深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年第三季度报告

证券代码：000011、200011 证券简称：深物业 A、深物业 B 公告编号：2025-61

深圳市物业发展(集团)股份有限公司

2025年第三季度报告

本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完整，没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。

重要内容提示：

1.董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证季度报告的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

2.公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人(会计主管人员)声明：保证季度报告中财务信息的真实、准确、完整。

3.第三季度财务会计报告是否经过审计

□是□否

一、主要财务数据

（一）主要会计数据和财务指标公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据

□是□否本报告期比上年同期年初至报告期末比上本报告期年初至报告期末增减年同期增减

营业收入（元）627863129.8635.97%1715772065.7330.20%

归属于上市公司股东17793178.39415.96%32221198.02799.78%

的净利润（元）归属于上市公司股东

的扣除非经常性损益14667807.67793.23%-10745171.73-240.95%

的净利润（元）

经营活动产生的现金——-2375171150.41-35.50%

流量净额（元）基本每股收益（元/0.0299418.09%0.0541801.67%股）稀释每股收益（元/0.0299418.09%0.0541801.67%股）

加权平均净资产收益0.53%0.66%0.95%0.87%率本报告期末上年度末本报告期末比上年度末增减

总资产（元）15304195742.4615293205498.300.07%

归属于上市公司股东3393755784.123361683048.500.95%

的所有者权益（元）

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（二）非经常性损益项目和金额

□适用□不适用

单位：元项目本报告期金额年初至报告期期末金额说明非流动性资产处置损益（包

3873494.4038729628.58主要为投资性房地产处置收括已计提资产减值准备的冲

益销部分）计入当期损益的政府补助

（与公司正常经营业务密切相关、符合国家政策规定、10000000.00主要为收到的一次性政府补

按照确定的标准享有、对公助司损益产生持续影响的政府补助除外）

除上述各项之外的其他营业359723.0711951598.34主要为没收定金外收入和支出

其他符合非经常性损益定义-80226.78的损益项目

减：所得税影响额1051465.4115133593.79

少数股东权益影响额56381.342501036.60（税后）

合计3125370.7242966369.75--

其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：

□适用□不适用公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。

将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明

□适用□不适用

公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。

（三）主要会计数据和财务指标发生变动的情况及原因

□适用□不适用资产负债表项目期末余额年初余额变动率变动原因

交易性金融资产300837054.67-100.00%购买货币基金增加

持有待售资产-170154.05-100.00%持有待售非流动资产减少

使用权资产27448454.8116967620.0361.77%租赁资产增加

递延所得税资产283560711.081232152522.89-76.99%已预提待抵扣的土地增值税减少

其他非流动资产26408295.9813875501.6190.32%预付固定资产等购置款增加

短期借款855444046.67190165458.33349.84%银行借款增加

应付帐款670207141.651043092277.27-35.75%应支付工程款减少

预收款项319096.741744526.75-81.71%预收租金减少

合同负债653483566.75336164629.7294.39%预售房款增加

应交税费52475154.213224280429.52-98.37%支付税金增加

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一年内到期的非流动负

932607594.60506702676.3084.05%一年内到期的长期借款增加

债

其他流动负债53940720.0123186263.57132.64%待转销项税额增加

长期借款6860827339.144755314631.2644.28%银行借款增加

租赁负债15788401.5511089072.5742.38%租赁资产增加

递延所得税负债6669868.474100164.3562.67%使用权资产增加其他权益工具投资公允价值变动及外币

其他综合收益-3107736.44-2200355.67-41.24%报表折算差额利润表项目本期发生额上期发生额变动率变动原因

营业收入1715772065.731317806652.0730.20%本期房地产业务收入增加

