深圳市中洲投资控股股份有限公司2023年年度报告全文

深圳市中洲投资控股股份有限公司

2023年年度报告

2024年4月

1深圳市中洲投资控股股份有限公司2023年年度报告全文

2023年年度报告

第一节重要提示、目录和释义

公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真

实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

公司负责人贾帅、主管会计工作负责人叶晓东及会计机构负责人（会计主管人员）黄薇声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。

所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。

公司已在本报告中描述存在的市场风险和融资风险，敬请查阅经营层讨论与分析中关于公司未来发展中可能面对的风险的内容。

公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。

2深圳市中洲投资控股股份有限公司2023年年度报告全文

目录

第一节重要提示、目录和释义.........................................2

第二节公司简介和主要财务指标........................................6

第三节管理层讨论与分析..........................................11

第四节公司治理..............................................34

第五节环境和社会责任...........................................47

第六节重要事项..............................................48

第七节股份变动及股东情况.........................................59

第八节优先股相关情况...........................................65

第九节债券相关情况............................................66

第十节财务报告..............................................67

3深圳市中洲投资控股股份有限公司2023年年度报告全文

备查文件目录

1、载有法定代表人、主管会计工作负责人、财务总监、会计机构负责人签名并盖章的会计报表。

2、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。

3、报告期内在中国证监会指定报刊和网站上公开披露的所有公司文件的正本及公告原件。

深圳市中洲投资控股股份有限公司

董事长：贾帅

2024年4月24日

4深圳市中洲投资控股股份有限公司2023年年度报告全文

释义释义项指释义内容

公司、本公司、本集团指深圳市中洲投资控股股份有限公司中洲集团指深圳中洲集团有限公司深交所指深圳证券交易所证监会指中国证券监督管理委员会

元指除特别说明外，金额单位为人民币元

5深圳市中洲投资控股股份有限公司2023年年度报告全文

第二节公司简介和主要财务指标

一、公司信息股票简称中洲控股股票代码000042股票上市证券交易所深圳证券交易所公司的中文名称深圳市中洲投资控股股份有限公司公司的中文简称中洲控股

公司的外文名称（如有） SHENZHEN CENTRALCON INVESTMENT HOLDING CO.LTD公司的法定代表人贾帅注册地址深圳市福田区福田街道岗厦社区金田路3088号中洲大厦3802注册地址的邮政编码518028

1、1990.2.19 从深圳市红岭路 16 号二楼变更至深圳市上步区白沙岭大厦 B 座首层；

2、1990.4.20 从深圳市上步区白沙岭大厦 B 座首层变更至深圳市上步区白沙岭长城大厦

3 号 B 座首层；

3、1991.8.12 从深圳市上步区白沙岭长城大厦 3 号 B 座首层变更至深圳市福田区白沙岭

长城大厦 3 号 B 座首层；

4、1992.2.14 从深圳市福田区白沙岭长城大厦 3 号 B 座首层变更至深圳市福田区白沙岭

百花村百花五路丰源楼；

公司注册地址历史变更情况5、1992.10.10从深圳市福田区白沙岭百花村百花五路丰源楼变更至深圳市福田区白沙岭百花村百花五路长源楼；

6、2000.3.3从深圳市福田区白沙岭百花村百花五路长源楼变更至深圳市福田区华强北路

长兴大厦东区裙楼；

7、2006.4.7从深圳市福田区华强北路长兴大厦东区裙楼变更至深圳市福田区百花五路长源楼；

8、2020.11.10从深圳市福田区百花五路长源楼变更至深圳市福田区福田街道岗厦社区金

田路3088号中洲大厦3802。

办公地址广东省深圳市福田区金田路3088号中洲大厦38楼办公地址的邮政编码518028

公司网址 http://www.zztzkg.com

电子信箱 dongshihui@zztzkg.com

二、联系人和联系方式董事会秘书证券事务代表姓名叶晓东黄光立广东省深圳市福田区金田路3088号中广东省深圳市福田区金田路3088号中联系地址洲大厦38楼洲大厦38楼

电话0755-883936090755-88393609

传真0755-883936770755-88393677

电子信箱 dongshihui@zztzkg.com dongshihui@zztzkg.com

三、信息披露及备置地点

公司披露年度报告的证券交易所网站 深圳证券交易所：http://www.szse.cn

公司披露年度报告的媒体名称及网址《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证

6深圳市中洲投资控股股份有限公司2023年年度报告全文券日报》、巨潮资讯网（http://www.cninfo.com.cn）公司年度报告备置地点公司董事会办公室

四、注册变更情况

统一社会信用代码 91440300192190768P

公司上市以来主营业务的变化情况（如有）报告期内无变更

历次控股股东的变更情况（如有）报告期内无变更

五、其他有关资料公司聘请的会计师事务所

会计师事务所名称德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）会计师事务所办公地址上海市黄浦区延安东路222号30楼

签字会计师姓名田芬、何晨璐公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构

□适用□不适用公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问

□适用□不适用

六、主要会计数据和财务指标公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据

□是□否追溯调整或重述原因会计政策变更本年比上年增

2022年2021年

2023年减

调整前调整后调整后调整前调整后营业收入762057173708304115708304115867613893867613893

7.59%

（元）0.503.523.528.358.35

归属于上市公-

79662991.679768111.6205929030.205995477.

司股东的净利184482533-2412.74%

609619润（元）5.86归属于上市公

司股东的扣除-

28730669.328835789.3182106770.182173216.

非经常性损益186405442-6564.38%

711336

的净利润7.55

（元）经营活动产生

135191494978788918.978788918.143889921.143889921.

的现金流量净38.12%

8.8966663131额（元）基本每股收益

-2.77490.11980.1200-2412.42%0.30970.3098（元/股）

稀释每股收益-2.77490.11980.1200-2412.42%0.30970.3098

7深圳市中洲投资控股股份有限公司2023年年度报告全文（元/股）

加权平均净资下降27.65个

-26.66%0.99%0.99%2.59%2.59%产收益率百分点本年末比上年

2022年末2021年末

2023年末末增减

调整前调整后调整后调整前调整后

309451639366871043366872745414380744414381470

总资产（元）-15.65%

62.6918.0072.0841.4671.29

归属于上市公

573592667810473761810490918804634921804641566

司股东的净资-29.23%

1.604.080.258.875.10产（元）会计政策变更的原因及会计差错更正的情况

根据财政部2022年11月30日颁布的《企业会计准则解释第16号》(财会〔202231号)，公司自2023年1月1日起执行前述会计准则的要求，对2022年比较期间数据进行追溯调整。

公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不确定性

□是□否扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值

□是□否项目2023年2022年备注

营业收入（元）7620571730.507083041153.52不适用

营业收入扣除金额（元）28887295.9343494512.03不适用

营业收入扣除后金额（元）7591684434.577039546641.49不适用

七、境内外会计准则下会计数据差异

1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况

□适用□不适用公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。

2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况

□适用□不适用公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。

八、分季度主要财务指标

单位：元

第一季度第二季度第三季度第四季度

营业收入2490227317.811155579035.03701498718.133273266659.53归属于上市公司股东

60892455.65-80592200.99-86364693.22-1738760897.30

的净利润

归属于上市公司股东53005305.45-75774002.59-79696066.34-1761589664.07

8深圳市中洲投资控股股份有限公司2023年年度报告全文

的扣除非经常性损益的净利润经营活动产生的现金

423823712.72761842219.61-206816819.24373065835.80

流量净额

上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异

□是□否

九、非经常性损益项目及金额

□适用□不适用

单位：元项目2023年金额2022年金额2021年金额说明非流动性资产处置损

益（包括已计提资产

56345236.60458646.111335954.12

减值准备的冲销部

分）计入当期损益的政府

补助（与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按

1226360.124561364.243197243.76

照确定的标准享有、对公司损益产生持续影响的政府补助除

外）除同公司正常经营业务相关的有效套期保

值业务外，非金融企业持有金融资产和金

1270872.92284979.1796870.82

融负债产生的公允价值变动损益以及处置金融资产和金融负债产生的损益委托他人投资或管理

1526681.962287035.194492478.78

资产的损益单独进行减值测试的

应收款项减值准备转2631956.3610200.303746222.92回受托经营取得的托管

0.0013881476.007102197.03

费收入除上述各项之外的其

-29342673.5843850323.038846668.03他营业外收入和支出其他符合非经常性损

6510345.072150799.322911053.84

益定义的损益项目

减：所得税影响额20759081.4018025736.237861216.61少数股东权益影

180606.36-1473235.1645211.86响额（税后）

合计19229091.6950932322.2923822260.83--

其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：

□适用□不适用

9深圳市中洲投资控股股份有限公司2023年年度报告全文

其他符合非经常性损益定义的损益项目系增值税加计抵减收益以及代建收益。

将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明

□适用□不适用

公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。

10深圳市中洲投资控股股份有限公司2023年年度报告全文

第三节管理层讨论与分析

一、报告期内公司所处行业情况

国家统计局数据显示，2023年全国商品房销售面积111735万平方米，比上年下降8.5%；全年新增融资总额5692亿元，同比下降28%。受宏观经济与行业融资环境的叠加影响，全国土拍市场持续低迷，市场修复不如预期，行业数据全面下滑。行业供需两端均趋于风险敏感趋势，需求端观望，供给端保守，企业资金回流困难。

行业政策方面，2023年，中央层面房地产政策力度前弱后强，上半年，多为对现行制度的优化调整；下半年，以中央政治局会议定调“行业供需关系发生重大转变”为分水岭，政策力度逐渐转向“托举并用”。需求端，降首付、降利率、认房不认贷、延期置换退税等政策接连落地；供给端，续期“金融16条”、“三个不低于”、“房企白名单”等纾困措施相继提出。整体而言，2023年各级政府部门频繁优化楼市政策力促房地产市场平稳运行，政策环境已接近2014年最宽松阶段，但居民预期尚未完全恢复，这些因素依然制约着市场修复节奏，新房市场调整态势未改，核心城市政策效果持续性不足。

展望2024年，克而瑞研究中心认为，作为经济复苏的重要一环，房地产行业当前面临的最大的问题来自于居民收入预期、购房信心能否恢复，因此，短期来看行业并不会出现以往政策刺激后“V”型大反转，筑底、低位震荡、脉冲式调整是主旋律。

二、报告期内公司从事的主要业务

（一）公司的经营业态及区域竞争优势

公司致力于成为国内一流城市综合运营商，业务涵盖地产开发、酒店经营、物业服务、商业管理等领域。公司聚焦粤港澳大湾区、辐射成渝经济圈、上海大都市圈，实施“专注区域、深耕城市、多盘联动”的战略布局。公司开发建设多个品质住宅项目，拥有优质的土地储备，自持并经营五星级酒店、甲级写字楼、商业综合体，拥有专业的物业服务公司。

公司在各区域布局及主要竞争优势如下：

1、以深圳总部为核心，集中资源布局粤港澳大湾区。

公司总部位于深圳，在深圳核心区域开发了多个高品质项目，包括高端住宅项目、商办项目、酒店项目、产业项目等。其中中洲迎玺项目坐落于深圳龙华区的心脏地带——深圳北站核心商务区，为该区域高端住宅市场的璀璨明珠，该项目在2023年盛大开盘，以其卓越的品质和设计，迅速确立了在龙华片区的高端住宅标杆地位，引领着区域居住品质的新风尚；中洲坊创意中心项目位于罗湖区笋岗清水河片区门户地段，集商务办公、创意办公、公寓及商业于一体，致力于成为粤港澳大湾区具示范效应的，以创意、设计为驱动的产业升级示范区，现已逐批入市销售；中洲控股金融中心位于南山中心区，是集甲级写字楼和五星级酒店为一体的城市地标综合体，现已有多家世界知名企业入驻；中洲滨海商业中心、中洲

11深圳市中洲投资控股股份有限公司2023年年度报告全文

滨海华府项目位于福田中心区，由公司受托经营管理，规划设计“以人为核心”，创造宽松的“生态型”宜人城市环境，构建一个以灵感激发与精神满足为内容输出的新一代城市公共空间，打造成集办公、居住、购物、休闲、娱乐为一体的大型“都市综合体”；宝安26区项目位于宝安区新安商圈核心区域，规划功能主要为商业、办公和酒店，是“商贸居住综合区”的重要组成部分。

公司深耕惠州区域多年，开发的项目已遍布惠城、惠阳、仲恺、博罗等区域，拥有多个建面超百万方的大型项目。

惠州中央公园项目、惠州天御项目、惠州南麓院项目、博罗半岛城邦项目、惠阳河谷花园等多个项目在市场积累了良好的

企业声誉及深远的品牌影响力。在市场销售持续低迷的2023年，惠州公司仍跻身惠州房企销售排行榜第五位，其已成为中洲控股在粤港澳大湾区的核心区域公司。

公司积极布局东莞、佛山、广州等区域。主要有东莞大岭山项目、东莞中央城邦花园、东莞里程花园、佛山璞悦花园、广州南沙国际风险投资中心等项目。其中东莞大岭山项目是位于松山湖片区的旧改项目，已取得不动产证，是公司在东莞区域的重要布局；东莞中央城邦花园项目是位于东莞的村企合作项目，已经实现销售，获得了当地消费者的认可。

2、深耕城市，辐射其他现有区域布局

成渝区域公司已深耕多年，在成都、重庆开发多个项目，成都中央公园、成都锦城湖岸、成都中洲里程等项目获得市场广泛认可，在成渝区域的市场拥有较高的认可度。

长三角多个城市也有公司战略布局，目前已进入上海、无锡、嘉兴等核心城市，开发的项目主要有上海珑湾、珑悦，无锡崇悦府、花溪樾院，嘉兴花溪地、花溪源著等。

根据公司战略部署调整，2023年公司已退出青岛胶州区域。

（二）报告期内公司主要经营管理工作回顾

2023年，公司上下共同努力、团结奋进，克服了外部经营环境的重重困难，保交付、保运营、保信用，全年公司实

现房地产销售面积31.60万平方米，销售金额91.52亿元（含委托经营项目），实现营业收入76.21亿元，受部分房地产项目计提资产减值准备影响，归属于上市公司股东的净利润-18.45亿元。全年保交付工作顺利完成，现金流安全平稳、资产运营能力稳步提升，全年主要经营及管理工作如下：

1、多措并举，促进营销回款。公司及时根据市场变化情况，积极开展目标冲刺专项行动和组织专项措施。采取“一城一策”、“一盘一策”营销原则，全力推行全民营销；同时高度重视回款工作，积极引导早回款快回款，确保实现有质量的销售。

2、严管运营，保证交付节点。公司上下齐心，顺利完成9个应交付项目的交付工作，兑现对客户的承诺，树立中洲的品牌形象。

3、严控资金，保障公司现金流平稳。2023年，公司坚持“以收定支，先收后支，确保刚付”的资金管理原则，保障

公司整体现金流平稳。

12深圳市中洲投资控股股份有限公司2023年年度报告全文

4、存量盘活，助力公司发展。2023年，在地产行情下行的情况下，存量物业出租作为公司日常稳定的收入来源，出

租业绩完成突出，出租率及租金收入均超额完成任务。

5、规范运作，防控经营风险。2023年，公司立足行业新形势，充分发挥审计监督职能，促进公司制度建立健全，提

升管理效益；内部监察取得有效成果，进一步营造公司廉洁从业氛围；有效推进法务工作，最大限度为公司争取合法利益；

开展内控自评价，进一步规范公司制度流程的设计和执行管理。

6、资产板块，开源节流稳经营。2023年，外部经营环境复杂，对资产板块的经营活动影响明显，公司采取灵活措施

积极应对，基本达成全年目标。物业公司营收、净利润、收缴率等主要财务指标均超额完成。

（三）累计土地储备情况剩余可开发建筑面积（万项目/区域名称总占地面积（万㎡）总建筑面积（万㎡）

㎡）

成都三岔湖项目54.7584.4384.43

惠州仲恺科研楼项目3.7912.5612.56

深圳宝安26区项目10.2229.3329.33

惠州迪亚项目5.2219.0419.04

东莞大岭山项目2.8214.8514.85

总计76.8160.21160.21

（四）主要项目开发情况规划预计累计本期累计土地计容总投投资竣工竣工

城市/项目所在项目权益开工开发完工面积建筑资金总金面积面积区域名称位置业态比例时间进度进度（㎡面积额额（㎡（㎡）（㎡（万（万）））元）元）住宅住宅

2013竣工100%

珑湾/浦东100.011532261239420871717上海商住年03商业商业0

珑悦新区0%6924290256月未动未动工工一一

期、

期、二期

2012二期

央筑惠城100.0竣24975891549253483493

惠州商住年02100%0

花园区0%工，0540827130月，三三期期未未动动工工三期

B100%四期

2017

半岛博罗90.00100%32349150596974125247惠州商住年11在建0

城邦县%五期9478891416月

A100%五期

B85%

13深圳市中洲投资控股股份有限公司2023年年度报告全文

、六

期3%一期

100%

、二期

2017100%

河谷惠阳100.0211664811951382165364546

惠州商住年11在建、三

花园区0%565725200040月期

24%、四期未动工

2018

圣廷惠城100.011.005229130796972376惠州商住年05在建00

峰汇区0%%75045月一期

2018

南麓惠城83.1570%、9122273632302167惠州商住年04在建00

院区%二期1638963月

5%

2020

云悦惠城100.0100.0418714652013201316131613惠州商住年04竣工

府区0%0%01619193737月国际

2021

风险南沙写字51.0010.001853156133281186广州年01在建00

投资区楼%%1668707月中心一期

中央2021100%

石碣40.00689215024800480018301032

东莞城邦商住年03在建、二

镇%0184.474.470058花园月期

90%

中洲

2014

坊创罗湖物流100.052.005648391088426459深圳年11在建00

意中区商业0%%6007797月心商2022

迎玺龙华100.010.508967453777979535

深圳住、年09在建00

花园区0%%0.4910000商办月

（五）主要项目销售情况累计本期本期预售预售预售累计本期本期可售计容（销（销（销结算结算结算城市/项目所在项目权益面积建筑售）售）售）面积面积金额区域名称位置业态比例（㎡面积面积面积金额（㎡（㎡（万）

（㎡（㎡（万））元）））元）住

宅、

中央锦江100.01124164014491368成都商642142642142

城邦区0%31010952

业、车位住

锦城武侯100.039825177393157741611393191592598

成都宅、

湖岸区0%21827886278606商

14深圳市中洲投资控股股份有限公司2023年年度报告全文

业、车位住

宅、

中央新都60.00367350564058404831665218成都商59767783

公园区%2935136993

业、车位住

宅、

天府新津100.05946804955115497成都商363346224217

珑悦县0%3445

业、车位住

宅、

半岛大渡100.01806240615621562重庆商132137273282

城邦口区0%92768585

业、车位住

城邦石碣40.0015021326220611272491

东莞宅、--

花园镇%1878652车位住

宅、

璞悦顺德100.01466165013191275佛山商7765413280475247

花园区0%82089002

业、车位住

宅、

央筑惠城100.02017662646394622惠州商35256632566466

花园区0%72272679

业、车位住

宅、

湾上惠城100.01727222820432012惠州商2045169513011320

花园区0%51290496

业、车位住

宅、

天御惠城100.05844712065946586惠州商21963691659271

花园区0%69043473

业、车位住

宅、

御郡惠城100.09668123210921090惠州商867158810139

华府区0%8669990

业、车位住

宅、

云悦惠城100.0146517881512136213622215惠州商27773085

府区0%162983565650

业、车位住

宅、

云睿惠城100.08874684948284793惠州商252611665383

府区0%7737

业、车位

华昕惠城住51.007016955091748160惠州3285325954386850

家园区宅、%8000

15深圳市中洲投资控股股份有限公司2023年年度报告全文

商

业、车位住

宅、

半岛博罗90.0077019709586146443976533022761504惠州商

城邦县%554041860229

业、车位住

宅、

河谷惠阳100.012287071244135213514237910861365惠州商

花园区0%85672581028557

业、车位住

宅、

同创仲恺100.04683566546254622惠州商2723426568

公寓新区0%6547

业、车位住

宅、

南麓惠城83.1527362663617222412590惠州商000

院区%6366171

业、车位住

宅、

云麓仲恺40.0020031436165621732154

惠州商--

花园区%47014433

业、车位住

半岛宅、

胶州100.0358138683664267716643382青岛城邦商39512811

少海0%1284444428

南区业、车位住

半岛宅、

胶州100.03151349324512414青岛城邦商24532166343288

少海0%27042841

北区业、车位住

宅、

崇悦梁溪100.07593838577297714无锡商8901022811905

府区0%4450

业、车位住

宅、

花溪锡山100.09813105697729798无锡商516525555582

樾院区0%77943

业、车位

澜溪浦东多业100.01860228618191843上海54753610951460

岸城新区态0%61139184中洲公

坊创罗湖100.03910147122745665

深圳寓、8876--

意中区0%003330办公心

迎玺龙华100.045374414141614168769

深圳住宅--

花园区0%1060000

16深圳市中洲投资控股股份有限公司2023年年度报告全文

（六）主要项目出租情况可出租面积累计已出租项目名称所在位置项目业态权益比例平均出租率

（㎡）面积（㎡）

中洲控股中心深圳商业100.00%4527443297.89%

中洲控股中心深圳写字楼100.00%701735514678.59%

中洲控股中心深圳酒店100.00%4063140631100.00%

长盛大厦、长兴大厦深圳酒店100.00%4648246482100.00%

长盛大厦、长兴大厦深圳写字楼100.00%614594415771.85%

永勤社区深圳产业100.00%5659056590100.00%

深圳、成都、

社区物业商业100.00%965919192995.17%

惠州、上海

（七）土地一级开发情况

□适用□不适用

（八）融资途径

单位：万元融资成本区间期限结构

融资途径期末融资余额/平均融资成

本1年之内1-2年2-3年3年以上

银行贷款869190.004.5%-7.6%276890.00156100.00109750.00326450.00

其他376000.009.50%0.000.00300000.0076000.00

合计1245190.004.5%-9.5%276890.00156100.00409750.00402450.00

（九）发展战略和未来一年经营计划

详见本报告本节十一、公司未来发展的展望

（十）向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保

□适用□不适用

本公司及本公司之子公司为商品房承购人向银行提供按揭抵押贷款担保，截止2023年12月31日尚未结清的担保金额计人民币36.34亿元。房地产公司为商品房承购人向银行提供按揭抵押贷款担保属于行业内的常规做法。

17深圳市中洲投资控股股份有限公司2023年年度报告全文

（十一）董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）□适用□不适用

三、核心竞争力分析

公司在房地产业务领域历经30多年的不懈努力，形成了自身综合竞争优势。通过市场化运作，逐步提升企业核心竞争力，有效地支撑了公司业绩的快速增长，为企业可持续发展提供坚实的保障。

1、战略发展规划

公司明确战略发展规划，完善组织管控体系、职位和薪酬体系、业务流程体系和业务管控体系，强化战略拓展能力、规划设计能力、运营管理能力、营销策划能力、成本管控能力和资本运作能力，形成“稳中求进、高质发展”的发展模式，为公司实现高度市场化运作、进一步扩大经营规模、增强可持续发展力提供了有力支撑。

2、运营管理团队

公司通过调整组织架构，开展人才盘点分析，并通过外部人才引进和内部培养等方式，合理配置人力资源，促进公司人力资源更加年轻化，专业化，人才结构不断完善，打造了一支专业的运营管理团队和高效率的业务队伍。公司根据发展战略构建适合的员工培养体系，构建多层次的激励体系。结合内外部资源，组织内部赋能培训学习和外部专业提升培训，助力员工成长成才。此外，公司对标市场，对薪酬激励体系进行了积极地优化，形成“共创、共担、共享”的激励文化，有效地调动了员工的积极性和创造性。

3、品牌实力支撑

作为国家房地产开发一级资质企业，公司凭借城市综合开发与运营等方面的核心竞争力和优良的企业文化，在行业获得颇多荣誉。

公司在2018年荣膺中国房地产百强企业；在2019-2020年连续两年荣获中国蓝筹地产年会“蓝筹地产企业”奖项；在

2021年复查中继续被评为深圳市27个文明单位之一并获颁荣誉证书；在2021年荣获“福田慈善企业社会责任楷模奖”荣

誉称号；在2023年荣获“焕新力城市运营商”称号；连续多年在联合深圳市血液中心、深圳狮子会举办爱心献血公益活动

中被授予"爱心贡献"企业奖。

公司旗下酒店在多个渠道获得荣誉。深圳中洲圣廷苑酒店荣获中外酒店论坛颁发的“第十八届中外酒店白金奖中国最受欢迎商旅酒店”；荣获中国文旅全球论坛颁发的“第二十三届金马奖卓越商务酒店”；被深圳知名品牌评审委员会复审

通过“深圳知名酒店品牌”；被评为携程旅行网“最佳商务优选酒店奖”、同程旅行网“年度人气热卖酒店”。深圳中洲万豪酒店荣获携程口碑榜 "2022 深圳·美景酒店榜"； TARGET 目标之选 "2022 年度甄选艺术设计酒店"；That's PRD

“2023-漫步大湾区最有影响力酒店"；携程旅行“2023最具设计风尚奖”。

公司旗下中洲物业连续多年获深圳市物业管理行业协会颁发“深圳市物业管理服务企业综合实力百强”；获广东省物

业管理行业协会颁发 “广东省物业管理服务企业综合实力测评 TOP100”；获中国物业管理协会颁发“物业服务企业综合

18深圳市中洲投资控股股份有限公司2023年年度报告全文实力500强”；获广东省物业管理行业发展40周年“品牌企业”；获克尔瑞物管、中物研协联合颁发“2023中国高端物业服务力 TOP10 企业”“2023 中国物业 ESG 可持续发展领先企业”“2023 中国物业服务华南品牌企业 30 强”等荣誉。

四、主营业务分析

1、概述

参见“管理层讨论与分析”中的“二、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。

2、收入与成本

（1）营业收入构成

单位：元

2023年2022年

占营业收入占营业收同比增减金额金额比重入比重

营业收入合计7620571730.50100%7083041153.52100%7.59%分行业

房地产7056587489.8592.60%6640800476.7893.76%6.26%

服务376018564.474.93%377518305.365.33%-0.40%

酒店306875011.804.03%192245562.782.71%59.63%

施工204902613.262.69%223813059.913.16%-8.45%

内部抵消-323811948.88-4.25%-351336251.31-4.96%7.83%分产品

房地产7056587489.8592.60%6640800476.7893.76%6.26%

服务376018564.474.93%377518305.365.33%-0.40%

酒店306875011.804.03%192245562.782.71%59.63%

施工204902613.262.69%223813059.913.16%-8.45%

内部抵消-323811948.88-4.25%-351336251.31-4.96%7.83%分地区

广东地区4966312043.3365.17%3925151678.0555.42%26.53%

四川地区2904504212.3438.11%2372266142.3133.49%22.44%

上海地区43805559.460.57%504080231.147.12%-91.31%

山东地区29761864.250.39%632879353.338.94%-95.30%

内部抵消-323811948.88-4.25%-351336251.31-4.96%7.83%

（2）占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况

□适用□不适用

单位：元营业收入比上营业成本比上毛利率比上营业收入营业成本毛利率年同期增减年同期增减年同期增减分行业

房地产7056587489.854580362767.0335.09%6.26%10.47%-2.47%分产品

19深圳市中洲投资控股股份有限公司2023年年度报告全文

房地产7056587489.854580362767.0335.09%6.26%10.47%-2.47%分地区

广东地区4966312043.333524535042.3229.03%26.53%25.06%0.83%

四川地区2904504212.341589390499.8645.28%22.44%24.34%-0.83%

上海地区43805559.4638332906.2212.49%-91.31%-85.35%-35.61%

山东地区29761864.2569480634.63-133.46%-95.30%-83.41%-167.27%

公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1年按报告期末口径调整后的主营业务数据□适用□不适用

（3）公司实物销售收入是否大于劳务收入

□是□否行业分类项目单位2023年2022年同比增减

销售金额亿元91.5243.6109.91%

房地产新开工面积万平方米21.3523.21-8.01%

房地产库存亿元216.38260.21-16.85%

相关数据同比发生变动30%以上的原因说明

□适用□不适用

销售金额增幅较大主要原因是本期深圳地区产品（含代建项目）销售较多，叠加销售单价较高，销售金额大幅上涨，提升公司整体销售额。

（4）公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况

□适用□不适用

（5）营业成本构成

单位：元

2023年2022年

行业分类同比增减占营业成本占营业成本金额金额比重比重

房地产4580362767.0391.39%4146212955.0291.18%10.47%

服务252808300.745.04%257829978.685.67%-1.95%

酒店217022089.904.33%184288138.184.05%17.76%

施工171545925.363.42%188847066.974.15%-9.16%

内部抵消-209816726.72-4.19%-229952797.85-5.06%8.76%

20深圳市中洲投资控股股份有限公司2023年年度报告全文

（6）报告期内合并范围是否发生变动

□是□否

本公司2023年度纳入合并财务报表合并范围的子公司共77户，比上年度减少5户，详细情况参见2023年度审计报告中的财务报表附注“（六）合并范围的变更”。

（7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况

□适用□不适用

（8）主要销售客户和主要供应商情况公司主要销售客户情况

前五名客户合计销售金额（元）153228539.40

前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例2.00%

前五名客户销售额中关联方销售额占年度销售总额比例1.03%公司前5大客户资料

序号客户名称销售额（元）占年度销售总额比例

1客户一78865910.201.03%

2客户二22943807.620.30%

3客户三21999843.810.29%

4客户四14809558.720.19%

5客户五14609419.050.19%

合计--153228539.402.00%主要客户其他情况说明

□适用□不适用公司主要供应商情况

前五名供应商合计采购金额（元）789562715.57

前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例56.51%

前五名供应商采购额中关联方采购额占年度采购总额比例0.00%公司前5名供应商资料

序号供应商名称采购额（元）占年度采购总额比例

1供应商一577852137.1941.36%

2供应商二94550000.006.77%

3供应商三51284772.493.67%

4供应商四30654407.072.19%

5供应商五35221398.822.52%

合计--789562715.5756.51%主要供应商其他情况说明

□适用□不适用

21深圳市中洲投资控股股份有限公司2023年年度报告全文

3、费用

单位：元

2023年2022年同比增减重大变动说明

销售费用316500953.85258539727.8422.42%

管理费用283860118.66270320327.835.01%

财务费用530398676.74439174448.9020.77%

研发费用9153469.469440594.95-3.04%

4、研发投入

□适用□不适用预计对公司未来发展主要研发项目名称项目目的项目进展拟达到的目标的影响通过安全防护栏分析系统接收监控视频检测信息并采用预先配置的视频安全预警分析策略进行分析处理，从而通过监控视在邻近营业线的铁路频检测信息对当前监附近现场进行施工安控检测信息及历史监

全防护的过程中，采控检测信息进行调用安全防护人员进行取，通过历史监控分盯控时，由于人手的析方法对历史监控检不足而需要一人盯多测信息进行分析处理本项目为企业自研课

点的情况，容易出现从而形成历史监控基题，项目成果为绿色监控盲区，而安装视准信息，再对当前监建筑施工安全辅助防频监控设备进行实时

绿色建筑施工安全辅研发项目已完成，相控检测信息与历史监护栏控制系统，获得监控时只能进行实时助防护栏控制系统的关技术已应用于我公控基准信息之间的偏众多客户对我司优质

监控以及事后追责，研发司实际工程项目中。差信息进行分析获取工程服务的口碑，有无法进行及时报警，并作为监控检测偏差利于公司业务的拓从而不容易及时对邻信息，通过检测偏差展，为公司带来可观近营业线的施工现场预警分析方法对监控的经济效益。

进行安全防护。为了检测偏差信息进行分方便施工现场进行安析处理从而形成施工全防护，本项目通过区域安全预警信息并研发提供绿色建筑施输出施工区域安全预工安全辅助防护栏控警信息，管理分析装制系统。

置接收并执行施工区

域安全预警信息，从而及时报警，进而方便及时对邻近营业线的施工现场进行安全防护。

为了改善传统吊顶中通过收边条、固定板本项目为企业自研课

吊杆安装过程较为复研发项目已完成，相和支撑板的设置，使题，项目成果为绿色杂的缺陷，本项目提关技术申请了1项实得龙骨无需吊杆即可建筑的稳固型装配式

绿色建筑的稳固型装供一种绿色建筑装饰用新型专利：一种绿固定在墙顶，改善了天花吊顶安装结构，配式天花吊顶安装技用便于安装的吊顶结色建筑装饰用便于安传统吊顶需要通过复有效改善传统吊顶中术的研发构。利用挂钩与龙骨装的吊顶结构。相关杂的安装方式安装吊吊杆安装过程较为复

钩接的方式，天花板技术已应用于我公司杆以用来固定龙骨的杂的缺陷，具有良好直接悬挂于龙骨上，实际工程项目中。缺陷；

的社会、经济效益。

结构简单，免去副龙通过限位槽和定位槽

22深圳市中洲投资控股股份有限公司2023年年度报告全文

骨的安装，减少材料的设置，提高了主龙用量，压缩现场使用骨与副龙骨之间连接的时长，提高安装效的稳定性；

率，并且挂钩与龙骨通过凹槽和玻璃面板之间的对接十分简的设置，能够在面板易，安装和拆卸简内放置图片，提高了便。此外，挂钩与龙吊顶的装饰性。

骨钩接，可以提高天花板在竖直方向上的

安装稳固性强，降低天花板坠落的风险。

可以实现设有特制的

多功能光影柱，多功能光影柱不仅可起到人居环境是人类工作

支撑二道景观盆、分

劳动、生活居住、休

水箱等的作用，且启息游乐和社会交往的动多功能光影柱中的

空间场所，喷泉是人空心柱体，即可投射居环境的园林设计中

出不同颜色的光，从的重要组成部分。为而形成光影效果，不了提高喷泉的观赏

仅节约了成本，且不性，许多人居环境中易损坏漏电，并通过本项目为企业自研课的喷泉都设置有光影

研发项目已完成，相促投环保组件的设题，项目成果为基于效果，但现有技术中关技术获得了1项发置，使得启动驱动电人居环境设计的悬浮喷泉的光影效果，通基于人居环境设计的明专利：一种基于人机，可带动多功能光式园林景观喷泉设常是通过水底的灯具

悬浮式园林景观喷泉居环境设计的园林景影柱进行转动，不仅计，获得众多客户对进行照射而实现的，的研发观喷泉。相关技术已可提高光影效果的多我司优质工程服务的成本较高，易损坏漏应用于我公司实际工样性，且多功能光影口碑，有利于公司业电，且人居环境中的程项目中。柱的转动，可使垃圾务的拓展，为公司带喷泉，观赏的人数较收集盒可不断的旋来可观的经济效益。

多，难免会有人向喷出、复位，相较于固泉的水池中投扔垃

定的垃圾桶，动态的圾，对于此问题，现垃圾收集盒更容易引

有技术的喷泉，均没起人们的注意，从而有太好的解决办法，可促使人们将垃圾丢因此，我司研发提出入垃圾收集盒中，进一种基于人居环境设而可显著减少人们将计的园林景观喷泉。

垃圾丢入落水池中的行为，大大提高了实用性。

本项目为企业自研课现有的隔断墙虽然占通过贯穿拼装架的限题，项目成果为室内用空间小，但由于其位组件来使板体固定装饰用轻钢龙骨石膏

不便于拼装，导致现研发项目已完成，相在拼装架内，来达到板隔墙系统，具备便有的工作人员在对隔关技术申请了1项实便于拼装的效果。通于拼装且隔音效果好

室内装饰用轻钢龙骨断墙安装时较为繁用新型专利：一种室过将板体上的隔音板等优点，解决了隔音石膏板隔墙系统高隔琐，从而使隔断墙在内装饰隔音降噪隔为木丝纤维板、隔音效率较差的问题，实音技术的研发使用的过程中存在一墙。相关技术已应用层为岩棉层以及吸音现综合住宅楼室内低

定局限性，故而提出于我公司实际工程项层为波峰吸音棉，来噪隔音，提升住户居一种室内装饰隔音降目中。提高整个板体的隔音住体验感和舒适度，噪隔墙来解决存在的效果，从而达到隔音具有良好的社会、经问题。效果好的效果。

济效益。

目前，在对室内进行研发项目已完成，相通过将装饰主框架、本项目为企业自研课装饰的过程中，为了关技术申请了1项实基层面板、钢丝网一题，项目成果为室内室内夯土柱与 GRG 天

提高室内装饰的美 用新型专利：一种室 方面作为模具的内部 夯土柱与 GRG 天花装花装饰板顶面一体式观，会在室内进行夯内装饰夯土柱浇筑装支撑结构，在夯土层饰板顶面一体式施工施工工艺

土柱的设计，但是现置。相关技术已应用夯实完成后作为夯土工艺，保证夯土层的有的室内装饰夯土柱于我公司实际工程项柱的柱支撑结构，形打夯效果达到设计要

23深圳市中洲投资控股股份有限公司2023年年度报告全文

设计通常利用人力进目中。成内部为空心结构的求，获得众多客户对行拌料后，再将材料夯土柱，在不影响夯我司优质工程服务的浇筑在模具内部冷却土柱美感的前提下，口碑，有利于公司业成型，这种混料方式减轻了夯土柱的整体务的拓展，为公司带容易造成夯土建筑材重量，降低了夯土柱来可观的经济效益。

料混合不不够均匀。的生产成本，实现了本项目通过施工工艺夯土工艺在室内装饰的创新，采用的浇筑领域的应用。

模具采用有机透明玻浇筑模具采用有机透

璃制作而成，便于调明玻璃制作而成，便整了夯土的层次、机于调整了夯土的层

理和配色，保证夯土次、机理和配色，保层的打夯效果达到设证夯土层的打夯效果计要求。达到设计要求。

通过第一储水腔、第二储水腔和控制组件的配合，可以实现对植草砖内水分的充分利用，减少植草砖内为了减少植草砖内的水分的流失，提升了水分流失，提高植草植草砖的储水效果；

砖的固水效果，本项研发项目已进入最后通过吸水结构可以充本项目为企业自研课目研发提供一种具有的优化改进阶段，相分将第一储水腔和第题，项目成果为蓄水蓄水功能的环保型植关技术计划申请1项二储水腔内储存的水环保型园林景观生态蓄水环保型园林景观草砖，克服了现有技实用新型专利：具有传递给植物，提升了透水种植地坪，达到生态透水种植地坪的

术中的很多植草砖不蓄水功能的环保型植植草砖内水分的利用蓄水、提高植被绿化研发

具有蓄水的特性，很草砖。相关技术正在率。尤其适合是在干率的效果，提高实际多时候水分直接落入进行验收前期的试旱的地区更需要这样应用价值，有利于公土壤或是直接蒸发验、验证、优化。的蓄水功能的植草司业务的拓展。

后，草坪会出现缺水砖，提高水分的利用干涸的缺点。率。利用带有蓄水槽的植草砖和设于蓄水槽下方的出水隔板来

控制水分的出水量，达到蓄水、提高植被绿化率的效果。

公司研发人员情况

2023年2022年变动比例

研发人员数量（人）20200.00%

研发人员数量占比0.82%0.74%0.08%研发人员学历结构

本科1617-5.88%

硕士220.00%

大专21100.00%研发人员年龄构成

30岁以下0.00%

30~40岁12120.00%

41~60岁880.00%

公司研发投入情况

2023年2022年变动比例

研发投入金额（元）9153469.469440594.95-3.04%

研发投入占营业收入比例0.12%0.13%-0.01%

24深圳市中洲投资控股股份有限公司2023年年度报告全文

研发投入资本化的金额

0.000.00

（元）资本化研发投入占研发投入

0.00%0.00%

的比例公司研发人员构成发生重大变化的原因及影响

□适用□不适用研发投入总额占营业收入的比重较上年发生显著变化的原因

□适用□不适用研发投入资本化率大幅变动的原因及其合理性说明

□适用□不适用

5、现金流

单位：元项目2023年2022年同比增减

经营活动现金流入小计4792525474.295177328971.30-7.43%

经营活动现金流出小计3440610525.404198540052.64-18.05%经营活动产生的现金流量净

1351914948.89978788918.6638.12%

额

投资活动现金流入小计903733131.962442049380.59-62.99%

投资活动现金流出小计857683608.502513333300.18-65.87%投资活动产生的现金流量净

46049523.46-71283919.59164.60%

额

筹资活动现金流入小计3782049854.771597188160.37136.79%

筹资活动现金流出小计5300358744.714050423464.7930.86%筹资活动产生的现金流量净

-1518308889.94-2453235304.4238.11%额

现金及现金等价物净增加额-120313590.00-1545558689.1092.22%相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明

□适用□不适用

(1)2023年度经营活动产生的现金流量净额为135191.49万元，较上年同期增加37312.60万元，增幅38.12%。主要原因是本期现金支付的工程款较上年同期减少所致；

(2)2023年度投资活动产生的现金流量净额为4604.95万元，较上年同期增加11733.34万元，增幅164.60%。主要原因是本期购置长期资产及支付股权款较上年同期减少所致；

(3)2023年度筹资活动产生的现金流量净额为-151830.89万元，较上年同期增加93492.64万元，增幅38.11%。主要原因是本期公司取得融资净额较上年同期增加所致；

上述原因导致公司2023年度现金及现金等价物的净增加额-12031.36万元较上年同期增加142524.51万元，增幅

92.22%。

报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明

□适用□不适用

25深圳市中洲投资控股股份有限公司2023年年度报告全文

由于房地产行业建设周期的特性，报告期内投入的项目未实现相应的经营性现金流入，同时报告期内计提大额存货跌价准备，导致经营活动产生的现金净流量与本年净利润存在重大差异。

五、非主营业务分析

□适用□不适用

单位：元金额占利润总额比例形成原因说明是否具有可持续性对联合营单位权益法

投资收益115243632.10-7.07%核算的投资收益及处否置子公司收益

公允价值变动损益0.000.00%否

计提存货跌价准备、

资产减值-2206827429.18135.32%合同取得成本减值准否备本期确认违约金收入

营业外收入30622290.84-1.88%及核销无法支付的应否付款项

营业外支出59919328.37-3.67%滞纳金、违约金支出否

政府补助、增值税加

其他收益3952157.39-0.24%计扣除以及个税手续否费返还

六、资产及负债状况分析

1、资产构成重大变动情况

单位：元

2023年末2023年初

比重增减重大变动说明金额占总资产比例金额占总资产比例

834603532.960238389.

