深物业A:2025年年度报告

深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

深圳市物业发展(集团)股份有限公司

2025年年度报告

（公告编号：2026-06）

【2026年3月】

1深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

2025年年度报告

第一节重要提示、目录和释义

公司董事会及董事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

公司负责人唐小平、主管会计工作负责人刘强及会计机构负责人（会计主管人员）蔡克林声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。

所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。

公司年度报告中部分涉及未来经营计划或经营工作安排的描述，相关计划或安排的落实受到多方面因素的影响，并不构成公司对于投资者的实质承诺，投资者及相关人士均应当对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。

公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以595979092为基数，向全体股东每10股派发现金红利0.20元（含税），送红股0股（含税），不以公积金转增股本。

2深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

第一节重要提示、目录和释义.........................................2

第二节公司简介和主要财务指标........................................6

第三节管理层讨论与分析..........................................10

第四节公司治理、环境和社会........................................30

第五节重要事项..............................................46

第六节股份变动及股东情况.........................................59

第七节债券相关情况............................................65

第八节财务报告..............................................68

3深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

备查文件目录

一、载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管人员）签名并盖章的财务报表。

二、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。

三、报告期内公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。

4深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

释义释义项指释义内容

公司、本公司、集团、深物业、深物业集团指深圳市物业发展（集团）股份有限公司

深投控、投控公司指深圳市投资控股有限公司皇城地产指深圳市皇城地产有限公司东莞公司指东莞市国贸长盛房地产开发有限公司徐州公司指深物业集团徐州大彭房地产开发有限公司扬州公司指深物业扬州房地产开发有限公司物合城更公司指深圳市物合城市更新有限公司荣耀地产指深圳市荣耀房地产开发有限公司国贸物业指深圳市国贸物业管理有限公司国贸科技园指深圳市国贸科技园服务有限公司国贸美生活指深圳市国贸美生活服务有限公司商业运营公司指深圳市深物业商业运营有限公司国贸餐饮指深圳市国贸餐饮有限公司监理公司指深圳市物业工程建设监理有限公司物合公司指深圳市物合产业投资发展有限公司深物公司指深圳市物业管理有限公司外贸物业指深圳外贸物业管理有限公司深福保物业指深圳市深福保物业发展有限公司水电公司指深圳市深福保水电市政服务有限公司保安公司指深圳市保税区保安服务有限公司设施之家指深圳市设施之家科技有限公司春天公司指深圳市国贸春天商业管理有限公司

元、万元、亿元指人民币元、人民币万元、人民币亿元

5深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

第二节公司简介和主要财务指标

一、公司信息

股票简称深物业 A、深物业 B 股票代码 000011、200011

变更前的股票简称（如有）不适用股票上市证券交易所深圳证券交易所

公司的中文名称深圳市物业发展(集团)股份有限公司公司的中文简称深物业集团

公司的外文名称（如有） ShenZhen Properties & Resources Development(Group) Ltd.公司的外文名称缩写（如有） SZPRD公司的法定代表人唐小平

注册地址广东省深圳市罗湖区人民南路国贸大厦39层、42层注册地址的邮政编码518014公司注册地址历史变更情况无

办公地址广东省深圳市罗湖区人民南路国贸大厦16层、20层、39层、42层办公地址的邮政编码518014

公司网址 www.szwuye.com.cn

电子信箱 000011touzizhe@szwuye.com.cn

二、联系人和联系方式董事会秘书证券事务代表姓名张戈坚陈倩颖广东省深圳市罗湖区人民南路国贸大广东省深圳市罗湖区人民南路国贸大联系地址厦20层厦39层

电话0755-822110200755-82211020

传真0755-82210610、822120430755-82210610、82212043

电子信箱 000011touzizhe@szwuye.com.cn 000011touzizhe@szwuye.com.cn

三、信息披露及备置地点

公司披露年度报告的证券交易所网站深圳证券交易所 http://www.szse.cn

公司披露年度报告的媒体名称及网址《证券时报》和巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn公司年度报告备置地点广东省深圳市罗湖区人民南路国贸大厦39层董事会办公室

四、注册变更情况统一社会信用代码无变更

公司上市以来主营业务的变化情况（如有）无变更深圳市国资委于2004年9月29日决定以新设合并的方式

历次控股股东的变更情况（如有）

成立深圳市投资控股有限公司，本次新设合并中被合并方

6深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

包括公司原控股股东深圳市投资管理公司和深圳市建设投资控股公司。本次被合并方深建投持有深物业

323796324股股份，深投管持有深物业56582573股股份，上述股份合计占深物业总股本的63.82%。

公司于2018年10月19日收到实际控股股东深投控通知，深投控已取得中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司

出具的《证券过户登记确认书》至此，深投控股权过户工作已完成，公司控股股东变更为深投控。

公司于本报告期内控股股东无变更。

五、其他有关资料公司聘请的会计师事务所

会计师事务所名称致同会计师事务所（特殊普通合伙）会计师事务所办公地址北京市朝阳区建国门外大街22号赛特广场五层

签字会计师姓名赵娟娟、周义兰公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构

□适用□不适用公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问

□适用□不适用

六、主要会计数据和财务指标公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据

□是□否

2025年2024年本年比上年增减2023年

营业收入（元）2383288250.022734158884.05-12.83%2965117025.04归属于上市公司股东

33885110.58-1114764922.17103.04%464014492.11

的净利润（元）归属于上市公司股东

的扣除非经常性损益-12386354.39-1328523983.5099.07%-172360115.90

的净利润（元）经营活动产生的现金

-2086069661.63-1423998174.52-46.49%-264092984.33

流量净额（元）基本每股收益（元/

0.0569-1.8705103.04%0.7786

股）稀释每股收益（元/

0.0569-1.8705103.04%0.7786

股）加权平均净资产收益

1.00%-28.00%29.00%10.26%

率

2025年末2024年末本年末比上年末增减2023年末

总资产（元）15428127953.7415293205498.300.88%16988062068.09归属于上市公司股东

3394933772.353361683048.500.99%4661810328.75

的净资产（元）

公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不确定性

□是□否

7深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

公司报告期内经审计利润总额、净利润、扣除非经常性损益后的净利润三者孰低为负值

□是□否项目2025年2024年备注扣除与主营业务无关的业务收入，主要为船步街棚改临时安营业收入（元）2383288250.022734158884.05

置补偿收入、投资性房地产处置收入以及咨询服务收入。

与主营业务无关的业务收入90983184.7563518310.93与主营业务无关的业务收入扣除与主营业务无关的业务收入，主要为船步街棚改临时安营业收入扣除金额（元）90983184.7563518310.93

置补偿收入、投资性房地产处置收入以及咨询服务收入。

扣除与主营业务无关的业务收入，主要为船步街棚改临时安营业收入扣除后金额（元）2292305065.272670640573.12

置补偿收入、投资性房地产处置收入以及咨询服务收入。

七、境内外会计准则下会计数据差异

1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况

□适用□不适用公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。

2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况

□适用□不适用公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。

八、分季度主要财务指标

单位：元

第一季度第二季度第三季度第四季度

营业收入493396461.75594512474.12627863129.86667516184.29归属于上市公司股东

5005715.629422304.0117793178.391663912.56

的净利润归属于上市公司股东

的扣除非经常性损益170711.89-25583691.2914667807.67-1641182.66的净利润经营活动产生的现金

-271334001.08164146485.82-2267983635.15289101488.78流量净额

上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异

□是□否

九、非经常性损益项目及金额

□适用□不适用

单位：元

8深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

项目2025年金额2024年金额2023年金额说明非流动性资产处置损益主要为投资性房地产

（包括已计提资产减值38538640.9744657387.86702127250.52处置收益准备的冲销部分）计入当期损益的政府补

助（与公司正常经营业务密切相关，符合国家主要为收到的一次性

政策规定、按照确定的10813006.401099426.897802977.21政府补助

标准享有、对公司损益产生持续影响的政府补助除外）除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，非金融企业持有主要为货币基金公允

金融资产和金融负债产1765714.20价值变动生的公允价值变动损益以及处置金融资产和金融负债产生的损益

债务重组损益-54026.93除上述各项之外的其他

14008622.89-7288158.92-2773489.32主要为没收定金

营业外收入和支出其他符合非经常性损益主要为调整增值税加

-80226.78184906343.255684844.32定义的损益项目计抵减

减：所得税影响额16242730.999424345.2476182752.47少数股东权益影响

2531561.72137565.58284222.25额（税后）

合计46271464.97213759061.33636374608.01--

其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：

□适用□不适用公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。

将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明

□适用□不适用

公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。

9深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

第三节管理层讨论与分析

一、报告期内公司从事的主要业务

公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求

（一）主要业务概述

深物业集团成立于1982年，公司前身为罗湖工程建设指挥部，1985年8月改名为深圳市物业发展总公司，1988年被深圳市确定为第二批国营企业股份制改造试点单位，1990年完成股份制改造并正式更名为深圳市物业发展（集团）股份有限公司。1992年 3月，公司股票（深物业 A/B，000011/200011）正式在深交所挂牌上市。

深物业集团作为国贸大厦的建设甲方运筹主导了国贸大厦建造运营全过程，是举世闻名的“深圳速度”的重要创造者和策划组织者，国贸大厦更有幸成为名震寰宇的邓小平“南方谈话”的重要历史现场。公司因国贸大厦而生，因改革开放而兴，与深圳这座奇迹之城共生共长，成为新时代创新服务攻坚克难的“拓荒牛”精神的忠实践行者。深物业人高举“敢为人先，变革图强”的精神旗帜，围绕“服务大局、服务城市、服务产业、服务民生”国资功能定位，坚守初心、砥砺奋进。

公司现已由最初建设国贸大厦时的项目公司发展为大型综合性产业集团，新时代新阶段，公司审时度势、顺势而为，向着打造“中国领先的产城空间智慧运营商”目标愿景奋力前行。

1.产城空间开发

公司空间开发板块致力于住宅、高档公寓、写字楼、产业园区等不同业态的开发，拥有国贸商业大厦、皇岗口岸、天安国际大厦、前海港湾、金领假日等品牌项目。基于现有房地产开发业务，公司将通过存量优化提升与增量开发建设并进，以下属公司皇城地产、荣耀地产、物合城更公司等作为开发主体和城市更新主体，依托公司上市平台加大资本运作力度，合理布局城市空间开发板块。报告期内，各在售项目根据市场形势适时调整促销策略，在全力以赴完成年度销售回款任务的同时，确保实现资金投入、建设节奏与市场去化的动态匹配。

2.物业管理服务

公司物管板块以国贸物业为平台，国贸物业作为国家首批物业管理一级资质企业，历经三十多年发展，已成为具备多元业务能力和科技实力的国内一流物业服务供应商，连续多年获评“全国物业管理企业百强”和“中国产业园区物业管理优秀企业”，在管项目遍布全国，业务辐射华南、西南、华东、华北等全国各个地区以及越南中越合作区。现有业务已涵盖产业园区、文旅景区、政府机关、轨道交通、住宅、医院、学校、酒店等各种业态，正布局进入基层社会治理领域，协同政府营造安全、和谐、文明、有序的城市环境，基本形成多业态综合发展的良好格局。国贸物业下设20余家子公司，以总部各职能部室为平台，积极构建“市场、赋能、监管”三大中心，形成专业业态公司、专业公司、外地公司三大模块的业务中心、利润中心，以持续、有效实现“1+1＞2”的协调发展新格局。

3.产业生态运营

产业生态运营板块充分利用公司在房地产开发、物业管理和租赁三大基础行业的发展基础和全产业链发展优势，围绕“存量资产运营增值”和“轻资产运营输出”两大战略抓手，加强内外部战略合作，致力于打造涵盖项目开发服务、园区运营服务、配套租赁运营等的全产业生态闭环，不断优化园区内空间服务和租赁生态圈，已初步具备各类资产从前期策划、项目清拆、建设施工管控、招商、运营、现场管控等全链条能力和经验，形成独特成熟的业务发展模式。公司正在加快完成存量物业盘点和评估、强化管理，未来将逐步扩大租赁业务范围，提升物业租赁发展能力，在此基础上，逐步将产业生态运营重心转向科技园区，提供产业生态导入、项目开发服务和园区运营服务等全价值链的配套服务，塑造以科技园区为核心的“空间服务商”角色。

4.其他业务

报告期内公司经营业务还包括餐饮业务、工程监理业务等。餐饮业务由深圳市国贸餐饮有限公司运营，国贸餐饮于

1986年成立，1992年作为“南巡讲话”发表地闻名中外，开业至今累计接待过600多名中外政要、名人和无以数计的中外来宾，声誉远播海内外。工程监理业务由监理公司运营，其具备国家建设部房屋建筑工程甲级监理资质，前身是深物业工程管理部，直接参与了深圳国际贸易大厦的建设和管理工作，见证了创造“深圳速度”的全过程，长期以来以服务集团开发项目为主。

10深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

（二）公司2025年经营情况

2025年面对房地产行业深度重构的复杂环境和市场波动带来的多重挑战，公司始终坚守国企担当，在攻坚克难中

筑牢发展根基，在转型升级中积累前进动能。地产板块顶住市场压力，重点项目有序推进，通过存量盘活与精准营销实现了现金流基本盘稳定；物业管理板块持续扩容，智慧化升级与增值服务拓展有序推进，在管面积成功突破4800万平方米，国贸物业的行业标杆效应进一步凸显；资产运营板块保持稳定收益，为集团提供了可靠的利润支撑。报告期内，集团总资产规模约154.28亿元，全年营业收入约23.83亿元，总体完成年度主要经济指标。

一是产城空间开发板块承压奋进，稳妥推进房地产去化相关工作。房地产业务全年实现营业收入5.67亿元，占总营收比重为23.79%。在宏观经济波动及行业转型调整的双重挑战下，地产板块以“尽去化、促回款、稳效益”为目标，保持定力、积极施策，总体完成了年度销售任务。报告期内，光明御棠上府项目、澜湖时代项目、深扬数智城项目、滨海港湾项目各大房地产项目齐发，营销管理积极应对市场变化、审慎研判，密切监控各重点区域市场动态，抢抓市场时机销售去化。持续强化节点目标和资源保障协同，集团设计、招采、工程等各业务线条坚持市场化的管理理念，高度协同联动，加强精细化管控应对市场变化，全盘统筹牵引项目建设，提前谋划开展了项目方案设计、招标采购、目标成本确定、现场施工等系列工作，实现各在建项目高效有序开发，房地产项目开发全过程的精细化管控体系已趋于成熟。

二是物业管理板块锐意改革，持续加强市场拓展力度。物业管理业务全年实现营业收入16.37亿元，占总营收比重为68.70%，较2024年比重有所上升。物管板块紧扣高质量发展策略，实现经营规模、经济效益与品牌价值的多点突破。在管面积突破4800万平方米，成功开拓了“物业城市”新赛道与西北市场新版图，首次进军国际化高端创新教育服务与高铁交通枢纽领域，在管业态持续丰富升级。积极探索增值服务新动能，紧扣“基础服务+多种经营”核心战略，多种经营收入稳步增长。深入推进专业化布局，激发内部协同势能，聚焦水电、电梯等核心业务实行“战略统筹+独立运营”模式，完成内部业务整合，业务融合成效良好。加大应收账款清收力度，综合回款率持续改善。在深圳市经济特区建立45周年之际，公司入选“品牌发展典型案例”，获颁“卓越品牌”证书；参与编制深圳市住宅小区党建与物业服务融合团体标准，并先后获得“2025年度服务力产业园标杆项目”、“粤港澳大湾区物业服务力百强企业”及“产业园区物业服务力 TOP10”等多项荣誉，品牌价值和美誉度不断提升。

三是产业生态运营板块深耕细作，持续夯实资产管理业务基础。资产运营业务全年实现营业收入1.79亿元，占总营收比重为7.52%。近年来，公司多措并举加快转型升级，聚焦存量升级、增量突破与平台构建，全力打造首个自主运营的商业品牌。报告期内，采用轻资产管理及包租模式运营国贸商场，建设工程上攻克多项技术难题，在开创集团自主商业品牌、探索市场化商业运营的征程上不断前行。产业运营板块通过建立“小总部+项目部”的平台管控架构，编制轻资产委托管理业务实施方案，初步构建起项目全周期商业运作模型。产业招商方面，质效并重，不断提升项目差异化竞争力，积极推动项目招商工作等。

（三）公司2025年安全生产情况

2025年，深物业集团坚守安全生产红线底线，统筹发展与安全，积极贯彻落实各级政府部门有关安全生产工作的

部署和要求，全面压实企业主体责任，严格执行安全生产“三管三必须”与“一岗双责”。集团全年安全生产形势平稳可控，全年未发生重大安全生产责任事故，为集团高质量发展创造了安全稳定的良好环境。

新增土地储备项目计容建筑土地总价宗地或项土地规划土地面积土地取得权益对价所在位置面积权益比例款（万目名称用途（㎡）方式（万元）（㎡）元）无累计土地储备情况剩余可开发建筑面积（万项目/区域名称总占地面积（万㎡）总建筑面积（万㎡）

㎡）

惠阳淡水土地1.774.254.25

海口红旗镇土地15.80--

总计17.574.254.25主要项目开发情况

11深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

规划累计本期累计土地计容预计总投资竣工竣工

城市/项目所在项目权益开工时开发完工面积建筑投资金总金面积面积区域名称位置业态比例间进度进度（㎡面积额（万额（㎡（㎡）（㎡元）（万））

）元）滨海2022年虎门86.485161137321752782

东莞港湾住宅100%3月22在建00

镇%8713970花园日

2022年125

御棠光明84.691498196265862251

深圳住宅100%3月1竣工0424.上府区%010866日67

住宅、

2020年

澜湖龙华产业、75.426824336840006335

深圳69%10月1500时代区商业、在建%9840063日公寓

深扬住宅、2023年平山43.712313702377471650

扬州数智产业、67%3月6在建00

乡%61258910城办公日深物业国

2025年117

贸商罗湖2622

深圳商业100%2月25在建86%17.200178807960场改区5日7造项目主要项目销售情况累计本期本期预售预售预售累计本期本期可售计容（销（销（销结算结算结算城市/项目所在项目权益比面积建筑售）售）售）面积面积金额区域名称位置业态例（㎡面积面积面积金额（㎡（㎡（万）

（㎡（㎡（万））元）））元）住宅

（含保障深圳澜湖龙华43363048154341531340

房）、69.00%000

市时代区4084.32.38.384

产业、

宿舍、商业

住宅、金领

深圳福田单身公100.00133812721272922.62744127216997840假日

市区寓、商%00.632.9732.977.9532.97.24.76公寓业住宅

（含人才住

深圳御棠光明100.0089097835438213523954420312783722

房）、

市上府区%8.195.939.873.425.610.770.659.34

商业、社区菜市场

深圳廊桥福田住宅、100.0068205585550055851907

190792518811

市花园区商业%3.046.055.146.87.3皇御

深圳福田住宅、100.001145108610861086157.9631.6苑一157663

市区商业%83.8276.6876.6876.6814期

东莞滨海虎门住宅100.0011371134475647569809000

12深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文市港湾镇（含安%13.449.87.87.97花园居

房）、车位

住宅、

商业、

东莞松湖大朗100.00147115791503191.91503190.5幼儿288300

市朗苑镇%39.9611.5646.71345.848

园、车位

住宅、

深扬办公、扬州邗江37055028733573154722

数智商业、67.00%000

市区56.7613.459.758.933.61

城车库、车位

住宅、

商铺、

扬州湖畔邗江100.00930712281161588.4563.91156236.8

公寓、78.64

市御景区%7.0311.4363.121330.888

车库、车位主要项目出租情况可出租面积累计已出租面项目名称所在位置项目业态权益比例平均出租率

（㎡）积（㎡）

喜寓龙园店深圳市长租公寓100.00%3967.053967.05100.00%

喜寓新湖店深圳市长租公寓100.00%1589.6104266.00%

福民综合楼深圳市商业、公寓100.00%6490.996151.8995.00%

文锦渡口岸大楼 A座深圳市写字楼 75.00% 5913.3 5633.3 93.00%

海外联谊大厦深圳市商业、办公75.00%6635.086375.0896.00%

安华大厦深圳市办公75.00%14141414100.00%

鹏福楼深圳市办公75.00%64946494100.00%

金福大厦深圳市商业75.00%1652.71652.7100.00%

金福大厦深圳市商业100.00%567.56567.56100.00%

福兴花园深圳市住宅/商业75.00%1483.881483.88100.00%

福兴花园深圳市商业100.00%1417.151417.15100.00%

东莞塘厦厂区东莞市厂房75.00%21434.6120573.5596.00%

太平洋商贸大厦深圳市商业/办公75.00%3149.031458.7746.00%

太平洋商贸大厦深圳市商业/办公15.00%12296.7211897.597.00%

康体大厦深圳市商业/办公75.00%2095.872095.87100.00%

康体大厦深圳市商业/办公15.00%1146.811146.81100.00%

绿化大厦深圳市商住75.00%7106.956778.186.00%

莲花北村48栋首层商铺深圳市商铺75.00%1000.341000.34100.00%

好年华大厦深圳市公寓及商业100.00%1802.61471.3826.00%

好年华大厦深圳市公寓及商业75.00%2277.92233.0598.00%

福源工业区深圳市厂房75.00%47131.444292.294.00%

同路工业区深圳市厂房100.00%74864.2568178.891.00%

江岭工业区深圳市厂房75.00%10396.6410396.64100.00%

21区深圳市商业/办公75.00%9519.348577.3490.00%

宝利小区深圳市住宅75.00%9093.075866.0565.00%

布龙厂房深圳市厂房75.00%7471.367471.36100.00%

皇岗公路大厦深圳市办公75.00%4599.724599.72100.00%

粤通综合楼深圳市办公75.00%30443044100.00%

百货广场深圳市办公33.00%12751.1512751.15100.00%

南方证券大厦深圳市办公33.00%8809.88809.8100.00%

免税单身公寓深圳市公寓33.00%3440.123440.12100.00%

向富楼深圳市商业33.00%3109.43109.4100.00%

13深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

土地一级开发情况

□适用□不适用融资途径融资成本区间期限结构期末融资余额

融资途径/平均融资成（万元）本（万元）1年之内1-2年2-3年3年以上

银行贷款797395.332.9%-3.5%456504.54183478.18154293.333119.28

债券55000.002.3%55000.00

非银行类贷款39920.004%-6%40.0039880.00

合计892315.333%-4%456544.54223358.18209293.333119.28发展战略和未来一年经营计划

2025年度，面对国内外形势深刻复杂变化，党中央提出坚持稳中求进工作总基调，实施更加积极有为的宏观政策，

纵深推进全国统一大市场建设，推动我国经济顶压前行、向新向优发展，“十四五”圆满收官，第二个百年奋斗目标新征程实现良好开局。党的二十届四中全会通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》提出“推动房地产高质量发展”，长远看，我国房地产发展仍有较大潜力和空间。深物业集团将继续积极对接协同国资系统重大战略导向，紧紧抓住存量资产价值管理和产业生态运营服务核心环节，重点发展以产城空间开发、物业管理服务、产业生态运营、主业生态投资为主的四大业务，努力在房地产行业调整阶段抢占先机，注重提升产品品质和服务，坚持稳健经营，共谋持续发展，打造市场化运作的商置物业平台，以确定性工作扎实推动企业高质量发展。未来一年，集团将在抓好存量项目开发、销售的同时，持续跟进寻求增量资源，为“十五五”期间发展奠定基础。项目开发方面，稳妥推进澜湖时代项目及深扬数智城项目开发建设、国贸商场改造，打造品质标杆示范项目，持续提升开发能力，强化质量管控，深化精益管理，提升产品综合竞争力，积极打造“好房子”；销售去化方面，动态调整在售项目促销策略，实现资金投入、建设节奏与市场去化的动态匹配；土地储备方面，深挖存量资产价值，探索轻资产运作路径，加快构建房地产开发新模式，为公司可持续发展获得更多资源。

上述经营计划、经营目标并不代表上市公司对2026年度的盈利预测，能否实现取决于市场状况变化、经营团队的努力程度等多种因素，存在很大的不确定性，请投资者特别注意。

向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保

□适用□不适用

本公司作为房地产开发商，历史上根据房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保并支付贷款保证金，截至

2025年12月31日，尚未解除担保的保证金余额为1136395.96元，该笔担保将于按揭款付清日解除。

本公司作为房地产开发商，历史上根据房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保，截至2025年12月31日，尚未解除担保的担保余额为542029425.42元，该笔担保将于按揭款付清日解除。

董事、高级管理人员与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董事、高级管理人员）

□适用□不适用实际投资金额投资金额投资金额占占项目资金累计收益退出情项目名称投资主体类别与收益分配金

（元）比峰值比例（元）况额的匹配性强制性跟投人员

26040000观澜街道蚌（包含董事、高级65.81%不适用无无不适用.00岭片区城市管理人员）更新项目13530000

自愿性跟投人员34.19%不适用无无不适用.00

14深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

注：1此项目正在进行中，项目资金峰值、累计收益和退出情况尚不适用，详见公司于2019年11月9日在巨潮资讯网披露的相关公告。

二、报告期内公司所处行业情况

公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求

（一）宏观经济形势及行业发展现状

2025年，全球房地产市场表现分化，部分发达经济体房价保持韧性，而新兴市场普遍承压，国内市场资本流动与市场情绪仍受全球货币政策变化牵动。中国经济温和修复，房地产作为重要支柱仍具支撑作用，中央层面强化“稳预期、去库存、优供给”政策导向，通过收储存量房用于保障住房、优化公积金、降低首付与利率等组合措施系统托底市场。

住房公积金制度改革全面深化，“好房子”建设纳入国家行动，推动安全、舒适、绿色、智慧住宅标准落地；“保交房”白名单机制持续扩容，保障项目融资与交付。同时，探索存量土地与房屋盘活路径，推动城市更新与危旧房改造，构建以“以人定房、以房定钱”为核心的新发展模式。政策组合拳从供需两端协同发力，标志着行业正加速告别高杠杆旧循环，迈向高质量、可持续发展新阶段。

（二）行业政策环境

2025年，全国房地产市场整体延续调整态势。二季度以来新房销售边际转弱，二手房市场持续“以价换量”，市

场整体仍处于“止跌回稳”过程中。8月，国务院会议重申要“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势”，释放积极信号。10月，《“十五五”规划建议》明确指出要“推动房地产高质量发展”，并提出清理住房消费不合理限制性措施。12月，中央政治局会议指出“明年经济工作要坚持稳中求进、提质增效，继续实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策，发挥存量政策和增量政策集成效应，加大逆周期和跨周期调节力度，切实提升宏观经济治理效能”并强调“要坚持内需主导，建设强大国内市场”，为2026年宏观政策定调。

需求端政策多维度协同发力激活市场。核心城市全面取消限购、限售，非户籍居民购房门槛显著降低；个人住房贷款加权平均利率下降，首套房首付比例下调，存量房贷利率持续压降；“卖旧买新”换购住房个税退税政策延长至2027年，增值税对满2年住房免征、不足2年降至3%；公积金政策围绕“支持多子女家庭、扩大异地使用、拓展提取范围”三大方向持续优化，推动公积金从“购房专属”向“全周期居住支持”转型；鼓励收购存量商品房转化为保障性住房，释放改善型需求。政策精准聚焦新市民、多子女家庭及换房群体，推动市场从“刚需主导”向“品质改善”转型，增强居民购房意愿与支付能力。

供给端改革聚焦“控增量、去库存、优供给”，通过系统性政策重塑市场结构。严控新开工与土地供应，2025年全国房屋新开工面积同比下降，推动资源向核心城市优质项目集中。加速存量商品房盘活，央行设立保障性住房再贷款，支持地方政府收购存量房转化为保障性住房、人才房，强化市场化激励机制。推行“好房子”国家标准，15个省份出台安全、舒适、绿色、智慧住宅规范，多地推出符合自身需求的优化阳台计容、绿色建材等细化标准。“保交房”白名单制度在 2025 年实现规模化扩容与机制优化。支持房企通过 REITs、定增等拓宽股权融资，稳定资金链，推动行业从高周转向高品质、可持续模式转型。

（三）区域市场格局

2025年深圳房地产市场呈现“政策托底、需求分化、企业集中、结构优化”的核心格局，房地产政策持续宽松，

重点围绕需求端和供给端发力，市场在调整中逐步修复，不同细分领域呈现显著差异。新房供应收缩、二手房主导市场，价格走势结构性分化显著，核心区优质住宅、商办项目韧性较强，非核心区去化压力较大；房企集中度提升，央国企与本地龙头主导市场；商业办公市场需等待产业需求进一步释放。2026年政策有望继续优化，市场或在“稳需求、去库存、优供给”中实现动态平衡。

（四）公司所面临的形势与任务当前，宏观形势与行业格局正在发生深刻变革。中央城市工作会议明确了房地产发展新模式，“好房子”建设、城市更新等政策为我们提供了发展机遇；深圳“十五五”规划提出打造“五个中心”，为企业发展拓展了广阔空间；房地产行业已从“增量时代”进入“存量时代”与“质量时代”，市场逻辑从规模扩张转向价值创造，竞争焦点从资源争夺转向能力比拼。地产行业精细化转型、物管行业品质化升级、资产运营行业规模化发展，为公司发展开辟了新的转型空间。目前公司的第一要务是确保现金流安全、严防流动性风险，关键核心是存量去化与资金回笼，同时加速物管板块高

15深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

质量发展、纵深推进商管板块价值实现，探索主业一体化发展生态。坚持“稳中求进、提质增效”工作总基调，坚定“去库存、防风险、提质效、促转型”的工作思路，统筹兼顾高质量发展与高水平安全，以更高站位、更大格局、更实作为，推动年度各项任务目标全面完成、各项事业再启新篇。

（五）公司所处行业地位

深物业集团与深圳改革开放相伴而生，深耕房地产和物业管理等领域四十余载，行业地位和品牌影响力持续提升，历年来荣获多项荣誉和奖项。报告期内获得“2025年度服务力产业园标杆项目”“粤港澳大湾区物业服务力百强企业”及“产业园区物业服务力 TOP10”。在深圳市经济特区建立 45 周年之际，公司入选“品牌发展典型案例”，获颁“卓越品牌”证书，并参与编制深圳市住宅小区党建与物业服务融合团体标准。

三、核心竞争力分析

品牌和文化沉淀优势：深物业集团作为深圳市属国企，历经40年波澜壮阔、开拓进取的发展历程，逐步形成以房地产开发为主营产业，涉及城市更新、物业管理、资产运营、产业投资等多元化发展格局，承载着改革开放国贸精神的“深物业”品牌价值和综合实力得到市场的高度认可，公司因国贸大厦而生，因改革开放而兴，与深圳这座奇迹之城共生共长。“敢为人先、变革图强”这一企业文化与攻坚克难的“拓荒牛”精神的结合化作行动指南推动深物业集团从“深圳速度”到“深圳质量”的精彩跨越。

全产业链优势：多年来，深物业集团形成了项目获取、开发建设、招商销售、租赁管理和物业管理等全过程全产业链优势，特别是高端园区底层服务和物业品质服务方面已经形成明显细分优势，铸就了公司的核心竞争能力。

产城融合优势：公司空间开发板块致力于住宅、高档公寓、写字楼、产业园区等不同业态的开发，从最早的国贸大厦城市综合体、皇岗口岸片区开发到澜湖时代项目大型产城综合体项目开发运营，深物业集团产城综合体特色开发产品优势已经凸显，后续随着城市更新项目和产业勾地项目的落地推进，产城综合体优势将进一步巩固和增强。

市场化优势：公司始终坚持深化落实市场化运作机制，持续将公司体制机制改革推向纵深发展，目前已基本形成前端（资源获取）—中端（资源开发）—末端（价值变现）全过程全链条市场化运作机制，尤其是在全周期工程管理、全流程成本管控、全模块人力资源管理等方面高标准对接市场行情及行业标杆，尊重市场规律，健全经营机制，持续保持公司自身活力及发展效率，各项经营工作均有序开展并取得良好成效。

四、主营业务分析

1、概述

参见“管理层讨论与分析”中的“一、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。

2、收入与成本

（1）营业收入构成

单位：元

2025年2024年

同比增减金额占营业收入比重金额占营业收入比重

营业收入合计2383288250.02100%2734158884.05100%-12.83%分行业

房地产566898152.3023.79%1003780119.1736.71%-43.52%

物业管理1637200390.7868.69%1594488341.4958.32%2.68%

资产运营179189706.947.52%135890423.394.97%31.86%分产品

房地产566898152.3023.79%1003780119.1736.71%-43.52%

16深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

物业管理1637200390.7868.69%1594488341.4958.32%2.68%

资产运营179189706.947.52%135890423.394.97%31.86%分地区

深圳1969016251.9282.62%2316973557.4484.74%-15.02%

其他414271998.1017.38%417185326.6115.26%-0.70%分销售模式

（2）占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况

□适用□不适用

单位：元营业收入比上营业成本比上毛利率比上年营业收入营业成本毛利率年同期增减年同期增减同期增减分行业

房地产566898152.30352384575.1537.84%-43.52%-58.23%21.88%

物业管理1637200390.781302960305.2720.42%2.68%-1.34%3.24%分产品

房地产566898152.30352384575.1537.84%-43.52%-58.23%21.88%

物业管理1637200390.781302960305.2720.42%2.68%-1.34%3.24%分地区分销售模式

公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1年按报告期末口径调整后的主营业务数据□适用□不适用

（3）公司实物销售收入是否大于劳务收入

□是□否

（4）公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况

□适用□不适用

（5）营业成本构成行业分类行业分类

单位：元

2025年2024年

行业分类项目同比增减金额占营业成本比重金额占营业成本比重

房地产352384575.1520.29%843578721.7537.49%-17.21%

物业管理1302960305.2775.00%1320671101.8658.70%16.31%

资产运营81813841.324.71%85764264.723.81%0.90%说明无。

（6）报告期内合并范围是否发生变动

□是□否

17深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

详见本报告第八节财务报告九、合并范围的变更

（7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况

□适用□不适用

（8）主要销售客户和主要供应商情况公司主要销售客户情况

前五名客户合计销售金额（元）277068294.12

前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例11.63%

前五名客户销售额中关联方销售额占年度销售总额比例3.20%公司前5大客户资料

序号客户名称销售额（元）占年度销售总额比例

1瘦西湖（扬州）商旅产业发展集团有限公司91743119.283.85%

2深圳湾科技发展有限公司76239227.653.20%

3江苏邗建集团有限公司43119266.051.81%

4脸萌技术（深圳）有限公司36823824.001.55%

5罗有雄29142857.141.22%

合计--277068294.1211.63%主要客户其他情况说明

□适用□不适用

深圳湾科技发展有限公司是公司控股股东深圳市投资控股有限公司全资子公司，除此之外，其余四名客户与公司不存在关联关系。

公司主要供应商情况

前五名供应商合计采购金额（元）397351492.04

前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例43.20%

前五名供应商采购额中关联方采购额占年度采购总额比例7.07%公司前5名供应商资料

序号供应商名称采购额（元）占年度采购总额比例

1江苏邗建集团有限公司247027237.8926.86%

2深圳湾科技发展有限公司65019674.577.07%

3深圳市建侨建工集团有限公司36723856.803.99%

4深圳市蛇口保安服务有限公司25480426.002.77%

5深圳市花梨园林绿化有限公司23100296.782.51%

合计--397351492.0443.20%主要供应商其他情况说明

□适用□不适用

深圳湾科技发展有限公司是公司控股股东深圳市投资控股有限公司全资子公司，除此之外，其余四名供应商与公司不存在关联关系。

报告期内公司贸易业务收入占营业收入比例超过10%

□适用□不适用

18深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

3、费用

单位：元

2025年2024年同比增减重大变动说明

本期支付的销售代理

销售费用64517135.8143995985.4146.64%费用增加

管理费用237736204.21284433101.74-16.42%

财务费用113732502.3641043648.75177.10%本期利息费用增加

研发费用4842422.285351808.44-9.52%

4、研发投入

□适用□不适用预计对公司未来发主要研发项目名称项目目的项目进展拟达到的目标展的影响提供工业设备智控与能效优化服

务：支持5000+点位接入及

MQTT/HTTP/Websocket/OPC 等协议解析，实现数据采集、协议转利用物联网技术，对换与边缘计算；内置故障诊断模设施设备管控全覆块，采用 LSTM 算法实时预测设增加新的适配场盖，实现信息资源共备异常；集成制冷站房优化策景，促进原有产品边缘智能分析系统已交付

享与管理，预警并快略，实现水系统变压差控制、冷的市场纵深发展和速响应，提高工效，机 AI 调度及冷却水变温调节；护城河。

减员增效。云端部署可视化驾驶舱，支持实时数据刷新及能耗多维度分析；

结合 BYOS 云平台动态下发控制策略，降低能耗，提升运维效率。

开发一个统一的、平台化的物联网集成系统。该系统旨在打破在通过对机房基础设施建筑各类设备机房中的各业务子

的感知、智能诊断和系统壁垒，通过标准协议接入各增加新的适配场自动化控制，实现机类机房设施（动环、安防、消无人值守机房已交付景，促进原有产品房的无人化、智能化防、IT 设备等），并利用 AI 算的市场拓展范围。

运维，降本增效，保法对海量运维数据进行智能分障关键业务。析，实现从“被动响应”到“主动预测”、“无人值守”到“智能运维”的转变。

软件是一款建筑楼宇数字孪生地图引擎，核心功能包括：通过组态管理平台进行三维空间模型构打造一个能够承载物建与维护；利用监测视图实现物

联网数据、支持三维联网设备、监测点位与模型构件增加产品优势和市

建筑孪生地图空间模型渲染交互、已交付的可视化关联绑定；最终通过场竞争力

提供丰富可视化能力 KBI 看板平台集成展示，将实时的专用引擎。数据驱动至三维场景，实现设备状态监控、告警可视化及二维图表联动，构建沉浸式、交互式的数字孪生监控与管理体验。

通过人工智能算法，高效冷站 AI 智控平台旨在通过实现冷站系统全局自先进的人工智能与自动化控制技增加新的市场机会冷站调优系统已交付

动化节能优化，大幅术，对冷站设备进行实时监控和点降低能耗与运营成优化控制，从而实现节能、舒适

19深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文本，实现智慧运维与与高效运行。平台利用机器学习安全保障。算法，根据环境变化、建筑特点和冷负荷需求，动态调节温度设定点，确保冷站在保证舒适度的前提下最大化能效。其核心功能包括站内寻优控制、建筑寻优控

制、冷站运行监测及综合能效分析。

解决传统后勤管理的"开辟“平台+增值

1.业务目标：实现后勤服务响应信息孤岛、服务滞服务”新盈利模

效率提升、提高设备故障预测准

后、决策盲区"问题，式，通过标杆项目确率、降低综合能耗；

学校智慧后勤系统并通过 AIoT 技术实现进行中切入智慧后勤市

2. 技术目标：构建"AI+IoT+数

"全场景覆盖、全资产场。持续输出行业字孪生"三位一体平台，支持多可控、全流程优化"的标准解决方案，带行业多场景快速适配。

数字化管理升级。动后续订单增长。

本系统作为企业行政管理的统一

的智慧运营中心，以数字中台为基础层，构建数据采集及业务自计划在 2年内让 E- 运行能力；以专业管理为服务IOC 项目产品成为行层，打造行政运营管控平台（E-业一线产品，打造标 IOC）。系统主要面向企业行政增加产品优势和市

管理型智慧运营系统杆用户，以产品专业进行中与后勤的相关管理层、员工、以场竞争力性和服务口碑在行业及 IT 管理员，从“实用、简内站稳脚跟持续发洁、高效”的角度出发，并视项展。目的实际情况，考虑智能化和智慧化的场景设计，从而最终实现打造智慧企业行政管理运营中心的目标。

公司研发人员情况

2025年2024年变动比例

研发人员数量（人）3341-19.51%

研发人员数量占比0.38%0.46%-0.08%研发人员学历结构

本科2631-16.13%

硕士110.00%

大专69-33.33%研发人员年龄构成

30岁以下1824-25.00%

30~40岁1214-14.29%

40岁以上330.00%

公司研发投入情况

2025年2024年变动比例

研发投入金额（元）4842422.285351808.44-9.52%

研发投入占营业收入比例0.20%0.20%0.00%

研发投入资本化的金额（元）0.000.000.00%资本化研发投入占研发投入的

0.00%0.00%0.00%

比例公司研发人员构成发生重大变化的原因及影响

□适用□不适用研发投入总额占营业收入的比重较上年发生显著变化的原因

20深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

□适用□不适用研发投入资本化率大幅变动的原因及其合理性说明

□适用□不适用

5、现金流

单位：元项目2025年2024年同比增减

经营活动现金流入小计3342118873.003047561766.419.67%

经营活动现金流出小计5428188534.634471559940.9321.39%

经营活动产生的现金流量净额-2086069661.63-1423998174.52-46.49%

投资活动现金流入小计122623795.7555996880.52118.98%

投资活动现金流出小计414566828.8867756411.99511.85%

投资活动产生的现金流量净额-291943033.13-11759531.47-2382.61%

筹资活动现金流入小计5078494859.211239948405.21309.57%

筹资活动现金流出小计2267135843.40927580751.94144.41%

筹资活动产生的现金流量净额2811359015.81312367653.27800.02%

现金及现金等价物净增加额431245500.68-1122339250.82-138.42%相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明

□适用□不适用

*经营活动现金流出同比增加，主要原因是：报告期支付土地增值税增加所致。

*投资活动现金流入同比增加，主要原因是：报告期定期存款到期所致。

*投资活动现金流出同比增加，主要原因是：报告期购买货币基金所致。

*筹资活动现金流入同比增加，主要原因是：报告期新增银行借款增加所致。

*筹资活动现金流出同比增加，主要原因是：报告期偿还银行借款增加所致。

报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明

□适用□不适用

报告期公司经营活动产生的现金流量净额-2086069661.63与报告期净利润4693347.66元存在较大差异，主要原因是：报告期支付之前年度已计提的税金。

五、非主营业务分析

□适用□不适用

单位：元金额占利润总额比例形成原因说明是否具有可持续性

投资收益930705.770.76%主要是合营企业投资收益否主要是投资货币基金产生的

公允价值变动损益1765714.201.45%否公允价值变动

资产减值-5007842.82-4.11%主要是计提商誉减值准备否

营业外收入15699075.7012.90%主要是没收定金及保证金否

营业外支出1690452.811.39%主要是支付滞纳金及违约金否

信用减值损失-7297655.34-6.00%主要是计提坏账准备否

21深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

六、资产及负债状况分析

1、资产构成重大变动情况

单位：元

2025年末2025年初

比重增占总资占总资重大变动说明金额金额减产比例产比例销售回款增加及新增借

货币资金2124343056.1913.77%1678116644.1210.97%2.80%款增加

应收账款417784270.442.71%476014729.603.11%-0.40%房地产销售回款增加

合同资产580850.150.00%468765.620.00%0.00%

存货11103909470.0571.97%10685045153.4169.87%2.10%开发成本增加

投资性房地产398400543.062.58%374035893.072.45%0.13%投资性房地产装修增加对合营企业的投资收益

长期股权投资269002577.391.74%268187805.521.75%-0.01%增加

固定资产41751582.460.27%52712396.640.34%-0.07%

在建工程0.00%0.00%0.00%

使用权资产22450067.810.15%16967620.030.11%0.04%租赁资产增加

短期借款449458211.112.91%190165458.331.24%1.67%银行借款增加

合同负债711605295.764.61%336164629.722.20%2.41%预售房款增加

长期借款3681594912.2023.86%4755314631.2631.09%-7.23%银行借款增加重分类至一年内到期的

租赁负债10602827.460.07%11089072.570.07%0.00%租赁负债增加

交易性金融资产301765714.201.96%0.000.00%1.96%购买货币基金增加持有待售非流动资产减

持有待售资产0.000.00%170154.050.00%0.00%少

其他流动资产210498041.001.36%181721113.821.19%0.17%待抵扣进项税增加

无形资产2155206.620.01%471565.390.00%0.01%无形资产增加

商誉4441864.300.03%9446847.380.06%-0.03%计提商誉减值准备

长期待摊费用15046783.070.10%22110090.130.14%-0.04%已预提待抵扣的土地增

递延所得税资产212669324.771.38%1232152522.898.06%-6.68%值税减少预付非流动资产购置款

其他非流动资产25657943.530.17%13875501.610.09%0.08%增加

应付账款875642952.685.68%1043092277.276.82%-1.14%应支付工程款减少

-支付之前年度已计提的

应交税费78010841.030.51%3224280429.5221.08%

20.57%税金增加

一年内到期的非一年内到期的长期借款

3865235312.2925.05%506702676.303.31%21.74%

流动负债增加

其他流动负债58886145.360.38%23186263.570.15%0.23%待转销项税额增加

应付债券548236650.583.55%0.000.00%3.55%发行公司债

递延所得税负债5972301.830.04%4100164.350.03%0.01%使用权资产增加其他权益工具投资公允

其他综合收益-3587793.95-0.02%-2200355.67-0.01%-0.01%价值变动及外币报表折算差额境外资产占比较高

□适用□不适用

22深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

2、以公允价值计量的资产和负债

□适用□不适用

单位：元本期公允计入权益的累本期计提本期购本期出项目期初数价值变动计公允价值变其他变动期末数的减值买金额售金额损益动金融资产

4.其他权益

586231.82-4277.54-14636.58567317.70

工具投资

上述合计586231.82-4277.54-14636.58567317.70

金融负债0.000.00其他变动的内容其他变动系汇率变化影响。

报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化

□是□否

3、截至报告期末的资产权利受限情况

项目账面余额账面价值受限原因

货币资金82297671.2182297671.21[注1]-[注8]

