深圳华侨城股份有限公司

2025年半年度财务报告

（未经审计）

1一、审计报告

半年度报告是否经过审计

□是□否公司半年度财务报告未经审计。

二、财务报表

财务附注中报表的单位为：元

1、合并资产负债表

编制单位：深圳华侨城股份有限公司

2025年6月30日

单位：元项目期末余额期初余额

流动资产：

货币资金27596989009.6630902423552.22

应收票据--

应收账款1065987792.481100533296.19

预付款项1082957032.69819803717.29

其他应收款31368666956.7833031713432.49

其中：应收利息--

应收股利248200000.00248200000.00

存货146668544573.79151008968429.56

持有待售资产--

一年内到期的非流动资产--

其他流动资产7163699183.756740274198.88

流动资产合计214946844549.15223603716626.63

非流动资产：

长期应收款159840000.00160000000.00

长期股权投资19055726513.6820138388962.77

其他权益工具投资557415253.94650847457.28

其他非流动金融资产333830635.68351650960.99

投资性房地产18527873171.7018790048027.22

固定资产22854017604.1923550945943.56

在建工程5594456793.575545929383.65

生产性生物资产432304.702898664.10

使用权资产1803731482.772017203818.78

无形资产11359734858.0712004331310.05

商誉62857743.2662857743.26

长期待摊费用1761158116.461880562159.69

递延所得税资产10625793850.2710781919584.96

2项目期末余额期初余额

其他非流动资产5058629774.254656258902.12

非流动资产合计97755498102.54100593842918.43

资产总计312702342651.69324197559545.06

流动负债：

短期借款2820280876.813640287677.67

应付票据--

应付账款24405258822.0028498298034.99

预收款项183594671.34198334289.97

合同负债31227039945.3129446044084.97

应付职工薪酬2044717090.152151177114.48

应交税费1550908425.182571229568.26

其他应付款45671461703.4347002770408.15

其中：应付利息--

应付股利435767292.58446388658.26

持有待售负债--

一年内到期的非流动负债38451583106.5438370965465.76

其他流动负债2747714723.532672903621.06

流动负债合计149102559364.29154552010265.31

非流动负债：

长期借款87307115862.0285763902393.75

应付债券1197461062.843696835805.62

租赁负债1838390909.922066354356.17

长期应付款309792296.33309792296.33

递延收益895816174.33944357943.47

递延所得税负债434524455.20435296120.85

非流动负债合计91983100760.6493216538916.19

负债合计241085660124.93247768549181.50

所有者权益：

股本8037758053.008037758053.00

其他权益工具3100000000.003100000000.00

其中：优先股--

永续债3100000000.003100000000.00

资本公积4728187970.974456976271.58

减：库存股--

其他综合收益-2185207102.29-2100587458.14

盈余公积4921485082.644921485082.64

未分配利润31828510736.7434773039153.18

归属于母公司所有者权益合计50430734741.0653188671102.26

少数股东权益21185947785.7023240339261.30

所有者权益合计71616682526.7676429010363.56

3项目期末余额期初余额

负债和所有者权益总计312702342651.69324197559545.06

法定代表人：张振高主管会计工作负责人：刘宇会计机构负责人：郭志华

2、母公司资产负债表

单位：元项目期末余额期初余额

流动资产：

货币资金4970885378.486406066019.43

应收账款55647436.7963686311.27

预付款项21694150.4921973854.66

其他应收款45192956279.3952923044609.53

其中：应收利息--

应收股利273929748.97339607403.12

存货1392198.021693136.88

一年内到期的非流动资产--

其他流动资产57818774.6737132698.43

流动资产合计50300394217.8459453596630.20

非流动资产：

长期应收款6273670788.536220782937.25

长期股权投资49602044429.1249051307315.16

其他权益工具投资557415253.94650847457.28

投资性房地产73195173.5583237110.39

固定资产122664068.96123372036.58

在建工程--

使用权资产--

无形资产58181269.1061140325.66

长期待摊费用170878598.87170928713.66

递延所得税资产-5594969.24

其他非流动资产34150114151.4225034215288.06

非流动资产合计91008163733.4981401426153.28

资产总计141308557951.33140855022783.48

4（续）

项目期末余额期初余额

流动负债：

短期借款410370000.01173183916.65

应付账款111825592.5391217791.51

预收款项15531624.4417588834.66

合同负债--

应付职工薪酬96546355.4795278404.52

应交税费10627727.5313257592.60

其他应付款9697634621.5010118480575.25

其中：应付利息--

应付股利--

一年内到期的非流动负债28209113405.4324057163855.90

其他流动负债--

流动负债合计38551649326.9134566170971.09

非流动负债：

长期借款44895787393.8745252657013.87

应付债券1197461062.843696835805.62

租赁负债1481384202.771688401589.83

递延收益--

递延所得税负债58233014.00

非流动负债合计47632865673.4850637894409.32

负债合计86184515000.3985204065380.41

所有者权益：

股本8037758053.008037758053.00

其他权益工具3100000000.003100000000.00

其中：优先股--

永续债3100000000.003100000000.00

资本公积8033523632.688033523632.68

减：库存股--

其他综合收益-925452394.97-832020191.63

专项储备--

盈余公积4100896957.504100896957.50

未分配利润32777316702.7333210798951.52

所有者权益合计55124042950.9455650957403.07

负债和所有者权益总计141308557951.33140855022783.48

53、合并利润表

单位：元项目2025年半年度2024年半年度

一、营业总收入11317277334.7423011110546.90

其中：营业收入11317277334.7423011110546.90

二、营业总成本14258894570.0123984627878.27

其中：营业成本10536381630.5919825612412.74

税金及附加611222925.29671368332.18

销售费用522376526.23683453090.56

管理费用750484606.49775693648.00

财务费用1838428881.412028500394.79

其中：利息费用2128403616.492691638522.44

利息收入323889518.75722981565.43

加：其他收益55164125.3164995395.10

投资收益（损失以“—”号填列）-457079061.83-246735894.06

其中：对联营企业和合营企业的投资收益-454293795.56-245262792.08

公允价值变动收益（损失以“—”号填列）2423253.35-32338408.65

信用减值损失（损失以“—”号填列）3638270.28-719398.76

资产减值损失（损失以“—”号填列）-96549725.42-

资产处置收益（损失以“—”号填列）56363.17153071739.43

三、营业利润（亏损以“—”号填列）-3433964010.41-1035243898.31

加：营业外收入19041949.5636339886.37

减：营业外支出30846395.3937738588.30

四、利润总额（亏损总额以“—”号填列）-3445768456.24-1036642600.24

减：所得税费用233838312.54412910967.17

五、净利润（净亏损以“—”号填列）-3679606768.78-1449553567.41

（一）按经营持续性分类

1.持续经营净利润（净亏损以“—”号填列）-3679606768.78-1449553567.41

2.终止经营净利润（净亏损以“—”号填列）--

（二）按所有权归属分类

1.归属于母公司股东的净利润（净亏损以“—”号填列）-2867734527.55-1056175272.34

2.少数股东损益（净亏损以“—”号填列）-811872241.23-393378295.07

6（续）

项目2025年半年度2024年半年度

六、其他综合收益的税后净额-55938721.37-53649854.51

归属母公司所有者的其他综合收益的税后净额-84619644.15-38987233.18

（一）不能重分类进损益的其他综合收益-93432203.34-21211245.54

1.重新计量设定受益计划变动额--

2.权益法下不能转损益的其他综合收益--

3.其他权益工具投资公允价值变动-93432203.34-21211245.54

4.企业自身信用风险公允价值变动--

5.其他--

（二）将重分类进损益的其他综合收益8812559.19-17775987.64

1.权益法下可转损益的其他综合收益--

2.其他债权投资公允价值变动--

3.金融资产重分类计入其他综合收益的金额--

4.其他债权投资信用减值准备--

5.现金流量套期储备--

6.外币财务报表折算差额8812559.19-17775987.64

7.其他--

归属于少数股东的其他综合收益的税后净额28680922.78-14662621.33

七、综合收益总额-3735545490.15-1503203421.92

归属于母公司所有者的综合收益总额-2952354171.70-1095162505.52

归属于少数股东的综合收益总额-783191318.45-408040916.40

八、每股收益：

（一）基本每股收益-0.3568-0.1410

（二）稀释每股收益-0.3568-0.1410

法定代表人：张振高主管会计工作负责人：刘宇会计机构负责人：郭志华

74、母公司利润表

单位：元项目2025年半年度2024年半年度

一、营业收入186506521.16243478552.71

减：营业成本90565290.75155486170.35

税金及附加8080794.368155223.48

销售费用7096688.0912759603.73

管理费用46229230.0754589702.24

财务费用100031084.57-16223242.79

其中：利息费用1224496651.551338467371.09

利息收入1124645307.281355244845.77

加：其他收益1228257.71419160.66

投资收益（损失以“—”号填列）-229262886.04-173524004.47

其中：对联营企业和合营企业的投资收益-229262886.04-230676485.81

公允价值变动收益（损失以“—”号填列）--

信用减值损失（损失以“—”号填列）45796.65-

资产减值损失（损失以“—”号填列）--

资产处置收益（损失以“—”号填列）-34202.86-

二、营业利润（亏损以“—”号填列）-293519601.22-144393748.11

加：营业外收入1387229.28225382.80

减：营业外支出728004.721074567.78

三、利润总额（亏损总额以“—”号填列）-292860376.66-145242933.09

减：所得税费用63827983.24-

四、净利润（净亏损以“—”号填列）-356688359.90-145242933.09

（一）持续经营净利润（净亏损以“—”号填列）-356688359.90-145242933.09

（二）终止经营净利润（净亏损以“—”号填列）--

五、其他综合收益的税后净额-93432203.34-21211245.54

（一）不能重分类进损益的其他综合收益-93432203.34-21211245.54

1.重新计量设定受益计划变动额--

2.权益法下不能转损益的其他综合收益--

3.其他权益工具投资公允价值变动-93432203.34-21211245.54

4.企业自身信用风险公允价值变动--

5.其他--

（二）将重分类进损益的其他综合收益--

1.权益法下可转损益的其他综合收益--

2.其他债权投资公允价值变动--

3.金融资产重分类计入其他综合收益的金额--

4.其他债权投资信用减值准备--

5.现金流量套期储备--

6.外币财务报表折算差额--

7.其他--

六、综合收益总额-450120563.24-166454178.63

85、合并现金流量表

单位：元项目2025年半年度2024年半年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金13052916613.0714362868486.65

收到的税费返还161453687.83156882286.78

收到其他与经营活动有关的现金2647598479.903172375478.02

经营活动现金流入小计15861968780.8017692126251.45

购买商品、接受劳务支付的现金5654126222.789273652746.01

支付给职工以及为职工支付的现金1430408354.231659917348.82

支付的各项税费2813263577.165981208615.30

支付其他与经营活动有关的现金3408746387.173609775347.80

经营活动现金流出小计13306544541.3420524554057.93

经营活动产生的现金流量净额2555424239.46-2832427806.48

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金489919800.94332084068.11

取得投资收益收到的现金40139612.2836637265.54

处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额710338.421783411.00

处置子公司及其他营业单位收到的现金净额--

收到其他与投资活动有关的现金43279370.66301591533.02

投资活动现金流入小计574049122.30672096277.67

购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金499842565.08760159722.73

投资支付的现金6604200.0041770000.00

取得子公司及其他营业单位支付的现金净额--

支付其他与投资活动有关的现金225671400.001419736672.07

投资活动现金流出小计732118165.082221666394.80

投资活动产生的现金流量净额-158069042.78-1549570117.13

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金154011542.248287847.12

其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金154011542.248287847.12

取得借款收到的现金36279396926.3424858533793.53

收到其他与筹资活动有关的现金115349052.06910293692.01

筹资活动现金流入小计36548757520.6425777115332.66

偿还债务支付的现金38777948401.1421306071957.10

分配股利、利润或偿付利息支付的现金2667373179.132983809111.93

其中：子公司支付给少数股东的股利、利润10621501.648058656.57

支付其他与筹资活动有关的现金777552035.061048941685.17

筹资活动现金流出小计42222873615.3325338822754.20

筹资活动产生的现金流量净额-5674116094.69438292578.46

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响4164867.56-10415385.65

五、现金及现金等价物净增加额-3272596030.45-3954120730.80

加：期初现金及现金等价物余额29849272010.9539180732973.41

六、期末现金及现金等价物余额26576675980.5035226612242.61

96、母公司现金流量表

单位：元项目2025年半年度2024年半年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金198363678.52235070005.92

收到的税费返还--

收到其他与经营活动有关的现金7481115596.099226288267.78

经营活动现金流入小计7679479274.619461358273.70

购买商品、接受劳务支付的现金32182501.2158292002.49

支付给职工以及为职工支付的现金47850937.5298136568.49

支付的各项税费13527430.7720277782.30

支付其他与经营活动有关的现金8413310802.498723428206.22

经营活动现金流出小计8506871671.998900134559.50

经营活动产生的现金流量净额-827392397.38561223714.20

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金3679325446.002646045653.15

取得投资收益收到的现金137586697.0057389509.89

处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额19830.00409338108.70

处置子公司及其他营业单位收到的现金净额--

收到其他与投资活动有关的现金-149460372.42

投资活动现金流入小计3816931973.003262233644.16

购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金8427339.6327089135.44

投资支付的现金4493318824.612761362800.00

取得子公司及其他营业单位支付的现金净额--

支付其他与投资活动有关的现金--

投资活动现金流出小计4501746164.242788451935.44

投资活动产生的现金流量净额-684814191.24473781708.72

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金--

取得借款收到的现金30019980000.0016498170000.00

收到其他与筹资活动有关的现金--

筹资活动现金流入小计30019980000.0016498170000.00

偿还债务支付的现金28407219880.0015952727504.94

分配股利、利润或偿付利息支付的现金1312095078.881561556765.30

支付其他与筹资活动有关的现金283296709.82279040670.17

筹资活动现金流出小计30002611668.7017793324940.41

筹资活动产生的现金流量净额17368331.30-1295154940.41

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响--

五、现金及现金等价物净增加额-1494838257.32-260149517.49

加：期初现金及现金等价物余额6367259736.4111721633872.07

六、期末现金及现金等价物余额4872421479.0911461484354.58

107、合并所有者权益变动表

本期金额

单位：元

2025年半年度

归属于母公司所有者权益项目其他权益工具一般风险少数股东权益所有者权益合计

股本资本公积减：库存股其他综合收益专项储备盈余公积未分配利润其他小计优先股永续债其他准备

一、上年期末余额8037758053.00-3100000000.00-4456976271.58--2100587458.14-4921485082.64-34773039153.1853188671102.2623240339261.3076429010363.56

加：会计政策变更---------------

前期差错更正---------------

其他---------------

二、本年期初余额8037758053.00-3100000000.00-4456976271.58--2100587458.14-4921485082.64-34773039153.18-53188671102.2623240339261.3076429010363.56

三、本期增减变动金额（减少以“－”号填列）----271211699.39--84619644.15----2944528416.44--2757936361.20-2054391475.60-4812327836.80

（一）综合收益总额-------84619644.15----2867734527.55--2952354171.70-783191318.45-3735545490.15

（二）所有者投入和减少资本----271211699.39-------271211699.39-1271200157.15-999988457.76

1．所有者投入的普通股----271211699.39-------271211699.39-1271200157.15-999988457.76

2．其他权益工具持有者投入资本---------------

3．股份支付计入所有者权益的金额---------------

4．其他---------------

（三）利润分配-----------76793888.89--76793888.89--76793888.89

1．提取盈余公积---------------

2．提取一般风险准备---------------

3．对所有者（或股东）的分配---------------

4．其他-----------76793888.89--76793888.89--76793888.89

（四）所有者权益内部结转---------------

1．资本公积转增资本（或股本）---------------

2．盈余公积转增资本（或股本）---------------

3．盈余公积弥补亏损---------------

4．设定受益计划变动额结转留存收益---------------

5．其他综合收益结转留存收益---------------

6．其他---------------

（五）专项储备---------------

1．本期提取---------------

2．本期使用---------------

（六）其他---------------

四、本期期末余额8037758053.00-3100000000.00-4728187970.97--2185207102.29-4921485082.64-31828510736.74-50430734741.0621185947785.7071616682526.76

11上年金额

单位：元

2024年半年度

归属于母公司所有者权益项目其他权益工具少数股东权益所有者权益合计一般风险

股本资本公积减：库存股其他综合收益专项储备盈余公积未分配利润其他小计准备优先股永续债其他

一、上年期末余额8201793915.00-3100000000.00-5386791787.571041515155.83-2205349417.93-4921485082.64-43589770464.11-61952976675.5624081488960.0086034465635.56

加：会计政策变更---------------

前期差错更正---------------

其他---------------

二、本年期初余额8201793915.00-3100000000.00-5386791787.571041515155.83-2205349417.93-4921485082.64-43589770464.11-61952976675.5624081488960.0086034465635.56

三、本期增减变动金额（减少以“－”号填列）-164035862.00----848615590.08-1041515155.83-38987233.18----1133391105.68--1143514635.11-465945640.85-1609460275.96

（一）综合收益总额-------38987233.18----1056175272.34--1095162505.52-408040916.40-1503203421.92

（二）所有者投入和减少资本-164035862.00----877479293.83-1041515155.83-------180153932.12180153932.12

1．所有者投入的普通股-------------180153932.12180153932.12

2．其他权益工具持有者投入资本---------------

3．股份支付计入所有者权益的金额---------------

4．其他-164035862.00----877479293.83-1041515155.83---------

（三）利润分配-----------77215833.34--77215833.34-238058689.91

1．提取盈余公积---------------

2．提取一般风险准备---------------

3．对所有者（或股东）的分配--------------238058656.57-238058656.57

4．其他-----------77215833.34--77215833.34--77215833.34

（四）所有者权益内部结转---------------

1．资本公积转增资本（或股本）---------------

2．盈余公积转增资本（或股本）---------------

3．盈余公积弥补亏损---------------

4．设定受益计划变动额结转留存收益---------------

5．其他综合收益结转留存收益---------------

6．其他---------------

（五）专项储备---------------

1．本期提取---------------

2．本期使用---------------

（六）其他----28863703.75-------28863703.75-28863703.75

四、本期期末余额8037758053.00-3100000000.00-4538176197.49--2244336651.11-4921485082.64-42456379358.43-60809462040.4523615543319.1584425005359.60

