投资建议

3 年周期变 2 年,2016 政策市:今年 4 季度传统龙头将有表现,明年 1 季度切换至主题股;板块相对收益主要在下半年。新开工增速有望触底、销售稳定小幅攀升,提振经济信心,今年 4 季度看好传统龙头,首推保利、万科,其次招商。进入明年 1 季度,市场进入数据真空期(1~2 月是过年销售淡季,销售数据不具备可比性,而投资数据均要等到 3 月),股票机会将逐步切换至主题个股,看好区域发展的“地图经济”以及国企改革两大主线,具体股票梳理见正文。但未来一年实际利率与销售同比均呈“V”型走势,板块相对收益还需再等等,催化剂将是政策刺激。

理由

1) 基本面:周期“3 年变 2 年” ;2016 年是小年。地产 3 年轮回周期缩减为 2 年,2005/2008/2011/2014 年的小年行情或提前在 2016 年上演。我们预测 2016 年全国商品房销售面积将同比下降 5%,投资增速+5%,新开工降幅缩窄至-8%;重点城市上半年供应不足,房价环比依然将小幅上涨 0%~5%,但在 2016 年下半年面临高基数,有同比下降压力。

2) 政策:降低购房负担最为关键。由于中长期需求的衰减、经济持续下行,政策效果已被削弱,居民加杠杆意愿的最大阻碍是收入不足以支撑高房价,政策将维持宽松,我们预判未来政策方向包括:继续降低首套房/二套房首付;交易税费减免;公积金贷款提高异地流动支持力度,缩短放款周期;按揭贷款利息补贴或者利息支出税前抵扣,类似中国台湾 2000 年。

3) 公司: 重点公司销售额 2016 年整体小幅增长 12%,跑赢行业;但上市房企融资放开将推动一二线城市土地市场竞争加剧,一二线城市地价将持续高位,未来利润率难言恢复;城市“加法”式扩张时代已经结束,传统地产龙头间竞争加剧;中小房企转型大浪淘沙,剩者为王。

盈利预测与估值

估值及基金持仓:目前板块估值处于过往 3 年平均水平;基金持仓在低位。A 股龙头公司整体 NAV 折让 20%,略低于过往历史平均水平的 25%;但整体板块相对大盘估值在高位,未来板块超额收益有限。基金持仓依然偏低,仅有 3.3%,历史低位。

风险

宏观经济超预期下行;美联储加息快于预期;人民币汇率风险。