深深房A:2023年半年度报告

深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司

2023年半年度报告

【2023年08月】

1深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

第一节重要提示、目录和释义

公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的

真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

公司负责人唐小平、主管会计工作负责人汪健飞及会计机构负责人(会计

主管人员)周宏普声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。

所有董事均已出席了审议本次半年报的董事会会议。

公司半年度报告中部分涉及未来经营计划或经营工作安排的描述，相关计划或安排的落实受到多方面因素的影响，并不构成公司对于投资者的实质承诺，投资者及相关人士均应当对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。

公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。

2深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

第一节重要提示、目录和释义......................................2

第二节公司简介和主要财务指标....................................6

第三节管理层讨论与分析..........................................9

第四节公司治理..............................................19

第五节环境和社会责任...........................................20

第六节重要事项..............................................21

第七节股份变动及股东情况........................................27

第八节优先股相关情况...........................................30

第九节债券相关情况............................................31

第十节财务报告..............................................32

3深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

备查文件目录

1.载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表。

2.报告期内在《证券时报》《中国证券报》《大公报》上公开披露过的所有公司文件正本及公告的原稿。

4深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

释义释义项指释义内容

深圳市国资委、市国资委指深圳市人民政府国有资产监督管理委员会投控公司指深圳市投资控股有限公司

公司、本公司、集团、深房、深房集团指深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司物业公司指深圳市物业管理有限公司海燕酒店指深圳海燕大酒店有限公司圳通公司指深圳圳通工程有限公司华展公司指深圳市华展建设监理有限公司

建邦公司指广东建邦集团（惠阳）实业有限公司传麒公司指深圳市深房传麒房地产开发有限公司

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第二节公司简介和主要财务指标

一、公司简介

股票简称深深房 A（B）股票代码 000029(200029)股票上市证券交易所深圳证券交易所

公司的中文名称深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司

公司的中文简称（如有）深房集团

公司的外文名称（如有） ShenZhen Special Economic Zone Real Estate&Properties (Group).co.Ltd．

公司的外文名称缩写（如有） SPG公司的法定代表人唐小平

二、联系人和联系方式董事会秘书证券事务代表姓名罗毅洪璐联系地址深圳市罗湖区人民南路深房广场47楼深圳市罗湖区人民南路深房广场47楼

电话（86755）25108897（86755）25108837

传真（86755）82294024（86755）82294024电子信箱 spg@sfjt.sihc.com.cn spg@sfjt.sihc.com.cn

三、其他情况

1、公司联系方式

公司注册地址、公司办公地址及其邮政编码、公司网址、电子信箱等在报告期是否变化

□适用□不适用

公司注册地址、公司办公地址及其邮政编码、公司网址、电子信箱等在报告期无变化，具体可参见2022年年报。

2、信息披露及备置地点

信息披露及备置地点在报告期是否变化

□适用□不适用

公司披露半年度报告的证券交易所网站和媒体名称及网址，公司半年度报告备置地在报告期无变化，具体可参见2022年年报。

3、其他有关资料

其他有关资料在报告期是否变更情况

□适用□不适用

四、主要会计数据和财务指标公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据

6深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

□是□否本报告期上年同期本报告期比上年同期增减

营业收入（元）263616779.07366184498.90-28.01%归属于上市公司股东的净利

-37118182.81145128330.14-125.58%润（元）归属于上市公司股东的扣除

非经常性损益的净利润-42468909.1517139162.56-347.79%

（元）经营活动产生的现金流量净

-192140948.04-548115143.3464.95%额（元）

基本每股收益（元/股）-0.03670.1435-125.57%

稀释每股收益（元/股）-0.03670.1435-125.57%

加权平均净资产收益率-0.94%3.66%-4.60%本报告期末上年度末本报告期末比上年度末增减

总资产（元）5453181740.505689769802.18-4.16%归属于上市公司股东的净资

3903638382.724004240547.70-2.51%产（元）

五、境内外会计准则下会计数据差异

1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况

□适用□不适用

单位：元归属于上市公司股东的净利润归属于上市公司股东的净资产本期数上期数期末数期初数

按中国会计准则-37118182.81145128330.143903638382.724004240547.70按国际会计准则调整的项目及金额

按国际会计准则-37118182.81145128330.143903638382.724004240547.70

2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况

□适用□不适用公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。

3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明

□适用□不适用

六、非经常性损益项目及金额

□适用□不适用

单位：元项目金额说明非流动资产处置损益（包括已计提资

3750.50产减值准备的冲销部分）

7深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策

123732.31收到的政府补助

规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外）

委托他人投资或管理资产的损益3638607.35投资货币基金产生的公允价值变动和投资收益与公司正常经营业务无关的或有事项

1644822.69

产生的损益除上述各项之外的其他营业外收入和

-37754.41支出

减：所得税影响额22432.10

合计5350726.34

其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：

□适用□不适用公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。

将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明

□适用□不适用

公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。

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第三节管理层讨论与分析

一、报告期内公司从事的主要业务

（一）报告期行业发展情况

2023年上半年，随着经济社会全面恢复常态化运行，宏观政策显效发力，国民经济回升向好，中

央积极表态引导房地产行业健康发展，多项调控政策有所松绑，房企融资窗口拓宽，降准降息支持居民信贷，但政策效应有所滞后，市场信心有望进一步修复。

（二）报告期公司经营情况

报告期内，面对严峻复杂的外部环境和艰巨的改革发展任务，公司认真贯彻落实市国资委、投控公司决策部署，在新一届领导班子的带领下，全体深房人齐心协力，实干拼搏，展现了企业发展韧劲，保持了向上向好的发展态势。主要工作情况如下：

1.主业经营平稳有序。突出抓好计划、进度节点管理，通过 BIM 技术赋能、坚持高标准引领，确

保深房光明里等在建项目工程进度质量；全力抓好项目营销工作，深房光明里项目展示中心4月底开放以来累计接待客户1000余批次，东湖名苑项目尾盘清盘；强化开展自有物业经营，借势“深港特色产业楼宇”建设，推进深房广场存量物业招商运营，上半年物业租赁新增面积 2374 m 、续租面积

10690 m，出租率达 74.21%；加大存量房源去化力度，国商大厦 1-2 层、文锦花园 25 栋和 26 栋等存

量房顺利实现联交所挂牌。

2.全力推进挖潜拓增。深入挖掘内部经营潜力，狠抓所属各企业经营管理，圳通公司新签订施工

合同1.42亿元；汕头分公司新增网签备案销售金额4977.5万元；华展公司新拓展监理项目2个；海

燕大酒店扭亏为盈。大力盘活内部存量资源，加快推进“新峰大厦”项目土地确权事项，美国洛杉矶商业土地出售已与交易对手方签署交易协议。积极推进土地投拓工作，跟进研究房地产市场行情，密切关注深圳土地招拍挂市场动态，持续做好土地拓展调研。

3.加紧探索未来发展。践行高质量发展要求，对公司经营管理现状及所处外部环境进行系统深入

调查研究，以更高视野审视和修编集团“十四五”战略规划，明确未来行动纲领和战略任务，形成了“十四五”战略规划修订的框架思路；持续加强对中国证监会调整优化房地产企业股权融资相关措施的跟踪，对照进行未来发展研究，力争在支持服务控股股东发展战略过程中实现协同突破。

4.不断夯实内控基础。上半年系统内新制定管理制度近50项，优化招采体系、成本控制体系，做

好项目全过程成本管理，深入开展资金使用、合同管理等风险控制和内部审计工作，不断筑牢夯实内控体系基础；坚持底线思维，面对行业内企业不断出险情况，结合自身项目情况前瞻研判应对，有效防范化解经营风险，确保国有资产安全；强化财务统筹，保障公司项目开发和经营资金需求；持之以恒抓牢抓实安全生产、信访维稳、舆情监控等工作，为经营发展营造和谐稳定的良好环境。

5.党建引领凝聚合力。坚持以高质量党建引领高质量发展，有效发挥党组织“把方向、管大局、保落实”领导作用，逐步构建以党内监督为主导，专责监督、业务监督等相互贯通协调的“大监督”体系，压实管党治党责任，从基本组织、基本制度、基本队伍等方面不断夯实基层党建基础。结合实际一

9深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

体推进主题教育走深走实，深入开展调查研究，聚力破难题、促发展，以“一企一品”党建品牌建设为载体，凝聚内部合力，推动党建工作和经营管理不断融合。

公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中的“房地产业”的披露要求累计土地储备情况剩余可开发建筑面积（万项目/区域名称总占地面积（万㎡）总建筑面积（万㎡）

㎡）

汕头新峰大厦0.592.662.66

林馨苑二期2.577.727.72

林馨苑三期4.319.579.57

林馨苑四期3.236.456.45

总计10.7026.4026.40主要项目开发情况规划预计累计本期累计土地计容总投投资竣工竣工

城市/项目所在项目权益开工开发完工面积建筑资金总金面积面积区域名称位置业态比例时间进度进度（㎡面积额额（㎡（㎡）（㎡（万（万）））元）元）

2021

林馨主体

惠阳51.00年0664.006427159711577458

惠州苑一结构64%

区%月11%861504期施工日

2022

深房

光明100.0年0174.001072536015171124

深圳光明基坑74%

区0%月19%155837里日主要项目销售情况累计本期本期计容预售预售预售累计本期本期可售建筑（销（销（销结算结算结算城市/项目所在项目权益面积面积售）售）售）面积面积金额区域名称位置业态比例（㎡（㎡面积面积金额（㎡（㎡（万）

）（㎡（㎡（万））元）））元）传麒

罗湖100.05572328532853285深圳东湖现楼19414831941483

区0%7777名苑

翠林龙岗100.06011561352885288深圳现楼2469

苑区0%1744天悦

潮阳100.01534160311771054汕头湾一现楼2850165638182180

区0%70723473期天悦

潮阳100.01277137033893199汕头湾二现楼5622322164813672

区0%705933期林馨

惠阳51.0015971597惠州苑一预售279222362558

区%6161期主要项目出租情况

10深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

可出租面积累计已出租面项目名称所在位置项目业态权益比例平均出租率

（㎡）积（㎡）

房地产大厦深圳商业100.00%3413.883413.88100.00%

国商大厦北座深圳商业100.00%4819.714819.71100.00%

海燕大厦深圳商业100.00%22475.4722475.47100.00%

深房广场深圳写字楼100.00%60747.6932333.0853.23%

深房广场裙楼深圳商业100.00%19886.316123.4981.08%

文锦花园深圳商业100.00%3531.603531.60100.00%土地一级开发情况

□适用□不适用融资途径融资成本区间期限结构

融资途径期末融资余额/平均融资成

本1年之内1-2年2-3年3年以上

161876610.19983173.279432000.062461437.6

银行贷款3.70%-4.20%

82200

161876610.19983173.279432000.062461437.6

合计

82200

发展战略和未来一年经营计划

在下半年工作中，公司将锚定年度重点任务目标，围绕完成存量房源去化、光明里项目建设和销售、推进“深港特色产业楼宇”建设、研究探索未来发展新路径等重点任务，全力“保销量、去存量、防变量、拓增量、提质量、激能量”，打好未来发展的攻坚战。

一要保“销量”。抓住市场窗口期，把控营销节点，强化对所属企业项目销售的统筹和指导，从市场、产品、客群、渠道、氛围等维度，丰富蓄客及成交转化手段，全力确保光明里项目实现年度销售目标，全力推进汕头分公司天悦湾等项目销售。

二要去“存量”。契合市场需求，充分利用代理公司平台资源，细化全民营销激励手段，发掘自拓客户渠道，力争完成历史项目尾盘的年度销售目标；加强中介渠道联系推广力度，推进国商、怡泰、文锦花园等存量物业成交；对标市场，工作前移，优化提升存量产品，持续加大自有物业租赁力度，力争实现全年总体任务目标。

三要拓“增量”。持之以恒推进内部资产盘活、挖掘经营潜力，不断做大主业经营的资源储备和业绩增量。按照年初任务目标，狠抓各所属企业经营，极限挖潜、极力稳增，要力争实现年度营业收入目标；努力盘活内部历史遗留的存量资源，实现主业储备新增量；全力推进“十四五”战略规划的修编工作，引领企业未来改革发展。

四要提“质量”。着力提升计划运营能力，聚焦主业全项目、全周期、全专业高效统筹，以计划运营为主线，以开发进度质量为目标，以关键节点达成为抓手，优化工程组织，梳理关键节点，把控开发进度，提升开发运营质效；从市场研究、产品定位、客群分析、渠道整合等维度全面优化营销体系，不断提升新项目营销、存量项目去化能力；强化组织体系支撑能力建设，积极获取未来发展所需专业人才，强化激励约束机制建设，激发内部价值创造能力。

11深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

五要防“变量”。深入排查公司投资、项目拓展等领域潜在风险，建立风险评估预警机制，确保最大限度降低未来发展中新拓项目风险，前瞻做好可能出现的风险应对和化解工作，开拓融资渠道，做好资金筹措，全力保障项目资金需求。

六要激“能量”。持之以恒守土有责抓党建，加强党风廉洁建设，一以贯之守好意识形态主阵地，促进党建与经营深融互促，激发党建“红色引擎”引领高质量发展的能量，把主题教育成效转化为推动发展的工作实效，以“一企一品”党建品牌为抓手，探索党建与业务融合新路径，筑牢“战斗堡垒”，争当“攻坚先锋”，不断发挥党建引领保障作用。

向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保

□适用□不适用

项目期限金额（万元）备注

尚林苑至办理完房产证抵押登记并交由银行保管49.35

翠林苑至办理完房产证抵押登记并交由银行保管2148.92

传麒东湖名苑至办理完房产证抵押登记并交由银行保管1229.46

天悦湾至办理完房产证抵押登记并交由银行保管33640.55

林馨苑至办理完房产证抵押登记并交由银行保管970.00

合计38038.27

董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）

□适用□不适用实际投资金投资主体类投资金额投资金额占占项目资金累计收益额与收益分项目名称退出情况别（元）比峰值比例（元）配金额的匹配性

公司董事、

8950000.

林馨苑监事、高级39.25%0.90%0.00不适用不适用

管理人员

二、核心竞争力分析

作为深圳经济特区最早成立的房地产开发企业，公司筑造了深圳早期的城市雏形，并在中国房地产开发史上创造了多个“第一”，包括：第一个有偿使用国有土地；第一个引入外资合作开发土地；第一个采用楼宇预售手段筹集开发资金；第一个按国际惯例实行建设工程公开招标；第一个成立物业管理公

司对开发的楼宇、住宅进行全方位管理；在深圳经济特区举行的新中国第一次土地使用权拍卖会上夺标。

经过四十余年发展，公司已成长为以房地产开发与经营为主业，集工程施工、项目监理、资产经营等多元化经营于一体的企业集团。公司持续建设现代企业人力资源管理体系，努力打造专业化、高素质开发团队；不断完善项目开发管理制度和管控流程，专业水平和管控能力显著提高，策划、建设、成本管控、销售能力和品牌形象得到了有效提升，主业运营能力不断增强，核心竞争力持续提升。

12深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

公司连续两年荣获深圳市房地产开发行业“社会责任企业”和“诚信（优质）企业”称号；入选

2022品牌强国（龙城）论坛暨第四届中国上市公司品牌500强发布会“中国上市公司最具投资价值品牌”和“中国上市公司最具社会责任品牌”两项榜单。

三、主营业务分析概述

参见“一、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。

主要财务数据同比变动情况

单位：元本报告期上年同期同比增减变动原因主要是房地产销售收

营业收入263616779.07366184498.90-28.01%入下降所致。

营业成本217229426.83239885272.72-9.44%

销售费用8790640.1810726031.33-18.04%主要是项目开发及人

管理费用23453199.4533013300.52-28.96%员结构化调整所致。

主要是银行存款余额

较上年同期减少、存

财务费用-612267.71-3601554.3283.00%款利息收入同比减少所致。

主要利润总额同比减

所得税费用-2580629.0559036968.69-104.37%少所致。

主要是缴纳传麒东湖经营活动产生的现金名苑项目土地增值税

-192140948.04-548115143.34-64.95%流量净额清算缴纳税款同比减少所致。

主要是上年同期收到投资活动产生的现金

138197734.83255526904.00-45.92%处置子公司款项所

流量净额致。

筹资活动产生的现金主要是本年新增银行

38186866.07

流量净额借款所致。

主要是缴纳传麒东湖名苑项目土地增值税现金及现金等价物净

-15583954.90-292337340.4394.67%清算缴纳税款同比减增加额少和收到处置子公司款项所致。

公司报告期利润构成或利润来源发生重大变动

□适用□不适用

本报告期净利润主要来源于经常性业务，上年同期净利润主要来源于处置子公司产生的投资收益等非经常性损益。

营业收入构成

单位：元本报告期上年同期同比增减金额占营业收入比重金额占营业收入比重

营业收入合计263616779.07100%366184498.90100%-28.01%分行业

房地产72404365.9327.47%228409271.5562.38%-34.91%

工程施工149278954.1356.63%103248547.5928.20%28.43%

13深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

租赁35655793.4613.53%16729533.244.57%8.96%

物业管理1579444.440.60%11075828.003.02%-2.42%

其他4698221.111.78%6721318.521.84%-0.06%分产品

住宅71997900.2227.31%223833107.2861.13%-33.82%

商铺及车位406465.710.15%4576164.271.25%-1.10%

其他191212413.1472.53%137775227.3537.62%34.91%分地区

广东省263276484.9599.87%318380165.3286.95%12.92%

其他0.000.00%47804333.5813.05%-13.05%

境外340294.120.13%0.000.00%0.13%

占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品或地区情况

□适用□不适用

单位：元营业收入比上营业成本比上毛利率比上年营业收入营业成本毛利率年同期增减年同期增减同期增减分行业

72404365.949079740.5

房地产32.21%-68.30%-52.94%-22.13%

149278954.146071686.

工程施工2.15%44.58%44.62%-0.02%

1399

35655793.418005836.8

租赁49.50%113.13%-4.71%62.44%

物业管理1579444.441266665.0819.80%-85.74%-88.24%17.03%

其他8634903.492805497.4167.51%28.47%-42.94%40.66%分产品

71997900.248682064.0

住宅32.38%-67.83%-51.52%-22.76%

商铺及车位406465.71397676.462.16%-91.12%-89.77%-12.86%

195149095.168149686.

其他13.84%41.64%24.02%12.25%

5233

分地区

265244826.217229426.

广东省18.10%-16.69%12.51%-21.26%

1483

公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1期按报告期末口径调整后的主营业务数据□适用□不适用

四、非主营业务分析

□适用□不适用

五、资产及负债状况分析

1、资产构成重大变动情况

单位：元本报告期末上年末比重增减重大变动说明金额占总资产比例金额占总资产比例

货币资金182290539.3.34%197663949.3.47%-0.13%

14深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

1374

55880663.363580422.1

应收账款1.02%1.12%-0.10%

423990468425710961主要是项目开

存货77.75%74.82%2.93%

4.214.31发所致。

554694578.566873915.

投资性房地产10.17%9.96%0.21%

3307

长期股权投资93927.640.00%93927.640.00%0.00%

20677375.621425475.0

固定资产0.38%0.38%0.00%

使用权资产166069.100.00%232496.720.00%0.00%

45050727.851138077.6

短期借款0.83%0.90%-0.07%

34256336.943533467.2

合同负债0.63%0.77%-0.14%

主要是本期新

141893437.54261000.0

长期借款2.60%0.95%1.65%增银行借款所

600致。

租赁负债12377.360.00%53885.230.00%0.00%

398857036.434601559.

应付账款7.31%7.64%-0.33%

0467

主要是本期缴

37570635.9190951185.纳东湖名苑土

应交税费0.69%3.36%-2.67%

399地增值税税款所致。

555065599.574331340.

其他应付款10.18%10.09%0.09%

7584

2、主要境外资产情况

□适用□不适用

3、以公允价值计量的资产和负债

□适用□不适用

单位：元计入权益本期公允的累计公本期计提本期购买本期出售项目期初数价值变动其他变动期末数允价值变的减值金额金额损益动金融资产

1.交易性

金融资产

4081543347711513663852749929

（不含衍

61.42.5608.2168.77

生金融资

产）

4.其他权

1383923352055.01419129

益工具投

5.5760.63

资

42199353477115352055.013663852891842

上述合计0.000.000.00

96.99.56608.2159.40

金融负债0.000.00

15深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

其他变动的内容报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化

□是□否

4、截至报告期末的资产权利受限情况

项目期末账面价值受限原因深圳市龙岗区城市更新项目内及周

货币资金5674439.78

边公共设施项目-建设资金

存货965000000.00项目开发贷款土地抵押

货币资金388115.74诉讼冻结

应收账款45050727.80短期借款质押

合计1016113283.32

六、投资状况分析

1、总体情况

□适用□不适用

2、报告期内获取的重大的股权投资情况

□适用□不适用

3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况

□适用□不适用

4、金融资产投资

（1）证券投资情况

□适用□不适用公司报告期不存在证券投资。

（2）衍生品投资情况

□适用□不适用公司报告期不存在衍生品投资。

5、募集资金使用情况

□适用□不适用公司报告期无募集资金使用情况。

16深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

七、重大资产和股权出售

1、出售重大资产情况

□适用□不适用公司报告期未出售重大资产。

2、出售重大股权情况

□适用□不适用

八、主要控股参股公司分析

□适用□不适用

主要子公司及对公司净利润影响达10%以上的参股公司情况

单位：元公司名称公司类型主要业务注册资本总资产净资产营业收入营业利润净利润广东建邦

---

集团（惠房地产开28000001491957子公司19769340.0040727854072785

阳）实业发.00625.03

1.08.25.25

有限公司深圳市深

--房传麒房房地产开300000011381929923391

子公司0.0018427271842727

地产开发发0.00024.8472.23.01.01有限公司深圳市深

房集团龙房地产开3000000107426958461954062693548923.6859592.6子公司

岗开发有发0.0073.701.25.3644限公司汕头市华

林房产开房地产开912261285268683554628176190.4子公司54758535475853

发有限公发0.442.062.688

4.764.76

司汕头市华

峰房地产房地产开8000000806150617728465447531138083.0103562.3子公司

开发有限发0.0099.311.458.7192公司

美国长城---

20511462017075340294.1

地产有限子公司租赁9326672142447.8142447.8.002.912

公司7.8933深圳圳通

1000000282567820620411501445273084.0254677.8

工程有限子公司安装施工

0.0092.903.1006.8192

公司深圳海燕

租赁、物3000000440408736941397685132

大酒店有子公司22759.5817069.68

业管理0.005.421.53.35限公司深圳市华

展建设监800000099939239655166944339.6

子公司监理712985.5712985.5

理有限公.00.73.683

司

---

新峰企业投资、管502335.03383452子公司231418150471625047162

有限公司理086.36

27.59.12.12

17深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

报告期内取得和处置子公司的情况

□适用□不适用主要控股参股公司情况说明

1.2021年5月，公司通过支付对价4.5亿元，取得广东建邦集团（惠阳）实业有限公司51%股权，该项目公司开发林馨苑项目，总用地面积20万㎡，总计容面积40万㎡，分四期开发，集团对其拥有控制权，从2021年5月纳入合并范围。

截至2023年6月30日，一期8栋住宅现已封顶；二期地下室已完工；三四期暂未开发；学校未取得施工许可证。2023年上半年未销售。

2.2021年10月，公司竞得光明地块，成立项目公司深圳市深房传麒房地产开发有限公司，负责该地块的开发建设工作。

2023年上半年实际投资5561万元，主要是主体工程建设。

3.所属子公司从事房地产开发业务的还有：深房集团龙岗开发有限公司、汕头市华林房产开发有限公司、汕头市华峰房

地产开发有限公司。龙岗公司负责开发的翠林苑项目2023年上半年暂无销售。汕头华林公司开发的金叶岛、悦景东方项目目前剩少量尾盘在售；汕头华峰公司负责开发天悦湾项目（分一、二期），其中天悦湾一期于2016年10月开盘销售，

于2019年12月竣工，二期于2018年11月动工建设，2021年6月底竣工。一期累计销售率74%，二期累计销售率25%。

4.深圳圳通工程有限公司是从事建筑安装维修业务，2023年上半年营业收入1.50亿元，占集团公司营业收入的56.96%。

5.新峰企业有限公司2023年上半年净利润-504.72万元，主要原因是汇率变动，其本身无业务。

6.深圳海燕大酒店有限公司2023年上半年净利润1.70万元，扭亏为盈，主要原因是本报告期市场经营环境有所好转。

九、公司控制的结构化主体情况

□适用□不适用

十、公司面临的风险和应对措施

（一）宏观经济风险和应对措施

房地产行业与宏观经济具有较大关联性，受宏观经济周期的影响较大。当前，国内经济持续恢复发展的基础仍不稳固，外部环境更趋复杂严峻，世界经济波动下行，公司将持续关注国际、国内宏观经济形势，积极调整经营策略。

