涉执房地产处置司法评估报告

估价报告编号：国众联评字（2024）第1-0209号估价项目名称:深圳市福田区中心区晶岛国商购物中心及相关附属设施、设备的市场价值评估

估价委托人：广东省深圳市中级人民法院估 价 机 构：国众联资产评估土地房地产估价有限公司

注册房地产估价师：肖元菊（注册证号:4220090018）

方靖蟠(注册证号:4420210104)

估价报告出具日期：二〇二四年十二月二十日

国众联

资产评估土地房地产估价有限公司公司地址：广东省深圳市罗湖区清水河街道清水河三路7号中海慧智1C栋

电话：0755-88832456 邮政编码：518024

深圳市福田区中心区品岛国商购物中心及相关附属设施、设备的市场价值评估致估价委托人函

广东省深圳市中级人民法院:

承蒙委托，我公司对贵院委托的位于深圳市福田区中心区晶岛国商购物中心及相关附属设施、设备的市场价值进行评估。

估价目的：为广东省深圳市中级人民法院确定财产处置参考价提供参考依据而评估房地产市场价值。

估价对象：为深圳市福田区中心区晶岛国商购物中心及相关附属设施、设备的市场价值。土地用途为：商业用地，房屋用途：商业。宗地面积为：42,348.37平方米，证载建筑面积合计为80,608.64平方米（其中:地上第1层商业14,377.3平方米、半地下商业46,417.76平方米、地下1层商业19,813.58平方米)，另根据委托人提供的《深圳市建设工程峻工测量报告》，估价对象总建筑面积为136,895.89m2（除含证载商业面积外，还包含24小时开放公共通道、楼梯、公厕、无障碍电梯、公共水系水泵房、地下车库及设备用房、坡道、地下室通道、楼梯、风井等）。土地使用年限为40年，从2002年10月08日至2042年10月07日。

价值时点：2024年11月28日。

价值类型：市场价值。

估价方法：收益法、成本法。

估价结果：至价值时点，估价对象在符合价值类型和满足本估价报告假设与限制条件的房地产市场价值合计为人民币4,361,380,000元（大写人民币肆拾叁亿陆仟壹佰参拾捌万元整）。详见附件《房地产估价结果明细表》。

法定代表人:

国众联资产评估土地房地产估价有限公司

二〇二四年十二月二十日

深圳市福田区中心区晶岛国商购物中心及相关附属设施、设备的市场价值评估

房地产估价结果明细表

估价委托人：广东省深圳市中级人民法院

价值时点：2024年11月28日

金额单位:人民币元

序 房地产 权利人 房地产用途 宗地面积 证载建筑面积 测绘报告总建筑面积 评估总值 备注

号 名称 (m2) (m2) (m2) (元) 证载均为商品房,该项目限整体转让,不得分割办理房地产证。

1 晶岛国商购物中心(皇庭广场) 深圳融发投资有限公司 商业 42,348.37 80,608.64 136,895.89 4,361,380,000

合计 - 42,348.37 80,608.64 136,895.89 4,361,380,000

与估价结果和使用估价报告有关的特别提示:

1、本报告中的市场价值是估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。

2、应当按照法律规定和评估报告载明的用途、使用人、使用期限等使用范围使用评估报告。否则，房地产估价机构和注册房地产估价师依法不承担责任。

3、评估结果（含增值税）仅为人民法院确定财产处置参考价服务，不是估价对象处置可实现的成交价格，也不应当被视为对估价对象处置成交价格的保证。

4、本报告未明确估价对象执行过程中产生的评估费、拍卖费、诉讼费、律师费等财产处置费用，因此本次评估结果未扣除上述费用，提请报告使用者注意。

5、根据估价委托人提供的《不动产登记信息查询结果告知单》记载了估价对象的抵押、查封信息，本次估价目的是为法院依法处置房地产提供参考依据而评估房地产市场价值，因原有的担保物权及其他优先受偿权因拍卖而消灭、查封因拍卖而解除，故本次评估时不考虑估价对象原有的担保物权、其他优先受偿权及查封因素对估值结果的影响。

6、据估价人员向权利人相关人员现场查勘了解，截止价值时点2024年11月28日，估价对象权利人不存在欠缴物业管理费等情况，提请报告使用者注意。

7、根据委托人提供的《评估委托书》、《深圳市建设工程峻工测量报告》等资料，以及申请执行人、被执行人共同确认，并经估价人员现场查勘的《现场复勘记录》，本次纳入评估范围的估价对象为深圳市福田区中心区晶岛国商购物中心及相关附属设施、设备等，其具体范围为委托人提供的由权利人及申请人双方共同确定

的晶岛国商购物中心（皇庭广场）商业综合体证载建筑面积80,608.64m商业物业及该栋商业综合体不可分割的配套设施面积56,287.25m（包含24小时开放公共通道、楼梯、公厕、无障碍电梯、公共水系水泵房、地下车库及设备用房、坡道、地下室通道、楼梯、风井等），即纳入评估范围的总建筑面积为136,895.89m(80,608.64+56,287.25=136,895.89），以及与该栋商业综合体及宗地红线内不可分割的设备设施，包括：给水排水、暖通空调、建筑电气、燃气、消防系统、监控智能化系统、电梯等与房屋建筑物不可分割的设施设备。

8、根据委托人提供相关资料以及权利人相关人员介绍，估价对象晶岛国商购物中心存在改扩建情况。据权利人领勘人员现场介绍，估价对象将部分24小时通道、楼梯、地下停车库等以及水泵房（原来位于G层，目前移至B2层）改建为商业，以及建筑体外加建部分商业，由于委托人未提供估价对象改造后各层商业用房可出租面积数据，也未提供相应的测绘报告。考虑到本报告仅为征求意见稿，本次评估先以委托人提供的《商户合同台账》中实际出租面积90,854.72m为准，等委托人提供最终《测绘报告》后再作调整。

9、财产拍卖或者变卖之日与价值时点不一致，可能导致评估结果对应的估价对象状况、房地产市场状况、欠缴税费状况等与财产拍卖或者变卖时的相应状况不一致，发生明显变化的，评估结果应当进行相应调整后才可使用。

10、在评估报告使用期限或者评估结果有效期内，评估报告或者评估结果未使用之前，如果估价对象状况或者房地产市场状况发生明显变化的，评估结果应当进行相应调整后才可使用。

11、本报告的使用期限为自报告出具之日起一年内有效。

12、报告使用人在使用本估价报告之前须对报告全文，特别是“估价假设和限制条件”认真阅读，以免使用不当，造成损失。

目录

致估价委托人函 -. .. . .. . . .. .. . . .. .. . . . . ..

一、估价师声明.. .........:.... . ...... .... . . . . . . . . . . . . . ... . .

二、估价假设和限制条件 ....................................2

三、估价结果报告。。 ---- ............7

（一）估价委托人及权利人 7................................ ...

（二）估价机构 ............................................7

（三）估价目的 ....................................................8

（四）估价对象 ............................................8

（五）价值时点 .......................................... ...13

（六）价值类型 . .. . . . ... .. . .. . . . . . . . . . . . . . . . . -.:-1-.....

（七）估价原则

（八）估价依据 .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ...

