深圳华侨城股份有限公司投资者关系活动记录表

证券代码：000069 证券简称：华侨城 A

编号：2026-01

□特定对象调研□分析师会议

投资者关系□媒体采访□业绩说明会

活动类别□新闻发布会□路演活动

□电话会议□其他

参与单位通过全景网召开公司年报业绩说明会，面向全体投资者时间2026年4月2日15:00-16:30

地点 全景路演 http://rs.p5w.net/

上市公司董事长吴秉琪，独立董事宋丁，副总裁关山，副总会计师接待人员刘宇，党委宣传部部长李洋一、自2022年以来，公司持续深化开展各业务条线专业

化整合工作，不断厘清开发、商业和文旅的业务边界，想了解相关工作的现阶段成效如何，未来是否会继续推进？投资者关系

截至2025年末，公司累计完成了60余个存量项目的活动主要

专业化整合工作，形成了文旅、商业、酒店、物业服务等内容介绍

专业化管理体系，各板块基本实现“一业一企、一企一业”运作，推进公司运营效率的进一步提升。

一是实现了资源集约管理，提升整体竞争优势。通过专业化整合，公司将分散的存量项目按业务属性归集至各专业平台，实现了人才、市场、资源等要素的集中配置与统筹管理，形成“一盘棋”协同格局，大幅提升运营效率，为公司高质量发展奠定了坚实基础。

二是推进各专业板块专业能力的稳步提升。各专业公司聚焦核心主业，深耕细分领域，专业运营能力持续增强：

欢乐谷公司聚焦主题公园业务，明确“城市 IP娱乐主场”运营思路，通过创新活动节庆持续创效，提升游客体验与品牌影响力。酒店公司紧跟市场变化趋势，创新有限服务酒店产品，稳步提升自营项目效益。旅发公司深耕自然人文景区业务，积极拓展外部项目。商管公司围绕“运营”核心功能，推动招商管理标准化、规范化，提升商业资产价值。

未来，公司将持续坚定不移地推进专业化整合走深走实，以“对标一流”为抓手，提升主营业务发展质量。一是持续提升专业发展能力。推动各专业公司配齐建强团队，形成体系化、标准化、精益化的产品模型与运营模式，提高市场拓展能力，提升存量项目经营效益。二是进一步发挥产业协同作用。进一步细化内部业务合作的内容与边界，发挥旅游和房地产的产业协同作用，形成发展合力，促进公司可持续高质量发展。三是推动部分存量项目进行专业化管理。按“成熟一个、推进一个”原则，推动文旅商服项目进行专业化管理，赋予专业公司更强的独立发展能力。二、公司2025年持续推进存量资产盘活，并取得阶段性进展。想请公司介绍一下公司当前收储、收调供、资产转让以及其他资产盘活方式的进展情况？

2025年公司紧紧围绕“盘活存量、做优增量”主线，

积极抢抓政策机遇，多措并举推进存量资产盘活，取得了阶段性成效。

公司将持续密切关注专项债收储土地等相关政策，主动对接地方政府，积极推进符合条件的土地纳入收储清单；

关注国家商品房纳入保障性住房体系的相关政策。

同时结合城市规划调整，加强与地方政府的沟通协调，推动部分用地条件优化，推进土地“收调供”机会，提升存量资产价值。同时，按照市场化原则稳步推进资产盘活退出，进一步实现资产结构的平衡优化。

三、今年各公司积极推进商业不动产 REITs，考虑到公司

目前存量资产中有比较合适的资产，未来是否有申报公募REITs 的计划？

公募 REITs 的底层资产覆盖酒店、办公、商业综合体

等多元业态，与公司资产存在匹配性，为公司资金筹措路径得以拓展充实提供了基础。公司将密切关注 REITs 等创新融资工具的政策与发展，也将结合市场环境及自身需求和公司整体战略综合研判，积极梳理相关资产，力争把握政策机遇拓宽融资渠道。四、公司对于华侨城未来在房地产和文旅板块有什么战

