大悦城控股集团股份有限公司

GRANDJOY HOLDINGS GROUP CO.LTD.2026年半年度报告

二〇二六年八月大悦城控股集团股份有限公司2026年半年度报告

第一节重要提示、目录和释义

公司董事会及董事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

公司负责人姚长林、主管会计工作负责人田佳琳、会计机构负责人薛晓明声明：保证本半年度报

告中财务报告真实、准确、完整。

所有董事均已出席了审议本次半年报的董事会会议。

公司2026年半年度财务会计报告未经审计。

本半年度报告涉及的发展战略、未来计划等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺，投资者及相关人士均应当对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异，敬请投资者注意投资风险。本公司在本报告的“管理层讨论与分析”一节中，详细描述了公司可能面对之风险因素及应对策略，敬请投资者关注相关内容。

公司计划半年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。

1大悦城控股集团股份有限公司2026年半年度报告

目录

第一节重要提示、目录和释义.........................................1

第二节公司简介和主要财务指标........................................3

第三节管理层讨论与分析...........................................6

第四节公司治理、环境和社会........................................50

第五节重要事项..............................................51

第六节股份变动及股东情况.........................................61

第七节债券相关情况............................................65

第八节财务报告..............................................71备查文件目录

（一）载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表。

（二）报告期内公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。

（三）上述文件的原件备置在公司董事会办公室。

释义释义项指释义内容国资委指国务院国有资产监督管理委员会证监会指中国证券监督管理委员会深交所指深圳证券交易所

中粮集团指中粮集团有限公司，公司控股股东公司、本公司指大悦城控股集团股份有限公司

中粮地产（集团）股份有限公司、中粮地产指公司原名称大悦城地产指大悦城地产有限公司

元、万元、亿元指人民币元、人民币万元、人民币亿元

报告期、本报告期指2026年1月1日至2026年6月30日

2大悦城控股集团股份有限公司2026年半年度报告

第二节公司简介和主要财务指标

一、公司简介股票简称大悦城股票代码000031

变更前的股票简称（如有）中粮地产股票上市证券交易所深圳证券交易所公司的中文名称大悦城控股集团股份有限公司

公司的中文简称（如有）大悦城控股

公司的外文名称（如有） GRANDJOY HOLDINGS GROUP CO.LTD.公司的外文名称缩写（如有） GRANDJOY公司的法定代表人姚长林

二、联系人和联系方式董事会秘书证券事务代表姓名邓晓天杨杰联系地址北京市朝阳区朝阳门南大街8号中粮福临门大厦13层

电话86-010-85619759

电子信箱 000031@cofco.com

三、其他情况

1、公司联系方式

公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱报告期无变化，具体可参见

2025年年报。

2、信息披露及备置地点

公司披露半年度报告的证券交易所网站和媒体名称及网址，公司半年度报告备置地在报告期无变化，具体可参见2025年年报。

3、其他有关资料

其他有关资料在报告期是否变更情况

□适用√不适用

四、主要会计数据和财务指标公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据

□是√否

3大悦城控股集团股份有限公司2026年半年度报告

本报告期比上年同本报告期上年同期期增减

营业收入（元）12229841133.3915231451986.15-19.71%

归属于上市公司股东的-722506899.60108604844.31-765.26%

净利润（元）归属于上市公司股东的

扣除非经常性损益的净-837064258.1892630617.86-1003.66%利润（元）

经营活动产生的现金流-214928145.762687072480.85-108.00%

量净额（元）

基本每股收益（元/股）-0.170.03-666.67%

稀释每股收益（元/股）-0.170.03-666.67%

加权平均净资产收益率-7.17%1.02%减少8.19个百分点本报告期末比上年本报告期末上年度末度末增减

总资产（元）150937239141.91157016387023.65-3.87%

归属于上市公司股东的9859345192.9310281118349.27-4.10%

净资产（元）

五、境内外会计准则下会计数据差异

1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况

公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。

2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况

公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。

3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明

□适用√不适用

六、非经常性损益项目及金额

单位：元项目金额说明主要是本公司下属子公司三亚亚龙湾开发股份有限公司土地使用

非流动资产处置损益320383147.39

权被政府有偿收回，确认资产处置收益3.21亿元计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的1940320.74——政府补助除外）

4大悦城控股集团股份有限公司2026年半年度报告

除同公司正常经营业务相关的有效套期保

值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置-2748736.93——交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益

受托经营取得的托管费收入235849.06——

除上述各项之外的其他营业外收入和支出-24597575.65——

非经常性损益小计295213004.61——

减：所得税影响额49686530.79——

少数股东权益影响额（税后）130969115.24——

合计114557358.58公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。

将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明

项目涉及金额（元）原因公司计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费是子公司收取其少数股东或公司收取参股公

司的资金拆借利息，公司判断这子公司收取其少数股东或公司收取参股公

111465594.95两项业务与公司正常生产经营业

司的资金拆借利息

务直接相关，且在未来期间持续发生，不具有特殊性和偶发性的特点，不再界定为非经常性损益项目。

5大悦城控股集团股份有限公司2026年半年度报告

第三节管理层讨论与分析

一、报告期内公司从事的主要业务

（一）行业情况分析

2026年以来，外部环境复杂多变，国内新旧问题交织叠加，我国坚持稳中求进工作总基调，新

质生产力培育壮大，高质量发展向新向优，有效实施更加积极有为的宏观政策，经济顶住压力运行在合理区间。2026年上半年国内生产总值69.6万亿元，按不变价计算同比增长4.7%，增速处于全年预期目标区间，但外部不稳定不确定因素较多，国内供强需弱矛盾突出，经济向好基础还需巩固。

房地产行业方面，政策环境延续宽松导向。3月《政府工作报告》强调“着力稳定房地产市场”，并提出“因城施策控增量、去库存、优供给”，明确了房地产政策的总体方向。4月中央政治局会议提出“努力稳定房地产市场”，时隔一年再次聚焦房地产领域。此外，今年以来《求是》杂志四次刊文提及房地产，反映出该行业在经济、消费及居民财产等领域仍具有重要影响。今年上半年，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十五个五年规划纲要》发布，对房地产工作进行全面部署，明确“推动房地产高质量发展”。上半年首个城市更新五年规划——《城市更新“十五五”规划》发布，存量盘活成为当前房地产发展的重要内容。

从市场运行看，今年上半年我国房地产市场仍处于调整阶段。国家统计局数据显示，1-6月全国新建商品房销售面积约4.0亿平方米，同比下降11.6%，降幅较2025年末扩大2.9个百分点；新建商品房销售额约3.8万亿元，同比下降13.6%，降幅较2025年末扩大1个百分点；全国房地产开发投资约3.8万亿元，同比下降18.0%，降幅较2025年末扩大0.8个百分点。房地产价格方面，2026年6月全国70个大中城市新建商品住宅价格指数同比下降3.5%，降幅较去年末扩大0.5个百分点，其中一线城市同比下降1.3%，降幅较2025年末有所收窄，二线及三线同比分别下降3.1%、4.2%，降幅均较2025年末有所扩大。从各业态表现来看，2026年1-6月，全国商品住宅销售额约3.3万亿元，同比下降13.7%；办公楼销售额1388亿元，同比下降6.6%；商业营业用房成交1987亿元，同比下降20.4%，写字楼与商业营业用房市场仍处于低位调整阶段。

近五年上半年的全国商品房销售面积情况近五年上半年的全国商品房销售额情况

资料来源：国家统计局资料来源：国家统计局

6大悦城控股集团股份有限公司2026年半年度报告

近五年上半年的全国房地产开发投资情况近五年70个大中城市新建商品住宅价格指数

资料来源：国家统计局资料来源：国家统计局

商业地产方面，消费作为国民经济的基础和经济增长的重要引擎，其战略地位持续凸显。2026年《政府工作报告》将“深入实施提振消费专项行动”列为年度首要任务。7月国务院批复《扩大消费“十五五”规划》，强调要坚持扩大内需这个战略基点，深入实施提振消费专项行动，扩大服务消费，升级商品消费，丰富业态场景，提升消费能力，优化消费环境，健全制度政策，完善扩大居民消费长效机制，更好发挥消费对经济发展的基础性作用。根据国家统计局数据显示，上半年社会消费商品和服务零售总额同比增长2.7%，服务消费增势良好，商品消费提质扩容，新消费增长点活力显现。供应方面，据赢商大数据不完全统计，2026上半年全国集中式商业（购物中心、独立百货、奥特莱斯）新增体量为726万平方米，新增数量为114个，较2025年上半年有所下降，其中存量调改项目占比超过四成。运营方面，购物中心客流整体温和修复，基本盘稳固；但受核心城市闲置资产盘活及传统业态深度调改影响，短期空置率略有抬头，首层租金亦随消费结构变迁出现微降。综合来看，商业地产正加速向存量精耕与业态结构优化方向演进。

（二）报告期公司经营情况概述公司作为中粮集团旗下融合住宅地产与商业地产一体化的全业态房地产专业化公司，坚持“卓越的城市运营与美好生活服务商”的战略定位，坚持“1123”战略体系。其中，“1”提升，即提升商业引领地位，坚持“年轻力”第一品牌地位不动摇，加快 REITs发展，持续提升经营能力。“1”夯实，即夯实高质量开发业务，面向改善性需求，打造“好房子”。“2”聚焦，即产品聚焦、区域聚焦，发展优势产品，提升品牌影响力；聚焦核心城市、核心板块，坚持深耕。“3”精进，即朝着“差异化发展、专业化经营、精细化管理”的方向不断精进，在商业年轻化、住宅高品质、产业创新化等方面实现差异化发展；持续提升专业能力，坚持专业化经营，做好产品好服务；以提质增效为核心，向管理要效益。公司将不断“提升、夯实、聚焦、精进”，构建发展新模式，实现高质量发展。

7大悦城控股集团股份有限公司2026年半年度报告

2026年上半年，公司全面落实“1123”战略体系，围绕“坚定信心、转型发展、稳中求进、提质增效”的经营方针，推进深化改革，加快战略转型，平衡稳健经营与安全发展，各项经营管理工作稳中有进。

公司深入推进与战略目标相匹配的组织架构调整和业务重构，2026年上半年公司将商业事业部、物业事业部整合成立大悦生活，将产业与写字楼管理部更名为产业发展事业部，将产品中心和营销管理部整合成立开发事业部，将战略运营中心下设的内控与信息化组调整为数智化中心，实现了全业态的专业化管理；同时撤销大区公司、设立7个城市公司。通过整合业务板块、缩短决策链条，为构建发展新动能、推动高质量转型奠定了坚实的组织基础。

2024年发行的华夏大悦城消费 REIT上市后表现优秀，底层资产成都大悦城运营良好，基金表现稳健。为响应商业不动产 REITs试点的政策号召，进一步释放公司成熟物业的投资价值，加速推进公司完善商业“投融建管退”资产运管模式，2026年公司启动了以天津大悦城为底层资产的商业不动产 REITs申报工作并积极推进。

公司坚持战略引领，聚焦资源，2026年上半年，重点跟进一线及强二线城市，积极拓展公开市场项目、优中选优，于5月获取1个住宅项目，位于天津南开区核心板块，土地面积共计11954.1平方米，计容建筑面积19200平方米，土地款总额（全口径）41100万元。报告期末，公司土地储备主要分布于京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝、长江中游等核心都市圈，土地储备可售面积约590万平方米（不含一级开发旧改等土储项目）。公司轻资产拓展多线发力，2026年上半年产业业务成功落地永安古城城市更新一期（鑫隆市场）及嘉兴南湖甪里未来双创港项目2个轻资产项目，物业业务新增拓展项目14个，为公司可持续发展积极储备优质资源。

公司持续优化资金管理体系，平衡资金流动性与风险控制，合理管控负债规模，优化债务结构，积极拓展融资渠道，持续压降融资成本。公司充分利用经营性物业贷、房地产融资“白名单”等政策，成功获批“白名单”项目13个，经营性物业贷款项目20个；积极把握窗口期，上半年成功发行公司债券共计27.6亿元，有效降低综合融资成本。2026年上半年公司综合融资成本为3.11%，较上年末下降 43bp。报告期，中诚信国际信用评级有限公司、中证鹏元资信评估股份有限公司维持公司 AAA主体信用评级。

公司将信息化职能调整为数智化中心，数智化中心立足于公司数据治理，未来将聚焦经营性业务“投、融、建、管、退”和销售型业务“投、融、建、销、结”的全流程开展建设工作，通过技术赋能提升运营效率、优化业务流程、强化风险管控、深化客户服务，逐步实现管理数智化转型。

上半年公司完善财务共享、预算管理等系统建设，并优化商业物业、商服平台等自建系统效能。

2026年上半年，房地产市场仍处于筑底阶段，受结算资源、周期影响，公司销售型业务结算毛

利率同比下降，毛利额同比减少。公司上半年实现营业收入122.30亿元，同比下降19.71%；实现归属于上市公司股东的净利润-7.23亿元；受销售回款同比减少影响，经营活动现金流量净额-2.15亿元。

2026年下半年，公司将坚持“卓越的城市运营与美好生活服务商”的战略方向，坚持“1123”战略体系。公司将加快转型发展，将商业业务作为压舱石，打造一流商业运营能力；将开发业务作为基本盘，优化货值结构，资源聚焦，关注城市更新机遇；将产业、写字楼和酒店等持有型业态作为稳定器，提升精细化管理水平，实现规模增长；将商业和物业轻资产业务作为新增长极，加快发展。

各业务板块具体经营情况

8大悦城控股集团股份有限公司2026年半年度报告

1、经营业务

2026年上半年，公司深化改革，推行各业态专业化管理。在经营业务方面，整合成立大悦生活，

将商业事业部、物业事业部整合，统管全国商业和物业业务；施行产业专业化管理，将产业与写字楼管理部更名为产业发展事业部，全面管理全国产业业务；同时将酒店与长租公寓管理部按照事业部模式管理。本次改革将助力公司在存量时代整合资源、发挥优势，也为轻资产拓展这一新的增长极奠定组织基础。

本次整合商业物业是公司面向“十五五”、实现转型发展的关键举措。商业物业整合能够推动商业运营能力与物业服务能力深度融合，围绕客户全周期服务、资产全周期运营、城市空间立体服务，形成更完整的业务闭环和更稳定的价值创造能力。本次成立产业发展事业部，对产业业务进行一体化管理，进一步把握存量市场机遇，发挥公司过往在产业运营的经验，结合战略性新兴产业和未来产业大力发展产业业务，推动轻资产拓展和经营效益持续增长。

依托良好的运营管理能力、服务能力和品牌引领力，2026年上半年公司经营业务各项经营指标保持稳定向好态势。

（1）购物中心

2026年上半年，公司商业业务紧扣国家促消费导向，坚守“卓越的城市运营与美好生活服务商”

发展愿景，紧抓服务消费扩容、线下实体场景升级政策红利，持续深耕核心城市群与重点发展区域。

公司创新营销打法，联动全国 30个商业项目开展“大朋友的新动生活”主题活动，依托自有 IP“嗨新节”打造沉浸式温情消费场景，通过品牌合作、场景创新等实现客群引流与消费转化，强化年轻活力的品牌形象。本次嗨新节实现总销售额超5.7亿元，客流387.5万人次；新增动卡会员16万，会员消费占比48%；累计多家门店斩获区域销冠，248家店铺销售额创新高。

2026年上半年，公司购物中心实现销售额234.02亿元，同比增长6.4%；客流2.31亿，同比提

升15.5%；受部分项目调改升级影响，上半年实现平均出租率93%；受益于在营项目的良好运营，上半年购物中心的营业收入和净利润较上年同期均实现增长，并揽获“2026 ICSC MAXI AWARD”、“2026年度商业领航企业”、“2026年度数智化商业先锋企业”、“年度运营创新商管企业星秀榜”、“年度影响力商业不动产企业 TOP5”等近百项行业荣誉，品牌影响力再上新台阶。

公司 2024年发行的消费基础设施 REITs——华夏大悦城消费 REIT上半年业绩表现亮眼。根据基金披露的季度报告，2026年第1、2季度，基金合并收入同比分别增长8.00%和7.48%。基金上市至今，已累计宣派7次分红；按募集规模计算，第1、2季度年化分派率分别达5.64%、5.55%，为基金投资者带来稳定回报。华夏大悦城消费 REIT底层资产成都大悦城项目依托首店引进、IP营销等精细化运营，在消费市场波动中逆势突围，销售和客流均连续实现双位数增长，核心经营指标超预期，凸显核心商业资产稳健韧性。为进一步深化“投融建管退”发展模式，2026年公司以天津大悦城为底层项目积极开展商业不动产 REITs申报工作，该项目位于天津市南开区，运营与盈利能力优良。

截至2026年6月30日，公司商业项目全国布局44个（含轻资产和非标准化产品），商业建筑面积约470万平方米。公司在营项目37个，商业建筑面积约388万平方米，其中包括24个大悦城购物中心（含轻资产），商业建筑面积约322万平方米，2个大悦汇（轻资产），商业建筑面积约19万平方米；公司在建、筹备的项目（含轻资产和非标准化产品）7个，商业建筑面积约82万平方米。未来公司将稳步推进商业物业整合，坚持轻重资产协同发展；持续深化年轻力场景创新与

9大悦城控股集团股份有限公司2026年半年度报告

精细化会员运营，扩容首店业态矩阵；深度参与城市更新、落地绿色运营改造，精准匹配消费需求，持续强化资产现金流韧性与长期增值潜力，实现商业业务高质量可持续发展。

（2）写字楼和产业地产

2026年上半年，公司写字楼与产业地产业务以降本增效攻坚行动逆势破局，成功抵御市场下行冲击，实现写字楼整体平均出租率89.4%，产业地产整体平均出租率91.8%。报告期末，公司在深圳拥有产业园建筑面积约95万平方米：宝安新安片区建筑面积约27万平方米（占地约19万平方米）、福海片区建筑面积约67万平方米（占地约47万平方米），深圳在运营项目整体平均出租率

98.3%。

公司持续拓展产业地产轻资产业务版图。2026年上半年公司成功获取北京市昌平区永安古城城市更新一期（鑫隆市场）项目，该项目由昌平区属国企开发建设，总建筑面积约3.67万平方米，此次委托范围涵盖项目全周期招商运营管理，项目的落地为公司探索存量资产盘活与老旧市场升级提供了创新范本；同时公司在浙江嘉兴市成功中标嘉兴南湖甪里未来双创港项目，总建筑面积约3.34万平方米。此外，公司在北京、上海通过管理输出方式运营管理北京汇京双子座、北京中邮保险·玖安广场、上海滴水湖国际中心等项目。

公司产业地产业务紧跟国家和区域产业政策，运营工作始终锚定客户价值核心，聚焦产业生态构建与服务效能提升，多维发力打造标杆运营能力。2026年上半年，公司举办“2026年华南商办大会”、“大悦·同行者计划启新发布会”等推广活动63场。“大悦?同行者计划”以“大悦同行，生态共赢”为核心理念，结合产业地产业务属性，聚焦招商渠道、产业资源、配套商业、重点客户四大核心合作伙伴圈层，打造五个子活动体系，形成全维度合作伙伴、重点客户互动与项目运营闭环，助力各项目实现招商落地、产业集聚、商业活跃、客群粘性提升的核心目标。

公司持续进行产业品牌架构梳理，重塑品牌内核，塑造品牌形象，打造“大悦产发”产业品牌及 LOGO。报告期内，公司在品牌端持续发力，产业品牌价值不断攀升，西单大悦中心荣获 2026年度商业地产品牌价值示范案例；中粮广场、汇京双子座大厦、中邮保险·玖安广场分别荣获2026年度城市更新品牌价值示范案例。

（3）酒店与长租公寓

公司致力于高端商务与度假酒店的投资开发、资产管理与运营，在北京、三亚拥有4家酒店，建筑面积约27万平方米，均位于一线城市或旅游度假热点目的地黄金地段，包括部分地标级奢华酒店项目。公司在北京、深圳管理10个长租公寓项目，建筑面积约9万平方米。

2026年上半年公司酒店业务聚焦精细化管理，持续迭代软硬件品质，提升产品溢价能力与核心竞争力，实现了稳步提质增效。上半年酒店业务整体出租率79.4%，四家酒店通过平均房价的提升，助力酒店业务实现营业收入5.33亿元，较上年同期4.66亿元增长约14%；长租公寓业务保持稳定经营，2026年上半年实现平均出租率达93%。

报告期内，旗下酒店荣获多项荣誉：三亚美高梅度假酒店荣获“LUXURY TIMES全球奢华酒店”；三亚亚龙湾瑞吉度假酒店荣获“漫旅中国·旅行奖”；北京华尔道夫酒店荣获“意游 EnjoyableTravel年度挚选奢华酒店”。

（4）物业管理服务

2026年，物业行业正逐步告别粗放式的规模扩张，通过精细化运营与高满意度服务构建客户黏

性与品牌溢价，迈入以客户价值为核心的品质竞争时代。公司通过人才队伍建设、岗位精细化管理、

10大悦城控股集团股份有限公司2026年半年度报告

激励机制优化等重点工作，持续夯实人才底座、激活团队动能；通过分级督导管控、全员催缴等举措，当期收缴成效显著，物业费收缴率整体保持较高水平；通过落地执行服务标准、维护客群关系、丰富社区文化活动等举措，持续提升基础物业服务品质与客户满意度，为服务品质、经营效益同步提升奠定扎实根基。

2026年上半年，公司物业管理规模提速扩容。报告期末，物业管理服务已进驻40余个城市，

在管项目200个，涵盖住宅、商业、写字楼、产业园等多元业态；合同管理面积约4100万平方米，较上年末增长28%，在管面积约3814万平方米，较上年末增长33%，其中外部市场拓展面积836万平方米。公司荣获“2026中国物业服务百强企业榜第22位”，连年稳步提升，并荣获“2026中国物业国有企业百强第 12名”、“2026中国住宅物业服务企业 TOP30”以及“2026中国商业物业服务企业 TOP10”等行业荣誉。

2、开发业务

在2026年上半年的组织架构调整中，公司将产品中心和营销管理部整合成立开发事业部，以更好发挥产品赋能销售、以销定产联动的协同作用，这是对开发业务能力的一次重要重塑。上半年公司开发业务坚持“以客户为中心”，持续提升产品力，建立实景展示区专项管控机制，形成体系化管理标准；持续夯实全价值链成本管控，并稳步提升工程质量、强化营销创新能力。

2026年上半年公司打造了三亚中粮·铂悦壹号、三亚中粮·悦玺壹号、成都天悦青云府等新标杆项目，持续推进“好房子”项目落地。公司开展存量项目价值重塑行动，将“好房子”理念融入长沙观澜祥云、嘉兴秀悦澜庭、重庆天悦壹号等项目，持续焕新产品品质，激活存量市场活力。

上半年公司继续深化与中粮集团及旗下品牌的协同联动，以“吃喝玩穿住”这一覆盖生活的核心场景为策略纽带，共同打造“大悦宠粉节”“大悦房嗨节”等全国性营销活动，有效促进销售转化。公司迭代营销方式，通过大悦新媒体矩阵开展精准营销，推动线上自拓客户成交占比连年稳步增长。在行业整体承压的背景下，公司销售型业务2026年上半年实现全口径签约39亿元，签约面积26万平方米。

报告期末，公司、子公司及合营联营公司的房地产项目开发、销售、出租及公司融资情况见以下表格（除已标明是权益数据外，其他数据均为全口径，权益比例为公司最终持股比例）。

表一：新增土地储备项目土地土地权益序宗地或项目所在土地计容建筑土地总价权益对价规划取得比例

号名称位置面积（㎡）面积（㎡）款（万元）（万元）

用途方式（%）天津南

津南长（挂）开区长

2026-05号地城镇

江道北公开

1块（天津南开住宅11954.1019200.0010041100.0041100.00侧、平市场区长江道地用地利路西

块）侧

合计11954.1019200.00--41100.0041100.00

注1：本表的股权比例为项目层面的股权比例，未穿透至最终权益比例。

11大悦城控股集团股份有限公司2026年半年度报告

表二：累计土地储备情况序总计容建筑面积剩余可开发计容建

区域名称总占地面积（㎡）号（㎡）筑面积（注）（㎡）北京公司（含北京、张家口、廊

1坊、天津、沈阳、哈尔滨、青岛、3866077.369082112.311343738.03烟台、济南）上海公司（含上海、南昌、苏州、

22692927.175573701.93465646.89常州、南京）深圳公司（含深圳、广州、厦门、

31726219.104410864.25296664.30佛山、江门、惠州、长沙、株洲）成都公司（含成都、重庆、眉山、

44289728.099000764.033202452.42昆明、武汉）杭州公司（含杭州、宁波、嘉兴、

5819333.261814665.93-绍兴、金华、台州）

6西安公司（含西安）724128.481984196.41631079.90

7三亚亚龙湾公司（含三亚）517374.76517943.29112417.65

8香港区域1200.0020000.00-

总计14636988.2232404248.156051999.19

注：剩余可开发计容建筑面积=计容建筑面积-累计竣工面积，非尚未开工计容建筑面积。

12大悦城控股集团股份有限公司2026年半年度报告

表三：主要项目开发情况权益规划计容城序所在开工开发土地面积本期竣工累计竣工预计总投资累计总投资项目名称项目业态比例建筑面积

市号位置时间进度（㎡）面积（㎡）面积（㎡）金额（万元）金额（万元）

（%)（㎡）

2018年

1北京祥云赋顺义区住宅、商业25.00在建65602.95118481.86-97743.88904424.00874610.43

8月

北京天瑞宸2018年

2朝阳区住宅20.00竣工53525.8159939.01-59939.01560564.00558918.21

章11月北京永丰智住宅、办公、2018年

3海淀区49.00竣工84212.00183046.25-183046.251347595.501120879.48

慧谷商业5月住宅、办公、2018年

4北京瑞悦府朝阳区25.00竣工59511.1889219.46-89219.46709384.00689869.07

商业3月北京大悦时住宅、办公、2018年

5丰台区25.00竣工75405.59163189.00-163189.00774479.19715249.04

代广场商业、酒店3月

2017年

6北京旭辉城房山区住宅、商业11.10竣工53579.00107168.49-107168.49264486.00262973.38

北11月京北京京西祥商业、住宅、2016年

7房山区100.00竣工67925.00165924.79-165924.79728782.00694123.85

云办公12月北京天悦壹2017年

8丰台区住宅、商业51.00竣工132433.30269668.17-269668.171505742.651487260.82

号3月北京华远中石景山2018年

9办公、商业17.24竣工49085.76-49085.76

心区3月

35254.00860285.00824888.42

北京京西大石景山2018年

10购物中心17.24竣工74441.00-74441.00

悦城区3月北京大兴大2019年

11大兴区购物中心43.10竣工45158.0076543.00-76543.00341500.00333222.10

悦春风里5月北京祥云国住宅、商业、2010年

12顺义区51.00竣工290487.00520833.00-520833.00860767.00857009.79

际写字楼、公8月

13大悦城控股集团股份有限公司2026年半年度报告

权益规划计容城序所在开工开发土地面积本期竣工累计竣工预计总投资累计总投资项目名称项目业态比例建筑面积

市号位置时间进度（㎡）面积（㎡）面积（㎡）金额（万元）金额（万元）

（%)（㎡）寓北京西单大2005年

13西城区购物中心43.96竣工176414.00-176414.00

悦城7月

16101.00364041.00392230.52

北京大悦酒2018年

14西城区酒店43.96竣工23603.00-23603.00

店9月北京朝阳大2008年

15朝阳区购物中心39.56竣工84610.48272330.00-272330.00329281.00345635.63

悦城6月北京中粮广1992年

16东城区写字楼43.96竣工22601.00121808.00-121808.00132848.00134605.00

场9月中粮健康科产业园、公2017年

17房山区100.00竣工119876.40179812.90-179812.90152550.00131376.05

技园寓6月北京宸悦国2022年

18昌平区住宅、商业42.23竣工64821.0097262.36-97262.36369784.00343699.47

际8月张家口祥云2020年张19经开区住宅、商业65.00在建203404.99465826.62-358020.45417699.78336785.84国际一期9月家张家口祥云2025年口20经开区住宅65.00拟建134767.71302570.84--256511.0094739.69国际二期10月廊固安拾光锦2020年

21固安县住宅、商业49.00在建113263.90226446.40-29722.00313378.00201639.21

坊云10月天津辰悦、2018年

22北辰区住宅、商业34.00竣工142801.10198913.39-198913.39604859.88593638.00

天津雍祥府7月天2018年

23天津昆仑御北辰区住宅、商业49.00竣工51567.6067315.53-67315.53314362.00254675.65

津3月天津中粮大住宅、写字2012年

24河东区90.00竣工26723.70153952.71-153952.71421225.00413433.00

道楼、商业10月

14大悦城控股集团股份有限公司2026年半年度报告

权益规划计容城序所在开工开发土地面积本期竣工累计竣工预计总投资累计总投资项目名称项目业态比例建筑面积

市号位置时间进度（㎡）面积（㎡）面积（㎡）金额（万元）金额（万元）

（%)（㎡）天津锦云悦2020年

25武清区住宅、商业100.00竣工23943.6038529.90-38529.9054829.0154126.00

府9月天津中北祥2018年

26西青区住宅、商业100.00竣工48342.8063712.96-63712.96187491.00181160.00

云3月天津悦城大滨海新2019年

27住宅、商业50.00竣工147656.20242039.25-242039.25541899.00540137.00

境区9月天津南开大2010年

28南开区购物中心43.96竣工61361.00148335.00-148335.00329623.00318590.33

悦城2月天津南开长

29南开区住宅86.19-拟建11954.1019200.00-70693.00-

江道项目沈阳锦云天沈北新2018年

30住宅、商业100.00竣工170367.00425793.44-425793.44295238.26276513.70

城区11月沈阳花熙祥2018年

31大东区住宅、商业100.00竣工50204.47110287.41-110287.41137104.31131442.93

云6月

2018年

32沈阳堂悦大东区住宅、商业51.00竣工64834.97142495.50-142495.50172729.88160047.85

6月

沈阳中粮广住宅、写字2011年沈33皇姑区65.00在建258853.90673020.74-557331.00877470.00685560.62

场楼、公寓6月阳沈阳大悦城2019年

34大东区住宅、公寓86.19竣工157334.25-157334.25

销售型9月

71258.13364483.01324658.59

2007年

35沈阳大悦城大东区购物中心86.19竣工348639.34-348639.34

4月

沈阳隆悦祥苏家屯2020年

36住宅、商业70.00竣工106889.92224420.06-224420.06251936.72234451.07

云区3月

37沈阳美悦府经济技住宅、商业49.002021年在建112266.38202036.66-155240.32254975.66213121.82

15大悦城控股集团股份有限公司2026年半年度报告

权益规划计容城序所在开工开发土地面积本期竣工累计竣工预计总投资累计总投资项目名称项目业态比例建筑面积

市号位置时间进度（㎡）面积（㎡）面积（㎡）金额（万元）金额（万元）

（%)（㎡）术开发3月区经济技沈阳京西祥2021年

38术开发住宅、商业60.00在建100178.28180317.99-138128.62225498.72195755.72

云3月区哈哈尔滨锦云2020年尔39双城区住宅、商业100.00竣工95741.00235361.39-235361.39140460.99129987.00世家3月滨

青岛住宅、办公、2018年

40市北区43.96竣工62201.80159217.20-159217.20315902.75298661.06

JOYPARK 商业 6月青岛即墨创2018年

41即墨区住宅、商业86.19竣工114371.00189763.36-189763.36231244.26216766.84

青智锦云11月岛青岛天悦海住宅、办公、2019年

42李沧区42.23竣工61092.20136495.04-136495.04199448.10199969.33

湾商业4月

2027年

43青岛大悦城市北区购物中心43.96拟建50417.10126042.75--211852.0043036.06

2月

济南中粮祥住宅、办公、2020年济44历城区51.72在建669790.96-471733.02579101.14

云商业5月211748.00853388.00南

45济南大悦城历城区购物中心51.72-拟建167922.50--24840.88

2012年

46烟台大悦城芝罘区购物中心43.96竣工40762.00130000.00-130000.00195173.92195335.39

烟10月台2015年

47中粮朗云开发区住宅100.00竣工58000.80127561.07-127561.0773600.0074368.58

3月

西西安悦尚锦2019年

48灞桥区住宅、商业100.00竣工52044.90121516.82-121516.82127852.00121720.29

安云8月

16大悦城控股集团股份有限公司2026年半年度报告

权益规划计容城序所在开工开发土地面积本期竣工累计竣工预计总投资累计总投资项目名称项目业态比例建筑面积

市号位置时间进度（㎡）面积（㎡）面积（㎡）金额（万元）金额（万元）

（%)（㎡）

2018年

49西安大悦城雁塔区购物中心25.07竣工39749.0079147.00-79147.00127565.35127565.35

6月

西安奥体壹2022年

50灞桥区住宅、商业70.00在建83010.67207139.81-168790.49

号-文兴11月西安奥体壹住宅、办公、2021年

51灞桥区70.00在建65091.59165440.60-94886.49570483.10480635.61

号-文盛商业8月西安奥体壹住宅、办公、2020年

52灞桥区70.00竣工77544.49197084.99-197084.99

号-文汇商业10月

2022年

53西安天悦高陵区住宅、商业100.00在建163286.83457109.81-96104.96569869.45326759.01

3月

西安悦2023年

54长安区住宅、商业43.96竣工109511.00383198.00189869.00383198.00625684.29560917.32

著·央璟3月西安悦2023年

55灞桥区住宅70.00竣工27301.0068241.51-68241.51101049.1796376.04

著·云轩7月西安悦浐灞国2024年

56住宅、商业70.00在建22065.0055163.0054536.3854536.3885161.0081291.89

著·云廷际港区5月西安悦浐灞国2024年

57住宅、商业70.00竣工35874.0089609.8789609.8789609.87124924.00114553.80

著·云朗际港区6月西安悦2024年

58长安区住宅、商业43.96在建48650.00160545.00--263688.0089991.28

著·央宸8月上海禧瑞祥浦东新2017年

59住宅50.00竣工56886.6069024.56-69024.56403316.01394908.34

云区11月上2017年海60上海央玺宝山区住宅25.00竣工70210.40126378.00-126378.00947253.25939812.007月

61上海南桥锦奉贤区住宅100.002013年竣工107182.60201405.00-201405.00366988.38322185.09

17大悦城控股集团股份有限公司2026年半年度报告

权益规划计容城序所在开工开发土地面积本期竣工累计竣工预计总投资累计总投资项目名称项目业态比例建筑面积

市号位置时间进度（㎡）面积（㎡）面积（㎡）金额（万元）金额（万元）

（%)（㎡）云4月上海前滩海浦东新2016年

62住宅、办公43.10竣工24592.0083989.83-83989.83307227.66303103.71

景壹号区7月上海静安大住宅、写字2014年

63静安区43.96竣工48352.00169241.00-169241.001070489.261066262.41

悦城销售型楼、商业11月上海静安大2013年

64静安区购物中心43.96竣工25382.00131000.00-131000.00443108.57443235.06

悦城10月

2018年

65上海瑞虹虹口区住宅、商业42.66竣工72856.70278035.85-278035.851592565.001593866.81

8月

上海长风大2017年

66普陀区购物中心31.34竣工17492.0072504.63-72504.63270479.23270533.06

悦城2月上海北外滩2025年

67虹口区住宅86.19在建23849.0046505.55--776162.88597649.26

壹号7月

2022年

68南昌大悦城西湖区购物中心43.96竣工125648.32-125648.32116390.38104726.18

南4月

136394.52

昌南昌大悦城住宅、办公、2021年

69西湖区43.96竣工394362.1172152.15394362.11432452.17391491.69

销售型商业、公寓5月住宅、商业、2017年

70苏州金茂府高新区24.50竣工194395.90388670.63-388670.631144037.281117850.05

酒店9月苏州中粮天2018年

71相城区住宅43.18竣工94338.00227212.63-227212.63

苏悦4月

837342.95792054.71

州2019年

72苏州大悦城相城区购物中心43.18竣工83614.00133608.93-133608.93

5月

苏州紫珺兰2018年

73相城区住宅14.00竣工74775.00187269.17-187269.17519072.00458586.94

园10月

18大悦城控股集团股份有限公司2026年半年度报告

权益规划计容城序所在开工开发土地面积本期竣工累计竣工预计总投资累计总投资项目名称项目业态比例建筑面积

市号位置时间进度（㎡）面积（㎡）面积（㎡）金额（万元）金额（万元）

（%)（㎡）苏州望熙雅2019年

74相城区住宅19.90竣工95836.00191658.8431294.15191658.84336577.00273747.65

苑11月苏州大悦澜2021年

75高新区住宅20.00竣工72262.90144482.24-144482.24370611.72335600.94

庭3月苏州悦揽天2021年

76吴江区住宅70.00竣工38447.1069203.04-69203.04135923.00153319.20

地3月苏州星悦兰2021年

77吴江区住宅30.00在建55652.77100162.49-73871.57205327.00190241.63

庭10月苏州大悦狮2022年

78高新区住宅51.72竣工20772.7037383.04-37383.04147037.00147127.95

山壹号8月常州花语江2018年

79天宁区住宅、商业42.23竣工148114.31324427.61-324427.61729412.64701279.45

常南12月州常州春秋祥2021年

80武进区住宅51.00竣工38513.0076907.82-76907.82175288.04168225.06

云12月

2018年

81南京悦江府浦口区住宅、商业37.00竣工32620.8584813.80-84813.80243027.26224837.85

11月

南京三金祥2018年

82溧水区住宅、商业50.00竣工34251.8468501.00-68501.00126885.92123760.12

云6月住宅、办公、2018年南83南京都会09溧水区49.00竣工37798.8383154.80-83154.80126048.81112923.65商业4月京2018年

84南京央誉溧水区住宅、商业40.00竣工73276.86146450.98-146450.98226393.17243640.35

6月

2018年

85南京珑悦江宁区住宅33.50竣工35051.2180612.80-80612.80216743.10214526.16

5月

86南京祥云江宁区住宅、商业、100.002016年竣工70308.25198100.91-198100.91302225.87284222.63

19大悦城控股集团股份有限公司2026年半年度报告

权益规划计容城序所在开工开发土地面积本期竣工累计竣工预计总投资累计总投资项目名称项目业态比例建筑面积

市号位置时间进度（㎡）面积（㎡）面积（㎡）金额（万元）金额（万元）

（%)（㎡）

办公、公寓4月南京颐和南2022年

87江宁区住宅90.00竣工484720.43290823.32-290823.32170450.00185637.64

园5月

2014年

88南京鸿云江宁区住宅、商业100.00竣工133955.00315339.10-315339.10430910.14453560.45

5月

南京云锦四2021年

89秦淮区住宅、商业25.00竣工16416.2941042.41-41042.41204957.40195643.66

季9月南京天悦锦住宅、商业、2021年

90浦口区43.10在建404423.40-157175.59985579.59723445.25

麟办公、公寓10月购物中心、207997.00南京大悦城2023年

91浦口区文娱、自持43.10在建145602.61--254188.0076209.21

持有型3月办公南京天悦风2022年

92浦口区住宅51.72竣工41278.5682555.61-82555.61238730.00219036.30

华8月南京悦2023年

93江宁区住宅86.19竣工25332.5553199.9013333.3553199.90213434.10204696.93

著·九章6月嘉嘉兴秀悦澜2021年

94秀洲区住宅49.00竣工77394.00157879.82-157879.82248494.18232386.10

兴庭6月

2016年

95杭州大悦城拱墅区购物中心47.41竣工130563.49-130563.49

6月

65902.00637920.51662783.66

杭州大悦城住宅、办公、2016年杭96拱墅区47.41竣工177060.68-177060.68销售型商业6月州杭州梦栖祥2017年

97余杭区住宅100.00竣工42487.0067951.98-67951.98202974.76197875.64

云9月

98杭州悦萧山区住宅43.962022年竣工23404.0054787.53-54787.53210759.00203374.74

20大悦城控股集团股份有限公司2026年半年度报告

权益规划计容城序所在开工开发土地面积本期竣工累计竣工预计总投资累计总投资项目名称项目业态比例建筑面积

市号位置时间进度（㎡）面积（㎡）面积（㎡）金额（万元）金额（万元）

（%)（㎡）

著·云轩7月杭州鹭悦朗2023年

99萧山区住宅26.03竣工70843.00191271.90191271.90191271.90809076.00769345.57

云府12月金义乌桂语兰2021年

100义乌市住宅、商业51.00竣工132313.26218309.52-218309.52606203.14602997.51

华庭10月绍兴公元2018年

101柯桥区住宅25.90竣工136045.00340113.24-340113.24539013.62518675.30

绍20209月兴绍兴湖珀隐2021年

102越城区住宅50.00竣工56095.00129008.11-129008.11438806.00427321.52

秀府9月宁2019年

103宁波宁荟台鄞州区住宅33.00竣工17015.0051045.00-51045.00105564.00101488.84

波4月台台州黄岩瑞2020年

104黄岩区住宅、商业100.00竣工197835.00296674.66-296674.66615482.00574817.60

州府3月深圳宝安25住宅、办公、2018年

105宝安区100.00竣工34137.84357791.53-357791.53

区商业8月

1584922.891625308.00

深圳宝安大2022年

106宝安区购物中心100.00竣工32865.80158614.89-158614.89

悦城6月深圳云景国住宅、办公、2015年

107光明区100.00竣工84780.10417704.15-417704.15665806.00681942.30

深际商业6月圳深圳中粮凤2015年

108宝安区住宅100.00竣工47595.43127800.00-127800.00135135.66134904.00

凰里3月深圳中粮悦2023年

109宝安区住宅、商业100.00竣工32656.00162877.44-162877.44321442.00258337.52

章·凤凰里3月深圳天悦壹住宅、公寓、2015年

110宝安区100.00竣工26397.10174620.29-174620.29390398.00366371.59

号写字楼、商5月

21大悦城控股集团股份有限公司2026年半年度报告

权益规划计容城序所在开工开发土地面积本期竣工累计竣工预计总投资累计总投资项目名称项目业态比例建筑面积

市号位置时间进度（㎡）面积（㎡）面积（㎡）金额（万元）金额（万元）

（%)（㎡）业

深圳祥云国住宅、办公、2016年

111龙岗区100.00在建46069.46374810.98-217777.61733270.65540658.40

际商业8月深圳福田大办公、商业、2021年

112福田区100.00竣工24147.50157686.34-157686.34415363.00388264.52

悦中心产业园3月中粮创芯研公寓、写字2016年

113宝安区100.00竣工24100.38142371.86-142371.86267826.36260698.82

发中心楼12月佛山世茂望2018年

114禅城区住宅、商业50.00竣工55008.63192530.13-192530.13478663.82448276.29

佛德7月山佛山珑湾祥2018年

115禅城区住宅、商业50.00竣工22854.5081416.71-81416.71199363.10196532.55

云8月厦门云玺壹2021年

116集美区住宅、商业43.96竣工62446.00151918.84-151918.84600496.62557920.07

厦号5月门2022年

117厦门大悦城集美区购物中心43.96竣工28921.0080100.00-80100.00138409.73123514.49

5月

广广州朗云花2019年

118白云区住宅10.00竣工28570.0085231.67-85231.67361436.11360781.20

州园1月惠惠州珑悦锦2019年

119龙门县住宅、商业100.00竣工55947.45195816.07-195816.07163772.48187264.57

州云12月江门新悦锦2020年

120新会区住宅、商业50.00竣工58620.00175618.31-175618.31247796.98254389.62

江云2月门江门云顶花2020年

121新会区住宅、商业50.00竣工42865.00107199.64-107199.64149422.00141516.43

园3月

22大悦城控股集团股份有限公司2026年半年度报告

权益规划计容城序所在开工开发土地面积本期竣工累计竣工预计总投资累计总投资项目名称项目业态比例建筑面积

市号位置时间进度（㎡）面积（㎡）面积（㎡）金额（万元）金额（万元）

（%)（㎡）长沙中粮鸿2012年

122望城区住宅、商业85.00竣工775638.00781216.00-781216.00439753.17439080.23

长云10月沙长沙观澜祥2021年

123望城区住宅、商业60.00在建159085.48361088.73-221457.80269280.09196981.27

云12月株2019年

124株洲锦云荷塘区住宅、商业100.00竣工83513.43124450.67-124450.67111790.10111050.96

洲7月东岸总三亚大悦中

部经济住宅、办公、2020年125心（二三四67.27竣工50516.76224871.06-224871.06451152.83403225.78及中央商业10月期）商务区东岸总

三亚大悦中部经济住宅、办公、2019年

12649.10竣工20760.0093476.00-93476.00150503.06150976.48

心（一期）及中央商业12月商务区东岸总三部经济2021年亚127三亚大悦城购物中心67.27竣工12774.3076456.29-76456.29136096.47126738.89及中央7月商务区三亚亚龙湾2014年