（九）估价方法.................17

（十）估价结果 .......................................21

（十一）注册房地产估价师 ..........................................21

（十.....查.....................................................22

十三...价.作.........................................22

四、附件.. ...-- 23

一、估价师声明

我们郑重声明:

1、我们在本房地产估价报告中陈述的事实是真实和准确的。

2、本房地产估价报告中的分析、意见和结论是我们自已公正的专业分析、意见和结论，但受到本房地产估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、我们与本房地产估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）、《房地产估价基本术语标准》（GB/T 50899-2013）进行分析，形成意见和结论，撰写本房地产估价报告。

5、本报告书含若于附件，与报告书正文具有同等效力，不可分割对待。

6、注册房地产估价师肖元菊、卡婧蟠及估价助理冯晋奇已对本房地产估价报告中的估价对象进行了实地查勘。

7、本房地产估价报告在市场无较大波动情况下有效期为自报告提交之日起一年，即自二〇二四年十二月二十日至二〇二五年十二月十九日止。若在此期间房地产行情发生较大变动或者国家相关政策发生变化，应重新进行估价。

8、没有人对本房地产估价报告提供重要专业帮助。

9、本报告由我公司负责解释。

参加估价的注册房地产估价师

姓名 注册号 签名 签名日期

肖元菊 4220090018 2024年12月20日

卡靖蟠 4420210104 2024年12月20日

二、估价假设和限制条件

（一）一般假设

1、估价委托人提供了估价对象的《房地产证》、《不动产登记资料查询结果告知单》、《广东省深圳市中级人民法院评估委托书》、《深圳市建设工程峻工测量报告》等资料，为广东省深圳市中级人民法院直接移交的资料。在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性的情况下，假定估价委托人提供的资料合法、真实、准确、完整。估价委托人应当对其提供的权属证明等资料的真实性、完整性和合法性负责，如估价委托人提供的资料缺乏合法性、真实性和完整性、准确性或估价委托人对估价对象有隐瞒重大问题和事实，我公司不承担由此带来的任何评估风险和责任。

2、注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象能正常安全使用。

3、估价对象的建筑面积、用途等以委托人提供的《房地产证》、《深圳市建设工程峻工测量报告》等复印件为依据，注册房地产估价师未对房屋建筑面积等进行专业测量。

4、估价对象在合法的前提下，按其现状用途使用能够产生最高最佳效益，并在未来得以持续。

5、注册房地产估价师对估价对象的查勘，仅限于估价对象的外观与目前维护使用状况，我们不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性和相应权益的责任，也不承担其他被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任，我们不承担对建筑物结构质量进行调查的责任。本次评估假设估价对象的建筑质量是合格的、房屋是安全的、没有环境污染

问题的前提下的评估结论。

6、估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，即能满足以下条件：

(1)交易双方自愿地进行交易;

(2)交易双方处于利已动机进行交易;

(3)交易双方精明、谨慎行事，并了解交易对象、知晓市场行情;

(4)交易双方有较充裕的时间进行交易;

(5)不存在买方因特殊兴趣而给予附加出价;

(6)房地产交易符合国家法律规定;

(7)期间房地产市场基本保持稳定。

7、假定所有权人是在公开市场上出售该房地产，且不包括所有权人凭借递延条件、售后返租、合作经营、管理协议等附加条件以抬高房地产权益价值的情况。

8、假定该房地产权益未附带可能影响其价值的他项权利及限制。

9、估价对象应享有公共部位的通行权及水电等共有设施的使用权。

10、在未来的经营期内，估价对象能稳定经营和获取收益。

11、报酬率在经营期内不发生重大变化。

（二）未定事项假设

根据权利人领勘人员现场介绍，估价对象将部分24小时通道、楼梯、地下停车库等以及水泵房（原来位于G层，目前移至B2层）改建为商业，以及建筑体外加建部分商业等。由于改（扩）建部分未取得政府相关主管部门审批，考虑到估价对象晶岛国商购物中心目前已正常运营多年，故本次评估按估价对象现状即改（扩）建后实际运营情况为假设前提。

（三）背离事实假设

1、根据委托人提供的《不动产登记资料查询结果告知单》记载获悉,本项目存在一般抵押，抵押权人为中信信托有限责任公司，抵押登记日期为2016年03月24日，不动产登记证明号为粤(2016)深圳市不动产证明第0091040号；项目存在的其他权利事项：估价对象存在查封情况，查封文号为（2024）粤03执保1130号，查封机关为广东省深圳市中级人民法院，查封期限起止为2024年03月04日至2027年03月03日。本次估价目的是为法院依法处置房地产提供参考依据而评估房地产市场价值，因为原有的担保物权及其他优先受偿权因拍卖而消灭、查封因拍卖而解除，故评估时假设不考虑估价对象原有的担保物权、其他优先受偿权及查封因素对估值结果的影响。

（四）不相一致假设

1、估价人员根据委托人提供的《房地产证》及《不动产登记资料查询结果告知单》等资料获悉晶岛国商购物中心的权属信息，经估价人员现场实地核查，晶岛国商购物中心实际为皇庭广场。

2、估价对象证载建筑面积为80,608.64m2，根据《深圳市建设工程峻工测量报告》，其总建筑面积为136,895.89m（除证载商业建筑面积外，还包含24小时开放公共通道、楼梯、公厕、无障碍电梯、公共水系水泵房、地下车库及设备用房、坡道、地下室通道、楼梯、风井等），考虑到估价对象为晶岛国商购物中心整栋楼，以及申请执行人、被执行人共同确认，并经估价人员现场查勘的《现场复勘记录》，本次纳入评估范围的估价对象按总建筑面积136,895.89m为准。

（五）依据不足假设

1、估价委托人未能提供估价对象产权证书原件，估价师进行了相关的尽职调查，仍未能获取相关材料，限于估价师工作能力范围，本次评估

以估价委托人提供的估价对象产权证书等资料复印件作为产权资料。

2、根据委托人提供相关资料以及权利人相关人员介绍，估价对象晶岛国商购物中心存在改扩建情况。据权利人领勘人员现场介绍，估价对象将部分24小时通道、楼梯、地下停车库等以及水泵房（原来位于G层，目前移至B2层）改建为商业，以及建筑体外加建部分商业，由于委托人未提供估价对象改造后各层商业用房可出租面积数据，也未提供相应的测绘报告。故本次评估以委托人提供的《商户合同台账》中实际出租面积90,854.72m2为准，提请报告使用者注意。

（六）估价报告使用限制

1、本估价报告仅限于为广东省深圳市中级人民法院确定财产处置参考价提供参考依据而评估房地产市场价值，不对其它用途负责。

2、本估价报告的使用者为估价委托人和房地产登记部门。除国家法律、法规另有规定外，任何未经本估价机构确认的单位或个人不能由于得到本估价报告而成为本估价报告的使用者。

