深圳市中洲投资控股股份有限公司

二〇二六年半年度财务报告

法定代表人：

主管会计工作负责人：

会计机构负责人：

报送日期：2026年8月21日深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表及附注

2026年6月30日止半年度

内容页码

合并及母公司资产负债表1-2

合并及母公司利润表3-4

合并及母公司现金流量表5-6

合并及母公司股东权益变动表7-10

财务报表附注11-102深圳市中洲投资控股股份有限公司

2026年6月30日

合并资产负债表

单位：人民币元项目附注期末余额期初余额项目附注期末余额期初余额

流动资产：流动负债：

货币资金(五)16228249533.346398115699.62应付票据(五)17--

应收账款(五)2242356571.41248852864.38应付账款(五)182651386473.572681213072.90

预付款项(五)3215770395.32200669224.91预收款项(五)1927480744.0125348157.75

其他应收款(五)4452306336.36471039085.65合同负债(五)2011143653216.8513995637572.62

其中：应收利息--应付职工薪酬(五)2136569431.7361869888.61

应收股利5880799.24-应交税费(五)221931221212.621392601614.33

存货(五)517693393627.2618217201508.63其他应付款(五)234340439966.353393948006.50

其他流动资产(五)62400594289.672725428723.69其中：应付利息--

流动资产合计27232670753.3628261307106.88应付股利--

非流动资产：一年内到期的非流动负债(五)243315171251.702221332712.83

长期应收款(五)716710196.5016710196.50其他流动负债(五)251123249608.671375019230.33

长期股权投资(五)8227501411.27225096726.04流动负债合计24569171905.5025146970255.87

其他权益工具投资(五)9933500.00933500.00非流动负债：

投资性房地产(五)103380150326.913353187461.51长期借款(五)264177420910.175656426256.72

固定资产(五)11767063104.79785029166.29租赁负债(五)276029445.3111986612.47

使用权资产(五)1215207853.6517816366.06预计负债--

无形资产(五)13500209.61642250.15递延所得税负债(五)16649538733.02649870371.46

商誉(五)14--其他非流动负债(五)28644937207.79644937207.79

长期待摊费用(五)158676294.9816123092.86非流动负债合计5477926296.296963220448.44

递延所得税资产(五)161265089208.831310795053.25负债合计30047098201.7932110190704.31

非流动资产合计5681832106.545726333812.66股东权益：

股本(五)29664831139.00664831139.00

资本公积(五)301455868585.231455868585.23

其他综合收益--

盈余公积(五)31555239764.50555239764.50

未分配利润(累计亏损)(五)32645340760.25(343363772.22)

归属于母公司股东权益合3321280248.982332575716.51计

少数股东权益(453875590.87)(455125501.28)

股东权益合计2867404658.111877450215.23

资产总计32914502859.9033987640919.54负债和股东权益总计32914502859.9033987640919.54附注为财务报表的组成部分

-1-深圳市中洲投资控股股份有限公司

2026年6月30日

母公司资产负债表

单位：人民币元项目附注期末余额期初余额项目附注期末余额期初余额

流动资产：流动负债：

货币资金3120024.152498056.63应付票据--

应收账款(十四)131744301.3831760680.02应付账款47583469.6049215057.80

预付款项--预收款项5790449.071326479.66

其他应收款(十四)216026303535.1916428513669.33应付职工薪酬4580843.008832056.64

其中：应收利息--应交税费4722923.862035027.72

应收股利--其他应付款7677975587.427676343269.16

存货5527996.115558668.11其中：应付利息--

其他流动资产--应付股利--

流动资产合计16066695856.8316468331074.09一年内到期的非流动负债897746963.88401111438.72

非流动资产：其他流动负债1073046.691099110.20

长期应收款16710196.5016710196.50流动负债合计8639473283.528139962439.90

长期股权投资(十四)33082692452.153092692452.15非流动负债：

投资性房地产131168634.49141236244.25长期借款926095541.831518953340.52

固定资产7676752.237584446.54递延所得税负债5178131.534594403.43

使用权资产--其他非流动负债--

无形资产54899.29104707.51非流动负债合计931273673.361523547743.95

递延所得税资产93764358.3920473294.45负债合计9570746956.889663510183.85

非流动资产合计3332067293.053278801341.40股东权益：

股本664831139.00664831139.00

资本公积2539623135.992539623135.99

其他综合收益--

盈余公积555239764.50555239764.50

未分配利润6068322153.516323928192.15

股东权益合计9828016193.0010083622231.64

资产总计19398763149.8819747132415.49负债和股东权益总计19398763149.8819747132415.49附注为财务报表的组成部分

-2-深圳市中洲投资控股股份有限公司

2026年6月30日止半年度

合并利润表

单位：人民币元项目附注2026年半年度2025年半年度

一、营业收入(五)334501009816.301677287618.17

减：营业成本(五)331443494906.25944465202.09

税金及附加(五)341082687816.26156737019.46

销售费用(五)35190122570.36125234861.77

管理费用(五)3670849463.2086869957.68

研发费用(五)37-2708174.26

财务费用(五)38160413731.87199694610.35

其中：利息费用165701081.09210542943.21

利息收入6153329.7812200745.04

加：其他收益(五)39534950.68554596.89

投资收益(损失)(五)405417852.87231642032.22

其中：对联营企业和合营企业的投资收益(损失)9089782.8614714487.20

以摊余成本计量的金融资产终止确认收益--

公允价值变动收益（损失以“－”号填列）-134677.72

信用减值利得(损失)(五)41(311678.20)(1535097.06)

资产减值利得(损失)(五)42-(43421884.58)

资产处置收益2281237.08584483.78

二、营业利润(亏损)1561363690.79349536601.53

加：营业外收入(五)433746225.811596291.25

减：营业外支出(五)4472947056.3393662159.66

三、利润总额(亏损总额)1492162860.27257470733.12

减：所得税费用(五)45502208417.3971839165.72

四、净利润(净亏损)989954442.88185631567.40

(一)按经营持续性分类：

1、持续经营净利润(净亏损)989954442.88185631567.40

2、终止经营净利润(净亏损)--

(二)按所有权归属分类：

1、归属于母公司股东的净利润(净亏损)988704532.47189495896.19

2、少数股东损益1249910.41(3864328.79)

五、其他综合收益的税后净额--

(一)归属于母公司股东的其他综合收益的税后净额--

1.不能重分类进损益的其他综合收益--

(1)其他权益工具投资公允价值变动--

(二)归属于少数股东的其他综合收益的税后净额--

六、综合收益总额989954442.88185631567.40

(一)归属于母公司股东的综合收益总额988704532.47189495896.19

(二)归属于少数股东的综合收益总额1249910.41(3864328.79)

七、每股收益

(一)基本每股收益(元/股)1.48720.2850

(二)稀释每股收益(元/股)1.48720.2850附注为财务报表的组成部分

-3-深圳市中洲投资控股股份有限公司

2026年6月30日止半年度

母公司利润表

单位：人民币元项目附注2026年半年度2025年半年度

一、营业收入(十四)453316332.2167404332.50

减：营业成本(十四)411312111.9713188898.55

税金及附加3800761.853933147.12

销售费用4805865.567869563.89

管理费用9896931.1313028338.49

财务费用36562602.9242180778.49

其中：利息费用40395184.2046650043.81

利息收入3839294.214485740.90

加：其他收益95481.93128707.64

投资收益(十四)5(70086095.53)290718442.91

其中：对联营企业和合营企业的投资收益--

信用减值利得(损失)(246183903.27)(69830.87)

资产处置收益(损失)533785.88-

二、营业利润(亏损)(328702672.21)277980925.64

加：营业外收入389297.73115125.71

减：营业外支出--

三、利润总额(亏损总额)(328313374.48)278096051.35

减：所得税费用(72707335.84)48448010.97

四、净利润(255606038.64)229648040.38

(一)持续经营净利润(255606038.64)229648040.38

(二)终止经营净利润--

五、其他综合收益的税后净额--

六、综合收益总额(255606038.64)229648040.38附注为财务报表的组成部分

-4-深圳市中洲投资控股股份有限公司

2026年6月30日止半年度

合并现金流量表

单位：人民币元项目附注2026年半年度2025年半年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金1722318761.426153659092.14

收到的税费返还3107965.7496462143.13

收到其他与经营活动有关的现金(五)46(1)47634872.1248398932.90

经营活动现金流入小计1773061599.286298520168.17

购买商品、接受劳务支付的现金871479496.911136078672.15

支付给职工以及为职工支付的现金142943876.30228927815.52

支付的各项税费208414363.62825855169.78

支付其他与经营活动有关的现金(五)46(1)152909266.80381395321.89

经营活动现金流出小计1375747003.632572256979.34

经营活动产生的现金流量净额(五)47(1)397314595.653726263188.83

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金-13326000.00

取得投资收益收到的现金--

处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的513345.7866740.00现金净额

处置子公司及其他营业单位收到的现金净额(五)47(2)2137217.12115966893.89

收到其他与投资活动有关的现金(五)46(2)6799550034.79777641710.25

投资活动现金流入小计6802200597.69907001344.14

购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金2967609.112479608.00

投资支付的现金-165000.00

支付其他与投资活动有关的现金(五)46(2)6793545207.141287900000.00

投资活动现金流出小计6796512816.251290544608.00

投资活动产生的现金流量净额5687781.44(383543263.86)

三、筹资活动产生的现金流量：

取得借款收到的现金90970000.005000000.00

收到其他与筹资活动有关的现金(五)46(3)5285919.161787430.37

筹资活动现金流入小计96255919.166787430.37

偿还债务支付的现金493575270.46426818680.00

分配股利、利润或偿付利息支付的现金163896031.90231330301.31

其中：子公司支付给少数股东的股利、利润--

支付其他与筹资活动有关的现金(五)46(3)7518401.531776338102.25

筹资活动现金流出小计664989703.892434487083.56

筹资活动产生的现金流量净额(568733784.73)(2427699653.19)

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响(9291.08)(20074.24)

五、现金及现金等价物净增加(减少)额(165740698.72)915000197.54

加：年初现金及现金等价物余额(五)47(1)6366065475.643643568465.77

六、期末现金及现金等价物余额(五)47(1)6200324776.924558568663.31附注为财务报表的组成部分

-5-深圳市中洲投资控股股份有限公司

2026年6月30日止半年度

母公司现金流量表

单位：人民币元项目附注2026年半年度2025年半年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金3349619.755345065.50

收到其他与经营活动有关的现金180179458.59123293549.02

经营活动现金流入小计183529078.34128638614.52

购买商品、接受劳务支付的现金454344.54361068.00

支付给职工以及为职工支付的现金2664990.262501780.83

支付的各项税费3377575.944097554.13

支付其他与经营活动有关的现金6280115.3663296328.51

经营活动现金流出小计12777026.1070256731.47

经营活动产生的现金流量净额170752052.2458381883.05

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金--

取得投资收益收到的现金--

处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的--现金净额

收到其他与投资活动有关的现金--

投资活动现金流入小计2913904.47-

购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金557228.137500.00

投资支付的现金--

支付其他与投资活动有关的现金--

投资活动现金流出小计63557228.137500.00

投资活动产生的现金流量净额(60643323.66)(7500.00)

三、筹资活动产生的现金流量：

取得借款收到的现金--

收到其他与筹资活动有关的现金--

筹资活动现金流入小计--

偿还债务支付的现金86500000.0039600000.00

分配股利、利润或偿付利息支付的现金23245892.4518755662.45

支付其他与筹资活动有关的现金8840.8810419.76

筹资活动现金流出小计109754733.3358366082.21

筹资活动产生的现金流量净额(109754733.33)(58366082.21)

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响--

五、现金及现金等价物净增加(减少)额353995.258300.84

加：年初现金及现金等价物余额143096.8513898.74

六、期末现金及现金等价物余额497092.1022199.58附注为财务报表的组成部分

-6-深圳市中洲投资控股股份有限公司

2026年6月30日止半年度

合并股东权益变动表

单位：人民币元

2026年半年度

归属于母公司股东的股东权益项目

其他权益工具减：专项一般风险少数股东权益股东权益合计股本资本公积其他综合收益盈余公积未分配利润优先股永续债其他库存股储备准备

一、上年期末余额664831139.00---1455868585.23---555239764.50-(343363772.22)(455125501.28)1877450215.23

加：会计政策变更-------------

前期差错更正-------------

二、本年期初余额664831139.00---1455868585.23---555239764.50-(343363772.22)(455125501.28)1877450215.23

三、本期增减变动金额----------988704532.471249910.41989954442.88

(一)综合收益总额----------988704532.471249910.41989954442.88

(二)股东投入和减少资本-------------

1、股东投入的普通股-------------

2、其他权益工具持有者投

-------------入资本

3、股份支付计入股东权益-------------

的金额

4、其他-------------

(三)利润分配-------------

1、提取盈余公积-------------

2、提取一般风险准备-------------

3、对股东的分配-------------

4、其他-------------

(四)股东权益内部结转-------------

1、资本公积转增股本-------------

2、盈余公积转增股本-------------

3、盈余公积弥补亏损-------------

4、其他综合收益结转留存

-------------收益

(五)专项储备-------------

1、本期提取-------------

2、本期使用-------------

(六)其他-------------

四、期末余额664831139.00---1455868585.23---555239764.50-645340760.25(453875590.87)2867404658.11

-7-深圳市中洲投资控股股份有限公司

2026年6月30日止半年度

合并股东权益变动表-续

单位：人民币元

2025年半年度

归属于母公司股东的股东权益项目

其他权益工具减：专项一般风险少数股东权益股东权益合计股本资本公积其他综合收益盈余公积未分配利润优先股永续债其他库存股储备准备

一、上年期末余额664831139.00---1497909143.57---555239764.50-559043249.81(206469843.63)3070553453.25

加：会计政策变更-------------

前期差错更正-------------

二、本年期初余额664831139.00---1497909143.57---555239764.50-559043249.81(206469843.63)3070553453.25

三、本期增减变动金额----(42040558.34)-----189495896.19(1979430.83)145475907.02

(一)综合收益总额----------189495896.19(3864328.79)185631567.40

(二)股东投入和减少资本----(42040558.34)------1884897.96(40155660.38)

1、股东投入的普通股-------------

2、其他权益工具持有者投

-------------入资本

3、股份支付计入股东权益-------------

的金额

4、其他----(42040558.34)------1884897.96(40155660.38)

(三)利润分配-------------

1、提取盈余公积-------------

2、提取一般风险准备-------------

3、对股东的分配-------------

4、其他-------------

(四)股东权益内部结转-------------

1、资本公积转增股本-------------

2、盈余公积转增股本-------------

3、盈余公积弥补亏损-------------

4、其他综合收益结转留存

-------------收益

(五)专项储备-------------

1、本期提取-------------

2、本期使用-------------

(六)其他-------------

四、期末余额664831139.00---1455868585.23---555239764.50-748539146.00(208449274.46)3216029360.27附注为财务报表的组成部分

-8-深圳市中洲投资控股股份有限公司

2026年6月30日止半年度

母公司股东权益变动表

单位：人民币元

2026年半年度

项目其他权益工具专项一般风

股本资本公积减：库存股其他综合收益盈余公积未分配利润股东权益合计优先股永续债其他储备险准备

一、上年期末余额664831139.00---2539623135.99---555239764.50-6323928192.1510083622231.64

加：会计政策变更------------

前期差错更正------------

二、本年期初余额664831139.00---2539623135.99---555239764.50-6323928192.1510083622231.64

三、本期增减变动金额----------(255606038.64)(255606038.64)

(一)综合收益总额----------(255606038.64)(255606038.64)

(二)股东投入和减少资本------------

1、股东投入的普通股------------

2、其他权益工具持有者投入资本------------

3、股份支付计入股东权益的金额------------

4、其他------------

(三)利润分配------------

1、提取盈余公积------------

2、提取一般风险准备------------

3、对股东的分配------------

4、其他------------

(四)股东权益内部结转------------

1、资本公积转增股本------------

2、盈余公积转增股本------------

3、盈余公积弥补亏损------------

4、其他综合收益结转留存收益------------

(五)专项储备------------

1、本期提取------------

2、本期使用------------

(六)其他------------

四、期末余额664831139.00---2539623135.99---555239764.50-6068322153.519828016193.00

-9-深圳市中洲投资控股股份有限公司

2026年6月30日止半年度

母公司股东权益变动表-续

单位：人民币元

2025年半年度

项目其他权益工具专项一般风险

股本资本公积减：库存股其他综合收益盈余公积未分配利润股东权益合计优先股永续债其他储备准备

一、上年期末余额664831139.00---2539623135.99---555239764.50-5973594304.729733288344.21

加：会计政策变更------------

前期差错更正------------

二、本年期初余额664831139.00---2539623135.99---555239764.50-5973594304.729733288344.21

三、本期增减变动金额----------229648040.38229648040.38

(一)综合收益总额----------229648040.38229648040.38

(二)股东投入和减少资本------------

1、股东投入的普通股------------

2、其他权益工具持有者投入资本------------

3、股份支付计入股东权益的金额------------

4、其他------------

(三)利润分配------------

1、提取盈余公积------------

2、提取一般风险准备------------

3、对股东的分配------------

4、其他------------

(四)股东权益内部结转------------

1、资本公积转增股本------------

2、盈余公积转增股本------------

3、盈余公积弥补亏损------------

4、其他综合收益结转留存收益------------

(五)专项储备------------

1、本期提取------------

2、本期使用------------

(六)其他------------

四、期末余额664831139.00---2539623135.99---555239764.50-6203242345.109962936384.59附注为财务报表的组成部分

-10-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2026年6月30日止半年度

(一)公司基本情况

1、公司概况

深圳市中洲投资控股股份有限公司(以下简称“本公司”)前身为“深圳市长城地产股份有限公司”，系经深圳市人民政府以深府函(1994)18号文批准，由深圳市长城房地产发展公司于

1994年9月13日改组设立的股份有限公司。本公司总部位于广东省深圳市，本公司及其

子公司(以下简称“本集团”)实际从事的主要经营活动是房地产开发及商品房的销售、管理；

承接建筑安装工程；自有物业租赁等业务。

2、财务报表批准报出日

本公司的合并及母公司财务报表于2026年8月21日已经董事会批准报出。

(二)财务报表编制基础编制基础本集团执行财政部颁布的企业会计准则及相关规定。此外，本集团还按照《公开发行证券的公司信息披露编报规则第15号—财务报告的一般规定(2023年修订)》披露有关财务信息。

持续经营

本集团对自身的持续经营能力进行了评价，认为能够获得足够的营运资金以确保本集团自

2026年6月30日起12个月内在不大幅削减规模的情况下保持持续经营，因此采用持续经

营基础编制财务报表是恰当的。

记账基础和计价原则

本集团会计核算以权责发生制为记账基础。除某些金融工具以公允价值计量外，本财务报表以历史成本作为计量基础。资产如果发生减值，则按照相关规定计提相应的减值准备。

在历史成本计量下，资产按照购置时支付的现金或者现金等价物的金额或者所付出的对价的公允价值计量。负债按照因承担现时义务而实际收到的款项或者资产的金额，或者承担现时义务的合同金额，或者按照日常活动中为偿还负债预期需要支付的现金或者现金等价物的金额计量。

公允价值是市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。无论公允价值是可观察到的还是采用估值技术估计的，在本财务报表中计量和披露的公允价值均在此基础上予以确定。

以公允价值计量非金融资产时，考虑市场参与者将该资产用于最佳用途产生经济利益的能力，或者将该资产出售给能够用于最佳用途的其他市场参与者产生经济利益的能力。

-11-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2026年6月30日止半年度

对于以交易价格作为初始确认时的公允价值，且在公允价值后续计量中使用了涉及不可观察输入值的估值技术的金融资产，在估值过程中校正该估值技术，以使估值技术确定的初始确认结果与交易价格相等。

公允价值计量基于公允价值的输入值的可观察程度以及该等输入值对公允价值计量整体的重要性，被划分为三个层次：

*第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价。

*第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值。

*第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值。

(三)重要会计政策和会计估计

-12-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2026年6月30日止半年度

1、遵循企业会计准则的声明

本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司于2026年6月30日的合并及母公司财务状况以及2026年半年度的合并及母公司经营成果、合并及母公司股东权益变动和合并及母公司现金流量。

2、会计期间

本集团的会计年度为公历年度，即每年1月1日起至12月31日止。

3、营业周期

营业周期是指企业从购买用于加工的资产起至实现现金或现金等价物的期间。本公司的营业周期为十二个月。本集团之从事房地产开发经营业务的子公司，营业周期大于一年，该类子公司以营业周期作为资产和负债的流动性划分标准。