货币资金2.70%2.62%0.08%无重大变化

6032

230033948.172902711.

应收账款0.74%0.47%0.27%无重大变化

7162

合同资产0.000.00%1304510.710.00%0.00%无重大变化

216991108260851625

存货70.12%71.10%-0.98%无重大变化

37.6569.55

198132851205439092

投资性房地产6.40%5.60%0.80%无重大变化

0.433.55

470773002.462154546.

长期股权投资1.52%1.26%0.26%无重大变化

3198

923057063.969417522.

固定资产2.98%2.64%0.34%无重大变化

4292

在建工程0.000.00%0.000.00%0.00%无重大变化

28061219.940639621.1

使用权资产0.09%0.11%-0.02%无重大变化

08

短期借款0.000.00%0.000.00%0.00%无重大变化

295608348582454760主要是本期房

合同负债9.55%15.88%-6.33%

1.193.52地产项目交付

26深圳市中洲投资控股股份有限公司2023年年度报告全文

结转收入所致主要是本期归

591724417940452446

长期借款19.12%25.63%-6.51%还长期借款所

7.819.98

致

14372744.624680830.7

租赁负债0.05%0.07%-0.02%无重大变化

20

一年内到期的281103883367687316

9.08%10.02%-0.94%无重大变化

非流动负债8.762.15主要是本期新

其他非流动负440975276629948655.

14.25%1.72%12.53%增非金融机构

债3.3555借款所致境外资产占比较高

□适用□不适用

2、以公允价值计量的资产和负债

□适用□不适用

单位：元计入权益本期公允的累计公本期计提本期购买本期出售项目期初数价值变动其他变动期末数允价值变的减值金额金额损益动金融资产

4.其他权

933500.0933500.0

益工具投

00

资

5.其他非

流动金融资产

933500.0933500.0

上述合计

00

金融负债0.000.00其他变动的内容不适用报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化

□是□否

3、截至报告期末的资产权利受限情况

本公司受限资产主要为债务融资设立的抵押资产。截至2023年12月31日，公司所有权受限制的资产账面价值合计

64.82亿元，详细情况如下：

项目本年年末账面价值受限原因

货币资金52244706.56借款保证金、保函保证金及司法冻结资金

存货4177573029.98用于借款抵押

投资性房地产947274237.90用于借款抵押

固定资产842434631.67用于借款抵押

27深圳市中洲投资控股股份有限公司2023年年度报告全文

长期股权投资(注)462970664.96用于借款质押及担保

合计6482497271.07

注：系本集团以子公司股权作为借款质押物。

七、投资状况分析

1、总体情况

□适用□不适用

报告期投资额（元）上年同期投资额（元）变动幅度

500000000.00505000000.00-0.99%

2、报告期内获取的重大的股权投资情况

□适用□不适用

单位：元截至资产被投披露披露负债本期资公主要投资投资持股资金合作投资产品预计是否日期索引表日投资司名业务方式金额比例来源方期限类型收益涉诉（如（如的进盈亏称有）有）展情况深圳

市黄-

500

金台房地127

00010.0自有已完

项目产开收购无永久住宅0.00450否

000.0%资金成

开发发63.7

00

有限7公司

-

500

127

000

合计----------------0.00450------

000.

63.7

00

7

3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况

□适用□不适用

4、金融资产投资

（1）证券投资情况

□适用□不适用公司报告期不存在证券投资。

28深圳市中洲投资控股股份有限公司2023年年度报告全文

（2）衍生品投资情况

□适用□不适用公司报告期不存在衍生品投资。

5、募集资金使用情况

□适用□不适用公司报告期无募集资金使用情况。

八、重大资产和股权出售

1、出售重大资产情况

□适用□不适用公司报告期未出售重大资产。

2、出售重大股权情况

□适用□不适用是否按计本期划如股权初起期实出售至出施，为上售日所涉如未市公该股与交及的按计交易出售司贡股权是否被出权为易对股权划实交易出售价格对公献的出售为关披露披露

售股上市方的是否施，对方日（万司的净利定价联交日期索引权公司关联已全应当

元）影响润占原则易贡献关系部过说明净利的净户原因润总利润及公额的

（万司已比例

元）采取的措施青岛市中洲地产有限公上海增加以公

司、联深归母司估青岛2023不存2023

房地-净利值为

市联年121353-在关年122023-产开8050润基否是是

顺地月2681.29%联关月0848号

发有.792720.础，产有日系日限公41万协商限公司元确定

司、青岛市旺洲置业有

29深圳市中洲投资控股股份有限公司2023年年度报告全文

限公司

100%

股权

九、主要控股参股公司分析

□适用□不适用

主要子公司及对公司净利润影响达10%以上的参股公司情况

单位：元公司名称公司类型主要业务注册资本总资产净资产营业收入营业利润净利润成都市银河湾房地房地产开30000万46339191876010238357357640133418139子公司

产开发有发元575.41490.89541.7486.8033.51限公司惠州市绿洲投资发房地产开18898259998573203735745118472643869子公司6000万元

展有限公发082.6640.45100.8736.7075.69司

惠州市银---房地产开28364431395445泰达实业子公司5000万元250002276529117730875

发007.9693.55

有限公司87.5558.1813.65

惠州惠兴--房地产开106356824372092470811房地产有子公司5000万元36401923546887

发016.9785.48.63

限公司61.0223.45

惠州创佳---房地产开18260951252738房地产有子公司1000万元161764352036106020039

发465.19361.23

限公司99.6198.9726.02

宝丽房产---房地产开1480718

(惠州)有子公司3850万元34848040.0042350754380191

发001.46

限公司30.0475.3455.96报告期内取得和处置子公司的情况

□适用□不适用公司名称报告期内取得和处置子公司方式对整体生产经营和业绩的影响深圳龙柏文化创意有限公司出售无重大影响青岛市中洲地产有限公司出售无重大影响青岛泽润德房地产营销顾问有限公司出售无重大影响青岛市旺洲置业有限公司出售无重大影响青岛市联顺地产有限公司出售无重大影响主要控股参股公司情况说明

对公司净利润影响达到10%以上的子公司和参股公司的情况说明如下：

占归属母公司净利润的公司名称公司类型净利润主要原因比例

成都市银河湾房地产开发有限公司子公司341813933.51-18.53%成都锦城湖岸二期项目结转收入

惠州市绿洲投资发展有限公司子公司264386975.69-14.33%惠州云悦府项目结转收入

惠州惠兴房地产有限公司子公司-354688723.4519.23%计提存货跌价准备

宝丽房产(惠州)有限公司子公司-438019155.9623.74%计提存货跌价准备

惠州创佳房地产有限公司子公司-602003926.0232.63%计提存货跌价准备

30深圳市中洲投资控股股份有限公司2023年年度报告全文

惠州市银泰达实业有限公司子公司-773087513.6541.91%计提存货跌价准备

十、公司控制的结构化主体情况

□适用□不适用

十一、公司未来发展的展望

（一）行业格局与趋势

2024年，房地产市场预计将在政策引导下继续保持稳健发展态势。政府将深化房住不炒的政策导向，坚持稳中求进、以进促稳、先立后破，确保房地产市场的平稳运行。在这一背景下，我们可以预见以下几个主要的发展趋势：

1、减少限制性措施，一线调控趋松、二三线有望全面放开。年初住建部曾表态“充分赋予城市房地产调控自主权”，

预示着地方因城施策空间进一步打开。一方面，今年一线调控趋松、二三线全面放开的总趋势不会变，北上广深杭蓉等城市“四限”均有再松绑空间，另一方面，信贷、财税等方面政策有望进一步发力，支持居民购房。

2、新型城镇化仍将支撑中长期住房需求，房地产市场份额将向城市群、都市圈集中。新型城镇化仍将为住房需求提供

重要支撑，深化户籍制度改革，帮助新市民落户安家，推进以县城为重要载体的城镇化建设，都有助于拉动购房需求。

3、货币政策精准有效，降准降息仍有空间、PSL 等结构性工具发力、信贷政策继续优化。

（二）2024年重点工作

2024年，控股公司仍继续秉持“规模稳健、资产增值、品牌优良，有所突破”的整体策略开展工作。为此，公司将重

点做好以下工作：

1、聚力攻坚抢抓销售

2024年，公司将继续全力营销，以销售业绩为导向，继续坚持“一城一策”、“一盘一策”，全力推行全民营销；线

上线下有效结合，提升项目流量，提高成交转化率；加快重点项目及长期库存的销售去化。

2、稳中求进平衡现金流

2024年，公司将继续加强现金储备和应对风险能力，保障现金流安全。地产板块要重视投资性现金流的回流，将沉淀

的历史资产现金回流。资产板块要勇挑重担，迎难而上，为控股公司现金流做出积极贡献。

融资工作是今年重中之重，要做好现有项目的贷款配套工作、有效降低融资成本，同时努力探索拓展多种融资渠道。

3、齐心协力保障交付

2024年，公司有多个重大项目需要交付，公司将全力确保运营节点如期达成，坚守品质质量关，力争完美交付，用优

质的产品和服务，全力打造中洲品牌。

4、精细管理严抓内控

31深圳市中洲投资控股股份有限公司2023年年度报告全文

2024年，公司将坚持效益改进这一方向，充分挖掘管理潜能，提高精细化管理水平，坚决向管理要红利。经营管理要

减少跑冒滴漏，逐渐形成精细管理的定势思维，减少不必要的支出浪费，给现金流做出贡献。进一步完善公司制度类文件管理，严抓内部管控和风险防控工作，避免因内部管理出现漏洞而给公司带来损失。

5、长期资产价值提升

存量物业作为公司穿越周期的坚实基础，2024年，公司将加强资产板块经营性物业的管理和运营工作，为公司带来持续稳定的收入和现金流。

6、资产板块提质增效

随着房地产行业新形势下的转变，资产板块在公司资产增值、品牌树立、贡献现金流方面发挥的作用越来越重要。

2024年，资产板块要继续发挥优势，开源节流，服务提升。要多措并举创收入开源，狠抓回款，加速资金回笼；优化运营

成本、节约支出；提升服务质量维持客户满意度，提升客户对中洲品牌的认可；加强人力资源管理，夯实人力资源基础。

（三）可能面对的风险与对策

1、市场风险

受外部环境的影响，2023年房地产行业仍受重挫，尽管政策已基本筑底，市场在逐步恢复，但当前市场端的转暖以及政策端利好传导到末端的中小型民营企业仍有待时间去验证，且居民收入预期弱、房价下跌预期仍在，该因素依然制约着市场修复的节奏。2024年仍然面临着国际、国内复杂的政治经济环境，政策也可能会随外部环境变化发生一些适当性的调整，公司要立足主动应变、积极应变，加强对政策及市场研判，及时调整、迅速应变，降低公司经营风险。

2、融资风险

尽管房地产行业融资“白名单”已逐步落地，但房地产行业融资环境仍然严峻，资源仍向头部企业倾斜，公司能否抓住市场机会成功再融资，仍存在不确定性，公司将继续拓宽融资渠道、优化融资结构，抓住市场及政策窗口期，确保公司现金流安全。

（四）公司改善投资价值的相关举措

在新的行业形势下，公司将坚持稳健经营、规范运作，努力提升公司投资价值。公司将及时调整经营策略以适应外部环境的变化，对外促销售、保交付、稳现金流，树立公司品牌信誉；对内提质增效严抓内控，提高公司组织运营能力。

此外，公司还将继续做好信息披露，建设与投资者良好的沟通渠道，积极响应投资者对公司的合理反馈和要求，提升资本市场对公司的信任度。

公司将持续研究资本市场政策，紧跟监管要求，结合公司的实际情况，研究其他改善公司投资价值的相关举措。

十二、报告期内接待调研、沟通、采访等活动

□适用□不适用谈论的主要内接待时间接待地点接待方式接待对象类型接待对象调研的基本情容及提供的资

32深圳市中洲投资控股股份有限公司2023年年度报告全文

料况索引

2023年1-12月深圳电话沟通个人个人投资者公司经营情况个人

深交所互动易

2023年1-12月深圳其他个人个人投资者公司经营情况

平台

十三、“质量回报双提升”行动方案贯彻落实情况

公司是否披露了“质量回报双提升”行动方案。

□是□否

33深圳市中洲投资控股股份有限公司2023年年度报告全文

第四节公司治理

一、公司治理的基本状况

公司一直严格按照《公司法》、《证券法》、《股票上市规则》等法律法规和本公司《章程》的相关规定，结合公司实际情况，持续完善法人治理结构，强化规范运作意识，提高公司治理水平。

公司治理的实际状况与法律、行政法规和中国证监会发布的关于上市公司治理的规定是否存在重大差异

□是□否

公司治理的实际状况与法律、行政法规和中国证监会发布的关于上市公司治理的规定不存在重大差异。

二、公司相对于控股股东、实际控制人在保证公司资产、人员、财务、机构、业务等方面的独立情况

公司相对于控股股东在业务、人员、机构、财务等方面完全独立。

三、同业竞争情况

□适用□不适用与上市公司的工作进度及后问题类型公司名称公司性质问题成因解决措施关联关系类型续计划深圳中洲集团相关承诺正在同业竞争控股股东其他股权收购出具承诺有限公司履行中

四、报告期内召开的年度股东大会和临时股东大会的有关情况

1、本报告期股东大会情况

投资者参会议届次会议类型召开日期披露日期会议决议与比例

2022年度股东大

2022年度股东大会年度股东大会68.47%2023年05月18日2023年05月19日

会决议

2023年第一次临时2023年第一次临

临时股东大会68.20%2023年09月05日2023年09月06日股东大会时股东大会

2023年第二次临时2023年第二次临

临时股东大会64.61%2023年12月25日2023年12月26日股东大会时股东大会

2、表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会

□适用□不适用

34深圳市中洲投资控股股份有限公司2023年年度报告全文

五、董事、监事和高级管理人员情况

1、基本情况

本期本期期初其他期末股份增持减持任期任期持股增减持股增减任职股份股份姓名性别年龄职务起始终止数变动数变动状态数量数量日期日期（股（股（股的原（股（股）））因

））

2020

董事年1015901590贾帅男49现任000长月280000日

2013

谭华副董年1055645564男61现任000森事长月250000日

2013

申成年1016951695男61董事现任000文月250000日

2013

吴天年1015901590男51董事现任000洲月250000日

2022

徐腊年04男46董事现任平月27日

2017

钟鹏独立年07男68现任翼董事月04日

2017

独立年07张英男49现任董事月04日

2020

独立年10叶萍女60现任董事月28日

2018

监事年10陈玲女50会主现任月11席日

2013

赵春年10男43监事现任扬月25日

2017年07784519605885个人陈星女43监事现任00月04000减持日叶晓副总2017男50现任

东裁、年06

35深圳市中洲投资控股股份有限公司2023年年度报告全文

财务月01总日

监、董事会秘书

20182023

吴艳副总年01年08女48离任萍裁月12月30日日

2018

王玉副总年03男53现任林裁月05日

2023

葛亚副总年11男56现任南裁月17日

112219601102

合计------------00--

3500750

报告期是否存在任期内董事、监事离任和高级管理人员解聘的情况

□是□否

2023年8月，吴艳萍女士因个人原因，辞去公司副总裁职务。

公司董事、监事、高级管理人员变动情况

□适用□不适用姓名担任的职务类型日期原因吴艳萍副总裁解聘2023年08月30日个人原因葛亚南副总裁聘任2023年11月17日工作需要

2、任职情况

公司现任董事、监事、高级管理人员专业背景、主要工作经历以及目前在公司的主要职责

贾帅：2009年1月至2016年12月，任中洲集团财务总监；2016年12月至2024年1月，任中洲集团总裁；2014年4月起兼任本公司董事；2020年10月起任本公司董事长。

谭华森：2007年4月起任中信(深圳)惠州控股公司董事长、中信惠州城建总经理等职务；2009年10月至2011年3月任本公司常务副总经理；2011年4月至2012年5月任本公司总经理；2011年4月起任本公司董事，2014年1月起任本公司副董事长。

申成文：2011年7月至2022年1月，曾任中洲集团副总裁，现已退休；2013年10月起兼任本公司董事。

吴天洲：2006年6月起任广东省联泰集团有限公司董事长助理；2013年10月起兼任本公司董事。

徐腊平：曾任深圳市宝安区发展研究中心研究员，深圳市资本运营集团有限公司高级经理、副部长、部长、董事会秘书等职务。现任深圳市资本运营集团有限公司投资总监、深圳市柳鑫实业股份有限公司董事长、深圳市兆驰股份有限公司副董事长。2022年4月起兼任本公司董事。

36深圳市中洲投资控股股份有限公司2023年年度报告全文

钟鹏翼：2006年至今，任深圳市友谊贸易中心有限公司董事长；2007年至今，兼深圳市友谊城房地产有限公司董事长；2008年2月至2013年10月，兼任本公司独立董事；2008年至今，兼任香港茂业国际控股有限公司副董事长；2017年7月起兼任本公司独立董事。

张英：2009年7月至今任北京市君泽君（深圳）律师事务所律师、合伙人；2017年7月起兼任本公司独立董事。

叶萍：2013年11月至2018年9月，任国信证券股份有限公司资产托管部总经理；2019年1月至今，任深圳前海华英财富管理股份有限公司董事、董事长；2020年10月起兼任本公司独立董事。

赵春扬：2007年6月至今在广东省联泰集团有限公司财务管理中心工作，现任联泰集团财务管理中心总监职位；2013年7月起任联泰集团监事；2013年10月起兼任本公司监事。

陈玲：2000年7月至2003年4月，任深圳市妇女联合会会计师；2003年5月至2013年11月，任深圳市南山区审计局科长；2013年11月至2016年6月，任深圳市南山区审计局副局长；2016年6月至今，任本公司审计与风险管理中心总经理；2017年7月起任本公司职工代表监事；2018年10月起任本公司监事会主席。

陈星：2015年6月至2017年12月，任本公司全资子公司深圳中洲圣廷苑酒店有限公司副总经理；2017年12月至

2020年4月，任深圳中洲圣廷苑酒店有限公司总经理；2020年4月起任深圳中洲圣廷苑酒店有限公司董事长兼总经理、深

圳市中洲酒店管理有限公司董事长兼总经理、深圳圣廷苑酒店管理有限公司董事长兼总经理；现任公司总裁助理兼任前述职务；2017年7月起任本公司职工代表监事。

叶晓东：2006年5月至2009年6月任中国银行深圳市分行上步管辖支行行长；2009年6月至2015年10月任中国银

行深圳市分行个人金融部总经理，其中2015年1月至8月兼任中国银行深圳市分行私人银行部总经理；2015年8月至

2017年5月任中国银行深圳市分行公司金融部总经理；2017年6月起任本公司副总裁、财务总监，2021年1月起兼任本

公司董事会秘书。

王玉林：2010年6月至2012年4月在成都中洲投资有限公司工作，任副总经理，兼任四川中洲三岔湖投资有限公司、四川中洲文旅投资有限公司总经理；2012年4月至2016年2月在青岛市源洲投资有限公司工作，任董事长兼总经理；2016年2月起在青岛市中洲地产有限公司工作，任总经理；2018年3月起任本公司副总裁，兼任本公司成都公司董事长。

葛亚南：1995年至2019年在上海世家装饰实业股份有限公司，历任副总经理、总经理；2023年2月起，在本公司任董事长助理2023年11月起任本公司副总裁。

在股东单位任职情况

□适用□不适用在股东单位担任在股东单位是否任职人员姓名股东单位名称任期起始日期任期终止日期的职务领取报酬津贴深圳中洲集团有2024年1月贾帅总裁2016年12月29日是限公司17日吴天洲广东省联泰集团董事长助理2006年06月01日是

37深圳市中洲投资控股股份有限公司2023年年度报告全文

有限公司广东省联泰集团赵春扬财务中心总监2007年06月01日是有限公司深圳市资本运营徐腊平投资总监2022年04月11日是集团有限公司深圳中洲集团有陈星董事2019年07月10日否限公司深圳中洲集团有葛亚南董事2023年07月21日否限公司在其他单位任职情况

□适用□不适用在其他单位担任在其他单位是否任职人员姓名其他单位名称任期起始日期任期终止日期的职务领取报酬津贴深圳市友谊贸易

中心有限公司、2009年05月01钟鹏翼董事长是深圳市友谊城房日地产有限公司北京市君泽君

2009年07月01张英（深圳）律师事律师、合伙人是日务所深圳前海华英财

2019年01月01

叶萍富管理股份有限董事、董事长是日公司

公司现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员近三年证券监管机构处罚的情况

□适用□不适用

3、董事、监事、高级管理人员报酬情况

董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序、确定依据、实际支付情况

公司董事、监事津贴的发放标准由股东大会审议决定，在公司任职的董事、监事根据其任职岗位领取相应的薪酬。根据公司《独立董事工作细则》，独立董事不适用公司薪酬制度，领取独立董事津贴，独立董事因参加董事会或其它因公司业务所发生的交通、住宿、办公等正常费用支出，由公司按实际发生金额予以报销。高级管理人员薪酬按公司第七届董事

会第七次会议审议通过的公司组织管控及薪酬体系执行。

公司报告期内董事、监事和高级管理人员报酬情况

单位：万元从公司获得的是否在公司关姓名性别年龄职务任职状态税前报酬总额联方获取报酬

贾帅男49董事长现任14.58是

谭华森男61副董事长现任82.3否

申成文男61董事现任4.38否

吴天洲男51董事现任4.38是徐腊平男46董事现任0是

钟鹏翼男68独立董事现任12.5否

38深圳市中洲投资控股股份有限公司2023年年度报告全文

张英男49独立董事现任12.5否

叶萍女60独立董事现任12.5否

陈玲女50监事会主席现任194.97否

赵春扬男43监事现任4.38是

陈星女43监事现任150.31否

副总裁、财务

叶晓东男50总监、董事会现任274.69否秘书

吴艳萍女48副总裁离任249.11否

王玉林男53副总裁现任267.22否

葛亚南男56副总裁现任16.95否

合计--------1300.77--其他情况说明

□适用□不适用

六、报告期内董事履行职责的情况

1、本报告期董事会情况

会议届次召开日期披露日期会议决议

第九届董事会第十三次会议2023年04月10日2023年04月12日第九届董事会第十三次会议决议

第九届董事会第十四次会议2023年04月27日2023年04月28日第九届董事会第十四次会议决议

第九届董事会第十五次会议2023年08月17日2023年08月18日第九届董事会第十五次会议决议

第九届董事会第十六次会议2023年10月23日2023年10月24日第九届董事会第十六次会议决议

第九届董事会第十七次会议2023年11月17日2023年11月18日第九届董事会第十七次会议决议

第九届董事会第十八次会议2023年12月08日2023年12月09日第九届董事会第十八次会议决议

2、董事出席董事会及股东大会的情况

董事出席董事会及股东大会的情况是否连续两本报告期应以通讯方式现场出席董委托出席董缺席董事会次未亲自参出席股东大董事姓名参加董事会参加董事会事会次数事会次数次数加董事会会会次数次数次数议贾帅61500否3谭华森61500否0申成文61500否0吴天洲61500否0徐腊平61500否0钟鹏翼61500否0张英61500否1叶萍61500否0

39深圳市中洲投资控股股份有限公司2023年年度报告全文

连续两次未亲自出席董事会的说明不适用

3、董事对公司有关事项提出异议的情况

董事对公司有关事项是否提出异议

□是□否报告期内董事对公司有关事项未提出异议。

4、董事履行职责的其他说明

董事对公司有关建议是否被采纳

□是□否董事对公司有关建议被采纳或未被采纳的说明

报告期内，公司董事勤勉尽责，对公司治理和经营事项积极参与讨论，运用自身的专业能力和丰富经验对决策事项提出合理的意见或建议，监督和推动董事会决议的执行，确保决策科学、及时、高效，为公司的持续稳定发展发挥了积极作用，有效维护了公司和全体股东的合法权益。

七、董事会下设专门委员会在报告期内的情况召开异议事项具提出的重要其他履行职委员会名称成员情况会议召开日期会议内容体情况（如意见和建议责的情况次数有）1、《关于2022年度经审计财务报告的议案》；

2、《会计师事务所

2022年度审计工作评价报告》；

3、《关于2022年度内部控制评价报告的

2023年审计与风险叶萍、张议案》；一致通过所

404月10管理委员会英、谭华森4、《关于2022年度有议案日重大事项检查报告的议案》；

5、《关于2022年度内部审计工作报告的议案》；

6、《关于2023年度内部审计工作计划的议案》。

1、《关于2023年第一季度报告的议

2023年审计与风险叶萍、张案》；一致通过所

404月27管理委员会英、谭华森2、《2023年第一季有议案日度内部审计工作报告》。

2023年1、《关于2023年半审计与风险叶萍、张一致通过所

408月17年度报告全文及摘要

管理委员会英、谭华森有议案日的议案》；

40深圳市中洲投资控股股份有限公司2023年年度报告全文2、《关于聘请2023年度会计师事务所的议案》；

3、《关于2023年半年度内部审计工作报告的议案》；

4、《关于2023年半年度重大事项检查报告的议案》。

1、《关于2023年第三季度报告的议

2023年审计与风险叶萍、张案》；一致通过所

410月23管理委员会英、谭华森2、《2023年第三季有议案日度内部审计工作报告》。

1、《关于公司高级管理人员2022年度考核情况的议案》；

2023年薪酬与考核钟鹏翼、张2、《关于2022年年一致通过所

104月10

委员会英、吴天洲度报告中披露的董有议案日

事、监事、高级管理人员的薪酬情况的议案》。

2023年1、《关于公司拟聘张英、钟鹏一致通过所提名委员会111月17任高级管理人员任职翼有议案日资格审查的议案》。

八、监事会工作情况监事会在报告期内的监督活动中发现公司是否存在风险

□是□否监事会对报告期内的监督事项无异议。

九、公司员工情况

1、员工数量、专业构成及教育程度

报告期末母公司在职员工的数量（人）73

报告期末主要子公司在职员工的数量（人）2375

报告期末在职员工的数量合计（人）2448

当期领取薪酬员工总人数（人）2448

母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数（人）0专业构成

专业构成类别专业构成人数（人）生产人员2001销售人员125技术人员153财务人员46行政人员123合计2448

41深圳市中洲投资控股股份有限公司2023年年度报告全文

教育程度

教育程度类别数量（人）博士1硕士58本科486大专638高中及以下1265合计2448

2、薪酬政策

公司实行“共创、共享、共担”的薪酬激励策略，建立了与员工岗位、工作绩效和自身能力相挂钩的薪酬激励体系。

（1）薪酬体系的基本原则包括：

*体现与公司发展战略匹配、与外部市场接轨的核心奖酬理念；

*建立薪酬与绩效关联机制，充分体现绩效激励导向；

*向核心关键人才适度倾斜，体现岗位价值的市场差异性。

（2）公司以货币形式支付给员工的报酬，由月工资、浮动奖金和福利三部分组成，其中：

*月工资根据岗位价值和市场薪酬水平确定；

*浮动奖金根据公司业绩和员工个人绩效确定；

*福利根据国家的法律法规（主要是指法定福利）和公司企业文化导向确定。

3、培训计划

2023年公司继续围绕“规模稳健、资产增值、品牌优良、有所突破”的经营战略，人才发展与培养计划以务实求进、坚定信心、协同聚势、持续创新的方向进行，支持人才梯队建设、为公司储备智力资本。在此过程中，通过落实各层级责任与指标，加大公司内部各部门、层级对培训工作的精力投入，使培训与组织及个人绩效紧密结合；同时严选外部资源，挖掘线上资源，扩充内训师队伍；以激活团队学习积极性、营造学习成长氛围为目标，创造丰富的培训类型和平台，强调跨部门跨专业的多维交流，加强相互理解，提升协同意识，促进交叉问题的解决，实现高效管理。具体有如下四方面举措：

（1）务实求进：内容上重点加强务实型培训，特别是在工程管理标准化与施工安全管理课程上的数量与质量；

（2）坚定信心：目标上注重企业目标与个人目标的关联，鼓励突破和成长，聚焦各项目的交叉学习与研讨；

（3）协同聚势：形式上充分搭建跨公司、跨部门、跨专业的交流，加强业务间的理解，提升全局意识促成协同；

（4）持续创新：模式上摸索开拓多样化的方式，不拘泥于课堂授课、一事一训，鼓励在岗培训、专业赋能培训、线上培训等等。

42深圳市中洲投资控股股份有限公司2023年年度报告全文

4、劳务外包情况

□适用□不适用

十、公司利润分配及资本公积金转增股本情况

报告期内利润分配政策，特别是现金分红政策的制定、执行或调整情况□适用□不适用公司报告期内盈利且母公司可供股东分配利润为正但未提出现金红利分配预案

□适用□不适用本报告期利润分配及资本公积金转增股本情况

□适用□不适用

根据德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）出具的德师报(审)字(24)第 P05415 号审计报告，2023 年度归属于上市公司股东的净利润-184482.53万元，较上年同期减少2412.74%。

在充分考虑公司2023年度盈利状况、当前宏观经济形势、行业整体环境以及公司2024年资金需求等因素，公司拟定的

2023年度利润分配方案为：不派发现金红利，不送红股，也不以公积金转增股本。

十一、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况

□适用□不适用

公司报告期无股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施及其实施情况。

十二、报告期内的内部控制制度建设及实施情况

1、内部控制建设及实施情况根据《企业内部控制基本规范》及其配套指引的规定和其他内部控制监管要求（以下简称“企业内部控制规范体系”），结合本公司（以下简称“公司”）内部控制制度和评价办法，在内部控制日常监督和专项监督的基础上，公司对

2023年度（2023年12月31日为内部控制评价报告基准日）的内部控制有效性进行了评价。

按照企业内部控制规范体系的规定，建立健全和有效实施内部控制，评价其有效性，并如实披露内部控制评价报告是公司董事会的责任。监事会对董事会建立和实施内部控制进行监督。管理层负责企业内部控制的日常运行。公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对报告内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带法律责任。

公司内部控制的目标是合理保证经营管理合法合规、资产安全、财务报告及相关信息真实完整，提高经营效率和效果，促进实现发展目标。由于内部控制存在的固有局限性，故仅能为实现上述目标提供合理保证。此外，由于情况的变化可能导致内部控制变得不恰当，或对控制政策和程序遵循的程度降低，根据内部控制评价结果推测未来内部控制的有效性具有一定的风险。

根据公司财务报告内部控制重大缺陷的认定情况，于内部控制评价报告基准日，不存在财务报告内部控制重大缺陷，董事会认为，公司已按照企业内部控制规范体系和相关规定的要求在所有重大方面保持了有效的财务报告内部控制。

43深圳市中洲投资控股股份有限公司2023年年度报告全文

根据公司非财务报告内部控制重大缺陷认定情况，于内部控制评价报告基准日，公司未发现非财务报告内部控制重大缺陷。

自内部控制评价报告基准日至内部控制评价报告发出日之间未发生影响内部控制有效性评价结论的因素。公司已经建立的内部控制体系在完整性、合规性、有效性等方面不存在重大缺陷。

2、报告期内发现的内部控制重大缺陷的具体情况

□是□否

十三、公司报告期内对子公司的管理控制情况不适用

十四、内部控制评价报告或内部控制审计报告

1、内控评价报告

内部控制评价报告全文披露日期2024年04月24日内部控制评价报告全文披露索引巨潮资讯网纳入评价范围单位资产总额占公司合

100.00%

并财务报表资产总额的比例纳入评价范围单位营业收入占公司合

100.00%

并财务报表营业收入的比例缺陷认定标准类别财务报告非财务报告

（1）非财务报告重大缺陷包括：

*严重违反国家法律、法规或规范性

（1）财务报告重大缺陷包括：

文件等，导致中央政府或监管机构的*公司高级管理人员舞弊；

调查，并被处以罚款或罚金，同时被*公司更正已公布财务报告中的数据

限令行业退出、吊销营业执照、强制达到或超过重大错报金额；

关闭等；

*注册会计师发现当期财务报告存在

*未遵循公司集体决策程序导致重大

重大错报，而内部控制在运行过程中失误；

未能发现该错报；

*项目出现重大工程质量问题;

*公司对内部控制的监督无效。

*内部控制评价的结果中重要缺陷自

（2）财务报告重要缺陷包括：

报告发布日起两年内未整改完成；

*未依照公认会计准则选择和应用会

*重要业务缺乏制度控制或制度系统

定性标准计政策、未建立反舞弊程序和控制措性失效；

施；

*负面消息在全国范围内流传，引起*对于非常规或特殊交易的账务处理政府部门或监管机构关注并展开调没有建立相应的控制机制或没有实施查，对企业的负面影响在较长时间内且没有相应的补偿性控制；

无法消除；

*对于期末财务报告过程的控制存在

*重大诉讼（仲裁）案件的起诉或应一项或多项缺陷且不能合理保证编制诉，因违反诉讼（仲裁）时效的规的财务报表达到真实、准确的目标。

定、遗失关键证据、诉讼（仲裁）策

（3）财务报告一般缺陷指除上述重大略不当、未采取或及时采取诉讼（仲缺陷、重要缺陷之外的其他控制缺

裁）保全措施等，导致公司无法持续陷。

经营；

*其他对公司造成重大影响的情形。

44深圳市中洲投资控股股份有限公司2023年年度报告全文

（2）非财务报告重要缺陷包括：

*违反法律、法规、规章、政府政

策、其他规范性文件等，导致地方政府或监管机构的调查，并被处以罚款或罚金，同时被责令停业整顿等；

*未遵循公司集体决策程序导致重要失误；

*重要业务制度控制或系统存在缺陷；

*全国性媒体对负面消息进行报道，企业声誉受到严重损害；

*重大诉讼（仲裁）案件的起诉或应诉，因违反诉讼（仲裁）时效的规定、遗失关键证据、诉讼（仲裁）策略不当、未采取或及时采取诉讼（仲裁）保全措施等，对公司持续经营造成严重影响；

