大悦城控股集团股份有限公司

GRANDJOY HOLDINGS GROUP CO.LTD.2023年年度报告

二〇二四年四月大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告

第一节重要提示、目录和释义

公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

公司法定代表人姚长林、主管会计工作负责人吴立鹏及会计机构负责人薛晓明声明：保证本年

度报告中财务报告真实、准确、完整。信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。

公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。

本年度报告涉及的发展战略、未来计划等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺，投资者及相关人士均应当对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异，敬请投资者注意投资风险。

1大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告

目录

第一节重要提示、目录和释义.........................................1

第二节公司简介和主要财务指标........................................6

第三节管理层讨论与分析..........................................10

第四节公司治理..............................................65

第五节环境和社会责任...........................................83

第六节重要事项..............................................86

第七节股份变动及股东情况........................................108

第八节优先股相关情况..........................................114

第九节债券相关情况...........................................115

第十节财务报告.............................................122

2大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告

备查文件目录

一、载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表。

二、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。

三、报告期内在中国证监会指定网站上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。

四、上述文件的原件备置在公司董事会办公室。

3大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告

释义释义项指释义内容国资委指国务院国有资产监督管理委员会证监会指中国证券监督管理委员会深圳证监局指中国证券监督管理委员会深圳监管局深交所指深圳证券交易所

中粮集团指中粮集团有限公司，公司控股股东公司、本公司指大悦城控股集团股份有限公司

元、万元、亿元指人民币元、人民币万元、人民币亿元

报告期、本报告期指2023年1月1日至2023年12月31日上期指2022年1月1日至2022年12月31日

中粮地产（集团）股份有限公司、中粮地产指公司原名称

明毅指明毅有限公司，公司第一大股东

4大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告

重大风险提示

本公司在本报告的“管理层讨论与分析”一节中，详细描述了公司可能面对之风险因素及应对策略，敬请投资者关注相关内容。

5大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告

第二节公司简介和主要财务指标

一、公司信息股票简称大悦城股票代码000031股票上市证券交易所深圳证券交易所公司的中文名称大悦城控股集团股份有限公司公司的中文简称大悦城控股

公司的外文名称 GRANDJOY HOLDINGS GROUP CO.LTD.公司的外文名称缩写 GRANDJOY公司的法定代表人姚长林注册地址深圳市宝安区新安街道3区龙井二路3号中粮地产集团中心第1层101室注册地址的邮政编码518101

公司注册地址历史变更情2017年11月27日，公司注册地址变更完成登记，由深圳市宝安区新城况二区湖滨路改为现注册地址。

（1）北京市朝阳区朝阳门南大街8号中粮福临门大厦13层办公地址

（2）深圳市宝安区留仙一路 8 号中粮创芯研发中心 A1 栋 27 楼办公地址的邮政编码100020

公司网址 www.grandjoy.com

电子信箱 000031@cofco.com

二、联系人和联系方式董事会秘书证券事务代表姓名郭锋锐杨杰联系地址北京市朝阳区朝阳门南大街8号中粮福临门大厦13层

电话86-010-85017888

传真86-755-23999009

电子信箱 000031@cofco.com

三、信息披露及备置地点公司披露年度报告的证券交易所

http://www.szse.cn网站

公司披露年度报告的媒体名称及《中国证券报》《证券时报》《上海证券报》《证券日报》及巨潮资

网址 讯网 www.cninfo.com.cn公司年度报告备置地点北京市朝阳区朝阳门南大街8号中粮福临门大厦13层

四、注册变更情况组织机构代码914403001922471899公司上市以来主营业务的变化情无变更况（如有）

6大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告

2004年12月31日，公司原控股股东深圳市宝安区投资管理公司

与中粮集团有限公司签订《股权转让协议书》，将其所持有的本公历次控股股东的变更情况（如有）

司278062500股国家股转让予中粮集团。转让完成后，中粮集团成为本公司控股股东。

五、其他有关资料公司聘请的会计师事务所

会计师事务所名称信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）

会计师事务所办公地址 北京市东城区朝阳门北大街 8 号富华大厦 A 座 9 层

签字会计师姓名张昆、马海霞公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构

□适用√不适用公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问财务顾问名称财务顾问办公地址财务顾问主办人姓名持续督导期间中国国际金融股北京市朝阳区建国门外大街1

许菲菲、谭笑份有限公司号国贸大厦2座27层及28层2019年2月26日至募集中信证券股份有北京市朝阳区亮马桥路48号中资金使用完毕

黄江宁、康昊昱限公司信证券大厦

六、主要会计数据和财务指标公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据

□是√否

2023年2022年本年比上年增减2021年

营业收入（元）36783248051.1539578691796.06-7.06%42614497358.92归属于上市公司股东

-1465394727.50-2882769952.9449.17%107510183.02

的净利润（元）归属于上市公司股东

的扣除非经常性损益-3758363553.80-2954679667.86-27.20%41172691.93

的净利润（元）经营活动产生的现金

10641533128.362710451072.07292.61%-8464132339.15

流量净额（元）

基本每股收益（元/股）-0.34-0.6749.25%0.03

稀释每股收益（元/股）-0.34-0.6749.25%0.03加权平均净资产收益

-10.02%-16.84%增加6.82个百分点0.58%率本年末比上年末增

2023年末2022年末2021年末

减

总资产（元）198061182289.98214432267769.07-7.63%212727104515.44归属于上市公司股东

13842730757.6215402385024.43-10.13%18838312762.83

的净资产（元）

公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不确定性

7大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告

□是√否扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值

√是□否项目2023年2022年备注

营业收入（元）36783248051.1539578691796.06

营业收入扣除金额（元）176856585.0881337265.44与主营业务无关

营业收入扣除后金额（元）36606391466.0739497354530.62

七、境内外会计准则下会计数据差异

1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况

□适用√不适用公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。

2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况

□适用√不适用公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。

3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明

□适用√不适用

八、分季度主要财务指标

单位：元

第一季度第二季度第三季度第四季度

营业收入6085492212.238225139760.016387660278.6316084955800.28归属于上市公司股东的净

171381768.89-120627288.69-553479793.86-962669413.84

利润归属于上市公司股东的扣

162877443.80-141093739.20-587167561.32-3192979697.08

除非经常性损益的净利润经营活动产生的现金流量

2748299692.553370026639.181261401322.063261805474.57

净额

上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异

□是√否

九、非经常性损益项目及金额

单位：元项目2023年金额2022年金额2021年金额说明非流动性资产处置损益

（包括已计提资产减值准5693776887.537996945.36-431893715.27详见注释备的冲销部分）计入当期损益的政府补助

53879712.3958144810.2929385050.10

（与公司正常经营业务密

8大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告

项目2023年金额2022年金额2021年金额说明切相关，符合国家政策规定、按照确定的标准享

有、对公司损益产生持续影响的政府补助除外）除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，非金融企业持有金融资产和金融负债产生的公-27918468.90-8010719.23-18199596.75允价值变动损益以及处置金融资产和金融负债产生的损益单独进行减值测试的应收

--523641356.84款项减值准备转回受托经营取得的托管费收

707547.18943396.24943396.24

入除上述各项之外的其他营

6388333.79161626665.2973726236.70

业外收入和支出

减：所得税影响额1006814346.9340603826.2620805195.20详见注释少数股东权益影响额（税

2427050838.76108187556.7790460041.57

后）

合计2292968826.3071909714.9266337491.09--

注：主要是本期处置上海鹏利置业发展有限公司与北京昆庭资产管理有限公司股权取得收益以及相应所得税费用。

其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：

□适用√不适用公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。

将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明

项目涉及金额（元）原因公司计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费是子公司收取股东或公司子公司收取股东或公司收取参股公司往来款的资金占用

收取参股公司往来款资416638736.13费，公司判断这项业务与公司正常生产经营业务直接相金占用费关，且在未来期间持续发生，不再具有特殊性和偶发性的特点，不再界定为非经常性损益项目。

9大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告

第三节管理层讨论与分析

一、报告期内公司所处行业情况

2023年，面对复杂严峻的国际环境和艰巨繁重的国内改革发展稳定任务，国家加大宏观调控力度，着力扩大内需、优化结构、提振信心、防范化解风险，经济整体回升向好。房地产行业方面，2023年，市场仍处于调整期。年内在确保房地产市场平稳发展的目标下，提振供需两端市场信心的政策不断落地。2023年7月24日，中央政治局会议提出“适应我国房地产市场供需关系发生重大变化的新形势”，此后多部委明确房地产政策优化方向，各地政策持续落地实施，重点城市限制性政策持续宽松，助力刚性和改善性住房需求释放。10月以来，中央金融工作会议、中央经济工作会议相继明确“促进金融与房地产良性循环，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。加快保障性住房、‘平急两用’公共基础设施、城中村改造等‘三大工程’建设，构建房地产发展新模式。”“稳中求进、以进促稳、先立后破”的政策基调也给房地产政策带来了更强的优化预期，提振各方信心。

整体来看，2023年全国房地产市场供需两端均走弱。根据国家统计局数据显示，2023年全国商品房销售面积11.17亿平方米，同比下降8.5%；商品房销售额11.66万亿元，同比下降6.5%，房地产开发投资额11.09万亿元，同比下降9.6%。房价仍在调整下行中，2023年12月全国70个大中城市新建商品住宅价格指数同比下降0.9%。从各业态表现来看，2023年全国商品住宅销售额约10.3万亿元，同比下降6%；办公楼销售额3742亿元，同比下降12.9%；商业营业用房成交6619亿元，同比下降9.3%，写字楼与商业营业用房市场持续降温，销售压力较大。

近五年全国商品房销售面积情况近五年全国商品房销售额情况

2000002.6%5%

20000015%

-0.1%1.9%8.7%10%

1800000%180000

-8.5%-5%6.5%

4.8%5%

160000

1600000%

-10%

140000-5%

-15%140000

-6.5%

120000-10%

-20%

120000-15%

100000

-24.3%-25%

-20%

80000-30%100000

-25%

2019年2020年2021年2022年2023年-26.7%

80000-30%

2019年2020年2021年2022年2023年

全国商品房销售面积（万平米）同比

全国商品房销售额（亿元）同比

资料来源：国家统计局资料来源：国家统计局

10大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告

近五年全国房地产开发投资情况近五年70个大中城市新建商品住宅价格指数

16000015%15%

1500009.9%

10%

10%

1400007.0%

5%

1300004.4%

5%

1200000%

110000

-5%0%

100000

-9.6-%10%

90000-5%

-10.0%2019年2020年2021年2022年2023年

80000-15%

2019年2020年2021年2022年2023年一线城市：新建商品住宅价格指数：同比（%）

二线城市：新建商品住宅价格指数：同比（%）

全国房地产开发投资（亿元）同比

三线城市：新建商品住宅价格指数：同比（%）

资料来源：国家统计局资料来源：国家统计局

商业地产方面，2023年中央和各地扩内需、促消费相关政策持续发力，消费市场温和复苏，服务业稳步恢复，部分优质零售商业项目客流及营业额实现双增长，写字楼租赁需求有所释放。2023年全国社会消费品零售总额47.1万亿元，同比增长7.2%。全国新开业商业项目数量约380个，新增商业建筑面积3196.25万平米（含存量改造项目；不含专业市场、家居建材商场、纯商业街区、文化产业园区；商业建筑面积≥2万平方米）。2023年，部分地区新建或存量改造购物中心陆续开业，在营购物中心亦加大品牌调改力度，为居民带来更多优质消费供给，同时项目租金水平亦有所提升；此外，伴随扩内需、促消费政策逐步落地显效，购物中心客流快速恢复，开发运营商心理预期增强，部分空置商铺租金报价较2022年下半年有所上涨。

长期来看，扩大内需、促进消费是我国推动经济高质量发展的长期战略，商业地产将蕴含巨大发展空间。目前，商务部已把2024年定为“消费促进年”，将坚持“政策+活动”双轮驱动，突出重点品类、节庆时令等，继续组织开展丰富多彩的促消费活动，打造更多商旅文体融合消费新场景，营造良好消费氛围。同时，新技术与新消费理念引领商业地产市场变革的时代已经到来，零售商业的智慧运营与综合服务水平也将不断提升。

二、报告期内公司从事的主要业务

（一）公司从事的主要业务

公司为中粮集团唯一的地产业务平台，从事的主要业务包括：房地产开发、经营、销售、出租及管理住宅、商用物业，经营业态涵盖住宅、商业地产及部分产业地产。公司旗下拥有在香港联合交易所上市的大悦城地产有限公司（股票代码：00207.HK），其开发、管理、经营的以大悦城为品牌的城市综合体商业地产在中国商业地产领域处于领先地位。

公司定位“城市运营与美好生活服务商”的战略方向，深耕京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝等主要城市群及周边辐射区域，业务布局全国38个城市。

1数据来源：联商网零售研究中心

11大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告

在住宅地产领域，公司聚焦新生代居住需求，进行新一轮产品升级，将祥云、锦云等云系产品迭代升级为悦系产品，洞见新生代的审美、喜好、态度，同频居住理想，发布“美好由你，共悦未来”生活主张，实现与新生代共建、共创、共悦。未来公司将聚焦壹号系和悦系，满足客户多层次的购房需求，并不断打造明星产品，提升品牌影响力。

在商业地产领域，公司以大悦城和大悦汇为标准产品线，立体化布局，通过不断创新线下场景体验和大数据系统，实现精细化运营，成为引领城市居民消费和生活方式升级的明星力量。大悦城以18-35岁城市新生代及青年客群为核心，以城市客群的潮流、娱乐、社交生活需求为经营导向，以“年轻、时尚、潮流、品位”为品牌内涵，提供时尚感、引领性的服务体验，倡导潮流文化，构建极具潮流影响力的辐射全域的城市商业地标，致力影响、启发消费者生活方式，推动商业革新与城市发展；大悦汇以城市主城区或城市副中心的城市新中产及家庭客群为核心，以区域客群的高频美好生活需求为经营导向，以“休憩、社交、生活、品位”为品牌内涵，提供生活化、情感性的服务体验，倡导生活文化，构建更加丰富、多元、包容的生活方式，致力城市区域价值提升，引领区域生活品质升级。

在产业地产和写字楼领域，公司依托强大的资源优势和卓越的运营能力，取得了稳健发展。写字楼业务始于上世纪90年代，经过多年深耕，业务分布在香港及北京、深圳等一线和核心二线城市。产业园业务立足大健康、新能源、信息科技三大优势产业领域，打造集聚全球创新资源的产业服务平台，充分发挥资源的协同整合能力，提升产业链水平，助力产业链布局、转型、升级，目前业务分布于北京、深圳等核心城市。未来，公司将通过轻资产管理输出、中资产运营等合作模式，不断做大管理规模，树立管理输出的行业标杆。

（二）公司经营情况

2023年，面对日益复杂严峻的外部环境，公司迎难而上、稳中有进。销售排名创历史新高，全

年实现签约461亿元，销售排名提升至第29位2，较去年上升4位；资产盘活成果显著，实现多宗整售交易；购物中心成功实现了无锡江南大悦城、京西大悦城、广州大悦汇、成都天府大悦城、天

津西青大悦汇5个项目高质量开业；组织架构持续优化，为稳健可持续发展打下了坚实的基础。

2023年，地产行业整体承压，公司坚持“双轮双核”发展模式，多措并举加强市场营销，加快库存去化，全面推进精细化管理和运营效率，实现稳健经营。报告期内，公司实现营业收入367.83亿元，同比减少27.95亿元，同比下降7.06%。综合毛利率26.47%，较上年同期24.06%上升2.41个百分点；毛利额97.36亿元，同比增加2.14亿元，上升2.25%。报告期内，公司实现净利润1.21亿元，同比增长23.44亿元，实现扭亏为盈；归母净利润-14.65亿元，同比减亏49.17%。报告期内，经营活动净现金流106.42亿元，同比增长292.61%，经营性现金流良好。报告期末，公司总资产

1980.61亿元，较年初下降7.63%；归属于上市公司股东的净资产138.43亿元，较年初下降

10.13%。

分业务类型看，受结算规模降低和结算项目变动影响，本期销售型业务实现营业收入290.44亿元，同比下降13.31%，毛利率19.56%，同比下降0.84个百分点；随着消费市场及商业客流平稳恢复，投资物业及相关服务实现营业收入53.93亿元，同比增长24.35%，毛利率61.24%，同比上升

8.29个百分点；酒店收入9.70亿元，同比增长75.14%，毛利率35.27%，同比上升21.06个百分点。

投资与运营方面，公司坚持聚焦资源，力控风险，重点布局一线以及强二线城市，确保高质量

2中指研究院中国房地产企业销售业绩排行榜排名

12大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告投资。报告期内公司获取3宗地块，土地面积7.65万平方米，计容建筑面积16.8万平方米，土地款总额63.34亿元，新增项目平均楼面价为37710元/平方米，平均溢价率1%。从投资布局来看，新增土地储备主要位于南京、西安、上海。报告期末，公司土地储备主要分布于京津冀、长三角、长江中游、粤港澳大湾区、成渝等核心都市圈，土地储备可售货值约1526亿元（不含一级开发旧改等土储项目）。

资金管理方面，公司加强资金集中管理、平衡资金流动性与风险控制；积极拓宽融资渠道、降低融资成本，提高偿债能力；在国家建立房地产调控长效机制的行业环境下保障了公司现金流安全，实现公司稳健的财务发展。2023年，公司新增借款平均成本3.72%；全年平均融资成本4.61%，较2022年下降0.21个百分点。报告期内，公司及控股子公司发行公司债券共计30亿元，

合理安排负债期限比例，优化债务结构。报告期内，中诚信国际信用评级有限公司、中证鹏元资信评估股份有限公司维持公司 AAA 主体信用评级。

各业务板块经营情况

1.开发业务

2023 年，全国 TOP50 房企全年销售规模同比下降 35%3，在房地产市场总体承压的背景下，公司

销售型业务2023年实现全口径签约461亿元，同比下降19%，签约面积223万平米，同比下降2%。

公司在2023年中指研究院中国房地产企业销售业绩排行榜位列第29位，较2022年提升4位，逆市提升。公司全年全口径结算金额651.93亿元，结算面积287.01万平方米。

公司产品力及品牌力不断提升。2023年新开盘项目中，苏州大悦狮山壹号首开即罄、西安悦著·云轩三开三罄；此外，西安中粮奥体壹号、厦门云玺壹号、北京宸悦国际成为区域标杆红盘。商办去化方面，公司在组织架构、团队配置、激励机制方面给予大力支持和政策倾斜，报告期内实现多宗整售交易。产品创新方面，继续深化悦系新生代场景升级，在户型创新、户内精装场景营造中，通过精细化设计逐渐做出企业特色，在西安悦著·央璟、西安悦著·云轩等项目中保持领先水准；

同时公司开启新的创新专题研发，将在户外公共区域场景中深化创新，并通过全维全景示范区的前置展示，进一步提升客户对大悦城优质住宅产品的信心。

2.经营业务

公司经营业务运营能力突出，品牌价值领先，公司将持续扩大经营业务的业务版图，提升公司整体盈利能力。公司经营业务包括购物中心、写字楼与产业地产、酒店与长租公寓，收入主要来源于租金收入、增值服务等。

2.1购物中心

报告期内，在市场迭变重启的新机遇下，公司商业守正出新、砥砺前行，升级产品、精细运营、焕新品牌、构建生态。报告期内共有5家购物中心成功开业，出租率均达96%以上，开业率均在90%以上。

公司聚焦重点区域、深耕核心城市，商业项目全国布局45个（重资产30个+轻资产15个），轻重并举战略取得实质进展。报告期末，公司在营项目34个（含轻资产和非标准化产品），总商业面积374万平方米；其中包括21个大悦城购物中心（含轻资产），总商业面积约308万平方米，2

3根据中指研究院 2023 年中国房地产销售额百亿企业排行榜和 2022 年中国房地产销售额百亿企业排行榜 TOP 前 50 房企销

售额计算同比情况。

13大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告

个大悦汇（轻资产），总商业面积约19万平方米。在建、筹备的项目（含轻资产）11个，总商业面积约120万平方米。

购物中心持续引领消费体验进阶，推动城市美好生活升级。2023年，公司购物中心销售额347亿元，同比增长37%；客流量超3亿人次，同比增长66%；平均出租率95%。在新消费时代，公司商业坚持服务美好生活的初心，持续基于“大运营、大会员、大服务、大数据”的科学运营管理体系，携精细化运营和高质量服务，引领美好生活与区域升级。2023年公司不断引入全国、区域及城市的首店、旗舰店、定制店，加速公司整体品牌能级提质，进一步打造差异化、特色化的商业标签，助力城市区域消费焕新。

报告期内，公司坚持“轻重并举”核心战略模式，不断开疆拓土、稳步拓展，为城市发展注入新势能。年内实现北京京西大悦城、无锡江南大悦城、广州黄埔大悦汇、成都天府大悦城、天津西青大悦汇5个项目重磅开业。公司以专业且敏锐的运营能力，在一座座城市塑造出引领消费者全新生活方式的都市聚合地，形成独具特色的“城市记忆”符号，助推中国商业市场迭变进阶。

2.2写字楼与产业地产报告期，写字楼及产业地产业务面临巨大挑战，市场需求受到抑制。公司通过强化运营提升租户满意度与忠诚度，保续租、促新租，加速空置面积去化，保证营收稳定性。报告期，写字楼及产业地产整体出租率为91.27%。

1）写字楼

公司凭借强大产业资源及成熟管理经验，通过管理输出方式，快速扩展管理规模。截至报告期末，除自持写字楼项目之外，还通过管理输出方式运营管理北京汇京双子座、北京中糖大厦、北京中邮保险玖安广场（原中粮置地广场）、天津津投广场等项目。公司深耕城市更新领域，写字楼城市更新标杆项目汇京双子座获“2023中国城市更新优秀案例之十大资产跃升奖”，持续助力北京城市更新。

2）产业地产

报告期末，公司在深圳拥有产业园建筑面积约95万平方米：宝安新安片区建筑面积约28万平方米（占地约19万平方米）、福海片区建筑面积约67万平方米（占地约47万平方米）。报告期内，深圳在运营项目11个，整体平均出租率98.1%。在北京新获取1个轻资产管理项目——中粮·达瑞兴生命健康产业园，建筑面积约13万平方米。

产业地产业务板块紧跟国家和区域产业政策，紧贴客户需求，积极整合中粮资源、政府资源、产学研资源，与政府、企业/机构、行业协会/学会、产业资源方等进行深度协同。持续优化提升产业服务，精准培育企业，新增41家入驻企业获得“深圳市专精特新”优质企业认定。另外，公司联动政府积极探索城市低空经济新实践，报告期内，中粮创芯研发中心开通美团无人机宝安首条航线。产业地产项目的市场知名度及行业影响力进一步扩大。

2.3酒店与长租公寓

2023年，公司酒店业务以及长租公寓业务全年营业收入和净利润分别创下历史最高。受宏观政

策利好等多重因素影响，国内旅游市场逐渐复苏，酒店市场热度稳步增长，公司抓住市场回暖机遇，以业绩为导向，推进酒店板块提质增效，系统提升盈利能力，通过加强重点项目督导力度，聚焦酒店低效区域收益提升，强化品牌推广力度和市场曝光度，整合资源拓宽销售渠道，推动酒店业务业绩提升。报告期内，公司旗下北京华尔道夫酒店、三亚美高梅度假酒店、三亚亚龙湾瑞吉度假

14大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告

酒店等酒店获得多项行业奖项，市场知名度进一步提升。长租公寓业务坚持稳中有进的工作基调，聚焦管理提升，强化运营管控与监督，加强 IT 系统“数智赋能”建设与支持，持续推进品牌建设推广，有效提升客户粘性及满意度。

3.物业管理服务物业服务立足客户满意度，不断深化改革，稳步提升业绩。公司物业管理服务践行“以优质服务缔造美好生活”的使命，通过标准化、系统化与形象化的客户满意体系，为业主提供优质服务。2023年，公司持续强化品质管理，客户满意度实现大幅提升。完善业务管理及项目获取管理体系，健全员工培养及考核机制，多效并举推动难点破局，不断深化改革发展，扎实推进增值服务，重点提升项目集采率，稳定提升业绩。报告期末，物业管理服务已进驻30余个城市，在管项目117个，涵盖住宅、商业、超甲及甲级写字楼、产业园等多个业态；合同管理面积约2584万平米，在管面积近

2084万平米，同比增长约12.8%。报告期内，公司物业获得“2023中国物业服务百强企业”、“2023中国国有物业服务优秀企业”以及“2023中国红色物业服务优秀企业”等行业荣誉。

15大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告报告期末，公司、子公司及合营联营公司的房地产项目开发、销售、出租及公司融资情况见以下表格（除已标明是权益数据外，其他数据均为全口径，权益比例为公司最终持股比例）。

表一：新增土地储备项目土地规划土地计容建筑面积土地取得权益比例土地总价款权益对价序号宗地或项目名称所在位置

用途面积（㎡）（㎡）方式（%）（万元）（万元）江宁区东山街道宏运大南京市江宁区

道以南、明城大道以东

NO.2023G07 地 二类居住

1地块东至中驰路；南25332.5553198.36公开市场100139500139500

块（南京悦用地至规划道路；西至明城著·九章）大道；北至宏运大道。

西安市国际港务

区 GW1-21-11 西安市国际港务区欧亚

2住宅27300.7268253.00公开市场705468038276号宗地（西安悦大道以西，港丰路以南著·云轩）上海市虹口区北

外滩街道 hk367-

上海市北外滩街道，保301地块（上海住宅23849.2046505.94股权收购100439184119600定路西侧、昆明路北侧北外滩116项

目）

合计76482.47167957.30633364297376

注1：本表的股权比例为项目层面的股权比例，未穿透至最终权益比例。

16大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告

表二：累计土地储备情况剩余可开发计容建筑面积

序号区域名称总占地面积（㎡）总计容建筑面积（㎡）

（注）（㎡）

1北京大区（含北京、张家口、廊坊、天津）2300296.104738214.11893965.25

2上海大区（含上海、嘉兴、南昌、苏州、常州）2224542.164667055.63699036.91华南大区（含深圳、广州、厦门、佛山、江门、惠

3783304.393297676.69761716.50

州）

4西南区域（含成都、重庆、眉山、昆明）3379857.166503417.662732992.52

5东北区域（含沈阳、哈尔滨）1030594.052684639.44269109.61

6南京区域（含南京、青岛、烟台、济南）1785050.773648909.281246626.73

7华中区域（含武汉、长沙、株洲）1793606.573458395.071314774.01

8浙江区域（含杭州、金华、绍兴、宁波、台州）779303.261735995.01402099.68

9西北区域617539.481678820.371267294.02

10海南区域614343.06570580.14177271.07

11香港区域1200.0020000.000

总计15309637.0033003703.409764886.30

注1：剩余可开发计容建筑面积=计容建筑面积-累计竣工面积，非尚未开工计容建筑面积。

17大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告

表三：主要项目开发情况权益比规划计容建预计总投资累计总投资城序所在位开发土地面积本期竣工面累计竣工面项目名称项目业态例开工时间筑面积金额金额

市号置进度（㎡）积（㎡）积（㎡）

（%）（㎡）（万元）（万元）北京祥云

1顺义区住宅、商业252018年8月在建65602.95118481.86-97743.88795013.00856497.85

赋北京天瑞

2朝阳区住宅202018年11月竣工53525.8159939.01-59939.01560564.00558247.15

宸章

北京永丰住宅、办

3海淀区492018年5月竣工84212.00182754.0184552.44182754.011064705.001056673.20

智慧谷公、商业

北京瑞悦住宅、办

4朝阳区252018年3月竣工59511.1889219.46-89219.46715976.00688835.13

府公、商业

住宅、办北京大悦

5丰台区公、商业、252018年3月竣工75405.59163968.0063019.00163189.00778509.00697004.58

时代广场酒店北北京旭辉

京6房山区住宅、商业11.12017年11月竣工53579.00107168.49-107168.49264486.00261813.97城

北京京西商业、住

7房山区1002016年12月竣工67925.00165924.79-165924.79726710.00690871.53

祥云宅、办公北京天悦

8丰台区住宅、商业512017年3月竣工132433.30269668.17-269668.171474182.111483701.54

壹号北京中粮

9朝阳区住宅1002014年11月竣工75359.7981712.00-81712.00464768.00470546.00

瑞府北京华远石景山

10办公、商业11.922018年3月竣工49085.76-49085.76

中心区

35254.00860285.00824888.42

北京京西石景山

11购物中心11.922018年3月竣工74441.00-74441.00

大悦城区

18大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告

权益比规划计容建预计总投资累计总投资城序所在位开发土地面积本期竣工面累计竣工面项目名称项目业态例开工时间筑面积金额金额

市号置进度（㎡）积（㎡）积（㎡）

（%）（㎡）（万元）（万元）北京大兴

12大悦春风大兴区购物中心29.82019年5月竣工45158.0076543.00-76543.00341500.00330896.86

里

住宅、商北京祥云

13顺义区业、写字512010年8月竣工290487.00520833.00-520833.00860767.00856742.55

国际

楼、公寓北京西单

14西城区购物中心30.392005年7月竣工176414.00-176414.00

大悦城

16101.00364041.00386976.16

北京大悦

15西城区酒店30.392018年9月竣工23603.00-23603.00

酒店北京朝阳

16朝阳区购物中心27.352008年6月竣工84610.48272330.00-272330.00329281.00335620.24

大悦城北京中粮

17东城区写字楼30.391992年9月竣工22601.00121808.00-121808.00132848.00132243.61

广场

中粮健康产业园、公

18房山区1002017年6月竣工119876.40179812.90-179812.90156707.00135115.38

科技园寓北京宸悦

19昌平区住宅、商业29.22022年8月在建64821.0096864.3589064.9589064.95375939.37322552.18

国际张家口祥

20云国际一经开区住宅、商业652020年9月在建203404.99465826.62-130415.13241759.21247605.92

张期家张家口祥口

21云国际二经开区住宅652025年10月拟建134767.71302570.84--143491.0081720.80

期

19大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告

权益比规划计容建预计总投资累计总投资城序所在位开发土地面积本期竣工面累计竣工面项目名称项目业态例开工时间筑面积金额金额

市号置进度（㎡）积（㎡）积（㎡）

（%）（㎡）（万元）（万元）廊固安拾光

22固安县住宅、商业492020年10月在建113263.90226446.40--279069.00175436.24

坊锦云上海禧瑞浦东新

23住宅502017年11月竣工56886.6066670.3230680.0366670.32404695.00389000.95

祥云区

24上海央玺宝山区住宅252017年7月竣工70210.40118528.16-118528.16946588.55936831.76

上海南桥

25奉贤区住宅1002013年4月竣工107182.60201405.00-201405.00372179.84326242.00

锦云上海前滩浦东新

26住宅、办公29.82016年4月竣工24592.0083989.83-83989.83316467.00303103.71

海景壹号区上海静安

住宅、写字

27大悦城销静安区30.392014年11月竣工48352.00169241.00-169241.001100293.271087860.73

楼、商业售型上上海静安

28静安区购物中心30.392013年10月竣工25382.00131000.00-131000.00441511.00442969.68

海大悦城

29上海瑞虹虹口区住宅、商业25.122018年8月竣工72856.70278035.85170344.98278035.851556545.221588803.49

上海翡翠

30闵行区住宅512007年8月竣工304784.00198976.00-198976.00316940.35317001.34

别墅上海海景浦东新

31住宅59.592003年11月竣工24304.0098465.00-98465.00239509.00239509.00

壹号区上海长风

32普陀区购物中心21.672017年2月竣工17492.0072236.00-72236.00270348.15270148.17

大悦城上海北外

33滩116项虹口区住宅59.592024年8月拟建23849.0046505.55---

目

20大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告

权益比规划计容建预计总投资累计总投资城序所在位开发土地面积本期竣工面累计竣工面项目名称项目业态例开工时间筑面积金额金额

市号置进度（㎡）积（㎡）积（㎡）

（%）（㎡）（万元）（万元）南昌大悦

34西湖区购物中心30.392022年4月在建125185.00--141029.0049913.45

南城

136394.52

昌南昌大悦住宅、办

35西湖区30.392021年5月在建394685.35161290.64161290.64459529.00303180.28

城销售型公、商业嘉兴秀湖

36秀湖区住宅、商业1002018年11月竣工64694.72116593.73-116593.73188253.00177301.72

祥云嘉兴江南国际商

37住宅512018年6月竣工67705.00148953.00-148953.00238519.00219403.58

嘉国际城务区兴嘉兴悦琅

38秀湖区住宅302020年5月竣工63312.00109678.85-109678.85180032.45161937.92

园嘉兴秀悦

39秀洲区住宅492021年6月竣工77394.00155267.64155267.64155267.64233978.05223239.81

澜庭

深圳宝安住宅、办

40宝安区1002018年8月在建34137.84345874.0894515.08245211.16

25区公、商业

1666878.001326484.60

深圳宝安

41宝安区购物中心1002022年6月在建32865.80156500.00--

大悦城

深圳云景住宅、办

42光明区1002015年6月竣工84780.10417704.15-417704.15677422.18678666.02

国际公、商业深深圳一品

圳43坪山区住宅1002011年7月竣工53113.15126078.00-126078.00155598.00155163.32澜山深圳中粮

44宝安区住宅1002015年3月竣工47595.43127800.00-127800.00135135.66134904.00

凤凰里深圳中粮

45悦章·凤凰宝安区住宅、商业1002023年3月在建32656.00150672.01--337877.23191158.09

里

21大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告

权益比规划计容建预计总投资累计总投资城序所在位开发土地面积本期竣工面累计竣工面项目名称项目业态例开工时间筑面积金额金额

市号置进度（㎡）积（㎡）积（㎡）

（%）（㎡）（万元）（万元）

住宅、公深圳天悦

46宝安区寓、写字1002015年5月竣工26397.10174620.29-174620.29390398.00366371.59

壹号

楼、商业

深圳祥云住宅、办

47龙岗区512016年8月在建46069.46374810.98-217777.61460366.05481814.87

国际公、商业

深圳福田办公、商

48福田区1002021年3月竣工24147.50157291.82157686.34157686.34427632.01380612.65

大悦中心业、产业园

中粮创芯公寓、写字

49宝安区1002016年12月竣工24100.38142371.86-142371.86267826.36260714.76

研发中心楼佛山世茂

50禅城区住宅、商业502018年7月在建55008.63192530.13-192530.13463093.08361501.07

佛望德山佛山珑湾

51禅城区住宅、商业502018年8月竣工22854.5081416.71-81416.71209977.17184399.58

祥云厦门鹭湾

52翔安区住宅、商业1002018年10月竣工22209.0554300.00-54300.00269439.59232455.34

祥云厦厦门云玺

53集美区住宅、商业30.392021年5月在建62446.00151395.8434253.1234253.12600496.16497026.45

门壹号集美大悦

54集美区购物中心30.392022年5月在建28921.0080100.00--138409.7380669.85

城广广州朗云

55白云区住宅102019年1月竣工28570.0085576.80-85576.80361436.11338084.38

州花园惠惠州珑悦

56龙门县住宅、商业1002019年12月竣工55947.45195816.07-195816.07164271.48185618.06

州锦云江江门新悦

57新会区住宅、商业502020年2月竣工58620.00175618.31-175618.31260498.00254135.81

门锦云

22大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告

权益比规划计容建预计总投资累计总投资城序所在位开发土地面积本期竣工面累计竣工面项目名称项目业态例开工时间筑面积金额金额

市号置进度（㎡）积（㎡）积（㎡）

（%）（㎡）（万元）（万元）江门云顶

58新会区住宅、商业502020年3月竣工42865.00107199.64-107199.64139545.97137291.21

花园

住宅、办

59成都原山崇州市公、商业、24.52011年6月在建244432.39162488.8245279.56139048.6382659.0260661.27

酒店成都珑悦

60成华区住宅1002018年5月竣工36204.11107441.50-107441.50209046.43217237.93

锦云成都武侯

61武侯区住宅、商业1002018年6月竣工127983.07209410.4045144.47209031.41542172.67564470.95

瑞府成都天府

62高新区办公、商业1002018年6月竣工13340.7080032.57-80032.5768031.0040037.07

宸悦成都御岭龙泉驿

63住宅、商业1002007年1月在建638243.00219365.67-163945.53252352.00237265.25

成湾区都成都天府天府新

64大悦城购购物中心59.592021年7月竣工38106.96136160.86133931.00133931.00280933.00180300.87

区物中心成都天府

天府新住宅、办

65大悦城销59.592019年11月在建47411.25187848.53-123584.95174362.00263188.96

区公、商业售型

成都观澜天府新住宅、办

6617.852019年8月在建92193.17322918.56-201418.17239982.68223022.42

祥云区公、商业成都中

67粮·天悦壹武侯区住宅、商业41.52022年7月在建13484.0067420.00--159735.0081926.82

号

23大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告

权益比规划计容建预计总投资累计总投资城序所在位开发土地面积本期竣工面累计竣工面项目名称项目业态例开工时间筑面积金额金额

市号置进度（㎡）积（㎡）积（㎡）

（%）（㎡）（万元）（万元）成都酒城

68武侯区商业41.52023年11月在建32385.72129542.88--188847.0091458.27

南地块

69成都锦云成华区住宅、商业1002014年1月竣工70785.00181728.25-181728.25270363.54254833.33

70成都祥云武侯区住宅、商业87.882010年9月竣工88831.95224704.36-224704.36273782.00278907.99

成都香榭

71武侯区住宅1002011年2月竣工21000.1358800.00-58800.0076793.4999326.39

丽都

72成都鸿云锦江区住宅、商业512015年1月竣工64313.73192872.42-192872.42261029.43243066.83

成都香颂

73武侯区住宅、商业61.452013年12月竣工29064.59103308.48-103308.48121452.76108216.29

丽都成都祥云

74金牛区住宅、商业1002016年8月竣工37557.6275102.02-75102.0287546.4679925.44

里成都大悦

75城购物中武侯区购物中心59.592014年6月竣工66535.89145074.56-145074.56189943.55

心249280.00成都大悦

76武侯区办公、商业59.592015年7月竣工8529.0025500.00-25500.0028104.62

城销售型成都溪府

77蒲江县住宅、商业602020年10月在建118563.90237797.63--146722.0086416.34

鸿云成都湖光

78简阳市住宅512021年11月在建42917.34107722.00--138700.0088037.95

锦云

成都天府天府新住宅、办

7932.342022年1月在建145535.53352289.64--527300.00405290.36

时区区公、商业成都祥云天府新

80住宅、商业30.392022年1月在建41542.86101848.95--164227.79145049.07

樾府区

24大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告

权益比规划计容建预计总投资累计总投资城序所在位开发土地面积本期竣工面累计竣工面项目名称项目业态例开工时间筑面积金额金额

市号置进度（㎡）积（㎡）积（㎡）

（%）（㎡）（万元）（万元）成都熙门

81金牛区住宅502022年6月在建4993.749987.00--25458.5118615.60

悦著重庆江州两江新

82住宅、商业502019年5月在建62568.6094544.23-93485.24105163.61102522.79

锦云区重庆大悦两江新

83购物中心59.592019年11月竣工130103.50-130103.50190483.00221048.52

城区

116702.00

重庆大悦两江新住宅、办

8459.592018年9月竣工275432.4349450.64275432.43375734.19353027.72

城销售型区公、商业重庆浣溪

85巴南区住宅、商业502019年9月竣工44675.5095272.9025412.3695272.90104552.59122073.76

锦云重庆祥云两江新

86住宅、商业512020年3月在建86347.10116469.4420897.9596755.87157204.00166136.81

赋区重九龙坡

87重庆鸿云住宅、商业1002017年4月竣工36676.30128327.48-128327.48101780.36112302.26

庆区重庆天悦

88江北区住宅、商业66.52020年5月在建168311.00258147.31108562.84209676.46429757.23380493.54

壹号重庆中央

89渝北区住宅1002021年11月在建44460.0066604.2431980.5031980.50154137.00155859.38

公园瑞府重庆天玺两江新

90壹号168住宅492022年7月在建112000.00158947.20--420685.67252113.58

区亩重庆天玺两江新

91壹号134住宅、商业30.392022年9月在建89023.38128733.28--232824.00151441.08

区亩

25大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告

权益比规划计容建预计总投资累计总投资城序所在位开发土地面积本期竣工面累计竣工面项目名称项目业态例开工时间筑面积金额金额

市号置进度（㎡）积（㎡）积（㎡）

（%）（㎡）（万元）（万元）

住宅、商

眉眉山天府业、产业

92仁寿县36.42019年12月在建430542.00794196.8672477.44339713.43620424.42346418.91

山智慧城园、酒店、办公

昆明隆盛住宅、办

昆93西山区17.882020年1月在建113179.60688931.40-137010.241206432.07930758.83

府公、商业明

94昆明鸿云经开区住宅、商业1002021年12月在建51416.03128342.2967143.2467143.24136624.81117248.39

沈阳锦云沈北新

95住宅、商业1002018年11月在建170367.00425793.44-423162.69296800.00275129.96

天城区沈阳花熙

96大东区住宅、商业1002018年6月竣工50204.47110287.411412.97110287.41137676.00131026.71

祥云

97沈阳堂悦大东区住宅、商业512018年6月竣工64834.97142495.50-142495.50177927.68159731.77

沈阳中粮住宅、写字

98皇姑区652011年6月在建258853.90673020.74-557331.00877470.00675092.10

广场楼、公寓沈沈阳大悦

99大东区住宅、公寓59.592007年4月竣工157334.25-157334.25287865.64126613.24

阳城销售型

71258.13

沈阳大悦

100大东区购物中心59.592007年4月竣工348639.34-348639.3476617.37195730.39

城沈阳隆悦苏家屯

101住宅、商业702020年3月竣工106889.92224420.0679451.03224420.06277157.00240169.97

祥云区经济技沈阳美悦

102术开发住宅、商业492021年3月在建112266.38202036.66142363.47142363.47239149.89203413.33

府区

26大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告

权益比规划计容建预计总投资累计总投资城序所在位开发土地面积本期竣工面累计竣工面项目名称项目业态例开工时间筑面积金额金额

市号置进度（㎡）积（㎡）积（㎡）

（%）（㎡）（万元）（万元）经济技沈阳京西

103术开发住宅、商业602021年3月在建100178.28180317.9989202.0689202.06214932.79179951.07

祥云区哈哈尔滨锦

尔104双城区住宅、商业1002020年3月竣工95741.00220294.05-220294.05146699.00125343.44云世家滨天津辰

105悦、天津北辰区住宅、商业342018年7月竣工142801.10198913.392497.48198913.39597282.00610077.26

雍祥府天津昆仑

106北辰区住宅、商业492018年3月竣工51567.6067316.24-67316.24304484.00254542.45

御

天津中粮住宅、写字

107河东区902012年10月竣工26723.70153952.71-153952.71421225.00386253.62

大道楼、商业天天津锦云

津108武清区住宅、商业1002020年9月竣工23943.6038529.90-38309.7656356.0052052.73悦府天津中北

109西青区住宅、商业1002018年3月竣工48342.8063712.96-63712.96202983.06173809.43

祥云天津悦城滨海新

110住宅、商业502019年9月竣工147656.20242039.25101272.11242039.25543994.00507890.25

大境区天津南开

111南开区购物中心30.392010年2月竣工61361.00148335.00-148335.00329623.00316143.54

大悦城南京悦江

112浦口区住宅、商业372018年11月竣工32620.8584813.80-84402.70243209.66223997.00

南府京南京三金

113溧水区住宅、商业502018年6月竣工34251.8468261.05-68261.05124450.92123157.68

祥云

27大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告

权益比规划计容建预计总投资累计总投资城序所在位开发土地面积本期竣工面累计竣工面项目名称项目业态例开工时间筑面积金额金额

市号置进度（㎡）积（㎡）积（㎡）

（%）（㎡）（万元）（万元）

南京都会住宅、办

114溧水区492018年4月在建37798.8382552.4819324.8282552.48119161.68112764.67

09公、商业

115南京央誉溧水区住宅、商业402018年6月竣工73276.86146450.98-146450.98244550.97243476.10

116南京珑悦江宁区住宅33.52018年5月竣工35051.2180612.80-80436.05220213.11213091.35

住宅、商

117南京祥云江宁区业、办公、1002016年4月竣工70308.25198100.91-197621.99275279.47283041.56

公寓南京颐和

118江宁区住宅902022年5月竣工484720.43290838.489856.52290823.32170450.00174504.27

南园南京彩云

119江宁区住宅、公寓1002010年12月竣工43867.3074574.50-74574.5073513.0890983.18

居

120南京鸿云江宁区住宅、商业1002014年5月竣工133955.00315339.10-312609.96430910.14453293.58

南京云锦

121秦淮区住宅、商业252021年9月在建16416.2941042.4140222.4040222.40198610.94183706.12

四季

住宅、商南京天悦

122浦口区业、办公、29.82021年10月在建404423.40--988609.02693792.57

锦麟公寓

207997.00

购物中心、南京大悦

123浦口区文娱、自持29.82023年3月在建145602.61--254188.1661113.26

城持有型办公南京天悦

124浦口区住宅35.752022年8月在建41278.5682555.61--239953.74192202.47

风华南京悦

125江宁区住宅59.592023年6月在建25332.5553198.30--209471.18153179.40

著·九章

28大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告

权益比规划计容建预计总投资累计总投资城序所在位开发土地面积本期竣工面累计竣工面项目名称项目业态例开工时间筑面积金额金额

市号置进度（㎡）积（㎡）积（㎡）

（%）（㎡）（万元）（万元）武汉问津

126新洲区住宅、商业502019年6月在建63324.39158115.6440798.41116172.40108545.8079675.62

二期武汉大悦东湖高

127购物中心30.392020年5月竣工139258.17139258.17139258.17169407.01168313.37

城新区

163769.96

武汉大悦东湖高住宅、办

12830.392019年8月竣工340765.2945176.07340765.29451021.00420855.56

城销售型新区公、商业武汉问津

129新洲区住宅、商业502019年7月竣工35338.3698863.53-98863.5365226.3661863.84

三期武武汉锦云

130新洲区住宅、商业502020年6月在建93987.43236836.90124836.86124836.86145734.0095527.90

汉航天府武汉祥云

住宅、办

131地铁小镇蔡甸区512020年7月在建167889.00477054.4068270.58191662.51482972.62312911.26

公、商业一期武汉祥云

132地铁小镇蔡甸区住宅、商业492021年1月在建132393.86443306.60102539.03102539.03408874.90185630.51

二期武汉航天

133新洲区住宅、商业502020年8月在建118666.66297439.14--193115.0070722.42

悦府长沙中粮

134望城区住宅、商业982010年1月竣工775638.00781216.00-781216.00439753.17435611.94

长鸿云沙长沙观澜

135望城区住宅、商业602021年12月在建159085.48361088.73123856.60123856.60264109.00125987.25

祥云株

136株洲锦云荷塘区住宅、商业1002019年7月竣工83513.43124450.67-124450.67109221.00108714.77

洲

29大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告

权益比规划计容建预计总投资累计总投资城序所在位开发土地面积本期竣工面累计竣工面项目名称项目业态例开工时间筑面积金额金额

市号置进度（㎡）积（㎡）积（㎡）

（%）（㎡）（万元）（万元）

苏州金茂住宅、商

137高新区24.52017年9月竣工194395.90388670.63-388670.631163916.901126916.68

府业、酒店苏州中粮

138相城区住宅29.852018年4月竣工94338.00227212.63-227212.63610972.00

天悦

802949.75

苏州大悦

139相城区购物中心29.852019年5月竣工83614.00133608.93-133608.93242950.62

城苏州中粮

140相城区住宅、商业1002016年4月竣工95274.00224500.20-224500.20338932.00313676.78

祥云苏州紫珺

141相城区住宅142018年10月竣工74775.00187269.17-187269.17524439.00458132.71

兰园苏苏州望熙

142相城区住宅19.92019年11月在建95836.00191658.84-112151.25321173.00239457.60

州雅苑苏州大悦

143高新区住宅202021年3月竣工72262.90144482.24144482.24144482.24376118.15335304.55

澜庭苏州悦揽

144吴江区住宅702021年3月竣工38447.1069203.0469203.0469203.04137350.00152477.56

天地苏州星悦

145吴江区住宅302021年10月在建55652.77100162.49--211607.00164882.99

兰庭太仓湖畔

146太仓市住宅1002018年11月竣工27154.9446162.00-46162.0078662.5975482.26

祥云苏州大悦

147高新区住宅35.752022年8月在建20772.7037383.04--152435.00125491.45

狮山壹号常常州花语

148天宁区住宅、商业29.22018年12月竣工148114.31324427.61-324427.61732732.00701763.42

州江南

30大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告

权益比规划计容建预计总投资累计总投资城序所在位开发土地面积本期竣工面累计竣工面项目名称项目业态例开工时间筑面积金额金额

市号置进度（㎡）积（㎡）积（㎡）

（%）（㎡）（万元）（万元）常州春秋

149武进区住宅512021年12月在建38513.0076898.53--176144.00144546.28

祥云杭州临安

150临安区住宅、商业502018年9月竣工63473.00158680.77-158680.77315934.00282834.06

朗香郡杭州大悦

151拱墅区购物中心32.772016年6月竣工130563.49-130563.49

城

65902.00731804.82657247.55

杭杭州大悦住宅、办

152拱墅区32.772016年6月竣工177060.68-177060.68

州城销售型公、商业杭州梦栖

153余杭区住宅1002017年9月竣工42487.0067951.98-67951.98203164.92199429.44

祥云杭州悦

154萧山区住宅30.392022年7月在建23404.0054782.05--217479.92182854.90

著·云轩金义乌桂语

155义乌市住宅、商业512021年10月在建132313.26218309.52--613840.00538474.54

华兰庭绍兴公元

156柯桥区住宅25.92018年9月竣工136045.00340113.24-340113.24578052.00518675.30

绍2020兴绍兴湖珀

157越城区住宅502021年9月在建56095.00129008.11--430907.92354772.95

隐秀府宁宁波宁荟

158鄞州区住宅332019年4月竣工17015.0051045.00-51045.00106056.00112874.92

波台台州黄岩

159黄岩区住宅、商业1002020年3月竣工197835.00296674.66200967.90296674.66630626.08575944.26

台瑞府州台州温岭

160温岭市住宅、商业342019年9月竣工44734.00111805.51-111805.51222943.91209604.01

悦景园

31大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告

权益比规划计容建预计总投资累计总投资城序所在位开发土地面积本期竣工面累计竣工面项目名称项目业态例开工时间筑面积金额金额

市号置进度（㎡）积（㎡）积（㎡）

（%）（㎡）（万元）（万元）西安悦尚

161灞桥区住宅、商业1002019年8月竣工52044.90121516.82-121516.82129101.87121503.08

锦云西安大悦

162雁塔区购物中心17.332018年6月竣工39749.0079147.00-79147.00127565.35127565.35

城西安中粮

163奥体壹号-灞桥区住宅、商业702022年11月在建83010.67207139.81--

文兴西安中粮

住宅、办

西164奥体壹号-灞桥区702021年8月在建65091.59165440.6094886.4994886.49590189.38358559.05

公、商业安文盛西安中粮

住宅、办

165奥体壹号-灞桥区702020年10月在建77544.49196925.3334180.27115976.04

公、商业文汇

166西安天悦高陵区住宅、商业1002022年3月在建163286.83457109.81--587590.60285707.42

西安悦

167长安区住宅、商业30.392023年3月在建109511.00383288.00--628282.62143379.12

著·央璟西安悦

168灞桥区住宅702023年7月在建27301.0068253.00--101669.0564611.15

著·云轩

青岛住宅、办

169市北区30.392018年6月竣工62201.80159217.20-159217.20312172.00304437.44

JOYPARK 公、商业青青岛即墨

170即墨区住宅、商业59.592018年11月竣工114371.00189554.00-189554.00246025.00221204.01

岛创智锦云

青岛天悦住宅、办

171李沧区29.22019年4月在建61092.20136497.12-115170.99216703.00194685.52

海湾公、商业

32大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告

权益比规划计容建预计总投资累计总投资城序所在位开发土地面积本期竣工面累计竣工面项目名称项目业态例开工时间筑面积金额金额

市号置进度（㎡）积（㎡）积（㎡）

（%）（㎡）（万元）（万元）

济南中粮住宅、办

172历城区35.752020年5月在建669790.96151325.22302823.86521785.43

济祥云公、商业

211748.00832110.00

南济南大悦

173历城区购物中心35.75--拟建167922.50--21469.02

城烟台大悦

烟174芝罘区购物中心30.392012年10月竣工40762.00130000.00-130000.00195173.92195173.92城台

175中粮朗云开发区住宅1002015年3月竣工58000.80127561.07-127561.0773600.0074368.44

东岸总

三亚大悦部经济住宅、办

17646.512020年10月在建50516.76225050.91124085.63124085.63483697.16310548.99

中心及中央公、商业商务区东岸总

三亚大悦部经济住宅、办

17733.942019年12月竣工20760.0093476.00-93476.00179073.47155776.14

中心一期及中央公、商业商务区三东岸总亚三亚大悦部经济

178购物中心46.512021年7月在建12774.3076305.79--136096.4794063.57

城及中央商务区海南红塘

179天涯区住宅、商业33.942016年3月竣工149673.00165025.15-165025.15234372.05185295.86

悦海三亚亚龙

180湾滨海世吉阳区旅游综合体33.942014年9月竣工380619.0010722.29-10722.2955409.2942877.00

界

33大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告

权益比规划计容建预计总投资累计总投资城序所在位开发土地面积本期竣工面累计竣工面项目名称项目业态例开工时间筑面积金额金额

市号置进度（㎡）积（㎡）积（㎡）

（%）（㎡）（万元）（万元）香香港中粮

181湾仔区写字楼59.59-竣工1200.0020000.00-20000.0043316.0043316.00

港大厦

34大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告

表四：主要项目销售情况权益比城序可售面积累计销售面本期销售面本期销售金累计结算面本期结算面本期结算金项目名称项目业态例市号（㎡）积（㎡）积（㎡）额（万元）积（㎡）积（㎡）额（万元）

