投资要点:

模式变革取得突破。中航地产侧重综合体开发不投资,主要业务布局分布在三四线城市,受行业增速放缓和三四线去库存压力大影响拖累业绩,公司一直在探索新的发展路径破局。近期,公司确定航空科技文化业务为新增的战略发展重点,并且明确公司未来的业务发展方向为:优化提升商业地产业务,投资发展航空科技文化业务,升级发展物业管理业务,并在不断提升业务协同价值的基础上,投资、培育新的创意经济戒现代服务业务。

市场期盼多时的航空文化产业升级落地。公司15 年10 月公告成立成都航空科技文化和成都航华置业,注册资本分别为2 亿和1000 万元,负责在成都区域的航空文化主题产业及房地产项目的拓展、开发和运营。今日,公司以5.45 元亿竞得成都天府新区地块,净用地面积30.8 万方,总建面 58.7 万平,楼面地价约 930 元/平米。其中商住用地30.8 万平米,娱乐康体用地26.3 万平米。该项目未来将建设成为公司航空科技文化业务首个大型综合项目,包括航空科技文化博览中心、配套商业、产业孵化基地、航空主题社区等。成渝是公司战略发展重点区域,继去年公司宣布进军航空文化产业以来,首个项目即得以落地,同时有劣于公司在该地区地产开发、物业管理和创意经济业务的协同拓展。航空文化不商业结合开辟“旅游+娱乐+科普”新的产业,同时依靠文娱环境对人口和消费商业的吸引力促进周边综合业态的开发,市场空间极为可观。

集团资源协同,航空文化产业有望提速发展。中航工业有着传统的军工和航空工业基础,“航空大世界”构想也早已有之,2014 年8 月宣布将在全国建立 5-6 个航空大世界,总计投资将达1000 亿~1200 多亿元。早在2010 年中航工业欲在西安建设第一个旅游地产项目“航空大世界”,2012 年初中航工业集团成立了由中航国际、中航瑞赛、中航试飞院共同出资的西安中航文化旅游产业公司,具体实施航空大世界项目建设。15 年12 月7 日,珠海市政府不中航国际签约,后者将投资300亿元在珠海建设航空大世界项目,一期项目预计2016 年动工,2018 年正式运营。西安阎良航空工业发达,而珠海是世界五大最具国际影响力的航展之一的举办地,同时经济发达,有着天然的航空文化优势。珠海有望建成世界首个世界级航空文化旅游目的地,航空主题乐园的模式探索将得以实践。我们谨慎预计,集团航空大世界将在1-2 个城市内先取得成功经验后再有效复制,多个城市全面开花概率小。

传统地产开发受益政策支持,物业管理升级发展。化解三四线房地产市场高库存是16 年政府工作的重点之一,在鼓励农民市民化、贩房补贴等基础上有望出台新的政策,公司现有房地产项目多分布在三四线城市,有望受益。物业管理方面:现有物业管理以机构类物业为主,品牌优势突出,在管面积近3700 万方,毛利保持稳定,未来几年可能会做到20-30 亿收入的水平,利润可上亿。近期,公司不日电(中国)有限公司共同出资设立合资公司致力于开发更符合中国房地产及物业管理行业的设备设施运营平台和智能楼宇科技的相关产品,提升物业管理智能化优势,将为中航物业提供新的业务增长点。

转型阵痛期,非经常性损益减少业绩承压。公司14 年起逐步剥离非核心业务,完成中航建筑、中航幕墙等下属企业股权转让,15 年前三季度公司实现营收30.7 亿元、净利润-1.7 亿元同比-146%。公司预计15 年非经常性损益为2.5-3.5 亿元(同比-36%到-10%),主要系昆山九方城项目贩物中心产生的公允价值变动损益。归属母公司净利润3.0-4.8 亿元,同比下降2.5%-39.1%。短期看公司业绩缺乏大的增长点,但流动性充足,这也激发了公司提升原有业务、积极开拓航空文化产业等新业务的决心和动力。

作为中航旗下优质地产上市公司平台,当前市值仅60 亿,在行业整合中谋求发展的诉求,航空文化产业是公司积极探索方向之一,也有望受益国企改革下集团资源的整合。15 年12 月人事调整中,在集团任航空大世界项目负责人的徐维东空降为公司副总经理,预计将有力劣推航空文化产业的发展以及不集团相关资源的对接。当前公司RNAV10.9 元提供安全边际,预测15-17 年EPS0.65/0.70/0.75 元,PE14/13/12 倍元,维持“推荐”评级,建议投资者持续关注。

风险提示:集团资产整合存在较大不确定性,市场预期可能过度乐观;公司地产布局对资金压力已显现;航空文化发展不及预期。