2023年度审计报告

一、审计报告

审计意见类型标准的无保留意见

审计报告签署日期2024年3月27日

审计机构名称信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）

审计报告文号 XYZH/2024SZAA8B0236注册会计师姓名廖晓鸿詹妙灵审计报告正文

深圳华侨城股份有限公司全体股东：

一、审计意见

我们审计了深圳华侨城股份有限公司（以下简称华侨城股份公司）财务报表，包括2023年12月31日的合并及母公司资产负债表，2023年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司股东权益变动表，以及相关财务报表附注。

我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了华侨城股份公司2023年12月31日的合并及母公司财务状况以及2023年度的合并及母公司经营成果和现金流量。

二、形成审计意见的基础我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于华侨城股份公司，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。

三、关键审计事项

关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。

1.房地产开发项目销售收入的确认事项

关键审计事项审计中的应对相关信息披露详见财务报表附注“三、针对房地产开发项目的收入确认，我重要会计政策及会计估计”26所述的会计政们实施的主要审计程序包括：

策及“五、合并财务报表主要项目注释”40。（1）了解、评价并测试与房地产开发

1鉴于房地产开发项目的销售收入对华项目销售收入相关的关键内部控制的设计

侨城股份的重要性，以及单个房地产开发项和运行有效性；

目销售收入确认上的细小错误汇总起来可（2）检查华侨城股份房地产标准买卖

能对利润产生重大影响，因此，我们将房合同的条款，评价有关房地产开发项目的地产开发项目的销售收入确认识别为关键收入确认政策是否符合相关会计准则的要审计事项。求；

（3）就本年确认收入的房地产开发项目，选取样本检查合同、完工验收资料、销售收款、房地产入伙通知单等可以证明

房产已达到交付条件的支持性证据，评价房地产收入的确认是否已按公司的收入确认政策确认；

（4）就资产负债表日前后确认房地产

收入的项目，选取样本，检查房地产达到交付条件的支持性文件，评价收入是否在恰当的会计期间确认。

2.房地产开发项目可变现净值的评估事项

关键审计事项审计中的应对相关信息披露详见财务报表附注“三、针对房地产存货可变现净值的评估，重要会计政策及会计估计”12所述的会计政我们实施的主要审计程序包括：

策及“五、合并财务报表主要项目注释”5。（1）了解、评价并测试管理层与编

公司存货主要为房地产开发项目，期末制和监督管理预算及预测各存货项目的按照成本与可变现净值孰低计量。在确定存建造和其他成本相关的关键内部控制的货可变现净值过程中，管理层需分析每个项设计和运行有效性；

目的估计售价、至完工状态时将要发生的建（2）结合房地产存货项目的实地检

造成本、未来销售费用以及相关税金等。由查，观察和了解项目的开发建设进度、销于存货对公司资产的重要性及可变现净值售情况等；

涉及重大的管理层判断和估计，我们将房地（3）复核管理层的存货可变现净值产存货的可变现净值评估作为关键审计事估计，将管理层估计的售价与已签署销售项。合同/认购协议的产品价格、实际成交数据以及市场可获取数据进行比较，结合公司的经营策略和销售计划分析预计销售价格的合理性；将管理层估计的至完工时将要发生的成本同内部成本预算进行比较，将管理层估计的销售费用及相关税费与已售项目实际发生的销售费用及相关

2税费进行比较，分析管理层计算存货可变

现净值时所使用数据的合理性；

（4）复核管理层存货可变现净值相

关计算过程和会计处理，关注计算结果是否存在重大差异。

四、其他信息

华侨城股份公司管理层(以下简称管理层)对其他信息负责。其他信息包括华侨城股份公司2023年年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。

我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。

结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。

基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。

五、管理层和治理层对财务报表的责任

管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。

在编制财务报表时，管理层负责评估华侨城股份公司的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非管理层计划清算华侨城股份公司、终止运营或别无其他现实的选择。

治理层负责监督华侨城股份公司的财务报告过程。

六、注册会计师对财务报表审计的责任

我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。

在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执行以下工作：

（1）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对

这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。

（2）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。

3（3）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。

（4）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对华侨城股份公司持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致华侨城股份公司不能持续经营。

（5）评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。

（6）就华侨城股份公司中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务

报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。

我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。

我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。

从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。

信永中和会计师事务所(特殊普通合伙)中国注册会计师：

（项目合伙人）

中国注册会计师：

中国北京二○二四年三月二十七日

4二、财务报表

编制单位：深圳华侨城股份有限公司

1、合并资产负债表

单位：人民币元项目附注2023年12月31日2023年1月1日

流动资产：

货币资金五、140145151431.1441620838156.71

应收票据1689213.22-

应收账款五、2954713117.36919696643.31

预付款项五、31213229807.151736985161.78

其他应收款五、432296426206.4031720892445.79

存货五、5178317385276.14196025927807.50

持有待售资产五、63515284857.13-

一年内到期的非流动资产五、712570785511.4812641747181.25

其他流动资产五、88296044056.319695957414.71

流动资产合计277310709476.33294362044811.05

非流动资产：

长期应收款160000000.00160000000.00

长期股权投资五、918357716278.1720288861341.04

其他权益工具投资五、10605720338.66802754236.86

其他非流动金融资产五、11368958233.11353098302.71

投资性房地产五、1215837746877.9914660928749.32

固定资产五、1322344964049.7523665745606.43

在建工程五、145892871411.675855887609.80

使用权资产五、152469545101.212952166408.13

无形资产五、1611223787026.0311993670302.75

商誉62857743.2663484720.88

长期待摊费用五、171697118730.921591331557.00

递延所得税资产五、1812253203376.1613065891528.92

其他非流动资产五、192444073418.713104289199.31

非流动资产合计93718562585.6498558109563.15

5项目附注2023年12月31日2023年1月1日

资产总计371029272061.97392920154374.20

合并资产负债表-续

单位：人民币元项目附注2023年12月31日2023年1月1日

流动负债：

短期借款五、216190792340.574065884953.30

应付票据2475172.262817183.95

应付账款五、2231253960965.3234061444868.14

预收款项284040490.20271277070.67

合同负债五、2348176231583.6554667011955.42

应付职工薪酬五、242601460202.432610617372.40

应交税费五、252550771793.895662100870.56

其他应付款五、2655579654560.4657398084536.30

持有待售负债五、61413074869.24-

一年内到期的非流动负债五、2719506085228.0518745588369.42

其他流动负债五、284326192403.463692187168.64

流动负债合计171884739609.53181177014348.80

非流动负债：

长期借款五、29106302032855.50100530087751.63

应付债券五、302495709440.816250287702.30

租赁负债五、312678081615.322553671705.16

长期应付款297262842.26297262842.26

预计负债--

递延收益五、321034587627.121130939363.06

递延所得税负债五、18302392435.87348762616.44

非流动负债合计113110066816.88111111011980.85

负债合计284994806426.41292288026329.65

股东权益：

股本五、338201793915.008201793915.00

其他权益工具五、343100000000.003100000000.00

资本公积五、355386791787.575406125825.17

减：库存股五、361041515155.831041515155.83

其他综合收益五、37-2205349417.93-1960857875.21

盈余公积五、384921485082.644921485082.64

未分配利润五、3943589770464.1150236222182.89

归属于母公司股东权益合计61952976675.5668863253974.66

少数股东权益24081488960.0031768874069.89

6项目附注2023年12月31日2023年1月1日

股东权益合计86034465635.56100632128044.55

负债和股东权益总计371029272061.97392920154374.20

2、母公司资产负债表

单位：人民币元项目附注2023年12月31日2023年1月1日

流动资产：

货币资金11819813141.0016128622524.89

应收账款十四、154823250.5312557765.28

预付款项67699610.9096680812.88

其他应收款十四、29353163547.708191647458.08

存货14436009.4013714349.76

一年内到期的非流动资产50748812370.6852263366978.54

其他流动资产2413360519.61342989174.63

流动资产合计74472108449.8277049579064.06

非流动资产：

长期应收款7712445125.548150457942.62

长期股权投资十四、344315715732.0745552273662.21

其他权益工具投资605720338.66802754236.86

投资性房地产104187569.41125536061.89

固定资产759697691.36629160040.10

在建工程37341018.2257230782.97

使用权资产8408146.4916816294.56

无形资产65420626.1466273748.44

长期待摊费用113692135.0790288339.35

递延所得税资产4073992.763050723.31

其他非流动资产14546643938.3016158820998.00

非流动资产合计68273346314.0271652662830.31

资产总计142745454763.84148702241894.37

母公司资产负债表-续

单位：人民币元项目附注2023年12月31日2023年1月1日

流动负债：

短期借款-20000000.00

应付账款170367096.8882712766.24

预收款项19849545.1237716615.05

7项目附注2023年12月31日2023年1月1日

合同负债32889430.0125903109.83

应付职工薪酬173909545.45165727396.35

应交税费20617923.7517447692.61

其他应付款9707105493.6215774483257.60

一年内到期的非流动负债6655874999.554901397879.40

其他流动负债-731624.23

流动负债合计16780614034.3821026120341.31

非流动负债：

长期借款65418801504.9470505215504.94

应付债券2495709440.816250287702.30

租赁负债2166483577.732644451675.69

预计负债--

递延收益585284.64756587.52

非流动负债合计70081579808.1279400711470.45

负债合计86862193842.50100426831811.76

股东权益:

股本8201793915.008201793915.00

其他权益工具3100000000.003100000000.00

资本公积8907039412.818907039412.81

减：库存股1041515155.831041515155.83

其他综合收益-902969962.99-720871180.77

盈余公积4100896957.504100896957.50

未分配利润33518015754.8525728066133.90

股东权益合计55883260921.3448275410082.61

负债和股东权益总计142745454763.84148702241894.37

3、合并利润表

单位：人民币元项目附注2023年度2022年度

一、营业总收入55744151176.1776767105130.88

其中:营业收入五、4055744151176.1776767105130.88

二、营业总成本56134313271.7172190650262.26

其中：营业成本五、4045168779936.9759236660300.79

税金及附加五、413121002366.574143767838.70

销售费用五、422512220264.463198308156.44

管理费用五、432257381893.162946753111.00

研发费用--

8项目附注2023年度2022年度

财务费用五、443074928810.552665160855.33

其中：利息费用4710825723.284499531717.86

利息收入1840694751.381833714696.60

加：其他收益五、45172128727.44519792246.25

投资收益（损失以“－”号填列）五、46-1686700332.30-2420423148.99

其中：对联营企业和合营企业的投资收益-1708734236.34-2464955703.15

以摊余成本计量的金融资产终止确认收益--

汇兑收益（损失以“-”号填列）--

净敞口套期收益（损失以“—”号填列）--

公允价值变动收益（损失以“－”号填列）五、4721386501.5156351150.63

信用减值损失（损失以“-”号填列）五、48-35697424.33-29793979.45

资产减值损失（损失以“-”号填列）五、49-3623237377.92-12705369154.29

资产处置收益（损失以“-”号填列）五、509444328.914910816.08

三、营业利润（亏损以“－”号填列）-5532837672.23-9998077201.15

加：营业外收入五、5156952246.79210107188.54

减：营业外支出五、52284355851.4796705701.79

四、利润总额（亏损总额以“－”号填列）-5760241276.91-9884675714.40

减：所得税费用五、532674776915.152881745298.03

五、净利润（净亏损以“－”号填列）-8435018192.06-12766421012.43

（一）按经营持续性分类-8435018192.06-12766421012.43

1.持续经营净利润（净亏损以“-”号填列）-8435018192.06-12766421012.43

2.终止经营净利润（净亏损以“-”号填列）--

（二）按所有权归属分类-8435018192.06-12766421012.43

1.归属于母公司所有者的净利润（净亏损以“-”号填列）-6492441996.55-10904910148.41

2.少数股东损益（净亏损以“-”号填列）-1942576195.51-1861510864.02

六、其他综合收益的税后净额-293779791.36-844437316.53

归属母公司所有者的其他综合收益的税后净额-244491542.72-761283803.96

（一）不能重分类进损益的其他综合收益-182025408.84-45127118.62

1.重新计量设定受益计划变动额--

2.权益法下不能转损益的其他综合收益--

3.其他权益工具投资公允价值变动-182025408.84-45127118.62

4.企业自身信用风险公允价值变动--

5.其他--

（二）将重分类进损益的其他综合收益-62466133.88-716156685.34

1.权益法下可转损益的其他综合收益-770143.44-110552496.35

2.其他债权投资公允价值变动--

3.金融资产重分类计入其他综合收益的金额--

4.其他债权投资信用减值准备--

9项目附注2023年度2022年度

5.现金流量套期储备（现金流量套期损益的有效部分）--

6.外币财务报表折算差额-61695990.44-605604188.99

7.其他--

归属于少数股东的其他综合收益的税后净额-49288248.64-83153512.57

七、综合收益总额-8728797983.42-13610858328.96

归属于母公司股东的综合收益总额-6736933539.27-11666193952.37

归属于少数股东的综合收益总额-1991864444.15-1944664376.59

八、每股收益：

（一）基本每股收益（元/股）-0.79-1.33

（二）稀释每股收益（元/股）-0.79-1.33

本年发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为0.00元。上年被合并方实现的净利润为0.00元。

4、母公司利润表

单位：人民币元项目附注2023年度2022年度

一、营业收入十四、4824838252.31502253468.30

减：营业成本十四、4411801122.87304227194.30

税金及附加25985392.8318974011.59

销售费用48174654.3547297257.26

管理费用169106268.55329637970.59

研发费用--

财务费用22146064.12-306782388.80

其中：利息费用2687001100.572956626435.24

利息收入2668248261.563265474253.09

加：其他收益6905853.8113419506.40

投资收益（损失以“－”号填列）十四、57799338511.223548796707.69

其中：对联营企业和合营企业的投资收益-209143248.19-266499906.54

以摊余成本计量的金融资产终止确认收益--

净敞口套期收益（损失以“—”号填列）--

公允价值变动收益（损失以“－”号填列）--

信用减值损失（损失以“-”号填列）-5225104.23-

资产减值损失（损失以“-”号填列）--

资产处置收益（损失以“-”号填列）191905.60202391.15

二、营业利润（亏损以“－”号填列）7948835915.993671318028.60

加：营业外收入978480.691110767.97

减：营业外支出6878322.9514167010.56

三、利润总额（亏损总额以“－”号填列）7942936073.733658261786.01

减：所得税费用-1023269.459051446.55

四、净利润（净亏损以“－”号填列）7943959343.183649210339.46

10（一）持续经营净利润（净亏损以“-”号填列）7943959343.183649210339.46

（二）终止经营净利润（净亏损以“-”号填列）--

五、其他综合收益的税后净额-182098782.22-45259693.57

（一）不能重分类进损益的其他综合收益-182025408.84-45127118.62

1.重新计量设定受益计划变动额-

2.权益法下不能转损益的其他综合收益--

3.其他权益工具投资公允价值变动-182025408.84-45127118.62

4.企业自身信用风险公允价值变动--

5.其他--

（二）将重分类进损益的其他综合收益-73373.38-132574.95

1.权益法下可转损益的其他综合收益-73373.38-132574.95

2.其他债权投资公允价值变动--

3.金融资产重分类计入其他综合收益的金额--

4.其他债权投资信用减值准备--

5.现金流量套期储备（现金流量套期损益的有效部分）--

6.外币财务报表折算差额--

7.其他--

六、综合收益总额7761860560.963603950645.89

5、合并现金流量表

单位：人民币元项目附注2023年度2022年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金52365819500.8460829449797.95

收到的税费返还1588034015.871495655626.19

收到其他与经营活动有关的现金五、5519008748641.4010587097197.31

经营活动现金流入小计72962602158.1172912202621.45

购买商品、接受劳务支付的现金29294381050.2239669005884.97

支付给职工以及为职工支付的现金3600457859.624372830172.95

支付的各项税费16097733090.7317554894815.97

支付其他与经营活动有关的现金五、5520547492787.5911890116266.86

经营活动现金流出小计69540064788.1673486847140.75

经营活动产生的现金流量净额3422537369.95-574644519.30

二、投资活动产生的现金流量：-

收回投资收到的现金2175818956.92716741937.33

取得投资收益收到的现金173715343.36299497270.71

处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金

2035770847.133979297.89

净额

处置子公司及其他营业单位收到的现金净额--

收到其他与投资活动有关的现金五、551774910040.093100106945.96

投资活动现金流入小计6160215187.504120325451.89

购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金2322695469.003915820332.56

11项目附注2023年度2022年度

投资支付的现金230000000.00153741359.19

取得子公司及其他营业单位支付的现金净额212035910.40778370306.25

支付其他与投资活动有关的现金五、552204331149.165342764893.82

投资活动现金流出小计4969062528.5610190696891.82

投资活动产生的现金流量净额1191152658.94-6070371439.93

三、筹资活动产生的现金流量：-

吸收投资收到的现金68334636.86863593741.05

其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金68334636.86863593741.05

取得借款所收到的现金73849135493.8264140133275.60

收到其他与筹资活动有关的现金五、552365731503.005999470599.80

筹资活动现金流入小计76283201633.6871003197616.45

偿还债务所支付的现金67448369151.9975183367414.00

分配股利、利润或偿付利息所支付的现金6420746439.718055461705.94

其中：子公司支付给少数股东的股利、利润36654114.42315095410.50

支付其他与筹资活动有关的现金五、559146234800.307100183889.32

筹资活动现金流出小计83015350392.0090339013009.26

筹资活动产生的现金流量净额-6732148758.32-19335815392.81

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响-13278973.037921136.47

五、现金及现金等价物净增加额-2131737702.46-25972910215.57

加：期初现金及现金等价物余额五、5641312470675.8767285380891.44

六、期末现金及现金等价物余额五、5639180732973.4141312470675.87

6、母公司现金流量表

单位：人民币元项目附注2023年度2022年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金797924454.82482755341.26

收到的税费返还-153941.62

收到其他与经营活动有关的现金36969893527.7315847262885.72

经营活动现金流入小计37767817982.5516330172168.60

购买商品、接受劳务支付的现金124634930.70104522834.59

支付给职工以及为职工支付的现金222071777.85216015403.62

支付的各项税费84730278.0678931041.43

支付其他与经营活动有关的现金41547487056.8217064189062.65

经营活动现金流出小计41978924043.4317463658342.29

12项目附注2023年度2022年度

经营活动产生的现金流量净额-4211106060.88-1133486173.69

二、投资活动产生的现金流量：-

收回投资收到的现金10678617035.1211053004272.00

取得投资收益收到的现金10469514218.305693196591.73

处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额165301.76169618.00

处置子公司及其他营业单位收到的现金净额--

收到其他与投资活动有关的现金822344003.68-

投资活动现金流入小计21970640558.8616746370481.73

购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金170623230.11152381245.98

投资支付的现金10936188851.0610866936800.00

取得子公司及其他营业单位支付的现金净额--

支付其他与投资活动有关的现金--

投资活动现金流出小计11106812081.1711019318045.98

投资活动产生的现金流量净额10863828477.695727052435.75

三、筹资活动产生的现金流量：-

吸收投资收到的现金--

取得借款收到的现金38094250000.0037479940000.00

收到其他与筹资活动有关的现金--

筹资活动现金流入小计38094250000.0037479940000.00

偿还债务支付的现金45575568000.0044835549350.66

分配股利、利润或偿付利息支付的现金2948547713.584909090308.44

支付其他与筹资活动有关的现金629845356.059245280.00

筹资活动现金流出小计49153961069.6349753884939.10

筹资活动产生的现金流量净额-11059711069.63-12273944939.10

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响--

五、现金及现金等价物净增加额-4406988652.82-7680378677.04

加：期初现金及现金等价物余额16128622524.8923809001201.93

六、期末现金及现金等价物余额11721633872.0716128622524.89

137、合并所有者权益变动表

本年金额

单位：人民币元

14上年金额

单位：人民币元

158、母公司所有者权益变动表

本年金额

单位：人民币元

16上年金额

单位：人民币元

17深圳华侨城股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日

（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)一、公司的基本情况

深圳华侨城股份有限公司（原名深圳华侨城控股股份有限公司，以下简称本公司）是经国务院侨务办公室侨经发（1997）第03号文及深圳市人民政府深府函[1997]第37

号文批准，由华侨城经济发展总公司（国有独资，现名华侨城集团有限公司）经重组其属下部分优质旅游及旅游配套资产独家发起设立的、从事旅游业及相关产业经营的股份有限公司。本公司于1997年8月4日向社会公开发行人民币普通股5000万股（含内部职工股442万股），发行价每股人民币6.18元。1997年9月2日，本公司在深圳市工商行政管理局注册登记，营业执照注册号为440301103282083，执照号为深司字N32726，注册资本为人民币 19200 万元，注册地为深圳市南山区华侨城指挥部大楼

103、105、107、111、112室。1997年9月10日，社会公众股（除内部职工股外）

在深圳证券交易所上市交易，股票简称“华侨城 A”，股票代码“000069”。经过历年的派送红股、配股、转增股本及增发新股，截止2023年12月31日，本公司累计发行股本总数8201793915.00股（每股面值1元），注册资本为8201793915.00元。

本公司及子公司（在包含子公司时统称本集团）属旅游、地产行业，主要经营主题公园、酒店服务、房地产开发等。

本集团2023年度纳入合并范围的子公司共258户，详见本附注七“在其他主体中的权益”。本集团本年度合并范围比上年度增加8户，减少6户，详见本附注六“合并范围的变更”。

本报告中提及的公司名称简称对照表公司简称公司全称华侨城集团华侨城集团有限公司康佳集团康佳集团股份有限公司华侨城房地产深圳华侨城房地产有限公司西安实业西安华侨城实业有限公司侨城加油站深圳市侨城加油站有限公司侨香加油站深圳市侨香加油站有限公司高尔夫深圳市华侨城高尔夫俱乐部有限公司北京四方投资北京四方投资管理有限公司天津华侨城天津华侨城实业有限公司天津丽湖旅游天津华侨城丽湖旅游开发有限公司曲江发展西安曲江华侨城投资发展有限公司创意园深圳华侨城创意园文化发展有限公司招商华侨城深圳招商华侨城投资有限公司顺德实业广东顺德华侨城实业发展有限公司深圳城更深圳华侨城城市更新投资有限公司

18深圳华侨城股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日

（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)公司简称公司全称协跃深圳市协跃房地产开发有限公司鸿怡达深圳市鸿怡达房地产开发有限公司新南水门深圳市新南水门投资有限公司东莞城更东莞华侨城城市更新投资有限公司中联嘉信深圳市中联嘉信实业有限公司汇富投资深圳华侨城汇富投资有限公司佛山城更佛山南海区华侨城更新置业发展有限公司东莞城市发展东莞华侨城城市发展有限公司南京置地南京华侨城置地有限公司陕西商业陕西华侨城商业投资有限公司沃泰实业深圳华侨城沃泰实业有限公司深圳置业投资深圳华侨城置业投资有限公司惠州帝豪惠州帝豪置业有限公司惠州利华惠州市利华房地产有限公司华越投资深圳市华侨城华越投资发展有限公司佛山华侨城佛山华侨城置业有限公司新玺发展深圳市华侨城新玺发展有限公司文化置业投资深圳华侨城文化置业投资有限公司潮州投资潮州华侨城投资发展有限公司

置业发展华侨城置业发展（深圳）有限公司桦盛投资深圳市华侨城桦盛投资有限公司南粤投资深圳华侨城南粤投资发展有限公司深圳华侨城商业管理深圳华侨城商业管理有限公司顺德欢乐海岸广东顺德欢乐海岸商业运营管理有限公司江门华侨城江门华侨城投资发展有限公司肇庆实业肇庆华侨城实业发展有限公司肇庆小镇文旅肇庆华侨城小镇文旅开发有限公司肇庆小镇实业肇庆华侨城小镇实业发展有限公司肇庆小镇开发肇庆华侨城小镇开发有限公司丽江华侨城丽江华侨城投资发展有限公司中山华侨城中山华侨城实业发展有限公司

华侨城粤西（广东）华侨城粤西（广东）投资发展有限公司茂名滨海茂名华侨城滨海旅游发展有限公司合恒投资深圳市华侨城合恒投资有限公司深圳华侨城会展管理深圳华侨城会展管理有限公司

19深圳华侨城股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日

（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)公司简称公司全称东莞保华东莞保华置业投资有限公司佛山华沥佛山市南海区华沥置业投资有限公司昆明城更昆明华侨城城市更新投资有限公司昆明春晖昆明呈贡区春晖城市建设有限公司滇池龙城昆明滇池龙城置业有限公司深汕华侨城广东深汕华侨城投资有限公司广州文旅小镇广州华侨城文旅小镇投资有限公司广州小镇运营广州华侨城小镇运营管理有限公司广州实业广州华侨城实业发展有限公司东莞华湖东莞华湖房地产开发有限公司东莞华实东莞华实房地产开发有限公司东莞实业东莞华侨城实业有限公司和城房地产深圳市和城房地产开发有限公司福美投资深圳市华侨城福美投资有限公司广州十亩国际广州华侨城十亩国际投资有限公司江门侨新置业江门侨新置业有限公司海南实业海南华侨城实业有限公司广州华侨城置业广州华侨城置业有限公司广州置业发展广州华侨城置业发展有限公司漳州华侨城漳州华侨城置业有限公司湛江华侨城湛江华侨城欢乐海湾投资发展有限公司东莞旗华东莞市旗华房地产开发有限公司深圳华锦深圳世纪华锦商业管理有限公司深圳华纯深圳市华纯商业管理有限公司东莞上江东莞上江房地产开发有限公司宁波华侨城宁波华侨城投资发展有限公司宁波置业宁波欢乐海岸置业有限公司宁波投资宁波欢乐海岸投资发展有限公司杭州锦杭杭州锦杭企业管理有限责任公司杭州保泓杭州保泓房地产开发有限公司宁波创东华远宁波创东华远置业有限公司宁波侨安宁波侨安企业管理咨询有限公司赫江置业宁波市赫江置业有限公司云南华侨城云南华侨城实业有限公司深圳国旅深圳华侨城国际旅行社有限公司