128吉阳区旅游综合体49.10竣工380619.0010722.29-10722.2955409.2942877.00

滨海世界9月三亚中

2025年

129粮·铂悦壹吉阳区住宅、商业58.74在建20057.6761978.00--193809.54116327.78

3月

号

中粮·三亚2025年

130吉阳区住宅、商业63.94在建32647.0350439.65--181431.4398794.00

悦玺壹号12月

23大悦城控股集团股份有限公司2026年半年度报告

权益规划计容城序所在开工开发土地面积本期竣工累计竣工预计总投资累计总投资项目名称项目业态比例建筑面积

市号位置时间进度（㎡）面积（㎡）面积（㎡）金额（万元）金额（万元）

（%)（㎡）

住宅、办公、2011年

131成都原山崇州市24.50在建244432.39162488.82-139048.6397640.0666740.66

商业、酒店6月成都珑悦锦2018年

132成华区住宅100.00竣工36204.11107441.50-107441.50206628.34199693.98

云5月成都武侯瑞2018年

133武侯区住宅、商业100.00竣工127983.07209011.41-209011.41547480.00534930.66

府6月成都天府宸2018年

134高新区办公、商业100.00竣工13340.7080032.57-80032.5768031.0040270.78

悦6月龙泉驿2007年

135成都御岭湾住宅、商业100.00在建638243.00219365.67-163945.53252352.00237605.16

区1月成都天府大

天府新购物中心、2021年

136悦城购物中86.19竣工38106.96145149.82-145149.82

成区自持办公7月心445648.17465219.42都

成都天府大天府新住宅、办公、2019年

13786.19竣工47411.25178859.57-178859.57

悦城销售型区商业11月成都观澜祥天府新住宅、办公、2019年

13817.85在建92193.17322918.56-202083.56212744.00221314.13

云区商业8月成都中

2022年

139粮·天悦壹武侯区住宅、商业60.04在建13484.0067420.00--162503.25124076.21

7月

号

2023年

140成都酒城南武侯区商业60.04在建32385.72129542.88--188993.84149314.01

11月

2014年

141成都锦云成华区住宅、商业100.00竣工70785.00181612.17-181612.17270363.54256395.43

1月

142成都祥云武侯区住宅、商业95.862010年竣工88831.95224704.36-224704.36273782.00278962.68

24大悦城控股集团股份有限公司2026年半年度报告

权益规划计容城序所在开工开发土地面积本期竣工累计竣工预计总投资累计总投资项目名称项目业态比例建筑面积

市号位置时间进度（㎡）面积（㎡）面积（㎡）金额（万元）金额（万元）

（%)（㎡）

9月

成都香榭丽2011年

143武侯区住宅100.00竣工21000.1358800.00-58800.0076793.49100104.10

都2月

2015年

144成都鸿云锦江区住宅、商业51.00竣工64313.73192872.42-192872.42261029.43245830.65

1月

成都香颂丽2013年

145武侯区住宅、商业61.45竣工29064.59103308.48-103308.48121452.76108349.23

都12月

2016年

146成都祥云里金牛区住宅、商业100.00竣工37557.6275573.12-75573.1287546.4680579.06

8月

成都大悦城2014年

147武侯区购物中心34.48竣工66535.89145074.56-145074.56

购物中心6月

249280.00218048.17

成都大悦城2015年

148武侯区办公、商业34.48竣工8529.0025500.00-25500.00

销售型7月成都溪府鸿2020年

149蒲江县住宅、商业60.00在建118563.90237797.63-131875.74154900.4599238.97

云10月成都湖光锦2021年

150简阳市住宅51.00在建42917.34107722.00-14490.36141237.5898201.26

云11月成都天府时天府新住宅、办公、2022年

15132.34在建145535.53352208.93-309155.98635123.88516701.36

区区商业1月成都祥云樾天府新2022年

152住宅、商业43.96竣工41542.86101848.95-101848.95172872.00167359.40

府区1月成都熙门悦2022年

153金牛区住宅50.00竣工4993.749987.00-9987.0025443.3424002.58

著6月成都中2026年

154青羊区住宅86.19在建65027.37138436.50--638309.76257439.91

粮·天悦青1月

25大悦城控股集团股份有限公司2026年半年度报告

权益规划计容城序所在开工开发土地面积本期竣工累计竣工预计总投资累计总投资项目名称项目业态比例建筑面积

市号位置时间进度（㎡）面积（㎡）面积（㎡）金额（万元）金额（万元）

（%)（㎡）云府成都青羊大2027年

155青羊区购物中心86.19拟建69473.90166737.36--34581.30

悦城4月重庆江州锦两江新2019年

156住宅、商业50.00在建62568.6094544.23-93485.24105163.61102752.83

云区5月两江新2019年

157重庆大悦城购物中心86.19竣工130103.50-130103.50190483.00244425.60

区11月

116702.00

重庆大悦城两江新住宅、办公、2018年

15886.19竣工275761.77-275761.77351489.57378394.80

销售型区商业9月重庆浣溪锦2019年

159巴南区住宅、商业50.00竣工44675.5095272.90-95272.90100546.21127014.67

云9月两江新2020年

160重庆祥云赋住宅、商业51.00在建86347.10116469.44-96755.87159777.38170413.46

重区3月庆九龙坡2017年

161重庆鸿云住宅、商业100.00竣工36676.30128353.64-128353.64101780.30112495.51

区4月重庆天悦壹2020年

162江北区住宅、商业66.50在建168311.00258147.31-227968.18429623.46399737.01

号9月重庆中央公2021年

163渝北区住宅100.00在建44460.0066604.24-31980.50164971.00144360.45

园瑞府11月重庆天玺壹两江新2022年

164住宅49.00在建112000.00158947.20-27280.67415158.00273432.47

号168亩区7月重庆天玺壹两江新2022年

165住宅、商业43.96在建89023.38128733.287157.02118806.41225728.00222371.03

号134亩区9月眉眉山天府智住宅、商业、2019年

166仁寿县36.40在建430542.00794196.86-343584.10641361.31357425.25

山慧城产业园、酒12月

26大悦城控股集团股份有限公司2026年半年度报告

权益规划计容城序所在开工开发土地面积本期竣工累计竣工预计总投资累计总投资项目名称项目业态比例建筑面积

市号位置时间进度（㎡）面积（㎡）面积（㎡）金额（万元）金额（万元）

（%)（㎡）

店、办公

住宅、办公、2020年

167昆明隆盛府西山区25.86在建113179.60688931.40-133981.821206430.00935202.68

昆商业1月明2021年

168昆明鸿云经开区住宅、商业100.00在建51416.03128342.29-98464.04148277.51133283.55

12月

武汉问津二2019年

169新洲区住宅、商业50.00在建63324.39158417.66-158417.6699815.0080487.63

期6月东湖高2020年

170武汉大悦城购物中心43.96竣工139258.17-139258.17169407.01175335.61

新区5月

163769.96

武汉大悦城东湖高住宅、办公、2019年

17143.96竣工340765.29-340765.29451021.00425842.06

销售型新区商业8月武汉问津三2019年

172新洲区住宅、商业50.00竣工35338.3698863.53-98863.5359300.0062025.01

武期7月汉武汉锦云航2020年

173新洲区住宅、商业50.00在建93987.43236836.90-124922.26143565.0997943.81

天府6月武汉祥云地住宅、办公、2020年

174蔡甸区51.00在建167889.00477054.40-233133.43463239.45339022.72

铁小镇一期商业7月武汉祥云地2021年

175蔡甸区住宅、商业49.00在建132393.86443306.60-100776.90397075.42211628.78

铁小镇二期1月武汉航天悦2020年

176新洲区住宅、商业50.00在建118666.66297439.14--193115.0075512.98

府8月香香港中粮大

177湾仔区写字楼86.19-竣工1200.0020000.00-20000.0043316.0043316.00

港厦

27大悦城控股集团股份有限公司2026年半年度报告

表四：主要项目销售情况权益本期销售本期结算序可售面积累计销售面本期销售累计结算面本期结算城市项目名称项目业态比例金额金额号（㎡）积（㎡）面积（㎡）积（㎡）面积（㎡）

（%）（万元）（万元）

1北京祥云赋住宅、商业25.00177602.83148128.80--147852.01--

2北京天瑞宸章住宅20.00106607.54106607.54--106932.10-59.17

北京永丰智慧住宅、办公、商

349.00205283.6491337.30--83872.99--

谷业

住宅、办公、商

4北京瑞悦府25.00114478.86114478.86--118652.01-33.40

业

北京大悦时代住宅、办公、商

525.00141224.2284801.19-202.3582639.78--

广场业、酒店北京

6北京旭辉城住宅、商业11.10115806.5793829.36--86181.49--

商业、住宅、办

7北京京西祥云100.00187528.77155025.41-14403.49-14650.00166270.19851.39577.88

公

8北京天悦壹号住宅、商业51.00255601.54249139.7376.41124.28260512.521694.592890.16

9北京华远中心办公、商业17.2452098.8217662.69--16178.54--

住宅、商业、写

10北京祥云国际51.00485195.97480213.41--481326.22--

字楼、公寓

11北京宸悦国际住宅、商业42.23110911.23110047.9252.8415.72106893.55--

张家口祥云国

12住宅、商业65.00452933.81370962.1715805.1612278.28336288.082938.113642.68

张家际一期口张家口祥云国

13住宅65.00293560.00------

际二期

廊坊14固安拾光锦云住宅、商业49.00220583.9822644.46--14292.87--

天津辰悦、天

15住宅、商业34.00189556.11178274.682430.171930.79177148.732007.971747.46

天津津雍祥府

16天津昆仑御住宅、商业49.0066054.5366054.53--66050.14--

28大悦城控股集团股份有限公司2026年半年度报告

权益本期销售本期结算序可售面积累计销售面本期销售累计结算面本期结算城市项目名称项目业态比例金额金额号（㎡）积（㎡）面积（㎡）积（㎡）面积（㎡）

（%）（万元）（万元）

住宅、写字楼、

17天津中粮大道90.00141191.31141191.31--141157.89-

商业

18天津锦云悦府住宅、商业100.0037139.0436477.05--36204.17--

19天津中北祥云住宅、商业100.0060969.8961017.20--60969.89--

20天津悦城大境住宅、商业50.00238641.35238641.35-153.00238641.35-140.37

天津南开区长

21住宅86.1920470.00------

江道项目

22沈阳锦云天城住宅、商业100.00425696.92425697.19-148.85421088.521836.19997.37

23沈阳花熙祥云住宅、商业100.00110153.79110153.90--109706.80254.08290.78

24沈阳堂悦住宅、商业51.00142419.24142419.24--142531.72-0.02

住宅、写字楼、

25沈阳中粮广场65.00454309.31429633.50--517617.557699.183656.44

公寓沈阳沈阳大悦城销

26住宅、公寓86.1923551.7723551.77--23551.771359.991009.44

售型

27沈阳隆悦祥云住宅、商业70.00224379.94224379.94--222055.14189.25195.46

28沈阳美悦府住宅、商业49.00201946.18139855.751745.271815.85133503.27204.03366.81

29沈阳京西祥云住宅、商业60.00180274.16142066.356928.125029.87125955.632795.652100.36

哈尔哈尔滨锦云世

30住宅、商业100.00229820.81203608.176533.583921.55191987.7810293.116021.42

滨家

青岛住宅、办公、商

3143.96153814.50127786.39--125191.12213.52945.60

JOYPARK 业青岛即墨创智

青岛32住宅、商业86.19145701.73145703.27--141335.59-124.31锦云

住宅、办公、商

33青岛天悦海湾42.23133382.75115373.166215.597142.86139927.6913405.4613883.80

业

29大悦城控股集团股份有限公司2026年半年度报告

权益本期销售本期结算序可售面积累计销售面本期销售累计结算面本期结算城市项目名称项目业态比例金额金额号（㎡）积（㎡）面积（㎡）积（㎡）面积（㎡）

（%）（万元）（万元）

住宅、办公、商

济南34济南中粮祥云51.72469272.05360670.2125732.0431058.68308313.0720244.7324124.01业

烟台35中粮朗云住宅100.00130206.25130206.25--134205.36--

36西安悦尚锦云住宅、商业100.00113816.73113786.47--106775.34132.76111.08

西安奥体壹号

37住宅、商业70.00201862.53200374.34966.821850.17162251.50820.661419.29

-文兴

西安奥体壹号住宅、办公、商

3870.00160484.52121977.77-60.0091875.64311.49655.63

-文盛业

西安奥体壹号住宅、办公、商

3970.00194117.52173435.833172.783845.11130388.11261.24419.79

-文汇业

40西安天悦住宅、商业100.00439531.3787316.364420.633793.1881399.864452.804167.63

西安悦著·央

西安41住宅、商业43.96376083.00274408.316012.7110425.94243609.20113224.89203261.90璟

西安悦著·云

42住宅70.0065301.2665157.67--63317.971718.012880.13

轩

西安悦著·云

43住宅、商业70.0052802.3152295.75--51493.9551493.9588367.19

廷

西安悦著·云

44住宅、商业70.0086145.6274175.0311563.1316855.7767803.8767803.8796772.82

朗

西安悦著·央

45住宅、商业43.96157144.2081794.1524711.5735521.32---

宸

46上海禧瑞祥云住宅50.0065378.3765378.37-64596.09130.66736.93

上海47上海央玺住宅25.00104201.28104201.28-20.20103677.56-18.53

48上海南桥锦云住宅100.00188476.00186105.00--226045.96-239.70

30大悦城控股集团股份有限公司2026年半年度报告

权益本期销售本期结算序可售面积累计销售面本期销售累计结算面本期结算城市项目名称项目业态比例金额金额号（㎡）积（㎡）面积（㎡）积（㎡）面积（㎡）

（%）（万元）（万元）上海前滩海景

49住宅、办公43.1084906.1584812.01--116678.92--

壹号

上海静安大悦住宅、写字楼、

5043.96175979.43176093.01--199536.66--

城销售型商业

51上海瑞虹住宅、商业42.66273757.94273757.941046.225382.12297674.22-80.80

上海北外滩壹

52住宅86.1944277.407082.913500.4548466.66---

号

南昌大悦城销住宅、办公、商

南昌5343.96384642.03277255.349592.198070.84263074.4911740.4812969.59

售型业、公寓

住宅、商业、酒

54苏州金茂府24.50366787.49366787.49-360.00365496.65754.872186.12

店

55苏州中粮天悦住宅43.18235942.19233162.741847.331850.74231407.114997.984687.36

56苏州紫珺兰园住宅14.00183106.36180231.891410.192708.00180838.63620.312212.59

57苏州望熙雅苑住宅19.90187533.56179340.009767.0010030.00179250.2127388.5635190.71

苏州

58苏州大悦澜庭住宅20.00142453.64142453.64141740.57693.38102.75

59苏州悦揽天地住宅70.0067863.4666836.541144.452518.9065802.351258.572566.08

60苏州星悦兰庭住宅30.0098254.3049810.055738.006898.0048309.065501.855470.73

苏州大悦狮山

61住宅51.7236442.3836442.41--36260.64--

壹号

62常州花语江南住宅、商业42.23314473.81314473.81--353452.31--

常州

63常州春秋祥云住宅51.0075345.6667667.614274.066066.0465347.174695.446319.16

64南京悦江府住宅、商业37.0087280.2485960.63--82761.51--

65南京三金祥云住宅、商业50.0066808.8866808.88--64570.25-22.94

南京

住宅、办公、商

66南京都会0949.0082224.6577032.068904.023209.4573943.8910282.913665.99

业

31大悦城控股集团股份有限公司2026年半年度报告

权益本期销售本期结算序可售面积累计销售面本期销售累计结算面本期结算城市项目名称项目业态比例金额金额号（㎡）积（㎡）面积（㎡）积（㎡）面积（㎡）

（%）（万元）（万元）

67南京央誉住宅、商业40.00145363.11145363.05--147133.06-22.02

68南京珑悦住宅33.5081399.5881399.58--81397.01-62.39

住宅、商业、办

69南京祥云100.00189725.12189156.97-34.00214857.63-20.32

公、公寓

70南京颐和南园住宅90.00283293.00287765.16-10.00285898.30-18.35

71南京鸿云住宅、商业100.00317410.54310763.05424.08318.52310301.08-22.09

72南京云锦四季住宅、商业25.0042029.2242029.22-200.5041798.00194.00899.78

住宅、办公、商

73南京天悦锦麟43.10392524.76160272.18338.2056.00156414.452434.674838.95

业、公寓

74南京天悦风华住宅51.7281088.9081088.90-69.0079956.22-55.05

南京悦著·九

75住宅86.1952187.0452187.04-42.60-148.2251452.5651452.56163800.23

章

嘉兴76嘉兴秀悦澜庭住宅49.00152334.57125260.8913098.8812051.4499826.7314695.7713401.63

杭州大悦城销住宅、办公、商

7747.41145999.39169122.86515.73944.57155928.19515.73866.58

售型业

78杭州梦栖祥云住宅100.0067407.9167407.91--67263.05-9.63

杭州杭州悦著·云

79住宅43.9649102.0649102.98-35.0049102.06-14.20

轩杭州鹭悦朗云

80住宅26.03185291.63185291.63-----

府

金华81义乌桂语兰庭住宅、商业51.00202424.94182237.338038.1019003.89165106.2217265.9237022.83绍兴公元

82住宅25.90351943.14351943.13--351334.46--

2020

绍兴绍兴湖珀隐秀

83住宅50.00120534.5086063.918367.6715937.9183199.237137.5813534.08

府

32大悦城控股集团股份有限公司2026年半年度报告

权益本期销售本期结算序可售面积累计销售面本期销售累计结算面本期结算城市项目名称项目业态比例金额金额号（㎡）积（㎡）面积（㎡）积（㎡）面积（㎡）

（%）（万元）（万元）

宁波84宁波宁荟台住宅33.0047787.0047787.06--47771.91-4.59

台州85台州黄岩瑞府住宅、商业100.00291076.37285716.16151.77291.01304272.881460.032545.57

深圳宝安25住宅、办公、商

86100.00263394.60177473.796276.8223665.31248813.848443.1729308.61

区业

住宅、办公、商

87深圳云景国际100.00415579.53413188.393631.813289.48385136.952316.763058.61

业深圳中粮凤凰

88住宅100.00124128.27124128.27--98.22122295.10--

里深圳中粮悦

89住宅、商业100.00139953.77137027.544049.644499.43132895.453341.078890.29

章·凤凰里深圳

住宅、公寓、写

90深圳天悦壹号100.00152488.95152483.59--246.00152849.291374.673942.24

字楼、商业

住宅、办公、商

91深圳祥云国际100.00156836.68158052.375597.093498.66144379.8450.8757.14

业

深圳福田大悦办公、商业、产

92100.00142564.7962971.734342.4814191.3260819.364647.7814257.56

中心业园中粮创芯研发

93公寓、写字楼100.0093441.0092667.65--92667.65--

中心

94佛山世茂望德住宅、商业50.00145601.1086488.134888.766900.8043174.17--

佛山

95佛山珑湾祥云住宅、商业50.0064751.5864125.162526.293933.1959711.133496.345588.90

厦门96厦门云玺壹号住宅、商业43.96161979.38154180.43-476.99153549.411431.624907.10

广州97广州朗云花园住宅10.0076638.1976067.16121.10575.1275703.48--

惠州98惠州珑悦锦云住宅、商业100.00194435.87194435.91-99.87193852.10240.58222.53

99江门新悦锦云住宅、商业50.00166712.61166755.200.02277.84165829.45297.80675.90

江门

100江门云顶花园住宅、商业50.00105527.42105527.41--104876.77408.69241.64

33大悦城控股集团股份有限公司2026年半年度报告

权益本期销售本期结算序可售面积累计销售面本期销售累计结算面本期结算城市项目名称项目业态比例金额金额号（㎡）积（㎡）面积（㎡）积（㎡）面积（㎡）

（%）（万元）（万元）

101长沙中粮鸿云住宅、商业85.00772673.00764824.96--767209.20--

长沙

102长沙观澜祥云住宅、商业60.00342894.55166780.1811130.085794.73155987.3741258.3321267.85

株洲103株洲锦云住宅、商业100.00123395.8353159.17131.7349.6148839.28--

三亚大悦中心住宅、办公、商

10467.27224748.29125804.10636.122018.77116553.102676.626864.23

（二三四期）业

三亚大悦中心住宅、办公、商

10549.1092358.9092078.632172.743311.7489858.562948.254881.58

（一期）业三亚三亚中粮铂

106住宅、商业58.7461195.20------

悦·壹号

中粮·三亚悦

107住宅、商业63.9449670.33------

玺壹号

住宅、办公、商

108成都原山24.50162008.00125150.37--117576.44--

业、酒店

109成都珑悦锦云住宅100.00108128.80108098.16--114612.65--

110成都武侯瑞府住宅、商业100.00168530.93158206.78223.91889.50160711.802341.957916.33

111成都天府宸悦办公、商业100.0079725.2779725.8588655.13--

112成都御岭湾住宅、商业100.00224004.00163020.85-695.29-3200.00181623.30-695.29-3200.00

成都天府大悦住宅、办公、商

成都11386.19168797.76118576.992552.794492.68115455.952066.944677.43城销售型业

住宅、办公、商

114成都观澜祥云17.85320610.93267197.0612269.638310.67196556.82472.89191.02

业

成都中粮·天

115住宅、商业60.0464092.0258236.931198.142155.76---

悦壹号

116成都酒城南商业60.04122778.3543841.351025.801467.64---

117成都锦云住宅、商业100.00184883.75184740.17--208862.77-89.86-109.60

34大悦城控股集团股份有限公司2026年半年度报告

权益本期销售本期结算序可售面积累计销售面本期销售累计结算面本期结算城市项目名称项目业态比例金额金额号（㎡）积（㎡）面积（㎡）积（㎡）面积（㎡）

（%）（万元）（万元）

118成都祥云住宅、商业95.86242470.32242388.01--294867.95--

119成都香榭丽都住宅100.0064013.1764013.17-42.2081713.33--

120成都鸿云住宅、商业51.00193015.38192686.13-289.16226327.57--

121成都香颂丽都住宅、商业61.45109524.02109476.51--120272.78--

122成都祥云里住宅、商业100.0083109.7583109.75-118.30101905.88--

成都大悦城销

123办公、商业34.4820848.7020465.35--20313.95--

售型

124成都溪府鸿云住宅、商业60.00237470.0644251.731371.84649.3238318.262630.211164.08

125成都湖光锦云住宅51.0095951.178171.37--5221.75--

住宅、办公、商

126成都天府时区32.34391628.41322108.8410275.4712041.81266666.9167875.27161793.56

业

127成都祥云樾府住宅、商业43.9689035.0884278.48--72334.03--

128成都熙门悦著住宅50.0010262.007966.50--7823.01--

成都中粮·天

129住宅86.19138110.183105.513105.5110447.59---

悦青云府

130重庆江州锦云住宅、商业50.0093826.7793450.83--93418.98--

重庆大悦城销住宅、办公、商

13186.19223021.58209568.5744.48393.29207456.86422.44647.45

售型业

132重庆浣溪锦云住宅、商业50.0092564.6790969.14--84538.05--

重庆133重庆祥云赋住宅、商业51.00115591.9199398.66--91927.66--

134重庆鸿云住宅、商业100.00126523.38126547.78-4.00148953.63--

135重庆天悦壹号住宅、商业66.50265977.84229406.422016.094508.86220338.64--

重庆中央公园

136住宅100.0066249.2430418.912064.963396.8427592.461142.771782.81

瑞府

35大悦城控股集团股份有限公司2026年半年度报告

权益本期销售本期结算序可售面积累计销售面本期销售累计结算面本期结算城市项目名称项目业态比例金额金额号（㎡）积（㎡）面积（㎡）积（㎡）面积（㎡）

（%）（万元）（万元）重庆天玺壹号

137住宅49.00157956.0127227.654151.557585.1121796.88--

168亩

重庆天玺壹号

138住宅、商业43.96128182.00114847.493726.564900.3795790.035661.4238292.32

134亩

住宅、商业、产眉山天府智慧

眉山139业园、酒店、办36.40674507.73258648.57-16534.91-13496.52189501.11--城公

住宅、办公、商

140昆明隆盛府25.86479628.59107777.82--72571.04209.53174.65

昆明业

141昆明鸿云住宅、商业100.00123836.1069265.774153.613005.5767091.874232.172793.39

142武汉问津二期住宅、商业50.00154842.76136044.862598.211219.75137544.91--

武汉大悦城销住宅、办公、商

14343.96327311.23327311.23-206.00327141.551273.211361.84

售型业

144武汉问津三期住宅、商业50.0098007.8195340.31--93625.56--

武汉锦云航天

145住宅、商业50.00230482.37103768.94--56160.88300.45174.63

武汉府

146武汉航天悦府住宅、商业50.00289544.502827.26-----

武汉祥云地铁住宅、办公、商

14751.00423937.49198942.903718.762628.62181500.182580.822009.64

小镇一期业武汉祥云地铁

148住宅、商业49.00368913.4578595.601840.411160.7329191.261205.92770.26

小镇二期

36大悦城控股集团股份有限公司2026年半年度报告

表五：主要项目出租情况

出租类业态类别平均可出租面积（㎡）平均已出租面积（㎡）平均出租率（%）

购物中心1686296158224893.0

写字楼23727421208389.4

产业地产1244127114248191.8

出租类业态类别可出租套数平均已出租套数平均出租率（%）

长租公寓2024187593.0

酒店经营客房套数已出售间夜数平均出租率（%）

酒店159422916279.4

表六：土地一级开发情况累计一本期一累计本期累计结本期结款项回权益预计总投资金累计投资金本期平整级土地级土地项目规划平整土累计平整土销售销售算土地算土地收情况

所在位置比例额（万元）额（万元）土地面积开发收开发收

名称地面积（㎡）地面积（㎡）面积面积面积面积（万元）

（%）（注2）（注2）（㎡）入入

（㎡）（㎡）（㎡）（㎡）（注1）（万元）（万元）上塔坡西安市长安

43.96835125.12657332.00655336.61655336.61--------

项目区韦曲街办昆明市西山昆明螺

区永昌街道25.861403216.00935202.68273400.00273400.00-----4000.00--蛳湾办事处

注1：款项回收情况为累计一级土地开发回款情况；

注2：昆明螺蛳湾项目预计总投资金额为项目一期一二级以及二期、三期一级开发预计总投资金额；累计投资金额为一期一二级以及二期、三期一级累计投资金额；

注3：除已标明是权益数据外，其他数据均为全口径，权益比例为公司最终持股比例；

注4：上述项目部分已转入二级开发，销售、结算情况详见表四中西安悦著·央璟、西安悦著·央宸以及昆明隆盛府。

37大悦城控股集团股份有限公司2026年半年度报告

表七：融资途径

单位：亿元

融资成本区间/平期限结构融资途径期末融资余额

均融资成本1年之内1-2年2-3年3年以上

银行贷款515.77103.10104.5880.84227.25

中期票据50.002.51%-4.83%35.0015.00--

公司债券108.0023.0068.0017.00-

合计673.773.11%161.10187.5897.84227.25

注：公司债券为票面余额。

向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保情况

公司作为房地产的开发商及销售商，采取行业通行的按揭销售模式。公司邀请商业银行为购买公司所开发商品房而需要借款的购房人提供按揭贷款。商业银行根据其自身的规章制度对提出借款申请的购房人进行审核，对符合银行放贷标准的，银行和购房人签订抵押借款合同，发放按揭贷款。

公司为借款人（购房人）就按揭贷款债务提供阶段性连带责任保证担保，保证期间从借款合同签订之日起至借款人（购房人）办妥以商业银行为抵押权人的正式抵押手续并向商业银行交付他项权证

之日止（公司一般在交付房产给购房人之日起一年内为购房人办理并取得《房地产证》），公司阶段性连带保证责任自动解除。鉴于购房人是抵押借款合同项下的债务人，不归还商业银行按揭贷款的可能性很小，因而公司因提供阶段性连带责任保证担保而实际履行保证责任的可能性很小。公司提供阶段性连带责任保证担保不影响公司房地产开发销售业务收入的确认。截至2026年6月30日，尚未结清的担保金额为人民币507617.84万元。从公司房地产业务实际经营情况看，报告期末未出现因借款人（购房人）不归还商业银行贷款而直接由公司履行相应保证责任形成公司实际损失的情形。

二、核心竞争力分析

公司坚持战略引领，定位“卓越的城市运营与美好生活服务商”，服务人民美好生活，服务城市和产业发展升级。目前，公司形成了以领先的商业经营能力、高效的运营能力、良好的品牌美誉度和影响力、多元化的土地获取能力、多业态协同发展能力以及整合创新能力为特点的核心竞争力。

1、领先的商业经营能力

公司旗下的大悦城商业购物中心以18-35岁新兴中产阶级为主力市场，具有强运营能力和品牌影响力，受到客户青睐。独创的“主题街区”商业模式，结合公司领先的大数据系统和长期运营经验，实现了精准招商、合理引导客群，捕捉运营需求，经营优势明显。公司在商业领域具有涵盖招商、运营、推广和研策全条线、成熟的人才培养体系，为未来发展注入力量。

2、高效的运营能力

公司紧跟地产行业发展趋势，大力推进大运营体系建设，提高项目运营效率，实现公司稳健发展。

推进协同经营，实现精细化管理，促进运营效率提升，为资金的良好周转提供了有力保障，形成了高效的运营能力，助力公司高质量发展。

3、良好的品牌美誉度和影响力

公司依托中粮集团良好的品牌形象，以及“大悦城”商业知名品牌，形成了较强的市场吸引力，在项目拓展方面也拥有独特优势。公司聚焦住宅产品力提升，打造“中粮好房子”，打磨“悦系”产

38大悦城控股集团股份有限公司2026年半年度报告品，满足购房者的住房需求。商业品牌亦焕新提升，大悦城坚持“年轻、时尚、潮流、品位”定位，引领城市居民消费和生活方式升级，具备较高的品牌美誉度和影响力。

4、多元化的土地获取能力

公司充分挖掘区域价值、地块价值与产业价值，广开合作渠道，结合中粮集团产业优势和大悦城品牌优势，实现“精准投资”。一方面，通过公开市场与非公开市场结合、轻资产与重资产结合、自主拿地与合作拿地结合的方式，获取优质土地；另一方面，充分盘活内外部资源，获取城市更新等存量土地，通过城市运营和产业整合能力，获取优质土储，争取投资回报最大化，为公司未来发展奠定基础。

5、多业态协同发展能力

公司业务范围覆盖商业、产业、写字楼、住宅、酒店、长租公寓等多元业态，使公司能满足多元化的市场需求，并具备较强的抗风险能力。近年来，公司不断探索、完善生态圈，让不同业态相互支持、相互提升，形成有机的整体，激发各业务板块的发展潜力，提高发展质量。

6、整合创新能力

我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。为适应新的发展需求，房企逐渐从单纯的开发向城市运营、服务延伸，从传统的住宅开发向商业地产、产业地产、长租公寓等新产品、新业态探索发展。行业的发展对房企的整合创新能力提出了更高的要求。公司结合自身优势，综合国家政策导向、行业发展趋势等，积极整合优质资源，形成城市综合运营整合创新能力。

三、主营业务分析

1、概述

参见“一、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。

2、主要财务数据同比变动情况

单位：元本报告期上年同期同比增减变动原因

营业收入12229841133.3915231451986.15-19.71%

营业成本9231955924.629695147904.22-4.78%

销售费用646876031.23609577723.816.12%

管理费用629570461.90604350318.204.17%

财务费用922279647.981009643292.29-8.65%

所得税费用642155498.29698465157.82-8.06%

研发投入353207.553039022.31-88.38%受研发进度影响，本期研发投入同比减少

经营活动产生的现-214928145.762687072480.85-108.00%主要是销售回款同比减少金流量净额

投资活动产生的现-772339962.79-246529241.14-213.29%主要是本期支付持有型项金流量净额目土地款

筹资活动产生的现1189416313.46-5539635035.53121.47%主要是本期取得外部借款金流量净额同比增加

39大悦城控股集团股份有限公司2026年半年度报告

现金及现金等价物194204139.62-3108067594.69106.25%净增加额

3、公司报告期利润构成或利润来源发生重大变动

公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。

4、营业收入构成

（1）营业收入构成

单位：元本报告期上年同期占营业收占营业收同比增减金额金额入比重入比重

营业收入合计12229841133.39100%15231451986.15100%-19.71%分行业

商品房销售及8338857206.5268.18%11520358039.4275.64%-27.62%一级土地开发

投资物业及相2743392019.0122.43%2558369481.0816.80%7.23%关服务

酒店经营533090083.784.36%466139399.333.06%14.36%

管理输出107809170.640.88%129928213.960.85%-17.02%

物业及其他499492748.074.08%509250895.533.34%-1.92%

其他业务7199905.370.07%47405956.830.31%-84.81%分产品

商品房销售及8338857206.5268.18%11520358039.4275.64%-27.62%一级土地开发

投资物业及相2743392019.0122.43%2558369481.0816.80%7.23%关服务

酒店经营533090083.784.36%466139399.333.06%14.36%

管理输出107809170.640.88%129928213.960.85%-17.02%

物业及其他499492748.074.08%509250895.533.34%-1.92%

其他业务7199905.370.07%47405956.830.31%-84.81%分地区

北京2221038378.4018.16%1999759126.4813.13%11.07%

上海2376203203.2719.43%814662789.075.35%191.68%

深圳1468241112.9312.01%7233342969.5047.49%-79.70%

成都910671934.537.45%820788234.205.39%10.95%

西安3997110398.0732.68%2628651015.6517.26%52.06%

杭州566592160.554.63%491807074.733.23%15.21%

三亚亚龙湾638293863.905.22%1176034639.877.72%-45.72%

香港51690081.740.42%66406136.650.44%-22.16%

（2）占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品或地区情况

40大悦城控股集团股份有限公司2026年半年度报告

单位：元营业收入比营业成本比毛利率比上营业收入营业成本毛利率上年同期上年同期年同期增减增减增减分行业商品房销

售及一级8338857206.527296589534.5012.50%-27.62%-8.01%下降18.64个百分点土地开发投资物业

及相关服2743392019.011187054510.2756.73%7.23%14.26%下降2.66个百分点务分产品商品房销

售及一级8338857206.527296589534.5012.50%-27.62%-8.01%下降18.64个百分点土地开发投资物业

及相关服2743392019.011187054510.2756.73%7.23%14.26%下降2.66个百分点务分地区

北京2221038378.401111792692.2449.94%11.07%31.78%下降7.87个百分点

上海2376203203.272062295066.2313.21%191.68%254.19%下降15.32个百分点

深圳1468241112.931077368658.1726.62%-79.70%-77.79%下降6.31个百分点

3997110398.073319070144.8516.96%52.06%120.68%下降25.82个西安

百分点

（3）公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1期按报告期末口径调整后的主营业务数据

单位：元营业收入比营业成本比毛利率比营业收入营业成本毛利率上年同期增上年同期增上年同期减减增减

北京1999759126.48843701192.8457.81%-28.81%-47.73%增加15.27个百分点

上海814662789.07582251572.5828.53%-82.77%-84.55%增加8.23个百分点

深圳7233342969.504851685235.4732.93%192.47%161.84%增加7.85个百分点

成都820788234.20731526315.7710.88%-52.10%-53.61%增加2.91个百分点

西安2628651015.651504043793.0942.78%5335.05%3901.16%增加20.5个百分点

杭州491807074.73401766913.7418.31%-84.57%-86.32%增加10.42

41大悦城控股集团股份有限公司2026年半年度报告

个百分点

三亚1176034639.87767844335.9834.71%11.15%18.22%下降3.9个亚龙湾百分点

香港66406136.6512328544.7581.43%6.73%0.20%增加1.2个百分点变更口径的理由

2026年6月12日召开的第十二届董事会第二次会议审议通过《关于调整公司组织架构的议案》。

为积极应对市场变化，提高公司管理效率，提高专业化水平，董事会同意对现有组织架构进行调整和优化，同意撤销北方大区公司、华东大区公司、华南大区公司、西南大区公司等4个大区公司，设立北京公司、上海公司、深圳公司、成都公司、杭州公司、西安公司、三亚亚龙湾公司等7个城市公司。

四、非主营业务分析

单位：元占利润总额是否具有金额形成原因说明比例可持续性

投资收益-108316464.87-33.82%主要是权益法核算的长期股是权投资收益

公允价值变动损益-2997550.56-0.94%主要是非流动金融资产公允否价值变动

资产减值-294496179.71-91.96%主要是存货减值损失否

营业外收入36936857.5311.53%主要是违约赔偿收入否

63071328.6419.69%主要是赔款及违约金支出及营业外支出否

其他非经常性支出

五、资产及负债状况分析

1、资产构成重大变动情况

单位：元本报告期末上年末重大变动比重增减占总资占总资说明金额金额产比例产比例

货币资金20261772103.6613.42%20074938868.8012.79%增加0.63个百分点

应收账款498448234.310.33%401081313.460.26%增加0.07个百分点主要是预付

预付款项281761326.120.19%204214421.610.13%增加0.06土地款、能源个百分点充值费

42大悦城控股集团股份有限公司2026年半年度报告

存货54639153407.3236.20%60472438029.5338.51%下降2.31个百分点主要是一年一年内到

期的非流355521646.000.24%847174965.440.54%下降0.3内到期的关个百分点联方借款减动资产少

投资性房35516307240.1123.53%35647489839.9322.70%增加0.83地产个百分点

长期股权13754252839.969.11%13741627379.158.75%增加0.36投资个百分点主要是其他其他非流

动金融资6235120.160.004%9232670.720.006%非流动金融基本持平资产公允价产值变动

固定资产2837491049.511.88%3017776023.531.92%下降0.04个百分点主要是建设中粮三亚亚

在建工程20953266.190.01%2987710.220.002%增加0.01龙湾开发历个百分点史展览馆投入成本增加

使用权资424993620.050.28%448120827.320.29%下降0.01产个百分点主要是持有

长期待摊137923805.110.09%105871986.130.07%增加0.02型项目资产费用个百分点改良支出主要是本期

短期借款3967003122.122.63%2454840928.331.56%增加1.07新增外部借个百分点款主要是本期

衍生金融--9889810.060.01%下降0.01远期合约全负债个百分点部平仓主要是本期

合同负债8597894789.915.70%13950604344.468.88%下降3.18房屋交付结

个百分点算，合同负债减少主要是待转

其他流动768297814.540.51%1229362994.150.78%下降0.27销项税额减负债个百分点少

增加3.88

长期借款41296763598.9727.36%36874607757.8323.48%个百分点

租赁负债392139372.250.26%413695241.510.26%基本持平

2、主要境外资产情况

□适用√不适用

43大悦城控股集团股份有限公司2026年半年度报告

3、以公允价值计量的资产和负债

单位：元本本计入权期期其益的累计本期公允价值变购他项目期初数计公允提本期出售金额期末数动损益买变价值变的金动动减额值金融资产

1.交易性金融资产（不含衍生金融资产）

2.衍生金融

资产

3.其他债权

投资

4.其他权益

工具投资

5.其他非流

动金融资9232670.72-2997550.566235120.16产

金融资产9232670.72-2997550.566235120.16小计投资性房地产生产性生物资产其他

上述合计9232670.72-2997550.566235120.16

金融负债9889810.06-9889810.06-报告期内公司主要资产计量属性未发生重大变化。

4、截至报告期末的资产权利受限情况

单位：元项目期末账面价值受限原因

货币资金365411022.76主要是法院冻结资金及履约保证金

应收账款26474860.91借款质押

存货23278767245.06借款抵押

投资性房地产25466559617.11借款抵押

固定资产1603737852.59借款抵押

无形资产342841390.75借款抵押

长期股权投资4009363282.55借款质押

合计55093155271.73

44大悦城控股集团股份有限公司2026年半年度报告

六、投资状况分析

1、总体情况

报告期投资额（元）上年同期投资额（元）变动幅度

1394329144.902088800000.00-33.25%

2、报告期内获取的重大的股权投资情况

□适用√不适用

3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况

□适用√不适用

4、金融资产投资

（1）证券投资情况公司报告期不存在证券投资。

（2）衍生品投资情况

1）报告期内以套期保值为目的的衍生品投资

单位：万元本期计入权期末投资金衍生品公允益的累报告期初始投资报告期内期末金额占公司报投资类期初金额价值计公允内购入金额售出金额额告期末净资型变动价值变金额产比例损益动

汇率远91791.3091791.30---91791.30--期

合计91791.3091791.30---91791.30--

报告期内套期保值业务的会计政根据财政部《企业会计准则第22号—金融工具确认和计量》《企策、会计核算具体原则，以及与上业会计准则第39号——公允价值计量》《企业会计准则第24号一报告期相比是否发生重大变化的——套期会计》《企业会计准则第37号—金融工具列报》等相关

说明规定及其指南进行核算，与上一报告期相比无重大变化。

报告期实际损益情况的说明无

套期工具和被套期项目的关键条款基本完全匹配，套期工具和被套期保值效果的说明套期项目在套期期间将朝相反的方向移动并可抵消相关风险，套期保值效果高度有效。

衍生品投资资金来源自有资金

报告期衍生品持仓的风险分析及控为降低汇率变动产生的风险，公司子公司偿还了部分外币贷款减制措施说明（包括但不限于市场风少汇兑波动敞口故对期初持有的远期合约提前完结，未来继续监险、流动性风险、信用风险、操作控并适当时使用套期工具减少汇率变动风险。

风险、法律风险等）

已投资衍生品报告期内市场价格或 DF在持有期间公允价值变动对本公司报告无损益影响。公允价值产品公允价值变动的情况，对衍生的计算使用成本比较法，即考虑到即期汇率、外汇远期点数的变

45大悦城控股集团股份有限公司2026年半年度报告品公允价值的分析应披露具体使用化，相同结构的远期在报告期末时点的市场参考价格（由各交易的方法及相关假设与参数的设定对手提供）和交易价格之间的交割差值。以上金额，包括期初金额，都以2026年06月30日的汇率折算。

涉诉情况（如适用）不适用

2019年7月6日、2020年3月31日、2021年3月27日、2022

衍生品投资审批董事会公告披露日)年4月12日、2023年4月26日、2024年4月27日、2025年4期（如有月19日及2026年4月23日

衍生品投资审批股东会公告披露日2020年5月23日、2022年6月30日、2023年6月20日、2024

期（如有)年6月7日、2025年5月22日及2026年5月22日注1：上述利率互换及汇率远期投资金额为名义本金，原币种为港币或美元，表格中以2026年6月30日人民币外汇中间价折算为人民币；

注2：此处公司报告期末净资产指公司合并资产负债表列报的所有者权益。

2）报告期内以投机为目的的衍生品投资

公司报告期不存在以投机为目的的衍生品投资。

5、募集资金使用情况

√适用□不适用

46大悦城控股集团股份有限公司2026年半年度报告

（1）募集资金总体使用情况

单位：万元报告期末累计变更尚未使报告期内累计变更尚未使闲置两本期已使用已累计使用募集资金用途的募用募集募集年证券上市募集资金总募集资金净变更用途用途的募用募集年以上

募集方式1募集资金总募集资金总使用比例集资金总资金用份日期额额（）23=的募集资集资金总资金总募集资额额（）（）额比例途及去金总额额额金金额

（2）（/1）（%）向

2022公开发行公司债券年“2201”2022/11/2150000.00149550.00-150000.00100------（大悦）

2022公开发行公司债券年“2202”2022/12/27150000.00149550.00-150000.00100------（大悦）

2023公开发行公司债券年“2301”2023/2/2200000.00199400.00-200000.00100-11700.005.85---（大悦）

2025非公开发行公司债年“2501”2025/4/3110000.00110000.00-110000.00100------券（大悦）

2025非公开发行公司债年“2502”2025/4/350000.0050000.00-50000.00100------券（大悦）

2025非公开发行公司债年“2503”2025/8/580000.0080000.00-80000.00100------券（大悦）

2025非公开发行公司债年“2504”2025/8/5120000.00120000.00-120000.00100------券（大悦）

2026非公开发行公司债年“2601”2026/1/28100000.00100000.00100000.00100000.00100------券（大悦）

2026非公开发行公司债年“2603”2026/3/1776000.0076000.0076000.0076000.00100------券（大悦）

2026非公开发行公司债年“2605”2026/5/650000.0050000.0050000.0050000.00100------券（大悦）

2026非公开发行公司债年“2606”2026/5/650000.0050000.0050000.0050000.00100------券（大悦）

合计----1136000.001134500.00276000.001136000.00--11700.00----

47大悦城控股集团股份有限公司2026年半年度报告

募集资金总体使用情况说明

1、2022年11月公开发行公司债券“22大悦01”：实际募集资金金额150000.00万元，已根据募

集说明书用途使用完毕。截至2026年6月30日，募集资金账户余额为0.00万元。

2、2022年12月公开发行公司债券“22大悦02”：实际募集资金金额150000.00万元，已根据募

集说明书用途使用完毕。截至2026年6月30日，募集资金账户余额为0.00万元。

3、2023年2月公开发行公司债券“23大悦01”：实际募集资金金额200000.00万元，已根据募

集说明书用途使用完毕。截至2026年6月30日，募集资金账户余额为1.09万元。

4、2025年3月非公开发行公司债券“25大悦01”：实际募集资金金额110000.00万元，已根据

募集说明书用途使用完毕。截至2026年6月30日，募集资金账户余额为4.50万元。

5、2025年3月非公开发行公司债券“25大悦02”：实际募集资金金额50000.00万元，已根据募

集说明书用途使用完毕。截至2026年6月30日，募集资金账户余额为0.00万元。

6、2025年8月非公开发行公司债券“25大悦03”：实际募集资金金额80000.00万元，已根据募

集说明书用途使用完毕。截至2026年6月30日，募集资金账户余额为0.99万元。

7、2025年8月非公开发行公司债券“25大悦04”：实际募集资金金额120000.00万元，已根据

募集说明书用途使用完毕。截至2026年6月30日，募集资金账户余额为0.24万元。

8、2026年1月非公开发行公司债券“26大悦01”：实际募集资金金额100000.00万元，本报告

期已根据募集说明书用途使用完毕。截至2026年6月30日，募集资金账户余额为0.00万元。

9、2026年3月非公开发行公司债券“26大悦03”：实际募集资金金额76000.00万元，本报告期

已根据募集说明书用途使用完毕。截至2026年6月30日，募集资金账户余额为0.00万元。

10、2026年4月非公开发行公司债券“26大悦05”：实际募集资金金额50000.00万元，本报告

期已根据募集说明书用途使用完毕。截至2026年6月30日，募集资金账户余额为0.00万元。

11、2026年4月非公开发行公司债券“26大悦06”：实际募集资金金额50000.00万元，本报告

期已根据募集说明书用途使用完毕。截至2026年6月30日，募集资金账户余额为0.00万元。

（2）募集资金承诺项目情况

□适用√不适用

（3）募集资金变更项目情况公司报告期不存在募集资金变更项目情况。

七、重大资产和股权出售

1、出售重大资产情况

公司报告期未出售重大资产。

2、出售重大股权情况

公司报告期未出售重大股权。

八、主要控股参股公司分析

主要子公司及对公司净利润影响达10%以上的参股公司情况

48大悦城控股集团股份有限公司2026年半年度报告

单位：元公司名公司主要注册资本总资产净资产营业收入营业利润净利润称类型业务陕西鼎房地安置业子公

产开2037113051.259276259094.752649155150.182032619026.04229880099.48141362311.67有限公司发司报告期内取得和处置子公司的情况

报告期内公司因非同一控制下企业合并增加子公司0户，因其他原因合并范围变动净减少5户，详见本报告之“第八节财务报告”之“六、合并范围的变更”相关内容。

九、公司控制的结构化主体情况

□适用√不适用

十、公司面临的风险和应对措施

公司可能面临环境、市场、政策等方面的风险。

1、环境风险

2026年上半年国民经济运行在合理区间，但外部不稳定不确定因素较多，存在供强需弱矛盾，经

济向好基础还需巩固。宏观层面的制约因素，对房地产销售端及商业运营端的市场信心产生一定影响。

公司将持续强化市场研判，提升精细化管理能力，应对环境变化，保持经营稳健。

2、市场风险

2026年上半年，核心城市住宅市场出现阶段性修复，但回暖基础尚不牢固，城市与板块间的分化依然明显。同时，行业正从增量扩张转向存量优化，对定位调整、内容迭代与运营效率提出更高要求。

为此，公司将动态调整营销策略，聚焦回款效率与现金流安全，提升存量资产盘活能力。

3、政策风险

2026年以来，房地产政策延续“控增量”导向，核心城市土地供应减量提质，优质地块竞争加剧，

资源获取难度上升。“好房子”建设标准全面落地，对产品设计、建筑品质、绿色低碳及交付服务提出系统性要求。房地产新发展模式在盈利结构、运营逻辑与融资渠道等方面的重构，给企业经营带来挑战。公司将加强政策研判，拓宽资源获取渠道，持续提升产品力与运营能力。