*其他对公司造成重要影响的情形。

（3）非财务报告一般缺陷指除上述重

大缺陷、重要缺陷之外的其他控制缺陷定量标准

财务报告重大缺陷数量（个）0

非财务报告重大缺陷数量（个）0

财务报告重要缺陷数量（个）0

非财务报告重要缺陷数量（个）0

2、内部控制审计报告

□适用□不适用内部控制审计报告中的审议意见段

我们认为，中洲控股公司于2023年12月31日按照《企业内部控制基本规范》和相关规定在所有重大方面保持了有效的财务报告内部控制。

内控审计报告披露情况披露内部控制审计报告全文披露日期2024年04月24日内部控制审计报告全文披露索引巨潮资讯网内控审计报告意见类型标准无保留意见非财务报告是否存在重大缺陷否会计师事务所是否出具非标准意见的内部控制审计报告

□是□否会计师事务所出具的内部控制审计报告与董事会的自我评价报告意见是否一致

□是□否

45深圳市中洲投资控股股份有限公司2023年年度报告全文

十五、上市公司治理专项行动自查问题整改情况不适用

46深圳市中洲投资控股股份有限公司2023年年度报告全文

第五节环境和社会责任

一、重大环保问题上市公司及其子公司是否属于环境保护部门公布的重点排污单位

□是□否报告期内因环境问题受到行政处罚的情况

□不适用参照重点排污单位披露的其他环境信息

□不适用在报告期内为减少其碳排放所采取的措施及效果

□适用□不适用未披露其他环境信息的原因

□不适用

二、社会责任情况

2023年，中洲控股秉承“前瞻、互信、共创、共享”文化理念，积极开展多种形式的社会公益活动，履行社会责任，

树立企业社会形象。具体情况如下：

（1）报告期内累计通过各种方式向各类政府机构、社会慈善组织、教育机构、综合福利院、贫困山区等捐款9.9万元。

（2）报告期内积极组织慈善公益活动。旗下企业中洲物业在深圳市发起向贫困山区学校的定向捐赠活动，得到了公司

员工和在管物业租户、业主的积极支持，共收到衣物、书籍、文体用品等捐赠物资7箱。

（3）报告期内履行社会责任从关爱员工做起，使员工切身感受到了公司的温暖和关爱。公司通过中洲员工关爱基金，专项用于公司系统内员工结婚、生育、丧葬、住院等慰问活动。同时开展传统节日庆祝活动和团建活动，组织全体员工和退休职工体检。

三、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴的情况公司报告年度暂无脱贫攻坚成果及乡村振兴计划。

47深圳市中洲投资控股股份有限公司2023年年度报告全文

第六节重要事项

一、承诺事项履行情况

1、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及截至报告期末

尚未履行完毕的承诺事项

□适用□不适用承诺事由承诺方承诺类型承诺内容承诺时间承诺期限履行情况

1、本人承诺不无偿或以不公平条

件向其他单位或者个人输送利益，也不采用其他方式损害公司利益；

2、本人承诺对职务消费行为进行约束；3、本人承诺不动用公司资

产从事与履行职责无关的投资、消

费活动；4、本人承诺由董事会或薪酬委员会制定的薪酬制度与公司填补回报措施的执行情况相挂钩；

5、如公司未来实施股权激励方案，本人承诺股权激励方案的行权贾帅;申成条件与公司填补回报措施的执行情

2016年02

其他承诺文;谭华森;其他承诺况相挂钩。本承诺函出具日后，如持续承诺正在履行中月26日

吴天洲中国证券监督管理委员会、深圳证券交易所等证券监管机构就填补回报措施及其承诺作出另行规定或提

出其他要求的，本人承诺届时将按照最新规定出具补充承诺。作为填补回报措施相关责任主体之一，本人若违反上述承诺或拒不履行上述承诺，本人同意按照中国证监会和深圳证券交易所等证券监管机构按

照其发布的有关规定、规则，对本人作出相关处罚或采取相关管理措施。

深圳市中洲

不越权干预公司经营管理活动，不2016年02其他承诺置地有限公其他承诺持续承诺正在履行中侵占公司利益。月26日司;黄光苗一、本人未来将以中洲控股（含其合并范围内的子公司，下同）作为本人从事房地产开发、销售业务的

唯一平台，本人控制的其他企业（指本人直接或间接控制的、除中关于同业洲控股合并范围内的企业以外的企竞争、关业，下同）将主要从事产业园区建联交易、设和企业孵化、基础设施投资、股2015年06其他承诺黄光苗持续承诺正在履行中

资金占用权投资等其他业务；二、本人及本月05日方面的承人控制的其他企业未来不会通过独

诺资、控股或合营等任何方式，新增与中洲控股构成实质性同业竞争的

业务或项目，包括但不限于房地产开发与销售、物业租赁业务等；

三、对于目前存在的有一定竞争关

系的业务或项目，本人及本人控制

48深圳市中洲投资控股股份有限公司2023年年度报告全文

的其他企业将采取如下措施：1、

房地产开发与销售业务：在2015年年内将熊猫小镇项目转让予中洲控股；自2015年1月31日起3年内，逐步开展将本人及本人控制的其他企业当前持有的尚未开发的土地使用权转让予中洲控股或无关联

第三方的工作。在中洲控股和无关

联第三方都有意向受让该等土地使用权时，中洲控股享有优先受让权。若未能成功转让予中洲控股或无关联第三方，则本人及本人控制的其他企业将委托中洲控股开发与经营该等土地。2、租赁业务：未来如果因中洲控股业务发展原因，导致本人持有中洲新天地商场、中

洲中央公园三期商场部分、青岛少海日韩风情商业街与中洲控股构成

实质性同业竞争，则本人将向中洲控股或无关联第三方转让上述资产；在中洲控股和无关联第三方都

有意向受让上述资产时，中洲控股享有优先受让权。四、本人控制的企业中有部分企业未实际开展房地

产开发与销售、物业租赁、酒店餐

饮和工程施工业务，但其经营范围中包含上述业务，本人作为该等企业的控股股东或实际控制人，将自

2015年1月31日起3年内采取变

更经营范围、出售股权、注销等方

式逐步处置该等企业。五、如果本人及本人控制的其他企业从任何第三方获得的商业机会与中洲控股所从事的业务有实质性竞争或可能有

实质性竞争，则本人及本人控制的其他企业将立即通知中洲控股，并将该商业机会让与中洲控股。六、若出现因本人及本人控制的其他企业违反上述承诺事项而导致中洲控

股的合法权益受到损害之情形，本人承诺赔偿中洲控股所受到的损失。七、上述承诺事项自本承诺函

签署之日起生效，至本人不再是中洲控股实际控制人时终止。

一、本公司作为受黄光苗先生控制的企业，将严格遵守黄光苗先生于

2015年6月5日向中洲控股作出的

关于同业

《关于避免同业竞争的承诺函》。

竞争、关

深圳市中洲二、若出现因本公司及本公司控制

联交易、2015年06其他承诺置地有限公的其他企业违反上述承诺事项而导持续承诺正在履行中资金占用月05日司致中洲控股的合法权益受到损害之方面的承情形，本公司承诺赔偿中洲控股所诺受到的损失。三、上述承诺事项自

本承诺函签署之日起生效，至本公司不再受黄光苗先生控制时终止。

承诺是否按是时履行

49深圳市中洲投资控股股份有限公司2023年年度报告全文

如承诺超期未履行完毕的，应当详细说明未完不适用成履行的具体原因及下一步的工作计划

2、公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目达到原盈利预测及

其原因做出说明

□适用□不适用

二、控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金情况

□适用□不适用公司报告期不存在控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金。

三、违规对外担保情况

□适用□不适用公司报告期无违规对外担保情况。

四、董事会对最近一期“非标准审计报告”相关情况的说明

□适用□不适用

五、董事会、监事会、独立董事（如有）对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明

□适用□不适用

六、与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的情况说明

□适用□不适用

详细情况参见2023年度审计报告中的财务报告附注“（三）重要会计政策和会计估计”。

七、与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明

□适用□不适用

2023年12月31日纳入合并报表合并范围的子公司77家，其中：房地产企业53家；非房地产企业24家。与年初相比，并表单位减少5家，具体情况如下：

持股比例(%)单位名称合并范围变动原因直接间接

深圳龙柏文化创意有限公司出售-100.00

50深圳市中洲投资控股股份有限公司2023年年度报告全文

青岛市中洲地产有限公司出售100.00-

青岛泽润德房地产营销顾问有限公司出售-100.00

青岛市旺洲置业有限公司出售99.001.00

青岛市联顺地产有限公司出售99.001.00

八、聘任、解聘会计师事务所情况现聘任的会计师事务所

境内会计师事务所名称德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）

境内会计师事务所报酬（万元）290境内会计师事务所审计服务的连续年限7

境内会计师事务所注册会计师姓名田芬、何晨璐

境内会计师事务所注册会计师审计服务的连续年限田芬3年、何晨璐1年当期是否改聘会计师事务所

□是□否

聘请内部控制审计会计师事务所、财务顾问或保荐人情况

□适用□不适用本年度，公司聘请德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）为公司内部控制审计机构。审计费用共计人民币290万元，其中：财务报表审计费用人民币202万元，内部控制审计费用人民币88万元。以上费用包括公司财务报表审计及报告出具费用、内部控制审计及报告出具费用、其他与年度审计相关的专项报告费用以及交通费、住宿费等。

九、年度报告披露后面临退市情况

□适用□不适用

十、破产重整相关事项

□适用□不适用公司报告期未发生破产重整相关事项。

十一、重大诉讼、仲裁事项

□适用□不适用

1、关于惠州中洲置业有限公司诉惠州市水清木华信息技术有限公司等公司股权合作纠纷

公司子公司惠州中洲置业有限公司为本案原告，主要诉讼请求为解除几方签订的股权转让合同，要求被告返还已支付的合作价款及利息共计人民币2.2亿元。惠州市中级人民法院于2021年11月4日出具一审判决，基本支持了原告主要诉讼请求：惠州市水清木华信息技术有限公司应向惠州中洲置业有限公司返还合计18339万元以及以上述金额为基数，自

2019年2月20日起按年利率15%计算计至本息清偿之日的利息；惠州市水清木华信息技术有限公司应向惠州中洲置业有限

51深圳市中洲投资控股股份有限公司2023年年度报告全文

公司支付股权回购款510万元；黄冲等人对上述债务承担连带清偿责任等。判决未支持原告要求被告除利息外另行承担违约金以及要求对被告未售物业进行折价销售等请求。针对一审判决，双方均已提起上诉，广东省高级人民法院已于2022年

9月21日开庭进行了审理，并于2023年11月将案件发回惠州市中级人民法院重审，目前等待重审开庭中。

2、关于惠州中洲置业有限公司诉惠州市金星泰置业有限公司等项目合作纠纷

公司子公司惠州中洲置业有限公司为本案原告，主要诉讼请求为解除几方签订的项目合作协议及补充协议，要求被告返还已支付的合作价款及利息共计人民币2.32亿元。惠州市中级人民法院于2021年11月4日出具一审判决，基本支持了原告主要诉讼请求：确认项目合作协议及补充协议于2020年1月19日解除；惠州市金星泰置业有限公司、惠州市中科低

碳经济科技有限公司应向惠州中洲置业有限公司返还1.562亿元并支付资金占用费；惠州市金星泰置业有限公司应向惠州中洲置业有限公司返还股权转让款1380万元及并支付资金占用费；黄冲等人对上述债务承担连带清偿责任等。判决未支持原告要求被告承担违约金等请求。针对一审判决，双方均已提起上诉，广东省高级人民法院已于2022年9月21日开庭进行了审理，并于2023年11月将案件发回惠州市中级人民法院重审，目前等待重审开庭中。

3、深业进智物流发展有限公司诉深圳市中洲投资控股股份有限公司、深圳市长城物流有限公司纠纷案

公司及公司子公司深圳市长城物流有限公司（下称“长城物流”）为本案被告。原告深业进智物流发展有限公司于

2023年2月起诉公司及长城物流，要求：（1）判决解除原告与公司签订的《土地置换协议》；（2）判令公司赔偿因违约

给原告造成的损失人民币124052190元；（3）判令长城物流就公司因违约给原告造成的损失承担连带赔偿责任。公司及长城物流认为原告主张没有法律和事实依据：原告非涉案土地权利人，不具备原告主体资格；《土地置换协议》应属无效合同且并未实际履行；原告主张的124052190元赔偿于法无据、于理不合等，并据此提交了答辩状，深圳市罗湖区人民法院已于2023年4月27日一审开庭审理，目前等待一审判决中。

4、广州南沙区投元产城投资有限公司诉广州南沙区投元置业有限公司、广州风投资本研究院有限公司借款纠纷案

原告广州南沙区投元产城投资有限公司为公司的控股子公司，原告作为被告一广州南沙区投元置业有限公司的股东之一，与被告一签订《借款协议》。原告与被告二广州风投资本研究院有限公司签署《股权质押合同》，约定被告二将其持有的被告一的49%的股权及派生权益质押给原告，被担保债权金额为原告预计向投元置业超比例投入资金总金额及按照合作开发协议书约定的利息。因被告一未按时还款，起诉两被告要求还款并承担担保责任。主要诉讼请求：1、判决被告一立即偿还款项及利息暂合计为333649800元；2、判决被告二以其质押的广州南沙区投元置业有限公司的49%的股权承担质

押担保责任，并确认原告对该质押股权的折价或者拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权；3、判决被告承担本案的律师费

20万元；以上三项暂合计总金额为333849800元；4、判决被告承担本案的诉讼费、公告费、保全费、担保费等诉讼费用。目前该案件等待法院安排开庭审理。

52深圳市中洲投资控股股份有限公司2023年年度报告全文

十二、处罚及整改情况

□适用□不适用公司报告期不存在处罚及整改情况。

十三、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况

□适用□不适用

十四、重大关联交易

1、与日常经营相关的关联交易

□适用□不适用获批关联占同可获关联的交是否关联关联关联关联关联交易类交得的关联交易易额超过交易披露披露交易交易交易交易金额易金同类关系定价度获批结算日期索引方类型内容价格（万额的交易原则（万额度方式元）比例市价

元）参考市场同类上沙委托深圳村城经营销售实际市汇市更管理不低额的2017

控制2017-

海置提供新项交易于2888100.03500现金1%、年08人的否109

业有劳务目委定价3.5.730%0支付建安月29附属号限公托经的基亿元成本日企业

司营管础的2%理上，共同协商确定

28883500

合计----------------.730大额销货退回的详细情况不适用按类别对本期将发生的日常关联

交易进行总金额预计的，在报告不适用期内的实际履行情况（如有）交易价格与市场参考价格差异较不适用

大的原因（如适用）

2、资产或股权收购、出售发生的关联交易

□适用□不适用

公司报告期未发生资产或股权收购、出售的关联交易。

3、共同对外投资的关联交易

□适用□不适用

53深圳市中洲投资控股股份有限公司2023年年度报告全文

公司报告期未发生共同对外投资的关联交易。

4、关联债权债务往来

□适用□不适用是否存在非经营性关联债权债务往来

□是□否应付关联方债务本期新增本期归还期初余额本期利息期末余额关联方关联关系形成原因金额（万金额（万利率（万元）（万元）（万元）元）元）深圳中洲同比例提

5 年期 LPR

集团有限控股股东供的股东55710.671980.411980.4157691.08

上浮10%公司借款深圳市中最终实际

洲置地有控制人的股东借款481.568.00%0481.56限公司附属企业关联债务对公司经营成

合计影响当期损益-1036.37万元。

果及财务状况的影响

5、与存在关联关系的财务公司的往来情况

□适用□不适用

公司与存在关联关系的财务公司与关联方之间不存在存款、贷款、授信或其他金融业务。

6、公司控股的财务公司与关联方的往来情况

□适用□不适用

公司控股的财务公司与关联方之间不存在存款、贷款、授信或其他金融业务。

7、其他重大关联交易

□适用□不适用公司报告期无其他重大关联交易。

十五、重大合同及其履行情况

1、托管、承包、租赁事项情况

（1）托管情况

□适用□不适用公司报告期不存在托管情况。

（2）承包情况

□适用□不适用公司报告期不存在承包情况。

54深圳市中洲投资控股股份有限公司2023年年度报告全文

（3）租赁情况

□适用□不适用公司报告期不存在租赁情况。

2、重大担保

□适用□不适用

单位：万元

公司及其子公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）担保额反担保担保物是否为担保对度相关担保额实际发实际担担保类情况是否履

（如担保期关联方象名称公告披度生日期保金额型（如行完毕有）担保露日期有）东莞市

2020年2020年

中洲置连带责

10月121513612月03733554个月否是

业有限任保证日日公司报告期内审批的对报告期内对外担保外担保额度合计0实际发生额合计0

（A1） （A2）报告期末已审批的报告期末实际对外对外担保额度合计15136担保余额合计7335

（A3） （A4）公司对子公司的担保情况担保额反担保担保物是否为担保对度相关担保额实际发实际担担保类情况是否履

（如担保期关联方象名称公告披度生日期保金额型（如行完毕有）担保露日期有）深圳市

2016年2016年

香江置连带责

10月274700003月252540096个月否否

业有限任保证日日公司深圳市

2018年2018年

香江置连带责120个

03月133000003月1917700否否

业有限任保证月日日公司深圳市

2018年2018年

香江置连带责120个

01月1316000006月27109900否否

业有限任保证月日日公司深圳市

2018年2018年

香江置连带责180个

08月313000009月2721500否否

业有限任保证月日日公司深圳市

2018年2018年

香江置连带责

08月313000009月302100096个月否否

业有限任保证日日公司深圳市

2019年2019年

香江置连带责180个

03月272000003月2815100否否

业有限任保证月日日公司

55深圳市中洲投资控股股份有限公司2023年年度报告全文

深圳市

2019年2019年

长城物连带责120个

09月0927000009月20239000否否

流有限任保证月日日公司惠州创

2020年2020年

佳房地连带责

07月137000008月071650054个月否否

产有限任保证日日公司深圳市

2020年2020年

香江置连带责120个

12月252500012月3122500否否

业有限任保证月日日公司宝丽房

2021年2021年

产（惠连带责

03月1118000005月286150042个月否否

州）有任保证日日限公司惠州市

2021年2021年

艺新装连带责

03月114000006月041550042个月否否

饰有限任保证日日公司惠州中

2021年2021年

洲置业连带责

06月186000006月305244036个月否否

有限公任保证日日司惠州创

2021年2021年

佳房地连带责

06月297500007月084850036个月否否

产有限任保证日日公司深圳市

2021年

长城物连带责144个

11月05400000否否

流有限任保证月日公司深圳市

2022年2022年

香江置连带责180个

05月261800006月2117150否否

业有限任保证月日日公司深圳市

2023年2023年

中洲地连带责

06月2642000006月2937600048个月否否

产有限任保证日日公司报告期内审批对子报告期内对子公司公司担保额度合计1000000担保实际发生额合376000

（B1） 计（B2）报告期末已审批的报告期末对子公司对子公司担保额度2415000实际担保余额合计1059690

合计（B3） （B4）子公司对子公司的担保情况担保额反担保担保物是否为担保对度相关担保额实际发实际担担保类情况是否履

（如担保期关联方象名称公告披度生日期保金额型（如行完毕有）担保露日期有）惠州中

2021年2021年

洲置业

10月261636810月2616368抵押物业30个月否否

有限公日日司惠州中2021年146492021年14649抵押物业29个月否否

56深圳市中洲投资控股股份有限公司2023年年度报告全文

洲置业11月2911月29有限公日日司宝丽房

2023年2023年

产（惠

12月1810000012月18100000抵押物业11个月否否

州）有日日限公司惠州市

2023年2023年

艺新装

12月183000012月1830000抵押物业11个月否否

饰有限日日公司报告期内审批对子报告期内对子公司公司担保额度合计130000担保实际发生额合130000

（C1） 计（C2）报告期末已审批的报告期末对子公司对子公司担保额度161017实际担保余额合计161017

合计（C3） （C4）公司担保总额（即前三大项的合计）报告期内审批担保报告期内担保实际额度合计1130000发生额合计506000

（A1+B1+C1） （A2+B2+C2）报告期末已审批的报告期末实际担保担保额度合计2591153余额合计1228042

（A3+B3+C3） （A4+B4+C4）实际担保总额（即 A4+B4+C4）占公司净资

214.10%

产的比例

其中：

为股东、实际控制人及其关联方提供担保

0

的余额（D）

直接或间接为资产负债率超过70%的被担

1228042

保对象提供的债务担保余额（E）

担保总额超过净资产 50%部分的金额（F） 941245

上述三项担保金额合计（D+E+F） 1228042

对未到期担保合同，报告期内发生担保责任或有证据表明有可能承担连带清偿责任无

的情况说明（如有）违反规定程序对外提供担保的说明（如无

有）

3、委托他人进行现金资产管理情况

（1）委托理财情况

□适用□不适用报告期内委托理财概况

单位：万元委托理财的资金逾期未收回的金逾期未收回理财具体类型委托理财发生额未到期余额来源额已计提减值金额银行理财产品自有资金30000000合计30000000

57深圳市中洲投资控股股份有限公司2023年年度报告全文

单项金额重大或安全性较低、流动性较差的高风险委托理财具体情况

□适用□不适用委托理财出现预期无法收回本金或存在其他可能导致减值的情形

□适用□不适用

（2）委托贷款情况

□适用□不适用公司报告期不存在委托贷款。

4、其他重大合同

□适用□不适用公司报告期不存在其他重大合同。

十六、其他重大事项的说明

□适用□不适用公司报告期不存在需要说明的其他重大事项。

十七、公司子公司重大事项

□适用□不适用

58深圳市中洲投资控股股份有限公司2023年年度报告全文

第七节股份变动及股东情况

一、股份变动情况

1、股份变动情况

单位：股

本次变动前本次变动增减（＋，－）本次变动后公积金转数量比例发行新股送股其他小计数量比例股

一、有限

售条件股8613750.13%-19613-196138417620.13%份

1、国

家持股

2、国

有法人持股

3、其

他内资持8613750.13%-19613-196138417620.13%股其

中：境内法人持股境内

自然人持8613750.13%-19613-196138417620.13%股

4、外

资持股其

中：境外法人持股境外自然人持股

二、无限

663969663989

售条件股99.87%196131961399.87%

764377

份

1、人

663969663989

民币普通99.87%196131961399.87%

764377

股

2、境

内上市的外资股

3、境

外上市的外资股

4、其

59深圳市中洲投资控股股份有限公司2023年年度报告全文

他

三、股份664831664831

100.00%00100.00%

总数139139股份变动的原因

□适用□不适用

报告期内高管锁定股减少了19613股，无限售条件股份增加19613股。

股份变动的批准情况

□适用□不适用股份变动的过户情况

□适用□不适用

股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产等财务指标的影响

□适用□不适用公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容

□适用□不适用

2、限售股份变动情况

□适用□不适用

单位：股本期增加限售本期解除限售股东名称期初限售股数期末限售股数限售原因解除限售日期股数股数

2023.1.1解除

陈星7845001961358837高管锁定股部分限售

合计7845001961358837----

二、证券发行与上市情况

1、报告期内证券发行（不含优先股）情况

□适用□不适用

2、公司股份总数及股东结构的变动、公司资产和负债结构的变动情况说明

□适用□不适用

3、现存的内部职工股情况

□适用□不适用

三、股东和实际控制人情况

1、公司股东数量及持股情况

单位：股报告期末年度报告报告期末年度报告披露日前上一

166671953300

普通股股披露日前表决权恢月末表决权恢复的优先

60深圳市中洲投资控股股份有限公司2023年年度报告全文

东总数上一月末复的优先股股东总数（如有）

普通股股股股东总（参见注8）东总数数（如有）（参见注8）

持股5%以上的股东或前10名股东持股情况（不含通过转融通出借股份）

报告期内持有有限持有无限质押、标记或冻结情况报告期末股东名称股东性质持股比例增减变动售条件的售条件的持股数量情况股份数量股份数量股份状态数量

2270000

深圳中洲质押境内非国3498745349874500

集团有限52.63%00有法人13137236910公司冻结

0

深圳市资

本运营集3455408-3455408

国有法人5.20%0不适用0团有限公638437006司

南昌联泰-境内非国326406532640653250000

投资有限4.91%22548300质押有法人220公司0深圳市联泰房地产境内非国107437910743791070000

1.62%00质押

开发有限有法人220公司境内自然

胡殿君0.72%4759900190680004759900不适用0人境内自然

易成菊0.70%467980063800004679800不适用0人深圳市前海君至投境内非国

0.69%4600000004600000不适用0

资有限公有法人司境内自然

温霞0.59%3950400163650003950400不适用0人境内自然

吴建乐0.52%3456400293640003456400不适用0人香港中央

结算有限境外法人0.50%3300281314489803300281不适用0公司战略投资者或一般法人因配售新股成为前10名不适用

股东的情况（如有）（参见注3）

截至报告期末，深圳中洲集团有限公司与深圳市前海君至投资有限公司互为一致行动关系；

上述股东关联关系或一

南昌联泰投资有限公司、深圳市联泰房地产开发有限公司为广东联泰集团有限公司的子公致行动的说明司。上述其余股东，不知其是否存在关联关系。

上述股东涉及委托/受托

表决权、放弃表决权情不适用况的说明前10名股东中存在回购专户的特别说明（如不适用有）（参见注10）前10名无限售条件股东持股情况股东名称报告期末持有无限售条件股份数量股份种类

61深圳市中洲投资控股股份有限公司2023年年度报告全文

股份种类数量人民币普3498745深圳中洲集团有限公司349874513通股13深圳市资本运营集团有人民币普3455408

34554086

限公司通股6人民币普3264065南昌联泰投资有限公司32640652通股2深圳市联泰房地产开发人民币普1074379

10743792

有限公司通股2人民币普胡殿君47599004759900通股人民币普易成菊46798004679800通股深圳市前海君至投资有人民币普

46000004600000

限公司通股人民币普温霞39504003950400通股人民币普吴建乐34564003456400通股人民币普香港中央结算有限公司33002813300281通股前10名无限售流通股股东之间，以及前10名无截至报告期末，深圳中洲集团有限公司与深圳市前海君至投资有限公司互为一致行动关系；

限售流通股股东和前10南昌联泰投资有限公司、深圳市联泰房地产开发有限公司为广东联泰集团有限公司的子公

名股东之间关联关系或司。上述其余股东，不知其是否存在关联关系。

一致行动的说明前10名普通股股东参与易成菊通过投资者信用证券账户持有4679800股公司股票；温霞通过投资者信用证券账户融资融券业务情况说明持有3950400股公司股票；吴建乐通过投资者信用证券账户持有3456400股公司股票。

（如有）（参见注4）前十名股东参与转融通业务出借股份情况

□适用□不适用前十名股东较上期发生变化

□适用□不适用

公司前10名普通股股东、前10名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易

□是□否

公司前10名普通股股东、前10名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。

2、公司控股股东情况

控股股东性质：外商控股

控股股东类型：法人

法定代表人/单位负责控股股东名称成立日期组织机构代码主要经营业务人计算机软件的开发。

深圳中洲集团有限公黄光亮 2001 年 08 月 15 日 91440300731114001L 投资兴办实业（具体司项目另行申报）。

控股股东报告期内变更

□适用□不适用公司报告期控股股东未发生变更。

62深圳市中洲投资控股股份有限公司2023年年度报告全文

3、公司实际控制人及其一致行动人

实际控制人性质：境外自然人

实际控制人类型：自然人是否取得其他国家或地区居实际控制人姓名与实际控制人关系国籍留权黄光苗本人中国香港是

主要职业及职务中洲集团创始人，自1993年起至今担任中洲（集团）投资有限公司董事长过去10年曾控股的境内外无上市公司情况实际控制人报告期内变更

□适用□不适用公司报告期实际控制人未发生变更。

公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司

□适用□不适用

4、公司控股股东或第一大股东及其一致行动人累计质押股份数量占其所持公司股份数量比例达到80%

□适用□不适用

5、其他持股在10%以上的法人股东

□适用□不适用

6、控股股东、实际控制人、重组方及其他承诺主体股份限制减持情况

□适用□不适用

63深圳市中洲投资控股股份有限公司2023年年度报告全文

四、股份回购在报告期的具体实施情况股份回购的实施进展情况

□适用□不适用采用集中竞价交易方式减持回购股份的实施进展情况

□适用□不适用

64深圳市中洲投资控股股份有限公司2023年年度报告全文

第八节优先股相关情况

□适用□不适用报告期公司不存在优先股。

65深圳市中洲投资控股股份有限公司2023年年度报告全文

第九节债券相关情况

□适用□不适用

66深圳市中洲投资控股股份有限公司2023年年度报告全文

第十节财务报告

一、审计报告审计意见类型标准的无保留意见审计报告签署日期2024年04月22日

审计机构名称德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）

审计报告文号 德师报(审)字(24)第 P05415 号

注册会计师姓名田芬、何晨璐

二、财务报表

财务附注中报表的单位为：元深圳市中洲投资控股股份有限公司

董事长：贾帅

2024年4月24日

67深圳市中洲投资控股股份有限公司

财务报表及审计报告

2023年12月31日止年度

1深圳市中洲投资控股股份有限公司

财务报表及审计报告

2023年12月31日止年度

内容页码

审计报告1-5

合并及母公司资产负债表6-7

合并及母公司利润表8-9

合并及母公司现金流量表10-11

合并及母公司股东权益变动表12-15

财务报表附注16-117审计报告

德师报(审)字(24)第 P05415 号

(第1页，共5页)

深圳市中洲投资控股股份有限公司全体股东：

一、审计意见

我们审计了深圳市中洲投资控股股份有限公司(以下简称“中洲控股公司”)的财务报表，包括2023年12月31日的合并及母公司资产负债表，2023年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司股东权益变动表以及相关财务报表附注。

我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了中洲控股公司2023年12月31日的合并及母公司财务状况以及2023年度的合并及母公司经营成果和合并及母公司现金流量。

二、形成审计意见的基础我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于中洲控股公司，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。

三、关键审计事项

关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本年财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。

我们确定下列事项是需要在审计报告中沟通的关键审计事项。

1、存货跌价准备的计提

如财务报表附注(五)5所述，2023年12月31日，中洲控股公司存货的账面余额为人民币

24927584325.79元，其中房地产开发成本和房地产开发产品的账面余额合计为人民币

24865988613.54元，相应的存货跌价准备为人民币3228473488.14元。按照中洲控股公司的

会计政策，期末存货按照成本与可变现净值孰低计量，当存货的可变现净值低于成本时，计提存货跌价准备。鉴于存货的账面价值重大，且管理层在计提存货跌价准备时运用了重大判断和估计，我们将存货跌价准备的计提确定为合并财务报表审计的关键审计事项。

-1-审计报告-续

德师报(审)字(24)第 P05415 号

(第2页，共5页)

三、关键审计事项-续

1、存货跌价准备的计提-续

针对上述关键审计事项，我们执行的审计程序主要包括：

*对本年末的存货项目进行实地抽查盘点，观察是否存在长期未予开发的土地、长期停工的项目以及长期未能出售的项目，判断相关存货是否存在跌价的情形。

*获取计算存货跌价准备的相关资料，复核本年计提的存货跌价准备金额是否正确。

*对于已完工的开发产品，在抽样的基础上，将管理层估计的售价与已签署销售合同的产品价格或周边楼盘价格进行比较，将管理层估计的销售费用及相关税费与已售项目实际发生的销售费用及相关税费进行比较，分析管理层确定可变现净值时所使用数据的合理性。

*对于在建的开发产品，在抽样的基础上，将管理层估计的售价与已签署销售合同的产品价格或周边楼盘价格进行比较，将管理层估计的至完工时将要发生的成本与内部成本预算进行比较，将管理层估计的销售费用及相关税费与已售项目实际发生的销售费用及相关税费进行比较，分析管理层确定可变现净值时所使用数据的合理性。

2、房地产销售收入的确认

如财务报表附注(五)35所述，2023年度，中洲控股公司合并财务报表中列报的营业收入为人民币7620571730.50元，其中房地产销售收入为人民币6597477574.41元。鉴于房地产销售收入占中洲控股公司2023年度合并营业收入总额的86.57%，且对本年经营成果构成重大影响，我们将房地产销售收入的确认确定为合并财务报表审计的关键审计事项。

针对上述关键审计事项，我们执行的审计程序主要包括：

*测试与房地产销售相关的关键内部控制实际运行的有效性。

*检查房地产销售合同条款，评价房地产销售收入确认政策是否符合企业会计准则的要求。

*在本年确认房地产销售收入的项目中选取样本，检查销售合同、竣工验收备案文件、入伙通知书及房地产交付证明等支持性文件，判断相关房地产销售收入是否按照收入确认的会计政策进行确认。

*针对主要房地产开发项目，将本年确认房地产销售收入的合同与当地房地产管理局的备案记录进行核对，检查房地产销售收入的真实性。

*在资产负债表日前后确认房地产销售收入的项目中选取样本，检查与房地产交付相关的支持性文件，评价相关房地产销售收入是否在恰当的期间确认。

-2-审计报告-续

德师报(审)字(24)第 P05415 号

(第3页，共5页)

四、其他信息

中洲控股公司管理层对其他信息负责。其他信息包括2023年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。

我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。

结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。

基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。

五、管理层和治理层对财务报表的责任

中洲控股公司管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。

在编制财务报表时，管理层负责评估中洲控股公司的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项(如适用)，并运用持续经营假设，除非管理层计划清算中洲控股公司、终止运营或别无其他现实的选择。

治理层负责监督中洲控股公司的财务报告过程。

六、注册会计师对财务报表审计的责任

我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。

-3-审计报告-续

德师报(审)字(24)第 P05415 号

(第4页，共5页)

六、注册会计师对财务报表审计的责任-续

在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执行以下工作：

(1)识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。

(2)了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。

(3)评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。

(4)对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对中洲控股公司持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致中洲控股公司不能持续经营。

(5)评价财务报表的总体列报(包括披露)、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。

(6)就中洲控股公司中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。

我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。

我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施(如适用)。

-4-审计报告-续

德师报(审)字(24)第 P05415 号

(第5页，共5页)

六、注册会计师对财务报表审计的责任-续

从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本年财务报表审计最为重要，因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。

德勤华永会计师事务所(特殊普通合伙)中国注册会计师

(项目合伙人)

中国*上海中国注册会计师

2024年4月22日

-5-深圳市中洲投资控股股份有限公司

2023年12月31日

合并资产负债表

单位：人民币元上年年末余额上年年初余额上年年末余额上年年初余额项目附注本年年末余额项目附注本年年末余额

(已重述)(已重述)(已重述)(已重述)

流动资产：流动负债：

货币资金(五)1834603532.60960238389.323607930215.59短期借款--100142083.34

应收账款(五)2230033948.71172902711.62183828329.59应付票据(五)19152922652.0195296161.5879338063.10

预付款项(五)3295543227.511157479634.19656777126.66应付账款(五)202468521307.093067358259.253721199378.62

其他应收款(五)4524634709.66445346799.18551931617.28预收款项(五)2123777269.4825222310.5724221896.55

其中：应收利息---合同负债(五)222956083481.195824547603.528395237661.69

应收股利---应付职工薪酬(五)2393391530.87106300917.73125529946.12

存货(五)521699110837.6526085162569.5528487433732.93应交税费(五)241616413486.71718872278.43322261978.90

合同资产-1304510.711304510.71其他应付款(五)253995362420.483784817967.873220630572.78

一年内到期的非流动资产(五)6-15000000.00-其中：应付利息---

其他流动资产(五)71931664882.062134059856.092534965454.83应付股利---

流动资产合计25515591138.1930971494470.6636024170987.59一年内到期的非流动负债(五)262811038838.763676873162.151785858908.32

非流动资产：其他流动负债(五)27401603347.15667535408.74835494864.68

债权投资(五)8-20000000.0047000000.00流动负债合计14519114333.7417966824069.8418609915354.10

长期应收款(五)96502373.666502373.666502373.66非流动负债：

长期股权投资(五)10470773002.31462154546.98463009429.10长期借款(五)285917244177.819404524469.9813608005968.80

其他权益工具投资(五)11933500.00933500.00933500.00租赁负债(五)2914372744.6224680830.7016049568.55

投资性房地产(五)121981328510.432054390923.551927316648.15预计负债1236970.2535397.6035397.60

固定资产(五)13923057063.42969417522.921044076129.36递延所得税负债(五)18507272818.73445013455.21366313056.29

在建工程--1719210.57其他非流动负债(五)304409752763.35629948655.55609333525.44

使用权资产(五)1428061219.9040639621.1832641190.06非流动负债合计10849879474.7610504202809.0414599737516.68

无形资产(五)151701052.672104016.531366721.08负债合计25368993808.5028471026878.8833209652870.78

商誉(五)16---股东权益：

长期待摊费用(五)1749629800.5559517374.8910484260.90股本(五)31664831139.00664831139.00664831139.00

递延所得税资产(五)181967586301.562100120221.711878926620.82资本公积(五)321932108743.902448287943.032448287943.03

非流动资产合计5429572824.505715780101.425413976083.70其他综合收益--(12924545.00)

盈余公积(五)33555239764.50555239764.50555239764.50

未分配利润(五)342583747024.204436550333.724390981363.57

归属于母公司股东权益合计5735926671.608104909180.258046415665.10

少数股东权益(159756517.41)111338512.95182078535.41

股东权益合计5576170154.198216247693.208228494200.51

资产总计30945163962.6936687274572.0841438147071.29负债和股东权益总计30945163962.6936687274572.0841438147071.29附注为财务报表的组成部分

第6页至第117页的财务报表由下列负责人签署：

____________________________________________________________法定代表人主管会计工作负责人会计机构负责人

-6-深圳市中洲投资控股股份有限公司

2023年12月31日

母公司资产负债表

单位：人民币元上年年末余额上年年初余额上年年末余额上年年初余额项目附注本年年末余额项目附注本年年末余额

(已重述)(已重述)(已重述)(已重述)

流动资产：流动负债：

货币资金13178220.5640480195.691542555774.78应付票据35000000.00--

应收账款(十四)121932130.2520560136.7612913878.42应付账款48288169.1347448505.8547227943.47

预付款项-167669.91675091.00预收款项1618015.101540055.001392570.60

其他应收款(十四)219336978526.3919083839597.3418215932584.17应付职工薪酬11495057.2512654215.7318526870.31

其中：应收利息---应交税费5929162.107300705.597159113.72

应收股利---其他应付款11081262837.7410953802514.7811280295209.64

存货5553386.115588342.916000683.29其中：应付利息---

其他流动资产64054.61-36395937.50应付股利---

流动资产合计19377706317.9219150635942.6119814473949.16一年内到期的非流动负债186896749.93175976051.76215801589.08