（二）行业发展风险和应对措施

报告期内，房地产新开工面积有所下降，竣工面积在增加，施工面积整体下降，短期来看，房地产开发投资还会处于低位运行，房地产市场仍处于震荡调整阶段。公司将继续深化行业政策研究，紧跟国家战略，创新运营模式，优化发展方式。

（三）业务经营风险和应对措施

2023年上半年，城市新建商品住宅销售价格同比下降，产品去化趋缓，利润空间压缩。公司将密

切关注市场及行业政策变化，着力抓好项目建设和房产销售工作，夯实主业根基；同时，主动探索新领域，培育新业态。

18深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

第四节公司治理

一、报告期内召开的年度股东大会和临时股东大会的有关情况

1、本报告期股东大会情况

会议届次会议类型投资者参与比例召开日期披露日期会议决议

详见《中国证券报》《证券时报》《大公报》和巨

2023年第

潮资讯网上刊登的

一次临时临时股东大会62.31%2023年03月30日2023年03月31日《2023年第一次临时股股东大会东大会决议公告》（公告编号：2023-014）

详见《中国证券报》《证券时报》《大公报》和巨

2022年度潮资讯网上刊登的

年度股东大会62.37%2023年04月28日2023年04月29日股东大会《2022年度股东大会决议公告》（公告编号：2023-020）

2、表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会

□适用□不适用

二、公司董事、监事、高级管理人员变动情况

□适用□不适用姓名担任的职务类型日期原因唐小平董事长被选举2023年03月30日张满华董事被选举2023年03月30日文利董事离任2023年03月30日卢海燕监事被选举2023年03月28日冯宏伟监事离任2023年03月28日

三、本报告期利润分配及资本公积金转增股本情况

□适用□不适用

公司计划半年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。

四、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况

□适用□不适用

公司报告期无股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施及其实施情况。

19深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

第五节环境和社会责任

一、重大环保问题情况上市公司及其子公司是否属于环境保护部门公布的重点排污单位

□是□否报告期内因环境问题受到行政处罚的情况公司或子公司名对上市公司生产处罚原因违规情形处罚结果公司的整改措施称经营的影响无无无无无无参照重点排污单位披露的其他环境信息公司报告期内未有因环境问题受到行政处罚的情况发生。

在报告期内为减少其碳排放所采取的措施及效果

□适用□不适用未披露其他环境信息的原因公司不属于环境保护部门公布的重点排污单位。

二、社会责任情况

公司在追求经济效益、保护股东利益的同时积极履行社会责任，彰显企业社会价值和责任担当。报告期，公司践行宗旨意识，深入实施民生工程，建立民生实事项目清单。一是关爱辖区计生困难家庭，向嘉北社区“生育关怀携手行，关爱计生困难家庭”善款募捐活动捐款3万元；二是携手物管公司共筑安全防线，组织所辖物业大厦商户开展消防应急疏散演练，提高人民群众消防安全防范意识；三是出资委托燃气集团对自有老旧小区物业的燃气管道进行天然气改造，大力支持政府“瓶改管”工程，杜绝安全隐患。

20深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

第六节重要事项

一、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及截至报告期末超期未履行完毕的承诺事项

□适用□不适用

公司报告期不存在由公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及截至报告期末超期未履行完毕的承诺事项。

二、控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金情况

□适用□不适用公司报告期不存在控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金。

三、违规对外担保情况

□适用□不适用公司报告期无违规对外担保情况。

四、聘任、解聘会计师事务所情况半年度财务报告是否已经审计

□是□否公司半年度报告未经审计。

五、董事会、监事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明

□适用□不适用

六、董事会对上年度“非标准审计报告”相关情况的说明

□适用□不适用

七、破产重整相关事项

□适用□不适用公司报告期未发生破产重整相关事项。

八、诉讼事项重大诉讼仲裁事项

□适用□不适用

诉讼(仲裁)诉讼(仲裁)

诉讼(仲裁)涉案金额是否形成预诉讼(仲裁)审理结果及判决执行情披露日期披露索引

基本情况（万元）计负债进展影响况

21深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

*西安商贸旅游有限责任公司（下称"商贸公

司"）应在陕西省高院判决生效后于2004年

1个月内支

对商贸公司付投资补偿全部资产依金3662万法进行拍元及利息卖，申请人巨潮资讯网（利息自分得1520上披露的

1998年9月万元成交《2022年年西安项目诉14日计至履2023年03

2154否执行中款；现商贸度报告》讼案行之日）；月18日公司已无可（公告编逾期履行

供执行财号：2023-时，加倍支产，西安市010）付迟延履行商务局一直期间的债务拒不履行判利息；*商决，继续追贸委对利息索难度较承担连带责大。

任；*商贸公司承担受

理费、保全

费22.75万元。

因建邦公司无力兑付于

2022年1月

到期的商业

承兑汇票，合计金额为

17715.14万元，惠州市明翔经济信息咨询有巨潮资讯网

限公司、惠深房集团和上披露的州市惠阳宏建邦公司正《2022年年票据纠纷诉2023年03

17715.14否一审已判决发工贸有限积极与原告度报告》

讼月18日公司和惠州协商一揽子（公告编市锦隆昇实解决方案。号：2023-业有限公司010）向惠阳区法院提起票据

纠纷诉讼，惠阳区法院于2023年3月一审判决建邦公司支付承兑汇票款及利息。

其他诉讼事项

□适用□不适用

22深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

九、处罚及整改情况

□适用□不适用

十、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况

□适用□不适用

十一、重大关联交易

1、与日常经营相关的关联交易

□适用□不适用公司报告期未发生与日常经营相关的关联交易。

2、资产或股权收购、出售发生的关联交易

□适用□不适用

公司报告期未发生资产或股权收购、出售的关联交易。

3、共同对外投资的关联交易

□适用□不适用公司报告期未发生共同对外投资的关联交易。

4、关联债权债务往来

□适用□不适用公司报告期不存在关联债权债务往来。

5、与存在关联关系的财务公司的往来情况

□适用□不适用

公司与存在关联关系的财务公司与关联方之间不存在存款、贷款、授信或其他金融业务。

6、公司控股的财务公司与关联方的往来情况

□适用□不适用

公司控股的财务公司与关联方之间不存在存款、贷款、授信或其他金融业务。

7、其他重大关联交易

□适用□不适用公司报告期无其他重大关联交易。

23深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

十二、重大合同及其履行情况

1、托管、承包、租赁事项情况

（1）托管情况

□适用□不适用公司报告期不存在托管情况。

（2）承包情况

□适用□不适用公司报告期不存在承包情况。

（3）租赁情况

□适用□不适用公司报告期不存在租赁情况。

2、重大担保

□适用□不适用

单位：万元

公司及其子公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）担保额反担保担保物是否为担保对度相关担保额实际发实际担担保类情况是否履

（如担保期关联方象名称公告披度生日期保金额型（如行完毕有）担保露日期有）公司对子公司的担保情况担保额反担保担保物是否为担保对度相关担保额实际发实际担担保类情况是否履

（如担保期关联方象名称公告披度生日期保金额型（如行完毕有）担保露日期有）担保合公司持同签订有的深之日起深圳市圳市深至所有深房传

2022年2022年房传麒担保范

麒房地

03月185000006月179929质押房地产围的债否否

产开发日日开发有务被无有限公限公司条件且司

100%的不可撤

股权销的全额清偿报告期内审批对子报告期内对子公司公司担保额度合计50000担保实际发生额合9929

（B1）计（B2）报告期末已审批的报告期末对子公司对子公司担保额度50000实际担保余额合计9929

合计（B3）（B4）

24深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

子公司对子公司的担保情况担保额反担保担保物是否为担保对度相关担保额实际发实际担担保类情况是否履

（如担保期关联方象名称公告披度生日期保金额型（如行完毕有）担保露日期有）

公司担保总额（即前三大项的合计）报告期内审批担保报告期内担保实际额度合计50000发生额合计9929

（A1+B1+C1）（A2+B2+C2）报告期末已审批的报告期末实际担保担保额度合计50000余额合计9929

（A3+B3+C3）（A4+B4+C4）实际担保总额（即 A4+B4+C4）占公司净资

2.54%

产的比例

其中：

上述三项担保金额合计（D+E+F） 9929采用复合方式担保的具体情况说明

3、委托理财

□适用□不适用

单位：万元委托理财的资金逾期未收回的金逾期未收回理财具体类型委托理财发生额未到期余额来源额已计提减值金额

其他类自有资金39015.1127499.300

合计39015.1127499.300

单项金额重大或安全性较低、流动性较差的高风险委托理财具体情况

□适用□不适用委托理财出现预期无法收回本金或存在其他可能导致减值的情形

□适用□不适用

4、其他重大合同

□适用□不适用公司报告期不存在其他重大合同。

十三、其他重大事项的说明

□适用□不适用

（一）2023年3月30日，公司召开了2023年第一次临时股东大会，会议选举产生了第八届董事

会非独立董事和独立董事、第八届非职工监事，与经公司职工代表大会选举产生的职工代表监事共同组成了新一届董事会和监事会。相关事项详见2023年3月31日披露的《关于董事会、监事会完成换届选举的公告》（公告编号：2023-017）。

25深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

（二）按照《公司章程》的规定，“公司的法定代表人为公司之董事长”，公司已于2023年4月

17日完成了工商登记变更手续，公司法定代表人由刘征宇先生变更为唐小平先生。

十四、公司子公司重大事项

□适用□不适用

26深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

第七节股份变动及股东情况

一、股份变动情况

1、股份变动情况

单位：股

本次变动前本次变动增减（＋，－）本次变动后发行公积金数量比例送股其他小计数量比例新股转股

一、有限售条件股份0.000.00%0.000.000.000.000.000.000.00%

1、国家持股0.000.00%0.000.000.000.000.000.000.00%

2、国有法人持股0.000.00%0.000.000.000.000.000.000.00%

3、其他内资持股0.000.00%0.000.000.000.000.000.000.00%

其中：境内法人持股0.000.00%0.000.000.000.000.000.000.00%

境内自然人持股0.000.00%0.000.000.000.000.000.000.00%

4、外资持股0.000.00%0.000.000.000.000.000.000.00%

其中：境外法人持股0.000.00%0.000.000.000.000.000.000.00%

境外自然人持股0.000.00%0.000.000.000.000.000.000.00%

10116

101166

二、无限售条件股份60000.100.00%0.000.000.000.000.00100.00%

0000.00

891660891660

1、人民币普通股88.14%0.000.000.000.000.0088.14%

000.00000.00

120000120000

2、境内上市的外资股11.86%0.000.000.000.000.0011.86%

000.00000.00

3、境外上市的外资股0.000.00%0.000.000.000.000.000.000.00%

4、其他0.000.00%0.000.000.000.000.000.000.00%

10116

101166

三、股份总数60000.100.00%0.000.000.000.000.00100.00%

0000.00

股份变动的原因

□适用□不适用股份变动的批准情况

□适用□不适用股份变动的过户情况

□适用□不适用股份回购的实施进展情况

□适用□不适用采用集中竞价方式减持回购股份的实施进展情况

□适用□不适用

股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产等财务指标的影响

□适用□不适用公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容

27深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

□适用□不适用

2、限售股份变动情况

□适用□不适用

二、证券发行与上市情况

□适用□不适用

三、公司股东数量及持股情况

单位：股报告期末普通股股东总报告期末表决权恢复的优先股股东总

448420数数（如有）（参见注8）

持股5%以上的普通股股东或前10名普通股股东持股情况

质押、标报告持有有记或冻结期内限售条持有无限售情况报告期末持有股东名称股东性质持股比例增减件的普条件的普通的普通股数量股变动通股数股数量份数情况量状量态

深圳市投资控股有限公司国有法人55.78%564353838564353838深圳市国有股权经营管理境内非国有

6.35%6428842664288426

有限公司法人

杨建民境内自然人1.08%1097207710972077

张秀娟境内自然人0.47%47604004760400

汪玉兰境内自然人0.44%44271914427191

潘君境内自然人0.41%41600004160000

贺峤境内自然人0.40%40425864042586

香港中央结算有限公司境外法人0.39%39466753946675

曹本明境内自然人0.33%33568003356800

王征英境内自然人0.29%29242002924200战略投资者或一般法人因配售新股成为前10名普无

通股股东的情况（如有）

公司前10名股东中，深圳市国有股权经营管理有限公司为深圳市投资控股有限公司全资子公司，未知其余股东之间是否存在关联上述股东关联关系或一致行动的说明

关系以及是否属于《上市公司收购管理办法》规定的一致行动人。

上述股东涉及委托/受托表决权、放弃表决权情况无的说明

前10名股东中存在回购专户的特别说明（如有）无前10名无限售条件普通股股东持股情况股份种类股东名称报告期末持有无限售条件普通股股份数量股份种类数量深圳市投资控股有限公司564353838人民币普通股564353838深圳市国有股权经营管理有限公司64288426人民币普通股64288426杨建民10972077人民币普通股10972077张秀娟4760400人民币普通股4760400汪玉兰4427191人民币普通股4427191

28深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

潘君4160000人民币普通股4160000人民币普通股3889900贺峤4042586境内上市外资股152686香港中央结算有限公司3946675人民币普通股3946675曹本明3356800人民币普通股3356800王征英2924200人民币普通股2924200前10名无限售条件普通股股东之

公司前10名无限售条件普通股股东中，深圳市国有股权经营管理有限公司为深间，以及前10名无限售条件普通股圳市投资控股有限公司全资子公司，未知其余股东之间是否存在关联关系以及是股东和前10名普通股股东之间关联

否属于《上市公司收购管理办法》规定的一致行动人。

关系或一致行动的说明

前10名股东中，排名第3位的股东信用证券账户持有9804200股，排名第4前10名普通股股东参与融资融券业位的股东信用证券账户持有4760400股，排名第7位的股东信用证券账户持有务情况说明（如有）3732000股，排名第9位的股东信用证券账户持有3351800股，排名第10位的股东信用证券账户持有2924200股。

公司前10名普通股股东、前10名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易

□是□否

公司前10名普通股股东、前10名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。

四、董事、监事和高级管理人员持股变动

□适用□不适用期初被授本期被授期末被授本期增持本期减持期初持股期末持股予的限制予的限制予的限制姓名职务任职状态股份数量股份数量数（股）数（股）性股票数性股票数性股票数

（股）（股）量（股）量（股）量（股）卢海燕监事现任02000200000

合计----02000200000

五、控股股东或实际控制人变更情况控股股东报告期内变更

□适用□不适用公司报告期控股股东未发生变更。

实际控制人报告期内变更

□适用□不适用公司报告期实际控制人未发生变更。

29深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

第八节优先股相关情况

□适用□不适用报告期公司不存在优先股。

30深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

第九节债券相关情况

□适用□不适用

31深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

第十节财务报告

一、审计报告半年度报告是否经过审计

□是□否公司半年度财务报告未经审计。

二、财务报表

财务附注中报表的单位为：元

1、合并资产负债表

编制单位：深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司

单位：元项目2023年6月30日2023年1月1日

流动资产：

货币资金182290539.13197663949.74结算备付金拆出资金

交易性金融资产274992968.77408154361.42衍生金融资产

应收票据1536150.00

应收账款55880663.3363580422.16应收款项融资

预付款项762828.191163612.24应收保费应收分保账款应收分保合同准备金

其他应收款21922385.3442105050.33

其中：应收利息应收股利买入返售金融资产

存货4239904684.214257109614.31合同资产持有待售资产一年内到期的非流动资产

其他流动资产38594239.6836778641.42

流动资产合计4814348308.655008091801.62

非流动资产：

32深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

发放贷款和垫款债权投资其他债权投资长期应收款

长期股权投资93927.6493927.64

其他权益工具投资14191290.6313839235.57其他非流动金融资产

投资性房地产554694578.33566873915.07

固定资产20677375.6521425475.05在建工程生产性生物资产油气资产

使用权资产166069.10232496.72无形资产开发支出商誉

长期待摊费用1829989.342176221.53

递延所得税资产47180201.1677036728.98其他非流动资产

非流动资产合计638833431.85681678000.56

资产总计5453181740.505689769802.18

流动负债：

短期借款45050727.8051138077.62向中央银行借款拆入资金交易性金融负债衍生金融负债应付票据

应付账款398857036.04434601559.67

预收款项4871471.885465343.96

合同负债34256336.9543533467.29卖出回购金融资产款吸收存款及同业存放代理买卖证券款代理承销证券款

应付职工薪酬26107904.9635724203.78

应交税费37570635.93190951185.99

其他应付款555065599.75574331340.84

其中：应付利息16535277.9416535277.94应付股利应付手续费及佣金应付分保账款

33深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

持有待售负债

一年内到期的非流动负债20066196.666188794.43

其他流动负债2844613.843882817.68

流动负债合计1124690523.811345816791.26

非流动负债：

保险合同准备金

长期借款141893437.6054261000.00应付债券

其中：优先股永续债

租赁负债12377.3653885.23长期应付款长期应付职工薪酬预计负债递延收益

递延所得税负债3096348.023096348.02其他非流动负债

非流动负债合计145002162.9857411233.25

负债合计1269692686.791403228024.51

所有者权益：

股本1011660000.001011660000.00其他权益工具

其中：优先股永续债

资本公积978244910.11978244910.11

减：库存股

其他综合收益24153998.6825926720.85专项储备

盈余公积275253729.26275253729.26一般风险准备

未分配利润1614325744.671713155187.48

归属于母公司所有者权益合计3903638382.724004240547.70

少数股东权益279850670.99282301229.97

所有者权益合计4183489053.714286541777.67

负债和所有者权益总计5453181740.505689769802.18

法定代表人：唐小平主管会计工作负责人：汪健飞会计机构负责人：周宏普

2、母公司资产负债表

单位：元项目2023年6月30日2023年1月1日

流动资产：

货币资金109865577.4492377124.60

交易性金融资产274992968.77408154361.42衍生金融资产应收票据

34深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

应收账款5229812.6211706678.21应收款项融资

预付款项200000.00200000.00

其他应收款1736355470.741711880332.45

其中：应收利息

应收股利34222722.8839222722.88

存货296848.694854703.53合同资产持有待售资产一年内到期的非流动资产

其他流动资产1360584.561138065.43

流动资产合计2128301262.822230311265.64

非流动资产：

债权投资其他债权投资长期应收款

长期股权投资1582275489.491582275489.49

其他权益工具投资14191290.6313839235.57其他非流动金融资产

投资性房地产444517161.22455917024.15

固定资产13310408.5314046375.35在建工程生产性生物资产油气资产使用权资产无形资产开发支出商誉

长期待摊费用1218574.621381401.99

递延所得税资产190733.7629502067.58其他非流动资产

非流动资产合计2055703658.252096961594.13

资产总计4184004921.074327272859.77

流动负债：

短期借款交易性金融负债衍生金融负债应付票据

应付账款11573238.4217666752.61预收款项

合同负债88985.71184985.71

应付职工薪酬14503407.7621167813.42

35深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

应交税费26164837.11178147095.75

其他应付款178966190.10184614308.51

其中：应付利息16535277.9416535277.94应付股利持有待售负债

一年内到期的非流动负债125173.220.00

其他流动负债4449.299249.29

流动负债合计231426281.61401790205.29

非流动负债：

长期借款62461437.600.00应付债券

其中：优先股永续债租赁负债长期应付款长期应付职工薪酬预计负债递延收益

递延所得税负债3096348.023096348.02其他非流动负债

非流动负债合计65557785.623096348.02

负债合计296984067.23404886553.31

所有者权益：

股本1011660000.001011660000.00其他权益工具

其中：优先股永续债

资本公积964711931.13964711931.13

减：库存股

其他综合收益1731481.741379426.68专项储备

盈余公积252124115.85252124115.85

未分配利润1656793325.121692510832.80

所有者权益合计3887020853.843922386306.46

负债和所有者权益总计4184004921.074327272859.77

3、合并利润表

单位：元项目2023年半年度2022年半年度

一、营业总收入263616779.07366184498.90

其中：营业收入263616779.07366184498.90利息收入已赚保费手续费及佣金收入

二、营业总成本310757866.31337004632.25

36深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

其中：营业成本217229426.83239885272.72利息支出手续费及佣金支出退保金赔付支出净额提取保险责任准备金净额保单红利支出分保费用

税金及附加61896867.5656981582.00

销售费用8790640.1810726031.33

管理费用23453199.4533013300.52研发费用

财务费用-612267.71-3601554.32

其中：利息费用

利息收入716366.122903815.84

加：其他收益123732.31400232.43投资收益（损失以“－”号填

1806314.48166815177.24

列）

其中：对联营企业和合营企业的投资收益以摊余成本计量的金融资产终止确认收益汇兑收益（损失以“-”号填列）净敞口套期收益（损失以“－”号填列）公允价值变动收益（损失以

3477115.564963730.62“－”号填列）信用减值损失（损失以“-”号

529176.78131316.20

填列）资产减值损失（损失以“-”号填列）资产处置收益（损失以“-”号填列）三、营业利润（亏损以“－”号填-41204748.11201490323.14

列）

加：营业外收入17476.72552207.24

减：营业外支出51480.6345299.06四、利润总额（亏损总额以“－”号-41238752.02201997231.32

填列）

减：所得税费用-2580629.0559036968.69五、净利润（净亏损以“－”号填-38658122.97142960262.63

列）

（一）按经营持续性分类1.持续经营净利润（净亏损以-38658122.97142960262.63“－”号填列）2.终止经营净利润（净亏损以

37深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文“－”号填列）

（二）按所有权归属分类

1.归属于母公司股东的净利润

-37118182.81145128330.14（净亏损以“-”号填列）2.少数股东损益（净亏损以“-”-1539940.16-2168067.51号填列）

六、其他综合收益的税后净额-2683340.991148674.10归属母公司所有者的其他综合收益

-1772722.172356617.71的税后净额

（一）不能重分类进损益的其他

352055.065175152.79

综合收益

1.重新计量设定受益计划变动

额

2.权益法下不能转损益的其他

352055.065175152.79

综合收益

3.其他权益工具投资公允价值

变动

4.企业自身信用风险公允价值

变动

5.其他

（二）将重分类进损益的其他综

-2124777.23-2818535.08合收益

1.权益法下可转损益的其他综

合收益

2.其他债权投资公允价值变动

3.金融资产重分类计入其他综

合收益的金额

4.其他债权投资信用减值准备

5.现金流量套期储备

6.外币财务报表折算差额-2124777.23-2818535.08

7.其他

归属于少数股东的其他综合收益的

-910618.82-1207943.61税后净额

七、综合收益总额-41341463.96144108936.73归属于母公司所有者的综合收益总

-38890904.98147484947.85额

归属于少数股东的综合收益总额-2450558.98-3376011.12

八、每股收益：

（一）基本每股收益-0.03670.1435

（二）稀释每股收益-0.03670.1435

本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0.00元，上期被合并方实现的净利润为：0.00元。

法定代表人：唐小平主管会计工作负责人：汪健飞会计机构负责人：周宏普

4、母公司利润表

单位：元项目2023年半年度2022年半年度

一、营业收入45811654.36160994487.38

减：营业成本14351721.5148054643.10

税金及附加4234420.4750213639.31

销售费用620765.041136952.69

管理费用12792471.1919684166.38研发费用

38深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

财务费用-5557837.05-8916021.09

其中：利息费用利息收入

加：其他收益68844.09234931.53投资收益（损失以“－”号填

1806314.48174994652.49

列）

其中：对联营企业和合营企业的投资收益以摊余成本计量的金融资产终止确认收益（损失以“-”号填列）净敞口套期收益（损失以“－”号填列）公允价值变动收益（损失以

3477115.564963730.62“－”号填列）信用减值损失（损失以“-”号-448326.78-78105.19

填列）资产减值损失（损失以“-”号填列）资产处置收益（损失以“-”号填列）二、营业利润（亏损以“－”号填

25170714.11231092526.82

列）

加：营业外收入4745.37550000.10

减：营业外支出50894.080.00三、利润总额（亏损总额以“－”号

25124565.40231642526.92

填列）

减：所得税费用-869186.9256829680.07四、净利润（净亏损以“－”号填

25993752.32174812846.85

列）

（一）持续经营净利润（净亏损以

25993752.32174812846.85“－”号填列）

（二）终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）

五、其他综合收益的税后净额352055.060.00

（一）不能重分类进损益的其他

352055.06

综合收益

1.重新计量设定受益计划变动

额

2.权益法下不能转损益的其他

综合收益

3.其他权益工具投资公允价值

352055.060.00

变动

4.企业自身信用风险公允价值

变动

5.其他

（二）将重分类进损益的其他综合收益

1.权益法下可转损益的其他综

合收益

2.其他债权投资公允价值变动

39深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

3.金融资产重分类计入其他综

合收益的金额

4.其他债权投资信用减值准备

5.现金流量套期储备

6.外币财务报表折算差额

7.其他

六、综合收益总额26345807.38174812846.85

七、每股收益：

（一）基本每股收益

（二）稀释每股收益

5、合并现金流量表

单位：元项目2023年半年度2022年半年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金164207230.02229484917.15客户存款和同业存放款项净增加额向中央银行借款净增加额向其他金融机构拆入资金净增加额收到原保险合同保费取得的现金收到再保业务现金净额保户储金及投资款净增加额