略新计划？以及如何看待房地产高质量发展对公司未来

发展的影响？

结合国家“十五五”规划纲要指明的方向和两会精神，在“因城施策控增量、去库存、优供给”的政策导向下，供求关系有望进一步改善，去库存有望加强，城市更新、“好房子”建设也带来新的结构性机会，对于房地产高质量发展，我们充满信心，我们也相信我们会将存量资源进行高质量盘活，同时获取好的增量。面向2026和“十五五”时期，公司将集中精力做好自己的事情，将市场化的看待机会、专业化的打造能力、体系化的提升组织效率。

公司将推动传统业务商业模式创新和业态更新，充分发挥文旅领先优势，探讨如何结合客户需求、拥抱 AI变化、探索健康游与银发游等，以产品创新为核心、以现金流为生命线、以回报为价值线，将产品创新、服务能力和运营效率打造为核心竞争力，更好发挥文旅和特色房地产优势互补作用。

文旅业务方面，习近平总书记指出，旅游是综合性产业，是拉动经济发展的重要动力；文旅融合前景广阔，要推动文旅产业高质量发展，真正打造成为支柱产业、民生产业、幸福产业。对于华侨城来说，这是重要的机会。一方面我们具有品牌优势，另一方面我们拥有专业的团队，公司将积极承接国家“推进旅游强国建设”的部署任务，坚持“以文塑旅、以旅彰文”，打造一流文旅企业。积极把握扩大内需和消费升级战略机遇，持续提升文旅经营质效，做好“文旅+百业”“百业+文旅”大文章，创新“旅游+节庆”“旅游+演艺”等多种形式，积极发展都市游、康养游、银发游等多元业态，从而吸引客流和增加客流的消费，不断为游客提供更加丰富的文旅消费体验和附加值。

房地产业务方面，我们将坚持“盘活存量、做优增量”。

深入挖掘存量资产潜力，提升资产运营效率，不断夯实发展根基；同时抓住增量机会，聚焦核心城市、核心区域参与市场招拍挂。同时，按照国家关于“好房子”建设的部署要求，加快搭建具有华侨城特色的“好房子”产品体系，打造“安全、舒适、绿色、智慧”的好房子和文商旅住共生的高品质宜居产品。

五、2025年文旅业务经营情况如何，包括旗下主题公园、

酒店、商业综合体的客流量及客单价变化？公司采取了哪

些具体举措来提质增效？

2025年公司文旅业务经营情况整体平稳，旗下主题公

园、酒店、商业综合体合计接待游客7970万人次，游客接待量同比基本持平。

公司坚持“以文塑旅、以旅彰文”发展理念，主动服务国家旅游强国建设大局，始终聚焦主责主业，将文旅业务置于战略核心位置，并积极锤炼专业化发展能力，持续向市场推出丰富多彩的旅游产品。

一是紧盯市场需求，推动产品供给提档升级。主题公园板块践行“常玩常新”理念，2025年完成深圳欢乐谷、襄阳奇趣童年等项目升级改造；酒店板块创新推出“酒店+创意园”旅宿产品-创意园嘉途酒店，融合艺术展览、文创市集等活动，打造特色旅居文化体验；商业板块紧扣消费趋势变化，坚持差异化竞争策略，加大首店引进力度，精准匹配顾客消费需求，提升商业产品综合吸引力。

二是深化 IP与产品融合创新，强化沉浸式游玩体验。

主题公园板块围绕“城市 IP娱乐主场”运营思路，深度整合 IP、场景、商业、演艺等要素，强化沉浸式游玩体验，提升产品吸引力及游客重游率，2025 年创新推出合作 IP专属定制门票，市场反响热烈；商业板块一方面深化头部IP合作，另一方面充分发挥自有“福禄兽”IP价值，通过艺术展览、主题活动等形式，助力商管公司跻身2025年度商业地产企业综合实力 TOP20。

