深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司

2026年半年度报告

【2026年08月26日】

1深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

第一节重要提示、目录和释义

公司董事会及董事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

公司负责人陈明、主管会计工作负责人汪健飞及会计机构负责人(会计主

管人员)周宏普声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。

所有董事均已出席了审议本次半年报的董事会会议。

公司半年度报告中部分涉及未来经营计划或经营工作安排的描述，相关计划或安排的落实受到多方面因素的影响，并不构成公司对于投资者的实质承诺，投资者及相关人士均应当对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。

公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。

2深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

目录

第一节重要提示、目录和释义.........................................2

第二节公司简介和主要财务指标........................................6

第三节管理层讨论与分析...........................................9

第四节公司治理、环境和社会........................................19

第五节重要事项..............................................20

第六节股份变动及股东情况.........................................27

第七节债券相关情况............................................32

第八节财务报告..............................................33

3深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

备查文件目录

1.载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表。

2.报告期内在指定信息披露媒体上公开披露过的所有公司文件正本及公告的原稿。

4深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

释义释义项指释义内容

深圳市国资委、市国资委指深圳市人民政府国有资产监督管理委员会

投控公司、深投控指深圳市投资控股有限公司

公司、本公司、集团、深房、深房集团指深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司海燕酒店指深圳海燕大酒店有限公司圳通公司指深圳圳通工程有限公司华展公司指深圳市华展建设监理有限公司

建邦公司指广东建邦集团（惠阳）实业有限公司传麒公司指深圳市深房传麒房地产开发有限公司光明里指深房光明里项目林馨苑指深房林馨苑项目翠林苑指深房翠林苑项目

5深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

第二节公司简介和主要财务指标

一、公司简介

股票简称 深深房 A（B） 股票代码 000029（200029）股票上市证券交易所深圳证券交易所

公司的中文名称深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司

公司的中文简称（如有）深房集团

公司的外文名称（如有） Shenzhen Special Economic Zone Real Estate&Properties (Group) Co.，Ltd.公司的外文名称缩写（如SPG

有）公司的法定代表人陈明

二、联系人和联系方式董事会秘书证券事务代表姓名罗毅洪璐联系地址深圳市罗湖区人民南路深房广场47楼深圳市罗湖区人民南路深房广场47楼

电话（86755）25108897（86755）25108837

传真（86755）82294024（86755）82294024电子信箱 spg@sfjt.sihc.com.cn spg@sfjt.sihc.com.cn

三、其他情况

1、公司联系方式

公司注册地址、公司办公地址及其邮政编码、公司网址、电子信箱等在报告期是否变化

□适用□不适用

公司注册地址、公司办公地址及其邮政编码、公司网址、电子信箱等在报告期无变化，具体可参见2025年年报。

2、信息披露及备置地点

信息披露及备置地点在报告期是否变化

□适用□不适用

公司披露半年度报告的证券交易所网站和媒体名称及网址，公司半年度报告备置地在报告期无变化，具体可参见2025年年报。

3、其他有关资料

其他有关资料在报告期是否变更情况

□适用□不适用

6深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

四、主要会计数据和财务指标公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据

□是□否本报告期上年同期本报告期比上年同期增减

营业收入（元）149256953.04637366221.35-76.58%归属于上市公司股东的净利

-8560110.26103027646.42-108.31%润（元）归属于上市公司股东的扣除

非经常性损益的净利润-15629926.7894352487.97-116.57%

（元）经营活动产生的现金流量净

24947099.48-87422241.58128.54%额（元）

基本每股收益（元/股）-0.00850.1018-108.35%

稀释每股收益（元/股）-0.00850.1018-108.35%

加权平均净资产收益率-0.24%2.89%-3.13%本报告期末上年度末本报告期末比上年度末增减

总资产（元）3803877936.083882782985.57-2.03%归属于上市公司股东的净资

3574457510.493612323196.38-1.05%产（元）

五、境内外会计准则下会计数据差异

1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况

□适用□不适用公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。

2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况

□适用□不适用公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。

六、非经常性损益项目及金额

□适用□不适用

单位：元项目金额说明计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相关、符合国家政策规定、按照确定的标准享有、对公司损益产生2000.00持续影响的政府补助除外）

除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，非金融企业持有金融资产和金融负债产生的公允价值变动损益以及7069256.29投资货币基金产生的公允价值变动处置金融资产和金融负债产生的损益

除上述各项之外的其他营业外收入和支出-1253.02

减：所得税影响额186.75

合计7069816.52

7深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：

□适用□不适用公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。

将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明

□适用□不适用

项目涉及金额（元）原因

各年持续发生，不具有偶发性，认定代扣个人所得税手续费返还52026.64为经常性损益

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第三节管理层讨论与分析

一、报告期内公司从事的主要业务

（一）报告期行业发展情况

国家统计局官网7月15日发布了2026年上半年国民经济运行情况。上半年，我国经济顶住压力运行在合理区间，生产供给较快增长，就业形势总体稳定，物价温和上涨，对外贸易增势良好，新动能快速成长，民生保障有力有效，发展韧性持续彰显。行业方面，近年来，各地区因城施策，持续优化调整房地产的政策，控增量、去库存、优供给，有序放宽购房限制，深化住房公积金制度改革，加大保障房住房供给，推动实施城市更新改造，从供需两端双向发力，出台了一套政策“组合拳”。房地产市场的供需关系逐步改善，市场预期有所回升。

（二）报告期公司经营情况上半年，公司面对错综复杂的外部环境和艰巨繁重的发展任务，全体干部职工攻坚克难、砥砺前行，各项工作取得了一定进展：

1.主业经营承压前行，结构性分化明显。一是房产销售未达预期，去化压力依然突出；二是物业招

商运营稳中有进，上半年租金收入完成年度目标的40%；三是所属企业经营喜忧参半，部分所属企业仍处于亏损状态，主要经济指标与年度考核目标存在一定差距。

2.未来发展探索稳步推进，基础支撑持续夯实。一是围绕重点领域和关键行业，先后对接研究多个

产业项目，为公司未来发展奠定理论基础；二是建立项目拓展筛选机制，对接内外部优质资源，积极探索多元化资本合作模式。

3.风险化解底线可控，安全防线持续筑牢。一是针对建邦公司破产清算事项，持续与工作专班、法

院、管理人保持沟通，维护公司合法权益。二是累计开展安全检查30次，闭环整改隐患70余项，有效防范安全风险；三是常态化开展风险隐患摸排预警，报告期公司未发生重大信访和舆情事件。

4.综合能力持续提升，治理效能不断优化。一是完成本部薪酬、绩效考核制度修订，优化人力资源配置，组织效能稳步提升；二是严格信息披露，强化合规审查，公司治理更加规范有序；三是加强资金集中管理，严格预结算审核，降本增效成果显现。

5.党建融合不断深入，政治引领持续强化。一是扎实推进树立和践行正确政绩观学习教育，以“三查三改”督导机制推动“当下改”与“长久立”有机统一；二是集团领导班子深入基层一线、挂点服务

企业调研21人次，持续深化党建“一企一品牌”建设；三是逐级签订党风廉政建设责任书，组织开展节前廉政教育，紧盯招标采购等关键环节强化监督执纪，筑牢廉洁风险防线。

公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中的“房地产业”的披露要求新增土地储备项目计容建筑土地总价宗地或项土地规划土地面积土地取得权益对价所在位置面积权益比例款（万目名称用途（㎡）方式（万元）（㎡）元）累计土地储备情况

9深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文剩余可开发建筑面积（万项目/区域名称总占地面积（万㎡）总建筑面积（万㎡）

㎡）

汕头新峰大厦0.592.662.66

总计0.592.662.66主要项目开发情况规划预计累计本期累计土地计容总投投资竣工竣工

城市/项目所在项目权益开工开发完工面积建筑资金总金面积面积区域名称位置业态比例时间进度进度（㎡面积额额（㎡（㎡）（㎡（万（万）））元）元）主要项目销售情况累计本期本期计容预售预售预售累计本期本期可售建筑（销（销（销结算结算结算城市/项目所在项目权益面积面积售）售）售）面积面积金额区域名称位置业态比例（㎡（㎡面积面积金额（㎡（㎡（万）

）（㎡（㎡（万））元）））元）

翠林龙岗100.01745.1309543931745.1247深圳现楼601115613756137

苑区0%84.38.3884.03天悦

潮阳100.0153471603712283352.412231670.9360.4

汕头湾一现楼285.8

区0%029.347.5546期天悦

潮阳100.01277713705549772803537795241.3174汕头湾二现楼4119

区0%09.58.4.5281.75期

光明光明100.03604135742深圳现楼5360551975

里区0%.35.02主要项目出租情况可出租面积累计已出租面项目名称所在位置项目业态权益比例平均出租率

（㎡）积（㎡）

房地产大厦深圳商业100.00%3413.883413.88100.00%

国商大厦北座深圳商业100.00%4819.714819.71100.00%

海燕大厦深圳商业100.00%22475.4722475.47100.00%

深房广场深圳写字楼100.00%58407.5532979.4156.46%

深房广场裙楼深圳商业100.00%20796.8420796.84100.00%

文锦花园深圳商业100.00%3531.63531.6100.00%土地一级开发情况

□适用□不适用融资途径融资成本区间期限结构期末融资余额

融资途径/平均融资成（万元）本（万元）1年之内1-2年2-3年3年以上

其他765.1411.95%-3.1%765.140.000.000.00

合计765.14765.140.000.000.00

注：1应收账款保理发展战略和未来一年经营计划下半年，公司将攻坚克难，统筹推进以下五个方面的重点工作：

10深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

（一）聚焦主业突破，全力冲刺年度经营目标。一是重点推进存量房去化同时全力推进美国土地出售任务，打好项目营销攻坚战；二是高效盘活自有物业资源，强化日常运维与客户服务，提升资产运营质效；三是各所属企业锚定年度考核指标，补缺口、追进度，推动企业达产增效。

（二）聚焦未来发展，加速培育第二增长曲线。一是围绕“国家所需、产业所趋、深圳所要、深房所能”，加强与控股股东的战略协同与沟通，精准锁定未来发展主攻方向，明确具体的实施路径与推进举措；二是健全市场化经营机制，加快业务结构向更符合市场需求、更具发展韧性的方向调整，夯实长远发展基础。

（三）聚焦稳健经营，坚决筑牢风险防范底线。一是持续跟进破产清算案，加快“两非两资”处置

与亏损企业治理，全力化解各类经营风险；二是深化双重预防机制建设，完善考核问责体系，严格落实隐患闭环整改，确保全年安全生产形势平稳可控；三是及时化解在手信访案件，坚决防范重大突发性不稳定事件，为公司发展营造平稳有序的内外环境。

（四）聚焦精健治理，全面激发内生发展动力。一是打造适配公司发展的高素质、专业化人才队伍，扎实做好年度考核，充分激发队伍干事创业活力；二是持续深化 ESG 治理与可持续发展实践，提升信息披露质量，加强合规管理体系建设，规范现代治理体系；三是强化重点费用的预算管理与动态监控，深挖内部降本潜力，进一步提升整体运营效益。

（五）聚焦党建融合，营造风清气正发展氛围。一是扎实做好树立和践行正确政绩观学习教育“下半篇文章”，引导各级干部把心思放在干实事上，把精力投入到抓落实中；二是开展贯彻落实国企党建会议精神情况“回头看”，系统总结经验，对标查摆不足，以高质量党建引领保障高质量发展；三是常态化开展党性教育与警示教育，持之以恒纠治“四风”，一体推进“三不腐”，持续涵养风清气正的政治生态。

向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保

□适用□不适用

被担保单位贷款金融机构担保借款金额(万元)担保到期日备注至办理完房产证抵押

购房人建设银行36.4尚林苑登记并交由银行保管至办理完房产证抵押

购房人建设银行631.55传麒东湖名苑登记并交由银行保管

建设银行、交通银至办理完房产证抵押

购房人行、工商银行、中国2580.00天悦湾登记并交由银行保管

银行、邮储银行

华夏银行、农商行、至办理完房产证抵押

购房人邮储银行、招商银9973.66光明里登记并交由银行保管

行、中国银行

小计13221.61

董事、高级管理人员与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董事、高级管理人员）

□适用□不适用

11深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

二、核心竞争力分析

作为深圳经济特区最早成立的房地产开发企业，公司筑造了深圳早期的城市雏形，并在中国房地产开发史上创造了多个“第一”，包括：第一个有偿使用国有土地；第一个引入外资合作开发土地；第一个采用楼宇预售手段筹集开发资金；第一个按国际惯例实行建设工程公开招标；第一个成立物业管理公

司对开发的楼宇、住宅进行全方位管理；在深圳经济特区举行的新中国第一次土地使用权拍卖会上夺标。

经过四十余年发展，公司已成长为以房地产开发与经营为主业，集工程施工、项目监理、资产经营等多元化经营于一体的企业集团。未来，公司将积极培育与弘扬遵章守纪的制度文化、廉洁从业的清风文化、精益求精的卓越文化，坚持以精品回馈社会、以品质铸就口碑，致力于成为受人尊重、值得信赖的上市公司。

三、主营业务分析概述

参见“一、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。

主要财务数据同比变动情况

单位：元本报告期上年同期同比增减变动原因主要是房地产销售收

营业收入149256953.04637366221.35-76.58%入下降所致。

主要是房地产销售收

营业成本123812714.67463717990.62-73.30%入下降，结转成本相应减少所致。

主要是房地产销售收

销售费用6366066.939708711.93-34.43%入下降，销售费用相应减少所致。

主要是诉讼支出减少

管理费用27112672.7632175388.99-15.73%所致。

主要是利息支出减少

财务费用370341.931213306.62-69.48%所致。

主要是利润总额同比

所得税费用950501.4521496138.68-95.58%减少所致。

经营活动产生的现金主要是经营性支出减

24947099.48-87422241.58128.54%

流量净额少所致。

投资活动产生的现金主要是上年同期购买

27997.57-109975806.04100.03%

流量净额货币基金所致。

筹资活动产生的现金

-35408100.00-34949336.04-1.31%流量净额主要是经营性支出减

现金及现金等价物净少，且上年同期购入-10581033.38-232411276.3895.45%

增加额货币基金、本期未发生同类投资所致。

公司报告期利润构成或利润来源发生重大变动

□适用□不适用公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。

营业收入构成

12深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

单位：元本报告期上年同期同比增减金额占营业收入比重金额占营业收入比重

营业收入合计149256953.04100%637366221.35100%-76.58%分行业

房地产52398397.0635.11%567722393.4289.07%-90.77%

工程施工59153878.1739.63%35772588.065.61%65.36%

物业管理1624178.411.09%1631793.560.26%-0.47%

租赁及其他36080499.4024.17%32239446.315.06%11.91%分产品

住宅52228873.2534.99%567560925.5289.05%-90.80%

商铺及车位169523.810.11%161467.900.03%4.99%其他行业产品合

96858555.9864.89%69643827.9310.93%39.08%

计分地区

广东省148895064.3899.76%637317371.3399.99%-76.64%

境外361888.660.24%48850.020.01%640.82%

占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品或地区情况

□适用□不适用

单位：元营业收入比上营业成本比上毛利率比上年营业收入营业成本毛利率年同期增减年同期增减同期增减分行业

52398397.040173306.9

房地产23.33%-90.77%-90.08%-18.57%

65

59153878.157963722.2

工程施工2.01%65.36%64.43%37.67%

76

36080499.424456901.8

租赁及其他32.22%11.91%9.53%4.81%

09

分产品

52228873.240029549.0

住宅23.36%-90.80%-90.11%-18.46%

57

分地区

148895064.122593931.

广东省17.66%-76.64%-73.50%-35.55%

3810

公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1期按报告期末口径调整后的主营业务数据□适用□不适用

四、非主营业务分析

□适用□不适用

五、资产及负债状况分析

1、资产构成重大变动情况

单位：元本报告期末上年末比重增减重大变动说明

13深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

金额占总资产比例金额占总资产比例

270648313.284686525.

货币资金7.12%7.33%-0.21%

6604

45419725.144898083.7

应收账款1.19%1.16%0.03%

64

21855722.029035256.2

合同资产0.57%0.75%-0.18%

48

主要是因为部分商铺自持出

653640319.109935961

存货17.18%28.31%-11.13%租，转入投资

209.25

性房地产核算所致。

主要是因为部分商铺自持出

937519655.522634659.

投资性房地产24.65%13.46%11.19%租，转入投资

4617

性房地产核算所致。

长期股权投资0.000.00%0.000.00%0.00%

13578063.314949900.4

固定资产0.36%0.39%-0.03%

35

在建工程0.000.00%571822.670.01%-0.01%

使用权资产0.000.00%0.000.00%0.00%

短期借款1065508.630.03%50000.000.00%0.03%

21426300.028400659.2

合同负债0.56%0.73%-0.17%

30

长期借款0.000.00%0.000.00%0.00%

租赁负债0.000.00%0.000.00%0.00%交易性金融资105732531105025605

27.80%27.05%0.75%

产4.708.41

168578885.171738333.

应付账款4.43%4.42%0.01%

7104

18826842.126922082.5

应交税费0.49%0.69%-0.20%

08

119077007.144280409.

其他应付款3.13%3.72%-0.59%

2216

729582117.747900491.

其他应收款19.18%19.26%-0.08%

0452

2、主要境外资产情况

□适用□不适用

3、以公允价值计量的资产和负债

□适用□不适用

单位：元计入权益本期公允的累计公本期计提本期购买本期出售项目期初数价值变动其他变动期末数允价值变的减值金额金额损益动金融资产

1.交易性105025670692560.000.001057325

14深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

金融资产058.41.29314.70

（不含衍生金融资

产）

4.其他权-

14571511172952

益工具投2841991

1.810.39

资.42

-

106482770692561069054

上述合计28419910.000.000.000.00

570.22.29835.09.42

金融负债0.000.00其他变动的内容报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化

□是□否

4、截至报告期末的资产权利受限情况

单位：元项目期末账面价值受限原因

货币资金16132.40农民工专户资金

货币资金2201283.57诉讼冻结资金

货币资金50000.00施工保证金

货币资金70010.20停止支付，中止账户应收账款7651398.78短期借款质押

合计9988824.95

六、投资状况分析

1、总体情况

□适用□不适用

报告期投资额（元）上年同期投资额（元）变动幅度

25104700.0025060000.000.18%

2、报告期内获取的重大的股权投资情况

□适用□不适用

3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况

□适用□不适用

15深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

4、金融资产投资

（1）证券投资情况

□适用□不适用公司报告期不存在证券投资。

（2）衍生品投资情况

□适用□不适用公司报告期不存在衍生品投资。

5、募集资金使用情况

□适用□不适用公司报告期无募集资金使用情况。

七、重大资产和股权出售

1、出售重大资产情况

□适用□不适用公司报告期未出售重大资产。

2、出售重大股权情况

□适用□不适用

八、主要控股参股公司分析

□适用□不适用

主要子公司及对公司净利润影响达10%以上的参股公司情况

单位：元公司名称公司类型主要业务注册资本总资产净资产营业收入营业利润净利润深圳市深房传麒房房地产开1628336121063956479555647956

子公司3000000051815.14

地产开发发806.56849.00.62.56有限公司深圳市深房集团龙房地产开97587526657914134053229984152248811子公司30000000

岗开发有发1.671.260.94.45.59限公司汕头市华

林房产开房地产开91226120.10499675290620437930.2517706.2517706.2子公司

发有限公发4412.661.68044司汕头市华

---峰房地产房地产开67894463568578子公司80000000538940110685361068535

开发有限发41.788.34

9.30.20.34

公司

16深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

美国长城---

房地产开1919157361888.6

地产有限子公司20511468919380156192.4156192.4

发5.836

公司8.1999深圳圳通

849867729118957237531

工程有限子公司安装维修1000000040187.9340187.93

3.32.816.09

公司深圳海燕

物业出租565989642825629196297771527.2577337.2大酒店有子公司30000000

及管理1.578.79.9373限公司深圳市华

--

展建设监10542951027317598468.5

子公司监理8000000411159.2411159.2

理有限公8.984.367

55

司

---

新峰企业投资、管3189614

子公司50233522562050.00849251.5849251.5

有限公司理58.69

51.7599

报告期内取得和处置子公司的情况

□适用□不适用主要控股参股公司情况说明

1.所属子公司从事房地产开发业务的包括：深圳市深房传麒房地产开发有限公司、深房集团龙岗开发有限公司、汕头市

华林房产开发有限公司、汕头市华峰房地产开发有限公司。其中，传麒公司开发的深房光明里项目（商业部分除外）、龙岗公司的翠林苑项目已全部售罄；汕头华林公司开发的金叶岛、悦景东方项目目前剩少量尾盘在售；汕头华峰公司负

责开发天悦湾项目（分一、二期），其中天悦湾一期于2016年10月开盘销售，于2019年12月竣工，二期于2018年

11月动工建设，2021年6月底竣工。截至2026年6月30日天悦湾一期累计销售率76.6%、天悦湾二期累计销售率

10.11%。

2.深圳圳通工程有限公司从事建筑安装维修业务，2026年上半年营业收入7237.53万元，占集团公司营业收入的

48.49%。

3.新峰企业有限公司2026年净利润-84.93万元，主要原因是投资性房地产折旧摊销所致。

九、公司控制的结构化主体情况

□适用□不适用

十、公司面临的风险和应对措施

（一）宏观经济风险和应对措施当前，外部环境面临地缘政治冲突频发、逆全球化加速等复杂挑战，我国经济基础稳、优势多、韧性强、潜能大，长期向好的支撑条件和基本趋势没有变。房地产行业与宏观经济具有较大关联性，受宏观经济周期的影响较大。公司将持续关注国际、国内宏观经济形势，积极调整经营策略。

（二）行业发展风险和应对措施现阶段，随着存量政策持续显效、增量政策有效落实以及政策组合效应不断释放，房地产市场正处于“止跌回稳”的关键阶段。但未来一段时间，房地产行业依旧面临着诸多风险与潜在隐患，市场竞争格局也呈现出全新态势。公司将紧密关注行业政策动态，紧跟国家战略导向，不断优化业务发展路径，积极探索创新运营模式，以更好地适应外部环境变化。