收取利息、手续费及佣金的现金拆入资金净增加额回购业务资金净增加额代理买卖证券收到的现金净额

收到的税费返还1186861.59126578042.71

收到其他与经营活动有关的现金74221616.3274351558.97

经营活动现金流入小计239615707.93430414518.83

购买商品、接受劳务支付的现金60457437.30195347145.81客户贷款及垫款净增加额存放中央银行和同业款项净增加额支付原保险合同赔付款项的现金拆出资金净增加额

支付利息、手续费及佣金的现金支付保单红利的现金

支付给职工以及为职工支付的现金36762506.0851050768.33

支付的各项税费193176702.79543263187.50

支付其他与经营活动有关的现金141360009.80188868560.53

经营活动现金流出小计431756655.97978529662.17

经营活动产生的现金流量净额-192140948.04-548115143.34

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金

取得投资收益收到的现金1644822.69813960.00

处置固定资产、无形资产和其他长

4269.602907.50

期资产收回的现金净额处置子公司及其他营业单位收到的

139836766.74

现金净额

收到其他与投资活动有关的现金136800000.00115000000.00

投资活动现金流入小计138449092.29255653634.24

购建固定资产、无形资产和其他长251357.46126730.24

40深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

期资产支付的现金投资支付的现金质押贷款净增加额取得子公司及其他营业单位支付的现金净额支付其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流出小计251357.46126730.24

投资活动产生的现金流量净额138197734.83255526904.00

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金

其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金

取得借款收到的现金101586610.82收到其他与筹资活动有关的现金

筹资活动现金流入小计101586610.82偿还债务支付的现金

分配股利、利润或偿付利息支付的

63399744.75

现金

其中：子公司支付给少数股东的股

利、利润支付其他与筹资活动有关的现金

筹资活动现金流出小计63399744.75

筹资活动产生的现金流量净额38186866.07

四、汇率变动对现金及现金等价物的

172392.24250898.91

影响

五、现金及现金等价物净增加额-15583954.90-292337340.43

加：期初现金及现金等价物余额190365069.48612293635.15

六、期末现金及现金等价物余额174781114.58319956294.72

6、母公司现金流量表

单位：元项目2023年半年度2022年半年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金55240004.3429085968.85

收到的税费返还1143272.6076602710.88

收到其他与经营活动有关的现金40177648.86187691251.29

经营活动现金流入小计96560925.80293379931.02

购买商品、接受劳务支付的现金2806232.2911660146.24

支付给职工以及为职工支付的现金21711708.2925700808.60

支付的各项税费132822106.11490780774.26

支付其他与经营活动有关的现金51390420.5632302748.93

经营活动现金流出小计208730467.25560444478.03

经营活动产生的现金流量净额-112169541.45-267064547.01

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金

取得投资收益收到的现金6644822.69813960.00

处置固定资产、无形资产和其他长

0.002907.50

期资产收回的现金净额处置子公司及其他营业单位收到的

0.00177009030.00

现金净额

收到其他与投资活动有关的现金136800000.00206413737.42

投资活动现金流入小计143444822.69384239634.92

购建固定资产、无形资产和其他长

213690.1078576.00

期资产支付的现金

41深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

投资支付的现金取得子公司及其他营业单位支付的现金净额

支付其他与投资活动有关的现金14320000.00207513737.42

投资活动现金流出小计14533690.10207592313.42

投资活动产生的现金流量净额128911132.59176647321.50

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金

取得借款收到的现金62586610.820.00收到其他与筹资活动有关的现金

筹资活动现金流入小计62586610.820.00偿还债务支付的现金

分配股利、利润或偿付利息支付的

61711260.000.00

现金支付其他与筹资活动有关的现金

筹资活动现金流出小计61711260.000.00

筹资活动产生的现金流量净额875350.820.00

四、汇率变动对现金及现金等价物的

0.000.00

影响

五、现金及现金等价物净增加额17616941.96-90417225.51

加：期初现金及现金等价物余额90800999.60297680168.50

六、期末现金及现金等价物余额108417941.56207262942.99

7、合并所有者权益变动表

本期金额

单位：元

2023年半年度

归属于母公司所有者权益所少其他权益工具其一有减未数

项目资他专盈般者：分股股优永本综项余风其小权库配东本其先续公合储公险他计益权他存利股债积收备积准合股润益益备计

10174042

97825275282

11130486

249262530

一、上年期660155240541

49723712

末余额00185477

10.0.829.29.

0.07.47.77.6

1152697

0807

加：会计政策变更前期差错更正同一控制下企业合并其他

1097825275174028242

二、本年期

11249262513043086

初余额

66049723715524012541

42深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

0010.0.829.185429.77

0.0115267.47.7977.6

0807

---

三、本期增--

98100103

减变动金额1724

8296005

（减少以7250

442127

“－”号填722558

2.864.23.

列）.17.98

19896

---

373841

1724

（一）综合118890341

7250

收益总额189046

722558

2.84.93.9.17.98

186

（二）所有者投入和减少资本

1．所有者

投入的普通股

2．其他权

益工具持有者投入资本

3．股份支

付计入所有者权益的金额

4．其他

---

616161

（三）利润711711711分配262626

0.00.00.0

000

1．提取盈0.00.0

余公积00

2．提取一0.00.0

般风险准备00

---

616161

3．对所有

711711711

者（或股

262626

东）的分配

0.00.00.0

000

4．其他

（四）所有者权益内部结转

1．资本公

积转增资本（或股本）

2．盈余公

积转增资本

43深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文（或股本）

3．盈余公

积弥补亏损

4．设定受

益计划变动额结转留存收益

5．其他综

合收益结转留存收益

0.0

6．其他

（五）专项储备

1．本期提

取

2．本期使

用

（六）其他

10163941

97824275279

11140383

241532585

四、本期期660325638489

49993706

末余额00743805

10.8.629.70.

0.04.62.73.7

1182699

0721

上年金额

单位：元

2022年半年度

归属于母公司所有者权益所少其他权益工具其一有减未数

项目资他专盈般者：分股股优永本综项余风其小权其库配东本先续公合储公险他计益他存利权股债积收备积准合股润益益备计

10163942

97836241289

11713827

240881406

一、上年期660121260329

49964888

末余额00562916

10.3.954.77.

0.02.91.99.4

1159344

0871

加：会计政策变更前期差错更正同一控制下企业合并其他

二、本年期1097836241163928942

44深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

初余额11240881471380627

66049964812126088329

0010.3.954.562977.16

0.0115932.91.9449.4

0871

三、本期增-6758-55减变动金额9055245833082

（减少以9302867685“－”号填1553.47.80116.7

列）.5505.123

12483310

（一）综合56

83497689

收益总额617

30.47.01136..71

1485.1273

（二）所有者投入和减少资本

1．所有者

投入的普通股

2．其他权

益工具持有者投入资本

3．股份支

付计入所有者权益的金额

4．其他

---

898989

（三）利润026026026分配080808

0.00.00.0

000

1．提取盈

余公积

2．提取一

般风险准备

---

898989

3．对所有

026026026

者（或股

080808

东）的分配

0.00.00.0

000

4．其他

（四）所有449

449

者权益内部77

结转3.2

3.2

1．资本公

积转增资本

45深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文（或股本）

2．盈余公

积转增资本（或股本）

3．盈余公

积弥补亏损

4．设定受

益计划变动额结转留存收益

5．其他综449

449

合收益结转77

留存收益3.2

3.2

6．其他

（五）专项储备

1．本期提

取

2．本期使

用

（六）其他

10173942

97826241285

11389682

249951469

四、本期期660673719412

49804828

末余额00581502

10.8.454.66.

0.06.39.86.1

1109332

0824

8、母公司所有者权益变动表

本期金额

单位：元

2023年半年度

其他权益工具所有

项目减：其他未分资本专项盈余者权股本优先永续库存综合配利其他其他公积储备公积益合股债股收益润计

101116923922

964713792521

一、上年期660510386

1193426.2411

末余额000.0832.8306.4

1.13685.85

006

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本年期101196471379252116923922

46深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

初余额6601193426.2411510386

000.01.13685.85832.8306.4

006

三、本期增

--减变动金额

352035713536

（减少以

55.0675075452

“－”号填.68.62

列）

25992634

（一）综合3520

37525807

收益总额55.06.32.38

（二）所有者投入和减少资本

1．所有者

投入的普通股

2．其他权

益工具持有者投入资本

3．股份支

付计入所有者权益的金额

4．其他

（三）利润61716171分配12601260.00.00

1．提取盈

余公积

2．对所有

61716171

者（或股

12601260

东）的分配.00.00

3．其他

（四）所有者权益内部结转

1．资本公

积转增资本（或股本）

2．盈余公

积转增资本（或股本）

3．盈余公

积弥补亏损

4．设定受

益计划变动额结转留存收益

5．其他综

合收益结转

47深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

留存收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提

取

2．本期使

用

（六）其他

101116563887

964717312521

四、本期期660793020

1193481.2411

末余额000.0325.1853.8

1.13745.85

024

上年金额

单位：元

2022年半年度

其他权益工具所有

项目减：其他未分资本专项盈余者权股本优先永续库存综合配利其他其他公积储备公积益合股债股收益润计

101114743670

964713732180

一、上年期660557318

1193954.1524

末余额000.0043.8170.7

1.13191.52

060

加：会计政策变更前期差错更正其他

101114743670

964713732180

二、本年期660557318

1193954.1524

初余额000.0043.8170.7

1.13191.52

060

三、本期增减变动金额594585789173

（减少以521.67662288“－”号填73.85.58

列）

594517481807

（一）综合

521.12845836

收益总额

736.858.58

（二）所有者投入和减少资本

1．所有者

投入的普通股

2．其他权

益工具持有者投入资本

48深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

3．股份支

付计入所有者权益的金额

4．其他

（三）利润89028902分配60806080.00.00

1．提取盈

余公积

2．对所有

89028902

者（或股

60806080

东）的分配.00.00

3．其他

（四）所有者权益内部结转

1．资本公

积转增资本（或股本）

2．盈余公

积转增资本（或股本）

3．盈余公

积弥补亏损

4．设定受

益计划变动额结转留存收益

5．其他综

合收益结转留存收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提

取

2．本期使

用

（六）其他

101115603762

964773192180

四、本期期660343050

1193475.1524

末余额000.0810.7459.2

1.13921.52

018

三、公司基本情况

1、公司概况

49深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司（以下简称“本公司”或“公司”）是一家在广东省深圳市注册的股份有限公司，于1993年7月经深圳市人民政府办公厅深府办复〔1993〕724号文批准，在原深圳经济特区房地产总公司的基础上改组设立的股份有限公司，并经广东省深圳市工商行政管理局核准登记，企业法人营业执照统一社会信用代码为

91440300192179585N，注册资本为 1011660000.00 元。本公司发行的Ａ股及Ｂ股分别于 1993 年 9 月 15 日及 1994 年

1月10日在深圳证券交易所挂牌交易，1994年8月31日，本公司发行的Ｂ股作为一级有保荐ＡＤＲ在纽约柜台市场挂牌交易。本公司股本总额为1011660000股，其中：Ａ股891660000股，Ｂ股120000000股。本公司总部位于广东省深圳市罗湖区人民南路深房广场45-48层。

2004年10月13日，根据深圳市人民政府国有资产监督管理委员会深国资委〔2004〕223号《关于成立深圳市投资控股有限公司的决定》，本公司原大股东—深圳市建设投资控股公司与其他两家市资产管理公司合并组建深圳市投资控股有限公司，深圳市投资控股有限公司为国有独资有限责任公司。由此引起本公司的股权划转变更，业经国务院国有资产监督管理委员会国资产权〔2005〕689号文批准，并经中国证券监督管理委员会证监公司字〔2005〕116号文批准豁免其要约收购义务，并于2006年2月15日在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司办理过户登记手续。截至报告期末，深圳市投资控股有限公司持有本公司份564353838股（占本公司总股本本55.78%。），所持股份均为无限售条件股份。

本公司建立了股东大会、董事会、监事会的法人治理结构，目前设人力资源部、计划财务部、营销部、工程管理部等部门。

本公司及其子公司（以下简称“本集团”）业务性质和主要经营活动：从事房地产开发及商品房销售、物业租赁及管理、

商品零售及贸易、酒店业务、设备安装及维修、建筑、室内装修等业务。

2、本财务报表及财务报表附注业经本公司第八届董事会第四次会议于2023年8月25日批准。

3、合并财务报表范围

详见“第十节、八合并范围的变更”、“九其他主体中的权益”。

四、财务报表的编制基础

1、编制基础

本财务报表按照财政部发布的企业会计准则及其应用指南、解释及其他有关规定（统称“企业会计准则”）编制。此外，本公司还按照中国证监会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第15号—财务报告的一般规定》（2014年修订）披露有关财务信息。

本财务报表以持续经营为基础列报。

本公司会计核算以权责发生制为基础。除某些金融工具外，本财务报表均以历史成本为计量基础。资产如果发生减值，则按照相关规定计提相应的减值准备。

2、持续经营

本财务报表以持续经营为基础列报。

五、重要会计政策及会计估计

具体会计政策和会计估计提示：

50深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文本公司根据自身生产经营特点，确定收入确认政策，具体详见“第十节财务报告、五重要会计政策及会计估计、32收入”。

1、遵循企业会计准则的声明

本财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司2023年6月30日的合并及公司财务状况以及2023年上半年的合并及公司经营成果和合并及公司现金流量等有关信息。

2、会计期间

本集团会计期间采用公历年度，即每年自1月1日起至12月31日止。

3、营业周期

本集团的营业周期为12个月。

4、记账本位币

本公司及境内子公司及境外香港子公司均以人民币为记账本位币。本公司之境外子公司美国长城地产有限公司根据其经营所处的主要经济环境中的货币确定美元为其记账本位币。本集团编制本财务报表时所采用的货币为人民币。

5、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法

（1）同一控制下的企业合并

对于同一控制下的企业合并，合并方在合并中取得的被合并方的资产、负债，除因会计政策不同而进行的调整以外，按合并日被合并方在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。合并对价的账面价值与合并中取得的净资产账面价值的差额调整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。

通过多次交易分步实现同一控制下的企业合并

在个别财务报表中，以合并日持股比例计算的合并日应享有被合并方净资产在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为该项投资的初始投资成本；初始投资成本与合并前持有投资的账面价值加上合并日新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。

在合并财务报表中，合并方在合并中取得的被合并方的资产、负债，除因会计政策不同而进行的调整以外，按合并日在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量；合并前持有投资的账面价值加上合并日新支付对价的账面价值之和，与合并中取得的净资产账面价值的差额，调整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。合并方在取得被合并方控制权之前持有的长期股权投资，在取得原股权之日与合并方与被合并方同处于同一方最终控制之日孰晚日起至合并日之间已确认有关损益、其他综合收益和其他所有者权益变动，应分别冲减比较报表期间的期初留存收益或当期损益。

（2）非同一控制下的企业合并

对于非同一控制下的企业合并，合并成本为购买日为取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。在购买日，取得的被购买方的资产、负债及或有负债按公允价值确认。

对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉，按成本扣除累计减值准备进行后续计量；对合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，经复核后计入当期损益。

通过多次交易分步实现非同一控制下的企业合并

在个别财务报表中，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资成本之和，作为该项投资的初始投资成本。购买日之前持有的股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，购买日对这部分其他综合收益不作

51深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文处理，在处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理；因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，在处置该项投资时转入处置期间的当期损益。

购买日之前持有的股权投资采用公允价值计量的，原计入其他综合收益的累计公允价值变动在改按成本法核算时转入当期损益。

在合并财务报表中，合并成本为购买日支付的对价与购买日之前已经持有的被购买方的股权在购买日的公允价值之和。

对于购买日之前已经持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值之间的差额计入当期收益；购买日之前已经持有的被购买方的股权涉及其他综合收益、其他所有者权益变动转为购买日当期收益，由于被投资方重新计量设定收益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。

（3）企业合并中有关交易费用的处理

为进行企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发生时计入当期损益。作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。

6、合并财务报表的编制方法

（1）合并范围

合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制，是指本公司拥有对被投资单位的权力，通过参与被投资单位的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资单位的权力影响其回报金额。子公司，是指被本公司控制的主体（含企业、被投资单位中可分割的部分、结构化主体等）。

（2）合并财务报表的编制方法

合并财务报表以本公司和子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，由本公司编制。在编制合并财务报表时，本公司和子公司的会计政策和会计期间要求保持一致，公司间的重大交易和往来余额予以抵销。

在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，视同该子公司以及业务自同受最终控制方控制之日起纳入本公司的合并范围，将其自同受最终控制方控制之日起的经营成果、现金流量分别纳入合并利润表、合并现金流量表中。

在报告期内因非同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，将该子公司以及业务自购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表，将其现金流量纳入合并现金流量表。

子公司的股东权益中不属于本公司所拥有的部分，作为少数股东权益在合并资产负债表中股东权益项下单独列示；子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中净利润项目下以“少数股东损益”项目列示。少数股东分担的子公司的亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有的份额，其余额仍冲减少数股东权益。

（3）购买子公司少数股东股权因购买少数股权新取得的长期股权投资成本与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净

资产份额之间的差额，以及在不丧失控制权的情况下因部分处置对子公司的股权投资而取得的处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，均调整合并资产负债表中的资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。

（4）丧失子公司控制权的处理

因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权的，剩余股权按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量；处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产账面价值的份额与商誉之和，形成的差额计入丧失控制权当期的投资收益。

与原有子公司的股权投资相关的其他综合收益等，在丧失控制权时转入当期损益，由于被投资方重新计量设定收益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。

7、合营安排分类及共同经营会计处理方法

合营安排，是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。本集团合营安排分为共同经营和合营企业。

（1）共同经营共同经营是指本集团享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。

52深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

本集团确认与共同经营中利益份额相关的下列项目，并按照相关企业会计准则的规定进行会计处理：

A、确认单独所持有的资产，以及按其份额确认共同持有的资产；

B、确认单独所承担的负债，以及按其份额确认共同承担的负债；

C、确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入；

D、按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；

E、确认单独所发生的费用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。

（2）合营企业合营企业是指本集团仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。

本集团按照长期股权投资有关权益法核算的规定对合营企业的投资进行会计处理。

8、现金及现金等价物的确定标准

现金是指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物，是指本集团持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。

9、外币业务和外币报表折算

（1）外币业务

本集团发生外币业务，按交易发生日的即期汇率折算为记账本位币金额。

资产负债表日，对外币货币性项目，采用资产负债表日即期汇率折算。因资产负债表日即期汇率与初始确认时或者前一资产负债表日即期汇率不同而产生的汇兑差额，计入当期损益；对以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算；对以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折算后的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，根据非货币性项目的性质计入当期损益或其他综合收益。

（2）外币财务报表的折算

资产负债表日，对境外子公司外币财务报表进行折算时，资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算，股东权益项目除“未分配利润”外，其他项目采用发生日的即期汇率折算。

利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日的即期汇率折算。

现金流量表所有项目均按照现金流量发生日的即期汇率折算。汇率变动对现金的影响额作为调节项目，在现金流量表中单独列示“汇率变动对现金及现金等价物的影响”项目反映。

由于财务报表折算而产生的差额，在资产负债表股东权益项目下的“其他综合收益”项目反映。

处置境外经营并丧失控制权时，将资产负债表中股东权益项目下列示的、与该境外经营相关的外币报表折算差额，全部或按处置该境外经营的比例转入处置当期损益。

10、金融工具

金融工具是指形成一方的金融资产，并形成其他方的金融负债或权益工具的合同。

（1）金融工具的确认和终止确认本集团于成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。

金融资产满足下列条件之一的，终止确认：

*收取该金融资产现金流量的合同权利终止；

*该金融资产已转移，且符合下述金融资产转移的终止确认条件。

金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，终止确认该金融负债或其一部分。本集团（债务人）与债权人之间签订协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，终止确认现存金融负债，并同时确认新金融负债。

以常规方式买卖金融资产，按交易日进行会计确认和终止确认。

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（2）金融资产分类和计量

本集团在初始确认时根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资产分为以下三类：以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

以摊余成本计量的金融资产

本集团将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，分类为以摊余成本计量的金融资产：

本集团管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标；

该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。

初始确认后，对于该类金融资产采用实际利率法以摊余成本计量。以摊余成本计量且不属于任何套期关系的一部分的金融资产所产生的利得或损失，在终止确认、按照实际利率法摊销或确认减值时，计入当期损益。

以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产

本集团将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产：

本集团管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金融资产为目标；

该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。

初始确认后，对于该类金融资产以公允价值进行后续计量。采用实际利率法计算的利息、减值损失或利得及汇兑损益计入当期损益，其他利得或损失计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

除上述以摊余成本计量和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产外，本集团将其余所有的金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。在初始确认时，为消除或显著减少会计错配，本集团将部分本应以摊余成本计量或以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产不可撤销地指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

初始确认后，对于该类金融资产以公允价值进行后续计量，产生的利得或损失（包括利息和股利收入）计入当期损益，除非该金融资产属于套期关系的一部分。

但是，对于非交易性权益工具投资，本集团在初始确认时将其不可撤销地指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。该指定在单项投资的基础上作出，且相关投资从发行方的角度符合权益工具的定义。

初始确认后，对于该类金融资产以公允价值进行后续计量。满足条件的股利收入计入损益，其他利得或损失及公允价值变动计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。

管理金融资产的业务模式，是指本集团如何管理金融资产以产生现金流量。业务模式决定本集团所管理金融资产现金流量的来源是收取合同现金流量、出售金融资产还是两者兼有。本集团以客观事实为依据、以关键管理人员决定的对金融资产进行管理的特定业务目标为基础，确定管理金融资产的业务模式。

本集团对金融资产的合同现金流量特征进行评估，以确定相关金融资产在特定日期产生的合同现金流量是否仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。其中，本金是指金融资产在初始确认时的公允价值；利息包括对货币时间价值、与特定时期未偿付本金金额相关的信用风险、以及其他基本借贷风险、成本和利润的对价。此外，本集团对可能导致金融资产合同现金流量的时间分布或金额发生变更的合同条款进行评估，以确定其是否满足上述合同现金流量特征的要求。

仅在本集团改变管理金融资产的业务模式时，所有受影响的相关金融资产在业务模式发生变更后的首个报告期间的第一天进行重分类，否则金融资产在初始确认后不得进行重分类。

54深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产，相关交易费用计入初始确认金额。因销售产品或提供劳务而产生的、未包含或不考虑重大融资成分的应收账款，本集团按照预期有权收取的对价金额作为初始确认金额。

（3）金融负债分类和计量

本集团的金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债、以摊余成本计量的金融负债。对于未划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的，相关交易费用计入其初始确认金额。

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债和初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。对于此类金融负债，按照公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失以及与该等金融负债相关的股利和利息支出计入当期损益。

以摊余成本计量的金融负债

其他金融负债采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，终止确认或摊销产生的利得或损失计入当期损益。

金融负债与权益工具的区分

金融负债，是指符合下列条件之一的负债：

*向其他方交付现金或其他金融资产的合同义务。

*在潜在不利条件下，与其他方交换金融资产或金融负债的合同义务。

*将来须用或可用企业自身权益工具进行结算的非衍生工具合同，且企业根据该合同将交付可变数量的自身权益工具。

*将来须用或可用企业自身权益工具进行结算的衍生工具合同，但以固定数量的自身权益工具交换固定金额的现金或其他金融资产的衍生工具合同除外。

权益工具，是指能证明拥有某个企业在扣除所有负债后的资产中剩余权益的合同。

如果本集团不能无条件地避免以交付现金或其他金融资产来履行一项合同义务，则该合同义务符合金融负债的定义。

如果一项金融工具须用或可用本集团自身权益工具进行结算，需要考虑用于结算该工具的本集团自身权益工具，是作为现金或其他金融资产的替代品，还是为了使该工具持有方享有在发行方扣除所有负债后的资产中的剩余权益。如果是前者，该工具是本集团的金融负债；如果是后者，该工具是本集团的权益工具。

