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中共中央政治局会议着重强调了房地产去库存以及农民工市民化问题。我们认为房地产市场以及城市发展问题将被提到一个新的政治高度,有望带来针对供给端和需求端的一揽子政策调整。

评论

供给端:1)保障房从实物供应转向货币化补贴。地方政府有望利用财政收入以及从金融机构(如国家开发银行)加杠杆购买商品房,用于保障性住房以及棚户区改造回迁房。2)土地供应有望调整:国土资源部有望增加供应不足城市的土地供应,同时严格控制库存较高城市的新增土地供应。

需求端:1)提高农民工进城购房能力,包括货币补贴、将农民工纳入住房公积金体系、鼓励银行向农民工发放住房贷款以及降低农民工购房营业税和交易税等措施。2)推进农民工的各项平等权利,如放松户籍限制、改善社会保障等,以真正实现农民工市民化。

除了上述差异化措施以外,针对整个地产市场的支持性政策出台可能性也在加大,包括:1)首付比例进一步下调至20%。2)减少或免除二手房交易资本利得税/营业税。3)允许房贷利息抵税。4)通过营改增降低开发商税负。

利好地产板块估值。我们认为支持性政策出台可能性加大有望提振市场对地产板块的信心,尽管政策的实际效果不会带来显著的短期影响,而是在中长期慢慢释放。继续看好地产板块。三、四线市场开发商(如碧桂园)可能会呈现交易性机会,但我们的首选标的仍是基本面稳固的企业:华润置地、绿城、中国海外发展以及深圳控股。