（三）业务经营风险和应对措施

17深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

在房地产市场竞争日趋激烈的背景下，公司现存开发用地资源储备不足，存量项目去化艰难，新业务拓展尚未有实质成果，企业经营发展承压。公司将密切关注市场动态及行业政策走向，着力抓好房产租售、所属企业经营与业务拓展，积极寻求与自身发展实际相契合的创新模式与路径，以灵活应对市场挑战，开拓更为广阔的发展空间。

十一、市值管理制度和估值提升计划的制定落实情况公司是否制定了市值管理制度。

□是□否公司是否披露了估值提升计划。

□是□否

十二、“质量回报双提升”行动方案贯彻落实情况

公司是否披露了“质量回报双提升”行动方案公告。

□是□否

18深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

第四节公司治理、环境和社会

一、公司董事、高级管理人员变动情况

□适用□不适用姓名担任的职务类型日期原因张满华董事离任2026年03月06日工作调动彭兴庭董事被选举2026年03月06日米旭明独立董事离任2026年05月21日个人原因宋博通独立董事被选举2026年05月21日

二、本报告期利润分配及资本公积金转增股本情况

□适用□不适用

公司计划半年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。

三、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况

□适用□不适用

公司报告期无股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施及其实施情况。

四、环境信息披露情况上市公司及其主要子公司是否纳入环境信息依法披露企业名单

□是□否

五、社会责任情况

公司在追求经济效益、保护股东利益的同时积极履行社会责任，彰显企业社会价值和责任担当。报告期，公司积极参与消费扶贫专项行动，助推深圳市消费帮扶和乡村振兴工作；持续做好汕头市澄海区隆都镇帮扶项目；组织所辖物业大厦商户开展消防综合应急演习，提升群众消防安全防范意识。

19深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

第五节重要事项

一、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及截至报告期末超期未履行完毕的承诺事项

□适用□不适用

公司报告期不存在由公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及截至报告期末超期未履行完毕的承诺事项。

二、控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金情况

□适用□不适用公司报告期不存在控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金。

三、违规对外担保情况

□适用□不适用公司报告期无违规对外担保情况。

四、聘任、解聘会计师事务所情况半年度财务报告是否已经审计

□是□否公司半年度报告未经审计。

五、董事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明

□适用□不适用

六、董事会对上年度“非标准审计报告”相关情况的说明

□适用□不适用

七、破产重整相关事项

□适用□不适用公司报告期未发生破产重整相关事项。

八、诉讼事项重大诉讼仲裁事项

□适用□不适用

是否形诉讼(仲裁)诉讼(仲裁)

诉讼(仲裁)涉案金额

成预计诉讼(仲裁)进展审理结果及判决执行情披露日期披露索引

基本情况（万元）负债影响况

20深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

因建邦公司无力兑付于

2022年1月

惠州市明翔到期的商业经济信息咨

承兑汇票，询有限公合计金额为

司、惠州市

17715.14

惠阳宏发工万元，惠州巨潮资讯网贸有限公司市明翔经济上披露的和惠州市锦信息咨询有《关于法院隆昇实业有

终结本次执行程限公司、惠裁定受理对限公司已向序。建邦公司已州市惠阳宏控股子公司票据纠纷诉惠州市中级2025年10

17715.14否进入破产清算程发工贸有限的破产清算

讼人民法院申月30日序，债权人向管公司和惠州申请暨指定请执行。

理人申报债权。市锦隆昇实管理人的公

2026年2业有限公司告》（公告月，惠州市向惠阳区法编号：

中级人民法院提起票据2025-030）院作出《执纠纷诉讼，行裁定惠阳区法院书》，裁定于2023年3终结本次执月一审判决行程序。

建邦公司支付承兑汇票款及利息。

巨潮资讯网上披露的《关于诉讼公司已向深事项进展的圳市罗湖区公告》（公

2024年1月人民法院申

告编号：

终结执行程序。公司收到深请强制执

2025-013）

建邦公司已进入圳市罗湖区行，2025年借款合同纠2025年05和《关于法39568.85否破产清算程序，人民法院作12月2日，

纷月13日院裁定受理已向管理人申报出的一审民公司收到对控股子公债权。事判决书，《执行裁定司的破产清公司胜诉。书》，裁定算申请暨指终结执行程定管理人的序。

公告》（公告编号：

2025-030）

2025年1月

8日，公司

收到一审《民事判决书》，一审重审中。广州博法院惠州市巨潮资讯网

琵、恒大珠三角中级人民法上披露的已进入破产清算合资、合作院作出的判《关于诉讼程序，已向管理2023年12开发房地产74357.5否决支持了公重审中。事项的公人申报债权。深月08日合同纠纷司部分诉讼告》（公告圳祺谨正办理清请求，但利编号：

算注销，已向清润补足部分2023-048）算组申报债权。

因期限未到未获支持。

2025年1月

22日，公司

就未支持的

21深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

诉请提起上诉，2026年

6月，二审

法院广东省高级人民法院作出《民事裁定书》，裁定撤销一审判决，发回重审。

巨潮资讯网鉴于建邦公上披露的司、广州博《关于诉讼

2024年10

琵、恒大珠事项进展的

建邦公司、广州月，公司收三角均已进公告》（公博琵、恒大珠三到二审民事

入破产清算告编号：

角均已进入破产裁定书，按程序，公司2025-016）清算程序，已分撤诉处理，借款合同纠已分别向管2025年06和《关于法

41952.29否别向管理人申报一审判决生

纷理人申报债月12日院裁定受理债权。深圳祺谨效，本案胜权，同时深对控股子公正办理清算注诉。公司于圳祺谨正办司的破产清销，已向清算组2025年1月理清算注算申请暨指申报债权。向法院申请销，公司已定管理人的强制执行。

向清算组申公告》（公报债权。告编号：

2025-030）

公司于2025

2025年10年12月8月27日，日依据生效建邦公司收民事判决书巨潮资讯网到惠州市中确认的债权上披露的级人民法院金额、债权《关于法院作出的《民债务确认裁定受理对事裁定书》

破产清算中，管书、转账凭控股子公司申请破产清《决定2025年10否理人已接管建邦证等向建邦的破产清算算书》，法院月30日公司。公司管理人申请暨指定裁定受理中提交债权申管理人的公山市盛唐广报资料；公告》（公告告有限公司

司积极参加编号：

对建邦公司债权人会2025-030）的破产清算议，依法行申请，并指使债权人权定管理人。

利。

其他诉讼事项

□适用□不适用

九、处罚及整改情况

□适用□不适用公司报告期不存在处罚及整改情况。

十、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况

□适用□不适用

22深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

十一、重大关联交易

1、与日常经营相关的关联交易

□适用□不适用公司报告期未发生与日常经营相关的关联交易。

2、资产或股权收购、出售发生的关联交易

□适用□不适用

公司报告期未发生资产或股权收购、出售的关联交易。

3、共同对外投资的关联交易

□适用□不适用公司报告期未发生共同对外投资的关联交易。

4、关联债权债务往来

□适用□不适用公司报告期不存在关联债权债务往来。

5、与存在关联关系的财务公司的往来情况

□适用□不适用

公司与存在关联关系的财务公司与关联方之间不存在存款、贷款、授信或其他金融业务。

6、公司控股的财务公司与关联方的往来情况

□适用□不适用

公司控股的财务公司与关联方之间不存在存款、贷款、授信或其他金融业务。

7、其他重大关联交易

□适用□不适用公司报告期无其他重大关联交易。

十二、重大合同及其履行情况

1、托管、承包、租赁事项情况

（1）托管情况

□适用□不适用公司报告期不存在托管情况。

23深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

（2）承包情况

□适用□不适用公司报告期不存在承包情况。

（3）租赁情况

□适用□不适用公司报告期不存在租赁情况。

2、重大担保

□适用□不适用公司报告期不存在重大担保情况。

3、委托理财

□适用□不适用

单位：万元产品类别风险特征报告期内委托理财的余额逾期未收回的金额

其他类货币型基金-低风险105732.530

公司作为单一委托人委托金融机构开展资产管理，或投资安全性较低、流动性较差的高风险委托理财具体情况□适用□不适用

4、其他重大合同

□适用□不适用公司报告期不存在其他重大合同。

十三、报告期内接待调研、沟通、采访等活动登记表

□适用□不适用接待接待对调研的基本情接待时间接待方式接待对象谈论的主要内容及提供的资料地点象类型况索引

2026年1月5日公司书面问询个人个人投资者查询股东人数不适用

咨询控股股东与东方资产终止

2026年1月7日公司电话沟通个人个人投资者不适用

协议转让事项

2026年1月12日公司书面问询个人个人投资者查询股东人数不适用

2026年1月13日公司书面问询个人个人投资者查询股东人数不适用

2026年1月15日公司书面问询个人个人投资者查询股东人数不适用

2026年1月16日公司电话沟通个人个人投资者咨询控股股东减持事项不适用

2026年1月21日公司书面问询个人个人投资者查询股东人数不适用

2026年1月23日公司书面问询个人个人投资者查询股东人数不适用

2026年1月27日公司电话沟通个人个人投资者咨询避免同业竞争承诺进展不适用

2026年2月2日公司书面问询个人个人投资者查询股东人数不适用

2026年2月11日公司书面问询个人个人投资者查询股东人数不适用

网络平台

2026年2月11日公司个人个人投资者咨询政策与行业情况不适用

线上交流

2026年2月12日公司电话沟通个人个人投资者咨询公司是否有调研活动不适用

24深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

2026年2月24日公司书面问询个人个人投资者查询股东人数不适用

2026年2月27日公司书面问询个人个人投资者查询股东人数不适用

2026年3月2日公司书面问询个人个人投资者查询股东人数不适用

2026年3月4日公司书面问询个人个人投资者查询股东人数不适用

网络平台

2026年3月4日公司个人个人投资者查询股东人数不适用

线上交流

2026年3月5日公司书面问询个人个人投资者查询股东人数不适用

2026年3月9日公司书面问询个人个人投资者查询股东人数不适用

网络平台

2026年3月9日公司个人个人投资者咨询避免同业竞争承诺进展不适用

线上交流

2026年3月11日公司书面问询个人个人投资者查询股东人数不适用

2026年3月12日公司书面问询个人个人投资者查询股东人数不适用

2026年3月19日公司书面问询个人个人投资者查询股东人数不适用

2026年3月23日公司书面问询个人个人投资者查询股东人数不适用

2026年4月1日公司书面问询个人个人投资者查询股东人数不适用

2026年4月7日公司书面问询个人个人投资者查询股东人数不适用

网络平台

2026年4月7日公司个人个人投资者咨询避免同业竞争承诺进展不适用

线上交流

2026年4月13日公司书面问询个人个人投资者查询股东人数不适用

网络平台

2026年4月17日公司个人个人投资者咨询公司日常经营情况不适用

线上交流

2026年4月21日公司书面问询个人个人投资者查询股东人数不适用

2026年4月22日公司电话沟通个人个人投资者咨询公司主营业务，业绩情况不适用

2026年4月28日公司书面问询个人个人投资者查询股东人数不适用

网络平台

2026年4月28日公司个人个人投资者咨询公司未来发展规划不适用

线上交流

2026年5月6日公司电话沟通个人个人投资者咨询避免同业竞争承诺进展不适用

2026年5月7日公司书面问询个人个人投资者查询股东人数不适用

2026年5月8日公司电话沟通个人个人投资者咨询避免同业竞争承诺进展不适用

2026年5月11日公司书面问询个人个人投资者查询股东人数不适用

2026年5月21日公司书面问询个人个人投资者查询股东人数不适用

2026年5月25日公司书面问询个人个人投资者查询股东人数不适用

2026年6月1日公司书面问询个人个人投资者查询股东人数不适用

网络平台

2026年6月1日公司个人个人投资者咨询避免同业竞争承诺进展不适用

线上交流

2026年6月5日公司书面问询个人个人投资者查询股东人数不适用

2026年6月8日公司书面问询个人个人投资者查询股东人数不适用

网络平台

2026年6月8日公司个人个人投资者咨询避免同业竞争承诺进展不适用

线上交流

2026年6月11日公司书面问询个人个人投资者查询股东人数不适用

2026年6月12日公司书面问询个人个人投资者查询股东人数不适用

2026年6月18日公司电话沟通个人个人投资者咨询避免同业竞争承诺进展不适用

2026年6月22日公司书面问询个人个人投资者查询股东人数不适用

2026年6月23日公司书面问询个人个人投资者查询股东人数不适用

2026年6月25日公司电话沟通个人个人投资者咨询控股股东减持事项不适用

网络平台

2026年6月25日公司个人个人投资者咨询避免同业竞争承诺进展不适用

线上交流

2026年6月29日公司书面问询个人个人投资者查询股东人数不适用

网络平台

2026年6月29日公司个人个人投资者咨询避免同业竞争承诺进展不适用

线上交流

十四、其他重大事项的说明

□适用□不适用公司报告期不存在需要说明的其他重大事项。

25深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

十五、公司子公司重大事项

□适用□不适用

26深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

第六节股份变动及股东情况

一、股份变动情况

1、股份变动情况

单位：股

本次变动前本次变动增减（＋，－）本次变动后公积金转数量比例发行新股送股其他小计数量比例股

一、有限

售条件股00.00%0000000.00%份

1、国

00.00%0000000.00%

家持股

2、国

有法人持00.00%0000000.00%股

3、其

他内资持00.00%0000000.00%股其

中：境内00.00%0000000.00%法人持股境内

自然人持00.00%0000000.00%股

4、外

00.00%0000000.00%

资持股其

中：境外00.00%0000000.00%法人持股境外

自然人持00.00%0000000.00%股

二、无限

101166101166

售条件股100.00%00000100.00%

00000000

份

1、人

891660891660

民币普通88.14%0000088.14%

000000

股

2、境

120000120000

内上市的11.86%0000011.86%

000000

外资股

3、境

外上市的00.00%0000000.00%外资股

4、其00.00%000000

27深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

他

三、股份101166101166

100.00%00000100.00%

总数00000000股份变动的原因

□适用□不适用股份变动的批准情况

□适用□不适用股份变动的过户情况

□适用□不适用股份回购的实施进展情况

□适用□不适用采用集中竞价方式减持回购股份的实施进展情况

□适用□不适用

股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产等财务指标的影响

□适用□不适用公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容

□适用□不适用

2、限售股份变动情况

□适用□不适用

二、证券发行与上市情况

□适用□不适用

三、公司股东数量及持股情况

单位：股报告期末普通股股东总报告期末表决权恢复的优先股股东总

382090数数（如有）（参见注8）

持股5%以上的股东或前10名股东持股情况（不含通过转融通出借股份）

报告期内持有有限持有无限质押、标记或冻结情况报告期末股东名称股东性质持股比例增减变动售条件的售条件的持股数量股份状情况股份数量股份数量数量态深圳市投

55424725542472

资控股有国有法人54.79%00不适用0

8080

限公司深圳市国有股权经境内非国64288426428842

6.35%00不适用0

营管理有有法人66限公司境内自然

杨建民0.95%9658501-62919909658501质押3890000人境内自然

汪玉兰0.62%6228591006228591不适用0人

张秀娟境内自然0.47%47569006030004756900不适用0

28深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

人香港中央

结算有限境外法人0.45%4551786-248669704551786不适用0公司境内自然

贺峤0.43%438400041590004384000不适用0人境内自然

王征英0.29%2962900100002962900不适用0人境内自然

张天雪0.28%2830283002830283不适用0人中国工商银行股份有限公司

－南方中

证全指房其他0.28%279414654684202794146不适用0地产交易型开放式指数证券投资基金战略投资者或一般法人因配售新股成为前10名不适用

股东的情况（如有）（参见注3）

公司前10名股东中，深圳市国有股权经营管理有限公司为深圳市投资控股有限公司全资子上述股东关联关系或一公司，未知其余股东之间是否存在关联关系以及是否属于《上市公司收购管理办法》规定的致行动的说明一致行动人。

上述股东涉及委托/受托

表决权、放弃表决权情不适用况的说明前10名股东中存在回购专户的特别说明（如不适用有）（参见注11）

前10名无限售条件股东持股情况（不含通过转融通出借股份、高管锁定股）股份种类股东名称报告期末持有无限售条件股份数量股份种类数量深圳市投资控股有限公司554247280人民币普通股554247280深圳市国有股权经营管理有限公司64288426人民币普通股64288426杨建民9658501人民币普通股9658501汪玉兰6228591人民币普通股6228591张秀娟4756900人民币普通股4756900香港中央结算有限公司4551786人民币普通股4551786人民币普通股4220000贺峤4384000境内上市外资股164000王征英2962900人民币普通股2962900张天雪2830283境内上市外资股2830283

中国工商银行股份有限公司－南方中证全

2794146人民币普通股2794146

指房地产交易型开放式指数证券投资基金前10名无限售条件股东之间，以及前10名无限公司前10名无限售条件普通股股东中，深圳市国有股权经营管理有限公司为深圳市投资控售条件股东和前10名股股有限公司全资子公司，未知其余股东之间是否存在关联关系以及是否属于《上市公司收购东之间关联关系或一致管理办法》规定的一致行动人。

