深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司

2025年半年度报告

【2025年08月28日】

1深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

第一节重要提示、目录和释义

公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容

的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

公司负责人唐小平、主管会计工作负责人汪健飞及会计机构负责人(会计

主管人员)周宏普声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。

所有董事均已出席了审议本次半年报的董事会会议。

公司半年度报告中部分涉及未来经营计划或经营工作安排的描述，相关计划或安排的落实受到多方面因素的影响，并不构成公司对于投资者的实质承诺，投资者及相关人士均应当对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。

公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。

2深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

目录

第一节重要提示、目录和释义.........................................2

第二节公司简介和主要财务指标........................................6

第三节管理层讨论与分析...........................................9

第四节公司治理、环境和社会........................................20

第五节重要事项..............................................21

第六节股份变动及股东情况.........................................25

第七节债券相关情况............................................29

第八节财务报告..............................................30

第九节其他报送数据...........................................142

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备查文件目录

1.载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表。

2.报告期内在《证券时报》《中国证券报》《大公报》上公开披露过的所有公司文件正本及公告的原稿。

4深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

释义释义项指释义内容

深圳市国资委、市国资委指深圳市人民政府国有资产监督管理委员会

投控公司、深投控指深圳市投资控股有限公司

公司、本公司、集团、深房、深房集团指深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司海燕酒店指深圳海燕大酒店有限公司圳通公司指深圳圳通工程有限公司华展公司指深圳市华展建设监理有限公司

建邦公司指广东建邦集团（惠阳）实业有限公司传麒公司指深圳市深房传麒房地产开发有限公司光明里指深房光明里项目林馨苑指深房林馨苑项目翠林苑指深房翠林苑项目

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第二节公司简介和主要财务指标

一、公司简介

股票简称 深深房 A（B） 股票代码 000029（200029）股票上市证券交易所深圳证券交易所

公司的中文名称深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司

公司的中文简称（如有）深房集团

公司的外文名称（如有） ShenZhenSpecial Economic Zone Real Estate&Properties (Group)co.，Ltd.公司的外文名称缩写（如SPG

有）公司的法定代表人唐小平

二、联系人和联系方式董事会秘书证券事务代表姓名罗毅洪璐联系地址深圳市罗湖区人民南路深房广场47楼深圳市罗湖区人民南路深房广场47楼

电话（86755）25108897（86755）25108837

传真（86755）82294024（86755）82294024电子信箱 spg@sfjt.sihc.com.cn spg@sfjt.sihc.com.cn

三、其他情况

1、公司联系方式

公司注册地址、公司办公地址及其邮政编码、公司网址、电子信箱等在报告期是否变化

□适用□不适用

公司注册地址、公司办公地址及其邮政编码、公司网址、电子信箱等在报告期无变化，具体可参见2024年年报。

2、信息披露及备置地点

信息披露及备置地点在报告期是否变化

□适用□不适用

公司披露半年度报告的证券交易所网站和媒体名称及网址，公司半年度报告备置地在报告期无变化，具体可参见2024年年报。

3、其他有关资料

其他有关资料在报告期是否变更情况

□适用□不适用

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四、主要会计数据和财务指标公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据

□是□否本报告期上年同期本报告期比上年同期增减

营业收入（元）637366221.35134225119.43374.85%归属于上市公司股东的净利

103027646.425622791.391732.32%润（元）归属于上市公司股东的扣除

非经常性损益的净利润94352487.97-5197127.551915.47%

（元）经营活动产生的现金流量净

-87422241.58-108449532.0619.39%额（元）

基本每股收益（元/股）0.10180.00561717.86%

稀释每股收益（元/股）0.10180.00561717.86%

加权平均净资产收益率2.89%0.11%2.78%本报告期末上年度末本报告期末比上年度末增减

总资产（元）5409969607.965987780656.67-9.65%归属于上市公司股东的净资

3621509037.293512112493.423.11%产（元）

五、境内外会计准则下会计数据差异

1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况

□适用□不适用公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。

2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况

□适用□不适用公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。

六、非经常性损益项目及金额

□适用□不适用

单位：元项目金额说明

委托他人投资或管理资产的损益8662388.50投资货币基金产生的公允价值变动除上述各项之外的其他营业外收入和

18496.60

支出

减：所得税影响额4624.15

少数股东权益影响额（税后）1102.50

合计8675158.45

其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：

□适用□不适用

7深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。

将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明

□适用□不适用

项目涉及金额（元）原因

各年持续发生，不具有偶发性，认定代扣个人所得税手续费返还31652.46为经常性损益

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第三节管理层讨论与分析

一、报告期内公司从事的主要业务

（一）报告期行业发展情况

国家统计局7月15日发布了2025年上半年国民经济运行情况。数据显示，面对外部冲击影响加大、内部困难挑战叠加的复杂局面，国民经济顶住压力、迎难而上，经济运行总体平稳、稳中向好。行业方面，新房市场城市之间及项目之间分化行情延续，二手房市场延续“以价换量”行情。总体而言，房地产市场在波动中继续朝止跌回稳的方向迈进。

（二）报告期公司经营情况上半年，公司上下聚焦“稳定主业经营、提升管控水平、深化改革发展”目标，积极采取措施并取得实效，主要开展了以下五个方面的工作：

1.锚定目标，主业经营平稳有序。一是全面抓好项目营销，深房光明里项目入伙有序推进，汕头天

悦湾项目累计销售房产面积同比增长120%，部分存量低效房产已通过联交所挂牌销售。二是深化开展自有物业经营，全口径物业出租率90.15%，同时，完成了深房光明里项目商业委托运营、深房广场顶层直升机停机坪改造工程合作方选聘招标工作。

2.守牢底线，风险化解稳妥推进。一是不断化解项目风险，积极推进建邦公司相关诉讼判决执行，

确保国有资产安全，同时妥善处理了深房林馨苑项目员工跟投事宜。二是有效防范安全风险，公司开展安全检查36次，发现安全隐患172项，已督促全部完成整改。三是全面把控经营风险，加强资金与账户管理，保障流动性安全；同时持续推动所属企业治亏扭亏工作。四是妥善处置维稳风险，报告期公司未发生重大信访和舆情事件。

3.夯实基础，综合能力持续提升。一是推动组织能力提升，完成本部员工薪酬套改落地工作，实现

新旧薪酬制度的平稳过渡。二是推动专业能力提升，持续开展“好房子”信息库、市场典型楼盘户型库建设，组织开展相关主题培训，提升员工综合素质和专业水平。三是推动所属企业经营能力提升。上半年，海燕酒店利润总额完成年度计划55%；圳通公司、华展公司积极开展项目投拓工作；汕头分公司中山东市场实现租金回收率100%。

4.提升站位，新业务探索不断开展。公司持续高度关注上市监管要求及资本市场政策动态，积极加

强与控股股东、系统内资本平台以及专业中介机构的沟通，在市场中积极探寻具备可行性与高潜力的优质项目资源，努力在复杂多变的市场环境中抢占先机，推动企业高质量发展。

5.强化引领，党建融合持续深化。一是党建引领融入治理机制，动态优化“三重一大”决策事项清单，严格执行“先党内后提交”决策程序。二是学习教育与作风建设协同推进，开展警示教育25场次，党员干部纪律意识、规矩意识显著提升。三是全面从严治党向纵深推进，实施提醒谈话32人次、选人用人监督4人次，持续营造风清气正政治生态。

公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中的“房地产业”的披露要求新增土地储备项目

9深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

计容建筑土地总价宗地或项土地规划土地面积土地取得权益对价所在位置面积权益比例款（万目名称用途（㎡）方式（万元）（㎡）元）累计土地储备情况剩余可开发建筑面积（万项目/区域名称总占地面积（万㎡）总建筑面积（万㎡）

㎡）

汕头新峰大厦0.592.662.66

林馨苑二期2.577.727.72

林馨苑三期4.319.579.57

林馨苑四期3.236.456.45

总计10.726.426.4主要项目开发情况规划预计累计本期累计土地计容总投投资竣工竣工

城市/项目所在项目权益开工开发完工面积建筑资金总金面积面积区域名称位置业态比例时间进度进度（㎡面积额额（㎡（㎡）（㎡（万（万）））元）元）

2021

林馨主体

惠阳51.00年0696.006415911571119惠州苑一结构在建00

区%月11%2787615005期施工日主要项目销售情况累计本期本期计容预售预售预售累计本期本期可售建筑（销（销（销结算结算结算城市/项目所在项目权益面积面积售）售）售）面积面积金额区域名称位置业态比例（㎡（㎡面积面积金额（㎡（㎡（万）

）（㎡（㎡（万））元）））元）

翠林龙岗100.05439354393深圳现楼6011156137

苑区0%.38.38天悦

潮阳100.015347160371213012060461.2242.4汕头湾一现楼624332

区0%022.548.6927期天悦

潮阳100.01277713705464694465.2405463144454.2216汕头湾二现楼

区0%09.8442.9.5164.31期林馨

惠阳51.001597615976惠州苑一预售

区%11期

光明光明100.035949291.917977133745398深圳现楼5360551975845

里区0%.445.66.488.02主要项目出租情况可出租面积累计已出租面项目名称所在位置项目业态权益比例平均出租率

（㎡）积（㎡）

房地产大厦深圳商业100.00%3413.882436.671.37%

国商大厦北座深圳商业100.00%4819.714819.71100.00%

海燕大厦深圳商业100.00%22475.4722475.47100.00%

深房广场深圳写字楼100.00%58462.6827627.6547.26%

深房广场裙楼深圳商业100.00%19886.310760.2254.11%

文锦花园深圳商业100.00%3531.63531.6100.00%

10深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

土地一级开发情况

□适用□不适用融资途径融资成本区间期限结构期末融资余额

融资途径/平均融资成（万元）本（万元）1年之内1-2年2-3年3年以上

银行贷款6338.633.15%117.5212.526208.59

合计6338.63117.5212.526208.59发展战略和未来一年经营计划下半年，公司将聚焦重点任务、狠抓工作进度、强化责任落实，确保各项工作取得新突破。

（一）狠抓主业稳健经营。一是抓好项目营销，力争完成年度销售任务目标。二是抓好资产运营，全面提高物业出租率和租金回收率，同时努力将深房广场打造成“大健康”+“低空经济”双产业楼宇。

三是抓好所属企业经营，优化运营管控，力争完成年度任务目标。

（二）着力风险防范化解。一是化解项目风险，加快推动林馨苑项目系列诉讼案进程，同时继续采

取有效手段维护项目工地安全。二是防范安全风险，加大安全生产目标责任考核与现场检查力度，确保全年无安全生产责任事故。三是把控经营风险，加强应收款、投资等经营风险管控，稳妥处置存量风险。

四是管控维稳风险，加强信访维稳和舆情管控，防止出现意识形态问题及重大不稳定事件。

（三）努力构建发展新格局。一是强化战略引领，保持与控股股东紧密沟通，高质量推进“十五五”

战略规划编制工作，为深化改革和创新发展提供纲领性指引。二是围绕投控公司战略，找准公司发展的立足点与发力点，加快推动投控公司避免同业竞争承诺兑现；三是积极探索未来发展新路径，深挖优质投资机遇，拓展企业发展新空间。

（四）夯实管理提质赋能。一是夯实基础管理，持续完善公司治理体系，深化 ESG 治理与可持续发

展实践；加强合规管理体系建设，深化内审内控工作；推进制度“立改废”，确保制度体系与上级政策、行业监管要求保持高度协同。二是提升管理效能，推进组织架构优化、定岗定编以及人员优化调整工作，构建“层次合理、权责清晰、精干高效”的组织体系。

（五）深化推进党的建设。一是确保学习教育入脑入心、走深走实。二是持续推进意识形态工作责

任制、企业领导班子建设、基层党组织标准化规范化建设及党员队伍建设、“一企一品牌”党建品牌创

建等年度重点计划落实。三是强化纪检监察工作，加强政治监督，压实全面从严治党政治责任。立足监督执纪主业，运用“四种形态”，做到抓早抓小、防微杜渐。

向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保

□适用□不适用担保借款金额被担保单位贷款金融机构担保到期日备注公司名称

(万元)至办理完房产证深圳市深房集团龙岗开

购房人建设银行40.95抵押登记并交由尚林苑发有限公司银行保管

11深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

至办理完房产证深圳市深房集团龙岗开

购房人建设银行153.69抵押登记并交由翠林苑发有限公司银行保管至办理完房产证

深圳经济特区房地产(集

购房人建设银行638.09抵押登记并交由传麒东湖名苑

团)股份有限公司银行保管

建设银行、交通银至办理完房产证

行、工商银行、中国汕头市华峰房地产开发

购房人1967.00抵押登记并交由天悦湾

银行、光大银行、邮有限公司银行保管储银行

工商银行、华夏银至办理完房产证

行、农商行、农业银深圳市深房传麒房地产

购房人29446.41抵押登记并交由光明里

行、邮储银行、招商开发有限公司银行保管

银行、中国银行

合计：32246.14

董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）

□适用□不适用实际投资金投资主体类投资金额投资金额占占项目资金累计收益额与收益分项目名称退出情况别（元）比峰值比例（元）配金额的匹配性已于2025

公司董事、

6300000.年6月解除

林馨苑项目监事、高级27.63%0.63%0.00不适用

00对该项目跟

管理人员投。

二、核心竞争力分析

作为深圳经济特区最早成立的房地产开发企业，公司筑造了深圳早期的城市雏形，并在中国房地产开发史上创造了多个“第一”，包括：第一个有偿使用国有土地；第一个引入外资合作开发土地；第一个采用楼宇预售手段筹集开发资金；第一个按国际惯例实行建设工程公开招标；第一个成立物业管理公

司对开发的楼宇、住宅进行全方位管理；在深圳经济特区举行的新中国第一次土地使用权拍卖会上夺标。

经过四十余年发展，公司已成长为以房地产开发与经营为主业，集工程施工、项目监理、资产经营等多元化经营于一体的企业集团。公司持续建设现代企业人力资源管理体系，努力打造专业化、高素质开发团队；不断完善项目开发管理制度和管控流程，专业水平和管控能力显著提高，策划、建设、成本管控、营销能力和品牌形象得到了有效提升，主业运营能力不断增强，核心竞争力持续提升。

报告期，公司获上海华证指数信息服务有限公司“A 级”ESG 评级，入选由华证 ESG 发布的“2025年 A 股上市公司房地产行业 ESG 绩效 TOP20”榜单。

三、主营业务分析概述

参见“一、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。

主要财务数据同比变动情况

单位：元

12深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

本报告期上年同期同比增减变动原因主要是房地产销售收

营业收入637366221.35134225119.43374.85%入上升所致。

主要是房地产销售收

营业成本463717990.62107432457.51331.64%入上升，结转成本相应增加所致。

主要是房地产销售收

销售费用9708711.935445739.0878.28%入上升，销售费用相应增加所致。

主要是项目开发结

管理费用32175388.9927071704.4718.85%束，人员薪酬停止资本化所致。

主要是银行存款余额

较上年同期减少、存

财务费用1213306.62-5155017.94-123.54%款利息收入同比减少所致。

主要是利润总额同比

所得税费用21496138.68218507.369737.72%增加所致。

主要是支付工程进度经营活动产生的现金

-87422241.58-108449532.06-19.39%款、税款同比减少所流量净额致。

投资活动产生的现金主要是本年新增购买

-109975806.04-39264136.06180.09%流量净额货币基金所致。

筹资活动产生的现金主要归还银行贷款金

-34949336.04-103884505.69-66.36%流量净额额同比减少所致。

主要是支付工程进度

现金及现金等价物净款、税款及归还银行

-232411276.38-251595688.62-7.63%增加额贷款金额同比减少所致。

公司报告期利润构成或利润来源发生重大变动

□适用□不适用公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。

营业收入构成

单位：元本报告期上年同期同比增减金额占营业收入比重金额占营业收入比重

营业收入合计637366221.35100%134225119.43100%374.85%分行业

房地产567722393.4289.07%15866847.0611.82%3478.04%

工程施工35772588.065.61%75207523.5956.03%-52.43%

物业管理1631793.560.26%1667962.601.24%-2.17%

租赁及其他32239446.315.06%41482786.1830.91%-22.28%分产品

住宅567560925.5289.05%11145294.678.30%4992.38%

商铺及车位161467.900.03%4721552.393.52%-96.58%其他行业产品合

69643827.9310.93%118358272.3788.18%-41.16%

计分地区

广东省637015282.8199.94%133878137.7499.74%375.82%

境外350938.540.06%346981.690.26%1.14%

占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品或地区情况

13深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

□适用□不适用

单位：元营业收入比上营业成本比上毛利率比上年营业收入营业成本毛利率年同期增减年同期增减同期增减分行业

567722393.405096533.

房地产28.65%3478.04%4189.27%-29.22%

4227

35772588.035250621.5

工程施工1.46%-52.43%-51.97%-39.42%

69

物业管理1631793.561135860.3430.39%-2.17%-9.54%22.94%

32239446.322234975.4

租赁及其他31.03%-22.28%-4.73%-29.06%

12

分产品

567560925.404951239.

住宅28.65%4992.38%4713.59%16.84%

5287

商铺及车位161467.90145293.4010.02%-96.58%-85.92%-87.18%

69643827.958621457.3

其他15.83%-41.16%-40.17%-8.02%

35

分地区

637015282.463717990.

广东省27.20%375.82%331.64%37.72%

8162

公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1期按报告期末口径调整后的主营业务数据□适用□不适用

四、非主营业务分析

□适用□不适用

五、资产及负债状况分析

1、资产构成重大变动情况

单位：元本报告期末上年末占总资产占总资产比重增减重大变动说明金额金额比例比例主要是本年购

买货币基金、

货币资金294583173.615.45%529242725.368.84%-3.39%归还银行贷款及缴纳税款所致。

应收账款43172939.420.80%56672795.520.95%-0.15%

合同资产31301000.640.58%30888723.090.52%0.06%主要是房地产

存货3182698105.6558.83%3636840229.3460.74%-1.91%收入结转所致。

投资性房地产536064017.549.91%515925116.548.62%1.29%

长期股权投资0.000.00%0.000.00%0.00%

固定资产15997574.090.30%17489207.570.29%0.01%

14深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

在建工程0.000.00%0.000.00%0.00%

使用权资产0.000.00%0.000.00%0.00%

短期借款1050000.000.02%1563000.000.03%-0.01%主要是预收售

合同负债750558125.1413.87%1298146232.3521.68%-7.81%楼款结转收入所致。

长期借款62211091.221.15%62273677.821.04%0.11%

租赁负债0.000.00%0.000.00%0.00%交易性金融资主要是购入货

1106464327.0120.45%987801938.5116.50%3.95%产币基金所致。

应付账款430845144.507.96%464488982.307.76%0.20%

应交税费28032097.060.52%27554810.010.46%0.06%

其他应付款538415584.919.95%561016653.179.37%0.58%

2、主要境外资产情况

□适用□不适用

3、以公允价值计量的资产和负债

□适用□不适用

单位：元计入权益本期公允的累计公本期计提本期购买本期出售项目期初数价值变动其他变动期末数允价值变的减值金额金额损益动金融资产

1.交易性

金融资产

9878019866238811000001106464

（不含衍

38.51.5000.00327.01

生金融资

产）

4.其他权

1469734241517.81493885

益工具投

1.1879.05

资

10024998662388241517.811000001121403

上述合计

279.69.50700.00186.06

金融负债0.000.00其他变动的内容报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化

□是□否

4、截至报告期末的资产权利受限情况

项目期末账面价值（元）受限原因

深圳市龙岗区城市更新项目内及周边公共设施项目-建设资金;深房光明里项

货币资金5817217.78目土地复垦费用

15深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

货币资金58428.69诉讼冻结

货币资金50000.00施工保证金

货币资金158549.08停止支付，中止账户应收账款1824322.26短期借款质押

投资性房地产37130504.23借款抵押

存货161509611.70供应商诉讼保全

合计206548633.74

六、投资状况分析

1、总体情况

□适用□不适用

2、报告期内获取的重大的股权投资情况

□适用□不适用

3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况

□适用□不适用

4、金融资产投资

（1）证券投资情况

□适用□不适用公司报告期不存在证券投资。

（2）衍生品投资情况

□适用□不适用公司报告期不存在衍生品投资。

5、募集资金使用情况

□适用□不适用公司报告期无募集资金使用情况。

七、重大资产和股权出售

1、出售重大资产情况

□适用□不适用公司报告期未出售重大资产。

16深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

2、出售重大股权情况

□适用□不适用

八、主要控股参股公司分析

□适用□不适用

主要子公司及对公司净利润影响达10%以上的参股公司情况

单位：元公司名称公司类型主要业务注册资本总资产净资产营业收入营业利润净利润广东建邦

--

集团（惠房地产开15530975569227子公司28000000.00359947.0356947.0

阳）实业发096.503.13

44

有限公司深圳市深房传麒房房地产开20320651101712539880113837821037837子公司30000000

地产开发发022.71108.3989.9196.9022.67有限公司深圳市深

--

房集团龙房地产开99410996317271512584.7

子公司30000000553636.3548636.3

岗开发有发4.324.367

55

限公司汕头市华

林房产开房地产开91226120.10504035292927184296.21286055

子公司28388.87

发有限公发4462.208.8426.60司汕头市华

---峰房地产房地产开70824352491725子公司80000000491062520521021547710

开发有限发81.210.74

9.91.62.90

公司

美国长城---

房地产开2045445350938.5

地产有限子公司20511469341895201536.7201536.7

发6.424

公司6.1400

深圳圳通--

927757711779273865089

工程有限子公司安装维修1000000014691361469136

1.802.049.27

公司.13.13深圳海燕

607365641987128934027800198.3601745.6

大酒店有子公司酒店服务30000000

1.406.25.2795

限公司深圳市华展建设监110110810673611437061

子公司监理800000046245.7936138.42

理有限公9.720.09.33司

---

新峰企业投资、管3366382

子公司50233523506110.00859991.9859991.9

有限公司理72.91

86.6100

报告期内取得和处置子公司的情况

□适用□不适用主要控股参股公司情况说明

1.2021年5月，公司通过支付对价4.5亿元，取得广东建邦集团（惠阳）实业有限公司51%股权，该项

目公司开发林馨苑项目，总用地面积20万㎡，总计容面积40万㎡，分四期开发，集团对其拥有控制

17深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文权，从2021年5月纳入合并范围。截至2025年6月30日，一期8栋住宅现已封顶；二期地下室已完工；三四期暂未开发；学校未取得施工许可证。2025年上半年未销售。

2.2021年10月，公司竞得光明地块，成立项目公司深圳市深房传麒房地产开发有限公司，负责该地块

的开发建设工作。2024年11月完成竣工验收，住宅累计销售率达99%，2025年上半年结转收入

53988.02万元占集团房地产板块收入的95.1%，占集团营业收入的84.7%。

3.所属子公司从事房地产开发业务的还有：深房集团龙岗开发有限公司、汕头市华林房产开发有限公司、汕头市华峰房地产开发有限公司。龙岗公司负责开发的翠林苑项目2025年上半年暂无销售。汕头华林公司开发的金叶岛、悦景东方项目目前剩少量尾盘在售；汕头华峰公司负责开发天悦湾项目（分一、二期），其中天悦湾一期于2016年10月开盘销售，于2019年12月竣工，二期于2018年11月动工建设，2021年6月底竣工。一期累计销售率75.63%，二期累计销售率33.9%。

4.深圳圳通工程有限公司是从事建筑安装维修业务，2025年上半年营业收入3865万元，占集团公司营

业收入的6.1%。

5.新峰企业有限公司2025年上半年净利润-86万元，主要原因是投资性房地产折旧摊销所致。

九、公司控制的结构化主体情况

□适用□不适用

十、公司面临的风险和应对措施

（一）宏观经济风险和应对措施

今年以来，我国经济运行稳中有进，高质量发展取得新成效。主要经济指标表现良好，新质生产力积极发展，改革开放不断深化，重点领域风险有力有效防范化解。但是，当前我国经济运行依然面临不少风险挑战。房地产行业与宏观经济具有较大关联性，受宏观经济周期的影响较大。公司将持续关注国际、国内宏观经济形势，积极调整经营策略。