20深圳华侨城股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日

（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)公司简称公司全称国旅湖北深圳华侨城国际旅行社湖北有限公司青岛华侨城青岛华侨城实业有限公司东部华侨城深圳东部华侨城有限公司东部茶艺深圳东部华侨城茶艺度假有限公司东部置业深圳东部华侨城置业有限公司东部开发深圳华侨城东部开发有限公司万霖投资深圳市万霖投资有限公司东部城市发展深圳华侨城东部城市发展有限公司东部都市投资深圳东部华侨城都市投资发展有限公司深圳低碳发展深圳华侨城低碳城城市发展有限公司北京华侨城北京世纪华侨城实业有限公司上海华侨城上海华侨城投资发展有限公司无锡实业无锡华侨城实业发展有限公司苏州华湖苏州华湖置业有限公司无锡嘉合无锡嘉合置业有限公司滁州康金滁州康金健康产业发展有限公司常熟沙家浜常熟沙家浜华侨城文旅实业有限公司义乌华侨城义乌华侨城投资发展有限公司上海唐侨盈上海唐侨盈置业有限公司济宁华侨城济宁华侨城文化旅游发展有限公司苏州虎丘苏州虎丘华泓投资有限公司上海天祥上海天祥华侨城投资有限公司上海侨嵘上海侨嵘置业有限公司上海浦深上海浦深投资管理有限公司武汉实业武汉华侨城实业发展有限公司武汉都市武汉华侨城都市发展有限公司襄阳华侨城襄阳华侨城文旅发展有限公司襄阳度假区襄阳华侨城奇幻度假区旅游管理有限公司武汉当代武汉当代华侨城实业发展有限公司武汉文旅武汉华侨城文旅发展有限公司武汉滨江武汉华侨城滨江置业有限公司武汉华滨武汉华滨置业有限公司武汉天创武汉天创置业有限公司

武汉森亿武汉森亿青城文旅创业发展中心（有限合伙）花橙科技深圳华侨城花橙科技有限公司

21深圳华侨城股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日

（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)公司简称公司全称华侨城大酒店深圳华侨城大酒店有限公司海景酒店深圳华侨城海景酒店有限公司深圳滨海深圳华侨城滨海有限公司南京实业南京华侨城实业发展有限公司南京龙西南京龙西置业有限公司南京威丰南京威丰房地产开发有限公司南京华劲南京华劲房地产开发有限公司南京华颐南京华颐房地产开发有限公司南京尚宸南京尚宸房地产开发有限公司南京新侨南京新侨文化旅游发展有限公司苏州侨仁苏州侨仁置业有限公司南京溧水南京溧水华侨城实业有限公司南京侨劲地产南京侨劲房地产开发有限公司南京侨劲装饰南京侨劲装饰有限公司国酒管深圳市华侨城国际酒店管理有限公司香港华侨城香港华侨城有限公司

华侨城旅游投资 OCT Travel Investment Ltd(华侨城旅游投资)

宽利发展 Widen Profit Development Ltd(宽利发展)

定佳管理 Sure Best Management Ltd（定佳管理）

Pacific Climax Ltd Pacific Climax Ltd

亿骏(亚洲)亿骏(亚洲)有限公司

南昌华侨城华侨城（南昌）实业发展有限公司华侨城企业华侨城企业有限公司深圳港威置业深圳港威置业策划有限公司群陞发展群陞发展有限公司

信和置业信和置业（成都）有限公司

华侨城（亚洲）华侨城（亚洲）控股有限公司

翠恒 Verdant Forever Ltd（翠恒本部）

侨城(亚洲)侨城(亚洲)资产管理有限公司

豪科投资 Great Tec Investment Ltd（豪科投资）

上海置地华侨城（上海）置地有限公司上海首驰上海首驰企业管理有限公司

华侨城投资 Oct Investments Ltd(华侨城投资)耀豪国际耀豪国际有限公司

盈丰 Max Surplus Ltd(盈丰本部)

22深圳华侨城股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日

（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)公司简称公司全称华力控股华力控股有限公司

Grand Signal Ltd Grand Signal Ltd(大信号)创力发展创力发展有限公司锐振 Excel Founder Ltd（锐振)港亚控股深圳华侨城港亚控股发展有限公司华友投资深圳市华友投资有限公司华鑫股权投资深圳市华侨城华鑫股权投资管理有限公司华京投资深圳华京投资有限公司

常熟投资华侨城（常熟）投资发展有限公司

财富冠 Fortune crown international Ltd(财富冠国际)荣添投资荣添投资有限公司港华投资深圳华侨城港华投资控股有限公司

奇石发张 Miracle Stone Development Ltd(奇石发张)汇骏发展 Barwin Development Ltd（汇骏发展)兴永投资 Hanmax Investment Ltd（兴永投资)惠州华力惠州华力包装有限公司

华港 Regal China Enterprises Ltd(华港)

常熟实业华侨城（常熟）实业发展有限公司华秦发展华秦发展有限公司华昌国际华昌国际有限公司华侨城融资租赁华侨城融资租赁有限公司合肥环巢合肥华侨城环巢文旅置业发展有限公司合肥实业合肥华侨城实业发展有限公司宁波华投宁波滨海华侨城投资发展有限公司

华侨城发展华侨城(深圳)发展有限公司旅游策划深圳市华侨城旅游策划顾问有限公司华侨城水电深圳华侨城水电有限公司华侨城售电深圳华侨城售电有限公司

华侨城综合能源华侨城综合能源（广东）有限公司深圳华服深圳华侨城服务集团有限公司

华侨城物业华侨城物业（集团）有限公司北京物业北京华侨城物业服务有限公司扬州物业扬州华侨城物业服务有限公司会所管理深圳华侨城会所管理有限公司昆明世博物业昆明世博园物业服务有限公司

23深圳华侨城股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日

（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)公司简称公司全称云南世博物业云南世博花园物业服务有限公司东部物业深圳东部华侨城物业管理有限公司深圳侨城汇深圳市侨城汇网络科技有限公司深圳侨城里深圳市侨城里商业管理有限公司

智能科技华侨城智能科技（深圳）有限公司扬州实业扬州华侨城实业发展有限公司扬州华侨城扬州华侨城文化旅游发展有限公司深圳华投深圳市华侨城投资有限公司重庆实业重庆华侨城实业发展有限公司成都盈创成都华侨城盈创实业有限责任公司华辉盛锦重庆华辉盛锦房地产开发有限公司江苏控股江苏华侨城控股有限公司

北京投资华侨城(北京)投资发展有限公司北京斋堂北京华侨城斋堂文旅发展有限公司涿州华侨城华侨城涿州文化旅游开发有限公司

成都投资华侨城（成都）投资有限公司宜宾三江置业宜宾华侨城三江置业有限公司成都洛带成都洛带华侨城文化旅游开发有限公司四川齐盛四川齐盛艺库文化旅游发展有限责任公司成都东盛开发成都市东盛房屋开发有限责任公司成都华鑫侨盛成都华鑫侨盛实业有限公司成都天府实业成都天府华侨城实业发展有限公司成都天府公园成都天府华侨城公园广场管理有限公司成都天府剧院成都天府华侨城大剧院管理有限公司成都都市娱乐成都天府华侨城都市娱乐有限公司成都天府酒店成都天府华侨城酒店管理有限公司成都商业广场成都天府华侨城商业广场管理有限公司成都纯水岸成都天府华侨城纯水岸商业管理有限公司成都万汇商城成都天府华侨城万汇商城管理有限公司成都创展商业成都天府华侨城创展商业区管理有限公司成都樾然成都樾然置业有限公司自贡彩灯自贡华侨城彩灯文旅有限公司

西安发展华侨城（西安）发展有限公司西安沣东西安沣东华侨城发展有限公司西安康兴西安康兴置业有限公司

24深圳华侨城股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日

（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)公司简称公司全称昆明置地昆明华侨城置地有限公司昆明启平昆明启平置业有限公司西咸文茂西咸新区文茂房地产有限公司招华实业深圳市招华会展实业有限公司

天津投资华侨城（天津）投资有限公司郑州华侨城郑州华侨城文化旅游开发有限公司河南华侨城河南华侨城实业有限公司济南华侨城济南华侨城实业有限公司济南天侨济南天侨实业有限公司济南侨圣济南侨圣置业有限公司天津泽沣天津华侨城泽沣置业有限公司荥阳文旅荥阳华侨城文化旅游开发有限公司天津都市建设天津华侨城都市建设发展有限公司淄博实业淄博华侨城实业有限公司淄博和鸣淄博和鸣置业有限公司淄博来仪淄博来仪置业有限公司淄博于飞淄博于飞置业有限公司太原侨鼎太原侨鼎置业有限公司太原侨冠太原侨冠置业有限公司青岛华侨城投资青岛华侨城投资有限公司欢乐谷文旅欢乐谷文化旅游发展有限公司洛阳三彩小镇洛阳三彩小镇文旅开发有限公司乐欢文旅乐清市乐欢文旅发展有限公司杭州华侨城杭州华侨城投资发展有限公司杭州兰侨杭州兰侨置业有限公司宁波弘禄宁波弘禄房地产信息咨询有限公司杭州龙颐杭州龙颐房地产开发有限公司深圳华腾深圳华侨城华腾投资有限公司深圳西部置业深圳华侨城西部置业有限公司深圳海上田园深圳市海上田园水上街市运营发展有限公司深圳瑞湾发展深圳华侨城瑞湾发展有限公司侨创投资侨创投资有限公司衡阳侨城乐园衡阳侨城乐园旅游发展有限公司锦绣中华深圳锦绣中华发展有限公司深圳世界之窗深圳世界之窗有限公司

25深圳华侨城股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日

（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)公司简称公司全称温州华侨城温州华侨城投资发展有限公司国际低碳城开发深圳华城国际低碳城开发建设有限公司长沙世界之窗长沙世界之窗有限公司招华会展置地深圳市招华会展置地有限公司招华国际会展发展深圳市招华国际会展发展有限公司渤海证券渤海证券股份有限公司康华商业深圳康华商业有限公司招华国际会展运营深圳市招华国际会展运营有限公司佛山南海祁禹佛山南海祁禹置业有限公司

国寿侨城国寿侨城（深圳）投资合伙企业（有限合伙）深圳明鸿投资深圳明鸿投资有限公司华空间公寓深圳市华空间公寓管理有限公司爱义南海房地产深圳市爱义南海房地产开发有限公司惠州吉昇置业惠州市侨城吉昇置业有限公司

泓生羲和投资宁波泓生羲和投资合伙企业（有限合伙）江门鹏悦置业江门鹏悦置业有限公司广州保顺置业广州保顺置业有限公司

华侨城光明置业华侨城光明（深圳）置业有限公司廊坊市怡康廊坊市怡康房地产开发有限公司宁波华盈置业宁波华盈置业有限公司城投低碳发展深圳华侨城城投低碳发展有限公司华诚云领投资深圳华诚云领投资有限公司荷坳发展深圳华城荷坳发展有限公司潮州华碧潮州华碧投资有限公司武汉侨滨置业武汉侨滨置业有限公司武汉首茂城武汉首茂城置业有限公司湖北交投襄阳湖北交投襄阳文旅发展有限公司郑州都市置业郑州华侨城都市置业有限公司襄阳文城襄阳文城实业发展有限公司滨海艺术中心深圳滨海艺术中心管理有限公司苏州新侨置业苏州新侨置业有限公司招商华侨城物业深圳招华物业管理有限公司巫溪县华侨城巫溪县华侨城巴渝民宿有限公司重庆悦岚重庆悦岚房地产开发有限公司重庆旭宇重庆旭宇华锦房地产开发有限公司

26深圳华侨城股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日

（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)公司简称公司全称北京中铁华兴北京中铁华兴房地产开发有限公司天津华锦万吉天津华锦万吉置业有限公司涿州侨城惠涿州侨城惠房地产开发有限公司自贡华侨城自贡华侨城文化旅游开发有限公司成都锦华成都华侨城锦华投资有限公司成都佳利成都佳利投资有限公司成都地润成都地润置业发展有限公司成都坤禹成都坤禹升置业有限公司湖滨商业成都天府华侨城湖滨商业管理有限公司成都文旅股份成都文化旅游发展股份有限公司保鑫泉盛成都市保鑫泉盛房地产开发有限公司成都体产成都体育产业有限责任公司西安大明宫西安大明宫建材家居股份有限公司杨凌欢乐田园杨凌欢乐田园文化旅游有限公司西安招商嘉时西安招商嘉时房地产有限公司西安华创骐耀西安华创骐耀置业有限公司西安思睿置地西安思睿置地有限公司太原华侨城太原华侨城房地产开发有限公司天津嘉运置业天津嘉运置业有限公司张家口侨园张家口侨园房地产开发有限公司太原侨晋太原侨晋置业有限公司太原侨君太原侨君置业有限公司宁波弘福宁波弘福房地产咨询有限公司厦门润禹厦门华侨城润禹投资合伙企业

西安置地基金 西安置地基金 HNW Investment Fund Series SPC厦门侨润厦门侨润投资合伙企业深圳侨恒一号深圳侨恒一号投资企业北京广盈北京广盈房地产开发有限公司民生教育民生教育集团有限公司资汇控股资汇控股有限公司

China Urbanization Investment Ltd China Urbanization Investment Ltd

易居控股易居（中国）企业控股有限公司禹洲地产禹洲地产股份有限公司中山禹鸿中山禹鸿房地产开发有限公司

广州粤科广州粤科人才创业投资中心（有限合伙）合伙协议

27深圳华侨城股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日

（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)公司简称公司全称

东莞文旅科技东莞市华侨城旅文科技投资合伙企业（有限合伙）

Power Rise Holding Ltd Power Rise Holding Ltd德盈控股德盈控股国际有限公司南通苏锡通紫南通苏锡通紫荆华鑫创业投资

佛山高鑫科技佛山高鑫科技产业投资合伙企业（有限企业）深圳欢乐谷深圳华侨城欢乐谷旅游公司招商蛇口招商局蛇口工业区控股股份有限公司江通动画股份江通动画股份有限公司江通传媒股份武汉江通动画传媒股份有限公司太原侨诺太原侨诺置业有限公司太原侨隆太原侨隆置业有限公司太原侨硕太原侨硕置业有限公司同程艺龙控股同程艺龙控股有限公司

远致富海十号深圳远致富海十号投资企业（有限合伙）

远致富海新兴深圳远致富海新兴产业投资企业（有限合伙）

上海利保华辰投上海利保华辰投资中心（有限合伙）天津东丽湖天津东丽湖华侨城旅游投资有限公司侨建监理深圳市侨建工程监理有限公司上海鹏鲲上海鹏鲲置业有限公司创意文化酒店深圳市华侨城创意文化酒店有限公司安徽华力安徽华力包装有限公司涿州侨德涿州侨德房地产开发有限公司成都洛带置地成都洛带华侨城置地发展有限公司云南华侨城置业云南华侨城置业有限公司宜宾叙华宜宾叙华置地有限公司宝祥源投资深圳市宝祥源投资发展有限公司星美机电深圳星美机电科技实业有限公司兴侨科技深圳市华侨城兴侨科技发展有限公司东门实业深圳侨城东门实业发展有限公司中山欢乐海岸中山欢乐海岸文化发展有限公司东莞松山湖华侨城东莞松山湖华侨城投资开发有限公司深圳华馨商业深圳市华馨商业管理有限公司深圳华高深圳市华高商业管理有限公司南昌华侨城文旅南昌华侨城文化旅游管理有限公司深圳新玺物业深圳华侨城新玺物业服务有限公司

28深圳华侨城股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日

（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)公司简称公司全称龙华华侨城实业深圳龙华华侨城实业发展有限公司深圳体育文化中心深圳市华侨城体育文化中心有限公司深圳体育健身服务深圳市华侨城体育健身服务有限公司武汉纯水岸健身武汉纯水岸健身服务有限公司

华侨城旅发华侨城（深圳）旅游发展集团有限公司海南华侨城新能源海南华侨城新能源集团有限公司招华会展能源科技深圳招华会展能源科技发展有限公司深圳华晨深圳市华晨商业管理有限公司深圳华航深圳市华航商业管理有限公司深圳华熙深圳市华熙商业管理有限公司天津雷悦天津市东丽湖雷悦旅游服务有限公司深圳华服人力深圳华服人力资源有限公司

侨城有集文化侨城有集文化旅游（上海）有限公司深圳东岸深圳市华侨城东岸置业有限公司佛山文旅佛山华侨城文旅发展有限公司佛山侨悦佛山侨悦置业有限公司无锡泓昇无锡泓昇置业有限公司深圳主题公园深圳华侨城主题公园运营管理有限公司

HNW 基金 HNW Investment Fund Series SPC – Serica SP

港名 City Turbo Limited 港名有限公司西安置地西安华宜置地有限公司本财务报表于2024年3月27日由本公司董事会批准报出。

二、财务报表的编制基础

1.编制基础

本集团财务报表根据实际发生的交易和事项，按照财政部颁布的《企业会计准则》及其应用指南、解释及其他相关规定(以下合称“企业会计准则”)，以及中国证券监督管理委员会(以下简称“证监会”)《公开发行证券的公司信息披露编报规则第15号—财务报告的一般规定》（2023年修订）的披露相关规定编制。

2.持续经营

本集团对自2023年12月31日起12个月的持续经营能力进行了评价，未发现对持续经营能力产生重大怀疑的事项和情况。本财务报表以持续经营为基础列报。

29深圳华侨城股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日

（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)三、重要会计政策及会计估计

1.遵循企业会计准则的声明

本财务报表符合企业会计准则的要求，真实、准确、完整地反映了本公司及本集团于2023年12月31日的财务状况以及2023年度经营成果和现金流量等有关信息。

2.会计期间

本集团的会计期间为公历1月1日至12月31日。

3.营业周期

本集团从事房地产开发与销售业务之子公司，其正常营业周期通常超过一年，本公司及其他子公司以12个月作为一个营业周期，并以其作为资产和负债的流动性划分标准。

4.记账本位币

本公司以人民币为记账本位币。

本集团之境外子公司香港华侨城有限公司及所属公司根据其经营所处的主要经济

环境自行决定其记账本位币，本集团在编制本财务报表时按照三、10所述方法折算为人民币。

5.重要性标准确定方法和选择依据

本集团编制和披露财务报表遵循重要性原则。本财务报表附注中披露事项涉及重要性标准判断的事项及其重要性标准确定方法和选择依据如下：

该事项在本财务涉及重要性标准判断的披报表附注中的披重要性标准确定方法和选择依据露事项露位置单项应收账款总额占应收账款年末总额的

重要的应收款项核销五、2

10%以上且金额超过10000万元

账龄超过1年的重要预付单项账龄超过1年的预付款项余额占预付款项

款项五、3总额的1%以上且金额超过20000万元单项长期股权投资余额占长期股权投资总额

重要的合营企业、联营企的1%以上或单家合营企业、联营企业本年按

业五、9权益法核算确认的投资收益占本集团合并净

利润10%以上

单项在建工程余额占在建工程年末总额的2%

重要的在建工程五、14以上且金额超过20000万元账龄超过1年的重要合同单项账龄超过1年的合同负债余额占合同负债

负债五、23总额的1%以上且金额超过100000万元合同负债账面价值发生重

五、23金额超过100000万元大变动的金额

重要的非全资子公司七、1净利润占本集团合并净利润10%以上

30深圳华侨城股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日

（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)

6.同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法

（1）同一控制下的企业合并参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制且该控制并非暂时性的，为同一控制下的企业合并。

本集团作为合并方，在同一控制下企业合并中取得的资产和负债，在合并日按被合并方在最终控制方合并报表中的账面价值计量。取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。

通过多次交易分步实现同一控制下企业合并的，以不早于本集团和被合并方同处于最终控制方的控制之下的时点为限，将被合并方的有关资产、负债并入本集团合并财务报表的比较报表中，并将合并而增加的净资产在比较报表中调整所有者权益项下的相关项目。

（2）非同一控制下的企业合并

参与合并的各方在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制下的企业合并。

本集团作为购买方，在非同一控制下企业合并中取得的被购买方可辨认资产、负债及或有负债在收购日以公允价值计量。合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，首先对合并中取得的各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值、以及合并成本进行复核，经复核后，合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，将其差额计入合并当期营业外收入。

通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并的，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；与其相关的购买日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的

其他综合收益以及除净损益、其他综合收益和利润分配外的其他所有者权益变动，在购买日所属当期转为投资损益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。

7.控制的判断标准及合并财务报表的编制方法

本集团合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定，包括本公司及本公司控制的所有子公司（含企业、被投资单位中可分割的部分，以及企业所控制的结构化主体等）。

本集团判断控制的标准为，本集团拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。

在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，按照本公司的会计政策或会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。

31深圳华侨城股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日

（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)本公司与子公司及子公司相互之间发生的内部交易对合并财务报表的影响于合并时抵消。子公司的所有者权益中不属于母公司的份额以及当期净损益、其他综合收益及综合收益总额中属于少数股东权益的份额，分别在合并财务报表“少数股东权益、少数股东损益、归属于少数股东的其他综合收益及归属于少数股东的综合收益总额”项目列示。

对于同一控制下企业合并取得的子公司，其经营成果和现金流量自合并当期期初纳入合并财务报表。编制比较合并财务报表时，对上年财务报表的相关项目进行调整，视同合并后形成的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。

对于非同一控制下企业合并取得子公司，经营成果和现金流量自本集团取得控制权之日起纳入合并财务报表。在编制合并财务报表时，以购买日确定的各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值为基础对子公司的财务报表进行调整。

8.合营安排会计处理方法

本集团的合营安排为合营企业，本集团按权益法后续计量合营企业权益中归属于投资方的部分。

9.现金及现金等价物

本集团现金流量表之现金指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金流量表之现金等价物指持有期限不超过3个月、流动性强、易于转换为已知金额现金且价值变动风险很小的投资。

10.外币业务和外币财务报表折算

（1）外币交易

本集团外币交易在初始确认时，采用交易发生日的即期汇率将外币金额折算为记账本位币金额。于资产负债表日，外币货币性项目采用资产负债表日的即期汇率折算为记账本位币，所产生的折算差额除了为购建或生产符合资本化条件的资产而借入的外币专门借款产生的汇兑差额按资本化的原则处理外，直接计入当期损益；以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算，不改变其记账本位币金额；以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折算后的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，作为公允价值变动（含汇率变动）处理，计入当期损益；收到投资者以外币投入的资本，采用交易发生日即期汇率折算，外币投入资本与相应的货币性项目的记账本位币金额之间不产生外币资本折算差额。

（2）外币财务报表的折算

本集团在编制合并财务报表时将境外经营的财务报表折算为人民币，其中：外币资产负债表中资产、负债类项目采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益类项目除

“未分配利润”外，均按业务发生时的即期汇率折算；利润表中的收入与费用项目，采用交易当期平均汇率折算。上述折算产生的外币报表折算差额，在其他综合收益项目中列

32深圳华侨城股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日

（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)示。外币现金流量采用交易当期平均汇率折算。汇率变动对现金的影响额，在现金流量表中单独列示。

11.金融工具

（1）金融工具的确认和终止确认本集团成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。

满足下列条件的，终止确认金融资产（或金融资产的一部分，或一组类似金融资产的一部分），即从其账户和资产负债表内予以转销：1）收取金融资产现金流量的权利届满；2）转移了收取金融资产现金流量的权利，或在“过手协议”下承担了及时将收取的现金流量全额支付给第三方的义务；并且实质上转让了金融资产所有权上几乎所有的风

险和报酬，或虽然实质上既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但放弃了对该金融资产的控制。

如果金融负债的责任已履行、撤销或届满，则对金融负债进行终止确认。如果现有金融负债被同一债权人以实质上几乎完全不同条款的另一金融负债所取代，或现有负债的条款几乎全部被实质性修改，则此类替换或修改作为终止确认原负债和确认新负债处理，差额计入当期损益。

以常规方式买卖金融资产，按交易日会计进行确认和终止确认。

（2）金融资产分类和计量方法本集团的金融资产于初始确认时根据本集团管理金融资产的业务模式和金融资产

的合同现金流量特征，将金融资产分类为以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。当且仅当本集团改变管理金融资产的业务模式时，才对所有受影响的相关金融资产进行重分类。

