深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

深圳市物业发展(集团)股份有限公司

2026年半年度报告

（公告编号：2026-26）

【2026年8月】

1深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

第一节重要提示、目录和释义

公司董事会及董事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

公司负责人唐小平、主管会计工作负责人刘强及会计机构负责人(会计主

管人员)蔡克林声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。

所有董事均已出席了审议本次半年报的董事会会议。

公司半年度报告中部分涉及未来经营计划或经营工作安排的描述，相关计划或安排的落实受到多方面因素的影响，并不构成公司对于投资者的实质承诺，投资者及相关人士均应当对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。

公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。

2深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

目录

第一节重要提示、目录和释义.........................................2

第二节公司简介和主要财务指标........................................6

第三节管理层讨论与分析...........................................9

第四节公司治理、环境和社会........................................21

第五节重要事项..............................................23

第六节股份变动及股东情况.........................................31

第七节债券相关情况............................................35

第八节财务报告..............................................37

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备查文件目录一、载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管人员）签名并盖章的财务报表

二、报告期内公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。

4深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

释义释义项指释义内容

公司、本公司、集团、深物业、深物业集团指深圳市物业发展（集团）股份有限公司

深投控、投控公司指深圳市投资控股有限公司皇城地产指深圳市皇城地产有限公司东莞公司指东莞市国贸长盛房地产开发有限公司徐州公司指深物业集团徐州大彭房地产开发有限公司扬州公司指深物业扬州房地产开发有限公司物合城更公司指深圳市物合城市更新有限公司荣耀地产指深圳市荣耀房地产开发有限公司国贸物业指深圳市国贸物业管理有限公司国贸科技园指深圳市国贸科技园服务有限公司国贸美生活指深圳市国贸美生活服务有限公司商业运营公司指深圳市深物业商业运营有限公司国贸餐饮指深圳市国贸餐饮有限公司监理公司指深圳市物业工程建设监理有限公司物合公司指深圳市物合产业投资发展有限公司深物公司指深圳市物业管理有限公司外贸物业指深圳外贸物业管理有限公司深福保物业指深圳市深福保物业发展有限公司水电公司指深圳市深福保水电市政服务有限公司保安公司指深圳市保税区保安服务有限公司设施之家指深圳市设施之家科技有限公司国贸春天指深圳市国贸春天商业管理有限公司

元、万元、亿元指人民币元、人民币万元、人民币亿元

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第二节公司简介和主要财务指标

一、公司简介

股票简称 深物业 A、深物业 B 股票代码 000011、200011

变更前的股票简称（如有）不适用股票上市证券交易所深圳证券交易所

公司的中文名称深圳市物业发展(集团)股份有限公司

公司的中文简称（如有）深物业集团

公司的外文名称（如有） ShenZhen Properties & Resources Development(Group) Ltd.公司的外文名称缩写（如有） SZPRD公司的法定代表人唐小平

二、联系人和联系方式董事会秘书证券事务代表姓名张戈坚陈倩颖广东省深圳市罗湖区人民南路国贸大广东省深圳市罗湖区人民南路国贸大联系地址厦20层厦39层

电话0755-822110200755-82211020

传真0755-82210610、822120430755-82210610、82212043

电子信箱 000011touzizhe@szwuye.com.cn 000011touzizhe@szwuye.com.cn

三、其他情况

1、公司联系方式

公司注册地址、公司办公地址及其邮政编码、公司网址、电子信箱等在报告期是否变化

□适用□不适用

公司注册地址、公司办公地址及其邮政编码、公司网址、电子信箱等在报告期无变化，具体可参见2025年年报。

2、信息披露及备置地点

信息披露及备置地点在报告期是否变化

□适用□不适用

公司披露半年度报告的证券交易所网站和媒体名称及网址，公司半年度报告备置地在报告期无变化，具体可参见2025年年报。

3、其他有关资料

其他有关资料在报告期是否变更情况

□适用□不适用

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四、主要会计数据和财务指标公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据

□是□否本报告期上年同期本报告期比上年同期增减

营业收入（元）1205169675.911087908935.8710.78%

归属于上市公司股东的净利润（元）-68175381.5914428019.63-572.52%

归属于上市公司股东的扣除非经常性-72603322.09-25412979.40-185.69%

损益的净利润（元）

经营活动产生的现金流量净额（元）14578373.91-107187515.26113.60%

基本每股收益（元/股）-0.11440.0242-572.73%

稀释每股收益（元/股）-0.11440.0242-572.73%

加权平均净资产收益率-2.03%0.43%-2.46%本报告期末上年度末本报告期末比上年度末增减

总资产（元）15099796339.6115428127953.74-2.13%

归属于上市公司股东的净资产（元）3312145346.543394933772.35-2.44%

五、境内外会计准则下会计数据差异

1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况

□适用□不适用公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。

2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况

□适用□不适用公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。

六、非经常性损益项目及金额

□适用□不适用

单位：元项目金额说明

非流动性资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分）5265790.54主要为投资性房地产处置收益

除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，非金融企业主要为货币基金公

持有金融资产和金融负债产生的公允价值变动损益以及处置金融1805382.18允价值变动资产和金融负债产生的损益

除上述各项之外的其他营业外收入和支出-200213.39

减：所得税影响额1717437.72

少数股东权益影响额（税后）725581.11

合计4427940.50

其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：

□适用□不适用公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。

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将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明

□适用□不适用

公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。

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第三节管理层讨论与分析

一、报告期内公司从事的主要业务

（一）主要业务概述

深物业集团成立于1982年，公司前身为罗湖工程建设指挥部，1985年8月改名为深圳市物业发展总公司，1988年被深圳市确定为第二批国营企业股份制改造试点单位，1990年完成股份制改造并正式更名为深圳市物业发展（集团）股份有限公司。1992年 3月，公司股票（深物业 A/B，000011/200011）正式在深交所挂牌上市。

深物业集团作为国贸大厦的建设甲方运筹主导了国贸大厦建造运营全过程，是举世闻名的“深圳速度”的重要创造者和策划组织者，国贸大厦更有幸成为名震寰宇的邓小平“南方谈话”的重要历史现场。公司因国贸大厦而生，因改革开放而兴，与深圳这座奇迹之城共生共长，成为新时代创新服务攻坚克难的“拓荒牛”精神的忠实践行者。深物业人高举“敢为人先，变革图强”的精神旗帜，围绕“服务大局、服务城市、服务产业、服务民生”国资功能定位，坚守初心、砥砺奋进，现已由最初建设国贸大厦时的项目公司发展为大型综合性产业集团。

1.房地产开发

公司开发板块致力于住宅、高档公寓、写字楼、产业园区等不同业态的开发，拥有国贸商业大厦、皇岗口岸、天安国际大厦、前海港湾、金领假日等品牌项目。基于现有房地产开发业务，公司将通过存量优化提升与增量开发建设并进，以下属公司皇城地产、荣耀地产、物合城更公司等作为开发主体和城市更新主体，优化房地产业务整体布局。报告期内，各在售项目根据市场形势适时调整促销策略，在全力以赴完成年度销售回款任务的同时，确保实现资金投入、建设节奏与市场去化的动态匹配。

2.物业管理服务

公司物管板块以国贸物业为平台，国贸物业作为国家首批物业管理一级资质企业，历经三十多年发展，已成为具备多元业务能力和科技实力的国内一流物业服务供应商，连续多年获评“全国物业管理企业百强”和“中国产业园区物业管理优秀企业”，在管项目遍布全国，业务辐射华南、西南、华东、华北等全国各个地区以及越南中越合作区。现有业务已涵盖产业园区、文旅景区、政府机关、轨道交通、住宅、医院、学校、酒店等各种业态，基本形成多业态综合发展的良好格局。国贸物业下设20余家子公司，以总部各职能部室为平台，积极构建“市场、赋能、监管”三大中心，形成专业业态公司、专业公司、外地公司三大模块的业务中心、利润中心，以持续、有效实现“1+1＞2”的协调发展新格局。

3.资产运营

资产运营板块充分利用公司在房地产开发、物业管理和租赁三大基础行业的发展基础和全产业链发展优势，围绕“存量资产运营增值”和“轻资产运营输出”两大战略抓手，加强内外部战略合作，致力于打造涵盖项目开发服务、园区运营服务、配套租赁运营等的全产业生态闭环，不断优化园区内空间服务和租赁生态圈，已初步具备各类资产从前期策划、项目清拆、建设施工管控、招商、运营、现场管控等全链条能力和经验，形成独特成熟的业务发展模式。公司积极探索、主动作为，采取自营模式运营国贸商城物业，在开创集团自主商业品牌、探索市场化商业运营的征程上迈出了坚定步伐。

4.其他业务

报告期内公司经营业务还包括餐饮业务、工程监理业务等。餐饮业务由深圳市国贸餐饮有限公司运营，国贸餐饮于

1986年成立，1992年作为“南巡讲话”发表地闻名中外，开业至今累计接待过600多名中外政要、名人和无以数计的中外来宾，声誉远播海内外。工程监理业务由监理公司运营，其具备国家建设部房屋建筑工程甲级监理资质，前身是深物业工程管理部，直接参与了深圳国际贸易大厦的建设和管理工作，见证了创造“深圳速度”的全过程，长期以来以服务集团开发项目为主。

公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中的“房地产业”的披露要求

（二）行业发展情况

1.房地产行业

9深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

2026年上半年，我国房地产市场整体处于调整修复阶段，行业运行呈现平稳调整、结构分化、转型提质的总体特征。

宏观调控坚持稳中求进、因城施策导向，政策重点聚焦市场风险缓释、存量资源盘活与行业长效治理体系完善，行业发展模式由传统增量开发逐步转向存量提质与精细化运营。

各级政策持续优化，落实保交楼、保民生、保稳定工作要求。各地结合区域市场实际优化调控举措，支持刚性和改善性住房合理居住需求。金融层面持续落实房地产融资相关支持政策，改善行业融资环境。市场表现结构性差异明显，重点城市市场运行相对平稳，需求基础较为稳固；多数中小城市市场调整压力相对较大。二手房交易活跃度稳步提升，存量住房交易市场占比逐步提高。行业整体投资节奏更趋稳健，市场主体经营决策更为审慎，行业内部结构持续优化，发展质量稳步提升。

2.物业管理行业

2026年作为“十五五”规划开局之年，物业管理行业政策定位持续提升，物业服务质量提升纳入国家重点部署，各

地加快完善配套监管政策，合规监管体系不断健全，行业逐步由规模扩张转向高质量发展。市场竞争聚焦存量项目，传统住宅物业增量空间有限，企业积极布局城市服务、社区增值服务，数字化智慧化改造有序推进。

行业经营仍面临多重挑战，人力成本刚性上涨，部分项目物业费收缴存在压力，增值服务增长动能减弱、存量项目退出摩擦成本上升。行业发展呈现分化特征，头部企业依托综合运营优势稳固市场地位，中小物企经营压力加大。总体而言，行业处于转型调整阶段，质价匹配、合规经营成为主要发展导向。

（三）报告期内公司经营情况

2026年上半年，面对行业深度调整、风险挑战交织的复杂外部环境，公司紧扣“去库存、防风险、提质效、促转型”工作方针，聚焦存量去化、资产盘活、风险化解的核心任务攻坚克难，各项工作有序推进。受行业周期及项目结转等多重因素影响，报告期公司盈利承压，总体经营运行保持可控。报告期内，公司实现营业收入约12亿元，利润总额约-8202万元。

房地产开发板块去库存与防风险协同发力，经营底盘持续夯实。开发板块牢牢把握上半年政策持续宽松、市场筑底修复的窗口期，御棠上府、澜湖时代等重点项目紧扣刚需及改善型需求释放节点，加快去化进度、提升回款效率，取得了一定成效，回笼资金优先保障项目建设、刚性兑付与核心运营支出，支撑公司现金流平稳运行。

物业管理服务板块深耕提质增效，发展韧性持续增强。市场端积极拓展政务服务等高阶业态，深度融入城市公共服务体系；经营端深挖提质降本潜力，有序推进专业公司整合、增值服务拓展与应收账款清收等工作，服务效能与经营质量同步提升。

资产运营板块深挖存量资产价值，加速积蓄转型动能。上半年完成国贸大厦商业焕新升级，自主运营品牌“国贸SPRING”商场 6月正式启幕，成为国资国企激活传统业态空间、实现历史文化传承与现代商业发展互促共赢的生动实践。此外，“国贸 SPRING”光明里社区商业顺利开业，前海珑湾商业项目稳步开展，天安星空数智孵化中心成功落地，轻资产输出与产业空间运营初见成效；公司同步启动商置平台顶层设计，为商置业务体系化发展筑牢框架。

新增土地储备项目计容建筑土地总价宗地或项土地规划土地面积土地取得权益对价所在位置面积权益比例款（万目名称用途（㎡）方式（万元）（㎡）元）无累计土地储备情况剩余可开发建筑面积（万项目/区域名称总占地面积（万㎡）总建筑面积（万㎡）

㎡）

惠阳淡水土地1.774.254.25

海口红旗镇土地15.80--

总计17.574.254.25主要项目开发情况城市开土地规划计本期累计预计累计项目名所在项目权益开工时完工

/区发面积容建筑竣工竣工总投投资称位置业态比例间进度

域进（㎡面积面积面积资金总金

10深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文度）（㎡）（㎡（㎡额额））（万（万元）元）

2022年

滨海港虎门100.在88.0851683217528340东莞住宅03月11371300湾花园镇00%建%798

22日

住宅、

2020年

澜湖时龙华产业、69.0在78.7768298400066170深圳10月43364000代区商业、0%建%80415日公寓

住宅、2023年深扬数平山67.0在47.0023161547515473774717742

扬州产业、03370258

智城乡0%月

建%124.654.691办公06日深物业2025

100.年国贸商罗湖竣100.0011712622

深圳商业02月26225262251788013533场改造区00%%7.27525工日项目主要项目销售情况累计本期本期计容预售预售预售累计本期本期可售城市建筑（销（销（销结算结算结算项目所在权益比面积/区项目业态面积售）售）售）面积面积金额名称位置例（㎡域（㎡面积面积金额（㎡（㎡（万）

）（㎡（㎡（万））元）））元）

住宅（含保深圳澜湖龙华障房）、产433643048869.00%21768642117023000

市时代区业、宿舍、04商业

住宅（含人深圳御棠光明才住房）、100.00%82201783565300795052650448751672119020

市上府区商业、社区菜市场滨海住宅（含安东莞虎门1137110957港湾居房）、车100.00%9549479291427294729414714市镇39花园位

深扬住宅、办扬州邗江3699450281

数智公、商业、67.00%7851051502790510951092655市区33

城车库、车位

住宅、商扬州湖畔邗江122811163411581

铺、公寓、100.00%930771868918681市御景区197

车库、车位主要项目出租情况可出租面积累计已出租面项目名称所在位置项目业态权益比例平均出租率

（㎡）积（㎡）

喜寓龙园店深圳市长租公寓100.00%3967.053967.05100.00%

福民综合楼深圳市商业、公寓100.00%6490.994757.9776.93%

文锦渡口岸大楼 A座 深圳市 写字楼 75.00% 5913.3 5653.3 95.00%

海外联谊大厦深圳市商业、办公75.00%6635.086375.0896.08%

安华大厦深圳市办公75.00%14141414100.00%

鹏福楼深圳市办公75.00%64946494100.00%

金福大厦深圳市商业75.00%1652.71652.7100.00%

11深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

金福大厦深圳市商业100.00%567.56567.56100.00%

福兴花园深圳市住宅/商业75.00%5787.225787.22100.00%

福兴花园深圳市商业100.00%1417.151417.15100.00%

东莞塘厦厂区东莞市厂房75.00%21434.6120859.2197.32%

太平洋商贸大厦深圳市商业/办公75.00%3098.641458.7747.08%

太平洋商贸大厦深圳市商业/办公15.00%12242.7210758.1387.87%

康体大厦深圳市商业/办公75.00%2095.872095.87100.00%

康体大厦深圳市商业/办公15.00%1146.81997.6987.00%

绿化大厦深圳市商住75.00%7106.956683.8894.62%

莲花北村48栋首层商铺深圳市商铺75.00%1000.341000.34100.00%

好年华大厦深圳市公寓及商业100.00%1802.611802.61100.00%

好年华大厦深圳市公寓及商业75.00%2277.92233.0598.03%

福源工业区深圳市厂房75.00%47131.443521.892.34%

同路工业区深圳市厂房100.00%74864.2569234.0492.48%

江岭工业区深圳市厂房75.00%10396.6410396.64100.00%

21区深圳市商业/办公75.00%9519.48203.886.18%

宝利小区深圳市住宅75.00%9093.074763.8652.39%

布龙厂房深圳市厂房75.00%7471.367471.36100.00%

皇岗公路大厦深圳市办公75.00%2949.722904.6698.47%

粤通综合楼深圳市办公75.00%3044156751.48%

百货广场深圳市办公33.00%12751.1512751.15100.00%

南方证券大厦深圳市办公33.00%8809.82194.8224.91%

免税单身公寓深圳市公寓33.00%3440.123440.12100.00%

向富楼深圳市商业33.00%3109.43109.4100.00%

国贸春天商场深圳市商业100.00%12102.1410702.4988.43%土地一级开发情况

□适用□不适用融资途径

期末融资余额融资成本区间/平均期限结构融资途径（万元）融资成本（万元）1年之内1-2年2-3年3年以上

银行贷款780130.652.9%-3.5%496533.76157750.95125845.940.00

债券550002.3%0.000.0055000.000.00

合计835130.653%-4%496533.76157750.95180845.940.00发展战略和未来一年经营计划

2026年以来，面对复杂国内外局面，中国经济顶住压力延续总体平稳、向新向优的发展态势。近年来，各地区按照

党中央的决策部署因城施策，持续优化调整房地产的政策，控增量、去库存、优供给，有序放宽购房限制，深化住房公积金制度改革，推动实施城市更新改造，从供需两端双向发力，出台了一套政策“组合拳”。深物业集团将立足深圳国资国企“一盘棋”改革大局与“十五五”规划部署，紧扣“深耕主业、数智赋能、强基固本”战略主题，围绕“盘活存量、防范风险、提质增效、促进转型”四大方面精准施策、持续发力，推动房地产开发、物业管理服务、资产运营三大主业协同提质，稳步实现可持续高质量发展。未来一年，集团核心是存量销售去化与资金回笼，重要目标是加速物管高质量发展，同时全方位深化提质增效，推动企业治理体系和治理能力现代化水平进一步提高。销售回款方面，动态调整在售项目促销策略，实现资金回笼、建设节奏与销售去化的动态匹配；项目开发方面，稳妥推进澜湖时代项目及深扬数智城项目开发建设，打造品质标杆示范项目，持续提升开发能力，强化质量管控，深化精益管理，提升产品综合竞争力，实现“好房子”标准化成果实践验证与迭代优化；土地储备方面，结合市场情况，深挖存量资产价值，探索业务发展新模式，为公司可持续发展获得更多资源。

上述经营计划、经营目标并不代表上市公司对2026年度的盈利预测，能否实现取决于市场状况变化、经营团队的努力程度等多种因素，存在很大的不确定性，请投资者特别注意。

12深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保

□适用□不适用

本公司作为房地产开发商，历史上根据房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保并支付贷款保证金，截至

2026年6月30日，尚未解除担保的保证金余额为1136683.23元，该笔担保将于按揭款付清日解除。

本公司作为房地产开发商，历史上根据房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保，截至2026年6月30日，尚未解除担保的担保余额为503492505.14元，该笔担保将于按揭款付清日解除。

董事、高级管理人员与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董事、高级管理人员）

□适用□不适用

二、核心竞争力分析

品牌和文化沉淀优势：深物业集团作为深圳市属国企，历经40余年波澜壮阔、开拓进取的发展历程，逐步形成以房地产开发为主营产业，涉及物业管理、城市更新、资产运营、产业投资等多元化发展格局，承载着改革开放国贸精神的“深物业”品牌价值和综合实力得到市场的高度认可，公司因国贸大厦而生，因改革开放而兴，与深圳这座奇迹之城共生共长。“敢为人先、变革图强”这一企业文化与攻坚克难的“拓荒牛”精神的结合化作行动指南推动深物业集团从“深圳速度”到“深圳质量”的精彩跨越。

全产业链优势：多年来，深物业集团形成了项目获取、开发建设、招商销售、租赁管理和物业管理等全过程全产业链优势，特别是高端园区底层服务和物业品质服务方面已经形成明显细分优势，铸就了公司的核心竞争能力。

产城融合优势：公司开发板块致力于住宅、高档公寓、写字楼、产业园区等不同业态的开发，从最早的国贸大厦城市综合体、皇岗口岸片区开发，到澜湖时代项目大型产城综合体项目开发运营、国贸春天商场的改造运营，深物业集团产城综合体特色开发产品优势已经凸显，后续随着城市更新项目和产业勾地项目的落地推进，产城综合体优势将进一步巩固和增强。

市场化优势：公司始终坚持深化落实市场化运作机制，持续将公司体制机制改革推向纵深发展，目前已基本形成前端（资源获取）—中端（资源开发）—末端（价值变现）全过程全链条市场化运作机制，尤其是在全周期工程管理、全流程成本管控、全模块人力资源管理等方面高标准对接市场行情及行业标杆，尊重市场规律，健全经营机制，持续保持公司自身活力及发展效率，各项经营工作均有序开展并取得良好成效。

三、主营业务分析概述

参见“一、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。

主要财务数据同比变动情况

单位：元本报告期上年同期同比增减变动原因

营业收入1205169675.911087908935.8710.78%

营业成本1047738994.78813504493.3628.79%

销售费用20325832.8919167310.946.04%

管理费用117385765.50107251478.249.45%

财务费用79144049.4144742067.0776.89%本期利息费用增加

所得税费用-5473353.2712533681.45-143.67%本期利润总额减少

研发投入1997689.762596806.24-23.07%

经营活动产生的现14578373.91-107187515.26113.60%本期销售回款增加及支付的税费减少金流量净额

13深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

投资活动产生的现-54470782.1145686298.43-219.23%本期处置非流动资产的现金流入减少金流量净额

筹资活动产生的现本期新增银行借款减少、偿还金融机

-727069115.501232404938.32-159.00%金流量净额构借款增加及支付股利增加

现金及现金等价物-769644922.381169707139.22-165.80%本期新增银行借款减少、偿还金融机净增加额构借款增加及支付股利增加

税金及附加12497563.0963146486.93-80.21%本期土地增值税减少

信用减值损失-9740426.72-36757413.71-73.50%本期计提坏账准备减少

其他收益1445144.4112583335.96-88.52%本期收到的政府补助减少

公允价值变动收益1805382.180.00100.00%本期货币基金产生的公允价值变动

营业外收入812631.9312522551.20-93.51%本期没收定金减少

其他综合收益-其他

权益工具投资公允35801.95-98726.72136.26%公允价值变动影响价值变动

其他综合收益-外币-2662999.10-890458.69199.06%汇率变动影响财务报表折算差额公司报告期利润构成或利润来源发生重大变动

□适用□不适用公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。

营业收入构成

单位：元本报告期上年同期同比增减金额占营业收入比重金额占营业收入比重

营业收入合计1205169675.91100%1087908935.87100%10.78%分行业

房地产351674325.4729.18%213561064.6219.63%64.67%

物业管理778885527.5664.63%770226955.3570.80%1.12%

资产运营74609822.886.19%104120915.909.57%-28.34%分产品

房地产351674325.4729.18%213561064.6219.63%64.67%

物业管理778885527.5664.63%770226955.3570.80%1.12%

资产运营74609822.886.19%104120915.909.57%-28.34%分地区

深圳858379358.4771.22%903663076.4183.06%-5.01%

其他346790317.4428.78%184245859.4616.94%88.22%

占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品或地区情况

□适用□不适用

单位：元营业收入比上营业成本比上毛利率比上年营业收入营业成本毛利率年同期增减年同期增减同期增减分行业

房地产351674325.47341750909.482.82%64.67%166.14%-37.05%

物业管理778885527.56662324509.7114.97%1.12%3.00%-1.54%分产品

房地产351674325.47341750909.482.82%64.67%166.14%-37.05%

物业管理778885527.56662324509.7114.97%1.12%3.00%-1.54%分地区

深圳858379358.47706124981.1517.74%-5.01%11.07%-11.91%

14深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1期按报告期末口径调整后的主营业务数据□适用□不适用

四、非主营业务分析

□适用□不适用

单位：元金额占利润总额比例形成原因说明是否具有可持续性

投资收益-2410319.202.94%主要是合营联营企业投资收益否

公允价值变动损益1805382.18-2.20%主要是投资货币基金产生的公允价值否变动

资产减值-435.700.00%主要是计提存货跌价准备否

营业外收入812631.93-0.99%主要是没收定金否

营业外支出1012845.32-1.23%主要是缴纳滞纳金否

信用减值损失-8806886.8210.74%主要是计提坏账准备否

五、资产及负债状况分析

1、资产构成重大变动情况

单位：元本报告期末上年末占总资占总资产比重增减重大变动说明金额金额产比例比例

新增银行借款减少、偿还

货币资金1352524296.808.96%2124343056.1913.77%-4.81%金融机构借款增加及支付股利增加

应收账款517165740.893.42%417784270.442.71%0.71%应收物业管理费增加

合同资产1813520.800.01%580850.150.00%0.01%应收市政工程保证金增加

存货11203486710.7374.20%11103909470.0571.97%2.23%开发成本增加在建工程转入投资性房地

投资性房地产499036030.203.30%398400543.062.58%0.72%产增加

长期股权投资266004022.901.76%269002577.391.74%0.02%合营投资收益减少

固定资产39293464.590.26%41751582.460.27%-0.01%

使用权资产16250305.750.11%22450067.810.15%-0.04%

短期借款475129342.773.15%449458211.112.91%0.24%新增短期银行借款增加

合同负债917445211.306.08%711605295.764.61%1.47%预售房款增加重分类至一年内到期的非

长期借款2835968869.1418.78%3681594912.2023.86%-5.08%流动负债增加

租赁负债5792324.090.04%10602827.460.07%-0.03%

应收票据84000000.000.56%0.000.00%0.56%应收客户票据增加

长期待摊费用23885728.730.16%15046783.070.10%0.06%装修支出增加

预收款项619400.740.00%1340490.690.01%-0.01%预收租金减少

应交税费44461412.210.29%78010841.030.51%-0.22%应交所得税和土增税减少待转销项税额及未终止确

其他流动负债133000549.040.88%58886145.360.38%0.50%认的应收票据增加

长期应付款0.000.00%399470977.782.59%-2.59%本期偿还售后回租融资款

其他非流动负85762585.760.57%129540497.600.84%-0.27%员工跟投款减少

15深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

债

2、主要境外资产情况

□适用□不适用

3、以公允价值计量的资产和负债

□适用□不适用

单位：元计入权益本期计本期本期本期公允价的累计公项目期初数提的减购买出售其他变动期末数值变动损益允价值变值金额金额动金融资产

1.交易性金融

资产（不含衍301765714.201805382.18303571096.38生金融资产）

4.其他权益工

567317.7035801.95-19983.16583136.49

具投资

上述合计302333031.901805382.1835801.95-19983.16304154232.87

金融负债0.000.00其他变动的内容其他变动系汇率变化影响报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化

□是□否

4、截至报告期末的资产权利受限情况

项目期末账面余额期末账面价值受限原因

货币资金80123834.2080123834.20[注1]-[注8]

澜湖时代项目部分土地使用权及在建建筑物776587376.68776587376.68[注9]

扬州深扬数智城项目 B、D 地块土地使用权

D 966766925.68 886546508.47 [注 10]及 地块在建工程

存货-开发产品4839083.094839083.09

固定资产3483700.153483700.15[注11]

投资性房地产180144668.70180144668.70

合计2011945588.501931725171.29

[注1]：期末使用权受到限制的货币资金中，存在2200000.00元系子公司深圳市深福保物业发展有限公司的银行保函保证金。

[注2]：期末使用权受到限制的货币资金中，存在3000000.00元系子公司深圳市设施之家科技有限公司因合同纠纷诉前保全被法院冻结。

[注3]：期末使用权受到限制的货币资金中，存在138064.00元系子公司深圳市设施之家科技有限公司履约保证金。

[注4]：期末使用权受到限制的货币资金中，存在162969.00元系子公司深圳市国贸科技园服务有限公司因诉讼案件被冻结的资金。

[注5]：期末使用权受到限制的货币资金中，存在72945382.18元系期末购买的定期存款及其利息。

[注6]：期末使用权受到限制的货币资金中，存在50385.39元系子公司深圳市佳源物业管理有限公司的托收业务保证金。

16深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

[注7]：期末使用权受到限制的货币资金中，存在490350.40元系子公司深圳市国贸物业管理有限公司的履约保函保证金。

[注8]：期末使用权受到限制的货币资金中，存在1136683.23元系本公司作为房地产开发商，历史上根据房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保并支付的贷款保证金。

[注9]：公司因日常经营活动所需，向银行申请借款，将持有的澜湖时代项目部分地块土地使用权及在建建筑物进行抵押。

[注10]：公司因日常经营活动所需，向银行申请借款，将持有的深扬数智城项目B、D地块土地使用权及D地块在建工程进行抵押。

[注11]：公司因日常经营活动所需，向银行申请借款，将持有的自有商业物业进行抵押。

六、投资状况分析

1、总体情况

□适用□不适用

2、报告期内获取的重大的股权投资情况

□适用□不适用

3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况

□适用□不适用

4、金融资产投资

（1）证券投资情况

□适用□不适用

单位：元计入本期权益最初会计期初公允的累本期本期报告期末会计证券证券证券资金投资计量账面价值计公购买出售期损账面核算品种代码简称来源成本模式价值变动允价金额金额益价值科目损益值变动金田系金

40001其他

境内股份3565公允-田债

6、567335805831权益

外股 A、金 856.0 价值 0.00 0.00 0.00 1998 务重

4200117.701.9536.49工具

票田股6计量3.16整取

6投资

份 B 得红土交易创新3000公允301718053035

00515性金自有

基金优淳0000价值6571382.10.000.000.000.007109

1融资资金

货币0.00计量4.2086.38产

B

303530231805-3041

3580

合计6585--3303382.10.000.0019985423----

1.95

6.061.9083.162.87

17深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

（2）衍生品投资情况

□适用□不适用公司报告期不存在衍生品投资。

5、募集资金使用情况

□适用□不适用

（1）募集资金总体使用情况

□适用□不适用

单位：万元报告期末报告累计已累募集累计尚未本期期内变更闲置计使资金变更尚未使用募集已使变更用途两年证券募集用募使用用途使用募集募集募集资金用募用途的募以上上市资金集资比例的募募集资金年份方式净额集资的募集资募集

日期总额金总（3）集资资金用途

（1）金总集资金总资金

额=金总总额及去额金总额比金额

（2）（2）额向额例

/

（1）非公

2025

开发

年115500548924325489100.0不适

2025行公000.00%00月2708.158.158.150%用司债日券

5500548924325489100.0

合计----000.00%0--0

08.158.158.150%

募集资金总体使用情况说明：

公司于2025年9月3日获得深圳证券交易所同意非公开发行债券不超过12亿元人民币的无异议函（深证函【2025】

850号）。2025年11月27日，公司发行了第一期5.5亿元公司债券(简称“25深物业01”)，期限3年期，票面利率为

2.30%。募集资金严格按照募集说明书中的资金运用计划使用，截至2026年6月30日，已使用募集资金54898.15万元

用于偿还有息债务。

（2）募集资金承诺项目情况

□适用□不适用

（3）募集资金变更项目情况

□适用□不适用公司报告期不存在募集资金变更项目情况。

18深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

七、重大资产和股权出售

1、出售重大资产情况

□适用□不适用公司报告期未出售重大资产。

2、出售重大股权情况

□适用□不适用

八、主要控股参股公司分析

□适用□不适用

主要子公司及对公司净利润影响达10%以上的参股公司情况

单位：元公司名称公司类型主要业务注册资本总资产净资产营业收入营业利润净利润

深圳市皇--

房地产开发30000000.63038702166919197994781.9

城地产有子公司13192700.10042550.经营008.398.983限公司9224深圳市国

贸物业管物业管理服20000000.30900238550157347848883123567035.7599746.2子公司

理有限公务0049.483.347.65148司报告期内取得和处置子公司的情况

□适用□不适用主要控股参股公司情况说明

九、公司控制的结构化主体情况

□适用□不适用

十、公司面临的风险和应对措施

1.市场风险

在宏观政策调控与行业周期深度调整的双重背景下，房地产市场需求结构持续分化，传统地产开发依赖的资源红利逐步消退，行业竞争逻辑发生深刻转变，竞争重心由传统资源获取，逐步转向运营效率、产品品质与精细化管理的综合比拼，行业整体盈利空间持续承压。与此同时，物业管理行业步入存量竞争阶段，行业增量空间收窄，叠加人力成本刚性上涨、增值服务增长动能放缓等因素影响，板块盈利韧性面临挑战。

面对复杂形势，公司深入研判宏观经济走势、政策动向和市场波动带来的机遇和挑战，始终坚持稳健经营，持续优化业务布局，深耕内部提质增效，努力提升企业适配行业新格局、抵御周期波动的综合抗风险能力。

2.经营风险

地产行业整体仍处于深度调整期，虽在政策支持下主要一线城市销售“以价换量”让市场有筑底回暖的迹象，但城市间及城市内区域分化、板块分化、项目分化态势明显，项目销售去化难题依旧严峻。

公司将持续密切监控市场环境及政策动向，关注竞品项目促销动态，积极应对市场变化；尽量贴近市场、合理制定项目年度营销方案及销售策略，精准把握市场转机全面启动促销；积极开展拓客工作，有效拓展客户资源，全力推动年度销售目标如期达成。

19深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

3.财务及现金流风险

房地产开发及城市更新业务具有资金密集、周期较长的特点，对资金统筹与流动性管理提出了较高要求。近年来，受市场销售节奏及项目开发投入影响，公司经营性现金流阶段性平衡压力有所加大。公司项目开发资金来源除自有资金外，还需要通过银行借款等方式进行外部融资。

公司目前财务状况稳健、资信状况良好，未来将进一步严控财务风险，持续优化债务结构，积极拓展多元化融资路径，保障项目开发建设、经营周转的资金需求，持续维护公司现金流安全与财务稳健。

十一、市值管理制度和估值提升计划的制定落实情况公司是否制定了市值管理制度。

□是□否公司是否披露了估值提升计划。

□是□否

十二、“质量回报双提升”行动方案贯彻落实情况

公司是否披露了“质量回报双提升”行动方案公告。

□是□否

20深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

第四节公司治理、环境和社会

一、公司董事、高级管理人员变动情况

□适用□不适用姓名担任的职务类型日期原因李鹏副总经理解聘2026年01月22日工作调动

二、本报告期利润分配及资本公积金转增股本情况

□适用□不适用

公司计划半年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。

三、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况

□适用□不适用

公司报告期无股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施及其实施情况。

四、环境信息披露情况上市公司及其主要子公司是否纳入环境信息依法披露企业名单

□是□否

五、社会责任情况

（一）依法合规纳税，保障股东权益

2026年上半年，公司及下属各子公司依法履行纳税义务，足额缴纳各项税费1.49亿元。持续健全现代企业治理体系，严格规范股东会运作流程，畅通股东沟通互动渠道，不断提升经营信息透明度，切实保障全体股东合法权益。

（二）稳岗扩就业，充实人才队伍

2026年上半年，公司积极拓宽就业渠道，主动释放就业岗位，有序开展人员招录工作，吸纳高校应届生、退役军人

等重点群体就业。持续搭建分层分类的培训成长体系，强化岗位能力赋能，不断优化内部人才队伍结构。

（三）保障职工权益，帮扶困难群体

2026年上半年，公司严格贯彻落实劳动保障相关法律法规，做到社会保险应缴尽缴。常态化组织安全生产、职业健

康、应急处置专题培训，足额配备劳动防护用品；广泛开展技能竞赛、文体文娱活动，实现全员年度健康体检全覆盖，切实维护职工劳动健康权益。健全困难职工、困难党员常态化摸排建档工作机制，春节期间完成慰问对象摸排走访，对困难党员及困难职工开展慰问，通过座谈交流等形式送上慰问物资，传递组织关怀与温暖。