（二）行业发展风险和应对措施现阶段，随着存量政策持续显效、增量政策有效落实以及政策组合效应不断释放，房地产市场在波动中继续朝止跌回稳的方向迈进。但未来一段时间，房地产行业依旧面临着诸多风险与潜在隐患，市场竞争格局也呈现出全新态势。公司将紧密关注行业政策，紧跟国家战略导向，不断优化业务发展路径，积极探索创新运营模式，以更好地适应外部环境变化。

（三）业务经营风险和应对措施

在房地产市场竞争日趋激烈的背景下，公司现存开发用地资源储备不足，存量项目去化艰难，新业务拓展尚未有实质成果，企业经营发展承压。公司将密切关注市场动态及行业政策走向，狠抓存量资产提质增效，夯实主业根基，并积极寻求与自身发展实际相契合的创新模式与路径，以灵活应对市场挑战，开拓更为广阔的发展空间。

十一、市值管理制度和估值提升计划的制定落实情况公司是否制定了市值管理制度。

□是□否公司是否披露了估值提升计划。

18深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

□是□否

十二、“质量回报双提升”行动方案贯彻落实情况

公司是否披露了“质量回报双提升”行动方案公告。

□是□否

19深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

第四节公司治理、环境和社会

一、公司董事、监事、高级管理人员变动情况

□适用□不适用

公司董事、监事和高级管理人员在报告期没有发生变动，具体可参见2024年年报。

二、本报告期利润分配及资本公积金转增股本情况

□适用□不适用

公司计划半年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。

三、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况

□适用□不适用

公司报告期无股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施及其实施情况。

四、环境信息披露情况上市公司及其主要子公司是否纳入环境信息依法披露企业名单

□是□否

五、社会责任情况

公司在追求经济效益、保护股东利益的同时积极履行社会责任，彰显企业社会价值和责任担当。报告期，公司深入开展消费帮扶集中行动，助推深圳市消费帮扶和乡村振兴工作；持续做好汕头市澄海区隆都镇帮扶项目；组织所辖物业大厦商户开展消防综合应急演习，提升群众消防安全防范意识。

20深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

第五节重要事项

一、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及截至报告期末超期未履行完毕的承诺事项

□适用□不适用

公司报告期不存在由公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及截至报告期末超期未履行完毕的承诺事项。

二、控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金情况

□适用□不适用公司报告期不存在控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金。

三、违规对外担保情况

□适用□不适用公司报告期无违规对外担保情况。

四、聘任、解聘会计师事务所情况半年度财务报告是否已经审计

□是□否公司半年度报告未经审计。

五、董事会、监事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明

□适用□不适用

六、董事会对上年度“非标准审计报告”相关情况的说明

□适用□不适用

七、破产重整相关事项

□适用□不适用公司报告期未发生破产重整相关事项。

八、诉讼事项重大诉讼仲裁事项

□适用□不适用诉讼是否

涉案金额诉讼(仲诉讼(仲裁)判决披露日

(仲裁)形成诉讼(仲裁)审理结果及影响披露索引（万元）裁)进展执行情况期基本情预计

21深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

况负债因建邦公司无力兑付于2022惠州市明翔经济

年1月到期的商业承兑汇票，巨潮资讯信息咨询有限公

合计金额为17715.14万元，网上披露司、惠州市惠阳惠州市明翔经济信息咨询有限的《2024宏发工贸有限公2025年票据纠公司、惠州市惠阳宏发工贸有年年度报

17715.14否执行中司和惠州市锦隆03月22纷诉讼限公司和惠州市锦隆昇实业有告》（公昇实业有限公司日

限公司向惠阳区法院提起票据告编号：

已向惠州市中级

纠纷诉讼，惠阳区法院于2025-人民法院申请执

2023年3月一审判决建邦公005）行。

司支付承兑汇票款及利息。

巨潮资讯公司已根据生效网上披露民事判决申请强2024年1月公司收到深圳市的《关于制执行，广东省罗湖区人民法院作出的一审民2025年诉讼事项借款合深圳市罗湖区人

39568.85否执行中事判决书。公司胜诉，已向深05月13进展的公

同纠纷民法院受理并立圳市罗湖区人民法院申请强制日告》（公案，执行案号为执行。告编号：

（2025）粤0303

2025-执9500号。

013）

2025年1月8日，公司收到巨潮资讯

该案一审民事判决书，一审法网上披露合资、院惠州市中级人民法院作出的的《关于合作开2023年判决支持了公司部分诉讼请诉讼事项

发房地74357.5否二审中二审中。12月08求。2025年1月22日，公司的公告》产合同日就未支持的诉请提起上诉，本（公告编纠纷

案于2025年5月22日二审开号：2023-庭审理，现处于二审中。048）公司已根据生效巨潮资讯民事裁判申请强网上披露制执行，广东省的《关于本案于2024年10月收到二审惠州市中级人民2025年诉讼事项

借款合裁定，因被告上诉未缴费，按

41952.29否执行中法院受理并启动06月12进展的公

同纠纷撤诉处理。本案胜诉，公司已执行前和解督促日告》（公申请强制执行。

程序，案号为告编号：

（2025）粤132025-执前督339号。016）其他诉讼事项

□适用□不适用

九、处罚及整改情况

□适用□不适用公司报告期不存在处罚及整改情况。

十、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况

□适用□不适用

22深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

十一、重大关联交易

1、与日常经营相关的关联交易

□适用□不适用公司报告期未发生与日常经营相关的关联交易。

2、资产或股权收购、出售发生的关联交易

□适用□不适用

公司报告期未发生资产或股权收购、出售的关联交易。

3、共同对外投资的关联交易

□适用□不适用公司报告期未发生共同对外投资的关联交易。

4、关联债权债务往来

□适用□不适用公司报告期不存在关联债权债务往来。

5、与存在关联关系的财务公司的往来情况

□适用□不适用

公司与存在关联关系的财务公司与关联方之间不存在存款、贷款、授信或其他金融业务。

6、公司控股的财务公司与关联方的往来情况

□适用□不适用

公司控股的财务公司与关联方之间不存在存款、贷款、授信或其他金融业务。

7、其他重大关联交易

□适用□不适用公司报告期无其他重大关联交易。

十二、重大合同及其履行情况

1、托管、承包、租赁事项情况

（1）托管情况

□适用□不适用公司报告期不存在托管情况。

23深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

（2）承包情况

□适用□不适用公司报告期不存在承包情况。

（3）租赁情况

□适用□不适用公司报告期不存在租赁情况。

2、重大担保

□适用□不适用公司报告期不存在重大担保情况。

3、委托理财

□适用□不适用

单位：万元委托理财的资金逾期未收回的金逾期未收回理财具体类型委托理财发生额未到期余额来源额已计提减值金额

其他类自有资金110646.43110646.4300

合计110646.43110646.4300

单项金额重大或安全性较低、流动性较差的高风险委托理财具体情况

□适用□不适用委托理财出现预期无法收回本金或存在其他可能导致减值的情形

□适用□不适用

4、其他重大合同

□适用□不适用公司报告期不存在其他重大合同。

十三、其他重大事项的说明

□适用□不适用公司报告期不存在需要说明的其他重大事项。

十四、公司子公司重大事项

□适用□不适用

24深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

第六节股份变动及股东情况

一、股份变动情况

1、股份变动情况

单位：股

本次变动前本次变动增减（＋，－）本次变动后公积金转数量比例发行新股送股其他小计数量比例股

一、有限

售条件股0.000.00%0.000.000.000.000.000.000.00%份

1、国

0.000.00%0.000.000.000.000.000.000.00%

家持股

2、国

有法人持0.000.00%0.000.000.000.000.000.000.00%股

3、其

他内资持0.000.00%0.000.000.000.000.000.000.00%股其

中：境内0.000.00%0.000.000.000.000.000.000.00%法人持股境内

自然人持0.000.00%0.000.000.000.000.000.000.00%股

4、外

0.000.00%0.000.000.000.000.000.000.00%

资持股其

中：境外0.000.00%0.000.000.000.000.000.000.00%法人持股境外

自然人持0.000.00%0.000.000.000.000.000.000.00%股

二、无限

101166101166

售条件股100.00%0.000.000.000.000.00100.00%

0000.000000.00

份

1、人

891660891660

民币普通88.14%0.000.000.000.000.0088.14%

000.00000.00

股

2、境

120000120000

内上市的11.86%0.000.000.000.000.0011.86%

000.00000.00

外资股

3、境

外上市的0.000.00%0.000.000.000.000.000.000.00%外资股

4、其0.000.00%0.000.000.000.000.000.000.00%

25深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

他

三、股份101166101166

100.00%0.000.000.000.000.00100.00%

总数0000.000000.00股份变动的原因

□适用□不适用股份变动的批准情况

□适用□不适用股份变动的过户情况

□适用□不适用股份回购的实施进展情况

□适用□不适用采用集中竞价方式减持回购股份的实施进展情况

□适用□不适用

股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产等财务指标的影响

□适用□不适用公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容

□适用□不适用

2、限售股份变动情况

□适用□不适用

二、证券发行与上市情况

□适用□不适用

三、公司股东数量及持股情况

单位：股报告期末普通股股东总报告期末表决权恢复的优先股股东总

363490数数（如有）

持股5%以上的股东或前10名股东持股情况（不含通过转融通出借股份）

报告期持有有质押、标记或冻结情持股比报告期末持内增减限售条持有无限售条况股东名称股东性质例股数量变动情件的股件的股份数量股份状况份数量数量态深圳市投资控股

国有法人55.78%56435383800564353838不适用0有限公司深圳市国有股权境内非国

经营管理有限公6.35%642884260064288426不适用0有法人司境内自然

杨建民1.32%13361817-136200013361817质押2840000人境内自然

汪玉兰0.62%6228591006228591不适用0人香港中央结算有

境外法人0.50%503769483639105037694不适用0限公司

26深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

境内自然

张秀娟0.48%4829700004829700不适用0人境内自然

贺峤0.39%396810017620003968100不适用0人中国工商银行股

份有限公司－南方中证全指房地

其他0.34%3409704130010003409704不适用0产交易型开放式指数证券投资基金境内自然

王靖华0.33%3310000196000003310000不适用0人境内自然

王征英0.29%2961900002961900不适用0人战略投资者或一般法人因配售新股成为前10名不适用

股东的情况（如有）（参见注3）

公司前10名股东中，深圳市国有股权经营管理有限公司为深圳市投资控股有限公司全资子上述股东关联关系或一公司，未知其余股东之间是否存在关联关系以及是否属于《上市公司收购管理办法》规定的致行动的说明一致行动人。

上述股东涉及委托/受托

表决权、放弃表决权情不适用况的说明前10名股东中存在回购专户的特别说明（如不适用有）（参见注11）

前10名无限售条件股东持股情况（不含通过转融通出借股份、高管锁定股）股份种类股东名称报告期末持有无限售条件股份数量股份种类数量深圳市投资控股有限公

564353838人民币普通股564353838

司深圳市国有股权经营管

64288426人民币普通股64288426

理有限公司杨建民13361817人民币普通股13361817汪玉兰6228591人民币普通股6228591香港中央结算有限公司5037694人民币普通股5037694张秀娟4829700人民币普通股4829700贺峤3968100人民币普通股3805700贺峤3968100境内上市外资股162400中国工商银行股份有限

公司－南方中证全指房

3409704人民币普通股3409704

地产交易型开放式指数证券投资基金王靖华3310000人民币普通股3310000王征英2961900人民币普通股2961900前10名无限售条件股东之间，以及前10名无限公司前10名无限售条件普通股股东中，深圳市国有股权经营管理有限公司为深圳市投资控售条件股东和前10名股股有限公司全资子公司，未知其余股东之间是否存在关联关系以及是否属于《上市公司收购东之间关联关系或一致管理办法》规定的一致行动人。

行动的说明

前10名普通股股东参与前10名股东中，排名第3位的股东信用证券账户持有9804200股，排名第6位的股东信融资融券业务情况说明用证券账户持有4760400股，排名第7位的股东信用证券账户持有3545750股，排名第（如有）（参见注4）10位的股东信用证券账户持有2961900股。

27深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

持股5%以上股东、前10名股东及前10名无限售流通股股东参与转融通业务出借股份情况

□适用□不适用

前10名股东及前10名无限售流通股股东因转融通出借/归还原因导致较上期发生变化

□适用□不适用

公司前10名普通股股东、前10名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易

□是□否

公司前10名普通股股东、前10名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。

四、董事、监事和高级管理人员持股变动

□适用□不适用

公司董事、监事和高级管理人员在报告期持股情况没有发生变动，具体可参见2024年年报。

五、控股股东或实际控制人变更情况控股股东报告期内变更

□适用□不适用公司报告期控股股东未发生变更。

实际控制人报告期内变更

□适用□不适用公司报告期实际控制人未发生变更。

六、优先股相关情况

□适用□不适用报告期公司不存在优先股。

28深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

第七节债券相关情况

□适用□不适用

29深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

第八节财务报告

一、审计报告半年度报告是否经过审计

□是□否公司半年度财务报告未经审计。

二、财务报表

财务附注中报表的单位为：元

1、合并资产负债表

编制单位：深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司

2025年06月30日

单位：元项目期末余额期初余额

流动资产：

货币资金294583173.61529242725.36

结算备付金0.000.00

拆出资金0.000.00

交易性金融资产1106464327.01987801938.51

衍生金融资产0.000.00

应收票据0.00100000.00

应收账款43172939.4256672795.52

应收款项融资0.000.00

预付款项1005107.331201106.21

应收保费0.000.00

应收分保账款0.000.00

应收分保合同准备金0.000.00

其他应收款16017762.627438040.83

其中：应收利息0.000.00

应收股利0.000.00

买入返售金融资产0.000.00

存货3182698105.653636840229.34

其中：数据资源0.000.00

合同资产31301000.6430888723.09

持有待售资产0.000.00

一年内到期的非流动资产0.000.00

其他流动资产132505654.67154192023.86

流动资产合计4807748070.955404377582.72

30深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

非流动资产：

发放贷款和垫款0.000.00

债权投资0.000.00

其他债权投资0.000.00

长期应收款0.000.00

长期股权投资0.000.00

其他权益工具投资14938859.0514697341.18

其他非流动金融资产0.000.00

投资性房地产536064017.54515925116.54

固定资产15997574.0917489207.57

在建工程0.000.00

生产性生物资产0.000.00

油气资产0.000.00

使用权资产0.000.00

无形资产0.000.00

其中：数据资源0.000.00

开发支出0.000.00

其中：数据资源0.000.00

商誉0.000.00

长期待摊费用1333041.681719911.72

递延所得税资产33874007.5733571496.94

其他非流动资产14037.080.00

非流动资产合计602221537.01583403073.95

资产总计5409969607.965987780656.67

流动负债：

短期借款1050000.001563000.00

向中央银行借款0.000.00

拆入资金0.000.00

交易性金融负债0.000.00

衍生金融负债0.000.00

应付票据0.000.00

应付账款430845144.50464488982.30

预收款项3637312.241398988.78

合同负债750558125.141298146232.35

卖出回购金融资产款0.000.00

吸收存款及同业存放0.000.00

代理买卖证券款0.000.00

代理承销证券款0.000.00

应付职工薪酬21981201.8522499368.29

应交税费28032097.0627554810.01

其他应付款538415584.91561016653.17

其中：应付利息16784873.3416535277.94

31深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

应付股利0.000.00

应付手续费及佣金0.000.00

应付分保账款0.000.00

持有待售负债0.000.00

一年内到期的非流动负债125173.2033888347.83

其他流动负债67457629.96118304068.47

流动负债合计1842102268.862528860451.20

非流动负债：

保险合同准备金0.000.00

长期借款62211091.2262273677.82

应付债券0.000.00

其中：优先股0.000.00

永续债0.000.00

租赁负债0.000.00

长期应付款0.000.00

长期应付职工薪酬0.000.00

预计负债0.000.00

递延收益0.000.00

递延所得税负债1259459.981259459.98

其他非流动负债0.000.00

非流动负债合计63470551.2063533137.80

负债合计1905572820.062592393589.00

所有者权益：

股本1011660000.001011660000.00

其他权益工具0.000.00

其中：优先股0.000.00

永续债0.000.00

资本公积978244910.11978244910.11

减：库存股0.000.00

其他综合收益29429313.7623060416.31

专项储备0.000.00

盈余公积275253729.26275253729.26

一般风险准备0.000.00

未分配利润1326921084.161223893437.74

归属于母公司所有者权益合计3621509037.293512112493.42

少数股东权益-117112249.39-116725425.75

所有者权益合计3504396787.903395387067.67

负债和所有者权益总计5409969607.965987780656.67

法定代表人：唐小平主管会计工作负责人：汪健飞会计机构负责人：周宏普

2、母公司资产负债表

单位：元项目期末余额期初余额

流动资产：

货币资金69512270.0183656432.61

32深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

交易性金融资产1106464327.01987801938.51

衍生金融资产0.000.00

应收票据0.000.00

应收账款5691924.007200138.91

应收款项融资0.000.00

预付款项93540.180.00

其他应收款1738688636.311751551390.53

其中：应收利息0.000.00

应收股利24222722.8829222722.88

存货312474.69315900.69

其中：数据资源0.000.00

合同资产0.000.00

持有待售资产0.000.00

一年内到期的非流动资产0.000.00

其他流动资产1159539.061037878.95

流动资产合计2921922711.262831563680.20

非流动资产：

债权投资0.000.00

其他债权投资0.000.00

长期应收款0.000.00

长期股权投资1160766664.141160766664.14

其他权益工具投资14697341.1814697341.18

其他非流动金融资产0.000.00

投资性房地产398592498.79409742121.37

固定资产9663935.5810736433.64

在建工程0.000.00

生产性生物资产0.000.00

油气资产0.000.00

使用权资产0.000.00

无形资产0.000.00

其中：数据资源0.000.00

开发支出0.000.00

其中：数据资源0.000.00

商誉0.000.00

长期待摊费用570115.90770175.82

递延所得税资产469690.21469690.21

其他非流动资产14037.080.00

非流动资产合计1584774282.881597182426.36

资产总计4506696994.144428746106.56

流动负债：

短期借款0.000.00

交易性金融负债0.000.00

33深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

衍生金融负债0.000.00

应付票据0.000.00

应付账款13202758.9713684223.19

预收款项0.000.00

合同负债2203736.1895842.85

应付职工薪酬15942157.3315935363.87

应交税费15140523.8712314051.54

其他应付款941493955.43854613311.67

其中：应付利息16784873.3416535277.94

应付股利0.000.00

持有待售负债0.000.00

一年内到期的非流动负债125173.20374768.60

其他流动负债110186.824792.15

流动负债合计988218491.80897022353.87

非流动负债：

长期借款62211091.2262273677.82

应付债券0.000.00

其中：优先股0.000.00

永续债0.000.00

租赁负债0.000.00

长期应付款0.000.00

长期应付职工薪酬0.000.00

预计负债0.000.00

递延收益0.000.00

递延所得税负债1259459.981259459.98

其他非流动负债0.000.00

非流动负债合计63470551.2063533137.80

负债合计1051689043.00960555491.67

所有者权益：

股本1011660000.001011660000.00

其他权益工具0.000.00

其中：优先股0.000.00

永续债0.000.00

资本公积964711931.13964711931.13

减：库存股0.000.00

其他综合收益2023005.892023005.89

专项储备0.000.00

盈余公积252124115.85252124115.85

未分配利润1224488898.271237671562.02

所有者权益合计3455007951.143468190614.89

负债和所有者权益总计4506696994.144428746106.56

3、合并利润表

单位：元项目2025年半年度2024年半年度

34深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

一、营业总收入637366221.35134225119.43

其中：营业收入637366221.35134225119.43利息收入

已赚保费0.000.00

手续费及佣金收入0.000.00

二、营业总成本522377406.04141726383.25

其中：营业成本463717990.62107432457.51

利息支出0.000.00

手续费及佣金支出0.000.00

退保金0.000.00

赔付支出净额0.000.00

提取保险责任准备金净额0.000.00

保单红利支出0.000.00

分保费用0.000.00

税金及附加15562007.886931500.13

销售费用9708711.935445739.08

管理费用32175388.9927071704.47

研发费用0.000.00

财务费用1213306.62-5155017.94

其中：利息费用2788711.79888171.77

利息收入2154378.054839207.82

加：其他收益31652.4683011.12投资收益（损失以“—”号填

99669.36777600.00

列）

其中：对联营企业和合营

0.000.00

企业的投资收益以摊余成本计量的

0.000.00

金融资产终止确认收益汇兑收益（损失以“—”号填

0.000.00

列）净敞口套期收益（损失以“—

0.000.00”号填列）公允价值变动收益（损失以

8662388.509721583.19“—”号填列）信用减值损失（损失以“—”-77782.93-28831.96号填列）资产减值损失（损失以“—”-15230.21652630.46号填列）资产处置收益（损失以“—”

0.00223872.34号填列）三、营业利润（亏损以“—”号填

123689512.493928601.33

列）

加：营业外收入20130.741188528.59

减：营业外支出1634.1430183.63四、利润总额（亏损总额以“—”号123708009.095086946.29

35深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

填列）

减：所得税费用21496138.68218507.36五、净利润（净亏损以“—”号填

102211870.414868438.93

列）

（一）按经营持续性分类1.持续经营净利润（净亏损以

102211870.414868438.93“—”号填列）2.终止经营净利润（净亏损以

0.000.00“—”号填列）

（二）按所有权归属分类

1.归属于母公司股东的净利润

103027646.425622791.39（净亏损以“—”号填列）2.少数股东损益（净亏损以“—-815776.01-754352.46”号填列）

六、其他综合收益的税后净额6797849.82-2108837.38归属母公司所有者的其他综合收益

6368897.45-2007269.38

的税后净额

（一）不能重分类进损益的其他

241517.87735928.78

综合收益

1.重新计量设定受益计划变动

0.000.00

额

2.权益法下不能转损益的其他

0.000.00

综合收益

3.其他权益工具投资公允价值

241517.87735928.78

变动

4.企业自身信用风险公允价值

0.000.00

变动

5.其他0.000.00

（二）将重分类进损益的其他综

6127379.58-2743198.16

合收益

1.权益法下可转损益的其他综

0.000.00

合收益

2.其他债权投资公允价值变动0.000.00

3.金融资产重分类计入其他综

0.000.00

合收益的金额

4.其他债权投资信用减值准备0.000.00

5.现金流量套期储备0.000.00

6.外币财务报表折算差额6127379.58-2743198.16

7.其他0.000.00

归属于少数股东的其他综合收益的

428952.37-101568.00

税后净额

七、综合收益总额109009720.232759601.55归属于母公司所有者的综合收益总

109396543.873615522.01

额

归属于少数股东的综合收益总额-386823.64-855920.46

八、每股收益：

（一）基本每股收益0.10180.0056

（二）稀释每股收益0.10180.0056

本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：元，上期被合并方实现的净利润为：元。

法定代表人：唐小平主管会计工作负责人：汪健飞会计机构负责人：周宏普

4、母公司利润表

单位：元

36深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

项目2025年半年度2024年半年度

一、营业收入23097217.2432477256.72

减：营业成本15530601.0714063038.19

税金及附加7010315.645603750.17

销售费用1752440.34956228.79

管理费用18361484.3519465929.66

研发费用0.000.00

财务费用2423621.13-1057897.78

其中：利息费用2414263.08887841.14

利息收入507352.13670547.22

加：其他收益28158.1879381.82投资收益（损失以“—”号填

99669.36777600.00

列）

其中：对联营企业和合营企

0.000.00

业的投资收益以摊余成本计量的金融资产终止确认收益（损失以“—”0.000.00号填列）净敞口套期收益（损失以“—

0.000.00”号填列）公允价值变动收益（损失以

8662388.509721583.19“—”号填列）信用减值损失（损失以“—”