澜湖时代项目地块土地使用权424356240.00424356240.00[注9]

扬州深扬数智城项目 B、D 地块土地使用权

987723102.87905257200.61[注10]

及 D 地块在建工程

存货-开发产品4839083.094839083.09

固定资产3483700.153483700.15[注11]

投资性房地产180144668.70180144668.70

合计1682844466.021600378563.76

[注1]：期末使用权受到限制的货币资金中，存在2950000.00元系子公司深圳市深福保物业发展有限公司的银行保函保证金。

[注2]：期末使用权受到限制的货币资金中，存在3000000.00元系子公司深圳市设施之家科技有限公司因合同纠纷诉前保全被法院冻结。

[注3]：期末使用权受到限制的货币资金中，存在138064.00元子公司深圳市设施之家科技有限公司履约保证金。

[注4]：期末使用权受到限制的货币资金中，存在1136395.96元系本公司作为房地产开发商，历史上根据房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保并支付的贷款保证金。

[注5]：期末使用权受到限制的货币资金中，存在500000.00元系子公司深圳市金海联物业管理有限公司因诉讼案件被冻结资金。

[注6]：期末使用权受到限制的货币资金中，存在162969.00元系子公司深圳市国贸科技园服务有限公司因诉讼案件被冻结资金。

[注7]：期末使用权受到限制的货币资金中，存在74359856.86元系期末购买的定期存款及其利息。

[注8]：期末使用权受到限制的货币资金中，存在50385.39元系子公司深圳市佳源物业管理有限公司托收业务保证金。

[注9]：公司因日常经营活动所需，向银行申请借款，将持有的澜湖时代项目地块土地使用权进行抵押。

[注 10]：公司因日常经营活动所需，向银行申请借款，将持有的深扬数智城项目 D地块土地使用权及 D地块在建工程进行抵押。

[注11]：公司因日常经营活动所需，向银行申请借款，将持有的自有商业物业进行抵押。

23深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

七、投资状况分析

1、总体情况

□适用□不适用

2、报告期内获取的重大的股权投资情况

□适用□不适用

3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况

□适用□不适用

4、金融资产投资

（1）证券投资情况

□适用□不适用

单位：元计入本期权益最初会计期初公允的累本期本期报告期末会计证券证券证券资金投资计量账面价值计公购买出售期损账面核算品种代码简称来源成本模式价值变动允价金额金额益价值科目损益值变动金田系金

40001其他

境内股份3565公允--田债

6、58625673权益

外股 A、金 856. 价值 0.00 4277 0.00 0.00 1463 务重

4200131.8217.70工具

票田股06计量.546.58整取

6投资

份 B 得

3565--

58625673

合计856.--0.0042770.000.001463----

31.8217.70

06.546.58

（2）衍生品投资情况

□适用□不适用公司报告期不存在衍生品投资。

八、重大资产和股权出售

1、出售重大资产情况

□适用□不适用公司报告期未出售重大资产。

24深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

2、出售重大股权情况

□适用□不适用

九、主要控股参股公司分析

□适用□不适用

主要子公司及对公司净利润影响达10%以上的参股公司情况

单位：元公司名称公司类型主要业务注册资本总资产净资产营业收入营业利润净利润深圳市皇房地产开300000049895781769617192765445881214174268城地产有子公司

发及销售0.0080.5449.2234.750.191.66限公司深圳市国贸物业管物业管理200000043804615450170164690512829858589432子公司

理有限公服务0.00779.6359.17032.6242.884.48司报告期内取得和处置子公司的情况

□适用□不适用主要控股参股公司情况说明

十、公司控制的结构化主体情况

□适用□不适用

十一、公司未来发展的展望

（一）行业格局和趋势

参见本报告第三节“管理层讨论与分析”中“二、报告期内公司所处的行业情况”。

（二）公司发展战略

随着传统房地产市场发展总体呈下行趋势，以传统地产为主业的深物业公司面临严峻的行业形势。在此背景下，公司提出“1个愿景+2大板块+3个驱动+4大业务+5个增值服务”的“12345”总体发展思路。围绕“产城空间资产经营”和“空间数字生态运营”两大核心模式精准发力，通过“主业延伸、边缘突破”，重点发展以产城空间开发、产业生态运营、物业管理服务、主业生态投资为主的四大业务，快速布局和嫁接高端咨询服务、定制管家服务、智能运营平台、数据挖掘利用、商业生态圈整合等五大增值服务，以科技创新为第一驱动力，充分发挥资金资本的撬动作用，建设门户型智能管控服务平台，立足深圳，以粤港澳大都市圈及周边地区为扩张区域，构建智能社会基点功能，打造中国领先的产城空间智慧运营商。未来公司将立足发展现状，把握发展步骤节奏，按照“强本固基、边缘突破、专注引领”三步走的实施路径，在发展中谋求转型升级机遇，在转型中推动增量发展，构建公司独特发展新优势，开创公司创新发展新格局。

（三）2026年经营计划

2026年是“十五五”规划的开局之年，集团总体工作思路是：坚持“稳中求进、提质增效”总基调，锚定“轻重平衡”转型目标，以现金流安全为第一要务，以销售去化与资金回笼为关键核心，以“深耕主业、数智赋能、强基固本”为年度战略主题，统筹高质量发展和高水平安全，推动三大核心业务协同提质，全面激活企业发展内生动力，实现企业高质量、可持续发展。重点抓好以下四个方面工作：

一是深度融入发展大局，稳固经营发展底盘。公司将紧扣城市发展战略布局，集中资源深耕核心市场，在科创空间打造、产业园区运营等领域主动作为。坚持战略引领，高质量编制“十五五”战略规划，推动公司发展与城市升级、产

25深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

业进步同频共振。始终将现金流安全作为战略落地的首要底线，优化融资结构，强化资金精细运作与预算刚性管控，层层压实经营责任，守住企业发展的资金生命线。

二是优化主业板块协同，提升核心运营效能。坚持业务向主责主业集中、向优势领域集聚，构建地产、物管、商置一体化发展生态。地产板块聚焦“去化回款、盘活存量、创新模式”，动态调整销售策略，深挖存量资产价值，探索轻资产运作路径，加快构建房地产开发新模式；物管板块以提质升级、规模突破为目标，确保在管面积稳步突破的同时积极拓展高端业态与增值服务，构建综合性专业配套服务平台；商业运营板块紧扣商管平台定位，全力保障重点项目如期开业，打造轻资产输出样板，推动存量资产管理向“主动经营”转型，全面提升资产运营效益。

三是夯实核心底层能力，全面提升公司治理水平。以组织、人才、科技为抓手，持续优化组织架构，深化选人用人与薪酬绩效改革，激活组织内生动力。加速数字化转型，构建统一的数据标准与中台，深化 AI 技术在多场景的应用，充分发挥数据驱动的决策支持作用，推进标准化建设。提升总部运营与资产管理效能，完善资产“投、融、管、退”全流程体系，打造专业化资产管理团队，实现资产价值最大化。加强企业交流合作，引入先进管理经验与国际服务标准，推动整体服务能级迈上新台阶。

四是筑牢安全发展根基，擦亮上市公司品牌价值。将合规风控、安全维稳、品牌建设等融入企业发展各环节，恪守国资监管与上市公司运作要求，严控法律、合规、廉洁等各类风险。坚守安全底线，严格落实安全生产“三管三必须”与“一岗双责”，常态化开展隐患排查治理，确保企业经营大局安全稳定。厚植企业文化底蕴，传承“敢为人先、变革图强”的企业精神，践行“同心、同创、同享”的核心价值观，推动全员形成干事创业的强大合力。

（四）可能面临的风险

1.市场风险

房地产市场在“房住不炒”等政策导向下，需求端仍处于下行通道，地产行业发展空间不断被压缩，行业利润大幅降低，从以往土地红利转变为向管理要红利的时代，尤其是对成本设计、工程等业务能力提出了前所未有的挑战，城市更新项目推进条件复杂、阻力重重，公司的经营发展面临机遇与挑战。面对严峻形势，公司深入研究宏观经济走势和政策动向带来的机遇和挑战，积极寻求战略突围方向，坚持稳健经营，多渠道筹措资金，着力提升管理水平，抓住土地市场机会，立足深圳，以粤港澳大都市圈及周边地区为扩张区域，着力提升可持续发展能力。

2.土地储备风险

公司土地储备总量相对有限，可持续发展能力仍存在一定短板，对未来业务规模与经营稳定性构成潜在影响。当前房地产行业深度调整，行业格局持续优化，市场竞争日趋激烈；叠加核心城市土地供应趋紧、行业投资约束增强、增量市场空间收窄等多重因素，优质土地资源及项目获取难度进一步加大，项目拓展面临一定不确定性。公司将坚持稳健经营、审慎投资、风险可控的总体原则，合理把握投资节奏，优化投资决策机制，严控投资风险。聚焦核心区域与优势赛道，优先通过市场化竞争、合作开发、城市更新及存量资源盘活等方式稳妥补充优质项目资源，推动项目合规落地与高效转化，持续提升土储质量与发展韧性。

3.融资风险近年来，公司积极增加土地储备，加速业务发展，在此过程中需投入大量的资金用于土地获取和项目开发。公司项目开发资金来源除自有资金外，还需要通过银行借款、发行有价证券等方式进行外部融资。

公司目前财务状况稳健、资信状况良好，未来将进一步严控财务风险，积极探索多种融资途径，为项目开发建设筹措资金。

十二、报告期内接待调研、沟通、采访等活动

□适用□不适用调研的基接待接待对接待时间接待方式接待对象谈论的主要内容及提供的资料本情况索地点象类型引

26深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

2025年01月06日公司网络平台线上交流个人个人询问同业竞争相关情况不适用

询问公司业绩情况和董事会换

2025年01月21日公司电话沟通个人个人不适用

届情况

2025年01月21日公司电话沟通个人个人询问公司业绩情况不适用

2025年01月23日公司电话沟通个人个人询问公司投资计划不适用

询问公司城市空气污染问题措

2025年02月06日公司网络平台线上交流个人个人不适用

施及看法询问公司物业管理和租赁运营

2025年02月16日公司网络平台线上交流个人个人不适用

2022-2024年经营情况

2025年02月27日公司电话沟通个人个人询问公司光明项目销售情况不适用

询问公司投资性房地产、固定

2025年02月27日公司网络平台线上交流个人个人不适用

资产相关情况询问公司历史存量房产处置相

2025年02月27日公司网络平台线上交流个人个人不适用

关情况

2025年03月07日公司电话沟通个人个人询问公司资产出租明细不适用

2025年03月21日公司电话沟通个人个人询问公司股东人数及经营计划不适用

2025 年 03 月 27 日公司网络平台线上交流个人个人询问公司 B股市值管理情况不适用

2025年03月30日公司网络平台线上交流个人个人询问公司运营情况不适用

2025年04月01日公司电话沟通个人个人询问公司股东人数不适用

询问公司一季度业绩预告相关

2025年04月16日公司电话沟通个人个人不适用

情况详见公司于2025年通过路演

4月21日

平台参与在巨潮资公司

网络公司经营情况、财务状况、分讯网披露

2025年04月21日网络平台线上交流其他2024年平台红情况、发展规划的《2025度业绩说年4月21明会的投日投资者资者关系活动记录表》

2025年05月15日公司网络平台线上交流个人个人询问在管物业面积不适用

2025年06月10日公司电话沟通个人个人询问公司2024年经营情况不适用

询问公司半年度业绩情况及领

2025年07月14日公司电话沟通个人个人不适用

导班子选任情况

询问公司项目建设、销售情况

2025年07月17日公司电话沟通个人个人不适用

及董事会换届情况

2025年07月23日公司实地调研个人自称私募询问公司资金状况、行业现状不适用

2025年07月25日公司网络平台线上交流个人个人询问公司发行债券情况不适用

询问公司物业公司相关经营情

2025年07月29日公司电话沟通个人个人不适用

况询问公司董事会换届进展及发

2025年08月06日公司电话沟通个人个人不适用

债进展

2025年08月11日公司电话沟通个人个人询问公司股价上涨原因不适用

2025年08月14日公司网络平台线上交流个人个人询问公司经营情况不适用

询问公司经营计划及半年业绩

2025年08月28日公司电话沟通个人个人不适用

情况

2025年08月29日公司电话沟通个人个人询问公司诉讼及经营情况不适用

2025年09月01日公司电话沟通个人个人询问公司股价及经营计划不适用

2025年09月04日公司电话沟通个人个人询问东方资产持股数变动情况不适用

2025年09月04日公司电话沟通个人个人询问公司人员变动公告情况不适用

2025 年 09 月 05 日公司网络平台线上交流个人个人询问公司 AB 股股东户数不适用

询问公司重大仲裁公告发布时

2025年09月08日公司电话沟通个人个人不适用

间及进展询问公司经营计划及半年报相

2025年09月08日公司电话沟通个人个人不适用

关情况

2025年09月22日公司电话沟通个人个人询问公司股票及股东相关情况不适用

27深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

2025年09月22日公司电话沟通个人个人询问公司最新股东人数不适用

2025年09月30日公司网络平台线上交流个人个人询问公司最新股东人数不适用

2025年10月01日公司实地调研个人个人询问公司最新股东人数不适用

询问公司是否会发布三季度业

2025年10月10日公司电话沟通个人个人不适用

绩预告询问公司董事会换届进展及股

2025年10月10日公司电话沟通个人个人不适用

东人数询问公司股东会安排及三季度

2025年10月10日公司电话沟通个人个人不适用

业绩预告相关情况

2025年10月10日公司网络平台线上交流个人个人询问公司仲裁相关情况不适用

2025年10月10日公司网络平台线上交流个人个人询问公司重大仲裁赔偿进展不适用

2025年10月14日公司网络平台线上交流个人个人请问公司人员变动情况不适用

询问公司重大仲裁赔偿进展、

2025年10月15日公司电话沟通个人个人不适用

股东人数及 B股相关情况

2025年10月16日公司网络平台线上交流个人个人询问公司资产相关情况不适用

2025年10月17日公司网络平台线上交流个人个人询问公司经营计划相关情况不适用

2025 年 10 月 21 日公司电话沟通个人个人询问 A股最新股东人数不适用

2025年10月21日公司网络平台线上交流个人个人询问公司最新股东人数不适用

2025年10月21日公司网络平台线上交流个人个人询问董事及经营计划相关情况不适用

2025年10月21日公司网络平台线上交流个人个人询问公司经营计划相关情况不适用

2025年10月21日公司网络平台线上交流个人个人询问董事及经营计划相关情况不适用

2025年10月21日公司网络平台线上交流个人个人询问公司经营计划相关情况不适用

询问公司三季度应交税费相关

2025年10月30日公司电话沟通个人个人不适用

情况

2025年10月31日公司网络平台线上交流个人个人询问公司最新股东人数不适用

询问 A股最新股东人数及仲裁

2025年11月03日公司电话沟通个人个人不适用

相关情况

2025年11月07日公司电话沟通个人个人询问公司经营计划相关情况不适用

2025年11月10日公司网络平台线上交流个人个人询问公司最新股东人数不适用

2025年11月20日公司网络平台线上交流个人个人询问公司最新股东人数不适用

2025年11月24日公司电话沟通个人个人询问公司股东人数不适用

询问国贸春天开业时间及公司

2025年11月24日公司电话沟通个人个人不适用

仲裁相关情况

询问东方资产股权划转进展、

2025年11月26日公司电话沟通个人个人不适用

公司资产情况及经营计划询问同业竞争解决进展及国贸

2025年11月27日公司电话沟通个人个人不适用

商场改造进展

2025年11月27日公司电话沟通个人个人询问公司经营计划不适用

询问公司经营情况及同业竞争

2025年11月28日公司电话沟通个人个人不适用

进展

2025年11月29日公司网络平台线上交流个人个人询问公司最新股东人数不适用

2025年12月01日公司电话沟通个人个人询问公司相关业务情况不适用

2025年12月04日公司电话沟通个人个人询问公司经营情况不适用

2025年12月05日公司网络平台线上交流个人个人询问公司相关业务情况不适用

2025年12月10日公司网络平台线上交流个人个人询问公司最新股东人数不适用

2025年12月16日公司电话沟通个人个人询问公司经营计划不适用

2025年12月16日公司电话沟通个人个人询问公司仲裁赔偿进展不适用

2025年12月19日公司网络平台线上交流个人个人询问公司最新股东人数不适用

2025年12月29日公司网络平台线上交流个人个人询问公司经营管理情况不适用

2025年12月31日公司网络平台线上交流个人个人询问公司最新股东人数不适用

十三、市值管理制度和估值提升计划的制定落实情况公司是否制定了市值管理制度。

□是□否

28深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

公司是否披露了估值提升计划。

□是□否

十四、“质量回报双提升”行动方案贯彻落实情况

公司是否披露了“质量回报双提升”行动方案公告。

□是□否

29深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

第四节公司治理、环境和社会

一、公司治理的基本状况

公司内部治理结构完整、健全、清晰，符合《公司法》、《公司章程》及其他法律、法规和规范性文件的规定，公司股东会、董事会均能严格按照相关规章制度规范召开，各位董事、高级管理人员均能认真履行自己的职责，勤勉尽责。

公司法人治理结构完善，公司运作规范。

公司部门机构设置遵循科学、精简、高效的原则，目前设党群办公室、董事会办公室、综合办公室（流程与信息化中心、信访办）、纪检监察室（审计部）、人力资源部（培训中心）、财务管理部（结算中心）、投资发展部、经营管

理部、设计管理部（技术中心）、成本合约部、工程管理部（安委会办公室）、产业运营办公室，各职能部门各司其职，严格按照内部控制制度开展工作，保证公司的正常高效运转。

公司一贯重视规范内幕信息管理工作，制定完善了包括《信息披露事务管理规定》、《审计、风险与合规管理委员会年报工作规程》、《年报信息披露重大差错责任追究制度》、《年度报告工作制度》、《内幕信息知情人登记管理制度》、《投资者关系管理制度》等一系列内控制度，确保公司信息披露真实、准确、完整。报告期内，公司严格按照证券监管要求开展信息披露、法人治理会议组织等工作，信息披露及时、准确、完整，未发生违反信息披露相关内部控制制度的事件。

公司治理的实际状况与法律、行政法规和中国证监会发布的关于上市公司治理的规定是否存在重大差异

□是□否

公司治理的实际状况与法律、行政法规和中国证监会发布的关于上市公司治理的规定不存在重大差异。

二、公司相对于控股股东、实际控制人在保证公司资产、人员、财务、机构、业务等方面的独立情况

公司与控股股东在业务、人员、资产、机构、财务方面完全分开，做到了人员独立、财务独立、资产完整、机构独立、业务分开。业务方面，公司业务独立于控股股东，具有独立完整的业务及自主经营能力；人员方面，公司在劳动人事、薪酬管理方面与控股股东完全独立，公司人员独立，所有员工均和公司签订了劳动合同，公司在员工管理、社会保障、工薪报酬等方面独立于股东单位或其他关联方；资产方面，公司资产完整、独立、产权关系明确，不存在资产资金被控股股东占用的情况，公司资产完全独立于控股股东；机构方面，公司机构独立，并制定了各部门的规章制度和职责，形成了责权分明、科学合理的内部控制体系；财务方面，本公司财务独立，有独立的财务部门、财务核算体系、财务管理制度和独立的财务账户，独立纳税，独立进行财务决策。

本公司控股股东行为规范，不存在超越公司股东会直接或间接干预公司经营决策、经营活动或资金使用的情形，但控股股东可通过所持的股份对公司的重大决策产生一定影响。

三、同业竞争情况

□适用□不适用与上市公司的公司工作进度及后续问题类型公司名称问题成因解决措施关联关系类型性质计划

根据深圳市政为避免同业竞争，深投控作出深投控自做出相深圳市投府关于国有资承诺：1.关于深圳城建的同业关承诺以来，一同业竞争控股股东资控股有其他产管理体制调竞争解决方案：在作为上市公直积极致力于履限公司整工作的总体司的控股股东且上市公司在深行承诺。在承诺部署，深圳市圳证券交易所上市期间，对于期内，深投控未

30深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

国资委决定以深圳城建现有的与上市公司存以深物业控股股

新设合并的方在同业竞争的业务，深投控将东的地位谋求不式成立深投在法律法规允许的范围内，自正当利益，损害控，合并深圳深物业股权过户至深投控名下深物业及其股东市建设投资控之日起12个月内，适时启动以的权益。在承诺股公司、深圳下同业竞争解决方案中具有实期内，深投控积市投资管理公际可操作性的方案，并在深物极梳理深圳城建司以及深圳市业股权过户至深投控名下之日的相关资产和业

商贸投资控股起3年内实施完毕该方案，以务，并致力于尽公司。由此，解决现存的同业竞争问题：快制订解决与深深投控依法承（1）深圳城建与上市公司间签物业同业竞争实

继深圳市建设署资产托管协议，将与上市公际操作可行的方投资控股公司司存在直接竞争关系的资产托案，深投控也积以及深圳市投管给上市公司，同时确定定价极推进深深房的资管理公司持公允的托管费用，并采取有效重组事项。但考有的上市公司措施在承诺期内解决同业竞争虑到客观情况，深物业63.82%问题；（2）将与上市公司存在深投控尚未能实的股权。2018直接竞争关系的资产注入上市现原避免同业竞年10月19公司；（3）将与上市公司存在争的承诺。深日，深投控取直接竞争关系的资产出让给非投控已于2024得关于深物业关联第三方；（4）其他能够有年9月26日重股权的《证券效解决同业竞争问题，并有利新做出了《关于过户登记确认于保护上市公司利益和其他股变更避免同业竞书》，完成深东合法权益的措施。在解决现争承诺的函》，物业股权过存同业竞争问题之前，在上市该承诺变更事项户。深投控下公司以及深投控控股或实际控已经公司在2024属全资子公司制的公司、企业、经济组织年10月18日召深圳市城市建（不包括上市公司控制的企开的2024年第设开发（集业，以下统称“附属公司”）二次临时股东大团）有限公司从事业务的过程中，涉及争议会批准。详见公（以下简称解决等对业务存在重大影响的司于2024年10“深圳城情形时，深投控作为控股股东月19日在巨潮建”）、深圳应当保持中立地位，保证上市资讯网披露的经济特区房地公司和各附属公司能够按照公《2024年第二次产（集团）股平竞争原则参与市场竞争。2.临时股东大会决份有限公司深深房同业竞争解决方案：深议公告》（公告（以下简称深房自2016年9月14日因筹编号：2024-47“深深房”）划重大资产重组停牌。根据深号）。

以及深物业均深房2016年11月26日公布的存在经营房地中信证券股份有限公司及华泰产开发和商品联合证券有限责任公司各自出房销售业务的具的《关于深圳经济特区房地情形，归属于产（集团）股份有限公司重大同一行业，存资产重组事项延期复牌的核查在同业竞争的意见》，重组方案为深深房拟情形。以发行 A股股份及/或支付现金的方式购买恒大地产集团有限公司100%股权（以下简称“深深房重组”），深深房重组完成后，广州市凯隆置业有限公司将成为深深房的控股股东。

若深深房重组顺利完成，深投控将失去深深房控制权，届时深深房与深物业间同业竞争问题将得到解决。若深深房本次重组因故终止，对于深深房现有的与上市公司存在同业竞争的业务，深投控将在法律法规

31深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

允许的范围内，自深深房本次重组终止并公告复牌之日起12个月内根据复牌当时的实际情况启动一种合理的同业竞争解

决方案并及时履行公告义务，同时在深深房重组终止并公告复牌之日起3年内实施完毕该方案并解决深物业与深深房间

存在的同业竞争问题。3.其他避免同业竞争的承诺：在作为上市公司的控股股东且上市公司在深圳证券交易所上市期间，深投控其他附属公司将不在除已发生同业竞争关系的业

务领域外新的业务领域，从事与上市公司间存在直接同业竞争关系的相关业务。深投控承诺不以上市公司控股股东的地

位谋求不正当利益，从而损害上市公司及其股东的权益。若违反上述承诺，深投控将承担相应的法律责任，包括但不限于就由此给上市公司造成的全部损失承担赔偿责任。

四、董事和高级管理人员情况

1、基本情况

本期本期期初其他期末股份增持减持持股增减持股增减性年任职任期起任期终止股份股份姓名职务数变动数变动别龄状态始日期日期数量数量（股（股（股的原（股（股）））因

））

2025年2028年

党委书记、唐小平男55现任11月0711月06董事长日日

董事、党委2025年2028年蔡丽莉女53副书记、总现任11月0711月06经理日日

董事、党委2022年2028年张志民男48副书记、工现任06月2911月06会主席日日

2025年2028年

董事、财务刘强男42现任11月0711月06总监日日

2025年2028年

邓映萍女52董事现任11月0711月06日日

2025年2028年

王航军男59董事现任11月0711月06日日

2021年2027年

李东辉男53独立董事现任09月2709月26日日

32深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

2021年2027年

胡彩梅女43独立董事现任09月2709月26日日

2024年2028年

宋少华男62独立董事现任10月1811月06日日

2018年2024年

党委委员、蔡丽莉女53任免06月1509月26副总经理日日

2018年2024年

党委书记、刘声向男54离任06月1509月26董事长日日

董事、党委2018年2024年王航军男59副书记、总任免06月1509月26经理日日

2018年2024年

董事、财务沈雪英女56离任06月1509月26总监日日

2018年2024年

王戈男54董事离任06月1509月26日日

2020年2024年

谢畅男53董事离任04月0709月26日日

党委委员、2018年2028年张戈坚男50副总经理、现任06月1511月06董事会秘书日日

2024年2028年

党委委员、倪卉川女52现任10月3011月06副总经理日日

2018年2028年

党委委员、李鹏男49离任06月1511月06副总经理日日

2020年2024年

党委委员、陈鸿基男57离任12月2809月26副总经理日日

合计------------00000--报告期是否存在任期内董事和高级管理人员离任的情况

□是□否

沈雪英女士因达到法定退休年龄，根据《公司法》《公司章程》等有关规定，申请辞去公司第十届董事会董事、财务总监及董事会相关专门委员会的职务（详见公司公告2025-07号）。

刘声向先生因任期届满和个人原因申请辞去公司第十届董事会董事长、董事及董事会相关专门委员会的职务（详见公司公告2025-08号）。

王戈先生、谢畅先生因董事会换届，不再担任公司董事职务（详见公司公告2025-52号）。

李鹏先生因工作调动，申请辞去公司副总经理及在公司兼任的其他职务（详见公司公告2026-01号）。

陈鸿基先生因个人原因，申请辞去公司副总经理职务（详见公司公告2025-31号）。

公司董事、高级管理人员变动情况

□适用□不适用姓名担任的职务类型日期原因

沈雪英董事、财务总监离任2025年01月23日退休

刘声向党委书记、董事长离任2025年01月23日个人原因王戈董事任期满离任2025年11月07日换届

33深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

谢畅董事任期满离任2025年11月07日换届

李鹏党委委员、副总经理解聘2026年01月22日工作调动

陈鸿基党委委员、副总经理解聘2025年05月29日个人原因

唐小平党委书记、董事长被选举2025年11月07日换届

蔡丽莉董事、党委副书记、总经理任免2025年11月07日换届

刘强董事、财务总监被选举2025年11月07日换届邓映萍董事被选举2025年11月07日换届王航军董事任免2025年11月07日换届

2、任职情况

公司现任董事、高级管理人员专业背景、主要工作经历以及目前在公司的主要职责

董事会成员：

唐小平先生1970年10月出生，中共党员，管理学硕士，高级会计师、高级职业指导师、高级房地产策划师。曾任深圳市长城润达资产管理公司财务总监兼财务部长，深圳市对外劳动服务公司财务运营管理部部长兼深圳市外事服务中心执行董事，2012年5月加入深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司，历任计划财务部经理、副总经理、董事会秘书、党委副书记；2023年3月起任深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司党委书

记、董事长、总经理；2025年11月起任本公司党委书记、董事长。

蔡丽莉女士1972年11月出生，中共党员，大学本科学历，经济学硕士。1995年起在深圳市国税局工作，曾任深圳市国税局征管和科技发展处副处长，深圳市福田区国税局党组成员、副局长，2018年6月起任公司党委委员、副总经理、财务负责人，2025年11月起任本公司董事、党委副书记、总经理。

张志民先生1977年10月出生，中共党员，硕士研究生学历。张志民先生于2016年进入深圳市人民政府国有资产监督管理委员会工作，历任办公室（信访室）主任科员、办公室（机关党委）主任科员、办公室（机关党委）副调研员、办公室（机关党委）四级调研员、办公室（机关党委）三级调研员。2022年5月起任本公司党委副书记，2022年6月起任本公司董事、党委副书记、工会主席。

刘强先生1983年9月出生，中共党员，高级会计师，注册会计师（非执业），大学本科学历，会计硕士。刘强先生从事多年的财务管理工作，历任广州广船国际股份有限公司重构事业部财务部副部长（主持工作）、财务中心资金计划部部长，广船国际有限公司财务中心主任助理兼资金计划部部长、审计部副部长（主持工作）；2019年1月至2023年12月任深圳市物业发展(集团)股份有限公司财务管理部部长；2023年12月至2025年7月任深圳市城市建设开发(集团)有限公司董事、财务总监；2024年11月起任深圳微众信用科

技股份有限公司董事、财务总监。2025年11月起任本公司董事、财务总监。

邓映萍女士1973年10月出生，中共党员，大学本科学历，管理学硕士。邓映萍女士从事多年的企业管理工作，历任深圳湾科技发展有限公司运营总监、项目拓展中心常务副总经理、公司副总经理，2025年8月起任深圳湾科技发展有限公司党委副书记、总经理。2025年11月起兼任公司董事。

王航军先生1966年11月出生，中共党员，研究生学历，经济学硕士，高级审计师。王航军先生曾任深圳市南山区审计局副科长；深圳市投资管理公司审计部副部长、部长；深圳市投资管理公司监督部副部长、部长；深圳

市投资控股有限公司审计监察部部长；2007年10月加入本公司任副总经理，2018年6月起任本公司董事、党委副书记、总经理，2025年11月起任公司董事。

34深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

李东辉先生1972年6月出生，武汉大学经济学院审计系本科，澳大利亚新南威尔士大学商学院财务与金融学博士研究生毕业。曾任职中华人民共和国审计署金融司公务员、暨南大学管理学院执行院长，现任深圳大学经济学院财务金融学特聘教授、博士生导师、经济学院教授委员会主任。多篇文章发表在国际顶级期刊和中国国家重点权威学术刊物，被评为深圳市海外高层次“孔雀计划”人才、被聘为深圳市财政局高级职称评审委员会专家、深圳报业集团深新传播智库专家、国家自然科学基金评审人。

胡彩梅女士1982年出生管理学博士经济学博士后，正高级研究员，深圳市后备级人才。现任中国（深圳）综合开发研究院金融发展与国资国企研究所所长，长期从事地方金融和国资国企领域政策研究与咨询，具有丰富的国资国企改革发展咨询经验。主持和参与国家、省部级科研项目多项，咨询课题50余项，研究成果多次被政府部门采纳和科研奖励。

宋少华先生1963年3月出生，武汉大学法学学士及经济学学士，中国社科院研究生院经济学博士。2006-2007年任深圳华发电子股份有限公司董事，2007-2012年任香港保利达国际有限公司董事、副总经理，2014-2016年任深圳龙浩南方投资管理有限公司董事、总经理，2016-2018年任香港保利达国际有限公司董事、副总经理，2016年8月至今任深圳老茶投资有限公司执行董事，2023年11月至今任深圳市捷佳伟创新能源装备股份有限公司独立董事。

高级管理人员：

张戈坚先生1975年9月出生，中共党员，硕士研究生学历，工商管理硕士，会计师、审计师。1997年7月起在本公司审计部从事内部审计工作；历任本公司审计部经理、监事、成本控制部经理，现任本公司党委委员、副总经理、董事会秘书。

倪卉川女士1973年5月出生，中共党员，研究生学历，工学硕士。倪卉川女士在深圳市政府部门工作多年，曾就职于深圳市规划和国土资源委员会第二直属管理局城市更新科、深圳市规划和国土资源委员会城市设计处、深圳市规划和国土资源委员会龙华管理局。2017年10月至2022年12月任香港利基控股有限公司顾问。

2024年10月起任本公司副总经理。

控股股东、实际控制人同时担任上市公司董事长和总经理的情况

□适用□不适用在股东单位任职情况

□适用□不适用在股东单位担任在股东单位是否任职人员姓名股东单位名称任期起始日期任期终止日期的职务领取报酬津贴深圳市投资控股王戈总工程师2017年03月01日是有限公司深圳市投资控股谢畅综合管理部部长2020年04月07日是有限公司

在股东单位任职除以上在股东单位的主要任职外，董事王戈、谢畅还在相关股东单位的若干非上市子公司或投资企情况的说明业中兼任董事职务在其他单位任职情况

□适用□不适用在其他单位担任的职在其他单位是否任职人员姓名其他单位名称任期起始日期任期终止日期务领取报酬津贴深圳湾科技发展

邓映萍党委副书记、总经理2025年08月01日是有限公司

李东辉深圳大学特聘教授、博士生导2019年04月01日是

35深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

师、经济学院教授委员会主任中国（深圳）综金融发展与国资国企胡彩梅2016年11月01日是合开发研究院研究所所长深圳市捷佳伟创宋少华新能源装备股份独立董事2023年11月10日是有限公司深圳微众信用科刘强财务总监2024年11月21日否技股份有限公司在其他单位任不适用职情况的说明公司现任及报告期内离任董事和高级管理人员近三年证券监管机构处罚的情况

□适用□不适用

3、董事、高级管理人员薪酬情况

董事、高级管理人员薪酬的决策程序、确定依据、实际支付情况

公司董事、高级管理人员薪酬依据《董事、监事年度薪酬管理暂行办法》、《高级管理人员经营业绩考核与薪酬管理办法》等相关制度执行。报告期内，公司董事会与公司管理层签署2025年度经营目标责任书，采取经济指标、分类指标和评议指标得分结合的考评方式，在年度结束后，由董事会考核。

经公司于2025年4月18日召开的2024年度股东会审议通过，公司独立董事津贴标准由80000元/年（税前）调整为120000元/年（税前），调整后的独立董事津贴标准自股东会审议通过后次月起执行。

公司报告期内董事和高级管理人员薪酬情况

单位：万元从公司获得的是否在公司关姓名性别年龄职务任职状态税前报酬总额联方获取报酬

唐小平男55党委书记、董事长现任17.43否

蔡丽莉女53董事、党委副书记、总经理现任16.57否

张志民男48董事、党委副书记、工会主席现任89否

刘强男42董事、财务总监现任57.36否邓映萍女52董事现任0是

王航军男59董事现任5.75否

李东辉男53独立董事现任10.67否

胡彩梅女43独立董事现任10.67否

宋少华男62独立董事现任10.67否

蔡丽莉女53党委委员、副总经理任免74.17否

刘声向男54党委书记、董事长离任8.72否

王航军男59董事、党委副书记、总经理任免91.12否

沈雪英女56董事、财务总监离任0否王戈男54董事离任0是谢畅男53董事离任0是

张戈坚男50党委委员、副总经理、董事会秘书现任89否

倪卉川女52党委委员、副总经理现任89否

李鹏男49党委委员、副总经理离任89否

陈鸿基男57党委委员、副总经理离任17.15否

合计--------676.26--

报告期末全体董事和高级管理人员实际获得薪酬的考核依根据公司《董事、监事年度薪酬管理暂行办法》《高级管据理人员经营业绩考核与薪酬管理办法》等相关制度执行。

报告期末全体董事和高级管理人员实际获得薪酬的考核完报告期末，董事、高级管理人员未完成年度考核，最终以成情况实际考核发放数为准。独立董事领取的独立董事津贴不适

36深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文用考核情况。

根据公司相关制度执行，待考核结束后进行结算。其中，报告期末全体董事和高级管理人员实际获得薪酬的递延支独立董事不适用递延支付安排；2025年度已发放非独立董付安排事和高级管理人员2023年度未结算绩效年薪和2024年度

部分绩效年薪，2025年度部分绩效年薪尚未发放。

报告期末全体董事和高级管理人员实际获得薪酬的止付追不适用索情况其他情况说明

□适用□不适用

五、报告期内董事履行职责的情况

1、董事出席董事会及股东会的情况

董事出席董事会及股东会的情况是否连续两本报告期应以通讯方式现场出席董委托出席董缺席董事会次未亲自参出席股东会董事姓名参加董事会参加董事会事会次数事会次数次数加董事会会次数次数次数议唐小平31200否1蔡丽莉31200否7张志民1321100否7刘强31200否1邓映萍31200否1王航军1321100否7李东辉1321100否7胡彩梅1321100否7宋少华1321100否7刘声向10100否0沈雪英10100否0王戈101900否6谢畅101900否6连续两次未亲自出席董事会的说明不适用

2、董事对公司有关事项提出异议的情况

董事对公司有关事项是否提出异议

□是□否报告期内董事对公司有关事项未提出异议。

3、董事履行职责的其他说明

董事对公司有关建议是否被采纳

□是□否董事对公司有关建议被采纳或未被采纳的说明

报告期内，公司董事严格按照《公司章程》、《董事会议事规则》及相关法律、法规等有关规定和要求，积极出席董事会、股东会，勤勉尽责，根据公司的实际情况，对公司的重大治理和经营决策提出了相关的意见，经过充分沟通讨

37深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文论，形成一致意见，并坚决监督和推动董事会决议的执行，确保决策科学、及时、高效，维护公司和全体股东的合法权益。

六、董事会下设专门委员会在报告期内的情况异议其他事项召开履行具体委员会名称成员情况会议召开日期会议内容提出的重要意见和建议职责情况次数的情

（如况

有）

李东辉、胡就重点关注事项与年审

审计、风险听取会计师事务所关于

彩梅、2025年01所进行了沟通，进一步与合规管理1年度审计预审情况及年

宋少华、刘月15日完善2024年年报审计委员会审审计计划的汇报

声向、谢畅工作方案。

李东辉提出：一是资产评估机构应补充完善相

关证明材料，充分说明相关项目定价低于周边竞品价格的合理性；二是年审所应对上述定价

予以审慎确认，并建议审计与评估人员对项目测算数据进行复核验算，出具内部评估报告，同时赴项目现场实地核查，必要时审委会委员可陪同现场走访。

此外，公司应高度关注业绩波动可能引发的相关风险，防范资本市场对公司经营状况产生质

与年审会计师事务所、疑。同时，要求公司通

2025年03

资产评估机构沟通审计过资料核查、实地走

李东辉、胡月11日

审计、风险事项访、分析性复核等方

彩梅、

与合规管理5式，对资产评估机构出宋少华、谢委员会具的存货减值评估报告畅

进行全面复核，并就相关情况向审计委员会作专项汇报。胡彩梅提出：仅以周边配套较为

成熟为由，不足以充分说明相关项目定价低于

周边竞品的合理性，要求相关机构补充依据并作出详细解释。同时指出，业绩若出现大幅波动将不利于中小股东利益，建议公司加强对宏观经济形势与经营业绩

预期的研判，切实维护中小股东合法权益。

1.审核《公司2024年李东辉提出：公司2024

2025年03度审计工作报告及年度审计工作主要针对

月28日2025年度审计工作计常规审计事项，对于本划》；次年度报告中计提的大

38深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文2.审议《关于公司额资产减值准备，请公

2024年提供担保、关司审计部在后续工作中

联交易等事项的检查报对于减值的充分性、准告》；确性进行再次复核。

3.审阅《公司2024年年度财务会计报告》及《公司2024年年度报告》；

4.审议《公司2024年度内部控制自我评价报告》；

5.审议《关于审计、风险与合规管理委员会对会计师事务所履职情况评估报告及履行监督职责情况报告的议案》；

6.审议《关于续聘会计师事务所的议案》。

1.审阅《2025年第一季度报告》；

2.审议《2024年度企业内控体系工作报告》；

2025年043.审议《2025年度重同意月28日大风险评估报告》；

4.审议《2024年度合规管理工作报告》；

5.审议《2025年度第一季度审计工作开展情况报告》。

1.审议《公司2025年半年度报告及其摘要》；

2.审阅《2025年第二季度审计工作开展情况

2025年08报告》；

同意月27日3.审阅《2025年上半年提供担保、关联交易等事项的检查报告》；

4.审阅《2024年度存货减值评估的复核报告》。

1.审阅《2025年第三季度报告》；

2.审议《2025年第三季度审计工作开展情况

2025年10报告》；同意月29日

3.与年审会计师就公司

2025年年报审计时间

安排、重点审计领域及应对措施等进行沟通。

李东辉、唐

审计、风险小平、王航2025年11审议《关于拟聘任公司与合规管理1同意军、宋少月07日财务总监的议案》委员会

华、胡彩梅胡彩梅、李审议《关于2024年度薪酬与考核2025年03东辉、3董事和高级管理人员薪同意委员会月28日谢畅、宋少酬的议案》

39深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文华1.审议《2023年度集团高级管理人员经营业绩考核工作方案》；

2025年062.审议2023年度高管

同意月06日考核评分人员名单；

3.审议《关于集团公司

2024年度绩效考核结果的议案》。

1.审议《2024年度集团高级管理人员经营业绩考核工作方案》；

2.审核《深物业集团高级管理人员2024年度个人述职报告》；

3.审核《深物业集团高级管理人员2024年度绩效目标完成情况表》；

4.审议2024年度高管

考核附加项及否决项；

5.审议2024年度高管

2025年09绩效考核经济指标完成

同意月01日情况的议案；

6.审议《深物业集团经营班子2022-2024年任期考核工作方案》；

7.审核《深物业集团经营班子2022-2024年任期述职报告》；

8.审核《深物业集团经营班子2022-2024年任期绩效目标完成情况表》；

9.审议2024年度高管

暨任期考核评分人员名单。

审议《关于预计2025

2025年01年度日常关联交易的议同意月15日李东辉、胡案》独立董事专

彩梅、宋少2审议关于与关联方签订门会议华2025年12《剥离土地房产委托经同意月30日营管理协议之补充协议四》及关联交易的议案

宋少华、胡1.关于董事会换届选举

彩梅、张志2025年10非独立董事的议案；

提名委员会1同意

民、王戈、月14日2.关于董事会换届选举李东辉独立董事的议案。

宋少华、张志民、邓映2025年11审议《关于拟聘任高级提名委员会1同意萍、胡彩月07日管理人员的议案》

梅、李东辉

七、审计委员会工作情况审计委员会在报告期内的监督活动中发现公司是否存在风险

□是□否

40深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

审计委员会对报告期内的监督事项无异议。

八、公司员工情况

1、员工数量、专业构成及教育程度

报告期末母公司在职员工的数量（人）90

报告期末主要子公司在职员工的数量（人）8679

报告期末在职员工的数量合计（人）8769

当期领取薪酬员工总人数（人）8769

母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数（人）0专业构成

专业构成类别专业构成人数（人）生产人员6485销售人员62技术人员1622财务人员121行政人员446研发人员33合计8769教育程度

教育程度类别数量（人）大中专以上文化程度3803高中及以下文化程度4966合计8769

2、薪酬政策

根据集团发展战略要求，集团公司对下属企业实行了与企业经营业绩挂钩的经理层成员考核管理制度，进一步提高工作效率，营造良好的干事创业氛围。集团总部严格执行各项薪酬管理制度，并根据市场化原则对下属公司的组织架构设计、部门职能划分、定岗定编、薪酬绩效制度进行研究修订。

3、培训计划

2025年，集团公司聚焦人才队伍建设，坚持人才强企、革新赋能，激发内部活力。为贯彻坚持人才强企战略，形成

人才促发展、发展兴人才的生动局面，集团全面深化人才队伍建设，策划实施2025年度优秀年轻人才治企、兴企专题培训；同时结合业务需求设计多项制度宣讲与业务技能提升活动，强化战略与业务赋能；持续推行“内训师下基层授课”项目，为集团可持续发展筑牢人才根基，实现人才与企业协同成长的良性循环。

4、劳务外包情况

□适用□不适用

九、公司利润分配及资本公积金转增股本情况

报告期内利润分配政策，特别是现金分红政策的制定、执行或调整情况

41深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

□适用□不适用公司报告期内盈利且母公司可供股东分配利润为正但未提出现金红利分配预案

□适用□不适用本报告期利润分配及资本公积金转增股本情况

□适用□不适用

每10股送红股数（股）0

每10股派息数（元）（含税）0.20

分配预案的股本基数（股）595979092

现金分红金额（元）（含税）11919581.84

以其他方式（如回购股份）现金分红金额（元）0.00

现金分红总额（含其他方式）（元）11919581.84

可分配利润（元）2423699479.79

现金分红总额（含其他方式）占利润分配总额的比例100%本次现金分红情况

公司发展阶段属成熟期且无重大资金支出安排的，进行利润分配时，现金分红在本次利润分配中所占比例最低应达到

80％

利润分配或资本公积金转增预案的详细情况说明

公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以当前公司股份总数595979092股为基数，向全体股东每10股派发现金红利0.20元（含税），送红股0股（含税），不以公积金转增股本。

十、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况

□适用□不适用

公司报告期无股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施及其实施情况。

十一、报告期内的内部控制制度建设及实施情况

1、内部控制建设及实施情况

报告期内，公司持续完善内部控制体系建设，结合法律法规、监管要求及业务实际，全面梳理并优化内控管理制度，覆盖财务管理、招标采购、投资管理、安全生产等关键领域，形成权责清晰、流程规范、管控到位的内控制度体系。同步加强内控监督、自查与培训，对发现的问题及时整改闭环，不断提升内控执行有效性与风险防控能力，保障经营管理合法合规、资产安全与信息真实完整。