十一、市值管理制度和估值提升计划的制定落实情况公司是否制定了市值管理制度。

□是√否公司是否披露了估值提升计划。

□是√否

十二、“质量回报双提升”行动方案贯彻落实情况

公司是否披露了“质量回报双提升”行动方案公告。

□是√否

49大悦城控股集团股份有限公司2026年半年度报告

第四节公司治理、环境和社会

一、公司董事、高级管理人员变动情况姓名担任的职务类型日期原因陈朗董事离任2026年2月9日退休姚长林总经理任期满离任2026年5月22日换届田佳琳副总经理任期满离任2026年5月22日换届田佳琳董事被选举2026年5月22日换届田佳琳总经理聘任2026年5月22日换届刘洪玉独立董事离任2026年5月22日任期满离任秦虹独立董事被选举2026年5月22日换届

注：2026年7月10日，吴立鹏因工作调动，辞去公司董事、总会计师（财务负责人）、总法律顾问职务。

二、本报告期利润分配及资本公积金转增股本情况

公司计划半年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。

三、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况

公司报告期无股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施及其实施情况。

四、环境信息披露情况上市公司及其主要子公司未纳入环境信息依法披露企业名单。

五、社会责任情况

为认真落实党中央、国务院关于乡村振兴战略的方针政策和决策部署，公司积极响应号召，深入开展定点帮扶，围绕乡村振兴战略规划，通过产业扶持、人才培养、民生建设等措施，助力乡村经济发展、社会进步和生态建设，相关工作开展如下：一是大力支持产业帮扶。积极推进康北高原现代生态有机农牧业示范基地建设、甘孜县青稞产品研发升级项目、扎科乡中藏药羌活种植项目、庭卡乡高原蜂蜜项目持续实施。二是重点关注民生工程。协调推动重点民生项目，支持来马村“中粮爱心积分超市”基层治理模式深化运营，持续推进“千万工程”，有序实施“智慧乡村”建设。三是宣传推广大美甘孜。充分发挥大悦城商业资源优势，在成都大悦城展销甘孜农特产品，播放文旅宣传视频，为甘孜特色产业发展搭建推介平台。四是巩固人才帮扶。助力开展县乡村三级基层干部、乡村振兴人才和技术人才等人才培训。持续派驻挂职干部，全力推进各项对口支援工作落地落实。五是开展公益帮扶。承办中粮集团“书送梦想·点亮希望”爱心捐赠活动，在中粮广场设置捐赠点，助力满足帮扶县青少年阅读需求。六是加大消费帮扶力度。公司工会动员全系统采购甘孜农产品，持续扩大销售量，助力甘孜县食品加工业发展。

50大悦城控股集团股份有限公司2026年半年度报告

第五节重要事项

一、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及截至报告期末超期未履行完毕的承诺事项

公司报告期不存在由公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及截至报告期末超期未履行完毕的承诺事项。

二、控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金情况公司报告期不存在控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金。

三、违规对外担保情况公司报告期无违规对外担保情况。

四、聘任、解聘会计师事务所情况公司半年度报告未经审计。

五、董事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明

□适用√不适用

六、董事会对上年度“非标准审计报告”相关情况的说明

□适用√不适用

七、破产重整相关事项公司报告期未发生破产重整相关事项。

八、诉讼事项

本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项。

其他诉讼事项

诉讼诉讼(仲涉案是否形

()(仲诉讼(仲裁)审理结果及裁)判决披露诉讼仲裁基本情况金额成预计披露索引裁)进影响执行情日期（万元）负债展况深圳市锦峰城房地产开116020二审法院于2023年1月172022详见公司否执行中发有限公司（以下简称胜诉日出具一审判决，判决年7于2022年

51大悦城控股集团股份有限公司2026年半年度报告

诉讼诉讼(仲涉案是否形

()(仲诉讼(仲裁)审理结果及裁)判决披露诉讼仲裁基本情况金额成预计裁)披露索引进影响执行情日期（万元）负债展况“锦峰城公司”）提供给结案全面支持了公司主要月97月9日在

深圳汇金壹号投资合伙诉讼请求，汇金壹号应日巨潮资讯企业（有限合伙）（以向锦峰城公司偿还借网发布的下简称“汇金壹号”）8款本金及借款合同约《关于公亿元借款，锦峰城公司定的利息、罚息。汇金司及子公起诉要求汇金壹号支付壹号随后提出上诉，司涉及诉借款本息。2023年7月4日，公司讼事项的收到二审维持一审判公告》（公决的胜诉生效判决。截告编号：

至本报告公告日，案件2022-053）处于执行阶段。

公司合营企业佛山市新202487详见公司纪元置业有限公司（以法院于年月分别于

下简称“佛山新纪元”，日出具一审判决，判决公司持股100%2024年6的佛山全面支持了公司主要月15日、9市鹏悦置业有限公司持

诉讼请求，判决结果如有其50%月21日在股权，不纳入巨潮资讯公司合并报表范围）未下：

网发布的

能依约按期偿还中国农1、佛山新纪元应向公2024《关于对业银行股份有限公司广司支付代偿款约4.94年6外担保进州淘金支行（以下简称一审亿元及利息。月15“”49382否执行中9展的公告》农业银行）贷款，公胜诉公司就本判决第一项日、（公告编司已根据约定按50%的确定的债权对佛山新月21号：

股权比例承担连带保证纪元名下坐落于佛山日2024-042）责任，向农业银行支付市禅城区华祥路10号《关于对借款本金4.6亿元及对八座、九座、十座、十外担保进应的利息。为维护公司一座、十二座的在建工展的公告》和全体股东的利益，公程，经拍卖、变卖、折（公告编司向佛山市禅城区人民价后所得价款享有优号：

法院提起诉讼，对佛山先受偿权。2024-054）新纪元进行追偿。

2020年，中国农业银行公司已履行完毕担保详见公司

股份有限公司武汉开发责任。农业银行申请撤2025于2025年区支行（以下简称“农业回对公司的起诉并变年33月29日、更部分诉讼请求，受理月295月9日、银行”）与控股子公司武

法院已裁定准许农业日、56月10日汉裕灿房地产开发有限银行撤回对公司的起月及2026年公司（以下简称“武汉裕诉。9日、3月4日在

49966二审灿”）签订固定资产借款否2026年2月，武汉裕灿执行中6月巨潮资讯

结案合同，农业银行向武汉收到二审判决，法院判10网发布的50000决武汉裕灿偿还农业日，《关于诉裕灿提供人民币银行欠款本金2026讼事项暨

万元贷款，用于项目开131779404.17元并支年3担保进展发建设，武汉裕灿以其付利息、罚息、复利。月4的公告》持有的土地使用权与在华夏幸福基业股份有日（2025-00建工程进行抵押担保。限公司对武汉裕灿的8）、《关

52大悦城控股集团股份有限公司2026年半年度报告

诉讼诉讼(仲涉案是否形

()(仲诉讼(仲裁)审理结果及裁)判决披露诉讼仲裁基本情况金额成预计)披露索引裁进影响执行情日期（万元）负债展况

公司、华夏幸福基业股债务承担连带清偿责于对外担份有限公司分别与农业任。保进展的公告》

银行签订《保证合同》，（2025-03各自按50%的持股比例1）、《关为武汉裕灿在借款合同于诉讼事项下的债权余额提供连项进展的带责任保证担保。公告》截至2024年11月26（2025-03日，武汉裕灿剩余未归4）、《关还的借款本金49030万于诉讼事元，农业银行起诉要求项进展的武汉裕灿归还借款本公告》息，各担保人按约定履（2026-00行相应担保义务7）、

2019年12月31日，武

汉市蔡甸区资建局与控股子公司武汉地悦房地产开发有限公司（以下简称“武汉地悦”）签署《国有建设用地使用权出让合同》，约定由武汉地悦受让位于蔡甸区蔡甸大街与西环路交汇

处以西（张湾街太山村）

宗地编号为 P(2019)130 详见公司于2025年号地块（以下简称“《13012月4日号地块出让合同》”）。

1302025在巨潮资《号地块出让合同》

年12

109633审理————讯网发布签订后，武汉地悦已按否中月4的《关于诉约支付全部土地出让金日讼事项的及税费，但蔡甸区资建公告》（公局作为出让人未按合同

告编号：

约定履行向武汉地悦交2025-064）付符合法律规定的项目地块之义务。武汉地悦因项目地块持续被压占

多次催告、沟通未果，故为维护公司合法权益，特提起诉讼，以解除土地出让合同、收回压占地块土地出让价

款、获赔逾期交付违约金及相应损失。

53大悦城控股集团股份有限公司2026年半年度报告

九、处罚及整改情况

□适用√不适用

十、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况

□适用√不适用

十一、重大关联交易

1、与日常经营相关的关联交易

关关联占同类是否关联披关联关联关联交易获批的交可获得的联关联交易内交易关联交易交易金超过交易露披露交易交易金额（万易额度同类交易关容定价价格额的比获批结算日索引方类型元）（万元）市价系原则例额度方式期公司及子公司承租关联

承租方物业作为1523.781523.78-9097.87否货币1523.78详见公司于巨办公场所或潮资讯商铺。网发布公司及子公的《关于司向关联方2026年出租6164.336164.332.25%22739.40否货币6164.33出租部分物度日常关联交业。

中粮同按市公司及子公2026易预计额度的集团一接受场价年4司接受关联公告》有限最关联格或月25方提供的餐（公告公司终人提比照2399.572399.57-8052.12否货币2399.57日、

饮、员工保2026

编号：

及其控供劳2026-01险、IT 市场 年 8等服 29 2）及关子公 制 务 价 月务。于调整司方格。日公司及子公2026年向关度日常司向关联方联人关联交

提供的物业2783.752783.754.58%7863.82否货币2783.75提供易预计

管理、代建等额度的劳务服务。公告（公告编号：

向关

公司及子公2026-03联人8）

司向关联方121.34121.34-399.06否货币121.34购买购买商品商品

合计--12992.7748152.27否----大额销货退回的详细情况无按类别对本期将发生的日常关联交

公司2026年上半年日常关联交易实际发生总额控制在预计范围内，日常易进行总金额预计的，在报告期内关联交易实际发生情况与预计不存在较大差异

的实际履行情况（如有）交易价格与市场参考价格差异较大不适用

的原因（如适用）

54大悦城控股集团股份有限公司2026年半年度报告

2、资产或股权收购、出售发生的关联交易

公司报告期未发生资产或股权收购、出售的关联交易。

3、共同对外投资的关联交易

公司报告期未发生共同对外投资的关联交易。

4、关联债权债务往来

公司报告期不存在非经营性关联债权债务往来。

5、与存在关联关系的财务公司的往来情况

存款业务本期发生额每日最高关联关存款利期初余额本期合计存本期合计取期末余额关联方存款限额

系率范围（万元）（万元）入金额（万出金额（万（万元）元）元）中粮财务同受中

650000.000.35%-1有限责任粮集团.15%116364.274212812.934217571.65111605.55

公司控制贷款业务本期发生额贷款关联关贷款额度期初余额本期合计贷本期合计还期末余额关联方利率系（万元）（万元）（万元）范围款金额（万款金额（万元）元）中粮财务同受中

有限责任粮集团650000.000.000.000.000.000.00公司控制

6、公司控股的财务公司与关联方的往来情况

□适用√不适用

7、其他重大关联交易

根据公司2021年年度股东大会审议通过的《关于受托经营管理关联交易的议案》，公司受托经营管理中粮集团下属子公司中粮集团（深圳）有限公司全部经营管理业务。报告期内，公司收到中粮集团（深圳）有限公司受托管理费共25万元（含税）。

重大关联交易临时报告披露网站相关查询序号临时公告名称临时公告披露日期临时公告披露网站名称

1关于2026巨潮资讯网年度日常关联交易预计额度的公告2026-4-25（www.cninfo.com.cn）

55大悦城控股集团股份有限公司2026年半年度报告

十二、重大合同及其履行情况

1、托管、承包、租赁事项情况

（1）托管情况

托管情况说明：根据公司2021年年度股东大会审议通过的《关于受托经营管理关联交易的议案》，公司作为受托方，与中粮集团（深圳）有限公司签订了委托经营管理合同，具体情况请见上文“其他重大关联交易”。

公司报告期不存在为公司带来的损益达到公司报告期利润总额10%以上的托管项目。

（2）承包情况公司报告期不存在承包情况。

（3）租赁情况公司报告期不存在重大租赁情况。

2、重大担保

单位：万元

公司及其子公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）反担保是否担保额度担保物实际发生实际担情况是否履为关担保对象名称相关公告担保额度担保类型（如担保期日期保金额（如行完毕联方披露日期有）

有）担保

深圳中益长昌2022.11.29600002022.11.2960000连带责任无无7年否否投资有限公司保证连带责任

北京恒合悦兴2022.6.302185402023.6.14171500股权质保证、股无23年否否置业有限公司押权质押连带责任

绍兴元昊置业2024.6.7425002024.11.1539994股权质保证、股无6年否否有限公司押权质押武汉地悦小镇连带责任

房地产开发有2024.6.7147002024.11.279555无无2.5年否否保证限公司

苏州吴江锐泽2024.6.7240002025.1.613500连带责任无无5年否否置业有限公司保证

北京恒合悦兴2025.5.221715002025.8.127150连带责任无无5年否否置业有限公司保证报告期内对外担保报告期内审批的对外担保399000实际发生额合计0

额度合计（A1）

（A2）报告期末实际对外报告期末已审批的对外担

A3 720699担保余额合计 321699保额度合计（ ）

（A4）

56大悦城控股集团股份有限公司2026年半年度报告

公司对子公司的担保情况反担保是否担保额度担保物实际发生实际担情况是否履为关担保对象名称相关公告担保额度担保类型（如担保期日期保金额（如行完毕联方披露日期有）

有）担保

重庆泽悦实业2019.10.222750002019.11.23240000连带责任无无8年是否有限公司保证中粮（深圳）

智汇置业有限2019.5.83000002020.3.1393000连带责任无无6年是否保证公司北京燕都水韵

房地产开发有2020.5.2310500002021.1.264000连带责任无无18年否否保证限公司中粮（北京）

农业生态谷发2021.7.24100000连带责任无无22年否否保证展有限公司

2021.6.181500000

中粮地产发展（深圳）有限2022.6.16200000连带责任无无6年否否保证公司张家口悦乾房

地产开发有限2023.6.1915000002023.11.1539000连带责任无无7年否否保证公司中粮地产集团

深圳工业发展2023.6.196500002024.4.2355000连带责任无无15年否否保证有限公司昆明鸿悦房地股权质

产开发有限公2023.6.196500002024.5.658099股权质押、连带无8年是否押司责任保证

眉山加悦置业2024.8.2613468连带责任无无5年否否有限公司保证

2024.6.71350000

沈阳市和诚房

地产开发有限2024.9.2521720连带责任无无5.5年否否保证公司成都花悦府房

地产开发有限2024.6.76500002024.11.630000连带责任无有5年否否保证公司重庆悦鼎房地

2024.12.1330000连带责任产开发有限公无无6年否否

保证司

2024.6.71350000

深圳市锦峰城股权质

房地产开发有2025.1.21110000股权质押、连带无11年否否押限公司责任保证

深圳市宝安三2024.6.76500002025.1.276979连带责任无有18年否否联有限公司保证

57大悦城控股集团股份有限公司2026年半年度报告

深圳市创芯置2025.3.2885000连带责任无无18年否否业有限公司保证

眉山加悦置业2025.7.1614560连带责任无无5年否否有限公司保证中粮地产集团连带责任土地抵

深圳房地产开2025.5.2210500002025.7.1914400无5.5年否否保证押发有限公司

眉山加悦置业2025.12.189212连带责任无无4.5年否否有限公司保证昆明鸿悦房地股权质

产开发有限公2026.5.2310500002026.6.828270股权质押、连带无7年否否押司责任保证报告期内对子公司报告期内审批对子公司担

B1 2000000担保实际发生额合 28270保额度合计（ ）

计（B2）报告期末对子公司报告期末已审批的对子公3124438

B3 实际担保余额合计 761609司担保额度合计（ ）

（B4）子公司对子公司的担保情况反担保是否担保额度担保物实际发生实际担情况是否履为关担保对象名称相关公告担保额度担保类型（如担保期日期保金额（如行完毕联方披露日期有）

有）担保

陕西鼎安置业2022.8.3040800连带责任无无7年否否有限公司保证

Bapton

Company 2022.6.30 750000 2022.10.18 170273连带责任无无5年否否

Limited 保证

陕西鼎安置业2023.3.1140800连带责任无无7年否否有限公司保证

陕西鼎安置业2022.6.307500002023.6.1440800连带责任无无7年否否有限公司保证南昌嘉悦房地连带责任

产开发有限公2023.6.2166300无无11年否否保证

司2023.6.19650000

陕西鼎安置业2023.8.15153000连带责任无无7年否否有限公司保证

成都天府辰悦2024.6.713500002024.12.26170000连带责任无无18年否否置业有限公司保证重庆悦致渝房

地产开发有限2025.5.229500002025.9.2626500股权质股权质押有3年否否押公司

58大悦城控股集团股份有限公司2026年半年度报告

眉山加悦置业2025.5.2210500002025.10.2733592土地抵抵押担保无5年是否有限公司押

西单大悦城有2025.11.13330000股权质质押担保无14年否否限公司押

2025.5.22950000

佑城有限公司2025.11.13420000股权质质押担保无1年否否押

重庆泽悦实业2025.5.2210500002026.1.957000连带责任无无18年否否有限公司保证

南京悦锦成房2025.5.229500002026.2.13120000连带责任无无8年否否地产有限公司保证报告期内对子公司报告期内审批对子公司担

C1 2000000担保实际发生额合 177000保额度合计（ ）

计（C2）报告期末对子公司报告期末已审批的对子公3669065实际担保余额合计1635473

司担保额度合计（C3）

（C4）

公司担保总额（即前三大项的合计）报告期内担保实际报告期内审批担保额度合

A1+B1+C1 2399000发生额合计 205270计（ ）

（A2+B2+C2）报告期末实际担保报告期末已审批的担保额

度合计（A3+B3+C3 7514202 余额合计 2718781）

（A4+B4+C4）

实际担保总额（即 A4+B4+C4）占公司净资产的 275.76%比例

其中：

为股东、实际控制人及其关联方提供担保的余0.00

额（D）

直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对1495232.11

象提供的债务担保余额（E）

担保总额超过净资产 50%部分的金额（F） 2225813.45

上述三项担保金额合计（D+E+F） 3721045.56

公司分别于2025年3月29日、5月9日、7月16日、11月7日、12月23日以及2026年5月7日发布《关于诉讼事项暨担保进展的公告》《关于对外担保进展的公告》《关于为对未到期担保合同，报告期内已发生担保责任控股子公司眉山加悦置业有限公司提供担保及担保进展的公或有证据表明有可能承担连带清偿责任的情况告》《关于对外担保进展的公告》《关于提供担保及担保进说明（如有）展的公告》《关于对外担保进展的公告》，公司为控股子公司武汉裕灿房地产开发有限公司、成都花悦府房地产开发有

限公司、眉山加悦置业有限公司承担担保责任。

违反规定程序对外提供担保的说明（如有）无

注 1：Bapton Company Limited、佑城有限公司、熙安有限公司担保币种为美元，根据 2026年 6月 30日汇率折算为人民币。

注2：上述担保金额为签订保证借款合同金额，非实际承担担保责任金额。

注3：报告期内审议通过的200亿元担保额度包括公司对子公司的担保以及子公司对子公司的担保，上表汇总数

59大悦城控股集团股份有限公司2026年半年度报告据未重复计算。

采用复合方式担保的具体情况说明

1：大悦城控股集团股份有限公司、中粮地产（北京）有限公司为北京恒合悦兴置业有限公司与北京银行股

份有限公司大兴支行签订的借款合同提供复合连带责任保证。

2：大悦城控股集团股份有限公司、大悦城控股集团（浙江）有限公司为绍兴元昊置业有限公司与平安银行

杭州分行-签订的借款合同提供复合连带责任保证。

3：大悦城控股集团股份有限公司、大悦城控股集团（成都）有限公司为昆明鸿悦房地产开发有限公司与交

通银行昆明西区支行签订的借款合同提供复合连带责任保证。

4：大悦城控股集团股份有限公司、深圳市锦峰城房地产开发有限公司为中粮地产集团深圳房地产开发有限

公司与中信银行深圳分行签订的借款合同提供复合连带责任保证。

5：大悦城控股集团股份有限公司、中粮地产集团深圳房地产开发有限公司为深圳市锦峰城房地产开发有限

公司与中信银行深圳分行签订的借款合同提供复合连带责任保证。

3、委托理财

公司报告期不存在委托理财。

4、其他重大合同

公司报告期不存在其他重大合同。

十三、报告期内接待调研、沟通、采访等活动登记表谈论的主要内接待对象类调研的基本接待时间接待地点接待方式接待对象容及提供的资型情况索引料

2025年总体经

2026年5月网络平台线机构分析

8价值在线机构、个人营情况及主要巨潮资讯网日上交流师、投资者

板块经营情况

十四、其他重大事项的说明

为响应商业不动产 REITs试点的政策号召，进一步释放公司成熟物业的投资价值，完善公司商业不动产全生命周期发展模式与投融资机制，增强公司核心竞争力和可持续发展能力，公司于2026年7月 10日召开第十二届董事会第三次会议审议通过了《关于开展商业不动产 REITs申报发行工作及相关授权事项的议案》，董事会同意以控股子公司中粮置业投资有限公司为原始权益人，以其全资子公司大悦城（天津）有限公司持有的资产开展商业不动产 REITs的申报发行工作。2026年 7月 27日公司股东会审议通过该事项。本次商业不动产 REITs申报发行已于 7月 29日正式获证监会、深交所受理，目前尚需相关监管机构审批同意。

十五、公司子公司重大事项

□适用√不适用

60大悦城控股集团股份有限公司2026年半年度报告

第六节股份变动及股东情况

一、股份变动情况

1、股份变动情况

单位：股

本次变动前本次变动增减（＋，－）本次变动后公积比例发行送小比例

数量%金转其他数量（）新股股计（%）股

一、有限售条86380.00020000086380.0002件股份

1、国家持000000000

股

2、国有法000000000

人持股

3、其他内86380.00020000086380.0002

资持股

其中：境000000000内法人持股

境内自86380.00020000086380.0002然人持股

4、外资持00000000

股

其中：境000000000外法人持股境外自000000000然人持股

二、无限售条428630470199.999800000428630470199.9998件股份

1、人民币428630470199.999800000428630470199.9998

普通股

2、境内上000000000

市的外资股

3、境外上000000000

市的外资股

4、其他000000000

三、股份总数4286313339100000004286313339100股份变动的原因

□适用√不适用股份变动的批准情况

61大悦城控股集团股份有限公司2026年半年度报告

□适用√不适用股份变动的过户情况

□适用√不适用股份回购的实施进展情况

□适用√不适用采用集中竞价方式减持回购股份的实施进展情况

□适用√不适用

股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产等财务指标的影响

□适用√不适用公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容

□适用√不适用

2、限售股份变动情况

□适用√不适用

二、证券发行与上市情况

详细信息请见第七节“债券相关情况”。

三、公司股东数量及持股情况

单位：股

86525报告期末表决权恢复的优先股股东总报告期末普通股股东总数-数（如有）

持股5%以上的股东或前10名股东持股情况

质押、标持有记或冻有限结情况股东性持股比报告期内增售条持有无限售条股东名称报告期末数量质例减变动情况件的件的股份数量股股份份数数量状量态境外法

明毅有限公司49.28%2112138742--2112138742--人国有法

中粮集团有限公司20.00%857354140--857354140--人太平人寿保险有限

基金、

公司－传统－普通

理财产1.98%84716532-173071200-84716532--保险产品

-022L-CT001 品等深

62大悦城控股集团股份有限公司2026年半年度报告

香港中央结算有限境外法0.73%31272578-15432058-31272578--公司人境内自

徐开东0.73%31088240+1210400-31088240--然人境内自

张忱业0.44%18667637+40500-18667637--然人境内自

唐永江0.43%18426706+1303600-18426706--然人平安中证500指数

基金、增强股票型养老金

理财产0.42%17845101+17845101-17845101--

产品－中国工商银品等行股份有限公司中国工商银行股份

有限公司－南方中基金、

证全指房地产交易理财产0.31%13403100+2494700-13403100--型开放式指数证券品等投资基金中国对外经济贸易

信托有限公司－外基金、

贸信托－仁桥泽源理财产0.29%12537943+12537943-12537943--股票私募证券投资品等基金战略投资者或一般法人因配售新股成为前10名股东的情不适用况（如有）

前十名股东中，明毅有限公司是中粮集团有限公司的全资子公司，两者存在上述股东关联关系或一致行关联关系，属于中国证监会相关法律法规规定的一致行动人；其他股东未知动的说明是否存在其他关联关系，也未知是否属于中国证监会相关法律法规规定的一致行动人。

上述股东涉及委托/受托表决不适用

权、放弃表决权情况的说明前10名股东中存在回购专户不适用

的特别说明（如有）

前10名无限售条件股东持股情况（不含通过转融通出借股份、高管锁定股）股份种类股东名称报告期末持有无限售条件股份数量股份种类数量明毅有限公司2112138742人民币普通股2112138742中粮集团有限公司857354140人民币普通股857354140

太平人寿保险有限公司－传

统－普通保险产品84716532人民币普通股84716532

-022L-CT001深香港中央结算有限公司31272578人民币普通股31272578徐开东31088240人民币普通股31088240

63大悦城控股集团股份有限公司2026年半年度报告

张忱业18667637人民币普通股18667637唐永江18426706人民币普通股18426706平安中证500指数增强股票型

养老金产品－中国工商银行17845101人民币普通股17845101股份有限公司中国工商银行股份有限公司

－南方中证全指房地产交易13403100人民币普通股13403100型开放式指数证券投资基金中国对外经济贸易信托有限

公司－外贸信托－仁桥泽源12537943人民币普通股12537943股票私募证券投资基金

前10名无限售条件股东之间，以及前10明毅有限公司是中粮集团有限公司的全资子公司，两者存在关联关系，属于名无限售条件股东

10中国证监会相关法律法规规定的一致行动人；其他股东未知是否存在其他关和前名股东之间关联关系联关系，也未知是否属于中国证监会相关法律法规规定的一致行动人。

或一致行动的说明股东徐开东通过国金证券股份有限公司客户信用交易担保证券账户持有

前10名普通股股东参与融资8645240股，普通账户持有22443000股，实际合计持有31088240股;公融券业务情况说明（如有）司股东唐永江通过华泰证券股份有限公司客户信用交易担保证券账户持有

18426706股，普通账户持有0股，实际合计持有18426706股。

持股5%以上股东、前10名股东及前10名无限售流通股股东参与转融通业务出借股份情况

□适用√不适用

前10名股东及前10名无限售流通股股东因转融通出借/归还原因导致较上期发生变化

□适用√不适用

公司前10名普通股股东、前10名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易

公司前10名普通股股东、前10名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。

四、董事和高级管理人员持股变动

公司董事和高级管理人员在报告期持股情况没有发生变动，具体可参见2025年年报。

五、控股股东或实际控制人变更情况公司报告期实际控制人未发生变更。

六、优先股相关情况报告期公司不存在优先股。

64大悦城控股集团股份有限公司2026年半年度报告

第七节债券相关情况

一、企业债券报告期公司不存在企业债券。

二、公司债券

1、公司债券基本信息

单位：万元债券债券债券还本付交易债券名称发行日起息日到期日利率简称代码余额息方式场所中粮置业投资有限公司

2022年面

向专业投资22中1497832022-1-192022-1-192029-1-19500003.49%者公开发行粮02公司债券

(第一期)(品

种二)大悦城控股采用单集团股份有利按年限公司

2022计息，年面22大

向专业投资011481022022-10-272022-10-272027-10-271500002.25%不计复悦利。每者公开发行年付息公司债券

()(一次，深圳第一期品

)到期一证券种一次还交易大悦城控股本，最所集团股份有后一期限公司利息随

2022年面22大本金的

向专业投资021481412022-12-192022-12-192027-12-19740002.15%悦兑付一者公开发行起支公司债券付。

(第二期)(品

种一)大悦城控股集团股份有限公司

202323大年面011481742023-1-192023-1-192028-1-191000003.97%悦

向专业投资者公开发行公司债券

65大悦城控股集团股份有限公司2026年半年度报告

债券债券债券还本付交易债券名称发行日起息日到期日利率简称代码余额息方式场所

(第一期)(品

种一)中粮置业投资有限公司

2023年面23中

向专业投资011482282023-4-172023-4-172028-4-1703.34%粮者公开发行公司债券

(第一期)中粮置业投资有限公司

2024年面24中

向专业投资011485702024-1-182024-1-182029-1-18700003.13%粮者公开发行公司债券

（第一期）大悦城控股集团股份有限公司

2025年面25大

向专业投资011339912025-03-262025-03-262029-03-261100002.45%悦者非公开发行公司债券

（第一期）

(品种一)大悦城控股集团股份有限公司

2025年面25大

向专业投资021339922025-03-262025-03-262030-03-26500002.60%悦者非公开发行公司债券

（第一期）

(品种二)大悦城控股集团股份有限公司

2025年面25大

向专业投资031343762025-7-282025-7-282029-7-28800002.2%悦者非公开发行公司债券

（第二期）

(品种一)大悦城控股25大

集团股份有041343772025-7-282025-7-282030-7-281200002.41%悦限公司

66大悦城控股集团股份有限公司2026年半年度报告

债券债券债券还本付交易债券名称发行日起息日到期日利率简称代码余额息方式场所

2025年面

向专业投资者非公开发行公司债券

（第二期）

(品种二)大悦城控股集团股份有限公司

2026年面26大

向专业投资011347722026-1-192026-1-192030-1-191000002.81%悦者非公开发行公司债券

（第一期）

(品种一)大悦城控股集团股份有限公司

2026年面26大

向专业投资031348632026-3-92026-3-92030-3-9760003.00%悦者非公开发行公司债券

（第二期）

(品种一)大悦城控股集团股份有限公司

2026年面26大

向专业投资055200222026-4-232026-4-232030-4-23500002.08%悦者非公开发行公司债券

（第三期）

(品种一)大悦城控股集团股份有限公司

2026年面26大

向专业投资065200232026-4-232026-4-232031-4-23500002.40%悦者非公开发行公司债券

（第三期）

(品种二)

投资者适当性安排（如有）面向合格投资者（专业投资者）发行

根据《债券交易规则》第3.1.3条，债券交易方式相关操作安排如下：

适用的交易机制1．公开发行债券的现券交易可采用匹配成交、点击成交、询价成交、竞买成交及协商成交交易方式。

67大悦城控股集团股份有限公司2026年半年度报告

债券债券债券还本付交易债券名称发行日起息日到期日利率简称代码余额息方式场所

2．非公开发行债券的现券交易可采用点击成交、询价成交、竞买成交及协

商成交交易方式。

是否存在终止上市交易的风无险（如有）和应对措施逾期未偿还债券

□适用√不适用

2、发行人或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况根据《大悦城控股集团股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书》的约定，公司选择下调票面利率，并发布了提示性公告。“23大悦01”的债券持有人在回售登记

期内（2025年12月4日至2025年12月8日、2025年12月26日）选择将其所持有的“23大悦01”全部或部分回售给公司，回售价格为100元/张（不含利息），回售资金发放日为2026年1月19日。“23大悦01”在回售登记期内回售数量20000000张，回售金额2000000000.00元。公司于2026年1月

20日至2026年2月24日对回售债券实施转售，完成转售数量10000000张，转售平均价格为100.00元/张，“23大悦01”剩余托管数量10000000张。

根据《中粮置业投资有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书》

的约定中粮置业选择下调票面利率，并发布了提示性公告。“23中粮01”债券持有人在回售登记期内

（2026年3月20日至2026年3月26日期间的交易日）选择将其持有的全部或部分债券回售给中粮置业，回售价格为100元/张（不含利息），回售资金发放日为2026年4月17日。“23中粮01”在回售登记期有效回售申报数量为10000000张，回售金额1000000000.00元（不含利息），剩余未回售债券数量为0张。本次回售为全额回售，“23中粮01”在深圳证券交易所摘牌日为2026年4月17日。

3、报告期内信用评级结果调整情况

□适用√不适用

4、担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行情况和变化情况及对债券投资

者权益的影响

□适用√不适用

三、非金融企业债务融资工具

1、非金融企业债务融资工具基本信息

单位：万元债券余还本付交易场债券名称债券简称债券代码发行日起息日到期日利率额息方式所大悦城控24利息每大悦城银行间

股集团股 102400704 2024-3-28 2024-3-28 2029-3-28 200000 3.18%MTN001 年支付市场

份有限公一次，

68大悦城控股集团股份有限公司2026年半年度报告

司2024年最后一

度第一期期利息中期票据随本金一起支大悦城控付股集团股份有限公24大悦城银行间

1024007082024-4-32024-4-32029-4-31500003.10%

司 2024年 MTN002 市场

度第二期中期票据大悦城控股集团股份有限公24大悦城银行间

1024009892024-10-182024-10-182029-10-181500002.80%

司 2024年 MTN003 市场

度第三期中期票据中粮置业投资有限公司202424中粮置业银行间

1024010272024-11-062024-11-062027-11-061400003.20%

年度第一 MTN001 市场期中期票据（注）中粮置业投资有限公司202525中粮置业银行间

1025015482025-8-152025-8-152027-8-151500002.26%

年度第一 MTN001 市场期中期票据（注）

投资者适当性安排（如有）面向合格投资者发行适用的交易机制在银行间市场挂牌转让或交易是否存在终止上市交易的风险（如无

有）和应对措施

注：24中粮置业 MTN001期限为 3+N，25中粮置业MTN001期限为 2+N逾期未偿还债券

□适用√不适用

69大悦城控股集团股份有限公司2026年半年度报告

2、发行人或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况

□适用√不适用

3、报告期内信用评级结果调整情况

□适用√不适用

4、担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行情况和变化情况及对债券投资

者权益的影响

□适用√不适用

四、可转换公司债券报告期公司不存在可转换公司债券。

五、报告期内合并报表范围亏损超过上年末净资产10%

□适用√不适用

六、截至报告期末公司近两年的主要会计数据和财务指标

□适用√不适用

根据相关法规，公司存续面向普通投资者交易的债券的，应当披露截至报告期末公司近两年的主要会计数据和财务指标。截至报告期末，公司无存续面向普通投资者交易的债券。

70大悦城控股集团股份有限公司2026年半年度报告

第八节财务报告

一、审计报告公司半年度报告未经审计。

二、财务报表（附后）

三、财务报表附注（附后）

71大悦城控股集团股份有限公司

2026年半年度

财务报告索引页码公司财务报告

—合并资产负债表1-2

—母公司资产负债表3-4

—合并利润表5

—母公司利润表6

—合并现金流量表7

—母公司现金流量表8

—合并股东权益变动表9-10

—母公司股东权益变动表11-12

—财务报表附注13-147合并资产负债表

2026年06月30日

编制单位：大悦城控股集团股份有限公司单位：人民币元项目附注2026年06月30日2025年12月31日

流动资产：

货币资金五、120261772103.6620074938868.80交易性金融资产衍生金融资产应收票据

应收账款五、2498448234.31401081313.46应收款项融资

预付款项五、4281761326.12204214421.61

其他应收款五、313100624512.5913098811186.10

其中：应收利息

应收股利五、37450000.007450000.00

存货五、554639153407.3260472438029.53

其中：数据资源合同资产持有待售资产

一年内到期的非流动资产五、6355521646.00847174965.44

其他流动资产五、74975452291.455133371475.49

流动资产合计94112733521.45100232030260.43

非流动资产：

债权投资其他债权投资长期应收款

长期股权投资五、813754252839.9613741627379.15其他权益工具投资

其他非流动金融资产五、96235120.169232670.72

投资性房地产五、1035516307240.1135647489839.93

固定资产五、112837491049.513017776023.53

在建工程五、1220953266.192987710.22

生产性生物资产五、13

使用权资产五、14424993620.05448120827.32

无形资产五、151378713538.651413245246.13开发支出

商誉五、16228736973.03228736973.03

长期待摊费用五、17137923805.11105871986.13

递延所得税资产五、18920589404.72788801534.26

其他非流动资产五、191598308762.971380466572.80

非流动资产合计56824505620.4656784356763.22

资产总计150937239141.91157016387023.65

法定代表人：姚长林主管会计工作负责人：田佳琳会计机构负责人：薛晓明

1合并资产负债表(续)

2026年06月30日

编制单位：大悦城控股集团股份有限公司单位：人民币元项目附注2026年06月30日2025年12月31日

流动负债：

短期借款五、213967003122.122454840928.33交易性金融负债

衍生金融负债五、229889810.06应付票据

应付账款五、2311381732801.1813419407889.64

预收款项五、25298077592.86296995153.77

合同负债五、268597894789.9113950604344.46

应付职工薪酬五、27359991672.78385196053.31

应交税费五、282601070854.802753938703.08

其他应付款五、2418423228810.9319831971562.30

其中：应付利息

应付股利五、24734402138.27489255253.39持有待售负债

一年内到期的非流动负债五、2912687267024.6412329590344.70

其他流动负债五、30768297814.541229362994.15

流动负债合计59084564483.7666661797783.80

非流动负债：

长期借款五、3141296763598.9736874607757.83

应付债券五、329970286097.4211749219552.75

租赁负债五、33392139372.25413695241.51长期应付款

预计负债五、3457452043.6856894233.21

递延收益五、351032965176.791042556234.42

递延所得税负债五、181684521705.901650259096.36

其他非流动负债五、362864620724.582880044180.21

非流动负债合计57298748719.5954667276296.29

负债合计116383313203.35121329074080.09

股东权益：

股本五、374286313339.004286313339.00其他权益工具

资本公积五、3810490205043.7910466171969.39

减：库存股

其他综合收益五、39-272368020.38-549068689.24专项储备

盈余公积五、401300879041.961300879041.96

未分配利润五、41-5945684211.44-5223177311.84

归属于母公司股东权益合计9859345192.9310281118349.27

少数股东权益24694580745.6325406194594.29

股东权益合计34553925938.5635687312943.56

负债和股东权益总计150937239141.91157016387023.65

法定代表人：姚长林主管会计工作负责人：田佳琳会计机构负责人：薛晓明

2母公司资产负债表

2026年06月30日

编制单位：大悦城控股集团股份有限公司单位：人民币元项目附注2026年06月30日2025年12月31日

流动资产：

货币资金1929793446.631612890526.86交易性金融资产衍生金融资产应收票据

应收账款十五、112128628.8013006962.60应收款项融资

预付款项10131979.601368062.29

其他应收款十五、228345031389.1827659509215.14

其中：应收利息

应收股利十五、2.11970000000.001970000000.00

存货119481175.52173229744.32

其中：数据资源合同资产持有待售资产

一年内到期的非流动资产4068981287.224611212322.48

其他流动资产186346900.10186171420.79

流动资产合计34671894807.0534257388254.48

非流动资产：

债权投资其他债权投资长期应收款

长期股权投资十五、328403859278.7728404640164.91其他权益工具投资

其他非流动金融资产5725446.158722996.71

投资性房地产4266199650.794330320315.41

固定资产84095710.9686724244.61在建工程使用权资产

无形资产6877796.707936787.67商誉

长期待摊费用394978.97512681.40递延所得税资产

其他非流动资产2482578129.561611578129.56

非流动资产合计35249730991.9034450435320.27

资产总计69921625798.9568707823574.75

法定代表人：姚长林主管会计工作负责人：田佳琳会计机构负责人：薛晓明

3母公司资产负债表(续)

2026年06月30日

编制单位：大悦城控股集团股份有限公司单位：人民币元项目附注2026年06月30日2025年12月31日

流动负债：

短期借款交易性金融负债应付票据

应付账款85653517.56147503476.23

预收款项60109.3364309.33

合同负债19584491.1773430688.42

应付职工薪酬7341508.618880173.86

应交税费372052541.98365783676.53

其他应付款25220101562.6827942092298.91

其中：应付利息

应付股利1547569.471547569.47持有待售负债

一年内到期的非流动负债5710624285.052993493937.30

其他流动负债285697.186548620.97

流动负债合计31415703713.5631537797181.55

非流动负债：

长期借款4089099227.953566599227.95

应付债券9970286097.4210549867824.92租赁负债长期应付款预计负债

递延收益990962120.821007635223.28

递延所得税负债894550699.31907850500.31

其他非流动负债4386905063.512635905063.51

非流动负债合计20331803209.0118667857839.97

负债合计51747506922.5750205655021.52

股东权益:

股本4286313339.004286313339.00其他权益工具

资本公积7911453687.037911453687.03

减：库存股其他综合收益专项储备

盈余公积914516937.71914516937.71

未分配利润5061834912.645389884589.49

股东权益合计18174118876.3818502168553.23

负债和股东权益总计69921625798.9568707823574.75

法定代表人：姚长林主管会计工作负责人：田佳琳会计机构负责人：薛晓明

4合并利润表

2026年1-6月

编制单位：大悦城控股集团股份有限公司单位：人民币元

项目附注2026年1-6月2025年1-6月一、营业总收入12229841133.3915231451986.15

其中:营业收入五、4212229841133.3915231451986.15

二、营业总成本11790890714.5513016586355.64

其中：营业成本五、429231955924.629695147904.22

税金及附加五、43359855441.271094828094.81

销售费用五、44646876031.23609577723.81

管理费用五、45629570461.90604350318.20

研发费用五、46353207.553039022.31

财务费用五、47922279647.981009643292.29

其中：利息费用五、471027111874.531128702811.33

利息收入五、47142395687.28200558969.07

加：其他收益五、482879247.838302913.07

投资收益（损失以“－”号填列）五、49-108316464.87-430480535.49

其中：对联营企业和合营企业的投资收益五、49-108595430.36-431146402.15

公允价值变动收益（损失以“－”号填列）五、50-2997550.56

信用减值损失（损失以“－”号填列）五、51-10593844.29-33942844.56

资产减值损失（损失以“－”号填列）五、52-294496179.71-339647744.45

资产处置收益（损失以“－”号填列）五、53320953324.123498824.80

三、营业利润（亏损以“－”号填列）346378951.361422596243.88

加：营业外收入五、5436936857.5330076014.11

减：营业外支出五、5563071328.646582587.68

四、利润总额（亏损总额以“－”号填列）320244480.251446089670.31

减：所得税费用五、56642155498.29698465157.82

五、净利润（净亏损以“－”号填列）-321911018.04747624512.49

（一）按经营持续性分类-321911018.04747624512.49

1.持续经营净利润（净亏损以“－”号填列）-321911018.04747624512.49

2.终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）

（二）按所有权归属分类-321911018.04747624512.49

1.归属于母公司所有者的净利润（净亏损以“－”号填列）-722506899.60108604844.31

2.少数股东损益（净亏损以“－”号填列）400595881.56639019668.18

六、其他综合收益的税后净额320192406.04125974726.28

归属母公司所有者的其他综合收益的税后净额276700668.8676506336.10

（一）不能重分类进损益的其他综合收益

（二）将重分类进损益的其他综合收益五、39276700668.8676506336.10

1.现金流量套期储备（现金流量套期损益的有效部分）五、396509618.01-1939971.47

2.外币财务报表折算差额五、39270191050.8578446307.57

归属于少数股东的其他综合收益的税后净额43491737.1849468390.18

七、综合收益总额-1718612.00873599238.77

归属于母公司股东的综合收益总额-445806230.74185111180.41

归属于少数股东的综合收益总额444087618.74688488058.36

八、每股收益：

（一）基本每股收益（元/股）十七、2-0.170.03

（二）稀释每股收益（元/股）十七、2-0.170.03

法定代表人：姚长林主管会计工作负责人：田佳琳会计机构负责人：薛晓明

5母公司利润表

2026年1-6月

编制单位：大悦城控股集团股份有限公司单位：人民币元

项目附注2026年1-6月2025年1-6月一、营业收入十五、4235692556.746125372943.44

减：营业成本十五、4135054455.241055526131.19

税金及附加11354666.21338696264.78

销售费用7701977.6288340418.08

管理费用43590497.2150740927.14

研发费用397727.553110088.02

财务费用382750185.86420330270.49

其中：利息费用461335062.74516804760.75

利息收入78885413.9696880577.52

加：其他收益116463.38775022.28

投资收益（损失以“－”号填列）十五、5-635691.2214056755.79

其中：对联营企业和合营企业的投资收益-680886.14-1123314.80以摊余成本计量的金融资产终止确认收益（损失以“－”号填列）

公允价值变动收益（损失以“－”号填列）-2997550.56

信用减值损失（损失以“－”号填列）82389.17-2310567637.90

资产减值损失（损失以“－”号填列）-113900000.00

资产处置收益（损失以“－”号填列）92757.57

二、营业利润（亏损以“－”号填列）-348591342.181759085741.48

加：营业外收入7259474.272012611.12

减：营业外支出17609.9433984.56

三、利润总额（亏损总额以“－”号填列）-341349477.851761064368.04

减：所得税费用-13299801.00968668838.01

四、净利润（净亏损以“－”号填列）-328049676.85792395530.03

（一）持续经营净利润（净亏损以“－”号填列）-328049676.85792395530.03

（二）终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）

五、其他综合收益的税后净额

（一）不能重分类进损益的其他综合收益

（二）将重分类进损益的其他综合收益

六、综合收益总额-328049676.85792395530.03

法定代表人：姚长林主管会计工作负责人：田佳琳会计机构负责人：薛晓明

6合并现金流量表

2026年1-6月

编制单位：大悦城控股集团股份有限公司单位：人民币元

项目附注2026年1-6月2025年1-6月一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金7184455043.8611002650753.83

收到的税费返还34501566.2865830115.67

收到其他与经营活动有关的现金五、583535880698.953406422400.83

经营活动现金流入小计10754837309.0914474903270.33

购买商品、接受劳务支付的现金5044178319.455293109730.72

支付给职工以及为职工支付的现金799910561.20854941538.15

支付的各项税费1532445374.501721245875.54

支付其他与经营活动有关的现金五、583593231199.703918533645.07

经营活动现金流出小计10969765454.8511787830789.48

经营活动产生的现金流量净额-214928145.762687072480.85

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金37900000.00

取得投资收益收到的现金42274751.1378697292.58

处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额2409436.3756349577.29

处置子公司及其他营业单位收到的现金净额90293466.94

收到其他与投资活动有关的现金五、58191635304.98144880840.00

投资活动现金流入小计326612959.42317827709.87

购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金804362769.75288706951.01

投资支付的现金91105149.13取得子公司及其他营业单位支付的现金净额

支付其他与投资活动有关的现金五、58203485003.33275650000.00

投资活动现金流出小计1098952922.21564356951.01

投资活动产生的现金流量净额-772339962.79-246529241.14

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金

其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金

取得借款所收到的现金15840615032.377114555628.16

收到其他与筹资活动有关的现金五、58320518900.65123098300.00

筹资活动现金流入小计16161133933.027237653928.16

偿还债务所支付的现金10904875946.4510871163487.81

分配股利、利润或偿付利息所支付的现金1176861449.621391887253.43

其中：子公司支付给少数股东的股利、利润3071662.25115102713.39

支付其他与筹资活动有关的现金五、582889980223.49514238222.45

筹资活动现金流出小计14971717619.5612777288963.69

筹资活动产生的现金流量净额1189416313.46-5539635035.53

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响-7944065.29-8975798.87

五、现金及现金等价物净增加额194204139.62-3108067594.69

加：期初现金及现金等价物余额19702156941.2826873063587.60

六、期末现金及现金等价物余额五、5919896361080.9023764995992.91

法定代表人：姚长林主管会计工作负责人：田佳琳会计机构负责人：薛晓明

7母公司现金流量表

2026年1-6月

编制单位：大悦城控股集团股份有限公司单位：人民币元

项目附注2026年1-6月2025年1-6月一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金133554126.261552459154.01收到的税费返还