3、未经我公司书面同意，任何单位或个人不得将本报告的全部或部分内容在任何公开的文件、通告或声明中引用，亦不得以其他任何方式公开发表。

4、估价报告和估价结果的使用权属于估价委托人，解释权归国众联资产评估土地房地产估价有限公司所有。

5、本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担责任。

6、本估价报告中所使用的货币均为人民币。

7、本次评估是基于上述假设和限制条件成立的，如以上假设和限制条件发生变化，本报告结果必须作相应调整。

8、价值时点后，估价报告有效期内估价对象的质量及价格标准发生

变化，并对估价对象估价价值产生明显影响时，不能直接使用本次估价结论。

10、本次评估包含了晶岛国商购物中心无产证合计56,287.25平方来的配套设施建筑物（中心地面以上24小时开放公共通道、楼梯、公厕、无障碍电梯建筑面积3971.23平方米；半地下24小时开放公共通道、楼梯建筑面积1570.48平方米，公共水系水泵房建筑物面积50.82平方米；地下车库及设备用房46549.41平方米，1-4#坡道3381.80平方米，半地下02层地下室通道483.20平方米、半地下02层地下室楼梯平方米189.17平方米，半地下01层地下室风井67.36平方米，01层车库风井23.78平方米），该项目限整体转让，不得分割办理房地产证。

11、本报告应用有效期为出具报告之日起一年〔自2024年12月20日-2025年12月19日止］，若市场有较大波动或超过一年，需重新进行评估。

12、本估价报告评估结果包含市场地价，未考虑将来市场价格的波动及国家相关税费政策变化对房地产价格的影响。

深圳市福田区中心区晶岛国商购物中心及相关附属设施、设备的市场价值评估

三、估价结果报告

（一）估价委托人

名称：广东省深圳市中级人民法院

地址：广东省深圳市福田区彩田路6003号

联系人：师先超、陈兴恺

电话:

（二）估价机构

1、企业法人营业执照

名 称：国众联资产评估土地房地产估价有限公司

企业类型：有限责任公司

住所：广东省深圳市罗湖区清水河街道清水河社区清水河三路7号中海慧智大厦1栋1C618

法定代表人：黄西勤

成立日期：二〇〇八年五月二十六日

2、房地产估价机构备案证书

机构名称：国众联资产评估土地房地产估价有限公司

法定代表人：黄西勤

住所：广东省深圳市罗湖区清水河街道清水河社区清水河三路7号中海慧智大厦1栋1C618

备案等级：壹级

证书编号：粤房估备字壹0200028

有效期限：2027年04月10日止

联系电话：(0755)88832456

（三）估价目的

为广东省深圳市中级人民法院确定财产处置参考价提供参考依据而评估房地产市场价值。

（四）估价对象

1、估价对象范围

估价对象范围为深圳市福田区中心区晶岛国商购物中心及相关附属设施、设备的市场价值。具体评估范围包括：（1）晶岛国商购物中心商业综合体证载建筑面积80,608.64平方米商业及其占用范围内宗地面积42,348.37平方来；（2）与估价对象商业综合体不可分割的配套附属设施面积共56,287.25m,具体为中心地面以上24小时开放公共通道、楼梯、公厕、无障碍电梯建筑面积3,971.23平方米；半地下24小时开放公共通道、楼梯建筑面积1,570.48平方米，公共水系水泵房建筑物面积50.82平方米;地下车库及设备用房46,549.41平方米，1-4#坡道3,381.80平方米，半地下02层地下室通道483.20平方米、半地下02层地下室楼梯平方米189.17平方米,半地下01层地下室风井67.36平方米,01层车库风井23.78平方米;3)以及与该栋商业综合体及宗地红线内不可分割的设备设施，包括：给水排水、暖通空调、建筑电气、燃气、消防系统、监控智能化系统、电梯等与房屋建筑物不可分割的设施设备。

另本次估价范围不包括房地产配套可移动配套家具、装饰装修物、机器设备、债权债务,未考虑他项权利及其他限制因素对房地产价值的影响。

2、估价对象基本状况:

A、总体描述

（1）名称：深圳市福田区中心区晶岛国商购物中心及相关附属设施、设备的市场价值;

(2）坐落：位于深圳市福田区中心区晶岛国商购物中心(皇庭广场)

内;

（3）规模：估价对象宗地面积合计为：42,348.37平方米，证载建筑面积合计为80,608.64平方米（其中地上商业14377.3平方米、半地下商业46417.76平方米、地下商业19813.58平方米),以及与估价对象商业综合体不可分割的配套附属设施面积共56,287.25m2。土地使用年限为40年，从2002年10月08日至2042年10月07日。

（4）用途：房屋现状用途为商业，土地用途为商业用地。

（5）权属：依据估价委托人提供的《房地产证》及《不动产登记资料查询结果告知单》等复印件记载，估价对象权利人均为深圳融发投资有限公司；

B、土地基本状况:

（1）四至：估价对象位于深圳市福田区中心区晶岛国商购物中心，该物业东临福田中心五路（Ga1axy商场），南临福华三路（会展中心）,西临福田中心四路（卓越时代广场二期），北临福华路（领航中心城）;

（2）土地使用权使用期限：截止日期为2042年10月07日;

（3）《房地产证》号为：深房地字第3000627642号;

（4）开发程度：宗地外“六通”（通上水、通下水、供电、通气、通讯、通路），宗地内建有建筑物;

（5）形状：形状较规则，对土地利用较为有利;

（6）地形：地形平坦，可直接开发利用;

（7）地势：地势较好，通风排水条件较好，不影响出入口设置;

（8）地质：地基坚固，不需要做加强处理。

C、建筑物基本状况:

（1）建筑结构：框架;

（2）设备设施：供水：暗装；供电：暗装；空调：中央空调；通讯:

电话线路、宽带；消防设施：消防栓、灭火器、温感、喷淋、烟感系统;电梯（本项目共配备电梯共72部，其中：扶梯54部，直梯18部）。

（3）外观及装饰装修：估价对象位于深圳市福田区中心区晶岛国商购物中心（皇庭广场），楼层共五层分别为B2、B1、G、L1、L2，皇庭广场整体外观装修：外墙面条形墙面砖、玻璃落地窗、不锈钢玻璃护栏、各商家广告门帽牌等；其内部装修如下所示：

B1、G、L1、L2层装修：各商户内部装修均由各承租商户自行装修，整体装修标准较高，维护保养较好；各楼层公共过道、走廊内的地面为瓷砖、大理石面砖等装饰，内墙部分为干挂大理石，部分为乳胶漆，天花为乳胶漆面板造型吊顶、个别创意造型天花吊顶、孔灯、灯带、过道通风口、空调、消防及监控装置；每层公共过道走廊安装有不锈钢玻璃防护栏、扶梯、直梯；其中L2层镂空天井透明玻璃防雨、防晒装饰材料布等，各楼层直梯门口大理石墙砖地面、造型天花吊顶；各过道乳胶漆墙面、天花等。B2层车库地面为环氧地坪漆，车位划线，地面指示路标,防撞防护柱、车辆出入库道闸识别系统等设备；乳胶漆墙面、天花、扶梯、直梯、消防楼梯；

（4）层高：估价对象晶岛国商购物中心地面1层层高为6.5米、半地下1层为5.0米、半地下2层为4.9米（局部为9.9米）、地下1层为5.8米、地下2层为3.75米；

（5）空间布局及平面布置：平层;

（6）建筑功能：商业，其中地上1层（L2层）、半地下1层（L1层）、半地下2层（G层）、地下1层（B1层）均作为商业物业使用，地下2层为停车库；

（7）工程质量：工程峻工验收合格;

（8）新旧程度：根据注册房地产估价师实地查勘，外墙饰面较新,

深圳市福田区中心区品岛国商购物中心及相关附属设施、设备的市场价值评估

内部主体结构保养较好;