（4）金融工具的公允价值

金融资产和金融负债的公允价值确定方法见本附注五、36“公允价值计量”。

（5）金融资产减值

本集团以预期信用损失为基础，对下列项目进行减值会计处理并确认损失准备：

以摊余成本计量的金融资产；

以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的应收款项和债权投资；

《企业会计准则第14号——收入》定义的合同资产；

租赁应收款；

财务担保合同（以公允价值计量且其变动计入当期损益、金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的除外）。

预期信用损失的计量

预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用损失，是指本集团按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。

本公司考虑有关过去事项、当前状况以及对未来经济状况的预测等合理且有依据的信息，以发生违约的风险为权重，计算合同应收的现金流量与预期能收到的现金流量之间差额的现值的概率加权金额，确认预期信用损失。

本集团对于处于不同阶段的金融工具的预期信用损失分别进行计量。金融工具自初始确认后信用风险未显著增加的，处

于第一阶段，本集团按照未来12个月内的预期信用损失计量损失准备；金融工具自初始确认后信用风险已显著增加但尚

未发生信用减值的，处于第二阶段，本集团按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备；金融工具自初始确认后已经发生信用减值的，处于第三阶段，本集团按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备。

55深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，本集团假设其信用风险自初始确认后并未显著增加，按照未来12个月内的预期信用损失计量损失准备。

整个存续期预期信用损失，是指因金融工具整个预计存续期内所有可能发生的违约事件而导致的预期信用损失。未来12个月内预期信用损失，是指因资产负债表日后12个月内（若金融工具的预计存续期少于12个月，则为预计存续期）可能发生的金融工具违约事件而导致的预期信用损失，是整个存续期预期信用损失的一部分。

在计量预期信用损失时，本集团需考虑的最长期限为企业面临信用风险的最长合同期限（包括考虑续约选择权）。

本集团对于处于第一阶段和第二阶段、以及较低信用风险的金融工具，按照其未扣除减值准备的账面余额和实际利率计算利息收入。对于处于第三阶段的金融工具，按照其账面余额减已计提减值准备后的摊余成本和实际利率计算利息收入。

应收票据、应收账款和合同资产

对于应收票据、应收账款、合同资产，无论是否存在重大融资成分，本集团始终按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。

当单项金融资产无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本集团依据信用风险特征对应收票据和应收账款划分组合，在组合基础上计算预期信用损失，确定组合的依据如下：

A、应收票据

应收票据组合1：银行承兑汇票

应收票据组合2：商业承兑汇票

B、应收账款

应收账款组合1：应收合并范围内关联方

应收账款组合2：应收房产销售款

应收账款组合3：应收其他客户

C、合同资产

·合同资产组合1：产品销售

·合同资产组合2：工程施工

对于划分为组合的应收票据，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。

对于划分为组合的应收账款，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，编制应收账款账龄/逾期天数与整个存续期预期信用损失率对照表，计算预期信用损失。

其他应收款

本集团依据信用风险特征将其他应收款划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失，确定组合的依据如下：

其他应收款组合1：应收政府部门款项

其他应收款组合2：应收员工备用金

其他应收款组合3：应收代收代付款

其他应收款组合4：应收其他往来款项

其他应收款组合5：应收关联方款项

对划分为组合的其他应收款，本集团通过违约风险敞口和未来12个月内或整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。

债权投资、其他债权投资

对于债权投资和其他债权投资，本集团按照投资的性质，根据交易对手和风险敞口的各种类型，通过违约风险敞口和未来12个月内或整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。

信用风险显著增加的评估

本集团通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具预计存续期内发生违约风险的相对变化，以评估金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。

56深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

在确定信用风险自初始确认后是否显著增加时，本集团考虑无须付出不必要的额外成本或努力即可获得的合理且有依据的信息，包括前瞻性信息。本集团考虑的信息包括：

债务人未能按合同到期日支付本金和利息的情况；

已发生的或预期的金融工具的外部或内部信用评级（如有）的严重恶化；

已发生的或预期的债务人经营成果的严重恶化；

现存的或预期的技术、市场、经济或法律环境变化，并将对债务人对本集团的还款能力产生重大不利影响。

根据金融工具的性质，本集团以单项金融工具或金融工具组合为基础评估信用风险是否显著增加。以金融工具组合为基础进行评估时，本集团可基于共同信用风险特征对金融工具进行分类，例如逾期信息和信用风险评级。

如果逾期超过30日，本集团确定金融工具的信用风险已经显著增加。

本集团认为金融资产在下列情况发生违约：

借款人不大可能全额支付其对本集团的欠款，该评估不考虑本集团采取例如变现抵押品（如果持有）等追索行动；或金融资产逾期超过90天。

已发生信用减值的金融资产本集团在资产负债表日评估以摊余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债权投资是否已发生信用减值。当对金融资产预期未来现金流量具有不利影响的一项或多项事件发生时，该金融资产成为已发生信用减值的金融资产。金融资产已发生信用减值的证据包括下列可观察信息：

发行方或债务人发生重大财务困难；

债务人违反合同，如偿付利息或本金违约或逾期等；

本集团出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况下都不会做出的让步；

债务人很可能破产或进行其他财务重组；

发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失。

预期信用损失准备的列报

为反映金融工具的信用风险自初始确认后的变化，本集团在每个资产负债表日重新计量预期信用损失，由此形成的损失准备的增加或转回金额，应当作为减值损失或利得计入当期损益。对于以摊余成本计量的金融资产，损失准备抵减该金融资产在资产负债表中列示的账面价值；对于以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债权投资，本集团在其他综合收益中确认其损失准备，不抵减该金融资产的账面价值。

核销

如果本集团不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回，则直接减记该金融资产的账面余额。这种减记构成相关金融资产的终止确认。这种情况通常发生在本集团确定债务人没有资产或收入来源可产生足够的现金流量以偿还将被减记的金额。但是，按照本集团收回到期款项的程序，被减记的金融资产仍可能受到执行活动的影响。

已减记的金融资产以后又收回的，作为减值损失的转回计入收回当期的损益。

（6）金融资产转移

金融资产转移，是指将金融资产让与或交付给该金融资产发行方以外的另一方（转入方）。

本集团已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产。

本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情况处理：放弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资产并确认产生的资产和负债；未放弃对该金融资产控制的，按照其继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。

（7）金融资产和金融负债的抵销

当本集团具有抵销已确认金融资产和金融负债的法定权利，且目前可执行该种法定权利，同时本集团计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债时，金融资产和金融负债以相互抵销后的金额在资产负债表内列示。除此以外，金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不予相互抵销。

57深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

11、应收票据

详见“第十节财务报告、五重要会计政策及会计估计、10金融工具”相关内容。

12、应收账款

详见“第十节财务报告、五重要会计政策及会计估计、10金融工具”相关内容。

13、应收款项融资

详见“第十节财务报告、五重要会计政策及会计估计、10金融工具”相关内容。

14、其他应收款

其他应收款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法

详见“第十节财务报告、五重要会计政策及会计估计、10金融工具”相关内容。

15、存货

（1）存货的分类

本集团存货按房地产开发项目和非房地产开发项目分类。存货主要系房地产开发项目，包括开发成本、开发产品，其中开发成本包括拟开发的开发产品、在建开发产品，开发产品包括已完工开发产品和意图出售而暂时出租的开发产品等。

非房地产开发项目包括原材料、库存商品和工程施工。

（2）发出存货的计价方法

本集团存货取得时按实际成本计价。开发产品的实际成本包括土地出让金、基础配套设施支出、建筑安装工程支出、开发项目完工之前所发生的借款费用及开发过程中的其他相关费用。开发产品发出时，采用个别计价法确定其实际成本。

原材料、库存商品等发出时采用加权平均法计价。

（3）存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法

存货可变现净值是按存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的确凿证据为基础，同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。

资产负债表日，存货成本高于其可变现净值的，计提存货跌价准备。本集团通常按照单个存货项目计提存货跌价准备，资产负债表日，以前减记存货价值的影响因素已经消失的，存货跌价准备在原已计提的金额内转回。

（4）存货的盘存制度本集团存货盘存制度采用永续盘存制。

（5）低值易耗品和包装物的摊销方法本集团低值易耗品领用时采用一次转销法摊销。

16、合同资产

17、合同成本

合同成本包括为取得合同发生的增量成本及合同履约成本。

为取得合同发生的增量成本是指本集团不取得合同就不会发生的成本（如销售佣金等）。该成本预期能够收回的，本集团将其作为合同取得成本确认为一项资产。本集团为取得合同发生的、除预期能够收回的增量成本之外的其他支出于发生时计入当期损益。

58深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

为履行合同发生的成本，不属于存货等其他企业会计准则规范范围且同时满足下列条件的，本集团将其作为合同履约成本确认为一项资产：

*该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用（或类似费用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；

*该成本增加了本集团未来用于履行履约义务的资源；

*该成本预期能够收回。

合同取得成本确认的资产和合同履约成本确认的资产（以下简称“与合同成本有关的资产”）采用与该资产相关的商品

或服务收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。摊销期限不超过一年则在发生时计入当期损益。

当与合同成本有关的资产的账面价值高于下列两项的差额时，本集团对超出部分计提减值准备，并确认为资产减值损失：

*本集团因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；

*为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。

确认为资产的合同履约成本，初始确认时摊销期限不超过一年或一个正常营业周期，在“存货”项目中列示，初始确认时摊销期限超过一年或一个正常营业周期，在“其他非流动资产”项目中列示。

确认为资产的合同取得成本，初始确认时摊销期限不超过一年或一个正常营业周期，在“其他流动资产”项目中列示，初始确认时摊销期限超过一年或一个正常营业周期，在“其他非流动资产”项目中列示。

18、持有待售资产

（1）持有待售的非流动资产或处置组的分类与计量

本集团主要通过出售（包括具有商业实质的非货币性资产交换）而非持续使用一项非流动资产或处置组收回其账面价值时，该非流动资产或处置组被划分为持有待售类别。

上述非流动资产不包括采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产、采用公允价值减去出售费用后的净额计量的生

物资产、职工薪酬形成的资产、金融资产、递延所得税资产及保险合同产生的权利。

处置组，是指在一项交易中作为整体通过出售或其他方式一并处置的一组资产，以及在该交易中转让的与这些资产直接相关的负债。在特定情况下，处置组包括企业合并中取得的商誉等。

同时满足下列条件的非流动资产或处置组被划分为持有待售类别：根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，该非流动资产或处置组在当前状况下即可立即出售；出售极可能发生，即已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预计出售将在一年内完成。因出售对子公司的投资等原因导致丧失对子公司控制权的，无论出售后本集团是否保留部分权益性投资，在拟出售的对子公司投资满足持有待售类别划分条件时，在个别财务报表中将对子公司投资整体划分为持有待售类别，在合并财务报表中将子公司所有资产和负债划分为持有待售类别。

初始计量或在资产负债表日重新计量持有待售的非流动资产或处置组时，账面价值高于公允价值减去出售费用后净额的差额确认为资产减值损失。对于持有待售的处置组确认的资产减值损失金额，先抵减处置组中商誉的账面价值，再根据处置组中的各项非流动资产账面价值所占比重，按比例抵减其账面价值。

后续资产负债表日持有待售的非流动资产或处置组公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记的金额予以恢复，并在划分为持有待售类别后确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益。已抵减的商誉账面价值不得转回。

持有待售的非流动资产和持有待售的处置组中的资产不计提折旧或进行摊销；持有待售的处置组中负债的利息和其他费

用继续予以确认。被划分为持有待售的联营企业或合营企业的全部或部分投资，对于划分为持有待售的部分停止权益法核算，保留的部分（未被划分为持有待售类别）则继续采用权益法核算；当本集团因出售丧失对联营企业和合营企业的重大影响时，停止使用权益法。

59深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

某项非流动资产或处置组被划分为持有待售类别，但后来不再满足持有待售类别划分条件的，本集团停止将其划分为持有待售类别，并按照下列两项金额中较低者计量：

*该资产或处置组被划分为持有待售类别之前的账面价值，按照其假定在没有被划分为持有待售类别的情况下本应确认的折旧、摊销或减值进行调整后的金额；

*可收回金额。

（2）终止经营

终止经营，是指满足下列条件之一的已被本集团处置或被本集团划分为持有待售类别的、能够单独区分的组成部分：

*该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区。

*该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一项相关联计划的一部分。

*该组成部分是专为转售而取得的子公司。

（3）列报

本集团在资产负债表中将持有待售的非流动资产或持有待售的处置组中的资产列报于“持有待售资产”，将持有待售的处置组中的负债列报于“持有待售负债”。

本集团在利润表中分别列示持续经营损益和终止经营损益。不符合终止经营定义的持有待售的非流动资产或处置组，其减值损失和转回金额及处置损益作为持续经营损益列报。终止经营的减值损失和转回金额等经营损益及处置损益作为终止经营损益列报。

拟结束使用而非出售且满足终止经营定义中有关组成部分的条件的处置组，自其停止使用日起作为终止经营列报。

对于当期列报的终止经营，在当期财务报表中，原来作为持续经营损益列报的信息被重新作为可比会计期间的终止经营损益列报。终止经营不再满足持有待售类别划分条件的，在当期财务报表中，原来作为终止经营损益列报的信息被重新作为可比会计期间的持续经营损益列报。

19、长期股权投资

长期股权投资包括对子公司、合营企业和联营企业的权益性投资。本集团能够对被投资单位施加重大影响的，为本集团的联营企业。

（1）初始投资成本确定

形成企业合并的长期股权投资：同一控制下企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值份额作为投资成本；非同一控制下企业合并取得的长期股权投资，按照合并成本作为长期股权投资的投资成本。

对于其他方式取得的长期股权投资：支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本；发行权益性证券取得的长期股权投资，以发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。

（2）后续计量及损益确认方法

对子公司的投资，采用成本法核算，除非投资符合持有待售的条件；对联营企业和合营企业的投资，采用权益法核算。

采用成本法核算的长期股权投资，除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，被投资单位宣告分派的现金股利或利润，确认为投资收益计入当期损益。

60深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

采用权益法核算的长期股权投资，初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，对长期股权投资的账面价值进行调整，差额计入投资当期的损益。

采用权益法核算时，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入资本公积（其他资本公积）。在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，并按照本集团的会计政策及会计期间，对被投资单位的净利润进行调整后确认。

因追加投资等原因能够对被投资单位施加重大影响或实施共同控制但不构成控制的，在转换日，按照原股权的公允价值加上新增投资成本之和，作为改按权益法核算的初始投资成本。原股权于转换日的公允价值与账面价值之间的差额，以及原计入其他综合收益的累计公允价值变动转入改按权益法核算的当期损益。

因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余股权在丧失共同控制或重大影响之日改按《企业会计准则第22号—金融工具确认和计量》进行会计处理，公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理；原股权投资相关的其他所有者权益变动转入当期损益。

因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的控制的，处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按《企业会计准则第22号—金融工具确认和计量》的有关规定进行会计处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。

因其他投资方增资而导致本公司持股比例下降、从而丧失控制权但能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，按照新的持股比例确认本公司应享有的被投资单位因增资扩股而增加净资产的份额，与应结转持股比例下降部分所对应的长期股权投资原账面价值之间的差额计入当期损益；然后，按照新的持股比例视同自取得投资时即采用权益法核算进行调整。

本集团与联营企业及合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照持股比例计算归属于本集团的部分，在抵销基础上确认投资损益。但本集团与被投资单位发生的未实现内部交易损失，属于所转让资产减值损失的，不予以抵销。

（3）确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据

共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。在判断是否存在共同控制时，首先判断是否由所有参与方或参与方组合集体控制该安排，其次再判断该安排相关活动的决策是否必须经过这些集体控制该安排的参与方一致同意。如果所有参与方或一组参与方必须一致行动才能决定某项安排的相关活动，则认为所有参与方或一组参与方集体控制该安排；如果存在两个或两个以上的参与方组合能够集体控制某项安排的，不构成共同控制。判断是否存在共同控制时，不考虑享有的保护性权利。

重大影响，是指投资方对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。在确定能否对被投资单位施加重大影响时，考虑投资方直接或间接持有被投资单位的表决权股份以及投资方及其他方持有的当期可执行潜在表决权在假定转换为对被投资方单位的股权后产生的影响，包括被投资单位发行的当期可转换的认股权证、股份期权及可转换公司债券等的影响。

当本公司直接或通过子公司间接拥有被投资单位20%（含20%）以上但低于50%的表决权股份时，一般认为对被投资单位具有重大影响，除非有明确证据表明该种情况下不能参与被投资单位的生产经营决策，不形成重大影响；本集团拥有被投资单位20%（不含）以下的表决权股份时，一般不认为对被投资单位具有重大影响，除非有明确证据表明该种情况下能够参与被投资单位的生产经营决策，形成重大影响。

（4）减值测试方法及减值准备计提方法

对子公司、联营企业及合营企业的投资，计提资产减值的方法见本附注五、26“长期资产减值”。

61深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

20、投资性房地产

投资性房地产计量模式成本法计量折旧或摊销方法

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。本公司投资性房地产包括已出租的房屋、建筑物以及已出租的土地使用权。此外，对于本公司持有以备经营出租的空置建筑物，若董事会（或类似机构）作出书面决议，明确表示将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，也作为投资性房地产列报。

本公司投资性房地产按照取得时的成本进行初始计量，并按照固定资产或无形资产的有关规定，按期计提折旧或摊销。

采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，计提资产减值方法见"第十节财务报告、五重要会计政策及会计估计、26长期资产减值"。

投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。

21、固定资产

（1）确认条件

本集团固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的有形资产。

与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业，并且该固定资产的成本能够可靠地计量时，固定资产才能予以确认。

本集团固定资产按照取得时的实际成本进行初始计量。

与固定资产有关的后续支出，在与其有关的经济利益很可能流入本集团且其成本能够可靠计量时，计入固定资产成本；

不符合固定资产资本化后续支出条件的固定资产日常修理费用，在发生时按照受益对象计入当期损益或计入相关资产的成本。对于被替换的部分，终止确认其账面价值。

（2）折旧方法类别折旧方法折旧年限残值率年折旧率

房屋及建筑物年限平均法3053.17%

运输设备年限平均法6515.83%

电子设备及其他年限平均法5519.00%

本集团采用年限平均法计提折旧。固定资产自达到预定可使用状态时开始计提折旧，终止确认时或划分为持有待售非流动资产时停止计提折旧。在不考虑减值准备的情况下，按固定资产类别、预计使用寿命和预计残值，本集团确定各类固定资产的年折旧率如上表。其中，已计提减值准备的固定资产，还应扣除已计提的固定资产减值准备累计金额计算确定折旧率。

（3）其他

固定资产的减值测试方法、减值准备计提方法见"第十节财务报告、五重要会计政策及会计估计、26长期资产减值"。

62深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

每年年度终了，本公司对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核。使用寿命预计数与原先估计数有差异的，调整固定资产使用寿命；预计净残值预计数与原先估计数有差异的，调整预计净残值。

当固定资产被处置、或者预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资产。固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。

22、在建工程

本公司在建工程成本按实际工程支出确定，包括在建期间发生的各项必要工程支出、工程达到预定可使用状态前的应予资本化的借款费用以及其他相关费用等。

在建工程在达到预定可使用状态时转入固定资产。

在建工程计提资产减值方法见"第十节财务报告、五重要会计政策及会计估计、26长期资产减值"。

23、借款费用

（1）借款费用资本化的确认原则

本集团发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。借款费用同时满足下列条件的，开始资本化：

*资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；

*借款费用已经发生；

*为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。

（2）借款费用资本化期间

本集团购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本化。在符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之后所发生的借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。

符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过3个月的，暂停借款费用的资本化；

正常中断期间的借款费用继续资本化。

（3）借款费用资本化率以及资本化金额的计算方法

专门借款当期实际发生的利息费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，确定资本化金额。资本化率根据一般借款的加权平均利率计算确定。

资本化期间内，外币专门借款的汇兑差额全部予以资本化；外币一般借款的汇兑差额计入当期损益。

24、使用权资产

（1）使用权资产确认条件使用权资产是指本集团作为承租人可在租赁期内使用租赁资产的权利。

在租赁期开始日，使用权资产按照成本进行初始计量。该成本包括：租赁负债的初始计量金额；在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；本集团作为承租人发生的初始直接费用；本集团作为承租人为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本。

本集团作为承租人按照《企业会计准则第13号——或有事项》对拆除复原等成本进行确认和计量。后续就租赁负债的任何重新计量作出调整。

（2）使用权资产的折旧方法

63深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

本集团采用直线法计提折旧。本集团作为承租人能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。

（3）使用权资产的减值测试方法、减值准备计提方法见本附注五、26“长期资产减值”。

25、无形资产

（1）计价方法、使用寿命、减值测试

本集团无形资产包括软件、土地使用权、专利权等。

无形资产按照成本进行初始计量，并于取得无形资产时分析判断其使用寿命。使用寿命为有限的，自无形资产可供使用时起，采用能反映与该资产有关的经济利益的预期实现方式的摊销方法，在预计使用年限内摊销；无法可靠确定预期实现方式的，采用直线法摊销；使用寿命不确定的无形资产，不作摊销。

本集团于每年年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核，与以前估计不同的，调整原先估计数，并按会计估计变更处理。

资产负债表日预计某项无形资产已经不能给企业带来未来经济利益的，将该项无形资产的账面价值全部转入当期损益。

无形资产计提资产减值方法见本附注五、26“长期资产减值”。

26、长期资产减值

对子公司、联营企业和合营企业的长期股权投资、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产、在建工程、固定资产、

无形资产、商誉等（存货、递延所得税资产、金融资产除外）的资产减值，按以下方法确定：

于资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值的迹象，存在减值迹象的，本集团将估计其可收回金额，进行减值测试。

对因企业合并所形成的商誉、使用寿命不确定的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产无论是否存在减值迹象，每年都进行减值测试。

可收回金额根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。本集团以单项资产为基础估计其可收回金额；难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。资产组的认定，以资产组产生的主要现金流入是否独立于其他资产或者资产组的现金流入为依据。

当资产或资产组的可收回金额低于其账面价值时，本集团将其账面价值减记至可收回金额，减记的金额计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。

就商誉的减值测试而言，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按照合理的方法分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关的资产组组合。相关的资产组或资产组组合，是能够从企业合并的协同效应中受益的资产组或者资产组组合，且不大于本集团确定的报告分部。

减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，首先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，确认相应的减值损失。然后对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较其账面价值与可收回金额，如可收回金额低于账面价值的，确认商誉的减值损失。

资产减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。

27、长期待摊费用

本集团发生的长期待摊费用按实际成本计价，并按预计受益期限平均摊销。对不能使以后会计期间受益的长期待摊费用项目，其摊余价值全部计入当期损益。

64深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

28、合同负债

合同负债是指本公司及其子公司已收或应收客户对价而应向客户转让商品或服务的义务。同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示。

29、职工薪酬

（1）短期薪酬的会计处理方法

职工薪酬，是指企业为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式的报酬或补偿。职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。企业提供给职工配偶、子女、受赡养人、已故员工遗属及其他受益人等的福利，也属于职工薪酬。根据流动性，职工薪酬分别列示于资产负债表的“应付职工薪酬”项目和“长期应付职工薪酬”项目。

本集团在职工提供服务的会计期间，将实际发生的职工工资、奖金、按规定的基准和比例为职工缴纳的医疗保险费、工伤保险费和生育保险费等社会保险费和住房公积金，确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。

（2）离职后福利的会计处理方法

离职后福利计划包括设定提存计划和设定受益计划。其中，设定提存计划，是指向独立的基金缴存固定费用后，企业不再承担进一步支付义务的离职后福利计划；设定受益计划，是指除设定提存计划以外的离职后福利计划。

设定提存计划

设定提存计划包括基本养老保险、失业保险以及企业年金计划等。

除了基本养老保险之外，本集团依据国家企业年金制度的相关政策建立企业年金计划（“年金计划”），员工可以自愿参加该年金计划。除此之外，本集团并无其他重大职工社会保障承诺。

在职工提供服务的会计期间，根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。

设定受益计划

对于设定受益计划，在年度资产负债表日由独立精算师进行精算估值，以预期累积福利单位法确定提供福利的成本。本集团设定受益计划导致的职工薪酬成本包括下列组成部分：

*服务成本，包括当期服务成本、过去服务成本和结算利得或损失。其中，当期服务成本，是指职工当期提供服务所导致的设定受益计划义务现值的增加额；过去服务成本，是指设定受益计划修改所导致的与以前期间职工服务相关的设定受益计划义务现值的增加或减少。