收到其他与经营活动有关的现金5454447125.3811064199528.98

经营活动现金流入小计5588001251.6412616658682.99

购买商品、接受劳务支付的现金88194056.12123892429.19

支付给职工以及为职工支付的现金25482028.9644048872.83

支付的各项税费10017639.7185039114.40

支付其他与经营活动有关的现金6275423089.9611617539949.37

经营活动现金流出小计6399116814.7511870520365.79

经营活动产生的现金流量净额-811115563.11746138317.20

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金733424203.93

取得投资收益收到的现金176312.1853189421.21

处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额3555.2537299359.60处置子公司及其他营业单位收到的现金净额

收到其他与投资活动有关的现金789335757.092093892231.49

投资活动现金流入小计789515624.522917805216.23

购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金50789.011777411.79投资支付的现金取得子公司及其他营业单位支付的现金净额

支付其他与投资活动有关的现金1656704993.012926003388.12

投资活动现金流出小计1656755782.022927780799.91

投资活动产生的现金流量净额-867240157.50-9975583.68

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金

取得借款收到的现金4808263911.411950000000.00

收到其他与筹资活动有关的现金3002000000.001042000000.00

筹资活动现金流入小计7810263911.412992000000.00

偿还债务支付的现金2133590000.003053054347.22

分配股利、利润或偿付利息支付的现金418315066.96510465833.20

支付其他与筹资活动有关的现金3262849899.13936502223.83

筹资活动现金流出小计5814754966.094500022404.25

筹资活动产生的现金流量净额1995508945.32-1508022404.25

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响

五、现金及现金等价物净增加额317153224.71-771859670.73

加：期初现金及现金等价物余额1612640221.922912302170.92

六、期末现金及现金等价物余额1929793446.632140442500.19

法定代表人：姚长林主管会计工作负责人：田佳琳会计机构负责人：薛晓明

8合并股东权益变动表

2026年1-6月

编制单位：大悦城控股集团股份有限公司单位：人民币元

2026年1-6月

归属于母公司股东权益

项目其他权益工具减：股东专项其少数股东权益股本优先永续其资本公积库存其他综合收益盈余公积未分配利润小计权益合计储备他股债他股

一、上年年末余额4286313339.0010466171969.39-549068689.241300879041.96-5223177311.8410281118349.2725406194594.2935687312943.56

加：会计政策变更前期差错更正同一控制下企业合并其他

二、本期年初余额4286313339.0010466171969.39-549068689.241300879041.96-5223177311.8410281118349.2725406194594.2935687312943.56

三、本期增减变动金额（减少以“－”号填列）24033074.40276700668.86-722506899.60-421773156.34-711613848.66-1133387005.00

（一）综合收益总额276700668.86-722506899.60-445806230.74444087618.74-1718612.00

（二）股东投入和减少资本24033074.4024033074.40-907474474.40-883441400.00

1.股东投入的普通股-763474474.40-763474474.40

2.其他权益工具持有者投入资本

3.股份支付计入股东权益的金额

4.其他24033074.4024033074.40-144000000.00-119966925.60

（三）利润分配-248226993.00-248226993.00

1.提取盈余公积

2.提取一般风险准备

3.对股东的分配-248226993.00-248226993.00

4.其他

（四）股东权益内部结转

1.资本公积转增股本

2.盈余公积转增股本

3.盈余公积弥补亏损

4.设定受益计划变动额结转留存收益

5.其他综合收益结转留存收益

6.其他

（五）专项储备

1.本期提取

2.本期使用

（六）其他

四、本期期末余额4286313339.0010490205043.79-272368020.381300879041.96-5945684211.449859345192.9324694580745.6334553925938.56

法定代表人:姚长林主管会计工作负责人：田佳琳会计机构负责人：薛晓明

9合并股东权益变动表（续）

2026年1-6月

编制单位：大悦城控股集团股份有限公司单位：人民币元

2025年1-6月

归属于母公司股东权益项目股东

其他权益工具减：库专项其少数股东权益股本资本公积其他综合收益盈余公积未分配利润小计权益合计优先股永续债其他存股储备他

一、上年年末余额4286313339.008567061233.42-685537079.811283655649.49-2855683241.8110595809900.2930958614264.9441554424165.23

加：会计政策变更前期差错更正同一控制下企业合并其他

二、本期期初余额4286313339.008567061233.42-685537079.811283655649.49-2855683241.8110595809900.2930958614264.9441554424165.23

三、本期增减变动金额（减少以“－”号填列）76506336.10108604844.31185111180.41281019075.36466130255.77

（一）综合收益总额76506336.10108604844.31185111180.41688488058.36873599238.77

（二）股东投入和减少资本-100000000.00-100000000.00

1.股东投入的普通股-90000000.00-90000000.00

2.其他权益工具持有者投入资本-10000000.00-10000000.00

3.股份支付计入股东权益的金额

4.其他

（三）利润分配-307468983.00-307468983.00

1.提取盈余公积

2.提取一般风险准备

3.对股东的分配-307468983.00-307468983.00

4.其他

（四）股东权益内部结转

1.资本公积转增股本

2.盈余公积转增股本

3.盈余公积弥补亏损

4.设定受益计划变动额结转留存收益

5.其他综合收益结转留存收益

6.其他

（五）专项储备

1.本期提取

2.本期使用

（六）其他

四、本期期末余额4286313339.008567061233.42-609030743.711283655649.49-2747078397.5010780921080.7031239633340.3042020554421.00

法定代表人:姚长林主管会计工作负责人：田佳琳会计机构负责人：薛晓明

10母公司股东权益变动表

2026年1-6月

编制单位：大悦城控股集团股份有限公司单位：人民币元

2026年1-6月

项目其他权益工具减：库存股本资本公积其他综合收益专项储备盈余公积未分配利润其他股东权益合计优先股永续债其他股

一、上年年末余额4286313339.007911453687.03914516937.715389884589.4918502168553.23

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本期期初余额4286313339.007911453687.03914516937.715389884589.4918502168553.23

三、本期增减变动金额（减少以“－”号填列）-328049676.85-328049676.85

（一）综合收益总额-328049676.85-328049676.85

（二）股东投入和减少资本

1.股东投入的普通股

2.其他权益工具持有者投入资本

3.股份支付计入股东权益的金额

4.其他

（三）利润分配

1.提取盈余公积

2.对股东的分配

3.其他

（四）股东权益内部结转

1.资本公积转增股本

2.盈余公积转增股本

3.盈余公积弥补亏损

4.设定受益计划变动额结转留存收益

5.其他综合收益结转留存收益

6.其他

（五）专项储备

1.本期提取

2.本期使用

（六）其他

四、本期期末余额4286313339.007911453687.03914516937.715061834912.6418174118876.38

法定代表人：姚长林主管会计工作负责人：田佳琳会计机构负责人：薛晓明

11母公司股东权益变动表（续）

2026年1-6月

编制单位：大悦城控股集团股份有限公司单位：人民币元

2025年1-6月

项目其他权益工具减：库存股本资本公积其他综合收益专项储备盈余公积未分配利润其他股东权益合计优先股永续债其他股

一、上年年末余额4286313339.007911453687.03897293545.245234874057.2418329934628.51

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本期期初余额4286313339.007911453687.03897293545.245234874057.2418329934628.51

三、本期增减变动金额（减少以“－”号填列）792395530.03792395530.03

（一）综合收益总额792395530.03792395530.03

（二）股东投入和减少资本

1.股东投入的普通股

2.其他权益工具持有者投入资本

3.股份支付计入股东权益的金额

4.其他

（三）利润分配

1.提取盈余公积

2.对股东的分配

3.其他

（四）股东权益内部结转

1.资本公积转增股本

2.盈余公积转增股本

3.盈余公积弥补亏损

4.设定受益计划变动额结转留存收益

5.其他综合收益结转留存收益

6.其他

（五）专项储备

1.本期提取

2.本期使用

（六）其他

四、本期期末余额4286313339.007911453687.03897293545.246027269587.2719122330158.54

法定代表人：姚长林主管会计工作负责人：田佳琳会计机构负责人：薛晓明

12大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）一、公司的基本情况大悦城控股集团股份有限公司（以下简称“本公司”，在包含子公司时统称“本集团”）系经原中共宝安县委以宝组（1982）007号文批准，于1983年2月24日正式成立的县属地方国营企业，原名为“宝安县城建设公司”。1993年2月，经深圳市宝安区人民政府以深宝府[1993]15号文批准，更名为“深圳市宝安区城建发展总公司”。1993年7月10日，经深圳市人民政府办公厅以深府办复[1993]761号文批准，改组为募集设立的股份有限公司，更名为“深圳宝恒（集团）股份有限公司”，向社会公开发行境内上市内资股（A股）股票并上市交易，并于 1993 年 10 月 8 日领取深企法字 04498 号（注册号19224718-9）企业法人营业执照。

1993年10月，根据深圳市证券管理办公室深证办复[1993]116号文及深圳证券交

易所深证市字[1993]第39号文批准，本公司采用募集设立方式向境内社会公众公开发行内资股（A股）股票 50000000 股，发行后公司股份总额达到 200000000 股，并于

1993年10月8日起在深圳证券交易所挂牌交易。

1996年12月18日，经深圳市工商行政管理局批准，本公司更名为“深圳市宝恒（集团）股份有限公司”。

2004年12月31日，深圳市宝安区投资管理公司（以下简称宝投公司）与中国粮油食品（集团）有限公司（后更名为中粮集团有限公司，以下简称中粮集团）签订《股权转让协议书》，经国务院国有资产监督管理委员会于2005年5月29日以国资产权[2005]536号批复，宝投公司将其所持有的本公司278062500股国家股转让予中粮集团。转让后，中粮集团持有本公司278062500股国家股，占总股本的59.63%，成为本

公司第一大股东。

2006年4月13日，经深圳市工商行政管理局批准，本公司更名为“中粮地产（集团）股份有限公司”。

2018年12月25日，本公司收到证监会核发的《关于核准中粮地产（集团）股份有限公司向 Vibrant Oak Limited（明毅有限公司）发行股份购买资产并募集配套资金的批复》（证监许可[2018]2154 号），证监会核准本公司向 Vibrant Oak Limited（明毅有限公司）发行2112138742股股份购买资产并非公开发行募集配套资金不超过

2425781400元。

2019年1月，本公司向明毅有限公司购买的标的资产大悦城地产有限公司（以下简称大悦城地产）9133667644股普通股股份已登记至公司名下，标的资产已完成过户。

本公司向明毅有限公司购买资产发行2112138742股已于2019年2月26日在深圳证券交易所上市。本次股份发行后本公司总股本增至3925870338股。

2019年3月1日，本公司召开第九届董事会第三十一次会议，2019年3月18日召

开2019年第一次临时股东大会，审议通过了《关于变更公司名称及证券简称的议案》，

13大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）本公司名称原为：中粮地产（集团）股份有限公司；现变更为：大悦城控股集团股份有

限公司；本公司证券简称原为：中粮地产，现变更为：大悦城。本公司证券代码保持不变，仍为“000031”。2019年3月20日，本公司完成了相关工商变更登记手续，取得了深圳市市场监督管理局换发的《营业执照》，本公司已由“中粮地产（集团）股份有限公司”正式更名为“大悦城控股集团股份有限公司”。

2019年12月，本公司采用非公开方式募集配套资金，发行人民币普通股

360443001.00股，发行价格为人民币6.73元/股。募集资金总额人民币

2425781396.73元。

本公司母公司为 Vibrant Oak Limited（明毅有限公司），控股股东是中粮集团。

截至2025年12月31日，中粮集团直接持有本公司20.00%股权，通过明毅有限公司间接持有49.28%股权，合计持有本公司69.28%股权。

本公司法定代表人：姚长林；企业统一社会信用代码：914403001922471899；注册

地址：深圳市宝安区新安街道3区龙井二路3号中粮地产集团中心第1层101室。总部办公地址：北京市朝阳区朝阳门南大街8号中粮福临门大厦13层。

本集团所属行业为房地产业，从事的主要业务包括：房地产开发、经营、销售、出租及管理住宅、商用物业，经营业态涵盖住宅、商业地产及部分产业地产，本公司及子公司主要产品和服务为住宅、商业物业、工业物业、酒店经营。

本财务报表于2026年8月28日由本公司董事会批准报出。根据本公司章程，本财务报表将提交股东大会审议。

本期合并财务报表范围参见附注七、“在其他主体中的权益”。本期合并财务报表

范围的变化参见附注六、“合并范围的变更”。

二、财务报表的编制基础

1.编制基础

本集团财务报表根据实际发生的交易和事项，按照财政部颁布的《企业会计准则》及其应用指南、解释及其他相关规定(以下合称“企业会计准则”)，以及中国证券监督管理委员会(以下简称“证监会”)《公开发行证券的公司信息披露编报规则第15号—财务报告的一般规定》（2023年修订）的披露相关规定编制。

2.持续经营

本集团至本报告期末起至少12个月内具备持续经营能力，无影响持续经营能力的重大事项。

14大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）三、重要会计政策及会计估计

具体会计政策和会计估计提示：本集团根据实际生产经营特点制定的具体会计政策

和会计估计，包括金融工具减值、固定资产折旧、无形资产摊销、收入确认和计量等，具体会计政策参见附注三之11、附注三之17、附注三之21和附注三之27。

1.遵循企业会计准则的声明

本公司财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司及本集团的财务状况、经营成果和现金流量等有关信息。

2.会计期间

本集团的会计期间为公历1月1日至12月31日。

3.营业周期

本集团所属从事房地产产品开发与销售业务之下属子公司正常营业周期通常超过一年，本集团以12个月作为一个营业周期，并以其作为资产和负债的流动性划分标准。

4.记账本位币

人民币为本集团境内公司经营所处的主要经济环境中的货币，本集团境内公司以人民币为记账本位币。本集团之境外子公司根据其经营所处的主要经济环境中的货币确定为其记账本位币。本集团编制本财务报表时所采用的货币为人民币。

5.重要性标准确定方法和选择依据

本集团编制和披露财务报表遵循重要性原则。本财务报表附注中披露事项涉及重要性标准判断的事项及其重要性标准确定方法和选择依据如下：

该事项在本财务报表重要性标准确定方法涉及重要性标准判断的披露事项附注中的披露位置和选择依据

账龄超过1年或逾期的重要应付账款五、23金额超过2亿元的

账龄超过1年或逾期的重要其他应付款五、24金额超过2亿元的

重要的投资活动五、58—对单一公司的长期股权投资

占本集团净资产的10%以上

重要的联合营企业七、3且本期按权益法核算确认的投资收益占本集团利润总额

的10%以上营业收入占本集团营业收入

重要的非全资子公司七、1

的10%以上

账龄超过1年的重要合同负债五、26金额超过2亿元的

15大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）该事项在本财务报表重要性标准确定方法涉及重要性标准判断的披露事项附注中的披露位置和选择依据本期账面价值发生重大变动的合同负债

五、26金额超过10亿元的情况公司预计可能或很可能产生

重要或有事项/日后事项/其他重要事项十二、2；十三；十四或有义务的事项认定为重要

6.同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法

本集团作为合并方，在同一控制下企业合并中取得的资产和负债，在合并日按被合并方在最终控制方合并报表中的账面价值计量。取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。

在非同一控制下企业合并中取得的被购买方可辨认资产、负债及或有负债在收购日以公允价值计量。合并成本为本集团在购买日为取得对被购买方的控制权而支付的现金或非现金资产、发行或承担的负债、发行的权益性证券等的公允价值以及在企业合并中发生的各项直接相关费用之和（通过多次交易分步实现的企业合并，其合并成本为每一单项交易的成本之和）。合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，首先对合并中取得的各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值、以及合并对价的非现金资产或发行的权益性证券等的公允价值进行复核，经复核后，合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，将其差额计入合并当期营业外收入。

7.控制的判断标准及合并财务报表的编制方法

本集团合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定，包括本公司及本公司控制的所有子公司以及企业所控制的结构化主体等。本集团判断控制的标准为，本集团拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。

在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，按照本公司的会计政策或会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。

本公司与子公司及子公司相互之间发生的内部交易对合并财务报表的影响于合并时抵消。子公司的所有者权益中不属于母公司的份额以及当期净损益、其他综合收益及综合收益总额中属于少数股东权益的份额，分别在合并财务报表“少数股东权益、少数股东损益、归属于少数股东的其他综合收益及归属于少数股东的综合收益总额”项目列示。

对于同一控制下企业合并取得的子公司，其经营成果和现金流量自合并当期期初纳入合并财务报表。编制比较合并财务报表时，对上年财务报表的相关项目进行调整，视

16大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）同合并后形成的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。

对于非同一控制下企业合并取得子公司，经营成果和现金流量自本集团取得控制权之日起纳入合并财务报表。在编制合并财务报表时，以购买日确定的各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值为基础对子公司的财务报表进行调整。

因购买少数股权新取得的长期股权投资成本与按照新增持股比例计算应享有子公

司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，以及在不丧失控制权的情况下因部分处置对子公司的股权投资而取得的处置价款与处置长期股权投资相对应享

有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，均调整合并资产负债表中的资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。

本集团因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资方的控制权的，在编制合并财务报表时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资损益，同时冲减商誉。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益等，在丧失控制权时转为当期投资损益。

8.合营安排分类及共同经营会计处理方法

本集团的合营安排包括共同经营和合营企业。共同经营，是指合营方享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。合营企业，是指合营方仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。

对于共同经营项目本集团作为共同经营中的合营方确认单独持有的资产和承担的负债，以及按份额确认持有的资产和承担的负债，根据相关约定单独或按份额确认相关的收入和费用。与共同经营发生购买、销售不构成业务的资产交易的，仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。

9.现金及现金等价物

本集团现金流量表之现金指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金流量表之现金等价物指持有期限短（一般为从购买日起三个月内到期）不超过3个月、流动性强、易于转换为已知金额现金且价值变动风险很小的投资。

10.外币业务和外币财务报表折算

（1）外币交易本集团外币交易按交易发生日的即期汇率将外币金额折算为记账本位币金额。于资产负债表日，外币货币性项目采用资产负债表日的即期汇率折算为记账本位币，所产生的折算差额除了为购建或生产符合资本化条件的资产而借入的外币专门借款产生的汇

兑差额按资本化的原则处理外，直接计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项

17大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）目，仍采用交易发生日的即期汇率折算，不改变其记账本位币金额；以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折算后的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，作为公允价值变动（含汇率变动）处理，计入当期损益；收到投资者以外币投入的资本，采用交易发生日即期汇率折算，外币投入资本与相应的货币性项目的记账本位币金额之间不产生外币资本折算差额。

（2）外币财务报表的折算

本集团在编制合并财务报表时将境外经营的财务报表折算为人民币，其中：外币资产负债表中资产、负债类项目采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益类项目除

“未分配利润”外，均按业务发生时的即期汇率折算；利润表中的收入与费用项目，采用当期加权平均汇率或交易发生日的即期汇率折算。上述折算产生的外币报表折算差额，在其他综合收益项目中列示。外币现金流量采用现金流量发生日的当期加权平均汇率或交易发生日的即期汇率折算。汇率变动对现金的影响额，在现金流量表中单独列示。

11.金融工具

（1）金融工具的确认和终止确认本集团成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。

满足下列条件的，终止确认金融资产，即将之前确认的金融资产从资产负债表中予以转出：1）收取金融资产现金流量的权利届满；2）转移了收取金融资产现金流量的权利，或在“过手协议”下承担了及时将收取的现金流量全额支付给第三方的义务；并且实质上转让了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，或虽然实质上既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但放弃了对该金融资产的控制。

如果金融负债的责任已履行、撤销或届满，则对金融负债进行终止确认。如果现有金融负债被同一债权人以实质上几乎完全不同条款的另一金融负债所取代，或现有负债的条款几乎全部被实质性修改，则此类替换或修改作为终止确认原负债和确认新负债处理，差额计入当期损益。

以常规方式买卖金融资产，按交易日会计进行确认和终止确认。

（2）金融资产分类和计量方法本集团的金融资产于初始确认时根据本集团管理金融资产的业务模式和金融资产

的合同现金流量特征，将金融资产分类为以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。当且仅当本集团改变管理金融资产的业务模式时，才对所有受影响的相关金融资产进行重分类。

18大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）金融资产在初始确认时以公允价值计量，但是因销售商品或提供服务等产生的应收账款或应收票据未包含重大融资成分或不考虑不超过一年的融资成分的，按照交易价格进行初始计量。

对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相关交易费用直接计入当期损益，其他类别的金融资产相关交易费用计入其初始确认金额。

金融资产的后续计量取决于其分类：

1）以摊余成本计量的金融资产

金融资产同时符合下列条件的，分类为以摊余成本计量的金融资产：*管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标。*该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。本集团该分类的金融资产主要包括：货币资金、应收账款、应收票据、其他应收款、一年内到期

的非流动资产、其他非流动资产等。

2）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资

金融资产同时符合下列条件的，分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产：*管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金融资产为目标。*该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。此类金融资产采用实际利率法确认利息收入。除利息收入、减值损失及汇兑差额确认为当期损益外，其余公允价值变动计入其他综合收益。当金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益转出，计入当期损益。本集团该分类的金融资产主要包括：其他债权投资、应收款项融资。

3）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资

本集团不可撤销地选择将部分非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其

变动计入其他综合收益的金融资产，该指定一经作出，不得撤销。本集团仅将相关股利收入（明确作为投资成本部分收回的股利收入除外）计入当期损益，公允价值的后续变动计入其他综合收益，不需计提减值准备。当金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益转出，计入留存收益。本集团该分类的金融资产为其他权益工具投资。

4）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

除上述分类为以摊余成本计量的金融资产和分类或指定为以公允价值计量且其变

动计入其他综合收益的金融资产之外的金融资产，本集团将其分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。此类金融资产按照公允价值进行后续计量，除与套期会计有关外，所有公允价值变动计入当期损益。本集团该分类的金融资产主要包括：交易性金融资产、其他非流动金融资产。

19大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）本集团在非同一控制下的企业合并中确认的或有对价构成金融资产的，该金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

（3）金融负债分类、确认依据和计量方法

除了签发的财务担保合同、以低于市场利率贷款的贷款承诺及由于金融资产转移不

符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债以外，本集团的金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债、以摊余成

本计量的金融负债。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，相关交易费用直接计入当期损益，以摊余成本计量的金融负债的相关交易费用计入其初始确认金额。

金融负债的后续计量取决于其分类：

1）以摊余成本计量的金融负债

以摊余成本计量的金融负债，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。

2）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债（含属于金融负债的衍生工具），包括交易性金融负债和初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具），按照公允价值进行后续计量，（除与套期会计有关外，）所有公允价值变动均计入当期损益。对于指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，按照公允价值进行后续计量，除由本集团自身信用风险变动引起的公允价值变动计入其他综合收益之外，其他公允价值变动计入当期损益；如果由本集团自身信用风险变动引起的公允价值变动计入其他综合收益会造成或扩大损益中的会计错配，本集团将所有公允价值变动（包括自身信用风险变动的影响金额）计入当期损益。

（4）金融资产减值

本集团对于以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收

益的债务工具投资、其他流动资产和财务担保合同等，以预期信用损失为基础确认损失准备。

本集团考虑有关过去事项、当前状况以及对未来经济状况的预测等合理且有依据的信息，以发生违约的风险为权重，计算合同应收的现金流量与预期能收到的现金流量之间差额的现值的概率加权金额，确认预期信用损失。

于每个资产负债表日，本集团对于处于不同阶段的金融资产的预期信用损失分别进行计量。金融资产自初始确认后信用风险未显著增加的，处于第一阶段，本集团按照未来12个月内的预期信用损失计量损失准备；金融资产自初始确认后信用风险已显著增

加但尚未发生信用减值的，处于第二阶段，本集团按照该资产整个存续期的预期信用损

20大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）失计量损失准备；金融资产自初始确认后已经发生信用减值的，处于第三阶段，本集团按照该资产整个存续期的预期信用损失计量损失准备。

对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融资产，本集团假设其信用风险自初始确认后并未显著增加，按照未来12个月内的预期信用损失计量损失准备。

本集团对于处于第一阶段和第二阶段、以及较低信用风险的金融资产，按照其未扣除减值准备的账面余额和实际利率计算利息收入。对于处于第三阶段的金融资产，按照其账面余额减已计提减值准备后的摊余成本和实际利率计算利息收入。

对于应收票据及应收账款，无论是否存在重大融资成分，本集团均按照整个存续期的预期信用损失计量损失准备。

本集团对信用风险显著不同的金融资产单项评价信用风险，如：与对方存在争议或涉及诉讼、仲裁的应收款项；已有明显迹象表明债务人很可能无法履行还款义务的应收款项等。

除了单项评估信用风险的金融资产外，本集团基于共同风险特征将金融资产划分为不同的组别，在组合的基础上评估信用风险。

确定组合的依据如下：

组合名称确定组合依据组合1应收银行承兑汇票。

组合2应收账款及其他应收款--应收中粮集团有限公司及其控制的企业的应收项。

组合3应收账款及其他应收款--应收政府有关机构款项、保证金、押金、定金等。

组合4其他应收款--应收合营企业、联营企业及其他关联方款项。

组合5应收账款及其他应收款-除上述组合之外的应收款项。

对于划分为组合的应收票据，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。

对于划分为组合的应收账款，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，编制应收账款逾期天数与整个存续期预期信用损失率对照表，计算预期信用损失。

对于划分为组合的其他应收款，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和未来12个月内或整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。

本集团将计提或转回的损失准备计入当期损益。

21大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

（5）金融资产转移的确认依据和计量方法

对于金融资产转移交易，本集团已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产；既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，放弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资产并确认产生的资产和负债，未放弃对该金融资产控制的，按照其继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。

金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产在终止确认日的账面价值，与因转移而收到的对价及原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产同时符合下列条件：*集团管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金融资产为目标；*该金融资产的合

同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。）之和的差额计入当期损益。

金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将因转移而收到的对价及应分摊至终止确认部分的原计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产同时符合下列条件：*集团管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金融资产为目标；*该金融资

产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。）之和，与分摊的前述金融资产整体账面价值的差额计入当期损益。

通过对所转移金融资产提供财务担保方式继续涉入的，按照金融资产的账面价值和财务担保金额两者之中的较低者，确认继续涉入形成的资产。财务担保金额，是指所收到的对价中，将被要求偿还的最高金额。

（6）金融负债与权益工具的区分及相关处理方法

本集团按照以下原则区分金融负债与权益工具：（1）如果本集团不能无条件地避

免以交付现金或其他金融资产来履行一项合同义务，则该合同义务符合金融负债的定义。

有些金融工具虽然没有明确地包含交付现金或其他金融资产义务的条款和条件，但有可能通过其他条款和条件间接地形成合同义务。（2）如果一项金融工具须用或可用本集团自身权益工具进行结算，需要考虑用于结算该工具的本集团自身权益工具，是作为现金或其他金融资产的替代品，还是为了使该工具持有方享有在发行方扣除所有负债后的资产中的剩余权益。如果是前者，该工具是发行方的金融负债；如果是后者，该工具是发行方的权益工具。在某些情况下，一项金融工具合同规定本集团须用或可用自身权益工具结算该金融工具，其中合同权利或合同义务的金额等于可获取或需交付的自身权益工具的数量乘以其结算时的公允价值，则无论该合同权利或义务的金额是固定的，还是完全或部分地基于除本集团自身权益工具的市场价格以外的变量（例如利率、某种商品

22大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）的价格或某项金融工具的价格）的变动而变动，该合同分类为金融负债。

本集团在合并报表中对金融工具（或其组成部分）进行分类时，考虑了集团成员和金融工具持有方之间达成的所有条款和条件。如果集团作为一个整体由于该工具而承担了交付现金、其他金融资产或者以其他导致该工具成为金融负债的方式进行结算的义务，则该工具应当分类为金融负债。

（7）衍生金融工具

本集团使用衍生金融工具，例如以外汇远期合同、商品远期合同和利率互换，分别对汇率风险、商品价格风险和利率风险进行套期。衍生金融工具初始以衍生交易合同签订当日的公允价值进行计量，并以其公允价值进行后续计量。公允价值为正数的衍生金融工具确认为一项资产，公允价值为负数的确认为一项负债。

除与套期会计有关外，衍生工具公允价值变动产生的利得或损失直接计入当期损益。

（8）财务担保合同

财务担保合同，是指特定债务人到期不能按照债务工具条款偿付债务时，本集团向蒙受损失的合同持有人赔付特定金额的合同。财务担保合同在初始确认时按照公允价值计量，除指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的财务担保合同外，其余财务担保合同在初始确认后按照资产负债表日确定的预期信用损失准备金额和初始确认金额扣除按照收入确认原则确定的累计摊销额后的余额两者孰高者进行后续计量。

（9）金融资产和金融负债的抵销

本集团的金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不相互抵销。但同时满足下列条件时，以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：（1）本集团具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；（2）本集团计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。

12.存货

（1）存货的分类

存货按成本进行初始计量。存货按房地产开发产品、非开发产品分类。房地产开发产品包括开发产品、出租开发产品、开发成本。非房地产开发产品为其他存货。

（2）存货取得和发出的计价方法

存货在取得时按实际成本计价。开发产品的成本包括土地成本、施工成本和其他成本。符合资本化条件的借款费用，亦计入开发成本。待项目完工并验收合格后按实际成本自开发成本转入开发产品。发出开发产品的成本按个别计价法计算确定。出租开发产品按实际成本入账，按本集团同类固定资产的预计使用年限分期平均摊销。出租开发产

23大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）品出售时，按相关开发产品摊余价值结转相应营业成本。

非房地产开发产品成本包括采购成本、加工成本和使存货达到目前场所和状态所发生的其他支出。发出库存商品的成本按加权平均法计算确定；非房地产开发产品在取得时按实际成本入账。

（3）存货可变现净值的确认和跌价准备的计提方法

可变现净值，是指在公司的日常经营活动中，存货的估计售价减去估计至完工时将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的确凿证据为基础，同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。

在资产负债表日，按成本与可变现净值孰低计量。当其可变现净值低于成本时，提取存货跌价准备。存货跌价准备通常按照单个存货项目计提存货跌价准备。对于数量繁多、单价较低的存货，可以按照存货类别计提存货跌价准备。与在同一地区生产和销售的产品系列相关、具有相同或类似最终用途或目的，且难以与其他项目分开计量的存货，合并计提存货跌价准备。

计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期损益。

（4）存货的盘存制度为永续盘存制。

（5）低值易耗品和包装物于领用时按一次摊销法进行摊销。

13.合同资产与合同负债

（1）合同资产

1）合同资产的确认方法及标准

合同资产，是指本集团已向客户转让商品而有权收取对价的权利，且该权利取决于时间流逝之外的其他因素。如本集团向客户销售两项可明确区分的商品，因已交付其中一项商品而有权收取款项，但收取该款项还取决于交付另一项商品的，本集团将该收款权利作为合同资产。

2）合同资产的预期信用损失的确定方法及会计处理方法

合同资产的预期信用损失的确定方法，参照上述11.（4）金融资产减值相关内容描述。

（2）合同负债

24大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）合同负债反映本集团已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务。

同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示。

14.与合同成本有关的资产

（1）与合同成本有关的资产金额的确定方法

本集团与合同成本有关的资产包括合同履约成本和合同取得成本。根据其流动性，合同履约成本分别列报在存货和其他非流动资产中，合同取得成本分别列报在其他流动资产和其他非流动资产中。

合同履约成本，即本集团为履行合同发生的成本，不属于存货、固定资产或无形资产等相关会计准则规范范围且同时满足下列条件的，作为合同履约成本确认为一项资产：

该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用（或类似费用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；该成本增加了本集团未来用于履行履约义务的资源；该成本预期能够收回。

合同取得成本，即本集团为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产；如果该资产摊销期限不超过一年的，本集团选择在发生时计入当期损益。增量成本，是指本集团不取得合同就不会发生的成本（如销售佣金等）。本集团为取得合同发生的、除预期能够收回的增量成本之外的其他支出（如无论是否取得合同均会发生的差旅费等），在发生时计入当期损益，但是，明确由客户承担的除外。

（2）与合同成本有关的资产的摊销本集团与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。

（3）与合同成本有关的资产的减值

本集团与合同成本有关的资产，其账面价值高于下列两项差额的，本集团将超出部分计提减值准备，并确认为资产减值损失：*企业因转让与该资产相关的商品预期能够取得的剩余对价；*为转让该相关商品估计将要发生的成本。计提减值准备后，如果以前期间减值的因素发生变化，使得上述两项差额高于该资产账面价值的，转回原已计提的资产减值准备，并计入当期损益，但转回后的资产账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该资产在转回日的账面价值。

15.长期股权投资

本集团长期股权投资主要是对子公司的投资、对联营企业的投资和对合营企业的权益性投资。

25大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

（1）重大影响、共同控制的判断

本集团对被投资单位具有重大影响的权益性投资，即对联营企业投资。重大影响，是指本集团对被投资方的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。本公司直接或通过子公司间接拥有被投资单位20％以上但低于50％的表决权时，通常认为对被投资单位具有重大影响，除非有明确的证据表明本集团不能参与被投资单位的生产经营决策或形成对被投资单位的控制。

本集团与其他合营方一同对被投资单位实施共同控制且对被投资单位净资产享有

权利的权益性投资，即对合营企业投资。共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。

本集团对共同控制的判断依据是所有参与方或参与方组合集体控制该安排，并且该安排相关活动的决策必须经过这些集体控制该安排的参与方一致同意。

（2）会计处理方法本集团按照初始投资成本对取得的长期股权投资进行初始计量。

通过同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，以合并日取得被合并方在最终控制方合并报表中净资产的账面价值的份额作为初始投资成本；被合并方在合并日的净资

产账面价值为负数的，初始投资成本按零确定。

通过非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，以合并成本作为初始投资成本；

除企业合并形成的长期股权投资外，以支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款及与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出作为初始投

资成本；以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为投资成本；

本公司对子公司投资在个别财务报表中采用成本法核算。采用成本法时，长期股权投资按初始投资成本计价。在追加投资时，按照追加投资支付的成本额公允价值及发生的相关交易费用增加长期股权投资成本的账面价值。被投资单位宣告分派的现金股利或利润，按照应享有的金额确认为当期投资收益。

本集团对合营企业及联营企业的投资采用权益法核算。采用权益法时，长期股权投资初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值的份额的，不调整长期股权投资账面价值；长期股权投资初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨

认净资产公允价值的份额的，差额调增长期股权投资的账面价值，同时计入取得投资当期损益。

后续计量采用权益法核算的长期股权投资，在持有投资期间，随着被投资单位所有者权益的变动相应调整增加或减少长期股权投资的账面价值。其中在确认应享有被投资

26大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，按照本集团的会计政策及会计期间，并抵销与联营企业及合营企业之间发生的不构成业务的交易产生的未实现内部交易损益按照应享有比例计算归属于本集团的部分（内部交易损失属于资产减值损失的，全额确认），对被投资单位的净利润进行调整后确认。本集团确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限，本集团负有承担额外损失义务的除外。

处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期投资收益。

采用权益法核算的长期股权投资，原权益法核算的相关其他综合收益在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，在终止采用权益法核算时全部转入当期投资收益。

因处置部分股权后剩余股权仍采用权益法核算的，原权益法核算的相关其他综合收益采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础处理并按比例结转，因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，按比例结转入当期投资收益。

因处置部分股权后丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余股权确认金融资产，剩余股权在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。

因处置部分长期股权投资丧失了对被投资单位控制的，处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，处置股权账面价值和处置对价的差额计入投资收益，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；

处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，确认金融资产，处置股权账面价值和处置对价的差额计入投资收益，剩余股权在丧失控制之日的公允价值与账面价值间的差额计入当期损益。

集团对于分步处置股权至丧失控股权的各项交易不属于一揽子交易的，对每一项交易分别进行会计处理。属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理，但是，在丧失控制权之前每一次交易处置价款与所处置的股权对应的长期股权投资账面价值之间的差额，确认为其他综合收益，到丧失控制权时再一并转入丧失控制权的当期损益。

16.投资性房地产

本集团投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物。本集团在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，对投资性房地产按照本集团固定资产或无形资产的会计政策，计提折旧或进行摊销。

27大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

17.固定资产

本集团固定资产是指同时具有以下特征，即为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用年限超过一年的有形资产。

固定资产在与其有关的经济利益很可能流入本集团、且其成本能够可靠计量时予以确认。本集团固定资产包括房屋及建筑物、机器设备、运输工具、酒店业家具、房屋装修、办公设备及其他等。

除已提足折旧仍继续使用的固定资产和单独计价入账的土地外，本集团对所有固定资产计提折旧。计提折旧时采用平均年限法。本集团固定资产的分类折旧年限、预计净残值率、折旧率如下：

类别折旧年限（年）残值率（%）年折旧率（%）

房屋及建筑物20－500－101.8—5

机器设备10-1556.3—9.5

运输工具5-1059.5—19酒店业家具5519

房屋装修5-10010-20

办公设备及其他5-1059.5—19

本集团于每年年度终了，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核。

18.在建工程

在建工程在达到预定可使用状态之日起，根据工程预算、造价或工程实际成本等，按估计的价值结转固定资产，次月起开始计提折旧，待办理了竣工决算手续后再对固定资产原值差异进行调整。

19.借款费用

本集团将发生的可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用

予以资本化，计入相关资产成本，其他借款费用计入当期损益。本集团确定的符合资本化条件的资产包括需要经过1年以上的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销

售状态的固定资产、投资性房地产和存货等的借款费用，在资产支出已经发生、借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或生产活动已经开始时，开始资本化；当购建或生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态时，停止资本化，其后发生的借款费用计入当期损益。如果符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过3个月，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建或生产活动重新开始。

在资本化期间内的每一会计期间，本集团按照以下方法确认借款费用的资本化金额：

28大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）借入专门借款的，按照当期实际发生的利息费用，扣除尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定；占用一般借款的，根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率确定，其中资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。

20.生物资产

本集团生物资产包括种植苗木。

生产性生物资产采用成本模式计量。

本集团生产性生物资产采用直线方法计提折旧。

21.无形资产

本集团无形资产包括土地使用权、管理软件等，按取得时的实际成本计量，其中，购入的无形资产，按实际支付的价款和相关的其他支出作为实际成本；投资者投入的无形资产，按投资合同或协议约定的价值确定实际成本，但合同或协议约定价值不公允的，按公允价值确定实际成本；对非同一控制下合并中取得被购买方拥有的但在其财务报表

中未确认的无形资产，在对被购买方资产进行初始确认时，按公允价值确认为无形资产。

土地使用权从出让起始日起，按其出让年限平均摊销；其他无形资产按预计使用年限、合同规定的受益年限和法律规定的有效年限三者中最短者分期平均摊销。摊销金额按其受益对象计入相关资产成本和当期损益。对使用寿命有限的无形资产的预计使用寿命及摊销方法于每年年度终了进行复核，如发生改变，则作为会计估计变更处理。

22.长期资产减值

本集团于每一资产负债表日对长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、

固定资产、在建工程、采用成本模式计量的生产性生物资产、使用权资产、使用寿命有

限的无形资产、经营租赁资产等项目进行检查，当存在减值迹象时，本集团进行减值测试。对商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年末均进行减值测试。

（1）除金融资产之外的非流动资产减值（除商誉外）

本集团在进行减值测试时，按照资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者确定其可收回金额。减值测试后，若该资产的账面价值超过其可收回金额，其差额确认为减值损失。

本集团以单项资产为基础估计其可回收金额，难以对单项资产的可回收金额进行估计的，以该资产所属资产组为基础确定资产组的可回收金额。资产组的认定，以资产组产生的主要现金流入是否独立于其他资产或者资产组的现金流入为依据。

公允价值减去处置费用后的净额，参考计量日发生的有序交易中类似资产的销售协议价格或可观察到的市场价格，减去可直接归属于该资产处置的增量成本确定。预计未

29大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）来现金流量现值时，管理层按照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计未来现金流量，并选择恰当的折现率确定未来现金流量的现值。详见附注五、12。

（2）商誉减值

本集团对企业合并形成的商誉，自购买日起将其账面价值按照合理的方法分摊至相关的资产组，难以分摊至相关的资产组的分摊至相关的资产组组合。在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失；再对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较账面价值与可收回金额，如可收回金额低于账面价值的，减值损失金额首先抵减分摊至资产组或者资产组组合中商誉的账面价值，再根据资产组或者资产组组合中除商誉之外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。

上述资产的减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。

23.长期待摊费用

本集团的长期待摊费用包括固定资产改良支出和其他费用。该等费用在受益期内平均摊销，如果长期待摊费用项目不能使以后会计期间受益，则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。长期待摊费用为已经支出但摊销期限在1年以上（不含1年）的各项费用。

24.职工薪酬

本集团职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期福利。

短期薪酬主要包括职工工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、生育

保险费、工伤保险费、住房公积金、工会经费和职工教育经费、非货币性福利等，在职工提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并按照受益对象计入当期损益或相关资产成本。

离职后福利主要包括基本养老保险、失业保险以及年金等，按照公司承担的风险和义务，分类为设定提存计划。对于设定提存计划在根据在资产负债表日为换取职工在会计期间提供的服务而向单独主体缴存的提存金确认为负债，并按照受益对象计入当期损益或相关资产成本。

辞退福利是由于本集团不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的，和本集团确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本两者孰早日，确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益，其中对超过一年予以支付补偿款，按照其他长期职工薪酬处理。

30大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）本集团向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划的，按照设定提存计划进行会计处理。

25.预计负债

当与对外担保、商业承兑汇票贴现、未决诉讼或仲裁、产品质量保证等或有事项相

关的业务同时符合以下条件时，本集团将其确认为负债：该义务是本集团承担的现时义务；该义务的履行很可能导致经济利益流出企业；该义务的金额能够可靠地计量。

预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。本集团于资产负债表日对当前最佳估计数进行复核并对预计负债的账面价值进行调整。

非同一控制下企业合并中取得的被购买方或有负债在初始确认时按照公允价值计量，在初始确认后，按照预计负债确认的金额，和初始确认金额扣除收入确认原则确定的累计摊销额后的余额，以两者之中的较高者进行后续计量。

财务担保合同形成的预计负债的会计处理方法见三、11.金融工具（8）财务担保合同。

26.优先股、永续债等其他金融工具

归类为债务工具的优先股、永续债，按其公允价值扣除交易费用后的金额进行初始计量，并采用实际利率法按摊余成本进行后续计量，其利息支出或股利分配按照借款费用进行处理，其回购或赎回产生的利得或损失计入当期损益。

归类为权益工具的优先股、永续债，在发行时收到的对价扣除交易费用后增加所有者权益，其利息支出或股利分配按照利润分配进行处理，回购或注销作为权益变动处理。

27.收入确认原则和计量方法

本集团在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务的控制权时，确认收入。取得相关商品或服务的控制权，是指能够主导该商品的使用或该服务的提供并从中获得几乎全部的经济利益。

履约义务，是指合同中本集团向客户转让可明确区分商品的承诺。本集团的履约义务在满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义务；否则，属于在某一时点履行履约义务：*客户在本集团履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益；

*客户能够控制本公司履约过程中在建的商品；*本集团履约过程中所产出的商品具有

不可替代用途，且本集团在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。

31大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）对于在某一时段内履行的履约义务，本集团在该段时间内按照履约进度确认收入。

履约进度不能合理确定时，本集团已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。

对于在某一时点履行的履约义务，本集团在客户取得相关商品控制权时点确认收入。

本集团在判断客户是否已取得商品控制权时，综合考虑下列迹象：*本集团就该商品享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务；*本集团已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权；*本集团已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品；*本集团已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主要风险和报酬；*客户已接受该商品；*其他表明客户已取得商品控制权的迹象。

合同中包含两项或多项履约义务的，本集团在合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商品或服务的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务，按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。

交易价格是本集团因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括代

第三方收取的款项。本集团确认的交易价格不超过在相关不确定性消除时累计已确认收

入极可能不会发生重大转回的金额。预期将退还给客户的款项作为退货负债，不计入交易价格。在确定交易价格时，本公司考虑可变对价、合同中存在重大融资成分等因素的影响。

合同中存在可变对价的，本公司按照期望值或最可能发生金额确定可变对价的最佳估计数。包含可变对价的交易价格，不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额。每一资产负债表日，本公司重新估计应计入交易价格的可变对价金额。

合同中存在重大融资成分的，本集团按照假定客户在取得商品或服务控制权时即以现金支付的应付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内采用实际利率法摊销。合同开始日，本集团预计客户取得商品或服务控制权与客户支付价款间隔不超过一年的，不考虑合同中存在的重大融资成分。

本集团根据在向客户转让商品前是否拥有对该商品的控制权，来判断本集团从事交易时的身份是主要责任人还是代理人。本集团在向客户转让商品前能够控制该商品的，则本集团为主要责任人，按照已收或应收对价总额确认收入；否则，为代理人，按照预期有权收取的佣金或手续费的金额确认收入，该金额应当按照已收或应收对价总额扣除应支付给其他相关方的价款后的净额，或者按照既定的佣金金额或比例等确定。

本集团已向客户转让商品或服务而有权收取对价的权利（且该权利取决于时间流逝之外的其他因素)作为合同资产列示，合同资产以预期信用损失为基础计提减值（参见

32大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）附注三、13）。本集团拥有的、无条件（仅取决于时间流逝）向客户收取对价的权利作为应收款项列示。本集团已收或应收客户对价而应向客户转让商品或服务的义务作为合同负债列示。同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示，不同合同下的合同资产和合同负债不予抵销。

本集团的营业收入主要包括房地产销售、物业出租、物业管理及酒店运营等，与本集团取得收入的主要活动相关的具体会计政策描述如下：

（1）房地产销售

对于根据销售合同条款、各地的法律及监管要求，满足在某一时段内履行履约义务条件的房地产销售，本集团在该段时间内按履约进度确认收入；其他的房地产销售在房产完工并验收合格，签订了销售合同，达到销售合同约定的交付条件，取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明，在客户取得相关商品或服务控制权时点，确认销售收入的实现。

