投资摘要:

首次置业人口决定着市场的走向。房地产行业的黄金十年正好处在首套置业人口持续增长,2004年至2013十年间首套置业人口平均增速为3.72%,期间出现二个人口增长高潮:一是2006年至2007年,在2010年至2012年分别达,并在2013年形成历史以来的销售高点。

2016年房地产行业“L”型走势是大概率。我们认为一年内仍面临首套置业购买力的一个短期下降,二年后首套置业购买力将会有一个三年期的起稳。2016年首次置业人口新增量为2264.74万人,同比下降5.27%。25岁至45岁这一群体2016年为41194.22万人相对稳定。预计2016年房地产行业趋平稳。销售增长稳定在一个小幅的区域内,房地产开发投资和新开工增速的下降形成底部。预计2016年房地产开发投资完成额为98,866亿人民币,同比增长3%;新开工面积为154,180万平方米,同比增长1%;销售面积为126,391万平方米,同比下降3%;销售金额为86,729亿元,同比下降2%。

2016年公司“M”型的机会。房地产公司表现为波动趋向频繁,股价显现“M”型地活跃。分化是一种现象,但更是一种行业内在的推动力,分化:使得一部分企业的增长超出行业平均变得更为可能;迫使一部分企业的创新转型力度变得更为坚决;带来政府在政策的扶持上表现更为坚定。

投资建议:我们认为2016年房地产的投资方向为:“成长、转型和供给侧改革”三个路径。1、寻找成长性的投资机会,建议重点关注:万科、保利地产和招商地产。2、寻找转型的投资机会,建议关注:南京高科、荣盛发展和中国高科。3、供应侧改革带来的投资机会,建议关注:荣盛发展、中南建设、金科股份和福星股份。