4、记账本位币

人民币为本公司及境内子公司经营所处的主要经济环境中的货币，本公司及境内子公司以人民币为记账本位币。本公司编制本财务报表时所采用的货币为人民币。

5、重要性标准确定方法和选择依据

项目重要性标准

单项收回或转回金额占相应应收款项收回或转回总额的10%以上且金额超应收款项坏账准备收回或转回金额重要过人民币100万元

单项账龄超过1年的预付款项余额占预付款项总额的10%以上且金额超过账龄超过1年的重要预付款项人民币100万元

1单项账龄超过1年的预收账款余额占预收账款总额的10%以上且金额超过账龄超过年的重要预收账款

人民币100万元

1单项账龄超过1年的应付账款余额占应付账款总额的1%以上且金额超过账龄超过年的重要应付账款

人民币100万元

1单项账龄超过1年的合同负债余额占合同负债总额的1%以上且金额超过账龄超过年的重要合同负债

人民币100万元重要的投资活动有关的现金单项投资活动产生的现金流量金额大于人民币3000万元

重要的非全资子公司少数股东权益金额占合并少数股东权益金额10%以上

长期股权投资金额占合并长期股权投资金额10%以上且本期确认的投资收重要的合营企业或联营企业益大于人民币5000万元

6、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法

企业合并分为同一控制下企业合并和非同一控制下企业合并。

6.1同一控制下的企业合并

参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非暂时性的，为同一控制下的企业合并。

-13-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2026年6月30日止半年度

在企业合并中取得的资产和负债，按合并日其在被合并方的账面价值计量。合并方取得的净资产账面价值与支付的合并对价的账面价值的差额，调整资本公积中的股本溢价，股本溢价不足冲减的则调整留存收益。

为进行企业合并发生的各项直接费用，于发生时计入当期损益。

6.2非同一控制下的企业合并及商誉

参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制，为非同一控制下的企业合并。

合并成本指购买方为取得被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债和发行的权

益性工具的公允价值。通过多次交易分步实现非同一控制下的企业合并的，合并成本为购买日支付的对价与购买日之前已经持有的被购买方的股权在购买日的公允价值之和。购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发生时计入当期损益。

购买方在合并中所取得的被购买方符合确认条件的可辨认资产、负债及或有负债在购买日以公允价值计量。

合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，作为一项资产确认为商誉并按成本进行初始计量。合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核，复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，计入当期损益。

因企业合并形成的商誉在合并财务报表中单独列报，并按照成本扣除累计减值准备后的金额计量。

7、控制的判断标准和合并财务报表的编制方法

7.1控制的判断标准

控制是指投资方拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。一旦相关事实和情况的变化导致上述控制定义涉及的相关要素发生了变化，本集团将进行重新评估。

7.2合并财务报表的编制方法

合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。

子公司的合并起始于本集团获得对该子公司的控制权时，终止于本集团丧失对该子公司的控制权时。

对于本集团处置的子公司，处置日(丧失控制权的日期)前的经营成果和现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中。

-14-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2026年6月30日止半年度

对于通过非同一控制下的企业合并取得的子公司，其自购买日(取得控制权的日期)起的经营成果及现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中。

对于通过同一控制下的企业合并取得的子公司或吸收合并下的被合并方，无论该项企业合并发生在报告期的任一时点，视同该子公司或被合并方同受最终控制方控制之日起纳入本集团的合并范围，其自报告期最早期间期初或同受最终控制方控制之日起的经营成果和现金流量已适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中。

子公司采用的会计政策和会计期间按照本集团统一的会计政策和会计期间厘定。

本公司与子公司及子公司相互之间发生的内部交易对合并财务报表的影响于合并时抵销。

子公司所有者权益中不属于母公司的份额作为少数股东权益，在合并资产负债表中股东权益项目下以“少数股东权益”项目列示。子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中净利润项目下以“少数股东损益”项目列示。

少数股东分担的子公司的亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有的份额，其余额仍冲减少数股东权益。

对于购买子公司少数股权或因处置部分股权投资但没有丧失对该子公司控制权的交易，作为权益性交易核算，调整归属于母公司股东权益和少数股东权益的账面价值以反映其在子公司中相关权益的变化。少数股东权益的调整额与支付/收到对价的公允价值之间的差额调整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。

通过多次交易分步取得被购买方的股权，最终形成非同一控制下的企业合并的，应分别是否属于“一揽子交易”进行处理：属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，在购买日作为取得控制权的交易进行会计处理，购买日之前持有的被购买方的股权按该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益；购买日前持有的被购买方的股权涉及权益法核

算下的其他综合收益、其他所有者权益变动的，与其相关的其他综合收益应当在购买日采用与被投资方直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，与其相关的其他所有者权益变动应当转为购买日所属当期投资收益。

因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权的，剩余股权按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益，同时冲减商誉。与原有子公司的股权投资相关的其他综合收益应当在丧失控制权时采用与原有子公司直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，与原有子公司相关的涉及权益法核算下的其他所有者权益变动应当在丧失控制权时转入当期损益。

对于通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明该多次交易事-15-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2026年6月30日止半年度

项为“一揽子交易”：(1)这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；(2)这些交

易整体才能达成一项完整的商业结果；(3)一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；

(4)一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。处置对子公司股权

投资直至丧失控制权的各项交易属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司自购买日开始持续计算的净资产份额的差额，确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易不属于“一揽子交易”的，将各项交易作为独立的交易进行会计处理。

8、合营安排分类及会计处理方法

合营安排分为共同经营和合营企业，该分类通过考虑该安排的结构、法律形式以及合同条款等因素根据合营方在合营安排中享有的权利和承担的义务确定。合营企业是指合营方仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。

本集团对合营企业的投资采用权益法核算，具体参见附注(三)16.3.2“按权益法核算的长期股权投资”。

9、现金及现金等价物的确定标准

现金是指企业库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物是指本集团持有的期限

短(一般指从购买日起三个月内到期)、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。

10、外币业务

10.1外币业务

外币交易在初始确认时采用交易发生日的即期汇率折算。

于资产负债表日，外币货币性项目采用该日即期汇率折算为记账本位币，因该日的即期汇率与初始确认时或者前一资产负债表日即期汇率不同而产生的汇兑差额，除：(1)符合资本化条件的外币专门借款的汇兑差额在资本化期间予以资本化计入相关资产的成本；(2)为了

规避外汇风险进行套期的套期工具的汇兑差额按套期会计方法处理；(3)分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的货币性项目除摊余成本之外的其他账面余额变动产生

的汇兑差额计入其他综合收益外，均计入当期损益。

以历史成本计量的外币非货币性项目仍以交易发生日的即期汇率折算的记账本位币金额计量。以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折算后的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，作为公允价值变动(含汇率变动)处理，计入当期损益或确认为其他综合收益。

11、金融工具

-16-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2026年6月30日止半年度

本集团在成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。

对于以常规方式购买或出售金融资产的，在交易日确认将收到的资产和为此将承担的负债，或者在交易日终止确认已出售的资产。

金融资产和金融负债在初始确认时以公允价值计量(金融资产和金融负债的公允价值的确定

方法参见附注(二)中“记账基础和计价原则”的相关披露)。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债，相关的交易费用直接计入当期损益，对于其他类别的金融资产和金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。当本集团按照《企业会计准则第

14号——收入》(以下简称“收入准则”)初始确认未包含重大融资成分或不考虑不超过一年

的合同中的融资成分的应收账款时，按照收入准则定义的交易价格进行初始计量。

实际利率法是指计算金融资产或金融负债的摊余成本以及将利息收入或利息费用分摊计入各会计期间的方法。

实际利率，是指将金融资产或金融负债在预计存续期的估计未来现金流量，折现为该金融资产账面余额或该金融负债摊余成本所使用的利率。在确定实际利率时，在考虑金融资产或金融负债所有合同条款(如提前还款、展期、看涨期权或其他类似期权等)的基础上估计

预期现金流量，但不考虑预期信用损失。

金融资产或金融负债的摊余成本是以该金融资产或金融负债的初始确认金额扣除已偿还的本金，加上或减去采用实际利率法将该初始确认金额与到期日金额之间的差额进行摊销形成的累计摊销额，再扣除累计计提的损失准备(仅适用于金融资产)。

11.1金融资产的分类、确认和计量

初始确认后，本集团对不同类别的金融资产，分别以摊余成本、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益或以公允价值计量且其变动计入当期损益进行后续计量。

金融资产的合同条款规定在特定日期产生的现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基

础的利息的支付，且本集团管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标，则本集团将该金融资产分类为以摊余成本计量的金融资产。此类金融资产主要包括货币资金、应收账款、其他应收款、其他流动资产、债权投资和长期应收款等。

金融资产的合同条款规定在特定日期产生的现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基

础的利息的支付，且本集团管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金融资产为目标的，则该金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。此类金融资产自取得起期限在一年以上的，列示为其他债权投资，自资产负债表日起一年内(含一年)到期的，列示于一年内到期的非流动资产；取得时分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的应收账款与应收票据，列示于应收款项融资，其余取得时期限在一年内(含一年)项目列示于其他流动资产。

-17-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2026年6月30日止半年度

初始确认时，本集团可以单项金融资产为基础，不可撤销地将非同一控制下的企业合并中确认的或有对价以外的非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。此类金融资产作为其他权益工具投资列示。

金融资产满足下列条件之一的，表明本集团持有该金融资产的目的是交易性的：

*取得相关金融资产的目的，主要是为了近期出售。

*相关金融资产在初始确认时属于集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且有客观证据表明近期实际存在短期获利模式。

*相关金融资产属于衍生工具。但符合财务担保合同定义的衍生工具以及被指定为有效套期工具的衍生工具除外。

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产包括分类为以公允价值计量且其变动计

入当期损益的金融资产和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产：

*不符合分类为以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产条件的金融资产均分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

*在初始确认时，为消除或显著减少会计错配，本集团可以将金融资产不可撤销地指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

除衍生金融资产外的以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产列示于交易性金融资产。自资产负债表日起超过一年到期(或无固定期限)且预期持有超过一年的，列示于其他非流动金融资产。

11.1.1以摊余成本计量的金融资产

以摊余成本计量的金融资产采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，发生减值或终止确认产生的利得或损失，计入当期损益。

本集团对以摊余成本计量的金融资产按照实际利率法确认利息收入。除下列情况外，本集团根据金融资产账面余额乘以实际利率计算确定利息收入：

*对于购入或源生的已发生信用减值的金融资产，本集团自初始确认起，按照该金融资产的摊余成本和经信用调整的实际利率计算确定其利息收入。

*对于购入或源生的未发生信用减值、但在后续期间成为已发生信用减值的金融资产，本集团在后续期间，按照该金融资产的摊余成本和实际利率计算确定其利息收入。若该金融工具在后续期间因其信用风险有所改善而不再存在信用减值，并且这一改善可与应用上述规定之后发生的某一事件相联系，本集团转按实际利率乘以该金融资产账面余额来计算确定利息收入。

11.1.2以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产

-18-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2026年6月30日止半年度

分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产相关的减值损失或利得、采

用实际利率法计算的利息收入及汇兑损益计入当期损益，除此以外该金融资产的公允价值变动均计入其他综合收益。该金融资产计入各期损益的金额与视同其一直按摊余成本计量而计入各期损益的金额相等。该金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。

指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投资的公允价值变

动在其他综合收益中进行确认，该金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。本集团持有该等非交易性权益工具投资期间，在本集团收取股利的权利已经确立，与股利相关的经济利益很可能流入本集团，且股利的金额能够可靠计量时，确认股利收入并计入当期损益。

11.1.3以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失以及与该金融资产相关的股利和利息收入计入当期损益。

11.2金融工具减值

本集团对以摊余成本计量的金融资产、分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益

的金融资产、租赁应收款、合同资产、不属于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债以及因金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成金融负债的财务担保合同以预期信用损失为基础进行减值会计处理并确认损失准备。

本集团对由收入准则规范的交易形成的全部合同资产和应收票据及应收账款，以及由《企业会计准则第21号——租赁》规范的交易形成的租赁应收款按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备。

对于其他金融工具，除购买或源生的已发生信用减值的金融资产外，本集团在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后的变动情况。若该金融工具的信用风险自初始确认后已显著增加，本集团按照相当于该金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备；若该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加，本集团按照相当于该金融工具未来12个月内预期信用损失的金额计量其损失准备。信用损失准备的增加或转回金额，除分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产外，作为减值损失或利得计入当期损益。对于分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产，本集团在其他综合收益中确认其信用损失准备，并将减值损失或利得计入当期损益，且不减少该金融资产在资产负债表中列示的账面价值。

本集团在前一会计期间已经按照相当于金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量了

损失准备，但在当期资产负债表日，该金融工具已不再属于自初始确认后信用风险显著增加的情形的，本集团在当期资产负债表日按照相当于未来12个月内预期信用损失的金额计量该金融工具的损失准备，由此形成的损失准备的转回金额作为减值利得计入当期损益。

11.2.1信用风险显著增加

-19-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2026年6月30日止半年度

本集团利用可获得的合理且有依据的前瞻性信息，通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。对于财务担保合同，本集团在应用金融工具减值规定时，将本集团成为做出不可撤销承诺的一方之日作为初始确认日。

本集团在评估信用风险是否显著增加时会考虑如下因素：

(1)信用风险变化所导致的内部价格指标是否发生显著变化；

(2)若现有金融工具在资产负债表日作为新金融工具源生或发行，该金融工具的利率或其

他条款是否发生显著变化(如更严格的合同条款、增加抵押品或担保物或者更高的收

益率等)；

(3)同一金融工具或具有相同预计存续期的类似金融工具的信用风险的外部市场指标是否发生显著变化。这些指标包括：信用利差、针对借款人的信用违约互换价格、金融资产的公允价值小于其摊余成本的时间长短和程度、与借款人相关的其他市场信息(如

借款人的债务工具或权益工具的价格变动)；

(4)金融工具外部信用评级实际或预期是否发生显著变化；

(5)对债务人实际或预期的内部信用评级是否下调；

(6)预期将导致债务人履行其偿债义务的能力发生显著变化的业务、财务或经济状况是否发生不利变化；

(7)债务人经营成果实际或预期是否发生显著变化；

(8)同一债务人发行的其他金融工具的信用风险是否显著增加；

(9)债务人所处的监管、经济或技术环境是否发生显著不利变化；

(10)作为债务抵押的担保物价值或第三方提供的担保或信用增级质量是否发生显著变化。

这些变化预期将降低债务人按合同规定期限还款的经济动机或者影响违约概率；

(11)预期将降低借款人按合同约定期限还款的经济动机是否发生显著变化；

(12)借款合同的预期是否发生变更，包括预计违反合同的行为可能导致的合同义务的免除

或修订、给予免息期、利率跳升、要求追加抵押品或担保或者对金融工具的合同框架做出其他变更；

(13)债务人预期表现和还款行为是否发生显著变化；

(14)本集团对金融工具信用管理方法是否发生变化。

无论经上述评估后信用风险是否显著增加，本集团认为当金融工具合同付款已逾期超过(含)30日，则表明该金融工具的信用风险已经显著增加。

于资产负债表日，若本集团判断金融工具只具有较低的信用风险，则本集团假定该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。如果金融工具的违约风险较低，借款人在短期内履行其合同现金流量义务的能力很强，并且即使较长时期内经济形势和经营环境存在不利变化但未必一定降低借款人履行其合同现金义务，则该金融工具被视为具有较低的信用风险。

11.2.2已发生信用减值的金融资产

当本集团预期对金融资产未来现金流量具有不利影响的一项或多项事件发生时，该金融资产成为已发生信用减值的金融资产。金融资产已发生信用减值的证据包括下列可观察信息：

-20-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2026年6月30日止半年度

(1)发行方或债务人发生重大财务困难；

(2)债务人违反合同，如偿付利息或本金违约或逾期等；

(3)债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况下都不会做出的让步；

(4)债务人很可能破产或进行其他财务重组；

(5)发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失；

(6)以大幅折扣购买或源生一项金融资产，该折扣反映了发生信用损失的事实。

基于本集团内部信用风险管理，当内部建议的或外部获取的信息中表明金融工具债务人不能全额偿付包括本集团在内的债权人(不考虑本集团取得的任何担保)，则本集团认为发生违约事件。

无论上述评估结果如何，若金融工具合同付款已发生逾期超过(含)90日，则本集团推定该金融工具已发生违约。

11.2.3预期信用损失的确定

本集团按照下列方法确定相关金融工具的预期信用损失：

*对于金融资产和租赁应收款，信用损失为本集团应收取的合同现金流量与预期收取的现金流量之间差额的现值。

*对于财务担保合同(具体会计政策参见附注(三)11.4.1.2.1)，信用损失为本集团就该合同持有人发生的信用损失向其做出赔付的预计付款额，减去本集团预期向该合同持有人、债务人或任何其他方收取的金额之间差额的现值。

*对于资产负债表日已发生信用减值但并非购买或源生已发生信用减值的金融资产，信用损失为该金融资产账面余额与按原实际利率折现的估计未来现金流量的现值之间的差额。

本集团计量金融工具预期信用损失的方法反映的因素包括：通过评价一系列可能的结果而确定的无偏概率加权平均金额；货币时间价值；在资产负债表日无须付出不必要的额外成

本或努力即可获得的有关过去事项、当前状况以及未来经济状况预测的合理且有依据的信息。

11.2.4减记金融资产

当本集团不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回的，直接减记该金融资产的账面余额。这种减记构成相关金融资产的终止确认。

11.3金融资产的转移

满足下列条件之一的金融资产，予以终止确认：(1)收取该金融资产现金流量的合同权利终

止；(2)该金融资产已转移，且将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；

(3)该金融资产已转移，虽然本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风

险和报酬，但是未保留对该金融资产的控制。

-21-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2026年6月30日止半年度

若本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有风险和报酬，且保留了对该金融资产控制的，则按照其继续涉入被转移金融资产的程度继续确认该被转移金融资产，并相应确认相关负债。本集团按照下列方式对相关负债进行计量：

*被转移金融资产以摊余成本计量的，相关负债的账面价值等于继续涉入被转移金融资产的账面价值减去本集团保留的权利(如果本集团因金融资产转移保留了相关权利)的

摊余成本并加上本集团承担的义务(如果本集团因金融资产转移承担了相关义务)的摊余成本，相关负债不指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。

*被转移金融资产以公允价值计量的，相关负债的账面价值等于继续涉入被转移金融资产的账面价值减去本集团保留的权利(如果本集团因金融资产转移保留了相关权利)的

公允价值并加上本集团承担的义务(如果本集团因金融资产转移承担了相关义务)的公允价值，该权利和义务的公允价值为按独立基础计量时的公允价值。

金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值及因转移而收到的对价与原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和的差额计入当期损益。若本集团转移的金融资产是指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投资，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。

金融资产部分转移满足终止确认条件的，将转移前金融资产整体的账面价值在终止确认部分和继续确认部分之间按照转移日各自的相对公允价值进行分摊，并将终止确认部分收到的对价和原计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额之和与终止确认部分在终止确认日的账面价值之差额计入当期损益。若本集团转移的金融资产是指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投资，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。

金融资产整体转移未满足终止确认条件的，本集团继续确认所转移的金融资产整体，并将收到的对价确认为金融负债。

11.4金融负债和权益工具的分类

本集团根据所发行金融工具的合同条款及其所反映的经济实质而非仅以法律形式，结合金融负债和权益工具的定义，在初始确认时将该金融工具或其组成部分分类为金融负债或权益工具。

11.4.1金融负债的分类、确认和计量

金融负债在初始确认时划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其他金融负债。

11.4.1.1以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债

-22-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2026年6月30日止半年度

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债(含属于金融负债的衍生工具)和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。除衍生金融负债单独列示外，以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债列示为交易性金融负债。

金融负债满足下列条件之一，表明本集团承担该金融负债的目的是交易性的：

*承担相关金融负债的目的，主要是为了近期回购。

*相关金融负债在初始确认时属于集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且有客观证据表明近期实际存在短期获利模式。

*相关金融负债属于衍生工具。但符合财务担保合同定义的衍生工具以及被指定为有效套期工具的衍生工具除外。

本集团将符合下列条件之一的金融负债，在初始确认时可以指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债：(1)该指定能够消除或显著减少会计错配；(2)根据本集团正式

书面文件载明的风险管理或投资策略，以公允价值为基础对金融负债组合或金融资产和金融负债组合进行管理和业绩评价，并在本集团内部以此为基础向关键管理人员报告；(3)符合条件的包含嵌入衍生工具的混合合同。

交易性金融负债采用公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失以及与该等金融负债相关的股利或利息支出计入当期损益。

对于被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，该金融负债由本集团自身信用风险变动引起的公允价值变动计入其他综合收益，其他公允价值变动计入当期损益。

该金融负债终止确认时，之前计入其他综合收益的自身信用风险变动引起的其公允价值累计变动额转入留存收益。与该等金融负债相关的股利或利息支出计入当期损益。若按上述方式对该等金融负债的自身信用风险变动的影响进行处理会造成或扩大损益中的会计错配的，本集团将该金融负债的全部利得或损失(包括自身信用风险变动的影响金额)计入当期损益。

11.4.1.2其他金融负债

除金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债、财务

担保合同外的其他金融负债分类为以摊余成本计量的金融负债，按摊余成本进行后续计量，终止确认或摊销产生的利得或损失计入当期损益。

本集团与交易对手方修改或重新议定合同，未导致按摊余成本进行后续计量的金融负债终止确认，但导致合同现金流量发生变化的，本集团重新计算该金融负债的账面价值，并将相关利得或损失计入当期损益。重新计算的该金融负债的账面价值，本集团根据将重新议定或修改的合同现金流量按金融负债的原实际利率折现的现值确定。对于修改或重新议定合同所产生的所有成本或费用，本集团调整修改后的金融负债的账面价值，并在修改后金融负债的剩余期限内进行摊销。