128、母公司所有者权益变动表

本期金额

单位：元

2025年半年度

项目其他权益工具

股本资本公积减：库存股其他综合收益专项储备盈余公积未分配利润其他所有者权益合计优先股永续债其他

一、上年期末余额8037758053.00-3100000000.00-8033523632.68--832020191.63-4100896957.5033210798951.52-55650957403.07

加：会计政策变更------------

前期差错更正------------

其他------------

二、本年期初余额8037758053.00-3100000000.00-8033523632.68--832020191.63-4100896957.5033210798951.52-55650957403.07

三、本期增减变动金额（减少以“－”号填列）-------93432203.34---433482248.79--526914452.13

（一）综合收益总额-------93432203.34---356688359.90--450120563.24

（二）所有者投入和减少资本------------

1．所有者投入的普通股------------

2．其他权益工具持有者投入资本------------

3．股份支付计入所有者权益的金额------------

4．其他------------

（三）利润分配----------76793888.89--76793888.89

1．提取盈余公积------------

2．对所有者（或股东）的分配------------

3．其他----------76793888.89--76793888.89

（四）所有者权益内部结转------------

1．资本公积转增资本（或股本）------------

2．盈余公积转增资本（或股本）------------

3．盈余公积弥补亏损------------

4．设定受益计划变动额结转留存收益------------

5．其他综合收益结转留存收益------------

6．其他------------

（五）专项储备------------

1．本期提取------------

2．本期使用------------

（六）其他------------

四、本期期末余额8037758053.00-3100000000.00-8033523632.68--925452394.97-4100896957.5032777316702.73-55124042950.94

13上年金额

单位：元

2024年半年度

项目其他权益工具

股本资本公积减：库存股其他综合收益专项储备盈余公积未分配利润其他所有者权益合计优先股永续债其他

一、上年期末余额8201793915.00-3100000000.00-8907039412.811041515155.83-902969962.99-4100896957.5033518015754.85-55883260921.34

加：会计政策变更------------

前期差错更正------------

其他------------

二、本年期初余额8201793915.00-3100000000.00-8907039412.811041515155.83-902969962.99-4100896957.5033518015754.85-55883260921.34

三、本期增减变动金额（减少以“－”号填列）-164035862.00----877479293.83-1041515155.83-21211245.54---222458766.43--243670011.97

（一）综合收益总额-------21211245.54---145242933.09--166454178.63

（二）所有者投入和减少资本-164035862.00----877479293.83-1041515155.83------

1．所有者投入的普通股------------

2．其他权益工具持有者投入资本------------

3．股份支付计入所有者权益的金额------------

4．其他-164035862.00----877479293.83-1041515155.83------

（三）利润分配----------77215833.34--77215833.34

1．提取盈余公积------------

2．对所有者（或股东）的分配------------

3．其他----------77215833.34--77215833.34

（四）所有者权益内部结转------------

1．资本公积转增资本（或股本）------------

2．盈余公积转增资本（或股本）------------

3．盈余公积弥补亏损------------

4．设定受益计划变动额结转留存收益------------

5．其他综合收益结转留存收益------------

6．其他------------

（五）专项储备------------

1．本期提取------------

2．本期使用------------

（六）其他------------

四、本期期末余额8037758053.00-3100000000.00-8029560118.98--924181208.53-4100896957.5033295556988.42-55639590909.37

14三、公司基本情况深圳华侨城股份有限公司（原名深圳华侨城控股股份有限公司，以下简称本公司，在包含子公司时统称本集团）是经国务院侨务办公室侨经发（1997）第03号文及深圳市人民政府深府函[1997]第37号文批准，由华侨城经济发展总公司（国有独资，现名华侨城集团有限公司）经重组其属下部分优质旅游及旅游配套资产独家发起设立的、从事旅游业及相关产业经营的股份有限公司。本公司于1997年8月

4日向社会公开发行人民币普通股5000万股（含内部职工股442万股），发行价每股人民币6.18元。

1997年9月2日，本公司在深圳市工商行政管理局注册登记，营业执照注册号为440301103282083，执

照号为深司字 N32726，注册资本为人民币 19200 万元，注册地为深圳市南山区华侨城指挥部大楼 103、

105、107、111、112室。1997年9月10日，社会公众股（除内部职工股外）在深圳证券交易所上市交易，股票简称“华侨城 A”，股票代码“000069”。

2024年1月23日本公司召开第八届董事会第十次临时会议和第八届监事会第十七次会议，并于2月8日召开2024年第一次临时股东大会，审议通过了《关于公司注销回购股份并减少注册资本的议案》，同意将存放于回购专用证券账户的164035862股予以注销并相应减少注册资本，本公司于

2024年3月18日办理完成上述回购专用证券账户股份注销事宜。

经过历年的派送红股、配股、转增股本、增发新股及注销库存股，截止2025年6月30日，本公司累计发行股本总数8037758053.00股（每股面值1元），注册资本为8037758053.00元。

本集团属旅游、地产行业，主要经营主题公园、酒店服务、房地产开发等，组织架构图如下:截至2025年6月30日，本集团纳入合并范围的子公司共249户，详见本附注九“在其他主体中的权益”。本集团本年度合并范围比上年度增加2户，减少1户，详见本附注八“合并范围的变更”。

本报告中提及的公司名称简称对照表公司简称公司全称华侨城集团华侨城集团有限公司华侨城房地产深圳华侨城房地产有限公司西安实业西安华侨城实业有限公司

15公司简称公司全称

侨城加油站深圳市侨城加油站有限公司侨香加油站深圳市侨香加油站有限公司高尔夫深圳市华侨城高尔夫俱乐部有限公司北京四方投资北京四方投资管理有限公司天津华侨城天津华侨城实业有限公司曲江发展西安曲江华侨城投资发展有限公司创意园深圳华侨城创意园文化发展有限公司招商华侨城深圳招商华侨城投资有限公司顺德实业广东顺德华侨城实业发展有限公司深圳城更深圳华侨城城市更新投资有限公司协跃深圳市协跃房地产开发有限公司鸿怡达深圳市鸿怡达房地产开发有限公司新南水门深圳市新南水门投资有限公司东莞城更东莞华侨城城市更新投资有限公司中联嘉信深圳市中联嘉信实业有限公司汇富投资深圳华侨城汇富投资有限公司佛山城更佛山南海区华侨城更新置业发展有限公司东莞城市发展东莞华侨城城市发展有限公司南京置地南京华侨城置地有限公司陕西商业陕西华侨城商业投资有限公司沃泰实业深圳华侨城沃泰实业有限公司深圳置业投资深圳华侨城置业投资有限公司惠州帝豪惠州帝豪置业有限公司惠州利华惠州市利华房地产有限公司佛山华侨城佛山华侨城置业有限公司新玺发展深圳市华侨城新玺发展有限公司文化置业投资深圳华侨城文化置业投资有限公司潮州投资潮州华侨城投资发展有限公司

置业发展华侨城置业发展（深圳）有限公司南粤投资深圳华侨城南粤投资发展有限公司深圳华侨城商业管理深圳华侨城商业管理有限公司顺德欢乐海岸广东顺德欢乐海岸商业运营管理有限公司江门华侨城江门华侨城投资发展有限公司肇庆实业肇庆华侨城实业发展有限公司肇庆小镇文旅肇庆华侨城小镇文旅开发有限公司

16公司简称公司全称

肇庆小镇实业肇庆华侨城小镇实业发展有限公司肇庆小镇开发肇庆华侨城小镇开发有限公司丽江华侨城丽江华侨城投资发展有限公司中山华侨城中山华侨城实业发展有限公司

华侨城粤西（广东）华侨城粤西（广东）投资发展有限公司茂名滨海茂名华侨城滨海旅游发展有限公司合恒投资深圳市华侨城合恒投资有限公司深圳华侨城会展管理深圳华侨城会展管理有限公司东莞保华东莞保华置业投资有限公司佛山华沥佛山市南海区华沥置业投资有限公司昆明城更昆明华侨城城市更新投资有限公司昆明春晖昆明呈贡区春晖城市建设有限公司深汕华侨城广东深汕华侨城投资有限公司广州文旅小镇广州华侨城文旅小镇投资有限公司广州小镇运营广州华侨城小镇运营管理有限公司广州实业广州华侨城实业发展有限公司东莞华湖东莞华湖房地产开发有限公司东莞华实东莞华实房地产开发有限公司东莞实业东莞华侨城实业有限公司

华侨城城更投资华侨城（深圳）城市更新投资有限公司和城房地产深圳市和城房地产开发有限公司福美投资深圳市华侨城福美投资有限公司广州十亩国际广州华侨城十亩国际投资有限公司江门侨新置业江门侨新置业有限公司海南实业海南华侨城实业有限公司广州华侨城置业广州华侨城置业有限公司广州置业发展广州华侨城置业发展有限公司漳州华侨城漳州华侨城置业有限公司湛江华侨城湛江华侨城欢乐海湾投资发展有限公司东莞旗华东莞市旗华房地产开发有限公司深圳华锦深圳世纪华锦商业管理有限公司深圳华纯深圳市华纯商业管理有限公司东莞上江东莞上江房地产开发有限公司宁波华侨城宁波华侨城投资发展有限公司宁波置业宁波欢乐海岸置业有限公司

17公司简称公司全称

宁波投资宁波欢乐海岸投资发展有限公司杭州锦杭杭州锦杭企业管理有限责任公司宁波创东华远宁波创东华远置业有限公司云南华侨城云南华侨城实业有限公司深圳国旅深圳华侨城国际旅行社有限公司国旅湖北深圳华侨城国际旅行社湖北有限公司青岛华侨城青岛华侨城实业有限公司东部华侨城深圳东部华侨城有限公司东部茶艺深圳东部华侨城茶艺度假有限公司东部置业深圳东部华侨城置业有限公司东部开发深圳华侨城东部开发有限公司万霖投资深圳市万霖投资有限公司东部城市发展深圳华侨城东部城市发展有限公司东部都市投资深圳东部华侨城都市投资发展有限公司深圳低碳发展深圳华侨城低碳城城市发展有限公司北京华侨城北京世纪华侨城实业有限公司上海华侨城上海华侨城投资发展有限公司无锡实业无锡华侨城实业发展有限公司苏州华湖苏州华湖置业有限公司滁州康金滁州康金健康产业发展有限公司常熟沙家浜常熟沙家浜华侨城文旅实业有限公司上海唐侨盈上海唐侨盈置业有限公司济宁华侨城济宁华侨城文化旅游发展有限公司苏州虎丘苏州虎丘华泓投资有限公司上海天祥上海天祥华侨城投资有限公司上海侨嵘上海侨嵘置业有限公司上海浦深上海浦深投资管理有限公司武汉实业武汉华侨城实业发展有限公司武汉都市武汉华侨城都市发展有限公司襄阳华侨城襄阳华侨城文旅发展有限公司襄阳度假区襄阳华侨城奇幻度假区动物园管理有限公司武汉当代武汉当代华侨城实业发展有限公司武汉文旅武汉华侨城文旅发展有限公司武汉滨江武汉华侨城滨江置业有限公司武汉华滨武汉华滨置业有限公司

18公司简称公司全称

武汉天创武汉天创置业有限公司

武汉森亿武汉森亿青城文旅创业发展中心（有限合伙）花橙科技深圳华侨城花橙科技有限公司华侨城大酒店深圳华侨城大酒店有限公司海景酒店深圳华侨城海景酒店有限公司深圳滨海深圳华侨城滨海有限公司南京实业南京华侨城实业发展有限公司南京龙西南京龙西置业有限公司南京威丰南京威丰房地产开发有限公司南京华劲南京华劲房地产开发有限公司南京华颐南京华颐房地产开发有限公司南京尚宸南京尚宸房地产开发有限公司南京新侨南京新侨文化旅游发展有限公司苏州侨仁苏州侨仁置业有限公司南京溧水南京溧水华侨城实业有限公司南京侨劲地产南京侨劲房地产开发有限公司国酒管深圳市华侨城国际酒店管理有限公司香港华侨城香港华侨城有限公司

华侨城旅游投资 OCT Travel Investment Ltd(华侨城旅游投资)

宽利发展 Widen Profit Development Ltd(宽利发展)

定佳管理 Sure Best Management Ltd（定佳管理）

Pacific Climax Ltd Pacific Climax Ltd

亿骏(亚洲)亿骏(亚洲)有限公司

南昌华侨城华侨城（南昌）实业发展有限公司华侨城企业华侨城企业有限公司群陞发展群陞发展有限公司

信和置业信和置业（成都）有限公司

华侨城（亚洲）华侨城（亚洲）控股有限公司

翠恒 Verdant Forever Ltd（翠恒本部）

侨城(亚洲)侨城(亚洲)资产管理有限公司

豪科投资 Great Tec Investment Ltd（豪科投资）

上海置地华侨城（上海）置地有限公司上海首驰上海首驰企业管理有限公司

华侨城投资 Oct Investments Ltd(华侨城投资)耀豪国际耀豪国际有限公司

19公司简称公司全称

盈丰 Max Surplus Ltd(盈丰本部)华力控股华力控股有限公司

Grand Signal Ltd Grand Signal Ltd(大信号)创力发展创力发展有限公司锐振 Excel Founder Ltd（锐振)港亚控股深圳华侨城港亚控股发展有限公司华友投资深圳市华友投资有限公司华鑫股权投资深圳市华侨城华鑫股权投资管理有限公司华京投资深圳市华京投资有限公司

常熟投资华侨城（常熟）投资发展有限公司

财富冠 Fortune crown international Ltd(财富冠国际)荣添投资荣添投资有限公司港华投资深圳华侨城港华投资控股有限公司

奇石发展 Miracle Stone Development Ltd(奇石发展)汇骏发展 Barwin Development Ltd（汇骏发展)兴永投资 Hanmax Investment Ltd（兴永投资)惠州华力华侨城（惠州）产业园管理有限公司

华港 Regal China Enterprises Ltd(华港)

常熟实业华侨城（常熟）实业发展有限公司华秦发展华秦发展有限公司华昌国际华昌国际有限公司合肥环巢合肥华侨城环巢文旅置业发展有限公司合肥实业合肥华侨城实业发展有限公司宁波华投宁波滨海华侨城投资发展有限公司华侨城发展深圳华侨城酒店发展有限公司旅游策划深圳市华侨城旅游策划顾问有限公司华侨城水电深圳华侨城水电有限公司华侨城售电深圳华侨城售电有限公司

华侨城综合能源华侨城综合能源（广东）有限公司深圳华服深圳华侨城服务集团有限公司

华侨城物业华侨城物业（集团）有限公司北京物业北京华侨城物业服务有限公司扬州物业扬州华侨城物业服务有限公司会所管理深圳华侨城会所管理有限公司昆明世博物业昆明世博园物业服务有限公司

20公司简称公司全称

东部物业深圳东部华侨城物业管理有限公司深圳侨城汇深圳市侨城汇网络科技有限公司深圳侨城里深圳市侨城里商业管理有限公司

智能科技华侨城智能科技（深圳）有限公司扬州实业扬州华侨城实业发展有限公司扬州华侨城扬州华侨城文化旅游发展有限公司重庆实业重庆华侨城实业发展有限公司成都盈创成都华侨城盈创实业有限责任公司江苏控股江苏华侨城控股有限公司

北京投资华侨城(北京)投资发展有限公司北京斋堂北京华侨城斋堂文旅发展有限公司涿州华侨城华侨城涿州文化旅游开发有限公司

成都投资华侨城（成都）投资有限公司宜宾三江置业宜宾华侨城三江置业有限公司成都洛带成都洛带华侨城文化旅游开发有限公司四川齐盛四川齐盛艺库文化旅游发展有限责任公司成都东盛开发成都市东盛房屋开发有限责任公司成都华鑫侨盛成都华鑫侨盛实业有限公司成都天府实业成都天府华侨城实业发展有限公司成都天府公园成都天府华侨城公园广场管理有限公司成都天府剧院成都天府华侨城大剧院管理有限公司成都都市娱乐成都天府华侨城都市娱乐有限公司成都天府酒店成都天府华侨城酒店管理有限公司成都商业广场成都天府华侨城商业广场管理有限公司成都纯水岸成都天府华侨城纯水岸商业管理有限公司成都万汇商城成都天府华侨城万汇商城管理有限公司成都创展商业成都天府华侨城创展商业区管理有限公司成都樾然成都樾然置业有限公司自贡彩灯自贡华侨城彩灯文旅有限公司

西安发展华侨城（西安）发展有限公司西安沣东西安沣东华侨城发展有限公司西安康兴西安康兴置业有限公司昆明置地昆明华侨城置地有限公司西咸文茂西咸新区文茂房地产有限公司招华实业深圳市招华会展实业有限公司

21公司简称公司全称

天津投资华侨城（天津）投资有限公司郑州华侨城郑州华侨城文化旅游开发有限公司河南华侨城河南华侨城实业有限公司济南华侨城济南华侨城实业有限公司济南天侨济南天侨实业有限公司济南侨圣济南侨圣置业有限公司天津泽沣天津华侨城泽沣置业有限公司荥阳文旅荥阳华侨城文化旅游开发有限公司天津都市建设天津华侨城都市建设发展有限公司淄博实业淄博华侨城实业有限公司淄博和鸣淄博和鸣置业有限公司淄博来仪淄博来仪置业有限公司淄博于飞淄博于飞置业有限公司太原侨鼎太原侨鼎置业有限公司太原侨冠太原侨冠置业有限公司青岛华侨城投资青岛华侨城投资有限公司欢乐谷文旅欢乐谷文化旅游发展有限公司洛阳三彩小镇洛阳三彩小镇文旅开发有限公司乐欢文旅乐清市乐欢文旅发展有限公司杭州华侨城杭州华侨城投资发展有限公司杭州兰侨杭州兰侨置业有限公司宁波弘禄宁波弘禄房地产信息咨询有限公司杭州龙颐杭州龙颐房地产开发有限公司深圳华腾深圳华侨城华腾投资有限公司深圳西部置业深圳华侨城西部置业有限公司深圳瑞湾发展深圳华侨城瑞湾发展有限公司侨创投资侨创投资有限公司衡阳侨城乐园衡阳侨城乐园旅游发展有限公司深圳世界之窗深圳世界之窗有限公司国际低碳城开发深圳华城国际低碳城开发建设有限公司招华会展置地深圳市招华会展置地有限公司招华国际会展发展深圳市招华国际会展发展有限公司渤海证券渤海证券股份有限公司