行动的说明

前10名股东中，排名第3位的股东信用证券账户持有5496000股，排名第5位的股东信前10名普通股股东参与

用证券账户持有4756900股，排名第7位的股东信用证券账户持有4020000股，排名第融资融券业务情况说明

8位的股东信用证券账户持有2962900股。

29深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文（如有）（参见注4）

持股5%以上股东、前10名股东及前10名无限售流通股股东参与转融通业务出借股份情况

□适用□不适用

前10名股东及前10名无限售流通股股东因转融通出借/归还原因导致较上期发生变化

□适用□不适用

公司前10名普通股股东、前10名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易

□是□否

公司前10名普通股股东、前10名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。

四、董事和高级管理人员持股变动

□适用□不适用

公司董事和高级管理人员在报告期持股情况没有发生变动，具体可参见2025年年报。

五、控股股东或实际控制人变更情况

公司前期已披露实际控制人筹划控制权变更但尚未完成的，请说明控制权变更进展情况。

□适用□不适用控股股东报告期内变更

□适用□不适用公司报告期控股股东未发生变更。

实际控制人报告期内变更

□适用□不适用公司报告期实际控制人未发生变更。

30深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

六、优先股相关情况

□适用□不适用报告期公司不存在优先股。

31深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

第七节债券相关情况

□适用□不适用

32深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

第八节财务报告

一、审计报告半年度报告是否经过审计

□是□否公司半年度财务报告未经审计。

二、财务报表

财务附注中报表的单位为：元

1、合并资产负债表

编制单位：深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司

2026年06月30日

单位：元项目期末余额期初余额

流动资产：

货币资金270648313.66284686525.04

结算备付金0.000.00

拆出资金0.000.00

交易性金融资产1057325314.701050256058.41

衍生金融资产0.000.00

应收票据200000.000.00

应收账款45419725.1644898083.74

应收款项融资0.000.00

预付款项19842.9431588.45

应收保费0.000.00

应收分保账款0.000.00

应收分保合同准备金0.000.00

其他应收款729582117.04747900491.52

其中：应收利息0.000.00

应收股利0.000.00

买入返售金融资产0.000.00

存货653640319.201099359619.25

其中：数据资源0.000.00

合同资产21855722.0429035256.28

持有待售资产0.000.00

一年内到期的非流动资产0.000.00

其他流动资产53237235.5666133465.24

流动资产合计2831928590.303322301087.93

33深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

非流动资产：

发放贷款和垫款0.000.00

债权投资0.000.00

其他债权投资0.000.00

长期应收款0.000.00

长期股权投资0.000.00

其他权益工具投资11729520.3914571511.81

其他非流动金融资产0.000.00

投资性房地产937519655.46522634659.17

固定资产13578063.3314949900.45

在建工程0.00571822.67

生产性生物资产0.000.00

油气资产0.000.00

使用权资产0.000.00

无形资产0.000.00

其中：数据资源0.000.00

开发支出0.000.00

其中：数据资源0.000.00

商誉0.000.00

长期待摊费用2706542.521615683.92

递延所得税资产6415564.086138319.62

其他非流动资产0.000.00

非流动资产合计971949345.78560481897.64

资产总计3803877936.083882782985.57

流动负债：

短期借款1065508.6350000.00

向中央银行借款0.000.00

拆入资金0.000.00

交易性金融负债0.000.00

衍生金融负债0.000.00

应付票据0.000.00

应付账款168578885.71171738333.04

预收款项3417122.84722042.14

合同负债21426300.0328400659.20

卖出回购金融资产款0.000.00

吸收存款及同业存放0.000.00

代理买卖证券款0.000.00

代理承销证券款0.000.00

应付职工薪酬30266318.4932757342.88

应交税费18826842.1026922082.58

其他应付款119077007.22144280409.16

其中：应付利息16535277.9416535277.94

34深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

应付股利0.000.00

应付手续费及佣金0.000.00

应付分保账款0.000.00

持有待售负债0.000.00

一年内到期的非流动负债0.000.00

其他流动负债7053339.827565002.87

流动负债合计369711324.84412435871.87

非流动负债：

保险合同准备金0.000.00

长期借款0.000.00

应付债券0.000.00

其中：优先股0.000.00

永续债0.000.00

租赁负债0.000.00

长期应付款0.000.00

长期应付职工薪酬0.000.00

预计负债0.000.00

递延收益0.000.00

递延所得税负债1337604.71867914.50

其他非流动负债0.000.00

非流动负债合计1337604.71867914.50

负债合计371048929.55413303786.37

所有者权益：

股本1011660000.001011660000.00

其他权益工具0.000.00

其中：优先股0.000.00

永续债0.000.00

资本公积978244910.11978244910.11

减：库存股0.000.00

其他综合收益29417639.8923315115.52

专项储备0.000.00

盈余公积275253729.26275253729.26

一般风险准备0.000.00

未分配利润1279881231.231323849441.49

归属于母公司所有者权益合计3574457510.493612323196.38

少数股东权益-141628503.96-142843997.18

所有者权益合计3432829006.533469479199.20

负债和所有者权益总计3803877936.083882782985.57

法定代表人：陈明主管会计工作负责人：汪健飞会计机构负责人：周宏普

2、母公司资产负债表

单位：元项目期末余额期初余额

流动资产：

货币资金94397236.2069884281.83

35深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

交易性金融资产0.000.00

衍生金融资产0.000.00

应收票据0.000.00

应收账款4665706.264843552.76

应收款项融资0.000.00

预付款项4000.000.00

其他应收款1841982042.161880427908.13

其中：应收利息0.000.00

应收股利37814622.8824222722.88

存货312474.69312474.69

其中：数据资源0.000.00

合同资产0.000.00

持有待售资产0.000.00

一年内到期的非流动资产0.000.00

其他流动资产1036245.851294922.05

流动资产合计1942397705.161956763139.46

非流动资产：

债权投资0.000.00

其他债权投资0.000.00

长期应收款0.000.00

长期股权投资1132181561.851132181561.85

其他权益工具投资14571511.8114571511.81

其他非流动金融资产0.000.00

投资性房地产375585756.47387434080.02

固定资产8263705.939186628.06

在建工程0.00571822.67

生产性生物资产0.000.00

油气资产0.000.00

使用权资产0.000.00

无形资产0.000.00

其中：数据资源0.000.00

开发支出0.000.00

其中：数据资源0.000.00

商誉0.000.00

长期待摊费用2454374.611209606.83

递延所得税资产469690.210.00

其他非流动资产0.000.00

非流动资产合计1533526600.881545155211.24

资产总计3475924306.043501918350.70

流动负债：

短期借款0.000.00

交易性金融负债0.000.00

36深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

衍生金融负债0.000.00

应付票据0.000.00

应付账款4756898.726692455.48

预收款项110143.000.00

合同负债2255023.4194227.61

应付职工薪酬22241925.8321771697.06

应交税费4466019.011161124.78

其他应付款115732752.35142790324.11

其中：应付利息16535277.9416535277.94

应付股利0.000.00

持有待售负债0.000.00

一年内到期的非流动负债0.000.00

其他流动负债5.594711.39

流动负债合计149562767.91172514540.43

非流动负债：

长期借款0.000.00

应付债券0.000.00

其中：优先股0.000.00

永续债0.000.00

租赁负债0.000.00

长期应付款0.000.00

长期应付职工薪酬0.000.00

预计负债0.000.00

递延收益0.000.00

递延所得税负债1337604.71867914.50

其他非流动负债0.000.00

非流动负债合计1337604.71867914.50

负债合计150900372.62173382454.93

所有者权益：

股本1011660000.001011660000.00

其他权益工具0.000.00

其中：优先股0.000.00

永续债0.000.00

资本公积964711931.13964711931.13

减：库存股0.000.00

其他综合收益1928633.861928633.86

专项储备0.000.00

盈余公积252124115.85252124115.85

未分配利润1094599252.581098111214.93

所有者权益合计3325023933.423328535895.77

负债和所有者权益总计3475924306.043501918350.70

3、合并利润表

单位：元项目2026年半年度2025年半年度

37深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

一、营业总收入149256953.04637366221.35

其中：营业收入149256953.04637366221.35利息收入

已赚保费0.000.00

手续费及佣金收入0.000.00

二、营业总成本165056813.62522377406.04

其中：营业成本123812714.67463717990.62

利息支出0.000.00

手续费及佣金支出0.000.00

退保金0.000.00

赔付支出净额0.000.00

提取保险责任准备金净额0.000.00

保单红利支出0.000.00

分保费用0.000.00

税金及附加7395017.3315562007.88

销售费用6366066.939708711.93

管理费用27112672.7632175388.99

研发费用0.000.00

财务费用370341.931213306.62

其中：利息费用0.002788711.79

利息收入925667.622154378.05

加：其他收益54026.6431652.46投资收益（损失以“—”号填

66265.2399669.36

列）

其中：对联营企业和合营

0.000.00

企业的投资收益以摊余成本计量的

0.000.00

金融资产终止确认收益汇兑收益（损失以“—”号填

0.000.00

列）净敞口套期收益（损失以“—

0.000.00”号填列）公允价值变动收益（损失以

7069256.298662388.50“—”号填列）信用减值损失（损失以“—”

554041.03-77782.93号填列）资产减值损失（损失以“—”

0.00-15230.21号填列）资产处置收益（损失以“—”

357.100.00号填列）三、营业利润（亏损以“—”号填-8055914.29123689512.49

列）

加：营业外收入491.2720130.74

减：营业外支出1744.291634.14四、利润总额（亏损总额以“—”号-8057167.31123708009.09

38深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

填列）

减：所得税费用950501.4521496138.68五、净利润（净亏损以“—”号填-9007668.76102211870.41

列）

（一）按经营持续性分类1.持续经营净利润（净亏损以-9007668.76102211870.41“—”号填列）2.终止经营净利润（净亏损以

0.000.00“—”号填列）

（二）按所有权归属分类

1.归属于母公司股东的净利润

-8560110.26103027646.42（净亏损以“—”号填列）2.少数股东损益（净亏损以“—-447558.50-815776.01”号填列）

六、其他综合收益的税后净额7765576.096797849.82归属母公司所有者的其他综合收益

6102524.376368897.45

的税后净额

（一）不能重分类进损益的其他

-2841991.42241517.87综合收益

1.重新计量设定受益计划变动

0.000.00

额

2.权益法下不能转损益的其他

0.000.00

综合收益

3.其他权益工具投资公允价值

-2841991.42241517.87变动

4.企业自身信用风险公允价值

0.000.00

变动

5.其他0.000.00

（二）将重分类进损益的其他综

8944515.796127379.58

合收益

1.权益法下可转损益的其他综

0.000.00

合收益

2.其他债权投资公允价值变动0.000.00

3.金融资产重分类计入其他综

0.000.00

合收益的金额

4.其他债权投资信用减值准备0.000.00

5.现金流量套期储备0.000.00

6.外币财务报表折算差额8944515.796127379.58

7.其他0.000.00

归属于少数股东的其他综合收益的

1663051.72428952.37

税后净额

七、综合收益总额-1242092.67109009720.23归属于母公司所有者的综合收益总

-2457585.89109396543.87额

归属于少数股东的综合收益总额1215493.22-386823.64

八、每股收益：

（一）基本每股收益-0.00850.1018

（二）稀释每股收益-0.00850.1018

本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0.00元，上期被合并方实现的净利润为：0.00元。

法定代表人：陈明主管会计工作负责人：汪健飞会计机构负责人：周宏普

4、母公司利润表

单位：元

39深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

项目2026年半年度2025年半年度

一、营业收入27666413.3323097217.24

减：营业成本16614407.1015530601.07

税金及附加5165372.077010315.64

销售费用1678549.841752440.34

管理费用21302074.6318361484.35

研发费用0.000.00

财务费用1127730.782423621.13

其中：利息费用0.002414263.08

利息收入102806.10507352.13

加：其他收益51104.0428158.18投资收益（损失以“—”号填

50066265.2399669.36

列）

其中：对联营企业和合营企

0.000.00

业的投资收益以摊余成本计量的金融资产终止确认收益（损失以“—”0.000.00号填列）净敞口套期收益（损失以“—

0.000.00”号填列）公允价值变动收益（损失以

0.008662388.50“—”号填列）信用减值损失（损失以“—”

0.000.00号填列）资产减值损失（损失以“—”

0.000.00号填列）资产处置收益（损失以“—”

0.000.00号填列）二、营业利润（亏损以“—”号填

31895648.18-13191029.25

列）

加：营业外收入489.478398.00

减：营业外支出0.0032.50三、利润总额（亏损总额以“—”号

31896137.65-13182663.75

填列）

减：所得税费用0.000.00四、净利润（净亏损以“—”号填

31896137.65-13182663.75

列）

（一）持续经营净利润（净亏损以

31896137.65-13182663.75“—”号填列）

（二）终止经营净利润（净亏损以“—”号填列）

五、其他综合收益的税后净额0.000.00

（一）不能重分类进损益的其他

0.000.00

综合收益

1.重新计量设定受益计划变动

0.000.00

额

2.权益法下不能转损益的其他

0.000.00

综合收益

3.其他权益工具投资公允价值0.000.00

40深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

变动

4.企业自身信用风险公允价值

0.000.00

变动

5.其他0.000.00

（二）将重分类进损益的其他综合收益

1.权益法下可转损益的其他综

0.000.00

合收益

2.其他债权投资公允价值变动0.000.00

3.金融资产重分类计入其他综

0.000.00

合收益的金额

4.其他债权投资信用减值准备0.000.00

5.现金流量套期储备0.000.00

6.外币财务报表折算差额0.000.00

7.其他0.000.00

六、综合收益总额31896137.65-13182663.75

七、每股收益：

（一）基本每股收益

（二）稀释每股收益

5、合并现金流量表

单位：元项目2026年半年度2025年半年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金149907409.47107961865.12

客户存款和同业存放款项净增加额0.000.00

向中央银行借款净增加额0.000.00

向其他金融机构拆入资金净增加额0.000.00

收到原保险合同保费取得的现金0.000.00

收到再保业务现金净额0.000.00

保户储金及投资款净增加额0.000.00

收取利息、手续费及佣金的现金0.000.00

拆入资金净增加额0.000.00

回购业务资金净增加额0.000.00

代理买卖证券收到的现金净额0.000.00

收到的税费返还13450960.2814257792.80

收到其他与经营活动有关的现金18815550.68120662833.73

经营活动现金流入小计182173920.43242882491.65

购买商品、接受劳务支付的现金84617506.2479091286.46

客户贷款及垫款净增加额0.000.00

存放中央银行和同业款项净增加额0.000.00

支付原保险合同赔付款项的现金0.000.00

拆出资金净增加额0.000.00

支付利息、手续费及佣金的现金0.000.00

支付保单红利的现金0.000.00

支付给职工以及为职工支付的现金30986998.7131933948.07

支付的各项税费23973777.8665156436.59

支付其他与经营活动有关的现金17648538.14154123062.11

经营活动现金流出小计157226820.95330304733.23

经营活动产生的现金流量净额24947099.48-87422241.58

二、投资活动产生的现金流量：

41深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

收回投资收到的现金0.000.00

取得投资收益收到的现金66265.2399669.36

处置固定资产、无形资产和其他长

0.000.00

期资产收回的现金净额处置子公司及其他营业单位收到的

0.000.00

现金净额

收到其他与投资活动有关的现金0.000.00

投资活动现金流入小计66265.2399669.36

购建固定资产、无形资产和其他长

38267.6675475.40

期资产支付的现金

投资支付的现金0.000.00

质押贷款净增加额0.000.00取得子公司及其他营业单位支付的

0.000.00

现金净额

支付其他与投资活动有关的现金0.00110000000.00

投资活动现金流出小计38267.66110075475.40

投资活动产生的现金流量净额27997.57-109975806.04

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金0.000.00

其中：子公司吸收少数股东投资收

0.000.00

到的现金

取得借款收到的现金0.000.00

收到其他与筹资活动有关的现金0.000.00

筹资活动现金流入小计0.000.00

偿还债务支付的现金0.0033500586.60

分配股利、利润或偿付利息支付的

35408100.001448749.44

现金

其中：子公司支付给少数股东的股

0.000.00

利、利润

支付其他与筹资活动有关的现金0.000.00

筹资活动现金流出小计35408100.0034949336.04

筹资活动产生的现金流量净额-35408100.00-34949336.04

四、汇率变动对现金及现金等价物的

-148030.43-63892.72影响

五、现金及现金等价物净增加额-10581033.38-232411276.38

加：期初现金及现金等价物余额278891920.87520910254.44

六、期末现金及现金等价物余额268310887.49288498978.06

6、母公司现金流量表

单位：元项目2026年半年度2025年半年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金32489773.1727636940.85

收到的税费返还54086.1631866.46

收到其他与经营活动有关的现金22010845.69122029488.61

经营活动现金流入小计54554705.02149698295.92

购买商品、接受劳务支付的现金514055.95193118.60

支付给职工以及为职工支付的现金19473806.7617111206.32

支付的各项税费3685647.806276383.28

支付其他与经营活动有关的现金6793060.6734259333.81

经营活动现金流出小计30466571.1857840042.01

经营活动产生的现金流量净额24088133.8491858253.91

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金0.005000000.00

42深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

取得投资收益收到的现金66265.2399669.36

处置固定资产、无形资产和其他长

0.000.00

期资产收回的现金净额处置子公司及其他营业单位收到的

0.000.00

现金净额

收到其他与投资活动有关的现金36408100.000.00

投资活动现金流入小计36474365.235099669.36

购建固定资产、无形资产和其他长

641444.706884.96

期资产支付的现金

投资支付的现金0.000.00取得子公司及其他营业单位支付的

0.000.00

现金净额

支付其他与投资活动有关的现金0.00110000000.00

投资活动现金流出小计641444.70110006884.96

投资活动产生的现金流量净额35832920.53-104907215.60

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金0.000.00

取得借款收到的现金0.000.00

收到其他与筹资活动有关的现金0.000.00

筹资活动现金流入小计0.000.00

偿还债务支付的现金0.0062586.60

分配股利、利润或偿付利息支付的

35408100.001032614.31

现金

支付其他与筹资活动有关的现金0.000.00

筹资活动现金流出小计35408100.001095200.91

筹资活动产生的现金流量净额-35408100.00-1095200.91

四、汇率变动对现金及现金等价物的

0.000.00

影响

五、现金及现金等价物净增加额24512954.37-14144162.60

加：期初现金及现金等价物余额69884281.8381754926.52

六、期末现金及现金等价物余额94397236.2067610763.92

7、合并所有者权益变动表

本期金额

单位：元

2026年半年度

归属于母公司所有者权益所少其他权益工具其一有减未数

项目资他专盈般者：分股股优永本综项余风其小权东本其库配先续公合储公险他计益权他存利股债积收备积准合股润益益备计

97823275

11231214269

2431525

一、上年期6608490.032384479

491137

末余额00440193919

10.5.529.

0.01.46.397.9.2

11226

098180

加：会计政策变更前期差错更正

43深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

其他

97823275

11231214269

2431525

二、本年期6600.00.00.00.00.00.084932384479

491137

初余额0000000044193919

10.5.529.

0.01.46.397.9.2

11226

098180

---

三、本期增

6143371236

减变动金额

0.00.00.00.00.00.0020.00.00.096886515650

（减少以

000000524000216849319

“—”号填.370.25.8.222.6

列）

697

---

6112

852412

（一）综合0215

605742

收益总额524493

110585092.37.22.26.89.67

（二）所有

0.00.00.0

者投入和减

000

少资本

1．所有者

0.00.0

投入的普通

00

股

2．其他权

0.00.0

益工具持有

00

者投入资本

3．股份支

付计入所有0.00.0者权益的金00额

0.00.00.0

4．其他

000

---

353535

（三）利润408408408分配101010

0.00.00.0

000

1．提取盈0.00.0

余公积00

2．提取一0.00.0

般风险准备00

---

353535

3．对所有

408408408

者（或股

101010

东）的分配

0.00.00.0

000

0.00.0

4．其他

00

（四）所有

0.00.0

者权益内部

00

结转

44深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

1．资本公

0.00.0

积转增资本

00（或股本）

2．盈余公

0.00.0

积转增资本

00（或股本）

3．盈余公0.00.0

积弥补亏损00

4．设定受

益计划变动0.00.0额结转留存00收益

5．其他综

0.00.0

合收益结转

00

留存收益

0.00.0

6．其他

00

（五）专项0.00.0储备00

1．本期提0.00.0

取00

2．本期使0.00.0

用00

0.00.00.0

（六）其他

000

97829275

11797414132

2441725

四、本期期6600.00.00.00.00.00.088145762829

496337

末余额0000000023518500

10.9.829.

0.01.20.403.6.5

11926

039963

上年金额

单位：元

2025年半年度

归属于母公司所有者权益所少其他权益工具其一有减未数

项目资他专盈般者：分股股优永本综项余风其小权库配东本其先续公合储公险他计益他存利权股债积收备积准合股润益益备计

97823275

11231211695

2406025

一、上年期66089311272387

494137

末余额0043495406

10.6.329.

0.07.73.425.7.6

11126

042757

加：会计政策变更前期差错更正

45深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

其他

97823275

11231211695

2406025

二、本年期6600.00.00.00.00.00.089311272387

494137

初余额0000000043495406

10.6.329.

0.07.73.425.7.6

11126

042757

三、本期增103109-109

63

减变动金额023938600

0.00.00.00.00.00.0680.00.00.0

（减少以76658297

000000897000

“—”号填46.43.3.620..45

列）4287423

63

023938600

（一）综合68

76658297

收益总额897

46.43.3.620..45

4287423

（二）所有

0.00.0

者投入和减

00

少资本

1．所有者

0.00.0

投入的普通

00

股

2．其他权

0.00.0

益工具持有

00

者投入资本

3．股份支

付计入所有0.00.0者权益的金00额

0.00.0

4．其他

00

（三）利润0.00.0分配00

1．提取盈0.00.0

余公积00

2．提取一0.00.0

般风险准备00

3．对所有

0.00.0

者（或股

00

东）的分配

0.00.0

4．其他

00

（四）所有

0.00.0

者权益内部

00

结转

1．资本公

0.00.0

积转增资本

00（或股本）

2．盈余公

0.00.0

积转增资本

00（或股本）

46深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

3．盈余公0.00.0

积弥补亏损00

4．设定受

益计划变动0.00.0额结转留存00收益

5．其他综

0.00.0

合收益结转

00

留存收益

0.00.0

6．其他

00

（五）专项0.00.0储备00

1．本期提0.00.0

取00

2．本期使0.00.0

用00

0.00.0

（六）其他

00

97829275

11262111704

2442925

四、本期期6600.00.00.00.00.00.092150911396

493137

末余额0000000008032278

10.3.729.

0.04.17.249.7.9

11626

069390

8、母公司所有者权益变动表

本期金额

单位：元

2026年半年度

其他权益工具所有

项目减：其他未分资本专项盈余者权股本优先永续库存综合配利其他其他公积储备公积益合股债股收益润计

101110983328

964719282521

一、上年期660111535

1193633.2411

末余额000.0214.9895.7

1.13865.85

037

加：会计政策变更前期差错更正其他

101110983328

964719282521

二、本年期660111535

0.000.000.0011930.00633.0.0024110.00

初余额000.0214.9895.7

1.13865.85

037

三、本期增--

减变动金额0.000.000.000.000.000.000.000.000.0035110.003511

（减少以962.962.