*设定受益计划净负债或净资产的利息净额，包括计划资产的利息收益、设定受益计划义务的利息费用以及资产上限影响的利息。

*重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动。

除非其他会计准则要求或允许职工福利成本计入资产成本，本集团将上述第*和*项计入当期损益；第*项计入其他综合收益且不会在后续会计期间转回至损益，在原设定受益计划终止时在权益范围内将原计入其他综合收益的部分全部结转至未分配利润。

（3）辞退福利的会计处理方法

本集团向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益：本集团不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；本集团确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。

65深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

实行职工内部退休计划的，在正式退休日之前的经济补偿，属于辞退福利，自职工停止提供服务日至正常退休日期间，拟支付的内退职工工资和缴纳的社会保险费等一次性计入当期损益。正式退休日期之后的经济补偿（如正常养老退休金），按照离职后福利处理。

（4）其他长期职工福利的会计处理方法

本集团向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划条件的，按照上述关于设定提存计划的有关规定进行处理。

符合设定受益计划的，按照上述关于设定受益计划的有关规定进行处理，但相关职工薪酬成本中“重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动”部分计入当期损益或相关资产成本。

30、租赁负债

除短期租赁和低价值资产租赁外，本集团在租赁期开始日按照该日尚未支付的租赁付款额的现值对租赁负债进行初始计量。在计算租赁付款额的现值时，本集团采用租赁内含利率作为折现率，无法确定租赁内含利率的，采用增量借款利率作为折现率。

租赁付款额是指本集团向出租人支付的与在租赁期内使用租赁资产的权利相关的款项，包括：固定付款额及实质固定付款额，存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额；取决于指数或比率的可变租赁付款额；本集团合理确定将行使的购买选择权的行权价格；租赁期反映出本集团将行使终止租赁选择权的，行使终止租赁选择权需支付的款项；根据本集团提供的担保余值预计应支付的款项。

取决于指数或比率的可变租赁付款额在初始计量时根据租赁期开始日的指数或比率确定。未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。租赁期开始日后，本集团按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益或相关资产成本。

在租赁期开始日后，发生下列情形的，本集团重新计量租赁负债，并调整相应的使用权资产，若使用权资产的账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，本集团将差额计入当期损益：因租赁期变化或购买选择权的评估结果发生变化的，本集团按变动后租赁付款额和修订后的折现率计算的现值重新计量租赁负债；根据担保余值预计的应付金额或者用于确定租赁付款额的指数或者比例发生变动，本集团按照变动后的租赁付款额和原折现率计算的现值重新计量租赁负债。租赁付款额的变动源自浮动利率变动的，使用修订后的折现率。

31、预计负债

如果与或有事项相关的义务同时符合以下条件，本集团将其确认为预计负债：

（1）该义务是本集团承担的现时义务；

（2）该义务的履行很可能导致经济利益流出本集团；

（3）该义务的金额能够可靠地计量。

预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。本集团于资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核，并对账面价值进行调整以反映当前最佳估计数。

如果清偿已确认预计负债所需支出全部或部分预期由第三方或其他方补偿，则补偿金额只能在基本确定能收到时，作为资产单独确认。确认的补偿金额不超过所确认负债的账面价值。

32、收入

收入确认和计量所采用的会计政策

本公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务的控制权时确认收入。

66深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

合同中包含两项或多项履约义务的，本公司在合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商品或服务的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务，按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。

满足下列条件之一时，本公司属于在某一时段内履行履约义务；否则，属于在某一时点履行履约义务：

*客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益。

*客户能够控制本公司履约过程中在建的商品。

*本公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本公司在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。

对于在某一时段内履行的履约义务，本公司在该段时间内按照履约进度确认收入。履约进度不能合理确定时，本公司已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。

对于在某一时点履行的履约义务，本公司在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。在判断客户是否已取得商品或服务控制权时，本公司会考虑下列迹象：

*本公司就该商品或服务享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务。

*本公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权。

*本公司已将该商品的实物转移给客户，即客户已实物占有该商品。

*本公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主要风险和报酬。

*客户已接受该商品或服务。

*其他表明客户已取得商品控制权的迹象。

本公司已向客户转让商品或服务而有权收取对价的权利（且该权利取决于时间流逝之外的其他因素）作为合同资产，合同资产以预期信用损失为基础计提减值。本公司拥有的、无条件（仅取决于时间流逝）向客户收取对价的权利作为应收款项列示。本公司已收或应收客户对价而应向客户转让商品或服务的义务作为合同负债。

同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示，净额为借方余额的，根据其流动性在“合同资产”或“其他非流动资产”项目中列示；净额为贷方余额的，根据其流动性在“合同负债”或“其他非流动负债”项目中列示。

（2）具体方法

本公司收入确认的具体方法如下：

*房地产开发销售收入确认的具体方法

1）已经签订销售合同并在住建局备案；2）房地产已经完工并验收合格；3）一次性付款的，已收讫全部房款，按揭方式的，已收到首期款且已办妥银行按揭审批手续；4）按照销售合同约定的要求办妥了入伙手续。

*提供物业服务收入确认的具体方法

67深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

按物业服务合同、协议约定的服务日期与服务对应的面积、单价，在物业服务合同、协议约定的服务期间内，按年限平均法确认提供物业服务收入的实现。

*工程施工收入确认方法

由于客户能够控制本公司履约过程中的在建资产，本公司将其作为在某一时段内履行的履约义务，按照履约进度确认收入，履约进度不能合理确定的除外。本公司按照投入法，根据发生的成本确定提供服务的履约进度。对于履约进度不能合理确定时，本公司已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。合同成本不能收回的，在发生时立即确认为当期成本，不确认合同收入。如果合同总成本很可能超过合同总收入，则形成合同预计损失，计入预计负债，并确认为当期成本。

*其他收入确认方法

包括酒店经营收入等，对于酒店客房收入，由于客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益，本公司将其作为在某一时段内履行的履约义务，于提供服务的会计期间按照履约进度确认收入。对于其他收入，按相关合同、协议的约定，在客户取得相关商品的控制权，相关款项已经收到或取得收款权利时确认收入的实现。

同类业务采用不同经营模式导致收入确认会计政策存在差异的情况

33、政府补助

政府补助在满足政府补助所附条件并能够收到时确认。

对于货币性资产的政府补助，按照收到或应收的金额计量。对于非货币性资产的政府补助，按照公允价值计量；公允价值不能够可靠取得的，按照名义金额1元计量。

与资产相关的政府补助，是指本集团取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助；除此之外，作为与收益相关的政府补助。

对于政府文件未明确规定补助对象的，能够形成长期资产的，与资产价值相对应的政府补助部分作为与资产相关的政府补助，其余部分作为与收益相关的政府补助；难以区分的，将政府补助整体作为与收益相关的政府补助。

与资产相关的政府补助，确认为递延收益在相关资产使用期限内按照合理、系统的方法分期计入损益。与收益相关的政府补助，用于补偿已发生的相关成本费用或损失的，计入当期损益；用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，则计入递延收益，于相关成本费用或损失确认期间计入当期损益。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。本集团对相同或类似的政府补助业务，采用一致的方法处理。

与日常活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益。与日常活动无关的政府补助，计入营业外收支。

已确认的政府补助需要返还时，初始确认时冲减相关资产账面价值的，调整资产账面价值；存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益；属于其他情况的，直接计入当期损益。

34、递延所得税资产/递延所得税负债

所得税包括当期所得税和递延所得税。除由于企业合并产生的调整商誉，或与直接计入所有者权益的交易或者事项相关的递延所得税计入所有者权益外，均作为所得税费用计入当期损益。

本集团根据资产、负债于资产负债表日的账面价值与计税基础之间的暂时性差异，采用资产负债表债务法确认递延所得税。

各项应纳税暂时性差异均确认相关的递延所得税负债，除非该应纳税暂时性差异是在以下交易中产生的：

（1）商誉的初始确认，或者具有以下特征的交易中产生的资产或负债的初始确认：该交易不是企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额；

68深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

（2）对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，该暂时性差异转回的时间能够控制并且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。

对于可抵扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，本集团以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认由此产生的递延所得税资产，除非该可抵扣暂时性差异是在以下交易中产生的：

（1）该交易不是企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额；

（2）对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，同时满足下列条件的，确认相应的递延所得税

资产：暂时性差异在可预见的未来很可能转回，且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。

于资产负债表日，本集团对递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量，并反映资产负债表日预期收回资产或清偿负债方式的所得税影响。

于资产负债表日，本集团对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。

35、租赁

（1）租赁的识别

在合同开始日，本集团作为承租人或出租人评估合同中的客户是否有权获得在使用期间内因使用已识别资产所产生的几乎全部经济利益，并有权在该使用期间主导已识别资产的使用。如果合同中一方让渡了在一定期间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则本集团认定合同为租赁或者包含租赁。

（2）本集团作为承租人

在租赁期开始日，本集团对所有租赁确认使用权资产和租赁负债，未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益，简化处理的短期租赁和低价值资产租赁除外。

使用权资产的会计政策见本附注五、24；租赁负债的会计政策见本附注五、30。

租赁负债按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额采用租赁内含利率计算的现值进行初始计量，无法确定租赁内含利率的，采用增量借款利率作为折现率。租赁付款额包括：固定付款额及实质固定付款额，存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额；取决于指数或比率的可变租赁付款额；购买选择权的行权价格，前提是承租人合理确定将行使该选择权；行使终止租赁选择权需支付的款项，前提是租赁期反映出承租人将行使终止租赁选择权；以及根据承租人提供的担保余值预计应支付的款项。后续按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益。未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。

短期租赁

短期租赁是指在租赁期开始日，租赁期不超过12个月的租赁，包含购买选择权的租赁除外。

本集团将短期租赁的租赁付款额，在租赁期内各个期间按照直线法的方法计入相关资产成本或当期损益。

对于短期租赁，本集团按照租赁资产的类别将下列资产类型中满足短期租赁条件的项目选择采用上述简化处理方法。

低价值资产租赁低价值资产租赁是指单项租赁资产为全新资产时价值低于10万元的租赁。

本集团将低价值资产租赁的租赁付款额，在租赁期内各个期间按照直线法的方法计入相关资产成本或当期损益。

对于低价值资产租赁，本集团根据每项租赁的具体情况选择采用上述简化处理方法。

租赁变更

69深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

租赁发生变更且同时符合下列条件的，本集团将该租赁变更作为一项单独租赁进行会计处理：*该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；*增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。

租赁变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，在租赁变更生效日，本集团重新分摊变更后合同的对价，重新确定租赁期，并按照变更后租赁付款额和修订后的折现率计算的现值重新计量租赁负债。

租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的，本集团相应调减使用权资产的账面价值，并将部分终止或完全终止租赁的相关利得或损失计入当期损益。

其他租赁变更导致租赁负债重新计量的，本集团相应调整使用权资产的账面价值。

（3）本集团作为出租人

本集团作为出租人时，将实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁确认为融资租赁，除融资租赁之外的其他租赁确认为经营租赁。

融资租赁

融资租赁中，在租赁期开始日本集团按租赁投资净额作为应收融资租赁款的入账价值，租赁投资净额为未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和。本集团作为出租人按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。本集团作为出租人取得的未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。

应收融资租赁款的终止确认和减值按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》和《企业会计准则第23号——金融资产转移》的规定进行会计处理。

经营租赁

经营租赁中的租金，本集团在租赁期内各个期间按照直线法确认当期损益。发生的与经营租赁有关的初始直接费用应当资本化，在租赁期内按照与租金收入确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。取得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁付款额，在实际发生时计入当期损益。

租赁变更

经营租赁发生变更的，本集团自变更生效日起将其作为一项新租赁进行会计处理，与变更前租赁有关的预收或应收租赁收款额视为新租赁的收款额。

融资租赁发生变更且同时符合下列条件的，本集团将该变更作为一项单独租赁进行会计处理：*该变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；*增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。

融资租赁发生变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，本集团分别下列情形对变更后的租赁进行处理：*假如变更在租赁开始日生效，该租赁会被分类为经营租赁的，本集团自租赁变更生效日开始将其作为一项新租赁进行会计处理，并以租赁变更生效日前的租赁投资净额作为租赁资产的账面价值；*假如变更在租赁开始日生效，该租赁会被分类为融资租赁的，本集团按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》关于修改或重新议定合同的规定进行会计处理。

36、公允价值计量

公允价值是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。

本集团以公允价值计量相关资产或负债，假定出售资产或者转移负债的有序交易在相关资产或负债的主要市场进行；不存在主要市场的，本集团假定该交易在相关资产或负债的最有利市场进行。主要市场（或最有利市场）是本集团在计量日能够进入的交易市场。本集团采用市场参与者在对该资产或负债定价时为实现其经济利益最大化所使用的假设。

存在活跃市场的金融资产或金融负债，本集团采用活跃市场中的报价确定其公允价值。金融工具不存在活跃市场的，本集团采用估值技术确定其公允价值。

70深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

以公允价值计量非金融资产的，考虑市场参与者将该资产用于最佳用途产生经济利益的能力，或者将该资产出售给能够用于最佳用途的其他市场参与者产生经济利益的能力。

本集团采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，优先使用相关可观察输入值，只有在可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，才使用不可观察输入值。

在财务报表中以公允价值计量或披露的资产和负债，根据对公允价值计量整体而言具有重要意义的最低层次输入值，确定所属的公允价值层次：第一层次输入值，是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；第二层次输入值，是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值；第三层次输入值，是相关资产或负债的不可观察输入值。

每个资产负债表日，本集团对在财务报表中确认的持续以公允价值计量的资产和负债进行重新评估，以确定是否在公允价值计量层次之间发生转换。

37、其他重要的会计政策和会计估计

本公司根据历史经验和其它因素，包括对未来事项的合理预期，对所采用的重要会计估计和关键假设进行持续的评价。

很可能导致下一会计年度资产和负债的账面价值出现重大调整风险的重要会计估计和关键假设列示如下：

金融资产的分类本公司在确定金融资产的分类时涉及的重大判断包括业务模式及合同现金流量特征的分析等。

本公司在金融资产组合的层次上确定管理金融资产的业务模式，考虑的因素包括评价和向关键管理人员报告金融资产业绩的方式、影响金融资产业绩的风险及其管理方式、以及相关业务管理人员获得报酬的方式等。

本公司在评估金融资产的合同现金流量是否与基本借贷安排相一致时，存在以下主要判断：本金是否可能因提前还款等原因导致在存续期内的时间分布或者金额发生变动；利息是否仅包括货币时间价值、信用风险、其他基本借贷风险以及

与成本和利润的对价。例如，提前偿付的金额是否仅反映了尚未支付的本金及以未偿付本金为基础的利息，以及因提前终止合同而支付的合理补偿。

应收账款预期信用损失的计量

本公司通过应收账款违约风险敞口和预期信用损失率计算应收账款预期信用损失，并基于违约概率和违约损失率确定预期信用损失率。在确定预期信用损失率时，本公司使用内部历史信用损失经验等数据，并结合当前状况和前瞻性信息对历史数据进行调整。在考虑前瞻性信息时，本公司使用的指标包括经济下滑的风险、外部市场环境、技术环境和客户情况的变化等。本公司定期监控并复核与预期信用损失计算相关的假设。

递延所得税资产

在很有可能有足够的应纳税利润来抵扣亏损的限度内，应就所有未利用的税务亏损确认递延所得税资产。这需要管理层运用大量的判断来估计未来应纳税利润发生的时间和金额，结合纳税筹划策略，以决定应确认的递延所得税资产的金额。

土地增值税的计提本公司须缴纳土地增值税。土地增值税的计提是管理层根据对有关税收法律及法规要求的理解所作出的最佳估计。实际土地增值税须于土地增值税清算时由税务机关厘定。本公司尚未与税务机关就若干房地产开发项目确定其土地增值税的清算及纳税方案。最终的土增税计算结果可能有别于初始入账的金额，任何差异将会影响实现差异期间的土地增值税支出及相关计提金额。

未上市权益投资的公允价值确定

71深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

未上市的权益投资的公允价值是根据具有类似条款和风险特征的项目当前折现率折现的预计未来现金流量。这种估价要求本公司估计预期未来现金流量和折现率，因此具有不确定性。在有限情况下，如果用以确定公允价值的信息不足，或者公允价值的可能估计金额分布范围很广，而成本代表了该范围内对公允价值的最佳估计的，该成本可代表其在该分布范围内对公允价值的恰当估计。

38、重要会计政策和会计估计变更

（1）重要会计政策变更

□适用□不适用

（2）重要会计估计变更

□适用□不适用

（3）2023年起首次执行新会计准则调整首次执行当年年初财务报表相关项目情况

□适用□不适用

39、其他

维修基金

本公司按商品房销售款的一定比例向业主收取维修基金时，计入长期应付款核算；按规定将收取的维修基金交付给土地与房屋管理部门时，减少代收的维修基金。

质量保证金

本公司按土建、安装等工程合同中规定的质量保证金留成比例、支付期限、从应支付的土建安装工程款中扣出，列为应付账款。在保修期内由于质量而发生的维修费用，直接在本项列支，保修期结束后清算。

六、税项

1、主要税种及税率

税种计税依据税率

增值税应税收入9%、6%、5%、3%

城市维护建设税应纳流转税额7%

企业所得税应纳税所得额25%、16.5%

按转让房地产所取得的增值额和规定四级超率累进税率：30%、40%、50%、土地增值税

的税率计征，按房地产产品类别预缴60%房产税房屋原值扣除30%、租金收入1.2%、12%

教育费附加应纳流转税额3%

地方教育费附加应纳流转税额2%

存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明纳税主体名称所得税税率

72深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

2、税收优惠

本公司子公司华展监理和汕头松山公司企业所得税率适用20%的小型微利企业优惠税率。

3、其他

不同业务增值税税率说明：

本集团从事房地产开发、物业管理、工程施工等业务，《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）等相关规定，自2016年5月1日起，本集团增值税应税项目及税率如下表所示：

收入类型计税方式使用税率或征收率%房产销售收入简易计税5

工程收入简易计税9、3不动产出租收入简易计税5物业管理收入一般计税6

七、合并财务报表项目注释

1、货币资金

单位：元项目期末余额期初余额

库存现金13721.594549.61

银行存款154829181.66163083275.13

其他货币资金27447635.8834576125.00

合计182290539.13197663949.74

其中：存放在境外的款项总额5938023.235840173.03

因抵押、质押或冻结等对

7509424.557298880.26

使用有限制的款项总额其他说明期末，银行存款存在受限资金7510191.40元，其中388115.74元为诉讼冻结资金，5674439.78元为深圳市龙岗区城市更新项目内及周边公共设施项目-建设资金。期末，其他货币资金27446869.03为七天通知存款，其中本金为

26000000.00元，利息为1446869.03元。

2、交易性金融资产

单位：元项目期末余额期初余额以公允价值计量且其变动计入当期损

274992968.77408154361.42

益的金融资产

其中：

理财基金274992968.77408154361.42

其中：

73深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

合计274992968.77408154361.42其他说明

3、应收票据

（1）应收票据分类列示

单位：元项目期末余额期初余额

商业承兑票据1536150.00

合计1536150.00

单位：元期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别账面价账面价计提比计提比金额比例金额值金额比例金额值例例其

中：

按组合计提坏

1617080850.15361

账准备100.00%5.00%

00.000050.00

的应收票据其

中：

1617080850.15361

合计100.00%5.00%

00.000050.00

按组合计提坏账准备：

单位：元期末余额名称账面余额坏账准备计提比例

确定该组合依据的说明：

如是按照预期信用损失一般模型计提应收票据坏账准备，请参照其他应收款的披露方式披露坏账准备的相关信息：

□适用□不适用

（2）本期计提、收回或转回的坏账准备情况

本期计提坏账准备情况：

单位：元本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回核销其他

商业承兑汇票80850.00-80850.000.00

合计80850.00-80850.000.00

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

74深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

□适用□不适用

（3）期末公司已质押的应收票据

单位：元项目期末已质押金额

（4）期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据

单位：元项目期末终止确认金额期末未终止确认金额

（5）期末公司因出票人未履约而将其转应收账款的票据

单位：元项目期末转应收账款金额

商业承兑票据1536150.00

合计1536150.00

其他说明：

（6）本期实际核销的应收票据情况

单位：元项目核销金额

其中重要的应收票据核销情况：

单位：元款项是否由关联单位名称应收票据性质核销金额核销原因履行的核销程序交易产生

应收票据核销说明：

4、应收账款

（1）应收账款分类披露

单位：元期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别账面价账面价计提比计提比金额比例金额值金额比例金额值例例按单项计提坏

370643234847157367223200647157

账准备41.43%87.28%37.62%87.16%

702.69952.2050.49640.73890.2450.49

的应收账款其

中：

75深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

按组合计提坏

523901225851164608862021558864

账准备58.57%2.34%62.38%3.32%

768.7455.90912.84221.1749.50671.67

的应收账款其

中：

应收其523901225851164608862021558864

58.57%2.34%62.38%3.32%

他客户768.7455.90912.84221.1749.50671.67

894553357455880976083402863580

合计100.00%37.53%100.00%34.86%

471.43808.10663.33861.90439.74422.16

按单项计提坏账准备：33574808.1

单位：元期末余额名称账面余额坏账准备计提比例计提理由

代理进出口业务货款11574556.0011574556.00100.00%预计无法收回

长期未收回售房款10376052.8110376052.81100.00%预计无法收回深圳市鸿腾投资管理

11789376.237073625.7460.00%可回收性较低

有限公司已吊销子公司应收账

2314755.462314755.46100.00%预计无法收回

款

其他客户款项1009962.191009962.19100.00%预计无法收回

合计37064702.6932348952.20

按组合计提坏账准备：1225855.90

单位：元期末余额名称账面余额坏账准备计提比例

应收其他客户52390768.741225855.902.34%

合计52390768.741225855.90

确定该组合依据的说明：

如是按照预期信用损失一般模型计提应收账款坏账准备，请参照其他应收款的披露方式披露坏账准备的相关信息：

□适用□不适用按账龄披露

单位：元账龄期末余额

1年以内（含1年）56269431.11

1至2年9280506.18

3年以上23905534.14

5年以上23905534.14

合计89455471.43

（2）本期计提、收回或转回的坏账准备情况

本期计提坏账准备情况：

76深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

单位：元本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回核销其他

34028439.733574808.1

坏账准备-440326.7813304.86

34028439.733574808.1

合计-440326.7813304.86

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

单位：元单位名称收回或转回金额收回方式

（3）本期实际核销的应收账款情况

单位：元项目核销金额

其中重要的应收账款核销情况：

单位：元款项是否由关联单位名称应收账款性质核销金额核销原因履行的核销程序交易产生

应收账款核销说明：

（4）按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况

单位：元占应收账款期末余额合计数单位名称应收账款期末余额坏账准备期末余额的比例武汉二零四九保利房地产开

18362798.2720.53%393775.65

发有限公司

武汉誉天兴业置地有限公司15387703.3317.20%549760.09深圳市鸿腾投资管理有限公

11789376.2313.18%7073625.74

司

武汉林泓置业有限公司10523608.1811.76%241396.87江苏省华建建设股份有限公

8693261.259.72%260797.84

司深圳分公司

合计64756747.2672.39%

（5）因金融资产转移而终止确认的应收账款

（6）转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额

其他说明：

77深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

5、预付款项

（1）预付款项按账龄列示

单位：元期末余额期初余额账龄金额比例金额比例

1年以内234279.6030.71%626155.6553.81%

1至2年237765.6031.17%336699.6428.94%

2至3年206.950.02%

3年以上290782.996.83%200550.0017.24%

合计762828.191163612.24

账龄超过1年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：

（2）按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况

本期按预付对象归集的期末余额前五名预付款项汇总金额742942.32元，占预付款项期末余额合计数的比例97.39%。

其他说明：

6、其他应收款

单位：元项目期末余额期初余额

其他应收款21922385.3442105050.33

合计21922385.3442105050.33

（1）应收利息

1）应收利息分类

单位：元项目期末余额期初余额

2）重要逾期利息

单位：元是否发生减值及其判借款单位期末余额逾期时间逾期原因断依据

其他说明：

3）坏账准备计提情况

□适用□不适用

78深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

（2）应收股利

1）应收股利分类

单位：元项目（或被投资单位）期末余额期初余额

2）重要的账龄超过1年的应收股利

单位：元

项目（或被投资单是否发生减值及其判期末余额账龄未收回的原因

位）断依据

3）坏账准备计提情况

□适用□不适用

其他说明：

（3）其他应收款

1）其他应收款按款项性质分类情况

单位：元款项性质期末账面余额期初账面余额

应收员工备用金266831.37147810.19

应收代收代付款768208.38689317.63

应收其他往来款项59715244.7380028366.45

应收关联方往来款154600573.04156470188.49

合计215350857.52237335682.76

2）坏账准备计提情况

单位：元

第一阶段第二阶段第三阶段坏账准备整个存续期预期信用整个存续期预期信用未来12个月预期信用合计

损失(未发生信用减损失(已发生信用减损失

值)值)

2023年1月1日余额1524758.92193705873.51195230632.43

2023年1月1日余额

在本期

本期转回-8000.00-8000.00

其他变动808813.281001346.971810160.25

2023年6月30日余

723945.64192704526.54193428472.18

额损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况

□适用□不适用按账龄披露

79深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

单位：元账龄期末余额

1年以内（含1年）41623990.70

1至2年6583028.71

2至3年13300.00

3年以上167130538.11

5年以上167130538.11

合计215350857.52

3）本期计提、收回或转回的坏账准备情况

本期计提坏账准备情况：

单位：元本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回核销其他

其他应收款项195230632.193428472.-8000.001810160.25坏账准备4318

195230632.193428472.