国寿侨城国寿侨城（深圳）投资合伙企业（有限合伙）城投低碳发展深圳华侨城城投低碳发展有限公司

22公司简称公司全称

湖北交投襄阳湖北交投襄阳文旅发展有限公司郑州都市置业郑州华侨城都市置业有限公司重庆悦岚重庆悦岚房地产开发有限公司成都锦华成都锦华悦投资有限公司成都地润成都地润置业发展有限公司西安招商嘉时西安招商嘉时房地产有限公司宁波弘福宁波弘福房地产咨询有限公司民生教育民生教育集团有限公司资汇控股资汇控股有限公司中山禹鸿中山禹鸿房地产开发有限公司招商蛇口招商局蛇口工业区控股股份有限公司上海鹏鲲上海鹏鲲置业有限公司云南华侨城置业云南华侨城置业有限公司宜宾叙华宜宾叙华置地有限公司东门实业深圳侨城东门实业发展有限公司中山欢乐海岸中山欢乐海岸文化发展有限公司东莞松山湖华侨城东莞松山湖华侨城投资开发有限公司深圳华高深圳市华高商业管理有限公司南昌华侨城文旅南昌华侨城文化旅游管理有限公司深圳新玺物业深圳华侨城新玺物业服务有限公司龙华华侨城实业深圳龙华华侨城实业发展有限公司深圳体育文化中心深圳市华侨城体育文化中心有限公司深圳体育健身服务深圳市华侨城体育健身服务有限公司武汉纯水岸健身武汉纯水岸健身服务有限公司

华侨城旅发华侨城（深圳）旅游发展集团有限公司海南华侨城新能源海南华侨城新能源集团有限公司招华会展能源科技深圳招华会展能源科技发展有限公司深圳东岸深圳市华侨城东岸置业有限公司佛山文旅佛山华侨城文旅发展有限公司佛山侨悦佛山侨悦置业有限公司无锡泓昇无锡泓昇置业有限公司深圳主题公园深圳华侨城主题公园运营管理有限公司

HNW 基金 HNW Investment Fund Series SPC – Serica SP

港名 City Turbo Limited 港名有限公司西安置地西安华宜置地有限公司

23公司简称公司全称

华侨城江壕置业深圳坪山华侨城江壕置业有限公司

武汉风尚武汉风尚青城文旅创业发展中心（有限合伙）共享运营深圳市华侨城共享运营有限公司太原置业太原侨君置业有限公司武汉置业武汉侨滨置业有限公司

信瑞45号中信信托·信瑞45号固定收益类信托计划

四、财务报表的编制基础

1、编制基础

本集团财务报表根据实际发生的交易和事项，按照财政部颁布的《企业会计准则》及其应用指南、解释及其他相关规定(以下合称“企业会计准则”)，以及中国证券监督管理委员会(以下简称“证监会”)《公开发行证券的公司信息披露编报规则第15号—财务报告的一般规定》（2023年修订）的披露相关规定编制。

2、持续经营

本集团对自2025年6月30日起12个月的持续经营能力进行了评价，未发现对持续经营能力产生重大怀疑的事项和情况。本财务报表以持续经营为基础列报。

五、重要会计政策及会计估计

1、遵循企业会计准则的声明

本财务报表符合企业会计准则的要求，真实、准确、完整地反映了本公司及本集团于2025年6月30日的财务状况以及2025年1-6月份经营成果和现金流量等有关信息。

2、会计期间

本集团的会计期间为公历1月1日至12月31日。

3、营业周期

本集团从事房地产开发与销售业务之子公司，其正常营业周期通常超过一年，本公司及其他子公司以

12个月作为一个营业周期，并以其作为资产和负债的流动性划分标准。

4、记账本位币

本公司以人民币为记账本位币。

24本集团之境外子公司香港华侨城有限公司及所属公司根据其经营所处的主要经济环境自行决定其记账本位币，本集团在编制本财务报表时按照本附注五、10所述方法折算为人民币。

5、重要性标准确定方法和选择依据

?适用□不适用本集团编制和披露财务报表遵循重要性原则。本财务报表附注中披露事项涉及重要性标准判断的事项及其重要性标准确定方法和选择依据如下：

项目重要性标准

单项应收账款总额占应收账款年末总额的10%以上且金额超过10000重要的应收款项核销万元

单项账龄超过1年的预付款项余额占预付款项总额的1%以上且金额超账龄超过1年的重要预付款项过20000万元

单项长期股权投资账面价值占长期股权投资总账面价值的1%以上或单

重要的合营企业、联营企业家合营企业、联营企业本年按权益法核算确认的投资收益占本集团合

并净利润10%以上

单项在建工程账面价值占在建工程年末总额的2%以上且金额超过重要的在建工程

20000万元

单项账龄超过1年的合同负债余额占合同负债总额的1%以上且金额超账龄超过1年的重要合同负债过100000万元合同负债账面价值发生重大变动的金额金额超过100000万元

重要的非全资子公司净利润占本集团合并净利润10%以上

6、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法

（1）同一控制下的企业合并

参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制且该控制并非暂时性的，为同一控制下的企业合并。

本集团作为合并方，在同一控制下企业合并中取得的资产和负债，在合并日按被合并方在最终控制方合并报表中的账面价值计量。取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。

（2）非同一控制下的企业合并

参与合并的各方在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制下的企业合并。

本集团作为购买方，在非同一控制下企业合并中取得的被购买方可辨认资产、负债及或有负债在收购日以公允价值计量。合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；

合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，首先对合并中取得的各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值、以及合并成本进行复核，经复核后，合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，将其差额计入合并当期营业外收入。

257、控制的判断标准和合并财务报表的编制方法本集团合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定，包括本公司及本公司控制的所有子公司（含企业、被投资单位中可分割的部分，以及企业所控制的结构化主体等）。本集团判断控制的标准为，本集团拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。

在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，按照本公司的会计政策或会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。

本公司与子公司及子公司相互之间发生的内部交易对合并财务报表的影响于合并时抵消。子公司的所有者权益中不属于母公司的份额以及当期净损益、其他综合收益及综合收益总额中属于少数股东权益的份额，分别在合并财务报表“少数股东权益、少数股东损益、归属于少数股东的其他综合收益及归属于少数股东的综合收益总额”项目列示。

对于同一控制下企业合并取得的子公司，其经营成果和现金流量自合并当期期初纳入合并财务报表。

编制比较合并财务报表时，对上年财务报表的相关项目进行调整，视同合并后形成的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。

对于非同一控制下企业合并取得子公司，经营成果和现金流量自本集团取得控制权之日起纳入合并财务报表。在编制合并财务报表时，以购买日确定的各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值为基础对子公司的财务报表进行调整。

8、合营安排分类及共同经营会计处理方法

本集团的合营安排为合营企业。合营企业，是指合营方仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。本集团按权益法后续计量合营企业权益中归属于投资方的部分。

9、现金及现金等价物的确定标准

本集团现金流量表之现金指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金流量表之现金等价物指持有期限不超过3个月、流动性强、易于转换为已知金额现金且价值变动风险很小的投资。

10、外币业务和外币报表折算

（1）外币交易

本集团外币交易在初始确认时，采用交易发生日的即期汇率将外币金额折算为记账本位币金额。于资产负债表日，外币货币性项目采用资产负债表日的即期汇率折算为记账本位币，所产生的折算差额除了为购建或生产符合资本化条件的资产而借入的外币专门借款产生的汇兑差额按资本化的原则处理外，直接计入当期损益；以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算，不改变其记账本位币金额；以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折算后的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，作为公允价值变动（含汇率变动）处理，计入当期损益；收到投资

26者以外币投入的资本，采用交易发生日即期汇率折算，外币投入资本与相应的货币性项目的记账本位币金

额之间不产生外币资本折算差额。

（2）外币财务报表的折算

本集团在编制合并财务报表时将境外经营的财务报表折算为人民币，其中：外币资产负债表中资产、负债类项目采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益类项目除“未分配利润”外，均按业务发生时的即期汇率折算；利润表中的收入与费用项目，采用交易当期平均汇率折算。上述折算产生的外币报表折算差额，在其他综合收益项目中列示。外币现金流量采用交易当期平均汇率折算。汇率变动对现金的影响额，在现金流量表中单独列示。

11、金融工具

（1）金融工具的确认和终止确认本集团成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。

满足下列条件的，终止确认金融资产（或金融资产的一部分，或一组类似金融资产的一部分），即将之前确认的金融资产从资产负债表中予以转出：1）收取金融资产现金流量的权利届满；2）转移了收取金

融资产现金流量的权利，或在“过手协议”下承担了及时将收取的现金流量全额支付给第三方的义务；并且实质上转让了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，或虽然实质上既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但放弃了对该金融资产的控制。

如果金融负债的责任已履行、撤销或届满，则对金融负债进行终止确认。如果现有金融负债被同一债权人以实质上几乎完全不同条款的另一金融负债所取代，或现有负债的条款几乎全部被实质性修改，则此类替换或修改作为终止确认原负债和确认新负债处理，差额计入当期损益。

以常规方式买卖金融资产，按交易日会计进行确认和终止确认。

（2）金融资产分类和计量方法

本集团的金融资产于初始确认时根据本集团管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资产分类为以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产、

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。当且仅当本集团改变管理金融资产的业务模式时，才对所有受影响的相关金融资产进行重分类。

在判断业务模式时，本集团考虑包括企业评价和向关键管理人员报告金融资产业绩的方式、影响金融资产业绩的风险及其管理方式以及相关业务管理人员获得报酬的方式等。在评估是否以收取合同现金流量为目标时，本集团对金融资产到期日前的出售原因、时间、频率和价值等进行分析判断。

在判断合同现金流量特征时，本集团判断合同现金流量是否仅为对本金和以未偿付本金为基础的利息的支付，包含（对货币时间价值的修正进行评估时，判断与基准现金流量相比是否具有显著差异/对包含提前还款特征的金融资产，判断提前还款特征的公允价值是否非常小等）。

金融资产在初始确认时以公允价值计量，但是因销售商品或提供服务等产生的应收账款或应收票据未

27包含重大融资成分或不考虑不超过一年的融资成分的，按照交易价格进行初始计量。

对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相关交易费用直接计入当期损益，其他类别的金融资产相关交易费用计入其初始确认金额。

金融资产的后续计量取决于其分类：

1）以摊余成本计量的金融资产

金融资产同时符合下列条件的，分类为以摊余成本计量的金融资产：*管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标。*该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。本集团该分类的金融资产主要包括：货币资金、应收账款、应收票据、其他应收款。

2）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资

本集团不可撤销地选择将部分非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产，该指定一经作出，不得撤销。本集团仅将相关股利收入（明确作为投资成本部分收回的股利收入除外）计入当期损益，公允价值的后续变动计入其他综合收益，不需计提减值准备。当金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益转出，计入留存收益。本集团该分类的金融资产为其他权益工具投资。

3）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

除上述分类为以摊余成本计量的金融资产和分类或指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益

的金融资产之外的金融资产，本集团将其分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。此类金融资产按照公允价值进行后续计量，除与套期会计有关外，所有公允价值变动计入当期损益。本集团该分类的金融资产主要包括：其他非流动金融资产。

本集团在非同一控制下的企业合并中确认的或有对价构成金融资产的，该金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

只有能够消除或显著减少会计错配时，本集团才将金融资产在初始计量时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。按照上述条件，本集团指定的这类金融资产主要包括本集团持有对的对合伙企业的股权投资，本集团在初始确认时将上述金融资产及金融负债均指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

（3）金融负债分类、确认依据和计量方法

除了签发的财务担保合同、以低于市场利率贷款的贷款承诺及由于金融资产转移不符合终止确认条件

或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债以外，本集团的金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债、以摊余成本计量的金融负债。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，相关交易费用直接计入当期损益，以摊余成本计量的金融负债的相关交易费用计入其初始确认金额。

金融负债的后续计量取决于其分类：

281）以摊余成本计量的金融负债

以摊余成本计量的金融负债，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。

2）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债（含属于金融负债的衍生工具），包括交易性金融负债和初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具），按照公允价值进行后续计量，（除与套期会计有关外，）所有公允价值变动均计入当期损益。对于指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，按照公允价值进行后续计量，除由本集团自身信用风险变动引起的公允价值变动计入其他综合收益之外，其他公允价值变动计入当期损益；如果由本集团自身信用风险变动引起的公允价值变动计入其他综合收益会造成或扩大损益中的会计错配，本集团将所有公允价值变动（包括自身信用风险变动的影响金额）计入当期损益。

本集团将在非同一控制下的企业合并中作为购买方确认的或有对价形成金融负债的，按照以公允价值计量且其变动计入当期损益进行会计处理。

（4）金融工具减值

本集团以预期信用损失为基础，对以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债权投资、合同资产、租赁应收款、贷款承诺及财务担保合同进行减值处理并确认损失准备。

1）预期信用损失的计量

预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用损失，是指本集团按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。

整个存续期预期信用损失，是指因金融工具整个预计存续期内所有可能发生的违约事件而导致的预期信用损失。未来12个月内预期信用损失，是指因资产负债表日后12个月内(若金融工具的预计存续期少于12个月，则为预计存续期)可能发生的金融工具违约事件而导致的预期信用损失，是整个存续期预期信用损失的一部分。

本集团对由收入准则规范的交易形成的合同资产、应收票据和应收账款，以及由《企业会计准则第

21号——租赁》规范的交易形成的租赁应收款，按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备。

对于其他金融工具，除购买或源生的已发生信用减值的金融资产外，本集团在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后的变动情况。若该金融工具的信用风险自初始确认后已显著增加，本集团按照相当于该金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备；若该金融工具的信用风

险自初始确认后并未显著增加，本集团按照相当于该金融工具未来12个月内预期信用损失的金额计量其损失准备。

信用损失准备的增加或转回金额，除分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产外，作为减值损失或利得计入当期损益。

29本集团基于单项和组合评估金融工具的预期信用损失，以组合为基础进行评估时，本集团基于共同信

用风险特征将金融工具分为不同组别。本集团采用的共同信用风险特征包括：金融工具类型、信用风险评级、初始确认日期、剩余合同期限、债务人所处行业、债务人所处地理位置、逾期信息、应收款项账龄等。

*应收款项的预期信用损失的确定方法及会计处理方法

本集团对信用风险显著增加的应收款项单独评估确定信用损失，对其余应收款项在组合基础上采用减值矩阵确定应收款项的信用损失。

*按照单项计提坏账准备的单项计提判断标准

本集团对债务人已发生事实违约、经营风险增加或财务状况恶化等情况的应收款项因信用风险已显著变化而单项评估信用风险。

*按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据

本集团以共同信用风险特征为依据，除单项计提信用损失准备的应收款项外，对其他应收款项分为低风险组合及正常风险组合。

2）金融资产转移的确认依据和计量方法

对于金融资产转移交易，本集团已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产；既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，放弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资产并确认产生的资产和负债，未放弃对该金融资产控制的，按照其继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。

金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产在终止确认日的账面价值，与因转移而收到的对价及原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产同时符合下列条件：*集团管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金融

资产为目标；*该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。）之和的差额计入当期损益。

金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将因转移而收到的对价及应分摊至终止确认部分的原计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产同时符合下列条件：*集团管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金融资产为目标；

*该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。）之和，与分摊的前述金融资产整体账面价值的差额计入当期损益。

通过对所转移金融资产提供财务担保方式继续涉入的，按照金融资产的账面价值和财务担保金额两者之中的较低者，确认继续涉入形成的资产。财务担保金额，是指所收到的对价中，将被要求偿还的最高金额。

（5）金融负债与权益工具的区分及相关处理方法

30本集团按照以下原则区分金融负债与权益工具：1）如果本集团不能无条件地避免以交付现金或其他

金融资产来履行一项合同义务，则该合同义务符合金融负债的定义。有些金融工具虽然没有明确地包含交付现金或其他金融资产义务的条款和条件，但有可能通过其他条款和条件间接地形成合同义务。2）如果一项金融工具须用或可用本集团自身权益工具进行结算，需要考虑用于结算该工具的本集团自身权益工具，是作为现金或其他金融资产的替代品，还是为了使该工具持有方享有在发行方扣除所有负债后的资产中的剩余权益。如果是前者，该工具是发行方的金融负债；如果是后者，该工具是发行方的权益工具。在某些情况下，一项金融工具合同规定本集团须用或可用自身权益工具结算该金融工具，其中合同权利或合同义务的金额等于可获取或需交付的自身权益工具的数量乘以其结算时的公允价值，则无论该合同权利或义务的金额是固定的，还是完全或部分地基于除本集团自身权益工具的市场价格以外的变量（例如利率、某种商品的价格或某项金融工具的价格）的变动而变动，该合同分类为金融负债。

本集团在合并报表中对金融工具（或其组成部分）进行分类时，考虑了集团成员和金融工具持有方之间达成的所有条款和条件。如果集团作为一个整体由于该工具而承担了交付现金、其他金融资产或者以其他导致该工具成为金融负债的方式进行结算的义务，则该工具应当分类为金融负债。

本集团根据所发行的优先股、永续债的合同条款及其所反映的经济实质，结合金融资产、金融负债和权益工具的定义，在初始确认时将这些金融工具或其组成部分分类为金融资产、金融负债或权益工具。

金融工具或其组成部分属于金融负债的，相关利息、股利（或股息）、利得或损失，以及赎回或再融资产生的利得或损失等，本集团计入当期损益。

金融工具或其组成部分属于权益工具的，其发行（含再融资）、回购、出售或注销时，本集团作为权益的变动处理，不确认权益工具的公允价值变动。

（6）金融资产和金融负债的抵销

本集团的金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不相互抵销。但同时满足下列条件时，以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：1）本集团具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；2）本集团计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。