11.4.1.2.1财务担保合同

-23-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2026年6月30日止半年度

财务担保合同是指当特定债务人到期不能按照最初或修改后的债务工具条款偿付债务时，要求发行方向蒙受损失的合同持有人赔付特定金额的合同。对于不属于指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债或者因金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉

入被转移金融资产所形成的金融负债的财务担保合同，在初始确认后按照损失准备金额以及初始确认金额扣除依据收入准则相关规定所确定的累计摊销额后的余额孰高进行计量。

11.4.2金融负债的终止确认

金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，终止确认该金融负债或其一部分。本集团(借入方)与借出方之间签订协议，以承担新金融负债方式替换原金融负债，且新金融负债与原金融负债的合同条款实质上不同的，本集团终止确认原金融负债，并同时确认新金融负债。

金融负债全部或部分终止确认的，将终止确认部分的账面价值与支付的对价(包括转出的非现金资产或承担的新金融负债)之间的差额，计入当期损益。

11.4.3权益工具

权益工具是指能证明拥有本集团在扣除所有负债后的资产中的剩余权益的合同。本集团发行(含再融资)、回购、出售或注销权益工具作为权益的变动处理。本集团不确认权益工具的公允价值变动。与权益性交易相关的交易费用从权益中扣减。

本集团对权益工具持有方的分配作为利润分配处理，发放的股票股利不影响股东权益总额。

11.5金融资产和金融负债的抵销

当本集团具有抵销已确认金融资产和金融负债金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的，同时本集团计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债时，金融资产和金融负债以相互抵销后的金额在资产负债表内列示。除此以外，金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不予相互抵销。

12、应收账款

12.1按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据

除单项计提坏账准备的应收账款外，本集团以共同信用风险特征为依据，将应收账款分为低风险、正常风险组合。本集团采用的共同信用风险特征包括债务人类别等。

12.2按照单项计提坏账准备的单项计提判断标准

本集团对债务人已发生事实违约、经营风险增加或财务状况恶化等情况的应收账款因信用风险已显著变化而单项评估确定信用损失。

13、其他应收款

13.1按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据

-24-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2026年6月30日止半年度

除单项计提坏账准备的其他应收款外，本集团以共同信用风险特征为依据，对其余的其他应收款划分为低风险、正常风险组合。本集团采用的共同信用风险特征包括债务人类别等。

13.2按照单项计提坏账准备的单项计提判断标准

本集团对债务人已发生事实违约、经营风险增加或财务状况恶化等情况的其他应收款因信用风险已显著变化而单项评估确定信用损失。

14、存货

14.1存货类别、发出计价方法、盘存制度和低值易耗品的摊销方法

14.1.1存货类别

本集团的存货主要包括房地产开发成本、房地产开发产品、材料、商品、低值易耗品等。

存货按成本进行初始计量，存货成本包括采购成本、加工成本和其他使存货达到目前场所和状态所发生的支出。

房地产开发成本是指拟开发土地和在建开发产品，房地产开发产品是指完工项目。房地产开发产品的实际成本包括土地出让金、基础配套设施支出、建筑安装工程支出、开发项目

完工之前所发生的借款费用及开发过程中的其他相关费用。材料、商品及低值易耗品的实际成本包括购买价款、运输费、保险费、应缴纳的税金及其他相关费用等。

14.1.2发出存货的计价方法

材料及商品发出时，采用加权平均法确定其实际成本。房地产开发产品发出时，采用个别计价法确定其实际成本。

14.1.3存货的盘存制度

存货盘存制度为永续盘存制。

14.1.4低值易耗品的摊销方法

低值易耗品采用五五摊销法进行摊销。

14.2存货跌价准备的确认标准和计提方法

资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。当其可变现净值低于成本时，提取存货跌价准备。

可变现净值是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的确凿证据为基础，同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。

-25-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2026年6月30日止半年度

计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期损益。

存货按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额提取存货跌价准备。

15、持有待售非流动资产或处置组

15.1划分为持有待售的非流动资产或处置组的确认标准和会计处理方法

当本集团主要通过出售(包括具有商业实质的非货币性资产交换)而非持续使用一项非流动

资产或处置组收回其账面价值时，将其划分为持有待售类别。

分类为持有待售类别的非流动资产或处置组需同时满足下列条件：(1)根据类似交易中出售

此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；(2)出售极可能发生，即本集团已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预计出售将在一年内完成。

因出售对子公司的投资等原因导致丧失对子公司控制权的，无论出售后是否保留部分权益性投资，在拟出售的对子公司投资满足持有待售类别划分条件时，在母公司个别财务报表中将对子公司投资整体划分为持有待售类别，在合并财务报表中将子公司所有资产和负债划分为持有待售类别。

本集团以账面价值与公允价值减去出售费用后的净额孰低计量持有待售的非流动资产或处置组。账面价值高于公允价值减去出售费用后的净额的，减记账面价值至公允价值减去出售费用后的净额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提持有待售资产减值准备。后续资产负债表日持有待售的非流动资产公允价值减去出售费用后的净额增加的，恢复以前减记的金额，并在划分为持有待售类别后确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益。划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不予转回。

持有待售的非流动资产或处置组中的非流动资产不计提折旧或摊销，持有待售的处置组中负债的利息和其他费用继续予以确认。

对联营企业或合营企业的权益性投资全部或部分分类为持有待售资产，分类为持有待售的部分自分类为持有待售之日起不再采用权益法核算。

15.2终止经营的认定标准和列报方法

终止经营，是指满足下列条件之一的、能够单独区分的组成部分，且该组成部分已经处置或划分为持有待售类别：

该组成部分代表一项独立的主要业务或一个主要经营地区；

该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一项相关联计划的一部分；

该组成部分是专为转售而取得的子公司。

-26-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2026年6月30日止半年度

终止经营损益在利润表中与持续经营损益分别列示，终止经营的减值损失和转回金额等经营损益及处置损益作为终止经营列报。对于当期列报的终止经营，本集团在当期财务报表中将原来作为持续经营损益列报的信息重新作为可比会计期间的终止经营列报。

16、长期股权投资

16.1共同控制、重大影响的判断标准

控制是指投资方拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。共同控制是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。重大影响是指对被投资方的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。在确定能否对被投资单位实施控制或施加重大影响时，已考虑投资方和其他方持有的被投资单位当期可转换公司债券、当期可执行认股权证等潜在表决权因素。

16.2初始投资成本的确定

对于同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。以发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长

期股权投资的初始投资成本，按照发行股份的面值总额作为股本，长期股权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。通过多次交易分步取得同一控制下被合并方的股权，最终形成同一控制下企业合并的，应分别是否属于“一揽子交易”进行处理：属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，在合并日按照应享有被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本，长期股权投资初始投资成本与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。合并日之前持有的股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，暂不进行会计处理。

对于非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在购买日按照合并成本作为长期股权投资的初始投资成本。通过多次交易分步取得被购买方的股权，最终形成非同一控制下的企业合并的，分别是否属于“一揽子交易”进行处理：属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，按照原持有被购买方的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的长期股权投资的初始投资成本。原持有的股权采用权益法核算的，相关其他综合收益暂不进行会计处理。原持有股权投资为指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投资的，其公允价值与账面价值之间的差额，以及原计入其他综合收益的累计公允价值变动转入留存收益。

-27-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2026年6月30日止半年度

合并方或购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发生时计入当期损益。

除企业合并形成的长期股权投资外其他方式取得的长期股权投资，按成本进行初始计量。

对于因追加投资能够对被投资单位实施重大影响或实施共同控制但不构成控制的，长期股权投资成本为按照《企业会计准则第22号—金融工具确认和计量》确定的原持有股权投资的公允价值加上新增投资成本之和。

16.3后续计量及损益确认方法

16.3.1按成本法核算的长期股权投资

母公司财务报表采用成本法核算对子公司的长期股权投资。子公司是指本集团能够对其实施控制的被投资单位。

采用成本法核算的长期股权投资按初始投资成本计价。追加或收回投资调整长期股权投资的成本。当期投资收益按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认。

16.3.2按权益法核算的长期股权投资

除全部或部分分类为持有待售资产的对联营企业和合营企业的投资外，本集团对联营企业和合营企业的投资采用权益法核算。联营企业是指本集团能够对其施加重大影响的被投资单位，合营企业是指本集团仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。

采用权益法核算时，长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。

采用权益法核算时，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；

对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入资本公积。在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后确认。被投资单位采用的会计政策及会计期间与本公司不一致的，按照本公司的会计政策及会计期间对被投资单位的财务报表进行调整，并据以确认投资收益和其他综合收益。

对于本集团与联营企业及合营企业之间发生的交易，投出或出售的资产不构成业务的，未实现内部交易损益按照享有的比例计算归属于本集团的部分予以抵销，在此基础上确认投资损益。但本集团与被投资单位发生的未实现内部交易损失，属于所转让资产减值损失的，不予以抵销。本集团投出的资产构成业务的，投资方因此取得长期股权投资但未取得控制权的，以投出业务的公允价值作为新增长期股权投资的初始投资成本，初始投资成本与投出业务的账面价值之差，全额计入当期损益。本集团出售的资产构成业务的，取得的对价与业务的账面价值之差，全额计入当期损益。本集团自联营企业及合营企业购入的资产构-28-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2026年6月30日止半年度

成业务的，按《企业会计准则第20号—企业合并》的规定进行会计处理，全额确认与交易相关的利得或损失。

在确认应分担被投资单位发生的净亏损时，以长期股权投资的账面价值和其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限。此外，如本集团对被投资单位负有承担额外损失的义务，则按预计承担的义务确认预计负债，计入当期投资损失。被投资单位以后期间实现净利润的，本集团在收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。

16.4长期股权投资处置

处置长期股权投资时，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。采用权益法核算的长期股权投资，处置后的剩余股权仍采用权益法核算的，原采用权益法核算而确认的其他综合收益采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，并按比例结转；因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而

确认的所有者权益，按比例结转入当期损益。采用成本法核算的长期股权投资，处置后剩余股权仍采用成本法核算的，其在取得对被投资单位的控制之前因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认的其他综合收益，采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，并按比例结转；因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动按比例结转当期损益。

本集团因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报表时，处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单

位实施共同控制或施加重大影响的，改按金融工具确认和计量准则的有关规定进行会计处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。对于本集团取得对被投资单位的控制之前，因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认的其他综合收益，在丧失对被投资单位控制时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动在丧失对被投资单位控制时结转入当期损益。

其中，处置后的剩余股权采用权益法核算的，其他综合收益和其他所有者权益按比例结转；

处置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则进行会计处理的，其他综合收益和其他所有者权益全部结转。

本集团因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则核算，其在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，在终止采用权益法时全部转入当期投资收益。

本集团通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，如果上述交易属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进行会计处-29-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2026年6月30日止半年度理，在丧失控制权之前每一次处置价款与所处置的股权对应的长期股权投资账面价值之间的差额，先确认为其他综合收益，到丧失控制权时再一并转入丧失控制权的当期损益。

17、投资性房地产

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的建筑物和已出租的土地使用权等。

投资性房地产按成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，如果与该资产有关的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入投资性房地产成本。其他后续支出，在发生时计入当期损益。

本集团采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，采用年限平均法在使用寿命内计提折旧。各类投资性房地产的折旧方法、折旧年限、估计残值率和年折旧率如下：

类别折旧方法折旧年限(年)估计残值率(%)年折旧率(%)

房屋及建筑物年限平均法15-305.003.17-6.33

土地使用权年限平均法30-3.33

当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确认该项投资性房地产。

投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。

18、固定资产

18.1确认条件

固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的有形资产。固定资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本集团，且其成本能够可靠地计量时才予以确认。固定资产按成本并考虑预计弃置费用因素的影响进行初始计量。

与固定资产有关的后续支出，如果与该固定资产有关的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入固定资产成本，并终止确认被替换部分的账面价值。除此以外的其他后续支出，在发生时计入当期损益。

18.2折旧方法

固定资产从达到预定可使用状态的次月起，采用年限平均法在使用寿命内计提折旧。各类固定资产的折旧方法、折旧年限、估计残值率和年折旧率如下：

类别折旧方法折旧年限(年)估计残值率(%)年折旧率(%)

房屋及建筑物年限平均法15-305.003.17-6.33

机器设备年限平均法5-105.009.50-19.00

-30-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2026年6月30日止半年度

运输设备年限平均法5-105.009.50-19.00

电子及其他设备年限平均法3-105.009.50-31.67

固定资产装修年限平均法3-6-16.67-33.33

预计净残值是指假定固定资产预计使用寿命已满并处于使用寿命终了时的预期状态，本集团目前从该项资产处置中获得的扣除预计处置费用后的金额。

18.3其他说明

当固定资产处置时或预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资产。固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。

本集团至少于年度终了对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如发生改变则作为会计估计变更处理。

19、在建工程

在建工程按实际成本计量，实际成本包括在建期间发生的各项工程支出、工程达到预定可使用状态前的资本化的借款费用以及其他相关费用等。在建工程不计提折旧。

在建工程在达到预定可使用状态后结转为固定资产。在建工程结转为固定资产的标准和时点如下：

类别结转为固定资产的标准结转为固定资产的时点工程建造项目达到预定可使用状态竣工验收合格且达到预定可使用状态的时点

20、借款费用

可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，在资产支出已经发生、借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或生产活动已经开始时，开始资本化；构建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可销售状态时，停止资本化。如果符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生非正常中断、并且中断时间连续超过3个月的，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建或生产活动重新开始。其余借款费用在发生当期确认为费用。

专门借款当期实际发生的利息费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资产支出超过专

门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，确定资本化金额。资本化率根据一般借款的加权平均利率计算确定。资本化期间内，外币专门借款的汇兑差额全部予以资本化；外币一般借款的汇兑差额计入当期损益。

21、无形资产

21.1使用寿命及其确定依据、估计情况、摊销方法或复核程序

无形资产包括土地使用权、计算机软件等。

-31-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2026年6月30日止半年度

无形资产按成本进行初始计量。使用寿命有限的无形资产自可供使用时起，对其原值减去预计净残值和已计提的减值准备累计金额在其预计使用寿命内采用直线法分期平均摊销。

使用寿命不确定的无形资产不予摊销。各类无形资产的摊销方法、使用寿命和残值率如下：

类别摊销方法使用寿命(年)使用寿命的确定依据残值率

土地使用权直线法30土地使用证规定的使用年限-

计算机软件直线法3预计更新周期-期末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命和摊销方法进行复核，必要时进行调整。

21.2研发支出的归集范围及相关会计处理方法

研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。

开发阶段的支出同时满足下列条件的，确认为无形资产，不能满足下述条件的开发阶段的支出计入当期损益：

(1)完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；

(2)具有完成该无形资产并使用或出售的意图；

(3)无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或

无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能够证明其有用性；

(4)有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；

(5)归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。

无法区分研究阶段支出和开发阶段支出的，将发生的研发支出全部计入当期损益。内部开发活动形成的无形资产的成本仅包括满足资本化条件的时点至无形资产达到预定用途前发

生的支出总额，对于同一项无形资产在开发过程中达到资本化条件之前已经费用化计入损益的支出不再进行调整。

研发支出的归集范围包括直接从事研发活动人员的工资薪金和福利费用、研发活动直接消

耗的材料、燃料和动力费用、研发活动的仪器和设备的折旧费、研发场地租赁和维护费用、

研究与试验开发所需的差旅、交通和通讯费用等。本集团以通过技术可行性及经济可行性研究，作为划分研究阶段和开发阶段的具体标准。

22、长期资产减值

本集团在每一个资产负债表日检查长期股权投资、采用成本法计量的投资性房地产、固定

资产、在建工程、使用寿命确定的无形资产及使用权资产是否存在可能发生减值的迹象。

如果该等资产存在减值迹象，则估计其可收回金额。使用寿命不确定的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年均进行减值测试。

-32-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2026年6月30日止半年度

估计资产的可收回金额以单项资产为基础，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，则以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。可收回金额为资产或者资产组的公允价值减去处置费用后的净额与其预计未来现金流量的现值两者之中的较高者。

如果资产的可收回金额低于其账面价值，按其差额计提资产减值准备，并计入当期损益。

商誉至少在每年年度终了进行减值测试。对商誉进行减值测试时，结合与其相关的资产组或者资产组组合进行。即，自购买日起将商誉的账面价值按照合理的方法分摊到能够从企业合并的协同效应中受益的资产组或资产组组合，如包含分摊的商誉的资产组或资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损失。减值损失金额首先抵减分摊到该资产组或资产组组合的商誉的账面价值，再根据资产组或资产组组合中除商誉以外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。

上述资产减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。

23、长期待摊费用

长期待摊费用为已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费用。

长期待摊费用在预计受益期间分期平均摊销。

24、合同负债

合同负债是指本集团已收或应收客户对价而应向客户转让商品或服务的义务。同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示。

25、职工薪酬

25.1短期薪酬的会计处理方法

本集团在职工为其提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。本集团发生的职工福利费，在实际发生时根据实际发生额计入当期损益或相关资产成本。职工福利费为非货币性福利的，按照公允价值计量。

本集团为职工缴纳的医疗保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费和住房公积金，以及本集团按规定提取的工会经费和职工教育经费，在职工为本集团提供服务的会计期间，根据规定的计提基础和计提比例计算确定相应的职工薪酬金额，确认相应负债，并计入当期损益或相关资产成本。

25.2离职后福利的会计处理方法

离职后福利全部为设定提存计划。

本集团在职工为其提供服务的会计期间，将根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。

-33-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

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25.3辞退福利的会计处理方法

本集团向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益：本集团不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；本集团确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。

26、预计负债

当与或有事项相关的义务是本集团承担的现时义务，且履行该义务很可能导致经济利益流出，以及该义务的金额能够可靠地计量，则确认为预计负债。

在资产负债表日，考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素，按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数对预计负债进行计量。如果货币时间价值影响重大，则以预计未来现金流出折现后的金额确定最佳估计数。

如果清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够收到时，作为资产单独确认，且确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。

27、收入

27.1按照业务类型披露收入确认和计量所采用的会计政策

本集团的收入主要来源于房地产销售收入及提供劳务收入。

本集团在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品控制权时，按照分摊至该项履约义务的交易价格确认收入。履约义务，是指合同中本集团向客户转让可明确区分商品的承诺。

本集团在合同开始日对合同进行评估，识别该合同所包含的各单项履约义务，并确定各单项履约义务是在某一时段内履行，还是在某一时点履行。满足下列条件之一的，属于在某一时间段内履行的履约义务，本集团按照履约进度，在一段时间内确认收入：(1)客户在本集团履约的同时即取得并消耗所带来的经济利益；(2)客户能够控制本集团履约过程中在建

的商品；(3)本集团履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本集团在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。否则，本集团在客户取得相关商品或服务控制权的时点确认收入。

27.1按照业务类型披露收入确认和计量所采用的会计政策-续

交易价格，是指本集团因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，但不包含代

第三方收取的款项以及本集团预期将退还给客户的款项。在确定交易价格时，本集团考虑

可变对价、合同中存在的重大融资成分、非现金对价、应付客户对价等因素的影响。

合同中存在重大融资成分的，本集团按照假定客户在取得商品控制权时即以现金支付的应付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内采用实际利率法摊销。合同开始日，本集团预计客户取得商品控制权与客户支付价款间隔不超过一年的，不考虑合同中存在的重大融资成分。

-34-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

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本集团向客户预收销售商品款项的，首先将该款项确认为负债，待履行了相关履约义务时再转为收入。当本集团预收款项无需退回，且客户可能会放弃其全部或部分合同权利时，本集团预期将有权获得与客户所放弃的合同权利相关的金额的，按照客户行使合同权利的模式按比例将上述金额确认为收入；否则，本集团只有在客户要求履行剩余履约义务的可能性极低时，才将上述负债的相关余额转为收入。

商品销售收入

本集团在同时满足以下条件时，认定客户取得房地产开发产品控制权并确认收入：

1)买卖双方已签订销售合同并依法生效；

2)房地产开发产品已竣工并验收合格；

3)收到客户的全部购房款或取得收取全部购房款权利(如银行同意发放按揭款的书面承

诺函)；

4)办理了交房手续，或者根据购房合同约定的条件视同客户接收时。

提供劳务收入

本集团提供劳务的收入包括物业管理费收入、酒店餐饮服务收入和建造服务收入等。

本集团在物业服务已经提供，款项已收取或取得收取款项的权利时确认收入。

本集团在酒店餐饮服务已按照约定提供，款项已收取或取得收取服务费的权利时确认收入。

本集团提供的建造服务根据履约进度在一段时间内确认收入。履约进度主要根据建造项目的性质，按已经完成的为履行合同实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例或已完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例或已完工合同工作的测量进度确定。

28、合同成本

28.1取得合同的成本

本集团为取得合同发生的增量成本(即不取得合同就不会发生的成本)预期能够收回的，确认为一项资产，并采用与该资产相关的商品收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。

