报告要点

回顾历史,总结规律

为探寻地产股波动之谜,我们回顾了房改以来的行情史,并总结出五大规律:第一,实体经济和虚拟经济双重属性共同决定股价走势;第二,经济周期决定地产政策周期,地产政策周期平滑经济周期;第三,地产政策周期具有明显的内生性与滞后性;第四,板块机会大于个股机会,把握趋势重于研判价值;第五,地产股同步大盘且更富弹性。

路径依赖决定板块走势

2013年上半年地产股的波动再次印证了以上五大规律,而中国经济也依然走在“经济下行——政策微调——房地产反弹——经济上行——房价上涨——调控趋紧——经济下行”的老路上。尽管市场对中国经济走内生增长新路的预期愈来愈强,我们依然坚定的认为今年经济无法彻底摆脱对老路的依赖。这既是因为经济转型和制度变革很难一蹴而就,也是因为政府必须兼顾短期经济的增长。基于以上逻辑,下半年政策托底和地产调控加码的可能性依然很大,也将最终改变地产板块的走势。

地产股将从绝地走向反击

我们坚持自3 月以来就反复重申的观点:房地产二、三季度将低位震荡,而在四季度会迎来趋势性行情。展望未来,尽管三季度地产销售可能环比改善,但是以下四大因素将从根本上制约估值中枢的提升:宏观经济恶化、流动性趋紧、中报业绩低于预期和政策风险累积。在三季度利空充分释放的预判下,低估值的地产股将在四季度迎来新一轮的行情,其催化剂有三个:1 、政策托底可能带来的流动性改善和调控政策松动;2 、推盘量的大幅增长会推动销售环比提升,并抑制房价的过快上涨;3 、十八届三中全会和城镇化会议可能释放诸多利好信号,从而改变市场对大盘和地产股的悲观预期。

投资建议

三季度标配地产,并坚守业绩确定的龙头地产股。四季度超配地产,并重点关注高增长的区域性地产股。推荐金地集团、招商地产、保利地产、南国置业、荣盛发展、金科股份、福星股份、中航地产。

风险提示

中美经济超预期下滑;地产融资重启时间提前。