（2）物业出租

在租赁期内各个期间，本集团采用直线法或者其他系统合理的方法将经营租赁的租赁收款额确认为租金收入。

（3）物业管理及酒店运营

本集团在提供物业代理及管理、酒店经营及管理服务提供相关服务时确认收入。

28.政府补助

政府补助在能够满足其所附的条件并且能够收到时，予以确认。政府补助为货币性资产的，按照实际收到的金额计量，对于按照固定的定额标准拨付的补助，或对年末有确凿证据表明能够符合财政扶持政策规定的相关条件且预计能够收到财政扶持资金时，按照应收的金额计量；政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量，公允价值不能可靠取得的，按照名义金额（1元）计量。

本集团的政府补助包括与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。其中，与资产相关的政府补助，是指本集团取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助；与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。如果政府文件中未明确规定补助对象，本集团按照上述区分原则进行判断，难以区分的，整体归类为与收益相关的政府补助。

与资产相关的政府补助确认为递延收益的，在相关资产使用寿命内按照平均分配方法分期计入当期损益。相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，

33大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）将尚未分配的相关递延收益余额转入资产处置当期的损益。

与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失的期间计入当期损益。与日常活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。与日常活动无关的政府补助，计入营业外收支。

本集团取得政策性优惠贷款贴息的，区分财政将贴息资金拨付给贷款银行和财政将贴息资金直接拨付给本集团两种情况，分别按照以下原则进行会计处理：

（1）财政将贴息资金拨付给贷款银行，由贷款银行以政策性优惠利率向本集团提

供贷款的，本集团以实际收到的借款金额作为借款的入账价值，按照借款本金和该政策性优惠利率计算相关借款费用。

（2）财政将贴息资金直接拨付给本集团，本集团将对应的贴息冲减相关借款费用。

本集团已确认的政府补助需要退回的，在需要退回的当期分情况按照以下规定进行会计处理：

1）初始确认时冲减相关资产账面价值的，调整资产账面价值。

2）存在相关递延收益的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益。

3）属于其他情况的，直接计入当期损益。

29.递延所得税资产和递延所得税负债

本集团递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价

值之间的差额、以及未作为资产和负债确认但按照税法规定可以确定其计税基础的项目

的计税基础与其账面价值之间的差额产生的(暂时性差异)计算确认。

本集团对除以下情形外的所有应纳税暂时性差异确认递延所得税负债：（1）暂时

性差异产生于商誉的初始确认或既不影响会计利润也不影响应纳税所得额(或可抵扣亏

损)的非企业合并的交易中产生的资产或负债的初始确认；（2）与子公司、联营企业及

合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，本集团能够控制暂时性差异转回的时间且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回的。

本集团以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的未来应

纳税所得额为限，对除以下情形外产生的可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减确认递延所得税资产：（1）暂时性差异产生于既不影响会计利润也不影响应纳税所得额(或

可抵扣亏损)的非企业合并的交易中产生的资产或负债的初始确认；（2）与子公司、联

营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，不能同时满足以下条件的：暂时性差异在可预见的未来很可能转回、未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所

34大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）得额。

本集团在很可能有足够的应纳税所得额用以抵扣可抵扣亏损的限度内，就所有尚未利用的可抵扣亏损确认递延所得税资产。管理层运用大量的判断来估计未来取得应纳税所得额的时间和金额，结合纳税筹划策略，决定应确认的递延所得税资产的金额，因此存在不确定性。

于资产负债表日，递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量。

在同时满足下列条件时，本集团将递延所得税资产及递延所得税负债以抵消后的净额列示：本集团拥有以净额结算当期所得税资产及当期递延所得税负债的法定权利；递延所得税资产和递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税

相关或者对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产和递延所得税负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债或是同时取得资产、清偿债务。

30.租赁

（1）租赁的识别

在合同开始日，本集团评估合同是否为租赁或者包含租赁。如果合同一方让渡了在一定期间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包含租赁。

合同中同时包含多项单独租赁的，本集团将合同予以分拆，并分别各项单独租赁进行会计处理。合同中同时包含租赁和非租赁部分的，本集团将租赁和非租赁部分分拆后进行会计处理。各租赁部分分别按照租赁准则进行会计处理，非租赁部分按照其他适用的企业会计准则进行会计处理。但是，合同中包括应分拆的嵌入衍生工具的，本集团不将其与租赁部分合并进行会计处理。

（2）本集团作为承租人

1）租赁确认

除了短期租赁和低价值资产租赁，在租赁期开始日，本集团对租赁确认使用权资产和租赁负债。

使用权资产，是指本集团作为承租人可在租赁期内使用租赁资产的权利，按照成本进行初始计量。该成本包括：*租赁负债的初始计量金额；*在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额扣除已享受的租赁激励相关金额；*发生的初始直接费用；*为拆卸及

移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发

生的成本（属于为生产存货而发生的除外）。本集团按照租赁准则有关规定重新计量租赁负债的，相应调整使用权资产的账面价值。

35大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）本集团根据与使用权资产有关的经济利益的预期消耗方式以直线法对使用权资产计提折旧。能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧；无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。计提的折旧金额根据使用权资产的用途，计入相关资产的成本或者当期损益。

本集团按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值对租赁负债进行初始计量。

租赁付款额包括：*固定付款额及实质固定付款额，扣除租赁激励相关金额；*取决于指数或比率的可变租赁付款额；*本集团合理确定将行使购买选择权时，购买选择权的行权价格；*租赁期反映出本集团将行使终止租赁选择权时，行使终止租赁选择权需支付的款项；*根据本集团提供的担保余值预计应支付的款项。

在计算租赁付款额的现值时，本集团因无法确定租赁内含利率的，采用增量借款利率作为折现率。本集团按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益，但应当资本化的除外。

在租赁期开始日后，本集团确认租赁负债的利息时，增加租赁负债的账面金额；支付租赁付款额时，减少租赁负债的账面金额。当实质固定付款额发生变动、担保余值预计的应付金额发生变化、用于确定租赁付款额的指数或比率发生变动、购买选择权、续

租选择权或终止选择权的评估结果或实际行权情况发生变化时，本集团按照变动后的租赁付款额的现值重新计量租赁负债。

2）租赁变更

租赁变更，是指原合同条款之外的租赁范围、租赁对价、租赁期限的变更，包括增加或终止一项或多项租赁资产的使用权，延长或缩短合同规定的租赁期等。租赁变更生效日，是指双方就租赁变更达成一致的日期。

租赁发生变更且同时符合下列条件的，本集团将该租赁变更作为一项单独租赁进行会计处理：*该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围或延

长了租赁期限；*增加的对价与租赁范围扩大部分或租赁期限延长部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。

租赁变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，在租赁变更生效日，本集团按照租赁准则有关规定对变更后合同的对价进行分摊，重新确定变更后的租赁期；并采用修订后的折现率对变更后的租赁付款额进行折现，以重新计量租赁负债。就上述租赁负债调整的影响，本集团区分以下情形进行会计处理：*租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的，承租人应当调减使用权资产的账面价值，并将部分终止或完全终止租赁的相关利得或损失计入当期损益。*其他租赁变更导致租赁负债重新计量的，承租人相应调整使用权资产的账面价值。

3）短期租赁和低价值资产租赁

36大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）对于租赁期不超过12个月的短期租赁和单项租赁资产为全新资产时价值较低的低

价值资产租赁，本集团选择不确认使用权资产和租赁负债。本集团将短期租赁和低价值资产租赁的租赁付款额，在租赁期内各个期间按照直线法或其他系统合理的方法计入相关资产成本或当期损益。

4）售后租回

本集团作为售后租回交易中的卖方兼承租人，对相关标的资产转让是否构成销售进行评估。本集团判断不构成销售的，本集团继续确认被转让资产，同时确认一项与转让收入等额的金融负债；构成销售的，本集团按原资产账面价值中与租回获得的使用权有关的部分，计量售后租回所形成的使用权资产，并仅就转让至出租人的权利确认相关利得或损失。在对售后租回所形成的租赁负债进行后续计量时，确定租赁付款额或变更后租赁付款额的方式不导致本集团确认与租回所获得的使用权有关的利得或损失（租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的除外）。

（3）本集团为出租人

本集团作为出租人，如果一项租赁实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬，本集团将该项租赁分类为融资租赁，除此之外分类为经营租赁。

1）融资租赁

在租赁期开始日，本集团对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。本集团对应收融资租赁款进行初始计量时，以租赁投资净额作为应收融资租赁款的入账价值。

租赁投资净额为未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和。本集团按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。本集团取得的未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。

2）经营租赁

在租赁期内各个期间，本集团采用直线法/其他系统合理的方法将经营租赁的租赁收款额确认为租金收入。

本集团发生的与经营租赁有关的初始直接费用资本化至租赁标的资产的成本，在租赁期内按照与租金收入相同的确认基础分期计入当期损益。本集团取得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。

经营租赁发生变更的，本集团自变更生效日开始，将其作为一项新的租赁进行会计处理，与变更前租赁有关的预收或应收租赁收款额视为新租赁的收款额。

31.公允价值计量

本集团于每个资产负债表日以公允价值计量衍生金融工具、权益工具投资等。公允

37大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。

在财务报表中以公允价值计量或披露的资产和负债，根据对公允价值计量整体而言具有重要意义的最低层次输入值，确定所属的公允价值层次：第一层次输入值，在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；第二层次输入值，除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值；第三层次输入值，相关资产或负债的不可观察输入值。

每个资产负债表日，本集团对在财务报表中确认的持续以公允价值计量的资产和负债进行重新评估，以确定是否在公允价值计量层次之间发生转换。

对于在活跃市场上交易的金融工具，本集团以其活跃市场报价确定其公允价值；对于不在活跃市场上交易的金融工具，本集团采用估值技术确定其公允价值。

32.其他重要的会计政策和会计估计

（1）套期会计

为规避某些风险，本集团把某些金融工具作为套期工具进行套期。满足规定条件的套期，本集团采用套期会计方法进行处理。本集团的套期为现金流量套期。对确定承诺的外汇风险进行的套期，本集团作为现金流量套期处理。

本集团在套期开始时，正式指定套期工具与被套期项目，并准备关于套期关系和本集团从事套期的风险管理策略和风险管理目标的书面文件。此外，在套期开始及之后，本集团会持续地对套期有效性进行评估。

被指定为现金流量套期且符合条件的套期工具，其产生的利得或损失中属于套期有效的部分作为现金流量套期储备，计入其他综合收益，无效套期部分计入当期损益。

如果预期交易使本集团随后确认一项非金融资产或非金融负债，或者非金融资产或非金融负债的预期交易形成一项适用于公允价值套期会计的确定承诺时，本集团将原在其他综合收益中确认的现金流量套期储备金额转出，计入该资产或负债的初始确认金额。

除此之外的现金流量套期，本集团在被套期的预期现金流量影响损益的相同期间，将原在其他综合收益中确认的现金流量套期储备金额转出，计入当期损益。

如果预期原计入其他综合收益的净损失全部或部分在未来会计期间不能弥补的，则将不能弥补的部分转出，计入当期损益。

当本集团对现金流量套期终止运用套期会计时，已计入其他综合收益的累计现金流量套期储备，在未来现金流量预期仍会发生时予以保留，在未来现金流量预期不再发生时，从其他综合收益中转出，计入当期损益。

38大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

（2）质量保证金

施工单位应留置的质量保证金根据施工合同规定之金额，列入“其他应付款”，待保证期过后根据实际情况和合同约定支付。

（3）维修基金本集团之物业管理公司收到业主委托代为管理的公共维修基金，计入“其他应付款-物业专项维修基金”，专项用于住宅共同部位、共同设备和物业管理区域公共设施的维修、更新。

33.重要会计政策和会计估计变更

（1）重要会计政策变更

1）企业会计准则解释第19号2025年12月5日，财政部发布了《企业会计准则解释第19号》（财会〔2025〕32号，以下简称“解释19号”），解释19号中“关于非同一控制下企业合并中补偿性资产的会计处理”、“关于处置原通过同一控制下企业合并取得子公司时相关资本公积的会计处理”、“关于采用电子支付系统结算的金融负债的终止确认”、“关于金融资产合同现金流量特征的评估及相关披露”和“关于指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具的披露”等内容自2026年1月1日起施行。

该项会计政策变更对本集团财务报表无重大影响。

2）企业会计准则解释第20号2026年6月4日，财政部发布了《企业会计准则解释第20号》（财会〔2026〕7号，以下简称“解释20号”），解释20号中“关于金融资产合同现金流量特征的评估”和“关于货币缺乏可兑换性时的会计处理及相关披露”等内容自公布之日（2026年6月4日）起施行。2026年1月1日至本解释施行日新增的本解释规定的业务，企业应当根据本解释进行调整。

该项会计政策变更对本集团财务报表无重大影响。

（2）重要会计估计变更本集团本期未发生需要披露的重大会计估计变更事项。

39大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）四、税项

1.主要税种及税率

税种具体税率情况

应税收入按3%、5%、6%、9%、13%的税率计算销项税，并按扣除当期允许抵扣的进项税额后的差额计缴增值税。

本集团发生增值税应税收入：房地产销售（除简易征收方式外）、部分租

赁收入（2016年4月30日前取得）、建筑、装修、喷涂收入，原适用税率10%。

根据《财政部、国家税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税[2019]39号）规定，自2019年4月1日起，适用税率由10%调整为9%。具体情况如下：

*商品房销售收入：2016年4月30日前开工的项目，适用简易征收方式，税增值税

率5%；2016年4月30日后开工的项目，以扣减土地价款后的收入为计税额，适用一般征收方式，税率9%；

*建筑、装修、喷涂收入适用税率9%；

*租赁收入适用税率：小微企业，税率3%；2016年4月30日前取得的不动产，税率5%；其他租赁，税率9%；

*酒店经营使用税率6%；

*物业管理收入以及利息收入适用税率6%。

城市维护建设税按增值税额的1%、5%及7%计缴。

教育费附加按增值税额的3%计缴。

地方教育费附加按增值税额的2%计缴。

本集团依据注册地不同按不同的税率计缴企业所得税，其中：

注册地在中国大陆的公司按应纳税所得额的25%计缴企业所得税；

注册地在香港的公司按16.5%缴纳利得税；

注册地在英属维尔京群岛、百慕达群岛、萨摩亚的公司，无须缴纳任何所得税。

企业所得税

除符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益免税外，中国境内居民企业向未在中国境内设立机构、场所的非居民企业分配股息、红

利等权益性投资收益，应在作出利润分配决定的日期代扣代缴企业所得税。

如实际支付时间先于利润分配决定日期的，应在实际支付时代扣代缴企业所得税。

从价计征的按照房产原值的70%为纳税基准，年税率为1.2%；从租计征的（即房产税房产出租的），以房产租金收入为计税依据，税率为12%。

40大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）税种具体税率情况土地增值税按实际增值额和规定税率缴纳土地增值税。

采用定额税率，每个幅度税额的差距规定为20倍，每平方米年税额如下：

大城市50万人口以上，每平方米1.5元至30元；中等城市人口20-50万，每平方米1.2元至24元；小城市人口20万以下，每平方米0.9元至18元；县城、土地使用税建制镇、工矿区每平方米0.6元至12元。

经省、自治区、直辖市人民政府批准，经济落后地区的土地使用税适用税额标准可以在税法规定的最低税额的30%以内适当降低；经济发达地区的适

用税额标准可以适当提高，但须报财政部批准。

个人所得税员工的个人所得税由本公司及子公司代扣代缴。

2.税收优惠

根据深圳市地方税务局宝安征收管理分局的批复，本公司及深圳地区的下属子公司的新建房产自竣工当月起三年内免交房产税。

依据《中华人民共和国增值税法》及相关配套文件，住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，或适用一般计税方法计算缴纳增值税。住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。

住房租赁企业向个人出租住房适用上述简易计税方法并进行预缴的，减按1.5%预征率预缴增值税。

依据财政部、税务总局公告2025年第7号文件，自2025年9月增值税纳税申报期起，符合条件的房地产开发经营业纳税人，与2019年3月31日期末留抵税额相比，申请退税前连续六个月（按季纳税的，连续两个季度，下同）期末新增加留抵税额均大于零，且第六个月（按季纳税的，第二季度，下同）期末新增加留抵税额不低于50万元的，可以向主管税务机关申请退还第六个月期末新增加留抵税额的60%；不满足上述条件的，可按其他纳税人规则申请退税。

依据财政部、税务总局公告2023年第12号文件，本集团符合小微企业条件的子公司享受企业所得税优惠政策，即“至2027年12月31日，对小型微利企业年应纳税所得额超过100万元但不超过300万元的部分，减按25%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。

财政部、国家税务总局发布《关于海南自由贸易港企业所得税优惠政策的通知》，从2020年1月1日起至2027年12月31日，对注册在海南自由贸易港并实质性运营的

41大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）鼓励类产业企业，减按15%的税率征收企业所得税。本集团下属子公司中粮酒店（三亚）有限公司享受企业所得税优惠政策。

依据《财政部税务总局关于延续实施公共租赁住房税收优惠政策的公告》（财政部税务总局公告2026年第4号）文件，至2027年12月31日，对经营公租房所取得的租金收入，免征增值税。

依据《财政部税务总局关于延续实施医疗服务免征增值税等政策的公告》（财政部税务总局公告2023年第68号）企业集团内单位（含企业集团）之间的资金无偿借贷行为，至2027年12月31日，适用免征增值税政策。

五、合并财务报表主要项目注释

下列所披露的财务报表数据，除特别注明之外，“年初”系指2026年1月1日，“期末”系指2026年06月30日，“本期”系指2026年1月1日至06月30日，“上期”系指2025年1月1日至06月30日，货币单位除特别注明外，均以人民币元列示。

1.货币资金

项目期末余额年初余额

库存现金328630.08371874.13

银行存款19140361610.0418903103864.80

其他货币资金5026344.817820383.18

存放财务公司存款1116055518.731163642746.69

合计20261772103.6620074938868.80

其中：存放在境外的款项总额1812570511.221574431282.05

注：其他货币资金期末余额为 5026344.81元，主要为支付宝、微信和 pos 机的在途资金。所有权或使用权受限的货币资金详见附注五、20.所有权或使用权受到限制的资产。

2.应收账款

（1）应收账款按账龄列示账龄期末账面余额年初账面余额

3个月以内（含3个月）241894510.03255335634.07

3个月以上—1年（含1年）194754520.4587022440.51

1年以上—2年（含2年）66220670.5661261408.25

2年以上—3年（含3年）43406914.1745796316.26

42大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）账龄期末账面余额年初账面余额

3年以上126244114.43115529498.75

小计672520729.64564945297.84

减：坏账准备174072495.33163863984.38

合计498448234.31401081313.46

（2）应收账款按坏账计提方法分类列示期末余额账面余额坏账准备类别比例计提比例账面价值金额金额

（%）（%）

按单项计提坏账准备57271669.088.5257271669.08100.000.00

按组合计提坏账准备615249060.5691.48116800826.2518.98498448234.31

合计672520729.64100.00174072495.33—498448234.31

（续）年初余额账面余额坏账准备类别比例计提比账面价值金额金额

（%）例（%）

按单项计提坏账准备61214878.1610.8461214878.16100.000.00

按组合计提坏账准备503730419.6889.16102649106.2220.38401081313.46

合计564945297.84100.00163863984.38—401081313.46

1）应收账款按单项计提坏账准备

年初余额期末余额名称计提比账面余额坏账准备账面余额坏账准备计提理由例（%）臻悦（天津）顾问费41257178.1941257178.1941257178.1941257178.19100.00预计无法收回

长沙北纬28度物业管理费9966853.279966853.276135437.686135437.68100.00预计无法收回

杭州大悦城商户租金2776047.022776047.022776047.022776047.02100.00预计无法收回

商业管理（北京）顾问费2000000.002000000.002000000.002000000.00100.00预计无法收回

深圳中粮凤凰里商户租金822207.09822207.09822207.09822207.09100.00预计无法收回

沈阳中粮广场商户租金700524.01700524.01700524.01700524.01100.00预计无法收回

成都和鑫悦商户租金及服务费658781.52658781.52658781.52658781.52100.00预计无法收回

中粮创芯研发中心商户租金629825.37629825.37629825.37629825.37100.00预计无法收回

43大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）年初余额期末余额名称计提比账面余额坏账准备账面余额坏账准备计提理由例（%）重庆大悦城铂悦商户租金及服

551933.31551933.31490834.19490834.19100.00预计无法收回

务费

中粮悦街商户租金523209.36523209.36523209.36523209.36100.00预计无法收回

福安商户租金485978.37485978.37485978.37485978.37100.00预计无法收回

沈阳物业管理费319375.70319375.70295721.64295721.64100.00预计无法收回

中粮地产（深圳）商户租金310118.78310118.78310118.78310118.78100.00预计无法收回

卓远地产管理费104956.02104956.02104956.02104956.02100.00预计无法收回

沈阳大悦城商户租金43871.0043871.0043871.0043871.00100.00预计无法收回

成都天悦壹号商户租金36978.8436978.8436978.8436978.84100.00预计无法收回

三联商户租金27040.3127040.310.000.000.00预计无法收回

合计61214878.1661214878.1657271669.0857271669.08——

2）应收账款按组合计提坏账准备

期末余额类别

账面余额坏账准备计提比例（%）

按组合计提坏账准备615249060.56116800826.2518.98

（续）年初余额类别

账面余额坏账准备计提比例（%）

按组合计提坏账准备503730419.68102649106.2220.38

（3）应收账款本期计提、收回或转回的坏账准备情况本期变动金额类别年初余额收回或转销或期末余额计提其他转回核销应收账款

163863984.3814545157.274017883.30378437.2459674.22174072495.33

坏账准备

合计163863984.3814545157.274017883.30378437.2459674.22174072495.33

注：本期无重要的坏账准备收回或转回金额。

（4）本期实际核销的应收账款

44大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）项目核销金额

实际核销的应收账款378437.24

（5）按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况占应收账款期坏账准备期末单位名称应收账款期末余额末余额合计数余额

的比例（%）

深圳市福田区政府物业管理中心54188079.058.060.00

中粮高和（天津）并购基金一号合

伙企业（有限合伙）41257178.196.1341257178.19

中粮我买网投资有限公司22686106.133.3716360743.63

佛山市淦盈置业有限公司8626262.581.2886262.63

成都蜀山投资有限公司6519761.910.970.00

合计133277387.8619.8157704184.45

3.其他应收款

项目期末余额年初余额

应收利息0.000.00

应收股利7450000.007450000.00

其他应收款13093174512.5913091361186.10

合计13100624512.5913098811186.10

3.1应收股利

项目期末余额年初余额

应收联合营企业7450000.007450000.00

合计7450000.007450000.00

3.2其他应收款

（1）其他应收款按款项性质分类款项性质期末账面余额年初账面余额

保证金及押金852894140.511021578973.13

往来款12855341375.9812871531629.44

其他870105451.15682473959.01

小计14578340967.6414575584561.58

减：坏账准备1485166455.051484223375.48

45大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）款项性质期末账面余额年初账面余额

合计13093174512.5913091361186.10

注：其他主要包括代垫款项、水电费、服务费、保洁费、维修费、装修补贴款、保险费等。

（2）其他应收款按账龄列示账龄期末账面余额年初账面余额

3个月以内（含3个月）926318946.691173142579.20

3个月以上—1年（含1年）690903867.35904398836.32

1年以上—2年（含2年）1108345118.741116830180.99

2年以上—3年（含3年）1426934141.521354299188.83

3年以上10425838893.3410026913776.24

小计14578340967.6414575584561.58

减：坏账准备1485166455.051484223375.48

合计13093174512.5913091361186.10

（3）其他应收款按坏账计提方法分类列示期末余额账面余额坏账准备类别比例计提比例账面价值金额金额

（%）（%）

按单项计提坏账准备1427481960.869.791191887323.8883.50235594636.98

按组合计提坏账准备13150859006.7890.21293279131.172.2312857579875.61

合计14578340967.64100.001485166455.05—13093174512.59

（续）年初余额账面余额坏账准备类别计提比例账面价值

金额比例（%）金额

（%）

按单项计提坏账准备1430949611.409.821191887323.8883.29239062287.52

按组合计提坏账准备13144634950.1890.18292336051.602.2212852298898.58

合计14575584561.58100.001484223375.48—13091361186.10

46大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

1）其他应收款按单项计提坏账准备

年初余额期末余额计提名称计提账面余额坏账准备账面余额坏账准备比例理由

（%）深圳汇金壹号投资预计无

合伙企业(有限合581078449.53581078449.53581078449.53581078449.53100.00法收回

伙)武汉裕隆苑房地产预计无

开发有限公司275000000.00275000000.00275000000.00275000000.00100.00法收回上海景时成攀投资预计无

中心(有限合伙)228920547.88153920547.88228920547.88153920547.8867.24法收回北京辉拓置业有限预计无

公司106208507.2771087619.75102740856.7371087619.7569.19法收回上海景时宾华投资预计无

中心(有限合伙)21080440.1221080440.1221080440.1221080440.12100.00法收回中国人民解放军总预计无

医院海南医院800000.00800000.00800000.00800000.00100.00法收回重庆市金科宸居置预计无

业有限公司187861666.6058920266.60187861666.6058920266.6031.36法收回重庆大川集团房地预计无

产开发有限公司30000000.0030000000.0030000000.0030000000.00100.00法收回

合计1430949611.401191887323.881427481960.861191887323.88——

2）其他应收款按组合计提坏账准备

期末余额类别

账面余额坏账准备计提比例（%）

按组合计提坏账准备13150859006.78293279131.172.23

（续）年初余额类别

账面余额坏账准备计提比例（%）

按组合计提坏账准备13144634950.18292336051.602.22

3）其他应收款按照预期信用损失一般模型计提坏账准备

第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预期整个存续期预期坏账准备未来12个月预合计

信用损失(未发信用损失(已发期信用损失

生信用减值)生信用减值)

2026年1月1日余额113329801.51179006250.091191887323.881484223375.48

2026年1月1日余额在本期0.000.000.000.00

--转入第二阶段0.000.000.000.00

47大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预期整个存续期预期坏账准备未来12个月预合计

信用损失(未发信用损失(已发期信用损失

生信用减值)生信用减值)

--转入第三阶段0.000.000.000.00

--转回第二阶段0.000.000.000.00

--转回第一阶段0.000.000.000.00

本期计提750526.78192552.790.00943079.57

本期转回0.000.000.000.00

本期转销0.000.000.000.00

本期核销0.000.000.000.00

其他变动0.000.000.000.00

2026年06月30日余额114080328.29179198802.881191887323.881485166455.05

（4）其他应收款本期计提、收回或转回的坏账准备情况本期变动金额类别年初余额期末余额计提收回或转回转销或核销其他其他应收款

1484223375.48943079.570.000.000.001485166455.05

坏账准备

合计1484223375.48943079.570.000.000.001485166455.05

注：本期无重要的坏账准备收回或转回金额。

（5）本期实际核销的其他应收款项目核销金额

实际核销的其他应收款0.00

（6）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况占其他应收款款项坏账准备单位名称期末余额账龄期末余额合计性质期末余额

数的比例（%）

3年以内、3

深圳中益长昌投资有限公司往来款2273944484.92年以上15.6022739444.85

2-3年、3年

昆明螺蛳湾国悦置地有限公司往来款2265758384.87以上15.5422657583.85

3年以内、3

重庆葆悦房地产开发有限公司往来款900515983.38年以上6.189005159.83深圳汇金壹号投资合伙企业（有限合伙）往来款581078449.533年以上3.99581078449.53

48大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）占其他应收款款项坏账准备单位名称期末余额账龄期末余额合计性质期末余额

数的比例（%）北京新润致远房地产开发有限

公司往来款499527128.453年以内3.434995802.71

合计—6520824431.15——640476440.77

4.预付款项

（1）预付款项账龄期末余额年初余额项目

金额比例（%）金额比例（%）

1年以内（含1年）207389859.2173.60160981458.2878.83

1－2年（含2年）54938336.1019.5024480161.5811.99

2－3年（含3年）6508832.932.3110407846.275.10

3年以上12924297.884.598344955.484.08

合计281761326.12100.00204214421.61100.00

（2）按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况占预付款项期末余额单位名称期末余额

合计数的比例(%)

西安市长安区韦曲街道办事处20719448.537.35

陕西贝壳闹海房地产经纪有限公司20091314.367.13

国家税务总局天津市南开区税务局12330000.004.38

陕西银河输变电有限公司9436911.403.35

国网四川省电力公司成都供电公司7885029.342.80

合计70462703.63—

5.存货

（1）存货分类期末余额

项目其中：借款费用资账面余额存货跌价准备账面价值本化金额

开发产品23544021811.371371606202.263087502622.6320456519188.74

开发成本36843690173.131640034861.253446658756.9733397031416.16

出租开发产品798272666.849077119.1228327288.20769945378.64

49大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）期末余额

项目其中：借款费用资账面余额存货跌价准备账面价值本化金额

其他存货17101751.740.001444327.9615657423.78

合计61203086403.083020718182.636563932995.7654639153407.32

（续）年初余额

项目其中：借款费用资账面余额存货跌价准备账面价值本化金额

开发产品27902594059.591310813406.413760832508.5224141761551.07

开发成本38591436095.161764767479.483063512991.9635527923103.20

出租开发产品819287314.2514960393.8630636279.33788651034.92

其他存货15546668.300.001444327.9614102340.34

合计67328864137.303090541279.756856426107.7760472438029.53

注：本集团本报告期借款利息费用的资本化率为3.44%（2025年4.25%）。

（2）开发产品明细最近一期项目名称年初余额本期增加本期减少期末余额竣工时间

北京祥云国际2015年9月74804736.160.000.0074804736.16

北京京西祥云2019年10月925043332.341079467.2027093409.36899029390.18

成都天府大悦城销售型2024年4月784999335.920.0037328984.66747670351.26

成都香榭丽都2012年9月3019894.750.000.003019894.75

成都祥云2015年4月17054260.600.000.0017054260.60

成都锦云2015年12月15670765.14833091.070.0016503856.21

成都珑悦锦云2021年8月47493174.97131540.490.0047624715.46

成都香颂丽都2015年6月50447973.330.00419455.5450028517.79

成都鸿云2016年12月17584053.290.000.0017584053.29

成都祥云里2019年11月12019983.410.000.0012019983.41

成都天府宸悦2020年1月3564620.870.000.003564620.87

成都御岭湾2015年12月40775647.499066379.970.0049842027.46

成都武侯瑞府2023年6月762194650.736873004.9397477036.61671590619.05

成都溪府鸿云2024年8月578282693.450.0013963679.65564319013.80

50大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）最近一期项目名称年初余额本期增加本期减少期末余额竣工时间

成都湖光锦云2024年9月107373350.100.000.00107373350.10

成都祥云樾府2024年5月327882597.50140526.380.00328023123.88

重庆大悦城销售型2023年11月1029252909.320.006552991.001022699918.32

重庆鸿云2018年11月1954757.310.000.001954757.31

重庆天悦壹号2025年5月260793619.200.004.65260793614.55

重庆浣溪锦云2023年5月104629367.720.000.00104629367.72

重庆祥云赋2023年1月55007225.830.000.0055007225.83

重庆中央公园瑞府2024年1月123109258.600.0025636662.1997472596.41

重庆天玺壹号134亩2026年6月325798678.44131142962.45392765440.8864176200.01

长沙中粮鸿云2021年10月55156168.040.000.0055156168.04

长沙观澜祥云2026年6月524122928.12142994236.57259693569.06407423595.63

常州春秋祥云2024年12月322481672.69-3386901.09105930274.57213164497.03

哈尔滨锦云世家2022年11月245619287.74323130.0852396798.54193545619.28

杭州大悦城销售型2022年6月242647075.644414894.5911713156.92235348813.31

杭州梦栖祥云2020年8月3301074.510.000.003301074.51

惠州珑悦锦云2022年12月45012203.88-2810589.432029757.5240171856.93

济南中粮祥云2025年12月624014181.010.00306787050.81317227130.20

江门新悦锦云2022年12月110256933.48-411128.438626236.23101219568.82

义乌桂语兰庭2023年12月1535730041.980.00484802752.461050927289.52

昆明鸿云2025年12月218948687.9718414160.7844080860.87193281987.88

眉山天府智慧城2024年8月1113221999.950.00872344.911112349655.04

南昌祥云悦府2023年11月620693.57465286.84465286.84620693.57

南昌朝阳九里2025年9月429547169.520.0046408354.68383138814.84

南京彩云居2012年11月259347.070.000.00259347.07

南京祥云2021年12月31725225.87358761.26665374.7131418612.42

南京央誉2021年9月22443388.180.00122523.2322320864.95

南京鸿云2018年3月82057923.010.00177009.6581880913.36

南京珑悦2021年6月25676396.10-371561.92244925.8825059908.30

南京三金祥云2021年11月17166945.79-59206.95272207.1816835531.66

南京颐和南园2023年12月1458762.110.00122176.261336585.85

51大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）最近一期项目名称年初余额本期增加本期减少期末余额竣工时间

南京天悦锦麟2024年4月214558476.680.0058423738.80156134737.88

南京天悦风华2024年12月41644968.420.00625953.7841019014.64

青岛 JOYPARK 2022年 7 月 309307031.14 205012.86 41550894.84 267961149.16

青岛即墨创智锦云2022年3月65356035.780.000.0065356035.78

三亚大悦中心（一期）2022年3月50842688.010.0032491310.1118351377.90

三亚大悦中心（二三四期）2025年6月1664779672.331187110.0243618025.621622348756.73

厦门云玺壹号2025年1月90639031.622884317.9648792576.3944730773.19

上海静安大悦城销售型2022年8月14739242.991669857.292393886.9114015213.37

上海前滩海景壹号2019年12月9837610.550.000.009837610.55

上海南桥锦云2020年7月2372591.810.00122277.102250314.71

上海翡翠别墅2011年11月54513602.670.001128927.4153384675.26

深圳中粮凤凰里2016年11月23980310.900.000.0023980310.90

深圳祥云国际2018年12月212229756.060.006244845.05205984911.01

深圳云景国际2019年7月401653149.740.0040058544.98361594604.76

深圳天悦壹号2018年12月22233120.350.0022233120.350.00

深圳宝安25区2025年6月3647389422.72-3658554.20302336460.163341394408.36

深圳福田大悦中心2023年11月1667717437.90-51330311.07108905752.781507481374.05

深圳中粮悦章·凤凰里2024年12月138268896.960.0049541068.7988727828.17

沈阳大悦城销售型2023年1月5464104.34-2659573.542804530.800.00

沈阳中粮广场2019年8月1693652.870.000.001693652.87

沈阳花熙祥云2020年11月6758931.650.001265257.735493673.92

沈阳锦云天城2022年9月37222834.3333033.8010828886.1326426982.00

沈阳隆悦祥云2023年2月18751693.17-3787166.35-854291.4115818818.23

沈阳京西祥云2025年5月159574697.641503725.1526607394.43134471028.36

苏州中粮天悦2021年10月114199210.31422103.0455439467.8459181845.51

苏州悦揽天地2023年7月61148336.63-58399.5922399048.2738690888.77

苏州大悦狮山壹号2024年11月7425990.8854366.831105687.086374670.63

台州黄岩瑞府2023年9月184752835.990.0032902650.76151850185.23

天津锦云悦府2022年8月12633088.120.000.0012633088.12

武汉大悦城销售型2023年2月7603966.01464296.195853977.702214284.50

52大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）最近一期项目名称年初余额本期增加本期减少期末余额竣工时间

武汉祥云地铁小镇一期2024年1月355343960.020.0029769707.34325574252.68

武汉锦云航天府2023年6月325531213.830.001487769.48324043444.35

西安悦尚锦云2021年9月134077092.060.001255638.76132821453.30

西安奥体壹号-文汇2025年6月681980732.91575497.642660802.55679895428.00

西安奥体壹号-文盛2023年11月65869875.930.004606989.4161262886.52

西安天悦2025年7月253485259.700.0053873260.61199611999.09

张家口祥云国际一期2025年9月142901925.423367697.8940041845.77106227777.54

株洲锦云2021年10月599536285.510.0086703.15599449582.36

南昌大悦城2026年6月111776972.40638149132.1860058759.01689867345.57

西安悦著·央璟2026年3月3182954937.78543428102.841662186750.892064196289.73

南京悦著·九章2026年6月1391677196.35551106535.271904242134.2238541597.40

西安奥体壹号-文兴2025年5月16554545.860.006680931.309873614.56

西安悦著·云轩2025年12月71386680.551674125.0123816351.9149244453.65

西安悦著·云廷2026年6月0.00787803781.33768277800.9019525980.43

西安悦著·云朗2026年3月0.001166118706.59904409937.59261708769.00

合计—27902594059.593948351451.938306923700.1523544021811.37

（3）开发成本明细预计（或实际）预计总投资额项目名称开工时间期末余额年初余额

竣工时间（万元）

成都酒城南2023年11月2026年8月188847.581184228218.471027007497.42

成都中粮·天悦壹号2022年7月2026年7月159734.631106351086.141004851093.28

成都溪府鸿云2020年10月暂未确定154956.98173691358.43173690978.43

成都湖光锦云2021年11月2026年12月138391.15809533382.04808821416.29

成都御岭湾2007年1月暂未确定252352.00194629399.01194629399.01

重庆天玺壹号134亩2022年9月2028年11月232824.00173766675.06258064494.92

重庆天悦壹号2020年9月2028年6月429757.00782565520.86732272961.39

重庆中央公园瑞府2021年11月2029年7月154137.00699599794.03653842319.81

重庆浣溪锦云2019年9月暂未确定104552.596032434.826125304.55

重庆祥云赋2020年3月2026年12月157204.07337365458.89333388102.25

长沙观澜祥云2021年12月2026年12月268791.00283725068.23283725068.23

53大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）预计（或实际）预计总投资额项目名称开工时间期末余额年初余额

竣工时间（万元）

济南中粮祥云2020年5月2027年9月853388.001220786605.231171689344.31

昆明鸿云2021年12月2027年12月141739.79445171574.28464069887.23

眉山天府智慧城2019年12月暂未确定546662.00910429003.87993879102.06

南昌大悦城2022年4月2026年6月133288.000.00552342591.15

南京天悦锦麟2021年10月2028年8月990921.003096389512.953090812922.52

南京悦著·九章2023年6月2026年6月198840.130.00491400515.35

三亚中粮·铂悦壹号2025年3月2027年5月193809.541154747292.32941771298.77

上海北外滩壹号2025年7月2028年9月776162.885914861618.595713602859.58

深圳祥云国际2023年9月2027年6月317844.571889241570.861771819806.34

沈阳中粮广场2011年6月2026年10月877470.00529899579.59487972649.31

沈阳京西祥云2021年3月2026年10月225498.72380875536.59376454027.53

苏州悦揽天地2021年3月暂未确定135923.0053179801.5952671913.29

武汉祥云地铁小镇一期2020年7月暂未确定462688.41755548819.00754914521.21

武汉锦云航天府2020年6月暂未确定143565.09344605195.48344032846.97

武汉航天悦府2020年8月暂未确定193115.00722520578.50722504549.02

上塔坡项目2019年9月暂未确定835125.125112059652.394992266702.18

西安悦著·央璟2023年3月2026年3月628283.000.00535861544.00

西安悦著·央宸2024年8月2026年8月264724.00911849124.05773644771.40

西安天悦2022年3月2030年12月572346.072027459262.322026457791.54

西安奥体壹号-文盛2021年8月2026年10月173584.03514794074.57419509780.84

西安奥体壹号-文兴2022年11月2026年11月203021.00334244685.96290448601.26

西安悦著·云廷2024年5月2026年12月85211.0014183668.38722744025.92

西安悦著·云朗2024年6月2026年3月124924.240.001062555958.57

张家口祥云国际一期2020年9月2027年12月418700.00384578612.76352204747.58

张家口祥云国际二期2025年10月2030年12月256511.00812524717.57812150841.43

中粮·三亚悦玺壹号2025年12月2027年9月185507.56985389862.98814404718.57

成都中粮·天悦青云府2026年1月2030年4月383871.002576861427.322382829141.65

合计———36843690173.1338591436095.16

（4）出租开发产品明细项目名称最近一期年初余额本期增加本期减少期末余额竣工时间54大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）处置本期计提折旧其他

成都鸿云2016年12月7038418.090.000.000.000.007038418.09

长沙中粮鸿云2015年7月9190697.540.000.00143200.560.009047496.98

哈尔滨锦云世家2022年11月5247630.040.000.000.000.005247630.04上海静安大悦城

2022年8月15962953.725765659.010.00211429.860.0021517182.87

销售型

深圳云景国际2019年7月116645984.640.000.00266770.700.00116379213.94

沈阳中粮广场2019年8月95748793.240.0061782627.801542265.170.0032423900.27

台州黄岩瑞府2023年9月136399366.9021758333.5416026999.761782633.520.00140348067.16

青岛 JOYPARK 2022 年 7 月 433053470.08 38041001.93 0.00 4823714.52 0.00 466270757.49

合计—819287314.2565564994.4877809627.568770014.330.00798272666.84

（5）存货跌价准备本期增加本期减少项目年初余额期末余额计提其他转回或转销其他转出

北京京西祥云581072547.540.000.0018324299.140.00562748248.40

成都香颂丽都1479624.880.000.000.000.001479624.88

成都溪府鸿云72832683.270.000.002297698.820.0070534984.45

成都湖光锦云201726237.270.000.000.000.00201726237.27

成都祥云樾府52092307.350.000.000.000.0052092307.35

重庆大悦城销售型259345273.080.000.001340790.000.00258004483.08

重庆中央公园瑞府137031088.730.000.007324095.070.00129706993.66

重庆天悦壹号19918136.130.000.000.000.0019918136.13

重庆祥云赋138147672.680.000.000.000.00138147672.68

长沙观澜祥云233411775.810.000.0065436150.370.00167975625.44

长沙中粮鸿云34607250.730.000.000.000.0034607250.73

常州春秋祥云127425858.750.000.0043773849.830.0083652008.92

惠州珑悦锦云473949.980.000.00153514.120.00320435.86

济南中粮祥云493166009.320.000.0060265089.920.00432900919.40

江门新悦锦云48006299.500.000.001712274.360.0046294025.14

义乌桂语兰庭366324247.130.000.00115594024.810.00250730222.32

昆明鸿云138095689.2242877020.130.0013600926.410.00167371782.94

南昌朝阳九里28391550.070.000.002470935.450.0025920614.62

55大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）本期增加本期减少项目年初余额期末余额计提其他转回或转销其他转出

南昌大悦城279935017.670.000.0013264770.800.00266670246.87

南京祥云13098692.430.000.00124300.220.0012974392.21

南京央誉7325503.170.000.000.000.007325503.17

南京鸿云12311057.490.000.000.000.0012311057.49

南京三金祥云9404799.840.000.00155152.700.009249647.14

南京天悦锦麟16191755.670.000.002586972.930.0013604782.74

南京天悦风华4702257.020.000.000.000.004702257.02

南京悦著·九章182198560.750.000.00179206996.270.002991564.48

青岛 JOYPARK 394859.18 0.00 0.00 200101.35 0.00 194757.83

青岛即墨创智锦云37708065.780.000.000.000.0037708065.78

三亚大悦中心（二三四期）2208868.550.000.001468818.260.00740050.29

深圳祥云国际669673065.1426963753.430.0080200.000.00696556618.57

沈阳京西祥云165493068.759895819.370.00553087.710.00174835800.41

沈阳中粮广场58783109.930.000.00253278.100.0058529831.83

沈阳锦云天城7360523.450.000.001990339.680.005370183.77

沈阳隆悦祥云30098.030.000.000.000.0030098.03

台州黄岩瑞府64268457.030.000.006561876.690.0057706580.34

天津锦云悦府5443366.590.000.000.000.005443366.59

武汉祥云地铁小镇一期373531795.5146171515.440.003862036.640.00415841274.31

武汉航天悦府515379733.970.000.000.000.00515379733.97

武汉锦云航天府169323175.460.000.000.000.00169323175.46

西安天悦364222073.483010639.440.0011086873.230.00356145839.69

西安悦尚锦云24968473.670.000.0079807.410.0024888666.26

张家口祥云国际一期117955570.820.000.000.000.00117955570.82

株洲锦云207414804.550.000.000.000.00207414804.55

苏州中粮天悦20369378.880.000.001086065.470.0019283313.41

成都天府大悦城销售型36462262.233297097.780.000.000.0039759360.01

重庆天玺壹号134亩38557921.3320108372.580.0011211596.450.0047454697.46

眉山天府智慧城164565184.340.000.0015750106.660.00148815077.68

深圳云景国际53104120.4410555846.570.004795098.950.0058864868.06

深圳宝安25区171157140.3915487484.650.000.000.00186644625.04

56大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）本期增加本期减少项目年初余额期末余额计提其他转回或转销其他转出

西安奥体壹号-文盛43246411.810.000.00378163.900.0042868247.91

西安悦著·云廷1154670.520.000.000.000.001154670.52

西安奥体壹号-文汇74217135.150.000.000.000.0074217135.15

西安悦著·云朗9272599.350.000.000.000.009272599.35

西安悦著·央宸0.00116128630.320.000.000.00116128630.32

其他存货1444327.960.000.000.000.001444327.96

合计6856426107.77294496179.710.00586989291.720.006563932995.76

注：其他存货为日常周转材料、办公用品等低值易耗品。

（6）存货跌价准备计提依据及本期转回或转销原因计提存货跌价准备的具本期转回存货跌价准备本期转销存货跌项目体依据的原因价准备的原因

北京京西祥云——销售转出

成都溪府鸿云——销售转出

重庆大悦城销售型——销售转出

重庆中央公园瑞府——销售转出

长沙观澜祥云——销售转出

常州春秋祥云——销售转出

惠州珑悦锦云——销售转出

济南中粮祥云——销售转出

江门新悦锦云——销售转出

义乌桂语兰庭——销售转出

昆明鸿云可变现净值低于存货成本—销售转出

南昌朝阳九里——销售转出

南昌大悦城——销售转出

南京祥云——销售转出

南京三金祥云——销售转出

南京天悦锦麟——销售转出

南京悦著·九章——销售转出

青岛JOYPARK — — 销售转出

三亚大悦中心（二三四期）——销售转出

深圳祥云国际可变现净值低于存货成本—销售转出

57大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）计提存货跌价准备的具本期转回存货跌价准备本期转销存货跌项目体依据的原因价准备的原因