三是深化数字化建设，以会员体系为核心，推动服务体验提质增效。在营销推广方面，紧跟趋势搭建短视频直播体系、设立官方直播间，通过抢占线上流量，精准向目标客户推送相关服务。在销售转化与服务方面，升级“花橙旅游”票务平台、打通分销渠道，优化酒店“华悦汇”小程序，实现在线选房、机器人送物等智能化服务，打造便捷消费体验。在用户运营方面，优化升级客户会员体系，积累维护高质量用户资源，通过会员系统向目标用户精准推送会员活动及消费资讯，持续提升用户粘性及复购率。

受益于消费市场持续复苏的良好态势，公司主动抢抓市场机遇，积极创新节庆活动形式、加大营销推广投入，春节假期旅游收入同比增长超20%，整体表现略优于全国文旅行业大盘。在主题公园板块，公司统筹开展“闪耀欢禧节”主题活动，融合年俗文化与地域特色，通过 IP联动、夜场大秀、冰雪场景打造等多种形式，进一步强化沉浸游玩体验；在节庆活动带动下，深圳、北京、南京、武汉、重庆欢乐谷、襄阳奇幻度假区等核心项目均实现营收较大幅度增长。在酒店板块，公司精准布局消费需求，推出亲子房型，打造非遗体验等特色互动体验，并采取“酒店+景区”联动、错峰促销等策略，有效拉动收入提升；华侨城洲际酒店、前海 JW万豪酒店、海景嘉途酒店等项目实现营收较大幅度增长。

六、在当前市场环境下，华侨城的差异化竞争优势是什

么？

公司深耕文旅及房地产行业多年，旅游业务市场知名度较高，公司旗下欢乐谷、欢乐海岸等产品线在核心城市、核心板块占据区位优势。房地产业务打造了天鹅堡、纯水岸等一系列知名品牌，积累了较好的品牌声誉。文旅和房地产两大主业相互赋能，构建起了多元化、差异化的产品竞争力，在资源获取、业态布局、协同发展上为公司可持续发展提供有力支撑。

七、公司是如何规划2026年及今后几年的经营计划？如

何实现经营层面和业绩层面的修复？

公司具备差异化竞争优势，通过提升文旅运营效率、优化现有文旅资源，将在提供稳定现金流的同时，赋能房地产业务发展，因此，文旅将是未来打造核心能力差异化的关键所在。

业绩实现背后是如何持续的提升资产效率和团队能

力、组织效率，也包括资本市场、金融机构对公司的支持。

公司将积极把握向好的政策机遇，全力学政策、盘存量、优增量、强科创、降成本。

文旅业务将保持空杯心态，持续丰富内容和场景，聚焦产品升级、IP创新、数字化建设。一方面加快存量项目改造升级，提升管理能力和运营效率，持续夯实文旅产品核心竞争力；另一方面，深化 IP与产品融合创新，满足消费者多元化需求。同时加强大会员体系建设，优化游客体验，驱动文旅业务高质量发展。

地产业务将盘活存量，做优增量。一方面紧盯核心城市，优化营销举措，同时积极争取收调供等政策支持，加快存量盘活去化、提升项目开发价值；另一方面聚焦核心城市和深耕区域，优中选优参与招拍挂、城市更新项目，持续完善华侨城“好房子”产品体系，优化资源结构、提升产品竞争力。

同时，公司将纵深推进组织变革与效能提升，通过组织扁平化、机制市场化、管理数字化，构建高效协同的运营体系，为两大主业发展及经营业绩修复提供坚实保障。

八、文旅业务的运营成本是否有优化空间？2025年是否

有采取降本措施，效果如何？公司文旅业务坚持精益管理，聚焦经营质效提升，运营成本管控成效持续显现，2025年针对性的采取一系列降本增效措施：

一是强化产品创新，优化运营效率，间接实现成本优化。主题公园板块围绕全天候体验焕新，创新“日游+夜演”、“观赏+体验”多元玩法，有效延长游客停留时间，实现淡季不淡、旺季更旺，有效摊薄单位运营成本；酒店板块坚持“一店一策”，针对不同类型、不同经营状况的酒店，有针对性地制定提升举措，引导资源向优势项目集中，推动酒店业务整体提质增效。