（9）物业管理：深圳市皇庭商业运营有限公司;

（10）维护状况：设施设备维护状况较好;

（11）峻工日期：2009年07月15日。

建筑物实物状况分析：估价对象建筑结构、装饰装修及空间布局均适合做商业，建筑主体的整体保养程度较好，设施设备的维护状况较好。

3、区位状况描述与分析

A、位置状况:

（1）坐落：位于深圳市福田区中心区福华路118号;

（2）方位：估价对象位于深圳市福田区中心区福华三路以北，福田中心区五路以西;

（3）距离：估价对象距离距深圳福田高铁站约1公里;

（4）临街状况：估价对象所在商业综合体四面临路，东临福田中心五路，南临福华三路，西临福田中心四路，北临福华路；

（5）朝向：估价对象座北朝南方向;

（6）楼层：估价对象共5层，分别地上一层，半地下2层，地下两层。B、交通状况

（1）道路状况：估价对象所在建筑东临福田中心五路，南临福华三路，西临福田中心四路，北临福华路；

（2）出入可利用交通工具：附近设有皇庭广场总站、会展中心、卓越时代广场、福华三路口等公交站，3路、60至64路、M196路、M500路、M519路、高快巴士27路等多路公共汽车停靠；临估价对象最近的地铁站为会展中心站（地铁1、4号线），交通便捷；

（3）交通管制情况：存在正常的红绿灯通行交通管制;

（4）停车方便程度：B2层:687个停车位;同时还可从皇庭广场直接到

深圳市福田区中心区品岛国商购物中心及相关附属设施、设备的市场价值评估达深圳国际会展中心。

C、环境状况

自然环境：深圳市位于中国南部海滨，毗邻香港，地处广东省南部，珠江口东岸，东临大亚湾和大鹏湾；西频珠江口和伶仃洋；南边深圳河与香港相联；北部与东莞、惠州两城市接壤。

深圳市位于广东省中南沿海地区，珠江入海口之东偏北，所处纬度较低，属亚热带海洋性气候。由于深受季风的影响，夏季盛行偏东南风，时有季风低压、热带气旋光顾，高温多雨；其余季节盛行东北季风，天气较为干燥，气候温和，生态环境好。

人文环境：估价对象附近有Ga1axy商场、卓越时代广场、领航中心城等商品房购物中心，周边有金中环国际商务大厦、鼎和大厦、财富大厦、现代国际大厦、中信证券大厦、深圳国际商会中心；中国银行（中心区支行）、中信银行（深圳分行营业部）、恒生银行（深圳分行）、招商银行（深圳时代广场支行）、浦发银行（益田支行）等多家金融机构；周边有深圳大中华喜来登酒店、深圳星河丽思卡尔顿酒店、深圳四季酒店等；该区域商贸、金融服务较多，人文环境较好。

景观：可远望深圳湾、后海湾，近看深圳中心公园，景观较好。

D、外部配套设施状况

（1）基础设施：宗地外五通，基础设施状况较完善;

（2）公共服务设施：估价对象位于深圳市福田区中心区晶岛国商购物中心（皇庭广场）；附近有Ga1axy商场、会展中心、卓越时代广场、领航中心城，周边有金中环国际商务大厦、鼎和大厦、财富大厦、现代国际大厦、中信证券大厦、深圳国际商会中心；中国银行（中心区支行）、中信银行（深圳分行营业部）、恒生银行（深圳分行）、招商银行（深圳时代广场支行）、浦发银行（益田支行）等；深圳大中华喜来登酒店、深圳

星河丽思卡尔顿酒店、深圳四季酒店等，公共配套设施较完善，商业氛围较好。

E、区位状况优劣分析:

目前该区域人文环境较好，自然环境较优美，商业氛围较好，公共配套设施完善，交通十分便捷。

（五）价值时点

司法鉴定委托书未对价值时点作具体要求，本次评估价值时点以实地查勘日为准，我公司受托后于二〇二四年十月十七日派估价人员对估价对象进行了第一次实地查勘，于二〇二四年十一月二十八日进行了复勘，故本次评估以实地查勘日复勘时间二〇二四年十一月二十八日为价值时点。

（六）价值类型

本次估价的价值类型为市场价值。

市场价值是指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。

（七）估价原则

根据估价目的，结合估价对象的具体情况，本次估价过程遵循了以下估价原则:

1、独立、客观、公正原则

定义：要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。

本次估价注册房地产估价师和房地产估价机构与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，以客观公正的态度履行估价程序，相关市场调

深圳市福田区中心区晶岛国商购物中心及相关附属设施、设备的市场价值评估查、信息资料的获取及价值测算过程均独立完成。

2、合法原则

定义：要求估价结果是在依法判定的估价对象下的价值或价格的原则。

本次估价以估价对象的合法产权、合法使用、合法处分为前提。在合法产权方面，以委托人提供的《房地产证》及《不动产登记资料查询结果告知单》复印件等为依据；在合法使用方面，以使用管制即合法用途为依据；在合法处分方面，以容许的处分方式为依据。

3、价值时点原则

定义:要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。

房地产市场是变动的，在不同的时间上，同一宗房地产往往会有不同的价格，估价通常仅是求取估价对象在某个特定的时间上的价值，这个时间就是价值时点，确定价值时点原则的意义在于，价值时点是评估房地产价值时的界限。因为房地产价格与政府颁布的有关房地产法律、法规等密切相关，这些法律、法规的发布、变更、实施日期，均有可能影响待估房地产的价值。

4、替代原则

定义：要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。

根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。房地产价格也同样遵循替代规律，某房地产的价格，受其它具有相同使用价值的房地产，即同类型具有替代可能的房地产价格所牵制。换言之，具

深圳市福田区中心区品岛国商购物中心及相关附属设施、设备的市场价值评估有相同使用价值、替代可能的房地产之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。本次评估过程收益法中的租金比较法采用了替代原则。

5、最高最佳利用原则

本次评估遵循最高最佳利用原则，即要求房地产估价结果应在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格。最高最佳利用是指房地产在法律上允许，技术上可能，财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，最高最佳利用包括最佳的用途、规模、档次等。本次评估衡量和判断估价对象最高最佳利用的标准如下:

法律上的允许或法律上的许可，是估价对象最高最佳利用分析的前提条件。根据委托人提供的相关权属资料并结合实地勘查，我们得知其土地法定用途为商业用地，房屋用途为商业，已经登记，并确认合法权属。

技术上可能，是指估价对象在物质和技术条件上应具备实现最高最佳利用和实现价值最大化的可能性。根据实地勘查，估价对象土地法定用途为商业用地，房地产为商业，为常见房地产，技术上不存在障碍。

财务上可行，一般是指对于法律上允许、技术上可能的每一种潜在使用方式，利用预测估价对象未来的收入与支出，通过两者现值的比较，将其收入现值大于支出现值的使用方式确定为具有可行性。根据市场调研，估价对象建成时间较长，功能较为齐全，条件好，经营收益较好。因此，我们认为估价对象现状在财务上可行。

综上所述，估价对象在法律上许可、技术上可能、财务上可行，遵循了最高最佳利用原则。

（八）估价依据

本次评估依据国务院、中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民

深圳市福田区中心区品岛国商购物中心及相关附属设施、设备的市场价值评估共和国自然资源部及深圳市人民政府及有关部门颁布的法律规定和政策性文件以及评估房地产的具体资料，主要有：