沈阳京西祥云可变现净值低于存货成本—销售转出

沈阳中粮广场——销售转出

沈阳锦云天城——销售转出

台州黄岩瑞府——销售转出

武汉祥云地铁小镇一期可变现净值低于存货成本—销售转出

西安天悦可变现净值低于存货成本—销售转出

西安悦尚锦云——销售转出

苏州中粮天悦——销售转出

成都天府大悦城销售型可变现净值低于存货成本——

重庆天玺壹号134亩可变现净值低于存货成本—销售转出

眉山天府智慧城——销售转出

深圳云景国际可变现净值低于存货成本—销售转出

深圳宝安25区可变现净值低于存货成本——

西安奥体壹号-文盛——销售转出

西安悦著·央宸可变现净值低于存货成本——

（7）期末存货所有权或使用权受限情况详见附注五、20。

6.一年内到期的非流动资产

项目期末余额期初余额

一年内到期的关联方借款355521646.00847174965.44

合计355521646.00847174965.44

7.其他流动资产

项目期末余额年初余额

预缴税费4530632682.054557524012.08

合同取得成本150903485.77281974781.54

其他293916123.63293872681.87

合计4975452291.455133371475.49

注：其他主要为本公司下属子公司天津粮滨投资有限公司（以下简称“粮滨公司”）

因天津中粮大道项目退地，此前已经支付的拆迁补偿款待天津中粮大道项目 F地块再次出让后返还粮滨公司。

58大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

8.长期股权投资

（1）长期股权投资分类项目年初余额本期增加本期减少期末余额

对合营企业投资9274697235.7577089848.8730591638.659321195445.97

对联营企业投资4466930143.4035148019.9969020769.404433057393.99

小计13741627379.15112237868.8699612408.0513754252839.96

减：长期股权投资

0.000.000.000.00

减值准备

合计13741627379.15112237868.8699612408.0513754252839.96

59大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

（2）长期股权投资情况减值准本期增减变动减值准被投资年初余额期末余额备年初减少权益法下确认的其他综合其他权宣告发放现金计提减备期末单位（账面价值）追加投资其他（账面价值）余额投资投资损益收益调整益变动股利或利润值准备余额

一、合营企业广州市鹏万房地产

88835254.090.000.000.00-214934.240.000.000.000.000.0088620319.850.00

有限公司北京鹏悦置业有限

0.000.000.000.00812369.590.000.000.000.00-812369.590.000.00

公司天津鑫驰房地产信

10516174.350.000.000.00-2476724.290.000.000.000.000.008039450.060.00

息咨询有限公司北京悦恒置业有限

325415633.380.000.000.003554720.720.000.000.000.000.00328970354.100.00

公司北京恒合悦兴置业

0.000.000.000.00-99769913.480.000.000.000.0099769913.480.000.00

有限公司固安裕坤房地产开

130150430.920.000.000.00-5594482.540.000.000.000.000.00124555948.380.00

发有限公司四川商投蜀锦房地

65201486.050.000.000.00440937.090.000.000.000.000.0065642423.140.00

产有限责任公司重庆葆悦房地产开

305680384.520.000.000.00-7226869.010.000.000.000.000.00298453515.510.00

发有限公司

60大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）减值准本期增减变动减值准被投资年初余额期末余额备年初减少权益法下确认的其他综合其他权宣告发放现金计提减备期末单位（账面价值）追加投资其他（账面价值）余额投资投资损益收益调整益变动股利或利润值准备余额成都德康宏明工程

0.000.000.000.00-375.060.000.000.000.00375.060.000.00

项目管理有限公司成都天府新区广都

轨道城市发展有限1381441606.180.000.000.0028291682.730.000.000.000.000.001409733288.910.00公司绍兴元昊置业有限

0.000.000.000.00-2375281.620.000.000.000.002375281.620.000.00

公司绍兴奈森装饰装修

352216.610.000.000.00-57873.810.000.000.000.000.00294342.800.00

有限公司上海置悦实业有限

0.000.000.000.00646126.670.000.000.000.00-646126.670.000.00

公司佛山市新纪元置业

0.000.000.000.00-6620827.180.000.000.000.006620827.180.000.00

有限公司佛山市淦盈置业有

0.000.000.000.00-4872570.260.000.000.000.004872570.260.000.00

限公司深圳中益长昌投资

0.000.000.000.00-63655165.870.000.000.000.0063655165.870.000.00

有限公司广州安合房地产开

0.000.000.000.002100000.000.000.000.000.00-2100000.000.000.00

发有限公司

61大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）减值准本期增减变动减值准被投资年初余额期末余额备年初减少权益法下确认的其他综合其他权宣告发放现金计提减备期末单位（账面价值）追加投资其他（账面价值）余额投资投资损益收益调整益变动股利或利润值准备余额武汉裕滕房地产开

47955254.760.000.000.00-772820.890.000.000.000.000.0047182433.870.00

发有限公司武汉裕顺房地产开

78910991.390.000.000.00-10374.310.000.000.000.000.0078900617.080.00

发有限公司嘉兴卓达房地产开

9741227.750.000.000.00-62837.690.000.000.000.000.009678390.060.00

发有限公司嘉兴市秀悦置业有

0.000.000.000.00-12691293.840.000.000.000.0012691293.840.000.00

限公司武汉地悦小镇房地

0.000.000.000.00-11875863.830.000.000.000.0011875863.830.000.00

产开发有限公司

Qinghairuiou L.P 100000000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 100000000.00 0.00

Garbo Commercial

663795581.760.000.000.00-10616225.610.000.000.000.000.00653179356.150.00

Property Fund L.P.常州京瑞房地产开

105314672.140.000.000.002354055.960.000.000.000.000.00107668728.100.00

发有限公司

COLOUR BRIDGE

5883438134.370.000.000.0024941446.800.000.000.000.000.005908379581.170.00

HOLDINGS绍兴臻悦房地产开

77948187.480.000.000.0013948509.310.000.000.000.000.0091896696.790.00

发有限公司

62大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）减值准本期增减变动减值准被投资年初余额期末余额备年初减少权益法下确认的其他综合其他权宣告发放现金计提减备期末单位（账面价值）追加投资其他（账面价值）余额投资投资损益收益调整益变动股利或利润值准备余额

小计9274697235.750.000.000.00-151804584.660.000.000.000.00198302794.889321195445.970.00

二、联营企业深圳宝兴电线电缆

72708256.970.000.000.00-1048391.780.000.000.000.000.0071659865.190.00

制造有限公司宁波甬耀企业管理

73183649.400.000.000.00583664.660.000.000.000.000.0073767314.060.00

咨询有限公司天津润粮置业有限

153904007.930.000.000.00-5273319.800.000.000.000.000.00148630688.130.00

公司北京正德丰泽房地

0.000.000.000.00372052.050.000.000.000.00-372052.050.000.00

产开发有限公司北京辉广企业管理

0.000.000.000.00284597.090.000.000.000.00-284597.090.000.00

有限公司北京辉拓置业有限

0.000.000.000.00-137650.540.000.000.000.00137650.540.000.00

公司北京正德瑞祥房地

0.000.000.000.00-6381305.050.000.000.000.006381305.050.000.00

产开发有限公司北京南悦房地产开

220548158.270.000.000.00-3822708.440.000.000.000.000.00216725449.830.00

发有限公司

63大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）减值准本期增减变动减值准被投资年初余额期末余额备年初减少权益法下确认的其他综合其他权宣告发放现金计提减备期末单位（账面价值）追加投资其他（账面价值）余额投资投资损益收益调整益变动股利或利润值准备余额北京远创中辉房地

10833286.270.000.000.00-95745.850.000.000.000.000.0010737540.420.00

产开发有限公司成都沅锦悦蓉置业

0.000.000.000.00-16524058.420.000.000.000.0016524058.420.000.00

有限公司南京雍祥房地产开

0.000.000.000.001751968.970.000.000.000.00-1751968.970.000.00

发有限公司南京粮荣信房地产

94913342.900.000.000.00-11209.270.000.000.000.000.0094902133.630.00

开发有限公司南京联锦悦房地产

77096632.560.000.000.00-359101.500.000.000.000.000.0076737531.060.00

开发有限公司上海众承房地产开

85982269.330.000.000.00444627.590.000.000.000.000.0086426896.920.00

发有限公司

中葛永茂（苏州）房

0.000.000.000.00302090.470.000.000.000.00-302090.470.000.00

地产开发有限公司苏州金悦璨房地产

0.000.000.000.0011050395.190.000.000.000.00-11050395.190.000.00

开发有限公司苏州安茂置业有限

150170345.380.000.000.00142286.800.000.000.000.000.00150312632.180.00

公司

64大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）减值准本期增减变动减值准被投资年初余额期末余额备年初减少权益法下确认的其他综合其他权宣告发放现金计提减备期末单位（账面价值）追加投资其他（账面价值）余额投资投资损益收益调整益变动股利或利润值准备余额苏州市高新区和坤

房地产开发有限公19325047.380.000.000.00100233.530.000.000.000.000.0019425280.910.00司沈阳和慧房地产开

0.000.000.000.00-5685507.380.000.000.000.005685507.380.000.00

发有限公司苏州吴江锐泽置业

0.000.000.000.00258305.760.000.000.000.00-258305.760.000.00

有限公司江门侨新置业有限

0.000.000.000.007506883.230.000.000.000.00-7506883.230.000.00

公司北京新润致远房地

0.000.000.000.00-14503994.650.000.000.000.0014503994.650.000.00

产开发有限公司海南国际旅游岛会

1000532.850.000.000.000.000.000.000.000.000.001000532.850.00

展股份有限公司昆明螺蛳湾国悦置

0.000.000.000.00-1526937.150.000.000.000.001526937.150.000.00

地有限公司

FANCY MERIT LTD 0.00 0.00 0.00 0.00 -9525166.03 0.00 0.00 0.00 0.00 9525166.03 0.00 0.00北京恒良悦通房地

777751952.310.000.000.001810336.870.000.000.000.000.00779562289.180.00

产开发有限公司

65大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）减值准本期增减变动减值准被投资年初余额期末余额备年初减少权益法下确认的其他综合其他权宣告发放现金计提减备期末单位（账面价值）追加投资其他（账面价值）余额投资投资损益收益调整益变动股利或利润值准备余额杭州兆悦企业管理

1463414539.090.000.000.0067497.780.000.000.000.000.001463482036.870.00

有限公司华夏大悦城购物中

心封闭式基础设施1266098122.760.000.000.0010473080.000.000.0036884000.000.000.001239687202.760.00证券投资基金

小计4466930143.400.000.000.00-29747075.870.000.0036884000.000.0032758326.464433057393.990.00

合计13741627379.150.000.000.00-181551660.530.000.0036884000.000.00231061121.3413754252839.960.00

66大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

9.其他非流动金融资产

项目期末余额年初余额

权益工具投资6235120.169232670.72

合计6235120.169232670.72

10.投资性房地产

（1）采用成本计量模式的投资性房地产

项目房屋、建筑物土地使用权在建工程合计

一、账面原值

1.年初余额40047299920.117148306680.291366134903.1548561741503.55

2.本期增加金额144062008.470.00486833386.52630895394.99

（1）外购29531850.070.00486833386.52516365236.59

（2）存货\固定资产\无

114530158.400.000.00114530158.40

形资产\在建工程转入

（3）其他增加0.000.000.000.00

3.本期减少金额74014848.300.0052415946.23126430794.53

（1）处置29789741.190.000.0029789741.19

（2）处置子公司0.000.000.000.00

（3）其他减少44225107.110.0052415946.2396641053.34

4.期末余额40117347080.287148306680.291800552343.4449066206104.01

二、累计折旧和累计摊销

1.年初余额10448837846.121908349569.910.0012357187416.03

2.本期增加金额599767108.2570077226.020.00669844334.27

（1）计提或摊销575641057.2470077226.020.00645718283.26

（2）存货\固定资产\无

24126051.010.000.0024126051.01

形资产\在建工程转入

（3）其他0.000.000.000.00

3.本期减少金额31039533.810.000.0031039533.81

（1）处置18332928.220.000.0018332928.22

（2）处置子公司0.000.000.000.00

（3）其他减少12706605.590.000.0012706605.59

4.期末余额11017565420.561978426795.930.0012995992216.49

三、减值准备

67大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）项目房屋、建筑物土地使用权在建工程合计

1.年初余额293477321.090.00263586926.50557064247.59

2.本期增加金额0.000.000.000.00

（1）计提0.000.000.000.00

3.本期减少金额3157600.180.000.003157600.18

（1）处置3157600.180.000.003157600.18

（2）其他减少0.000.000.000.00

4.期末余额290319720.910.00263586926.50553906647.41

四、账面价值

1.期末账面价值28809461938.815169879884.361536965416.9435516307240.11

2.年初账面价值29304984752.905239957110.381102547976.6535647489839.93

（2）未办妥产权证书的投资性房地产项目账面价值未办妥产权证书原因

房屋建筑物1117975152.49办理过程中

11.固定资产

项目期末余额年初余额

固定资产2809849102.742934604580.48

固定资产清理27641946.7783171443.05

合计2837491049.513017776023.53

11.1固定资产

（1）固定资产情况房屋及办公设备项目机器设备运输工具房屋装修酒店业家具合计建筑物及其他

一、账面原值

1.年初余额4425735484.96497840422.4897929673.1348430874.0578266382.36596724328.405744927165.38

2.本期增加金额0.001763295.971672262.840.001212297.763876303.038524159.60

（1）购置0.001763295.971672262.840.001212297.763876303.038524159.60

（2）存货\在建工程\投

0.000.000.000.000.000.000.00

资性房地产转入

（3）其他增加0.000.000.000.000.000.000.00

3.本期减少金额50478322.3315223694.788564998.93655285.42490668.744791042.9280204013.12

68大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）房屋及办公设备项目机器设备运输工具房屋装修酒店业家具合计建筑物及其他

（1）处置或报废56240.002328223.058564998.93655285.42490668.743964239.1416059655.28

（2）处置子公司0.000.000.000.000.000.000.00

（3）转入投资性房地产50397783.9511716428.220.000.000.000.0062114212.17

（4）其他减少24298.381179043.510.000.000.00826803.782030145.67

4.期末余额4375257162.63484380023.6791036937.0447775588.6378988011.38595809588.515673247311.86

二、累计折旧

1.年初余额1664992771.25431799167.5290499974.7545434311.1969887208.18452087417.652754700850.54

2.本期增加金额65791207.3911624918.021267205.90382080.95727658.0614608262.4694401332.78

（1）计提65791207.3911624918.02862523.95382080.95727658.0614600717.1993989105.56

（2）其他增加0.000.00404681.950.000.007545.27412227.22

3.本期减少金额13416120.9313576247.198708694.70655285.42490668.744478691.5841325708.56

（1）处置或报废56240.002046649.338708694.70655285.42490668.743660391.2715617929.46

（2）处置子公司0.000.000.000.000.000.000.00

（3）转入投资性房地产13359880.9310766170.080.000.000.000.0024126051.01

（4）其他减少0.00763427.780.000.000.00818300.311581728.09

4.期末余额1717367857.71429847838.3583058485.9545161106.7270124197.50462216988.532807776474.76

三、减值准备

1.年初余额51940253.633680629.970.000.000.00850.7655621734.36

2.本期增加金额0.000.000.000.000.000.000.00

（1）计提0.000.000.000.000.000.000.00

（2）企业合并增加0.000.000.000.000.000.000.00

（3）其他增加0.000.000.000.000.000.000.00

3.本期减少金额0.000.000.000.000.000.000.00

（1）处置或报废0.000.000.000.000.000.000.00

（2）处置子公司0.000.000.000.000.000.000.00

（3）转入投资性房地产0.000.000.000.000.000.000.00

（4）其他减少0.000.000.000.000.000.000.00

4.期末余额51940253.633680629.970.000.000.00850.7655621734.36

四、账面价值

1.期末账面价值2605949051.2950851555.357978451.092614481.918863813.88133591749.222809849102.74

2.年初账面价值2708802460.0862360624.997429698.382996562.868379174.18144636059.992934604580.48

69大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

（2）未办妥产权证书的固定资产项目账面价值未办妥产权证书原因

房屋建筑物142396681.80办理过程中

11.2固定资产清理

项目期末余额年初余额

房屋建筑物27197492.4967525674.47

机器设备9085.901327537.20

运输工具11500.0127093.06

办公设备及其他423868.3714291138.32

合计27641946.7783171443.05

12.在建工程

项目期末余额年初余额

在建工程20953266.192987710.22

合计20953266.192987710.22

12.1在建工程

（1）在建工程情况期末余额年初余额项目减值减值账面余额账面价值账面余额账面价值准备准备中粮三亚亚龙湾开

20453834.780.0020453834.782733936.640.002733936.64

发历史展览馆项目写字楼定制化改造

499431.410.00499431.410.000.000.00

工程

其它0.000.000.00253773.580.00253773.58

合计20953266.190.0020953266.192987710.220.002987710.22

13.生产性生物资产

项目种植业

一、账面原值

1.年初余额6100969.77

2.期末余额6100969.77

70大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）项目种植业

二、累计折旧

1.年初余额875561.35

2.期末余额875561.35

三、减值准备

1.年初余额5225408.42

2.期末余额5225408.42

四、账面价值

1.期末账面价值0.00

2.年初账面价值0.00

14.使用权资产

（1）使用权资产情况项目房屋建筑物合计

一、账面原值

1.年初余额793397508.12793397508.12

2.本期增加金额15741935.2115741935.21

（1）新增租赁15741935.2115741935.21

（2）重估调整0.000.00

3.本期减少金额4380389.254380389.25

（1）租赁合同终止4380389.254380389.25

（2）处置子公司0.000.00

4.期末余额804759054.08804759054.08

二、累计折旧

1.年初余额341892094.72341892094.72

2.本期增加金额36895759.6936895759.69

（1）计提36895759.6936895759.69

3.本期减少金额2407006.462407006.46

（1）租赁合同终止2407006.462407006.46

（2）处置子公司0.000.00

4.期末余额376380847.95376380847.95

三、减值准备

71大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）项目房屋建筑物合计

1.年初余额3384586.083384586.08

2.本期增加金额0.000.00

（1）计提0.000.00

3.本期减少金额0.000.00

（1）租赁合同终止0.000.00

4.期末余额3384586.083384586.08

四、账面价值

1.期末账面价值424993620.05424993620.05

2.年初账面价值448120827.32448120827.32

15.无形资产

（1）无形资产明细项目土地使用权管理软件其他合计

一、账面原值

1.年初余额1951151719.77182732274.1379420588.862213304582.76

2.本期增加金额0.00909094.430.00909094.43

（1）购置0.00909094.430.00909094.43

（2）其他增加0.000.000.000.00

3.本期减少金额0.001447704.350.001447704.35

（1）处置0.001273063.850.001273063.85

（2）处置子公司0.000.000.000.00

（3）其他0.00174640.500.00174640.50

4.期末余额1951151719.77182193664.2179420588.862212765972.84

二、累计摊销

1.年初余额607668005.92159383914.7319780036.80786831957.45

2.本期增加金额29309661.714771384.031379874.0335460919.77

（1）计提29309661.714771384.031379874.0335460919.77

（2）其他增加0.000.000.000.00

3.本期减少金额0.001467822.210.001467822.21

（1）处置0.001293436.280.001293436.28

（2）处置子公司0.000.000.000.00

72大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）项目土地使用权管理软件其他合计

（3）其他0.00174385.930.00174385.93

4.期末余额636977667.63162687476.5521159910.83820825055.01

三、减值准备

1.年初余额13227379.180.000.0013227379.18

2.本期增加金额0.000.000.000.00

（1）计提0.000.000.000.00

（2）其他增加0.000.000.000.00

3.本期减少金额0.000.000.000.00

（1）处置0.000.000.000.00

（2）其他减少0.000.000.000.00

4.期末余额13227379.180.000.0013227379.18

四、账面价值

1.期末账面价值1300946672.9619506187.6658260678.031378713538.65

2.年初账面价值1330256334.6723348359.4059640552.061413245246.13

16.商誉

（1）商誉原值本期增加本期减少被投资单位名称或形成商誉的事项年初余额企业合并期末余额处置形成的

深圳市锦峰城房地产开发有限公司75644600.000.000.0075644600.00

成都天泉置业有限责任公司57780348.810.000.0057780348.81

上海加来房地产开发有限公司13914186.800.000.0013914186.80

上海悦耀置业发展有限公司68745554.540.000.0068745554.54

物业投资184297000.000.000.00184297000.00

其他832726.010.000.00832726.01

合计401214416.160.000.00401214416.16

（2）商誉减值准备本期增加本期减少被投资单位名称或形成商誉的事项年初余额期末余额计提处置

成都天泉置业有限责任公司13340375.780.000.0013340375.78

73大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）本期增加本期减少被投资单位名称或形成商誉的事项年初余额期末余额计提处置

上海加来房地产开发有限公司13914186.800.000.0013914186.80

上海悦耀置业发展有限公司68745554.540.000.0068745554.54

深圳市锦峰城房地产开发有限公司75644600.000.000.0075644600.00

其他832726.010.000.00832726.01

合计172477443.130.000.00172477443.13

（3）商誉所在资产组或资产组组合的相关信息所属资产组或组合的是否与以前年名称所属经营分部及依据构成及依据度保持一致

基于内部管理目的，该资产组成都天泉置业有限责任公司公司相关资产及负债是归属于物业及土地开发分部

基于内部管理目的，该资产组上海加来房地产开发有限公司公司相关资产及负债是归属于物业及土地开发分部

基于内部管理目的，该资产组上海悦耀置业发展有限公司公司相关资产及负债是归属于物业及土地开发分部

基于内部管理目的，该资产组深圳市锦峰城房地产开发有限公司公司相关资产及负债是归属于物业及土地开发分部大悦城地产与投资物物业投资投资物业及相关服务是业相关的资产及负债

基于内部管理目的，该资产组其他公司相关资产及负债是归属于物业及土地开发分部

17.长期待摊费用

项目年初余额本期增加本期摊销本期其他减少期末余额

固定资产改良支出72316250.062473478.387607153.980.0067182574.46

其他33555736.0743088671.815903177.230.0070741230.65

合计105871986.1345562150.1913510331.210.00137923805.11

18.递延所得税资产和递延所得税负债

（1）未经抵销的递延所得税资产期末余额年初余额项目可抵扣暂时性递延所得税可抵扣暂时性递延所得税差异资产差异资产

资产减值准备267648308.9666912077.24266293486.3966573371.60

计提未缴纳的土地增值税1011809633.32252952408.331015773243.62253943310.91

可抵扣亏损460487231.44115121807.86489349089.81122337272.45

74大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）期末余额年初余额项目可抵扣暂时性递延所得税可抵扣暂时性递延所得税差异资产差异资产

其他2477255137.24619313784.312040548604.41509476849.56

合计4217200310.961054300077.743811964424.23952330804.52

（2）未经抵销的递延所得税负债期末余额年初余额项目应纳税暂时性递延所得税应纳税暂时性递延所得税差异负债差异负债

股息税5720139694.50572013969.455323208439.80532320843.98

评估增值355513210.1288878302.53363290994.2490822748.56

资本化利息72467767.4418116941.8687865012.5221966253.13

其他4556892660.311139223165.084677355289.951168678520.95

合计10705013332.371818232378.9210451719736.511813788366.62

（3）以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债抵销后递延所得税抵销后递延所得税递延所得税资产和递延所得税资产和项目资产或负债期末余资产或负债年初余负债期末互抵金额负债年初互抵金额额额

递延所得税资产133710673.02920589404.72163529270.26788801534.26

递延所得税负债133710673.021684521705.90163529270.261650259096.36

（4）未确认递延所得税资产明细项目期末余额年初余额

可抵扣暂时性差异：

资产减值准备8790397036.959053964248.05

计提未缴纳的土地增值税656722896.60704498045.60

可抵扣亏损14787182041.4713503738599.71

其他253096736.88259441989.22

合计24487398711.9023521642882.58

75大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

（5）未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期年份期末金额年初金额备注

2026年1306505711.771314106451.49—

2027年1893919405.791899466808.60—

2028年2587715399.572663444172.14—

2029年4373304954.564410636080.59—

2030年3125131259.003069928224.51—

2031年1350999073.980.00—

无限期149606236.80146156862.38—

合计14787182041.4713503738599.71—

19.其他非流动资产

期末余额年初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

关联方借款1743665436.557992670.411735672766.142015577024.668743468.052006833556.61

长期应收款207340665.260.00207340665.26208195947.970.00208195947.97

其他10816977.570.0010816977.5712612033.660.0012612033.66

减：一年内到期

359112773.743591127.74355521646.00850737671.273562705.83847174965.44

部分

合计1602710305.644401542.671598308762.971385647335.025180762.221380466572.80

20.所有权或使用权受到限制的资产

期末项目账面余额账面价值受限类型受限情况主要是法院冻结资

货币资金365411022.76365411022.76冻结金及履约保证金

应收账款48593523.8626474860.91质押借款质押

存货25108306711.8423278767245.06抵押借款抵押

投资性房地产34007760461.1125466559617.11抵押借款抵押

固定资产2800034310.671603737852.59抵押借款抵押

无形资产604716034.86342841390.75抵押借款抵押长期股权投资（子公

4009363282.554009363282.55质押借款质押

司）

（续）

76大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）年初项目账面余额账面价值受限类型受限情况主要是法院冻结资

货币资金372446797.25372446797.25冻结金及履约保证金

应收账款40655698.2817632197.03质押借款质押

存货21500325997.4820209903339.98抵押借款抵押

投资性房地产29273309016.1222184545698.89抵押借款抵押

固定资产1679642057.591015290566.58抵押借款抵押

无形资产432674271.81230980837.15抵押借款抵押长期股权投资（子

3659363282.553659363282.55质押借款质押

公司）

21.短期借款

（1）短期借款分类借款类别期末余额年初余额

信用借款3951756481.702446440000.00

短期借款应付利息15246640.428400928.33

合计3967003122.122454840928.33

（2）已逾期未偿还的短期借款本集团本期不存在已逾期未偿还的短期借款。

22.衍生金融负债

项目期末余额年初余额

远期合约（DF） 0.00 9889810.06

合计0.009889810.06

23.应付账款

（1）应付账款列示项目期末余额年初余额

地价32426988.571353664476.04

工程款10046654835.7110805823379.43

销售佣金、广告费等219530547.99263429447.48

服务费646073112.48605115567.70

77大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）项目期末余额年初余额

其他437047316.43391375018.99

合计11381732801.1813419407889.64

（2）账龄超过1年或逾期的重要应付账款单位名称期末余额未偿还或结转的原因

中国建筑第二工程局有限公司350204589.16尚未结算

中国建筑第四工程局有限公司341028334.28尚未结算

中建三局集团有限公司310538367.51尚未结算

合计1001771290.95—

24.其他应付款

项目期末余额年初余额

应付利息0.000.00

应付股利734402138.27489255253.39

其他应付款17688826672.6619342716308.91

合计18423228810.9319831971562.30

24.1应付股利

项目期末余额年初余额

本公司及下属子公司未付股利734402138.27489255253.39

合计734402138.27489255253.39

24.2其他应付款

（1）按款项性质列示其他应付款款项性质期末余额年初余额

保证金及押金2010969208.992019280671.38

代收代付款380274961.55526737634.09

往来款13590455186.5815206933610.95

诚意金1152455720.11990619018.08

股权收购款36923954.5136923954.51

其他517747640.92562221419.90

合计17688826672.6619342716308.91

78大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）注：其他应付款-其他主要包括应付代垫款项、代扣税金、水电费、维修费、管理费等。

（2）账龄超过1年或逾期的重要其他应付款单位名称期末余额未偿还或结转的原因

上海瑞虹新城有限公司5364600000.00尚未到合同约定偿还期限

中粮集团有限公司2300000000.00尚未到合同约定偿还期限

LEGACY SINO LIMITED 551206158.70 尚未到合同约定偿还期限

北京恒良悦通房地产开发有限公司550579691.80尚未到合同约定偿还期限

上海北外滩（集团）有限公司500183486.24尚未到合同约定偿还期限

江苏江都建设集团有限公司344808769.99尚未到合同约定偿还期限

TOP GLORY INTERNATIONAL HOLDINGS

284131473.20尚未到合同约定偿还期限

LIMITED

中粮海南投资发展有限公司207900000.00尚未到合同约定偿还期限

合计10103409579.93—

25.预收款项

（1）预收款项列示类别期末余额年初余额

预收租赁费298077592.86296995153.77

合计298077592.86296995153.77

26.合同负债

（1）合同负债情况项目期末余额年初余额

预收售房款8295923510.0313645601255.97

预收物业服务费233526682.14217185022.18

预收酒店房费20831326.3826430119.41

其他47613271.3661387946.90

合计8597894789.9113950604344.46

（2）账龄超过1年的重要合同负债单位名称期末余额未偿还或结转的原因

79大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）单位名称期末余额未偿还或结转的原因

西安奥体壹号-文兴592533871.02未达交付条件

深圳云景国际292765541.92未达交付条件

武汉锦云航天府257852822.95未达交付条件

合计1143152235.89—

（3）本期账面价值发生重大变动情况项目变动金额变动原因

西安悦著·央璟-2655674867.22结转收入

南京悦著·九章-1614522194.02结转收入

西安悦著·央宸1008722266.60预收房款

27.应付职工薪酬

（1）应付职工薪酬分类项目年初余额本期增加本期减少期末余额

短期薪酬372547516.53687085603.80711272578.15348360542.18

离职后福利-设定提存计划11155785.6290942795.0592013272.5810085308.09

辞退福利1492751.1614754320.6614701249.311545822.51

一年内到期的其他福利0.000.000.000.00

合计385196053.31792782719.51817987100.04359991672.78

（2）短期薪酬项目年初余额本期增加本期减少期末余额

1、工资、奖金、津贴和补贴294005304.54549251040.46571194135.28272062209.72

2、职工福利费0.009874407.089874407.080.00

3、社会保险费3755114.0844475887.7444459347.663771654.16

其中：医疗保险费3460187.3641064281.4841051471.593472997.25

工伤保险费161360.721818003.061811680.80167682.98

生育保险费118993.84840037.70842629.77116401.77

其他14572.16753565.50753565.5014572.16

4、住房公积金2478191.6955146574.9155107150.612517615.99

5、工会经费和职工教育经费71542288.1310819725.7212623864.0569738149.80

6、短期带薪缺勤0.000.000.000.00

80大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）项目年初余额本期增加本期减少期末余额

7、商业保险765218.0911218636.6411712942.22270912.51

8、非货币性福利1400.006291418.836292818.830.00

9、其他短期薪酬0.007912.427912.420.00

合计372547516.53687085603.80711272578.15348360542.18

（3）设定提存计划项目年初余额本期增加本期减少期末余额

基本养老保险7589317.9877079991.3177057126.567612182.73

失业保险费212161.212919953.722918149.87213965.06

企业年金缴费3354306.4310942850.0212037996.152259160.30

其他0.000.000.000.00

合计11155785.6290942795.0592013272.5810085308.09

28.应交税费

项目期末余额年初余额

增值税133983267.34185197269.83

企业所得税599770041.19652507997.40

个人所得税7010345.4114773395.87

城市维护建设税48585384.7451488262.91

教育费附加20284349.8021499361.56

地方教育费附加15605399.3516450680.71

土地增值税1668532529.921720271289.22

印花税1806657.863013285.75

房产税76337410.5060306874.00

土地使用税12392245.2210931735.60

其他16763223.4717498550.23

合计2601070854.802753938703.08

29.一年内到期的非流动负债

项目期末余额年初余额

一年内到期的长期借款（附注五、31）6365357037.498704931528.66

一年内到期的应付债券（附注五、32）5793165128.112997330287.49

81大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）项目期末余额年初余额

一年内到期的租赁负债（附注五、33）66900173.8863785504.11

一年内到期的其他非流动负债（附注五、36）214160740.12220542713.07应计利息（附注五、31、32)247683945.04343000311.37合计12687267024.6412329590344.70

（1）已逾期未偿还的借款情况

截至本报告公告日，公司已逾期未偿还的借款本息合计为153426359.72元，为公司子公司武汉裕灿房地产开发有限公司向中国农业银行股份有限公司武汉开发区支行的借款。公司已按照担保合同约定履行了担保责任，且银行已向公司出具了已履行完毕担保责任的函件，剩余未偿还部分应由武汉裕灿房地产开发有限公司偿还，合作方华夏幸福承担连带清偿责任，详见本附注“十二、2.或有事项”相关内容。

30.其他流动负债

项目期末余额年初余额

待转销项税额768297814.541229362994.15

合计768297814.541229362994.15

31.长期借款

（1）长期借款分类借款类别期末余额年初余额

抵押借款32429913866.3024224451716.64

保证借款8141827670.4712772390840.40

信用借款7090379099.698582696729.45

长期借款应计利息65303181.7368366884.32

减：一年内到期的长期借款及应计利息

6430660219.228773298412.98（附注五、29）

合计41296763598.9736874607757.83

（2）本集团期末长期借款的利率区间为：2.31%-5.24%。

32.应付债券

（1）应付债券分类项目期末余额年初余额

82大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）项目期末余额年初余额

22中粮02507512933.96516059794.46

22大悦011520461274.971502616275.43

22大悦02743663409.64468350404.91

23大悦01996379753.812070160798.82

23中粮010.001023653096.22

24中粮01709781995.98720770919.70

24 大悦城 MTN001 2012716172.81 2043873512.06

24 大悦城 MTN002 1505237903.04 1528018801.84

24 大悦城 MTN003 1525630061.12 1504254791.78

25大悦011105598552.251118829970.17

25大悦02502383536.37508753627.95

25大悦03815219220.22806259165.28

25大悦041224341016.431209582108.67

26大悦011010362618.890.00

26大悦03764623716.260.00

26大悦05501010364.720.00

26大悦06500909458.370.00减：一年内到期公司债券及应计利息（附

5975545891.423271963714.54注五、29）

合计9970286097.4211749219552.75

（2）应付债券的增减变动票面利率债券债券名称面值总额发行日期发行金额年初余额

（%）期限

22中粮02500000000.003.492022-1-195+2500000000.00516059794.46

22大悦011500000000.002.252022-10-273+21500000000.001502616275.43

22大悦021500000000.002.152022-12-193+21500000000.00468350404.91

23大悦012000000000.003.972023-1-193+22000000000.002070160798.82

23中粮011000000000.003.342023-4-173+21000000000.001023653096.22

24中粮01700000000.003.132024-1-183+2700000000.00720770919.70

24 大悦城 MTN001 2000000000.00 3.18 2024-3-28 3+2 2000000000.00 2043873512.06

24 大悦城 MTN002 1500000000.00 3.10 2024-4-3 3+2 1500000000.00 1528018801.84

83大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）票面利率债券债券名称面值总额发行日期发行金额年初余额

（%）期限

24 大悦城 MTN003 1500000000.00 2.80 2024-10-18 3+2 1500000000.00 1504254791.78

25大悦011100000000.002.452025-3-262+21100000000.001118829970.17

25大悦02500000000.002.602025-3-263+2500000000.00508753627.95

25大悦03800000000.002.202025-7-282+2800000000.00806259165.28

25大悦041200000000.002.412025-7-283+21200000000.001209582108.67

26大悦011000000000.002.812026-1-192+21000000000.000.00

26大悦03760000000.003.002026-3-92+2760000000.000.00

26大悦05500000000.002.082026-4-232+2500000000.000.00

26大悦06500000000.002.402026-4-233+2500000000.000.00

小计18560000000.00———18560000000.0015021183267.29

减：一年内到期部分

—————3271963714.54期末余额

合计18560000000.00———18560000000.0011749219552.75

（续）按面值计提是否债券名称本期发行溢折价摊销本期偿还期末余额利息违约

22中粮020.008653287.68249851.8217450000.00507512933.96否

22大悦010.0016875000.00969999.540.001520461274.97否

22大悦02270000000.007955000.00-2641995.270.00743663409.64否

23大悦011000000000.009208333.35-3589378.362079400000.00996379753.81否

23中粮010.009699726.0247177.761033400000.000.00否

24中粮010.0010864958.9156117.3721910000.00709781995.98否

24大悦城 MTN001 0.00 31800000.00 642660.75 63600000.00 2012716172.81 否

24大悦城 MTN002 0.00 23250000.00 469101.20 46500000.00 1505237903.04 否

24大悦城 MTN003 0.00 21000000.00 375269.34 0.00 1525630061.12 否

25大悦010.0013474999.98243582.1026950000.001105598552.25否

25大悦020.006499999.98129908.4413000000.00502383536.37否

25大悦030.008800000.02160054.920.00815219220.22否

25大悦040.0014460000.00298907.760.001224341016.43否

26大悦011000000000.0011708333.35-1345714.460.001010362618.89否

84大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）按面值计提是否债券名称本期发行溢折价摊销本期偿还期末余额利息违约

26大悦03760000000.005700000.00-1076283.740.00764623716.26否

26大悦05500000000.001733333.34-722968.620.00501010364.72否

26大悦06500000000.002000000.00-1090541.630.00500909458.37否

小计4030000000.00203682972.63-6824251.083302210000.0015945831988.84否

减：一年内到期部分

————5975545891.42否期末余额

合计4030000000.00203682972.63-6824251.083302210000.009970286097.42—

33.租赁负债

项目期末余额年初余额

租赁付款额459039546.13477480745.62

减：一年内到期租赁负债（附注五、29）66900173.8863785504.11

合计392139372.25413695241.51

34.预计负债

项目期末余额年初余额形成原因

未决诉讼25122915.4925122915.49—

会员积分（注1）22626284.9521723013.41—

其他9702843.2410048304.31—

合计57452043.6856894233.21—

注1：本公司因实施大悦城会员积分计划，承担了一项对会员的现时付款义务，依据《企业会计准则第13号—或有事项》等相关规定、积分计划承诺对期末积分余额的

公允价值进行了估计，并确认销售费用和预计负债。

35.递延收益

（1）递延收益分类项目年初余额本期增加本期减少期末余额形成原因

政府补助19818158.558000000.00277476.5027540682.05—

递延租金收入1021551190.990.0017274236.851004276954.14—

大悦城配套设施费用返还1186884.880.0039344.281147540.60—

合计1042556234.428000000.0017591057.631032965176.79—

85大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

（2）政府补助项目本期计入本期计入本期冲减

年初本期新增补其他期末与资产相关/负债项目营业外收其他收益成本费用余额助金额变动余额与收益相关入金额金额金额四川天府新区公园城市

2415267.750.000.000.000.000.002415267.75与资产相关

建设局政府补助-商业

土地变性补偿金及契税7299181.140.000.000.000.000.007299181.14与资产相关

新媒体孵化中心项目5750000.000.000.000.000.000.005750000.00与资产相关

固定资产投资奖励0.003000000.000.0087719.30.000.002912280.70与资产相关

25年四川省预算内基本

建设投资计划前期激励0.005000000.000.000.000.000.005000000.00与资产相关资金住房租赁市场中央财政

2466843.260.000.00189757.20.000.002277086.06与收益相关

专项资金补贴宝安区科技创新载体认

1886866.400.000.000.000.000.001886866.40与收益相关

定补贴项目

合计19818158.558000000.000.00277476.50.000.0027540682.05—

36.其他非流动负债

项目期末余额年初余额

资金拆借3078781464.703100586893.28

减：一年内到期的其他非流动负债（附注五、29）214160740.12220542713.07

合计2864620724.582880044180.21

37.股本

本期变动增减（+、-）项目年初余额期末余额发行新股送股公积金转股其他小计

股份总额4286313339.000.000.000.000.000.004286313339.00

86大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

38.资本公积

项目年初余额本期增加本期减少期末余额

股本溢价10464131935.1524033074.400.0010488165009.55

其他资本公积2040034.240.000.002040034.24

合计10466171969.3924033074.400.0010490205043.79

注：资本公积本年增加系收购子公司少数股东股权所致，详见附注七、2、（2）交易对少数股东权益及归属母公司所有者权益的影响。

39.其他综合收益

本期发生额

减：前期计年初期末

项目本期所得税前入其他综合减：所得税后归属于税后归属于余额余额发生额收益当期转税费用母公司少数股东入损益将重分类进损益

-549068689.24320192406.040.000.00276700668.8643491737.18-272368020.38的其他综合收益

其中：现金流量

-6509618.018121053.240.000.006509618.011611435.230.00套期储备外币财务

-542559071.23312071352.800.000.00270191050.8541880301.95-272368020.38报表折算差额

合计-549068689.24320192406.040.000.00276700668.8643491737.18-272368020.38

40.盈余公积

项目年初余额本期增加本期减少期末余额

法定盈余公积1300879041.960.000.001300879041.96

合计1300879041.960.000.001300879041.96

注：根据《公司法》、公司章程的规定，本公司按净利润的10%提取法定盈余公积。

法定盈余公积累计额达到本公司注册资本50%以上的，不再提取。

87大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

41.未分配利润

项目本期上年

调整前上年末未分配利润-5223177311.84-2855683241.81

调整年初未分配利润合计数（调增+，调减-）0.000.00其中：《企业会计准则》及相关新规定追溯调整0.000.00

会计政策变更0.000.00

重大前期差错更正0.000.00

同一控制合并范围变更0.000.00

其他调整因素0.000.00

调整后年初未分配利润-5223177311.84-2855683241.81

加：本期归属于母公司所有者的净利润-722506899.60-2350270677.56

减：提取法定盈余公积0.0017223392.47

本期期末余额-5945684211.44-5223177311.84

42.营业收入、营业成本

（1）营业收入和营业成本情况本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本

主营业务12222641228.029226269919.9215184046029.329677597760.50

其他业务7199905.375686004.7047405956.8317550143.72

合计12229841133.399231955924.6215231451986.159695147904.22

（2）主营业务（分行业）本期发生额上期发生额行业名称营业收入营业成本营业收入营业成本主营业务

其中：商品房销售及

8338857206.527296589534.5011520358039.427932366651.99

一级土地开发

投资物业及相关服务2743392019.011187054510.272558369481.081038866515.12

酒店经营533090083.78320971434.17466139399.33286930062.02

管理输出107809170.6419837977.64129928213.9621835790.11

物业及其他管理499492748.07401816463.34509250895.53397598741.26

88大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）本期发生额上期发生额行业名称营业收入营业成本营业收入营业成本

合计12222641228.029226269919.9215184046029.329677597760.50

（3）与履约义务相关的信息

就与客户订立的房地产销售合同而言，根据销售合同条款、各地的法律及监管要求，本集团在将相关房地产转交给客户之前并无可执行的收款权利。因此，房地产销售的收入在房产完工并验收合格，签订了销售合同，达到销售合同约定的交付条件，取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明，在客户取得相关商品或服务控制权时点，确认销售收入的实现。

本集团在客户签署销售合同时向其收取合同价值的15%到100%作为预付房款。

当本集团将商品的控制权转移给客户的时间与客户实际付款的时间不一致时，如果各方以在合同中明确（或者以隐含的方式）约定的付款时间为客户或本集团就转让商品

的交易提供了重大融资利益，则合同中即包含了重大融资成分。合同中存在重大融资成分的，本集团按照假定客户在取得商品或服务控制权时以现金支付的应付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内采用实际利率法核算。

（4）与分摊至剩余履约义务的交易价格相关的信息

本期末已签订合同、但尚未履行或尚未履行完毕的履约义务所对应的收入金额为

1105872.41万元，主要为尚未达到房地产销售合同约定的交付条件的销售合同交易价格。本集团预计在未来1~3年内，在房产完工并验收合格，达到销售合同约定的交付条件，以及在客户取得相关商品或服务控制权时点，确认销售收入的实现。

43.税金及附加

项目本期发生额上期发生额

营业税736480.26736480.26

城市维护建设税13690780.2429703294.25

教育费附加6273241.7413368793.89

地方教育费附加4185955.938773306.46

土地增值税64637202.60768878834.13

房产税245934088.88245636939.58

土地使用税13359323.0315937420.00

车船使用税26105.6032304.00

89大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）项目本期发生额上期发生额

印花税6345476.969417206.46

其他4666786.032343515.78

合计359855441.271094828094.81

44.销售费用

项目本期发生额上期发生额

销售现场费30586575.4320833977.77

广告宣传费116397502.12111593561.46

销售代理费293716242.36277722805.19

物业服务费10190688.9210668463.82

职工薪酬117558454.45115041099.24

其他78426567.9573717816.33

合计646876031.23609577723.81

45.管理费用

项目本期发生额上期发生额

职工薪酬457278123.37430225049.91

行政办公费89420757.2375330735.67

折旧、摊销30958620.2834124864.38

中介咨询费19219040.1917350386.70

其他32693920.8347319281.54

合计629570461.90604350318.20

46.研发费用

项目本期发生额上期发生额

研究开发费353207.553039022.31

合计353207.553039022.31

47.财务费用

项目本期发生额上期发生额

利息费用1027111874.531128702811.33

减：利息收入142395687.28200558969.07

加：汇兑损失18767925.5564177718.17

90大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）项目本期发生额上期发生额

其他18795535.1817321731.86

合计922279647.981009643292.29

48.其他收益

产生其他收益的来源本期发生额上期发生额

个税手续费返还1006500.232093762.03

稳岗补贴286748.18625551.20

增值税即征即退2360.222377.47

增值税加计抵减4331.7421761.47

政府奖励金925162.905385335.80

其他654144.56174125.10

合计2879247.838302913.07

49.投资收益

项目本期发生额上期发生额

权益法核算的长期股权投资收益-108595430.36-431146402.15

处置长期股权投资产生的投资收益30151.860.00

其他非流动金融资产在持有期间的投资收益248813.63665866.66

合计-108316464.87-430480535.49

50.公允价值变动收益

项目本期发生额上期发生额

其他非流动金融资产公允价值变动-2997550.560.00

合计-2997550.560.00

51.信用减值损失（损失以“－”号填列）

项目本期发生额上期发生额

应收账款坏账损失-10527273.97-7320541.48

其他应收款坏账损失-943079.57-24830889.39

其他非流动资产坏账损失904931.16-1791413.69

一年内到期的非流动资产坏账损失-28421.910.00

合计-10593844.29-33942844.56

91大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

52.资产减值损失（损失以“－”号填列）

项目本期发生额上期发生额

存货跌价损失-294496179.71-339647744.45

合计-294496179.71-339647744.45

53.资产处置收益（损失以“－”号填列）

项目本期发生额上期发生额

固定资产处置收益321276742.642512805.40

其他资产处置收益-323418.52986019.40

合计320953324.123498824.80

注：固定资产处置收益主要源于本公司下属子公司三亚亚龙湾开发股份有限公司（以下简称“亚龙湾公司”）土地使用权被政府有偿收回事项。根据《三亚市人民政府关于收回三亚亚龙湾开发股份有限公司三宗国有土地使用权的决定书》，亚龙湾公司与三亚市自然资源和规划局签署《收回国有土地使用权协议书》，由该局有偿收回亚龙湾公司三宗国有土地使用权，合计补偿价款4.23亿元。截至2026年06月30日，亚龙湾公司已完成19-08-3-1、19-08-12-4两宗地块的移交工作，并据此确认资产处置收益

3.21亿元。

54.营业外收入

计入本期非经常性项目本期发生额上期发生额损益的金额

非流动资产毁损报废利得746721.2368523.96746721.23

政府补助74265.10111861.6074265.10

违约金18383195.9110890962.7218383195.91

罚款及滞纳金5538488.074179691.695538488.07

其他12194187.2214824974.1412194187.22

合计36936857.5330076014.1136936857.53

注：其他项主要包含清理无需支付的应付款项、赔偿金等。

55.营业外支出

计入本期非经常项目本期金额上期金额性损益的金额

非流动资产毁损报废损失1347049.82863897.811347049.82

92大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）计入本期非经常项目本期金额上期金额性损益的金额

赔款及违约金12835415.154680922.9412835415.15

其他48888863.671037766.9348888863.67

合计63071328.646582587.6863071328.64

56.所得税费用

（1）所得税费用项目本期发生额上期发生额

当年所得税费用739166755.44817335536.51

递延所得税费用-97011257.15-118870378.69

合计642155498.29698465157.82

（2）会计利润与所得税费用调整过程项目本期发生额

本期合并利润总额320244480.25

按法定/适用税率计算的所得税费用80061120.06

子公司适用不同税率的影响80607290.18

调整以前期间所得税的影响69349312.44

非应税收入的影响-13161709.93

不可抵扣的成本、费用和损失的影响155081849.60

使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响-82577694.23本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可