2、报告期内发现的内部控制重大缺陷的具体情况

□是□否

十二、公司报告期内对子公司的管理控制情况整合中遇到的已采取的解决公司名称整合计划整合进展解决进展后续解决计划问题措施不适用不适用不适用不适用不适用不适用不适用对子公司的管理控制存在异常

□是□否

42深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

十三、内部控制评价报告或内部控制审计报告

1、内控评价报告

内部控制评价报告全文披露日期2026年03月28日

内部控制评价报告全文披露索引巨潮资讯网（http://www.cninfo.com.cn）纳入评价范围单位资产总额占公司合

100.00%

并财务报表资产总额的比例纳入评价范围单位营业收入占公司合

100.00%

并财务报表营业收入的比例缺陷认定标准类别财务报告非财务报告

重大缺陷：

1.严重违反国家法律、法规，导致重大诉讼，或导致监管机构的调查、责重大缺陷：令停业整顿、追究刑事责任或撤换高级管理人员；

1.控制环境无效；2.公司董事、监事、高级管理层及主

2.公司董事、监事或高级管理层中出要技术人员发生非正常重大变化；

现重大舞弊行为；3.公司内部缺乏民主的决策程序或程

3.公司的审计机构发现当期财务报告序不科学，导致重大决策失误；

存在重大错报，而公司内部控制运行4.核心管理人员或核心技术人员严重过程中未能发现；流失；

4.公司已经上报或披露的财务报告出5.媒体频现恶性负面新闻，涉及面广

现的重大差错进行错报更正；且负面影响一直未能消除；

5.公司审计委员会以及内部审计部门6.公司重要业务缺乏制度控制或制度

对内部控制监督无效。系统失效，给公司生产经营造成重大影响；

重要缺陷：7.内部控制评价的重大缺陷未得到整

定性标准1.未依照公认会计准则选择和应用会改；

计政策；8.其他对公司产生重大影响的负面情

2.未建立反舞弊程序和控制措施；形。

3.对于非常规或特殊交易的账务处理

没有建立相应的控制机制或没有实施重要缺陷：

且没有相应的补偿性控制；1.公司民主决策程序存在但不够完

4.对于期末财务报告过程的控制存在善，影响公司生产经营；

一项或多项缺陷且不能合理保证编制2.违反公司内部规章，造成重要损的财务报表达到真实、完整的目标；失；

5.内部控制重要缺陷或一般缺陷未得3.公司被媒体曝光负面新闻，给公司到整改。造成重要影响；

4.重要业务制度或系统存在重要缺

一般缺陷：陷，未进行整改；

除上述重大缺陷、重要缺陷之外的其5.其他对公司产生较大影响的负面情他控制缺陷。形。

一般缺陷：

除上述重大缺陷、重要缺陷之外的其他控制缺陷。

重大缺陷：重大缺陷：

营业收入潜在错报≥公司合并会计报直接财产损失金额≥上年度净资产额

定量标准表营业收入的0.5%，资产总额潜在错的0.40%；

报≥公司合并会计报表资产总额的

0.10%，净资产潜在错报≥公司合并会重要缺陷：

43深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

计报表净资产额的0.40%；上年度净资产额的0.20%≤直接财产

损失金额<上年度净资产额的0.40%；

重要缺陷：

公司合并会计报表营业收入的一般缺陷：

0.25%≤错报<公司合并报表营业收入直接财产损失金额<上年度净资产额的

的0.50%，公司合并会计报表资产总0.20%。

额0.05%≤错报<公司合并会计报表资

产总额0.10%，公司合并会计报表净资产额的0.20%≤错报<公司合并会计

报表净资产额的0.40%；

一般缺陷：

营业收入错报<公司合并会计报表营业

收入的0.25%，资产总额错报<公司合并会计报表资产总额0.05%，净资产错报<公司合并会计报表净资产额的

0.20%。

财务报告重大缺陷数量（个）0

非财务报告重大缺陷数量（个）0

财务报告重要缺陷数量（个）0

非财务报告重要缺陷数量（个）0

2、内部控制审计报告

□适用□不适用内部控制审计报告中的审议意见段

我们认为，深物业公司按照《企业内部控制基本规范》和相关规定在所有重大方面保持了有效的财务报告内部控制。

内控审计报告披露情况披露内部控制审计报告全文披露日期2026年03月28日

内部控制审计报告全文披露索引巨潮资讯网（http://www.cninfo.com.cn）内控审计报告意见类型标准无保留意见非财务报告是否存在重大缺陷否会计师事务所是否出具非标准意见的内部控制审计报告

□是□否会计师事务所出具的内部控制审计报告与董事会的自我评价报告意见是否一致

□是□否报告期或上年度是否被出具内部控制非标准审计意见

□是□否

十四、上市公司治理专项行动自查问题整改情况不适用。

十五、环境信息披露情况上市公司及其主要子公司是否纳入环境信息依法披露企业名单

□是□否

44深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

十六、社会责任情况

（一）履行纳税义务、守护股东权益

深物业集团及其所属企业在2025年度积极履行纳税义务，共完成35.16亿元税款缴纳义务，充分体现企业作为社会公民的责任担当。深物业集团同样注重与股东的沟通与交流，定期召开股东会，听取股东的意见与建议，不断完善公司治理结构，提高公司的决策效率和透明度。

（二）解决就业问题

深物业集团及所属企业在2025年度共向社会提供岗位131个，招收人员共计2380人，其中应届生10名，退伍军人

33名。进一步优化自身人才结构，注重人才引进与培养，通过系统培训和职业规划，助力新员工快速成长，为企业持续

发展注入新动能。

（三）开展员工慰问

为树牢以人民为中心的发展思想，深入贯彻落实集团帮扶工作机制，深物业集团党委召开春节前困难员工慰问座谈会及“七一”困难党员慰问座谈会。春节前困难员工慰问活动前，集团党委通过组织各级党组织认真开展摸底调查、认定及分类登记建档工作，确定困难慰问对象50名，其中包括困难党员8名。“七一”困难党员慰问活动共慰问困难党员

5名。

（四）深入落实“绿美广东”生态建设要求

深物业集团党委贯彻落实广东省委、深圳市委、市国资委党委和投控公司党委关于“绿美广东”生态建设的部署要求，助力绿美深圳生态建设，紧密结合企业生产建设特点，广泛组织职工参与绿美活动，种植鸭脚木、红背桂等景观树种、观赏花卉近3000株绿植，切实将生态文明理念和先行示范精神融入生产经营工作中，稳步推进企业绿色健康发展。

（五）组织“投控有爱·助力民生”活动

深物业集团及各所属企业团组织积极响应投控公司团委2025年度“投控有爱·助力民生”活动号召，面向全体员工组织开展义捐扶贫公益活动，共募集闲置书籍和闲置文体用品959件，对口捐赠汕头市澄海区隆都镇下北小学、前埔华侨小学、上西小学、广西壮族自治区梧州市岑溪市大业镇古静小学、奕清小学，以实际行动助力乡村振兴。

（六）发起“红色旗帜、红色行动”公益献血志愿活动

深物业集团所属企业国贸物业公司党委组织各直属党组织、各直管企业联合所在地方街道、血液中心，所服务社区、企业等共同发起“红色旗帜、红色行动”公益献血志愿活动。献血活动自2011年首届举办以来，至2025年已走过14年历程，形成覆盖华南、华北、华东、西南的献血格局。截至2025年底，参与活动人数2800余人，成功献血人数2630余人，献血总量达95万毫升。

2025年度，国贸物业党委所属单位分别于深圳、保定、扬州、呼伦贝尔等多个城市开展公益献血活动，参与人数共

计 242 人，成功献血 206 人，献血总量达 70800ml。国贸物业及所属多家公司被企业所在地市血液中心（或中心血站）授予感谢状、荣誉称号等殊荣。

公司履行社会责任情况详细内容见公司于同日在巨潮资讯网披露的《2025 年度 ESG 暨社会责任报告》。

十七、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴的情况

积极助力“百千万工程”实施：集团所属各公司通过定向采购帮扶地区农产品，助力乡村振兴与农民增收，2025年消费帮扶采购农产品合计160余万元。

45深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

第五节重要事项

一、承诺事项履行情况

1、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及截至报告期

末尚未履行完毕的承诺事项

□适用□不适用承诺事由承诺方承诺类型承诺内容承诺时间承诺期限履行情况

（一）关于城建集团的

同业竞争解决方案：在作为上市公司的控股股东且上市公司在深圳证

券交易所上市期间，对于城建集团现有的与上市公司存在同业竞争的业务，投控公司将在法律法规允许的范围内，适时启动以下方案中具有实际可操作性的一种

或几种方案，并在2026年10月19日前实施完

毕相关方案，以解决现存的同业竞争问题：

（1）由城建集团与上市公司签署资产托管协议，将与上市公司存在直接竞争关系的资产托

管给上市公司，同时确关于同业竞定定价公允的托管费收购报告书或深圳市投资

争、关联交用，并采取有效措施在2024年09权益变动报告控股有限公2年正常履行中

易、资金占用承诺期内解决同业竞争月26日书中所作承诺司

方面的承诺问题；（2）将与上市公司存在直接竞争关系的资产注入上市公司；

（3）将与上市公司存在直接竞争关系的资产出让给非关联第三方；

（4）其他能够有效解决

同业竞争，并有利于保护上市公司利益和其他股东合法权益的措施。

在解决现存同业竞争问题之前，在上市公司以及投控公司控股或实际

控制的公司、企业、经济组织（不包括上市公司控制的企业，统称“附属公司”）从事业

务的过程中，涉及争议解决等对业务存在重大

影响的情形时，投控公司作为控股股东应当保

46深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

持中立地位，保证上市公司和各附属公司能够按照公平竞争原则参与市场竞争。

（二）关于深深房的同

业竞争解决方案：对于深深房现有的与上市公司存在同业竞争的业务，投控公司将在法律法规允许的范围内，适时启动以下方案中具有实际可操作性的一种或

几种方案，并在2026年

11月9日前实施完毕相关方案，以解决现存的同业竞争问题：

（1）通过资产出售或资产置换等方式解决两者

间的同业竞争；（2）通过股权划转等方式解决两者间的同业竞争；

（3）其他能够有效解决同业竞争问题的措施。

（三）其他避免同业竞

争的承诺：在作为上市公司的控股股东且上市公司在深圳证券交易所

上市期间，投控公司其他附属公司将不在除已发生同业竞争关系的业务领域外新的业务领域，从事与上市公司间存在直接同业竞争关系的相关业务。投控公司承诺不以上市公司控股股东的地位谋求不正当利益，从而损害上市公司及其股东的权益。

关于减少及规范关联交深投控自做出易的承诺：“为减少及上述相关承诺规范与深圳市物业发展以来，一直积（集团）股份有限公司极致力于履行（以下简称“上市公承诺。在承诺司”或“深物业”）之期内，深投控间发生的关联交易，深未以深物业控圳市投资控股有限公司股股东的地位关于同业竞（以下简称“本公谋求不正当利深圳市投资争、关联交司”）承诺，在作为上2018年09益，损害深物控股有限公长期

易、资金占用市公司控股股东且上市月06日业及其股东的司方面的承诺公司在深圳证券交易所权益。深投控上市期间：依法行使股东

1.本公司及本公司控股的权利，履行

或实际控制的公司、企股东的义务，业、经济组织（不包括保持深物业在上市公司控制的企业，资产、财务、以下统称“附属公人员、业务和司”）将严格按照法机构等方面的

律、法规及其他规范性独立性；对于

47深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

文件的规定行使股东的不可避免与深权利，履行股东的义物业发生关联务，保持上市公司在资交易时，深投产、财务、人员、业务控及其关联企和机构等方面的独立业严格按照上性；市公司章程及

2.本公司承诺不利用控相关法律法规

股股东的地位促使上市履行关联交易公司股东大会或董事会决策程序以及做出可能损害上市公司相应的信息披

其他股东合法权益的决露义务，按照议；公平合理和正

3.本公司或附属公司将常的商业交易

尽量避免与上市公司之条件与深物业

间产生关联交易，对于进行交易，并不可避免与上市公司发善意、严格地

生关联交易时，本公司履行与深物业或附属公司自身将促使签订的各项关

所控制的主体在平等、联交易协议。

自愿的基础上，按照公平合理和正常的商业交易条件与上市公司进行交易，不会要求或接受上市公司给予比在任何一项市场公平交易中第

三者更优惠的条件，并善意、严格地履行与上市公司签订的各项关联交易协议；

4.本公司或附属公司将

严格按照上市公司章程以及相关法律法规的规定履行关联交易决策程序以及相应的信息披露义务；

5.本公司或附属公司将

确保不通过与上市公司之间的关联交易谋求超出上述规定以外的特殊利益，不利用关联交易非法转移上市公司的资

金、利润，不利用关联交易恶意损害上市公司及其股东的合法权益。

6.对于现存的与上市公

司间关联交易，本公司承诺在法律法规允许的范围内，在深物业股份过户至本公司名下之日

起12个月内，确定合理的关联交易解决方案，并在深物业股份过户至本公司名下之日起

5年内实施完毕该方案，以彻底解决该等关联交易问题。具体形式包括：

（1）现有关联交易合同

48深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

执行到期后不再续约，如届时根据上市公司经营需要确有必要续约的，严格按照关联交易程序履行相关决策程序；

（2）具备实现可能的前提下，终止现执行合同，并采取市场化公开招标等方式，重新就该等关联交易涉及服务事

项进行市场询价，确定合适的服务提供商，如涉及到关联交易的，严格按照关联交易程序履行相关决策程序；

（3）现有仍在执行的关联交易合同中存在重新

协商定价可能的，进行重新协商定价，重新定价后合同金额符合市场

价格水平，且不高于现执行合同金额，同时严格按照关联交易程序履行相关决策程序；

（4）其他能够减少并最终消除现存非必须关联交易的合理措施。

7.若违反上述承诺，本

公司将承担相应的法律责任，包括但不限于就由此给上市公司造成的全部损失承担赔偿责任。”承诺是否按时是履行

2、公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目达到原盈利预测

及其原因做出说明

□适用□不适用

3、公司涉及业绩承诺

□适用□不适用

二、控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金情况

□适用□不适用公司报告期不存在控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金。

三、违规对外担保情况

□适用□不适用

49深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

公司报告期无违规对外担保情况。

四、董事会对最近一期“非标准审计报告”相关情况的说明

□适用□不适用

五、董事会、独立董事（如有）对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明

□适用□不适用

六、与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的情况说明

□适用□不适用

公司报告期无会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的情况。

七、与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明

□适用□不适用

公司报告期合并报表范围变化详见本报告第八节财务报告九、合并范围的变更。

八、聘任、解聘会计师事务所情况现聘任的会计师事务所

境内会计师事务所名称致同会计师事务所（特殊普通合伙）

境内会计师事务所报酬（万元）105境内会计师事务所审计服务的连续年限1

境内会计师事务所注册会计师姓名赵娟娟、周义兰

境内会计师事务所注册会计师审计服务的连续年限赵娟娟：1、周义兰：1当期是否改聘会计师事务所

□是□否

聘请内部控制审计会计师事务所、财务顾问或保荐人情况

□适用□不适用

报告期内，公司因内控审计需要，聘请致同会计师事务所（特殊普通合伙）为公司内部控制审计会计师事务所，期间共支付内控审计费用15.6万元。

九、年度报告披露后面临退市情况

□适用□不适用

十、破产重整相关事项

□适用□不适用公司报告期未发生破产重整相关事项。

50深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

十一、重大诉讼、仲裁事项

□适用□不适用

诉讼（仲诉讼（仲裁）涉案金额是否形成诉讼（仲诉讼（仲裁）审

裁）判决披露日期披露索引

基本情况（万元）预计负债裁）进展理结果及影响执行情况因心海荣耀公已将心海司违反《深圳裁定心海荣耀向荣耀公司市龙华区观澜我公司支付投资持有的荣街道蚌岭片区损失补偿人民币耀地产

城市更新项目5000万元；心海30%股权质股权转让协荣耀将其持有荣押到我公议》，已构成耀地产公司30%司名下并严重违约，根股权质押登记给继续查封据协议约定，我公司；心海荣冻结，并我公司有权要已申请强耀补偿我公司律于2024年

5085.23否

求心海荣耀公制执行师费人民币11月4日

司根据我公司150000元、保在四川信在澜湖时代项全费人民币托持有的

目中已投入的3000元、保全荣耀地产

资金按11%的保险费人民币1%股权过

年利率向我公41120.84元；户至心海司支付投资损心海荣耀公司承荣耀公司失补偿，因此担仲裁费人民币名下后立我公司提起仲658188.60元。即进行司裁。法冻结。

2019年2月26裁决心海荣耀公日，公司与荣司、心海控股公详见公司于

耀地产、心海司向荣耀地产清巨潮资讯网

荣耀公司、心偿全部借款本金披露的海控股公司签人民币

2023-13号订了《还款协531972922.51《关于子公议书》，详见元和以年利率司重大仲裁

公司于2019年11%按相应期限计的公告》、

2月28日在巨算的利息，暂计

荣耀地产2023-21号潮资讯网至2023年3月收到深圳《关于子公(http://www.c 31 日为人民币中院《执司重大仲裁ninfo.com.cn) 122139715.52行裁定的进展公披露的《关于元，后按照年利书》《查告》、

签署<还款协议率11%计算至实

封、扣2024-31号书>的公告》已申请强际清偿之日止；2023年6月53197.291否押、冻结《关于子公（公告编号：制执行心海投资公司、9日财产通知司重大仲裁

2019-9号）。城建物业公司、书》，法的进展公根据《还款协量宏实业公司及院已裁定告》、议书》相关约天成投资公司就

查封冻结2025-48号定，心海荣耀上述心海荣耀公一批财《关于子公公司、心海控司、心海控股公产。司重大仲裁股公司确认应司向荣耀地产的的进展公向荣耀地产清付款义务承担连告》、偿欠款，心海带清偿责任；被

2025-73号

投资公司、城申请人承担荣耀《关于子公建物业公司、地产支付的律师司重大仲裁

量宏实业公司费220000元、的进展公及天成投资公案件的财产保全告》

司作为承担连费5000元、保带担保责任的全保险费

51深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文保证人，但上288872.88元；

述主体未按约被申请人承担荣清偿全部欠耀地产已支付的款，因此荣耀裁决费人民币地产提起仲3440688.3裁。元。

见第八节见第八节见第八节其他合同诉讼财务报告财务报告见第八节财务报财务报告

9681

纠纷汇总十六、2十六、2告十六、2部分十六、2部分部分部分

注：1及其利息

十二、处罚及整改情况

□适用□不适用公司报告期不存在处罚及整改情况。

十三、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况

□适用□不适用

十四、重大关联交易

1、与日常经营相关的关联交易

□适用□不适用获批关联占同可获关联的交是否关联关联关联关联关联交易类交得的关联交易易额超过交易披露披露交易交易交易交易金额易金同类关系定价度获批结算日期索引方类型内容价格（万额的交易原则（万额度方式元）比例市价

元）出售深圳母公商品湾科司的和提物业技发市场协议76237623巨潮

全资供劳管理4.66%7700否现金

展有原则价.92.92资讯子公务的服务限公网公司关联司告编交易号为购买

深圳2025-母公商品湾科202503号司的和提技发管理市场协议650161206501年1的

全资供劳4.99%是现金展有服务原则价.97.1.97月16《202子公务的限公日5年司关联司度日交易常关深圳联交市深母公房屋易预投物司的

受托受托市场协议667137.2358506671计公业发全资是现金管理管理原则价.89%.44.89告》展有子公服务限公司司

52深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

20791967

合计----------------

7.780.54

大额销货退回的详细情况不适用按类别对本期将发生的日常关联

2025年，公司预计发生日常关联交易总金额为43259.17万元，2025年实际发生关

交易进行总金额预计的，在报告联交易金额未超过获批额度。

期内的实际履行情况（如有）交易价格与市场参考价格差异较不适用

大的原因（如适用）

2、资产或股权收购、出售发生的关联交易

□适用□不适用

公司报告期未发生资产或股权收购、出售的关联交易。

3、共同对外投资的关联交易

□适用□不适用公司报告期未发生共同对外投资的关联交易。

4、关联债权债务往来

□适用□不适用是否存在非经营性关联债权债务往来

□是□否应收关联方债权是否存在本期新增本期收回期初余额本期利息期末余额关联方关联关系形成原因非经营性金额（万金额（万利率（万元）（万元）（万元）资金占用元）元）子公司荣深圳市心耀地产少收购前经海控股有数股东心否2015020150营周转金限公司海荣耀的母公司深圳市心子公司荣

海荣耀房收购前经33047.233047.2耀地产少否地产开发营周转金99数股东有限公司关联债权对公司经营

根据公司聘请的资产评估机构对可收回金额的价值分析结果累计计提坏账准备约35622.29万成果及财务状况的影元。

响应付关联方债务期初余额本期新增金本期归还金本期利息期末余额关联方关联关系形成原因利率（万元）额（万元）额（万元）（万元）（万元）深圳物业吉

发仓储有限合营公司往来款20229.6720229.67公司深圳天安国际大厦物业

合营公司往来款521.43521.43管理有限公司

53深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

关联债务对公司经营成果

均在公司风险控制范围内，不影响公司的经营成果及财务状况。

及财务状况的影响

5、与存在关联关系的财务公司的往来情况

□适用□不适用

公司与存在关联关系的财务公司与关联方之间不存在存款、贷款、授信或其他金融业务。

6、公司控股的财务公司与关联方的往来情况

□适用□不适用

公司控股的财务公司与关联方之间不存在存款、贷款、授信或其他金融业务。

7、其他重大关联交易

?适用□不适用公司于2025年12月30日召开第十一届董事会第3次会议，审议通过了《关于与关联方签订〈剥离土地房产委托经营管理协议之补充协议四〉暨关联交易的议案》，公司与深投控、深圳市深投物业发展有限公司（以下简称“深投发展”）共同签署协议，约定由公司代行深投控与标的资产的权利和义务，包括但不限于负责和承担标的资产的登记保管、维护维修、经营租赁和安全责任，负责和承担标的资产有关的一切税费，负责和承担有关标的资产纠纷处理的一切费用等所有事宜，涉及到安全责任、信访维稳责任的，由公司负责处理。同时，以经审计的标的资产年租金总收入（含税）为基数，按年度租金总收入（含税）的25%向深投发展一次性支付上一年度租金收益分成。标的资产为32项，包括但不限于商业、办公、住宅、单身宿舍、工业厂房、停车场等，管理面积合计210837.86平方米（其中房产面积

199137.86平方米，土地面积11700平方米）。

重大关联交易临时报告披露网站相关查询临时公告名称临时公告披露日期临时公告披露网站名称关于签订《委托经营管理协议之补充

2025年12月31日巨潮资讯网协议四》暨关联交易的公告

十五、重大合同及其履行情况

1、托管、承包、租赁事项情况

（1）托管情况

□适用□不适用公司报告期不存在托管情况。

（2）承包情况

□适用□不适用公司报告期不存在承包情况。

54深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

（3）租赁情况

□适用□不适用公司报告期不存在租赁情况。

2、重大担保

□适用□不适用

单位：万元

公司及其子公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）担保额反担保担保物是否为担保对度相关担保额实际发实际担担保类情况是否履

（如担保期关联方象名称公告披度生日期保金额型（如行完毕有）担保露日期有）公司对子公司的担保情况担保额反担保担保物是否为担保对度相关担保额实际发实际担担保类情况是否履

（如担保期关联方象名称公告披度生日期保金额型（如行完毕有）担保露日期有）深圳市连带责

2019.11

荣耀房2019年2019年任保股权、

349135.27-

地产开10月1850000011月27证、抵土地使否是.172026.11

发有限日日押、质用权.20公司押连带责

扬州市土地使2024.1.

2024年2024年任保

物合置25574.用权、19-

06月056700007月25证、抵否是

业有限75应收账2029.1.日日押、质公司款18押深圳市

2025.8.

国贸物2025年2025年

11-

业管理07月269000008月1268000抵押房产否是

2028.8.

有限公日日

司报告期内审批对子报告期内对子公司

公司担保额度合计90000担保实际发生额合79257.21

（B1）计（B2）报告期末已审批的报告期末对子公司

对子公司担保额度657000实际担保余额合计442709.92

合计（B3）（B4）子公司对子公司的担保情况担保额反担保担保物是否为担保对度相关担保额实际发实际担担保类情况是否履

（如担保期关联方象名称公告披度生日期保金额型（如行完毕有）担保露日期有）

公司担保总额（即前三大项的合计）报告期内审批担保报告期内担保实际

额度合计90000发生额合计79257.21

（A1+B1+C1）（A2+B2+C2）报告期末已审批的报告期末实际担保

657000442709.92

担保额度合计余额合计

55深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

（A3+B3+C3）（A4+B4+C4）全部担保余额（即 A4+B4+C4）占公司净资

130.40%

产的比例

其中：

为股东、实际控制人及其关联方提供担保

的余额（D）

直接或间接为资产负债率超过70%的被担

442709.92

保对象提供的债务担保余额（E）

担保总额超过净资产 50%部分的金额（F） 272963.23

上述三项担保金额合计（D+E+F） 442709.92采用复合方式担保的具体情况说明

3、委托他人进行现金资产管理情况

（1）委托理财情况

□适用□不适用报告期内委托理财概况

单位：万元产品类别风险特征报告期内委托理财的余额逾期未收回的金额

公募基金产品货币市场基金-低风险300000

公司作为单一委托人委托金融机构开展资产管理，或投资安全性较低、流动性较差的高风险委托理财具体情况□适用□不适用

（2）委托贷款情况

□适用□不适用公司报告期不存在委托贷款。

4、其他重大合同

□适用□不适用公司报告期不存在其他重大合同。

十六、募集资金使用情况

?适用□不适用

1、募集资金总体使用情况

□适用□不适用

单位：万元

56深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

计划计募划集募资集金报资总报告金报累额告期实报已告累计（期末闲际告本累期计变以末募尚置募期期计内变更募计募集未两集末已使变更用尚未集划证募集资使年金计使用更用途使用说募募券集资金用以额划用募用途的募集明集集募集上资金使募上（募募集途的募资金书资年方式市金净用集募最集集资的募集用途列金份日总额比资集大资资金募集资及去明累

期额（1例金资值金金总集资金向的计

）（3总金为使总额资金总计已

）=额金实用

额（2金总额划使（2额际进）总额比募用

）/募度额例集金

（1集资额

）资金金金净额额为

）准

）偿还有息

债非公25务；

开发年542454

20255303056.0.0募集6030

行公1189800328089851%

500057057000%0%资金000570

司债月.15.15.15专户券27中待日使用。

5424

合55303056.0.0

----89800328--0--------

计00057057000%0%.15.15

募集资金总体使用情况说明：

公司于2025年9月3日获得深圳证券交易所同意非公开发行债券不超过12亿元人民币的无异议函（深证函【2025】

850号）。2025年11月27日，公司发行了第一期5.5亿元公司债券(简称"25深物业01")，期限3年期，票面利率为

2.30%。募集资金严格按照募集说明书中的资金运用计划使用，截至2025年12月31日，已使用募集资金30570万元用

于偿还有息债务。

2、募集资金承诺项目情况

□适用□不适用

57深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

3、募集资金变更项目情况

□适用□不适用公司报告期不存在募集资金变更项目情况。

4、中介机构关于募集资金存储与使用情况的核查意见

□适用□不适用

十七、其他重大事项的说明

□适用□不适用

公司于2025年6月3日在巨潮资讯网披露了《关于公司副总经理辞职的公告》（公告编号：2025-31号），公司副总经理陈鸿基因涉嫌职务违法被采取留置措施并向董事会递交了书面辞职报告。

十八、公司子公司重大事项

□适用□不适用

58深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

第六节股份变动及股东情况

一、股份变动情况

1、股份变动情况

单位：股

本次变动前本次变动增减（＋，－）本次变动后数量比例发行新股送股公积金转股其他小计数量比例

一、有限售条

18983060.32%0000018983060.32%

件股份

1、国家持股00.00%0000000.00%

2、国有法人

17336260.29%0000017336260.29%

持股

3、其他内资

1646800.03%000001646800.03%

持股

其中：境

1646800.03%000001646800.03%

内法人持股境内自然

00.00%0000000.00%

人持股

4、外资持股00.00%0000000.00%

其中：境

00.00%0000000.00%

外法人持股境外自然

00.00%0000000.00%

人持股

二、无限售条

59408078699.68%0000059408078699.68%

件股份

1、人民币普

52647554388.34%0000052647554388.34%

通股

2、境内上市

6760524311.34%000006760524311.34%

的外资股

3、境外上市

00.00%0000000.00%

的外资股

4、其他00.00%0000000.00%

三、股份总数595979092100.00%00000595979092100.00%股份变动的原因

□适用□不适用股份变动的批准情况

□适用□不适用股份变动的过户情况

□适用□不适用

股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产等财务指标的影响

□适用□不适用公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容

59深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

□适用□不适用

2、限售股份变动情况

□适用□不适用

二、证券发行与上市情况

1、报告期内证券发行（不含优先股）情况

□适用□不适用股票及其衍生发行价格上市获准上市交易终披露日发行日期发行数量披露索引

证券名称（或利率）日期交易数量止日期期股票类股票类

可转换公司债券、分离交易的可转换公司债券、公司债类巨潮资讯网公告深圳市物业发

编号为2025-69

展(集团)股份号的《关于有限公司20252025年

2025年112025年面向专

年面向专业投2.3%550000011月29月27日业投资者非公开资者非公开发日发行公司债券

行公司债券(第

（第一期）发行

一期)结果的公告》其他衍生证券类

报告期内证券发行（不含优先股）情况的说明不适用

2、公司股份总数及股东结构的变动、公司资产和负债结构的变动情况说明

□适用□不适用

3、现存的内部职工股情况

□适用□不适用

三、股东和实际控制人情况

1、公司股东数量及持股情况

单位：股报告期末年度报告表决权恢报告期末披露日前年度报告披露日前上一复的优先普通股股34855上一月末344550月末表决权恢复的优先0股股东总

东总数普通股股股股东总数（如有）

数（如东总数

有）

持股5%以上的股东或前10名股东持股情况（不含通过转融通出借股份）

股东名称股东性质持股比例报告期末报告期内持有有限持有无限质押、标记或冻结情况

60深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

持股数量增减变动售条件的售条件的股份状态数量情况股份数量股份数量深圳市投

30314493014113

资控股有国有法人50.87%01733626不适用0

3711

限公司深圳市国有股权经境内非国38037893803789

6.38%00不适用0

营管理有有法人00限公司中国东方资产管理16491401649140

国有法人2.77%00不适用0股份有限22公司香港中央

结算有限境外法人0.68%4076993142051504076993不适用0公司境内自然

杨耀初0.35%2068814-2777002068814不适用0人中国工商银行股份有限公司

－南方中

证全指房其他0.31%184353420040001843534不适用0地产交易型开放式指数证券投资基金境内自然

段少腾0.30%17717651120001771765不适用0人中国民生银行股份有限公司

－金元顺

其他0.26%1551700155170001551700不适用0安元启灵活配置混合型证券投资基金境内自然

麦富容0.23%1374596001374596不适用0人境内自然

于智松0.20%1220000122000001220000不适用0人战略投资者或一般法人因配售新股成为前10名无

股东的情况（如有）上述股东关联关系或一第一大股东深圳市投资控股有限公司系本公司和深圳市国有股权经营管理有限公司控股股

致行动的说明东。除此之外，未知其余八名股东是否存在关联关系或属于一致行动人。

上述股东涉及委托/受托

表决权、放弃表决权情不适用况的说明前10名股东中存在回购专户的特别说明（如不适用有）

前10名无限售条件股东持股情况（不含通过转融通出借股份、高管锁定股）股份种类股东名称报告期末持有无限售条件股份数量股份种类数量

61深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

深圳市投资控股有限公司301411311人民币普通股301411311深圳市国有股权经营管理有限公司38037890人民币普通股38037890中国东方资产管理股份有限公司16491402人民币普通股16491402香港中央结算有限公司4076993人民币普通股4076993杨耀初2068814境内上市外资股2068814

中国工商银行股份有限公司－南方中证全指房地产交易型开放式指数1843534人民币普通股1843534证券投资基金段少腾1771765人民币普通股1771765

中国民生银行股份有限公司－金元顺安元启灵活配置混合型证券投资1551700人民币普通股1551700基金麦富容1374596境内上市外资股1374596于智松1220000人民币普通股1220000

前10名无限售流通股股东之间，

第一大股东深圳市投资控股有限公司系本公司和深圳市国有股权经营管理有限公以及前10名无限售流通股股东和司控股股东。除此之外，未知其余八名股东是否存在关联关系或属于一致行动前10名股东之间关联关系或一致人。

行动的说明前10名普通股股东参与融资融券

报告期末，上述股东中段少腾通过信用证券账户持有本公司股票1771765股。

业务情况说明（如有）

持股5%以上股东、前10名股东及前10名无限售流通股股东参与转融通业务出借股份情况

□适用□不适用

前10名股东及前10名无限售流通股股东因转融通出借/归还原因导致较上期发生变化

□适用□不适用

公司前10名普通股股东、前10名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易

□是□否

公司前10名普通股股东、前10名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。

2、公司控股股东情况

控股股东性质：地方国有控股

控股股东类型：法人

法定代表人/控股股东名称成立日期组织机构代码主要经营业务单位负责人

银行、证券、保险、基金、担保等金融和类金融股权的投资与并购；在合法取得土地使用权范围内从事房地产开发经营业务；开展战略性新兴产业领深圳市投资控股有何建锋2004年10月13日914403007675664218域投资与服务；通过重组整限公司

合、资本运作、资产处置等手段，对全资、控股和参股企业国有股权进行投资、运营和管理；市国资委授权开展的其他业务。

直接持有深纺织 A（000045，持股 46.21%）、深深房 A（000029，持股 54.79%）、中国平安

控股股东报告期内（601318，持股5.32%）、国信证券（002736，持股31.47%）、天音控股（000829，持股控股和参股的其他19.03%）、深圳国际（00152，持股43.34%）、英飞拓（002528，持股26.35%）、怡亚通

境内外上市公司的（002183，持股14.96%）、深圳能源（000027，持股0.14%)、深水规院（301038，持股股权情况37.5%）、节能铁汉（300197，持股3.66%）、国泰海通（601211，持股3.46%）、招商蛇口

（001979，持股5.03%）等。

62深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

控股股东报告期内变更

□适用□不适用公司报告期控股股东未发生变更。

3、公司实际控制人及其一致行动人

实际控制人性质：地方国资管理机构

实际控制人类型：法人

法定代表人/单位负责实际控制人名称成立日期组织机构代码主要经营业务人代表国家履行出资人

深圳市人民政府国有职责，对授权监管的杨军 2004 年 07月 01 日 K31728067资产监督管理委员会国有资产依法进行监督和管理。

实际控制人报告期内

直接持有深圳能源（000027）43.91%股权，深圳燃气（601139）40.10%股权，深振业 A控制的其他境内外上

（000006）21.93%股权等。

市公司的股权情况实际控制人报告期内变更

□适用□不适用公司报告期实际控制人未发生变更。

公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司

□适用□不适用

4、公司控股股东或第一大股东及其一致行动人累计质押股份数量占其所持公司股份数量比例达到80%

□适用□不适用

5、其他持股在10%以上的法人股东

□适用□不适用

63深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

6、控股股东、实际控制人、重组方及其他承诺主体股份限制减持情况

□适用□不适用

四、股份回购在报告期的具体实施情况股份回购的实施进展情况

□适用□不适用采用集中竞价交易方式减持回购股份的实施进展情况

□适用□不适用

五、优先股相关情况

□适用□不适用报告期公司不存在优先股。

64深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

第七节债券相关情况

□适用□不适用

一、企业债券

□适用□不适用报告期公司不存在企业债券。

二、公司债券

□适用□不适用

1、公司债券基本信息

单位：万元还本付息债券名称债券简称债券代码发行日起息日到期日债券余额利率交易场所方式深圳市物业发展

(集团)股份有限公司20252025年2025年2028年按年付

25深物深圳证券

年面向专 134664.SZ 11 月 27 11 月 27 11 月 27 55000 2.30% 息；到期业01交易所业投资者日日日一次还本非公开发行公司债

券(第一

期)

拥有中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司 A 股证券账户的专业投资者中的

投资者适当性安排（如有）

机构投资者（法律、法规禁止购买者除外）

在深圳证券交易所转让，并面向专业机构投资者交易，交易方式包括点击成交、适用的交易机制

询价成交、竞买成交和协商成交。

是否存在终止上市交易的风险（如否

有）和应对措施逾期未偿还债券

□适用□不适用

2、发行人或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况

□适用□不适用

3、中介机构的情况

债券项目名称中介机构名称办公地址签字会计师姓名中介机构联系人联系电话深圳市物业发展深圳市福田区福国信证券股份有（集团）股份有华一路125号国-周力0755-81981355限公司限公司2025年面信金融大厦29楼

向专业投资者非中信建投证券股深圳市福田区鹏-柏龙飞0755-23914675

65深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

公开发行公司债份有限公司程一路广电金融

券（第一期）中心 35A深圳市福田区福广东卓建律师事中三路2003号国

-赵航0755-33377408务所银金融中心大厦

11-13楼

北京市海淀区车天职国际会计师公庄西路19号事务所（特殊普陈子涵陈子涵010-88827799

68 号楼 A-1 和 A-通合伙）

5区域

致同会计师事务北京市朝阳区建

所（特殊普通合国门外大街22号赵娟娟、周义兰赵娟娟、周义兰010-85665588伙）赛特广场五层深圳市南山区深中证鹏元资信评湾二路82号神州

-郜宇鸿、张睿婕0755-82872897估股份有限公司数码国际创新中心东塔42楼报告期内上述机构是否发生变化

□是□否

4、募集资金使用情况

单位：万元是否与募集资金募集说募集资的实际使明书承募集每类实募集资金专金违规募集资已使用情况诺的用债券代债券简资金际使用未使用金项账户运作使用的金约定用金（按用途途、使码称总金资金情额情况（如整改情用途额分类，不用计划额况有）况（如含临时补及其他

有）

流）约定一致公司依照募集说明书的

相关约定，截止至指定专项账报告期户归集募集募集资

用于偿还末，已

25深资金；至本金不存

134664.5500偿还有3057有息负债用于偿24328.1

物业报告披露在违规是SZ 0 息负债 0 （不含公还有息 5

01日，募集资使用情司债券）债务金已依照募况。

30570

集说明书中万元的资金运用计划进行运用。

募集资金用于建设项目

□适用□不适用公司报告期内变更上述债券募集资金用途

□适用□不适用

5、报告期内信用评级结果调整情况

□适用?不适用

66深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

6、担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行情况和变化情况及对债券投资者权益的

影响

□适用□不适用

三、非金融企业债务融资工具

□适用□不适用报告期公司不存在非金融企业债务融资工具。

四、可转换公司债券

□适用□不适用报告期公司不存在可转换公司债券。

五、报告期内合并报表范围亏损超过上年末净资产10%

□适用□不适用

六、报告期末除债券外的有息债务逾期情况

□适用□不适用

七、报告期内是否有违反规章制度的情况

□是□否

八、截至报告期末公司近两年的主要会计数据和财务指标

单位：万元项目本报告期末上年末本报告期末比上年末增减

流动比率1.951.97-1.02%

资产负债率79.04%78.88%0.16%

速动比率0.420.3616.67%本报告期上年同期本报告期比上年同期增减

扣除非经常性损益后净利润-1238.64-132852.499.07%

EBITDA 全部债务比 3.46% -17.97% 21.43%

利息保障倍数0.93-5.14118.09%

现金利息保障倍数-6.74-5.09-32.42%

EBITDA 利息保障倍数 1.17 -4.79 124.43%

贷款偿还率100.00%100.00%

利息偿付率100.00%100.00%

67深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

第八节财务报告

一、审计报告审计意见类型标准的无保留意见审计报告签署日期2026年03月27日

审计机构名称致同会计师事务所（特殊普通合伙）

审计报告文号致同审字（2026）第 441A004386 号

注册会计师姓名赵娟娟、周义兰审计报告正文

致同审字（2026）第 441A004386 号

深圳市物业发展（集团）股份有限公司全体股东：

一、审计意见

我们审计了深圳市物业发展（集团）股份有限公司（以下简称深物业集团）财务报表，包括2025年12月31日的合并及公司资产负债表，2025年度的合并及公司利润表、合并及公司现金流量表、合并及公司股东权益变动表以及相关财务报表附注。

我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了深物业集团2025年12月

31日的合并及公司财务状况以及2025年度的合并及公司经营成果和现金流量。

二、形成审计意见的基础

我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则和中国注册会计师独立性准则对公众利益实体的独立性要求，我们独立于深物业集团，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。

三、关键审计事项

关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。

（一）房地产销售收入的确认与计量

相关信息披露详见财务报表附注三、26及附注五、41。

1、事项描述

深物业集团2025年度房地产销售收入5.34亿元，深物业集团在房地产达到合同约定的交付条件，且业主取得相关房地产的控制权后，确认收入的实现。由于单个房产金额大，房地产销售收入对深物业集团经营成果有重大影响，计量不准确或被确认在不恰当的会计期间会对深物业集团的利润产生重大影响，因此我们将房地产销售收入的确认与计量作为关键审计事项。

2、审计应对

68深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

针对房地产销售收入的确认与计量，我们主要执行了以下审计程序：

（1）了解、评价并测试了与房地产销售业务相关的关键内部控制的设计和运行有效性；

（2）抽样检查了房地产销售合同，识别与控制权转移相关的合同条款与条件，评价深物业集团房地产销售收入确认会计政策是否符合企业会计准则的规定；

（3）对本年确认房地产销售收入的项目，选取样本，检查房产交付的支持性文件，评价房地产销售收入的确认是否符合深物业集团收入确认会计政策；

（4）对房地产销售收入执行分析程序，与历史同期、同行业进行对比，分析收入及毛利率变动情况，并判断变化的合理性；

（5）对房地产销售收入的确认实施截止测试，评价房地产销售收入是否记录于恰当的会计期间。

（二）存货跌价准备的计提

相关信息披露详见财务报表附注三、13及附注五、6。

1.事项描述截至2025年12月31日，深物业集团开发成本、开发产品（以下统称“存货”)账面余额为123.31亿元，跌价准备为12.28亿元，账面价值为111.02亿元，占资产总额的比例为71.96%；

存货按成本与可变现净值孰低计量。深物业集团管理层（以下简称管理层）按照估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额确定可变现净值。由于存货金额重大，且确定存货可变现净值涉及重大管理层判断，因此我们将深物业集团存货跌价准备的计提识别为关键审计事项。

2.审计应对

针对存货跌价准备的计提，我们主要执行了以下审计程序：

（1）了解、评价并测试了与存货跌价准备计提相关的关键内部控制的设计和运行有效性；

（2）选取样本，对存货项目进行实地观察，并询问管理层存货项目的进度情况；

（3）评价管理层所采用的估值方法，并将估值中采用的关键估计和假设，包括与预计售价有关的关键估计和假设，与市场可获取数据和销售预算进行比较；

（4）获取管理层编制的可变现净值计算表，重新计算可变现净值的金额；

（5）利用本所内部评估专家的工作，对重要项目管理层聘请的第三方评估专家出具的存货减值测试报告进行复核；

（6）评价第三方评估专家、本所内部评估专家的客观性、独立性以及专业胜任能力。

四、其他信息

深物业集团管理层对其他信息负责。其他信息包括深物业集团2025年年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。

我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。

结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。

基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。

五、管理层和治理层对财务报表的责任

深物业集团管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。

69深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

在编制财务报表时，管理层负责评估深物业集团的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非管理层计划清算深物业集团、终止运营或别无其他现实的选择。

治理层负责监督深物业集团的财务报告过程。

六、注册会计师对财务报表审计的责任

我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。

在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执行以下工作：

（1）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对这些风险，并获取

充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。

（2）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序.