合计-8000.001810160.25

4318

其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：

单位：元单位名称转回或收回金额收回方式

4）本期实际核销的其他应收款情况

单位：元项目核销金额

其中重要的其他应收款核销情况：

单位：元款项是否由关联单位名称其他应收款性质核销金额核销原因履行的核销程序交易产生

其他应收款核销说明：

5）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况

单位：元占其他应收款期坏账准备期末余单位名称款项的性质期末余额账龄末余额合计数的额比例加拿大长城（温关联方往来款89035748.075年以上41.34%89035748.07

哥华）有限公司

百立有限公司关联方往来款19506273.325年以上9.06%19506273.32澳洲柏克顿有限

关联方往来款12559290.585年以上5.83%12559290.58公司广东省惠州罗浮

关联方往来款10465168.815年以上4.86%10465168.81山矿泉水饮料有

80深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

限公司西安新峰物业商

关联方往来款8419205.195年以上3.91%8419205.19贸有限公司

合计139985685.9765.00%139985685.97

6）涉及政府补助的应收款项

单位：元

预计收取的时间、金单位名称政府补助项目名称期末余额期末账龄额及依据

7）因金融资产转移而终止确认的其他应收款

8）转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债金额

其他说明：

7、存货

公司是否需要遵守房地产行业的披露要求是

（1）存货分类

公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中的“房地产业”的披露要求

按性质分类：

单位：元期末余额期初余额项目存货跌价准备存货跌价准备账面余额或合同履约成账面价值账面余额或合同履约成账面价值本减值准备本减值准备

344961781344961781341396326341396326

开发成本

0.460.461.851.85

790009176.790009176.842847684.842847684.

开发产品

74743333

原材料0.008458.348458.34

库存商品316588.9238891.91277697.01329101.7038891.91290209.79

423994357423990468425714850425710961

合计38891.9138891.91

6.124.216.224.31

按下列格式披露“开发成本”主要项目及其利息资本化情况：

单位：元

本期其中：

本期转本期其利息资项目名开工时预计竣预计总期初余（开发期末余本期利资金来入开发他减少本化累称间工时间投资额成本）额息资本源产品金额计金额增加化金额

2829128291

汕头新

908.1908.1其他

峰大厦

深房林202522906218229733278其他

馨苑年6月80522275.1802350019.9

81深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

30日9.965.149

2024

2022年1094294361124银行贷

深房光年1222651609

02月86612273.430239款、其

明里月07037.89531.95

08日3.7837.21他

日

341335654344935543

1609

合计96326548.661781057.8

531.95

1.8510.468

按下列格式项目披露“开发产品”主要项目信息：

单位：元

其中：本期利息资本化项目名称竣工时间期初余额本期增加本期减少期末余额利息资本化累计金额金额金叶岛海天1997年093954639239477078

4200.00

阁多月16日.27.34

2010年125696007.5696007.

金叶岛十期0.00月02日2525

金叶岛十一2008年082333281.2333281.

0.00

期月20日4242

悦景东方项2014年116476404.6357945.

118459.23

目月18日7653

黄埔新邨140000.00140000.00北京新峰大

304557.05304557.05

厦

2017年12225653526281424.21937209

天悦湾一期

月15日2.83218.62

2018年05456174371990837125709066

深房翠林苑

月08日.79.01.78

传麒东湖名2019年124289919.4289919.

0.00

苑月08日1717

2021年06512790162217102049061914

天悦湾二期

月30日1.79.041.75

842847685276919379000917

合计4200.00

4.33.666.74

按下列格式分项目披露“分期收款开发产品”、“出租开发产品”、“周转房”：

单位：元项目名称期初余额本期增加本期减少期末余额

（2）存货跌价准备和合同履约成本减值准备

按下列格式披露存货跌价准备金计提情况：

按性质分类：

单位：元本期增加金额本期减少金额项目期初余额期末余额备注计提其他转回或转销其他

库存商品38891.9138891.91

合计38891.9138891.91

按主要项目分类：

单位：元

82深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

本期增加金额本期减少金额项目名称期初余额期末余额备注计提其他转回或转销其他

（3）存货期末余额中利息资本化率的情况

于2023年6月30日，本集团存货余额中含有借款费用资本化的金额为35543057.88元。

（4）存货受限情况

按项目披露受限存货情况：

单位：元项目名称期初余额期末余额受限原因

存货965000000.00965000000.00项目开发贷款土地抵押

合计965000000.00965000000.00

8、其他流动资产

单位：元项目期末余额期初余额

合同取得成本1397895.001212848.49

多交或预缴所得税789501.681692386.28

预缴增值税额1876020.621620352.66

待抵扣进项税额30787643.4429247467.16

土地增值税2594592.041813337.72

营业税150024.32250719.98

其他998562.58941529.13

合计38594239.6836778641.42

其他说明：

9、长期股权投资

单位：元本期增减变动期初余期末余被投资额（账权益法宣告发减值准其他综额（账单位面价追加投减少投下确认其他权放现金计提减备期末合收益其他面价

值）资资的投资益变动股利或值准备余额调整值）损益利润

一、合营企业广东省惠州罗浮山矿996999699969

泉水饮206.09206.09206.09料有限公司封开杏945594559455

花宾馆465.38465.38465.38

194241942419424

小计671.4671.4671.4

777

83深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

二、联营企业深圳市荣华机

117011701076

电工程

882.28882.28954.64

有限公司深圳润华汽车144514451445

贸易公425.56425.56425.56司东益地303763037630376

产有限084.8084.8084.8公司999

329923299232898

小计392.7392.7465.0

339

524175241752323

合计064.2064.2136.5

006

其他说明

10、其他权益工具投资

单位：元项目期末余额期初余额

汕头市中小企业融资担保有限公司14191290.6313839235.57

合计14191290.6313839235.57分项披露本期非交易性权益工具投资

单位：元指定为以公允其他综合收益价值计量且其其他综合收益确认的股利收项目名称累计利得累计损失转入留存收益变动计入其他转入留存收益入的金额综合收益的原的原因因汕头市中小企

业融资担保有5550600.00限公司

其他说明：

11、投资性房地产

（1）采用成本计量模式的投资性房地产

□适用□不适用

单位：元

项目房屋、建筑物土地使用权在建工程合计

一、账面原值

1.期初余额1044744895.39107350053.051152094948.44

2.本期增加金额3779432.133779432.13

84深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

（1）外购

（2）存货\

固定资产\在建工程转入

（3）企业合并增加

（4）其他

3779432.133779432.13（汇率变动）

3.本期减少金额

（1）处置

（2）其他转出

4.期末余额1044744895.39111129485.181155874380.57

二、累计折旧和累计摊销

1.期初余额482985291.20482985291.20

2.本期增加金额12856812.5712856812.57

（1）计提或

12856812.5712856812.57

摊销

3.本期减少金额

（1）处置

（2）其他转出

4.期末余额495842103.77495842103.77

三、减值准备

1.期初余额14128544.6288107197.55102235742.17

2.本期增加金额3101956.303101956.30

（1）计提

（2）其他

3101956.303101956.30（汇率变动）

3.本期减少金额

（1）处置

（2）其他转出

4.期末余额14128544.6291209153.85105337698.47

四、账面价值

1.期末账面价值534774247.0019920331.33554694578.33

2.期初账面价值547631059.5719242855.50566873915.07

（2）采用公允价值计量模式的投资性房地产

□适用□不适用

公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中的“房地产业”的披露要求

采用公允价值计量的投资性房地产按项目披露：

单位：元项目名称地理位置竣工时间建筑面积报告期租期初公允期末公允公允价值公允价值

85深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

（㎡）金收入价值价值变动幅度变动原因及报告索引公司是否存在当期处于建设期的投资性房地产

□是□否公司是否存在当期新增以公允价值计量的投资性房地产

□是□否

（3）未办妥产权证书的投资性房地产情况

单位：元项目账面价值未办妥产权证书原因其他说明

12、固定资产

单位：元项目期末余额期初余额

固定资产20677375.6521425475.05

合计20677375.6521425475.05

（1）固定资产情况

单位：元项目房屋及建筑物运输设备电子设备及其他合计

一、账面原值：

1.期初余额100422074.108307455.417403998.70116133528.21

2.本期增加金额0.00377300.00232308.74609608.74

（1）购置0.00377300.00232308.74609608.74

（2）在建工程转入

（3）企业合并增加

3.本期减少金额895187.5010382.05905569.55

（1）处置或

895187.5010382.05905569.55

报废

4.期末余额100422074.107789567.917625925.39115837567.40

二、累计折旧

1.期初余额81649438.777111284.475947329.9294708053.16

2.本期增加金额1083182.69118565.87155440.481357189.04

（1）计提1083182.69118565.87155440.481357189.04

3.本期减少金额895187.509862.95905050.45

（1）处置或

895187.509862.95905050.45

报废

4.期末余额82732621.466334662.846092907.4595160191.75

86深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加金额

（1）计提

3.本期减少金额

（1）处置或报废

4.期末余额

四、账面价值

1.期末账面价值17689452.641454905.071533017.9420677375.65

2.期初账面价值18772635.331196170.941456668.7821425475.05

（2）暂时闲置的固定资产情况

单位：元项目账面原值累计折旧减值准备账面价值备注

（3）通过经营租赁租出的固定资产

单位：元项目期末账面价值

（4）未办妥产权证书的固定资产情况

单位：元项目账面价值未办妥产权证书的原因其他说明

（5）固定资产清理

单位：元项目期末余额期初余额

其他说明：

13、使用权资产

单位：元项目房屋及建筑物合计

一、账面原值

1.期初余额431779.61431779.61

2.本期增加金额

3.本期减少金额

4.期末余额431779.61431779.61

二、累计折旧

1.期初余额199282.89199282.89

87深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

2.本期增加金额66427.6466427.64

（1）计提66427.6466427.64

3.本期减少金额

（1）处置

4.期末余额265710.53265710.53

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加金额

（1）计提

3.本期减少金额

（1）处置

4.期末余额

四、账面价值

1.期末账面价值166069.08166069.08

2.期初账面价值232496.72232496.72

其他说明：

14、无形资产

（1）无形资产情况

单位：元项目土地使用权专利权非专利技术软件合计

一、账面原值

1.期初余额2192000.002192000.00

2.本期增加金额

（1）购置

（2）内部研发

（3）企业合并增加

3.本期减少金额

（1）处置

4.期末余额2192000.002192000.00

二、累计摊销

1.期初余额2192000.002192000.00

2.本期增加金额

（1）计提

3.本期减少金额

（1）处置

4.期末余额2192000.002192000.00

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加金额

（1）计提

88深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

3.本期减少金额

（1）处置

4.期末余额

四、账面价值

1.期末账面价值

2.期初账面价值

本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例0.00%

（2）未办妥产权证书的土地使用权情况

单位：元项目账面价值未办妥产权证书的原因其他说明

15、长期待摊费用

单位：元项目期初余额本期增加金额本期摊销金额其他减少金额期末余额

装修费1719057.9920803.21283035.941456825.26

其他457163.5483999.46373164.08

合计2176221.5320803.21367035.401829989.34其他说明

16、递延所得税资产/递延所得税负债

（1）未经抵销的递延所得税资产

单位：元期末余额期初余额项目可抵扣暂时性差异递延所得税资产可抵扣暂时性差异递延所得税资产

资产减值准备12026682.713006670.6812026682.713006670.68

内部交易未实现利润83966762.0020991690.5086124778.4121531194.60

可抵扣亏损69016233.1217254058.2869038992.7117259748.18

土地增值税的计提117245335.2629311333.82

合同暂估成本23711126.845927781.7023711126.845927781.70

合计188720804.6747180201.16308146915.9377036728.98

（2）未经抵销的递延所得税负债

单位：元期末余额期初余额项目应纳税暂时性差异递延所得税负债应纳税暂时性差异递延所得税负债其他权益工具投资公

1839235.57459808.891839235.57459808.89

允价值变动

未到期利息1576125.00394031.251576125.00394031.25

交易性金融资产公允8970031.502242507.888970031.502242507.88

89深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

价值变动

合计12385392.073096348.0212385392.073096348.02

（3）以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债

单位：元递延所得税资产和负抵销后递延所得税资递延所得税资产和负抵销后递延所得税资项目债期末互抵金额产或负债期末余额债期初互抵金额产或负债期初余额

递延所得税资产47180201.1677036728.98

递延所得税负债3096348.023096348.02

（4）未确认递延所得税资产明细

单位：元项目期末余额期初余额

可抵扣亏损49941635.5854027120.82

坏账准备197543730.87197543730.87

长期股权投资减值准备220084700.95220084700.95

投资性房地产减值准备102235742.17102235742.17

合计569805809.57573891294.81

（5）未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期

单位：元年份期末金额期初金额备注

2023年4085485.24

2024年688456.49688456.49

2025年1629.251629.25

2026年346891.06346891.06

2027年48904658.7848904658.78

合计49941635.5854027120.82其他说明

17、短期借款

（1）短期借款分类

单位：元项目期末余额期初余额

抵押借款45050727.8051138077.62

合计45050727.8051138077.62

短期借款分类的说明：

说明：期末借款为本公司以应收账款申请保理借款。

（2）已逾期未偿还的短期借款情况

本期末已逾期未偿还的短期借款总额为0.00元，其中重要的已逾期未偿还的短期借款情况如下：

90深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

单位：元借款单位期末余额借款利率逾期时间逾期利率其他说明

18、应付票据

单位：元种类期末余额期初余额

本期末已到期未支付的应付票据总额为220898556.87元。

19、应付账款

（1）应付账款列示

单位：元项目期末余额期初余额

工程款397127529.59432902243.31

其他1729506.451699316.36

合计398857036.04434601559.67

（2）账龄超过1年的重要应付账款

单位：元项目期末余额未偿还或结转的原因

其他说明：

20、预收款项

（1）预收款项列示

单位：元项目期末余额期初余额

进出口代理货款4218370.694218370.69

其他653101.191246973.27

合计4871471.885465343.96

（2）账龄超过1年的重要预收款项

单位：元项目期末余额未偿还或结转的原因

其他说明：

21、合同负债

单位：元项目期末余额期初余额

91深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

预收售房款34155928.5743431327.09

预收客房费100408.38102140.20

合计34256336.9543533467.29报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因

单位：元变动金项目变动原因额

-预收售

9275房地产销售达到收入确认条件，结转收入所致

房款

398.52

-合计9275

398.52

公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中“房地产业”的披露要求

预售金额前五的项目收款信息：

单位：元序号项目名称期初余额期末余额预计竣工时间预售比例

22、应付职工薪酬

（1）应付职工薪酬列示

单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额

一、短期薪酬35672352.3725379314.0334995612.7326056053.67

二、离职后福利-设定

51851.414882198.994882199.1151851.29

提存计划

合计35724203.7830261513.0239877811.8426107904.96

（2）短期薪酬列示

单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额

1、工资、奖金、津贴和补贴35211378.7718382586.3127665932.8525928032.23

2、职工福利费220742.001678076.401898818.400.00

3、社会保险费2061716.102061716.100.00

其中：医疗保险费1928118.491928118.490.00

工伤保险费30931.5430931.540.00

生育保险费102666.07102666.070.00

4、住房公积金2685845.632685845.630.00

5、工会经费和职工教育经费240231.60571089.59683299.75128021.44

合计35672352.3725379314.0334995612.7326056053.67

（3）设定提存计划列示

单位：元

92深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

项目期初余额本期增加本期减少期末余额

1、基本养老保险2910855.302910855.300.00

2、失业保险费32286.6232286.620.00

3、企业年金缴费51851.411939057.071939057.1951851.29

合计51851.414882198.994882199.1151851.29其他说明

23、应交税费

单位：元项目期末余额期初余额

增值税2816273.693843704.80

企业所得税18971573.8361927050.99

个人所得税603654.851611643.13

城市维护建设税852519.05734949.61

土地增值税8253213.62121891472.74

房产税4982103.54287141.98

教育费附加361834.61316008.58

地方教育费附加241223.07197568.44

其他488239.67141645.72

合计37570635.93190951185.99其他说明

24、其他应付款

单位：元项目期末余额期初余额

应付利息16535277.9416535277.94

其他应付款538530321.81557796062.90

合计555065599.75574331340.84

（1）应付利息

单位：元项目期末余额期初余额

非金融机构借款利息（应付母公司利息）16535277.9416535277.94

合计16535277.9416535277.94

重要的已逾期未支付的利息情况：

单位：元借款单位逾期金额逾期原因

深圳市投资控股有限公司16535277.94暂缓支付

合计16535277.94

其他说明：

说明：借款本金已于2016年12月22日全额偿还。

93深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

（2）应付股利

单位：元项目期末余额期初余额

其他说明，包括重要的超过1年未支付的应付股利，应披露未支付原因：

（3）其他应付款

1）按款项性质列示其他应付款

单位：元项目期末余额期初余额

非关联方往来款项160011335.42166065259.07

关联方往来款项230698698.75232502015.42

押金24822234.1228723844.16

其他122998053.52130504944.25

合计538530321.81557796062.90

2）账龄超过1年的重要其他应付款

单位：元项目期末余额未偿还或结转的原因

广州博琵企业管理咨询有限公司203265265.501年以内、1-2年、2-3年惠州市桂荣投资信息咨询有限公司100033126.031-2年合计303298391.53其他说明

25、一年内到期的非流动负债

单位：元项目期末余额期初余额

一年内到期的长期借款19983173.226105770.99

一年内到期的租赁负债83023.4483023.44

合计20066196.666188794.43

其他说明：

26、其他流动负债

单位：元项目期末余额期初余额

待转销项税额2844613.842265817.68已背书未到期不能终止确认的应收票

1617000.00

据

合计2844613.843882817.68

短期应付债券的增减变动：

单位：元

94深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

按面值债券名发行日债券期发行金期初余本期发溢折价本期偿期末余面值计提利称期限额额行摊销还额息合计

其他说明：

27、长期借款

（1）长期借款分类

单位：元项目期末余额期初余额

质押借款161876610.8260366770.99

减：一年内到期的长期借款-19983173.22-6105770.99

合计141893437.6054261000.00

长期借款分类的说明：

其他说明，包括利率区间：

说明：利率期间3.70%-4.20%。

28、租赁负债

单位：元项目期末余额期初余额

应付租赁款95400.80136908.67

减：一年内到期的租赁负债-83023.44-83023.44

合计12377.3653885.23

其他说明：

29、股本

单位：元

本次变动增减（+、-）期初余额期末余额发行新股送股公积金转股其他小计

10116601011660

股份总数

000.00000.00

其他说明：

30、资本公积

单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额资本溢价（股本溢

557433036.93557433036.93

价）

其他资本公积420811873.18420811873.18

合计978244910.11978244910.11

其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：

95深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

31、其他综合收益

单位：元本期发生额

减：前期减：前期

项目期初余额本期所得计入其他计入其他税后归属减：所得税后归属期末余额税前发生综合收益综合收益于少数股税费用于母公司额当期转入当期转入东损益留存收益

一、不能重分类进

1379426352055.0352055.01731481

损益的其.6866.74他综合收益其他

权益工具1379426352055.0352055.01731481

投资公允.6866.74价值变动

二、将重

---分类进损24547292242251

30353962124777910618.8

益的其他4.176.94.05.232综合收益

外币---

24547292242251

财务报表30353962124777910618.8

4.176.94

折算差额.05.232

---其他综合25926722415399

26833401772722910618.8

收益合计0.858.68.99.172

其他说明，包括对现金流量套期损益的有效部分转为被套期项目初始确认金额调整：

32、盈余公积

单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额

法定盈余公积275253729.26275253729.26

合计275253729.26275253729.26

盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：

33、未分配利润

单位：元项目本期上期

调整前上期末未分配利润1713155187.481671121562.98

调整后期初未分配利润1713155187.481671121562.98

加：本期归属于母公司所有者的净利

-37118182.81153718805.57润

减：提取法定盈余公积34108874.33

应付普通股股利61711260.0089026080.00

其他-11449773.26

96深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

期末未分配利润1614325744.67

调整期初未分配利润明细：

1)、由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润0.00元。

2)、由于会计政策变更，影响期初未分配利润0.00元。

3)、由于重大会计差错更正，影响期初未分配利润0.00元。

4)、由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润0.00元。

5)、其他调整合计影响期初未分配利润0.00元。

34、营业收入和营业成本

单位：元本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本

主营业务260483681.12216130758.55364450882.21238944330.95

其他业务3133097.951098668.281733616.69940941.77

合计263616779.07217229426.83366184498.90239885272.72

收入相关信息：

单位：元合同分类分部1分部2合计商品类型

其中：

按经营地区分类

其中：

市场或客户类型

其中：

合同类型

其中：

按商品转让的时间分类

其中：

按合同期限分类

其中：

按销售渠道分类

其中：

合计

与履约义务相关的信息：

本集团关于房地产开发销售收入的确认条件，应同时符合以下四点：一是已经签订销售合同并在国土部门备案；二是房地产项目已经完工并验收合格；三是一次性付款的，已收讫全部房款；按揭方式的，已收到首期款且已办妥银行按揭审批手续；四是按照销售合同约定的要求办妥了入伙手续。

与分摊至剩余履约义务的交易价格相关的信息：

本报告期末已签订合同、但尚未履行或尚未履行完毕的履约义务所对应的收入金额为383836155.28元，其中，

134646809.83元预计将于2023年度确认收入，155008753.46元预计将于2024年度确认收入，51532342.89元预

计将于2025年度确认收入。

其他说明

97深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中的“房地产业”的披露要求

报告期内确认收入金额前五的项目信息：

单位：元序号项目名称收入金额

1天悦湾二期33679147.75

2天悦湾一期20692277.20

3传麒东湖名苑14830961.90

4翠林苑3025788.60

5悦景东方176190.48

35、税金及附加

单位：元项目本期发生额上期发生额

城市维护建设税569808.421170922.86

教育费附加244769.19502679.96

房产税797547.134650644.11

土地使用税271394.26322273.95

车船使用税840.002040.00

印花税48899.52229657.72

土地增值税59792949.3549721941.06

地方教育费附加162868.57337561.61

堤围防护费等7791.1243860.73

合计61896867.5656981582.00

其他说明：

36、销售费用

单位：元项目本期发生额上期发生额

职工薪酬1571290.262722521.43

广告费2202118.311366337.04

业务费218421.79246246.42

销售代理费及佣金1629485.303940062.31

其他3169324.522450864.13

合计8790640.1810726031.33

其他说明：

37、管理费用

单位：元项目本期发生额上期发生额

职工薪酬15886780.8125452857.55

折旧费1257650.481296844.73

业务招待费848919.031181431.41

98深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

中介机构费1008889.63932733.24

差旅费65435.9421150.06

办公费648239.75826098.42

修理费128922.09343507.92

水电费137684.88164773.58

其他摊销费用251350.50194229.28

其他3219326.342599674.33

合计23453199.4533013300.52其他说明

38、财务费用

单位：元项目本期发生额上期发生额

利息支出1609531.9589286.77

减：利息收入716366.122903815.84

减：利息资本化金额1609531.9589286.77

汇兑损益11609.26-811005.72

减：汇兑损益资本化金额

其他92489.15113267.24

合计-612267.71-3601554.32其他说明

39、其他收益

单位：元产生其他收益的来源本期发生额上期发生额

增值税减免54434.68236488.67

以工代训职业培训补贴33625.00

就业扶持补贴10000.00

稳岗补贴932.80123118.76

个税返还68364.83

合计123732.31403232.43

40、投资收益

单位：元项目本期发生额上期发生额

交易性金融资产在持有期间的投资收益161491.79159619.01

其他权益工具投资在持有期间取得的股利收入813960.00

债务重组收益2489520.46

处置子公司产生的投资收益163352077.77

其他1644822.69

合计1806314.48166815177.24其他说明

41、公允价值变动收益

单位：元

99深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

产生公允价值变动收益的来源本期发生额上期发生额

交易性金融资产3477115.564963730.62

合计3477115.564963730.62

其他说明：

本集团自2021年6月起通过投资货币基金进行理财，报告期内产生公允价值变动损益3477115.56元。

42、信用减值损失

单位：元项目本期发生额上期发生额

其他应收款坏账损失8000.00-18503.49

应收账款减值转回440326.78149819.69

应收票据减值转回80850.00

合计529176.78131316.20其他说明

43、资产减值损失

单位：元项目本期发生额上期发生额

其他说明：

44、营业外收入

单位：元计入当期非经常性损益的金项目本期发生额上期发生额额

罚款/违约收入7202.16550000.007202.16

其他10274.562207.2410274.56

合计17476.72552207.2417476.72

计入当期损益的政府补助：

单位：元补贴是否与资产相是否特殊本期发生上期发生

补助项目发放主体发放原因性质类型影响当年关/与收益补贴金额金额盈亏相关

其他说明：

45、营业外支出

单位：元计入当期非经常性损益的金项目本期发生额上期发生额额

非货币性资产交换损失1892.060.00

对外捐赠30000.0043357.0030000.00

其他20894.0850.0020894.08

100深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

合计51480.6345299.0650894.08

其他说明：

46、所得税费用

（1）所得税费用表

单位：元项目本期发生额上期发生额

当期所得税费用-29856527.8259036968.69

递延所得税费用27275898.77

合计-2580629.0559036968.69

（2）会计利润与所得税费用调整过程

单位：元项目本期发生额

利润总额-41238752.02

按法定/适用税率计算的所得税费用-10309688.01

子公司适用不同税率的影响547107.51

调整以前期间所得税的影响4439887.46

非应税收入的影响1320857.51

不可抵扣的成本、费用和损失的影响1421206.48

所得税费用-2580629.05其他说明

47、其他综合收益

详见附注七、31“其他综合收益”