二是强化空间运营，优化收益结构，实现成本效益最大化。主题公园板块深化经营一体化工作，强化商业运营与场景演绎及服务等各项经营要素之间的协同联动，提升园内二销的转化效率和消费水平；酒店板块深挖大堂、会议室、餐饮等空间潜力，打造“住宿+”复合消费场景，提升空间利用率，减少资源浪费。

三是强化成本管控，筑牢盈利基础，降低采购成本。

2025年，依托各专业公司，进一步整合采购需求、统一采

购标准、强化集中招标，借助规模效应吸引优质供应商资源，通过充分市场竞争实现降本；同时，深化与行业头部供应商的长期战略合作关系，在有效降低采购成本的同时，持续提升采购服务品质和供应保障。

九、公司数字化转型，包括智慧景区、线上营销等方面，

采取了哪些举措，对提升运营效率的成效如何？公司始终将数字化工作视为战略性的工作举措。目前，我们在房地产开发、智慧景区建设以及线上营销等关键领域，已经形成一批成熟的应用场景，并取得实实在在的运营成效。特别是近期，公司正加速推动人工智能技术在“好房子”和智慧景区建设等高价值场景的落地。

针对提问者关心的智慧景区和线上营销两个板块，我具体介绍一下我们的进展：

第一，在智慧景区建设方面，我们已建成“一站式智慧景区数字化平台”，全面赋能景区精细化运营，实现了核心业务数字化、网络化、智能化。在运营端，打通了从票务销售、二次消费、快速排队和导览等景区服务的链路。在管理端，构建了设备管理、成本管理、极致服务等系统，并融合内外部大数据与 AI算法，实现了对成本管控、服务质量和安全风险的实时研判与预警。在产品端，积极引入

5G、VR/AR、无人机表演等前沿技术，打造沉浸式消费新场景。

第二，在线上营销方面，我们构建了“全域营销矩阵”。

渠道布局上，以自建的“花橙旅游”官方平台为核心，全面打通抖音、美团、携程及地方旅行社等第三方渠道，形成了公私域联动的流量闭环。会员运营上，通过数字化的等级、积分和权益体系，有效提升了客户的复购率和全生命周期价值。精准营销上，依托大数据平台构建用户画像与标签体系，实现精准营销。品牌传播上，结合 AIGC 技术与自有 IP形象，在社交媒体上进行创意传播，降低获客成本，提升品牌年轻化形象与声量。

总体而言，公司在智慧景区与线上营销的数字化投入，已转化为运营效率提升、客户体验优化及收入增长动能，为业务可持续发展构筑了坚实竞争力。

十、2026年针对存量项目的销售计划是什么？针对库存

项目是否计划通过价格调整加速去化？预计对利润率的

影响？

针对2026年房地产的销售计划，公司将立足行业发展趋势，结合自身战略规划与经营安排，重点围绕“盘活存量、做优增量”，多措并举推动销售去化及经营业绩稳步修复。一是针对深圳、武汉等重点城市，不断丰富创新营销手段，推动存量房源成交去化；同时推进存量土地盘活利用，综合运用土地收储、调规等系列政策，进一步优化资源配置、提升盘活效率。二是聚焦核心城市和区域，结合区域市场容量、人口结构、产业支撑等多方面因素，通过参与市场招拍挂、城市更新等多种方式，择优获取增量土地储备，为后续销售储备优质资源。三是强化产品竞争优势，积极响应国家高质量发展号召，持续丰富完善安全、舒适、绿色、智慧的华侨城“好房子”产品价值及技术体系，持续提升产品竞争力。

公司坚持分类施策的原则，充分结合项目自身情况、当地市场环境等关键因素，动态制定灵活的销售策略，适配市场变化。在开发建设端，严格执行以销定建，从源头合理把控开发节奏及库存规模；在销售端，坚持随行就市，统筹优化销售节奏与定价策略，在严守经营安全、现金流稳定的前提下，高效推进去化回款工作，全力保障整体经营质效。

