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3月17日，北京市住建部发布了《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，北京楼市调控政策进一步升级。

评论：

北京调控升级至“认贷”、“提高2 套房首付比例”及“降低贷款期限”，原因在于今年以来二手房价抬升2016 年，一线及热点城市房价出现大幅上涨，在此背景下，北京在2016 年9 月30 日出台房地产调控政策：购买2 套普宅的首付款比例不低于50%；购买2 套非普宅的首付款比例不低于70%。此政策出台后，北京二手房均价连续3 个月环比下降，政策短期效果显著。

2017 年1 月以来，北京二手房价再次抬升，而北京住建委则适时于2017 年3 月17 日进一步升级调控政策——①认贷、提高2 套房首付比例：名下已有1 套住房以及名下无房但有商业房贷或公积金住房贷款记录的家庭，再次购买普宅的首付款比例不低于60%；再次购买非普宅的首付款比例不低于80%；②降低贷款期限：暂停发放贷款期限25 年（不含25年）以上的个人住房贷款（含住房公积金贷款）。

本次调控的政策力度为北京史上最严，限贷政策与深圳类似，认房又认贷，在住房贷款期限方面更是比深圳严厉。

本轮政策是“因城施策、分类调控”的延续，并不是“由松到紧”的拐点，且在市场预期之内我们认为在“因城施策、分类调控”的总基调以及“既要稳增长，又要防泡沫”的大背景下，一线及“前期热点”城市房价水平的理想状态应维持在一个适当的水平区间，防止大起大落，而此次的调控政策正是在北京房价再次抬升的情况下提出的，是“因城施策、分类调控”的延续，并不是“由松到紧”的拐点，且在市场预期之内，亦符合我们《地产A股小周期理论框架》的判断。

此外，中央在3 月份以来，针对个别热点城市房价反弹的现象，也多次向市场传递出稳定房价的信心——① 第一财经报道，3 月15 日，总理发布会结束后，有记者问到如何看待现在房价上涨问题，李克强总理回应称：“房地产市场会平稳健康发展”；

② 中国网报道，3 月17 日，国务院新闻办举行吹风会，吹风会内容包括：补充了“遏制热点城市房价过快上涨”等内容；在房地产调控方面，一是要落实地方政府的主体责任，二是要实行分类调控、因城施策；今年既要去库存，也要稳房价；最近一段时间个别地方房价又有比较明显的上涨势头，一些地方政府也正在陆续采取措施。

龙头白马估值已提前反应了行业降温预期，政策“补丁”对地产股的负面影响有限，股价上涨或仍是大概率在2015 年和2016 年的行业“繁荣阶段”，房价快速上涨，地产A 股受到“政策调控”的预期压制，整体表现较差：2015年，全国新建商品房销售额累计同比增速14.4%，地产股指数涨幅在28 个行业中仅排第15 位（若剔除被宝能系举牌的万科及转型股、重组股，地产股指数的排名更差）；2016 年，全国新建商品房销售额累计同比增速34.8%，地产股指数下跌17.69%涨幅排倒数第6。

个股方面，大部分以拿地→开发→销售为模式的传统地产A 股在2016 年行业“繁荣阶段”已完成了一波“杀估值”的过程，比如：①新城控股，行业繁荣的2016 年，跌幅达23.8%，虽然2017 年以来涨幅高达40%，但当前动态PE 却显著低于2016 年初；②华夏幸福，行业繁荣的2016 年，跌幅20.9%，虽然2017 年以来涨幅12.3%，但当前动态PE 亦显著低于2016 年初。

我们对北京调控升级对地产A 股的影响预判：①传统地产A 股2015 年、2016 年的股价表现已经提前反应了热点城市调控的预期；②目前北京调控升级是2016 年四季度开启的热点城市调控的延续，属于补丁政策，并非“由松到紧”的拐点（“由松到紧”的政策拐点在2016 年四季度已出现）；③补丁政策，无论利好或利空，均对传统地产A 股的估值影响有限，“拐点”或“预期有拐点”才对估值的影响较大，因此，我们预计北京调控加码对地产A 股的估值杀伤力有限；④由于“因城施策、分类调控”是未来政策的主基调，对热点城市严防房价过快上涨，但对广大房价平稳的二、三、四线城市仍将以“扶持、托举”为主，以完成在这些城市“去库存”的目标；⑤在因城施策、分类调控的大背景下，预计行业降温将是温和、缓慢的，这种温和、缓慢的降温将贯穿2017 年全年，预计传统地产A 股的龙头白马品种2017 年净利增长的速度大概率要快于估值下跌的速度，且估值水平又在2016 年的繁荣期杀完了一波，因此在2017 年股价上涨的概率或大于股价下跌的概率。

重申“2017 年地产股的表现将显著好于2016 年”的预判，推荐龙头白马由于北京房地产调控升级只是“因城施策、分类调控”政策的延续，非“由松到紧”的拐点，在市场预期之内，亦符合我们《地产A 股小周期理论框架》的判断——热点城市的政策以“降温”为主，三、四线城市的政策仍以“去库存”为主，因此我们预计“北京调控升级”对地产股价的影响有限。根据《地产A 股小周期理论框架》，我们再次重申：2017年，传统地产股的表现将好于2016 年，从行业相对排名看，甚至会好于2015 年。

预计低估值、高增长（2017 年净利润及合同销售额均能显著增长）的品种在“行业降温阶段”大概率会有较好的表现；细分领域显著好转、且标的在A 股具稀缺性的公司，股价也将会有比较好的表现；维持对新城控股、华夏幸福、新湖中宝、荣盛发展、华发股份、金融街、招商蛇口、保利地产、万科A、首开股份、嘉宝集团、厦门国贸、皇庭国际、天健集团、中天城投、苏宁环球的“买入”评级。