（四）厚植献血品牌，彰显党建公益力量

2026年5-6月，公司组织开展第十五届“红色旗帜?红色行动”公益献血活动，依托国贸春天商业设立临时采血点位，联动街道、血液中心协同开展服务。活动覆盖11家所属经营单位，400余人参与，127人成功献血，献血总量达

46150毫升，获属地卫健部门认可。该品牌自2011年创办，已连续开展15届，形成覆盖华南、华北、华东、西南多地

的常态化公益格局。截至2026年6月末，累计3200余人参与，成功献血2757人次，总献血量99万毫升，多次获各地血液中心表彰。

（五）拓展志愿实践，共建惠民社区生态

21深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

一是开展文明创建志愿行动。组织职工常态化参与文明城市创建，开展交通引导、园区秩序维护、生活垃圾分类督导，助力基层治理。二是加强邻里文化共建。各在管物业服务项目结合传统节日开展送春联、猜灯谜、包粽子等民俗活动，提升群众居住幸福感、社区归属感。三是举办商业特色惠民公益活动。国贸春天公司定期举办萌宠义卖市集，所得定向用于流浪动物、帮扶困难群众；联合卫健委开设医美科普、消费维权咨询点位；面向教师、新婚夫妻推出专属消费优惠，落实促销费惠民生要求。

（六）立足消费帮扶，巩固脱贫攻坚成果

公司深入落实省委“百千万工程”工作部署，以定向采购帮扶地区农副产品为核心抓手，持续拓宽农户稳定增收渠道，切实巩固拓展脱贫攻坚成果。2026年上半年，集团各级下属企业消费帮扶采购农产品金额合计65.57万元。同步落实定点帮扶物资发放工作，精准开展定向帮扶。

22深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

第五节重要事项

一、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及截至报告期末超期未履行完毕的承诺事项

□适用□不适用

公司报告期不存在由公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及截至报告期末超期未履行完毕的承诺事项。

二、控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金情况

□适用□不适用公司报告期不存在控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金。

三、违规对外担保情况

□适用□不适用公司报告期无违规对外担保情况。

四、聘任、解聘会计师事务所情况半年度财务报告是否已经审计

□是□否公司半年度报告未经审计。

五、董事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明

□适用□不适用

六、董事会对上年度“非标准审计报告”相关情况的说明

□适用□不适用

七、破产重整相关事项

□适用□不适用公司报告期未发生破产重整相关事项。

八、诉讼事项重大诉讼仲裁事项

□适用□不适用是否形

诉讼(仲裁)基本涉案金额诉讼(仲诉讼(仲裁)审理结诉讼(仲裁)判披露日成预计披露索引情况（万元）裁)进展果及影响决执行情况期负债

23深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

因心海荣耀公司裁定心海荣耀向我违反《深圳市龙公司支付投资损失已将心海荣耀华区观澜街道蚌补偿人民币5000公司持有的荣岭片区城市更新万元；心海荣耀将耀地产30%股项目股权转让协其持有荣耀地产公权质押到我公议》，已构成严司30%股权质押登司名下并继续重违约，根据协记给我公司；心海查封冻结，并议约定，我公司已申请强荣耀补偿我公司律于2024年11有权要求心海荣5085.23否制执行师费人民币月4日在四川耀公司根据我公

150000元、保全信托持有的荣

司在澜湖时代项

费人民币3000耀地产1%股目中已投入的资

元、保全保险费人权过户至心海

金按11%的年利

民币41120.84荣耀公司名下率向我公司支付元；心海荣耀公司后立即进行司

投资损失补偿，承担仲裁费人民币法冻结。

因此我公司提起

658188.60元。

仲裁。

裁决心海荣耀公

2019年2月26

司、心海控股公司日，公司与荣耀向荣耀地产清偿全

地产、心海荣耀荣耀地产收到详见公司于部借款本金人民币公司、心海控股深圳中院《执巨潮资讯网

531972922.51元

公司签订了《还行裁定书》披露的

和以年利率11%按款协议书》，详《查封、扣2023-13号相应期限计算的利见公司于2019年押、冻结财产《关于子公息，暂计至2023

2月28日在巨潮通知书》，法司重大仲裁

年3月31日为人资讯网院已裁定查封的公告》民币

(http://www.cni 冻结了一批财 、2023-21

122139715.52nfo.com.cn)披露 产。 号《关于子元，后按照年利率的《关于签署<还2026年3月公司重大仲

11%计算至实际清

款协议书>的公19日，荣耀裁的进展公偿之日止；心海投告》（公告编地产收到法院告》、资公司、城建物业

号：2019-9通知，法院已2023年2024-31号已申请强公司、量宏实业公号）。根据《还53197.291否受理城建物业06月09《关于子公制执行司及天成投资公司款协议书》相关公司申请撤销日司重大仲裁就上述心海荣耀公约定，心海荣耀仲裁裁决一的进展公司、心海控股公司公司、心海控股案，该案受理告》、向荣耀地产的付款

公司确认应向荣期间法院根据2025-48号义务承担连带清偿耀地产清偿欠城建物业公司《关于子公责任；被申请人承款，心海投资公的申请裁定中司重大仲裁担荣耀地产支付的

司、城建物业公止本案执行，的进展公律师费220000司、量宏实业公目前法院已经告》、

元、案件的财产保

司及天成投资公裁定驳回城建2025-73号

全费5000元、保司作为承担连带物业公司申请《关于子公全保险费

担保责任的保证请求，荣耀地司重大仲裁

288872.88元；被人，但上述主体产正在申请恢的进展公申请人承担荣耀地未按约清偿全部复执行。告》产已支付的裁决费欠款，因此荣耀人民币地产提起仲裁。

3440688.3元。

注：1及其利息其他诉讼事项

□适用□不适用

诉讼(仲裁)涉案金额是否形成预诉讼(仲裁)诉讼(仲裁)审诉讼(仲裁)判披露日期披露索引

基本情况（万元）计负债进展理结果及影响决执行情况其他合同诉见第八节财见第八节财见第八节财务见第八节财务

26353.24

讼纠纷汇总务报告十务报告十报告十六、2报告十六、2

24深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

六、2部分六、2部分部分部分

九、处罚及整改情况

□适用□不适用公司报告期不存在处罚及整改情况。

十、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况

□适用□不适用

十一、重大关联交易

1、与日常经营相关的关联交易

□适用□不适用获批关联占同可获关联的交是否关联关联关联关联关联交易类交得的关联交易易额超过交易披露披露交易交易交易交易金额易金同类关系定价度获批结算日期索引方类型内容价格（万额的交易原则（万额度方式元）比例市价

元）出售深圳母公商品湾科司的和提物业

技发市场协议2194.7748.2194.巨潮

全资供劳管理2.82%展有原则价1422否现金14资讯子公务的服务网公限公司关联告编司交易号为

购买2026-深圳母公商品202603号湾科

司的和接年013058.3058.的技发管理市场协议

全资受劳4.62%6951否现金29202展有服务原则价1717月《子公务的日6年限公司关联度日司交易常关深圳联交市深母公易预房屋投物司的计公

受托受托市场协议2812.37.695858.2812.业发全资31%96否现金告》管理管理原则价31展有子公服务限公司司

8064.2055

合计----62--8.18----------大额销货退回的详细情况不适用按类别对本期将发生的日常关联

2026年，公司预计发生日常关联交易总金额为42714.06万元，2026年上半年实际发

交易进行总金额预计的，在报告生关联交易金额未超过获批额度。

期内的实际履行情况（如有）交易价格与市场参考价格差异较不适用

大的原因（如适用）

25深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

2、资产或股权收购、出售发生的关联交易

□适用□不适用

公司报告期未发生资产或股权收购、出售的关联交易。

3、共同对外投资的关联交易

□适用□不适用公司报告期未发生共同对外投资的关联交易。

4、关联债权债务往来

□适用□不适用是否存在非经营性关联债权债务往来

□是□否应收关联方债权本期新本期收是否存在本期利期初余额增金额回金额利期末余额关联方关联关系形成原因非经营性息（万（万元）（万（万率（万元）资金占用元）元）元）深圳市心子公司荣耀地产收购前经海控股有少数股东心海荣否2015020150营周转金限公司耀的母公司深圳市心海荣耀房子公司荣耀地产收购前经

否33047.2933047.29地产开发少数股东营周转金有限公司关联债权对公司经营成果及根据公司聘请的资产评估机构对可收回金额的价值分析结果累计计提坏账准备约

财务状况的影响35622.29万元。

应付关联方债务本期新增本期归还期初余额本期利息期末余额关联方关联关系形成原因金额（万金额（万利率（万元）（万元）（万元）元）元）深圳物业

吉发仓储合营公司往来款20229.6720229.67有限公司深圳天安国际大厦

合营公司往来款521.43521.43物业管理有限公司关联债务对公司经营成

均在公司风险控制范围内，不影响公司的经营成果及财务状况。

果及财务状况的影响

5、与存在关联关系的财务公司的往来情况

□适用□不适用

公司与存在关联关系的财务公司与关联方之间不存在存款、贷款、授信或其他金融业务。

26深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

6、公司控股的财务公司与关联方的往来情况

□适用□不适用

公司控股的财务公司与关联方之间不存在存款、贷款、授信或其他金融业务。

7、其他重大关联交易

□适用□不适用公司报告期无其他重大关联交易。

十二、重大合同及其履行情况

1、托管、承包、租赁事项情况

（1）托管情况

□适用□不适用托管情况说明

2019年11月，公司收购深圳市投资控股有限公司（以下简称“深投控”）持有的原深圳市投控物业管理有限公司（以下简称“原投控物业”）100%股权。鉴于原投控物业部分土地资产存在的历史遗留问题及处理的复杂性，为保持原投控物业股权转让后的稳定和发展，深投控、深圳市深投物业发展有限公司（以下简称“深投发展”）与公司共同签署《深圳市物业发展（集团）股份有限公司剥离土地房产委托经营管理协议》。经协商一致，为保证资产运营效率，保障公司租赁板块业务稳定，三方签署补充协议，委托期限自2026年1月1日至2026年12月31日，标的资产为32项，包括但不限于商业、办公、住宅、单身宿舍、工业厂房、停车场等，管理面积合计210837.86平方米（其中房产面积199137.86平方米，土地面积11700平方米）。详见公司于2025年12月31日在巨潮资讯网披露的《关于签订〈委托经营管理协议之补充协议四〉暨关联交易的公告》（公告编号：2025-72号）。

为公司带来的损益达到公司报告期利润总额10%以上的项目

□适用□不适用托管资产托管收托管收是否委托方受托方托管资托管起托管终托管收益确关联涉及金额益（万益对公关联名称名称产情况始日止日定依据关系（万元）元）司影响交易根据《深圳市物业发展（集团）股份有限公司剥离土地房深圳市产委托经营投资控控股深圳市管理协议之股有限股东物业发补充协议

公司、剥离土2026年2026年及控

展（集深圳市地房产01月0112月31836.251四》，委托增加公是股股

团）股服务费按固司利润深投物委托日日东全份有限定比率支业发展资子公司付，即深物有限公公司业按年度租司金总收入（含税）的

75%收取分成，2026年

1-6月租金总

27深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

收入约为

3568万元，

我方可收取分成约2676万元。

注：1受内部成本分摊机制影响，托管业务对应的直接、间接成本难以完全单独归集，托管收益仅为估算口径，不代表公司审定财务报表损益数据.

（2）承包情况

□适用□不适用公司报告期不存在承包情况。

（3）租赁情况

□适用□不适用公司报告期不存在租赁情况。

2、重大担保

□适用□不适用

单位：万元

公司及其子公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）担保额反担保担保物是否为担保对度相关担保额实际发实际担担保类情况是否履

（如担保期关联方象名称公告披度生日期保金额型（如行完毕有）担保露日期有）公司对子公司的担保情况担保额反担保担保物是否为担保对度相关担保额实际发实际担担保类情况是否履

（如担保期关联方象名称公告披度生日期保金额型（如行完毕有）担保露日期有）深圳市连带责

2019.11.

荣耀房2019年2019年任担股权、

349131.27-

地产开10月1850000011月27保、抵土地使否是

172028.5.2

发有限日日押、质用权

0

公司押连带责

扬州市土地使2024.1.1

2024年2024年任担

物合置22111.3用权、9-

06月056700007月25保、抵否是

业有限3应收账2029.1.1日日押、质公司款8押深圳市

2025.8.1

国贸物2025年2025年

1-

业管理07月269000008月120抵押房产是是

2028.8.1

有限公日日司报告期内审批对子报告期内对子公司

公司担保额度合计0担保实际发生额合5333.2

（B1） 计（B2）报告期末已审批的657000报告期末对子公司371242.50

28深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

对子公司担保额度担保余额合计

合计（B3） （B4）子公司对子公司的担保情况担保额反担保担保物是否为担保对度相关担保额实际发实际担担保类情况是否履

（如担保期关联方象名称公告披度生日期保金额型（如行完毕有）担保露日期有）

公司担保总额（即前三大项的合计）报告期内审批担保报告期内担保实际

额度合计0发生额合计5333.2

（A1+B1+C1） （A2+B2+C2）报告期末已审批的报告期末全部担保

担保额度合计657000余额合计371242.50

（A3+B3+C3） （A4+B4+C4）全部担保余额（即 A4+B4+C4）占公司净资 112.09%产的比例

其中：

直接或间接为资产负债率超过70%的被担

371242.50

保对象提供的债务担保余额（E）

担保总额超过净资产 50%部分的金额（F） 205635.24

上述三项担保金额合计（D+E+F） 371242.50采用复合方式担保的具体情况说明

3、委托理财

□适用□不适用

单位：万元产品类别风险特征报告期内委托理财的余额逾期未收回的金额

公募基金产品货币市场基金-低风险30357.110

公司作为单一委托人委托金融机构开展资产管理，或投资安全性较低、流动性较差的高风险委托理财具体情况□适用□不适用

4、其他重大合同

□适用□不适用公司报告期不存在其他重大合同。

十三、报告期内接待调研、沟通、采访等活动登记表

□适用□不适用接待接待对谈论的主要内容及提调研的基本情况索接待时间接待方式接待对象地点象类型供的资料引询问荣耀仲裁案相关

2026年1月4日公司电话沟通个人个人不适用

情况

2026年1月11日公司网络平台线上交流个人个人询问公司股东人数不适用

询问公司同业竞争进

2026年1月12日公司电话沟通个人个人不适用

展、经营情况

2026年1月13日公司电话沟通个人个人询问公司经营情况不适用

29深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

询问公司同业竞争进

2026年1月13日公司电话沟通个人个人不适用

展

2026年1月14日公司电话沟通个人个人询问公司债相关情况不适用

询问公司股价、公司

2026年1月15日公司电话沟通个人个人不适用

股东人数

询问公司经营情况、

2026年1月20日公司电话沟通个人个人不适用

同业竞争进展询问公司是否发布业

2026年1月30日公司电话沟通个人个人不适用

绩预告

2026年2月2日公司电话沟通个人个人询问公司股东人数不适用

2026年2月3日公司电话沟通个人个人询问公司股东人数不适用

2026年2月10日公司网络平台线上交流个人个人询问公司股东人数不适用

2026年2月11日公司电话沟通个人个人询问公司股东人数不适用

询问公司股东人数、

2026年3月2日公司电话沟通个人个人不适用

经营情况

2026年3月2日公司电话沟通个人个人询问公司股东人数不适用

2026年3月2日公司网络平台线上交流个人个人询问公司股东人数不适用

2026年3月4日公司网络平台线上交流个人个人询问公司经营情况不适用

通过路演详见公司于2026平台参与年4月20日在巨

公司经营情况、财务网络公司2025潮资讯网披露的

2026年4月20日网络平台线上交流其他状况、分红情况、发平台年度业绩《2026年4月20展规划说明会的日投资者关系活动投资者记录表》

2026年4月22日公司电话沟通个人个人询问公司经营情况不适用

询问公司股价、同业

2026年5月6日公司电话沟通个人个人不适用

竞争进展、经营情况询问公司同业竞争进

2026年5月6日公司网络平台线上交流个人个人不适用

展

询问公司股东人数、

2026年5月11日公司电话沟通个人个人不适用

同业竞争进展

询问荣耀仲裁案、同

2026年5月21日公司电话沟通个人个人不适用

业竞争进展询问公司股价下跌原

2026年5月27日公司电话沟通个人个人不适用

因

询问同业竞争、荣耀

2026年5月27日公司电话沟通个人个人不适用

仲裁案进展询问公司同业竞争进

2026年5月27日公司电话沟通个人个人不适用

展

2026年6月9日公司电话沟通个人个人询问公司经营情况不适用

2026年6月25日公司网络平台线上交流个人个人询问公司经营情况不适用

询问公司股价下跌原

2026年6月29日公司电话沟通个人个人不适用

因、经营情况

十四、其他重大事项的说明

□适用□不适用公司报告期不存在需要说明的其他重大事项。

十五、公司子公司重大事项

□适用□不适用

30深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

第六节股份变动及股东情况

一、股份变动情况

1、股份变动情况

单位：股

本次变动前本次变动增减（＋，－）本次变动后发行公积金数量比例送股其他小计数量比例新股转股

一、有限售条件股份18983060.32%0000018983060.32%

1、国家持股00.00%0000000.00%

2、国有法人持股17336260.29%0000017336260.29%

3、其他内资持股1646800.03%000001646800.03%

其中：境内法人

1646800.03%000001646800.03%

持股

境内自然人持股00.00%0000000.00%

4、外资持股00.00%0000000.00%

其中：境外法人00.00%0000000.00%持股

境外自然人持股00.00%0000000.00%

二、无限售条件股份59408078699.68%0000059408078699.68%

1、人民币普通股52647554388.34%0000052647554388.34%

2、境内上市的外

6760524311.34%000006760524311.34%

资股

3、境外上市的外00.00%0000000.00%

资股

4、其他00.00%0000000.00%

三、股份总数595979092100.00%00000595979092100.00%股份变动的原因

□适用□不适用股份变动的批准情况

□适用□不适用股份变动的过户情况

□适用□不适用股份回购的实施进展情况

□适用□不适用采用集中竞价方式减持回购股份的实施进展情况

□适用□不适用

股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产等财务指标的影响

□适用□不适用公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容

31深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

□适用□不适用

2、限售股份变动情况

□适用□不适用

二、证券发行与上市情况

□适用□不适用股票及其发行价格获准上市交易终止衍生证券发行日期（或利发行数量上市日期披露索引披露日期交易数量日期名称率）股票类

可转换公司债券、分离交易的可转换公司债券、公司债类巨潮资讯网公告编

深圳市物号为2025-

业发展(集69号的团)股份有《关于限公司2025年面

2025年面2025年11向专业投2025年11

2.3%5500000

向专业投月27日资者非公月29日资者非公开发行公开发行公司债券司债券(第（第一一期)期）发行结果的公告》其他衍生证券类报告期内证券发行情况的说明

三、公司股东数量及持股情况

单位：股报告期末表决权恢复的优先股股东总数报告期末普通股股东总数317700（如有）

持股5%以上的股东或前10名股东持股情况（不含通过转融通出借股份）

报告期内持有有限持有无限售质押、标记或冻结持股比报告期末持股东名称股东性质增减变动售条件的条件的股份情况例股数量情况股份数量数量股份状态数量深圳市投资控

国有法人50.87%30314493701733626303411311不适用0股有限公司深圳市国有股境内非国有

权经营管理有6.38%380378900038037890不适用0法人限公司中国东方资产

管理股份有限国有法人2.77%164914020016491402不适用0公司

王道虎境内自然人0.41%2433551227355102433551不适用0

杨耀初境内自然人0.34%2047414-2140002047414不适用0

中国民生银行其他0.32%192770037600001927700不适用0

32深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

股份有限公司

－金元顺安元启灵活配置混合型证券投资基金香港中央结算

境外法人0.31%1832441-224455201832441不适用0有限公司

段少腾境内自然人0.30%1771765001771765不适用0

王瑾境内自然人0.27%1630000163000001630000不适用0中国工商银行股份有限公司

－南方中证全

其他0.27%1591834-25170001591834不适用0指房地产交易型开放式指数证券投资基金战略投资者或一般法人因配售新股成为前无

10名股东的情况（如有）

第一大股东深圳市投资控股有限公司系本公司和深圳市国有股权经营管理

上述股东关联关系或一致行动的说明有限公司控股股东。除此之外，未知其余八名股东是否存在关联关系或属于一致行动人。

上述股东涉及委托/受托表决权、放弃表决不适用权情况的说明前10名股东中存在回购专户的特别说明不适用（如有）

前10名无限售条件股东持股情况（不含通过转融通出借股份、高管锁定股）股份种类股东名称报告期末持有无限售条件股份数量股份种类数量深圳市投资控股有限公司303411311人民币普通股303411311深圳市国有股权经营管理有限公司38037890人民币普通股38037890中国东方资产管理股份有限公司16491402人民币普通股16491402王道虎2433551人民币普通股2433551杨耀初2047414境内上市外资股2047414

中国民生银行股份有限公司－金元顺安元

1927700人民币普通股1927700

启灵活配置混合型证券投资基金香港中央结算有限公司1832441人民币普通股1832441段少腾1771765人民币普通股1771765王瑾1630000人民币普通股1630000

中国工商银行股份有限公司－南方中证全1591834人民币普通股1591834指房地产交易型开放式指数证券投资基金

前10名无限售条件股东之间，以及前10第一大股东深圳市投资控股有限公司系本公司和深圳市国有股权经营管理名无限售条件股东和前10名股东之间关联有限公司控股股东。除此之外，未知其余八名股东是否存在关联关系或属关系或一致行动的说明于一致行动人。

前10名普通股股东参与融资融券业务情况报告期末，上述股东中段少腾通过信用证券账户持有本公司股票1771765说明（如有）股，王瑾通过信用证券账户持有本公司股票1630000股。

持股5%以上股东、前10名股东及前10名无限售流通股股东参与转融通业务出借股份情况

□适用□不适用

前10名股东及前10名无限售流通股股东因转融通出借/归还原因导致较上期发生变化

□适用□不适用

公司前10名普通股股东、前10名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易

□是□否

公司前10名普通股股东、前10名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。

33深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

四、董事和高级管理人员持股变动

□适用□不适用

公司董事和高级管理人员在报告期持股情况没有发生变动，具体可参见2025年年报。

五、控股股东或实际控制人变更情况

公司前期已披露实际控制人筹划控制权变更但尚未完成的，请说明控制权变更进展情况。

□适用□不适用控股股东报告期内变更

□适用□不适用公司报告期控股股东未发生变更。

实际控制人报告期内变更

□适用□不适用公司报告期实际控制人未发生变更。

六、优先股相关情况

□适用□不适用报告期公司不存在优先股。

34深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

第七节债券相关情况

□适用□不适用

一、企业债券

□适用□不适用报告期公司不存在企业债券。

二、公司债券

□适用□不适用

1、公司债券基本信息

单位：万元债券简债券代还本付息交易场债券名称发行日起息日到期日债券余额利率称码方式所深圳市物业发展

(集团)股份有限

2025年2025年2028年按年付深圳证

公司2025年面25深物134664.

11月2711月2711月27550002.30%息；到期券交易

向专业投资者非 业 01 SZ日日日一次还本所公开发行公司债

券(第一期)

拥有中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司 A股证券账户的专业投资者中

投资者适当性安排（如有）

的机构投资者（法律、法规禁止购买者除外）

在深圳证券交易所转让，并面向专业机构投资者交易，交易方式包括点击成适用的交易机制

交、询价成交、竞买成交和协商成交。

是否存在终止上市交易的风险（如有）否和应对措施逾期未偿还债券

□适用□不适用

2、发行人或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况

□适用□不适用

3、报告期内信用评级结果调整情况

□适用□不适用

4、担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行情况和变化情况及对债券投资者权益的

影响

□适用□不适用

35深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

三、非金融企业债务融资工具

□适用□不适用报告期公司不存在非金融企业债务融资工具。

四、可转换公司债券

□适用□不适用报告期公司不存在可转换公司债券。

五、报告期内合并报表范围亏损超过上年末净资产10%

□适用□不适用

六、截至报告期末公司近两年的主要会计数据和财务指标

单位：万元项目本报告期末上年末本报告期末比上年末增减

流动比率1.651.95-15.38%

资产负债率79.20%79.04%0.16%

速动比率0.300.42-28.57%本报告期上年同期本报告期比上年同期增减

扣除非经常性损益后净利润-7260.33-2541.3-185.69%

EBITDA 全部债务比 0.34% 1.48% -1.14%

利息保障倍数-0.010.61-101.64%

现金利息保障倍数1.320.39238.46%

EBITDA 利息保障倍数 0.21 0.90 -76.67%

贷款偿还率100.00%100.00%

利息偿付率100.00%100.00%

36深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

第八节财务报告

一、审计报告半年度报告是否经过审计

□是□否公司半年度财务报告未经审计。

二、财务报表

财务附注中报表的单位为：元

1、合并资产负债表

编制单位：深圳市物业发展(集团)股份有限公司

单位：元项目期末余额期初余额

流动资产：

货币资金1352524296.802124343056.19结算备付金拆出资金

交易性金融资产303571096.38301765714.20衍生金融资产

应收票据84000000.000.00

应收账款517165740.89417784270.44应收款项融资

预付款项11723310.769538231.89应收保费应收分保账款应收分保合同准备金

其他应收款271641176.04267565109.11

其中：应收利息0.000.00

应收股利0.000.00买入返售金融资产

存货11203486710.7311103909470.05

其中：数据资源

合同资产1813520.80580850.15持有待售资产一年内到期的非流动资产

其他流动资产232676507.44210498041.00

流动资产合计13978602359.8414435984743.03

37深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

非流动资产：

发放贷款和垫款债权投资其他债权投资长期应收款

长期股权投资266004022.90269002577.39

其他权益工具投资583136.49567317.70其他非流动金融资产

投资性房地产499036030.20398400543.06

固定资产39293464.5941751582.46在建工程生产性生物资产油气资产

使用权资产16250305.7522450067.81

无形资产2500181.282155206.62

其中：数据资源开发支出

其中：数据资源

商誉4441864.304441864.30

长期待摊费用23885728.7315046783.07

递延所得税资产238014483.38212669324.77

其他非流动资产31184762.1525657943.53

非流动资产合计1121193979.77992143210.71

资产总计15099796339.6115428127953.74

流动负债：

短期借款475129342.77449458211.11向中央银行借款拆入资金交易性金融负债衍生金融负债应付票据

应付账款1001368044.02875642952.68

预收款项619400.741340490.69

合同负债917445211.30711605295.76卖出回购金融资产款吸收存款及同业存放代理买卖证券款代理承销证券款

应付职工薪酬139707150.01175823121.63

应交税费44461412.2178010841.03

其他应付款1247900859.521201487757.46

其中：应付利息0.000.00

38深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

应付股利12202676.0412202676.04应付手续费及佣金应付分保账款持有待售负债

一年内到期的非流动负债4517125798.993865235312.29

其他流动负债133000549.0458886145.36

流动负债合计8476757768.607417490128.01

非流动负债：

保险合同准备金

长期借款2835968869.143681594912.20

应付债券548531554.07548236650.58

其中：优先股永续债

租赁负债5792324.0910602827.46

长期应付款0.00399470977.78长期应付职工薪酬

预计负债973741.21973741.21递延收益

递延所得税负债4929054.455972301.83

其他非流动负债85762585.76129540497.60

非流动负债合计3481958128.724776391908.66

负债合计11958715897.3212193882036.67

所有者权益：

股本595979092.00595979092.00其他权益工具

其中：优先股永续债

资本公积80488045.3880488045.38

减：库存股0.000.00

其他综合收益-6214991.10-3587793.95专项储备

盈余公积298354949.13298354949.13一般风险准备

未分配利润2343538251.132423699479.79

归属于母公司所有者权益合计3312145346.543394933772.35

少数股东权益-171064904.25-160687855.28

所有者权益合计3141080442.293234245917.07

负债和所有者权益总计15099796339.6115428127953.74

法定代表人：唐小平主管会计工作负责人：刘强会计机构负责人：蔡克林

2、母公司资产负债表

单位：元项目期末余额期初余额

流动资产：

货币资金443646953.57957782627.13

39深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

交易性金融资产303571096.38301765714.20衍生金融资产应收票据

应收账款15834430.0215245148.12应收款项融资

预付款项88677.5560000.00

其他应收款8131148393.708481001540.48

其中：应收利息应收股利

存货48516226.6848516226.68

其中：数据资源合同资产持有待售资产一年内到期的非流动资产

其他流动资产5271248.255034539.25

流动资产合计8948077026.159809405795.86

非流动资产：

债权投资其他债权投资长期应收款

长期股权投资1144286863.711147285418.20

其他权益工具投资813636.49797817.70其他非流动金融资产

投资性房地产349214107.99272059658.53

固定资产5954495.696366246.07在建工程生产性生物资产油气资产

使用权资产0.001268784.23

无形资产2907333.233103333.25

其中：数据资源开发支出

其中：数据资源商誉

长期待摊费用9510305.480.00

递延所得税资产32088054.9917309558.09

其他非流动资产2635093.773300873.08

非流动资产合计1547409891.351451491689.15

资产总计10495486917.5011260897485.01

流动负债：

短期借款475129342.770.00交易性金融负债

40深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

衍生金融负债应付票据

应付账款76486549.0741937990.47预收款项

合同负债0.00211776.20

应付职工薪酬32027403.0133871190.21

应交税费4815706.532538236.38

其他应付款2879069727.674022493099.09

其中：应付利息0.000.00

应付股利29642.4029642.40持有待售负债

一年内到期的非流动负债727168022.2387556316.90其他流动负债

流动负债合计4194696751.284188608609.25

非流动负债：

长期借款1197700000.001473800000.00

应付债券548531554.07548236650.58

其中：优先股永续债

租赁负债0.00970553.91

长期应付款0.00399470977.78长期应付职工薪酬预计负债递延收益

递延所得税负债892774.10758624.61

其他非流动负债0.0039570000.00

非流动负债合计1747124328.172462806806.88

负债合计5941821079.456651415416.13

所有者权益：

股本595979092.00595979092.00其他权益工具

其中：优先股永续债

资本公积53876380.1153876380.11

减：库存股

其他综合收益-3033448.29-3069250.24专项储备

盈余公积298354949.13298354949.13

未分配利润3608488865.103664340897.88

所有者权益合计4553665838.054609482068.88

负债和所有者权益总计10495486917.5011260897485.01

3、合并利润表

单位：元项目2026年半年度2025年半年度

41深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

一、营业总收入1205169675.911087908935.87

其中：营业收入1205169675.911087908935.87利息收入已赚保费手续费及佣金收入

二、营业总成本1279089895.431050408642.78

其中：营业成本1047738994.78813504493.36利息支出手续费及佣金支出退保金赔付支出净额提取保险责任准备金净额保单红利支出分保费用

税金及附加12497563.0963146486.93

销售费用20325832.8919167310.94

管理费用117385765.50107251478.24

研发费用1997689.762596806.24

财务费用79144049.4144742067.07

其中：利息费用81111223.7049213256.18

利息收入3111898.997807903.27

加：其他收益1445144.4112583335.96

投资收益（损失以“—”号填列）-2410319.20-2369641.20

其中：对联营企业和合营企业的投资收益-2410319.20-2369641.20以摊余成本计量的金融资产终止确认收益

汇兑收益（损失以“—”号填列）

净敞口套期收益（损失以“—”号填列）

公允价值变动收益（损失以“—”号填列）1805382.180.00

信用减值损失（损失以“—”号填列）-8806886.82-36757413.71

资产减值损失（损失以“—”号填列）-435.70-4461.72

资产处置收益（损失以“—”号填列）65864.2165355.69

三、营业利润（亏损以“—”号填列）-81821470.4411017468.11

加：营业外收入812631.9312522551.20

减：营业外支出1012845.32930675.93

四、利润总额（亏损总额以“—”号填列）-82021683.8322609343.38

减：所得税费用-5473353.2712533681.45

五、净利润（净亏损以“—”号填列）-76548330.5610075661.93

（一）按经营持续性分类

1.持续经营净利润（净亏损以“—”号填列）-76548330.5610075661.93

2.终止经营净利润（净亏损以“—”号填列）0.000.00

（二）按所有权归属分类

1.归属于母公司股东的净利润（净亏损以“—”号填列）-68175381.5914428019.63

2.少数股东损益（净亏损以“—”号填列）-8372948.97-4352357.70

六、其他综合收益的税后净额-2627197.15-989185.41

归属母公司所有者的其他综合收益的税后净额-2627197.15-989185.41

42深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

（一）不能重分类进损益的其他综合收益35801.95-98726.72

1.重新计量设定受益计划变动额

2.权益法下不能转损益的其他综合收益

3.其他权益工具投资公允价值变动35801.95-98726.72

4.企业自身信用风险公允价值变动

5.其他

（二）将重分类进损益的其他综合收益-2662999.10-890458.69

1.权益法下可转损益的其他综合收益

2.其他债权投资公允价值变动

3.金融资产重分类计入其他综合收益的金额

4.其他债权投资信用减值准备

5.现金流量套期储备

6.外币财务报表折算差额-2662999.10-890458.69

7.其他

归属于少数股东的其他综合收益的税后净额0.000.00

七、综合收益总额-79175527.719086476.52

归属于母公司所有者的综合收益总额-70802578.7413438834.22

归属于少数股东的综合收益总额-8372948.97-4352357.70

八、每股收益：

（一）基本每股收益-0.11440.0242

（二）稀释每股收益-0.11440.0242

本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：元，上期被合并方实现的净利润为：元。

法定代表人：唐小平主管会计工作负责人：刘强会计机构负责人：蔡克林

4、母公司利润表

单位：元项目2026年半年度2025年半年度

一、营业收入26527816.2441515392.58

减：营业成本20081304.5224535521.15

税金及附加2636922.998761556.60

销售费用239020.4063897.40

管理费用27192498.3416443536.19

研发费用0.000.00

财务费用34877084.0214493045.39

其中：利息费用34980446.8217012835.08

利息收入4270678.654878894.89

加：其他收益88638.41118648.59

投资收益（损失以“—”号填列）-2410319.20-2369641.20

其中：对联营企业和合营企业的投资收益-2410319.20-2369641.20以摊余成本计量的金融资产终止确认收益（损失以“—”号填列）

净敞口套期收益（损失以“—”号填列）

公允价值变动收益（损失以“—”号填列）1805382.180.00

信用减值损失（损失以“—”号填列）203733.12-20383201.69

资产减值损失（损失以“—”号填列）

资产处置收益（损失以“—”号填列）64422.740.00

二、营业利润（亏损以“—”号填列）-58747156.78-45416358.45

43深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

加：营业外收入180915.932015000.00

减：营业外支出10557.50275160.64

三、利润总额（亏损总额以“—”号填列）-58576798.35-43676519.09

减：所得税费用-14644347.41-10349331.62

四、净利润（净亏损以“—”号填列）-43932450.94-33327187.47

（一）持续经营净利润（净亏损以“—”号填列）-43932450.94-33327187.47

（二）终止经营净利润（净亏损以“—”号填列）

五、其他综合收益的税后净额35801.95-98726.72

（一）不能重分类进损益的其他综合收益35801.95-98726.72

1.重新计量设定受益计划变动额

2.权益法下不能转损益的其他综合收益

3.其他权益工具投资公允价值变动35801.95-98726.72

4.企业自身信用风险公允价值变动

5.其他

（二）将重分类进损益的其他综合收益

1.权益法下可转损益的其他综合收益

2.其他债权投资公允价值变动

3.金融资产重分类计入其他综合收益的金额

4.其他债权投资信用减值准备

5.现金流量套期储备

6.外币财务报表折算差额

7.其他

六、综合收益总额-43896648.99-33425914.19

七、每股收益：

（一）基本每股收益

（二）稀释每股收益

5、合并现金流量表

单位：元项目2026年半年度2025年半年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金1427208758.591338424612.38客户存款和同业存放款项净增加额向中央银行借款净增加额向其他金融机构拆入资金净增加额收到原保险合同保费取得的现金收到再保业务现金净额保户储金及投资款净增加额

收取利息、手续费及佣金的现金拆入资金净增加额回购业务资金净增加额代理买卖证券收到的现金净额

收到的税费返还17109298.0931880900.48

收到其他与经营活动有关的现金106334911.65144268817.16

经营活动现金流入小计1550652968.331514574330.02

购买商品、接受劳务支付的现金675148452.44718863238.73客户贷款及垫款净增加额存放中央银行和同业款项净增加额支付原保险合同赔付款项的现金拆出资金净增加额

44深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

支付利息、手续费及佣金的现金支付保单红利的现金

支付给职工以及为职工支付的现金509440632.60500728513.47

支付的各项税费148919598.84233676312.43

支付其他与经营活动有关的现金202565910.54168493780.65

经营活动现金流出小计1536074594.421621761845.28

经营活动产生的现金流量净额14578373.91-107187515.26

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金

取得投资收益收到的现金588235.290.00

处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金6169687.6049228050.45净额处置子公司及其他营业单位收到的现金净额收到其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流入小计6757922.8949228050.45

购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金61228705.003541752.02投资支付的现金质押贷款净增加额取得子公司及其他营业单位支付的现金净额

支付其他与投资活动有关的现金0.000.00

投资活动现金流出小计61228705.003541752.02

投资活动产生的现金流量净额-54470782.1145686298.43

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金

其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金

取得借款收到的现金1481405124.352080929660.08收到其他与筹资活动有关的现金

筹资活动现金流入小计1481405124.352080929660.08

偿还债务支付的现金1654051960.21731300024.21

分配股利、利润或偿付利息支付的现金146672022.5197708883.39

其中：子公司支付给少数股东的股利、利润2004100.00245000.00

支付其他与筹资活动有关的现金407750257.1319515814.16

筹资活动现金流出小计2208474239.85848524721.76

筹资活动产生的现金流量净额-727069115.501232404938.32

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响-2683398.68-1196582.27

五、现金及现金等价物净增加额-769644922.381169707139.22

加：期初现金及现金等价物余额2042045384.981610799884.30

六、期末现金及现金等价物余额1272400462.602780507023.52

6、母公司现金流量表

单位：元项目2026年半年度2025年半年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金15558855.3419595104.56收到的税费返还

收到其他与经营活动有关的现金364162515.461507026544.86

经营活动现金流入小计379721370.801526621649.42

购买商品、接受劳务支付的现金12824700.6716177205.67

支付给职工以及为职工支付的现金20682541.8820960419.25

支付的各项税费2663775.2234752177.18

支付其他与经营活动有关的现金1191975344.56480144834.61

经营活动现金流出小计1228146362.33552034636.71

经营活动产生的现金流量净额-848424991.53974587012.71

二、投资活动产生的现金流量：

45深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

收回投资收到的现金

取得投资收益收到的现金588235.290.00

处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回

0.0011803504.00

的现金净额处置子公司及其他营业单位收到的现金净额收到其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流入小计588235.2911803504.00

购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付59225001.682447666.40的现金

投资支付的现金0.00244140000.00取得子公司及其他营业单位支付的现金净额支付其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流出小计59225001.68246587666.40

投资活动产生的现金流量净额-58636766.39-234784162.40

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金

取得借款收到的现金874300000.00800000000.00收到其他与筹资活动有关的现金

筹资活动现金流入小计874300000.00800000000.00

偿还债务支付的现金42100000.00400400000.00

分配股利、利润或偿付利息支付的现金38312177.187613224.77

支付其他与筹资活动有关的现金400906077.779813950.00

筹资活动现金流出小计481318254.95417827174.77

筹资活动产生的现金流量净额392981745.05382172825.23

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响-55947.96-22386.45

五、现金及现金等价物净增加额-514135960.831121953289.09

加：期初现金及现金等价物余额956646231.17541785486.20

六、期末现金及现金等价物余额442510270.341663738775.29

7、合并所有者权益变动表

本期金额

单位：元

2026年半年度

归属于母公司所有者权益所少其他权益工具其一有减未数

项目资他专盈般者：分股股优永本综项余风其小权库配东本其先续公合储公险他计益存利权他股债积收备积准合股润益益备计

-

595804-298242339323

160

一、上年期979880358354369493424687

末余额092.45.3779949.947377591855.