十一、公司未来文旅业务包括重资产和轻资产方式分别

有什么投资拓展计划？

公司坚持“以文塑旅、以旅彰文”，聚焦赛道，做优存量资源，加强主题公园更新改造，以“融合、活化、体验”为理念，对传统业务进行商业模式创新和业态更新，强化 IP创新驱动与多场景应用，打造特色标杆产品，不断为游客提供更加丰富的文旅消费体验。如成都欢乐谷重大改造有序实施，深圳欢乐谷“欢乐时光”主题区开放，重庆欢乐谷通过摩天轮亮化升级打造城市夜景地标；去年6月至10月，公司举办“旅游狂欢节”，联动旗下主题公园、景区、商业、酒店及文旅科技等多业态，推出200余场主题活动和上千款惠民产品，融合传统文化、数字体验与 IP娱乐，覆盖“吃住行游购娱”全场景，为游客打造高品质、多元化的夏日文旅消费盛宴；旗下酒店公司“嘉途”品牌

旗下有限服务旗舰酒店——深圳华侨城创意文化园嘉途酒

店正式开业，聚焦“轻装前进，灵感同行”的品牌理念，使游客在满足商务需求的同时，沉浸式体验创意、文化与艺术元素，实现工作与旅居体验的平衡。

同时，在主题公园、自然人文景区、酒店等领域的优质项目，公司以轻资产合作为主，包括咨询服务、管理输出、EPC 代建等方式，结合适度投资，注重轻重结合，进一步强化文旅业务的品牌与服务输出，提升文旅经营质效。

十二、2025年公司整体投资比较审慎，主要是出于哪些方

面的考虑？请问公司2026年在土地投资上的计划是怎样的，包括投资力度、投资标准以及相应的资金安排等。

好的投资对公司成长至关重要，有两大核心逻辑尤为关键：一是注重投资回报，尤其是现金流的安全稳健；二是结合公司整体资产状况进行决策，符合公司投资决策标准与相关要求。

在投资布局方面，公司将始终坚守现金流安全与以销定投的原则，坚持精准投资、多元投资，坚持存量投资与增量投资相结合；将聚焦核心城市与重点区域，综合考量区位条件、区域配套等关键指标，实施精准投资；将积极参与公开市场土地招拍挂，并发挥自身文旅融合优势，把握市场机遇；同时积极把握存量资产优化和城市更新的机会。

十三、2025年新增融资中，银行贷款、债券、信托等渠道

的占比变化？融资成本是否较上年下降？未来对于有息

负债规模的增减有何计划？以及短期债务到期有何应对

方式？

截至2025年末公司有息负债余额为1185亿元，其中银行贷款占比约85%，债券占比约3%，非银类贷款占比约

12%。公司近几年积极推进应融尽融与债务结构优化，平均

融资成本呈现逐年下降趋势。

未来，公司将根据市场情况及自身业务发展的实际需求开展融资工作，利用好政策工具箱，持续对债务结构进行动态调适，实现融资结构不断优化。十四、2025年新开盘项目的如何？哪些产品线更受市场

欢迎？

2025年公司分别在重庆、武汉、太原等城市推出新项目，其中重庆为四代宅产品、武汉为准四代宅、太原为改善型产品。以上项目整体去化表现符合预期，展现出较强的产品竞争力与市场认可度。

根据中指监测数据，2025年重点30城120㎡以上改善户型成交占比约45%，改善型需求成为新房市场的重要支撑。公司精准把握这一趋势，在重庆、武汉、太原等新项目上均匹配市场主流需求，在产品品质、居住体验、社区配套等方面持续发力，形成差异化竞争优势。同时，公司针对无锡、济宁等城市存量项目，积极推进老盘新做，通过实景展示区优化、公区大堂与归家动线提升等一系列措施，持续强化项目产品竞争力，稳定去化节奏。

附件清单（如有）

日期2026.4.2