在判断业务模式时，本集团考虑包括企业评价和向关键管理人员报告金融资产业绩的方式、影响金融资产业绩的风险及其管理方式以及相关业务管理人员获得报酬的方式等。在评估是否以收取合同现金流量为目标时，本集团需要对金融资产到期日前的出售原因、时间、频率和价值等进行分析判断。

在判断合同现金流量特征时，本集团需要判断合同现金流量是否仅为对本金和以未偿付本金为基础的利息的支付时，包含对（货币时间价值的修正进行评估时，需要判断与基准现金流量相比是否具有显著差异/对包含提前还款特征的金融资产，需要判断提前还款特征的公允价值是否非常小）等。

金融资产在初始确认时以公允价值计量，但是因销售商品或提供服务等产生的应收账款或应收票据未包含重大融资成分或不考虑不超过一年的融资成分的，按照交易价格进行初始计量。

对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相关交易费用直接计入当

33深圳华侨城股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日

（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)期损益，其他类别的金融资产相关交易费用计入其初始确认金额。

金融资产的后续计量取决于其分类：

1）以摊余成本计量的金融资产

金融资产同时符合下列条件的，分类为以摊余成本计量的金融资产：*管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标。*该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。本集团该分类的金融资产主要包括：货币资金、应收账款、应收票据、其他应收款。

2）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资

本集团不可撤销地选择将部分非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其

变动计入其他综合收益的金融资产，该指定一经作出，不得撤销。本集团仅将相关股利收入（明确作为投资成本部分收回的股利收入除外）计入当期损益，公允价值的后续变动计入其他综合收益，不需计提减值准备。当金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益转出，计入留存收益。本集团该分类的金融资产为其他权益工具投资。

3）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

除上述分类为以摊余成本计量的金融资产和分类或指定为以公允价值计量且其变

动计入其他综合收益的金融资产之外的金融资产，本集团将其分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。此类金融资产按照公允价值进行后续计量，除与套期会计有关外，所有公允价值变动计入当期损益。本集团该分类的金融资产主要包括：其他非流动金融资产。

本集团在非同一控制下的企业合并中确认的或有对价构成金融资产的，该金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

（3）金融负债分类、确认依据和计量方法

除了签发的财务担保合同、以低于市场利率贷款的贷款承诺及由于金融资产转移不

符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债以外，本集团的金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债、以摊余成

本计量的金融负债。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，相关交易费用直接计入当期损益，以摊余成本计量的金融负债的相关交易费用计入其初始确认金额。

金融负债的后续计量取决于其分类：

1）以摊余成本计量的金融负债

以摊余成本计量的金融负债，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。

2）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债

34深圳华侨城股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日

（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债（含属于金融负债的衍生工具），包括交易性金融负债和初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具），按照公允价值进行后续计量，（除与套期会计有关外，）所有公允价值变动均计入当期损益。对于指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，按照公允价值进行后续计量，除由本集团自身信用风险变动引起的公允价值变动计入其他综合收益之外，其他公允价值变动计入当期损益；如果由本集团自身信用风险变动引起的公允价值变动计入其他综合收益会造成或扩大损益中的会计错配，本集团将所有公允价值变动（包括自身信用风险变动的影响金额）计入当期损益。

本集团将在非同一控制下的企业合并中作为购买方确认的或有对价形成金融负债的，按照以公允价值计量且其变动计入当期损益进行会计处理。

（4）金融工具减值

本集团以预期信用损失为基础，对以摊余成本计量的金融资产、合同资产、租赁应收款、贷款承诺及财务担保合同进行减值处理并确认损失准备。

预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。

信用损失，是指本集团按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。

本集团对由收入准则规范的交易形成的合同资产、应收票据和应收账款，以及由《企业会计准则第21号——租赁》规范的交易形成的租赁应收款，按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备。

对于其他金融工具，除购买或源生的已发生信用减值的金融资产外，本集团在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后的变动情况。若该金融工具的信用风险自初始确认后已显著增加，本集团按照相当于该金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备；若该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加，本集团按照相当于该金融工具未来12个月内预期信用损失的金额计量其损失准备。

信用损失准备的增加或转回金额，除分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产外，作为减值损失或利得计入当期损益。

本集团基于单项和组合评估金融工具的预期信用损失，以组合为基础进行评估时，本集团基于共同信用风险特征将金融工具分为不同组别。本集团采用的共同信用风险特征包括：金融工具类型、信用风险评级、初始确认日期、剩余合同期限、债务人所处行

业、债务人所处地理位置、逾期信息、应收款项账龄等。

1）应收款项的预期信用损失的确定方法及会计处理方法

本集团对信用风险显著增加的应收款项单独评估确定信用损失，对其余应收款项在组合基础上采用减值矩阵确定应收款项的信用损失。

35深圳华侨城股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日

（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)

2）按照单项计提坏账准备的单项计提判断标准

本集团对债务人已发生事实违约、经营风险增加或财务状况恶化等情况的应收款项因信用风险已显著变化而单项评估信用风险。

3）按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据

本集团以共同信用风险特征为依据，除单项计提信用损失准备的应收款项外，对其他应收款项分为低风险组合及正常风险组合。

（5）金融资产转移的确认依据和计量方法

对于金融资产转移交易，本集团已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产；既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，放弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资产并确认产生的资产和负债，未放弃对该金融资产控制的，按照其继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。

金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产在终止确认日的账面价值，与因转移而收到的对价及原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产同时符合下列条件：*集团管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金融资产为目标；*该金融资产的合

同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。）之和的差额计入当期损益。

金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将因转移而收到的对价及应分摊至终止确认部分的原计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产同时符合下列条件：*集团管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金融资产为目标；*该金融资

产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。）之和，与分摊的前述金融资产整体账面价值的差额计入当期损益。

通过对所转移金融资产提供财务担保方式继续涉入的，按照金融资产的账面价值和财务担保金额两者之中的较低者，确认继续涉入形成的资产。财务担保金额，是指所收到的对价中，将被要求偿还的最高金额。

（6）金融负债与权益工具的区分及相关处理方法

本集团按照以下原则区分金融负债与权益工具：（1）如果本集团不能无条件地避

免以交付现金或其他金融资产来履行一项合同义务，则该合同义务符合金融负债的定义。

有些金融工具虽然没有明确地包含交付现金或其他金融资产义务的条款和条件，但有可能通过其他条款和条件间接地形成合同义务。（2）如果一项金融工具须用或可用本集

36深圳华侨城股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日

（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)团自身权益工具进行结算，需要考虑用于结算该工具的本集团自身权益工具，是作为现金或其他金融资产的替代品，还是为了使该工具持有方享有在发行方扣除所有负债后的资产中的剩余权益。如果是前者，该工具是发行方的金融负债；如果是后者，该工具是发行方的权益工具。在某些情况下，一项金融工具合同规定本集团须用或可用自身权益工具结算该金融工具，其中合同权利或合同义务的金额等于可获取或需交付的自身权益工具的数量乘以其结算时的公允价值，则无论该合同权利或义务的金额是固定的，还是完全或部分地基于除本集团自身权益工具的市场价格以外的变量（例如利率、某种商品的价格或某项金融工具的价格）的变动而变动，该合同分类为金融负债。

本集团在合并报表中对金融工具（或其组成部分）进行分类时，考虑了集团成员和金融工具持有方之间达成的所有条款和条件。如果集团作为一个整体由于该工具而承担了交付现金、其他金融资产或者以其他导致该工具成为金融负债的方式进行结算的义务，则该工具应当分类为金融负债。

金融工具或其组成部分属于金融负债的，相关利息、股利（或股息）、利得或损失，以及赎回或再融资产生的利得或损失等，本集团计入当期损益。

金融工具或其组成部分属于权益工具的，其发行（含再融资）、回购、出售或注销时，本集团作为权益的变动处理，不确认权益工具的公允价值变动。

（7）金融资产和金融负债的抵销

本集团的金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不相互抵销。但同时满足下列条件时，以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：（1）本集团具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；（2）本集团计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。

12.存货

本集团存货分为房地产存货和非房地产存货两类。房地产存货主要包括在建开发产品（开发成本）、已完工开发产品（开发产品）等，在建开发产品是指尚未建成、以出售为开发目的的物业，已完工开发产品是指已建成、待出售的物业。非房地产存货包括原材料、库存商品、低值易耗品、在产品等。

存货按照成本进行初始计量。房地产存货成本包括土地成本、前期工程费、主体建安工程费、室外工程费、公共配套设施费、工程建设其他费、项目预备费、开发项目完工之前所发生的借款费用及开发过程中的其他相关费用。为开发房地产物业而发生的借款费用的会计政策详见下述附注三、19借款费用相关内容。非房地产存货成本包括采

购成本、加工成本和其他成本。

存货实行永续盘存制。低值易耗品于领用时按一次摊销法摊销。

资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。存货成本高于其可变现净值的，计提存货跌价准备，计入当期损益。可变现净值，是指在日常活动中，存货的估计

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2023年1月1日至2023年12月31日

（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。

13.合同资产与合同负债

（1）合同资产

合同资产，是指本集团已向客户转让商品而有权收取对价的权利，且该权利取决于时间流逝之外的其他因素。如本集团向客户销售两项可明确区分的商品，因已交付其中一项商品而有权收取款项，但收取该款项还取决于交付另一项商品的，本集团将该收款权利作为合同资产。

合同资产的预期信用损失的确定方法和会计处理方法，详见上述附注三、11金融资产减值相关内容。

（2）合同负债合同负债反映本集团已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务。本集团在向客户转让商品之前，客户已经支付了合同对价或本集团已经取得了无条件收取合同对价权利的，在客户实际支付款项与到期应支付款项孰早时点，按照已收或应收的金额确认合同负债。

14.与合同成本有关的资产

（1）与合同成本有关的资产金额的确定方法

本集团与合同成本有关的资产包括合同履约成本和合同取得成本。根据其流动性，合同履约成本分别列报在存货和其他非流动资产中，合同取得成本分别列报在其他流动资产和其他非流动资产中。

合同履约成本，即本集团为履行合同发生的成本，不属于存货、固定资产或无形资产等相关会计准则规范范围且同时满足下列条件的，作为合同履约成本确认为一项资产：

该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用（或类似费用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；该成本增加了本集团未来用于履行履约义务的资源；该成本预期能够收回。

合同取得成本，即本集团为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产。如果该资产摊销期限不超过一年，本集团选择在发生时计入当期损益的简化处理。增量成本，是指不取得合同就不会发生的成本（如销售佣金等）。

本集团为取得合同发生的、除预期能够收回的增量成本之外的其他支出（如无论是否取得合同均会发生的差旅费等），在发生时计入当期损益，但是，明确由客户承担的除外。

（2）与合同成本有关的资产的摊销本集团与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。

（3）与合同成本有关的资产的减值

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2023年1月1日至2023年12月31日

（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)本集团与合同成本有关的资产，其账面价值高于下列两项差额的，本集团将超出部分计提减值准备，并确认为资产减值损失：*企业因转让与该资产相关的商品预期能够取得的剩余对价；*为转让该相关商品估计将要发生的成本。

15.长期股权投资

本集团长期股权投资包括对子公司的投资、对联营企业的投资和对合营企业的权益性投资。

（1）重大影响、共同控制的判断

本集团对被投资单位具有重大影响的权益性投资，即对联营企业投资。重大影响，是指本集团对被投资方的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。本公司直接或通过子公司间接拥有被投资单位20％以上但低于50％的表决权时，通常认为对被投资单位具有重大影响，除非有明确的证据表明本集团不能参与被投资单位的生产经营决策或形成对被投资单位的控制。本集团与其他合营方一同对被投资单位实施共同控制且对被投资单位净资产享有权利的权益性投资，即对合营企业投资。共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。本集团对共同控制的判断依据是所有参与方或参与方组合集体控制该安排，并且该安排相关活动的决策必须经过这些集体控制该安排的参与方一致同意。

（2）会计处理方法本集团按照初始投资成本对取得的长期股权投资进行初始计量。

通过同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，以合并日取得被合并方在最终控制方合并报表中净资产的账面价值的份额作为初始投资成本；被合并方在合并日的净资

产账面价值为负数的，初始投资成本按零确定。

通过非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，以合并成本作为初始投资成本；

通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并，不属于一揽子交易的，以原持有的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为初始投资成本。

除企业合并形成的长期股权投资外，以支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款及与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出作为初始投

资成本；以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为投资成本；以资产清偿债务方式进行债务重组取得的长期股权投资，按照放弃债权的公允价值及可直接归属于该投资的税金等其他成本作为初始投资成本；以非货币性资产交

换取的长期股权投资，以换出资产的公允价值/账面价值及相关税费作为初始投资成本。

本公司对子公司投资在个别财务报表中采用成本法核算。采用成本法时，长期股权投资按初始投资成本计价。在追加投资时，按照追加投资支付的成本额公允价值及发生的相关交易费用增加长期股权投资成本的账面价值。被投资单位宣告分派的现金股利或

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2023年1月1日至2023年12月31日

（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)利润，按照应享有的金额确认为当期投资收益。

本集团对合营企业及联营企业的投资采用权益法核算。采用权益法时，长期股权投资初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值的份额的，不调整长期股权投资账面价值；长期股权投资初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨

认净资产公允价值的份额的，差额调增长期股权投资的账面价值，同时计入取得投资当期损益。

16.投资性房地产

本集团投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用

权、已出租的建筑物等。此外，对于本集团持有以备经营出租的空置建筑物，若董事会（或类似机构）作出书面决议，明确表示将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，也作为投资性房地产列报。本集团在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，对投资性房地产按照本集团固定资产或无形资产的会计政策，计提折旧或进行摊销。

本集团投资性房地产采用平均年限方法计提折旧或摊销。对投资性房地产按照本集团固定资产或无形资产的会计政策，计提折旧或进行摊销。

17.固定资产

本集团固定资产是为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用年限超过一年的有形资产。

固定资产在与其有关的经济利益很可能流入本集团、且其成本能够可靠计量时予以确认。本集团固定资产包括房屋及景区建筑物、机器设备、电子设备、运输设备、其他设备等。

除已提足折旧仍继续使用的固定资产和单独计价入账的土地外，本集团对所有固定资产计提折旧。计提折旧时采用平均年限法。本集团固定资产的分类折旧年限、预计净残值率、折旧率如下：

序号类别折旧年限（年）预计残值率（%）年折旧率（%）

1房屋及建筑物5-400-102.25-20.00

2机器设备5-300-103.00-20.00

3运输设备2-100-109.00-50.00

4电子设备3-100-109.00-33.33

5其他设备3-400-102.25-33.33

本集团于每年年度终了，对固定资产的预计使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如发生改变，则作为会计估计变更处理。

18.在建工程

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2023年1月1日至2023年12月31日

（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)在建工程成本按实际工程支出确定，包括在建期间发生的各项必要工程支出、工程达到预定可使用状态前的应予资本化的借款费用以及其他相关费用等。

在建工程在达到预定可使用状态之日起，根据工程预算、造价或工程实际成本等，按估计的价值结转固定资产，次月起开始计提折旧，待办理了竣工决算手续后再对固定资产原值差异进行调整。

在建工程在达到预定可使用状态时转入固定资产。

19.借款费用

本集团将发生的可直接归属于符合资本化条件的资产的构建或者生产的借款费用

予以资本化，计入相关资产成本，其他借款费用计入当期损益。本集团确定的符合资本化条件的资产包括需要经过1年以上的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可

销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等的借款费用，在资产支出已经发生、借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或生产活动已经开始时，开始资本化；当购建或生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态时，停止资本化，其后发生的借款费用计入当期损益。如果符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过3个月，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建或生产活动重新开始。

在资本化期间内的每一会计期间，本集团按照以下方法确认借款费用的资本化金额：

借入专门借款的，按照当期实际发生的利息费用，扣除尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定；占用一般借款的，根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率确定，其中资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。

20.无形资产

本集团无形资产包括土地使用权、软件等，按取得时的实际成本计量，其中，购入的无形资产，按实际支付的价款和相关的其他支出作为实际成本；投资者投入的无形资产，按投资合同或协议约定的价值确定实际成本，但合同或协议约定价值不公允的，按公允价值确定实际成本。但对非同一控制下合并中取得被购买方拥有的但在其财务报表中未确认的无形资产，在进行初始确认时，按公允价值确认计量。

土地使用权从出让起始日起，按其出让年限平均摊销；其他无形资产按预计使用年限、合同规定的受益年限和法律规定的有效年限三者中最短者分期平均摊销。摊销金额按其受益对象计入相关资产成本和当期损益。对使用寿命有限的无形资产的预计使用寿命及摊销方法于每年年度终了进行复核，如发生改变，则作为会计估计变更处理。

21.长期资产减值

本集团于每一资产负债表日对长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、

固定资产、在建工程、使用权资产、使用寿命有限的无形资产等项目进行检查，当存在

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2023年1月1日至2023年12月31日

（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)减值迹象时，本集团进行减值测试。对商誉、使用寿命不确定的无形资产无论是否存在减值迹象，每年末均进行减值测试。

（1）除金融资产之外的非流动资产减值（除商誉外）

本集团在进行减值测试时，按照资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者确定其可收回金额。减值测试后，若该资产的账面价值超过其可收回金额，其差额确认为减值损失。

本集团以单项资产为基础估计其可回收金额，难以对单项资产的可回收金额进行估计的，以该资产所属资产组为基础确定资产组的可回收金额。资产组的认定，以资产组产生的主要现金流入是否独立于其他资产或者资产组的现金流入为依据。

公允价值减去处置费用后的净额，参考公平交易中类似资产的销售协议价格或可观察到的市场价格，减去可直接归属于该资产处置的增量成本确定。预计未来现金流量现值时，管理层必须估计该项资产或资产组的预计未来现金流量，并选择恰当的折现率确定未来现金流量的现值。

（2）商誉减值

本集团对企业合并形成的商誉，自购买日起将其账面价值按照合理的方法分摊至相关的资产组，难以分摊至相关的资产组的分摊至相关的资产组组合。在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失；再对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较账面价值与可收回金额，如可收回金额低于账面价值的，减值损失金额首先抵减分摊至资产组或者资产组组合中商誉的账面价值，再根据资产组或者资产组组合中除商誉之外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。

上述资产的减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。

22.长期待摊费用

本集团的长期待摊费用包括固定资产改良支出、装修费、绿化费等本集团已经支付

但应由本期及以后各期分摊的期限在1年以上的费用。该等费用在受益期内平均摊销，如果长期待摊费用项目不能使以后会计期间受益，则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。

23.职工薪酬

本集团职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他。

短期薪酬主要包括职工工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、生育

保险费、工伤保险费、住房公积金、工会经费和职工教育经费、非货币性福利等，，在职工提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并按照受益对象计入当

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2023年1月1日至2023年12月31日

（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)期损益或相关资产成本。

离职后福利主要包括基本养老保险费、失业保险以及年金等，按照公司承担的风险和义务，分类为设定提存计划、设定受益计划。对于设定提存计划在根据在资产负债表日为换取职工在会计期间提供的服务而向单独主体缴存的提存金确认为负债，并按照受益对象计入当期损益或相关资产成本。

在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或为鼓励职工自愿接受裁减而提出给予补偿的建议，在本集团不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时，和本集团确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本两者孰早日，确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益。但辞退福利预期在年度报告期结束后十二个月不能完全支付的，按照其他长期职工薪酬处理。

24.预计负债

当与对外担保、商业承兑汇票贴现、未决诉讼或仲裁、产品质量保证等或有事项相

关的业务同时符合以下条件时，本集团将其确认为负债：该义务是本集团承担的现时义务；该义务的履行很可能导致经济利益流出企业；该义务的金额能够可靠地计量。

预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。本集团于资产负债表日对当前最佳估计数进行复核并对预计负债的账面价值进行调整。

非同一控制下企业合并中取得的被购买方或有负债在初始确认时按照公允价值计量，在初始确认后，按照预计负债确认的金额，和初始确认金额扣除收入确认原则确定的累计摊销额后的余额，以两者之中的较高者进行后续计量。

25.优先股、永续债等其他金融工具

归类为债务工具的优先股、永续债，按其公允价值扣除交易费用后的金额进行初始计量，并采用实际利率法按摊余成本进行后续计量，其利息支出或股利分配按照借款费用进行处理，其回购或赎回产生的利得或损失计入当期损益。

归类为权益工具的优先股、永续债，在发行时收到的对价扣除交易费用后增加所有者权益，其利息支出或股利分配按照利润分配进行处理，回购或注销作为权益变动处理。”

26.收入确认原则和计量方法

本集团在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务的控制权时，确认收入。取得相关商品或服务的控制权，是指能够主导该商品的使用或该服务的提供并从中获得几乎全部的经济利益。

本集团的营业收入主要包括房地产销售收入、商品销售收入、物业出租收入以及物

业管理、门票、酒店、旅游团费等提供服务收入。与本集团取得收入的主要活动相关的具体会计政策描述如下：

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2023年1月1日至2023年12月31日

（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)

（1）房地产销售收入

对于根据销售合同条款、各地的法律及监管要求，满足在某一时段内履行履约义务条件的房地产销售，本集团在该段时间内按履约进度确认收入；其他的房地产销售在房产完工并验收合格，达到销售合同约定的交付条件，在客户取得相关商品或服务控制权时点，确认销售收入的实现。

（2）商品销售收入

当商品运送到合同指定地点且客户已接受该商品时客户取得商品控制权，确认商品销售收入的实现。本集团按已收或应收的合同或协议价款的公允价值确定商品销售收入金额。

（3）物业管理、门票、酒店、旅游团费等提供服务收入本集团在提供相关服务时确认收入。

27.政府补助

政府补助为货币性资产的，按照实际收到的金额计量，对于按照固定的定额标准拨付的补助，或对年末有确凿证据表明能够符合财政扶持政策规定的相关条件且预计能够收到财政扶持资金时，按照应收的金额计量；政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量，公允价值不能可靠取得的，按照名义金额(1元)计量。

本集团的政府补助包括与资产相关的政府补助、与收益相关的政府补助。其中，与资产相关的政府补助，是指本集团取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助；与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。如果政府文件中未明确规定补助对象，本集团按照上述区分原则进行判断，难以区分的，整体归类为与收益相关的政府补助。

与资产相关的政府补助冲减相关资产的账面价值或确认为递延收益，确认为递延收益的与资产相关的政府补助，在相关资产使用寿命内平均分配计入当期损益。相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，将尚未分配的相关递延收益余额转入资产处置当期的损益。

与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失的期间计入当期损益或冲减相关成本。与日常活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。与日常活动无关的政府补助，计入营业外收支。

28.递延所得税资产和递延所得税负债

本集团递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价

值之间的差额、以及未作为资产和负债确认但按照税法规定可以确定其计税基础的项目

的计税基础与其账面价值之间的差额产生的(暂时性差异)计算确认。

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2023年1月1日至2023年12月31日

（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)本集团对除以下情形外的所有应纳税暂时性差异确认递延所得税负债：（1）暂时

性差异产生于商誉的初始确认或既不影响会计利润也不影响应纳税所得额(或可抵扣亏

损)的非企业合并的交易中产生的资产或负债的初始确认；（2）与子公司、联营企业及

合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，本集团能够控制暂时性差异转回的时间且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回的。

本集团以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的未来应

纳税所得额为限，对除以下情形外产生的可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减确认递延所得税资产：（1）暂时性差异产生于既不影响会计利润也不影响应纳税所得额(或

可抵扣亏损)的非企业合并的交易中产生的资产或负债的初始确认；（2）与子公司、联

营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，不能同时满足以下条件的：暂时性差异在可预见的未来很可能转回、未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。

本集团在很可能有足够的应纳税所得额用以抵扣可抵扣亏损的限度内，就所有尚未利用的可抵扣亏损确认递延所得税资产。管理层运用大量的判断来估计未来取得应纳税所得额的时间和金额，结合纳税筹划策略，决定应确认的递延所得税资产的金额，因此存在不确定性。

于资产负债表日，递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量。

在同时满足下列条件时，本集团将递延所得税资产及递延所得税负债以抵消后的净额列示：本集团拥有以净额结算当期所得税资产及当期递延所得税负债的法定权利；递延所得税资产和递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税

相关或者对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产和递延所得税负债转回的期间内，涉及的纳税主体体意图以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债或是同时取得资产、清偿债务。

29.租赁

（1）租赁的识别租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。

在合同开始日，本集团评估合同是否为租赁或者包含租赁。如果合同一方让渡了在一定期间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包含租赁。

为确定合同是否让渡了在一定期间内控制已识别资产使用的权利，本集团评估合同中的客户是否有权获得在使用期间内因使用已识别资产所产生的几乎全部经济利益，并有权在该使用期间主导已识别资产的使用。

合同中同时包含多项单独租赁的，本集团将合同予以分拆，并分别各项单独租赁进行会计处理：

45深圳华侨城股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日

（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)

（2）本集团作为承租人

1）租赁确认

除了短期租赁和低价值资产租赁，在租赁期开始日，本集团对租赁确认使用权资产和租赁负债。

使用权资产，是指本集团作为承租人可在租赁期内使用租赁资产的权利，按照成本进行初始计量。该成本包括：*租赁负债的初始计量金额；*在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额扣除已享受的租赁激励相关金额；*发生的初始直接费用；*为拆卸及

