投资建议

销售表现符合预期,一二线城市补地开始:我们汇总3季报结果发现,1)A/H重点上市公司前3季度完成销售目标的69%,预计全年将完成销售目标;2)A股地产公司前3季度业绩增长较缓,期内加权净利润仅上升1%,1~3季度净利润率仅8.9%,主要与龙头公司合作项目结算导致少数股东损益增加以及中小房企存货减值损失两大因素有关;3)龙头房企销售集中在前20%的城市,且上市房企融资渠道全面放开,一二线城市土地市场开始升温。A股投资策略:今年4季度传统龙头将有表现,明年1季度切换至主题股;板块相对收益主要在下半年。新开工增速有望触底、销售稳定小幅攀升,提振经济信心,今年4季度看好传统龙头,首推保利、万科,其次招商。2016年1季度板块机会不如个股,切换至区域发展和国企改革两大主题,区域发展主题包括华夏幸福(未覆盖)、首开股份、浦东金桥、陆家嘴、中洲控股(未覆盖);国企改革主题包括华发股份、中华企业、信达地产(未覆盖)。

理由

净利润增长较少主要因合作项目结算及减值计提:我们覆盖的A股公司2015年前三季度结算收入同比增长11%,实现稳步增长;加权毛利率为23.1%,与去年同期(23.0%)持平。而加权净利润同比仅上升1%(上半年为同比上升7%),增长较缓主要是受部分龙头公司合作项目进入结算期、少数股东权益大幅增加,及中小型公司在三四线城市项目计提存货减值准备影响。

开发商在一二线积极补地:上市公司目前仍处于去库存阶段,3季度末存货余额环比增速4%,同比增速7%,为近年来低位。而拿地方面,开发商也更多地选择一二线城市补地来保规模,如万科、保利、中海等在十大重点城市的拿地金额占总拿地金额的比例均已超过50%。

综合融资成本有所下降:重点覆盖的A股公司3季度末净负债率达到104%,处于历史高位。截止目前,上市房企(包括A/H)公司债及中票融资达2304亿元,创出历史新高,将直接带来综合融资成本的降低。

龙头公司市场集中度稳定:2015前三季度全国销售额前20强企业中,A股公司全国市场份额合计为10.1%,与2014年基本持平,H股公司全国市场份额合计为13.2%,较2014年小幅下降0.8个百分点。

销售/收入锁定性:目前我们覆盖的A股公司2015年3季度末预收账款已经锁定了我们预测的2015年和2016年未结算收入的约63%(2014年同期:60%)。前三季度重点A/H上市公司已完成年度销售目标约69%。