事件:

日前,公司发布2015 年半年报。报告期内, 公司实现营业收入16.13 亿元,同比下降17.90%;其中,房地产开发业务共实现营业收入 7.53 亿元,同比下降 16.43%,物业管理业务共实现营业收入 7.73 亿元,同比增长 25.67%,建筑业(楼宇工程)共实现营业收入 0.49 亿元,同比下降 88.12%,服务业及其他共实现营业收入0. 38 亿元,同比增长 14.43%。归属于上市公司股东的净利润-1.11 亿元,同比下降325.29%;基本每股收益-0.1671 元,同比下降325.29%。

观点:

业绩欠佳,中报“魔咒”持续。2015年上半年,公司实现营业收入16.13亿元,同比下降17.90%;主要由于建筑板块(楼宇工程)及地产板块收入较上年同期均有下降。其中,房地产开发业务共实现营业收入 7.53 亿元,同期下降 16.43%,建筑业(楼宇工程)共实现营业收入 0.49亿元,同期下降 88.12%,实现利润总额-1.18 亿元,同期下降 700.39%,归属于上市公司股东的净利润-1.11亿元,同比下降325.29%,半年报连年净亏似乎成了中航地产的“魔咒”,迄今未能扭转。其主要原因可能在于其大量项目结转都分布于下半年。

销售有所回升,后续项目稳步推进。上半年实现签约销售额15.30亿元,销售面积20.52万平米,同比增长58%与88%( 2014年同期销售额9.69亿元,销售面积10.93万平米)。根据项目工程进度安排,今年新推盘项目重点集中在下半年,虽然上半年新推盘数量较少,但昆山九方城、贵阳中航城、赣州中航公元的新推盘项目销售顺利完成计划目标,并在当地取得了较好的市场口碑与销售成绩。基于此,我们预计公司年末业绩状况将有所改善。

物业管理业务是惨淡中的一抹亮色。报告期内,物业管理业务超额完成经营目标,共实现营业收入 7.73亿元,同期增长 25.67%,拓展方面,上半年聚焦机构类物业,新签项目50个,续签项目37个。包括深圳移动、武汉园博园、南开大学、天津大学、山东即墨蓝色新区等一批具有市场影响力的新项目,为物业管理业务的发展起到支撑作用。截至2015年6月,中航物业在全国范围内物业管理项目总数342个,在管项目面积达3,489万平方米。随着这些新项目的稳步推进,物业管理业务将继续成为公司发展的推动力量。

剥离非核心业务,聚焦房地产开发主业。报告期内,公司通过股权转让,剥离了建筑、幕墙、监理等非地产业务,这也是报告期内营收下降的原因之一,同时,公司出售了部分参股房地产项目(主要是与集团合作开发项目)的少数股东权益。转让完成后,公司业务集中于独资及控股的房地产开发项目及物业管理业务。在房地产行业增速放缓、加速整合的背景下,小市值上市房企通过整合和转型谋求发展是主要路径。公司是优质小市值地产公司,客观上存在与上述同样的生存和发展的诉求。对房地产主业的聚焦,将促进公司的资源集中,为公司转型注入新的活力。

结论:

公司经过二十多年的发展,已成为专注于商业地产开发、经营、管理的综合性房地产企业。目前,公司正逐步剥离非核心业务,聚焦房地产开发主业。未来,公司将继续围绕客户和市场提升产品吸引力,通过创新营销加强销售力度,实现库存结构的优化;进一步优化资源配置;结合不同项目的经营策略,采用更灵活的措施与方法不断优化成本;优化团队配置,提高人均效能,并在管理费用方面制定统一标准严格控制。我们预计通过对商业模式变革的探索,公司将从为客户创造价值的角度形成自身独特的竞争力。我们预计公司2015-2017 年的营业收入分别为67.85 亿元、81.54 亿元和96.32 亿元,每股收益分别为0.60 元、0.72 元和0.84 元,对应PE 分别为18.36、15.43 和13.11,维持“推荐”评级。