移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发

生的成本（属于为生产存货而发生的除外）。本集团按照租赁准则有关规定重新计量租赁负债的，相应调整使用权资产的账面价值。

本集团根据与使用权资产有关的经济利益的预期消耗方式以直线法对使用权资产计提折旧。能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧；无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。计提的折旧金额根据使用权资产的用途，计入相关资产的成本或者当期损益。

本集团按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值对租赁负债进行初始计量。

租赁付款额包括：*固定付款额及实质固定付款额，扣除租赁激励相关金额；*取决于指数或比率的可变租赁付款额；*本集团合理确定将行使购买选择权时，购买选择权的行权价格；*租赁期反映出本集团将行使终止租赁选择权时，行使终止租赁选择权需支付的款项；*根据本集团提供的担保余值预计应支付的款项。

在计算租赁付款额的现值时，本集团因无法确定租赁内含利率的，采用增量借款利率作为折现率。本集团按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益，但应当资本化的除外。

在租赁期开始日后，本集团确认租赁负债的利息时，增加租赁负债的账面金额；支付租赁付款额时，减少租赁负债的账面金额。当实质固定付款额发生变动、担保余值预计的应付金额发生变化、用于确定租赁付款额的指数或比率发生变动、购买选择权、续

租选择权或终止选择权的评估结果或实际行权情况发生变化时，本集团按照变动后的租赁付款额的现值重新计量租赁负债。

2）短期租赁和低价值资产租赁

对于租赁期不超过12个月的短期租赁和单项租赁资产为全新资产时价值较低的低

价值资产租赁，本集团选择不确认使用权资产和租赁负债。本集团将短期租赁和低价值资产租赁的租赁付款额，在租赁期内各个期间按照直线法或其他系统合理的方法计入相关资产成本或当期损益。

3）售后租回

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2023年1月1日至2023年12月31日

（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)本集团作为售后租回交易中的卖方兼承租人，对相关标的资产转让是否构成销售进行评估。本集团判断不构成销售的，本集团继续确认被转让资产，同时确认一项与转让收入等的金融负债；构成销售的，本集团按原资产账面价值中与租回获得的使用权有关的部分，计量售后租回所形成的使用权资产，并仅就转让至出租人的权利确认相关利得或损失。

（3）本集团为出租人

本集团作为出租人，如果一项租赁实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬，本集团将该项租赁分类为融资租赁，除此之外分类为经营租赁。

1）融资租赁

在租赁期开始日，本集团对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。本集团对应收融资租赁款进行初始计量时，以租赁投资净额作为应收融资租赁款的入账价值。

租赁投资净额为未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和。本集团按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。本集团取得的未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。

2）经营租赁

在租赁期内各个期间，本集团采用直线法或其他系统合理的方法将经营租赁的租赁收款额确认为租金收入。

本集团发生的与经营租赁有关的初始直接费用资本化至租赁标的资产的成本，在租赁期内按照与租金收入相同的确认基础分期计入当期损益。本集团取得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。

经营租赁发生变更的，本集团自变更生效日开始，将其作为一项新的租赁进行会计处理，与变更前租赁有关的预收或应收租赁收款额视为新租赁的收款额。

3）售后租回

本集团作为售后租回交易中的买方兼出租人，相关标的资产的控制权未转移给本集团，本集团不确认被转让资产，但确认一项与转让收入等额的金融资产；相关标的资产的控制权已转移给本集团，资产转让构成销售，本集团对资产购买进行会计处理，并根据前述政策对资产的出租进行会计处理。

30.持有待售

本集团主要通过出售（包括具有商业实质的非货币性资产交换，下同）而非持续使用一项非流动资产或处置组收回其账面价值的，将其划分为持有待售类别。

本集团将同时符合下列条件的非流动资产或处置组划分为持有待售：*根据类似交

47深圳华侨城股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日

（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；*出售极可能发生，即已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预计出售将在一年内完成。有关规定要求相关权力机构或者监管部门批准后方可出售的需要获得相关批准。本集团持有的非流动资产或处置组（除金融资产、递延所得税资产、以公允价值计量的投资性房地产、职工薪酬形成的资产外）账面价值高于公允价值减去出售费用后的净额的，将账面价值减记至公允价值减去出售费用后的净额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提持有待售资产减值准备。

本集团因出售对子公司的投资等原因导致丧失对子公司控制权的，无论出售后本集团是否保留部分权益性投资，在拟出售的对子公司投资满足持有待售类别划分条件时，在母公司个别财务报表中将对子公司投资整体划分为持有待售类别，在合并财务报表中将子公司所有资产和负债划分为持有待售类别。

持有待售的非流动资产或处置组中的非流动资产不计提折旧或摊销，持有待售的处置组中负债的利息和其他费用继续予以确认。

终止确认持有待售的非流动资产或处置组时，将尚未确认的利得或损失计入当期损益。

31.终止经营

终止经营，是指本集团满足下列条件之一的、能够单独区分的组成部分，且该组成部分已经处置或划分为持有待售类别：（1）该组成部分代表一项独立的主要业务或一

个单独的主要经营地区；（2）该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主

要经营地区进行处置的一项相关联计划的一部分；（3）该组成部分是专为转售而取得的子公司。

在利润表的中，本集团在利润表“净利润”项下增设“持续经营净利润”和“终止经营净利润”项目，以税后净额分别反映持续经营相关损益和终止经营相关损益。终止经营的相关损益应当作为终止经营损益列报，列报的终止经营损益包含整个报告期间，而不仅包含认定为终止经营后的报告期间。

32.公允价值计量

本集团于每个资产负债表日以公允价值计量权益工具投资。公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。

在财务报表中以公允价值计量或披露的资产和负债，根据对公允价值计量整体而言具有重要意义的最低层次输入值，确定所属的公允价值层次：第一层次输入值，在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；第二层次输入值，除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值；第三层次输入值，相关资产或负债的不可观察输入值。

48深圳华侨城股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日

（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)

33.重要会计政策和会计估计变更

（1）重要会计政策变更会计政策变更的内容和原因审批程序2022年11月30日财政部发布《企业会计准则解释第16公司于2023年8月29日召开的号》(财会[2022]31号)，要求“关于单项交易产生的资产和第八届董事会第十三次会议，审负债相关的递延所得税不适用初始确认豁免的会计处理”的议通过了《关于变更会计政策的内容自2023年1月1日起施行。

议案》。

本集团自2023年1月1日起施行该规定，采用追溯调整法进行会计处理，并重述了比较年度财务报表。变更对比较期财务报表的影响如下：

1)上述会计政策变更对2022年度净利润及2022年年初及年末股东权益的影响汇

总如下：

受影响的项目2022年净利润2022年年末股东权益2022年年初股东权益调整前之净利润

-12767140436.40100629799465.26120786023755.83及股东权益单项交易产生的资产和负债相关

的递延所得税不719423.972328579.291609155.32适用初始确认豁免的影响调整后之净利润

-12766421012.43100632128044.55120787632911.15及股东权益

49深圳华侨城股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日

（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)

2)上述会计政策变更对2022年12月31日合并资产负债表、2022年度合并利润

表各项目的影响汇总如下：

合并资产负债表项目调整前调整调整后

资产：

递延所得税资产13063562949.632328579.2913065891528.92

股东权益：

未分配利润50234000957.502221225.3950236222182.89

少数股东权益31768766715.99107353.9031768874069.89

减：所得税费用2882464722.00-719423.972881745298.03

净利润-12767140436.40719423.97-12766421012.43

3)上述会计政策变更对母公司资产负债表和利润表无影响。

（2）重要会计估计变更本年未发生需要披露的重大会计估计变更事项。

四、税项

1.主要税种及税率

应税收入按3%、5%、6%、9%、13%的税率计算销项税，并按扣除当期允许抵扣的进项税额后的差额计缴增值税。具体情况如下：

*商品销售收入按13%的税率计算销项税，并按扣除当期允许抵扣的进项税额后的差额计缴增值税。

*水电公司供水采用简易办法计缴增值税，税率为6%。

*房地产销售：2016年4月30日前开工的项目，适用简易征收方式，税率5%；2016年4月30日后开工的项目，以扣减土地价款后的收入为计税额，适用一般征收方式，税率9%。

*不动产租赁：2016年4月30日前取得的房产，适用简易征收方式，税率5%；2016年4月30日后取得的房产，适用一般征收方式，税率增值税9%。

*动产租赁：适用于融资性租赁及经营性租赁，税率13%。

*公园门票、文化创意服务：适用体育文化服务或旅游娱乐服务的简易征

收或一般征收方式，税率3%或6%。

*旅游团费：以取得的全部价款和价外费用扣除代旅游者支付给其他单位

或者个人的住宿费、餐费、交通费、旅游景点门票和支付给其他接团旅游

企业的旅游费后的余额为计税营业额，税率6%。

*住宿、餐饮、物业等生活服务：适用一般征收方式，税率6%。

*交通运输业务：适用于其他陆路运输服务，税率为9%。

*策划规划业务等应税劳务：适用于其他现代服务，税率6%。

50深圳华侨城股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日

（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)城市维护建设税、城市维护建设税按实际缴纳流转税额的1%、5%、7%计缴；教育费附加

教育费附加、地方按实际缴纳流转税额的3%计缴，地方教育费附加按实际缴纳流转税额的教育费附加2%计缴。

本集团依据注册地不同按照不同的税率计缴企业所得税，其中：于中国境企业所得税内注册的企业之企业所得税适用税率为25%；注册地在香港的公司按

16.5%缴纳利得税。

采用定额税率，每个幅度税额的差距规定为20倍，每平方米年税额如下：

大城市50万人口以上，每平方米1.5元至30元；中等城市人口20-50万，每平方米1.2元至24元；小城市人口20万以下，每平方米0.9元至土地使用税18元；县城、建制镇、工矿区每平方米0.6元至12元。

经省、自治区、直辖市人民政府批准，经济落后地区的土地使用税适用税额标准可以在税法规定的最低税额的30%以内适当降低；经济发达地区

的适用税额标准可以适当提高，但须报财政部批准。

土地增值税本集团房地产收入之土地增值税按超率累进税率或核定征收率计算。

从价计征的，以房产原值的70%为计税依据，适用税率为1.2%；从租计房产税征的，以房产租金收入为计税依据，税率为12%。

文化事业建设费游戏机、高尔夫、歌舞厅及音乐茶座按经营收入的3%征收。

2.税收优惠按照《关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部税务总局海关总署公告2019年第39号）、《关于明确生活性服务业增值税加计抵减政策的公告》（财政部税务总局公告2019年第87号）、《财政部税务总局关于明确增值税小规模纳税人减免增值税等政策的公告》（财政部税务总局公告2023年第1号）等有关规定，自2023年1月1至2023年12月31日，允许生产性服务业纳税人按照当期可抵扣进项税额加计5%抵减应纳税额；允许生活性服务业纳税人按照当期可抵扣进项税额加计10%抵减应纳税额。

按照《财政部税务总局关于小微企业和个体工商户所得税优惠政策的公告》（财政部税务总局公告2023年第6号）规定，自2023年1月1日至2024年12月31日，对本集团内符合小型微利企业年应纳税所得额不超过100万元的部分，减按25%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税；按照《关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费政策的公告》（财政部税务总局公告2023年第12号）规定，对小型微利企业减按25%计算应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税政策，延续执行至2027年12月31日。按照《国家税务总局公告2022年第13号》规定，自2022年1月1日至2024年12月31日，对年应纳税所得额超过100万元但不超过300万元的部分，减按25%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。

按照《财政部税务总局关于进一步实施小微企业“六税两费”减免政策的公告》（财政部税务总局公告2022年第10号）规定，自2022年1月1日至2024年12月31

51深圳华侨城股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日

（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)日，对本集团内符合小型微利企业可以在50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税(不含证券交易印花税)、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。按照《关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费政策的公告》（财政部税务总局公告2023年第12号）规定，自2023年1月1日至2027年12月31日，对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户减半征收资源税（不含水资源税）、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加

2021年12月23日，本公司之子公司深圳市侨城汇网络科技有限公司获得深圳市科技创新委员会、深圳市财政局、国家税务总局深圳市税务局核发的《高新技术企业证书》，证书编号为 GR202144201475，有效期为三年。根据相关税收规定，深圳市侨城汇网络科技有限公司自2021年起至2023年连续三年享受关于高新技术企业的相关

税收优惠政策，按照15%的优惠税率征收缴纳企业所得税。

五、合并财务报表主要项目注释

下列所披露的财务报表数据，除特别注明之外，“年初”系指2023年1月1日，“年末”系指2023年12月31日，“本年”系指2023年1月1日至12月31日，“上年”系指

2022年1月1日至12月31日，货币单位为人民币元。

1.货币资金

项目年末余额年初余额

库存现金1344938.811670206.15

银行存款39675004321.6241235525011.30

其他货币资金468802170.71383642939.26

合计40145151431.1441620838156.71

其中：存放在境外的款项总额534437277.05109456689.79

注：*其他货币资金主要包括保函、信用证、按揭保证金等293146561.22元，代建项目政府专项财政资金163801130.89元，存放第三方平台款项8326486.95元，存出投资款3527991.65元。

*银行存款中受限资金507470765.62元，主要为诉讼冻结资金；其他货币资金中的受限资金为456947692.11元，合计964418457.73元。

*本集团年末预售监管资金总额为10405361852.22元。

2.应收账款

（1）应收账款按账龄列示账龄年末余额年初余额

1年以内（含1年）585456920.12777796365.86

52深圳华侨城股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日

（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)账龄年末余额年初余额

1-2年280439678.9785711294.49

2-3年74252294.6318522971.24

3年以上92525772.66107357681.92

其中：3-4年12269945.3438407439.97

4-5年24654279.083006914.57

5年以上55601548.2465943327.38

小计1032674666.38989388313.51

减：坏账准备77961549.0269691670.20

合计954713117.36919696643.31

（2）应收账款按坏账计提方法分类列示年末余额账面余额坏账准备类别计提比例账面价值金额金额比例

（%）

（%）按单项计提坏

账准备23208536.852.2523208536.85100.00---按组合计提坏

账准备1009466129.5397.7554753012.175.42954713117.36

合计1032674666.38100.0077961549.027.55954713117.36

（续）年初余额账面余额坏账准备类别计提账面价值

金额比例（%）金额比例

（%）按单项计提坏账准

备21556116.112.1821556116.11100.00---按组合计提坏账准

备967832197.4097.8248135554.094.97919696643.31

合计989388313.51100.0069691670.207.04919696643.31

1）应收账款按单项计提坏账准备

年末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）计提理由

按单项计提23208536.8523208536.85100.00无法收回该款项

53深圳华侨城股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日

（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)年末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）计提理由坏账准备

合计23208536.8523208536.85100.00—

（续）年初余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）计提理由按单项计提

21556116.1121556116.11100.00无法收回该款项

坏账准备

合计21556116.1121556116.11100.00—

2）应收账款按组合计提坏账准备

年末余额账龄

账面余额坏账准备计提比例（%）

正常风险组合738496224.8854753012.177.41

其中：

1年以内（含1年）550178310.9110847126.721.97

1-2年125555599.2810624545.768.46

2-3年26849168.983988916.7714.86

3-4年3135731.01575071.6018.34

4-5年1857988.67409484.2622.04

5年以上30919426.0328307867.0691.55

低风险组合270969904.65------

合计1009466129.5354753012.175.42

注：*本集团采用的共同信用风险特征包括债务人类别等。

*低风险组合主要包括应收关联方、政府部门等类别的款项，此类款项发生坏账损失的可能性极小；

*正常风险组合为除低风险组合及按单项计提坏账准备之外的款项，结合历史经验、债务人到期还款能力以及未来现金流量情况等，按账龄分析法对本组合的应收账款计提信用损失准备。

（3）应收账款本年计提、收回或转回的坏账准备情况本年变动金额类别年初余额计提收回或转回

54深圳华侨城股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日

（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)本年变动金额类别年初余额计提收回或转回

按单项计提坏账准备21556116.111652420.74---

按组合计提坏账准备48135554.0910845329.202977849.96

合计69691670.2012497749.942977849.96

（续）本年变动金额类别年末余额转销或核销其他减少

按单项计提坏账准备------23208536.85

按组合计提坏账准备1125174.07124847.0954753012.17

合计1125174.07124847.0977961549.02

（4）按欠款方归集的年末余额前五名的应收账款

本年按欠款方归集的年末余额前五名应收账款汇总金额136007667.58元，占应收账款年末余额合计数的比例13.17%，相应计提的坏账准备年末余额汇总金额

20000000.00元。

3.预付账款

（1）预付款项账龄年末余额年初余额项目

金额比例（%）金额比例（%）

1年以内685160834.8756.471007911946.8358.03

1－2年189146652.0815.59421085595.0024.24

2－3年115505132.869.5295252411.475.48

3年以上223417187.3418.42212735208.4812.25

合计1213229807.15100.001736985161.78100.00

（2）按预付对象归集的年末余额前五名的预付款情况

本年按预付对象归集的年末余额前五名预付款项汇总金额484874375.02元，占预付款项年末余额合计数的比例39.97%。

4.其他应收款

项目年末余额年初余额

其他应收款32048226206.4029036002356.22

应收股利248200000.00298200000.00

应收利息---2386690089.57

55深圳华侨城股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日

（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)项目年末余额年初余额

合计32296426206.4031720892445.79

注：年末无逾期利息。

4.1应收股利

（1）应收股利分类被投资单位年末余额年初余额

惠州市利华房地产开发有限公司248200000.00248200000.00

宁波弘福房地产信息咨询有限公司---50000000.00

合计248200000.00298200000.00

（2）重要的账龄超过1年的应收股利是否发生减值及其被投资单位年末余额账龄未收回原因判断依据

惠州市利华房地产开经测算，预计可全

248200000.001-2年尚未结算

发有限公司额收回

合计248200000.00———

4.2其他应收款

（1）其他应收款按款项性质分类款项性质年末余额年初余额

项目投资款25140966807.1621456519778.10

保证金、押金3378846890.274184791327.73

其他3760447164.373566802234.33

减：坏账准备232034655.40172110983.94

合计32048226206.4029036002356.22

（2）其他应收款按账龄列示账龄年末余额年初余额

1年以内（含1年）8271912284.619950650759.41

1-2年8401077021.527702823651.77

2-3年5177883352.954050840865.82

3年以上10429388202.727503798063.16

其中:3-4年3417950114.562674207233.78

4-5年2224153566.162510854257.72

56深圳华侨城股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日

（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)账龄年末余额年初余额

5年以上4787284522.002318736571.66

小计32280260861.8029208113340.16

减：坏账准备232034655.40172110983.94

合计32048226206.4029036002356.22

（3）其他应收款按坏账计提方法分类列示年末余额账面余额坏账准备类别比例计提比账面价值金额金额

（%）例（%）按单项计提

26550142.790.0825014103.1594.211536039.64

坏账准备按组合计提

32253710719.0199.92207020552.250.6432046690166.76

坏账准备

合计32280260861.80100.00232034655.400.7232048226206.40

（续）年初余额账面余额坏账准备类别比例计提比账面价值金额金额

（%）例（%）按单项计提

22340000.000.0822340000.00100.00---

坏账准备按组合计提

29185773340.1699.92149770983.940.5129036002356.22

坏账准备

合计29208113340.16100.00172110983.940.5929036002356.22

1）其他应收款按单项计提坏账准备

年末余额名称计提比例账面余额坏账准备计提理由

（%）

按单项计提坏账准备26550142.7925014103.1594.21预计无法收回

合计26550142.7925014103.1594.21—

（续）名称年初余额

57深圳华侨城股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日

（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)计提比例账面余额坏账准备计提理由

（%）

按单项计提坏账准备22340000.0022340000.00100.00预计无法收回

合计22340000.0022340000.00100.00—

2）其他应收款按组合计提坏账准备

年末余额项目计提比例账面余额坏账准备

（%）

正常风险组合2108141360.83207020552.259.82

其中：

1年以内（含1年）1319899891.6347161895.363.57

1-2年465879533.6119569754.144.20

2-3年135495228.1618389684.7713.57

3-4年33018264.714792041.8514.51

4-5年22715499.6512942489.0356.98

5年以上131132943.07104164687.1079.43

低风险组合30145569358.18------

合计32253710719.01207020552.250.64

注：*本集团采用的共同信用风险特征包括债务人类别等。

*低风险组合主要包括应收关联方、政府部门、合作方的款项以及押金、保证金等，此类款项发生坏账损失的可能性极小；

*正常风险组合为除低风险组合及按单项计提坏账准备之外的款项，结合历史经验、债务人到期还款能力以及未来现金流量情况等，按账龄分析法对本组合的其他应收款计提信用损失准备。

3）其他应收款按照预期信用损失一般模型计提坏账准备

第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预整个存续期预坏账准备未来12个月预期合计

期信用损失(未期信用损失(已信用损失

发生信用减值)发生信用减值)

2023年1月1日余

149770983.94---22340000.00172110983.94

额

本年计提41423093.54---4944385.3746367478.91

本年转回17919672.34---2270282.2220189954.56

58深圳华侨城股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日

（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)

第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预整个存续期预坏账准备未来12个月预期合计

期信用损失(未期信用损失(已信用损失

发生信用减值)发生信用减值)

本年转销------------

其他增加34078550.16------34078550.16

其他减少332403.05------332403.05

2023年12月31日

207020552.25---25014103.15232034655.40

余额

（4）其他应收款本年计提、收回或转回的坏账准备情况本年变动金额类别年初余额计提收回或转回

按单项计提坏账准备22340000.004944385.372270282.22

按组合计提坏账准备149770983.9441423093.5417919672.34

合计172110983.9446367478.9120189954.56

（续）本年变动金额类别年末余额转销或核销其他变动

按单项计提坏账准备------25014103.15

按组合计提坏账准备---33746147.11207020552.25

合计---33746147.11232034655.40

（5）按欠款方归集的年末余额前五名的其他应收款情况本集团本年按欠款方归集的年末余额前五名其他应收款汇总金额为

11194390280.30元，占其他应收款年末余额合计数的比例为34.68%。

5.存货

（1）存货分类年末余额项目账面余额存货跌价准备账面价值房地产存货

其中：开发成本122314646797.336502741939.41115811904857.92

开发产品68604933255.476316464910.0362288468345.44

小计190919580052.8012819206849.44178100373203.36

59深圳华侨城股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日

（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)年末余额项目账面余额存货跌价准备账面价值

非房地产存货220717254.863705182.08217012072.78

合计191140297307.6612822912031.52178317385276.14

（续）年初余额项目账面余额存货跌价准备账面价值房地产存货

其中：开发成本150073482975.508125251719.52141948231255.98

开发产品57828100269.944002752862.1653825347407.78

小计207901583245.4412128004581.68195773578663.76

非房地产存货256403835.814054692.07252349143.74

合计208157987081.2512132059273.75196025927807.50

（2）存货跌价准备项目年初余额本年计提

房地产开发项目：

开发成本8125251719.521247410472.27

开发产品4002752862.162146196838.31

小计12128004581.683393607310.58

非房地产开发项目4054692.07---

合计12132059273.753393607310.58

（续）项目本年转销其他增加年末余额

房地产开发项目：

开发成本215780031.80-2654140220.586502741939.41

开发产品2486625011.022654140220.586316464910.03

小计2702405042.82---12819206849.44

非房地产开发项目349509.99---3705182.08

合计2702754552.81---12822912031.52

注：其他增加为项目竣工后存货跌价准备余额从开发成本转入开发产品。

60深圳华侨城股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日

（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)

（3）开发成本明细情况预计下批竣工时预计总投资项目名称开工时间年末账面余额年初账面余额间（亿元）

武汉华滨项目2021年2024年113.007073799076.376841839177.23

合肥实业项目2020年2024年79.556454391035.996855421736.34

武汉都市项目2019年2024年100.005155215885.215015986330.04

协跃项目2017年2024年—5017716159.633871513182.58

信和置业项目2018年2024年136.594787911489.004305797980.72

深圳西部置业项目2019年2024年99.994443341683.086108353948.01

广州置业发展项目2019年2024年64.963825176479.353700206588.47

南昌华侨城项目2018年2024年130.173728656607.184358959735.84

武汉天创项目2020年2024年144.003690846057.435208998298.64

济南华侨城项目2018年2024年202.243443099627.303379314759.39

肇庆实业项目2019年2024年—3221318431.083610415314.15

深圳华腾项目2020年2024年65.802927700405.212856920473.35

深圳城更项目2017年2024年—2839981268.682121580794.47

襄阳华侨城项目2019年2024年100.252668943239.052914203089.72

东莞松山湖华侨城项目2022年2024年—2581129635.732071243927.70

南京新侨项目2021年2024年32.032551063914.482521879243.53

济宁华侨城项目2021年2024年69.802547289372.502805950861.43

61深圳华侨城股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日

（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)预计下批竣工时预计总投资项目名称开工时间年末账面余额年初账面余额间（亿元）