48、现金流量表项目

（1）收到的其他与经营活动有关的现金

单位：元项目本期发生额上期发生额

利息收入451599.512805382.05

各项押金、保证金910167.70244977.70

本体维修基金34057.6146833.81

代收房产办证费、公证费655731.73680720.00

其他72170059.7770573645.41

合计74221616.3274351558.97

收到的其他与经营活动有关的现金说明：

101深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

（2）支付的其他与经营活动有关的现金

单位：元项目本期发生额上期发生额

管理费用支付的现金4462006.403613201.28

销售费用支付的现金4028948.962931332.85

各项押金、保证金2766624.73472001.70

代付房产办证费、公证费585125.5517696.81

其他129517304.16181834327.89

合计141360009.80188868560.53

支付的其他与经营活动有关的现金说明：

（3）收到的其他与投资活动有关的现金

单位：元项目本期发生额上期发生额

购买货币基金136800000.00115000000.00

合计136800000.00115000000.00

收到的其他与投资活动有关的现金说明：

（4）支付的其他与投资活动有关的现金

单位：元项目本期发生额上期发生额

支付的其他与投资活动有关的现金说明：

（5）收到的其他与筹资活动有关的现金

单位：元项目本期发生额上期发生额

收到的其他与筹资活动有关的现金说明：

（6）支付的其他与筹资活动有关的现金

单位：元项目本期发生额上期发生额

支付的其他与筹资活动有关的现金说明：

49、现金流量表补充资料

（1）现金流量表补充资料

单位：元补充资料本期金额上期金额

1．将净利润调节为经营活动现金流量：

102深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

净利润-38658122.97142960262.63

加：资产减值准备529176.78131316.20

固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧14214001.6114088045.80

使用权资产折旧66427.6266427.63无形资产摊销

长期待摊费用摊销367035.40183931.86处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益以“－”号填列）

固定资产报废损失（收益以“－”号填列）-2009.211892.06

公允价值变动损失（收益以“－”号填列）-3477115.56-4963730.62

财务费用（收益以“－”号填列）11609.26-811005.72

投资损失（收益以“－”号填列）-1806314.48-166815177.24

递延所得税资产减少（增加以“－”号填列）-29856527.8212024737.52

递延所得税负债增加（减少以“－”号填列）-2984434.17

存货的减少（增加以“－”号填列）-17204930.10-35445828.25

经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列）-28003759.61-53847916.31

经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列）-88320418.96-452703664.73其他

经营活动产生的现金流量净额-192140948.04-548115143.34

2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：

债务转为资本一年内到期的可转换公司债券融资租入固定资产

3．现金及现金等价物净变动情况：

现金的期末余额174781114.58319956294.72

减：现金的期初余额190365069.48612293635.15

加：现金等价物的期末余额

减：现金等价物的期初余额

现金及现金等价物净增加额-15583954.90-292337340.43

（2）现金和现金等价物的构成

单位：元项目期末余额期初余额

一、现金174781114.58190365069.48

三、期末现金及现金等价物余额174781114.58190365069.48

其他说明：

50、所有者权益变动表项目注释

说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：

103深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

51、所有权或使用权受到限制的资产

单位：元项目期末账面价值受限原因深圳市龙岗区城市更新项目内及周边

货币资金5674439.78

公共设施项目-建设资金

存货965000000.00项目开发贷款土地抵押

货币资金388115.74诉讼冻结

应收账款45050727.80短期借款质押

合计1016113283.32

其他说明：

52、外币货币性项目

（1）外币货币性项目

单位：元项目期末外币余额折算汇率期末折算人民币余额货币资金

其中：美元10250.167.209873901.60欧元

港币6370721.400.920485864121.63应收账款

其中：美元24483.347.2098176519.98欧元

港币4905150.100.920484515092.56长期借款

其中：美元欧元港币其他应收款

其中：港币513915.140.92048473048.61预付账款

其中：港币253.120.92048232.99应付账款

其中：港币2000.000.920481840.96其他应付款

其中：美元11781.177.20985205797.88

其他说明：

（2）境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位币及

选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因。

□适用□不适用

104深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

53、政府补助

（1）政府补助基本情况

单位：元种类金额列报项目计入当期损益的金额

税费补助122799.51其他收益122799.51

稳岗补贴932.80其他收益932.80

（2）政府补助退回情况

□适用□不适用

其他说明：

八、合并范围的变更

1、非同一控制下企业合并

（1）本期发生的非同一控制下企业合并

单位：元购买日至购买日至被购买方股权取得股权取得股权取得股权取得购买日的期末被购期末被购购买日名称时点成本比例方式确定依据买方的收买方的净入利润

其他说明：

（2）合并成本及商誉

单位：元合并成本

--现金

--非现金资产的公允价值

--发行或承担的债务的公允价值

--发行的权益性证券的公允价值

--或有对价的公允价值

--购买日之前持有的股权于购买日的公允价值

--其他合并成本合计

减：取得的可辨认净资产公允价值份额

商誉/合并成本小于取得的可辨认净资产公允价值份额的金额

合并成本公允价值的确定方法、或有对价及其变动的说明：

大额商誉形成的主要原因：

其他说明：

105深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

（3）被购买方于购买日可辨认资产、负债

单位：元购买日公允价值购买日账面价值

资产：

货币资金应收款项存货固定资产无形资产

负债：

借款应付款项递延所得税负债净资产

减：少数股东权益取得的净资产

可辨认资产、负债公允价值的确定方法：

企业合并中承担的被购买方的或有负债：

其他说明：

（4）购买日之前持有的股权按照公允价值重新计量产生的利得或损失是否存在通过多次交易分步实现企业合并且在报告期内取得控制权的交易

□是□否

（5）购买日或合并当期期末无法合理确定合并对价或被购买方可辨认资产、负债公允价值的相关说明

（6）其他说明

2、同一控制下企业合并

（1）本期发生的同一控制下企业合并

单位：元合并当期合并当期构成同一企业合并期初至合期初至合比较期间比较期间被合并方控制下企合并日的中取得的合并日并日被合并日被合被合并方被合并方名称业合并的确定依据权益比例并方的收并方的净的收入的净利润依据入利润

其他说明：

（2）合并成本

单位：元

106深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

合并成本

--现金

--非现金资产的账面价值

--发行或承担的债务的账面价值

--发行的权益性证券的面值

--或有对价

或有对价及其变动的说明：

其他说明：

（3）合并日被合并方资产、负债的账面价值

单位：元合并日上期期末

资产：

货币资金应收款项存货固定资产无形资产

负债：

借款应付款项净资产

减：少数股东权益取得的净资产

企业合并中承担的被合并方的或有负债：

其他说明：

3、反向购买

交易基本信息、交易构成反向购买的依据、上市公司保留的资产、负债是否构成业务及其依据、合并成本的确定、按照

权益性交易处理时调整权益的金额及其计算：

4、处置子公司

是否存在单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形

□是□否是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形

□是□否

5、其他原因的合并范围变动

说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：

107深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

6、其他

九、在其他主体中的权益

1、在子公司中的权益

（1）企业集团的构成主要经持股比例子公司名称注册地业务性质取得方式营地直接间接深圳市深房集团龙岗开发有

深圳深圳房地产开发95.00%5.00%通过设立或投资等方式取得限公司

美国长城地产有限公司美国美国房地产开发70.00%通过设立或投资等方式取得

深圳海燕大酒店有限公司深圳深圳酒店服务68.10%31.90%通过设立或投资等方式取得

深圳圳通工程有限公司深圳深圳安装维修73.00%27.00%通过设立或投资等方式取得深圳市华展建设监理有限公

深圳深圳监理75.00%25.00%通过设立或投资等方式取得司机械机电设

深圳市联华企业有限公司深圳深圳95.00%5.00%通过设立或投资等方式取得备安装

新峰置业有限公司香港香港投资、管理100.00%通过设立或投资等方式取得

新峰企业有限公司香港香港投资、管理100.00%通过设立或投资等方式取得深圳市深房保税贸易有限公

深圳深圳进出品贸易95.00%5.00%通过设立或投资等方式取得司

深圳市深房投资有限公司深圳深圳投资90.00%10.00%通过设立或投资等方式取得北京新峰房地产开发经营有

北京北京房地产经营75.00%25.00%通过设立或投资等方式取得限公司

广东建邦集团（惠阳）实业

惠州惠州房地产经营51.00%通过业务收购取得有限公司深圳市深房传麒房地产开发

深圳深圳房地产经营100.00%通过设立或投资等方式取得有限公司

在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明：

持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依据：

对于纳入合并范围的重要的结构化主体，控制的依据：

确定公司是代理人还是委托人的依据：

其他说明：

*本公司纳入合并范围的长期停业且工商登记处于已吊销未注销状态的子公司共4家，分别为北京深房物业管理有限责任公司、广州黄埔新邨房地产开发有限公司、新峰房地产开发建筑（武汉）有限公司、北京新峰房地产开发经营有限公司，以非持续经营为基础列报，这4家子公司对本集团合并范围以外公司的债权已全额计提减值准备。

*本公司未纳入合并范围的已注销、吊销、停业的控股公司情况如下：

主要持股比例%取得方式子公司名称注册地业务性质经营地直接间接通过设立或投资

深圳市深房百货有限公司深圳深圳商贸95.005.00等方式取得通过设立或投资

百立有限公司香港香港商贸60.0040.00等方式取得

澳洲柏克顿有限公司澳大澳大房地产60.00--通过设立或投资

108深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

利亚利亚等方式取得通过设立或投资

加拿大长城（温哥华）有限公司加拿大加拿大房地产--60.00等方式取得广东广东通过设立或投资

广东省封开县联峰水泥制造有限公司制造业--90.00封开封开等方式取得广东广东通过设立或投资

江门新江房地产有限公司房地产--90.91江门江门等方式取得陕西陕西通过设立或投资

西安新峰物业商贸有限公司房地产--67.00西安西安等方式取得通过设立或投资

深圳深喜建筑装饰公司深圳深圳建筑装饰70.00--等方式取得通过设立或投资

深圳市圳通新机电实业发展有限公司深圳深圳机电工程95.005.00等方式取得通过设立或投资

深圳市房产机电管理公司深圳深圳机电管理100.00--等方式取得通过设立或投资

深圳市南洋大酒店有限公司深圳深圳酒店经营95.005.00等方式取得通过设立或投资

深圳市康泰隆工业电炉有限公司深圳深圳工业制造--100.00等方式取得通过设立或投资

深圳市龙岗横岗华岗实业有限公司深圳深圳实业投资--79.92等方式取得

说明：

1、深圳市深房百货有限公司于2007年10月29日召开股东会，决议终止营业、注销，并组成清算组进行清算，清算组

于2007年12月7日发布了清算公告。

2、百立有限公司、澳洲柏克顿有限公司、加拿大长城（温哥华）有限公司，这三家公司系本公司早年在境外设立的公司，

2000年12月13日本公司召开董事会，决定将该三公司进行停业清算。澳洲柏克顿有限公司、加拿大长城（温哥华）有

限公司已完成注销程序。

3、广东省封开县联峰水泥制造有限公司的全部资产（包括有形资产和无形资产）已于2006年1月22日被法院拍卖偿债，

成为一空壳公司。

4、深圳深喜建筑装饰公司为本公司已注销子公司深圳市特发房产建筑装修公司的控股子公司，经本公司《关于深圳圳通工程有限公司与深圳深喜建筑装饰公司合并的通知》（深房[1997]19号），深圳深喜建筑装饰公司所有经营业务由深圳圳通工程有限公司承接，已于2002年2月8日吊销。

未纳入合并范围的被投资单位因或已注销，或已于多年前停止经营，且公司实体已不存在，本公司已无法对其实施有效控制，根据《企业会计准则第33号——合并财务报表》的规定，上述公司不纳入本公司的合并财务报表的合并范围，本公司对上述公司投资及实质上构成对这些公司的净投资的账面价值已全额计提减值。

（2）重要的非全资子公司

单位：元本期归属于少数股东本期向少数股东宣告期末少数股东权益余子公司名称少数股东持股比例的损益分派的股利额美国长城地产有限公

30.00%-42734.35-22331144.86

司

新峰投资有限公司45.00%-258.69-116180132.59

柏伟置业有限公司20.00%-198.54-3892312.98广东建邦集团（惠49.00%-1995664.77422665964.05

109深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

阳）实业有限公司

子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：

其他说明：

（3）重要非全资子公司的主要财务信息

单位：元期末余额期初余额子公司名非流非流非流非流流动资产流动负债流动资产流动负债称动资动负动资动负资产合计负债合计资产合计负债合计产债产债美国长城19922017113411341924194010941094

25041572

地产0331075237480.0037482855013189018901

21.5876.13

有限.33.910.800.80.50.635.645.64公司新峰

258225822200220025482548

投资483736014085

19010.0019013011301131543154

有限.876.904.77

0.180.180.800.802.932.93

公司柏伟

3292329232923292

置业1077107710461046

20130.00201309880988

有限.88.88.02.02.48.48.91.91公司广东建邦集团14861491151115111468147414891489

52185502

（惠73995771412377267983009435388997

484.260.

阳）140.6625.0588.77.36966.1461.1721.9392.55.23277.7

4278

实业13517558有限公司

单位：元本期发生额上期发生额子公司名称综合收益经营活动综合收益经营活动营业收入净利润营业收入净利润总额现金流量总额现金流量

美国长城-----

340294.1-260141.1

地产有限142447.8142447.8505165.94531644495723.3

230443.570

公司333.629新峰投资

-574.87-574.87有限公司柏伟置业

-992.71-992.71有限公司广东建邦

------

集团（惠

4072785407278514762320.00411534241153421101774

阳）实业.25.258.06.31.3113.44有限公司

其他说明：

110深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

（4）使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制

（5）向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持

其他说明：

2、在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易

（1）在子公司所有者权益份额发生变化的情况说明

（2）交易对于少数股东权益及归属于母公司所有者权益的影响

单位：元

购买成本/处置对价

--现金

--非现金资产的公允价值

购买成本/处置对价合计

减：按取得/处置的股权比例计算的子公司净资产份额差额

其中：调整资本公积调整盈余公积调整未分配利润其他说明

3、在合营安排或联营企业中的权益

（1）重要的合营企业或联营企业持股比例对合营企业或合营企业或联联营企业投资主要经营地注册地业务性质营企业名称直接间接的会计处理方法

在合营企业或联营企业的持股比例不同于表决权比例的说明：

持有20%以下表决权但具有重大影响，或者持有20%或以上表决权但不具有重大影响的依据：

（2）重要合营企业的主要财务信息

单位：元

期末余额/本期发生额期初余额/上期发生额流动资产

其中：现金和现金等价物非流动资产资产合计流动负债

111深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

非流动负债负债合计少数股东权益归属于母公司股东权益按持股比例计算的净资产份额调整事项

--商誉

--内部交易未实现利润

--其他对合营企业权益投资的账面价值存在公开报价的合营企业权益投资的公允价值营业收入财务费用所得税费用净利润终止经营的净利润其他综合收益综合收益总额本年度收到的来自合营企业的股利其他说明

（3）重要联营企业的主要财务信息

单位：元

期末余额/本期发生额期初余额/上期发生额流动资产非流动资产资产合计流动负债非流动负债负债合计少数股东权益归属于母公司股东权益按持股比例计算的净资产份额调整事项

--商誉

--内部交易未实现利润

--其他对联营企业权益投资的账面价值存在公开报价的联营企业权益投资的公允价值营业收入

112深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

净利润终止经营的净利润其他综合收益综合收益总额本年度收到的来自联营企业的股利其他说明

（4）不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息

单位：元

期末余额/本期发生额期初余额/上期发生额

合营企业：

下列各项按持股比例计算的合计数

联营企业：

投资账面价值合计93937.6793937.67下列各项按持股比例计算的合计数

--净利润-178240.64其他说明

（5）合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明

（6）合营企业或联营企业发生的超额亏损

单位：元累积未确认前期累计的本期未确认的损失（或本期合营企业或联营企业名称本期末累积未确认的损失损失分享的净利润）

深圳市新峰地产顾问有限公司2217955.892217955.89其他说明

深圳市新峰地产顾问有限公司成立于1993年03月15日，注册资本人民币300.00万元，本公司认缴60.00万元，占深圳市新峰地产顾问有限公司注册资本20.00%。截至2023年6月30日本公司实际出资60.00万元，已确认长期股权投资损益变动-60.00万元。

（7）与合营企业投资相关的未确认承诺

（8）与合营企业或联营企业投资相关的或有负债

4、重要的共同经营

持股比例/享有的份额共同经营名称主要经营地注册地业务性质直接间接

在共同经营中的持股比例或享有的份额不同于表决权比例的说明：

共同经营为单独主体的，分类为共同经营的依据：

其他说明

113深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

5、在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益

未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：

6、其他

十、与金融工具相关的风险

本公司的主要金融工具包括货币资金、应收票据、应收账款、其他应收款、其他流动资产、其他权益工具投资、应付票

据、应付账款、其他应付款、短期借款、租赁负债。各项金融工具的详细情况已于相关附注内披露。与这些金融工具有关的风险，以及本公司为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述。本公司管理层对这些风险敞口进行管理和监控以确保将上述风险控制在限定的范围之内。

1、风险管理目标和政策

本公司从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，力求降低金融风险对本公司财务业绩的不利影响。基于该风险管理目标，本公司已制定风险管理政策以辨别和分析本公司所面临的风险，设定适当的风险可接受水平并设计相应的内部控制程序，以监控本公司的风险水平。本公司会定期审阅这些风险管理政策及有关内部控制系统，以适应市场情况或本公司经营活动的改变。本公司的内部审计部门也定期或随机检查内部控制系统的执行是否符合风险管理政策。

本公司的金融工具导致的主要风险是信用风险、流动性风险、市场风险（包括汇率风险、利率风险和商品价格风险）。

董事会负责规划并建立本公司的风险管理架构，制定本公司的风险管理政策和相关指引并监督风险管理措施的执行情况。

本公司已制定风险管理政策以识别和分析本公司所面临的风险，这些风险管理政策对特定风险进行了明确规定，涵盖了市场风险、信用风险和流动性风险管理等诸多方面。本公司定期评估市场环境及本公司经营活动的变化以决定是否对风险管理政策及系统进行更新。

本公司通过适当的多样化投资及业务组合来分散金融工具风险，并通过制定相应的风险管理政策减少集中于单一行业、特定地区或特定交易对手的风险。

（1）信用风险

信用风险，是指交易对手未能履行合同义务而导致本公司产生财务损失的风险。

本公司对信用风险按组合分类进行管理。信用风险主要产生于银行存款、应收票据、应收账款、其他应收款等。

本公司银行存款主要存放于国有银行和其它大中型上市银行，本公司预期银行存款不存在重大的信用风险。

对于应收票据、应收账款、其他应收款，本公司设定相关政策以控制信用风险敞口。本公司基于对客户的财务状况、信用记录及其他因素诸如目前市场状况等评估客户的信用资质并设置相应信用期。本公司会定期对客户信用记录进行监控，对于信用记录不良的客户，本公司会采用书面催款、缩短信用期或取消信用期等方式，以确保本公司的整体信用风险在可控的范围内。

本公司应收账款的债务人为分布于不同行业和地区的客户。本公司持续对应收账款的财务状况实施信用评估，并在适当时购买信用担保保险。

本公司所承受的最大信用风险敞口为资产负债表中每项金融资产的账面金额。本公司没有提供任何其他可能令本公司承受信用风险的担保。

本公司应收账款中，前五大客户的应收账款占本公司应收账款总额的72.39%（2022年：56.87%）；本公司其他应收款中，欠款金额前五大公司的其他应收款占本公司其他应收款总额的65.00%（2022年：58.72%）。

（2）流动性风险

流动性风险，是指本公司在履行以交付现金或其他金融资产结算的义务时遇到资金短缺的风险。

管理流动风险时，本公司保持管理层认为充分的现金及现金等价物并对其进行监控，以满足本公司经营需要，并降低现金流量波动的影响。本公司管理层对银行借款的使用情况进行监控并确保遵守借款协议。同时从主要金融机构获得提供足够备用资金的承诺，以满足短期和长期的资金需求。

本公司通过经营业务产生的资金及银行及其他借款来筹措营运资金。于2023年6月30日，本公司尚未使用的银行借款

114深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

额度为73812.34万元（2022年12月31日：43971.00万元）。

期末，本公司持有的金融负债和表外担保项目按未折现剩余合同现金流量的到期期限分析如下（单位：人民币万元）：

项目期末余额一年以内一年至五年以内五年以上合计

金融负债：

短期借款4505.074505.07

应付账款39885.739885.7

其他应付款55506.5655506.56

一年内到期的非流动负债2006.622006.62

长期借款14189.3414189.34

租赁负债1.241.24

为购房者提供的担保38038.2738038.27

金融负债和或有负债合计139942.2214190.58154132.80上年年末，本公司持有的金融负债和表外担保项目按未折现剩余合同现金流量的到期期限分析如下（单位：人民币万元）：

项目上年年末余额一年以内一年至五年以内五年以上合计

金融负债：

短期借款5113.815113.81

应付票据42478.7942478.79

应付账款56761.5456761.54

应付利息618.88618.88

其他应付款5426.105426.10

持有待售负债5.395.39

为购房者提供的担保40158.3940158.39

金融负债和或有负债合计150562.90150562.90

上表中披露的金融负债金额为未经折现的合同现金流量，因而可能与资产负债表中的账面金额有所不同。

已签订的担保合同最大担保金额并不代表即将支付的金额。

（3）市场风险

金融工具的市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动的风险，包括利率风险、汇率风险和其他价格风险。

利率风险

利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。利率风险可源于已确认的计息

115深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

金融工具和未确认的金融工具（如某些贷款承诺）。

本公司的利率风险主要产生于银行借款。浮动利率的金融负债使本公司面临现金流量利率风险，固定利率的金融负债使本公司面临公允价值利率风险。本公司根据当时的市场环境来决定固定利率及浮动利率合同的相对比例，并通过定期审阅与监察维持适当的固定和浮动利率工具组合。

报告期内本公司以自有资金运营，截至期末无银行借款等固定或浮动利率的金融负债，因此本公司认为面临的利率风险并不重大。

汇率风险

汇率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率变动而发生波动的风险。汇率风险可源于以记账本位币之外的外币进行计价的金融工具。

汇率风险主要为本公司的财务状况和现金流量受外汇汇率波动的影响。除了在香港设立的子公司持有以港币为结算货币的资产外，只有小额香港市场投资业务，本公司持有的外币资产及负债占整体的资产及负债比例并不重大。因此本公司认为面临的汇率风险并不重大。