若该项资产摊销期限不超过一年的，在发生时计入当期损益。本集团为取得合同发生的其他支出，在发生时计入当期损益，明确由客户承担的除外。

28.2履行合同的成本

本集团为履行合同发生的成本，不属于除收入准则外的其他企业会计准则范围且同时满足下列条件的，确认为一项资产：(1)该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关；(2)该成本增加了本集团未来用于履行履约义务的资源；(3)该成本预期能够收回。上述资产采用与该资产相关的商品收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。

28.3与合同成本有关的资产的减值损失

-35-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2026年6月30日止半年度

在确定与合同成本有关的资产的减值损失时，首先对按照其他相关企业会计准则确认的、与合同有关的其他资产确定减值损失；其次，对于与合同成本有关的资产，其账面价值高于下列两项的差额的，超出部分计提减值准备，并确认为资产减值损失：(1)本集团因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；(2)为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。

与合同成本相关的资产计提减值准备后，如果以前期间减值的因素发生变化，使得上述两项差额高于该资产账面价值的，转回原已计提的资产减值准备，并计入当期损益，但转回后的资产账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该资产在转回日的账面价值。

29、政府补助

政府补助是指本集团从政府无偿取得货币性资产和非货币性资产。政府补助在能够满足政府补助所附条件且能够收到时予以确认。

政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。

29.1与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法

本集团的政府补助中，与长期资产的最终形成相关的政府补助为与资产相关的政府补助。

与资产相关的政府补助，确认为递延收益，并在相关资产的使用寿命内分期计入当期损益。

29.2与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法

本集团的政府补助中的节能减排补贴等，由于其补偿本集团已经发生的相关费用，该等政府补助为与收益相关的政府补助。

与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用和损失的，确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失的期间计入当期损益；用于补偿已经发生的相关成本费用和损失的，直接计入当期损益。

与本集团日常活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益。与本集团日常活动无关的政府补助，计入营业外收入。

已确认的政府补助需要退回时，存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益。不存在相关递延收益的，直接计入当期损益。

30、租赁租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。

在合同开始日，本集团评估该合同是否为租赁或者包含租赁。除非合同条款和条件发生变化，本集团不重新评估合同是否为租赁或者包含租赁。

30.1本集团作为承租人

-36-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2026年6月30日止半年度

30.1.1租赁的分拆

合同中同时包含一项或多项租赁和非租赁部分的，本集团将各项单独租赁和非租赁部分进行分拆，按照各租赁部分单独价格及非租赁部分的单独价格之和的相对比例分摊合同对价。

30.1.2使用权资产

除短期租赁和低价值资产租赁外，本集团在租赁期开始日对租赁确认使用权资产。租赁期开始日，是指出租人提供租赁资产使其可供本集团使用的起始日期。

使用权资产按照成本进行初始计量，该成本包括：

*租赁负债的初始计量金额；

*在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；

*本集团发生的初始直接费用；

*本集团为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款

约定状态预计将发生的成本，不包括属于为生产存货而发生的成本。

本集团参照《企业会计准则第4号——固定资产》有关折旧规定，对使用权资产计提折旧。

本集团能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，使用权资产在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。

本集团按照《企业会计准则第8号——资产减值》的规定来确定使用权资产是否已发生减值，并对已识别的减值损失进行会计处理。

30.1.3租赁负债

除短期租赁和低价值资产租赁外，本集团在租赁期开始日按照该日尚未支付的租赁付款额的现值对租赁负债进行初始计量。在计算租赁付款额的现值时，本集团采用租赁内含利率作为折现率，无法确定租赁内含利率的，采用增量借款利率作为折现率。

租赁付款额是指本集团向出租人支付的与在租赁期内使用租赁资产的权利相关的款项，包括：

固定付款额及实质固定付款额，存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额；

取决于指数或比率的可变租赁付款额；

本集团合理确定将行使的购买选择权的行权价格；

租赁期反映出本集团将行使终止租赁选择权的，行使终止租赁选择权需支付的款项；

根据本集团提供的担保余值预计应支付的款项。

取决于指数或比率的可变租赁付款额在初始计量时根据租赁期开始日的指数或比率确定。

未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益或相关资产成本。

-37-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2026年6月30日止半年度

租赁期开始日后，本集团按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益或相关资产成本。

在租赁期开始日后，发生下列情形的，本集团重新计量租赁负债，并调整相应的使用权资产，若使用权资产的账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，本集团将差额计入当期损益：

因租赁期变化或购买选择权的评估结果发生变化的，本集团按变动后租赁付款额和修订后的折现率计算的现值重新计量租赁负债；

根据担保余值预计的应付金额或者用于确定租赁付款额的指数或者比率发生变动，本集团按照变动后的租赁付款额和原折现率计算的现值重新计量租赁负债。租赁付款额的变动源自浮动利率变动的，使用修订后的折现率计算现值。

30.1.4作为承租方对短期租赁和低价值资产租赁进行简化处理的判断依据和会计处理方法

本集团对短期租赁以及低价值资产租赁，选择不确认使用权资产和租赁负债。短期租赁，是指在租赁期开始日，租赁期不超过12个月且不包含购买选择权的租赁。低价值资产租赁，是指单项租赁资产为全新资产时价值较低的租赁。本集团将短期租赁和低价值资产租赁的租赁付款额，在租赁期内各个期间按照直线法计入当期损益或相关资产成本。

30.1.5租赁变更

租赁发生变更且同时符合下列条件的，本集团将该租赁变更作为一项单独租赁进行会计处理：

该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；

增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。

租赁变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，在租赁变更生效日，本集团重新分摊变更后合同的对价，重新确定租赁期，并按照变更后租赁付款额和修订后的折现率计算的现值重新计量租赁负债。

租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的，本集团相应调减使用权资产的账面价值，并将部分终止或完全终止租赁的相关利得或损失计入当期损益。其他租赁变更导致租赁负债重新计量的，本集团相应调整使用权资产的账面价值。

30.2本集团作为出租人

30.2.1租赁的分拆

合同中同时包含租赁和非租赁部分的，本集团根据收入准则关于交易价格分摊的规定分摊合同对价，分摊的基础为租赁部分和非租赁部分各自的单独价格。

30.2.2作为出租方租赁的分类标准和会计处理方法

-38-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2026年6月30日止半年度

实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁为融资租赁。融资租赁以外的其他租赁为经营租赁。

30.2.2.1本集团作为出租人记录经营租赁业务

在租赁期内各个期间，本集团采用直线法，将经营租赁的租赁收款额确认为租金收入。本集团发生的与经营租赁有关的初始直接费用于发生时予以资本化，在租赁期内按照与租金收入确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。

本集团取得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁收款额，在实际发生时计入当期损益。

30.2.3转租赁

本集团作为转租出租人，将原租赁及转租赁合同作为两个合同单独核算。本集团基于原租赁产生的使用权资产，而不是原租赁的标的资产，对转租赁进行分类。

30.2.4租赁变更

经营租赁发生变更的，本集团自变更生效日起将其作为一项新租赁进行会计处理，与变更前租赁有关的预收或应收租赁收款额视为新租赁的收款额。

31、递延所得税资产/递延所得税负债

所得税费用包括当期所得税和递延所得税。

31.1当期所得税

资产负债表日，对于当期和以前期间形成的当期所得税负债(或资产)，以按照税法规定计算的预期应交纳(或返还)的所得税金额计量。

31.2递延所得税资产及递延所得税负债

对于某些资产、负债项目的账面价值与其计税基础之间的差额，以及未作为资产和负债确认但按照税法规定可以确定其计税基础的项目的账面价值与计税基础之间的差额产生的暂

时性差异，采用资产负债表债务法确认递延所得税资产及递延所得税负债。

一般情况下所有暂时性差异均确认相关的递延所得税。但对于可抵扣暂时性差异，本集团以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认相关的递延所得税资产。此外，与商誉的初始确认相关的，以及与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额(或可抵扣亏损)且不导致等额应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异的交

易中产生的资产或负债的初始确认有关的暂时性差异，不予确认有关的递延所得税资产或负债。

-39-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2026年6月30日止半年度

对于能够结转以后年度的可抵扣亏损及税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。

本集团确认与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异产生的递延所得税负债，除非本集团能够控制暂时性差异转回的时间，而且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。对于与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，只有当暂时性差异在可预见的未来很可能转回，且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额时，本集团才确认递延所得税资产。

资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预期收回相关资产或清偿相关负债期间的适用税率计量。

除与直接计入其他综合收益或股东权益的交易和事项相关的当期所得税和递延所得税计入

其他综合收益或股东权益，以及企业合并产生的递延所得税调整商誉的账面价值外，其余当期所得税和递延所得税费用或收益计入当期损益。

资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。

31.3所得税的抵销

当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，本集团当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。

当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税资产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者是对不同的纳

税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债时，本集团递延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列报。

32、重要会计政策和会计估计变更

本期无重要会计政策和会计估计变更。

(四)税项

1、主要税种及税率

-40-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2026年6月30日止半年度

税种计税依据税率

企业所得税应纳税所得额15%(注3)、20%(注1)、25%

适用一般计税方法，应纳增值税额为销项税房地产销售、物业出租一般计税方法9%额扣除可抵扣进项税后的余额，销项税额按简易计税方法5%增值税

销售收入和相应税率计算；适用简易计税方物业管理6%法，计税依据为应税行为收入酒店餐饮6%土地增值税房地产销售收入-扣除项目金额超率累进税率30%-60%

契税土地使用权及房屋的受让金额3%-5%

房产税房产原值一次减除30%后的余值或租金收入1.2%或12%

城市维护建设税已交增值税1%-7%

教育费附加已交增值税3%

地方教育费附加已交增值税2%

城镇土地使用税实际占用的土地面积(注2)

注1：根据财政部、税务总局《关于实施小微企业和个体工商户所得税优惠政策的公告》(财政部税务总局公告2021年第12号)和《关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费政策的公告》(财政部税务总局公告2023年第12号)，自2023年1月

1日至2027年12月31日，小型微利企业减按25%计算应纳税所得额，按20%的税

率缴纳企业所得税政策。本集团内符合该政策的子公司适用20%的企业所得税税率。

注2：本集团按照当地人民政府制定的适用税额标准缴纳城镇土地使用税。

注3：根据《财政部海关总署国家税务总局关于深入实施西部大开发战略有关税收政策问题的通知》及《关于延续西部大开发企业所得税政策的公告》，自2011年1月1日至2030年12月31日，对设在西部地区的鼓励类产业企业减按15%的税率征收企业所得税。上述鼓励类产业企业系根据国家发展与改革委员会令2021年第40号发布的《西部地区鼓励类产业目录(2020年本)》中规定的鼓励类产业予以确定。本集团内符合该政策的子公司适用15%的企业所得税税率。

(五)合并财务报表项目注释

1、货币资金

单位：人民币元

-41-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2026年6月30日止半年度

项目期末余额期初余额

现金：

人民币103777.28113797.18

港币3267.05129848.26

小计107044.33243645.44

银行存款：

人民币6199643443.036365386049.28

港币120578.7624.46

美元453710.80435756.46

小计6200217732.596365821830.20

其他货币资金(注)：

人民币27924756.4232050223.98

小计27924756.4232050223.98

合计6228249533.346398115699.62

其中：存放在境外的款项总额--

注：其他货币资金主要系司法冻结资金、借款保证金和保函保证金。

-42-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2026年6月30日止半年度

2、应收账款

(1)按账龄披露

单位：人民币元账龄期末余额期初余额

1年以内200422460.15228459044.33

1至2年29173930.3518945031.88

2至3年14007829.662342169.32

3年以上7975404.608052503.50

合计251579624.76257798749.03

(2)按坏账计提方法分类披露

单位：人民币元期末余额期初余额项目账面余额坏账准备账面余额坏账准备账面价值账面价值

金额比例(%)金额比例(%)金额比例(%)金额比例(%)

按单项计提坏账准备7038245.402.807038245.40100.00-7038245.402.737038245.40100.00-

按组合计提坏账准备244541379.3697.202184807.950.89242356571.41250760503.6397.271907639.250.76248852864.38

其中：

低风险组合206168613.9781.95258443.480.13205910170.49217490981.1484.36241510.510.11217249470.63

正常风险组合38372765.3915.251926364.475.0236446400.9233269522.4912.911666128.745.0131603393.75

合计251579624.76100.009223053.35242356571.41257798749.03100.008945884.65248852864.38按单项计提坏账准备

单位：人民币元期末余额单位名称计提理由

账面余额坏账准备计提比例(%)

单位 A 4306718.00 4306718.00 100.00 逾期超过 5年单位 B 2366037.00 2366037.00 100.00 逾期超过 5年单位 C 330350.40 330350.40 100.00 逾期超过 5年单位 D 23140.00 23140.00 100.00 逾期超过 5年单位 E 12000.00 12000.00 100.00 逾期超过 5年合计7038245.407038245.40按组合计提坏账准备

作为本集团信用风险管理的一部分，本集团对各类业务客户的信用风险进行分类，并确定各类应收账款的预计损失率。于资产负债表日，本集团基于减值矩阵确认应收账款的坏账准备。低风险组合主要包括应收本集团关联方款项、应收政府部门及合作方款项、备用金、押金等类别的款项，此类型款项发生坏账损失的可能性极小。正常风险组合为除低风险组合及单项计提坏账准备之外的款项。

-43-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2026年6月30日止半年度期末，按组合分类的应收账款的信用风险与其整个存续期的预期信用损失情况如下：

单位：人民币元期末余额项目

应收账款坏账准备计提比例(%)

低风险组合206168613.97258443.480.13

正常风险组合38372765.391926364.475.02

合计244541379.362184807.95按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量预期信用损失

单位：人民币元整个存续期整个存续期坏账准备预期信用损失预期信用损失合计

(未发生信用减值)(已发生信用减值)

期初余额1907639.257038245.408945884.65期初应收账款账面余额在本期

——转入已发生信用减值---

——转回未发生信用减值---

本期计提1083250.74-1083250.74

本期转回(806082.04)-(806082.04)

终止确认金融资产(包括直接减记)而转出---

合并单位变更等其他原因变动---

期末余额2184807.957038245.409223053.35

各阶段划分依据：

当有明显证据表明债务人出现重大财务困难，且预期日后实际上无法收回的应收账款，按整个存续期预期信用损失(已发生信用减值)计提预期信用损失；除此之外的应收账款按整

个存续期预期信用损失(未发生信用减值)计提预期信用损失。于2026年半年度及2025年度，本集团的评估方式及重大假设未发生变化。

(3)坏账准备情况

单位：人民币元本期变动类别期初余额期末余额

计提收回或转回转销或核销合并范围变动其他(注)

按单项计提7038245.40-----7038245.40

低风险组合241510.5179526.16(62593.19)---258443.48

正常风险组合1666128.741003724.58(743488.85)---1926364.47

合计8945884.651083250.74(806082.04)---9223053.35

-44-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2026年6月30日止半年度

注：系应收账款余额在各个阶段之间划转导致坏账准备的变动。

本期无重要的坏账准备收回或转回金额。

(4)本期无实际核销的应收账款。

(5)按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况

单位：人民币元占应收账款期末余应收账款坏账准备单位名称额合计数的期末余额

比例(%)期末余额

单位 F 101127407.44 40.20 114665.08

单位 G 14235535.73 5.66 715575.26

单位 H 9958177.67 3.96 9964.12

单位 I 8897956.64 3.54 26693.87

单位 J 4306718.00 1.71 4306718.00

合计138525795.4855.075173616.33

3、预付款项

(1)预付款项按账龄列示

单位：人民币元期末余额期初余额账龄

金额比例(%)金额比例(%)

1年以内15757716.667.30656546.250.33

1至2年--4701.04-

2至3年4701.04---

3年以上200007977.6292.70200007977.6299.67

合计215770395.32100.00200669224.91100.00期末，账龄超过一年的重要预付款项如下：

单位：人民币元单位名称期末余额性质及未结算原因

K 200000000.00 子公司预付的股权款以取得被收购方相应的土单位

地使用权，股权转让尚未完成合计200000000.00

-45-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2026年6月30日止半年度

(2)按预付对象归集的期末余额前五名的预付款项情况

单位：人民币元占预付款项期末余额单位名称期末余额

合计数的比例(%)

单位 K 200000000.00 92.69

单位 L 6000000.00 2.78

单位M 6000000.00 2.78

单位 N 2200000.00 1.02

单位 O 500000.00 0.23

合计214700000.0099.50

4、其他应收款

4.1项目列示

单位：人民币元项目期末余额期初余额

应收利息--

应收股利5880799.24-

其他应收款446425537.12471039085.65

合计452306336.36471039085.65

4.2其他应收款

(1)按账龄披露

单位：人民币元账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内93468092.10132677035.25

1至2年63146695.5770855082.35

2至3年71679830.5648016014.31

3年以上348946177.37350272931.29

合计577240795.60601821063.20

(2)按款项性质分类情况

单位：人民币元款项性质期末账面余额期初账面余额

往来款429346166.75432802196.77

押金及保证金93894630.7197107868.36

代垫款项41097397.6167014576.42

其他12902600.534896421.65

合计577240795.60601821063.20

-46-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2026年6月30日止半年度

(3)按坏账计提方法分类披露

单位：人民币元期末余额期初余额项目账面余额坏账准备账面余额坏账准备账面价值账面价值

金额比例(%)金额比例(%)金额比例(%)金额比例(%)

按单项计提坏账准备129826355.9122.49129826355.91100.00-129826355.9121.57129826355.91100.00-

按组合计提坏账准备447414439.6977.51988902.570.22446425537.12471994707.2978.43955621.640.20471039085.65

其中：

低风险组合437240716.8375.75437240.680.10436803476.15462948499.1076.93462948.520.10462485550.58

正常风险组合10173722.861.76551661.895.429622060.979046208.191.50492673.125.458553535.07

合计577240795.60100.00130815258.48446425537.12601821063.20100.00130781977.55471039085.65按单项计提坏账准备

单位：人民币元期末余额单位名称计提理由

账面余额坏账准备计提比例(%)

单位 P 57287208.22 57287208.22 100.00 逾期超过 3年、债务人出现重大财务困难

单位 Q 19830000.00 19830000.00 100.00 债务人出现重大财务困难

单位 R 13760000.00 13760000.00 100.00 债务人出现重大财务困难

单位 S 9005138.89 9005138.89 100.00 逾期超过 5年单位 T 8564193.68 8564193.68 100.00 逾期超过 5年其他(注)21379815.1221379815.12100.00债务人出现重大财务困难

合计129826355.91129826355.91

注：其他主要包括代垫款项、经营性往来款、备用金、押金等类别的款项，此类型款项因债务人出现重大财务困难等原因预期无法收回，故全额计提坏账准备。

按组合计提坏账准备

作为本集团信用风险管理的一部分，本集团对各类业务债务人的信用风险进行分类，并确定各类其他应收款的预计损失率。于资产负债表日，本集团基于减值矩阵确认其他应收款的坏账准备。低风险组合主要包括应收本集团关联方款项、应收政府部门及合作方款项、备用金、押金等类别的款项，此类型款项发生坏账损失的可能性极小。正常风险组合为除低风险组合及单项计提坏账准备之外的款项。

-47-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2026年6月30日止半年度期末，按组合分类的其他应收款的信用风险与其预期信用损失情况如下：

单位：人民币元期末余额项目

其他应收款坏账准备计提比例(%)

低风险组合437240716.83437240.680.10

正常风险组合10173722.86551661.895.42

合计447414439.69988902.57

(4)坏账准备计提情况

单位：人民币元

第一阶段第二阶段第三阶段坏账准备未来12整个存续期预期整个存续期预期个月内合计

信用损失(未发生信用损失(已发生预期信用损失

信用减值)信用减值)

期初余额955621.64-129826355.91130781977.55期初其他应收款余额在本期

——转入第二阶段----

——转入第三阶段----

——转回第二阶段----

——转回第一阶段----

本期计提219335.10--219335.10

本期转回(184825.60)--(184825.60)

终止确认金融资产(包括直接减记)而转出----

合并范围变更影响(1228.57)--(1228.57)

期末余额988902.57-129826355.91130815258.48

各阶段划分依据：

当根据内部信息及外部资源进行评估，信用风险自初始确认以来未显著增加的其他应收款，按未来12个月内预期信用损失计提预期信用损失；信用风险自初始确认以来显著增加的

其他应收款，按整个存续期预期信用损失(未发生信用减值)计提预期信用损失；当有明显证据表明债务人出现重大财务困难，且预期日后实际上不能收回的其他应收款按整个存续期预期信用损失(已发生信用减值)计提预期信用损失。于2026年半年度及2025年度，本集团的评估方式及重大假设未发生变化。