西安沣东项目2019年2024年394.662546544510.713259395818.42

佛山文旅项目2023年2024年35.412375843322.75---

无锡泓昇项目2023年2024年---2289069593.36---

南京溧水项目2021年2024年63.392222224473.322512603111.77

南京置地项目2017年2024年179.992192313105.141856996646.97

佛山侨悦项目2023年2024年30.662094483043.87---

武汉当代项目2018年2024年60.001760880558.771740462186.79

湛江华侨城项目2020年2026年64.001724779731.311867619342.87

合肥环巢项目2019年2024年31.221614498195.671570406262.00

华侨城粤西（广东）项目2019年2024年56.831597448646.721474742849.65

陕西商业项目2018年2024年43.541575269001.821573694829.25

宁波华投项目2019年2024年63.151430234668.531465862984.52

漳州华侨城项目2020年—49.161381103260.671760678791.54

招华实业项目2017年2024年217.191377338892.181151286924.34

太原侨鼎项目2019年2024年47.931340748074.531230923894.94

上海置地项目2010年2024年145.571324598269.061871603473.75

广州实业项目2020年2024年47.941277322968.851231050989.64

太原侨冠项目2019年2024年37.611261509600.922698111732.31

62深圳华侨城股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日

（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)预计下批竣工时预计总投资项目名称开工时间年末账面余额年初账面余额间（亿元）

南京实业项目2017年2024年143.531231442183.121922292079.04

潮州投资项目2019年2024年42.311225680218.061048455596.08

宜宾三江置业项目2018年2024年87.021220685940.931100803820.96

成都天府实业项目2018年2024年26.371213453630.0678233354.13

南京威丰项目2019年2024年69.531009011754.101513388119.09

天津华侨城项目2018年2024年77.51977483456.69923333520.70

深圳低碳发展项目2019年——970147411.52816745738.82

涿州华侨城项目2020年2026年35.56929606141.48868119950.59

武汉滨江项目2020年2024年52.80907426888.862643137900.28

西安实业项目2023年2026年26.44891628000.22857407503.76

扬州华侨城项目2019年2024年82.24872515087.191928494345.56

深圳瑞湾发展项目2019年2024年54.07846459926.43889883178.65

天津泽沣项目2019年2024年18.03804884725.53746073392.65

丽江华侨城项目2020年2024年19.04693582820.11587145233.20

郑州华侨城项目2020年2024年37.84646868103.712207235877.27

惠州帝豪项目2018年2024年20.38641945053.90640217046.99

重庆实业项目2014年2024年104.16641817023.282536067645.18

其他项目———8246218146.6932952423392.18

合计———122314646797.33150073482975.50

63深圳华侨城股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日

（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)

（4）开发产品明细情况项目名称竣工时间年初账面余额本年增加本年减少年末账面余额

新玺发展项目2023年6874984260.66484417997.721149664087.466209738170.92

上海唐侨盈项目2023年---6082233036.81---6082233036.81

成都樾然项目2023年---2795515757.99---2795515757.99

招华实业项目2019年2874890473.9937037677.69176358348.132735569803.55

深圳瑞湾发展项目2022年2576691919.65155298965.77121085380.962610905504.46

东莞上江项目2023年---4326111606.952038988295.262287123311.69

深圳西部置业项目2023年---2569481413.64328245491.692241235921.95

东莞实业项目2023年129301988.992376024519.03353240440.912152086067.11

招商华侨城项目2018年2177948845.934402798.57161132274.392021219370.11

上海置地项目2023年1370008372.11589545658.6483541150.361876012880.39

武汉天创项目2023年442184769.411869426290.25468817803.981842793255.68

信和置业项目2022年7668141621.23---5875033784.521793107836.71

肇庆实业项目2023年1292266931.38779006955.02298363554.031772910332.37

重庆实业项目2023年644092660.553056579180.351987545819.901713126021.00

和城房地产项目2022年5524723608.47217810707.124308348424.671434185890.92

中山华侨城项目2023年1379940799.79463030348.37474371529.321368599618.84

成都华鑫侨盛项目2023年752405182.871350896444.07763517580.091339784046.85

郑州华侨城项目2023年---2057441214.82719417900.201338023314.62

64深圳华侨城股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日

（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)项目名称竣工时间年初账面余额本年增加本年减少年末账面余额

淄博来仪项目2023年---1584119038.23293885103.911290233934.32

海南实业项目2022年1328951116.347356902.63112546781.191223761237.78

南京置地项目2019年1342806775.02365792447.73488802265.441219796957.31

宜宾三江置业项目2022年1483097547.25584495.91413089873.001070592170.16

深汕华侨城项目2022年1088301036.3522800.0084804021.421003519814.93

武汉当代项目2022年1404821251.0095210304.11538354878.39961676676.72

万霖投资项目2023年---1966670168.181052741575.04913928593.14

深圳置业投资项目2020年1204429563.386465994.98306417646.31904477912.05

青岛华侨城投资项目2022年891811063.39103009470.20137057746.00857762787.59

南京侨劲地产项目2023年---2647150699.821806443629.46840707070.36

武汉实业项目2019年776390012.691311429.1727557647.85750143794.01

华侨城房地产项目2019年889594437.11---143929265.02745665172.09

南京实业项目2023年700560392.311086421176.431068240930.65718740638.09

顺德实业项目2022年1026051687.2094098994.70410640293.55709510388.35

武汉滨江项目2023年385075997.201816658784.811511984375.60689750406.41

天津华侨城项目2022年842724177.3313030454.94178154423.08677600209.19

襄阳华侨城项目2023年865115014.97616370018.27903000730.86578484302.38

广州置业发展项目2022年615764091.926109183.8157897864.54563975411.19

其他项目—9275024671.4511916030847.0211920619881.049270435637.43

65深圳华侨城股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日

（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)项目名称竣工时间年初账面余额本年增加本年减少年末账面余额

合计—57828100269.9451540673783.7540763840798.2268604933255.47

（5）存货跌价准备计提依据及本年转回或转销原因项目计提存货跌价准备的具体依据本年转回存货跌价准备的原因本年存货跌价准备转销及其他减少的原因

房地产开发项目：

开发成本可变现净值低于账面成本—销售结转

开发产品可变现净值低于账面成本—销售结转

非房地产开发项目可变现净值低于账面成本—销售结转

（6）存货年末余额中的利息资本化金额为6339416585.07元。本年度用于确认借款利息费用的资本化率为4.16%。

6.持有待售资产和持有待售负债

（1）上海首驰项目持有待售资产年末减值准年末年末预计预计项目账面余额备账面价值公允价值处置费用处置时间

货币资金3914340.28---3914340.283914340.282024年其他流动资产2177298.05---2177298.052177298.053340000.002024年投资性房地产1916350257.17---1916350257.172018983230.912024年合计1922441895.50---1922441895.502025074869.243340000.00—

66深圳华侨城股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日

（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)持有待售负债项目年末余额年末公允价值

长期借款1380000000.001380000000.00

合同负债16965520.0016965520.00

一年内到期的长期负债10000000.0010000000.00

其他6109349.246109349.24

合计1413074869.241413074869.24

注：2022年11月11日，上海置地在北京产权交易所进行公开挂牌出售上海首驰51%股权。于2023年与受让方签订交易协议，成交价格为

612000000.00元，预计2024年完成该交易事项。

（2）苏河湾项目年末年末年末预计预计项目减值准备账面余额账面价值公允价值处置费用处置时间

固定资产757361081.33---757361081.33960992187.682024年上半年

188964175.25

无形资产835481880.30---835481880.301060117267.322024年上半年

合计1592842961.631592842961.632021109455.00188964175.25—

注：2023年11月21日，上海置地于北京产权交易所公开挂牌出售苏河湾项目酒店系列资产，并在当年与受让方签订交易协议，成交价为

2430000000.00元，预计交易将于2024年上半年完成，上海置地将该项交易中涉及固定资产和无形资产分类为持有待售资产，剩余的商铺与车

位仍在存货科目核算。

67深圳华侨城股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日

（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)

7.一年内到期的非流动资产

项目年末余额年初余额

一年内到期的委托贷款12570785511.4812638586075.56

一年内到期的长期应收款---3161105.69

合计12570785511.4812641747181.25

8.其他流动资产

项目年末余额年初余额

预缴及留抵税费6845532018.748353347848.13

委托贷款818392738.19814443458.76

合同取得成本632119299.38528166107.82

合计8296044056.319695957414.71

68深圳华侨城股份有限公司财务报表附注

2032年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

9.长期股权投资

年初余额本年增减变动被投资单位权益法下确认的投其他综合收益账面价值减值准备追加投资减少投资资损益调整

合计20288861341.04918472630.86---581339396.38-1215592726.17-1055569.69

一、合营企业9920742304.7714160630.76---346024824.79-352835114.42-982196.31

其中重要的合营企业：

苏州华湖1503740766.34---------133875888.56---

重庆悦岚1245906740.72----------2963242.09---

无锡嘉合885937394.07---------33214.67---

国际低碳城开发825593578.64----------4875192.35---

国寿侨城633821567.15------62250000.0051250746.62---

南京华颐459970465.93---------86936475.79---

惠州利华518345273.17---------19504188.10---

上海鹏鲲511037220.05----------6363.95---

武汉侨滨置业660920678.07----------195028924.34---

云南华侨城置业524316464.01----------157026022.21---

厦门侨润400537310.43------103086400.00-2202987.97---

深圳世界之窗200450810.03---------53435910.57---

69深圳华侨城股份有限公司财务报表附注

2032年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）年初余额本年增减变动被投资单位权益法下确认的投其他综合收益账面价值减值准备追加投资减少投资资损益调整

宁波侨安144051270.48---------47269777.88---

太原侨晋259700902.32----------72348707.86---

二、联营企业10368119036.27904312000.10---235314571.59-862757611.75-73373.38

其中重要的联营企业：

渤海证券2584352450.65---------66210559.54-73373.38

杭州锦杭718543016.93---------97814127.21---

资汇控股640324930.08---------40024508.36---

西安招商嘉时575093248.92---------10706579.87---

民生教育524619092.06---------23000000.00---

湖北交投襄阳447411447.44---------46773896.21---

宁波弘福437686166.79---------1461670.44---

成都地润412378921.15----------79714945.28---

郑州都市置业271678724.98---------5092659.66---

招华国际会展发展648931209.86----------379666485.44---

中山禹鸿231984826.16---------25356166.84---

宜宾叙华204278446.31---------48619197.15---

成都文旅股份233299254.39----------4063466.17---

70深圳华侨城股份有限公司财务报表附注

2032年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）年初余额本年增减变动被投资单位权益法下确认的投其他综合收益账面价值减值准备追加投资减少投资资损益调整

西安思睿置地152973236.99---------52461099.65---

（续）本年增减变动年末余额被投资单位宣告发放现金股利其他权益变动计提减值准备其他账面价值减值准备或利润

合计26934112.39-159096597.42----994885.6018357716278.17918472630.86

一、合营企业26759609.61-42405332.55----994885.609204259560.7114160630.76

其中重要的合营企业：

苏州华湖------------1637616654.90---

重庆悦岚------------1242943498.63---

无锡嘉合------------885970608.74---

国际低碳城开发------------820718386.29---

国寿侨城----15750000.00------607072313.77---

南京华颐------------546906941.72---

惠州利华------------537849461.27---

上海鹏鲲------------511030856.10---

武汉侨滨置业------------465891753.73---

71深圳华侨城股份有限公司财务报表附注

2032年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）本年增减变动年末余额被投资单位宣告发放现金股利其他权益变动计提减值准备其他账面价值减值准备或利润

云南华侨城置业------------367290441.80---

厦门侨润------------295247922.46---

深圳世界之窗------------253886720.60---

宁波侨安----------994885.60190326162.76---

太原侨晋------------187352194.46---

二、联营企业174502.78-116691264.87------9153456717.46904312000.10

其中重要的联营企业：

渤海证券------------2650489636.81---

杭州锦杭------------816357144.14---

资汇控股----41364903.06------638984535.38---

西安招商嘉时------------585799828.79---

民生教育----12835783.10------534783308.96---

湖北交投襄阳------------494185343.65---

宁波弘福------------439147837.23---

成都地润------------332663975.87---

郑州都市置业------------276771384.64---

招华国际会展发展------------269264724.42---

72深圳华侨城股份有限公司财务报表附注

2032年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）本年增减变动年末余额被投资单位宣告发放现金股利其他权益变动计提减值准备其他账面价值减值准备或利润

中山禹鸿------------257340993.00---

宜宾叙华------------252897643.46---

成都文旅股份------------229235788.22---

西安思睿置地------------205434336.64---

10.其他权益工具投资

（1）其他权益工具投资情况项目年末余额年初余额

招商蛇口605720338.66802754236.86

合计605720338.66802754236.86

73深圳华侨城股份有限公司财务报表附注

2032年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

（2）本年非交易性权益工具投资本年确认的股利收其他综合收益转入指定为以公允价值计量且其变其他综合收益转入项目累计利得累计损失入留存收益的金额动计入其他综合收益的原因留存收益的原因

据本集团会计准则，在投资确认之初，本集团可以将非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综

合收益的金融资产，一经作出，不得撤销（该情况一般适用于招商蛇口14618644.06-894279660.54------企业投资其他上市公司股票或—者非上市公司股权）。本集团对于打算长期持有的上市公司

股权投资，在投资之初，统一指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。

合计14618644.06-894279660.54------——

74深圳华侨城股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

11.其他非流动金融资产

项目年末余额年初余额分类以公允价值计量且其变动计入

368958233.11353098302.71

当期损益的金融资产

其中：权益工具投资368958233.11353098302.71

合计368958233.11353098302.71

12.投资性房地产

（1）采用成本计量模式的投资性房地产

项目房屋、建筑物及其他合计

一、账面原值

1.年初余额17990033321.7617990033321.76

2.本年增加金额4023795520.754023795520.75

（1）外购增加------

（2）存货\固定资产\在建工程转入2023458686.822023458686.82

（3）合并范围变动1973576708.331973576708.33

（4）其他26760125.6026760125.60

3.本年减少金额2167176048.942167176048.94

（1）处置或报废1262644.351262644.35

（2）转为持有待售2088953655.112088953655.11

（3）其他76959749.4876959749.48

4.年末余额19846652793.5719846652793.57

二、累计折旧和累计摊销

1.年初余额3100578650.003100578650.00

2.本年增加金额859361260.23859361260.23

（1）计提或摊销407335061.85407335061.85

（2）合并范围变动452026198.41452026198.41

（3）其他------

3.本年减少金额179559917.09179559917.09

（1）处置或报废126591.55126591.55

（2）转为持有待售172603397.94172603397.94

（3）其他6829927.606829927.60

4.年末余额3780379993.143780379993.14

三、减值准备

75深圳华侨城股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）项目房屋、建筑物及其他合计

1.年初余额228525922.44228525922.44

2.年末余额228525922.44228525922.44

四、账面价值

1.年末账面价值15837746877.9915837746877.99

2.年初账面价值14660928749.3214660928749.32

（2）未办妥产权的投资性房地产项目账面价值未办妥产权证书原因

房屋建筑物2297212332.54正在办理中

土地使用权2891743398.96正在办理中

合计5188955731.50—

13.固定资产

项目年末余额年初余额

固定资产22344925365.7823665020446.32

固定资产清理38683.97725160.11

合计22344964049.7523665745606.43

76深圳华侨城股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

13.1固定资产

（1）固定资产情况项目房屋及景区建筑物机器设备运输工具电子设备其他设备合计

一、账面原值

1.年初余额24242349992.6211494666373.50303241138.282036372223.673272295569.0341348925297.10

2.本年增加金额650163706.22155522182.1519158787.8438409453.13259040778.511122294907.85

（1）购置498546832.0169590005.7517126373.5712932790.19133150108.98731346110.50

（2）存货\在建工程转入123536671.1185842498.12548038.3624231494.95125029803.89359188506.43

（3）合并范围变动13310341.96---423909.00379169.22430432.8214543853.00

（4）其他增加14769861.1489678.281060466.91865998.77430432.8217216437.92

3.本年减少金额1628692577.14593854140.3239044578.58306165446.36442045785.163009802527.56

（1）处置或报废710816333.47590713933.4637980034.68305253472.54432748272.672077512046.82

（2）转为持有待售914549230.26------------914549230.26

（3）其他3327013.413140206.861064543.90911973.829297512.4917741250.48

4.年末余额23263821121.7011056334415.33283355347.541768616230.443089290562.3839461417677.39

二、累计折旧

1.年初余额7222570802.986400536023.21231172271.691307053678.991235687252.8016397020029.67

2.本年增加金额761480675.12638221124.6124874741.82117097574.50201628435.311743302551.36

（1）计提752103617.85638131446.3323390365.91115857326.25200767569.681730250326.02

77深圳华侨城股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）项目房屋及景区建筑物机器设备运输工具电子设备其他设备合计

（2）合并范围变动4263941.23---423909.00376709.35430432.825494992.40

（3）其他增加5113116.0489678.281060466.91863538.90430432.817557232.94

3.本年减少金额494051683.80584728232.8637212164.31272134376.45357929541.291746055998.71

（1）处置或报废336804593.64584693913.2236560592.42271982354.93357342192.671587383646.88

（2）转为持有待售157188148.93------------157188148.93

（3）其他减少58941.2334319.64651571.89152021.52587348.621484202.90

4.年末余额7489999794.306454028914.96218834849.201152016877.041079386146.8216394266582.32

三、减值准备

1.年初余额959522438.6531582032.521729566.079357099.90284693683.971286884821.11

2.本年增加金额------------------

3.本年减少金额511363937.9925281228.071729566.079335460.0316948899.66564659091.82

（1）处置或报废511363937.9925281228.071729566.079335460.0316948899.66564659091.82

4.年末余额448158500.666300804.45---21639.87267744784.31722225729.29

四、账面价值

1.年末账面价值15325662826.744596004695.9264520498.34616577713.531742159631.2522344925365.78

2.年初账面价值16060256750.995062548317.7770339300.52719961444.781751914632.2623665020446.32

78深圳华侨城股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

（2）通过经营租赁租出的固定资产项目年末账面价值

房屋建筑物167799562.41

合计167799562.41

（3）未办妥产权证书的固定资产项目账面价值未办妥产权证书原因

房屋建筑物4930445648.87正在办理中

合计4930445648.87—

13.2固定资产清理

项目年末余额年初余额

固定资产清理38683.97725160.11

合计38683.97725160.11

14.在建工程

项目年末余额年初余额

在建工程5892871411.675855887609.80

合计5892871411.675855887609.80

79深圳华侨城股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

（1）在建工程情况年末余额年初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

公园景区、商业地产

6193150939.90421844725.915771306213.995913709855.88259447144.685654262711.20

等项目

其他121565197.68---121565197.68201624898.60---201624898.60

合计6314716137.58421844725.915892871411.676115334754.48259447144.685855887609.80

（2）重要在建工程项目本年变动情况预算数本年减少工程名称年初余额本年增加年末余额（万元）转入固定资产其他减少

南京置地项目310300.001600331951.03---------1600331951.03

西安发展项目460000.001199509850.86111470341.48104373863.9161370056.661145236271.77

襄阳华侨城项目384201.83736642125.4714319923.65------750962049.12

肇庆实业项目300000.00523729845.5711239493.58---5304278.30529665060.85

合肥实业项目63575.06187248002.80210015302.90------397263305.70

武汉实业项目263468.00336999081.2860134362.9668884344.582232843.61326016256.05

云南华侨城项目270000.00259447144.68---------259447144.68

南昌华侨城项目430000.00180921059.3937508344.337487494.838090757.83202851151.06

80深圳华侨城股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

（3）本年计提在建工程减值准备情况类别年初余额本年增加本年减少年末余额计提原因

公园景区、商业地产等

259447144.68162397581.23---421844725.91可收回金额低于账面价值

项目

合计259447144.68162397581.23---421844725.91—

（4）在建工程的减值测试情况项目账面价值可收回金额减值金额

广州文旅项目162397581.23---162397581.23

合计162397581.23---162397581.23

15.使用权资产

项目房屋及景区建筑物其他合计

一、账面原值

1.年初余额4624246923.97205110819.574829357743.54

2.本年增加金额77582716.65330000.0077912716.65

（1）租入77181777.14---77181777.14

（2）其他400939.51330000.00730939.51

3.本年减少金额69031488.9311208985.2880240474.21

（1）处置或报废67048023.255375122.1172423145.36

（2）其他1983465.685833863.177817328.85

81深圳华侨城股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）项目房屋及景区建筑物其他合计

4.年末余额4632798151.69194231834.294827029985.98

二、累计折旧

1.年初余额1743396662.1824398047.521767794709.70

2.本年增加金额510646216.9510883921.34521530138.29

（1）计提510369625.0210883921.34521253546.36

（2）其他276591.93---276591.93

3.本年减少金额32102201.259134387.6841236588.93

（1）处置或报废32102201.253309478.6335411679.88

（2）其他---5824909.055824909.05

4.年末余额2221940677.8826147581.182248088259.06

三、减值准备

1.年初余额---109396625.71109396625.71

2.年末余额---109396625.71109396625.71

四、账面价值

1.年末账面价值2410857473.8158687627.402469545101.21

2.年初账面价值2880850261.7971316146.342952166408.13

82深圳华侨城股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

16.无形资产

项目土地使用权软件其他合计

一、账面原值

1.年初余额13994065851.78189037936.10442520757.7914625624545.67

2.本年增加金额541587930.0520476143.305285839.12567349912.47

（1）购置62873754.3319642228.121555136.9784071119.42

（2）在建工程转入------------

（3）其他478714175.72833915.183730702.15483278793.05

3.本年减少金额1035069966.904547814.60122964.291039740745.79

（1）处置及报废22837692.563274349.24122964.2926235006.09

（2）转为持有待售1012232274.34------1012232274.34

（3）其他减少---1273465.36---1273465.36

4.年末余额13500583814.93204966264.80447683632.6214153233712.35

二、累计摊销

1.年初余额2438959045.1799721029.1672157617.592610837691.92

2.本年增加金额381950246.729749398.7928587683.92420287329.43

（1）计提摊销381950246.729749398.7928587683.92420287329.43

（2）在建工程转入------------

（3）其他------------

3.本年减少金额186871328.732529065.79---189400394.52

83深圳华侨城股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）项目土地使用权软件其他合计

（1）处置及报废10120934.691988739.53---12109674.22

（2）转为持有待售176750394.04------176750394.04

（2）其他---540326.26---540326.26

4.年末余额2634037963.16106941362.16100745301.512841724626.83

三、减值准备

1.年初余额21116551.00------21116551.00

2.本年增加金额66605508.49------66605508.49

（1）计提66605508.49------66605508.49

4.年末余额87722059.49------87722059.49

四、账面价值

1.年末账面价值10778823792.2898024902.64346938331.1111223787026.03

2.年初账面价值11533990255.6189316906.94370363140.2011993670302.75

84深圳华侨城股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

17.长期待摊费用

项目年初余额本年增加本年摊销本年其他减少年末余额

绿化费464257041.764037339.1613092872.50209795.75454991712.67

项目提升改造费84601428.56285615656.6036925641.542424187.82330867255.80

装修费262308824.22102865373.4081289437.917106171.58276778588.13

演艺创作费23127527.95242098.324740518.72---18629107.55

其他757036734.5193985937.17231467503.333703101.58615852066.77

合计1591331557.00486746404.65367515974.0013443256.731697118730.92

85深圳华侨城股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

18.递延所得税资产和递延所得税负债

（1）未经抵销的递延所得税资产年末余额项目可抵扣暂时性差异递延所得税资产

土地增值税的计提、缴

28987359817.397246839954.35

纳与清算

内部交易未实现利润6547425492.711636856373.18

预收房款预计毛利4347974396.581086993599.14

可抵扣亏损2437364356.63609341089.16

减值准备476264146.03119066036.51其他（注）6791248251.581697812062.89

合计49587636460.9212396909115.23

注：其他主要是尚未支付的应付工程款（纳税调增10%部分）、其他应付款（预提费用）等。

（续）年初余额项目可抵扣暂时性差异递延所得税资产

土地增值税的计提、缴纳

31379946715.287844986678.82

与清算

内部交易未实现利润7910276307.361977569076.84

预收房款预计毛利4840439206.241210109801.56

可抵扣亏损2378088051.72594522012.93

减值准备571949776.96142987444.24

其他5182866058.121295716514.53

合计52263566115.6813065891528.92

（2）未经抵销的递延所得税负债年末余额项目应纳税暂时性差异递延所得税负债

公允价值变动1228142123.99307035531.00

预缴税费272966925.6468241731.41

借款资本化利息57276197.7214319049.43

其他226007452.4056501863.10

合计1784392699.75446098174.94

86深圳华侨城股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）（续）年初余额项目应纳税暂时性差异递延所得税负债

公允价值变动434704320.92108676080.23

预缴税费351165808.4487791452.11

借款资本化利息228945188.2457236297.06

其他380235148.1695058787.04

合计1395050465.76348762616.44

（3）以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债递延所得税资产和负债年末互抵销后递延所得税资产或负债年末项目抵金额余额

