投资建议

作为《白银时代危与机》系列报告的第一篇,我们基于253 个城市市场存量、市场发展、人口流动、土地储备及购买力五大指标体系,梳理出房地产市场仍具有较大潜力的城市,包括:深圳、北京、上海、广州、东莞、石家庄、厦门、南京、珠海等12 大城市。其中布局合理的上市公司龙头排序:保利,其次万科和招商;中小公司有北京城建及中华企业等。

理由

1) 全市场唯一的地产大数据研究系统显示,白银时代已经到来。我们汇总了全国253 个地级以上城市的房地产/人口/经济数据(占到全国地级市的89%)发现,3 线城市存量已经达到户均一套房,库存集中在2.5 线和3 线城市,人口则去往一二线,未来市场潜在需求集中在一线和4/5 线城市。综合而言,各线城市人均年购房面积(非农人口口径)由目前的2.5平米以上滑落至1.5 平米以下(2010~2014 年一线城市平均水平)是大概率事件。

2) 百城之中第一梯队是一线城市、核心二线和沿海度假型城市。根据基于市场存量、市场发展、人口流动、土地储备及购买力五大指标的城市排名体系结果,我们看好一线城市、部分核心和具备度假休闲属性的沿海城市:比如深圳、北京、上海、广州、东莞、石家庄、厦门、南京、珠海等12 大城市。对应上市公司标的:龙头之中排序,保利(33%土地储备集中在排名前20 城市),万科和招商(均为30%);中小公司中,北京城建(72%)、中华企业(69%)等更为突出。

3) 自下而上估计,到2020 年中国住宅需求约7~8 亿平米。根据253 个城市自身市场发展状况,我们也测算了分城市的房地产需求走势。在乐观/中性/悲观情形下,预计未来5 年(2016~2020 年)253 个城市住宅总需求量分别为44/41/38亿平米,对应全国商品住宅销售量50/46/43 亿平米;远期到2020 年,在乐观/中性/悲观情形下,预计届时全国商品住宅销售量将在8.6/7.6/6.7 亿平米,较2015 年水平分别下降24%/33%/41%。

风险

经济下行幅度超预期;人民币币值出现大幅波动。