0083.95139.792.357.07

28

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本年期595804-298242339-323

46深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

初余额979880358354369493160424

092.45.3779949.947377687591

0083.95139.792.35855.7.07

28

三、本期增-----减变动金额801827103931262

（减少以612884770654719“—”号填28.625.848.974.77.15

列）6178

---

--

681708791

（一）综合262837753025755

收益总额71929481.578.727.7

7.158.97

941

（二）所有者投入和减少资本

1．所有者

投入的普通股

2．其他权

益工具持有者投入资本

3．股份支

付计入所有者权益的金额

4．其他

---

-

119119139

（三）利润200195195236

分配41081.881.881.8

0.00

444

1．提取盈

余公积

2．提取一

般风险准备

---

-

3．对所有119119139200

者（或股195195236410东）的分配81.881.881.80.00

444

4．其他

（四）所有者权益内部结转

1．资本公

积转增资本（或股本）

2．盈余公

积转增资本（或股本）

3．盈余公

47深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

积弥补亏损

4．设定受

益计划变动额结转留存收益

5．其他综

合收益结转留存收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提

取

2．本期使

用

---

662662662

（六）其他

65.265.265.2

333

-

595804-298234331314

171

四、本期期979880621354353214108

064

末余额092.45.3499949.825534044

904.

0081.10131.136.542.29

25

上年金额

单位：元

2025年半年度

归属于母公司所有者权益所少其他权益工具其一有减未数

项目资他专盈般者：分股股优永本综项余风其小权本其库配东先续公合储公险他计益他存利权股债积收备积准合股润益益备计

-

595804-125256336323

131

一、上年期979880220425199168043

251

末余额092.45.3035488.077304195

092.

0085.67218.588.506.14

36

加：会计政策变更前期差错更正其他

-

595804-125256336323

131

二、本年期979880220425199168043251

初余额092.45.3035488.077304195092.

0085.67218.588.506.14

36

三、本期增-152142-963减变动金额989173281459137

48深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

（减少以185.55.770.36797.61“—”号填41982.77

列）

908

（一）综合989280388435647

收益总额185.19.634.22356.52

41327.70

（二）所有者投入和减少资本

1．所有者

投入的普通股

2．其他权

益工具持有者投入资本

3．股份支

付计入所有者权益的金额

4．其他

-

789789544

（三）利润244

336.336.901.

分配435.

161609

07

1．提取盈

余公积

2．提取一

般风险准备

--

3．对所有245245

者（或股000.000.东）的分配0000

789789789

564.

4．其他336.336.901.

93

161609

（四）所有者权益内部结转

1．资本公

积转增资本（或股本）

2．盈余公

积转增资本（或股本）

3．盈余公

积弥补亏损

4．设定受

益计划变动额结转留存收益

5．其他综

合收益结转

49深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

留存收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提

取

2．本期使

用

（六）其他

-

595804-125257337324

135

四、本期期979880318425720591006847

末余额092.45.3954488.813121333885.

0081.08214.378.883.75

13

8、母公司所有者权益变动表

本期金额

单位：元

2026年半年度

其他权益工具所有

项目减：其他未分资本专项盈余者权股本优先永续库存综合配利其他其他公积储备公积益合股债股收益润计

-

59595387298336644609

一、上年期306979096380.549434084820

末余额250.22.00119.1397.8868.88

4

加：会计政策变更前期差错更正其他

-

59595387298336644609

二、本年期306979096380.549434084820

初余额250.22.00119.1397.8868.88

4

三、本期增--减变动金额358055855581

（减少以1.952032.6230.“—”号填7883

列）

--

（一）综合358043934389

收益总额1.952450.6648.

9499

（二）所有者投入和减少资本

1．所有者

50深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

投入的普通股

2．其他权

益工具持有者投入资本

3．股份支

付计入所有者权益的金额

4．其他

--

（三）利润11911191

分配9581.9581.

8484

1．提取盈

余公积

--

2．对所有11911191

者（或股9581.9581.东）的分配8484

3．其他

（四）所有者权益内部结转

1．资本公

积转增资本（或股本）

2．盈余公

积转增资本（或股本）

3．盈余公

积弥补亏损

4．设定受

益计划变动额结转留存收益

5．其他综

合收益结转留存收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提

取

2．本期使

用

（六）其他

-

59595387298336084553

四、本期期303379096380.549448886658

末余额448.22.00119.1365.1038.05

9

51深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

上年金额

单位：元

2025年半年度

其他权益工具所有

项目减：其他未分资本专项盈余者权股本优先永续库存综合配利其他其他公积储备公积益合股债股收益润计

-

59595387125413932165

一、上年期306479096380.254822934453

末余额972.72.00118.2132.4520.07

0

加：会计政策变更前期差错更正其他

-

59595387125413932165

二、本年期3064

79096380.254822934453

初余额972.7

2.00118.2132.4520.07

0

三、本期增

--

减变动金额-

33323342

（减少以9872

7187.5914.

“—”号填6.72

4719

列）

--

-

（一）综合333233429872

收益总额7187.5914.6.72

4719

（二）所有者投入和减少资本

1．所有者

投入的普通股

2．其他权

益工具持有者投入资本

3．股份支

付计入所有者权益的金额

4．其他

（三）利润分配

1．提取盈

余公积

2．对所有

者（或股东）的分配

52深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

3．其他

（四）所有者权益内部结转

1．资本公

积转增资本（或股本）

2．盈余公

积转增资本（或股本）

3．盈余公

积弥补亏损

4．设定受

益计划变动额结转留存收益

5．其他综

合收益结转留存收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提

取

2．本期使

用

（六）其他

-

59595387125413592132

四、本期期3163

79096380.254890210194

末余额699.4

2.00118.2144.9805.88

2

三、公司基本情况

深圳市物业发展(集团)股份有限公司(以下简称“公司”或“本公司”)系经广东省深圳市人民政府深府办复

[1991]831号文批准，在原深圳市物业发展总公司的基础上改组成立的股份有限公司，于1983年1月17日在深圳市工商行政管理局登记注册，总部位于广东省深圳市。公司现持有注册号/统一社会信用代码为 91440300192174135N的企业法人营业执照，注册资本 595979092元，股份总数 595979092股(每股面值 1元)。其中，有限售条件的流通股份：A股

1898306股，B股 0股；无限售条件的流通股份 A股 526475543股，B股 67605243股。公司股票已于 1992年 3月 30日在深圳证券交易所挂牌交易。

本公司属房地产行业。主要经营活动为房地产开发及商品房销售，商品楼宇的建筑、管理，房屋租赁，建设监理。

国内商业、物资供销业(不含专营、专卖、专控商品)。产品/提供的劳务主要有：商品住宅的开发及销售；物业管理服务；

楼宇及楼宇设备维修、庭园绿化及清洁服务；物业租赁服务；工程监理；中餐、西餐、酒的零售等。

本财务报表业经公司2026年8月28日第十一届董事会第8次会议批准对外报出。

本公司合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，包括本公司及全部子公司的财务报表。子公司，是指被本公司控制的企业或主体。本期纳入合并报表范围的子公司共56家，合并财务报表范围及其变化情况详见本财务报表附注九、十说明。

53深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

四、财务报表的编制基础

1、编制基础

本财务报表以公司持续经营假设为基础，根据实际发生的交易事项，按照企业会计准则的有关规定，并基于以下所述重要会计政策、会计估计进行编制。

2、持续经营

本公司不存在导致对报告期末起12个月内的持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况。

五、重要会计政策及会计估计

具体会计政策和会计估计提示：

本公司根据实际生产经营特点，依据相关企业会计准则的规定，对收入确认等交易和事项制定了若干项具体会计政策和会计估计，详见本节“金融工具”、“存货”和“收入”等各项描述。

1、遵循企业会计准则的声明

本公司基于上述编制基础编制的财务报表符合财政部已颁布的最新企业会计准则及其应用指南、解释以及其他相关规定（统称“企业会计准则”）的要求，真实完整地反映了公司的财务状况、经营成果和现金流量等有关信息。

此外，本财务报告编制参照了证监会发布的《公开发行证券的公司信息披露编报规则第15号——财务报告的一般规定》（2023年修订）以及《关于上市公司执行新企业会计准则有关事项的通知》（会计部函〔2018〕453号）的列报和披露要求。

2、会计期间

本公司会计期间采用公历年度，即每年自1月1日起至12月31日止。

3、营业周期

除房地产行业以外，公司经营业务的营业周期较短，以12个月作为资产和负债的流动性划分标准。房地产行业的营业周期从房产开发至销售变现，一般在12个月以上，具体周期根据开发项目情况确定，并以其营业周期作为资产和负债的流动性划分标准。

4、记账本位币

本公司及境内子公司采用人民币作为记账本位币。本公司之境外子公司根据其经营所处的主要经济环境中的货币确定其记账本位币。本公司编制财务报表时采用的货币为人民币。

5、重要性标准确定方法和选择依据

□适用□不适用项目重要性标准重要的单项计提坏账准备的应收款项应收款项金额大于等于500万元

54深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

非全资子公司收入金额超过合并营业收入的10%，或资产重要的非全资子公司

总额超过合并资产总额的5%。

6、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法

（1）同一控制下企业合并的会计处理方法

对于同一控制下的企业合并，本公司在合并中取得的被合并方的资产、负债，按合并日被合并方在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。合并对价的账面价值（或发行股份面值总额）与合并中取得的净资产账面价值的差额调整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。

通过多次交易分步实现同一控制下的企业合并，本公司在合并中取得的被合并方的资产、负债，按合并日在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量；合并前持有投资的账面价值加上合并日新支付对价的账面价值之和，与合并中取得的净资产账面价值的差额，调整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。合并方在取得被合并方控制权之前持有的长期股权投资，在取得原股权之日与合并方和被合并方同处于同一方最终控制之日孰晚日起至合并日之间已确认有关损益、其他综合收益和其他所有者权益变动，应分别冲减比较报表期间的期初留存收益或当期损益。

（2）非同一控制下企业合并的会计处理方法

对于非同一控制下的企业合并，合并成本为购买日为取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。在购买日，取得的被购买方的资产、负债及或有负债按公允价值确认。

本公司在购买日对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉，按成本扣除累计减值准备进行后续计量；对合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，经复核后计入当期损益。

通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并，合并成本为购买日支付的对价与购买日之前已经持有的被购买方的股权在购买日的公允价值之和。对于购买日之前已经持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值之间的差额计入当期投资收益；购买日之前已经持有的被购买方的股权涉及其他综合收益、其他所有者权益变动转为购买日当期收益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益以及原指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投资相关的其他综合收益除外。

（3）企业合并中有关交易费用的处理

为进行企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发生时计入当期损益。作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。

7、控制的判断标准和合并财务报表的编制方法

（1）控制的判断标准

合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制，是指本公司拥有对被投资单位的权力，通过参与被投资单位的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资单位的权力影响其回报金额。当相关事实和情况的变化导致对控制定义所涉及的相关要素发生变化时，本公司将进行重新评估。

在判断是否将结构化主体纳入合并范围时，本公司综合所有事实和情况，包括评估结构化主体设立目的和设计、识别可变回报的类型、通过参与其相关活动是否承担了部分或全部的回报可变性等的基础上评估是否控制该结构化主体。

（2）合并财务报表的编制方法

合并财务报表以本公司和子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，由本公司编制。在编制合并财务报表时，本公司和子公司的会计政策和会计期间要求保持一致，公司间的重大交易和往来余额予以抵销。

在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，视同该子公司以及业务自同受最终控制方控制之日起纳入本公司的合并范围，将其自同受最终控制方控制之日起的经营成果、现金流量分别纳入合并利润表、合并现金流量表中。

在报告期内因非同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，将该子公司以及业务自购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表，将其现金流量纳入合并现金流量表。

55深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

子公司的股东权益中不属于本公司所拥有的部分，作为少数股东权益在合并资产负债表中股东权益项下单独列示；

子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中净利润项目下以“少数股东损益”项目列示。少数股东分担的子公司的亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有的份额，其余额仍冲减少数股东权益。

（3）购买子公司少数股东股权因购买少数股权新取得的长期股权投资成本与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算

的净资产份额之间的差额，以及在不丧失控制权的情况下因部分处置对子公司的股权投资而取得的处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，均调整合并资产负债表中的资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。

（4）丧失子公司控制权的处理

因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权的，剩余股权按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量；处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产账面价值的份额与商誉之和，形成的差额计入丧失控制权当期的投资收益。

与原有子公司的股权投资相关的其他综合收益在丧失控制权时采用与原有子公司直接处置相关资产或负债相同的基

础进行会计处理，与原有子公司相关的涉及权益法核算下的其他所有者权益变动在丧失控制权时转入当期损益。

（5）分步处置股权直至丧失控制权的处理

通过多次交易分步处置股权直至丧失控制权的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况的，本公司将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：

1）这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；

2）这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；

3）一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；

4）一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。

分步处置股权直至丧失控制权时，剩余股权的计量以及有关处置股权损益的核算比照前述“丧失子公司控制权的处理”。在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司自购买日开始持续计算的净资产账面价值份额之间的差额，分别进行如下处理：

1）属于“一揽子交易”的，确认为其他综合收益。在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。

2）不属于“一揽子交易”的，作为权益性交易计入资本公积（股本溢价/资本溢价）。在丧失控制权时不得转入丧

失控制权当期的损益。

8、合营安排分类及共同经营会计处理方法

（1）合营安排的认定和分类合营安排，是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。合营安排具有下列特征：1）各参与方均受到该安排的约束；2）两个或两个以上的参与方对该安排实施共同控制。任何一个参与方都不能够单独控制该安排，对该安排具有共同控制的任何一个参与方均能够阻止其他参与方或参与方组合单独控制该安排。

共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。

合营安排分为共同经营和合营企业。共同经营，是指合营方享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。

合营企业，是指合营方仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。

（2）合营安排的会计处理

共同经营参与方应当确认其与共同经营中利益份额相关的下列项目，并按照相关企业会计准则的规定进行会计处理：

1）确认单独所持有的资产，以及按其份额确认共同持有的资产；2）确认单独所承担的负债，以及按其份额确认共同承担的负债；3）确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入；4）按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；

5）确认单独所发生的费用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。

合营企业参与方应当按照《企业会计准则第2号——长期股权投资》的规定对合营企业的投资进行会计处理。

56深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

9、现金及现金等价物的确定标准

现金流量表的现金指企业库存现金及可以随时用于支付的存款。现金等价物指持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。

10、外币业务和外币报表折算

（1）外币业务折算

外币交易在初始确认时，采用交易发生日即期汇率近似的汇率折算为人民币金额。资产负债表日，外币货币性项目采用资产负债表日即期汇率折算，因资产负债表日即期汇率与初始确认时或者前一资产负债表日即期汇率不同而产生的汇兑差额，计入当期损益；以历史成本计量的外币非货币性项目仍采用交易发生日即期汇率近似的汇率折算；以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折算后的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，根据非货币性项目的性质计入当期损益或其他综合收益。

（2）外币财务报表折算

资产负债表日，对境外子公司外币财务报表进行折算时，资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益项目除“未分配利润”项目外，其他项目采用交易发生日的即期汇率折算；利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日即期汇率近似的汇率折算；现金流量表所有项目均按照现金流量发生日即期汇率近似的汇率折算。由于财务报表折算而产生的差额，在资产负债表股东权益项目下的“其他综合收益”项目反映。

11、金融工具

（1）金融工具的确认和终止确认本公司于成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。

以常规方式买卖金融资产，按交易日会计进行确认和终止确认。常规方式买卖金融资产，是指按照合同条款的约定，在法规或通行惯例规定的期限内收取或交付金融资产。交易日，是指本公司承诺买入或卖出金融资产的日期。

满足下列条件的，终止确认金融资产（或金融资产的一部分，或一组类似金融资产的一部分），即从其账户和资产负债表内予以转销：

1）收取该金融资产现金流量的合同权利终止；

2）该金融资产已转移，且符合下述金融资产转移的终止确认条件。

金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，终止确认该金融负债或其一部分。本公司（债务人）与债权人之间签订协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，终止确认现存金融负债，并同时确认新金融负债。

（2）金融资产分类和计量

本公司于初始确认时根据本公司管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资产分为以下三类：以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产以及以公允价值计量且其变动

计入当期损益的金融资产。金融资产在初始确认时以公允价值计量，对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相关交易费用直接计入当期损益，其他类别的金融资产相关交易费用计入其初始确认金额。因销售产品或提供劳务而产生的、未包含或不考虑重大融资成分的应收款项，本公司按照预期有权收取的对价金额作为初始确认金额。金融资产的后续计量取决于其分类。

1）以摊余成本计量的金融资产

金融资产同时符合下列条件的，分类为以摊余成本计量的金融资产：本公司管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标；该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。对于此类金融资产，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量，其摊销或减值产生的利得或损失，均计入当期损益。

2）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资

57深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

金融资产同时符合下列条件的，分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产：本公司管理该金融资产的业务模式是既以收取合同现金流量为目标又以出售金融资产为目标；该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。对于此类金融资产，采用公允价值进行后续计量。

其折价或溢价采用实际利率法进行摊销并确认为利息收入或费用。除减值损失及外币货币性金融资产的汇兑差额确认为当期损益外，此类金融资产的公允价值变动作为其他综合收益确认，直到该金融资产终止确认时，其累计利得或损失转入当期损益。与此类金融资产相关利息收入，计入当期损益。

3）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资

本公司不可撤销地选择将部分非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产，仅将相关股利收入计入当期损益，公允价值变动作为其他综合收益确认，直到该金融资产终止确认时，其累计利得或损失转入留存收益。

4）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

除上述以摊余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产之外的金融资产，分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。在初始确认时，为了能够消除或显著减少会计错配，可以将金融资产指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。对于此类金融资产，采用公允价值进行后续计量，所有公允价值变动计入当期损益。

当且仅当本公司改变管理金融资产的业务模式时，才对所有受影响的相关金融资产进行重分类。

（3）金融负债分类和计量

本公司的金融负债于初始确认时分类为：以摊余成本计量的金融负债与以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。

符合以下条件之一的金融负债可在初始计量时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债：1）该项指定能够消除或显著减少会计错配；2）根据正式书面文件载明的集团风险管理或投资策略，以公允价值为基础对金融负债组合或金融资产和金融负债组合进行管理和业绩评价，并在集团内部以此为基础向关键管理人员报告；3）该金融负债包含需单独分拆的嵌入衍生工具。

本公司在初始确认时确定金融负债的分类。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，相关交易费用直接计入当期损益，其他金融负债的相关交易费用计入其初始确认金额。

金融负债的后续计量取决于其分类：

1）以摊余成本计量的金融负债

对于此类金融负债，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量，终止确认或摊销产生的利得或损失计入当期损益。

2）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具）和初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。对于此类金融负债，按照公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失以及与该等金融负债相关的股利和利息支出计入当期损益。

（4）金融工具抵销

同时满足下列条件的，金融资产和金融负债以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。

（5）金融工具减值

1）金融工具减值计量和会计处理

公司以预期信用损失为基础，对下列项目进行减值处理并确认损失准备。

*以摊余成本计量的金融资产；

*以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的应收款项和债务工具投资；

*《企业会计准则第14号——收入》定义的合同资产；

*租赁应收款；

*分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债以外的贷款承诺；

58深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文*财务担保合同（以公允价值计量且其变动计入当期损益、金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的除外）。

预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用损失，是指公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。其中，对于公司购买或源生的已发生信用减值的金融资产，按照该金融资产经信用调整的实际利率折现。

对于购买或源生的已发生信用减值的金融资产，公司在资产负债表日仅将自初始确认后整个存续期内预期信用损失的累计变动确认为损失准备。

对于不含重大融资成分或者公司不考虑不超过一年的合同中的融资成分的应收账款，公司运用简化计量方法，按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备。

对于租赁应收款、包含重大融资成分的应收账款，公司运用简化计量方法，按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备。

除上述计量方法以外的金融资产，公司在每个资产负债表日评估其信用风险自初始确认后是否已经显著增加。如果信用风险自初始确认后已显著增加，公司按照整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备；如果信用风险自初始确认后未显著增加，公司按照该金融工具未来12个月内预期信用损失的金额计量损失准备。

公司利用可获得的合理且有依据的信息，包括前瞻性信息，通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。

于资产负债表日，若公司判断金融工具只具有较低的信用风险，则假定该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。

公司以单项金融工具或金融工具组合为基础评估预期信用风险和计量预期信用损失。当以金融工具组合为基础时，公司以共同风险特征为依据，将金融工具划分为不同组合。

公司在每个资产负债表日重新计量预期信用损失，由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。对于以摊余成本计量的金融资产，损失准备抵减该金融资产在资产负债表中列示的账面价值；对于以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债权投资，公司在其他综合收益中确认其损失准备，不抵减该金融资产的账面价值。

2）按组合评估预期信用风险和计量预期信用损失的金融工具

对于应收票据、应收账款、其他应收款、合同资产等应收款项，若某一客户信用风险特征与组合中其他客户显著不同，或该客户信用风险特征发生显著变化，本公司对该应收款项单项计提坏账准备。除单项计提坏账准备的应收款项之外，本公司依据信用风险特征对应收款项划分组合，在组合基础上计算坏账准备。

应收票据、应收账款和合同资产

对于应收票据、应收账款、合同资产，无论是否存在重大融资成分，本公司始终按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。

当单项金融资产或合同资产无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本公司依据信用风险特征对应收票据、应收账款和合同资产划分组合，在组合基础上计算预期信用损失，确定组合的依据如下：

A、应收票据

应收票据组合1：银行承兑汇票

应收票据组合2：商业承兑汇票

B、应收账款

应收账款组合1：政府款项组合

应收账款组合2：其他关联方往来组合

应收账款组合3：信用风险特征组合

对于划分为组合的应收账款，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，编制应收账款账龄与整个存续期预期信用损失率对照表，计算预期信用损失。应收账款的账龄自确认之日起计算。

C、其他应收款

本公司依据信用风险特征将其他应收款划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失，确定组合的依据如下：

59深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

其他应收款组合1：合并范围内关联方往来组合

其他应收款组合2：应收利息组合

其他应收款组合3：其他关联方往来组合

其他应收款组合4：信用风险特征组合

对划分为组合的其他应收款，本公司通过违约风险敞口和未来12个月内或整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。对于按账龄划分组合的其他应收款，账龄自确认之日起计算。

（6）金融资产转移

本公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产。

本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情况处理：放弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资产并确认产生的资产和负债；未放弃对该金融资产控制的，按照其继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。

12、应收票据

详见本财务报表附注五、11金融工具之相关说明。

13、应收账款

详见本财务报表附注五、11金融工具之相关说明。

14、应收款项融资

不适用

15、其他应收款

其他应收款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法

详见本财务报表附注五、11金融工具之相关说明。

16、合同资产

（1）合同资产的确认方法及标准本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。本公司已向客户转让商品或提供服务而有权收取的对价（除应收款项）列示为合同资产。

（2）合同资产预期信用损失的确定方法及会计处理方法本公司对于《企业会计准则第14号——收入》所规定的、不含重大融资成分（包括根据该准则不考虑不超过一年的合同中融资成分的情况）的合同资产，采用预期信用损失的简化模型，即始终按照整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备，由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。

对于包含重大融资成分的合同资产，本公司选择采用预期信用损失的简化模型，即始终按照整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。

60深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

17、存货

（1）存货的分类

存货包括在开发经营过程中为出售或耗用而持有的开发用土地、开发产品、意图出售而暂时出租的开发产品、周转

房、库存材料、库存设备和低值易耗品等，以及在开发过程中的开发成本。

（2）发出存货的计价方法

1）发出材料采用移动加权平均法。

2）项目开发时，开发用土地按开发产品占地面积分摊计入项目的开发成本。

3）发出开发产品按个别计价法核算。

4）意图出售而暂时出租的开发产品和周转房按公司同类固定资产的预计使用年限分期平均摊销。

5）如果公共配套设施早于有关开发产品完工的，在公共配套设施完工决算后，按有关开发项目的建筑面积分配计

入有关开发项目的开发成本；如果公共配套设施晚于有关开发产品完工的，则先由有关开发产品预提公共配套设施费，待公共配套设施完工决算后再按实际发生数与预提数之间的差额调整有关开发产品成本。

（3）存货可变现净值的确定依据

资产负债表日，存货采用成本与可变现净值孰低计量，按照单个存货成本高于可变现净值的差额计提存货跌价准备。

直接用于出售的存货，在正常生产经营过程中以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；需要经过加工的存货，在正常生产经营过程中以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；资产负债表日，同一项存货中一部分有合同价格约定、其他部分不存在合同价格的，分别确定其可变现净值，并与其对应的成本进行比较，分别确定存货跌价准备的计提或转回的金额。

（4）存货的盘存制度存货的盘存制度为永续盘存制。

（5）低值易耗品和包装物的摊销方法

1）低值易耗品

按照一次转销法进行摊销。

2）包装物

按照一次转销法进行摊销。

18、持有待售资产

（1）划分为持有待售的非流动资产或处置组的确认标准和会计处理方法本公司将同时满足下列条件的非流动资产或处置组划分为持有待售类别：1）根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；2）出售极可能发生，已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预计出售将在一年内完成。已经获得按照有关规定需得到相关权力机构或者监管部门的批准。企业因出售对子公司的投资等原因导致其丧失对子公司控制权的，无论出售后企业是否保留部分权益性投资，应当在拟出售的对子公司投资满足持有待售类别划分条件时，在母公司个别财务报表中将对子公司投资整体划分为持有待售类别，在合并财务报表中将子公司所有资产和负债划分为持有待售类别。

本公司将持有待售资产的预计净残值调整为反映其公允价值减去出售费用后的净额（但不得超过该项持有待售的原账面价值），原账面价值高于调整后预计净残值的差额，作为资产减值损失计入当期损益，同时计提持有待售资产减值准备。对于持有待售的处置组确认的资产减值损失金额，应当先抵减处置组中商誉的账面价值，再根据处置组中适用相关准则计量规定的各项非流动资产账面价值所占比重，按比例抵减其账面价值。

后续资产负债表日持有待售的处置组公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记的金额应当予以恢复，并在划分为持有待售类别后适用本准则计量规定的非流动资产确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益。已抵减的商誉账面价值，以及适用相关准则计量规定的非流动资产在划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不得转回。

61深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

持有待售的处置组确认的资产减值损失后续转回金额，应当根据处置组中除商誉外适用相关准则计量规定的各项非流动资产账面价值所占比重，按比例增加其账面价值。

持有待售的非流动资产和持有待售的处置组中的资产不计提折旧或进行摊销；持有待售的处置组中负债的利息和其

他费用继续予以确认。被划分为持有待售的联营企业或合营企业的全部或部分投资，对于划分为持有待售的部分停止权益法核算，保留的部分（未被划分为持有待售类别）则继续采用权益法核算；当本公司因出售丧失对联营企业和合营企业的重大影响时，停止使用权益法。

某项非流动资产或处置组被划分为持有待售类别，但后来不再满足持有待售类别划分条件的，本公司停止将其划分为持有待售类别，并按照下列两项金额中较低者计量：

1）该资产或处置组被划分为持有待售类别之前的账面价值，按照其假定在没有被划分为持有待售类别的情况下本

应确认的折旧、摊销或减值进行调整后的金额；

2）可收回金额。

（2）终止经营的认定标准

终止经营，是指满足下列条件之一的已被本公司处置或被本公司划分为持有待售类别的、能够单独区分的组成部分：

1）该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区。

2）该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一项相关联计划的一部分。

3）该组成部分是专为转售而取得的子公司。

（3）列报

本公司在资产负债表中将持有待售的非流动资产或持有待售的处置组中的资产列报于“持有待售资产”，将持有待售的处置组中的负债列报于“持有待售负债”。

本公司在利润表中分别列示持续经营损益和终止经营损益。不符合终止经营定义的持有待售的非流动资产或处置组，其减值损失和转回金额及处置损益作为持续经营损益列报。终止经营的减值损失和转回金额等经营损益及处置损益作为终止经营损益列报。

拟结束使用而非出售且满足终止经营定义中有关组成部分的条件的处置组，自其停止使用日起作为终止经营列报。

对于当期列报的终止经营，在当期财务报表中，原来作为持续经营损益列报的信息被重新作为可比会计期间的终止经营损益列报。终止经营不再满足持有待售类别划分条件的，在当期财务报表中，原来作为终止经营损益列报的信息被重新作为可比会计期间的持续经营损益列报。

19、债权投资

不适用

20、其他债权投资

不适用

21、长期应收款

详见本财务报表附注五、11金融工具之相关说明。

22、长期股权投资

（1）共同控制、重要影响的判断

按照相关约定对某项安排存在共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策，认定为共同控制。在判断是否存在共同控制时，首先判断是否由所有参与方或参与方组合集体控制该安排，其次再判断该安排相关活动的决策是否必须经过这些集体控制该安排的参与方一致同意。如果所有参与方或一组参与方必须一

62深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

致行动才能决定某项安排的相关活动，则认为所有参与方或一组参与方集体控制该安排；如果存在两个或两个以上的参与方组合能够集体控制某项安排的，不构成共同控制。判断是否存在共同控制时，不考虑享有的保护性权利。

对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定，认定为重大影响。在确定能否对被投资单位施加重大影响时，考虑投资方直接或间接持有被投资单位的表决权股份以及投资方及其他方持有的当期可执行潜在表决权在假定转换为对被投资方单位的股权后产生的影响，包括被投资单位发行的当期可转换的认股权证、股份期权及可转换公司债券等的影响。

本公司直接或通过子公司间接拥有被投资单位20%（含20%）以上但低于50%的表决权股份时，一般认为对被投资单位具有重大影响，除非有明确证据表明该种情况下不能参与被投资单位的生产经营决策，不形成重大影响；本公司拥有被投资单位20%（不含）以下的表决权股份时，一般不认为对被投资单位具有重大影响，除非有明确证据表明该种情况下能够参与被投资单位的生产经营决策，形成重大影响。

（2）初始投资成本的确定

1）同一控制下的企业合并形成的长期股权投资，合并方以支付现金、转让非现金资产、承担债务或发行权益性证

券作为合并对价的，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为其初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的合并对价的账面价值或发行股份的面值总额之间的差额调整资本公积（资本溢价或股本溢价）；资本公积不足冲减的，调整留存收益。

分步实现同一控制下企业合并的长期股权投资，应当以持股比例计算的合并日应享有被合并方账面所有者权益份额作为该项投资的初始投资成本。初始投资成本与其原长期股权投资账面价值加上合并日取得进一步股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积（资本溢价或股本溢价），资本公积不足冲减的，冲减留存收益。

2）非同一控制下的企业合并形成的长期股权投资，在购买日按照支付的合并对价的公允价值作为其初始投资成本。

3）除企业合并形成长期股权投资以外的：以支付现金取得的，按照实际支付的购买价款作为其初始投资成本；以

发行权益性证券取得的，按照发行权益性证券的公允价值作为其初始投资成本；投资者投入的，按照投资合同或协议约定的价值作为其初始投资成本（合同或协议约定价值不公允的除外）。

（3）后续计量及损益确认方法本公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资在本公司个别财务报表中采用成本法核算；对具有共同控制或

重大影响的长期股权投资，采用权益法核算。

采用成本法时长期股权投资按初始投资成本计价除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外按享有被投资单位宣告分派的现金股利或利润确认为当期投资收益并同时根据有关资产减值政策考虑长期投资是否减值。