非流动资产：其他流动负债800654.05802625.20354757.15

长期股权投资(十四)33165063687.113199644510.923108664510.92流动负债合计11371290645.3011199524673.9111570758053.97

投资性房地产189285362.01213971071.53238656781.05非流动负债：

固定资产7965253.989094017.919968880.85长期借款1667244177.811816624469.981981099671.78

使用权资产2011792.991891084.762085042.17递延所得税负债3002425.031603049.371773785.67

无形资产663645.24884947.67392717.38其他非流动负债4815555.564815555.564815555.56

递延所得税资产18627708.0739329524.8336155342.48非流动负债合计1675062158.401823043074.911987689013.01

非流动资产合计3383617449.403464815157.623395923274.85负债合计13046352803.7013022567748.8213558447066.98

股东权益：

股本664831139.00664831139.00664831139.00

资本公积2539623135.992550003957.802550003957.80

其他综合收益--(12924545.00)

盈余公积555239764.50555239764.50555239764.50

未分配利润5955276924.135822808490.115894799840.73

股东权益合计9714970963.629592883351.419651950157.03

资产总计22761323767.3222615451100.2323210397224.01负债和股东权益总计22761323767.3222615451100.2323210397224.01附注为财务报表的组成部分

-7-深圳市中洲投资控股股份有限公司

2023年12月31日止年度

合并利润表

单位：人民币元上年发生额项目附注本年发生额

(已重述)

一、营业收入(五)357620571730.507083041153.52

减：营业成本(五)355011922356.314547225341.00

税金及附加(五)36960683454.85955924005.75

销售费用(五)37316500953.85258539727.84

管理费用(五)38283860118.66270320327.83

研发费用(五)399153469.469440594.95

财务费用(五)40530398676.74439174448.90

其中：利息费用575257174.28493894297.41

利息收入47844938.6956900857.84

加：其他收益(五)413952157.397352192.67

投资收益(五)42115243632.1045576158.20

其中：对联营企业和合营企业的投资收益56815013.7043012701.40

以摊余成本计量的金融资产终止确认收益1270872.92284979.17

信用减值利得(损失)(五)43(22600607.26)(45638268.24)

资产减值利得(损失)(五)44(2206827429.18)(161866167.81)

资产处置收益668537.03467203.67

二、营业利润(亏损)(1601511009.29)448307825.74

加：营业外收入(五)4530622290.8453868514.05

减：营业外支出(五)4659919328.3710018191.02

三、利润总额(亏损总额)(1630808046.82)492158148.77

减：所得税费用(五)47485115124.97483047237.19

四、净利润(亏损)(2115923171.79)9110911.58

(一)按经营持续性分类：

1、持续经营净利润(亏损)(2115923171.79)9110911.58

2、终止经营净利润--

(二)按所有权归属分类：

1、归属于母公司股东的净利润(亏损)(1844825335.86)79768111.60

2、少数股东损益(271097835.93)(70657200.02)

五、其他综合收益的税后净额--

归属于母公司股东的其他综合收益的税后净额--

(一)不能重分类进损益的其他综合收益--

1、其他权益工具投资公允价值变动--

归属于少数股东的其他综合收益的税后净额--

六、综合收益总额(2115923171.79)9110911.58

归属于母公司股东的综合收益总额(1844825335.86)79768111.60

归属于少数股东的综合收益总额(271097835.93)(70657200.02)

七、每股收益

(一)基本每股收益(2.7749)0.1200

(二)稀释每股收益(2.7749)0.1200附注为财务报表的组成部分

-8-深圳市中洲投资控股股份有限公司

2023年12月31日止年度

母公司利润表

单位：人民币元上年发生额项目附注本年发生额

(已重述)

一、营业收入(十四)4147717370.04156440223.99

减：营业成本(十四)425480435.0125914234.19

税金及附加8191390.516467285.66

销售费用17519154.1017094215.79

管理费用64387515.3065065405.33

财务费用69183939.2584810045.35

其中：利息费用102132484.20116770154.43

利息收入32990173.8232030336.21

加：其他收益815834.13490833.00

投资收益(十四)5197272199.791613934.00

其中：对联营企业和合营企业的投资收益--

信用减值利得(损失)(2223.06)(7709.55)

资产处置收益535698.052941.75

二、营业利润(亏损)161576444.78(40810963.13)

加：营业外收入1055424.241461401.62

减：营业外支出84268.921787566.31

三、利润总额(亏损总额)162547600.10(41137127.82)

减：所得税费用22101192.42(3344918.65)

四、净利润(亏损)140446407.68(37792209.17)

(一)持续经营净利润(亏损)140446407.68(37792209.17)

(二)终止经营净利润--

五、其他综合收益的税后净额--

六、综合收益总额140446407.68(37792209.17)附注为财务报表的组成部分

-9-深圳市中洲投资控股股份有限公司

2023年12月31日止年度

合并现金流量表

单位：人民币元项目附注本年发生额上年发生额

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金4680062506.724819080085.21

收到的税费返还8197189.29159281474.33

收到其他与经营活动有关的现金(五)48(1)104265778.28198967411.76

经营活动现金流入小计4792525474.295177328971.30

购买商品、接受劳务支付的现金1899975220.932620538883.07

支付给职工以及为职工支付的现金508616871.97505305230.94

支付的各项税费570839418.00617516697.92

支付其他与经营活动有关的现金(五)48(1)461179014.50455179240.71

经营活动现金流出小计3440610525.404198540052.64

经营活动产生的现金流量净额(五)49(1)1351914948.89978788918.66

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金36270872.9212284979.17

取得投资收益收到的现金31464964.8143867583.52

处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的

44460612.27689782.71

现金净额

收到其他与投资活动有关的现金(五)48(2)791536681.962385207035.19

投资活动现金流入小计903733131.962442049380.59

购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金14075077.6247806790.98

投资支付的现金-82606509.20

支付其他与投资活动有关的现金(五)48(2)843608530.882382920000.00

投资活动现金流出小计857683608.502513333300.18

投资活动产生的现金流量净额46049523.46(71283919.59)

三、筹资活动产生的现金流量：

取得借款收到的现金-481000000.00

收到其他与筹资活动有关的现金(五)48(3)3782049854.771116188160.37

筹资活动现金流入小计3782049854.771597188160.37

偿还债务支付的现金4291240247.122954881551.90

分配股利、利润或偿付利息支付的现金942783545.901016764353.46

其中：子公司支付给少数股东的股利、利润--

支付其他与筹资活动有关的现金(五)48(3)66334951.6978777559.43

筹资活动现金流出小计5300358744.714050423464.79

筹资活动产生的现金流量净额(1518308889.94)(2453235304.42)

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响30827.59171616.25

五、现金及现金等价物净增加(减少)额(120313590.00)(1545558689.10)

加：年初现金及现金等价物余额(五)49(1)902672416.042448231105.14

六、年末现金及现金等价物余额(五)49(1)782358826.04902672416.04附注为财务报表的组成部分

-10-深圳市中洲投资控股股份有限公司

2023年12月31日止年度

母公司现金流量表

单位：人民币元项目附注本年发生额上年发生额

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金70362882.91109065360.17

收到其他与经营活动有关的现金581066940.281616350779.56

经营活动现金流入小计651429823.191725416139.73

购买商品、接受劳务支付的现金94247.76680742.00

支付给职工以及为职工支付的现金27192056.7639944527.98

支付的各项税费17460228.1415361836.92

支付其他与经营活动有关的现金435791785.422728716424.33

经营活动现金流出小计480538318.082784703531.23

经营活动产生的现金流量净额170891505.11(1059287391.50)

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金100000.00-

取得投资收益收到的现金--

处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的

883240.003000.00

现金净额

收到其他与投资活动有关的现金110247945.882076113934.00

投资活动现金流入小计111231185.882076116934.00

购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金25595.00452720.00

投资支付的现金-91480000.00

支付其他与投资活动有关的现金110000000.002074000000.00

投资活动现金流出小计110025595.002165932720.00

投资活动产生的现金流量净额1205590.88(89815786.00)

三、筹资活动产生的现金流量：

收到其他与筹资活动有关的现金-1104926254.80

筹资活动现金流入小计-1104926254.80

偿还债务支付的现金113957564.63208211551.90

分配股利、利润或偿付利息支付的现金91934304.86138860849.69

支付其他与筹资活动有关的现金2036597.595900000.00

筹资活动现金流出小计207928467.08352972401.59

筹资活动产生的现金流量净额(207928467.08)751953853.21

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响--

五、现金及现金等价物净增加(减少)额(35831371.09)(397149324.29)

加：年初现金及现金等价物余额36060603.49433209927.78

六、年末现金及现金等价物余额229232.4036060603.49附注为财务报表的组成部分

-11-深圳市中洲投资控股股份有限公司

2023年12月31日止年度

合并股东权益变动表

单位：人民币元本年归属于母公司股东的股东权益项目

其他权益工具减：专项一般风险少数股东权益股东权益合计股本资本公积其他综合收益盈余公积未分配利润优先股永续债其他库存股储备准备

一、上年年末余额664831139.00---2448287943.03---555239764.50-4436378767.55111338512.958216076127.03

加：会计政策变更----------171566.17-171566.17

前期差错更正-------------

二、本年年初余额664831139.00---2448287943.03---555239764.50-4436550333.72111338512.958216247693.20

三、本年增减变动金额----(516179199.13)-----(1852803309.52)(271095030.36)(2640077539.01)

(一)综合收益总额----------(1844825335.86)(271097835.93)(21.79)

(二)股东投入和减少资本----(499447605.57)------2805.57(499444800.00)

1、股东投入的普通股-------------

2、其他权益工具持有者投

-------------入资本

3、股份支付计入股东权益

-------------的金额

4、其他----(499447605.57)------2805.57(499444800.00)

(三)利润分配----------(7977973.66)-(7977973.66)

1、提取盈余公积-------------

2、提取一般风险准备-------------

3、对股东的分配----------(7977973.66)-(7977973.66)

4、其他-------------

(四)股东权益内部结转-------------

1、资本公积转增股本-------------

2、盈余公积转增股本-------------

3、盈余公积弥补亏损-------------

4、其他综合收益结转留存

-------------收益

(五)专项储备-------------

1、本年提取-------------

2、本年使用-------------

(六)其他----(16731593.56)-------(16731593.56)

四、本年年末余额664831139.00---1932108743.90---555239764.50-2583747024.20(159756517.41)5576170154.19

-12-深圳市中洲投资控股股份有限公司

2023年12月31日止年度

合并股东权益变动表-续

单位：人民币元

上年(已重述)归属于母公司股东的股东权益项目

其他权益工具减：专项一般风险少数股东权益股东权益合计股本资本公积其他综合收益盈余公积未分配利润优先股永续债其他库存股储备准备

一、上年年末余额664831139.00---2448287943.03-(12924545.00)-555239764.50-4390914917.34182078535.418228427754.28

加：会计政策变更----------66446.23-66446.23

前期差错更正-------------

二、本年年初余额664831139.00---2448287943.03-(12924545.00)-555239764.50-4390981363.57182078535.418228494200.51

三、本年增减变动金额------12924545.00---45568970.15(70740022.46)(12246507.31)

(一)综合收益总额----------79768111.60(70657200.02)9110911.58

(二)股东投入和减少资本-----------(82822.44)(82822.44)

1、股东投入的普通股-------------

2、其他权益工具持有者投

-------------入资本

3、股份支付计入股东权益

-------------的金额

4、其他-----------(82822.44)(82822.44)

(三)利润分配----------(21274596.45)-(21274596.45)

1、提取盈余公积-------------

2、提取一般风险准备-------------

3、对股东的分配----------(21274596.45)-(21274596.45)

4、其他-------------

(四)股东权益内部结转------12924545.00---(12924545.00)--

1、资本公积转增股本-------------

2、盈余公积转增股本-------------

3、盈余公积弥补亏损-------------

4、其他综合收益结转留存

------12924545.00---(12924545.00)--收益

(五)专项储备-------------

1、本年提取-------------

2、本年使用-------------

(六)其他-------------

四、本年年末余额664831139.00---2448287943.03---555239764.50-4436550333.72111338512.958216247693.20附注为财务报表的组成部分

-13-深圳市中洲投资控股股份有限公司

2023年12月31日止年度

母公司股东权益变动表

单位：人民币元本年项目其他权益工具专项一般风险

股本资本公积减：库存股其他综合收益盈余公积未分配利润股东权益合计优先股永续债其他储备准备

一、上年年末余额664831139.00---2550003957.80---555239764.50-5822809474.259592884335.55

加：会计政策变更----------(984.14)(984.14)

前期差错更正------------

二、本年年初余额664831139.00---2550003957.80---555239764.50-5822808490.119592883351.41

三、本年增减变动金额----(10380821.81)-----132468434.02122087612.21

(一)综合收益总额----------140446407.68140446407.68

(二)股东投入和减少资本----(10380821.81)------(10380821.81)

1、股东投入的普通股------------

2、其他权益工具持有者投入资本------------

3、股份支付计入股东权益的金额------------

4、其他----(10380821.81)------(10380821.81)

(三)利润分配----------(7977973.66)(7977973.66)

1、提取盈余公积------------

2、提取一般风险准备------------

3、对股东的分配----------(7977973.66)(7977973.66)

4、其他------------

(四)股东权益内部结转------------

1、资本公积转增股本------------

2、盈余公积转增股本------------

3、盈余公积弥补亏损------------

4、其他综合收益结转留存收益------------

(五)专项储备------------

1、本年提取------------

2、本年使用------------

(六)其他------------

四、本年年末余额664831139.00---2539623135.99---555239764.50-5955276924.139714970963.62

-14-深圳市中洲投资控股股份有限公司

2023年12月31日止年度

母公司股东权益变动表-续

单位：人民币元

上年(已重述)项目其他权益工具专项一般风险

股本资本公积减：库存股其他综合收益盈余公积未分配利润股东权益合计优先股永续债其他储备准备

一、上年年末余额664831139.00---2550003957.80-(12924545.00)-555239764.50-5894789261.119651939577.41

加：会计政策变更----------10579.6210579.62

前期差错更正------------

二、本年年初余额664831139.00---2550003957.80-(12924545.00)-555239764.50-5894799840.739651950157.03

三、本年增减变动金额------12924545.00---(71991350.62)(59066805.62)

(一)综合收益总额----------(37792209.17)(37792209.17)

(二)股东投入和减少资本------------

1、股东投入的普通股------------

2、其他权益工具持有者投入资本------------

3、股份支付计入股东权益的金额------------

4、其他------------

(三)利润分配----------(21274596.45)(21274596.45)

1、提取盈余公积------------

2、提取一般风险准备------------

3、对股东的分配----------(21274596.45)(21274596.45)

4、其他------------

(四)股东权益内部结转------12924545.00---(12924545.00)-

1、资本公积转增股本------------

2、盈余公积转增股本------------

3、盈余公积弥补亏损------------

4、其他综合收益结转留存收益------12924545.00---(12924545.00)-

(五)专项储备------------

1、本年提取------------

2、本年使用------------

(六)其他------------

四、本年年末余额664831139.00---2550003957.80---555239764.50-5822808490.119592883351.41附注为财务报表的组成部分

-15-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2023年12月31日止年度

(一)公司基本情况

1、公司概况

深圳市中洲投资控股股份有限公司(以下简称“本公司”)前身为“深圳市长城地产股份有限公司”，系经深圳市人民政府以深府函(1994)18号文批准，由深圳市长城房地产发展公司于

1994年9月13日改组设立的股份有限公司。本公司总部位于广东省深圳市，本公司及其

子公司(以下简称“本集团”)实际从事的主要经营活动是房地产开发及商品房的销售、管理；承接建筑安装工程；自有物业租赁等业务。

2、财务报表批准报出日

本公司的合并及母公司财务报表于2024年4月22日已经董事会批准报出。

(二)财务报表编制基础编制基础本集团执行财政部颁布的企业会计准则及相关规定。此外，本集团还按照《公开发行证券的公司信息披露编报规则第15号—财务报告的一般规定(2023年修订)》披露有关财务信息。

持续经营

受国内房地产市场下行的影响，本集团2023年度发生净亏损人民币2115923171.79元。

于2023年12月31日，本集团合并资产负债表不包括预收款项和合同负债的流动负债余额共计人民币11539253583.07元，货币资金余额为人民币834603532.60元，其中包括受限资金人民币52244706.56元，可使用的流动资金较为紧张。

针对上述可能导致对本集团持续经营能力产生重大疑虑的事项及情况，管理层编制了本集团涵盖期间自资产负债表日起不少于12个月的现金流量预测。本公司在评估本集团的持续经营能力时，已审阅管理层编制的现金流量预测，并审慎考虑宏观形势、行业政策和本集团过去的经营状况、未来的经营计划、可融资来源等因素。

本公司认为，本集团将能够获得足够的营运资金，以确保本集团未来12个月内能够清偿到期的债务，开展正常的经营活动。因此，本公司认为采用持续经营基础编制本公司的财务报表是恰当的。

-16-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2023年12月31日止年度

(二)财务报表编制基础-续记账基础和计价原则

本集团会计核算以权责发生制为记账基础。除某些金融工具以公允价值计量外，本财务报表以历史成本作为计量基础。资产如果发生减值，则按照相关规定计提相应的减值准备。

在历史成本计量下，资产按照购置时支付的现金或者现金等价物的金额或者所付出的对价的公允价值计量。负债按照因承担现时义务而实际收到的款项或者资产的金额，或者承担现时义务的合同金额，或者按照日常活动中为偿还负债预期需要支付的现金或者现金等价物的金额计量。

公允价值是市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。无论公允价值是可观察到的还是采用估值技术估计的，在本财务报表中计量和披露的公允价值均在此基础上予以确定。

以公允价值计量非金融资产时，考虑市场参与者将该资产用于最佳用途产生经济利益的能力，或者将该资产出售给能够用于最佳用途的其他市场参与者产生经济利益的能力。

对于以交易价格作为初始确认时的公允价值，且在公允价值后续计量中使用了涉及不可观察输入值的估值技术的金融资产，在估值过程中校正该估值技术，以使估值技术确定的初始确认结果与交易价格相等。

公允价值计量基于公允价值的输入值的可观察程度以及该等输入值对公允价值计量整体的重要性，被划分为三个层次：

*第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价。

*第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值。

*第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值。

(三)重要会计政策和会计估计

1、遵循企业会计准则的声明

本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司于2023年

12月31日的合并及母公司财务状况以及2023年度的合并及母公司经营成果、合并及母公

司股东权益变动和合并及母公司现金流量。

2、会计期间

本集团的会计年度为公历年度，即每年1月1日起至12月31日止。

-17-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2023年12月31日止年度

(三)重要会计政策和会计估计-续

3、营业周期

营业周期是指企业从购买用于加工的资产起至实现现金或现金等价物的期间。本公司的营业周期为十二个月。本集团之从事房地产开发经营业务的子公司，营业周期大于一年，该类子公司以营业周期作为资产和负债的流动性划分标准。

4、记账本位币

人民币为本公司及境内子公司经营所处的主要经济环境中的货币，本公司及境内子公司以人民币为记账本位币。本公司编制本财务报表时所采用的货币为人民币。

5、重要性标准确定方法和选择依据

项目重要性标准

单项收回或转回金额占相应应收款项收回或转回总额的10%以上且金额超应收款项坏账准备收回或转回金额重要过人民币50万元

单项账龄超过1年的预付款项余额占预付款项总额的10%以上且金额超过账龄超过1年的重要预付款项人民币100万元

单项账龄超过1年的合同负债余额占合同负债总额的1%以上且金额超过人账龄超过1年的重要合同负债民币100万元

单项预收款项、合同负债余额占相应预收款项、合同负债总额的1%以上

重要的预收款项、合同负债且金额超过人民币500万元重要的投资活动有关的现金单项投资活动产生的现金流量金额大于人民币3000万元

重要的非全资子公司少数股东权益金额占合并少数股东权益金额10%以上

长期股权投资金额占合并长期股权投资金额10%以上且本年确认的投资收重要的合营企业或联营企业益大于5000万元

6、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法

企业合并分为同一控制下企业合并和非同一控制下企业合并。

6.1同一控制下的企业合并

参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非暂时性的，为同一控制下的企业合并。

在企业合并中取得的资产和负债，按合并日其在被合并方的账面价值计量。合并方取得的净资产账面价值与支付的合并对价的账面价值的差额，调整资本公积中的股本溢价，股本溢价不足冲减的则调整留存收益。

为进行企业合并发生的各项直接费用，于发生时计入当期损益。

-18-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2023年12月31日止年度

(三)重要会计政策和会计估计-续

6、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法-续

6.2非同一控制下的企业合并及商誉

参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制，为非同一控制下的企业合并。

合并成本指购买方为取得被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债和发行的权

益性工具的公允价值。通过多次交易分步实现非同一控制下的企业合并的，合并成本为购买日支付的对价与购买日之前已经持有的被购买方的股权在购买日的公允价值之和。购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发生时计入当期损益。

购买方在合并中所取得的被购买方符合确认条件的可辨认资产、负债及或有负债在购买日以公允价值计量。

合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，作为一项资产确认为商誉并按成本进行初始计量。合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核，复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，计入当期损益。

因企业合并形成的商誉在合并财务报表中单独列报，并按照成本扣除累计减值准备后的金额计量。

7、控制的判断标准和合并财务报表的编制方法

7.1控制的判断标准

控制是指投资方拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。一旦相关事实和情况的变化导致上述控制定义涉及的相关要素发生了变化，本集团将进行重新评估。

7.2合并财务报表的编制方法

合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。

子公司的合并起始于本集团获得对该子公司的控制权时，终止于本集团丧失对该子公司的控制权时。

对于本集团处置的子公司，处置日(丧失控制权的日期)前的经营成果和现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中。

-19-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2023年12月31日止年度

(三)重要会计政策和会计估计-续

7、合并财务报表的编制方法-续

7.2合并财务报表的编制方法-续

对于通过非同一控制下的企业合并取得的子公司，其自购买日(取得控制权的日期)起的经营成果及现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中。

对于通过同一控制下的企业合并取得的子公司，无论该项企业合并发生在报告期的任一时点，视同该子公司同受最终控制方控制之日起纳入本集团的合并范围，其自报告期最早期间期初起的经营成果和现金流量已适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中。

子公司采用的会计政策和会计期间按照本集团统一的会计政策和会计期间厘定。

本公司与子公司及子公司相互之间发生的内部交易对合并财务报表的影响于合并时抵销。

子公司所有者权益中不属于母公司的份额作为少数股东权益，在合并资产负债表中股东权益项目下以“少数股东权益”项目列示。子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中净利润项目下以“少数股东损益”项目列示。

少数股东分担的子公司的亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有的份额，其余额仍冲减少数股东权益。

对于购买子公司少数股权或因处置部分股权投资但没有丧失对该子公司控制权的交易，作为权益性交易核算，调整归属于母公司股东权益和少数股东权益的账面价值以反映其在子公司中相关权益的变化。少数股东权益的调整额与支付/收到对价的公允价值之间的差额调整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。

通过多次交易分步取得被购买方的股权，最终形成非同一控制下的企业合并的，分别是否属于“一揽子交易”进行处理：属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，在购买日作为取得控制权的交易进行会计处理，购买日之前持有的被购买方的股权按该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益；购买日前持有的被购买方的股权涉及权益法核

算下的其他综合收益、其他所有者权益变动的，转为购买日所属当期收益。

因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权的，剩余股权按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益，同时冲减商誉。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益，在丧失控制权时转为当期投资收益。

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7、合并财务报表的编制方法-续

7.2合并财务报表的编制方法-续

对于通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明该多次交易事项为“一揽子交易”：(1)这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；(2)这些交

易整体才能达成一项完整的商业结果；(3)一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发

生；(4)一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。处置对子公司

股权投资直至丧失控制权的各项交易属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司自购买日开始持续计算的净资产份额的差额，确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易不属于“一揽子交易”的，将各项交易作为独立的交易进行会计处理。

8、合营安排分类及会计处理方法

合营安排分为共同经营和合营企业，该分类通过考虑该安排的结构、法律形式以及合同条款等因素根据合营方在合营安排中享有的权利和承担的义务确定。合营企业是指合营方仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。

本集团对合营企业的投资采用权益法核算，具体参见附注(三)17.3.2“按权益法核算的长期股权投资”。

9、现金及现金等价物的确定标准

现金是指企业库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物是指本集团持有的期限

短(一般指从购买日起三个月内到期)、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。

10、外币业务

10.1外币业务

外币交易在初始确认时采用交易发生日的即期汇率折算。

于资产负债表日，外币货币性项目采用该日即期汇率折算为记账本位币，因该日的即期汇率与初始确认时或者前一资产负债表日即期汇率不同而产生的汇兑差额，除：(1)符合资本化条件的外币专门借款的汇兑差额在资本化期间予以资本化计入相关资产的成本；(2)为了

规避外汇风险进行套期的套期工具的汇兑差额按套期会计方法处理；(3)分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的货币性项目除摊余成本之外的其他账面余额变动产生

的汇兑差额计入其他综合收益外，均计入当期损益。

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10、外币业务-续

10.1外币业务-续

以历史成本计量的外币非货币性项目仍以交易发生日的即期汇率折算的记账本位币金额计量。以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折算后的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，作为公允价值变动(含汇率变动)处理，计入当期损益或确认为其他综合收益。

11、金融工具

本集团在成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。

对于以常规方式购买或出售金融资产的，在交易日确认将收到的资产和为此将承担的负债，或者在交易日终止确认已出售的资产。

金融资产和金融负债在初始确认时以公允价值计量(金融资产和金融负债的公允价值的确定

方法参见附注(二)中“记账基础和计价原则”的相关披露)。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债，相关的交易费用直接计入当期损益，对于其他类别的金融资产和金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。当本集团按照《企业会计准则第

14号——收入》(以下简称“收入准则”)初始确认未包含重大融资成分或不考虑不超过一年

的合同中的融资成分的应收账款时，按照收入准则定义的交易价格进行初始计量。

实际利率法是指计算金融资产或金融负债的摊余成本以及将利息收入或利息费用分摊计入各会计期间的方法。

实际利率，是指将金融资产或金融负债在预计存续期的估计未来现金流量，折现为该金融资产账面余额或该金融负债摊余成本所使用的利率。在确定实际利率时，在考虑金融资产或金融负债所有合同条款(如提前还款、展期、看涨期权或其他类似期权等)的基础上估计

预期现金流量，但不考虑预期信用损失。

金融资产或金融负债的摊余成本是以该金融资产或金融负债的初始确认金额扣除已偿还的本金，加上或减去采用实际利率法将该初始确认金额与到期日金额之间的差额进行摊销形成的累计摊销额，再扣除累计计提的损失准备(仅适用于金融资产)。

11.1金融资产的分类、确认和计量

初始确认后，本集团对不同类别的金融资产，分别以摊余成本、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益或以公允价值计量且其变动计入当期损益进行后续计量。

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11、金融工具-续

11.1金融资产的分类、确认和计量-续

金融资产的合同条款规定在特定日期产生的现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基

础的利息的支付，且本集团管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标，则本集团将该金融资产分类为以摊余成本计量的金融资产。此类金融资产主要包括货币资金、应收账款、其他应收款、其他流动资产、债权投资和长期应收款等。

金融资产的合同条款规定在特定日期产生的现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基

础的利息的支付，且本集团管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金融资产为目标的，则该金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。此类金融资产自取得起期限在一年以上的，列示为其他债权投资，自资产负债表日起一年内(含一年)到期的，列示于一年内到期的非流动资产；取得时分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的应收账款与应收票据，列示于应收款项融资，其余取得时期限在一年内(含一年)项目列示于其他流动资产。

初始确认时，本集团可以单项金融资产为基础，不可撤销地将非同一控制下的企业合并中确认的或有对价以外的非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。此类金融资产作为其他权益工具投资列示。

金融资产满足下列条件之一的，表明本集团持有该金融资产的目的是交易性的：

*取得相关金融资产的目的，主要是为了近期出售。

*相关金融资产在初始确认时属于集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且有客观证据表明近期实际存在短期获利模式。

*相关金融资产属于衍生工具。但符合财务担保合同定义的衍生工具以及被指定为有效套期工具的衍生工具除外。

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产包括分类为以公允价值计量且其变动计

入当期损益的金融资产和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产：

*不符合分类为以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产条件的金融资产均分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

*在初始确认时，为消除或显著减少会计错配，本集团可以将金融资产不可撤销地指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

除衍生金融资产外的以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产列示于交易性金融资产。自资产负债表日起超过一年到期(或无固定期限)且预期持有超过一年的，列示于其他非流动金融资产。

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11、金融工具-续

11.1金融资产的分类、确认和计量-续

11.1.1以摊余成本计量的金融资产

以摊余成本计量的金融资产采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，发生减值或终止确认产生的利得或损失，计入当期损益。

本集团对以摊余成本计量的金融资产按照实际利率法确认利息收入。除下列情况外，本集团根据金融资产账面余额乘以实际利率计算确定利息收入：

*对于购入或源生的已发生信用减值的金融资产，本集团自初始确认起，按照该金融资产的摊余成本和经信用调整的实际利率计算确定其利息收入。

*对于购入或源生的未发生信用减值、但在后续期间成为已发生信用减值的金融资产，本集团在后续期间，按照该金融资产的摊余成本和实际利率计算确定其利息收入。若该金融工具在后续期间因其信用风险有所改善而不再存在信用减值，并且这一改善可与应用上述规定之后发生的某一事件相联系，本集团转按实际利率乘以该金融资产账面余额来计算确定利息收入。

11.1.2以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产

分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产相关的减值损失或利得、采

用实际利率法计算的利息收入及汇兑损益计入当期损益，除此以外该金融资产的公允价值变动均计入其他综合收益。该金融资产计入各期损益的金额与视同其一直按摊余成本计量而计入各期损益的金额相等。该金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。

指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投资的公允价值变

动在其他综合收益中进行确认，该金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。本集团持有该等非交易性权益工具投资期间，在本集团收取股利的权利已经确立，与股利相关的经济利益很可能流入本集团，且股利的金额能够可靠计量时，确认股利收入并计入当期损益。

11.1.3以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失以及与该金融资产相关的股利和利息收入计入当期损益。

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11、金融工具-续

11.2金融工具减值

本集团对以摊余成本计量的金融资产、分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益

的金融资产、租赁应收款、合同资产、不属于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债以及因金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成金融负债的财务担保合同以预期信用损失为基础进行减值会计处理并确认损失准备。

本集团对由收入准则规范的交易形成的全部应收账款及合同资产，以及由《企业会计准则

第21号——租赁》规范的交易形成的租赁应收款按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备。

对于其他金融工具，除购买或源生的已发生信用减值的金融资产外，本集团在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后的变动情况。若该金融工具的信用风险自初始确认后已显著增加，本集团按照相当于该金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备；若该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加，本集团按照相当于该金融工具未来12个月内预期信用损失的金额计量其损失准备。信用损失准备的增加或转回金额，除分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产外，作为减值损失或利得计入当期损益。对于分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产，本集团在其他综合收益中确认其信用损失准备，并将减值损失或利得计入当期损益，且不减少该金融资产在资产负债表中列示的账面价值。

本集团在前一会计期间已经按照相当于金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量了

损失准备，但在当期资产负债表日，该金融工具已不再属于自初始确认后信用风险显著增加的情形的，本集团在当期资产负债表日按照相当于未来12个月内预期信用损失的金额计量该金融工具的损失准备，由此形成的损失准备的转回金额作为减值利得计入当期损益。

11.2.1信用风险显著增加

本集团利用可获得的合理且有依据的前瞻性信息，通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。对于财务担保合同，本集团在应用金融工具减值规定时，将本集团成为做出不可撤销承诺的一方之日作为初始确认日。

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11、金融工具-续

11.2金融工具减值-续

11.2.1信用风险显著增加-续

本集团在评估信用风险是否显著增加时会考虑如下因素：

(1)信用风险变化所导致的内部价格指标是否发生显著变化。

(2)若现有金融工具在资产负债表日作为新金融工具源生或发行，该金融工具的利率或其

他条款是否发生显著变化(如更严格的合同条款、增加抵押品或担保物或者更高的收益率等)。

(3)同一金融工具或具有相同预计存续期的类似金融工具的信用风险的外部市场指标是否发生显著变化。这些指标包括：信用利差、针对借款人的信用违约互换价格、金融资产的公允价值小于其摊余成本的时间长短和程度、与借款人相关的其他市场信息(如

借款人的债务工具或权益工具的价格变动)。

(4)金融工具外部信用评级实际或预期是否发生显著变化。

(5)对债务人实际或预期的内部信用评级是否下调。

(6)预期将导致债务人履行其偿债义务的能力发生显著变化的业务、财务或经济状况是否发生不利变化。

(7)债务人经营成果实际或预期是否发生显著变化。

(8)同一债务人发行的其他金融工具的信用风险是否显著增加。

(9)债务人所处的监管、经济或技术环境是否发生显著不利变化。

(10)作为债务抵押的担保物价值或第三方提供的担保或信用增级质量是否发生显著变化。

这些变化预期将降低债务人按合同规定期限还款的经济动机或者影响违约概率。

(11)预期将降低借款人按合同约定期限还款的经济动机是否发生显著变化。

(12)借款合同的预期是否发生变更，包括预计违反合同的行为可能导致的合同义务的免除

或修订、给予免息期、利率跳升、要求追加抵押品或担保或者对金融工具的合同框架做出其他变更。

(13)债务人预期表现和还款行为是否发生显著变化。

(14)本集团对金融工具信用管理方法是否发生变化。

无论经上述评估后信用风险是否显著增加，本集团认为当金融工具合同付款已逾期超过(含)30日，则表明该金融工具的信用风险已经显著增加。

于资产负债表日，若本集团判断金融工具只具有较低的信用风险，则本集团假定该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。如果金融工具的违约风险较低，借款人在短期内履行其合同现金流量义务的能力很强，并且即使较长时期内经济形势和经营环境存在不利变化但未必一定降低借款人履行其合同现金义务，则该金融工具被视为具有较低的信用风险。

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11、金融工具-续

11.2金融工具减值-续

11.2.2已发生信用减值的金融资产

当本集团预期对金融资产未来现金流量具有不利影响的一项或多项事件发生时，该金融资产成为已发生信用减值的金融资产。金融资产已发生信用减值的证据包括下列可观察信息：

(1)发行方或债务人发生重大财务困难；

(2)债务人违反合同，如偿付利息或本金违约或逾期等；

(3)债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况下都不会做出的让步；

(4)债务人很可能破产或进行其他财务重组；

(5)发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失；

(6)以大幅折扣购买或源生一项金融资产，该折扣反映了发生信用损失的事实。

基于本集团内部信用风险管理，当内部建议的或外部获取的信息中表明金融工具债务人不能全额偿付包括本集团在内的债权人(不考虑本集团取得的任何担保)，则本集团认为发生违约事件。

无论上述评估结果如何，若金融工具合同付款已发生逾期超过(含)90日，则本集团推定该金融工具已发生违约。

11.2.3预期信用损失的确定

本集团按照下列方法确定相关金融工具的预期信用损失：

*对于金融资产和租赁应收款，信用损失为本集团应收取的合同现金流量与预期收取的现金流量之间差额的现值。

*对于财务担保合同(具体会计政策参见附注(三)11.4.1.2.1)，信用损失为本集团就该合同持有人发生的信用损失向其做出赔付的预计付款额，减去本集团预期向该合同持有人、债务人或任何其他方收取的金额之间差额的现值。

*对于资产负债表日已发生信用减值但并非购买或源生已发生信用减值的金融资产，信用损失为该金融资产账面余额与按原实际利率折现的估计未来现金流量的现值之间的差额。

本集团计量金融工具预期信用损失的方法反映的因素包括：通过评价一系列可能的结果而确定的无偏概率加权平均金额；货币时间价值；在资产负债表日无须付出不必要的额外成

本或努力即可获得的有关过去事项、当前状况以及未来经济状况预测的合理且有依据的信息。

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11、金融工具-续

11.2金融工具减值-续

11.2.4减记金融资产

当本集团不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回的，直接减记该金融资产的账面余额。这种减记构成相关金融资产的终止确认。

11.3金融资产的转移

满足下列条件之一的金融资产，予以终止确认：(1)收取该金融资产现金流量的合同权利终

止；(2)该金融资产已转移，且将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；

(3)该金融资产已转移，虽然本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风

险和报酬，但是未保留对该金融资产的控制。

若本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有风险和报酬，且保留了对该金融资产控制的，则按照其继续涉入被转移金融资产的程度继续确认该被转移金融资产，并相应确认相关负债。本集团按照下列方式对相关负债进行计量：

*被转移金融资产以摊余成本计量的，相关负债的账面价值等于继续涉入被转移金融资产的账面价值减去本集团保留的权利(如果本集团因金融资产转移保留了相关权利)的

摊余成本并加上本集团承担的义务(如果本集团因金融资产转移承担了相关义务)的摊余成本，相关负债不指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。

*被转移金融资产以公允价值计量的，相关负债的账面价值等于继续涉入被转移金融资产的账面价值减去本集团保留的权利(如果本集团因金融资产转移保留了相关权利)的

公允价值并加上本集团承担的义务(如果本集团因金融资产转移承担了相关义务)的公允价值，该权利和义务的公允价值为按独立基础计量时的公允价值。

金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值及因转移而收到的对价与原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和的差额计入当期损益。若本集团转移的金融资产是指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投资，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。

金融资产部分转移满足终止确认条件的，将转移前金融资产整体的账面价值在终止确认部分和继续确认部分之间按照转移日各自的相对公允价值进行分摊，并将终止确认部分收到的对价和原计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额之和与终止确认部分在终止确认日的账面价值之差额计入当期损益。若本集团转移的金融资产是指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投资，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。

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11、金融工具-续

11.3金融资产的转移-续

金融资产整体转移未满足终止确认条件的，本集团继续确认所转移的金融资产整体，并将收到的对价确认为金融负债。

11.4金融负债和权益工具的分类

本集团根据所发行金融工具的合同条款及其所反映的经济实质而非仅以法律形式，结合金融负债和权益工具的定义，在初始确认时将该金融工具或其组成部分分类为金融负债或权益工具。

11.4.1金融负债的分类、确认和计量

金融负债在初始确认时划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其他金融负债。

11.4.1.1以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债(含属于金融负债的衍生工具)和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。除衍生金融负债单独列示外，以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债列示为交易性金融负债。