（%）

1北京祥云赋住宅、商业25177602.83148167.48821.483175.39147770.72-208.39-337.51

2北京天瑞宸章住宅20106607.54106607.54-240.00106932.101374.116726.74

住宅、办公、

3北京永丰智慧谷49102447.7462421.73--71223.61--

商业

住宅、办公、

4北京瑞悦府25114478.86114478.86-2721.41118017.53671.403304.06

商业

住宅、办公、

5北京大悦时代广场25146752.8882641.0025907.25107283.4965929.2810793.0532793.54

商业、酒店北

6北京旭辉城住宅、商业11.1115806.5779841.90804.382217.5081218.534496.558665.39

京

商业、住宅、

7北京京西祥云100187435.49154133.003996.9511744.25161715.922327.965792.29

办公

8北京天悦壹号住宅、商业51254480.45237754.049868.1379605.82247104.3142141.88114675.43

9北京中粮瑞府住宅10099645.8599645.85--99618.34--14.70

10北京华远中心办公、商业11.9252098.8214720.2011420.4846194.5414720.2011420.4842380.32

住宅、商业、

11北京祥云国际51450798.15479744.041214.001189.17480813.801874.781369.28

写字楼、公寓

12北京宸悦国际住宅、商业29.2110508.61109025.4057444.14220926.3159483.0859483.08270436.43

张家口祥云国际一

张13住宅、商业65452500.49249915.87102169.2585415.80125605.8029766.2922577.66期家张家口祥云国际二

口14住宅65293560.00---期廊

15固安拾光锦云住宅、商业49220498.9322644.46-----

坊

16上海禧瑞祥云住宅5065378.3764333.8415577.1591022.8459934.9925236.65144996.99

35大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告

权益比城序可售面积累计销售面本期销售面本期销售金累计结算面本期结算面本期结算金项目名称项目业态例市号（㎡）积（㎡）积（㎡）额（万元）积（㎡）积（㎡）额（万元）

（%）

17上海央玺住宅25104201.28104201.28-39.00103546.02-739.34

18上海南桥锦云住宅100188476.00186105.00-283.21226045.96-264.27

19上海前滩海景壹号住宅、办公29.884906.1584812.01--116678.92--

上海静安大悦城销住宅、写字

2030.39175979.43176093.01-598.0820591.54199536.66-598.0818893.24

上售型楼、商业

海21上海瑞虹住宅、商业25.12272711.72270470.2747.6743393.13294539.03161237.461897076.16

22上海翡翠别墅住宅51230075.00230075.00-----19.71

23上海海景壹号住宅59.5948459.0048459.00-----

上海北外滩116项

24住宅59.5945618.17------

目

南住宅、办公、

25南昌大悦城销售型30.39383896.24184923.2546209.6963620.09153094.32153094.32257219.61

昌商业

26嘉兴秀湖祥云住宅、商业100122909.75122909.75--150197.83-

嘉27嘉兴江南国际城住宅51144689.00144689.23-43.32179751.071830.173342.50

兴28嘉兴悦琅园住宅30116299.95116299.95-0.05116305.56503.92933.65

29嘉兴秀悦澜庭住宅49152335.6276597.2034994.9450320.98--

住宅、办公、

30深圳宝安25区100263194.22148913.0221017.15111789.27170122.9525769.50117407.02

商业

住宅、办公、

31深圳云景国际100415304.01385564.8016605.0040665.05361553.8927182.3162317.40

深商业

圳32深圳一品澜山住宅100116554.24116554.24--114171.46916.661916.15

33深圳中粮凤凰里住宅100124128.27124128.27--122295.10-

深圳中粮悦章·凤凰

34住宅、商业100139968.0624516.8224516.82109569.24--

里

36大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告

权益比城序可售面积累计销售面本期销售面本期销售金累计结算面本期结算面本期结算金项目名称项目业态例市号（㎡）积（㎡）积（㎡）额（万元）积（㎡）积（㎡）额（万元）

（%）

住宅、公寓、

35深圳天悦壹号100152483.59152488.951374.676150.00151474.62--

写字楼、商业

住宅、办公、

36深圳祥云国际51143492.89-11700.94-17628.95143581.742745.512459.64

商业156837.00

办公、商业、

37深圳福田大悦中心100142564.7944396.1537490.54151214.852724.162724.1617017.43

产业园

38中粮创芯研发中心公寓、写字楼10093441.0092505.56--92667.65656.352360.88

佛39佛山世茂望德住宅、商业5062398.8062398.80--3109.30---

山40佛山珑湾祥云住宅、商业5032251.8432251.84--385.9632144.611152.352795.34

厦41厦门鹭湾祥云住宅、商业10049295.3649295.36--17.0048964.059234.8125134.74

门42厦门云玺壹号住宅、商业30.39161970.75118350.9727641.59124553.2034566.5434566.54143768.79广

43广州朗云花园住宅1075420.0058098.669288.1938143.8955290.9515068.3261161.72

州惠

44惠州珑悦锦云住宅、商业100194584.13190393.1530597.9423021.72177145.8484579.0960402.71

州

江45江门新悦锦云住宅、商业50166712.61163227.4450325.0852306.42150872.53100711.5397726.01

门46江门云顶花园住宅、商业50105527.4295140.1314012.8522861.8294870.3537796.6036382.05

住宅、办公、

47成都原山24.5162008.00107206.931174.831481.73101063.2722167.6930463.76

商业、酒店

48成都珑悦锦云住宅100108128.80107956.41--114440.26--

成49成都武侯瑞府住宅、商业100168530.93141822.6817299.2060081.57133377.2515510.4844422.69

都50成都天府宸悦办公、商业10079725.2779559.03--88350.48326.59421.86

51成都御岭湾住宅、商业100224004.00163716.14--182318.59--

成都天府大悦城销住宅、办公、

5259.59169602.42108868.59125.01364.1094819.73512.211179.94

售型商业

37大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告

权益比城序可售面积累计销售面本期销售面本期销售金累计结算面本期结算面本期结算金项目名称项目业态例市号（㎡）积（㎡）积（㎡）额（万元）积（㎡）积（㎡）额（万元）

（%）

住宅、办公、

53成都观澜祥云17.85321154.49220798.4121794.2018914.78153209.3018707.3919557.25

商业

54成都中粮·天悦壹号住宅、商业41.564094.9619624.5319624.5362085.31---

55成都酒城南地块商业41.5123168.58------

56成都锦云住宅、商业100184883.75181316.4317262.5819436.23195708.9410700.6912358.68

57成都祥云住宅、商业87.88242470.32242388.01--294868.23-33.19

58成都香榭丽都住宅10064013.1764013.17-168.0081713.33-181.88

59成都鸿云住宅、商业51193015.38192774.16519.90782.27225895.70534.221566.73

60成都香颂丽都住宅、商业61.45109524.02109476.519048.085964.90120161.915475.273016.32

61成都祥云里住宅、商业10083109.7581679.39--19.40100475.52-13.88

62成都大悦城销售型办公、商业59.5920848.7020465.35--20313.95--

63成都溪府鸿云住宅、商业60237504.0631822.171419.44748.67--

64成都湖光锦云住宅5196027.107939.811274.511170.62---

住宅、办公、

65成都天府时区32.34390200.95264340.1990712.39253925.73---

商业

66成都祥云樾府住宅、商业30.3989032.9271911.2941365.5676935.63---

67成都熙门悦著住宅5010261.463928.743928.749919.88---

68重庆江州锦云住宅、商业5093826.7793450.8364.71116.5993418.98--

住宅、办公、

69重庆大悦城销售型59.59272380.56213812.108974.8210244.09203295.502864.102924.66

商业

重70重庆浣溪锦云住宅、商业5092564.6785219.479422.7210658.1278810.3012895.0513273.00

庆71重庆祥云赋住宅、商业51115591.9193635.062559.723005.6590345.7020883.5122826.30

72重庆鸿云住宅、商业100126523.38126547.78-0.38-1.26148953.63--1.15

73重庆天悦壹号住宅、商业66.5265145.07203465.5529869.0262074.20196033.0099628.61182330.27

74重庆中央公园瑞府住宅10066059.8718082.535850.4511441.80---

38大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告

权益比城序可售面积累计销售面本期销售面本期销售金累计结算面本期结算面本期结算金项目名称项目业态例市号（㎡）积（㎡）积（㎡）额（万元）积（㎡）积（㎡）额（万元）

（%）重庆天玺壹号168

75住宅49157951.142372.142372.145462.51---

亩重庆天玺壹号134

76住宅、商业30.39127899.4466627.0151639.95109704.19---

亩

住宅、商业、眉

77眉山天府智慧城产业园、酒36.4781538.08252897.5830491.2130575.88183358.7230903.0934774.88

山

店、办公

住宅、办公、

昆78昆明隆盛府17.88479628.59106266.095740.4810449.3969621.8169621.81130566.50商业明

79昆明鸿云住宅、商业100123836.1043189.9921481.2617700.54---

80沈阳锦云天城住宅、商业100425696.92425697.193145.663279.07410417.6021558.3715938.74

81沈阳花熙祥云住宅、商业100110153.79110153.792986.433161.92108394.193619.793614.11

82沈阳堂悦住宅、商业51142419.24142419.24--142503.176062.115928.63

住宅、写字

沈83沈阳中粮广场65454309.31426555.2311404.5910136.02509918.377982.208097.42

楼、公寓阳

84沈阳大悦城销售型住宅、公寓59.5923551.7723551.778902.787525.4418643.9111297.708845.04

85沈阳隆悦祥云住宅、商业70224379.94224106.1426895.9232158.01211838.0797203.24108060.28

86沈阳美悦府住宅、商业49201946.1898229.9824669.2720938.6187458.8287458.8279100.27

87沈阳京西祥云住宅、商业60180274.1693975.0627849.3825122.8454663.9954663.9951969.98

哈

尔88哈尔滨锦云世家住宅、商业100229463.54155750.0933054.7523054.21143583.0140052.6323106.00滨

天津辰悦、天津雍

天89住宅、商业34189564.26164964.2030581.4843497.42163096.0636382.7651327.73祥府津

90天津昆仑御住宅、商业4966054.5366054.535771.1810959.2866050.146646.3711617.49

39大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告

权益比城序可售面积累计销售面本期销售面本期销售金累计结算面本期结算面本期结算金项目名称项目业态例市号（㎡）积（㎡）积（㎡）额（万元）积（㎡）积（㎡）额（万元）

（%）

住宅、写字

91天津中粮大道90138869.00138572.28--138538.86-199.86

楼、商业

92天津锦云悦府住宅、商业10037140.5736054.46248.02336.6636053.193247.753391.81

93天津中北祥云住宅、商业10061024.0061017.20133.61807.7260969.891537.552978.04

94天津悦城大境住宅、商业50238702.52225307.0254977.29112414.05182310.8753318.46100933.48

95南京悦江府住宅、商业3787280.2483894.938948.5717324.0978281.287061.2412262.52

96南京三金祥云住宅、商业5066808.8866808.881360.081548.4564334.622407.412583.90

住宅、办公、

97南京都会094982255.7966061.16121.32137.0661905.84818.25692.61

商业

98南京央誉住宅、商业40145363.11145363.056471.49-554.77147133.0610343.664234.82

99南京珑悦住宅33.581399.5881399.58-474.0081394.01-219.90

100南京祥云住宅、商业100189725.12172218.6024078.3024179.88191620.8426114.5625561.67

南

101南京颐和南园住宅90283293.00283293.00--271700.00--

京

102南京彩云居住宅、公寓10075090.0075090.4580813.17--

103南京鸿云住宅、商业100317410.54309942.54131.58511.39309762.00135.48248.24

104南京云锦四季住宅、商业2542029.2235844.7210232.0846638.26---

住宅、办公、

105南京天悦锦麟29.8404724.78142789.4619716.7952622.66---

商业

106南京天悦风华住宅35.7581130.8464347.0545214.50135274.41---

107南京悦著·九章住宅、商业59.5952197.252883.902883.9011712.36--

108武汉问津二期住宅、商业50154842.76119001.542240.981419.52104829.6233157.3219522.32

住宅、办公、

武109武汉大悦城销售型30.39327311.22327311.2246102.1548398.73321530.5174859.2282890.20商业汉

110武汉问津三期住宅、商业5098007.8194930.80207.46152.7693625.56397.85262.47

111武汉锦云航天府住宅、商业50230482.3770138.82304.97155.7051452.8751452.8729374.04

40大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告

权益比城序可售面积累计销售面本期销售面本期销售金累计结算面本期结算面本期结算金项目名称项目业态例市号（㎡）积（㎡）积（㎡）额（万元）积（㎡）积（㎡）额（万元）

（%）

武汉祥云地铁小镇住宅、办公、

11251424937.52173012.4040270.7332445.43149925.0689400.7680089.56

一期商业武汉祥云地铁小镇

113住宅、商业49368913.4562506.7027374.6619565.8620041.5520041.5510688.98

二期

114武汉航天悦府住宅、商业50289544.5035126.52----

长115长沙中粮鸿云住宅、商业98772673.00764825.57571.732500.28767209.20458.30324.82

沙116长沙观澜祥云住宅、商业60346298.61105215.5464081.0641522.33--株

117株洲锦云住宅、商业100123395.8351972.728960.065183.8146278.006345.723727.07

洲

住宅、商业、

118苏州金茂府24.5387773.40365713.031704.005568.00364642.238184.9512361.34

酒店

119苏州中粮天悦住宅29.85235942.19220652.719382.4329239.66216866.648457.9216693.13

120苏州中粮祥云住宅、商业100218442.69218441.98--235144.64-

121苏州紫珺兰园住宅14183106.36153810.7034422.6181419.20166942.1555667.2593671.61

苏

122苏州望熙雅苑住宅19.9187533.56110136.5318420.1628322.39112334.0440662.6446853.93

州

123苏州大悦澜庭住宅20142453.64142453.641340.004336.00138430.89138430.89361952.33

124苏州悦揽天地住宅7067863.4660764.809598.6721412.6359159.5959159.59121682.79

125苏州星悦兰庭住宅3098254.3019262.9315124.0024119.00--

126太仓湖畔祥云住宅10051269.2548678.2810760.578472.9842938.206407.084957.30

127苏州大悦狮山壹号住宅35.7536442.4435875.1335875.13166905.01--

常128常州花语江南住宅、商业29.2314473.81309892.765312.4713757.42348818.5211726.6123171.56

州129常州春秋祥云住宅5175332.7414647.979758.6517370.11--

130杭州临安朗香郡住宅、商业50154729.41154729.41-2928.80156133.41-906.15

杭

住宅、办公、

州131杭州大悦城销售型32.77169123.03150263.5120117.5046253.03130440.043264.186565.85商业

41大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告

权益比城序可售面积累计销售面本期销售面本期销售金累计结算面本期结算面本期结算金项目名称项目业态例市号（㎡）积（㎡）积（㎡）额（万元）积（㎡）积（㎡）额（万元）

（%）

132杭州梦栖祥云住宅10067407.9167407.91-4193.9067137.6089.28255.25

133杭州悦著·云轩住宅30.3949102.9848933.571106.3810113.00---

金

134义乌桂语兰庭住宅、商业51202420.9084184.6353077.03140421.57---

华

绍135绍兴公元2020住宅25.9351943.14351939.413038.605753.32351334.462435.646644.14

兴136绍兴湖珀隐秀府住宅5084184.6336245.2924066.7469720.02---宁

137宁波宁荟台住宅3347787.0047787.06--47771.91--12.62

波

台138台州黄岩瑞府住宅、商业100291076.37277497.2817507.9742672.96287878.69287878.69592766.18

州139台州温岭悦景园住宅、商业34110291.61110291.61-721.60110291.67674.061306.27

140西安悦尚锦云住宅、商业100113816.73113787.123402.434421.84104302.861172.461431.09

141西安奥体壹号-文兴住宅、商业70201622.27128443.60128443.60224467.88--

住宅、办公、

142西安奥体壹号-文盛70160708.69100636.7913444.3716464.5987533.8687533.86143452.22

商业西

住宅、办公、

安143西安奥体壹号-文汇70194462.48129363.7818692.3427960.76111196.90106010.58146443.04商业

144西安天悦住宅、商业100439536.0052004.4437470.0445121.83--

145西安悦著·央璟住宅、商业30.39376083.00100415.95100415.95198491.44--

146西安悦著·云轩住宅、商业7065305.1232694.0432694.0458430.79--

住宅、办公、

147 青岛 JOYPARK 30.39 153814.50 124983.20 17352.91 25398.66 117547.25 16121.16 20285.16

商业青

148青岛即墨创智锦云住宅、商业59.59145701.73136437.9314051.096046.92123123.277879.412598.67

岛

住宅、办公、

149青岛天悦海湾29.2133384.8378946.727332.727850.3999864.893193.004960.69

商业

42大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告

权益比城序可售面积累计销售面本期销售面本期销售金累计结算面本期结算面本期结算金项目名称项目业态例市号（㎡）积（㎡）积（㎡）额（万元）积（㎡）积（㎡）额（万元）

（%）

济住宅、办公、

150济南中粮祥云35.75451292.00251008.8562450.8586501.78177195.4575116.5098116.54

南商业烟

151中粮朗云住宅100130206.25130206.25--133439.37--

台

住宅、办公、

152三亚大悦中心46.51224717.6758985.7153248.93160140.7033958.0933958.0995627.40

商业三

住宅、办公、

亚153三亚大悦中心一期33.9492358.9088465.375526.2813307.4883220.032791.046254.04商业

154海南红塘悦海住宅、商业33.94164473.62164473.62--158489.72-

43大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告

表五：主要项目出租情况

业态城市出租项目名称权益比例可出租面积（㎡）已出租面积（㎡）出租率

北京北京西单大悦城30.39%52710.7051460.6698%

北京北京朝阳大悦城27.35%118319.00114855.2597%

北京北京京西大悦城（一期）11.92%42668.5741548.3697%

北京北京祥云小镇51.00%75471.6073252.7397%

北京北京丰台大悦春风里25.00%27401.7921189.3577%

北京北京大兴大悦春风里29.80%51323.0044137.7886%

天津天津南开大悦城30.39%88271.0085744.5097%

沈阳 沈阳大悦城（含沈阳大悦城 E 馆） 59.59% 132785.10 129500.10 98%

上海上海静安大悦城30.39%67400.8064348.1095%

购物中心上海上海长风大悦城21.67%56798.0055094.0697%

成都成都大悦城59.59%90946.8989127.9598%

成都天府大悦城59.59%75726.0072117.0095%

重庆重庆大悦城59.59%69372.3962500.4290%

武汉武汉大悦城30.39%69384.0066993.4097%

烟台烟台大悦城30.39%76659.5074730.5097%

即墨青岛即墨大悦春风里59.59%24486.0018875.7077%

杭州杭州大悦城32.77%75737.6373766.6397%

苏州苏州大悦城29.85%91049.3089342.3098%

西安西安大悦城17.33%61803.9959874.2597%

北京北京中粮广场30.39%101152.0091787.5591%

香港香港中粮大厦59.59%15737.9213224.2584%写字楼

北京西单大悦中心30.39%13442.9911432.0785%

深圳宝安中粮大厦100.00%24254.9421741.9390%

44大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告

业态城市出租项目名称权益比例可出租面积（㎡）已出租面积（㎡）出租率

中粮创芯研发中心、中粮031创意

产业园、

深圳园、中粮智造科技园、67区中粮商务-1087570.871070507.0898%工业园及公园等配套商业

北京中粮健康科技园100.00%190993.9395552.8550%业态城市出租项目名称权益比例平均出租率

深圳大悦乐邑（商务公园店）100.00%100%

深圳大悦乐邑（中粮031创意园店）100.00%96%

深圳 大悦乐邑 fresh（大洋店） 100.00% 100%

深圳 大悦乐邑 fresh（福安一店） 56.52% 97%

深圳 大悦乐邑 fresh（福安二店） 56.52% 95%长租公寓

深圳大悦乐邑（福安三店）56.52%100%

北京大悦乐邑（中粮健康科技园店）100.00%75%

深圳 大悦乐邑 fresh（大洋二店） 100.00% 98%

深圳 大悦乐邑 fresh（大洋三店） 100.00% 96%

深圳大悦乐邑（洪浪北店）100.00%100%

北京北京华尔道夫酒店59.59%70%

北京北京大悦酒店30.39%91%

酒店三亚三亚美高梅度假酒店59.59%83%

三亚三亚亚龙湾瑞吉度假酒店33.94%67%

三亚三亚凯莱仙人掌度假酒店33.94%46%

45大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告

表六：土地一级开发情况本期一权益预计总投资本期平累计结本期结累计一级款项回收累计投资金规划平整土累计平整土累计销本期销级土地项目所在位比例金额（万整土地算土地算土地土地开发情况（万额（万元）地面积地面积售面积售面积开发收

名称置（%元）（注面积面积面积收入（万元）（注（注2）（㎡）（㎡）（㎡）（㎡）入（万）2）（㎡）（㎡）（㎡）元）1）

元）西安市上塔长安区

坡项30.39838584.53510188.75660000.00660000.000----0.0000韦曲街目办昆明市昆明西山区

螺蛳永昌街17.881470476.89930758.83273400.00186167.640----4000.0004000.00湾道办事处

注1：款项回收情况为累计一级土地开发回款情况。

注2：昆明螺狮湾项目预计总投资金额为项目一期一二级以及二期、三期一级开发预计总投资金额；累计投资金额为一期一二级以及二期、三期一级累计投资金额。

注3：除已标明是权益数据外，其他数据均为全口径，权益比例为公司最终持股比例。

注4：上述项目部分已转入二级开发，销售、结算情况详见表四中西安悦著·央璟以及昆明隆盛府。

46大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告

表七：融资途径

单位：万元

融资成本区间/期限结构融资途径期末融资余额

平均融资成本1年之内1-2年2-3年3年以上

银行贷款3785205.921131834.11661969.23562485.801428916.78

中期票据352000.00352000.000.000.000.00

公司债券1096850.0070000.00676900.00300000.0049950.00非银行类贷款

112700.0037700.001500.001500.0072000.00（财务公司）2.35%-6.91%

信托融资800000.00142000.00408000.00-250000.00

基金融资-----

其他（ABS、保

1203780.08371400.00169284.00172652.00490444.08债、CMBS）

合计7350536.004.61%2104934.111917653.231036637.802291310.86

注：公司债券为票面余额。

发展战略和未来一年经营计划：详见十一、公司未来发展的展望相关内容向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保

公司作为房地产的开发商及销售商，采取行业通行的按揭销售模式。公司邀请商业银行为购买公司所开发商品房而需要借款的购房人提供按揭贷款。商业银行根据其自身的规章制度对提出借款申请的购房人进行审核，对符合银行放贷标准的，银行和购房人签订抵押借款合同，发放按揭贷款。

公司为借款人（购房人）就按揭贷款债务提供阶段性连带责任保证担保，保证期间从借款合同签订之日起至借款人（购房人）办妥以商业银行为抵押权人的正式抵押手续并向商业银行交付他项

权证之日止（公司一般在交付房产给购房人之日起一年内为购房人办理并取得《房地产证》），公司阶段性连带保证责任自动解除。鉴于购房人是抵押借款合同项下的债务人，不归还商业银行按揭贷款的可能性很小，因而公司因提供阶段性连带责任保证担保而实际履行保证责任的可能性很小。

公司提供阶段性连带责任保证担保不影响公司房地产开发销售业务收入的确认。截止2023年12月

31日，尚未结清的担保金额为人民币1255610.87万元。从公司房地产业务实际经营情况看，报告

期末未出现因借款人（购房人）不归还商业银行贷款而直接由公司履行相应保证责任形成公司实际损失的情形。

董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）

□适用√不适用

三、核心竞争力分析

公司坚持战略引领，定位“城市运营与美好生活服务商”的战略方向，服务人民美好生活，服务城市和产业发展升级。目前，公司形成了以多业态协同发展能力、整合创新能力、多元化的土地获取能力、领先的商业经营能力、高效的运营能力，以及良好的品牌美誉度和影响力为特点的核心竞争力。

1、多业态协同发展能力

公司业务范围覆盖住宅、商业、产业、写字楼、酒店、长租公寓等多元业态，使公司能满足多元化的市场需求，并具备较强的抗风险能力。近年来，公司不断探索、完善生态圈，让不同业态相互支持、相互提升，形成有机的整体，激发各业务板块的发展潜力，提高发展质量。

47大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告

2、整合创新能力

随着中国经济迈向高质量发展，房地产行业转型升级、服务人民美好生活的诉求日益强烈。为适应新的发展需求，房企逐渐从单纯的开发向城市运营、服务延伸，从传统的住宅开发向商业地产、产业地产、长租公寓等新产品、新业态探索发展。行业的发展对房企的整合创新能力提出了更高的要求。

公司在巩固现有住宅与商业优势的基础上，明确自身“城市运营与美好生活服务商”的战略方向，综合国家政策导向、行业发展趋势、自身资源优势等，积极整合优质资源，形成城市开发综合创新能力。

3、多元化的土地获取能力

公司充分挖掘区域价值、地块价值与产业价值，广开合作渠道，结合中粮集团产业优势和大悦城品牌优势，实现“精准投资”。一方面，通过公开市场与非公开市场并重、轻资产与重资产并重、自主拿地与合作拿地并重的方式，获得优质土地；另一方面，充分盘活内外部资源，获取城市更新等存量土地，通过片区开发与产业整合能力，获取优质土储，争取投资回报最大化，为公司未来发展奠定基础。

4、领先的商业运营能力

公司旗下大悦城地产是中国领先的商业地产开发企业。大悦城以18-35岁新兴中产阶级为主力市场，具有较强的运营能力和品牌影响力，受到优质客户青睐。独创的“主题街区”商业模式，结合公司领先的大数据系统和长期运营经验，实现了精准招商、合理引导客群，捕捉运营需求，行业运营优势明显。公司在商业领域具有涵盖招商、运营、推广和研策全条线、成熟的人才培养体系，为未来发展注入力量。

5、高效的运营能力

公司紧跟地产行业发展趋势，大力推进大运营体系建设，提高项目运营效率，实现公司稳健发展。

大运营体系旨在促进协同经营，实现精细化管理，促进运营效率提升。大运营体系的建立为资金的良好周转提供了有力保障，形成了高效的开发能力，助力公司高质量发展。

6、良好的品牌美誉度和影响力

公司依托中粮集团良好的品牌形象，以及“大悦城”商业知名品牌，形成了较强的市场吸引力，在项目拓展方面也拥有独特优势。公司聚焦住宅产品力提升，打磨“悦系”产品，满足购房者的住房需求。商业品牌亦焕新提升，大悦城坚持“年轻、时尚、潮流、品位”、大悦汇坚持“休憩、社交、生活、品位”定位，共同引领城市居民消费和生活方式升级，具备较高的品牌美誉度和影响力。

四、主营业务分析

1、概述

参见第三节“管理层讨论与分析”中的“二、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。

2、收入与成本

（1）营业收入构成

单位：元

48大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告

2023年2022年

占营业收占营业收同比增减金额金额入比重入比重

营业收入合计36783248051.15100%39578691796.06100%-7.06%分行业商品房销售及一级土

29043994284.7078.96%33501901973.8484.65%-13.31%

地开发

投资物业及相关服务5393371188.4714.66%4337223570.7610.96%24.35%

酒店经营969740144.702.64%553699043.821.40%75.14%

管理输出266015006.090.72%226934230.050.57%17.22%

物业及其他933270842.112.54%877595712.152.22%6.34%

其他业务176856585.080.48%81337265.440.20%117.44%分产品商品房销售及一级土

29043994284.7078.96%33501901973.8484.65%-13.31%

地开发

投资物业及相关服务5393371188.4714.66%4337223570.7610.96%24.35%

酒店经营969740144.702.64%553699043.821.40%75.14%

管理输出266015006.090.72%226934230.050.57%17.22%

物业及其他933270842.112.54%877595712.152.22%6.34%

其他业务176856585.080.48%81337265.440.20%117.44%分地区

华南大区6376417732.4017.34%5249351469.7613.26%21.47%

北京大区3671193366.269.98%4505388400.0211.38%-18.52%

西南区域3950710668.3910.74%6855777647.7417.32%-42.37%

华中区域2279340181.736.20%4855318420.5212.27%-53.05%

南京区域1705655464.614.64%2599290342.046.57%-34.38%

上海大区4959503059.4413.48%7401575289.4418.70%-32.99%

东北区域2667402205.127.25%4822497536.0312.19%-44.69%

浙江区域6305089975.4817.14%369394741.460.93%1606.87%

海南区域1841067887.665.01%2712256716.766.85%-32.12%

香港95511280.070.26%89787921.430.23%6.37%

西北区域2931356229.997.97%118053310.860.30%2383.08%

（2）占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况

单位：元营业收入营业成本毛利率比营业收入营业成本毛利率比上年同比上年同上年同期期增减期增减增减分行业商品房销售

减少0.84

及一级土地29043994284.7023361590504.8719.56%-13.31%-12.39%个百分点开发

投资物业及增加8.29

5393371188.472090408071.9761.24%24.35%2.44%

相关服务个百分点

49大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告

分产品商品房销售

减少0.84

及一级土地29043994284.7023361590504.8719.56%-13.31%-12.39%个百分点开发

投资物业及增加8.29

5393371188.472090408071.9761.24%24.35%2.44%

相关服务个百分点分地区

增加3.57

华南大区6376417732.404526980575.8629.00%21.47%15.64%个百分点

减少13.18

西南区域3950710668.393416965802.7313.51%-42.37%-32.02%个百分点

增加20.29

上海大区4959503059.443499469959.5429.44%-32.99%-47.96%个百分点

减少10.87

浙江区域6305089975.485202022675.4217.49%1606.87%1865.96%个百分点

公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1年按报告期末口径调整后的主营业务数据

□适用√不适用

（3）公司实物销售收入是否大于劳务收入行业分类项目单位2023年2022年同比增减

销售面积223227-1.76%房地产万平方米

结算面积287332-13.55%

相关数据同比发生变动30%以上的原因说明

□适用√不适用

（4）公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况

□适用√不适用

（5）营业成本构成

单位：元

2023年2022年

行业分类项目占营业成占营业成同比增减金额金额本比重本比重商品房销售商品房销售

及一级土地及一级土地23361590504.8786.37%26666422343.4888.72%-12.39%开发开发投资物业及投资物业及

2090408071.977.73%2040662231.896.79%2.44%

相关服务相关服务

酒店经营酒店经营627714431.232.32%475020844.161.58%32.14%

管理输出管理输出41018874.860.15%30315092.540.10%35.31%

物业及其他物业及其他868606788.753.21%791801888.472.63%9.70%

其他业务其他业务57730717.860.22%52288253.490.17%10.41%

50大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告

（6）报告期内合并范围是否发生变动

本集团本期纳入合并范围的子公司286户，结构化主体2户，共288户。其中，本期因非同一控制下企业合并增加子公司1户，因其他原因合并范围变动，详见财务报告附注“六、合并范围的变更”

及“七、在其他主体中的权益”相关内容。

（7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况

□适用√不适用

（8）主要销售客户和主要供应商情况公司主要销售客户情况

前五名客户合计销售金额（元）980251227.91

前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例2.65%前五名客户销售额中关联方销售额占年度销售总额比例不适用公司前5大客户资料

序号客户名称销售额（元）占年度销售总额比例

1客户一382961963.141.04%

2客户二195650460.410.53%

3客户三166400880.630.45%

4客户四148944597.120.40%

5客户五86293326.610.23%

合计--980251227.912.65%主要客户其他情况说明

公司前五大客户与公司不存在关联关系，公司董事、监事、高级管理人员、核心技术人员、持股

5%以上股东、实际控制人和其他关联方在主要客户中未直接或间接拥有权益。

公司主要供应商情况

前五名供应商合计采购金额（元）4357534687.58

前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例23.75%前五名供应商采购额中关联方采购额占年度采购总额比例不适用公司前5名供应商资料

序号供应商名称采购额（元）占年度采购总额比例

1供应商一1395000000.007.60%

2供应商二951636626.025.19%

3供应商三811618798.764.42%

4供应商四689282774.013.76%

5供应商五509996488.792.78%

合计--4357534687.5823.75%主要供应商其他情况说明

公司前五大供应商与公司不存在关联关系，公司董事、监事、高级管理人员、核心技术人员、持股5%以上股东、实际控制人和其他关联方在主要客户中未直接或间接拥有权益。

3、费用

单位：元

51大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告

2023年2022年同比增减重大变动说明

销售费用1575950049.811554515960.421.38%

管理费用1679073880.411529121161.649.81%

财务费用2156731402.111855234254.7116.25%主要是报告期内研发项目已过初始增

研发费用4736985.9614557585.57-67.46%长期，同时基于市场形势及业务现状，研发投入处于动态调整中。

4、研发投入

2023年，结合公司十四五科技规划，公司研发工作聚焦客户研究、产品创新、地产数智化三个领

域重点发力，在精研客户、“悦系”产品线焕新、商业地产智慧运维等方面发生研发投入。

公司研发人员情况

□适用√不适用公司研发投入情况

2023年2022年变动比例

研发投入金额（元）4736985.9614557585.57-67.46%

研发投入占营业收入比例0.01%0.04%减少0.03个百分点

研发投入资本化的金额（元）00资本化研发投入占研发投入的比例00公司研发人员构成发生重大变化的原因及影响

□适用√不适用研发投入总额占营业收入的比重较上年发生显著变化的原因

□适用√不适用研发投入资本化率大幅变动的原因及其合理性说明

□适用√不适用

5、现金流

单位：元项目2023年2022年同比增减重大变动说明

主要是销售商品、提供劳

经营活动现金流入小计56052465961.9947736539978.6017.42%务收到的现金同比增加

经营活动现金流出小计45410932833.6345026088906.530.85%

主要是销售商品、提供劳

经营活动产生的现金流务收到的现金同比增加、

10641533128.362710451072.07292.61%

量净额购买商品、接受劳务支付的现金同比减少主要是处置子公司收到的

投资活动现金流入小计11383072225.864218894840.92169.81%现金净额同比增加

投资活动现金流出小计4937886134.054479667481.3710.23%主要是处置子公司及其他投资活动产生的现金流

6445186091.81-260772640.452571.57%营业单位收到的现金净额

量净额同比增加

52大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告

项目2023年2022年同比增减重大变动说明主要是取得借款所收到的

筹资活动现金流入小计23445000738.9947479121994.11-50.62%现金、收到其他与筹资活动有关的现金同比减少

筹资活动现金流出小计47773667340.3838340205452.9224.60%筹资活动产生的现金流主要是归还债务的现金净

-24328666601.399138916541.19-366.21%量净额流出同比增加现金及现金等价物净增

-7239969807.0411672151053.58-162.03%加额

报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明：主要受本年计

提大额减值准备非付现支出及房地产行业建造投入、销售回款与交付结转的跨周期特性等影响所致。

五、非主营业务分析

单位：元是否具有金额占利润总额比例形成原因说明可持续性主要为处置长期股权投资产生的投

投资收益4586921624.75147.93%否资收益公允价值变动损主要是其他非流动金融资产公允价

-26597181.95-0.86%否益值变动

资产减值-3821761517.25-123.25%主要是存货减值损失否

营业外收入90769041.102.93%主要是违约金收入否主要是赔偿金支付及其他非经常性

营业外支出88065604.362.84%否支出

六、资产及负债状况分析

1、资产构成重大变动情况

单位：元

2023年末2023年初

占总资占总资比重增减重大变动说明金额金额产比例产比例

减少1.85个

货币资金30084614391.3215.19%36529773122.0317.04%百分点

增加0.01个

应收账款313331835.610.16%317415951.510.15%百分点

增加1.79个

存货91941475109.7546.42%95704899320.9344.63%百分点

增加0.13个

投资性房地产31487783202.2515.90%33813334338.5315.77%百分点

减少0.05个

长期股权投资12876916384.326.50%14043807905.456.55%百分点

53大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告

2023年末2023年初

占总资占总资比重增减重大变动说明金额金额产比例产比例

增加0.03个

固定资产3301060961.741.67%3519790590.911.64%百分点

减少0.01个

使用权资产394211768.190.20%455585558.250.21%百分点

减少1.30个主要是本年按期归

短期借款960000000.000.48%3811431234.101.78%百分点还短期银行借款。

增加1.79个

合同负债31678547978.3415.99%30453691082.9414.20%百分点

减少1.66个

长期借款40502860511.2720.45%47421248720.6922.11%百分点

减少0.01个

租赁负债348830777.950.18%396738010.610.19%百分点

增加0.75个

应付账款15980708379.768.07%15690176476.337.32%百分点主要是本年归还中

减少6.35个

其他应付款18772298828.109.48%33949011797.0815.83%粮集团及其关联百分点

方、合营公司借款主要是银行借款于

一年内到期的增加4.75个一年内到期，重新

20588583252.7510.40%12113992891.665.65%

非流动负债百分点划分至一年内到期的非流动负债境外资产占比较高

□适用√不适用

2、以公允价值计量的资产和负债

单位：万元本期本期公允计入权益的计提本期购买本期出项目期初数价值变动累计公允价其他变动期末数的减金额售金额损益值变动值金融资产

1.交易性金融

资产（不含衍--------生金融资产）

2.衍生金融资

15712.30--9037.05---12773.0119448.26

产

3.其他债权投

--------资

4.其他权益工

--------具投资

54大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告

本期本期公允计入权益的计提本期购买本期出项目期初数价值变动累计公允价其他变动期末数的减金额售金额损益值变动值其他非流动资

24185.21--11412.20----12773.01-

产

5.其他非流动

金融资产-债10370.00---2500.003870.00-9000.00务工具

5.其他非流动

金融资产-权3623.76-2659.72---54.80-909.24益工具投资

金融资产小计53891.27-2659.72-20449.25-2500.003924.80-29357.50

投资性房地产--------生产性生物资

--------产

其他--------

上述合计53891.27-2659.72-20449.25-2500.003924.80-29357.50

金融负债38951.68-1578.43----40530.11

其他变动的内容：利率互换合约将于一年内到期，根据流动性划分，由其他非流动资产重分类至衍生金融资产报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化

□是√否

3、截至报告期末的资产权利受限情况

单位：元项目年末账面价值受限原因

货币资金1011593881.59主要是法院冻结资金及履约保证金

应收账款2756494.40借款质押

存货19632536758.73借款抵押

投资性房地产13589792476.99借款抵押

固定资产2033699425.22借款抵押

无形资产1224526647.27借款抵押

长期股权投资2222129251.42借款质押

合计39717034935.62

七、投资状况分析

1、总体情况

报告期投资额（元）上年同期投资额（元）变动幅度

18462418435.794123191156.56347.77%

55大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告

2、报告期内获取的重大的股权投资情况

单位：万元截至资披露主投投产预是合产负债日期被投资公要资持股资金资品计本期投资盈否投资金额作表日的及披司名称业方比例来源期类收亏涉方进展情露索务式限型益诉况引中粮地产（北京）600000100%--42043.22房有限公司2023地房中粮地产年8产地已完工

发展（深增自有长月30开317600100%无产商变更--59194.90否

圳）有限资资金期日巨发开登记公司潮资经发中粮地产讯网营

(天津)有195000100%-31.72限公司

-

合计----1112600-------------101206.40----

-

3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况

□适用√不适用

4、金融资产投资

（1）证券投资情况

□适用√不适用公司报告期不存在证券投资。

（2）衍生品投资情况

√适用□不适用

1）报告期内以套期保值为目的的衍生品投资

√适用□不适用

单位：万元期末投资本期公计入权益金额占公衍生品投初始投资金允价值的累计公报告期内报告期内期初金额期末金额司报告期资类型额变动损允价值变购入金额售出金额末净资产益动比例

汇率远期985259.68580781.400344.65404478.28971094.2814165.400.31%

利率互换437569.21437569.21012773.0000437569.219.49%

合计1422828.891018350.61013117.65404478.28971094.28451734.619.80%

根据财政部《企业会计准则第22号—金融工具确认和计量》、《企业会报告期内套期保值业务的会计政策、会计准则第39号——公允价值计量》、《企业会计准则第24号——套期会计核算具体原则，以及与上一报告期相计》、《企业会计准则第37号—金融工具列报》等相关规定及其指南进比是否发生重大变化的说明行核算，与上一报告期相比无重大变化。

56大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告

报告期实际损益情况的说明无

套期工具和被套期项目的关键条款基本完全匹配，套期工具和被套期项目套期保值效果的说明在套期期间将朝相反的方向移动并可抵消相关风险，套期保值效果高度有效。

衍生品投资资金来源自有资金

为降低利率变动产生的风险，公司子公司针对约6.178亿美元的浮息借款签署了相对应的利率互换合约（IRS），公司子公司按照浮动利率向合约报告期衍生品持仓的风险分析及控制措

对手方收取利息，以向债权人支付其应收取的浮动利息，同时按照固定利施说明（包括但不限于市场风险、流动率向合约对手方支付利息。通过锁定远期利率，减少利率变动风险。为降性风险、信用风险、操作风险、法律风

低汇率变动产生的风险，公司子公司针对约0.2亿美元的外币借款签署了险等）

远期合约（DF），公司子公司按照远期合约，在未来约定日期卖出人民币，买入美元。通过锁定远期汇率，减少汇率变动风险。

IRS 在持有期间公允价值变动对本公司报告无损益影响。公允价值的计算采用折现现金流法，即未来现金流量根据远期利率（来自报告期末的可观已投资衍生品报告期内市场价格或产品察收益曲线）及反映多个对手方的信贷风险的比率折现的合约利率估计。

公允价值变动的情况，对衍生品公允价 DF 在持有期间公允价值变动对本公司报告无损益影响。公允价值的计算值的分析应披露具体使用的方法及相关使用成本比较法，即考虑到即期汇率、外汇远期点数的变化，相同结构的假设与参数的设定远期在报告期末时点的市场参考价格（由各交易对手提供）和交易价格之间的交割差值。以上金额，包括期初金额，都以2023年12月29日的汇率折算。

涉诉情况（如适用）不适用

衍生品投资审批董事会公告披露日期2019年7月6日、2020年3月31日、2021年3月27日、2022（如有）年4月12日及2023年4月26日衍生品投资审批股东会公告披露日期

2020年5月23日、2022年6月30日及2023年6月20日（如有）

1、公司已就拟开展的衍生品交易出具可行性分析报告。公司拟使用自有

资金开展的衍生品套期保值业务与公司业务紧密相关，符合公司的实际生产经营需求，具有必要性。通过开展衍生品套期保值业务，公司能更好地规避和防范所面临的外汇汇率、利率波动风险，增强公司财务稳健性。

2、公司已制定《大悦城控股集团股份有限公司金融衍生品交易管理制独立董事对公司衍生品投资及风险控制度》，明确了衍生品业务的操作流程、审批流程及风险管理。公司已建立情况的专项意见了完善的内部控制制度，制定了衍生品交易业务的风险管理措施，业务流程符合相关规定。

3、本次交易的内容、决策程序符合《公司法》《证券法》和《深圳证券交易所股票上市规则》《上市公司自律监管指引第1号——主板上市公司规范运作》等有关法律、法规、规范性文件和《公司章程》的规定，不存在损害公司和全体股东利益、特别是中小股东利益的情况。

2）报告期内以投机为目的的衍生品投资

□适用√不适用公司报告期不存在以投机为目的的衍生品投资。

5、募集资金使用情况

（1）募集资金总体使用情况

单位：万元

57大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告

报告期累计变尚未使闲置两本期已使已累计使内变更累计变更用更用途尚未使用用募集募集募集资金募集资金年以上募集方式用募集资用募集资用途的途的募集资的募集募集资金资金用年份总额净额募集资金总额金总额募集资金总额资金总总额途及去金金额金总额额比例向存放于

2019非公开发

242578.14240227.1636946.28238150.120.00118496.5948.85%9586.94募集资0.00年行股份金专户公开发行

2020公司债券

200000.00200000.000.00200000.000.000.000.000.00-0.00年（“20大悦01”）公开发行

2022公司债券

150000.00149550.000.00150000.000.000.000.000.00-0.00年（“22大悦01”）公开发行

2022公司债券

150000.00149550.0099552.04150000.000.000.000.000.00-0.00年（“22大悦01”）公开发行存放于

2023公司债券

200000.00199400.00188198.41188198.410.000.000.0011801.59募集资0.00年（“23大金专户悦01”）

合计--942578.14938727.16324696.73926348.530.00118496.59--21388.53--0.00募集资金总体使用情况说明1、非公开发行股份募集资金：经中国证监会《关于核准中粮地产（集团）股份有限公司向 VibrantOakLimited（明毅有限公司）发行股份购买资产并募集配套资金的批复》（证监许可[2018]2154号）核准，公司采用非公开方式发行人民币普通股

360443001.00股，发行价格为人民币6.73元/股，募集资金总额人民币2425781396.73元。截止2023年12月31日，募集

资金余额为9586.94万元。

2、2020年公开发行公司债券“20大悦01”：2020年8月公司公开发行公司债券，实际募集资金金额200000.00万元，已于

2020年度全部用于兑付到期的公司债券“15中粮01”。截止2023年12月31日，募集资金账户余额为0.00元。

3、2022年公开发行公司债券“22大悦01”：2022年10月公开发行公司债券，实际募集资金金额150000.00万元，已根据募

集说明书用途使用。截止2023年12月31日，募集资金账户余额为0.00元。

4、2022年公开发行公司债券“22大悦02”：2022年12月公开发行公司债券，实际募集资金金额150000.00万元，已根据募

集说明书用途使用。截止2023年12月31日，募集资金账户余额为0.00元。

5、2023年公开发行公司债券“23大悦01”：2023年1月公开发行公司债券，实际募集资金金额200000.00万元，本报告期

已根据募集说明书用途使用188198.41万元。截止2023年12月31日，募集资金账户余额为11801.59万元。

（2）募集资金承诺项目情况

单位：万元

58大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告

项目是否可行承诺投资已变截至期末项目达到是否截至期末累本报告期性是项目和超更项募集资金承调整后投本报告期投投资进度预定可使达到计投入金额实现的效否发

募资金投目(含诺投资总额资总额(1)入金额(3)＝用状态日预计

(2)益生重

向部分(2)/(1)期效益大变

变更)化承诺投资项目

中粮*置地2018年8是91605.3657792.27263.3757976.38100.321861.82是否广场项目月杭州大悦

2018年8

城-购物中是148490.4466366.541361.7966907.28100.812058.82否否心项目月重庆渝北2021年不适

是0.0047000.007909.5545802.0297.45-13288.30否大悦城12月用成都天府2023年不适

是0.0022000.000.0022028.08100.13-2559.77否大悦城12月用深圳宝安2024年不适

是0.0045496.5927383.2539002.3985.73-0.01否大悦城12月用青岛即墨

2022年7不适

大悦春风是0.004000.0028.324007.97100.20-16479.68否里月用承诺投资

--240095.80242655.4036946.28235724.12————-28407.12————项目小计超募资金投向归还银行

贷款（如--不适用--------有）补充流动

资金（如--不适用--------有）超募资金

--不适用--------投向小计

合计--240095.80242655.4036946.28235724.12————-28407.12————

杭州大悦城2020年开始受到市场大环境的影响，租金收入与出租率开始呈现下滑态势，为应对市场变化，项目积极调整招商策略，合理优化租金分项目说明未达到计划进度、预计收益的情水平，导致未达预计效益。

况和原因（含“是否达到预计效益”选择“不适用”的原因）深圳宝安大悦城项目尚在建设中，尚未到项目预定可使用状态日期；重庆渝北大悦城项目、青岛即墨大悦春风里项目、成都天府大悦城项目开业后运营未满5年。

59大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告

项目可行性发生重大变化的情况说明不适用

超募资金的金额、用途及使用进展情况不适用募集资金投资项目实施地点变更情况不适用募集资金投资项目实施方式调整情况不适用

2020年1月19日，公司第九届董事会第四十二次会议、第九届监事会第十七次会议审议通过了《关于使用募集资金置换预先投入募投项目的自筹资金的议案》，独立董事发表了明确的同意意见，信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）出具了 XYZH/2020BJA140001 号《专项鉴证报告》、独立财务顾问中信证券股份有限公司发表了《中信证券股份有限公司关于公募集资金投资项目先期投入及置换情况司使用募集资金置换预先投入募投项目的自筹资金之独立财务顾问核查意见》、独立财务顾问中国国际金融股份有限公司发表了《中国国际金融股份有限公司关于公司使用募集资金置换预先投入募投项目的自筹资金之独立财务顾问核查意见》，公司对预先投入募投项目资金90597.00万元进行了置换。

用闲置募集资金暂时补充流动资金情况不适用项目实施出现募集资金结余的金额及原因不适用

尚未使用的募集资金将继续用于募投项目建设，存放于银行募集资金专用尚未使用的募集资金用途及去向账户。

2023年度，公司已按照中国证监会发布的《上市公司监管指引第2号-上市公司募集资金管理和使用的监管要求》、深交所发布的《深圳证券交易募集资金使用及披露中存在的问题或其他情所上市公司自律监管指引第1号——主板上市公司规范运作》的规定，及况

时、真实、准确、完整的披露募集资金使用及存放情况，如实地履行了披露义务，募集资金使用与披露均不存在违规情形。

（3）募集资金变更项目情况公司报告期不存在募集资金变更项目情况。

八、重大资产和股权出售

1、出售重大资产情况

公司报告期未出售重大资产。

2、出售重大股权情况

单位：万元股权出是与是否按本期初起售为上否交所涉及计划如至出售日出售股权出市公司为易的股权期实披露日交易被出售该股权为对公出售

售交易价格贡献的关对是否已施，如期及披对方股权上市公司司的定价日净利润联方全部过未按计露索引贡献的净影响原则占净利交的户划实利润

润总额易关施，应

60大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告

绝对值联当说明的比例关原因及系公司已采取的措施

2023年

上海鹏2027月11上海实现

利置业3年日、7月邕鹏投资

发展有11评估29日、9

实业414239.2316112.20收益否-是是

限公司月206%定价月28日

有限33.85

100%17及11月

公司亿元股权日28日潮资讯网北京昆2023年中邮202庭资产实现9月1人寿3年管理有投资日、9月保险11评估

限公司344884.70565.82收益115%否-是是29日及股份月定价

100%22.9011月28

有限23股权亿元日巨潮公司日

（注）资讯网

注：本次挂牌出售资产为北京昆庭资产管理有限公司100%股权以及债权，整体交易成交价格为

425584.70万元，其中，股权部分对价为344884.70万元，债权部分对价为80700万元。

九、主要控股参股公司分析

主要子公司及对公司净利润影响达10%以上的参股公司情况

单位：万元公司主要公司名称注册资本总资产净资产营业收入营业利润净利润类型业务西安国际陆港

文汇置业有限40000.00127151.2968888.25146443.0445471.3334100.60公司子公西安国际陆港司房地

文盛置业有限40000.00135780.9572682.00143452.2252063.9139047.56产开公司发与北京恒良悦通销售

房地产开发有115000.00382495.92144877.82270436.4340003.0830002.31参股限公司公

COLOURBRID

0.001471783.081139038.891782155.22364840.08171874.03

GEHOLDINGS报告期内取得和处置子公司的情况

公司本年因非同一控制下企业合并增加子公司1户，因其他原因合并范围变动净减少2户，详见财务报告附注“六、合并范围的变更”相关内容。

主要控股参股公司情况说明：无

十、公司控制的结构化主体情况

公司控制的结构化主体有2个，如下：

61大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告

1、中信建投-沈阳大悦城资产支持专项计划，于2021年7月13日正式成立。其中，优先级资产

支持证券发行规模18.00亿元，次级资产支持证券发行规模0.01亿元，本公司下属子公司购买全部次级资产，预计2036年7月14日到期。按照专项计划条款规定，本公司对专项计划账户内可供分配的资金金额未达到当期必备金额的差额部分承担补足支付义务。本公司及下属子公司承担了全部剩余风险并享有全部剩余收益，公司对上述资产支持计划具有实质控制权，将其纳入合并财务报表范围。

2、光信·光华·沈阳大悦城财产权信托为本集团由于开展资产证券化业务由第三方信托公司设立的

特定目的信托，鉴于公司拥有对财产权信托的权力，通过参与财产权信托的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额，公司具有对财产权信托的控制权，将其纳入合并财务报表范围。

十一、公司未来发展的展望

（一）行业环境和发展趋势

近年来行业内正在经历转型调整，稳步向新发展模式过渡。当前，我国城镇化无论从数量还是质量来看，都有较大提升空间。从需求端来看，人民群众对住房品质有了更高要求，希望住上更好的房子、获得更好的服务；城市更新、老旧小区改造、住房租赁、物业服务，以及保障性住房、城中村改造、“平急两用”公共基础设施建设等“三大工程”都将成为房地产业积极探索的方向。从企业端来看，2024年初，房地产融资方面接连迎来利好，住房和城乡建设等部门推动建立了城市房地产融资协调机制，央行等部门提出将充分发挥经营性物业贷款作用，满足房地产行业合理融资需求。多重支持性政策的陆续出台，将有助于支持房地产企业扩大资金使用范围，改善房企流动性状况。预计2024年政策端将延续宽松基调，政策工具箱将从深度与广度两个维度上进一步挖掘，促进我国房地产行业市场平稳健康发展。

伴随宏观经济继续回升向好，房地产各领域预计也将迎来更多发展机遇。住宅方面，预计未来将有更多城市结合自身实际情况出台调控优化政策，促进住房消费的政策力度将进一步加大，释放刚性和改善性住房需求，加速修复市场预期。企业融资端也将精准支持房地产项目融资，助力房地产行业企稳，改善行业预期。购物中心方面，随着消费行为、消费模式发生转变，行业也将探索新的发展模式，打造更多特色消费场景，抓住扩大消费的新机遇。写字楼及产业地产方面，2024年宏观政策逆周期和跨周期调节有望继续发力稳经济，进而带动企业经营情况、市场信心进一步恢复，预计重点城市部分写字楼租赁需求有望继续释放。未来随着不动产领域金融制度的不断建设与发展，持有型物业“投融管退”链条逐渐形成，尤其是消费基础设施公募 REITs为开发企业提供了多样化的融资渠道，促进企业盘活存量资产，推进企业高质量发展。

（二）公司战略及经营计划

公司作为中粮集团旗下融合住宅地产与商业地产一体化的全业态房地产专业化公司，“十四五”期间，将坚持“城市运营与美好生活服务商”的战略方向，坚持“开发+经营”“产品+服务”的“双轮双核”发展模式。2024年，公司将顺应市场变化，坚持开发与经营并重，在守住现金流安全的基础上，实现平稳可持续发展。

开发业务方面，将把握市场机会，聚焦改善型住宅，聚焦核心城市核心板块，做市场好、团队好、回款好、利润好的“四好产品”，确保利润贡献；同时狠抓销售费用压降，增加盈利、结利，加大库存的去化力度。

62大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告

经营业务方面，将大力发展商业，持续提升经营能力，坚持轻重并举，强化竞争优势，积极探索REITs，形成业务闭环。其中，购物中心进一步提升头部项目效益和影响力，进一步提升出租率和开业率，严控推广费用、物业费用和人工成本，提升效益；产业与写字楼严控成本费用，进一步提升出租率和租金收缴率，稳定贡献利润；酒店业务全力以赴保持住盈利态势。

（三）可能面临的风险

公司在未来发展战略及决策过程中可能面临环境、市场、政策、产品等方面的风险。

1、环境风险

公司所处的行业与宏观经济和国民生活紧密相关。当前外部环境依然复杂严峻，国内有效需求不足、部分行业产能过剩、社会预期偏弱、风险隐患依然较多，推动我国经济进一步回升向好还要克服一些困难和挑战。此外，近年来人口结构变化和新生儿数量下降，也将对行业产生深远影响。

2、市场风险近年来，受到多重因素的影响，房地产销售、投资均大幅下滑，对市场信心造成冲击。虽然2023年房地产调控政策总体宽松，限购、限售等限制性政策逐渐退出，房企融资政策也陆续出台，但行业恢复仍需要一定的时间。

3、政策风险

目前行业处于新旧模式转换的阶段，未来围绕构建房地产发展新模式，将会持续出台相关政策，包括“人、房、地、钱”要素联动的新机制、房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制等。

房地产企业发展面临的政策环境将持续变化，对于企业的经营管理能力及新发展模式探索提出了挑战。

4、产品风险

随着居民的基本住房需求得到满足，购房者从“有房住”到“住好房”，住房需求结构发生变化，行业迈入高质量发展阶段，户型、品质、物业、配套、服务等可能更受关注，对于房企产品创新、营销管理等方面均提出了更高的要求。

应对措施：

面对当前房地产行业的诸多风险，公司将积极应对市场变化，坚持“双轮双核”的发展模式，强化经营管理水平，持续提升核心竞争力。经营业务，发挥好多年商业地产运营管理经验，坚持轻重并举发展策略，持续提升品牌影响力和市场影响力；开发业务，公司将持续打磨好产品、好房子、好服务，切实满足人民对美好生活的追求。公司将持续优化自身能力，适应行业发展新模式，实现高质量发展。

十二、报告期内接待调研、沟通、采访等活动情况接待接待地谈论的主要内容及提供的调研的基本情况接待时间接待方式对象接待对象点资料索引类型

2023年6机构、机构分析师、2022年度总体经营情况及

全景网业绩说明会巨潮资讯网月5日个人投资者主要板块经营情况

2023年9机构、机构分析师、2023半年度总体经营情况

全景网业绩说明会巨潮资讯网月14日个人投资者及主要板块经营情况中粮福

2023年12现场路演、交总体经营情况及未来发展

临门大机构机构分析师巨潮资讯网月19日流前景厦

63大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告

十三、“质量回报双提升”行动方案贯彻落实情况

公司是否披露了“质量回报双提升”行动方案。

□是√否

十四、改善公司投资价值的相关举措

1、深化提质增效，促进平稳可持续发展

目前外部形势和行业环境严峻复杂，行业内正在经历转型调整，公司将紧密围绕高质量发展首要任务，在守住现金流安全的基础上，进一步打开工作思路，全力以赴抓销售、快回款、严投资、保交付、控成本、稳结算、强运营、化风险，扎实做好生产经营、改革发展等各项工作，提高精细化管理水平，不断提高盈利能力和经营效率，促进公司实现平稳可持续发展。

2、优化公司治理，提升规范运作水平

公司已建立了较为完备、科学的三会治理体系，科学界定上市公司治理相关方的权责，所有权、经营权分离，决策权、执行权、监督权分立，股东大会、董事会、监事会、经理层各司其职，公司治理机制实现权责法定、权责透明、协调运转、有效制衡。公司已连续六年获得深交所信息披露 A级评级（优秀），未来公司将在全面落实董事会各项权利的基础上，推动公司各项改革深化提升，持续完善公司治理并提升董事会决策效率及决策水平，提升规范运作水平以及公司透明度，切实维护公司和全体股东的合法权益。

3、重视股东回报，提升投资者认同感

公司重视股东回报，公司章程中已制定明确的利润分配政策。每年结合行业特点、盈利水平、资金需求等因素，根据公司章程规定的利润分配政策确定具体的利润分配方案。未来公司将综合考虑与利润分配相关的各种因素，在实现盈利且现金能够满足公司持续经营和长期发展的前提下，坚持以现金分红为主的分配政策，增强投资者回报水平，与投资者共享公司发展的成果。

公司高度重视投资者关系管理工作，未来将继续畅通多种渠道、加强与投资者的沟通交流，传递公司内在价值，提升投资者对公司价值的认同感。

64大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告

第四节公司治理

一、公司治理的基本状况

公司严格按照《公司法》《证券法》《上市公司治理准则》等法律法规和证监会、深交所等监管部

门的要求，不断完善公司的法人治理结构，健全公司内部控制制度。公司目前已按照相关法律法规及规章制度建立了较为完善的治理体系，股东大会、董事会、监事会和经理层的“三会一层”运作规范，机构投资者通过委派董事、参加股东大会表决等方式积极参与上市公司治理，独立董事在重大事项决策、维护股东权益等方面发挥积极作用，形成了有效制衡、科学决策、协调运作的法人治理结构。2023年，公司根据《上市公司独立董事管理办法》《深圳证券交易所股票上市规则》等新规，及时对《公司章程》《独立董事制度》以及董事会专门委员会工作细则等多项制度进行修订。

报告期内，公司共召开11次董事会、6次监事会和2次股东大会，董事会就董事提名、高管聘任、对外担保、提供财务资助、发行债务类融资产品等重要事项进行了审议。

公司严格按照有关法律法规的要求，真实、准确、及时、完整、公平地披露有关信息，全年共计完成 160 余份公告，在深圳证券交易所上市公司 2022-2023 年度信息披露工作评价中再次获评 A类等级，实现六连 A。

公司积极开展投资者关系管理工作，切实保护投资者利益，在年报、半年报披露后召开业绩说明会及时向投资者介绍公司经营情况，并通过“互动易”、投资者热线、电话会议、集团集体投资者交流等形式积极与投资者交流。

截至报告期末，公司治理实际情况与法律、行政法规和中国证监会发布的有关上市公司治理的规定不存在重大差异。

二、公司相对于控股股东、实际控制人在保证公司资产、人员、财务、机构、业务等方面的独立情况

公司控股股东中粮集团行为规范，没有超越股东大会直接或间接干预公司的决策和依法开展的生产经营活动，公司的各项重大经营决策均由股东大会和董事会严格按照有关决策程序作出。

公司与控股股东在资产、人员、财务、机构、业务等方面完全分开，具有独立完整的业务和自主经营能力，并且人员、机构、财务独立，资产完整，报告期内公司总经理、副总经理、总会计师（财务负责人）、总法律顾问、董事会秘书等高级管理人员均在公司领取薪酬，没有在股东单位担任职务。

三、同业竞争情况

□适用√不适用

四、报告期内召开的年度股东大会和临时股东大会的有关情况

1、本报告期股东大会情况

65大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告

会议届会议类投资者参召开日期披露日期会议决议次型与比例

审议通过以下议案：

1、关于审议《2022年度董事会工作报告》的议案

2、关于审议《2022年度监事会工作报告》的议案

3、关于审议公司2022年度利润分配预案的议案

4、关于审议《2022年年度报告》及其摘要的议案

5、关于审议2023年度贷款授信额度的议案

6、关于拟续聘会计师事务所的议案

7、关于审议公司董事2023年度薪酬方案及2022年度

薪酬执行结果的议案

8、关于审议公司监事2023年度薪酬方案及2022年度

薪酬执行结果的议案

9、关于2023年度向控股子公司提供担保额度的议案

2022年10、关于2023年度向联合营企业提供担保额度的议案

年度股2023年62023年6年度股76.3395％

东大会月19日月20日11、关于2023年度对外提供财务资助的议案

东大会12、关于2023年度向项目公司提供财务资助额度的议案

13、关于提请股东大会授权发行债务类融资产品的议

案

14、关于审议公司开展金融衍生品套期保值业务的议

案

15、关于审议2023年度日常关联交易预计额度的议案

16、关于审议2023年度在中粮财务有限责任公司存贷

款的关联交易议案

17、关于审议向控股股东中粮集团有限公司申请授信

额度的议案

18、关于审议2023年与中国太平保险集团有限责任公

司及其子公司开展融资合作的关联交易议案

审议通过以下议案：

2023年1、关于控股子公司公开挂牌转让上海鹏利置业发展有

第一次临时股2023年82023年8限公司100%股权的议案

69.7423％

临时股东大会月14日月15日2、关于董事会换届的议案-选举非独立董事

东大会3、关于董事会换届的议案-选举独立董事

4、关于监事会换届的议案

2、表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会

□适用√不适用

66大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告

五、董事、监事和高级管理人员情况

1、基本情况

本期期初其他股份本期增减持持股增减期末持增减任职性年任期起始任期终止持股份股份姓名职务数变动股数变动状态别龄日期日期数量数量

（股（股（股）的原（股）（股））因

）

陈朗董事长现任男582022-10-172026-8-1300000-

马德伟董事现任男602019-3-182026-8-1300000-

刘云董事现任男532021-3-312026-8-1300000-

朱来宾董事现任男522020-3-232026-8-1300000-

孙朱莉董事现任女422022-6-292026-8-1300000-

董事2021-8-16

总经理2023-12-11

姚长林现任男562026-8-1300000-总法律顾

2023-8-14

问

刘洪玉独立董事现任男612020-5-222026-8-1300000-

李曙光独立董事现任男612022-8-222026-8-1300000-

刘园独立董事现任女612018-6-132026-8-1300000-

袁淳独立董事现任男482018-6-132026-8-1300000-监事会主

黄艳霞现任女452023-8-142026-8-1300000-席监事会副

董保芸现任女412021-8-162026-8-1300000-主席

吴国防职工监事现任男382023-2-82026-8-1300000-

吴立鹏总会计师现任男442021-8-192026-8-13200000200-

田佳琳副总经理现任男432021-9-262026-8-1300000-

李平副总经理现任男432021-9-262026-8-1300000-总经理助

余巨川现任男562019-4-152026-8-1300000-理总经理助

2019-4-15

理

郭锋锐现任男552026-8-1300000-董事会秘

2023-11-10

书

67大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告

本期期初其他股份本期增减持持股增减期末持增减任职性年任期起始任期终止持股份股份姓名职务数变动股数变动状态别龄日期日期数量数量

（股（股（股）的原（股）（股））因

）

董事、总

曹荣根离任男602017-5-52023-12-111151700011517-经理监事会主

石勃离任男572022-4-192023-8-1400000席

吕京倩职工监事离任女522020-5-182023-2-800000-

李晋扬总建筑师离任男552021-4-162023-8-1400000-总法律顾

宋冰心问、董事离任女542017-4-52023-8-1400000-会秘书资深技术

曹洪离任男602019-4-152023-8-1400000专家

合计------------1171700011717--

报告期是否存在任期内董事、监事离任和高级管理人员解聘的情况是，具体情况详见公司董事、监事、高级管理人员变动情况。

公司董事、监事、高级管理人员变动情况姓名担任的职务类型日期原因

姚长林总经理聘任2023-12-11

黄艳霞监事会主席被选举2023-8-14

吴国防职工监事被选举2023-2-8

郭锋锐董事会秘书聘任2023-11-10

曹荣根董事、总经理离任2023-12-11年龄原因

石勃监事会主席任期满离任2023-8-14任期满离任

吕京倩职工监事离任2023-2-8工作变动原因

李晋扬总建筑师任期满离任2023-8-14任期满离任

宋冰心总法律顾问、董事会秘书任期满离任2023-8-14任期满离任

曹洪资深技术专家任期满离任2023-8-14任期满离任

注：马德伟先生因已达退休年龄，已于2024年3月27日辞去公司董事职务。

2、任职情况

公司现任董事、监事、高级管理人员专业背景、主要工作经历以及目前在公司的主要职责公司董事

◆董事长陈朗陈朗，男，汉族，1965年10月出生，工商管理硕士。陈朗先生于2019年4月加入中粮集团有限

68大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告公司，2019年4月至2024年2月任中粮集团党组成员、副总经理。现为中国蒙牛乳业有限公司非执行董事兼董事会主席、中国茶叶股份有限公司董事长。加入中粮集团有限公司前，陈朗先生曾担任华润（集团）有限公司党委委员、副总经理，华润投资开发有限公司董事长兼总经理，华润万家有限公司董事长，华润雪花啤酒（中国）投资有限公司董事长，华润五丰有限公司董事长，华润怡宝饮料（中国）投资有限公司董事长，以及华润励致有限公司（现称华润燃气控股有限公司）副主席兼行政总裁。

陈朗先生亦曾任山西杏花村汾酒厂股份有限公司董事会副董事长，华润啤酒（控股）有限公司执行董事兼董事会主席，以及中国食品有限公司非执行董事兼董事会主席。2022年10月起任本公司董事长。

◆董事刘云刘云，男，1970年5月出生，法学学士。1993年8月加入中粮集团，历任中国粮油食品进出口总公司公关新闻部主管、公关新闻部副总经理，中国粮油食品(集团)有限公司办公室秘书部副总经理，中粮集团有限公司办公厅公共关系部总经理、办公厅培训中心总经理、办公厅副主任、办公厅主任。

2017年12月起至今担任中粮集团董事会秘书、办公室主任。2020年9月起任中国中纺集团有限公司董事。2021年3月起任本公司董事。

◆董事朱来宾朱来宾，男，1972年3月出生，经济学学士，工商管理硕士。注册会计师。1993年8月加入中粮集团，历任中粮包装实业贸易公司职员，中粮集团计财部职员、财务部主管、战略规划部总经理助理、战略部战略管理部副总经理、总经理兼董事会办公室主任、财务部副总监兼运营管理部总经理、