0.000.00号填列）资产减值损失（损失以“—”

0.000.00号填列）资产处置收益（损失以“—”

0.00223872.34号填列）二、营业利润（亏损以“—”号填-13191029.254248645.04

列）

加：营业外收入8398.000.09

减：营业外支出32.5030000.00三、利润总额（亏损总额以“—”号-13182663.754218645.13

填列）

减：所得税费用0.0066094.64四、净利润（净亏损以“—”号填-13182663.754152550.49

列）

（一）持续经营净利润（净亏损以-13182663.754152550.49“—”号填列）

（二）终止经营净利润（净亏损以“—”号填列）

五、其他综合收益的税后净额0.000.00

（一）不能重分类进损益的其他

0.000.00

综合收益

1.重新计量设定受益计划变动

0.000.00

额

2.权益法下不能转损益的其他

0.000.00

综合收益

3.其他权益工具投资公允价值0.000.00

37深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

变动

4.企业自身信用风险公允价值

0.000.00

变动

5.其他0.000.00

（二）将重分类进损益的其他综合收益

1.权益法下可转损益的其他综

0.000.00

合收益

2.其他债权投资公允价值变动0.000.00

3.金融资产重分类计入其他综

0.000.00

合收益的金额

4.其他债权投资信用减值准备0.000.00

5.现金流量套期储备0.000.00

6.外币财务报表折算差额0.000.00

7.其他0.000.00

六、综合收益总额-13182663.754152550.49

七、每股收益：

（一）基本每股收益

（二）稀释每股收益

5、合并现金流量表

单位：元项目2025年半年度2024年半年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金107961865.12241759518.54

客户存款和同业存放款项净增加额0.000.00

向中央银行借款净增加额0.000.00

向其他金融机构拆入资金净增加额0.000.00

收到原保险合同保费取得的现金0.000.00

收到再保业务现金净额0.000.00

保户储金及投资款净增加额0.000.00

收取利息、手续费及佣金的现金0.000.00

拆入资金净增加额0.000.00

回购业务资金净增加额0.000.00

代理买卖证券收到的现金净额0.000.00

收到的税费返还14257792.802101600.10

收到其他与经营活动有关的现金120662833.7349455585.99

经营活动现金流入小计242882491.65293316704.63

购买商品、接受劳务支付的现金79091286.46209737359.76

客户贷款及垫款净增加额0.000.00

存放中央银行和同业款项净增加额0.000.00

支付原保险合同赔付款项的现金0.000.00

拆出资金净增加额0.000.00

支付利息、手续费及佣金的现金0.000.00

支付保单红利的现金0.000.00

支付给职工以及为职工支付的现金31933948.0736582617.63

支付的各项税费65156436.5986650542.16

支付其他与经营活动有关的现金154123062.1168795717.14

经营活动现金流出小计330304733.23401766236.69

经营活动产生的现金流量净额-87422241.58-108449532.06

二、投资活动产生的现金流量：

38深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

收回投资收到的现金0.000.00

取得投资收益收到的现金99669.36777600.00

处置固定资产、无形资产和其他长

0.000.00

期资产收回的现金净额处置子公司及其他营业单位收到的

0.000.00

现金净额

收到其他与投资活动有关的现金0.000.00

投资活动现金流入小计99669.36777600.00

购建固定资产、无形资产和其他长

75475.4041736.06

期资产支付的现金

投资支付的现金0.000.00

质押贷款净增加额0.000.00取得子公司及其他营业单位支付的

0.000.00

现金净额

支付其他与投资活动有关的现金110000000.0040000000.00

投资活动现金流出小计110075475.4040041736.06

投资活动产生的现金流量净额-109975806.04-39264136.06

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金0.000.00

其中：子公司吸收少数股东投资收

0.000.00

到的现金

取得借款收到的现金0.000.00

收到其他与筹资活动有关的现金0.000.00

筹资活动现金流入小计0.000.00

偿还债务支付的现金33500586.60100376586.60

分配股利、利润或偿付利息支付的

1448749.443507919.09

现金

其中：子公司支付给少数股东的股

0.000.00

利、利润

支付其他与筹资活动有关的现金0.000.00

筹资活动现金流出小计34949336.04103884505.69

筹资活动产生的现金流量净额-34949336.04-103884505.69

四、汇率变动对现金及现金等价物的

-63892.722485.19影响

五、现金及现金等价物净增加额-232411276.38-251595688.62

加：期初现金及现金等价物余额520910254.44859146413.35

六、期末现金及现金等价物余额288498978.06607550724.73

6、母公司现金流量表

单位：元项目2025年半年度2024年半年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金27636940.8538235476.73

收到的税费返还31866.4683084.73

收到其他与经营活动有关的现金122029488.6144933222.51

经营活动现金流入小计149698295.9283251783.97

购买商品、接受劳务支付的现金193118.60203030.04

支付给职工以及为职工支付的现金17111206.3220556317.11

支付的各项税费6276383.2814183984.15

支付其他与经营活动有关的现金34259333.8117246632.45

经营活动现金流出小计57840042.0152189963.75

经营活动产生的现金流量净额91858253.9131061820.22

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金5000000.000.00

39深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

取得投资收益收到的现金99669.36777600.00

处置固定资产、无形资产和其他长

0.000.00

期资产收回的现金净额处置子公司及其他营业单位收到的

0.000.00

现金净额

收到其他与投资活动有关的现金0.000.00

投资活动现金流入小计5099669.36777600.00

购建固定资产、无形资产和其他长

6884.964699.00

期资产支付的现金

投资支付的现金0.000.00取得子公司及其他营业单位支付的

0.000.00

现金净额

支付其他与投资活动有关的现金110000000.0040210000.00

投资活动现金流出小计110006884.9640214699.00

投资活动产生的现金流量净额-104907215.60-39437099.00

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金0.000.00

取得借款收到的现金0.000.00

收到其他与筹资活动有关的现金0.000.00

筹资活动现金流入小计0.000.00

偿还债务支付的现金62586.6062586.60

分配股利、利润或偿付利息支付的

1032614.311137937.24

现金

支付其他与筹资活动有关的现金0.000.00

筹资活动现金流出小计1095200.911200523.84

筹资活动产生的现金流量净额-1095200.91-1200523.84

四、汇率变动对现金及现金等价物的

0.000.00

影响

五、现金及现金等价物净增加额-14144162.60-9575802.62

加：期初现金及现金等价物余额81754926.52115075974.85

六、期末现金及现金等价物余额67610763.92105500172.23

7、合并所有者权益变动表

本期金额

单位：元

2025年半年度

归属于母公司所有者权益所少其他权益工具其一有减未数

项目资他专盈般者：分股股优永本综项余风其小权库配东本其先续公合储公险他计益存利权他股债积收备积准合股润益益备计

97823275

11231211695

2406025

一、上年期6608930.011272387

494137

末余额00430495406

10.6.329.

0.07.73.425.7.6

11126

042757

加：会计政策变更前期差错更正

40深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

其他

97823275

11231211695

2406025

二、本年期6600.00.00.00.00.00.089311272387

494137

初余额0000000043495406

10.6.329.

0.07.73.425.7.6

11126

042757

三、本期增103109-109

63

减变动金额023938600

0.00.00.00.00.00.0680.00.00.0

（减少以76658297

000000897000

“—”号填46.43.3.620..45

列）4287423

63

023938600

（一）综合68

76658297

收益总额897

46.43.3.620..45

4287423

（二）所有

0.00.0

者投入和减

00

少资本

1．所有者

0.00.0

投入的普通

00

股

2．其他权

0.00.0

益工具持有

00

者投入资本

3．股份支

付计入所有0.00.0者权益的金00额

0.00.0

4．其他

00

（三）利润0.00.0分配00

1．提取盈0.00.0

余公积00

2．提取一0.00.0

般风险准备00

3．对所有

0.00.0

者（或股

00

东）的分配

0.00.0

4．其他

00

（四）所有

0.00.0

者权益内部

00

结转

1．资本公

0.00.0

积转增资本

00（或股本）

2．盈余公

0.00.0

积转增资本

00（或股本）

41深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

3．盈余公0.00.0

积弥补亏损00

4．设定受

益计划变动0.00.0额结转留存00收益

5．其他综

0.00.0

合收益结转

00

留存收益

0.00.0

6．其他

00

（五）专项0.00.0储备00

1．本期提0.00.0

取00

2．本期使0.00.0

用00

0.00.0

（六）其他

00

97829275

11262111704

2442925

四、本期期6600.00.00.00.00.00.092150911396

493137

末余额0000000008032278

10.3.729.

0.04.17.249.7.9

11626

069390

上年金额

单位：元

2024年半年度

归属于母公司所有者权益所少其他权益工具其一有减未数

项目资他专盈般者：分股股优永本综项余风其小权本其库配东先续公合储公险他计益他存利权股债积收备积准合股润益益备计

10143637

9782527585

11009176

2431925060

一、上年期660604082142

49453741

末余额00384889

10.9.429.0.2

0.05.34.24.4

114262

0902

加：会计政策变更前期差错更正其他

109782527514368537

112431925009106076

二、本年期0.00.00.00.00.00.0

66049453760408241142

初余额000000

0010.9.429.38480.289

0.0114265.34.224.4

42深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

0902

三、本期增--

563627

减变动金额20855

0.00.00.00.00.00.00.00.00.0221559

（减少以0792

000000000791522601

“—”号填2690.4.39.01.55

列）.386

--

563627

20855

（一）综合221559

0792

收益总额791522601

2690.4.39.01.55.386

（二）所有

0.00.0

者投入和减

00

少资本

1．所有者

0.00.0

投入的普通

00

股

2．其他权

0.00.0

益工具持有

00

者投入资本

3．股份支

付计入所有0.00.0者权益的金00额

0.00.0

4．其他

00

（三）利润0.00.0分配00

1．提取盈0.00.0

余公积00

2．提取一0.00.0

般风险准备00

3．对所有

0.00.0

者（或股

00

东）的分配

0.00.0

4．其他

00

（四）所有

0.00.0

者权益内部

00

结转

1．资本公

0.00.0

积转增资本

00（或股本）

2．盈余公

0.00.0

积转增资本

00（或股本）

3．盈余公0.00.0

积弥补亏损00

4．设定受

益计划变动0.00.0额结转留存00收益

43深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

5．其他综

0.00.0

合收益结转

00

留存收益

0.00.0

6．其他

00

（五）专项0.00.0储备00

1．本期提0.00.0

取00

2．本期使0.00.0

用00

0.00.0

（六）其他

00

10143637

9782327584

11069478

2431225204

四、本期期6600.00.00.00.00.00.0227698902

49193748

末余额00000000170049

10.0.029.9.7

0.06.76.25.9

116266

0817

8、母公司所有者权益变动表

本期金额

单位：元

2025年半年度

其他权益工具所有

项目减：其他未分资本专项盈余者权股本优先永续库存综合配利其他其他公积储备公积益合股债股收益润计

101112373468

964720232521

一、上年期660671190

1193005.2411

末余额000.0562.0614.8

1.13895.85

029

加：会计政策变更前期差错更正其他

101112373468

964720232521

二、本年期660671190

0.000.000.0011930.00005.0.0024110.00

初余额000.0562.0614.8

1.13895.85

029

三、本期增

--减变动金额

13181318

（减少以0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

26632663

“—”号填.75.75

列）

--

（一）综合13181318

0.00

收益总额26632663.75.75

44深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

（二）所有

者投入和减0.00少资本

1．所有者

投入的普通0.00股

2．其他权

益工具持有0.00者投入资本

3．股份支

付计入所有

0.00

者权益的金额

4．其他0.00

（三）利润

0.00

分配

1．提取盈

0.00

余公积

2．对所有

者（或股0.00东）的分配

3．其他0.00

（四）所有

者权益内部0.00结转

1．资本公

积转增资本0.00（或股本）

2．盈余公

积转增资本0.00（或股本）

3．盈余公

0.00

积弥补亏损

4．设定受

益计划变动

0.00

额结转留存收益

5．其他综

合收益结转0.00留存收益

6．其他0.00

（五）专项

0.00

储备

1．本期提

0.00

取

2．本期使

0.00

用

（六）其他0.00

101196472023252112243455

四、本期期

6600.000.000.0011930.00005.0.0024114880.00007

末余额

000.01.13895.85898.2951.1

45深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

074

上年金额

单位：元

2024年半年度

其他权益工具所有

项目减：其他未分资本专项盈余者权股本优先永续库存综合配利其他其他公积储备公积益合股债股收益润计

101114013631

964717432521

一、上年期660610849

1193308.2411

末余额000.0305.6661.1

1.13515.85

098

加：会计政策变更前期差错更正其他

101114013631

964717432521

二、本年期660610849

0.000.000.0011930.00308.0.0024110.00

初余额000.0305.6661.1

1.13515.85

098

三、本期增减变动金额41524152

（减少以0.000.000.000.000.000.000.000.000.00550.0.00550.“—”号填4949

列）

41524152

（一）综合

0.00550.550.

收益总额

4949

（二）所有

者投入和减0.00少资本

1．所有者

投入的普通0.00股

2．其他权

益工具持有0.00者投入资本

3．股份支

付计入所有

0.00

者权益的金额

4．其他0.00

（三）利润

0.00

分配

1．提取盈

0.00

余公积

2．对所有

者（或股0.00东）的分配

46深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

3．其他0.00

（四）所有

者权益内部0.00结转

1．资本公

积转增资本0.00（或股本）

2．盈余公

积转增资本0.00（或股本）

3．盈余公

0.00

积弥补亏损

4．设定受

益计划变动

0.00

额结转留存收益

5．其他综

合收益结转0.00留存收益

6．其他0.00

（五）专项

0.00

储备

1．本期提

0.00

取

2．本期使

0.00

用

（六）其他0.00

101114053636

964717432521

四、本期期660762002

0.000.000.0011930.00308.0.0024110.00

末余额000.0856.1211.6

1.13515.85

087

三、公司基本情况

深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司（以下简称公司或本公司）系经深圳市人民政府办公厅批准，在原深圳经济特区房地产总公司的基础上改组设立为股份有限公司，于1993年7月在广东省深圳市工商行政管理局登记注册，总部位于广东省深圳市。公司统一社会信用代码为91440300192179585N 的营业执照，注册资本 1011660000.00 元，股份总数 1011660000 股（每股面值 1 元）。其中，无限售条件的流通股份 A 股 891660000 股，B 股 120000000 股。公司股票已分别于1993年9月15日和1994年1月10日在深圳证券交易所挂牌交易。

2004年10月13日，根据深圳市人民政府国有资产监督管理委员会《关于成立深圳市投资控股有限公司的决定》(深国资委〔2004〕223号)，本公司原大股东—深圳市建设投资控股公司与其他两家市资产管理公司合并组建深圳市投资控股有限公司，深圳市投资控股有限公司为国有独资有限责任公司。

47深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

由此引起本公司的股权划转变更，业经国务院国有资产监督管理委员会(国资产权〔2005〕689号)文批准，并经中国证券监督管理委员会证监公司字〔2005〕116号文批准豁免其要约收购义务，并于2006年2月15日在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司办理过户登记手续。截至报告期末，深圳市投资控股有限公司持有本公司股份564353838股（占本公司总股本55.78%），所持股份均为无限售条件股份。

本公司属房地产行业。主要经营活动为房地产开发及商品房销售、物业租赁及管理、商品零售及贸易、酒店业务、设备安装及维修、建筑、室内装修等业务。

本财务报表业经公司2025年8月27日第八届董事会第二十一次会议批准对外报出。

四、财务报表的编制基础

1、编制基础

本公司财务报表以持续经营为编制基础。

2、持续经营

本公司不存在导致对报告期末起12个月内的持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况。

五、重要会计政策及会计估计

具体会计政策和会计估计提示：

重要提示：本公司根据实际生产经营特点针对金融工具减值、存货、固定资产折旧、在建工程、无

形资产、收入确认等交易或事项制定了具体会计政策和会计估计。

1、遵循企业会计准则的声明

本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、经营成果和现金流量等有关信息。

2、会计期间

会计年度自公历1月1日起至12月31日止。

48深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

3、营业周期

公司经营业务的营业周期较短，以12个月作为资产和负债的流动性划分标准。房地产行业的营业周期从房产开发至销售变现，一般在12个月以上，具体周期根据开发项目情况确定，并以其营业周期作为资产和负债的流动性划分标准。

4、记账本位币

本公司记账本位币和编制本财务报表所采用的货币均为人民币。除有特别说明外，均以人民币元为单位表示。本集团下属子公司根据其经营所处的主要经济环境自行决定其记账本位币，编制财务报表时折算为人民币。

5、重要性标准确定方法和选择依据

□适用□不适用项目重要性标准

重要的应收票据坏账准备收回或转回单项金额超过资产总额0.5%

重要的核销应收票据单项金额超过资产总额0.5%

重要的单项计提坏账准备的应收账款单项金额超过资产总额0.5%

重要的应收账款坏账准备收回或转回单项金额超过资产总额0.5%

重要的核销应收账款单项金额超过资产总额0.5%

重要的单项计提坏账准备的其他应收款单项金额超过资产总额0.5%

重要的其他应收款坏账准备收回或转回单项金额超过资产总额0.5%

重要的核销其他应收款单项金额超过资产总额0.5%

重要的单项计提减值准备的合同资产单项金额超过资产总额0.5%

重要的合同资产减值准备收回或转回单项金额超过资产总额0.5%

重要的核销合同资产单项金额超过资产总额0.5%

合同资产账面价值发生重大变动变动金额超过资产总额0.5%

重要的账龄超过1年的预付款项单项金额超过资产总额0.5%

重要的在建工程项目单项工程投资总额超过资产总额0.5%

重要的逾期借款单项金额超过资产总额0.5%

重要的逾期应付利息单项金额超过资产总额0.5%

重要的账龄超过1年的应付账款单项金额超过资产总额0.5%

重要的账龄超过1年的其他应付款单项金额超过资产总额0.5%

重要的账龄超过1年或逾期的预收款项单项金额超过资产总额0.5%

重要的账龄超过1年的合同负债单项金额超过资产总额0.5%

合同负债账面价值发生重大变动变动金额超过资产总额0.5%

重要的投资活动现金流量单项金额超过资产总额5%

资产总额/收入总额/利润总额超过集团总资产/总收入/利

重要的子公司、非全资子公司

润总额的15%

单项长期股权投资账面价值超过集团净资产的15%/单项权

重要的合营企业、联营企业

益法核算的投资收益超过集团利润总额的15%

6、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法

1.同一控制下企业合并的会计处理方法

49深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日被合并方在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。公司按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值份额与支付的合并对价账面价值或发行股份面值总额的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。

2.非同一控制下企业合并的会计处理方法

公司在购买日对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；如果合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额，首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核，经复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益。

7、控制的判断标准和合并财务报表的编制方法

1.控制的判断

拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其可变回报金额的，认定为控制。

2.合并财务报表的编制方法

母公司将其控制的所有子公司纳入合并财务报表的合并范围。合并财务报表以母公司及其子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，由母公司按照《企业会计准则第33号——合并财务报表》编制。

8、合营安排分类及共同经营会计处理方法

1.合营安排分为共同经营和合营企业。

2.当公司为共同经营的合营方时，确认与共同经营中利益份额相关的下列项目：

(1)确认单独所持有的资产，以及按持有份额确认共同持有的资产；

(2)确认单独所承担的负债，以及按持有份额确认共同承担的负债；

(3)确认出售公司享有的共同经营产出份额所产生的收入；

(4)按公司持有份额确认共同经营因出售资产所产生的收入；

(5)确认单独所发生的费用，以及按公司持有份额确认共同经营发生的费用。

50深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

9、现金及现金等价物的确定标准

列示于现金流量表中的现金是指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物是指企业持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。

10、外币业务和外币报表折算

1.外币业务折算

外币交易在初始确认时，采用交易发生日的即期汇率折算为人民币金额。资产负债表日，外币货币性项目采用资产负债表日即期汇率折算，因汇率不同而产生的汇兑差额，除与购建符合资本化条件资产有关的外币专门借款本金及利息的汇兑差额外，计入当期损益；以历史成本计量的外币非货币性项目仍采用交易发生日的即期汇率折算，不改变其人民币金额；以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，差额计入当期损益或其他综合收益。

2.外币财务报表折算资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益项目除“未分配利润”项目外，其他项目采用交易发生日的即期汇率折算；利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日的即期汇率的近似汇率折算。按照上述折算产生的外币财务报表折算差额，计入其他综合收益。

11、金融工具

1.金融资产和金融负债的分类

金融资产在初始确认时划分为以下三类：(1)以摊余成本计量的金融资产；(2)以公允价值计量且其

变动计入其他综合收益的金融资产；(3)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

金融负债在初始确认时划分为以下四类：(1)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债；

(2)金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债；(3)不属于上述(1)

或(2)的财务担保合同，以及不属于上述(1)并以低于市场利率贷款的贷款承诺；(4)以摊余成本计量的金融负债。

2.金融资产和金融负债的确认依据、计量方法和终止确认条件

(1)金融资产和金融负债的确认依据和初始计量方法

51深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

公司成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产或金融负债。初始确认金融资产或金融负债时，按照公允价值计量；对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产或金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。但是，公司初始确认的应收账款未包含重大融资成分或公司不考虑未超过一年的合同中的融资成分的，按照《企业会计准则第14号——收入》所定义的交易价格进行初始计量。

(2)金融资产的后续计量方法

1)以摊余成本计量的金融资产

采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。以摊余成本计量且不属于任何套期关系的一部分的金融资产所产生的利得或损失，在终止确认、重分类、按照实际利率法摊销或确认减值时，计入当期损益。

2)以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资

采用公允价值进行后续计量。采用实际利率法计算的利息、减值损失或利得及汇兑损益计入当期损益，其他利得或损失计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。

3)以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资

采用公允价值进行后续计量。获得的股利（属于投资成本收回部分的除外）计入当期损益，其他利得或损失计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。

4)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

采用公允价值进行后续计量，产生的利得或损失（包括利息和股利收入）计入当期损益，除非该金融资产属于套期关系的一部分。

(3)金融负债的后续计量方法

1)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债

52深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

此类金融负债包括交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具）和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。对于此类金融负债以公允价值进行后续计量。因公司自身信用风险变动引起的指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的公允价值变动金额计入其他综合收益，除非该处理会造成或扩大损益中的会计错配。此类金融负债产生的其他利得或损失（包括利息费用、除因公司自身信用风险变动引起的公允价值变动）计入当期损益，除非该金融负债属于套期关系的一部分。

终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。

2)金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债

按照《企业会计准则第23号——金融资产转移》相关规定进行计量。

3)不属于上述1)或2)的财务担保合同，以及不属于上述1)并以低于市场利率贷款的贷款承诺

在初始确认后按照下列两项金额之中的较高者进行后续计量：*按照金融工具的减值规定确定的

损失准备金额；*初始确认金额扣除按照《企业会计准则第14号——收入》相关规定所确定的累计摊销额后的余额。

4)以摊余成本计量的金融负债

采用实际利率法以摊余成本计量。以摊余成本计量且不属于任何套期关系的一部分的金融负债所产生的利得或损失，在终止确认、按照实际利率法摊销时计入当期损益。

(4)金融资产和金融负债的终止确认

1)当满足下列条件之一时，终止确认金融资产：

*收取金融资产现金流量的合同权利已终止；

*金融资产已转移，且该转移满足《企业会计准则第23号——金融资产转移》关于金融资产终止确认的规定。

2)当金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除时，相应终止确认该金融负债（或该部分金融负债）。