47深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

“—”号填3535

列）

31893189

（一）综合

0.0061376137

收益总额.65.65

（二）所有

者投入和减0.00少资本

1．所有者

投入的普通0.00股

2．其他权

益工具持有0.00者投入资本

3．股份支

付计入所有

0.00

者权益的金额

4．其他0.00

--

（三）利润35403540分配81008100.00.00

1．提取盈

0.00

余公积

--

2．对所有

35403540

者（或股

81008100

东）的分配.00.00

3．其他0.00

（四）所有

者权益内部0.00结转

1．资本公

积转增资本0.00（或股本）

2．盈余公

积转增资本0.00（或股本）

3．盈余公

0.00

积弥补亏损

4．设定受

益计划变动

0.00

额结转留存收益

5．其他综

合收益结转0.00留存收益

6．其他0.00

（五）专项

0.00

储备

1．本期提0.00

48深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

取

2．本期使

0.00

用

（六）其他0.00

101110943325

964719282521

四、本期期660599023

0.000.000.0011930.00633.0.0024110.00

末余额000.0252.5933.4

1.13865.85

082

上年金额

单位：元

2025年半年度

其他权益工具所有

项目减：其他未分资本专项盈余者权股本优先永续库存综合配利其他其他公积储备公积益合股债股收益润计

101112373468

964720232521

一、上年期660671190

1193005.2411

末余额000.0562.0614.8

1.13895.85

029

加：会计政策变更前期差错更正其他

101112373468

964720232521

二、本年期660671190

0.000.000.0011930.00005.0.0024110.00

初余额000.0562.0614.8

1.13895.85

029

三、本期增

--减变动金额

13181318

（减少以0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

26632663

“—”号填.75.75

列）

--

（一）综合13181318

0.00

收益总额26632663.75.75

（二）所有

者投入和减0.00少资本

1．所有者

投入的普通0.00股

2．其他权

益工具持有0.00者投入资本

3．股份支

付计入所有

0.00

者权益的金额

49深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

4．其他0.00

（三）利润

0.00

分配

1．提取盈

0.00

余公积

2．对所有

者（或股0.00东）的分配

3．其他0.00

（四）所有

者权益内部0.00结转

1．资本公

积转增资本0.00（或股本）

2．盈余公

积转增资本0.00（或股本）

3．盈余公

0.00

积弥补亏损

4．设定受

益计划变动

0.00

额结转留存收益

5．其他综

合收益结转0.00留存收益

6．其他0.00

（五）专项

0.00

储备

1．本期提

0.00

取

2．本期使

0.00

用

（六）其他0.00

101112243455

964720232521

四、本期期660488007

0.000.000.0011930.00005.0.0024110.00

末余额000.0898.2951.1

1.13895.85

074

三、公司基本情况

深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司（以下简称公司或本公司）系经深圳市人民政府办公厅批准，在原深圳经济特区房地产总公司的基础上改组设立为股份有限公司，于1993年7月在广东省深圳市工商行政管理局登记注册，总部位于广东省深圳市。公司统一社会信用代码为

91440300192179585N，注册资本 1011660000.00 元，股份总数 1011660000 股（每股面值 1 元）。

其中，无限售条件的流通股份 A 股 891660000 股，B 股 120000000 股。公司股票已分别于 1993 年 9月15日和1994年1月10日在深圳证券交易所挂牌交易。

50深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

本公司属房地产行业。主要经营活动为房地产开发及商品房销售、物业租赁及管理、商品零售及贸易、酒店业务、设备安装及维修、建筑、室内装修等业务。

本财务报表业经公司2026年8月25日第九届董事会第二次会议批准对外报出。

四、财务报表的编制基础

1、编制基础

本公司财务报表以持续经营为编制基础。

2、持续经营

本公司不存在导致对报告期末起12个月内的持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况。

五、重要会计政策及会计估计

具体会计政策和会计估计提示：

重要提示：本公司根据实际生产经营特点针对金融工具减值、存货、固定资产折旧、在建工程、无形资产、收入确认等交易或事项制定了具体会计政策和会计估计。

1、遵循企业会计准则的声明

本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、经营成果和现金流量等有关信息。

2、会计期间

会计年度自公历1月1日起至12月31日止。

3、营业周期

公司经营业务的营业周期较短，以12个月作为资产和负债的流动性划分标准。房地产行业的营业周期从房产开发至销售变现，一般在12个月以上，具体周期根据开发项目情况确定，并以其营业周期作为资产和负债的流动性划分标准。

4、记账本位币

采用人民币为记账本位币。本公司及境外香港子公司采用人民币为记账本位币，美国长城地产有限公司境外子公司从事境外经营，选择其经营所处的主要经济环境中的货币美元为记账本位币。本公司编制本财务报表时所采用的货币为人民币。

51深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

5、重要性标准确定方法和选择依据

□适用□不适用项目重要性标准

重要的应收票据坏账准备收回或转回单项金额超过资产总额0.5%

重要的核销应收票据单项金额超过资产总额0.5%

重要的单项计提坏账准备的应收账款单项金额超过资产总额0.5%

重要的应收账款坏账准备收回或转回单项金额超过资产总额0.5%

重要的核销应收账款单项金额超过资产总额0.5%

重要的单项计提坏账准备的其他应收款单项金额超过资产总额0.5%

重要的其他应收款坏账准备收回或转回单项金额超过资产总额0.5%

重要的核销其他应收款单项金额超过资产总额0.5%

重要的单项计提减值准备的合同资产单项金额超过资产总额0.5%

重要的合同资产减值准备收回或转回单项金额超过资产总额0.5%

重要的核销合同资产单项金额超过资产总额0.5%

合同资产账面价值发生重大变动变动金额超过资产总额0.5%

重要的账龄超过1年的预付款项单项金额超过资产总额0.5%

重要的在建工程项目单项工程投资总额超过资产总额0.5%

重要的逾期借款单项金额超过资产总额0.5%

重要的逾期应付利息单项金额超过资产总额0.5%

重要的账龄超过1年的应付账款单项金额超过资产总额0.5%

重要的账龄超过1年的其他应付款单项金额超过资产总额0.5%

重要的账龄超过1年或逾期的预收款项单项金额超过资产总额0.5%

重要的账龄超过1年的合同负债单项金额超过资产总额0.5%

合同负债账面价值发生重大变动变动金额超过资产总额0.5%

重要的投资活动现金流量单项金额超过资产总额5%

资产总额/收入总额/利润总额超过集团总资产/总收入/利

重要的子公司、非全资子公司

润总额的15%

单项长期股权投资账面价值超过集团净资产的15%/单项权

重要的合营企业、联营企业

益法核算的投资收益超过集团利润总额的15%

6、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法

1.同一控制下企业合并的会计处理方法

公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日被合并方在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。公司按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值份额与支付的合并对价账面价值或发行股份面值总额的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。

2.非同一控制下企业合并的会计处理方法

公司在购买日对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；如果合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额，首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核，经复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益。

52深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

7、控制的判断标准和合并财务报表的编制方法

1.控制的判断

拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其可变回报金额的，认定为控制。

2.合并财务报表的编制方法

母公司将其控制的所有子公司纳入合并财务报表的合并范围。合并财务报表以母公司及其子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，由母公司按照《企业会计准则第33号——合并财务报表》编制。

8、合营安排分类及共同经营会计处理方法

1.合营安排分为共同经营和合营企业。

2.当公司为共同经营的合营方时，确认与共同经营中利益份额相关的下列项目：

(1)确认单独所持有的资产，以及按持有份额确认共同持有的资产；

(2)确认单独所承担的负债，以及按持有份额确认共同承担的负债；

(3)确认出售公司享有的共同经营产出份额所产生的收入；

(4)按公司持有份额确认共同经营因出售资产所产生的收入；

(5)确认单独所发生的费用，以及按公司持有份额确认共同经营发生的费用。

9、现金及现金等价物的确定标准

列示于现金流量表中的现金是指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物是指企业持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。

10、外币业务和外币报表折算

1.外币业务折算

外币交易在初始确认时，采用交易发生日的即期汇率折算为人民币金额。资产负债表日，外币货币性项目采用资产负债表日即期汇率折算，因汇率不同而产生的汇兑差额，除与购建符合资本化条件资产有关的外币专门借款本金及利息的汇兑差额外，计入当期损益；以历史成本计量的外币非货币性项目仍采用交易发生日的即期汇率折算，不改变其人民币金额；以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，差额计入当期损益或其他综合收益。

2.外币财务报表折算

53深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益项目除“未分配利润”项目外，其他项目采用交易发生日的即期汇率折算；利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日的即期汇率的近似汇率折算。按照上述折算产生的外币财务报表折算差额，计入其他综合收益。

11、金融工具

1.金融资产和金融负债的分类

金融资产在初始确认时划分为以下三类：(1)以摊余成本计量的金融资产；(2)以公允价值计量且其

变动计入其他综合收益的金融资产；(3)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

金融负债在初始确认时划分为以下四类：(1)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债；

(2)金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债；(3)不属于上述(1)

或(2)的财务担保合同，以及不属于上述(1)并以低于市场利率贷款的贷款承诺；(4)以摊余成本计量的金融负债。

2.金融资产和金融负债的确认依据、计量方法和终止确认条件

(1)金融资产和金融负债的确认依据和初始计量方法

公司成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产或金融负债。初始确认金融资产或金融负债时，按照公允价值计量；对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产或金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。但是，公司初始确认的应收账款未包含重大融资成分或公司不考虑未超过一年的合同中的融资成分的，按照《企业会计准则第14号——收入》所定义的交易价格进行初始计量。

(2)金融资产的后续计量方法

1)以摊余成本计量的金融资产

采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。以摊余成本计量且不属于任何套期关系的一部分的金融资产所产生的利得或损失，在终止确认、重分类、按照实际利率法摊销或确认减值时，计入当期损益。

54深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

2)以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资

采用公允价值进行后续计量。采用实际利率法计算的利息、减值损失或利得及汇兑损益计入当期损益，其他利得或损失计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。

3)以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资

采用公允价值进行后续计量。获得的股利（属于投资成本收回部分的除外）计入当期损益，其他利得或损失计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。

4)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

采用公允价值进行后续计量，产生的利得或损失（包括利息和股利收入）计入当期损益，除非该金融资产属于套期关系的一部分。

(3)金融负债的后续计量方法

1)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债

此类金融负债包括交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具）和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。对于此类金融负债以公允价值进行后续计量。因公司自身信用风险变动引起的指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的公允价值变动金额计入其他综合收益，除非该处理会造成或扩大损益中的会计错配。此类金融负债产生的其他利得或损失（包括利息费用、除因公司自身信用风险变动引起的公允价值变动）计入当期损益，除非该金融负债属于套期关系的一部分。

终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。

2)金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债

按照《企业会计准则第23号——金融资产转移》相关规定进行计量。

3)不属于上述1)或2)的财务担保合同，以及不属于上述1)并以低于市场利率贷款的贷款承诺

55深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

在初始确认后按照下列两项金额之中的较高者进行后续计量：*按照金融工具的减值规定确定的损

失准备金额；*初始确认金额扣除按照《企业会计准则第14号——收入》相关规定所确定的累计摊销额后的余额。

4)以摊余成本计量的金融负债

采用实际利率法以摊余成本计量。以摊余成本计量且不属于任何套期关系的一部分的金融负债所产生的利得或损失，在终止确认、按照实际利率法摊销时计入当期损益。

(4)金融资产和金融负债的终止确认

1)当满足下列条件之一时，终止确认金融资产：

*收取金融资产现金流量的合同权利已终止；

*金融资产已转移，且该转移满足《企业会计准则第23号——金融资产转移》关于金融资产终止确认的规定。

2)当金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除时，相应终止确认该金融负债（或该部分金融负债）。

3.金融资产转移的确认依据和计量方法

公司转移了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，终止确认该金融资产，并将转移中产生或保留的权利和义务单独确认为资产或负债；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，继续确认所转移的金融资产。公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情况处理：(1)未保留对该金融资产控制的，终止确认该金融资产，并将转移中产生或保留的权利和义务单独确认为资产或负债；(2)保留了对该金融资产控制的，按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。

金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：(1)所转移金融资产在终止确认日的账面价值；(2)因转移金融资产而收到的对价，与原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资）之和。转移了金融资产的一部分，且该被转移部分整体满足终止确认条件的，将转移前金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和继续确认部分之间，按照转移日各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损益：(1)终止确认部分的账面价值；(2)终止确认部

56深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文分的对价，与原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资）之和。

4.金融资产和金融负债的公允价值确定方法

公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术确定相关金融资产和

金融负债的公允价值。公司将估值技术使用的输入值分以下层级，并依次使用：

(1)第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；

(2)第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值，包括：活跃市场中类似资产或负债的报价；非活跃市场中相同或类似资产或负债的报价；除报价以外的其他可观

察输入值，如在正常报价间隔期间可观察的利率和收益率曲线等；市场验证的输入值等；

(3)第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值，包括不能直接观察或无法由可观察市场

数据验证的利率、股票波动率、企业合并中承担的弃置义务的未来现金流量、使用自身数据作出的财务预测等。

5.金融工具减值

公司以预期信用损失为基础，对以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资、合同资产、租赁应收款、分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融

负债以外的贷款承诺、不属于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债或不属于金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债的财务担保合同进行减值处理并确认损失准备。

预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用损失，是指公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。其中，对于公司购买或源生的已发生信用减值的金融资产，按照该金融资产经信用调整的实际利率折现。

对于购买或源生的已发生信用减值的金融资产，公司在资产负债表日仅将自初始确认后整个存续期内预期信用损失的累计变动确认为损失准备。

对于租赁应收款、由《企业会计准则第14号——收入》规范的交易形成的应收款项及合同资产，公司运用简化计量方法，按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备。

除上述计量方法以外的金融资产，公司在每个资产负债表日评估其信用风险自初始确认后是否已经显著增加。如果信用风险自初始确认后已显著增加，公司按照整个存续期内预期信用损失的金额计量损

57深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

失准备；如果信用风险自初始确认后未显著增加，公司按照该金融工具未来12个月内预期信用损失的金额计量损失准备。

公司利用可获得的合理且有依据的信息，包括前瞻性信息，通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。

于资产负债表日，若公司判断金融工具只具有较低的信用风险，则假定该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。

公司以单项金融工具或金融工具组合为基础评估预期信用风险和计量预期信用损失。当以金融工具组合为基础时，公司以共同风险特征为依据，将金融工具划分为不同组合。

公司在每个资产负债表日重新计量预期信用损失，由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。对于以摊余成本计量的金融资产，损失准备抵减该金融资产在资产负债表中列示的账面价值；对于以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债权投资，公司在其他综合收益中确认其损失准备，不抵减该金融资产的账面价值。

6.金融资产和金融负债的抵销

金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不相互抵销。但同时满足下列条件的，公司以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：(1)公司具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；(2)公司计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。

不满足终止确认条件的金融资产转移，公司不对已转移的金融资产和相关负债进行抵销。

12、应收款项和合同资产预期信用损失的确认标准和计提方法

1.按信用风险特征组合计提预期信用损失的应收款项和合同资产

组合类别确定组合的依据计量预期信用损失的方法

参考历史信用损失经验，结合当应收银行承兑汇票前状况以及对未来经济状况的预

票据类型测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计算预期应收商业承兑汇票信用损失

应收账款——应收合并范围内关联款项性质

方组合参考历史信用损失经验，结合当应收账款——应收房产销售款组合款项性质前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存应收账款——工程施工组合款项性质续期预期信用损失率，计算预期信用损失

应收账款——应收其他客户组合款项性质

58深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

其他应收款——应收政府部门款项款项性质组合

其他应收款——应收员工备用金组

款项性质参考历史信用损失经验，结合当合前状况以及对未来经济状况的预

其他应收款——应收代收代付款组

款项性质测，通过违约风险敞口和未来合

12个月内或整个存续期预期信

其他应收款——应收关联方款项组

款项性质用损失率，计算预期信用损失合

其他应收款——应收其他往来款项款项性质组合

合同资产——房产销售组合款项性质参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存合同资产——工程施工组合款项性质续期预期信用损失率，计算预期信用损失

2.按单项计提预期信用损失的应收款项和合同资产的认定标准

对信用风险与组合信用风险显著不同的应收款项和合同资产，公司按单项计提预期信用损失。

13、存货

1.存货的分类

存货包括在开发经营过程中为出售或耗用而持有的开发用土地、开发产品、意图出售而暂时出租的

开发产品等，以及在开发过程中的开发成本。

2.发出存货的计价方法

(1)发出材料、设备采用个别计价法。

(2)项目开发时，开发用土地按开发产品占地面积及所占地块的级差系数计算分摊计入项目的开发成本。

(3)发出开发产品按成本系数分摊法核算。

(4)意图出售而暂时出租的开发产品和周转房按公司同类固定资产的预计使用年限分期平均摊销。

(5)如果公共配套设施早于有关开发产品完工的，在公共配套设施完工决算后，按有关开发项目的

建筑面积分配计入有关开发项目的开发成本；如果公共配套设施晚于有关开发产品完工的，则先由有关

59深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

开发产品预提公共配套设施费，待公共配套设施完工决算后再按实际发生数与预提数之间的差额调整有关开发产品成本。

3.存货的盘存制度

存货的盘存制度为永续盘存制。

4.低值易耗品和包装物的摊销方法

(1)低值易耗品按照使用次数分次进行摊销。

(2)包装物按照使用次数分次进行摊销。

5.存货跌价准备

资产负债表日，存货采用成本与可变现净值孰低计量，按照成本高于可变现净值的差额计提存货跌价准备。直接用于出售的存货，在正常生产经营过程中以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；需要经过加工的存货，在正常生产经营过程中以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；资

产负债表日，同一项存货中一部分有合同价格约定、其他部分不存在合同价格的，分别确定其可变现净值，并与其对应的成本进行比较，分别确定存货跌价准备的计提或转回的金额。

14、长期股权投资

1.共同控制、重大影响的判断

按照相关约定对某项安排存在共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策，认定为共同控制。对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定，认定为重大影响。

2.投资成本的确定

60深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

(1)同一控制下的企业合并形成的，合并方以支付现金、转让非现金资产、承担债务或发行权益性

证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为其初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的合并对价的账面价值或发行股份的面值总额之间的差额调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。

公司通过多次交易分步实现同一控制下企业合并形成的长期股权投资，判断是否属于“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，把各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，在合并日，根据合并后应享有被合并方净资产在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额确定初始投资成本。合并日长期股权投资的初始投资成本，与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。

(2)非同一控制下的企业合并形成的，在购买日按照支付的合并对价的公允价值作为其初始投资成本。

公司通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并形成的长期股权投资，区分个别财务报表和合并财务报表进行相关会计处理：

1)在个别财务报表中，按照原持有的股权投资的账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法

核算的初始投资成本。

2)在合并财务报表中，判断是否属于“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，把各项交易作为一

项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的其他综合收益等的，与其相关的其他综合收益等转为购买日所属当期收益。但由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。

(3)除企业合并形成以外的：以支付现金取得的，按照实际支付的购买价款作为其初始投资成本；

以发行权益性证券取得的，按照发行权益性证券的公允价值作为其初始投资成本；以债务重组方式取得的，按《企业会计准则第12号——债务重组》确定其初始投资成本；以非货币性资产交换取得的，按《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》确定其初始投资成本。

3.后续计量及损益确认方法

61深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算；对联营企业和合营企业的长期股权投资，采用权益法核算。

4.通过多次交易分步处置对子公司投资至丧失控制权的处理方法

(1)是否属于“一揽子交易”的判断原则

通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，公司结合分步交易的各个步骤的交易协议条款、分别取得的处置对价、出售股权的对象、处置方式、处置时点等信息来判断分步交易是否属

于“一揽子交易”。各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明多次交易事项属于“一揽子交易”：

1)这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；

2)这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；

3)一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；

4)一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。

(2)不属于“一揽子交易”的会计处理

1)个别财务报表

对处置的股权，其账面价值与实际取得价款之间的差额，计入当期损益。对于剩余股权，对被投资单位仍具有重大影响或者与其他方一起实施共同控制的，转为权益法核算；不能再对被投资单位实施控制、共同控制或重大影响的，按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》的相关规定进行核算。

2)合并财务报表

在丧失控制权之前，处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整资本公积（资本溢价），资本溢价不足冲减的，冲减留存收益。

62深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

丧失对原子公司控制权时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益，同时冲减商誉。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益等，应当在丧失控制权时转为当期投资收益。

(3)属于“一揽子交易”的会计处理

1)个别财务报表

将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理。但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的长期股权投资账面价值之间的差额，在个别财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。

2)合并财务报表

将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理。但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。

15、投资性房地产

1.投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。

2.投资性房地产按照成本进行初始计量，采用成本模式进行后续计量，并采用与固定资产和无形资

产相同的方法计提折旧或进行摊销。

16、固定资产

1.固定资产确认条件

固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用年限超过一个会计年度的有形资产。固定资产在同时满足经济利益很可能流入、成本能够可靠计量时予以确认。

2.各类固定资产的折旧方法

类别折旧方法折旧年限（年）残值率（%）年折旧率（%）

63深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

房屋及建筑物年限平均法305.003.17

运输设备年限平均法65.0015.83

电子设备及其他年限平均法55.0019.00

17、在建工程

1.在建工程同时满足经济利益很可能流入、成本能够可靠计量则予以确认。在建工程按建造该项资

产达到预定可使用状态前所发生的实际成本计量。

2.在建工程达到预定可使用状态时，按工程实际成本转入固定资产。已达到预定可使用状态但尚未

办理竣工决算的，先按估计价值转入固定资产，待办理竣工决算后再按实际成本调整原暂估价值，但不再调整原已计提的折旧。

18、借款费用

1.借款费用资本化的确认原则

公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时确认为费用，计入当期损益。

2.借款费用资本化期间

(1)当借款费用同时满足下列条件时，开始资本化：1)资产支出已经发生；2)借款费用已经发生；3)为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。

(2)若符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断，并且中断时间连续超过3个月，暂停借款费用的资本化；中断期间发生的借款费用确认为当期费用，直至资产的购建或者生产活动重新开始。

(3)当所购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态时，借款费用停止资本化。

3.借款费用资本化率以及资本化金额

64深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发生的利息费用（包括按照实际利率法确定的折价或溢价的摊销），减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，确定应予资本化的利息金额；为购建或者生产符合资本化条件的资产占用了一般借款的，根据累计资产支出超过专门借款的资产支出加权平均数乘以占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。

19、无形资产

1.无形资产包括软件、土地使用权等，按成本进行初始计量。

2.使用寿命有限的无形资产，在使用寿命内按照与该项无形资产有关的经济利益的预期实现方式系

统合理地摊销，无法可靠确定预期实现方式的，采用直线法摊销。具体如下：

项目使用寿命及其确定依据摊销方法无形资产有关的经济利益的预期实现方软件直线法式，3-5年

3.使用寿命不确定的无形资产不摊销，公司在每个会计期间均对该无形资产的使用寿命进行复核。

20、部分长期资产减值

对长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、使用权资产、使用寿

命有限的无形资产等长期资产，在资产负债表日有迹象表明发生减值的，估计其可收回金额。对因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年都进行减值测试。商誉结合与其相关的资产组或者资产组组合进行减值测试。

若上述长期资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额确认资产减值准备并计入当期损益。

21、长期待摊费用

长期待摊费用核算已经支出，摊销期限在1年以上（不含1年）的各项费用。长期待摊费用按实际发生额入账，在受益期或规定的期限内分期平均摊销。如果长期待摊的费用项目不能使以后会计期间受益则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。

22、职工薪酬

1.职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。

65深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

2.短期薪酬的会计处理方法

在职工为公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。

3.离职后福利的会计处理方法

离职后福利分为设定提存计划和设定受益计划。

(1)在职工为公司提供服务的会计期间，根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。

(2)对设定受益计划的会计处理通常包括下列步骤：

1)根据预期累计福利单位法，采用无偏且相互一致的精算假设对有关人口统计变量和财务变量等作出估计，计量设定受益计划所产生的义务，并确定相关义务的所属期间。同时，对设定受益计划所产生的义务予以折现，以确定设定受益计划义务的现值和当期服务成本；

2)设定受益计划存在资产的，将设定受益计划义务现值减去设定受益计划资产公允价值所形成的赤

字或盈余确认为一项设定受益计划净负债或净资产。设定受益计划存在盈余的，以设定受益计划的盈余和资产上限两项的孰低者计量设定受益计划净资产；

3)期末，将设定受益计划产生的职工薪酬成本确认为服务成本、设定受益计划净负债或净资产的利

息净额以及重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动等三部分，其中服务成本和设定受益计划净负债或净资产的利息净额计入当期损益或相关资产成本，重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动计入其他综合收益，并且在后续会计期间不允许转回至损益，但可以在权益范围内转移这些在其他综合收益确认的金额。

4.辞退福利的会计处理方法

向职工提供的辞退福利，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益：

(1)公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；(2)公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。

66深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

5.其他长期职工福利的会计处理方法

向职工提供的其他长期福利，符合设定提存计划条件的，按照设定提存计划的有关规定进行会计处理；除此之外的其他长期福利，按照设定受益计划的有关规定进行会计处理，为简化相关会计处理，将其产生的职工薪酬成本确认为服务成本、其他长期职工福利净负债或净资产的利息净额以及重新计量其他长期职工福利净负债或净资产所产生的变动等组成项目的总净额计入当期损益或相关资产成本。