中粮贸易总会计师兼财务部总经理、中粮集团财务部总监、中粮集团战略部总监、中粮糖业控股股份有限公司董事。2023年11月起任中粮集团总审计师、审计部总监。2014年5月至2016年6月担任本公司监事。2020年3月起任本公司董事。

◆董事孙朱莉孙朱莉，女，1981年11月出生，同济大学工程管理学士，上海交通大学上海高级金融学院工商管理硕士。2006年7月参加工作，2012年2月加入太平资产管理有限公司。历任太平资产管理有限公司股权和不动产项目投资部投资经理，不动产投资事业部高级投资经理、助理总经理、副总经理，另类投资事业部副总经理，现任太平资产管理有限公司资产证券化投资事业部副总经理。2022年6月起任本公司董事。

◆董事姚长林姚长林，男，1968年1月出生，安徽财经大学经济学学士、长江商学院高级管理人员工商管理硕士。1993年3月进入中粮集团，历任中国饲料集团公司财务部主任科员，中国粮贸公司财务部主任科员、副经理、经理、资金发展部经理，中谷集团财务部长、总经理助理兼中谷三亚贸易公司总经理，中粮（海南）投资发展有限公司副总经理兼三亚亚龙湾投资有限公司副总经理、常务副总经理，中粮集团酒店事业部总经理，2013年12月至2023年12月任大悦城地产有限公司副总经理，2023年12月起任大悦城地产有限公司总经理、执行董事。2019年4月至2023年12月任公司副总经理。2021年8月起任公司董事，2023年8月起兼任公司总法律顾问、首席合规官，2023年12月起任公司总经理。

◆独立董事刘洪玉刘洪玉，男，1962年10月出生，清华大学土木工程系学士、硕士。中国注册房地产估价师，享受国务院特殊津贴专家。现任清华大学建设管理系教授、博士生导师、房地产研究所所长、清华大学

69大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告恒隆房地产研究中心管委会副主任。兼任全球华人不动产学会常务理事、亚洲房地产学会 Fellow（前会长）等职务。曾任招商局地产控股股份有限公司等上市公司独立董事。2006年4月至2012年4月任本公司独立董事。2020年5月起任本公司独立董事。

◆独立董事李曙光李曙光，男，1963年1月出生，江西人，中国政法大学法学博士。中国政法大学钱端升讲座教授、博士生导师。现任中国政法大学法与经济学研究院教授，中国政法大学破产法与企业重组研究中心主任。中国经济体制改革研究会特邀研究员，中国法学会理事，中国法学会经济法研究会常务理事，中国经济改革研究基金会学术委员。国际破产协会中国委员会联席主席，美国破产学会（ACB）第十九届终身外籍会员。曾任中国政法大学研究生院院长，国务院学位委员会第七届法学学科评议组成员。

2022年8月起任本公司独立董事。

◆独立董事刘园刘园，女，1962 年 9 月出生。对外经济贸易大学经济学学士、美国国际管理研究生院（AGSIM，A.Z，U.S.A）国际管理硕士、对外经济贸易大学经济学博士。现任对外经济贸易大学国际经贸学院金融系教授、博士生导师。世界经济学会国际贸易和投资专业委员会常务理事，跨国公司研究会理事，并兼任多家政府机构和大型企业顾问。2018年6月起担任本公司独立董事。

◆独立董事袁淳袁淳，男，1976年1月出生，江西宜春人。江西农业大学工程学院机械设计与制造专业工学学士、中国人民大学会计系会计学专业管理学（会计学）硕士、中国人民大学商学院会计学专业管理学（会计学）博士。现任中央财经大学会计学院教授，博士生导师。财政部会计领军（后备）人才计划学术类二期学员，中国会计学会财务与成本分会常务理事，国家自然科学基金通讯评审专家，北京市自然科学基金通讯评审专家。2018年6月起担任本公司独立董事。

公司监事

◆监事会主席黄艳霞黄艳霞，女，汉族，1979年2月出生，中国政法大学工商管理硕士。加入中粮前，先后在河北泊头市审计局、天职国际会计师事务所工作（特殊普通合伙）。2010年11月加入公司，历任公司财务部高级经理、总经理助理等职务，2017年8月至2023年8月任公司财务部副总经理。2023年8月至今任公司审计部总经理。2023年8月起担任本公司监事会主席。

◆监事会副主席董保芸董保芸，女，汉族，1982年9月出生，南开大学管理学硕士。历任中国粮油控股有限公司财务部总经理助理、副总经理、总经理，中粮油脂上市公司管理部总经理，中粮集团有限公司财务部资金管理部总经理、中粮集团有限公司战略部副总监兼运营管理二部总经理、中粮集团财务部副总监等职务，

2021年12月起任中粮油脂控股有限公司董事、中粮粮谷控股有限公司董事，2024年3月起任中粮集团财务部总监。2021年8月起担任本公司监事会副主席。

◆职工监事吴国防吴国防，男，1985年11月出生，中国政法大学商法专业研究生毕业，法学硕士。2010年7月起在律师事务所工作，2013年11月加入本公司，历任法律部经理、资深经理、融资法务总监、总经理助理等职务，2021年8月起任本公司法律部副总经理。2023年2月起任本公司职工监事。

70大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告

公司高级管理人员

◆总经理姚长林

请详见“董事姚长林”

◆总会计师（财务负责人）吴立鹏吴立鹏，男，1979年6月出生，中央财经大学会计学专业管理学学士，南澳大利亚大学工商管理硕士，高级会计师、注册税务师、美国注册管理会计师（CMA）。2002 年加入中粮集团，历任中粮集团（香港）有限公司财务部总经理助理，中粮集团有限公司财务部会计管理部总经理助理、副总经理，中粮集团有限公司财务部税务与产权管理部总经理，中粮集团财务部副总监。2017年12月起任中粮财务有限责任公司董事。2018年6月至2021年8月任本公司监事会副主席。2021年8月起任本公司总会计师。

◆副总经理田佳琳田佳琳，男，1980年5月出生，清华大学水利学院水利水电工程专业工学学士、工学硕士，工程师。2006年8月进入公司，历任深圳公司厦门鹏源项目工程部工程师、副经理，广州金域蓝湾项目副总经理，深圳公司总经理助理，上海公司总经理助理、副总经理，成都公司常务副总经理（主持工作），西南区域公司常务副总经理（主持工作），西南区域公司总经理。2024年1月起任华南大区公司总经理，2021年9月起任公司副总经理。

◆副总经理李平李平，男，1981年4月出生，清华大学建设管理系工程管理专业工学学士，工程师。2004年8月进入公司，历任三亚亚龙湾开发股份有限公司公主郡项目部经理，三亚亚龙湾开发股份有限公司瑞吉项目部经理，海南公司总经理助理及副总经理，苏州公司总经理，苏南区域公司总经理。2021年6月起任上海大区公司总经理。2021年9月起任公司副总经理。

◆总经理助理余巨川余巨川，男，1967年8月出生，内蒙古师范大学数学教育专业理学学士、中国文学专业文学硕士。曾在呼和浩特市实验中学、内蒙古工商联、内蒙古管理干部学院、内蒙古广告事务所、内蒙古通辽市工商行政管理（物价）局、北京市工商局工作。2017年4月加入中粮集团，任中粮置地总经理助理。2019年4月起任本公司总经理助理。

◆总经理助理、董事会秘书郭锋锐郭锋锐，男，1968年11月出生，中国人民大学技术经济专业经济学硕士、企业管理专业经济学博士，高级经济师。曾任北京市华远房地产股份有限公司计划部经理、总经理助理、副总经理，华润置地（北京）股份有限公司董事副总经理。2015年2月加入公司，2015年2月至2022年2月任本公司运营管理部总经理。2022年2月起任产品中心总经理。2019年4月起任本公司总经理助理，

2023年11月起任本公司董事会秘书。

在股东单位任职情况在股东单位任职人员任期起始任期终止股东单位名称在股东单位担任的职务是否领取报姓名日期日期酬津贴

陈朗中粮集团有限公司中粮集团有限公司党组成员、副总裁2019-42024-2是

71大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告

在股东单位任职人员任期起始任期终止股东单位名称在股东单位担任的职务是否领取报姓名日期日期酬津贴中国蒙牛乳业有限公司非执行董事兼

2019-4-

董事会主席

中国茶叶股份有限公司董事长2022-08-

中粮集团有限公司总法律顾问2013-22024-3

马德伟中粮集团有限公司中粮家佳康食品有限公司非执行董事2021-72024-3是

中粮集团有限公司首席合规官2022-112024-3

中粮集团有限公司董事会秘书、办公

2017-12-

室主任刘云中粮集团有限公司是

中国中纺集团有限公司董事2020-9-

忠良书院副院长2019-6-

中粮集团有限公司财务部总监2021-122023-11

朱来宾中粮集团有限公司中粮糖业控股股份有限公司董事2020-112023-03是

中粮集团总审计师、审计部总监2023-11-太平资产管理有限公司另类投资事业

2002-022023-12

部副总经理孙朱莉太平资产管理有限公司是太平资产管理有限公司资产证券化投

2023-12-

资事业部副总经理

中粮集团有限公司财务部副总监2021-122024-3

中粮集团有限公司财务部总监2024-3-董保芸中粮集团有限公司是

中粮油脂控股有限公司董事2021-12-

中粮粮谷控股有限公司董事2021-12-

吴立鹏中粮集团有限公司中粮财务有限责任公司董事2017-12-否在股东单位任职情况的说明无在其他单位任职情况在其他单位是任职人员在其他单位担任的任期起始任期终其他单位名称否领取报酬津姓名职务日期止日期贴

刘洪玉清华大学教授、博士生导师1999-3-是

李曙光中国政法大学教授、博士生导师2006-4-是

刘园对外经济贸易大学教授、博士生导师2000-7-是

袁淳中央财经大学教授、博士生导师2010-7-是在其他单位任职情况的说明无

公司现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员近三年证券监管机构处罚的情况

□适用√不适用

3、董事、监事、高级管理人员报酬情况

董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序、确定依据、实际支付情况

董事会下设薪酬与考核委员会，负责制定、审议公司薪酬政策与方案及公司高级管理人员的考核标准；并通过对高级管理人员绩效考核结果与薪酬水平进行监督审议，从而有效的实施薪酬管控。公

72大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告

司董事会根据公司统一的薪酬管理制度，确定本年度于公司高级管理人员报酬。独立董事的津贴补贴标准根据2013年度股东大会决议，每人每年支付定额职务津贴税前15万元。职工监事报酬根据公司员工薪酬管理办法相关规定确定。

公司报告期内董事、监事和高级管理人员报酬情况

单位：万元从公司获得的是否在公司关联姓名职务性别年龄任职状态税前报酬总额方获取报酬

陈朗董事长男56现任-是

马德伟董事男60现任-是

刘云董事男53现任-是

朱来宾董事男52现任-是

孙朱莉董事女42现任-是

姚长林董事、总经理、总法律顾问男56现任103.78否刘洪玉独立董事男61现任15否李曙光独立董事男61现任15否刘园独立董事女61现任15否袁淳独立董事男48现任15否

黄艳霞监事会主席女45现任41.28否

董保芸监事会副主席女41现任-是

吴国防职工监事男38现任67.61否

吴立鹏总会计师男44现任100.45否

田佳琳副总经理男43现任112.91否

李平副总经理男43现任109.78否

余巨川总经理助理男56现任79.39否

郭锋锐董事会秘书、总经理助理男55现任95.34否

曹荣根董事、总经理男60离任111.54否

石勃监事会主席男57离任-是

吕京倩职工监事女52离任9.36否

李晋扬总建筑师男55离任58.98否

宋冰心总法律顾问、董事会秘书女54离任57.34否

曹洪资深技术专家男60离任56.51否

合计--------1064.27--

注：本表中“从公司获得的税前报酬总额”指报告期内按权责发生制口径支付的全部人工成本，包括现金薪酬和各项社会保险、住房公积金、企业年金等形式的全部报酬。

其他情况说明

□适用√不适用

73大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告

六、报告期内董事履行职责的情况

1、本报告期董事会情况

会议届次召开日期披露日期会议决议

审议通过：

1、关于审议《2022年度董事会工作报告》的议案

2、关于审议《2022年度财务报告》的议案

3、关于审议公司2022年度利润分配预案的议案

4、关于计提资产减值准备的议案

5、关于审议《2022年度内部控制评价报告》的议案

6、关于审议《2022年度内控体系工作报告》的议案

7、关于审议《2023年重大风险评估报告》的议案

8、关于审议《2022年年度报告》及其摘要的议案

9、关于审议《2022年度社会责任报告》的议案

10、关于审议2023年度贷款授信额度的议案

11、关于审议2023年度日常关联交易预计额度的议案

12、关于审议《2023年度投资计划》的议案

13、关于审议2023年预算报告的议案

14、关于审议《2022年度募集资金存放与使用情况的专项报告》

第十届董事会的议案第三十四次会2023/4/242023/4/2615、关于审议《关于中粮财务有限责任公司的风险评估报告（2022议年12月31日）》的议案

16、关于拟续聘会计师事务所的议案

17、关于审议公司董事2023年度薪酬方案及2022年度薪酬执行

结果的议案

18、关于审议公司高级管理人员2023年度薪酬方案及2022年度

薪酬执行结果的议案

19、关于2023年度向控股子公司提供担保额度的议案

20、关于2023年度向联合营企业提供担保额度的议案

21、关于2023年度对外提供财务资助的议案

22、关于2023年度向项目公司提供财务资助额度的议案

23、关于提请股东大会授权发行债务类融资产品的议案

24、关于审议公司开展金融衍生品套期保值业务的议案

25、关于审议2023年度在中粮财务有限责任公司存贷款的关联交

易议案

26、关于审议2023年与中国太平保险集团有限责任公司及其子公

司开展融资合作的关联交易议案

审议通过：

1、关于审议《2023年第一季度报告》的议案

第十届董事会2、关于审议《大悦城控股集团股份有限公司负债管理制度》的议

第三十五次会2023/4/282023/4/29案

议3、关于修订《大悦城控股集团股份有限公司内部控制管理办法》的议案4、关于修订《大悦城控股集团股份有限公司重大经营风险报告工

74大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告

会议届次召开日期披露日期会议决议作规则》的议案

5、关于修订《大悦城控股集团股份有限公司信用风险管理办法》

的议案6、关于修订《大悦城控股集团股份有限公司经济责任审计工作规定》的议案

7、关于审议《大悦城控股集团股份有限公司投资审计管理办法》

的议案

8、关于审议向控股股东中粮集团有限公司申请授信额度的议案

第十届董事会

审议通过：

第三十六次会2023/5/292023/5/30关于召开2022年年度股东大会的议案议

审议通过：

1、关于董事会换届的议案

第十届董事会2、关于审议《大悦城控股集团股份有限公司合规管理办法》的议

第三十七次会2023/7/282023/7/29案

议3、关于控股子公司公开挂牌转让上海鹏利置业发展有限公司

100%股权的议案

4、关于召开2023年第一次临时股东大会的议案

审议通过：

1、关于选举陈朗先生为公司第十一届董事会董事长的议案；

2、关于选举第十一届董事会专门委员会委员的议案；

第十一届董事

2023/8/142023/8/153、关于聘任曹荣根先生为公司总经理的议案；

会第一次会议

4、关于聘任公司其他高级管理人员的议案；

5、关于指定高级管理人员代行董事会秘书职责的议案；

6、关于聘任公司证券事务代表的议案。

审议通过：

1、关于审议《2023年半年度报告》及其摘要的议案

2、关于审议《关于中粮财务有限责任公司的风险评估报告》的议

第十一届董事案

2023/8/282023/8/30会第二次会议3、关于审议《2023年半年度募集资金存放与使用情况的专项报告》的议案

4、关于对部分全资子公司增资的议案

5、关于审议《2023年度投资计划年中调整方案》的议案

审议通过：

第十一届董事2023/10/22023/10/2关于审议经理层成员2022年度业绩考核结果与2023年度业绩目

会第三次会议35标责任书的议案。

审议通过：

1、关于审议2023年前三季度计提资产减值准备的议案；

第十一届董事2023/10/32023/10/32、关于审议《2023年第三季度报告》的议案；

会第四次会议013、关于审议2024年度对外捐赠预算的议案；

4、关于审议2022年度工资总额清算结果及2023年度工资总额预算方案的议案。

第十一届董事2023/11/12023/11/1审议通过：

75大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告

会议届次召开日期披露日期会议决议

会第五次会议01关于聘任郭锋锐先生为董事会秘书的议案

审议通过：

第十一届董事2023/12/12023/12/1

1、关于聘任姚长林先生为公司总经理的议案

会第六次会议12

2、关于调整第十一届董事会专门委员会委员的议案

审议通过：

1、关于修订《大悦城控股集团股份有限公司章程》的议案

第十一届董事2023/12/12023/12/22、关于修订《大悦城控股集团股份有限公司独立董事制度》的议

会第七次会议91案

3、关于修订部分董事会专门委员会工作细则的议案

4、关于对外提供财务资助的议案

2、董事出席董事会及股东大会的情况

董事出席董事会及股东大会的情况是否连续两本报告期应以通讯方式现场出席董委托出席董缺席董事会次未亲自参出席股东大董事姓名参加董事会参加董事会事会次数事会次数次数加董事会会会次数次数次数议陈朗112900否2马德伟112900否2刘云111910否2朱来宾112900否2孙朱莉1101100否2姚长林112900否2刘洪玉112900否2李曙光112900否2刘园112900否2袁淳112900否2曹荣根92700否2

3、董事对公司有关事项提出异议的情况

报告期内董事对公司有关事项未提出异议。

4、董事履行职责的其他说明

报告期内，公司董事严格按照《公司法》《证券法》《上市公司治理准则》《深圳证券交易所股票上市规则》《公司章程》等法律法规及公司制度的规定，依法履行职责，对提交董事会审议的各项议案各抒己见、深入讨论，为公司的健康发展建言献策，并在决策时充分考虑中小股东的利益和诉求，切实增强了董事会决策的科学性与可行性。独立董事积极了解公司的运作情况并充分发表意见，在董事会召开前，独立董事能够做到仔细阅读各项议案，对董事会决策事项能够全面、深入了解。在董事会审议过程中，积极参与讨论并运用自身的专业能力和丰富经验对决策事项提出合理的意见或建议并做出独立判断。报告期内，独立董事按照监管要求，独立、客观、审慎地对公司提供财务资助、对外担保、关联交易等重要事项发表了独立意见，履行了监督职能，为促进公司科学决策、维护公司及公司股东尤其是中小股东的利益发挥了积极作用。

76大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告

七、董事会下设专门委员会在报告期内的情况异议委员召开其他履成员提出的重要意事项会名会议召开日期会议内容行职责情况见和建议具体称次数的情况情况关于与年审会计师沟通公司2022年

2023/1/12无无

年度审计工作

1、关于审阅年审注册会计师出具初步

审计意见后的财务报告；

2、关于研究《2022年度内控体系工作

2023/3/1无无报告》的议案；

3、关于研究公司开展金融衍生品套期

保值业务的议案。

1、关于审议公司2022年财务报告的

议案

2、关于审议计提资产减值准备的议案

3、听取公司2022年年报审计情况的

汇报4、关于审议《2022年度内部控制评价报告》的议案各位委员结合

2023/4/125、听取公司2022年年度内部审计工自身专业和经无无

作总结及2023年工作计划安排验，对公司财袁淳、6、关于审议《2022年度募集资金存放务管理、内部审计刘洪与使用情况的专项报告》的议案控制提出了相

委员玉、李67、关于审议《审计委员会关于2022关意见。要求会曙光、年年度审计工作的总结报告》公司审计部严刘园

8、关于审议拟续聘会计师事务所的议格按照相关计

案划执行审计活

1、听取公司审计部2023年第一季度动。

审计工作总结汇报；

2023/4/242、审阅公司2023年第一季度募集资无无

金使用情况；

3、审阅2023年第一季度财务报告

1、听取公司审计部2023年半年度工

作汇报

2023/8/17无无

2、审议公司募集资金使用情况

3、审阅2023年半年度财务报告

1、听取公司审计部2023年1-3季度

审计工作总结汇报；

2、审阅公司2023年第三季度募集资

2023/10/24无无

金使用情况；

3、关于审议2023年前三季度计提资

产减值准备的议案；

77大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告

异议委员召开其他履成员提出的重要意事项会名会议召开日期会议内容行职责情况见和建议具体称次数的情况情况

4、审阅2023年第三季度财务报告。

袁淳、刘洪

玉、李12023/7/24关于研究董事会换届的议案无无提名委员会各

曙光、位委员对公司提名刘园

董事、高级管

委员陈朗、

2023/8/14关于研究聘任高级管理人员的议案理人员的选聘无无

会袁淳、提出了相关意刘洪

3关于聘任郭锋锐先生为董事会秘书的

玉、李2023/11/7见。无无议案

曙光、

2023/12/6关于研究聘任高级管理人员的议案无无

刘园

1、审阅公司董事2023年度薪酬方案薪酬考核委员

刘园、及2022年度薪酬执行结果会委员根据公

2023/4/12

刘洪2、审阅公司高级管理人员2023年度司实际情况，薪酬

玉、李薪酬方案及2022年度薪酬执行结果结合自身专业与考

曙光、2和经验，对公无无核委

袁淳、司薪酬、考核、员会关于研究经理层成员2022年度业绩马德任期业绩目标

2023/10/20考核结果与2023年度业绩目标责任

伟等工作提出了书的议案相关意见。

战略委员会委员严格按照相

陈朗、关法律法规开

刘云、展工作，勤勉朱来尽责，根据公战略宾、孙1、研究2023年度投资计划

司实际情况，委员朱莉、12023/4/122、研究《大悦城控股集团股份有限公无无结合自身专业会曹荣司投资审计管理办法(试行)》和经验，对公根、刘

司投资计划、

洪玉、投资审计等提刘园出了相关意见。

刘洪各位委员结合可持

玉、曹自身专业和经续发

荣根、12023/4/12研究2022年度社会责任报告验，对公司履无无展委

刘云、行社会责任提员会

刘园、出了相关意见

78大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告

异议委员召开其他履成员提出的重要意事项会名会议召开日期会议内容行职责情况见和建议具体称次数的情况情况姚长林

八、监事会工作情况监事会对报告期内的监督事项无异议。

九、公司员工情况

1、员工数量、专业构成及教育程度

报告期末母公司在职员工的数量（人）361

报告期末主要子公司在职员工的数量（人）6590

报告期末在职员工的数量合计（人）6951

当期领取薪酬员工总人数（人）7128

母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数（人）606专业构成

专业构成类别专业构成人数（人）生产人员0销售人员246技术人员1267财务人员479

职能人员（行政、战略、人力、法律、审计、纪检、党群等）894物业服务人员1613酒店服务人员1128商业管理人员979写字楼管理人员250其他人员95合计6951教育程度

教育程度类别数量（人）博士研究生12硕士研究生1308本科3427专科1047大专以下1157合计6951

2、薪酬政策

为了实现公司战略发展目标，保持公司持续健康发展的内在动力，推进公司建立与现代企业制度

79大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告

相适应的激励约束机制，提高企业经营管理水平，促进公司稳定、健康发展，公司设计并实施与业务发展相匹配的薪酬结构、标准，并严格执行。

3、培训计划

公司始终坚持“人才强企”战略，秉持“学以致用”的培训理念，系统谋划、统筹布局，聚焦各级关键岗位人才及储备人才发展，着力干部队伍能力建设，开展“核心团队训练营”“金舵手”“金种子”“3040”“铸剑计划”“新悦训练营”“启明星训练营”“悦讲堂”等核心培训项目，逐步形成了分级分类的人才培养体系。同时，建立健全内部课程师资与线上学习平台等培训保障体系，打造精英内训师队伍，开发优质课程资源，完善线上学习平台，优化运营管理制度，旨在为公司业务发展持续输送高素质专业化人才，支撑战略目标达成。

2024年，公司将结合战略方向与实际业务需求，聚焦关键岗位人才队伍建设，有序推进各类人才

培养项目，促进培训成果转化，助力业务发展。同时注重知识经验积累与学习生态营造，不断创新人才培养形式，打造学习型组织。

4、劳务外包情况

劳务外包的工时总数（小时）9946268

劳务外包支付的报酬总额（元）419155003

十、公司利润分配及资本公积金转增股本情况

报告期内利润分配政策，特别是现金分红政策的制定、执行或调整情况公司利润分配政策的制定及执行符合《公司章程》的相关规定及股东大会决议的要求，分红标准和比例明确、清晰，相关的决策程序和机制完备。报告期内，公司不存在利润分配政策的制定或调整情况。

公司报告期内盈利且母公司可供股东分配利润为正但未提出现金红利分配预案

□适用√不适用本报告期利润分配及资本公积金转增股本情况

公司计划年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。

十一、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况

公司报告期无股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施及其实施情况。

十二、报告期内的内部控制制度建设及实施情况

1、内部控制建设及实施情况

公司不断推进完善内控体系建设。2023年，公司围绕管理标准化、规范化、系统化加强内控体系建设。系统梳理总部与区域两级单位的制度、流程、权责三个体系形成了分类分层分级的制度体系清单。在前期梳理的基础上，建立制度体系规划图，制订年度制度流程调整规划，促成各领域管理体系迭代，管理能力得到了有效加强。进一步完善法人治理结构，厘清三会权责界面，在保障决策合规的前提下，提高了决策效率。制定标准化制度体系框架，促进区域优秀制度横向推广以及两级制度体系有效协同。

董事会对公司内控体系有效性的评价意见为：根据公司财务报告内部控制重大缺陷的认定情况，

80大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告

公司于内部控制评价报告基准日，不存在财务报告内部控制重要和重大缺陷，董事会认为，公司已按照企业内部控制规范体系和相关规定的要求在所有重大方面保持了有效的财务报告内部控制。根据公司非财务报告内部控制重大缺陷认定情况，公司于内部控制评价报告基准日，不存在非财务报告内部控制重要和重大缺陷。

2、报告期内发现的内部控制重大缺陷的具体情况

□是√否

十三、公司报告期内对子公司的管理控制情况已采取的解决进后续解决公司名称整合计划整合进展整合中遇到的问题解决措施展计划

上海耀耀禄建设发组织机构、管理制已完成未出现重要问题不适用不适用不适用展有限公司度和信息系统整合

十四、内部控制评价报告或内部控制审计报告

1、内控评价报告

内部控制评价报告全文披露日期2024-4-27

内部控制评价报告全文披露索引 巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）

纳入评价范围单位资产总额占公司合并财务报表资产总额的比例100%

纳入评价范围单位营业收入占公司合并财务报表营业收入的比例100%缺陷认定标准类别财务报告非财务报告

财务报告重大缺陷的迹象包括：公司董事、监事和高级以下迹象通常表明非财务报告内

管理人员的舞弊行为、公司更正已公布的财务报告、注部控制可能存在重大缺陷：

册会计师发现的却未被公司内部控制识别的当期财务报（1）企业缺乏民主决策程序；

告中的重大错报、审计委员会和审计部对公司的对外财（2）企业决策程序不科学；

务报告和财务报告内部控制监督无效；财务报告重要缺（3）违犯国家法律、法规；

陷的迹象包括：未依照公认会计准则选择和应用会计政（4）管理人员或技术人员流失；

定性标准

策、未建立反舞弊程序和控制措施、对于非常规或特殊（5）内部控制评价的结果特别交易的账务处理没有建立相应的控制机制或没有实施且是重大或重要缺陷未得到整改；

没有相应的补偿性控制、对于期末财务报告过程的控制（6）重要业务缺乏制度控制或存在一项或多项缺陷且不能合理保证编制的财务报表达制度系统性失效。其他情形按影到真实、准确的目标。一般缺陷是指除上述重大缺陷、响程度分别确定为重要缺陷或一重要缺陷之外的其他控制缺陷。般缺陷。

81大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告

公司处于正常运营且有正常的营业收入，故适用营业收入作为重要性水平计算依据（重要性水平=年度合并财务报表营业收入×0.5%）。在评估重大缺陷、重要缺陷、一般缺陷的过程中，公司将两个重要概念“重要性水平”与“可容忍误差”作为量化评估标准。重要性水平是指用金额额度表示的会计信息错报与漏报的严重程度，若该错报、漏报未被揭露足以影响会计信息使用者的判断或者决策。可容忍误差是指可接受的总体中的最大误差（可容忍误差值＝计划重要性水平×75%）。

重大缺陷

1、计划重要性水平×100%财务报告内控控制缺陷认定定量

定量标准

2、单一或多个内部控制缺陷的存在，可能导致无法及时地标准确定。

预防或发现年报或中期报告中出现上述金额或以上的重大错误。

3、所有潜在影响大于此金额会被视为重大缺陷。任何重大

缺陷会引致外部审计师对财务报表作出反对意见。

重要缺陷

1、计划重要性水平×75%（即可容忍误差）

2、单一或多个内部控制缺陷的存在，可能导致无法及时地

预防或发现年报或中期报告中出现上述金额或以上的重要错误。

3、所有潜在影响大于此金额会被视为重要缺陷。

财务报告重大缺陷数量（个）0

非财务报告重大缺陷数量（个）0

财务报告重要缺陷数量（个）0

非财务报告重要缺陷数量（个）0

2、内部控制审计报告

内部控制审计报告中的审议意见段

大悦城控股集团股份有限公司2023年12月31日按照《企业内部控制基本规范》和相关规定在所有重大方面保持了有效的财务报告内部控制。

内控审计报告披露情况披露

内部控制审计报告全文披露日期2024-4-27

内部控制审计报告全文披露索引 巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）内控审计报告意见类型标准的无保留意见非财务报告是否存在重大缺陷否会计师事务所是否出具非标准意见的内部控制审计报告

□是√否会计师事务所出具的内部控制审计报告与董事会的自我评价报告意见是否一致

√是□否

十五、上市公司治理专项行动自查问题整改情况不适用

82大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告

第五节环境和社会责任

一、重大环保问题上市公司及其子公司是否属于环境保护部门公布的重点排污单位

√是□否环境保护相关政策和行业标准

《城镇污水处理厂污染物排放标准》（GB18918-2002），一级 A 标准环境保护行政许可情况1、海南省国土环境资源厅关于亚龙湾西污水处理厂环境影响报告表的批复（琼土环资表字〔2004〕

46号）；

2、亚龙湾污水处理厂环保验收批复（琼环验〔2006〕18号）；

3、三亚市生态环境保护局关于批复亚龙湾二期污水处理厂项目环境影响报告表的函（三环生〔2016〕5号）；

4、中华人民共和国生态环境部三亚市生态环境局排污许可证（91460200201350496F001Q），排污

许可证有效期为2022年9月30日至2027年9月29日；

5、海南省国土环境资源厅关于亚龙湾污水处理厂水污染物排放执行标准有关问题的批复（琼土环资监字[2014]37号）。

行业排放标准及生产经营活动中涉及的污染物排放的具体情况主要污染执行的主要污染物排放排放口核定的

公司或子公物及特征排放排放浓度/污染物排放总超标排及特征污染口数分布情排放总司名称污染物的方式强度排放标量放情况物的名称量况量种类准污水处国家一

连续 ≤0.50mg/

总磷 1 理厂总 级 A 标 0.168t/a 0.173t/a 未超标

排放 L排口准污水处国家一三亚亚龙湾连续

总氮 1 理厂总 ≤15mg/L 级 A 标 4.646t/a 5.193t/a 未超标开发股份有排放排口准限公司污水废水污水处国家一处理厂连续

氨氮 1 理厂总 ≤5mg/L 级 A 标 0.148t/a 1.73t/a 未超标排放排口准污水处国家一连续

化学需氧量 1 理厂总 ≤50mg/L 级 A 标 14.019t/a 17.3t/a 未超标排放排口准

对污染物的处理：

83大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告

防治污染设施的建设和运行情况：

亚龙湾（一期）污水处理厂始建于2004年9月，位于亚龙湾国家旅游度假区龙海西路，占地面积 11 亩，项目总投资 3500 万元，设计处理量 1.5 万吨/日，采用 PTA2O 处理工艺。

亚龙湾（二期）污水处理厂 2021 年 4 月投入运行，污水厂设计处理量 1 万吨/日，采用 PTA2O处理工艺。

所有设备运行正常，出水达标。

环境自行监测方案：2023年度亚龙湾污水处理厂自行监测方案。

突发环境事件应急预案：亚龙湾污水处理厂突发环境事件应急预案（应急预案编号 YLWWSCLC-

2022002）

环境治理和保护的投入及缴纳环境保护税的相关情况：

亚龙湾污水处理厂一期建设总投资3500万元，二期建设总投资4600万元。2023年购买药剂、环保设备维修、污泥处理、进水在线监测系统安装等共178.63万元。无缴纳环境保护税记录。

在报告期内为减少其碳排放所采取的措施及效果：

报告期内公司商业项目持续推进高效机房建设及运营，积极推动节能减排工作。

实施高效制冷：公司新建购物中心项目持续推进高效机房建设及运营，积极推动节能减排工作。2023年夏季，武汉大悦城、重庆大悦城、苏州大悦城、即墨大悦春风里等项目持续对高效机房系统进行系统调适，不断优化系统能效，确保在制冷季综合能效系数(EER)长期稳定在 5.0 以上。

运营期绿色改造：2023年4-5月，西安、朝阳大悦城通过排油烟改造、排污改造、照明节能改造、节水改造、围护结构提升等成体系的减排工作成功通过既有建筑 LEED V4.1 O+M:EB（LEEDfor Existing Buildings : Operations & Maintenance，既有建筑：营运和维护）铂金级认证。其中朝阳大悦城凭借出色节能效果荣获朝阳区政府专项节能补贴200万元。2023年12月，烟台大悦城制冷机房节能改造完成竣备，将能耗高排放高能效低的溴化锂直燃供冷机组系统改造为电制冷机组供冷系统，实现夏季供冷一次直接碳排放清零，当年改造当年实现一级能效高效运行，年减排二氧化碳

1670吨，夏季减少能源费300余万元，环境舒适度得到提升，取得了良好的经济及社会效益。

数智赋能提效：开发大悦城智慧设施运维平台，该平台采用数字孪生手段，把建筑能源、变配电、室内环境品质、楼宇控制、设备设施等进行统一平台化的管控，实现购物中心的高效率、高品质、高安全、低能耗管控。2023年12月6日大悦城智慧设施运维平台在试点项目武汉大悦城成功交付。

其他应当公开的环境信息：在海南省污染源监测数据管理系统（http://218.77.183.189:8989/PollutionMonitor/publish.action）上实时公示在线监测结果，公示的检测指标有化学需氧量、氨氮、总氮、总磷、PH 值。

报告期内不存在因环境问题受到重大行政处罚的情况。

其他环保相关信息：无

二、社会责任情况

公司已披露可持续发展报告全文，详细内容请见公司同日于巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）披露的《可持续发展报告》。

84大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告

三、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴的情况

2023年，公司坚决贯彻落实习近平总书记关于乡村振兴工作的指示批示精神，切实做好巩固拓展

脱贫攻坚成果同乡村振兴有效衔接各项工作，持续助力对口帮扶县四川省甘孜县乡村振兴。

一是继续投入帮扶资金，按照“四个不摘”要求，向甘孜县投入帮扶资金，严格落实定点帮扶责任书各项指标，有序完成各项目标任务。二是全力协助做好基础民生工作，支持甘孜县充分利用定点帮扶资金，建设老年养护院配套附属设施，助力甘孜养老事业快速发展。三是坚持开展公益帮扶，不断探索公益帮扶的新模式，持续打造“悦公益”品牌公益活动，举办“悦读心愿，书香流转”图书捐赠仪式，整合租户商户等社会力量参与乡村振兴，以高度的责任感、使命感助力教育帮扶。四是不断深化消费帮扶，通过购买特色农产品扩大甘孜农产品销售量，用实际行动助力甘孜县食品加工业发展。

五是推动文化产业赋能，在成都大悦城举办“甘孜的甘孜·走进大悦城”主题活动，大力深化“三融三交”，充分利用大悦城商业优势，助力甘孜县全面展示文旅资源，以文化产业促经济发展。六是持续加强人才帮扶，助力开展甘孜县干部职工、专业技术人员及“三支队伍”培训。七是积极开展党建共建，通过党建共建，更好地了解甘孜县改革发展的实际需要，更好地助力服务乡村振兴大局。

85大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告

第六节重要事项

一、承诺事项履行情况

1、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及截

至报告期末尚未履行完毕的承诺事项承诺事承诺承诺类承诺承诺承诺内容履行情况由方型时间期限

中粮其他承1、本次股权分置改革完成后，中粮集团将以深宝2005-长期1、控股股东中粮集集团诺恒作为整合及发展中粮集团房地产业务的专业平12-28有效团注入优质资产并有限台，并采取逐步注入优质资产等多种形式，使深宝将公司作为整合及公司恒成为具有品牌优势的房地产开发商。发展中粮集团房地

2、中粮集团将推动深宝恒尽快建立并完善包括股产业务专业平台的

权激励计划在内的管理团队激励约束机制。承诺已经履行完毕。

2、控股股东中粮集

团始终履行其承股改承诺。未来公司将根诺据法律法规及国资

委相关监管要求，结合公司的发展状

况及市场条件，适时推出符合公司发展战略且能达到激励效果的股权激励新方案，从而维护股东和上市公司的长远利益。

中粮关于同1、本公司及本公司控制的其他企业或经济组织将2018-长期正常履行中

集团业竞采取措施尽量避免和减少与上市公司及其控制的12-25有效

有限争、关企业发生关联交易；

公联交2、对于无法避免或者确有必要而发生的关联交

司、易、资易，本公司承诺将促使本公司及本公司控制的其资产重明毅金占用他企业或经济组织遵循市场化的公平、公正、公开

组时所有限方面的的原则，依法签订协议，按照有关法律法规、规范作承诺公司承诺性文件和上市公司关联交易决策、回避的规定履

行合法程序，保证关联交易的公允性和合规性，保证不通过关联交易损害上市公司及其控制的子公

司、上市公司股东的合法权益。

本公司承诺，如本公司违反上述承诺，因此给上市公司造成损失的，本公司将承担相应赔偿责任。

资产重中粮关于同1、本公司将保证上市公司在业务、资产、财务、2018-长期正常履行中

86大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告

承诺事承诺承诺类承诺承诺承诺内容履行情况由方型时间期限

组时所集团业竞人员、机构等方面与本公司及本公司关联人保持12-25有效

作承诺有限争、关独立；

公司联交2、本公司承诺不利用上市公司的控股股东地

易、资位，损害上市公司的合法利益；

金占用3、本公司及本公司控制的其他企业将杜绝一切

方面的非法占用上市公司的资金、资产的行为；

承诺4、本次重组有利于完善上市公司的治理机制，增强上市公司的独立性，并有利于上市公司在人员、采购、生产、销售、知识产权等方面保持独立，符合上市公司及其全体股东的利益。本次重组完成后本公司将充分发挥间接控股股东的积极作用，协助上市公司进一步加强和完善上市公司的治理机构。

本公司承诺，如本公司违反上述承诺，因此给上市公司造成损失的，本公司将承担相应赔偿责任。

明毅关于同1、本公司将保证上市公司在业务、资产、财务、2018-长期正常履行中

有限业竞人员、机构等方面与本公司及本公司关联人保持12-25有效

公司争、关独立；

联交2、本公司承诺不利用上市公司的第一大股东地

易、资位，损害上市公司的合法利益；

金占用3、本公司及本公司控制的其他企业将杜绝一切非

方面的法占用上市公司的资金、资产的行为；

资产重

承诺4、本次发行股份购买资产有利于完善上市公司的组时所

治理机制，增强上市公司的独立性，并有利于上市作承诺

公司在人员、采购、生产、销售、知识产权等方面保持独立。符合上市公司及其全体股东的利益。本次发行股份购买资产完成后本公司将充分发挥第

一大股东的积极作用，协助上市公司进一步加强和完善上市公司的治理机构。

本公司承诺，如本公司违反上述承诺，因此给上市公司造成损失的，本公司将承担相应赔偿责任。

中粮关于同关于避免同业竞争的承诺2018-长期正常履行中

集团业竞鉴于本次重组后，明毅将成为中粮地产的第一大12-25有效有限争、关股东，大悦城地产将成为中粮地产的控股子公司，公司联交本公司现就避免与本次重组后的中粮地产同业竞

资产重易、资争事宜，特此作出如下承诺：

组时所金占用（一）中粮地产业务发展战略

作承诺方面的本公司承诺中粮地产（包括其子公司）在本次重组承诺完成后将作为本公司房地产业务板块的唯一专业化平台，整合和发展本公司下属商品房的开发与销售、商业综合体与商业物业的开发与运营、酒店的经营等房地产业务。

87大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告

承诺事承诺承诺类承诺承诺承诺内容履行情况由方型时间期限

（二）对中粮集团地产业务发展的承诺本公司承诺本公司及其下属公司（包括但不限于明毅）将在本次重组后采取有效措施避免同业竞

争：

1、本次重组完成后，本集团将不再从事新的房地产业务（包括但不限于商品房的开发与销售、商业综合体与商业物业的开发与运营、酒店的经营等）。

2、若中粮地产因资金实力不足等原因不足以获得

新的房地产项目，而本集团可能利用自身优势获得该等项目时，则本集团在获取该等项目后，将在同等商业条件下将其优先转让给中粮地产或采取合作方式由中粮地产为主开发；若中粮地产不受

让该等项目，本集团将在该等项目进入实质销售阶段或运营管理之前整体转让给其他非关联的第三方，而不就该项目进行销售或运营。

3、北京名都房地产开发有限公司未来不新增开发

任何房地产项目，本公司将在该公司现有项目全部销售完毕后注销该公司，或在本次重组完成后两年内将该公司股权转让至中粮地产（或中粮地产下属公司）或其他无关联第三方。

4、中粮集团（深圳）有限公司的持有型物业未来可

能纳入深圳市城市更新规划单元。若未来该公司持有的物业纳入深圳市城市更新规划单元，大悦城控股将以获取实施主体或合作开发的模式实现对该物业项目后续开发的控制。若在2027年6月30日之前，中粮集团（深圳）有限公司持有的物业未纳入深圳市城市更新规划单元，在前述期限届满之日起两年内，本公司会将该等物业转让至大悦城控股（或大悦城控股下属公司）或其他无关联第三方。

5、苏州苏源房地产开发有限公司未来不新增开发

任何房地产项目。因苏州苏源房地产开发有限公司由于存在受到监管部门处罚的情况，无法满足注入中粮地产的条件，本公司将在该公司现有项目全部销售完毕后注销该公司。

（三）其他避免同业竞争承诺

除上述情况外，本集团不存在从事与中粮地产、大悦城地产主营业务相同或相似业务的情况，在商品房的开发与销售、商业综合体与商业物业的开

发与运营、酒店的经营等业务为中粮地产及/或其

控制的企业的主营业务期间，本集团将不会从事与其构成实质性竞争的业务。

88大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告

承诺事承诺承诺类承诺承诺承诺内容履行情况由方型时间期限

本公司承诺，如本公司违反上述承诺，因此给中粮地产及/或其控制的企业造成损失的，本公司将承担相应赔偿责任。

明毅关于同1、本次重组完成后，中粮地产（包括其子公司）2018-长期正常履行中有限业竞将作为中粮集团房地产业务板块的唯一专业化平12-25有效

公司争、关台，整合和发展中粮集团下属商品房的开发与销联交售、商业综合体与商业物业的开发与运营、酒店的

易、资经营等房地产业务。本公司将不从事房地产业务金占用（包括但不限于商品房的开发与销售、商业综合方面的体与商业物业的开发与运营、酒店的经营等）；在

承诺前述业务为中粮地产及/或其控制的企业的主营业务期间，本公司将不会从事与其构成实质性竞争资产重的业务；

组时所2、若中粮地产因资金实力不足等原因不足以获得

作承诺新的房地产项目，而本公司可能利用自身优势获得该等项目时，则本公司在获取该等项目后，将在同等商业条件下将其优先转让给中粮地产或采取合作方式由中粮地产为主开发；若中粮地产不受

让该等项目，本公司将在该等项目进入实质销售或运营管理阶段之前整体转让给其他非关联的第三方，而不就该项目进行销售或运营。

本公司将就因违反上述承诺而给上市公司及/或其

控制的企业造成的一切损失、损害和开支承担相应赔偿责任。

明毅其他承1、截至本承诺函签署之日，本公司已依法履行了2018-长期正常履行中有限诺作为股东的出资义务，出资来源符合所适用法律12-25有效公司的要求，不存在任何违反作为股东所应承担的义务及责任的行为，不存在可能影响目标公司合法存续的情况。本公司作为目标公司的股东，合法持有目标公司股权，在股东主体资格方面不存在任何瑕疵或异议的情形；

2、本公司对所持目标公司的股权拥有合法的、完

资产重

整的所有权和处分权。该等股权权属清晰，不存在组时所

任何形式的委托持股、信托安排、收益权安排、期作承诺

权安排、股权代持或者其他任何代表其他方的利

益的情形，且该等股权未设定任何抵押、质押等他项权利，不存在禁止转让、限制转让的其他利益安排，亦未被执法部门实施扣押、查封、冻结等使其权利受到限制的任何约束或者妨碍权属转移的其

他情况；该等股权资产权属清晰，不存在任何形式的权属纠纷或潜在纠纷的情形，该等股权的过户或者转移不存在内部决策障碍或实质性法律障

89大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告

承诺事承诺承诺类承诺承诺承诺内容履行情况由方型时间期限碍。同时，本公司保证此种状况持续至该股权登记至上市公司名下；

3、在本次发行股份购买资产实施完毕之前，本公

司保证不就本公司所持目标公司的股权设置抵

押、质押等任何第三人权利；

4、本公司在所知范围内保证目标公司或本公司签

署的所有协议或合同不存在阻碍本公司转让目标公司股权的限制性条款；

5、本公司在所知范围内保证目标公司章程、内部

管理制度文件及其签署的合同或协议中，以及目标公司股东之间签订的合同、协议或其他文件中，不存在阻碍本公司转让所持目标公司股权的限制性条款。

本公司承诺，如本公司违反上述承诺，因此给上市公司造成损失的，本公司将承担相应赔偿责任。

公司其他承（一）本人承诺不会无偿或以不公平条件向其他2018-长期正常履行中

董诺单位或者个人输送利益，也不会采用其他方式损12-25有效事、害公司利益；

高级（二）本人承诺将对职务消费行为进行约束；

管理（三）本人承诺不会动用公司资产从事与其履行

人员职责无关的投资、消费活动；

（四）本人承诺由董事会或薪酬委员会制订的薪酬制度与公司填补回报措施的执行情况相挂钩；

（五）如公司未来实施股权激励方案，本人承诺股权激励方案的行权条件与公司填补回报措施的执资产重行情况相挂钩。

组时所本承诺函出具日后，如中国证券监督管理委员会、作承诺深圳证券交易所等证券监管机构就填补被摊薄即期回报措施及其承诺作出另行规定或提出其他要求的，本人承诺届时将按照最新规定出具补充承诺。作为填补回报措施相关责任主体之一，本人若违反上述承诺或拒不履行上述承诺，本人同意按照中国证券监督管理委员会和深圳证券交易所等

证券监管机构按照其发布的有关规定、规则，对本人作出相关处罚或采取相关管理措施。本人承诺，如本人违反上述承诺，因此给上市公司造成损失的，本人将及时、足额赔偿上市公司因此遭受的全部损失。

中粮其他承1、承诺不会越权干预上市公司经营管理活动，不2018-长期正常履行中资产重

集团诺会侵占上市公司利益。12-25有效组时所

有限2、承诺切实履行上市公司制定的有关填补回报措作承诺公司施以及本公司对此作出的任何有关填补回报措施

90大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告

承诺事承诺承诺类承诺承诺承诺内容履行情况由方型时间期限的承诺，若本公司违反该等承诺并给上市公司或者投资者造成损失的，本公司愿意依法承担对上市公司或者投资者的补偿责任。

3、本承诺出具日后至公司本次重组实施完毕前，若中国证券监督管理委员会（以下简称“中国证监会”）作出关于填补回报措施及其承诺的其他新的

监管规定的，且上述承诺不能满足中国证监会该等规定时，本公司承诺届时将按照中国证监会的最新规定出具补充承诺。

本公司承诺，如本公司违反上述承诺，因此给上市公司造成损失的，本公司将承担相应赔偿责任。

中粮其他承目标公司及其下属企业项下存在部分房产尚未取2018-长期正常履行中

集团诺得房屋产权证、部分土地尚未取得出让土地使用12-25有效有限权证等不规范的情形。如因不规范物业问题及其公司他涉及目标公司及其下属公司的不合规事项引致

任何争议或者损失，本公司同意承担并赔偿相关资产重损失、损害和开支，从而避免上市公司及其下属公组时所司因此受到任何损失。如目标公司及其下属企业作承诺的不合规事项给上市公司及其下属公司实际造成损失，则中粮集团将在收到上市公司及其下属公司要求赔偿的书面通知后半年内，以现金方式向上市公司及其下属公司进行赔偿。

本公司承诺，如本公司违反上述承诺，因此给上市公司造成损失的，本公司将承担相应赔偿责任。

中粮其他承如中粮地产及其控制的子公司、目标公司及其控2018-长期正常履行中

集团诺制的子公司列入核查范围的房地产开发项目在开12-25有效资产重

有限发过程中存在土地闲置、炒地、捂盘惜售、哄抬房组时所公司价等违法违规行为而受到主管部门行政处罚或正作承诺在被（立案）调查的情形，并因此给上市公司和投资者造成损失的，本公司将承担相应的赔偿责任。

明毅其他承如目标公司及其控制的子公司列入核查范围的房2018-长期正常履行中

有限诺地产开发项目在开发过程中存在土地闲置、炒地、12-25有效资产重

公司捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为而受到主管组时所

部门行政处罚或正在被（立案）调查的情形，并因作承诺

此给上市公司和投资者造成损失的，本公司将承担相应的赔偿责任。

公司其他承如中粮地产及其控制的子公司、目标公司及其控2018-长期正常履行中

诺制的子公司列入核查范围的房地产开发项目在开12-25有效资产重

发过程中存在土地闲置、炒地、捂盘惜售、哄抬房组时所价等违法违规行为而受到主管部门行政处罚或正作承诺在被（立案）调查的情形，并因此给投资者造成损失的，中粮地产将承担相应的赔偿责任。

91大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告

承诺事承诺承诺类承诺承诺承诺内容履行情况由方型时间期限

公司其他承如中粮地产及其控制的子公司、目标公司及其控2018-长期正常履行中

董诺制的子公司列入核查范围的房地产开发项目在开12-25有效

事、发过程中存在土地闲置、炒地、捂盘惜售、哄抬房资产重监价等违法违规行为而受到主管部门行政处罚或正组时所

事、在被（立案）调查的情形，并因此给中粮地产和投作承诺

高级资者造成损失的，本人将承担相应的赔偿责任。

管理人员

中粮关于同1、中粮集团地产业务发展战略2007-长期承诺正常履行。控集团业竞本集团将以中粮地产作为整合及发展中粮集团房3-21有效股股东中粮集团注

有限争、关地产业务的专业平台，在战略规划上，本集团目前入优质资产并将公公司联交拟将中粮地产作为集团住宅地产业务发展的平司作为整合及发展

易、资台，并采取有效措施避免同业竞争。中粮集团房地产业金占用2、对集团住宅地产业务发展的承诺务专业平台的承诺

方面的（1）在中粮地产开展住宅地产开发业务的城市已经履行完毕。

承诺中，本集团不再从事新的住宅地产业务。

（2）在中粮地产进行住宅地产开发的城市中，若中粮地产因资金实力不足等原因不足以获得新的

住宅地产项目，而本集团可能利用自身优势获得该等项目时，则在获取该等项目后，将在同等商业首次公条件下将其优先转让给中粮地产或采取合作方式开发行由中粮地产为主开发；若中粮地产不受让该等项

或再融目，本集团将在该等项目进入实质销售阶段之前资时所整体转让给其他非关联的第三方，而不就该项目作承诺进行销售。

（3）若中粮地产拟在其现有进行住宅地产开发的

城市之外的城市，进行住宅地产开发业务，而本集团已在该等城市中开展住宅地产开发业务时，则本集团同意停止在该等城市中住宅地产开发业务的经营，并同意中粮地产对正在经营的住宅地产项目在同等商业条件下享有优先收购权或采取合作方式由中粮地产为主开发。

3、其他避免同业竞争承诺

除住宅地产业务外，本集团不存在从事与中粮地产主营业务相同或相近业务的情况，在该等业务为中粮地产主营业务期间，本集团将不会直接从事与其构成实质性竞争的业务。

承诺是否按时履行是

如承诺超期未履行完毕的，应当详细说明未完不适用成履行的具体原因及下一步的工作计划基于对当前实际情况的审慎分析，为保障大悦城控股利益及股东利益，中粮集团出具《中粮集团

92大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告有限公司关于延期履行避免同业竞争相关承诺的函》，经公司于2024年2月2日召开的第十一届董事

会第八次会议、第十一届监事会第四次会议以及2024年2月22日召开的2024年第一次临时股东大

会审议通过，将原承诺函中关于中粮集团（深圳）有限公司的承诺变更为：

“中粮集团（深圳）有限公司的持有型物业未来可能纳入深圳市城市更新规划单元。若未来该公司持有的物业纳入深圳市城市更新规划单元，大悦城控股将以获取实施主体或合作开发的模式实现对该物业项目后续开发的控制。若在2027年6月30日之前，中粮集团（深圳）有限公司持有的物业未纳入深圳市城市更新规划单元，在前述期限届满之日起两年内，本公司会将该等物业转让至大悦城控股（或大悦城控股下属公司）或其他无关联第三方。”除以上履行承诺期限变更外，原承诺函中的其他承诺内容均保持不变。

2、公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目达到原

盈利预测及其原因做出说明

□适用√不适用

二、控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金情况公司报告期不存在控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金。

三、违规对外担保情况公司报告期无违规对外担保情况。

四、董事会对最近一期“非标准审计报告”相关情况的说明

□适用√不适用

五、董事会、监事会、独立董事（如有）对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明

□适用√不适用

六、与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的情况说明

公司报告期无会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的情况。

七、与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明

本公司本期纳入合并范围的子公司共286户，结构化主体2户。其中，本期因非同一控制下企业合并增加子公司1户，因其他原因合并范围变动，详见财务报告附注“六、合并范围的变更”及附注“七、在其他主体中的权益”相关内容。

八、聘任、解聘会计师事务所情况现聘任的会计师事务所

93大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告信永中和会计师事务所（特殊普通合境内会计师事务所名称

伙)

境内会计师事务所报酬（万元）286.00境内会计师事务所审计服务的连续年限5年境内会计师事务所注册会计师姓名张昆、马海霞

境内会计师事务所注册会计师审计服务的连续年限张昆5年、马海霞1年境外会计师事务所名称（如有）

境外会计师事务所报酬（万元）（如有）

境外会计师事务所审计服务的连续年限（如有）

境外会计师事务所注册会计师姓名（如有）

境外会计师事务所注册会计师审计服务的连续年限（如有）当期是否改聘会计师事务所

□是√否

聘请内部控制审计会计师事务所、财务顾问或保荐人情况

公司2022年年度股东大会同意公司聘请信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）为公司2023年年度财务报告和内部控制审计机构，为公司2023年度内部控制情况发表审计意见，聘期一年，内部控制审计费用98万元。

九、年度报告披露后面临退市情况

□适用√不适用

十、破产重整相关事项公司报告期未发生破产重整相关事项。

十一、重大诉讼、仲裁事项

是否形诉讼(仲

涉案金额诉讼(仲诉讼(仲裁)审理披露

诉讼(仲裁)基本情况成预计裁)判决披露索引（万元）裁)进展结果及影响日期负债执行情况

2022年7月，深圳汇金壹详见公司于号投资合伙企业（有限合2022年7月9伙）（以下简称“汇金壹日在巨潮资讯号”）因股权退出定价纠网发布的《关该诉讼事项已撤2022.纷起诉本公司、全资子公于公司及子公

原告撤诉，对本公司日7.9司中粮地产集团深圳房地不涉及执司涉及诉讼事

213709否诉结常生产经营、偿以及产开发有限公司及深圳市行。项的公告》以案。债能力无重大不2023.锦峰城房地产开发有限公及2023年9利影响。9.16司（以下简称“锦峰城公月16日在巨司”），诉请三位被告配潮资讯网发布合汇金壹号退出锦峰城公的《关于公司司，并支付包括股权回购及子公司涉及

94大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告

是否形诉讼(仲

涉案金额诉讼(仲诉讼(仲裁)审理披露

诉讼(仲裁)基本情况成预计裁)判决披露索引（万元）裁)进展结果及影响日期负债执行情况

款、资金占用费和利息损诉讼事项收到

失、保函开具费并承担全撤诉裁定的公部诉讼费用。告》法院于2023年1月17日出具一审判决，判决全面支持了公司主

要诉讼请求，汇金壹号应向锦峰详见公司于城公司偿还借款

2022年7月9

锦峰城公司提供给汇金壹本金及借款合同二审胜日在巨潮资讯

号8亿元借款，锦峰城公约定的利息、罚2022.116020否诉结执行中网发布的《关司起诉要求汇金壹号支付息。汇金壹号随7.9案。于公司及子公借款本息。后提出上诉，司涉及诉讼事

2023年7月4项的公告》日，公司收到二审维持一审判决的胜诉生效判决。截至本报告公告日，案件处于执行阶段。

十二、处罚及整改情况调查处罚类结论（如名称/姓名类型原因披露日期披露索引

型有）中国证监会股票交易产高级管理人配偶短线交2023年07吴立鹏采取行政监生的收益已巨潮资讯网员易月29日管措施由公司收回

95大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告

十三、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况

□适用√不适用

十四、重大关联交易

1、与日常经营相关的关联交易

占同关关联是否关联披关联关联关联交易类交获批的交可获得的联关联交易内交易关联交易超过交易露披露交易交易金额（万易金易额度同类交易关容定价价格获批结算日索引方类型元）额的（万元）市价系原则额度方式期比例公司及子公司承租关联

承租方物业作为3525.743525.74-3370.56是货币3525.74办公场所或商铺。

公司及子公司向关联方

出租12969.6812969.682.40%13197.12否货币12969.68出租部分物业。

中粮同公司及子公按市

202巨潮

集团一司接受关联场价

3资讯

有限最接受方提供的物格或年网

公司终关联业管理、餐比照

4 （ ww及其控人提饮、员工保市场5649.635649.63-8335.84否货币5649.63月 w.cninf

子公制供劳险、酒店管价

26 o.com.