2、资本管理

本公司资本管理政策的目标是为了保障本公司能够持续经营，从而为股东提供回报，并使其他利益相关者获益，同时维持最佳的资本结构以降低资本成本。

为了维持或调整资本结构，本公司可能会调整融资方式、调整支付给股东的股利金额、向股东返还资本、发行新股与其他权益工具或出售资产以减低债务。

本公司以资产负债率（即总负债除以总资产）为基础对资本结构进行监控。于2023年6月30日，本公司的资产负债率为23.28%（2021年12月31日：24.66%）。

十一、公允价值的披露

1、以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值

单位：元期末公允价值

项目第一层次公允价值计第二层次公允价值计第三层次公允价值计合计量量量

一、持续的公允价值

--------计量

（一）交易性金融资

274992968.77274992968.77

产

1.以公允价值计量且

其变动计入当期损益274992968.77274992968.77的金融资产

（三）其他权益工具

14191290.6314191290.63

投资持续以公允价值计量

274992968.7714191290.63289184259.40

的负债总额

二、非持续的公允价

--------值计量

2、持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据

第一层次：相同资产或负债在活跃市场中的报价（未经调整的）。

116深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

3、持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息

第二层次：直接（即价格）或间接（即从价格推导出）地使用除第一层次中的资产或负债的市场报价之外的可观察输入值。

4、持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息

第三层次：资产或负债使用了任何非基于可观察市场数据的输入值（不可观察输入值）。

内容期末公允价值估值技术不可观察输入值范围（加权平均值）

权益工具投资：

非上市股权投资14191290.63资产净值法账面净资产、流动性折价/

5、持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感性分析

6、持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的政策

7、本期内发生的估值技术变更及变更原因

8、不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况

9、其他

不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况

本公司以摊余成本计量的金融资产和金融负债主要包括：货币资金、应收票据、应收账款、其他应收款、短期借款、应

付票据、应付账款、其他应付款等。

除上述金融资产和金融负债以外，其他不以公允价值计量的金融资产和金融负债的账面价值与公允价值相差很小。

十二、关联方及关联交易

1、本企业的母公司情况

母公司对本企业母公司对本企业母公司名称注册地业务性质注册资本的持股比例的表决权比例

深圳市投资控股投资、房地产开

广东深圳3050900.0055.78%55.78%

有限公司发、担保本企业的母公司情况的说明本企业最终控制方是深圳市国资委。

其他说明：

报告期内，母公司注册资本变化如下：

期初余额本期增加本期减少期末余额

3050900.00185000.00--3235900.00

117深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

2、本企业的子公司情况

本企业子公司的情况详见附注九、1“在子公司中的权益”。

3、本企业合营和联营企业情况

本企业重要的合营或联营企业详见附注九、3“在合营安排或者联营企业中的权益”。

本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情况如下：

合营或联营企业名称与本企业关系其他说明

4、其他关联方情况

其他关联方名称其他关联方与本企业关系

深圳市建安（集团）股份有限公司同受母公司控制深圳东方新世界百货有限公司参股公司深圳深喜建筑装饰公司未纳入合并的已吊销未注销控股子公司深圳市圳通新机电实业发展有限公司未纳入合并的长期停业控股子公司深圳市南洋大酒店有限公司未纳入合并的已吊销未注销控股子公司深圳市房产机电管理公司未纳入合并的已吊销未注销控股子公司深圳市龙岗横岗华岗实业有限公司未纳入合并的已吊销未注销控股子公司

广州博琵企业管理咨询有限公司广东建邦集团（惠阳）实业有限公司股东

董事、经理、财务总监及董事会秘书关键管理人员深圳市物业管理有限公司同受母公司控制国任财产保险股份有限公司同受母公司控制深圳市水务规划设计院股份有限公司同受母公司控制深圳市建筑设计研究总院有限公司同受母公司控制其他说明

5、关联交易情况

（1）购销商品、提供和接受劳务的关联交易

采购商品/接受劳务情况表

单位：元获批的交是否超过关联方关联交易内容本期发生额上期发生额易额度交易额度深圳市水务规划设计院股份有深房光明里项目基坑支护设

0.00否554056.60

限公司计等深圳市建筑设计研究总院有限深房光明里项目建设工程设

0.00否763773.58

公司计

国任财产保险股份有限公司保险服务80263.00否4134.00

深圳市物业管理有限公司物业服务352967.09否100579.23

深圳市深房物业清洁有限公司清洁服务22924.56否深圳市物业管理有限公司汕头

物业服务1049250.38否分公司

出售商品/提供劳务情况表

单位：元关联方关联交易内容本期发生额上期发生额

118深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

国任财产保险股份有限公司租赁服务421519.98421519.98

深圳市物业管理有限公司租赁服务2678833.322678833.32

购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明

（2）关联受托管理/承包及委托管理/出包情况

本公司受托管理/承包情况表：

单位：元

托管收益/承本期确认的托

委托方/出包受托方/承包受托/承包资受托/承包起受托/承包终

包收益定价依管收益/承包方名称方名称产类型始日止日据收益

关联托管/承包情况说明

本公司委托管理/出包情况表：

单位：元

委托方/出包受托方/承包委托/出包资委托/出包起委托/出包终托管费/出包本期确认的托

方名称方名称产类型始日止日费定价依据管费/出包费

关联管理/出包情况说明

（3）关联租赁情况

本公司作为出租方：

单位：元承租方名称租赁资产种类本期确认的租赁收入上期确认的租赁收入

国任财产保险股份有限公司房屋、建筑物421519.98421519.98

深圳市物业管理有限公司房屋、建筑物2678833.32724518.75

本公司作为承租方：

单位：元简化处理的短期未纳入租赁负债租赁和低价值资计量的可变租赁承担的租赁负债增加的使用权资支付的租金出租方租赁资产租赁的租金费付款额（如适利息支出产名称产种类用（如适用）用）本期发上期发本期发上期发本期发上期发本期发上期发本期发上期发生额生额生额生额生额生额生额生额生额生额关联租赁情况说明

（4）关联担保情况本公司作为担保方

单位：元担保是否已经履行完被担保方担保金额担保起始日担保到期日毕本公司作为被担保方

单位：元担保方担保金额担保起始日担保到期日担保是否已经履行完

119深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

毕关联担保情况说明

（5）关联方资金拆借

单位：元关联方拆借金额起始日到期日说明拆入拆出

（6）关联方资产转让、债务重组情况

单位：元关联方关联交易内容本期发生额上期发生额

（7）关键管理人员报酬

单位：元项目本期发生额上期发生额

关键管理人员薪酬2521369.002902600.00

（8）其他关联交易

为倡导集团核心员工与公司共享市场化项目的经营成果，共担经营风险，激发其提效率、增效益的内生动力，提升资产管理效率，实现国有资产保值增值，公司制定了《深房集团林溪郡项目员工跟投管理办法》，根据上述管理办法规定，跟投事项将会与公司部分董事、监事、高管构成共同投资的关联交易。截至2023年6月30日止，公司董事、监事、高管共计跟投金额为895.00万元。

6、关联方应收应付款项

（1）应收项目

单位：元期末余额期初余额项目名称关联方账面余额坏账准备账面余额坏账准备深圳市新峰地产顾问有

应收账款1231177.921231177.921201345.821201345.82限公司广东省惠州罗浮山矿泉

其他应收款10465168.8110465168.8110465168.8110465168.81水饮料有限公司

其他应收款深圳润华汽车贸易公司3072764.423072764.423072764.423072764.42

加拿大长城（温哥华）

其他应收款89035748.0789035748.0789035748.0789035748.07有限公司

其他应收款澳洲柏克顿有限公司12559290.5812559290.5812559290.5812559290.58

其他应收款百立有限公司19506273.3219506273.3218689545.5818870785.54深圳市深房百货有限公

其他应收款237648.82237648.82237648.82237648.82司深圳市荣华机电工程有

其他应收款475223.46475223.46475223.46475223.46限公司

其他应收款西安新峰物业商贸有限8419205.198419205.198419205.198419205.19

120深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

公司

其他应收款深圳深喜建筑装饰公司7660529.377660529.377660529.377660529.37深圳市南洋大酒店有限

其他应收款3168721.003168721.003168721.003168721.00公司

（2）应付项目

单位：元项目名称关联方期末账面余额期初账面余额

应付利息深圳市投资控股有限公司16535277.9416535277.94

应付账款深圳市建安（集团）股份有限公司9154310.2110654310.21

应付账款深圳市物业管理有限公司11053366.8011053366.80

其他应付款深圳市物业管理有限公司48908.08148908.08

其他应付款深圳东方新世界百货有限公司902974.64902974.64

其他应付款封开县联峰水泥制造有限公司1867348.001867348.00

其他应付款深圳市房产机电管理公司14981420.9914981420.99

其他应付款深圳市圳通新机电实业发展有限公司8827940.078310832.50

其他应付款深圳市深房百货有限公司639360.38639360.38

其他应付款深圳市龙岗横岗华岗实业有限公司165481.09165481.09

其他应付款广州博琵企业管理咨询有限公司203265265.50203345881.60

7、关联方承诺

8、其他

十三、股份支付

1、股份支付总体情况

□适用□不适用

2、以权益结算的股份支付情况

□适用□不适用

3、以现金结算的股份支付情况

□适用□不适用

4、股份支付的修改、终止情况

5、其他

十四、承诺及或有事项

1、重要承诺事项

资产负债表日存在的重要承诺已签约但尚未于财务报表中确认的资本承诺期末余额上年年末余额

121深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

大额发包合同321823819.24328654477.52

截至2023年6月30日，本公司不存在其他应披露的承诺事项。

2、或有事项

（1）资产负债表日存在的重要或有事项

*未决诉讼仲裁形成的或有负债及其财务影响原告被告案由受理法院标的额案件进展情况西安新峰物业商贸西安市商业贸易委员会西安投资补偿纠陕西省高级人民3662万元及其执行中有限公司商贸旅游有限责任公司纷法院利息

西安新峰物业商贸有限公司（以下简称西安新峰公司）是本公司之全资子公司新峰企业有限公司在西安成立的中外

合资企业，其中新峰企业有限公司以现金出资占67%，西安市商业贸易委员会（以下简称西安商贸委）直属企业西安商贸大厦以土地使用权出资占股16%，香港大地王实业投资公司占股17%，主营业务是房地产开发，开发项目为西安商贸大厦。该项目于1995年11月28日开工，由于合作双方在项目经营方针上发生严重分歧，迫使项目在1996年停工。

1997年西安市政府强制收回西安新峰公司投资项目，调整给西安市商贸委下属企业——西安商贸旅游有限责任公司（以下简称商贸旅游公司）。但双方对于投资补偿款发生诉讼，2001年12月19日经陕西省高级人民法院“[2000]陕经一初字第25号”判决书判决：1、商贸旅游公司于判决生效后一个月向西安新峰公司支付补偿款3662万元及其利息，逾期履行时，加倍支付迟延履行期间的债务利息；2、西安市商贸委对上述补偿款的利息承担连带责任。

本案经多次执行，陕西省高院于2004年对商贸旅游公司全部资产依法进行拍卖，申请人分得1520.10万元成交款。

现商贸旅游公司已无可供执行财产，西安市商务局一直拒不履行判决，继续追索难度较大。本案目前处于执行阶段。

截至2023年6月30日，本公司账面对西安新峰公司长期股权投资账面余额32840729.61元，已全额计提减值准备，账面债权余额8419205.19元，已全额计提减值准备。

原告被告案由受理法院标的额案件进展情况惠州市明翔经济信息咨

询有限公司、惠州市惠

广东建邦集团(惠

阳宏发工贸有限公司、票据纠纷诉

阳)实业有限公司惠阳区法院本金17715.14万元一审已判决惠州市锦隆昇实业有限讼公司

广东建邦集团(惠阳)实业有限公司（以下简称“建邦公司”）是本公司持51%股份的子公司，因建邦公司无力兑付于2022年1月到期的商业承兑汇票，合计金额为17715.14万元，原告公司向惠阳区法院提起票据付款请求权纠纷诉讼，惠阳区法院于2023年3月一审判决建邦公司支付承兑汇票款及利息。深房集团和建邦公司正积极与原告协商一揽子解决方案。

*为其他单位提供债务担保形成的或有负债及其财务影响

截至2023年6月30日，本公司按房地产经营惯例为商品房承购人提供按揭贷款担保合计38038.27万元。

项目期限金额（万元）备注

尚林苑至办理完房产证抵押登记并交由银行保管49.35

翠林苑至办理完房产证抵押登记并交由银行保管2148.92

传麒东湖名苑至办理完房产证抵押登记并交由银行保管1229.46

天悦湾至办理完房产证抵押登记并交由银行保管33640.55

林馨苑至办理完房产证抵押登记并交由银行保管970.00

合计38038.27

122深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

*其他或有负债（不包括极不可能导致经济利益流出企业的或有负债）

与合营企业或联营企业投资相关的或有负债详见附注九、3“在合营安排或联营企业中的权益”。

（2）公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明公司不存在需要披露的重要或有事项。

3、其他

十五、资产负债表日后事项

1、重要的非调整事项

单位：元对财务状况和经营成果的影项目内容无法估计影响数的原因响数

2、利润分配情况

3、销售退回

4、其他资产负债表日后事项说明

十六、其他重要事项

1、前期会计差错更正

（1）追溯重述法

单位：元受影响的各个比较期间报表会计差错更正的内容处理程序累积影响数项目名称

（2）未来适用法会计差错更正的内容批准程序采用未来适用法的原因

123深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

2、债务重组

3、资产置换

（1）非货币性资产交换

（2）其他资产置换

4、年金计划

5、终止经营

单位：元归属于母公司项目收入费用利润总额所得税费用净利润所有者的终止经营利润其他说明

6、分部信息

（1）报告分部的确定依据与会计政策

（2）报告分部的财务信息

单位：元项目分部间抵销合计

（3）公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因

（4）其他说明

7、其他对投资者决策有影响的重要交易和事项

8、其他

十七、母公司财务报表主要项目注释

1、应收账款

（1）应收账款分类披露

单位：元期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别账面价账面价计提比计提比金额比例金额值金额比例金额值例例

96535965351002010020

按单项63.67%100.00%0.0045.38%100.00%

66.2766.27587.91587.91

124深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

计提坏账准备的应收账款其

中：

按组合计提坏

55093279538522981205935284311706

账准备36.33%5.07%54.62%2.93%

50.65.0312.62521.38.17678.21

的应收账款其

中：

应收合

并范围32453.32453.500265002650026

0.21%22.66%

内关联797957.7957.79%57.79方应收其54768273844520307056835284367040

36.12%5.00%31.96%5.00%

他客户96.86.8452.0263.59.1720.42

151629933152298220801037311706

合计100.00%65.51%100.00%46.98%

916.9204.3012.62109.29431.08678.21

按单项计提坏账准备：

单位：元期末余额名称账面余额坏账准备计提比例计提理由

长期未收回售房款9677610.549677610.54100.00%预计无法收回

合计9677610.549677610.54

按组合计提坏账准备：

单位：元期末余额名称账面余额坏账准备计提比例

应收合并范围内关联方32453.79

合计32453.79

确定该组合依据的说明：

按组合计提坏账准备：应收其他客户

单位：元期末余额名称账面余额坏账准备计提比例

应收其他客户5476896.86279538.035.10%

合计5476896.86279538.03

确定该组合依据的说明：

如是按照预期信用损失一般模型计提应收账款坏账准备，请参照其他应收款的披露方式披露坏账准备的相关信息：

□适用□不适用按账龄披露

单位：元

125深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

账龄期末余额

1年以内（含1年）5509350.65

3年以上9653566.27

5年以上9653566.27

合计15162916.92

（2）本期计提、收回或转回的坏账准备情况

本期计提坏账准备情况：

单位：元本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回核销其他

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

单位：元单位名称收回或转回金额收回方式

（3）本期实际核销的应收账款情况

单位：元项目核销金额

其中重要的应收账款核销情况：

单位：元款项是否由关联单位名称应收账款性质核销金额核销原因履行的核销程序交易产生

应收账款核销说明：

（4）按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况

单位：元占应收账款期末余额合计数单位名称应收账款期末余额坏账准备期末余额的比例

（5）因金融资产转移而终止确认的应收账款

（6）转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额

其他说明：

2、其他应收款

单位：元项目期末余额期初余额

应收股利34222722.8839222722.88

其他应收款1702132747.861672657609.57

126深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

合计1736355470.741711880332.45

（1）应收利息

1）应收利息分类

单位：元项目期末余额期初余额

2）重要逾期利息

单位：元是否发生减值及其判借款单位期末余额逾期时间逾期原因断依据

其他说明：

3）坏账准备计提情况

□适用□不适用

（2）应收股利

1）应收股利分类

单位：元

项目(或被投资单位)期末余额期初余额

深圳市深房集团龙岗开发有限公司34222722.8839222722.88

合计34222722.8839222722.88

2）重要的账龄超过1年的应收股利

单位：元是否发生减值及其判

项目(或被投资单位)期末余额账龄未收回的原因断依据

3）坏账准备计提情况

□适用□不适用

其他说明：

（3）其他应收款

1）其他应收款按款项性质分类情况

单位：元款项性质期末账面余额期初账面余额

应收代收代付款81000.0061133.60

127深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

应收其他往来款项5380433.197106322.88

应收关联方往来款137686536.98137686536.98

合并范围内往来款2363782867.022328975282.16

合计2506930837.192473829275.62

2）坏账准备计提情况

单位：元

第一阶段第二阶段第三阶段坏账准备整个存续期预期信用整个存续期预期信用未来12个月预期信用合计

损失(未发生信用减损失(已发生信用减损失

值)值)

2023年1月1日余额178826.36659978808.23141014031.46801171666.05

2023年1月1日余额

在本期

本期转回-8000.00-8000.00

其他变动3634423.283634423.28

2023年6月30日余

170826.36663613231.51141014031.46804798089.33

额损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况

□适用□不适用按账龄披露

单位：元账龄期末余额

1年以内（含1年）664588609.32

1至2年400.00

2至3年209903457.31

3年以上1632438370.56

3至4年78698092.26

5年以上1553740278.30

合计2506930837.19

3）本期计提、收回或转回的坏账准备情况

本期计提坏账准备情况：

单位：元本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回核销其他

其他应收款坏801171666.804798089.-8000.003634423.28账准备0533

801171666.804798089.

合计-8000.003634423.28

0533

其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：

单位：元单位名称转回或收回金额收回方式

128深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

4）本期实际核销的其他应收款情况

单位：元项目核销金额

其中重要的其他应收款核销情况：

单位：元款项是否由关联单位名称其他应收款性质核销金额核销原因履行的核销程序交易产生

其他应收款核销说明：

5）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况

单位：元占其他应收款坏账准备期末余单位名称款项的性质期末余额账龄期末余额合计额数的比例汕头市华峰房地产

子公司往来款756160642.871-3年、3年以上30.16%开发有限公司广东建邦集团（惠子公司往来款782131884.733年以内31.20%

阳）实业有限公司

2年以内、5年以

新峰企业有限公司子公司往来款528148362.0121.07%508377320.74上美国长城地产有限

子公司往来款106865680.985年以上4.26%103231257.70公司

新峰置业有限公司子公司往来款91208173.595年以上3.64%

合计2264514744.1890.33%611608578.44

6）涉及政府补助的应收款项

单位：元

预计收取的时间、金单位名称政府补助项目名称期末余额期末账龄额及依据

7）因金融资产转移而终止确认的其他应收款

8）转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债金额

其他说明：

3、长期股权投资

单位：元期末余额期初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

171602083133839271.158218156171602083133839271.158218156

对子公司投资

3.00151.853.00151.85

对联营、合营12071773.211977845.512071773.211977845.5

93927.6493927.64

企业投资2828

129深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

172809260145817116.158227548172809260145817116.158227548

合计

6.22739.496.22739.49

（1）对子公司投资

单位：元期初余额本期增减变动期末余额减值准备被投资单位（账面价追加减少计提减其（账面价期末余额值）投资投资值准备他值）

20605047.20605047.

深圳海燕大酒店有限公司

5050

9000000.09000000.0

深圳市深房投资有限公司

新峰企业有限公司556500.00556500.00

22717697.22717697.

新峰置业有限公司

7373

11332321.11332321.

深圳圳通工程有限公司

4545

1435802.01435802.0

美国长城地产有限公司

4750000.04750000.0

深圳市深房保税贸易有限公司

6000000.06000000.0

深圳市华展建设监理有限公司

500000.0

北京深房物业管理有限责任公司0.000.00

13458217.13458217.

深圳市联华企业有限公司

0505

30850000.30850000.

深圳市深房集团龙岗开发有限公司

0000

6418388

北京新峰房地产开发经营有限公司0.000.00

8.90

16467021.16467021.

汕头市华峰房地产开发有限公司

0202

201100.0

百立有限公司0.000.00

906630.0

澳洲柏克顿公司0.000.00

9500000

深圳市深房百货有限公司0.000.00.00

5854765

汕头新峰大厦0.000.00

2.25

450000000450000000

广东建邦集团（惠阳）实业有限公司.00.00

995000000995000000

深圳市深房传麒房地产开发有限公司.00.00

华林有限公司8955.108955.10

15821815158218151338392

合计

61.8561.8571.15

（2）对联营、合营企业投资

单位：元投资单期初余本期增减变动期末余减值准

130深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文位额（账权益法宣告发额（账备期末面价其他综追加投减少投下确认其他权放现金计提减面价余额值）合收益其他资资的投资益变动股利或值准备值）调整损益利润

一、合营企业封开杏9455

花宾馆465.38

9455

小计

465.38

二、联营企业深圳市荣华机

93927939271076

电工程.64.64954.64有限公司深圳润华汽车1445

0.00

贸易公425.56司

93927939272522

小计.64.64380.20

11977

9392793927

合计845.5.64.64

（3）其他说明

4、营业收入和营业成本

单位：元本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本

主营业务45457639.4614351721.51160962949.2448054643.10

其他业务354014.906035.31

合计45811654.3614351721.51160968984.5548054643.10

收入相关信息：

与履约义务相关的信息：

公司关于房地产开发销售收入的确认条件，应同时符合以下四点：一是已经签订销售合同并在国土部门备案；二是房地产项目已经完工并验收合格；三是一次性付款的，已收讫全部房款；按揭方式的，已收到首期款且已办妥银行按揭审批手续；四是按照销售合同约定的要求办妥了入伙手续。

与分摊至剩余履约义务的交易价格相关的信息：

本报告期末已签订合同、但尚未履行或尚未履行完毕的履约义务所对应的收入金额为127778556.13元，其中，

29610712.32元预计将于2023年度确认收入，46182244.76元预计将于2024年度确认收入，32218840.95元预计

将于2025年度确认收入。

其他说明：

5、投资收益

单位：元

131深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

项目本期发生额上期发生额

处置交易性金融资产取得的投资收益174021073.48

丧失控制权后，剩余股权按公允价值

161491.79159619.01

重新计量产生的利得

债权投资在持有期间取得的利息收入813960.00

其他1644822.69

合计1806314.48174994652.49

6、其他

十八、补充资料

1、当期非经常性损益明细表

□适用□不适用

单位：元项目金额说明非流动资产处置损益（包括已计提资

3750.50产减值准备的冲销部分）计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策

123732.31收到的政府补助

规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外）投资货币基金产生的公允价值变动和

委托他人投资或管理资产的损益3638607.35投资收益与公司正常经营业务无关的或有事项

1644822.69

产生的损益除上述各项之外的其他营业外收入和

-37754.41支出

减：所得税影响额22432.10

合计5350726.34--

其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：

□适用□不适用公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。

将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明

□适用□不适用

2、净资产收益率及每股收益

每股收益报告期利润加权平均净资产收益率

基本每股收益（元/股）稀释每股收益（元/股）归属于公司普通股股东的净

-0.94%-0.0367-0.0367利润扣除非经常性损益后归属于

-1.07%-0.0420-0.0420公司普通股股东的净利润

132深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2023年半年度报告全文

3、境内外会计准则下会计数据差异

（1）同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况

□适用□不适用

单位：元净利润净资产本期发生额上期发生额期末余额期初余额

按中国会计准则-37118182.81145128330.143903638382.724004240547.70

按国际会计准则调整的项目及金额：

按国际会计准则-37118182.81145128330.143903638382.724004240547.70

（2）同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况

□适用□不适用

（3）境内外会计准则下会计数据差异原因说明，对已经境外审计机构审计的数据进行差异调节的，应注明该境外机构的名称不适用

4、其他

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