3.金融资产转移的确认依据和计量方法

53深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

公司转移了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，终止确认该金融资产，并将转移中产生或保留的权利和义务单独确认为资产或负债；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，继续确认所转移的金融资产。公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情况处理：(1)未保留对该金融资产控制的，终止确认该金融资产，并将转移中产生或保留的权利和义务单独确认为资产或负债；(2)保留了对该金融资产控制的，按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。

金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：(1)所转移金融资产在终止确认日的账面价值；(2)因转移金融资产而收到的对价，与原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资）之和。转移了金融资产的一部分，且该被转移部分整体满足终止确认条件的，将转移前金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和继续确认部分之间，按照转移日各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损益：(1)终止确认部分的账面价值；(2)终止确认部分的对价，与原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资）之和。

4.金融资产和金融负债的公允价值确定方法

公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术确定相关金融资产和

金融负债的公允价值。公司将估值技术使用的输入值分以下层级，并依次使用：

(1)第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；

(2)第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值，包括：活跃市场中类似资产或负债的报价；非活跃市场中相同或类似资产或负债的报价；除报价以外的其他可观

察输入值，如在正常报价间隔期间可观察的利率和收益率曲线等；市场验证的输入值等；

(3)第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值，包括不能直接观察或无法由可观察市场

数据验证的利率、股票波动率、企业合并中承担的弃置义务的未来现金流量、使用自身数据作出的财务预测等。

5.金融工具减值

公司以预期信用损失为基础，对以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资、合同资产、租赁应收款、分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融

负债以外的贷款承诺、不属于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债或不属于金融资产转移

54深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债的财务担保合同进行减值处理并确认损失准备。

预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用损失，是指公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。其中，对于公司购买或源生的已发生信用减值的金融资产，按照该金融资产经信用调整的实际利率折现。

对于购买或源生的已发生信用减值的金融资产，公司在资产负债表日仅将自初始确认后整个存续期内预期信用损失的累计变动确认为损失准备。

对于租赁应收款、由《企业会计准则第14号——收入》规范的交易形成的应收款项及合同资产，公司运用简化计量方法，按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备。

除上述计量方法以外的金融资产，公司在每个资产负债表日评估其信用风险自初始确认后是否已经显著增加。如果信用风险自初始确认后已显著增加，公司按照整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备；如果信用风险自初始确认后未显著增加，公司按照该金融工具未来12个月内预期信用损失的金额计量损失准备。

公司利用可获得的合理且有依据的信息，包括前瞻性信息，通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。

于资产负债表日，若公司判断金融工具只具有较低的信用风险，则假定该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。

公司以单项金融工具或金融工具组合为基础评估预期信用风险和计量预期信用损失。当以金融工具组合为基础时，公司以共同风险特征为依据，将金融工具划分为不同组合。

公司在每个资产负债表日重新计量预期信用损失，由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。对于以摊余成本计量的金融资产，损失准备抵减该金融资产在资产负债表中列示的账面价值；对于以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债权投资，公司在其他综合收益中确认其损失准备，不抵减该金融资产的账面价值。

6.金融资产和金融负债的抵销

金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不相互抵销。但同时满足下列条件的，公司以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：(1)公司具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；(2)公司计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。

不满足终止确认条件的金融资产转移，公司不对已转移的金融资产和相关负债进行抵销。

55深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

12、应收款项和合同资产预期信用损失的确认标准和计提方法

1.按信用风险特征组合计提预期信用损失的应收款项和合同资产

组合类别确定组合的依据计量预期信用损失的方法

参考历史信用损失经验，结合当应收银行承兑汇票前状况以及对未来经济状况的预

票据类型测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计算预期应收商业承兑汇票信用损失

应收账款——应收合并范围内关联

款项性质参考历史信用损失经验，结合当方组合前状况以及对未来经济状况的预

应收账款——应收房产销售款组合款项性质测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计算预期应收账款——应收其他客户组合款项性质信用损失

其他应收款——应收政府部门款项款项性质组合

其他应收款——应收员工备用金组

款项性质参考历史信用损失经验，结合当合前状况以及对未来经济状况的预

其他应收款——应收代收代付款组

款项性质测，通过违约风险敞口和未来合

12个月内或整个存续期预期信

其他应收款——应收其他往来款项

款项性质用损失率，计算预期信用损失组合

其他应收款——应收关联方款项组款项性质合

合同资产——产品销售组合款项性质参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存合同资产——工程施工组合款项性质续期预期信用损失率，计算预期信用损失

2.按单项计提预期信用损失的应收款项和合同资产的认定标准

对信用风险与组合信用风险显著不同的应收款项和合同资产，公司按单项计提预期信用损失。

13、存货

1.存货的分类

存货包括在开发经营过程中为出售或耗用而持有的开发用土地、开发产品、意图出售而暂时出租的

开发产品等，以及在开发过程中的开发成本。

2.发出存货的计价方法

(1)发出材料、设备采用个别计价法。

56深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

(2)项目开发时，开发用土地按开发产品占地面积及所占地块的级差系数计算分摊计入项目的开发成本。

(3)发出开发产品按成本系数分摊法核算。

(4)意图出售而暂时出租的开发产品和周转房按公司同类固定资产的预计使用年限分期平均摊销。

(5)如果公共配套设施早于有关开发产品完工的，在公共配套设施完工决算后，按有关开发项目的

建筑面积分配计入有关开发项目的开发成本；如果公共配套设施晚于有关开发产品完工的，则先由有关开发产品预提公共配套设施费，待公共配套设施完工决算后再按实际发生数与预提数之间的差额调整有关开发产品成本。

3.存货的盘存制度

存货的盘存制度为永续盘存制。

4.低值易耗品和包装物的摊销方法

(1)低值易耗品按照使用次数分次进行摊销。

(2)包装物按照使用次数分次进行摊销。

5.存货跌价准备

资产负债表日，存货采用成本与可变现净值孰低计量，按照成本高于可变现净值的差额计提存货跌价准备。直接用于出售的存货，在正常生产经营过程中以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；需要经过加工的存货，在正常生产经营过程中以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；资

产负债表日，同一项存货中一部分有合同价格约定、其他部分不存在合同价格的，分别确定其可变现净值，并与其对应的成本进行比较，分别确定存货跌价准备的计提或转回的金额。

57深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

14、长期股权投资

1.共同控制、重大影响的判断

按照相关约定对某项安排存在共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策，认定为共同控制。对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定，认定为重大影响。

2.投资成本的确定

(1)同一控制下的企业合并形成的，合并方以支付现金、转让非现金资产、承担债务或发行权益性

证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为其初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的合并对价的账面价值或发行股份的面值总额之间的差额调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。

公司通过多次交易分步实现同一控制下企业合并形成的长期股权投资，判断是否属于“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，把各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，在合并日，根据合并后应享有被合并方净资产在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额确定初始投资成本。合并日长期股权投资的初始投资成本，与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。

(2)非同一控制下的企业合并形成的，在购买日按照支付的合并对价的公允价值作为其初始投资成本。

公司通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并形成的长期股权投资，区分个别财务报表和合并财务报表进行相关会计处理：

1)在个别财务报表中，按照原持有的股权投资的账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法

核算的初始投资成本。

2)在合并财务报表中，判断是否属于“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，把各项交易作为一

项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的其他综合收益等的，与其相关的其他综合收益等转为

58深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

购买日所属当期收益。但由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。

(3)除企业合并形成以外的：以支付现金取得的，按照实际支付的购买价款作为其初始投资成本；

以发行权益性证券取得的，按照发行权益性证券的公允价值作为其初始投资成本；以债务重组方式取得的，按《企业会计准则第12号——债务重组》确定其初始投资成本；以非货币性资产交换取得的，按《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》确定其初始投资成本。

3.后续计量及损益确认方法

对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算；对联营企业和合营企业的长期股权投资，采用权益法核算。

4.通过多次交易分步处置对子公司投资至丧失控制权的处理方法

(1)是否属于“一揽子交易”的判断原则

通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，公司结合分步交易的各个步骤的交易协议条款、分别取得的处置对价、出售股权的对象、处置方式、处置时点等信息来判断分步交易是否属

于“一揽子交易”。各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明多次交易事项属于“一揽子交易”：

1)这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；

2)这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；

3)一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；

4)一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。

(2)不属于“一揽子交易”的会计处理

1)个别财务报表

59深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

对处置的股权，其账面价值与实际取得价款之间的差额，计入当期损益。对于剩余股权，对被投资单位仍具有重大影响或者与其他方一起实施共同控制的，转为权益法核算；不能再对被投资单位实施控制、共同控制或重大影响的，按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》的相关规定进行核算。

2)合并财务报表

在丧失控制权之前，处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整资本公积（资本溢价），资本溢价不足冲减的，冲减留存收益。

丧失对原子公司控制权时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益，同时冲减商誉。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益等，应当在丧失控制权时转为当期投资收益。

(3)属于“一揽子交易”的会计处理

1)个别财务报表

将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理。但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的长期股权投资账面价值之间的差额，在个别财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。

2)合并财务报表

将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理。但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。

15、投资性房地产

投资性房地产计量模式成本法计量折旧或摊销方法

60深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

1.投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。

2.投资性房地产按照成本进行初始计量，采用成本模式进行后续计量，并采用与固定资产和无形资

产相同的方法计提折旧或进行摊销。

16、固定资产

（1）确认条件

固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用年限超过一个会计年度的有形资产。固定资产在同时满足经济利益很可能流入、成本能够可靠计量时予以确认。

（2）折旧方法类别折旧方法折旧年限残值率年折旧率

房屋及建筑物年限平均法3053.17

运输设备年限平均法6515.83电子设备及其他年限平均法5519

17、在建工程

1.在建工程同时满足经济利益很可能流入、成本能够可靠计量则予以确认。在建工程按建造该项资

产达到预定可使用状态前所发生的实际成本计量。

2.在建工程达到预定可使用状态时，按工程实际成本转入固定资产。已达到预定可使用状态但尚未

办理竣工决算的，先按估计价值转入固定资产，待办理竣工决算后再按实际成本调整原暂估价值，但不再调整原已计提的折旧。

18、借款费用

1.借款费用资本化的确认原则

公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时确认为费用，计入当期损益。

2.借款费用资本化期间

(1)当借款费用同时满足下列条件时，开始资本化：1)资产支出已经发生；2)借款费用已经发生；3)为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。

61深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

(2)若符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断，并且中断时间连续超过3个月，暂停借款费用的资本化；中断期间发生的借款费用确认为当期费用，直至资产的购建或者生产活动重新开始。

(3)当所购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态时，借款费用停止资本化。

3.借款费用资本化率以及资本化金额

为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发生的利息费用（包括按照实际利率法确定的折价或溢价的摊销），减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，确定应予资本化的利息金额；为购建或者生产符合资本化条件的资产占用了一般借款的，根据累计资产支出超过专门借款的资产支出加权平均数乘以占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。

19、无形资产

（1）使用寿命及其确定依据、估计情况、摊销方法或复核程序

1.无形资产包括软件、土地使用权等，按成本进行初始计量。

2.使用寿命有限的无形资产，在使用寿命内按照与该项无形资产有关的经济利益的预期实现方式系

统合理地摊销，无法可靠确定预期实现方式的，采用直线法摊销。具体如下：

项目使用寿命及其确定依据摊销方法无形资产有关的经济利益的预期实现方软件直线法式，3-5年

3.使用寿命不确定的无形资产不摊销，公司在每个会计期间均对该无形资产的使用寿命进行复核。

（2）研发支出的归集范围及相关会计处理方法

内部研究开发项目研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。内部研究开发项目开发阶段的支出，同时满足下列条件的，确认为无形资产：(1)完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行

性；(2)具有完成该无形资产并使用或出售的意图；(3)无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运

用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能证明其有用

性；(4)有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该

无形资产；(5)归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。

62深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

20、长期资产减值

对长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、使用权资产、使用寿

命有限的无形资产等长期资产，在资产负债表日有迹象表明发生减值的，估计其可收回金额。对因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年都进行减值测试。商誉结合与其相关的资产组或者资产组组合进行减值测试。

若上述长期资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额确认资产减值准备并计入当期损益。

21、长期待摊费用

长期待摊费用核算已经支出，摊销期限在1年以上（不含1年）的各项费用。长期待摊费用按实际发生额入账，在受益期或规定的期限内分期平均摊销。如果长期待摊的费用项目不能使以后会计期间受益则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。

22、职工薪酬

（1）短期薪酬的会计处理方法

在职工为公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。

（2）离职后福利的会计处理方法离职后福利分为设定提存计划和设定受益计划。

(1)在职工为公司提供服务的会计期间，根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。

(2)对设定受益计划的会计处理通常包括下列步骤：

1)根据预期累计福利单位法，采用无偏且相互一致的精算假设对有关人口统计变量和财务变量等作出估计，计量设定受益计划所产生的义务，并确定相关义务的所属期间。同时，对设定受益计划所产生的义务予以折现，以确定设定受益计划义务的现值和当期服务成本；

63深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

2)设定受益计划存在资产的，将设定受益计划义务现值减去设定受益计划资产公允价值所形成的赤

字或盈余确认为一项设定受益计划净负债或净资产。设定受益计划存在盈余的，以设定受益计划的盈余和资产上限两项的孰低者计量设定受益计划净资产；

3)期末，将设定受益计划产生的职工薪酬成本确认为服务成本、设定受益计划净负债或净资产的利

息净额以及重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动等三部分，其中服务成本和设定受益计划净负债或净资产的利息净额计入当期损益或相关资产成本，重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动计入其他综合收益，并且在后续会计期间不允许转回至损益，但可以在权益范围内转移这些在其他综合收益确认的金额。

（3）辞退福利的会计处理方法

向职工提供的辞退福利，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益：

(1)公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；(2)公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。

（4）其他长期职工福利的会计处理方法

向职工提供的其他长期福利，符合设定提存计划条件的，按照设定提存计划的有关规定进行会计处理；除此之外的其他长期福利，按照设定受益计划的有关规定进行会计处理，为简化相关会计处理，将其产生的职工薪酬成本确认为服务成本、其他长期职工福利净负债或净资产的利息净额以及重新计量其他长期职工福利净负债或净资产所产生的变动等组成项目的总净额计入当期损益或相关资产成本。

23、维修基金核算方法

根据开发项目所在地的有关规定，维修基金在开发产品销售（预售）时，向购房人收取或由公司计提计入有关开发产品的开发成本，并统一上缴维修基金管理部门。

24、质量保证金核算方法

质量保证金根据施工合同规定从施工单位工程款中预留。在开发产品保修期内发生的维修费，冲减质量保证金；在开发产品约定的保修期届满，质量保证金余额退还施工单位。

25、收入

按照业务类型披露收入确认和计量所采用的会计政策

1.收入确认原则

64深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

于合同开始日，公司对合同进行评估，识别合同所包含的各单项履约义务，并确定各单项履约义务是在某一时段内履行，还是在某一时点履行。

满足下列条件之一时，属于在某一时段内履行履约义务，否则，属于在某一时点履行履约义务：(1)客户在公司履约的同时即取得并消耗公司履约所带来的经济利益；(2)客户能够控制公司履约过程中在

建商品；(3)公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且公司在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。

对于在某一时段内履行的履约义务，公司在该段时间内按照履约进度确认收入。履约进度不能合理确定时，已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。对于在某一时点履行的履约义务，在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。在判断客户是否已取得商品控制权时，公司考虑下列迹象：(1)公司就该商品享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务；(2)公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权；(3)公司已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品；(4)公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主要风险和报酬；(5)客户已接受该商品；(6)其他表明客户已取得商品控制权的迹象。

2.收入计量原则

(1)公司按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。交易价格是公司因向客户转让商品或服

务而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方收取的款项以及预期将退还给客户的款项。

(2)合同中存在可变对价的，公司按照期望值或最可能发生金额确定可变对价的最佳估计数，但包

含可变对价的交易价格，不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额。

(3)合同中存在重大融资成分的，公司按照假定客户在取得商品或服务控制权时即以现金支付的应

付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内采用实际利率法摊销。

(4)合同中包含两项或多项履约义务的，公司于合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商品的单

独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务。

3.收入确认的具体方法

(1)房地产开发销售收入确认的具体方法

65深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

公司的房地产销售业务，属于在某一时点履行的履约义务。在开发产品已经完工并验收合格，签订了销售合同并履行了合同规定的义务，向业主发出入伙通知或公告后，已向该业主实际交付房产或合同约定的交房日届满，已收取全额房款，同时相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认销售收入的实现。

(2)提供物业服务收入确认的具体方法

公司提供物业管理服务属于在某一时段内履行的履约义务，按照履约进度确认收入。公司按照时间进度确定提供服务的履约进度。

(3)工程施工收入确认方法

公司提供建设工程服务，由于公司履约的同时客户即取得并消耗公司履约所带来的经济利益，且公司在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项，公司将其作为在某一时段内履行的履约义务，按照履约进度确认收入，履约进度不能合理确定的除外。公司按照投入法确定提供服务的履约进度。对于履约进度不能合理确定时，公司已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。

(4)其他收入确认方法

其他收入包括酒店经营收入等，对于酒店客房收入，由于客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益，本公司将其作为在某一时段内履行的履约义务，于提供服务的会计期间按照履约进度确认收入。对于其他收入，按相关合同、协议的约定，在客户取得相关商品的控制权，相关款项已经收到或取得收款权利时确认收入的实现。

同类业务采用不同经营模式涉及不同收入确认方式及计量方法的情况不适用。

26、合同成本

公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产。

公司为履行合同发生的成本，不适用存货、固定资产或无形资产等相关准则的规范范围且同时满足下列条件的，作为合同履约成本确认为一项资产：

1.该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用（或类似费用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；

2.该成本增加了公司未来用于履行履约义务的资源；

3.该成本预期能够收回。

66深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

公司对于与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。

如果与合同成本有关的资产的账面价值高于因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余

对价减去估计将要发生的成本，公司对超出部分计提减值准备，并确认为资产减值损失。以前期间减值的因素之后发生变化，使得转让该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价减去估计将要发生的成本高于该资产账面价值的，转回原已计提的资产减值准备，并计入当期损益，但转回后的资产账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该资产在转回日的账面价值。

27、合同资产、合同负债

公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。公司将同一合同下的合同资产和合同负债相互抵销后以净额列示。

公司将拥有的、无条件(即，仅取决于时间流逝)向客户收取对价的权利作为应收款项列示，将已向客户转让商品而有权收取对价的权利（该权利取决于时间流逝之外的其他因素）作为合同资产列示。

公司将已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务作为合同负债列示。

28、政府补助

1.政府补助在同时满足下列条件时予以确认：(1)公司能够满足政府补助所附的条件；(2)公司能够收到政府补助。政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。

2.与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法

政府文件规定用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助划分为与资产相关的政府补助。政府文件不明确的，以取得该补助必须具备的基本条件为基础进行判断，以购建或其他方式形成长期资产为基本条件的作为与资产相关的政府补助。与资产相关的政府补助，冲减相关资产的账面价值或确认为递延收益。与资产相关的政府补助确认为递延收益的，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，将尚未分配的相关递延收益余额转入资产处置当期的损益。

3.与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法

67深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

除与资产相关的政府补助之外的政府补助划分为与收益相关的政府补助。对于同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助，难以区分与资产相关或与收益相关的，整体归类为与收益相关的政府补助。与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益或冲减相关成本；用于补偿已发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益或冲减相关成本。

4.与公司日常经营活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。

与公司日常活动无关的政府补助，计入营业外收支。

5.政策性优惠贷款贴息的会计处理方法

(1)财政将贴息资金拨付给贷款银行，由贷款银行以政策性优惠利率向公司提供贷款的，以实际收

到的借款金额作为借款的入账价值，按照借款本金和该政策性优惠利率计算相关借款费用。

(2)财政将贴息资金直接拨付给公司的，将对应的贴息冲减相关借款费用。

29、递延所得税资产/递延所得税负债1.根据资产、负债的账面价值与其计税基础之间的差额（未作为资产和负债确认的项目按照税法规定可以确定其计税基础的，该计税基础与其账面数之间的差额），按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计算确认递延所得税资产或递延所得税负债。

2.确认递延所得税资产以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。资产负债表日，有确凿证据表明未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵扣暂时性差异的，确认以前会计期间未确认的递延所得税资产。

3.资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来期间很可能无法获得足够的应

纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，转回减记的金额。

4.公司当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计入当期损益，但不包括下列情况产生的所

得税：(1)企业合并；(2)直接在所有者权益中确认的交易或者事项。

68深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

5.同时满足下列条件时，公司将递延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列示：(1)拥有

以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利；(2)递延所得税资产和递延所得税负债是与

同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产和递延所得税负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债或是同时取得资产、清偿债务。

30、租赁

（1）作为承租方租赁的会计处理方法

在租赁期开始日，公司将租赁期不超过12个月，且不包含购买选择权的租赁认定为短期租赁；将单项租赁资产为全新资产时价值较低的租赁认定为低价值资产租赁。公司转租或预期转租租赁资产的，原租赁不认定为低价值资产租赁。

对于所有短期租赁和低价值资产租赁，公司在租赁期内各个期间按照直线法将租赁付款额计入相关资产成本或当期损益。

除上述采用简化处理的短期租赁和低价值资产租赁外，在租赁期开始日，公司对租赁确认使用权资产和租赁负债。

(1)使用权资产

使用权资产按照成本进行初始计量，该成本包括：1)租赁负债的初始计量金额；2)在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；3)承租人发生的初始直接费用；4)承租人为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本。

公司按照直线法对使用权资产计提折旧。能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，公司在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，公司在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。

(2)租赁负债

69深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

在租赁期开始日，公司将尚未支付的租赁付款额的现值确认为租赁负债。计算租赁付款额现值时采用租赁内含利率作为折现率，无法确定租赁内含利率的，采用公司增量借款利率作为折现率。租赁付款额与其现值之间的差额作为未确认融资费用，在租赁期各个期间内按照确认租赁付款额现值的折现率确认利息费用，并计入当期损益。未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额于实际发生时计入当期损益。

租赁期开始日后，当实质固定付款额发生变动、担保余值预计的应付金额发生变化、用于确定租赁付款额的指数或比率发生变动、购买选择权、续租选择权或终止选择权的评估结果或实际行权情况发生变化时，公司按照变动后的租赁付款额的现值重新计量租赁负债，并相应调整使用权资产的账面价值，如使用权资产账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，将剩余金额计入当期损益。

（2）作为出租方租赁的会计处理方法

在租赁开始日，公司将实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁划分为融资租赁，除此之外的均为经营租赁。

(1)经营租赁

公司在租赁期内各个期间按照直线法将租赁收款额确认为租金收入，发生的初始直接费用予以资本化并按照与租金收入确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。公司取得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。

(2)融资租赁在租赁期开始日，公司按照租赁投资净额（未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和）确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。在租赁期的各个期间，公司按照租赁内含利率计算并确认利息收入。

公司取得的未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。

31、分部报告

公司以内部组织结构、管理要求、内部报告制度等为依据确定经营分部。公司的经营分部是指同时满足下列条件的组成部分：

1.该组成部分能够在日常活动中产生收入、发生费用；

2.管理层能够定期评价该组成部分的经营成果，以决定向其配置资源、评价其业绩；

3.能够通过分析取得该组成部分的财务状况、经营成果和现金流量等有关会计信息。

70深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

32、重要会计政策和会计估计变更

（1）重要会计政策变更

□适用□不适用

（2）重要会计估计变更

□适用□不适用

（3）2025年起首次执行新会计准则调整首次执行当年年初财务报表相关项目情况

□适用□不适用

六、税项

1、主要税种及税率

税种计税依据税率以按税法规定计算的销售货物和应税

劳务收入为基础计算销项税额，扣除增值税9%、6%、5%、3%

当期允许抵扣的进项税额后，差额部分为应交增值税

消费税应纳税销售额（量）

城市维护建设税实际缴纳的流转税税额7%

企业所得税应纳税所得额25%、16.5%有偿转让国有土地使用权及地上建筑土地增值税按增值额的超率累进税率计缴物和其他附着物产权产生的增值额

从价计征的，按房产原值一次减除房产税30%后余值的1.2%计缴；从租计征1.2%、12%的，按租金收入的12%计缴教育费附加实际缴纳的流转税税额3%

地方教育附加实际缴纳的流转税税额2%

存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明纳税主体名称所得税税率

华展监理、汕头松山公司20%

注册于香港地区的子公司16.5%

除上述以外的其他纳税主体25%

2、税收优惠

根据《财政部税务总局关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费政策的公告》(财政部税务总局公告2023