23、维修基金核算方法

根据开发项目所在地的有关规定，维修基金在开发产品销售（预售）时，向购房人收取或由公司计提计入有关开发产品的开发成本，并统一上缴维修基金管理部门。

24、质量保证金核算方法

质量保证金根据施工合同规定从施工单位工程款中预留。在开发产品保修期内发生的维修费，冲减质量保证金；在开发产品约定的保修期届满，质量保证金余额退还施工单位。

25、收入

按照业务类型披露收入确认和计量所采用的会计政策

1.收入确认原则

于合同开始日，公司对合同进行评估，识别合同所包含的各单项履约义务，并确定各单项履约义务是在某一时段内履行，还是在某一时点履行。

满足下列条件之一时，属于在某一时段内履行履约义务，否则，属于在某一时点履行履约义务：(1)客户在公司履约的同时即取得并消耗公司履约所带来的经济利益；(2)客户能够控制公司履约过程中在

建商品；(3)公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且公司在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。

对于在某一时段内履行的履约义务，公司在该段时间内按照履约进度确认收入。履约进度不能合理确定时，已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。对于在某一时点履行的履约义务，在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。在判断客户是否已取得商品控制权时，公司考虑下列迹象：(1)公司就该商品享有现时收款权利，即客户

67深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

就该商品负有现时付款义务；(2)公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权；(3)公司已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品；(4)公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主要风险和报酬；(5)客户已接受该商品；(6)其他表明客户已取得商品控制权的迹象。

2.收入计量原则

(1)公司按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。交易价格是公司因向客户转让商品或服

务而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方收取的款项以及预期将退还给客户的款项。

(2)合同中存在可变对价的，公司按照期望值或最可能发生金额确定可变对价的最佳估计数，但包

含可变对价的交易价格，不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额。

(3)合同中存在重大融资成分的，公司按照假定客户在取得商品或服务控制权时即以现金支付的应

付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内采用实际利率法摊销。

(4)合同中包含两项或多项履约义务的，公司于合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商品的单

独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务。

3.收入确认的具体方法

(1)房地产开发销售收入确认的具体方法

公司的房地产销售业务，属于在某一时点履行的履约义务。在开发产品已经完工并验收合格，签订了销售合同并履行了合同规定的义务，向业主发出入伙通知或公告后，已向该业主实际交付房产或合同约定的交房日届满，已收取全额房款，同时相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认销售收入的实现。

(2)提供物业服务收入确认的具体方法

公司提供物业管理服务属于在某一时段内履行的履约义务，按照履约进度确认收入。公司按照时间进度确定提供服务的履约进度。

(3)工程施工收入确认方法

公司提供建设工程服务，由于公司履约的同时客户即取得并消耗公司履约所带来的经济利益，且公司在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项，公司将其作为在某一时段内履行的履约义务，按照履约进度确认收入，履约进度不能合理确定的除外。公司按照投入法确定提供服务的履约

68深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文进度。对于履约进度不能合理确定时，公司已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。

(4)其他收入确认方法

其他收入包括酒店经营收入等，对于酒店客房收入，由于客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益，本公司将其作为在某一时段内履行的履约义务，于提供服务的会计期间按照履约进度确认收入。对于其他收入，按相关合同、协议的约定，在客户取得相关商品的控制权，相关款项已经收到或取得收款权利时确认收入的实现。

同类业务采用不同经营模式涉及不同收入确认方式及计量方法的情况

26、合同取得成本、合同履约成本

公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产。

公司为履行合同发生的成本，不适用存货、固定资产或无形资产等相关准则的规范范围且同时满足下列条件的，作为合同履约成本确认为一项资产：

1.该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用（或类似费用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；

2.该成本增加了公司未来用于履行履约义务的资源；

3.该成本预期能够收回。

公司对于与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。

如果与合同成本有关的资产的账面价值高于因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余

对价减去估计将要发生的成本，公司对超出部分计提减值准备，并确认为资产减值损失。以前期间减值的因素之后发生变化，使得转让该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价减去估计将要发生的成本高于该资产账面价值的，转回原已计提的资产减值准备，并计入当期损益，但转回后的资产账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该资产在转回日的账面价值。

27、合同资产、合同负债

公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。公司将同一合同下的合同资产和合同负债相互抵销后以净额列示。

69深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

公司将拥有的、无条件(即，仅取决于时间流逝)向客户收取对价的权利作为应收款项列示，将已向客户转让商品而有权收取对价的权利（该权利取决于时间流逝之外的其他因素）作为合同资产列示。

公司将已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务作为合同负债列示。

28、政府补助

1.政府补助在同时满足下列条件时予以确认：(1)公司能够满足政府补助所附的条件；(2)公司能够收到政府补助。政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。

2.与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法

政府文件规定用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助划分为与资产相关的政府补助。政府文件不明确的，以取得该补助必须具备的基本条件为基础进行判断，以购建或其他方式形成长期资产为基本条件的作为与资产相关的政府补助。与资产相关的政府补助，冲减相关资产的账面价值或确认为递延收益。与资产相关的政府补助确认为递延收益的，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，将尚未分配的相关递延收益余额转入资产处置当期的损益。

3.与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法

除与资产相关的政府补助之外的政府补助划分为与收益相关的政府补助。对于同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助，难以区分与资产相关或与收益相关的，整体归类为与收益相关的政府补助。与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益或冲减相关成本；用于补偿已发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益或冲减相关成本。

4.与公司日常经营活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。

与公司日常活动无关的政府补助，计入营业外收支。

5.政策性优惠贷款贴息的会计处理方法

(1)财政将贴息资金拨付给贷款银行，由贷款银行以政策性优惠利率向公司提供贷款的，以实际收

到的借款金额作为借款的入账价值，按照借款本金和该政策性优惠利率计算相关借款费用。

70深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

(2)财政将贴息资金直接拨付给公司的，将对应的贴息冲减相关借款费用。

29、递延所得税资产/递延所得税负债1.根据资产、负债的账面价值与其计税基础之间的差额（未作为资产和负债确认的项目按照税法规定可以确定其计税基础的，该计税基础与其账面数之间的差额），按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计算确认递延所得税资产或递延所得税负债。

2.确认递延所得税资产以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。资产负债表日，有确凿证据表明未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵扣暂时性差异的，确认以前会计期间未确认的递延所得税资产。

3.资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来期间很可能无法获得足够的应

纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，转回减记的金额。

4.公司当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计入当期损益，但不包括下列情况产生的所

得税：(1)企业合并；(2)直接在所有者权益中确认的交易或者事项。

5.同时满足下列条件时，公司将递延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列示：(1)拥有

以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利；(2)递延所得税资产和递延所得税负债是与

同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产和递延所得税负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债或是同时取得资产、清偿债务。

30、租赁

（1）作为承租方租赁的会计处理方法

在租赁期开始日，公司将租赁期不超过12个月，且不包含购买选择权的租赁认定为短期租赁；将单项租赁资产为全新资产时价值较低的租赁认定为低价值资产租赁。公司转租或预期转租租赁资产的，原租赁不认定为低价值资产租赁。

对于所有短期租赁和低价值资产租赁，公司在租赁期内各个期间按照直线法将租赁付款额计入相关资产成本或当期损益。

71深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

除上述采用简化处理的短期租赁和低价值资产租赁外，在租赁期开始日，公司对租赁确认使用权资产和租赁负债。

(1)使用权资产

使用权资产按照成本进行初始计量，该成本包括：1)租赁负债的初始计量金额；2)在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；3)承租人发生的初始直接费用；4)承租人为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本。

公司按照直线法对使用权资产计提折旧。能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，公司在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，公司在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。

(2)租赁负债

在租赁期开始日，公司将尚未支付的租赁付款额的现值确认为租赁负债。计算租赁付款额现值时采用租赁内含利率作为折现率，无法确定租赁内含利率的，采用公司增量借款利率作为折现率。租赁付款额与其现值之间的差额作为未确认融资费用，在租赁期各个期间内按照确认租赁付款额现值的折现率确认利息费用，并计入当期损益。未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额于实际发生时计入当期损益。

租赁期开始日后，当实质固定付款额发生变动、担保余值预计的应付金额发生变化、用于确定租赁付款额的指数或比率发生变动、购买选择权、续租选择权或终止选择权的评估结果或实际行权情况发生变化时，公司按照变动后的租赁付款额的现值重新计量租赁负债，并相应调整使用权资产的账面价值，如使用权资产账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，将剩余金额计入当期损益。

（2）作为出租方租赁的会计处理方法

在租赁开始日，公司将实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁划分为融资租赁，除此之外的均为经营租赁。

(1)经营租赁

72深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

公司在租赁期内各个期间按照直线法将租赁收款额确认为租金收入，发生的初始直接费用予以资本化并按照与租金收入确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。公司取得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。

(2)融资租赁在租赁期开始日，公司按照租赁投资净额（未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和）确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。在租赁期的各个期间，公司按照租赁内含利率计算并确认利息收入。

公司取得的未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。

31、重要会计政策和会计估计变更

（1）重要会计政策变更

□适用□不适用

（2）重要会计估计变更

□适用□不适用

（3）2026年起首次执行新会计准则调整首次执行当年年初财务报表相关项目情况

□适用□不适用

六、税项

1、主要税种及税率

税种计税依据税率以按税法规定计算的销售货物和应税

劳务收入为基础计算销项税额，扣除增值税9%、6%、5%、3%

当期允许抵扣的进项税额后，差额部分为应交增值税

城市维护建设税实际缴纳的流转税税额7%

企业所得税应纳税所得额25%、20%、16.5%

教育费附加实际缴纳的流转税税额3%

地方教育附加实际缴纳的流转税税额2%有偿转让国有土地使用权及地上建筑土地增值税按增值额的超率累进税率计缴物和其他附着物产权产生的增值额

从价计征的，按房产原值一次减除房产税30%后余值的1.2%计缴；从租计征1.2%、12%的，按租金收入的12%计缴存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明

73深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

纳税主体名称所得税税率

华展公司、汕头松山公司20%

注册于香港地区的子公司16.5%

除上述以外的其他纳税主体25%

2、税收优惠

根据《财政部税务总局关于小微企业和个体工商户所得税优惠政策的公告》(财政部税务总局公告2023年第6号)，对小型微利企业年应纳税所得额不超过100万元的部分，减按25%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。执行期限为2023年1月1日至2027年12月31日。本公司子公司华展监理和汕头松山公司企业所得税率适用20%的小型微利企业优惠税率。

七、合并财务报表项目注释

1、货币资金

单位：元项目期末余额期初余额

库存现金17651.0719892.83

银行存款270630662.59284666632.21

合计270648313.66284686525.04

其中：存放在境外的款项总额3687478.324242440.12其他说明

截至2026年6月30日银行存款受限资金2337426.17元，其中2201283.57元为诉讼冻结资金，70010.20元系中止账户、停止支付，50000元为定期工程保证金，16132.40元为农民工专户资金。

2、交易性金融资产

单位：元项目期末余额期初余额以公允价值计量且其变动计入当期损

1057325314.701050256058.41

益的金融资产

其中：

基金1057325314.701050256058.41

其中：

合计1057325314.701050256058.41其他说明

3、应收票据

（1）应收票据分类列示

单位：元项目期末余额期初余额

银行承兑票据200000.00

74深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

合计200000.000.00

（2）按坏账计提方法分类披露

单位：元期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别账面价账面价计提比计提比金额比例金额值金额比例金额值例例其

中：

按组合计提坏

200000200000

账准备100.00%.00.00的应收票据其

中：

银行承200000200000

100.00%

兑票据.00.00商业承兑票据

200000200000

合计100.00%.00.00

如是按照预期信用损失一般模型计提应收票据坏账准备：

□适用□不适用

4、应收账款

（1）按账龄披露

单位：元账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）35452965.4035522470.19

1至2年11975678.1711264782.88

2至3年5961304.835972759.94

3年以上34324044.6134599378.84

3至4年7945612.318220946.54

4至5年5252795.415252795.41

5年以上21125636.8921125636.89

合计87713993.0187359391.85

（2）按坏账计提方法分类披露

单位：元期末余额期初余额类别账面余额坏账准备账面价账面余额坏账准备账面价

75深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

计提比值计提比值金额比例金额金额比例金额例例按单项计提坏

24447244472461324613

账准备27.87%100.00%0.0028.18%100.00%0.00

097.60097.60872.70872.70

的应收账款其

中：

按组合计提坏

632661784745419627451784744898

账准备72.13%28.21%71.82%28.44%

895.41170.25725.16519.15435.41083.74

的应收账款其

中：

877134229445419873594246144898

合计100.00%48.22%100.00%48.61%

993.01267.85725.16391.85308.11083.74

按单项计提坏账准备类别名称：重要的单项计提坏账准备的应收账款

单位：元期初余额期末余额名称账面余额坏账准备账面余额坏账准备计提比例计提理由

代理进出口业11574556.011574556.011574556.011574556.0

100.00%预计无法收回

务货款0000

长期未收回售10084109.610084109.6

9917334.509917334.50100.00%预计无法收回

房款00已吊销子公司

2314755.462314755.462314755.462314755.46100.00%预计无法收回

应收账款

其他客户款项640451.64640451.64640451.64640451.64100.00%预计无法收回

24613872.724613872.724447097.624447097.6

合计

0000

按组合计提坏账准备类别名称：期末余额账面余额坏账准备计提比

单位：元期末余额名称账面余额坏账准备计提比例

应收其他客户组合63266895.4117847170.2528.21%

合计63266895.4117847170.25

确定该组合依据的说明：

如是按照预期信用损失一般模型计提应收账款坏账准备：

□适用□不适用

（3）本期计提、收回或转回的坏账准备情况

本期计提坏账准备情况：

单位：元本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回核销其他

76深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

单项计提坏账24613872.724613872.7

-166775.10准备00

按组合计提坏17847435.417680395.1

-265.16账准备15

42461308.142294267.8

合计0.000.000.00-167040.26

15

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

单位：元确定原坏账准备计提单位名称收回或转回金额转回原因收回方式比例的依据及其合理性

（4）按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况

单位：元占应收账款和合应收账款坏账准应收账款期末余合同资产期末余应收账款和合同单位名称同资产期末余额备和合同资产减额额资产期末余额合计数的比例值准备期末余额深圳市招扬置业

13688684.240.0013688684.2412.10%229508.17

有限公司深圳市鸿腾投资

11789376.23837624.2812627000.5111.16%12627000.51

管理有限公司江苏省华建建设

股份有限公司深6262026.983992794.5110254821.499.06%354132.67圳分公司深圳市光明建工

第一建设工程有1044468.138607487.989651956.118.53%662029.13限公司深圳市建工集团

5656888.11167955.455824843.565.15%1409486.39

股份有限公司

合计38441443.6913605862.2252047305.9146.00%15282156.87

5、合同资产

（1）合同资产情况

单位：元期末余额期初余额项目账面余额坏账准备账面价值账面余额坏账准备账面价值

完工未结算工25433846.721855722.032613380.929035256.2

3578124.693578124.69

程款3478

25433846.721855722.032613380.929035256.2

合计3578124.693578124.69

3478

（2）按坏账计提方法分类披露

单位：元期末余额期初余额类别账面余额坏账准备账面价账面余额坏账准备账面价

77深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

计提比值计提比值金额比例金额金额比例金额例例

其中：

按组合

254333578121855326133578129035

计提坏100.00%14.07%100.00%10.97%

846.7324.69722.04380.9724.69256.28

账准备

其中：

254333578121855326133578129035

合计100.00%14.07%100.00%10.97%

846.7324.69722.04380.9724.69256.28

按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用□不适用

（3）本期计提、收回或转回的坏账准备情况

单位：元

项目本期计提本期收回或转回本期转销/核销原因

按组合计提减值准备0.00

合计0.00

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

单位：元确定原坏账准备计提单位名称收回或转回金额转回原因收回方式比例的依据及其合理性其他说明

6、其他应收款

单位：元项目期末余额期初余额

应收利息0.000.00

应收股利0.000.00

其他应收款729582117.04747900491.52

合计729582117.04747900491.52

（1）其他应收款

1）其他应收款按款项性质分类情况

单位：元款项性质期末账面余额期初账面余额

应收关联方款项组合850579354.54850579354.54

应收政府部门款项组合165460.00165460.00

应收员工备用金组合108216.95112443.24

应收代收代付款组合1098050.66596591.68

应收其他往来款项组合172857914.62193464111.43

合计1024808996.771044917960.89

78深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

2）按账龄披露

单位：元账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）6793623.336291824.79

1至2年21034096.6621982715.53

2至3年5913727.875885948.43

3年以上991067548.911010757472.14

3至4年3267.403267.40

4至5年0.000.00

5年以上991064281.511010754204.74

合计1024808996.771044917960.89

3）按坏账计提方法分类披露

□适用□不适用

单位：元期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别账面价账面价计提比值计提比金额比例金额金额比例金额值例例按单项1016810373

294871721950296662740719

计提坏22174.99.22%29.00%81783.99.28%28.60%

895.50279.41485.14298.34

账准备9148

其中：

按组合

79868354984763187536135498471811

计提坏0.78%4.44%0.72%4.71%

21.86.2337.6377.41.2393.18

账准备

其中：

1024810449

295226729582297017747900

合计08996.100.00%28.81%17960.100.00%28.42%

879.73117.04469.37491.52

7789

按预期信用损失一般模型计提坏账准备：

单位：元

第一阶段第二阶段第三阶段坏账准备整个存续期预期信用整个存续期预期信用未来12个月预期信用合计损失（未发生信用减损失（已发生信用减损失值）值）

2026年1月1日余额154410.2032976.66296830082.51297017469.37

2026年1月1日余额

在本期

本期计提0.00

本期转回554041.03554041.03

其他变动-1236548.61-1236548.61

2026年6月30日余

154410.2032976.66295039492.87295226879.73

额

79深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

各阶段划分依据和坏账准备计提比例损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况

□适用□不适用

4）本期计提、收回或转回的坏账准备情况

本期计提坏账准备情况：

单位：元本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回转销或核销其他

单项计提坏账296662485.-294871895.

554041.03

准备141236548.6150按组合计提坏

354984.23354984.23

账准备

297017469.-295226879.

合计0.00554041.030.00

371236548.6173

其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：

单位：元确定原坏账准备计提单位名称收回或转回金额转回原因收回方式比例的依据及其合理性

5）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况

单位：元占其他应收款期坏账准备期末余单位名称款项的性质期末余额账龄末余额合计数的额比例

广东建邦集团1年以内、1-2（惠阳）实业有关联方往来款843296961.67年、2-3年、5年82.29%102965447.05限公司以上加拿大长城（温关联方往来款89035748.075年以上8.69%89035748.07

哥华）有限公司

百立有限公司关联方往来款19051233.495年以上1.86%19051233.49澳洲柏克顿有限

关联方往来款12559290.585年以上1.23%12559290.58公司广东省惠州罗浮

山矿泉水饮料有关联方往来款10465168.815年以上1.02%10465168.81限公司

合计974408402.6295.09%234076888.00

7、预付款项

（1）预付款项按账龄列示

单位：元

80深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

期末余额期初余额账龄金额比例金额比例

1年以内19072.9396.12%30809.8397.54%

1至2年0.00%0.000.00%

2至3年0.00%0.000.00%

3年以上770.013.88%778.622.46%

合计19842.9431588.45

账龄超过1年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：

（2）按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况

单位：元占预付款项单位名称账面余额

余额的比例（%）

中国电信股份有限公司深圳分公司15072.9375.96%

深圳市顺易通信息科技有限公司4000.0020.16%

深圳市深旅国际旅游发展有限公司220.011.11%

其他550.002.77%

小计19842.94100.00%

其他说明：

8、存货

公司是否需要遵守房地产行业的披露要求是

（1）存货分类

公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中的“房地产业”的披露要求

按性质分类：

单位：元期末余额期初余额项目存货跌价准备存货跌价准备账面余额或合同履约成账面价值账面余额或合同履约成账面价值本减值准备本减值准备

28291908.128291908.128291908.128291908.1

开发成本0.00

1111

679864154.54580338.2625283816.11255839154580338.2107100357

开发产品

355107.8359.58

原材料0.000.00

库存商品103486.9038891.9164594.99103023.4738891.9164131.56

708259549.54619230.1653640319.11539788454619230.1109935961

合计

366209.4169.25

按下列格式披露“开发成本”主要项目及其利息资本化情况：

单位：元

81深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

本期其中：

本期转本期其利息资项目名开工时预计竣预计总期初余（开发期末余本期利资金来入开发他减少本化累称间工时间投资额成本）额息资本源产品金额计金额增加化金额

2829128291

汕头新

908.1908.1其他

峰大厦

11

2829128291

合计908.1908.1

11

按下列格式项目披露“开发产品”主要项目信息：

单位：元

其中：本期利息资本化项目名称竣工时间期初余额本期增加本期减少期末余额利息资本化累计金额金额

2021年06413464615426526.2945725538943388

天悦湾二期

月30日3.4835.444.39

2017年12184712882879477.18183341

天悦湾一期

月15日9.98252.73金叶岛海天1997年094000049440000494阁多层公寓月16日.35.35

2018年058513102.8513102.

深房翠林苑0.00月08日3737

悦景东方项2014年116121027.6121027.目月18日0707

2010年125698558.5698558.