司方务理、酒店住格。

日 cn）

宿、IT 等服务。

向关公司及子公联人司向关联方

5270.775270.774.75%4902.28是货币5270.77

提供提供物业管劳务理等服务。

向关公司子公司

联人526.52

向关联方购526.52526.52-283.95是货币购买买商品商品

合计--27942.3430089.75否---大额销货退回的详细情况无按类别对本期将发生的日常关联交

公司2023年日常关联交易实际发生总额控制在预计范围内，日常关联易进行总金额预计的，在报告期内交易实际发生情况与预计不存在较大差异

的实际履行情况（如有）交易价格与市场参考价格差异较大不适用

96大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告

占同关关联是否关联披关联关联关联交易类交获批的交可获得的联关联交易内交易关联交易超过交易露披露交易交易金额（万易金易额度同类交易关容定价价格获批结算日索引方类型元）额的（万元）市价系原则额度方式期比例

的原因（如适用）

2、资产或股权收购、出售发生的关联交易

公司报告期未发生资产或股权收购、出售的关联交易。

3、共同对外投资的关联交易

公司报告期未发生共同对外投资的关联交易。

4、关联债权债务往来

√适用□不适用是否存在非经营性关联债权债务往来公司报告期不存在非经营性关联债权债务往来。

5、与存在关联关系的财务公司的往来情况

√适用□不适用存款业务每日最高存款本期发生额期初余额期末余额关联方关联关系存款限额利率本期合计存入本期合计取出（万元）（万元）（万元）范围金额（万元）金额（万元）中粮财务有同受中粮

600000.001.65%600000.0014601751.8514817589.84384162.01

限责任公司集团控制贷款业务贷款本期发生额贷款额度期初余额期末余额关联方关联关系利率本期合计贷款本期合计还款（万元）（万元）（万元）

范围金额（万元）金额（万元）

中粮财务有同受中粮3.35%

600000.00183250.00070550.00112700.00

限责任公司集团控制-4.0%

6、公司控股的财务公司与关联方的往来情况

□适用√不适用

7、其他重大关联交易

根据公司2021年年度股东大会审议通过的《关于受托经营管理关联交易的议案》，公司受托经营管理中粮集团下属子公司苏州苏源房地产开发有限公司、中粮集团（深圳）有限公司全部经营管理业务。苏州苏源房地产开发有限公司项目已销售完毕，并于2023年9月完成注销，托管协议终止。

报告期内，公司收到苏州苏源房地产开发有限公司、中粮集团（深圳）有限公司受托管理费共75万元（含税）。

重大关联交易临时报告披露网站相关查询序号临时公告名称临时公告披露日期临时公告披露网站名称

97大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告

关于向控股股东中粮集团有限公司申

12023-4-29

请授信额度的关联交易公告关于2023年度日常关联交易预计额度

22023-4-26

的公告巨潮资讯网

2023年度在中粮财务有限责任公司存

3 2023-4-26 （www.cninfo.com.cn）

贷款的关联交易公告关于2023年与中国太平保险集团有限

4责任公司及其子公司开展融资合作的2023-4-26

关联交易公告

十五、重大合同及其履行情况

1、托管、承包、租赁事项情况

（1）托管情况

根据公司2021年年度股东大会审议通过的《关于受托经营管理关联交易的议案》，公司作为受托方，与苏州苏源房地产开发有限公司、中粮集团（深圳）有限公司签订了委托经营管理合同，具体情况请见上文“其他重大关联交易”。

公司报告期不存在为公司带来的损益达到公司报告期利润总额10%以上的托管项目。

（2）承包情况公司报告期不存在承包情况。

（3）租赁情况

为公司带来的损益达到公司报告期利润总额10%以上的项目

公司报告期不存在为公司带来的损益达到公司报告期利润总额10%以上的租赁项目。

2、重大担保

单位：万元

公司及其子公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）担保额是否反担是否担保对象度相关实际发生实际担担保类担保担保为关担保额度保情履行名称公告披日期保金额型物期联方况完毕露日期担保佛山市新连带责

纪元置业2019.5.81000002019.5.2160000无有18年否否任担保有限公司

98大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告

北京恒合

2020.5.2连带责

悦兴置业2500002020.6.9171500无有6年是否

3任保证

有限公司江门侨新

2020.5.2连带责

置业有限500002020.7.330000无无5年是否

3任保证

公司昆明螺蛳

湾国悦置2020.5.2连带责

900002020.7.3030000无有6年是否

地有限公3任保证司固安裕坤

房地产开2020.5.2连带责

800002020.11.439200无有6年是否

发有限公3任保证司苏州金悦

璨房地产2021.6.1连带责

199002021.6.3019900无有6年否否

开发有限8任保证公司北京金色

时枫房地2021.6.1连带责

1000002021.7.986500无有16年是否

产开发有8任保证限公司沈阳和慧

房地产开2021.6.1连带责

392002021.7.1339200无有7年是否

发有限公8任保证司苏州吴江

2021.8.1连带责

锐泽置业300002022.1.2624000无有8年否否

7任保证

有限公司南京联锦

悦房地产2021.12.连带责

187502022.3.1718750无无6年否否

开发有限31任保证公司连带责北京悦恒

2021.6.1任保股权

置业有限2000002022.4.1899450有6年是否

8证、股质押

公司权质押青岛东耀

房地产开2021.6.1连带责

220502022.6.2919600无无5年否否

发有限公8任保证司深圳中益

2022.11.2022.11.2连带责

长昌投资6000060000无无7年否否

299任保证

有限公司

99大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告

连带责佛山市淦

2022.6.32022.12.1任保股权

盈置业有2000015000无5年是否

04证、股质押

限公司权质押武汉地悦

小镇房地2022.6.3连带责

196002023.3.1119257无无3.5年否否

产开发有0任保证限公司北京新润

致远房地2022.6.3连带责

600002023.3.2750000无无7.5年否否

产开发有0任保证限公司连带责北京恒合任保股权

171500无23年否否

悦兴置业2022.6.3证、股质押

2185402023.6.14

有限公司0权质押连带责

47040无无5年否否

任保证连带责佛山市淦

2023.6.1任保股权

盈置业有150002023.6.3015000无4.5年否否

9证、股质押

限公司权质押报告期内对外担保报告期内审批的对外

550300实际发生额合计302797

担保额度合计（A1）

（A2）报告期末已审批的对报告期末实际对外外担保额度合计1551197担保余额合计505047

（A3） （A4）公司对子公司的担保情况担保额是否反担是否担保对象度相关实际发生实际担担保类担保担保为关担保额度保情履行名称公告披日期保金额型物期联方况完毕露日期担保连带责

成都中金2018.9.27100000无有7年是否

2018.6.1任保证

澍茂置业200000

42018.11.1连带责

有限公司60000无有7年是否

3任保证

中粮地产

发展（深2018.6.12018.11.0连带责

850000130000无无7年是否

圳）有限43任保证公司中粮地产连带责

2019.5.87000002019.5.24229500无无5年否否

发展（深任保证

100大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告

圳）有限连带责

2020.3.2660000无无7年否否

公司任保证重庆泽悦

2019.10.2019.11.2连带责

实业有限275000240000无无8年否否

223任保证

公司青岛智悦

2019.10.连带责

置地有限1080002019.12.5105000无无7年否否

22任保证

公司成都中金

2019.12.2连带责

澍茂置业2019.5.84000020000无有4年是否

0任保证

有限公司

中粮（深连带责

2020.3.1380000无无8年否否

圳）智汇任保证

2019.5.8300000

置业有限连带责

2020.3.1393000无无6年否否

公司任保证株洲金城日月湖置连带责

2019.5.8700002020.5.1650000无无5年是否

业有限公任保证司惠州市悦

2020.10.2连带责

鹏房地产100000无无5年是否

0任保证

有限公司陕西鼎安连带责

置业有限2020.12.8270000无有11年否否任保证公司

2020.5.2

中粮地产3850000

3连带责（北京）2021.4.3120000无无14年否否任保证有限公司沈阳市和诚房地产连带责

2021.5.2266000无有6年是否

开发有限任保证公司武汉裕中

丰房地产2020.10.2连带责

30000无有5年是否

开发有限9任保证公司眉山加悦

2020.5.22020.10.1连带责

置业有限105000013468无有5年否否

33任保证

公司北京燕都水韵房地连带责

2021.1.264000无无18年否否

产开发有任保证限公司

101大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告

成都花悦府房地产连带责

2021.7.1330000无有6年否否

开发有限任保证公司武汉裕灿房地产开连带责

2021.8.1125000无有6年否否

发有限公任保证

2021.6.1

司1500000

8

中粮祥云连带责

置业南京2021.9.1067000无无6年否否任保证有限公司昆明鸿悦股权质

房地产开押、连股权

2022.1.2980000无6年否否

发有限公带责任质押司保证重庆鹏域房地产开连带责

2021.6.2278138无有5年否否

发有限公任保证司眉山加悦连带责

置业有限2021.7.2014560无有7年否否任保证公司

中粮（北京）农业连带责

生态谷发2021.7.24100000无无22年否否任保证展有限公司中粮地产

2021.10.1连带责（北京）87000无无6年是否

2021.6.19任保证

有限公司1500000

8

重庆悦鼎

房地产开2021.12.1连带责

66000无无6年否否

发有限公6任保证司深圳市创连带责

芯置业有2022.3.387000无无3年否否任保证限公司张家口悦乾房地产连带责

2022.5.1332500无有6年否否

开发有限任保证公司眉山加悦连带责

置业有限2022.5.319464无有6年否否任保证公司

102大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告

中粮地产

发展（深连带责

2022.6.16200000无无6年否否

圳）有限任保证公司眉山加悦

2022.12.1连带责

置业有限13686无有6年否否

4任保证

公司成都中金连带责

澍茂置业2022.6.32023.5.1250000无无7年否否

750000任保证

有限公司0大悦城控股集团东连带责

2023.1.1011290无无7年否否

北有限公任保证司重庆金悦

汇房地产2022.6.3连带责

7500002023.1.47344无无4年否否

开发有限0任保证责任公司沈阳市和诚房地产连带责

2023.6.2732400无有5.5年否否

开发有限任保证公司中粮地产

2023.6.12023.10.1连带责（北京）1500000132000无无6年否否

91任保证

有限公司张家口悦

乾房地产2023.11.1连带责

39000无无7年否否

开发有限5任保证公司报告期内审批对子公报告期内对子公司司担保额度合计2150000担保实际发生额合264690

（B1） 计（B2）报告期末已审批的对报告期末对子公司子公司担保额度合计4879950实际担保余额合计2290350

（B3） （B4）子公司对子公司的担保情况担保额是否反担是否担保对象度相关实际发生实际担担保类担保担保为关担保额度保情履行名称公告披日期保金额型物期联方况完毕露日期担保深圳市锦

峰城房地2017.12.连带责

1400002017.12.9140000无有8年是否

产开发有9任保证限公司

103大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告

Bapton

2019.10.2019.10.2连带责

Company 283308 283308 无 无 5 年 否 否

255任保证

Limited重庆悦致

渝房地产2020.6.1股权质股权

750002020.6.1775000有5年是否

开发有限7押质押公司江门鹏悦连带责

置业有限2020.7.7250002020.7.725000无有6年是否任保证公司成都天府

2020.10.2020.10.1连带责

辰悦置业9500095000无无5年否否

166任保证

有限公司成都天府

2020.10.2020.10.1连带责

辰悦置业8950089500无无6年否否

166任保证

有限公司西单大悦

2021.6.1股权质股权

城有限公50002021.6.195000无3年是否

9押质押

司南京悦锦成房地产连带责

2021.7.6250002021.7.625000无无3年否否

实业有限任保证公司南昌嘉悦

房地产开2022.2.2连带责

484502022.2.2648450无无6年否否

发有限公6任保证司

保证、

佑城有限2022.6.1股权

2124812022.6.15212481股权质无1年是否

公司5质押押陕西鼎安连带责

置业有限2022.8.3040800无无7年否否任保证公司

Bapton

2022.10.1连带责

Company 无 无 3 年 否 否

8122531任保证

Limited

Bapton 2022.6.3

7500002022.10.1连带责

Company 0 无 无 5 年 否 否

8177068任保证

Limited股权股权质质

熙安有限2022.11.2

286849押、账押、无3年是否

公司4户质押账户质押

104大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告

陕西鼎安连带责

置业有限2023.3.1140800无无7年否否任保证公司重庆悦致渝房地产股权质股权

2023.3.3130630有5年否否

开发有限押质押

2022.6.3

公司750000

0

陕西鼎安连带责

置业有限2023.6.1440800无无7年否否任保证公司南昌嘉悦房地产开连带责

2023.6.2166300无无11年否否

发有限公任保证

2023.6.1

司650000

9

陕西鼎安连带责

置业有限2023.8.15153000无无7年否否任保证公司深圳市锦

峰城房地2023.6.1连带责

15000002023.9.22138800无有5年否否

产开发有9任保证限公司报告期内审批对子公报告期内对子公司司担保额度合计2150000担保实际发生额合470330

（C1） 计（C2）报告期末已审批的对报告期末对子公司子公司担保额度合计3888217实际担保余额合计1351987

（C3） （C4）公司担保总额（即前三大项的合计）报告期内审批担保额报告期内担保实际度合计2700300发生额合计1037817

（A1+B1+C1） （A2+B2+C2）报告期末已审批的担报告期末实际担保保额度合计8169364余额合计4147384

（A3+B3+C3） （A4+B4+C4）实际担保总额（即 A4+B4+C4）占公司净资

299.61%

产的比例

其中：

为股东、实际控制人及其关联方提供担保的

0

余额（D）

直接或间接为资产负债率超过70%的被担保

3435922.00

对象提供的债务担保余额（E）

担保总额超过净资产 50%部分的金额（F） 3455247.46

上述三项担保金额合计（D+E+F） 3455247.46

105大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告

公司于2023年9月13日、2023年12月30日及2024年对未到期担保合同，报告期内发生担保责任

3月23日分别发布《关于对外担保进展的公告》，公司对

或有证据表明有可能承担连带清偿责任的情合营企业佛山市新纪元置业有限公司及参股公司固安裕坤

况说明（如有）房地产开发有限公司项目出现承担担保责任的情况。

违反规定程序对外提供担保的说明（如有）否

注 1：Bapton Company Limited、佑城有限公司、熙安有限公司担保币种为美元，根据 2024 年 12 月

29日汇率折算为人民币。

注2：上述担保金额为签订保证借款合同金额，非实际承担担保责任金额。

注3：报告期内审议通过的215亿元担保额度包括公司对子公司的担保以及子公司对子公司的担保，上表汇总数据未重复计算。

采用复合方式担保的具体情况说明：

1：大悦城控股集团股份有限公司、成都鹏悦企业管理咨询有限公司持有昆明螺蛳湾国悦置地有限公司30%股权，为螺蛳湾国悦置地有限公司与中国民生银行股份有限公司昆明分行签订了《固定资产贷款借款合同》提供复合连带责任保证。

2：大悦城控股集团股份有限公司、中粮地产（北京）有限公司持有北京悦恒置业有限公司51%股权，为北京悦恒置业有限公司与浙商银行股份有限公司北京分行签订《固定资产借款合同》提供复合连带责任保证。

3：大悦城控股集团股份有限公司、佛山市鹏悦置业有限公司持有佛山市淦盈置业有限公司50%股权，为佛山市淦盈置业有限公司与中国光大银行股份有限公司深圳分行签订《借款授信变更合同》提供复合连带责任保证。

4：大悦城控股集团股份有限公司、中粮地产（北京）有限公司持有北京恒合悦兴置业有限公司49%股权，为北京恒合悦兴置业有限公司与北京银行股份有限公司大兴支行签订的借款合同提供复合连带责任保证。

5：大悦城控股集团股份有限公司、大悦城控股集团（成都）有限公司持有昆明鸿悦房地产开发有限公司100%股权，为昆明鸿悦房地产开发有限公司与交通银行股份有限公司云南省分行签订《固定资产贷款合同》提供复合连带责任保证。

6：立运有限公司持有佑城有限公司51%股权，为佑城有限公司与中信银行（国际）有限公司签订

《贷款协议》及相关配套协议提供复合连带责任保证。

7：熙安有限公司全资子公司鹏源发展（北京）有限公司为熙安有限公司与大华银行签订贷款协议及

相关配套协议提供复合连带责任保证。

3、委托他人进行现金资产管理情况

（1）委托理财情况

□适用√不适用公司报告期不存在委托理财。

（2）委托贷款情况

□适用√不适用公司报告期不存在委托贷款。

4、其他重大合同

公司报告期不存在其他重大合同。

106大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告

十六、其他重大事项的说明

□适用√不适用

十七、公司子公司重大事项

□适用√不适用

107大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告

第七节股份变动及股东情况

一、股份变动情况

1、股份变动情况

单位：股

本次变动前本次变动增减（＋，－）本次变动后公积发行数量比例送股金转其他小计数量比例新股股

一、有限售条件

2834261706.61%000+2879+28792834290496.61%

股份

1、国家持股00.00%0000000.00%

2、国有法人

00.00%0000000.00%

持股

3、其他内资

2834261706.61%000+2879+28792834290496.61%

持股

其中：境内

2834175326.61%000002834175326.61%

法人持股境内

86380.00%000+2879+2879115170.00%

自然人持股

4、外资持股00.00%0000000.00%

其中：境外

00.00%0000000.00%

法人持股境外

00.00%0000000.00%

自然人持股

二、无限售条件

400288716993.39%000-2879-2879400288429093.39%

股份

1、人民币普

400288716993.39%000-2879-2879400288429093.39%

通股

2、境内上市

00.00%0000000.00%

的外资股

3、境外上市

00.00%0000000.00%

的外资股

4、其他00.00%0000000.00%

三、股份总数4286313339100%000004286313339100%股份变动的原因报告期内新增高管锁定股。

股份变动的批准情况

□适用√不适用

108大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告

股份变动的过户情况

□适用√不适用股份回购的实施进展情况

□适用√不适用采用集中竞价方式减持回购股份的实施进展情况

□适用√不适用

股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产等财务指标的影响

□适用√不适用公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容

□适用√不适用

2、限售股份变动情况

单位：股本期增本期解除股东名称期初限售股数加限售期末限售股数限售原因解除限售日期限售股数股数

根据董事、监事及高级管理人员曹荣根86382879011517高管锁定股股的相关规定解除限售太平人寿保险

有限公司－传

统－普通保险28341753200283417532首发后限售股不适用

产 品 -022L-

CT001 深

合计28342617028790283429049----

二、证券发行与上市情况

1、报告期内证券发行（不含优先股）情况

获准上股票及发行价发行数市交易其衍生发行日上市日交易终止日披露披露日格（或量（万数量证券名期期期索引期利率）张）（万称

张）

可转换公司债券、分离交易的可转换公司债券、公司债类

5年期，在巨潮

2023年

第3个计息资讯

1月18年度末附发网

23大悦日至2023年

3.97% 2000 2000 行人票面利 www. 2023-2-1

012023年2月2日

率调整选择 cninf

1月19

权及投资者 o.com日

回售选择权 .cn

109大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告

2、公司股份总数及股东结构的变动、公司资产和负债结构的变动情况说明

□适用√不适用

3、现存的内部职工股情况

□适用√不适用

三、股东和实际控制人情况

1、公司股东数量及持股情况

单位：股年度报告披报告期末表决年度报告披露日前报告期末普通股股露日前上一权恢复的优先上一月末表决权恢

10444510229400

东总数月末普通股股股东总数复的优先股股东总

股东总数（如有）数（如有）

持股5%以上的股东或前10名股东持股情况（不含转融通出借股份）

质押、标记报告期内持有有限售持有无限售报告期末持或冻结情况股东名称股东性质持股比例增减变动条件的股份条件的股份股数量股份情况数量数量数量状态

明毅有限公司境外法人49.28%2112138742未变-2112138742--

中粮集团有限公司国有法人20.00%857354140未变-857354140--太平人寿保险有限

公司－传统－普通基金、理财

6.61%283417532未变283417532---

保险产品-022L- 产品等

CT001 深中央汇金资产管理

国有法人1.50%64479900未变-64479900--有限责任公司香港中央结算有限

境外法人0.53%22805810-7836065-22805810--公司

张忱业境内自然人0.43%18322137+6123600-18322137--

徐开东境内自然人0.37%15834240未变-15834240--中国工商银行股份

有限公司－南方中

基金、理财

证全指房地产交易0.23%9972900+3127400-9972900--产品等型开放式指数证券投资基金

莫介飞境内自然人0.19%8061900+6149124-8061900--阿拉丁传奇科技集境内一般法

0.18%7648300未变-7648300--

团有限公司人公司发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易事项（即本次非公开发行战略投资者或一般法人因配售股份募集配套资金）已经中国证券监督管理委员会于2018年12月25日予以新股成为前10名股东的情况（如核准。公司向太平人寿保险有限公司、工银瑞信投资管理有限公司发行的股有）份已于2020年1月6日在深圳证券交易所上市。

上述股东关联关系或一致行动前十名股东中，明毅有限公司是中粮集团有限公司的全资子公司，两者存在

110大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告

的说明关联关系，属于中国证监会相关法律法规规定的一致行动人；其他股东未知是否存在其他关联关系，也未知是否属于中国证监会相关法律法规规定的一致行动人。

上述股东涉及委托/受托表决权、不适用放弃表决权情况的说明前10名股东中存在回购专户的不适用

特别说明（如有）前10名无限售条件股东持股情况报告期末持有无限售条股份种类股东名称件股份数量股份种类数量明毅有限公司2112138742人民币普通股2112138742中粮集团有限公司857354140人民币普通股857354140中央汇金资产管理有限责任公司64479900人民币普通股64479900香港中央结算有限公司22805810人民币普通股22805810张忱业18322137人民币普通股18322137徐开东15834240人民币普通股15834240

中国工商银行股份有限公司－南方中证全

9972900人民币普通股9972900

指房地产交易型开放式指数证券投资基金莫介飞8061900人民币普通股8061900阿拉丁传奇科技集团有限公司7648300人民币普通股7648300

中国农业银行股份有限公司－中证500交

7175292人民币普通股7175292

易型开放式指数证券投资基金

明毅有限公司是中粮集团有限公司的全资子公司，两者存在关联关前10名无限售流通股股东之间，以及前10系，属于中国证监会相关法律法规规定的一致行动人；其他股东未名无限售流通股股东和前10名股东之间

知是否存在其他关联关系，也未知是否属于中国证监会相关法律法关联关系或一致行动的说明规规定的一致行动人。

公司股东徐开东通过国金证券股份有限公司客户信用交易担保证

券账户持有2984140股，普通账户持有12850100股，实际合计前10名普通股股东参与融资融券业务情持有15834240股；股东莫介飞通过安信证券股份有限公司客户信

况说明（如有）

用交易担保证券账户持有6447100股，普通账户持有1614800股，实际合计持有8061900股。

前十名股东参与转融通业务出借股份情况

√适用□不适用

单位：股前十名股东参与转融通出借股份情况

期初普通账户、信用期初转融通出借股份期末普通账户、信期末转融通出借股份账户持股且尚未归还用账户持股且尚未归还股东名称（全称）占总股占总股占总股本占总股本数量合计本的比数量合计数量合计本的比数量合计的比例的比例例例中国农业银行股份有限公司

111445920.26%13179000.03%71752920.17%20881000.05%

－中证500交易型开放式指

111大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告

数证券投资基金前十名股东较上期发生变化

√适用□不适用

单位：股前十名股东较上期末发生变化情况

期末股东普通账户、信用账户持期末转融通出借股份且尚未归还股及转融通出借股份且尚未归还

本报告期新增/数量

股东名称（全称）的股份数量退出占总股本的比占总股本的比数量合计数量合计例例中国农业银行股份有

限公司－中证500交

退出20881000.05%92633920.22%易型开放式指数证券投资基金

公司前10名普通股股东、前10名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易

□是√否

公司前10名普通股股东、前10名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。

2、公司控股股东情况

控股股东性质：中央国有控股

控股股东类型：法人

法定代表人/控股股东名称成立日期组织机构代码主要经营业务单位负责人粮食收购；批发预包装食品；境外

期货业务；进出口业务(自营及代中粮集团有限公理）；从事对外咨询服务；广告、展

吕军 1983 年 91110000101100414N司览及技术交流业务；酒店的投资管理；房地产开发经营；物业管理、物业代理；自有房屋出租。

持有中粮生物科技股份有限公司55.52%股权、中国食品有限公司74.10%股权、中

粮糖业控股股份有限公司50.73%股权、中粮包装控股有限公司29.70%股权、中国控股股东报告期

蒙牛乳业有限公司18.87%股权、酒鬼酒股份有限公司15.50%股权、中粮家佳康食内控股和参股的

品有限公司40.30%股权、福田实业(集团)有限公司39.60%股权、中国现代牧业控股其他境内外上市

有限公司12%股权、中粮资本控股股份有限公司62.78%股权、中粮科工股份有限公公司的股权情况

司42.89%股权、上海妙可蓝多食品科技股份有限公司6.87%、中国圣牧有机奶业有

限公司5.66%。

公司报告期控股股东未发生变更。

3、公司实际控制人及其一致行动人

实际控制人性质：中央国资管理机构

实际控制人类型：法人

法定代表人/实际控制人名称成立日期组织机构代码主要经营业务单位负责人

112大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告

国务院国有资产监督管

张玉卓 - 11100000000019545B 未公示理委员会实际控制人报告期内控制的其他境内外上市公不适用司的股权情况公司报告期实际控制人未发生变更。

公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司

□适用√不适用

4、公司控股股东或第一大股东及其一致行动人累计质押股份数量占其所持公司股份数量比

例达到80%

□适用√不适用

5、其他持股在10%以上的法人股东

法定代表人/单位主要经营业务或管理法人股东名称成立日期注册资本负责人活动

持股型公司，无实际经明毅有限公司王济学2017年7月19日2035284843元营业务

6、控股股东、实际控制人、重组方及其他承诺主体股份限制减持情况

□适用√不适用

四、股份回购在报告期的具体实施情况

□适用√不适用

113大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告

第八节优先股相关情况报告期公司不存在优先股。

114大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告

第九节债券相关情况

一、企业债券报告期公司不存在企业债券。

二、公司债券

1、公司债券基本信息

单位：万元债券债券债券还本付息交易债券名称发行日起息日到期日利率简称代码余额方式场所中粮置业投资有上海证限公司2019年公19中

1551232019-01-092019-01-092025-01-09168953.20%券交易

开发行公司债券粮01所

(第一期)(品种一)中粮置业投资有上海证限公司2019年公19中

1551242019-01-092019-01-092024-1-09700004.10%券交易

开发行公司债券粮02所

(第一期)(品种二)中粮置业投资有限公司2020年面深圳证

20中

向合格投资者公1490732020-03-272020-03-272025-03-27600003.60%券交易粮02开发行公司债券所采用单利

(第一期)(品种二)

按年计息，大悦城控股集团不计复利。

股份有限公司每年付息深圳证

2020年面向专业20大

1491892020-08-042020-08-042025-08-042000003.15%一次，到期券交易

投资者公开发行悦01

一次还本，所公司债券(第一最后一期

期)(品种一)利息随本中粮置业投资有金的兑付限公司2022年面深圳证

22中一起支付。

向专业投资者公1497822022-1-192022-1-192027-1-191000003.08%券交易粮01开发行公司债券所

(第一期)(品种一)中粮置业投资有限公司2022年面深圳证

22中

向专业投资者公1497832022-1-192022-1-192029-1-19500003.49%券交易粮02开发行公司债券所

(第一期)(品种二)大悦城控股集团深圳证股份有限公司22大

1481022022-10-262022-10-272027-10-271500003.13%券交易

2022年面向专业悦01

所投资者公开发行

115大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告

债券债券债券还本付息交易债券名称发行日起息日到期日利率简称代码余额方式场所

公司债券(第一

期)(品种一)大悦城控股集团股份有限公司深圳证

2022年面向专业22大

1481412022-12-162022-12-192027-12-191500004.27%券交易

投资者公开发行悦02所

公司债券(第二

期)(品种一)大悦城控股集团股份有限公司深圳证

2023年面向专业23大

1481742023-1-182023-1-192028-1-192000003.97%券交易

投资者公开发行悦01所

公司债券(第一

期)(品种一)中粮置业投资有限公司2023年面深圳证

23中

向专业投资者公1482282023-4-142023-4-172028-4-171000003.34%券交易粮01开发行公司债券所

（第一期）中粮置业投资有限公司2024年面深圳证

24中

向专业投资者公1485702024-1-172024-1-182029-1-18700003.13%券交易粮01开发行公司债券所

（第一期）

投资者适当性安排（如有）面向合格投资者（专业投资者）发行适用的交易机制在交易所挂牌转让或上市交易是否存在终止上市交易的风险（如无

有）和应对措施逾期未偿还债券

□适用√不适用

2、发行人或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况

公司“20大悦01”公司债券初始发行规模为200000万元，5年期，附第3年末发行人赎回选择权、发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权。在“20大悦01”存续期的第3年末，发行人不行使本期债券赎回选择权，发行人选择将本期债券后2年

(2023年8月4日至2025年8月3日)的票面利率下调至3.15%。本期债券最终回售数量

为14100000张，债券持有人回售资金141000万元已到账，发行人决定于2023年8月7日至2023年9月1日按照相关规定办理回售债券的转售，转售债券数量为

14100000张。

公司“19中粮02”公司债初始发行规模70000万元，7年期，附第5年末人赎回选择权、发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权。在“09中粮01”存续期的第5年末，发行人行使本期债券赎回选择权。发行人选择赎回本期债券最终回售数量700万张，债券持有人回售资金已到账，发行人决定于2024年1月9日赎回本期债券，赎回债券数量为700万张，本期债券余额为0。

116大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告

3、中介机构的情况

签字会计中介机构联债券项目名称中介机构名称办公地址联系电话师姓名系人

中信建投证券股北京市东城区朝内大街2杜美娜、胡涵

-010-65608367

份有限公司 号凯恒中心 B 座 2 层 镜仟、许天一

19中粮01、20中信永中和会计师北京市东城区朝阳门北大雷波涛、马

马海霞010-88095588

粮 02、22 中粮 事务所 街 8 号富华大厦 A 座 9 层 海霞

01、22中粮02、中诚信国际信用上海市黄浦区西藏南路

-龚天璇021-51019090

23中粮01、24中评级有限公司760号安基大厦21楼

粮01北京市朝阳区建国门外大北京市通商律师

街甲12号新华保险大厦6-潘兴高、万源010-65693399事务所层中信证券股份有北京市朝阳区亮马桥路48

限公司、中信建

号中信证券大厦、北京市-陈雅楠、刘成010-60833526投证券股份有限朝阳区安立路66号4号楼公司

信永中和会计师北京市东城区朝阳门北大张昆、马海

马海霞010-88095588

事务所 街 8 号富华大厦 A 座 9 层 霞

20大悦01

广东省深圳市福田区深南

中证鹏元资信评0755-

大道7008号阳光高尔夫大-郜宇鸿估股份有限公司82873966厦3楼北京市朝阳区建国门外大北京市通商律师

街甲12号新华保险大厦6-潘兴高、万源010-65693399事务所层中信证券股份有北京市朝阳区亮马桥路48

限公司、中信建

号中信证券大厦、北京市-陈雅楠、刘成010-60833526投证券股份有限朝阳区安立路66号4号楼公司

信永中和会计师北京市东城区朝阳门北大张昆、常景

张昆010-88095588

22大悦 01、22大 事务所 街 8 号富华大厦 A 座 9 层 波

悦02、23大悦01广东省深圳市福田区深南

中证鹏元资信评0755-

大道7008号阳光高尔夫大-郜宇鸿估股份有限公司82873966厦3楼北京市朝阳区建国门外大北京市通商律师

街甲12号新华保险大厦6-潘兴高、万源010-65693399事务所层报告期内上述机构是否发生变化

□是√否

4、募集资金使用情况

单位：元募集资金是否与募集募集资金专项违规使用说明书承诺债券项目名未使用

募集资金总金额已使用金额账户运作情况的整改情的用途、使称金额（如有）况（如用计划及其有）他约定一致

19中粮011660000000.001660000000.00-

正常不适用是

19中粮02700000000700000000

117大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告

募集资金是否与募集募集资金专项违规使用说明书承诺债券项目名未使用

募集资金总金额已使用金额账户运作情况的整改情的用途、使称金额（如有）况（如用计划及其有）他约定一致

20中粮02600000000.00600000000.00-

22中粮011000000000.001000000000.00-

22中粮02500000000.00500000000.00-

23中粮011000000000.001000000000.00

24中粮01700000000.00700000000.00

20大悦012000000000.002000000000.00

22大悦011500000000.001500000000.00-

22大悦021500000000.001500000000.00-

23大悦012000000000.002000000000.00-

募集资金用于建设项目

□适用√不适用公司报告期内变更上述债券募集资金用途

□适用√不适用

5、报告期内信用评级结果调整情况

□适用√不适用

6、担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行情况和变化情况

及对债券投资者权益的影响

□适用√不适用

三、非金融企业债务融资工具

1、非金融企业债务融资工具基本信息

单位：万元债券余还本付息债券名称债券简称债券代码发行日起息日到期日利率交易场所额方式大悦城控股集团股份有

21大悦城银行间市

限公司20211021006472021-4-82021-4-122024-4-121500003.73%

MTN001 场

年度第一期中期票据利息每年大悦城控股支付一集团股份有

21大悦城次，最后银行间市

限公司20211021012522021-7-52021-7-72024-7-71200003.50%

MTN002 一期利息场

年度第二期随本金一中期票据起支付大悦城控股集团股份有

21大悦城银行间市

限公司20211021021822021-10-272021-10-292024-10-29820003.44%

MTN003 场

年度第三期中期票据

118大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告

债券余还本付息债券名称债券简称债券代码发行日起息日到期日利率交易场所额方式中粮置业投资有限公司

22中粮置业银行间市

2022年度第1022827942022-12-302022-12-292024-12-271500005.10%

MTN001 场一期中期票据（注）中粮置业投资有限公司

23中粮置业银行间市

2023年度第1023821402023-08-172023-08-212025-08-211500003.45%

MTN001 场一期中期票据（注）

投资者适当性安排（如有）面向合格投资者发行适用的交易机制在银行间市场挂牌转让或交易是否存在终止上市交易的风险（如无

有）和应对措施

注：22 中粮置业 MTN001 期限为 2+N，23 中粮置业 MTN001 期限为 2+N逾期未偿还债券

□适用√不适用

2、发行人或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况

□适用√不适用

3、中介机构的情况

签字会中介机构债券项目名称中介机构名称办公地址计师姓联系电话联系人名中国建设银行股份有限北京市西城区金融大街

公司、中国农业银行股25号、北京市东城区建国-周鹏010-67595447份有限公司门内大街69号

21大悦城

北京市东城区朝阳门北大张昆、

MTN001、21 大 信永中和会计师事务所 张昆 010-65542288

街 8 号富华大厦 A 座 9 层 常景波

悦城 MTN002、

21大悦城中诚信国际信用评级有上海市黄浦区西藏南路010-66428877-323

-刘卫华

MTN003 限公司 760 号安基大厦 21 楼

中国北京市建国门外大街潘兴高、万010-65693399

北京通商律师事务所-甲12号新华保险大厦6层源中国银行股份有限公北京市西城区复兴门内大

司、招商银行股份有限

街1号、北京市东城区建-荀雅梅010-66592749

公司、中国国际金融股国门内大街69号份有限公司雷波北京市东城区朝阳门北大

22中粮置业信永中和会计师事务所涛、马马海霞010-65542288

街 8 号富华大厦 A 座 9 层

MTN001 海霞

中诚信国际信用评级有上海市黄浦区西藏南路龚天璇021-51019090

-限公司760号安基大厦21楼

中国北京市建国门外大街潘兴高、万010-65693399

北京通商律师事务所-甲12号新华保险大厦6层源

119大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告

签字会中介机构债券项目名称中介机构名称办公地址计师姓联系电话联系人名深圳市福田区深南大道

招商银行股份有限公司/

7088号招商银行大厦/北

中国国际金融股份有限马超01056438621京市东城区建国门内大街公司

69号

雷波信永中和会计师事务北京市东城区朝阳门北大

23 中 粮 置 业 涛、马 马海霞 010-65542288 所、 街 8 号富华大厦 A 座 9 层

MTN001 海霞

021-51019090

中诚信国际信用评级有上海市黄浦区西藏南路龚天璇

-限公司760号安基大厦21楼

中国北京市建国门外大街潘兴高、万010-65693399

北京通商律师事务所-甲12号新华保险大厦6层源报告期内上述机构是否发生变化

□是√否

4、募集资金使用情况

单位：元募集资金募集资金是否与募集说明

募集资金总金未使用专项账户违规使用书承诺的用途、使债券项目名称已使用金额额金额运作情况的整改情用计划及其他约（如有）况（如有）定一致

21 大悦城 MTN001 1500000000 1500000000 - 不适用 不适用 是

21 大悦城 MTN002 1200000000 1200000000 - 不适用 不适用 是

21 大悦城 MTN003 820000000 820000000 - 不适用 不适用 是

22 中粮置业 MTN001 1500000000 1500000000 - 不适用 不适用 是

23 中粮置业 MTN001 1500000000 1500000000 不适用 不适用 是

募集资金用于建设项目

□适用√不适用公司报告期内变更上述债券募集资金用途

□适用√不适用

5、报告期内信用评级结果调整情况

□适用√不适用

6、担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行情况和变化情况及

对债券投资者权益的影响

□适用√不适用

四、可转换公司债券报告期公司不存在可转换公司债券。

120大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告

五、报告期内合并报表范围亏损超过上年末净资产10%

□适用√不适用

六、报告期末除债券外的有息债务逾期情况

□适用√不适用

七、报告期内是否有违反规章制度的情况

□是√否

八、截至报告期末公司近两年的主要会计数据和财务指标项目本报告期末上年末本报告期末比上年末增减

流动比率151.36%152.20%减少0.84个百分点

资产负债率76.73%77.85%减少1.12个百分点

速动比率55.37%59.84%减少4.47个百分点本报告期上年同期本报告期比上年同期增减扣除非经常性损益后净

-459866.83-240274.27-91.39%利润（万元）

EBITDA 全部债务比 4.99% 2.26% 增加 2.73 个百分点

利息保障倍数1.480.56164.29%

现金利息保障倍数2.731.10148.18%

EBITDA 利息保障倍数 1.88 0.96 95.83%

贷款偿还率100%100%

利息偿付率100%100%

121大悦城控股集团股份有限公司2023年年度报告

第十节财务报告

一、审计报告（附后）

二、财务报表（附后）

三、会计报表附注（附后）

122大悦城控股集团股份有限公司

2023年度

审计报告索引页码审计报告公司财务报告

—合并资产负债表1-2

—合并利润表3

—合并现金流量表4

—合并股东权益变动表5-6

—母公司资产负债表7-8

—母公司利润表9

—母公司现金流量表10

—母公司股东权益变动表11-12

—财务报表附注13-152审计报告

XYZH/2024BJAA14B0177大悦城控股集团股份有限公司

大悦城控股集团股份有限公司全体股东：

一、审计意见

我们审计了大悦城控股集团股份有限公司（以下简称大悦城控股）财务报表，包括

2023年12月31日的合并及母公司资产负债表，2023年度的合并及母公司利润表、合

并及母公司现金流量表、合并及母公司股东权益变动表，以及相关财务报表附注。

我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了大悦城控股2023年12月31日的合并及母公司财务状况以及2023年度的合并及母公司经营成果和现金流量。

二、形成审计意见的基础我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于大悦城控股，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。

三、关键审计事项

关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。

1、房地产开发项目的收入确认

关键审计事项审计中的应对请参阅财务报表附注“三、重要会计政针对房地产开发项目的收入确认，我们实施策及会计估计”注释27所述的会计政策及的主要审计程序包括：

“五、合并财务报表主要项目注释”注释43。1、评价与房地产销售收入确认相关的关键内大悦城控股的主营业务为房地产项目开部控制的设计和运行有效性；

发，房地产项目销售同时满足下列条件时，2、检查大悦城控股的房产标准买卖合同条公司确认相关收入：在房产完工并验收合格，款，以评价大悦城控股有关房地产开发项目签订了销售合同，达到销售合同约定的交付审计报告（续） XYZH/2024BJAA14B0177大悦城控股集团股份有限公司条件，取得了买方按销售合同约定交付房产的收入确认政策是否符合相关会计准则的要的付款证明，在客户取得相关商品或服务控求；

制权时点，确认销售收入的实现。3、针对大悦城控股本年确认的房产销售收由于公司的房地产销售收入对大悦城控入，选取样本，检查买卖合同及可以证明房股财务报表的重要性（2023年度房地产销售产已达到交付条件的支持性文件，以评价相收入为人民币2904399.43万元，占本年全关房产销售收入是否已按照公司的收入确认部营业收入78.96%），因此，我们将大悦城政策确认；

控股房地产开发项目的收入确认识别为关键4、在资产负债表日前后确认房产销售收入的审计事项。项目，选取样本，检查可以证明房产已达到交付条件的相关支持性文件，以评价相关房产销售收入是否已在恰当的期间确认。

2．存货可变现净值的评估

关键审计事项审计中的应对请参阅财务报表附注“三、重要会计政针对存货可变现净值的评估，我们实施的主策及会计估计”注释12所述的会计政策及要审计程序包括：

“五、合并财务报表主要项目注释”注释6。1、评价与存货可变现净值估计相关的关键

2023年12月31日，大悦城控股存货账内部控制的设计和运行有效性；

面价值为人民币9194147.51万元，占大悦2、复核管理层的存货可变现净值估计，并将城控股总资产比例46.42%。大悦城控股存货管理层采用的关键估计，包括预计销售价按照成本与可变现净值孰低计量。格、平均销售价格等，与公司的销售计划、管理层确定资产负债表日每个存货项目实际成交数据、市场可获取数据进行比较分的可变现净值。在确定存货可变现净值过程析预计销售价格的合理性；

中，管理层需要估算每个存货项目的预期未3、复核管理层存货可变现净值相关的计算来销售价格、估计开发成本达到完工状态时过程和会计处理，关注计算结果是否存在重预计发生的建造成本、预计相关费用及税金大差异；

等，该过程涉及管理层运用重大判断和会计4、对存货项目进行实地观察，结合项目的实估计。际建设情况，了解存货项目的开发进度、最鉴于存货在大悦城控股资产中的重要新预测的项目总成本是否出现重大变化。

性，我们将存货可变现净值的评估识别为关键审计事项。审计报告（续） XYZH/2024BJAA14B0177大悦城控股集团股份有限公司

四、其他信息

大悦城控股管理层(以下简称管理层)对其他信息负责。其他信息包括大悦城控股

2023年年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。

我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。

结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。

基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。

五、管理层和治理层对财务报表的责任

管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。

在编制财务报表时，管理层负责评估大悦城控股的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非管理层计划清算大悦城控股、终止运营或别无其他现实的选择。

治理层负责监督大悦城控股的财务报告过程。

六、注册会计师对财务报表审计的责任我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。

在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执行以下工作：

（1）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计

程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。

（2）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。

（3） 评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。审计报告（续） XYZH/2024BJAA14B0177大悦城控股集团股份有限公司

（4）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对大悦城控股持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致大悦城控股不能持续经营。

（5）评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。

（6）就大悦城控股中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以

对财务报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。

我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。

我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。

从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。审计报告（续） XYZH/2024BJAA14B0177大悦城控股集团股份有限公司（本页无正文）

信永中和会计师事务所(特殊普通合伙)中国注册会计师：张昆（项目合伙人）

中国注册会计师：马海霞

中国北京二○二四年四月二十五日合并资产负债表

2023年12月31日

编制单位：大悦城控股集团股份有限公司单位：人民币元项目附注2023年12月31日2022年12月31日

流动资产：

货币资金五、130084614391.3236529773122.03交易性金融资产

衍生金融资产五、2194482533.71157122957.35应收票据

应收账款五、3313331835.61317415951.51应收款项融资

预付款项五、5230767782.41362816407.59

其他应收款五、416845774494.9419674144056.75

其中：应收利息应收股利

存货五、691941475109.7595704899320.93合同资产持有待售资产一年内到期的非流动资产

其他流动资产五、75365425610.544961303047.71

流动资产合计144975871758.28157707474863.87

非流动资产：

债权投资其他债权投资长期应收款

长期股权投资五、812876916384.3214043807905.45其他权益工具投资

其他非流动金融资产五、999092492.06139937644.01

投资性房地产五、1031487783202.2533813334338.53

固定资产五、113301060961.743519790590.91

在建工程五、120.00248317.55

生物性资产五、13

使用权资产五、14394211768.19455585558.25

无形资产五、151580106154.111652377395.73开发支出

商誉五、16228736973.03305214299.04

长期待摊费用五、17111579864.91115096171.96

递延所得税资产五、181131682979.791599214230.37

其他非流动资产五、191874139751.301080186453.40

非流动资产合计53085310531.7056724792905.20

资产总计198061182289.98214432267769.07

法定代表人：姚长林主管会计工作负责人：吴立鹏会计机构负责人：薛晓明

1合并资产负债表(续)

2023年12月31日

编制单位：大悦城控股集团股份有限公司单位：人民币元项目附注2023年12月31日2022年12月31日

流动负债：

短期借款五、21960000000.003811431234.10交易性金融负债

衍生金融负债五、2215784277.940.00应付票据

应付账款五、2315980708379.7615690176476.33

预收款项五、25310424381.60377179015.88

合同负债五、2631678547978.3430453691082.94

应付职工薪酬五、27541522745.65517438685.38

应交税费五、284108496387.933975040978.88

其他应付款五、2418772298828.1033949011797.08

其中：应付利息五、24362840471.29316938544.66

应付股利五、24171266600.24231467389.16持有待售负债

一年内到期的非流动负债五、2920588583252.7512113992891.66

其他流动负债五、302828344799.192729783967.28

流动负债合计95784711031.26103617746129.53

非流动负债：

长期借款五、3140502860511.2747421248720.69

应付债券五、3210247869349.7211469132376.87

租赁负债五、33348830777.95396738010.61

长期应付款五、341713780817.641747800000.00

预计负债五、3598078638.8542210827.59

递延收益五、361110809369.591139298468.01

递延所得税负债五、18745449652.10704258591.01

其他非流动负债五、371413746647.83389516815.59

非流动负债合计56181425764.9563310203810.37

负债合计151966136796.21166927949939.90

股东权益：

股本五、384286313339.004286313339.00其他权益工具

资本公积五、398640478931.478639669848.69

减：库存股

其他综合收益五、40-488818248.27-393749626.18专项储备

盈余公积五、411268676568.231268598927.09

未分配利润五、42136080167.191601552535.83

归属于母公司股东权益合计13842730757.6215402385024.43

少数股东权益32252314736.1532101932804.74

股东权益合计46095045493.7747504317829.17

负债和股东权益总计198061182289.98214432267769.07

法定代表人：姚长林主管会计工作负责人：吴立鹏会计机构负责人：薛晓明

2合并利润表

2023年度

编制单位：大悦城控股集团股份有限公司单位：人民币元项目附注2023年度2022年度

一、营业总收入36783248051.1539578691796.06

其中:营业收入五、4336783248051.1539578691796.06

二、营业总成本33715947108.3336490622434.93

其中：营业成本五、4327047069389.5430056510654.02

税金及附加五、441252385400.501480682818.57

销售费用五、451575950049.811554515960.42

管理费用五、461679073880.411529121161.64

研发费用五、474736985.9614557585.57

财务费用五、482156731402.111855234254.71

其中：利息费用五、482872756223.822622721751.68

利息收入五、48728420296.12814255522.14

加：其他收益五、4956099505.6468788022.56

投资收益（损失以“－”号填列）五、514586921624.75-2155860282.42

其中：对联营企业和合营企业的投资收益五、51-1087250202.64-2168514282.16

公允价值变动收益（损失以“－”号填列）五、50-26597181.95-9628119.23

信用减值损失（损失以“-”号填列）五、52-786083279.38-39971776.92

资产减值损失（损失以“-”号填列）五、53-3821761517.25-1531808965.96

资产处置收益（损失以“-”号填列）五、5422210321.461316432.37

三、营业利润（亏损以“－”号填列）3098090416.09-579095328.47

加：营业外收入五、5590769041.10211262385.71

减：营业外支出五、5688065604.3663629612.64

四、利润总额（亏损总额以“－”号填列）3100793852.83-431462555.40

减：所得税费用五、572979442526.071791182880.24

五、净利润（净亏损以“－”号填列）121351326.76-2222645435.64

（一）按经营持续性分类121351326.76-2222645435.64

1.持续经营净利润（净亏损以“-”号填列）121351326.76-2222645435.64

2.终止经营净利润（净亏损以“-”号填列）

（二）按所有权归属分类121351326.76-2222645435.64

1.归属于母公司所有者的净利润（净亏损以“-”号填列）-1465394727.50-2882769952.94

2.少数股东损益（净亏损以“-”号填列）1586746054.26660124517.30

六、其他综合收益的税后净额-168795409.03-657834540.57

归属母公司所有者的其他综合收益的税后净额-95068622.09-463561645.31

（一）不能重分类进损益的其他综合收益

（二）将重分类进损益的其他综合收益五、40-95068622.09-463561645.31

1.现金流量套期储备（现金流量套期损益的有效部分）五、40-26349026.35178105337.74

2.外币财务报表折算差额五、40-68719595.74-641666983.05

归属于少数股东的其他综合收益的税后净额-73726786.94-194272895.26

七、综合收益总额-47444082.27-2880479976.21

归属于母公司股东的综合收益总额-1560463349.59-3346331598.25

归属于少数股东的综合收益总额1513019267.32465851622.04

八、每股收益：

（一）基本每股收益（元/股）十七、2-0.34-0.67

（二）稀释每股收益（元/股）十七、2-0.34-0.67

法定代表人：姚长林主管会计工作负责人：吴立鹏会计机构负责人：薛晓明

3合并现金流量表

2023年度

编制单位：大悦城控股集团股份有限公司单位：人民币元项目附注2023年度2022年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金38396769901.9733757629394.10

收到的税费返还303117730.73675868751.90

收到其他与经营活动有关的现金五、5917352578329.2913303041832.60

经营活动现金流入小计56052465961.9947736539978.60

购买商品、接受劳务支付的现金18349079726.5923847607757.26

支付给职工以及为职工支付的现金2134172136.662046047044.41

支付的各项税费5006780296.897070017423.22

支付其他与经营活动有关的现金五、5919920900673.4912062416681.64

经营活动现金流出小计45410932833.6345026088906.53

经营活动产生的现金流量净额10641533128.362710451072.07

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金373199530.4815156732.53

取得投资收益收到的现金458023245.21604284451.68

处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额178574135.26651017.59

处置子公司及其他营业单位收到的现金净额7378584130.155942406.27

收到其他与投资活动有关的现金五、592994691184.763592860232.85

投资活动现金流入小计11383072225.864218894840.92

购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金1788702340.211571074103.77

投资支付的现金767203741.841165735106.47

取得子公司及其他营业单位支付的现金净额1195798392.030.00

支付其他与投资活动有关的现金五、591186181659.971742858271.13

投资活动现金流出小计4937886134.054479667481.37

投资活动产生的现金流量净额6445186091.81-260772640.45

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金1886507100.002557957400.00

其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金386507100.001057957400.00

取得借款所收到的现金19879728662.5028133463429.92

收到其他与筹资活动有关的现金五、591678764976.4916787701164.19

筹资活动现金流入小计23445000738.9947479121994.11

偿还债务所支付的现金26913923047.3124833871526.73

分配股利、利润或偿付利息所支付的现金4980802607.224123256397.94

其中：子公司支付给少数股东的股利、利润423068336.55278877090.96

支付其他与筹资活动有关的现金五、5915878941685.859383077528.25

筹资活动现金流出小计47773667340.3838340205452.92

筹资活动产生的现金流量净额-24328666601.399138916541.19

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响1977574.1883556080.77

五、现金及现金等价物净增加额-7239969807.0411672151053.58

加：期初现金及现金等价物余额36312990316.7724640839263.19

六、年末现金及现金等价物余额五、5929073020509.7336312990316.77

法定代表人：姚长林主管会计工作负责人：吴立鹏会计机构负责人：薛晓明

4合并股东权益变动表

2023年度

编制单位：大悦城控股集团股份有限公司单位：人民币元

2023年度

归属于母公司股东权益项目其他权益工具股东

减：库专项其少数股东权益股本优先永续其资本公积其他综合收益盈余公积未分配利润小计权益合计存股储备他股债他

一、上年年末余额4286313339.008639669848.69-393749626.181268598927.091601552535.8315402385024.4332101932804.7447504317829.17

加：会计政策变更前期差错更正同一控制下企业合并其他

二、本年年初余额4286313339.008639669848.69-393749626.181268598927.091601552535.8315402385024.4332101932804.7447504317829.17

三、本年增减变动金额（减少以“－”号填列）809082.78-95068622.0977641.14-1465472368.64-1559654266.81150381931.41-1409272335.40

（一）综合收益总额-95068622.09-1465394727.50-1560463349.591513019267.32-47444082.27

（二）股东投入和减少资本809082.78809082.78-760203174.97-759394092.19

1.股东投入的普通股12664519.1512664519.15

2.其他权益工具持有者投入资本-754353858.51-754353858.51

3.股份支付计入股东权益的金额

4.其他809082.78809082.78-18513835.61-17704752.83

（三）利润分配77641.14-77641.14-602434160.94-602434160.94

1.提取盈余公积77641.14-77641.14

2.提取一般风险准备

3.对股东的分配-602434160.94-602434160.94

4.其他

（四）股东权益内部结转

1.资本公积转增股本

2.盈余公积转增股本

3.盈余公积弥补亏损

4.设定受益计划变动额结转留存收益

5.其他综合收益结转留存收益

6.其他

（五）专项储备

1.本年提取

2.本年使用

（六）其他

四、本年年末余额4286313339.008640478931.47-488818248.271268676568.23136080167.1913842730757.6232252314736.1546095045493.77

法定代表人:姚长林主管会计工作负责人：吴立鹏会计机构负责人：薛晓明

5合并股东权益变动表（续）

2023年度

编制单位：大悦城控股集团股份有限公司单位：人民币元

2022年度

归属于母公司股东权益项目股东

其他权益工具减：库专项其少数股东权益股本资本公积其他综合收益盈余公积未分配利润小计权益合计优先股永续债其他存股储备他

一、上年年末余额4286313339.008729265988.8469812019.131267666786.184485254629.6818838312762.8333252865067.0552091177829.88

加：会计政策变更前期差错更正同一控制下企业合并其他

二、本年年初余额4286313339.008729265988.8469812019.131267666786.184485254629.6818838312762.8333252865067.0552091177829.88

三、本年增减变动金额（减少以“－”号填列）-89596140.15-463561645.31932140.91-2883702093.85-3435927738.40-1150932262.31-4586860000.71

（一）综合收益总额-463561645.31-2882769952.94-3346331598.25465851622.04-2880479976.21

（二）股东投入和减少资本-89596140.15-89596140.15-1226456793.39-1316052933.54

1.股东投入的普通股1067507745.001067507745.00

2.其他权益工具持有者投入资本-1146400000.00-1146400000.00

3.股份支付计入股东权益的金额

4.其他-89596140.15-89596140.15-1147564538.39-1237160678.54

（三）利润分配932140.91-932140.91-390327090.96-390327090.96

1.提取盈余公积932140.91-932140.91

2.提取一般风险准备

3.对股东的分配-390327090.96-390327090.96

4.其他

（四）股东权益内部结转

1.资本公积转增股本

2.盈余公积转增股本

3.盈余公积弥补亏损

4.设定受益计划变动额结转留存收益

5.其他综合收益结转留存收益

6.其他

（五）专项储备

1.本年提取

2.本年使用

（六）其他

四、本年年末余额4286313339.008639669848.69-393749626.181268598927.091601552535.8315402385024.4332101932804.7447504317829.17

法定代表人：姚长林主管会计工作负责人：吴立鹏会计机构负责人：薛晓明

6母公司资产负债表

2023年12月31日

编制单位：大悦城控股集团股份有限公司单位：人民币元项目附注2023年12月31日2022年12月31日

流动资产：

货币资金2516382163.4011219821770.05交易性金融资产衍生金融资产应收票据

应收账款十五、14677978.506347171.19应收款项融资

预付款项6726027.312851330.20

其他应收款十五、235002209336.7247942971849.41

其中：应收利息

应收股利十五、2.11450000000.001080000000.00

存货1808404073.631070114175.51合同资产持有待售资产一年内到期的非流动资产

其他流动资产127273774.1572137115.20

流动资产合计39465673353.7160314243411.56

非流动资产：

债权投资其他债权投资长期应收款

长期股权投资十五、326679607487.1417680425916.10其他权益工具投资

其他非流动金融资产440556952.82874665134.77

投资性房地产695997672.21731820076.15

固定资产239229610.97250322525.06在建工程

使用权资产24281947.3527190388.93

无形资产3893302.544559433.45商誉

长期待摊费用983491.12265808.40

递延所得税资产273669145.75273972314.72

其他非流动资产3450953671.701194593.82

非流动资产合计31809173281.6019844416191.40

资产总计71274846635.3180158659602.96

法定代表人：姚长林主管会计工作负责人：吴立鹏会计机构负责人：薛晓明

7母公司资产负债表(续)

2023年12月31日

编制单位：大悦城控股集团股份有限公司单位：人民币元项目附注2023年12月31日2022年12月31日

流动负债：

短期借款交易性金融负债应付票据

应付账款185847432.8241881524.92

预收款项71484.331219660.76

合同负债538279946.761503524.76

应付职工薪酬27884400.2735560328.52

应交税费22963798.561262297.87

其他应付款29588151352.9438594058538.87

其中：应付利息177071973.73127096833.86

应付股利1547569.471547569.47持有待售负债

一年内到期的非流动负债5132310294.394647410604.82

其他流动负债53561824.5075176.24

流动负债合计35549070534.5743322971656.76

非流动负债：

长期借款9157602303.959025099227.95

应付债券6982929992.098506553183.65

租赁负债0.00562709.80长期应付款预计负债

递延收益1082543424.271124105420.34递延所得税负债

其他非流动负债322556564.540.00

非流动负债合计17545632284.8518656320541.74

负债合计53094702819.4261979292198.50

股东权益:

股本4286313339.004286313339.00其他权益工具

资本公积7911453687.037911453687.03

减：库存股其他综合收益专项储备

盈余公积882314463.98882236822.84

未分配利润5100062325.885099363555.59

股东权益合计18180143815.8918179367404.46

负债和股东权益总计71274846635.3180158659602.96

法定代表人：姚长林主管会计工作负责人：吴立鹏会计机构负责人：薛晓明

8母公司利润表

2023年度

编制单位：大悦城控股集团股份有限公司单位：人民币元项目附注2023年度2022年度

一、营业收入十五、4451573381.02198430371.96

减：营业成本十五、480377912.0281519038.70

税金及附加45390679.1914183361.55

销售费用24706776.361449712.82

管理费用236762847.73188057491.59

研发费用4736985.9614557585.57

财务费用834413928.931015078557.06

其中：利息费用1388153868.331848415781.76

利息收入557479606.73741195983.89

加：其他收益104090.10156943.47

投资收益（损失以“－”号填列）十五、5806351962.361081739834.48

其中：对联营企业和合营企业的投资收益-1830471.967789956.92以摊余成本计量的金融资产终止确认收益（损失以“-”号填列）

公允价值变动收益（损失以“－”号填列）-26597181.950.00

信用减值损失（损失以“-”号填列）-61691244.2927226612.31

资产减值损失（损失以“-”号填列）

资产处置收益（损失以“-”号填列）22484679.190.00

二、营业利润（亏损以“－”号填列）-34163443.76-7291985.07

加：营业外收入38608316.7433123831.74

减：营业外支出3365292.583990353.30

三、利润总额（亏损总额以“－”号填列）1079580.4021841493.37

减：所得税费用303168.9712520084.34

四、净利润（净亏损以“－”号填列）776411.439321409.03

（一）持续经营净利润（净亏损以“-”号填列）776411.439321409.03

（二）终止经营净利润（净亏损以“-”号填列）

五、其他综合收益的税后净额

（一）不能重分类进损益的其他综合收益

（二）将重分类进损益的其他综合收益

六、综合收益总额776411.439321409.03

法定代表人：姚长林主管会计工作负责人：吴立鹏会计机构负责人：薛晓明

9母公司现金流量表

2023年度

编制单位：大悦城控股集团股份有限公司单位：人民币元项目附注2023年度2022年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金808189141.13165874353.60收到的税费返还

收到其他与经营活动有关的现金27731360543.8537223868464.15

经营活动现金流入小计28539549684.9837389742817.75

购买商品、接受劳务支付的现金640085336.741058300748.22

支付给职工以及为职工支付的现金244116359.0575114628.25

支付的各项税费49006817.0021895524.84

支付其他与经营活动有关的现金23813370725.7239320449593.23

经营活动现金流出小计24746579238.5140475760494.54

经营活动产生的现金流量净额3792970446.47-3086017676.79

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金380049087.83200642607.01

取得投资收益收到的现金1007974975.97454119110.47

处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额176707988.00207608.00处置子公司及其他营业单位收到的现金净额

收到其他与投资活动有关的现金12791948675.005072575227.81

投资活动现金流入小计14356680726.805727544553.29

购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金18140352.6330505947.43

投资支付的现金9204529944.9055000000.00取得子公司及其他营业单位支付的现金净额

支付其他与投资活动有关的现金4091912200.006147278939.29

投资活动现金流出小计13314582497.536232784886.72

投资活动产生的现金流量净额1042098229.27-505240333.43

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金

取得借款收到的现金7119656393.238924099227.95

收到其他与筹资活动有关的现金438152000.0011237202442.16

筹资活动现金流入小计7557808393.2320161301670.11

偿还债务支付的现金7780094665.972513905334.03

分配股利、利润或偿付利息支付的现金2908369158.611131701943.79

支付其他与筹资活动有关的现金11136515082.226479383381.21

筹资活动现金流出小计21824978906.8010124990659.03

筹资活动产生的现金流量净额-14267170513.5710036311011.08

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响0.0011637.96

五、现金及现金等价物净增加额-9432101837.836445064638.82

加：期初现金及现金等价物余额11137919317.934692854679.11

六、年末现金及现金等价物余额1705817480.1011137919317.93

法定代表人：姚长林主管会计工作负责人：吴立鹏会计机构负责人：薛晓明

10母公司股东权益变动表

2023年度

编制单位：大悦城控股集团股份有限公司单位：人民币元

2023年度

项目其他权益工具减：库股本资本公积其他综合收益专项储备盈余公积未分配利润其他股东权益合计优先股永续债其他存股

一、上年年末余额4286313339.007911453687.03882236822.845099363555.5918179367404.46

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本年年初余额4286313339.007911453687.03882236822.845099363555.5918179367404.46

三、本年增减变动金额（减少以“－”号填列）77641.14698770.29776411.43

（一）综合收益总额776411.43776411.43

（二）股东投入和减少资本

1.股东投入的普通股

2.其他权益工具持有者投入资本

3.股份支付计入股东权益的金额

4.其他

（三）利润分配77641.14-77641.14

1.提取盈余公积77641.14-77641.14

2.对股东的分配

3.其他

（四）股东权益内部结转

1.资本公积转增股本

2.盈余公积转增股本

3.盈余公积弥补亏损

4.设定受益计划变动额结转留存收益

5.其他综合收益结转留存收益

6.其他

（五）专项储备

1.本年提取

2.本年使用

（六）其他

四、本年年末余额4286313339.007911453687.03882314463.985100062325.8818180143815.89

法定代表人：姚长林主管会计工作负责人：吴立鹏会计机构负责人：薛晓明

11母公司股东权益变动表（续）

2023年度

编制单位：大悦城控股集团股份有限公司单位：人民币元

2022年度

项目其他权益工具减：库股本资本公积其他综合收益专项储备盈余公积未分配利润其他股东权益合计优先股永续债其他存股

一、上年年末余额4286313339.007911358588.27881304681.935090974287.4718169950896.67

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本年年初余额4286313339.007911358588.27881304681.935090974287.4718169950896.67