（3）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。

（4）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对深物业集团的

持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致深物业集团不能持续经营。

（5）评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。

（6）就深物业集团中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报表发表意见。我们负

责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。

我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。

我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。

从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。

致同会计师事务所中国注册会计师（特殊普通合伙）（项目合伙人）赵娟娟

中国·北京中国注册会计师周义兰

二〇二六年三月二十七日

二、财务报表

财务附注中报表的单位为：元

70深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

1、合并资产负债表

编制单位：深圳市物业发展(集团)股份有限公司

2025年12月31日

单位：元项目期末余额期初余额

流动资产：

货币资金2124343056.191678116644.12结算备付金拆出资金

交易性金融资产301765714.200.00衍生金融资产应收票据

应收账款417784270.44476014729.60应收款项融资

预付款项9538231.897789173.69应收保费应收分保账款应收分保合同准备金

其他应收款267565109.11273333289.51

其中：应收利息应收股利买入返售金融资产

存货11103909470.0510685045153.41

其中：数据资源

合同资产580850.15468765.62

持有待售资产0.00170154.05一年内到期的非流动资产

其他流动资产210498041.00181721113.82

流动资产合计14435984743.0313302659023.82

非流动资产：

发放贷款和垫款债权投资其他债权投资长期应收款

长期股权投资269002577.39268187805.52

其他权益工具投资567317.70586231.82其他非流动金融资产

投资性房地产398400543.06374035893.07

固定资产41751582.4652712396.64在建工程生产性生物资产油气资产

71深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

使用权资产22450067.8116967620.03

无形资产2155206.62471565.39

其中：数据资源开发支出

其中：数据资源

商誉4441864.309446847.38

长期待摊费用15046783.0722110090.13

递延所得税资产212669324.771232152522.89

其他非流动资产25657943.5313875501.61

非流动资产合计992143210.711990546474.48

资产总计15428127953.7415293205498.30

流动负债：

短期借款449458211.11190165458.33向中央银行借款拆入资金交易性金融负债衍生金融负债应付票据

应付账款875642952.681043092277.27

预收款项1340490.691744526.75

合同负债711605295.76336164629.72卖出回购金融资产款吸收存款及同业存放代理买卖证券款代理承销证券款

应付职工薪酬175823121.63207978691.61

应交税费78010841.033224280429.52

其他应付款1201487757.461231351436.38

其中：应付利息

应付股利12202676.0412202676.04应付手续费及佣金应付分保账款持有待售负债

一年内到期的非流动负债3865235312.29506702676.30

其他流动负债58886145.3623186263.57

流动负债合计7417490128.016764666389.45

非流动负债：

保险合同准备金

长期借款3681594912.204755314631.26

应付债券548236650.580.00

其中：优先股永续债

72深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

租赁负债10602827.4611089072.57

长期应付款399470977.78399749550.00长期应付职工薪酬

预计负债973741.21934205.51递延收益

递延所得税负债5972301.834100164.35

其他非流动负债129540497.60126919529.02

非流动负债合计4776391908.665298107152.71

负债合计12193882036.6712062773542.16

所有者权益：

股本595979092.00595979092.00其他权益工具

其中：优先股永续债

资本公积80488045.3880488045.38

减：库存股

其他综合收益-3587793.95-2200355.67专项储备

盈余公积298354949.13125425488.21一般风险准备

未分配利润2423699479.792561990778.58

归属于母公司所有者权益合计3394933772.353361683048.50

少数股东权益-160687855.28-131251092.36

所有者权益合计3234245917.073230431956.14

负债和所有者权益总计15428127953.7415293205498.30

法定代表人：唐小平主管会计工作负责人：刘强会计机构负责人：蔡克林

2、母公司资产负债表

单位：元项目期末余额期初余额

流动资产：

货币资金957782627.13542921067.03

交易性金融资产301765714.20衍生金融资产应收票据

应收账款15245148.12112869081.78应收款项融资

预付款项60000.00

其他应收款8481001540.484279938165.85

其中：应收利息应收股利

存货48516226.6850862399.82

其中：数据资源合同资产持有待售资产一年内到期的非流动资产

73深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

其他流动资产5034539.254459085.14

流动资产合计9809405795.864991049799.62

非流动资产：

债权投资其他债权投资长期应收款

长期股权投资1147285418.201558679206.62

其他权益工具投资797817.70816731.82其他非流动金融资产

投资性房地产272059658.53233185594.71

固定资产6366246.0712189961.87在建工程生产性生物资产油气资产

使用权资产1268784.234369643.63

无形资产3103333.253495333.29

其中：数据资源开发支出

其中：数据资源商誉长期待摊费用

递延所得税资产17309558.094486334.83

其他非流动资产3300873.083167926650.86

非流动资产合计1451491689.154985149457.63

资产总计11260897485.019976199257.25

流动负债：

短期借款交易性金融负债衍生金融负债应付票据

应付账款41937990.4756048131.44预收款项

合同负债211776.20761904.76

应付职工薪酬33871190.2151619107.46

应交税费2538236.382376003.37

其他应付款4022493099.096853403083.89

其中：应付利息

应付股利29642.4029642.40持有待售负债

一年内到期的非流动负债87556316.90402621528.39其他流动负债

流动负债合计4188608609.257366829759.31

74深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

非流动负债：

长期借款1473800000.00

应付债券548236650.58

其中：优先股永续债

租赁负债970553.913082216.96

长期应付款399470977.78399749550.00长期应付职工薪酬预计负债递延收益

递延所得税负债758624.611092410.91

其他非流动负债39570000.0040000000.00

非流动负债合计2462806806.88443924177.87

负债合计6651415416.137810753937.18

所有者权益：

股本595979092.00595979092.00其他权益工具

其中：优先股永续债

资本公积53876380.1153876380.11

减：库存股

其他综合收益-3069250.24-3064972.70专项储备

盈余公积298354949.13125425488.21

未分配利润3664340897.881393229332.45

所有者权益合计4609482068.882165445320.07

负债和所有者权益总计11260897485.019976199257.25

3、合并利润表

单位：元项目2025年度2024年度

一、营业总收入2383288250.022734158884.05

其中：营业收入2383288250.022734158884.05利息收入已赚保费手续费及佣金收入

二、营业总成本2280566036.072711750583.36

其中：营业成本1737158721.742250014088.33利息支出手续费及佣金支出退保金赔付支出净额提取保险责任合同准备金净额保单红利支出

75深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

分保费用

税金及附加122579049.6786911950.69

销售费用64517135.8143995985.41

管理费用237736204.21284433101.74

研发费用4842422.285351808.44

财务费用113732502.3641043648.75

其中：利息费用123346936.1168401770.57

利息收入13758946.0531389808.25

加：其他收益14445679.864561713.55投资收益（损失以“－”号填

930705.77185619483.06

列）

其中：对联营企业和合营

930705.77184223509.99

企业的投资收益以摊余成本计量的金融资产终止确认收益汇兑收益（损失以“-”号填列）净敞口套期收益（损失以“－”号填列）公允价值变动收益（损失以

1765714.200.00“－”号填列）信用减值损失（损失以“-”号-7297655.34-363088397.28

填列）资产减值损失（损失以“-”号-5007842.82-1036113360.07

填列）资产处置收益（损失以“-”号

144737.3587845.86

填列）三、营业利润（亏损以“－”号填

107703552.97-1186524414.19

列）

加：营业外收入15699075.701067805.57

减：营业外支出1690452.818355964.49四、利润总额（亏损总额以“－”号

121712175.86-1193812573.11

填列）

减：所得税费用117018828.2093331151.00五、净利润（净亏损以“－”号填

4693347.66-1287143724.11

列）

（一）按经营持续性分类1.持续经营净利润（净亏损以

4693347.66-1287143724.11“－”号填列）2.终止经营净利润（净亏损以

0.000.00“－”号填列）

（二）按所有权归属分类

1.归属于母公司股东的净利润33885110.58-1114764922.17

2.少数股东损益-29191762.92-172378801.94

六、其他综合收益的税后净额-1387438.281151982.21归属母公司所有者的其他综合收益

-1387438.281151982.21的税后净额

（一）不能重分类进损益的其他

-4277.54-60387.90综合收益

76深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

1.重新计量设定受益计划变动

额

2.权益法下不能转损益的其他

综合收益

3.其他权益工具投资公允价值

-4277.54-60387.90变动

4.企业自身信用风险公允价值

变动

5.其他

（二）将重分类进损益的其他综

-1383160.741212370.11合收益

1.权益法下可转损益的其他综

合收益

2.其他债权投资公允价值变动

3.金融资产重分类计入其他综

合收益的金额

4.其他债权投资信用减值准备

5.现金流量套期储备

6.外币财务报表折算差额-1383160.741212370.11

7.其他

归属于少数股东的其他综合收益的税后净额

七、综合收益总额3305909.38-1285991741.90归属于母公司所有者的综合收益总

32497672.30-1113612939.96

额

归属于少数股东的综合收益总额-29191762.92-172378801.94

八、每股收益

（一）基本每股收益0.0569-1.8705

（二）稀释每股收益0.0569-1.8705

本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：元，上期被合并方实现的净利润为：元。

法定代表人：唐小平主管会计工作负责人：刘强会计机构负责人：蔡克林

4、母公司利润表

单位：元项目2025年度2024年度

一、营业收入72350293.7764213916.30

减：营业成本38163396.0247304177.17

税金及附加11722187.775700415.15

销售费用514067.37666120.15

管理费用47085515.3184866260.13研发费用

财务费用41120566.2714386286.50

其中：利息费用49380252.7234681762.07

利息收入11713355.1919113464.20

加：其他收益118648.59176813.10投资收益（损失以“－”号填

2893954820.65184223509.99

列）

其中：对联营企业和合营企

930705.77184223509.99

业的投资收益以摊余成本计量的金

77深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文融资产终止确认收益（损失以“-”号填列）净敞口套期收益（损失以“－”号填列）公允价值变动收益（损失以

1765714.20“－”号填列）信用减值损失（损失以“-”号

13320881.39-5066946.80

填列）资产减值损失（损失以“-”号-412208560.29

填列）资产处置收益（损失以“-”号

65143.00

填列）二、营业利润（亏损以“－”号填

2430761208.5790624033.49

列）

加：营业外收入2041395.7829599.13

减：营业外支出494467.31541779.71三、利润总额（亏损总额以“－”号

2432308137.0490111852.91

填列）

减：所得税费用-11732889.31-3055758.39四、净利润（净亏损以“－”号填

2444041026.3593167611.30

列）

（一）持续经营净利润（净亏损以

2444041026.3593167611.30“－”号填列）

（二）终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）

五、其他综合收益的税后净额-4277.54-60387.90

（一）不能重分类进损益的其他

-4277.54-60387.90综合收益

1.重新计量设定受益计划变动

额

2.权益法下不能转损益的其他

综合收益

3.其他权益工具投资公允价值

-4277.54-60387.90变动

4.企业自身信用风险公允价值

变动

5.其他

（二）将重分类进损益的其他综合收益

1.权益法下可转损益的其他综

合收益

2.其他债权投资公允价值变动

3.金融资产重分类计入其他综

合收益的金额

4.其他债权投资信用减值准备

5.现金流量套期储备

6.外币财务报表折算差额

7.其他

六、综合收益总额2444036748.8193107223.40

七、每股收益

（一）基本每股收益

（二）稀释每股收益

78深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

5、合并现金流量表

单位：元项目2025年度2024年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金3046750524.682539665135.96客户存款和同业存放款项净增加额向中央银行借款净增加额向其他金融机构拆入资金净增加额收到原保险合同保费取得的现金收到再保业务现金净额保户储金及投资款净增加额

收取利息、手续费及佣金的现金拆入资金净增加额回购业务资金净增加额代理买卖证券收到的现金净额

收到的税费返还48577303.4025035642.09

收到其他与经营活动有关的现金246791044.92482860988.36

经营活动现金流入小计3342118873.003047561766.41

购买商品、接受劳务支付的现金1535521989.532085129192.68客户贷款及垫款净增加额存放中央银行和同业款项净增加额支付原保险合同赔付款项的现金拆出资金净增加额

支付利息、手续费及佣金的现金支付保单红利的现金

支付给职工以及为职工支付的现金970519239.22967528463.67

支付的各项税费2557654917.821057184197.95

支付其他与经营活动有关的现金364492388.06361718086.63

经营活动现金流出小计5428188534.634471559940.93

经营活动产生的现金流量净额-2086069661.63-1423998174.52

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金57412000.000.00

取得投资收益收到的现金115933.9093455.02

处置固定资产、无形资产和其他长

65095861.8555903425.50

期资产收回的现金净额处置子公司及其他营业单位收到的现金净额收到其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流入小计122623795.7555996880.52

购建固定资产、无形资产和其他长

40433929.9010344411.99

期资产支付的现金

投资支付的现金374132898.9857412000.00质押贷款净增加额取得子公司及其他营业单位支付的现金净额支付其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流出小计414566828.8867756411.99

投资活动产生的现金流量净额-291943033.13-11759531.47

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金0.000.00

其中：子公司吸收少数股东投资收0.000.00

79深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

到的现金

取得借款收到的现金4529513359.211239948405.21

收到其他与筹资活动有关的现金548981500.000.00

筹资活动现金流入小计5078494859.211239948405.21

偿还债务支付的现金1993287702.12502523324.00

分配股利、利润或偿付利息支付的

238745696.53387842921.21

现金

其中：子公司支付给少数股东的股

245000.00786997.48

利、利润

支付其他与筹资活动有关的现金35102444.7537214506.73

筹资活动现金流出小计2267135843.40927580751.94

筹资活动产生的现金流量净额2811359015.81312367653.27

四、汇率变动对现金及现金等价物的

-2100820.371050801.90影响

五、现金及现金等价物净增加额431245500.68-1122339250.82

加：期初现金及现金等价物余额1610799884.302733139135.12

六、期末现金及现金等价物余额2042045384.981610799884.30

6、母公司现金流量表

单位：元项目2025年度2024年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金164421535.8248548339.20

收到的税费返还0.17

收到其他与经营活动有关的现金4485095195.681280972888.61

经营活动现金流入小计4649516731.501329521227.98

购买商品、接受劳务支付的现金46030223.4454312689.07

支付给职工以及为职工支付的现金46663137.0457929002.75

支付的各项税费15083901.6781029962.82

支付其他与经营活动有关的现金5049030164.501462259953.79

经营活动现金流出小计5156807426.651655531608.43

经营活动产生的现金流量净额-507290695.15-326010380.45

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金

取得投资收益收到的现金115933.9093455.02

处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额处置子公司及其他营业单位收到的现金净额收到其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流入小计115933.9093455.02

购建固定资产、无形资产和其他长

35850952.431251193.04

期资产支付的现金

投资支付的现金300000000.00314000000.00取得子公司及其他营业单位支付的现金净额支付其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流出小计335850952.43315251193.04

投资活动产生的现金流量净额-335735018.53-315157738.02

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金

取得借款收到的现金1600000000.00

收到其他与筹资活动有关的现金548981500.00

筹资活动现金流入小计2148981500.00

80深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

偿还债务支付的现金842400000.0061600000.00

分配股利、利润或偿付利息支付的

28698394.20202467017.91

现金

支付其他与筹资活动有关的现金19960052.1020629854.24

筹资活动现金流出小计891058446.30284696872.15

筹资活动产生的现金流量净额1257923053.70-284696872.15

四、汇率变动对现金及现金等价物的

-36595.059238.09影响

五、现金及现金等价物净增加额414860744.97-925855752.53

加：期初现金及现金等价物余额541785486.201467641238.73

六、期末现金及现金等价物余额956646231.17541785486.20

7、合并所有者权益变动表

本期金额

单位：元

2025年度

归属于母公司所有者权益其他权益一减所有

项目工具专般少数：未分者权资本其他综项风其股东股本优永库盈余公积配利小计益合其公积合收益储险他权益先续存润计他备准股债股备

804256323

-33616131

一、上年59597908801254254199043

2200383048.251

期末余额92.0045.388.21077195

55.6750092.

88.586.14

加：

会计政策变更前期差错更正其他

804256323

-33616131

二、本年59597908801254254199043

2200383048.251

期初余额92.0045.388.21077195

55.6750092.

88.586.14

三、本期

--增减变动

-138294381

金额（减172929433250

13874291367396

少以60.92723.85

38.28298.62.90.93

“－”号

792

填列）

338

（一）综-291330

85132497

合收益总13874917590

10.5672.30

额38.2862.99.38

81深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

（二）所有者投入和减少资本

1．所有

者投入的普通股

2．其他

权益工具持有者投入资本

3．股份

支付计入所有者权益的金额

4．其他

172

（三）利1729294245245

9290.00

润分配60.92000.000.

460.

0000

172

1．提取1729294

929

盈余公积60.92

460.

2．提取

一般风险准备

3．对所--

有者（或245245股东）的000.000.分配0000

4．其他

（四）所有者权益内部结转

1．资本

公积转增

资本（或股本）

2．盈余

公积转增

资本（或股本）

3．盈余

公积弥补亏损

4．设定

受益计划变动额结转留存收益

82深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

5．其他

综合收益结转留存收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期

提取

2．本期

使用

753753

（六）其753051

051.051.

他.55

5555

804242323

-33949160

四、本期59597908802983549369424

3587733772.687

期末余额92.0045.349.13947591

93.9535855.

89.797.07

上期金额

单位：元

2024年度

归属于母公司所有者权益所有

项目少数其他权益工具减：其他一般未分者权资本专项盈余股东股本优先永续库存综合风险配利其他小计益合其他公积储备公积权益股债股收益准备润计

一、595804-116387466419470上年979880335108258181147372期末092.45.3233727.68003207.0503

余额0087.88082.178.7565.81加

：会计政策变更前期差错更正其他

二、595804-116387466419470本年979880335108258181147372期初092.45.3233727.68003207.0503

余额0087.88082.178.7565.81

三、

----本期

115931131130173147

增减

198676059012165329

变动

2.211.13602728799.307

金额

3.590.25429.67

（减

83深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

少以“－”号填

列）

（一----）综115111111172128合收198476361378599

益总2.21492293801.174

额2.179.96941.90

（二）所有者投入和减少资本

1．

所有者投入的普通股

2．

其他权益工具持有者投入资本

3．

股份支付计入所有者权益的金额

4．

其他

---

（三-

931195185186

）利786

676262945732

润分997.

1.13237.476.474.

配48

837018

1．-

931

提取931

676

盈余676

1.13

公积1.13

2．

提取一般风险准备

84深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

3．

对所

---

有者-

185185186

（或786

945945732

股997.

476.476.474.

东）48

707018

的分配

4．

其他

（四）所有者权益内部结转

1．

资本公积转增资本

（或股

本）

2．

盈余公积转增资本

（或股

本）

3．

盈余公积弥补亏损

4．

设定受益计划变动额结转留存收益

5．

其他综合收益结转留存收益

6．

85深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

其他

（五）专项储备

1．

本期提取

2．

本期使用

---

（六

568568568

）其

863.863.863.

他

595959

四、595804-125256336323

131

本期979880220425199168043

251

期末092.45.3035488.077304195

092.

余额0085.67218.588.506.14

8、母公司所有者权益变动表

本期金额

单位：元

2025年度

其他权益工具所有

项目减：其他未分资本专项盈余者权股本优先永续库存综合配利其他其他公积储备公积益合股债股收益润计

-13932165

595953871254

一、上年3064229445

790963802548

期末余额972.332.4320.0

2.00.118.21

7057

加：

会计政策变更前期差错更正其他

-13932165

595953871254

二、本年3064229445

790963802548

期初余额972.332.4320.0

2.00.118.21

7057

三、本期增减变动22712444

-1729

金额（减111036

42772946

少以565.4748.8.540.92

“－”号31

填列）

86深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

24442444

（一）综-

041036

合收益总4277

026.3748.8

额.54

（二）所有者投入和减少资本

1．所有

者投入的普通股

2．其他

权益工具持有者投入资本

3．股份

支付计入所有者权益的金额

4．其他

1729

（三）利1729

2946

润分配2946

0.92

1729

1．提取1729

2946

盈余公积2946

0.92

2．对所

有者（或股东）的分配

3．其他

（四）所有者权益内部结转

1．资本

公积转增

资本（或股本）

2．盈余

公积转增

资本（或股本）

3．盈余

公积弥补亏损

4．设定

受益计划变动额结转留存收益

5．其他

87深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

综合收益结转留存收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期

提取

2．本期

使用

（六）其他

-36644609

595953872983

四、本期3069340482

790963805494

期末余额250.897.8068.8

2.00.119.13

2488

上期金额

单位：元

2024年度

其他权益工具所有

项目减：其他未分资本专项盈余者权股本优先永续库存综合配利其他其他公积储备公积益合股债股收益润计

-14952258

一、上5959753871161

3004323283年期末9092.63800872

584.958.9573.3

余额00.117.08

8087

加

：会计政策变更前期差错更正其他

-14952258

二、本5959753871161

3004323283年期初9092.63800872

584.958.9573.3

余额00.117.08

8087

三、本期增减

变动金--

-9316

额（减10209283

6038761.

少以94628253

7.9013

“－”6.53.30号填

列）

（一）-93169310综合收603876117223

益总额7.90.30.40

（二）

88深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

所有者投入和减少资本

1．所

有者投入的普通股

2．其

他权益工具持有者投入资本

3．股

份支付计入所有者权益的金额

4．其

他

（三）9316

19521859

利润分761.

62234547

配13

7.836.70

1．提9316

9316

取盈余761.

761.

公积13

2．对

--所有者

18591859

（或股

45474547

东）的

6.706.70

分配

3．其

他

（四）所有者权益内部结转

1．资

本公积转增资

本（或股本）

2．盈

余公积转增资

本（或股本）

3．盈

余公积弥补亏损

89深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

4．设

定受益计划变动额结转留存收益

5．其

他综合收益结转留存收益

6．其

他

（五）专项储备

1．本

期提取

2．本

期使用

（六）其他

-13932165

四、本5959753871254

3064229445

期期末9092.63802548

972.332.4320.0

余额00.118.21

7057

三、公司基本情况

深圳市物业发展(集团)股份有限公司(以下简称“公司”或“本公司”)系经广东省深圳市人民政府深府办复

[1991]831号文批准，在原深圳市物业发展总公司的基础上改组成立的股份有限公司，于1983年1月17日在深圳市工商行政管理局登记注册，总部位于广东省深圳市。公司现持有注册号/统一社会信用代码为 91440300192174135N 的企业法人营业执照，注册资本 595979092 元，股份总数 595979092 股(每股面值 1元)。其中，有限售条件的流通股份：A股 1898306 股，B 股 0 股；无限售条件的流通股份 A 股 526475543 股，B 股 67605243 股。公司股票已于 1992 年 3月30日在深圳证券交易所挂牌交易。

本公司属房地产行业。主要经营活动为房地产开发及商品房销售，商品楼宇的建筑、管理，房屋租赁，建设监理。

国内商业、物资供销业(不含专营、专卖、专控商品)。产品/提供的劳务主要有：商品住宅的开发及销售；物业管理服务；

楼宇及楼宇设备维修、庭园绿化及清洁服务；物业租赁服务；工程监理；中餐、西餐、酒的零售等。

本财务报表业经公司2026年3月27日第十一届董事会第5次会议批准对外报出。

本公司合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，包括本公司及全部子公司的财务报表。子公司，是指被本公司控制的企业或主体。本期纳入合并报表范围的子公司共56家，合并财务报表范围及其变化情况详见本财务报表附注九、十说明。

90深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

四、财务报表的编制基础

1、编制基础

本财务报表以公司持续经营假设为基础，根据实际发生的交易事项，按照企业会计准则的有关规定，并基于以下所述重要会计政策、会计估计进行编制。

2、持续经营

本公司不存在导致对报告期末起12个月内的持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况。

五、重要会计政策及会计估计

具体会计政策和会计估计提示：

本公司根据实际生产经营特点，依据相关企业会计准则的规定，对收入确认等交易和事项制定了若干项具体会计政策和会计估计，详见本节“金融工具”、“存货”和“收入”等各项描述。

1、遵循企业会计准则的声明

本公司基于上述编制基础编制的财务报表符合财政部已颁布的最新企业会计准则及其应用指南、解释以及其他相关规定（统称“企业会计准则”）的要求，真实完整地反映了公司的财务状况、经营成果和现金流量等有关信息。

此外，本财务报告编制参照了证监会发布的《公开发行证券的公司信息披露编报规则第15号——财务报告的一般规定》（2023年修订）以及《关于上市公司执行新企业会计准则有关事项的通知》（会计部函〔2018〕453号）的列报和披露要求。

2、会计期间

本公司会计期间采用公历年度，即每年自1月1日起至12月31日止。

3、营业周期

除房地产行业以外，公司经营业务的营业周期较短，以12个月作为资产和负债的流动性划分标准。房地产行业的营业周期从房产开发至销售变现，一般在12个月以上，具体周期根据开发项目情况确定，并以其营业周期作为资产和负债的流动性划分标准。

4、记账本位币

本公司及境内子公司采用人民币作为记账本位币。本公司之境外子公司根据其经营所处的主要经济环境中的货币确定其记账本位币。本公司编制财务报表时采用的货币为人民币。

5、重要性标准确定方法和选择依据

□适用□不适用

91深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

项目重要性标准重要的单项计提坏账准备的应收款项应收款项金额大于等于500万元

非全资子公司收入金额超过合并营业收入的10%，或资产重要的非全资子公司

总额超过合并资产总额的5%。

6、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法

（1）同一控制下企业合并的会计处理方法

对于同一控制下的企业合并，本公司在合并中取得的被合并方的资产、负债，按合并日被合并方在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。合并对价的账面价值（或发行股份面值总额）与合并中取得的净资产账面价值的差额调整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。

通过多次交易分步实现同一控制下的企业合并，本公司在合并中取得的被合并方的资产、负债，按合并日在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量；合并前持有投资的账面价值加上合并日新支付对价的账面价值之和，与合并中取得的净资产账面价值的差额，调整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。合并方在取得被合并方控制权之前持有的长期股权投资，在取得原股权之日与合并方和被合并方同处于同一方最终控制之日孰晚日起至合并日之间已确认有关损益、其他综合收益和其他所有者权益变动，应分别冲减比较报表期间的期初留存收益或当期损益。

（2）非同一控制下企业合并的会计处理方法

对于非同一控制下的企业合并，合并成本为购买日为取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。在购买日，取得的被购买方的资产、负债及或有负债按公允价值确认。

本公司在购买日对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉，按成本扣除累计减值准备进行后续计量；对合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，经复核后计入当期损益。

通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并，合并成本为购买日支付的对价与购买日之前已经持有的被购买方的股权在购买日的公允价值之和。对于购买日之前已经持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值之间的差额计入当期投资收益；购买日之前已经持有的被购买方的股权涉及其他综合收益、其他所有者权益变动转为购买日当期收益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益以及原指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投资相关的其他综合收益除外。

（3）企业合并中有关交易费用的处理

为进行企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发生时计入当期损益。作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。

7、控制的判断标准和合并财务报表的编制方法

（1）控制的判断标准

合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制，是指本公司拥有对被投资单位的权力，通过参与被投资单位的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资单位的权力影响其回报金额。当相关事实和情况的变化导致对控制定义所涉及的相关要素发生变化时，本公司将进行重新评估。

在判断是否将结构化主体纳入合并范围时，本公司综合所有事实和情况，包括评估结构化主体设立目的和设计、识别可变回报的类型、通过参与其相关活动是否承担了部分或全部的回报可变性等的基础上评估是否控制该结构化主体。

（2）合并财务报表的编制方法

92深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

合并财务报表以本公司和子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，由本公司编制。在编制合并财务报表时，本公司和子公司的会计政策和会计期间要求保持一致，公司间的重大交易和往来余额予以抵销。

在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，视同该子公司以及业务自同受最终控制方控制之日起纳入本公司的合并范围，将其自同受最终控制方控制之日起的经营成果、现金流量分别纳入合并利润表、合并现金流量表中。

在报告期内因非同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，将该子公司以及业务自购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表，将其现金流量纳入合并现金流量表。

子公司的股东权益中不属于本公司所拥有的部分，作为少数股东权益在合并资产负债表中股东权益项下单独列示；

子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中净利润项目下以“少数股东损益”项目列示。少数股东分担的子公司的亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有的份额，其余额仍冲减少数股东权益。

（3）购买子公司少数股东股权因购买少数股权新取得的长期股权投资成本与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算

的净资产份额之间的差额，以及在不丧失控制权的情况下因部分处置对子公司的股权投资而取得的处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，均调整合并资产负债表中的资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。

（4）丧失子公司控制权的处理

因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权的，剩余股权按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量；处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产账面价值的份额与商誉之和，形成的差额计入丧失控制权当期的投资收益。

与原有子公司的股权投资相关的其他综合收益在丧失控制权时采用与原有子公司直接处置相关资产或负债相同的基

础进行会计处理，与原有子公司相关的涉及权益法核算下的其他所有者权益变动在丧失控制权时转入当期损益。

（5）分步处置股权直至丧失控制权的处理

通过多次交易分步处置股权直至丧失控制权的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况的，本公司将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：

1）这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；

2）这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；

3）一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；

4）一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。

分步处置股权直至丧失控制权时，剩余股权的计量以及有关处置股权损益的核算比照前述“丧失子公司控制权的处理”。在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司自购买日开始持续计算的净资产账面价值份额之间的差额，分别进行如下处理：

1）属于“一揽子交易”的，确认为其他综合收益。在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。

2）不属于“一揽子交易”的，作为权益性交易计入资本公积（股本溢价/资本溢价）。在丧失控制权时不得转入丧失

控制权当期的损益。

93深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

8、合营安排分类及共同经营会计处理方法

（1）合营安排的认定和分类合营安排，是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。合营安排具有下列特征：1）各参与方均受到该安排的约束；2）两个或两个以上的参与方对该安排实施共同控制。任何一个参与方都不能够单独控制该安排，对该安排具有共同控制的任何一个参与方均能够阻止其他参与方或参与方组合单独控制该安排。

共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。

合营安排分为共同经营和合营企业。共同经营，是指合营方享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。

合营企业，是指合营方仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。

（2）合营安排的会计处理

共同经营参与方应当确认其与共同经营中利益份额相关的下列项目，并按照相关企业会计准则的规定进行会计处理：

1）确认单独所持有的资产，以及按其份额确认共同持有的资产；2）确认单独所承担的负债，以及按其份额确认共同承担的负债；3）确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入；4）按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；

5）确认单独所发生的费用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。

合营企业参与方应当按照《企业会计准则第2号——长期股权投资》的规定对合营企业的投资进行会计处理。

9、现金及现金等价物的确定标准

现金流量表的现金指企业库存现金及可以随时用于支付的存款。现金等价物指持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。

10、外币业务和外币报表折算

（1）外币业务折算

外币交易在初始确认时，采用交易发生日即期汇率近似的汇率折算为人民币金额。资产负债表日，外币货币性项目采用资产负债表日即期汇率折算，因资产负债表日即期汇率与初始确认时或者前一资产负债表日即期汇率不同而产生的汇兑差额，计入当期损益；以历史成本计量的外币非货币性项目仍采用交易发生日即期汇率近似的汇率折算；以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折算后的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，根据非货币性项目的性质计入当期损益或其他综合收益。

（2）外币财务报表折算

资产负债表日，对境外子公司外币财务报表进行折算时，资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益项目除“未分配利润”项目外，其他项目采用交易发生日的即期汇率折算；利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日即期汇率近似的汇率折算；现金流量表所有项目均按照现金流量发生日即期汇率近似的汇率折算。由于财务报表折算而产生的差额，在资产负债表股东权益项目下的“其他综合收益”项目反映。

11、金融工具

（1）金融工具的确认和终止确认本公司于成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。

以常规方式买卖金融资产，按交易日会计进行确认和终止确认。常规方式买卖金融资产，是指按照合同条款的约定，在法规或通行惯例规定的期限内收取或交付金融资产。交易日，是指本公司承诺买入或卖出金融资产的日期。

94深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

满足下列条件的，终止确认金融资产（或金融资产的一部分，或一组类似金融资产的一部分），即从其账户和资产负债表内予以转销：

1）收取该金融资产现金流量的合同权利终止；

2）该金融资产已转移，且符合下述金融资产转移的终止确认条件。

金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，终止确认该金融负债或其一部分。本公司（债务人）与债权人之间签订协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，终止确认现存金融负债，并同时确认新金融负债。

（2）金融资产分类和计量

本公司于初始确认时根据本公司管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资产分为以下三类：以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产以及以公允价值计量且其变动

计入当期损益的金融资产。金融资产在初始确认时以公允价值计量，对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相关交易费用直接计入当期损益，其他类别的金融资产相关交易费用计入其初始确认金额。因销售产品或提供劳务而产生的、未包含或不考虑重大融资成分的应收款项，本公司按照预期有权收取的对价金额作为初始确认金额。金融资产的后续计量取决于其分类。

1）以摊余成本计量的金融资产

金融资产同时符合下列条件的，分类为以摊余成本计量的金融资产：本公司管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标；该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。对于此类金融资产，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量，其摊销或减值产生的利得或损失，均计入当期损益。

2）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资

金融资产同时符合下列条件的，分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产：本公司管理该金融资产的业务模式是既以收取合同现金流量为目标又以出售金融资产为目标；该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。对于此类金融资产，采用公允价值进行后续计量。

其折价或溢价采用实际利率法进行摊销并确认为利息收入或费用。除减值损失及外币货币性金融资产的汇兑差额确认为当期损益外，此类金融资产的公允价值变动作为其他综合收益确认，直到该金融资产终止确认时，其累计利得或损失转入当期损益。与此类金融资产相关利息收入，计入当期损益。

3）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资

本公司不可撤销地选择将部分非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产，仅将相关股利收入计入当期损益，公允价值变动作为其他综合收益确认，直到该金融资产终止确认时，其累计利得或损失转入留存收益。

4）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

除上述以摊余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产之外的金融资产，分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。在初始确认时，为了能够消除或显著减少会计错配，可以将金融资产指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。对于此类金融资产，采用公允价值进行后续计量，所有公允价值变动计入当期损益。

当且仅当本公司改变管理金融资产的业务模式时，才对所有受影响的相关金融资产进行重分类。

（3）金融负债分类和计量

本公司的金融负债于初始确认时分类为：以摊余成本计量的金融负债与以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。

95深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文符合以下条件之一的金融负债可在初始计量时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债：1）该项指定能够消除或显著减少会计错配；2）根据正式书面文件载明的集团风险管理或投资策略，以公允价值为基础对金融负债组合或金融资产和金融负债组合进行管理和业绩评价，并在集团内部以此为基础向关键管理人员报告；3）该金融负债包含需单独分拆的嵌入衍生工具。

本公司在初始确认时确定金融负债的分类。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，相关交易费用直接计入当期损益，其他金融负债的相关交易费用计入其初始确认金额。

金融负债的后续计量取决于其分类：

1）以摊余成本计量的金融负债

对于此类金融负债，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量，终止确认或摊销产生的利得或损失计入当期损益。

2）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具）和初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。对于此类金融负债，按照公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失以及与该等金融负债相关的股利和利息支出计入当期损益。

（4）金融工具抵销

同时满足下列条件的，金融资产和金融负债以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。

（5）金融工具减值

1）金融工具减值计量和会计处理

公司以预期信用损失为基础，对下列项目进行减值处理并确认损失准备。

*以摊余成本计量的金融资产；

*以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的应收款项和债务工具投资；

*《企业会计准则第14号——收入》定义的合同资产；

*租赁应收款；

*分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债以外的贷款承诺；

*财务担保合同（以公允价值计量且其变动计入当期损益、金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的除外）。

预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用损失，是指公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。其中，对于公司购买或源生的已发生信用减值的金融资产，按照该金融资产经信用调整的实际利率折现。

对于购买或源生的已发生信用减值的金融资产，公司在资产负债表日仅将自初始确认后整个存续期内预期信用损失的累计变动确认为损失准备。

对于不含重大融资成分或者公司不考虑不超过一年的合同中的融资成分的应收账款，公司运用简化计量方法，按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备。

对于租赁应收款、包含重大融资成分的应收账款，公司运用简化计量方法，按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备。

除上述计量方法以外的金融资产，公司在每个资产负债表日评估其信用风险自初始确认后是否已经显著增加。如果信用风险自初始确认后已显著增加，公司按照整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备；如果信用风险自初始确认后未显著增加，公司按照该金融工具未来12个月内预期信用损失的金额计量损失准备。

96深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

公司利用可获得的合理且有依据的信息，包括前瞻性信息，通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。

于资产负债表日，若公司判断金融工具只具有较低的信用风险，则假定该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。

公司以单项金融工具或金融工具组合为基础评估预期信用风险和计量预期信用损失。当以金融工具组合为基础时，公司以共同风险特征为依据，将金融工具划分为不同组合。

公司在每个资产负债表日重新计量预期信用损失，由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。对于以摊余成本计量的金融资产，损失准备抵减该金融资产在资产负债表中列示的账面价值；对于以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债权投资，公司在其他综合收益中确认其损失准备，不抵减该金融资产的账面价值。

2）按组合评估预期信用风险和计量预期信用损失的金融工具

对于应收票据、应收账款、其他应收款、合同资产等应收款项，若某一客户信用风险特征与组合中其他客户显著不同，或该客户信用风险特征发生显著变化，本公司对该应收款项单项计提坏账准备。除单项计提坏账准备的应收款项之外，本公司依据信用风险特征对应收款项划分组合，在组合基础上计算坏账准备。

应收票据、应收账款和合同资产

对于应收票据、应收账款、合同资产，无论是否存在重大融资成分，本公司始终按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。

当单项金融资产或合同资产无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本公司依据信用风险特征对应收票据、应收账款和合同资产划分组合，在组合基础上计算预期信用损失，确定组合的依据如下：

A、应收票据

应收票据组合1：银行承兑汇票

应收票据组合2：商业承兑汇票

B、应收账款

应收账款组合1：政府款项组合

应收账款组合2：其他关联方往来组合

应收账款组合3：信用风险特征组合

对于划分为组合的应收账款，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，编制应收账款账龄与整个存续期预期信用损失率对照表，计算预期信用损失。应收账款的账龄自确认之日起计算。

C、其他应收款

本公司依据信用风险特征将其他应收款划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失，确定组合的依据如下：

其他应收款组合1：合并范围内关联方往来组合

其他应收款组合2：应收利息组合

其他应收款组合3：其他关联方往来组合

其他应收款组合4：信用风险特征组合

对划分为组合的其他应收款，本公司通过违约风险敞口和未来12个月内或整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。对于按账龄划分组合的其他应收款，账龄自确认之日起计算。

（6）金融资产转移

97深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

本公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产。

本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情况处理：放弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资产并确认产生的资产和负债；未放弃对该金融资产控制的，按照其继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。

12、应收票据

详见本财务报表附注五、11金融工具之相关说明。

13、应收账款

详见本财务报表附注五、11金融工具之相关说明。

14、应收款项融资

不适用

15、其他应收款

详见本财务报表附注五、11金融工具之相关说明。

16、合同资产

（1）合同资产的确认方法及标准本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。本公司已向客户转让商品或提供服务而有权收取的对价（除应收款项）列示为合同资产。

（2）合同资产预期信用损失的确定方法及会计处理方法本公司对于《企业会计准则第14号——收入》所规定的、不含重大融资成分（包括根据该准则不考虑不超过一年的合同中融资成分的情况）的合同资产，采用预期信用损失的简化模型，即始终按照整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备，由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。

对于包含重大融资成分的合同资产，本公司选择采用预期信用损失的简化模型，即始终按照整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。

17、存货

（1）存货的分类

存货包括在开发经营过程中为出售或耗用而持有的开发用土地、开发产品、意图出售而暂时出租的开发产品、周转

房、库存材料、库存设备和低值易耗品等，以及在开发过程中的开发成本。

（2）发出存货的计价方法

1）发出材料采用移动加权平均法。

98深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

2）项目开发时，开发用土地按开发产品占地面积分摊计入项目的开发成本。

3）发出开发产品按个别计价法核算。

4）意图出售而暂时出租的开发产品和周转房按公司同类固定资产的预计使用年限分期平均摊销。

5）如果公共配套设施早于有关开发产品完工的，在公共配套设施完工决算后，按有关开发项目的建筑面积分配计

入有关开发项目的开发成本；如果公共配套设施晚于有关开发产品完工的，则先由有关开发产品预提公共配套设施费，待公共配套设施完工决算后再按实际发生数与预提数之间的差额调整有关开发产品成本。

（3）存货可变现净值的确定依据

资产负债表日，存货采用成本与可变现净值孰低计量，按照单个存货成本高于可变现净值的差额计提存货跌价准备。

直接用于出售的存货，在正常生产经营过程中以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；需要经过加工的存货，在正常生产经营过程中以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；资产负债表日，同一项存货中一部分有合同价格约定、其他部分不存在合同价格的，分别确定其可变现净值，并与其对应的成本进行比较，分别确定存货跌价准备的计提或转回的金额。

（4）存货的盘存制度存货的盘存制度为永续盘存制。

（5）低值易耗品和包装物的摊销方法

1）低值易耗品

按照一次转销法进行摊销。

2）包装物

按照一次转销法进行摊销。

18、持有待售资产

（1）划分为持有待售的非流动资产或处置组的确认标准和会计处理方法本公司将同时满足下列条件的非流动资产或处置组划分为持有待售类别：1）根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；2）出售极可能发生，已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预计出售将在一年内完成。已经获得按照有关规定需得到相关权力机构或者监管部门的批准。企业因出售对子公司的投资等原因导致其丧失对子公司控制权的，无论出售后企业是否保留部分权益性投资，应当在拟出售的对子公司投资满足持有待售类别划分条件时，在母公司个别财务报表中将对子公司投资整体划分为持有待售类别，在合并财务报表中将子公司所有资产和负债划分为持有待售类别。

本公司将持有待售资产的预计净残值调整为反映其公允价值减去出售费用后的净额（但不得超过该项持有待售的原账面价值），原账面价值高于调整后预计净残值的差额，作为资产减值损失计入当期损益，同时计提持有待售资产减值准备。对于持有待售的处置组确认的资产减值损失金额，应当先抵减处置组中商誉的账面价值，再根据处置组中适用相关准则计量规定的各项非流动资产账面价值所占比重，按比例抵减其账面价值。

后续资产负债表日持有待售的处置组公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记的金额应当予以恢复，并在划分为持有待售类别后适用本准则计量规定的非流动资产确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益。已抵减的商誉账面价值，以及适用相关准则计量规定的非流动资产在划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不得转回。

99深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

持有待售的处置组确认的资产减值损失后续转回金额，应当根据处置组中除商誉外适用相关准则计量规定的各项非流动资产账面价值所占比重，按比例增加其账面价值。

持有待售的非流动资产和持有待售的处置组中的资产不计提折旧或进行摊销；持有待售的处置组中负债的利息和其

他费用继续予以确认。被划分为持有待售的联营企业或合营企业的全部或部分投资，对于划分为持有待售的部分停止权益法核算，保留的部分（未被划分为持有待售类别）则继续采用权益法核算；当本公司因出售丧失对联营企业和合营企业的重大影响时，停止使用权益法。

某项非流动资产或处置组被划分为持有待售类别，但后来不再满足持有待售类别划分条件的，本公司停止将其划分为持有待售类别，并按照下列两项金额中较低者计量：

1）该资产或处置组被划分为持有待售类别之前的账面价值，按照其假定在没有被划分为持有待售类别的情况下本

应确认的折旧、摊销或减值进行调整后的金额；

2）可收回金额。

（2）终止经营的认定标准

终止经营，是指满足下列条件之一的已被本公司处置或被本公司划分为持有待售类别的、能够单独区分的组成部分：

1）该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区。

2）该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一项相关联计划的一部分。

3）该组成部分是专为转售而取得的子公司。

（3）列报

本公司在资产负债表中将持有待售的非流动资产或持有待售的处置组中的资产列报于“持有待售资产”，将持有待售的处置组中的负债列报于“持有待售负债”。

本公司在利润表中分别列示持续经营损益和终止经营损益。不符合终止经营定义的持有待售的非流动资产或处置组，其减值损失和转回金额及处置损益作为持续经营损益列报。终止经营的减值损失和转回金额等经营损益及处置损益作为终止经营损益列报。

拟结束使用而非出售且满足终止经营定义中有关组成部分的条件的处置组，自其停止使用日起作为终止经营列报。

对于当期列报的终止经营，在当期财务报表中，原来作为持续经营损益列报的信息被重新作为可比会计期间的终止经营损益列报。终止经营不再满足持有待售类别划分条件的，在当期财务报表中，原来作为终止经营损益列报的信息被重新作为可比会计期间的持续经营损益列报。

19、债权投资

不适用

20、其他债权投资

不适用

21、长期应收款

详见本财务报表附注五、11金融工具之相关说明。

100深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

22、长期股权投资

（1）共同控制、重要影响的判断

按照相关约定对某项安排存在共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策，认定为共同控制。在判断是否存在共同控制时，首先判断是否由所有参与方或参与方组合集体控制该安排，其次再判断该安排相关活动的决策是否必须经过这些集体控制该安排的参与方一致同意。如果所有参与方或一组参与方必须一致行动才能决定某项安排的相关活动，则认为所有参与方或一组参与方集体控制该安排；如果存在两个或两个以上的参与方组合能够集体控制某项安排的，不构成共同控制。判断是否存在共同控制时，不考虑享有的保护性权利。

对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定，认定为重大影响。在确定能否对被投资单位施加重大影响时，考虑投资方直接或间接持有被投资单位的表决权股份以及投资方及其他方持有的当期可执行潜在表决权在假定转换为对被投资方单位的股权后产生的影响，包括被投资单位发行的当期可转换的认股权证、股份期权及可转换公司债券等的影响。

本公司直接或通过子公司间接拥有被投资单位20%（含20%）以上但低于50%的表决权股份时，一般认为对被投资单位具有重大影响，除非有明确证据表明该种情况下不能参与被投资单位的生产经营决策，不形成重大影响；本公司拥有被投资单位20%（不含）以下的表决权股份时，一般不认为对被投资单位具有重大影响，除非有明确证据表明该种情况下能够参与被投资单位的生产经营决策，形成重大影响。

（2）初始投资成本的确定

1）同一控制下的企业合并形成的长期股权投资，合并方以支付现金、转让非现金资产、承担债务或发行权益性证

券作为合并对价的，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为其初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的合并对价的账面价值或发行股份的面值总额之间的差额调整资本公积（资本溢价或股本溢价）；资本公积不足冲减的，调整留存收益。

分步实现同一控制下企业合并的长期股权投资，应当以持股比例计算的合并日应享有被合并方账面所有者权益份额作为该项投资的初始投资成本。初始投资成本与其原长期股权投资账面价值加上合并日取得进一步股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积（资本溢价或股本溢价），资本公积不足冲减的，冲减留存收益。

2）非同一控制下的企业合并形成的长期股权投资，在购买日按照支付的合并对价的公允价值作为其初始投资成本。

3）除企业合并形成长期股权投资以外的：以支付现金取得的，按照实际支付的购买价款作为其初始投资成本；以

发行权益性证券取得的，按照发行权益性证券的公允价值作为其初始投资成本；投资者投入的，按照投资合同或协议约定的价值作为其初始投资成本（合同或协议约定价值不公允的除外）。

（3）后续计量及损益确认方法本公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资在本公司个别财务报表中采用成本法核算；对具有共同控制或

