投资要点：

10年1季度行业投资高增长符合预期，3月份通胀预期提升保值需求，北京地王助推全国房价快速上涨，主要城市房价上涨全面扩散，也印证了我们2010年度行业策略报告中的担忧-调控不得力局部城市10年上半年房价仍将暴涨。受比价效应，一线和部分二线城市库存处历史低位的影响，我们预计二季度一线城市仍将带领二三线城市的房价全线快速上涨。

3月份政策调控进入第二阶段，房价过快上涨调控更加频繁，以收紧“银根”、严查“囤地”、加“地根”供应，规范市场行为为主要手段，这也印证了我们此外预期调控仍将加强的判断。基于国际经济复苏可能反复，国内经济形势更加复杂的判断，在上半年一线城市房价快速上涨向二三线城市扩散的背景下，我们认为进一步的政策调控随时可能发生，不会等到6、7月份的判断。将持续压缩住房信贷杠杆和拿地信用杠杆，政策效果最佳。受客观因素制约“物业税”短期难以出台，但若市场出现极端情况，不排除局部试点的可能。

已公布09年年报的59家房企盈利创4年来的新高、货币资金充裕、净负债率大幅下降、财务更加稳健，同时10年业绩锁定大半。若行业股权融资的规模和时间低于预期10年房企的业绩释放可能放缓进而抑制板块估值的提升。

我们维持2 月底以来板块运行的是反弹的判断，维持行业“中性”评级。当前板块下有估值支撑，上有政策调控压力，4-5 月份楼市价量齐升、第一批股权融资名单出炉等两个催化因素可望推升板块估值。开发商也将在4-5 月份加速销售回避房价过快上涨带来的紧缩性政策风险的背景下，我们认为4 月份止盈的较好时机。

继续看好10 年销售增长迅速的4 公司：招地—在三大经济圈的一线地产龙头，盈利增长领跑行业，可望受益于融资开闸；环球—二线城市住宅地产龙头，受益于交通改善，土增税率锁定以及融资开闸；滨江集团—区域性一线城市中高端住宅地产龙头，5 月将推稀缺性产品，业绩高增长锁定；广宇发展—鲁能集团倾力打造的地产旗舰，海南休闲旅游地产提供商龙头公司，近年高增长可期。

风险提示：注意国内外经济增长、居民收入、企业盈利低于预期、政策调控超出预期等的风险