1、国家有关法律法规、政策文件

（1）《中华人民共和国资产评估法》（2016年7月2日第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过，2016年7月2日中华人民共和国主席令第46号公布，自2016年12月1日起施行）。

（2）《中华人民共和国土地管理法》（根据2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议《关于修改（中华人民共和国土地管理法）、(中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》第三次修正)。

（3）《中华人民共和国城市房地产管理法》（根据2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议《关于修改（中华人民共和国土地管理法）、（中华人民共和国城市房地产管理法）的决定》第三次修正）。

（4)《中华人民共和国民法典》（2020年5月28日第十三届全国人民代表大会第三次会议通过，2020年5月28日中华人民共和国主席令第45号公布，2021年1月1日起施行）。

(5）《中华人民共和国城乡规划法》（根据2019年4月23日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十次会议《关于修改《中华人民共和国建筑法）等八部法律的决定》第二次修正）。

（6）《最高人民法院办公厅、中国资产评估协会、中国土地估价师与土地登记代理人协会、中国房地产估价师与房地产经纪人学会、中国矿业权评估师协会、中国珠宝玉石首饰行业协会关于印发<人民法院委托评估工作规范>的通知》（法办（2018）273号，2018年12月10日）。

（7）《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》（2018年6月4日最高人民法院审判委员会第1741次会议通过，2018年

深圳市福田区中心区晶岛国商购物中心及相关附属设施、设备的市场价值评估8月28日法释（2018）15号公布，自2018年9月1日起施行）。

2、技术规程

（1）《房地产估价基本术语标准》(GB/T50899-2013);

（2）《房地产估价规范》(GB/T50291-2015);

（3）中国房地产估价师与房地产经纪人学会关于印发《涉执房地产处置司法评估指导意见（试行）》的通知（中房学（2021）37号，自2021年9月1日起施行）。

4、注册房地产估价师平时收集和调查的资料

（1）估价对象权利状况调查资料;

（2）估价对象土地现状及周边环境照片;

（3）估价对象自身条件实地查勘笔录;

（4）估价人员收集的类似房地产市场租赁信息资料。

（九）估价方法

估价方法通常有比较法、收益法、成本法、假设开发法等四种估价方法。比较法适用于同类房地产交易实例较多的估价；收益法适用于有收益或潜在收益的房地产估价；成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用比较法、收益法进行估价的情况下的房地产估价；假设开发法适用于具有开发或再开发潜力并且开发完成后的价值可采用比较法、收益法等方法求取的房地产项目。

1、估价对象状况分析：估价对象为商业用途。

2、估价方法选择：注册房地产估价师深入细致地分析了估价对象的特点和实际状况，并研究了估价委托人提供的资料及注册房地产估价师掌握的资料，在实地勘察和调研的基础上认为：估价对象为已完成开发的商业综合体，现状开发强度较高，市场上较多类似房地产，符合收益法、成

深圳市福田区中心区品岛国商购物中心及相关附属设施、设备的市场价值评估本法的应用条件及适用范围。根据估价对象的特点和估价目的，为使估价结果具有科学性、准确性、客观性，我们采用收益法、成本法进行评估。具体分析如下:

（1）比较法的适用性分析：比较法为替代原理，以市场成交价格为导向。比较法适用的是同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产，如住宅、写字楼、商铺、标准厂房和房地产开发用地。估价对象为深圳市福田区中心区晶岛国商购物中心（皇庭广场），属于购物中心类大型商业综合体，且物业权利性质为限制整体转让，不可分割出售，估价对象所处区域的同类型大型商业综合体房地产交易极少，难以找到可比交易实例，不具有采用比较法的基础条件，因此不适宜采用比较法对估价对象进行评估。

（2）收益法的适用性分析：收益法为预期原理，预期未来收益为导向，收益法适用的是有经济收益或有潜在经济收益的房地产。估价对象为大型商业综合体，目前已出租，存在预期收益，且估价对象周边同类型房地产租赁案例较多，未来收益和风险都能预测，适宜采用收益法估价。

（3）成本法的适用性分析：成本法为生产费用价值论、重新开发建筑成本为导向，适用对象为：很少发生交易而限制了比较法的运用的房地产。另结合估价人员实地查勘和市场调研的结果可知估价对象所处区域土地取得成本较易得知，建筑成本较为透明，可采用成本法进行评估，本次按照房地分估的方法评估。

（4）假设开发法的适用性分析：假开法是预期原理，预期未来收益为导向。适用具有开发或再开发潜力并且其开发完成后的价值可采用比较法、收益法等方法求取的房地产，包括可供开发建设的土地、在建工程、可重新改造或改变用途的旧房。估价对象为已建成且已经营多年的大型商业综合体，尚可继续使用，因此不适宜采用假设开发法。

深圳市福田区中心区晶岛国商购物中心及相关附属设施、设备的市场价值评估

综上所述，本次评估采用收益法、成本法进行评估。

3、估价技术路线:

（1）收益法：首先通过选取符合技术规程的租赁可比实例确定估价对象的客观平均租金水平，并计算维持该收益所需运营费用，得到租赁净收益，然后通过合理确定的报酬率将未来的收益折算到价值时点,从而得到估价对象收益价值。

（2）成本法原理：是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。

技术路线为：采用房地分估方式，分别求取土地价值及地上建筑物价值，再两者相加得到房地合一的价值。对于估价对象所在范围内的土地采用标定地价系数修正法进行评估测算，并考虑土地二次开发价值；对于地上建筑物采用重置成本法进行测算，并扣减折旧后得到估价对象建筑物的价值。

4、估价测算的简要过程:

（1）收益法：收益法是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。

收益法评估时，可区分为报酬资本化法和直接资本化法，在市场稳定时，可选用直接资本化法，但是目前的房地产市场无论是租金还是售价均在不断地变化，因此本次考虑报酬资本化法。报酬资本化法估价时，分为全剩余寿命模式和持有加转售模式。当收益期较长，难以预测该期限内各年净收益时，宜选用持有加转售模式。本项目虽然收益期较长，但是租金的增长情况呈现的是稳中有升、相对较为稳定的状态，因此本次收益法可采用全剩余寿命模式。选用全剩余寿命模式估价时，可按以下公式计算:

基本公式:

式中:V—收益价值(元或者元/m2)

A—未来第i年的净收益(元或者元/m)

Y:—未来第i年的报酬率 (%)

n- 收益期(年)

估价技术路线：找出三个同类型的物业的租金案例，用比较法得出估价对象在价值时点正常合理的市场租金水平，扣除出租过程中应该扣减税、费后得出正常净收益，再选用适当的资本化率将其折现到价值时点后累加，以此得出估价对象在价值时点的价格。

（2）成本法：采用房地分估方式进行测算。

1）土地测算简要过程：标定地价系数修正法评估结果是根据替代原则,利用城镇标价地价及其修正体系等评估成果，以待估宗地的交易情况、期日、年期、个别条件等与其所在区域或类似区域的标定地块地价相比较,进行差异修正而得到估价宗地在估价期日价格，是一种比较价格。