金融负债满足下列条件之一，表明本集团承担该金融负债的目的是交易性的：

*承担相关金融负债的目的，主要是为了近期回购。

*相关金融负债在初始确认时属于集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且有客观证据表明近期实际存在短期获利模式。

*相关金融负债属于衍生工具。但符合财务担保合同定义的衍生工具以及被指定为有效套期工具的衍生工具除外。

本集团将符合下列条件之一的金融负债，在初始确认时可以指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债：(1)该指定能够消除或显著减少会计错配；(2)根据本集团正式

书面文件载明的风险管理或投资策略，以公允价值为基础对金融负债组合或金融资产和金融负债组合进行管理和业绩评价，并在本集团内部以此为基础向关键管理人员报告；(3)符合条件的包含嵌入衍生工具的混合合同。

交易性金融负债采用公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失以及与该等金融负债相关的股利或利息支出计入当期损益。

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11、金融工具-续

11.4金融负债和权益工具的分类-续

11.4.1金融负债的分类、确认和计量-续

11.4.1.1以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债-续

对于被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，该金融负债由本集团自身信用风险变动引起的公允价值变动计入其他综合收益，其他公允价值变动计入当期损益。该金融负债终止确认时，之前计入其他综合收益的自身信用风险变动引起的其公允价值累计变动额转入留存收益。与该等金融负债相关的股利或利息支出计入当期损益。若按上述方式对该等金融负债的自身信用风险变动的影响进行处理会造成或扩大损益中的会计错配的，本集团将该金融负债的全部利得或损失(包括自身信用风险变动的影响金额)计入当期损益。

11.4.1.2其他金融负债

除金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债、财务

担保合同外的其他金融负债分类为以摊余成本计量的金融负债，按摊余成本进行后续计量，终止确认或摊销产生的利得或损失计入当期损益。

本集团与交易对手方修改或重新议定合同，未导致按摊余成本进行后续计量的金融负债终止确认，但导致合同现金流量发生变化的，本集团重新计算该金融负债的账面价值，并将相关利得或损失计入当期损益。重新计算的该金融负债的账面价值，本集团根据将重新议定或修改的合同现金流量按金融负债的原实际利率折现的现值确定。对于修改或重新议定合同所产生的所有成本或费用，本集团调整修改后的金融负债的账面价值，并在修改后金融负债的剩余期限内进行摊销。

11.4.1.2.1财务担保合同

财务担保合同是指当特定债务人到期不能按照最初或修改后的债务工具条款偿付债务时，要求发行方向蒙受损失的合同持有人赔付特定金额的合同。对于不属于指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债或者因金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉

入被转移金融资产所形成的金融负债的财务担保合同，在初始确认后按照损失准备金额以及初始确认金额扣除依据收入准则相关规定所确定的累计摊销额后的余额孰高进行计量。

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11、金融工具-续

11.4金融负债和权益工具的分类-续

11.4.2金融负债的终止确认

金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，终止确认该金融负债或其一部分。本集团(借入方)与借出方之间签订协议，以承担新金融负债方式替换原金融负债，且新金融负债与原金融负债的合同条款实质上不同的，本集团终止确认原金融负债，并同时确认新金融负债。

金融负债全部或部分终止确认的，将终止确认部分的账面价值与支付的对价(包括转出的非现金资产或承担的新金融负债)之间的差额，计入当期损益。

11.4.3权益工具

权益工具是指能证明拥有本集团在扣除所有负债后的资产中的剩余权益的合同。本集团发行(含再融资)、回购、出售或注销权益工具作为权益的变动处理。本集团不确认权益工具的公允价值变动。与权益性交易相关的交易费用从权益中扣减。

本集团对权益工具持有方的分配作为利润分配处理，发放的股票股利不影响股东权益总额。

11.5金融资产和金融负债的抵销

当本集团具有抵销已确认金融资产和金融负债金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的，同时本集团计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债时，金融资产和金融负债以相互抵销后的金额在资产负债表内列示。除此以外，金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不予相互抵销。

12、应收账款

12.1应收账款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法

本集团对信用风险显著增加的应收账款单独确定信用损失，对其余的应收账款在组合基础上采用减值矩阵确定应收账款的信用损失。应收账款预期信用损失准备的增加或转回金额，作为信用减值损失或利得计入当期损益。

12.2按照信用风险特征组合计提信用损失准备的组合类别及确定依据

除单项计提信用损失准备的应收账款外，本集团以共同信用风险特征为依据，将应收账款分为低风险、正常风险组合。本集团采用的共同信用风险特征包括债务人类别等。

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(三)重要会计政策和会计估计-续

12、应收账款-续

12.3按照单项计提信用损失准备的单项计提判断标准

本集团对债务人已发生事实违约、经营风险增加或财务状况恶化等情况的应收账款因信用风险已显著变化而单项评估确定信用损失。

13、其他应收款

13.1其他应收款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法

本集团对信用风险显著增加的其他应收款单独确定信用损失，对其余的其他应收款在组合基础上采用减值矩阵确定其他应收款的信用损失。其他应收款预期信用损失准备的增加或转回金额，作为信用减值损失或利得计入当期损益。

13.2按照信用风险特征组合计提信用损失准备的组合类别及确定依据

除单项计提信用损失准备的其他应收款外，本集团以共同信用风险特征为依据，对其余的其他应收款划分为低风险、正常风险组合。本集团采用的共同信用风险特征包括债务人类别等。

13.3按照单项计提信用损失准备的单项计提判断标准

本集团对债务人已发生事实违约、经营风险增加或财务状况恶化等情况的其他应收款因信用风险已显著变化而单项评估确定信用损失。

14、存货

14.1存货类别、发出计价方法、盘存制度和低值易耗品的摊销方法

14.11存货类别

本集团的存货主要包括房地产开发成本、房地产开发产品、材料、商品、低值易耗品等。

存货按成本进行初始计量，存货成本包括采购成本、加工成本和其他使存货达到目前场所和状态所发生的支出。

房地产开发成本是指拟开发土地和在建开发产品，房地产开发产品是指完工项目。房地产开发产品的实际成本包括土地出让金、基础配套设施支出、建筑安装工程支出、开发项目

完工之前所发生的借款费用及开发过程中的其他相关费用。材料、商品及低值易耗品的实际成本包括购买价款、运输费、保险费、应缴纳的税金及其他相关费用等。

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14、存货-续

14.1存货类别、发出计价方法、盘存制度和低值易耗品的摊销方法-续

14.1.2发出存货的计价方法

材料及商品发出时，采用加权平均法确定其实际成本。房地产开发产品发出时，采用个别计价法确定其实际成本。

14.1.3存货的盘存制度

存货盘存制度为永续盘存制。

14.1.4低值易耗品的摊销方法

低值易耗品采用五五摊销法进行摊销。

14.2存货跌价准备的确认标准和计提方法

资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。当其可变现净值低于成本时，提取存货跌价准备。

可变现净值是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的确凿证据为基础，同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。

计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期损益。

存货按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额提取存货跌价准备。

15、合同资产

15.1合同资产的确认方法及标准

合同资产是指本集团已向客户转让商品或服务而有权收取对价的权利，且该权利取决于时间流逝之外的其他因素。本集团拥有的无条件(即，仅取决于时间流逝)向客户收取对价的权利作为应收款项单独列示。

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15、合同资产-续

15.2合同资产的预期信用损失的确定方法及会计处理方法

本集团对信用风险显著增加的合同资产单独确定信用损失，对其余的合同资产在组合基础上采用减值矩阵确定合同资产的信用损失。合同资产预期信用损失准备的增加或转回金额，作为信用减值损失或利得计入当期损益。

15.3按照信用风险特征组合计提信用损失准备的组合类别及确定依据

除单项计提信用损失准备的合同资产外，本集团以共同信用风险特征为依据，将合同资产分为低风险、正常风险组合。本集团采用的共同信用风险特征包括债务人类别等。

15.4按照单项计提信用损失准备的单项计提判断标准

本集团对债务人已发生事实违约、经营风险增加或财务状况恶化等情况的合同资产因信用风险已显著变化而单项评估确定信用损失。

16、持有待售非流动资产或处置组

16.1划分为持有待售的非流动资产或处置组的确认标准和会计处理方法

当本集团主要通过出售(包括具有商业实质的非货币性资产交换)而非持续使用一项非流动

资产或处置组收回其账面价值时，将其划分为持有待售类别。

分类为持有待售类别的非流动资产或处置组需同时满足下列条件：(1)根据类似交易中出售

此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；(2)出售极可能发生，即本集团已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预计出售将在一年内完成。

因出售对子公司的投资等原因导致丧失对子公司控制权的，无论出售后是否保留部分权益性投资，在拟出售的对子公司投资满足持有待售类别划分条件时，在母公司个别财务报表中将对子公司投资整体划分为持有待售类别，在合并财务报表中将子公司所有资产和负债划分为持有待售类别。

本集团以账面价值与公允价值减去出售费用后的净额孰低计量持有待售的非流动资产或处置组。账面价值高于公允价值减去出售费用后的净额的，减记账面价值至公允价值减去出售费用后的净额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提持有待售资产减值准备。后续资产负债表日持有待售的非流动资产公允价值减去出售费用后的净额增加的，恢复以前减记的金额，并在划分为持有待售类别后确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益。划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不予转回。

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16、持有待售非流动资产或处置组-续

16.1划分为持有待售的非流动资产或处置组的确认标准和会计处理方法-续

持有待售的非流动资产或处置组中的非流动资产不计提折旧或摊销，持有待售的处置组中负债的利息和其他费用继续予以确认。

对联营企业或合营企业的权益性投资全部或部分分类为持有待售资产，分类为持有待售的部分自分类为持有待售之日起不再采用权益法核算。

17、长期股权投资

17.1共同控制、重大影响的判断标准

控制是指投资方拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。共同控制是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。重大影响是指对被投资方的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。在确定能否对被投资单位实施控制或施加重大影响时，已考虑投资方和其他方持有的被投资单位当期可转换公司债券、当期可执行认股权证等潜在表决权因素。

17.2初始投资成本的确定

对于同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。以发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本，按照发行股份的面值总额作为股本，长期股权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。通过多次交易分步取得同一控制下被合并方的股权，最终形成同一控制下企业合并的，应分别是否属于“一揽子交易”进行处理：属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，在合并日按照应享有被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初

始投资成本，长期股权投资初始投资成本与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。合并日之前持有的股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，暂不进行会计处理。

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17、长期股权投资-续

17.2初始投资成本的确定-续

对于非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在购买日按照合并成本作为长期股权投资的初始投资成本。通过多次交易分步取得被购买方的股权，最终形成非同一控制下的企业合并的，分别是否属于“一揽子交易”进行处理：属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，按照原持有被购买方的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的长期股权投资的初始投资成本。原持有的股权采用权益法核算的，相关其他综合收益暂不进行会计处理。原持有股权投资为指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投资的，其公允价值与账面价值之间的差额，以及原计入其他综合收益的累计公允价值变动转入留存收益。

合并方或购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发生时计入当期损益。

除企业合并形成的长期股权投资外其他方式取得的长期股权投资，按成本进行初始计量。

对于因追加投资能够对被投资单位实施重大影响或实施共同控制但不构成控制的，长期股权投资成本为按照《企业会计准则第22号—金融工具确认和计量》确定的原持有股权投资的公允价值加上新增投资成本之和。

17.3后续计量及损益确认方法

17.3.1按成本法核算的长期股权投资

母公司财务报表采用成本法核算对子公司的长期股权投资。子公司是指本集团能够对其实施控制的被投资单位。

采用成本法核算的长期股权投资按初始投资成本计价。追加或收回投资调整长期股权投资的成本。当期投资收益按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认。

17.3.2按权益法核算的长期股权投资

除全部或部分分类为持有待售资产的对联营企业和合营企业的投资外，本集团对联营企业和合营企业的投资采用权益法核算。联营企业是指本集团能够对其施加重大影响的被投资单位，合营企业是指本集团仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。

采用权益法核算时，长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。

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17、长期股权投资-续

17.3后续计量及损益确认方法-续

17.3.2按权益法核算的长期股权投资-续

采用权益法核算时，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；

对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入资本公积。在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后确认。被投资单位采用的会计政策及会计期间与本公司不一致的，按照本公司的会计政策及会计期间对被投资单位的财务报表进行调整，并据以确认投资收益和其他综合收益。对于本集团与联营企业及合营企业之间发生的交易，投出或出售的资产不构成业务的，未实现内部交易损益按照享有的比例计算归属于本集团的部分予以抵销，在此基础上确认投资损益。但本集团与被投资单位发生的未实现内部交易损失，属于所转让资产减值损失的，不予以抵销。本集团投出的资产构成业务的，投资方因此取得长期股权投资但未取得控制权的，以投出业务的公允价值作为新增长期股权投资的初始投资成本，初始投资成本与投出业务的账面价值之差，全额计入当期损益。本集团出售的资产构成业务的，取得的对价与业务的账面价值之差，全额计入当期损益。本集团自联营企业及合营企业购入的资产构成业务的，按《企业会计准则第20号—企业合并》的规定进行会计处理，全额确认与交易相关的利得或损失。

在确认应分担被投资单位发生的净亏损时，以长期股权投资的账面价值和其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限。此外，如本集团对被投资单位负有承担额外损失的义务，则按预计承担的义务确认预计负债，计入当期投资损失。被投资单位以后期间实现净利润的，本集团在收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。

17.4长期股权投资处置

处置长期股权投资时，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。采用权益法核算的长期股权投资，处置后的剩余股权仍采用权益法核算的，原采用权益法核算而确认的其他综合收益采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，并按比例结转；因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而

确认的所有者权益，按比例结转入当期损益。采用成本法核算的长期股权投资，处置后剩余股权仍采用成本法核算的，其在取得对被投资单位的控制之前因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认的其他综合收益，采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，并按比例结转；因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动按比例结转当期损益。

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17、长期股权投资-续

17.4长期股权投资处置-续

本集团因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报表时，处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单

位实施共同控制或施加重大影响的，改按金融工具确认和计量准则的有关规定进行会计处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。对于本集团取得对被投资单位的控制之前，因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认的其他综合收益，在丧失对被投资单位控制时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动在丧失对被投资单位控制时结转入当期损益。

其中，处置后的剩余股权采用权益法核算的，其他综合收益和其他所有者权益按比例结转；

处置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则进行会计处理的，其他综合收益和其他所有者权益全部结转。

本集团因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则核算，其在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，在终止采用权益法时全部转入当期投资收益。

本集团通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，如果上述交易属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进行会计处理，在丧失控制权之前每一次处置价款与所处置的股权对应的长期股权投资账面价值之间的差额，先确认为其他综合收益，到丧失控制权时再一并转入丧失控制权的当期损益。

18、投资性房地产

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的建筑物和已出租的土地使用权等。

投资性房地产按成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，如果与该资产有关的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入投资性房地产成本。其他后续支出，在发生时计入当期损益。

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18、投资性房地产-续

本集团采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，采用年限平均法在使用寿命内计提折旧。各类投资性房地产的折旧方法、折旧年限、估计残值率和年折旧率如下：

类别折旧方法折旧年限(年)残值率(%)年折旧率(%)

房屋及建筑物年限平均法15-305.003.17-6.33

土地使用权直线法30-3.33

当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确认该项投资性房地产。

投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。

19、固定资产

19.1确认条件

固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的有形资产。固定资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本集团，且其成本能够可靠地计量时才予以确认。固定资产按成本并考虑预计弃置费用因素的影响进行初始计量。

与固定资产有关的后续支出，如果与该固定资产有关的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入固定资产成本，并终止确认被替换部分的账面价值。除此以外的其他后续支出，在发生时计入当期损益。

19.2折旧方法

固定资产从达到预定可使用状态的次月起，采用年限平均法在使用寿命内计提折旧。各类固定资产的折旧年限、残值率和年折旧率如下：

类别折旧方法折旧年限(年)残值率(%)年折旧率(%)

房屋及建筑物年限平均法15-305.003.17-6.33

机器设备年限平均法5-105.009.50-19.00

运输设备年限平均法5-105.009.50-19.00

电子及其他设备年限平均法3-105.009.50-31.67

固定资产装修年限平均法3-6-16.67-33.33

预计净残值是指假定固定资产预计使用寿命已满并处于使用寿命终了时的预期状态，本集团目前从该项资产处置中获得的扣除预计处置费用后的金额。

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19、固定资产-续

19.3其他说明

当固定资产处置时或预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资产。固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。

本集团至少于年度终了对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如发生改变则作为会计估计变更处理。

20、在建工程

在建工程按实际成本计量﹐实际成本包括在建期间发生的各项工程支出、工程达到预定可使用状态前的资本化的借款费用以及其他相关费用等。在建工程不计提折旧。在建工程在达到预定可使用状态后结转为固定资产。

在建工程结转为固定资产的标准和时点如下：

类别结转为固定资产的标准结转为固定资产的时点工程建造项目达到预定可使用状态竣工验收合格且达到预定可使用状态的时点

21、借款费用

可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，在资产支出已经发生、借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或生产活动已经开始时，开始资本化；构建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可销售状态时，停止资本化。如果符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生非正常中断、并且中断时间连续超过3个月的，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建或生产活动重新开始。其余借款费用在发生当期确认为费用。

专门借款当期实际发生的利息费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资产支出超过专

门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，确定资本化金额。资本化率根据一般借款的加权平均利率计算确定。

资本化期间内，外币专门借款的汇兑差额全部予以资本化；外币一般借款的汇兑差额计入当期损益。

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22、无形资产

22.1使用寿命及其确定依据、估计情况、摊销方法或复核程序

无形资产包括土地使用权、计算机软件等。

无形资产按成本进行初始计量。使用寿命有限的无形资产自可供使用时起，对其原值减去预计净残值和已计提的减值准备累计金额在其预计使用寿命内采用直线法分期平均摊销。

使用寿命不确定的无形资产不予摊销。各类无形资产的摊销方法、使用寿命和残值率如下：

类别摊销方法使用寿命(年)使用寿命的确定依据残值率

土地使用权直线法30土地使用证规定的使用年限-

计算机软件直线法3预计更新周期-期末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命和摊销方法进行复核，必要时进行调整。

22.2研发支出的归集范围及相关会计处理方法

研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。

开发阶段的支出同时满足下列条件的，确认为无形资产，不能满足下述条件的开发阶段的支出计入当期损益：

(1)完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；

(2)具有完成该无形资产并使用或出售的意图；

(3)无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或

无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能够证明其有用性；

(4)有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；

(5)归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。

无法区分研究阶段支出和开发阶段支出的，将发生的研发支出全部计入当期损益。内部开发活动形成的无形资产的成本仅包括满足资本化条件的时点至无形资产达到预定用途前发

生的支出总额，对于同一项无形资产在开发过程中达到资本化条件之前已经费用化计入损益的支出不再进行调整。

研发支出的归集范围包括直接从事研发活动人员的工资薪金和福利费用、研发活动直接消

耗的材料、燃料和动力费用、研发活动的仪器和设备的折旧费、研发场地租赁和维护费

用、研究与试验开发所需的差旅、交通和通讯费用等。本集团以通过技术可行性及经济可行性研究，作为划分研究阶段和开发阶段的具体标准-41-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

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23、长期资产减值

本集团在每一个资产负债表日检查长期股权投资、采用成本法计量的投资性房地产、固定

资产、在建工程、使用寿命确定的无形资产及使用权资产是否存在可能发生减值的迹象。

如果该等资产存在减值迹象，则估计其可收回金额。使用寿命不确定的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年均进行减值测试。

估计资产的可收回金额以单项资产为基础，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，则以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。可收回金额为资产或者资产组的公允价值减去处置费用后的净额与其预计未来现金流量的现值两者之中的较高者。

如果资产的可收回金额低于其账面价值，按其差额计提资产减值准备，并计入当期损益。

商誉至少在每年年度终了进行减值测试。对商誉进行减值测试时，结合与其相关的资产组或者资产组组合进行。即，自购买日起将商誉的账面价值按照合理的方法分摊到能够从企业合并的协同效应中受益的资产组或资产组组合，如包含分摊的商誉的资产组或资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损失。减值损失金额首先抵减分摊到该资产组或资产组组合的商誉的账面价值，再根据资产组或资产组组合中除商誉以外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。

上述资产减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。

24、长期待摊费用

长期待摊费用为已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费用。

长期待摊费用在预计受益期间分期平均摊销。

25、合同负债

合同负债是指本集团已收或应收客户对价而应向客户转让商品或服务的义务。同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示。

26、职工薪酬

26.1短期薪酬的会计处理方法

本集团在职工为其提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。本集团发生的职工福利费，在实际发生时根据实际发生额计入当期损益或相关资产成本。职工福利费为非货币性福利的，按照公允价值计量。

-42-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

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26、职工薪酬-续

26.1短期薪酬的会计处理方法-续

本集团为职工缴纳的医疗保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费和住房公积金，以及本集团按规定提取的工会经费和职工教育经费，在职工为本集团提供服务的会计期间，根据规定的计提基础和计提比例计算确定相应的职工薪酬金额，确认相应负债，并计入当期损益或相关资产成本。

26.2离职后福利的会计处理方法

离职后福利全部为设定提存计划。

本集团在职工为其提供服务的会计期间，将根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。

26.3辞退福利的会计处理方法

本集团向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益：本集团不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；本集团确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。

27、预计负债

当与或有事项相关的义务是本集团承担的现时义务，且履行该义务很可能导致经济利益流出，以及该义务的金额能够可靠地计量，则确认为预计负债。

在资产负债表日，考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素，按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数对预计负债进行计量。如果货币时间价值影响重大，则以预计未来现金流出折现后的金额确定最佳估计数。

如果清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够收到时，作为资产单独确认，且确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。

28、股份支付

本集团的股份支付是为了获取职工提供服务而授予权益工具或者承担以权益工具为基础确定的负债的交易。本集团的股份支付分为以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付。

-43-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

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(三)重要会计政策和会计估计-续

28、股份支付-续

28.1以权益结算的股份支付

对于用以换取职工提供的服务的以权益结算的股份支付，本集团以授予职工权益工具在授予日的公允价值计量。该公允价值的金额在等待期内以对可行权权益工具数量的最佳估计为基础，按直线法计算计入相关成本或费用，相应增加资本公积。

在等待期内每个资产负债表日，本集团根据最新取得的可行权职工人数变动等后续信息做出最佳估计，修正预计可行权的权益工具数量。上述估计的影响计入当期相关成本或费用，并相应调整资本公积。

28.2以现金结算的股份支付

以现金结算的股份支付，按照本集团承担的以股份或其他权益工具为基础确定的负债的公允价值计量。授予后立即可行权的以现金结算的股份支付，在授予日计入相关成本或费用，相应增加负债。在相关负债结算前的每个资产负债表日以及结算日，对负债的公允价值重新计量，其变动计入当期损益。

28.3实施、修改、终止股份支付计划的相关会计处理

本集团对股份支付计划进行修改时，若修改增加了所授予权益工具的公允价值，按照权益工具公允价值的增加相应地确认取得服务的增加；若修改增加了所授予权益工具的数量，则将增加的权益工具的公允价值相应地确认为取得服务的增加。权益工具公允价值的增加是指修改前后的权益工具在修改日的公允价值之间的差额。若修改减少了股份支付公允价值总额或采用了其他不利于职工的方式修改股份支付计划的条款和条件，则仍继续对取得的服务进行会计处理，视同该变更从未发生，除非本集团取消了部分或全部已授予的权益工具。

在等待期内，如果取消了授予的权益工具，本集团对取消所授予的权益性工具作为加速行权处理，将剩余等待期内应确认的金额立即计入当期损益，同时确认资本公积。职工或其他方能够选择满足非可行权条件但在等待期内未满足的，本集团将其作为授予权益工具的取消处理。

-44-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

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29、收入

29.1按照业务类型披露收入确认和计量所采用的会计政策

本集团的收入主要来源于房地产销售收入及提供劳务收入。

本集团在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品控制权时，按照分摊至该项履约义务的交易价格确认收入。履约义务，是指合同中本集团向客户转让可明确区分商品的承诺。

本集团在合同开始日对合同进行评估，识别该合同所包含的各单项履约义务，并确定各单项履约义务是在某一时段内履行，还是在某一时点履行。满足下列条件之一的，属于在某一时间段内履行的履约义务，本集团按照履约进度，在一段时间内确认收入：(1)客户在本集团履约的同时即取得并消耗所带来的经济利益；(2)客户能够控制本集团履约过程中在建

的商品；(3)本集团履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本集团在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。否则，本集团在客户取得相关商品或服务控制权的时点确认收入。

交易价格，是指本集团因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，但不包含代

第三方收取的款项以及本集团预期将退还给客户的款项。在确定交易价格时，本集团考虑

可变对价、合同中存在的重大融资成分、非现金对价、应付客户对价等因素的影响。

合同中存在重大融资成分的，本集团按照假定客户在取得商品控制权时即以现金支付的应付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内采用实际利率法摊销。合同开始日，本集团预计客户取得商品控制权与客户支付价款间隔不超过一年的，不考虑合同中存在的重大融资成分。

本集团向客户预收销售商品款项的，首先将该款项确认为负债，待履行了相关履约义务时再转为收入。当本集团预收款项无需退回，且客户可能会放弃其全部或部分合同权利时，本集团预期将有权获得与客户所放弃的合同权利相关的金额的，按照客户行使合同权利的模式按比例将上述金额确认为收入；否则，本集团只有在客户要求履行剩余履约义务的可能性极低时，才将上述负债的相关余额转为收入。

商品销售收入

本集团在同时满足以下条件时，认定客户取得房地产开发产品控制权并确认收入：

1)买卖双方已签订销售合同并依法生效；

2)房地产开发产品已竣工并验收合格；

3)收到客户的全部购房款或取得收取全部购房款权利(如银行同意发放按揭款的书面承

诺函)；

4)办理了交房手续，或者根据购房合同约定的条件视同客户接收时。

-45-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

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29、收入-续

29.1按照业务类型披露收入确认和计量所采用的会计政策-续

提供劳务收入

本集团提供劳务的收入包括物业管理费收入、酒店餐饮服务收入和建造服务收入等。

本集团在物业服务已经提供，款项已收取或取得收取款项的权利时确认收入。

本集团在酒店餐饮服务已按照约定提供，款项已收取或取得收取服务费的权利时确认收入。

本集团提供的建造服务根据履约进度在一段时间内确认收入。履约进度主要根据建造项目的性质，按已经完成的为履行合同实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例或已完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例或已完工合同工作的测量进度确定。

30、合同成本

30.1取得合同的成本

本集团为取得合同发生的增量成本(即不取得合同就不会发生的成本)预期能够收回的，确认为一项资产，并采用与该资产相关的商品收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。若该项资产摊销期限不超过一年的，在发生时计入当期损益。本集团为取得合同发生的其他支出，在发生时计入当期损益，明确由客户承担的除外。

30.2履行合同的成本

本集团为履行合同发生的成本，不属于除收入准则外的其他企业会计准则范围且同时满足下列条件的，确认为一项资产：(1)该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关；(2)该成本增加了本集团未来用于履行履约义务的资源；(3)该成本预期能够收回。上述资产采用与该资产相关的商品收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。

30.3与合同成本有关的资产的减值损失

在确定与合同成本有关的资产的减值损失时，首先对按照其他相关企业会计准则确认的、与合同有关的其他资产确定减值损失；其次，对于与合同成本有关的资产，其账面价值高于下列两项的差额的，超出部分计提减值准备，并确认为资产减值损失：(1)本集团因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；(2)为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。

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30、合同成本-续

30.3与合同成本有关的资产的减值损失-续

与合同成本相关的资产计提减值准备后，如果以前期间减值的因素发生变化，使得上述两项差额高于该资产账面价值的，转回原已计提的资产减值准备，并计入当期损益，但转回后的资产账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该资产在转回日的账面价值。

31、政府补助

政府补助是指本集团从政府无偿取得货币性资产和非货币性资产。政府补助在能够满足政府补助所附条件且能够收到时予以确认。

政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。

31.1与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法

本集团的政府补助中，与长期资产的最终形成相关的政府补助为与资产相关的政府补助。

与资产相关的政府补助，确认为递延收益，并在相关资产的使用寿命内分期计入当期损益。

31.2与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法

本集团的政府补助中的节能减排补贴等，由于其补偿本集团已经发生的相关费用，该等政府补助为与收益相关的政府补助。

与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用和损失的，确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失的期间计入当期损益；用于补偿已经发生的相关成本费用和损失的，直接计入当期损益。

与本集团日常活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益。与本集团日常活动无关的政府补助，计入营业外收入。

已确认的政府补助需要退回时，存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益。不存在相关递延收益的，直接计入当期损益。

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32、租赁租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。

在合同开始日，本集团评估该合同是否为租赁或者包含租赁。除非合同条款和条件发生变化，本集团不重新评估合同是否为租赁或者包含租赁。

32.1本集团作为承租人

32.1.1租赁的分拆

合同中同时包含一项或多项租赁和非租赁部分的，本集团将各项单独租赁和非租赁部分进行分拆，按照各租赁部分单独价格及非租赁部分的单独价格之和的相对比例分摊合同对价。

32.1.2使用权资产

除短期租赁和低价值资产租赁外，本集团在租赁期开始日对租赁确认使用权资产。租赁期开始日，是指出租人提供租赁资产使其可供本集团使用的起始日期。

使用权资产按照成本进行初始计量，该成本包括：

*租赁负债的初始计量金额；

*在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；

*本集团发生的初始直接费用；

*本集团为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款

约定状态预计将发生的成本，不包括属于为生产存货而发生的成本。

本集团参照《企业会计准则第4号——固定资产》有关折旧规定，对使用权资产计提折旧。本集团能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，使用权资产在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。

本集团按照《企业会计准则第8号——资产减值》的规定来确定使用权资产是否已发生减值，并对已识别的减值损失进行会计处理。

32.1.3租赁负债

除短期租赁和低价值资产租赁外，本集团在租赁期开始日按照该日尚未支付的租赁付款额的现值对租赁负债进行初始计量。在计算租赁付款额的现值时，本集团采用租赁内含利率作为折现率，无法确定租赁内含利率的，采用增量借款利率作为折现率。

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32、租赁-续

32.1本集团作为承租人-续

32.1.3租赁负债-续

租赁付款额是指本集团向出租人支付的与在租赁期内使用租赁资产的权利相关的款项，包括：

*固定付款额及实质固定付款额，存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额；

*取决于指数或比率的可变租赁付款额；

*本集团合理确定将行使的购买选择权的行权价格；

*租赁期反映出本集团将行使终止租赁选择权的，行使终止租赁选择权需支付的款项；

*根据本集团提供的担保余值预计应支付的款项。

取决于指数或比率的可变租赁付款额在初始计量时根据租赁期开始日的指数或比率确定。

未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益或相关资产成本。

租赁期开始日后，本集团按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益或相关资产成本。

在租赁期开始日后，发生下列情形的，本集团重新计量租赁负债，并调整相应的使用权资产，若使用权资产的账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，本集团将差额计入当期损益：

*因租赁期变化或购买选择权的评估结果发生变化的，本集团按变动后租赁付款额和修订后的折现率计算的现值重新计量租赁负债；

*根据担保余值预计的应付金额或者用于确定租赁付款额的指数或者比率发生变动，本集团按照变动后的租赁付款额和原折现率计算的现值重新计量租赁负债。租赁付款额的变动源自浮动利率变动的，使用修订后的折现率计算现值。

32.1.4作为承租方对短期租赁和低价值资产租赁进行简化处理的判断依据和会计处理方法

本集团对短期租赁以及低价值资产租赁，选择不确认使用权资产和租赁负债。短期租赁，是指在租赁期开始日，租赁期不超过12个月且不包含购买选择权的租赁。低价值资产租赁，是指单项租赁资产为全新资产时价值较低的租赁。本集团将短期租赁和低价值资产租赁的租赁付款额，在租赁期内各个期间按照直线法计入当期损益或相关资产成本。

-49-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

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(三)重要会计政策和会计估计-续

32、租赁-续

32.1本集团作为承租人-续

32.1.5租赁变更

租赁发生变更且同时符合下列条件的，本集团将该租赁变更作为一项单独租赁进行会计处理：

*该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；

*增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。

租赁变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，在租赁变更生效日，本集团重新分摊变更后合同的对价，重新确定租赁期，并按照变更后租赁付款额和修订后的折现率计算的现值重新计量租赁负债。

租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的，本集团相应调减使用权资产的账面价值，并将部分终止或完全终止租赁的相关利得或损失计入当期损益。其他租赁变更导致租赁负债重新计量的，本集团相应调整使用权资产的账面价值。

32.2本集团作为出租人

32.2.1租赁的分拆

合同中同时包含租赁和非租赁部分的，本集团根据收入准则关于交易价格分摊的规定分摊合同对价，分摊的基础为租赁部分和非租赁部分各自的单独价格。

32.2.2作为出租方租赁的分类标准和会计处理方法

实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁为融资租赁。融资租赁以外的其他租赁为经营租赁。

32.2.2.1本集团作为出租人记录经营租赁业务

在租赁期内各个期间，本集团采用直线法，将经营租赁的租赁收款额确认为租金收入。本集团发生的与经营租赁有关的初始直接费用于发生时予以资本化，在租赁期内按照与租金收入确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。

本集团取得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁收款额，在实际发生时计入当期损益。

-50-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

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(三)重要会计政策和会计估计-续

32、租赁-续

32.2本集团作为出租人-续

32.2.3转租赁

本集团作为转租出租人，将原租赁及转租赁合同作为两个合同单独核算。本集团基于原租赁产生的使用权资产，而不是原租赁的标的资产，对转租赁进行分类。

32.2.4租赁变更

经营租赁发生变更的，本集团自变更生效日起将其作为一项新租赁进行会计处理，与变更前租赁有关的预收或应收租赁收款额视为新租赁的收款额。

33、递延所得税资产/递延所得税负债

所得税费用包括当期所得税和递延所得税。

33.1当期所得税

资产负债表日，对于当期和以前期间形成的当期所得税负债(或资产)，以按照税法规定计算的预期应交纳(或返还)的所得税金额计量。

33.2递延所得税资产及递延所得税负债

对于某些资产、负债项目的账面价值与其计税基础之间的差额，以及未作为资产和负债确认但按照税法规定可以确定其计税基础的项目的账面价值与计税基础之间的差额产生的暂

时性差异，采用资产负债表债务法确认递延所得税资产及递延所得税负债。

一般情况下所有暂时性差异均确认相关的递延所得税。但对于可抵扣暂时性差异，本集团以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认相关的递延所得税资产。此外，与商誉的初始确认相关的，以及与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额(或可抵扣亏损)且不导致等额应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异的交

易中产生的资产或负债的初始确认有关的暂时性差异，不予确认有关的递延所得税资产或负债。

对于能够结转以后年度的可抵扣亏损及税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。

-51-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

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(三)重要会计政策和会计估计-续

33、递延所得税资产/递延所得税负债-续

33.2递延所得税资产及递延所得税负债-续

本集团确认与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异产生的递延所得税负债，除非本集团能够控制暂时性差异转回的时间，而且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。对于与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，只有当暂时性差异在可预见的未来很可能转回，且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额时，本集团才确认递延所得税资产。

资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预期收回相关资产或清偿相关负债期间的适用税率计量。

除与直接计入其他综合收益或股东权益的交易和事项相关的当期所得税和递延所得税计入

其他综合收益或股东权益，以及企业合并产生的递延所得税调整商誉的账面价值外，其余当期所得税和递延所得税费用或收益计入当期损益。

资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。

33.3所得税的抵销

当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，本集团当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。

当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税资产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者是对不同的纳

税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债时，本集团递延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列报。

-52-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

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34、重要会计政策变更

企业会计准则解释第16号财政部于2022年11月30日发布了《企业会计准则解释第16号》(以下简称“解释16号”)，明确了关于单项交易产生的资产和负债相关的递延所得税不适用初始确认豁免的会计处理。解释16号对《企业会计准则第18号——所得税》中递延所得税初始确认豁免的范围进行了修订，明确对于不是企业合并、交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额(或可抵扣亏损)、且初始确认的资产和负债导致产生等额应纳税暂时性差异和可抵

扣暂时性差异的单项交易，不适用《企业会计准则第18号——所得税》关于豁免初始确认递延所得税负债和递延所得税资产的规定。该规定自2023年1月1日起施行，可以提前执行。本集团自2023年1月1日起施行该规定，采用追溯调整法进行会计处理，并重述了比较年度财务报表，具体影响列示如下：

(1)对合并资产负债表及合并利润表的影响

单位：人民币元项目2022年1月1日调整2022年1月1日

资产：

递延所得税资产1878853990.9972629.831878926620.82

负债：

递延所得税负债366306872.696183.60366313056.29

所有者权益：

未分配利润4390914917.3466446.234390981363.57

单位：人民币元项目2022年12月31日调整2022年12月31日

资产：

递延所得税资产2099949967.63170254.082100120221.71

负债：

递延所得税负债445014767.30(1312.09)445013455.21

所有者权益：

未分配利润4436378767.55171566.174436550333.72

单位：人民币元项目2022年度调整2022年度

损益类：

所得税费用483152357.13(105119.94)483047237.19

净利润9005791.64105119.949110911.58

归属母公司股东的净利润79662991.66105119.9479768111.60

-53-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2023年12月31日止年度

(三)重要会计政策和会计估计-续

34、重要会计政策变更-续

企业会计准则解释第16号-续

(2)对母公司资产负债表及母公司利润表的影响

单位：人民币元项目2022年1月1日调整2022年1月1日

资产：

递延所得税资产36144762.8610579.6236155342.48

所有者权益：

未分配利润5894789261.1110579.625894799840.73

单位：人民币元项目2022年12月31日调整2022年12月31日

资产：

递延所得税资产39330508.97(984.14)39329524.83

所有者权益：

未分配利润5822809474.25(984.14)5822808490.11

单位：人民币元项目2022年度调整2022年度

损益类：

所得税费用(3356482.41)11563.76(3344918.65)

净利润(亏损)(37780645.41)(11563.76)(37792209.17)