金叶岛十期月02日2525

金叶岛十一2008年082239010.2239010.期月20日5252北京新峰大

304557.05304557.05

厦

黄埔新邨140000.00140000.00

2024年1146438966193836254296800854093209

深房光明里289401.37月29日4.76.950.72.99

1125583248101524705299167986415

合计289401.370.00

917.83.305.784.35

按下列格式分项目披露“分期收款开发产品”、“出租开发产品”、“周转房”：

单位：元项目名称期初余额本期增加本期减少期末余额

（2）存货跌价准备和合同履约成本减值准备

按下列格式披露存货跌价准备金计提情况：

按性质分类：

单位：元本期增加金额本期减少金额项目期初余额期末余额备注计提其他转回或转销其他

开发成本0.00

5458033854580338

开发产品.25.25

82深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

库存商品38891.9138891.91

5461923054619230

合计.16.16

按主要项目分类：

单位：元本期增加金额本期减少金额项目名称期初余额期末余额备注计提其他转回或转销其他

（3）存货期末余额中利息资本化率的情况

截至2026年6月30日，本集团存货余额中含有借款费用资本化的金额为289401.37元。

9、其他流动资产

单位：元项目期末余额期初余额

多交或预缴所得税1051054.281310041.90

预缴增值税额21523623.3835023855.49

待抵扣进项税额1821677.73407250.18

土地增值税28840880.1727906656.73

预缴城建税及附加0.001431668.71

其他0.0053992.23

合计53237235.5666133465.24补偿性资产相关信息

其他说明：

10、其他权益工具投资

单位：元指定为以公允价值本期计入本期计入本期末累本期末累本期确认计量且其其他综合其他综合计计入其计计入其项目名称期初余额的股利收期末余额变动计入收益的利收益的损他综合收他综合收入其他综合得失益的利得益的损失收益的原因汕头市中

-小企业融14571511172952

2841991

资担保有1.810.39.42限公司

-

14571511172952

合计2841991

1.810.39.42本期存在终止确认

单位：元项目名称转入留存收益的累计利得转入留存收益的累计损失终止确认的原因

83深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

分项披露本期非交易性权益工具投资

单位：元指定为以公允其他综合收益价值计量且其其他综合收益确认的股利收项目名称累计利得累计损失转入留存收益变动计入其他转入留存收益入的金额综合收益的原的原因因

其他说明：

11、长期股权投资

单位：元本期增减变动期初期末减值权益宣告减值被投余额法下其他发放余额准备

资单（账其他计提准备期初追加减少确认综合现金

（账期末位面价权益减值其他余额投资投资的投收益股利面价余额值）变动准备资损调整或利值）益润

一、合营企业广东省惠州罗浮山9969996999699969

矿泉206.206.206.206.水饮09090909料有限公司封开9455945594559455

杏花465.465.465.465.宾馆38383838

1942194219421942

小计4671467146714671.47.47.47.47

二、联营企业深圳市荣华机1076107610761076

电工954.954.954.954.程有64646464限公司深圳润华1445144514451445

汽车425.425.425.425.贸易56565656公司东益

3037303730373037

地产

6084608460846084

有限.89.89.89.89公司小计3289328932893289

84深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

8465846584658465.09.09.09.09

5232523252325232

合计3136313631363136.56.56.56.56可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定

□适用□不适用可收回金额按预计未来现金流量的现值确定

□适用□不适用前述信息与以前年度减值测试采用的信息或外部信息明显不一致的差异原因公司以前年度减值测试采用信息与当年实际情况明显不一致的差异原因其他说明

12、投资性房地产

（1）采用成本计量模式的投资性房地产

□适用□不适用

单位：元

项目房屋、建筑物土地使用权在建工程合计

一、账面原值

1.期初余额1074585741.12108339610.721182925351.84

2.本期增加金额429680080.72429680080.72

（1）外购0.00

（2）存货\

固定资产\在建工程转429680080.72429680080.72入

（3）企业合

0.00

并增加

（4）其他

0.00（汇率变动）

3.本期减少金额5169411.333256908.688426320.01

（1）处置2795100.602795100.60

（2）其他转

0.00

出

（3）其他（汇率变

2374310.733256908.685631219.41

动）

4.期末余额1499096410.51105082702.041604179112.55

二、累计折旧和累计摊销

1.期初余额557323389.37557323389.37

2.本期增加金额12806788.1112806788.11

（1）计提或

12806788.1112806788.11

摊销

（2)其他(汇率变动)0.00

3.本期减少金额3764926.763764926.76

（1）处置2081291.002081291.00

85深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

（2）其他转

0.00

出

（3)其他(汇率变动)1683635.761683635.76

4.期末余额566365250.72566365250.72

三、减值准备0.00

1.期初余额14047929.5988919373.71102967303.30

2.本期增加金额0.00

（1）计提0.00

（2）其他

0.00（汇率变动）

3.本期减少金额2673096.932673096.93

（1）处置0.00

（2）其他转

0.00

出

（3）其他

2673096.932673096.93（汇率变动）

4.期末余额14047929.5986246276.78100294206.37

四、账面价值0.00

1.期末账面价值918683230.2018836425.26937519655.46

2.期初账面价值503214422.1619420237.01522634659.17

可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定

□适用□不适用可收回金额按预计未来现金流量的现值确定

□适用□不适用前述信息与以前年度减值测试采用的信息或外部信息明显不一致的差异原因公司以前年度减值测试采用信息与当年实际情况明显不一致的差异原因

其他说明：

13、固定资产

单位：元项目期末余额期初余额

固定资产13578063.3314949900.45

合计13578063.3314949900.45

（1）固定资产情况

单位：元项目房屋及建筑物运输设备电子设备及其他合计

一、账面原值：

1.期初余额99635904.767154488.618454075.76115244469.13

2.本期增加金额47198.0547198.05

（1）购置47198.0547198.05

（2）在建工程转入

86深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

（3）企业合并增加

3.本期减少金额80402.2280402.22

（1）处置或

57210.4957210.49

报废

（2）其他减少23191.7323191.73

4.期末余额99635904.767154488.618420871.59115211264.96

二、累计折旧

1.期初余额87812935.925986756.726494876.04100294568.68

2.本期增加金额1065596.76118452.90232798.321416847.98

（1）计提1065596.76118452.90232798.321416847.98

3.本期减少金额78215.0378215.03

（1）处置或

55023.3055023.30

报废

（2）其他减少23191.7323191.73

4.期末余额88878532.686105209.626649459.33101633201.63

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加金额

（1）计提

3.本期减少金额

（1）处置或报废

4.期末余额

四、账面价值

1.期末账面价值10757372.081049278.991771412.2613578063.33

2.期初账面价值11822968.841167731.891959199.7214949900.45

（2）固定资产的减值测试情况

□适用□不适用

14、在建工程

单位：元项目期末余额期初余额

在建工程571822.67

合计0.00571822.67

（1）在建工程情况

单位：元

87深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

期末余额期初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值深房广场直升

机场恢复、改398222.670.00398222.67造工程深房广场裙楼

中庭电梯更新173600.000.00173600.00改造工程

合计571822.670.00571822.67

（2）在建工程的减值测试情况

□适用□不适用

15、无形资产

（1）无形资产情况

单位：元项目土地使用权专利权非专利技术软件合计

一、账面原值

1.期初余额2192000.002192000.00

2.本期增加

金额

（1）购置

（2）内部研发

（3）企业合并增加

3.本期减少

金额

（1）处置

4.期末余额2192000.002192000.00

二、累计摊销

1.期初余额2192000.002192000.00

2.本期增加

金额

（1）计提

3.本期减少

金额

（1）处置

88深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

4.期末余额2192000.002192000.00

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加

金额

（1）计提

3.本期减少

金额

（1）处置

4.期末余额

四、账面价值

1.期末账面

价值

2.期初账面

价值

本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例0.00%

（2）无形资产的减值测试情况

□适用□不适用

16、长期待摊费用

单位：元项目期初余额本期增加金额本期摊销金额其他减少金额期末余额

装修费1615683.921622045.41531186.812706542.52

合计1615683.921622045.41531186.812706542.52其他说明

17、递延所得税资产/递延所得税负债

（1）未经抵销的递延所得税资产

单位：元期末余额期初余额项目可抵扣暂时性差异递延所得税资产可抵扣暂时性差异递延所得税资产

资产减值准备17373070.564343267.6417373070.564343267.64

可抵扣亏损8289185.762072296.449058968.762264742.19

合计25662256.326415564.0826432039.326608009.83

（2）未经抵销的递延所得税负债

单位：元

89深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

期末余额期初余额项目应纳税暂时性差异递延所得税负债应纳税暂时性差异递延所得税负债其他权益工具投资公

2571511.84642877.962571511.84642877.96

允价值变动

未到期利息2778907.00694726.752778907.00694726.75

合计5350418.841337604.715350418.841337604.71

（3）以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债

单位：元递延所得税资产和负抵销后递延所得税资递延所得税资产和负抵销后递延所得税资项目债期末互抵金额产或负债期末余额债期初互抵金额产或负债期初余额

递延所得税资产6415564.08469690.216138319.62

递延所得税负债1337604.71469690.21867914.50

（4）未确认递延所得税资产明细

单位：元项目期末余额期初余额

可抵扣暂时性差异1176975484.481176975484.48

可抵扣亏损141671346.86142018237.92

合计1318646831.341318993722.40

（5）未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期

单位：元年份期末金额期初金额备注

2026年346891.06

2027年48904614.3848904614.38

2028年18354716.2418354716.24

2029年24953841.5124953841.51

2030年49458174.7349458174.73

2031年

合计141671346.86142018237.92其他说明

18、所有权或使用权受到限制的资产

单位：元期末期初项目账面余额账面价值受限类型受限情况账面余额账面价值受限类型受限情况深圳市龙岗区城市更新项目农民工专56744395674439

货币资金16132.4016132.40资金监管扣押内及周边

户资金.78.78公共设施

项目-建设资金

90深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

22012832201283

货币资金冻结诉讼冻结冻结诉讼冻结.57.57施工保证施工保证

货币资金50000.0050000.00扣押50154.1950154.19扣押金金停止支停止支

货币资金70010.2070010.20扣押付，中止70010.2070010.20扣押付，中止账户账户

76513987651398短期借款73798907158493短期借款

应收账款质押质押.78.78质押.15.45质押

9988824998882413174491295309

合计.95.954.327.62

其他说明：

19、短期借款

（1）短期借款分类

单位：元项目期末余额期初余额

应收账款保理1065508.6350000.00

合计1065508.6350000.00

短期借款分类的说明：

20、应付账款

（1）应付账款列示

单位：元项目期末余额期初余额

工程款168578885.71171738333.04

合计168578885.71171738333.04

（2）账龄超过1年或逾期的重要应付账款

单位：元项目期末余额未偿还或结转的原因深圳市光明建工第一建设工程有限公

66975438.51暂未结算

司

深圳市市政工程总公司16073112.33暂未结算

合计83048550.84

其他说明：

21、其他应付款

单位：元项目期末余额期初余额

应付利息16535277.9416535277.94

应付股利0.000.00

91深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

其他应付款102541729.28127745131.22

合计119077007.22144280409.16

（1）应付利息

单位：元项目期末余额期初余额

非金融机构借款利息(应付母公司利

16535277.9416535277.94

息)

合计16535277.9416535277.94

重要的已逾期未支付的利息情况：

单位：元借款单位逾期金额逾期原因

深圳市投资控股有限公司16535277.94暂缓支付

合计16535277.94

其他说明：

（2）其他应付款

1）按款项性质列示其他应付款

单位：元项目期末余额期初余额

非关联方往来款项18375108.8726581817.09

关联方往来款项9065673.979065673.97

押金25247983.8823487225.44

其他49852962.5668610414.72

合计102541729.28127745131.22

22、预收款项

（1）预收款项列示

单位：元项目期末余额期初余额

租金3417122.84722042.14

合计3417122.84722042.14

23、合同负债

单位：元项目期末余额期初余额

预收售房款17207929.3415710437.24

预收工程款8115281.04

其他4218370.694574940.92

合计21426300.0328400659.20账龄超过1年的重要合同负债

92深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

单位：元项目期末余额未偿还或结转的原因报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因

单位：元变动金项目变动原因额

公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中“房地产业”的披露要求

预售金额前五的项目收款信息：

单位：元序号项目名称期初余额期末余额预计竣工时间预售比例

24、应付职工薪酬

（1）应付职工薪酬列示

单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额

一、短期薪酬29667810.0827005481.6227171750.0129501541.69

二、离职后福利-设定

1838.804420223.654420223.651838.80

提存计划

三、辞退福利3087694.0031625.002356381.00762938.00

合计32757342.8831457330.2733948354.6630266318.49

（2）短期薪酬列示

单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额

1、工资、奖金、津贴

29550437.5222102472.9622244877.8129408032.67

和补贴

2、职工福利费0.001001147.801001147.800.00

3、社会保险费0.001271268.811271268.810.00

其中：医疗保险

0.001094895.111094895.110.00

费工伤保险

0.0089905.6389905.630.00

费生育保险

0.0086468.0786468.070.00

费

4、住房公积金0.002175518.372175518.370.00

5、工会经费和职工教

117372.56455073.68478937.2293509.02

育经费

6、短期带薪缺勤0.000.00

合计29667810.0827005481.6227171750.0129501541.69

93深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

（3）设定提存计划列示

单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额

1、基本养老保险2884390.222884390.22

2、失业保险费159605.75159605.75

3、企业年金缴费1838.801376227.681376227.681838.80

合计1838.804420223.654420223.651838.80其他说明

25、应交税费

单位：元项目期末余额期初余额

增值税1097045.85937306.31

企业所得税5055003.3116169391.23

个人所得税336254.382139885.12

城市维护建设税1489975.591336686.83

土地增值税4646137.484645184.15

房产税4985855.12537531.44

教育费附加639984.87577466.85

地方教育附加414204.17368675.16

其他162381.33209955.49

合计18826842.1026922082.58其他说明

26、其他流动负债

单位：元项目期末余额期初余额

待转销项税额467449.67235112.72

应收账款保理6585890.157329890.15

合计7053339.827565002.87

短期应付债券的增减变动：

单位：元按面溢折债券票面发行债券发行期初本期值计本期期末是否面值价摊名称利率日期期限金额余额发行提利偿还余额违约销息合计

其他说明：

27、股本

单位：元

94深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

本次变动增减（+、-）期初余额期末余额发行新股送股公积金转股其他小计

10116601011660

股份总数

000.00000.00

其他说明：

28、资本公积

单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额资本溢价（股本溢

557433036.93557433036.93

价）

其他资本公积420811873.18420811873.18

合计978244910.11978244910.11

其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：

29、其他综合收益

单位：元本期发生额

减：前期减：前期

项目期初余额本期所得计入其他计入其他税后归属减：所得税后归属期末余额税前发生综合收益综合收益于少数股税费用于母公司额当期转入当期转入东损益留存收益

一、不能

重分类进---

2344838

损益的其28419910.000.000.0028419910.00497153.3.10

他综合收.42.422益其他

---权益工具2344838

28419912841991497153.3

投资公允.10.42.422价值变动

二、将重分类进损20970271060756894451516630512991479

0.000.000.00

益的其他7.427.51.79.723.21综合收益外币

20970271060756894451516630512991479

财务报表

7.427.51.79.723.21

折算差额其他综合23315117765576610252416630512941763

0.000.000.00

收益合计5.52.09.37.729.89

其他说明，包括对现金流量套期损益的有效部分转为被套期项目初始确认金额调整：

30、盈余公积

单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额

95深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

法定盈余公积275253729.26275253729.26

合计275253729.26275253729.26

盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：

31、未分配利润

单位：元项目本期上期

调整前上期末未分配利润1323849441.491223893437.74

调整后期初未分配利润1323849441.491223893437.74

加：本期归属于母公司所有者的净利

-8560110.26103027646.42润

应付普通股股利35408100.00

期末未分配利润1279881231.231326921084.16

调整期初未分配利润明细：

1)、由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润0.00元。

2)、由于会计政策变更，影响期初未分配利润0.00元。

3)、由于重大会计差错更正，影响期初未分配利润0.00元。

4)、由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润0.00元。

5)、其他调整合计影响期初未分配利润0.00元。

使用资本公积弥补亏损详细情况说明：

32、营业收入和营业成本

单位：元本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本

主营业务144879781.19121947149.35633729460.42462450321.86

其他业务4377171.851865565.323636760.931267668.76

合计149256953.04123812714.67637366221.35463717990.62

营业收入、营业成本的分解信息：

单位：元分部1分部2合计合同分类营业收入营业成本营业收入营业成本营业收入营业成本营业收入营业成本业务类型

其中：

按经营地区分类

其中：

市场或客户类型

其中：

96深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

合同类型

其中：

按商品转让的时间分类

其中：

按合同期限分类

其中：

按销售渠道分类

其中：

合计

与履约义务相关的信息：

公司承担的预公司提供的质履行履约义务重要的支付条公司承诺转让是否为主要责项目期将退还给客量保证类型及的时间款商品的性质任人户的款项相关义务其他说明

与分摊至剩余履约义务的交易价格相关的信息：

本报告期末已签订合同、但尚未履行或尚未履行完毕的履约义务所对应的收入金额为146349196.60元，其中，

42877997.17元预计将于2026年度确认收入，51606583.28元预计将于2027年度确认收入，51864616.19元预计

将于2028年度确认收入。

合同中可变对价相关信息：

重大合同变更或重大交易价格调整

单位：元项目会计处理方法对收入的影响金额其他说明

公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中的“房地产业”的披露要求

报告期内确认收入金额前五的项目信息：

单位：元序号项目名称收入金额

1天悦湾二期31747234.89

2翠林苑12470285.73

3深房广场4549393.58

4天悦湾一期3600905.72

33、税金及附加

单位：元项目本期发生额上期发生额

97深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

消费税0.000.00

城市维护建设税539317.304144830.19

教育费附加236278.821776669.74

资源税0.000.00

房产税4738435.684768158.41

土地使用税105256.22271873.96

车船使用税660.00960.00

印花税94909.8058163.90

土地增值税1068668.672849850.98

地方教育费附加154893.111185178.70

其他税费456597.73506322.00

合计7395017.3315562007.88

其他说明：

34、管理费用

单位：元项目本期发生额上期发生额

职工薪酬23309343.6624927288.22

中介机构费662967.931209357.11

诉讼费27040.762954044.71

业务招待费13038.41103909.17

折旧费1575069.111504235.97

办公费203522.08213586.59

修理费46135.8952743.99

差旅费12017.7028848.79

其他摊销费用67700.164248.82

水电费137844.84194412.02

其他1057992.22982713.60

合计27112672.7632175388.99其他说明

35、销售费用

单位：元项目本期发生额上期发生额

销售代理费及佣金1201116.963010956.72

职工薪酬1937722.532408841.45

物业管理费354478.69285730.36

业务费7493.00160856.24

广告费1091393.971558393.61

其他1773861.782283933.55

合计6366066.939708711.93

其他说明：

36、财务费用

单位：元

98深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

项目本期发生额上期发生额

利息费用2788711.79

减：利息收入925667.622154378.05

汇兑损益1212747.58504473.51

手续费83261.9774499.37

合计370341.931213306.62其他说明

37、其他收益

单位：元产生其他收益的来源本期发生额上期发生额

代扣个人所得税手续费返还52026.6431652.46

与收益相关的政府补助2000.00

38、公允价值变动收益

单位：元产生公允价值变动收益的来源本期发生额上期发生额

交易性金融资产7069256.298662388.50

合计7069256.298662388.50

其他说明：

39、投资收益

单位：元项目本期发生额上期发生额

处置长期股权投资产生的投资收益66265.2399669.36其他权益工具投资在持有期间取得的股利收入

合计66265.2399669.36其他说明

40、信用减值损失

单位：元项目本期发生额上期发生额

应收账款坏账损失-75507.93

其他应收款坏账损失554041.03-2275.00

合计554041.03-77782.93其他说明

41、资产减值损失

单位：元项目本期发生额上期发生额

99深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

十一、合同资产减值损失-15230.21

合计0.00-15230.21

其他说明：

42、资产处置收益

单位：元资产处置收益的来源本期发生额上期发生额

固定资产处置收益357.10

43、营业外收入

单位：元计入当期非经常性损益的金项目本期发生额上期发生额额

其他491.2720130.74491.27

合计491.2720130.74491.27

其他说明：

44、营业外支出

单位：元计入当期非经常性损益的金项目本期发生额上期发生额额

非流动资产毁损报废损失1744.291634.141744.29

合计1744.291634.141744.29

其他说明：

45、所得税费用

（1）所得税费用表

单位：元项目本期发生额上期发生额

当期所得税费用758055.7020343093.32

递延所得税费用192445.751153045.36

合计950501.4521496138.68

（2）会计利润与所得税费用调整过程

单位：元项目本期发生额

利润总额-8057167.31

按法定/适用税率计算的所得税费用-2014291.83

子公司适用不同税率的影响-96426.00

调整以前期间所得税的影响1293905.20

100深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

非应税收入的影响1767314.07

所得税费用950501.45其他说明

46、其他综合收益

详见附注29

47、现金流量表项目

（1）与经营活动有关的现金收到的其他与经营活动有关的现金

单位：元项目本期发生额上期发生额

利息收入925667.622175358.84

往来款及其他17889883.06118487474.89

合计18815550.68120662833.73

收到的其他与经营活动有关的现金说明：

支付的其他与经营活动有关的现金

单位：元项目本期发生额上期发生额

财务费用-手续费83261.9774499.37

付现经营费用11085040.6215509077.29

往来款及其他6480235.55138539485.45

合计17648538.14154123062.11

支付的其他与经营活动有关的现金说明：

（2）与投资活动有关的现金收到的其他与投资活动有关的现金

单位：元项目本期发生额上期发生额

合计0.000.00收到的重要的与投资活动有关的现金

单位：元项目本期发生额上期发生额

收到的其他与投资活动有关的现金说明：

支付的其他与投资活动有关的现金

单位：元项目本期发生额上期发生额

购买货币基金110000000.00

合计0.00110000000.00支付的重要的与投资活动有关的现金

101深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

单位：元项目本期发生额上期发生额

支付的其他与投资活动有关的现金说明：

（3）与筹资活动有关的现金收到的其他与筹资活动有关的现金

单位：元项目本期发生额上期发生额

合计0.000.00

收到的其他与筹资活动有关的现金说明：

支付的其他与筹资活动有关的现金

单位：元项目本期发生额上期发生额

合计0.000.00

支付的其他与筹资活动有关的现金说明：

筹资活动产生的各项负债变动情况

□适用□不适用

（4）以净额列报现金流量的说明项目相关事实情况采用净额列报的依据财务影响

（5）不涉及当期现金收支、但影响企业财务状况或在未来可能影响企业现金流量的重大活动及财务影响

48、现金流量表补充资料

（1）现金流量表补充资料

单位：元补充资料本期金额上期金额

1．将净利润调节为经营活动现金流

量：

净利润-9007668.76102211870.41

加：资产减值准备-554041.0393013.14

固定资产折旧、油气资产折

14223636.0913605503.22

耗、生产性生物资产折旧使用权资产折旧无形资产摊销

长期待摊费用摊销531186.81386870.04

处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益以“－”号-357.10填列）固定资产报废损失（收益以1744.291634.14