税金及附加100632454.6217723090.04467.80%本期土地增值税增加

销售费用33645290.5514719330.07128.58%本期促销活动费增加

财务费用75127855.5225895734.20190.12%本期借款增加致利息费用增加

信用减值损失-36532135.15-17886806.82-104.24%本期计提坏账准备增加

其他收益13297928.583084106.20331.18%本期收政府补助增加

投资收益734579.4754220.871254.79%本期合营企业投资收益增加

营业外收入12945496.57740343.211648.58%本期没收定金增加

营业外支出993898.235081894.89-80.44%本期支付赔偿金减少

所得税费用21952156.781220320.381698.88%本期利润总额增加

其他综合收益-其他权益

-77699.31-187279.2858.51%本期公允价值变动影响工具投资公允价值变动

其他综合收益-外币财务

-829681.46-309994.85-167.64%本期汇率变动影响报表折算差额现金流量表项目本期发生额上期发生额变动率变动原因

投资活动现金流入小计55706929.80132728.52100.00%本期处置非流动资产的现金流入增加

投资活动现金流出小计304771210.187083504.384202.55%本期购买货币基金支出增加

筹资活动现金流入小计4498966001.99773984805.34481.27%本期银行借款增加及支付股利减少

筹资活动现金流出小计1507136344.04584543558.00157.83%本期偿还到期借款增加汇率变动对现金及现金

-1250126.52-550567.84-127.06%本期汇率变动影响等价物的影响

二、股东信息

（一）普通股股东总数和表决权恢复的优先股股东数量及前十名股东持股情况表

单位：股

报告期末普通股股东总数37276报告期末表决权恢复的优先股股东总数（如有）0

前10名股东持股情况（不含通过转融通出借股份）

持有有限售条质押、标记或冻结情况股东名称股东性质持股比例持股数量件的股份数量股份状态数量深圳市投资控股有

国有法人50.87%3031449371733626不适用0限公司

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深圳市国有股权经境内非国有法6.38%380378900不适用0营管理有限公司人中国东方资产管理

国有法人2.77%164914020不适用0股份有限公司香港中央结算有限

境外法人0.66%39585240不适用0公司

肖志明境内自然人0.61%36302000不适用0中国工商银行股份

有限公司－南方中

证全指房地产交易其他0.45%26918340不适用0型开放式指数证券投资基金

杨耀初境内自然人0.35%20688140不适用0

段少腾境内自然人0.30%17717650不适用0中国民生银行股份

有限公司－金元顺

其他0.23%13975000不适用0安元启灵活配置混合型证券投资基金

麦富容境内自然人0.23%13745960不适用0

前10名无限售条件股东持股情况（不含通过转融通出借股份、高管锁定股）股份种类及数量股东名称持有无限售条件股份数量股份种类数量深圳市投资控股有限公司301411311人民币普通股301411311深圳市国有股权经营管理有限公司38037890人民币普通股38037890中国东方资产管理股份有限公司16491402人民币普通股16491402香港中央结算有限公司3958524人民币普通股3958524肖志明3630200人民币普通股3630200

中国工商银行股份有限公司－南方中证全指房地产交易型开放式指数证券2691834人民币普通股2691834投资基金境内上市外资杨耀初20688142068814股段少腾1771765人民币普通股1771765

中国民生银行股份有限公司－金元顺1397500人民币普通股1397500安元启灵活配置混合型证券投资基金麦富容1374596境内上市外资1374596股

第一大股东深圳市投资控股有限公司系本公司和深圳市国有股权经

上述股东关联关系或一致行动的说明营管理有限公司控股股东。除此之外，未知其余八名股东是否存在关联关系或属于一致行动人。

报告期末，上述股东中肖志明通过信用证券账户持有本公司股票前10名股东参与融资融券业务情况说明（如有）3630200股，段少腾通过信用证券账户持有本公司股票1771765股。

持股5%以上股东、前10名股东及前10名无限售流通股股东参与转融通业务出借股份情况

□适用□不适用

前10名股东及前10名无限售流通股股东因转融通出借/归还原因导致较上期发生变化

□适用□不适用

（二）公司优先股股东总数及前10名优先股股东持股情况表

□适用□不适用

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三、其他重要事项

□适用□不适用关于非公开发行公司债券的事项

公司分别于2025年7月7日、2025年7月23日召开第十届董事会第36次会议、2025年第三次临时股东会审议通

过了《关于非公开发行公司债券的议案》。公司拟向深圳证券交易所申请面向专业投资者非公开发行公司债券，发行规模不超过人民币12亿元（含），发行期限不超过5年（含）。9月，公司收到深圳证券交易所出具的《关于深圳市物业发展（集团）股份有限公司非公开发行公司债券符合深交所挂牌条件的无异议函》(深证函〔2025〕850号)。深交所确认公司面向专业投资者非公开发行总额不超过12亿元的公司债券符合其挂牌转让条件，对本次债券在深交所挂牌转让无异议。具体内容详见公司在巨潮资讯网(http://www.cninfo.com.cn)披露的《关于非公开发行公司债券的公告》（公告编号：2025-34号）、《关于非公开发行公司债券获得深圳证券交易所挂牌转让无异议函的公告》（公告编号：2025-49号）。

