2022 年中央经济工作会议再次确认房地产市场政策已经见到拐点，即从警惕资产价格上涨为主的需求限制政策，转向以鼓励合理自住和改善住房需求为主的需求刺激政策，以警惕房企杠杆率过高的融资限制政策，转向以流动性支持和预期引导为主的融资便利政策。当前土地市场位于低位，房地产销售正逐步走向复苏，我们预计市场拐点也即将出现。

2022 年中央经济工作会议在12 月15-16 日举行，会议提出要多渠道增加城乡居民收入，支持住房改善、新能源汽车、养老服务等消费。确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

房地产行业的信用出险预计将告一段落，企业资产负债表有望持续优化。自2021年中开始，部分地产企业陆续出现信用风险，也触发了销售和交付的恶性循环。

当前，三支箭政策效果越来越明显，企业普遍有望补充资本金，也能在政策扶持下逐渐恢复在债券市场的融资功能。再加上当前尚未出险的房企本身资产负债表也更为健康，我们相信房地产行业的信用风险已经接近尾声。

预计2023 年需求侧政策将持续发力，推动行业进入良性循环。本次中央经济工作会议把支持住房改善视为扩大内需的重要任务。总需求不足是当前经济运行面临的突出矛盾，居民的改善性住房需求是刺激总需求的重要抓手。我们认为，2023 年居民购房贷款利率有望继续下降，针对住房的各类限制性措施持续放宽，尤其是大城市面向改善群体的“认房认贷”为核心的首套房认定，和由此而来的首付比例，有望进一步变化。

预计2023 年一季度起房地产市场基本面开始复苏。我们认为，在政策的积极作用之下，疫情三年间积压的住房需求有望有序释放。当前核心城市土地供给较多，预计一二线城市房价在比较长的时间内维持稳定。企业投资和拿地的信心也有望在2023 年下半年开始逐步恢复，房地产产业链有望在强劲的政策之下走向平稳。

风险因素：疫情对房地产市场销售的负面影响在未来几个月仍然存在，房企的现金回流不畅风险。部分三四线城市供过于求，存在房价持续下降的风险。

周期底部宜乐观。2022 年中央经济工作会议再次确认房地产市场政策已经见到拐点，即从警惕资产价格上涨为主的需求限制政策，转向以鼓励合理自住和改善住房需求为主的需求刺激政策，以警惕房企杠杆率过高的融资限制政策，转向以流动性支持和预期引导为主的融资便利政策。当前土地市场位于低位，房地产销售正逐步走向复苏，我们预计市场拐点也即将出现。我们看好房地产产业链，推荐优秀开发企业，包括万科A（万科企业），保利发展、华发股份、华侨城、金地集团、陆家嘴、滨江集团、金融街、建发股份、中国国贸、华润置地、美的置业、龙湖集团和绿城中国。