12、存货

本集团存货分为房地产存货和非房地产存货两类。房地产存货主要包括在建开发产品（开发成本）、已完工开发产品（开发产品）等，在建开发产品是指尚未建成、以出售为开发目的的物业，已完工开发产品是指已建成、待出售的物业。非房地产存货包括原材料、库存商品、低值易耗品、在产品等。

存货按照成本进行初始计量。房地产存货成本包括土地成本、前期工程费、主体建安工程费、室外工程费、公共配套设施费、工程建设其他费、项目预备费、开发项目完工之前所发生的借款费用及开发过程

中的其他相关费用。为开发房地产物业而发生的借款费用的会计政策详见下述附注五、19借款费用相关内容。非房地产存货成本包括采购成本、加工成本和其他成本。

存货实行永续盘存制。低值易耗品于领用时按一次摊销法摊销。

资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。存货成本高于其可变现净值的，计提存货跌价

31准备，计入当期损益。可变现净值，是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成

本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。

13、合同资产和合同负债

（1）合同资产

合同资产，是指本集团已向客户转让商品而有权收取对价的权利，且该权利取决于时间流逝之外的其他因素。如本集团向客户销售两项可明确区分的商品，因已交付其中一项商品而有权收取款项，但收取该款项还取决于交付另一项商品的，本集团将该收款权利作为合同资产。

合同资产的预期信用损失的确定方法和会计处理方法，详见附注五、11金融资产减值相关内容。

（2）合同负债

合同负债反映本集团已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务。本集团在向客户转让商品之前，客户已经支付了合同对价或本集团已经取得了无条件收取合同对价权利的，在客户实际支付款项与到期应支付款项孰早时点，按照已收或应收的金额确认合同负债。

同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示。

14、与合同成本有关的资产

（1）与合同成本有关的资产金额的确定方法

本集团与合同成本有关的资产包括合同履约成本和合同取得成本。根据其流动性，合同履约成本分别列报在存货和其他非流动资产中，合同取得成本分别列报在其他流动资产和其他非流动资产中。

合同履约成本，即本集团为履行合同发生的成本，不属于存货、固定资产或无形资产等相关会计准则规范范围且同时满足下列条件的，作为合同履约成本确认为一项资产：该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用（或类似费用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；该成本增加了本集团未来用于履行履约义务的资源；该成本预期能够收回。

合同取得成本，即本集团为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产。如果该资产摊销期限不超过一年，本集团选择在发生时计入当期损益的简化处理。增量成本，是指不取得合同就不会发生的成本（如销售佣金等）。本集团为取得合同发生的、除预期能够收回的增量成本之外的其他支出（如无论是否取得合同均会发生的差旅费等），在发生时计入当期损益，但是，明确由客户承担的除外。

（2）与合同成本有关的资产的摊销

本集团与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。

（3）与合同成本有关的资产的减值

本集团与合同成本有关的资产，其账面价值高于下列两项差额的，本集团将超出部分计提减值准备，

32并确认为资产减值损失：1）企业因转让与该资产相关的商品预期能够取得的剩余对价；2）为转让该相关

商品估计将要发生的成本。计提减值准备后，如果以前期间减值的因素发生变化，使得上述两项差额高于该资产账面价值的，转回原已计提的资产减值准备，并计入当期损益，但转回后的资产账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该资产在转回日的账面价值。

15、长期股权投资

本集团长期股权投资包括对子公司的投资、对联营企业的投资和对合营企业的权益性投资。

（1）重大影响、共同控制的判断

本集团对被投资单位具有重大影响的权益性投资，即对联营企业投资。重大影响，是指本集团对被投资方的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。

本公司直接或通过子公司间接拥有被投资单位20%以上但低于50%的表决权时，通常认为对被投资单位具有重大影响，除非有明确的证据表明本集团不能参与被投资单位的生产经营决策或形成对被投资单位的控制。本集团持有被投资单位20%以下表决权的，如本集团在被投资单位的董事会或类似权力机构中派有代表的/参与被投资单位财务和经营政策制定过程的/与被投资单位之间发生重要交易的/向被投资单位派出

管理人员的/向被投资单位提供关键技术资料等本集团认为对被投资单位具有重大影响。

本集团与其他合营方一同对被投资单位实施共同控制且对被投资单位净资产享有权利的权益性投资，即对合营企业投资。共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。本集团对共同控制的判断依据是所有参与方或参与方组合集体控制该安排，并且该安排相关活动的决策必须经过这些集体控制该安排的参与方一致同意。

（2）会计处理方法本集团按照初始投资成本对取得的长期股权投资进行初始计量。

通过同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，以合并日取得被合并方在最终控制方合并报表中净资产的账面价值的份额作为初始投资成本；被合并方在合并日的净资产账面价值为负数的，初始投资成本按零确定。

通过非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，以合并成本作为初始投资成本；通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并，不属于一揽子交易的，以原持有的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为初始投资成本。

除企业合并形成的长期股权投资外，以支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款及与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出作为初始投资成本；以发行权益性证券取得的长

期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为投资成本；以资产清偿债务方式进行债务重组取得的长期股权投资，按照放弃债权的公允价值及可直接归属于该投资的税金等其他成本作为初始投资成本；以非货币性资产交换取的长期股权投资，以换出资产的公允价值/账面价值及相关税费作为初始投资成本。

本公司对子公司投资在个别财务报表中采用成本法核算。采用成本法时，长期股权投资按初始投资成本计价。在追加投资时，按照追加投资支付的成本额公允价值及发生的相关交易费用增加长期股权投资成

33本的账面价值。被投资单位宣告分派的现金股利或利润，按照应享有的金额确认为当期投资收益。

本集团对合营企业及联营企业的投资采用权益法核算。采用权益法时，长期股权投资初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值的份额的，不调整长期股权投资账面价值；长期股权投资初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值的份额的，差额调增长期股权投资的账面价值，同时计入取得投资当期损益。

16、投资性房地产

本集团投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物等。此外，对于本集团持有以备经营出租的空置建筑物，若董事会（或类似机构）作出书面决议，明确表示将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，也作为投资性房地产列报。本集团在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，对投资性房地产按照本集团固定资产或无形资产的会计政策，计提折旧或进行摊销。

本集团投资性房地产采用平均年限方法计提折旧或摊销。对投资性房地产按照本集团固定资产或无形资产的会计政策，计提折旧或进行摊销。

17、固定资产

（1）确认条件

本集团固定资产是为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用年限超过一年的有形资产。

固定资产在与其有关的经济利益很可能流入本集团、且其成本能够可靠计量时予以确认。本集团固定资产包括房屋及景区建筑物、机器设备、电子设备、运输设备、其他设备等。

除已提足折旧仍继续使用的固定资产和单独计价入账的土地外，本集团对所有固定资产计提折旧。计提折旧时采用平均年限法。

（2）折旧方法

类别折旧方法折旧年限（年）残值率（%）年折旧率（%）

房屋及建筑物平均年限法5-400-102.25-20.00

机器设备平均年限法5-300-103.00-20.00

运输设备平均年限法2-100-109.00-50.00

电子设备平均年限法3-100-109.00-33.33

其他设备平均年限法3-400-102.25-33.33

本集团于每年年度终了，对固定资产的预计使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如发生改变，则作为会计估计变更处理。

3418、在建工程

在建工程成本按实际工程支出确定，包括在建期间发生的各项必要工程支出、工程达到预定可使用状态前的应予资本化的借款费用以及其他相关费用等。

在建工程在达到预定可使用状态之日起，根据工程预算、造价或工程实际成本等，按估计的价值结转固定资产，次月起开始计提折旧，待办理了竣工决算手续后再对固定资产原值差异进行调整。

在建工程在达到预定可使用状态时转入固定资产。

19、借款费用

本集团将发生的可直接归属于符合资本化条件的资产的构建或者生产的借款费用予以资本化，计入相关资产成本，其他借款费用计入当期损益。本集团确定的符合资本化条件的资产包括需要经过1年以上的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等的借款费用，在资产支出已经发生、借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或生产活

动已经开始时，开始资本化；当购建或生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态时，停止资本化，其后发生的借款费用计入当期损益。如果符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过3个月，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建或生产活动重新开始。

在资本化期间内的每一会计期间，本集团按照以下方法确认借款费用的资本化金额：借入专门借款的，按照当期实际发生的利息费用，扣除尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定；占用一般借款的，根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率确定，其中资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。

20、无形资产

本集团无形资产包括土地使用权、软件等，按取得时的实际成本计量，其中，购入的无形资产，按实际支付的价款和相关的其他支出作为实际成本；投资者投入的无形资产，按投资合同或协议约定的价值确定实际成本，但合同或协议约定价值不公允的，按公允价值确定实际成本。但对非同一控制下合并中取得被购买方拥有的但在其财务报表中未确认的无形资产，在进行初始确认时，按公允价值确认计量。

土地使用权从出让起始日起，按其出让年限平均摊销；其他无形资产按预计使用年限、合同规定的受益年限和法律规定的有效年限三者中最短者分期平均摊销。摊销金额按其受益对象计入相关资产成本和当期损益。对使用寿命有限的无形资产的预计使用寿命及摊销方法于每年年度终了进行复核，如发生改变，则作为会计估计变更处理。

21、长期资产减值

本集团于每一资产负债表日对长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工

程、采用成本模式计量的生产性生物资产、油气资产、使用权资产、使用寿命有限的无形资产等项目进行检查，当存在减值迹象时，本集团进行减值测试。对商誉、使用寿命不确定的无形资产、尚未达到预定可使用状态的开发支出无论是否存在减值迹象，每年末均进行减值测试。

35（1）除金融资产之外的非流动资产减值（除商誉外）本集团在进行减值测试时，按照资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者确定其可收回金额。减值测试后，若该资产的账面价值超过其可收回金额，其差额确认为减值损失。

本集团以单项资产为基础估计其可回收金额，难以对单项资产的可回收金额进行估计的，以该资产所属资产组为基础确定资产组的可回收金额。资产组的认定，以资产组产生的主要现金流入是否独立于其他资产或者资产组的现金流入为依据。

公允价值减去处置费用后的净额，参考计量日发生的有序交易中类似资产的销售协议价格或可观察到的市场价格，减去可直接归属于该资产处置的增量成本确定。预计未来现金流量现值时，管理层按照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计未来现金流量，并选择恰当的折现率确定未来现金流量的现值。

（2）商誉减值

本集团对企业合并形成的商誉，自购买日起将其账面价值按照合理的方法分摊至相关的资产组，难以分摊至相关的资产组的分摊至相关的资产组组合。在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失；再对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较账面价值与可收回金额，如可收回金额低于账面价值的，减值损失金额首先抵减分摊至资产组或者资产组组合中商誉的账面价值，再根据资产组或者资产组组合中除商誉之外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。

上述资产的减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。

22、长期待摊费用

本集团的长期待摊费用包括固定资产改良支出、装修费、绿化费等本集团已经支付但应由本期及以后

各期分摊的期限在1年以上的费用。该等费用在受益期内平均摊销，如果长期待摊费用项目不能使以后会计期间受益，则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。

23、职工薪酬

本集团职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他。

短期薪酬主要包括职工工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、生育保险费、工伤保险

费、住房公积金、工会经费和职工教育经费、非货币性福利等，在职工提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并按照受益对象计入当期损益或相关资产成本。

离职后福利主要包括基本养老保险费、失业保险以及年金等，按照公司承担的风险和义务，分类为设定提存计划、设定受益计划。对于设定提存计划在根据在资产负债表日为换取职工在会计期间提供的服务而向单独主体缴存的提存金确认为负债，并按照受益对象计入当期损益或相关资产成本。

36在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或为鼓励职工自愿接受裁减而提出给予补偿的建议，

在本集团不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时，和本集团确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本两者孰早日，确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益。但辞退福利预期在年度报告期结束后十二个月不能完全支付的，按照其他长期职工薪酬处理。

24、预计负债

当与对外担保、商业承兑汇票贴现、未决诉讼或仲裁、产品质量保证等或有事项相关的业务同时符合

以下条件时，本集团将其确认为负债：该义务是本集团承担的现时义务；该义务的履行很可能导致经济利益流出企业；该义务的金额能够可靠地计量。

预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。本集团于资产负债表日对当前最佳估计数进行复核并对预计负债的账面价值进行调整。

非同一控制下企业合并中取得的被购买方或有负债在初始确认时按照公允价值计量，在初始确认后，按照预计负债确认的金额，和初始确认金额扣除收入确认原则确定的累计摊销额后的余额，以两者之中的较高者进行后续计量。

25、优先股、永续债等其他金融工具

归类为债务工具的优先股、永续债，按其公允价值扣除交易费用后的金额进行初始计量，并采用实际利率法按摊余成本进行后续计量，其利息支出或股利分配按照借款费用进行处理，其回购或赎回产生的利得或损失计入当期损益。

归类为权益工具的优先股、永续债，在发行时收到的对价扣除交易费用后增加所有者权益，其利息支出或股利分配按照利润分配进行处理，回购或注销作为权益变动处理。

26、收入确认原则和计量方法

（1）一般原则

本集团在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务的控制权时，确认收入。取得相关商品或服务的控制权，是指能够主导该商品的使用或该服务的提供并从中获得几乎全部的经济利益。

履约义务，是指合同中本集团向客户转让可明确区分商品的承诺。本集团的履约义务在满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义务；否则，属于在某一时点履行履约义务：*客户在本集团履约的同时即取得并消耗本集团履约所带来的经济利益；*客户能够控制本集团履约过程中在建的商品；*本集

团履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本集团在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。

对于在某一时段内履行的履约义务，本集团在该段时间内按照履约进度确认收入。履约进度不能合理确定时，本集团已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度

37能够合理确定为止。

对于在某一时点履行的履约义务，本集团在客户取得相关商品控制权时点确认收入。本集团在判断客户是否已取得商品控制权时，综合考虑下列迹象：*本集团就该商品享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务；*本集团已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权；

*本集团已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品；*本集团已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主要风险和报酬；*客户已接受该商品；*其他表明客户已取得商品控制权的迹象。

交易价格是本集团因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方收取的款项以及预期将退还给客户款项。在确定交易价格时，本集团考虑可变对价、合同中存在重大融资成分等因素的影响。

合同中存在可变对价的，本集团按照期望值或最可能发生金额确定可变对价的最佳估计数。包含可变对价的交易价格，不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额。每一资产负债表日，本集团重新估计应计入交易价格的可变对价金额。

对于合同中存在重大融资成分的，本集团按照假定客户在取得商品控制权时即以现金支付的应付金额确定交易价格，使用将合同对价的名义金额折现为商品现销价格的折现率，将确定的交易价格与合同承诺的对价金额之间的差额在合同期间内采用实际利率法摊销。合同开始日，本集团预计客户取得商品或服务控制权与客户支付价款间隔不超过一年的，不考虑合同中存在的重大融资成分。

本集团根据在向客户转让商品前是否拥有对该商品的控制权，来判断本集团从事交易时的身份是主要责任人还是代理人。本集团在向客户转让商品前能够控制该商品的，则本集团为主要责任人，按照已收或应收对价总额确认收入；否则，为代理人，按照预期有权收取的佣金或手续费的金额确认收入，该金额应当按照已收或应收对价总额扣除应支付给其他相关方的价款后的净额，或者按照既定的佣金金额或比例等确定。

（2）具体方法

本集团在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务的控制权时，确认收入。取得相关商品或服务的控制权，是指能够主导该商品的使用或该服务的提供并从中获得几乎全部的经济利益。

本集团的营业收入主要包括房地产销售收入、商品销售收入、物业出租收入以及物业管理、门票、酒

店、旅游团费等提供服务收入。与本集团取得收入的主要活动相关的具体会计政策描述如下：

1）房地产销售收入

对于根据销售合同条款、各地的法律及监管要求，满足在某一时段内履行履约义务条件的房地产销售，本集团在该段时间内按履约进度确认收入；其他的房地产销售在房产完工并验收合格，达到销售合同约定的交付条件，在客户取得相关商品或服务控制权时点，确认销售收入的实现。

2）商品销售收入

当商品运送到合同指定地点且客户已接受该商品时客户取得商品控制权，确认商品销售收入的实现。

38本集团按已收或应收的合同或协议价款的公允价值确定商品销售收入金额。

3）物业管理、门票、酒店、旅游团费等提供服务收入

本集团在提供相关服务时确认收入。

27、政府补助

政府补助在能够满足其所附的条件并且能够收到时，予以确认。政府补助为货币性资产的，按照实际收到的金额计量，对于按照固定的定额标准拨付的补助，或对年末有确凿证据表明能够符合财政扶持政策规定的相关条件且预计能够收到财政扶持资金时，按照应收的金额计量；政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量，公允价值不能可靠取得的，按照名义金额（1元）计量。

本集团的政府补助包括资产相关的政府补助、与收益相关的政府补助。其中，与资产相关的政府补助，是指本集团取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助；与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。如果政府文件中未明确规定补助对象，本集团按照上述区分原则进行判断，难以区分的，整体归类为与收益相关的政府补助。

与资产相关的政府补助冲减相关资产的账面价值或确认为递延收益，确认为递延收益的与资产相关的政府补助，在相关资产使用寿命内平均分配计入当期损益。相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，将尚未分配的相关递延收益余额转入资产处置当期的损益。

与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失的期间计入当期损益或冲减相关成本。与日常活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。与日常活动无关的政府补助，计入营业外收支。

28、递延所得税资产/递延所得税负债

本集团递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值之间的差额、以及未作为资产和负债确认但按照税法规定可以确定其计税基础的项目的计税基础与其账面价值之间的差额产生的（暂时性差异）计算确认。

本集团对除以下情形外的所有应纳税暂时性差异确认递延所得税负债：（1）暂时性差异产生于商誉

的初始确认或既不影响会计利润也不影响应纳税所得额(或可抵扣亏损)的非企业合并的交易中产生的资产

或负债的初始确认；（2）与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，本集团能够控制暂时性差异转回的时间且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回的。

本集团以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，对除以下情形外产生的可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减确认递延所得税资产：（1）暂时性差

异产生于既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）的非企业合并的交易中产生的资产或

负债的初始确认；（2）与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，不能同时满足以下条件的：暂时性差异在可预见的未来很可能转回、未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。

