营收规模有所收缩，持有型物业表现强劲，维持“买入”评级大悦城发布2024 年年度报告，公司营业收入规模同比收缩，归母净利润同比下滑，公司整体物业开发及物业投资经营情况稳健，我们维持2025-2026 年并新增2027 年盈利预测，预计2025-2027 年归母净利润分别为-8.3、8.7、15.2 亿元，EPS分别为-0.19、0.20、0.36 元，当前股价对应2026-2027 年PE 估值分别为13.5、7.7 倍，伴随公司地产业务逐渐企稳，业绩有望持续释放，维持“买入”评级。

营收规模有所收缩，归母净利润承压下行

2024 年公司实现总营业收入357.9 亿元，同比下降2.70%；实现归母净利润-29.8亿元（2023 年为-14.7 亿元）；实现扣非归母净利润-40.5 亿元（2023 年为-37.58亿元）；实现毛利率、净利率分别为21.76%、-7.15%，同比分别-4.71pct、-7.48pct；实现经营性净现金流净额66.17 亿元，同比下降37.82%。截至2024 年末，公司资产负债率76.73%，权益乘数4.30，流动比率1.54，速动比率0.59。公司归母净利润亏损主要系：（1）营业收入同比收缩且结转毛利率同比下行；（2）处置项目投资净收益同比减少（2024 年投资净收益为0.46 亿元，2023 年为45.87 亿元）；（3）资产减值及信用减值损失规模较大（资产减值损失18.99 亿元，信用减值损失3.82 亿元）。

二次元业态助力持有型物业，品牌影响力持续提升2024 年，公司购物中心销售额401.3 亿元，同比增长16%；客流量3.66 亿人次，同比增长22%；平均出租率95.1%。公司商业项目全国布局44 个（重资产30 个+轻资产14 个），截至2024 年末，公司在营项目36 个，总商业面积375 万平方米，在建、筹备的项目8 个，总商业面积约 83 万平方米。2024 年公司二次元业态总销售额突破11.1 亿元，截至2024 年底，公司全国二次元门店总数已达311个，共创造销售成绩超8.64 亿元；全年大悦城引进的IP 快闪超244 场，共产生销售额超2.5 亿元。2024 年9 月20 日，公司华夏大悦城购物中心封闭式基础设施证券投资基金（180603.SZ）在深圳证券交易所上市，成为西南地区首单消费REIT，轻资产战略持续推进，品牌影响力持续提升。

风险提示：第三方项目拓展放缓、关联公司经营不及预期、房地产销售下行。