年第12号)，对小型微利企业年应纳税所得额不超过100万元的部分，减按25%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。执行期限为2023年1月1日至2027年12月31日。本公司子公司华展监理和汕头松山公司企业所得税率适用20%的小型微利企业优惠税率。

3、其他不适用。

71深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

七、合并财务报表项目注释

1、货币资金

单位：元项目期末余额期初余额

库存现金30920.7338975.98

银行存款256107424.13526814068.83

其他货币资金38444828.752389680.55

合计294583173.61529242725.36

其中：存放在境外的款项总额4315458.694660706.04其他说明期末，银行存款存在受限资金6084195.55元，其中58428.69元为诉讼冻结资金，158549.08元系中止账户、停止支付，5674439.78元为深圳市龙岗区城市更新项目内及周边公共设施项目-建设资金，142778.00元为深房光明里项目土地复垦费用，50000.00元为定期工程保证金。

期末，其他货币资金38444828.75元为七天通知存款。

2、交易性金融资产

单位：元项目期末余额期初余额以公允价值计量且其变动计入当期损

1106464327.01987801938.51

益的金融资产

其中：

基金1106464327.01987801938.51

其中：

合计1106464327.01987801938.51其他说明

3、应收票据

（1）应收票据分类列示

单位：元项目期末余额期初余额

商业承兑票据100000.00

合计0.00100000.00

（2）按坏账计提方法分类披露

单位：元期末余额期初余额类别账面余额坏账准备账面价账面余额坏账准备账面价金额比例金额计提比值金额比例金额计提比值

72深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

例例其

中：

按组合计提坏

100000100000

账准备100.00%.00.00的应收票据其

中：

银行承兑票据商业承100000100000

100.00%

兑票据.00.00

100000100000

合计100.00%.00.00

如是按照预期信用损失一般模型计提应收票据坏账准备：

□适用□不适用

（3）本期计提、收回或转回的坏账准备情况

本期计提坏账准备情况：

单位：元本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回核销其他

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用□不适用

（4）期末公司已质押的应收票据

单位：元项目期末已质押金额

（5）期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据

单位：元项目期末终止确认金额期末未终止确认金额

（6）本期实际核销的应收票据情况

单位：元项目核销金额

其中重要的应收票据核销情况：

单位：元款项是否由关联单位名称应收票据性质核销金额核销原因履行的核销程序交易产生

73深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

应收票据核销说明：

4、应收账款

（1）按账龄披露

单位：元账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）37779930.4746635449.13

1至2年9857925.1317841452.58

2至3年7978199.528345221.16

3年以上30483662.3226769666.68

3至4年5287291.025644029.79

4至5年4117638.1046903.69

5年以上21078733.2021078733.20

合计86099717.4499591789.55

（2）按坏账计提方法分类披露

单位：元期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别账面价账面价计提比值计提比金额比例金额金额比例金额值例例按单项计提坏

24915249152498324983

账准备28.94%100.00%0.0025.09%100.00%0.00

659.31659.31383.25383.25

的应收账款其

中：

按组合计提坏

611841801143172746081793556672

账准备71.06%29.44%74.91%24.04%

058.13118.71939.42406.30610.78795.52

的应收账款其

中：

860994292643172995914291856672

合计100.00%49.86%100.00%43.09%

717.44778.02939.42789.55994.03795.52

按单项计提坏账准备类别名称：重要的单项计提坏账准备的应收账款

单位：元期初余额期末余额名称账面余额坏账准备账面余额坏账准备计提比例计提理由

代理进出口业11574556.011574556.011574556.011574556.0

100.00%预计无法收回

务货款0000

长期未收回售10084109.610084109.610016385.610016385.6100.00%预计无法收回

74深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

房款0066已吊销子公司

2314755.462314755.462314755.462314755.46100.00%预计无法收回

应收账款

其他客户款项1009962.191009962.191009962.191009962.19100.00%预计无法收回

24983383.224983383.224915659.324915659.3

合计

5511

按组合计提坏账准备类别名称：采用组合计提坏账准备的应收账款

单位：元期末余额名称账面余额坏账准备计提比例

应收其他客户组合61184058.1318011118.7129.44%

合计61184058.1318011118.71

确定该组合依据的说明：

如是按照预期信用损失一般模型计提应收账款坏账准备：

□适用□不适用

（3）本期计提、收回或转回的坏账准备情况

本期计提坏账准备情况：

单位：元本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回核销其他

单项计提坏账24983383.224915659.3

0.000.000.00-67723.94

准备51

按组合计提坏17935610.718011118.7

75507.930.000.000.00

账准备81

42918994.042926778.0

合计75507.930.00-67723.94

32

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

单位：元确定原坏账准备计提单位名称收回或转回金额转回原因收回方式比例的依据及其合理性

（4）本期实际核销的应收账款情况

单位：元项目核销金额

其中重要的应收账款核销情况：

单位：元款项是否由关联单位名称应收账款性质核销金额核销原因履行的核销程序交易产生

应收账款核销说明：

75深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

（5）按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况

单位：元占应收账款和合应收账款坏账准应收账款期末余合同资产期末余应收账款和合同单位名称同资产期末余额备和合同资产减额额资产期末余额合计数的比例值准备期末余额深圳市鸿腾投资

11789376.23895261.5512684637.7810.70%11816234.08

管理有限公司深圳市建工集团

7368677.153195194.3110563871.468.91%316916.14

股份有限公司深圳市光明建工

第一建设工程有1544468.137875773.919420242.047.94%282607.26限公司江苏省华建建设

股份有限公司深5819468.252287592.468107060.716.84%243211.82圳分公司中建新疆建工（集团）有限公1807690.554954179.586761870.135.70%202856.11司

合计28329680.3119208001.8147537682.1240.09%12861825.41

5、合同资产

（1）合同资产情况

单位：元期末余额期初余额项目账面余额坏账准备账面价值账面余额坏账准备账面价值

完工未结算工32487032.831301000.632059525.030888723.0

1186032.171170801.96

程款1459

32487032.831301000.632059525.030888723.0

合计1186032.171170801.96

1459

（2）报告期内账面价值发生的重大变动金额和原因

单位：元项目变动金额变动原因

（3）按坏账计提方法分类披露

单位：元期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别账面价账面价计提比计提比金额比例金额值金额比例金额值例例

其中：

按组合

324871186031301320591170830888

计提坏100.00%3.65%100.00%3.65%

032.8132.17000.64525.0501.96723.09

账准备

76深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

其中：

324871186031301320591170830888

合计100.00%3.65%100.00%3.65%

032.8132.17000.64525.0501.96723.09

按组合计提坏账准备类别名称：采用组合计提坏账准备的合同资产

单位：元期末余额名称账面余额坏账准备计提比例

按组合计提减值准备32487032.811186032.173.65%

合计32487032.811186032.17

确定该组合依据的说明：

按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用□不适用

（4）本期计提、收回或转回的坏账准备情况

单位：元

项目本期计提本期收回或转回本期转销/核销原因

按组合计提减值准备15230.21

合计15230.21

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

单位：元确定原坏账准备计提单位名称收回或转回金额转回原因收回方式比例的依据及其合理性其他说明

（5）本期实际核销的合同资产情况

单位：元项目核销金额其中重要的合同资产核销情况

单位：元款项是否由关联单位名称款项性质核销金额核销原因履行的核销程序交易产生

合同资产核销说明：

其他说明：

6、其他应收款

单位：元项目期末余额期初余额

应收利息0.000.00

应收股利0.000.00

其他应收款16017762.627438040.83

合计16017762.627438040.83

77深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

（1）应收利息

1）应收利息分类

单位：元项目期末余额期初余额

合计0.000.00

2）重要逾期利息

单位：元是否发生减值及其判借款单位期末余额逾期时间逾期原因断依据

其他说明：

3）按坏账计提方法分类披露

□适用□不适用

4）本期计提、收回或转回的坏账准备的情况

单位：元本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回转销或核销其他变动

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

单位：元确定原坏账准备计提单位名称收回或转回金额转回原因收回方式比例的依据及其合理性

其他说明：

5）本期实际核销的应收利息情况

单位：元项目核销金额其中重要的应收利息核销情况

单位：元款项是否由关联单位名称款项性质核销金额核销原因履行的核销程序交易产生

核销说明：

其他说明：

78深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

（2）应收股利

1）应收股利分类

单位：元项目（或被投资单位）期末余额期初余额

合计0.000.00

2）重要的账龄超过1年的应收股利

单位：元

项目（或被投资单是否发生减值及其判期末余额账龄未收回的原因

位）断依据

3）按坏账计提方法分类披露

□适用□不适用

4）本期计提、收回或转回的坏账准备的情况

单位：元本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回转销或核销其他变动

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

单位：元确定原坏账准备计提单位名称收回或转回金额转回原因收回方式比例的依据及其合理性

其他说明：

5）本期实际核销的应收股利情况

单位：元项目核销金额其中重要的应收股利核销情况

单位：元款项是否由关联单位名称款项性质核销金额核销原因履行的核销程序交易产生

核销说明：

其他说明：

（3）其他应收款

1）其他应收款按款项性质分类情况

单位：元款项性质期末账面余额期初账面余额

79深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

应收关联方款项组合161393309.25161393309.25

应收政府部门款项组合3019837.723019837.72

应收员工备用金组合618240.40533912.40

应收代收代付款组合917907.39787071.98

应收其他往来款项组合43193696.4937783095.18

合计209142991.25203517226.53

2）按账龄披露

单位：元账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）6265874.654132917.44

1至2年4934244.451542936.54

2至3年12212328.2212060828.62

3年以上185730543.93185780543.93

5年以上185730543.93185780543.93

合计209142991.25203517226.53

3）按坏账计提方法分类披露

□适用□不适用

单位：元期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别账面价账面价计提比计提比金额比例金额值金额比例金额值例例按单项

187243186850392652190176189807368980

计提坏89.53%99.79%93.44%99.81%

646.20993.57.63205.84225.64.20

账准备

其中：

按组合

218996274215625133416271970690

计提坏10.47%28.65%6.56%47.01%

345.0535.06109.99020.6960.0660.63

账准备

2091421931251601720351719607974380

合计100.00%92.34%100.00%96.35%

991.25228.63762.62226.53185.7040.83

按预期信用损失一般模型计提坏账准备：

单位：元

第一阶段第二阶段第三阶段坏账准备整个存续期预期信用整个存续期预期信用未来12个月预期信用合计损失（未发生信用减损失（已发生信用减损失值）值）

2025年1月1日余额209559.52857709.31195011916.87196079185.70

2025年1月1日余额

在本期

本期计提2275.002275.00

其他变动-2956232.07-2956232.07

80深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

2025年6月30日余

211834.52857709.31192055684.80193125228.63

额各阶段划分依据和坏账准备计提比例损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况

□适用□不适用

4）本期计提、收回或转回的坏账准备情况

本期计提坏账准备情况：

单位：元本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回转销或核销其他

单项计提坏账189807225.-186850993.准备642956232.0757按组合计提坏

6271960.062275.006274235.06

账准备

196079185.-193125228.

合计2275.00

702956232.0763

其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：

单位：元确定原坏账准备计提单位名称收回或转回金额转回原因收回方式比例的依据及其合理性

5）本期实际核销的其他应收款情况

单位：元项目核销金额

其中重要的其他应收款核销情况：

单位：元款项是否由关联单位名称其他应收款性质核销金额核销原因履行的核销程序交易产生

其他应收款核销说明：

6）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况

单位：元占其他应收款期坏账准备期末余单位名称款项的性质期末余额账龄末余额合计数的额比例加拿大长城（温关联方往来款89035748.075年以上42.57%89035748.07

哥华）有限公司

百立有限公司关联方往来款19444131.445年以上9.30%19444131.44

澳洲柏克顿有限关联方往来款12559290.585年以上6.01%12559290.58

81深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

公司广东省惠州罗浮

山矿泉水饮料有关联方往来款10465168.815年以上5.00%10465168.81限公司西安新峰物业商

关联方往来款8473091.085年以上4.05%8473091.08贸有限公司

合计139977429.9866.93%139977429.98

7）因资金集中管理而列报于其他应收款

单位：元

其他说明：

7、预付款项

（1）预付款项按账龄列示

单位：元期末余额期初余额账龄金额比例金额比例

1年以内901501.0789.69%1100322.5891.61%

1至2年3985.000.40%1159.000.10%

2至3年0.000.00%0.00%

3年以上99621.269.91%99624.638.29%

合计1005107.331201106.21

账龄超过1年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：

（2）按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况占预付款项

单位名称账面余额（元）

余额的比例（%）深圳市匠鑫投资信息咨询有限

405557.0040.35%

公司深圳市物业管理有限公司深房

391500.3038.95%

尚林花园管理处广东电网有限责任公司惠州惠

98840.299.83%

阳供电局

深圳安博视讯科技有限公司68672.806.83%

深圳市国景办公用品有限公司37027.603.68%

小计1001597.9999.64%

其他说明：

8、存货

公司是否需要遵守房地产行业的披露要求是

82深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

（1）存货分类

公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中的“房地产业”的披露要求

按性质分类：

单位：元期末余额期初余额项目存货跌价准备存货跌价准备账面余额或合同履约成账面价值账面余额或合同履约成账面价值本减值准备本减值准备

227595793711787110.156417082227606320711787110.156427609

开发成本

6.49186.316.65186.47

16731242054807711.116183164921271375154807711.1207232980

开发产品

9.8218.711.5810.47

库存商品249672.5438891.91210780.63273224.3138891.91234332.40

394933181766633713.318269810440347394766633713.363684022

合计

8.85205.652.54209.34

按下列格式披露“开发成本”主要项目及其利息资本化情况：

单位：元

本期其中：

本期转本期其利息资项目名开工时预计竣预计总期初余（开发期末余本期利资金来入开发他减少本化累称间工时间投资额成本）额息资本源产品金额计金额增加化金额

2021年2028年30002247224740384

深房林10527

06月06月000007712966602162.9其他

馨苑0.16

30日30日0.008.548.385

2829128291

汕头新

908.1908.1其他

峰大厦

11

30002276227540384

10527

合计00000063200.000.0095793162.90.00

0.16

0.006.656.495

按下列格式项目披露“开发产品”主要项目信息：

单位：元

其中：本期利息资本化项目名称竣工时间期初余额本期增加本期减少期末余额利息资本化累计金额金额

2021年06441400622013663942126398

天悦湾二期

月30日5.10.016.09

2017年12191139371954714.18918466

天悦湾一期

月15日9.80934.87金叶岛海天1997年093999953440055368

55834.24

阁多层公寓月16日.04.28

2018年057696703.7696703.

深房翠林苑月08日1111

悦景东方项2014年116121027.6121027.目月18日0707

2010年125641278.5641278.

金叶岛十期月02日5454

金叶岛十一2008年082222776.2222776.期月20日3030

北京新峰大304557.05304557.05

83深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

厦

黄埔新邨140000.00140000.00

2024年1114324714319777810004935409520.

深房光明里

月29日630.572.06848.5168

21271374540691316731245409520.

合计55834.240.00

511.586.00209.8268

按下列格式分项目披露“分期收款开发产品”、“出租开发产品”、“周转房”：

单位：元项目名称期初余额本期增加本期减少期末余额

（2）确认为存货的数据资源

单位：元自行加工的数据资源其他方式取得的数据项目外购的数据资源存货合计存货资源存货

1.期末账面价值0.00

2.期初账面价值0.00

（3）存货跌价准备和合同履约成本减值准备

按下列格式披露存货跌价准备金计提情况：

按性质分类：

单位：元本期增加金额本期减少金额项目期初余额期末余额备注计提其他转回或转销其他

7117871171178711

开发成本

0.180.18

5480771154807711

开发产品.11.11

库存商品38891.9138891.91

7666337176663371

合计

3.203.20

按主要项目分类：

单位：元本期增加金额本期减少金额项目名称期初余额期末余额备注计提其他转回或转销其他

（4）存货期末余额中利息资本化率的情况

截至2025年06月30日，本集团存货余额中含有借款费用资本化的金额为45793683.63元。

（5）存货受限情况

按项目披露受限存货情况：

单位：元项目名称期初余额期末余额受限原因

84深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

（6）一年内到期的其他债权投资

□适用□不适用

9、其他流动资产

单位：元项目期末余额期初余额

合同取得成本4337610.436508438.39

多交或预缴所得税24611948.4763654695.18

预缴增值税额74022848.8941955887.75

待抵扣进项税额1077505.469375930.68

土地增值税28426476.2128100310.83

预缴城建税和其他29265.214587785.46

其他0.008975.57

合计132505654.67154192023.86

其他说明：

10、其他权益工具投资

单位：元指定为以公允价值本期计入本期计入本期末累本期末累本期确认计量且其其他综合其他综合计计入其计计入其项目名称期初余额的股利收期末余额变动计入收益的利收益的损他综合收他综合收入其他综合得失益的利得益的损失收益的原因汕头市中

小企业融1469734241517.866502231493885

99669.36

资担保有1.187.489.05限公司

1469734241517.866502231493885

合计99669.36

1.187.489.05

本期存在终止确认

单位：元项目名称转入留存收益的累计利得转入留存收益的累计损失终止确认的原因分项披露本期非交易性权益工具投资

单位：元指定为以公允其他综合收益价值计量且其其他综合收益确认的股利收项目名称累计利得累计损失转入留存收益变动计入其他转入留存收益入的金额综合收益的原的原因因

其他说明：

11、长期股权投资

单位：元

85深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

本期增减变动期初减值权益宣告期末减值被投余额准备法下其他发放余额

资单（账其他计提准备

（账期初追加减少确认综合现金位面价权益减值其他期末余额投资投资的投收益股利面价变动准备余额值）资损调整或利值）益润

一、合营企业广东省惠州罗浮山9969996999699969

矿泉206.206.206.206.水饮09090909料有限公司封开9455945594559455

杏花465.465.465.465.宾馆38383838

1942194219421942

小计4671467146714671.47.47.47.47

二、联营企业深圳市荣华机1076107610761076

电工954.954.954.954.程有64646464限公司深圳润华1445144514451445

汽车425.425.425.425.贸易56565656公司东益

3037303730373037

地产

6084608460846084

有限.89.89.89.89公司

3289328932893289

小计8465846584658465.09.09.09.09

5232523252325232

合计3136313631363136.56.56.56.56可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定