三、本年增减变动金额（减少以“－”号填列）95098.76932140.918389268.129416507.79

（一）综合收益总额9321409.039321409.03

（二）股东投入和减少资本95098.7695098.76

1.股东投入的普通股

2.其他权益工具持有者投入资本

3.股份支付计入股东权益的金额

4.其他95098.7695098.76

（三）利润分配932140.91-932140.91

1.提取盈余公积932140.91-932140.91

2.对股东的分配

3.其他

（四）股东权益内部结转

1.资本公积转增股本

2.盈余公积转增股本

3.盈余公积弥补亏损

4.设定受益计划变动额结转留存收益

5.其他综合收益结转留存收益

6.其他

（五）专项储备

1.本年提取

2.本年使用

（六）其他

四、本年年末余额4286313339.007911453687.03882236822.845099363555.5918179367404.46

法定代表人：姚长林主管会计工作负责人：吴立鹏会计机构负责人：薛晓明

12大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）一、公司的基本情况大悦城控股集团股份有限公司（以下简称“本公司”，在包含子公司时统称“本集团”）系经原中共宝安县委以宝组（1982）007号文批准，于1983年2月24日正式成立的县属地方国营企业，原名为“宝安县城建设公司”。1993年2月，经深圳市宝安区人民政府以深宝府[1993]15号文批准，更名为“深圳市宝安区城建发展总公司”。1993年

7月10日，经深圳市人民政府办公厅以深府办复[1993]761号文批准，改组为募集设立

的股份有限公司，更名为“深圳宝恒（集团）股份有限公司”，向社会公开发行境内上市内资股（A股）股票并上市交易，并于 1993 年 10 月 8日领取深企法字 04498 号（注册号19224718-9）企业法人营业执照。

1993年10月，根据深圳市证券管理办公室深证办复[1993]116号文及深圳证券交

易所深证市字[1993]第39号文批准，本公司采用募集设立方式向境内社会公众公开发行内资股（A股）股票 50000000股，发行后公司股份总额达到 200000000 股，并于

1993年10月8日起在深圳证券交易所挂牌交易。

1996年12月18日，经深圳市工商行政管理局批准，本公司更名为“深圳市宝恒（集团）股份有限公司”。

2004年12月31日，深圳市宝安区投资管理公司（以下简称宝投公司）与中国粮油食品（集团）有限公司（后更名为中粮集团有限公司，以下简称中粮集团）签订《股权转让协议书》，经国务院国有资产监督管理委员会于2005年5月29日以国资产权[2005]536号批复，宝投公司将其所持有的本公司278062500股国家股转让予中粮集团。转让后，中粮集团持有本公司278062500股国家股，占总股本的59.63%，成为本

公司第一大股东。

2006年4月13日，经深圳市工商行政管理局批准，本公司更名为“中粮地产（集团）股份有限公司”。

2018年12月25日，本公司收到证监会核发的《关于核准中粮地产（集团）股份有限公司向 Vibrant Oak Limited（明毅有限公司）发行股份购买资产并募集配套资金的批复》（证监许可[2018]2154 号），证监会核准本公司向 Vibrant Oak Limited（明毅有限公司）发行2112138742股股份购买资产并非公开发行募集配套资金不超过

2425781400元。

2019年1月，本公司向明毅有限公司购买的标的资产大悦城地产有限公司（以下简称大悦城地产）9133667644股普通股股份已登记至公司名下，标的资产已完成过户。

本公司向明毅有限公司购买资产发行2112138742股已于2019年2月26日在深圳证券交易所上市。本次股份发行后本公司总股本增至3925870338股。

2019年3月1日，本公司召开第九届董事会第三十一次会议，2019年3月18日召

开2019年第一次临时股东大会，审议通过了《关于变更公司名称及证券简称的议案》，

13大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）本公司名称原为：中粮地产（集团）股份有限公司；现变更为：大悦城控股集团股份有

限公司；本公司证券简称原为：中粮地产，现变更为：大悦城。本公司证券代码保持不变，仍为“000031”。2019年3月20日，本公司完成了相关工商变更登记手续，取得了深圳市市场监督管理局换发的《营业执照》，本公司已由“中粮地产（集团）股份有限公司”正式更名为“大悦城控股集团股份有限公司”。

2019年12月，本公司采用非公开方式募集配套资金，发行人民币普通股

360443001.00股，发行价格为人民币6.73元/股。募集资金总额人民币

2425781396.73元。

本公司母公司为 Vibrant Oak Limited（明毅有限公司），控股股东是中粮集团。截至2022年12月31日，中粮集团直接持有本公司20.00%股权，通过明毅有限公司间接持有49.28%股权，合计持有本公司69.28%股权。

本公司法定代表人：姚长林；企业统一社会信用代码：914403001922471899；注册

地址：深圳市宝安区新安街道3区龙井二路3号中粮地产集团中心第1层101室。总部办公地址：（1）北京市朝阳区朝阳门南大街8号中粮福临门大厦13层；（2）深圳市

宝安区留仙一路 8 号中粮创芯研发中心 A1 栋 27 楼。

本集团所属行业为房地产业，从事的主要业务包括：房地产开发、经营、销售、出租及管理住宅、商用物业，经营业态涵盖住宅、商业地产及部分产业地产，本公司及子公司主要产品和服务为住宅、商业物业、工业物业、酒店经营。

本财务报表于2024年4月25日由本公司董事会批准报出。根据本公司章程，本财务报表将提交股东大会审议。

本年度合并财务报表范围参见附注七、“在其他主体中的权益”。本年度合并财务报

表范围的变化参见附注六、“合并范围的变更”。

二、财务报表的编制基础

1.编制基础

本集团财务报表根据实际发生的交易和事项，按照财政部颁布的《企业会计准则》及其应用指南、解释及其他相关规定(以下合称“企业会计准则”)，以及中国证券监督管理委员会(以下简称“证监会”)《公开发行证券的公司信息披露编报规则第15号—财务报告的一般规定》（2023年修订）的披露相关规定编制。

2.持续经营

本集团至本报告期末起至少12个月内具备持续经营能力，无影响持续经营能力的重大事项。

14大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）三、重要会计政策及会计估计

具体会计政策和会计估计提示：本集团根据实际生产经营特点制定的具体会计政策

和会计估计，包括金融工具减值、固定资产折旧、无形资产摊销、收入确认和计量等，具体会计政策参见附注三之11、附注三之17、附注三之21和附注27。

1.遵循企业会计准则的声明

本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司及本集团的财务状况、经营成果和现金流量等有关信息。

2.会计期间

本集团的会计期间为公历1月1日至12月31日。

3.营业周期

本集团所属从事房地产产品开发与销售业务之下属子公司正常营业周期通常超过一年，本集团以12个月作为一个营业周期，并以其作为资产和负债的流动性划分标准。

4.记账本位币

人民币为本集团境内公司经营所处的主要经济环境中的货币，本集团境内公司以人民币为记账本位币。本集团之境外子公司根据其经营所处的主要经济环境中的货币确定为其记账本位币。本集团编制本财务报表时所采用的货币为人民币。

5.重要性标准确定方法和选择依据

本集团编制和披露财务报表遵循重要性原则。本财务报表附注中披露事项涉及重要性标准判断的事项及其重要性标准确定方法和选择依据如下：

该事项在本财务报表重要性标准确定方法涉及重要性标准判断的披露事项附注中的披露位置和选择依据

账龄超过1年或逾期的重要应付账款五、23金额超过2亿元的

账龄超过1年或逾期的重要其他应付款五、24金额超过2亿元的

重要的投资活动五、59—对单一公司的长期股权投资

占本集团净资产的10%以上

重要的联合营企业七、3且本年按权益法核算确认的投资收益占本集团利润总额

的10%以上利润总额占本集团利润总额

重要的非全资子公司七、1

的10%以上

账龄超过1年的重要合同负债五、26金额超过2亿元的

15大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）该事项在本财务报表重要性标准确定方法涉及重要性标准判断的披露事项附注中的披露位置和选择依据本年账面价值发生重大变动的合同负债

五、26金额超过10亿元的情况公司预计可能或很可能产生

重要或有事项/日后事项/其他重要事项十二、2；十三；十四或有义务的事项认定为重要

6.同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法

本集团作为合并方，在同一控制下企业合并中取得的资产和负债，在合并日按被合并方在最终控制方合并报表中的账面价值计量。取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。

在非同一控制下企业合并中取得的被购买方可辨认资产、负债及或有负债在收购日以公允价值计量。合并成本为本集团在购买日为取得对被购买方的控制权而支付的现金或非现金资产、发行或承担的负债、发行的权益性证券等的公允价值以及在企业合并中发生的各项直接相关费用之和（通过多次交易分步实现的企业合并，其合并成本为每一单项交易的成本之和）。合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，首先对合并中取得的各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值、以及合并对价的非现金资产或发行的权益性证券等的公允价值进行复核，经复核后，合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，将其差额计入合并当期营业外收入。

7.控制的判断标准及合并财务报表的编制方法

本集团合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定，包括本公司及本公司控制的所有子公司以及企业所控制的结构化主体等。本集团判断控制的标准为，本集团拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。

在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，按照本公司的会计政策或会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。

本公司与子公司及子公司相互之间发生的内部交易对合并财务报表的影响于合并时抵消。子公司的所有者权益中不属于母公司的份额以及当期净损益、其他综合收益及综合收益总额中属于少数股东权益的份额，分别在合并财务报表“少数股东权益、少数股东损益、归属于少数股东的其他综合收益及归属于少数股东的综合收益总额”项目列示。

对于同一控制下企业合并取得的子公司，其经营成果和现金流量自合并当期期初纳入合并财务报表。编制比较合并财务报表时，对上年财务报表的相关项目进行调整，视

16大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）同合并后形成的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。

对于非同一控制下企业合并取得子公司，经营成果和现金流量自本集团取得控制权之日起纳入合并财务报表。在编制合并财务报表时，以购买日确定的各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值为基础对子公司的财务报表进行调整。

因购买少数股权新取得的长期股权投资成本与按照新增持股比例计算应享有子公

司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，以及在不丧失控制权的情况下因部分处置对子公司的股权投资而取得的处置价款与处置长期股权投资相对应享

有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，均调整合并资产负债表中的资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。

本集团因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资方的控制权的，在编制合并财务报表时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资损益，同时冲减商誉。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益等，在丧失控制权时转为当期投资损益。

8.合营安排分类及共同经营会计处理方法

本集团的合营安排包括共同经营和合营企业。共同经营，是指合营方享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。合营企业，是指合营方仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。

对于共同经营项目本集团作为共同经营中的合营方确认单独持有的资产和承担的负债，以及按份额确认持有的资产和承担的负债，根据相关约定单独或按份额确认相关的收入和费用。与共同经营发生购买、销售不构成业务的资产交易的，仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。

9.现金及现金等价物

本集团现金流量表之现金指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金流量表之现金等价物指持有期限短（一般为从购买日起三个月内到期）不超过3个月、流动性强、易于转换为已知金额现金且价值变动风险很小的投资。

10.外币业务和外币财务报表折算

（1）外币交易本集团外币交易按交易发生日的即期汇率将外币金额折算为记账本位币金额。于资产负债表日，外币货币性项目采用资产负债表日的即期汇率折算为记账本位币，所产生的折算差额除了为购建或生产符合资本化条件的资产而借入的外币专门借款产生的汇

兑差额按资本化的原则处理外，直接计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项

17大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）目，仍采用交易发生日的即期汇率折算，不改变其记账本位币金额；以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折算后的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，作为公允价值变动（含汇率变动）处理，计入当期损益；收到投资者以外币投入的资本，采用交易发生日即期汇率折算，外币投入资本与相应的货币性项目的记账本位币金额之间不产生外币资本折算差额。

（2）外币财务报表的折算

本集团在编制合并财务报表时将境外经营的财务报表折算为人民币，其中：外币资产负债表中资产、负债类项目采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益类项目除

“未分配利润”外，均按业务发生时的即期汇率折算；利润表中的收入与费用项目，采用当期加权平均汇率或交易发生日的即期汇率折算。上述折算产生的外币报表折算差额，在其他综合收益项目中列示。外币现金流量采用现金流量发生日的当期加权平均汇率或交易发生日的即期汇率折算。汇率变动对现金的影响额，在现金流量表中单独列示。

11.金融工具

（1）金融工具的确认和终止确认本集团成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。

满足下列条件的，终止确认金融资产，即从其账户和资产负债表内予以转销：1）收取金融资产现金流量的权利届满；2）转移了收取金融资产现金流量的权利，或在“过手协议”下承担了及时将收取的现金流量全额支付给第三方的义务；并且实质上转让了金

融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，或虽然实质上既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但放弃了对该金融资产的控制。

如果金融负债的责任已履行、撤销或届满，则对金融负债进行终止确认。如果现有金融负债被同一债权人以实质上几乎完全不同条款的另一金融负债所取代，或现有负债的条款几乎全部被实质性修改，则此类替换或修改作为终止确认原负债和确认新负债处理，差额计入当期损益。

以常规方式买卖金融资产，按交易日会计进行确认和终止确认。

（2）金融资产分类和计量方法本集团的金融资产于初始确认时根据本集团管理金融资产的业务模式和金融资产

的合同现金流量特征，将金融资产分类为以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。当且仅当本集团改变管理金融资产的业务模式时，才对所有受影响的相关金融资产进行重分类。

18大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）金融资产在初始确认时以公允价值计量，但是因销售商品或提供服务等产生的应收账款或应收票据未包含重大融资成分或不考虑不超过一年的融资成分的，按照交易价格进行初始计量。

对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相关交易费用直接计入当期损益，其他类别的金融资产相关交易费用计入其初始确认金额。

金融资产的后续计量取决于其分类：

1）以摊余成本计量的金融资产

金融资产同时符合下列条件的，分类为以摊余成本计量的金融资产：*管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标。*该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。本集团该分类的金融资产主要包括：货币资金、应收账款、应收票据、其他应收款。

2）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资

金融资产同时符合下列条件的，分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产：*管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金融资产为目标。*该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。此类金融资产采用实际利率法确认利息收入。除利息收入、减值损失及汇兑差额确认为当期损益外，其余公允价值变动计入其他综合收益。当金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益转出，计入当期损益。本集团该分类的金融资产主要包括：其他债权投资、应收款项融资。

3）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资

本集团不可撤销地选择将部分非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其

变动计入其他综合收益的金融资产，该指定一经作出，不得撤销。本集团仅将相关股利收入（明确作为投资成本部分收回的股利收入除外）计入当期损益，公允价值的后续变动计入其他综合收益，不需计提减值准备。当金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益转出，计入留存收益。本集团该分类的金融资产为其他权益工具投资。

4）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

除上述分类为以摊余成本计量的金融资产和分类或指定为以公允价值计量且其变

动计入其他综合收益的金融资产之外的金融资产，本集团将其分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。此类金融资产按照公允价值进行后续计量，除与套期会计有关外，所有公允价值变动计入当期损益。本集团该分类的金融资产主要包括：交易性金融资产、其他非流动金融资产。

19大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）本集团在非同一控制下的企业合并中确认的或有对价构成金融资产的，该金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

（3）金融负债分类、确认依据和计量方法

除了签发的财务担保合同、以低于市场利率贷款的贷款承诺及由于金融资产转移不

符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债以外，本集团的金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债、以摊余成

本计量的金融负债。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，相关交易费用直接计入当期损益，以摊余成本计量的金融负债的相关交易费用计入其初始确认金额。

金融负债的后续计量取决于其分类：

1）以摊余成本计量的金融负债

以摊余成本计量的金融负债，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。

2）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债（含属于金融负债的衍生工具），包括交易性金融负债和初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具），按照公允价值进行后续计量，（除与套期会计有关外，）所有公允价值变动均计入当期损益。对于指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，按照公允价值进行后续计量，除由本集团自身信用风险变动引起的公允价值变动计入其他综合收益之外，其他公允价值变动计入当期损益；如果由本集团自身信用风险变动引起的公允价值变动计入其他综合收益会造成或扩大损益中的会计错配，本集团将所有公允价值变动（包括自身信用风险变动的影响金额）计入当期损益。

（4）金融资产减值

本集团对于以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收

益的债务工具投资、其他流动资产和财务担保合同等，以预期信用损失为基础确认损失准备。

本集团考虑有关过去事项、当前状况以及对未来经济状况的预测等合理且有依据的信息，以发生违约的风险为权重，计算合同应收的现金流量与预期能收到的现金流量之间差额的现值的概率加权金额，确认预期信用损失。

于每个资产负债表日，本集团对于处于不同阶段的金融资产的预期信用损失分别进行计量。金融资产自初始确认后信用风险未显著增加的，处于第一阶段，本集团按照未来12个月内的预期信用损失计量损失准备；金融资产自初始确认后信用风险已显著增

加但尚未发生信用减值的，处于第二阶段，本集团按照该资产整个存续期的预期信用损

20大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）失计量损失准备；金融资产自初始确认后已经发生信用减值的，处于第三阶段，本集团按照该资产整个存续期的预期信用损失计量损失准备。

对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融资产，本集团假设其信用风险自初始确认后并未显著增加，按照未来12个月内的预期信用损失计量损失准备。

本集团对于处于第一阶段和第二阶段、以及较低信用风险的金融资产，按照其未扣除减值准备的账面余额和实际利率计算利息收入。对于处于第三阶段的金融资产，按照其账面余额减已计提减值准备后的摊余成本和实际利率计算利息收入。

对于应收票据及应收账款，无论是否存在重大融资成分，本集团均按照整个存续期的预期信用损失计量损失准备。

本集团对信用风险显著不同的金融资产单项评价信用风险，如：与对方存在争议或涉及诉讼、仲裁的应收款项；已有明显迹象表明债务人很可能无法履行还款义务的应收款项等。

除了单项评估信用风险的金融资产外，本集团基于共同风险特征将金融资产划分为不同的组别，在组合的基础上评估信用风险。

确定组合的依据如下：

组合名称确定组合依据组合1应收银行承兑汇票。

组合2应收账款及其他应收款--应收中粮集团有限公司及其控制的企业的应收项。

组合3应收账款及其他应收款--应收政府有关机构款项、保证金、押金、定金等。

组合4其他应收款--应收合营企业、联营企业及其他关联方款项。

组合5应收账款及其他应收款-除上述组合之外的应收款项。

对于划分为组合的应收票据，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。

对于划分为组合的应收账款，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，编制应收账款逾期天数与整个存续期预期信用损失率对照表，计算预期信用损失。

对于划分为组合的其他应收款，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和未来12个月内或整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。

本集团将计提或转回的损失准备计入当期损益。

21大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

（5）金融资产转移的确认依据和计量方法

对于金融资产转移交易，本集团已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产；既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，放弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资产并确认产生的资产和负债，未放弃对该金融资产控制的，按照其继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。

金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产在终止确认日的账面价值，与因转移而收到的对价及原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产同时符合下列条件：*集团管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金融资产为目标；*该金融资产的合

同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。）之和的差额计入当期损益。

金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将因转移而收到的对价及应分摊至终止确认部分的原计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产同时符合下列条件：*集团管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金融资产为目标；*该金融资

产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。）之和，与分摊的前述金融资产整体账面价值的差额计入当期损益。

通过对所转移金融资产提供财务担保方式继续涉入的，按照金融资产的账面价值和财务担保金额两者之中的较低者，确认继续涉入形成的资产。财务担保金额，是指所收到的对价中，将被要求偿还的最高金额。

（6）金融负债与权益工具的区分及相关处理方法

本集团按照以下原则区分金融负债与权益工具：（1）如果本集团不能无条件地避免

以交付现金或其他金融资产来履行一项合同义务，则该合同义务符合金融负债的定义。

有些金融工具虽然没有明确地包含交付现金或其他金融资产义务的条款和条件，但有可能通过其他条款和条件间接地形成合同义务。（2）如果一项金融工具须用或可用本集团自身权益工具进行结算，需要考虑用于结算该工具的本集团自身权益工具，是作为现金或其他金融资产的替代品，还是为了使该工具持有方享有在发行方扣除所有负债后的资产中的剩余权益。如果是前者，该工具是发行方的金融负债；如果是后者，该工具是发行方的权益工具。在某些情况下，一项金融工具合同规定本集团须用或可用自身权益工具结算该金融工具，其中合同权利或合同义务的金额等于可获取或需交付的自身权益工具的数量乘以其结算时的公允价值，则无论该合同权利或义务的金额是固定的，还是完全或部分地基于除本集团自身权益工具的市场价格以外的变量（例如利率、某种商品的

22大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）价格或某项金融工具的价格）的变动而变动，该合同分类为金融负债。

本集团在合并报表中对金融工具（或其组成部分）进行分类时，考虑了集团成员和金融工具持有方之间达成的所有条款和条件。如果集团作为一个整体由于该工具而承担了交付现金、其他金融资产或者以其他导致该工具成为金融负债的方式进行结算的义务，则该工具应当分类为金融负债。

（7）衍生金融工具

本集团使用衍生金融工具，例如以外汇远期合同、商品远期合同和利率互换，分别对汇率风险、商品价格风险和利率风险进行套期。衍生金融工具初始以衍生交易合同签订当日的公允价值进行计量，并以其公允价值进行后续计量。公允价值为正数的衍生金融工具确认为一项资产，公允价值为负数的确认为一项负债。

除与套期会计有关外，衍生工具公允价值变动产生的利得或损失直接计入当期损益。

（8）金融资产和金融负债的抵销

本集团的金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不相互抵销。但同时满足下列条件时，以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：（1）本集团具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；（2）本集团计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。

12.存货

（1）存货的分类

存货按成本进行初始计量。存货按房地产开发产品、非开发产品分类。房地产开发产品包括开发产品、出租开发产品、开发成本。非房地产开发产品为其他存货。

（2）存货取得和发出的计价方法

存货在取得时按实际成本计价。开发产品的成本包括土地成本、施工成本和其他成本。符合资本化条件的借款费用，亦计入开发成本。待项目完工并验收合格后按实际成本自开发成本转入开发产品。发出开发产品的成本按个别计价法计算确定。出租开发产品按实际成本入账，按本集团同类固定资产的预计使用年限分期平均摊销。出租开发产品出售时，按相关开发产品摊余价值结转相应营业成本。

非房地产开发产品成本包括采购成本、加工成本和使存货达到目前场所和状态所发生的其他支出。发出库存商品的成本按加权平均法计算确定；非房地产开发产品在取得时按实际成本入账。

（3）存货可变现净值的确认和跌价准备的计提方法

可变现净值，是指在公司的日常经营活动中，存货的估计售价减去估计至完工时将

23大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的确凿证据为基础，同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。

在资产负债表日，按成本与可变现净值孰低计量。当其可变现净值低于成本时，提取存货跌价准备。存货跌价准备通常按照单个存货项目计提存货跌价准备。对于数量繁多、单价较低的存货，可以按照存货类别计提存货跌价准备。与在同一地区生产和销售的产品系列相关、具有相同或类似最终用途或目的，且难以与其他项目分开计量的存货，合并计提存货跌价准备。

计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期损益。

（4）存货的盘存制度为永续盘存制。

（5）低值易耗品和包装物于领用时按一次摊销法进行摊销。

13.合同资产与合同负债

（1）合同资产

1）合同资产的确认方法及标准

合同资产，是指本集团已向客户转让商品而有权收取对价的权利，且该权利取决于时间流逝之外的其他因素。如本集团向客户销售两项可明确区分的商品，因已交付其中一项商品而有权收取款项，但收取该款项还取决于交付另一项商品的，本集团将该收款权利作为合同资产。

2）合同资产的预期信用损失的确定方法及会计处理方法

合同资产的预期信用损失的确定方法，参照上述11.（4）金融资产减值相关内容描述。

（2）合同负债合同负债反映本集团已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务。本集团在向客户转让商品之前，客户已经支付了合同对价或公司已经取得了无条件收取合同对价权利的，在客户实际支付款项与到期应支付款项孰早时点，按照已收或应收的金额确认合同负债。

14.与合同成本有关的资产

（1）与合同成本有关的资产金额的确定方法

24大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）本集团与合同成本有关的资产包括合同履约成本和合同取得成本。根据其流动性，合同履约成本分别列报在存货和其他非流动资产中，合同取得成本分别列报在其他流动资产和其他非流动资产中。

合同履约成本，即本集团为履行合同发生的成本，不属于存货、固定资产或无形资产等相关会计准则规范范围且同时满足下列条件的，作为合同履约成本确认为一项资产：

该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用（或类似费用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；该成本增加了本集团未来用于履行履约义务的资源；该成本预期能够收回。

合同取得成本，即本集团为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产；如果该资产摊销期限不超过一年的，本集团选择在发生时计入当期损益。增量成本，是指本集团不取得合同就不会发生的成本（如销售佣金等）。本集团为取得合同发生的、除预期能够收回的增量成本之外的其他支出（如无论是否取得合同均会发生的差旅费等），在发生时计入当期损益，但是，明确由客户承担的除外。

（2）与合同成本有关的资产的摊销本集团与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。

（3）与合同成本有关的资产的减值

本集团与合同成本有关的资产，其账面价值高于下列两项差额的，本集团将超出部分计提减值准备，并确认为资产减值损失：*企业因转让与该资产相关的商品预期能够取得的剩余对价；*为转让该相关商品估计将要发生的成本。

15.长期股权投资

本集团长期股权投资主要是对子公司的投资、对联营企业的投资和对合营企业的权益性投资。

（1）重大影响、共同控制的判断

本集团对被投资单位具有重大影响的权益性投资，即对联营企业投资。重大影响，是指本集团对被投资方的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。本公司直接或通过子公司间接拥有被投资单位20％以上但低于50％的表决权时，通常认为对被投资单位具有重大影响，除非有明确的证据表明本集团不能参与被投资单位的生产经营决策或形成对被投资单位的控制。

本集团与其他合营方一同对被投资单位实施共同控制且对被投资单位净资产享有

权利的权益性投资，即对合营企业投资。共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。

25大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）本集团对共同控制的判断依据是所有参与方或参与方组合集体控制该安排，并且该安排相关活动的决策必须经过这些集体控制该安排的参与方一致同意。

（2）会计处理方法本集团按照初始投资成本对取得的长期股权投资进行初始计量。

通过同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，以合并日取得被合并方在最终控制方合并报表中净资产的账面价值的份额作为初始投资成本；被合并方在合并日的净资

产账面价值为负数的，初始投资成本按零确定。

通过非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，以合并成本作为初始投资成本；

除企业合并形成的长期股权投资外，以支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款及与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出作为初始投

资成本；以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为投资成本；

本公司对子公司投资在个别财务报表中采用成本法核算。采用成本法时，长期股权投资按初始投资成本计价。在追加投资时，按照追加投资支付的成本额公允价值及发生的相关交易费用增加长期股权投资成本的账面价值。被投资单位宣告分派的现金股利或利润，按照应享有的金额确认为当期投资收益。

本集团对合营企业及联营企业的投资采用权益法核算。采用权益法时，长期股权投资初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值的份额的，不调整长期股权投资账面价值；长期股权投资初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨

认净资产公允价值的份额的，差额调增长期股权投资的账面价值，同时计入取得投资当期损益。

后续计量采用权益法核算的长期股权投资，在持有投资期间，随着被投资单位所有者权益的变动相应调整增加或减少长期股权投资的账面价值。其中在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，按照本集团的会计政策及会计期间，并抵销与联营企业及合营企业之间发生的不构成业务的交易产生的未实现内部交易损益按照应享有比例计算归属于本集团的部分（内部交易损失属于资产减值损失的，全额确认），对被投资单位的净利润进行调整后确认。本集团确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限，本集团负有承担额外损失义务的除外。

处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期投资收益。

采用权益法核算的长期股权投资，原权益法核算的相关其他综合收益在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，在终止采用权益法核算时全部转入当期投资收益。

26大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）因处置部分股权后剩余股权仍采用权益法核算的，原权益法核算的相关其他综合收益采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础处理并按比例结转，因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，按比例结转入当期投资收益。

因处置部分股权后丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余股权适用《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量（财会[2017]7号）》核算的，剩余股权在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。

因处置部分长期股权投资丧失了对被投资单位控制的，处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，处置股权账面价值和处置对价的差额计入投资收益，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；

处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，适用《企业会计

准则第22号——金融工具确认和计量（财会[2017]7号）》进行会计处理，处置股权账

面价值和处置对价的差额计入投资收益，剩余股权在丧失控制之日的公允价值与账面价值间的差额计入当期损益。

集团对于分步处置股权至丧失控股权的各项交易不属于一揽子交易的，对每一项交易分别进行会计处理。属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理，但是，在丧失控制权之前每一次交易处置价款与所处置的股权对应的长期股权投资账面价值之间的差额，确认为其他综合收益，到丧失控制权时再一并转入丧失控制权的当期损益。

16.投资性房地产

本集团投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物。本集团在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，对投资性房地产按照本集团固定资产或无形资产的会计政策，计提折旧或进行摊销。

17.固定资产

本集团固定资产是指同时具有以下特征，即为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用年限超过一年的有形资产。

固定资产在与其有关的经济利益很可能流入本集团、且其成本能够可靠计量时予以确认。本集团固定资产包括房屋及建筑物、机器设备、运输工具、酒店业家具、房屋装修、办公设备及其他等。

除已提足折旧仍继续使用的固定资产和单独计价入账的土地外，本集团对所有固定资产计提折旧。计提折旧时采用平均年限法。本集团固定资产的分类折旧年限、预计净残值率、折旧率如下：

27大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）类别折旧年限（年）残值率（%）年折旧率（%）

房屋及建筑物20－500－101.8—5

机器设备10-1556.3—9.5

运输工具5-1059.5—19酒店业家具5519

房屋装修5-10010-20

办公设备及其他5-1059.5—19

本集团于每年年度终了，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核。

18.在建工程

在建工程在达到预定可使用状态之日起，根据工程预算、造价或工程实际成本等，按估计的价值结转固定资产，次月起开始计提折旧，待办理了竣工决算手续后再对固定资产原值差异进行调整。

19.借款费用

本集团将发生的可直接归属于符合资本化条件的资产的构建或者生产的借款费用

予以资本化，计入相关资产成本，其他借款费用计入当期损益。本集团确定的符合资本化条件的资产包括需要经过1年以上的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可

销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等的借款费用，在资产支出已经发生、借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或生产活动已经开始时，开始资本化；当购建或生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态时，停止资本化，其后发生的借款费用计入当期损益。如果符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过3个月，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建或生产活动重新开始。

在资本化期间内的每一会计期间，本集团按照以下方法确认借款费用的资本化金额：

借入专门借款的，按照当期实际发生的利息费用，扣除尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定；占用一般借款的，根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率确定，其中资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。

20.生物资产

本集团生物资产包括种植苗木。

生产性生物资产采用成本模式计量。

本集团生产性生物资产采用直线方法计提折旧。

21.无形资产

28大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）本集团无形资产包括土地使用权、管理软件等，按取得时的实际成本计量，其中，购入的无形资产，按实际支付的价款和相关的其他支出作为实际成本；投资者投入的无形资产，按投资合同或协议约定的价值确定实际成本，但合同或协议约定价值不公允的，按公允价值确定实际成本；对非同一控制下合并中取得被购买方拥有的但在其财务报表

中未确认的无形资产，在对被购买方资产进行初始确认时，按公允价值确认为无形资产。

土地使用权从出让起始日起，按其出让年限平均摊销；其他无形资产按预计使用年限、合同规定的受益年限和法律规定的有效年限三者中最短者分期平均摊销。摊销金额按其受益对象计入相关资产成本和当期损益。对使用寿命有限的无形资产的预计使用寿命及摊销方法于每年年度终了进行复核，如发生改变，则作为会计估计变更处理。

22.长期资产减值

本集团于每一资产负债表日对长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、

固定资产、在建工程、采用成本模式计量的生产性生物资产、使用权资产、使用寿命有

限的无形资产、经营租赁资产等项目进行检查，当存在减值迹象时，本集团进行减值测试。对商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年末均进行减值测试。

（1）除金融资产之外的非流动资产减值（除商誉外）

本集团在进行减值测试时，按照资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者确定其可收回金额。减值测试后，若该资产的账面价值超过其可收回金额，其差额确认为减值损失。

本集团以单项资产为基础估计其可回收金额，难以对单项资产的可回收金额进行估计的，以该资产所属资产组为基础确定资产组的可回收金额。资产组的认定，以资产组产生的主要现金流入是否独立于其他资产或者资产组的现金流入为依据。

公允价值减去处置费用后的净额，参考公平交易中类似资产的销售协议价格或可观察到的市场价格，减去可直接归属于该资产处置的增量成本确定。预计未来现金流量现值时，管理层必须估计该项资产或资产组的预计未来现金流量，并选择恰当的折现率确定未来现金流量的现值。详见附注五、10。

（2）商誉减值

本集团对企业合并形成的商誉，自购买日起将其账面价值按照合理的方法分摊至相关的资产组，难以分摊至相关的资产组的分摊至相关的资产组组合。在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失；再对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较账面价值与可收回金额，如可收回金额低于账面价值的，减值损失金额首先抵减分摊至资产组或者资产组组合中商誉的账面价值，再根据资产组或者资

29大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）产组组合中除商誉之外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。

商誉减值测试的方法、参数与假设，详见附注五、16。

上述资产的减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。

23.长期待摊费用

本集团的长期待摊费用包括固定资产改良支出和其他费用。该等费用在受益期内平均摊销，如果长期待摊费用项目不能使以后会计期间受益，则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。长期待摊费用为已经支出但摊销期限在1年以上（不含1年）的各项费用。

24.职工薪酬

本集团职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期福利。

短期薪酬主要包括职工工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、生育

保险费、工伤保险费、住房公积金、工会经费和职工教育经费、非货币性福利等，在职工提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并按照受益对象计入当期损益或相关资产成本。

离职后福利主要包括基本养老保险、失业保险以及年金等，按照公司承担的风险和义务，分类为设定提存计划。对于设定提存计划在根据在资产负债表日为换取职工在会计期间提供的服务而向单独主体缴存的提存金确认为负债，并按照受益对象计入当期损益或相关资产成本。

辞退福利是由于本集团不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的，和本集团确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本两者孰早日，确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益，其中对超过一年予以支付补偿款，按照其他长期职工薪酬处理。

本集团向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划的，按照设定提存计划进行会计处理。

25.预计负债

当与对外担保、商业承兑汇票贴现、未决诉讼或仲裁、产品质量保证等或有事项相

关的业务同时符合以下条件时，本集团将其确认为负债：该义务是本集团承担的现时义务；该义务的履行很可能导致经济利益流出企业；该义务的金额能够可靠地计量。

预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑

30大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。本集团于资产负债表日对当前最佳估计数进行复核并对预计负债的账面价值进行调整。

非同一控制下企业合并中取得的被购买方或有负债在初始确认时按照公允价值计量，在初始确认后，按照预计负债确认的金额，和初始确认金额扣除收入确认原则确定的累计摊销额后的余额，以两者之中的较高者进行后续计量。

26.优先股、永续债等其他金融工具

归类为债务工具的优先股、永续债，按其公允价值扣除交易费用后的金额进行初始计量，并采用实际利率法按摊余成本进行后续计量，其利息支出或股利分配按照借款费用进行处理，其回购或赎回产生的利得或损失计入当期损益。

归类为权益工具的优先股、永续债，在发行时收到的对价扣除交易费用后增加所有者权益，其利息支出或股利分配按照利润分配进行处理，回购或注销作为权益变动处理。

27.收入确认原则和计量方法

本集团在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务的控制权时，确认收入。取得相关商品或服务的控制权，是指能够主导该商品的使用或该服务的提供并从中获得几乎全部的经济利益。

合同中包含两项或多项履约义务的，本集团在合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商品或服务的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务，按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。

交易价格是本集团因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括代

第三方收取的款项。本集团确认的交易价格不超过在相关不确定性消除时累计已确认收

入极可能不会发生重大转回的金额。预期将退还给客户的款项作为退货负债，不计入交易价格。合同中存在重大融资成分的，本集团按照假定客户在取得商品或服务控制权时即以现金支付的应付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内采用实际利率法摊销。合同开始日，本集团预计客户取得商品或服务控制权与客户支付价款间隔不超过一年的，不考虑合同中存在的重大融资成分。

满足下列条件之一时，本集团属于在某一段时间内履行履约义务，否则，属于在某一时点履行履约义务：

（1）客户在本集团履约的同时即取得并消耗本集团履约所带来的经济利益；

（2）客户能够控制本集团履约过程中在建的商品；

（3）本集团履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本集团在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。

31大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）对于在某一时段内履行的履约义务，本集团在该段时间内按照履约进度确认收入。

履约进度不能合理确定时，本集团已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。

对于在某一时点履行的履约义务，本集团在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。在判断客户是否已取得商品或服务控制权时，本集团会考虑下列迹象：

（1）本集团就该商品或服务享有现时收款权利；

（2）本集团已将该商品的法定所有权转移给客户；

（3）本集团已将该商品的实物转移给客户；

（4）本集团已将该商品的法定所有权或所有权上的主要风险和报酬转移给客户；

（5）客户已接受该商品或服务等。

本集团已向客户转让商品或服务而有权收取对价的权利（且该权利取决于时间流逝之外的其他因素)作为合同资产列示，合同资产以预期信用损失为基础计提减值（参见附注三、13）。本集团拥有的、无条件（仅取决于时间流逝）向客户收取对价的权利作为应收款项列示。本集团已收或应收客户对价而应向客户转让商品或服务的义务作为合同负债列示。同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示，不同合同下的合同资产和合同负债不予抵销。

本集团的营业收入主要包括房地产销售、物业出租、物业管理及酒店运营等，与本集团取得收入的主要活动相关的具体会计政策描述如下：

（1）房地产销售

对于根据销售合同条款、各地的法律及监管要求，满足在某一时段内履行履约义务条件的房地产销售，本集团在该段时间内按履约进度确认收入；其他的房地产销售在房产完工并验收合格，签订了销售合同，达到销售合同约定的交付条件，取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明，在客户取得相关商品或服务控制权时点，确认销售收入的实现。

（2）物业出租

在租赁期内各个期间，本集团采用直线法或者其他系统合理的方法将经营租赁的租赁收款额确认为租金收入。

（3）物业管理及酒店运营

本集团在提供物业代理及管理、酒店经营及管理服务提供相关服务时确认收入。

32大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

28.政府补助

政府补助在能够满足其所附的条件并且能够收到时，予以确认。政府补助为货币性资产的，按照实际收到的金额计量，对于按照固定的定额标准拨付的补助，或对年末有确凿证据表明能够符合财政扶持政策规定的相关条件且预计能够收到财政扶持资金时，按照应收的金额计量；政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量，公允价值不能可靠取得的，按照名义金额(1元）计量。

本集团的政府补助包括与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。其中，与资产相关的政府补助，是指本集团取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助；与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。如果政府文件中未明确规定补助对象，本集团按照上述区分原则进行判断，难以区分的，整体归类为与收益相关的政府补助。

与资产相关的政府补助确认为递延收益，确认为递延收益的与资产相关的政府补助，在相关资产使用寿命内按照平均分配方法分期计入当期损益。相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，将尚未分配的相关递延收益余额转入资产处置当期的损益。

与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失的期间计入当期损益。与日常活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。与日常活动无关的政府补助，计入营业外收支。

本集团取得政策性优惠贷款贴息的，区分财政将贴息资金拨付给贷款银行和财政将贴息资金直接拨付给本集团两种情况，分别按照以下原则进行会计处理：

（1）财政将贴息资金拨付给贷款银行，由贷款银行以政策性优惠利率向本集团提

供贷款的，本集团以实际收到的借款金额作为借款的入账价值，按照借款本金和该政策性优惠利率计算相关借款费用。

（2）财政将贴息资金直接拨付给本集团，本集团将对应的贴息冲减相关借款费用。

本集团已确认的政府补助需要退回的，在需要退回的当期分情况按照以下规定进行会计处理：

1）初始确认时冲减相关资产账面价值的，调整资产账面价值。

2）存在相关递延收益的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益。

3）属于其他情况的，直接计入当期损益。

33大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

29.递延所得税资产和递延所得税负债

本集团递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价

值之间的差额、以及未作为资产和负债确认但按照税法规定可以确定其计税基础的项目

的计税基础与其账面价值之间的差额产生的(暂时性差异)计算确认。

本集团对除以下情形外的所有应纳税暂时性差异确认递延所得税负债：（1）暂时性

差异产生于商誉的初始确认或既不影响会计利润也不影响应纳税所得额(或可抵扣亏损)

的非企业合并的交易中产生的资产或负债的初始确认；（2）与子公司、联营企业及合营

企业投资相关的应纳税暂时性差异，本集团能够控制暂时性差异转回的时间且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回的。

本集团以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的未来应

纳税所得额为限，对除以下情形外产生的可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减确认递延所得税资产：（1）暂时性差异产生于既不影响会计利润也不影响应纳税所得额(或

可抵扣亏损)的非企业合并的交易中产生的资产或负债的初始确认；（2）与子公司、联营

企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，不能同时满足以下条件的：暂时性差异在可预见的未来很可能转回、未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。

本集团在很可能有足够的应纳税所得额用以抵扣可抵扣亏损的限度内，就所有尚未利用的可抵扣亏损确认递延所得税资产。管理层运用大量的判断来估计未来取得应纳税所得额的时间和金额，结合纳税筹划策略，决定应确认的递延所得税资产的金额，因此存在不确定性。

于资产负债表日，递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量。

在同时满足下列条件时，本集团将递延所得税资产及递延所得税负债以抵消后的净额列示：本集团拥有以净额结算当期所得税资产及当期递延所得税负债的法定权利；递延所得税资产和递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税

相关或者对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产和递延所得税负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债或是同时取得资产、清偿债务。

30.租赁

（1）租赁的识别

在合同开始日，本集团评估合同是否为租赁或者包含租赁。如果合同一方让渡了在一定期间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包含租赁。

合同中同时包含多项单独租赁的，本集团将合同予以分拆，并分别各项单独租赁进

34大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）行会计处理。合同中同时包含租赁和非租赁部分的，本集团将租赁和非租赁部分分拆后进行会计处理。各租赁部分分别按照租赁准则进行会计处理，非租赁部分按照其他适用的企业会计准则进行会计处理。但是，合同中包括应分拆的嵌入衍生工具的，本集团不将其与租赁部分合并进行会计处理。

（2）本集团作为承租人

1）租赁确认

除了短期租赁和低价值资产租赁，在租赁期开始日，本集团对租赁确认使用权资产和租赁负债。

使用权资产，是指本集团作为承租人可在租赁期内使用租赁资产的权利，按照成本进行初始计量。该成本包括：*租赁负债的初始计量金额；*在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额扣除已享受的租赁激励相关金额；*发生的初始直接费用；*为拆卸及

移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发

生的成本（属于为生产存货而发生的除外）。本集团按照租赁准则有关规定重新计量租赁负债的，相应调整使用权资产的账面价值。

本集团根据与使用权资产有关的经济利益的预期消耗方式以直线法对使用权资产计提折旧。能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧；无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。计提的折旧金额根据使用权资产的用途，计入相关资产的成本或者当期损益。

本集团按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值对租赁负债进行初始计量。

租赁付款额包括：*固定付款额及实质固定付款额，扣除租赁激励相关金额；*取决于指数或比率的可变租赁付款额；*本集团合理确定将行使购买选择权时，购买选择权的行权价格；*租赁期反映出本集团将行使终止租赁选择权时，行使终止租赁选择权需支付的款项；*根据本集团提供的担保余值预计应支付的款项。

在计算租赁付款额的现值时，本集团因无法确定租赁内含利率的，采用增量借款利率作为折现率。本集团按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益，但应当资本化的除外。

在租赁期开始日后，本集团确认租赁负债的利息时，增加租赁负债的账面金额；支付租赁付款额时，减少租赁负债的账面金额。当实质固定付款额发生变动、担保余值预计的应付金额发生变化、用于确定租赁付款额的指数或比率发生变动、购买选择权、续

租选择权或终止选择权的评估结果或实际行权情况发生变化时，本集团按照变动后的租赁付款额的现值重新计量租赁负债。

2）租赁变更

租赁变更，是指原合同条款之外的租赁范围、租赁对价、租赁期限的变更，包括增

35大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）加或终止一项或多项租赁资产的使用权，延长或缩短合同规定的租赁期等。租赁变更生效日，是指双方就租赁变更达成一致的日期。

租赁发生变更且同时符合下列条件的，本集团将该租赁变更作为一项单独租赁进行会计处理：*该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围或延

长了租赁期限；*增加的对价与租赁范围扩大部分或租赁期限延长部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。

租赁变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，在租赁变更生效日，本集团按照租赁准则有关规定对变更后合同的对价进行分摊，重新确定变更后的租赁期；并采用修订后的折现率对变更后的租赁付款额进行折现，以重新计量租赁负债。就上述租赁负债调整的影响，本集团区分以下情形进行会计处理：*租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的，承租人应当调减使用权资产的账面价值，并将部分终止或完全终止租赁的相关利得或损失计入当期损益。*其他租赁变更导致租赁负债重新计量的，承租人相应调整使用权资产的账面价值。

3）短期租赁和低价值资产租赁

对于租赁期不超过12个月的短期租赁和单项租赁资产为全新资产时价值较低的低

价值资产租赁，本集团选择不确认使用权资产和租赁负债。本集团将短期租赁和低价值资产租赁的租赁付款额，在租赁期内各个期间按照直线法或其他系统合理的方法计入相关资产成本或当期损益。

4）售后租回

本集团作为售后租回交易中的卖方兼承租人，对相关标的资产转让是否构成销售进行评估。本集团判断不构成销售的，本集团继续确认被转让资产，同时确认一项与转让收入等的金融负债；构成销售的，本集团按原资产账面价值中与租回获得的使用权有关的部分，计量售后租回所形成的使用权资产，并仅就转让至出租人的权利确认相关利得或损失。

（3）本集团为出租人

本集团作为出租人，如果一项租赁实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬，本集团将该项租赁分类为融资租赁，除此之外分类为经营租赁。

1）融资租赁

在租赁期开始日，本集团对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。本集团对应收融资租赁款进行初始计量时，以租赁投资净额作为应收融资租赁款的入账价值。

租赁投资净额为未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和。本集团按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利

36大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）息收入。本集团取得的未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。

2）经营租赁

在租赁期内各个期间，本集团采用直线法/其他系统合理的方法将经营租赁的租赁收款额确认为租金收入。

本集团发生的与经营租赁有关的初始直接费用资本化至租赁标的资产的成本，在租赁期内按照与租金收入相同的确认基础分期计入当期损益。本集团取得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。

经营租赁发生变更的，本集团自变更生效日开始，将其作为一项新的租赁进行会计处理，与变更前租赁有关的预收或应收租赁收款额视为新租赁的收款额。

31.公允价值计量

本集团于每个资产负债表日以公允价值计量衍生金融工具、权益工具投资等。公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。

在财务报表中以公允价值计量或披露的资产和负债，根据对公允价值计量整体而言具有重要意义的最低层次输入值，确定所属的公允价值层次：第一层次输入值，在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；第二层次输入值，除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值；第三层次输入值，相关资产或负债的不可观察输入值。

对于在活跃市场上交易的金融工具，本集团以其活跃市场报价确定其公允价值；对于不在活跃市场上交易的金融工具，本集团采用估值技术确定其公允价值。

32.其他重要的会计政策和会计估计

（1）套期会计

为规避某些风险，本集团把某些金融工具作为套期工具进行套期。满足规定条件的套期，本集团采用套期会计方法进行处理。本集团的套期为现金流量套期。对确定承诺的外汇风险进行的套期，本集团作为现金流量套期处理。

本集团在套期开始时，正式指定套期工具与被套期项目，并准备关于套期关系和本集团从事套期的风险管理策略和风险管理目标的书面文件。此外，在套期开始及之后，本集团会持续地对套期有效性进行评估。

被指定为现金流量套期且符合条件的套期工具，其产生的利得或损失中属于套期有效的部分作为现金流量套期储备，计入其他综合收益，无效套期部分计入当期损益。

37大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）如果预期交易使本集团随后确认一项非金融资产或非金融负债，或者非金融资产或非金融负债的预期交易形成一项适用于公允价值套期会计的确定承诺时，本集团将原在其他综合收益中确认的现金流量套期储备金额转出，计入该资产或负债的初始确认金额。

除此之外的现金流量套期，本集团在被套期的预期现金流量影响损益的相同期间，将原在其他综合收益中确认的现金流量套期储备金额转出，计入当期损益。

如果预期原计入其他综合收益的净损失全部或部分在未来会计期间不能弥补的，则将不能弥补的部分转出，计入当期损益。

当本集团对现金流量套期终止运用套期会计时，已计入其他综合收益的累计现金流量套期储备，在未来现金流量预期仍会发生时予以保留，在未来现金流量预期不再发生时，从其他综合收益中转出，计入当期损益。

（2）质量保证金

施工单位应留置的质量保证金根据施工合同规定之金额，列入“其他应付款”，待保证期过后根据实际情况和合同约定支付。

（3）维修基金本集团之物业管理公司收到业主委托代为管理的公共维修基金，计入“其他应付款-物业专项维修基金”，专项用于住宅共同部位、共同设备和物业管理区域公共设施的维修、更新。

33.重要会计政策和会计估计变更

（1）重要会计政策变更本集团本期未发生需要披露的重要会计政策变更事项。

（2）重要会计估计变更本集团本期未发生需要披露的重大会计估计变更事项。

四、税项

1.主要税种及税率

税种具体税率情况

应税收入按3%、5%、6%、9%、13%的税率计算销项税，并按扣除当期允许抵扣的进项税额后的差额计缴增值税。

增值税

本集团发生增值税应收收入：房地产销售（除简易征收方式外）、部分租

赁收入（2016年4月30前取得）、建筑、装修、喷涂收入，原适用税率10%。

38大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）税种具体税率情况根据《财政部、国家税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税[2019]39号）规定，自2019年4月1日起，适用税率由10%调整为9%。具体情况如下：

*商品房销售收入：2016年4月30日前开工的项目，适用简易征收方式，税率5%；2016年4月30日后开工的项目，以扣减土地价款后的收入为计税额，适用一般征收方式，税率9%；

*建筑、装修、喷涂收入适用税率9%；

*租赁收入适用税率：小微企业，税率3%；2016年4月30日前取得的不动产，税率5%；其他租赁，税率9%；

*酒店经营使用税率6%；

*物业管理收入以及利息收入适用税率6%。

城市维护建设税按增值税额的1%、5%及7%计缴。

教育费附加按增值税额的3%计缴。

地方教育费附加按增值税额的2%计缴。

本集团依据注册地不同按不同的税率计缴企业所得税，其中：

注册地在中国大陆的公司按应纳税所得额的25%计缴企业所得税；

注册地在香港的公司按16.5%缴纳利得税；

注册地在英属维尔京群岛、百慕达群岛、萨摩亚的公司，无须缴纳任何所得税。

企业所得税

除符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益免税外，中国境内居民企业向未在中国境内设立机构、场所的非居民企业分配股息、红

利等权益性投资收益，应在作出利润分配决定的日期代扣代缴企业所得税。如实际支付时间先于利润分配决定日期的，应在实际支付时代扣代缴企业所得税。

从价计征的按照房产原值的70%为纳税基准，年税率为1.2%；从租计征的房产税（即房产出租的），以房产租金收入为计税依据，税率为12%。

土地增值税按实际增值额和规定税率缴纳土地增值税。

采用定额税率，每个幅度税额的差距规定为20倍，每平方米年税额如下：

大城市50万人口以上，每平方米1.5元至30元；中等城市人口20-50万，每土地使用税

平方米1.2元至24元；小城市人口20万以下，每平方米0.9元至18元；县城、建制镇、工矿区每平方米0.6元至12元。

39大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）税种具体税率情况

经省、自治区、直辖市人民政府批准，经济落后地区的土地使用税适用税额标准可以在税法规定的最低税额的30%以内适当降低；经济发达地区的

适用税额标准可以适当提高，但须报财政部批准。

个人所得税员工的个人所得税由本公司及子公司代扣代缴。

2.税收优惠

根据深圳市地方税务局宝安征收管理分局的批复，本公司及深圳地区的下属子公司的新建房产自竣工当月起三年内免交房产税。

依据财政部税务总局住房城乡建设部公告2021年第24号文件，住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，或适用一般计税方法计算缴纳增值税。住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。住房租赁企业向个人出租住房适用上述简易计税方法并进行预缴的，减按

1.5%预征率预缴增值税。

依据财政部、税务总局公告2022年第14号文件，本集团符合条件的小微企业，可以自2022年4月纳税申报期起向主管税务机关申请退还增量留抵税额。本集团符合条件的微型企业，可以自2022年4月纳税申报期起向主管税务机关申请一次性退还存量留抵税额；符合条件的小型企业，可以自2022年5月纳税申报期起向主管税务机关申请一次性退还存量留抵税额。

依据财政部、税务总局公告2022年第13号文件，本集团符合小微企业条件的子公司享受企业所得税优惠政策，即“自2022年1月1日至2024年12月31日，对小型微利企业年应纳税所得额超过100万元但不超过300万元的部分，减按25%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。

财政部税务总局公告2023年第1号《关于明确增值税小规模纳税人减免增值税等政策的公告》，明确自2023年1月1日至2023年12月31日，增值税加计抵减政策按照以下规定执行：（一）允许生产性服务业纳税人按照当期可抵扣进项税额加计5%抵减应纳税额。（二）允许生活性服务业纳税人按照当期可抵扣进项税额加计10%抵减应纳税额。本集团下属从事生活性服务业、生产性服务业子公司享受加计扣除优惠政策。

财政部、国家税务总局发布《关于海南自由贸易港企业所得税优惠政策的通知》，从2020年1月1日起至2024年12月31日，对注册在海南自由贸易港并实质性运营的

40大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）鼓励类产业企业，减按15%的税率征收企业所得税。本集团下属子公司中粮酒店（三亚）有限公司享受企业所得税优惠政策。

五、合并财务报表主要项目注释

下列所披露的财务报表数据，除特别注明之外，“年初”系指2023年1月1日，“年末”系指2023年12月31日，“本年”系指2023年1月1日至12月31日，“上年”系指2022年1月1日至12月31日，货币单位除特别注明外，均以人民币元列示。

1.货币资金

项目年末余额年初余额

库存现金305183.36356100.39

银行存款26227836368.5430522938159.31

其他货币资金14852730.616478862.33

存放财务公司存款3841620108.816000000000.00

合计30084614391.3236529773122.03

其中：存放在境外的款项总额4543367005.781416915374.46

注：其他货币资金年末余额为 14852730.61 元，主要为支付宝、微信和 pos 机的在途资金。所有权或使用权受限的货币资金详见附注五、20.所有权或使用权受到限制的资产。

2.衍生金融资产

项目年末余额年初余额

远期合约（DF） 66752497.78 157122957.35

利率互换合约（IRS） 127730035.93 0.00

合计194482533.71157122957.35

3.应收账款

（1）应收账款按账龄列示账龄年末账面余额年初账面余额

3个月以内（含3个月）173249661.22177682828.78

3个月以上—1年（含1年）84810464.65123781978.70

1年以上—2年（含2年）91036687.7462401973.49

2年以上—3年（含3年）39850792.0738778543.21

3年以上49414608.8129404732.62

41大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）账龄年末账面余额年初账面余额

小计438362214.49432050056.80

减：坏账准备125030378.88114634105.29

合计313331835.61317415951.51

（2）应收账款按坏账计提方法分类列示年末余额账面余额坏账准备类别比例计提比账面价值金额金额

（%）例（%）

按单项计提坏账准备57511751.8713.1255611022.8796.701900729.00

按组合计提坏账准备380850462.6286.8869419356.0118.23311431106.61

合计438362214.49100.00125030378.88——313331835.61

（续）年初余额账面余额坏账准备类别比例计提比例账面价值金额金额

（%）（%）

按单项计提坏账准备66453888.7415.3859508680.6189.556945208.13

按组合计提坏账准备365596168.0684.6255125424.6815.08310470743.38

合计432050056.80100.00114634105.29——317415951.51

1）应收账款按单项计提坏账准备

年初余额年末余额名称计提比账面余额坏账准备账面余额坏账准备计提理由例（%）

大洋物业管理费20136.0020136.000.000.000.00预计无法收回

杭州大悦城商户租金14711688.857766480.729134712.497233983.4979.19预计无法收回

三联商户租金44956.3244956.3244956.3244956.32100.00预计无法收回

商业管理（北京）顾问费2000000.002000000.002000000.002000000.00100.00预计无法收回

上海静安大悦城商户租金0.000.00552871.73552871.73100.00预计无法收回

深圳中粮凤凰里商户租金307661.99307661.99107776.59107776.59100.00预计无法收回

沈阳大悦城商户租金797800.94797800.9444228.0044228.00100.00预计无法收回

沈阳物业管理费810679.29810679.29349589.49349589.49100.00预计无法收回

烟台大悦城商户租金200873.86200873.86200873.86200873.86100.00预计无法收回

42大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）年初余额年末余额名称计提比账面余额坏账准备账面余额坏账准备计提理由例（%）

烟台物业管理费198135.78198135.78198135.78198135.78100.00预计无法收回

长沙北纬28度物业管理费4909209.714909209.712667075.522667075.52100.00预计无法收回臻悦（天津）顾问费41257178.1941257178.1941257178.1941257178.19100.00预计无法收回

中粮创芯研发中心商户租金152893.90152893.9014933.9014933.90100.00预计无法收回

中粮悦街商户租金1042673.911042673.91939420.00939420.00100.00预计无法收回

合计66453888.7459508680.6157511751.8755611022.87——

2）应收账款按组合计提坏账准备

年末余额类别

账面余额坏账准备计提比例（%）

按组合计提坏账准备380850462.6269419356.0118.23

（3）应收账款本年计提、收回或转回的坏账准备情况本年变动金额类别年初余额年末余额计提收回或转回转销或核销其他应收账

款坏账114634105.2929578189.279840859.669395089.3454033.32125030378.88准备

合计114634105.2929578189.279840859.669395089.3454033.32125030378.88

注：本年无重要的坏账准备收回或转回金额。

（4）本年实际核销的应收账款项目核销金额

实际核销的应收账款9395089.34

（5）按欠款方归集的年末余额前五名的应收账款情况占应收账款年应收账款年末坏账准备年单位名称末余额合计数余额末余额

的比例（%）

中粮高和（天津）并购基金一号合伙企业（有限合伙）41257178.199.4141257178.19

中粮我买网投资有限公司24521254.205.596376120.04

天津澳中发展有限公司津汇广场第一分公司7864573.241.790.00

北京恒合悦兴置业有限公司7310131.411.676737.61

43大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）占应收账款年应收账款年末坏账准备年单位名称末余额合计数余额末余额

的比例（%）

北京橙天嘉禾祥云影城管理有限公司7223523.921.657138396.89

合计88176660.9620.1154778432.73

4.其他应收款

项目年末余额年初余额

应收利息0.000.00

应收股利0.000.00

其他应收款16845774494.9419674144056.75

合计16845774494.9419674144056.75

4.1其他应收款

（1）其他应收款按款项性质分类款项性质年末账面余额年初账面余额

保证金及押金1180412739.281208784889.46

往来款16222103395.3018251632622.61

其他443051869.88452790934.77

小计17845568004.4619913208446.84

减：坏账准备999793509.52239064390.09

合计16845774494.9419674144056.75

注：其他主要包括代垫款项、水电费、服务费、保洁费、维修费、装修补贴款、保险费等。

（2）其他应收款按账龄列示账龄年末账面余额年初账面余额

3个月以内（含3个月）1097663640.243658748612.19

3个月以上—1年（含1年）1295112421.561213879394.15

1年以上—2年（含2年）4245391429.735812516733.22

2年以上—3年（含3年）4151235707.412492403986.41

3年以上7056164805.526735659720.87

小计17845568004.4619913208446.84

减：坏账准备999793509.52239064390.09

44大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）账龄年末账面余额年初账面余额

合计16845774494.9419674144056.75

（3）其他应收款按坏账计提方法分类列示年末余额账面余额坏账准备类别比例计提比例账面价值金额金额

（%）（%）

按单项计提坏账准备1214246767.016.80758170437.6562.44456076329.36

按组合计提坏账准备16631321237.4593.20241623071.871.4516389698165.58

合计17845568004.46100.00999793509.5263.8916845774494.94

（续）年初余额账面余额坏账准备类别比例计提比例账面价值金额金额

（%）（%）

按单项计提坏账准备1520000.000.011520000.00100.000.00

按组合计提坏账准备19911688446.8499.99237544390.091.1919674144056.75

合计19913208446.84100.00239064390.09—19674144056.75

1）其他应收款按单项计提坏账准备

年初余额年末余额名称计提比计提账面余额坏账准备账面余额坏账准备例（%）理由预计无

北京辉拓置业有限公司0.000.00121199901.2171284831.7358.82法收回

上海景时成攀投资中心(有限预计无

0.000.00228920547.8870520547.8830.81

合伙)法收回

上海景时宾华投资中心(有限预计无

0.000.0021080440.1214685564.2369.66

合伙)法收回深圳汇金壹号投资合伙企业预计无

0.000.00817399999.99576033616.0070.47

(有限合伙)法收回

卡斯帕建筑设计咨询(上海)