-48-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2026年6月30日止半年度

(5)坏账准备情况

单位：人民币元本期变动类别期初余额合并范围期末余额

计提收回或转回转销或核销其他(注)变动

按单项计提129826355.91-----129826355.91

低风险组合462948.52170332.23(194811.50)-(1228.57)-437240.68

正常风险组合492673.1249002.879985.90---551661.89

合计130781977.55219335.10(184825.60)-(1228.57)-130815258.48

注：系其他应收款余额在三个阶段之间划转导致坏账准备的变动。

(6)本期无实际核销的其他应收款情况。

(7)按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况

单位：人民币元占其他应收款期其他应收款坏账准备单位名称款项性质末余额合计数的账龄期末余额

比例(%)期末余额惠州市华昕经营管

往来款150435092.6726.061至2年、2至33150435.09理有限公司年、年以上韶关市世纪锋元投

往来款、保证金57287208.229.923年以上57287208.22资发展有限公司东莞市岭发建设投

往来款50000000.008.662至3年50000.00资有限公司

四川三岔湖建设开42521606.057.371年以内、2至3往来款、保证金342521.61发有限公司年、年以上成都市新都区人民

往来款40000000.006.931年以内40000.00政府

合计340243906.9458.9457570164.92

5、存货

(1)存货分类

单位：人民币元期末余额期初余额项目账面余额存货跌价准备账面价值账面余额存货跌价准备账面价值

房地产开发成本18600923801.954183128627.3514417795174.6020231641708.374192326836.8616039314871.51

房地产开发产品4278495847.381044518110.133233977737.253209714739.681080998053.512128716686.17

材料、商品、低值易耗品41620715.41-41620715.4149169950.95-49169950.95

合计22921040364.745227646737.4817693393627.2623490526399.005273324890.3718217201508.63

-49-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2026年6月30日止半年度

本期本集团存货中借款费用资本化金额为人民币6153329.78元(2025年半年度：人民币

20000690.30元)。

本集团本期用于确定借款利息费用的资本化率为3.80%至6.00%(2025年半年度：4.15%至

9.50%)。

(2)房地产开发成本列示如下：

单位：人民币元项目名称开工时间预计下批竣工时间预计总投资额期末余额期初余额

深圳宝安26区项目不确定不确定11059877103.734569230291.314568508620.19

中洲迎玺2022.092026.097245262576.103288693160.713983988557.50

中洲坊创意中心2014.11不确定5249535824.882610078842.653445132871.86

惠州河谷花园2020.012029.043905787600.411872823514.501877726293.37

惠州南麓院2018.042027.012637983140.431316115050.261290583603.13

惠州半岛城邦2019.112028.124064827693.701193958514.371384800809.78

广州南沙灵山岛2021.01不确定3328869741.041180548003.711180518750.88

东莞大岭山帝京项目不确定不确定2397405293.00974456810.63974456810.63

惠州中央公园不确定不确定2316535201.87409246031.49409246031.49

成都三岔湖不确定不确定不确定405145863.30404707011.68

惠州仲恺科研楼不确定不确定1162543853.39295289717.10295289717.10

惠州圣廷峰汇2018.05不确定969738738.22235746350.04235746350.04

上海珑湾2025.072027.01443123198.51215777909.15147150266.58

成都中央公园2014.07不确定122573685.1133813742.7333786014.14

合计44904063650.3918600923801.9520231641708.37

-50-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2026年6月30日止半年度

(3)房地产开发产品列示如下：

单位：人民币元项目名称期初余额本期增加本期减少期末余额

中洲坊创意中心548538906.701084950286.42113643555.971519845637.15

惠州半岛城邦356012118.53222040214.6392487228.81485565104.35

成都锦城湖岸372797909.36-16144737.21356653172.15

惠州河谷花园328075530.90-2961485.04325114045.86

重庆半岛城邦312034998.38-16981139.68295053858.70

成都中央公园278816530.672350000.00651742.83280514787.84

惠州中央公园173869811.01333796.661595591.45172608016.22

惠州中洲天御130749553.39-1615712.27129133841.12

佛山璞悦花园106407975.02-1494959.98104913015.04

成都中央城邦94780699.78-5517699.2589263000.53

惠州南麓苑115365499.291142232.9131760211.8984747520.31

成都中洲里程75761702.70-532868.2175228834.49

惠州云悦府75677644.93-1646001.5874031643.35

中洲迎玺-1149184948.381082269065.3366915883.05

成都天府珑悦70996892.41-4822395.1366174497.28

惠州中洲同创公寓32356418.72--32356418.72

惠州华昕家园28120884.07--28120884.07

惠州中洲御郡华府29429684.34-1321641.8528108042.49

惠州云睿府25055099.68--25055099.68

上海珑湾29077264.89-15554893.8613522371.03

其他零星楼盘25789614.91-219440.9625570173.95

合计3209714739.682460001479.001391220371.304278495847.38

-51-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2026年6月30日止半年度

(4)存货跌价准备

单位：人民币元本期增加数本期减少数项目名称本期年初余额合并范围其他减少期末余额计提本期转回数本期转销数变更减少

惠州河谷花园1175105907.24--1400564.94--1173705342.30

惠州半岛城邦966845549.51--17064565.21--949780984.30

广州南沙灵山岛705793349.15-----705793349.15

惠州南麓院712026947.91--9782428.79--702244519.12

东莞大岭山545116937.12-----545116937.12

惠州圣廷峰汇235746350.04-----235746350.04

重庆半岛城邦192010310.35--9498283.27--182512027.08

惠州仲恺科研楼136273461.47-----136273461.47

中洲坊创意中心107187312.33-----107187312.33

佛山璞悦花园81167411.55--1150798.52--80016613.03

成都中央公园70367561.85--155497.73--70212064.12

惠州中央公园67814756.75--1453624.18--66361132.57

惠州中洲天御60182328.46--862067.21--59320261.25

成都天府珑悦46242844.71--1989775.38--44253069.33

成都中央城邦41458686.21--630632.30--40828053.91

成都中洲里程33328480.46--324495.91--33003984.55

成都锦城湖岸30756080.84--459934.65--30296146.19

惠州华昕家园18678058.22-----18678058.22

惠州云悦府15980869.37--152567.05--15828302.32

惠州中洲御郡华府15765981.84--752917.75--15013064.09

惠州中洲同创公寓10071549.70-----10071549.70

惠州云睿府5404155.29-----5404155.29

合计5273324890.37--45678152.89--5227646737.48

(5)期末，本集团因担保、抵押而受限存货的情况详见附注(五)48。

-52-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2026年6月30日止半年度

6、其他流动资产

单位：人民币元项目期末余额期初余额

关联方借款(注1)445685352.62451345893.07

三岔湖仁寿景区代建项目(注2)341705233.07341705233.07

预交税费983705069.151008253558.98

包销合作款214382963.98215305163.98

待获取土地成本(注2)150000000.00150000000.00

待抵扣增值税进项税65820013.71240102168.26

合同取得成本(注3)430519955.30558464016.19

其他408316.96392888.39

小计2632226904.792965568921.94

减：其他流动资产减值准备(注4)231632615.12240140198.25

合计2400594289.672725428723.69

注1：详见附注(十)5(3)。

注2：系根据本集团与仁寿县政府签订的《三岔湖仁寿景区现代旅游产业项目合作协议》

及其补充协议而代建三岔湖项目安置房、三岔湖环湖路二期工程以及承担的待获取土地的成本。

注3：本集团的合同取得成本均为房地产销售合同佣金。本集团按照与该资产相关的房地产销售收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。

注4：其他流动资产减值准备包括本集团对本集团之合营企业嘉兴洲桂房地产开发有限公司及联营企业东莞市中洲置业有限公司的资金拆出款计提的坏账准备人民币

214902021.94元，根据合同取得成本的账面价值超出因转让与合同取得成本相关

的商品预期能够取得的剩余对价及为转让该相关商品估计将要发生的成本之和的部

分计提减值准备人民币7306334.98元，以及本集团之子公司惠州中洲置业有限公司对包销合作款计提减值准备人民币9424258.20元。

-53-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2026年6月30日止半年度

7、长期应收款

(1)长期应收款情况

单位：人民币元期末余额期初余额项目账面余额坏账准备账面价值账面余额坏账准备账面价值

股权转让款16726923.4216726.9216710196.5016726923.4216726.9216710196.50

(2)按坏账计提方法分类披露

单位：人民币元期末余额期初余额种类账面余额坏账准备账面余额坏账准备账面价值账面价值

金额比例(%)金额比例(%)金额比例(%)金额比例(%)

按单项计提坏账准备----------

按组合计提坏账准备16726923.4210016726.920.1016710196.5016726923.4210016726.920.1016710196.50

其中：

低风险组合16726923.4210016726.920.1016710196.5016726923.4210016726.920.1016710196.50

正常风险组合----------

合计16726923.4210016726.9216710196.5016726923.4210016726.9216710196.50

(3)按预期信用损失一般模型计提坏账准备

单位：人民币元

第一阶段第二阶段第三阶段坏账准备未来12个月内预期整个存续期预期信用整个存续期预期信用合计

信用损失损失(未发生信用减值)损失(已发生信用减值)

期初余额16726.92--16726.92期初长期应收款余额在本期

——转入第二阶段----

——转入第三阶段----

——转回第二阶段----

——转回第一阶段----

本期计提----

本期转回----

终止确认金融资产(包括直接减记)而转出----

其他变动----

期末余额16726.92--16726.92

各阶段划分依据：

当根据内部信息及外部资源进行评估，信用风险自初始确认以来未显著增加的长期应收款，按未来12个月内预期信用损失计提预期信用损失；信用风险自初始确认以来显著增加的

长期应收款，按整个存续期预期信用损失(未发生信用减值)计提预期信用损失；当有明显证据表明债务人出现重大财务困难，且预期日后实际上无法收回的长期应收款，按整个存续期预期信用损失(已发生信用减值)计提。

-54-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2026年6月30日止半年度

8、长期股权投资

(1)长期股权投资

单位：人民币元本期增减变动减值准备被投资单位名称本期年初余额权益法下确认的其他综合其他权益宣告发放现金期末余额期末追加投资减少投资计提减值准备其他投资损益收益调整变动股利或利润余额

一、合营企业

惠州山顶会议旅游度假中心有限公司53039061.45--------53039061.45-

嘉兴洲桂房地产开发有限公司-----------

小计53039061.45--------53039061.45-

二、联营企业

长城物业集团股份有限公司165163482.26--8279733.73--(5880799.24)--167562416.75-

惠州市骏洋投资开发有限公司----------178376839.35

深圳市嘉业投资控股有限公司6894182.33--5750.74-----6899933.07-

东莞市中洲置业有限公司-----------

东莞市中洲洲创房地产有限公司-----------

小计172057664.59--8285484.47--(5880799.24)--174462349.82178376839.35

合计225096726.04--8285484.47--(5880799.24)--227501411.27178376839.35

(2)期末，本集团因担保、质押而受限长期股权投资的情况详见附注(五)48。

-55-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2026年6月30日止半年度

9、其他权益工具投资

(1)其他权益工具投资情况

单位：人民币元被投资单位名称期末余额期初余额

深圳市长城工程项目管理有限公司933500.00933500.00

(2)非交易性权益工具投资的情况

单位：人民币元本年从其他综合收本年确认的累计利得本年从其他综合收益指定为以公允价值计量且其变动计入项目益转入留存

股利收入/损失转入留存收益的金额其他综合收益的原因收益的原因

深圳市长城工程项目管理有限公司---持有意图并非近期出售或短期获利不适用

-56-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2026年6月30日止半年度

10、投资性房地产

(1)采用成本计量模式的投资性房地产

单位：人民币元

房屋及建筑物、项目土地使用权

一、账面原值

1、期余额4739303885.72

2、本期增加金额112334221.13

1)购买-

2)存货转入112334221.13

3)固定资产转入-

4)企业合并增加-

5)结算调整-

3、本期减少金额5107063.36

1)处置5107063.36

2)合并范围变更-

3)结算调整-

4、期末余额4846531043.49

二、累计折旧和累计摊销

1、期初余额1372776424.21

2、本期增加金额80539441.27

1)计提或摊销80539441.27

2)固定资产转入-

3、本期减少金额275148.90

1)处置275148.90

2)转入固定资产-

3)合并范围变更-

4、期末余额1453040716.58

三、减值准备

1、期初余额13340000.00

2、本期增加金额-

3、本期减少金额-

4、期末余额13340000.00

四、账面价值

1、期末账面价值3380150326.91

2、期初账面价值3353187461.51

-57-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2026年6月30日止半年度

(2)采用成本计量模式的投资性房地产的减值测试情况可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定

单位：人民币元公允价值和处置费关键参数项目账面价值可收回金额减值金额关键参数用的确定的确定依据方式参考同行业类似

韶关世纪新城车位及商铺19579287.206239287.2013340000.00市场法预计售价资产的最近交易价格

(3)未办妥产权证书的投资性房地产情况期末，本集团账面价值计人民币45186818.20元的投资性房地产由于规划验收等原因尚未办妥产权证明。

(4)期末，本集团因担保、抵押而受限投资性房地产的情况详见附注(五)48。

11、固定资产

11.1固定资产汇总

单位：人民币元项目期末余额期初余额

固定资产767063104.79785029166.29

固定资产清理--

合计767063104.79785029166.29

-58-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2026年6月30日止半年度

(1)固定资产情况

单位：人民币元项目房屋及建筑物机器设备运输设备电子及其他设备固定资产装修合计

一、账面原值

1、期初余额1133632714.9344006219.4424662532.3085462927.22247912584.071535676977.96

2、本期增加金额--3070473.59157780.64-3228254.23

1)购置--3070473.59157780.64-3228254.23

2)开发产品转入------

3、本期减少金额-76324.928412569.35760485.11-9249379.38

1)处置或报废-76324.928412569.35760025.82-9248920.09

2)转入投资性房地产------

3)结算调整------

4)合并范围变更---459.29459.29

4、期末余额1133632714.9343929894.5219320436.5484860222.75247912584.071529655852.81

二、累计折旧

1、期初余额392632840.9241446982.5121530678.7980283461.34214753848.11750647811.67

2、本期增加金额18058207.8272848.331056096.58281447.89524113.0819992713.70

1)计提18058207.8272848.331056096.58281447.89524113.0819992713.70

3、本期减少金额--7397781.95649995.40-8047777.35

1)处置或报废--7397781.95649559.07-8047341.02

2)转入投资性房地产------

3)合并范围变更---436.33-436.33

4、期末余额410691048.7441519830.8415188993.4279914913.83215277961.19762592748.02

三、减值准备

1、期初余额------

2、本期增加金额------

3、本期减少金额------

4、期末余额------

四、账面价值------

1、期末账面价值722941666.192410063.684131443.124945308.9232634622.88767063104.79

2、期初账面价值740999874.012559236.933131853.515179465.8833158735.96785029166.29

(2)期末，本集团账面价值计人民币19337181.96元的房屋及建筑物由于规划验收等原因尚未办妥产权证明。

(3)期末，本集团因担保、抵押而受限固定资产的情况详见附注(五)48。

-59-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2026年6月30日止半年度

12、使用权资产

单位：人民币元项目房屋及建筑物

一、账面原值

1、期初余额31851877.79

2、本期增加金额8794227.46

3、本期减少金额16166470.95

4、期末余额24479634.30

二、累计折旧

1、期初余额14035511.73

2、本期增加金额6444416.83

3、本期减少金额11208147.91

4、期末余额9271780.65

三、减值准备

1、期初余额-

2、本期增加金额-

3、本期减少金额-

4、期末余额-

四、账面价值

1、期末账面价值15207853.65

2、期初账面价值17816366.06

13、无形资产

单位：人民币元项目土地使用权计算机软件合计

一、账面原值

1、期初余额6997400.0022458711.0329456111.03

2、本期增加金额---

3、本期减少金额---

4、期末余额6997400.0022458711.0329456111.03

二、累计摊销

1、期初余额1551090.2521816460.8823367551.13

2、本期增加金额-142040.54142040.54

3、本期减少金额---

4、期末余额1551090.2521958501.4223509591.67

三、减值准备

1、期初余额5446309.75-5446309.75

2、本期增加金额---

3、本期减少金额---

4、期末余额5446309.75-5446309.75

四、账面价值

1、期末账面价值-500209.61500209.61

2、期初账面价值-642250.15642250.15

-60-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2026年6月30日止半年度

14、商誉

(1)商誉账面原值

单位：人民币元被投资单位名称期初余额本期增加本期减少期末余额惠州市银泰达实业有限公司

地产业务资产组(以下113603262.45--113603262.45

简称“银泰达资产组”)

(2)商誉减值准备

单位：人民币元被投资单位名称期初余额本期增加本期减少期末余额

银泰达资产组113603262.45--113603262.45

15、长期待摊费用

单位：人民币元项目期初余额本期增加金额本期摊销金额其他减少金额期末余额

装修费16119692.649179.123081424.024371152.768676294.98

其他3400.22-3400.22--

合计16123092.869179.123084824.244371152.768676294.98

16、递延所得税资产/递延所得税负债

(1)未经抵销的递延所得税资产

单位：人民币元期末余额期初余额项目可抵扣暂时性差异递延所得税资产可抵扣暂时性差异递延所得税资产

预计土地增值税3883953735.79821535067.462990931530.37592005702.94

可弥补亏损905041647.32222726566.872054484990.31509275089.55

房地产开发成本808554466.41196088785.41779243223.12186815345.72

信用减值准备与资产减值准备355559018.5987775020.76343268952.7384703091.33

内部交易产生的投资性房地产67305524.4016826381.1071545907.0417886476.76

股权转让收益5137494.961284373.745137494.961284373.74

租赁负债15798742.763949685.6918824409.044706102.26

其他39329741.087940965.7338177311.597758804.41

合计6080680371.311358126846.766301613819.161404434986.71

根据本集团的测算结果，本集团认为在未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵扣暂时性差异和可抵扣亏损，因此确认相关递延所得税资产。

-61-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2026年6月30日止半年度

(2)未经抵销的递延所得税负债

单位：人民币元期末余额期初余额项目应纳税暂时性差异递延所得税负债应纳税暂时性差异递延所得税负债

应收利息2094798714.68523699678.672091348046.44522837011.61

合同取得成本9290569.212281468.1113917919.393455655.24

人防车位36468115.649117028.9138169385.889542346.47

免租期租金47207139.8310740135.5946532654.6510737751.65

内部股权转让损失672580526.12168145131.53672825490.92168206372.73

使用权资产15207853.643801963.4117816366.064454091.52

其他99163858.9224790964.7397108302.8224277075.70

合计2974716778.04742576370.952977718166.16743510304.92

(3)以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债

单位：人民币元抵销后递延所得税抵销后递延所得税递延所得税资产和负递延所得税资产和负项目资产或负债资产或负债债期末互抵金额债期初互抵金额期末余额期初余额

递延所得税资产93037637.931265089208.8393639933.461310795053.25

递延所得税负债93037637.93649538733.0293639933.46649870371.46

(4)未确认递延所得税资产明细

单位：人民币元项目期末余额期初余额

可抵扣暂时性差异5954483112.506566737471.48

可抵扣亏损1373339739.871409715233.98

合计7327822852.377976452705.46

(5)未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期

单位：人民币元年份期末余额期初余额备注

2026年417967888.87427228386.32

2027年310627691.79272958050.22

2028年121848635.86146977108.86

2029年126757005.22239225145.65

2030年322191773.22323326542.93

2031年73946744.91-

合计1373339739.871409715233.98

由于部分子公司未来能否获得足够的应纳税所得额具有不确定性，因此上述可抵扣暂时性差异和可抵扣亏损未确认递延所得税资产。

-62-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2026年6月30日止半年度

17、应付票据

单位：人民币元种类期末余额期初余额

商业承兑汇票--

2026年6月30日，本集团已到期未支付的应付票据总额为人民币12777492.53元，已转

入应付账款项目列报。

18、应付账款

(1)应付账款列示

单位：人民币元项目期末余额期初余额

账龄在1年以内的应付账款(注)2061886668.781982487738.32

账龄在1年以上的应付账款589499804.79698725334.58

合计2651386473.572681213072.90

注：于2026年6月30日，共计人民币12777492.53元到期应付票据逾期后转入应付账款。

(2)账龄超过1年的应付账款，主要为应付工程承包商待结算的工程款项。本集团无账龄超过1年的重要应付账款。

19、预收款项

(1)预收款项列示

单位：人民币元项目期末余额期初余额

租金款18684201.9813742206.19

其他8796542.0311605951.56

合计27480744.0125348157.75

(2)预收款项账龄分析

单位：人民币元期末余额期初余额项目

金额比例(%)金额比例(%)

1年以内22636937.7482.3722378432.2388.28

1至2年1721608.506.261685264.696.66

2至3年945367.423.44446772.651.76

3年以上2176830.357.92837688.183.30

合计27480744.01100.0025348157.75100.00期末，本集团无账龄超过1年的重要预收款项。

本期，本集团无账面价值发生重大变动的预收款项。

-63-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2026年6月30日止半年度

20、合同负债

(1)合同负债分类

单位：人民币元项目期末余额期初余额

售楼款11135673039.3613987151099.63

物业管理费3201416.433707711.93

其他4778761.064778761.06

合计11143653216.8513995637572.62

(2)本年内账面价值发生重大变动的金额及原因

单位：人民币元项目变动金额变动原因

中洲迎玺1056039348.62预售

惠州南麓院59189457.92预售

中洲坊创意中心(“深圳笋岗物流园”)59059515.61预售

成都锦城湖岸52913130.70预售

惠州半岛城邦46934632.05预售

中洲迎玺(3889849944.04)结转收入

惠州半岛城邦(87369006.54)结转收入

中洲坊创意中心(“深圳笋岗物流园”)(75511955.96)结转收入

成都锦城湖岸(51649105.39)结转收入

惠州南麓院(25767904.69)结转收入

合计(2856011831.72)