重大影响的长期股权投资，采用权益法核算。

采用成本法时长期股权投资按初始投资成本计价除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外按享有被投资单位宣告分派的现金股利或利润确认为当期投资收益并同时根据有关资产减值政策考虑长期投资是否减值。

采用权益法时长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的归入长期股权投资的初始投资成本；长期股权投资的初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的其差额计入当期损益同时调整长期股权投资的成本。

采用权益法时取得长期股权投资后按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额确认

投资损益和其他综合收益，并调整长期股权投资的账面价值。在确认应享有被投资单位净损益的份额时以取得投资时被

101深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础按照本公司的会计政策及会计期间并抵销与联营企业及合营企业之间发

生的内部交易损益按照持股比例计算归属于投资企业的部分（但内部交易损失属于资产减值损失的应全额确认），对被投资单位的净利润进行调整后确认。按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应分得的部分相应减少长期股权投资的账面价值。本公司确认被投资单位发生的净亏损以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限本公司负有承担额外损失义务的除外。对于被投资单位除净损益以外所有者权益的其他变动调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。

因追加投资等原因能够对被投资单位施加重大影响或实施共同控制但不构成控制的，在转换日，按照原股权的公允价值加上新增投资成本之和，作为改按权益法核算的初始投资成本。原股权分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投资的，与其相关的原计入其他综合收益的累计公允价值变动在改按权益法核算时转入留存收益。

因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余股权在丧失共同控制或重大影响之日改按《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》进行会计处理，公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理；原股权投资相关的其他所有者权益变动转入当期损益。

因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的控制的，处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》的有关规定进行会计处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。

因其他投资方增资而导致本公司持股比例下降、从而丧失控制权但能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，按照新的持股比例确认本公司应享有的被投资单位因增资扩股而增加净资产的份额，与应结转持股比例下降部分所对应的长期股权投资原账面价值之间的差额计入当期损益；然后，按照新的持股比例视同自取得投资时即采用权益法核算进行调整。

（4）减值测试方法及减值准备计提方法

对子公司、联营企业及合营企业的投资，计提资产减值的方法见本财务报表附注五、28长期资产减值相关说明。

23、投资性房地产

投资性房地产计量模式成本法计量折旧或摊销方法

（1）投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。

（2）投资性房地产按照成本进行初始计量，采用成本模式进行后续计量，并采用与固定资产和无形资产相同的方

法计提折旧或进行摊销。资产负债表日，有迹象表明投资性房地产发生减值的，按照账面价值与可收回金额的差额计提相应的减值准备。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。

24、固定资产

（1）确认条件

固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用年限超过一个会计年度的有形资产。与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业，并且该固定资产的成本能够可靠地计量时，固定资产才能予以确认。固定资产以取得时的实际成本进行初始计量，与固定资产有关的后续支出，在与其有关的经济利益很可能流入本公司且其成本能

102深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

够可靠计量时，计入固定资产成本；不符合固定资产资本化后续支出条件的固定资产日常修理费用，在发生时按照受益对象计入当期损益或计入相关资产的成本。对于被替换的部分，终止确认其账面价值。

（2）折旧方法类别折旧方法折旧年限残值率年折旧率

房屋及建筑物年限平均法20-255-103.6-4.75运输工具年限平均法5519其他设备年限平均法5519机器设备年限平均法5519

固定资产装修年限平均法5-20

本公司固定资产采用年限平均法计提折旧。固定资产自达到预定可使用状态的次月起开始计提折旧，终止确认时或划分为持有待售非流动资产时停止计提折旧。在不考虑减值准备的情况下，按固定资产类别、预计使用寿命和预计残值，本公司确定各类固定资产的年折旧率如上。

其中，已计提减值准备的固定资产，还应扣除已计提的固定资产减值准备累计金额计算确定折旧率。

25、在建工程

不适用

26、借款费用

（1）借款费用资本化的确认原则

本公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入相关资产成本；

其他借款费用，在发生时确认为费用，计入当期损益。

（2）借款费用资本化期间

1）当借款费用同时满足下列条件时，开始资本化：*资产支出已经发生；*借款费用已经发生；*为使资产达到

预定可使用或可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。

2）若符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断，并且中断时间连续超过3个月，暂停借款费

用的资本化；中断期间发生的借款费用确认为费用，计入当期损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始。

3）当所购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态时，借款费用停止资本化。

（3）借款费用资本化率以及资本化金额为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发生的利息费用（包括按照实际利率法确定的折价或溢价的摊销），减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，确定应予资本化的利息金额；为购建或者生产符合资本化条件的资产占用了一般借款的，根据累计资产支出超过专门借款的资产支出加权平均数乘以占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。

27、无形资产

（1）使用寿命及其确定依据、估计情况、摊销方法或复核程序

1）无形资产包括土地使用权、软件使用权等，按成本进行初始计量，并于取得无形资产时分析判断其使用寿命。

103深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

2）使用寿命有限的无形资产，在使用寿命内按照与该项无形资产有关的经济利益的预期实现方式系统合理地摊销，

无法可靠确定预期实现方式的，采用直线法摊销。具体年限如下：

项目摊销年限（年）土地使用权土地使用权法定使用期软件使用权5

使用寿命不确定的无形资产不摊销，公司在每个会计期间均对该无形资产的使用寿命进行复核。与以前估计不同的，调整原先估计数，并按会计估计变更处理。

3）无形资产计提资产减值方法见本财务报表附注五、30长期资产减值相关说明。

（2）研发支出的归集范围及相关会计处理方法

1）研发支出的归集范围

本公司将与开展研发活动直接相关的各项费用归集为研发支出，包括研发人员职工薪酬、材料投入费用、折旧费用与摊销费用等。

2）研发支出相关会计处理方法

内部研究开发项目研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。内部研究开发项目开发阶段的支出，同时满足下列条件的，确认为无形资产：*完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；*具有完成该无形资产并使用或出售的意图；*无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能证明其有用性；*有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；*归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。

28、长期资产减值

对长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、使用权资产、使用寿命有限的无形资

产、商誉等长期资产，在资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值的迹象。对因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年都进行减值测试。商誉结合与其相关的资产组或者资产组组合进行减值测试。

存在下列迹象的，表明资产可能发生了减值：

（1）资产的市价当期大幅度下跌，其跌幅明显高于因时间的推移或者正常使用而预计的下跌；（2）企业经营所处

的经济、技术或者法律等环境以及资产所处的市场在当期或者将在近期发生重大变化，从而对企业产生不利影响；（3）市场利率或者其他市场投资报酬率在当期已经提高，从而影响企业计算资产预计未来现金流量现值的折现率，导致资产可收回金额大幅度降低；（4）有证据表明资产已经陈旧过时或者其实体已经损坏；（5）资产已经或者将被闲置、终止

使用或者计划提前处置；（6）企业内部报告的证据表明资产的经济绩效已经低于或者将低于预期，如资产所创造的净现金流量或者实现的营业利润（或者亏损）远远低于（或者高于）预计金额等；（7）其他表明资产可能已经发生减值的迹象。

资产存在减值迹象的，应当估计其可收回金额。可收回金额的计量结果表明，资产的可收回金额低于其账面价值的，应当将资产的账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。资产减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。

104深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

就商誉的减值测试而言，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按照合理的方法分摊至相关的资产组；

难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关的资产组组合。相关的资产组或资产组组合，是能够从企业合并的协同效应中受益的资产组或者资产组组合，且不大于本公司确定的报告分部。

减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，首先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，确认相应的减值损失。然后对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较其账面价值与可收回金额，如可收回金额低于账面价值的，确认商誉的减值损失。

29、长期待摊费用

长期待摊费用核算已经发生，但应由本期和以后各期负担的分摊期限在1年以上（不含1年）的各项费用。长期待摊费用按实际发生额入账，在预计受益期限内分期平均摊销。如果长期待摊的费用项目不能使以后会计期间受益则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。

30、合同负债

本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。本公司已收或应收客户对价而应向客户转让商品或提供服务的义务列示为合同负债。

31、职工薪酬

（1）短期薪酬的会计处理方法

在职工为公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。

（2）离职后福利的会计处理方法离职后福利分为设定提存计划和设定受益计划。

1）在职工为公司提供服务的会计期间，根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。

2）对设定受益计划的会计处理通常包括下列步骤：

*根据预期累计福利单位法，采用无偏且相互一致的精算假设对有关人口统计变量和财务变量等作出估计，计量设定受益计划所产生的义务，并确定相关义务的所属期间。同时，对设定受益计划所产生的义务予以折现，以确定设定受益计划义务的现值和当期服务成本；

*设定受益计划存在资产的，将设定受益计划义务现值减去设定受益计划资产公允价值所形成的赤字或盈余确认为一项设定受益计划净负债或净资产。设定受益计划存在盈余的，以设定受益计划的盈余和资产上限两项的孰低者计量设定受益计划净资产；

*期末，将设定受益计划产生的职工薪酬成本确认为服务成本、设定受益计划净负债或净资产的利息净额以及重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动等三部分，其中服务成本和设定受益计划净负债或净资产的利息净额计入当期损益或相关资产成本，重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动计入其他综合收益，并且在后续会计期间不允许转回至损益，但可以在权益范围内转移这些在其他综合收益确认的金额。

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（3）辞退福利的会计处理方法向职工提供的辞退福利，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益：1）公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；2）公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。

（4）其他长期职工福利的会计处理方法

向职工提供的其他长期福利，符合设定提存计划条件的，按照设定提存计划的有关规定进行会计处理；除此之外的其他长期福利，按照设定受益计划的有关规定进行会计处理，为简化相关会计处理，将其产生的职工薪酬成本确认为服务成本、其他长期职工福利净负债或净资产的利息净额以及重新计量其他长期职工福利净负债或净资产所产生的变动等组成项目的总净额计入当期损益或相关资产成本。

32、预计负债

（1）如果与或有事项相关的义务成为公司承担的现时义务，履行该义务很可能导致经济利益流出公司，且该义务

的金额能够可靠的计量时，公司将其确认为预计负债。

（2）公司按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数对预计负债进行初始计量，并综合考虑与或有事项有关的

风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。公司于资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核，并对账面价值进行调整以反映当前最佳估计数。

33、股份支付

不适用

34、优先股、永续债等其他金融工具

不适用

35、收入

按照业务类型披露收入确认和计量所采用的会计政策

（1）收入的确认

本公司的收入主要包括房地产销售收入、物业管理收入、软件销售收入、出租物业收入等。

本公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品控制权时确认收入。取得相关商品控制权是指能够主导该商品的使用并从中获得几乎全部的经济利益。

（2）本公司依据收入准则相关规定判断相关履约义务性质属于“在某一时段内履行的履约义务”或“某一时点履行的履约义务”，分别按以下原则进行收入确认。

1）本公司满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义务：

*客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益。

*客户能够控制本公司履约过程中在建的资产。

106深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

*本公司履约过程中所产出的资产具有不可替代用途，且本公司在整个合同期内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。

对于在某一时段内履行的履约义务，本公司在该段时间内按照履约进度确认收入，但是，履约进度不能合理确定的除外。本公司考虑商品的性质，采用产出法或投入法确定恰当的履约进度。

2）对于不属于在某一时段内履行的履约义务，属于在某一时点履行的履约义务，本公司在客户取得相关商品控制

权时点确认收入。

在判断客户是否已取得商品控制权时，本公司考虑下列迹象：

*本公司就该商品享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务。

*本公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权。

*本公司已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品。

*本公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主要风险和报酬。

*客户已接受该商品。

*其他表明客户已取得商品控制权的迹象。

（3）本公司收入确认的具体政策

1）房地产销售收入确认的具体方法

在开发产品已经完工并验收合格，签订了销售合同并履行了合同规定的义务，在同时满足开发产品所有权上的主要风险和报酬转移给买方，公司不再保留通常与所有权相联系的继续管理权和对已售出的开发产品实施有效控制，收入的金额能够可靠地计量，相关的经济利益很可能流入，相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认销售收入的实现。以房地产竣工验收合格（取得竣工验收报告），签订了不可逆转的销售合同，取得了买方付款证明（其中选择银行按揭的，收到首期款及银行按揭全款；不选择银行按揭自行付款的，收到全部房款），以发出收楼通知书载明收楼时点（在规定的期限内因业主原因未及时办手续的视同收楼）与业主实际收楼时点二者较早者确认收入的实现。

2）物业管理收入确认的具体方法

公司提供的物业管理服务，按照提供物业服务的进度确认收入。

3）出租物业收入确认的具体方法

按照租赁准则确认收入，公司在租赁合同约定的租赁期内按直线法或者其他合理方法确认收入。

4）软件销售收入

*定制软件和自主软件产品销售收入确认和计量方法

定制软件是指根据与客户签订的软件开发合同，对用户的业务进行充分实地调查，并根据用户的实际需求进行专门的软件设计与开发，由此开发出来的软件不具有通用性。仅当公司在履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且公司在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项的情况下，按照合同期间已完成履约义务的进度在一段时间内确认收入，已完成履约义务的进度按照为完成履约义务而实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例确定。否则，于客户取得相关产品控制权时确认收入。

公司与客户签订的自主软件产品类销售合同，由客户直接采购标准版软件，即不动产与设施管理平台，根据客户需求由实施人员部署相应模块，属于某一时点履行的履约义务，公司将产品交付给客户且客户已接受该产品后确认收入。

*系统集成合同收入确认和计量方法

系统集成包括外购商品、软件产品的销售与安装。系统安装调试完毕已投入试运行或取得购货方的初验报告；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本能可靠计量时，确认收入实现。

*技术服务收入确认和计量方法

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技术服务收入，主要是指按合同要求向客户提供咨询、实施和产品售后服务的业务。合同约定服务期限的，将其作为在某一时段内履行的履约义务，在服务提供期间内，按合同约定的服务期限与客户结算的服务确认收入。

5）其他业务收入根据相关合同、协议的约定，在履行了合同中的履约义务，即客户取得相关商品控制权时，确认

其他业务收入的实现。

（4）收入的计量

本公司应当按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。在确定交易价格时，本公司考虑可变对价、合同中存在的重大融资成分、非现金对价、应付客户对价等因素的影响。

1）可变对价

本公司按照期望值或最可能发生金额确定可变对价的最佳估计数，但包含可变对价的交易价格，应当不超过在相关不确定性消除时累计己确认收入极可能不会发生重大转回的金额。企业在评估累计已确认收入是否极可能不会发生重大转回时，应当同时考虑收入转回的可能性及其比重。

2）重大融资成分

合同中存在重大融资成分的，本公司应当按照假定客户在取得商品控制权时即以现金支付的应付金额确定交易价格。

该交易价格与合同对价之间的差额，应当在合同期间内采用实际利率法摊销。

3）非现金对价

客户支付非现金对价的，本公司按照非现金对价的公允价值确定交易价格。非现金对价的公允价值不能合理估计的，本公司参照其承诺向客户转让商品的单独售价间接确定交易价格。

4）应付客户对价

针对应付客户对价的，应当将该应付对价冲减交易价格，并在确认相关收入与支付（或承诺支付）客户对价二者孰晚的时点冲减当期收入，但应付客户对价是为了向客户取得其他可明确区分商品的除外。

企业应付客户对价是为了向客户取得其他可明确区分商品的，应当采用与本企业其他采购相一致的方式确认所购买的商品。企业应付客户对价超过向客户取得可明确区分商品公允价值的，超过金额冲减交易价格。向客户取得的可明确区分商品公允价值不能合理估计的，企业应当将应付客户对价全额冲减交易价格。

同类业务采用不同经营模式涉及不同收入确认方式及计量方法的情况

36、合同成本

合同成本分为合同履约成本与合同取得成本。

本公司企业为履行合同发生的成本同时满足下列条件的，作为合同履约成本确认为一项资产：

（1）该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用（或类似费用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；

（2）该成本增加了企业未来用于履行履约义务的资源；

（3）该成本预期能够收回。

本公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产；但是，该资产摊销不超过一年的可以在发生时计入当期损益。

与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销。

与合同成本有关的资产，其账面价值高于下列两项的差额的，本公司将对于超出部分计提减值准备，并确认为资产减值损失：

（1）因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；

108深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

（2）为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。

上述资产减值准备后续发生转回的，转回后的资产账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该资产在转回日的账面价值。

37、政府补助

（1）政府补助在同时满足下列条件时予以确认：1）公司能够满足政府补助所附的条件；2）公司能够收到政府补助。政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。

（2）与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法

政府文件规定用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助划分为与资产相关的政府补助。政府文件不明确的，以取得该补助必须具备的基本条件为基础进行判断，以购建或其他方式形成长期资产为基本条件的作为与资产相关的政府补助。与资产相关的政府补助，冲减相关资产的账面价值或确认为递延收益。与资产相关的政府补助确认为递延收益的，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。

相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，将尚未分配的相关递延收益余额转入资产处置当期的损益。

（3）与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法除与资产相关的政府补助之外的政府补助划分为与收益相关的政府补助。对于同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助，难以区分与资产相关或与收益相关的，整体归类为与收益相关的政府补助。与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益或冲减相关成本；用于补偿已发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益或冲减相关成本。

（4）与公司日常经营活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。与公司日常

活动无关的政府补助，计入营业外收支。已确认的政府补助需要退回时，初始确认时冲减相关资产账面价值的，调整资产账面价值；存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益；属于其他情况的，直接计入当期损益。

38、递延所得税资产/递延所得税负债

（1）根据资产、负债的账面价值与其计税基础之间的暂时性差异（未作为资产和负债确认的项目按照税法规定可以确定其计税基础的，该计税基础与其账面数之间的差额），按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计算确认递延所得税资产或递延所得税负债。

（2）确认递延所得税资产以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，除非该可抵扣暂时性差

异是在以下交易中产生的：

1）该项交易不是企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）；

2）对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，同时满足下列条件的，确认相应的递延所

得税资产：暂时性差异在可预见的未来很可能转回，且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。

资产负债表日，有确凿证据表明未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵扣暂时性差异的，确认以前会计期间未确认的递延所得税资产。

（3）各项应纳税暂时性差异均确认相关的递延所得税负债，除非该应纳税暂时性差异是在以下交易中产生的：

商誉的初始确认，或者具有以下特征的交易中产生的资产或负债的初始确认：该交易不是企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）。

109深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，该暂时性差异转回的时间能够控制并且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。

（4）资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额

用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。

（5）本公司当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计入当期损益，但不包括下列情况产生的所得税：1）企业合并；2）直接在所有者权益中确认的交易或者事项。

39、租赁

（1）作为承租方租赁的会计处理方法

在租赁期开始日，公司将租赁期不超过12个月，且不包含购买选择权的租赁认定为短期租赁；将单项租赁资产为全新资产时价值较低的租赁认定为低价值资产租赁。公司转租或预期转租租赁资产的，原租赁不认定为低价值资产租赁。

对于所有短期租赁和低价值资产租赁，公司在租赁期内各个期间按照直线法将租赁付款额计入相关资产成本或当期损益。

除上述采用简化处理的短期租赁和低价值资产租赁外，在租赁期开始日，公司对租赁确认使用权资产和租赁负债。

1）使用权资产使用权资产按照成本进行初始计量，该成本包括：1）租赁负债的初始计量金额；2）在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；3）承租人发生的初始直接费用；4）承租人为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本。

公司按照直线法对使用权资产计提折旧。能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，公司在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，公司在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。

2）租赁负债

在租赁开始日，公司将尚未支付的租赁付款额的现值确认为租赁负债。计算租赁付款额现值时采用租赁内含利率作为折现率，无法确定租赁内含利率的，采用公司增量借款利率作为折现率。租赁付款额与其现值之间的差额作为未确认融资费用，在租赁期各个期间内按照确认租赁付款额现值的折现率确认利息费用，并计入当期损益。未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额于实际发生时计入当期损益。

租赁期开始日后，当实质固定付款额发生变动、担保余值预计的应付金额发生变化、用于确定租赁付款额的指数或比率发生变动、购买选择权、续租选择权或终止选择权的评估结果或实际行权情况发生变化时，公司按照变动后的租赁付款额的现值重新计量租赁负债，并相应调整使用权资产的账面价值，如使用权资产账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，将剩余金额计入当期损益。

租赁发生变更且同时符合下列条件的，本公司将该租赁变更作为一项单独租赁进行会计处理：*该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；*增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。

租赁变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，在租赁变更生效日，本公司重新分摊变更后合同的对价，重新确定租赁期，并按照变更后租赁付款额和修订后的折现率计算的现值重新计量租赁负债。租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的，本公司相应调减使用权资产的账面价值，并将部分终止或完全终止租赁的相关利得或损失计入当期损益。其他租赁变更导致租赁负债重新计量的，本公司相应调整使用权资产的账面价值。

110深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

（2）作为出租方租赁的会计处理方法

在租赁开始日，公司将实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁划分为融资租赁，除此之外的均为经营租赁。

1）经营租赁

公司在租赁期内各个期间按照直线法将租赁收款额确认为租金收入，发生的与经营租赁有关的初始直接费用予以资本化并按照与租金收入确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。公司取得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。

2）融资租赁在租赁期开始日，公司按照租赁投资净额（未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和）确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。在租赁期的各个期间，公司按照租赁内含利率计算并确认利息收入。

公司取得的未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。

3）租赁变更

经营租赁发生变更的，本公司自变更生效日起将其作为一项新租赁进行会计处理，与变更前租赁有关的预收或应收租赁收款额视为新租赁的收款额。

融资租赁发生变更且同时符合下列条件的，本公司将该变更作为一项单独租赁进行会计处理：*该变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；*增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。

融资租赁发生变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，本公司分别下列情形对变更后的租赁进行处理：*假如变更在租赁开始日生效，该租赁会被分类为经营租赁的，本公司自租赁变更生效日开始将其作为一项新租赁进行会计处理，并以租赁变更生效日前的租赁投资净额作为租赁资产的账面价值；*假如变更在租赁开始日生效，该租赁会被分类为融资租赁的，本公司按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》关于修改或重新议定合同的规定进行会计处理。

4）转租赁

公司作为转租出租人时，对原租赁合同和转租赁合同分别根据承租人和出租人会计处理要求，进行会计处理。原租赁为短期租赁，且已采用简化会计处理方法的，将转租赁分类为经营租赁。

（3）售后租回

公司按照《企业会计准则第14号——收入》的规定，评估确定售后租回交易中的资产转让是否属于销售。

售后租回交易中的资产转让属于销售的，承租人按原资产账面价值中与租回获得的使用权有关的部分，计量售后租回所形成的使用权资产，并仅就转让至出租人的权利确认相关利得或损失。出租人根据其他适用的企业会计准则对资产购买进行会计处理，并根据《企业会计准则第21号——租赁》对资产出租进行会计处理。

售后租回交易中的资产转让不属于销售的，承租人继续确认被转让资产，同时确认一项与转让收入等额的金融负债，并按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》对该金融负债进行会计处理。出租人不确认被转让资产，但确认一项与转让收入等额的金融资产，并按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》对该金融资产进行会计处理。

111深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

40、其他重要的会计政策和会计估计

41、重要会计政策和会计估计变更

（1）重要会计政策变更

□适用□不适用

（2）重要会计估计变更

□适用□不适用

（3）2025年起首次执行新会计准则调整首次执行当年年初财务报表相关项目情况

□适用□不适用

42、其他

六、税项

1、主要税种及税率

税种计税依据税率

增值税销售货物或提供应税劳务[注1]

消费税应税消费品销售收入计税价格5%

城市维护建设税应缴流转税税额按地区级别分别适用7%、5%、1%

企业所得税应纳税所得额25%、20%、15%、16.5%有偿转让国有土地使用权及地上建筑

土地增值税30%-60%物和其他附着物产权产生的增值额

从价计征的，按房产原值一次减除房产税30%后余值的1.2%计缴；从租计征1.2%、12%的，按租金收入的12%计缴教育费附加应缴流转税税额3%

地方教育附加应缴流转税税额2%

存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明纳税主体名称所得税税率

重庆深国贸物业管理有限公司15%

深圳市国贸物业管理有限公司重庆分公司15%

深圳市设施之家科技有限公司15%

深圳市物业工程建设监理有限公司20%

深圳市金海联物业管理有限公司20%

深圳市康平实业有限公司20%

深圳市教师之家培训有限公司20%

深圳市教育实业有限公司20%

深圳市育发实业有限公司20%

重庆奥博电梯有限公司20%

深圳市深物业福源泰发展有限公司20%

深圳市福源民物业管理有限责任公司20%

深圳市梅隆实业发展有限公司20%

112深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

深圳市体育服务有限公司20%

深圳市鹏宏源实业发展有限公司20%

深圳市国管机电设备有限公司20%

深圳市和霖华建设管理有限公司20%

深圳市国贸同乐物业管理有限公司20%

深圳外贸物业管理有限公司20%

深圳市福保城市资源管理有限公司20%

深圳市深物电梯有限公司20%

深圳市深房物业清洁有限公司20%

山东深国贸酒店管理有限公司20%

深圳市佳源物业管理有限公司20%

深圳市国贸深绿园林有限公司20%

北京设施之家科技有限公司20%

深圳市国贸产业空间服务有限公司20%

深圳市国贸餐饮有限公司20%

注册于香港地区的子公司16.50%

注册于越南地区的子公司20%

合并范围内其他纳税主体25%

2、税收优惠

（1）根据国家发改委第9号令《产业结构调整指导目录(2011年本)》鼓励类中的第三十七类商务服务业第2条物

业服务的规定，符合条件的西部企业减按15%的税率征收企业所得税。子公司重庆深国贸物业管理有限公司、深圳市国贸物业管理有限公司重庆分公司适用上述政策。

（2）深圳市设施之家科技有限公司于 2025 年 12 月 25 日高新技术企业证书复检通过，证书编号：GR202544204121，有效期三年，按照税法规定，2025年度执行15%的优惠企业所得税率。

（3）根据财政部、税务总局《关于小微企业和个体工商户所得税优惠政策的公告》（财政部税务总局公告2023年第6号），及根据财政部、税务总局《关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费政策的公告》（财政部税务总局公告2023年第12号），对小型微利企业减按25%计算应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税政策，对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户减半征收资源税（不含水资源税）、城市维护建设税、房产税、城镇土地

使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育费附加，有效期自2023年1月1日至

2027年12月31日。子公司深圳市物业工程建设监理有限公司、深圳市国管机电设备有限公司等共计25家适用该政策。

3、其他

注1：本公司及子公司增值税应税项目及税率如下表所示收入类型一般计税税率简易计税征收率

房产销售收入9%5%

不动产出租收入9%5%

物业服务收入6%3%

餐饮服务收入6%3%

其他13%--

113深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

七、合并财务报表项目注释

1、货币资金

单位：元项目期末余额期初余额

库存现金7741.0410705.64

银行存款2118358257.701672092309.74

其他货币资金5977057.456013628.74

合计2124343056.191678116644.12

其中：存放在境外的款项总额72004602.4568560621.79

其他说明：

期末存在抵押、质押、冻结等对使用有限制款项金额为82297671.21元，主要包括保证金及利息4274845.35元等；银行存款中使用受限的资金主要包括银行冻结资金3662969元、定期存款本金及利息74359856.86元；上述金额因使用受到限制不作为现金及现金等价物。

存放在境外的款项主要系境外子公司深业地产发展有限公司、越南深国贸物业管理有限公司的货币资金余额。

2、交易性金融资产

单位：元项目期末余额期初余额以公允价值计量且其变动计入当期损

301765714.200.00

益的金融资产

其中：

基金301765714.200.00

其中：

合计301765714.200.00

其他说明：

3、衍生金融资产

单位：元项目期末余额期初余额

其他说明：

4、应收票据

（1）应收票据分类列示

单位：元项目期末余额期初余额

（2）按坏账计提方法分类披露

单位：元

114深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别账面价账面价计提比计提比金额比例金额值金额比例金额值例例其

中：

其

中：

合计0.00

如是按照预期信用损失一般模型计提应收票据坏账准备：

□适用□不适用

（3）本期计提、收回或转回的坏账准备情况

本期计提坏账准备情况：

单位：元本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回核销其他

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用□不适用

（4）期末公司已质押的应收票据

单位：元项目期末已质押金额

（5）期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据

单位：元项目期末终止确认金额期末未终止确认金额

（6）本期实际核销的应收票据情况

单位：元项目核销金额

其中重要的应收票据核销情况：

单位：元款项是否由关联单位名称应收票据性质核销金额核销原因履行的核销程序交易产生

应收票据核销说明：

115深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

5、应收账款

（1）按账龄披露

单位：元账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）331346057.76305894933.54

1至2年50307314.79176468618.29

2至3年50027964.1019438565.01

3年以上148389020.09136095567.36

3至4年15953363.309641324.19

4至5年7997208.139475754.83

5年以上124438448.66116978488.34

合计580070356.74637897684.20

（2）按坏账计提方法分类披露

单位：元期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别账面价账面价计提比计提比金额比例金额值金额比例金额值例例按单项计提坏

1152791132362042911466711262120459

账准备19.87%98.23%17.98%98.22%

907.77988.4519.32552.55632.9919.56

的应收账款其

中：

按组合计提坏

4647904904941574152323049261473968

账准备80.13%10.55%82.02%9.41%

448.97097.85351.12131.65321.61810.04

的应收账款其

中：

580070162286417784637897161882476014

合计100.00%27.98%100.00%25.38%

356.74086.30270.44684.20954.60729.60

按单项计提坏账准备：113236988.45

单位：元期初余额期末余额名称账面余额坏账准备账面余额坏账准备计提比例计提理由深圳市基永物

93811328.093811328.093811328.093811328.0涉及诉讼，无

业发展有限公100.00%

5555法收回

司深圳特威实业有限公司（晨2836561.002836561.002836561.002836561.00100.00%预计无法收回辉大厦）

116深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

深圳市鲁南实

2818284.842818284.842818284.842818284.84100.00%预计无法收回

业发展公司深圳市汉普电

子技术开发有1436020.291433070.291436020.291433070.2999.79%预计无法收回限公司单项金额不重

13765358.311722388.814377713.512337744.2

大但单项计提85.81%长期未能收回

7197

坏账准备

114667552.112621632.115279907.113236988.

合计

55997745

按组合计提坏账准备：49049097.85

单位：元期末余额名称账面余额坏账准备计提比例

信用风险特征组合426573281.5149049097.8511.50%

政府款项组合38217167.460.00%

合计464790448.9749049097.85

确定该组合依据的说明：

如是按照预期信用损失一般模型计提应收账款坏账准备：

□适用□不适用

（3）本期计提、收回或转回的坏账准备情况

本期计提坏账准备情况：

单位：元本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回核销其他

按单项计提坏112621632.113236988.

615355.46

账准备9945

按组合计提坏49261321.649049097.8

-212223.76账准备15

161882954.162286086.

合计403131.70

6030

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

单位：元确定原坏账准备计提单位名称收回或转回金额转回原因收回方式比例的依据及其合理性

（4）本期实际核销的应收账款情况

单位：元项目核销金额

其中重要的应收账款核销情况：

单位：元款项是否由关联单位名称应收账款性质核销金额核销原因履行的核销程序交易产生

117深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

应收账款核销说明：

（5）按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况

单位：元占应收账款和合应收账款坏账准应收账款期末余合同资产期末余应收账款和合同单位名称同资产期末余额备和合同资产减额额资产期末余额合计数的比例值准备期末余额深圳市基永物业

93811328.0593811328.0516.16%93811328.05

发展有限公司深圳湾科技发展

48340136.2548340136.258.33%1450204.09

有限公司河北深保投资发

36368442.2136368442.216.26%4830885.75

展有限公司深圳市福田区政

21378880.2821378880.283.68%

府物业管理中心深圳市体育中心

运营管理有限公13143133.2513143133.252.26%394294.00司

合计213041920.04213041920.0436.69%100486711.89

6、合同资产

（1）合同资产情况

单位：元期末余额期初余额项目账面余额坏账准备账面价值账面余额坏账准备账面价值市政工程质保

580850.15580850.15468765.62468765.62

金

合计580850.15580850.15468765.62468765.62

（2）报告期内账面价值发生的重大变动金额和原因

单位：元项目变动金额变动原因

（3）按坏账计提方法分类披露

单位：元期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别账面价账面价计提比计提比金额比例金额值金额比例金额值例例其

中：

其

中：

118深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用□不适用

（4）本期计提、收回或转回的坏账准备情况

单位：元

项目本期计提本期收回或转回本期转销/核销原因

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

单位：元确定原坏账准备计提单位名称收回或转回金额转回原因收回方式比例的依据及其合理性

其他说明：

（5）本期实际核销的合同资产情况

单位：元项目核销金额其中重要的合同资产核销情况

单位：元款项是否由关联单位名称款项性质核销金额核销原因履行的核销程序交易产生

合同资产核销说明：

其他说明：

7、应收款项融资

（1）应收款项融资分类列示

单位：元项目期末余额期初余额

（2）按坏账计提方法分类披露

单位：元期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别账面价账面价计提比计提比金额比例金额值金额比例金额值例例其

中：

其

中：

按预期信用损失一般模型计提坏账准备

单位：元坏账准备第一阶段第二阶段第三阶段合计

119深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

整个存续期预期信用整个存续期预期信用未来12个月预期信用损失（未发生信用减损失（已发生信用减损失值）值）

2025年1月1日余额

在本期各阶段划分依据和坏账准备计提比例

对本期发生损失准备变动的应收款项融资账面余额显著变动的情况说明：

（3）本期计提、收回或转回的坏账准备的情况

单位：元本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回转销或核销其他变动

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

单位：元确定原坏账准备计提单位名称收回或转回金额转回原因收回方式比例的依据及其合理性

其他说明：

（4）期末公司已质押的应收款项融资

单位：元项目期末已质押金额

（5）期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收款项融资

单位：元项目期末终止确认金额期末未终止确认金额

（6）本期实际核销的应收款项融资情况

单位：元项目核销金额其中重要的应收款项融资核销情况

单位：元款项是否由关联单位名称款项性质核销金额核销原因履行的核销程序交易产生

核销说明：

120深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

（7）应收款项融资本期增减变动及公允价值变动情况

（8）其他说明

8、其他应收款

单位：元项目期末余额期初余额

其他应收款267565109.11273333289.51

合计267565109.11273333289.51

（1）应收利息

1）应收利息分类

单位：元项目期末余额期初余额

2）重要逾期利息

单位：元是否发生减值及其判借款单位期末余额逾期时间逾期原因断依据

其他说明：

3）按坏账计提方法分类披露

□适用□不适用

4）本期计提、收回或转回的坏账准备的情况

单位：元本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回转销或核销其他变动

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

单位：元确定原坏账准备计提单位名称收回或转回金额转回原因收回方式比例的依据及其合理性

其他说明：

5）本期实际核销的应收利息情况

单位：元项目核销金额其中重要的应收利息核销情况

单位：元

121深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

款项是否由关联单位名称款项性质核销金额核销原因履行的核销程序交易产生

核销说明：

其他说明：

（2）应收股利

1）应收股利分类

单位：元项目（或被投资单位）期末余额期初余额

2）重要的账龄超过1年的应收股利

单位：元

项目（或被投资单是否发生减值及其判期末余额账龄未收回的原因

位）断依据

3）按坏账计提方法分类披露

□适用□不适用

4）本期计提、收回或转回的坏账准备的情况

单位：元本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回转销或核销其他变动

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

单位：元确定原坏账准备计提单位名称收回或转回金额转回原因收回方式比例的依据及其合理性

其他说明：

5）本期实际核销的应收股利情况

单位：元项目核销金额其中重要的应收股利核销情况

单位：元款项是否由关联单位名称款项性质核销金额核销原因履行的核销程序交易产生

核销说明：

其他说明：

122深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

（3）其他应收款

1）其他应收款按款项性质分类情况

单位：元款项性质期末账面余额期初账面余额

押金16570122.0815529043.09

保证金33556554.2533305992.74

备用金65000.00107431.74

代扣代缴款项15143545.8614146194.97

往来款628885730.76631105205.00

其他28482247.5027382989.67

合计722703200.45721576857.21

2）按账龄披露

单位：元账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）24995887.1826526466.14

1至2年5643226.1519386864.72

2至3年18162467.5310280135.75

3年以上673901619.59665383390.60

3至4年10104444.70569228726.25

4至5年568915240.9431121307.77

5年以上94881933.9565033356.58

合计722703200.45721576857.21

3）按坏账计提方法分类披露

□适用□不适用

单位：元期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别账面价账面价计提比计提比金额比例金额值金额比例金额值例例按单项

627770392405235364627770392405235364

计提坏86.86%62.51%87.00%62.51%

434.33624.92809.41434.33624.92809.41

账准备其

中：

按组合

949326273232200938065583737968

计提坏13.14%66.08%13.00%59.52%

766.12466.42299.70422.88942.78480.10

账准备其

中：

722703455138267565721576448243273333

合计100.00%62.98%100.00%62.12%

200.45091.34109.11857.21567.70289.51

按单项计提坏账准备：392405624.92

123深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

单位：元期初余额期末余额名称账面余额坏账准备账面余额坏账准备计提比例计提理由深圳市心海控股有限公司及关联方深圳市

心海荣耀房地587289550.362846450.587289550.362846450.谨慎性判断收

61.78%

产开发有限公00000000回风险

司、深圳市前海高端信息服务有限公司

深圳天俊实业10000000.010000000.0预计不存在无股份有限公司00法收回的风险上海裕通房地

产开发有限公5676000.005676000.005676000.005676000.00100.00%长期未能收回司香港跃恒发展

3271837.783271837.783271837.783271837.78100.00%长期未能收回

有限公司大梅沙旅游中

2576445.692576445.692576445.692576445.69100.00%长期未能收回

心

高架列车项目2542332.432542332.432542332.432542332.43100.00%长期未能收回单项金额不重

16414268.415492559.016414268.415492559.0

大但单项计提94.38%长期未能收回

3232

坏账准备

627770434.392405624.627770434.392405624.

合计

33923392

按组合计提坏账准备：62732466.42

单位：元期末余额名称账面余额坏账准备计提比例

1年以内24370319.52731109.883.00%

1至2年5328484.41532848.4610.00%

2至3年3529649.811058894.9830.00%

3至4年1633765.08816882.5950.00%

4至5年2389083.931911267.1480.00%

5年以上57681463.3757681463.37100.00%

合计94932766.1262732466.42

确定该组合依据的说明：

按预期信用损失一般模型计提坏账准备：

单位：元

第一阶段第二阶段第三阶段坏账准备整个存续期预期信用整个存续期预期信用未来12个月预期信用合计损失（未发生信用减损失（已发生信用减损失值）值）

2025年1月1日余额55837942.78392405624.92448243567.70

2025年1月1日余额

在本期

本期计提6894523.646894523.64

2025年12月31日余

62732466.42455138091.34

额各阶段划分依据和坏账准备计提比例

124深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况

□适用□不适用

4）本期计提、收回或转回的坏账准备情况

本期计提坏账准备情况：

单位：元本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回转销或核销其他

按单项计提坏392405624.392405624.账准备9292

按组合计提坏55837942.762732466.4

6896032.05-1508.41

账准备82

448243567.455138091.

合计6896032.05-1508.41

7034

其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：

单位：元确定原坏账准备计提单位名称收回或转回金额转回原因收回方式比例的依据及其合理性

5）本期实际核销的其他应收款情况

单位：元项目核销金额

其中重要的其他应收款核销情况：

单位：元款项是否由关联单位名称其他应收款性质核销金额核销原因履行的核销程序交易产生

其他应收款核销说明：

6）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况

单位：元占其他应收款期坏账准备期末余单位名称款项的性质期末余额账龄末余额合计数的额比例深圳市心海荣耀

4至5年、5年以

房地产开发有限往来款375068984.5551.90%231729731.18上公司

深圳市心海控股4至5年、5年以

保证金201499990.1827.88%124493201.20有限公司上深圳市蚌岭股份

往来款30000000.005年以上4.15%30000000.00合作公司深圳市前海高端

信息服务有限公保证金10720575.274至5年1.48%6623517.62司

深圳天俊实业股保证金10000000.004至5年1.38%

125深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

份有限公司

合计627289550.0086.79%392846450.00

7）因资金集中管理而列报于其他应收款

单位：元

其他说明：

9、预付款项

（1）预付款项按账龄列示

单位：元期末余额期初余额账龄金额比例金额比例

1年以内7493552.6178.57%5575416.6971.57%

1至2年141241.341.48%1533388.8119.69%

2至3年1228771.6612.88%352506.384.53%

3年以上674666.287.07%327861.814.21%

合计9538231.897789173.69

账龄超过1年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：

（2）按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况预付款项占预付款项期末余额单位名称

期末余额合计数的比例%

重庆渝地资产经营管理有限公司1955031.6620.50

中建四局第五建筑工程有限公司568181.045.96

深圳湾科技发展有限公司455100.004.77

深圳市优讯龙腾科技有限公司390396.224.09中国石油天然气股份有限公司青海格尔木销

382750.944.01

售分公司

合计3751459.8639.33

其他说明：

10、存货

公司是否需要遵守房地产行业的披露要求是

（1）存货分类

公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求

按性质分类：

单位：元

126深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

期末余额期初余额项目存货跌价准备存货跌价准备账面余额或合同履约成账面价值账面余额或合同履约成账面价值本减值准备本减值准备

111828970115917994100237171104003056115917994924112565

开发成本

66.484.8821.6003.194.888.31

11479285069297622.910786308815384849995754630.3144273036

开发产品

3.9060.940.5720.25

原材料1500567.49910783.62589783.871497761.18907923.88589837.30

库存商品2487223.052094300.39392922.662407119.312094300.39312818.92

低值易耗品578760.98578760.98286478.63286478.63

123353921123148265111039094119429819125793679106850451

合计

21.901.8570.0552.889.4753.41

按下列格式披露“开发成本”主要项目及其利息资本化情况：

单位：元

本期其中：

本期转本期其利息资项目名开工时预计竣预计总期初余（开发期末余本期利资金来入开发他减少本化累称间工时间投资额成本）额息资本源产品金额计金额增加化金额

2020年2026年84006010653365231045897811240澜湖时银行贷

10月09月000005630467546.3272.3677.

代项目498.87

15日10日0.007.6754

款

6248

虎门滨2022年2029年32172741281943937514992

78045银行贷

海港湾03月06月590004187964316.461.9296.6

518.14款

项目22日30日0.008.213571海口红

66486648

旗镇土0.00其他

404.13404.13

地

3737237372

深惠花

797.3797.30.00其他

园

19968

福源泰5900125868

532.60.00其他

项目48.08680.70

深扬数2023年2026年37741534170692228113459

172533银行贷

智城项03月05月790004184352121.017.2124.5

685.21款

目06日30日0.006.517209

49915

3007652923

其他586.60.00其他

12.99199.65

1539210400111826514314085

782591

合计----380030560.000.008970669751.5098.--

463.29

00.0003.19.487968

按下列格式项目披露“开发产品”主要项目信息：

单位：元

其中：本期利息资本化项目名称竣工时间期初余额本期增加本期减少期末余额利息资本化累计金额金额

深物业·廊2012年123447316.3447316.83077702

桥国际月01日7575.96

深物业·湖2015年06300498332978569010446911

264143.81

畔御景一期月01日.98.17.43

深物业·半2022年013479487.3479487.27205315

山御景二期月12日4646.95

127深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

深物业·松2017年07222327842138470530539392

848079.00

湖朗苑月01日.19.19.65

深物业·湖2017年113016642229978247

188175.21

畔御景二期月01日.64.43

深物业·金2019年121142582611425826领假日月01日.09.09

深物业·福

昌花园二期2023年014951526.5552213.

600686.71

（福汇华月18日8354苑）

深物业·御2024年12142390537190856105199711490648棠上府月03日608.275.09043.18.55

1995年124839083.4839083.26385636

国贸广场

月01日1010.29

2001年06

皇御苑 A区 790140.58 790140.58月01日福昌大厦裙1999年11

645532.65645532.65

楼月01日

2551428.2284926.

其他项目266501.18

0385

153848439115717114792818914560

合计--600686.71

990.573.38503.907.83

按下列格式分项目披露“分期收款开发产品”、“出租开发产品”、“周转房”：

单位：元项目名称期初余额本期增加本期减少期末余额

（2）确认为存货的数据资源

单位：元自行加工的数据资源其他方式取得的数据项目外购的数据资源存货合计存货资源存货

（3）存货跌价准备和合同履约成本减值准备

按下列格式披露存货跌价准备金计提情况：

按性质分类：

单位：元本期增加金额本期减少金额项目期初余额期末余额备注计提其他转回或转销其他

11591791159179

开发成本

944.88944.88

957546302645700769297622

开发产品.32.36.96

原材料907923.882859.74910783.62

2094300.2094300.