□适用□不适用可收回金额按预计未来现金流量的现值确定

□适用□不适用前述信息与以前年度减值测试采用的信息或外部信息明显不一致的差异原因公司以前年度减值测试采用信息与当年实际情况明显不一致的差异原因其他说明

86深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

12、投资性房地产

（1）采用成本计量模式的投资性房地产

□适用□不适用

单位：元

项目房屋、建筑物土地使用权在建工程合计

一、账面原值

1.期初余额1042937072.97110807339.450.001153744412.42

2.本期增加金额33326036.910.000.0033326036.91

（1）外购0.00

（2）存货\

固定资产\在建工程转33326036.9133326036.91入

（3）企业合

0.00

并增加

（4）其他

0.00（汇率变动）

3.本期减少金额928774.49403838.180.001332612.67

（1）处置0.00

（2）其他转出

（3）其他（汇率变

928774.49403838.181332612.67

动）

4.期末余额1075334335.39110403501.270.001185737836.66

二、累计折旧和累计摊销

1.期初余额532826612.47532826612.47

2.本期增加金额12185972.0812185972.08

（1）计提或

12185972.0812185972.08

摊销

3.本期减少金额0.000.00

（1）处置0.00

（2）其他转

0.00

出

4.期末余额545012584.55545012584.55

三、减值准备0.00

1.期初余额14047929.5990944753.82104992683.41

2.本期增加金额0.000.000.00

（1）计提0.00

3.本期减少金额0.00331448.84331448.84

（1）处置0.00

（2）其他转出

（3）其他（汇率变

331448.84331448.84

动）

87深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

4.期末余额14047929.5990613304.98104661234.57

四、账面价值0.00

1.期末账面价值516273821.2519790196.29536064017.54

2.期初账面价值496062530.9119862585.63515925116.54

可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定

□适用□不适用可收回金额按预计未来现金流量的现值确定

□适用□不适用前述信息与以前年度减值测试采用的信息或外部信息明显不一致的差异原因公司以前年度减值测试采用信息与当年实际情况明显不一致的差异原因

其他说明：

（2）采用公允价值计量模式的投资性房地产

□适用□不适用

公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中的“房地产业”的披露要求

采用公允价值计量的投资性房地产按项目披露：

单位：元公允价值建筑面积报告期租期初公允期末公允公允价值变动原因项目名称地理位置竣工时间

（㎡）金收入价值价值变动幅度及报告索引公司是否存在当期处于建设期的投资性房地产

□是□否公司是否存在当期新增以公允价值计量的投资性房地产

□是□否

（3）转换为投资性房地产并采用公允价值计量

单位：元转换前核算科对其他综合收项目金额转换理由审批程序对损益的影响目益的影响

（4）未办妥产权证书的投资性房地产情况

单位：元项目账面价值未办妥产权证书原因其他说明

13、固定资产

单位：元项目期末余额期初余额

固定资产15997574.0917489207.57

88深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

合计15997574.0917489207.57

（1）固定资产情况

单位：元项目房屋及建筑物运输设备电子设备及其他合计

一、账面原值：

1.期初余额99967911.107491729.618345607.75115805248.46

2.本期增加金额0.000.0081926.8181926.81

（1）购置81926.8181926.81

（2）在建工

0.00

程转入

（3）企业合

0.00

并增加

3.本期减少金额332006.3428385.55360391.89

（1）处置或

332006.3428385.55360391.89

报废

4.期末余额99635904.767491729.618399149.01115526783.38

二、累计折旧0.00

1.期初余额85851256.186053367.826411416.8998316040.89

2.本期增加金额1419531.141419531.14

（1）计提1419531.141419531.14

3.本期减少金额179611.3326751.41206362.74

（1）处置或

179611.3326751.41206362.74

报废

4.期末余额85671644.856053367.827804196.6299529209.29

三、减值准备0.00

1.期初余额

2.本期增加金额

（1）计提

3.本期减少金额

（1）处置或报废

4.期末余额

四、账面价值0.00

1.期末账面价值13964259.911438361.79594952.3915997574.09

2.期初账面价值14116654.921438361.791934190.8617489207.57

（2）暂时闲置的固定资产情况

单位：元项目账面原值累计折旧减值准备账面价值备注

89深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

（3）通过经营租赁租出的固定资产

单位：元项目期末账面价值

（4）未办妥产权证书的固定资产情况

单位：元项目账面价值未办妥产权证书的原因其他说明

（5）固定资产的减值测试情况

□适用□不适用

（6）固定资产清理

单位：元项目期末余额期初余额

其他说明：

14、无形资产

（1）无形资产情况

单位：元项目土地使用权专利权非专利技术软件合计

一、账面原值

1.期初余额2192000.002192000.00

2.本期增加

金额

（1）购置

（2）内部研发

（3）企业合并增加

3.本期减少

金额

（1）处置

4.期末余额2192000.002192000.00

二、累计摊销

1.期初余额2192000.002192000.00

2.本期增加

金额

（1）计

90深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

提

3.本期减少

金额

（1）处置

4.期末余额2192000.002192000.00

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加

金额

（1）计提

3.本期减少

金额

（1）处置

4.期末余额

四、账面价值

1.期末账面

价值

2.期初账面

价值本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例

（2）确认为无形资产的数据资源

单位：元外购的数据资源无形自行开发的数据资源其他方式取得的数据项目合计资产无形资产资源无形资产

1.期末账面价值0.00

2.期初账面价值0.00

（3）未办妥产权证书的土地使用权情况

单位：元项目账面价值未办妥产权证书的原因其他说明

（4）无形资产的减值测试情况

□适用□不适用

15、长期待摊费用

单位：元项目期初余额本期增加金额本期摊销金额其他减少金额期末余额

91深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

装修费1578307.83351469.081226838.75

其他141603.8935400.96106202.93

合计1719911.720.00386870.040.001333041.68其他说明

16、递延所得税资产/递延所得税负债

（1）未经抵销的递延所得税资产

单位：元期末余额期初余额项目可抵扣暂时性差异递延所得税资产可抵扣暂时性差异递延所得税资产

资产减值准备17887164.324471791.0817887164.324471791.08

内部交易未实现利润78405738.3619601434.5878405738.3619601434.58

可抵扣亏损35363996.848840999.2134153954.308538488.58

合同暂估成本3839130.81959782.703839130.81959782.70

合计135496030.3333874007.57134285987.7933571496.94

（2）未经抵销的递延所得税负债

单位：元期末余额期初余额项目应纳税暂时性差异递延所得税负债应纳税暂时性差异递延所得税负债非同一控制企业合并

2697341.18674335.302697341.18674335.30

资产评估增值

未到期利息2340498.77585124.682340498.77585124.68

合计5037839.951259459.985037839.951259459.98

（3）以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债

单位：元递延所得税资产和负抵销后递延所得税资递延所得税资产和负抵销后递延所得税资项目债期末互抵金额产或负债期末余额债期初互抵金额产或负债期初余额

递延所得税资产33874007.5733571496.94

递延所得税负债1259459.981259459.98

（4）未确认递延所得税资产明细

单位：元项目期末余额期初余额

可抵扣暂时性差异1313991285.681313992914.93

可抵扣亏损94397879.7094399508.95

合计1408389165.381408392423.88

92深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

（5）未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期

单位：元年份期末金额期初金额备注

2025年1629.25

2026年346891.06346891.06

2027年48904614.3848904614.38

2028年18354716.2418354716.24

2029年26791658.0226791658.02

2030年

合计94397879.7094399508.95其他说明

17、其他非流动资产

单位：元期末余额期初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

预付工程款14037.0814037.08

合计14037.0814037.080.00

其他说明：

18、所有权或使用权受到限制的资产

单位：元期末期初项目账面余额账面价值受限类型受限情况账面余额账面价值受限类型受限情况深圳市龙深圳市龙岗区城市岗区城市更新项目更新项目内及周边内及周边

58172175817217公共设施58172175817217公共设施

货币资金扣押扣押.78.78项目-建设.78.78项目-建设

资金;深房资金;深房光明里项光明里项目土地复目土地复垦费用垦费用

23065482306548

货币资金58428.6958428.69冻结诉讼冻结冻结诉讼冻结.48.48施工保证施工保证

货币资金50000.0050000.00扣押50155.5850155.58扣押金金停止支停止支

158549.0158549.0158549.0158549.0

货币资金扣押付，中止扣押付，中止

8888

账户账户

18807441824322短期借款49182504770702短期借款

应收账款质押质押.60.26质押.30.79质押投资性房1373290371305013732903850502抵押借款抵押抵押借款抵押

地产55.834.2355.839.10

23459981615096供应商诉23459981615096供应商诉

存货诉讼保全诉讼保全

00.7611.70讼保全00.7611.70讼保全

3798937206548638517952131178

合计

96.7433.7477.8114.51

93深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

其他说明：

19、短期借款

（1）短期借款分类

单位：元项目期末余额期初余额

应收账款保理1050000.001563000.00

合计1050000.001563000.00

短期借款分类的说明：

（2）已逾期未偿还的短期借款情况

本期末已逾期未偿还的短期借款总额为0.00元，其中重要的已逾期未偿还的短期借款情况如下：

单位：元借款单位期末余额借款利率逾期时间逾期利率其他说明

20、应付账款

（1）应付账款列示

单位：元项目期末余额期初余额

工程款416914007.84450147073.38

其他13931136.6614341908.92

合计430845144.50464488982.30

（2）账龄超过1年或逾期的重要应付账款

单位：元项目期末余额未偿还或结转的原因

中铁二局集团有限公司41216237.77暂未结算

惠州锦隆昇实业有限公司84950000.00暂未结算

惠州市惠阳宏发工贸有限公司50350000.00暂未结算

惠州市明翔经济信息咨询有限公司41851375.00暂未结算

广州名基建设有限公司11572856.16暂未结算

合计229940468.93

其他说明：

21、其他应付款

单位：元项目期末余额期初余额

应付利息16784873.3416535277.94

应付股利0.000.00

94深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

其他应付款521630711.57544481375.23

合计538415584.91561016653.17

（1）应付利息

单位：元项目期末余额期初余额

分期付息到期还本的长期借款利息249595.40

非金融机构借款利息(应付母公司利

16535277.9416535277.94

息)

合计16784873.3416535277.94

重要的已逾期未支付的利息情况：

单位：元借款单位逾期金额逾期原因

其他说明：

（2）应付股利

单位：元项目期末余额期初余额

合计0.000.00

其他说明，包括重要的超过1年未支付的应付股利，应披露未支付原因：

（3）其他应付款

1）按款项性质列示其他应付款

单位：元项目期末余额期初余额

非关联方往来款项148443025.50177773291.96

关联方往来款项234171013.35234015438.99

押金25955356.1125941548.11

其他113061316.61106751096.17

合计521630711.57544481375.23

2）账龄超过1年或逾期的重要其他应付款

单位：元项目期末余额未偿还或结转的原因

广州博琵企业管理咨询有限公司206903717.13尚未结算

惠州市桂荣投资信息咨询有限公司102197564.38尚未结算

惠州市惠阳宏发工贸有限公司26894095.89尚未结算

惠州市明翔经济信息咨询有限公司26131960.68尚未结算

合计362127338.08其他说明

95深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

22、预收款项

（1）预收款项列示

单位：元项目期末余额期初余额

租金3637312.241398988.78

合计3637312.241398988.78

（2）账龄超过1年或逾期的重要预收款项

单位：元项目期末余额未偿还或结转的原因

单位：元项目变动金额变动原因

其他说明：

23、合同负债

单位：元项目期末余额期初余额

预收售房款746275719.151284864387.02

预收工程款8705289.17

其他4282405.994576556.16

合计750558125.141298146232.35账龄超过1年的重要合同负债

单位：元项目期末余额未偿还或结转的原因报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因

单位：元变动金项目变动原因额

-预收售53858结转收入

房款8667.

87

-

53858

合计

8667.

87

公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中“房地产业”的披露要求

预售金额前五的项目收款信息：

单位：元序号项目名称期初余额期末余额预计竣工时间预售比例

1270976624.82024年11月29

1深房光明里734431257.8299.74%

0日

96深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

24、应付职工薪酬

（1）应付职工薪酬列示

单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额

一、短期薪酬22443222.8828323089.0028837690.4421928621.44

二、离职后福利-设定

56145.413653946.223657511.2252580.41

提存计划

三、辞退福利668717.86668717.86

合计22499368.2932645753.0833163919.5221981201.85

（2）短期薪酬列示

单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额

1、工资、奖金、津贴

22165168.5324421815.6724749120.7821837863.42

和补贴

2、职工福利费1029412.981029412.98

3、社会保险费1246009.881246009.88

其中：医疗保险

1048408.981048408.98

费

工伤保险费100019.16100019.16

生育保险费97581.7497581.74

4、住房公积金1102364.191102364.19

5、工会经费和职工教

278054.35523486.28710782.6190758.02

育经费

合计22443222.8828323089.0028837690.4421928621.44

（3）设定提存计划列示

单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额

1、基本养老保险3273164.473273164.47

2、失业保险费176854.08176854.08

3、企业年金缴费56145.41203927.67207492.6752580.41

合计56145.413653946.223657511.2252580.41其他说明

25、应交税费

单位：元项目期末余额期初余额

增值税427024.841926338.10

企业所得税14171074.3815240318.16

97深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

个人所得税595174.822614360.35

城市维护建设税1257960.421231330.83

土地增值税4646137.484645184.15

房产税5124600.47352632.19

教育费附加546384.89546470.88

地方教育附加343836.37868224.47

其他919903.39129950.88

合计28032097.0627554810.01其他说明

26、一年内到期的非流动负债

单位：元项目期末余额期初余额

一年内到期的长期借款125173.2033888347.83

合计125173.2033888347.83

其他说明：

27、其他流动负债

单位：元项目期末余额期初余额

待转销项税额66626885.36114948818.17

应收账款保理830744.603355250.30

合计67457629.96118304068.47

短期应付债券的增减变动：

单位：元按面溢折债券票面发行债券发行期初本期值计本期期末是否面值价摊名称利率日期期限金额余额发行提利偿还余额违约销息合计

其他说明：

28、长期借款

（1）长期借款分类

单位：元项目期末余额期初余额

抵押借款62211091.2262273677.82

合计62211091.2262273677.82

长期借款分类的说明：

其他说明，包括利率区间：

98深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

29、股本

单位：元

本次变动增减（+、-）期初余额期末余额发行新股送股公积金转股其他小计

10116601011660

股份总数

000.00000.00

其他说明：

30、资本公积

单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额资本溢价（股本溢

557433036.93557433036.93

价）

其他资本公积420811873.18420811873.18

合计978244910.11978244910.11

其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：

31、其他综合收益

单位：元本期发生额

减：前期减：前期

项目期初余额本期所得计入其他计入其他税后归属减：所得税后归属期末余额税前发生综合收益综合收益于少数股税费用于母公司额当期转入当期转入东损益留存收益

一、不能重分类进

2439210241517.8241517.82680728

损益的其.1377.00他综合收益其他

权益工具2439210241517.8241517.82680728

投资公允.1377.00价值变动

二、将重

分类进损206212065563316127379428952.32674858

益的其他6.18.94.5875.76综合收益外币

206212065563316127379428952.32674858

财务报表

6.18.94.5875.76

折算差额

其他综合230604167978496368897428952.32942931

0.000.000.00

收益合计6.31.81.4573.76

其他说明，包括对现金流量套期损益的有效部分转为被套期项目初始确认金额调整：

99深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

32、盈余公积

单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额

法定盈余公积275253729.26275253729.26

合计275253729.26275253729.26

盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：

33、未分配利润

单位：元项目本期上期

调整前上期末未分配利润1223893437.741400604385.39

调整后期初未分配利润1223893437.741400604385.39

加：本期归属于母公司所有者的净利

103027646.42-176710947.65

润

期末未分配利润1326921084.161223893437.74

调整期初未分配利润明细：

1)、由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润0.00元。

2)、由于会计政策变更，影响期初未分配利润0.00元。

3)、由于重大会计差错更正，影响期初未分配利润0.00元。

4)、由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润0.00元。

5)、其他调整合计影响期初未分配利润0.00元。

34、营业收入和营业成本

单位：元本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本

主营业务633729460.42462450321.86131280409.37106078736.50

其他业务3636760.931267668.762944710.061353721.01

合计637366221.35463717990.62134225119.43107432457.51

营业收入、营业成本的分解信息：

单位：元分部1分部2合计合同分类营业收入营业成本营业收入营业成本营业收入营业成本营业收入营业成本业务类型

其中：

按经营地区分类

其中：

市场或客户类型

其中：

100深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

合同类型

其中：

按商品转让的时间分类

其中：

按合同期限分类

其中：

按销售渠道分类

其中：

合计

与履约义务相关的信息：

公司承担的预公司提供的质履行履约义务重要的支付条公司承诺转让是否为主要责项目期将退还给客量保证类型及的时间款商品的性质任人户的款项相关义务其他说明

本公司的房地产销售业务，属于在某一时点履行的履约义务。在开发产品已经完工并验收合格，签订了销售合同并履行了合同规定的义务，向业主发出入伙通知或公告后，已向该业主实际交付房产或合同约定的交房日届满，已收取全额房款，同时相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认销售收入的实现。

与分摊至剩余履约义务的交易价格相关的信息：

本报告期末已签订合同、但尚未履行或尚未履行完毕的履约义务所对应的收入金额为867571744.48元，其中，

764287470.96元预计将于2025年度确认收入，51334137.56元预计将于2026年度确认收入，47667729.96元预

计将于2027年度确认收入。

合同中可变对价相关信息：

重大合同变更或重大交易价格调整

单位：元项目会计处理方法对收入的影响金额其他说明

公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中的“房地产业”的披露要求

报告期内确认收入金额前五的项目信息：

单位：元序号项目名称收入金额

1深房光明里539880189.91

2天悦湾二期22163109.21

3深房广场3257142.86

4天悦湾一期2421951.44

35、税金及附加

单位：元

101深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

项目本期发生额上期发生额

消费税0.000.00

城市维护建设税4144830.19399425.47

教育费附加1776669.74148368.34

资源税0.000.00

房产税4768158.414442905.62

土地使用税271873.96269300.75

车船使用税960.000.00

印花税58163.90126022.39

土地增值税2849850.981445480.40

地方教育费附加1185178.7099335.89

堤围防护费等506322.00661.27

合计15562007.886931500.13

其他说明：

36、管理费用

单位：元项目本期发生额上期发生额

职工薪酬24927288.2220470686.17

中介机构费1209357.111495211.60

诉讼费2954044.710.00

业务招待费103909.17139543.96

折旧费1504235.971290494.93

办公费213586.59378111.89

修理费52743.9984456.19

差旅费28848.7911737.18

其他摊销费用4248.82225150.98

水电费194412.02135999.59

其他982713.602840311.98

合计32175388.9927071704.47其他说明

37、销售费用

单位：元项目本期发生额上期发生额

销售代理费及佣金3010956.72410737.19

职工薪酬2408841.451707893.58

物业管理费285730.36

业务费160856.2450519.00

广告费1558393.611286084.16

其他2283933.551990505.15

合计9708711.935445739.08

其他说明：

38、财务费用

单位：元

102深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

项目本期发生额上期发生额

利息费用2788711.79888171.77

减：利息收入2154378.054839207.82

汇兑损益504473.51-1288116.33

手续费74499.3784134.44

合计1213306.62-5155017.94其他说明

39、其他收益

单位：元产生其他收益的来源本期发生额上期发生额

代扣个人所得税手续费返还31652.4679383.55增值税加计抵减

稳岗补贴1000.00

其他2627.57

40、公允价值变动收益

单位：元产生公允价值变动收益的来源本期发生额上期发生额

交易性金融资产8662388.509721583.19

合计8662388.509721583.19

其他说明：

41、投资收益

单位：元项目本期发生额上期发生额其他权益工具投资在持有期间取得的

99669.36777600.00

股利收入

合计99669.36777600.00其他说明

42、信用减值损失

单位：元项目本期发生额上期发生额

应收账款坏账损失-75507.93-29019.90

其他应收款坏账损失-2275.00187.94

合计-77782.93-28831.96其他说明

43、资产减值损失

单位：元项目本期发生额上期发生额

103深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

十一、合同资产减值损失-15230.21652630.46

合计-15230.21652630.46

其他说明：

44、资产处置收益

单位：元资产处置收益的来源本期发生额上期发生额

固定资产处置收益223872.34

45、营业外收入

单位：元计入当期非经常性损益的金项目本期发生额上期发生额额

罚款、违约收入987728.59

保险赔款收入200800.00

其他20130.7420130.74

合计20130.741188528.5920130.74

其他说明：

46、营业外支出

单位：元计入当期非经常性损益的金项目本期发生额上期发生额额

对外捐赠30000.00

非流动资产毁损报废损失1634.141634.14

其他183.63

合计1634.1430183.631634.14

其他说明：

47、所得税费用

（1）所得税费用表

单位：元项目本期发生额上期发生额

当期所得税费用20343093.32306836.88

递延所得税费用1153045.36-88329.52

合计21496138.68218507.36

（2）会计利润与所得税费用调整过程

单位：元项目本期发生额

利润总额123708009.09

104深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

按法定/适用税率计算的所得税费用30927002.27

子公司适用不同税率的影响103837.35

调整以前期间所得税的影响-7369103.82

非应税收入的影响-2165597.13

所得税费用21496138.68其他说明

48、其他综合收益

详见附注八.七.31之说明

49、现金流量表项目

（1）与经营活动有关的现金收到的其他与经营活动有关的现金

单位：元项目本期发生额上期发生额

利息收入2175358.844719216.02

往来款及其他118487474.8944736369.97

合计120662833.7349455585.99

收到的其他与经营活动有关的现金说明：

支付的其他与经营活动有关的现金

单位：元项目本期发生额上期发生额

手续费74499.3784134.44

付现费用15509077.2921499935.35

往来款及其他138539485.4547211647.35

合计154123062.1168795717.14

支付的其他与经营活动有关的现金说明：

（2）与投资活动有关的现金收到的其他与投资活动有关的现金

单位：元项目本期发生额上期发生额

合计0.000.00收到的重要的与投资活动有关的现金

单位：元项目本期发生额上期发生额

收到的其他与投资活动有关的现金说明：

支付的其他与投资活动有关的现金

单位：元项目本期发生额上期发生额

购买货币基金110000000.0040000000.00

105深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

合计110000000.0040000000.00支付的重要的与投资活动有关的现金

单位：元项目本期发生额上期发生额

支付的其他与投资活动有关的现金说明：

（3）与筹资活动有关的现金收到的其他与筹资活动有关的现金

单位：元项目本期发生额上期发生额

合计0.000.00

收到的其他与筹资活动有关的现金说明：

支付的其他与筹资活动有关的现金

单位：元项目本期发生额上期发生额

合计0.000.00

支付的其他与筹资活动有关的现金说明：

筹资活动产生的各项负债变动情况

□适用□不适用

（4）以净额列报现金流量的说明项目相关事实情况采用净额列报的依据财务影响

（5）不涉及当期现金收支、但影响企业财务状况或在未来可能影响企业现金流量的重大活动及财务影响

50、现金流量表补充资料

（1）现金流量表补充资料

单位：元补充资料本期金额上期金额

1．将净利润调节为经营活动现金流

量：

净利润102211870.414868438.93

加：资产减值准备93013.14623798.49

固定资产折旧、油气资产折

13605503.2213966419.51

耗、生产性生物资产折旧

使用权资产折旧0.0066427.62

无形资产摊销0.00

长期待摊费用摊销386870.04246606.72

处置固定资产、无形资产和其0.00-223872.34

106深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文他长期资产的损失（收益以“－”号填列）固定资产报废损失（收益以

1634.14“－”号填列）公允价值变动损失（收益以-8662388.50-9721583.19“－”号填列）财务费用（收益以“－”号填

504473.51399944.56

列）投资损失（收益以“－”号填-99669.36-777600.00

列）递延所得税资产减少（增加以-302510.63-88329.52“－”号填列）递延所得税负债增加（减少以

0.00“－”号填列）存货的减少（增加以“－”号

454142123.69-104561681.25

填列）经营性应收项目的减少（增加

26902502.38-86943818.20以“－”号填列）经营性应付项目的增加（减少-676205663.6273695716.61以“－”号填列）其他

经营活动产生的现金流量净额-87422241.58-108449532.06

2．不涉及现金收支的重大投资和筹资

活动：

债务转为资本一年内到期的可转换公司债券融资租入固定资产

3．现金及现金等价物净变动情况：

现金的期末余额288498978.06607550724.73

减：现金的期初余额520910254.44859146413.35

加：现金等价物的期末余额

减：现金等价物的期初余额

现金及现金等价物净增加额-232411276.38-251595688.62

（2）现金和现金等价物的构成

单位：元项目期末余额期初余额

一、现金288498978.06520910254.44

其中：库存现金30920.7312863.36

可随时用于支付的银行存款250023228.58569636355.28可随时用于支付的其他货币资

38444828.7537901506.09

金

三、期末现金及现金等价物余额288498978.06520910254.44

107深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

（3）不属于现金及现金等价物的货币资金

单位：元不属于现金及现金等价物的项目本期金额上期金额理由深圳市龙岗区城市更新项目

内及周边公共设施项目-建

货币资金5817217.785817987.13

设资金;深房光明里项目土地复垦费用

货币资金58428.691951493.83诉讼冻结

货币资金50000.0050000.00施工保证金

货币资金158549.08停止支付，中止账户合计6084195.557819480.96

其他说明：

51、外币货币性项目

（1）外币货币性项目

单位：元项目期末外币余额折算汇率期末折算人民币余额

货币资金4315458.69

其中：美元53512.227.1586383072.58欧元

港币4311826.880.9123932386.11

应收账款4767178.53

其中：美元41025.017.1586293681.64欧元

港币4905150.100.9124473496.89长期借款

其中：美元欧元港币

其他应收款18871449.52

其中：美元欧元

港币20692378.860.91218871449.52

其他应付款22225923.10

其中：美元733761.877.15865252707.72欧元

港币18610981.770.91216973215.37

其他说明：

（2）境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位币及

选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因。

□适用□不适用

108深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

八、合并范围的变更

1、非同一控制下企业合并

（1）本期发生的非同一控制下企业合并

单位：元购买日至购买日至购买日至被购买方股权取得股权取得股权取得股权取得购买日的期末被购期末被购期末被购购买日名称时点成本比例方式确定依据买方的收买方的净买方的现入利润金流

其他说明：

（2）合并成本及商誉

单位：元合并成本

--现金

--非现金资产的公允价值

--发行或承担的债务的公允价值

--发行的权益性证券的公允价值

--或有对价的公允价值

--购买日之前持有的股权于购买日的公允价值

--其他合并成本合计

减：取得的可辨认净资产公允价值份额

商誉/合并成本小于取得的可辨认净资产公允价值份额的金额

合并成本公允价值的确定方法：

或有对价及其变动的说明

大额商誉形成的主要原因：

其他说明：

（3）被购买方于购买日可辨认资产、负债

单位：元购买日公允价值购买日账面价值

资产：

货币资金应收款项存货固定资产无形资产

负债：

109深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

借款应付款项递延所得税负债净资产

减：少数股东权益取得的净资产

可辨认资产、负债公允价值的确定方法：

企业合并中承担的被购买方的或有负债：

其他说明：

（4）购买日之前持有的股权按照公允价值重新计量产生的利得或损失是否存在通过多次交易分步实现企业合并且在报告期内取得控制权的交易

□是□否

（5）购买日或合并当期期末无法合理确定合并对价或被购买方可辨认资产、负债公允价值的相关说明

（6）其他说明

2、同一控制下企业合并

（1）本期发生的同一控制下企业合并

单位：元合并当期合并当期构成同一企业合并期初至合期初至合比较期间比较期间被合并方控制下企合并日的中取得的合并日并日被合并日被合被合并方被合并方名称业合并的确定依据权益比例并方的收并方的净的收入的净利润依据入利润

其他说明：

（2）合并成本

单位：元合并成本

--现金

--非现金资产的账面价值

--发行或承担的债务的账面价值

--发行的权益性证券的面值

--或有对价

或有对价及其变动的说明：

其他说明：

（3）合并日被合并方资产、负债的账面价值

单位：元

110深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

合并日上期期末

资产：

货币资金应收款项存货固定资产无形资产

负债：

借款应付款项净资产

减：少数股东权益取得的净资产

企业合并中承担的被合并方的或有负债：

其他说明：

3、反向购买

交易基本信息、交易构成反向购买的依据、上市公司保留的资产、负债是否构成业务及其依据、合并成本的确定、按照

权益性交易处理时调整权益的金额及其计算：

4、处置子公司

本期是否存在丧失子公司控制权的交易或事项

□是□否是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形

□是□否

5、其他原因的合并范围变动

说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：

6、其他

九、在其他主体中的权益

1、在子公司中的权益

（1）企业集团的构成

单位：元持股比例子公司名称注册资本主要经营地注册地业务性质取得方式直接间接深圳市深房30000000

深圳深圳房地产业95.00%5.00%设立

集团龙岗开.00

111深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

发有限公司美国长城地

500000.001美国美国房地产业70.00%设立

产有限公司深圳海燕大

30000000

酒店有限公深圳深圳酒店服务68.10%31.90%设立.00司深圳圳通工10000000

深圳深圳建筑业73.00%27.00%设立

程有限公司.00深圳市华展

8000000.