(3)账龄超过1年的重要合同负债

单位：人民币元项目期末余额未偿还或结转的原因

中洲迎玺7239561892.40未达入伙条件

惠州南麓院9235441.47未达入伙条件

合计7248797333.87

-64-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2026年6月30日止半年度

(4)主要项目年末预收售楼款列示如下：

单位：人民币元

项目期末余额期初余额预售比例(%)预计下批竣工时间

中洲迎玺10964114581.4013797925176.8280.39%2026.09

惠州半岛城邦66486166.93106920541.4258.61%2028.12

惠州南麓院56833645.8523412092.6234.60%2027.01中洲坊创意中心(“深圳笋)13491060.4829943500.8342.11%不确定岗物流园”

惠州河谷花园12146792.466510118.1435.93%2029.04

合计11113072247.1213964711429.83

(5)有关合同负债的定性和定量分析

合同负债主要为本集团根据房地产销售合同收取的售楼款。该售楼款在合同签订时收取，金额为合同对价的15%至100%不等。该合同的相关收入将在本集团履行履约义务后确认。

(6)在本期确认的包括在合同负债年初账面价值的收入

2026年半年度本集团确认的包括在本年年初合同负债账面价值中的收入金额为人民币

3998959433.60元，包括预收房地产销售合同形成的已收房款尚未交房产生的合同负债为

人民币3998212584.53元，预收物业服务合同形成的已收物业费尚未提供物业服务产生的合同负债为人民币746849.07元。

21、应付职工薪酬

(1)应付职工薪酬列示

单位：人民币元项目期初余额本期增加本期减少期末余额

一、短期薪酬60924886.01117826839.96142650862.8036100863.17

二、离职后福利

-59034.6012705938.5412702253.5862719.56设定提存计划

三、辞退福利885968.002621284.003101403.00405849.00

合计61869888.61133154062.50158454519.3836569431.73

-65-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2026年6月30日止半年度

(2)短期薪酬列示

单位：人民币元项目期初余额本期增加本期减少期末余额

1、工资、奖金、津贴和补贴59190063.84100743576.25125083412.5134850227.58

2、职工福利费383856.624888043.304782914.02488985.90

3、社会保险费40385.074814854.214818167.2937071.99

其中：医疗保险费34744.214180791.774183657.0631878.92

工伤保险费867.85278548.60278638.23778.22

生育保险费4773.01355513.84355872.004414.85

其他----

4、住房公积金22992.045956662.535956785.1722869.40

5、工会经费和职工教育经费1277126.261391201.931966619.89701708.30

6、短期带薪缺勤----

7、其他短期薪酬10462.1832501.7442963.92-

合计60924886.01117826839.96142650862.8036100863.17

(3)设定提存计划

单位：人民币元项目期初余额本期增加本期减少期末余额

1、基本养老保险57013.4112158062.9312154198.8960877.45

2、失业保险费2021.19547875.61548054.691842.11

合计59034.6012705938.5412702253.5862719.56

本集团按规定参加由政府机构设立的养老保险、失业保险计划，根据该计划，本集团分别按照规定的标准向该等计划缴存费用。除上述每月缴存费用外，本集团不再承担进一步支付义务。相应的支出于发生时计入当期损益或相关资产的成本。

本集团本期应分别向养老保险、失业保险计划缴存费用人民币12158062.93元、人民币

547875.61元(2025年半年度：人民币18047692.64元、人民币754250.31元)。于2026年

6月30日，本集团尚有人民币62719.56元(2025年12月31日：人民币59034.60元)的应

缴存费用是于本年到期而未支付给养老保险、失业保险计划的。有关应缴存费用已于期后支付。

-66-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2026年6月30日止半年度

22、应交税费

单位：人民币元项目期末余额期初余额

企业所得税965990045.48438826719.19

土地增值税606848499.59614388629.81

增值税289770576.77279646036.67

土地使用税20564590.4321052036.77

城市维护建设税17161475.8118314499.51

房产税16159665.872080003.31

教育费附加13481888.8113332092.04

个人所得税812739.01832787.37

印花税299962.05617810.98

其他税费131768.803510998.68

合计1931221212.621392601614.33

23、其他应付款

23.1分类列示

单位：人民币元项目期末余额期初余额

应付利息--

应付股利--

其他应付款4340439966.353393948006.50

合计4340439966.353393948006.50

23.2其他应付款

(1)按款项性质列示其他应付款

单位：人民币元项目期末余额期初余额

土地增值税准备金(注)3393340678.342481112132.61

应付股权购买款202211051.39202211051.39

关联方往来款120451275.10110837716.42

押金保证金等106256385.59105714423.44

其他往来款项98190888.8785084139.35

其他419989687.06408988543.29

合计4340439966.353393948006.50注：本集团根据国家税务总局国税发[2006]187号《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》及其他有关规定预提土地增值税，并计入损益。

(2)账龄超过一年的重要其他应付款主要为尚未达到清算条件的土地增值税准备金及应付股权购买款。

-67-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2026年6月30日止半年度

24、一年内到期的非流动负债

单位：人民币元项目期末余额期初余额

一年内到期的长期借款3305401954.262214494916.26

一年内到期的租赁负债9769297.446837796.57

合计3315171251.702221332712.83

(1)一年内到期的长期借款

单位：人民币元项目期末余额期初余额

抵押、质押并保证借款2823493809.821610092896.26

抵押借款481908144.44604402020.00

合计3305401954.262214494916.26

25、其他流动负债

单位：人民币元项目期末余额期初余额

待转销项税1123249608.671375019230.33

合计1123249608.671375019230.33

26、长期借款

(1)长期借款分类

单位：人民币元期末余额期初余额

抵押、质押并保证借款(注)7000914719.997266519152.98

抵押借款(注)481908144.44604402020.00

合计7482822864.437870921172.98

减：一年内到期的长期借款3305401954.262214494916.26

一年后到期的长期借款4177420910.175656426256.72

上述借款年利率为从3.80%至6.00%。

注：上述借款的抵押、质押资产类别以及金额参见附注(五)48。

-68-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2026年6月30日止半年度

27、租赁负债

单位：人民币元项目期末余额期初余额

租赁付款额16753771.4020880858.10

未确认融资费用(955028.65)(2056449.06)

合计15798742.7518824409.04

减：一年内到期的租赁负债9769297.446837796.57

一年后到期的租赁负债6029445.3111986612.47

28、其他非流动负债

单位：人民币元项目期末余额期初余额

关联方借款(注1)576910807.79576910807.79

三岔湖仁寿景区管委会代垫国有土地出让金68026400.0068026400.00

合计644937207.79644937207.79

减：一年内到期的其他非流动负债--

一年后到期的其他非流动负债644937207.79644937207.79

注1：详见附注(十)5(3)。

29、股本

单位：人民币元本期增减变动项目期初余额期末余额发行新股送股公积金转股其他小计

一、有限售条件股份

1.国家持股-------

2.国有法人持股-------

3.其他内资持股739700.00---(50788.00)(50788.00)688912.00

其中：境内法人持股-------

境内自然人持股739700.00---(50788.00)(50788.00)688912.00

4.外资持股-------

其中：境外法人持股-------

境外自然人持股-------

有限售条件股份合计739700.00---(50788.00)(50788.00)688912.00

二、无限售条件股份

1.人民币普通股664091439.00---50788.0050788.00664142227.00

2.境内上市的外资股-------

3.境外上市的外资股-------

4.其他-------

无限售条件股份合计664091439.00---50788.0050788.00664142227.00

三、股份总数664831139.00-----664831139.00

-69-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2026年6月30日止半年度

30、资本公积

单位：人民币元项目期初余额本期增加本期减少期末余额

股本溢价1472072345.29--1472072345.29

其他资本公积(16203760.06)--(16203760.06)

合计1455868585.23--1455868585.23

31、盈余公积

单位：人民币元项目期初余额本期增加本期减少期末余额

法定盈余公积355480226.77--355480226.77

任意盈余公积199759537.73--199759537.73

合计555239764.50--555239764.50

根据公司章程规定，法定盈余公积金按净利润之10%提取。本公司法定盈余公积金累计额达到注册资本百分之五十以上的，可不再提取。

32、未分配利润(累计亏损)

单位：人民币元项目本期2025年度

年初未分配利润(343363772.22)559043249.81

加：本期归属于母公司股东的净利润(净亏损)988704532.47(902407022.03)

前期计入其他综合收益当期转入留存收益--

减：提取法定盈余公积--

提取任意盈余公积--

提取一般风险准备--

应付普通股股利--

转作股本的普通股股利--

其他--

期末未分配利润(累计亏损)645340760.25(343363772.22)

-70-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2026年6月30日止半年度

33、营业收入和营业成本

(1)营业收入和营业成本

单位：人民币元

2026年1-6月发生额2025年1-6月发生额

项目收入成本收入成本

主营业务4501009816.301443494906.251677287618.17944465202.09

(2)主营业务分行业情况

单位：人民币元

2026年1-6月发生额2025年1-6月发生额

行业名称收入成本收入成本

房地产收入4331264357.711341979290.171391753984.09708580996.23

其中：房地产销售收入4120562967.451232462380.841170707253.90622868204.03

物业服务收入105403129.6256260970.50118818522.8994522982.52

酒店餐饮收入64342328.9745254645.58160125949.07136359480.70

建筑施工收入--6589162.125001742.64

合计4501009816.301443494906.251677287618.17944465202.09

(3)履约义务的说明

本集团向客户销售房地产，合同在房地产预售时订立，在房地产完工并验收合格、达到销售合同约定的交付条件、客户取得相关商品控制权时确认销售收入的实现。交易价格的支付在房地产的控制权转移时到期。

(4)分摊至剩余履约义务的说明期末，本集团分摊至尚未履行或部分未履行履约义务的交易价格为人民币

11143653216.85元，主要为尚未达到房地产销售合同约定的交付条件的销售合同交易价格。本集团预计在未来1至2年内，在房地产完工并验收合格、达到销售合同约定的交付条件、客户取得相关商品控制权时确认销售收入的实现。

-71-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2026年6月30日止半年度

34、税金及附加

单位：人民币元

项目2026年1-6月发生额2025年1-6月发生额

土地增值税1052180326.96126255294.98

房产税16690801.8316627602.54

城市维护建设税7153673.345292892.55

教育费附加5256923.653839038.45

印花税829239.584053400.50

其他税费576850.90668790.44

合计1082687816.26156737019.46

35、销售费用

单位：人民币元

项目2026年1-6月发生额2025年1-6月发生额

销售佣金162385605.8551871717.64

广告宣传推广费10074028.8240753883.13

职工薪酬7096415.7516145732.54

行政办公费2846716.504409160.64

营销装饰费1241397.603157891.01

折旧摊销490653.52605327.78

其他销售费用5987752.328291149.03

合计190122570.36125234861.77

36、管理费用

单位：人民币元

项目2026年1-6月发生额2025年1-6月发生额

职工薪酬44351290.8858178014.08

物业租赁、管理费8116769.678805052.89

业务招待、企业文化费3116247.534015795.18

折旧及摊销2710573.063070647.05

中介机构费用1774347.982994083.56

行政办公费831644.831781221.15

财产保险65370.62291635.44

会议费27575.2737868.90

其他管理费用9855643.367695639.43

合计70849463.2086869957.68

37、研发费用

单位：人民币元

项目2026年1-6月发生额2025年1-6月发生额

职工薪酬-2636177.32

材料费用-71996.94

合计-2708174.26

-72-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2026年6月30日止半年度

38、财务费用

单位：人民币元

项目2026年1-6月发生额2025年1-6月发生额

利息支出179346518.11230543633.51

减：已资本化的利息费用(注)13645437.0220000690.30

减：利息收入6153329.7812200745.04

汇兑损益(350883.18)93234.08

其他1216863.741259178.10

合计160413731.87199694610.35

注：详见附注(五)5(1)。

39、其他收益

单位：人民币元

项目2026年1-6月发生额2025年1-6月发生额

代扣代缴手续费返还337130.46342329.06

税额减免84750.25110161.43

稳岗补贴44669.9781112.41

电梯旧改资金补助68400.00-

其他-20993.99

合计534950.68554596.89

40、投资收益(损失)

单位：人民币元

项目2026年1-6月发生额2025年1-6月发生额

权益法核算的长期股权投资收益(损失)9089782.8614714487.20

理财产品投资收益6004827.651005857.46

处置长期股权投资产生的投资收益(损失)（注）(9676757.64)215921687.56

合计5417852.87231642032.22

注：本期处置长期股权投资产生的投资收益系处置子公司，详见附注(六)4。

41、信用减值利得(损失)

单位：人民币元

项目2026年1-6月发生额2025年1-6月发生额

应收账款信用减值利得(损失)(277168.70)(1529045.69)

其他应收款信用减值利得(损失)(34509.50)(6051.37)

合计(311678.20)(1535097.06)

-73-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2026年6月30日止半年度

42、资产减值利得(损失)

单位：人民币元

项目2026年1-6月发生额2025年1-6月发生额

存货跌价利得(损失)-(38564020.15)

合同取得成本减值利得(损失)-(4857864.43)

合计-(43421884.58)

43、营业外收入

单位：人民币元

项目2026年1-6月发生额20251-6计入当期非经常性年月发生额损益的金额

非流动资产报废利得合计-2649.69-

其中：固定资产报废利得-2649.69-

违约金、赔偿收入3694894.981593266.853694894.98

其他51330.83374.7151330.83

合计3746225.811596291.253746225.81

44、营业外支出

单位：人民币元

项目2026年1-6月发生额2025年1-6计入当期非经常性月发生额损益的金额

罚款、违约金支出72521989.2377785645.7372521989.23

对外捐赠200000.00599100.00200000.00

非流动资产报废损失107646.2014906557.53107646.20

其他117420.90370856.40117420.90

合计72947056.3393662159.6672947056.33

45、所得税费用

(1)所得税费用表

单位：人民币元

项目2026年1-6月发生额2025年1-6月发生额

当期所得税费用740758271.36(18112424.09)

递延所得税费用(238549853.97)89951589.81

合计502208417.3971839165.72

-74-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2026年6月30日止半年度

(2)会计利润与所得税费用调整过程

单位：人民币元

项目2026年1-6月发生额2025年1-6月发生额

利润总额1492162860.27257470733.12

按25%税率计算的所得税费用373040715.0764367683.28

子公司适用不同税率的影响854054.79(31372965.95)

非应税收入的影响(17374780.19)(5483472.19)

不可抵扣的成本、费用和损失的影响27591082.5627588898.37

使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损和(2023136.28)(23567646.59)可抵扣暂时性差异的影响

期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异和13554715.5213424967.38可抵扣亏损的影响

其他106565765.9226881701.42

所得税费用502208417.3971839165.72

-75-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2026年6月30日止半年度

46、现金流量表项目

(1)与经营活动有关的现金收到其他与经营活动有关的现金

单位：人民币元

项目2026年1-6月发生额2025年1-6月发生额

押金、保证金等企业间往来24856082.6326703653.88

存款利息收入5970211.6012200745.04

罚款及违约金收入374489.53195768.80

政府补助113069.97102106.40

其他营业外收入19000.0515997.07

其他16302018.349180661.71

合计47634872.1248398932.90支付其他与经营活动有关的现金

单位：人民币元

项目2026年1-6月发生额2025年1-6月发生额

费用性支出133033883.16322392266.56

企业间往来16054950.8650938942.59

罚没及违约金支出722017.36350097.84

银行手续费支出213424.52551733.23

捐赠支出200000.00775788.00

其他2684990.906386493.67

合计152909266.80381395321.89

(2)与投资活动有关的现金收到的重要的投资活动有关的现金

单位：人民币元

项目2026年1-6月发生额2025年1-6月发生额

赎回银行理财产品6799550034.79777641710.25

处置子公司2137217.12115966893.89

收回投资收到的现金-13326000.00

合计6801687251.91906934604.14支付的重要的投资活动有关的现金

单位：人民币元

项目2026年1-6月发生额2025年1-6月发生额

购买银行理财产品6793545207.141287900000.00

合计6793545207.141287900000.00

-76-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2026年6月30日止半年度

收到其他与投资活动有关的现金

单位：人民币元

项目2026年1-6月发生额2025年1-6月发生额

赎回银行理财产品6793545207.14776635852.79

理财产品投资收益6004827.651005857.46

合计6799550034.79777641710.25支付其他与投资活动有关的现金

单位：人民币元

项目2026年1-6月发生额2025年1-6月发生额

购买银行理财产品6793545207.141287900000.00

合计6793545207.141287900000.00

(3)与筹资活动有关的现金收到其他与筹资活动有关的现金

单位：人民币元

项目2026年1-6月发生额2025年1-6月发生额

收到的抵押保证金5285919.161787430.37

合计5285919.161787430.37支付其他与筹资活动有关的现金

单位：人民币元

项目2026年1-6月发生额2025年1-6月发生额

偿还租赁负债本金和利息7499322.5711682106.91

支付的信用证保证金18633.05145995.34

支付的抵押保证金445.91-

偿还合伙企业的借款-1760000000.00

支付的融资费用-4510000.00

合计7518401.531776338102.25筹资活动产生的各项负债变动情况人民币元本期增加本期减少项目期初余额期末余额现金变动非现金变动现金变动非现金变动

长期借款(包括一年

)7870921172.9890970000.00178402993.81657471302.36-7482822864.43内到期部分

其他非流动负债(包括644937207.79----644937207.79

一年内到期部分)

租赁负债(包括一年内18824409.04-9492906.697499322.575019250.4115798742.75

到期部分)

合计8534682789.8190970000.00187895900.50664970624.935019250.418143558814.97

(4)本集团无以净额列报的现金流量。

-77-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2026年6月30日止半年度

47、现金流量表补充资料

(1)现金流量表补充资料

单位：人民币元

2026年1-6月发生2025年1-6月发生

补充资料额额

1、将净利润调节为经营活动现金流量：

净利润(净亏损)989954442.88185631567.40

加：资产减值损失-43421884.58

信用减值损失311678.201535097.06

固定资产和投资性房地产折旧98611796.59114322073.45

使用权资产折旧6444416.839327805.02

无形资产摊销142040.54276151.10

长期待摊费用摊销2514610.202467268.72

处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失(收益)(687776.19)14548662.10

固定资产报废损失(收益)377016.0961374.77

财务费用178909670.63230014289.73

公允价值变动损失(收益)-(134677.72)

投资损失(收益)(5417852.87)(231642032.22)

递延所得税资产减少(增加)45705844.42(5423245.85)

递延所得税负债增加(减少)(331638.44)10955396.33

存货的减少(增加)583131471.2895882051.25

经营性应收项目的减少(增加)340532655.48(394668054.10)