库存商品

3939

1257936264570071231482

合计2859.74

799.47.36651.85

按主要项目分类：

单位：元项目名称期初余额本期增加金额本期减少金额期末余额备注

128深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

计提其他转回或转销其他

（4）存货期末余额中利息资本化率的情况项目名称期初资本化金额本期资本化金额本期结转金额期末资本化金额

深物业·金领假日68298.6368298.63

深物业·澜湖时代477379595.14112403677.48589783272.62

深物业·廊桥国际2971986.542971986.54

深物业·湖畔御景一期1220274.1050052.891170221.21

深物业·滨海港湾24383165.3614992296.6139375461.97

深物业·御棠上府7201211.251873017.895328193.36

深物业·深扬数智城8821892.6113459124.5922281017.20

合计522046423.63140855098.684963355.95657938166.36

（5）存货受限情况

按项目披露受限存货情况：

单位：元项目名称期初余额期末余额受限原因澜湖时代项目地块土地使用

401867324.00424356240.00贷款抵押

权

扬州深扬数智城项目 B、D

地块土地使用权及 D地块在 523395967.09 987723102.87 贷款抵押建工程

国贸广场0.004839083.09贷款抵押

合计925263291.091416918425.96

11、持有待售资产

单位：元项目期末账面余额减值准备期末账面价值公允价值预计处置费用预计处置时间

其他说明：

12、一年内到期的非流动资产

单位：元项目期末余额期初余额

（1）一年内到期的债权投资

□适用□不适用

（2）一年内到期的其他债权投资

□适用□不适用

129深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

13、其他流动资产

单位：元项目期末余额期初余额

预缴增值税30698000.7426330826.55

待抵扣进项税153865680.59140627987.61

预缴所得税1598767.572883055.01

预缴土地增值税17903342.728078866.26

预缴城建税3734334.772215820.29

预缴教育费附加2697914.611582870.76

应收软件销售增值税即征即退款1687.34

合计210498041.00181721113.82

其他说明：

14、债权投资

（1）债权投资的情况

单位：元期末余额期初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值债权投资减值准备本期变动情况

单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额

（2）期末重要的债权投资

单位：元期末余额期初余额债权项目票面利实际利逾期本票面利实际利逾期本面值到期日面值到期日率率金率率金

（3）减值准备计提情况

单位：元

2025年1月1日余额

在本期各阶段划分依据和坏账准备计提比例

（4）本期实际核销的债权投资情况

单位：元项目核销金额

130深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

其中重要的债权投资核销情况

债权投资核销说明：

损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况

□适用□不适用

其他说明：

15、其他债权投资

（1）其他债权投资的情况

单位：元累计在其他综合收本期公允累计公允项目期初余额应计利息利息调整期末余额成本益中确认备注价值变动价值变动的减值准备其他债权投资减值准备本期变动情况

单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额

（2）期末重要的其他债权投资

单位：元期末余额期初余额其他债权项目票面利实际利逾期本票面利实际利逾期本面值到期日面值到期日率率金率率金

（3）减值准备计提情况

单位：元

2025年1月1日余额

在本期各阶段划分依据和坏账准备计提比例

（4）本期实际核销的其他债权投资情况

单位：元项目核销金额其中重要的其他债权投资核销情况

131深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

其他债权投资核销说明：

损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况

□适用□不适用

其他说明：

16、其他权益工具投资

单位：元指定为以公允价值本期计入本期计入本期末累本期末累本期确认计量且其其他综合其他综合计计入其计计入其项目名称期末余额期初余额的股利收变动计入收益的利收益的损他综合收他综合收入其他综合得失益的利得益的损失收益的原因金田实业（集团）567317.7586231.82900533不以交易

4277.54

股份有限02.92为目的公司

567317.7586231.82900533

合计4277.54

02.92

本期存在终止确认

单位：元项目名称转入留存收益的累计利得转入留存收益的累计损失终止确认的原因分项披露本期非交易性权益工具投资

单位：元指定为以公允其他综合收益价值计量且其其他综合收益确认的股利收项目名称累计利得累计损失转入留存收益变动计入其他转入留存收益入的金额综合收益的原的原因因金田实业（集团）不以交易为目

3023038.61

股份有限的公司

其他说明：

17、长期应收款

（1）长期应收款情况

单位：元期末余额期初余额项目折现率区间账面余额坏账准备账面价值账面余额坏账准备账面价值

（2）按坏账计提方法分类披露

单位：元

132深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别账面价账面价计提比计提比金额比例金额值金额比例金额值例例其

中：

其

中：

按预期信用损失一般模型计提坏账准备

单位：元

2025年1月1日余额

在本期各阶段划分依据和坏账准备计提比例

（3）本期计提、收回或转回的坏账准备的情况

单位：元本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回转销或核销其他

其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：

单位：元确定原坏账准备计提单位名称收回或转回金额转回原因收回方式比例的依据及其合理性

其他说明：

（4）本期实际核销的长期应收款情况

单位：元项目核销金额

其中重要的长期应收款核销情况：

单位：元款项是否由关联单位名称款项性质核销金额核销原因履行的核销程序交易产生

长期应收款核销说明：

18、长期股权投资

单位：元被投期初减值本期增减变动期末减值

133深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

资单余额准备权益宣告余额准备位（账期初法下其他发放（账期末面价余额其他计提追加减少确认综合现金面价余额值）权益减值其他投资投资的投收益股利值）变动准备资损调整或利益润

一、合营企业深圳物业

23232324

吉发9001

56604661

仓储4.66

0.975.63

有限公司深圳天安

国际-

57394689

大厦1049

071.580.

物业490.

2345

管理78有限公司小计956795943619

2.2076.126.08

二、联营企业深圳物方

18981898

陶瓷

36143614

工业.14.14有限公司深圳康富健康16501650

产品00.0000.00有限公司深圳市兴浩仿

75667566

瓷制

70.6870.68

品有限公司深圳市社会福

32663266

利公

93.2493.24

司福达电子厂深圳市福16841684

隆实350.350.业发0000展有

134深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

限公司好年27332733华大570.570.酒店0505深圳市教育基50005000

金龙00.0000.00华投资深圳市康乐体

54005400

育俱

60.0060.00

乐部皇发分部深圳市观澜镇11681168

福民973.973.丹坑2020村厂房深圳市雄牛保

50005000

龄球

00.0000.00

娱乐有限公司深圳市洋

10301030

源实

000.000.

业有

0000

限公司嘉凯锋公

60006000

司宝

00.0000.00

安公司桂园

35003500

汽修

00.0000.00

厂深圳市无为本

50005000

屋顶

00.0000.00

绿化有限公司深圳市元24002400

平塑00.0000.00钢门

135深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

窗有限公司深圳市有方印

10001000

务发

00.0000.00

行有限公司深圳市路盛实

10001000

业发

00.0000.00

展有限公司中建科工集团

300918903186

智慧1159

2133181.6381

停车33.90.3289.31科技有限公司

30093027189031863027

1159

小计21338931181.63818931

33.90.32.3189.31.31

2681302726903027

93071159

合计8780893102578931

05.7733.90

5.52.317.39.31

可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定

□适用□不适用可收回金额按预计未来现金流量的现值确定

□适用□不适用前述信息与以前年度减值测试采用的信息或外部信息明显不一致的差异原因公司以前年度减值测试采用信息与当年实际情况明显不一致的差异原因

其他说明：

19、其他非流动金融资产

单位：元项目期末余额期初余额

其他说明：

20、投资性房地产

（1）采用成本计量模式的投资性房地产

□适用□不适用

单位：元

136深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

项目房屋、建筑物土地使用权在建工程合计

一、账面原值

1.期初余额900141059.9014495902.2039665598.78954302560.88

2.本期增加金额346296.42146768796.02147115092.44

（1）外购346296.4257953240.3358299536.75

（2）存货\

固定资产\在建工程转入

（3）企业合并增加

（4）房屋、建筑物转

88815555.6988815555.69

入

3.本期减少金额101073498.97101073498.97

（1）处置11053177.0311053177.03

（2）其他转

758401.73758401.73

出

（3）转入在建工程88815555.6988815555.69

（4）汇兑调整446364.52446364.52

4.期末余额799413857.3514495902.20186434394.801000344154.35

二、累计折旧和累计摊销

1.期初余额532709426.4513360585.8934196655.47580266667.81

2.本期增加金额25995471.4872630612.8498626084.32

（1）计提或

25995471.482996061.3628991532.84

摊销

（2）房屋、建筑物转

69634551.4869634551.48

入

3.本期减少金额76949140.8476949140.84

（1）处置6890543.066890543.06

（2）其他转出

（3）转入在建工程69634551.4869634551.48

（4）汇兑调整424046.30424046.30

4.期末余额481755757.0913360585.89106827268.31601943611.29

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加金额

（1）计提

3.本期减少金额

（1）处置

（2）其他转出

4.期末余额

四、账面价值

1.期末账面价值317658100.261135316.3179607126.49398400543.06

137深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

2.期初账面价值367431633.451135316.315468943.31374035893.07

可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定

□适用□不适用可收回金额按预计未来现金流量的现值确定

其他说明：

（2）采用公允价值计量模式的投资性房地产

□适用□不适用

公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求

采用公允价值计量的投资性房地产按项目披露：

单位：元公允价值报告期租期初公允期末公允公允价值变动原因项目名称地理位置竣工时间建筑面积金收入价值价值变动幅度及报告索引公司是否存在当期处于建设期的投资性房地产

□是□否

本期处于建设期的投资性房地产情况：

单位：元项目名称所处位置开工日期预计投资总额期初金额期末金额预计竣工时间罗湖区人民南

国贸商场提升2025年02月178800000.79607126.42026年04月路和嘉宾路交2472881.95改造项目25日00930日汇处

178800000.79607126.4

合计2472881.95

009

公司是否存在当期新增以公允价值计量的投资性房地产

□是□否

（3）转换为投资性房地产并采用公允价值计量

单位：元转换前核算科对其他综合收项目金额转换理由审批程序对损益的影响目益的影响

（4）未办妥产权证书的投资性房地产情况

单位：元项目账面价值未办妥产权证书原因

该房产为物业管理用房，曾被第三方马古岭6栋507单元20059.61物管公司占用，现已收回，但未办理权证

其他说明：

138深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

21、固定资产

单位：元项目期末余额期初余额

固定资产41751582.4652712396.64固定资产清理

合计41751582.4652712396.64

（1）固定资产情况

单位：元项目房屋及建筑物及其设备运输工具固定资产装修其他设备合计

一、账面原

值：

1.期初余119193126.18941387.537747260.360072081.2242648390.

6694535.25

额3050363

2.本期增

58375.55136505.023336603.373531483.94

加金额

（1

58375.55136505.023336603.373531483.94

）购置

（2）在建工程转入

（3）企业合并增加

3.本期减14926812.717848368.3

361818.4338778.362520958.88

少金额29

（114913144.717798039.3

361070.437198.062516626.09

）处置或报废20

（2）汇兑调

13668.00748.0031580.304332.7950329.09

整

4.期末余104266313.19039114.237747260.360887725.7228331506.

6391092.37

额5810218

二、累计折旧

1.期初余92055288.415153012.432868618.244555919.9189860276.

5227437.80

额247083

2.本期增13330364.5

2043696.57646481.311336137.783675313.725628735.19

加金额7

（113330364.5

2043696.57646481.311336137.783675313.725628735.19

）计提7

3.本期减13990433.616686434.8

359560.3412453.102323987.74

少金额64

（113981084.716671619.0

359520.437770.682323243.15

）处置或报废51

（2）汇兑调

9348.9139.914682.42744.5914815.83

整

139深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

4.期末余80108551.316476697.136543931.947860667.3186504206.

5514358.77

额329556

三、减值准备

1.期初余

75717.1675717.16

额

2.本期增

加金额

（1）计提

3.本期减

少金额

（1）处置或报废

4.期末余

75717.1675717.16

额

四、账面价值

1.期末账24157762.212951341.241751582.4

876733.602562417.091203328.31

面价值516

2.期初账27137837.815440444.152712396.6

1467097.453788375.114878642.03

面价值874

（2）暂时闲置的固定资产情况

单位：元项目账面原值累计折旧减值准备账面价值备注

（3）通过经营租赁租出的固定资产

单位：元项目期末账面价值

（4）未办妥产权证书的固定资产情况

单位：元项目账面价值未办妥产权证书的原因

由于规划调整，该房产写字楼将拆迁，并于现址附近新建高层写字楼，三翔商务大厦办公楼401、402房421514.90公司将于新写字楼建成后以现有房产

进行置换，故该房产的房产证明一直无法办理。

其他说明：

（5）固定资产的减值测试情况

□适用□不适用

140深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

（6）固定资产清理

单位：元项目期末余额期初余额

其他说明：

22、在建工程

单位：元项目期末余额期初余额

（1）在建工程情况

单位：元期末余额期初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

（2）重要在建工程项目本期变动情况

单位：元其工程

本期利息中：

本期累计本期本期转入资本本期项目预算期初其他期末投入工程利息增加固定化累利息资金来源名称数余额减少余额占预进度资本金额资产计金资本金额算比化率金额额化金例额

（3）本期计提在建工程减值准备情况

单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额计提原因

其他说明：

（4）在建工程的减值测试情况

□适用□不适用

（5）工程物资

单位：元期末余额期初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

其他说明：

141深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

23、使用权资产

（1）使用权资产情况

单位：元项目房屋及建筑物合计

一、账面原值

1.期初余额42653991.9342653991.93

2.本期增加金额23990593.5323990593.53

（1）新增租赁23990593.5323990593.53

3.本期减少金额31641873.9131641873.91

（1）终止租赁31641873.9131641873.91

4.期末余额35002711.5535002711.55

二、累计折旧

1.期初余额25686371.9025686371.90

2.本期增加金额12985495.0312985495.03

（1）计提12985495.0312985495.03

3.本期减少金额26119223.1926119223.19

（1）处置

（2）终止租赁26119223.1926119223.19

4.期末余额12552643.7412552643.74

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加金额

（1）计提

3.本期减少金额

（1）处置

4.期末余额

四、账面价值

1.期末账面价值22450067.8122450067.81

2.期初账面价值16967620.0316967620.03

（2）使用权资产的减值测试情况

□适用□不适用

其他说明：

24、无形资产

（1）无形资产情况

单位：元项目土地使用权专利权非专利技术软件使用权合计

142深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

一、账面原值

1.期初余额3060312.133060312.13

2.本期增加

2079646.012079646.01

金额

（1）购

2079646.012079646.01

置

（2）内部研发

（3）企业合并增加

3.本期减少

金额

（1）处置

4.期末余额5139958.145139958.14

二、累计摊销

1.期初余额2588746.742588746.74

2.本期增加

396004.78396004.78

金额

（1）计

396004.78396004.78

提

3.本期减少

金额

（1）处置

4.期末余额2984751.522984751.52

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加

金额

（1）计提

3.本期减少

金额

（1）处置

4.期末余额

四、账面价值

1.期末账面

2155206.622155206.62

价值

2.期初账面

471565.39471565.39

价值

143深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例0%。

（2）确认为无形资产的数据资源

□适用□不适用

（3）未办妥产权证书的土地使用权情况

单位：元项目账面价值未办妥产权证书的原因

其他说明：

（4）无形资产的减值测试情况

□适用□不适用

25、商誉

（1）商誉账面原值

单位：元被投资单位名本期增加本期减少称或形成商誉期初余额企业合并形成期末余额的事项处置的深圳市设施之

家科技有限公9446847.389446847.38司

合计9446847.389446847.38

（2）商誉减值准备

单位：元被投资单位名本期增加本期减少称或形成商誉期初余额期末余额的事项计提处置深圳市设施之

家科技有限公0.005004983.085004983.08司

合计0.005004983.085004983.08

（3）商誉所在资产组或资产组组合的相关信息所属资产组或组合的构成及名称所属经营分部及依据是否与以前年度保持一致依据在考虑到能够受益于企业合并的协同效应以及管理层对深圳市设施之家科技有限公生产经营活动的管理或监控

物业管理，配套服务是司方式情况下确定的能够独立产生现金流量的资产组或资产组组合

144深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

资产组或资产组组合发生变化名称变化前的构成变化后的构成导致变化的客观事实及依据其他说明

（4）可收回金额的具体确定方法可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定

□适用□不适用可收回金额按预计未来现金流量的现值确定

□适用□不适用

单位：元稳定期的关预测期的年预测期的关稳定期的关项目账面价值可收回金额减值金额键参数的确限键参数键参数定依据深圳市设施

273282511302830014299951收入增长基于谨慎性

之家科技有6无增长.66.00.66率、折现率确认限公司

273282511302830014299951

合计.66.00.66前述信息与以前年度减值测试采用的信息或外部信息明显不一致的差异原因公司以前年度减值测试采用信息与当年实际情况明显不一致的差异原因

（5）业绩承诺完成及对应商誉减值情况形成商誉时存在业绩承诺且报告期或报告期上一期间处于业绩承诺期内

?适用□不适用

其他说明：

2021年5月，公司之子公司深圳市物合产业投资发展有限公司（简称“物合公司”）通过收购股权及定向增资的方

式取得深圳市设施之家科技有限公司（简称“设施之家”或“目标公司”）35%的股权。根据物合公司与原股东签订的股权收购合作框架协议约定，设施之家及其原股东承诺目标公司2021年至2023年度营业收入增长比例或净利润达到协议约定的目标值，并由物合公司对其三年内的经营业绩进行考核。截止到报告日，尚未完成业绩考核，故暂无法评估其完成情况。

根据商誉减值测试结果，可收回金额低于其账面价值14299951.66元，公司根据持股比例对应计提商誉减值准备

5004983.08元。

26、长期待摊费用

单位：元项目期初余额本期增加金额本期摊销金额其他减少金额期末余额

装修费22110090.131557894.098616446.004755.1515046783.07

合计22110090.131557894.098616446.004755.1515046783.07

其他说明：

145深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

27、递延所得税资产/递延所得税负债

（1）未经抵销的递延所得税资产

单位：元期末余额期初余额项目可抵扣暂时性差异递延所得税资产可抵扣暂时性差异递延所得税资产

资产减值准备97665969.8121854744.3188995990.9221643089.04

内部交易未实现利润436277776.28109069444.07436511360.97109127840.24

可抵扣亏损219911499.7954427860.611152203588.06287259758.96已预提待抵扣的土地

9308029.132327007.283171733686.94792933421.74

增值税房地产企业预售收入

62921006.1515730251.5444109428.4011027357.10

计算的预计利润

其他预提费用14043969.233510992.3022746958.595629898.56

租赁负债23500918.435749024.6619127482.594531157.25

合计863629168.82212669324.774935428496.471232152522.89

（2）未经抵销的递延所得税负债

单位：元期末余额期初余额项目应纳税暂时性差异递延所得税负债应纳税暂时性差异递延所得税负债固定资产账面价值大

177411.2244352.79440912.20110228.04

于计税基础

使用权资产22450067.855486520.4916972012.513989936.31交易性金融资产公允

1765714.20441428.55

价值变动

合计24393193.275972301.8317412924.714100164.35

（3）以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债

单位：元递延所得税资产和负抵销后递延所得税资递延所得税资产和负抵销后递延所得税资项目债期末互抵金额产或负债期末余额债期初互抵金额产或负债期初余额

递延所得税资产212669324.771232152522.89

递延所得税负债5972301.834100164.35

（4）未确认递延所得税资产明细

单位：元项目期末余额期初余额

可抵扣暂时性差异1751240859.681666771094.64

可抵扣亏损366903018.00321157984.91

合计2118143877.681987929079.55

146深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

（5）未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期

单位：元年份期末金额期初金额备注

2025年22711013.85

2026年14238807.0014238807.00

2027年81285680.1281285680.12

2028年11248208.2211248208.22

2029年191674275.72191674275.72

2030年68456046.94

合计366903018.00321157984.91

其他说明：

28、其他非流动资产

单位：元期末余额期初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

22101296.822101296.8

合同取得成本9590978.859590978.85

预付固定资

产、投资性

房地产、无921552.89921552.891649428.991649428.99形资产等购置款

其他2635093.772635093.772635093.772635093.77

25657943.525657943.513875501.613875501.6

合计

3311

其他说明：

其他，主要系投资性房地产的下账资产，因该资产涉及船步街棚改的搬迁业务后续待移交，期限超过一年。

29、所有权或使用权受到限制的资产

单位：元期末期初项目账面余额账面价值受限类型受限情况账面余额账面价值受限类型受限情况

保证金、押

金、定期存

82297678229767金、定期存款6731675673167

货币资金冻结冻结款利息、司

1.211.21利息、司法冻9.8259.82

法冻结资金结资金等等公司因日常经

营活动所需，

48390834839083向银行申请借

存货抵押.09.09款，将持有的自有商业物业进行抵押。

公司因日常经

34837003483700营活动所需，

固定资产抵押.15.15向银行申请借款，将持有的

147深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

自有商业物业进行抵押。

公司因日常公司因日常经经营活动所

营活动所需，需，向兴业存货-澜湖向兴业银行深银行深圳分时代项目42435624243562圳分行申请借4018673401867行申请借抵押抵押

地块土地40.0040.00款，将持有的24.00324.00款，将持有使用权澜湖时代项目的澜湖时代地块土地使用项目地块土权进行抵押。地使用权进行抵押。

公司因日常公司因日常经经营活动所

营活动所需，需，向中国存货-扬州向中国农业银农业银行扬深扬数智行扬州分行申州分行申请

城项目 B、请借款，将持

987723190525725233959474272借款，将持

D 地块土地抵押有的深扬数智抵押

02.8700.6167.09747.56有的深扬数

使用权及 D 城项目 B、D

智城项目 D地块在建地块土地使用地块土地使

工程权及 D地块

用权及 D 地在建工程进行块在建工程抵押。

进行抵押。

公司因日常经

营活动所需，投资性房18014461801446向银行申请借抵押

地产68.7068.70款，将持有的自有商业物业进行抵押。

168284416003789925800943456

合计

466.02563.7650.91831.38

其他说明：

30、短期借款

（1）短期借款分类

单位：元项目期末余额期初余额

信用借款449458211.11190165458.33

合计449458211.11190165458.33

短期借款分类的说明：

期末信用借款用于本公司之子公司日常经营使用。

（2）已逾期未偿还的短期借款情况

本期末已逾期未偿还的短期借款总额为0.00元，其中重要的已逾期未偿还的短期借款情况如下：

单位：元借款单位期末余额借款利率逾期时间逾期利率

其他说明：

148深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

31、交易性金融负债

单位：元项目期末余额期初余额

其中：

其他说明：

32、衍生金融负债

单位：元项目期末余额期初余额

其他说明：

33、应付票据

单位：元种类期末余额期初余额

本期末已到期未支付的应付票据总额为元，到期未付的原因为。

34、应付账款

（1）应付账款列示

单位：元项目期末余额期初余额

应付工程建设款738732120.83876393730.22

预估应付款19087563.4327094771.04

其他117823268.42139603776.01

合计875642952.681043092277.27

（2）账龄超过1年或逾期的重要应付账款

单位：元项目期末余额未偿还或结转的原因

深圳市规划国土局25000000.00历史遗留问题

中建三局第二建设工程有限责任公司116829310.75未达工程款付款节点

中国建筑第四工程局有限公司4000000.10未达工程款付款节点

深圳市前海高端信息服务有限公司7126060.00工程未结算

合计152955370.85

其他说明：

（3）是否存在逾期尚未支付中小企业款项的情况是否属于大型企业

□是□否是否存在逾期尚未支付中小企业款项的情况

149深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

□是□否

35、其他应付款

单位：元项目期末余额期初余额

应付股利12202676.0412202676.04

其他应付款1189285081.421219148760.34

合计1201487757.461231351436.38

（1）应付利息

单位：元项目期末余额期初余额

重要的已逾期未支付的利息情况：

单位：元借款单位逾期金额逾期原因

其他说明：

（2）应付股利

单位：元项目期末余额期初余额

普通股股利12202676.0412202676.04

合计12202676.0412202676.04

其他说明，包括重要的超过1年未支付的应付股利，应披露未支付原因：

股东名称应付股利金额未支付原因

深圳市城市绿化管理处10869036.68对方公司改制，尚未明确支付对象深圳市城市绿化管理处工会委员会1300000.00对方公司改制，尚未明确支付对象其他33639.36无法获取对方账户、尚未支付的尾款

合计12202676.04

（3）其他应付款

1）按款项性质列示其他应付款

单位：元项目期末余额期初余额

押金311614608.93308200904.93

保证金8171499.699248840.93

代收款12112575.504743853.11

往来款642819185.60651960088.72

预提费用123654014.77148017114.40

代扣代缴款项6505391.907494625.63

其他84407805.0389483332.62

150深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

合计1189285081.421219148760.34

2）账龄超过1年或逾期的重要其他应付款

单位：元项目期末余额未偿还或结转的原因

扬州旅发置业有限公司345929298.79合并外关联方往来款，尚未到还款期深圳吉发仓储有限公司202296665.14往来款，无特定还款期限中建三局第二建设工程有限责任公司21597500.00保证金未到结算期

深圳前海微众银行股份有限公司6868109.47租赁期限未满

深圳天安国际大厦物业管理有限公司5214345.90往来款，无特定还款期限合计581905919.30

其他说明：

36、预收款项

（1）预收款项列示

单位：元项目期末余额期初余额

租金1340490.691744526.75

合计1340490.691744526.75

（2）账龄超过1年或逾期的重要预收款项

单位：元项目期末余额未偿还或结转的原因

单位：元项目变动金额变动原因

37、合同负债

单位：元项目期末余额期初余额

预收房款647550778.18266400127.35

预收物业费18114805.2120619767.27

预收其他款项45939712.3749144735.10

合计711605295.76336164629.72账龄超过1年的重要合同负债

单位：元项目期末余额未偿还或结转的原因

澜湖时代项目预收房款210715772.65尚未满足收入结转条件

合计210715772.65报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因

单位：元项目变动金额变动原因

公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求

151深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

预售金额前五的项目收款信息：

单位：元序号项目名称期初余额期末余额预计竣工时间预售比例

2026年09月10

1澜湖时代项目211616690.06419473374.4829.49%

日

2026年06月30

2扬州深扬数智城项目91743.12142734055.0373.97%

日

3虎门滨海港湾项目0.0069133168.804.84%

4深物业·御棠上府25548025.7511253189.9656.67%

5深物业·湖畔御景二期458431.114883586.2495.85%

38、应付职工薪酬

（1）应付职工薪酬列示

单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额

一、短期薪酬206152359.15836402190.44868448742.18174105807.41

二、离职后福利-设定

1542959.2498153688.3098626139.561070507.98

提存计划

三、辞退福利283373.222453122.602089689.58646806.24

合计207978691.61937009001.34969164571.32175823121.63

（2）短期薪酬列示

单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额

1、工资、奖金、津贴

192745116.57734355451.18764772795.98162327771.77

和补贴

2、职工福利费2027080.001785109.552562680.371249509.18

3、社会保险费50655.5429461886.6429457904.2054637.98

其中：医疗保险费46059.2925168818.1525162980.6651896.78

工伤保险费1334.032004891.742005953.59272.18

生育保险费3262.222288176.752288969.952469.02

4、住房公积金426889.5326503526.6726666466.95263949.25

5、工会经费和职工教

7371886.2715173208.2715421234.317123860.23

育经费

8、非货币性福利3530731.2429123008.1329567660.373086079.00

合计206152359.15836402190.44868448742.18174105807.41

（3）设定提存计划列示

单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额

1、基本养老保险879581.0482201079.3082542592.82538067.52

2、失业保险费4156.186904762.326905732.753185.75

152深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

3、企业年金缴费659222.029047846.689177813.99529254.71

合计1542959.2498153688.3098626139.561070507.98

其他说明：

39、应交税费

单位：元项目期末余额期初余额

增值税23455423.3421171620.44

消费税6291.870.00

企业所得税31087464.9021591154.75

个人所得税2955720.794310388.69

城市维护建设税1326959.941320722.47

土地增值税17066510.133173186258.33

土地使用税179653.49179847.49

房产税311746.28396616.98

教育费附加696993.06684508.74

地方教育附加531972.41530482.69

其他392104.82908828.94

合计78010841.033224280429.52

其他说明：

40、持有待售负债

单位：元项目期末余额期初余额

其他说明：

41、一年内到期的非流动负债

单位：元项目期末余额期初余额

一年内到期的长期借款3850883054.68498259873.75

一年内到期的应付债券1054166.67

一年内到期的长期应付款400000.00400000.00

一年内到期的租赁负债12898090.948042802.55

合计3865235312.29506702676.30

其他说明：

42、其他流动负债

单位：元项目期末余额期初余额

待转销项税额58886145.3623186263.57

合计58886145.3623186263.57

短期应付债券的增减变动：

153深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

单位：元按面溢折债券票面发行债券发行期初本期值计本期期末是否面值价摊名称利率日期期限金额余额发行提利偿还余额违约销息合计

其他说明：

43、长期借款

（1）长期借款分类

单位：元项目期末余额期初余额

质押借款664188100.66151915696.00

抵押借款2062569870.344424348935.26

信用借款954836941.20179050000.00

合计3681594912.204755314631.26

长期借款分类的说明：

期末质押借款（1）用于本公司之子公司深圳市国贸物业管理有限公司收购五家物管企业深圳市物业管理有限公司、

深圳外贸物业管理有限公司、深圳市深福保物业发展有限公司、深圳市深福保水电市政服务有限公司、深圳市保税区保

安服务有限公司100%股权。借款期限自2022年5月18日至2027年4月26日，其质押物为深圳市国贸物业管理有限公司持有的该五家公司100%股权。

期末质押借款（2）用于本公司之子公司东莞市物合置业有限公司（以下简称东莞物合）虎门滨海港湾项目的开发，借款期限自2022年08月05日至2027年08月05日，其质押物为未来五年东莞物合的所有应收账款。

期末抵押借款（1）用于本公司之子公司深圳市荣耀房地产开发有限公司(以下简称荣耀地产)澜湖时代项目的开发，借款期限自2019年11月29日至2026年11月20日，其质押物为本公司持有的荣耀地产69%股权，并由本公司提供连带责任保证。

期末抵押借款（2）用于本公司之子公司荣耀地产澜湖时代项目的开发，借款期限自2023年3月17日至2026年3月30日，其抵押物为荣耀地产持有的澜湖时代项目土地使用权，并由本公司提供连带责任保证担保及持有的荣耀地产

69%股权质押担保。

期末抵押借款（3）用于本公司之子公司扬州市物合置业有限公司（以下简称扬州物合）深扬数智城项目的开发，借款期限自 2024 年 01 月 19 日至 2029 年 01 月 19 日，其抵押物为扬州物合持有的深扬数智城项目 D 地块土地使用权及D 地块在建工程，并由本公司、扬州旅发置业有限公司根据股权比例提供连带责任保证。

期末抵押借款（4）用于本公司日常经营，借款期限自2025年5月30日至2027年5月29日，其抵押物为本公司自有商业物业资产。

期末抵押借款（5）用于本公司之子公司扬州物合深扬数智城项目的开发，借款期限自2025年6月30日至2027年

12 月 20 日，其抵押物为扬州物合持有的深扬数智城项目 B 地块土地使用权，并由本公司、扬州旅发置业有限公司根据

股权比例提供连带责任保证。

期末抵押借款（6）用于本公司之子公司深圳市国贸物业管理有限公司日常经营，借款期限自2025年8月12日至

2028年8月12日，其抵押物为本公司持有的部分商业资产。

期末抵押借款（7）用于本公司日常经营，借款期限自2025年8月29日至2028年8月28日，其抵押物为本公司自有商业物业资产。

期末信用借款用于本公司归还关联公司借款及子公司日常经营使用。

154深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

其他说明，包括利率区间：

44、应付债券

（1）应付债券

单位：元项目期末余额期初余额

应付债券548187500.000.00

应付未到期债券利息1103317.25

减：一年内到期的应付债券-1054166.67

合计548236650.580.00

（2）应付债券的增减变动（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）

单位：元按面溢折债券票面发行债券发行期初本期值计本期期末是否面值价摊名称利率日期期限金额余额发行提利偿还余额违约销息

25深

物业

550055005500110318125492

012025/

00002.30%3年00000000317.500.9081否

（13411/27

0.000.000.0025007.25

664.S

Z）

55005500110318125492

合计——00000000317.500.9081——

0.000.0025007.25

（3）可转换公司债券的说明

（4）划分为金融负债的其他金融工具说明

期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况

期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表

单位：元发行在外期初本期增加本期减少期末的金融工具数量账面价值数量账面价值数量账面价值数量账面价值其他金融工具划分为金融负债的依据说明

其他说明：

45、租赁负债

单位：元项目期末余额期初余额

租赁付款额24820172.1021312666.88

减：未确认融资费用-1319253.70-2180791.76

减：一年内到期的租赁负债-12898090.94-8042802.55

155深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

合计10602827.4611089072.57

其他说明：

46、长期应付款

单位：元项目期末余额期初余额

长期应付款399470977.78399749550.00

合计399470977.78399749550.00

（1）按款项性质列示长期应付款

单位：元项目期末余额期初余额

售后回租融资款399870977.78400149550.00

减：一年内到期的长期应付款-400000.00-400000.00

合计399470977.78399749550.00

其他说明：

期末长期应付款系本公司与永赢金融租赁有限公司的售后回租融资款，租赁期限为2023年12月22日至2027年12月

22日。

（2）专项应付款

单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额形成原因

其他说明：

47、长期应付职工薪酬

（1）长期应付职工薪酬表

单位：元项目期末余额期初余额

（2）设定受益计划变动情况

设定受益计划义务现值：

单位：元项目本期发生额上期发生额

计划资产：

单位：元项目本期发生额上期发生额

设定受益计划净负债（净资产）

单位：元

156深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

项目本期发生额上期发生额

设定受益计划的内容及与之相关风险、对公司未来现金流量、时间和不确定性的影响说明：

设定受益计划重大精算假设及敏感性分析结果说明：

其他说明：

48、预计负债

单位：元项目期末余额期初余额形成原因

*新基点与设施之家诉讼

未决诉讼973741.21934205.51*太平洋财产保险深圳分公司与深圳物业诉讼

合计973741.21934205.51

其他说明，包括重要预计负债的相关重要假设、估计说明：

49、递延收益

单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额形成原因

其他说明：

50、其他非流动负债

单位：元项目期末余额期初余额

公用设施专用基金317468.53537155.06

房屋本体基金21286236.2814746480.42

入伙保证金6553718.186660398.31

电设备维护金4019415.444019415.44

代管维修金53885658.8652435075.20

观澜埠岭员工跟投款39570000.0040000000.00

其他3908000.318521004.59

合计129540497.60126919529.02

其他说明：

51、股本

单位：元

本次变动增减（+、-）期初余额期末余额发行新股送股公积金转股其他小计

5959790959597909

股份总数

2.002.00

其他说明：

157深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

52、其他权益工具

（1）期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况

（2）期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表

单位：元发行在外期初本期增加本期减少期末的金融工具数量账面价值数量账面价值数量账面价值数量账面价值

其他权益工具本期增减变动情况、变动原因说明，以及相关会计处理的依据：

其他说明：

53、资本公积

单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额

其他资本公积80488045.3880488045.38

合计80488045.3880488045.38

其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：

54、库存股

单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额

其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：

55、其他综合收益

单位：元本期发生额

减：前期减：前期

项目期初余额本期所得计入其他计入其他税后归属减：所得税后归属期末余额税前发生综合收益综合收益于少数股税费用于母公司额当期转入当期转入东损益留存收益

一、不能

重分类进--

损益的其3064972-4277.54-4277.543069250

他综合收.70.24益其他

--权益工具

3064972-4277.54-4277.543069250

投资公允.70.24价值变动

二、将重---

864617.0

分类进损13831601383160518543.7

益的其他.74.741

158深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

综合收益

外币---

864617.0

财务报表13831601383160518543.7

折算差额.74.741

----其他综合

2200355138743813874383587793

收益合计.67.28.28.95

其他说明，包括对现金流量套期损益的有效部分转为被套期项目初始确认金额调整：

56、专项储备

单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额

其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：

57、盈余公积

单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额

法定盈余公积125060085.08172929460.92297989546.00

任意盈余公积365403.13365403.13

合计125425488.21172929460.92298354949.13

盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：

58、未分配利润

单位：元项目本期上期

调整前上期末未分配利润2561990778.583872586802.17

调整后期初未分配利润2561990778.583872586802.17

加：本期归属于母公司所有者的净利

33885110.58-1114764922.17

润

减：提取法定盈余公积172929460.929316761.13

应付普通股股利185945476.70

其他-753051.55568863.59

期末未分配利润2423699479.792561990778.58

调整期初未分配利润明细：

1）、由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润元。

2）、由于会计政策变更，影响期初未分配利润元。

3）、由于重大会计差错更正，影响期初未分配利润元。

4）、由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润元。

5）、其他调整合计影响期初未分配利润元。

使用资本公积弥补亏损详细情况说明：

159深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

59、营业收入和营业成本

单位：元本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本

主营业务2292305065.271732825933.722670640573.122249277554.33

其他业务90983184.754332788.0263518310.93736534.00

合计2383288250.021737158721.742734158884.052250014088.33

公司报告期内经审计利润总额、净利润、扣除非经常性损益后的净利润三者孰低为负值

□是□否

单位：元项目本年度具体扣除情况上年度具体扣除情况扣除与主营业务无关扣除与主营业务无关

的业务收入，主要为的业务收入，主要为船步街棚改临时安置船步街棚改临时安置

营业收入金额2383288250.022734158884.05

补偿收入、投资性房补偿收入、风和日丽地产处置收入以及咨拆迁补偿收入以及咨询服务收入。询服务收入。

扣除与主营业务无关扣除与主营业务无关

的业务收入，主要为的业务收入，主要为营业收入扣除项目合船步街棚改临时安置船步街棚改临时安置

90983184.7563518310.93

计金额补偿收入、投资性房补偿收入、风和日丽地产处置收入以及咨拆迁补偿收入以及咨询服务收入。询服务收入。

营业收入扣除项目合

计金额占营业收入的3.82%2.32%比重

一、与主营业务无关的业务收入

1．正常经营之外的其他业务收入。如出租固定资产、无形资扣除与主营业务无关扣除与主营业务无关

产、包装物，销售材的业务收入，主要为的业务收入，主要为料，用材料进行非货船步街棚改临时安置船步街棚改临时安置

币性资产交换，经营90983184.7563518310.93补偿收入、投资性房补偿收入、风和日丽受托管理业务等实现地产处置收入以及咨拆迁补偿收入以及咨的收入，以及虽计入询服务收入。询服务收入。

主营业务收入，但属于上市公司正常经营之外的收入。

扣除与主营业务无关扣除与主营业务无关

的业务收入，主要为的业务收入，主要为与主营业务无关的业船步街棚改临时安置船步街棚改临时安置

90983184.7563518310.93

务收入小计补偿收入、投资性房补偿收入、风和日丽地产处置收入以及咨拆迁补偿收入以及咨询服务收入。询服务收入。

二、不具备商业实质的收入不具备商业实质的收

0.002025年无扣除项目0.002024年无扣除项目

入小计

三、与主营业务无关0.002025年无扣除项目0.002024年无扣除项目

160深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

或不具备商业实质的其他收入扣除与主营业务无关扣除与主营业务无关

的业务收入，主要为的业务收入，主要为船步街棚改临时安置船步街棚改临时安置

营业收入扣除后金额2292305065.272670640573.12

补偿收入、投资性房补偿收入、风和日丽地产处置收入以及咨拆迁补偿收入以及咨询服务收入。询服务收入。

营业收入、营业成本的分解信息：

单位：元分部1分部2合计合同分类营业收入营业成本营业收入营业成本营业收入营业成本营业收入营业成本

2383288273415823832882734158

业务类型

250.02884.05250.02884.05

其中：

5668981352384556689813523845

房地产

52.3075.1552.3075.15

1637200130296016372001302960

物业管理

390.78305.27390.78305.27

1791897818138417918978181384

资产运营

06.941.3206.941.32

按经营地区分类

其中：

1971201135755919712011357559

深圳地区

605.30853.21605.30853.21

4120866379598841208663795988

其他地区

44.7268.5344.7268.53

市场或客户类型

其中：

合同类型

其中：

按商品转让的时间分类

其中：

按合同期限分类

其中：

按销售渠道分类

其中：

合计

与履约义务相关的信息：

161深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

公司承担的预公司提供的质履行履约义务重要的支付条公司承诺转让是否为主要责项目期将退还给客量保证类型及的时间款商品的性质任人户的款项相关义务其他说明

与分摊至剩余履约义务的交易价格相关的信息：

本报告期末已签订合同、但尚未履行或尚未履行完毕的履约义务所对应的收入金额为711605295.76元，其中，

118980813.13元预计将于2026年度确认收入，591572314.95元预计将于2027年度确认收入，1052167.68元预

计将于2028年及以后年度确认收入。

合同中可变对价相关信息：

重大合同变更或重大交易价格调整

单位：元项目会计处理方法对收入的影响金额

其他说明：

公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求

报告期内确认收入金额前五的项目信息：

单位：元序号项目名称收入金额

1深物业·御棠上府341553547.71

2深物业·廊桥国际88109996.19

3深物业·金领假日64177679.95

4 深物业·皇御苑 A区 6316400.00

5深物业·俊峰丽舍786357.80

60、税金及附加

单位：元项目本期发生额上期发生额

消费税6291.87

城市维护建设税5208679.814422844.05

教育费附加2342021.571906313.24

房产税10577341.6510869473.40

土地使用税2171596.352135524.88

地方教育费附加1511980.241271801.53

土地增值税97810077.3664009266.08

其他税费2951060.822296727.51

合计122579049.6786911950.69

其他说明：

61、管理费用

单位：元项目本期发生额上期发生额

职工薪酬186414398.29214830675.48

行政办公费用7012475.8722204967.59

162深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

资产摊销及折旧费用20378838.9326963578.43

诉讼费用1149616.30808759.23

其他22780874.8219625121.01

合计237736204.21284433101.74

其他说明：

62、销售费用

单位：元项目本期发生额上期发生额

中介代理费29725284.469576621.10

咨询及销售服务费3326938.587170279.84

广告宣传费4573754.268545172.46

职工薪酬14361929.6110375132.31

其他12529228.908328779.70

合计64517135.8143995985.41

其他说明：

63、研发费用

单位：元项目本期发生额上期发生额

职工薪酬4714388.564816649.05

折旧及摊销费27532.6228482.42

其他100501.10506676.97

合计4842422.285351808.44

其他说明：

64、财务费用

单位：元项目本期发生额上期发生额

利息支出123346936.1168401770.57

利息收入-13758946.05-31389808.25

汇兑损益98842.17778902.74

手续费及其他4045670.133252783.69

合计113732502.3641043648.75

其他说明：

65、其他收益

单位：元产生其他收益的来源本期发生额上期发生额

与收益相关的政府补助13361936.003059786.92

代扣个人所得税手续费返还317207.84314568.77

增值税进项加计抵减-80226.78-834439.22

增值税退税846762.802021797.08

合计14445679.864561713.55

163深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

66、净敞口套期收益

单位：元项目本期发生额上期发生额

其他说明：

67、公允价值变动收益

单位：元产生公允价值变动收益的来源本期发生额上期发生额

交易性金融资产1765714.200.00

合计1765714.200.00

其他说明：

68、投资收益

单位：元项目本期发生额上期发生额

权益法核算的长期股权投资收益930705.77184223509.99

处置长期股权投资产生的投资收益1450000.00

债务重组收益-54026.93

合计930705.77185619483.06

其他说明：

69、信用减值损失

单位：元项目本期发生额上期发生额

应收账款坏账损失-403131.70-9475193.14

其他应收款坏账损失-6894523.64-353613204.14

合计-7297655.34-363088397.28

其他说明：

70、资产减值损失

单位：元项目本期发生额上期发生额

一、存货跌价损失及合同履约成本减

-2859.74-1036113360.07值损失

十、商誉减值损失-5004983.080.00

合计-5007842.82-1036113360.07

其他说明：

164深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

71、资产处置收益

单位：元资产处置收益的来源本期发生额上期发生额固定资产处置利得（损失以“-”填

30652.60-10823.66

列）使用权资产处置利得（损失以“-”填

114084.7598669.52

列）

合计144737.3587845.86

72、营业外收入

单位：元计入当期非经常性损益的金项目本期发生额上期发生额额

非货币性资产交换利得8750.34240.008750.34

罚没收入12744961.31544705.4612744961.31

无法支付款项2203044.852203044.85

其他742319.20522860.11742319.20

合计15699075.701067805.5715699075.70

其他说明：

73、营业外支出

单位：元计入当期非经常性损益的金项目本期发生额上期发生额额

非货币性资产交换损失288388.15187340.31288388.15

对外捐赠8000.00

诉讼支出1879644.55

非常损失167812.704000.00167812.70

罚款及滞纳金275497.83372270.64275497.83

其他958754.135904708.99958754.13

合计1690452.818355964.491690452.81

其他说明：

74、所得税费用

（1）所得税费用表

单位：元项目本期发生额上期发生额

当期所得税费用62101702.1950805402.42

递延所得税费用54917126.0142525748.58

合计117018828.2093331151.00

165深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

（2）会计利润与所得税费用调整过程

单位：元项目本期发生额

利润总额121712175.86

按法定/适用税率计算的所得税费用30428043.97

子公司适用不同税率的影响-1850420.90

调整以前期间所得税的影响3136963.45

非应税收入的影响-232676.44

不可抵扣的成本、费用和损失的影响1121121.88

使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响-13193080.98本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣

98335240.56

亏损的影响

研究开发费加成扣除的纳税影响（以“-”填列）-726363.34

所得税费用117018828.20

其他说明：

75、其他综合收益

详见附注七、55。

76、现金流量表项目

（1）与经营活动有关的现金收到的其他与经营活动有关的现金

单位：元项目本期发生额上期发生额

收取的大额往来款项48515441.84278508648.94

收取的利息收入13703905.6940033974.92

收到的各类押金、保证金、各种专项

103036361.31102896047.58

基金净额

收到的政府补助8111343.933059786.92

收到的其他零星款项70773513.6845871591.13

本期减少受限资金2650478.4712490938.87

合计246791044.92482860988.36

收到的其他与经营活动有关的现金说明：

支付的其他与经营活动有关的现金

单位：元项目本期发生额上期发生额

付现管理费用31516679.6139111851.22

付现销售费用66056697.4418208447.58支付的水电费等各类代收代付款项净

95117668.76170693541.68

额

支付的其他零星款项171117809.25130134090.94

本期新增受限资金683533.003570155.21

合计364492388.06361718086.63

166深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

支付的其他与经营活动有关的现金说明：

（2）与投资活动有关的现金收到的其他与投资活动有关的现金

单位：元项目本期发生额上期发生额收到的重要的与投资活动有关的现金

单位：元项目本期发生额上期发生额

处置固定资产、无形资产和其他长期

65095861.8555903425.50

资产收回的现金净额

收回定期存款57412000.00

合计122507861.8555903425.50

收到的其他与投资活动有关的现金说明：

支付的其他与投资活动有关的现金

单位：元项目本期发生额上期发生额支付的重要的与投资活动有关的现金

单位：元项目本期发生额上期发生额

购买定期存款74132898.9857412000.00

购买基金300000000.00

合计374132898.9857412000.00

支付的其他与投资活动有关的现金说明：

（3）与筹资活动有关的现金收到的其他与筹资活动有关的现金

单位：元项目本期发生额上期发生额

发行债券548981500.00

合计548981500.000.00

收到的其他与筹资活动有关的现金说明：

支付的其他与筹资活动有关的现金

单位：元项目本期发生额上期发生额

偿还租赁负债支付的金额13894308.1116584505.64同一控制下企业合并合并方于合并日

136518.90568863.59

支付的现金对价

售后回租支付的金额18624887.5018693137.50

支付的其他零星款项2446730.241368000.00

合计35102444.7537214506.73

支付的其他与筹资活动有关的现金说明：

筹资活动产生的各项负债变动情况

167深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

□适用□不适用

单位：元本期增加本期减少项目期初余额期末余额现金变动非现金变动现金变动非现金变动

短期借款及长544373996452951335240471254.223178839798193617

期借款3.359.21098.658.00

548981500.549290817.