建设监理有深圳深圳建筑业75.00%25.00%设立

00

限公司深圳市联华

10000000

企业有限公深圳深圳建筑业95.00%5.00%设立.00司新峰企业有

500000.002香港香港投资、管理100.00%设立

限公司深圳市深房

5000000.

保税贸易有深圳深圳进出口贸易95.00%5.00%设立

00

限公司深圳市深房

10000000

投资有限公深圳深圳投资90.00%10.00%设立.00司北京新峰房

10000000

地产开发经北京北京房地产业75.00%25.00%设立.003营有限公司广东建邦集团（惠阳）2800000.购买业务取

惠州惠州房地产业51.00%实业有限公00得司深圳市深房传麒房地产30000000

深圳深圳房地产业100.00%设立

开发有限公.00司

注：1美元

2港币

3美元

在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明：

持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依据：

对于纳入合并范围的重要的结构化主体，控制的依据：

确定公司是代理人还是委托人的依据：

其他说明：

本公司纳入合并范围的长期停业且工商登记处于已吊销未注销状态的子公司共3家，分别为广州黄埔新邨房地产开发有限公司、新峰房地产开发建筑(武汉)有限公司、北京新峰房地产开发经营有限公司，以非持续经营为基础列报，这3家子公司对本公司合并范围以外公司的债权已全额计提减值准备。

（2）重要的非全资子公司

单位：元本期归属于少数股东本期向少数股东宣告期末少数股东权益余子公司名称少数股东持股比例的损益分派的股利额美国长城地产有限公

30.00%-60461.01-23287432.34

司

112深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

新峰投资有限公司45.00%-116323353.97

柏伟置业有限公司20.00%-19.36-3938136.23广东建邦集团（惠

49.00%-174904.0527017064.72

阳）实业有限公司

子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：

其他说明：

（3）重要非全资子公司的主要财务信息

单位：元期末余额期初余额子公司名非流非流非流非流流动资产流动负债流动资产流动负债称动资动负动资动负资产合计负债合计资产合计负债合计产债产债美国长城19792045113811381986201911371137

66423340

地产0196445673410.0073412585665255645564

60.1366.53

有限.29.422.562.56.63.165.585.58公司新峰

147315092599259925912591

投资3601193036012290

137.154.93620.00936268556855

有限6.9038.356.9055.25

22127.867.863.633.63

公司柏伟

3314331433633363

置业10841084

0.000.000.0098770.00987740354035

有限.11.11.97.97.70.70公司广东建邦集团15461553149714971546155314961496

65356596

（惠561097404404413009960960

124.0.00481.

阳）972.3096.5823.3823.3206.2687.3467.2467.2

1214

实业80774811有限公司

单位：元本期发生额上期发生额子公司名称综合收益经营活动综合收益经营活动营业收入净利润营业收入净利润总额现金流量总额现金流量

美国长城---

350938.5140037.2331378.8346981.6169779.1

地产有限201536.7169152.2169152.2

49997

公司077

新峰投资510769.0

0.000.000.000.000.000.000.00

有限公司5

柏伟置业483073.6

0.00-96.810.000.000.000.000.00

有限公司2广东建邦

-----

集团（惠

0.00356947.0356947.00.000.00143593214359324194941

阳）实业

44.21.21.00

有限公司

其他说明：

113深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

（4）使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制

（5）向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持

其他说明：

2、在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易

（1）在子公司所有者权益份额发生变化的情况说明

（2）交易对于少数股东权益及归属于母公司所有者权益的影响

单位：元

购买成本/处置对价

--现金

--非现金资产的公允价值

购买成本/处置对价合计

减：按取得/处置的股权比例计算的子公司净资产份额差额

其中：调整资本公积调整盈余公积调整未分配利润其他说明

3、在合营企业或联营企业中的权益

（1）重要的合营企业或联营企业持股比例对合营企业或合营企业或联联营企业投资主要经营地注册地业务性质营企业名称直接间接的会计处理方法

在合营企业或联营企业的持股比例不同于表决权比例的说明：

持有20%以下表决权但具有重大影响，或者持有20%或以上表决权但不具有重大影响的依据：

（2）重要合营企业的主要财务信息

单位：元

期末余额/本期发生额期初余额/上期发生额流动资产

其中：现金和现金等价物非流动资产资产合计流动负债

114深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

非流动负债负债合计少数股东权益归属于母公司股东权益按持股比例计算的净资产份额调整事项

--商誉

--内部交易未实现利润

--其他对合营企业权益投资的账面价值存在公开报价的合营企业权益投资的公允价值营业收入财务费用所得税费用净利润终止经营的净利润其他综合收益综合收益总额本年度收到的来自合营企业的股利其他说明

（3）重要联营企业的主要财务信息

单位：元

期末余额/本期发生额期初余额/上期发生额流动资产非流动资产资产合计流动负债非流动负债负债合计少数股东权益归属于母公司股东权益按持股比例计算的净资产份额调整事项

--商誉

--内部交易未实现利润

--其他对联营企业权益投资的账面价值存在公开报价的联营企业权益投资的公允价值营业收入

115深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

净利润终止经营的净利润其他综合收益综合收益总额本年度收到的来自联营企业的股利其他说明

（4）不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息

单位：元

期末余额/本期发生额期初余额/上期发生额

合营企业：

下列各项按持股比例计算的合计数

联营企业：

下列各项按持股比例计算的合计数其他说明

（5）合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明

（6）合营企业或联营企业发生的超额亏损

单位：元本期未确认的损失（或本期合营企业或联营企业名称累积未确认前期累计的损失本期末累积未确认的损失分享的净利润）深圳市新峰地产顾问有限公

2217955.892217955.89

司其他说明

（7）与合营企业投资相关的未确认承诺

（8）与合营企业或联营企业投资相关的或有负债

4、重要的共同经营

持股比例/享有的份额共同经营名称主要经营地注册地业务性质直接间接

在共同经营中的持股比例或享有的份额不同于表决权比例的说明：

共同经营为单独主体的，分类为共同经营的依据：

其他说明

5、在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益

未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：

116深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

6、其他

十、政府补助

1、报告期末按应收金额确认的政府补助

□适用□不适用未能在预计时点收到预计金额的政府补助的原因

□适用□不适用

2、涉及政府补助的负债项目

□适用□不适用

3、计入当期损益的政府补助

□适用□不适用

单位：元会计科目本期发生额上期发生额

计入当期损益的政府补助金额83011.12

其他说明：

十一、与金融工具相关的风险

1、金融工具产生的各类风险

本公司从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得平衡，将风险对本公司经营业绩的负面影响降至最低水平，使股东和其他权益投资者的利益最大化。基于该风险管理目标，本公司风险管理的基本策略是确认和分析本公司面临的各种风险，建立适当的风险承受底线和进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控制在限定的范围内。

本公司在日常活动中面临各种与金融工具相关的风险，主要包括信用风险、流动性风险及市场风险。管理层已审议并批准管理这些风险的政策，概括如下。

(一)信用风险

信用风险，是指金融工具的一方不能履行义务，造成另一方发生财务损失的风险。

1.信用风险管理实务

(1)信用风险的评价方法公司在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。在确定信用风险自初始确认后是否显著增加时，公司考虑在无须付出不必要的额外成本或努力即可获得合理且有依据的信息，包括基于历史数据的定性和定量分析、外部信用风险评级以及前瞻性信息。公司以单项金融工具或者具有相似信用风险特征的金融工具组合为基础，通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具预计存续期内发生违约风险的变化情况。

当触发以下一个或多个定量、定性标准时，公司认为金融工具的信用风险已发生显著增加：

1)定量标准主要为资产负债表日剩余存续期违约概率较初始确认时上升超过一定比例；

2)定性标准主要为债务人经营或财务情况出现重大不利变化、现存的或预期的技术、市场、经济或

法律环境变化并将对债务人对公司的还款能力产生重大不利影响等。

(2)违约和已发生信用减值资产的定义

117深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

当金融工具符合以下一项或多项条件时，公司将该金融资产界定为已发生违约，其标准与已发生信用减值的定义一致：

1)债务人发生重大财务困难；

2)债务人违反合同中对债务人的约束条款；

3)债务人很可能破产或进行其他财务重组；

4)债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况下都不会做出的让步。

2.预期信用损失的计量

预期信用损失计量的关键参数包括违约概率、违约损失率和违约风险敞口。公司考虑历史统计数据（如交易对手评级、担保方式及抵质押物类别、还款方式等）的定量分析及前瞻性信息，建立违约概率、违约损失率及违约风险敞口模型。

3.信用风险敞口及信用风险集中度

本公司的信用风险主要来自货币资金和应收款项。为控制上述相关风险，本公司分别采取了以下措施。

(1)货币资金

本公司将银行存款和其他货币资金存放于信用评级较高的金融机构，故其信用风险较低。

(2)应收款项和合同资产

本公司定期对采用信用方式交易的客户进行信用评估。根据信用评估结果，本公司选择与经认可的且信用良好的客户进行交易，并对其应收款项余额进行监控，以确保本公司不会面临重大坏账风险。

由于本公司的应收账款风险点分布于多个合作方和多个客户。信用风险集中按照客户进行管理。截至2025年6月30日，本公司存在一定的信用集中风险，本公司应收账款和合同资产的40.09%（2024年12月31日：40.97%）源于余额前五名客户。本公司对应收账款和合同资产余额未持有任何担保物或其他信用增级。

本公司所承受的最大信用风险敞口为资产负债表中每项金融资产的账面价值。

(二)流动性风险

流动性风险，是指本公司在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金短缺的风险。流动性风险可能源于无法尽快以公允价值售出金融资产；或者源于对方无法偿还其合同债务；或者源于提前到期的债务；或者源于无法产生预期的现金流量。

为控制该项风险，本公司综合运用票据结算、银行借款等多种融资手段，并采取长、短期融资方式适当结合，优化融资结构的方法，保持融资持续性与灵活性之间的平衡。本公司已从多家商业银行取得银行授信额度以满足营运资金需求和资本开支。

金融负债按剩余到期日分类：

单位：元期末数项目

账面价值未折现合同金额1年以内1-3年3年以上

短期借款1050000.001075488.191075488.19

应付账款430845144.50430845144.50430845144.50

其他应付款538415584.91538415584.91538415584.91

一年内到期的非流动负债125173.202399314.032399314.03

其他流动负债67457629.9667480769.2767480769.27

长期借款62211091.2266340615.0266340615.02

小计1100104623.791106556915.921040216300.9066340615.020.00

单位：元

118深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

上年年末数项目

账面价值未折现合同金额1年以内1-3年3年以上

短期借款1563000.001599446.391599446.39

应付账款464488982.30464488982.30464488982.30

其他应付款561016653.17561016653.17561016653.17

一年内到期的非流动负债33888347.8336522809.8636522809.86

其他流动负债118304068.47118304068.47118304068.47

长期借款62273677.8267283938.914788462.2562495476.66

小计1241534729.591249215899.101181931960.194788462.2562495476.66

(三)市场风险

市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动的风险。市场风险主要包括利率风险和外汇风险。

1.利率风险

利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。固定利率的带息金融工具使本公司面临公允价值利率风险，浮动利率的带息金融工具使本公司面临现金流量利率风险。本公司根据市场环境来决定固定利率与浮动利率金融工具的比例，并通过定期审阅与监控维持适当的金融工具组合。本公司面临的现金流量利率风险主要与本公司以浮动利率计息的银行借款有关。

截至2025年06月30日，本公司以浮动利率计息的银行借款人民币62336264.42元（2024年12月31日：人民币62398851.02元），在其他变量不变的假设下，假定利率变动50个基准点，不会对本公司的利润总额和股东权益产生重大的影响。

2.外汇风险

外汇风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率变动而发生波动的风险。本公司面临的汇率变动的风险主要与本公司外币货币性资产和负债有关。对于外币资产和负债，如果出现短期的失衡情况，本公司会在必要时按市场汇率买卖外币，以确保将净风险敞口维持在可接受的水平。

汇率风险主要为本公司的财务状况和现金流量受外汇汇率波动的影响。除了在香港设立的子公司持有以港币为结算货币的资产外，只有小额香港市场投资业务，本公司持有的外币资产及负债占整体的资产及负债比例并不重大。因此本公司认为面临的汇率风险并不重大。

本公司期末外币货币性资产和负债情况详见本财务报表附注“七、合并财务报表项目注释”之“51、外币货币性项目”。

119深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

2、套期

（1）公司开展套期业务进行风险管理

□适用□不适用

（2）公司开展符合条件套期业务并应用套期会计

单位：元已确认的被套期项目与被套期项目以及套账面价值中所包含的套期有效性和套期无套期会计对公司的财项目期工具相关账面价值被套期项目累计公允效部分来源务报表相关影响价值套期调整套期风险类型套期类别其他说明

（3）公司开展套期业务进行风险管理、预期能实现风险管理目标但未应用套期会计

□适用□不适用

3、金融资产

（1）转移方式分类

□适用□不适用

（2）因转移而终止确认的金融资产

□适用□不适用

（3）继续涉入的资产转移金融资产

□适用□不适用其他说明

十二、公允价值的披露

1、以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值

单位：元期末公允价值

项目第一层次公允价值计第二层次公允价值计第三层次公允价值计合计量量量

一、持续的公允价值

--------计量

1.以公允价值计量且

1106464327.011106464327.01

其变动计入当期损益

120深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

的金融资产

（1）债务工具投资14938859.0514938859.05

2.指定以公允价值计

量且其变动计入当期14938859.0514938859.05损益的金融资产

（1）债务工具投资14938859.0514938859.05持续以公允价值计量

1121403186.061121403186.06

的资产总额

二、非持续的公允价

--------值计量

2、持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据无。

3、持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息无。

4、持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息无。

5、持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感性分析

对于不在活跃市场上交易的基金理财其剩余期限较短，采用账面价值与预期收益的和确定其公允价值。对于不在活跃市场上交易的其他权益工具投资该投资金额较小，且被投资单位净资产变动很小，账面价值与公允价值相近，采用账面价值确定其公允价值。

6、持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的政策无。

7、本期内发生的估值技术变更及变更原因无。

8、不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况无。

9、其他无。

121深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

十三、关联方及关联交易

1、本企业的母公司情况

母公司对本企业母公司对本企业母公司名称注册地业务性质注册资本的持股比例的表决权比例

深圳市投资控股投资、房地产开

广东深圳323590055.78%55.78%

有限公司发、担保本企业的母公司情况的说明本企业最终控制方是深圳市人民政府国有资产监督管理委员会。

其他说明：

2、本企业的子公司情况

本企业子公司的情况详见附注九之说明。

3、本企业合营和联营企业情况

本企业重要的合营或联营企业详见附注九之说明。

本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情况如下：

合营或联营企业名称与本企业关系其他说明

4、其他关联方情况

其他关联方名称其他关联方与本企业关系深圳东方新世界百货有限公司参股公司深圳深喜建筑装饰公司未纳入合并的已吊销未注销控股子公司深圳市圳通新机电实业发展有限公司未纳入合并的长期停业控股子公司深圳市南洋大酒店有限公司未纳入合并的已吊销未注销控股子公司深圳市房产机电管理公司未纳入合并的已吊销未注销控股子公司深圳市龙岗横岗华岗实业有限公司未纳入合并的已吊销未注销控股子公司广州博琵企业管理咨询有限公司子公司股东深圳市物业管理有限公司母公司的控股子公司国任财产保险股份有限公司母公司的控股子公司深圳市水务规划设计院股份有限公司母公司的控股子公司深圳市建筑设计研究总院有限公司母公司的控股子公司深圳市深房物业清洁有限公司母公司的控股子公司深圳市物业管理有限公司汕头分公司母公司的控股子公司深圳市国贸物业管理有限公司母公司的控股子公司深圳市新峰地产顾问有限公司参股公司广东省惠州罗浮山矿泉饮料有限公司参股公司深圳润华汽车贸易公司参股公司

加拿大长城（温哥华）有限公司参股公司澳洲柏克顿有限公司参股公司百立有限公司参股公司深圳市深房百货有限公司参股公司深圳市荣华机电工程有限公司参股公司西安新峰物业商贸有限公司参股公司广东省封开县联峰水泥制造有限公司参股公司北京深房物业管理有限责任公司参股公司

122深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

其他说明

5、关联交易情况

（1）购销商品、提供和接受劳务的关联交易

采购商品/接受劳务情况表

单位：元是否超过交易额关联方关联交易内容本期发生额获批的交易额度上期发生额度深圳市物业管理

有限公司汕头分物业服务1174174.96否1180561.20公司深圳市物业管理

物业服务331127.32否263926.72有限公司国任财产保险股

保险服务11584.31否80202.94份有限公司

出售商品/提供劳务情况表

单位：元关联方关联交易内容本期发生额上期发生额

国任财产保险股份有限公司租赁服务212377.14421519.98

深圳市物业管理有限公司租赁服务2206302.452485951.92深圳市深房物业清洁有限公

租赁服务19999.9819999.98司

购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明

（2）关联受托管理/承包及委托管理/出包情况

本公司受托管理/承包情况表：

单位：元

托管收益/承本期确认的托

委托方/出包受托方/承包受托/承包资受托/承包起受托/承包终

包收益定价依管收益/承包方名称方名称产类型始日止日据收益

关联托管/承包情况说明

本公司委托管理/出包情况表：

单位：元

委托方/出包受托方/承包委托/出包资委托/出包起委托/出包终托管费/出包本期确认的托

方名称方名称产类型始日止日费定价依据管费/出包费

关联管理/出包情况说明

（3）关联租赁情况

本公司作为出租方：

单位：元承租方名称租赁资产种类本期确认的租赁收入上期确认的租赁收入

国任财产保险股份有限公司房屋、建筑物212377.14421519.98

123深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

深圳市物业管理有限公司房屋、建筑物2206302.452485951.92深圳市深房物业清洁有限公

房屋、建筑物19999.9819999.98司

本公司作为承租方：

单位：元简化处理的短期未纳入租赁负债租赁和低价值资计量的可变租赁承担的租赁负债增加的使用权资支付的租金出租方租赁资产租赁的租金费付款额（如适利息支出产名称产种类用（如适用）用）本期发上期发本期发上期发本期发上期发本期发上期发本期发上期发生额生额生额生额生额生额生额生额生额生额关联租赁情况说明

（4）关联担保情况本公司作为担保方

单位：元担保是否已经履行完被担保方担保金额担保起始日担保到期日毕本公司作为被担保方

单位：元担保是否已经履行完担保方担保金额担保起始日担保到期日毕关联担保情况说明

（5）关联方资金拆借

单位：元关联方拆借金额起始日到期日说明拆入拆出

（6）关联方资产转让、债务重组情况

单位：元关联方关联交易内容本期发生额上期发生额

（7）关键管理人员报酬

单位：元项目本期发生额上期发生额

关键管理人员薪酬3302035.003124891.50

124深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

（8）其他关联交易

2021年7月公司制定了《深房集团林溪郡项目员工跟投管理办法》，跟投事项与公司部分董事、监事、高管构成共

同投资的关联交易。综合考虑跟投项目的实际情况，经公司研究，已于2025年6月解除对该项目跟投。

6、关联方应收应付款项

（1）应收项目

单位：元期末余额期初余额项目名称关联方账面余额坏账准备账面余额坏账准备深圳市物业管理

应收账款1107237.341025942.86有限公司深圳市新峰地产

应收账款1221880.741221880.741237010.581237010.58顾问有限公司深圳市物业管理

其他应收款5500.005500.00有限公司广东省惠州罗浮

其他应收款山矿泉水饮料有10465168.8110465168.8110465168.8110465168.81限公司深圳润华汽车贸

其他应收款3072764.423072764.423072764.423072764.42易公司加拿大长城（温其他应收款89035748.0789035748.0789035748.0789035748.07

哥华）有限公司澳洲柏克顿有限

其他应收款12559290.5812559290.5812559290.5812559290.58公司

其他应收款百立有限公司19444131.4419444131.4420251959.0220251959.02深圳市深房百货

其他应收款237648.82237648.82237648.82237648.82有限公司深圳市荣华机电

其他应收款475223.46475223.46475223.46475223.46工程有限公司西安新峰物业商

其他应收款8419205.198419205.198419205.198419205.19贸有限公司深圳深喜建筑装

其他应收款7660529.377660529.377660529.377660529.37饰公司深圳市南洋大酒

其他应收款3168721.003168721.003168721.003168721.00店有限公司北京深房物业管

其他应收款6905673.696533817.096905673.696533817.09理有限责任公司

（2）应付项目

单位：元项目名称关联方期末账面余额期初账面余额

应付利息深圳市投资控股有限公司16535277.9416535277.94

应付账款深圳市物业管理有限公司13594259.2712658092.83

其他应付款国任财产保险股份有限公司74332.0074332.00

其他应付款深圳市物业管理有限公司397236.68244304.26深圳东方新世界百货有限公

其他应付款902974.64902974.64司广东省封开县联峰水泥制造

其他应付款1867348.001867348.00有限公司

125深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

其他应付款深圳市房产机电管理公司14981420.9914981420.99深圳市圳通新机电实业发展

其他应付款8310832.508310832.50有限公司

其他应付款深圳市深房百货有限公司639360.38639360.38深圳市龙岗横岗华岗实业有

其他应付款165481.09165481.09限公司广州博琵企业管理咨询有限

其他应付款206903717.13206903717.13公司

7、关联方承诺

8、其他

十四、股份支付

1、股份支付总体情况

□适用□不适用

2、以权益结算的股份支付情况

□适用□不适用

3、以现金结算的股份支付情况

□适用□不适用

4、本期股份支付费用

□适用□不适用

5、股份支付的修改、终止情况

6、其他

十五、承诺及或有事项

1、重要承诺事项

资产负债表日存在的重要承诺

截至2025年6月30日，公司无需披露的重要承诺事项。

2、或有事项

（1）资产负债表日存在的重要或有事项

1.未决诉讼仲裁形成的或有负债及其财务影响

原告被告案由受理法标的额备注

126深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

院惠州市明翔经济信息咨

本金17715.14案情进展：执行

询有限公司、惠州市惠惠州市中

广东建邦集团(惠阳)实万元，利息中阳宏发工贸有限公司、级人民法业有限公司票据付款请求惠州市锦隆昇实业有限院

权纠纷诉讼284.82万元案件详情：[注1]公司广州博琵企业管理咨询

有限公司、恒大地产集

合资、合作开

团珠三角房地产开发有案件进展：二审发房地产合同广东省高

深圳经济特区房地产(集限公司、深圳市祺谨中

纠纷级人民法74357.50万元

团)股份有限公司投资有限公司院

案件详情：[注2]

第三人为广东建邦集团

(惠阳)实业有限公司

案件进展：执行深圳市罗

深圳经济特区房地产(集广东建邦集团(惠阳)实本金及利息中借款合同纠纷湖区人民

团)股份有限公司业有限公司39568.85万元法院

案件详情：[注3]

广东建邦集团(惠阳)实

业有限公司、广州博琵

案件进展：执行企业惠州市中

深圳经济特区房地产(集本金及利息中

管理咨询有限公司、恒借款合同纠纷级人民法

团)股份有限公司41952.29万元大地产集团珠三角房地院

案件详情：[注4]