经营性应付项目的增加(减少)(1842883779.99)3649687577.21

经营活动产生的现金流量净额397314595.653726263188.83

2、不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：

债务转为资本--

一年内到期的可转换公司债券--

融资租入固定资产--

其他--

3、现金及现金等价物净变动情况：

现金的期末余额6200324776.924558568663.31

减：现金的年初余额6366065475.643643568465.77

加：现金等价物的期末余额--

减：现金等价物的年初余额--

现金及现金等价物净增加(减少)额(165740698.72)915000197.54

-78-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2026年6月30日止半年度

(2)本期收到的处置子公司的现金净额

单位：人民币元项目金额

本年处置子公司于本年收到的现金或现金等价物2913904.47

其中：深圳市中洲文化创意产业有限公司2913904.47

减：丧失控制权日子公司持有的现金及现金等价物776687.35

其中：深圳市中洲文化创意产业有限公司776687.35

处置子公司收到的现金净额2137217.12

(3)现金和现金等价物的构成

单位：人民币元项目期末余额期初余额

一、现金6200324776.926366065475.64

其中：库存现金107044.33243645.44

可随时用于支付的银行存款6200217732.596365821830.20

可随时用于支付的其他货币资金--

二、现金等价物--

三、现金及现金等价物余额6200324776.926366065475.64

48、所有权或使用权受到限制的资产

单位：人民币元项目期末账面价值受限原因

货币资金27924756.42借款保证金、保函保证金及司法冻结资金

存货2826799425.50用于借款抵押

投资性房地产2480014081.57用于借款抵押

固定资产650865332.73用于借款抵押

长期股权投资(注)544985896.12用于借款质押及担保

合计6530589492.34

注：系本集团以子公司股权作为借款质押物。

49、外币货币性项目

项目期末外币余额折算汇率期末折算人民币余额货币资金

其中：美元66615.406.8109453710.80

港币142580.950.8686123845.81

-79-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2026年6月30日止半年度

50、研发支出

(1)按研发项目列示

单位：人民币元

项目2026年1-6月发生额2025年1-6月发生额

职工薪酬-2636177.32

材料费用-71996.94

合计-2708174.26

其中：费用化研发支出-2708174.26

资本化研发支出--本集团本期无重要的外购在研项目。

51、租赁

(1)作为承租人在损益中确认的金额

单位：人民币元项目本期发生额

使用权资产的折旧费用(注1)6444416.83

租赁负债的利息费用(注2)331565.84

短期租赁费用104966.10

低价值资产租赁费用-

未纳入租赁负债计算的可变租赁付款额(注3)-

转租使用权资产取得的收入-

注1：2026年半年度，本集团不存在资本化的使用权资产的折旧费用。

注2：2026年半年度，本集团不存在资本化的租赁负债的利息费用。

注3：2026年半年度，本集团不存在未纳入租赁负债计算的可变租赁付款额。

本期与租赁相关的总现金流出为人民币7604288.67元，其中短期租赁现金流出为人民币

104966.10元。

-80-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2026年6月30日止半年度

(2)作为出租人作为出租人的经营租赁

单位：人民币元

其中：未计入租赁项目租赁收入收款额的可变租赁付款额相关的收入

写字楼及商业200862672.67-未折现租赁收款额

单位：人民币元项目期末金额期初金额

资产负债表日后第1年302154392.59294397324.26

资产负债表日后第2年264164017.10238673834.21

资产负债表日后第3年221150854.25199654660.90

资产负债表日后第4年163856266.95156287118.35

资产负债表日后第5年129339072.00112041269.39

以后年度495912552.18492599343.20

未折现租赁收款额合计1576577155.071493653550.31

52、政府补助

(1)期末，本集团无按应收金额确认的政府补助。

(2)计入当期损益的政府补助

单位：人民币元

项目2026年1-6月发生额2025年1-6月发生额

电梯旧改资金补助68400.00-

稳岗补贴44669.9781112.41

其他-20993.99

合计113069.97102106.40

-81-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2026年6月30日止半年度

(六)合并范围的变更

1、非同一控制下企业合并

本集团本期未发生非同一控制下企业合并。

2、同一控制下企业合并

本集团本期未发生同一控制下企业合并。

3、反向购买

本集团本期未发生反向购买的情况。

-82-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2026年6月30日止半年度

4、处置子公司

处置价款与处置投丧失控制权之日与原子公司股权投丧失控制权时点资对应的合并财务丧失控制权丧失控制权之日合按照公允价值重新丧失控制权之日合并报丧失控制丧失控制权时点丧失控制权时点丧失控制权合并报表层面剩资相关的其他综合子公司名称的股权报表层面享有该子之日剩余股并报表层面剩余股计量剩余股权产生表剩余股权公允价值的

权的时点的处置价款(%)的股权处置方式时点的判断依据余股权的账面价收益转入投资损益处置比例公司净资产份额的权的比例(%)权的公允价值的利得或损失确定方法及主要假设值或留存收益的金额差额工商变更登记日

深圳市中洲文化创意产业有限2026-06-302913904.47100.00转让股权且完成股权转让(9676757.64)不适用不适用不适用不适用不适用-公司必要手续

合计2913904.47(9676757.64)-

-83-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2026年6月30日止半年度

(七)在其他主体中的权益

1、在子公司中的权益

(1)企业集团的主要构成

持股比例(%)子公司名称主要经营地注册地业务性质取得方式直接间接

深圳市中洲地产有限公司广东深圳广东深圳房地产开发100.00-设立

深圳市香江置业有限公司广东深圳广东深圳房地产开发100.00-设立

深圳市黄金台项目开发有限公司广东深圳广东深圳房地产开发100.00设立

深圳市长城物流有限公司广东深圳广东深圳房地产开发99.001.00设立

广州洲立置业有限公司广东广州广东广州实业投资-100.00设立

广州市中洲置地有限公司广东广州广东广州房地产开发100.00-设立

东莞市莞深长城地产有限公司广东东莞广东东莞房地产开发-100.00设立

惠州中洲置业有限公司广东惠州广东惠州实业投资99.001.00购买

惠州市昊恒房地产开发有限公司广东惠州广东惠州房地产开发5.0095.00购买

惠州市浩瀚房地产开发有限公司广东惠州广东惠州房地产开发-100.00设立

惠州市维臻房地产开发有限公司广东惠州广东惠州房地产开发-100.00设立

惠州大丰投资有限公司广东惠州广东惠州房地产开发-100.00购买

惠州方联房地产有限公司广东惠州广东惠州房地产开发-100.00购买

惠州市康威投资发展有限公司广东惠州广东惠州房地产开发-100.00购买

成都深长城地产有限公司四川成都四川成都房地产开发90.0010.00设立

成都中洲锦江房地产有限公司四川成都四川成都房地产开发-100.00设立

成都中洲洲成房地产有限公司四川成都四川成都房地产开发-100.00设立

成都市银河湾房地产开发有限公司四川成都四川成都房地产开发-100.00购买

成都中洲投资有限公司四川成都四川成都投资-100.00购买

成都文旅熊猫小镇投资有限公司四川成都四川成都房地产开发-100.00购买

四川中洲文旅投资有限公司(注1)四川仁寿四川仁寿房地产开发-94.00购买

四川中洲三岔湖投资有限公司四川仁寿四川仁寿房地产开发-100.00购买

成都长华置业有限责任公司四川成都四川成都房地产开发52.00-设立

上海深长城地产有限公司上海南汇上海南汇房地产开发99.001.00设立

上海星创实业发展有限公司上海市上海市物业租赁-100.00设立

深圳中洲圣廷苑酒店有限公司广东深圳广东深圳酒店经营95.005.00设立

深圳市圣廷苑酒店管理有限公司广东深圳广东深圳酒店经营100.00-设立

深圳市圣廷苑物业管理有限公司广东深圳广东深圳物业管理-100.00设立

深圳市智悦荟商务运营有限公司广东深圳广东深圳物业管理-100.00设立

深圳市长城投资控股有限公司广东深圳广东深圳物业租赁100.00-设立

深圳市中洲资本有限公司广东深圳广东深圳投资100.00-设立

深圳市中洲产城投资发展有限公司广东深圳广东深圳投资100.00-设立

深圳市中洲商置投资有限公司广东深圳广东深圳投资100.00-设立

深圳中洲宝华置业有限公司广东深圳广东深圳房地产开发-80.00购买

佛山洲立置业有限公司佛山顺德佛山顺德房地产开发-100.00设立

东莞市中洲置地有限公司广东东莞广东东莞房地产开发100.00-设立

宝丽房产(惠州)有限公司广东惠州广东惠州房地产开发-83.15购买

惠州市艺新装饰有限公司广东惠州广东惠州房地产开发-83.15购买

惠州市凯声电子有限公司广东惠州广东惠州房地产开发-51.00购买

惠州市绿洲投资发展有限公司广东惠州广东惠州房地产开发-100.00购买

惠州市筑品房地产开发有限公司广东惠州广东惠州房地产开发-100.00设立

惠州市蕙质房地产开发有限公司广东惠州广东惠州房地产开发-100.00设立

惠州市菁金房地产开发有限公司广东惠州广东惠州房地产开发-100.00设立

惠州市远致房地产开发有限公司广东惠州广东惠州房地产开发-100.00设立

惠州宏晟置业有限公司广东惠州广东惠州房地产开发-100.00购买

惠州市中科低碳经济科技有限公司广东惠州广东惠州房地产开发-60.00购买

重庆洲立房地产有限公司重庆市重庆市房地产开发1.0099.00设立

惠州创筑房地产有限公司广东惠州广东惠州房地产开发-100.00购买

-84-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2026年6月30日止半年度

持股比例(%)子公司名称主要经营地注册地业务性质取得方式直接间接

惠州惠兴房地产有限公司广东惠州广东惠州房地产开发-100.00购买

惠州创佳房地产有限公司广东惠州广东惠州房地产开发-100.00购买

成都洲新房地产开发有限公司四川成都四川成都房地产开发-100.00设立

东莞中洲城市开发有限公司广东东莞广东东莞房地产开发-100.00购买

广州南沙区投元置业有限公司广州南沙广州南沙房地产开发-51.00设立

深圳市中洲酒店管理有限公司广东深圳广东深圳酒店管理100.00-设立

广州南沙区投元产城投资有限公司广州南沙广州南沙投资-95.00设立

永勤玩具实业(深圳)有限公司广东深圳广东深圳物业租赁-100.00购买

惠州市银泰达实业有限公司广东惠州广东惠州房地产开发-90.00购买

东莞市中洲城置房地产开发有限公司广东东莞广东东莞房地产开发-51.00设立

深圳市中洲洲越投资有限公司广东深圳广东深圳投资-100.00设立

深圳市中洲洲汇投资有限公司广东深圳广东深圳投资-100.00设立

深圳市中洲洲禾投资有限公司广东深圳广东深圳投资-100.00设立

成都中洲夸克企业管理有限公司四川成都四川成都企业管理-100.00设立

深圳市悦鼎投资有限公司广东深圳广东深圳酒店管理-100.00设立

东莞市中洲洲安房地产有限公司广东东莞广东东莞房地产开发-100.00设立

东莞市洲荣房地产有限公司广东东莞广东东莞房地产开发-80.00设立

东莞市洲兴房地产有限公司广东东莞广东东莞房地产开发-80.00设立

注1：根据本集团之子公司成都中洲投资有限公司与成都文化旅游发展集团有限责任公司

于2010年12月8日签订的《三岔湖仁寿景区现代旅游产业项目投资合作协议》及

其补充协议，成都中洲投资有限公司与成都文化旅游发展集团有限责任公司共同出资设立四川中洲文旅投资有限公司，双方持股比例分别为90%及10%。根据上述协议，成都中洲投资有限公司应以合计不低于人民币2.6亿元的价格购买成都文化旅游发展集团有限责任公司所持有的四川中洲文旅投资有限公司10%股权。成都中洲投资有限公司已于2018年度购买成都文化旅游发展集团有限责任公司所持有的四

川中洲文旅投资有限公司4%股权。鉴于成都中洲投资有限公司根据协议负有购买成都文化旅游发展集团有限责任公司所持四川中洲文旅投资有限公司剩余6%股权的义务，故本集团按照100%权益比例合并四川中洲文旅投资有限公司。

2、合营企业或联营企业中的权益

(1)重要的合营企业或联营企业本集团无重要的合营企业或联营企业。

(2)不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息

单位：人民币元

期末余额/项目2025年度本期发生额

合营企业：

投资的账面价值合计53039061.4553039061.45下列各项按持股比例计算的合计数

--净利润(净亏损)--

--其他综合收益--

--综合收益总额--

联营企业：

-85-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2026年6月30日止半年度

投资的账面价值合计174462349.82172057664.59下列各项按持股比例计算的合计数

--净利润(净亏损)9089782.8624070466.80

--其他综合收益--

--综合收益总额9089782.8624070466.80

(3)合营企业或联营企业发生的超额亏损

单位：人民币元累积未确认的本期未确认的期末合营企业或联营企业名称

前期累计损失损失(收益)累积未确认的损失

嘉兴洲桂房地产开发有限公司37102.36-37102.36

东莞市中洲洲创房地产有限公司1679084.29(4882.07)1674202.22

惠州市骏洋投资开发有限公司4447882.211207079.715654961.92

东莞市中洲置业有限公司52687156.781269576.4953956733.27

(八)与金融工具相关的风险

本集团的主要金融工具包括货币资金、应收账款、其他应收款、其他流动资产、其他权益

工具投资、借款、应付票据、应付账款、其他应付款、其他非流动负债等，各项金融工具的详细情况详见上述各项目附注。与这些金融工具有关的风险，以及本集团为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述。本集团管理层对这些风险敞口进行管理和监控以确保将上述风险控制在限定的范围之内。

本集团采用敏感性分析技术分析风险变量的合理、可能变化对当期损益或股东权益可能产生的影响。由于任何风险变量很少孤立地发生变化，而变量之间存在的相关性对某一风险变量的变化的最终影响金额将产生重大作用，因此下述内容是在假设每一变量的变化是在独立的情况下进行的。

1、风险管理目标和政策

本集团从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，将风险对本集团经营业绩的负面影响降低到最低水平，使股东及其他权益投资者的利益最大化。基于该风险管理目标，本集团风险管理的基本策略是确定和分析本集团所面临的各种风险，建立适当的风险承受底线和进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控制在限定的范围之内。

1.1市场风险

1.1.1外汇风险

外汇风险指因汇率变动产生损失的风险。本集团承受外汇风险主要与港币、美元有关，本集团的主要业务活动以人民币计价结算。于2026年6月30日，除下表所述资产及负债为外币余额外，本集团其他资产及负债均为人民币余额。该等外币余额的资产和负债产生的外汇风险可能对本集团的经营业绩产生影响。

-86-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2026年6月30日止半年度

单位：人民币元项目期末余额期初余额

货币资金(港币)123845.81129872.72

货币资金(美元)453710.80435756.46本集团密切关注汇率变动对本集团外汇风险的影响。本集团目前并未采取任何措施规避外汇风险。

外汇风险敏感性分析

外汇风险敏感性分析假设：所有境外经营净投资套期及现金流量套期均高度有效。

在上述假设的基础上，在其他变量不变的情况下，汇率可能发生的合理变动对当期损益和股东权益的税前影响如下：

单位：人民币元

2026年半年度2025年半年度

项目汇率变动对利润的影响对股东权益的影响对利润的影响对股东权益的影响

所有外币对人民币升值5%28877.8328877.8380982.4780982.47

所有外币对人民币贬值5%(28877.83)(28877.83)(80982.47)(80982.47)

1.1.2利率风险-现金流量变动风险

本集团借款均为人民币借款。人民币借款主要为浮动利率借款，借款利率根据中国人民银行贷款基准利率浮动。本集团持续密切关注利率变动对于本集团利率风险的影响，本集团目前主要是通过合理安排短期和中长期借款比例来避免利率变动所产生的现金流量风险，目前并无利率互换等安排。

利率风险敏感性分析

在其他变量不变的情况下，利率可能发生的合理变动对当年损益和股东权益的税前影响如下：

单位：人民币元

2026年半年度2025年半年度

项目利率变动对利润的影响对股东权益的影响对利润的影响对股东权益的影响

对外借款上升1%(65230828.80)(65230828.80)(66067750.00)(66067750.00)

对外借款下降1%65230828.8065230828.8066067750.0066067750.00

1.2信用风险

2026年6月30日，可能引起本集团信用损失的最大信用风险敞口主要来自于合同另一方

未能履行义务而导致本集团金融资产产生的损失以及本集团承担的财务担保(不考虑可利用

的担保物或其他信用增级)，具体包括：货币资金、应收账款、其他应收款、长期应收款等。

于资产负债表日，本集团金融资产的账面价值已代表其最大信用风险敞口。此外本集团信用损失的最大信用风险敞口还包括附注(十一)2“或有事项”中披露的财务担保合同金额。

-87-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2026年6月30日止半年度

为降低信用风险，本集团由专门人员负责确定信用额度、进行信用审批，并执行其他监控程序以确保采取必要的措施回收逾期债务。此外，本集团于每个资产负债表日审核金融资产的回收情况，以确保对相关金融资产计提了充分的信用损失准备。因此，本集团管理层认为本集团所承担的信用风险已经大为降低。

本集团的流动资金存放在信用评级较高的银行，故流动资金的信用风险较低。

本集团的风险敞口分布在多个合同方和多个客户，因此本集团没有重大的信用集中风险。

本集团采用了必要的政策确保所有销售客户均具有良好的信用记录。

1.3流动性风险

管理流动性风险时，本集团保持管理层认为充分的现金及现金等价物并对其进行监控，以满足本集团经营需要，并降低现金流量波动的影响。本集团管理层对银行借款的使用情况进行监控并确保遵守借款协议。

本集团的金融负债按未折现剩余合同义务的到期期限分析如下：

单位：人民币元总值1年以内1至5年5年以上非衍生金融负债

应付账款2651386473.572651386473.57--

其他应付款947099288.01947099288.01--

一年内到期的非流动负债3332003801.203332003801.20--

长期借款5867733651.10-5097799970.82769933680.28

租赁负债6477252.00-6477252.00-

其他非流动负债644937207.79-486177649.83158759557.96

按揭担保10585377864.2710585377864.27--

合计24035015537.9417515867427.055590454872.65928693238.24

(九)公允价值的披露

1、以公允价值计量的资产和负债的年末公允价值

单位：人民币元期末公允价值

项目第一层次第二层次第三层次合计公允价值计量公允价值计量公允价值计量持续的公允价值计量

其他权益工具投资--933500.00933500.00

持续以公允价值计量的资产总额--933500.00933500.00

2、持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息

单位：人民币元期末期初项目估值技术输入值公允价值公允价值

其他权益工具投资933500.00933500.00成本法投资成本

-88-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2026年6月30日止半年度

本集团管理层认为，以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资中非上市权益工具之公允价值接近于投资成本。

3、持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值之间的调节信息

单位：人民币元

202611当期利得或损失项目年月日其他变动2026年6月30日

计入其他综合收益

其他权益工具投资933500.00--933500.00

4、不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况

不以公允价值计量的金融资产和负债主要包括：应收账款、其他应收款、应付票据、应付

账款、其他应付款、长期借款和其他非流动负债等。

本集团管理层认为，财务报表中按摊余成本计量的金融资产及金融负债的账面价值接近该等资产及负债的公允价值。

(十)关联方及关联方交易

1、本公司的母公司情况

母公司对本公司母公司对本公司母公司名称注册地业务性质注册资本

的持股比例(%)的表决权比例(%)

深圳中洲集团有限公司深圳实业投资人民币2亿元52.6352.63本公司的最终实际控制人是黄光苗先生。

2、本公司的子公司情况

本公司的子公司情况详见附注(七)1。

3、本公司的合营和联营企业情况

本期与本集团发生关联方交易，或前期与本集团发生关联方交易形成余额的合营或联营企业情况如下：

合营或联营企业名称与本公司关系长城物业集团股份有限公司联营企业东莞市中洲置业有限公司联营企业惠州市骏洋投资开发有限公司联营企业惠州山顶会议旅游度假中心有限公司合营企业嘉兴洲桂房地产开发有限公司合营企业

-89-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2026年6月30日止半年度

(十)关联方及关联方交易-续

4、其他关联方情况

其他关联方名称其他关联方与本公司关系深圳市汇海置业有限公司最终实际控制人的附属企业深圳市中洲置地有限公司最终实际控制人的附属企业深圳市智汇城物业服务有限公司最终实际控制人的附属企业深圳市朗怡物业管理有限公司最终实际控制人的附属企业深圳市中洲河西置业有限公司最终实际控制人的附属企业深圳中洲城市开发有限公司最终实际控制人的附属企业惠州中洲投资有限公司最终实际控制人的附属企业惠州市华基投资有限公司子公司之少数股东广州风投院研究发展有限公司子公司之少数股东惠州市华昕经营管理有限公司子公司之少数股东成都文化旅游发展集团有限责任公司子公司之少数股东惠州市鹏骏置业发展有限公司子公司之少数股东东莞创祺投资有限公司子公司之少数股东上海深长城物业管理有限公司本集团联营企业之子公司深圳市共享之家养老服务有限公司本集团联营企业的子公司深圳市中洲宝城置业有限公司控股股东的法人代表之配偶控制的企业

5、关联方交易情况

(1)购销商品、提供和接受劳务的关联交易

1采购商品/接受劳务情况

单位：人民币元

2026年1-6月发2025年1-6月发

关联方关联交易内容生额生额

深圳市智汇城物业服务有限公司支付水电费、管理费4327619.961287865.63

长城物业集团股份有限公司支付物业管理费、水电费及停车费1213122.65967965.28

支付推广费、租金、物业管理费、水电费

深圳市汇海置业有限公司1107179.93892678.16及停车费

深圳市朗怡物业管理有限公司支付物业管理费、水电费及停车费976080.791177067.05

深圳中洲城市开发有限公司支付委托服务费566037.741132075.47

深圳市中洲宝城置业有限公司支付水电费173412.76326636.08

合计8363453.835784287.67

-90-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2026年6月30日止半年度

2出售商品/提供劳务情况

单位：人民币元

2026年1-6月发2025年1-6月发

关联方关联交易内容生额生额

()收取委托经营管理费、物业管理费、酒店深圳市汇海置业有限公司注23433805.0946956227.13

餐饮、工程款

深圳市中洲宝城置业有限公司收取物业管理费4978961.686249640.27

长城物业集团股份有限公司收取委托经营管理费2065371.43-

深圳市朗怡物业管理有限公司收取物业管理费、酒店餐饮1160202.011317201.14

深圳市中洲置地有限公司收取委托经营管理费973362.631648143.82

深圳市智汇城物业服务有限公司收取物业管理费、酒店餐饮89170.13955151.73

深圳市中洲河西置业有限公司收取物业管理费58864.23146981.53

深圳中洲集团有限公司收取酒店餐饮-48555.84

合计32759737.2057321901.46注：2017年8月，本公司子公司深圳中洲地产与深圳市汇海置业有限公司签署《上沙村城市更新项目委托经营管理协议》，深圳市汇海置业有限公司委托深圳中洲地产负责上沙村城市更新项目地块(以下简称“上沙项目”)开发建设的相关经营管理工作，具体包括产品定位管理、规划设计管理、成本管理、工程管理、营销管理、交付管