(四)税项

1、主要税种及税率

税种计税依据税率

企业所得税应纳税所得额15%(注3)、20%(注1)、25%

房地产销售、物业出租一般计税方法9%

适用一般计税方法，应纳增值税额为销项税简易计税方法5%额扣除可抵扣进项税后的余额，销项税额按物业管理6%增值税

销售收入和相应税率计算；适用简易计税方酒店餐饮6%法，计税依据为应税行为收入工程施工一般计税方法9%简易计税方法3%

土地增值税房地产销售收入-扣除项目金额超率累进税率30%-60%

契税土地使用权及房屋的受让金额3%-5%

房产税房产原值一次减除30%后的余值或租金收入1.2%或12%

城市维护建设税已交增值税1%-7%

教育费附加已交增值税3%

地方教育费附加已交增值税2%

城镇土地使用税实际占用的土地面积(注2)

-54-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

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(四)税项-续

1、主要税种及税率-续

注1：根据财政部、税务总局《关于实施小微企业和个体工商户所得税优惠政策的公告》(财政部税务总局公告2021年第12号)和《关于进一步实施小微企业所得税优惠政策的公告》(财政部税务总局公告2022年第13号)，对本年应纳税所得额不超过人民币100万元的部分，减按12.5%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得

税(2022年：减按12.5%，税率20%)；对本年应纳税所得额超过人民币100万元但

不超过人民币300万元的部分，减按25%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税(2022年：减按50%，税率20%)。本集团内符合该政策的子公司适用20%的企业所得税税率。

注2：本集团按照当地人民政府制定的适用税额标准缴纳城镇土地使用税。

注3：2021年12月23日，本集团之子公司深圳市盈灿建设有限公司被深圳市科技创新委员会、深圳市财政局和国家税务总局深圳市税务局联合认定为高新技术企业，认证有效期3年。深圳市盈灿建设有限公司自获得高新技术企业认定后三年内(2021年度至2023年度)适用高新技术企业税收优惠政策，经主管税务局备案按15%税率缴纳企业所得税，故2023年度按15%的税率计缴企业所得税(2022年度：15%)。

(五)合并财务报表项目注释

1、货币资金

单位：人民币元项目本年年末余额上年年末余额

现金：

人民币192586.45155834.18

港币5681.5518041.82

小计198268.00173876.00

银行存款：

人民币780154737.52900486255.40

港币1786822.311779175.93

美元218998.21233108.71

小计782160558.04902498540.04

其他货币资金(注)：

人民币52244706.5657565973.28

小计52244706.5657565973.28

合计834603532.60960238389.32

其中：存放在境外的款项总额--

注：其他货币资金主要系司法冻结资金、借款保证金和保函保证金。

-55-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2023年12月31日止年度

(五)合并财务报表项目注释-续

2、应收账款

(1)按账龄披露

单位：人民币元账龄本年年末余额上年年末余额

1年以内177449343.80148229905.23

1至2年16769897.1413867099.13

2至3年9789873.2513079071.29

3年以上31724222.07915169.79

合计235733336.26176091245.44

(2)按坏账计提方法分类披露

单位：人民币元本年年末余额上年年末余额项目账面余额坏账准备账面余额坏账准备账面价值账面价值

金额比例(%)金额比例(%)金额比例(%)金额比例(%)

按单项计提坏账准备2401177.001.022401177.00100.00-2401177.001.36271743.7011.322129433.30

按组合计提坏账准备233332159.2698.983298210.55230033948.71173690068.4498.642916790.12170773278.32

其中：

低风险组合173320738.6273.52260290.720.15173060447.90118482582.8967.28129024.280.11118353558.61

正常风险组合60011420.6425.463037919.835.0656973500.8155207485.5531.362787765.845.0552419719.71

合计235733336.26100.005699387.55230033948.71176091245.44100.003188533.82172902711.62按单项计提坏账准备

单位：人民币元本年年末余额单位名称计提理由

账面余额坏账准备计提比例(%)

逾期超过2年、债务人

单位 A 2366037.00 2366037.00 100.00出现重大财务困难

单位 B 23140.00 23140.00 100.00 逾期超过 5 年

单位 C 12000.00 12000.00 100.00 逾期超过 5 年

合计2401177.002401177.00按组合计提坏账准备

作为本集团信用风险管理的一部分，本集团对各类业务客户的信用风险进行分类，并确定各类应收账款的预计损失率。于资产负债表日，本集团基于减值矩阵确认应收账款的坏账准备。低风险组合主要包括应收本集团关联方款项、应收政府部门及合作方款项、备用金、押金等类别的款项，此类型款项发生坏账损失的可能性极小。正常风险组合为除低风险组合及单项计提坏账准备之外的款项。

-56-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2023年12月31日止年度

(五)合并财务报表项目注释-续

2、应收账款-续

(2)按坏账计提方法分类披露-续

本年年末，按组合分类的应收账款的信用风险与其整个存续期的预期信用损失情况如下：

单位：人民币元本年年末余额项目

应收账款坏账准备计提比例(%)

低风险组合173320738.62260290.720.15

正常风险组合60011420.643037919.835.06

合计233332159.263298210.55按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量预期信用损失

单位：人民币元整个存续期预期整个存续期预期

坏账准备信用损失(未发生信用信用损失(已发生信用合计

减值)减值)

本年年初余额2916790.12271743.703188533.82本年年初应收账款账面余额在本年

——转入已发生信用减值(726.45)726.45-

——转回未发生信用减值---

本年计提1879068.602143072.254022140.85

本年转回(1496759.59)-(1496759.59)

终止确认金融资产(包括直接减记)而转出-(14365.40)(14365.40)

其他变动(162.13)-(162.13)

本年年末余额3298210.552401177.005699387.55

各阶段划分依据：

当有明显证据表明债务人出现重大财务困难，且预期日后实际上无法收回的应收账款，按整个存续期预期信用损失(已发生信用减值)计提预期信用损失；除此之外的应收账款按整

个存续期预期信用损失(未发生信用减值)计提预期信用损失。于2023年度及2022年度，本集团的评估方式及重大假设未发生变化。

(3)坏账准备情况

单位：人民币元本年变动类别本年年初余额本年年末余额

计提收回或转回转销或核销合并范围变动其他(注)

按单项计提271743.702143072.25-(14365.40)-726.452401177.00

低风险组合129024.28222647.83(144509.39)-(162.13)53290.13260290.72

正常风险组合2787765.841656420.77(1352250.20)--(54016.58)3037919.83

合计3188533.824022140.85(1496759.59)(14365.40)(162.13)-5699387.55

注：系应收账款余额在各个阶段之间划转导致坏账准备的变动。

本年无重要的坏账准备收回或转回金额。

-57-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2023年12月31日止年度

(五)合并财务报表项目注释-续

2、应收账款-续

(4)本年实际核销的应收账款情况

单位：人民币元项目核销金额

应收租金及电费14365.40

(5)按欠款方归集的年末余额前五名的应收账款情况

单位：人民币元占应收账款本年年应收账款坏账准备单位名称末余额合计数的本年年末余额本年年末余额

比例(%)

单位 D 30371014.59 12.88 37781.99

单位 E 23422840.20 9.94 87531.10

单位 F 17693863.94 7.51 17693.86

单位 G 15118353.35 6.41 18269.68

单位 H 8113132.00 3.44 8113.13

合计94719204.0840.18169389.76

3、预付款项

(1)预付款项按账龄列示

单位：人民币元本年年末余额上年年末余额账龄

金额比例(%)金额比例(%)

1年以内16436668.605.56533520083.2446.09

1至2年1035858.010.35258956606.7422.37

2至3年255830782.0986.56344769973.2029.79

3年以上22239918.817.5320232971.011.75

合计295543227.51100.001157479634.19100.00

本年年末，账龄超过一年的重要预付款项如下：

单位：人民币元单位名称本年年末余额性质及未结算原因为子公司预付的股权款以取得被收购方相应的

单位 I 200000000.00

土地使用权，股权转让尚未完成为子公司预付的土地款，尚未办妥国有土地使单位 J 50000000.00用证且尚未取得相关土地

合计250000000.00

-58-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2023年12月31日止年度

(五)合并财务报表项目注释-续

3、预付款项-续

(2)按预付对象归集的年末余额前五名的预付款项情况

单位：人民币元占预付款项本年年末单位名称本年年末余额余额合计数的比例

(%)

单位 I 200000000.00 67.67

单位 J 50000000.00 16.92

单位 K 19830000.00 6.71

单位 L 6000000.00 2.03

单位 M 3699117.60 1.25

合计279529117.6094.58

4、其他应收款

4.1项目列示

单位：人民币元项目本年年末余额上年年末余额

应收利息--

应收股利--

其他应收款524634709.66445346799.18

合计524634709.66445346799.18

4.2其他应收款

(1)按账龄披露

单位：人民币元账龄本年年末余额上年年末余额

1年以内141777378.76117740173.38

1至2年97352281.85177063069.10

2至3年171788365.1032104920.02

3年以上208419498.84196243615.23

合计619337524.55523151777.73

(2)按款项性质分类情况

单位：人民币元款项性质本年年末账面余额上年年末账面余额

往来款352550231.31313825909.02

押金及保证金126649606.29139200608.81

代垫款项140127686.9570115259.90

备用金10000.0010000.00

合计619337524.55523151777.73

-59-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2023年12月31日止年度

(五)合并财务报表项目注释-续

4、其他应收款-续

4.2其他应收款-续

(3)按坏账计提方法分类披露

单位：人民币元本年年末余额上年年末余额项目账面余额坏账准备账面余额坏账准备账面价值账面价值

金额比例(%)金额比例(%)金额比例(%)金额比例(%)

按单项计提坏账准备112933485.7118.2393518798.2182.8119414687.5037906692.067.2537906692.06100.00-

按组合计提坏账准备506404038.8481.771184016.68505220022.16485245085.6792.7539898286.49445346799.18

其中：

低风险组合493718574.6179.72493718.610.10493224856.00395129020.5475.52395129.050.10394733891.49

正常风险组合12685464.232.05690298.075.4411995166.1690116065.1317.2339503157.4443.8450612907.69

合计619337524.55100.0094702814.89524634709.66523151777.73100.0077804978.55445346799.18按单项计提坏账准备

单位：人民币元本年年末余额单位名称计提理由

账面余额坏账准备计提比例(%)

单位 V 77658750.01 58244062.51 75.00 逾期超过 1 年、债务人出现重大财务困难

单位 N 9005138.89 9005138.89 100.00 逾期超过 5 年

单位 O 8564193.68 8564193.68 100.00 逾期超过 5 年

单位 P 6057727.00 6057727.00 100.00 逾期超过 1 年、债务人出现重大财务困难

单位 Q 6000000.00 6000000.00 100.00 逾期超过 5 年

其他(注)5647676.135647676.13100.00逾期超过1年、债务人出现重大财务困难

合计112933485.7193518798.21

注：其他主要包括代垫款项、经营性往来款、备用金、押金等类别的款项，此类型款项因逾期超过1年、债务人出现重大财务困难等原因预期无法收回，故全额计提坏账准备。

按组合计提坏账准备

作为本集团信用风险管理的一部分，本集团对各类业务债务人的信用风险进行分类，并确定各类其他应收款的预计损失率。于资产负债表日，本集团基于减值矩阵确认其他应收款的坏账准备。低风险组合主要包括应收本集团关联方款项、应收政府部门及合作方款项、备用金、押金等类别的款项，此类型款项发生坏账损失的可能性极小。正常风险组合为除低风险组合及单项计提坏账准备之外的款项。

本年年末，按组合分类的其他应收款的信用风险与其预期信用损失情况如下：

单位：人民币元本年年末余额项目

其他应收款坏账准备计提比例(%)

低风险组合493718574.61493718.610.10

正常风险组合12685464.23690298.075.44

合计506404038.841184016.68

-60-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2023年12月31日止年度

(五)合并财务报表项目注释-续

4、其他应收款-续

4.2其他应收款-续

(4)坏账准备计提情况

单位：人民币元

第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预期整个存续期预期坏账准备未来12个月内合计

信用损失(未发生信用损失(已发生预期信用损失

信用减值)信用减值)

本年年初余额395129.0539503157.4437906692.0677804978.55

本年年初其他应收款余额在本年----

——转入第二阶段(638.55)638.55--

——转入第三阶段(7910.00)(38829675.01)38837585.01-

——转回第二阶段----

——转回第一阶段----

本年计提393952.56125473.9722318092.5022837519.03

本年转回(22304.78)(108031.89)(2631956.36)(2762293.03)

终止确认金融资产(包括直接减记)而转出--(2911615.00)(2911615.00)

合并范围变更影响(264509.67)(1264.99)-(265774.66)

本年年末余额493718.61690298.0793518798.2194702814.89

各阶段划分依据：

当根据内部信息及外部资源进行评估，信用风险自初始确认以来未显著增加的其他应收款，按未来12个月内预期信用损失计提预期信用损失；信用风险自初始确认以来显著增加的其他应收款，按整个存续期预期信用损失(未发生信用减值)计提预期信用损失；当有明显证据表明债务人出现重大财务困难，且预期日后实际上不能收回的其他应收款按整个存续期预期信用损失(已发生信用减值)计提预期信用损失。于2023年度及2022年度，本集团的评估方式及重大假设未发生变化。

(5)坏账准备情况

单位：人民币元本年变动类别本年年初余额合并范围本年年末余额

计提收回或转回转销或核销其他(注)变动

按单项计提37906692.0622318092.50(2631956.36)(2911615.00)-38837585.0193518798.21

低风险组合395129.05393952.56(22304.78)-(264509.67)(8548.55)493718.61

正常风险组合39503157.44125473.97(108031.89)-(1264.99)(38829036.46)690298.07

合计77804978.5522837519.03(2762293.03)(2911615.00)(265774.66)-94702814.89

注：系其他应收款余额在三个阶段之间划转导致坏账准备的变动。

其中本年坏账准备收回或转回金额重要的确定原坏账准备计提的依据单位名称收回或转回金额转回原因收回方式及其合理性

根据法院判决，相关房屋买卖合同予以解除，因根据以前年度房屋买卖合同单位 R 2631956.36 不适用而转回原确认的信用减值损失义务及债务人财务状况估计

-61-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2023年12月31日止年度

(五)合并财务报表项目注释-续

4、其他应收款-续

4.2其他应收款-续

(6)本年实际核销的其他应收款情况

单位：人民币元项目核销金额

应收合作诚意金、押金及保证金2911615.00

(7)按欠款方归集的年末余额前五名的其他应收款情况

单位：人民币元占其他应收其他应收款款本年年末坏账准备单位名称款项性质账龄本年年末余额余额合计数本年年末余额

的比例(%)

1年以内、2至3年、单位 S 往来款 175703950.22 28.37 175703.95

3年以上

1年以内、1至2年、单位 T 往来款、保证金 101046053.32 16.32 101046.05

3年以上

往来款、保证金、

单位 U 80014592.41 12.92 1 年以内、2 至 3 年 80014.60代垫款

1至2年、2至3年、单位 V 往来款、保证金 77658750.01 12.54 58244062.51

3年以上

单位 W 往来款 17244963.72 2.78 3 年以上 17244.96

合计451668309.6872.9358618072.07

5、存货

(1)存货分类

单位：人民币元本年年末余额上年年末余额项目账面余额存货跌价准备账面价值账面余额存货跌价准备账面价值

房地产开发成本21086056461.932286614168.5018799442293.4323314695061.70508531679.2822806163382.42

房地产开发产品3779932151.61941859319.642838072831.973886015672.20671272474.043214743198.16

材料、商品、低值易耗品61595712.25-61595712.2564255988.97-64255988.97

合计24927584325.793228473488.1421699110837.6527264966722.871179804153.3226085162569.55

本年度本集团存货中借款费用资本化金额为人民币345426720.93元(2022年度：人民币

620555540.51元)。

本集团本年度用于确定借款利息费用的资本化率为4.35%至12.80%(2022年度：4.50%至

12.80%)。

-62-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2023年12月31日止年度

(五)合并财务报表项目注释-续

5、存货-续

(2)房地产开发成本列示如下：

单位：人民币元项目名称开工时间预计下批竣工时间预计总投资额本年年末余额上年年末余额

中洲坊创意中心2014.112024.018842772526.376214156696.965794685302.02

深圳宝安26区项目不确定不确定10464198879.064562923103.664430130889.86

惠州南麓院2018.042024.063230888150.862128508065.231991711874.24

惠州河谷花园2020.012025.105380272903.551872499656.673215450988.53

惠州半岛城邦2019.12024.064060605642.451831045565.191754871047.59

广州南沙灵山岛2021.012027.073328869741.041168551117.851166844276.91

东莞大岭山帝京项目不确定不确定不确定966968192.58-

中洲迎玺2022.092026.067796997149.33899165881.96468209031.64

惠州中央公园不确定不确定2316535201.87407670142.35406519169.40

成都三岔湖不确定不确定不确定402103697.05400750074.86

惠州仲恺科研楼不确定不确定不确定293448866.38293292738.22

惠州圣廷峰汇2018.05不确定969738738.22235746350.04235746350.04

上海珑湾2024.062026.11不确定87196921.0880978581.79

成都中央公园2014.07不确定687084904.7316072204.93535995263.41

成都锦城湖岸2019.05已竣工2944832052.72-1099135560.25

惠州云悦府2020.04已竣工1613367696.27-1353412039.69

青岛半岛城邦2017.12不确定579839003.68-86961873.25

合计52216002590.1521086056461.9323314695061.70

(3)房地产开发产品列示如下：

单位：人民币元项目名称本年年初余额本年增加本年减少本年年末余额

成都锦城湖岸927696053.691208923972.361156152519.45980467506.60

惠州河谷花园128144121.911412235486.601046382117.25493997491.26

成都中央公园381170757.31560243517.21505239013.33436175261.19

惠州半岛城邦466903564.79-141793454.31325110110.48

重庆半岛城邦318951479.6719523663.9427664460.50310810683.11

惠州中央公园224674028.39-16021444.36208652584.03

惠州中洲天御167906953.39-20405679.64147501273.75

惠州云悦府-1523930904.501377136411.75146794492.75

佛山璞悦花园215318397.1146715889.41125190363.58136843922.94

成都中央城邦137589156.55-2082487.41135506669.14

成都天府珑悦106016091.62-2031288.44103984803.18

成都中洲里程94863987.40-8566745.5886297241.82

上海珑湾97737212.857946731.7231252968.0074430976.57

无锡崇悦府53920978.66-18459774.5935461204.07

惠州中洲同创公寓33819186.12-704344.7733114841.35

惠州中洲御郡华府33155246.89-1878122.5831277124.31

惠州华昕家园88023880.181466063.1159284136.4030205806.89

惠州云睿府28369432.30-3271779.8025097652.50

无锡花溪樾院27730220.77430248.887026605.6421133864.01

东莞长城世家9052662.83428295.37428295.379052662.83

成都天府半岛城邦5897629.75-291494.645606135.11

上海中洲华庭3058342.04-1533047.761525294.28

其他零星楼盘879230.74-38516.54840714.20

嘉兴花溪地4140005.26-4096170.0243835.24

青岛半岛城邦(注)330997051.9857534861.72388531913.70-

合计3886015672.204839379634.824945463155.413779932151.61

注：青岛半岛城邦项目本年减少系合并范围变更所致。

-63-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2023年12月31日止年度

(五)合并财务报表项目注释-续

5、存货-续

(4)存货跌价准备

单位：人民币元本年增加数本年减少数项目名称本年年初余额合并范围本年年末余额计提本年转回数本年转销数变更减少

惠州河谷花园88711612.46793133542.04-4923105.09-876922049.41

惠州半岛城邦182146887.80596863085.139343261.2710082222.78-759584488.88

惠州南麓院35650054.09416649469.86---452299523.95

惠州圣廷峰汇235746350.04----235746350.04

重庆半岛城邦80826343.1684569428.69---165395771.85

中洲坊创意中心-115130539.06---115130539.06

成都锦城湖岸122848044.27-29356625.771543655.28-91947763.22

佛山璞悦花园97548855.1918762882.08-26271551.47-90040185.80

成都中央公园50937664.3167561424.21257746.2938273148.74-79968193.49

惠州仲恺科研楼-79517294.49---79517294.49

惠州中央公园51860229.119149919.01372582.363832471.72-56805094.04

成都中央城邦54731875.37151601.18151619.531057572.18-53674284.84

成都天府珑悦50919125.321318068.7812316.62132105.70-52092771.78

惠州中洲天御30563332.60641368.84347377.50578777.38-30278546.56

成都中洲里程27039166.0777501.33-788747.74-26327919.66

无锡崇悦府22352529.74-5737679.752261800.07-14353049.92

广州南沙灵山岛-10814522.93---10814522.93

惠州中洲同创公寓9959971.00----9959971.00

惠州中洲御郡华府11152555.00-2302377.18690201.00-8159976.82

无锡花溪樾院10603303.25104387.321189709.851433427.48-8084553.24

惠州华昕家园6676837.97-571244.02535122.06-5570471.89

惠州云悦府4005604.41385945.20434320.27545298.72-3411930.62

惠州云睿府2608221.9283720.26-303707.53-2388234.65

青岛半岛城邦2915590.2423073562.60--25989152.84-

合计1179804153.322217988263.0150076860.4193252914.9425989152.843228473488.14

(5)本年年末，本集团因担保、抵押而受限存货的情况详见附注(五)50。

6、一年内到期的非流动资产

单位：人民币元项目本年年末余额上年年末余额

一年内到期的债权投资-15000000.00

-64-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2023年12月31日止年度

(五)合并财务报表项目注释-续

7、其他流动资产

单位：人民币元项目本年年末余额上年年末余额

关联方借款(注1)487994188.84447382619.71

三岔湖仁寿景区代建项目(注2)341705233.07341705233.07

预交税费267509843.79472072717.75

包销合作款207320905.78207410905.78

成都中洲中央公园项目土地整理款(注3)197078871.00197078871.00

待获取土地成本(注2)150000000.00150000000.00

待抵扣增值税进项税146880689.3689090333.80

合同取得成本(注4)132343795.77228594864.38

其他831354.45724310.60

合计1931664882.062134059856.09

注1：详见附注(十)5(4)。

注2：系根据本集团与仁寿县政府签订的《三岔湖仁寿景区现代旅游产业项目合作协议》

及其补充协议而代建三岔湖项目安置房、三岔湖环湖路二期工程以及承担的待获取土地的成本。

注3：根据本集团与成都市新都区政府签订的《新都区大熊猫生态园四期及附属配套开发项目土地整理投资协议书》及《新都区大熊猫生态园四期及附属配套开发项目二期土地整理投资协议书》及其相关补充协议，本集团已按照协议要求支付成都市新都区政府土地整理款人民币597500000.00元。截至2023年12月31日止，在抵扣土地出让金人民币400421129.00元后，上述土地整理款余额计人民币197078871.00元待政府出让土地时予以抵扣。

注4：2023年12月31日，本集团的合同取得成本人民币132343795.77元，该等合同取得成本均为房地产销售合同佣金。本集团按照与该资产相关的房地产销售收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。

8、债权投资

(1)债权投资情况

单位：人民币元本年年末余额上年年末余额项目账面余额信用损失准备账面价值账面余额信用损失准备账面价值

信托业保障基金---20000000.00-20000000.00

-65-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2023年12月31日止年度

(五)合并财务报表项目注释-续

9、长期应收款

(1)长期应收款情况

单位：人民币元本年年末余额上年年末余额项目账面余额坏账准备账面价值账面余额坏账准备账面价值

应收物业保修金6508882.546508.886502373.666508882.546508.886502373.66

(2)按坏账计提方法分类披露

单位：人民币元本年年末余额上年年末余额种类账面余额坏账准备账面余额坏账准备账面价值账面价值

金额比例(%)金额比例(%)金额比例(%)金额比例(%)

按单项计提坏账准备----------

按组合计提坏账准备6508882.54100.006508.886502373.666508882.54100.006508.886502373.66

其中：

低风险组合6508882.54100.006508.880.106502373.666508882.54100.006508.880.106502373.66

正常风险组合----------

合计6508882.54100.006508.886502373.666508882.54100.006508.886502373.66

(3)按预期信用损失一般模型计提坏账准备

单位：人民币元

第一阶段第二阶段第三阶段坏账准备未来12个月内预期整个存续期预期信用整个存续期预期信用合计

信用损失损失(未发生信用减值)损失(已发生信用减值)

本年年初余额6508.88--6508.88本年年初长期应收款余额在本年

——转入第二阶段----

——转入第三阶段----

——转回第二阶段----

——转回第一阶段----

本年计提----

本年转回----

终止确认金融资产(包括直接减记)而转出----

本年年末余额6508.88--6508.88

各阶段划分依据：

当有明显证据表明债务人出现重大财务困难，且预期日后实际上无法收回的长期应收款，按整个存续期预期信用损失(已发生信用减值)计提。于2023年度及2022年度，本集团的评估方式及重大假设未发生变化。

-66-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2023年12月31日止年度

(五)合并财务报表项目注释-续

10、长期股权投资

单位：人民币元本年增减变动减值准备被投资单位名称本年年初余额权益法下确认的其他综合其他权益宣告发放现金本年年末余额本年年末追加投资减少投资计提减值准备其他投资损益收益调整变动股利或利润余额

一、合营企业

惠州山顶会议旅游度假中心有限公司53081374.42--(1946.58)-----53079427.84-

嘉兴洲桂房地产开发有限公司-----------

华航直升机(深圳)有限公司15425376.88--(1431372.01)-----13994004.87-

小计68506751.30--(1433318.59)-----67073432.71-

二、联营企业

长城物业集团股份有限公司179482247.36--38335537.96--(31464964.81)-(16731593.56)169621226.95-

惠州市骏洋投资开发有限公司190562324.46--21220161.70-----211782486.16-

深圳市嘉业投资控股有限公司20744162.93--(1283180.85)-----19460982.08-

东莞市中洲置业有限公司2859060.93--(24186.52)-----2834874.41-

东莞市中洲洲创房地产有限公司-----------

小计393647795.68--58248332.29--(31464964.81)-(16731593.56)403699569.60-

合计462154546.98--56815013.70--(31464964.81)-(16731593.56)470773002.31-

-67-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2023年12月31日止年度

(五)合并财务报表项目注释-续

11、其他权益工具投资

(1)其他权益工具投资情况

单位：人民币元被投资单位名称本年年末余额上年年末余额

深圳市长城工程项目管理有限公司933500.00933500.00

(2)非交易性权益工具投资的情况

单位：人民币元本年确认本年从其他综本年从其他综合累计利得指定为以公允价值计量且其变项目的股利收合收益转入留收益转入留存

/损失动计入其他综合收益的原因入存收益的金额收益的原因持有意图并非近期出售或短

深圳市长城工程项目管理有限公司---不适用期获利

12、投资性房地产

(1)采用成本计量模式的投资性房地产

单位：人民币元

项目房屋、建筑物、土地使用权

一、账面原值

1、本年年初余额2939993233.11

2、本年增加金额54182903.63

1)购买2134499.14

2)存货转入52048404.49

3)固定资产转入-

4)结算调整-

3、本年减少金额46185885.74

1)处置46185649.43

2)结算调整236.31

4、本年年末余额2947990251.00

二、累计折旧和累计摊销

1、本年年初余额885602309.56

2、本年增加金额101411735.48

1)计提或摊销101411735.48

2)固定资产转入-

3、本年减少金额20352304.47

1)处置20352304.47

2)转入固定资产-

4、本年年末余额966661740.57

三、减值准备

1、本年年初余额-

2、本年增加金额-

3、本年减少金额-

4、本年年末余额-

四、账面价值

1、本年年末账面价值1981328510.43

2、本年年初账面价值2054390923.55

-68-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2023年12月31日止年度

(五)合并财务报表项目注释-续

12、投资性房地产-续

(2)未办妥产权证书的投资性房地产情况

本年年末，本集团账面价值计人民币34427758.99元的投资性房地产由于规划验收等原因尚未办妥产权证明。

(3)本年年末，本集团因担保、抵押而受限投资性房地产的情况详见附注(五)50。

13、固定资产

13.1固定资产汇总

单位：人民币元项目本年年末余额上年年末余额

固定资产923054509.00969405701.47

固定资产清理2554.4211821.45

合计923057063.42969417522.92

13.2固定资产

(1)固定资产情况

单位：人民币元项目房屋及建筑物机器设备运输设备电子及其他设备固定资产装修合计

一、账面原值

1、本年年初余额1308992276.3188064968.2636846707.97139276225.01567912018.692141092196.24

2、本年增加金额23226.10342810.6126106.191279112.055761776.947433031.89

1)购置-342810.6126106.191279112.055761776.947409805.79

2)结算调整23226.10----23226.10

3、本年减少金额-192631.474554629.357554729.804068981.8616370972.48

1)处置或报废-189531.473262237.816825186.523959237.0014236192.80

2)合并范围减少-3100.001292391.54729543.28109744.862134779.68

4、本年年末余额1309015502.4188215147.4032318184.81133000607.26569604813.772132154255.65

二、累计折旧

1、本年年初余额398309754.3683882522.0532694291.93128562706.25528237220.181171686494.77

2、本年增加金额47402370.41538386.83822070.842533547.041732110.4553028485.57

1)计提47402370.41538386.83822070.842533547.041732110.4553028485.57

2)新增合并增加------

3、本年减少金额-187876.474283453.167080409.454063494.6115615233.69

1)处置或报废-184931.473069791.706390357.423959237.0013604317.59

2)合并范围减少-2945.001213661.46690052.03104257.612010916.10

4、本年年末余额445712124.7784233032.4129232909.61124015843.84525905836.021209099746.65

三、减值准备

1、本年年初余额------

2、本年增加金额------

3、本年减少金额------

4、本年年末余额------

四、账面价值

1、本年年末账面价值863303377.643982114.993085275.208984763.4243698977.75923054509.00

2、本年年初账面价值910682521.954182446.214152416.0410713518.7639674798.51969405701.47

-69-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2023年12月31日止年度

(五)合并财务报表项目注释-续

13、固定资产-续

13.2固定资产-续

(2)本年年末，本集团账面价值计人民币22895257.23元的房屋及建筑物由于规划验收等原因尚未办妥产权证明。

(3)本年年末，本集团因担保、抵押而受限固定资产的情况详见附注(五)50。

14、使用权资产

单位：人民币元项目房屋及建筑物

一、账面原值

1、本年年初余额77937994.43

2、本年增加金额20000006.08

3、本年减少金额36449628.50

4、本年年末余额61488372.01

二、累计折旧

1、本年年初余额37298373.25

2、本年增加金额31868897.27

3、本年减少金额35740118.41

4、本年年末余额33427152.11

三、减值准备

1、本年年初余额-

2、本年增加金额-

3、本年减少金额-

4、本年年末余额-

四、账面价值-

1、本年年末账面价值28061219.90

2、本年年初账面价值40639621.18

-70-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2023年12月31日止年度

(五)合并财务报表项目注释-续

15、无形资产

单位：人民币元项目土地使用权计算机软件合计

一、账面原值

1、本年年初余额6997400.0022880894.1229878294.12

2、本年增加金额-450810.20450810.20

(1)购置-450810.20450810.20

3、本年减少金额-29011.2029011.20

(1)报废-29011.2029011.20

4、本年年末余额6997400.0023302693.1230300093.12

二、累计摊销

1、本年年初余额1551090.2520776877.5922327967.84

2、本年增加金额-853774.06853774.06

(1)计提-853774.06853774.06

3、本年减少金额-29011.2029011.20

(1)报废-29011.2029011.20

4、本年年末余额1551090.2521601640.4523152730.70

三、减值准备

1、本年年初余额5446309.75-5446309.75

2、本年增加金额---

3、本年减少金额---

4、本年年末余额5446309.75-5446309.75

四、账面价值

1、本年年末账面价值-1701052.671701052.67

2、本年年初账面价值-2104016.532104016.53

16、商誉

(1)商誉账面原值

单位：人民币元被投资单位名称本年年初余额本年增加本年减少本年年末余额惠州市银泰达实业有限公司

地产业务资产组(以下113603262.45--113603262.45

简称“银泰达资产组”)

(2)商誉减值准备

单位：人民币元被投资单位名称本年年初余额本年增加本年减少本年年末余额

银泰达资产组113603262.45--113603262.45

-71-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2023年12月31日止年度

(五)合并财务报表项目注释-续

17、长期待摊费用

单位：人民币元项目本年年初余额本年增加金额本年摊销金额其他减少金额本年年末余额

办公室装修48182582.763630402.3210539888.53-41273096.55

teamLab 许可费 10993962.17 3805600.15 6673613.71 - 8125948.61

其他340829.96253027.27363101.84-230755.39

合计59517374.897689029.7417576604.08-49629800.55

18、递延所得税资产/递延所得税负债

(1)未经抵销的递延所得税资产

单位：人民币元上年年末余额本年年末余额

项目(已重述)可抵扣暂时性差异递延所得税资产可抵扣暂时性差异递延所得税资产

预计土地增值税3437555840.80859388960.203097024626.28774256156.57

可弥补亏损1737493702.36434373425.591796943645.28449235911.32

房地产开发成本907327833.48226831958.371641516546.80410379136.70

预提利息1510143607.56377535901.891420538824.08355134706.02信用减值准备与资产减值准

450290957.24112572739.31587096363.68146774090.92

备

内部交易产生的投资性房地产101477820.2425369455.06101024398.4025256099.60

股权转让收益5137494.961284373.745137494.961284373.74

租赁负债29896362.257474090.5642289920.7110572480.18

其他75273203.3118818300.8398657382.0124664345.50

合计8254596822.202063649205.558790229202.202197557300.55

根据本集团的测算结果，本集团认为在未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵扣暂时性差异和可抵扣亏损，因此确认相关递延所得税资产。

(2)未经抵销的递延所得税负债

单位：人民币元上年年末余额本年年末余额

项目(已重述)应纳税暂时性差异递延所得税负债应纳税暂时性差异递延所得税负债

应收利息2096218891.40524054722.851892663924.48473165981.12

合同取得成本30387388.727596847.1853078280.4413269570.11

人防车位44974466.8411243616.7149400906.4012350226.60

免租期租金42762690.4810690672.6242342785.9210585696.48

内部股权转让损失85132342.5621283085.646521714.881630428.72

使用权资产28061219.907015304.9740639621.1810159905.30

其他85805891.0021451472.7585154902.8821288725.72

合计2413342890.90603335722.722169802136.18542450534.05

-72-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2023年12月31日止年度

(五)合并财务报表项目注释-续

18、递延所得税资产/递延所得税负债-续

(3)以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债

单位：人民币元抵销后递延所得税抵销后递延所得税递延所得税资产和负递延所得税资产和负资产或负债项目资产或负债债上年年末互抵金额债本年年末互抵金额上年年末余额

本年年末余额(已重述)

(已重述)

递延所得税资产96062903.991967586301.5697437078.842100120221.71

递延所得税负债96062903.99507272818.7397437078.84445013455.21

(4)未确认递延所得税资产明细

单位：人民币元项目本年年末余额上年年末余额

可抵扣暂时性差异3275489013.731361709417.50

可抵扣亏损1478269481.501263141681.22

合计4753758495.232624851098.72

(5)未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期

单位：人民币元年份本年年末余额上年年末余额备注

2023年-186228849.34

2024年18405518.4513526107.25

2025年336724842.75302122545.93

2026年539348110.91558587382.56

2027年183964893.82202676796.14

2028年399826115.57-

合计1478269481.501263141681.22

由于部分子公司未来能否获得足够的应纳税所得额具有不确定性，因此上述可抵扣暂时性差异和可抵扣亏损未确认递延所得税资产。

19、应付票据

单位：人民币元种类本年年末余额上年年末余额

商业承兑汇票152922652.0195296161.58

银行承兑汇票--

合计152922652.0195296161.58

于2023年12月31日，本集团无已到期未支付的应付票据。

-73-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2023年12月31日止年度

(五)合并财务报表项目注释-续

20、应付账款

(1)应付账款列示

单位：人民币元项目本年年末余额上年年末余额

账龄在1年以内的应付账款1854348205.782327932072.09

账龄在1年以上的应付账款614173101.31739426187.16

合计2468521307.093067358259.25

(2)账龄超过1年的应付账款，主要为应付工程承包商待结算的工程款项。

21、预收款项

(1)预收款项列示

单位：人民币元项目本年年末余额上年年末余额

租金款7535807.4212488007.19

其他16241462.0612734303.38

合计23777269.4825222310.57

(2)预收款项账龄分析

单位：人民币元本年年末余额上年年末余额项目

金额比例(%)金额比例(%)

1年以内21612938.8290.9022136603.1387.77

1至2年639771.542.691313157.315.21

2至3年300707.641.26858754.793.40

3年以上1223851.485.15913795.343.62

合计23777269.48100.0025222310.57100.00

本年年末，本集团无账龄超过1年的重要预收款项。

本年度，本集团无账面价值发生重大变动的预收款项。

22、合同负债

(1)合同负债分类

单位：人民币元项目本年年末余额上年年末余额

售楼款2923848413.555803619421.96

物业管理费24271369.2015818335.74

工程款2469237.453285751.21

其他5494460.991824094.61

合计2956083481.195824547603.52

-74-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2023年12月31日止年度

(五)合并财务报表项目注释-续

22、合同负债-续

(2)本年内账面价值发生重大变动的金额及原因

单位：人民币元项目变动金额变动原因

成都锦城湖岸1484854410.02预售

惠州半岛城邦558305308.25预售

中洲迎玺380397012.84预售

惠州河谷花园375001332.11预售

惠州南麓院344567768.81预售

中洲坊创意中心234750163.30预售

成都锦城湖岸(2383573541.74)结转收入

惠州云悦府(2032572124.78)结转收入

惠州河谷花园(1252812198.13)结转收入

成都中央公园(496634095.22)结转收入

惠州半岛城邦(138989069.84)结转收入

惠州华昕家园(62840016.50)结转收入

合计(2989545050.88)

(3)账龄超过1年的重要合同负债

单位：人民币元项目本年年末余额未偿还或结转的原因

中洲坊创意中心737879867.35未达入伙条件

惠州南麓院455758996.33未达入伙条件

惠州半岛城邦133714801.59未达入伙条件

成都中央城邦27665917.14未达入伙条件

合计1355019582.41

(4)主要项目年末预收售楼款列示如下：

单位：人民币元

项目本年年末余额上年年末余额预售比例(%)预计下批竣工时间

中洲坊创意中心1296185175.62737879867.3528.902024.1

惠州南麓院690509159.63455758996.3320.412024.6

惠州半岛城邦439227986.05197820043.0552.862024.6

中洲迎玺375001332.11-3.212026.6

惠州云悦府46804731.072028972629.9892.93已竣工

成都中央城邦27665917.1427665917.1495.21已竣工

惠州河谷花园27518858.70935763288.0034.41已竣工

合计2902913160.324383860741.85

(5)有关合同负债的定性和定量分析

合同负债主要为本集团根据房地产销售合同收取的售楼款。该售楼款在合同签订时收取，金额为合同对价的20%至100%不等。该合同的相关收入将在本集团履行履约义务后确认。