递延所得税资产143705739.0712253203376.16

递延所得税负债143705739.07302392435.87

19.其他非流动资产

年末余额项目账面余额减值准备账面价值

土地处置权益（注）1422977526.18---1422977526.18

委托贷款及其他624835198.35---624835198.35

预付土地款及土地保证金222840256.00---222840256.00

长期资产购置预付款118047925.26---118047925.26

合同取得成本55372511.92---55372511.92

支付股权款1.00---1.00

待补偿物业---------

合计2444073418.71---2444073418.71

（续）年初余额项目账面余额减值准备账面价值

土地处置权益1422977526.18---1422977526.18

委托贷款及其他1308840701.83---1308840701.83

预付土地款及土地保证金315175649.22---315175649.22

长期资产购置预付款13028994.76---13028994.76

合同取得成本42954521.24---42954521.24

支付股权款1.00---1.00

87深圳华侨城股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）年初余额项目账面余额减值准备账面价值

待补偿物业1311805.08---1311805.08

合计3104289199.31---3104289199.31

注：天津华侨城在2010年与天津市规划和自然资源局东丽分局（下称“东丽分局”）签订建设用地使用权出让合同，取得五块宗地（商业用地 B 和 G，住宅用地 J、K1、K2），相关土地价款已经在以前年度足额支付。因 K1、K2 在生态保护区红线内和 J、B、G 地块规划调整等原因项目未如期开发。2017 年 9 月 8 日，天津华侨城与东丽分局、天津市东丽湖瑞和发展有限责任公司（以下简称“东丽湖公司”）达成协议，解除上述国有建设用地使用权，由东丽湖公司负责落实资金补偿天津华侨城退地款。为解决土地补偿款的退回问题，天津华侨城持续与东丽区政府、东丽土整中心及东丽湖街道等单位沟通及汇报方案，提出计划通过重新摘地的方式解决土地补偿款问题。经与政府相关部门沟通，初步达成天津华侨城获取 L（商业）、M（居住用地）、B（商住混合）三宗土地的意向，但因三宗地均涉及控规调整、土地征转等因素，目前正待天津市国土空间规划方案批复后，启动相关工作。

20.所有权或使用权受到限制的资产

年末年初项目

账面价值（万元）受限原因账面价值（万元）受限原因

诉讼冻结、代建项用于办理银行

目政府专项财政承兑汇票、各种

货币资金96441.8530836.75

资金及按揭、信用保函的保证金

证、包含保证金等及贷款质押等

存货1584835.79贷款抵押1602138.36贷款抵押

固定资产408888.65贷款抵押163069.11贷款抵押投资性房

275434.17贷款抵押197670.04贷款抵押

地产

在建工程107203.40贷款抵押367603.15贷款抵押

无形资产105857.94贷款抵押131005.86贷款抵押非上市公

16483.80贷款质押14843.80贷款质押

司股权

应收账款1672.20贷款质押1256.02贷款质押

合计2596817.80—2508423.09—

88深圳华侨城股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

21.短期借款

借款类别年末余额年初余额

信用借款5344319469.743966487054.98

担保借款846472870.8399397898.32

合计6190792340.574065884953.30

注：短期借款年末余额中利息金额是10537286.89元。

22.应付账款

（1）应付账款按账龄列示项目年末余额年初余额

1年以内（含1年）13127856855.3121822773270.79

1－2年10304777305.928020247258.16

2－3年5074413711.342528561453.38

3年以上2746913092.751689862885.81

合计31253960965.3234061444868.14

注：账龄超过1年重要应付账款主要是未结算的工程款。

（2）应付账款按款项性质列示项目年末余额年初余额

应付及预计工程款29003291408.4930679530248.55

应付地价款1404581338.33997480000.00

其他846088218.502384434619.59

合计31253960965.3234061444868.14

23.合同负债

（1）合同负债情况项目年末余额年初余额

预收购房款46217805715.5552711929464.35

服务业务1958425868.101955082491.07

合计48176231583.6554667011955.42

89深圳华侨城股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

（2）账龄超过1年的重要合同负债项目名称年末余额未偿还或结转的原因

上海唐侨盈项目5632205451.38尚未完成交付

南昌华侨城项目5426973441.67尚未完成交付

协跃项目3303325174.05尚未完成交付

苏州侨仁项目2543441401.38尚未完成交付

新玺发展项目2331876867.10尚未完成交付

武汉天创项目1644575023.88尚未完成交付

太原侨冠项目1499977254.43尚未完成交付

深圳西部置业项目1497304536.50尚未完成交付

成都樾然项目1345117185.34尚未完成交付

济宁华侨城项目1026643728.55尚未完成交付

合计26251440064.28—

注：账龄超过一年的重要合同负债主要为预收房款。

（3）报告期内账面价值发生重大变动的金额及原因项目名称变动金额变动原因

和城房地产项目-4824975120.13结转收入

东莞松山湖华侨城项目4621093289.28预售

协跃项目2472778772.87预售

信和置业项目-1822657025.98结转收入

万霖投资项目-1801468979.66结转收入

佛山文旅项目1780419652.20预售

苏州侨仁项目1415540635.34预售

东莞上江项目-1345923129.82结转收入

无锡实业项目-1172938354.55结转收入

南京侨劲地产项目-1090988052.33结转收入

（4）预收房款前五大的项目项目名称年末余额年初余额

上海唐侨盈项目5632205451.385632205451.38

南昌华侨城项目5426973441.675081031465.54

东莞松山湖华侨城项目4621093289.28---

信和置业项目3561206492.065383863518.04

90深圳华侨城股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）项目名称年末余额年初余额

协跃项目3303325174.05830546401.18

24.应付职工薪酬

（1）应付职工薪酬分类项目年初余额本年增加本年减少年末余额

短期薪酬2532127720.383432513987.363436513083.492528128624.25

离职后福利-设

19829204.55299248636.34289455540.6929622300.20

定提存计划

辞退福利56827641.84132474334.99148017302.5441284674.29一年内到期的

1832805.634304719.043712920.982424603.69

其他福利

合计2610617372.403868541677.733877698847.702601460202.43

（2）短期薪酬项目年初余额本年增加本年减少年末余额

工资、奖金、

2325787743.562536873861.782574822221.39

津贴和补贴2287839383.95

职工福利费20876803.46293061903.41282502046.1731436660.70

社会保险费8695521.79144062636.53145111230.347646927.98

其中：医疗保

7832872.43133197927.22134469277.856561521.80

险费

工伤保险费280778.505545350.945413972.54412156.90

生育保险费581870.865319358.375227979.95673249.28

住房公积金9259081.17216471691.46218336043.777394728.86工会经费和

职工教育经152263783.5261335589.5653786876.92159812496.16费短期带薪缺

---1525216.611525216.61---勤其他短期薪

15244786.88179183088.01160429448.2933998426.60

酬

合计2532127720.383432513987.363436513083.492528128624.25

91深圳华侨城股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

（3）设定提存计划项目年初余额本年增加本年减少年末余额

基本养老保险16049069.57269031144.03276726096.768354116.84

失业保险费973439.639848953.348878587.941943805.03

企业年金缴费2806695.3520368538.973850855.9919324378.33

合计19829204.55299248636.34289455540.6929622300.20

25.应交税费

项目年末余额年初余额

增值税1299623955.832966274877.13

企业所得税651661541.961049857030.67

土地使用税95143823.3427083414.53

土地增值税87724618.621394540466.34

房产税86154200.3635048144.47

城市维护建设税78159770.2661695654.59

教育费附加74698335.4844696129.39

个人所得税34854938.1636118036.68

其他142750609.8846787116.76

合计2550771793.895662100870.56

26.其他应付款

项目年末余额年初余额

其他应付款55420580381.0455737043604.16

应付股利159074179.42107155591.32

应付利息---1553885340.82

合计55579654560.4657398084536.30

注：年末无逾期利息。

26.1应付股利

项目年末余额年初余额

子公司应付少数股东之股利159074179.42107155591.32

合计159074179.42107155591.32

注：超过1年的应付股利107155591.32元，系投资方尚未领取的股利。

92深圳华侨城股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

26.2其他应付款

（1）按款项性质列示其他应付款款项性质年末余额年初余额

关联方往来23482850786.1319977753991.66

计提的土地增值税19351057194.9724852286069.53

收取的押金、保证金4326294599.331632439527.31

其他单位往来4311347326.784180100361.32

预提费用1717682357.242077260227.97

购房意向金835088311.8885953196.63

其他1396259804.712931250229.74

合计55420580381.0455737043604.16

（2）账龄超过1年的重要其他应付款单位名称年末余额未偿还或结转的原因

预提税金—土地增值税5993740360.10未到清算期预提土地增值税

合计5993740360.10—

27.一年内到期的非流动负债

项目年末余额年初余额

一年内到期的长期借款14941189162.2212974395955.62

一年内到期的应付债券3959982429.474240000000.00

一年内到期的租赁负债604913636.361212407090.57

一年内到期的长期应付款---318785323.23

合计19506085228.0518745588369.42

注：一年内到期的长期借款、应付债券年末余额中利息金额是440220918.12元。

28.其他流动负债

项目年末余额年初余额

待转销项税额4326192403.463692187168.64

合计4326192403.463692187168.64

29.长期借款

借款类别年末余额年初余额

信用借款68215568815.2863166656352.71

93深圳华侨城股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）借款类别年末余额年初余额

保证借款29140849197.3536340586247.19

抵押借款16186855060.5012392743948.28

质押借款7699948944.591604497159.07

小计121243222017.72113504483707.25

减：一年内到期的长期借款

14941189162.2212974395955.62（详见附注五、27）

合计106302032855.50100530087751.63

30.应付债券

（1）应付债券分类项目年末余额年初余额

公司债券6455691870.2810490287702.30

减：一年内到期的应付债券

3959982429.474240000000.00（附注五、27）

合计2495709440.816250287702.30

（2）应付债券的增减变动面值总额债券名称发行日期债券期限发行金额（万元）

18侨城02100000.002018-1-185+2年996607692.31

18侨城03200000.002018-2-53+2年1993215384.62

18侨城04300000.002018-2-55+2年2989823076.92

18侨城0620000.002018-3-125+2年199321538.46

21侨城01200000.002021-1-113+2年1996800000.00

21侨城0250000.002021-1-115+2年499200000.00

21侨城03150000.002021-1-183+2年1497600000.00

21侨城0450000.002021-1-185+2年499200000.00

21侨城0526000.002021-4-73+2年259584000.00

21侨城06150000.002021-4-75+2年1497600000.00

小计1246000.00——12428951692.31

减：一年内到期的应付

---——---债券（附注五、27）

合计1246000.00——12428951692.31

94深圳华侨城股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）（续）债券名称年初余额本年发行按面值计提利息

18侨城02999292045.87------

18侨城0339998935.57---108712.33

18侨城042997446579.88---14625205.48

18侨城06199873898.00---1778082.20

21侨城011998242815.90---71600000.00

21侨城02499429793.41---19450000.00

21侨城031498673547.47---53550000.00

21侨城04499427512.49---19450000.00

21侨城05259749915.55---9230000.00

21侨城061498152658.16---59250000.00

小计10490287702.30---249042000.01

减：一年内到期的应付

4240000000.00------债券（附注五、27）

合计6250287702.30---249042000.01

（续）债券名称溢折价摊销本年偿还年末余额

18侨城02707954.131000000000.00---

18侨城031064.4340108712.33---

18侨城042553420.123014625205.48---

18侨城06126102.00201778082.20---

21侨城01771868.324890605.162065724079.06

21侨城02123452.101328523.32517674722.19

21侨城03579598.694644278.931548158867.23

21侨城04123362.711686857.61517314017.59

21侨城05100044.902695314.40266384646.05

21侨城06334871.1117301991.111540435538.16

小计5421738.514289059570.546455691870.28

减：一年内到期的应付

------3959982429.47债券（附注五、27）

合计5421738.514289059570.542495709440.81

31.租赁负债

项目年末余额年初余额

95深圳华侨城股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）项目年末余额年初余额

租赁负债3282995251.683766078795.73减：一年内到期部分（详见附

604913636.361212407090.57注五、27）

合计2678081615.322553671705.16

96深圳华侨城股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

32.递延收益

（1）递延收益分类项目年初余额本年增加本年减少年末余额形成原因

政府补助1031387363.0614810500.00111162235.94935035627.12—

其他99552000.00------99552000.00项目未结转，与存货相关合计1130939363.0614810500.00111162235.941034587627.12—

（2）政府补助项目

本年计入其他收本年冲减成本费与资产相关/与项目年初余额本年新增补助金额年末余额益金额用金额收益相关

重庆欢乐谷项目产业扶持资金971343269.30---93741597.24---877601672.06与资产相关

中国艺库创意文化产业园项目20523607.61---------20523607.61与收益相关

“两园一带”生态绿地及配套项目35557850.40---15220052.79---20337797.61与资产相关

其他项目3962635.7514810500.002200259.28326.6316572549.84与资产/收益相关

合计1031387363.0614810500.00111161909.31326.63935035627.12—

33.股本

本年增减变动（+、-）项目年初余额年末余额发行新股其他小计

一、有限售条件股份

1.国家持股---------------

97深圳华侨城股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）本年增减变动（+、-）项目年初余额年末余额发行新股其他小计

2.国有法人持股1138152352.00---------1138152352.00

3.其他持股7252969.00----3257769.00-3257769.003995200.00

其中：境内法人持股---------------

境内自然人持股7252969.00----3257769.00-3257769.003995200.00

境外自然人持股---------------

有限售条件股份合计1145405321.00----3257769.00-3257769.001142147552.00

二、无限售条件股份

1.人民币普通股7056388594.00---3257769.003257769.007059646363.00

无限售条件股份合计7056388594.00---3257769.003257769.007059646363.00

三、股份总数8201793915.00---------8201793915.00

98深圳华侨城股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

34.其他权益工具

发行在外的金融年初余额本年增加本年减少年末余额工具

永续债3100000000.00------3100000000.00

合计3100000000.00------3100000000.00

注：太平洋资产管理有限责任公司设立“太平洋-深圳华侨城股份债权投资计划”，将募集之受托资金向本公司进行永续债权投资。2023年度，本公司支付永续债利息

154009722.23元。

根据相关合同约定，上述永续债没有明确的到期期限，本公司拥有递延支付利息的权利，同时永续债赎回的真实选择权属于本公司，不存在交付现金或其他金融资产给其他方的合同义务，因此计入其他权益工具。

35.资本公积

项目年初余额本年增加本年减少年末余额

股本溢价5404612728.65---19334037.605385278691.05

其他资本公积1513096.52------1513096.52

合计5406125825.17---19334037.605386791787.57

注：赎回永续债，减少资本公积-股本溢价19334037.60元。

36.库存股

项目年初余额本年增加本年减少年末余额为员工持股计划或

者股权激励而收购1041515155.83------1041515155.83的本公司股份

合计1041515155.83------1041515155.83

37.其他综合收益

本年发生额

减：前期计减：前期计年初项目本年所得税前发生额入其他综合入其他综合余额收益当期转收益当期转入损益入留存收益

一、不能重分类进损益的

-698760564.77-182025408.84------其他综合收益其他权益工具投资公允

-640858234.80-182025408.84------价值变动

99深圳华侨城股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）本年发生额

减：前期计减：前期计年初项目本年所得税前发生额入其他综合入其他综合余额收益当期转收益当期转入损益入留存收益

其他-57902329.97---------

二、将重分类进损益的其

-1262097310.44-111754382.52------他综合收益

其中：权益法下可转损益

-59851235.07-1055569.69------的其他综合收益

其他4242145.28---------

外币财务报表折算差额-1206488220.65-110698812.83------

其他综合收益合计-1960857875.21-293779791.36------

（续）本年发生额

减：所年末项目税后归属于少数得税费税后归属于母公司余额股东用

一、不能重分类进损益的

----182025408.84----880785973.61其他综合收益其他权益工具投资公允

----182025408.84----822883643.64价值变动

其他----------57902329.97

二、将重分类进损益的其

----62466133.88-49288248.64-1324563444.32他综合收益

其中：权益法下可转损益

----770143.44-285426.25-60621378.51的其他综合收益

其他---------4242145.28

外币财务报表折算差额----61695990.44-49002822.39-1268184211.09

其他综合收益合计----244491542.72-49288248.64-2205349417.93

38.盈余公积

项目年初余额本年增加本年减少年末余额

法定盈余公积4909916514.32------4909916514.32

任意盈余公积11568568.32------11568568.32

100深圳华侨城股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）项目年初余额本年增加本年减少年末余额

合计4921485082.64------4921485082.64

39.未分配利润

项目本年上年

上年年末余额50236222182.8962092180381.60

加：年初未分配利润调整数---1726116.67

本年年初余额50236222182.8962093906498.27

加：本年归属于母公司所有者的净利润-6492441996.55-10904910148.41

减：提取法定盈余公积------

提取任意盈余公积------

应付普通股股利---799134416.41其他（注）154009722.23153639750.56

本年年末余额43589770464.1150236222182.89

注：其他主要是支付永续债利息154009722.23元。

40.营业收入、营业成本

（1）营业收入和营业成本情况本年发生额上年发生额项目收入成本收入成本

主营业务55594936606.0945031098770.6876586331985.0159132710245.51

其他业务149214570.08137681166.29180773145.87103950055.28

合计55744151176.1745168779936.9776767105130.8859236660300.79

（2）主营业务按行业分类本年发生额上年发生额项目收入成本收入成本旅游综合

31387855280.0425391325720.3327219966931.8920559124233.10

行业房地产行

24207081326.0519639773050.3549366365053.1238573586012.41

业

合计55594936606.0945031098770.6876586331985.0159132710245.51

101深圳华侨城股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

（3）与履约义务相关的信息

本集团向客户销售房地产，销售合同在房地产销售时订立，本集团在房地产完工并验收合格，达到销售合同约定的交付条件，并在客户取得相关商品控制权时点确认销售收入的实现。

（4）与分摊至剩余履约义务的交易价格相关的信息

于2023年12月31日，本集团分摊至尚未履行（或部分未履行）履约义务的交易价格预计为人民币484.60亿元，主要为尚未达到房地产销售合同约定的交付条件的销售合同交易价格。本集团预计在未来1-3年内，在房产完工并验收合格，达到销售合同约定的交付条件，以及在客户取得相关商品或服务控制权时点，确认销售收入的实现。

（5）前五名客户营业收入情况

期间前五名客户营业收入合计占同期营业收入的比例（%）

2023年1819810774.993.27

2022年4369449612.155.69

41.税金及附加

项目本年发生额上年发生额

土地增值税2278499147.063465313905.16

房产税303470013.17174950681.79

土地使用税182579648.99151507321.78

城市维护建设税177340468.91149148333.14

教育费附加133025885.85106047578.23

印花税41280590.7475251028.82

其他4806611.8521548989.78

合计3121002366.574143767838.70

42.销售费用

项目本年发生额上年发生额

市场拓展费用978129020.721471525281.58

销售佣金853535776.74870833138.52

人工成本259906774.42377176380.71

折旧摊销费用131635411.75169078725.75

租赁及物业管理费60560098.2373508422.20

能源费用12108130.6818265681.88

其他费用216345051.92217920525.80

102深圳华侨城股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）项目本年发生额上年发生额

合计2512220264.463198308156.44

43.管理费用

项目本年发生额上年发生额

人工成本1308153322.291786219465.21

折旧摊销费用298756323.30317332632.78

系统管理费用154848832.21142576366.04

中介费127149143.47203176729.60

租赁及物业管理费83639980.92103599624.52

通讯及办公交通费用40618765.1253925634.08

能源费用19545291.7718472002.22

其他费用224670234.08321450656.55

合计2257381893.162946753111.00

44.财务费用

项目本年发生额上年发生额

利息费用4710825723.284499531717.86

减：利息收入1840694751.381833714696.60

加：汇兑损失164564716.47-38348796.79

手续费26237075.3623241097.28

其他13996046.8214451533.58

合计3074928810.552665160855.33

45.其他收益

产生其他收益的来源本年发生额上年发生额

文化旅游产业扶持资金和奖励金111062985.23397221311.18

企业补贴收入25092607.8446935111.52

增值税进项额加计扣除21208048.8529265515.79

其他14765085.5246370307.76

合计172128727.44519792246.25

103深圳华侨城股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

46.投资收益

项目本年发生额上年发生额

权益法核算的长期股权投资收益-1708734236.34-2464955703.15

处置长期股权投资产生的投资收益35455270.0610210520.28

其他-13421366.0234322033.88

合计-1686700332.30-2420423148.99

47.公允价值变动收益

产生公允价值变动收益的来源本年发生额上年发生额

其他非流动金融资产21386501.5156351150.63

合计21386501.5156351150.63

48.信用减值损失

项目本年发生额上年发生额

其他应收款坏账损失-26177524.35-30607580.09

应收票据及应收款项坏账损失-9519899.98-2669993.12

一年内到期的非流动资产坏账损失---1071875.00

长期应收款坏账损失---2411718.76

合计-35697424.33-29793979.45

49.资产减值损失

项目本年发生额上年发生额

存货跌价损失-3393607310.58-11510668493.09

在建工程减值损失-162397581.23-167127373.00

无形资产减值损失-66605508.49---

商誉减值损失-626977.62-2400261.99

固定资产减值损失----673390981.58

长期股权投资减值损失----139254279.37

使用权资产减值损失----109396625.71

投资性房地产减值损失----103131139.55

合计-3623237377.92-12705369154.29

104深圳华侨城股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

50.资产处置收益（损失以”－”号填列）

项目本年发生额上年发生额

非流动资产处置收益9444328.914910816.08

合计9444328.914910816.08

51.营业外收入

计入本年非经常性项目本年发生额上年发生额损益的金额

违约金收入20705438.6651333788.1820705438.66

政府补助8983087.5229389986.268983087.52

非流动资产毁损报废利得6807260.172011923.016807260.17

赔偿费收入4669978.881275154.854669978.88

罚款净收入3430618.0826070166.133430618.08

其他12355863.48100026170.1112355863.48

合计56952246.79210107188.5456952246.79

52.营业外支出

计入本年非经常项目本年发生额上年发生额性损益的金额

违约金支出89023305.7664161348.7389023305.76

非流动资产毁损报废损失85274980.118741157.9285274980.11

非常损失61098206.762284.5861098206.76

赔偿费支出28293712.571307911.5128293712.57

滞纳金支出12341769.994072351.4612341769.99

罚款支出3694552.24859110.623694552.24

对外捐赠支出415187.6113620266.58415187.61

其他支出4214136.433941270.394214136.43

合计284355851.4796705701.79284355851.47

53.所得税费用

（1）所得税费用项目本年发生额上年发生额

当年所得税费用1908458942.962571512340.52

递延所得税费用766317972.19310232957.51

合计2674776915.152881745298.03

105深圳华侨城股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

（2）会计利润与所得税费用调整过程项目本年发生额

本年合并利润总额-5760241276.91

按法定/适用税率计算的所得税费用-1440060319.23

子公司适用不同税率的影响-46112781.41

调整以前期间所得税的影响92712403.41

非应税收入的影响348188893.97

不可抵扣的成本、费用和损失的影响477628848.40

使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响-450498638.48本年未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可

3692918508.49

抵扣亏损的影响

所得税费用2674776915.15

54.其他综合收益

详见本附注“五、37其他综合收益”相关内容。

55.现金流量表项目

（1）与经营活动有关的现金

1）收到的其他与经营活动有关的现金

项目本年发生额上年发生额

押金、保证金8987646485.715526340281.40

往来款项8937635588.234303488639.52

利息收入662286686.73610391357.39

补贴收入44866880.00102366433.56

其他376313000.7344510485.44

合计19008748641.4010587097197.31

2）支付的其他与经营活动有关的现金

项目本年发生额上年发生额

押金、保证金、备用金13364355671.585398811638.84

往来款项3496749414.393670693250.92

其他付现费用3660137756.212797370279.82

银行手续费26249945.4123241097.28

合计20547492787.5911890116266.86

106深圳华侨城股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

（2）与投资活动有关的现金

1）收到的其他与投资活动有关的现金

项目本年发生额上年发生额

收回对合营及联营公司项目的前期垫款等1770944354.473097155025.28

其他3965685.622951920.68

合计1774910040.093100106945.96

2）支付的其他与投资活动有关的现金

项目本年发生额上年发生额支付合营及联营公司项目的前期垫款及其

2199745629.252543751453.13

他

处置子公司减少的现金净额4585519.912799013440.69

合计2204331149.165342764893.82

（3）与筹资活动有关的现金

1）收到的其他与筹资活动有关的现金

项目本年发生额上年发生额项目公司收到的非控股股东前期垫款及其

2365731503.004460907599.80

他

收到不丧控处置子公司部分股权投资款---1538563000.00

合计2365731503.005999470599.80

2）支付的其他与筹资活动有关的现金

项目本年发生额上年发生额项目公司支付的非控股股东前期垫款及其

8501859939.125426492991.18

他

支付的租赁款644374861.1877046824.22

支付购买子公司少数股权投资款---1596644073.92

合计9146234800.307100183889.32

107深圳华侨城股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

3）筹资活动产生的各项负债变动情况

本年增加本年减少项目年初余额非现金非现金年末余额现金变动现金变动变动变动

其他应付款19977753991.66

4128808477.947784985049.709511823868.98450758205.0123482850786.13

应付利息1553885340.82

应付股利107155591.32---370162520.13318243932.03---159074179.42

短期借款4065884953.3012019635182.9610537286.899659360937.90---一年内到期的长期

12974395955.62127434014358.29

借款60066423335.92440220918.1253013810088.25---

长期借款100530087751.63一年内到期的应付

4240000000.003959982429.47

债券---205404167.984240000000.00---

应付债券6250287702.302495709440.81一年内到期的租赁

1212407090.57604913636.36

负债---161291317.13644374861.18---

租赁负债2553671705.162678081615.32

合计153465530082.3876214866996.828972601259.9577387613688.34450758205.01160814626445.80