520000.00520000.000.000.000.00—

有限公司预计无

宜建雄、候飞飞1000000.001000000.001000000.001000000.00100.00法收回

45大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）年初余额年末余额名称计提比计提账面余额坏账准备账面余额坏账准备例（%）理由预计无

众智汇能投资管理有限公司0.000.0024645877.8124645877.81100.00法收回

合计1520000.001520000.001214246767.01758170437.65——

2）其他应收款按组合计提坏账准备

年末余额类别

账面余额坏账准备计提比例（%）

按组合计提坏账准备16631321237.45241623071.871.45

3）其他应收款按照预期信用损失一般模型计提坏账准备

第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预期整个存续期预期坏账准备未来12个月预合计

信用损失(未发信用损失(已发期信用损失

生信用减值)生信用减值)

2023年1月1日余额112172260.14125372129.951520000.00239064390.09

2023年1月1日余额在本年————

--转入第二阶段0.000.000.000.00

--转入第三阶段-9779679.840.009779679.840.00

--转回第二阶段0.000.000.000.00

--转回第一阶段0.000.000.000.00

本年计提6843144.3042718145.04744890747.93794452037.27

本年转回15394923.2512222213.42520000.0028137136.67

本年转销0.0072800.000.0072800.00

本年核销0.00724546.210.00724546.21

其他变动-7288445.200.362500009.88-4788434.96

2023年12月31日余额86552356.15155070715.72758170437.65999793509.52

（4）其他应收款本年计提、收回或转回的坏账准备情况本年变动金额类别年初余额年末余额计提收回或转回转销或核销其他其他应收款

239064390.09794452037.2728137136.67797346.21-4788434.96999793509.52

坏账准备

46大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）本年变动金额类别年初余额年末余额计提收回或转回转销或核销其他

合计239064390.09794452037.2728137136.67797346.21-4788434.96999793509.52

注：本年无重要的坏账准备收回或转回金额。

（5）本年度实际核销的其他应收款项目核销金额

实际核销的其他应收款724546.21

（6）按欠款方归集的年末余额前五名的其他应收款情况占其他应收款款项坏账准备单位名称年末余额账龄年末余额合计性质年末余额

数的比例（%）

昆明螺蛳湾国悦置地有限公司往来款2741227724.034年以内15.360.00

深圳中益长昌投资有限公司往来款2182061870.945年以内12.2321820618.70

重庆葆悦房地产开发有限公司往来款949515983.383年以内5.32106.33

深圳汇金壹号投资合伙企业(有限合伙)往来款817399999.994-5年4.58576033616.00

北京新润致远房地产开发有限公司往来款536982245.745年以内3.010.00

合计—7227187824.08—40.50597854341.03

5.预付款项

（1）预付款项账龄年末余额年初余额项目

金额比例（%）金额比例（%）

1年以内（含1年）194161433.9284.14285766109.2278.76

1－2年（含2年）22464385.909.7354029388.1214.89

2－3年（含3年）6952754.293.0114479260.303.99

3年以上7189208.303.128541649.952.36

合计230767782.41100.00362816407.59100.00

（2）按预付对象归集的年末余额前五名的预付款情况占预付款项年末余单位名称年末余额账龄

额合计数的比例(%)

西安市长安区韦曲街道办事处19957442.491年以内8.65

南京浦口城乡水务发展有限公司15441893.851年以内6.69

47大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）占预付款项年末余单位名称年末余额账龄

额合计数的比例(%)

南京浦卓工程建设有限公司12415019.853年以内5.38

国网四川省电力公司成都供电公司11320492.685年以内4.91

济南热力集团有限公司10231281.043年以内4.43

合计69366129.91—30.06

6.存货

（1）存货分类年末余额

项目其中：借款费用账面余额存货跌价准备账面价值资本化金额

开发产品27655533364.011569698324.372251061264.6525404472099.36

开发成本69680423910.112943003233.293551264987.2366129158922.88

出租开发产品563381389.2948565408.50169989316.94393392072.35

其他存货14611243.120.00159227.9614452015.16

合计97913949906.534561266966.165972474796.7891941475109.75

（续）年初余额

项目其中：借款费账面余额存货跌价准备账面价值用资本化金额

开发产品15851294266.25870093917.041780059313.7014071234952.55

开发成本82520318814.083159107987.151497818898.0981022499915.99

出租开发产品887852704.5672079516.31292321231.44595531473.12

其他存货15785437.390.00152458.1215632979.27

合计99275251222.284101281420.503570351901.3595704899320.93

注：本集团本报告期借款利息费用的资本化率为4.89%（2022年5.01%）。

48大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

（2）开发产品明细项目名称最近一期竣工时间年初余额本年增加本年减少年末余额

海南红塘悦海2018年9月19974790.982234763.723933460.1518276094.55

三亚大悦中心一期2022年3月178015143.85-18085526.2333868187.26126061430.36

济南中粮祥云2023年12月92071557.221478343855.34936320805.86634094606.70

苏州中粮天悦2021年10月505142001.0823312398.86136230475.71392223924.23

成都大悦城公寓写字楼2015年12月110862969.630.00830.00110862139.63

沈阳大悦城销售型2023年1月64891473.901036231.9346868344.8419059360.99

上海静安大悦城·天悦壹号商

2017年7月16421214.76-1583827.0545826.6014791561.11

铺、车位

上海静安大悦城·车库/车位

2022年8月188927377.8914976438.63173092431.2030811385.32

地下车库/车位毛坯自持

杭州大悦城2022年6月1041463731.15-67873638.2066689288.09906900804.86

上海前滩海景壹号2019年12月11184330.250.001346719.709837610.55

青岛 JOYPARK 2022年 7月 1143023218.32 9301675.64 272675072.47 879649821.49

重庆大悦城2023年11月467137894.47630178271.1032210111.701065106053.87

青岛即墨创智锦云2022年3月392779148.1516330047.6582315534.16326793661.64

成都天府大悦城2021年11月309143292.480.006769138.39302374154.09

武汉光谷大悦城2023年2月416247883.20682418728.671053330344.3845336267.49

深圳中粮凤凰里2016年11月621910.9023365094.000.0023987004.90

沈阳中粮广场2019年8月4744361.24611388.933662097.301693652.87

天津锦云悦府2022年8月55057462.544005.0141956123.6013105343.95

天津中北祥云2021年5月39817892.89-3167629.1136650263.780.00

北京祥云国际2015年9月91812104.9630000.0013819851.2078022253.76

北京京西祥云2019年10月1164405432.28310294.4469416609.201095299117.52

张家口祥云国际2022年12月244409484.983089875.34221285449.8626213910.46

成都香榭丽都2012年9月4045709.780.001000222.703045487.08

成都祥云2015年4月17124027.420.0069766.8217054260.60

成都锦云2015年12月159214054.511620228.31101825162.0659009120.76

成都珑悦锦云2021年8月47970625.19-677314.92-305386.8447598697.11

成都香颂丽都2015年6月52298706.1618769172.8117145603.0853922275.89

成都鸿云2016年12月28116745.720.00112760.1328003985.59

49大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）项目名称最近一期竣工时间年初余额本年增加本年减少年末余额

成都祥云里2019年11月33509706.32-7060011.68-7096471.6733546166.31

眉山天府智慧城2023年9月71088991.551030861489.87225505984.40876444497.02

成都天府宸悦2020年1月9737576.400.002562793.857174782.55

成都御岭湾2015年12月40775647.490.000.0040775647.49

重庆鸿云2018年11月2937460.460.000.002937460.46

重庆天悦壹号2023年9月126666463.751818243484.881599682351.38345227597.25

成都武侯瑞府2023年6月130185214.402214612472.21606243677.501738554009.11

重庆浣溪锦云2023年5月15829356.86274207507.29129081350.40160955513.75

重庆祥云赋2023年1月72003414.01245809919.06240453936.8277359396.25

长沙中粮鸿云2021年10月61763536.488756723.1010763081.0259757178.56

株洲锦云2021年10月645675867.766161049.7146356827.39605480090.08

南京彩云居2012年11月259347.070.000.00259347.07

南京祥云2021年12月599282256.28-26330737.63284762760.70288188757.95

南京央誉2021年9月160445524.880.00137297797.7423147727.14

南京鸿云2018年3月92767920.73-5056126.092324472.7885387321.86

南京珑悦2021年6月26779475.390.00939795.3625839680.03

南京三金祥云2021年11月63017151.140.0040663447.0522353704.09

台州黄岩瑞府2023年9月0.005749428081.755095035454.30654392627.45

杭州梦栖祥云2020年8月88497783.46585190.4782515452.606567521.33

中粮朗云2016年11月22988634.980.000.0022988634.98

上海南桥锦云2020年7月3208338.15-1229180.24-986158.332965316.24

嘉兴江南国际城2020年12月35514340.44-4620328.8419950909.0110943102.59

上海翡翠别墅2011年11月55642443.02-54959158.06-54075717.7854759002.74

深圳祥云国际2018年12月264434498.01-25198234.5620882556.35218353707.10

深圳云景国际2019年7月1121038901.5310431390.21426726657.27704743634.46

惠州珑悦锦云2022年12月677679465.7791855948.23602157975.26167377438.74

江门新悦锦云2022年12月1370703823.24174788361.311221207140.31324285044.24

厦门鹭湾祥云2021年12月463955429.17-2489803.27432276652.7529188973.15

深圳一品澜山2013年11月19181335.79-0.7319181335.060.00

深圳天悦壹号2018年12月22224561.65-5441.300.0022219120.35

深圳宝安25区2023年12月106248470.023754974720.621365158112.432496065078.21

50大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）项目名称最近一期竣工时间年初余额本年增加本年减少年末余额

太仓湖畔祥云2020年9月175417494.0653178062.19133742194.8294853361.43

武汉祥云地铁小镇2023年4月191798687.07856979540.92804840325.94243937902.05

沈阳花熙祥云2020年11月43510403.6433286529.3165505259.7111291673.24

沈阳锦云天城2022年9月243863225.4769060236.49217940596.9894982864.98

哈尔滨锦云世家2022年11月675027139.9489780527.08336043729.13428763937.89

沈阳隆悦祥云2023年2月292858327.20885315762.351048034727.19130139362.36

沈阳堂悦2022年7月69290642.294982408.4473907736.56365314.17

西安悦尚锦云2021年9月170258729.900.0012208816.01158049913.89

西安中粮奥体壹号-文汇2023年10月716854295.46405641168.771018243764.16104251700.07

中粮创芯研发中心2018年12月1447839.12886650.462334489.580.00

南京颐和南园2023年12月0.0075755075.690.0075755075.69

义乌桂语兰庭2023年12月0.005683807644.030.005683807644.03

武汉锦云航天府2023年6月0.00616096359.74267638660.83348457698.91

深圳福田大悦中心2023年11月0.002757514609.9365264135.272692250474.66

苏州悦揽天地2023年7月0.001243655282.901084149546.19159505736.71

沈阳京西祥云2023年10月0.00953762293.66600836421.21352925872.45

西安中粮奥体壹号-文盛2023年11月0.00954708874.73849767643.04104941231.69

三亚大悦中心2023年11月0.001276773829.97571982785.71704791044.26

南昌祥云悦府2023年11月0.001856488321.051829421627.8427066693.21

厦门云玺壹号2023年3月0.001218717120.901174808857.7443908263.16

长沙观澜祥云2023年12月0.00758115533.240.00758115533.24

合计—15851294266.2537862817683.0326058578585.2627655533364.01

（3）开发成本明细预计（或实际）预计总投资额项目名称开工时间年末余额年初余额

竣工时间（万元）

三亚大悦中心2020年9月2025年6月483697.161604209324.832207702671.46

济南中粮祥云2020年3月2024年9月691366.002374570183.143077953812.32

南昌祥云悦府2021年5月2023年10月213232.000.001511235567.32

南昌大悦城2022年3月2025年10月133288.00513832605.42309512776.16

南昌朝阳九里2021年9月2025年11月113009.00676529582.44527296515.07

成都酒城南北地块2018年7月2025年5月348582.001415764940.001312139539.21

51大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）预计（或实际）预计总投资额项目名称开工时间年末余额年初余额

竣工时间（万元）

重庆大悦城2018年9月2023年11月375734.190.00568474034.63

厦门云玺壹号2021年2月2024年8月600496.163635602074.824575742829.49

成都天府大悦城2019年11月2024年3月174362.00769361206.13409348126.81

西安悦著·央璟2019年9月2025年7月628282.627019168099.915213331089.21

武汉光谷大悦城2019年4月2023年2月451021.000.00385362508.29

南京天悦锦麟2021年10月2024年6月988609.026876256457.376512146131.37

成都祥云樾府2022年1月2024年4月164227.791429510710.961230220560.78

重庆天玺壹号134亩2022年9月2024年12月232824.001515339575.201284670902.57

南京天悦风华2022年5月2024年12月239953.741846417398.881582102517.38

杭州悦著·云轩2022年7月2025年6月217479.921816198499.151733497650.13

苏州大悦狮山壹号2022年5月2024年12月152435.001237161381.261135031277.62

深圳中粮悦章·凤凰里2022年10月2024年10月337877.231614000427.79899075623.67

沈阳中粮广场2014年3月2025年10月877470.00476662636.69465065114.91

天津中粮大道2021年2月暂未确定421225.001051240856.121051240856.64

张家口祥云国际2020年9月2024年8月385250.212098191237.891725294322.80

眉山天府智慧城2019年12月2024年11月620424.421186021923.061943722188.88

成都溪府鸿云2020年10月2024年5月146722.00892694125.99704798262.93

成都湖光锦云2021年11月2024年12月138700.00874866671.00859217894.04

昆明鸿云2021年12月2024年11月136624.811157390057.25848189948.00

成都御岭湾2007年1月暂未确定252352.00194629399.01194729399.01

重庆天悦壹号2020年7月2024年8月429757.23939050235.912515165178.32

重庆中央公园瑞府2021年11月2025年12月154137.001287643607.571178997835.80

成都武侯瑞府2018年6月2023年6月542172.670.002094281469.23

重庆浣溪锦云2019年8月2024年6月104552.595558476.47247818028.70

重庆祥云赋2019年12月2024年6月157204.00335886519.98478413380.36

长沙观澜祥云2021年10月2025年12月264109.00508568102.08958873417.24

南京颐和南园2006年11月2023年12月170450.000.0076591280.97

义乌桂语兰庭2021年10月2023年12月613840.000.005003680891.52

台州黄岩瑞府2020年2月2023年9月630626.080.005360848025.77

深圳祥云国际2021年7月2027年6月460366.051310633949.261105842343.98

52大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）预计（或实际）预计总投资额项目名称开工时间年末余额年初余额

竣工时间（万元）

深圳福田大悦中心2020年3月2023年11月427632.010.001860875780.46

深圳宝安25区2016年10月2024年12月1666878.006278059153.576530290777.73

苏州悦揽天地暂未确定暂未确定137350.0052840247.461131561378.50

常州春秋祥云2021年10月2024年12月176144.001420630034.311286609967.86

武汉祥云地铁小镇2019年12月2024年1月482972.621047227835.281755238982.92

武汉锦云航天府2019年12月2024年5月145734.00325218421.34793330246.65

武汉航天悦府2020年4月暂未确定193115.00720788280.38684845748.33

西安天悦2022年1月2025年9月587590.602831351901.112606511291.37

沈阳花熙祥云2018年8月2023年12月137676.000.0022415949.29

沈阳隆悦祥云2020年3月2023年3月277157.000.00754770189.68

沈阳京西祥云2021年3月2024年6月214932.79796503411.511403659228.57

西安中粮奥体壹号-文盛2021年10月2026年1月177185.81245166833.11836055026.58

西安中粮奥体壹号-文汇2020年10月2024年1月209982.13523433735.96637901120.56

西安中粮奥体壹号-文兴2022年6月2024年11月203021.441949434725.42928639152.99

南京悦著·九章2023年6月2025年12月209471.181494556881.080.00

上海北外滩116项目尚未开工2025年10月652239.005332252184.000.00

合计———69680423910.1182520318814.08

（4）出租开发产品明细本年减少项目名称最近一期竣工时间年初余额本年增加年末余额处置本年计提折旧其他

沈阳中粮广场2019年8月190200465.920.0082736576.604861748.960.00102602140.36

成都锦云2015年12月492243609.380.00232717613.435397624.240.00254128371.71

成都鸿云2016年12月28016826.172751155.6416202268.941059797.630.0013505915.24

长沙中粮鸿云2015年7月10047664.220.000.00285655.560.009762008.66

深圳云景国际2019年7月167344138.875479300.3211101841.463493283.440.00158228314.29

哈尔滨锦云世家2022年11月0.005322336.580.0067972.970.005254363.61

沈阳京西祥云2023年10月0.0019985033.370.0084757.950.0019900275.42

合计—887852704.5633537825.91342758300.4315250840.750.00563381389.29

53大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

（5）存货跌价准备本年增加本年减少项目年初余额年末余额计提其他转回或转销其他转出

天津中粮大道747568256.120.000.000.000.00747568256.12

天津锦云悦府15173070.130.000.008852204.270.006320865.86

天津中北祥云16258643.560.000.0016258643.560.000.00

北京京西祥云444133844.89103838700.350.003235046.750.00544737498.49

张家口祥云国际149121603.0317700501.560.0075301406.490.0091520698.10

重庆大悦城49366195.4171913052.340.004449252.520.00116829995.23

成都珑悦锦云400015.080.000.000.000.00400015.08

成都香颂丽都1787704.460.000.00308079.580.001479624.88

成都武侯瑞府135624495.180.000.0050534926.450.0085089568.73

株洲锦云29215247.43172593401.290.002453253.870.00199355394.85

南京祥云59874136.4431780221.970.0033456698.900.0058197659.51

南京央誉89220296.280.000.0088529802.860.00690493.42

南京鸿云5207872.880.000.00866688.730.004341184.15

南京三金祥云9648345.990.000.008329468.190.001318877.80

厦门鹭湾祥云178562494.250.000.00161804015.000.0016758479.25

江门新悦锦云365107563.0210191538.240.00310607632.610.0064691468.65

深圳祥云国际31244953.88283309950.540.002092595.340.00312462309.08

太仓湖畔祥云43036653.3921531655.130.0019240593.090.0045327715.43

武汉祥云地铁小镇204946591.820.000.000.000.00204946591.82

武汉航天悦府34212925.62408785354.760.000.000.00442998280.38

西安天悦92989784.81102657842.970.000.000.00195647627.78

西安悦尚锦云10177785.6415845607.720.00229447.280.0025793946.08

成都锦云292321231.4437855757.660.00163383760.570.00166793228.53

沈阳京西祥云71629289.6189811405.090.0051185228.170.00110255466.53

成都大悦城公寓写字楼21728325.530.000.000.000.0021728325.53

青岛 JOY·PARK 122424648.92 0.00 0.00 99629853.18 0.00 22794795.74

青岛即墨创智锦云252131464.090.000.0049677390.550.00202454073.54

武汉光谷大悦城97086004.330.000.0097086004.330.000.00

沈阳中粮广场0.003196088.410.000.000.003196088.41

成都溪府鸿云0.0047562682.810.000.000.0047562682.81

成都湖光锦云0.0074992541.360.000.000.0074992541.36

昆明鸿云0.0090474049.830.000.000.0090474049.83

54大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）本年增加本年减少项目年初余额年末余额计提其他转回或转销其他转出

重庆中央公园瑞府0.0067619660.020.000.000.0067619660.02

长沙观澜祥云0.0043857350.040.000.000.0043857350.04

长沙中粮鸿云0.0026650942.570.000.000.0026650942.57

义乌桂语兰庭0.00363107644.030.000.000.00363107644.03

台州黄岩瑞府0.0099771894.030.000.000.0099771894.03

惠州珑悦锦云0.0014703949.180.000.000.0014703949.18

常州春秋祥云0.00397330722.880.000.000.00397330722.88

武汉锦云航天府0.00232931030.250.000.000.00232931030.25

沈阳锦云天城0.0018150436.820.000.000.0018150436.82

沈阳隆悦祥云0.008283122.860.000.000.008283122.86

三亚大悦中心0.0057612159.200.000.000.0057612159.20

济南中粮祥云0.00414098836.190.000.000.00414098836.19

南昌朝阳九里0.0023458361.810.000.000.0023458361.81

南昌大悦城0.00298011655.970.000.000.00298011655.97

其他存货152458.12101758.000.0094988.160.00159227.96

合计3570351901.353649729875.880.001247606980.450.005972474796.78

注：其他存货为日常周转材料、办公用品等低值易耗品。

（6）存货跌价准备计提依据及本年转回或转销原因本年转回存货跌价准备的本年转销存货跌项目计提存货跌价准备的具体依据原因价准备的原因

天津锦云悦府————销售转出

天津中北祥云————销售转出

北京京西祥云可变现净值低于存货成本——销售转出

张家口祥云国际——可变现净值高于存货成本销售转出

重庆大悦城可变现净值低于存货成本——销售转出

成都香颂丽都————销售转出

成都武侯瑞府————销售转出

株洲锦云可变现净值低于存货成本——销售转出

南京祥云可变现净值低于存货成本——销售转出

南京央誉————销售转出

55大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）本年转回存货跌价准备的本年转销存货跌项目计提存货跌价准备的具体依据原因价准备的原因

南京鸿云————销售转出

南京三金祥云————销售转出

厦门鹭湾祥云————销售转出

江门新悦锦云可变现净值低于存货成本——销售转出

深圳祥云国际可变现净值低于存货成本——销售转出

太仓湖畔祥云可变现净值低于存货成本——销售转出

武汉航天悦府可变现净值低于存货成本————

西安天悦可变现净值低于存货成本————

西安悦尚锦云可变现净值低于存货成本——销售转出

成都锦云可变现净值低于存货成本——销售转出

沈阳京西祥云可变现净值低于存货成本——销售转出

青岛 JOY·PARK —— —— 销售转出

青岛即墨创智锦云————销售转出

武汉光谷大悦城————销售转出

沈阳中粮广场可变现净值低于存货成本————

成都溪府鸿云可变现净值低于存货成本————

成都湖光锦云可变现净值低于存货成本————

昆明鸿云可变现净值低于存货成本————

重庆中央公园瑞府可变现净值低于存货成本————

长沙观澜祥云可变现净值低于存货成本————

长沙中粮鸿云可变现净值低于存货成本————

义乌桂语兰庭可变现净值低于存货成本————

台州黄岩瑞府可变现净值低于存货成本————

惠州珑悦锦云可变现净值低于存货成本————

常州春秋祥云可变现净值低于存货成本————

武汉锦云航天府可变现净值低于存货成本————

沈阳锦云天城可变现净值低于存货成本————

沈阳隆悦祥云可变现净值低于存货成本————

三亚大悦中心可变现净值低于存货成本————

济南中粮祥云可变现净值低于存货成本————

56大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）本年转回存货跌价准备的本年转销存货跌项目计提存货跌价准备的具体依据原因价准备的原因

南昌朝阳九里可变现净值低于存货成本————

南昌大悦城可变现净值低于存货成本————

其他存货可变现净值低于存货成本——销售转出

（7）年末存货所有权或使用权受限情况详见附注五、20。

7.其他流动资产

项目年末余额年初余额

预缴税费4817579500.064625296573.02

合同取得成本544912508.05334136140.32

其他2933602.431870334.37

合计5365425610.544961303047.71

8.长期股权投资

（1）长期股权投资分类项目年初余额本年增加本年减少年末余额

对合营企业投资10797937944.121184689174.051960342403.9310022284714.24

对联营企业投资3245869961.33859025978.321250264269.572854631670.08

小计14043807905.452043715152.373210606673.5012876916384.32

减：长期股权投资减值准备0.000.000.000.00

合计14043807905.452043715152.373210606673.5012876916384.32

57大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

（2）长期股权投资情况减值准本年增减变动减值准被投资年初余额年末余额备年初减少权益法下确认的其他综合其他权宣告发放现金计提减备年末单位（账面价值）追加投资其他（账面价值）余额投资投资损益收益调整益变动股利或利润值准备余额

一、合营企业广州市鹏万房地产

87400136.810.000.000.001234041.350.000.000.000.000.0088634178.160.00

有限公司北京中粮万科置业

161967443.140.000.00150000000.008032556.860.000.0020000000.000.000.000.000.00

有限公司北京鹏悦置业有限

0.000.000.000.00-43491587.130.000.000.000.0043491587.130.000.00

公司天津鑫驰房地产信

358570319.390.000.00250000000.0021439189.240.000.000.000.000.00130009508.630.00

息咨询有限公司北京悦恒置业有限

271378411.860.000.000.00140173201.380.000.000.000.000.00411551613.240.00

公司北京恒合悦兴置业

0.000.000.000.00-125855114.080.000.000.000.00125855114.080.000.00

有限公司固安裕坤房地产开

396823836.030.000.000.00-253936985.720.000.000.000.000.00142886850.310.00

发有限公司四川商投蜀锦房地

73096768.040.000.000.00-149237.010.000.000.000.000.0072947531.030.00

产有限责任公司

58大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）减值准本年增减变动减值准被投资年初余额年末余额备年初减少权益法下确认的其他综合其他权宣告发放现金计提减备年末单位（账面价值）追加投资其他（账面价值）余额投资投资损益收益调整益变动股利或利润值准备余额重庆悦凯房地产开

61306236.220.000.000.00-11568838.570.000.0025382432.700.000.0024354964.950.00

发有限公司重庆葆悦房地产开

356955724.070.000.000.00-2387247.990.000.000.000.000.00354568476.080.00

发有限公司成都德康宏明工程

0.000.000.000.00-1604226.420.000.000.000.001604226.420.000.00

项目管理有限公司成都天府新区广都

轨道城市发展有限1316706286.530.000.000.00-23261640.870.000.000.000.000.001293444645.660.00公司绍兴元昊置业有限

419386521.500.000.000.00-395479443.500.000.000.000.000.0023907078.000.00

公司杭州滨轼企业管理

158547632.580.000.000.006472855.130.000.0040800000.000.000.00124220487.710.00

有限公司上海置悦实业有限

0.000.000.000.0019702939.330.000.000.000.00-19702939.330.000.00

公司佛山市新纪元置业

0.000.00700000.000.00-48370954.660.000.000.000.0047670954.660.000.00

有限公司佛山市淦盈置业有

152177741.980.000.000.00-22800855.850.000.000.000.000.00129376886.130.00

限公司

59大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）减值准本年增减变动减值准被投资年初余额年末余额备年初减少权益法下确认的其他综合其他权宣告发放现金计提减备年末单位（账面价值）追加投资其他（账面价值）余额投资投资损益收益调整益变动股利或利润值准备余额深圳中益长昌投资

0.000.000.000.00-150707123.800.000.000.000.00150707123.800.000.00

有限公司广州安合房地产开

0.000.000.000.00-1983743.520.000.000.000.001983743.520.000.00

发有限公司武汉裕滕房地产开

213888818.480.000.000.00-14431577.890.000.000.000.000.00199457240.590.00

发有限公司武汉裕顺房地产开

156745910.050.000.000.004952313.050.000.000.000.000.00161698223.100.00

发有限公司嘉兴卓达房地产开

80759769.220.000.000.006287557.230.000.0067500000.000.000.0019547326.450.00

发有限公司嘉兴市秀悦置业有

0.000.00115294117.650.00-65220798.720.000.000.000.00-149516.6849923802.250.00

限公司武汉地悦小镇房地

142675036.210.000.000.00-30606342.210.000.000.000.000.00112068694.000.00

产开发有限公司

Qinghairuiou L.P 100000000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 100000000.00 0.00北京百旺丰弘企业

371886.810.000.000.00-371886.810.000.000.000.000.000.000.00

管理有限公司

Garbo Commercial

710390319.730.000.000.00-28730574.860.000.000.000.000.00681659744.870.00

Property Fund L.P.

60大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）减值准本年增减变动减值准被投资年初余额年末余额备年初减少权益法下确认的其他综合其他权宣告发放现金计提减备年末单位（账面价值）追加投资其他（账面价值）余额投资投资损益收益调整益变动股利或利润值准备余额常州京瑞房地产开

618013254.990.000.00480200000.00-9235424.210.000.000.000.000.00128577830.780.00

发有限公司

COLOUR BRIDGE

4844607820.680.000.000.00850586644.050.000.000.000.000.005695194464.730.00

HOLDINGS

中粮高和（天津）并

购基金一号合伙企0.000.000.000.00-192876.730.000.000.000.00192876.730.000.00业（有限合伙）

中悦嘉宝（天津）股

权投资基金合伙企1589462.840.000.00153285.02-1436177.820.000.000.000.000.000.000.00业（有限合伙）绍兴臻悦房地产开

114578606.960.000.000.006413758.780.000.0042737198.170.000.0078255167.570.00

发有限公司

粮悦兴城(北京)科

技产业发展有限公0.000.003400000.000.00-3400000.000.000.000.000.000.000.000.00司

小计10797937944.120.00119394117.65880353285.02-169927601.970.000.00196419630.870.00351653170.3310022284714.240.00

二、联营企业深圳宝兴电线电缆

104744891.900.000.000.00-27928438.710.000.002187872.420.000.0074628580.770.00

制造有限公司

61大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）减值准本年增减变动减值准被投资年初余额年末余额备年初减少权益法下确认的其他综合其他权宣告发放现金计提减备年末单位（账面价值）追加投资其他（账面价值）余额投资投资损益收益调整益变动股利或利润值准备余额宁波甬耀企业管理

101420980.690.000.000.00289054.610.000.0020790000.000.000.0080920035.300.00

咨询有限公司天津润粮置业有限

452273716.420.000.000.00299066.720.000.000.000.000.00452572783.140.00

公司北京正德丰泽房地

6832245.970.000.000.00-9042674.120.000.000.000.002210428.150.000.00

产开发有限公司北京辉广企业管理

11144266.480.000.000.00-15227632.930.000.000.000.004083366.450.000.00

有限公司北京辉拓置业有限

0.000.000.000.00-29229090.220.000.000.000.0029229090.220.000.00

公司北京正德瑞祥房地

0.000.000.000.00-38021617.860.000.000.000.0038021617.860.000.00

产开发有限公司北京南悦房地产开

241316226.320.000.000.0016914047.180.000.000.000.000.00258230273.500.00

发有限公司北京远创中辉房地

12449819.350.000.000.005360453.440.000.000.000.000.0017810272.790.00

产开发有限公司成都沅锦悦蓉置业

0.000.000.000.00-9754435.730.000.000.000.009754435.730.000.00

有限公司

62大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）减值准本年增减变动减值准被投资年初余额年末余额备年初减少权益法下确认的其他综合其他权宣告发放现金计提减备年末单位（账面价值）追加投资其他（账面价值）余额投资投资损益收益调整益变动股利或利润值准备余额南京雍祥房地产开

0.000.000.000.003090642.960.000.000.000.00-3090642.960.000.00

发有限公司南京粮荣信房地产

194007413.010.000.0051800000.00-24251160.170.000.000.000.000.00117956252.840.00

开发有限公司南京联锦悦房地产

109771101.430.000.000.00-4816037.810.000.000.000.000.00104955063.620.00

开发有限公司上海众承房地产开

193552146.360.000.000.00-12432559.750.000.000.000.000.00181119586.610.00

发有限公司

中葛永茂（苏州）房

0.000.000.000.00-4037464.610.000.000.000.004037464.610.000.00

地产开发有限公司苏州金悦璨房地产

0.000.000.000.00-58325936.670.000.000.000.0058325936.670.000.00

开发有限公司苏州安茂置业有限

1118753916.610.000.001004500000.0017004716.350.000.000.000.000.00131258632.960.00

公司苏州市高新区和坤

房地产开发有限公0.000.000.000.0043367470.570.000.000.000.000.0043367470.570.00司沈阳和慧房地产开

0.000.000.000.00-58657525.920.000.000.000.0058657525.920.000.00

发有限公司

63大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）减值准本年增减变动减值准被投资年初余额年末余额备年初减少权益法下确认的其他综合其他权宣告发放现金计提减备年末单位（账面价值）追加投资其他（账面价值）余额投资投资损益收益调整益变动股利或利润值准备余额苏州吴江锐泽置业

18361859.030.000.000.00-148451845.370.000.000.000.00130089986.340.000.00

有限公司江门侨新置业有限

0.000.000.000.005569918.220.000.000.000.00-5569918.220.000.00

公司北京新润致远房地

100262227.000.000.000.00-39650602.010.000.000.000.000.0060611624.990.00

产开发有限公司海南国际旅游岛会

1000532.850.000.000.000.000.000.000.000.000.001000532.850.00

展股份有限公司昆明螺蛳湾国悦置

0.000.000.000.00-806389640.690.000.000.000.00806389640.690.000.00

地有限公司

FANCY MERIT LTD 25510838.82 0.00 0.00 0.00 -52099026.77 0.00 0.00 0.00 0.00 26588187.95 0.00 0.00北京恒良悦通房地

554467779.090.000.000.00152981550.700.000.000.000.000.00707449329.790.00

产开发有限公司杭州兆悦企业管理

0.000.00622809618.750.00-58388.400.000.000.000.000.00622751230.350.00

有限公司

小计3245869961.330.00622809618.751056300000.00-1093497156.990.000.0022977872.420.001158727119.412854631670.080.00

合计14043807905.450.00742203736.401936653285.02-1263424758.960.000.00219397503.290.001510380289.7412876916384.320.00

64大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日

（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)

9.其他非流动金融资产

项目年末余额年初余额

债务工具投资90000000.00103700000.00

权益工具投资9092492.0636237644.01

合计99092492.06139937644.01

10.投资性房地产

（1）采用成本计量模式的投资性房地产

项目房屋、建筑物土地使用权在建工程合计

一、账面原值

1.年初余额35006504883.576385296938.352496868479.1943888670301.11

2.本年增加金额1291600736.71711547516.041508464112.673511612365.42

（1）外购62222965.350.001508464112.671570687078.02

（2）存货\固定资产\无

12774676.496160792.020.0018935468.51

形资产\在建工程转入

（3）其他增加1216603094.87705386724.020.001921989818.89

3.本年减少金额3072664216.82228053975.751901244514.795201962707.36

（1）处置160267539.030.000.00160267539.03

（2）处置子公司2719241812.85228053975.750.002947295788.60

（3）其他减少193154864.940.001901244514.792094399379.73

4.年末余额33225441403.466868790478.642104088077.0742198319959.17

二、累计折旧和累计摊销

1.年初余额8496202841.221492497452.380.009988700293.60

2.本年增加金额1004075573.41149681100.350.001153756673.76

（1）计提或摊销998716582.00148267921.870.001146984503.87

（2）存货\固定资产\无

1016468.641413178.480.002429647.12

形资产\在建工程转入

（3）其他4342522.770.000.004342522.77

3.本年减少金额606186958.6954999774.520.00661186733.21

（1）处置94554445.290.000.0094554445.29

（2）处置子公司496541020.0754999774.520.00551540794.59

（3）其他减少15091493.330.000.0015091493.33

4.年末余额8894091455.941587178778.210.0010481270234.15

65大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日

（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)项目房屋、建筑物土地使用权在建工程合计

三、减值准备

1.年初余额86635668.980.000.0086635668.98

2.本年增加金额147237976.820.000.00147237976.82

（1）计提147237976.820.000.00147237976.82

3.本年减少金额4607123.030.000.004607123.03

（1）处置3385716.540.000.003385716.54

（2）其他减少1221406.490.000.001221406.49

4.年末余额229266522.770.000.00229266522.77

四、账面价值

1.年末账面价值24102083424.755281611700.432104088077.0731487783202.25

2.年初账面价值26423666373.374892799485.972496868479.1933813334338.53

注：大悦城地产之下属子公司为香港上市公司，股份代码 00207.HK，其在香港公开披露的财务数据采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。截至2023年12月31日，其投资性房地产公允价值为5694932.80万元。

（2）采用成本计量模式的投资性房地产减值测试情况公允价值和关键关键参数的项目账面价值可收回金额减值金额处置费用的参数确定依据确定方式即墨大悦预计项目的签约

480154636.82332916660.00147237976.82市场法

春风里售价均价

合计480154636.82332916660.00147237976.82———

（3）未办妥产权证书的投资性房地产项目账面价值未办妥产权证书原因

房屋建筑物2844422760.26办理过程中

11.固定资产

项目年末余额年初余额

固定资产3301057977.313519758775.95

固定资产清理2984.4331814.96

合计3301060961.743519790590.91

66大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日

（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)

11.1固定资产

（1）固定资产情况房屋及办公设备项目机器设备运输工具房屋装修酒店业家具合计建筑物及其他

一、账面原值

1.年初余额4871587210.63634670436.60108109948.8148552709.31185036977.92668802843.186516760126.45

2.本年增加金额2306469.0213579983.93433906.770.001140170.4722203876.1839664406.37

（1）购置290608.8912874509.69380317.030.001106847.1721197994.8935850277.67

（2）存货\在建工程\

2015860.13381875.810.000.000.00451310.762849046.70

投资性房地产转入

（3）其他增加0.00323598.4353589.740.0033323.30554570.53965082.00

3.本年减少金额40830380.8210926721.136017494.030.0011894242.8344180736.77113849575.58

（1）处置或报废254811.497605345.125110223.880.0011894242.8319347807.0444212430.36

（2）处置子公司22560139.852710193.81826624.150.000.0024557673.5350654631.34

（3）转入投资性房

17962276.34418174.000.000.000.000.0018380450.34

地产

（4）其他减少53153.14193008.2080646.000.000.00275256.20602063.54

4.年末余额4833063298.83637323699.40102526361.5548552709.31174282905.56646825982.596442574957.24

二、累计折旧

1.年初余额1500469707.38479749796.4991186767.3942305298.63177363636.20480487133.452771562339.54

2.本年增加金额144176636.2327992730.494671995.442294235.883312822.2532264699.56214713119.85

（1）计提144176636.2327436225.244671995.442294235.881862823.3631899589.30212341505.45

（2）其他增加0.00556505.250.000.001449998.89365110.262371614.40

3.本年减少金额5424892.379315135.515514922.930.0011565521.7438377017.8770197490.42

（1）处置或报废254811.497217485.454844164.410.0011565521.7417848034.5841730017.67

（2）处置子公司2723666.871752827.44595318.660.000.0020466286.6025538099.57

（3）转入投资性房

1081019.60221408.830.000.000.000.001302428.43

地产

（4）其他减少1365394.41123413.7975439.860.000.0062696.691626944.75

4.年末余额1639221451.24498427391.4790343839.9044599534.51169110936.71474374815.142916077968.97

三、减值准备

1.年初余额198221528.2322251122.701532.000.000.004964828.03225439010.96

2.本年增加金额0.000.000.000.000.000.000.00

（1）计提0.000.000.000.000.000.000.00

（2）企业合并增加0.000.000.000.000.000.000.00

67大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日

（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)房屋及办公设备项目机器设备运输工具房屋装修酒店业家具合计建筑物及其他

（3）其他增加0.000.000.000.000.000.000.00

3.本年减少金额0.000.000.000.000.000.000.00

（1）处置或报废0.000.000.000.000.000.000.00

（2）处置子公司0.000.000.000.000.000.000.00

（3）转入投资性房

0.000.000.000.000.000.000.00

地产

（4）其他减少0.000.000.000.000.000.000.00

4.年末余额198221528.2322251122.701532.000.000.004964828.03225439010.96

四、账面价值

1.年末账面价值2995620319.36116645185.2312180989.653953174.805171968.85167486339.423301057977.31

2.年初账面价值3172895975.02132669517.4116921649.426247410.687673341.72183350881.703519758775.95

（2）未办妥产权证书的固定资产项目账面价值未办妥产权证书原因

房屋建筑物162377929.20办理过程中

11.2固定资产清理

项目年末余额年初余额

机器设备0.003332.70

办公设备及其他2984.4328482.26

合计2984.4331814.96

12.在建工程

项目年末余额年初余额

在建工程0.00248317.55

合计0.00248317.55

12.1在建工程

（1）在建工程情况年末余额年初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值亚龙湾电梯供应及安装

0.000.000.00248317.550.00248317.55

工程

合计0.000.000.00248317.550.00248317.55

68大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日

（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)

13.生产性生物资产

项目种植业

一、账面原值

1.年初余额6100969.77

2.年末余额6100969.77

二、累计折旧

1.年初余额875561.35

2.年末余额875561.35

三、减值准备

1.年初余额5225408.42

2.年末余额5225408.42

四、账面价值

1.年末账面价值0.00

2.年初账面价值0.00

14.使用权资产

项目房屋建筑物运输工具合计

一、账面原值

1.年初余额811897341.709471702.22821369043.92

2.本年增加金额88651896.630.0088651896.63

（1）新增租赁61346064.160.0061346064.16

（2）重估调整27305832.470.0027305832.47

3.本年减少金额186458787.28441162.41186899949.69

（1）租赁合同终止182202484.47441162.41182643646.88

（2）处置子公司4256302.810.004256302.81

4.年末余额714090451.059030539.81723120990.86

二、累计折旧

1.年初余额339671202.256618131.41346289333.66

2.本年增加金额140152876.682652577.79142805454.47

（1）计提140152876.682652577.79142805454.47

3.本年减少金额159766461.17419104.29160185565.46

（1）租赁合同终止155568386.26419104.29155987490.55

69大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日

（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)项目房屋建筑物运输工具合计

（2）处置子公司4198074.910.004198074.91

4.年末余额320057617.768851604.91328909222.67

三、减值准备

1.年初余额19494152.010.0019494152.01

2.本年增加金额0.000.000.00

（1）计提0.000.000.00

3.本年减少金额19494152.010.0019494152.01

（1）租赁合同终止19494152.010.0019494152.01

4.年末余额0.000.000.00

四、账面价值

1.年末账面价值394032833.29178934.90394211768.19

2.年初账面价值452731987.442853570.81455585558.25

15.无形资产

（1）无形资产明细项目土地使用权管理软件其他合计

一、账面原值

1.年初余额1994004813.70174564177.89110940627.792279509619.38

2.本年增加金额0.003970570.386166301.6310136872.01

（1）购置0.003905338.366166301.6310071639.99

（2）其他增加0.0065232.020.0065232.02

3.本年减少金额6160792.025234591.7227888.1111423271.85

（1）处置0.001141173.000.001141173.00

（2）处置子公司0.004093418.7227888.114121306.83

（3）转入投资性房地产6160792.020.000.006160792.02

4.年末余额1987844021.68173300156.55117079041.312278223219.54

二、累计摊销

1.年初余额454571592.65142422907.2116162014.04613156513.90

2.本年增加金额59404124.7712556681.345156412.8177117218.92

（1）计提59404124.7712501665.115156412.8177062202.69

（2）其他增加0.0055016.230.0055016.23

3.本年减少金额1413178.484691310.5527888.116132377.14

70大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日

（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)项目土地使用权管理软件其他合计

（1）处置0.001131114.000.001131114.00

（2）处置子公司0.003560196.5527888.113588084.66

（3）转入投资性房地产1413178.480.000.001413178.48

4.年末余额512562538.94150288278.0021290538.74684141355.68

三、减值准备

1.年初余额13227379.18748330.570.0013975709.75

2.本年增加金额0.000.000.000.00

（1）计提0.000.000.000.00

（2）其他增加0.000.000.000.00

3.本年减少金额0.000.000.000.00

（1）处置0.000.000.000.00

（2）其他减少0.000.000.000.00

4.年末余额13227379.18748330.570.0013975709.75

四、账面价值

1.年末账面价值1462054103.5622263547.9895788502.571580106154.11

2.年初账面价值1526205841.8731392940.1194778613.751652377395.73

（2）未办妥产权证书的无形资产项目账面价值未办妥产权证书原因

污水处理项目16633994.60办理过程中

16.商誉

（1）商誉原值本年增加本年减少被投资单位名称或形成商誉的事项年初余额企业合并年末余额处置形成的

深圳市锦峰城房地产开发有限公司75644600.000.000.0075644600.00

成都天泉置业有限责任公司57780348.810.000.0057780348.81

上海加来房地产开发有限公司13914186.800.000.0013914186.80

上海悦耀置业发展有限公司68745554.540.000.0068745554.54

物业投资184297000.000.000.00184297000.00

其他832726.010.000.00832726.01

合计401214416.160.000.00401214416.16

71大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日

（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)

（2）商誉减值准备本年增加本年减少被投资单位名称或形成商誉的事项年初余额年末余额计提处置

成都天泉置业有限责任公司13340375.780.000.0013340375.78

上海加来房地产开发有限公司13914186.800.000.0013914186.80

上海悦耀置业发展有限公司68745554.540.000.0068745554.54

深圳市锦峰城房地产开发有限公司0.0075644600.000.0075644600.00

其他0.00832726.010.00832726.01

合计96000117.1276477326.010.00172477443.13

（3）商誉所在资产组或资产组组合的相关信息所属资产组或组合的是否与以前年名称所属经营分部及依据构成及依据度保持一致

基于内部管理目的，该资产组成都天泉置业有限责任公司公司相关资产及负债是归属于物业及土地开发分部

基于内部管理目的，该资产组上海加来房地产开发有限公司公司相关资产及负债是归属于物业及土地开发分部

基于内部管理目的，该资产组上海悦耀置业发展有限公司公司相关资产及负债是归属于物业及土地开发分部

基于内部管理目的，该资产组深圳市锦峰城房地产开发有限公司公司相关资产及负债是归属于物业及土地开发分部大悦城地产与投资物业相关物业投资投资物业及相关服务是的资产及负债

基于内部管理目的，该资产组其他公司相关资产及负债是归属于物业及土地开发分部

（4）可收回金额的具体确定方法

1）可收回金额按预计未来现金流量的现值确定

预测期预测期的关稳定期稳定期的关预测期项目账面价值可收回金额减值金额的关键键参数的确的关键键参数的确的年限参数定依据参数定依据税后折参考企业经

深圳市锦峰预测销现率为营的产品、

城房地产开1170026528.611049020000.0075644600.00售期至6.2%，市场、所处——发有限公司2028年收入增的行业情况长率为0综合确定

72大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日

（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)注：本期计提商誉减值金额与账面价值与可收回金额的差额不一致：公司根据《企业会计准则第8号——资产减值》规定：资产组或者资产组组合的可收回金额低于其账面价值的（总部资产和商誉分摊至某资产组或者资产组组合的，该资产组或者资产组组合的账面价值应当包括相关总部资产和商誉的分摊额），应当确认相应的减值损失。减值损失金额应当先抵减分摊至资产组或者资产组组合中商誉的账面价值，再根据资产组或者资产组组合中除商誉之外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。

17.长期待摊费用

项目年初余额本年增加本年摊销本年其他减少年末余额

固定资产改良支出76826195.3618470263.5217379418.65269981.1077647059.13

其他38269976.609919515.9614256686.780.0033932805.78

合计115096171.9628389779.4831636105.43269981.10111579864.91

18.递延所得税资产和递延所得税负债

（1）未经抵销的递延所得税资产年末余额年初余额项目可抵扣暂时性递延所得税可抵扣暂时性递延所得税差异资产差异资产

资产减值准备291118541.8372779635.46275360891.3068840222.90

计提未缴纳的土地增值税1826267840.36456566960.092401877079.32600469269.83

超过税前扣除限额的未支付工程款2410921.28602730.32127745316.9631936329.24

可抵扣亏损2417655134.72604413783.683239436427.76809859106.94

其他404006527.8198336566.01354870876.0888717719.02

合计4941458966.001232699675.566399290591.421599822647.93

（2）未经抵销的递延所得税负债年末余额年初余额项目应纳税暂时性差递延所得税应纳税暂时性差递延所得税异负债异负债

股息税5712598870.40571259887.044590590508.70459059050.87

评估增值398183680.0099545920.00604844213.48151211053.37

资本化利息153581717.1238395429.28164232061.3241058015.33

其他581496136.49137265111.55241444716.3553538888.98

合计6845860404.01846466347.875601111499.85704867008.55

73大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日

（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)

（3）以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债递延所得税资产和抵销后递延所得税资递延所得税资产和抵销后递延所得税资产项目负债年末互抵金额产或负债年末余额负债年初互抵金额或负债年初余额

递延所得税资产101016695.771131682979.79608417.541599214230.37

递延所得税负债101016695.77745449652.10608417.54704258591.01

（4）未确认递延所得税资产明细项目年末余额年初余额

可抵扣暂时性差异：

资产减值准备7451673161.163994234047.13

计提未缴纳的土地增值税424974738.89182501443.46

可抵扣亏损8659783081.937164825523.10

其他149097894.1069976931.82

合计16685528876.0811411537945.51

（5）未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期年份年末金额年初金额备注

2023年0.00661869978.25—

2024年430246384.56484750015.58—

2025年928777833.581108446710.54—

2026年1424639369.561607100609.17—

2027年2959754046.223212569683.32—

2028年2769908520.200.00—

无限期146456927.8190088526.24—

合计8659783081.937164825523.10—

19.其他非流动资产

年末余额年初余额项目减值账面余额减值准备账面价值账面余额账面价值准备

利率互换合约（IRS） 0.00 0.00 0.00 241852075.03 0.00 241852075.03

股东借款1439620459.274334331.201435286128.07409518480.000.00409518480.00

长期应收款437721652.680.00437721652.68427621304.550.00427621304.55

其他1131970.550.001131970.551194593.820.001194593.82

减：一年内到期部分0.000.000.000.000.000.00

74大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日

（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)年末余额年初余额项目减值账面余额减值准备账面价值账面余额账面价值准备

合计1878474082.504334331.201874139751.301080186453.400.001080186453.40

20.所有权或使用权受到限制的资产

年末项目账面余额账面价值受限类型受限情况主要是法院冻结资

货币资金1011593881.591011593881.59冻结金及履约保证金

应收账款2843545.242756494.40质押借款质押

存货20735062263.7719632536758.73抵押借款抵押

投资性房地产17446832742.2713589792476.99抵押借款抵押

固定资产2479780095.302033699425.22抵押借款抵押

无形资产1602719172.481224526647.27抵押借款抵押

长期股权投资2222129251.422222129251.42质押借款质押

（续）年初项目账面余额账面价值受限类型受限情况主要是法院冻结资

货币资金216782805.26216782805.26冻结金及履约保证金

应收账款33029223.3624890318.20质押借款质押

存货29172326501.3329028487644.92抵押借款抵押

投资性房地产26441184674.1615759714547.62抵押借款抵押

固定资产3648135751.472397125585.93抵押借款抵押

无形资产1783039255.161380114706.11抵押借款抵押

长期股权投资2241617507.272241617507.27质押借款质押

21.短期借款

（1）短期借款分类借款类别年末余额年初余额

保证借款0.002089380861.75

信用借款960000000.001722050372.35

合计960000000.003811431234.10

75大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日

（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)

（2）已逾期未偿还的短期借款本集团本年不存在已逾期未偿还的短期借款。

22.衍生金融负债

项目年末余额年初余额

远期合约（DF） 15784277.94 0.00

合计15784277.940.00

23.应付账款

（1）应付账款列示账龄年末余额年初余额

1年以内（含1年）8257458827.708443166106.63

1-2年（含2年）3900513226.855209309453.94

2-3年（含3年）2610173549.471019498369.80

3年以上1212562775.741018202545.96

合计15980708379.7615690176476.33

（2）账龄超过1年或逾期的重要应付账款单位名称年末余额未偿还或结转的原因

中国建筑第二工程局有限公司441817715.31尚未结算

中建三局集团有限公司399664555.65尚未结算

中建一局集团建设发展有限公司271241679.42尚未结算

中国建筑第五工程局有限公司262115530.19尚未结算

中国建筑一局（集团）有限公司221317891.68尚未结算

合计1596157372.25—

24.其他应付款

项目年末余额年初余额

应付利息362840471.29316938544.66

应付股利171266600.24231467389.16

其他应付款18238191756.5733400605863.26

合计18772298828.1033949011797.08

24.1应付利息

（1）应付利息分类

76大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日

（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)项目年末余额年初余额

分期付息到期还本的长期借款利息39213782.5987156287.14

企业债券利息280742119.55193607279.77

短期借款应付利息4162081.477424453.20

一年内到期的长期借款利息38722487.6828750524.55

合计362840471.29316938544.66

24.2应付股利

项目年末余额年初余额

本公司及下属子公司未付股利171266600.24231467389.16

合计171266600.24231467389.16

24.3其他应付款

（1）按款项性质列示其他应付款款项性质年末余额年初余额

保证金及押金2095101204.652211803299.30

代收代付款556760236.87450124199.62

往来款14251121951.7628666530726.29

诚意金756513992.191407244403.31

股权收购款38368766.53179461258.05

其他540325604.57485441976.69

合计18238191756.5733400605863.26

注：其他应付款-其他主要包括应付代垫款项、代扣税金、水电费、维修费、管理费等。

（2）账龄超过1年或逾期的重要其他应付款单位名称年末余额未偿还或结转的原因

上海瑞虹新城有限公司5574800000.00尚未到合同约定偿还期限

中粮集团有限公司2209036783.68尚未到合同约定偿还期限

常州京瑞房地产开发有限公司539000000.00尚未到合同约定偿还期限

江苏江都建设集团有限公司356763017.23尚未到合同约定偿还期限

成都天府新区广都轨道城市发展有限公司356400000.00尚未到合同约定偿还期限

北京恒良悦通房地产开发有限公司222033150.93尚未到合同约定偿还期限

合计9258032951.84—

77大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日

（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)

25.预收款项

（1）预收款项列示类别年末余额年初余额

预收租赁费310424381.60377179015.88

合计310424381.60377179015.88

26.合同负债

（1）合同负债情况项目年末余额年初余额

预收售房款31374003253.1330264623761.62

预收物业服务费169148373.98121128387.90

预收酒店房费25511888.9328026324.94

其他109884462.3039912608.48

合计31678547978.3430453691082.94

（2）账龄超过1年的重要合同负债单位名称年末余额未偿还或结转的原因

南京天悦锦麟2779850693.40未达交付条件

杭州悦著·云轩1192308222.94未达交付条件

义乌桂语兰庭574583969.00未达交付条件

成都祥云樾府381886249.54未达交付条件

南京颐和南园320742283.49未达交付条件

深圳云景国际280100659.05未达交付条件

南京天悦风华276042858.52未达交付条件

合计5805514935.94—

（3）本年账面价值发生重大变动情况项目变动金额变动原因西安奥体壹号-文兴（3 期 DK1) 2479711591.76 本年预售苏州大悦狮山壹号1531238655.02本年预售

西安悦著·央璟1521807856.67本年预售

南京天悦风华1319967298.60本年预售

义乌桂语兰庭1190057075.99本年预售

78大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日

（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)项目变动金额变动原因

重庆天玺壹号134亩1085827662.10本年预售

厦门云玺壹号1046080726.05本年预售

苏州悦揽天地-1005620465.67项目完工交付

重庆天悦壹号-1237999376.64项目完工交付

西安奥体壹号-文汇（1 期 DK3-4 期 DK6） -1331129074.03 项目完工交付

西安奥体壹号-文盛（2 期 DK4-5 期 DK5） -1366434022.85 项目完工交付

南昌大悦城销售型-1984694127.84项目完工交付

台州黄岩瑞府-5656218066.54项目完工交付

27.应付职工薪酬

（1）应付职工薪酬分类项目年初余额本年增加本年减少年末余额

短期薪酬502431236.251926361317.231899030159.34529762394.14

离职后福利-设定提存计划13688670.81205124842.58207804658.5911008854.80

辞退福利1318778.3232409740.5332977022.14751496.71

一年内到期的其他福利0.000.000.000.00

合计517438685.382163895900.342139811840.07541522745.65

（2）短期薪酬项目年初余额本年增加本年减少年末余额

1、工资、奖金、津贴和补贴416731115.771561599115.461532740154.21445590077.02

2、职工福利费0.0071818114.8471818114.840.00

3、社会保险费6007623.44100249202.58102543779.533713046.49

其中：医疗保险费5657779.2094101390.5496414432.363344737.38

工伤保险费181287.693367313.353427393.02121208.02

生育保险费157533.552016969.861941974.48232528.93

其他11023.00763528.83759979.6714572.16

4、住房公积金2743195.77130327034.07130555108.512515121.33

5、工会经费和职工教育经费76949301.2731461324.3130466476.2877944149.30

6、短期带薪缺勤0.000.000.000.00

7、商业保险0.0025333427.1325333427.130.00

8、非货币性福利0.005573098.845573098.840.00

合计502431236.251926361317.231899030159.34529762394.14

79大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日

（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)

（3）设定提存计划项目年初余额本年增加本年减少年末余额

基本养老保险8871018.70171085950.13171993725.417963243.42

失业保险费300199.855165624.215216733.61249090.45

企业年金缴费4517452.2628872268.2430593199.572796520.93

其他0.001000.001000.000.00

合计13688670.81205124842.58207804658.5911008854.80

28.应交税费

项目年末余额年初余额

增值税293679507.19299817205.95

企业所得税1247079886.92751586270.95

个人所得税21113190.5816914088.24

城市维护建设税51285621.5749359163.39

教育费附加21582365.8021203047.46

地方教育费附加17400814.7516874365.91

土地增值税2239551585.312613496790.18

印花税12131259.176720289.37

房产税45611439.3042638626.49

土地使用税10283678.237598990.11

其他148777039.11148832140.83

合计4108496387.933975040978.88

29.一年内到期的非流动负债

项目年末余额年初余额

一年内到期的长期借款（附注五、31）15827339252.6810611354214.02

一年内到期的应付债券（附注五、32）4219494225.61899665714.27

一年内到期的租赁负债（附注五、33）118212958.87140318297.40

一年内到期的长期应付款（附注五、34）34020000.00462654665.97

一年内到期的其他非流动负债（附注五、37）389516815.590.00

合计20588583252.7512113992891.66

30.其他流动负债

80大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日

（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)项目年末余额年初余额

待转销项税额2828344799.192729783967.28

合计2828344799.192729783967.28

31.长期借款

（1）长期借款分类借款类别年末余额年初余额

质押借款0.002800798495.88

抵押借款11872934287.8611745881787.03

保证借款27196737664.7723157310076.11

信用借款17260527811.3220328612575.69

减：一年内到期的长期借款（附注五、29）15827339252.6810611354214.02

合计40502860511.2747421248720.69

（2）本集团年末长期借款的利率区间为：2.35%-6.91%。

32.应付债券

（1）应付债券分类项目年末余额年初余额

19中粮01168950000.03168950000.03

19中粮02699981163.73698857425.24

20中粮010.00899665714.27

20中粮02599255525.76598674169.55

20大悦011994935452.591997025140.75

21 大悦城 MTN001 1499869129.36 1499419408.72

21 大悦城 MTN002 1199819474.76 1199426273.40

21 大悦城 MTN003 819824457.76 819531111.52

22中粮01998585089.09998038755.02

22中粮02498512827.89498058843.38

23中粮01999635914.860.00

22大悦011496563584.941495651249.26

22大悦021496410033.561495500000.00

23大悦011995020921.000.00

减：一年内到期公司债券（附注五、29）4219494225.61899665714.27

81大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日

（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)项目年末余额年初余额

合计10247869349.7211469132376.87

（2）应付债券的增减变动票面债券债券名称面值总额发行日期发行金额年初余额利率期限

19中粮011660000000.003.20%2019-1-103+31660000000.00168950000.03

19中粮02700000000.004.10%2019-1-105+2700000000.00698857425.24

20中粮01900000000.003.14%2020-3-273年900000000.00899665714.27

20中粮02600000000.003.60%2020-3-275年600000000.00598674169.55

20大悦012000000000.003.15%2020-8-43+22000000000.001997025140.75

21 大悦城 MTN001 1500000000.00 3.73% 2021-4-12 3 年 1500000000.00 1499419408.72

21 大悦城 MTN002 1200000000.00 3.50% 2021-7-7 3 年 1200000000.00 1199426273.40

21 大悦城 MTN003 820000000.00 3.44% 2021-10-29 3 年 820000000.00 819531111.52

22中粮011000000000.003.08%2022-1-193+21000000000.00998038755.02

22中粮02500000000.003.49%2022-1-195+2500000000.00498058843.38

23中粮011000000000.003.34%2023-4-193+21000000000.000.00

22大悦011500000000.003.13%2022-103+21500000000.001495651249.26

22大悦021500000000.004.27%2022-123+21500000000.001495500000.00

23大悦012000000000.003.97%2023-1-193+22000000000.000.00

小计16880000000.00———16880000000.0012368798091.14

减：一年内到期部分年末余额—————899665714.27

合计16880000000.00———16880000000.0011469132376.87

（续）按面值计提是否债券名称本年发行溢折价摊销本年偿还年末余额利息违约

19中粮010.005406399.990.000.00168950000.03否

19中粮020.0028700000.001123738.490.00699981163.73否

20中粮010.006581095.89334285.73900000000.000.00否

20中粮020.0021600000.00581356.210.00599255525.76否

20大悦011410000000.0071400000.00-2089688.161410000000.001994935452.59否

21 大悦城 MTN001 0.00 55950000.00 449720.64 0.00 1499869129.36 否

21 大悦城 MTN002 0.00 42000000.00 393201.36 0.00 1199819474.76 否

82大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日

（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)按面值计提是否债券名称本年发行溢折价摊销本年偿还年末余额利息违约