-75-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2023年12月31日止年度

(五)合并财务报表项目注释-续

22、合同负债-续

(6)在本年确认的包括在合同负债年初账面价值的收入

2023年度本集团确认的包括在本年年初合同负债账面价值中的收入金额为人民币

4460423874.39元，包括预收房地产销售合同形成的已收房款尚未交房产生的合同负债为

人民币4444605538.65元，预收物业服务合同形成的已收物业费尚未提供物业服务产生的合同负债为人民币15818335.74元。

23、应付职工薪酬

(1)应付职工薪酬列示

单位：人民币元项目本年年初余额本年增加本年减少本年年末余额

一、短期薪酬103975463.66476261444.85486916895.8293320012.69

二、离职后福利-设定提存计划2325454.0738177326.2540431262.1471518.18

三、辞退福利-3515606.873515606.87-

合计106300917.73517954377.97530863764.8393391530.87

(2)短期薪酬列示

单位：人民币元项目本年年初余额本年增加本年减少本年年末余额

1、工资、奖金、津贴和补贴101794922.81407264990.76417182605.0291877308.55

2、职工福利费14431.0025523994.1025450298.9988126.11

3、社会保险费410924.2117691628.5418058585.5543967.20

其中：医疗保险费363894.9115452596.2815778146.5138344.68

工伤保险费28406.56715829.32743432.01803.87

生育保险费18622.74967403.24981207.334818.65

其他-555799.70555799.70-

4、住房公积金265842.4017802867.0918038230.0930479.40

5、工会经费和职工教育经费1271836.855562353.705762026.241072164.31

6、短期带薪缺勤-832066.00832066.00-

7、以权益结算的股份支付----

8、其他短期薪酬217506.391583544.661593083.93207967.12

合计103975463.66476261444.85486916895.8293320012.69

(3)设定提存计划

单位：人民币元项目本年年初余额本年增加本年减少本年年末余额

1、基本养老保险2275426.1237349152.4939555169.1669409.45

2、失业保险费50027.95828173.76876092.982108.73

3、企业年金缴费----

合计2325454.0738177326.2540431262.1471518.18

本集团按规定参加由政府机构设立的养老保险、失业保险计划，根据该计划，本集团分别按照规定的标准向该等计划缴存费用。除上述每月缴存费用外，本集团不再承担进一步支付义务。相应的支出于发生时计入当期损益或相关资产的成本。

-76-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2023年12月31日止年度

(五)合并财务报表项目注释-续

23、应付职工薪酬-续

(3)设定提存计划-续

本集团本年度应分别向养老保险、失业保险计划缴存费用人民币37349152.49元、人民币

828173.76元(2022年：人民币36800133.56元、人民币785347.24元)。于2023年12月

31日，本集团尚有人民币71518.18元(2022年12月31日：人民币2325454.07元)的应缴

存费用是于本年到期而未支付给养老保险、失业保险计划的。有关应缴存费用已于年后支付。

24、应交税费

单位：人民币元项目本年年末余额上年年末余额

企业所得税836072695.57569209376.52

增值税387376356.71103421525.53

土地增值税312350004.1815079116.85

契税22413227.45-

城市维护建设税21497344.877401013.11

土地使用税18175972.6215669520.38

教育费附加15374962.875350206.53

房产税1265370.62226450.79

个人所得税985020.821497158.95

印花税771242.00828521.55

其他税费131289.00189388.22

合计1616413486.71718872278.43

25、其他应付款

25.1分类列示

单位：人民币元项目本年年末余额上年年末余额

应付利息--

应付股利--

其他应付款3995362420.483784817967.87

合计3995362420.483784817967.87

-77-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2023年12月31日止年度

(五)合并财务报表项目注释-续

25、其他应付款-续

25.2其他应付款

(1)按款项性质列示其他应付款

单位：人民币元项目本年年末余额上年年末余额

土地增值税准备金(注)3230884417.043168552565.76

应付股权购买款232211051.39265620529.39

押金保证金等115743821.32116764840.57

关联方往来款130268348.37104472452.12

其他往来款项197405600.2384184614.99

其他88849182.1345222965.04

合计3995362420.483784817967.87注：本集团根据国家税务总局国税发[2006]187号《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》及其他有关规定预提土地增值税，并计入损益。

(2)账龄超过一年的重要其他应付款主要为尚未达到清算条件的土地增值税准备金。

26、一年内到期的非流动负债

单位：人民币元项目本年年末余额上年年末余额

一年内到期的长期借款2783608554.483659264072.14

一年内到期的租赁负债15523617.6317609090.01

一年内到期的其他非流动负债11906666.65-

合计2811038838.763676873162.15

(1)一年内到期的长期借款

单位：人民币元项目本年年末余额上年年末余额

抵押、质押并保证借款2572723450.313371505525.89

抵押借款210885104.17287758546.25

合计2783608554.483659264072.14

27、其他流动负债

单位：人民币元项目本年年末余额上年年末余额

待转销项税401603347.15667535408.74

-78-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2023年12月31日止年度

(五)合并财务报表项目注释-续

28、长期借款

(1)长期借款分类

单位：人民币元项目本年年末余额上年年末余额

抵押、质押并保证借款(注)8050852732.2912271029995.87

抵押借款(注)650000000.00792758546.25

合计8700852732.2913063788542.12

减：一年内到期的长期借款2783608554.483659264072.14

一年后到期的长期借款5917244177.819404524469.98

上述借款年利率为从4.35%至12.80%。

注：上述借款的抵押、质押资产类别以及金额参见附注(五)50。

29、租赁负债

单位：人民币元项目本年年末余额上年年末余额

租赁付款额32498848.5945828897.38

未确认融资费用(2602486.34)(3538976.67)

合计29896362.2542289920.71

减：一年内到期的租赁负债15523617.6317609090.01

一年后到期的租赁负债14372744.6224680830.70

30、其他非流动负债

单位：人民币元项目本年年末余额上年年末余额

合伙企业借款(注1)3771906666.65-

关联方借款(注2)581726363.35561922255.55

三岔湖仁寿景区管委会代垫国有土地出让金68026400.0068026400.00

合计4421659430.00629948655.55

减：一年内到期的其他非流动负债11906666.65-

一年后到期的其他非流动负债4409752763.35629948655.55

注1：详见附注(七)1。

注2：详见附注(十)5(4)。

-79-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2023年12月31日止年度

(五)合并财务报表项目注释-续

31、股本

单位：人民币元本年增减变动项目本年年初余额本年年末余额发行新股送股公积金转股其他小计

一、有限售条件股份

1.国家持股-------

2.国有法人持股-------

3.其他内资持股861375.00---(19613.00)(19613.00)841762.00

其中：境内法人持股-------

境内自然人持股861375.00---(19613.00)(19613.00)841762.00

4.外资持股-------

其中：境外法人持股-------

境外自然人持股-------

有限售条件股份合计861375.00---(19613.00)(19613.00)841762.00

二、无限售条件股份

1.人民币普通股663969764.00---19613.0019613.00663989377.00

2.境内上市的外资股-------

3.境外上市的外资股-------

4.其他-------

无限售条件股份合计663969764.00---19613.0019613.00663989377.00

三、股份总数664831139.00-----664831139.00

32、资本公积

单位：人民币元项目本年年初余额本年增加本年减少本年年末余额

股本溢价(注1)2447760109.53-499447605.571948312503.96

其他资本公积(注2)527833.50-16731593.56(16203760.06)

合计2448287943.03-516179199.131932108743.90

注1：本年度资本公积变动主要系2023年1月本公司之子公司以其持有深圳龙柏文化创意

有限公司100%股权置换深圳市宝东地产开发有限公司持有深圳市黄金台项目开发

有限公司10%股权的交易所致，具体参见附注(六)4。

注2：其他资本公积减少系本集团的联营公司长城物业集团股份有限公司因同一控制下企业合并事项导致其所有者权益减少所致。

33、盈余公积

单位：人民币元项目本年年初余额本年增加本年减少本年年末余额

法定盈余公积355480226.77--355480226.77

任意盈余公积199759537.73--199759537.73

合计555239764.50--555239764.50

根据公司章程规定，法定盈余公积金按净利润之10%提取。本公司法定盈余公积金累计额达到注册资本百分之五十以上的，可不再提取。

-80-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2023年12月31日止年度

(五)合并财务报表项目注释-续

34、未分配利润

单位：人民币元项目本年上年

调整前上年末未分配利润4436378767.554390914917.34

调整年初未分配利润合计数171566.1766446.23

其中：会计政策变更影响171566.1766446.23

调整后年初未分配利润4436550333.724390981363.57

加：本年归属于母公司股东的净利润(亏损)(1844825335.86)79768111.60

前期计入其他综合收益当期转入留存收益-(12924545.00)

减：提取法定盈余公积--

提取任意盈余公积--

提取一般风险准备--

应付普通股股利7977973.6621274596.45

转作股本的普通股股利--

其他--

年末未分配利润2583747024.204436550333.72

(1)提取法定盈余公积

根据公司章程规定，法定盈余公积金按净利润之10%提取。本公司法定盈余公积金累计额为本公司注册资本百分之五十以上的，可不再提取。

(2)本年度股东大会已批准的现金股利

2023年5月11日，经本公司2022年度股东大会决议批准，按已发行之股份664831139

股为基数，以每10股向全体股东派发现金红利人民币0.12元(含税)。

(3)资产负债表日后决议的利润分配情况

根据董事会的议案，2023年度不派发现金红利，不送红股，也不以公积金转增股本。上述股利分配方案尚待股东大会批准。

35、营业收入和营业成本

(1)营业收入和营业成本

单位：人民币元本年发生额上年发生额项目收入成本收入成本

主营业务7620571730.505011922356.317083041153.524547225341.00

-81-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2023年12月31日止年度

(五)合并财务报表项目注释-续

35、营业收入和营业成本-续

(2)主营业务分行业情况

单位：人民币元本年发生额上年发生额行业名称收入成本收入成本

房地产收入7013716124.644542091965.676590175339.784104869846.47

其中：房地产销售收入6597477574.414397171581.816030389473.453906566897.27

物业服务收入305931663.93252808300.74305598725.07257829978.68

酒店餐饮收入300923941.93217022089.90187019134.91184288138.18

建筑施工收入--247953.76237377.67

合计7620571730.505011922356.317083041153.524547225341.00

(3)履约义务的说明

本集团向客户销售房地产，合同在房地产预售时订立，在房地产完工并验收合格、达到销售合同约定的交付条件、客户取得相关商品控制权时确认销售收入的实现。交易价格的支付在房地产的控制权转移时到期。

(4)分摊至剩余履约义务的说明

本年年末，本集团分摊至尚未履行或部分未履行履约义务的交易价格为人民币

2956083481.19元，主要为尚未达到房地产销售合同约定的交付条件的销售合同交易价格。本集团预计在未来1至2年内，在房地产完工并验收合格、达到销售合同约定的交付条件、客户取得相关商品控制权时确认销售收入的实现。

36、税金及附加

单位：人民币元项目本年发生额上年发生额

土地增值税872839317.39890122131.16

房产税31954838.4124954362.18

城市维护建设税29334009.5920631420.64

教育费附加21132399.1715760888.49

印花税3164402.702090859.22

其他税费2258487.592364344.06

合计960683454.85955924005.75

-82-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2023年12月31日止年度

(五)合并财务报表项目注释-续

37、销售费用

单位：人民币元项目本年发生额上年发生额

销售佣金227873854.75171345961.98

广告宣传推广费35859834.0829821377.80

职工薪酬20608481.1624849483.16

行政办公费20882351.8023812703.43

营销装饰费4098955.813189511.13

折旧摊销1114599.411270884.35

其他销售费用6062876.844249805.99

合计316500953.85258539727.84

38、管理费用

单位：人民币元项目本年发生额上年发生额

职工薪酬177965552.91169227769.82

物业租赁、管理费36785173.8930841720.87

中介机构费用21120920.0118633032.21

折旧及摊销7835262.9212521782.49

业务招待、企业文化费6937091.398586894.52

行政办公费8556003.198160518.55

财产保险772495.28902642.23

会议费75021.21150616.21

其他管理费用23812597.8621295350.93

合计283860118.66270320327.83

39、研发费用

单位：人民币元项目本年发生额上年发生额

职工薪酬7122515.267236674.92

材料费用2025220.662193399.95

折旧费5733.5410520.08

合计9153469.469440594.95

40、财务费用

单位：人民币元项目本年发生额上年发生额

利息支出920683895.211114449837.92

减：已资本化的利息费用(注)345426720.93620555540.51

减：利息收入47844938.6956900857.84

汇兑损益3672.04(44099.30)

其他2982769.112225108.63

合计530398676.74439174448.90

注：详见附注(五)5(1)。

-83-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

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(五)合并财务报表项目注释-续

41、其他收益

单位：人民币元项目本年发生额上年发生额

增值税加计抵减1449062.502150799.32

税额减免791760.22939871.06深圳市福田区投资推广和企业服务中心经营贡献支持

500000.00-

-营业收入增长奖

代扣代缴手续费返还484974.55640029.11

自主创新产业发展专项资金200000.00-

留工补助162767.22737466.79

稳岗补贴151891.82812332.31

补贴款75189.61796449.94

失业补助65625.0042797.58

扩岗补助15423.50-

深圳市罗湖区人力资源局罗湖区产业创新领军人才奖-400000.00

宝安区生活垃圾分类补贴-185000.00

深圳市福田区企业发展服务中心转旅游行业发展支持款-50000.00

其他55462.97597446.56

合计3952157.397352192.67

42、投资收益

单位：人民币元项目本年发生额上年发生额

处置长期股权投资产生的投资收益(损失)55631063.52(8557.56)

权益法核算的长期股权投资收益56815013.7043012701.40

理财产品投资收益1526681.962287035.19

以摊余成本计量的金融资产终止确认收益1270872.92284979.17

合计115243632.1045576158.20

43、信用减值利得(损失)

单位：人民币元项目本年发生额上年发生额

应收账款信用减值损失(2525381.26)(1225922.27)

其他应收款信用减值损失(20075226.00)(44412345.97)

合计(22600607.26)(45638268.24)

44、资产减值利得(损失)

单位：人民币元项目本年发生额上年发生额

存货跌价损失(2167911402.60)(146045586.09)

合同取得成本减值损失(38916026.58)(15820581.72)

合计(2206827429.18)(161866167.81)

-84-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2023年12月31日止年度

(五)合并财务报表项目注释-续

45、营业外收入

单位：人民币元计入当期非经常性项目本年发生额上年发生额损益的金额

非流动资产报废利得合计45636.05227276.3545636.05

其中：固定资产报废利得45636.05227276.3545636.05

违约金、赔偿收入27784103.7352912056.2227784103.73

核销无法支付之应付款项2081337.60729173.692081337.60

其他711213.467.79711213.46

合计30622290.8453868514.0530622290.84

46、营业外支出

单位：人民币元计入当期非经常性项目本年发生额上年发生额损益的金额

罚款、违约金支出59482833.279515655.6759482833.27

对外捐赠99000.00220000.0099000.00

其他337495.10282535.35337495.10

合计59919328.3710018191.0259919328.37

47、所得税费用

(1)所得税费用表

单位：人民币元上年发生额项目本年发生额

(已重述)

当期所得税费用358433460.16625565569.89

递延所得税费用126681664.81(142518332.70)

合计485115124.97483047237.19

(2)会计利润与所得税费用调整过程

单位：人民币元上年发生额项目本年发生额

(已重述)

利润总额(1630808046.82)492158148.77

按25%税率计算的所得税费用(407702011.71)123039537.19

子公司适用不同税率的影响338327.02(116780.18)

非应税收入的影响(14385168.91)(15125636.27)

不可抵扣的成本、费用和损失的影响58120284.144781263.26使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损和

(1479072.31)(8630090.76)可抵扣暂时性差异的影响本年未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异和

635050002.75183839379.52

可抵扣亏损的影响

溢价收购资产影响214866282.16167613091.90

汇算清缴调整以前期间所得税的影响2098308.407381638.29

研发费用加计扣除的影响(1791826.53)(1569881.24)

其他(0.04)21834715.48

所得税费用485115124.97483047237.19

-85-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2023年12月31日止年度

(五)合并财务报表项目注释-续

48、现金流量表项目

(1)与经营活动有关的现金收到其他与经营活动有关的现金

单位：人民币元项目本年发生额上年发生额

押金、保证金等企业间往来54130351.58139627376.09

存款利息收入6454188.0039987327.20

政府补助1226360.124561364.24

罚款及违约金收入1694541.221953729.08

其他营业外收入711213.46282432.82

其他40049123.9012555182.33

合计104265778.28198967411.76支付其他与经营活动有关的现金

单位：人民币元项目本年发生额上年发生额

费用性支出365134710.90296006661.04

企业间往来59783238.53132104277.14

罚没及违约金支出10729990.362141197.06

银行手续费支出1987891.141869855.05

捐赠支出99000.00221758.00

其他23444183.5722835492.42

合计461179014.50455179240.71

(2)与投资活动有关的现金收到的重要的投资活动有关的现金

单位：人民币元项目本年发生额上年发生额

赎回银行理财产品790010000.002382920000.00

处置投资性房地产43385954.00-

收回债权投资36270872.9212000000.00

合计869666826.922394920000.00支付的重要的投资活动有关的现金

单位：人民币元项目本年发生额上年发生额

购买银行理财产品790010000.002382920000.00

处置子公司及其他营业单位支付的现金净额(附注(五)49(2))53598530.88-

合计843608530.882382920000.00

-86-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2023年12月31日止年度

(五)合并财务报表项目注释-续

48、现金流量表项目-续

(2)与投资活动有关的现金-续收到其他与投资活动有关的现金

单位：人民币元项目本年发生额上年发生额

赎回银行理财产品790010000.002382920000.00

理财产品投资收益1526681.962287035.19

合计791536681.962385207035.19支付其他与投资活动有关的现金

单位：人民币元项目本年发生额上年发生额

购买银行理财产品790010000.002382920000.00

处置子公司及其他营业单位支付的现金净额(附注(五)49(2))53598530.88-

合计843608530.882382920000.00

(3)与筹资活动有关的现金收到其他与筹资活动有关的现金

单位：人民币元项目本年发生额上年发生额

收到保函保证金4795765.991112105612.63

收到的抵押保证金17254088.784082547.74

收到合伙企业的借款3760000000.00-

合计3782049854.771116188160.37支付其他与筹资活动有关的现金

单位：人民币元项目本年发生额上年发生额

偿还租赁负债本金和利息42293308.8432356048.67

支付的融资费用8007167.7232366487.56

支付的担保费2690976.928211983.88

支付的抵押保证金13284448.925765283.92

支付的保函保证金59049.2977755.40

合计66334951.6978777559.43

-87-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2023年12月31日止年度

(五)合并财务报表项目注释-续

48、现金流量表项目-续

(3)与筹资活动有关的现金-续筹资活动产生的各项负债变动情况人民币元本年增加本年减少项目本年年初余额本年年末余额现金变动非现金变动现金变动非现金变动长期借款（包括一年内到期部13063788542.12-863110009.535226045819.36-8700852732.29

分）其他非流动负债

（包括一年内到629948655.553760000000.0031710774.45--4421659430.00期部分）租赁负债（包括一年内到期部42289920.71-29899750.3842293308.84-29896362.25

分）

合计13736027118.383760000000.00924720534.365268339128.20-13152408524.54

(4)本集团无以净额列报的现金流量。

(5)本集团于2023年12月对青岛市联顺地产有限公司、青岛市旺洲置业有限公司和青岛市中洲地产有限公司(以下简称“青岛公司”)的股权进行了处置，根据《青岛中洲半岛城邦项目股权转让及债务转让协议》，股权转让款为人民币135380000.00元，本集团应向青岛公司支付的债务金额(以下简称“债务转让款”)为人民币233700746.42元，各方同意将上述股权转让款与债务转让款相互抵销，抵销完毕后，本集团仍需支付剩余债务金额合计为人民币98320746.42元。截至2023年12月31日，该债务金额尚未支付。

-88-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2023年12月31日止年度

(五)合并财务报表项目注释-续

49、现金流量表补充资料

(1)现金流量表补充资料

单位：人民币元补充资料本年金额上年金额

1、将净利润调节为经营活动现金流量：

净利润(亏损)(2115923171.79)9110911.58

加：资产减值损失2206827429.18161866167.81

信用减值损失22600607.2645638268.24

固定资产和投资性房地产折旧154440221.05145953944.34

使用权资产折旧31868897.2731609780.91

无形资产摊销853774.06677306.82

长期待摊费用摊销17576604.085937090.65处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收

(668537.03)(467203.67)

益）

固定资产报废损失（收益）(45636.05)(227276.35)

财务费用488725616.37397205486.32

投资损失（收益）(115243632.10)(45576158.20)

递延所得税资产减少(增加)70798309.69(221193600.89)

递延所得税负债增加62443338.3978700398.92

存货的减少2884627710.273165045583.20

经营性应收项目的减少（增加）(454567542.54)(444134835.47)

经营性应付项目的增加（减少）(1902399039.22)(2351356945.55)

经营活动产生的现金流量净额1351914948.89978788918.66

2、不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：

债务转为资本--

一年内到期的可转换公司债券--

融资租入固定资产--

其他--

3、现金及现金等价物净变动情况：

现金的年末余额782358826.04902672416.04

减：现金的年初余额902672416.042448231105.14

加：现金等价物的年末余额--

减：现金等价物的年初余额--

现金及现金等价物净增加（减少）额(120313590.00)(1545558689.10)

(2)本年支付的处置子公司的现金净额

单位：人民币元

本年处置子公司于本减：

项目年支付的现金或现金处置日子公司持有的净流入/(净流出)等价物现金及现金等价物

处置子公司及其他营业单位支付的现金净额20000000.0033598530.88(53598530.88)

其中：深圳龙柏文化创意有限公司20000000.0030000100.00(50000100.00)

青岛市旺洲置业有限公司-144483.21(144483.21)

青岛市联顺地产有限公司-3386388.86(3386388.86)

青岛市中洲地产有限公司-67558.81(67558.81)

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2023年12月31日止年度

(五)合并财务报表项目注释-续

49、现金流量表补充资料-续

(3)现金和现金等价物的构成

单位：人民币元项目本年年末余额上年年末余额

一、现金782358826.04902672416.04

其中：库存现金198268.00173876.00

可随时用于支付的银行存款782160558.04902498540.04

可随时用于支付的其他货币资金--

可用于支付的存放中央银行款项--

存放同业款项--

拆放同业款项--

二、现金等价物--

三、现金及现金等价物余额782358826.04902672416.04

50、所有权或使用权受到限制的资产

单位：人民币元项目本年年末账面价值受限原因

借款保证金、保函保证金

货币资金52244706.56及司法冻结资金

存货4177573029.98用于借款抵押

投资性房地产947274237.90用于借款抵押

固定资产842434631.67用于借款抵押

长期股权投资(注)462970664.96用于借款质押及担保

合计6482497271.07

注：系本集团以子公司股权作为借款质押物。

51、外币货币性项目

项目本年年末外币余额折算汇率本年年末折算人民币余额

货币资金2011502.07

其中：美元30918.827.0830218998.21

港币1971731.270.90911792503.86

-90-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2023年12月31日止年度

(五)合并财务报表项目注释-续

52、研发支出

(1)按费用性质列示

单位：人民币元项目本年发生额上年发生额

职工薪酬7122515.267236674.92

材料费用2025220.662193399.95

折旧费5733.5410520.08

合计9153469.469440594.95

其中：费用化研发支出9153469.469440594.95

资本化研发支出--本集团本年无重要的外购在研项目。

53、租赁

(1)作为承租人在损益中确认的金额

单位：人民币元项目本年发生额

使用权资产的折旧费用(注1)31868897.27

租赁负债的利息费用(注2)1280990.34

短期租赁费用277182.45

低价值资产租赁费用-

未纳入租赁负债计算的可变租赁付款额(注3)-

转租使用权资产取得的收入-

注1：2023年度，本集团不存在资本化的使用权资产的折旧费用。

注2：2023年度，本集团不存在资本化的租赁负债的利息费用。

注3：2023年度，本集团不存在未纳入租赁负债计算的可变租赁付款额。

本年度与租赁相关的总现金流出为人民币42570491.29元，其中短期租赁现金流出为人民币277182.45元。

-91-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2023年12月31日止年度

(五)合并财务报表项目注释-续

53、租赁-续

(2)作为出租人作为出租人的经营租赁

单位：人民币元

其中：未计入租赁项目租赁收入收款额的可变租赁付款额相关的收入

写字楼及商业363961998.33-

合计363961998.33-未折现租赁收款额

单位：人民币元项目本年年末金额上年年末金额

资产负债表日后第1年328037948.94352361869.69

资产负债表日后第2年424048773.93328592164.94

资产负债表日后第3年231251980.35424617909.93

资产负债表日后第4年114596647.82231847667.35

资产负债表日后第5年225137183.41115177006.82

以后年度118622640.73345192082.14

未折现租赁收款额合计1441695175.181797788700.87

54、政府补助

(1)本年年末，本集团无按应收金额确认的政府补助。

(2)计入当期损益的政府补助

单位：人民币元项目本年发生额上年发生额深圳市福田区投资推广和企业服务中心经营贡献支持

500000.00-

-营业收入增长奖

自主创新产业发展专项资金200000.00-

留工补助162767.22737466.79

稳岗补贴151891.82812332.31

补贴款75189.61796449.94

失业补助65625.0042797.58

扩岗补助15423.50-

税额减免-939871.06

深圳市罗湖区人力资源局罗湖区产业创新领军人才奖-400000.00

宝安区生活垃圾分类补贴-185000.00

深圳市福田区企业发展服务中心转旅游行业发展支持款-50000.00

其他55462.97597446.56

合计1226360.124561364.24

-92-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2023年12月31日止年度

(六)合并范围的变更

1、非同一控制下企业合并

本集团本年未发生非同一控制下企业合并。

2、同一控制下企业合并

本集团本年未发生同一控制下企业合并。

3、反向购买

本集团本年未发生反向购买的情况。

-93-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2023年12月31日止年度

(六)合并范围的变更-续

4、处置子公司

单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形处置价款与处置投资对应的合并丧失控制权按照公允价值重新丧失控制权之日剩余股与原子公司股权投资股权丧失控制丧失控制权丧失控制权之日剩丧失控制权之日剩子公司名称股权处置价款股权处置方式财务报表层面享之日剩余股计量剩余股权产生权公允价值的确定方法相关的其他综合收益

处置比例(%)权的时点时点的确定依据余股权的账面价值余股权的公允价值

有该子公司净资权的比例(%)的利得或损失及主要假设转入投资损益的金额产份额的差额工商变更登记日青岛市联顺地产

60000000.00100.00转让股权2023-12-31且完成股权转让1397695.07不适用不适用不适用不适用不适用-

有限公司必要手续工商变更登记日青岛市旺洲置业

65400000.00100.00转让股权2023-12-31且完成股权转让54886807.53不适用不适用不适用不适用不适用-

有限公司必要手续工商变更登记日青岛市中洲地产

9980000.00100.00转让股权2023-12-31且完成股权转让37081.71不适用不适用不适用不适用不适用-

有限公司必要手续工商变更登记日深圳龙柏文化创意

500000000.00100.00转让股权2023-01-29且完成股权转让(690520.79)不适用不适用不适用不适用不适用-

有限公司（注）必要手续

合计635380000.0055631063.52-

注：详见附注(五)32。

-94-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2023年12月31日止年度

(七)在其他主体中的权益

1、在子公司中的权益

(1)企业集团的构成

持股比例(%)子公司名称主要经营地注册地业务性质取得方式直接间接

深圳市中洲地产有限公司(注1)广东深圳广东深圳房地产开发90.00-设立

深圳市香江置业有限公司广东深圳广东深圳房地产开发100.00-设立

深圳市华电房地产有限公司广东深圳广东深圳房地产开发-100.00购买

深圳市黄金台项目开发有限公司广东深圳广东深圳房地产开发-100.00设立

深圳市长城物流有限公司广东深圳广东深圳房地产开发99.001.00设立

广州洲立置业有限公司广东广州广东广州实业投资-100.00设立

广州市中洲置地有限公司广东广州广东广州房地产开发100.00-设立

东莞市莞深长城地产有限公司广东东莞广东东莞房地产开发-100.00设立

惠州中洲置业有限公司广东惠州广东惠州实业投资99.001.00购买

惠州市昊恒房地产开发有限公司广东惠州广东惠州房地产开发5.0095.00购买

惠州市浩瀚房地产开发有限公司广东惠州广东惠州房地产开发-100.00设立

惠州市维臻房地产开发有限公司广东惠州广东惠州房地产开发-100.00设立

惠州大丰投资有限公司广东惠州广东惠州房地产开发-100.00购买

惠州方联房地产有限公司广东惠州广东惠州房地产开发-100.00购买

惠州市康威投资发展有限公司广东惠州广东惠州房地产开发-100.00购买

成都深长城地产有限公司四川成都四川成都房地产开发90.0010.00设立

成都中洲锦江房地产有限公司四川成都四川成都房地产开发-100.00设立

成都中洲洲成房地产有限公司四川成都四川成都房地产开发-100.00设立

成都市银河湾房地产开发有限公司四川成都四川成都房地产开发-100.00购买

成都中洲投资有限公司四川成都四川成都投资-100.00收购

成都文旅熊猫小镇投资有限公司四川成都四川成都房地产开发-60.00收购

四川中洲文旅投资有限公司(注2)四川仁寿四川仁寿房地产开发-94.00收购

四川中洲三岔湖投资有限公司四川仁寿四川仁寿房地产开发-100.00收购

成都长华置业有限责任公司四川成都四川成都房地产开发52.00-设立

上海深长城地产有限公司上海南汇上海南汇房地产开发99.001.00设立

上海星创实业发展有限公司上海市上海市物业租赁-100.00设立

无锡中洲房地产有限公司江苏无锡江苏无锡房地产开发-100.00设立

嘉兴洲禾房地产有限公司浙江嘉兴浙江嘉兴房地产开发-100.00设立

深圳中洲圣廷苑酒店有限公司广东深圳广东深圳酒店经营95.005.00设立

深圳市圣廷苑酒店管理有限公司广东深圳广东深圳酒店经营100.00-设立

深圳市圣廷苑物业管理有限公司广东深圳广东深圳物业管理-100.00设立

深圳市中洲物业管理有限公司广东深圳广东深圳物业管理100.00-购买

深圳市智悦荟商务运营有限公司广东深圳广东深圳物业管理-100.00设立

深圳市长城投资控股有限公司广东深圳广东深圳物业租赁100.00-设立

深圳市中洲资本有限公司广东深圳广东深圳投资100.00-设立

深圳市盈灿建设有限公司广东深圳广东深圳工程施工95.005.00设立

深圳市中洲产城投资发展有限公司广东深圳广东深圳投资100.00-设立

深圳市中洲文化创意产业有限公司广东深圳广东深圳文化产业投资100.00-设立

深圳市中洲商置投资有限公司广东深圳广东深圳投资100.00-设立

深圳中洲宝华置业有限公司广东深圳广东深圳房地产开发-80.00购买

佛山洲立置业有限公司佛山顺德佛山顺德房地产开发-100.00设立

东莞市中洲置地有限公司广东东莞广东东莞房地产开发100.00-设立

宝丽房产(惠州)有限公司广东惠州广东惠州房地产开发-83.15购买

惠州市艺新装饰有限公司广东惠州广东惠州房地产开发-83.15购买

惠州市凯声电子有限公司广东惠州广东惠州房地产开发-51.00购买

惠州市绿洲投资发展有限公司广东惠州广东惠州房地产开发-100.00购买

惠州市筑品房地产开发有限公司广东惠州广东惠州房地产开发-100.00设立

惠州市蕙质房地产开发有限公司广东惠州广东惠州房地产开发-100.00设立

惠州市菁金房地产开发有限公司广东惠州广东惠州房地产开发-100.00设立

惠州市远致房地产开发有限公司广东惠州广东惠州房地产开发-100.00设立

惠州宏晟置业有限公司广东惠州广东惠州房地产开发-100.00购买

惠州市中科低碳经济科技有限公司广东惠州广东惠州房地产开发-60.00购买

重庆洲立房地产有限公司重庆市重庆市房地产开发99.001.00设立

无锡洲樾房地产有限公司江苏无锡江苏无锡房地产开发-100.00设立

惠州创筑房地产有限公司广东惠州广东惠州房地产开发-100.00购买

-95-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2023年12月31日止年度

(七)在其他主体中的权益-续

1、在子公司中的权益-续

(1)企业集团的构成-续

持股比例(%)子公司名称主要经营地注册地业务性质取得方式直接间接

成都市洲金房地产开发有限公司四川成都四川成都房地产开发-100.00设立

成都市洲天房地产开发有限公司四川成都四川成都房地产开发-100.00设立

成都市洲立房地产开发有限公司四川成都四川成都房地产开发-100.00设立

惠州惠兴房地产有限公司广东惠州广东惠州房地产开发-100.00设立

惠州创佳房地产有限公司广东惠州广东惠州房地产开发-100.00设立

成都洲新房地产开发有限公司四川成都四川成都房地产开发-100.00设立

东莞中洲城市开发有限公司广东东莞广东东莞房地产开发-100.00购买

广州南沙区投元置业有限公司广州南沙广州南沙房地产开发-51.00设立

深圳市中洲酒店管理有限公司广东深圳广东深圳酒店管理100.00-设立

广州南沙区投元产城投资有限公司广州南沙广州南沙投资-95.00设立

永勤玩具实业(深圳)有限公司广东深圳广东深圳物业租赁-100.00购买

惠州市银泰达实业有限公司广东惠州广东惠州房地产开发-90.00企业合并

东莞市中洲城置房地产开发有限公司广东东莞广东东莞房地产开发-51.00设立

深圳市中洲洲越投资有限公司广东深圳广东深圳投资-100.00设立

深圳市中洲洲汇投资有限公司广东深圳广东深圳投资-100.00设立

深圳市中洲洲景投资有限公司广东深圳广东深圳投资-100.00设立

深圳市中洲洲禾投资有限公司广东深圳广东深圳投资-100.00设立

成都中洲夸克企业管理有限公司四川成都四川成都企业管理-100.00设立

深圳市悦鼎投资有限公司广东深圳广东深圳酒店管理-100.00设立

东莞市中洲洲安房地产有限公司广东东莞广东东莞房地产开发-100.00设立

东莞市洲荣房地产有限公司广东东莞广东东莞房地产开发-80.00设立

东莞市洲兴房地产有限公司广东东莞广东东莞房地产开发-80.00设立注1：根据本集团与中国信达资产管理股份有限公司深圳市分公司（以下简称“信达深分”)、信达资本管理有限公司于2023年签订的合伙协议、股权转让协议、股东借款

协议、保证合同及抵押合同等一系列协议的约定，双方共同设立广西信中投资合伙企业(有限合伙)(以下简称“广西信中”)，本集团将所持的深圳市中洲地产有限公司(以下简称“深圳中洲地产”)10%股权、深圳市黄金台项目开发有限公司100%股权及深圳中洲地产所持对深圳市黄金台项目开发有限公司及深圳中洲宝华置业有限公

司的应收款债权转让给广西信中投资合伙企业(有限合伙)(以下简称“广西信中”)，作为对广西信中的实缴出资，信达深分、信达资本管理有限公司共同以人民币42亿元现金作为对广西信中的出资；广西信中对本集团发放贷款人民币42亿元，贷款期限为四年；信达深分自实缴出资之日起三年内享受9.20%的固定收益，第四年起享受

11.20%的固定收益。截至2023年12月31日，广西信中向本集团实际提供贷款人民

币37.6亿元。在上述贷款存续期内，深圳中洲地产及深圳市黄金台项目开发有限公司仍由本集团实际控制，因此，本集团管理层认为上述本集团以深圳中洲地产的

10%股权、深圳市黄金台项目开发有限公司100%股权及深圳中洲地产所持对深圳市

黄金台项目开发有限公司及深圳中洲宝华置业有限公司的应收款债权对广西信中的

实缴出资实为质押，本集团按照100%持股比例合并深圳中洲地产，并将广西信中已发放的股东借款人民币37.6亿元计入其他非流动负债。

-96-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2023年12月31日止年度

(七)在其他主体中的权益-续

1、在子公司中的权益-续

(1)企业集团的构成-续

注2：根据本集团之子公司成都中洲投资有限公司与成都文化旅游发展集团有限责任公司

于2010年12月8日签订的《三岔湖仁寿景区现代旅游产业项目投资合作协议》及

其补充协议，成都中洲投资有限公司与成都文化旅游发展集团有限责任公司共同出资设立四川中洲文旅投资有限公司，双方持股比例分别为90%及10%。根据上述协议，成都中洲投资有限公司应以合计不低于人民币2.6亿元的价格购买成都文化旅游发展集团有限责任公司所持有的四川中洲文旅投资有限公司10%股权。成都中洲投资有限公司已于2018年度购买成都文化旅游发展集团有限责任公司所持有的四

川中洲文旅投资有限公司4%股权。鉴于成都中洲投资有限公司根据协议负有购买成都文化旅游发展集团有限责任公司所持四川中洲文旅投资有限公司剩余6%股权的义务，故本集团按照100%权益比例合并四川中洲文旅投资有限公司。

2、在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易

(1)在子公司所有者权益份额发生变化的情况说明

本集团本年收购子公司深圳市黄金台项目开发有限公司10%股权，收购后本集团持股比例由90%变更为100%。

(2)交易对于少数股东权益及归属于母公司股东权益的主要影响

单位：人民币元深圳市黄金台项目开发子公司名称有限公司购买成本

-现金-

-非现金资产的公允价值499444800.00

购买成本合计499444800.00

减：按取得的股权比例计算的子公司净资产份额(2805.57)

差额499447605.57

其中：调整资本公积(499447605.57)