采用权益法时长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的归入长期股权投资的初始投资成本；长期股权投资的初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的其差额计入当期损益同时调整长期股权投资的成本。

采用权益法时取得长期股权投资后按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额确认

投资损益和其他综合收益，并调整长期股权投资的账面价值。在确认应享有被投资单位净损益的份额时以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础按照本公司的会计政策及会计期间并抵销与联营企业及合营企业之间发

生的内部交易损益按照持股比例计算归属于投资企业的部分（但内部交易损失属于资产减值损失的应全额确认），对被投资单位的净利润进行调整后确认。按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应分得的部分相应减少长期股权投资的账面价值。本公司确认被投资单位发生的净亏损以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限本公司负有承担额外损失义务的除外。对于被投资单位除净损益以外所有者权益的其他变动调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。

因追加投资等原因能够对被投资单位施加重大影响或实施共同控制但不构成控制的，在转换日，按照原股权的公允价值加上新增投资成本之和，作为改按权益法核算的初始投资成本。原股权分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投资的，与其相关的原计入其他综合收益的累计公允价值变动在改按权益法核算时转入留存收益。

63深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余股权在丧失共同控制或重大影响之日改按《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》进行会计处理，公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理；原股权投资相关的其他所有者权益变动转入当期损益。

因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的控制的，处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》的有关规定进行会计处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。

因其他投资方增资而导致本公司持股比例下降、从而丧失控制权但能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，按照新的持股比例确认本公司应享有的被投资单位因增资扩股而增加净资产的份额，与应结转持股比例下降部分所对应的长期股权投资原账面价值之间的差额计入当期损益；然后，按照新的持股比例视同自取得投资时即采用权益法核算进行调整。

（4）减值测试方法及减值准备计提方法

对子公司、联营企业及合营企业的投资，计提资产减值的方法见本财务报表附注五、28长期资产减值相关说明。

23、投资性房地产

投资性房地产计量模式成本法计量折旧或摊销方法

（1）投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。

（2）投资性房地产按照成本进行初始计量，采用成本模式进行后续计量，并采用与固定资产和无形资产相同的方

法计提折旧或进行摊销。资产负债表日，有迹象表明投资性房地产发生减值的，按照账面价值与可收回金额的差额计提相应的减值准备。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。

24、固定资产

（1）确认条件

固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用年限超过一个会计年度的有形资产。与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业，并且该固定资产的成本能够可靠地计量时，固定资产才能予以确认。固定资产以取得时的实际成本进行初始计量，与固定资产有关的后续支出，在与其有关的经济利益很可能流入本公司且其成本能够可靠计量时，计入固定资产成本；不符合固定资产资本化后续支出条件的固定资产日常修理费用，在发生时按照受益对象计入当期损益或计入相关资产的成本。对于被替换的部分，终止确认其账面价值。

（2）折旧方法类别折旧方法折旧年限残值率年折旧率

房屋及建筑物年限平均法20-255-103.6-4.75运输工具年限平均法5519其他设备年限平均法5519机器设备年限平均法5519

固定资产装修年限平均法5-20

本公司固定资产采用年限平均法计提折旧。固定资产自达到预定可使用状态的次月起开始计提折旧，终止确认时或划分为持有待售非流动资产时停止计提折旧。在不考虑减值准备的情况下，按固定资产类别、预计使用寿命和预计残值，本公司确定各类固定资产的年折旧率如上。

其中，已计提减值准备的固定资产，还应扣除已计提的固定资产减值准备累计金额计算确定折旧率。

64深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

25、在建工程

不适用

26、借款费用

（1）借款费用资本化的确认原则

本公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入相关资产成本；

其他借款费用，在发生时确认为费用，计入当期损益。

（2）借款费用资本化期间

1）当借款费用同时满足下列条件时，开始资本化：*资产支出已经发生；*借款费用已经发生；*为使资产达到

预定可使用或可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。

2）若符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断，并且中断时间连续超过3个月，暂停借款费

用的资本化；中断期间发生的借款费用确认为费用，计入当期损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始。

3）当所购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态时，借款费用停止资本化。

（3）借款费用资本化率以及资本化金额为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发生的利息费用（包括按照实际利率法确定的折价或溢价的摊销），减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，确定应予资本化的利息金额；为购建或者生产符合资本化条件的资产占用了一般借款的，根据累计资产支出超过专门借款的资产支出加权平均数乘以占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。

27、无形资产

（1）使用寿命及其确定依据、估计情况、摊销方法或复核程序

1）无形资产包括土地使用权、软件使用权等，按成本进行初始计量，并于取得无形资产时分析判断其使用寿命。

2）使用寿命有限的无形资产，在使用寿命内按照与该项无形资产有关的经济利益的预期实现方式系统合理地摊销，

无法可靠确定预期实现方式的，采用直线法摊销。具体年限如下：

项目摊销年限（年）土地使用权土地使用权法定使用期软件使用权5

使用寿命不确定的无形资产不摊销，公司在每个会计期间均对该无形资产的使用寿命进行复核。与以前估计不同的，调整原先估计数，并按会计估计变更处理。

3）无形资产计提资产减值方法见本财务报表附注五、28长期资产减值相关说明。

（2）研发支出的归集范围及相关会计处理方法

1）研发支出的归集范围

本公司将与开展研发活动直接相关的各项费用归集为研发支出，包括研发人员职工薪酬、材料投入费用、折旧费用与摊销费用等。

2）研发支出相关会计处理方法

内部研究开发项目研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。内部研究开发项目开发阶段的支出，同时满足下列条件的，确认为无形资产：*完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；*具有完成该无形资产并使用或出售的意图；*无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能证明其有用性；*有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；*归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。

65深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

28、长期资产减值

对长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、使用权资产、使用寿命有限的无形资

产、商誉等长期资产，在资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值的迹象。对因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年都进行减值测试。商誉结合与其相关的资产组或者资产组组合进行减值测试。

存在下列迹象的，表明资产可能发生了减值：

（1）资产的市价当期大幅度下跌，其跌幅明显高于因时间的推移或者正常使用而预计的下跌；（2）企业经营所处

的经济、技术或者法律等环境以及资产所处的市场在当期或者将在近期发生重大变化，从而对企业产生不利影响；（3）市场利率或者其他市场投资报酬率在当期已经提高，从而影响企业计算资产预计未来现金流量现值的折现率，导致资产可收回金额大幅度降低；（4）有证据表明资产已经陈旧过时或者其实体已经损坏；（5）资产已经或者将被闲置、终止

使用或者计划提前处置；（6）企业内部报告的证据表明资产的经济绩效已经低于或者将低于预期，如资产所创造的净现金流量或者实现的营业利润（或者亏损）远远低于（或者高于）预计金额等；（7）其他表明资产可能已经发生减值的迹象。

资产存在减值迹象的，应当估计其可收回金额。可收回金额的计量结果表明，资产的可收回金额低于其账面价值的，应当将资产的账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。资产减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。

就商誉的减值测试而言，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按照合理的方法分摊至相关的资产组；

难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关的资产组组合。相关的资产组或资产组组合，是能够从企业合并的协同效应中受益的资产组或者资产组组合，且不大于本公司确定的报告分部。

减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，首先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，确认相应的减值损失。然后对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较其账面价值与可收回金额，如可收回金额低于账面价值的，确认商誉的减值损失。

29、长期待摊费用

长期待摊费用核算已经发生，但应由本期和以后各期负担的分摊期限在1年以上（不含1年）的各项费用。长期待摊费用按实际发生额入账，在预计受益期限内分期平均摊销。如果长期待摊的费用项目不能使以后会计期间受益则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。

30、合同负债

本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。本公司已收或应收客户对价而应向客户转让商品或提供服务的义务列示为合同负债。

31、职工薪酬

（1）短期薪酬的会计处理方法

在职工为公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。

（2）离职后福利的会计处理方法离职后福利分为设定提存计划和设定受益计划。

1）在职工为公司提供服务的会计期间，根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。

2）对设定受益计划的会计处理通常包括下列步骤：

66深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

*根据预期累计福利单位法，采用无偏且相互一致的精算假设对有关人口统计变量和财务变量等作出估计，计量设定受益计划所产生的义务，并确定相关义务的所属期间。同时，对设定受益计划所产生的义务予以折现，以确定设定受益计划义务的现值和当期服务成本；

*设定受益计划存在资产的，将设定受益计划义务现值减去设定受益计划资产公允价值所形成的赤字或盈余确认为一项设定受益计划净负债或净资产。设定受益计划存在盈余的，以设定受益计划的盈余和资产上限两项的孰低者计量设定受益计划净资产；

*期末，将设定受益计划产生的职工薪酬成本确认为服务成本、设定受益计划净负债或净资产的利息净额以及重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动等三部分，其中服务成本和设定受益计划净负债或净资产的利息净额计入当期损益或相关资产成本，重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动计入其他综合收益，并且在后续会计期间不允许转回至损益，但可以在权益范围内转移这些在其他综合收益确认的金额。

（3）辞退福利的会计处理方法向职工提供的辞退福利，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益：1）公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；2）公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。

（4）其他长期职工福利的会计处理方法

向职工提供的其他长期福利，符合设定提存计划条件的，按照设定提存计划的有关规定进行会计处理；除此之外的其他长期福利，按照设定受益计划的有关规定进行会计处理，为简化相关会计处理，将其产生的职工薪酬成本确认为服务成本、其他长期职工福利净负债或净资产的利息净额以及重新计量其他长期职工福利净负债或净资产所产生的变动等组成项目的总净额计入当期损益或相关资产成本。

32、预计负债

（1）如果与或有事项相关的义务成为公司承担的现时义务，履行该义务很可能导致经济利益流出公司，且该义务

的金额能够可靠的计量时，公司将其确认为预计负债。

（2）公司按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数对预计负债进行初始计量，并综合考虑与或有事项有关的

风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。公司于资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核，并对账面价值进行调整以反映当前最佳估计数。

33、股份支付

不适用

34、优先股、永续债等其他金融工具

不适用

35、收入

按照业务类型披露收入确认和计量所采用的会计政策

（1）收入的确认

本公司的收入主要包括房地产销售收入、物业管理收入、软件销售收入、出租物业收入等。

本公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品控制权时确认收入。取得相关商品控制权是指能够主导该商品的使用并从中获得几乎全部的经济利益。

（2）本公司依据收入准则相关规定判断相关履约义务性质属于“在某一时段内履行的履约义务”或“某一时点履行的履约义务”，分别按以下原则进行收入确认。

67深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

1）本公司满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义务：

*客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益。

*客户能够控制本公司履约过程中在建的资产。

*本公司履约过程中所产出的资产具有不可替代用途，且本公司在整个合同期内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。

对于在某一时段内履行的履约义务，本公司在该段时间内按照履约进度确认收入，但是，履约进度不能合理确定的除外。本公司考虑商品的性质，采用产出法或投入法确定恰当的履约进度。

2）对于不属于在某一时段内履行的履约义务，属于在某一时点履行的履约义务，本公司在客户取得相关商品控制

权时点确认收入。

在判断客户是否已取得商品控制权时，本公司考虑下列迹象：

*本公司就该商品享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务。

*本公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权。

*本公司已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品。

*本公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主要风险和报酬。

*客户已接受该商品。

*其他表明客户已取得商品控制权的迹象。

（3）本公司收入确认的具体政策

1）房地产销售收入确认的具体方法

在开发产品已经完工并验收合格，签订了销售合同并履行了合同规定的义务，在同时满足开发产品所有权上的主要风险和报酬转移给买方，公司不再保留通常与所有权相联系的继续管理权和对已售出的开发产品实施有效控制，收入的金额能够可靠地计量，相关的经济利益很可能流入，相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认销售收入的实现。以房地产竣工验收合格（取得竣工验收报告），签订了不可逆转的销售合同，取得了买方付款证明（其中选择银行按揭的，收到首期款及银行按揭全款；不选择银行按揭自行付款的，收到全部房款），以发出收楼通知书载明收楼时点（在规定的期限内因业主原因未及时办手续的视同收楼）与业主实际收楼时点二者较早者确认收入的实现。

2）物业管理收入确认的具体方法

公司提供的物业管理服务，按照提供物业服务的进度确认收入。

3）出租物业收入确认的具体方法

按照租赁准则确认收入，公司在租赁合同约定的租赁期内按直线法或者其他合理方法确认收入。

4）软件销售收入

*定制软件和自主软件产品销售收入确认和计量方法

定制软件是指根据与客户签订的软件开发合同，对用户的业务进行充分实地调查，并根据用户的实际需求进行专门的软件设计与开发，由此开发出来的软件不具有通用性。仅当公司在履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且公司在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项的情况下，按照合同期间已完成履约义务的进度在一段时间内确认收入，已完成履约义务的进度按照为完成履约义务而实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例确定。否则，于客户取得相关产品控制权时确认收入。

公司与客户签订的自主软件产品类销售合同，由客户直接采购标准版软件，即不动产与设施管理平台，根据客户需求由实施人员部署相应模块，属于某一时点履行的履约义务，公司将产品交付给客户且客户已接受该产品后确认收入。

*系统集成合同收入确认和计量方法

系统集成包括外购商品、软件产品的销售与安装。系统安装调试完毕已投入试运行或取得购货方的初验报告；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本能可靠计量时，确认收入实现。

*技术服务收入确认和计量方法

技术服务收入，主要是指按合同要求向客户提供咨询、实施和产品售后服务的业务。合同约定服务期限的，将其作为在某一时段内履行的履约义务，在服务提供期间内，按合同约定的服务期限与客户结算的服务确认收入。

68深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

5）其他业务收入根据相关合同、协议的约定，在履行了合同中的履约义务，即客户取得相关商品控制权时，确认

其他业务收入的实现。

（4）收入的计量

本公司应当按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。在确定交易价格时，本公司考虑可变对价、合同中存在的重大融资成分、非现金对价、应付客户对价等因素的影响。

1）可变对价

本公司按照期望值或最可能发生金额确定可变对价的最佳估计数，但包含可变对价的交易价格，应当不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额。企业在评估累计已确认收入是否极可能不会发生重大转回时，应当同时考虑收入转回的可能性及其比重。

2）重大融资成分

合同中存在重大融资成分的，本公司应当按照假定客户在取得商品控制权时即以现金支付的应付金额确定交易价格。

该交易价格与合同对价之间的差额，应当在合同期间内采用实际利率法摊销。

3）非现金对价

客户支付非现金对价的，本公司按照非现金对价的公允价值确定交易价格。非现金对价的公允价值不能合理估计的，本公司参照其承诺向客户转让商品的单独售价间接确定交易价格。

4）应付客户对价

针对应付客户对价的，应当将该应付对价冲减交易价格，并在确认相关收入与支付（或承诺支付）客户对价二者孰晚的时点冲减当期收入，但应付客户对价是为了向客户取得其他可明确区分商品的除外。

企业应付客户对价是为了向客户取得其他可明确区分商品的，应当采用与本企业其他采购相一致的方式确认所购买的商品。企业应付客户对价超过向客户取得可明确区分商品公允价值的，超过金额冲减交易价格。向客户取得的可明确区分商品公允价值不能合理估计的，企业应当将应付客户对价全额冲减交易价格。

同类业务采用不同经营模式涉及不同收入确认方式及计量方法的情况

36、合同成本

合同成本分为合同履约成本与合同取得成本。

本公司企业为履行合同发生的成本同时满足下列条件的，作为合同履约成本确认为一项资产：

（1）该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用（或类似费用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；

（2）该成本增加了企业未来用于履行履约义务的资源；

（3）该成本预期能够收回。

本公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产；但是，该资产摊销不超过一年的可以在发生时计入当期损益。

与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销。

与合同成本有关的资产，其账面价值高于下列两项的差额的，本公司将对于超出部分计提减值准备，并确认为资产减值损失：

（1）因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；

（2）为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。

上述资产减值准备后续发生转回的，转回后的资产账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该资产在转回日的账面价值。

69深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

37、政府补助

（1）政府补助在同时满足下列条件时予以确认：1）公司能够满足政府补助所附的条件；2）公司能够收到政府补助。政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。

（2）与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法

政府文件规定用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助划分为与资产相关的政府补助。政府文件不明确的，以取得该补助必须具备的基本条件为基础进行判断，以购建或其他方式形成长期资产为基本条件的作为与资产相关的政府补助。与资产相关的政府补助，冲减相关资产的账面价值或确认为递延收益。与资产相关的政府补助确认为递延收益的，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。

相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，将尚未分配的相关递延收益余额转入资产处置当期的损益。

（3）与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法除与资产相关的政府补助之外的政府补助划分为与收益相关的政府补助。对于同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助，难以区分与资产相关或与收益相关的，整体归类为与收益相关的政府补助。与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益或冲减相关成本；用于补偿已发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益或冲减相关成本。

（4）与公司日常经营活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。与公司日常

活动无关的政府补助，计入营业外收支。已确认的政府补助需要退回时，初始确认时冲减相关资产账面价值的，调整资产账面价值；存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益；属于其他情况的，直接计入当期损益。

38、递延所得税资产/递延所得税负债

（1）根据资产、负债的账面价值与其计税基础之间的暂时性差异（未作为资产和负债确认的项目按照税法规定可以确定其计税基础的，该计税基础与其账面数之间的差额），按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计算确认递延所得税资产或递延所得税负债。

（2）确认递延所得税资产以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，除非该可抵扣暂时性差

异是在以下交易中产生的：

1）该项交易不是企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）；

2）对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，同时满足下列条件的，确认相应的递延所

得税资产：暂时性差异在可预见的未来很可能转回，且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。

资产负债表日，有确凿证据表明未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵扣暂时性差异的，确认以前会计期间未确认的递延所得税资产。

（3）各项应纳税暂时性差异均确认相关的递延所得税负债，除非该应纳税暂时性差异是在以下交易中产生的：

商誉的初始确认，或者具有以下特征的交易中产生的资产或负债的初始确认：该交易不是企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）。

对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，该暂时性差异转回的时间能够控制并且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。

（4）资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额

用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。

（5）本公司当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计入当期损益，但不包括下列情况产生的所得税：1）企业合并；2）直接在所有者权益中确认的交易或者事项。

70深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

39、租赁

（1）作为承租方租赁的会计处理方法

在租赁期开始日，公司将租赁期不超过12个月，且不包含购买选择权的租赁认定为短期租赁；将单项租赁资产为全新资产时价值较低的租赁认定为低价值资产租赁。公司转租或预期转租租赁资产的，原租赁不认定为低价值资产租赁。

对于所有短期租赁和低价值资产租赁，公司在租赁期内各个期间按照直线法将租赁付款额计入相关资产成本或当期损益。

除上述采用简化处理的短期租赁和低价值资产租赁外，在租赁期开始日，公司对租赁确认使用权资产和租赁负债。

1）使用权资产使用权资产按照成本进行初始计量，该成本包括：1）租赁负债的初始计量金额；2）在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；3）承租人发生的初始直接费用；4）承租人为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本。

公司按照直线法对使用权资产计提折旧。能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，公司在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，公司在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。

2）租赁负债

在租赁开始日，公司将尚未支付的租赁付款额的现值确认为租赁负债。计算租赁付款额现值时采用租赁内含利率作为折现率，无法确定租赁内含利率的，采用公司增量借款利率作为折现率。租赁付款额与其现值之间的差额作为未确认融资费用，在租赁期各个期间内按照确认租赁付款额现值的折现率确认利息费用，并计入当期损益。未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额于实际发生时计入当期损益。

租赁期开始日后，当实质固定付款额发生变动、担保余值预计的应付金额发生变化、用于确定租赁付款额的指数或比率发生变动、购买选择权、续租选择权或终止选择权的评估结果或实际行权情况发生变化时，公司按照变动后的租赁付款额的现值重新计量租赁负债，并相应调整使用权资产的账面价值，如使用权资产账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，将剩余金额计入当期损益。

租赁发生变更且同时符合下列条件的，本公司将该租赁变更作为一项单独租赁进行会计处理：*该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；*增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。

租赁变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，在租赁变更生效日，本公司重新分摊变更后合同的对价，重新确定租赁期，并按照变更后租赁付款额和修订后的折现率计算的现值重新计量租赁负债。租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的，本公司相应调减使用权资产的账面价值，并将部分终止或完全终止租赁的相关利得或损失计入当期损益。其他租赁变更导致租赁负债重新计量的，本公司相应调整使用权资产的账面价值。

（2）作为出租方租赁的会计处理方法

在租赁开始日，公司将实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁划分为融资租赁，除此之外的均为经营租赁。

1）经营租赁

公司在租赁期内各个期间按照直线法将租赁收款额确认为租金收入，发生的与经营租赁有关的初始直接费用予以资本化并按照与租金收入确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。公司取得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。

2）融资租赁在租赁期开始日，公司按照租赁投资净额（未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和）确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。在租赁期的各个期间，公司按照租赁内含利率计算并确认利息收入。

公司取得的未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。

3）租赁变更

71深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

经营租赁发生变更的，本公司自变更生效日起将其作为一项新租赁进行会计处理，与变更前租赁有关的预收或应收租赁收款额视为新租赁的收款额。

融资租赁发生变更且同时符合下列条件的，本公司将该变更作为一项单独租赁进行会计处理：*该变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；*增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。

融资租赁发生变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，本公司分别下列情形对变更后的租赁进行处理：*假如变更在租赁开始日生效，该租赁会被分类为经营租赁的，本公司自租赁变更生效日开始将其作为一项新租赁进行会计处理，并以租赁变更生效日前的租赁投资净额作为租赁资产的账面价值；*假如变更在租赁开始日生效，该租赁会被分类为融资租赁的，本公司按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》关于修改或重新议定合同的规定进行会计处理。

4）转租赁

公司作为转租出租人时，对原租赁合同和转租赁合同分别根据承租人和出租人会计处理要求，进行会计处理。原租赁为短期租赁，且已采用简化会计处理方法的，将转租赁分类为经营租赁。

（3）售后租回

公司按照《企业会计准则第14号——收入》的规定，评估确定售后租回交易中的资产转让是否属于销售。

售后租回交易中的资产转让属于销售的，承租人按原资产账面价值中与租回获得的使用权有关的部分，计量售后租回所形成的使用权资产，并仅就转让至出租人的权利确认相关利得或损失。出租人根据其他适用的企业会计准则对资产购买进行会计处理，并根据《企业会计准则第21号——租赁》对资产出租进行会计处理。

售后租回交易中的资产转让不属于销售的，承租人继续确认被转让资产，同时确认一项与转让收入等额的金融负债，并按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》对该金融负债进行会计处理。出租人不确认被转让资产，但确认一项与转让收入等额的金融资产，并按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》对该金融资产进行会计处理。

40、其他重要的会计政策和会计估计

41、重要会计政策和会计估计变更

（1）重要会计政策变更

□适用□不适用

（2）重要会计估计变更

□适用□不适用

（3）2026年起首次执行新会计准则调整首次执行当年年初财务报表相关项目情况

□适用□不适用

42、其他

六、税项

1、主要税种及税率

税种计税依据税率

72深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

增值税销售货物或提供应税劳务[注1]

消费税应税消费品销售收入计税价格5%

城市维护建设税应缴流转税税额按地区级别分别适用7%、5%、1%

企业所得税应纳税所得额25%、20%、15%、16.5%有偿转让国有土地使用权及地上建筑

土地增值税30%-60%物和其他附着物产权产生的增值额

从价计征的，按房产原值一次减除房产税30%后余值的1.2%计缴；从租计征1.2%、12%的，按租金收入的12%计缴教育费附加应缴流转税税额3%

地方教育附加应缴流转税税额2%

存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明纳税主体名称所得税税率

重庆深国贸物业管理有限公司15%

深圳市国贸物业管理有限公司重庆分公司15%

深圳市设施之家科技有限公司15%

深圳市物业工程建设监理有限公司20%

深圳市金海联物业管理有限公司20%

深圳市康平实业有限公司20%

深圳市教师之家培训有限公司20%

深圳市教育实业有限公司20%

重庆奥博电梯有限公司20%

深圳市深物业福源泰发展有限公司20%

深圳市福源民物业管理有限责任公司20%

深圳市梅隆实业发展有限公司20%

深圳市体育服务有限公司20%

深圳市鹏宏源实业发展有限公司20%

深圳市国管机电设备有限公司20%

深圳市和霖华建设管理有限公司20%

深圳市国贸同乐物业管理有限公司20%

深圳外贸物业管理有限公司20%

深圳市福保城市资源管理有限公司20%

深圳市深物电梯有限公司20%

深圳市深房物业清洁有限公司20%

山东深国贸酒店管理有限公司20%

深圳市佳源物业管理有限公司20%

深圳市国贸深绿园林有限公司20%

北京设施之家科技有限公司20%

深圳市国贸产业空间服务有限公司20%

深圳市国贸餐饮有限公司20%

注册于香港地区的子公司16.5%

注册于越南地区的子公司20%

合并范围内其他纳税主体25%

2、税收优惠

（1）根据国家发改委第9号令《产业结构调整指导目录(2011年本)》鼓励类中的第三十七类商务服务业第2条物

业服务的规定，符合条件的西部企业减按15%的税率征收企业所得税。子公司重庆深国贸物业管理有限公司、深圳市国贸物业管理有限公司重庆分公司适用上述政策。

（2）深圳市设施之家科技有限公司于 2025 年 12 月 25日高新技术企业证书复检通过，证书编号：GR202544204121，有效期三年，按照税法规定，2025年度执行15%的优惠企业所得税率。

73深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

（3）根据财政部、税务总局《关于小微企业和个体工商户所得税优惠政策的公告》（财政部税务总局公告2023年第6号），及根据财政部、税务总局《关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费政策的公告》（财政部税务总局公告2023年第12号），对小型微利企业减按25%计算应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税政策，对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户减半征收资源税（不含水资源税）、城市维护建设税、房产税、城镇土地

使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育费附加，有效期自2023年1月1日至

2027年12月31日。子公司深圳市物业工程建设监理有限公司、深圳市国管机电设备有限公司等共计24家适用该政策。

3、其他

注1：本公司及子公司增值税应税项目及税率如下表所示收入类型一般计税税率简易计税征收率

房产销售收入9%5%

不动产出租收入9%5%

物业服务收入6%3%

餐饮服务收入6%3%

其他13%--

七、合并财务报表项目注释

1、货币资金

单位：元项目期末余额期初余额

库存现金8142.147741.04

银行存款1348273741.452118358257.70

其他货币资金4242413.215977057.45

合计1352524296.802124343056.19

其中：存放在境外的款项总额70780968.0672004602.45其他说明

期末存在抵押、质押、冻结等对使用有限制款项金额为80123834.20元，主要包括保证金及利息3877419.02元等；银行存款中使用受限的资金主要包括银行冻结资金3301033元、定期存款本金及利息72945382.18元；上述金额因使用受到限制不作为现金及现金等价物。

存放在境外的款项主要系境外子公司深业地产发展有限公司、越南深国贸物业管理有限公司的货币资金余额。

2、交易性金融资产

单位：元项目期末余额期初余额

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产303571096.38301765714.20

其中：

基金303571096.38301765714.20

其中：

合计303571096.38301765714.20

74深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

其他说明

3、衍生金融资产

单位：元项目期末余额期初余额其他说明

4、应收票据

（1）应收票据分类列示

单位：元项目期末余额期初余额

银行承兑票据84000000.000.00

合计84000000.000.00

（2）按坏账计提方法分类披露

单位：元期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别账面计提账面价值计提金额比例金额金额比例金额价值比例比例

其中：

按组合计提坏账84000000.00100.00%0.000.00%84000000.000.000.00%0.000.00%0.00准备的应收票据

其中：

合计84000000.00100.00%0.000.00%84000000.000.000.00%0.000.00%0.00

如是按照预期信用损失一般模型计提应收票据坏账准备：

□适用□不适用

（3）本期计提、收回或转回的坏账准备情况

本期计提坏账准备情况：

单位：元本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回核销其他

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用□不适用

（4）期末公司已质押的应收票据

单位：元

75深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

项目期末已质押金额

（5）期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据

单位：元项目期末终止确认金额期末未终止确认金额

银行承兑票据0.0056409389.04

合计0.0056409389.04

（6）本期实际核销的应收票据情况

单位：元项目核销金额

其中重要的应收票据核销情况：

单位：元款项是否由关联单位名称应收票据性质核销金额核销原因履行的核销程序交易产生

应收票据核销说明：

5、应收账款

（1）按账龄披露

单位：元账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）442281338.12331346057.76

1至2年42869471.8650307314.79

2至3年27194145.8350027964.10

3年以上174346453.81148389020.09

3至4年41813389.7715953363.30

4至5年7033678.237997208.13

5年以上125499385.81124438448.66

合计686691409.62580070356.74

（2）按坏账计提方法分类披露

单位：元期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别账面价账面价计提比值计提比金额比例金额金额比例金额值例例按单项

计提坏11575111370820429111527911323620429116.86%98.24%19.87%98.23%

账准备266.41347.099.32907.77988.459.32的应收

76深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

账款其

中：

按组合计提坏570940558173515122464790490490415741

账准备83.14%9.78%80.13%10.55%143.2121.64821.57448.9797.85351.12的应收账款其

中：

686691169525517165580070162286417784

合计100.00%24.69%100.00%27.98%

409.62668.73740.89356.74086.30270.44

按单项计提坏账准备类别名称：113708347.09

单位：元期初余额期末余额名称账面余额坏账准备账面余额坏账准备计提比例计提理由

深圳市基永物业发93811328.0593811328.0593811328.0593811328.05100.00%涉及诉讼，无展有限公司法收回

深圳特威实业有限2836561.002836561.002836561.002836561.00100.00%预计无法收回公司

深圳市鲁南实业发2818284.842818284.842818284.842818284.84100.00%预计无法收回展公司深圳市汉普电子技

1436020.291433070.291436020.291433070.2999.79%预计无法收回

术开发有限公司单项金额不重大但

14377713.5912337744.2714849072.2312809102.9186.26%长期未能收回

单项计提坏账准备

合计115279907.77113236988.45115751266.41113708347.09

按组合计提坏账准备类别名称：55817321.64

单位：元期末余额名称账面余额坏账准备计提比例

信用风险特征组合526474756.7155817321.6410.60%

政府款项组合44465386.500.000.00%

合计570940143.2155817321.64

确定该组合依据的说明：

如是按照预期信用损失一般模型计提应收账款坏账准备：

□适用□不适用

（3）本期计提、收回或转回的坏账准备情况

本期计提坏账准备情况：

单位：元本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回核销其他

单项计提坏账准备113236988.45505481.6634123.020.000.00113708347.09

按组合计提坏账准备49049097.856768223.790.000.000.0055817321.64

合计162286086.307273705.4534123.020.000.00169525668.73

77深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

单位：元确定原坏账准备计提比例单位名称收回或转回金额转回原因收回方式的依据及其合理性

（4）本期实际核销的应收账款情况

单位：元项目核销金额

实际核销的应收账款0.00

其中重要的应收账款核销情况：

单位：元款项是否由关联单位名称应收账款性质核销金额核销原因履行的核销程序交易产生

应收账款核销说明：

（5）按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况

单位：元占应收账款和合应收账款坏账准应收账款期末余合同资产期末应收账款和合同单位名称同资产期末余额备和合同资产减额余额资产期末余额合计数的比例值准备期末余额深圳市基永物业发

93811328.0593811328.0513.63%93811328.05

展有限公司

深圳湾科技发展有68926408.4568926408.4510.01%2067792.25限公司

河北深保投资发展31001655.061799408.2632801063.324.76%6309958.47有限公司

深圳市福田区政府21378880.2821378880.283.11%0.00物业管理中心

深圳市体育中心运15214405.2115214405.212.21%456432.16营管理有限公司

合计230332677.051799408.26232132085.3133.72%102645510.93

6、合同资产

（1）合同资产情况

单位：元期末余额期初余额项目账面余额坏账准备账面价值账面余额坏账准备账面价值

市政工程质保金1813520.801813520.80580850.15580850.15

合计1813520.801813520.80580850.15580850.15

78深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

（2）报告期内账面价值发生的重大变动金额和原因

单位：元项目变动金额变动原因

（3）按坏账计提方法分类披露

单位：元期末余额期初余额类别账面余额坏账准备账面价账面余额坏账准备账面价金额比例金额计提比例值金额比例金额计提比例值

其中：

其中：

按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用□不适用

（4）本期计提、收回或转回的坏账准备情况

单位：元

项目本期计提本期收回或转回本期转销/核销原因

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

单位：元确定原坏账准备计提比单位名称收回或转回金额转回原因收回方式例的依据及其合理性其他说明

（5）本期实际核销的合同资产情况

单位：元项目核销金额其中重要的合同资产核销情况

单位：元款项是否由关联单位名称款项性质核销金额核销原因履行的核销程序交易产生

合同资产核销说明：

其他说明：

7、应收款项融资

（1）应收款项融资分类列示

单位：元项目期末余额期初余额

79深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

（2）按坏账计提方法分类披露

单位：元期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别账面价账面价计提比计提比金额比例金额值金额比例金额值例例

其中：

其中：

按预期信用损失一般模型计提坏账准备

单位：元

第一阶段第二阶段第三阶段坏账准备整个存续期预期信用整个存续期预期信用未来12个月预期信用合计损失（未发生信用减损失（已发生信用减损失值）值）

2026年1月1日余额

在本期各阶段划分依据和坏账准备计提比例

对本期发生损失准备变动的应收款项融资账面余额显著变动的情况说明：

（3）本期计提、收回或转回的坏账准备的情况

单位：元本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回转销或核销其他变动

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

单位：元确定原坏账准备计提比单位名称收回或转回金额转回原因收回方式例的依据及其合理性

其他说明：

（4）期末公司已质押的应收款项融资

单位：元项目期末已质押金额

（5）期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收款项融资

单位：元项目期末终止确认金额期末未终止确认金额

（6）本期实际核销的应收款项融资情况

单位：元项目核销金额其中重要的应收款项融资核销情况

80深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

单位：元款项是否由关联单位名称款项性质核销金额核销原因履行的核销程序交易产生

核销说明：

（7）应收款项融资本期增减变动及公允价值变动情况

（8）其他说明

8、其他应收款

单位：元项目期末余额期初余额

应收利息0.000.00

应收股利0.000.00

其他应收款271641176.04267565109.11

合计271641176.04267565109.11

（1）应收利息

1）应收利息分类

单位：元项目期末余额期初余额

合计0.000.00

2）重要逾期利息

单位：元借款单位期末余额逾期时间逾期原因是否发生减值及其判断依据

其他说明：

3）按坏账计提方法分类披露

□适用□不适用

4）本期计提、收回或转回的坏账准备的情况

单位：元本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回转销或核销其他变动

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

单位：元确定原坏账准备计提比例单位名称收回或转回金额转回原因收回方式的依据及其合理性

其他说明：

81深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

5）本期实际核销的应收利息情况

单位：元项目核销金额其中重要的应收利息核销情况

单位：元款项是否由关联单位名称款项性质核销金额核销原因履行的核销程序交易产生

核销说明：

其他说明：

（2）应收股利

1）应收股利分类

单位：元项目（或被投资单位）期末余额期初余额

合计0.000.00

2）重要的账龄超过1年的应收股利

单位：元项目（或被投资单位）期末余额账龄未收回的原因是否发生减值及其判断依据

3）按坏账计提方法分类披露

□适用□不适用

4）本期计提、收回或转回的坏账准备的情况

单位：元本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回转销或核销其他变动

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

单位：元确定原坏账准备计提比例单位名称收回或转回金额转回原因收回方式的依据及其合理性

其他说明：

5）本期实际核销的应收股利情况

单位：元项目核销金额其中重要的应收股利核销情况

单位：元单位名称款项性质核销金额核销原因履行的核销程序款项是否由关联

82深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

交易产生

核销说明：

其他说明：

（3）其他应收款

1）其他应收款按款项性质分类情况

单位：元款项性质期末账面余额期初账面余额

押金15086517.9316570122.08

保证金38182686.6633556554.25

备用金88800.0065000.00

代扣代缴款项19580255.9915143545.86

往来款624481027.70628885730.76

其他30927283.4928482247.50

合计728346571.77722703200.45

2）按账龄披露

单位：元账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）29289150.8924995887.18