39本集团在很可能有足够的应纳税所得额用以抵扣可抵扣亏损的限度内，就所有尚未利用的可抵扣亏损

确认递延所得税资产。管理层运用大量的判断来估计未来取得应纳税所得额的时间和金额，结合纳税筹划策略，决定应确认的递延所得税资产的金额，因此存在不确定性。

于资产负债表日，递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量。

在同时满足下列条件时，本集团将递延所得税资产及递延所得税负债以抵消后的净额列示：本集团拥有以净额结算当期所得税资产及当期递延所得税负债的法定权利；递延所得税资产和递延所得税负债是与

同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产和递延所得税负债转回的期间内，涉及的纳税主体体意图以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债或是同时取得资产、清偿债务。

29、租赁

（1）租赁的识别

在合同开始日，本集团评估合同是否为租赁或者包含租赁。如果合同一方让渡了在一定期间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包含租赁。

为确定合同是否让渡了在一定期间内控制已识别资产使用的权利，本集团评估合同中的客户是否有权获得在使用期间内因使用已识别资产所产生的几乎全部经济利益，并有权在该使用期间主导已识别资产的使用。

合同中同时包含多项单独租赁的，本集团将合同予以分拆，并分别各项单独租赁进行会计处理：

（2）本集团作为承租人

1）租赁确认

除了短期租赁和低价值资产租赁，在租赁期开始日，本集团对租赁确认使用权资产和租赁负债。

使用权资产，是指本集团作为承租人可在租赁期内使用租赁资产的权利，按照成本进行初始计量。该成本包括：*租赁负债的初始计量金额；*在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额扣除已享受的租赁激

励相关金额；*发生的初始直接费用；*为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢

复至租赁条款约定状态预计将发生的成本（属于为生产存货而发生的除外）。本集团按照租赁准则有关规定重新计量租赁负债的，相应调整使用权资产的账面价值。

本集团根据与使用权资产有关的经济利益的预期消耗方式以直线法对使用权资产计提折旧。能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧；无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。计提的折旧金额根据使用权资产的用途，计入相关资产的成本或者当期损益。

本集团按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值对租赁负债进行初始计量。租赁付款额包括：

*固定付款额及实质固定付款额，扣除租赁激励相关金额；*取决于指数或比率的可变租赁付款额；*本

40集团合理确定将行使购买选择权时，购买选择权的行权价格；*租赁期反映出本集团将行使终止租赁选择权时，行使终止租赁选择权需支付的款项；*根据本集团提供的担保余值预计应支付的款项。

在计算租赁付款额的现值时，本集团因无法确定租赁内含利率的，采用增量借款利率作为折现率。本集团按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益，但应当资本化的除外。

在租赁期开始日后，本集团确认租赁负债的利息时，增加租赁负债的账面金额；支付租赁付款额时，减少租赁负债的账面金额。当实质固定付款额发生变动、担保余值预计的应付金额发生变化、用于确定租赁付款额的指数或比率发生变动、购买选择权、续租选择权或终止选择权的评估结果或实际行权情况发生变化时，本集团按照变动后的租赁付款额的现值重新计量租赁负债。

2）短期租赁和低价值资产租赁

对于租赁期不超过12个月的短期租赁和单项租赁资产为全新资产时价值较低的低价值资产租赁，本集团选择不确认使用权资产和租赁负债。本集团将短期租赁和低价值资产租赁的租赁付款额，在租赁期内各个期间按照直线法或其他系统合理的方法计入相关资产成本或当期损益。

3）售后租回

本集团作为售后租回交易中的卖方兼承租人，对相关标的资产转让是否构成销售进行评估本集团判断不构成销售的，本集团继续确认被转让资产，同时确认一项与转让收入等额的金融负债。构成销售的，本集团按原资产账面价值中与租回获得的使用权有关的部分，计量售后租回所形成的使用权资产，并仅就转让至出租人的权利确认相关利得或损失。在对售后租回所形成的租赁负债进行后续计量时，确定租赁付款额或变更后租赁付款额的方式不导致本集团确认与租回所获得的使用权有关的利得或损失（租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的除外）。

（3）本集团为出租人

本集团作为出租人，如果一项租赁实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬，本集团将该项租赁分类为融资租赁，除此之外分类为经营租赁。

1）融资租赁

在租赁期开始日，本集团对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。本集团对应收融资租赁款进行初始计量时，以租赁投资净额作为应收融资租赁款的入账价值。

租赁投资净额为未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和。

本集团按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。本集团取得的未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。

2）经营租赁

在租赁期内各个期间，本集团采用直线法/其他系统合理的方法将经营租赁的租赁收款额确认为租金收入。

41本集团发生的与经营租赁有关的初始直接费用资本化至租赁标的资产的成本，在租赁期内按照与租金

收入相同的确认基础分期计入当期损益。本集团取得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。

经营租赁发生变更的，本集团自变更生效日开始，将其作为一项新的租赁进行会计处理，与变更前租赁有关的预收或应收租赁收款额视为新租赁的收款额。

3）售后租回

本集团作为售后租回交易中的买方兼出租人，相关标的资产的控制权未转移给本集团，本集团不确认被转让资产，但确认一项与转让收入等额的金融资产；相关标的资产的控制权已转移给本集团，资产转让构成销售，本集团对资产购买进行会计处理，并根据前述政策对资产的出租进行会计处理。

30、持有待售

本集团主要通过出售（包括具有商业实质的非货币性资产交换，下同）而非持续使用一项非流动资产或处置组收回其账面价值的，将其划分为持有待售类别。

本集团将同时符合下列条件的非流动资产或处置组划分为持有待售：（1）根据类似交易中出售此类

资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；（2）出售极可能发生，即已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预计出售将在一年内完成。有关规定要求相关权力机构或者监管部门批准后方可出售的需要获得相关批准。本集团持有的非流动资产或处置组（除金融资产、递延所得税资产、以公允价值计量的投资性房地产、职工薪酬形成的资产外）账面价值高于公允价值减去出售费用后的净额的，将账面价值减记至公允价值减去出售费用后的净额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提持有待售资产减值准备。

本集团因出售对子公司的投资等原因导致丧失对子公司控制权的，无论出售后本集团是否保留部分权益性投资，在拟出售的对子公司投资满足持有待售类别划分条件时，在母公司个别财务报表中将对子公司投资整体划分为持有待售类别，在合并财务报表中将子公司所有资产和负债划分为持有待售类别。后续资产负债表日持有待售的非流动资产公允价值减去出售费用后的净额增加的，恢复以前减记的金额，并在划分为持有待售类别后确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益。划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不予转回。

持有待售的非流动资产或处置组中的非流动资产不计提折旧或摊销，持有待售的处置组中负债的利息和其他费用继续予以确认。

终止确认持有待售的非流动资产或处置组时，将尚未确认的利得或损失计入当期损益。

31、终止经营

终止经营，是指本集团满足下列条件之一的、能够单独区分的组成部分，且该组成部分已经处置或划分为持有待售类别：（1）该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区；（2）该组成

部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一项相关联计划的一部分；（3）

42该组成部分是专为转售而取得的子公司。

在利润表的中，本集团在利润表“净利润”项下增设“持续经营净利润”和“终止经营净利润”项目，以税后净额分别反映持续经营相关损益和终止经营相关损益。终止经营的相关损益应当作为终止经营损益列报，列报的终止经营损益包含整个报告期间，而不仅包含认定为终止经营后的报告期间。

32、公允价值计量

本集团于每个资产负债表日以公允价值计量权益工具投资。公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。

在财务报表中以公允价值计量或披露的资产和负债，根据对公允价值计量整体而言具有重要意义的最低层次输入值，确定所属的公允价值层次：第一层次输入值，在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；第二层次输入值，除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入

值；第三层次输入值，相关资产或负债的不可观察输入值。

33、重要会计政策和会计估计变更

（1）重要会计政策变更本集团本年无重要会计政策变更。

（2）重要会计估计变更本集团本年无重要会计估计变更。

43六、税项

1、主要税种及税率

应税收入按3%、5%、6%、9%、13%的税率计算销项税，并按扣除当期允许抵扣的进项税额后的差额计缴增值税。具体情况如下：

*商品销售收入按13%的税率计算销项税，并按扣除当期允许抵扣的进项税额后的差额计缴增值税。

*水电公司供水采用简易办法计缴增值税，税率为6%。

*房地产销售：2016年4月30日前开工的项目，适用简易征收方式，税率5%；2016年4月

30日后开工的项目，以扣减土地价款后的收入为计税额，适用一般征收方式，税率9%。

*不动产租赁：2016年4月30日前取得的房产，适用简易征收方式，税率5%；2016年4月

30日后取得的房产，适用一般征收方式，税率9%。

增值税*动产租赁：适用于融资性租赁及经营性租赁，税率13%。

*公园门票、文化创意服务：适用体育文化服务或旅游娱乐服务的简易征收或一般征收方式，税率3%或6%。

*旅游团费：以取得的全部价款和价外费用扣除代旅游者支付给其他单位或者个人的住宿费、

餐费、交通费、旅游景点门票和支付给其他接团旅游企业的旅游费后的余额为计税营业额，税率6%。

*住宿、餐饮、物业等生活服务：适用一般征收方式，税率6%。

*交通运输业务：适用于其他陆路运输服务，税率为9%。

*策划规划业务等应税劳务：适用于其他现代服务，税率6%。

城市维护建设税、教育费城市维护建设税按实际缴纳流转税额的1%、5%、7%计缴；教育费附加按实际缴纳流转税额的

附加、地方教育费附加3%计缴，地方教育费附加按实际缴纳流转税额的2%计缴。

本集团依据注册地不同按照不同的税率计缴企业所得税，其中：于中国境内注册的企业之企业企业所得税

所得税适用税率为25%；注册地在香港的公司按16.5%缴纳利得税。

采用定额税率，每个幅度税额的差距规定为20倍，每平方米年税额如下：大城市50万人口以上，每平方米1.5元至30元；中等城市人口20-50万，每平方米1.2元至24元；小城市人口

20万以下，每平方米0.9元至18元；县城、建制镇、工矿区每平方米0.6元至12元。

土地使用税

经省、自治区、直辖市人民政府批准，经济落后地区的土地使用税适用税额标准可以在税法规定的最低税额的30%以内适当降低；经济发达地区的适用税额标准可以适当提高，但须报财政部批准。

土地增值税本集团房地产收入之土地增值税按超率累进税率或核定征收率计算。

从价计征的，以房产原值的70%为计税依据，适用税率为1.2%；从租计征的，以房产租金收入房产税

为计税依据，税率为12%。

文化事业建设费游戏机、高尔夫、歌舞厅及音乐茶座按经营收入的3%征收。

2、税收优惠按照《财政部税务总局关于小微企业和个体工商户所得税优惠政策的公告》（财政部税务总局公告

2023年第6号）规定，自2023年1月1日至2024年12月31日，对本集团内符合小型微利企业年应纳税所得额不超过100万元的部分，减按25%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税；按照《关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费政策的公告》（财政部税务总局公告2023年第12号）规定，对小型微利企业减按25%计算应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税政策，延续执行至2027年12月31日。

44按照《财政部税务总局关于进一步实施小微企业“六税两费”减免政策的公告》（财政部税务总局公告2022年第10号）规定，自2022年1月1日至2024年12月31日，对本集团内符合小型微利企业可以在50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税(不含证券交易印花税)、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。按照《关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费政策的公告》（财政部税务总局公告2023年第12号）规定，自2023年1月1日至2027年12月

31日，对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户减半征收资源税（不含水资源税）、城市维护

建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。

七、合并财务报表项目注释

1、货币资金

单位：元项目期末余额期初余额

库存现金806923.45863215.23

银行存款27332798202.6530569083370.86

其他货币资金263383883.56332476966.13

合计27596989009.6630902423552.22

其中：存放在境外的款项总额17770154.8046623746.60

注：*其他货币资金主要包括保函、信用证、按揭保证金等125609636.06元，代建项目政府专项财政资金

88417246.63元等。

*银行存款、其他货币资金受限资金合计1020313029.16元，主要为诉讼被冻结资金。

2、应收账款

（1）按账龄披露

单位：元账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）725703908.76774932121.82

1至2年236822341.56230667283.72

2至3年99888907.28117753262.23

3年以上117090498.1991317689.16

3至4年41534154.0734124830.08

4至5年18363485.0410995382.73

5年以上57192859.0846197476.35

小计1179505655.791214670356.93

减：坏账准备113517863.31114137060.74

合计1065987792.481100533296.19

45（2）按坏账计提方法分类披露

单位：元期末余额类别账面余额坏账准备账面价值

金额比例（%）金额计提比例（%）按单项计提坏账

27401604.882.3226293261.0795.961108343.81

准备的应收账款按组合计提坏账

1152104050.9197.6887224602.247.571064879448.67

准备的应收账款

合计1179505655.79100.00113517863.319.621065987792.48

（续）期初余额类别账面余额坏账准备账面价值

金额比例（%）金额计提比例（%）按单项计提坏账

26247199.832.1625411138.8396.81836061.00

准备的应收账款按组合计提坏账

1188423157.1097.8488725921.917.471099697235.19

准备的应收账款

合计1214670356.93100114137060.749.41100533296.19

1)应收账款按单项计提坏账准备

单位：元期初余额期末余额名称计提比计提比例计提理账面余额坏账准备账面余额坏账准备例（%）（%）由按单项预计无

计提坏26247199.8325411138.8396.8127401604.8826293261.0795.96法全部账准备收回

合计26247199.8325411138.8396.8127401604.8826293261.0795.96

2)应收账款按组合计提坏账准备

单位：元期末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）

正常风险组合760665811.6386833164.0011.42

其中：

1年以内（含1年）502071550.379483362.001.89

1-2年129374701.7312163725.049.40

2-3年57109405.9413238786.1023.18

46期末余额

名称

账面余额坏账准备计提比例（%）

3-4年24957987.9512582850.0250.42

4-5年15656240.897868516.0950.26

5年以上31495924.7531495924.75100.00

低风险组合391438239.28391438.240.10

合计1152104050.9187224602.247.57

注：*本集团采用的共同信用风险特征包括债务人类别等。

*低风险组合主要包括应收关联方、政府部门等类别的款项，此类款项发生坏账损失的可能性极小。

*正常风险组合为除低风险组合及按单项计提坏账准备之外的款项，结合历史经验、债务人到期还款能力以及未来现金流量情况等，按预期信用损失一般模型对本组合的应收账款计提信用损失准备。

（3）本期计提、收回或转回的坏账准备情况

本期计提坏账准备情况：

单位：元本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回核销其他按单项计提坏

25411138.83882122.24---26293261.07

账准备按组合计提坏

88725921.915205683.756665289.0541714.37-87224602.24

账准备

合计114137060.746087805.996665289.0541714.37-113517863.31

（4）按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况

本期按欠款方归集的年末余额前五名应收账款汇总金额243467516.01元，占应收账款年末余额合计数的比例

20.64%，相应计提的坏账准备年末余额汇总金额20730035.56元。

3、其他应收款

单位：元项目期末余额期初余额

应收利息--

应收股利248200000.00248200000.00

其他应收款31120466956.7832783513432.49

合计31368666956.7833031713432.49

47（1）应收股利

1）应收股利分类

单位：元项目（或被投资单位）期末余额期初余额

惠州市利华房地产开发有限公司248200000.00248200000.00

合计248200000.00248200000.00

2）重要的账龄超过1年的应收股利

单位：元项目（或被投资单位）期末余额账龄未收回的原因是否发生减值及其判断依据

惠州市利华房地产开发有限公司248200000.003-4年尚未结算经测算，预计可全额收回合计248200000.00

（3）其他应收款

1）其他应收款按款项性质分类情况

单位：元款项性质期末账面余额期初账面余额

项目投资款26261029893.2326735293301.12

保证金、押金3061722267.292775071145.77

其他2259447663.973737840054.99

减：坏账准备461732867.71464691069.39

合计31120466956.7832783513432.49

2）按账龄披露

单位：元账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）10500118394.2910362743520.12

1至2年3490678947.583233589586.32

2至3年3212357239.815686972636.15

3年以上14379045242.8113964898759.29

3至4年4956872590.394906538316.46

4至5年2607271010.522307677358.04

5年以上6814901641.906750683084.79

小计31582199824.4933248204501.88

减：坏账准备461732867.71464691069.39

合计31120466956.7832783513432.49

483）按坏账计提方法分类披露

单位：元期末余额类别账面余额坏账准备账面价值

金额比例（%）金额计提比例（%）

按单项计提坏账准备108914398.210.34107378558.5798.591535839.64

按组合计提坏账准备31473285426.2899.66354354309.141.1331118931117.14

合计31582199824.49100.00461732867.711.4631120466956.78

（续）期初余额类别账面余额坏账准备账面价值

金额比例（%）金额计提比例（%）

按单项计提坏账准67672515.610.2065831573.6597.281840941.96备

按组合计提坏账准33180531986.2799.80398859495.741.2032781672490.53备

合计33248204501.88100.00464691069.391.4032783513432.49

*其他应收款按单项计提坏账准备

单位：元期初余额期末余额名称计提比例账面余额坏账准备账面余额坏账准备计提理由

（%）按单项计提预计无法全部

67672515.6165831573.65108914398.21107378558.5798.59

坏账准备收回

合计67672515.6165831573.65108914398.21107378558.5798.59-

*其他应收款按组合计提坏账准备期末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）

正常风险组合1089686611.53323970710.3329.73

其中：

1年以内（含1年）405713871.994187372.261.03

1-2年184534608.355924613.483.21

2-3年128957476.7621959752.6817.03

3-4年68141018.7322649876.4933.24

4-5年34355952.9110323196.5130.05

5年以上267983682.79258925898.9196.62

低风险组合30383598814.7530383598.810.10

合计31473285426.28354354309.141.13

注：*本集团采用的共同信用风险特征包括债务人类别等。

*低风险组合主要包括应收关联方、政府部门、合作方的款项以及押金、保证金等，此类款项发生坏账损失的可能

49性极小；

*正常风险组合为除低风险组合及按单项计提坏账准备之外的款项，结合历史经验、债务人到期还款能力以及未来现金流量情况等，按预期信用损失一般模型对本组合的其他应收款计提信用损失准备。