本次估价过程中在同一供需圈选取似类三个土地标定地价作为可比案例，对其宗地状况进行调整，得出三个案例的比准价格。

2）房屋建筑物测算简要过程：采用重置成本法进行测算，所谓重置成本法是指根据在价值时点有关市场价格，重新购建与委估房屋建筑物功能相同的全新房屋所需支付的全部成本，即重置全价，扣除各种贬值（含实体性损耗,功能性贬值和经济性贬值),以此确定委估房屋在价值时点的评估值一种评估方法。

建筑物重置成本=建筑物开发成本十管理费用+销售费用+投资利息十销售税费十投资利润

其中，建筑物开发成本=前期及专业费用+建筑安装工程费+基础设施建设费+公共配套设施建设费+开发期间税费。

成新率采用年限法及现场查勘法综合确定，最后确定估价对象评估值=重置全价×成新率。

5、估价结果的确定

通过对估价对象估价过程中两种估价方法测算的估价结果进行比较分析，收益法与成本法的测算结果相差较大。由于房地产的价值取决于其效用，与其花费的成本关系不大，估价对象作为大型商业综合体，且位于深圳市中心地段，其市场价值大于以各成本累加为基础的积算结果，不能反映其真实客观市场价值。而估价对象为收益性物业，具有潜在经济收益,可通过经营、出租获取稳定收益，采用收益法可客观反映其市场价值，同时考虑本次估价目的是为估价委托人拟处置房地产提供价值参考依据而评估房地产市场价值，故本次评估以收益法的测算结果作为最终评估结果。

（十）估价结果

估价对象为深圳市福田区中心区晶岛国商购物中心及相关附属设施、设备的市场价值，土地用途为商业用地，房屋用途为商业。根据《深圳市建设工程峻工测量报告》，估价对象总建筑面积为136,895.89m，其中:证载建筑面积合计为80,608.64平方米，宗地面积共计为42,348.37平方来，在价值时点2024年11月28日符合价值类型和满足本估价报告假设与限制条件的房地产市场价值为人民币4,361,380,000元（大写人民币肆拾叁亿陆任壹佰参拾捌万元整）。详见附件《房地产估价结果明细表》。

（十一）注册房地产估价师

参加估价的注册房地产估价师

姓名 注册号 签名 签名日期

肖元菊 4220090018 2024年12月20日

卡婧蟠 4420210104 2024年12月20日

（十二）实地查勘期

估价人员已于二〇二四年十月十七日及二〇二四年十一月二十八日对本房地产估价报告中的估价对象进行了实地查勘。

（十三）估价作业期

二〇二四年十月十七日至二〇二四年十二月二十日。

深圳市福田区中心区品岛国商购物中心及相关附属设施、设备的市场价值评估

四、附件

（一）估价对象位置图

（二）估价对象照片

（三）《广东省深圳市中级人民法院委托书》复印件

（四）《房地产证》复印件

（五）《深圳市建设工程峻工测量报告》复印件

（六）《建设工程规划许可证》复印件

（七）《建设工程施工许可证》复印件

（八）《不动产登记资料查询结果告知单》复印件

（九）《现场复勘记录》复印件

（十）估价机构《营业执照》复印件

（十一）《房地产估价机构备案证书》复印件

（十二）中国注册房地产估价师资格证书》复印件

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估价对象勘查照片

估价对象勘查照片

广东省深圳市中级人民法院评估委托书

（2024）粤03执627号

国众联资产评估土地房地产估价有限公司:

本院在执行申请执行人光曜夏岚（深圳）投资有限公司与被执行人深圳市皇庭物业发展有限公司、深圳市皇庭集团有限公司、深圳融发投资有限公司、深圳市皇庭国际企业股份有限公司、深圳市皇庭投资管理有限公司、郑康豪借款合同纠纷一案过程中，依法选定你单位对被执行人深圳融发投资有限公司名下位于深圳市福田区中心区晶岛国商购物中心（不动产权证号：3000627642）及相关附属设施、设备进行评估以确定处置参考价。依照《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若于问题的规定》第十四条、第十七条、第十九条规定，请你单位在收到委托书之日起三十日内出具评估报告，评估报告应当载明评估标的物的基本情况、评估方法、评估标准、评估结果以及有效期等内容。如不能在上述期限内完成评估，请你单位在期限届满五日前向本院书面申请延长期限，但延期次数不得超过两次，且每次不超过十五日。

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联系人：师先超、陈兴恺

联系电话:

联系地址：广东省深圳市福田区彩田路6003号

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深测房（峻）B2-201000447号

深圳市房屋建筑面积测绘报告

宗地号: B117-0010

项目名称: 晶岛国商购物中心

地址: 福田区中心区南二区

建设单位: 深圳融发投资有限公司

20年4月2日

目录

一、测绘项目平面位置分布图及现状影像图-A0-（1-2)

二、房屋建筑面积测绘和计算说明 ............... A- ℃ 1-1)

三、房屋建筑面积总表 ........ 1.111- -.- B- 7 1-1)

四、房屋建筑面积分户汇总表 ...P..中.. C - ( 1-1)

五、房屋建筑面积分层平面图 D - （ 1-7)

六、房屋建筑层高表 E - 7 1 - 1)

七、房屋分割测点点位测绘说明 F - ( 1 - 1)

八、房屋测点点位坐标表 1.1. G- ( 1 -4)

九、房屋分割测点点位略图 .. H- ( 1- 3 )

十、控制导线测量略图 ..... --- I - ( 1-1

竣工测量专用章

测绘项目现状影像图

Ao-(2)

一、建筑面积测绘和计算依据

1、《房产测量规范》(GB/T17986.1-2000)

2、《深圳市房屋建筑面积测绘技术规程》（深圳市规划国土局，2000年10月1日）3、建设工程规划许可证:深规建许字〔2006]综合069号（复印件)

4、土地使用合同:深地合字(2002）9005号(复印件)及其特殊条款(复印件)第二补充协议书(复印件)

5、房产分割协议:无

6、其他依据：办文编号B2-201000447、深规许字01-2005-0172号（复印件）深规士一局函[2010〕289号（复印件)、深地名许字200311681号（复印件)

二、此份资料使用的长度单位为来，面积单位为平方米。三、此份资料共22页，包括：测绘项目平面位置分布图及现状形像图二2二页: 房屋建筑面积分户平面图 页:房属建筑面积测绘和计算说明二1页: 房屋建筑面积分户位置图 页:房屋建筑面积总表 1页: 公用建筑面积分层平面图 页:房屋建筑公用面积分类汇总表, 页: 房屋建筑层高表 1 页:房屋层次及房号编号立面图 页: 房属分割测点点位测绘说明二1页:公用建筑面积分层汇总表 页: 房屋分割测点点位坐标表-4-页;房屋建筑面积分户汇总表 1页: 房屋分割测点点位略图 3 页:房屋建筑面积分层平面图 7页: 控制导线测略图 1 页。四、其他说明