1至2年8627002.635643226.15

2至3年3489773.4518162467.53

3年以上686940644.80673901619.59

3至4年21817416.8910104444.70

4至5年35382198.50568915240.94

5年以上629741029.4194881933.95

合计728346571.77722703200.45

3）按坏账计提方法分类披露

□适用□不适用

单位：元期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别账面价账面价计提比计提比金额比例金额值金额比例金额值例例按单项

627770392405235364627770392405235364

计提坏86.19%62.51%86.86%62.51%

434.33624.92809.41434.33624.92809.41

账准备

其中：

按组合100576642997362763949327627324322002

计提坏13.81%63.93%13.14%66.08%137.4470.8166.6366.1266.4299.70账准备

其中：

83深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

728346456705271641722703455138267565

合计100.00%62.70%100.00%62.98%

571.77395.73176.04200.45091.34109.11

按单项计提坏账准备类别名称：392405624.92

单位：元期初余额期末余额名称账面余额坏账准备账面余额坏账准备计提比例计提理由深圳市心海控股有限公司及关联方深圳市心海荣耀房地谨慎性判断收

产开发有限公587289550.00362846450.00587289550.00362846450.0061.78%回风险

司、深圳市前海高端信息服务有限公司深圳天俊实业预计不存在无

10000000.000.0010000000.000.000.00%

股份有限公司法收回的风险

上海裕通房地5676000.005676000.005676000.005676000.00100.00%长期未能收回产有限公司

香港跃恒发展3271837.783271837.783271837.783271837.78100.00%长期未能收回有限公司单项金额不重

大但单项计提21533046.5520611337.1421533046.5520611337.1495.72%长期未能收回坏账准备

合计627770434.33392405624.92627770434.33392405624.92

按组合计提坏账准备类别名称：64299770.81

单位：元期末余额名称账面余额坏账准备计提比例

1年以内25678367.23770351.023.00%

1-2年8627002.63862700.2610.00%

2-3年3489773.451046932.0430.00%

3-4年1774599.17887299.5950.00%

4-5年1369535.281095628.2280.00%

5年以上59636859.6859636859.68100.00%

合计100576137.4464299770.81

确定该组合依据的说明：

按预期信用损失一般模型计提坏账准备：

单位：元

第一阶段第二阶段第三阶段坏账准备整个存续期预期信用整个存续期预期信用未来12个月预期信用合计损失（未发生信用减损失（已发生信用减损失值）值）

2026年1月1日余额62732466.42392405624.92455138091.34

2026年1月1日余额

在本期

本期计提1567304.391567304.39

2026年6月30日余64299770.81392405624.92456705395.73

额各阶段划分依据和坏账准备计提比例

84深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况

□适用□不适用

4）本期计提、收回或转回的坏账准备情况

本期计提坏账准备情况：

单位：元本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回转销或核销其他

单项计提坏账准备392405624.920.000.000.000.00392405624.92

按组合计提坏账准备62732466.421567304.390.000.000.0064299770.81

合计455138091.341567304.390.000.000.00456705395.73

其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：

单位：元确定原坏账准备计提比单位名称收回或转回金额转回原因收回方式例的依据及其合理性

5）本期实际核销的其他应收款情况

单位：元项目核销金额

其中重要的其他应收款核销情况：

单位：元款项是否由关联单位名称其他应收款性质核销金额核销原因履行的核销程序交易产生

其他应收款核销说明：

6）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况

单位：元占其他应收款期末坏账准备期末余单位名称款项的性质期末余额账龄余额合计数的比例额深圳市心海荣耀房地产开发

往来款375068984.555年以上51.50%231729731.18有限公司

深圳市心海控股有限公司往来款201499990.185年以上27.67%124493201.20

深圳市蚌岭股份合作公司往来款30000000.005年以上4.12%30000000.00深圳市前海高端信息服务有

往来款10720575.275年以上1.47%6623517.62限公司

深圳天俊实业股份有限公司诚意金10000000.005年以上1.37%0.00

合计627289550.0086.13%392846450.00

7）因资金集中管理而列报于其他应收款

单位：元

85深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

因资金集中管理而列报于其他应收款的金额0.00

其他说明：

9、预付款项

（1）预付款项按账龄列示

单位：元期末余额期初余额账龄金额比例金额比例

1年以内9937416.5884.76%7493552.6178.57%

1至2年656030.895.60%141241.341.48%

2至3年568181.044.85%1228771.6612.88%

3年以上561682.254.79%674666.287.07%

合计11723310.769538231.89

账龄超过1年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：

（2）按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况

单位名称（填写全称）账面余额占预付款项余额的比例（%）

重庆市渝地资产经营管理有限公司1955031.6616.68%

金御达建筑装修商贸技术有限责任公司1471436.7312.55%

广州晶东贸易有限公司1042986.668.90%

深圳市舒达电梯工程有限公司640160.005.46%

北京京东世纪信息技术有限公司571028.534.87%

合计5680643.5848.46%

其他说明：

10、存货

公司是否需要遵守房地产行业的披露要求是

（1）存货分类

公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中的“房地产业”的披露要求

按性质分类：

单位：元期末余额期初余额项目存货跌价准备存货跌价准备账面余额或合同履约成账面价值账面余额或合同履约成账面价值本减值准备本减值准备

102576367789328226031.111828970661159179944.10023717121

开发成本929410747.56.8731.4888.60

86深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

2084006655.1873620326.1147928503.1078630880.

开发产品210386329.3169297622.96

49189094

原材料1466653.96910783.62555870.341500567.49910783.62589783.87

库存商品2863095.342094736.09768359.252487223.052094300.39392922.66

低值易耗品316123.650.00316123.65578760.980.00578760.98

123462893071142802596.11203486710123353921211231482651.11103909470

合计.3158.73.9085.05

按下列格式披露“开发成本”主要项目及其利息资本化情况：

单位：元

本期其中：

本期转本期其利息资项目名开工时预计竣预计总期初余（开发期末余本期利资金来入开发他减少本化累称间工时间投资额成本）额息资本源产品金额计金额增加化金额

2020年2028年840006533667204

澜湖时1867746444695468510月05月00000.67546.0.000.0041745.银行贷

代项目199.08225.93953.3115日31款日005462虎门滨2022年2029年32175281942360258732812808431988234514海港湾03月06月90000.64316.0.0020283.银行贷

648.00615.46969.46.42

项目22日30日003581款海口红6648466484

旗镇土0.000.000.000.000.0004.1304.13其他地

深惠花37372373720.000.000.000.000.00

园797.39797.39其他福源泰258682076127944

0.000.000.000.00其他

项目680.7065.54846.24深扬数2023年2026年377471706910503

825328107671795368068243270银行贷

智城项03月12月90000.52121.92595.

552.29669.81696.1255.8660.65款

目06日31日007274

529231692954616

其他0.000.000.000.00其他

199.6506.29105.94

15392111821412610257

1076749816468452659247

合计38000089706657200.636778

669.81582.49451.25528.38.00.4829.87

按下列格式项目披露“开发产品”主要项目信息：

单位：元

其中：本期利息资本化项目名称竣工时间期初余额本期增加本期减少期末余额利息资本化累计金额金额

深物业·湖2015年0629785690.129038507.3125362937.

0.00747182.860.00

畔御景一期月01日7116

深物业·半2022年01299258475.3479487.460.000.003479487.460.00山御景二期月12日45

深物业·松2017年0721384705.121249012.5335933319.0.00135692.640.00湖朗苑月01日9515

深物业·湖2017年1129978247.426159855.30.003818392.100.000.00畔御景二期月01日33

深物业·福

昌花园二期2023年015552213.540.000.005552213.540.000.00

（福汇华月18日苑）

深物业·御2024年12105199704195122967.856874075.126397134.0.000.00

棠上府月03日3.18784005

国贸广场1995年124839083.100.000.004839083.10290241999.0.00

87深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

月01日19福昌大厦裙1999年11

645532.650.000.00645532.650.000.00

楼月01日

其他项目266501.180.000.00266501.180.000.00

深物业·深2026年03825328552.36306735.4789021816.20589158.0

0.002049336.05

扬数智城月24日292874

深物业·滨2026年01587328648.240448077.346880570.

0.007675596.2854589.35

海港湾项目月08日009010

114792850141265720476579048.208400665120545861

合计2103925.40

3.900.29705.499.32

按下列格式分项目披露“分期收款开发产品”、“出租开发产品”、“周转房”：

单位：元项目名称期初余额本期增加本期减少期末余额

（2）确认为存货的数据资源

单位：元自行加工的数据资源其他方式取得的数据项目外购的数据资源存货合计存货资源存货

（3）存货跌价准备和合同履约成本减值准备

按下列格式披露存货跌价准备金计提情况：

按性质分类：

单位：元本期增加金额本期减少金额备项目期初余额期末余额计提其他转回或转销其他注

开发成本1159179944.88229769197.32929410747.56

开发产品69297622.96229769197.3288680490.97210386329.31

原材料910783.62910783.62

库存商品2094300.39435.702094736.09

合计1231482651.85435.70229769197.3288680490.97229769197.321142802596.58

按主要项目分类：

单位：元本期增加金额本期减少金额备项目名称期初余额期末余额计提其他转回或转销其他注

海口红旗镇土地6648404.130.000.000.000.006648404.13

虎门滨海港湾项目1003221647.340.000.0073865875.590.00929355771.75

深扬数智城项目149309893.410.000.001490455.830.00147819437.58

御棠上府项目69297622.960.000.0013324159.550.0055973463.41

合计1228477567.840.000.0088680490.970.001139797076.87

（4）存货期末余额中利息资本化率的情况项目名称期初资本化金额本期资本化金额本期结转金额期末资本化金额

深物业·澜湖时代589783272.6254685953.31-644469225.93

深物业·湖畔御景一期1170221.21-48755.661121465.55

88深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

深物业·滨海港湾39375461.97289103.773137013.7836527551.96

深物业·御棠上府5328193.36-1022237.244305956.12

深物业·深扬数智城22281017.206376396.70747923.407909490.50

合计657938166.3661351453.784955930.08714333690.06

（5）存货受限情况

按项目披露受限存货情况：

单位：元项目名称期初余额期末余额受限原因

澜湖时代项目部分土地使用权及在建建筑物424356240.00776587376.68贷款抵押

扬州深扬数智城项目 B、D地块土地使用权及 D地 987723102.87 966766925.68 贷款抵押块在建工程

国贸广场4839083.094839083.09贷款抵押

合计1416918425.961748193385.45

11、持有待售资产

单位：元项目期末账面余额减值准备期末账面价值公允价值预计处置费用预计处置时间其他说明

12、一年内到期的非流动资产

单位：元项目期末余额期初余额

（1）一年内到期的债权投资

□适用□不适用

（2）一年内到期的其他债权投资

□适用□不适用

13、其他流动资产

单位：元项目期末余额期初余额

预缴增值税34816845.4830698000.74

待抵扣进项税163492610.42153865680.59

预缴所得税1465718.911598767.57

预缴土地增值税24840507.0817903342.72

预缴城建税4664147.693734334.77

预缴教育费附加3396677.862697914.61

合计232676507.44210498041.00补偿性资产相关信息

89深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

其他说明：

14、债权投资

（1）债权投资的情况

单位：元期末余额期初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值债权投资减值准备本期变动情况

单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额

（2）期末重要的债权投资

单位：元期末余额期初余额债权项目票面利实际利逾期本票面利实际利逾期本面值到期日面值到期日率率金率率金

（3）减值准备计提情况

单位：元

第一阶段第二阶段第三阶段

坏账准备未来12个月预期信用损整个存续期预期信用损失(未整个存续期预期信用损合计

失发生信用减值)失(已发生信用减值)

2026年1月1日余额

在本期各阶段划分依据和坏账准备计提比例

（4）本期实际核销的债权投资情况

单位：元项目核销金额其中重要的债权投资核销情况

债权投资核销说明：

损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况

□适用□不适用

其他说明：

90深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

15、其他债权投资

（1）其他债权投资的情况

单位：元累计在其他综本期公允累计公允项目期初余额应计利息利息调整期末余额成本合收益中确认备注价值变动价值变动的减值准备其他债权投资减值准备本期变动情况

单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额

（2）期末重要的其他债权投资

单位：元期末余额期初余额其他债权项目票面利实际利逾期本票面利实际利逾期本面值到期日面值到期日率率金率率金

（3）减值准备计提情况

单位：元

第一阶段第二阶段第三阶段坏账准备未来12个月预期信用损整个存续期预期信用损失整个存续期预期信用损合计

失(未发生信用减值)失(已发生信用减值)

2026年1月1日余额

在本期各阶段划分依据和坏账准备计提比例

（4）本期实际核销的其他债权投资情况

单位：元项目核销金额其中重要的其他债权投资核销情况

其他债权投资核销说明：

损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况

□适用□不适用

其他说明：

16、其他权益工具投资

单位：元本期计入本期计入本期末累本期末累计本期确指定为以公允项目名称期初余额期末余额其他综合其他综合计计入其计入其他综认的股价值计量且其

91深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

收益的利收益的损他综合收合收益的损利收入变动计入其他得失益的利得失综合收益的原因金田实业

567317.70-35801.952864731.97583136.49不以交易为目（集团）股

的份有限公司

合计567317.70-35801.952864731.97583136.49本期存在终止确认

单位：元项目名称转入留存收益的累计利得转入留存收益的累计损失终止确认的原因分项披露本期非交易性权益工具投资

单位：元其他综合收益指定为以公允价值计其他综合收益项目名称确认的股利收入累计利得累计损失转入留存收益量且其变动计入其他转入留存收益的金额综合收益的原因的原因

其他说明：

17、长期应收款

（1）长期应收款情况

单位：元期末余额期初余额项目折现率区间账面余额坏账准备账面价值账面余额坏账准备账面价值

（2）按坏账计提方法分类披露

单位：元期末余额期初余额类别账面余额坏账准备账面余额坏账准备账面价账面价值金额比例金额计提比例金额比例金额计提比例值

其中：

其中：

按预期信用损失一般模型计提坏账准备

单位：元

第一阶段第二阶段第三阶段坏账准备未来12个月预期信用整个存续期预期信用损整个存续期预期信用损失合计

损失失(未发生信用减值)(已发生信用减值)

2026年1月1日余额

在本期各阶段划分依据和坏账准备计提比例

（3）本期计提、收回或转回的坏账准备的情况

单位：元

92深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回转销或核销其他

其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：

单位：元确定原坏账准备计提比单位名称收回或转回金额转回原因收回方式例的依据及其合理性

其他说明：

（4）本期实际核销的长期应收款情况

单位：元项目核销金额

其中重要的长期应收款核销情况：

单位：元款项是否由关联单位名称款项性质核销金额核销原因履行的核销程序交易产生

长期应收款核销说明：

18、长期股权投资

单位：元本期增减变动期初权益宣告期末减值减值被投余额法下其他发放余额准备准备

资单（账其他计提期初追加减少确认综合现金

（账期末位面价权益减值其他余额投资投资的投收益股利面价余额值）变动准备资损调整或利值）益润

一、合营企业深圳物业

23244-23183

吉发

6615.616060551.

仓储

634.5706

有限公司深圳天安国际

-大厦468941816

4271

物业580.451.85

418.60

管理有限公司

23713-23224

小计6196.48878712.

08483.1791

二、联营企业深圳1898318983

物方614.1614.1

93深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

陶瓷44工业有限公司深圳康富健康1650016500

产品0.000.00有限公司深圳市兴浩仿

7566775667

瓷制

0.680.68

品有限公司深圳市社会福

3266932669

利公

3.243.24

司福达电子厂深圳市福隆实

16841684

业发

350.00350.00

展有限公司好年

27332733

华大

570.05570.05

酒店深圳市教育基5000050000

金龙0.000.00华投资深圳市康乐体5400654006

育俱0.000.00乐部皇发分部深圳市观澜镇11681168

福民973.20973.20丹坑村厂房深圳5000050000

市雄0.000.00牛保

94深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

龄球娱乐有限公司深圳市洋源实10301030

业有000.00000.00限公司嘉凯锋公

6000060000

司宝

0.000.00

安公司桂园

3500035000

汽修

0.000.00

厂深圳市无为本

5000050000

屋顶

0.000.00

绿化有限公司深圳市元平塑

2400024000

钢门

0.000.00

窗有限公司深圳市有方印1000010000

务发0.000.00行有限公司深圳市路盛实1000010000

业发0.000.00展有限公司中建科工集团3186633755

智慧247758823381.3309.9

停车163.975.2919科技有限公司

31866302783375530278

247758823

小计381.3931.3309.9931.3163.975.29

1191

95深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

2690030278-2660030278

58823

合计2577.931.324104022.931.3

5.29

391319.20901

可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定

□适用□不适用可收回金额按预计未来现金流量的现值确定

□适用□不适用前述信息与以前年度减值测试采用的信息或外部信息明显不一致的差异原因公司以前年度减值测试采用信息与当年实际情况明显不一致的差异原因其他说明

19、其他非流动金融资产

单位：元项目期末余额期初余额

其他说明：

20、投资性房地产

（1）采用成本计量模式的投资性房地产

□适用□不适用

单位：元

项目房屋、建筑物土地使用权在建工程合计

一、账面原值

1.期初余额799413857.3514495902.20186434394.801000344154.35

2.本期增加金额196000857.370.0084795252.23280796109.60

（1）外购0.000.0084795252.2384795252.23

（2）存货\固定资产\在

196000857.370.000.00196000857.37

建工程转入

（3）企业合并增加

3.本期减少金额2734964.080.00234036930.20236771894.28

（1）处置2055620.000.000.002055620.00

（2）其他转出0.000.00234036930.20234036930.20

（3）汇兑调整679344.080.000.00679344.08

4.期末余额992679750.6414495902.2037192716.831044368369.67

二、累计折旧和累计摊销

1.期初余额481755757.0913360585.89106827268.31601943611.29

2.本期增加金额15734178.010.000.0015734178.01

（1）计提或摊销15734178.010.000.0015734178.01

3.本期减少金额2710898.350.0069634551.4872345449.83

（1）处置2055620.000.000.002055620.00

（2）其他转出0.000.0069634551.4869634551.48

96深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

（3）汇兑调整655278.35655278.35

4.期末余额494779036.7513360585.8937192716.83545332339.47

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加金额

（1）计提

3.本期减少金额

（1）处置

（2）其他转出

4.期末余额

四、账面价值

1.期末账面价值497900713.891135316.310.00499036030.20

2.期初账面价值317658100.261135316.3179607126.49398400543.06

可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定

□适用□不适用可收回金额按预计未来现金流量的现值确定

□适用□不适用前述信息与以前年度减值测试采用的信息或外部信息明显不一致的差异原因公司以前年度减值测试采用信息与当年实际情况明显不一致的差异原因

其他说明：

（2）采用公允价值计量模式的投资性房地产

□适用□不适用

公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中的“房地产业”的披露要求

采用公允价值计量的投资性房地产按项目披露：

单位：元公允价值变建筑面积报告期租期初公允期末公允公允价值项目名称地理位置竣工时间动原因及报

（㎡）金收入价值价值变动幅度告索引公司是否存在当期处于建设期的投资性房地产

□是□否公司是否存在当期新增以公允价值计量的投资性房地产

□是□否

（3）转换为投资性房地产并采用公允价值计量

单位：元转换前核算科对其他综合收项目金额转换理由审批程序对损益的影响目益的影响

97深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

（4）未办妥产权证书的投资性房地产情况

单位：元项目账面价值未办妥产权证书原因

马古岭6栋507单元19404.71

该房产为物业管理用房，曾被第三方物管公司占用，现已收回，但未办理权证其他说明

21、固定资产

单位：元项目期末余额期初余额

固定资产39293464.5941751582.46

合计39293464.5941751582.46

（1）固定资产情况

单位：元项目房屋及建筑物机器设备运输工具固定资产装修其他设备合计

一、账面原

值：

1.期初余

104266313.586391092.3719039114.2137747260.3060887725.72228331506.18

额

2.本期增0.000.00505783.460.00881659.151387442.61

加金额

（1

0.000.00505783.460.00881659.151387442.61

）购置

（2）在建工程转入

（3）企业合并增加

3.本期减

20802.0091800.001091435.870.001207471.142411509.01

少金额

（10.0091800.001091435.870.001207471.142390707.01）处置或报废

（2）

20802.000.000.000.000.0020802.00

汇兑调整

4.期末余

104245511.586299292.3718453461.8037747260.3060561913.73227307439.78

额

二、累计折旧

1.期初余

80108551.335514358.7716476697.1236543931.9947860667.35186504206.56

额

2.本期增

608702.5861872.72509079.46610365.721940807.923730828.40

加金额

（1608702.5861872.72509079.46610365.721940807.923730828.40）计提

98深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

3.本期减5117.5791800.001062527.730.001137331.632296776.93

少金额

（1

0.0091800.001062527.730.001137331.632291659.36

）处置或报废

（2）

5117.570.000.000.000.005117.57

汇兑调整

4.期末余80712136.345484431.4915923248.8537154297.7148664143.64187938258.03

额

三、减值准备

1.期初余75717.1675717.16

额

2.本期增

加金额

（1）计提

3.本期减

少金额

（1）处置或报废

4.期末余75717.1675717.16

额

四、账面价值

1.期末账23533375.24814860.882530212.95592962.5911822052.9339293464.59

面价值

2.期初账

24157762.25876733.602562417.091203328.3112951341.2141751582.46

面价值

（2）暂时闲置的固定资产情况

单位：元项目账面原值累计折旧减值准备账面价值备注

（3）通过经营租赁租出的固定资产

单位：元项目期末账面价值

（4）未办妥产权证书的固定资产情况

单位：元项目账面价值未办妥产权证书的原因

由于规划调整，该房产写字楼将拆迁，并于现址附近新建高层写字楼，公司将于新写字楼建成后以现有房产进三翔商务大厦办公楼401.402房382980.44行以置换，故该房产的房产证明一直无法办理。目前已经启动法律程序，办理房产证过户手续的进展情况及置换方案可行性需要根据开庭结果确定。

99深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

其他说明

（5）固定资产的减值测试情况

□适用□不适用

（6）固定资产清理

单位：元项目期末余额期初余额

其他说明：

22、在建工程

单位：元项目期末余额期初余额

（1）在建工程情况

单位：元期末余额期初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

（2）重要在建工程项目本期变动情况

单位：元其工程

本期利息中：

本期累计本期本期转入资本本期项目预算期初其他期末投入工程利息资金增加固定化累利息名称数余额减少余额占预进度资本来源金额资产计金资本金额算比化率金额额化金例额

（3）本期计提在建工程减值准备情况

单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额计提原因其他说明

（4）在建工程的减值测试情况

□适用□不适用

（5）工程物资

单位：元项目期末余额期初余额

100深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

其他说明：

23、使用权资产

（1）使用权资产情况

单位：元项目房屋及建筑物合计

一、账面原值

1.期初余额35002711.5535002711.55

2.本期增加金额1141025.351141025.35

（1）新增租赁1141025.351141025.35

3.本期减少金额2736670.412736670.41

（1）租赁合同到期2736670.412736670.41

4.期末余额33407066.4933407066.49

二、累计折旧

1.期初余额12552643.7412552643.74

2.本期增加金额6019562.956019562.95

（1）计提6019562.956019562.95

3.本期减少金额1415445.951415445.95

（1）处置

（2）租赁合同到期1415445.951415445.95

4.期末余额17156760.7417156760.74

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加金额

（1）计提

3.本期减少金额

（1）处置

4.期末余额

四、账面价值

1.期末账面价值16250305.7516250305.75

2.期初账面价值22450067.8122450067.81

（2）使用权资产的减值测试情况

□适用□不适用

其他说明：

101深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

24、无形资产

（1）无形资产情况

单位：元项目土地使用权专利权非专利技术软件使用权合计

一、账面原值

1.期初余额5139958.145139958.14

2.本期增加金额707566.03707566.03

（1）购置707566.03707566.03

（2）内部研发

（3）企业合并增加

3.本期减少金额

（1）处置

4.期末余额5847524.175847524.17

二、累计摊销

1.期初余额2984751.522984751.52

2.本期增加金额362591.37362591.37

（1）计提362591.37362591.37

3.本期减少金额

（1）处置

4.期末余额3347342.893347342.89

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加金额

（1）计提

3.本期减少金额

（1）处置

4.期末余额

四、账面价值

1.期末账面价值2500181.282500181.28

2.期初账面价值2155206.622155206.62

本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例

（2）确认为无形资产的数据资源

单位：元外购的数据资源无形自行开发的数据资源其他方式取得的数据项目合计资产无形资产资源无形资产

102深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

（3）未办妥产权证书的土地使用权情况

单位：元项目账面价值未办妥产权证书的原因其他说明

（4）无形资产的减值测试情况

□适用□不适用

25、商誉

（1）商誉账面原值

单位：元被投资单位名称或形成商誉的本期增加本期减少期初余额期末余额事项企业合并形成的处置

深圳市设施之家科技有限公司9446847.389446847.38

合计9446847.389446847.38

（2）商誉减值准备

单位：元被投资单位名称或形成商誉的事本期增加本期减少期初余额期末余额项计提处置

深圳市设施之家科技有限公司5004983.085004983.08

合计5004983.085004983.08

（3）商誉所在资产组或资产组组合的相关信息名称所属资产组或组合的构成及依据所属经营分部及依据是否与以前年度保持一致深圳市设施之在考虑到能够受益于企业合并的协同效应以及管理

家科技有限公层对生产经营活动的管理或监控方式情况下确定的物业管理，配套服务是司能够独立产生现金流量的资产组或资产组组合资产组或资产组组合发生变化名称变化前的构成变化后的构成导致变化的客观事实及依据其他说明

（4）可收回金额的具体确定方法可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定

□适用□不适用可收回金额按预计未来现金流量的现值确定

□适用□不适用

103深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

单位：元稳定期的关减值金预测期预测期的关稳定期的项目账面价值可收回金额键参数的确额的年限键参数关键参数定依据深圳市设施之家科收入增长基于谨慎性

13028300.0013621000.000.005无增长

技有限公司率、折现率确认

合计13028300.0013621000.000.00前述信息与以前年度减值测试采用的信息或外部信息明显不一致的差异原因公司以前年度减值测试采用信息与当年实际情况明显不一致的差异原因

（5）业绩承诺完成及对应商誉减值情况形成商誉时存在业绩承诺且报告期或报告期上一期间处于业绩承诺期内

□适用□不适用其他说明

2025年12月根据商誉减值测试结果，可收回金额低于其账面价值14299951.66元，公司根据持股比例对应计提商

誉减值准备5004983.08元。本报告期未发现包含商誉的资产组的可收回金额低于其账面价值，无新增计提商誉减值准备。

26、长期待摊费用

单位：元项目期初余额本期增加金额本期摊销金额其他减少金额期末余额

装修支出15046783.0712613759.023774813.3623885728.73

合计15046783.0712613759.023774813.3623885728.73其他说明

27、递延所得税资产/递延所得税负债

（1）未经抵销的递延所得税资产

单位：元期末余额期初余额项目可抵扣暂时性差异递延所得税资产可抵扣暂时性差异递延所得税资产

资产减值准备102271905.5123160537.3197665969.8121854744.31

内部交易未实现利润435246009.56108811502.39436277776.28109069444.07

可抵扣亏损302704268.5674085558.43219911499.7954427860.61已预提待抵扣的土地

11400833.832850208.469308029.132327007.28

增值税房地产企业预售收入

83958937.2220989734.3162921006.1515730251.54

计算的预计利润

其他预提费用14729619.583682404.9014043969.233510992.30

租赁负债17880387.864434537.5823500918.435749024.66

合计968191962.12238014483.38863629168.82212669324.77

104深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

（2）未经抵销的递延所得税负债

单位：元期末余额期初余额项目应纳税暂时性差异递延所得税负债应纳税暂时性差异递延所得税负债

交易性金融资产公允价值变动3571096.38892774.101765714.20441428.55

固定资产账面价值大于计税基础45660.6811415.17177411.2244352.79

使用权资产16250305.754024865.1822450067.855486520.49

合计19867062.814929054.4524393193.275972301.83

（3）以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债

单位：元递延所得税资产和负抵销后递延所得税资递延所得税资产和负抵销后递延所得税资项目债期末互抵金额产或负债期末余额债期初互抵金额产或负债期初余额

递延所得税资产238014483.38212669324.77

递延所得税负债4929054.455972301.83

（4）未确认递延所得税资产明细

单位：元项目期末余额期初余额

可抵扣暂时性差异1666761755.531751240859.68

可抵扣亏损414169182.94366903018.00

合计2080930938.472118143877.68

（5）未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期

单位：元年份期末金额期初金额备注

2026年14238807.002021年可抵扣亏损

2027年81285680.1281285680.122022年可抵扣亏损

2028年11248208.2211248208.222023年可抵扣亏损

2029年191674275.72191674275.722024年可抵扣亏损

2030年68456046.9468456046.942025年可抵扣亏损

2031年61504971.942026年可抵扣亏损

合计414169182.94366903018.00其他说明

28、其他非流动资产

单位：元期末余额期初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

合同取得成本26178010.4426178010.4422101296.8722101296.87

预付固定资产、投资性房2371657.942371657.94921552.89921552.89

地产、无形资产等购置款

其他2635093.772635093.772635093.772635093.77

105深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

合计31184762.1531184762.1525657943.5325657943.53补偿性资产相关信息

其他说明：

其他，主要系投资性房地产的下账资产，因该资产涉及船步街棚改的搬迁业务后续待移交，期限超过一年。

29、所有权或使用权受到限制的资产

单位：元期末期初项目受限受限账面余额账面价值受限情况账面余额账面价值受限情况类型类型

保证金、押保证金、押

80123834.80123834.金、定期存款82297671.82297671.金、定期存款

货币资金2020冻结利息、司法冻2121冻结

利息、司法冻结资金等结资金等公司因日常经公司因日常经

营活动所需，营活动所需，

4839083.04839083.0向银行申请借4839083.04839083.0向银行申请借

存货抵押抵押

99款，将持有的99款，将持有的

自有商业物业自有商业物业进行抵押。进行抵押。

公司因日常经公司因日常经

营活动所需，营活动所需，

3483700.13483700.1向银行申请借3483700.13483700.1向银行申请借

固定资产抵押抵押

55款，将持有的55款，将持有的

自有商业物业自有商业物业进行抵押。进行抵押。

公司因日常经公司因日常经

营活动所需，营活动所需，投资性房1801446618014466向银行申请借18014466818014466向银行申请借抵押抵押

地产8.708.70款，将持有的.708.70款，将持有的自有商业物业自有商业物业进行抵押。进行抵押。

公司因日常经

营活动所需，公司因日常经存货-澜湖向兴业银行深营活动所需，时代项目圳分行申请借向兴业银行深

部分土地7765873777658737款，将持有的42435624042435624圳分行申请借抵押抵押

使用权及6.686.68澜湖时代项目.000.00款，将持有的在建建筑部分地块土地澜湖时代项目物使用权及在建地块土地使用建筑物进行抵权进行抵押。

押。

公司因日常经公司因日常经

存货-扬州

营活动所需，营活动所需，深扬数智向中国农业银向中国农业银

城项目 B、

9667669288654650行扬州分行申98772310290525720行扬州分行申

D 地块土地 抵押 抵押

5.688.47请借款，将持.870.61请借款，将持

使用权及 D有的深扬数智有的深扬数智地块在建

城项目 B、D 城项目 B、D地工程地块土地使用块土地使用权

106深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

权及 D地块在 及 D地块在建建工程进行抵工程进行抵押。押。

20119455193172511682844416003785

合计

88.5071.2966.0263.76

其他说明：

30、短期借款

（1）短期借款分类

单位：元项目期末余额期初余额

信用借款475129342.77449458211.11

合计475129342.77449458211.11

短期借款分类的说明：

期末信用借款用于本公司日常经营使用。

（2）已逾期未偿还的短期借款情况

本期末已逾期未偿还的短期借款总额为0.00元，其中重要的已逾期未偿还的短期借款情况如下：

单位：元借款单位期末余额借款利率逾期时间逾期利率其他说明

31、交易性金融负债

单位：元项目期末余额期初余额

其中：

其中：

其他说明：

32、衍生金融负债

单位：元项目期末余额期初余额

其他说明：

33、应付票据

单位：元种类期末余额期初余额

本期末已到期未支付的应付票据总额为元，到期未付的原因为。

107深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

34、应付账款

（1）应付账款列示

单位：元项目期末余额期初余额

应付工程建设款850059248.61738732120.83

预估应付款12947826.6319087563.43

其他138360968.78117823268.42

合计1001368044.02875642952.68

（2）账龄超过1年或逾期的重要应付账款

单位：元项目期末余额未偿还或结转的原因

深圳市规划国土局25000000.00历史遗留问题

中建三局第二建设工程有限责任公司170821732.73未达工程款付款节点

中国建筑第四工程局有限公司4000000.10未达工程款付款节点

深圳市前海高端信息服务有限公司7126060.00工程未结算

合计206947792.83

其他说明：

35、其他应付款

单位：元项目期末余额期初余额

应付利息0.000.00

应付股利12202676.0412202676.04

其他应付款1235698183.481189285081.42

合计1247900859.521201487757.46

（1）应付利息

单位：元项目期末余额期初余额

合计0.000.00

重要的已逾期未支付的利息情况：

单位：元借款单位逾期金额逾期原因

其他说明：

（2）应付股利

单位：元项目期末余额期初余额

普通股股利12202676.0412202676.04

108深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

合计12202676.0412202676.04

其他说明，包括重要的超过1年未支付的应付股利，应披露未支付原因：

股东名称应付股利金额未支付原因

深圳市城市绿化管理处10869036.68对方公司改制，尚未明确支付对象深圳市城市绿化管理处工会委员会1300000.00对方公司改制，尚未明确支付对象其他33639.36无法获取对方账户、尚未支付的尾款

合计12202676.04

（3）其他应付款

1）按款项性质列示其他应付款

单位：元项目期末余额期初余额

押金301672744.01311614608.93

保证金6664430.868171499.69

代收款12882887.1312112575.50

往来款688458200.17642819185.60

预提费用139460108.62123654014.77

代扣代缴款项6469755.436505391.90

其他80090057.2684407805.03

合计1235698183.481189285081.42

2）账龄超过1年或逾期的重要其他应付款

单位：元项目期末余额未偿还或结转的原因

扬州旅发置业有限公司406453961.39合并外关联方往来款，尚未到还款期深圳物业吉发仓储有限公司202296665.14往来款，无特定还款期限中建三局第二建设工程有限责任公司21597500.00保证金未到结算期