313104776.28

抵扣亏损的影响

股息税影响39693125.47

其他-2571.58

所得税费用642155498.29

57.其他综合收益

详见本附注“五、39其他综合收益”相关内容。

93大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

58.现金流量表项目

（1）与经营活动有关的现金

1）收到的其他与经营活动有关的现金

项目本期发生额上期发生额

代收款项1883565065.231942725206.03

押金、保证金455209316.28373158578.15

收回的拍地保证金621015.0010000000.00

收到的联营、合营公司款项30598110.7912013039.77

收到的集团外部单位往来款及其他1165887191.651068525576.88

合计3535880698.953406422400.83

2）支付的其他与经营活动有关的现金

项目本期发生额上期发生额

代付款项1940425423.771928840748.44

支付的与经营活动有关的费用支出678827279.48908564306.00

支付的保证金、押金、备用金258540696.81266945298.97

支付的拍地保证金70100000.0010000000.00

支付的联营、合营公司款项2065858.6516372837.28

支付的集团外部单位往来款及其他643271940.99787810454.38

合计3593231199.703918533645.07

（2）与投资活动有关的现金

1）收到的其他与投资活动有关的现金

项目本期发生额上期发生额

关联方资金拆借191635304.98144880840.00

合计191635304.98144880840.00

2）支付的其他与投资活动有关的现金

项目本期发生额上期发生额

关联方资金拆借172000000.00275650000.00

其他31485003.330.00

合计203485003.33275650000.00

94大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

（3）与筹资活动有关的现金

1）收到的其他与筹资活动有关的现金

项目本期发生额上期发生额

关联方资金拆借320518900.65123098300.00

合计320518900.65123098300.00

2）支付的其他与筹资活动有关的现金

项目本期发生额上期发生额

关联方资金拆借2519822000.00329586773.57

支付减资款149400000.0090000000.00

新租赁准则支付的租金43633256.9962957437.45

筹资手续费及其他8183566.5019955958.01

偿还永续债本金40000000.0010000000.00

收购少数股东股权128941400.001738053.42

合计2889980223.49514238222.45

3）筹资活动产生的各项负债变动情况

本期增加本期减少项目年初余额非现金非现金期末余额现金变动现金变动变动变动

短期借款2454840928.333352315034.9552666972.561826653506.0166166307.713967003122.12

长期借款36874607757.838480036086.010.002354120444.401703759800.4741296763598.97一年内到期的非流

12329590344.700.008126120124.837768443444.890.0012687267024.64

动负债

应付债券11749219552.754008263911.4114911837.510.005802109204.259970286097.42

租赁负债413695241.510.0022119559.110.0043675428.37392139372.25

其他应付款15184961726.98320518900.65631596852.342643258824.260.0013493818655.71

其他非流动负债2880044180.210.000.000.0015423455.632864620724.58

合计81886959732.3116161133933.028847415346.3514592476219.567631134196.4384671898595.69

95大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

59.现金流量表补充资料

（1）现金流量表补充资料项目本期发生额上期发生额

1.将净利润调节为经营活动现金流量：——

净利润-321911018.04747624512.49

加：资产减值准备294496179.71339647744.45

信用减值损失10593844.2933942844.56

固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧739707388.82600451383.41

使用权资产折旧36895759.6949363060.43

无形资产摊销35460919.77100388792.97

长期待摊费用摊销13510331.2115428924.36处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收-320953324.12-3498824.80益以“-”填列）

固定资产报废损失（收益以“-”填列）600328.59795373.85

公允价值变动损失（收益以“-”填列）2997550.560.00

财务费用（收益以“-”填列）914137682.141025368190.76

投资损失（收益以“-”填列）108316464.87430480535.49

递延所得税资产的减少（增加以“-”填列）-131787870.4639475399.95

递延所得税负债的增加（减少以“-”填列）34262609.54-158554671.39

存货的减少（增加以“-”填列）5693800680.165085510321.72

经营性应收项目的减少（增加以“-”填列）-51288907.8047938969.58

经营性应付项目的增加（减少以“-”填列）-7273766764.69-5667290076.98

其他0.000.00

经营活动产生的现金流量净额-214928145.762687072480.85

2.不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：

债务转为资本0.000.00

一年内到期的可转换公司债券0.000.00

融资租入固定资产0.000.00

3.现金及现金等价物净变动情况：0.00

现金的期末余额19896361080.9023764995992.91

减：现金的年初余额19702156941.2826873063587.60

加：现金等价物的期末余额0.000.00

96大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）项目本期发生额上期发生额

减：现金等价物的年初余额0.000.00

现金及现金等价物净增加额194204139.62-3108067594.69

（2）供应商融资安排无。

（3）本年收到的处置子公司的现金净额项目本期

本年处置子公司于本年收到的现金或现金等价物90300000.00

减：丧失控制权日子公司持有的现金及现金等价物6533.06

加：以前期间处置子公司于本年收到的现金或现金等价物0.00

处置子公司收到的现金净额90293466.94

（4）现金和现金等价物的构成项目期末余额期初余额

现金19896361080.9023764995992.91

其中：库存现金328630.08336406.19

可随时用于支付的银行存款19891006106.0123761753868.67

可随时用于支付的其他货币资金5026344.812905718.05

可用于支付的存放中央银行款项0.000.00

存放同业款项0.000.00

拆放同业款项0.000.00

现金等价物0.000.00

其中：三个月内到期的债券投资0.000.00

期末现金和现金等价物余额19896361080.9023764995992.91

其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金和现金

6441318016.377894924385.07

等价物

（5）使用范围受限但仍属于现金及现金等价物列示的情况属于现金及现金等价项目本期金额上期金额物的理由

售房监管3694742541.114904032742.60预售监管资金

贷款监管1364042398.541390345293.43贷款监管资金

97大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）属于现金及现金等价项目本期金额上期金额物的理由

募集资金账户980099257.311225248063.25募集资金专用账户

其他402433819.41375298285.79—

合计6441318016.377894924385.07—

（6）不属于现金及现金等价物的货币资金不属于现金及现金等项目本期金额上期金额价物的理由

诉讼冻结239765090.51167888513.57法院冻结

履约保证金95764911.7572623280.88保证金

其他29881020.5033038805.36—

合计365411022.76273550599.81—

60.外币货币性项目

（1）外币货币性项目项目期末外币余额折算汇率期末折算人民币余额

货币资金———

其中：美元11904292.976.810981078948.99

港币166380090.760.8686144509427.83

其他应收款———

其中：美元496711097.906.81093383049616.69

港币5402471137.950.86864692316306.87

其他非流动资产———

其中：美元58800000.006.8109400480920.00

短期借款———

其中：港币520311262.240.8686451916346.82

应付账款———

其中：港币1851860.000.86861608433.00

应付职工薪酬———

其中：港币452820.340.8686393297.11

应交税费———

其中：港币3412010.080.86862963501.35

98大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）项目期末外币余额折算汇率期末折算人民币余额

其他应付款———

其中：美元505410424.106.81093442299857.50

港币620846289.960.8686539236045.14

应付股利———

其中：港币251533.920.8686218469.79

一年内到期的非流动负债———

其中：美元110873001.106.8109755144923.19

港币1475193088.310.86861281278956.85

长期借款———

其中：美元522475513.646.81093558528475.85

港币2147422195.340.86861865143547.76

（2）境外经营实体本集团无重要境外经营实体。

61.租赁

（1）本集团作为承租方项目本期发生额上期发生额

租赁负债利息费用10026551.5812877190.70

计入当期损益的采用简化处理的短期租赁费用17583717.2518496004.84计入当期损益的采用简化处理的低价值资产租

145441.39193498.78

赁费用（短期租赁除外）

未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额0.000.00

其中：售后租回交易产生部分0.000.00

转租使用权资产取得的收入21641692.0341712691.85

与租赁相关的总现金流出63006558.7883535937.59

售后租回交易产生的相关损益21659851.2427378318.34

售后租回交易现金流入16451580.0013553760.22

售后租回交易现金流出17722771.951502442.00

（2）本集团作为出租方

1）本集团作为出租人的经营租赁

99大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）其中：未计入租赁收款额的可项目租赁收入变租赁付款额相关的收入

投资物业租金收入/房屋租赁2268044463.30200751782.34

合计2268044463.30200751782.34

六、合并范围的变更

1.非同一控制下企业合并

（1）本期发生的非同一控制下企业合并本集团本期未发生非同一控制下企业合并。

2.同一控制下企业合并

本集团本期未发生同一控制下企业合并。

100大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

3.处置子公司

丧失控制权之与原子公司股权丧失控处置价款与处置投资对丧失控制丧失控制权之丧失控制权之按照公允价值日合并财务报丧失控制丧失控丧失控制投资相关的其他丧失控制权时点制权时应的合并财务报表层面权之日剩日合并财务报日合并财务报重新计量剩余表层面剩余股子公司名称权时点的制权的权时点的综合收益转入投的处置价款点的处享有该子公司净资产份余股权的表层面剩余股表层面剩余股股权产生的利权公允价值的处置比例时点判断依据资损益或留存收置方式额的差额比例权的账面价值权的公允价值得或损失确定方法及主益的金额要假设眉山环悦

2026控制权

置业有限90300000.00100.00转让30151.860.000.000.000.00不适用0.00年1月移交公司

101大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

4.其他原因的合并范围变动

（1）本期新增公司

公司名称新纳入合并范围的原因持股比例（%）

天津市博悦商业管理有限公司设立100.00

（2）本期减少公司

公司名称不纳入合并范围的原因持股比例（%）

杭州易筑房地产开发有限公司注销100.00

烟台中粮博瑞房地产开发有限公司注销100.00

天津鹏源置业有限公司注销100.00

胜基有限公司注销100.00

大悦城控股集团（海南）有限公司注销100.00

七、在其他主体中的权益

1.在子公司中的权益

（1）企业集团的构成

业务持股比例（%）子公司名称注册资本主要经营地注册地取得方式性质直接间接

中粮地产集团深圳工人1110000.00深圳深圳工业地产租赁90.099.91设立服务有限公司

中粮地产集团深圳大洋10000000.00深圳深圳工业地产租赁0.00100.00设立服务有限公司

中粮地产集团深圳工业5000000.00深圳深圳工业地产租赁0.00100.00设立发展有限公司

深圳市宝安三联有限公63520000.00深圳深圳工业地产租赁77.540.00设立司

深圳市宝安福安实业有10000000.00深圳深圳工业地产租赁56.520.00设立限公司

华高置业有限公司★10000.00香港香港商业贸易及投资100.000.00设立

大悦城控股集团物业服50000000.00深圳深圳物业管理100.000.00设立务有限公司

中粮地产集团深圳房地850000000.00深圳深圳房地产开发100.000.00设立产开发有限公司

中粮地产发展（深圳）3206000000.00深圳深圳房地产开发100.000.00设立有限公司

长沙中粮地产投资有限35000000.00长沙长沙房地产开发100.000.00设立公司

大悦城控股集团（成都）235000000.00成都成都房地产开发100.000.00设立有限公司

成都天泉置业有限责任1201000000.00同一控制下成都成都房地产开发100.000.00公司企业合并

大悦城控股集团南京有100000000.00南京南京房地产开发100.000.00设立限公司

苏源集团江苏房地产开200000000.00同一控制下南京南京房地产开发90.000.00发有限公司企业合并

102大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）业务持股比例（%）子公司名称注册资本主要经营地注册地取得方式性质直接间接

大悦城控股集团（浙江）600000000.00杭州杭州房地产开发100.000.00设立有限公司

中粮地产（上海）有限400000000.00上海上海房地产开发100.000.00设立公司

上海加来房地产开发有180000000.00上海上海房地产开发51.000.00同一控制下限公司企业合并

中粮地产（北京）有限6050000000.00北京北京房地产开发100.000.00设立公司

天津粮滨投资有限公司51000000.00天津天津房地产开发90.000.00设立

中耀房地产开发（沈阳）468774200.00沈阳沈阳房地产开发65.000.00设立

有限公司▲

中粮地产（天津）有限2050000000.00天津天津房地产开发100.000.00设立公司

中粮房地产开发（杭州）100000000.00杭州杭州房地产开发100.000.00设立有限公司

中粮天悦地产（苏州）721000000.00苏州苏州房地产开发100.000.00设立有限公司

太仓悦祥房地产开发有185000000.00太仓太仓房地产开发100.000.00设立限公司

中粮地产（武汉）有限20000000.00武汉武汉房地产开发100.000.00设立公司

大悦城控股集团东北有100000000.00沈阳沈阳房地产开发100.000.00设立限公司

沈阳和悦投资有限公司320000000.00沈阳沈阳房地产开发51.000.00设立

大悦城控股集团西北有50000000.00西安西安房地产开发100.000.00设立限公司

西安悦鼎房地产开发有392156862.75西安西安房地产开发100.000.00设立限公司

大悦城地产有限公司★1423112485.80同一控制下香港百慕达商业开发、管理86.190.00企业合并

中粮地产（深圳）实业800000000.00深圳深圳房地产开发0.00100.00设立有限公司

深圳市锦峰城房地产开1598050000.00深圳深圳房地产开发0.00100.00非同一控制发有限公司下企业合并

深圳市创芯置业有限公540000000.00深圳深圳房地产开发0.00100.00设立司

深圳市创智产业运营管3000000.00深圳深圳商务服务业100.000.00设立理有限公司

长沙观音谷房地产开发257678300.000.0098.00非同一控制长沙长沙房地产开发有限公司下企业合并

成都悦城实业有限公司295000000.00成都成都房地产开发0.00100.00设立

成都中粮锦悦置业有限500000000.00成都成都房地产开发0.00100.00设立公司

成都硕泰丽都地产开发400000000.00非同一控制成都成都房地产开发0.0061.45有限公司下企业合并

成都和鑫悦企业管理有75000000.00成都成都房屋租赁0.00100.00设立限公司

成都鸿悦置业有限公司400000000.00成都成都房地产开发0.0051.00设立

成都怡悦置业有限公司80000000.00成都成都房地产开发0.00100.00设立

中粮鸿云置业南京有限420000000.00南京南京房地产开发0.00100.00设立公司

中粮祥云置业南京有限450000000.00南京南京房地产开发0.00100.00设立公司

103大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）业务持股比例（%）子公司名称注册资本主要经营地注册地取得方式性质直接间接

北京正德兴合房地产开200000000.00北京北京房地产开发0.00100.00设立发有限公司

中粮地产投资（北京）800000000.00北京北京房地产开发0.0051.00设立有限公司

Prized Developments 2.00 英属维尔京 英属维尔京 同一控制下商业贸易和投资 0.00 100.00

Limited▲ 群岛 群岛 企业合并

巧克力产品（中国）有2.00同一控制下香港香港对外投资0.00100.00

限公司★企业合并

COFCO （bvi） NO.102 1.00 英属维尔京 英属维尔京 对外投资 0.00 100.00 同一控制下

Limited▲ 群岛 群岛 企业合并

中粮金帝食品（深圳）24994370.000.00100.00同一控制下深圳深圳生产制造

有限公司▲企业合并

北京鹏源置业有限公司1314000000.00天津北京房地产开发0.00100.00设立

上海世良房地产咨询有500000.00上海上海房地产开发0.00100.00设立限公司

重庆华悦锦合实业有限100000000.00重庆重庆物业管理0.00100.00设立公司

深圳前海汇金添安资本400000000.00受托资产管深圳深圳0.0051.00设立

管理有限公司理、投资管理中粮（深圳）智汇置业1010000000.00深圳深圳房地产开发0.00100.00设立有限公司

北京悦展建设管理有限1000000.00北京北京房地产开发0.00100.00设立公司

南京三金祥云置业有限51000000.00南京南京房地产开发0.0050.00设立公司

成都中金澍茂置业有限622549100.00成都成都房地产开发0.00100.00设立公司

沈阳和嘉投资有限公司50000000.00沈阳沈阳房地产开发0.00100.00设立

天津市北源置业有限公600000000.00天津天津房地产开发0.00100.00设立司

昆明府悦房地产开发有1000000.00昆明昆明房地产开发0.00100.00设立限公司

成都鹏鼎置业有限责任200000000.000.00100.00非同一控制成都成都房地产业公司下企业合并

南京卓泓晟房地产开发500000000.00南京南京房地产业0.0033.50设立

有限公司（注2）

北京燕都水韵房地产开50000000.00北京北京房地产开发0.00100.00设立发有限公司

北京燕都乐郡房地产开10000000.00北京北京房地产开发0.00100.00设立发有限公司

沈阳和坤房地产开发有250000000.00沈阳沈阳房地产开发0.00100.00设立限公司

嘉兴京开房地产开发有40816327.00嘉兴嘉兴房地产开发0.0051.00非同一控制限公司下企业合并

南京嘉阳房地产开发有170000000.00非同一控制南京南京房地产开发0.0040.00

限公司（注3）下企业合并

株洲金城日月湖置业有450000000.00非同一控制长沙长沙房地产开发0.00100.00限公司下企业合并英属维尔京同一控制下

智恒有限公司▲1.00香港投资0.00100.00群岛企业合并

亨达发展有限公司▲100.00香港西萨摩亚投资0.00100.00同一控制下企业合并

1.00英属维尔京0.00100.00同一控制下迅行投资有限公司▲香港投资

群岛企业合并

鹏利国际（行政）有限2.00香港香港投资0.00100.00同一控制下

公司★企业合并

104大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）业务持股比例（%）子公司名称注册资本主要经营地注册地取得方式性质直接间接

思创工程顾问有限公司2.00香港香港投资0.00100.00同一控制下

★企业合并

中粮酒店控股有限公司1.00英属维尔京同一控制下香港投资0.00100.00

▲群岛企业合并

鹏利国际（地产代理）2.00香港香港投资0.00100.00同一控制下

有限公司★企业合并英属维尔京同一控制下

ElabCorp.▲ 1000.00 香港 投资 0.00 100.00群岛企业合并

1.00英属维尔京雄域集团有限公司▲香港投资0.00100.00同一控制下

群岛企业合并

HOPE BV NO.2 LIMITED 4.00 英属维尔京 同一控制下香港 投资 0.00 100.00

▲群岛企业合并

HOPE HK NO.6 LIMITED 1000.00 香港 香港 投资 0.00 100.00 同一控制下

★企业合并英属维尔京

溢嘉有限公司▲1.00香港投资0.00100.00同一控制下群岛企业合并

Kersen Properties 1.00 英属维尔京 同一控制下香港 投资 0.00 100.00

Limited▲ 群岛 企业合并

熙安有限公司▲100.00英属维尔京香港投资0.0051.00同一控制下群岛企业合并

100.00英属维尔京立运有限公司▲香港投资0.0051.00同一控制下

群岛企业合并

1.00英属维尔京0.00100.00同一控制下倍隆有限公司▲香港投资

群岛企业合并英属维尔京

盛莱有限公司▲1.00香港投资0.00100.00同一控制下群岛企业合并英属维尔京同一控制下

商晖有限公司▲1.00香港投资0.00100.00群岛企业合并

大悦城秘书有限公司1.00香港香港投资0.00100.00同一控制下（香港）★企业合并英属维尔京同一控制下

兆康有限公司▲1.00香港投资0.00100.00群岛企业合并

锦星有限公司▲100.00英属维尔京香港投资0.0051.00同一控制下群岛企业合并

1.00英属维尔京恒瑞有限公司▲香港投资0.00100.00同一控制下

群岛企业合并

1.00 英属维尔京 同一控制下First Affluent Ltd▲ 香港 投资 0.00 100.00

群岛企业合并

亮永有限公司▲1.00英属维尔京0.00100.00同一控制下香港投资群岛企业合并英属维尔京

同业有限公司▲1.00香港投资0.00100.00同一控制下群岛企业合并英属维尔京同一控制下

超茂有限公司▲1.00香港投资0.00100.00群岛企业合并

尚胜有限公司▲1.00英属维尔京香港投资0.00100.00同一控制下群岛企业合并

耀山有限公司▲1.00英属维尔京香港投资0.00100.00同一控制下群岛企业合并

Hengyue Limited▲ 1.00 英国 开曼 投资 0.00 100.00 同一控制下企业合并英属维尔京

宏益有限公司▲3.00香港投资0.00100.00同一控制下群岛企业合并英属维尔京

兴涛有限公司▲1.00香港投资0.00100.00同一控制下群岛企业合并英属维尔京

其康有限公司▲1.00香港投资0.00100.00同一控制下群岛企业合并同一控制下

达誉有限公司▲1.00香港香港投资0.00100.00企业合并

105大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）业务持股比例（%）子公司名称注册资本主要经营地注册地取得方式性质直接间接

实添有限公司▲1.00香港香港投资0.00100.00同一控制下企业合并

亚龙湾开发股份（香港）3100000.00同一控制下香港香港投资0.00100.00

有限公司★企业合并

崇威国际有限公司★1.000.00100.00同一控制下香港香港投资企业合并

中粮酒店投资（三亚）10.00英属维尔京香港投资0.00100.00同一控制下

有限公司▲群岛企业合并

利港企业有限公司★4.000.00100.00同一控制下香港香港投资企业合并

Bapton Company 2.00 同一控制下香港 香港 物业投资 0.00 100.00

Limited★ 企业合并

永信海外有限公司★1.000.00100.00同一控制下香港香港投资企业合并

LEAD STRENGTH LIMITED 1.00 英属维尔京 同一控制下香港 投资 0.00 100.00

▲群岛企业合并

ENLIGHTEN FAME 1.00 英属维尔京 同一控制下香港 投资 0.00 100.00

LIMITED▲ 群岛 企业合并

HOPE HK NO.1 LIMITED 8500000.00 同一控制下香港 香港 物业投资 0.00 100.00

★企业合并

GOLDEN PROMINENT 1.00 英属维尔京香港 投资 0.00 100.00 同一控制下

LIMITED▲ 群岛 企业合并

凯莱物业管理有限公司1000000.00香港香港投资0.00100.00同一控制下

★企业合并

Top Glory Properties

Management (HK) 100000.00 香港 香港 投资 0.00 100.00 同一控制下企业合并

Limited★

沈阳大悦城发展有限公129300000.00同一控制下沈阳沈阳物业投资及开发0.00100.00

司▲企业合并

鹏源发展（北京）有限22000000.00香港香港投资0.00100.00同一控制下

公司★企业合并

佑城有限公司★2.00香港香港投资0.00100.00同一控制下企业合并同一控制下

同展有限公司★1.00香港香港投资0.00100.00企业合并

百驰有限公司1897474560.16香港香港投资0.0055.00同一控制下企业合并悦诚（香港）有限公司390656370.33同一控制下香港香港投资0.0051.96

★企业合并

双达有限公司★1.00香港香港投资0.00100.00同一控制下企业合并

晟业有限公司★1.00香港香港投资0.00100.00同一控制下企业合并

大悦城商业管理（香港）1.00香港香港投资0.00100.00同一控制下

有限公司★企业合并同一控制下

亨晟有限公司★1.00香港香港投资0.00100.00企业合并

创滔有限公司★1.00香港香港投资0.00100.00同一控制下企业合并

领徽有限公司★1.00香港香港投资0.00100.00同一控制下企业合并

2.00 0.00 100.00 同一控制下HengxinFundL.P.▲ 英国 开曼 投资

企业合并

耀动有限公司★16.60香港香港投资0.00100.00同一控制下企业合并

悦合有限公司★1355120087.40香港香港投资0.0051.00同一控制下企业合并

106大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）业务持股比例（%）子公司名称注册资本主要经营地注册地取得方式性质直接间接同一控制下

斯威有限公司★1.00香港香港投资0.00100.00企业合并同一控制下

卓孚有限公司★1.00香港香港投资0.00100.00企业合并

三亚亚龙湾开发股份有671000000.00同一控制下三亚三亚物业开发0.0056.96限公司企业合并

卓远地产（成都）有限95560000.00同一控制下成都成都物业投资及开发0.00100.00

公司▲企业合并

中粮酒店（三亚）有限165500000.00同一控制下三亚三亚持有及经营酒店0.00100.00

公司▲企业合并

中粮鹏利（成都）实业18000000.00同一控制下成都成都物业开发0.00100.00

发展有限公司▲企业合并

大悦城控股集团成都悦500000.00成都成都物业管理0.00100.00同一控制下商物业服务有限公司企业合并

5000000000.000.00100.00同一控制下中粮置业投资有限公司北京北京投资控股

企业合并

浙江和润天成置业有限2300000000.00同一控制下杭州杭州物业投资及开发0.00100.00公司企业合并

华铿有限公司★744088795.50香港香港投资0.0051.00同一控制下企业合并

上海悦耀置业发展有限8000000.00上海上海物业开发0.0050.00非同一控制公司下企业合并

大悦城商业管理（北京）10000000.00北京北京管理咨询0.00100.00同一控制下有限公司企业合并同一控制下

北京德冠置业有限公司10000000.00北京北京房地产开发0.00100.00企业合并

三亚虹霞开发建设有限300000000.00三亚三亚物业开发0.0080.00同一控制下公司企业合并

三亚亚龙湾热带海岸公3000000.00同一控制下三亚三亚提供旅游服务0.00100.00园管理有限公司企业合并

三亚悦晟开发建设有限50000000.00三亚三亚物业开发0.00100.00同一控制下公司企业合并

三亚亚龙湾龙溪游艇会5000000.00三亚三亚游艇赛事组织0.00100.00同一控制下有限公司企业合并

三亚亚龙湾悦城酒店管10000000.00同一控制下三亚三亚酒店管理及经营0.00100.00理有限公司企业合并

成都中粮悦街企业管理97800000.00同一控制下成都成都商业地产管理0.00100.00有限公司企业合并

成都鹏悦企业管理咨询60000000.00同一控制下成都成都企业管理0.00100.00有限公司企业合并

北京中粮广场发展有限33300000.00同一控制下北京北京物业投资0.00100.00

公司▲企业合并同一控制下

西单大悦城有限公司1025000000.00北京北京物业投资及开发0.00100.00企业合并

北京弘泰基业商业管理1055000000.00北京北京物业投资及开发0.0090.00同一控制下有限公司企业合并

大悦城（天津）有限公1120000000.00同一控制下天津天津物业投资及开发0.00100.00司企业合并

上海新兰房地产开发有4200000000.00同一控制下上海上海物业投资及开发0.00100.00限公司企业合并

烟台大悦城有限公司900000000.000.00100.00同一控制下烟台烟台物业投资及开发企业合并

四川中国酒城股份有限80308230.000.0069.65同一控制下成都成都物业开发公司企业合并

亨湛有限公司★1.00香港香港投资0.00100.00同一控制下企业合并

利沾有限公司★1.00香港香港投资0.00100.00同一控制下企业合并

107大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）业务持股比例（%）子公司名称注册资本主要经营地注册地取得方式性质直接间接

青岛大悦城商业有限公265286400.00青岛青岛物业投资及开发0.00100.00同一控制下

司▲企业合并

重庆泽悦实业有限公司900000000.00重庆重庆物业投资及开发0.00100.00同一控制下企业合并臻悦（天津）股权投资100000000.00天津天津投资管理及咨询0.00100.00同一控制下基金管理有限公司企业合并

杭州悦动商业管理有限90000000.00杭州杭州商业品牌管理0.00100.00同一控制下公司企业合并

青岛智悦置地有限公司100000000.00青岛青岛房地产开发0.00100.00同一控制下

▲企业合并

西安悦茗房地产开发有100000000.00同一控制下西安市西安市房地产开发0.00100.00限公司企业合并同一控制下

Joy Valley Ltd★ 1645165073.00 香港 香港 投资 0.00 51.00企业合并

武汉大悦城房地产开发1457370000.00武汉武汉房地产开发0.00100.00同一控制下有限公司企业合并

晓盛有限公司▲50000.00英属维尔京同一控制下香港投资0.00100.00群岛企业合并

沈阳和韬房地产开发有85000000.00沈阳沈阳房地产开发0.00100.00同一控制下

限公司▲企业合并

大悦城商业管理（天津）10000000.00天津天津商业品牌管理0.00100.00同一控制下有限公司企业合并

重庆金悦汇房地产开发340000000.00重庆重庆房地产开发0.00100.00设立有限责任公司

台湾饭店有限公司954240002.00北京北京酒店管理及经营0.00100.00非同一控制下企业合并

COFCO(BVI)NO.97Limit 10.00 英属维尔京 非同一控制香港 投资 0.00 100.00

ed▲ 群岛 下企业合并

北京稻香四季房地产开1629000000.00非同一控制北京北京房地产开发0.00100.00发有限公司下企业合并

重庆灏悦企业管理有限1980200.00重庆重庆房地产开发0.0050.50设立责任公司

重庆悦启企业管理有限20000000.00重庆重庆房地产开发0.00100.00设立责任公司

重庆悦致渝房地产开发40000000.00重庆重庆房地产开发0.00100.00设立有限公司

天津鹏程置业有限公司100000000.00天津天津房地产开发0.00100.00设立

成都中粮美悦置业有限280000000.00成都成都房地产开发0.0065.00设立公司

眉山加悦置业有限公司500000000.00仁寿县仁寿县房地产开发0.0056.00设立

台州海悦置业有限公司20000000.00台州台州房地产开发0.00100.00设立

惠州市悦鹏房地产有限200000000.00惠州惠州房地产开发0.00100.00设立公司

江门鹏悦置业有限公司300000000.00江门江门房地产开发0.0050.00设立

苏州工业园区悦金房地300000000.000.00100.00非同一控制苏州苏州房地产开发产有限公司下企业合并

武汉裕中丰房地产开发480000000.00武汉武汉房地产开发0.0050.00设立有限公司

哈尔滨悦麟房地产开发150000000.00哈尔滨哈尔滨房地产开发0.00100.00设立有限公司

沈阳和广房地产开发有500000000.00沈阳沈阳房地产开发0.0070.00设立限公司

大悦城（三亚）投资有300000000.00三亚三亚商业综合管理0.00100.00设立限公司

108大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）业务持股比例（%）子公司名称注册资本主要经营地注册地取得方式性质直接间接

济南大悦城产业发展有1191666666.67济南济南房地产开发0.0060.00设立限公司

三亚悦港企业管理有限349525000.00三亚三亚企业管理咨询0.00100.00设立公司

陕西鼎安置业有限公司2037113051.25西安西安房地产开发0.0051.00非同一控制下企业合并

成都天府辰悦置业有限697350000.00成都成都房地产开发0.00100.00同一控制下公司企业合并

武汉地悦房地产开发有560000000.00武汉武汉房地产开发0.0051.00设立限公司

三亚嘉悦开发建设有限1390000000.00三亚三亚房地产开发0.00100.00设立公司

成都兴洲数字电视传播34880000.00非同一控制成都成都房地产开发0.00100.00有限公司下企业合并中粮（北京）农业生态1460000000.00同一控制下北京北京产业地产0.00100.00谷发展有限公司企业合并

成都花悦府房地产开发350000000.00蒲江成都蒲江房地产开发0.0060.00设立有限公司

重庆悦璟企业管理有限50000000.00重庆两江新重庆企业管理咨询0.0070.00设立公司区

重庆鹏域房地产开发有50000000.00非同一控制重庆重庆江北房地产开发0.0095.00限公司下企业合并

天津悦沈企业管理咨询20000.00天津天津企业管理咨询0.0050.00设立

合伙企业（有限合伙）

天津悦苏企业管理咨询20000.00天津天津企业管理咨询0.0050.00设立

合伙企业（有限合伙）

天津悦深企业管理咨询20000.00天津天津企业管理咨询0.0050.00设立

合伙企业（有限合伙）

天津悦蓉企业管理咨询20000.00天津天津企业管理咨询0.0050.00设立

合伙企业（有限合伙）

天津悦上企业管理咨询20000.00天津天津企业管理咨询0.0050.00设立

合伙企业（有限合伙）

天津悦都企业管理咨询20000.00天津天津企业管理咨询0.0050.00设立

合伙企业（有限合伙）

西安国际陆港文盛置业400000000.00西安西安房地产建设开发70.000.00非同一控制有限公司下企业合并

西安国际陆港文汇置业400000000.0070.000.00非同一控制西安西安房地产建设开发有限公司下企业合并

西安国际陆港文兴置业400000000.00非同一控制西安西安房地产建设开发70.000.00有限公司下企业合并

天津悦汉企业管理咨询20000.00天津天津企业管理咨询0.0050.00设立

合伙企业（有限合伙）

天津悦宁企业管理咨询20000.00天津天津企业管理咨询0.0050.00设立

合伙企业（有限合伙）

天津悦杭企业管理咨询20000.00天津天津企业管理咨询0.0050.00设立

合伙企业（有限合伙）

天津悦西企业管理咨询20000.00天津天津企业管理咨询0.0050.00设立

合伙企业（有限合伙）

张家口悦乾房地产开发500000000.00张家口张家口房地产开发0.0065.00设立有限公司

南京悦航运营管理有限109660000.00商业综合体管南京南京0.00100.00设立公司理服务

天津悦成企业管理咨询20000.00天津天津企业管理咨询0.0050.00设立

合伙企业（有限合伙）

天津悦海企业管理咨询20000.00天津天津企业管理咨询0.0050.00设立

合伙企业（有限合伙）

三亚悦成企业管理咨询20000.00三亚三亚企业管理咨询0.0050.00设立

合伙企业（有限合伙）

109大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）业务持股比例（%）子公司名称注册资本主要经营地注册地取得方式性质直接间接

天津悦晨企业管理咨询20000.00天津天津企业管理咨询0.0050.00设立

合伙企业（有限合伙）

天津悦江企业管理咨询20000.00天津天津企业管理咨询0.0050.00设立

合伙企业（有限合伙）

天津悦青企业管理咨询20000.00天津天津企业管理咨询0.0050.00设立

合伙企业（有限合伙）

沈阳市和诚房地产开发300000000.00沈阳沈阳房地产开发0.0060.00设立有限公司

杭州良悦置业有限公司50000000.00杭州杭州房地产开发0.00100.00非同一控制下企业合并

苏州市相之悦房地产开1100000000.00非同一控制苏州苏州房地产开发0.0050.10发有限公司下企业合并

成都悦亿置业有限公司20000000.00成都成都房地产开发0.0098.00设立

苏州市天隆房地产开发1000000000.00苏州苏州房地产开发0.0070.00设立有限公司

厦门市悦集商业管理有950000000.00商业综合体管厦门厦门0.0051.00设立限公司理服务

南昌嘉悦房地产开发有1400000000.00南昌南昌房地产开发0.00100.00设立限公司

成都保泽达锦房地产开20000000.00成都成都房地产开发0.0050.00非同一控制发有限公司下企业合并

佛山市鹏悦置业有限公50000000.00佛山佛山房地产开发0.00100.00非同一控制司下企业合并

厦门市悦鹏置业有限公10000000.00非同一控制厦门厦门房地产开发0.00100.00司下企业合并

嘉兴秀禾房地产开发有50000000.00嘉兴嘉兴房地产开发0.00100.00设立限公司

重庆悦鼎房地产开发有340000000.00重庆重庆房地产开发0.00100.00设立限公司

武汉裕灿房地产开发有616000000.00武汉武汉房地产开发0.0050.00非同一控制限公司下企业合并

南京悦锦成房地产实业3000000000.00南京南京房地产开发0.0050.00设立有限公司

南昌合悦企业管理有限715000000.00南昌南昌房地产开发0.00100.00设立公司

义乌印悦置业有限公司1850000000.00义乌义乌房地产开发0.00100.00设立

成都悦东置地有限公司490196100.00成都成都房地产开发0.0051.00设立

昆明鸿悦房地产开发有200000000.00昆明昆明房地产开发0.00100.00设立限公司

长沙市望城区新悦之城10000000.00非同一控制长沙长沙房地产开发0.0060.00置业有限公司下企业合并

海成香港有限公司★1.00香港香港投资0.00100.00设立

北京辉泰悦恒管理咨询1000000.00北京北京企业管理咨询0.00100.00设立有限公司大悦城控股集团悦企（厦门）物业服务有限10000000.00厦门厦门物业管理0.00100.00设立公司（注4）

西安朝悦房地产开发有900000000.00西安西安房地产开发0.00100.00设立限公司

南昌悦佰企业管理有限1401000000.00南昌南昌房地产开发0.0051.00设立公司

常州悦府房地产开发有550000000.00常州常州房地产开发0.0051.00设立限公司

110大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）业务持股比例（%）子公司名称注册资本主要经营地注册地取得方式性质直接间接

杭州玺悦置业有限公司1850000000.00杭州杭州房地产开发0.0051.00设立

成都樾林置业有限公司338640000.00成都成都房地产开发0.0051.00设立

大悦城商业管理（厦门）20000000.00厦门厦门商务服务业0.00100.00设立有限公司

重庆悦昇房地产开发有913630987.04重庆重庆房地产开发0.0051.00设立限公司

南京京悦房地产开发有220000000.00南京南京房地产开发0.0060.00设立限公司

杭州疆悦置业有限公司340000000.00杭州杭州房地产开发0.0051.00设立

永悦房地产开发（苏州）20000000.00苏州苏州商务服务业0.0060.00设立有限公司

大悦城产业运营服务1000000.00天津天津商务服务业100.000.00设立（海南）有限公司

大悦城（上海）置业有5000000.00上海上海房地产开发0.00100.00设立限公司

南京荷塘明悦房地产开1100000000.00南京南京房地产开发0.00100.00设立发有限公司

大悦城科技产业发展1000000.00深圳深圳房地产咨询0.00100.00设立（北京）有限公司

大悦城华东（上海）企10000000.00上海上海企业管理0.00100.00设立业管理有限公司

大悦城商业运营管理10000000.00商业综合体管天津天津0.00100.00设立（天津）有限公司理服务

大悦未来（成都）生活1000000.00成都成都其他居民服务业0.00100.00设立服务有限公司

三亚大悦城商业管理有260000000.00商业综合体管三亚三亚0.00100.00设立限公司理服务

深圳市泽悦置业有限公10000000.00深圳深圳房地产开发0.00100.00设立司

上海耀耀禄建设发展有1530000000.00非同一控制上海上海房地产开发0.00100.00限公司下企业合并

三亚龙泽酒店管理有限10000000.00三亚三亚服务业0.00100.00设立公司

三亚悦麓开发建设有限769230769.23三亚三亚房地产开发0.00100.00设立公司

大悦玉禾田（深圳）物5000000.00深圳深圳物业管理0.0051.00设立业管理有限公司中粮（北京）农业生态50000000.00100.000.00同一控制下北京北京房地产开发谷开发有限公司企业合并

天津市荣悦商业管理有30000000.00天津天津商务服务业0.0051.00设立限公司

天津悦江置业有限公司30000000.00天津天津房地产开发0.00100.00设立

成都悦筑置业有限公司880000000.00成都成都房地产开发0.00100.00设立

成都青悦置业有限公司900000000.00成都成都房地产开发0.00100.00设立

大悦城商业发展（南京）900000000.00南京南京商务服务业0.00100.00设立有限公司

三亚臻悦开发建设有限800000000.00三亚三亚房地产开发0.0060.00设立公司

天津市博悦商业管理有1000000.00天津天津商务服务业0.00100.00设立限公司

111大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）注1：标记★的公司其注册资本币种为港币；标记▲的公司其注册资本币种为美元，其他未标注符号的公司其注册资本为人民币；

注2：南京卓泓晟房地产开发有限公司股东分别为大悦城控股集团南京有限公司、

深圳市锦年基础工程有限公司、南京正麟置业发展有限公司，出资比例分别为33.5%、

33.5%和33%。鉴于深圳市锦年基础工程有限公司向大悦城控股集团南京有限公司出具一

致行动承诺书，本集团将其纳入合并范围；

注3：南京嘉阳房地产开发有限公司股东分别为大悦城控股集团南京有限公司、厦

门益悦置业有限公司、南京翔州房地产开发有限公司，出资比例分别为40%、40%和20%。

鉴于南京翔州房地产开发有限公司向大悦城控股集团南京有限公司出具一致行动承诺书，本集团将其纳入合并范围；

注4：2026年3月，大悦城产业管理（天津）有限公司更名为大悦城产业运营服务（海南）有限公司；

注5：2026年5月，深圳市创芯产业管理有限公司更名为大悦城科技产业发展（北京）有限公司。

（2）重要的非全资子公司少数股东持本期归属于少数股本期向少数股东期末少数股东权益子公司名称股比例东的损益宣告分派的股利余额

陕西鼎安置业有限公司49.00%69267532.720.001298086023.59

（3）重要非全资子公司的主要财务信息期末余额子公司名称流动资产非流动资产资产合计流动负债非流动负债负债合计陕西鼎安置业有

9052614052.56223645042.199276259094.753243602534.823383501409.756627103944.57

限公司

（续）年初余额子公司名称流动资产非流动资产资产合计流动负债非流动负债负债合计陕西鼎安置业有

10844607832.60224350619.3711068958451.974876069659.343685095954.128561165613.46

限公司

112大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）（续）本期发生额子公司名称经营活动现金营业收入净利润综合收益总额流量

陕西鼎安置业有限公司2032619026.04141362311.67141362311.67-18786030.90

（续）上期发生额子公司名称经营活动现金营业收入净利润综合收益总额流量

陕西鼎安置业有限公司0.00-7363556.06-7363556.06-34196604.81

2.在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的情况

（1）在子公司所有者权益份额发生变化的情况序号交易类型公司名称时间交易比例期末持股比例重庆金悦汇房地产开发

1购买少数股权2026年5月50.00%100.00%

有限责任公司

（2）交易对少数股东权益及归属母公司所有者权益的影响项目重庆金悦汇房地产开发有限责任公司

现金128941400.00

非现金资产的公允价值0.00

购买成本/处置对价合计128941400.00

减：按取得/处置的股权比例计算的子公司净资

152974474.40

产份额

差额-24033074.40

其中：调整资本公积-24033074.40

调整盈余公积0.00

调整未分配利润0.00

113大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

3.在合营企业或联营企业中的权益

（1）重要的合营企业或联营企业本集团本期无重要的合营企业或联营企业。

（2）不重要合营企业和联营企业的汇总信息项目本期金额上期金额

合营企业：——

投资账面价值合计9321195445.979385101090.14下列各项按持股比例计算的合计数

净利润-84547572.36-355322844.31

其他综合收益0.000.00

综合收益总额-84547572.36-355322844.31

联营企业：——

投资账面价值合计4433057393.994612824127.06下列各项按持股比例计算的合计数

净利润-24047858.00-75823557.84

其他综合收益0.000.00

综合收益总额-24047858.00-75823557.84

（3）合营企业或联营企业向公司转移资金能力存在的重大限制合营企业或联营企业向本集团转移资金能力不存在重大限制。

（4）合营企业或联营企业发生的超额亏损累积未确认的以前本期未确认的损失本期末累积未合营企业或联营企业名称

年度损失（或本期分享的净利润）确认的损失

中粮高和（天津）并购私募基金投资中心75821090.308552436.2784373526.57

中粮高和（天津）并购基金一号合伙企业（有

345704094.0344210492.54389914586.57限合伙）

北京百旺丰弘企业管理有限公司224705391.0944126531.71268831922.80

北京星华智本投资有限公司279758871.5173320655.29353079526.80

粮悦兴城(北京)科技产业发展有限公司25544783.524803850.2630348633.78

重庆悦凯房地产开发有限公司19330773.76-491.0619330282.70

广州安合房地产开发有限公司7318363.712432795.009751158.70

114大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

（5）与合营企业投资相关的未确认承诺本集团将按合作协议按房地产开发进度向合营企业提供运营资金。

（6）与合营企业或联营企业投资相关的或有负债本集团本期与合营企业或联营企业无投资相关的或有负债。

八、政府补助

1.计入当期损益的政府补助

会计科目本期发生额上期发生额

其他收益1868415.866187389.57

营业外收入74265.10111861.60

九、与金融工具相关风险

本集团的主要金融工具包括借款、应收款项、应付款项、交易性金融资产、交易性

金融负债等，各项金融工具的详细情况说明见本附注五。与这些金融工具有关的风险，以及本集团为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述。本集团管理层对这些风险敞口进行管理和监控以确保将上述风险控制在限定的范围之内。

1.各类风险管理目标和政策

本集团从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，将风险对本集团经营业绩的负面影响降低到最低水平，使股东及其他权益投资者的利益最大化。基于该风险管理目标，本集团风险管理的基本策略是确定和分析本集团所面临的各种风险，建立适当的风险承受底线和进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控制在限定的范围之内。

本集团采用敏感性分析技术分析风险变量的合理、可能变化对当期损益或股东权益

可能产生的影响。由于任何风险变量很少孤立地发生变化，而变量之间存在的相关性对某一风险变量的变化的最终影响金额将产生重大作用，因此下述内容是在假设每一变量的变化是在独立的情况下进行的。

115大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

（1）市场风险

1）汇率风险

外汇风险指因汇率变动产生损失的风险。本集团的汇率风险主要来自于本集团持有的不以其记账本位币计价的外币资产和负债。本集团承受外汇风险主要与美元和港币计价的借款有关。除本集团设立在香港特别行政区和境外的子公司使用港币和美元结算外，本集团的其他主要业务活动以人民币计价结算。于2026年06月30日，本集团的主要外币资产负债项目外汇风险敞口如下：该等外币余额的资产和负债产生的外汇风险可能对本集团的经营业绩产生影响。

项目期末外币余额折算汇率期末折算人民币余额

货币资金———

其中：美元11904292.976.810981078948.99

港币166380090.760.8686144509427.83

其他应收款———

其中：美元496711097.906.81093383049616.69

港币5402471137.950.86864692316306.87

其他非流动资产———

其中：美元58800000.006.8109400480920.00

短期借款———

其中：港币520311262.240.8686451916346.82

应付账款———

其中：港币1851860.000.86861608433.00

应付职工薪酬———

其中：港币452820.340.8686393297.11

应交税费———

其中：港币3412010.080.86862963501.35

其他应付款———

其中：美元505410424.106.81093442299857.50

港币620846289.960.8686539236045.14

应付股利———

其中：港币251533.920.8686218469.79

一年内到期的非流动负债———

116大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）项目期末外币余额折算汇率期末折算人民币余额

其中：美元110873001.106.8109755144923.19

港币1475193088.310.86861281278956.85

长期借款———

其中：美元522475513.646.81093558528475.85

港币2147422195.340.86861865143547.76

2）利率风险本集团因利率变动引起金融工具现金流量变动的风险主要与浮动利率银行借款（详见本附注五、21、29、31）有关。本集团的政策是保持这些借款的浮动利率。

本集团的利率风险产生于银行借款带息债务。浮动利率的金融负债使本集团面临现金流量利率风险，固定利率的金融负债使本集团面临公允价值利率风险。本集团根据当时的市场环境来决定固定利率及浮动利率合同的相对比例。于2026年06月30日，本集团的银行借款主要为人民币、美元和港币计价的浮动利率借款合同，金额合计为人民币