理、前期物业管理、档案管理等各环节的项目开发管理。根据协议约定，项目经营管理费不低于人民币3.5亿元。

本报告期，深圳中洲地产提供该委托管理协议项下的委托经营管理服务并取得收入计人民币9838717.59元。

(2)关联租赁情况

1本集团作为出租人

单位：人民币元

2026年1-6月确2025年1-6月确

承租方名称租赁资产种类认的认的租赁收入租赁收入

深圳市共享之家养老服务有限公司办公室662192.38642903.81

惠州中洲投资有限公司办公室14660.9414660.94

合计676853.32657564.75

-91-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2026年6月30日止半年度

2本集团作为承租人

单位：人民币元支付的租金承担的租赁负债利息支出增加的使用权资产出租方名称租赁资产种类本期发生额上期发生额本期发生额上期发生额本期发生额上期发生额

深圳市汇海置业有限公司办公室、员工宿舍610715.37306117.42149140.3327496.15-1050826.45深圳市朗怡物业管理有限公

办公室69600.00-3163.37---司

合计680315.37306117.42152303.7027496.15-1050826.45

(3)关联方资金拆借

资金拆入：

单位：人民币元

2026年年初往来资金2026年1-6月往来累2026年1-6月偿还累2026年6月末往来资

资金往来方名称余额计发生金额计发生金额金余额

深圳中洲集团有限公司576910807.79--576910807.79

合计576910807.79--576910807.79

资金拆出：

单位：人民币元

2026年年初往来资金2026年1-6月往来累2026年1-6月偿还2026年6月末往来资

资金往来方名称余额计发生金额累计发生金额金余额

东莞市中洲置业有限公司399016858.584084142.919755068.23393345933.26

嘉兴洲桂房地产开发有限公司52329034.49--52329034.49

合计451345893.074084142.919755068.23445674967.75

上述关联方拆出资金的借款期限为无固定期限，借款利率为8%至15%。根据2024年1月签订《东莞市石碣镇上一村“三旧”改造项目合作框架补充协议》，本集团的子公司东莞市中洲置地有限公司自2024年1月1日起，按股权比例投入东莞市中洲置业有限公司的资金转为无息借款。

(4)关键管理人员报酬

单位：人民币元

2026年1-6月发2025年1-6月发

项目生额生额

关键管理人员报酬2388726.643262521.24

(5)其他交易

本报告期，本公司之全资子公司深圳市中洲商置投资有限公司代深圳市汇海置业有限公司代收款项金额共计人民币14950531.60元；深圳市汇海置业有限公司代本公司之全资子公

司宝丽房产（惠州）有限公司、深圳市长城物流有限公司代收款项金额共计人民币

4788827.00元。

-92-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2026年6月30日止半年度

6、应收应付关联方等未结算项目情况

(1)应收项目

单位：人民币元期末余额期初余额项目名称关联方账面余额坏账准备账面余额坏账准备

深圳市汇海置业有限公司101127407.44114665.0881161208.2883234.80

深圳市中洲宝城置业有限公司9958177.679964.125840490.855840.49

深圳市中洲置地有限公司3850826.754445.872819062.362819.05

深圳市朗怡物业管理有限公司2940601.233212.262389145.162389.15

应收账款长城物业集团股份有限公司2168640.002168.642077380.002077.38

深圳市中洲河西置业有限公司186496.37247.83124100.29124.10

深圳市智汇城物业服务有限公司179960.67195.3689754.3389.75

深圳中洲集团有限公司21079.3021.0812999.9313.00

合计120433189.43134920.2494514141.2096587.72

惠州市华昕经营管理有限公司150435092.67150435.09175903950.22175903.95

广州风投院研究发展有限公司19830000.0019830000.0019830000.0019830000.00

惠州市骏洋投资开发有限公司13760000.0013760000.0013760000.0013760000.00

成都文化旅游发展集团有限责任公司10000000.0010000.0010000000.0010000.00

长城物业集团股份有限公司8927712.138927.718123413.748123.41其他应收款

惠州市鹏骏置业发展有限公司7171027.847171.037171027.847171.03

深圳市汇海置业有限公司272894.79272.90307757.80307.76

深圳市朗怡物业管理有限公司193974.40193.97193974.40193.97

深圳市中洲宝城置业有限公司105276.54105.2843335.6043.34

合计210695978.3733767105.98235333459.6033791743.46

东莞市中洲置业有限公司393345933.26192572987.45399016858.58192572987.45

其他流动资产嘉兴洲桂房地产开发有限公司52329034.4922329034.4952329034.4922329034.49

合计445674967.75214902021.94451345893.07214902021.94

-93-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2026年6月30日止半年度

(2)应付项目

单位：人民币元项目名称关联方期末余额期初余额

深圳市智汇城物业服务有限公司2063667.37661199.00

深圳市汇海置业有限公司1609051.952697251.16

深圳中洲城市开发有限公司600000.00-

应付账款长城物业集团股份有限公司297415.84683094.35

上海深长城物业管理有限公司147639.26147639.26

深圳市中洲宝城置业有限公司7533.55125922.38

合计4725307.974315106.15

惠州山顶会议旅游度假中心有限公司40250000.0040250000.00

嘉兴洲桂房地产开发有限公司30000000.0030000000.00

惠州市华基投资有限公司24898003.9024860703.90

深圳市汇海置业有限公司14892138.584892922.90

东莞创祺投资有限公司9666000.009666000.00其他应付款

东莞市中洲置业有限公司312748.87312748.87

深圳市中洲宝城置业有限公司217249.75642206.75

深圳市共享之家养老服务有限公司213134.00213134.00

上海深长城物业管理有限公司2000.00-

合计120451275.10110837716.42

深圳中洲集团有限公司576910807.79576910807.79其他非流动负债

合计576910807.79576910807.79

(十一)承诺及或有事项

1、重要承诺事项

(1)资本承诺

单位：人民币元项目期末金额期初金额已签约但尚未于财务报表中确认的

-房地产开发项目3810892452.924112345224.93

合计3810892452.924112345224.93

2、或有事项

本集团房地产子公司为商品房承购人向银行提供按揭抵押贷款担保，截至2026年6月30日，尚未结清的担保金额计人民币10585377864.27元(2025年12月31日，尚未结清的担保金额计人民币10664611951.45元)。截至目前承购人未发生违约，本集团认为与提供该等担保相关的风险较小。

-94-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2026年6月30日止半年度

(十二)资产负债表日后事项

1、其他重要的资产负债表日后非调整事项

2026年3月，本集团之全资子公司深圳市中洲洲汇投资有限公司与天津信龙企业管理合伙

企业(有限合伙)、深圳市骏达管理咨询有限公司、深圳新宏隆地产投资有限公司、深圳中

洲城市开发有限公司、深圳市前海君诚投资有限公司和深圳市中洲龙商置业有限公司(以下

简称“龙商置业”)签署了《收购意向书》。中洲洲汇有意向收购龙商置业60%股权暨认购

60%股权对应份额并收购对应债权，该交易构成关联交易。龙商置业为龙华商业中心城市

更新单元中片区项目的实施主体。截至本财务报表批准报出日止，该意向书仅为交易各方就收购事项达成的初步意向，具体交易对价、交易安排及支付条件将以各方根据审计、评估结果协商签署的正式协议为准，尚需各方履行必要的决策审批程序，该收购事项最终能否完成存在较大不确定性。

(十三)其他重要事项

1、分部信息

(1)报告分部的确定依据与会计政策

根据本集团的内部组织结构、管理要求及内部报告制度，本集团的经营业务划分为3个经营分部，本集团的管理层定期评价这些分部的经营成果，以决定向其分配资源及评价其业绩。在经营分部的基础上本集团确定了3个报告分部，分别为房地产、物业服务、酒店餐饮。这些报告分部是以行业为基础确定的。本集团各个报告分部提供的主要产品及劳务分别为房地产开发、销售和租赁，物业管理服务，酒店餐饮服务(建筑施工分部已于2025年度终止经营)。

分部报告信息根据各分部向管理层报告时采用的会计政策及计量标准披露，这些计量基础与编制财务报表时的会计与计量基础保持一致。

-95-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2026年6月30日止半年度

(2)报告分部的财务信息

单位：人民币元房地产物业服务酒店餐饮建筑施工分部间相互抵减合计项目本期上年同期本期上年同期本期上年同期本期上年同期本期上年同期本期上年同期

营业收入:4335016627.251410998651.1987137466.55199760313.75106524211.07120112032.32-12250527.41(27668488.57)(65833906.50)4501009816.301677287618.17

对外交易收入4331264357.711391753984.0964342328.97160125949.07105403129.62118818522.89-6589162.12--4501009816.301677287618.17

分部间交易收入3752269.5419244667.1022795137.5839634364.681121081.451293509.43-5661365.29(27668488.57)(65833906.50)--

营业成本1348380052.80725591651.6745254645.58136359480.7056260970.5094522982.52-9761537.10(6400762.63)(21770449.90)1443494906.25944465202.09

利润总额1428226627.26253543564.8620117466.6112285051.2843791735.037412014.28-(3805503.87)27031.37(11964393.43)1492162860.27257470733.12

净利润929005497.94170346976.6317130178.549212967.9743791735.0315258129.91-(3248218.27)27031.37(5938288.84)989954442.88185631567.40

资产总额31664049071.8231222769439.75147962855.47184745480.301196699805.121232444457.34-533829955.22(94208872.51)(152880000.00)32914502859.9033020909332.61

负债总额28762076211.6728181833404.3991819163.08155882484.661193202827.041189117198.42-278046884.87--30047098201.7929804879972.34

-96-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2026年6月30日止半年度

(十四)母公司财务报表主要项目注释

1、应收账款

(1)按账龄披露

单位：人民币元账龄期末余额期初余额

1年以内29979291.5030193943.37

1至2年198837.37101178.38

2至3年1297725.381476487.00

3年以上303933.0023993.00

合计31779787.2531795601.75

(2)按坏账计提方法分类披露

单位：人民币元期末余额期初余额项目账面余额坏账准备账面余额坏账准备账面价值账面价值

金额比例(%)金额比例(%)金额比例(%)金额比例(%)

按单项计提坏账准备----------

按组合计提坏账准备31779787.25100.0035485.870.1131744301.3831795601.75100.0034921.730.1131760680.02

其中：

低风险组合31779787.25100.0035485.870.1131744301.3831795601.75100.0034921.730.1131760680.02

正常风险组合----------

合计31779787.25100.0035485.8731744301.3831795601.75100.0034921.7331760680.02按组合计提坏账准备期末，按组合分类的应收账款的信用风险与其整个存续期的预期信用损失情况如下：

单位：人民币元期末余额单位名称

应收账款坏账准备计提比例(%)

低风险组合31779787.2535485.870.11

正常风险组合---

合计31779787.2535485.87按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量预期信用损失

单位：人民币元整个存续期预期信用损整个存续期预期信用损坏账准备

失(合计未发生信用减值)失(已发生信用减值)

期初余额34921.73-34921.73

期初应收账款账面余额在本期---

——转入已发生信用减值---

——转回未发生信用减值---

本期计提7041.59-7041.59

本期转回(6477.45)-(6477.45)

终止确认金融资产(包括直接减记)而转出---

其他变动---

期末余额35485.87-35485.87

-97-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2026年6月30日止半年度

(3)坏账准备情况

单位：人民币元本期变动类别期初余额期末余额计提收回或转回转销或核销

按单项计提-----

低风险组合34921.737041.59(6477.45)-35485.87

正常风险组合-----

合计34921.737041.59(6477.45)-35485.87本期无重要的坏账准备收回或转回金额。

(4)按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况

单位：人民币元占应收账款应收账款坏账准备单位名称期末余额合计数的期末余额

比例(%)期末余额

客户 a 2296800.00 7.23 2296.80

客户 b 2166640.00 6.82 2166.64

客户 c 1146688.38 3.61 1146.69

客户 d 453802.00 1.43 453.80

客户 e 303933.00 0.96 303.93

合计6367863.3820.056367.86

2、其他应收款

2.1项目列示

单位：人民币元项目期末余额期初余额

应收利息--

应收股利--

其他应收款16026303535.1916428513669.33

合计16026303535.1916428513669.33

2.2其他应收款

(1)按账龄披露

单位：人民币元账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内3599715654.85603210900.83

1至2年11986983715.5415825323230.72

2至3年685807966.15-

3年以上7007520.007007520.00

合计16279514856.5416435541651.55

-98-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2026年6月30日止半年度

(2)按款项性质分类情况

单位：人民币元款项性质期末账面余额期初账面余额

经营性往来款16279438856.5416435505651.55

押金、保证金等76000.0036000.00

合计16279514856.5416435541651.55

(3)按坏账计提方法分类披露

单位：人民币元项目期末余额期初余额账面余额坏账准备账面价值账面余额坏账准备账面价值比例比例

金额比例(%)金额比例(%)金额金额

(%)(%)

按单项计提坏账准备253174757.031.56253174757.03100.00-6991520.000.046991520.00100.00-

（注）

按组合计提坏账准备16026340099.5198.4436564.32-16026303535.1916428550131.5599.9636462.22-16428513669.33

其中：

低风险组合16026340099.5198.4436564.32-16026303535.1916428550131.5599.9636462.22-16428513669.33

正常风险组合----------

合计16279514856.54100.00253211321.3516026303535.1916435541651.55100.007027982.2216428513669.33

注：本公司子公司惠州市康威投资发展有限公司（以下简称“康威公司”）于2026年8月

10日收到广东省高级人民法院（2025）粤行终95号行政判决书，其所持土地被政府无偿收回。截至2026年6月30日，本公司对康威公司往来款余额为246183237.03元，因康威公司已无其他可变现资产，本期对该笔款项全额计提坏账准备。

按单项计提坏账准备

单位：人民币元期末余额单位名称计提理由

账面余额坏账准备计提比例(%)

客户 f 246183237.03 246183237.03 100.00 债务人出现重大财务困难

客户 g 6000000.00 6000000.00 100.00 逾期超过 5年客户 h 550000.00 550000.00 100.00 逾期超过 5年客户 i 441520.00 441520.00 100.00 逾期超过 5年合计253174757.03253174757.03按组合计提坏账准备期末，按组合分类的其他应收款的信用风险与其预期信用损失情况如下：

单位：人民币元期末余额单位名称

账面余额坏账准备计提比例(%)

低风险组合16026340099.5136564.32-

正常风险组合---

合计16026340099.5136564.32-

-99-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2026年6月30日止半年度

(4)坏账准备计提情况

单位：人民币元

第一阶段第二阶段第三阶段

12整个存续期整个存续期坏账准备未来个月内合计

预期信用损失预期信用损失

预期信用损失(未发生信用减值)(已发生信用减值)

期初余额36462.22-6991520.007027982.22

期初余额----

期初其他应收款余额在本期----

——转入第二阶段----

——转入第三阶段----

——转回第二阶段----

——转回第一阶段----

本期计提227.35-246183237.03246183464.38

本期转回(125.25)--(125.25)

终止确认金融资产(包括直接减记)而转出----

其他变动36564.32-253174757.03253211321.35

(5)坏账准备情况

单位：人民币元本期变动类别期初余额期末余额计提收回或转回转销或核销

按单项计提6991520.00246183237.03--253174757.03

低风险组合36462.22227.35(125.25)-36564.32

正常风险组合-----

合计7027982.22246183464.38(125.25)-253211321.35本期无重要的坏账准备收回或转回金额。

(6)按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况

单位：人民币元占其他应收款本年其他应收款坏账准备单位名称款项性质年末余额合计数的账龄本年年末余额

比例(%)本年年末余额

惠州中洲置业有限公司往来款5061896958.0631.09

1年以内、1-2

2-3-年、年

2819452982.6717.321年以内、1-2深圳市长城物流有限公司往来款

年、2-3-年

1年以内、1-2

深圳市中洲地产有限公司往来款2379222136.1714.61-

年、2-3年广州南沙区投元产城投资有限

往来款1197060000.007.352-3年-公司

1年以内、1-2

东莞市中洲置地有限公司往来款1183310929.367.27年、2-3-年

合计12640943006.2677.64-

-100-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2026年6月30日止半年度

3、长期股权投资

(1)长期股权投资分类

单位：人民币元期末余额期初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

对子公司投资3082744452.1552000.003082692452.153092744452.1552000.003092692452.15

对联营企业投资------

合计3082744452.1552000.003082692452.153092744452.1552000.003092692452.15

(2)对子公司投资

单位：人民币元本年计提减值准备被投资单位期初余额本期增加本期减少期末余额减值准备期末余额

成都深长城地产有限公司133980000.00--133980000.00--

上海深长城地产有限公司504900000.00--504900000.00--

深圳市中洲地产有限公司250369806.50--250369806.50--

深圳市香江置业有限公司549000000.00--549000000.00--

惠州中洲置业有限公司1027701359.30--1027701359.30--

惠州市昊恒房地产开发有限公司60049607.67--60049607.67--

深圳市圣廷苑酒店管理有限公司10120000.00--10120000.00--

深圳中洲圣廷苑酒店有限公司71250000.00--71250000.00--

深圳市中洲资本有限公司204155831.88--204155831.88--

深圳市长城物流有限公司233040846.80--233040846.80--

深圳市长城投资控股有限公司10000000.00--10000000.00--

成都长华置业有限责任公司1560000.00--1560000.00-52000.00

重庆洲立房地产有限公司1830000.00--1830000.00--

东莞市中洲置地有限公司10000000.00--10000000.00--

深圳市中洲商置投资有限公司2650000.00--2650000.00--

广州市中洲置地有限公司4377000.00--4377000.00--

深圳市中洲酒店管理有限公司7760000.00--7760000.00--

深圳市中洲文化创意产业有限公司10000000.0063000000.0073000000.00---

合计3092744452.1563000000.0073000000.003082744452.15-52000.00

4、营业收入、营业成本

(1)营业收入和营业成本

单位：人民币元

2026年1-6月发生额2025年1-6月发生额

项目收入成本收入成本

主营业务53316332.2111312111.9767404332.5013188898.55

-101-深圳市中洲投资控股股份有限公司财务报表附注

2026年6月30日止半年度

5、投资收益

(1)投资收益明细情况

单位：人民币元

2026年1-6月发生2025年1-6月发生

项目额额

处置长期股权投资产生的投资收益(损失)(70086095.53)207424507.47

成本法核算的长期股权投资收益-83293935.44

合计(70086095.53)290718442.91

(2)成本法核算的投资收益明细情况

单位：人民币元

2026年1-6月发生2025年1-6月发生

被投资单位额额

深圳市中洲物业管理有限公司-32783542.71

深圳市中洲商置投资有限公司-50510392.73

合计-83293935.44

-102-深圳市中洲投资控股股份有限公司补充资料

2026年6月30日止半年度

1、当期非经常性损益明细表

单位：人民币元项目金额说明

非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲销部分(7503166.76)计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关、符合国家政策113069.97规定、按照确定的标准享有、对公司损益产生持续影响的政府补助除外

除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，非金融企业持有金融资产和金融负债产生的公允价值变动损益以及处置金融资产和金融负债-产生的损益

计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费-

委托他人投资或管理资产的损益6004827.65

对外委托贷款取得的损益-

因不可抗力因素，如遭受自然灾害而产生的各项资产损失-单独进行减值测试的应收款项减值准备转回-

企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有-被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益

同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益-

非货币性资产交换损益-

债务重组损益-

企业因相关经营活动不再持续而发生的一次性费用，如安置职工的支出等-因税收、会计等法律、法规的调整对当期损益产生的一次性影响-

因取消、修改股权激励计划一次性确认的股份支付费用-

对于现金结算的股份支付，在可行权日之后，应付职工薪酬的公允价值变动-产生的损益

采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益-

交易价格显失公允的交易产生的收益-

与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益-

受托经营取得的托管费收入-

除上述各项之外的其他营业外收入和支出(69093184.32)

其他符合非经常性损益定义的损益项目(注)4762310.37

小计(65716143.09)

减：所得税影响额1295606.01

少数股东权益影响额(9097.86)

合计(67002651.24)

注：其他符合非经常性损益定义的损益项目包括代建管理净收入人民币4762310.37元。

深圳市中洲投资控股股份有限公司对非经常性损益项目的认定系依照《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益(2023年修订)》的规定执行。深圳市中洲投资控股股份有限公司补充资料

2026年6月30日止半年度

2、净资产收益率及每股收益

本净资产收益率和每股收益计算表是深圳市中洲投资控股股份有限公司按照中国证券监督管理委员会颁布的《公开发行证券的公司信息披露编报规则第09号—净资产收益率和每股收益的计算及披露》(2010年修订)的有关规定而编制的。

加权平均净资产每股收益报告期利润

收益率(%)基本每股收益稀释每股收益

归属于公司普通股股东的净利润34.97451.48721.4872

扣除非经常损益后归属于普通股股东的净利润37.34471.58791.5879