图体改:应来文单位中请（办文编号B2-20100047）并依据“深规主一局通[2010〕289号”（复印件)进行的第二次站工绘。2．本次测绘依据为：②益有“深圳市规划向具分局与存档图纸一致专用章”的建施图5张，图纸工程名称:深圳市国商购物广场:图号:建施修③益有“深圳市规划和因土资源委员会与存档图纸一致专用章”的建施图4张，纸工程名称:深圳市国商购物广场；图号:建修总03、建施修-B08、建施修-B11、建施-B14（归档日期:2009年12月10日）。3．经现场复核，实地与上述的建施图相比较主要不符之处为：、②半地下01层D-lI轴与6-7轴交汇处控空改小,E-轴与24-25轴交汇处挖空改小，P轴与13轴交汇处及P轴与l8轴交汇处挖空改小。以上变化详见盘有“深圳市地经测绘大队图纸采用章(第二次峻工)”的建施图中的红笔标示。4.本报售中的项目名称依据来文单位提供的“深圳市经济特区建筑物命名批复书（深地名许孚200311681号)”（女印件）确定，5. 本项目半地下02层、半地下0层、01层中商业与24小时开放公共通进间隔墙设计二次较管时砌筑,来文单位已按经核准备案的建施图,在实地设置商业与24小时开放公共通道的重要分界点的界址钉。本次购绘对已设置界址衍的贫委点位现场实额其点位坐标(详见《房图分到测点点位润绘说明》)。6.本项目位于15-16轴间的观光电梯实地未安装(电梯简体已完成)，依据来文单位提供的承诺书，本次测绘该处仍按规划部门核准的建施图设计位置、尺寸计算建筑面积。7.本报告中地下02层对应建施图地下三层组合平面图(H3层)、地下0(层对应建液围地下二层组合平面图(B2层)、半地下02层对应建施围下沉式广场组合平面图(LG层)、半地下01层对应建施图下沉式广场上层组合平面图(4层)、0)层对应建施阅地面一层组合平面图(C层)、盈面01层对应建施图机房组合平面图、围面02层对应建施阅风项组合平面图。8、本圆绘报告出具之日（以封面盛益日期为准)起，原2010年1月15日出具的《深圳市房图建筑面积润绘报告(嫂工润绘)》作9、本浏绘报告一式四份，一份由深圳市地第浏绘大队存档，三份提交来文单位。

五、各负资人签名和公章:

测绘计： 2010年4月1

第一检查： 5

第二检查： 2010年4月23日

审核其类五二20二4月26日市定 0年4月27M -P

房屋建筑面积总表

宗地号 B117-0010 品岛国商购物中心

地址 福田区中心区南二区 坐 X=18492.74 Y=114790.47

建设单位 深圳融发投资有限公司 用 商业

面积统计 层数 统计

基底面积 19329.98 1 裙楼

总建筑面积 136895.89 塔楼

其中 地面以上 18348.53 其P 架空层 0

半地下室 48039.06 转换层 0

地下室 70508.30 设备层 0

公用建筑面积总计 9 避难层 0

其 应分摊 9 地下室层数(含半地下室层数) 4

中 不分摊 9 半地下室的地面高度 9.90 (米)

注：1．地面以上建筑面 1848.53平方来，其中：商业建筑面积1437730平方米，24小时开放公共通道、楼梯、公厕、无障碍电梯建筑面积3971.23平方米。2.半地下室建筑面积48039.06平方米，其中：半地下商业建筑面积46417.76平方米，半地下24小时开放公共通道、楼拼建筑面积1570.48平方来，公共水系水泵房建筑面积50.8平方来。3.地下室建筑面积70508.30平方米，其中：地下商业建筑面积19813.58平方米，地下车库及设备用房6549,41平方米，1-4坡道338180平方来，半地下02层地下室通道483.20平方米，半地下02层地下室楼梯189.17平方来，半地下01层地下室风井67.36平方来，01层车库风井51P,4.半地下室的地面高度为半地下02层西侧入口处山地面高度。 23.78平方米。5.本项目未进行公用面积划分及分摊，仅按房属外城外围水平投影评算建级面积。 -

检资:一期民及日期:2010年4月23日 市核:有

房屋建筑面积分户汇总表

建筑物名称:品岛国商购物中心

层次 建筑面积 备注

整称 18348.53 地面以上(01层、屋面01层、屋面02层)其中:商业建筑面积14377.30平方来，24小时开放公共通道、楼梯、公期、无障码电梯建筑面积3971.23平方米。

48039.06 半地下室（半地下02层、半地下01层）其中：半地下商业建筑面积46417.76平方米，半地下24小时开放公共通道、楼梯建筑面积1570.48平方米，公共水系水泵房建筑面积50.82平方米。

70508,30 地下室(地下02层、地下01层)其中:地下商业建筑面积19813.58平方米，地下车库及设备用房46549.41平方来，1-4坡道3381.80平方米，半地下02层地下室通道483.20平方米，半地下02 层地下室楼梯189.17平方米，半地下01层地下室风非67.36平方米，01层车库风23.78平方来。

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汇总 136895.89 ..

注:此表的分层建筑面积为房屋外培外国水平投形面积计算，没有划分及分摊公用面称

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房屋建筑层高表

(单位:米)

栋号 自然层号 楼层编号 净 M 层 M 备 注

品岛国商购物中心 地下02 地下02 3.59 3.75

地下0I 地下01 5.68 5.80

4.79 4.90

半地下02 半地下02 9.60 9.90 E-P与6-7轴交汇处及E-l输与24-25轴交汇处

平地下01 半地下01 4.86 5.00

01 01 6.32 6.50

厘01 屋面01 2.55 2.655

风面02 屋面02 4.48 4.60

5 55

减A

111Y

注:层高=净高+楼板原(抹灰层厚估算值+楼板厚设计值)

房屋分割测点点位测绘说明

本次为应深圳融发投资有限公司来文申请（办文编号:B2-201000447）对“晶岛国商购物中心”项目进行的第二次峻工测绘。经2010年4月13日实地复核，半地下02层、半地下01层、01层中商业与24小时开放公共通道间隔墙设计二次装修时砌筑，来文单位已按经市规划行政主管部门核准备案的建施图，在实地设置商业与24小时开放公共通道的重要分界点的界址钉，符合进行房屋建筑面积峻工测绘的基本要求。

商业与24小时开放公共通道之间的分界点是区分商业与公共通道分界的重要依据，本次测绘对已设置界址钉的重要点位现场实测其点位坐标（详见《房屋分割测点点位略图》及《房屋分割测点点位坐标表》）。

实测重要分界点点位坐标的具体作法是：采用深圳市独立坐标系，利用Topcon-GTS-722型2”级全站仪，以I1-675为起始点，以II1-559为定向点，以I1-609为附合点，以II1-547为附合检查点,布设一条三级光电测距附合导线，路线总长为889.02m，共5个导线点，相对闭合差为：1/38300，方位角闭合差为：18”。经检查其精度符合《城市测量规范》的要求。导线点施测完成后，实测出商业与公共通道之间的各重要分界点点位坐标。

F-(1)