产开发有限公司、深圳市祺谨投资有限公司

[注1]广东建邦集团(惠阳)实业有限公司(以下简称建邦公司)是本公司持51%股份的子公司，因建邦公司无力兑付于2022年1月到期的商业承兑汇票，合计金额为17715.14万元，原告公司向惠阳区法院提起票据付款请求权纠纷诉讼。2023年3月14日，法院已作出判决，判令建邦公司于15日内支付三家公司商票及逾期利息。(包括承担诉讼费及保全费约103万元)。截至2025年6月30日，原告已向惠州市中级人民法院申请执行。

截至2025年6月30日，该案查封深房林馨苑项目一期2、4栋按备案价估算2.2亿元房产，共计

153套。

[注2]2021年4月30日，本公司与广州博琵、恒大珠三角、建邦公司签署《合作开发协议》和《委托管理协议》，广州博琵承诺建邦公司2021-2025年实现累计净利润不低于12.5亿元，如广州博琵未能完成利润承诺，由其补足差额。2021年6月30日，因深圳祺谨收购了广州博琵51%股权，本公司、广州博琵、恒大珠三角与深圳祺谨共同签署《合作开发协议》补充协议一，约定深圳祺谨对《合作开发协议》约定的广州博琵对本公司的利润承诺和差额补足事项与恒大珠三角一起承担连带责任。现因广州博琵和恒大珠三角的行为已根本违约，且实际上已丧失履约能力，造成本公司合同目的和预期利益

127深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

无法实现，本公司提起诉讼。2025年1月8日，本公司收到该案一审民事判决书，一审法院惠州市中级人民法院作出的判决支持了本公司部分诉讼请求。2025年1月22日，本公司就未支持的诉请提起上诉，本案于5月22日二审开庭审理，现处于二审中。

[注3]2021年本公司收购案外人持有被告51%股权，收购时约定本公司按股权比例给建邦公司提供有息借款。后建邦公司向本公司分两次借款并签订《借款协议》。协议签订后，本公司依约向建邦公司提供借款，履行出借义务。现该两笔借款均已到期届满，但建邦公司均未偿还，构成违约。本公司作为国有控股上市公司，为了保护国有资产免遭损失，提起本案诉讼。2024年1月本公司收到广东省深圳市罗湖区人民法院作出的《民事判决书》：判决建邦公司自判决生效之日起十日内向本公司偿还借款本

金344696200.26元并支付利息；判决建邦公司自判决生效之日起十日内向本公司支付违约金。截至

2025年6月30日，案件处于执行中。

[注4]2021年本公司收购广州博琵持有建邦公司51%股权，收购时约定按股权比例给建邦公司提供有息借款。后五方签订协议，约定本公司向建邦公司提供借款，建邦公司提供相应抵押，同时广州博琵、恒大珠三角、深圳祺谨对借款总额的49%及利息和违约金承担连带保证责任。协议签订后，本公司依约向建邦公司提供借款，履行出借义务，但建邦公司无力偿还借款，本公司作为国有控股上市公司，为了保护国有资产免遭损失，提起本案诉讼。2024年6月7日本公司收到一审胜诉判决，2024年6月24日广州博琵提起上诉，但未按期缴纳案件受理费，2024年10月，惠州市中级人民法院作出《民事裁定书》，按撤诉处理，一审判决生效。本公司于2025年1月向法院申请强制执行。

（2）公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明公司不存在需要披露的重要或有事项。

3、其他

十六、资产负债表日后事项

1、重要的非调整事项

单位：元对财务状况和经营成果的影项目内容无法估计影响数的原因响数

128深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

2、利润分配情况

3、销售退回

4、其他资产负债表日后事项说明

十七、其他重要事项

1、前期会计差错更正

（1）追溯重述法

单位：元受影响的各个比较期间报表会计差错更正的内容处理程序累积影响数项目名称

（2）未来适用法会计差错更正的内容批准程序采用未来适用法的原因

2、债务重组

3、资产置换

（1）非货币性资产交换

（2）其他资产置换

4、年金计划

5、终止经营

单位：元归属于母公司项目收入费用利润总额所得税费用净利润所有者的终止经营利润其他说明

6、分部信息

（1）报告分部的确定依据与会计政策

（2）报告分部的财务信息

单位：元项目分部间抵销合计

129深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

（3）公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因

（4）其他说明

7、其他对投资者决策有影响的重要交易和事项

8、其他

十八、母公司财务报表主要项目注释

1、应收账款

（1）按账龄披露

单位：元账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）11733201.4313309107.41

3年以上4450138.624450138.62

5年以上4450138.624450138.62

合计16183340.0517759246.03

（2）按坏账计提方法分类披露

单位：元期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别账面价账面价计提比计提比金额比例金额值金额比例金额值例例按单项计提坏

10112101121008410084

账准备62.49%100.00%56.78%100.00%

461.37461.37109.60109.60

的应收账款其

中：

按组合计提坏

60708378954569197675147499772001

账准备37.51%6.24%43.22%6.19%

78.68.6824.0036.43.5238.91

的应收账款其

中：

161831049156919177591055972001

合计100.00%64.83%100.00%59.46%

340.05416.0524.00246.03107.1238.91

按单项计提坏账准备类别名称：重要的单项计提坏账准备的应收账款

单位：元名称期初余额期末余额

130深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

账面余额坏账准备账面余额坏账准备计提比例计提理由

长期未收回售10084109.610084109.610112461.310112461.3

100.00%预计无法收回

房款0077

10084109.610084109.610112461.310112461.3

合计

0077

按组合计提坏账准备类别名称：采用组合计提坏账准备的应收账款

单位：元期末余额名称账面余额坏账准备计提比例

应收其他客户组合6070878.68378954.686.24%应收合并范围内关联方组合

合计6070878.68378954.68

确定该组合依据的说明：

如是按照预期信用损失一般模型计提应收账款坏账准备：

□适用□不适用

（3）本期计提、收回或转回的坏账准备情况

本期计提坏账准备情况：

单位：元本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回核销其他

单项计提坏账10084109.610112461.3

28351.77

准备07按组合计提坏

474997.52-96042.84378954.68

账准备

10559107.110491416.0

合计0.000.000.00-67691.07

25

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

单位：元确定原坏账准备计提单位名称收回或转回金额转回原因收回方式比例的依据及其合理性

（4）本期实际核销的应收账款情况

单位：元项目核销金额

其中重要的应收账款核销情况：

单位：元款项是否由关联单位名称应收账款性质核销金额核销原因履行的核销程序交易产生

应收账款核销说明：

131深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

（5）按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况

单位：元占应收账款和合应收账款坏账准应收账款期末余合同资产期末余应收账款和合同单位名称同资产期末余额备和合同资产减额额资产期末余额合计数的比例值准备期末余额深圳市华堂名酒

2963112.002963112.0018.31%148155.60

城投资有限公司大兴汽车配件有

2072223.602072223.6012.80%2072223.60

限公司深圳市新峰地产

1221880.741221880.747.55%1221880.74

顾问有限公司

王卫东1200000.001200000.007.42%1200000.00

王国栋919648.94919648.945.68%919648.94

合计8376865.288376865.2851.76%5561908.88

2、其他应收款

单位：元项目期末余额期初余额

应收利息0.000.00

应收股利24222722.8829222722.88

其他应收款1714465913.431722328667.65

合计1738688636.311751551390.53

（1）应收利息

1）应收利息分类

单位：元项目期末余额期初余额

合计0.000.00

2）重要逾期利息

单位：元是否发生减值及其判借款单位期末余额逾期时间逾期原因断依据

其他说明：

3）按坏账计提方法分类披露

□适用□不适用

4）本期计提、收回或转回的坏账准备的情况

单位：元类别期初余额本期变动金额期末余额

132深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

计提收回或转回转销或核销其他变动

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

单位：元确定原坏账准备计提单位名称收回或转回金额转回原因收回方式比例的依据及其合理性

其他说明：

5）本期实际核销的应收利息情况

单位：元项目核销金额其中重要的应收利息核销情况

单位：元款项是否由关联单位名称款项性质核销金额核销原因履行的核销程序交易产生

核销说明：

其他说明：

（2）应收股利

1）应收股利分类

单位：元

项目(或被投资单位)期末余额期初余额

深圳市深房集团龙岗开发有限公司24222722.8829222722.88

合计24222722.8829222722.88

2）重要的账龄超过1年的应收股利

单位：元是否发生减值及其判

项目(或被投资单位)期末余额账龄未收回的原因断依据深圳市深房集团龙岗

24222722.882-3年暂缓支付否

开发有限公司

合计24222722.88

3）按坏账计提方法分类披露

□适用□不适用

4）本期计提、收回或转回的坏账准备的情况

单位：元本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回转销或核销其他变动

133深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

单位：元确定原坏账准备计提单位名称收回或转回金额转回原因收回方式比例的依据及其合理性

其他说明：

5）本期实际核销的应收股利情况

单位：元项目核销金额其中重要的应收股利核销情况

单位：元款项是否由关联单位名称款项性质核销金额核销原因履行的核销程序交易产生

核销说明：

其他说明：

（3）其他应收款

1）其他应收款按款项性质分类情况

单位：元款项性质期末账面余额期初账面余额

应收关联方款项组合2393327631.482403869206.91

应收政府部门款项组合165460.00165460.00

应收员工备用金组合116711.0093900.00

应收代收代付款组合579804.411002722.31

应收其他往来款项组合142865810.98142474366.82

合计2537055417.872547605656.04

2）按账龄披露

单位：元账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）383552238.75452103220.23

1至2年58000743.316102884.22

2至3年6102884.22642158.28

3年以上2089399551.592088757393.31

3至4年642158.28456845625.71

4至5年456845625.71104875297.41

5年以上1631911767.601527036470.19

合计2537055417.872547605656.04

134深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

3）按坏账计提方法分类披露

单位：元期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别账面价账面价计提比计提比金额比例金额值金额比例金额值例例按单项

822478822478825174825174

计提坏32.42%100.00%32.39%100.00%

339.29339.29418.56418.56

账准备其

中：

按组合17145171441722417223

111165102569

计提坏77078.67.58%0.01%65913.31237.67.61%0.01%28667..15.83账准备58434865其

中：

25370171442547617223

822589825276

合计55417.100.00%32.42%65913.05656.100.00%32.39%28667.

504.44988.39

87430465

按预期信用损失一般模型计提坏账准备：

单位：元

第一阶段第二阶段第三阶段坏账准备整个存续期预期信用整个存续期预期信用未来12个月预期信用合计损失（未发生信用减损失（已发生信用减损失值）值）

2025年1月1日余额102289.83825174698.56825276988.39

2025年1月1日余额

在本期

其他变动8595.32-2696079.27-2687483.95

2025年6月30日余

110885.15822478619.29822589504.44

额各阶段划分依据和坏账准备计提比例损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况

□适用□不适用

4）本期计提、收回或转回的坏账准备情况

本期计提坏账准备情况：

单位：元本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回转销或核销其他

按单项计提坏825174418.-822478339.

0.00

账准备562696079.2729按组合计提坏

102569.830.008595.32111165.15

账准备

825276988.-822589504.

合计0.00

392687483.9544

135深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：

单位：元确定原坏账准备计提单位名称转回或收回金额转回原因收回方式比例的依据及其合理性

5）本期实际核销的其他应收款情况

单位：元项目核销金额

其中重要的其他应收款核销情况：

单位：元款项是否由关联单位名称其他应收款性质核销金额核销原因履行的核销程序交易产生

其他应收款核销说明：

6）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况

单位：元占其他应收款期坏账准备期末余单位名称款项的性质期末余额账龄末余额合计数的额比例广东建邦集团（惠阳）实业有子公司往来款842629191.513-4年33.19%限公司汕头市华峰房地

子公司往来款744160642.871-2年、5年以上29.33%产开发有限公司新峰企业有限公

子公司往来款536720189.495年以上21.16%536720189.49司美国长城地产有

子公司往来款106106780.195年以上4.18%106555895.31限公司

华林有限公司子公司往来款90898178.283-4年3.58%

2320514982.3

合计91.44%643276084.80

4

7）因资金集中管理而列报于其他应收款

单位：元

其他说明：

3、长期股权投资

单位：元期末余额期初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

171552083554754168.116076666171552083554754168.116076666

对子公司投资

3.00864.143.00864.14

对联营、合营11977845.511977845.511977845.511977845.5

0.000.00

企业投资8888

136深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

172749867566732014.116076666172749867566732014.116076666

合计

8.58444.148.58444.14

（1）对子公司投资

单位：元期初余额本期增减变动期末余额被投资单减值准备减值准备（账面价计提减值（账面价位期初余额值）追加投资减少投资其他期末余额准备值）深圳海燕

20605042060504

大酒店有0.000.00

7.507.50

限公司深圳市深

90000009000000

房投资有0.000.00.00.00限公司

新峰企业556500.0556500.0

0.000.00

有限公司00新峰置业22717692271769

0.000.00

有限公司7.737.73深圳圳通

11332321133232

工程有限0.000.00

1.451.45

公司美国长城

14358021435802

地产有限0.000.00.00.00公司深圳市深房保税贸47500004750000

0.000.00

易有限公.00.00司深圳市华展建设监60000006000000

0.000.00

理有限公.00.00司深圳市联

13458211345821

华企业有0.000.00

7.057.05

限公司深圳市深房集团龙30850003085000

0.000.00

岗开发有0.000.00限公司北京新峰房地产开64183886418388

0.000.00

发经营有8.908.90限公司汕头市华峰房地产16467021646702

0.000.00

开发有限1.021.02公司

百立有限201100.0201100.0

0.000.00

公司00

澳洲柏克906630.0906630.0

0.000.00

顿公司00深圳市深

95000009500000

房百货有0.000.00.00.00限公司

汕头新峰0.0058547650.005854765

137深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

大厦2.252.25广东建邦

集团（惠2858510421414828585104214148阳）实业2.2997.712.2997.71有限公司深圳市深房传麒房99500009950000

0.000.00

地产开发00.0000.00有限公司华林有限

8955.100.008955.100.00

公司

1160766554754111607665547541

合计0.000.000.000.00

664.1468.86664.1468.86

（2）对联营、合营企业投资

单位：元本期增减变动期初权益宣告期末减值减值余额余额投资准备法下其他发放其他计提准备（账单位期初追加减少确认综合现金

（账面价权益减值其他期末余额投资投资的投收益股利面价

值）变动准备余额资损调整或利值）益润

一、合营企业封开94559455

杏花465.465.宾馆3838

94559455

小计465.465.

3838

二、联营企业深圳市荣华机10761076

电工954.954.程有6464限公司深圳润华14451445

汽车425.425.贸易5656公司

25222522

小计380.380.

2020

11971197

合计0.0078450.007845.58.58可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定

□适用□不适用可收回金额按预计未来现金流量的现值确定

138深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

□适用□不适用前述信息与以前年度减值测试采用的信息或外部信息明显不一致的差异原因公司以前年度减值测试采用信息与当年实际情况明显不一致的差异原因

（3）其他说明

4、营业收入和营业成本

单位：元本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本

主营业务23097122.0015530601.0732476399.5914063038.19

其他业务95.24857.13

合计23097217.2415530601.0732477256.7214063038.19

营业收入、营业成本的分解信息：

单位：元分部1分部2合计合同分类营业收入营业成本营业收入营业成本营业收入营业成本营业收入营业成本业务类型

其中：

按经营地区分类

其中：

市场或客户类型

其中：

合同类型

其中：

按商品转让的时间分类

其中：

按合同期限分类

其中：

按销售渠道分类

其中：

合计

与履约义务相关的信息：

公司承担的预公司提供的质履行履约义务重要的支付条公司承诺转让是否为主要责项目期将退还给客量保证类型及的时间款商品的性质任人户的款项相关义务其他说明

139深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

本公司的房地产销售业务，属于在某一时点履行的履约义务。在开发产品已经完工并验收合格，签订了销售合同并履行了合同规定的义务，向业主发出入伙通知或公告后，已向该业主实际交付房产或合同约定的交房日届满，已收取全额房款，同时相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认销售收入的实现。

与分摊至剩余履约义务的交易价格相关的信息：

本报告期末已签订合同、但尚未履行或尚未履行完毕的履约义务所对应的收入金额为128187055.80元，其中，

29240336.89元预计将于2025年度确认收入，45664137.56元预计将于2026年度确认收入，45667729.96元预计

将于2027年度确认收入。

重大合同变更或重大交易价格调整

单位：元项目会计处理方法对收入的影响金额

其他说明：

5、投资收益

单位：元项目本期发生额上期发生额其他权益工具投资在持有期间取得的

99669.36777600.00

股利收入

合计99669.36777600.00

6、其他

十九、补充资料

1、当期非经常性损益明细表

□适用□不适用

单位：元项目金额说明

委托他人投资或管理资产的损益8662388.50投资货币基金产生的公允价值变动除上述各项之外的其他营业外收入和

18496.60

支出

减：所得税影响额4624.15

少数股东权益影响额（税后）1102.50

合计8675158.45--

其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：

□适用□不适用公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。

将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明

□适用□不适用

项目涉及金额（元）原因

各年持续发生，不具有偶发性，认定代扣个人所得税手续费返还31652.46为经常性损益

140深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

2、净资产收益率及每股收益

每股收益报告期利润加权平均净资产收益率

基本每股收益（元/股）稀释每股收益（元/股）归属于公司普通股股东的净

2.89%0.10180.1018

利润扣除非经常性损益后归属于

2.65%0.09330.0933

公司普通股股东的净利润

3、境内外会计准则下会计数据差异

（1）同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况

□适用□不适用

（2）同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况

□适用□不适用

（3）境内外会计准则下会计数据差异原因说明，对已经境外审计机构审计的数据进行差异调节的，应注明该境外机构的名称

4、其他

141深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

第九节其他报送数据

一、其他重大社会安全问题情况上市公司及其子公司是否存在其他重大社会安全问题

□是□否□不适用报告期内是否被行政处罚

□是□否□不适用

二、报告期内接待调研、沟通、采访等活动登记表

□适用□不适用接待地谈论的主要内容调研的基本接待时间接待方式接待对象类型接待对象点及提供的资料情况索引

2025年01月02日公司书面问询个人个人投资者查询股东人数不适用

2025年01月06日公司书面问询个人个人投资者查询股东人数不适用

2025年01月13日公司书面问询个人个人投资者查询股东人数不适用

咨询公司业务情

2025年01月20日公司电话沟通个人个人投资者不适用

况

2025年01月21日公司书面问询个人个人投资者查询股东人数不适用

2025年02月05日公司书面问询个人个人投资者查询股东人数不适用

网络平台线上咨询防范空气污

2025年02月10日公司个人个人投资者不适用

交流染的措施

2025年02月11日公司书面问询个人个人投资者查询股东人数不适用

2025年02月18日公司书面问询个人个人投资者查询股东人数不适用

2025年02月19日公司书面问询个人个人投资者查询股东人数不适用

2025年02月21日公司书面问询个人个人投资者查询股东人数不适用

2025年02月21日公司书面问询个人个人投资者查询股东人数不适用

2025年02月27日公司书面问询个人个人投资者查询股东人数不适用

2025年03月03日公司书面问询个人个人投资者查询股东人数不适用

网络平台线上咨询公司业务情

2025年03月07日公司个人个人投资者不适用

交流况

2025年03月10日公司书面问询个人个人投资者查询股东人数不适用

2025年03月11日公司书面问询个人个人投资者查询股东人数不适用

网络平台线上咨询公司信息披

2025年03月14日公司个人个人投资者不适用

交流露情况咨询公司业务情

2025年03月21日公司书面问询个人个人投资者不适用

况咨询公司诉讼事

2025年03月24日公司电话沟通个人个人投资者不适用

项

2025年03月24日公司书面问询个人个人投资者查询股东人数不适用

2025年04月01日公司书面问询个人个人投资者查询股东人数不适用

网络平台线上咨询避免同业竞

2025年04月11日公司个人个人投资者不适用

交流争承诺进展

2025年04月17日公司书面问询个人个人投资者查询股东人数不适用

2025年04月21日公司书面问询个人个人投资者查询股东人数不适用

咨询子公司业务

2025年04月30日公司电话沟通个人个人投资者不适用

情况

2025年05月06日公司书面问询个人个人投资者查询股东人数不适用

咨询避免同业竞

2025年05月06日公司电话沟通个人个人投资者不适用

争承诺进展

2025年05月08日公司书面问询个人个人投资者查询股东人数不适用

142深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

2025年05月12日公司书面问询个人个人投资者查询股东人数不适用

咨询子公司业务

2025年05月13日公司电话沟通个人个人投资者不适用

情况

2025年05月16日公司书面问询个人个人投资者查询股东人数不适用

咨询出席股东会

2025年05月19日公司书面问询个人个人投资者不适用

事项

2025年05月19日公司书面问询个人个人投资者查询股东人数不适用

2025年05月21日公司书面问询个人个人投资者查询股东人数不适用

2025年05月22日公司书面问询个人个人投资者查询股东人数不适用

咨询公司业务情

2025年05月29日公司电话沟通个人个人投资者不适用

况

2025年06月03日公司书面问询个人个人投资者查询股东人数不适用

2025年06月11日公司书面问询个人个人投资者查询股东人数不适用

咨询公司业务情

2025年06月11日公司电话沟通个人个人投资者不适用

况咨询公司业务情

2025年06月12日公司电话沟通个人个人投资者不适用

况

2025年06月13日公司书面问询个人个人投资者查询股东人数不适用

2025年06月19日公司书面问询个人个人投资者查询股东人数不适用

2025年06月23日公司书面问询个人个人投资者查询股东人数不适用

咨询公司经营状

2025年06月23日公司电话沟通个人个人投资者不适用

况和战略规划咨询公司业务情

2025年06月24日公司电话沟通个人个人投资者不适用

况咨询公司未来发

2025年06月25日公司电话沟通个人个人投资者不适用

展规划

三、上市公司与控股股东及其他关联方资金往来情况

□适用□不适用

单位：万元报告期发生报告期偿还往来方名称往来性质期初余额期末余额利息收入利息支出额额广东建邦集团（惠阳）非经营性往

84211.3851.5384262.92

实业有限公来司华林有限公非经营性往

9140.27-50.459089.82

司来美国长城地非经营性往

10655.59-44.9110610.68

产有限公司来汕头市华峰非经营性往

房地产开发75416.06100074416.06来有限公司深圳市联华非经营性往

企业有限公1620.081620.08来司深圳市深房非经营性往

保税贸易有3239.253239.25来限公司深圳市深房传麒房地产非经营性往

734.88168.4903.28

开发有限公来司

深圳市深房非经营性往437.18437.18

143深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

集团龙岗开来发有限公司深圳圳通工非经营性往

709.97709.97

程有限公司来新峰企业有非经营性往

53895.86-223.8453672.02

限公司来汕头经济特区松山房产非经营性往

14.026.520.52

开发有限公来司百立有限公非经营性往

2025.19-80.781944.41

司来澳洲柏克顿非经营性往

1255.931255.93

有限公司来加拿大长城非经营性往（温哥华）8903.578903.57来有限公司深圳市深房非经营性往

百货有限公23.7623.76来司西安新峰物非经营性往

业商贸有限841.92841.92来公司深圳深喜建非经营性往

766.05766.05

筑装饰公司来深圳市南洋非经营性往

大酒店有限316.87316.87来公司深圳市新峰非经营性往

地产顾问有123.7-1.51122.18来限公司深圳市荣华非经营性往

机电工程有47.5247.52来限公司广东省惠州罗浮山矿泉非经营性往

1046.521046.52

水饮料有限来公司深圳润华汽非经营性往

307.28307.28

车贸易公司来北京深房物非经营性往

业管理有限690.57690.57来责任公司

合计--256423.41-175.051000255248.3600

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