108深圳华侨城股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

56.现金流量表补充资料

（1）现金流量表补充资料项目本年发生额上年发生额

1.将净利润调节为经营活动现金流量：

净利润-8435018192.06-12766421012.43

加：资产减值准备3623237377.9212705369154.29

信用减值损失35697424.3329793979.45

固定资产折旧及投资性房地产折旧2137585387.872110649597.67

使用权资产折旧521253546.36523388127.10

无形资产摊销420287329.43427535293.26

长期待摊费用摊销367515974.00312583222.22

处置固定资产、无形资产和其他长期资

9444328.91-4910816.08

产的损失（收益以“-”填列）

固定资产报废损失（收益以“-”填列）78467719.946729234.91

公允价值变动损失（收益以“-”填列）-21386501.51-56351150.63

财务费用（收益以“-”填列）3638359830.123481006263.97

投资损失（收益以“-”填列）1686700332.302420423148.99

递延所得税资产的减少（增加以“-”填列）812688152.7694142846.60

递延所得税负债的增加（减少以“-”填列）-46370180.57217528958.85

存货的减少（增加以“-”填列）18574609458.7614516453045.43

经营性应收项目的减少（增加以“-”填列）-4976690618.364887415343.70

经营性应付项目的增加（减少以“-”填列）-15003844000.25-29372225172.05

其他----107754584.55

经营活动产生的现金流量净额3422537369.95-574644519.30

2.不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：

债务转为资本------

一年内到期的可转换公司债券------

融资租入固定资产------

3.现金及现金等价物净变动情况：

现金的年末余额39180732973.4141312470675.87

减：现金的年初余额41312470675.8767285380891.44

加：现金等价物的年末余额------

减：现金等价物的年初余额------

109深圳华侨城股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）项目本年发生额上年发生额

现金及现金等价物净增加额-2131737702.46-25972910215.57

（2）本年支付的取得子公司的现金净额项目金额

本年发生的企业合并于本期支付的现金或现金等价物377440630.00

其中：HNW 基金 377440630.00

减：购买日子公司持有的现金及现金等价物165404719.60

其中：HNW 基金 165404719.60

取得子公司支付的现金净额212035910.40

（3）本年收到的处置子公司的现金净额项目金额

本年处置子公司于本年收到的现金或现金等价物2796883.37

其中：深圳华投---

南京侨劲装饰29466.07

天津雷悦1326438.05

滇池龙城1440979.25

华侨城融资租赁---

天津丽湖旅游---

减：丧失控制权日子公司持有的现金及现金等价物7382403.28

其中：深圳华投4971931.26

南京侨劲装饰---

天津雷悦2410472.02

滇池龙城---

华侨城融资租赁---

天津丽湖旅游---

加：以前期间处置子公司于本年收到的现金或现金等价物1520000.00

其中：天津丽湖旅游1520000.00

处置子公司收到的现金净额-3065519.91

110深圳华侨城股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

（4）现金和现金等价物的构成项目年末余额年初余额

现金39180732973.4141312470675.87

其中：库存现金1344938.811670206.15

可随时用于支付的银行存款39167533556.0041224891249.74

可随时用于支付的其他货币资金11854478.6085909219.98

现金等价物------

其中：三个月内到期的债券投资------

年末现金和现金等价物余额39180732973.4141312470675.87

其中：母公司或集团内子公司使用受限制

------的现金和现金等价物

（5）使用范围受限但仍属于现金及现金等价物列示的情况属于现金及现金等项目本年金额上年金额价物的理由

预售监管资金10405361852.229559980718.60—

合计10405361852.229559980718.60—

（6）不属于现金及现金等价物的货币资金不属于现金及现金项目本年金额上年金额等价物的理由

诉讼被冻结资金及其他507470765.6234335013.36—

保函、信用证、按揭专项财政

293146561.22274032467.48—

资金

代建项目政府专项财政资金163801130.89---—

合计964418457.73308367480.84—

57.外币货币性项目

项目年末外币余额折算汇率年末折算人民币余额

货币资金733379874.32—664986062.02

其中：港币733316232.150.9062664531169.57

美元58318.227.0827413050.46

欧元5323.957.859241841.99

短期借款2080000000.00—1884896000.00

其中：港币2080000000.000.90621884896000.00

一年内到期的非流动负债1200000000.00—1087440000.00

111深圳华侨城股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）项目年末外币余额折算汇率年末折算人民币余额

其中：港币1200000000.000.90621087440000.00

合计4013379874.32—3637322062.02

六、合并范围的变更

1.其他原因的合并范围变动

（1）合并范围的增加持股比公司名称新纳入合并范围的原因年末净资产本年净利润例（%）

深圳东岸投资设立60.0025291492.95-4708507.05

佛山文旅投资设立70.0091987306.98-8012693.02

佛山侨悦投资设立100.008213820.93-1786179.07

无锡泓昇投资设立100.00-782822.82-10782822.82

深圳主题公园投资设立100.00185894.33-14105.67

HNW 基金 其他（见注 1） 98.00 573534794.79 -76304.215.26

港名其他（见注1）98.0061547660.40-64806354.99

西安置地其他（见注1）98.00560590503.28-2657916.17

注1：于购买日2023年12月27日香港华侨城以支付现金港币416500000元(人

民币 377440000)作为合并成本购买了 HNW 基金 49%的权益。本次交易后，香港华侨城累计取得 HNW 基金 98%的权益，拥有对 HNW 基金的权力，通过参与 HNW 基金的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对 HNW 基金的权力影响其回报金额从而合并该公司。HNW 基金持有港名 100%的权益，港名有限公司持有西安置地 100%的权益。

被购买方的可辨认净资产、合并成本

项目 HNW基金

流动资产：

货币资金165404719.60

应收账款2229689.09

预付账款145518.29

其他应收款1026696.08

其他流动资产23040176.52

投资性房地产1521550509.92

固定资产9048860.60

长期待摊费用50959.27

112深圳华侨城股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）项目 HNW基金

资产总额：1722497129.37

负债：

应付账款-1068328.74

预收账款-11156079.00

应付职工薪酬-1572870.78

应交税金-2437783.43

其它应付款-45263272.63

一年内到期的长期负债-1087464000.00

负债总额：-1148962334.58

净资产573534794.79

减：少数股东权益-15405740.00

取得的净资产558129054.79

合并成本558129054.79

长期股权投资180688424.79

对价377440630.00

（2）合并范围的减少

本年天津丽湖旅游、天津雷悦、深圳华投、滇池龙城、南京侨劲装饰、华侨城融资租赁注销。

七、在其他主体中的权益

1.在子公司中的权益

（1）企业集团的构成

主要经营业务持股比例（%）子公司名称注册地取得方式地性质直接间接

华侨城房地产深圳深圳房地产业100.00---同一控制下企业合并

西安实业西安西安房地产业---100.00同一控制下企业合并

侨城加油站深圳深圳商务服务业---60.00同一控制下企业合并

侨香加油站深圳深圳商务服务业---60.00同一控制下企业合并

高尔夫深圳深圳娱乐业10.0090.00同一控制下企业合并

北京四方投资北京北京投资公司---70.00同一控制下企业合并

旅游业、房地产

天津华侨城天津天津40.0060.00同一控制下企业合并业

曲江发展西安西安房地产业---60.00同一控制下企业合并

113深圳华侨城股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）主要经营业务持股比例（%）子公司名称注册地取得方式地性质直接间接

创意园深圳深圳文化业---100.00同一控制下企业合并

招商华侨城深圳深圳房地产业---50.00同一控制下企业合并

旅游业、房地产

顺德实业顺德顺德---70.00同一控制下企业合并业非同一控制下企业合

深圳城更深圳深圳房地产业---51.00并非同一控制下企业合

协跃深圳深圳房地产业---100.00并非同一控制下企业合

鸿怡达深圳深圳房地产业---100.00并非同一控制下企业合

新南水门深圳深圳房地产业---80.00并租赁和商务服

东莞城更东莞东莞---80.00投资设立务业非同一控制下企业合

中联嘉信深圳深圳商务服务业---67.00并

汇富投资深圳深圳资本市场服务---67.00投资设立

佛山城更佛山佛山房地产业---67.00投资设立

东莞城市发展东莞东莞商务服务业---67.00投资设立

南京置地南京南京房地产业---51.00投资设立

陕西商业西安西安房地产业---100.00投资设立

沃泰实业（a） 深圳 深圳 房地产业 --- 35.00 投资设立

深圳置业投资深圳深圳房地产业---100.00投资设立非同一控制下企业合

惠州帝豪惠州惠州房地产业---100.00并

佛山华侨城佛山佛山房地产业---100.00投资设立租赁和商务服

新玺发展深圳深圳---60.00投资设立务业

文化置业投资深圳深圳商务服务业---51.00投资设立

潮州投资潮州潮州商务服务业---100.00投资设立

置业发展深圳深圳房地产业---60.00投资设立

南粤投资深圳深圳商务服务业---60.00投资设立深圳华侨城商

深圳深圳商务服务业100.00---投资设立业管理

顺德欢乐海岸佛山佛山商务服务业---60.00投资设立

江门华侨城江门江门商务服务业---100.00投资设立

肇庆实业肇庆肇庆商务服务业---57.00投资设立

肇庆小镇文旅肇庆肇庆商务服务业---51.00投资设立

114深圳华侨城股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）主要经营业务持股比例（%）子公司名称注册地取得方式地性质直接间接

肇庆小镇实业肇庆肇庆房地产业---70.00投资设立

肇庆小镇开发肇庆肇庆房地产业---100.00投资设立

丽江华侨城丽江丽江商务服务业---51.00同一控制下企业合并

中山华侨城中山中山房地产业---100.00投资设立华侨城粤西

茂名茂名房地产业---100.00投资设立（广东）公共设施管理

茂名滨海茂名茂名---60.00投资设立业

合恒投资（a） 深圳 深圳 商务服务业 --- 40.00 投资设立深圳华侨城会建筑装饰和其

深圳深圳---100.00投资设立展管理他建筑业

东莞保华（a） 东莞 东莞 房地产业 --- 40.00 投资设立

佛山华沥佛山佛山商务服务业---100.00投资设立

昆明城更昆明昆明商务服务业---65.00投资设立非同一控制下企业合

昆明春晖昆明昆明商务服务业---65.00并

深汕华侨城深圳深圳房地产业---100.00投资设立

广州文旅小镇广州广州商务服务业---51.00投资设立

广州小镇运营广州广州商务服务业---51.00投资设立

广州实业广州广州商务服务业---100.00投资设立

东莞华湖东莞东莞房地产业---100.00投资设立

东莞华实东莞东莞房地产业---90.00投资设立

东莞实业东莞东莞商务服务业---100.00投资设立非同一控制下企业合

和城房地产深圳深圳房地产业---55.00并

福美投资深圳深圳商务服务业---51.00投资设立

广州十亩国际广州广州商务服务业---51.00投资设立

江门侨新置业江门江门房地产业---50.00投资设立

海南实业海口海口房地产业---51.00同一控制下企业合并广州华侨城置

广州广州房地产业---68.00投资设立业

广州置业发展广州广州房地产业---57.60投资设立

漳州华侨城漳州漳州房地产业---70.00投资设立非同一控制下企业合

湛江华侨城湛江湛江房地产业---51.00并非同一控制下企业合

东莞旗华东莞湛江房地产业---90.00并

115深圳华侨城股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）主要经营业务持股比例（%）子公司名称注册地取得方式地性质直接间接

深圳华锦深圳深圳商务服务业---100.00投资设立

深圳华纯深圳深圳商务服务业---100.00投资设立

东莞上江东莞东莞房地产业---100.00投资设立

旅游业、房地产

宁波华侨城宁波宁波100.00---投资设立业

宁波置业宁波宁波房地产业---100.00投资设立

宁波投资宁波宁波房地产业---100.00投资设立宁波创东华远非同一控制下企业合

宁波宁波房地产业---40.00

（a） 并

旅游业、房地产

云南华侨城云南云南50.0020.00投资设立业

深圳国旅深圳深圳旅游业100.00---投资设立

国旅湖北武汉武汉旅游业---100.00投资设立

旅游业、房地产

青岛华侨城青岛青岛60.0040.00投资设立业

旅游业、房地产

东部华侨城深圳深圳50.0050.00投资设立业

东部茶艺深圳深圳商务服务业---80.00投资设立

东部置业深圳深圳房地产业---100.00投资设立

东部开发深圳深圳建筑业---51.00投资设立非同一控制下企业合

万霖投资深圳深圳房地产业---100.00并

东部城市发展深圳深圳房地产业---51.00同一控制下企业合并

东部都市投资深圳深圳房地产业---51.00投资设立

深圳低碳发展深圳深圳商务服务业---51.00投资设立

旅游业、房地产

北京华侨城北京北京29.2836.94投资设立业

旅游业、房地产

上海华侨城上海上海100.00---投资设立业

无锡实业无锡无锡商务服务业---100.00投资设立

滁州康金滁州滁州商务服务业---51.00同一控制下企业合并

常熟沙家浜常熟常熟商务服务业---60.00投资设立

上海唐侨盈上海上海房地产业---100.00投资设立

济宁华侨城济宁济宁房地产业---57.25投资设立

苏州虎丘（a） 苏州 苏州 商务服务业 --- 40.00 投资设立

上海天祥上海上海房地产业---100.00同一控制下企业合并

上海侨嵘上海上海房地产业---100.00投资设立

116深圳华侨城股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）主要经营业务持股比例（%）子公司名称注册地取得方式地性质直接间接

上海浦深上海上海投资公司---100.00同一控制下企业合并

旅游业、房地产

武汉实业武汉武汉66.0633.94投资设立业

武汉都市武汉武汉房地产业---100.00投资设立

襄阳华侨城襄阳襄阳商务服务业---51.00投资设立

襄阳度假区襄阳襄阳商务服务业---100.00投资设立

武汉当代武汉武汉房地产业---50.50投资设立

武汉文旅武汉武汉商务服务业---70.00投资设立

武汉滨江武汉武汉房地产业---100.00投资设立

武汉华滨武汉武汉房地产业---100.00投资设立

武汉天创武汉武汉房地产业---100.00投资设立

武汉森亿武汉武汉商务服务业---99.96投资设立

花橙科技深圳深圳景区管理100.00---投资设立

华侨城大酒店深圳深圳商务服务业93.246.76同一控制下企业合并

海景酒店深圳深圳商务服务业---100.00同一控制下企业合并

深圳滨海深圳深圳商务服务业---100.00投资设立

旅游业、房地产

南京实业南京南京100.00---投资设立业非同一控制下企业合

南京龙西南京南京房地产业---51.00并

南京威丰（a） 南京 南京 房地产业 --- 40.00 投资设立

南京华劲南京南京房地产业---51.00投资设立

南京尚宸（a） 南京 南京 房地产业 --- 40.00 投资设立公共设施管理非同一控制下企业合

南京新侨南京南京---100.00业并

苏州侨仁（a） 苏州 苏州 房地产业 --- 34.00 投资设立

南京溧水南京南京房地产业---90.00投资设立

南京侨劲地产南京南京房地产业---51.00投资设立

南京侨劲装饰南京南京商务服务业---100.00投资设立

国酒管深圳深圳商务服务业100.00---同一控制下企业合并

香港华侨城香港香港制造业---100.00同一控制下企业合并英属维华侨城旅游投

香港尔京群投资---100.00同一控制下企业合并资岛英属维

宽利发展香港投资---100.00同一控制下企业合并尔京群

117深圳华侨城股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）主要经营业务持股比例（%）子公司名称注册地取得方式地性质直接间接岛英属维

定佳管理香港尔京群投资---100.00同一控制下企业合并岛英属维

Pacific Climax

香港尔京群投资---100.00同一控制下企业合并

Ltd岛

亿骏(亚洲)香港香港投资---100.00投资设立租赁和商务服

南昌华侨城南昌南昌---100.00投资设立务业

华侨城企业香港香港投资---100.00同一控制下企业合并

深圳港威置业深圳深圳投资---100.00同一控制下企业合并

群陞发展香港香港投资---100.00同一控制下企业合并非同一控制下企业合

信和置业成都成都房地产业---80.00并英属开

华侨城（亚洲）香港投资---70.94同一控制下企业合并曼群岛英属维

翠恒香港尔京群投资---100.00同一控制下企业合并岛

侨城(亚洲)香港香港商务服务业---100.00投资设立

豪科投资香港香港投资---100.00同一控制下企业合并

上海置地上海上海房地产业---100.00同一控制下企业合并

上海首驰上海上海商务服务业---70.94投资设立英属维

华侨城投资香港尔京群投资---100.00同一控制下企业合并岛

耀豪国际香港香港投资---100.00同一控制下企业合并英属维

盈丰香港尔京群投资---100.00同一控制下企业合并岛

华力控股香港香港投资---100.00同一控制下企业合并英属维

Grand Signal

香港尔京群投资---100.00同一控制下企业合并

Ltd岛

创力发展香港香港投资---100.00同一控制下企业合并

锐振香港香港投资---100.00同一控制下企业合并

港亚控股深圳深圳商务服务业---100.00同一控制下企业合并

华友投资深圳深圳商务服务业---100.00同一控制下企业合并

华鑫股权投资深圳深圳金融业---100.00投资设立

118深圳华侨城股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）主要经营业务持股比例（%）子公司名称注册地取得方式地性质直接间接

华京投资深圳深圳房地产业---100.00同一控制下企业合并

常熟投资常熟常熟房地产业---100.00投资设立英属维

财富冠香港尔京群投资---100.00同一控制下企业合并岛

荣添投资香港香港投资---100.00同一控制下企业合并

港华投资深圳深圳商务服务业---100.00投资设立英属维

奇石发张香港尔京群投资---100.00同一控制下企业合并岛

汇骏发展香港香港投资---100.00同一控制下企业合并

兴永投资香港香港投资---100.00同一控制下企业合并

惠州华力惠州惠州制造加工---100.00同一控制下企业合并

华港香港香港投资---100.00同一控制下企业合并

常熟实业苏州苏州房地产业---100.00同一控制下企业合并英属维

华秦发展香港尔京群投资---100.00投资设立岛

华昌国际香港香港投资---100.00投资设立华侨城融资租

深圳深圳金融业---100.00投资设立赁

合肥环巢巢湖巢湖房地产业---51.00投资设立

合肥实业合肥合肥房地产业---51.00投资设立

宁波华投宁波宁波商务服务业100.00---投资设立

华侨城发展深圳深圳商务服务业100.00---投资设立非同一控制下企业合

旅游策划深圳深圳商务服务业100.00---并

华侨城水电深圳深圳水电服务业---100.00同一控制下企业合并

华侨城售电深圳深圳电力制造业71.8328.17同一控制下企业合并

华侨城综合能电力、热力生产

佛山佛山---100.00投资设立源和供应业

深圳华服深圳深圳房地产业100.00---投资设立

华侨城物业深圳深圳商务服务业---100.00同一控制下企业合并

北京物业北京北京房地产业---100.00同一控制下企业合并

扬州物业扬州扬州房地产业---51.00投资设立

会所管理深圳深圳商务服务业---100.00同一控制下企业合并

昆明世博物业昆明昆明商务服务业---100.00同一控制下企业合并

119深圳华侨城股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）主要经营业务持股比例（%）子公司名称注册地取得方式地性质直接间接

东部物业深圳深圳商务服务业---100.00投资设立非同一控制下企业合

深圳侨城汇深圳深圳商务服务业---79.00并

深圳侨城里深圳深圳商务服务业---100.00投资设立科技推广和应非同一控制下企业合

智能科技（a） 深圳 深圳 --- 40.00用服务业并

扬州实业扬州扬州商务服务业70.00---投资设立

扬州华侨城扬州扬州商务服务业---100.00投资设立

深圳华投深圳深圳投资业100.00---同一控制下企业合并

旅游业、房地产

重庆实业重庆重庆100.00---投资设立业

成都盈创成都成都房地产业---100.00投资设立

江苏控股泰州泰州房地产业100.00---投资设立

北京投资北京北京房地产业100.00---投资设立非同一控制下企业合

北京斋堂北京北京商务服务业---100.00并

涿州华侨城涿州涿州商务服务业---60.00投资设立

成都投资成都成都房地产业100.00---投资设立

宜宾三江置业宜宾宜宾房地产业---55.00投资设立租赁和商务服

成都洛带成都成都---60.00投资设立务业非同一控制下企业合

四川齐盛成都成都商务服务业---85.00并非同一控制下企业合

成都东盛开发成都成都房地产业---85.00并

成都华鑫侨盛成都成都房地产业---100.00投资设立

旅游业、房地产

成都天府实业成都成都24.2075.80同一控制下企业合并业

成都天府公园成都成都商务服务业---100.00同一控制下企业合并

成都天府剧院成都成都剧院---100.00同一控制下企业合并

成都都市娱乐成都成都娱乐---100.00同一控制下企业合并

成都天府酒店成都成都酒店---100.00同一控制下企业合并

成都商业广场成都成都商务服务业---100.00同一控制下企业合并

成都纯水岸成都成都商务服务业---100.00同一控制下企业合并

成都万汇商城成都成都商务服务业---100.00同一控制下企业合并

成都创展商业成都成都商务服务业---100.00同一控制下企业合并

成都樾然成都成都房地产业---51.00投资设立

120深圳华侨城股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）主要经营业务持股比例（%）子公司名称注册地取得方式地性质直接间接

自贡彩灯自贡自贡商务服务业---60.00投资设立

西安发展西安西安房地产业51.00---投资设立

西安沣东西安西安房地产业---65.00投资设立

西安康兴西安西安房地产业---100.00投资设立

昆明置地昆明昆明房地产业---51.00投资设立非同一控制下企业合

西咸文茂西安西安房地产业---50.00并

招华实业深圳深圳房地产业50.00---投资设立租赁和商务服

天津投资天津天津100.00---投资设立务业

郑州华侨城郑州郑州商务服务业---100.00投资设立

河南华侨城郑州郑州房地产业---100.00投资设立

济南华侨城济南济南商务服务业---100.00投资设立

济南天侨济南济南商务服务业---100.00投资设立

济南侨圣济南济南零售业---100.00投资设立

天津泽沣天津天津商务服务业---100.00投资设立公共设施管理

荥阳文旅荥阳荥阳---51.00投资设立业

天津都市建设天津天津商务服务业---70.00投资设立

淄博实业淄博淄博商务服务业---80.00投资设立

淄博和鸣淄博淄博房地产业---100.00投资设立

淄博来仪淄博淄博房地产业---100.00投资设立

淄博于飞淄博淄博房地产业---100.00投资设立

太原侨鼎太原太原房地产业---67.00投资设立

太原侨冠太原太原房地产业---67.00投资设立青岛华侨城投

青岛青岛商务服务业---100.00投资设立资

水利、环境和公

欢乐谷文旅深圳深圳100.00---投资设立共设施管理业公共设施管理

洛阳三彩小镇洛阳洛阳---65.00投资设立业

乐欢文旅乐清乐清商务服务业---51.00投资设立

杭州华侨城杭州杭州房地产业100.00---投资设立

杭州兰侨杭州杭州房地产业---100.00投资设立非同一控制下企业合

宁波弘禄宁波宁波房地产业---50.00并

121深圳华侨城股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）主要经营业务持股比例（%）子公司名称注册地取得方式地性质直接间接非同一控制下企业合

杭州龙颐杭州杭州房地产业---100.00并

深圳华腾深圳深圳商务服务业100.00---投资设立

深圳西部置业深圳深圳房地产业---100.00投资设立

深圳瑞湾发展深圳深圳房地产业---100.00投资设立

侨创投资武汉武汉商务服务业100.00---投资设立

衡阳侨城乐园衡阳衡阳商务服务业---51.00投资设立

东门实业深圳深圳商务服务业---65.00投资设立

中山欢乐海岸中山中山娱乐业---100.00投资设立东莞松山湖华投资设立

东莞东莞房地产业---51.00侨城

深圳华馨商业深圳深圳房地产业---100.00投资设立

深圳华高深圳深圳房地产业---100.00投资设立南昌华侨城文投资设立

南昌南昌商务服务业---100.00旅

深圳新玺物业深圳深圳房地产业---51.00投资设立龙华华侨城实

深圳深圳商务服务业---60.00投资设立业深圳体育文化非同一控制下企业合

深圳深圳体育---100.00中心并深圳体育健身非同一控制下企业合

深圳深圳文化艺术业---100.00服务并武汉纯水岸健非同一控制下企业合

武汉武汉文化艺术业---100.00身并

华侨城旅发深圳深圳商务服务业100.00---投资设立

海南华侨城新电力、热力生产

海南海南61.8928.10同一控制下企业合并能源和供应业招华会展能源科技推广和应

深圳深圳---50.00投资设立科技用服务业

深圳东岸深圳深圳房地产业---60.00投资设立公共设施管理

佛山文旅深圳深圳---70.00投资设立业

佛山侨悦深圳深圳房地产业---100.00投资设立

无锡泓昇无锡无锡房地产业---100.00投资设立公共设施管理

深圳主题公园深圳深圳---100.00投资设立业开曼群

HNW 基金 香港 投资 --- 98.00 购买岛

港名香港香港投资---98.00购买

西安置地西安西安房地产业---98.00购买

122深圳华侨城股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）注：（a）该公司由本集团与外部投资方出资设立，本集团对其持股比例低于 50%，鉴于外部投资方让渡其表决权至本集团，本集团达到控制将其纳入合并范围。

