消费类REITs持续“领跑”

券商自营资金加速布局

今年以来，公募REITs市场呈现分化态势，在披露二季报的66只产品中，超八成实现季度盈利。其中，消费类资产业绩表现尤为突出，而部分物流仓储和产业园资产普遍面临经营压力。在二级市场上，今年以来公募REITs整体表现较为亮眼，机构配置热情持续高涨，券商自营资金成为重要的配置力量。

近日，66只公募REITs二季报相继出炉。Wind数据显示，56只公募REITs在二季度实现盈利，占比约85%。其中，有24只产品净利润超1000万元。平安宁波交投REIT表现最为亮眼，单季度净利润达1.13亿元，也是全市场唯一一只净利润超过1亿元的产品;中信建投国家电投新能源REIT、鹏华深圳能源REIT、平安广州广河REIT、中航京能光伏REIT同期净利润均超3000万元。报告期收入方面，有13只产品二季度收入超1亿元。

仓储物流、产业园区资产类型REITs的业绩不理想，在二季度净利润亏损的10只产品中，这两种类型的产品占据一半，中航易商仓储物流REIT亏损1822.36万元，排名末位。

近期深交所网站披露了部分深市公募REITs上半年主要运营数据公告，消费类项目运营延续稳定性。以华夏大悦城商业REIT为例，基础设施项目为成都大悦城，今年上半年各月末时点出租率均在97%以上，截至6月末出租率为98.44%，维持在高位。易方达华威市场REIT 6月末出租率为93.55%，较1月末提高5.88个百分点。

物流仓储与产业园类项目经营上则有所承压。如红土创新盐田港REIT、华夏和达高科REIT、博时蛇口产园REIT等，在上半年主要运营数据公告中均表示，受多方因素影响，基础设施资产的出租率、租金单价均承受了不同程度的经营压力。

公募REITs基础设施项目的经营情况在二级市场上也有所体现。Wind数据显示，截至7月24日，嘉实物美消费REIT、华夏大悦城商业REIT、易方达华威市场REIT今年以来分别上涨44.91%、39.74%和36.77%，涨幅在全市场中名列前茅。博时蛇口产园REIT、华夏和达高科REIT同期涨幅仅5.14%、2.48%，表现较为落后。

尽管市场呈现一定的结构性分化，不过从整体来看，公募REITs今年以来仍展现出较强的韧性，中证REITs全收益指数同期涨幅达12.34%，显著跑赢沪深主要指数。尤其是在“打新”上，公募REITs获得机构资金的热烈追捧，其中以券商最为显著。

以7月25日上市的创金合信首农REIT为例，该基金上市首日涨幅超25%。相关公告显示，其网下投资者有效认购申请确认比例仅为0.7755%，其中券商自营账户超40个。在战略投资者中，中信建投证券作为财务顾问提前锁定了1.63%的基金份额。

在近期成立的南方万国数据中心REIT和南方润泽科技REIT中，华泰证券均是除原始权益人外最大的战略投资方，持有基金份额比例分别为2.99%和1.69%。此外，中信建投证券、国泰海通证券、银河证券等券商均持有较高的份额比例。

华泰证券研究报告显示，券商自营资金凭借负债端的稳定优势，其交易较为灵活，追求绝对收益，在公募REITs一二级市场均参与较多。从公募REITs 2024年年报来看，持有人集中度提高，机构投资者占比持续上升。其中，券商自营活跃性显著提升，对各类资产全面增配，尤其是对于消费、市政环保、高速公路增持较多。