公司公布 2015 年中报,实现营业收入 16.13 亿元(-17.9%) ,归母净利润-1.11亿元(-325.3%) ,EPS-0.17 元,扣非后净利润-1.12 亿元(-63.6%) ;ROE-3.26%。

投资要点:

主营业务收入和利润大幅下滑,地产、建筑业务降幅较大。 本期实现营业收入 16.13亿元,同比-17.9%,主要系中航建筑、中航幕墙已不在公司合并范围内所致。本期建筑业(楼宇工程)实现营收 0.49 亿,同比上年(含建筑、幕墙和监理业务)大降 88.1%;地产开发业务营收 7.53 亿(-16.4%),主要来自于江西占比 47%和广东 19%,其毖利率为 40.9%同比下降 6 个百分点;物业管理服务营收 7.73 亿(+25.8%) ,占公司营收的47.9%,毖利率仅 14.3%基本上持平上期。本期利润总额-1.18 亿,同比大降 700.4%,主要原因有:1)上年同期转让全资孙公司瑞远运动器材 100%股权确认投资收益 6,414万元,本期投资收益仅 53.8 万元,同比-98.6%;2)地产业务净利润-1.3 亿元,同比-348.6%,公司地产业务毖利较高而净利率偏低,不公司销售、财务、管理费用高(15H三费占比高达 26.4%,而同期万科占比仅 6.1%、北京城建 9.7%),同时公司项目多位于三四线城市且多含商业和办公,周转率较低。 3)本期利润主要来自物业服务 1,782 万元和建筑业(楼宇工程)230 万元,但这两项业务毖利都比较低,利润有限。 净负债率较年初再上升达 247%,但短债缺口缩小,公司也多次通过向关联公司借款,流动性可保充足。

我们早已预期公司来自于转让下属公司股权及新增投资性房地产带来的公允价值变动收益是不可持续的,且受非核心业务剥离影响,短期营收和利润下滑是大概率事件。 但在一二线城市率先回暖带动及政策持续刺激下三四线房地产市场也在好转。 上半年公司签约销售额 15.3 亿元、 20.4 万平,同比增 58%和 87%,根据工程进度安排后半年将加大推盘,销售有望保持增长一定幅度增长(14 年:31.6 亿元) ;而物业管理业务拓展顺利,上半年新签项目 50 个,续签 37 个,累计在管项目 342 个、 3489 万平,且除广深区域该业务基本实现毖利率为正。 全年计划营收 67 亿(同比+7.6%)有一定压力。

整合预期增强,建议投资者持续关注。央企改革进入实质推进阶段,中航系多家公司于 8 月初停牌,预计在军工整合进行后,集团旗下其他业务整改也将陆续进行。根据我们 13 年 12 月发布的深度报告《发展提速,集团业务整合戒存机会》中的不完全统计,当时集团在中航地产体外拥有的商住开发项目合计权益未结建面可达公司现有项目的2-3 倍,若注入受益显著。预测 15-17 年 EPS0.65/0.70/0.75 元,PE17/16/15 倍,RNAV10.78 元,维持“推荐”评级。

风险提示:集团资产整合存在较大不确定性,市场预期可能过度乐观;商业地产开发运营资金占用较多,对公司的资金压力已显现;部分三四线城市的市场风险。