123深圳华侨城股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

（2）重要的非全资子公司子公司名称少数股东持股比例本年归属于少数股东的损益本年向少数股东宣告分派的股利年末少数股东权益余额

招华实业50.00%-519928080.15---336175366.97

（续）年末余额子公司名称流动非流资产流动非流负债资产动资产合计负债动负债合计

招华实业4107202737.384766902802.288874105539.664952927285.513248827520.218201754805.72

（续）年初余额子公司名称流动非流资产流动非流负债资产动资产合计负债动负债合计

招华实业5068478593.784763493334.129831971927.904821656009.863298109023.808119765033.66

（续）本年发生额子公司名称营业收入净利润综合收益总额经营活动现金流量

招华实业225833991.62-1039856160.30-1039856160.30-45897272.35

124深圳华侨城股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）（续）上年发生额子公司名称营业收入净利润综合收益总额经营活动现金流量

招华实业1036883732.86-325807862.97-325807862.97-80519102.03

125深圳华侨城股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）八、政府补助

1.年末无按应收金额确认的政府补助

2.涉及政府补助的负债项目

本年新增补助本年计入营业本年转入其他收会计科目年初余额金额外收入金额益金额

递延收益1009157707.2214430500.00---109506187.71

递延收益22229655.84380000.00---1655721.60

（续）

会计科目本年其他减少年末余额与资产/收益相关

递延收益---914082019.51与资产相关

递延收益326.6320953607.61与收益相关

3.计入当期损益的政府补助

会计科目本年发生额上年发生额

营业外收入8983087.5229389986.26

其他收益150920678.59490526730.46

九、与金融工具相关风险

本集团的主要金融工具包括货币资金、应收款项、借款、应付款项等，各项金融工具的详细情况说明见本附注六相关项目。与这些金融工具有关的风险，以及本集团为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述。本集团管理层对这些风险敞口进行管理和监控以确保将上述风险控制在限定的范围之内。

1.各类风险管理目标和政策

本集团从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，将风险对本集团经营业绩的负面影响降低到最低水平，使股东及其它权益投资者的利益最大化。基于该风险管理目标，本集团风险管理的基本策略是确定和分析本集团所面临的各种风险，建立适当的风险承受底线并进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控制在限定的范围之内。

（1）市场风险

1）汇率风险

外汇风险指因汇率变动产生损失的风险。本集团承受外汇风险主要与港币、美元有关，除注册地在境外的子公司外，本集团的其他主要业务活动以人民币计价结算。于2023年12月31日，外币货币性项目见附注五、57，该等外币余额的资产和负债产生的外汇

126深圳华侨城股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）风险可能对本集团的经营业绩产生影响。本集团密切关注汇率变动对本集团外汇风险的影响。

2）利率风险－现金流量变动风险

本集团因利率变动引起金融工具现金流量变动的风险主要与浮动利率银行借款。本集团的政策是保持这些借款的浮动利率。

3）价格风险

本集团以市场价格销售房地产商品，因此受到此等价格波动的影响。

（2）信用风险

公司面临的信用风险主要来自货币资金、应收账款、其他应收款。公司通过制定和执行信用风险管理政策，密切关注上述金融工具的信用风险敞口，将信用风险控制在限定的范围内。公司持有的货币资金，主要存放于信用评级较高、资产状况良好、信用风险较低的商业银行，通过限额存放和密切监控银行账户余额的变动等方式，规避商业银行的信用风险。公司已经形成完善的应收账款风险管理和内控体系，通过严格审查客户信用，严格执行应收账款催收程序，降低应收账款的信用风险。

公司的其他应收款主要为公司对联营合营公司的往来款、子公司合作方股东往来款

以及押金、保证金和代垫款等项目。公司能有效参与联营合营企业的经营管理，且其开发的地产项目具有较好的经济效益，往来款项基本不存在无法收回的风险。子公司合作方股东往来款由于股东之间相互制约、权利义务对等，款项无法收回的可能性较低。

（3）流动风险

流动风险为本集团在到期日无法履行其财务义务的风险。管理流动风险时，本集团保持管理层认为充分的现金及现金等价物并对其进行监控，以满足本集团经营需要，并降低现金流量波动的影响。本集团管理层对银行借款的使用情况进行监控并确保遵守借款协议。

十、公允价值的披露

1.以公允价值计量的资产和负债的年末公允价值

年末公允价值

项目第二层次第一层次公允价第三层次公允价公允价值合计值计量值计量计量

一、持续的公允价值计量

（一）交易性金融

------368958233.11368958233.11资产

1.以公允价值计

------------量且其变动计入当

127深圳华侨城股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）年末公允价值

项目第二层次第一层次公允价第三层次公允价公允价值合计值计量值计量计量期损益的金融资产

（1）权益工具投

------368958233.11368958233.11资

2.指定以公允价

值计量且其变动计

------------入当期损益的金融资产

（1）权益工具投

------------资

（二）其他债权投

------------资

（三）其他权益工

605720338.66------605720338.66

具投资

（四）投资性房地

------------产持续以公允价值

605720338.66---368958233.11974678571.77

计量的资产总额

2.持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据

上市公司股票的公允价值根据交易所于年末最后一个交易日收盘价确定。

3.持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性

及定量信息持续和非持续第三层次公允价值计量项目主要是本集团持有的非上市公司股权投资，本集团采用估值技术进行了公允价值计量，主要采用了企业价值与销售比法、可比公司市盈率法等，并考虑流动性折扣。

十一、关联方及关联交易

1.关联方关系

（1）本公司的母公司情况对本公司对本公司注册资本控股股东及最终控制方名称注册地业务性质的持股比的表决权（亿元）例（%）比例（%）

旅游业、

华侨城集团深圳地产业、120.0048.9548.95电子业

128深圳华侨城股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）注：本集团的最终控制方是国务院国有资产监督管理委员会。

（2）本公司的子公司情况

子公司情况详见本附注“七、1.（1）企业集团的构成”相关内容。

（3）本企业合营企业及联营企业情况

本公司重要的合营或联营企业详见本附注“五、9”相关内容。

（4）其他关联方主要是与本集团有合作关系、根据实质重于形式的原则认定的法人或其他组织。

2.关联交易

（1）购销商品、提供和接受劳务的关联交易

1）采购商品/接受劳务

关联方关联交易内容本年发生额上年发生额华侨城集团及其子公

文旅服务、工程服务等372460564.10611952936.44

司、合营、联营企业

本集团之合营、联营企

文旅服务、推广服务等12934255.8618486814.54业

其他关联方租赁服务等---21058303.46

合计—385394819.96651498054.44

2）销售商品/提供劳务

关联方关联交易内容本年发生额上年发生额

水电、工程服

华侨城集团及其子公司、合务、销售商品、

206406679.71222046807.44

营、联营企业物业服务和文旅服务等

物业服务、文旅

本集团之合营、联营企业18262727.24131398604.10服务等

其他关联方租赁服务等9330.7511258559.37

合计—224678737.70364703970.91

（2）关联租赁情况

129深圳华侨城股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

1）出租情况

承租方名称租赁资产种类本年确认的租赁收入上年确认的租赁收入华侨城集团及其子

写字楼、商铺、

公司、合营、联营企86695916.7982379368.51

住宅、厂房等业

本集团之合营、联营

商铺、住宅等857608.891993479.59企业

其他关联方商铺、住宅等32998.62475424.30

合计—87586524.3084848272.40

2）承租情况

出租方名称租赁资产种类本年确认的租赁支出上年确认的租赁支出华侨城集团及其子

商铺、住宅、写

公司、合营、联营企43860478.3133864733.25字楼等业

本集团之合营、联营

住宅、写字楼等143219.953240330.28企业

其他关联方厂房、住宅等---38392.09

合计—44003698.2637143455.62

（3）关联担保情况担保方名称被担保方担保金额

本集团子公司16025547312.76

本集团和子公司之少数股东子公司10657386390.71

本集团和合营、联营方合营、联营公司6144152194.88

本集团、子公司之少数股东和华侨城集团及其子公司子公司245701350.00

本集团和华侨城集团及其子公司子公司152595679.97

（4）关联方资金拆借关联方名称拆借金额

拆出方：拆入方：

本集团合营、联营公司26342397584.43

本集团子公司之少数股东6557018586.40

本集团其他关联方2918417920.57

本集团华侨城集团及其子公司60444986.71

华侨城集团及其子公司本集团21327711530.59

子公司之少数股东本集团10308881396.53

130深圳华侨城股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）关联方名称拆借金额

合营、联营公司本集团2490125929.75

其他关联方本集团2144974400.00

（5）关键管理人员薪酬项目名称本年发生额上年发生额

薪酬合计1061.21万元1766.65万元

（6）其他关联交易

中国人寿保险股份有限公司（以下简称“甲方”）与本公司、华侨城房地产（以下合称“乙方”）、华侨城集团（以下简称“丙方”）以及深圳国寿侨城投资有限公司等（以下简称“丁方”）签订《关于华侨城大厦项目的多方协议》（以下简称“本协议”），若乙方

在第5个租赁年度转租华侨城大厦所应收取租金低于应付给丁方的租金，甲方在第6个租赁年度有权向乙方提出关于委托销售甲方持有的《国寿侨城（深圳）投资合伙企业（有限合伙）》全部份额的要求，且保证甲方内部报酬率不低于8%，低于8%的，乙方应予以补足，高于8%的，乙方有权收取其中的50%。丙方自愿为乙方在本协议项下全部合同义务承担连带保证责任，担保期间为本协议约定的义务履行期限届满后两年。

3.关联方应收应付余额

（1）应收项目项目名称年末账面余额年初账面余额

应收账款：

华侨城集团及其子公司、合营公司、联营公司192766989.90113679467.03

本集团合营公司、联营公司40805359.6040358355.17

其他关联方2015283.8618076475.40

本集团子公司之少数股东53865.00---

合计235641498.36172114297.60

预付账款：

本集团合营公司、联营公司6409494.652855.00

其他关联方5000000.0013606346.41

华侨城集团及其子公司、合营公司、联营公司3574905.722484444.50

合计14984400.3716093645.91

其他应收款：

本集团合营公司、联营公司12739362966.688365449851.26

131深圳华侨城股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）项目名称年末账面余额年初账面余额

本集团子公司之少数股东7488829176.346307182383.21

其他关联方3180532326.493800721940.64

华侨城集团及其子公司、合营公司、联营公司3066820.03162252171.26

合计23411791289.5418635606346.37

长期应收款：

其他关联方160000000.00160000000.00

合计160000000.00160000000.00

其他流动资产：

本集团合营公司、联营公司816527702.50814443458.76

合计816527702.50814443458.76

一年内到期的非流动资产：

本集团合营公司、联营公司12570785511.4812638586075.56

合计12570785511.4812638586075.56

其他非流动资产：

本集团合营公司、联营公司145835198.351308840701.83

合计145835198.351308840701.83

（2）应付项目项目名称年末账面余额年初账面余额

应付账款：

华侨城集团及其子公司、合营公司、联营公司306034976.10346422426.74

本集团合营公司、联营公司2527141.105724800.38

其他关联方294963.519312292.79

合计308857080.71361459519.91

预收账款：

华侨城集团及其子公司、合营公司、联营公司1022750.392558041.97

合计1022750.392558041.97

其他应付款：

本集团子公司之少数股东8830137385.346273882554.68

华侨城集团及其子公司、合营公司、联营公司8097403709.136786855797.57

其他关联方3345810715.862533682738.29

本集团合营公司、联营公司3209498975.804383332901.12

合计23482850786.1319977753991.66

132深圳华侨城股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）项目名称年末账面余额年初账面余额

长期应付款：

本集团子公司之少数股东63987182.9963987182.99

华侨城集团及其子公司、合营公司、联营公司1527485.181527485.18

合计65514668.1765514668.17

短期借款：

华侨城集团及其子公司、合营公司、联营公司126123981.94424000000.00

合计126123981.94424000000.00

长期借款：

华侨城集团及其子公司、合营公司、联营公司12110430000.008437100000.00

其他关联方10000000.0010000000.00

本集团子公司之少数股东---344000000.00

合计12120430000.008791100000.00

一年内到期的非流动负债:

华侨城集团及其子公司、合营公司、联营公司479654137.18411600000.00

其他关联方30555.56---

合计479684692.74411600000.00

十二、承诺及或有事项

1.重要承诺事项

1.1重大承诺事项

根据南昌华侨城、陕西商业、肇庆实业、襄阳华侨城、西安沣东等已签订的有关合同，截至2023年12月31日，本集团尚需支付的合同价款约4021259.11万元。

1.2重要资本承诺

项目名称认缴出资金额已出资金额尚未出资金额

港华投资 HKD4000000000.00 HKD3070000000.00 HKD930000000.00

合肥实业10000000000.003000000000.007000000000.00

襄阳文城2000000000.00---2000000000.00

武汉天创2000000000.0050000000.001950000000.00

深汕华侨城2000000000.00734000000.001266000000.00

杭州华侨城1000000000.00---1000000000.00

侨创投资700000000.00204000000.00496000000.00

133深圳华侨城股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）项目名称认缴出资金额已出资金额尚未出资金额

扬州实业700000000.00280000000.00420000000.00

东莞华湖400000000.0050000000.00350000000.00

江苏控股500000000.00200000000.00300000000.00

涿州华侨城300000000.004200000.00295800000.00

厦门侨润600010000.00319735300.00280274700.00

南通苏锡通紫400000000.00120000000.00280000000.00

郑州华侨城1000000000.00748394400.00251605600.00

其他8361225878.285425692355.472935533522.81

1.3其他承诺事项

截至2023年12月31日，本集团无需要披露的其他重大承诺事项。

2.或有事项

1.本公司之子公司南昌华侨城、东莞松山湖华侨城、扬州实业、无锡实业、东莞上

江、上海唐侨盈、宜宾三江置业、协跃、佛山华侨城等为商品房承购人向银行提供抵押

贷款担保，承购人以其所购商品房作为抵押物，截至2023年12月31日，尚未结清的担保金额为3255860.43万元。本集团认为与提供该等担保相关的风险较小。

2.除上述或有事项外，截至2023年12月31日，本集团无需要披露的其他重大或有事项。

十三、资产负债表日后事项

1.利润分配情况

本公司于2024年3月27日召开第八届董事会第十五次会议，会议审议通过的公司2023年度利润分配预案为：不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。

2.执行企业会计准则解释第17号2023年10月25日，中华人民共和国财政部（简称“财政部”）发布了《关于印发<企业会计准则解释第17号>的通知》（财会〔2023〕21号)(简称“解释第17号”），要求自2024年1月1日起施行。第八届董事会第十五次会议审议通过《关于变更会计政策的议案》，公司将自2024年1月1日起执行解释第17号相关规定。

3.回购股份注销情况公司于2024年2月8日召开2024年第一次临时股东大会，审议通过《关于公司注销回购股份并减少注册资本的议案》。公司于2024年3月18日在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司完成回购股票的注销事宜，公司股本由8201793915股减

134深圳华侨城股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）至8037758053股。

135深圳华侨城股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

4.其他公司于2024年2月8日召开2024年第一次临时股东大会，审议通过《关于公司非公开发行公司债券方案的议案》等。深圳证券交易所于2024年3月18日出具无异议函（深证函〔2024〕208号），本次债券发行总额不超过37亿元（含）。

十四、母公司财务报表主要项目注释

1.应收账款

（1）应收账款按账龄列示账龄年末余额年初余额

1年以内（含1年）52617487.1211320650.24

1-2年3052462.20943510.88

2-3年46954.59406448.47

小计55716903.9112670609.59

减：坏账准备893653.38112844.31

合计54823250.5312557765.28

（2）应收账款按坏账计提方法分类列示年末余额账面余额坏账准备类别计提账面价值

金额比例（%）金额比例

（%）按单项计提坏账

准备---------------按组合计提坏账

准备55716903.91100.00893653.381.6054823250.53

合计55716903.91100.00893653.381.6054823250.53

（续）年初余额账面余额坏账准备类别计提账面价值

金额比例（%）金额比例

（%）按单项计提坏账

准备---------------按组合计提坏账

准备12670609.59100.00112844.310.8912557765.28

136深圳华侨城股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）年初余额账面余额坏账准备类别计提账面价值

金额比例（%）金额比例

（%）

合计12670609.59100.00112844.310.8912557765.28

1）按组合计提应收账款坏账准备

年末余额账龄

账面余额坏账准备计提比例（%）

账龄组合16784435.58893653.385.32

其中：

1年以内（含1年）15065620.30847815.195.63

1至2年1671860.6913747.440.82

2至3年46954.5932090.7568.34

低风险组合38932468.33------

合计55716903.91893653.381.60

（3）应收账款本年计提、收回或转回的坏账准备情况本年变动金额类别年初余额计提收回或转回

按单项计提坏账准备---------

按组合计提坏账准备112844.31780809.07---

合计112844.31780809.07---

（续）本年变动金额类别年末余额转销或核销其他

按单项计提坏账准备---------

按组合计提坏账准备------893653.38

合计------893653.38

（4）按欠款方归集的年末余额前五名的应收账款情况

本年按欠款方归集的年末余额前五名应收账款和合同资产汇总金额24048849.54元，占应收账款和合同资产年末余额合计数的比例43.16%，相应计提的坏账准备年末余额汇总金额0.00元。

137深圳华侨城股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

2.其他应收款

项目年末余额年初余额

其他应收款9079453012.20974362480.06

应收股利273710535.50273466300.10

应收利息---6943818677.92

合计9353163547.708191647458.08

注：年末无逾期利息。

2.1应收股利项目（或被投资单位）年末余额年初余额

成都天府实业193000969.59193000969.59

天津华侨城79903384.3079903384.30

高尔夫806181.61561946.21

合计273710535.50273466300.10

2.2其他应收款

（1）其他应收款按款项性质分类款项性质年末余额年初余额

项目投资款9063805712.24946601099.46

保证金、押金1089654.391000945.42

其他19065489.6826823984.13

减：坏账准备4507844.1163548.95

合计9079453012.20974362480.06

（2）其他应收款按账龄列示账龄年末余额年初余额

1年以内（含1年）8356030520.28660684984.98

1-2年643227760.95166948671.50

2-3年45613171.142037720.48

3年以上39089403.94144754652.05

其中：3-4年625034.952651973.52

4-5年2651973.5255832252.65

5年以上35812395.4786270425.88

小计9083960856.31974426029.01

138深圳华侨城股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）账龄年末余额年初余额

减：坏账准备4507844.1163548.95

合计9079453012.20974362480.06

139深圳华侨城股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

（3）其他应收款按坏账计提方法分类列示年末余额账面余额坏账准备类别计提比例账面价值金额金额比例

（%）

（%）按单项计提

---------------坏账准备按组合计提

9083960856.31100.004507844.110.059079453012.20

坏账准备

合计9083960856.31100.004507844.110.059079453012.20

（续）年初余额账面余额坏账准备类别计提账面价值

金额比例（%）金额比例

（%）按单项计提坏账

准备---------------按组合计提坏账

准备974426029.01100.0063548.950.01974362480.06

合计974426029.01100.0063548.950.01974362480.06

其他应收款按组合计提坏账准备:年末余额账龄

账面余额坏账准备计提比例（%）

账龄组合26745836.754507844.1116.85

其中：

1年以内（含1年）11340210.8098879.930.87

1至2年1063142.64107468.8410.11

2至3年14339341.394299924.3829.99

3至4年3090.261545.1350.00

4至5年51.6625.8350.00

低风险组合9057215019.56------

合计9083960856.314507844.110.05

140深圳华侨城股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

（4）其他应收款本年计提、收回或转回的坏账准备情况本年变动金额类别年初余额计提收回或转回

按单项计提坏账准备---------

按组合计提坏账准备63548.954444295.16---

合计63548.954444295.16---

（续）本年变动金额类别年末余额转销或核销其他

按单项计提坏账准备---------

按组合计提坏账准备------4507844.11

合计------4507844.11

（5）按欠款方归集的年末余额前五名的其他应收款情况本公司本年按欠款方归集的年末余额前五名其他应收款汇总金额

1472490469.19元，占其他应收款年末余额合计数的比例16.21%。相应计提的坏账

准备年末余额汇总金额0.00元。

141深圳华侨城股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

3.长期股权投资

年末余额年初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

对子公司投资40356255306.07---40356255306.0741010877906.61---41010877906.61

对联营、合营企业投资3974518146.7315057720.733959460426.004556453476.3315057720.734541395755.60

合计44330773452.8015057720.7344315715732.0745567331382.9415057720.7345552273662.21

（1）对联营、合营企业投资本年增减变动减值准备年初余被投资单位年初余额权益法下确认的其他综合收益调额追加投资减少投资投资损益整

合计4541395755.6015057720.73---372718708.03-209143248.19-73373.38

一、合营企业1143297494.21------249071145.3194469834.11---

其中重要的合营企业：

国际低碳城开发825593578.64----------4875192.35---

二、联营企业3398098261.3915057720.73---123647562.72-303613082.30-73373.38

其中重要的联营企业：

渤海证券2584352450.65---------66210559.54-73373.38

招华国际会展发展648931209.86----------379666485.44---

（续）

142深圳华侨城股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）本年增减变动减值准备年末余被投资单位宣告发放现金股利或利年末余额其他权益变动计提减值准备其他额润

合计------------3959460426.0015057720.73

一、合营企业------------988696183.01---

其中重要的合营企业：

国际低碳城开发------------820718386.29---

二、联营企业------------2970764242.9915057720.73

其中重要的联营企业：

渤海证券------------2650489636.81---

招华国际会展发展------------269264724.42---

1434.营业收入、营业成本

本年发生额上年发生额项目收入成本收入成本

主营业务802145328.64410506058.73480023215.34297293656.54

其他业务22692923.671295064.1422230252.966933537.76

合计824838252.31411801122.87502253468.30304227194.30

5.投资收益

项目本年发生额上年发生额

成本法核算的长期股权投资收益10157664125.653780974580.36

处置长期股权投资产生的投资收益-2163801010.30---

权益法核算的长期股权投资收益-209143248.19-266499906.55

其他权益工具投资在持有期间取得的股利收入14618644.0634322033.88

合计7799338511.223548796707.69

144财务报表补充资料

1.本年非经常性损益明细表

项目本年金额说明非流动性资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部

54542527.15—

分）计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相关、符合国家政策规定、按照确定的标准享有、对公司损益产生159903766.11—持续影响的政府补助除外）

除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，非金融企业持有金融资产和金融负债产生的公允价值变动损益以36005145.57—及处置金融资产和金融负债产生的损益

计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费---—

委托他人投资或管理资产的损益---—

对外委托贷款取得的损益---—

因不可抗力因素，如遭受自然灾害而产生的各项资产损失---—单独进行减值测试的应收款项减值准备转回2270282.22—

企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得

投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收---—益同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净

---—损益

非货币性资产交换损益---—

债务重组损益-37682938.25—

企业因相关经营活动不再持续而发生的一次性费用，如安置---—职工的支出等

因税收、会计等法律、法规的调整对当期损益产生的一次性

---—影响

因取消、修改股权激励计划一次性确认的股份支付费用---—

对于现金结算的股份支付，在可行权日之后，应付职工薪酬---—的公允价值变动产生的损益采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值

---—变动产生的损益

交易价格显失公允的交易产生的收益---—

与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益---—

受托经营取得的托管费收入—

145项目本年金额说明

除上述各项之外的其他营业外收入和支出-236386692.21—

其他符合非经常性损益定义的损益项目21208048.85—

小计-139860.56—

减：所得税影响额38115220.76—

少数股东权益影响额（税后）-1829599.32—

合计-36425482.00—

注：非经常性损益项目中的数字“+”表示收益及收入，“-”表示损失或支出。

本集团对非经常性损益项目的确认依照《公开发行证券的公司信息披露解释性公告

第1号——非经常性损益》（证监会公告[2008]43号）的规定执行。

本集团公开发行证券的《公司信息披露解释性公告第1号—非经常性损益》中列举

的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目、金额和原因如下：

项目涉及金额原因公司计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用对外委托贷款取费是子公司收取少数股东或公司收取参股公司往来得的损益及子公

款的资金占用费，对外委托贷款取得的损益是公司通司收取少数股东过金融机构对外贷款取得的损益，公司判断这两项业或公司收取参股1085750096.17

务与公司正常生产经营业务直接相关，且在未来期间公司往来款资金

持续发生，不再具有特殊性和偶发性的特点，不再界占用费定为非经常性损益项目。

2.净资产收益率及每股收益

加权平均每股收益（元/股）报告期利润

净资产收益率（%）基本每股收益稀释每股收益归属于母公司普通股股东的

-9.90%-0.79-0.79净利润扣除非经常性损益后归属于

-9.85%-0.79-0.79母公司普通股股东的净利润深圳华侨城股份有限公司二零二四年三月三十日

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