行业近况

我们近期完成了深圳、上海、北京三地路演,将收获分享如下:

评论

1) 市场对2016 年地产基本面普遍较谨慎:市场认可我们对于“3 年周期变2 年,销售、新开工均收缩”的2016 年基本面整体判断;也同意短期内11 月主要城市销售受信贷影响确实有超预期表现,加之一线城市地王频出,预期一二线城市的市场热度还将保持至春节前;但看中期,市场认为2016 年2季度及以后,由于基数效应、政策刺激进入中后期等因素影响,基本面超预期的概率不高。

2) 政策预期较为乐观:多数投资者认同我们“经济弱、行业差,未来地产政策将继续宽松”的逻辑,具体措施上,对于购房按揭贷款税前抵扣政策近期出台的预期不高,因为政府财政压力大且决策周期长;市场认为未来可能的政策主要将集中在继续降低首付比例至20%,减免交易税费,鼓励公积金贷款及成立公积金银行等措施上,但普遍认为此类型政策对于交易量短期有帮助,依然无法解决三四线城市中长期需求透支、高库存问题。

3) 地产配置普遍偏轻,短期龙头股价调整后或存在板块轮动机会,但中期市场依然重点关注转型主题:交流过的A 股机构投资者对于地产股整体低配,仓位多数集中在2%左右,持仓风格以地产转型个股为主;部分机构认为过往一周的龙头股爆发不会一蹴而就,不排除年底由于机构调仓、经济预期改善带来一波板块轮动机会,但参与难度较大。中长期选股逻辑还是看行业见顶情况下的地产公司转型,更为重视自身资产变现容易,转型医疗、养老、传媒等消费类主题个股。

4) 市场担心的风险:中美利差缩窄、本币贬值以及三四线城市的继续下行。市场也开始担忧美联储2016 年持续加息带来的中美利差缩窄以及本币超预期贬值对于中国房地产行业的冲击;部分投资者认为如果出现资金外逃趋势,则一二线城市存量房中将会有大量投资需求变现而对该区域市场造成压力。同时,市场普遍也认为三四线城市库存高企,2016 年该部分区域市场或将继续下行。

估值与建议

中金地产观点:经济数据或将企稳,机构严重低配、估值便宜之下,12 月坚定看好龙头地产跑赢。推荐公司排序:首推保利;其次万科,招商。1 季度则切换主题股,区域发展主题包括华夏幸福(未覆盖)、首开股份、浦东金桥、陆家嘴、中洲控股(未覆盖);国企改革主题包括华发股份、中华企业。

风险

宏观经济下行风险。