21 大悦城 MTN003 0.00 28208000.00 293346.24 0.00 819824457.76 否

22中粮010.0030800000.00546334.070.00998585089.09否

22中粮020.0017450000.00453984.510.00498512827.89否

23中粮011000000000.0023635519.14-364085.140.00999635914.86否

22大悦010.0046950000.00912335.680.001496563584.94否

22大悦020.0064050000.00910033.560.001496410033.56否

23大悦012000000000.0072783333.33-4979079.000.001995020921.00否

小计4410000000.00515514348.35-1434515.812310000000.0014467363575.33否

减：一年内到期部分年

————4219494225.61否末余额

合计4410000000.00515514348.35-1434515.812310000000.0010247869349.72—

33.租赁负债

项目年末余额年初余额

租赁付款额467043736.82537056308.01

减：一年内到期租赁负债（附注五、29）118212958.87140318297.40

合计348830777.95396738010.61

34.长期应付款

项目年末余额年初余额

长期应付款1713780817.641747800000.00

合计1713780817.641747800000.00

34.1长期应付款按款项性质分类

款项性质年末余额年初余额

工银瑞投-大悦城控股购房尾款资产支持专项计划0.00437094665.97

中信建投-沈阳大悦城资产支持专项计划1747800817.641773360000.00

减：一年内到期的长期应付款（附注：五、29）34020000.00462654665.97

合计1713780817.641747800000.00

35.预计负债

项目年末余额年初余额形成原因

未决诉讼20723867.8425047014.47—

83大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日

（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)项目年末余额年初余额形成原因

产品质量保证53875.20956736.20—

会员积分（注1）20452509.5016207076.92—

其他56848386.310.00—

合计98078638.8542210827.59—

注1：本公司因实施大悦城会员积分计划，承担了一项对会员的现时付款义务，依据《企业会计准则第13号—或有事项》等相关规定、积分计划承诺对期末积分余额的

公允价值进行了估计，并确认销售费用和预计负债。

36.递延收益

（1）递延收益分类项目年初余额本年增加本年减少年末余额形成原因

政府补助23025811.57600000.004586938.2719038873.30—

递延租金收入1114849705.889379140.5133802612.101090426234.29—

大悦城配套设施费用返还1422950.560.0078688.561344262.00—

合计1139298468.019979140.5138468238.931110809369.59—

（2）政府补助项目与资产本年计入本年冲减

负债年初本年新增本年计入其其他年末相关/与营业外收成本费用项目余额补助金额他收益金额变动余额收益相入金额金额关土地变性补偿与资产

7299181.140.000.000.000.000.007299181.14

金及契税相关新媒体孵化中与资产

心项目专项拨5750000.000.000.000.000.000.005750000.00相关款宝安区科技创与收益

新载体认定补1886866.400.000.000.000.000.001886866.40相关贴项目眉山经济贸易局2022年第与收益

3740000.000.000.003740000.000.000.000.00

一批省级工业相关发展专项资金

84大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日

（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)与资产本年计入本年冲减

负债年初本年新增本年计入其其他年末相关/与营业外收成本费用项目余额补助金额他收益金额变动余额收益相入金额金额关住房租赁市场与收益

中央财政专项4222097.360.000.00569271.600.000.003652825.76相关资金补贴苏州市相城区市场监督管理与收益

局2023年0.00600000.000.00150000.000.000.00450000.00相关度省知识产权专项资金与收益

其他127666.670.000.00127666.670.000.000.00相关

合计23025811.57600000.000.004586938.270.000.0019038873.30——

37.其他非流动负债

项目年末余额年初余额

资金拆借1413746647.830.00

少数股东退出选择权（注1）389516815.59389516815.59

减：一年内到期的其他非流动负债（附注五、29）389516815.590.00

合计1413746647.83389516815.59

注1：主要为按照公允价值持续计量的少数股东退出选择权余额。

38.股本

本年变动增减（+、-）项目年初余额年末余额发行新股送股公积金转股其他小计

股份总额4286313339.000.000.000.000.000.004286313339.00

39.资本公积

项目年初余额本年增加本年减少年末余额

股本溢价8637629814.45809082.780.008638438897.23

其他资本公积2040034.240.000.002040034.24

合计8639669848.69809082.780.008640478931.47

85大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日

（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)注：本年增加的原因为收购子公司少数股东股权产生，详见附注七、2、（2）交易对少数股东权益及归属母公司所有者权益的影响。

40.其他综合收益

本期发生额

减：前期计

年初减：所期末项目本期所得税前入其他综合税后归属于母税后归属于少余额得税费余额发生额收益当期转公司数股东用入损益将重分类进损益的

-393749626.18-168795409.030.000.00-95068622.09-73726786.94-488818248.27其他综合收益

其中：现金流量套

102397096.38-44214045.080.000.00-26349026.35-17865018.7376048070.03

期储备外币财务报

-496146722.56-124581363.950.000.00-68719595.74-55861768.21-564866318.30表折算差额

其他综合收益合计-393749626.18-168795409.030.000.00-95068622.09-73726786.94-488818248.27

41.盈余公积

项目年初余额本年增加本年减少年末余额

法定盈余公积1268598927.0977641.140.001268676568.23

合计1268598927.0977641.140.001268676568.23

注：根据《公司法》、公司章程的规定，本公司按净利润的10%提取法定盈余公积。法定盈余公积累计额达到本公司注册资本50%以上的，不再提取。

42.未分配利润

项目本年上年

调整前上年末未分配利润1601552535.834485254629.68

调整年初未分配利润合计数（调增+，调减-）0.000.00其中：《企业会计准则》及相关新规定追溯调整0.000.00

会计政策变更0.000.00

重大前期差错更正0.000.00

同一控制合并范围变更0.000.00

其他调整因素0.000.00

调整后年初未分配利润1601552535.834485254629.68

加：本年归属于母公司所有者的净利润-1465394727.50-2882769952.94

86大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日

（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)项目本年上年

减：提取法定盈余公积77641.14932140.91

本年年末余额136080167.191601552535.83

43.营业收入、营业成本

（1）营业收入和营业成本情况本年发生额上年发生额项目收入成本收入成本

主营业务36606391466.0726989338671.6839497354530.6230004222400.53

其他业务176856585.0857730717.8681337265.4452288253.49

合计36783248051.1527047069389.5439578691796.0630056510654.02

（2）主营业务（分行业）本年发生数上年发生数行业名称营业收入营业成本营业收入营业成本主营业务

其中：商品房销售及

29043994284.7023361590504.8733501901973.8426666422343.48

一级土地开发

投资物业及相关服务5393371188.472090408071.974337223570.762040662231.89

酒店经营969740144.70627714431.23553699043.82475020844.16

管理输出266015006.0941018874.86226934230.0530315092.54

物业及其他管理933270842.11868606788.75877595712.15791801888.46

合计36606391466.0726989338671.6839497354530.6230004222400.53

（3）与履约义务相关的信息

就与客户订立的房地产销售合同而言，根据销售合同条款、各地的法律及监管要求，本集团在将相关房地产转交给客户之前并无可执行的收款权利。因此，房地产销售的收入在房产完工并验收合格，签订了销售合同，达到销售合同约定的交付条件，取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明，在客户取得相关商品或服务控制权时点，确认销售收入的实现。

本集团在客户签署销售合同时向其收取合同价值的20%到100%作为预付房款。

当本集团将商品的控制权转移给客户的时间与客户实际付款的时间不一致时，如果各方以在合同中明确（或者以隐含的方式）约定的付款时间为客户或本集团就转让商品

87大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日

（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)的交易提供了重大融资利益，则合同中即包含了重大融资成分。合同中存在重大融资成分的，本集团按照假定客户在取得商品或服务控制权时以现金支付的应付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内采用实际利率法核算。

（4）与分摊至剩余履约义务的交易价格相关的信息

本年末已签订合同、但尚未履行或尚未履行完毕的履约义务所对应的收入金

额为3806216.75万元，主要为尚未达到房地产销售合同约定的交付条件的销售合同交易价格。本集团预计在未来1~3年内，在房产完工并验收合格，达到销售合同约定的交付条件，以及在客户取得相关商品或服务控制权时点，确认销售收入的实现。

（5）营业收入扣除情况表

单位：人民币万元具体扣除具体扣除项目本年度上年度情况情况

营业收入金额3678324.813957869.18

营业收入扣除项目合计金额17685.668133.73

营业收入扣除项目合计金额占营业收入的比重0.50%0.21%

一、与主营业务无关的业务收入

1．正常经营之外的其他业务收入。如出租固定资产、无管理费、管理费、形资产、包装物，销售材料，用材料进行非货币性资产交能源费以能源费以

14163.668133.73换，经营受托管理业务等实现的收入，以及虽计入主营业及场地租及场地租务收入，但属于上市公司正常经营之外的收入。金等收入金等收入

2.不具备资质的类金融业务收入，如拆出资金利息收入；

本会计年度以及上一会计年度新增的类金融业务所产生的担保费收收入，如担保、商业保理、小额贷款、融资租赁、典当等3522.00入

业务形成的收入，为销售主营产品而开展的融资租赁业务除外。

3.本会计年度以及上一会计年度新增贸易业务所产生的收入。

4.与上市公司现有正常经营业务无关的关联交易产生的收入。

5.同一控制下企业合并的子公司期初至合并日的收入。

6.未形成或难以形成稳定业务模式的业务所产生的收入。

88大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日

（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)具体扣除具体扣除项目本年度上年度情况情况

与主营业务无关的业务收入小计17685.668133.73

二、不具备商业实质的收入

1.未显著改变企业未来现金流量的风险、时间分布或金额

的交易或事项产生的收入。

2.不具有真实业务的交易产生的收入。如以自我交易的方

式实现的虚假收入，利用互联网技术手段或其他方法构造交易产生的虚假收入等。

3.交易价格显失公允的业务产生的收入。

4.本会计年度以显失公允的对价或非交易方式取得的企业

合并的子公司或业务产生的收入。

5.审计意见中非标准审计意见涉及的收入。

6.其他不具有商业合理性的交易或事项产生的收入。

不具备商业实质的收入小计

三、与主营业务无关或不具备商业实质的其他收入

营业收入扣除后金额3660639.15—3949735.45—

44.税金及附加

项目本年发生额上年发生额

营业税2505227.401757590.01

城市维护建设税87056747.0899708313.89

教育费附加38813056.6344337651.79

地方教育费附加25799333.4429588283.76

土地增值税485432176.38774125754.03

房产税548818754.67461610719.73

土地使用税21706926.6030571773.21

车船使用税261554.41535467.86

印花税36051352.2131464828.44

其他5940271.686982435.85

合计1252385400.501480682818.57

45.销售费用

89大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日

（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)项目本年发生额上年发生额

销售现场费77377044.8980780433.61

广告宣传费323929854.17275696603.69

销售代理费669574325.57723432550.37

物业服务费10964998.6816671228.93

职工薪酬307895008.11302101302.82

其他186208818.39155833841.00

合计1575950049.811554515960.42

46.管理费用

项目本年发生额上年发生额

职工薪酬1108619039.821025364198.15

行政办公费241918315.14206571510.55

折旧、摊销94490584.86105014065.14

中介咨询费134991980.02152127430.91

其他99053960.5740043956.89

合计1679073880.411529121161.64

47.研发费用

项目本年发生额上年发生额

研究开发费4736985.9614557585.57

合计4736985.9614557585.57

48.财务费用

项目本年发生额上年发生额

利息费用2872756223.822622721751.68

减：利息收入728420296.12814255522.14

加：汇兑损失-50657308.00-18022515.28

其他63052782.4164790540.45

合计2156731402.111855234254.71

49.其他收益

产生其他收益的来源本年发生额上年发生额

个税手续费返还2452530.961865033.15

90大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日

（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)产生其他收益的来源本年发生额上年发生额

稳岗补贴2151779.711937863.18

增值税即征即退8913.51282787.45

增值税加计抵减7598860.709898558.90

政府奖励金29222800.9429267842.44

其他14664619.8225535937.44

合计56099505.6468788022.56

50.公允价值变动收益

产生公允价值变动收益的来源本年发生额上年发生额

少数股东退出选择权0.00-9628119.23

其他非流动金融资产公允价值变动-26597181.950.00

合计-26597181.95-9628119.23

51.投资收益

项目本年发生额上年发生额

权益法核算的长期股权投资收益-1087250202.64-2168514282.16

处置长期股权投资产生的投资收益5675493114.3410313980.39

处置交易性金融资产取得的投资收益364780.00309600.00

其他非流动金融资产在持有期间的投资收益-1686066.95413019.35

处置其他非流动金融资产取得的投资收益0.001617400.00

合计4586921624.75-2155860282.42

52.信用减值损失（损失以“－”号填列）

项目本年发生额上年发生额

应收账款坏账损失-19737329.61-45772219.99

其他应收款坏账损失-766314900.605800443.07

其他非流动资产坏账损失-31049.170.00

合计-786083279.38-39971776.92

53.资产减值损失（损失以“－”号填列）

项目本年发生额上年发生额

存货跌价损失-3598046214.42-1527201842.93

投资性房地产减值损失-147237976.82-4607123.03

商誉减值损失-76477326.010.00

91大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日

（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)项目本年发生额上年发生额

合计-3821761517.25-1531808965.96

54.资产处置收益（损失以“－”号填列）

项目本年发生额上年发生额

固定资产处置收益-318683.83-333567.63

其他资产处置收益22529005.291650000.00

合计22210321.461316432.37

55.营业外收入

（1）营业外收入明细计入本年非经常项目本年发生额上年发生额性损益的金额

非流动资产毁损报废利得1717433.38128221.481717433.38

政府补助7840511.921403167.237840511.92

违约金51478702.66127522857.9351478702.66

其他29732393.1482208139.0729732393.14

合计90769041.10211262385.7190769041.10

注：其他项主要包含清理无需支付的应付款项、赔偿金等。

（2）计入当年损益的政府补助

发放发放性质补贴是否影是否特本年发生上年发生与资产相关/补助项目主体原因类型响当年盈亏殊补贴金额金额与收益相关济南市历城因符合地方政府招商

外资金奖励区投资促进奖励引资等地方性扶持政否否7650000.000.00与收益相关局策而获得的补助三亚市人力因符合地方政府招商单位社保补资源开发局

补助引资等地方性扶持政否否75710.230.00与收益相关贴资金（三亚市就策而获得的补助

业局）因承担国家为保障某北京市东城种公用事业或社会必

残保金区残疾人就补助否否36741.8428604.40与收益相关要产品供应或价格控业服务中心制职能而获得的补助湖南湘江新湘江新区物因符合地方政府招商区管理委员

业项目考核奖励引资等地方性扶持政否否20000.000.00与收益相关会开发建设奖励策而获得的补助局

92大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日

（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)发放发放性质补贴是否影是否特本年发生上年发生与资产相关/补助项目主体原因类型响当年盈亏殊补贴金额金额与收益相关顺义区人力因符合地方政府招商吸纳失业人

资源和社会补助引资等地方性扶持政否否18309.000.00与收益相关员岗补保障局策而获得的补助北京市东城因符合地方政府招商毕业生就业区社会保险

补助引资等地方性扶持政否否15000.000.00与收益相关一次性补助基金管理中策而获得的补助心三亚市人力一次性吸纳因符合地方政府招商资源开发局

就业奖励补补助引资等地方性扶持政否否8000.000.00与收益相关

（三亚市就贴策而获得的补助

业局）成都市武侯因符合地方政府招商文明城市创区住房建设

奖励引资等地方性扶持政否否7960.000.00与收益相关建帮扶奖和交通运输策而获得的补助局北京市顺义因符合地方政府招商一次性吸纳

区劳动服务补助引资等地方性扶持政否否5000.000.00与收益相关就业补贴款管理中心策而获得的补助因承担国家为保障某残疾人超比残疾人就业种公用事业或社会必

补助否否2890.850.00与收益相关例补贴服务中心要产品供应或价格控制职能而获得的补助北京市流通北京市流通因符合地方政府招商经济研究中

经济研究中补助引资等地方性扶持政否否900.00900.00与收益相关心企业补助心策而获得的补助资金三亚市发展因符合地方政府招商春节期间加

和改革委员奖金引资等地方性扶持政否否0.00500000.00与收益相关快建设奖励会策而获得的补助北京市东城因符合地方政府招商以工代训补区社会保险

补助引资等地方性扶持政否否0.00418000.00与收益相关贴基金管理中策而获得的补助心北京市房山因符合地方政府招商财政资金补

区长阳镇人补助引资等地方性扶持政否否0.00100000.00与收益相关助民政府策而获得的补助因符合地方政府招商商务促进财杭州市拱墅

补助引资等地方性扶持政否否0.0092000.00与收益相关政专项资金区财政局策而获得的补助三亚市旅游因符合地方政府招商

财政贴息和文化体育补助引资等地方性扶持政否否0.0043522.31与收益相关局策而获得的补助

93大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日

（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)发放发放性质补贴是否影是否特本年发生上年发生与资产相关/补助项目主体原因类型响当年盈亏殊补贴金额金额与收益相关因符合地方政府招商工会筹备金沈阳市总工

补助引资等地方性扶持政否否0.0025385.79与收益相关返还会财务部策而获得的补助商务局市场因符合地方政府招商

检测样本企地方商务局补助引资等地方性扶持政否否0.002000.00与收益相关业补助金策而获得的补助长沙市开福区商务局奖因符合地方政府招商长沙市开福

励商业综合奖励引资等地方性扶持政否否0.001000.00与收益相关区商务局体2021年度策而获得的补助优秀奖株洲市人力因符合地方政府招商留工培训补

资源和社会补助引资等地方性扶持政否否0.00500.00与收益相关助款保障局策而获得的补助因从事国家鼓励和扶国家税务总

持特定行业、产业而其他政府补局北京市东补助获得的补助（按国家否否0.00191254.73与收益相关助城区税务局级政策规定依法取

第一税务所

得）

合计—————7840511.921403167.23—

56.营业外支出

计入本年非经常项目本年金额上年金额性损益的金额

非流动资产毁损报废损失5643981.653761688.885643981.65

对外捐赠5503000.0021090435.555503000.00

赔款及违约金19073177.1326782305.0419073177.13

其他57845445.5811995183.1757845445.58

合计88065604.3663629612.6488065604.36

57.所得税费用

（1）所得税费用项目本年发生额上年发生额

当年所得税费用2516603882.691485765400.39

递延所得税费用462838643.38305417479.85

合计2979442526.071791182880.24

（2）会计利润与所得税费用调整过程

94大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日

（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)项目本年发生额

本年合并利润总额3100793852.83

按法定/适用税率计算的所得税费用775198463.21

子公司适用不同税率的影响-701271103.20

调整以前期间所得税的影响289073375.44

非应税收入的影响-289679824.79

不可抵扣的成本、费用和损失的影响1014019347.66

使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响-189526385.62本年未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可

1941340622.42

抵扣亏损的影响

股息税影响137072726.51

所得税减免优惠的影响0.00

其他3215304.44

所得税费用2979442526.07

58.其他综合收益

详见本附注“五、40其他综合收益”相关内容。

59.现金流量表项目

（1）与经营活动有关的现金

1）收到的其他与经营活动有关的现金

项目本年发生额上年发生额

代收款项4677264422.103939376891.40

收回的拍地保证金9567961924.664037659000.00

押金、保证金535709383.341530955129.62

收到的联营、合营公司款项45518858.34365369727.18

收到的集团外部单位往来款及其他2526123740.853429681084.40

合计17352578329.2913303041832.60

2）支付的其他与经营活动有关的现金

项目本年发生额上年发生额

代付款项4142672537.783770000009.48

支付的拍地保证金9903133196.904015370000.00

支付的保证金、押金、备用金1519271512.47434400473.93

95大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日

（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)项目本年发生额上年发生额

支付的与经营活动有关的费用支出1785302967.182040135991.59

支付的联营、合营公司款项309706453.06334151747.41

支付的集团外部单位往来款及其他2260814006.101468358459.23

合计19920900673.4912062416681.64

（2）与投资活动有关的现金

1）收到的重要的与投资活动有关的现金

项目本年发生额上年发生额

处置子公司7378584130.150.00

合计7378584130.150.00

2）支付的重要的与投资活动有关的现金

项目本年发生额上年发生额

收购子公司1195798392.030.00

合计1195798392.030.00

3）收到的其他与投资活动有关的现金

项目本年发生额上年发生额

关联方资金拆借2994691184.763592860232.85

合计2994691184.763592860232.85

4）支付的其他与投资活动有关的现金

项目本年发生额上年发生额

关联方资金拆借1182181659.971659466072.86

其他4000000.0083392198.27

合计1186181659.971742858271.13

（3）与筹资活动有关的现金

1）收到的其他与筹资活动有关的现金

项目本年发生额上年发生额

关联方资金拆借1678764976.4916787701164.19

合计1678764976.4916787701164.19

2）支付的其他与筹资活动有关的现金

96大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日

（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)项目本年发生额上年发生额

关联方资金拆借12610118438.645770893728.23

偿还永续债本金1782500000.002515000000.00

支付减资款1016647114.500.00

股权收购跨期支付的现金对价241541759.560.00

新租赁准则支付的租金178796218.91152525321.43

筹资手续费43288552.9641450055.41

收购少数股东股权3500346.000.00

其他2549255.28903208423.18

合计15878941685.859383077528.25

3）筹资活动产生的各项负债变动情况

本年增加本年减少项目年初余额非现金非现金年末余额现金变动现金变动变动变动

短期借款3811431234.101332390672.1422609327.864246335780.37-39904546.27960000000.00

长期借款47421248720.6914147184673.133758983436.3112504443052.9212320113265.9440502860511.27一年内到期的非流

11651338225.690.0017309605673.318796231747.57-334285.7320165046437.16

动负债

应付债券11469132376.874400153317.238577881.231410500000.004219494225.6110247869349.72

租赁负债396738010.610.0090634819.38135708685.362833366.68348830777.95

其他应付款28911559786.35524764976.494163929415.4617875251358.381295137781.8714429865038.05

其他非流动负债389516815.591154000000.00259746647.830.00389516815.591413746647.83

合计104050965169.9021558493638.9925614087201.3844968470624.6018186856623.6988068218761.98

60.现金流量表补充资料

（1）现金流量表补充资料项目本年金额上年金额

1.将净利润调节为经营活动现金流量：——

净利润121351326.76-2222645435.64

加：资产减值准备3821761517.251531808965.96

信用减值损失786083279.3839971776.92

固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧1211058087.451178324500.88

使用权资产折旧142805454.47139038185.46

97大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日

（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)项目本年金额上年金额

无形资产摊销225330124.56227678574.45

长期待摊费用摊销31636105.4331830333.38

处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失

-22210321.46-1316432.37（收益以“-”填列）

固定资产报废损失（收益以“-”填列）3926548.273633467.40

公允价值变动损失（收益以“-”填列）26597181.959628119.23

财务费用（收益以“-”填列）2492086211.922024730240.32

投资损失（收益以“-”填列）-4586921624.752155860282.42

递延所得税资产的减少（增加以“-”填列）321239304.06230493930.20

递延所得税负债的增加（减少以“-”填列）141599339.3274923549.65

存货的减少（增加以“-”填列）2447488214.267035268200.13

经营性应收项目的减少（增加以“-”填列）-796403470.96801883898.97

经营性应付项目的增加（减少以“-”填列）4274105850.45-10550661085.29

其他0.000.00

经营活动产生的现金流量净额10641533128.362710451072.07

2.不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：

债务转为资本0.000.00

一年内到期的可转换公司债券0.000.00

融资租入固定资产0.000.00

3.现金及现金等价物净变动情况：

现金的年末余额29073020509.7336312990316.77

减：现金的年初余额36312990316.7724640839263.19

加：现金等价物的年末余额0.000.00

减：现金等价物的年初余额0.000.00

现金及现金等价物净增加额-7239969807.0411672151053.58

（2）本年支付的取得子公司的现金净额项目金额

本年发生的企业合并于本期支付的现金或现金等价物1196000000.00

其中：上海耀耀禄建设发展有限公司1196000000.00

减：购买日子公司持有的现金及现金等价物201607.97

其中：上海耀耀禄建设发展有限公司201607.97

加：以前期间发生的企业合并于本期支付的现金或现金等价物0.00

98大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日

（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)项目金额

取得子公司支付的现金净额1195798392.03

（3）本年收到的处置子公司的现金净额项目金额

本年处置子公司于本年收到的现金或现金等价物7589168179.00

其中：北京昆庭资产管理有限公司3448847036.76

上海鹏利置业发展有限公司4140321142.24

减：丧失控制权日子公司持有的现金及现金等价物210584048.85

其中：北京昆庭资产管理有限公司59201201.29

上海鹏利置业发展有限公司151382847.56

加：以前期间处置子公司于本年收到的现金或现金等价物0.00

处置子公司收到的现金净额7378584130.15

（4）现金和现金等价物的构成项目年末余额年初余额

现金29073020509.7336312990316.77

其中：库存现金305183.36356100.39

可随时用于支付的银行存款29057862595.7636306155354.05

可随时用于支付的其他货币资金14852730.616478862.33

可用于支付的存放中央银行款项0.000.00

存放同业款项0.000.00

拆放同业款项0.000.00

现金等价物0.000.00

其中：三个月内到期的债券投资0.000.00年末现金和现金等价物余额29073020509.7336312990316.77

其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金和现金

7580717964.588203873942.01

等价物

（5）使用范围受限但仍属于现金及现金等价物列示的情况属于现金及现金等价项目本年金额上年金额物的理由

售房监管7246963949.177943735700.05预收监管资金

贷款监管77848137.1714322.59贷款监管资金

募集资金账户95865618.00112762793.71募集资金专用账户

99大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日

（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)属于现金及现金等价项目本年金额上年金额物的理由

其他160040260.24147361125.66—

合计7580717964.588203873942.01—

（6）不属于现金及现金等价物的货币资金不属于现金及现金等项目本年金额上年金额价物的理由

诉讼冻结960247015.40170201293.00法院冻结

履约保证金42996687.5946575033.86保证金

其他8350178.606478.40—

合计1011593881.59216782805.26—

61.外币货币性项目

（1）外币货币性项目项目年末外币余额折算汇率年末折算人民币余额

货币资金———

其中：美元48338341.827.0827342365973.58

港币74445071.510.906267463612.70

应收账款———

其中：美元75440.007.0827534318.89

其他应收款———

其中：美元143168114.747.08271014016806.27

港币4315809696.680.90623911073063.33

其他非流动资产———

其中：美元58800000.007.0827416462760.00

应付利息———

其中：美元562795.377.08273986110.77

港币1283642.650.90621163262.64

应付股利———

其中：港币251533.920.9062227945.07

应付职工薪酬———

其中：港币1238452.750.90621122310.65

应交税费———

100大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日

（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)项目年末外币余额折算汇率年末折算人民币余额

其中：港币31211297.930.906228284302.41

其他应付款———

其中：美元153028951.727.08271083858156.35

港币503494419.820.9062456276713.13

一年内到期的非流动负债———

其中：美元574343388.467.08274067901917.45

长期借款———

其中：美元505120618.227.08273577617802.67

港币3443203805.970.90623120300153.05

（2）境外经营实体本集团无重要境外经营实体。

62.租赁

（1）本集团作为承租方项目本年发生额上年发生额

租赁负债利息费用28766293.8230762537.94

计入当期损益的采用简化处理的短期租赁费用28985698.5434639143.68计入当期损益的采用简化处理的低价值资产租

139227.3547885.55

赁费用（短期租赁除外）

未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额190537.56181476.77

其中：售后租回交易产生部分190537.56181476.77

转租使用权资产取得的收入77826114.9364131506.54

与租赁相关的总现金流出210981757.42188907778.04

售后租回交易产生的相关损益25450059.524896880.71

售后租回交易现金流入28673699.403284044.00

售后租回交易现金流出44573065.1146037696.81

（2）本集团作为出租方

1）本集团作为出租人的经营租赁

其中：未计入租赁收款额的可项目租赁收入变租赁付款额相关的收入

投资物业租金收入/房屋租赁4531784712.10342230179.97

101大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日

（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)其中：未计入租赁收款额的可项目租赁收入变租赁付款额相关的收入

合计4531784712.10342230179.97

六、合并范围的变更

1.非同一控制下企业合并

（1）本年发生的非同一控制下企业合并股权取股权购买日购买日至年末被购买方的财务信息被购买股权取股权取得成本得比例取得购买日的确定方名称得时点收入净利润现金流量

（%）方式依据上海耀耀禄建2023年2023年取得控

设发展9月301196000000.00100.00收购9月300.00-368153.74-134520138.29制权有限公日日司

（2）合并成本及商誉项目上海耀耀禄建设发展有限公司

现金1196000000.00

非现金资产的公允价值0.00

发行或承担的债务的公允价值0.00

发行的权益性证券的公允价值0.00

或有对价的公允价值0.00

购买日之前持有的股权于购买日的公允价值0.00

其他0.00

合并成本合计1196000000.00

减：取得的可辨认净资产公允价值份额1196000000.00

商誉/合并成本小于取得的可辨认净资产公允价值份额的金额0.00

（3）被购买方于购买日可辨认资产、负债上海耀耀禄建设发展有限公司项目购买日公允价值购买日账面价值

资产：

货币资金201607.97201607.97

存货5161331794.515123281262.92

102大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日

（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)上海耀耀禄建设发展有限公司项目购买日公允价值购买日账面价值

其他流动资产77773.5877773.58

递延所得税资产679199.24679199.24

负债：

应交税费268303.50268303.50

其他应付款108312071.80108312071.80

长期借款3857710000.003857710000.00

净资产1196000000.001157949468.41

减：少数股东权益0.000.00

取得的净资产1196000000.001157949468.41

2.同一控制下企业合并

本集团本年未发生同一控制下企业合并。

3.处置子公司

（1）本年丧失子公司控制权的交易或事项

103大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）丧失控处置价款与处置丧失控丧失控制权丧失控制权按照公允价丧失控制权之日与原子公司股权丧失控制权时投资对应的合并制权之之日合并财之日合并财值重新计量合并财务报表层投资相关的其他子公司丧失控制权时丧失控制权时丧失控制权的制权时点的处财务报表层面享日剩余务报表层面务报表层面剩余股权产面剩余股权公允综合收益转入投名称点的处置价款点的处置方式时点点的判置比例有该子公司净资股权的剩余股权的剩余股权的生的利得或价值的确定方法资损益或留存收断依据

(%)产份额的差额比例账面价值公允价值损失及主要假设益的金额北京昆庭控制权

资产管理3448847036.76100转让2023年11月2289762663.490.000.000.000.00不适用0.00移交有限公司上海鹏利控制权

置业发展4142392338.41100转让2023年11月3385253059.270.000.000.000.00不适用0.00移交有限公司

104大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

4.其他原因的合并范围变动

（1）本期新增公司

公司名称新纳入合并范围的原因持股比例（%）

大悦城（上海）置业有限公司新设100.00

南京荷塘明悦房地产开发有限公司新设100.00

成都荣悦商业管理有限公司新设100.00

成都博悦商业管理有限公司新设100.00

深圳市创芯产业管理有限公司新设100.00

大悦城华东（上海）企业管理有限公司新设100.00

大悦城商业运营管理（天津）有限公司新设100.00

大悦未来（成都）生活服务有限公司新设100.00

三亚大悦城商业管理有限公司新设100.00

深圳市泽悦置业有限公司新设100.00

（2）本期减少公司持股比例公司名称不纳入合并范围的原因

（%）

深圳中粮地产物业服务有限公司注销100.00

河南新发展大悦实业有限公司注销60.00

四川鑫旅望房地产开发有限责任公司注销60.00

天津乐和企业管理有限公司注销70.00

Rosy Commerce Limited 注销 100.00

Brighten Sky Limited 注销 100.00

OCEAN PEAK INVESTMENT LIMITED 注销 100.00

Maximum* Hong Kong* Limited 注销 100.00

大悦城（太原）房地产开发有限公司注销100.00

工银瑞投-大悦城控股购房尾款资产支持专项计划注销——

105大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）七、在其他主体中的权益

1.在子公司中的权益

（1）企业集团的构成

注册业务持股比例（%）子公司名称主要经营地注册地取得方式资本性质直接间接中粮地产集团深圳工人服务工业地产租

1110000.00深圳深圳90.099.91设立

有限公司赁中粮地产集团深圳大洋服务工业地产租

10000000.00深圳深圳0.00100.00设立

有限公司赁中粮地产集团深圳工业发展工业地产租

5000000.00深圳深圳0.00100.00设立

有限公司赁工业地产租

深圳市宝安三联有限公司63520000.00深圳深圳77.540.00设立赁深圳市宝安福安实业有限公工业地产租

10000000.00深圳深圳56.520.00设立

司赁商业贸易及

华高置业有限公司★10000.00香港香港100.000.00设立投资大悦城控股集团物业服务有

50000000.00深圳深圳物业管理100.000.00设立

限公司中粮地产集团深圳房地产开

850000000.00深圳深圳房地产开发100.000.00设立

发有限公司

中粮地产发展（深圳）有限

3206000000.00深圳深圳房地产开发100.000.00设立

公司

长沙中粮地产投资有限公司35000000.00长沙长沙房地产开发100.000.00设立

大悦城控股集团（成都）有

235000000.00成都成都房地产开发100.000.00设立

限公司同一控制下

成都天泉置业有限责任公司270000000.00成都成都房地产开发100.000.00企业合并大悦城控股集团南京有限公

100000000.00南京南京房地产开发100.000.00设立

司苏源集团江苏房地产开发有同一控制下

200000000.00南京南京房地产开发90.000.00

限公司企业合并杭州易筑房地产开发有限公

400000000.00杭州杭州房地产开发100.000.00设立

司

大悦城控股集团（浙江）有

600000000.00杭州杭州房地产开发100.000.00设立

限公司

中粮地产（上海）有限公司400000000.00上海上海房地产开发100.000.00设立上海加来房地产开发有限公同一控制下

180000000.00上海上海房地产开发51.000.00

司企业合并

中粮地产（北京）有限公司6050000000.00北京北京房地产开发100.000.00设立

天津粮滨投资有限公司51000000.00天津天津房地产开发90.000.00设立

中耀房地产开发（沈阳）有

468774200.00沈阳沈阳房地产开发65.000.00设立

限公司▲大悦城控股集团苏南有限公

450000000.00苏州苏州房地产开发100.000.00设立

司

中粮地产（天津）有限公司2050000000.00天津天津房地产开发100.000.00设立

中粮房地产开发（杭州）有

100000000.00杭州杭州房地产开发100.000.00设立

限公司

106大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）注册业务持股比例（%）子公司名称主要经营地注册地取得方式资本性质直接间接烟台中粮博瑞房地产开发有同一控制下

246000000.00烟台烟台房地产开发100.000.00

限公司企业合并

中粮天悦地产（苏州）有限

151000000.00苏州苏州房地产开发100.000.00设立

公司太仓悦祥房地产开发有限公

300000000.00太仓太仓房地产开发100.000.00设立

司

中粮地产（武汉）有限公司20000000.00武汉武汉房地产开发100.000.00设立大悦城控股集团东北有限公

100000000.00沈阳沈阳房地产开发100.000.00设立

司

沈阳和悦投资有限公司320000000.00沈阳沈阳房地产开发51.000.00设立大悦城控股集团西北有限公

50000000.00西安西安房地产开发100.000.00设立

司西安悦鼎房地产开发有限公

392156862.75西安西安房地产开发100.000.00设立

司

商业开发、同一控制下

大悦城地产有限公司★1423112485.80香港百慕达59.590.00管理企业合并

中粮地产（深圳）实业有限

800000000.00深圳深圳房地产开发0.00100.00设立

公司深圳市锦峰城房地产开发有非同一控制

98050000.00深圳深圳房地产开发0.0051.00

限公司下企业合并

深圳市创芯置业有限公司540000000.00深圳深圳房地产开发0.00100.00设立深圳市创智产业运营管理有

3000000.00深圳深圳商务服务业100.000.00设立

限公司长沙观音谷房地产开发有限非同一控制

257678300.00长沙长沙房地产开发0.0098.00

公司下企业合并

成都悦城实业有限公司295000000.00成都成都房地产开发0.00100.00设立

成都中粮锦悦置业有限公司500000000.00成都成都房地产开发0.00100.00设立成都硕泰丽都地产开发有限非同一控制

400000000.00成都成都房地产开发0.0061.45

公司下企业合并成都和鑫悦企业管理有限公

5000000.00成都成都房屋租赁0.00100.00设立

司

成都鸿悦置业有限公司400000000.00成都成都房地产开发0.0051.00设立

成都怡悦置业有限公司80000000.00成都成都房地产开发0.00100.00设立

上海悦鹏置业发展有限公司300000000.00上海上海房地产开发0.00100.00设立

中粮鸿云置业南京有限公司420000000.00南京南京房地产开发0.00100.00设立

中粮祥云置业南京有限公司450000000.00南京南京房地产开发0.00100.00设立北京正德兴合房地产开发有

200000000.00北京北京房地产开发0.00100.00设立

限公司

中粮地产投资（北京）有限

800000000.00北京北京房地产开发0.0051.00设立

公司

Prized Developments 商业贸易和 同一控制下

2.00英属维尔京群岛英属维尔京群岛0.00100.00

Limited▲ 投资 企业合并

巧克力产品（中国）有限公同一控制下

2.00香港香港对外投资0.00100.00

司★企业合并

107大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）注册业务持股比例（%）子公司名称主要经营地注册地取得方式资本性质直接间接

COFCO （bvi） NO.102 同一控制下

1.00英属维尔京群岛英属维尔京群岛对外投资0.00100.00

Limited▲ 企业合并

中粮金帝食品（深圳）有限同一控制下

24994370.00深圳深圳生产制造0.00100.00

公司▲企业合并

北京鹏源置业有限公司1314000000.00天津北京房地产开发0.00100.00设立上海世良房地产咨询有限公

500000.00上海上海房地产开发0.00100.00设立

司

重庆华悦锦合实业有限公司100000000.00重庆重庆物业管理0.00100.00设立受托资产管深圳前海汇金添安资本管理

400000000.00深圳深圳理、投资管0.0051.00设立

有限公司理中粮（深圳）智汇置业有限

1010000000.00深圳深圳房地产开发0.00100.00设立

公司北京燕都水郡房地产开发有

1000000.00北京北京房地产开发0.00100.00设立

限公司

南京三金祥云置业有限公司51000000.00南京南京房地产开发0.0050.00设立

成都中金澍茂置业有限公司622549100.00成都成都房地产开发0.00100.00设立成都蜀鑫悦企业管理有限公

30000000.00成都成都房地产开发0.00100.00设立

司嘉兴嘉云房地产开发有限公

20000000.00浙江浙江房地产开发0.00100.00设立

司

沈阳和嘉投资有限公司50000000.00沈阳沈阳房地产开发0.00100.00设立

天津市北源置业有限公司600000000.00天津天津房地产开发0.00100.00设立

天津鹏源置业有限公司132000000.00天津天津房地产开发0.00100.00设立昆明府悦房地产开发有限公

1000000.00昆明昆明房地产开发0.00100.00设立

司

杭州浩悦实业有限公司10000000.00杭州杭州商务服务业0.00100.00设立非同一控制

成都鹏鼎置业有限责任公司200000000.00成都成都房地产业0.00100.00下企业合并

杭州旭悦置业有限公司500000000.00杭州杭州房地产业0.0050.00设立南京卓泓晟房地产开发有限

500000000.00南京南京房地产业0.0033.50设立公司（注2）北京燕都水韵房地产开发有

10000000.00北京北京房地产开发0.00100.00设立

限公司北京燕都乐郡房地产开发有

10000000.00北京北京房地产开发0.00100.00设立

限公司沈阳和坤房地产开发有限公

250000000.00沈阳沈阳房地产开发0.00100.00设立

司嘉兴京开房地产开发有限公非同一控制

40816327.00嘉兴嘉兴房地产开发0.0051.00

司下企业合并南京嘉阳房地产开发有限公非同一控制

170000000.00南京南京房地产开发0.0040.00司（注3）下企业合并株洲金城日月湖置业有限公非同一控制

50000000.00长沙长沙房地产开发0.00100.00

司下企业合并同一控制下

智恒有限公司▲1.00香港英属维尔京群岛投资0.00100.00企业合并

108大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）注册业务持股比例（%）子公司名称主要经营地注册地取得方式资本性质直接间接同一控制下

亨达发展有限公司▲100.00香港西萨摩亚投资0.00100.00企业合并同一控制下

新峰集团有限公司▲1.00香港英属维尔京群岛投资0.00100.00企业合并同一控制下

迅行投资有限公司▲1.00香港英属维尔京群岛投资0.00100.00企业合并同一控制下

业隆有限公司▲1.00香港英属维尔京群岛投资0.00100.00企业合并

鹏利国际（行政）有限公司同一控制下

2.00香港香港投资0.00100.00

★企业合并同一控制下

思创工程顾问有限公司★2.00香港香港投资0.00100.00企业合并同一控制下

中粮酒店控股有限公司▲1.00香港英属维尔京群岛投资0.00100.00企业合并

鹏利国际（地产代理）有限同一控制下

2.00香港香港投资0.00100.00

公司★企业合并同一控制下

ElabCorp.▲ 1000.00 香港 英属维尔京群岛 投资 0.00 100.00企业合并同一控制下

雄域集团有限公司▲1.00香港英属维尔京群岛投资0.00100.00企业合并同一控制下

HOPE BV NO.2 LIMITED▲ 4.00 香港 英属维尔京群岛 投资 0.00 100.00企业合并同一控制下

HOPE HK NO.6LIMITED★ 1000.00 香港 香港 投资 0.00 100.00企业合并同一控制下

溢嘉有限公司▲1.00香港英属维尔京群岛投资0.00100.00企业合并

Kersen Properties 同一控制下

1.00香港英属维尔京群岛投资0.00100.00

Limited▲ 企业合并同一控制下

熙安有限公司▲100.00香港英属维尔京群岛投资0.0051.00企业合并同一控制下

立运有限公司▲100.00香港英属维尔京群岛投资0.0051.00企业合并同一控制下

倍隆有限公司▲1.00香港英属维尔京群岛投资0.00100.00企业合并同一控制下

盛莱有限公司▲1.00香港英属维尔京群岛投资0.00100.00企业合并同一控制下

商晖有限公司▲1.00香港英属维尔京群岛投资0.00100.00企业合并大悦城秘书有限公司（香同一控制下

1.00香港香港投资0.00100.00

港）★企业合并大悦城商业管理有限公司同一控制下

1.00香港香港投资0.00100.00（香港）★企业合并同一控制下

兆康有限公司▲1.00香港英属维尔京群岛投资0.00100.00企业合并同一控制下

胜基有限公司▲1.00香港英属维尔京群岛投资0.00100.00企业合并同一控制下

锦星有限公司▲100.00香港英属维尔京群岛投资0.0051.00企业合并同一控制下

恒瑞有限公司▲1.00香港英属维尔京群岛投资0.00100.00企业合并同一控制下

First Affluent Ltd▲ 1.00 香港 英属维尔京群岛 投资 0.00 100.00企业合并

109大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）注册业务持股比例（%）子公司名称主要经营地注册地取得方式资本性质直接间接同一控制下

洲立有限公司▲1.00香港英属维尔京群岛投资0.00100.00企业合并同一控制下

亮永有限公司▲1.00香港英属维尔京群岛投资0.00100.00企业合并同一控制下

同业有限公司▲1.00香港英属维尔京群岛投资0.00100.00企业合并同一控制下

超茂有限公司▲1.00香港英属维尔京群岛投资0.00100.00企业合并同一控制下

尚胜有限公司▲1.00香港英属维尔京群岛投资0.00100.00企业合并同一控制下

耀山有限公司▲1.00香港英属维尔京群岛投资0.00100.00企业合并同一控制下

Hengyue Limited▲ 1.00 英国 开曼 投资 0.00 100.00企业合并同一控制下

宏益有限公司▲3.00香港英属维尔京群岛投资0.00100.00企业合并同一控制下

兴涛有限公司▲1.00香港英属维尔京群岛投资0.00100.00企业合并同一控制下

其康有限公司▲1.00香港英属维尔京群岛投资0.00100.00企业合并同一控制下

达誉有限公司▲1.00香港香港投资0.00100.00企业合并同一控制下

实添有限公司▲1.00香港香港投资0.00100.00企业合并

亚龙湾开发股份（香港）有同一控制下

3100000.00香港香港投资0.00100.00

限公司★企业合并同一控制下

崇威国际有限公司★1.00香港香港投资0.00100.00企业合并

中粮酒店投资（三亚）有限同一控制下

10.00香港英属维尔京群岛投资0.00100.00

公司▲企业合并同一控制下

利港企业有限公司★4.00香港香港投资0.00100.00企业合并同一控制下

Bapton Company Limited★ 2.00 香港 香港 物业投资 0.00 100.00企业合并同一控制下

永信海外有限公司★1.00香港香港投资0.00100.00企业合并同一控制下

LEAD STRENGTH LIMITED▲ 1.00 香港 英属维尔京群岛 投资 0.00 100.00企业合并同一控制下

ENLIGHTEN FAME LIMITED▲ 1.00 香港 英属维尔京群岛 投资 0.00 100.00企业合并同一控制下

HOPE HK NO.1 LIMITED★ 8500000.00 香港 香港 物业投资 0.00 100.00企业合并

GOLDEN PROMINENT 同一控制下

1.00香港英属维尔京群岛投资0.00100.00

LIMITED▲ 企业合并同一控制下

凯莱物业管理有限公司★1000000.00香港香港投资0.00100.00企业合并

Top Glory Properties 同一控制下

100000.00香港香港投资0.00100.00

Management (HK) Limited★ 企业合并物业投资及同一控制下

沈阳大悦城发展有限公司▲129300000.00沈阳沈阳0.00100.00开发企业合并

鹏源发展（北京）有限公司同一控制下

22000000.00香港香港投资0.00100.00

★企业合并

110大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）注册业务持股比例（%）子公司名称主要经营地注册地取得方式资本性质直接间接同一控制下

佑城有限公司★2.00香港香港投资0.00100.00企业合并同一控制下

同展有限公司★1.00香港香港投资0.00100.00企业合并同一控制下

百驰有限公司2097474560.16香港香港投资0.0055.00企业合并同一控制下悦诚（香港）有限公司★390656400.00香港香港投资0.0051.96企业合并同一控制下

双达有限公司★1.00香港香港投资0.00100.00企业合并同一控制下

晟业有限公司★1.00香港香港投资0.00100.00企业合并

大悦城商业管理（香港）有同一控制下

1.00香港香港投资0.00100.00

限公司★企业合并同一控制下

亨晟有限公司★1.00香港香港投资0.00100.00企业合并同一控制下

创滔有限公司★1.00香港香港投资0.00100.00企业合并同一控制下

领徽有限公司★1.00香港香港投资0.00100.00企业合并同一控制下

HengxinFundL.P.▲ 2.00 英国 开曼 投资 0.00 100.00企业合并同一控制下

耀动有限公司★16.60香港香港投资0.00100.00企业合并同一控制下

悦合有限公司★1355120087.40香港香港投资0.0051.00企业合并同一控制下

斯威有限公司★1.00香港香港投资0.00100.00企业合并同一控制下

卓孚有限公司★1.00香港香港投资0.00100.00企业合并三亚亚龙湾开发股份有限公同一控制下

671000000.00三亚三亚物业开发0.0056.96

司企业合并

卓远地产（成都）有限公司物业投资及同一控制下

166250000.00成都成都0.00100.00

▲开发企业合并

中粮酒店（三亚）有限公司持有及经营同一控制下

165500000.00三亚三亚0.00100.00

▲酒店企业合并

中粮鹏利（成都）实业发展同一控制下

18000000.00成都成都物业开发0.00100.00

有限公司▲企业合并大悦城控股集团成都物业管同一控制下

500000.00成都成都物业管理0.00100.00

理有限公司企业合并沈阳大悦城商业管理有限公同一控制下

1080000.00沈阳沈阳物业管理0.00100.00

司企业合并同一控制下

中粮置业投资有限公司5000000000.00北京北京投资控股0.00100.00企业合并物业投资及同一控制下

浙江和润天成置业有限公司2500000000.00杭州杭州0.00100.00开发企业合并同一控制下

华铿有限公司★744088795.50香港香港投资0.0051.00企业合并非同一控制

上海悦耀置业发展有限公司8000000.00上海上海物业开发0.0050.00下企业合并

大悦城商业管理（北京）有同一控制下

10000000.00北京北京管理咨询0.00100.00

限公司企业合并

111大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）注册业务持股比例（%）子公司名称主要经营地注册地取得方式资本性质直接间接同一控制下

北京德冠置业有限公司10000000.00北京北京房地产开发0.00100.00企业合并同一控制下

三亚虹霞开发建设有限公司1339500000.00三亚三亚物业开发0.0080.00企业合并三亚亚龙湾热带海岸公园管提供旅游服同一控制下

3000000.00三亚三亚0.00100.00

理有限公司务企业合并同一控制下

三亚悦晟开发建设有限公司499500000.00三亚三亚物业开发0.00100.00企业合并三亚亚龙湾龙溪游艇会有限游艇赛事组同一控制下

5000000.00三亚三亚0.00100.00

公司织企业合并三亚亚龙湾悦城酒店管理有酒店管理及同一控制下

10000000.00三亚三亚0.00100.00

限公司经营企业合并成都中粮悦街企业管理有限商业地产管同一控制下

5000000.00成都成都0.00100.00

公司理企业合并成都鹏悦企业管理咨询有限同一控制下

60000000.00成都成都企业管理0.00100.00

公司企业合并北京中粮广场发展有限公司同一控制下

33300000.00北京北京物业投资0.00100.00

▲企业合并物业投资及同一控制下

西单大悦城有限公司1025000000.00北京北京0.00100.00开发企业合并北京弘泰基业商业管理有限物业投资及同一控制下

1055000000.00北京北京0.0090.00

公司开发企业合并物业投资及同一控制下

大悦城（天津）有限公司1120000000.00天津天津0.00100.00开发企业合并

大悦城（上海）有限责任公同一控制下

520000000.00上海上海物业管理0.00100.00

司企业合并上海新兰房地产开发有限公物业投资及同一控制下

4200000000.00上海上海0.00100.00

司开发企业合并物业投资及同一控制下

烟台大悦城有限公司900000000.00烟台烟台0.00100.00开发企业合并同一控制下

四川中国酒城股份有限公司80308230.00成都成都物业开发0.0069.65企业合并同一控制下

亨湛有限公司★1.00香港香港投资0.00100.00企业合并同一控制下

利沾有限公司★1.00香港香港投资0.00100.00企业合并青岛大悦城房地产开发有限物业投资及同一控制下

200000000.00青岛青岛0.00100.00

公司▲开发企业合并物业投资及同一控制下

重庆泽悦实业有限公司900000000.00重庆重庆0.00100.00开发企业合并臻悦（天津）股权投资基金投资管理及同一控制下

100000000.00天津天津0.00100.00

管理有限公司咨询企业合并商业品牌管同一控制下

杭州悦动商业管理有限公司5000000.00杭州杭州0.00100.00理企业合并同一控制下

青岛智悦置地有限公司▲100000000.00青岛青岛房地产开发0.00100.00企业合并西安悦茗房地产开发有限公同一控制下

100000000.00西安市西安市房地产开发0.00100.00

司企业合并同一控制下

Joy Valley Ltd★ 1645165073.00 香港 香港 投资 0.00 51.00企业合并武汉大悦城房地产开发有限同一控制下

1457370000.00武汉武汉房地产开发0.00100.00

公司企业合并

112大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）注册业务持股比例（%）子公司名称主要经营地注册地取得方式资本性质直接间接同一控制下

晓盛有限公司▲50000.00香港英属维尔京群岛投资0.0085.17企业合并沈阳和韬房地产开发有限公同一控制下

85000000.00沈阳沈阳房地产开发0.00100.00

司▲企业合并

大悦城商业管理（天津）有商业品牌管同一控制下

10000000.00天津天津0.00100.00

限公司理企业合并重庆金悦汇房地产开发有限

340000000.00重庆重庆房地产开发0.0050.00设立

责任公司酒店管理及非同一控制

台湾饭店有限公司1078240000.00北京北京0.00100.00经营下企业合并非同一控制

COFCO(BVI)NO.97Limited▲ 10.00 香港 英属维尔京群岛 投资 0.00 100.00下企业合并北京稻香四季房地产开发有非同一控制

1629000000.00北京北京房地产开发0.00100.00

限公司下企业合并重庆灏悦企业管理有限责任

1980200.00重庆重庆房地产开发0.0050.50设立

公司重庆悦启企业管理有限责任

20000000.00重庆重庆房地产开发0.00100.00设立

公司重庆悦致渝房地产开发有限

40000000.00重庆重庆房地产开发0.00100.00设立

公司

天津鹏程置业有限公司100000000.00天津天津房地产开发0.00100.00设立

成都中粮美悦置业有限公司280000000.00成都成都房地产开发0.0065.00设立

眉山加悦置业有限公司500000000.00仁寿县仁寿县房地产开发0.0056.00设立

台州海悦置业有限公司20000000.00台州台州房地产开发0.00100.00设立

惠州市悦鹏房地产有限公司200000000.00惠州惠州房地产开发0.00100.00设立

江门鹏悦置业有限公司300000000.00江门江门房地产开发0.0050.00设立苏州工业园区悦金房地产有非同一控制

300000000.00苏州苏州房地产开发0.00100.00

限公司下企业合并武汉裕中丰房地产开发有限

480000000.00武汉武汉房地产开发0.0050.00设立

公司哈尔滨悦麟房地产开发有限

150000000.00哈尔滨哈尔滨房地产开发0.00100.00设立

公司沈阳和广房地产开发有限公

500000000.00沈阳沈阳房地产开发0.0070.00设立

司

大悦城（三亚）投资有限公商业综合管

300000000.00三亚三亚0.00100.00设立

司理济南大悦城产业发展有限公

1191666700.00济南济南房地产开发0.0060.00设立

司商业综合管

沈阳和安商业管理有限公司10000.00沈阳沈阳0.00100.00设立理企业管理咨

三亚悦港企业管理有限公司349525000.00三亚三亚0.00100.00设立询非同一控制

陕西鼎安置业有限公司2037113051.25西安西安房地产开发0.0051.00下企业合并同一控制下

成都天府辰悦置业有限公司630000000.00成都成都房地产开发0.00100.00企业合并武汉地悦房地产开发有限公

560000000.00武汉武汉房地产开发0.0051.00设立

司

113大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）注册业务持股比例（%）子公司名称主要经营地注册地取得方式资本性质直接间接

三亚嘉悦开发建设有限公司1390000000.00三亚三亚房地产开发0.00100.00设立成都兴洲数字电视传播有限非同一控制

34880000.00成都成都房地产开发0.00100.00

公司下企业合并中粮（北京）农业生态谷发同一控制下

1460000000.00北京北京产业地产0.00100.00

展有限公司企业合并成都花悦府房地产开发有限

350000000.00蒲江成都蒲江房地产开发0.0060.00设立

公司企业管理咨

重庆悦璟企业管理有限公司50000000.00重庆重庆两江新区0.0070.00设立询重庆鹏域房地产开发有限公非同一控制

50000000.00重庆重庆江北房地产开发0.0095.00

司下企业合并天津悦沈企业管理咨询合伙企业管理咨

20000.00天津天津0.0050.00设立企业（有限合伙）询天津悦苏企业管理咨询合伙企业管理咨

20000.00天津天津0.0050.00设立企业（有限合伙）询天津悦深企业管理咨询合伙企业管理咨

20000.00天津天津0.0050.00设立企业（有限合伙）询天津悦蓉企业管理咨询合伙企业管理咨

20000.00天津天津0.0050.00设立企业（有限合伙）询天津悦上企业管理咨询合伙企业管理咨

20000.00天津天津0.0050.00设立企业（有限合伙）询天津悦都企业管理咨询合伙企业管理咨

20000.00天津天津0.0050.00设立企业（有限合伙）询西安国际陆港文盛置业有限房地产建设非同一控制

400000000.00西安西安70.000.00

公司开发下企业合并西安国际陆港文汇置业有限房地产建设非同一控制

400000000.00西安西安70.000.00

公司开发下企业合并西安国际陆港文兴置业有限房地产建设非同一控制

400000000.00西安西安70.000.00

公司开发下企业合并天津悦汉企业管理咨询合伙企业管理咨

20000.00天津天津0.0050.00设立企业（有限合伙）询天津悦宁企业管理咨询合伙企业管理咨

20000.00天津天津0.0050.00设立企业（有限合伙）询天津悦杭企业管理咨询合伙企业管理咨

20000.00天津天津0.0050.00设立企业（有限合伙）询天津悦西企业管理咨询合伙企业管理咨

20000.00天津天津0.0050.00设立企业（有限合伙）询张家口悦乾房地产开发有限

500000000.00张家口张家口房地产开发0.0065.00设立

公司商业综合体

南京悦航运营管理有限公司10000000.00南京南京0.00100.00设立管理服务天津悦成企业管理咨询合伙企业管理咨

20000.00天津天津0.0050.00设立企业（有限合伙）询天津悦海企业管理咨询合伙企业管理咨

20000.00天津天津0.0050.00设立企业（有限合伙）询三亚悦成企业管理咨询合伙企业管理咨

20000.00三亚三亚0.0050.00设立企业（有限合伙）询天津悦晨企业管理咨询合伙企业管理咨

20000.00天津天津0.0050.00设立企业（有限合伙）询天津悦江企业管理咨询合伙企业管理咨

20000.00天津天津0.0050.00设立企业（有限合伙）询

114大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）注册业务持股比例（%）子公司名称主要经营地注册地取得方式资本性质直接间接天津悦楚企业管理咨询合伙企业管理咨

20000.00天津天津0.0050.00设立企业（有限合伙）询天津悦青企业管理咨询合伙企业管理咨

20000.00天津天津0.0050.00设立企业（有限合伙）询沈阳市和诚房地产开发有限

300000000.00沈阳沈阳房地产开发0.0060.00设立

公司

成都悦舟企业管理有限公司1000000000.00成都成都企业管理0.00100.00设立非同一控制

杭州良悦置业有限公司50000000.00杭州杭州房地产开发0.00100.00下企业合并苏州市相之悦房地产开发有非同一控制

1100000000.00苏州苏州房地产开发0.0050.10

限公司下企业合并

成都悦亿置业有限公司20000000.00成都成都房地产开发0.0098.00设立苏州市天隆房地产开发有限

1000000000.00苏州苏州房地产开发0.0070.00设立

公司厦门市悦集商业管理有限公

1400000000.00厦门厦门房地产开发0.0051.00设立

司

大悦城控股集团（海南）有商业综合体

100000000.00三亚三亚100.000.00设立

限公司管理服务南昌嘉悦房地产开发有限公

1400000000.00南昌南昌房地产开发0.00100.00设立

司成都保泽达锦房地产开发有非同一控制

20000000.00成都成都房地产开发0.0050.00

限公司下企业合并非同一控制

佛山市鹏悦置业有限公司50000000.00佛山佛山房地产开发0.00100.00下企业合并非同一控制

厦门市悦鹏置业有限公司10000000.00厦门厦门房地产开发0.00100.00下企业合并嘉兴秀禾房地产开发有限公

50000000.00嘉兴嘉兴房地产开发0.00100.00设立

司重庆悦鼎房地产开发有限公

340000000.00重庆重庆房地产开发0.00100.00设立

司武汉裕灿房地产开发有限公非同一控制

616000000.00武汉武汉房地产开发0.0050.00

司下企业合并南京悦锦成房地产实业有限

3000000000.00南京南京房地产开发0.0050.00设立

公司

南昌合悦企业管理有限公司715000000.00南昌南昌房地产开发0.00100.00设立

义乌印悦置业有限公司2500000000.00义乌义乌房地产开发0.00100.00设立

成都悦东置地有限公司490196100.00成都成都房地产开发0.0051.00设立昆明鸿悦房地产开发有限公

200000000.00昆明昆明房地产开发0.00100.00设立

司长沙市望城区新悦之城置业非同一控制

10000000.00长沙长沙房地产开发0.0060.00

有限公司下企业合并

海成香港有限公司★1.00香港香港投资0.00100.00设立北京辉泰悦恒管理咨询有限企业管理咨

1000000.00北京北京0.00100.00设立

公司询

大悦城控股集团（厦门）物

10000000.00厦门厦门物业管理0.00100.00设立

业管理有限公司西安朝悦房地产开发有限公

900000000.00西安西安房地产开发0.00100.00设立

司

115大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）注册业务持股比例（%）子公司名称主要经营地注册地取得方式资本性质直接间接