支工量专用章

房屋分割测点点位坐标表

楼层名称:品岛国商购物中心半地下02层

点号 x坐标 Y坐标 备注

JI 18601.518 114791.134

J2 18601.536 114868.979

J3 18601.570 114949.128

J 18603.518 114948.159

J5 18603.521 114887.307

J6 18620.426 114879.394

J7 18620.816 114879.477

J8 18629.024 114875.629

J9 18629.036 114864.461

J10 18625.454 114870.022

J1 18620.848 114860.625

J12 18620,384 114860.699

J13 18603.543 114852.797

J14 18603.513 114859.781

J15 18603.497 114880.296

J16 18603.515 114791.965

c

2

注:坐标系为深圳市独立坐标系:本表中J为实罚点、F*为图解点。

检查: 6 574

房屋分割测点点位坐标表

楼层名称:品品国商购物中心.半地下01层

点号 x坐标 Y坐标 备注

M 18607.842 114854.919

J2 18628.919 114864.746

J 18628.911 114866.513

J 18649.106 114866.517

J5 18649.124 114863.014

J 18651.830 114863.025

J7 18667.059 114863.029

J8 18666.891 114877.007

J9 18652.001 114877.026

J1 18649.125 114876,889

J11 18649.121 114873.568

J12 18628.908 114873.503

J13 18628.911 114875.311

J14 18607.848 114885.173

J15 18607.844 114878.332

J16 18625.636 114870.048

J17 18607.845 114861.700

注:坐标系为深圳市独立坐标系；本表中J为实浏点、F为图解点。

检资:清五活年早4月18日

房属分割测点点位坐标表

楼层名称:品岛国商购物中心.01层

点号 x坐标 Y坐标 备注

J 18512.015 114791.082

J 18512.017 114797.324

J 18570.402 114797.327

J4 18624.326 114797.149

J5 18542.514 114811.306

J7 18539.443 114810.692

J8 18535.433 114818.114

J9 18523.917 114824.492

J10 18513.393 114834.224

J11 18513.397 114849,821

J12 18511.229 114849.830

J13 18512.442 114858.022

J14 18517.318 114858.013

J15 18521.073 114849.240

J16 18521.079 114839.545

J17 18533.215 114827.356

J18 18544.690 114827.350

J19 18544.694 114831.046

J20 18547.351 114831.001

J21 18547.346 114823.631

J22 18513.179 114882.096

J23 18517.463 114882.099

J24 18520.958 114890.906

J25 18520.976 114900.555

J26 18533.243 114912.804

J27 18544.712 114912.790

J28 18544.695 114909.124

J29 18547.340 114909.136

J30 18547.376 114916.064

J32 18542.523 114928.918

J33 18539.457 114929.434

J34 18535.410 114922.020

J35 18521.258 114913.611 M

J36 18513.509 114906.053 -3

J37 18513.512 114890.269 - M℃

注:坐标系为深圳市独立坐标系:本表中J*为实测点、F**为图解点。

57 1P

5f8年 日

房属分割测点点位坐标表

楼层名称:品岛国商购物中心.01层

点号 x坐标 Y坐标 备注

J38 18510.996 114890.270

J39 18512.032 114942.789

J40 18512.033 114948.949

J41 18570.352 114942.771

J42 18624.295 114942.764

J43 18595.996 114942.734

J44 18601.339 114942.774

J45 18601.320 114919.762

J46 18595.690 114908.767

J47 18585.174 114913.678

J48 18595.987 114927.496

J49 18593.811 114917.750

J50 18587.846 114917.741

J51 18586,227 114918.384

J52 18560.897 114925.933

J53 18542.525 114924.014

J54 18542.514 114816.117

J55 18560.837 114814.186

J56 18586.194 114821.718

J57 18587.997 114822.371

J58 18593.841 114822.377

J59 18584.982 114826.362

J60 18595.752 114831.362

J61 18601.375 114820.341

J62 18601.378 114797.342

J63 18595.972 114797.348

J64 18595.979 114812.672

F1 18624.343 114790.500

F2 18539.443 114816.626

F3 18521.093 114854.362

F4 18521.093 114885.638

F5 18539.443 114923.500

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注:坐标系为深圳市独立坐标系:本表中J*为实测点、F为图解点。

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经查询，坐落于福田区中心区晶岛国商购物中心，权属证号3000627642，在深圳市的不动产登记信息结果如下:

权利登记信息

权利人 证件类型 证件号码 份额

深圳融发投资有限公司 身份证 100%

宗地号 宗地面积 土地用途 土地所有权来源

B117-0010 42348.37 商业用地 商业用地 国有

土地使用年限 不动产单元号

40年，从2002年10月08日至2042年10月07日 440304008001GB00036F00010000

登记单元类型 转移方式 共有情况 建筑面积 房屋性质

楼栋 买卖 单独所有 80608.64平方米 商品房

房屋用途 登记日期 登记价 状态

商业 2010-08-31 463354740（人民币) 现势(抵押查封)

本次登记总建筑面积80608.64平方来，其中地 上商业14377.3平方米、半地下商业46417.76平方米、地下商业19813.58平方米，均为商品房:该项目限整体转让，不得分割办理房地产证。

抵押登记信息

抵押编号 抵押权人 抵押人 被担保主债权数额 抵押登记日期 注销抵押日期

2D16010449 中信信托有限责任公司 深圳融发投资有限公司 3000000000（人民币） 2016-03-24 -

抵押事项名称 担保范围 是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定 不动产证明号

一般抵押设立登记 - - 粤（2016）深圳市 不动产证明第0091040号

查封登记信息

查封编号 查封机关 查封机关 查封文号 查封文号 查封被执行人 查封期限

广东省深圳市中级人民CF-02000030898 法院 （2024）粤03执保1130号 深圳融发投资有限公司 从2024年03月04日到2027年03月03日

查封说明

续封，原查封编号为CF-0200018941，原查封案号：（2021）粤03财保33号之一。

解封日期 解封说明

- -

轮候查封

查封文号 轮候查封机关 登记日期 解除日期

（2021）粤01执保236号 广东省广州市中级人民法院 2021-06-22 -

异议登记信息

异议登记编号 登记日期 申请人姓名 被异人姓名 注销日期

- - - - -

不动产登记信息查询结果告知单

预告登记信息

预告权人 预告人 预告登记日期 注销预告登记日期

- - - -

居住权登记信息

居住权登记编号 居住权登记日期 居住权人 义务人 不动产登记证明号 居住权期限 注销日期

- - - - - - -

司法裁定过户备注

备注编号 录入日期 执行机关 法律文书按号 被执行人 备注起始日期 注销日期 注销说明

- - - - - - - -

备注说明

-

内部提示备注

备注编号 录入日期 备注机关 备注文号 被备注人 备注期限 注销日期 注销说明

- - - - - - - -

备注说明

-

说明:

1.经查深圳市不动产登记系统，不动产登记信息查询结果告知单截止时间为2024年03月30日14时34分。

2.该查询结果包括上述证件号码或不动产坐落所关联的深圳市行政区范围内的不动产登记信息。

3.查询申请人对上述信息中涉及的国家机密、个人隐私和商业秘密负有保密义务，请妥善保管，不得泄露给他人或不正当使用。

(印章)

打印时间：2024-03-3014:34:47

期

所任

2

用0会社-统

类

--1 1..息关向信查机定55年维登的2℃ 事条M H ,经营等系日公经目示之息2重要提示

房地产估价机构备案证书

证书编号：粤房估备字壹0200028

企 业 名 称 5众联资产评估土地房地产估价有限公

统- -社会 信用 代码: ：91440300674802843P

法 定 代表 人 :黄西勤

注 8 地 址 梁圳市罗区清水河街道清水河社区清水河三路7号中海慧智大厦1栋1C618

有 效 期：至2027年04月10日

先关注广东省住房和城乡建设厅微信公众号,进入”粤建办事“扫码查险

发证机关:系省性房和城多建设厅

发证日期:2024年0010日

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