4750793.98万元，及人民币计价的固定利率合同，金额为人民币418648.72万元。

3）价格风险

截至2026年06月30日，本集团以公允价值计量的金融资产可能会受到价格波动的影响。

（2）信用风险

截至2026年06月30日，可能引起本集团财务损失的最大信用风险敞口主要来自于合同另一方未能履行义务而导致本集团金融资产产生的损失以及本集团承担的财务担保，具体包括：

合并资产负债表中已确认的金融资产的账面金额；对于以公允价值计量的金融工具而言，账面价值反映了其风险敞口，但并非最大风险敞口，其最大风险敞口将随着未来公允价值的变化而改变。

（3）流动风险

管理流动风险时，本集团保持管理层认为充分的现金及现金等价物并对其进行监控，以满足本集团经营需要，并降低现金流量波动的影响。本集团管理层对银行借款的使用情况进行监控并确保遵守借款协议。

117大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）本集团将银行借款作为主要资金来源。截至2026年06月30日，本集团尚未使用的银行借款额度为人民币1639.46亿元。

2.敏感性分析

本集团采用敏感性分析技术分析风险变量的合理、可能变化对当期损益或股东权益

可能产生的影响。由于任何风险变量很少孤立的发生变化，而变量之间存在的相关性对某一风险变量变化的最终影响金额将产生重大作用，因此下述内容是在假设每一变量的变化是独立的情况下进行的。

（1）外汇风险敏感性分析

外汇风险敏感性分析假设：所有境外经营净投资套期及现金流量套期均高度有效。

在上述假设的基础上，在其它变量不变的情况下，汇率可能发生的合理变动对当期损益和权益的税后影响如下：

2026年1-6月2025年1-6月

項目汇率变动对净利润的影响对股东权益的影响对净利润的影响对股东权益的影响

对人民币升值5%-18847823.08-168509422.15-22918630.82-225885013.32美元

对人民币贬值5%18847823.08168509422.1522918630.82225885013.32

对人民币升值5%32073977.98-159796553.1918253355.86-137494426.59港币

对人民币贬值5%-32073977.98159796553.19-18253355.86137494426.59

（2）利率风险敏感性分析

利率风险敏感性分析基于下述假设：

市场利率变化影响可变利率金融工具的利息收入或费用；

对于以公允价值计量的固定利率金融工具，市场利率变化仅仅影响其利息收入或费用；

以资产负债表日市场利率采用现金流量折现法计算衍生金融工具及其它金融资产和负债的公允价值变化。

在上述假设的基础上，在其它变量不变的情况下，利率可能发生的合理变动对当期损益和权益的税后影响如下：

2026年1-6月2025年1-6月

项目利率变动对净利润的影响对股东权益的影响对净利润的影响对股东权益的影响

浮动利率借款增加0.5%-186643727.73-186643727.73-165088020.25-165088020.25

浮动利率借款减少0.5%186643727.73186643727.73165088020.25165088020.25

118大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

3.套期业务

（1）公司开展套期业务进行风险管理相应风险管理策略和被套期风险的定性被套期项目及相关套期工预期风险管理目相应套期活动对项目目标和定量信息具之间的经济关系标有效实现情况风险敞口的影响

1、本集团将美元及港集团使用远期外汇通过套期工具的现金流量集团已建立套期买入或卖出相应

币的远期外汇合约指合约对美元及港币变动抵消汇率波动风险引相关内控制度，的远期外汇合约，定为以美元及港币计贷款的汇率波动敞起的被套期项目现金流量持续对套期有效来对冲公司未来

价结算的未来支出形口进行套期。集团变动，存在风险相互对冲性进行评价，确购买美元贷款及成的汇率风险的套期坚持汇率风险中性的关系。保套期关系在被港币贷款存在的工具，本集团对这些原则，根据集团预指定的会计期间汇率敞口风险。

远期合约未来支出有确定承测的外币支汇金额有效，将外币收诺。和目标成本汇率指汇风险控制在合

2、本集团将远期外汇导签订远期外汇合理范围，增强公

合约作为套期工具开约。司财务稳健性，展外汇套期保值业从而稳定生产经务，有效规避汇率波营活动。

动产生的风险。

按照套期类别披露套期项目及相关套期工具、被套期风险的定性和定量信息：

上年度，本集团对未平仓金额2000万美元和90000万港币的借款签署了相应的远期合约（DF）。本期 90000 万港币借款提前还款，相应远期合约（DF）提前平仓；

2000 万美元借款对应的远期合约（DF）本期提前平仓。截至本报告期末，本集团未持

有远期合约（DF）。详见五、22、衍生金融负债 。

本集团将符合套期会计要求的远期合约（DF）的公允价值变动已确认为其他综合收益，并将在其相关合约到期或对冲的外币借款偿还时转入当期损益。

（2）公司开展符合条件套期业务并应用套期会计已确认的被套期项目账面价套期会计对公司被套期项目账面套期工具相关套期有效性和套项目值中所包含的被套期项目累的财务报表相关价值账面价值期无效部分来源计公允价值套期调整影响

现金流量套期：

被套期项目与套远期外汇合约不适用期工具的相关性

119大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）十、公允价值的披露

1.以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值

期末公允价值

项目第一层次公第二层次公第三层次公合计允价值计量允价值计量允价值计量

一、持续的公允价值计量

（一）交易性金融资产

（二）衍生金融资产

（三）其他非流动金融资产

1.以公允价值计量且其变动计入

0.000.006235120.166235120.16

当期损益的金融资产

（1）权益工具投资0.000.006235120.166235120.16

持续以公允价值计量的资产总额0.000.006235120.166235120.16

(四）衍生金融负债

持续以公允价值计量的负债总额0.000.000.000.00

2.持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性

及定量信息

持续第三层次公允价值计量的其他非流动金融资产-权益工具投资主要为本集团持

有的未上市股权投资。本集团采用估值技术进行了公允价值计量，主要采用了上市公司比较法的估值技术，参考类似证券的股票价格并考虑流动性折扣。

120大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）十一、关联方及关联交易

(一)关联方关系

1.本公司的母公司情况

母公司对本母公司对本母公司名称注册地业务性质注册资本公司的持股公司的表决

比例(%)权比例(%)

英属维尔持股型公司，无明毅有限公司2035284843美元49.2849.28京群岛实际经营业务

注：本公司的控股股东是中粮集团。截至2026年06月30日，中粮集团直接持有本公司20.00%股权，通过明毅有限公司间接持有49.28%股权，合计持有本公司69.28%股权。

本集团的最终控制方是国务院国有资产监督管理委员会。

2.子公司

子公司情况详见本附注“七、1.（1）企业集团的构成”相关内容。

3.合营企业及联营企业

本集团合营、联营企业详见本附注“七、3.在合营企业或联营企业中的权益”相关内容。

4.其他关联方

其他关联方主要是与本集团有合作关系、根据实质重于形式的原则认定的法人或其他组织。

(二)关联交易

1.购销商品、提供和接受劳务的关联交易

（1）采购商品/接受劳务关联方关联交易内容本期发生额上期发生额

中粮集团及其子公司、合营公司、联营公司采购商品、接受劳务等25209130.5124606326.57

合营公司、联营公司接受劳务等1602082.832386859.77

子公司少数股东接受劳务等1106034.6015178930.54

其他关联方接受劳务等2773348.271147901.28

121大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

（2）销售商品/提供劳务关联方关联交易内容本期发生额上期发生额

中粮集团及其子公司、合营公司、联营公司提供劳务、物业管理等27837505.4226714446.72

合营公司、联营公司提供劳务、物业管理等35417512.4632007778.10

子公司少数股东提供劳务等6582837.009352151.95

2.关联受托管理/承包及委托管理/出包情况

（1）受托管理/承包情况受托受托托管收益本期确认的关联方托管资产类型起始日终止日定价依据托管收益

中粮集团及其子公司、合营公司、联营公司经营管理2022-7-1——双方约定235849.06

3.关联租赁情况

（1）出租情况承租方名称租赁资产种类本期确认的租赁收入上期确认的租赁收入

中粮集团及其子公司、合营公写字楼、场地、公寓及宿舍、广

61643279.3455395678.55

司、联营公司告位、商铺等

合营公司、联营公司写字楼、广告位、商铺等10200.000.00

（2）承租情况本年发生额租赁资产简化处理的短期租赁未纳入租赁负债出租方名称承担的租赁负增加的使种类和低价值资产租赁的计量的可变租赁支付的租金债利息支出用权资产

租金费用（如适用）付款额（如适用）中粮集团及其

办公楼、

子公司、合营公6757302.840.008000000.003341984.050.00车位等

司、联营公司

122大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）（续）出租方名称上年发生额简化处理的短期租赁未纳入租赁负债计量承担的租赁负债增加的使用权和低价值资产租赁的的可变租赁付款额支付的租金利息支出资产

租金费用（如适用）（如适用）中粮集团及其子

公司、合营公司、0.000.008000000.004170727.740.00联营公司

4.关联担保情况

担保是否已经履行

担保方名称被担保方名称担保金额（万元）完毕

本集团子公司2397081.71否

本集团合营公司、联营公司321699.00否

本集团子公司424691.35是

本集团合营公司、联营公司0.00是

5.关联方资金拆借

拆出方拆入方拆借金额（万元）

合营公司、联营公司本集团964444.81

中粮集团及其子公司、合营公司、联营公司本集团566158.29

子公司少数股东本集团87239.55

其他关联方本集团32302.17

本集团合营公司、联营公司1342981.42

本集团子公司少数股东302762.19

本集团其他关联方26500.00

注：本期公司及各子公司计提的关联方资金拆借利息支出合计金额119400824.40元；本期公司及各子公司计提的关联方资金拆借利息收入合计金额111465594.95元。

6.关键管理人员薪酬

单位：万元项目名称本期发生额上期发生额

薪酬合计785.33974.74

123大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）注：“薪酬合计”指报告期内公司为相关人员支付的全部人工成本，包括基本工资、奖金、补贴和各项社会保险、住房公积金、企业年金等形式的全部报酬。

7.其他关联交易

银行存款利息收入企业名称期末余额年初余额本期金额上期金额

中粮集团及其子公司、

1116055518.731163642746.693112087.0115636057.70

合营公司、联营公司

(三)关联方应收应付余额

1.应收项目

期末余额年初余额项目名称关联方账面余额坏账准备账面余额坏账准备

应收账款：

应收账款合营公司、联营公司72627455.1447381761.2573109755.0147381381.25

中粮集团及其子公司、合

应收账款32824146.8921620816.3435974712.2922518467.91

营公司、联营公司

其他应收款：

其他应收款合营公司、联营公司9776737642.30171013774.099785559947.47170861267.21

其他应收款子公司少数股东2740896835.411083057377.422785537548.531082217938.61

其他应收款其他关联方243426722.0821094745.16243426722.0821094745.16

中粮集团及其子公司、合

其他应收款74528197.49258174.4473525967.48243174.44

营公司、联营公司

预付款项：

中粮集团及其子公司、合

预付款项1521529.060.001077280.520.00

营公司、联营公司

预付款项合营公司、联营公司441222.680.000.000.00

预付款项其他关联方3809778.800.0050000.000.00一年内到期的非流动资

产：

一年内到期的非

合营公司、联营公司156723179.391567231.80155347749.741553477.50流动资产一年内到期的非

子公司少数股东202389594.352023895.94695389921.532009228.33流动资产

124大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）期末余额年初余额项目名称关联方账面余额坏账准备账面余额坏账准备

其他非流动资产：

其他非流动资产合营公司、联营公司561533813.412317455.21576531460.401990963.14

其他非流动资产子公司少数股东823018849.412084087.46490307892.992084087.46

其他非流动资产其他关联方0.000.0098000000.00980000.00

2.应付项目

项目名称关联方期末余额年初余额

应付账款：

应付账款其他关联方112088249.36130602397.27

应付账款子公司少数股东253541185.02289592231.01

中粮集团及其子公司、合营

应付账款18065361.6413205904.96

公司、联营公司

应付账款合营公司、联营公司138482.44142310.94

其他应付款：

中粮集团及其子公司、合营

其他应付款4022697074.046249761080.55

公司、联营公司

其他应付款合营公司、联营公司7223322180.407165854567.12

其他应付款子公司少数股东1314038773.621040809724.21

其他应付款其他关联方211294738.05241208288.27

预收款项：

中粮集团及其子公司、合营

预收款项6844586.044204400.56

公司、联营公司

一年内到期的非流动负债：

中粮集团及其子公司、合营

一年内到期的非流动负债183281828.67215379661.99

公司、联营公司

一年内到期的非流动负债其他关联方0.001200686666.77

一年内到期的非流动负债合营公司、联营公司25500000.000.00

其他非流动负债：

其他非流动负债合营公司、联营公司2648539398.762669391075.92

其他非流动负债子公司少数股东215777711.20210653104.29

125大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）项目名称关联方期末余额年初余额

应付股利：

应付股利子公司少数股东596935982.24348708989.24

(四)关联方承诺

1.2005年12月本公司控股股东中粮集团于本公司股权分置改革过程中作出承诺：

本次股权分置改革完成后，中粮集团将以深宝恒（本公司前身）作为整合及发展中粮集团房地产业务的专业平台，并采取逐步注入优质资产等多种形式，使深宝恒成为具有品牌优势的房地产开发商。同时，中粮集团将推动深宝恒尽快建立并完善包括股权激励计划在内的管理团队激励约束机制。

承诺履行情况：

（1）自2007年起，本公司通过配股募集资金和自有资金先后收购了控股股东旗下

符合注入上市公司条件的住宅项目，包括：天泉置业有限公司51％的股权、厦门鹏源房地产开发有限公司100%的股权、天泉置业有限公司49％股权、上海加来房地产开发有

限公司51%的股权、苏源集团江苏房地产开发有限公司90%的股权、北京中粮万科假日

风景房地产开发有限公司全资子公司北京中粮万科房地产开发有限公司50%的股权。

2018年，本公司进行重大资产重组，以发行股份购买资产的方式购买中粮集团控股子公司明毅有限公司持有的大悦城地产9133667644股普通股股份（占大悦城地产已发行普通股股份总数的64.18%，占大悦城地产已发行普通股及可转换优先股合计股份数约59.59%）。本次重大资产重组完成后，公司已成为中粮集团旗下融合住宅地产与商业地产一体化的全业态房地产专业化旗舰平台。

控股股东中粮集团注入优质资产并将本集团作为整合及发展中粮集团房地产业务专业平台的承诺已经履行。

（2）2007年12月20日，本公司第五届董事会第三十三次会议审议通过《中粮地产（集团）股份有限公司首期股票期权激励计划（草案）》并公告。由于经营环境、有关政策及资本市场等诸多方面均已发生重大变化，若继续执行上述股权激励方案将难以真正起到应有的激励效果因此2009年3月4日本公司第六届董事会第九次会议同意终止上述股权激励计划以及相关考核办法。

控股股东中粮集团始终履行其承诺。未来本集团将根据法律法规及国资委相关监管要求，结合公司的发展状况及市场条件，适时推出符合公司发展战略且能达到激励效果的股权激励新方案，从而维护股东和上市公司的长远利益。

126大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

2.本公司控股股东中粮集团有限公司于2007年3月本公司再融资时所作承诺。

（1）中粮集团地产业务发展战略

中粮集团将以本集团作为整合及发展中粮集团房地产业务的专业平台，在战略规划上，中粮集团目前拟将本集团作为中粮集团住宅地产业务发展的平台，并采取有效措施避免同业竞争。

（2）对集团住宅地产业务发展的承诺

1）在本集团开展住宅地产开发业务的城市中，中粮集团不再从事新的住宅地产业务。

2）在本集团进行住宅地产开发的城市中，若本集团因资金实力不足等原因不足以

获得新的住宅地产项目，而中粮集团可能利用自身优势获得该等项目时，则在获取该等项目后，将在同等商业条件下将其优先转让给本集团或采取合作方式由本集团为主开发；

若本集团不受让该等项目，中粮集团将在该等项目进入实质销售阶段之前整体转让给其他非关联的第三方，而不就该项目进行销售。

3）若本集团拟在其现有进行住宅地产开发的城市之外的城市，进行住宅地产开发业务，而中粮集团已在该等城市中开展住宅地产开发业务时，则中粮集团同意停止在该等城市中住宅地产开发业务的经营，并同意本集团对正在经营的住宅地产项目在同等商业条件下享有优先收购权或采取合作方式由本集团为主开发。

（3）其他避免同业竞争承诺

除住宅地产业务外，中粮集团不存在从事与本集团主营业务相同或相近业务的情况，在该等业务为本集团主营业务期间，中粮集团将不会直接从事与其构成实质性竞争的业务。

承诺履行情况：承诺正常履行。

控股股东中粮集团把本集团作为集团住宅地产业务发展的平台，将符合条件的住宅项目注入本集团，将不适宜注入上市公司且在建在售尚未清算的房地产项目经营权委托给本集团管理，同时采取有效措施避免同业竞争。

3.2018年12月重大资产重组本公司控股股东中粮集团有限公司及其控股子公司明

毅有限公司和中粮集团（香港）有限公司所做承诺。

（1）控股股东中粮集团有限公司关于本次重大资产重组承诺内容包括：同业竞争、关联交易、资金占用方面的承诺、股份限售承诺、上市公司经营管理活动不越权干预的

127大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）承诺、有关填补回报措施的承诺、尚未取得房屋产权证和土地使用权证等不合规事项引

致任何争议或者损失的承诺、列入核查范围的房地产开发项目开发过程中存在土地闲置、

炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的承诺等；

（2）明毅有限公司关于本次重大资产重组承诺内容包括：同业竞争、关联交易、资金占用方面的承诺、股份限售承诺、作为大悦城地产股东的主体资格及所持股权权属

的承诺、列入核查范围的房地产开发项目开发过程中存在土地闲置、炒地、捂盘惜售、

哄抬房价等违法违规行为的承诺、业绩承诺及补偿安排、减值补偿承诺等；

（3）中粮集团（香港）有限公司关于本次重大资产重组承诺内容为股份限售承诺。

以上承诺的具体内容详见公司2019年2月22日“关于发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易相关方承诺事项的公告”（公告编号：2019-010）。

基于对当前实际情况的审慎分析，为保障大悦城控股利益及股东利益，中粮集团出具《中粮集团有限公司关于延期履行避免同业竞争相关承诺的函》，经公司于2024年2月2日召开的第十一届董事会第八次会议、第十一届监事会第四次会议以及2024年2月22日召开的2024年第一次临时股东大会审议通过，将原承诺函中关于中粮集团（深圳）有限公司的承诺变更为：

“中粮集团（深圳）有限公司的持有型物业未来可能纳入深圳市城市更新规划单元。若未来该公司持有的物业纳入深圳市城市更新规划单元，大悦城控股将以获取实施主体或合作开发的模式实现对该物业项目后续开发的控制。若在2027年06月30日之前，中粮集团（深圳）有限公司持有的物业未纳入深圳市城市更新规划单元，在前述期限届满之日起两年内，本公司会将该等物业转让至大悦城控股（或大悦城控股下属公司）或其他无关联第三方。”除以上履行承诺期限变更外，原承诺函中的其他承诺内容均保持不变。

十二、承诺及或有事项

1.重要承诺事项

（1）资本承诺

单位：万元项目期末余额年初余额已签约但尚未于财务报表中确认的

—对外投资合同80560.0046736.00

128大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）项目期末余额年初余额

—建安工程合同546617.64671630.52

—土地受让合同0.0041116.58

合计627177.64759483.10

（2）与合营企业投资相关的未确认承诺

参见“附注七、3（6）”部分。

（3）其他承诺事项本集团本期无其他需要披露的重大承诺事项。

2.或有事项

（1）未决诉讼仲裁形成的或有负债及其财务影响2022年5月6日，本公司全资子公司深圳市锦峰城房地产开发有限公司（以下简称“项目公司”）对深圳汇金壹号投资合伙企业（有限合伙）（以下简称“汇金壹号”）

提起诉讼，诉请汇金壹号返还其向项目公司调用的资金8亿元及相关利息。案件已在广东省深圳市中级人民法院开庭审理，并于2023年1月17日出具民事判决书，根据判决书汇金壹号应向项目公司偿还8亿元借款本金及相关利息、罚息。针对该判决书，汇金壹号已向广东省高级人民法院提出上诉，2023年7月4日，项目公司收到二审维持一审判决的胜诉生效判决。详见本公司于2022年7月9日发布的《关于公司及子公司涉及诉讼事项的公告》公告编号：2022-053。

截至本报告公告日，案件处于执行阶段。

2019年5月，本公司合营企业佛山市新纪元置业有限公司（以下简称“佛山新纪元”）与中国农业银行股份有限公司广州淘金支行（以下简称“农业银行”）签订了《固定资产借款合同》，佛山新纪元向农业银行申请人民币12亿元的借款，约定由本公司与佛山新纪元另一股东上海皇达企业管理有限公司（以下简称“上海皇达”）的关联方世茂房地产控股有限公司（现更名为“世茂集团控股有限公司”，以下简称“世茂房地产”）各按50%的比例提供全程连带责任保证担保并由佛山新纪元追加房地产抵押担保。

因世茂房地产关联方上海皇达无法按股权比例履行股东义务，给佛山新纪元造成持续负面影响，导致未能依约按期偿还农业银行贷款。2023年9月11日，本公司收到广东省广州市中级人民法院出具的应诉通知书[(2023)粤01民初2259号]等相关法律文件，农业银行就与佛山新纪元的借款合同纠纷起诉世茂房地产、本公司及上海皇达。原告农业银行诉请佛山新纪元向农业银行偿还借款本金及本金产生的利息、罚息、复利等，并诉

129大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）请各保证人按保证合同约定履行相应保证义务。其中，本公司对佛山新纪元6亿元借款本金及相应利息、罚息、复利等承担连带清偿责任。2024年3月19日，本公司已根据约定按50%的股权比例承担连带保证责任，向农业银行支付借款本金4.6亿元及对应的利息。2024年4月2日，广东省广州市中级人民法院出具《民事裁定书》[（2023）粤

01民初2259号之九]，对该案件裁定：准许原告农业银行撤回对本公司的起诉。截至本

报告公告日，案件已撤诉，对本集团日常生产经营、偿债能力无重大不利影响。

为维护本公司权利，本公司已经对佛山新纪元提起诉讼，诉请佛山新纪元返还本公司担保代偿款4.94亿元及相关利息。2024年8月7日，本公司收到胜诉生效判决。详见本公司分别于2024年6月15日、2024年9月21日发布的《关于对外担保进展的公告》公告编号：2024-042，《关于对外担保进展的公告》公告编号：2024-054。

截至本报告公告日，案件处于执行阶段。

2020年，中国农业银行股份有限公司武汉开发区支行（以下简称“农业银行”）与

本公司控股子公司武汉裕灿房地产开发有限公司（以下简称“武汉裕灿”）签订固定资

产借款合同，农业银行向武汉裕灿提供人民币50000万元贷款，用于项目开发建设，武汉裕灿以其持有的土地使用权与在建工程进行抵押担保。本公司、华夏幸福基业股份有限公司分别与农业银行签订《保证合同》，各自按50%的持股比例为武汉裕灿在借款合同项下的债权余额提供连带责任保证担保。详见本公司于2021年8月11日发布的《大悦城控股集团股份有限公司关于为控股子公司武汉裕灿房地产开发有限公司提供担保的公告》公告编号：2021-068。

2024年12月，农业银行起诉控股子公司武汉裕灿及本公司，诉请武汉裕灿向农业

银行偿还借款本金7158万元及截至2024年11月26日的利息、罚息、复利等共计人

民币1366820.76元，并诉请公司按保证合同约定履行相应保证义务。详见本公司于

2024年12月24日发布的《大悦城控股集团股份有限公司关于对外担保进展的公告》公

告编号：2024-074。2025年2月14日，农业银行申请追加华夏幸福基业股份有限公司为被告，并变更诉讼请求。农业银行诉求武汉裕灿立即偿还本金49030万元及截至2024年11月26日的利息、罚息、复利等共计人民币9361042.93元，并诉请各担保人按50%的持股比例履行相应担保义务。详见本公司于2025年3月29日发布的《大悦城控股集团股份有限公司关于诉讼事项暨担保进展的公告》公告编号：2025-008。

2025年4月，武汉裕灿向农业银行偿还22674万元本金及相应利息，本公司已按

照担保合同约定50%的股权比例为武汉裕灿向农业银行履行完毕剩余全部13178万元

130大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）本金及相应利息的担保责任。详见本公司于2025年5月8日发布的《大悦城控股集团股份有限公司关于对外担保进展的公告》公告编号：2025-031。

2025年5月7日，农业银行以本公司的担保义务已经履行完毕为由申请撤回对本公司的起诉。详见本公司于2025年6月10日发布的《关于诉讼事项进展的公告》公告编号：2025-034。

2026年2月，公司收到河北省高级人民法院送达的生效的《民事判决书》判决如下：

武汉裕灿于判决书生效之日起180日内，偿还原告中国农业银行股份有限公司武汉开发区支行欠款本金131779404.17元并支付利息、罚息、复利（截至2025年5月7日，利息、罚息、复利共计4300331.22元；自2025年5月8日起至实际清偿日止，以未偿还本金131779404.17元为基数，按照《借款展期协议》约定的标准进行计算）。

华夏幸福基业股份有限公司对武汉裕灿的债务承担连带清偿责任。详见本公司于2026年3月3日发布的《大悦城控股集团股份有限公司关于诉讼事项进展的公告》公告编号：

2026-007。

除上述涉诉事项外，截至2026年06月30日，本集团内个别子公司是某些法律诉讼中的被告，或是在日常业务中出现的其他诉讼中的原告。尽管现时无法确定这些或有事项、法律诉讼或其他诉讼的结果，管理层相信任何因此引致的负债不会对本集团的财务状况或经营业绩构成重大的负面影响。

（2）为其他单位提供债务担保形成的或有负债及其财务影响截至2026年06月30日，本集团为其他单位提供的债务担保情况详见附注“十一、

（二）、4关联担保情况”。

（3）其他或有负债及其财务影响

1）本集团按房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保，担保类型为阶段性担保，担保期限自保证合同生效之日起，至商品房承购人所购住房的《房地产证》办出及抵押登记手续办妥后并交银行执管之日止，截至2026年06月30日，尚未结清的担保金额为人民币507617.84万元，本集团认为与提供该等担保相关的风险较小。

2）本公司下属子公司北京弘泰基业房地产有限公司、沈阳大悦城发展有限公司等

存在未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的情形，可能面临被罚款或者拆除的风险。基于该事项发生的原因和现实情况，本公司管理层认为该房产被拆除的风险较小。同时，本公司最终控股方中粮集团已做出承诺，将就上述不合规事项而遭受或产生的所有罚金、亏损及开支提供补偿。

131大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）十三、资产负债表日后事项

1.销售退回

本集团资产负债表日后未发生重要的销售退回事项。

2.其他资产负债表日后事项说明

除存在上述资产负债表日后事项披露事项外，本集团无其他重大资产负债表日后事项。

十四、其他重要事项

1.前期差错更正和影响

本集团本期无前期差错更正。

2.债务重组

本集团本期无债务重组。

3.资产置换

本集团本期无资产置换。

4.年金计划

本集团企业年金主要为补充养老保险，每年采取一次性缴费方式，其中企业按员工个人上一年的全年收入的8%缴纳，个人以该职工上年度工资总额为基数，比例不低于企业为该职工缴费的四分之一，不超过国家规定的上限缴纳。本集团本期年金计划无重大变化。

5.终止经营

本集团本期不存在终止经营的企业。

6.分部信息

（1）报告分部的确定依据与会计政策

根据本集团的内部组织结构、管理要求及内部报告制度，本集团的经营业务划分为投资物业及相关服务、商品房销售及一级土地开发、酒店经营、物业及其他共四个经营分部，本集团的管理层定期评价这些分部的经营成果，以决定向其分配资源及评价其业绩。

132大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）为了评价各个分部的业绩及向其配置资源，管理层会定期审阅归属于各分部资产、收入、费用及经营成果，这些信息的编制基础如下：

分部资产包括企业在分部的经营中使用的、可直接归属于该分部的资产，以及能够以合理的基础分配给该分部的资产，不包括递延所得税资产及其他未分配的总部资产。

分部负债，是指分部经营活动形成的可归属于该分部的负债，包括归属于各分部的应付款项、预收款项和银行借款等，不包括递延所得税负债。

分部经营成果是指各个分部产生的收入（包括对外交易收入及分部间的交易收入），扣除各个分部发生的费用、归属于各分部的资产发生的折旧和摊销及减值损失、直接归属于某一分部的银行存款及银行借款所产生的利息净支出后的净额。分部之间收入的转移定价按照与其他对外交易相似的条款计算。

分部报告信息根据各分部向管理层报告时采用的会计政策及计量标准披露，这些计量基础与编制财务报表时的会计与计量基础保持一致。

（2）本期报告分部的财务信息

2026年1-6月分部财务信息：

商品房销售及一级项目投资物业及相关服务酒店经营物业及其他土地开发

分部收入8338954454.232897799457.84533090083.78770524110.85

其中：

外部销售收入8338857206.522743392019.01533090083.78614501824.08

分部间销售收入97247.71154407438.830.00156022286.77

分部费用8791639551.832109794213.90409401884.18682389077.95

分部利润[注1]-452685097.60788005243.94123688199.6088135032.90

分部资产182745567455.8064631968465.036285942209.739493635033.29

分部负债139629272332.0538835559706.734349719581.116846118782.86

2026年1-6月分部财务信息（续）：

项目未分配项目合计数抵消数合并数

分部收入0.0012540368106.70-310526973.3112229841133.39

其中：

外部销售收入0.0012229841133.390.0012229841133.39

133大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）项目未分配项目合计数抵消数合并数

分部间销售收入0.00310526973.31-310526973.310.00

分部费用388954837.2812382179565.14-286198826.5912095980738.55

分部利润[注1]-388954837.28158188541.56-24328146.72133860394.84

分部资产172699810248.54435856923412.39-284919684270.48150937239141.91

分部负债96430387972.53286091058375.28-169707745171.93116383313203.35

2025年1-6月分部财务信息：

商品房销售及一级项目投资物业及相关服务酒店经营物业及其他土地开发

分部收入16381870135.242661399042.82466166757.855662484321.85

其中：

外部销售收入11520358039.422558369481.08466139399.33686585066.32

分部间销售收入4861512095.82103029561.7427358.524975899255.53

分部费用17562722926.281997324921.34383377814.85660487130.44

分部利润[注1]-1180852791.04664074121.4882788943.005001997191.41

分部资产198082016082.1955254229949.785513963818.5813716617265.90

分部负债153065710614.6629423248528.655076228664.487298695848.04

2025年1-6月分部财务信息（续）：

项目未分配项目合计数抵消数合并数

分部收入0.0025171920257.76-9940468271.6115231451986.15

其中：

外部销售收入0.0015231451986.150.0015231451986.15

分部间销售收入0.009940468271.61-9940468271.610.00

分部费用333431495.6520937344288.56-7547167343.9113390176944.65

分部利润[注1]-333431495.654234575969.20-2393300927.701841275041.50

分部资产170395073743.96442961900860.41-273572774739.44169389126120.97

分部负债94174153150.75289038036806.58-161669465106.61127368571699.97

注1：分部利润与财务报表营业利润总额的衔接如下：

项目2026年1-6月2025年1-6月分部利润133860394.841841275041.50

134大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）项目2026年1-6月2025年1-6月加：公允价值变动收益（损失以“－”号填列）-2997550.560.00

投资收益-108316464.87-430480535.49

资产处置收益320953324.123498824.80

其他收益2879247.838302913.07

营业利润346378951.361422596243.88

7.其他对投资者决策有影响的重要交易和事项

本集团本期不存在其他对投资者决策有影响的重要事项。

十五、母公司财务报表主要项目注释

1.应收账款

（1）应收账款按坏账计提方法分类列示期末余额类别账面余额坏账准备账面价值

金额比例（%）金额计提比例（%）

按单项计提坏账准备822207.096.35822207.09100.000.00

按组合计提坏账准备12131003.5793.652374.770.0212128628.80

合计12953210.66100.00824581.86—12128628.80

（续）年初余额类别账面余额坏账准备账面价值

金额比例（%）金额计提比例（%）

按单项计提坏账准备822207.095.94822207.09100.000.00

按组合计提坏账准备13009337.3794.062374.770.0213006962.60

合计13831544.46100.00824581.86—13006962.60

（2）应收账款按单项计提坏账准备年初余额期末余额名称计提比计提账面余额坏账准备账面余额坏账准备例（%）理由深圳中粮凤凰里商户预计无

822207.09822207.09822207.09822207.09100.00

租金法收回

135大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）年初余额期末余额名称计提比计提账面余额坏账准备账面余额坏账准备例（%）理由

合计822207.09822207.09822207.09822207.09——

（3）应收账款按组合计提坏账准备期末余额类别

账面余额坏账准备计提比例（%）

按组合计提坏账准备12131003.572374.770.02

（4）应收账款按账龄列示账龄期末账面余额年初账面余额

3个月以内（含3个月）12035762.4813001421.46

3个月以上—1年（含1年）87325.180.00

1年以上—2年（含2年）7915.91767115.28

2年以上—3年（含3年）759199.370.00

3年以上63007.7263007.72

小计12953210.6613831544.46

减：坏账准备824581.86824581.86

合计12128628.8013006962.60

（5）应收账款本期计提、收回或转回的坏账准备情况本期变动金额类别年初余额转销或期末余额计提收回或转回其他核销

应收账款坏账准备824581.860.000.000.000.00824581.86

合计824581.860.000.000.000.00824581.86

（6）本期实际核销的应收账款项目核销金额

实际核销的应收账款0.00

136大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

（7）按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况占应收账款期应收账款期应收账款坏账单位名称末余额合计数末余额准备期末余额

的比例（%）

深圳市罗湖人才安居有限公司6262908.2248.350.00

深圳市宝安安居有限公司2375463.8418.340.00

深圳市指南者产业服务有限公司1449476.2011.190.00

深圳市同学都荟宝河荟商业发展有限公司590891.524.56590891.52星推（深圳）数字营销有限公司354413.282.740.00

合计11033153.06—590891.52

2.其他应收款

项目期末余额年初余额

应收利息0.000.00

应收股利1970000000.001970000000.00

其他应收款26375031389.1825689509215.14

合计28345031389.1827659509215.14

2.1应收股利

（1）应收股利分类项目（或被投资单位）期末余额年初余额

子公司股利1970000000.001970000000.00

合计1970000000.001970000000.00

（2）重要的账龄超过1年的应收股利是否发生减项目（或被投资单位）期末余额账龄未收回原因值及其判断依据

中粮地产集团深圳房地产开2-3年，3年以全资子公司发有限公司1650000000.00上尚未支付否全资子公司

长沙中粮地产投资有限公司50000000.003年以上尚未支付否全资子公司

成都天泉置业有限责任公司270000000.003年以上尚未支付否

合计1970000000.00———

137大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

2.2其他应收款

（1）其他应收款按款项性质分类款项性质期末账面余额年初账面余额

保证金及押金424000.00424000.00

往来款29727909312.2029041267763.40

其他41836.641243600.57

小计29728375148.8429042935363.97

减：坏账准备3353343759.663353426148.83

合计26375031389.1825689509215.14

（2）其他应收款按账龄列示账龄期末账面余额年初账面余额

3个月以内（含3个月）942545907.843101886053.12

3个月以上—1年（含1年）3092728695.39755606225.16

1年以上—2年（含2年）726436725.882761787109.97

2年以上—3年（含3年）2740742021.334330508142.68

3年以上22225921798.4018093147833.04

小计29728375148.8429042935363.97

减：坏账准备3353343759.663353426148.83

合计26375031389.1825689509215.14

（3）其他应收款按坏账计提方法分类列示期末余额账面余额坏账准备类别计提比账面价值

金额比例（%）金额例（%）

按单项计提坏账准备5561677105.0518.713337773946.9660.012223903158.09

按组合计提坏账准备24166698043.7981.2915569812.700.0624151128231.09

合计29728375148.84100.003353343759.66—26375031389.18

138大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）（续）年初余额账面余额坏账准备类别计提比例账面价值

金额比例（%）金额

（%）

按单项计提坏账准备5565007105.0519.163337773946.9659.982227233158.09

按组合计提坏账准备23477928258.9280.8415652201.870.0723462276057.05

合计29042935363.97100.003353426148.83—25689509215.14

1）其他应收款按单项计提坏账准备

年初余额期末余额计提名称计提账面余额坏账准备账面余额坏账准备比例理由

（%）北京辉拓置业有预计无

限公司143917984.11105952088.32140587984.11105952088.3275.36法收回佛山市新纪元置预计无

业有限公司493816832.0693680908.55493816832.0693680908.5518.97法收回上海梁悦实业有预计无

限公司164535870.00128283444.07164535870.00128283444.0777.97法收回天津市中辰朝华预计无

置业有限公司967213300.00858860737.47967213300.00858860737.4788.80法收回武汉地悦小镇房预计无

地产开发有限公479752112.7672970334.71479752112.7672970334.7115.21法收回司

中粮地产（武汉）预计无

有限公司1214258906.931111069106.331214258906.931111069106.3391.50法收回天津粮滨投资有预计无

限公司1148854560.73698260628.641148854560.73698260628.6460.78法收回长沙中粮地产投预计无

资有限公司952657538.46268696698.87952657538.46268696698.8728.20法收回

合计5565007105.053337773946.965561677105.053337773946.96——

2）其他应收款按组合计提坏账准备

期末余额类别

账面余额坏账准备计提比例（%）

按组合计提坏账准备24166698043.7915569812.700.06

139大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

3）其他应收款按照预期信用损失一般模型计提坏账准备

第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预期整个存续期预期坏账准备未来12个月预合计

信用损失(未发生信用损失(已发生期信用损失

信用减值)信用减值)

2026年1月1日余额15535796.34116405.533337773946.963353426148.83

2026年1月1日余额在本期————

--转入第二阶段0.000.000.000.00

--转入第三阶段0.000.000.000.00

--转回第二阶段0.000.000.000.00

--转回第一阶段0.000.000.000.00

本期计提0.00-82389.170.00-82389.17

本期转回0.000.000.000.00

本期转销0.000.000.000.00

本期核销0.000.000.000.00

其他变动0.000.000.000.00

2026年06月30日余额15535796.3434016.363337773946.963353343759.66

（4）其他应收款本期计提、收回或转回的坏账准备情况本期变动金额类别年初余额收回或转销或期末余额计提其他转回核销其他应收款坏账

3353426148.83-82389.170.000.000.003353343759.66

准备

合计3353426148.83-82389.170.000.000.003353343759.66

（5）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况占其他应收款坏账准备单位名称款项性质期末余额账龄期末余额合计期末余额

数的比例（%）中粮地产集团深圳房

关联往来5862153326.603年以内、319.720.00地产开发有限公司年以上

中粮地产（北京）有

关联往来2582189370.473年以内、38.690.00限公司年以上

140大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）占其他应收款坏账准备单位名称款项性质期末余额账龄期末余额合计期末余额

数的比例（%）大悦城控股集团（成2550510169.983年以内、3关联往来8.580.00都）有限公司年以上重庆华悦锦合实业有

关联往来1936702625.853年以上6.510.00限公司大悦城控股集团南京

关联往来1586811576.203年以上5.340.00有限公司

合计—14518367069.10——0.00

3.长期股权投资

期末余额年初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

对子公司投资28452859113.84169468983.9028283390129.9428452959113.84169468983.9028283490129.94

对联营、合营企业投

120469148.830.00120469148.83121150034.970.00121150034.97

资

合计28573328262.67169468983.9028403859278.7728574109148.81169468983.9028404640164.91

141大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

（1）对子公司投资年初余额减值准备年初本期增减变动期末余额减值准备期被投资单位（账面价值）余额追加投资减少投资计提减值准备其他（账面价值）末余额

大悦城控股集团西北有限公司37000000.000.000.000.000.000.0037000000.000.00

上海加来房地产开发有限公司182655758.070.000.000.000.000.00182655758.070.00

天津粮滨投资有限公司0.0045900000.000.000.000.000.000.0045900000.00

Joy City Property Ltd 7706542375.85 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 7706542375.85 0.00

沈阳和悦投资有限公司163200000.000.000.000.000.000.00163200000.000.00

大悦城控股集团东北有限公司100000000.000.000.000.000.000.00100000000.000.00

华高置业有限公司10000.000.000.000.000.000.0010000.000.00

大悦城控股集团物业服务有限公司5110857.430.000.000.000.000.005110857.430.00

中粮地产集团深圳工人服务有限公司1000000.000.000.000.000.000.001000000.000.00

中粮地产集团深圳房地产开发有限公司845000001.000.000.000.000.000.00845000001.000.00

中粮地产（武汉）有限公司0.0020000000.000.000.000.000.000.0020000000.00

太仓悦祥房地产开发有限公司185000000.000.000.000.000.000.00185000000.000.00

中粮天悦地产（苏州）有限公司721000000.000.000.000.000.000.00721000000.000.00

中粮地产（天津）有限公司1566000000.0068000000.000.000.000.000.001566000000.0068000000.00

中粮房地产开发（杭州）有限公司100000000.000.000.000.000.000.00100000000.000.00

杭州易筑房地产开发有限公司400000000.000.000.00400000000.000.000.000.000.00

苏源集团江苏房地产开发有限公司496842132.050.000.000.000.000.00496842132.050.00

142大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）年初余额减值准备年初本期增减变动期末余额减值准备期被投资单位（账面价值）余额追加投资减少投资计提减值准备其他（账面价值）末余额

中粮地产发展（深圳）有限公司3206000000.000.000.000.000.000.003206000000.000.00

深圳市宝安三联有限公司85331422.170.000.000.000.000.0085331422.170.00

大悦城产业管理（天津）有限公司300000.000.000.000.000.000.00300000.000.00

大悦城控股集团（成都）有限公司235000000.000.000.000.000.000.00235000000.000.00

中粮地产（上海）有限公司400000000.000.000.000.000.000.00400000000.000.00

大悦城控股集团（海南）有限公司100000.000.000.00100000.000.000.000.000.00

大悦城控股集团南京有限公司100000000.000.000.000.000.000.00100000000.000.00

成都天泉置业有限责任公司1349771335.000.000.000.000.000.001349771335.000.00

西安国际陆港文汇置业有限公司396921300.000.000.000.000.000.00396921300.000.00

大悦城控股集团（浙江）有限公司600000000.000.00400000000.000.000.000.001000000000.000.00

西安悦鼎房地产开发有限公司472953400.000.000.000.000.000.00472953400.000.00

西安国际陆港文盛置业有限公司390072700.000.000.000.000.000.00390072700.000.00

西安国际陆港文兴置业有限公司447719800.000.000.000.000.000.00447719800.000.00

中粮地产（北京）有限公司6050000000.000.000.000.000.000.006050000000.000.00

长沙中粮地产投资有限公司0.0035568983.900.000.000.000.000.0035568983.90

中耀房地产开发（沈阳）有限公司2030388806.340.000.000.000.000.002030388806.340.00

深圳市宝安福安实业有限公司6245198.370.000.000.000.000.006245198.370.00

深圳市创智产业运营管理有限公司3325043.660.000.000.000.000.003325043.660.00

143大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）年初余额减值准备年初本期增减变动期末余额减值准备期被投资单位（账面价值）余额追加投资减少投资计提减值准备其他（账面价值）末余额

合计28283490129.94169468983.90400000000.00400100000.000.000.0028283390129.94169468983.90

（2）对联营、合营企业投资减值准本期增减变动减值准年初余额（账期末余额（账被投资单位备年初追加减少权益法下确认其他综合其他权宣告发放现金计提减备期末面价值）其他面价值）余额投资投资的投资损益收益调整益变动股利或利润值准备余额

一、合营企业

广州市鹏万房地产有限公司88835254.090.000.000.00-214934.240.000.000.000.000.0088620319.850.00

小计88835254.090.000.000.00-214934.240.000.000.000.000.0088620319.850.00

二、联营企业

深圳宝兴电线电缆制造有限公司32314780.880.000.000.00-465951.900.000.000.000.000.0031848828.980.00

小计32314780.880.000.000.00-465951.900.000.000.000.000.0031848828.980.00

合计121150034.970.000.000.00-680886.140.000.000.000.000.00120469148.830.00

144大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

4.营业收入、营业成本

（1）营业收入和营业成本情况本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本

主营业务235154820.89135054455.242231988741.371054572239.38

其他业务537735.850.003893384202.07953891.81

合计235692556.74135054455.246125372943.441055526131.19

（2）主营业务（分行业）本期发生额上期发生额行业名称营业收入营业成本营业收入营业成本主营业务

其中：商品房销售及一级土地开发88902864.2252111929.882112203688.871020609687.60

投资物业及相关服务146251956.6782942525.36119785052.5033962551.78

合计235154820.89135054455.242231988741.371054572239.38

5.投资收益

项目本期发生额上期发生额

成本法核算的长期股权投资收益0.0042390000.00

权益法核算的长期股权投资收益-680886.14-1123314.80

处置长期股权投资产生的投资收益45194.92-27875796.07

其他非流动金融资产在持有期间的投资收益0.00665866.66

合计-635691.2214056755.79

十六、财务报表的批准本集团2026年半年度财务报表已经本公司董事会批准。

145大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）十七、财务报表补充资料

1.本期非经常性损益明细表

项目本期金额说明

非流动性资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分）320383147.39—计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相关、符合国家政策规定、按照确定的标准享有、对公司损益产生持续影响1940320.74—的政府补助除外）

除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，非金融企业持有金融资产和金融负债产生的公允价值变动损益以及处置金-2748736.93—融资产和金融负债产生的损益

受托经营取得的托管费收入235849.06—

除上述各项之外的其他营业外收入和支出-24597575.65—

小计295213004.61-

减：所得税影响额49686530.79—

少数股东权益影响额（税后）130969115.24—

合计114557358.58-集团将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号—非经常性损益》（2023年修订）中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目、金额和原因如下：

项目涉及金额原因公司计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费是子公

子公司收取其少数股东司收取其少数股东或公司收取参股公司的资金拆借利息，公司或公司收取参股公司的111465594.95判断这两项业务与公司正常生产经营业务直接相关，且在未来资金拆借利息期间持续发生，不具有特殊性和偶发性的特点，不再界定为非经常性损益项目。

146大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至2026年6月30日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

2.净资产收益率及每股收益

每股收益（元/股）加权平均报告期利润基本每股稀释每股

净资产收益率（%）收益收益

归属于母公司普通股股东的净利润-7.17-0.17-0.17

扣除非经常性损益后归属于母公司普通股股东的净利润-8.31-0.20-0.20大悦城控股集团股份有限公司

二〇二六年八月二十八日

147