四、季度财务报表

（一）财务报表

1、合并资产负债表

编制单位：深圳市物业发展(集团)股份有限公司

单位：元项目期末余额期初余额

流动资产：

货币资金2042994787.931678116644.12结算备付金拆出资金

交易性金融资产300837054.67衍生金融资产

应收票据20000.00

应收账款603017242.33476014729.60应收款项融资

预付款项7448399.667789173.69应收保费应收分保账款应收分保合同准备金

其他应收款272064253.61273333289.51

其中：应收利息0.000.00

应收股利0.000.00买入返售金融资产

存货10823144232.4210685045153.41

其中：数据资源

合同资产580850.15468765.62

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持有待售资产170154.05一年内到期的非流动资产

其他流动资产200993839.66181721113.82

流动资产合计14251100660.4313302659023.82

非流动资产：

发放贷款和垫款债权投资其他债权投资长期应收款

长期股权投资268922384.99268187805.52

其他权益工具投资500929.93586231.82其他非流动金融资产

投资性房地产376988092.23374035893.07

固定资产42747407.4152712396.64在建工程生产性生物资产油气资产

使用权资产27448454.8116967620.03

无形资产337061.66471565.39

其中：数据资源开发支出

其中：数据资源

商誉9446847.389446847.38

长期待摊费用16734896.5622110090.13

递延所得税资产283560711.081232152522.89

其他非流动资产26408295.9813875501.61

非流动资产合计1053095082.031990546474.48

资产总计15304195742.4615293205498.30

流动负债：

短期借款855444046.67190165458.33向中央银行借款拆入资金交易性金融负债衍生金融负债应付票据

应付账款670207141.651043092277.27

预收款项319096.741744526.75

合同负债653483566.75336164629.72卖出回购金融资产款吸收存款及同业存放代理买卖证券款

6深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年第三季度报告

代理承销证券款

应付职工薪酬149655182.52207978691.61

应交税费52475154.213224280429.52

其他应付款1263707316.271231351436.38

其中：应付利息0.000.00

应付股利12202676.0412202676.04应付手续费及佣金应付分保账款持有待售负债

一年内到期的非流动负债932607594.60506702676.30

其他流动负债53940720.0123186263.57

流动负债合计4631839819.426764666389.45

非流动负债：

保险合同准备金

长期借款6860827339.144755314631.26应付债券

其中：优先股永续债

租赁负债15788401.5511089072.57

长期应付款399399225.00399749550.00长期应付职工薪酬

预计负债934205.51934205.51递延收益

递延所得税负债6669868.474100164.35

其他非流动负债132638496.20126919529.02

非流动负债合计7416257535.875298107152.71

负债合计12048097355.2912062773542.16

所有者权益：

股本595979092.00595979092.00其他权益工具

其中：优先股永续债

资本公积80488045.3880488045.38

减：库存股

其他综合收益-3107736.44-2200355.67专项储备

盈余公积125425488.21125425488.21一般风险准备

未分配利润2594970894.972561990778.58

归属于母公司所有者权益合计3393755784.123361683048.50

少数股东权益-137657396.95-131251092.36

7深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年第三季度报告

所有者权益合计3256098387.173230431956.14

负债和所有者权益总计15304195742.4615293205498.30

法定代表人：王航军主管会计工作负责人：蔡丽莉会计机构负责人：蔡克林

2、合并年初到报告期末利润表

单位：元项目本期发生额上期发生额

一、营业总收入1715772065.731317806652.07

其中：营业收入1715772065.731317806652.07利息收入已赚保费手续费及佣金收入

二、营业总成本1658095236.241303226108.88

其中：营业成本1286224770.151051029215.22利息支出手续费及佣金支出退保金赔付支出净额提取保险责任准备金净额保单红利支出分保费用

税金及附加100632454.6217723090.04

销售费用33645290.5514719330.07

管理费用158730546.36189973110.10

研发费用3734319.043885629.25

财务费用75127855.5225895734.20

其中：利息费用83739872.4651686194.36

利息收入13435757.4828730546.02

加：其他收益13297928.583084106.20投资收益（损失以“－”号填734579.4754220.87列）

其中：对联营企业和合营734579.4754220.87企业的投资收益以摊余成本计量的金融资产终止确认收益

汇兑收益（损失以“-”号填列）净敞口套期收益（损失以“－”号填列）公允价值变动收益（损失以“”837054.67－号填列）信用减值损失（损失以“-”号填-36532135.15-17886806.82列）资产减值损失（损失以“-”号填-4461.72-5858.65列）资产处置收益（损失以“-”号填50091.6021393.70列）

三、营业利润（亏损以“－”号填列）36059886.94-152401.51

加：营业外收入12945496.57740343.21

8深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年第三季度报告

减：营业外支出993898.235081894.89四、利润总额（亏损总额以“－”号填48011485.28-4493953.19列）

减：所得税费用21952156.781220320.38

五、净利润（净亏损以“－”号填列）26059328.50-5714273.57

（一）按经营持续性分类1.持续经营净利润（净亏损以“”26059328.50-5714273.57－号填列）2.终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）