调整盈余公积-

调整未分配利润-

-97-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2023年12月31日止年度

(七)在其他主体中的权益-续

3、在合营企业或联营企业中的权益

(1)重要的合营企业或联营企业本集团无重要的合营企业或联营企业。

(2)不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息

单位：人民币元

本年年末余额/上年年末余额/本年发生额上年发生额

合营企业：

投资的账面价值合计67073432.7168506751.30下列各项按持股比例计算的合计数

--净利润(1433318.59)(1595051.60)

--其他综合收益--

--综合收益总额(1433318.59)(1595051.60)

联营企业：

投资的账面价值合计403699569.60393647795.68下列各项按持股比例计算的合计数

--净利润58248332.2844607753.00

--其他综合收益--

--综合收益总额58248332.2844607753.00

(3)合营企业或联营企业发生的超额亏损

单位：人民币元累积未确认的本年末合营企业名称本年未确认的损失前期累计损失累积未确认的损失

嘉兴洲桂房地产开发有限公司5630065.70-5630065.70

东莞市中洲洲创房地产有限公司1081564.72577856.651659421.37

(八)与金融工具相关的风险

本集团的主要金融工具包括货币资金、应收账款、其他应收款、其他流动资产、债权投

资、长期应收款、其他权益工具投资、借款、应付票据、应付账款、其他应付款、其他非

流动负债等，各项金融工具的详细情况详见上述各项目附注。与这些金融工具有关的风险，以及本集团为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述。本集团管理层对这些风险敞口进行管理和监控以确保将上述风险控制在限定的范围之内。

本集团采用敏感性分析技术分析风险变量的合理、可能变化对当期损益或股东权益可能产生的影响。由于任何风险变量很少孤立地发生变化，而变量之间存在的相关性对某一风险变量的变化的最终影响金额将产生重大作用，因此下述内容是在假设每一变量的变化是在独立的情况下进行的。

-98-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2023年12月31日止年度

(八)与金融工具相关的风险-续

1、风险管理目标和政策

本集团从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，将风险对本集团经营业绩的负面影响降低到最低水平，使股东及其他权益投资者的利益最大化。基于该风险管理目标，本集团风险管理的基本策略是确定和分析本集团所面临的各种风险，建立适当的风险承受底线和进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控制在限定的范围之内。

1.1市场风险

1.1.1外汇风险

外汇风险指因汇率变动产生损失的风险。本集团承受外汇风险主要与港币、美元有关，本集团的主要业务活动以人民币计价结算。于2023年12月31日，除下表所述资产及负债为外币余额外，本集团其他资产及负债均为人民币余额。该等外币余额的资产和负债产生的外汇风险可能对本集团的经营业绩产生影响。

单位：人民币元项目本年年末余额上年年末余额

货币资金(港币)1792503.861797217.75

货币资金(美元)218998.21233108.71本集团密切关注汇率变动对本集团外汇风险的影响。本集团目前并未采取任何措施规避外汇风险。

外汇风险敏感性分析

外汇风险敏感性分析假设：所有境外经营净投资套期及现金流量套期均高度有效。

在上述假设的基础上，在其他变量不变的情况下，汇率可能发生的合理变动对当期损益和股东权益的税前影响如下：

单位：人民币元本年度上年度项目汇率变动对利润的影响对股东权益的影响对利润的影响对股东权益的影响

所有外币对人民币升值5%100575.10100575.10101516.32101516.32

所有外币对人民币贬值5%(100575.10)(100575.10)(101516.32)(101516.32)

1.1.2利率风险-现金流量变动风险

本集团借款均为人民币借款。人民币借款主要为浮动利率借款，借款利率根据中国人民银行贷款基准利率浮动。本集团持续密切关注利率变动对于本集团利率风险的影响，本集团目前主要是通过合理安排短期和中长期借款比例来避免利率变动所产生的现金流量风险，目前并无利率互换等安排。

-99-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2023年12月31日止年度

(八)与金融工具相关的风险-续

1、风险管理目标和政策-续

1.1市场风险-续

1.1.2利率风险-现金流量变动风险-续

利率风险敏感性分析

在其他变量不变的情况下，利率可能发生的合理变动对当年损益和股东权益的税前影响如下：

单位：人民币元本年度上年度项目利率变动对利润的影响对股东权益的影响对利润的影响对股东权益的影响

对外借款上升1%(63245000.00)(63245000.00)(72967944.70)(72967944.70)

对外借款下降1%63245000.0063245000.0072967944.7072967944.70

1.2信用风险

2023年12月31日，可能引起本集团信用损失的最大信用风险敞口主要来自于合同另一方

未能履行义务而导致本集团金融资产产生的损失以及本集团承担的财务担保(不考虑可利用

的担保物或其他信用增级)，具体包括：货币资金、应收账款、其他应收款、债权投资、长期应收款等。于资产负债表日，本集团金融资产的账面价值已代表其最大信用风险敞口。

此外本集团信用损失的最大信用风险敞口还包括附注(十一)2“或有事项”中披露的财务担保合同金额。

为降低信用风险，本集团由专门人员负责确定信用额度、进行信用审批，并执行其他监控程序以确保采取必要的措施回收逾期债务。此外，本集团于每个资产负债表日审核金融资产的回收情况，以确保对相关金融资产计提了充分的信用损失准备。因此，本集团管理层认为本集团所承担的信用风险已经大为降低。

本集团的流动资金存放在信用评级较高的银行，故流动资金的信用风险较低。

本集团的风险敞口分布在多个合同方和多个客户，因此本集团没有重大的信用集中风险。

本集团采用了必要的政策确保所有销售客户均具有良好的信用记录。

1.3流动性风险

管理流动性风险时，本集团保持管理层认为充分的现金及现金等价物并对其进行监控，以满足本集团经营需要，并降低现金流量波动的影响。本集团管理层对银行借款的使用情况进行监控并确保遵守借款协议。

-100-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2023年12月31日止年度

(八)与金融工具相关的风险-续

1、风险管理目标和政策-续

1.3流动性风险-续

本集团的金融负债按未折现剩余合同义务的到期期限分析如下：

单位：人民币元总值1年以内1至5年5年以上非衍生金融负债

应付票据152922652.01152922652.01--

应付账款2468521307.092468521307.09--

其他应付款764478003.44764478003.44--

一年以内到期的非流动负债2902212874.732902212874.73--

长期借款7096781769.75321542691.675310959277.531464279800.55

租赁负债15925535.87-15925535.87-

其他非流动负债5559435239.62363153333.334494105288.89702176617.40

按揭担保3633918951.143633918951.14--

关联方担保73346549.2073346549.20--

合计22667542882.8510680096362.619820990102.292166456417.95

(九)公允价值的披露

1、以公允价值计量的资产和负债的年末公允价值

单位：人民币元本年年末公允价值

项目第一层次第二层次第三层次合计公允价值计量公允价值计量公允价值计量持续的公允价值计量

其他权益工具投资--933500.00933500.00

持续以公允价值计量的资产总额--933500.00933500.00

2、持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息

单位：人民币元本年年末上年年末项目估值技术输入值公允价值公允价值

其他权益工具投资933500.00933500.00上市公司比较法市净率以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资中非上市权益工具之公允价值

采用上市公司比较法进行确定。估值时本集团需对被评估公司的可比上市公司进行选择，选择适当的市净率并考虑流通性折扣和缺少控制折扣调整。

-101-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2023年12月31日止年度

(九)公允价值的披露-续

3、持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值之间的调节信息

单位：人民币元当期利得或损失项目2023年1月1日其他变动2023年12月31日计入其他综合收益

其他权益工具投资933500.00--933500.00

4、不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况

不以公允价值计量的金融资产和负债主要包括：应收账款、其他应收款、长期应收款、债

权投资、应付票据、应付账款、其他应付款、长期借款和其他非流动负债等。

本集团管理层认为，财务报表中按摊余成本计量的金融资产及金融负债的账面价值接近该等资产及负债的公允价值。

(十)关联方及关联方交易

1、本公司的母公司情况

母公司对本公司母公司对本公司母公司名称注册地业务性质注册资本

的持股比例(%)的表决权比例(%)

深圳中洲集团有限公司深圳实业投资人民币2亿元52.6352.63本公司的最终实际控制人是黄光苗先生。

2、本公司的子公司情况

本公司的子公司情况详见附注(七)1。

3、本公司的合营和联营企业情况

本年与本集团发生关联方交易，或前期与本集团发生关联方交易形成余额的合营或联营企业情况如下：

合营或联营企业名称与本公司关系长城物业集团股份有限公司联营企业东莞市中洲置业有限公司联营企业惠州市骏洋投资开发有限公司联营企业惠州山顶会议旅游度假中心有限公司合营企业嘉兴洲桂房地产开发有限公司合营企业

-102-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2023年12月31日止年度

(十)关联方及关联方交易-续

4、其他关联方情况

其他关联方名称其他关联方与本公司关系

DYNAMIC SUNRISE LIMITED 最终实际控制人的附属企业深圳市汇海置业有限公司最终实际控制人的附属企业深圳市中洲置地有限公司最终实际控制人的附属企业深圳市智汇城物业服务有限公司最终实际控制人的附属企业深圳市中洲东部投资发展有限公司最终实际控制人的附属企业青岛市亮洲置业有限公司最终实际控制人的附属企业惠州中洲投资有限公司最终实际控制人的附属企业深圳市中洲科技有限公司最终实际控制人的附属企业深圳市朗怡物业管理有限公司最终实际控制人的附属企业深圳市中洲龙西置业有限公司最终实际控制人的附属企业深圳市中洲河西置业有限公司最终实际控制人的附属企业惠州市华基投资有限公司子公司之少数股东广州风投资本研究院有限公司子公司之少数股东惠州市华昕经营管理有限公司子公司之少数股东成都文化旅游发展集团有限责任公司子公司之少数股东惠州市鹏骏置业发展有限公司子公司之少数股东中航信托股份有限公司子公司之少数股东东莞创祺投资有限公司子公司之少数股东上海深长城物业管理有限公司本集团联营企业之子公司东莞市中洲上一房地产开发有限公司本集团联营企业的子公司深圳市共享之家养老服务有限公司本集团联营企业的子公司深圳市中洲龙商置业有限公司关键管理人员施加重大影响的其他企业深圳市中洲宝城置业有限公司控股股东的法人代表之配偶控制的企业黄光亮控股股东的法人代表黄淑丽控股股东的法人代表之配偶陈玲监事会主席谭华森副董事长王玉林副总裁葛亚南副总裁

5、关联方交易情况

(1)购销商品、提供和接受劳务的关联交易

*采购商品/接受劳务情况

单位：人民币元关联方关联交易内容本年发生额上年发生额

长城物业集团股份有限公司支付物业管理费3017164.571740121.88

深圳市智汇城物业服务有限公司支付水电费2424135.91-

深圳市汇海置业有限公司支付物业管理费、水电费、停车费2355352.15131294.91

深圳市朗怡物业管理有限公司支付物业管理费、水电费、停车费2046359.301803447.37

上海深长城物业管理有限公司支付物业管理费151295.80904744.56

广州风投资本研究院有限公司支付咨询服务费148514.86-

青岛市亮洲置业有限公司支付水电费83605.6585540.08

深圳市中洲宝城置业有限公司支付水电费64695.65-

合计10291123.894665148.80

-103-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2023年12月31日止年度

(十)关联方及关联方交易-续

5、关联方交易情况-续

(1)购销商品、提供和接受劳务的关联交易-续

*出售商品/提供劳务情况

单位：人民币元关联方关联交易内容本年发生额上年发生额

收取委托经营管理费、物业管理费、

深圳市汇海置业有限公司(注)78865910.2091887826.38

酒店餐饮、工程款

深圳市中洲宝城置业有限公司收取物业管理费、酒店餐饮10696257.1412462406.65

长城物业集团股份有限公司收取委托经营管理费6026514.296635657.14

深圳市中洲置地有限公司收取委托经营管理费、酒店餐饮、工程款3404411.513559824.21

深圳市朗怡物业管理有限公司收取物业管理费、酒店餐饮2787327.633014528.53

深圳市中洲龙西置业有限公司收取物业管理费、酒店餐饮1358143.251358490.60

东莞市中洲上一房地产开发有限公司收取物业管理费、酒店餐饮1031246.52-

深圳市中洲河西置业有限公司收取物业管理费、酒店餐饮768705.37948800.02

深圳市智汇城物业服务有限公司收取物业管理费、酒店餐饮336342.86-

深圳中洲集团有限公司收取酒店餐饮65916.52234933.80

深圳市中洲龙商置业有限公司收取酒店餐饮35953.9645501.88

深圳市中洲科技有限公司收取酒店餐饮4391.51-

深圳市中洲东部投资发展有限公司收取酒店餐饮3530.97147480.13

王玉林房地产销售-4676058.72

谭华森房地产销售-1542036.00

合计105384651.73126513544.06注：2017年8月，本公司子公司深圳中洲地产与深圳市汇海置业有限公司签署《上沙村城市更新项目委托经营管理协议》，深圳市汇海置业有限公司委托深圳中洲地产负责上沙村城市更新项目地块(以下简称“上沙项目”)开发建设的相关经营管理工作，具体包括产品定位管理、规划设计管理、成本管理、工程管理、营销管理、交付管

理、前期物业管理、档案管理等各环节的项目开发管理。根据协议约定，项目经营管理费不低于人民币3.5亿元。

本年度，深圳中洲地产提供该委托管理协议项下的委托经营管理服务并取得收入计人民币28887295.93元。

(2)关联租赁情况

*本集团作为出租人

单位：人民币元本年确认的租赁上年确认的租赁承租方名称租赁资产种类收入收入

深圳市共享之家养老服务有限公司办公室1197310.48964508.57

惠州市华基投资有限公司商铺356432.88-

惠州中洲投资有限公司办公室74311.9274311.92

合计1628055.281038820.49

-104-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2023年12月31日止年度

(十)关联方及关联方交易-续

5、关联方交易情况-续

(2)关联租赁情况-续

*本集团作为承租人

单位：人民币元承担的租赁负债利息支出租方名称租赁资产种类支付的租金增加的使用权资产出本期发生额上期发生额本期发生额上期发生额本期发生额上期发生额

深圳市汇海置业有限公办公室、员工宿

3159941.041580465.56596015.20150791.72-14375797.94

司舍深圳市中洲置地有限公

办公室12388794.6010618966.8058378.7953599.222343279.222171105.43司青岛市亮洲置业有限公

办公室、食堂110720.93182500.00-26003.31--司

合计15659456.5712381932.36654393.99230394.252343279.2216546903.37

(3)关联担保情况

*本集团作为担保方

单位：人民币元担保是否被担保方担保金额担保起始日担保到期日已经履行完毕

东莞市中洲置业有限公司73346549.2003/12/202010/07/2025否

合计73346549.20

*本集团作为被担保方

单位：人民币元担保是否担保方担保金额担保起始日担保到期日已经履行完毕深圳中洲集团有限公司

DYNAMIC SUNRISE LIMITED 2000000000.00 11/11/2019 29/06/2023 是

黄光亮、黄淑丽

深圳中洲集团有限公司3760000000.0025/06/202328/06/2027否

合计5760000000.00

(4)关联方资金拆借

资金拆入：

单位：人民币元

2023年年初2023年度2023年度2023年年末

资金往来方名称往来资金余额往来累计发生金额偿还累计发生金额往来资金余额

中航信托股份有限公司2067822155.61127999999.942195822155.55-

深圳中洲集团有限公司557106699.9919804107.80-576910807.79

深圳市中洲置地有限公司4815555.56--4815555.56

合计2629744411.16147804107.742195822155.55581726363.35

2023年度往来累计发生金额中，包含对关联方往来资金的利息支出合计人民币

147804107.74元。

-105-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2023年12月31日止年度

(十)关联方及关联方交易-续

5、关联方交易情况-续

(4)关联方资金拆借-续

资金拆出：

单位：人民币元

2023年年初2023年度2023年度2023年年末

资金往来方名称往来资金余额往来累计发生金额偿还累计发生金额往来资金余额

东莞市中洲置业有限公司395053585.2245152198.024540628.89435665154.35

嘉兴洲桂房地产开发有限公司52329034.49--52329034.49

合计447382619.7145152198.024540628.89487994188.84

上述关联方拆出资金的借款期限为无固定期限，借款利率为8%至15%。2023年度往来累计发生金额中，包含对关联方往来资金的利息收入合计人民币44520015.16元。

(5)关键管理人员报酬

单位：人民币元项目本年发生额上年发生额

关键管理人员报酬13007561.7017329709.00

其中：股份支付--

(6)其他交易本年度，深圳市汇海置业有限公司代本公司之全资子公司深圳市长城物流有限公司收取中洲铂玺坊24套房款共计人民币79828520.00元。

本年度，本公司之全资子公司深圳市中洲商置投资有限公司代深圳市汇海置业有限公司代收款项金额共计人民币10378432.19元。

-106-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2023年12月31日止年度

(十)关联方及关联方交易-续

6、应收应付关联方等未结算项目情况

(1)应收项目

单位：人民币元本年年末余额上年年末余额项目名称关联方账面余额坏账准备账面余额坏账准备

深圳市汇海置业有限公司30371014.5937781.9933833671.1639065.92

深圳市中洲宝城置业有限公司15118353.3518269.686165845.876165.83

长城物业集团股份有限公司6327840.006327.84--

深圳市中洲置地有限公司963711.14963.71--

惠州市华基投资有限公司622215.00834.75--

深圳市朗怡物业管理有限公司546613.74546.62707817.70707.82应收账款

深圳市中洲龙西置业有限公司480000.00480.00240000.00240.00

深圳市中洲河西置业有限公司309866.64309.85268254.35268.25

深圳市智汇城物业服务有限公司269585.28269.58--

东莞市中洲上一房地产开发有限公司--793439.27793.44

深圳市中洲东部投资发展有限公司--98108.9398.11

合计55009199.7465784.0242107137.2847339.37

预付款项广州风投资本研究院有限公司19830000.00-19830000.00-

惠州市华昕经营管理有限公司175703950.22175703.95144744909.59144744.91

深圳市汇海置业有限公司80014592.4180014.60276886.81276.89

惠州市骏洋投资开发有限公司13760000.0013760.0013760000.0013760.00

成都文化旅游发展集团有限责任公司10000000.0010000.0010000000.0010000.00

惠州市鹏骏置业发展有限公司7171027.847171.037171027.847171.03

深圳市中洲置地有限公司2654741.702654.742654741.702654.74其他应收款

东莞市中洲置业有限公司1381647.751381.651381647.751381.65

东莞市中洲上一房地产开发有限公司449401.02449.40449401.02449.40

上海深长城物业管理有限公司234181.89234.18234181.89234.18

深圳市朗怡物业管理有限公司100688.76100.69--

深圳市中洲宝城置业有限公司43335.6043.34--

合计291513567.19291513.58180672796.60180672.80

东莞市中洲置业有限公司435665154.35-395053585.22-

其他流动资产嘉兴洲桂房地产开发有限公司52329034.49-52329034.49-

合计487994188.84-447382619.71-

债权投资中航信托股份有限公司--20000000.00-

-107-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2023年12月31日止年度

(十)关联方及关联方交易-续

6、应收应付关联方等未结算项目情况-续

(2)应付项目

单位：人民币元项目名称关联方本年年末余额上年年末余额

深圳市汇海置业有限公司3866431.361325666.06

深圳市智汇城物业服务有限公司2424135.91-

长城物业集团股份有限公司1302311.00360602.93

深圳市朗怡物业管理有限公司152490.45323273.16

应付账款上海深长城物业管理有限公司147639.26372484.05

深圳市中洲宝城置业有限公司121811.67-

深圳市中洲置地有限公司-1769827.81

广州风投资本研究院有限公司-50000.00

合计8014819.654201854.01

应付票据上海深长城物业管理有限公司147098.00-

葛亚南374587.16-

合同负债陈玲-257069.72

合计374587.16257069.72

惠州山顶会议旅游度假中心有限公司40250000.0040250000.00

惠州市华基投资有限公司31138397.1631138397.16

嘉兴洲桂房地产开发有限公司30000000.0030000000.00

深圳市汇海置业有限公司10878432.19500000.00

东莞创祺投资有限公司9666000.00-

深圳市中洲宝城置业有限公司7734588.152010188.09其他应付款

东莞市中洲置业有限公司312748.87312748.87

深圳市共享之家养老服务有限公司213134.00151022.00

长城物业集团股份有限公司35048.0070096.00

深圳市中洲龙商置业有限公司20000.0020000.00

深圳中洲集团有限公司20000.0020000.00

合计130268348.37104472452.12

一年内到期的非流动负债中航信托股份有限公司-67822155.61

长期借款中航信托股份有限公司-2000000000.00

深圳中洲集团有限公司576910807.79557106699.99

其他非流动负债深圳市中洲置地有限公司4815555.564815555.56

合计581726363.35561922255.55

(十一)承诺及或有事项

1、重要承诺事项

(1)资本承诺

单位：人民币元项目本年年末金额上年年末金额已签约但尚未于财务报表中确认的

-房地产开发项目7974671794.499225186905.26

合计7974671794.499225186905.26

-108-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2023年12月31日止年度

(十一)承诺及或有事项-续

2、或有事项

本集团房地产子公司为商品房承购人向银行提供按揭抵押贷款担保，截至2023年12月31日，尚未结清的担保金额计人民币3520840538.14元(2022年12月31日，尚未结清的担保金额计人民币8018651499.08元)。截至目前承购人未发生违约，本集团认为与提供该等担保相关的风险较小。

(十二)资产负债表日后事项

1、利润分配情况

单位：人民币元项目金额

拟分配的利润或股利(注)-经审议批准宣告发放的利润或股利尚待股东大会批准

注：详见附注(五)34。

(十三)其他重要事项

1、分部信息

(1)报告分部的确定依据与会计政策

根据本集团的内部组织结构、管理要求及内部报告制度，本集团的经营业务划分为4个经营分部，本集团的管理层定期评价这些分部的经营成果，以决定向其分配资源及评价其业绩。在经营分部的基础上本集团确定了4个报告分部，分别为房地产、物业服务、酒店餐饮和建筑施工。这些报告分部是以行业为基础确定的。本集团各个报告分部提供的主要产品及劳务分别为房地产开发、销售和租赁，物业管理服务，酒店餐饮服务和建筑施工。分部报告信息根据各分部向管理层报告时采用的会计政策及计量标准披露，这些计量基础与编制财务报表时的会计与计量基础保持一致。

-109-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2023年12月31日止年度

(十三)其他重要事项-续

1、分部信息-续

(2)报告分部的财务信息

单位：人民币元房地产物业服务酒店餐饮建筑施工分部间相互抵减合计项目本年上年本年上年本年上年本年上年本年上年本年上年

营业收入：7056587489.856640800476.78376018564.47377518305.36306875011.80192245562.78204902613.26223813059.91(323811948.88)(351336251.31)7620571730.507083041153.52

对外交易收入7013716124.646590175339.78305931663.93305598725.07300923941.93187019134.91-247953.76--7620571730.507083041153.52

分部间交易收入42871365.2150625137.0070086900.5471919580.295951069.875226427.87204902613.26223565106.15(323811948.88)(351336251.31)--

营业成本(注)8828835257.216208207684.53279712563.15284572449.74283077763.09241056760.10193228145.77213201470.58(242906662.91)(258909482.63)9341947066.316688128882.32

分部营业利润(亏损)(1772247767.36)432592792.2596306001.3292945855.6223797248.71(48811197.32)11674467.4910611589.33(80905285.97)(92426768.68)(1721375335.81)394912271.20

其他收益1260656.972218130.551768253.203447122.97670880.391621147.97252366.8365791.18--3952157.397352192.67

投资收益(损失)116675004.1147102230.75--(1431372.01)(1593772.42)-67699.87--115243632.1045576158.20

资产处置收益(损失)706138.01476143.10-(145.00)(37600.98)(8794.43)----668537.03467203.67

营业利润(亏损)(1653605968.27)482389296.6598074254.5296392833.5922999156.11(48792616.20)11926834.3210745080.38(80905285.97)(92426768.68)(1601511009.29)448307825.74

营业外收入28498974.2853456294.3934019.4720731.722086232.18391487.933064.910.01--30622290.8453868514.05

营业外支出59698817.259892562.692455.6662453.8323250.191245.58194805.2761928.92--59919328.3710018191.02

利润(亏损)总额(1684805811.24)525953028.3598105818.3396351111.4825062138.10(48402373.85)11735093.9610683151.47(80905285.97)(92426768.68)(1630808046.82)492158148.77

资产总额28929715141.0634186822430.10350326474.11292769737.621211152222.261067397776.81614257430.951300573758.51(160287305.69)(160289130.96)30945163962.6936687274572.08

负债总额23666481229.0026223743256.28200374183.73175500947.951151265122.211023528956.55360776605.451058157049.99(9903331.89)(9903331.89)25368993808.5028471026878.88

注：含营业成本、税金及附加、销售费用、管理费用、研发费用、财务费用、信用减值利得(损失)、资产减值利得(损失)。

-110-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2023年12月31日止年度

(十三)其他重要事项-续

1、分部信息-续

(2)报告分部的财务信息-续

单位：人民币元房地产物业服务酒店餐饮建筑施工分部间相互抵减合计项目本年上年本年上年本年上年本年上年本年上年本年上年

补充信息：

折旧174863933.49169411809.163561724.461389880.037868196.476411369.7315263.90350666.33--186309118.32177563725.25

摊销17726587.734844121.76452269.141592451.47251521.27172957.08-4867.16--18430378.146614397.47

利息收入47376239.5055913105.2851484.74163224.65391039.95643651.8926174.50180876.02--47844938.6956900857.84

利息费用574351817.70491302343.96303927.70376120.91601428.882209596.63-6235.91--575257174.28493894297.41

当期确认的信用减值损失22244182.6744800759.80211246.13664968.1033026.53169650.57112151.932889.77--22600607.2645638268.24

当期确认的资产减值损失2206827429.18161866167.81--------2206827429.18161866167.81采用权益法核算的长期股权投资

58246385.7144606473.82--(1431372.01)(1593772.42)----56815013.7043012701.40

确认的投资收益

采用权益法核算的长期股权投资金额456778997.44446729170.10--13994004.8715425376.88----470773002.31462154546.98

长期股权投资以外的非流动资产2931791632.993091822453.7726802669.137868328.2625173903.2326353971.529441.6224705.52--2983777646.973126069459.07

资本性支出8467209.0687180608.562222955.1118451.396993980.704569837.55-1150.44--17684144.8791770047.94

其中：在建工程支出------------

购置固定资产支出477064.19459953.3988455.9718451.396844285.634147911.65-1150.44--7409805.794627466.87

购置无形资产支出301115.13992676.37--149695.07421925.90----450810.201414602.27

购置投资性房地产支出-30757774.162134499.14-------2134499.1430757774.16

长期待摊费用支出7689029.7454970204.64--------7689029.7454970204.64

-111-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2023年12月31日止年度

(十四)母公司财务报表主要项目注释

1、应收账款

(1)按账龄披露

单位：人民币元本年年末余额上年年末余额账龄

应收账款信用损失准备计提比例(%)应收账款信用损失准备计提比例(%)

1年以内21193873.2921193.870.1020580717.4820580.720.10

1至2年761111.971661.140.22---

2至3年------

3年以上------

合计21954985.2622855.0120580717.4820580.72

(2)按坏账计提方法分类披露

单位：人民币元本年年末余额上年年末余额项目账面余额信用损失准备账面余额信用损失准备账面价值账面价值

金额比例(%)金额比例(%)金额比例(%)金额比例(%)

按单项计提坏账准备----------

按组合计提坏账准备21954985.26100.0022855.0121932130.2520580717.48100.0020580.7220560136.76

其中：

低风险组合21954985.26100.0022855.010.1021932130.2520580717.48100.0020580.720.1020560136.76

正常风险组合----------

合计21954985.26100.0022855.0121932130.2520580717.48100.0020580.7220560136.76按组合计提坏账准备

本年年末，按组合分类的应收账款的信用风险与其整个存续期的预期信用损失情况如下：

单位：人民币元本年年末余额单位名称

应收账款坏账准备计提比例(%)

低风险组合21954985.2622855.010.10

正常风险组合---

合计21954985.2622855.01按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量预期信用损失

单位：人民币元整个存续期预期信用损整个存续期预期信用损坏账准备合计

失(未发生信用减值)失(已发生信用减值)

本年年初余额20580.72-20580.72本年年初应收账款账面余额在本年

——转入已发生信用减值---

——转回未发生信用减值---

本年计提10804.2910804.29

本年转回(8530.00)(8530.00)

终止确认金融资产(包括直接减记)而转出---

其他变动---

本年年末余额22855.01-22855.01

-112-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2023年12月31日止年度

(十四)母公司财务报表主要项目注释-续

1、应收账款-续

(3)坏账准备情况

单位：人民币元本年变动类别本年年初余额本年年末余额计提收回或转回转销或核销合并范围变动

按单项计提------

低风险组合20580.7210804.29(8530.00)--22855.01

正常风险组合------

合计20580.7210804.29(8530.00)--22855.01本年无重要的坏账准备收回或转回金额。

(4)按欠款方归集的年末余额前五名的应收账款情况

单位：人民币元占应收账款本年应收账款坏账准备单位名称年末余额合计数的本年年末余额本年年末余额

比例(%)

客户 A 6327840.00 28.82 6327.84

客户 B 1045510.00 4.76 1045.51

客户 C 642713.84 2.93 642.71

客户 D 598206.97 2.72 1196.41

客户 E 589869.42 2.69 589.88

合计9204140.2341.929802.35

2、其他应收款

2.1项目列示

单位：人民币元项目本年年末余额上年年末余额

应收利息--

应收股利--

其他应收款19336978526.3919083839597.34

合计19336978526.3919083839597.34

2.2其他应收款

(1)按账龄披露

单位：人民币元账龄本年年末账面余额上年年末账面余额

1年以内19336962728.8819083823851.06

1至2年--

2至3年--

3年以上7007520.007007520.00

合计19343970248.8819090831371.06

-113-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2023年12月31日止年度

(十四)母公司财务报表主要项目注释-续

2、其他应收款-续

2.2其他应收款-续

(1)按款项性质分类情况

单位：人民币元款项性质本年年末账面余额上年年末账面余额

经营性往来款19343954248.8819090815371.06

押金、保证金等16000.0016000.00

合计19343970248.8819090831371.06

(2)按坏账计提方法分类披露

单位：人民币元本年年末余额上年年末余额账面余额信用损失准备账面余额信用损失准备项目账面价值比例比例账面价值

金额比例(%)金额比例(%)金额金额

(%)(%)

按单项计提坏账准备6991520.000.046991520.00100.00-6991520.000.046991520.00100.00-

按组合计提坏账准备19336978728.8899.96202.4919336978526.3919083839851.0699.96253.7219083839597.34

其中：

低风险组合19336978728.8899.96202.49-19336978526.3919083839851.0699.96253.72-19083839597.34

正常风险组合----------

合计19343970248.88100.006991722.4919336978526.3919090831371.06100.006991773.7219083839597.34按单项计提坏账准备

单位：人民币元本年年末余额单位名称计提理由

账面余额坏账准备计提比例(%)

客户 F 6000000.00 6000000.00 100.00 逾期超过 5 年

客户 G 550000.00 550000.00 100.00 逾期超过 5 年

客户 H 441520.00 441520.00 100.00 逾期超过 5 年

合计6991520.006991520.00按组合计提坏账准备

本年年末，按组合分类的其他应收款的信用风险与其预期信用损失情况如下：

单位：人民币元本年年末余额单位名称

账面余额坏账准备计提比例(%)

低风险组合19336978728.88202.49-

正常风险组合---

合计19336978728.88202.49

-114-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2023年12月31日止年度

(十四)母公司财务报表主要项目注释-续

2、其他应收款-续

2.2其他应收款-续

(4)坏账准备计提情况

单位：人民币元

第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预期整个存续期预期信用损失准备未来12个月内合计

信用损失(未发生信用损失(已发生预期信用损失

信用减值)信用减值)

本年年初余额253.72-6991520.006991773.72本年年初其他应收款余额在本年

——转入第二阶段----

——转入第三阶段----

——转回第二阶段---

——转回第一阶段----

本年计提186.49--186.49

本年转回(237.72)--(237.72)

终止确认金融资产(包括直接减记)而转出----

其他变动----

本年年末余额202.49-6991520.006991722.49

(5)坏账准备情况

单位：人民币元本年变动类别本年年初余额本年年末余额计提收回或转回转销或核销合并范围变动

按单项计提6991520.00----6991520.00

低风险组合253.72186.49(237.72)--202.49

正常风险组合-----

合计6991773.72186.49(237.72)--6991722.49本年无重要的坏账准备收回或转回金额。

(6)按欠款方归集的年末余额前五名的其他应收款情况单位：人民币元占其他应收款本其他应收款坏账准备单位名称款项性质年年末余额合计账龄本年年末余额本年年末余额

数的比例(%)

惠州中洲置业有限公司往来款5060880800.7426.161年以内-

深圳市长城物流有限公司往来款2824800068.0114.601年以内-

深圳中洲地产往来款2391640689.6912.361年以内-

成都深长城地产有限公司往来款1953142379.3110.101年以内-

广州南沙区投元产城投资有限公司往来款1197060000.006.191年以内-

合计13427523937.7569.41-

-115-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2023年12月31日止年度

(十四)母公司财务报表主要项目注释-续

3、长期股权投资

(1)长期股权投资分类

单位：人民币元本年年末余额上年年末余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

对子公司投资3165115687.1152000.003165063687.113199696510.9252000.003199644510.92

对联营企业投资------

合计3165115687.1152000.003165063687.113199696510.9252000.003199644510.92

(2)对子公司投资

单位：人民币元本年计提减值准备被投资单位本年年初余额本年增加本年减少本年年末余额减值准备本年年末余额

成都深长城地产有限公司133980000.00--133980000.00--

上海深长城地产有限公司510000000.00-5100000.00504900000.00--

深圳中洲地产250369806.50--250369806.50--

深圳市香江置业有限公司549000000.00--549000000.00--

惠州中洲置业有限公司1038082181.11-10380821.811027701359.30--

惠州市昊恒房地产开发有限公司60049607.67--60049607.67--

青岛市旺洲置业有限公司1.00-1.00---

青岛市联顺地产有限公司9000001.00-9000001.00---

青岛市中洲地产有限公司10000000.00-10000000.00---

深圳市圣廷苑酒店管理有限公司10120000.00--10120000.00--

深圳中洲圣廷苑酒店有限公司71250000.00--71250000.00--

深圳市中洲资本有限公司204155831.88--204155831.88--

深圳市长城物流有限公司233040846.80--233040846.80--

深圳市长城投资控股有限公司10000000.00--10000000.00--

深圳市盈灿建设有限公司57000000.00--57000000.00--

深圳市中洲物业管理有限公司7301234.96--7301234.96--

成都长华置业有限公司1560000.00--1560000.00-52000.00

重庆洲立房地产有限公司10000000.00-100000.009900000.00--

东莞市中洲置地有限公司10000000.00--10000000.00--

深圳市中洲商置投资有限公司2650000.00--2650000.00--

广州市中洲置地有限公司4377000.00--4377000.00--

深圳市中洲酒店管理有限公司7760000.00--7760000.00--

深圳市中洲文化创意产业有限公司10000000.00--10000000.00--

合计3199696510.9234580823.813165115687.11-52000.00

4、营业收入、营业成本

(1)营业收入和营业成本

单位：人民币元本年发生额上年发生额项目收入成本收入成本

主营业务147717370.0425480435.01156440223.9925914234.19

-116-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2023年12月31日止年度

(十四)母公司财务报表主要项目注释-续

5、投资收益

(1)投资收益明细情况

单位：人民币元项目本年发生额上年发生额

处置长期股权投资产生的投资收益(损失)117210796.00(500000.00)

成本法核算的长期股权投资收益79813457.91-

理财产品投资收益247945.882113934.00

合计197272199.791613934.00

(2)成本法核算的投资收益明细情况

单位：人民币元被投资单位本年发生额上年发生额

青岛市旺洲置业有限公司37081314.89-

青岛市联顺地产有限公司42732143.02-

合计79813457.91-

-117-深圳市中洲投资控股股份有限公司补充资料

2023年12月31日止年度

1、当期非经常性损益明细表

单位：人民币元项目金额说明

非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲销部分56345236.60计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关、符合国家政策

1226360.12

规定、按照确定的标准享有、对公司损益产生持续影响的政府补助除外

除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，非金融企业持有金融资产和金融负债产生的公允价值变动损益以及处置金融资产和金融负债1270872.92产生的损益

计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费-

委托他人投资或管理资产的损益1526681.96

对外委托贷款取得的损益-

因不可抗力因素，如遭受自然灾害而产生的各项资产损失-单独进行减值测试的应收款项减值准备转回2631956.36

企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有

-被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益

同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益-

非货币性资产交换损益-

债务重组损益-

企业因相关经营活动不再持续而发生的一次性费用，如安置职工的支出等-因税收、会计等法律、法规的调整对当期损益产生的一次性影响-

因取消、修改股权激励计划一次性确认的股份支付费用-

对于现金结算的股份支付，在可行权日之后，应付职工薪酬的公允价值变动-产生的损益

采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益-

交易价格显失公允的交易产生的收益-

与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益-

受托经营取得的托管费收入-

除上述各项之外的其他营业外收入和支出(29342673.58)

其他符合非经常性损益定义的损益项目6510345.07

小计40168779.45

减：所得税影响额(20759081.40)

少数股东权益影响额(180606.36)

合计19229091.69深圳市中洲投资控股股份有限公司对非经常性损益项目的认定系依照《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益(2023年修订)》的规定执行。该规定的修订对可比会计期间非经常性损益无重要影响。深圳市中洲投资控股股份有限公司补充资料

2023年12月31日止年度

2、净资产收益率及每股收益

本净资产收益率和每股收益计算表是深圳市中洲投资控股股份有限公司按照中国证券监督管理委员会颁布的《公开发行证券的公司信息披露编报规则第09号—净资产收益率和每股收益的计算及披露》(2010年修订)的有关规定而编制的。

加权平均净资产每股收益报告期利润

收益率(%)基本每股收益稀释每股收益

归属于公司普通股股东的净利润(26.6255)(2.7749)(2.7749)

扣除非经常损益后归属于普通股股东的净利润(26.9031)(2.8038)(2.8038)