*其他应收款按照预期信用损失一般模型计提坏账准备

单位：元

第一阶段第二阶段第三阶段坏账准备未来12个月预期整个存续期预期信用损整个存续期预期信用损合计

信用损失失（未发生信用减值）失（已发生信用减值）

2025年1月1日余额398859495.74-65831573.65464691069.39

2025年1月1日余额在本期

——转入第二阶段----

——转入第三阶段----

——转回第二阶段----

——转回第一阶段----

本期计提----

本期转回2958201.68--2958201.68

本期转销----

本期核销----

其他变动-41546984.92-41546984.92-

2025年6月30日余额354354309.14-107378558.57461732867.71

4）本期计提、收回或转回的坏账准备情况

本期计提坏账准备情况：

单位：元本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回转销或核销其他按单项计提坏

65831573.65---41546984.92107378558.57

账准备按组合计提坏

398859495.74-2958201.68--41546984.92354354309.14

账准备

合计464691069.39-2958201.68--461732867.71

5）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况

本期按欠款方归集的年末余额前五名其他应收款汇总金额为9169717682.10元，占其他应收款年末余额合计数的比例为29.03%。

504、预付款项

（1）预付款项按账龄列示

单位：元期末余额期初余额账龄

金额比例（%）金额比例（%）

1年以内667726871.3661.66419022375.4851.11

1至2年97743083.049.03108320110.6113.21

2至3年65739211.926.0751278273.806.25

3年以上251747866.3723.24241182957.4029.43

合计1082957032.69100.00819803717.29100.00

注：账龄超过1年的预付款项主要为合同预付款，尚未达到结算条件。

（2）按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况

本集团按预付对象归集的期末余额前五名预付款项汇总金额为343482168.40元，占预付款项期末余额合计数的比例为

31.72%。

5、存货

（1）存货分类

单位：元期末余额项目账面余额存货跌价准备账面价值房地产存货

其中：开发成本107132765580.806304775642.47100827989938.33

开发产品50893391375.315254784657.0545638606718.26

小计158026156956.1111559560299.52146466596656.59

非房地产存货205454638.273506721.07201947917.20

合计158231611594.3811563067020.59146668544573.79

（续）期初余额项目账面余额存货跌价准备账面价值房地产存货

其中：开发成本107605229077.526265911819.83101339317257.69

开发产品55524520565.966045130340.1949479390225.77

小计163129749643.4812311042160.02150818707483.46

非房地产存货193767667.173506721.07190260946.10

合计163323517310.6512314548881.09151008968429.56

51（2）存货跌价准备

单位：元项目期初余额本期计提

房地产开发项目：

开发成本6265911819.8396549725.41

开发产品6045130340.19-

小计12311042160.0296549725.41

非房地产开发项目3506721.07-

合计12314548881.0996549725.41

（续）项目转销数其他增加期末余额

房地产开发项目：

开发成本--57685902.776304775642.47

开发产品848031585.9157685902.775254784657.05

小计848031585.91-11559560299.52

非房地产开发项目--3506721.07

合计848031585.91-11563067020.59

注：其他增加为项目竣工后存货跌价准备余额从开发成本转入开发产品。

（3）开发成本明细情况

单位：元预计下批竣工预计总投资项目名称开工时间期末账面余额期初账面余额时间（亿元）

潮州投资项目2020年7月2025年12月42.49788721052.06779794559.41

成都天府实业项目2023年8月2025年12月90.321440533383.521446483317.80

东莞松山湖华侨城项目2023年3月2025年8月38.48818094473.96675810896.31

佛山侨悦项目2023年8月2025年12月30.952520941914.452389259282.20

佛山文旅项目2023年1月2025年12月41.581840575664.533030779424.84

广州实业项目2020年9月2026年6月20.181295860608.311292260666.83

广州置业发展项目2019年11月/64.413525240113.083519449060.99

合肥环巢项目2020年4月/36.311614534588.701614534588.70

合肥实业项目2020年9月2026年12月131.734913780127.884849717097.79

华侨城粤西（广东）项目2020年4月2026年12月105.461504402318.961359147326.55

惠州帝豪项目//16.30642025603.93641945053.90

济南华侨城项目2019年9月2025年8月191.503638294793.893553991273.74

济南侨圣项目//21.26557949590.00557949590.00

济宁华侨城项目2021年5月2025年9月52.591065808346.161278117801.09

南昌华侨城项目2017年11月2025年8月150.151936804037.872491538959.63

南京溧水项目2021年7月2027年12月56.931790725739.031790466772.64

52预计下批竣工预计总投资

项目名称开工时间期末账面余额期初账面余额时间（亿元）

南京实业项目2017年11月2025年9月147.651144791563.471039578295.33

南京置地项目2017年3月2026年1月154.472459292806.852427573221.76

宁波华投项目2020年9月2027年6月32.261086469662.711090202632.00

陕西商业项目2018年3月2028年12月43.541591349222.391579739025.29

上海置地项目2012年6月2028年12月147.771270950513.391210984988.75

深圳城更项目2025年8月2028年2月156.362764129689.582567197695.92

深圳低碳发展项目2021年9月/98.731083789744.741023945650.35

深圳华腾项目2020年6月/65.802875372639.522875402781.52

太原侨鼎项目2025年6月/29.171403572048.991391737786.89

太原置业项目2025年5月2027年8月47.891912844382.621887558563.22

天津华侨城项目2025年5月/80.361198317773.091183323283.65

天津泽沣项目2020年10月2026年12月16.55819892875.06809447114.89

无锡泓昇项目2023年8月2025年12月35.402864753511.082659641912.73

武汉滨江项目2019年12月2028年12月53.00847594138.01834210698.07

武汉当代项目2019年1月2028年3月62.771700940957.161696177435.55

武汉都市项目2019年12月2026年6月96.795388540251.165300889950.52

武汉华滨项目2023年9月2025年10月110.588037032000.957765971182.02

武汉天创项目2019年11月2027年6月140.922604779268.002556759731.36

武汉置业项目2021年6月2028年12月114.745013647329.875193937684.28

西安沣东项目2023年2月2025年12月54.682535966127.212515887952.14

西安实业项目//9.62897682387.05897669796.44

襄阳华侨城项目2021年1月2025年6月256.792826049206.612606867240.28

协跃项目2019年7月2025年6月89.721403283091.701370495490.22

信和置业项目2022年7月2026年12月190.375135751014.695314325631.93

扬州实业项目2019年9月2025年12月66.53796356894.531008711003.49

宜宾三江置业项目2019年12月2025年12月57.931421603589.321386702922.78

湛江华侨城项目2021年10月2026年12月64.621489225213.711755661792.74

漳州华侨城项目2022年2月2028年12月42.651377878171.541377878171.54

肇庆实业项目2019年3月2025年12月112.123047026749.123007378683.22

郑州华侨城项目//32.15633190931.07631994159.05

涿州华侨城项目2021年9月2025年12月28.13682233837.56774443770.03

其他项目///8924165631.728591687157.14

合计———107132765580.80107605229077.52

53（4）开发产品明细情况

单位：元项目名称竣工时间期初账面余额本期增加本期减少期末账面余额

成都华鑫侨盛项目2023年6月914957980.43-56197172.51858760807.92

成都樾然项目2023年12月924268210.64-211161659.39713106551.25

东莞华湖项目2024年11月1305379191.15-349756641.02955622550.13

东莞上江项目2023年12月1030048485.12-157262257.40872786227.72

广州置业发展项目2024年4月760128027.982659113.9631565555.83731221586.11

海南实业项目2021年12月1010360528.67-146070234.06864290294.61

合肥实业项目2024年12月1459103251.05-208168438.721250934812.33

和城房地产项目2022年12月1081635152.62153074.5521514166.391060274060.78

华侨城房地产项目2019年9月706749260.58-17843522.58688905738.00

济宁华侨城项目2025年6月1141309967.97209002138.51609325079.40740987027.08

南京实业项目2024年4月602855458.04-8293696.92594561761.12

南京威丰项目2023年12月711068185.54--711068185.54

南京置地项目2024年7月969863837.74830381.2978343547.45892350671.58

青岛华侨城投资项目2022年12月809247170.46-51725285.80757521884.66

上海置地项目2022年12月1734667999.11-45021550.531689646448.58

深汕华侨城项目2022年6月941208361.67-6703300.69934505060.98

深圳瑞湾发展项目2022年12月2194547498.14-108375641.292086171856.85

深圳西部置业项目2023年6月3738945637.66617841.74427520437.633312043041.77

深圳置业投资项目2020年12月518067422.73-2585335.88515482086.85

顺德实业项目2022年12月619482469.77--619482469.77

佛山文旅项目2025年4月-1821614488.20-1821614488.20

万霖投资项目2023年10月761646428.37--761646428.37

武汉实业项目2020年11月732239908.70-4187883.90728052024.80

襄阳华侨城项目2025年6月660313485.66-151703003.67508610481.99

协跃项目2024年11月2070660023.13353609559.841017337822.471406931760.50

新玺发展项目2022年12月6341748731.2315183311.84214570098.706142361944.37

信和置业项目2023年9月1591134321.46-14474598.781576659722.68

宜宾三江置业项目2022年12月664367386.46-77775802.38586591584.08

招华实业项目2024年11月2301844192.95-152014841.872149829351.08

招商华侨城项目2016年12月1933241326.51-29039153.851904202172.66

肇庆实业项目2024年12月1458540913.64223316.60185399829.731273364400.51

郑州华侨城项目2023年10月885591866.25-293227348.31592364517.94

中山华侨城项目2023年6月934478622.71122118456.41136683995.06919913084.06

重庆实业项目2024年12月1305014689.31-313342333.66991672355.65

淄博来仪项目2023年8月1057587328.59-131509950.15926077378.44

其他项目-9652217243.921162202469.683060643157.257753776556.35

合计—55524520565.963688214152.628319343343.2750893391375.31

54（5）存货跌价准备计提依据及本年转回或转销原因

本年转回存货跌价准备的原本年存货跌价准备转销及其他减项目计提存货跌价准备的具体依据因少的原因

房地产开发项目：

开发成本可变现净值低于账面成本—结转开发产品及其他

开发产品可变现净值低于账面成本—销售结转

非房地产开发项目可变现净值低于账面成本—销售结转

6、其他流动资产

单位：元项目期末余额期初余额

预缴及留抵税费6557864747.926179200363.77

合同取得成本及其他605834435.83561073835.11

合计7163699183.756740274198.88

7、其他权益工具投资

单位：元项目期末余额期初余额

招商蛇口557415253.94650847457.28

合计557415253.94650847457.28

单位：元其他综合本期确其他综合收累计指定为以公允价值计量且其变动计入其他综收益转入项目认的股累计损失益转入留存利得合收益的原因留存收益利收入收益的金额的原因本集团对于打算长期持有的上市公司股权投招商

--942584745.26-资，在投资之初，统一指定为以公允价值计—蛇口量且其变动计入其他综合收益的金融资产。

合计--942584745.26-——

558、长期股权投资

单位：元本期增减变动期初余额（账面价减值准备期初余被投资单位

值）额权益法下确认的投资追加投资减少投资损益

合计20138388962.77918472630.866604200.00770276458.41-184928026.21

一、合营企业7787804816.9214160630.765624200.00751500000.0075193907.46

其中重要的合营企业：

成都锦华217829121.07---86963567.68

深圳世界之窗236119400.58---19110507.08

南京华颐545836262.75----673949.77

苏州华湖1757548038.77--751500000.005866889.61

上海鹏鲲510903984.96----

国寿侨城575050045.88---25613866.05

惠州利华535706884.69----647055.96

国际低碳城开发967481412.70----1711650.74

云南华侨城置业365314558.63----

重庆悦岚1188004092.19----26931102.68

二、联营企业12350584145.85904312000.10980000.0018776458.41-260121933.67

其中重要的联营企业：

宁波弘福450385260.77---1033299.85

成都地润328973349.26----15287383.30

宜宾叙华238168430.88----13711327.98

西安招商嘉时599358918.89---5649306.61

杭州锦杭812538976.53----516418.87

渤海证券2716586578.20---15244050.40

招华国际会展发展2392323124.41----233125545.64

招华会展置地1449997588.39----218662.07

湖北交投襄阳508873890.96---1707352.65

郑州都市置业260312602.53---14626767.02

资汇控股643018753.13---10331177.83

民生教育528569861.55---6297375.22

中山禹鸿242125302.87----2434883.31

56（续）

被投资单位计提其他综合其他权宣告发放现金股利其期末余额（账面价值）减值准备期末余额减值收益调整益变动或利润他准备

合计-134062164.4719055726513.68918472630.86

一、合营企业---40080000.00--7077042924.3814160630.76

其中重要的合营企业：

成都锦华-----304792688.75-

深圳世界之窗-----255229907.66-

南京华颐-----545162312.98-

苏州华湖---40080000.00--971834928.38-

上海鹏鲲-----510903984.96-

国寿侨城-----600663911.93-

惠州利华-----535059828.73-

国际低碳城开发-----965769761.96-

云南华侨城置业-----365314558.63-

重庆悦岚-----1161072989.51-

二、联营企业---93982164.47--11978683589.30904312000.10

其中重要的联营企业：

宁波弘福-----451418560.62-

成都地润-----313685965.96-

宜宾叙华-----224457102.90-

西安招商嘉时---93982164.47--511026061.03-

杭州锦杭-----812022557.66-

渤海证券-----2731830628.60-

招华国际会展发展-----2159197578.77-

招华会展置地-----1449778926.32-

湖北交投襄阳-----510581243.61-

郑州都市置业-----274939369.55-

资汇控股-----653349930.96-

民生教育-----534867236.77-

中山禹鸿-----239690419.56-

579、其他非流动金融资产

单位：元项目期末余额期初余额

分类以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产333830635.68351650960.99

其中：权益工具投资333830635.68351650960.99

合计333830635.68351650960.99

10、投资性房地产

（1）采用成本计量模式的投资性房地产

单位：元

项目房屋、建筑物及其他合计

一、账面原值

1.期初余额23573006199.9823573006199.98

2.本期增加金额131397572.25131397572.25

（1）外购3604344.313604344.31

（2）存货\固定资产\在建工程转入127793227.94127793227.94

3.本期减少金额11588819.4911588819.49

（1）处置、报废或其他11588819.4911588819.49

4.期末余额23692814952.7423692814952.74

二、累计折旧和累计摊销

1.期初余额4567578764.404567578764.40

2.本期增加金额382990314.11382990314.11

（1）计提或摊销382990314.11382990314.11

3.本期减少金额938460.32938460.32

（1）处置、报废或其他938460.32938460.32

4.期末余额4949630618.194949630618.19

三、减值准备

1.期初余额215379408.36215379408.36

2.本期增加金额

3.本期减少金额68245.5168245.51

（1）处置68245.5168245.51

4.期末余额215311162.85215311162.85

四、账面价值

1.期末账面价值18527873171.7018527873171.70

2.期初账面价值18790048027.2218790048027.22

58（2）未办妥产权证书的投资性房地产情况

截止2025年6月30日，尚未办妥产权证书的投资性房地产账面价值为195404.03万元。

11、固定资产

单位：元项目期末余额期初余额

固定资产22849140946.7223550927593.36

固定资产清理4876657.4718350.20

合计22854017604.1923550945943.56

59（1）固定资产情况

单位：元项目房屋及景区建筑物机器设备运输工具电子设备其他设备合计

一、账面原值：

1.期初余额25018706705.5811416302159.29259115123.541738589447.703353552204.6941786265640.80

2.本期增加金额29073675.3933806673.593185385.7821606515.43146332007.90234004258.09

（1）购置-6423852.482137057.236816675.6511711731.8027089317.16

（2）存货\在建工程转入-17813847.64198870.004993587.1877519871.17100526175.99

（3）合并范围变动------

（4）其他增加29073675.399568973.47849458.559796252.6057100404.93106388764.94

3.本期减少金额61212207.00173050209.7719105099.7416539202.8820590944.78290497664.17

（1）处置或报废31938634.06125260257.0111883875.8113388361.697472372.03189943500.60

（2）转为持有待售------

（3）其他减少29273572.9447789952.767221223.933150841.1913118572.75100554163.57

4.期末余额24986568173.9711277058623.11243195409.581743656760.253479293267.8141729772234.72

二、累计折旧

1.期初余额8173323245.716842134057.53206468369.331191722610.471184848754.9917598497038.03

2.本期增加金额420015624.99237662832.698847303.0046123473.52138175868.83850825103.03

（1）计提399991047.09237662227.418847303.0039989441.22135982845.46822472864.18

（2）合并范围变动------

（3）其他增加20024577.90605.28-6134032.302193023.3728352238.85

3.本期减少金额30123022.62138846206.5712666651.2012771108.2211124873.86205531862.47

（1）处置或报废30106073.68117078321.4011919967.1111256698.855384177.59175745238.63

（2）转为持有待售------

（3）其他减少16948.9421767885.17746684.091514409.375740696.2729786623.84

4.期末余额8563215848.086940950683.65202649021.131225074975.771311899749.9618243790278.59

60项目房屋及景区建筑物机器设备运输工具电子设备其他设备合计

三、减值准备

1.期初余额382361375.756300804.45-21639.87248157189.34636841009.41

2.本期增加金额------

3.本期减少金额------

（1）处置或报废------

4.期末余额382361375.756300804.45-21639.87248157189.34636841009.41

四、账面价值

1.期末账面价值16040990950.144329807135.0140546388.45518560144.611919236328.5122849140946.72

2.期初账面价值16463022084.124567867297.3152646754.21546845197.361920546260.3623550927593.36