102深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文“－”号填列）公允价值变动损失（收益以-7069256.29-8662388.50“－”号填列）财务费用（收益以“－”号填

1212747.58504473.51

列）投资损失（收益以“－”号填-66265.23-99669.36

列）递延所得税资产减少（增加以-277244.46-302510.63“－”号填列）递延所得税负债增加（减少以

469690.21“－”号填列）存货的减少（增加以“－”号

40849835.06454142123.69

填列）经营性应收项目的减少（增加

37684242.4926902502.38以“－”号填列）经营性应付项目的增加（减少-53051150.18-676205663.62以“－”号填列）其他

经营活动产生的现金流量净额24947099.48-87422241.58

2．不涉及现金收支的重大投资和筹资

活动：

债务转为资本一年内到期的可转换公司债券融资租入固定资产

3．现金及现金等价物净变动情况：

现金的期末余额268310887.49288498978.06

减：现金的期初余额278891920.87520910254.44

加：现金等价物的期末余额

减：现金等价物的期初余额

现金及现金等价物净增加额-10581033.38-232411276.38

（2）现金和现金等价物的构成

单位：元项目期末余额期初余额

一、现金268310887.49278891920.87

其中：库存现金17651.0719892.83

可随时用于支付的银行存款268293236.42278872028.04

三、期末现金及现金等价物余额268310887.49278891920.87

（3）不属于现金及现金等价物的货币资金

单位：元不属于现金及现金等价物的项目本期金额上期金额理由深圳市龙岗区城市更新项目

货币资金5817217.78

内及周边公共设施项目-建

103深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

设资金;深房光明里项目土地复垦费用

货币资金16132.40农民工专户资金

货币资金2201283.5758428.69诉讼冻结

货币资金50000.0050000.00施工保证金

货币资金70010.20158549.08停止支付，中止账户合计2337426.176084195.55

其他说明：

49、外币货币性项目

（1）外币货币性项目

单位：元项目期末外币余额折算汇率期末折算人民币余额货币资金

其中：美元12084.056.817582382.56欧元

港币4905150.100.86924263556.47应收账款

其中：美元欧元港币长期借款

其中：美元欧元港币其他应收款

其中：美元欧元

港币20692378.860.869217985815.71其他应付款

其中：美元733761.876.81755002421.55欧元

港币18623481.770.869216187530.35

其他说明：

（2）货币缺乏可兑换性的性质及其财务影响、所采用的即期汇率及其估计过程，以及企业因货币缺乏可兑换性而面临的风险

□适用□不适用

104深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

（3）境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位币及

选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因。

□适用□不适用

（4）境外经营的记账本位币与企业的列报货币之间缺乏可兑换性的情况

□适用□不适用

八、研发支出

单位：元项目本期发生额上期发生额

九、合并范围的变更

1、非同一控制下企业合并

（1）本期发生的非同一控制下企业合并

单位：元购买日至购买日至购买日至被购买方股权取得股权取得股权取得股权取得购买日的期末被购期末被购期末被购购买日名称时点成本比例方式确定依据买方的收买方的净买方的现入利润金流

其他说明：

（2）合并成本及商誉

单位：元合并成本

--现金

--非现金资产的公允价值

--发行或承担的债务的公允价值

--发行的权益性证券的公允价值

--或有对价的公允价值

--购买日之前持有的股权于购买日的公允价值

--其他合并成本合计

减：取得的可辨认净资产公允价值份额

商誉/合并成本小于取得的可辨认净资产公允价值份额的金额

合并成本公允价值的确定方法：

或有对价及其变动的说明

大额商誉形成的主要原因：

其他说明：

105深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

（3）被购买方于购买日可辨认资产、负债

单位：元购买日公允价值购买日账面价值

资产：

货币资金应收款项存货固定资产无形资产

负债：

借款应付款项递延所得税负债净资产

减：少数股东权益取得的净资产

可辨认资产、负债公允价值的确定方法：

企业合并中承担的被购买方的或有负债：

其他说明：

（4）购买日之前持有的股权按照公允价值重新计量产生的利得或损失是否存在通过多次交易分步实现企业合并且在报告期内取得控制权的交易

□是□否

（5）购买日或合并当期期末无法合理确定合并对价或被购买方可辨认资产、负债公允价值的相关说明

（6）其他说明

2、同一控制下企业合并

（1）本期发生的同一控制下企业合并

单位：元合并当期合并当期构成同一企业合并期初至合期初至合比较期间比较期间被合并方控制下企合并日的中取得的合并日并日被合并日被合被合并方被合并方名称业合并的确定依据权益比例并方的收并方的净的收入的净利润依据入利润

其他说明：

106深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

（2）合并成本

单位：元合并成本

--现金

--非现金资产的账面价值

--发行或承担的债务的账面价值

--发行的权益性证券的面值

--或有对价

或有对价及其变动的说明：

其他说明：

（3）合并日被合并方资产、负债的账面价值

单位：元合并日上期期末

资产：

货币资金应收款项存货固定资产无形资产

负债：

借款应付款项净资产

减：少数股东权益取得的净资产

企业合并中承担的被合并方的或有负债：

其他说明：

3、反向购买

交易基本信息、交易构成反向购买的依据、上市公司保留的资产、负债是否构成业务及其依据、合并成本的确定、按照

权益性交易处理时调整权益的金额及其计算：

4、处置子公司

本期是否存在丧失子公司控制权的交易或事项

□是□否是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形

□是□否

107深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

5、其他原因的合并范围变动

说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：

6、其他

十、在其他主体中的权益

1、在子公司中的权益

（1）企业集团的构成

单位：元持股比例子公司名称注册资本主要经营地注册地业务性质取得方式直接间接深圳市深房

30000000

集团龙岗开深圳深圳房地产业95.00%5.00%设立.00发有限公司美国长城地

500000.001美国美国房地产业70.00%设立

产有限公司深圳海燕大

30000000物业出租及

酒店有限公深圳深圳68.10%31.90%设立.00管理司深圳圳通工10000000

深圳深圳建筑业73.00%27.00%设立

程有限公司.00深圳市华展

8000000.

建设监理有深圳深圳建筑业75.00%25.00%设立

00

限公司深圳市联华

10000000

企业有限公深圳深圳建筑业95.00%5.00%设立.00司新峰企业有

500000.002香港香港投资、管理100.00%设立

限公司深圳市深房

5000000.

保税贸易有深圳深圳进出口贸易95.00%5.00%设立

00

限公司深圳市深房

10000000

投资有限公深圳深圳投资90.00%10.00%设立.00司北京新峰房

10000000

地产开发经3北京北京房地产业75.00%25.00%设立.00营有限公司深圳市深房传麒房地产

3000.00深圳深圳房地产业100.00%设立

开发有限公司

注：1美元

2港币

3美元

在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明：

不适用。

108深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依据：

不适用。

对于纳入合并范围的重要的结构化主体，控制的依据：

不适用。

确定公司是代理人还是委托人的依据：

不适用。

其他说明：

（1）本公司纳入合并范围的长期停业且工商登记处于已吊销未注销状态的子公司共3家，分别为北京新峰房地产开发经营有限公司及新峰企业有限公司持股的二级子公司广州黄埔新邨房地产开发有限公司、新峰房地产开发建筑（武汉)有限公司，这3家子公司以非持续经营为基础列报。

（2）建邦公司于2025年11月30日破产清算，由破产管理人接管，自该日起不再纳入合并范围。

（2）重要的非全资子公司

单位：元本期归属于少数股东本期向少数股东宣告期末少数股东权益余子公司名称少数股东持股比例的损益分派的股利额美国长城地产有限公

30.00%-46857.750.00-22019887.97

司

新峰投资有限公司45.00%0.000.00-115584425.07

柏伟置业有限公司20.00%0.000.00-3623490.16

子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：

不适用。

其他说明：

不适用。

（3）重要非全资子公司的主要财务信息

单位：元期末余额期初余额子公司名非流非流非流非流流动资产流动负债流动资产流动负债称动资动负动资动负资产合计负债合计资产合计负债合计产债产债美国长城18831919108310831942199411171117

35515260

地产6425157585380.0085380237628945350.004535

50.5752.05

有限.26.834.024.02.01.068.138.13公司

新峰497.72292279025682568517.22292281025812581

0.000.00

投资9.80.59589858986.80.0664216421

109深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

有限0.790.798.568.56公司柏伟

3157315732813281

置业

0.000.000.0068480.0068480.000.000.0020210.002021

有限.14.14.68.68公司广东建邦集团

（惠阳）实业有限公司

单位：元本期发生额上期发生额子公司名称综合收益经营活动综合收益经营活动营业收入净利润营业收入净利润总额现金流量总额现金流量

美国长城---

361888.62605260350938.5140037.2331378.8

地产有限156192.4123837.0201536.7

6.88499

公司900

新峰投资1305735510769.0

0.000.000.000.000.000.00

有限公司.565

柏伟置业1235173483073.6

0.000.000.000.00-96.810.00

有限公司.542广东建邦

--

集团（惠

0.000.000.000.000.00356947.0356947.00.00

阳）实业

44

有限公司

其他说明：

（1）建邦公司于2025年11月30日由破产管理人接管进行破产清算，2025年11月30日起不再纳入合并范围。

2、在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易

3、在合营企业或联营企业中的权益

（1）不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息

单位：元

期末余额/本期发生额期初余额/上期发生额

合营企业：

下列各项按持股比例计算的合计数

联营企业：

下列各项按持股比例计算的合计数其他说明

（2）合营企业或联营企业发生的超额亏损

单位：元

110深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文本期未确认的损失（或本期合营企业或联营企业名称累积未确认前期累计的损失本期末累积未确认的损失分享的净利润）深圳市新峰地产顾问有限公

2217955.892217955.89

司其他说明

十一、政府补助

1、报告期末按应收金额确认的政府补助

□适用□不适用未能在预计时点收到预计金额的政府补助的原因

□适用□不适用

2、涉及政府补助的负债项目

□适用□不适用

3、计入当期损益的政府补助

□适用□不适用

单位：元会计科目本期发生额上期发生额

其他收益2000.000.00

其他说明：

十二、与金融工具相关的风险

1、金融工具产生的各类风险

本公司从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得平衡，将风险对本公司经营业绩的负面影响降至最低水平，使股东和其他权益投资者的利益最大化。基于该风险管理目标，本公司风险管理的基本策略是确认和分析本公司面临的各种风险，建立适当的风险承受底线和进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控制在限定的范围内。

本公司在日常活动中面临各种与金融工具相关的风险，主要包括信用风险、流动性风险及市场风险。

管理层已审议并批准管理这些风险的政策，概括如下。

(一)信用风险

信用风险，是指金融工具的一方不能履行义务，造成另一方发生财务损失的风险。

1.信用风险管理实务

(1)信用风险的评价方法公司在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。在确定信用风险自初始确认后是否显著增加时，公司考虑在无须付出不必要的额外成本或努力即可获得合理且有依据的信息，包括基于历史数据的定性和定量分析、外部信用风险评级以及前瞻性信息。公司以单项金融工具或者具有相似信用风险特征的金融工具组合为基础，通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具预计存续期内发生违约风险的变化情况。

当触发以下一个或多个定量、定性标准时，公司认为金融工具的信用风险已发生显著增加：

111深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

1)定量标准主要为资产负债表日剩余存续期违约概率较初始确认时上升超过一定比例；

2)定性标准主要为债务人经营或财务情况出现重大不利变化、现存的或预期的技术、市场、经济或

法律环境变化并将对债务人对公司的还款能力产生重大不利影响等。

(2)违约和已发生信用减值资产的定义

当金融工具符合以下一项或多项条件时，公司将该金融资产界定为已发生违约，其标准与已发生信用减值的定义一致：

1)债务人发生重大财务困难；

2)债务人违反合同中对债务人的约束条款；

3)债务人很可能破产或进行其他财务重组；

4)债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况下都不会做出的让步。

2.预期信用损失的计量

预期信用损失计量的关键参数包括违约概率、违约损失率和违约风险敞口。公司考虑历史统计数据（如交易对手评级、担保方式及抵质押物类别、还款方式等）的定量分析及前瞻性信息，建立违约概率、违约损失率及违约风险敞口模型。

3.金融工具损失准备期初余额与期末余额调节表详见财务报告附注七（3）、七（4）、七（5）、

七（6）之说明。

4.信用风险敞口及信用风险集中度

本公司的信用风险主要来自货币资金和应收款项。为控制上述相关风险，本公司分别采取了以下措施。

(1)货币资金

本公司将银行存款和其他货币资金存放于信用评级较高的金融机构，故其信用风险较低。

(2)应收款项和合同资产

本公司定期对采用信用方式交易的客户进行信用评估。根据信用评估结果，本公司选择与经认可的且信用良好的客户进行交易，并对其应收款项余额进行监控，以确保本公司不会面临重大坏账风险。

由于本公司的应收账款风险点分布于多个合作方和多个客户，信用风险集中按照客户进行管理。截至2026年06月30日，本公司存在一定的信用集中风险，本公司应收账款和合同资产的46%（2025年

12月31日：38.71%）源于余额前五名客户。本公司对应收账款和合同资产余额未持有任何担保物或其他信用增级。

本公司所承受的最大信用风险敞口为资产负债表中每项金融资产的账面价值。

(二)流动性风险

流动性风险，是指本公司在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金短缺的风险。流动性风险可能源于无法尽快以公允价值售出金融资产；或者源于对方无法偿还其合同债务；或者源于提前到期的债务；或者源于无法产生预期的现金流量。

为控制该项风险，本公司综合运用票据结算、银行借款等多种融资手段，并采取长、短期融资方式适当结合，优化融资结构的方法，保持融资持续性与灵活性之间的平衡。本公司已从多家商业银行取得银行授信额度以满足营运资金需求和资本开支。

金融负债按剩余到期日分类期末数项目

账面价值未折现合同金额1年以内1-3年3年以上

短期借款1065508.631065508.631065508.63

应付账款168578885.71168578885.71168578885.71

其他应付款119077007.22119077007.22119077007.22

其他流动负债7053339.827053339.827053339.82

112深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

小计295774741.38295774741.38295774741.380.000.00（续上表）项目上年年末数

账面价值未折现合同金额1年以内1-3年3年以上

短期借款50000.0050000.0050000.00

应付账款171738333.04171738333.04171738333.04

其他应付款144280409.16144280409.16144280409.16

其他流动负债7329890.157329890.157329890.15

小计323398632.35323398632.35323398632.350.000.00

(三)市场风险

市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动的风险。市场风险主要包括利率风险和外汇风险。

1.利率风险

利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。固定利率的带息金融工具使本公司面临公允价值利率风险，浮动利率的带息金融工具使本公司面临现金流量利率风险。本公司根据市场环境来决定固定利率与浮动利率金融工具的比例，并通过定期审阅与监控维持适当的金融工具组合。本公司面临的现金流量利率风险主要与本公司以浮动利率计息的银行借款有关。

截至2026年06月30日，本公司无浮动利率计息的银行借款（2025年12月31日：无浮动利率计息的银行借款），在其他变量不变的假设下，假定利率变动50个基准点，不会对本公司的利润总额和股东权益产生重大的影响。

2.外汇风险

外汇风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率变动而发生波动的风险。本公司面临的汇率变动的风险主要与本公司外币货币性资产和负债有关。对于外币资产和负债，如果出现短期的失衡情况，本公司会在必要时按市场汇率买卖外币，以确保将净风险敞口维持在可接受的水平。

汇率风险主要为本公司的财务状况和现金流量受外汇汇率波动的影响。除了在香港设立的子公司持有以港币为结算货币的资产外，只有小额香港市场投资业务，本公司持有的外币资产及负债占整体的资产及负债比例并不重大。因此本公司认为面临的汇率风险并不重大。

本公司期末外币货币性资产和负债情况详见财务报告附注七（49）之说明。

2、金融资产

（1）转移方式分类

□适用□不适用

（2）因转移而终止确认的金融资产

□适用□不适用

（3）继续涉入的资产转移金融资产

□适用□不适用其他说明

113深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文不适用。

十三、公允价值的披露

1、以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值

单位：元期末公允价值

项目第一层次公允价值计第二层次公允价值计第三层次公允价值计合计量量量

一、持续的公允价值

--------计量

1.以公允价值计量且

其变动计入当期损益1057325314.701057325314.70的金融资产

基金理财1057325314.701057325314.70

2.指定以公允价值计

量且其变动计入当期11729520.3911729520.39损益的金融资产

（三）其他权益工具

11729520.3911729520.39

投资

二、非持续的公允价

--------值计量非持续以公允价值计

1069054835.091069054835.09

量的资产总额

2、持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息

对于不在活跃市场上交易的基金理财其剩余期限较短，采用账面价值与预期收益的和确定其公允价值。对于不在活跃市场上交易的其他权益工具投资该投资金额较小，且被投资单位净资产变动很小，账面价值与公允价值相近，采用账面价值确定其公允价值。

十四、关联方及关联交易

1、本企业的母公司情况

母公司对本企业母公司对本企业母公司名称注册地业务性质注册资本的持股比例的表决权比例

深圳市投资控股投资、房地产开

广东深圳3358600.00154.79%54.79%

有限公司发、担保

注：1万元人民币本企业的母公司情况的说明本企业最终控制方是深圳市人民政府国有资产监督管理委员会。

其他说明：

2、本企业的子公司情况

本企业子公司的情况详见附注九。

114深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

3、本企业合营和联营企业情况

本企业重要的合营或联营企业详见附注九。

本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情况如下：

合营或联营企业名称与本企业关系其他说明

4、其他关联方情况

其他关联方名称其他关联方与本企业关系深圳东方新世界百货有限公司参股公司深圳深喜建筑装饰公司本公司未合并控股公司深圳市圳通新机电实业发展有限公司本公司未合并控股公司深圳市南洋大酒店有限公司本公司未合并控股公司深圳市房产机电管理公司本公司未合并控股公司深圳市龙岗横岗华岗实业有限公司本公司未合并控股公司深圳市物业管理有限公司母公司的控股子公司国任财产保险股份有限公司母公司的控股子公司深圳市水务规划设计院股份有限公司母公司的控股子公司深圳市建筑设计研究总院有限公司母公司的控股子公司深圳市深房物业清洁有限公司母公司的控股子公司深圳市物业管理有限公司汕头分公司母公司的控股子公司深圳市国贸物业管理有限公司母公司的控股子公司深圳市新峰地产顾问有限公司联营企业广东省惠州罗浮山矿泉水饮料有限公司合营企业深圳润华汽车贸易公司合营企业

加拿大长城（温哥华）有限公司本公司未合并控股公司澳洲柏克顿有限公司本公司未合并控股公司百立有限公司本公司未合并控股公司深圳市深房百货有限公司本公司未合并控股公司深圳市荣华机电工程有限公司联营企业西安新峰物业商贸有限公司本公司未合并控股公司广东省封开县联峰水泥制造有限公司本公司未合并控股公司北京深房物业管理有限责任公司参股公司其他说明

5、关联交易情况

（1）购销商品、提供和接受劳务的关联交易

采购商品/接受劳务情况表

单位：元是否超过交易额关联方关联交易内容本期发生额获批的交易额度上期发生额度国任财产保险股

保险服务11819.2611584.31份有限公司深圳市物业管理

物业服务509217.67331127.32有限公司深圳市深房物业

清洁服务203113.22246815.10清洁有限公司

深圳市物业管理物业服务1001426.511174174.96

115深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

有限公司汕头分公司

出售商品/提供劳务情况表

单位：元关联方关联交易内容本期发生额上期发生额

国任财产保险股份有限公司租赁服务209525.40212377.14

深圳市物业管理有限公司租赁服务2996354.612206302.45深圳市深房物业清洁有限公

租赁服务21784.5719999.98司

购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明

（2）关联租赁情况

本公司作为出租方：

单位：元承租方名称租赁资产种类本期确认的租赁收入上期确认的租赁收入

深圳市物业管理有限公司房屋、建筑物2996354.612206302.45深圳市深房物业清洁有限公

房屋、建筑物21784.5719999.98司

国任财产保险股份有限公司房屋、建筑物209525.40212377.14

本公司作为承租方：

单位：元简化处理的短期未纳入租赁负债租赁和低价值资计量的可变租赁承担的租赁负债增加的使用权资支付的租金出租方租赁资产租赁的租金费付款额（如适利息支出产名称产种类用（如适用）用）本期发上期发本期发上期发本期发上期发本期发上期发本期发上期发生额生额生额生额生额生额生额生额生额生额关联租赁情况说明

（3）关键管理人员报酬

单位：元项目本期发生额上期发生额

关键管理人员薪酬2943096.003124891.50

6、关联方应收应付款项

（1）应收项目

单位：元期末余额期初余额项目名称关联方账面余额坏账准备账面余额坏账准备深圳市投资控股

应收账款648391.56有限公司深圳市物业管理

应收账款657978.50500000.00有限公司

116深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

深圳市新峰地产

应收账款1174956.311174956.311212232.731212232.73顾问有限公司

广东建邦集团(惠

其他应收款843296961.67102965447.05843296961.67102965447.05

阳)实业有限公司广东省惠州罗浮

其他应收款山矿泉水饮料有10465168.8110465168.8110465168.8110465168.81限公司深圳润华汽车贸

其他应收款3072764.423072764.423072764.423072764.42易公司加拿大长城（温其他应收款89035748.0789035748.0789035748.0789035748.07