深圳天安国际大厦物业管理有限公司5214345.90往来款，无特定还款期限深圳前海微众银行股份有限公司3366387.61租赁期限未满

合计638928860.04其他说明

36、预收款项

（1）预收款项列示

单位：元项目期末余额期初余额

租金619400.741340490.69

合计619400.741340490.69

（2）账龄超过1年或逾期的重要预收款项

单位：元

109深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

项目期末余额未偿还或结转的原因

单位：元项目变动金额变动原因

其他说明：

37、合同负债

单位：元项目期末余额期初余额

预收房款852579211.56647550778.18

预收物业费17099871.4918114805.21

预收其他款项47766128.2545939712.37

合计917445211.30711605295.76账龄超过1年的重要合同负债

单位：元项目期末余额未偿还或结转的原因

澜湖时代项目预收房款464716423.11尚未满足收入结转条件

合计464716423.11报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因

单位：元项目变动金额变动原因

御棠上府项目20820866.06报告期新增预收房款

虎门滨海港湾项目-51954433.92报告期结转收入

扬州深扬数智城项目100370874.36报告期新增预收房款

澜湖时代项目140252873.88报告期新增预收房款

合计209490180.38

公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中“房地产业”的披露要求

预售金额前五的项目收款信息：

单位：元序号项目名称期初余额期末余额预计竣工时间预售比例

1澜湖时代项目419473374.48559726248.362028年05月31日38.72%

2扬州深扬数智城项目142734055.03243104929.392026年12月31日79.17%

3深物业·御棠上府11253189.9632074056.0267.64%

4虎门滨海港湾项目69133168.8017178734.882029年06月30日8.73%

5深物业·湖畔御景二期4883586.24334220.1995.91%

38、应付职工薪酬

（1）应付职工薪酬列示

单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额

一、短期薪酬174105807.41425378941.15463243958.74136240789.82

二、离职后福利-设定提存计划1070507.9848532241.0147652371.631950377.36

110深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

三、辞退福利646806.242311101.991441925.401515982.83

合计175823121.63476222284.15512338255.77139707150.01

（2）短期薪酬列示

单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额

1、工资、奖金、津贴和补贴162327771.77375970781.13410394529.79127904023.11

2、职工福利费1249509.18871737.002114831.186415.00

3、社会保险费54637.9816138848.4816138892.5654593.90

其中：医疗保险费51896.7813188495.6513188495.6551896.78

工伤保险费272.181021137.951021182.03228.10

生育保险费2469.021235607.921235607.922469.02

其他商业保险0.00693606.96693606.960.00

4、住房公积金263949.2514560935.1514574280.81250603.59

5、工会经费和职工教育经费7123860.236026279.246791057.156359082.32

8、非货币性福利3086079.0011810360.1513230367.251666071.90

合计174105807.41425378941.15463243958.74136240789.82

（3）设定提存计划列示

单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额

1、基本养老保险538067.5241200212.9541217627.62520652.85

2、失业保险费3185.751687456.911685848.784793.88

3、企业年金缴费529254.715644571.154748895.231424930.63

合计1070507.9848532241.0147652371.631950377.36其他说明

39、应交税费

单位：元项目期末余额期初余额

增值税16834828.4323455423.34

消费税8903.306291.87

企业所得税14415660.7931087464.90

个人所得税3416561.082955720.79

城市维护建设税1173992.631326959.94

土地增值税1553456.6117066510.13

土地使用税805829.41179653.49

房产税5029131.60311746.28

教育费附加617446.64696993.06

地方教育附加507169.38531972.41

其他98432.34392104.82

合计44461412.2178010841.03其他说明

111深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

40、持有待售负债

单位：元项目期末余额期初余额其他说明

41、一年内到期的非流动负债

单位：元项目期末余额期初余额

一年内到期的长期借款4497658568.553850883054.68

一年内到期的应付债券7379166.671054166.67

一年内到期的长期应付款0.00400000.00

一年内到期的租赁负债12088063.7712898090.94

合计4517125798.993865235312.29

其他说明：

42、其他流动负债

单位：元项目期末余额期初余额

待转销项税额76591160.0058886145.36

未终止确认的应收票据56409389.040.00

合计133000549.0458886145.36

短期应付债券的增减变动：

单位：元按面溢折债券票面发行债券发行期初本期值计本期期末是否面值价摊名称利率日期期限金额余额发行提利偿还余额违约销息合计

其他说明：

43、长期借款

（1）长期借款分类

单位：元项目期末余额期初余额

质押借款432133351.81664188100.66

抵押借款1478384391.192062569870.34

信用借款925451126.14954836941.20

合计2835968869.143681594912.20

长期借款分类的说明：

112深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

期末质押借款用于本公司之子公司东莞市物合置业有限公司（以下简称东莞物合）虎门滨海港湾项目的开发，借款期限自2022年08月05日至2027年08月05日，其质押物为未来五年东莞物合的所有应收账款。

期末抵押借款（1）用于本公司之子公司荣耀地产澜湖时代项目的开发，借款期限自2023年3月17日至2028年5月20日，其抵押物为荣耀地产持有的澜湖时代项目部分地块土地使用权及在建建筑物，并由本公司提供连带责任保证担保及持有的荣耀地产69%股权质押担保。

期末抵押借款（2）用于本公司之子公司扬州市物合置业有限公司（以下简称扬州物合）深扬数智城项目的开发，借款期限自 2024年 01月 19日至 2029年 01月 19日，其抵押物为扬州物合持有的深扬数智城项目 D地块土地使用权及D地块在建工程，并由本公司、扬州旅发置业有限公司根据股权比例提供连带责任保证。

期末抵押借款（3）用于本公司之子公司扬州物合深扬数智城项目的开发，借款期限自2025年6月30日至2027年

12月 20日，其抵押物为扬州物合持有的深扬数智城项目 B地块土地使用权，并由本公司、扬州旅发置业有限公司根据

股权比例提供连带责任保证。

期末抵押借款（4）用于本公司日常经营，借款期限自2025年8月29日至2028年8月28日，其抵押物为本公司自有商业物业资产。

期末信用借款用于本公司归还关联公司借款及子公司日常经营使用。

其他说明，包括利率区间：

44、应付债券

（1）应付债券

单位：元项目期末余额期初余额

应付债券548187500.00548187500.00

应付未到期债券利息7723220.741103317.25

减：一年内到期的应付债券-7379166.67-1054166.67

合计548531554.07548236650.58

（2）应付债券的增减变动（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）

单位：元按面溢折债券票面发行债券发行期初本期值计本期期末是否面值价摊名称利率日期期限金额余额发行提利偿还余额违约销息

25深

物业202555005500549263255559

01112949

00002.30%年3年00009081000.01072

（134月2703.49否

0.000.007.2500.74

664.S 日

Z）

5500549263255559

2949

合计00009081000.0107203.49

0.007.2500.74

（3）可转换公司债券的说明

（4）划分为金融负债的其他金融工具说明

期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况

113深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表

单位：元发行在外的期初本期增加本期减少期末金融工具数量账面价值数量账面价值数量账面价值数量账面价值其他金融工具划分为金融负债的依据说明其他说明

45、租赁负债

单位：元项目期末余额期初余额

租赁付款额19121766.7424820172.10

减：未确认的融资费用-1241378.88-1319253.70

减：1年内到期的租赁负债-12088063.77-12898090.94

合计5792324.0910602827.46

其他说明：

46、长期应付款

单位：元项目期末余额期初余额

长期应付款0.00399470977.78

合计0.00399470977.78

（1）按款项性质列示长期应付款

单位：元项目期末余额期初余额

售后回租融资款0.00399870977.78

减：一年内到期的长期应付款0.00-400000.00

合计0.00399470977.78

其他说明：

（2）专项应付款

单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额形成原因

其他说明：

47、长期应付职工薪酬

（1）长期应付职工薪酬表

单位：元项目期末余额期初余额

114深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

（2）设定受益计划变动情况

设定受益计划义务现值：

单位：元项目本期发生额上期发生额

计划资产：

单位：元项目本期发生额上期发生额

设定受益计划净负债（净资产）

单位：元项目本期发生额上期发生额

设定受益计划的内容及与之相关风险、对公司未来现金流量、时间和不确定性的影响说明：

设定受益计划重大精算假设及敏感性分析结果说明：

其他说明：

48、预计负债

单位：元项目期末余额期初余额形成原因

*新基点与设施之家诉讼

未决诉讼973741.21973741.21

*太平洋财产保险深圳分公司与深圳物业诉讼

合计973741.21973741.21

其他说明，包括重要预计负债的相关重要假设、估计说明：

49、递延收益

单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额形成原因

其他说明：

50、其他非流动负债

单位：元项目期末余额期初余额

公用设施专用基金325809.73317468.53

房屋本体基金17203214.9921286236.28

入伙保证金6523634.986553718.18

电设备维护金4019415.444019415.44

代管维修金54121278.5853885658.86

澜湖时代项目员工跟投款0.0039570000.00

其他3569232.043908000.31

合计85762585.76129540497.60

其他说明：

115深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

51、股本

单位：元

本次变动增减（+、-）期初余额期末余额发行新股送股公积金转股其他小计

股份总数595979092.00595979092.00

其他说明：

52、其他权益工具

（1）期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况

（2）期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表

单位：元发行在外的期初本期增加本期减少期末金融工具数量账面价值数量账面价值数量账面价值数量账面价值

其他权益工具本期增减变动情况、变动原因说明，以及相关会计处理的依据：

其他说明：

53、资本公积

单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额

其他资本公积80488045.3880488045.38

合计80488045.3880488045.38

其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：

54、库存股

单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额

合计0.000.00

其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：

55、其他综合收益

单位：元本期发生额

减：前期税后

减：前期计减：

项目期初余额计入其他归属本期所得税入其他综合所得税后归属于期末余额综合收益于少前发生额收益当期转税费母公司当期转入数股入留存收益用损益东

一、不能-3069250.2435801.9535801.95-3033448.29重分类进

116深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

损益的其他综合收益其他权益工具

-3069250.2435801.9535801.95-3033448.29投资公允价值变动

二、将重

分类进损-518543.71-2662999.10-2662999.10-3181542.81益的其他综合收益外币

财务报表-518543.71-2662999.10-2662999.10-3181542.81折算差额

其他综合-3587793.95-2627197.15-2627197.15-6214991.10收益合计

其他说明，包括对现金流量套期损益的有效部分转为被套期项目初始确认金额调整：

56、专项储备

单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额

其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：

57、盈余公积

单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额

法定盈余公积297989546.00297989546.00

任意盈余公积365403.13365403.13

合计298354949.13298354949.13

盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：

58、未分配利润

单位：元项目本期上期

调整前上期末未分配利润2423699479.792561990778.58

调整后期初未分配利润2423699479.792561990778.58

加：本期归属于母公司所有者的净利润-68175381.5914428019.63

应付普通股股利11919581.84

其他66265.23789336.16

期末未分配利润2343538251.132577208134.37

调整期初未分配利润明细：

1)由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润元。

2)由于会计政策变更，影响期初未分配利润元。

3)由于重大会计差错更正，影响期初未分配利润元。

117深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

4)由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润元。

5)其他调整合计影响期初未分配利润元。

使用资本公积弥补亏损详细情况说明：

59、营业收入和营业成本

单位：元本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本

主营业务1198151495.161047738994.781078644967.59813504493.36

其他业务7018180.750.009263968.280.00

合计1205169675.911047738994.781087908935.87813504493.36

营业收入、营业成本的分解信息：

单位：元分部1分部2合计合同分类营业收入营业成本营业收入营业成本营业收入营业成本营业收入营业成本

12051696104773891205169610477389

业务类型

75.9194.7875.9194.78

其中：

房地产业35167432341750903516743234175090

务5.479.485.479.48

77888552662324507788855266232450

物业管理7.569.717.569.71

74609822.43663575.74609822.43663575.

资产运营88598859按经营地区分类

其中：

85837935706124988583793570612498

深圳8.471.158.471.15

34679031341614013467903134161401

其他7.443.637.443.63市场或客户类型

其中：

合同类型

其中：

按商品转让的时间分类

其中：

按合同期限分类

其中：

118深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

按销售渠道分类

其中：

合计

与履约义务相关的信息：

履行履约义重要的支公司承诺转让是否为主公司承担的预期将公司提供的质量保证类项目务的时间付条款商品的性质要责任人退还给客户的款项型及相关义务其他说明

与分摊至剩余履约义务的交易价格相关的信息：

本报告期末已签订合同、但尚未履行或尚未履行完毕的履约义务所对应的收入金额为917445211.30元，其中，

81542475.32元预计将于2026年度确认收入，835344833.06元预计将于2027年度确认收入，557902.92元预计将

于2028年及以后年度确认收入。

合同中可变对价相关信息：

重大合同变更或重大交易价格调整

单位：元项目会计处理方法对收入的影响金额其他说明

公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中的“房地产业”的披露要求

报告期内确认收入金额前五的项目信息：

单位：元序号项目名称收入金额

1深物业·御棠上府174497539.45

2深物业·滨海港湾134987872.44

3深物业·深扬数智城26553041.27

4深物业·湖畔御景二期4686980.73

5深物业·湖畔御景一期677064.22

60、税金及附加

单位：元项目本期发生额上期发生额

城市维护建设税2634643.842404343.79

教育费附加1135680.111034629.17

房产税5040755.675536974.28

土地使用税986160.441087970.53

车船使用税8715.0011445.00

印花税503263.67635421.43

土地增值税953702.9450947459.26

地方教育费附加757231.50790415.20

其他税费477409.92697828.27

合计12497563.0963146486.93

其他说明：

119深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

61、管理费用

单位：元项目本期发生额上期发生额

职工薪酬100127721.5684829229.68

行政办公费用7393287.267009603.50

资产摊销及折旧费用7171947.1311559991.06

诉讼费用83193.64523080.22

其他费用2609615.913329573.78

合计117385765.50107251478.24其他说明

62、销售费用

单位：元项目本期发生额上期发生额

中介代理费8023855.994333773.75

咨询及销售服务费695682.071708326.44

广告宣传费1313920.022143745.72

职工薪酬7429524.425645649.49

其他2862850.395335815.54

合计20325832.8919167310.94

其他说明：

63、研发费用

单位：元项目本期发生额上期发生额

职工薪酬1971315.552509965.45

折旧及摊销费15815.8811716.74

其他10558.3375124.05

合计1997689.762596806.24其他说明

64、财务费用

单位：元项目本期发生额上期发生额

利息支出79622797.6939505057.67

减：利息收入-3111898.99-6322396.67

汇兑净损失127812.39475009.82

未确认融资费用1488426.019435222.25

其他1016912.301649174.00

合计79144049.4144742067.07其他说明

65、其他收益

单位：元

120深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

产生其他收益的来源本期发生额上期发生额

与收益相关的政府补助131113.3710412889.69

代扣个人所得税手续费返还277357.25291400.88

增值税进项加计抵减0.00-80226.78

增值税退税778516.901732543.85

其他258156.89226728.32

合计1445144.4112583335.96

66、净敞口套期收益

单位：元项目本期发生额上期发生额其他说明

67、公允价值变动收益

单位：元产生公允价值变动收益的来源本期发生额上期发生额

交易性金融资产1805382.180.00

合计1805382.180.00

其他说明：

68、投资收益

单位：元项目本期发生额上期发生额

权益法核算的长期股权投资收益-2410319.20-2369641.20

合计-2410319.20-2369641.20其他说明

69、信用减值损失

单位：元项目本期发生额上期发生额

应收账款坏账损失-7239582.43-28868286.02

其他应收款坏账损失-1567304.39-7889127.69

合计-8806886.82-36757413.71其他说明

70、资产减值损失

单位：元项目本期发生额上期发生额

一、存货跌价损失及合同履约成本减值损失-435.70-4461.72

合计-435.70-4461.72

其他说明：

121深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

71、资产处置收益

单位：元资产处置收益的来源本期发生额上期发生额

固定资产处置收益5523.4139912.16

使用权资产处置收益60340.8025443.53

合计65864.2165355.69

72、营业外收入

单位：元计入当期非经常性损益的金项目本期发生额上期发生额额

非货币性资产交换利得0.002897.11

违约金及罚没收入542912.3612318843.03542912.36

其他269719.57200811.06269719.57

合计812631.9312522551.20812631.93

其他说明：

73、营业外支出

单位：元计入当期非经常性损益的金项目本期发生额上期发生额额

对外捐赠1000.000.001000.00

非流动资产毁损报废损失49491.1955471.3449491.19

罚款及滞纳金924411.18400236.90924411.18

其他37942.95474967.6937942.95

合计1012845.32930675.931012845.32

其他说明：

74、所得税费用

（1）所得税费用表

单位：元项目本期发生额上期发生额

当期所得税费用20915052.7226311245.61

递延所得税费用-26388405.99-13777564.16

合计-5473353.2712533681.45

（2）会计利润与所得税费用调整过程

单位：元项目本期发生额

利润总额-82021683.83

按法定/适用税率计算的所得税费用-20505420.96

122深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

子公司适用不同税率的影响460671.97

调整以前期间所得税的影响2382280.25

非应税收入的影响-602579.80

不可抵扣的成本、费用和损失的影响1149521.92

使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响-3434416.18

本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响15376242.99

研究开发费加成扣除的纳税影响-299653.46

所得税费用-5473353.27其他说明

75、其他综合收益

详见附注七、55

76、现金流量表项目

（1）与经营活动有关的现金收到的其他与经营活动有关的现金

单位：元项目本期发生额上期发生额

收取的大额往来款项46155995.7045929996.27

收取的利息收入2320044.395269961.38

收到的各类押金、保证金、各种专项基金净额39560410.4749397460.11

收到的政府补助131113.3710412889.69

收到的其他零星款项15446851.6331697320.53

本期减少受限资金2720496.091561189.18

合计106334911.65144268817.16

收到的其他与经营活动有关的现金说明：

支付的其他与经营活动有关的现金

单位：元项目本期发生额上期发生额

付现管理费用12223303.2516428194.70

付现销售费用29635338.7236054414.97

支付的大额往来款项79019994.0433253647.08

支付的水电费等各类代收代付款项金额20165753.4150944320.04

支付的其他零星款项60974862.0431813203.86

本期新增受限资金546659.080.00

合计202565910.54168493780.65

支付的其他与经营活动有关的现金说明：

（2）与投资活动有关的现金收到的其他与投资活动有关的现金

单位：元项目本期发生额上期发生额收到的重要的与投资活动有关的现金

123深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

单位：元项目本期发生额上期发生额

收到的其他与投资活动有关的现金说明：

支付的其他与投资活动有关的现金

单位：元项目本期发生额上期发生额

合计0.000.00支付的重要的与投资活动有关的现金

单位：元项目本期发生额上期发生额

支付的其他与投资活动有关的现金说明：

（3）与筹资活动有关的现金收到的其他与筹资活动有关的现金

单位：元项目本期发生额上期发生额

收到的其他与筹资活动有关的现金说明：

支付的其他与筹资活动有关的现金

单位：元项目本期发生额上期发生额

租赁负债付款额6070116.548927801.34

支付的售后回租相关款项400906077.779813950.00

支付的其他零星款项774062.82774062.82

合计407750257.1319515814.16

支付的其他与筹资活动有关的现金说明：

筹资活动产生的各项负债变动情况

□适用□不适用

单位：元本期增加本期减少项目期初余额期末余额现金变动非现金变动现金变动非现金变动

短期借款及长7981936178.1481405124.1786800300.

132215779.007808756780.47

期借款003588

应付债券549290817.256619903.49555910720.74

租赁负债23500918.40449586.006070116.5417880387.86

长期应付款399870977.781035099.99400906077.770.00

8954598891.1481405124.2193776495.

合计140320368.488382547889.07

433519

（4）以净额列报现金流量的说明项目相关事实情况采用净额列报的依据财务影响

124深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

（5）不涉及当期现金收支、但影响企业财务状况或在未来可能影响企业现金流量的重大活动及财务影响

77、现金流量表补充资料

（1）现金流量表补充资料

单位：元补充资料本期金额上期金额

1．将净利润调节为经营活动现金流量：

净利润-76548330.5610075661.93

加：资产减值准备8807322.5236761875.43

固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产19465006.4122722218.18折旧

使用权资产折旧6019562.957943112.96

无形资产摊销362591.3761498.06

长期待摊费用摊销3774813.363852334.56

处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失

-65864.21-65355.69（收益以“－”号填列）

固定资产报废损失（收益以“－”号填列）49491.1952574.23

公允价值变动损失（收益以“－”号填列）-1805382.18

财务费用（收益以“－”号填列）81239036.0949415289.74

投资损失（收益以“－”号填列）2410319.202369641.20

递延所得税资产减少（增加以“－”号填列）-25345158.61-13357106.52

递延所得税负债增加（减少以“－”号填列）-1043247.38-420457.64

存货的减少（增加以“－”号填列）14967244.611496170.80

经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列）-225937353.73-144225948.62

经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列）208228322.88-83869023.88其他

经营活动产生的现金流量净额14578373.91-107187515.26

2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：

债务转为资本一年内到期的可转换公司债券融资租入固定资产

3．现金及现金等价物净变动情况：

现金的期末余额1272400462.602780507023.52

减：现金的期初余额2042045384.981610799884.30

加：现金等价物的期末余额

减：现金等价物的期初余额

现金及现金等价物净增加额-769644922.381169707139.22

（2）本期支付的取得子公司的现金净额

单位：元

125深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

金额

其中：

其中：

其中：

其他说明：

（3）本期收到的处置子公司的现金净额

单位：元金额

其中：

其中：

其中：

其他说明：

（4）现金和现金等价物的构成

单位：元项目期末余额期初余额

一、现金1272400462.602042045384.98

其中：库存现金8142.148903.16

可随时用于支付的银行存款1272165390.272779224821.04

可随时用于支付的其他货币资金226930.191273299.32

三、期末现金及现金等价物余额1272400462.602042045384.98

其中：母公司或集团内子公司使用受限制80123834.2082297671.21的现金和现金等价物

（5）使用范围受限但仍属于现金及现金等价物列示的情况

单位：元项目本期金额上期金额仍属于现金及现金等价物的理由

澜湖时代项目预售此为项目预售监管额度内资金，我方可按预售资金监管相关

191206414.33379613290.90

资金规定申请用于支付该项目建设支出及相关法定税费。

深扬数智城项目预此为项目预售监管额度内资金，我方可按预售资金监管相关

11238598.761275067.33

售资金规定申请用于支付该项目建设支出及相关法定税费。

滨海港湾项目预售此为项目售楼款监管额度内资金，我方可按预售资金监管相

27708753.470.00

资金关规定申请用于支付该项目建设支出及相关法定税费。

合计230153766.56380888358.23

（6）不属于现金及现金等价物的货币资金

单位：元不属于现金及现金等价物的项目本期金额上期金额理由

其他说明：

126深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

（7）其他重大活动说明

78、所有者权益变动表项目注释

说明对上年年末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：

不适用

79、外币货币性项目

（1）外币货币性项目

单位：元项目期末外币余额折算汇率期末折算人民币余额

货币资金72188343.10

其中：美元120000.006.8109817308.00欧元

港币69192619.670.868660097330.83

越南盾43528165048.000.00025911273704.27

应收账款5152328.95

其中：美元欧元港币

越南盾19893161946.000.0002595152328.95长期借款

其中：美元欧元港币

预付账款1497538.16

其中：美元

越南盾5681222882.000.0002591471436.73

港币30050.000.868626101.43

其他应收款4737139.08

其中：美元

越南盾120370769.340.00025931176.03

港币5417871.350.86864705963.05

应付账款1022489.90

其中：美元

越南盾3760032047.000.000259973848.30

港币56000.000.868648641.60

其他应付款5120240.44

其中：美元

越南盾4396257854.330.0002591138630.78

港币4583939.280.86863981609.66

合同负债1095122.51

其中：美元

越南盾4228272225.000.0002591095122.51

其他说明：

127深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

（2）货币缺乏可兑换性的性质及其财务影响、所采用的即期汇率及其估计过程，以及企业因货币缺乏可兑换性而面临的风险

□适用□不适用

（3）境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位币及

选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因。

□适用□不适用项目境外主要经营地记账本位币记账本位币的选择依据

深业地产发展有限公司香港港币公司位于香港，主要使用港币结算越南深国贸物业管理有限公司越南越南盾公司位于越南，主要使用越南盾结算

（4）境外经营的记账本位币与企业的列报货币之间缺乏可兑换性的情况

□适用□不适用

80、租赁

（1）本公司作为承租方

□适用□不适用未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额

□适用□不适用简化处理的短期租赁或低价值资产的租赁费用

□适用□不适用项目本期发生额

短期租赁费用3825310.65低价值租赁费用未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额

合计3825310.65涉及售后租回交易的情况

2023年12月公司与永赢金融租赁有限公司签订售后回租合同，约定转让部分办公设备，回租期48个月。由于固定

资产自始至终都没有转移给购买方，判断不属于销售，收款的款项作为负债进行账务处理。截止至2026年6月30日，公司已全额偿还售后回租相关款项。

（2）本公司作为出租方作为出租人的经营租赁

□适用□不适用

单位：元

128深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

其中：未计入租赁收款额的可变租赁项目租赁收入付款额相关的收入

租赁项目74609822.88

合计74609822.88作为出租人的融资租赁

□适用□不适用未来五年每年未折现租赁收款额

□适用□不适用

单位：元每年未折现租赁收款额项目期末金额期初金额

第一年106681191.32131345799.05

第二年94336568.7292600290.28

第三年61612988.9563579624.06

第四年44541863.5442681268.05

第五年40440894.3130994695.92

五年后未折现租赁收款额总额1793000.209900601.74未折现租赁收款额与租赁投资净额的调节表

（3）作为生产商或经销商确认融资租赁销售损益

□适用□不适用

81、数据资源

不适用

82、其他

不适用

八、研发支出

单位：元项目本期发生额上期发生额

职工薪酬1971315.552509965.45

折旧及摊销费15815.8811716.74

其他10558.3375124.05

合计1997689.762596806.24

其中：费用化研发支出1997689.762596806.24

1、符合资本化条件的研发项目

单位：元项目期初余额本期增加金额本期减少金额期末余额

129深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

内部开发支出其他确认为无形资产转入当期损益合计重要的资本化研发项目项目研发进度预计完成时间预计经济利益产生方式开始资本化的时点开始资本化的具体依据开发支出减值准备

单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额减值测试情况

2、重要外购在研项目

项目名称预期产生经济利益的方式资本化或费用化的判断标准和具体依据

其他说明：

九、合并范围的变更

1、非同一控制下企业合并

（1）本期发生的非同一控制下企业合并

单位：元购买日至购买日至购买日至被购买方股权取得股权取得股权取得股权取得购买日的期末被购期末被购期末被购购买日名称时点成本比例方式确定依据买方的收买方的净买方的现入利润金流

其他说明：

（2）合并成本及商誉

单位：元合并成本

--现金

--非现金资产的公允价值

--发行或承担的债务的公允价值

--发行的权益性证券的公允价值

--或有对价的公允价值

--购买日之前持有的股权于购买日的公允价值

--其他合并成本合计

减：取得的可辨认净资产公允价值份额

商誉/合并成本小于取得的可辨认净资产公允价值份额的金额

合并成本公允价值的确定方法：

或有对价及其变动的说明

130深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

大额商誉形成的主要原因：

其他说明：

（3）被购买方于购买日可辨认资产、负债

单位：元购买日公允价值购买日账面价值

资产：

货币资金应收款项存货固定资产无形资产

负债：

借款应付款项递延所得税负债净资产

减：少数股东权益取得的净资产

可辨认资产、负债公允价值的确定方法：

企业合并中承担的被购买方的或有负债：

其他说明：

（4）购买日之前持有的股权按照公允价值重新计量产生的利得或损失是否存在通过多次交易分步实现企业合并且在报告期内取得控制权的交易

□是□否

（5）购买日或合并当期期末无法合理确定合并对价或被购买方可辨认资产、负债公允价值的相关说明

（6）其他说明

2、同一控制下企业合并

（1）本期发生的同一控制下企业合并

单位：元合并当期合并当期构成同一企业合并期初至合期初至合比较期间比较期间被合并方控制下企合并日的中取得的合并日并日被合并日被合被合并方被合并方名称业合并的确定依据权益比例并方的收并方的净的收入的净利润依据入利润

131深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

其他说明：

（2）合并成本

单位：元合并成本

--现金

--非现金资产的账面价值

--发行或承担的债务的账面价值

--发行的权益性证券的面值

--或有对价

或有对价及其变动的说明：

其他说明：

（3）合并日被合并方资产、负债的账面价值

单位：元合并日上期期末

资产：

货币资金应收款项存货固定资产无形资产

负债：

借款应付款项净资产

减：少数股东权益取得的净资产

企业合并中承担的被合并方的或有负债：

其他说明：

3、反向购买

交易基本信息、交易构成反向购买的依据、上市公司保留的资产、负债是否构成业务及其依据、合并成本的确定、按照

权益性交易处理时调整权益的金额及其计算：

4、处置子公司

本期是否存在丧失子公司控制权的交易或事项

□是□否

132深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形

□是□否

5、其他原因的合并范围变动

说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：

本期无因其他原因导致的合并范围变动。

6、其他

十、在其他主体中的权益

1、在子公司中的权益

（1）企业集团的构成

单位：元主要经营持股比例子公司名称注册资本注册地业务性质取得方式地直接间接

30000000.00房地产开发深圳市皇城地产有限公司深圳市深圳市100.00%设立

经营深圳市物合产业投资发展房地产租赁

100000000.00深圳市深圳市100.00%设立

有限公司经营非同一控深圳市设施之家科技有限软件和信息

15453000.00深圳市深圳市35.00%制企业合

公司技术服务并非同一控北京设施之家科技有限公软件和信息

5000000.00北京市北京市17.85%制企业合

司技术服务并深物业集团徐州大彭房地房地产开发

50000000.00徐州市徐州市100.00%设立

产开发有限公司经营东莞市国贸长盛房地产开房地产开发

20000000.00东莞市东莞市100.00%设立

发有限公司经营深物业扬州房地产开发有房地产开发

50000000.00扬州市扬州市100.00%设立

限公司经营深圳市国贸物业管理有限

20000000.00深圳市深圳市物业管理100.00%设立

公司

深圳市国贸美生活服务有5000000.00深圳市深圳市物业管理100.00%设立限公司

山东深国贸物业管理有限5000000.00济南市济南市物业管理100.00%设立公司

重庆深国贸物业管理有限5000000.00重庆市重庆市物业管理100.00%设立公司

重庆奥博电梯有限公司5000000.00重庆市重庆市建筑安装100.00%设立

深圳市天阙电梯技术有限5000000.00深圳市深圳市建筑安装100.00%设立公司深圳市国管机电设备有限

1200000.00深圳市深圳市建筑安装100.00%设立

公司

深圳市国贸餐饮有限公司2000000.00深圳市深圳市餐饮服务100.00%设立深圳市物业工程建设监理工程监理服

3000000.00深圳市深圳市100.00%设立

有限公司务

深圳市深物业商业运营有40000000.00深圳市深圳市房地产租赁100.00%设立

133深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

限公司经营房地产租赁

深业地产发展有限公司20000000.00香港香港100.00%设立经营扬州瘦西湖景悦物业发展

10000000.00扬州市扬州市物业管理51.00%设立

有限公司山东深国贸酒店管理有限

3000000.00济南市济南市餐饮服务100.00%设立

公司深圳市深汕特别合作区国

5000000.00深圳市深圳市物业管理65.00%设立

贸物业发展有限公司深圳市国贸同乐物业管理

2000000.00深圳市深圳市物业管理51.00%设立

有限公司非同一控

深圳市荣耀房地产开发有10000000.00房地产开发深圳市深圳市69.00%制企业合限公司经营并

深圳市国贸科技园服务有30000000.00同一控制深圳市深圳市物业管理100.00%限公司企业合并

深圳市国贸春天商业管理20000000.00房地产租赁深圳市深圳市100.00%同一控制有限公司经营企业合并

深圳市鹏宏源实业发展有8000000.00房地产租赁同一控制深圳市深圳市100.00%限公司经营企业合并

深圳市金海联物业管理有3000000.00同一控制深圳市深圳市物业管理100.00%限公司企业合并同一控制

深圳市社会福利有限公司35000000.00深圳市深圳市物业管理100.00%企业合并深圳市福源民物业管理有同一控制

10000000.00深圳市深圳市物业管理100.00%

限责任公司企业合并深圳市梅隆实业发展有限房地产租赁同一控制

5000000.00深圳市深圳市100.00%

公司经营企业合并深圳市国贸深绿园林有限同一控制

10600000.00深圳市深圳市物业管理90.00%

公司企业合并深圳市佳源物业管理有限同一控制

1000000.00深圳市深圳市物业管理54.00%

公司企业合并深圳市和霖华建设管理有房地产租赁同一控制

3000000.00深圳市深圳市90.00%

限公司经营企业合并房地产租赁同一控制

深圳市康平实业有限公司1000000.00深圳市深圳市90.00%经营企业合并

3300000.00房地产租赁同一控制深圳市体育服务有限公司深圳市深圳市100.00%

经营企业合并

深圳市教师之家培训有限1660000.00房地产租赁100.00%同一控制深圳市深圳市公司经营企业合并

深圳市教育实业有限公司4985610.00房地产租赁同一控制

深圳市深圳市100.00%经营企业合并

深圳市育发实业有限公司1050000.00房地产租赁同一控制

深圳市深圳市80.95%经营企业合并

深圳市深物业福源泰发展10000000.00房地产开发深圳市深圳市100.00%设立有限公司经营厦门深国贸产城智慧服务

5000000.00厦门市厦门市物业管理51.00%设立

有限公司越南深国贸物业管理有限

200000.00越南越南物业管理100.00%设立

公司深圳市深物业燕子湖发展房地产开发

10000000.00深圳市深圳市100.00%设立

有限公司经营深圳市光明物合置业有限房地产开发

50000000.00深圳市深圳市100.00%设立

公司经营房地产开发

东莞市物合置业有限公司50000000.00东莞市东莞市100.00%设立经营

深圳市物业管理有限公司7250000.00深圳市深圳市物业管理100.00%同一控制

134深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

企业合并同一控制

深圳市深物电梯有限公司3500000.00深圳市深圳市建筑安装100.00%企业合并深圳市深房物业清洁有限同一控制

1000000.00深圳市深圳市物业管理100.00%

公司企业合并深圳外贸物业管理有限公同一控制

5000000.00深圳市深圳市物业管理100.00%

司企业合并深圳市深福保物业发展有同一控制

15000000.00深圳市深圳市物业管理100.00%

限公司企业合并深圳市福保城市资源管理同一控制

5000000.00深圳市深圳市物业管理60.00%

有限公司企业合并

深圳市深福保水电市政服10000000.00同一控制深圳市深圳市建筑安装100.00%务有限公司企业合并

深圳市保税区保安服务有2000000.00深圳市深圳市物业管理100.00%同一控制限公司企业合并

深圳市物合城市更新有限195000000.00房地产开发深圳市深圳市100.00%设立公司经营

扬州市物合置业有限公司50000000.00房地产开发

扬州市扬州市67.00%设立经营

深圳市同路物合投资发展10000000.00房地产租赁深圳市深圳市100.00%设立有限公司经营深圳市国贸产业空间服务

2800000.00深圳市深圳市物业管理55.00%设立

有限公司

在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明：

2021年5月，公司之子公司深圳市物合产业投资发展有限公司（简称“物合公司”）通过收购股权及定向增资的方

式取得深圳市设施之家科技有限公司（简称“设施之家”）35%的股权。同时根据物合公司与原股东签订的股权收购合作框架协议，交易完成之日起，原股东将其合计持有或实际控制的设施之家中的股权中16%的表决权无条件授予物合公司享有并行使。该表决权的授予不具有前提条件，合同中未对表决权的期限做约定。

持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依据：

对于纳入合并范围的重要的结构化主体，控制的依据：

确定公司是代理人还是委托人的依据：

其他说明：

（2）重要的非全资子公司

单位：元本期归属于少数本期向少数股东期末少数股东权子公司名称少数股东持股比例股东的损益宣告分派的股利益余额

深圳市荣耀房地产开发有限公司31.00%-3023123.44-173489374.38

扬州市物合置业有限公司33.00%-4712139.52-45167391.04

子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：

其他说明：

（3）重要非全资子公司的主要财务信息

单位：元期末余额期初余额子公司名非流非流非流非流流动资产流动负债流动资产流动负债称动资动负动资动负资产合计负债合计资产合计负债合计产债产债

135深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

深圳市荣耀房73709781874687535492418028729690323738779367937

76246

地产57154960.739050619913503.0334288167283.9204963334009586

6.47

开发0.5161.276.98290.276.9200.822.258.72有限公司扬州市物

18231095418341784186461971163516351511246761757

合置21515

21423816.216904577282647.039921611837633198139870.96800

业有5.85

1.2727.491.82639.452.598.449.38349.72

限公司

单位：元本期发生额上期发生额子公司名称综合收益经营活动综合收益经营活动营业收入净利润营业收入净利润总额现金流量总额现金流量深圳市荣

-----耀房地产33705930

0.009752011.19752011.151691993.0.0014824505.14824505.