（2）未办妥产权证书的固定资产情况

单位：万元项目账面价值未办妥产权证书的原因

房屋、建筑物606057.93正在办理中

（3）固定资产清理

单位：元项目期末余额期初余额

固定资产清理4876657.4718350.20

合计4876657.4718350.20

61深圳华侨城股份有限公司2025年半年度报告全文

12、在建工程

单位：元项目期末余额期初余额

在建工程5594456793.575545929383.65

合计5594456793.575545929383.65

（1）在建工程情况

单位：元期末余额项目账面余额减值准备账面价值

公园景区、商业地产等项目6004983245.17421844725.915583138519.26

其他11318274.31-11318274.31

合计6016301519.48421844725.915594456793.57

（续）期初余额项目账面余额减值准备账面价值

公园景区、商业地产等项目5956565251.84421844725.915534720525.93

其他11208857.72-11208857.72

合计5967774109.56421844725.915545929383.65

（2）重要在建工程项目本期变动情况

单位：元预算数本期转入固定本期其他减少项目名称期初余额本期增加金额期末余额（万元）资产金额金额

南京置地项目419269.781486994205.38---1486994205.38

西安沣东项目441294.001054892250.22--6031267.201048860983.02

襄阳华侨城项目550400.00676705823.9641207651.45816589.87-717096885.54

肇庆小镇文旅项目300000.00540392910.18134887.94--540527798.12

合肥实业项目272846.78403756020.921192238.46--404948259.38

武汉实业项目553300.00333756087.2212268320.475777583.35-340246824.34

南昌华侨城项目613400.00267636385.258724729.84--276361115.09

（3）本期计提在建工程减值准备情况

单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额计提原因

公园景区、商业地产等项目421844725.91--421844725.91-

合计421844725.91--421844725.91-

62深圳华侨城股份有限公司2025年半年度报告全文

13、使用权资产

（1）使用权资产情况

单位：元项目房屋及景区建筑物其他合计

一、账面原值

1.期初余额4646896529.71232119649.274879016178.98

2.本期增加金额2462892.2439532583.7441995475.98

（1）租入2462892.2439532583.7441995475.98

（2）其他---

3.本期减少金额16772103.72-16772103.72

（1）处置或报废16772103.72-16772103.72

（2）其他---

4.期末余额4632587318.23271652233.014904239551.24

二、累计折旧

1.期初余额2696633046.5455782687.952752415734.49

2.本期增加金额232224696.4714420127.18246644823.65

（1）计提232224696.4714420127.18246644823.65

（2）其他---

3.本期减少金额7931624.0517491.337949115.38

（1）处置或报废7931624.0517491.337949115.38

（2）其他---

4.期末余额2920926118.9670185323.802991111442.76

三、减值准备

1.期初余额-109396625.71109396625.71

2.本期增加金额---

3.本期减少金额---

4.期末余额-109396625.71109396625.71

四、账面价值

1.期末账面价值1711661199.2792070283.501803731482.77

2.期初账面价值1950263483.1766940335.612017203818.78

14、无形资产

（1）无形资产情况

单位：元项目土地使用权软件其他合计

一、账面原值

1.期初余额14641181852.94216424089.39454176796.5815311782738.91

2.本期增加金额1937406.506770260.16874433.929582100.58

63深圳华侨城股份有限公司2025年半年度报告全文

项目土地使用权软件其他合计

（1）购置1859146.501691845.07302547.263853538.83

（2）在建工程转入-5078415.09-5078415.09

（3）其他78260.00-571886.66650146.66

3.本期减少金额591466525.003220019.598609886.66603296431.25

（1）处置及报废-207706.42-207706.42

（2）转为持有待售----

（3）其他减少591466525.003012313.178609886.66603088724.83

4.期末余额14051652734.44219974329.96446441343.8414718068408.24

二、累计摊销

1.期初余额2997769543.27109661888.60133414488.503240845920.37

2.本期增加金额183350470.9610163825.3714602564.36208116860.69

（1）计提摊销183272211.0010161466.8914328803.18207762481.07

（2）在建工程转入----

（3）其他78259.962358.48273761.18354379.62

3.本期减少金额81790898.81535235.988303096.1090629230.89

（1）处置及报废-207706.42-207706.42

（2）转为持有待售----

（3）其他减少81790898.81327529.568303096.1090421524.47

4.期末余额3099329115.42119290477.99139713956.763358333550.17

三、减值准备

1.期初余额66605508.49--66605508.49

2.本期增加金额----

（1）计提----

3.本期减少金额66605508.49--66605508.49

（1）其他减少66605508.49--66605508.49

4.期末余额----

四、账面价值

1.期末账面价值10952323619.02100683851.97306727387.0811359734858.07

2.期初账面价值11576806801.18106762200.79320762308.0812004331310.05

15、长期待摊费用

单位：元项目期初余额本期增加金额本期摊销金额其他减少金额期末余额

绿化费417678092.602914875.2816774603.021944887.12401873477.74

项目提升改造费620169249.2123826788.4553292471.30742905.34589960661.02

装修费248965658.0233959483.0437348114.8125838012.31219739013.94

演艺创作费25025431.8142000.012212805.55-22854626.27

其他568723728.0568705853.8894480732.4616218511.98526730337.49

合计1880562159.69129449000.66204108727.1444744316.751761158116.46

64深圳华侨城股份有限公司2025年半年度报告全文

16、递延所得税资产/递延所得税负债

（1）未经抵销的递延所得税资产

单位：元期末余额期初余额项目可抵扣暂时性差异递延所得税资产可抵扣暂时性差异递延所得税资产

土地增值税的计提、

28317579097.367079394774.3429042911454.127260727863.53

缴纳与清算

内部交易未实现利润4950379021.081237594755.275127604668.201281901167.05

预收房款预计毛利3203924284.36800981071.093237418691.60809354672.90

可抵扣亏损1695290138.88423822534.721848007939.12462001984.78

减值准备286674025.4471668506.36311782676.0477945669.01其他（注）7133237679.761783309419.946727618267.961681904566.99

合计45587084246.8811396771061.7246295343697.0411573835924.26

注：其他主要是尚未支付的应付工程款（纳税调增10%部分）、其他应付款（预提费用）等。

（2）未经抵销的递延所得税负债

单位：元期末余额期初余额项目应纳税暂时性差异递延所得税负债应纳税暂时性差异递延所得税负债

公允价值变动1359856506.08339964126.521506389188.64376597297.16

预缴税费203020610.5250755152.63192484790.2848121197.57

借款资本化利息53316522.5213329130.6353316522.5213329130.63

其他3205813027.48801453256.873156659339.16789164834.79

合计4822006666.601205501666.654908849840.601227212460.15

（3）以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债

单位：元递延所得税资产和负抵销后递延所得税资递延所得税资产和负抵销后递延所得税资项目债期末互抵金额产或负债期末余额债期初互抵金额产或负债期初余额

递延所得税资产770977211.4510625793850.27791916339.3010781919584.96

递延所得税负债770977211.45434524455.20791916339.30435296120.85

17、其他非流动资产

单位：元项目期末余额期初余额

委托贷款2926588158.652960258756.04

土地处置权益（注）1866472540.181422977526.18

65深圳华侨城股份有限公司2025年半年度报告全文

项目期末余额期初余额

预付土地款及土地保证金212840256.00212840256.00

长期资产购置预付款24269963.3233258260.46

合同取得成本28458855.1026924102.44

支付股权款1.001.00

合计5058629774.254656258902.12

注：天津华侨城、广州文旅小镇项目土地处置权益款。

18、所有权或使用权受到限制的资产

单位：元期末期初项目账面价值受限原因账面价值受限原因

诉讼冻结、代建项目政府专项财政诉讼冻结、代建项目政府专

货币资金102031.30资金及保函、信用证、按揭保证金105315.15项财政资金及保函、信用

等证、按揭保证金等

贷款抵押、企业申请资产保

存货2374179.96贷款抵押、企业申请资产保全2633862.91全

固定资产423889.88贷款抵押、贷款担保380749.89贷款抵押、贷款担保

投资性房地产727336.47贷款抵押、法院查封639930.39贷款抵押、法院查封

在建工程25220.19贷款抵押60972.97贷款抵押

无形资产269953.75贷款抵押207812.78贷款抵押

非上市公司股权519233.36贷款质押514178.36贷款质押

应收账款16082.72贷款质押14318.99贷款质押

合计4457927.634557141.44

19、短期借款

单位：元项目期末余额期初余额

信用借款2820280876.813640287677.67

合计2820280876.813640287677.67

注：短期借款期末余额中利息金额是43676667.46元。

20、应付账款

（1）应付账款列示

单位：元项目期末余额期初余额

1年以内（含1年）8627359465.9912086249832.18

1－2年5737262070.315552306897.25

2－3年3981917693.075480573278.84

66深圳华侨城股份有限公司2025年半年度报告全文

项目期末余额期初余额

3年以上6058719592.635379168026.72

合计24405258822.0028498298034.99

注：账龄超过1年重要应付账款主要是未完成结算的工程款。

（2）应付账款按款项性质列示

单位：元项目期末余额期初余额

应付及暂估未完成结算的工程款22430360205.3524874187396.51

应付地价款377990142.521830588890.79

应付商品、服务款1164546529.141212311857.59

其他432361944.99581209890.10

合计24405258822.0028498298034.99

21、其他应付款

单位：元项目期末余额期初余额

应付利息--

应付股利435767292.58446388658.26

其他应付款45235694410.8546556381749.89

合计45671461703.4347002770408.15

（1）应付股利

单位：元项目期末余额期初余额

子公司应付少数股东之股利435767292.58446388658.26

合计435767292.58446388658.26

（2）其他应付款

1）按款项性质列示其他应付款

单位：元项目期末余额期初余额

关联方往来21255527010.1920916258818.20

计提的土地增值税14639916180.6414891538277.78

收取的押金、保证金1868227415.701828237965.04

其他单位往来3670469189.255028511633.65

预提费用2045707027.912048561556.55

67深圳华侨城股份有限公司2025年半年度报告全文

项目期末余额期初余额

购房意向金881512149.42975506882.08

其他874335437.74867766616.59

合计45235694410.8546556381749.89

2）账龄超过1年或逾期的重要其他应付款

单位：元项目期末余额未偿还或结转的原因

预提税金—土地增值税12325493826.90未到清算期预提土地增值税

合计12325493826.90

22、合同负债

单位：元项目期末余额期初余额

预收购房款29373308402.7627559643630.69

服务业务1853731542.551886400454.28

合计31227039945.3129446044084.97账龄超过1年的重要合同负债

单位：元项目期末余额未偿还或结转的原因

信和置业项目5133481408.01尚未完成交付

佛山文旅项目2648119845.26尚未完成交付

新玺发展项目2429160169.92尚未完成交付

南昌华侨城项目1352253892.58尚未完成交付

无锡泓昇项目1030437719.63尚未完成交付

合计12593453035.40报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因

单位：元项目变动金额变动原因

无锡泓昇项目656602536.99销售

协跃项目-593568271.50结转收入

佛山文旅项目898672626.03销售

佛山侨悦项目542759953.24销售

武汉华滨项目822396253.29销售

南昌华侨城项目-735372771.03结转收入

合计1591490327.02

68深圳华侨城股份有限公司2025年半年度报告全文

预售金额前五的项目收款信息：

单位：元序号项目名称期末余额期初余额

1信和置业项目5133679714.445133481408.01

2佛山文旅项目4803588346.823904915720.79

3新玺发展项目2502147734.162499022261.67

4无锡泓昇项目2487327225.641830724688.65

5南昌华侨城项目2173975375.932909348146.96

23、应付职工薪酬

（1）应付职工薪酬列示

单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额

一、短期薪酬2072169473.941157635619.811249208936.451980596157.30

二、离职后福利-设定提存计划29042727.63128101290.03128798164.8628345852.80

三、辞退福利48461391.6335241147.9349466679.8934235859.67

四、一年内到期的其他福利1503521.282480757.092445057.991539220.38

合计2151177114.481323458814.861429918839.192044717090.15

（2）短期薪酬列示

单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额

1、工资、奖金、津贴

1829133923.24860875059.30942621946.221747387036.32

和补贴

2、职工福利费33838149.2366322312.2469708822.6830451638.79

3、社会保险费6319886.0856190091.9756242432.436267545.62

其中：医疗保险费5702304.7450664353.4050694506.575672151.57

工伤保险费399332.763291599.923295648.33395284.35

生育保险费218248.582234138.652252277.53200109.70

4、住房公积金8372422.3180924206.0581515438.087781190.28

5、工会经费和职工教

165897923.0220900927.1722430771.28164368078.91

育经费

6、其他短期薪酬28607170.0672423023.0876689525.7624340667.38

合计2072169473.941157635619.811249208936.451980596157.30

69深圳华侨城股份有限公司2025年半年度报告全文

（3）设定提存计划列示

单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额

1、基本养老保险10589789.43122841688.57123811501.949619976.06

2、失业保险费966976.214941298.654933161.75975113.11

3、企业年金缴费17485961.99318302.8153501.1717750763.63

合计29042727.63128101290.03128798164.8628345852.80

24、应交税费

单位：元项目期末余额期初余额

增值税872437362.631047203449.17

企业所得税219798860.52712832706.21

土地增值税17634990.16382976270.99

房产税142495761.14107574021.82

城市维护建设税66214759.4473413960.63

教育费附加49512571.9754247532.09

土地使用税55509686.9247326972.01

个人所得税15390395.6425730039.27

其他111914036.76119924616.07

合计1550908425.182571229568.26

25、一年内到期的非流动负债

单位：元项目期末余额期初余额

一年内到期的长期借款35210128519.6837559475799.74

一年内到期的应付债券2535218813.02107684566.46

一年内到期的租赁负债706235773.84703805099.56

合计38451583106.5438370965465.76

注：一年内到期的长期借款、应付债券期末余额中利息金额是273991073.90元。

26、其他流动负债

单位：元项目期末余额期初余额

待转销项税费及其他2747714723.532672903621.06

合计2747714723.532672903621.06

70深圳华侨城股份有限公司2025年半年度报告全文

27、长期借款

（1）长期借款分类

单位：元项目期末余额期初余额

质押借款5876373097.285559006101.89

抵押借款26733244188.7323499261058.68

保证借款23441047800.6322724965375.42

信用借款66466579295.0671540145657.50

减：一年内到期的长期借款（详见附注七、25）35210128519.6837559475799.74

合计87307115862.0285763902393.75

28、应付债券

（1）应付债券

单位：元项目期末余额期初余额

公司债券3732679875.863804520372.08

减：一年内到期的应付债券2535218813.02107684566.46

合计1197461062.843696835805.62

（2）应付债券的增减变动（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）

单位：元

债券名称面值（万元）发行日期债券期限发行金额

21侨城0250000.002021/1/115+2年499200000.00

21侨城0450000.002021/1/185+2年499200000.00

21侨城06150000.002021/4/75+2年1497600000.00

24侨城01120000.002024/3/283年1198170000.00

减：一年内到期的应付债券----

合计370000.00--3694170000.00

（续）债券名称期初余额本期发行按面值计提利息

21侨城02514335645.56-9645068.49

21侨城04514333182.33-9645068.50

21侨城061542356175.82-29381506.84

24侨城011233495368.37-23232830.85

减：一年内到期的应付债券107684566.46-

合计3696835805.62-71904474.68

71深圳华侨城股份有限公司2025年半年度报告全文

（续）债券名称溢折价摊销本期偿还期末余额是否违约

21侨城0266111.3119450000.00504596825.36否

21侨城0466063.4219450000.00504594314.25否

21侨城06179531.1759870228.121512046985.71否

24侨城01313551.3245600000.001211441750.54否

减：一年内到期的应付债券--2535218813.02-

合计625257.22144370228.121197461062.84

29、租赁负债

单位：元项目期末余额期初余额

租赁付款额2544626683.762770159455.73

减：一年内到期的租赁负债706235773.84703805099.56

合计1838390909.922066354356.17

30、长期应付款

单位：元项目期末余额期初余额

长期应付款65514668.1765514668.17

专项应付款244277628.16244277628.16

合计309792296.33309792296.33

（1）专项应付款

单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额

安置拆迁单位租金230704126.09--230704126.09

确权专项工作经费12529454.07--12529454.07

文化产业发展专项资金1000000.00--1000000.00

其他44048.00--44048.00

合计244277628.16--244277628.16

31、递延收益

单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额形成原因

政府补助844805943.4715321784.0063863553.14796264174.33-

其他99552000.00--99552000.00项目未结转，与存货相关合计944357943.4715321784.0063863553.14895816174.33

72深圳华侨城股份有限公司2025年半年度报告全文

32、股本

单位：元

本次变动增减（+、-）期初余额期末余额发行新股送股公积金转其他小计股

股份总数8037758053.00-----8037758053.00

33、其他权益工具

单位：元发行在外的金融工具期初余额本期增加本期减少期末余额

永续债3100000000.00--3100000000.00

合计3100000000.00--3100000000.00

太平洋资产管理有限责任公司设立“太平洋-深圳华侨城股份债权投资计划”，将募集之受托资金向本公司进行永续债权投资。根据相关合同约定，上述永续债没有明确的到期期限，本公司拥有递延支付利息的权利，同时永续债赎回的真实选择权属于本公司，不存在交付现金或其他金融资产给其他方的合同义务，因此计入其他权益工具。