南昌悦佰企业管理有限公司1401000000.00南昌南昌房地产开发0.0051.00设立常州悦府房地产开发有限公

550000000.00常州常州房地产开发0.0051.00设立

司

杭州玺悦置业有限公司2500000000.00杭州杭州房地产开发0.0051.00设立

常州和诚房地产有限公司390000000.00常州常州房地产开发0.00100.00设立北京智悦慧谷农业科技发展

50000000.00北京北京技术服务0.00100.00设立

有限公司

中信建投-沈阳大悦城资产支

————————————设立

持专项计划（注4）

光信·光华·沈阳大悦城财

————————————设立

产权信托（注5）

成都樾林置业有限公司338640000.00成都成都房地产开发0.0051.00设立

大悦城商业管理（厦门）有

20000000.00厦门厦门商务服务业0.00100.00设立

限公司重庆悦昇房地产开发有限公

913630987.04重庆重庆房地产开发0.0051.00设立

司南京京悦房地产开发有限公

520000000.00南京南京房地产开发0.0060.00设立

司

杭州疆悦置业有限公司500000000.00杭州杭州房地产开发0.0051.00设立

永悦房地产开发（苏州）有

450000000.00苏州苏州商务服务业0.0060.00设立

限公司

大悦城产业管理（天津）有

1000000.00天津天津商务服务业100.000.00设立

限公司

大悦城悦生活科技（天津）科技推广和

1000000.00天津天津0.00100.00设立

有限公司应用服务业

大悦城（上海）置业有限公

5000000.00上海上海房地产开发0.00100.00设立

司南京荷塘明悦房地产开发有

1100000000.00南京南京房地产开发0.00100.00设立

限公司

成都荣悦商业管理有限公司1000000.00成都成都商务服务业0.00100.00设立

成都博悦商业管理有限公司1300000000.00成都成都商务服务业0.00100.00设立深圳市创芯产业管理有限公

1000000.00深圳深圳房地产咨询100.000.00设立

司

大悦城华东（上海）企业管

10000000.00上海上海企业管理0.00100.00设立

理有限公司大悦城商业运营管理（天商业综合体

10000000.00天津天津0.00100.00设立

津）有限公司管理服务

大悦未来（成都）生活服务其他居民服

1000000.00成都成都0.00100.00设立

有限公司务业三亚大悦城商业管理有限公商业综合体

10000000.00三亚三亚0.0078.05设立

司管理服务

深圳市泽悦置业有限公司10000000.00深圳深圳房地产开发0.00100.00设立上海耀耀禄建设发展有限公非同一控制

1530000000.00上海上海房地产开发0.00100.00

司下企业合并

116大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）注1：标记注★的公司其注册资本币种为港币；标记注▲的公司其注册资本币种为美元，其他未标注符号的公司其注册资本为人民币；

注2：南京卓泓晟房地产开发有限公司股东分别为大悦城控股集团南京有限公司、

深圳市锦年基础工程有限公司、南京正麟置业发展有限公司，出资比例分别为33.5%、

33.5%和33%。鉴于深圳市锦年基础工程有限公司向大悦城控股集团南京有限公司出具

一致行动承诺书，本集团将其纳入合并范围；

注3：南京嘉阳房地产开发有限公司股东分别为大悦城控股集团南京有限公司、厦

门益悦置业有限公司、南京翔州房地产开发有限公司，出资比例分别为40%、40%和20%。

鉴于南京翔州房地产开发有限公司向大悦城控股集团南京有限公司出具一致行动承诺书，本集团将其纳入合并范围；

注4：中信建投-沈阳大悦城资产支持专项计划，于2021年7月13日正式成立。其中，优先级资产支持证券发行规模18.00亿元，次级资产支持证券发行规模0.01亿元，本公司下属子公司购买全部次级资产，预计2036年7月14日到期；

按照专项计划条款规定，本公司对专项计划账户内可供分配的资金金额未达到当期必备金额的差额部分承担补足支付义务。本公司及下属子公司承担了全部剩余风险并享有全部剩余收益，本集团对上述资产支持计划具有实质控制权，将其纳入合并财务报表范围；

注5：光信·光华·沈阳大悦城财产权信托为本集团由于开展资产证券化业务由第

三方信托公司设立的特定目的信托，鉴于本集团拥有对财产权信托的权力，通过参与财产权信托的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额，本集团具有对财产权信托的控制权，将其纳入合并财务报表范围。

（2）重要的非全资子公司少数股东持本年归属于少本年向少数股东年末少数股子公司名称股比例数股东的损益宣告分派的股利东权益余额

西安国际陆港文汇置业有限公司30.00%102301812.880.00206664744.32

西安国际陆港文盛置业有限公司30.00%117142683.180.00218046005.31

117大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

（3）重要非全资子公司的主要财务信息年末余额子公司名称流动资产非流动资产资产合计流动负债非流动负债负债合计西安国际陆港文汇

1246139150.9025373791.551271512942.45534543939.1848086522.20582630461.38

置业有限公司西安国际陆港文盛

1319843563.0037965904.411357809467.41630989449.720.00630989449.72

置业有限公司

（续）年初余额子公司名称流动资产非流动资产资产合计流动负债非流动负债负债合计西安国际陆港文汇

2157900646.89495885.062158396531.951810520093.820.001810520093.82

置业有限公司西安国际陆港文盛

1940786810.27669807.201941456617.471605112210.390.001605112210.39

置业有限公司

（续）本年发生额子公司名称营业收入净利润综合收益总额经营活动现金流量

西安国际陆港文汇置业有限公司1464430377.16341006042.94341006042.94-360343076.64

西安国际陆港文盛置业有限公司1434522242.08390475610.61390475610.61-138583962.78

（续）上年发生额子公司名称营业收入净利润综合收益总额经营活动现金流量

西安国际陆港文汇置业有限公司69729511.9314720551.5814720551.5876987358.55

西安国际陆港文盛置业有限公司0.00-10738423.50-10738423.50368115427.83

2.在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的情况

（1）在子公司所有者权益份额发生变化的情况序号交易类型公司名称时间交易比例年末持股比例

1购买少数股权四川凯莱物业管理有限公司2023年6月6.00%100.00%

2购买少数股权北京稻香四季房地产开发有限公司2023年12月0.18%100.00%

118大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

（2）交易对少数股东权益及归属母公司所有者权益的影响四川凯莱物业管理有北京稻香四季房地产项目限公司开发有限公司

现金187746.003312600.00

非现金资产的公允价值0.000.00

购买成本/处置对价合计0.000.00

减：按取得/处置的股权比例计算的子公司净资产份额184547.504124881.28

差额3198.50-812281.28

其中：调整资本公积3198.50-812281.28

调整盈余公积0.000.00

调整未分配利润0.000.00

3.在合营企业或联营企业中的权益

（1）重要的合营企业或联营企业持股比例对合营企业或联主要经营

合营企业或联营企业名称注册地业务性质（%）营企业投资的会地直接间接计处理方法英属维尔英属维尔

Colour Bridge Holding Ltd. 投资 0.00 50.00 按权益法核算京群岛京群岛

（2）重要合营企业的主要财务信息本年金额上年金额项目

Colour Bridge Holding Ltd Colour Bridge Holding Ltd

流动资产2647823401.1516386136298.92

非流动资产12070007371.78198618806.21

资产合计14717830772.9316584755105.13

流动负债2816991765.576654469767.98

非流动负债394701707.84142888376.54

负债合计3211693473.416797358144.52

净资产合计11506137299.529787396960.61

按持股比例计算的净资产份额5695194464.734844607820.68

调整事项0.000.00

对合营企业权益投资的账面价值5695194464.734844607820.68

存在公开报价的权益投资的公允价值0.000.00

营业收入17821552185.72451887322.08

财务费用-63458225.26-75544638.74

119大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）本年金额上年金额项目

Colour Bridge Holding Ltd Colour Bridge Holding Ltd

所得税费用1929660432.49-23438913.81

净利润1718740338.91361321854.76

其他综合收益0.000.00

综合收益总额1718740338.91361321854.76

本期收到的来自合营企业的股利0.000.00

（3）不重要合营企业和联营企业的汇总信息项目本年金额上年金额

合营企业：——

投资账面价值合计4327090249.515838751516.48下列各项按持股比例计算的合计数

净利润-871239736.83-2101007855.68

其他综合收益0.000.00

综合收益总额-871239736.83-2101007855.68

联营企业：——

投资账面价值合计2854631670.083245869961.33下列各项按持股比例计算的合计数

净利润-1066586793.61-369384273.14

其他综合收益0.000.00

综合收益总额-1066586793.61-369384273.14

（4）合营企业或联营企业向公司转移资金能力存在的重大限制合营企业或联营企业向本集团转移资金能力不存在重大限制。

（5）合营企业或联营企业发生的超额亏损累积未确认的本年未确认的损失本年末累积未合营企业或联营企业名称

以前年度损失（或本年分享的净利润）确认的损失

中粮高和（天津）并购私募基金投资中心25544018.1620056568.9845600587.14

中粮高和（天津）并购基金一号合伙企业

85997445.73103486445.28189483891.01（有限合伙）

北京百旺丰弘企业管理有限公司0.003378906.313378906.31

苏州市高新区和坤房地产开发有限公司10965188.73-10965188.730.00

北京星华智本投资有限公司72996314.5933514702.99106511017.58

120大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）累积未确认的本年未确认的损失本年末累积未合营企业或联营企业名称

以前年度损失（或本年分享的净利润）确认的损失

绍兴奈森装饰装修有限公司0.007763.847763.84

粮悦兴城(北京)科技产业发展有限公司0.00363055.98363055.98

（6）与合营企业投资相关的未确认承诺本集团将按合作协议按房地产开发进度向合营企业提供运营资金。

（7）与合营企业或联营企业投资相关的或有负债本集团本年与合营企业或联营企业无投资相关的或有负债。

八、政府补助

1.计入当期损益的政府补助

会计科目本年发生额上年发生额

其他收益46048113.9857024430.51

营业外收入7840511.921403167.23

九、与金融工具相关风险

本集团的主要金融工具包括借款、应收款项、应付款项、交易性金融资产、交易性

金融负债等，各项金融工具的详细情况说明见本附注五。与这些金融工具有关的风险，以及本集团为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述。本集团管理层对这些风险敞口进行管理和监控以确保将上述风险控制在限定的范围之内。

1.各类风险管理目标和政策

本集团从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，将风险对本集团经营业绩的负面影响降低到最低水平，使股东及其他权益投资者的利益最大化。基于该风险管理目标，本集团风险管理的基本策略是确定和分析本集团所面临的各种风险，建立适当的风险承受底线和进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控制在限定的范围之内。

本集团采用敏感性分析技术分析风险变量的合理、可能变化对当期损益或股东权益

可能产生的影响。由于任何风险变量很少孤立地发生变化，而变量之间存在的相关性对某一风险变量的变化的最终影响金额将产生重大作用，因此下述内容是在假设每一变量的变化是在独立的情况下进行的。

（1）市场风险

1）汇率风险

121大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）外汇风险指因汇率变动产生损失的风险。本集团的汇率风险主要来自于本集团持有的不以其记账本位币计价的外币资产和负债。本集团承受外汇风险主要与美元和港币计价的借款有关。除本集团设立在香港特别行政区和境外的子公司使用港币和美元结算外，本集团的其他主要业务活动以人民币计价结算。于2023年12月31日，本集团的主要外币资产负债项目外汇风险敞口如下：该等外币余额的资产和负债产生的外汇风险可能对本集团的经营业绩产生影响。

项目年末外币余额折算汇率年末折算人民币余额

货币资金———

其中：美元48338341.827.0827342365973.58

港币108505700.510.906298330035.91

应收账款———

其中：美元75440.007.0827534318.89

港币733402.270.9062664623.81

其他应收款———

其中：美元143168114.747.08271014016806.27

港币4589825266.720.90624159391453.21

其他非流动资产———

其中：美元58800000.007.0827416462760.00

应付账款———

其中：港币3039174.100.90622754160.35

应付利息———

其中：美元562795.377.08273986110.77

港币1283642.650.90621163262.64

应付股利———

其中：港币251533.920.9062227945.07

应付职工薪酬———

其中：港币1666382.080.90621510108.77

应交税费———

其中：港币31002770.160.906228095330.37

其他应付款———

其中：美元153028951.727.08271083858156.35

港币4849221848.800.90624394461823.82

一年内到期的非流动负债———

122大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）项目年末外币余额折算汇率年末折算人民币余额

其中：美元574343388.467.08274067901917.45

长期借款———

其中：美元505120618.227.08273577617802.67

港币3443203805.970.90623120300153.05

2）利率风险本集团因利率变动引起金融工具现金流量变动的风险主要与浮动利率银行借款（详见本附注五、21、29、31）有关。本集团的政策是保持这些借款的浮动利率。

本集团的利率风险产生于银行借款带息债务。浮动利率的金融负债使本集团面临现金流量利率风险，固定利率的金融负债使本集团面临公允价值利率风险。本集团根据当时的市场环境来决定固定利率及浮动利率合同的相对比例。于2023年12月31日，本集团的银行借款主要为人民币、美元和港币计价的浮动利率借款合同，金额合计为人民币

3835686.12万元，及人民币计价的固定利率合同，金额为人民币1892859.14万元。

3）价格风险

截至2023年12月31日，本集团以公允价值计量的金融资产可能会受到价格波动的影响。

（2）信用风险

截至2023年12月31日，可能引起本集团财务损失的最大信用风险敞口主要来自于合同另一方未能履行义务而导致本集团金融资产产生的损失以及本集团承担的财务担保，具体包括：

合并资产负债表中已确认的金融资产的账面金额；对于以公允价值计量的金融工具而言，账面价值反映了其风险敞口，但并非最大风险敞口，其最大风险敞口将随着未来公允价值的变化而改变。

（3）流动风险

管理流动风险时，本集团保持管理层认为充分的现金及现金等价物并对其进行监控，以满足本集团经营需要，并降低现金流量波动的影响。本集团管理层对银行借款的使用情况进行监控并确保遵守借款协议。

本集团将银行借款作为主要资金来源。截至2023年12月31日，本集团尚未使用的银行借款额度为人民币1279.52亿元。

2.敏感性分析

123大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）本集团采用敏感性分析技术分析风险变量的合理、可能变化对当期损益或股东权益

可能产生的影响。由于任何风险变量很少孤立的发生变化，而变量之间存在的相关性对某一风险变量变化的最终影响金额将产生重大作用，因此下述内容是在假设每一变量的变化是独立的情况下进行的。

（1）外汇风险敏感性分析

外汇风险敏感性分析假设：所有境外经营净投资套期及现金流量套期均高度有效。

在上述假设的基础上，在其它变量不变的情况下，汇率可能发生的合理变动对当期损益和权益的税后影响如下：

2023年度2022年度

項目汇率变动对净利润的对股东权益的对净利润的对股东权益的影响影响影响影响

对人民币升值5%-21939634.44-287927869.62-28284593.77-257851019.47美元

对人民币贬值5%21939634.44287927869.6228284593.77257851019.47

港币对人民币升值5%18374721.11-139333134.85-18992820.88-190401898.63

对人民币贬值5%-18374721.11139333134.8518992820.88190401898.63

（2）利率风险敏感性分析

利率风险敏感性分析基于下述假设：

市场利率变化影响可变利率金融工具的利息收入或费用；

对于以公允价值计量的固定利率金融工具，市场利率变化仅仅影响其利息收入或费用；

以资产负债表日市场利率采用现金流量折现法计算衍生金融工具及其它金融资产和负债的公允价值变化。

在上述假设的基础上，在其它变量不变的情况下，利率可能发生的合理变动对当期损益和权益的税后影响如下：

2023年度2022年度

项目利率变动对净利润的影响对股东权益的影响对净利润的影响对股东权益的影响

浮动利率借款增加0.5%-135189169.53-135189169.53-189004085.24-189004085.24

浮动利率借款减少0.5%135189169.53135189169.53189004085.24189004085.24

3.套期业务

（1）公司开展套期业务进行风险管理

124大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）相应风险管理策略被套期风险的定被套期项目及相关套期预期风险管理目相应套期活动对项目和目标性和定量信息工具之间的经济关系标有效实现情况风险敞口的影响集团为平滑利率及集团使用利率掉期通过套期工具锁定未来买入相应的利率

汇率变化对公司经对美元贷款的利率现金流量变动，削弱利率掉期合约，来锁定营的影响将美元浮波动敞口进行套波动风险引起的被套期未来浮动利率敞

动利率敞口作为利期。项目现金流量变动，存在口风险。

利率掉期集团已建立套期

率风险的套期工具，风险相互对冲的关系。

相关内控制度，将浮动利率的美元持续对套期有效贷款换取固定利率

性进行评价，确美元贷款。

保套期关系在被

1、本集团将美元远集团使用远期外汇通过套期工具的现金流买入或卖出相应

指定的会计期间

期外汇合约指定为合约对美元贷款的量变动抵消汇率波动风的远期外汇合约，有效，将外币收以美元计价结算的汇率波动敞口进行险引起的被套期项目现来对冲公司汇风险控制在合

未来支出形成的汇套期。集团坚持汇金流量变动，存在风险相未来购买美元贷理范围，增强公率风险的套期工具，率风险中性原则，互对冲的关系。款存在的汇率敞司财务稳健性，本集团对这些未来根据集团预测的外口风险。

远期合约从而稳定生产经支出有确定承诺。币支汇金额和目标营活动。

2、本集团将远期外成本汇率指导签订

汇合约作为套期工远期外汇合约。

具开展外汇套期保值业务，有效规避汇率波动产生的风险。

按照套期类别披露套期项目及相关套期工具、被套期风险的定性和定量信息：

截至本报告年末，本集团持有的衍生金融资产主要为以公允价值计量的远期合约

（DF）和利率互换合约（IRS）。本集团对年末未平仓金额 2000万美元的借款签署了相应的远期合约（DF）。未到期的远期合约（DF）年末余额为资产的本年将其列报为衍生金融资产；详见六、2.衍生金融资产。

本集团对 61780 万美元借款签署了相对应的利率互换合约（IRS）未到期的利率

互换合约（IRS）年末余额为资产，本年将其列报为衍生金融资产，详见附注五、2 .衍生金融资产。

本集团将符合套期会计要求的远期合约（DF）和利率互换合约（IRS）的公允价值

变动已确认为其他综合收益，并将在其相关合约到期或对冲的外币借款偿还时转入当期损益。

（2）公司开展符合条件套期业务并应用套期会计

125大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）已确认的被套期项目账面套期会计对公司被套期项目账面套期工具相关套期有效性和套项目价值中所包含的被套期项的财务报表相关价值账面价值期无效部分来源目累计公允价值套期调整影响

现金流量套期：

被套期项目与套

远期外汇合约141654000.003446525.47不适用69907964.13期工具的相关性被套期项目与套

利率掉期4375692060.00127730065.82不适用-114122009.21期工具的相关性

十、公允价值的披露

1.以公允价值计量的资产和负债的年末公允价值

年末公允价值

项目第一层次公第二层次公第三层次公合计允价值计量允价值计量允价值计量

一、持续的公允价值计量————

（一）交易性金融资产

（二）衍生金融资产

1.以公允价值计量且其变动计入

0.00194482533.710.00194482533.71

当期损益的金融资产

（1）远期合约（DF） 0.00 66752497.78 0.00 66752497.78

（2）利率互换合约（IRS） 0.00 127730035.93 0.00 127730035.93

（三）其他非流动金融资产

1.以公允价值计量且其变动计入

0.000.0099092492.0699092492.06

当期损益的金融资产

（1）债务工具投资0.000.0090000000.0090000000.00

（2）权益工具投资0.000.009092492.069092492.06

持续以公允价值计量的资产总额0.00194482533.7199092492.06293575025.77

（四）衍生金融负债

1.以公允价值计量且变动计入当

0.0015784277.940.0015784277.94

期损益的金融负债

（1）远期合约（DF） 0.00 15784277.94 0.00 15784277.94

（五）一年内到期的非流动负债

（1）少数股东退出选择权0.00389516815.590.00389516815.59

持续以公允价值计量的负债总额0.00405301093.530.00405301093.53

126大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

2.持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性

及定量信息

衍生金融资产、其他非流动资产为本集团与金融机构签订的远期合约（DF）和利

率互换合约（IRS），本集团使用金融机构提供的报价作为估值依据。

3.持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定

性及定量信息

持续第三层次公允价值计量的其他非流动金融资产-权益工具投资主要为本集团持

有的未上市股权投资。本集团采用估值技术进行了公允价值计量，主要采用了上市公司比较法的估值技术，参考类似证券的股票价格并考虑流动性折扣。

持续第三层次公允价值计量的其他非流动金融资产-债务工具投资主要为本集团缴纳的信托业保障金。本集团主要采用现金流量折现模型估算其公允价值。

持续第三层次公允价值计量的其他非流动负债主要为本集团确认的少数股东退出选择权。本集团主要采用现金流量折现模型估算其公允价值。

十一、关联方及关联交易

(一)关联方关系

1.本公司的母公司情况

母公司对本母公司对本母公司名称注册地业务性质注册资本公司的持股公司的表决

比例(%)权比例(%)

英属维尔京持股型公司，无明毅有限公司2035284843股49.2849.28群岛实际经营业务

注：本公司的控股股东是中粮集团。截至2023年12月31日，中粮集团直接持有本公司20.00%股权，通过明毅有限公司间接持有49.28%股权，合计持有本公司69.28%股权。

本集团的最终控制方是国务院国有资产监督管理委员会。

2.子公司

子公司情况详见本附注“七、1.（1）企业集团的构成”相关内容。

3.合营企业及联营企业

本集团合营、联营企业详见本附注“七、3.在合营企业或联营企业中的权益”相关内容。

4.其他关联方

127大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）其他关联方主要是与本集团有合作关系、根据实质重于形式的原则认定的法人或其他组织。

(二)关联交易

1.购销商品、提供和接受劳务的关联交易

（1）采购商品/接受劳务关联方关联交易内容本年发生额上年发生额

中粮集团及其子公司、合营公司、联营公司采购商品、接受劳务等61761523.0945159363.41

合营公司、联营公司接受劳务等6023783.826114100.12

子公司少数股东接受劳务等14718332.378229568.14

其他关联方接受劳务等17169844.5711903749.54

（2）销售商品/提供劳务关联方关联交易内容本年发生额上年发生额

中粮集团及其子公司、合营公司、联营公司提供劳务、物业管理等52707698.9036149537.70

合营公司、联营公司提供劳务、物业管理等188561297.33175622209.49

子公司少数股东提供劳务等19586932.1618859312.03

2.关联受托管理/承包及委托管理/出包情况

（1）受托管理/承包情况受托受托托管收益本年确认的关联方托管资产类型起始日终止日定价依据托管收益

中粮集团及其子公司、合营公司、联营公司经营管理2022.7.1—双方约定707547.18

3.关联租赁情况

（1）出租情况承租方名称租赁资产种类本年确认的租赁收入上年确认的租赁收入

中粮集团及其子公司、合写字楼、场地、公寓及宿舍、广告位、

129696779.29138421401.99

营公司、联营公司商铺等

合营公司、联营公司写字楼、广告位、商铺等0.00847636.24

（2）承租情况

128大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）简化处理的短期租赁和低价值资未纳入租赁负债计量的可变租赁

租赁资产产租赁的租金费用（如适用）付款额（如适用）关联方种类本期发生上期发生额本期发生额上期发生额额

中粮集团及其子公司、合营

办公楼、车位等0.000.000.000.00

公司、联营公司

（续）支付的租金承担的租赁负债利息支出增加的使用权资产关联方本期发生额上期发生额本期发生额上期发生额本期发生额上期发生额中粮集团及其

子公司、合营公48436132.5638571903.9912884072.7711940529.1123522268.776467884.89

司、联营公司

4.关联担保情况

担保方名称被担保方名称担保金额（万元）担保是否已经履行完毕

本集团子公司3642335.61否

本集团合营公司、联营公司505047.00否

本集团子公司1387330.35是

本集团合营公司、联营公司510850.00是

5.关联方资金拆借

拆出方拆入方拆借金额（万元）

合营公司、联营公司本集团1010077.32

中粮集团及其子公司、合营公司、联营公司本集团528202.03

子公司少数股东本集团346720.03

其他关联方本集团727593.77

本集团合营公司、联营公司1444939.53

本集团子公司少数股东496568.70

本集团其他关联方18815.95

注：本年公司及各子公司计提的关联方资金拆借利息支出合计金额663133220.24元；本年公司及各子公司计提的关联方资金拆借利息收入合计金额416638736.13元。

6.关键管理人员薪酬

单位：万元项目名称本年发生额上年发生额

薪酬合计1939.621670.83

129大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

7.其他关联交易

银行存款利息收入企业名称年末余额年初余额本年金额上年金额

中粮集团及其子公司、

3841620108.816000000000.0040189934.3531929998.64

合营公司、联营公司

(三)关联方应收应付余额

1.应收项目

年末余额年初余额项目名称关联方账面余额坏账准备账面余额坏账准备

应收账款：

应收账款合营公司、联营公司68027953.7346667920.0062412440.7743275869.60

中粮集团及其子公司、

应收账款31919925.8810073360.4032186979.518311689.56

合营公司、联营公司

其他应收款：

其他应收款合营公司、联营公司12228092366.20147985426.9513617921933.6289929126.18

其他应收款子公司少数股东3493760326.29680860850.884324950212.1721890875.23

其他应收款其他关联方243695790.4714685564.2324686805.56215129.65

中粮集团及其子公司、

其他应收款2452675.88190951.742854413.59137129.06

合营公司、联营公司

预付款项：

中粮集团及其子公司、

预付款项4776399.150.001340540.220.00

合营公司、联营公司

预付款项子公司少数股东1750000.000.000.000.00

其他非流动资产：

其他非流动资产合营公司、联营公司558772692.341688981.20409518480.000.00

其他非流动资产子公司少数股东880847766.932645350.000.000.00

2.应付项目

项目名称关联方年末余额年初余额

应付账款：

应付账款其他关联方169948987.69225316763.17

应付账款子公司少数股东257777665.35231711256.81

130大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）项目名称关联方年末余额年初余额

应付账款中粮集团及其子公司、合营公司、8347760.544349609.56联营公司

应付账款合营公司、联营公司64000.000.00

其他应付款：

其他应付款中粮集团及其子公司、合营公司、3878682560.2912597887802.39联营公司

其他应付款合营公司、联营公司8203881819.339448193036.18

其他应付款子公司少数股东759462879.603990627783.10

其他应付款其他关联方928749348.191675162678.95

预收款项：

预收款项中粮集团及其子公司、合营公司、3354409.862035018.10联营公司

长期借款：

长期借款其他关联方2510000000.005209999999.98

长期借款子公司少数股东2700000000.002700000000.00

长期借款中粮集团及其子公司、合营公司、750000000.001832500000.00联营公司

应付利息：

应付利息中粮集团及其子公司、合营公司、1178573.561276209.68联营公司

应付利息其他关联方3697208.410.00

应付利息子公司少数股东4262499.900.00

一年内到期的非流动负债：

一年内到期的非流动负债中粮集团及其子公司、合营公司、377000000.0010000000.00联营公司

一年内到期的非流动负债其他关联方2810000000.000.00

其他非流动负债：

其他非流动负债合营公司、联营公司776794381.550.00

其他非流动负债子公司少数股东636952266.280.00

应付股利：

应付股利中粮集团及其子公司、合营公司、37521986.070.00联营公司

(四)关联方承诺

1.2005年12月本公司控股股东中粮集团于本公司股权分置改革过程中作出承诺：

本次股权分置改革完成后，中粮集团将以深宝恒（本公司前身）作为整合及发展中粮集

131大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）团房地产业务的专业平台，并采取逐步注入优质资产等多种形式，使深宝恒成为具有品牌优势的房地产开发商。同时，中粮集团将推动深宝恒尽快建立并完善包括股权激励计划在内的管理团队激励约束机制。

承诺履行情况：

（1）自2007年起，本公司通过配股募集资金和自有资金先后收购了控股股东旗下

符合注入上市公司条件的住宅项目，包括：天泉置业有限公司51％的股权、厦门鹏源房地产开发有限公司100%的股权、天泉置业有限公司49％股权、上海加来房地产开发有

限公司51%的股权、苏源集团江苏房地产开发有限公司90%的股权、北京中粮万科假日

风景房地产开发有限公司全资子公司北京中粮万科房地产开发有限公司50%的股权。

2018年，本公司进行重大资产重组，以发行股份购买资产的方式购买中粮集团控股子公司明毅有限公司持有的大悦城地产9133667644股普通股股份（占大悦城地产已发行普通股股份总数的64.18%，占大悦城地产已发行普通股及可转换优先股合计股份数约59.59%）。本次重大资产重组完成后，公司已成为中粮集团旗下融合住宅地产与商业地产一体化的全业态房地产专业化旗舰平台。

控股股东中粮集团注入优质资产并将本集团作为整合及发展中粮集团房地产业务专业平台的承诺已经履行。

（2）2007年12月20日，本公司第五届董事会第三十三次会议审议通过《中粮地产（集团）股份有限公司首期股票期权激励计划（草案）》并公告。由于经营环境、有关政策及资本市场等诸多方面均已发生重大变化，若继续执行上述股权激励方案将难以真正起到应有的激励效果因此2009年3月4日本公司第六届董事会第九次会议同意终止上述股权激励计划以及相关考核办法。

控股股东中粮集团始终履行其承诺。未来本集团将根据法律法规及国资委相关监管要求，结合公司的发展状况及市场条件，适时推出符合公司发展战略且能达到激励效果的股权激励新方案，从而维护股东和上市公司的长远利益。

2.本公司控股股东中粮集团有限公司于2007年3月本公司再融资时所作承诺。

（1）中粮集团地产业务发展战略

中粮集团将以本集团作为整合及发展中粮集团房地产业务的专业平台，在战略规划上，中粮集团目前拟将本集团作为中粮集团住宅地产业务发展的平台，并采取有效措施避免同业竞争。

（2）对集团住宅地产业务发展的承诺

132大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

1）在本集团开展住宅地产开发业务的城市中，中粮集团不再从事新的住宅地产业务。

2）在本集团进行住宅地产开发的城市中，若本集团因资金实力不足等原因不足以

获得新的住宅地产项目，而中粮集团可能利用自身优势获得该等项目时，则在获取该等项目后，将在同等商业条件下将其优先转让给本集团或采取合作方式由本集团为主开发；

若本集团不受让该等项目，中粮集团将在该等项目进入实质销售阶段之前整体转让给其他非关联的第三方，而不就该项目进行销售。

3）若本集团拟在其现有进行住宅地产开发的城市之外的城市，进行住宅地产开发业务，而中粮集团已在该等城市中开展住宅地产开发业务时，则中粮集团同意停止在该等城市中住宅地产开发业务的经营，并同意本集团对正在经营的住宅地产项目在同等商业条件下享有优先收购权或采取合作方式由本集团为主开发。

（3）其他避免同业竞争承诺

除住宅地产业务外，中粮集团不存在从事与本集团主营业务相同或相近业务的情况，在该等业务为本集团主营业务期间，中粮集团将不会直接从事与其构成实质性竞争的业务。

承诺履行情况：承诺正常履行。

控股股东中粮集团把本集团作为集团住宅地产业务发展的平台，将符合条件的住宅项目注入本集团，将不适宜注入上市公司且在建在售尚未清算的房地产项目经营权委托给本集团管理，同时采取有效措施避免同业竞争。

3.2018年12月重大资产重组本公司控股股东中粮集团有限公司及其控股子公司明

毅有限公司和中粮集团（香港）有限公司所做承诺。

（1）控股股东中粮集团有限公司关于本次重大资产重组承诺内容包括：同业竞争、关联交易、资金占用方面的承诺、股份限售承诺、上市公司经营管理活动不越权干预的

承诺、有关填补回报措施的承诺、尚未取得房屋产权证和土地使用权证等不合规事项引

致任何争议或者损失的承诺、列入核查范围的房地产开发项目开发过程中存在土地闲置、

炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的承诺等；

（2）明毅有限公司关于本次重大资产重组承诺内容包括：同业竞争、关联交易、资

金占用方面的承诺、股份限售承诺、作为大悦城地产股东的主体资格及所持股权权属的

承诺、列入核查范围的房地产开发项目开发过程中存在土地闲置、炒地、捂盘惜售、哄

抬房价等违法违规行为的承诺、业绩承诺及补偿安排、减值补偿承诺等；

133大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

（3）中粮集团（香港）有限公司关于本次重大资产重组承诺内容为股份限售承诺。

以上承诺的具体内容详见公司2019年2月22日“关于发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易相关方承诺事项的公告”（公告编号：2019-010）。

基于对当前实际情况的审慎分析，为保障大悦城控股利益及股东利益，中粮集团出具《中粮集团有限公司关于延期履行避免同业竞争相关承诺的函》，经公司于2024年2月2日召开的第十一届董事会第八次会议、第十一届监事会第四次会议以及2024年2月22日召开的2024年第一次临时股东大会审议通过，将原承诺函中关于中粮集团（深圳）有限公司的承诺变更为：

“中粮集团（深圳）有限公司的持有型物业未来可能纳入深圳市城市更新规划单元。若未来该公司持有的物业纳入深圳市城市更新规划单元，大悦城控股将以获取实施主体或合作开发的模式实现对该物业项目后续开发的控制。若在2027年6月30日之前，中粮集团（深圳）有限公司持有的物业未纳入深圳市城市更新规划单元，在前述期限届满之日起两年内，本公司会将该等物业转让至大悦城控股（或大悦城控股下属公司）或其他无关联第三方。”除以上履行承诺期限变更外，原承诺函中的其他承诺内容均保持不变。

4.2013年11月29日，本集团最终控制方中粮集团与侨福建设企业机构（已于2014年12月9日更名为大悦城地产有限公司）签订《非竞争协议》，协议主要内容为：

（1）非竞争协议

中粮集团代表集团本身以及除中粮地产（现更名大悦城控股）之外的子公司承诺，在不竞争承诺期间，中粮集团在中国大陆以及香港不会通过直接经营或者间接控股等方式直接或间接地经营、投资、参与任何与限制性业务相关的业务活动。限制性业务包括：

1）发展、经营、销售、租赁、或管理任何完全用于商业用途的房地产项目，例如写字楼、零售业、购物大厦、宾馆、度假村及酒店式公寓等；2）发展、经营、销售、租赁或管理综合用途的复杂房地产项目。

（2）非竞争协议中的优先拒绝权

在非竞争期间，大悦城地产有优先拒绝权，即优先选择商机的权利。在2013年并购完成时中粮地产（现更名大悦城控股）将继续适用优先拒绝条款，对中粮集团的约束继续生效。

134大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）十二、承诺及或有事项

1.重要承诺事项

（1）资本承诺

单位：万元项目年末余额年初余额已签约但尚未于财务报表中确认的

—对外投资合同99105.042410.00

—建安工程合同1272376.731145247.14

合计1371481.771147657.14

（2）与合营企业投资相关的未确认承诺

参见“附注七、3（6）”部分。

（3）其他承诺事项本集团本年无其他需要披露的重大承诺事项。

2.或有事项

（1）未决诉讼仲裁形成的或有负债及其财务影响2022年7月7日，本公司及全资子公司中粮地产集团深圳房地产开发有限公司（以下简称“深圳公司”）及深圳市锦峰城房地产开发有限公司（以下简称“项目公司”）

收到广东省深圳市中级人民法院出具的应诉通知书[(2022)粤03民初2810号]等相关

法律文件，深圳汇金壹号投资合伙企业（有限合伙）（以下简称“汇金壹号”）因股权退出定价纠纷起诉深圳公司、项目公司及本公司。原告汇金壹号诉请三位被告配合退出项目公司，并支付包括股权回购款、资金占用费和利息损失、保函开具费、律师费合计

2137099793.11元，并承担全部诉讼费用。2023年9月11日，广东省深圳市中级人

民法院出具《民事裁定书》[（2022）粤03民初2810号]，对该案件裁定：准许原告汇金壹号撤诉]。截至本报告公告日，案件已撤诉，对本集团日常生产经营、偿债能力无重大不利影响。

为维护公司权利，项目公司已经对汇金壹号提起诉讼，诉请汇金壹号返还其向项目公司调用的资金8亿元及相关利息。案件已在广东省深圳市中级人民法院开庭审理，并于2023年1月17日出具民事判决书，根据判决书汇金壹号应向项目公司偿还8亿元借款本金及相关利息、罚息。针对该判决书，汇金壹号已向广东省高级人民法院提出上诉，

135大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

2023年7月4日，项目公司收到二审维持一审判决的胜诉生效判决。截至本报告公告日，案件处于执行阶段。

2019年公司合营企业佛山市新纪元置业有限公司（以下简称“佛山新纪元”）与中国农业银行股份有限公司广州淘金支行（以下简称“农业银行”）签订了《固定资产借款合同》，佛山新纪元向农业银行申请人民币12亿元的借款约定由公司与佛山新纪元另一股东上海皇达企业管理有限公司（以下简称“上海皇达”）的关联方世茂房地产控

股有限公司（现更名为“世茂集团控股有限公司”，以下简称“世茂房地产”）各按50%的比例提供全程连带责任保证担保并由佛山新纪元追加房地产抵押担保。因世茂房地产关联方上海皇达无法按股权比例履行股东义务，给佛山新纪元造成持续负面影响，导致未能依约按期偿还农业银行贷款。2023年9月11日，本公司收到广东省广州市中级人民法院出具的应诉通知书[(2023)粤01民初2259号]等相关法律文件，农业银行就与佛山新纪元的借款合同纠纷起诉世茂房地产、本公司及上海皇达。原告农业银行诉求佛山新纪元向农业银行偿还借款本金及本金产生的利息、罚息、复利等，并诉请各保证人按保证合同约定履行相应保证义务。其中，公司对佛山新纪元6亿元借款本金及相应利息、罚息、复利等承担连带清偿责任。2024年3月20日，公司已根据约定按50%的股权比例承担连带保证责任，向农业银行支付借款本金4.6亿元及对应的利息。2024年4月2日，广东省广州市中级人民法院出具《民事裁定书》[（2023）粤01民初2259号之九]，对该案件裁定：准许原告农业银行撤诉。截至本报告公告日，案件已撤诉，对本集团日常生产经营、偿债能力无重大不利影响。

除上述涉诉事项外，截至2023年12月31日，本集团内个别子公司是某些法律诉讼中的被告，或是在日常业务中出现的其他诉讼中的原告。尽管现时无法确定这些或有事项、法律诉讼或其他诉讼的结果，管理层相信任何因此引致的负债不会对本集团的财务状况或经营业绩构成重大的负面影响。

（2）为其他单位提供债务担保形成的或有负债及其财务影响截至2023年12月31日，本集团为其他单位提供的债务担保情况详见附注“十一、

（二）、（4）关联担保情况”。

（3）其他或有负债及其财务影响

1）本集团按房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保，担保类型为阶段性担保，担保期限自保证合同生效之日起，至商品房承购人所购住房的《房地产证》办出及抵押登记手续办妥后并交银行执管之日止，截至2023年12月31日，尚未结清的担保金额为人民币1255610.87万元，本集团认为与提供该等担保相关的风险较小。

136大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

2）本公司下属子公司北京弘泰基业房地产有限公司、沈阳大悦城发展有限公司等

存在未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的情形，可能面临被罚款或者拆除的风险。基于该事项发生的原因和现实情况，本公司管理层认为该房产被拆除的风险较小。同时，本公司最终控股方中粮集团已做出承诺，将就上述不合规事项而遭受或产生的所有罚金、亏损及开支提供补偿。

十三、资产负债表日后事项

1.利润分配情况

本公司2024年4月25日召开第十一届董事会第九次会议审议2023年度利润分配预案，鉴于公司2023年度实现的可分配利润为负值，同时2023年存在影响利润分配的重大投资计划或重大现金支出需求，未达到《公司章程》规定的现金分红条件，结合公司正常运营的资金需求，综合考虑公司长远发展和短期经营发展实际，为提高公司财务的稳健性，保障公司未来发展的现金需要，更好地维护全体股东的长远利益，公司2023年度拟不进行利润分配和资本公积转增股本。上述分配方案待股东大会决议。

2.销售退回

本集团资产负债表日后未发生重要的销售退回事项。

3.其他资产负债表日后事项说明

除存在上述资产负债表日后事项披露事项外，本集团无其他重大资产负债表日后事项。

十四、其他重要事项

1.前期差错更正和影响

本集团本年无前期差错更正。

2.债务重组

本集团本年无债务重组。

3.资产置换

本集团本年无资产置换。

4.年金计划

本集团企业年金主要为补充养老保险，每年采取一次性缴费方式，其中企业按员工个人上一年的全年收入的8%缴纳，个人以该职工上年度工资总额为基数，比例不低于企

137大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）业为该职工缴费的四分之一，不超过国家规定的上限缴纳。本集团本年年金计划无重大变化。

5.终止经营

本集团本年不存在终止经营的企业。

6.分部信息

（1）报告分部的确定依据与会计政策

根据本集团的内部组织结构、管理要求及内部报告制度，本集团的经营业务划分为投资物业及相关服务、商品房销售及一级土地开发、酒店经营、物业及其他共四个经营分部，本集团的管理层定期评价这些分部的经营成果，以决定向其分配资源及评价其业绩。

为了评价各个分部的业绩及向其配置资源，管理层会定期审阅归属于各分部资产、收入、费用及经营成果，这些信息的编制基础如下：

分部资产包括企业在分部的经营中使用的、可直接归属于该分部的资产，以及能够以合理的基础分配给该分部的资产，不包括递延所得税资产及其他未分配的总部资产。

分部负债，是指分部经营活动形成的可归属于该分部的负债，包括归属于各分部的应付款项、预收款项和银行借款等，不包括递延所得税负债。

分部经营成果是指各个分部产生的收入（包括对外交易收入及分部间的交易收入），扣除各个分部发生的费用、归属于各分部的资产发生的折旧和摊销及减值损失、直接归属于某一分部的银行存款及银行借款所产生的利息净支出后的净额。分部之间收入的转移定价按照与其他对外交易相似的条款计算。

分部报告信息根据各分部向管理层报告时采用的会计政策及计量标准披露，这些计量基础与编制财务报表时的会计与计量基础保持一致。

（2）本年度报告分部的财务信息

2023度分部财务信息：

项目商品房销售及一级土地开发投资物业及相关服务酒店经营物业及其他

分部收入29088864674.935652352204.14969766486.941907196408.56

其中：

外部销售收入29043994284.705393371188.47969740144.701376142433.28

分部间销售收入44870390.23258981015.6726342.24531053975.28

138大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）项目商品房销售及一级土地开发投资物业及相关服务酒店经营物业及其他

分部费用32092733344.024942875520.15897787182.461357778554.09

分部利润[注1]-3003868669.09709476683.9971979304.48549417854.47

分部资产232340972612.7051321052922.723953947491.6514114112405.11

分部负债181952331823.1525803939492.212639703283.729782350836.75

2023度分部财务信息（续）：

项目未分配项目合计数抵消数合并数

分部收入0.0037618179774.57-834931723.4236783248051.15

其中：

外部销售收入0.0036783248051.150.0036783248051.15

分部间销售收入0.00834931723.42-834931723.420.00

分部费用182494280.3439473668881.06-1149876976.1038323791904.96

分部利润[注1]-182494280.34-1855489106.49314945252.68-1540543853.81

分部资产164447234498.48466177319930.66-268116137640.68198061182289.98

分部负债88793646233.46308971971669.29-157005834873.08151966136796.21

2022度分部财务信息：

项目商品房销售及一级土地开发投资物业及相关服务酒店经营物业及其他

分部收入33557141234.014378566199.86554001091.001476200184.76

其中：

外部销售收入33501901973.844338061207.95553699043.821185029570.45

分部间销售收入55239260.1740504991.91302047.18291170614.31

分部费用32137980515.664009661033.31654794906.301224047196.28

分部利润[注1]1419160718.35368905166.55-100793815.30252152988.48

分部资产249525345315.9949289683091.844152483326.8614268393138.03

分部负债200347760200.9227460577869.062978560410.6110166433288.63

2022度分部财务信息（续）：

项目未分配项目合计数抵消数合并数

分部收入0.0039965908709.63-387216913.5739578691796.06

其中：

外部销售收入0.0039578691796.060.0039578691796.06

139大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）项目未分配项目合计数抵消数合并数

分部间销售收入0.00387216913.57-387216913.570.00

分部费用700874161.5138727357813.06-664954635.2538062403177.81

分部利润[注1]-700874161.511238550896.57277737721.681516288618.25

分部资产152569408746.61469805313619.33-255373045850.26214432267769.07

分部负债82577215287.60323530547056.82-156602597116.92166927949939.90

注1：分部利润与财务报表营业利润总额的衔接如下：

项目2023度2022度

分部利润-1540543853.811516288618.25

加：公允价值变动收益（损失以“－”号填列）-26597181.95-9628119.23

投资收益4586921624.75-2155860282.42

资产处置收益22210321.461316432.37

其他收益56099505.6468788022.56

营业利润3098090416.09-579095328.47

7.其他对投资者决策有影响的重要交易和事项

本集团本年不存在其他对投资者决策有影响的重要事项。

十五、母公司财务报表主要项目注释

1.应收账款

（1）应收账款按坏账计提方法分类列示年末余额类别账面余额坏账准备账面价值

金额比例（%）金额计提比例（%）

按单项计提坏账准备107776.592.25107776.59100.000.00

按组合计提坏账准备4677978.5097.750.000.004677978.50

合计4785755.09100.00107776.59—4677978.50

（续）年初余额类别账面余额坏账准备账面价值

金额比例（%）金额计提比例（%）

按单项计提坏账准备307661.994.62307661.99100.000.00

140大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）年初余额类别账面余额坏账准备账面价值

金额比例（%）金额计提比例（%）

按组合计提坏账准备6347171.1995.380.000.006347171.19

合计6654833.18100.00307661.99—6347171.19

（2）应收账款按单项计提坏账准备年初余额年末余额名称计提比计提账面余额坏账准备账面余额坏账准备例（%）理由深圳中粮凤凰预计无

307661.99307661.99107776.59107776.59100

里商户租金法收回

合计307661.99307661.99107776.59107776.59——

（3）应收账款按组合计提坏账准备年末余额类别

账面余额坏账准备计提比例（%）

按组合计提坏账准备4677978.500.000.00

（4）应收账款按账龄列示账龄年末账面余额年初账面余额

3个月以内（含3个月）4677978.506386162.79

3个月以上—1年（含1年）0.000.00

1年以上—2年（含2年）0.000.00

2年以上—3年（含3年）0.00268670.39

3年以上107776.590.00

小计4785755.096654833.18

减：坏账准备107776.59307661.99

合计4677978.506347171.19

（5）本年实际核销的应收账款项目核销金额

实际核销的应收账款177274.20

（6）应收账款本年计提、收回或转回的坏账准备情况

141大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）本年变动金额类别年初余额年末余额计提收回或转回转销或核销其他

应收账款坏账准备307661.990.0022611.20177274.200.00107776.59

合计307661.990.0022611.20177274.200.00107776.59

（7）按欠款方归集的年末余额前五名的应收账款情况占应收账款年应收账款坏账单位名称应收账款年末余额末余额合计数准备年末余额

的比例（%）

深圳市罗湖人才安居有限公司1905868.2839.820.00

深圳市宝安人才安居有限公司1897922.6039.660.00

深圳市指南者产业服务有限公司594528.6112.420.00

创邑031公寓82479.271.720.00

张洁50012.641.050.00

合计4530811.4094.670.00

2.其他应收款

项目年末余额年初余额

应收利息0.000.00

应收股利1450000000.001080000000.00

其他应收款33552209336.7246862971849.41

合计35002209336.7247942971849.41

2.1应收股利

（1）应收股利分类项目（或被投资单位）年末余额年初余额

子公司股利1450000000.001080000000.00

合计1450000000.001080000000.00

（2）重要的账龄超过1年的应收股利是否发生减值项目（或被投资单位）年末余额账龄未收回原因及其判断依据

中粮地产集团深圳工业发展有限公司80000000.001-2年全资子公司尚未支付否

1年以内，1-2

中粮地产集团深圳房地产开发有限公司1050000000.00全资子公司尚未支付否年，2年以上长沙中粮地产投资有限公司50000000.002年以上全资子公司尚未支付否

142大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）是否发生减值项目（或被投资单位）年末余额账龄未收回原因及其判断依据

成都天泉置业有限责任公司270000000.001年以内，1-2年全资子公司尚未支付否合计1450000000.00———

2.2其他应收款

（1）其他应收款按款项性质分类款项性质年末账面余额年初账面余额

保证金及押金441280.24467242.24

往来款33660173619.5946909125788.48

其他2105.0072631.31

小计33660617004.8346909665662.03

减：坏账准备108407668.1146693812.62

合计33552209336.7246862971849.41

（2）其他应收款按账龄列示账龄年末账面余额年初账面余额

3个月以内（含3个月）1865926868.23954301534.73

3个月以上—1年（含1年）4028894284.987793658995.57

1年以上—2年（含2年）3941431415.1022362028175.87

2年以上—3年（含3年）11420541044.964401230845.27

3年以上12403823391.5611398446110.59

小计33660617004.8346909665662.03

减：坏账准备108407668.1146693812.62

合计33552209336.7246862971849.41

（3）其他应收款按坏账计提方法分类列示年末余额账面余额坏账准备类别比例计提比账面价值金额金额

（%）例（%）

按单项计提坏账准备160567984.110.4871678512.5644.6488889471.55

按组合计提坏账准备33500049020.7299.5236729155.550.1133463319865.17

合计33660617004.83100.00108407668.11——33552209336.72

143大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）（续）年初余额账面余额坏账准备类别比例计提比例账面价值金额金额

（%）（%）

按单项计提坏账准备0.000.000.000.000.00

按组合计提坏账准备46909665662.03100.0046693812.620.1046862971849.41

合计46909665662.03100.0046693812.62——46862971849.41

1）其他应收款按单项计提坏账准备

年初余额年末余额名称计提比例计提账面余额坏账准备账面余额坏账准备

（%）理由预计无

北京辉拓置业有限公司0.000.00160567984.1171678512.5644.64法收回

合计0.000.00160567984.1171678512.56——

2）其他应收款按组合计提坏账准备

年末余额类别

账面余额坏账准备计提比例（%）

按组合计提坏账准备33500049020.7236729155.550.11

3）其他应收款按照预期信用损失一般模型计提坏账准备

第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预期整个存续期预期坏账准备未来12个月预合计

信用损失(未发生信用损失(已发生期信用损失

信用减值)信用减值)

2023年1月1日余额46576194.06117618.560.0046693812.62

2023年1月1日余额在本年————

--转入第二阶段0.000.000.000.00

--转入第三阶段-1605679.840.001605679.840.00

--转回第二阶段0.000.000.000.00

--转回第一阶段0.000.000.000.00

本年计提838417.7395196.5570072832.7271006447.00

本年转回9263059.5129532.000.009292591.51

144大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预期整个存续期预期坏账准备未来12个月预合计

信用损失(未发生信用损失(已发生期信用损失

信用减值)信用减值)

本年转销0.000.000.000.00

本年核销0.000.000.000.00

其他变动0.000.000.000.00

2023年12月31日余额36545872.44183283.1171678512.56108407668.11

（4）其他应收款本年计提、收回或转回的坏账准备情况本年变动金额类别年初余额年末余额计提收回或转回转销或核销其他其他应收款坏

46693812.6271006447.009292591.510.000.00108407668.11

账准备

合计46693812.6271006447.009292591.510.000.00108407668.11

（5）按欠款方归集的年末余额前五名的其他应收款情况占其他应收款年坏账准备单位名称款项性质年末余额账龄末余额合计数的年末余额比例（%）

中粮地产集团深圳房地产开发有限公司关联往来5595918962.785年以内15.940.00

大悦城控股集团（成都）有限公司关联往来2614424569.365年以内7.450.00

成都天泉置业有限责任公司关联往来2000658794.595年以内5.700.00

重庆华悦锦合实业有限公司关联往来1936702625.853年以内5.520.00

西安朝悦房地产开发有限公司关联往来1648669135.743年以内4.700.00

合计—13796374088.32—39.310.00

3.长期股权投资

年末余额年初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

对子公司投资26557805050.860.0026557805050.8617389405050.864900000.0017384505050.86

对联营、合营企业投资121802436.280.00121802436.28295920865.240.00295920865.24

合计26679607487.140.0026679607487.1417685325916.104900000.0017680425916.10

145大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

（1）对子公司投资减值准备本年增减变动减值准备年被投资单位年初余额年末余额年初余额追加投资减少投资计提减值准备其他末余额

大悦城控股集团西北有限公司37000000.000.000.000.000.000.0037000000.000.00

上海加来房地产开发有限公司182655758.070.000.000.000.000.00182655758.070.00

天津粮滨投资有限公司45900000.000.000.000.000.000.0045900000.000.00

Joy City Property Ltd 7706542375.85 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 7706542375.85 0.00

沈阳和悦投资有限公司163200000.000.000.000.000.000.00163200000.000.00

大悦城控股集团东北有限公司100000000.000.000.000.000.000.00100000000.000.00

华高置业有限公司10000.000.000.000.000.000.0010000.000.00

大悦城控股集团物业服务有限公司5110857.430.000.000.000.000.005110857.430.00

中粮地产集团深圳工人服务有限公司1000000.000.000.000.000.000.001000000.000.00

中粮地产集团深圳大洋服务有限公司900000.00900000.000.00900000.000.000.000.000.00

中粮地产集团深圳房地产开发有限公司845000001.000.000.000.000.000.00845000001.000.00

中粮地产（武汉）有限公司10000000.000.000.000.000.000.0010000000.000.00

中粮地产集团深圳工业发展有限公司4000000.004000000.000.004000000.000.000.000.000.00

太仓悦祥房地产开发有限公司300000000.000.000.000.000.000.00300000000.000.00

中粮天悦地产（苏州）有限公司151000000.000.000.000.000.000.00151000000.000.00

中粮地产（天津）有限公司68000000.000.000.000.000.000.0068000000.000.00

烟台中粮博瑞房地产开发有限公司335345937.020.000.000.000.000.00335345937.020.00

146大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）减值准备本年增减变动减值准备年被投资单位年初余额年末余额年初余额追加投资减少投资计提减值准备其他末余额

中粮房地产开发（杭州）有限公司100000000.000.000.000.000.000.00100000000.000.00

杭州易筑房地产开发有限公司400000000.000.000.000.000.000.00400000000.000.00

苏源集团江苏房地产开发有限公司496842132.050.000.000.000.000.00496842132.050.00

中粮地产发展（深圳）有限公司30000000.000.003176000000.000.000.000.003206000000.000.00

大悦城控股集团苏南有限公司731500000.000.000.000.000.000.00731500000.000.00

深圳市宝安三联有限公司85331422.170.000.000.000.000.0085331422.170.00

大悦城控股集团（成都）有限公司235000000.000.000.000.000.000.00235000000.000.00

深圳中粮地产物业服务有限公司3000000.000.000.003000000.000.000.000.000.00

中粮地产（上海）有限公司400000000.000.000.000.000.000.00400000000.000.00

大悦城控股集团（海南）有限公司100000.000.000.000.000.000.00100000.000.00

大悦城控股集团南京有限公司100000000.000.000.000.000.000.00100000000.000.00

成都天泉置业有限责任公司418771335.000.000.000.000.000.00418771335.000.00

西安国际陆港文汇置业有限公司396921300.000.000.000.000.000.00396921300.000.00

大悦城控股集团（浙江）有限公司600000000.000.000.000.000.000.00600000000.000.00

西安悦鼎房地产开发有限公司472953400.000.000.000.000.000.00472953400.000.00

西安国际陆港文盛置业有限公司390072700.000.000.000.000.000.00390072700.000.00

西安国际陆港文兴置业有限公司447719800.000.000.000.000.000.00447719800.000.00

中粮地产（北京）有限公司50000000.000.006000000000.000.000.000.006050000000.000.00

147大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）减值准备本年增减变动减值准备年被投资单位年初余额年末余额年初余额追加投资减少投资计提减值准备其他末余额

长沙中粮地产投资有限公司35568983.900.000.000.000.000.0035568983.900.00

中耀房地产开发（沈阳）有限公司2030388806.340.000.000.000.000.002030388806.340.00

深圳市宝安福安实业有限公司6245198.370.000.000.000.000.006245198.370.00

深圳市创智产业运营管理有限公司3325043.660.000.000.000.000.003325043.660.00

大悦城产业管理（天津）有限公司0.000.00300000.000.000.000.00300000.000.00

合计17389405050.864900000.009176300000.007900000.000.000.0026557805050.860.00

（2）对联营、合营企业投资年初余额减值准本年增减变动减值准年末余额（账被投资单位（账面价备年初追加减少权益法下确认其他综合其他权宣告发放现金计提减备年末其他面价值）

值）余额投资投资的投资损益收益调整益变动股利或利润值准备余额

一、合营企业

北京中粮万科置业有限公司161967443.140.000.00150000000.008032556.860.000.0020000000.000.000.000.000.00

广州市鹏万房地产有限公司87400136.810.000.000.001234041.350.000.000.000.000.0088634178.160.00

小计249367579.950.000.00150000000.009266598.210.000.0020000000.000.000.0088634178.160.00

二、联营企业

深圳宝兴电线电缆制造有限公司46553285.290.000.000.00-11197154.750.000.002187872.420.000.0033168258.12

小计46553285.290.000.000.00-11197154.750.000.002187872.420.000.0033168258.120.00

合计295920865.240.000.00150000000.00-1930556.540.000.0022187872.420.000.00121802436.280.00

148大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

4.营业收入、营业成本

（1）营业收入和营业成本情况本年发生额上年发生额项目收入成本收入成本

主营业务413731137.0980377912.02197486975.7281519038.70

其他业务37842243.930.00943396.240.00

合计451573381.0280377912.02198430371.9681519038.70

（2）主营业务（分行业）本年发生数上年发生数行业名称营业收入营业成本营业收入营业成本主营业务

其中：商品房销售及一级土地开发171529429.743910112.470.000.00

投资物业及相关服务239493325.0776467799.55191035222.2181519038.70

物业管理及相关服务2708382.280.006451753.510.00

合计413731137.0980377912.02197486975.7281519038.70

5.投资收益

项目本年发生额上年发生额

成本法核算的长期股权投资收益603957561.451072273973.42

权益法核算的长期股权投资收益-1830471.967789956.92

处置长期股权投资产生的投资收益35115732.8942607.01

其他非流动金融资产在持有期间的投资收益169109139.981633297.13

合计806351962.361081739834.48

6.母公司现金流量表补充资料

项目本年金额上年金额

1.将净利润调节为经营活动现金流量——

净利润776411.439321409.03

加：信用减值损失61691244.29-27226612.31

固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧45616680.4244012593.65

使用权资产折旧26195750.6124642464.17

无形资产摊销2085329.102003490.43

长期待摊费用摊销162090.4324810.67

149大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）项目本年金额上年金额

处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失

-22484679.190.00（收益以“－”号填列）

固定资产报废损失（收益以“－”号填列）60203.28131036.65

公允价值变动损失（收益以“－”号填列）26597181.950.00

财务费用（收益以“－”号填列）848751059.541069536394.91

投资损失（收益以“－”号填列）-806351962.36-1081739834.48

递延所得税资产减少（增加以“－”号填列）-5767317.8712517790.84

递延所得税负债增加（减少以“－”号填列）6070486.840.00

存货的减少（增加以“－”号填列）-735906728.70-1069492264.61

经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列）-14024463.95-2615539299.71

经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列）4359499160.65545790343.97

其他0.000.00

经营活动产生的现金流量净额3792970446.47-3086017676.79

2.不涉及现金收支的重大投资和筹资活动

债务转为资本0.000.00

一年内到期的可转换公司债券0.000.00

融资租入固定资产0.000.00

3.现金及现金等价物净变动情况

现金的期末余额1705817480.1011137919317.93

减：现金的期初余额11137919317.934692854679.11

加：现金等价物的期末余额0.000.00

减：现金等价物的期初余额0.000.00

现金及现金等价物净增加额-9432101837.836445064638.82

150大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）十六、财务报表的批准本集团2023年度财务报表已经本公司董事会批准。

十七、财务报表补充资料

1.本年非经常性损益明细表

项目本年金额说明

非流动性资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分）5693776887.53—计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相关、符合国家政策规定、按照确定的标准享有、对公司损益产生持续影响53879712.39—的政府补助除外）

除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，非金融企业持有金融资产和金融负债产生的公允价值变动损益以及处置金-27918468.90—融资产和金融负债产生的损益

受托经营取得的托管费收入707547.18—

除上述各项之外的其他营业外收入和支出6388333.79—

小计5726834011.99—

减：所得税影响额1006814346.93—

少数股东权益影响额（税后）2427050838.76—

合计2292968826.30—集团将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号—非经常性损益》（2023年修订）中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目、金额和原因如下：

项目涉及金额原因公司计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费是子公

子公司收取股东或公司司收取股东或公司收取参股公司往来款的资金占用费，公司

416638736.13

收取参股公司往来款资判断这两项业务与公司正常生产经营业务直接相关，且在未金占用费来期间持续发生，不具有特殊性和偶发性的特点，不再界定为非经常性损益项目。

151大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

2.净资产收益率及每股收益

加权平均每股收益（元/股）报告期利润净资产收益率基本每股稀释每股

（%）收益收益

归属于母公司普通股股东的净利润-10.02-0.34-0.34

扣除非经常性损益后归属于母公司普通股股东的净利润-25.70-0.88-0.88大悦城控股集团股份有限公司

二○二四年四月二十五日

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