开发有限56.86

00698282

公司

扬州市物--

26553041.73827032.3063983.73063983.717616792.

合置业有14279210.14279210.0.00

27852217

限公司6868

其他说明：

（4）使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制不适用

（5）向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持不适用

其他说明：

2、在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易

（1）在子公司所有者权益份额发生变化的情况说明不适用

（2）交易对于少数股东权益及归属于母公司所有者权益的影响

单位：元

购买成本/处置对价

--现金

--非现金资产的公允价值

136深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

购买成本/处置对价合计

减：按取得/处置的股权比例计算的子公司净资产份额差额

其中：调整资本公积调整盈余公积调整未分配利润其他说明

3、在合营企业或联营企业中的权益

（1）重要的合营企业或联营企业持股比例对合营企业或联主要经营合营企业或联营企业名称注册地业务性质营企业投资的会地直接间接计处理方法

深圳物业吉发仓储有限公司深圳市深圳市仓储服务25.00%25.00%权益法核算

深圳天安国际大厦物业管理有限公司深圳市深圳市物业管理50.00%权益法核算

中建科工集团智慧停车科技有限公司深圳市深圳市商业服务10.00%权益法核算

在合营企业或联营企业的持股比例不同于表决权比例的说明：

持有20%以下表决权但具有重大影响，或者持有20%或以上表决权但不具有重大影响的依据：

（2）重要合营企业的主要财务信息

单位：元

期末余额/本期发生额期初余额/上期发生额吉发仓储天安物管吉发仓储天安物管

流动资产472391097.1039405576.16489921347.5956331457.00

其中：现金和现金等价物74478047.8218247795.7092008298.3128913566.97

非流动资产9513.2126150.4411838.6931676.49

资产合计472400610.3139431726.60489933186.2856363133.49

流动负债8739508.1928827130.6025039956.5430130956.02

非流动负债0.009768272.300.0016853016.59

负债合计8739508.1938595402.9025039956.5446983972.61少数股东权益

归属于母公司股东权益463661102.12836323.70464893229.749379160.88

按持股比例计算的净资产份额231830551.06418161.85232446614.874689580.44调整事项

--商誉

--内部交易未实现利润

--其他

对合营企业权益投资的账面价值231830551.06418161.85232446614.874689580.44存在公开报价的合营企业权益投资的公允价值

营业收入0.002569912.55269468.585660494.44

财务费用-22203.38-3417.37-50228.561031.07

137深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

所得税费用0.000.005947643.020.00

净利润-1232127.62-8542837.18-4841008.35-1547308.88终止经营的净利润其他综合收益

综合收益总额-1232127.62-8542837.18-4841008.35-1547308.88本年度收到的来自合营企业的股利其他说明

（3）重要联营企业的主要财务信息

单位：元

期末余额/本期发生额期初余额/上期发生额中建科工中建科工

流动资产522265450.19283525967.43

非流动资产252117474.27298963156.58

资产合计774382924.46582489124.01

流动负债451079973.81297287838.30

非流动负债91403619.1972191241.06

负债合计542483593.00369479079.36少数股东权益

归属于母公司股东权益231899331.46213010044.65

按持股比例计算的净资产份额23189933.1521301004.47调整事项

--商誉

--内部交易未实现利润

--其他

对联营企业权益投资的账面价值33755309.9931866381.31存在公开报价的联营企业权益投资的公允价值

营业收入270493518.06138257365.45

净利润24771639.758245174.22终止经营的净利润其他综合收益

综合收益总额24771639.758245174.22本年度收到的来自联营企业的股利其他说明

（4）不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息

单位：元

期末余额/本期发生额期初余额/上期发生额

138深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

合营企业：

下列各项按持股比例计算的合计数

联营企业：

下列各项按持股比例计算的合计数其他说明

（5）合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明

（6）合营企业或联营企业发生的超额亏损

单位：元本期未确认的损失（或本期合营企业或联营企业名称累积未确认前期累计的损失本期末累积未确认的损失分享的净利润）其他说明

（7）与合营企业投资相关的未确认承诺

（8）与合营企业或联营企业投资相关的或有负债

4、重要的共同经营

持股比例/享有的份额共同经营名称主要经营地注册地业务性质直接间接

在共同经营中的持股比例或享有的份额不同于表决权比例的说明：

共同经营为单独主体的，分类为共同经营的依据：

其他说明

5、在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益

未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：

不适用

6、其他

不适用

十一、政府补助

1、报告期末按应收金额确认的政府补助

□适用□不适用未能在预计时点收到预计金额的政府补助的原因

□适用□不适用

139深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

2、涉及政府补助的负债项目

□适用□不适用

3、计入当期损益的政府补助

□适用□不适用

单位：元会计科目本期发生额上期发生额

其他收益131113.3710412889.69

其他说明：

十二、与金融工具相关的风险

1.金融工具产生的各类风险

本公司的主要金融工具包括货币资金、应收账款、其他应收款、其他流动资产、其他权益工具投资、应付账款、其

他应付款、短期借款、一年内到期的非流动负债、长期借款、应付债券、租赁负债及长期应付款。各项金融工具的详细情况已于相关附注内披露。与这些金融工具有关的风险，以及本公司为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述。

本公司管理层对这些风险敞口进行管理和监控以确保将上述风险控制在限定的范围之内。

一、风险管理目标和政策本公司的金融工具导致的主要风险是信用风险、流动性风险、市场风险（包括汇率风险、利率风险和商品价格风险）。

本公司从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，将风险对本公司经营业绩的负面影响降低到最低水平，使股东及其他权益投资者的利益最大化。基于该风险管理目标，本公司风险管理的基本策略是确定和分析本公司所面临的各种风险，建立适当的风险承受底线和进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控制在限定的范围之内。

本公司通过适当的多样化投资及业务组合来分散金融工具风险，并通过制定相应的风险管理政策减少集中于单一行业、特定地区或特定交易对手的风险。

信用风险

信用风险，是指交易对手未能履行合同义务而导致本公司产生财务损失的风险。

本公司对信用风险按组合分类进行管理。信用风险主要产生于银行存款、应收账款、其他应收款等。

本公司银行存款主要存放于国有银行和其它大中型上市银行，本公司预期银行存款不存在重大的信用风险。

对于应收账款和其他应收款，本公司设定相关政策以控制信用风险敞口。本公司基于对客户的财务状况、信用记录及其他因素诸如目前市场状况等评估客户的信用资质并设置相应信用期。本公司会定期对客户信用记录进行监控，对于信用记录不良的客户，本公司会采用书面催款、缩短信用期或取消信用期等方式，以确保本公司的整体信用风险在可控的范围内。

本公司应收账款的债务人为分布于不同行业和地区的客户。本公司持续对应收账款的财务状况实施信用评估，并在适当时购买信用担保保险。

本公司所承受的最大信用风险敞口为资产负债表中每项金融资产的账面金额。本公司没有提供任何其他可能令本公司承受信用风险的担保。

本公司应收账款中，欠款金额前五大公司的应收账款占本公司应收账款总额的33.54%（2025年：36.69%）；本公司其他应收款中，欠款金额前五大公司的其他应收款占本公司其他应收款总额的86.13%（2025年：86.79%）。

流动性风险

流动性风险，是指本公司在履行以交付现金或其他金融资产结算的义务时遇到资金短缺的风险。

140深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

管理流动风险时，本公司保持管理层认为充分的现金及现金等价物并对其进行监控，以满足本公司经营需要，并降低现金流量波动的影响。本公司管理层对银行借款的使用情况进行监控并确保遵守借款协议。同时从主要金融机构获得提供足够备用资金的承诺，以满足短期和长期的资金需求。

本公司通过经营业务产生的资金及银行及其他借款来筹措营运资金。

期末，本公司持有的金融负债和表外担保项目按未折现剩余合同现金流量的到期期限分析如下（单位：万元）：

期末余额项目一年以内一年至三年以内三年以上合计

金融负债：

短期借款及长期借款63364.17291286.350.00354650.52

应付账款100136.80100136.80

其他应付款123569.821220.27124790.09

一年内到期的非流动负债451712.58451712.58

其他流动负债（不含递延收益）13300.0513300.05

应付债券54853.1654853.16

租赁负债418.56160.67579.23

长期应付款0.00

金融负债和或有负债合计752083.42346558.071380.941100022.43

上年年末，本公司持有的金融负债和表外担保项目按未折现剩余合同现金流量的到期期限分析如下（单位：万元）：

上年年末余额项目一年以内一年至三年以内三年以上合计

金融负债：

短期借款及长期借款92034.54351081.683124.73446240.95

应付账款87564.3087564.30

其他应付款118928.511220.27120148.78

一年内到期的非流动负债386523.53386523.53

其他流动负债（不含递延收益）5888.615888.61

应付债券54823.6754823.67

租赁负债1269.78538.981808.76

长期应付款39947.1039947.10

金融负债和或有负债合计690939.49447122.234883.981142945.70

上表中披露的金融负债金额为未经折现的合同现金流量，因而可能与资产负债表中的账面金额有所不同。

市场风险

金融工具的市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动的风险，包括利率风险、汇率风险和其他价格风险。

利率风险

利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。利率风险可源于已确认的计息金融工具和未确认的金融工具（如某些贷款承诺）。

141深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

本公司的利率风险主要产生于银行借款。浮动利率的金融负债使本公司面临现金流量利率风险，固定利率的金融负债使本公司面临公允价值利率风险。本公司根据当时的市场环境来决定固定利率及浮动利率合同的相对比例，并通过定期审阅与监察维持适当的固定和浮动利率工具组合。

本公司密切关注利率变动对本公司利率风险的影响。本公司目前并未采取利率对冲政策。但管理层负责监控利率风险，并将于需要时考虑对冲重大利率风险。利率上升会增加新增带息债务的成本以及本公司尚未付清的以浮动利率计息的带息债务的利息费用，并对本公司的财务业绩产生重大的不利影响，管理层会依据最新的市场状况及时做出调整，这些调整可能是进行利率互换的安排来降低利率风险。

本公司持有的计息金融工具如下（单位：万元）：

项目本期数上期数固定利率金融工具金融负债

其中：短期借款47512.9344945.82

一年内到期的长期借款449765.86385088.31

长期借款283596.89368159.49

合计780875.68798193.62期末，如果以浮动利率计算的借款利率上升或下降25个基点，而其他因素保持不变，本公司的净利润及股东权益将减少或增加约15.21万元（上年年末：23.13万元）。

对于资产负债表日持有的、使本公司面临公允价值利率风险的金融工具，上述敏感性分析中的净利润及股东权益的影响是假设在资产负债表日利率发生变动，按照新利率对上述金融工具进行重新计量后的影响。对于资产负债表日持有的、使本公司面临现金流量利率风险的浮动利率非衍生工具，上述敏感性分析中的净利润及股东权益的影响是上述利率变动对按年度估算的利息费用或收入的影响。上一年度的分析基于同样的假设和方法。

汇率风险

汇率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率变动而发生波动的风险。汇率风险可源于以记账本位币之外的外币进行计价的金融工具。

本公司的主要经营位于中国境内，主要业务以人民币结算。但本公司已确认的外币资产和负债及未来的外币交易（外币资产和负债及外币交易的计价货币主要为港元、越南盾和美元）依然存在外汇风险。

期末，本公司持有的外币金融资产和外币金融负债折算成人民币的金额列示如下（单位：人民币万元）：

外币负债外币资产项目期末余额上年年末余额期末余额上年年末余额

港币403.03418.006482.946675.23

越南盾320.76230.371792.861564.25

美元81.7384.35

合计723.79648.378357.538323.83本公司密切关注汇率变动对本公司汇率风险的影响。本公司目前并未采取任何措施规避汇率风险。但管理层负责监控汇率风险，并将于需要时考虑对冲重大汇率风险。

期末，对于本公司以外币计价的货币资金，假设人民币对外币（主要为对港币、越南盾和美元）升值或贬值10%，而其他因素保持不变，则会导致本公司股东权益及净利润均增加或减少约572.53万元（上年年末：约575.66万元）。

二、资本管理

本公司资本管理政策的目标是为了保障本公司能够持续经营，从而为股东提供回报，并使其他利益相关者获益，同时维持最佳的资本结构以降低资本成本。

为了维持或调整资本结构，本公司可能会调整融资方式、调整支付给股东的股利金额、向股东返还资本、发行新股与其他权益工具或出售资产以减低债务。

142深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

本公司以资产负债率（即总负债除以总资产）为基础对资本结构进行监控。期末，本公司的资产负债率为79.20%（上年年末：79.04%）。

2、套期

（1）公司开展套期业务进行风险管理

□适用□不适用

（2）公司开展符合条件套期业务并应用套期会计

单位：元已确认的被套期项目账面价与被套期项目以及套套期有效性和套期无套期会计对公司的财项目值中所包含的被套期项目累期工具相关账面价值效部分来源务报表相关影响计公允价值套期调整套期风险类型套期类别其他说明

（3）公司开展套期业务进行风险管理、预期能实现风险管理目标但未应用套期会计

□适用□不适用

3、金融资产

（1）转移方式分类

□适用□不适用

（2）因转移而终止确认的金融资产

□适用□不适用

（3）继续涉入的资产转移金融资产

□适用□不适用其他说明

十三、公允价值的披露

1、以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值

单位：元期末公允价值

项目第一层次公允价值计第二层次公允价值计第三层次公允价合计量量值计量

一、持续的公允价值计量--------

143深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

（一）交易性金融资产303571096.38303571096.38

（三）其他权益工具投资583136.49583136.49

持续以公允价值计量的资产总额583136.49303571096.38304154232.87

二、非持续的公允价值计量--------

2、持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据

3、持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息

4、持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息

5、持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感性分析

6、持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的政策

7、本期内发生的估值技术变更及变更原因

8、不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况

9、其他

十四、关联方及关联交易

1、本企业的母公司情况

母公司对本企母公司对本企业母公司名称注册地业务性质注册资本业的持股比例的表决权比例深圳市投资控股有

深圳市有限责任公司(国有独资)3358600.00万元57.25%57.25%限公司本企业的母公司情况的说明本企业最终控制方是深圳市人民政府国有资产监督管理委员会。

其他说明：

2、本企业的子公司情况

本企业子公司的情况详见附注十、1。

3、本企业合营和联营企业情况

本企业重要的合营或联营企业详见附注十、3。

本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情况如下：

合营或联营企业名称与本企业关系深圳市心海控股有限公司子公司荣耀地产少数股东心海荣耀的母公司深圳市心海荣耀房地产开发有限公司子公司荣耀地产少数股东扬州旅发置业有限公司子公司扬州物合少数股东深圳市前海高端信息服务有限公司子公司荣耀地产少数股东的关联方深圳天安国际大厦物业管理有限公司本公司之合营企业

144深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

深圳物业吉发仓储有限公司本公司之合营企业深圳物方陶瓷工业有限公司本公司之联营企业国任财产保险股份有限公司母公司的子公司

深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司母公司的子公司深圳轻工业品进出口有限公司母公司的全资孙公司深圳市保安服务有限公司母公司的子公司深圳市滨江实业有限公司母公司的孙公司深圳市法治培训中心有限公司母公司的全资孙公司深圳市福保园区运营有限公司母公司的全资孙公司深圳市国汇大酒店有限公司母公司的孙公司深圳市力合教育有限公司母公司的孙公司深圳市深担增信融资担保有限公司母公司的孙公司深圳市深房传麒房地产开发有限公司母公司的孙公司深圳市深房集团龙岗开发有限公司母公司的孙公司

深圳市深福保（集团）有限公司商务公寓母公司的全资孙公司深圳市特发口岸服务有限公司母公司的孙公司深圳市天俊生物技术发展有限公司母公司的孙公司深圳市文化企业发展有限公司母公司的全资孙公司深圳市怡通数科创新发展有限公司母公司的孙公司深圳市怡亚通深度供应链管理有限公司母公司的孙公司深圳天俊投资发展有限公司母公司的全资孙公司深圳土畜产茶叶有限公司母公司的全资孙公司深圳湾科技发展有限公司母公司的全资子公司成都市兴锦白鹭湾建设开发有限公司母公司的孙公司成都樽熙置地有限公司母公司的孙公司

广东建邦集团（惠阳）实业有限公司母公司的孙公司河北深保商业管理有限公司母公司的孙公司河北深保投资发展有限公司母公司的孙公司

鲲鹏产业源头创新中心（深圳）有限公司母公司的全资孙公司汕头市华峰房地产开发有限公司母公司的孙公司汕头市华林房产开发有限公司母公司的孙公司深圳创科发展有限公司母公司的孙公司深圳担保集团有限公司母公司的子公司深圳高新区开发建设有限公司母公司的全资孙公司深圳海燕大酒店有限公司母公司的孙公司深圳会展中心管理有限责任公司母公司的全资子公司

深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司汕头分公司母公司的孙公司深圳千里马国际猎聘科技集团有限公司母公司的全资孙公司深圳全程物流服务有限公司母公司的孙公司深圳深港科创园区运营发展有限公司母公司的孙公司深圳深港科技创新合作区发展有限公司母公司的子公司深圳市宝实置业有限公司母公司的孙公司深圳市城建实业发展有限公司母公司的全资孙公司深圳市城龙房地产开发有限公司母公司的孙公司

深圳市城市建设开发（集团）有限公司母公司的子公司

深圳市大工业区（深圳出口加工区）开发管理集团有限公司母公司的全资孙公司深圳市高新区投资发展集团有限公司母公司的子公司深圳市海天大厦物业发展有限公司母公司的全资孙公司深圳市环保科技集团股份有限公司母公司的子公司深圳市环境工程科学技术中心有限公司母公司的孙公司深圳市南方认证有限公司母公司的孙公司

深圳市深福保（集团）天津实业发展有限公司母公司的全资孙公司

深圳市深福保（集团）天津投资开发有限公司母公司的全资孙公司

深圳市深福保（集团）有限公司母公司的全资子公司深圳市深福保东部投资开发有限公司母公司的全资孙公司深圳市深投物业发展有限公司母公司的全资子公司

145深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

深圳市深越联合投资有限公司母公司的全资孙公司深圳市水务规划设计院股份有限公司深汕特别合作区分公司母公司的全资孙公司深圳市特区文学杂志社有限公司母公司的全资孙公司深圳市体育风尚文体发展有限公司母公司的全资孙公司深圳市体育中心运营管理有限公司母公司的全资子公司深圳市万乘物流有限公司母公司的孙公司深圳市五洲酒店管理有限公司深圳湾万丽酒店分公司母公司的全资孙公司深圳市五洲酒店管理有限公司深圳湾万怡酒店分公司母公司的全资孙公司深圳市兴业运输有限公司母公司的孙公司

深圳湾（保定）创新发展有限公司母公司的全资孙公司深圳湾区城市建设发展有限公司母公司的全资子公司深圳香蜜湖国际交流中心发展有限公司母公司的全资子公司

深圳银湖会议中心（酒店）有限公司母公司的全资孙公司

中国深圳对外贸易（集团）有限公司母公司的全资子公司深圳市保税区生活服务有限公司母公司的孙公司深圳市网羽中心运营管理有限公司母公司的全资孙公司深圳市建筑设计研究总院有限公司母公司的全资子公司深圳天俊实业股份有限公司母公司的孙公司香港海鹏发展有限公司母公司的全资孙公司深圳市交通场站建设发展有限公司母公司的全资孙公司深圳市体育产业集团有限公司母公司的全资子公司深圳英飞拓科技股份有限公司母公司的子公司深圳英飞拓智园科技有限公司母公司的全资孙公司其他说明

4、其他关联方情况

其他关联方名称其他关联方与本企业关系其他说明

5、关联交易情况

（1）购销商品、提供和接受劳务的关联交易

采购商品/接受劳务情况表

单位：元获批的交易额是否超过关联方关联交易内容本期发生额上期发生额度交易额度

国任财产保险股份有限公司保险费2053552.551312376.47

深圳经济特区房地产（集团）股份有

管理服务费1212815.001215070.00限公司

深圳轻工业品进出口有限公司食品采购6527.449368.18

深圳市保安服务有限公司保安服务费118800.0039600.00

深圳市滨江实业有限公司物业管理费6658.94

深圳市法治培训中心有限公司培训服务费19942.00

深圳市福保园区运营有限公司物业管理费440411.33

深圳市国汇大酒店有限公司物业管理费2305307.30

深圳市力合教育有限公司培训服务费159017.14

深圳市深担增信融资担保有限公司担保费201000.00

深圳市深房传麒房地产开发有限公司物业管理费114263.57

深圳市深房集团龙岗开发有限公司管理服务费949910.001104870.00

深圳市深福保（集团）有限公司商务

餐饮服务162628.00公寓

146深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

深圳市特发口岸服务有限公司物业服务费66770.21128938.27

深圳市天俊生物技术发展有限公司绿植养护服务12091.46

深圳市文化企业发展有限公司办公用品采购21138.94

深圳市怡通数科创新发展有限公司食品采购15480.00深圳市怡亚通深度供应链管理有限公

食品采购8707.9621196.46司

深圳天俊投资发展有限公司绿植养护服务71502.7940826.73

深圳土畜产茶叶有限公司食品采购9792.0059325.00

深圳湾科技发展有限公司管理服务费30581657.3969510000.00否32548263.59

出售商品/提供劳务情况表

单位：元关联方关联交易内容本期发生额上期发生额

成都市兴锦白鹭湾建设开发有限公司物业服务费6527756.79

成都樽熙置地有限公司物业管理费234787.87990568.68

广东建邦集团（惠阳）实业有限公司物业管理费290037.00

国任财产保险股份有限公司物业管理费782136.3250174.64

河北深保商业管理有限公司工程款87726.76

河北深保商业管理有限公司物业服务费642369.49822840.03

河北深保投资发展有限公司物业服务费9742829.167545509.55

鲲鹏产业源头创新中心（深圳）有限公司物业服务费96551.23437217.72

汕头市华峰房地产开发有限公司物业服务费780676.441299395.27

汕头市华林房产开发有限公司物业服务费3888.10

深投控下属企业餐费6500.2826736.85

深圳创科发展有限公司物业服务费6870942.672950198.82

深圳担保集团有限公司物业服务费2065640.452110348.00

深圳高新区开发建设有限公司物业服务费1199643.841409351.61

深圳海燕大酒店有限公司物业服务费226415.10190943.41

深圳会展中心管理有限责任公司物业服务费4798213.995731083.47

深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司物业服务费1016901.1116981.15

深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司汕头分公司物业服务费427.49

深圳千里马国际猎聘科技集团有限公司物业管理费221317.30

深圳全程物流服务有限公司物业服务费362535.001466122.66

深圳深港科创园区运营发展有限公司物业服务费8703907.769577018.80

深圳深港科技创新合作区发展有限公司工程款585977.78

深圳深港科技创新合作区发展有限公司物业服务费4230743.033291340.46

深圳市宝实置业有限公司物业服务费3952100.27

深圳市城建实业发展有限公司工程款5094.34

深圳市城龙房地产开发有限公司物业管理费1465271.70893337.47

深圳市城市建设开发（集团）有限公司物业管理费102707.55

深圳市大工业区（深圳出口加工区）开发管理集团有限公司工程款357798.16369816.53

深圳市大工业区（深圳出口加工区）开发管理集团有限公司物业服务费432531.14563737.64

深圳市福保园区运营有限公司工程款69473.85

深圳市福保园区运营有限公司物业服务费15516.02

深圳市高新区投资发展集团有限公司物业服务费18851.92

深圳市海天大厦物业发展有限公司物业服务费131628.57

深圳市环保科技集团股份有限公司物业服务费4470476.231879544.76

深圳市环保科技集团股份有限公司工程款3868085.47

深圳市环境工程科学技术中心有限公司物业服务费357145.68306811.68

深圳市南方认证有限公司物业管理费37106.6037050.00

深圳市深房传麒房地产开发有限公司商业服务费900000.00

深圳市深房传麒房地产开发有限公司物业管理费679710.35198404.56

深圳市深房集团龙岗开发有限公司物业服务费366311.14

深圳市深福保（集团）天津实业发展有限公司物业服务费494786.44810903.83

深圳市深福保（集团）天津投资开发有限公司物业服务费3295012.153709226.64

深圳市深福保（集团）有限公司工程款271467.89

147深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

深圳市深福保（集团）有限公司物业服务费733318.481760191.84

深圳市深福保东部投资开发有限公司物业服务费154694.83266807.98

深圳市深投物业发展有限公司物业服务费26490.57

深圳市深越联合投资有限公司物业服务费3452206.591537978.34

深圳市水务规划设计院股份有限公司深汕特别合作区分公司物业服务费3628.807824.91

深圳市特区文学杂志社有限公司物业服务费25692.48

深圳市体育风尚文体发展有限公司物业服务费659505.49

深圳市体育中心运营管理有限公司工程款147535.40

深圳市体育中心运营管理有限公司物业服务费15878456.0211847361.51

深圳市投资控股有限公司工程款-356332.10

深圳市投资控股有限公司物业服务费13879630.103768464.37

深圳市万乘物流有限公司工程款486697.44

深圳市文化企业发展有限公司物业管理费98096.23165876.42

深圳市五洲酒店管理有限公司深圳湾万丽酒店分公司物业服务费141509.43141509.43

深圳市五洲酒店管理有限公司深圳湾万怡酒店分公司物业服务费94339.6494342.47

深圳市兴业运输有限公司物业管理费16513.76

深圳湾（保定）创新发展有限公司物业服务费422396.10355695.60

深圳湾科技发展有限公司物业服务费21941428.6536864137.36

深圳湾区城市建设发展有限公司物业服务费823242.03834366.94

深圳香蜜湖国际交流中心发展有限公司工程款382788.15

深圳香蜜湖国际交流中心发展有限公司物业服务费545839.031181405.43

深圳银湖会议中心（酒店）有限公司工程款427385.32233119.27

中国深圳对外贸易（集团）有限公司监理服务费66037.74

中国深圳对外贸易（集团）有限公司物业服务费1645003.061718115.74

购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明

（2）关联受托管理/承包及委托管理/出包情况

本公司受托管理/承包情况表：

单位：元

托管收益/承本期确认的托

委托方/出包受托方/承包方受托/承包资受托/承包起受托/承包终

包收益定价依管收益/承包方名称名称产类型始日止日据收益深圳市深投物深圳市物业发展投资性房地2019年11月2026年12月业发展有限公(集团)股份有限28123125.73产06日31市场定价日司公司深圳市深福保深圳市深福保水

2026年01月2026年12月（集团）有限电市政服务有限房产市场定价191504.69

01日31日

公司公司

关联托管/承包情况说明

本公司委托管理/出包情况表：

单位：元

委托方/出包受托方/承包委托/出包资委托/出包起委托/出包终托管费/出包本期确认的托

方名称方名称产类型始日止日费定价依据管费/出包费

关联管理/出包情况说明

（3）关联租赁情况

本公司作为出租方：

单位：元

148深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

承租方名称租赁资产种类本期确认的租赁收入上期确认的租赁收入

本公司作为承租方：

单位：元简化处理的短期未纳入租赁负债租赁和低价值资计量的可变租赁承担的租赁负债增加的使用权资支付的租金出租方租赁资产租赁的租金费付款额（如适利息支出产名称产种类用（如适用）用）本期发上期发本期发上期发本期发上期发本期发上期发本期发上期发生额生额生额生额生额生额生额生额生额生额深圳市深投物

投资性38075421346.业发展

房地产.1082有限公司深圳海

燕大酒投资性26664.26400.4707.45851.5店有限房地产000046公司深圳高新区开

投资性56730.57840.发建设房地产0000有限公司深圳经济特区房地产

投资性42180012000030000.3300001192.215147.（集房地产.00.0000.00749

团）股份有限公司香港海鹏发展

投资性76390.56520.有限公房地产9850司深圳代表处深圳市深福保

投资性17358042120.1489322386092648.112701.(集团)

房地产.0000.00.80025有限公司深圳市投资控投资性24100411248100141

股有限房地产.3427.86.66公司深圳市

滨江实投资性25980.12716627522.27101.596.75

业有限房地产00.889605公司深圳湾科技发投资性展有限房地产公司河北深

投资性4320.0保投资房地产0发展有

149深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

限公司关联租赁情况说明

（4）关联担保情况本公司作为担保方

单位：元担保是否已被担保方担保金额担保起始日担保到期日经履行完毕

深圳市荣耀房地产开发有限公司3491311743.562019年11月27日2026年11月20日否

扬州市物合置业有限公司221113313.132024年01月19日2029年01月18日否

深圳市国贸物业管理有限公司0.002025年08月12日2028年08月11日是本公司作为被担保方

单位：元担保是否已经履行完担保方担保金额担保起始日担保到期日毕

深圳市深担增信融资担保有限公司36850000.002022年03月29日2026年03月28日是

深圳市深担增信融资担保有限公司13400000.002022年03月29日2027年03月28日否

国任财产保险股份有限公司440000000.002025年05月30日2027年05月29日否

国任财产保险股份有限公司84682000.002025年08月27日2028年08月26日否

国任财产保险股份有限公司73027582.042024年01月10日否

国任财产保险股份有限公司89983901.502023年05月22日否关联担保情况说明

（5）关联方资金拆借

单位：元关联方拆借金额起始日到期日说明拆入拆出

（6）关联方资产转让、债务重组情况

单位：元关联方关联交易内容本期发生额上期发生额

（7）关键管理人员报酬

单位：元项目本期发生额上期发生额

关键管理人员报酬3484842.813873125.48

150深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

（8）其他关联交易

6、关联方应收应付款项

（1）应收项目

单位：元期末余额期初余额项目名称关联方账面余额坏账准备账面余额坏账准备成都市兴锦白鹭湾建设开发

应收账款11274717.14338241.51有限公司

成都樽熙置地有限公司61079.681832.39152296.234568.89

国任财产保险股份有限公司1934230.7858026.921182500.0035475.00

河北深保商业管理有限公司1836856.4755105.691683401.5750502.05

河北深保投资发展有限公司31001655.066309958.4736368442.214830885.75鲲鹏产业源头创新中心（深

59984.491799.530.00

圳）有限公司

深圳创科发展有限公司10752048.52322561.463468849.28104065.48深圳高新区开发建设有限公

1608936.1348268.08854905.0225647.15

司深圳会展中心管理有限责任

2611796.6978443.90923483.2327704.50

公司深圳经济特区房地产（集

827302.0024819.062974946.8089248.40

团）股份有限公司深圳千里马国际猎聘科技集

46422.341392.6746422.341392.67

团有限公司

深圳全程物流服务有限公司230181.306905.44

深圳深港科创园区运营发展8697416.73260922.5010958996.50328769.90有限公司

深圳深港科技创新合作区发3663707.30109911.225519350.44165580.51展有限公司

深圳市城龙房地产开发有限465504.5713965.14公司深圳市城市建设开发（集328665.289859.96217740.006532.20团）有限公司深圳市大工业区（深圳出口加工区）开发管理集团有限1122324.8090733.47703768.7371553.06公司深圳市福保园区运营有限公

28766.17862.995548.18166.45

司深圳市高新区投资发展集团

0.000.0074553.962236.62

有限公司深圳市海天大厦物业发展有

30400.00912.001600.0048.00

限公司深圳市环保科技集团股份有

1442922.2743287.672696526.3680895.79

限公司深圳市交通场站建设发展有

500.0015.00500.0015.00

限公司

深圳市深福保（集团）天津

936140.96221725.701132931.65175625.49

实业发展有限公司

深圳市深福保（集团）天津

3808331.43254494.764481652.41214190.20

投资开发有限公司

深圳市深福保（集团）有限1218808.9038392.902508161.0596587.42公司

深圳市深投物业发展有限公4321324.03281782.862173473.4165204.20

151深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

司深圳市深越联合投资有限公

2598214.76143813.802187623.78117559.21

司深圳市体育产业集团有限公

52490.383001.3352490.381574.71

司深圳市体育风尚文体发展有

145384.784361.543777.44113.32

限公司深圳市体育中心运营管理有

15214405.21456432.1613143133.25394294.00

限公司

深圳市投资控股有限公司12837948.75786806.044427162.25205487.27

深圳市万乘物流有限公司107136.233214.09

深圳市文化企业发展有限公579826.5917394.80360277.8410808.34司

深圳市五洲酒店管理有限公1672307.4450169.22司深圳湾万丽酒店分公司

深圳市五洲酒店管理有限公402226.6412066.80司深圳湾万怡酒店分公司

深圳湾（保定）创新发展有149183.924475.52148995.794469.87限公司

深圳湾科技发展有限公司68926408.452067792.2548340136.251450204.09

深圳银湖会议中心（酒店）

194266.055827.9846500.001395.00

有限公司深圳英飞拓智园科技有限公

913838.00271783.80913838.0090555.14

司

中国深圳对外贸易（集团）

288310.2217259.1989446.749298.41

有限公司

合计190087255.0812349478.36150148146.478731795.55

合同资产河北深保投资发展有限公司1799408.26478514.61

深圳市投资控股有限公司88223.00

河北深保商业管理有限公司14112.5414112.54

合计1813520.80580850.15

广东建邦集团（惠阳）实业

其他应收款48908.0824454.0448908.0824454.04有限公司

深圳高新区开发建设有限公100916.378233.0951931.461557.94司

深圳会展中心管理有限责任1000.0030.001000.0030.00公司深圳经济特区房地产（集

100000.0080000.00100000.0080000.00

团）股份有限公司深圳深港科创园区运营发展

20000.00600.0020000.00600.00

有限公司

深圳市滨江实业有限公司19660.00589.8019660.00589.80深圳市大工业区（深圳出口加工区）开发管理集团有限105518.0030165.54105518.0030165.54公司深圳市前海高端信息服务有

10720575.276623517.6210720575.276623517.62

限公司

深圳市深福保（集团）有限

221064.6036973.38201264.6027979.38

公司深圳市深福保东部投资开发

350768.00105023.04350768.00105023.04

有限公司

深圳市深投物业发展有限公81233.0081233.0081233.0081233.00司

深圳市投资控股有限公司685740.90570422.41685740.90397444.67

深圳市心海控股有限公司201499990.18124493201.20201499990.18124493201.20

深圳市心海荣耀房地产开发375068984.55231729731.18375068984.55231729731.18有限公司

152深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

深圳天俊实业股份有限公司10000000.0010000000.00

深圳湾科技发展有限公司1207691.82120769.181207691.82120769.18

深圳物方陶瓷工业有限公司1747264.251747264.251747264.251747264.25

香港海鹏发展有限公司48130.741443.9248130.741443.92

合计602027445.76365653651.65601958660.85365465004.77

（2）应付项目

单位：元项目名称关联方期末账面余额期初账面余额

应付账款深圳市保安服务有限公司39600.0039600.00

深圳市福保园区运营有限公司440411.33

深圳市建筑设计研究总院有限公司807748.10807748.10

深圳市前海高端信息服务有限公司7126060.007126060.00

深圳市深投物业发展有限公司674331.641776960.53

深圳市特发口岸服务有限公司846432.00846432.00

深圳天俊投资发展有限公司26905.51

总计9934583.0710623706.14

其他应付款国任财产保险股份有限公司17210.8517210.85

河北深保投资发展有限公司21328.5021328.50

深圳担保集团有限公司1494841.291494841.29

深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司556395.00588075.00

深圳千里马国际猎聘科技集团有限公司147132.37147132.37

深圳市保税区生活服务有限公司4850.004850.00

深圳市城市建设开发（集团）有限公司152227.00152227.00

深圳市大工业区（深圳出口加工区）开发管133078.00133078.00理集团有限公司

深圳市国汇大酒店有限公司1046531.94603735.76

深圳市环境工程科学技术中心有限公司89974.4089974.40

深圳市南方认证有限公司34002.1534002.15

深圳市深房传麒房地产开发有限公司114263.57

深圳市深房集团龙岗开发有限公司486590.00479960.00

深圳市深福保（集团）有限公司674971.152719571.38

深圳市深福保东部投资开发有限公司159254.49175092.68

深圳市深投物业发展有限公司18876513.8919046189.10

深圳市体育风尚文体发展有限公司60000.0060000.00

深圳市网羽中心运营管理有限公司2000.002000.00

深圳市文化企业发展有限公司727680.00727680.00

深圳天安国际大厦物业管理有限公司5214345.905214345.90

深圳湾科技发展有限公司77011060.0646357249.56

深圳湾区城市建设发展有限公司360752.18360752.18

深圳物业吉发仓储有限公司202296665.14202296665.14

扬州旅发置业有限公司406453961.39372171012.79

总计716135629.27652896974.05

7、关联方承诺

8、其他

十五、股份支付

1、股份支付总体情况

□适用□不适用

153深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

2、以权益结算的股份支付情况

□适用□不适用

3、以现金结算的股份支付情况

□适用□不适用

4、本期股份支付费用

□适用□不适用

5、股份支付的修改、终止情况

6、其他

十六、承诺及或有事项

1、重要承诺事项

资产负债表日存在的重要承诺

项目本期数/元上年同期数/元

已签约但尚未于财务报表中确认的大额发包合同1667614634.922218042702.05

2、或有事项

（1）资产负债表日存在的重要或有事项

（1）关于转让嘉宾大厦的诉讼事项1993年公司与深圳市基永物业发展有限公司(现名，以下简称“基永公司”)签订了《“嘉宾大厦”发展权益转让合同书》。因合同未得到有效执行，其后本公司对涉及该项目的当事方提起了一系列诉讼，但诉讼的结果未能使公司取得诉求的利益。故此，公司已于往年对应收基永公司受让嘉宾大厦款项9381万元全额计提了坏账准备。2018年10月