应付债券1103317.25794000.00

0025

19131875.118263351.313894308.123500918.4

租赁负债

2910

400149550.18346315.218624887.5399870977.

长期应付款

008078

586302138507849485278184238.226510159895459889

合计

8.479.21014.261.43

（4）以净额列报现金流量的说明项目相关事实情况采用净额列报的依据财务影响

（5）不涉及当期现金收支、但影响企业财务状况或在未来可能影响企业现金流量的重大活动及财务影响不适用

77、现金流量表补充资料

（1）现金流量表补充资料

单位：元补充资料本期金额上期金额

1．将净利润调节为经营活动现金流量

净利润4693347.66-1287143724.11

加：资产减值准备12305498.161399201757.35

固定资产折旧、油气资产折

42321897.4151987250.80

耗、生产性生物资产折旧

使用权资产折旧12985495.0313691114.95

无形资产摊销396004.78418235.75

长期待摊费用摊销8616446.008903786.44

处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益以“－”号-144737.35-87845.86填列）固定资产报废损失（收益以

279637.81187580.31“－”号填列）公允价值变动损失（收益以-1765714.20“－”号填列）财务费用（收益以“－”号填

126667175.6268369233.02

列）投资损失（收益以“－”号填-930705.77-185619483.06

168深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

列）递延所得税资产减少（增加以

1019483198.1244287863.94“－”号填列）递延所得税负债增加（减少以

1872137.48-1762115.35“－”号填列）存货的减少（增加以“－”号-256518426.29-495134772.53

填列）经营性应收项目的减少（增加

26062914.30-79181787.39以“－”号填列）经营性应付项目的增加（减少-3082393830.39-962115268.78以“－”号填列）其他

经营活动产生的现金流量净额-2086069661.63-1423998174.52

2．不涉及现金收支的重大投资和筹资

活动债务转为资本一年内到期的可转换公司债券融资租入固定资产

3．现金及现金等价物净变动情况：

现金的期末余额2042045384.981610799884.30

减：现金的期初余额1610799884.302733139135.12

加：现金等价物的期末余额

减：现金等价物的期初余额

现金及现金等价物净增加额431245500.68-1122339250.82

（2）本期支付的取得子公司的现金净额

单位：元金额

其中：

其他说明：

（3）本期收到的处置子公司的现金净额

单位：元金额

其中：

其他说明：

169深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

（4）现金和现金等价物的构成

单位：元项目期末余额期初余额

一、现金2042045384.981610799884.30

其中：库存现金7741.0410705.64

可随时用于支付的银行存款2040335431.241610628980.11可随时用于支付的其他货币资

1702212.10160198.55

金

三、期末现金及现金等价物余额2042045384.981610799884.30

其中：母公司或集团内子公司使用受

82297671.2167316759.82

限制的现金和现金等价物

（5）使用范围受限但仍属于现金及现金等价物列示的情况

单位：元项目本期金额上期金额仍属于现金及现金等价物的理由

此为项目预售监管额度内资金，我方可澜湖时代项目预售资金306932570.99222638954.72按预售资金监管相关规定申请用于支付该项目建设支出及相关法定税费。

此为项目预售监管额度内资金，我方可深扬数智城项目预售资金2976937.580.00按预售资金监管相关规定申请用于支付该项目建设支出及相关法定税费。

此为项目预售监管额度内资金，我方可光明御棠上府项目预售资金0.00249758757.74按预售资金监管相关规定申请用于支付该项目建设支出及相关法定税费。

合计309909508.57472397712.46

（6）不属于现金及现金等价物的货币资金

单位：元不属于现金及现金等价物的项目本期金额上期金额理由

其他说明：

（7）其他重大活动说明

78、所有者权益变动表项目注释

说明对上年年末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：

不适用

79、外币货币性项目

（1）外币货币性项目

单位：元

170深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

项目期末外币余额折算汇率期末折算人民币余额

货币资金73545083.29

其中：美元120000.007.0288843456.00欧元

港币68456880.280.903261831623.41

越南盾40559716029.000.00026810870003.88应收账款

其中：美元欧元港币

越南盾16926227486.000.0002684536229.01长期借款

其中：美元欧元港币

预付账款35326.36

其中：美元

越南盾30539568.000.00026808184.60

港币30050.000.903227141.76

其他应收款5121632.59

其中：美元

越南盾851129966.000.0002680228102.83

港币5417871.350.90324893529.76

应付账款1215563.87

其中：美元

越南盾4346953546.000.00026801164983.55

港币56000.000.903250580.32

其他应付款5268205.47

其中：美元

越南盾4249024141.000.00026801138738.47

港币4571939.280.90324129467.00

其他说明：

（2）境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位币及

选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因。

□适用□不适用项目境外主要经营地记账本位币记账本位币的选择依据

深业地产发展有限公司香港港币公司位于香港，主要使用港币结算越南深国贸物业管理有限公司越南越南盾公司位于越南，主要使用越南盾结算

171深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

80、租赁

（1）本公司作为承租方

□适用□不适用未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额

□适用□不适用简化处理的短期租赁或低价值资产的租赁费用

□适用□不适用项目本期发生额

短期租赁费用4092451.87低价值租赁费用未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额

合计4092451.87本年度与租赁相关的现金流出总额（包括已纳入租赁负债计量的部分、简化处理的短期租赁费用和低价值资产租赁费用的部分以及售后租回的部分）为36611647.48元。

涉及售后租回交易的情况

2023年12月公司与永赢金融租赁有限公司签订售后回租合同，约定转让部分办公设备，回租期48个月。由于固定

资产自始至终都没有转移给购买方，判断不属于销售，收款的款项作为负债进行账务处理。

（2）本公司作为出租方作为出租人的经营租赁

□适用□不适用

单位：元

其中：未计入租赁收款额的可变租赁项目租赁收入付款额相关的收入

租赁项目179189706.94

合计179189706.94作为出租人的融资租赁

□适用□不适用未来五年每年未折现租赁收款额

□适用□不适用

单位：元每年未折现租赁收款额项目期末金额期初金额

第一年131345799.05110941561.06

第二年92600290.2877676433.74

第三年63579624.0656801516.42

第四年42681268.0537483824.97

第五年30994695.9224132445.44

172深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

五年后未折现租赁收款额总额9900601.7415978340.37未折现租赁收款额与租赁投资净额的调节表

（3）作为生产商或经销商确认融资租赁销售损益

□适用□不适用

81、数据资源

不适用

82、其他

八、研发支出

单位：元项目本期发生额上期发生额

人员费用4714388.564816649.05

折旧摊销费27532.6228482.42

其他100501.10506676.97

合计4842422.285351808.44

其中：费用化研发支出4842422.285351808.44

1、符合资本化条件的研发项目

单位：元本期增加金额本期减少金额项目期初余额内部开发确认为无转入当期期末余额其他支出形资产损益合计重要的资本化研发项目预计经济利益产开始资本化的时开始资本化的具项目研发进度预计完成时间生方式点体依据开发支出减值准备

单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额减值测试情况

2、重要外购在研项目

资本化或费用化的判断标准和具体依项目名称预期产生经济利益的方式据

其他说明：

173深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

九、合并范围的变更

1、非同一控制下企业合并

（1）本期发生的非同一控制下企业合并

单位：元购买日至购买日至购买日至被购买方股权取得股权取得股权取得股权取得购买日的期末被购期末被购期末被购购买日名称时点成本比例方式确定依据买方的收买方的净买方的现入利润金流

其他说明：

（2）合并成本及商誉

单位：元合并成本

--现金

--非现金资产的公允价值

--发行或承担的债务的公允价值

--发行的权益性证券的公允价值

--或有对价的公允价值

--购买日之前持有的股权于购买日的公允价值

--其他合并成本合计

减：取得的可辨认净资产公允价值份额

商誉/合并成本小于取得的可辨认净资产公允价值份额的金额

合并成本公允价值的确定方法：

或有对价及其变动的说明

大额商誉形成的主要原因：

其他说明：

（3）被购买方于购买日可辨认资产、负债

单位：元购买日公允价值购买日账面价值

资产：

货币资金应收款项存货固定资产无形资产

174深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

负债：

借款应付款项递延所得税负债净资产

减：少数股东权益取得的净资产

可辨认资产、负债公允价值的确定方法：

企业合并中承担的被购买方的或有负债：

其他说明：

（4）购买日之前持有的股权按照公允价值重新计量产生的利得或损失是否存在通过多次交易分步实现企业合并且在报告期内取得控制权的交易

□是□否

（5）购买日或合并当期期末无法合理确定合并对价或被购买方可辨认资产、负债公允价值的相关说明

（6）其他说明

2、同一控制下企业合并

（1）本期发生的同一控制下企业合并

单位：元合并当期合并当期构成同一企业合并期初至合期初至合比较期间比较期间被合并方控制下企合并日的中取得的合并日并日被合并日被合被合并方被合并方名称业合并的确定依据权益比例并方的收并方的净的收入的净利润依据入利润

其他说明：

（2）合并成本

单位：元合并成本

--现金

--非现金资产的账面价值

--发行或承担的债务的账面价值

--发行的权益性证券的面值

--或有对价

或有对价及其变动的说明：

其他说明：

175深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

（3）合并日被合并方资产、负债的账面价值

单位：元合并日上期期末

资产：

货币资金应收款项存货固定资产无形资产

负债：

借款应付款项净资产

减：少数股东权益取得的净资产

企业合并中承担的被合并方的或有负债：

其他说明：

3、反向购买

交易基本信息、交易构成反向购买的依据、上市公司保留的资产、负债是否构成业务及其依据、合并成本的确定、按照

权益性交易处理时调整权益的金额及其计算：

4、处置子公司

本期是否存在丧失子公司控制权的交易或事项

□是□否是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形

□是□否

5、其他原因的合并范围变动

说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：

子公司汇恒发展有限公司于2025年4月3日完成公司注销登记。

176深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

6、其他

十、在其他主体中的权益

1、在子公司中的权益

（1）企业集团的构成

单位：元主要经持股比例子公司名称注册资本注册地业务性质取得方式营地直接间接深圳市皇城地产有限公房地产开发

30000000.00深圳市深圳市100.00%设立

司经营深圳市物合产业投资发房地产租赁

100000000.00深圳市深圳市100.00%设立

展有限公司经营深圳市设施之家科技有软件和信息非同一控制

15453000.00深圳市深圳市35.00%

限公司技术服务企业合并北京设施之家科技有限软件和信息非同一控制

5000000.00北京市北京市17.85%

公司技术服务企业合并深物业集团徐州大彭房房地产开发

50000000.00徐州市徐州市100.00%设立

地产开发有限公司经营东莞市国贸长盛房地产房地产开发

20000000.00东莞市东莞市100.00%设立

开发有限公司经营深物业扬州房地产开发房地产开发

50000000.00扬州市扬州市100.00%设立

有限公司经营深圳市国贸物业管理有

20000000.00深圳市深圳市物业管理100.00%设立

限公司深圳市国贸美生活服务

5000000.00深圳市深圳市物业管理100.00%设立

有限公司山东深国贸物业管理有

5000000.00济南市济南市物业管理100.00%设立

限公司重庆深国贸物业管理有

5000000.00重庆市重庆市物业管理100.00%设立

限公司

重庆奥博电梯有限公司5000000.00重庆市重庆市建筑安装100.00%设立深圳市天阙电梯技术有

5000000.00深圳市深圳市建筑安装100.00%设立

限公司深圳市国管机电设备有

1200000.00深圳市深圳市建筑安装100.00%设立

限公司深圳市国贸餐饮有限公

2000000.00深圳市深圳市餐饮服务100.00%设立

司深圳市物业工程建设监工程监理服

3000000.00深圳市深圳市100.00%设立

理有限公司务深圳市深物业商业运营房地产租赁

40000000.00深圳市深圳市100.00%设立

有限公司经营房地产租赁

深业地产发展有限公司20000000.001香港香港100.00%设立经营扬州瘦西湖景悦物业发

10000000.00扬州市扬州市物业管理51.00%设立

展有限公司山东深国贸酒店管理有

3000000.00济南市济南市餐饮服务100.00%设立

限公司深圳市深汕特别合作区

5000000.00深圳市深圳市物业管理65.00%设立

国贸物业发展有限公司深圳市国贸同乐物业管

2000000.00深圳市深圳市物业管理51.00%设立

理有限公司

177深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

深圳市荣耀房地产开发房地产开发非同一控制

10000000.00深圳市深圳市69.00%

有限公司经营企业合并深圳市国贸科技园服务同一控制企

30000000.00深圳市深圳市物业管理100.00%

有限公司业合并深圳市国贸春天商业管房地产租赁同一控制企

20000000.00深圳市深圳市100.00%

理有限公司经营业合并深圳市鹏宏源实业发展房地产租赁同一控制企

8000000.00深圳市深圳市100.00%

有限公司经营业合并深圳市金海联物业管理同一控制企

3000000.00深圳市深圳市物业管理100.00%

有限公司业合并深圳市社会福利有限公同一控制企

35000000.00深圳市深圳市物业管理100.00%

司业合并深圳市福源民物业管理同一控制企

10000000.00深圳市深圳市物业管理100.00%

有限责任公司业合并深圳市梅隆实业发展有房地产租赁同一控制企

5000000.00深圳市深圳市100.00%

限公司经营业合并深圳市国贸深绿园林有同一控制企

10600000.00深圳市深圳市物业管理90.00%

限公司业合并深圳市佳源物业管理有同一控制企

1000000.00深圳市深圳市物业管理54.00%

限公司业合并深圳市和霖华建设管理房地产租赁同一控制企

3000000.00深圳市深圳市90.00%

有限公司经营业合并深圳市康平实业有限公房地产租赁同一控制企

1000000.00深圳市深圳市90.00%

司经营业合并深圳市体育服务有限公房地产租赁同一控制企

3300000.00深圳市深圳市100.00%

司经营业合并深圳市教师之家培训有房地产租赁同一控制企

1660000.00深圳市深圳市100.00%

限公司经营业合并深圳市教育实业有限公房地产租赁同一控制企

4985610.00深圳市深圳市100.00%

司经营业合并深圳市育发实业有限公房地产租赁同一控制企

1050000.00深圳市深圳市80.95%

司经营业合并深圳市深物业福源泰发房地产开发

10000000.00深圳市深圳市100.00%设立

展有限公司经营厦门深国贸产城智慧服

5000000.00厦门市厦门市物业管理51.00%设立

务有限公司越南深国贸物业管理有

200000.002越南越南物业管理100.00%设立

限公司深圳市深物业燕子湖发房地产开发

10000000.00深圳市深圳市100.00%设立

展有限公司经营深圳市光明物合置业有房地产开发

50000000.00深圳市深圳市100.00%设立

限公司经营东莞市物合置业有限公房地产开发

50000000.00东莞市东莞市100.00%设立

司经营深圳市物业管理有限公同一控制企

7250000.00深圳市深圳市物业管理100.00%

司业合并深圳市深物电梯有限公同一控制企

3500000.00深圳市深圳市建筑安装100.00%

司业合并深圳市深房物业清洁有同一控制企

1000000.00深圳市深圳市物业管理100.00%

限公司业合并深圳外贸物业管理有限同一控制企

5000000.00深圳市深圳市物业管理100.00%

公司业合并深圳市深福保物业发展同一控制企

15000000.00深圳市深圳市物业管理100.00%

有限公司业合并深圳市福保城市资源管同一控制企

5000000.00深圳市深圳市物业管理60.00%

理有限公司业合并

深圳市深福保水电市政10000000.00深圳市深圳市建筑安装100.00%同一控制企

178深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

服务有限公司业合并深圳市保税区保安服务同一控制企

2000000.00深圳市深圳市物业管理100.00%

有限公司业合并深圳市物合城市更新有房地产开发

195000000.00深圳市深圳市100.00%设立

限公司经营扬州市物合置业有限公房地产开发

50000000.00扬州市扬州市67.00%设立

司经营深圳市同路物合投资发房地产租赁

10000000.00深圳市深圳市100.00%设立

展有限公司经营深圳市国贸产业空间服

2800000.00深圳市深圳市物业管理55.00%设立

务有限公司

注：1港币

2美元

在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明：

2021年5月，公司之子公司深圳市物合产业投资发展有限公司（简称“物合公司”）通过收购股权及定向增资的

方式取得深圳市设施之家科技有限公司（简称“设施之家”）35%的股权。同时根据物合公司与原股东签订的股权收购合作框架协议，交易完成之日起，原股东将其合计持有或实际控制的设施之家中的股权中16%的表决权无条件授予物合公司享有并行使。该表决权的授予不具有前提条件，合同中未对表决权的期限做约定。

持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依据：

不适用

对于纳入合并范围的重要的结构化主体，控制的依据：

不适用

确定公司是代理人还是委托人的依据：

不适用

其他说明：

（2）重要的非全资子公司

单位：元本期归属于少数股东本期向少数股东宣告期末少数股东权益余子公司名称少数股东持股比例的损益分派的股利额深圳市荣耀房地产开

31.00%-31294351.14-170466250.94

发有限公司扬州市物合置业有限

33.00%-692222.96-40455251.52

公司

子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：

其他说明：

（3）重要非全资子公司的主要财务信息

单位：元子公期末余额期初余额司名流动非流资产流动非流负债流动非流资产流动非流负债

179深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

称资产动资合计负债动负合计资产动资合计负债动负合计产债产债深圳市荣

729673877936793767256865382134937314

耀房90321402

8812043337624095051268045164210

地产32831749

676.9960.8402.266.47868.7372.4872.1512.1972.2484.3

开发.909.61

225290235

有限公司扬州市物16351635151117571429142913111550

24672389

合置16121513761989681786733852427346

69871889

业有182.555.85338.4139.3009.7920.171.49291.6424.4317.5

0.343.14

限公94822115司

单位：元本期发生额上期发生额子公司名称综合收益经营活动综合收益经营活动营业收入净利润营业收入净利润总额现金流量总额现金流量深圳市荣

-----耀房地产3336247

10094921009492425822942582292314185

开发有限191.84

95.6595.6585.6085.6003.15

公司

扬州市物------合置业有209764520976456462076135982713598272943364

限公司.34.347.9153.5353.5394.28

其他说明：

（4）使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制

（5）向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持

其他说明：

2、在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易

（1）在子公司所有者权益份额发生变化的情况说明

（2）交易对于少数股东权益及归属于母公司所有者权益的影响

单位：元

购买成本/处置对价

--现金

--非现金资产的公允价值

购买成本/处置对价合计

减：按取得/处置的股权比例计算的子公司净资产份额差额

其中：调整资本公积

180深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

调整盈余公积调整未分配利润

其他说明：

3、在合营企业或联营企业中的权益

（1）重要的合营企业或联营企业持股比例对合营企业或合营企业或联联营企业投资主要经营地注册地业务性质营企业名称直接间接的会计处理方法深圳物业吉发

深圳市深圳市仓储服务25.00%25.00%权益法核算仓储有限公司深圳天安国际

大厦物业管理深圳市深圳市物业管理50.00%权益法核算有限公司中建科工集团

智慧停车科技深圳市深圳市商业服务10.00%权益法核算有限公司

在合营企业或联营企业的持股比例不同于表决权比例的说明：

持有20%以下表决权但具有重大影响，或者持有20%或以上表决权但不具有重大影响的依据：

（2）重要合营企业的主要财务信息

单位：元

期末余额/本期发生额期初余额/上期发生额吉发仓储天安物管吉发仓储天安物管

流动资产489921347.5956331457.00611947126.3057343010.43

其中：现金和现金等

91412909.5528913566.97214143035.3836335565.40

价物

非流动资产11838.6931676.49284847.5644161.33

资产合计489933186.2856363133.49612231973.8657387171.76

流动负债25039956.5430130956.02147518773.4529195202.15

非流动负债16853016.5916713827.17

负债合计25039956.5446983972.61147518773.4545909029.32少数股东权益归属于母公司股东权

464893229.749379160.88464713200.4111478142.44

益按持股比例计算的净

232446614.874689580.44232356600.215739071.22

资产份额调整事项

--商誉

--内部交易未实现利润

--其他对合营企业权益投资

232446615.634689580.45232356600.975739071.23

的账面价值

181深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

存在公开报价的合营企业权益投资的公允价值

营业收入9544127.6312281629.124795838.2311355950.99

财务费用-73491.22-1062195.08-50468.13-430563.58

所得税费用7664619.18122861946.86

净利润180029.33-2098981.56368581564.93-2623732.21终止经营的净利润其他综合收益

综合收益总额180029.33-2098981.56368581564.93-2623732.21本年度收到的来自合营企业的股利

其他说明：

（3）重要联营企业的主要财务信息

单位：元

期末余额/本期发生额期初余额/上期发生额中建科工中建科工

流动资产283525967.43292106487.07

非流动资产298963156.5888143320.13

资产合计582489124.01380249807.20

流动负债297287838.30173994765.30

非流动负债72191241.0620359252.41

负债合计369479079.36194354017.71少数股东权益

归属于母公司股东权益213010044.65185895789.49

按持股比例计算的净资产份额21301004.4718589578.95调整事项

--商誉

--内部交易未实现利润

--其他

对联营企业权益投资的账面价值31866381.3130092133.32存在公开报价的联营企业权益投资的公允价值

营业收入335646878.39260448745.66

净利润18901818.8312445936.25终止经营的净利润其他综合收益

综合收益总额18901818.8312445936.25

本年度收到的来自联营企业的股利115933.9093455.02

其他说明：

182深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

（4）不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息

单位：元

期末余额/本期发生额期初余额/上期发生额

合营企业：

下列各项按持股比例计算的合计数

联营企业：

下列各项按持股比例计算的合计数

其他说明：

（5）合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明

（6）合营企业或联营企业发生的超额亏损

单位：元本期未确认的损失（或本期合营企业或联营企业名称累积未确认前期累计的损失本期末累积未确认的损失分享的净利润）

其他说明：

（7）与合营企业投资相关的未确认承诺

（8）与合营企业或联营企业投资相关的或有负债

4、重要的共同经营

持股比例/享有的份额共同经营名称主要经营地注册地业务性质直接间接

在共同经营中的持股比例或享有的份额不同于表决权比例的说明：

共同经营为单独主体的，分类为共同经营的依据：

其他说明：

5、在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益

未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：

不适用

6、其他

十一、政府补助

1、报告期末按应收金额确认的政府补助

□适用□不适用未能在预计时点收到预计金额的政府补助的原因

□适用□不适用

183深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

2、涉及政府补助的负债项目

□适用□不适用

3、计入当期损益的政府补助

□适用□不适用

单位：元会计科目本期发生额上期发生额

其他收益13361936.003059786.92

其他说明：

十二、与金融工具相关的风险

1、金融工具产生的各类风险

本公司的主要金融工具包括货币资金、应收账款、其他应收款、其他流动资产、其他权益工具投资、应付账款、其

他应付款、短期借款、一年内到期的非流动负债、长期借款、应付债券、租赁负债及长期应付款。各项金融工具的详细情况已于相关附注内披露。与这些金融工具有关的风险，以及本公司为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述。

本公司管理层对这些风险敞口进行管理和监控以确保将上述风险控制在限定的范围之内。

一、风险管理目标和政策本公司的金融工具导致的主要风险是信用风险、流动性风险、市场风险（包括汇率风险、利率风险和商品价格风险）。

本公司从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，将风险对本公司经营业绩的负面影响降低到最低水平，使股东及其他权益投资者的利益最大化。基于该风险管理目标，本公司风险管理的基本策略是确定和分析本公司所面临的各种风险，建立适当的风险承受底线和进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控制在限定的范围之内。

本公司通过适当的多样化投资及业务组合来分散金融工具风险，并通过制定相应的风险管理政策减少集中于单一行业、特定地区或特定交易对手的风险。

信用风险

信用风险，是指交易对手未能履行合同义务而导致本公司产生财务损失的风险。

本公司对信用风险按组合分类进行管理。信用风险主要产生于银行存款、应收账款、其他应收款等。

本公司银行存款主要存放于国有银行和其它大中型上市银行，本公司预期银行存款不存在重大的信用风险。

对于应收账款和其他应收款，本公司设定相关政策以控制信用风险敞口。本公司基于对客户的财务状况、信用记录及其他因素诸如目前市场状况等评估客户的信用资质并设置相应信用期。本公司会定期对客户信用记录进行监控，对于信用记录不良的客户，本公司会采用书面催款、缩短信用期或取消信用期等方式，以确保本公司的整体信用风险在可控的范围内。

本公司应收账款的债务人为分布于不同行业和地区的客户。本公司持续对应收账款的财务状况实施信用评估，并在适当时购买信用担保保险。

本公司所承受的最大信用风险敞口为资产负债表中每项金融资产的账面金额。本公司没有提供任何其他可能令本公司承受信用风险的担保。

本公司应收账款中，欠款金额前五大公司的应收账款占本公司应收账款总额的36.69%（2024年：49.49%）；本公司其他应收款中，欠款金额前五大公司的其他应收款占本公司其他应收款总额的86.79%（2024年：86.94%）。

流动性风险

流动性风险，是指本公司在履行以交付现金或其他金融资产结算的义务时遇到资金短缺的风险。

184深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

管理流动风险时，本公司保持管理层认为充分的现金及现金等价物并对其进行监控，以满足本公司经营需要，并降低现金流量波动的影响。本公司管理层对银行借款的使用情况进行监控并确保遵守借款协议。同时从主要金融机构获得提供足够备用资金的承诺，以满足短期和长期的资金需求。

本公司通过经营业务产生的资金及银行及其他借款来筹措营运资金。

期末，本公司持有的金融负债和表外担保项目按未折现剩余合同现金流量的到期期限分析如下（单位：万元）：

期末余额项目一年以内一年至三年以内三年以上合计

金融负债：

短期借款及长期借款92034.54351081.683124.73446240.95

应付账款87564.3087564.30

其他应付款118928.511220.27120148.78

一年内到期的非流动负债386523.53386523.53

其他流动负债（不含递延收益）5888.615888.61

应付债券54823.6754823.67

租赁负债1269.78538.981808.76

长期应付款39947.1039947.10

金融负债和或有负债合计690939.49447122.234883.981142945.70

上年年末，本公司持有的金融负债和表外担保项目按未折现剩余合同现金流量的到期期限分析如下（单位：万元）：

上年年末余额项目一年以内一年至三年以内三年以上合计

金融负债：

短期借款及长期借款18241.68459942.6734740.89512925.24

应付账款104309.23104309.23

其他应付款121914.871220.27123135.14

一年内到期的非流动负债50868.1250868.12

其他流动负债（不含递延收益）2318.632318.63

租赁负债1373.57941.532315.10

长期应付款1822.4944368.2846190.77

金融负债和或有负债合计299475.02505684.5236902.69842062.23

上表中披露的金融负债金额为未经折现的合同现金流量，因而可能与资产负债表中的账面金额有所不同。

市场风险

金融工具的市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动的风险，包括利率风险、汇率风险和其他价格风险。

利率风险

利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。利率风险可源于已确认的计息金融工具和未确认的金融工具（如某些贷款承诺）。

185深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

本公司的利率风险主要产生于银行借款。浮动利率的金融负债使本公司面临现金流量利率风险，固定利率的金融负债使本公司面临公允价值利率风险。本公司根据当时的市场环境来决定固定利率及浮动利率合同的相对比例，并通过定期审阅与监察维持适当的固定和浮动利率工具组合。

本公司密切关注利率变动对本公司利率风险的影响。本公司目前并未采取利率对冲政策。但管理层负责监控利率风险，并将于需要时考虑对冲重大利率风险。利率上升会增加新增带息债务的成本以及本公司尚未付清的以浮动利率计息的带息债务的利息费用，并对本公司的财务业绩产生重大的不利影响，管理层会依据最新的市场状况及时做出调整，这些调整可能是进行利率互换的安排来降低利率风险。

本公司持有的计息金融工具如下（单位：万元）：

项目本期数上期数固定利率金融工具金融负债

其中：短期借款44945.8219016.55

一年内到期的长期借款385088.3149825.99

长期借款368159.49475531.46

合计798193.62544374.00期末，如果以浮动利率计算的借款利率上升或下降25个基点，而其他因素保持不变，本公司的净利润及股东权益将减少或增加约23.13万元（上年年末：12.63万元）。

对于资产负债表日持有的、使本公司面临公允价值利率风险的金融工具，上述敏感性分析中的净利润及股东权益的影响是假设在资产负债表日利率发生变动，按照新利率对上述金融工具进行重新计量后的影响。对于资产负债表日持有的、使本公司面临现金流量利率风险的浮动利率非衍生工具，上述敏感性分析中的净利润及股东权益的影响是上述利率变动对按年度估算的利息费用或收入的影响。上一年度的分析基于同样的假设和方法。

汇率风险

汇率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率变动而发生波动的风险。汇率风险可源于以记账本位币之外的外币进行计价的金融工具。

本公司的主要经营位于中国境内，主要业务以人民币结算。但本公司已确认的外币资产和负债及未来的外币交易（外币资产和负债及外币交易的计价货币主要为港元、越南盾和美元）依然存在外汇风险。

期末，本公司持有的外币金融资产和外币金融负债折算成人民币的金额列示如下（单位：人民币万元）：

外币负债外币资产项目期末余额上年年末余额期末余额上年年末余额

港币418.00387.016675.236640.79

越南盾230.37283.751564.251390.38

美元84.3586.26

合计648.37670.768323.838117.43本公司密切关注汇率变动对本公司汇率风险的影响。本公司目前并未采取任何措施规避汇率风险。但管理层负责监控汇率风险，并将于需要时考虑对冲重大汇率风险。

期末，对于本公司以外币计价的货币资金，假设人民币对外币（主要为对港币、越南盾和美元）升值或贬值10%，而其他因素保持不变，则会导致本公司股东权益及净利润均增加或减少约575.66万元（上年年末：约701.12万元）。

二、资本管理

本公司资本管理政策的目标是为了保障本公司能够持续经营，从而为股东提供回报，并使其他利益相关者获益，同时维持最佳的资本结构以降低资本成本。

186深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

为了维持或调整资本结构，本公司可能会调整融资方式、调整支付给股东的股利金额、向股东返还资本、发行新股与其他权益工具或出售资产以减低债务。

本公司以资产负债率（即总负债除以总资产）为基础对资本结构进行监控。期末，本公司的资产负债率为79.04%（上年年末：78.88%）。

2、套期

（1）公司开展套期业务进行风险管理

□适用□不适用

（2）公司开展符合条件套期业务并应用套期会计

单位：元已确认的被套期项目与被套期项目以及套账面价值中所包含的套期有效性和套期无套期会计对公司的财项目期工具相关账面价值被套期项目累计公允效部分来源务报表相关影响价值套期调整套期风险类型套期类别其他说明

（3）公司开展套期业务进行风险管理、预期能实现风险管理目标但未应用套期会计

□适用□不适用

3、金融资产

（1）转移方式分类

□适用□不适用

（2）因转移而终止确认的金融资产

□适用□不适用

（3）继续涉入的资产转移金融资产

□适用□不适用其他说明

十三、公允价值的披露

1、以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值

单位：元项目期末公允价值

187深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

第一层次公允价值计第二层次公允价值计第三层次公允价值计合计量量量

一、持续的公允价值

--------计量

（一）交易性金融资

301765714.20301765714.20

产

（三）其他权益工具

567317.70567317.70

投资

二、非持续的公允价

--------值计量

2、持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据

3、持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息

4、持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息

5、持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感性分析

6、持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的政策

7、本期内发生的估值技术变更及变更原因

8、不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况

9、其他

十四、关联方及关联交易

1、本企业的母公司情况

母公司对本企业母公司对本企业母公司名称注册地业务性质注册资本的持股比例的表决权比例

深圳市投资控股有限责任公司(国3358600.00万

深圳市57.25%57.25%

有限公司有独资)元本企业的母公司情况的说明本企业最终控制方是深圳市人民政府国有资产监督管理委员会。

其他说明：

2、本企业的子公司情况

本企业子公司的情况详见附注十、1。

3、本企业合营和联营企业情况

本企业重要的合营或联营企业详见附注十、3。

本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情况如下：

188深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

合营或联营企业名称与本企业关系

其他说明：

4、其他关联方情况

其他关联方名称其他关联方与本企业关系深圳市心海控股有限公司子公司荣耀地产少数股东心海荣耀的母公司深圳市心海荣耀房地产开发有限公司子公司荣耀地产少数股东扬州旅发置业有限公司子公司扬州物合少数股东深圳市前海高端信息服务有限公司子公司荣耀地产少数股东的关联方深圳天安国际大厦物业管理有限公司本公司之合营企业深圳物业吉发仓储有限公司本公司之合营企业深圳物方陶瓷工业有限公司本公司之联营企业成都樽熙置地有限公司母公司的孙公司东莞市深投控投资发展有限公司母公司的孙公司

广东建邦集团（惠阳）实业有限公司母公司的孙公司国任财产保险股份有限公司母公司的子公司河北深保商业管理有限公司母公司的孙公司河北深保投资发展有限公司母公司的孙公司

鲲鹏产业源头创新中心（深圳）有限公司母公司的全资孙公司汕头市华峰房地产开发有限公司母公司的孙公司汕头市华林房产开发有限公司母公司的孙公司深圳创科发展有限公司母公司的孙公司深圳担保集团有限公司母公司的子公司深圳高新区开发建设有限公司母公司的全资孙公司深圳海燕大酒店有限公司母公司的孙公司深圳会展中心管理有限责任公司母公司的全资子公司

深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司母公司的子公司深圳千里马国际猎聘科技集团有限公司母公司的全资孙公司深圳轻工业品进出口有限公司母公司的全资孙公司深圳清华大学研究院母公司的子公司深圳全程物流服务有限公司母公司的孙公司深圳深港科创园区运营发展有限公司母公司的孙公司深圳深港科技创新合作区发展有限公司母公司的子公司深圳深汕特别合作区深投控投资发展有限公司母公司的全资子公司深圳市宝实置业有限公司母公司的孙公司深圳市保安服务有限公司母公司的子公司深圳市保税区生活服务有限公司母公司的孙公司深圳市滨江实业有限公司母公司的孙公司深圳市城龙房地产开发有限公司母公司的孙公司

深圳市城市建设开发（集团）有限公司母公司的子公司

深圳市大工业区（深圳出口加工区）开发管理集团有限公司母公司的全资孙公司深圳市法治培训中心有限公司母公司的全资孙公司深圳市福保园区运营有限公司母公司的全资孙公司深圳市高新区投资发展集团有限公司母公司的子公司深圳市国汇大酒店有限公司母公司的孙公司深圳市环保科技集团股份有限公司母公司的子公司深圳市环境工程科学技术中心有限公司母公司的孙公司深圳市建筑设计研究总院有限公司母公司的全资子公司深圳市交通场站建设发展有限公司母公司的全资孙公司深圳市力合教育有限公司母公司的孙公司深圳市南方认证有限公司母公司的孙公司深圳市深担增信融资担保有限公司母公司的孙公司深圳市深房传麒房地产开发有限公司母公司的孙公司深圳市深房集团龙岗开发有限公司母公司的孙公司

189深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

深圳市深福保（集团）天津实业发展有限公司母公司的全资孙公司

深圳市深福保（集团）天津投资开发有限公司母公司的全资孙公司

深圳市深福保（集团）有限公司母公司的全资子公司深圳市深福保东部投资开发有限公司母公司的全资孙公司深圳市深投物业发展有限公司母公司的全资子公司深圳市深越联合投资有限公司母公司的全资孙公司深圳市水务规划设计院股份有限公司母公司的子公司深圳市特发口岸服务有限公司母公司的孙公司深圳市特区文学杂志社有限公司母公司的全资孙公司深圳市体育产业集团有限公司母公司的全资子公司深圳市体育风尚文体发展有限公司母公司的全资孙公司深圳市体育中心运营管理有限公司母公司的全资子公司深圳市天俊生物技术发展有限公司母公司的孙公司深圳市万乘物流有限公司母公司的孙公司深圳市网羽中心运营管理有限公司母公司的全资孙公司深圳市文化企业发展有限公司母公司的全资孙公司深圳市五洲酒店管理有限公司深圳湾万丽酒店分公司母公司的全资孙公司深圳市五洲酒店管理有限公司深圳湾万怡酒店分公司母公司的全资孙公司深圳市兴业运输有限公司母公司的孙公司深圳市怡通数科创新发展有限公司母公司的孙公司深圳市怡亚通深度供应链管理有限公司母公司的孙公司深圳天俊实业股份有限公司母公司的孙公司深圳天俊投资发展有限公司母公司的全资孙公司深圳土畜产茶叶进出口有限公司母公司的全资孙公司

深圳湾（保定）创新发展有限公司母公司的全资孙公司深圳湾宝龙生物创新投资发展有限公司母公司的孙公司深圳湾科技发展有限公司母公司的全资子公司深圳湾区城市建设发展有限公司母公司的全资子公司深圳香蜜湖国际交流中心发展有限公司母公司的全资子公司

深圳银湖会议中心（酒店）有限公司母公司的全资孙公司深圳英飞拓科技股份有限公司母公司的子公司深圳英飞拓仁用信息有限公司母公司的全资孙公司深圳英飞拓智园科技有限公司母公司的全资孙公司香港海鹏发展有限公司母公司的全资孙公司深圳市海天大厦物业发展有限公司母公司的全资孙公司

中国深圳对外贸易（集团）有限公司母公司的全资子公司深圳市投资大厦宾馆有限公司母公司的全资孙公司深圳市城建明园实业有限公司母公司的全资孙公司

其他说明：

5、关联交易情况

（1）购销商品、提供和接受劳务的关联交易

采购商品/接受劳务情况表

单位：元获批的交易额是否超过关联方关联交易内容本期发生额上期发生额度交易额度

国任财产保险股份有限公司保险费2665639.272647109.23

深圳担保集团有限公司担保费56133.53

深圳经济特区房地产（集团）股

管理服务费4454395.004494794.36份有限公司

深圳轻工业品进出口有限公司餐饮服务13962.0023692.08

深圳市保安服务有限公司物业服务费198000.00

190深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

深圳市法治培训中心有限公司培训费119565.06100223.49

深圳市国汇大酒店有限公司物业服务费4445618.29深圳市建筑设计研究总院有限公项目建筑设计

2928196.425315400.004207808.07

司服务

深圳市力合教育有限公司培训费360205.57

深圳市南方认证有限公司认证费42452.83深圳市深担增信融资担保有限公

担保费274886.79司

深圳市深福保（集团）有限公司餐饮服务611516.00541145.00深圳市水务规划设计院股份有限

咨询服务费56603.77公司

深圳市特发口岸服务有限公司物业服务费260946.17276742.05深圳市天俊生物技术发展有限公

绿植养护服务2592.4575068.65司

深圳市文化企业发展有限公司活动费21138.9474964.34深圳市怡通数科创新发展有限公

餐饮服务31794.69司深圳市怡亚通深度供应链管理有

餐饮服务21196.46限公司

深圳天俊实业股份有限公司拆迁补偿款70296.23

深圳天俊实业股份有限公司餐饮服务9312.00

深圳天俊投资发展有限公司绿植养护服务183808.0952638.20

深圳土畜产茶叶进出口有限公司活动费59325.00

深圳湾科技发展有限公司管理服务费65019674.5761201000.0062382807.01

深圳英飞拓仁用信息有限公司智能化工程款11100.00

中国深圳对外贸易（集团）有限

管理服务费101850.10公司

出售商品/提供劳务情况表

单位：元关联方关联交易内容本期发生额上期发生额

成都樽熙置地有限公司物业服务费1865053.263480160.55

东莞市深投控投资发展有限公司物业服务费3015849.043098470.59

广东建邦集团（惠阳）实业有限公司物业服务费392403.00295724.00

国任财产保险股份有限公司物业服务费1292668.37325538.86

河北深保商业管理有限公司物业服务费1657323.45

河北深保投资发展有限公司工程款2764543.0044233142.45

河北深保投资发展有限公司物业服务费19474052.0611892865.89

鲲鹏产业源头创新中心（深圳）有限公司物业服务费728119.781339304.96

汕头市华峰房地产开发有限公司物业服务费2279947.532249598.90

汕头市华林房产开发有限公司物业服务费18794.3935320.76

深投控下属企业餐饮服务49320.8088079.06

深圳创科发展有限公司物业服务费7849483.515317675.30

深圳担保集团有限公司物业服务费4237119.444217529.68

深圳高新区开发建设有限公司物业服务费2606207.122521098.97

深圳海燕大酒店有限公司物业服务费453396.24

深圳会展中心管理有限责任公司物业服务费13330166.1212406466.64

深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司工程款133675.95

深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司物业服务费7196064.403717334.17

深圳千里马国际猎聘科技集团有限公司物业服务费333240.97443957.91

深圳清华大学研究院物业服务费2381629.152217409.49

深圳全程物流服务有限公司物业服务费2923946.632936775.96

深圳深港科创园区运营发展有限公司物业服务费20981477.6313318956.64

深圳深港科技创新合作区发展有限公司工程款3035991.92

深圳深港科技创新合作区发展有限公司物业服务费10070896.132710293.10

深圳深汕特别合作区深投控投资发展有限公物业服务费2287117.512099868.10

191深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

司

深圳市宝实置业有限公司物业服务费6840220.543612660.76

深圳市城龙房地产开发有限公司物业服务费1629711.291734921.21

深圳市城市建设开发（集团）有限公司物业服务费205415.09273886.79

深圳市大工业区（深圳出口加工区）开发管

工程款1269635.80-206798.79理集团有限公司

深圳市大工业区（深圳出口加工区）开发管

物业服务费1628878.28664132.17理集团有限公司

深圳市福保园区运营有限公司工程款69473.85184939.45

深圳市福保园区运营有限公司物业服务费18301.58

深圳市高新区投资发展集团有限公司物业服务费18851.92125538.20

深圳市环保科技集团股份有限公司监理服务费141509.43

深圳市环保科技集团股份有限公司物业服务费5141483.435583897.63

深圳市环境工程科学技术中心有限公司物业服务费566875.99

深圳市南方认证有限公司物业服务费74213.2174269.81

深圳市深房传麒房地产开发有限公司商业服务费750000.00

深圳市深房传麒房地产开发有限公司物业服务费1572089.22266161.65

深圳市深房集团龙岗开发有限公司物业服务费366311.14382009.37

深圳市深福保（集团）天津实业发展有限公

物业服务费1334719.77818633.95司

深圳市深福保（集团）天津投资开发有限公

物业服务费7469518.657403142.51司

深圳市深福保（集团）有限公司工程款121800.16

深圳市深福保（集团）有限公司物业服务费2953668.314458923.38

深圳市深福保东部投资开发有限公司工程款23477.06

深圳市深福保东部投资开发有限公司物业服务费767227.46605151.13

深圳市深投物业发展有限公司物业服务费26490.5752981.13

深圳市深越联合投资有限公司物业服务费4785796.843656843.68

深圳市特区文学杂志社有限公司物业服务费34256.6451384.96

深圳市体育产业集团有限公司工程款3696271.96

深圳市体育产业集团有限公司物业服务费3247533.97

深圳市体育中心运营管理有限公司物业服务费28178916.275279580.87

深圳市投资控股有限公司工程款-12137.733667431.09

深圳市投资控股有限公司监理服务费155660.38

深圳市投资控股有限公司物业服务费7911174.247242745.72

深圳市万乘物流有限公司工程款451416.98

深圳市文化企业发展有限公司物业服务费323718.87372727.92深圳市五洲酒店管理有限公司深圳湾万丽酒

物业服务费283018.87283018.87店分公司深圳市五洲酒店管理有限公司深圳湾万怡酒

物业服务费188679.28188679.28店分公司

深圳市兴业运输有限公司物业服务费33027.5227522.94

深圳湾（保定）创新发展有限公司物业服务费804956.22658180.89

深圳湾宝龙生物创新投资发展有限公司物业服务费2252056.95

深圳湾科技发展有限公司物业服务费76239227.6577800192.88

深圳湾区城市建设发展有限公司物业服务费1860384.101996166.98

深圳香蜜湖国际交流中心发展有限公司物业服务费3029758.142408563.82

深圳银湖会议中心（酒店）有限公司工程款233119.27337614.68

深圳银湖会议中心（酒店）有限公司监理服务费43867.92

深圳英飞拓科技股份有限公司物业服务费88556.50

深圳英飞拓智园科技有限公司咨询服务费101581.14

中国深圳对外贸易（集团）有限公司物业服务费3261063.093053234.14

深圳市海天大厦物业发展有限公司物业服务费148563.88

购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明

192深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

（2）关联受托管理/承包及委托管理/出包情况

本公司受托管理/承包情况表：

单位：元

托管收益/承本期确认的托

委托方/出包受托方/承包受托/承包资受托/承包起受托/承包终

包收益定价依管收益/承包方名称方名称产类型始日止日据收益深圳市深投物深圳市物业发

2019年11月2026年12月66718852.0

业发展有限公展(集团)股份投资性房地产市场定价

06日31日2

司有限公司深圳市深福保深圳市保税区

2025年01月2025年12月（集团）有限保安服务有限房产市场定价766857.32

01日31日

公司公司深圳市深福保深圳市深福保

2025年01月2025年12月（集团）有限水电市政服务房产市场定价896553.36

01日31日

公司有限公司

关联托管/承包情况说明

本公司委托管理/出包情况表：

单位：元

委托方/出包受托方/承包委托/出包资委托/出包起委托/出包终托管费/出包本期确认的托

方名称方名称产类型始日止日费定价依据管费/出包费

关联管理/出包情况说明

（3）关联租赁情况

本公司作为出租方：

单位：元承租方名称租赁资产种类本期确认的租赁收入上期确认的租赁收入

本公司作为承租方：

单位：元简化处理的短期未纳入租赁负债租赁和低价值资计量的可变租赁承担的租赁负债增加的使用权资支付的租金出租方租赁资产租赁的租金费付款额（如适利息支出产名称产种类用（如适用）用）本期发上期发本期发上期发本期发上期发本期发上期发本期发上期发生额生额生额生额生额生额生额生额生额生额深圳市投资大投资性88719844906947333604厦宾馆

