事件：2019 年4 月29 日，中航善达发布公告，股东中航国际控股转让22.35%股份给招商蛇口，转让价8.95 元/股，转让完成后招商蛇口将成为公司第一大股东。此外，公司拟向招商蛇口、深圳招商地产发行股份购买招商物业100%的股权。购买资产股份发行价格为7.90 元/股，此次交易标的预估值和交易作价尚未确定。

历史沿革：中航善达（原名为中航地产）成立于1985 年，原核心业务为地产的投资、开发与经营。2016 年开始逐步剥离房地产开发业务，公司战略聚焦物业资产管理业务。

物业服务：聚焦机构物业，营收净利稳步提升。公司全资子公司中航物业是物业服务板块经营主体，截至2018 年12 月，中航物业管理面积5307 万平方米。公司物业管理业务连续5 年保持高速增长，5 年营收复合增速为27.70%。2018 年物业板块净利润为1.64 亿元，同比增长36.72%，5 年复合增速高达35.56%，超过同期营收增速。

非物业服务板块：地产开发逐年萎缩，商业运营轻重结合。中航善达房地产业务主要体现为房地产开发的存货以及以公允计价的投资性房地产。2019 年一季度，公司存货账面价值为17.20 亿，投资性房地产方面，截至2018 年12 月，中航九方管理项目数量15 个，管理面积达127 万平方米，2019 年一季度，公司投资性房地产账面价值达69.20 亿。

招商物业：房地产价值链全程综合服务商。招商物业业务遍布全国40 多个城市和地区，员工规模16000 余人，在管物业逾500个，服务项目面积超7500 万平米。截至2018 年底，招商物业总资产16.98 亿元，2018 年营业收入29.2 亿元，同比增长20.35%，归母净利润1.45 亿元，同比大幅增长114.90%。

投资建议：物业服务公司属于轻资产行业，拥有稳定的现金流，PE 的估值中枢在20-30 倍上下具有支撑，叠加公司持有性地产账面价值，目前股价安全边际较强。给予“买入”评级。

风险提示：重组失败，物业拓展不及预期，公司地产项目减值。