（二）按所有权归属分类

1.归属于母公司股东的净利润

“-”32221198.023581016.97（净亏损以号填列）2.少数股东损益（净亏损以“-”号-6161869.52-9295290.54填列）

六、其他综合收益的税后净额-907380.77-497274.13

归属母公司所有者的其他综合收益-907380.77-497274.13的税后净额

（一）不能重分类进损益的其他-77699.31-187279.28综合收益

1.重新计量设定受益计划变动

额

2.权益法下不能转损益的其他

综合收益

3.其他权益工具投资公允价值-77699.31-187279.28

变动

4.企业自身信用风险公允价值

变动

5.其他

（二）将重分类进损益的其他综-829681.46-309994.85合收益

1.权益法下可转损益的其他综

合收益

2.其他债权投资公允价值变动

3.金融资产重分类计入其他综

合收益的金额

4.其他债权投资信用减值准备

5.现金流量套期储备

6.外币财务报表折算差额-829681.46-309994.85

7.其他

归属于少数股东的其他综合收益的0.000.00税后净额

七、综合收益总额25151947.73-6211547.70

（一）归属于母公司所有者的综合31313817.253083742.84收益总额

（二）归属于少数股东的综合收益-6161869.52-9295290.54总额

八、每股收益：

（一）基本每股收益0.05410.0060

（二）稀释每股收益0.05410.0060

本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：元，上期被合并方实现的净利润为：元。

法定代表人：王航军主管会计工作负责人：蔡丽莉会计机构负责人：蔡克林

9深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年第三季度报告

3、合并年初到报告期末现金流量表

单位：元项目本期发生额上期发生额

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金2025377976.991504896063.82客户存款和同业存放款项净增加额向中央银行借款净增加额向其他金融机构拆入资金净增加额收到原保险合同保费取得的现金收到再保业务现金净额保户储金及投资款净增加额

收取利息、手续费及佣金的现金拆入资金净增加额回购业务资金净增加额代理买卖证券收到的现金净额

收到的税费返还56208674.0924277962.38

收到其他与经营活动有关的现金196361409.12383809134.20

经营活动现金流入小计2277948060.201912983160.40

购买商品、接受劳务支付的现金1138492386.711645567147.64客户贷款及垫款净增加额存放中央银行和同业款项净增加额支付原保险合同赔付款项的现金拆出资金净增加额

支付利息、手续费及佣金的现金支付保单红利的现金

支付给职工及为职工支付的现金733437053.39724656482.09

支付的各项税费2535649150.111010315431.85

支付其他与经营活动有关的现金245540620.40285391854.76

经营活动现金流出小计4653119210.613665930916.34

经营活动产生的现金流量净额-2375171150.41-1752947755.94

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金

取得投资收益收到的现金93455.02

处置固定资产、无形资产和其他长55706929.8039273.50期资产收回的现金净额处置子公司及其他营业单位收到的现金净额收到其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流入小计55706929.80132728.52

购建固定资产、无形资产和其他长4771210.187083504.38期资产支付的现金投资支付的现金质押贷款净增加额取得子公司及其他营业单位支付的现金净额

10深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年第三季度报告

支付其他与投资活动有关的现金300000000.00

投资活动现金流出小计304771210.187083504.38

投资活动产生的现金流量净额-249064280.38-6950775.86

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金

其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金

取得借款收到的现金4498966001.99773984805.34收到其他与筹资活动有关的现金

筹资活动现金流入小计4498966001.99773984805.34

偿还债务支付的现金1316822316.32222133410.08

分配股利、利润或偿付利息支付的157516335.01334438123.69现金

其中：子公司支付给少数股东的245000.00245000.00

股利、利润

支付其他与筹资活动有关的现金32797692.7127972024.23

筹资活动现金流出小计1507136344.04584543558.00

筹资活动产生的现金流量净额2991829657.95189441247.34

四、汇率变动对现金及现金等价物的-1250126.52-550567.84影响

五、现金及现金等价物净增加额366344100.64-1571007852.30

加：期初现金及现金等价物余额1610799884.302733139135.12

六、期末现金及现金等价物余额1977143984.941162131282.82

（二）2025年起首次执行新会计准则调整首次执行当年年初财务报表相关项目情况

□适用□不适用

（三）审计报告

第三季度财务会计报告是否经过审计

□是□否

公司第三季度财务会计报告未经审计。

深圳市物业发展(集团)股份有限公司董事会

2025年10月30日

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