哥华）有限公司澳洲柏克顿有限

其他应收款12559290.5812559290.5812559290.5812559290.58公司

其他应收款百立有限公司19051233.4919051233.4919363348.6919363348.69深圳市深房百货

其他应收款237648.82237648.82237648.82237648.82有限公司深圳市荣华机电

其他应收款475223.46475223.46475223.46475223.46工程有限公司西安新峰物业商

其他应收款8075450.408075450.408391333.188391333.18贸有限公司深圳深喜建筑装

其他应收款7660529.377660529.377660529.377660529.37饰公司深圳市南洋大酒

其他应收款3168721.003168721.003168721.003168721.00店有限公司北京深房物业管

其他应收款6905673.696533817.096905673.696533817.09理有限责任公司

（2）应付项目

单位：元项目名称关联方期末账面余额期初账面余额

应付利息深圳市投资控股有限公司16535277.9416535277.94

应付账款深圳市物业管理有限公司4806559.848127082.22

其他应付款国任财产保险股份有限公司74332.000.00

其他应付款深圳市物业管理有限公司165460.14171466.20深圳东方新世界百货有限公

其他应付款902974.64902974.64司广东省封开县联峰水泥制造

其他应付款1867348.001867348.00有限公司

其他应付款深圳市房产机电管理公司14981420.9914981420.99深圳市圳通新机电实业发展

其他应付款8260832.508260832.50有限公司

其他应付款深圳市深房百货有限公司639360.38639360.38深圳市龙岗横岗华岗实业有

其他应付款165481.09165481.09限公司

十五、股份支付

1、股份支付总体情况

□适用□不适用

117深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

2、以权益结算的股份支付情况

□适用□不适用

3、以现金结算的股份支付情况

□适用□不适用

4、本期股份支付费用

□适用□不适用

十六、承诺及或有事项

1、重要承诺事项

资产负债表日存在的重要承诺

截至2026年6月30日，公司无需披露的重要承诺事项。

2、或有事项

（1）资产负债表日存在的重要或有事项

1.未决诉讼仲裁形成的或有负债及其财务影响

原告被告案由受理法院标的额备注

破产清算中，管惠州市中理人已接管建邦

中山市盛唐广告有限公广东建邦集团(惠阳)实申请破产清算级人民法债权债务审核中公司。

司业有限公司院

案件详情：[注1]

案情进展：终结本次执行程序。

惠州市明翔经济信息咨

本金17715.14建邦公司已进入

询有限公司、惠州市惠惠州市中

广东建邦集团(惠阳)实票据付款请求万元，利息破产清算程序，阳宏发工贸有限公司、级人民法业有限公司权纠纷诉讼债权人向管理人惠州市锦隆昇实业有限院

284.82万元申报债权。

公司

案件详情：[注2]

广州博琵企业管理咨询案件进展：重审

有限公司、恒大地产集中。广州博琵、团珠三角房地产开发有合资、合作开广东省惠恒大珠三角已进

深圳经济特区房地产(集

限公司、深圳市祺谨投发房地产合同州市中级74357.50万元入破产清算程

团)股份有限公司

资有限公司，第三人为纠纷人民法院序，已向管理人广东建邦集团(惠阳)实申报债权。深圳业有限公司祺谨正办理清算

118深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文注销，已向清算组申报债权。

案件详情：[注3]

案件进展：终结执行程序。建邦公司已进入破产深圳市罗

深圳经济特区房地产(集广东建邦集团(惠阳)实本金及利息清算程序，已向借款合同纠纷湖区人民

团)股份有限公司业有限公司39568.85万元管理人申报债法院权。

案件详情：[注4]

案件进展：建邦

公司、广州博

琵、恒大珠三角

广东建邦集团(惠阳)实均已进入破产清

业有限公司、广州博琵算程序，已分别企业惠州市惠

深圳经济特区房地产(集本金及利息向管理人申报债

管理咨询有限公司、恒借款合同纠纷阳区人民

团)股份有限公司41952.29万元权。深圳祺谨正大地产集团珠三角房地法院

办理清算注销，产开发有限公司、深圳已向清算组申报市祺谨投资有限公司债权。

案件详情：[注5]

[注1]2025年10月27日，建邦公司收到惠州市中级人民法院作出的《民事裁定书》《决定书》，法院裁定受理中山市盛唐广告有限公司（以下简称盛唐公司）对建邦公司的破产清算申请，并指定管理人，详见本公司于2025年10月30日发布的《关于法院裁定受理对控股子公司的破产清算申请暨指定管理人的公告》（公告编号：2025-030）。本公司于2025年12月8日依据生效民事判决书确认的债权金额、债权债务确认书、转账凭证等向建邦公司管理人提交债权申报资料；本公司积极参加债权人会议，依法行使债权人权利。

[注2]建邦公司是本公司持51%股份的子公司，因建邦公司无力兑付于2022年1月到期的商业承兑汇票，合计金额为17715.14万元，原告公司向惠阳区法院提起票据付款请求权纠纷诉讼。2023年

3月14日，法院已判决，判令建邦公司于15日内支付三家公司商票及逾期利息(包括承担诉讼费及保

全费约103万元)。该案查封深房林馨苑项目一期2、4栋按备案价估算2.2亿元房产，共计153套。原告已向惠州市中级人民法院申请执行，2026年2月，惠州市中级人民法院作出《执行裁定书》，裁定终结本次执行程序。截至2025年12月31日，鉴于建邦公司进入破产清算程序，管理人接管建邦公司并统一处理各诉讼、执行案件。

119深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

[注3]2021年4月30日，本公司与广州博琵、恒大珠三角、建邦公司签署《合作开发协议》和《委托管理协议》，广州博琵承诺建邦公司2021-2025年实现累计净利润不低于12.5亿元，如广州博琵未能完成利润承诺，由其补足差额。2021年6月30日，因深圳祺谨收购了广州博琵51%股权，本公司、广州博琵、恒大珠三角与深圳祺谨共同签署《合作开发协议》补充协议一，约定深圳祺谨对《合作开发协议》约定的广州博琵对本公司的利润承诺和差额补足事项与恒大珠三角一起承担连带责任。现因广州博琵和恒大珠三角的行为已根本违约，且实际上已丧失履约能力，造成本公司合同目的和预期利益无法实现，本公司提起诉讼。2025年1月8日，本公司收到该案一审《民事判决书》，一审法院惠州市中级人民法院作出的判决支持了本公司部分诉讼请求，但利润补足部分因期限未到未获支持，2025年1月22日，本公司就未支持的诉请提起上诉，2026年6月，二审法院广东省高级人民法院作出《民事裁定书》，裁定撤销一审判决，发回重审。鉴于广州博琵、恒大珠三角已进入破产清算程序，本公司已向管理人申报债权，同时深圳祺谨正办理清算注销，本公司已向清算组申报债权。

[注4]2021年本公司收购广州博琵持有建邦公司51%股权，收购时约定本公司按股权比例给建邦公司提供有息借款。后建邦公司向本公司分两次借款并签订《借款协议》。协议签订后，本公司依约向建邦公司提供借款，履行出借义务。现该两笔借款均已到期届满，但建邦公司均未偿还，构成违约。本公司作为国有控股上市公司，为了保护国有资产免遭损失，提起本案诉讼。2024年1月本公司收到广东省深圳市罗湖区人民法院作出的《民事判决书》：判决建邦公司自判决生效之日起十日内向本公司偿还

借款本金344696200.26元并支付利息；判决建邦公司自判决生效之日起十日内向本公司支付违约金。

本公司已申请强制执行，2025年12月2日收到《执行裁定书》，裁定终结执行程序。鉴于建邦公司已进入破产清算程序，本公司已向管理人申报债权。

[注5]2021年本公司收购广州博琵持有建邦公司51%股权，收购时约定按股权比例给建邦公司提供有息借款。后五方签订协议，约定本公司向建邦公司提供借款，建邦公司提供相应抵押，同时广州博琵、恒大珠三角、深圳祺谨对借款总额的49%及利息和违约金承担连带保证责任。协议签订后，本公司依约向建邦公司提供借款，履行出借义务，但建邦公司无力偿还借款，本公司作为国有控股上市公司，为了保护国有资产免遭损失，提起本案诉讼。2024年6月7日本公司收到一审胜诉判决，2024年6月24日广州博琵提起上诉，但未按期缴纳案件受理费，2024年10月，惠州市中级人民法院作出《民事裁定书》，按撤诉处理，一审判决生效。本公司于2025年1月向法院申请强制执行。鉴于建邦公司、广州博琵、恒大珠三角均已进入破产清算程序，本公司已分别向管理人申报债权，同时深圳祺谨正办理清算注销，本公司已向清算组申报债权。

2.为其他单位提供债务担保形成的或有负债及其财务影响

120深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

截至2026年06月30日，本公司按房地产经营惯例为商品房承购人提供按揭贷款担保以及子公司贷款担保合计13221.61万元。

被担保单位贷款金融机构担保借款金额(万元)担保到期日备注至办理完房产证抵押

购房人建设银行36.4尚林苑登记并交由银行保管至办理完房产证抵押

购房人建设银行631.55传麒东湖名苑登记并交由银行保管

建设银行、交通银至办理完房产证抵押

购房人行、工商银行、中国2580.00天悦湾登记并交由银行保管

银行、邮储银行

华夏银行、农商行、至办理完房产证抵押

购房人邮储银行、招商银9973.66光明里登记并交由银行保管

行、中国银行

小计13221.61

（2）公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明公司不存在需要披露的重要或有事项。

3、其他

十七、资产负债表日后事项

1、重要的非调整事项

单位：元对财务状况和经营成果的影项目内容无法估计影响数的原因响数

2、利润分配情况

3、销售退回

4、其他资产负债表日后事项说明

十八、其他重要事项

1、前期会计差错更正

（1）追溯重述法

单位：元受影响的各个比较期间报表会计差错更正的内容处理程序累积影响数项目名称

121深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

（2）未来适用法会计差错更正的内容批准程序采用未来适用法的原因

2、债务重组

3、资产置换

（1）非货币性资产交换

（2）其他资产置换

4、年金计划

5、终止经营

单位：元归属于母公司项目收入费用利润总额所得税费用净利润所有者的终止经营利润其他说明

6、分部信息

（1）报告分部的确定依据与会计政策

（2）报告分部的财务信息

单位：元项目分部间抵销合计

（3）公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因

（4）其他说明

7、其他对投资者决策有影响的重要交易和事项

8、其他

十九、母公司财务报表主要项目注释

1、应收账款

（1）按账龄披露

单位：元

122深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）8787912.338724709.94

1至2年1585100.101992924.09

3年以上4450138.624450138.62

5年以上4450138.624450138.62

合计14823151.0515167772.65

（2）按坏账计提方法分类披露

单位：元期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别账面价账面价计提比值计提比金额比例金额金额比例金额值例例按单项计提坏

99025990251006910069

账准备66.80%100.00%66.39%100.00%0.00

20.9620.96296.06296.06

的应收账款其

中：

按组合计提坏

49206254923466575098425492348435

账准备33.20%5.18%33.61%5.00%

30.09.8306.2676.59.8352.76

的应收账款其

中：

148231015746657151671032448435

合计100.00%68.52%100.00%68.07%

151.05444.7906.26772.65219.8952.76

如是按照预期信用损失一般模型计提应收账款坏账准备：

□适用□不适用

（3）本期计提、收回或转回的坏账准备情况

本期计提坏账准备情况：

单位：元本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回核销其他

单项计提坏账10069296.0

0.000.000.00-166775.109902520.96

准备6按组合计提坏

254923.830.000.000.000.00254923.83

账准备

10324219.810157444.7

合计0.000.000.00-166775.10

99

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

单位：元

123深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

确定原坏账准备计提单位名称收回或转回金额转回原因收回方式比例的依据及其合理性

（4）按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况

单位：元占应收账款和合应收账款坏账准应收账款期末余合同资产期末余应收账款和合同单位名称同资产期末余额备和合同资产减额额资产期末余额合计数的比例值准备期末余额深圳市华堂名酒

2239384.002239384.0015.11%154008.10

城投资有限公司大兴汽车配件有

1974974.511974974.5113.32%1974974.51

限公司

王卫东1200000.001200000.008.10%1200000.00深圳市新峰地产

1174956.311174956.317.93%1174956.31

顾问有限公司

王国栋876489.98876489.985.91%876489.98

合计7465804.807465804.8050.37%5380428.90

2、其他应收款

单位：元项目期末余额期初余额

应收利息0.000.00

应收股利37814622.8824222722.88

其他应收款1804167419.281856205185.25

合计1841982042.161880427908.13

（1）应收股利

1）应收股利分类

单位：元

项目(或被投资单位)期末余额期初余额

深圳市深房集团龙岗开发有限公司24222722.8824222722.88

深圳市深房传麒房地产开发有限公司13591900.00

合计37814622.8824222722.88

2）重要的账龄超过1年的应收股利

单位：元是否发生减值及其判

项目(或被投资单位)期末余额账龄未收回的原因断依据深圳市深房集团龙岗

24222722.883-4年暂缓支付否

开发有限公司

合计24222722.88

124深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

3）按坏账计提方法分类披露

□适用□不适用

4）本期计提、收回或转回的坏账准备的情况

单位：元本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回转销或核销其他变动

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

单位：元确定原坏账准备计提单位名称收回或转回金额转回原因收回方式比例的依据及其合理性

其他说明：

（2）其他应收款

1）其他应收款按款项性质分类情况

单位：元款项性质期末账面余额期初账面余额

应收关联方款项组合2641486472.552633214641.39

应收政府部门款项组合165460.00165460.00

应收代收代付款组合499682.89500018.15

应收其他往来款项组合75645207.08144601238.67

合计2717796822.522778481358.21

2）按账龄披露

单位：元账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）232067586.14258963768.91

1至2年390600385.16424416517.52

2至3年6128046.386100266.94

3年以上2089000804.842089000804.84

3至4年243411.53243411.53

4至5年456845625.71456845625.71

5年以上1631911767.601631911767.60

合计2717796822.522778481358.21

3）按坏账计提方法分类披露

单位：元期末余额期初余额类别账面余额坏账准备账面价账面余额坏账准备账面价

125深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

计提比值计提比值金额比例金额金额比例金额例例按单项1653616624

913454740218922101740331

计提坏72925.60.85%55.24%32598.59.83%55.47%

314.25611.58083.97514.62

账准备8359其

中：

按组合10641106391116011158

175088175088

计提坏23896.39.15%0.02%48807.48759.40.17%0.02%73670..99.99账准备69706263其

中：

27177180412778418562

913629922276

合计96822.100.00%33.62%67419.81358.100.00%33.19%05185.

403.24172.96

52282125

按预期信用损失一般模型计提坏账准备：

单位：元

第一阶段第二阶段第三阶段坏账准备整个存续期预期信用整个存续期预期信用未来12个月预期信用合计损失（未发生信用减损失（已发生信用减损失值）值）

2026年1月1日余额122167.7652921.23922101083.97922276172.96

2026年1月1日余额

在本期

其他变动-8646769.72-8646769.72

2026年6月30日余

122167.7652921.23913454314.25913629403.24

额各阶段划分依据和坏账准备计提比例损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况

□适用□不适用

4）本期计提、收回或转回的坏账准备情况

本期计提坏账准备情况：

单位：元本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回转销或核销其他

按单项计提坏922101083.-913454314.

0.00

账准备978646769.7225按组合计提坏

175088.990.00175088.99

账准备

922276172.-913629403.

合计0.000.000.00

968646769.7224

其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：

单位：元确定原坏账准备计提单位名称转回或收回金额转回原因收回方式比例的依据及其合理

126深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

性

5）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况

单位：元占其他应收款期坏账准备期末余单位名称款项的性质期末余额账龄末余额合计数的额比例

广东建邦集团1年以内、1-2（惠阳）实业有子公司往来款843296961.67年、2-3年、5年31.03%102965447.05限公司以上汕头市华峰房地

子公司往来款714160642.871-2年、5年以上26.28%产开发有限公司

新峰企业有限公1-2年、5年以

子公司往来款529778002.1019.49%529778002.10司上深圳市深房传麒

1年以内、1-2

房地产开发有限子公司往来款263075988.159.68%

年、5年以上公司美国长城地产有

子公司往来款101050900.175年以上3.72%101050900.17限公司

2451362494.9

合计90.20%733794349.32

6

3、长期股权投资

单位：元期末余额期初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

126552083133339271.113218156126552083133339271.113218156

对子公司投资

3.00151.853.00151.85

对联营、合营11977845.511977845.511977845.511977845.5企业投资8888

127749867145317116.113218156127749867145317116.113218156

合计

8.58731.858.58731.85

（1）对子公司投资

单位：元期初余额本期增减变动期末余额被投资单减值准备减值准备（账面价计提减值（账面价位期初余额值）追加投资减少投资其他期末余额准备值）深圳海燕

20605042060504

大酒店有0.000.00

7.507.50

限公司深圳市深

90000009000000

房投资有0.000.00.00.00限公司

新峰企业556500.0556500.0

0.000.00

有限公司00新峰置业22717692271769

0.000.00

有限公司7.737.73深圳圳通11332321133232

0.000.00

工程有限1.451.45

127深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

公司美国长城

14358021435802

地产有限0.000.00.00.00公司深圳市深房保税贸47500004750000

0.000.00

易有限公.00.00司深圳市华展建设监60000006000000

0.000.00

理有限公.00.00司深圳市联

13458211345821

华企业有0.000.00

7.057.05

限公司深圳市深房集团龙30850003085000

0.000.00

岗开发有0.000.00限公司北京新峰房地产开64183886418388

0.000.00

发经营有8.908.90限公司汕头市华峰房地产16467021646702

0.000.00

开发有限1.021.02公司

百立有限201100.0201100.0

0.000.00

公司00

澳洲柏克906630.0906630.0

0.000.00

顿公司00深圳市深

95000009500000

房百货有0.000.00.00.00限公司汕头新峰58547655854765

0.000.00

大厦2.252.25深圳市深房传麒房99500009950000

0.000.00

地产开发00.0000.00有限公司华林有限

8955.100.008955.100.00

公司

1132181133339211321811333392

合计

561.8571.15561.8571.15

（2）对联营、合营企业投资

单位：元本期增减变动期初减值权益宣告期末减值余额余额投资准备法下其他发放

（账其他计提准备单位期初追加减少确认综合现金

（账期末面价权益减值其他余额投资投资的投收益股利面价变动准备余额值）资损调整或利值）益润

128深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

一、合营企业封开94559455

杏花465.465.宾馆3838

94559455

小计465.465.

3838

二、联营企业深圳市荣华机10761076

电工954.954.程有6464限公司深圳润华14451445

汽车425.425.贸易5656公司

25222522

小计380.380.

2020

11971197

合计78457845.58.58可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定

□适用□不适用可收回金额按预计未来现金流量的现值确定

□适用□不适用前述信息与以前年度减值测试采用的信息或外部信息明显不一致的差异原因公司以前年度减值测试采用信息与当年实际情况明显不一致的差异原因

4、营业收入和营业成本

单位：元本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本

主营业务27174732.1016126535.4023097122.0015530601.07

其他业务491681.23487871.7095.24

合计27666413.3316614407.1023097217.2415530601.07

营业收入、营业成本的分解信息：

单位：元分部1分部2合计合同分类营业收入营业成本营业收入营业成本营业收入营业成本营业收入营业成本业务类型

其中：

按经营地

129深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

区分类

其中：

市场或客户类型

其中：

合同类型

其中：

按商品转让的时间分类

其中：

按合同期限分类

其中：

按销售渠道分类

其中：

合计

与履约义务相关的信息：

公司承担的预公司提供的质履行履约义务重要的支付条公司承诺转让是否为主要责项目期将退还给客量保证类型及的时间款商品的性质任人户的款项相关义务其他说明

与分摊至剩余履约义务的交易价格相关的信息：

本报告期末已签订合同、但尚未履行或尚未履行完毕的履约义务所对应的收入金额为129141267.30元，其中，

25670067.83元预计将于2026年度确认收入，51606583.28元预计将于2027年度确认收入，51864616.19元预计

将于2028年度确认收入。

重大合同变更或重大交易价格调整

单位：元项目会计处理方法对收入的影响金额

其他说明：

5、投资收益

单位：元项目本期发生额上期发生额

成本法核算的长期股权投资收益50000000.00

处置长期股权投资产生的投资收益66265.2399669.36其他债权投资在持有期间取得的利息收入

130深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

合计50066265.2399669.36

二十、补充资料

1、当期非经常性损益明细表

□适用□不适用

单位：元项目金额说明计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相关、符合国家政策

2000.00

规定、按照确定的标准享有、对公司损益产生持续影响的政府补助除外）除同公司正常经营业务相关的有效套

期保值业务外，非金融企业持有金融资产和金融负债产生的公允价值变动7069256.29投资货币基金产生的公允价值变动损益以及处置金融资产和金融负债产生的损益除上述各项之外的其他营业外收入和

-1253.02支出

减：所得税影响额186.75

合计7069816.52--

其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：

□适用□不适用公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。

将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明

□适用□不适用

项目涉及金额（元）原因

各年持续发生，不具有偶发性，认定代扣个人所得税手续费返还52026.64为经常性损益

2、净资产收益率及每股收益

每股收益报告期利润加权平均净资产收益率

基本每股收益（元/股）稀释每股收益（元/股）归属于公司普通股股东的净

-0.24%-0.0085-0.0085利润扣除非经常性损益后归属于

-0.43%-0.0154-0.0154公司普通股股东的净利润

3、境内外会计准则下会计数据差异

（1）同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况

□适用□不适用

131深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

（2）同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况

□适用□不适用

（3）境内外会计准则下会计数据差异原因说明，对已经境外审计机构审计的数据进行差异调节的，应注明该境外机构的名称

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