31日，深圳市中级法院作出民事裁决书，裁定不予受理公司对基永公司的破产申请。公司不服该裁定提起上诉，2019年

4月29日，广东省高院裁定驳回公司上诉，维持原裁定。目前案情尚未有新的进展。

（2）关于深圳新基点智能股份有限公司的诉讼案件2017年8月20日深圳市设施之家科技有限公司（以下简称“设施之家”）与招商局签订了《招商物业智慧设施管理平台软件服务合同》，同时针对该项目，设施之家公司向新基点公司意向采购一套300万的设施管理系统（31个项目）。在项目交付中，因新基点公司交付的系统通过验收的只有11个，未全部交付完毕，在付款中设施之家与新基点公司未能达成共识，2021年新基点公司起诉设施之家公司并冻结其资金300万元。2022年8月10日一审判决，设施之家公司赔付新基点公司300万元。

设施之家公司不服一审判决提出上诉，二审已于2023年8月11日开庭审理，深圳市中级人民法院于2024年4月

19日作出（2023）粤03民终3914号《裁定书》，裁定撤销深圳市福田区人民法院作出(2021)粤0304民初55151号《判决书》，并将案件发回重审。2026年6月26日，法院判决驳回原告新基点公司的全部诉讼请求，案件受理费30800元、财产保全费5000元，合计35800元，由原告新基点公司负担。本案鉴定费用186000元（已由被告预交），由原告新

154深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

基点公司负担，原告新基点公司应于判决发生法律效力之日起十日内迳付被告（设施之家），原告新基点公司已提起上诉。

（3）关于深圳市荣耀房地产开发有限公司的民间借贷纠纷仲裁案件因深圳市心海荣耀房地产开发有限公司（以下简称“心海荣耀公司”)、深圳市心海控股有限公司（以下简称“心海控股公司”）未按期向深圳市荣耀房地产开发有限公司(以下简称“荣耀地产”)清偿借款本息，荣耀地产已向深圳国际仲裁院申请仲裁，请求裁决被申请人心海荣耀公司、心海控股公司向荣耀地产清偿全部借款本金人民币67191.38万元和对应利息（年利率为11%，以本金67191.38万元为基数，自2022年8月4日起计至全部借款清偿之日止；暂计4906.84万元）；裁决深圳市心海投资发展有限公司（以下简称“心海投资公司”）、深圳市城建物业管理有限公司（以下简称“城建物业公司”）、深圳市量宏实业有限公司（以下简称“量宏实业公司”）及深圳市深国投天成投资有

限公司（以下简称“天成投资公司”）就前述第一项仲裁请求中心海荣耀公司及心海控股公司的义务及责任承担连带清偿责任；裁决全部被申请人承担荣耀地产支付的律师费人民币120万元；裁决全部被申请人承担本案全部仲裁费用及财产保全费用。以上金额暂合计为：72218.22万元。

2023年8月7日，心海方向深圳市中级人民法院提起确认仲裁协议效力诉讼，法院审理后已驳回其申请，该案已于

2024年8月30日在深圳国际仲裁院开庭审理。2025年6月26日，荣耀地产收到法院《财产保全结果通知书》，显示荣

耀地产已成功追加保全被申请人的一批财产。

2025年9月1日，深圳国际仲裁院作出（2023）深国仲受2970号裁决书，裁决心海荣耀公司、心海控股公司向荣

耀地产清偿全部借款本金人民币531972922.51元和以年利率11%按相应期限计算的利息，暂计至2023年3月31日为人民币122139715.52元，后按照年利率11%计算至实际清偿之日止；心海投资公司、城建物业公司、量宏实业公司及天成投资公司就上述心海荣耀公司、心海控股公司向荣耀地产的付款义务承担连带清偿责任；被申请人承担荣耀地产支

付的律师费220000元案件的财产保全费5000元、保全保险费288872.88元；被申请人承担本荣耀地产已支付的裁决费

人民币3440688.30元。

荣耀地产已经向深圳市中级人民法院申请强制执行。2025年12月25日，荣耀地产收到深圳市中级人民法院《执行裁定书》《查封、扣押、冻结财产通知书》，法院已裁定查封冻结了一批财产。

2026年3月19日，荣耀地产收到深圳市中级人民法院送达的应诉通知，法院已受理城建物业公司申请撤销仲裁裁决一案，该案受理期间法院根据城建物业公司的申请裁定中止本案执行，目前法院已经裁定驳回城建物业公司申请请求，荣耀地产正在申请恢复执行。

（4）关于深圳市物业发展（集团）股份有限公司的股权转让纠纷仲裁案件

因心海荣耀公司未按约向公司支付投资损失补偿，公司已向深圳国际仲裁院申请仲裁。请求裁决：裁决心海荣耀公司向公司支付投资损失补偿人民币170556833.33元；裁决四川信托公司不享有登记在其名下的荣耀地产1%股权，确认心海荣耀公司为该1%股权的实际所有人；裁决心海荣耀公司将其实际持有的荣耀地产31%股权质押登记给公司；裁决

四川信托公司配合办理前述第三项仲裁请求中荣耀地产1%股权质押登记手续；裁决心海荣耀公司和四川信托公司承担公司支付的律师费人民币780000元；裁决心海荣耀公司和四川信托公司承担本案全部仲裁费用及财产保全费用；以上

金额暂合计为：171336833.33元。

心海荣耀公司于2023年8月向深圳市中级人民法院提起确认仲裁协议效力诉讼，导致仲裁院暂时中止对案件的审理，后深圳市中级人民法院驳回对方申请，该案已于2023年12月14日于深圳国际仲裁院开庭审理。

2024年4月12日，公司收到仲裁裁决，裁定心海荣耀公司向公司支付投资损失补偿人民币5000万元；心海荣耀

公司将其持有荣耀地产30%股权质押登记给公司；心海荣耀公司补偿公司律师费人民币150000元、保全费人民币3000

元、保全保险费人民币41120.84元，承担仲裁费人民币658188.60元。以上心海荣耀公司共计需向公司支付5085.23万元。

因心海荣耀公司未按期履行裁决约定，公司已申请强制执行。2024年6月27日已将心海荣耀公司持有的荣耀地产

30%股权质押到公司名下并继续查封冻结，并于2024年11月4日在荣耀地产1%股权过户至心海荣耀公司名下后立即进行司法冻结。目前尚未有新的进展。

（5）关于深圳市荣耀房地产开发有限公司的合同纠纷诉讼案

155深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

2021年11月1日，荣耀地产、心海荣耀公司、深圳市明德信诚投资咨询有限责任公司(以下简称“明德公司”)与

深圳颐年房地产开发有限公司（以下简称“颐年公司”）签订《四方协议》约定荣耀地产协助各方将标的权益调入颐年公司指定项目，颐年公司应按照约定按期足额地向荣耀地产指定账户付款。后深圳市合正房地产集团有限公司（以下简称“合正公司”）分别出具《复函》和《付款计划函》承诺如果颐年公司未按期偿还，则合正公司向荣耀地产承担清偿责任。

因上述债务人未按时付款的行为已严重违反约定，严重损害了荣耀地产的合法权益，荣耀地产已诉至法院，要求相关债务人偿还剩余权益转让款人民币65250598.72元及支付逾期付款违约金7600806.70元（以欠付权益转让款本金为基数，按照日万分之三的标准暂计至2023年12月5日，实际应计算至清偿完毕之日）。2025年4月22日，荣耀地产收到法院《财产保全结果通知书》，显示荣耀地产已成功追加保全被告的一批财产。

2025年9月29日，深圳市龙华区人民法院作出（2024）粤0309民初11352号民事判决书，法院判决颐年公司于判决生效之日起十日内向荣耀地产支付剩余非农指标权益转让款65250598.72元和违约金（按照万分之三/日标准计算至

2023年12月14日为7776983.32元，之后以65250598.72元为基数，按照万分之三/日标准，自2023年12月15日起计至付清之日止）；心海荣耀公司、明德公司、合正公司对颐年公司上述债务承担连带清偿责任。

合正公司不服一审判决，已经提起上诉，2026年2月28日，荣耀地产收到法院送达的判决，法院已驳回上诉，维持原判。荣耀地产已经申请强制执行。

（6）关于深圳市荣耀房地产开发有限公司与深圳市前海高端信息服务有限公司、深圳市心海荣耀房地产开发有限公司借款合同纠纷案

2021年11月5日荣耀地产与深圳市前海高端信息服务有限公司（心海方关联公司，以下简称“前海高端”）签署

《垫付及代缴纳税费协议》，约定涉案《搬迁补偿安置协议》中所产生的一切税费由前海高端承担，同日心海荣耀公司出具《关于承担拆迁补偿相关税费的承诺函》，承诺为前海高端支付《搬迁补偿安置协议》中所产生的一切税费的义务提供连带保证责任担保。

为尽快推进项目开发进度，降低项目进度严重滞后给荣耀地产带来的巨额经济损失，荣耀地产同意心海方申请，分别于2021年7月20日、2022年1月26日代前海高端垫付相关税费共计10720575.27元。各方于2023年11月30日签署《债权债务确认书》确认暂计至2023年6月30日，前海高端、心海荣耀公司需共同向荣耀地产归还的款项为

1291.67万元，其中本金为1072.06万元，利息为219.61万元；各方同意自2023年7月1日起按11%计息，计至乙方向

甲方实际足额清偿之日止。前海高端及心海荣耀公司未按约定偿还。

因心海方的违约行为已严重违反相关协议及承诺函的约定，荣耀地产已向龙华区人民法院提起诉讼。2025年4月

12日，深圳市龙华区人民法院作出(2025)粤0309民初8262号民事判决书，判决前海高端应于本判决生效之日起十日内向原告荣耀地产偿还垫付款项本金10720575.27元及利息（其中，以8430575.27元为基数，自2021年7月20日起，按照年利率11%的标准计付至实际清偿之日止；以2290000元为基数，自2022年1月26日起，按照年利率11%的标准计付至实际清偿之日止）被告心海荣耀公司就被告前海高端的上述第一项债务中不能清偿部分向原告荣耀地产承担50%的赔偿责任驳回原告荣耀地产的其他诉讼请求。

荣耀地产不服一审判决，已提起上诉。2026年6月2日，深圳市中级人民法院做出二审判决，判决驳回上诉、维持原判。

（7）关于深圳市荣耀房地产开发有限公司与深圳市前海高端信息服务有限公司、深圳市心海荣耀房地产开发有限

公司、深圳市心海控股有限公司的合同纠纷案

蚌岭项目拆迁过程中，前海高端多次向荣耀地产致函申请提前预支拆迁服务费，并承诺愿意以荣耀地产预付的款项为本金，按实际占用预付时间，按年化11%利息向荣耀地产支付占用费。如前海高端未按期完成拆迁工作，荣耀地产有权要求心海方予以返还差额部分本金及占用费，荣耀地产同时有权对差额部分根据占用时间另行收取上述11%利息的

50%罚息，心海荣耀公司、心海控股公司对上述债务承担连带支付责任。

为尽快推进项目开发进度，降低项目进度严重滞后给荣耀地产带来的巨额经济损失，荣耀地产同意心海方申请，提前预付了相关拆迁服务费。2023年11月30日，荣耀地产与心海荣耀公司、前海高端、心海控股公司签署《债权债务确认书》，确认暂计至2023年6月30日，心海方共同需向荣耀地产归还的款项为1237.68万元。

156深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

因心海方严重违反相关协议及承诺函的约定，荣耀地产已向龙华区人民法院提起诉讼。2025年10月30日，深圳市龙华区人民法院作出（2025）粤0309民初15386号民事判决书，判决被告前海高端、心海荣耀公司、心海控股公司应于本判决生效之日起十日内向原告荣耀地产支付拆迁服务费利息1237.68万元；驳回原告荣耀地产的其他诉讼请求。

本案判决经公告送达被告，荣耀地产已申请强制执行。

（8）关于深圳市荣耀房地产开发有限公司与深圳市和润翔贸易有限公司、深圳市心海荣耀房地产开发有限公司关于原深发厂有证房产过户登记税费垫付款债权债务纠纷案

为加快推进蚌岭项目开发进度，2021年10月18日，深圳市和润翔贸易有限公司（以下简称“和润翔”）、心海荣耀公司向荣耀地产出具《关于垫付原深发厂有证房产过户及注销相关税费的申请函》，申请函陈述：因和润翔资金困难，申请荣耀地产代为垫付和润翔关于原深发厂有证房产过户登记产生的税费合计1000万元至1500万元左右（最终以产权登记部门核定数为准），后续由荣耀地产代和润翔偿还税费。

2021年11月5日，心海荣耀公司再次向荣耀地产出具《还款承诺函》，承诺后续代和润翔归还税费及利息，并同

意从观澜蚌岭等合作项目中获得的收益，可优先用于抵偿本承诺函项下的担保款项。为尽快推进项目开发进度，荣耀地产于2022年8月2日代为垫付深发厂过户税费、登记费共计2004.28万元。

因和润翔、心海荣耀公司未按照约定偿还本息，荣耀地产已经起诉至深圳市龙华区人民法院。2025年11月27日，荣耀地产收到法院判决，判决被告和润翔向原告荣耀地产偿还垫付款项本金20042817.72元及利息(以20042817.72元为基数，自2022年8月2日起，按照年利率11%的标准计付至实际清偿之日止)；被告心海荣耀公司就上述第一项被告和润翔的债务中不能清偿部分向原告荣耀地产承担50%的赔偿责任。

荣耀地产已依法提起上诉，本案仍在审理过程中。

（9）关于深圳市荣耀房地产开发有限公司与深圳市前海高端信息服务有限公司合同纠纷（开具发票）仲裁案

荣耀地产与前海高端于 2018年 12月 24日签订《城市更新委托服务协议》（合同编号：QHGD-JS-18-005），约定前海高端向荣耀地产提供深圳市龙华区观澜街道办事处蚌岭片区城市更新项目拆迁的服务工作。荣耀地产已按合同约定支付绝大部分款项共计人民币29287.39万元，但前海高端至今未按合同约定足额开具剩余部分增值税发票共计

21998.04万元。

荣耀地产曾多次向前海高端发送《催告函》，要求其限期开具发票，但前海高端仍未按期开具，荣耀地产已经向深圳国际仲裁院申请仲裁。2026年8月17日，荣耀地产收到（2025）深国仲裁7927号裁决书，裁决：（1）被申请人前海高端向申请人荣耀地产开具金额为人民币219980400元的合法、等额、有效的增值税专用发票；（2）本案仲裁费人

民币129449元，由被申请人前海高端承担。申请人荣耀地产已预交人民币129449元，抵作本案仲裁费不予退还，被申请人前海高端直接向申请人荣耀地产支付人民币129449元。

（10）关于深圳市荣耀房地产开发有限公司与深圳市心海控股有限公司、深圳市心海荣耀房地产开发有限公司、张

腾鸿、杨峰、李宇翔、朱建东垫付款（万利厂）纠纷仲裁案

杨峰、李宇翔、朱建东（以下简称“3人”）在2019年7月从万利植毛厂、华利植毛吸塑制品有限公司(以下简称

“华利厂”)购得案涉房产，并签署了《转让协议》，万利植毛厂和华利厂实际控制人均为林明海。为保证3人按前述《转让协议》约定将全部转让款支付给万利植毛厂和华利厂，心海控股公司和实际控制人张腾鸿提供担保。截至2021年

6月30日，3人分别尚欠万利植毛厂和华利厂人民币200万元、1131万元、307万元，扣除心海方已代为偿付的300万

元利息后，合计本金尚欠1637万元，且依据协议约定，3人还需支付利息合计约613万元(计息周期为2020年1月7日-

2021年6月30日)，合计本息约2248万元。

由于万利植毛厂对应的被拆迁物业此前通过历史遗留问题处理方式取得了政府部门出具的处理决定书，政府部门要求必须由万利植毛厂与荣耀地产签署拆迁补偿协议、万利植毛厂与区规划和自然资源局签署收地协议，但在签署拆迁补偿协议时心海荣耀公司、前海高端疏忽未能准确核实该情况，荣耀地产与3人签订了拆迁补偿协议并支付相关拆迁补偿款。

经多次沟通，林明海均明确表示若不能解决3人欠款问题，其不可能配合签署该两份协议，为顺利推进项目进度，荣耀地产应心海控股公司、心海荣耀公司所请，代3人分别向林明海方支付了人民币7187264.15、10000000.00元、

7365970.35元，并签署了《债权转让通知书》。截至目前，各方尚未偿还相关转让款本金24553234.50元及相关利息

157深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文（参照被申请人欠付申请人其他类似名目款项的年化11%利率计算），荣耀地产已于2025年10月13日向深圳国际仲裁院提请仲裁，深圳国际仲裁院于2026年1月8日立案，拟于2026年8月21日开庭。

（11）关于深圳市吉鑫建筑工程有限公司诉深圳市荣耀房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷案

中建四局第五建筑工程有限公司是蚌岭项目二期基坑施工方，其于2025年11月25日将其对荣耀地产部分债权转让予深圳市吉鑫建筑工程有限公司（以下简称“吉鑫公司”），2026年4月，荣耀地产收到法院传票，吉鑫公司已起诉荣耀地产要求支付工程款项11126024.38元及利息。荣耀地产已聘请代理律师应诉，本案已开庭审理。2026年7月15日，荣耀地产收到法院送达的判决，判决被告荣耀地产于本判决生效之日起十日内立即向原告吉鑫公司支付工程款11126024.38元及利息（以11126024.38元为基数，自2025年4月14日起按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计至款项付清之日止，双方已于2026年7月30日达成和解，约定在2026年10月31日前分两期支付扣除58.21万元水电费后的工程款本金，并免除2026年10月31日前的所有利息。

（12）深圳市鑫宇建设工程有限公司诉深圳市荣耀房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷案

中建四局第五建筑工程有限公司是蚌岭项目二期基坑施工方，其将其对荣耀地产部分债权转让予深圳市鑫宇建设工程有限公司（以下简称“鑫宇公司”）。2026年6月，荣耀地产收到法院传票，鑫宇公司起诉荣耀地产要求支付工程款项14875343.24元及利息。荣耀地产已聘请代理律师应诉，本案已经开庭审理，尚未判决。

（13）本公司作为房地产开发商，历史上根据房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保并支付贷款保证金，截至2026年6月30日，尚未解除担保的保证金余额为1136683.23元，该笔担保将于按揭款付清日解除。

本公司作为房地产开发商，历史上根据房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保，截至2026年6月30日，尚未解除担保的担保余额为503492505.14元，该笔担保将于按揭款付清日解除。

（2）公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明公司不存在需要披露的重要或有事项。

3、其他

十七、资产负债表日后事项

1、重要的非调整事项

单位：元对财务状况和经营成果的影项目内容无法估计影响数的原因响数

2、利润分配情况

3、销售退回

4、其他资产负债表日后事项说明

十八、其他重要事项

1、前期会计差错更正

（1）追溯重述法

单位：元

158深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

受影响的各个比较期间报表会计差错更正的内容处理程序累积影响数项目名称

（2）未来适用法会计差错更正的内容批准程序采用未来适用法的原因

2、债务重组

3、资产置换

（1）非货币性资产交换

（2）其他资产置换

4、年金计划

5、终止经营

单位：元归属于母公司项目收入费用利润总额所得税费用净利润所有者的终止经营利润其他说明

6、分部信息

（1）报告分部的确定依据与会计政策

公司以内部组织结构、管理要求、内部报告制度等为依据确定报告分部，并以行业分部为基础确定报告分部。分别对房地产销售业务、物业管理业务及资产运营业务等的经营业绩进行考核。与各分部共同使用的资产、负债按照规模比例在不同的分部之间分配。

（2）报告分部的财务信息

单位：元项目房地产业务物业管理资产运营分部间抵销合计

营业收入351674325.47778885527.5674609822.881205169675.91

营业成本341750909.48662324509.7143663575.591047738994.78

资产总额11308141304.113103895397.77687759637.7315099796339.61

负债总额9237078413.772534467463.46187170020.0911958715897.32

159深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

（3）公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因

（4）其他说明

7、其他对投资者决策有影响的重要交易和事项

8、其他

十九、母公司财务报表主要项目注释

1、应收账款

（1）按账龄披露

单位：元账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）3200830.172720519.78

1至2年576946.05312572.00

2至3年1746273.5414060591.53

3年以上109238274.3496837029.35

3至4年12413893.9912649.00

5年以上96824380.3596824380.35

合计114762324.10113930712.66

（2）按坏账计提方法分类披露

单位：元期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别账面价账面价计提比值计提比金额比例金额金额比例金额值例例按单项计提坏

984952984952983616983616

账准备85.83%100.00%0.0086.33%100.00%0.00

94.9994.9915.9415.94

的应收账款其

中：

按组合

计提坏162670432599.158344155690323948.152451

账准备14.17%2.66%13.67%2.08%29.110930.0296.726048.12的应收账款其

中：

114762989278158344113930986855152451

合计100.00%86.20%100.00%86.62%

324.1094.0830.02712.6664.5448.12

160深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

按单项计提坏账准备类别名称：98495294.99

单位：元期初余额期末余额名称账面余额坏账准备账面余额坏账准备计提比例计提理由

深圳市基永物业发展93811328.0593811328.0593811328.0593811328.05100.00%涉及诉讼，无有限公司法收回

深圳特威实业有限公账龄较长，预

2836561.002836561.002836561.002836561.00100.00%司（晨辉大厦）计无法收回

账龄较长，预罗湖区经济发展公司54380.3554380.3554380.3554380.35100.00%计无法收回

单项金额不重大但单涉及诉讼，无

1659346.541659346.541793025.591793025.59100.00%

项计提坏账准备法收回

合计98361615.9498361615.9498495294.9998495294.99

按组合计提坏账准备类别名称：432599.09

单位：元期末余额名称账面余额坏账准备计提比例

信用风险特征组合4141251.98432599.0910.45%

政府款项组合12125777.130.00%

合计16267029.11432599.09

确定该组合依据的说明：

如是按照预期信用损失一般模型计提应收账款坏账准备：

□适用□不适用

（3）本期计提、收回或转回的坏账准备情况

本期计提坏账准备情况：

单位：元本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回核销其他

单项计提坏账准备98361615.94133679.0598495294.99

按组合计提坏账准备323948.60108650.49432599.09

合计98685564.54242329.5498927894.08

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

单位：元确定原坏账准备计提比单位名称收回或转回金额转回原因收回方式例的依据及其合理性

（4）本期实际核销的应收账款情况

单位：元项目核销金额

其中重要的应收账款核销情况：

单位：元

161深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

款项是否由关联单位名称应收账款性质核销金额核销原因履行的核销程序交易产生

应收账款核销说明：

（5）按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况

单位：元合同资占应收账款和合应收账款坏账准应收账款期末余应收账款和合同单位名称产期末同资产期末余额备和合同资产减额资产期末余额余额合计数的比例值准备期末余额

深圳市基永物业发展有限公司93811328.0593811328.0581.74%93811328.05

深圳市福田区政府物业管理中心12125777.1312125777.1310.57%0.00

深圳特威实业有限公司2836561.002836561.002.47%2836561.00

七天酒店（深圳）有限公司梅林

1094464.001094464.000.95%32833.92

阁店

深圳市飞煌实业有限公司769919.05769919.050.67%769919.05

合计110638049.23110638049.2396.40%97450642.02

2、其他应收款

单位：元项目期末余额期初余额

其他应收款8131148393.708481001540.48

合计8131148393.708481001540.48

（1）应收利息

1）应收利息分类

单位：元项目期末余额期初余额

2）重要逾期利息

单位：元是否发生减值及其判借款单位期末余额逾期时间逾期原因断依据

其他说明：

3）按坏账计提方法分类披露

□适用□不适用

4）本期计提、收回或转回的坏账准备的情况

单位：元本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回转销或核销其他变动

162深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

单位：元确定原坏账准备计提单位名称收回或转回金额转回原因收回方式比例的依据及其合理性

其他说明：

5）本期实际核销的应收利息情况

单位：元项目核销金额其中重要的应收利息核销情况

单位：元款项是否由关联单位名称款项性质核销金额核销原因履行的核销程序交易产生

核销说明：

其他说明：

（2）应收股利

1）应收股利分类

单位：元

项目(或被投资单位)期末余额期初余额

2）重要的账龄超过1年的应收股利

单位：元是否发生减值及其判

项目(或被投资单位)期末余额账龄未收回的原因断依据

3）按坏账计提方法分类披露

□适用□不适用

4）本期计提、收回或转回的坏账准备的情况

单位：元本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回转销或核销其他变动

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

单位：元确定原坏账准备计提单位名称收回或转回金额转回原因收回方式比例的依据及其合理性

其他说明：

163深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

5）本期实际核销的应收股利情况

单位：元项目核销金额其中重要的应收股利核销情况

单位：元款项是否由关联单位名称款项性质核销金额核销原因履行的核销程序交易产生

核销说明：

其他说明：

（3）其他应收款

1）其他应收款按款项性质分类情况

单位：元款项性质期末账面余额期初账面余额

押金保证金2201327.002201327.00

代扣代缴款项18716.9115861.02

外部往来款130328206.42134443176.89

其他253802.80253802.80

对子公司的往来款项8024106184.318370324659.28

合计8156908237.448507238826.99

2）按账龄披露

单位：元账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）8024132401.228370804520.30

1至2年586422.59122422.59

2至3年97134.3797134.37

3年以上132092279.26136214749.73

4至5年33649.05

5年以上132092279.26136181100.68

合计8156908237.448507238826.99

3）按坏账计提方法分类披露

单位：元期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别账面价账面价计提比值计提比金额比例金额金额比例金额值例例按单项

123151167312106420127274172476110026

计提坏1.51%13.59%1.50%13.55%

652.5109.42443.09122.9811.17511.81

账准备

164深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

其

中：

按组合

803375902863802472837996898967837097

计提坏98.49%0.11%98.50%0.11%

6584.934.327950.614704.015.345028.67

账准备其

中：

815690257598813114850723262372848100

合计100.00%0.32%100.00%0.31%

8237.4443.748393.708826.9986.511540.48

按单项计提坏账准备类别名称：16731209.42

单位：元期初余额期末余额名称账面余额坏账准备账面余额坏账准备计提比例计提理由

深业地产发展有限110845659.62819147.81106723189.15302746.060.28%长期未能收回公司

上海裕通房地产有5676000.005676000.005676000.005676000.00100.00%长期未能收回限公司

香港跃恒发展有限3271837.783271837.783271837.783271837.78100.00%长期未能收回公司

大梅沙旅游中心2576445.692576445.692576445.692576445.69100.00%长期未能收回单项金额不重大但

4904179.894904179.894904179.894904179.89100.00%长期未能收回

单项计提坏账准备

合计127274122.9817247611.17123151652.5116731209.42

按组合计提坏账准备类别名称：9028634.32

单位：元期末余额名称账面余额坏账准备计提比例

1年以内7500.00225.003.00%

1-2年586422.5958642.2610.00%

2-3年97134.3729140.3130.00%

3-4年0.000.00

4-5年0.000.00

5年以上8940626.758940626.75100.00%

合计9631683.719028634.32

确定该组合依据的说明：

按预期信用损失一般模型计提坏账准备：

单位：元

第一阶段第二阶段第三阶段坏账准备未来12个月预整个存续期预期信用损失整个存续期预期信用损合计

期信用损失（未发生信用减值）失（已发生信用减值）

2026年1月1日余额8989675.3217247611.1926237286.51

2026年1月1日余额在本期

本期计提38958.98-516401.75-477442.77

2026年6月30日余额9028634.3216731209.4225759843.74

各阶段划分依据和坏账准备计提比例损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况

□适用□不适用

165深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

4）本期计提、收回或转回的坏账准备情况

本期计提坏账准备情况：

单位：元本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回转销或核销其他

单项计提坏账准备17247611.17-516401.7516731209.42

按组合计提坏账准备8989675.3438958.989028634.32

合计26237286.51-477442.7725759843.74

其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：

单位：元确定原坏账准备计提比例单位名称转回或收回金额转回原因收回方式的依据及其合理性

5）本期实际核销的其他应收款情况

单位：元项目核销金额

其中重要的其他应收款核销情况：

单位：元单位名称其他应收款性质核销金额核销原因履行的核销程序款项是否由关联交易产生

其他应收款核销说明：

6）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况

单位：元占其他应收款期末坏账准备期单位名称款项的性质期末余额账龄余额合计数的比例末余额

深圳市荣耀房地产开发有限公司往来款3545825777.281年以内43.47%

东莞市物合置业有限公司往来款2113760170.001年以内25.91%

深圳市光明物合置业有限公司往来款847200000.001年以内10.39%

扬州市物合置业有限公司往来款825796905.021年以内10.12%

深圳市国贸科技园服务有限公司往来款581086853.835年以上7.12%

合计7913669706.1397.01%

7）因资金集中管理而列报于其他应收款

单位：元

其他说明：

3、长期股权投资

单位：元期末余额期初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

166深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

1356325401.1356325401.

对子公司投资478042560.29878282840.81478042560.29878282840.81

1010

对联营、合营284987637.0418983614.14266004022.90287986191.5318983614.14269002577.39企业投资

1641313038.1144286863.1644311592.1147285418.

合计497026174.43497026174.4314716320

（1）对子公司投资

单位：元减值准本期增减变动期初余额（账期末余额（账减值准备期末被投资单位备期初面价值）追加减少计提减其他面价值）余额余额投资投资值准备

深圳市皇城地产有限35552671.9335552671.93公司深圳市物合产业投资

44950000.0044950000.00

发展有限公司深物业扬州房地产开

50000000.0050000000.00

发有限公司东莞市国贸长盛房地

20000000.0020000000.00

产开发有限公司深圳市国贸物业管理

195337851.23195337851.23

有限公司深圳市物业工程建设

3000000.003000000.00

监理有限公司深圳市深物业商业运

63509120.3263509120.32

营有限公司深业地产发展有限公158340

15834000.00

司00.00

深物业集团徐州大彭50000050000000.00

房地产开发有限公司00.00

深圳市荣耀房地产开41220895791439.7195791439.71412208560.29

发有限公司560.29

东莞市物合置业有限50000000.0050000000.00公司

深圳市光明物合置业50000000.0050000000.00有限公司

深圳市物合城市更新236641757.62236641757.62有限公司扬州市物合置业有限

33500000.0033500000.00

公司

478042

合计878282840.81878282840.81478042560.29

560.29

（2）对联营、合营企业投资

单位：元本期增减变动期末期初余减值减值追权益法其他余额额（账准备投资单位其他宣告发放计提准备

（账面价期初加减少下确认综合其权益现金股利减值期末

值）余额投投资的投资收益他面价变动或利润准备余额资损益调整值）

一、合营企业

167深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

深圳物业-23183

232446

吉发仓储616060551.

615.64

有限公司4.5806深圳天安

-国际大厦46895841816

42714

物业管理0.441.85

18.59

有限公司

-23224

237136

小计488748712.

196.08

83.1791

二、联营企业深圳物方189818983

陶瓷工业3614.614.1有限公司144中建科工33755

集团智慧31866324771588235.2309.9

停车科技81.3163.9799有限公司

18983375518983

31866324771588235.2

小计3614.309.9614.181.3163.979

1494

1898-2660018983

269002588235.2

合计3614.241034022.614.1

577.399

1419.20904

可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定

□适用□不适用可收回金额按预计未来现金流量的现值确定

□适用□不适用前述信息与以前年度减值测试采用的信息或外部信息明显不一致的差异原因公司以前年度减值测试采用信息与当年实际情况明显不一致的差异原因

（3）其他说明

4、营业收入和营业成本

单位：元本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本

主营业务17142930.0020081304.5232403852.6024535521.15

其他业务9384886.240.009111539.980.00

合计26527816.2420081304.5241515392.5824535521.15

营业收入、营业成本的分解信息：

单位：元分部1分部2合计合同分类营业收入营业成本营业收入营业成本营业收入营业成本营业收入营业成本

26527816.20081304.26527816.20081304.

业务类型

24522452

其中：

26527816.20081304.26527816.20081304.

资产运营24522452

168深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

按经营地区分类

其中：

26527816.20081304.26527816.20081304.

深圳地区24522452市场或客户类型

其中：

合同类型

其中：

按商品转让的时间分类

其中：

按合同期限分类

其中：

按销售渠道分类

其中：

26527816.20081304.26527816.20081304.

合计24522452

与履约义务相关的信息：

履行履约义务重要的支付公司承诺转让是否为主公司承担的预期将公司提供的质量保项目的时间条款商品的性质要责任人退还给客户的款项证类型及相关义务其他说明

与分摊至剩余履约义务的交易价格相关的信息：

本报告期末已签订合同、但尚未履行或尚未履行完毕的履约义务所对应的收入金额为0.00元，其中，元预计将于年度确认收入，元预计将于年度确认收入，元预计将于年度确认收入。

重大合同变更或重大交易价格调整

单位：元项目会计处理方法对收入的影响金额

其他说明：

5、投资收益

单位：元项目本期发生额上期发生额

权益法核算的长期股权投资收益-2410319.20-2369641.20

合计-2410319.20-2369641.20

169深圳市物业发展(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

6、其他

二十、补充资料

1、当期非经常性损益明细表

□适用□不适用

单位：元项目金额说明

非流动性资产处置损益5265790.54主要为投资性房地产处置收益

除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，非金融企业持有金融资产和金融负债产生的公允价值变动损益以及1805382.18主要为货币基金公允价值变动处置金融资产和金融负债产生的损益

除上述各项之外的其他营业外收入和支出-200213.39

减：所得税影响额1717437.72

少数股东权益影响额（税后）725581.11

合计4427940.50--

其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：

□适用□不适用公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。

将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明

□适用□不适用

2、净资产收益率及每股收益

每股收益报告期利润加权平均净资产收益率

基本每股收益（元/股）稀释每股收益（元/股）

归属于公司普通股股东的净利润-2.03%-0.1144-0.1144

扣除非经常性损益后归属于公司-2.16%-0.1218-0.1218普通股股东的净利润

3、境内外会计准则下会计数据差异

（1）同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况

□适用□不适用

（2）同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况

□适用□不适用

（3）境内外会计准则下会计数据差异原因说明，对已经境外审计机构审计的数据进行差异调节的，应注明该境外机构的名称

4、其他

170