房地产4.085.00.34.31有限公司深圳高新区开

投资性110175741549392-发建设

房地产1.40.65.00422.03有限公司深圳经投资性239712379966000660002173651688济特区

房地产4.289.960.000.00.67.66房地产

193深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

（集团）股份有限公司深圳海

燕大酒投资性382435288813200111413131.23530

店有限房地产.62.00.00.44518.17公司深圳市深福保投资性1790141732470262015941958

(集团)

房地产0.008.209.80.19.61有限公司深圳市投资控投资性247492791273926165662467577

股有限房地产7.25192.11416.188.13.71837.86公司深圳湾科技发投资性1119

展有限房地产654.36公司深圳市滨江实投资性2161830378

业有限房地产4.695.70公司香港海鹏发展投资性1925214623

有限公房地产2.964.62司河北深

保投资投资性4320.发展有房地产00限公司关联租赁情况说明

（4）关联担保情况本公司作为担保方

单位：元担保是否已经履行完被担保方担保金额担保起始日担保到期日毕深圳市荣耀房地产开

3491331743.562019年11月27日2026年11月20日否

发有限公司扬州市物合置业有限

255747487.122024年01月19日2029年01月18日否

公司深圳市国贸物业管理

680000000.002025年08月12日2028年08月12日否

有限公司本公司作为被担保方

单位：元担保是否已经履行完担保方担保金额担保起始日担保到期日毕深圳市深担增信融资

16750000.002022年03月29日2025年03月28日是

担保有限公司

194深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

深圳市深担增信融资

36850000.002022年03月29日2026年03月28日否

担保有限公司深圳市深担增信融资

13400000.002022年03月29日2027年03月28日否

担保有限公司深圳担保集团有限公

2732954.092024年01月15日2025年01月15日是

司深圳担保集团有限公

1478768.652024年03月19日2025年03月19日是

司国任财产保险股份有

440000000.002025年05月30日2027年05月29日否

限公司国任财产保险股份有

84682000.002025年08月27日2028年08月26日否

限公司国任财产保险股份有

73027582.042024年01月10日否

限公司国任财产保险股份有

89983901.502023年05月22日否

限公司关联担保情况说明

（5）关联方资金拆借

单位：元关联方拆借金额起始日到期日说明拆入拆出

（6）关联方资产转让、债务重组情况

单位：元关联方关联交易内容本期发生额上期发生额

（7）关键管理人员报酬

单位：元项目本期发生额上期发生额

关键管理人员报酬6762600.0410738322.13

（8）其他关联交易

6、关联方应收应付款项

（1）应收项目

单位：元期末余额期初余额项目名称关联方账面余额坏账准备账面余额坏账准备

应收账款成都樽熙置地有限公司152296.234568.89

东莞市深投控投资发展有限公司1576800.0047304.00270000.008100.00

国任财产保险股份有限公司1182500.0035475.00

河北深保商业管理有限公司1683401.5750502.05

河北深保投资发展有限公司36368442.214830885.7541683941.801916102.52

195深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

鲲鹏产业源头创新中心（深圳）

182417.355472.52

有限公司

汕头市华峰房地产开发有限公司177667.235330.02

深圳创科发展有限公司3468849.28104065.486075155.48222749.53

深圳担保集团有限公司157200.004716.00

深圳高新区开发建设有限公司854905.0225647.152837150.5585114.52

深圳会展中心管理有限责任公司923483.2327704.50936380.6528091.42

深圳经济特区房地产（集团）股

2974946.8089248.405548078.33347553.20

份有限公司深圳千里马国际猎聘科技集团有

46422.341392.67

限公司

深圳清华大学研究院62293.131868.7973234.712197.04

深圳全程物流服务有限公司230181.306905.44466227.0013986.81深圳深港科创园区运营发展有限

10958996.50328769.905572997.25167189.92

公司深圳深港科技创新合作区发展有

5519350.44165580.51117000.003510.00

限公司深圳深汕特别合作区深投控投资

607505.1518228.15202435.056076.05

发展有限公司

深圳市城市建设开发（集团）有

217740.006532.20

限公司深圳市大工业区（深圳出口加工

703768.7371553.06266132.2358423.97

区）开发管理集团有限公司

深圳市福保园区运营有限公司5548.18166.4542352.901270.59深圳市高新区投资发展集团有限

74553.962236.62

公司深圳市海天大厦物业发展有限公

1600.0048.00

司深圳市环保科技集团股份有限公

2696526.3680895.792837617.8286245.77

司深圳市交通场站建设发展有限公

500.0015.00

司

深圳市深福保（集团）天津实业

1132931.65175625.491581956.05175339.45

发展有限公司

深圳市深福保（集团）天津投资

4481652.41214190.202588645.10150772.57

开发有限公司

深圳市深福保（集团）有限公司2508161.0596587.421671102.4652471.28

深圳市深投物业发展有限公司2173473.4165204.208591322.98424230.21

深圳市深越联合投资有限公司2187623.78117559.213450150.13123326.68

深圳市体育产业集团有限公司52490.381574.714402968.12132089.04深圳市体育风尚文体发展有限公

3777.44113.322429.4072.88

司深圳市体育中心运营管理有限公

13143133.25394294.00

司

深圳市投资控股有限公司4427162.25205487.275588052.61225329.98

深圳市万乘物流有限公司171749.775152.49

深圳市文化企业发展有限公司360277.8410808.34深圳市五洲酒店管理有限公司深

1672307.4450169.22

圳湾万丽酒店分公司深圳市五洲酒店管理有限公司深

402226.6412066.80

圳湾万怡酒店分公司

深圳湾（保定）创新发展有限公

148995.794469.87182228.135466.84

司深圳湾宝龙生物创新投资发展有

1105058.1833151.75

限公司

深圳湾科技发展有限公司48340136.251450204.0949188098.911508080.64

深圳香蜜湖国际交流中心发展有461923.2813857.70

196深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

限公司

深圳银湖会议中心（酒店）有限

46500.001395.00

公司

深圳英飞拓智园科技有限公司913838.0090555.14913838.0090555.14

中国深圳对外贸易（集团）有限

89446.749298.4124500.002450.00

公司

153499802.9146264953.2

合计8832348.245871324.78

合同资产河北深保投资发展有限公司393583.65215129.91

深圳市大工业区(深圳出口加工

118043.22

区)开发管理集团有限公司

深圳市投资控股有限公司88223.0088223.00深圳香蜜湖国际交流中心发展有

14806.94

限公司

深圳市城建明园实业有限公司18450.00

合计481806.65454653.07

广东建邦集团（惠阳）实业有限

其他应收款48908.0824454.04公司

深圳高新区开发建设有限公司51931.461557.9435605.731068.17

深圳会展中心管理有限责任公司1000.0030.001000.0030.00

深圳经济特区房地产（集团）股

100000.0080000.00100000.0030000.00

份有限公司深圳深港科创园区运营发展有限

20000.00600.00

公司

深圳市滨江实业有限公司19660.00589.8049397.401481.92深圳市大工业区（深圳出口加工

105518.0030165.54102583.5410258.35

区）开发管理集团有限公司深圳市前海高端信息服务有限公

10720575.276623517.6210720575.276623517.62

司

深圳市深福保（集团）有限公司201264.6027979.3881264.608126.46深圳市深福保东部投资开发有限

350768.00105023.04350000.0035000.00

公司

深圳市深投物业发展有限公司81233.0081233.0081233.0081233.00

深圳市投资控股有限公司685740.90397444.67685740.90278254.03

201499990.1124493201.2201499990.1124493201.

深圳市心海控股有限公司

80820

深圳市心海荣耀房地产开发有限375068984.5231729731.1375068984.5231729731.公司58518

深圳天俊实业股份有限公司10000000.0010000000.00深圳湾宝龙生物创新投资发展有

3147876.1994436.29

限公司

深圳湾科技发展有限公司1207691.82120769.182462441.2373873.24

深圳物方陶瓷工业有限公司1747264.251747264.251747264.251747264.25

香港海鹏发展有限公司48130.741443.9248130.741443.92

605106537.0365559441.0603034211.3365114483.

合计

45934

（2）应付项目

单位：元项目名称关联方期末账面余额期初账面余额

应付账款国任财产保险股份有限公司200000.00

深圳市保安服务有限公司39600.00

深圳市建筑设计研究总院有限公司807748.101316929.34

深圳市前海高端信息服务有限公司7126060.007126060.00

深圳市深投物业发展有限公司1776960.531694981.99

197深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

深圳市特发口岸服务有限公司846432.00705360.00

深圳天俊投资发展有限公司26905.51

总计10623706.1411043331.33

其他应付款国任财产保险股份有限公司17210.85

河北深保投资发展有限公司21328.50

深圳担保集团有限公司1494841.291494841.29

深圳经济特区房地产（集团）股份有

588075.00

限公司深圳千里马国际猎聘科技集团有限公

147132.37147132.37

司

深圳市保税区生活服务有限公司4850.004850.00

深圳市城市建设开发（集团）有限公

152227.00152227.00

司

深圳市大工业区（深圳出口加工区）

133078.0086247.00

开发管理集团有限公司

深圳市国汇大酒店有限公司603735.76深圳市环境工程科学技术中心有限公

89974.40

司

深圳市南方认证有限公司34002.1534002.15

深圳市深房集团龙岗开发有限公司479960.00

深圳市深福保（集团）有限公司2719571.383178036.23

深圳市深福保东部投资开发有限公司175092.68369211.02

深圳市深投物业发展有限公司19046189.1018106994.63

深圳市体育风尚文体发展有限公司60000.00

深圳市网羽中心运营管理有限公司2000.00

深圳市文化企业发展有限公司727680.00743680.00

深圳天安国际大厦物业管理有限公司5214345.905214345.90

深圳湾科技发展有限公司46357249.5651990858.29

深圳湾区城市建设发展有限公司360752.18360752.18

深圳物业吉发仓储有限公司202296665.14202296665.14

扬州旅发置业有限公司372171012.79345929298.79

总计652896974.05630109141.99

7、关联方承诺

8、其他

十五、股份支付

1、股份支付总体情况

□适用□不适用

2、以权益结算的股份支付情况

□适用□不适用

3、以现金结算的股份支付情况

□适用□不适用

198深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

4、本期股份支付费用

□适用□不适用

5、股份支付的修改、终止情况

6、其他

十六、承诺及或有事项

1、重要承诺事项

资产负债表日存在的重要承诺已签订的正在或准备履行的大额发包合同

项目本期数/元上年同期数/元

已签约但尚未于财务报表中确认的大额发包合同2333183375.222399978869.29

2、或有事项

（1）资产负债表日存在的重要或有事项

（1）关于转让嘉宾大厦的诉讼事项1993年公司与深圳市基永物业发展有限公司(现名，以下简称“基永公司”)签订了《“嘉宾大厦”发展权益转让合同书》。因合同未得到有效执行，其后本公司对涉及该项目的当事方提起了一系列诉讼，但诉讼的结果未能使公司取得诉求的利益。故此，公司已于往年对应收基永公司受让嘉宾大厦款项9381万元全额计提了坏账准备。2018年10月

31日，深圳市中级法院作出民事裁决书，裁定不予受理公司对基永公司的破产申请。公司不服该裁定提起上诉，2019年

4月29日，广东省高院裁定驳回公司上诉，维持原裁定。目前案情尚未有新的进展。

（2）关于深圳新基点智能股份有限公司的诉讼案件2017年8月20日深圳市设施之家科技有限公司（以下简称“设施之家”）与招商局签订了《招商物业智慧设施管理平台软件服务合同》，同时针对该项目，设施之家公司向新基点公司意向采购一套300万的设施管理系统（31个项目）。在项目交付中，因新基点公司交付的系统通过验收的只有11个，未全部交付完毕，在付款中设施之家与新基点公司未能达成共识，2021年新基点公司起诉设施之家公司并冻结其资金300万元。2022年8月10日一审判决，设施之家公司赔付新基点公司300万元。

设施之家公司不服一审判决提出上诉，二审已于2023年8月11日开庭审理，深圳市中级人民法院于2024年4月

19日作出（2023）粤03民终3914号《裁定书》，裁定撤销深圳市福田区人民法院作出(2021)粤0304民初55151号

《判决书》，并将案件发回重审。目前本案尚在重审阶段。

（3）关于深圳市荣耀房地产开发有限公司的民间借贷纠纷仲裁案件因深圳市心海荣耀房地产开发有限公司（以下简称“心海荣耀公司”)、深圳市心海控股有限公司（以下简称“心海控股公司”）未按期向深圳市荣耀房地产开发有限公司(以下简称“荣耀地产”)清偿借款本息，荣耀地产已向深圳国

199深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

际仲裁院申请仲裁，请求裁决被申请人心海荣耀公司、心海控股公司向荣耀地产清偿全部借款本金人民币67191.38万元和对应利息（年利率为11%，以本金67191.38万元为基数，自2022年8月4日起计至全部借款清偿之日止；暂计4906.84万元）；裁决深圳市心海投资发展有限公司（以下简称“心海投资公司”）、深圳市城建物业管理有限公司（以下简称“城建物业公司”）、深圳市量宏实业有限公司（以下简称“量宏实业公司”）及深圳市深国投天成投资有

限公司（以下简称“天成投资公司”）就前述第一项仲裁请求中心海荣耀公司及心海控股公司的义务及责任承担连带清偿责任；裁决全部被申请人承担荣耀地产支付的律师费人民币120万元；裁决全部被申请人承担本案全部仲裁费用及财产保全费用。以上金额暂合计为：72218.22万元。

2023年8月7日，心海方向深圳市中级人民法院提起确认仲裁协议效力诉讼，法院审理后已驳回其申请，该案已

于2024年8月30日在深圳国际仲裁院开庭审理。2025年6月26日，荣耀地产收到法院《财产保全结果通知书》，显示荣耀地产已成功追加保全被申请人的一批财产。

2025年9月1日，深圳国际仲裁院作出（2023）深国仲受2970号裁决书，裁决心海荣耀公司、心海控股公司向荣

耀地产清偿全部借款本金人民币531972922.51元和以年利率11%按相应期限计算的利息，暂计至2023年3月31日为人民币122139715.52元，后按照年利率11%计算至实际清偿之日止；心海投资公司、城建物业公司、量宏实业公司及天成投资公司就上述心海荣耀公司、心海控股公司向荣耀地产的付款义务承担连带清偿责任；被申请人承担荣耀地产支

付的律师费220000元、案件的财产保全费5000元、保全保险费288872.88元；被申请人承担荣耀地产已支付的裁决

费人民币3440688.3元。

荣耀地产已经向深圳市中级人民法院申请强制执行。2025年12月25日，荣耀地产收到深圳市中级人民法院《执行裁定书》《查封、扣押、冻结财产通知书》，法院已裁定查封冻结了一批财产。

（4）关于深圳市物业发展（集团）股份有限公司的股权转让纠纷仲裁案件

因心海荣耀公司未按约向公司支付投资损失补偿，公司已向深圳国际仲裁院申请仲裁。请求裁决：裁决心海荣耀公司向公司支付投资损失补偿人民币170556833.33元；裁决四川信托公司不享有登记在其名下的荣耀地产1%股权，确认心海荣耀公司为该1%股权的实际所有人；裁决心海荣耀公司将其实际持有的荣耀地产31%股权质押登记给公司；裁决

四川信托公司配合办理前述第三项仲裁请求中荣耀地产1%股权质押登记手续；裁决心海荣耀公司和四川信托公司承担公司支付的律师费人民币780000元；裁决心海荣耀公司和四川信托公司承担本案全部仲裁费用及财产保全费用；以上金

额暂合计为：171336833.33元。

心海荣耀公司于2023年8月向深圳市中级人民法院提起确认仲裁协议效力诉讼，导致仲裁院暂时中止对案件的审理，后深圳市中级人民法院驳回对方申请，该案已于2023年12月14日于深圳国际仲裁院开庭审理。

2024年4月12日，公司收到仲裁裁决，裁定心海荣耀公司向公司支付投资损失补偿人民币5000万元；心海荣耀

公司将其持有荣耀地产30%股权质押登记给公司；心海荣耀公司补偿公司律师费人民币150000元、保全费人民币3000

元、保全保险费人民币41120.84元，承担仲裁费人民币658188.60元。以上心海荣耀公司共计需向公司支付5085.23万元。

因心海荣耀公司未按期履行裁决约定，公司已申请强制执行。2024年6月27日已将心海荣耀公司持有的荣耀地产

30%股权质押到公司名下并继续查封冻结，并于2024年11月4日在荣耀地产1%股权过户至心海荣耀公司名下后立即进行司法冻结。目前尚未有新的进展。

（5）关于深圳市荣耀房地产开发有限公司的合同纠纷诉讼案

2021年11月1日，荣耀地产、心海荣耀公司、深圳市明德信诚投资咨询有限责任公司(以下简称“明德公司”)与

深圳颐年房地产开发有限公司（以下简称“颐年公司”）签订《四方协议》约定荣耀地产协助各方将标的权益调入颐年公司指定项目，颐年公司应按照约定按期足额地向荣耀地产指定账户付款。后深圳市合正房地产集团有限公司（以下简

200深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文称“合正公司”）分别出具《复函》和《付款计划函》承诺如果颐年公司未按期偿还，则合正公司向荣耀地产承担清偿责任。

因上述债务人未按时付款的行为已严重违反约定，严重损害了荣耀地产的合法权益，荣耀地产已诉至法院，要求相关债务人偿还剩余权益转让款人民币65250598.72元及支付逾期付款违约金7600806.70元（以欠付权益转让款本金为基数，按照日万分之三的标准暂计至2023年12月5日，实际应计算至清偿完毕之日）。2025年4月22日，荣耀地产收到法院《财产保全结果通知书》，显示荣耀地产已成功追加保全被告的一批财产。

2025年9月29日，深圳市龙华区人民法院作出（2024）粤0309民初11352号民事判决书，法院判决颐年公司于判决生效之日起十日内向荣耀地产支付剩余非农指标权益转让款65250598.72元和违约金（按照万分之三/日标准计算至2023年12月14日为7776983.32元，之后以65250598.72元为基数，按照万分之三/日标准，自2023年12月

15日起计至付清之日止）；心海荣耀公司、明德公司、合正公司对颐年公司上述债务承担连带清偿责任。

合正公司不服一审判决，已经提起上诉，目前案件在二审阶段。

（6）关于深圳市荣耀房地产开发有限公司与深圳市前海高端信息服务有限公司、深圳市心海荣耀房地产开发有限公司借款合同纠纷案

2021年11月5日荣耀地产与深圳市前海高端信息服务有限公司（心海方关联公司，以下简称“前海高端”）签署

《垫付及代缴纳税费协议》，约定涉案《搬迁补偿安置协议》中所产生的一切税费由前海高端承担，同日心海荣耀公司出具《关于承担拆迁补偿相关税费的承诺函》，承诺为前海高端支付《搬迁补偿安置协议》中所产生的一切税费的义务提供连带保证责任担保。

为尽快推进项目开发进度，降低项目进度严重滞后给荣耀地产带来的巨额经济损失，荣耀地产同意心海方申请，分别于2021年7月20日、2022年1月26日代前海高端垫付相关税费共计10720575.27元。各方于2023年11月30日签署《债权债务确认书》确认暂计至2023年6月30日，前海高端、心海荣耀公司需共同向荣耀地产归还的款项为

1291.67万元，其中本金为1072.06万元，利息为219.61万元；各方同意自2023年7月1日起按11%计息，计至乙方向

甲方实际足额清偿之日止。前海高端及心海荣耀公司未按约定偿还。

因心海方的违约行为已严重违反相关协议及承诺函的约定，荣耀地产已向龙华区人民法院提起诉讼。2025年4月

12日，深圳市龙华区人民法院作出(2025)粤0309民初8262号民事判决书，判决前海高端应于本判决生效之日起十日内向原告荣耀地产偿还垫付款项本金10720575.27元及利息（其中，以8430575.27元为基数，自2021年7月20日起，按照年利率11%的标准计付至实际清偿之日止；以2290000元为基数，自2022年1月26日起，按照年利率11%的标准计付至实际清偿之日止）被告心海荣耀公司就被告前海高端的上述第一项债务中不能清偿部分向原告荣耀地产承担50%的赔偿责任驳回原告荣耀地产的其他诉讼请求。

荣耀地产不服一审判决，已提起上诉，目前案件在二审阶段。

（7）关于深圳市荣耀房地产开发有限公司与深圳市前海高端信息服务有限公司、深圳市心海荣耀房地产开发有限

公司、深圳市心海控股有限公司的合同纠纷案

蚌岭项目拆迁过程中，前海高端多次向荣耀地产致函申请提前预支拆迁服务费，并承诺愿意以荣耀地产预付的款项为本金，按实际占用预付时间，按年化11%利息向荣耀地产支付占用费。如前海高端未按期完成拆迁工作，荣耀地产有权要求心海方予以返还差额部分本金及占用费，荣耀地产同时有权对差额部分根据占用时间另行收取上述11%利息的50%罚息，心海荣耀公司、心海控股公司对上述债务承担连带支付责任。

为尽快推进项目开发进度，降低项目进度严重滞后给荣耀地产带来的巨额经济损失，荣耀地产同意心海方申请，提前预付了相关拆迁服务费。2023年11月30日，荣耀地产与心海荣耀公司、前海高端、心海控股公司签署《债权债务确认书》，确认暂计至2023年6月30日，心海方共同需向荣耀地产归还的款项为1237.68万元。

201深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

因心海方严重违反相关协议及承诺函的约定，荣耀地产已向龙华区人民法院提起诉讼。2025年10月30日，深圳市龙华区人民法院作出（2025）粤0309民初15386号民事判决书，判决被告前海高端、心海荣耀公司、心海控股公司应于本判决生效之日起十日内向原告荣耀地产支付拆迁服务费利息1237.68万元；驳回原告荣耀地产的其他诉讼请求。

本案判决正在公告送达被告方，尚未生效。

（8）关于深圳市荣耀房地产开发有限公司与深圳市和润翔贸易有限公司、深圳市心海荣耀房地产开发有限公司关于原深发厂有证房产过户登记税费垫付款债权债务纠纷案

为加快推进蚌岭项目开发进度，2021年10月18日，深圳市和润翔贸易有限公司（以下简称“和润翔”）、心海荣耀公司向荣耀地产出具《关于垫付原深发厂有证房产过户及注销相关税费的申请函》，申请函陈述：因和润翔资金困难，申请荣耀地产代为垫付和润翔关于原深发厂有证房产过户登记产生的税费合计1000万元至1500万元左右（最终以产权登记部门核定数为准），后续由荣耀地产代和润翔偿还税费。

2021年11月5日，心海荣耀公司再次向荣耀地产出具《还款承诺函》，承诺后续代和润翔归还税费及利息，并同

意从观澜蚌岭等合作项目中获得的收益，可优先用于抵偿本承诺函项下的担保款项。为尽快推进项目开发进度，荣耀地产于2022年8月2日代为垫付深发厂过户税费、登记费共计2004.28万元。

因和润翔、心海荣耀公司未按照约定偿还本息，荣耀地产已经起诉至深圳市龙华区人民法院。2025年11月27日，荣耀地产收到法院判决，判决被告和润翔向原告荣耀地产偿还垫付款项本金20042817.72元及利息(以20042817.72元为基数，自2022年8月2日起，按照年利率11%的标准计付至实际清偿之日止)；被告心海荣耀公司就上述第一项被告和润翔的债务中不能清偿部分向原告荣耀地产承担50%的赔偿责任。

荣耀地产已依法提起上诉，和润翔处于公告送达中，暂未正式立案。

（9）关于深圳宣盛实业发展有限公司的物业管理费诉讼案件深圳市罗湖区迎春路12号海外联谊大厦部分属于深圳市委统战部所有，深圳市金海联物业管理有限公司（以下简称“金海联公司”）经深圳市委统战部的授权管理房产。2006年12月31日，金海联公司与深圳宣盛实业发展有限公司（以下简称“宣盛公司”）签订《“海外联谊大厦”物业管理协议书》，约定由宣盛公司向金海联公司提供物业管理服务、金海联公司向宣盛公司支付海外联谊大厦1楼部分、3-8楼等相应楼层的物业管理费，按5元/平米标准。

2024年4月24日，金海联公司收到深圳市罗湖区人民法院传票，宣盛公司以物业服务合同纠纷为由起诉金海联公司，诉讼标的额1869272元（为宣盛公司诉金海联公司支付海外联谊大厦8-10楼、31楼物业及地下停车场的物业管理费、水电费、空调费及滞纳金等合计1869272元）。

2024年6月13日，深圳市罗湖区人民法院作出一审判决，判决金海联公司向宣盛公司支付海外联谊大厦8-10楼

按5元/平米标准自2022年6月12日至2024年2月29日期间的物业管理费、水费、空调费和滞纳金共计327250.18元，31楼按3元/平米标准支付自2019年1月1日至2024年2月29日期间的物业管理费及滞纳金共计91831.89元，总计419082.07元（9-10楼、31楼的物业管理费依据客观事实认定）。

金海联公司不服一审判决结果，提起上诉。2025年11月21日，金海联公司收到深圳市中级人民法院的二审判决书，二审判决驳回金海联公司上诉，维持一审原判。2025年12月11日，宣盛公司向法院申请强制执行。金海联公司已向宣盛公司支付完毕一审判决确定的全部款项，本案已完结。

（10）关于深圳市荣耀房地产开发有限公司与深圳市前海高端信息服务有限公司合同纠纷（开具发票）仲裁案荣耀地产与前海高端于 2018 年 12 月 24 日签订《城市更新委托服务协议》（合同编号：QHGD-JS-18-005），约定前海高端向荣耀地产提供深圳市龙华区观澜街道办事处蚌岭片区城市更新项目拆迁的服务工作。荣耀地产已按合同约定支付绝大部分款项共计人民币29287.39万元，但前海高端至今未按合同约定足额开具剩余部分增值税发票共计

21998.04万元。

202深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

荣耀地产曾多次向前海高端发送《催告函》，要求其限期开具发票，但前海高端仍未按期开具，荣耀地产已经向深圳国际仲裁院申请仲裁，目前本案尚未裁决。

（11）关于深圳市荣耀房地产开发有限公司与深圳市心海控股有限公司、深圳市心海荣耀房地产开发有限公司、张

腾鸿、杨峰、李宇翔、朱建东垫付款（万利厂）纠纷仲裁案

杨峰、李宇翔、朱建东（以下简称“3人”）在2019年7月从万利植毛厂、华利植毛吸塑制品有限公司(以下简称

“华利厂”)购得案涉房产，并签署了《转让协议》，万利植毛厂和华利厂实际控制人均为林明海。为保证3人按前述《转让协议》约定将全部转让款支付给万利植毛厂和华利厂，心海控股公司和实际控制人张腾鸿提供担保。截至2021年

6月30日，3人分别尚欠万利植毛厂和华利厂人民币200万元、1131万元、307万元，扣除心海方已代为偿付的300万

元利息后，合计本金尚欠1637万元，且依据协议约定，3人还需支付利息合计约613万元(计息周期为2020年1月7日-2021年6月30日)，合计本息约2248万元。

由于万利植毛厂对应的被拆迁物业此前通过历史遗留问题处理方式取得了政府部门出具的处理决定书，政府部门要求必须由万利植毛厂与荣耀地产签署拆迁补偿协议、万利植毛厂与区规划和自然资源局签署收地协议，但在签署拆迁补偿协议时心海荣耀公司、前海高端疏忽未能准确核实该情况，荣耀地产与3人签订了拆迁补偿协议并支付相关拆迁补偿款。

经多次沟通，林明海均明确表示若不能解决3人欠款问题，其不可能配合签署该两份协议，为顺利推进项目进度，荣耀地产应心海控股公司、心海荣耀公司所请，代3人分别向林明海方支付了人民币7187264.15、10000000.00元、

7365970.35元，并签署了《债权转让通知书》。截至目前，各方尚未偿还相关转让款本金24553234.50元及相关利息（参照被申请人欠付申请人其他类似名目款项的年化11%利率计算），荣耀地产已于2025年10月13日向深圳国际仲裁院提请仲裁，尚处立案审查过程中。

（12）本公司作为房地产开发商，历史上根据房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保并支付贷款保证金，截至2025年12月31日，尚未解除担保的保证金余额为1136395.96元，该笔担保将于按揭款付清日解除。

（2）公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明公司不存在需要披露的重要或有事项。

3、其他

十七、资产负债表日后事项

1、重要的非调整事项

单位：元对财务状况和经营成果的影项目内容无法估计影响数的原因响数

2、利润分配情况

拟分配每10股派息数（元）0

拟分配每10股分红股（股）0.20

203深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

拟分配每10股转增数（股）0

经审议批准宣告发放的每10股派息数（元）0

经审议批准宣告发放的每10股分红股（股）0.20

经审议批准宣告发放的每10股转增数（股）0

3、销售退回

4、其他资产负债表日后事项说明

十八、其他重要事项

1、前期会计差错更正

（1）追溯重述法

单位：元受影响的各个比较期间报表会计差错更正的内容处理程序累积影响数项目名称

（2）未来适用法会计差错更正的内容批准程序采用未来适用法的原因

2、债务重组

3、资产置换

（1）非货币性资产交换

（2）其他资产置换

4、年金计划

5、终止经营

单位：元归属于母公司项目收入费用利润总额所得税费用净利润所有者的终止经营利润

其他说明：

204深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

6、分部信息

（1）报告分部的确定依据与会计政策

（2）报告分部的财务信息

单位：元项目房地产业务物业管理资产运营分部间抵销合计

1637200390.72383288250.0

营业收入566898152.30179189706.94

1302960305.21737158721.7

营业成本352384575.1581813841.32

10427729656.4398033757.415428127953.

资产总额602364539.91

34974

8180210875.03830011110.212193882036.

负债总额183660051.35

6667

（3）公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因

（4）其他说明

7、其他对投资者决策有影响的重要交易和事项

8、其他

十九、母公司财务报表主要项目注释

1、应收账款

（1）按账龄披露

单位：元账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）2720519.782345620.53

1至2年312572.00123067359.04

2至3年14060591.5312649.00

3年以上96837029.3596824380.35

3至4年12649.00

4至5年9756.00

5年以上96824380.3596814624.35

合计113930712.66222250008.92

（2）按坏账计提方法分类披露

单位：元期末余额期初余额类别账面余额坏账准备账面价值账面余额坏账准备账面价

205深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

计提比值金额比例金额计提比例金额比例金额例按单项计提坏98369824

9836144.2198246

账准备的应收161586.33%100.00%0.006909100.00%0.00

615.94%909.94

账款.94.94

其中：

按组合计提坏15561240

32394815245155.7911134112869

账准备的应收909613.67%2.08%03098.98%.6048.12%017.20081.78

账款.728.98

其中：

11392222

100.0098685152451100.0109380112869

合计307186.62%500049.22%

%564.5448.120%927.14081.78

2.668.92

按单项计提坏账准备：98361615.94

单位：元期初余额期末余额名称账面余额坏账准备账面余额坏账准备计提比例计提理由深圳市基永物

93811328.093811328.093811328.093811328.0涉及诉讼，无

业发展有限公100.00%

5500法收回

司深圳特威实业

账龄较长，预有限公司（晨2836561.002836561.002836561.002836561.00100.00%计无法收回辉大厦）

罗湖区经济发账龄较长，预

54380.3554380.3554380.3554380.35100.00%

展公司计无法收回单项金额不重

涉及诉讼，无大但单项计提1544640.541544640.541659346.591659346.59100.00%法收回坏账准备

98246909.998246909.998361615.998361615.9

合计

4444

按组合计提坏账准备：323948.60

单位：元期末余额名称账面余额坏账准备计提比例

信用风险特征组合3443319.59323948.609.41%

政府款项组合12125777.130.000.00%

合计15569096.72323948.60

确定该组合依据的说明：

如是按照预期信用损失一般模型计提应收账款坏账准备：

□适用□不适用

（3）本期计提、收回或转回的坏账准备情况

本期计提坏账准备情况：

单位：元本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回核销其他

单项计提坏账98246909.998361615.9

114706.00

准备44

按组合计提坏11134017.2-323948.60

206深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

账准备010810068.6

109380927.98685564.5

合计10695362.6

144

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

单位：元确定原坏账准备计提单位名称收回或转回金额转回原因收回方式比例的依据及其合理性

（4）本期实际核销的应收账款情况

单位：元项目核销金额

其中重要的应收账款核销情况：

单位：元款项是否由关联单位名称应收账款性质核销金额核销原因履行的核销程序交易产生

应收账款核销说明：

（5）按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况

93811328.0593811328.0582.34%93811328.05

发展有限公司深圳市福田区政

12125777.1312125777.1310.64%0.00

府物业管理中心深圳特威实业有限公司（晨辉大2836561.002836561.002.49%2836561.00厦）深圳市飞煌实业

769919.05769919.050.68%769919.05

有限公司深圳市美歌匣子

餐饮管理有限公542366.40542366.400.48%542366.40司

合计110085951.63110085951.6396.63%97960174.50

2、其他应收款

单位：元项目期末余额期初余额

其他应收款8481001540.484279938165.85

合计8481001540.484279938165.85

207深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

（1）应收利息

1）应收利息分类

单位：元项目期末余额期初余额

2）重要逾期利息

单位：元是否发生减值及其判借款单位期末余额逾期时间逾期原因断依据

其他说明：

3）按坏账计提方法分类披露

□适用□不适用

4）本期计提、收回或转回的坏账准备的情况

单位：元本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回转销或核销其他变动

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

单位：元确定原坏账准备计提单位名称收回或转回金额转回原因收回方式比例的依据及其合理性

其他说明：

5）本期实际核销的应收利息情况

单位：元项目核销金额其中重要的应收利息核销情况

单位：元款项是否由关联单位名称款项性质核销金额核销原因履行的核销程序交易产生

核销说明：

其他说明：

（2）应收股利

1）应收股利分类

单位：元

208深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文项目（或被投资单位）期末余额期初余额

2）重要的账龄超过1年的应收股利

单位：元

项目（或被投资单是否发生减值及其判期末余额账龄未收回的原因

位）断依据

3）按坏账计提方法分类披露

□适用□不适用

4）本期计提、收回或转回的坏账准备的情况

单位：元本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回转销或核销其他变动

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

单位：元确定原坏账准备计提单位名称收回或转回金额转回原因收回方式比例的依据及其合理性

其他说明：

5）本期实际核销的应收股利情况

单位：元项目核销金额其中重要的应收股利核销情况

单位：元款项是否由关联单位名称款项性质核销金额核销原因履行的核销程序交易产生

核销说明：

其他说明：

（3）其他应收款

1）其他应收款按款项性质分类情况

单位：元款项性质期末账面余额期初账面余额

押金保证金2201327.002225127.00

代扣代缴款项15861.0224068.13

外部往来款134696979.69136954520.92

对子公司的往来款项8370324659.284169668944.36

合计8507238826.994308872660.41

209深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

2）按账龄披露

单位：元账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）8370804520.304169820435.08

1至2年122422.5997134.37

2至3年97134.37

3年以上136214749.73138955090.96

3至4年35449.05

4至5年33649.0569600.00

5年以上136181100.68138850041.91

合计8507238826.994308872660.41

3）按坏账计提方法分类披露

单位：元期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别账面价账面价计提比计提比金额比例金额值金额比例金额值例例按单项

1272741724711002612999019987110003

计提坏1.50%13.55%3.02%15.38%

122.98611.17511.81664.21454.18210.03

账准备其

中：

按组合83799837094178841699

8989689470

计提坏64704.98.50%0.11%75028.81996.96.98%0.21%34955.

75.3440.38

账准备01672082其

中：

85072848104308842799

2623728934

合计38826.100.00%0.31%01540.72660.100.00%0.67%38165.

286.51494.56

99484185

按单项计提坏账准备：17247611.17

单位：元期初余额期末余额名称账面余额坏账准备账面余额坏账准备计提比例计提理由

深业地产发展113562200.110845659.

3558990.82819147.810.74%长期未能收回

有限公司8562上海裕通房地

5676000.005676000.005676000.005676000.00100.00%长期未能收回

产有限公司香港恒跃发展有限公司（物3271837.783271837.783271837.783271837.78100.00%长期未能收回耀公司）大梅沙旅游中

2576445.692576445.692576445.692576445.69100.00%长期未能收回

心

高架列车项目2542332.432542332.432542332.432542332.43100.00%长期未能收回单项金额不重

2361847.462361847.462361847.462361847.46100.00%长期未能收回

大但单项计提

210深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

坏账准备

129990664.19987454.1127274122.17247611.1

合计

218987

按组合计提坏账准备：8989675.34

单位：元期末余额名称账面余额坏账准备计提比例

1年以内（含1年）479861.0214395.833.00%

1-2年（含2年）122422.5912242.2610.00%

2-3年（含3年）97134.3729140.3130.00%

3-4年（含4年）

4-5年（含5年）33649.0526919.2480.00%

5年以上8906977.708906977.70100.00%

合计9640044.738989675.34

确定该组合依据的说明：

按预期信用损失一般模型计提坏账准备：

单位：元

2025年1月1日余额8947040.3819987454.1828934494.56

2025年1月1日余额

在本期

本期计提42634.94-2739842.99-2697208.05

2025年12月31日余

8989675.3217247611.1926237286.51

额各阶段划分依据和坏账准备计提比例损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况

□适用□不适用

4）本期计提、收回或转回的坏账准备情况

本期计提坏账准备情况：

单位：元本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回转销或核销其他

28934494.5-26237286.5

其他应收款

62697208.051

28934494.5-26237286.5

合计

62697208.051

其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：

单位：元确定原坏账准备计提单位名称收回或转回金额转回原因收回方式比例的依据及其合理性

211深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

5）本期实际核销的其他应收款情况

单位：元项目核销金额

其中重要的其他应收款核销情况：

单位：元款项是否由关联单位名称其他应收款性质核销金额核销原因履行的核销程序交易产生

其他应收款核销说明：

6）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况

单位：元占其他应收款期坏账准备期末余单位名称款项的性质期末余额账龄末余额合计数的额比例

深圳市荣耀房地3548085777.2

内部往来款1年以内41.71%产开发有限公司8

东莞市物合置业2113760170.0

内部往来款1年以内24.85%有限公司0深圳市国贸科技

内部往来款994913534.341年以内11.69%园服务有限公司深圳市光明物合

内部往来款847200000.001年以内9.96%置业有限公司扬州市物合置业

内部往来款756192131.691年以内8.89%有限公司

8260151613.3

合计97.10%

7）因资金集中管理而列报于其他应收款

单位：元

其他说明：

3、长期股权投资

单位：元期末余额期初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

135632540478042560.878282840.13563254065834000.0129049140

对子公司投资

1.1029811.1001.10

对联营、合营287986191.18983614.1269002577.287171419.18983614.1268187805.企业投资5343966452

164431159497026174.11472854116434968284817614.1155867920

合计

2.63438.200.7646.62

212深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

（1）对子公司投资

单位：元期初余额本期增减变动期末余额被投资单减值准备减值准备（账面价（账面价位期初余额计提减值追加投资减少投资其他期末余额值）准备值）深圳市

35552673555267

皇城地产

1.931.93

有限公司深圳市物合产业44950004495000

投资发展0.000.00有限公司深物业扬州房地50000005000000

产开发有0.000.00限公司东莞市国贸长盛

20000002000000

房地产开

0.000.00

发有限公司深圳市国贸物业19533781953378

管理有限51.2351.23公司深圳市物业工程30000003000000

建设监理.00.00有限公司深圳市深物业商63509126350912

业运营有0.320.32限公司深业地

15834001583400

产发展有

0.000.00

限公司深物业集团徐州

50000005000000

大彭房地

0.000.00

产开发有限公司深圳市荣耀房地5080000412208595791434122085

产开发有00.0060.299.7160.29限公司东莞市物

50000005000000

合置业有

0.000.00

限公司深圳市光明物合置50000005000000

业有限公0.000.00司深圳市物

23664172366417

合城市更

57.6257.62

新有限公

213深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

司扬州市物

33500003350000

合置业有

0.000.00

限公司

12904916583400412208587828284780425

合计

401.100.0060.2940.8160.29

（2）对联营、合营企业投资

单位：元本期增减变动期初权益宣告期末减值减值被投余额余额准备法下其他发放其他计提准备资单（账期初追加减少确认综合现金

（账权益减值其他期末位面价面价余额投资投资的投收益股利变动准备余额值）资损调整或利值）益润

一、合营企业深圳物业

23232324

吉发9001

56604661

仓储4.66

0.985.64

有限公司深圳天安

国际-

57394689

大厦1049

071.580.

物业490.

2244

管理78有限公司小计956795943619

2.2076.126.08

二、联营企业深圳物方

18981898

陶瓷

36143614

工业.14.14有限公司中建科工集团

300918903186

智慧1159

2133181.6381

停车33.90.3289.31科技有限公司

30091898189031861898

1159

小计21333614181.63813614

33.90.32.1489.31.14

268118989307115926901898

合计

8780361405.7733.9002573614

214深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

5.52.147.39.14

可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定

□适用□不适用可收回金额按预计未来现金流量的现值确定

（3）其他说明

4、营业收入和营业成本

单位：元本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本

主营业务54002297.5038163396.0246400327.6047304177.17

其他业务18347996.270.0017813588.700.00

合计72350293.7738163396.0264213916.3047304177.17

营业收入、营业成本的分解信息：

单位：元分部1分部2合计合同分类营业收入营业成本营业收入营业成本营业收入营业成本营业收入营业成本业务类型

其中：

--房地产业11301541130154

58992605899260

务1.311.31.17.17

6104875440626561048754406265

资产运营

2.466.192.466.19

按经营地区分类

其中：

7235029381633972350293816339

深圳

3.776.023.776.02

市场或客户类型

其中：

合同类型

其中：

按商品转让的时间分类

其中：

按合同期

215深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

限分类

其中：

按销售渠道分类

其中：

7235029381633972350293816339

合计

3.776.023.776.02

与履约义务相关的信息：

与分摊至剩余履约义务的交易价格相关的信息：

本报告期末已签订合同、但尚未履行或尚未履行完毕的履约义务所对应的收入金额为221776.20元，其中，221776.20元预计将于2026年度确认收入。

重大合同变更或重大交易价格调整

单位：元项目会计处理方法对收入的影响金额

其他说明：

5、投资收益

单位：元项目本期发生额上期发生额

成本法核算的长期股权投资收益2893024114.88

权益法核算的长期股权投资收益930705.77184223509.99

合计2893954820.65184223509.99

6、其他

二十、补充资料

1、当期非经常性损益明细表

□适用□不适用

单位：元项目金额说明

非流动性资产处置损益38538640.97主要为投资性房地产处置收益计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策

10813006.40主要为收到的一次性政府补助

规定、按照确定的标准享有、对公司损益产生持续影响的政府补助除外）

除同公司正常经营业务相关的有效套1765714.20主要为货币基金公允价值变动

216深圳市物业发展(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

期保值业务外，非金融企业持有金融资产和金融负债产生的公允价值变动损益以及处置金融资产和金融负债产生的损益除上述各项之外的其他营业外收入和

14008622.89主要为没收定金

支出其他符合非经常性损益定义的损益项

-80226.78主要为调整增值税加计抵减目

减：所得税影响额16242730.99

少数股东权益影响额（税后）2531561.72

合计46271464.97--

其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：

□适用□不适用公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。

将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明

□适用□不适用

2、净资产收益率及每股收益

每股收益报告期利润加权平均净资产收益率

基本每股收益（元/股）稀释每股收益（元/股）归属于公司普通股股东的净

1.00%0.05690.0569

利润扣除非经常性损益后归属于

-0.37%-0.0208-0.0208公司普通股股东的净利润

3、境内外会计准则下会计数据差异

（1）同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况

□适用□不适用

（2）同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况

□适用□不适用

（3）境内外会计准则下会计数据差异原因说明，对已经境外审计机构审计的数据进行差异调节的，应注明该境外机构的名称

4、其他

不适用

217