34、资本公积

单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额

资本溢价（股本溢价）4422635957.61271211699.39-4693847657.00

其他资本公积34340313.97--34340313.97

合计4456976271.58271211699.39-4728187970.97

本期因购买子公司少数股东股权导致增加资本公积271211699.39元。

73深圳华侨城股份有限公司2025年半年度报告全文

35、其他综合收益

单位：元本期发生额

减：前期计

项目期初余额减：前期计入本期所得税前发入其他综合减：所得税后归属于少数期末余额其他综合收益税后归属于母公司生额收益当期转税费用股东当期转入损益入留存收益

一、不能重分类进

损益的其他综合收-809836202.25-93432203.34----93432203.34--903268405.59益其他权益工具

-751933872.28-93432203.34----93432203.34--845366075.62投资公允价值变动

其他-57902329.97------57902329.97

二、将重分类进损

-1290751255.8937493481.97---8812559.1928680922.78-1281938696.70益的其他综合收益

其中：权益法下可

转损益的其他综合-59639842.82-------59639842.82收益

其他4242145.28------4242145.28外币财务报表

-1235353558.3537493481.97---8812559.1928680922.78-1226540999.16折算差额

其他综合收益合计-2100587458.14-55938721.37----84619644.1528680922.78-2185207102.29

74深圳华侨城股份有限公司2025年半年度财务报告

36、盈余公积

单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额

法定盈余公积4909916514.32--4909916514.32

任意盈余公积11568568.32--11568568.32

合计4921485082.64--4921485082.64

37、未分配利润

单位：元项目本期上期

调整前上期末未分配利润34773039153.1843589770464.11

调整期初未分配利润合计数（调增+，调减-）--调整后期初未分配利润34773039153.1843589770464.11

加：本期归属于母公司所有者的净利润-2867734527.55-1056175272.34

减：提取法定盈余公积--

提取任意盈余公积--

其他76793888.8977215833.34

期末未分配利润31828510736.7442456379358.43

注：其他是支付永续债利息76793888.89元。

38、营业收入和营业成本

（1）营业收入和营业成本情况

单位：元本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本

主营业务11241285492.9910489863126.0522937104929.3819777315882.91

其他业务75991841.7546518504.5474005617.5248296529.83

合计11317277334.7410536381630.5923011110546.9019825612412.74

（2）主营业务按行业分类

单位：元本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本

旅游综合行业8165019415.527582550123.2411324712050.779295704069.11

房地产行业3076266077.472907313002.8111612392878.6110481611813.80

合计11241285492.9910489863126.0522937104929.3819777315882.91

75深圳华侨城股份有限公司2025年半年度财务报告

（3）与履约义务相关的信息

本集团向客户销售房地产，销售合同在房地产销售时订立，本集团在房地产完工并验收合格，达到销售合同约定的交付条件，并在客户取得相关商品控制权时点确认销售收入的实现。

（4）与分摊至剩余履约义务的交易价格相关的信息

于2025年6月30日，本集团分摊至尚未履行（或部分未履行）履约义务的交易价格预计为人民币314.11亿元，主要为尚未达到房地产销售合同约定的交付条件的销售合同交易价格。本集团预计在未来1-3年内，在房产完工并验收合格，达到销售合同约定的交付条件，以及在客户取得相关商品或服务控制权时点，确认销售收入的实现。

39、税金及附加

单位：元项目本期发生额上期发生额

城市维护建设税21534364.9631230253.85

教育费附加15504060.9824804442.51

房产税159675887.96130467554.67

土地使用税61984483.4525851341.48

车船使用税91048.1377849.08

印花税13132981.1314550910.97

土地增值税334374896.82439405949.18

其他4925201.864980030.44

合计611222925.29671368332.18

40、管理费用

单位：元项目本期发生额上期发生额

人工成本466119758.67481346073.01

折旧摊销费用182877541.15145701441.82

差旅交通费6201497.837506318.59

行政办公费12028221.7812912567.66

中介费15452369.9426346159.63

其他67805217.12101881087.29

合计750484606.49775693648.00

41、销售费用

单位：元项目本期发生额上期发生额

人工成本79772758.14101822186.14

折旧摊销费用29776758.4231441138.37

76深圳华侨城股份有限公司2025年半年度财务报告

项目本期发生额上期发生额

市场拓展费用383614138.36485386479.98

其他日常费用29212871.3164803286.07

合计522376526.23683453090.56

42、财务费用

单位：元项目本期发生额上期发生额

利息费用2128403616.492691638522.44

减：利息收入323889518.75722981565.43

加：汇兑损失25502137.9048620373.58

手续费及其他8412645.7711223064.20

合计1838428881.412028500394.79

43、其他收益

单位：元产生其他收益的来源本期发生额上期发生额

企业补贴收入52049129.0760434567.98

其他补贴收入3114996.244560827.12

合计55164125.3164995395.10

44、投资收益

单位：元项目本期发生额上期发生额

权益法核算的长期股权投资收益-454293795.56-245262792.08

处置长期股权投资产生的投资收益--2498497.06

其他-2785266.271025395.08

合计-457079061.83-246735894.06

77深圳华侨城股份有限公司2025年半年度财务报告

45、信用减值损失

单位：元项目本期发生额上期发生额

应收账款坏账损失577690.10-652094.38

其他应收款坏账损失2957994.63-67304.38

其他非流动资产坏账损失102585.55-

合计3638270.28-719398.76

46、资产减值损失

单位：元项目本期发生额上期发生额

存货跌价损失-96549725.42-

合计-96549725.42-

47、资产处置收益

单位：元资产处置收益的来源本期发生额上期发生额

出售划分为持有待售的非流动资产-153057896.03

固定资产处置损益56363.1713843.40

合计56363.17153071739.43

48、营业外收入

单位：元项目本期发生额上期发生额计入当期非经常性损益的金额

政府补助304600.8310158092.60304600.83

罚款、违约金及赔偿收入15798924.3821044134.5215798924.38

非流动资产毁损报废利得59231.6062121.4359231.60

其他2879192.755075537.822879192.75

合计19041949.5636339886.3719041949.56

78深圳华侨城股份有限公司2025年半年度财务报告

49、营业外支出

单位：元项目本期发生额上期发生额计入当期非经常性损益的金额

非流动资产毁损报废损失4909392.282629374.004909392.28

罚款支出111621.34686298.49111621.34

赔偿费支出2793082.1410966891.272793082.14

其他支出23032299.6323456024.5423032299.63

合计30846395.3937738588.3030846395.39

50、所得税费用

（1）所得税费用表

单位：元项目本期发生额上期发生额

当期所得税费用78484243.50386599832.28

递延所得税费用155354069.0426311134.89

合计233838312.54412910967.17

（2）会计利润与所得税费用调整过程

单位：元项目本期发生额

利润总额-3445768456.24

按法定/适用税率计算的所得税费用-861442114.06

子公司适用不同税率的影响-4941072.64

调整以前期间所得税的影响100987172.31

非应税收入的影响85486889.47

不可抵扣的成本、费用和损失的影响4415842.40

使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响-20972681.77

本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响930304276.83

所得税费用233838312.54

51、其他综合收益

详见附注七、35。

79深圳华侨城股份有限公司2025年半年度财务报告

52、现金流量表项目

（1）与经营活动有关的现金收到的其他与经营活动有关的现金

单位：元项目本期发生额上期发生额

利息收入105776197.26221374203.81

押金、保证金183538357.25801454736.21

补贴收入20105546.8124687831.13

往来款项及其他2338178378.582124858706.87

合计2647598479.903172375478.02支付的其他与经营活动有关的现金

单位：元项目本期发生额上期发生额

银行手续费7327268.3911223064.20

押金、保证金、备用金87339667.02415478849.00

往来款项359942484.721095321953.31

付现费用及其他2954136967.042087751481.29

合计3408746387.173609775347.80

（2）与投资活动有关的现金收到的其他与投资活动有关的现金

单位：元项目本期发生额上期发生额

收回对合营及联营公司项目的前期垫款等28279370.66301591533.02

其他15000000.00-

合计43279370.66301591533.02支付的其他与投资活动有关的现金

单位：元项目本期发生额上期发生额

支付合营及联营公司项目的前期垫款及其他225671400.001419736672.07

合计225671400.001419736672.07

（3）与筹资活动有关的现金收到的其他与筹资活动有关的现金

单位：元项目本期发生额上期发生额

项目公司收到的非控股股东前期垫款及其他115349052.06910293692.01

合计115349052.06910293692.01

80深圳华侨城股份有限公司2025年半年度财务报告

支付的其他与筹资活动有关的现金

单位：元项目本期发生额上期发生额

项目公司支付的非控股股东前期垫款及其他309308825.24753891253.79

支付的租赁款283296709.82279598995.38

支付购买子公司少数股权投资款184946500.0015451436.00

合计777552035.061048941685.17

53、现金流量表补充资料

（1）现金流量表补充资料

单位：元补充资料本期金额上期金额

1．将净利润调节为经营活动现金流量：

净利润-3679606768.78-1449553567.41

加：资产减值准备92911455.14719398.76

固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧1205463178.291077572004.83

使用权资产折旧246644823.65241187967.87

无形资产摊销207762481.07197866486.73

长期待摊费用摊销204108727.14162294130.06处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益以-56363.17-153071739.43“－”号填列）

固定资产报废损失（收益以“－”号填列）4850160.682567252.57

公允价值变动损失（收益以“－”号填列）-2423253.3532338408.65

财务费用（收益以“－”号填列）1453718829.101731604204.74

投资损失（收益以“－”号填列）457079061.83246735894.06

递延所得税资产减少（增加以“－”号填列）156125734.6924032706.59

递延所得税负债增加（减少以“－”号填列）-771665.652278428.30

存货的减少（增加以“－”号填列）6085758636.6214198684232.69

经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列）787671042.62-457019897.52

经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列）-4663811840.42-18690663717.97其他

经营活动产生的现金流量净额2555424239.46-2832427806.48

2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：

债务转为资本--

一年内到期的可转换公司债券--

融资租入固定资产--

3．现金及现金等价物净变动情况：

现金的期末余额26576675980.5035226612242.61

减：现金的期初余额29849272010.9539180732973.41

81深圳华侨城股份有限公司2025年半年度财务报告

补充资料本期金额上期金额

加：现金等价物的期末余额--

减：现金等价物的期初余额--

现金及现金等价物净增加额-3272596030.45-3954120730.80

（2）现金和现金等价物的构成

单位：元项目期末余额期初余额

一、现金26576675980.5029849272010.95

其中：库存现金806923.45863215.23

可随时用于支付的银行存款26568132400.7829825395842.09

可随时用于支付的其他货币资金7736656.2723012953.63

二、现金等价物--

其中：三个月内到期的债券投资--

三、期末现金及现金等价物余额26576675980.5029849272010.95

其中：母公司或集团内子公司使用受限制

11703589779.4111336911873.60

的现金和现金等价物

（3）使用范围受限但仍属于现金及现金等价物列示的情况

单位：元项目本期金额上期金额仍属于现金及现金等价物的理由

预售监管资金11703589779.4111336911873.60---

合计11703589779.4111336911873.60

（4）不属于现金及现金等价物的货币资金

单位：元项目本期金额上期金额不属于现金及现金等价物的理由

诉讼被冻结资金及其他781240606.84990028176.05使用权受到限制

保函、信用证、按揭专项财政资金150655175.69228117150.95使用权受到限制

代建项目政府专项财政资金88417246.63140361165.16使用权受到限制

合计1020313029.161358506492.16-

54、外币货币性项目

（1）外币货币性项目

单位：元项目期末外币余额折算汇率期末折算人民币余额

货币资金17900852.9716553314.44

其中：美元36743.667.16263033.16

82深圳华侨城股份有限公司2025年半年度财务报告

项目期末外币余额折算汇率期末折算人民币余额

港币17864109.310.9116290281.28

应收账款123625.11112733.74

其中：美元-7.16-

港币123625.110.91112733.74

其他应收款54571015.1349763308.70

其中：美元-7.16-

港币54571015.130.9149763308.70

短期借款2150000000.001960585000.00

其中：美元-7.16-

港币2150000000.000.911960585000.00

应付账款122714.93111903.87

其中：美元-7.16-

港币122714.910.91111903.73

应交税费86256.9878657.74

其中：美元-7.16-

港币86256.980.9178657.74

其他应付款119993365.64109421950.13

其中：美元-7.16-

港币119993365.640.91109421950.13

租赁负债2612160.352382029.02

其中：美元-7.16-

港币2612160.350.912382029.02

55、租赁

（1）本公司作为承租方

单位：元项目本期金额

租赁负债利息费用60660010.97

计入当期损益的采用简化处理的短期/低价值资产租赁费用41365235.62

与租赁相关的总现金流出324208425.24

（2）本公司作为出租方作为出租人的经营租赁

单位：元项目租赁收入

租赁收入985120489.33

合计985120489.33

83深圳华侨城股份有限公司2025年半年度财务报告

八、合并范围的变更

1、其他原因的合并范围变动

本集团全资子公司深汕华侨城在报告期内认购由中信信托有限责任公司发起的信瑞45号固定收益

类信托计划，经综合评估其享有的投资决策权、持有的投资份额及享有的投资回报，本公司拥有该结构化主体控制权，在报告期内将上述结构化主体纳入并表范围；新设重庆锦宸里，纳入合并范围；深圳侨城里注销，本报告期不再将其纳入合并范围。

九、在其他主体中的权益

1、在子公司中的权益

（1）企业集团的构成

单位：元主要经营持股比例子公司名称注册地业务性质取得方式地直接间接

北京四方投资北京北京投资公司-70.00%同一控制下企业合并

天津华侨城天津天津旅游业、房地产业40.00%60.00%同一控制下企业合并

北京华侨城北京北京旅游业、房地产业29.28%36.94%投资设立

北京投资北京北京商业服务业100.00%-投资设立

北京斋堂北京北京房地产业-100.00%非同一控制下企业合并

涿州华侨城涿州涿州房地产业-60.00%投资设立

天津投资天津天津商务服务业100.00%-投资设立

河南华侨城郑州郑州房地产业-100.00%投资设立

济南华侨城济南济南旅游业、房地产业-100.00%投资设立

济南天侨济南济南房地产业-100.00%投资设立

济南侨圣济南济南房地产业-100.00%投资设立

天津泽沣天津天津房地产业-100.00%投资设立

荥阳文旅荥阳荥阳房地产业-51.00%投资设立

天津都市建设天津天津房地产业-70.00%投资设立

淄博实业淄博淄博商务服务业-80.00%投资设立

淄博和鸣淄博淄博商务服务业-100.00%投资设立

淄博来仪淄博淄博房地产业-100.00%投资设立

淄博于飞淄博淄博房地产业-100.00%投资设立

太原侨鼎太原太原房地产业-67.00%投资设立

太原侨冠太原太原房地产业-67.00%投资设立

青岛华侨城投资青岛青岛房地产业-100.00%投资设立

华侨城房地产深圳深圳房地产业100.00%-同一控制下企业合并

侨城加油站深圳深圳商务服务业-60.00%投资设立

侨香加油站深圳深圳商务服务业-60.00%投资设立

招商华侨城深圳深圳房地产业-50.00%非同一控制下企业合并

顺德实业顺德顺德旅游业、房地产业-70.00%投资设立

深圳城更深圳深圳房地产业-51.00%非同一控制下企业合并

协跃深圳深圳房地产业-100.00%非同一控制下企业合并

鸿怡达深圳深圳房地产业-100.00%非同一控制下企业合并

新南水门深圳深圳房地产业-80.00%非同一控制下企业合并

东莞城更东莞东莞租赁和商务服务业-80.00%投资设立

佛山城更佛山佛山房地产业-67.00%投资设立

东莞城市发展东莞东莞房地产业-67.00%投资设立

沃泰实业（注）深圳深圳房地产业-35.00%投资设立

84深圳华侨城股份有限公司2025年半年度财务报告

主要经营持股比例子公司名称注册地业务性质取得方式地直接间接

深圳置业投资深圳深圳房地产业-100.00%投资设立

惠州帝豪惠州惠州房地产业-100.00%非同一控制下企业合并

佛山华侨城佛山佛山房地产业-100.00%投资设立

新玺发展深圳深圳房地产业-60.00%投资设立

文化置业投资深圳深圳商务服务业-51.00%投资设立

潮州投资潮州潮州房地产业-100.00%投资设立

南粤投资深圳深圳商务服务业-60.00%投资设立

江门华侨城江门江门房地产业-100.00%投资设立

肇庆实业肇庆肇庆商务服务业-57.00%投资设立

肇庆小镇实业肇庆肇庆房地产业-70.00%投资设立

肇庆小镇开发肇庆肇庆房地产业-100.00%投资设立

中山华侨城中山中山房地产业-100.00%投资设立

华侨城粤西（广东）茂名茂名房地产业-100.00%投资设立

茂名滨海茂名茂名旅游服务-60.00%投资设立

合恒投资（注）深圳深圳商务服务业-40.00%投资设立建筑装饰和其他建筑

深圳华侨城会展管理深圳深圳-100.00%投资设立业

东莞保华（注）东莞东莞房地产业-40.00%投资设立

佛山华沥佛山佛山房地产企业-100.00%投资设立

深汕华侨城深圳深圳房地产业-100.00%投资设立

广州文旅小镇广州广州商务服务业-51.00%投资设立

广州实业广州广州房地产业-100.00%投资设立

东莞华湖东莞东莞房地产业-100.00%投资设立

东莞华实东莞东莞房地产业-90.00%投资设立

东莞实业东莞东莞房地产业-100.00%投资设立

和城房地产深圳深圳房地产业-55.00%非同一控制下企业合并

福美投资深圳深圳商务服务业-51.00%投资设立

广州十亩国际广州广州商务服务业-51.00%投资设立

江门侨新置业江门江门房地产业-50.00%投资设立

海南实业海口海口房地产业-51.00%同一控制下企业合并

广州置业发展广州广州房地产业-100.00%投资设立

漳州华侨城漳州漳州房地产业-70.00%投资设立

湛江华侨城湛江湛江房地产业-51.00%非同一控制下企业合并

东莞旗华东莞东莞房地产业-90.00%非同一控制下企业合并

东莞上江东莞东莞房地产业-100.00%投资设立

东部置业深圳深圳房地产业-100.00%投资设立

东部开发深圳深圳房地产业-51.00%投资设立

万霖投资深圳深圳房地产业-100.00%非同一控制下企业合并

东部城市发展深圳深圳房地产业-51.00%同一控制下企业合并

东部都市投资深圳深圳房地产业-51.00%投资设立

深圳低碳发展深圳深圳房地产业-51.00%投资设立

华侨城水电深圳深圳水电服务业-100.00%同一控制下企业合并

电力、热力生产和供

华侨城售电深圳深圳71.83%28.17%同一控制下企业合并应业

电力、热力生产和供

华侨城综合能源佛山佛山-100.00%投资设立应业

招华实业深圳深圳房地产业50.00%-投资设立

深圳华腾深圳深圳房地产业100.00%-投资设立

深圳西部置业深圳深圳房地产业-100.00%投资设立

深圳瑞湾发展深圳深圳房地产业-100.00%投资设立

中山欢乐海岸中山中山娱乐业-100.00%投资设立

东莞松山湖华侨城东莞东莞房地产业-51.00%投资设立

华侨城城更投资深圳深圳房地产业-100.00%投资设立

85深圳华侨城股份有限公司2025年半年度财务报告

主要经营持股比例子公司名称注册地业务性质取得方式地直接间接

电力、热力生产和供

海南华侨城新能源海南海南61.89%28.10%同一控制下企业合并应业科技推广和应用服务

招华会展能源科技深圳深圳-50.00%投资设立业

深圳东岸深圳深圳房地产业-60.00%投资设立

佛山文旅佛山佛山房地产业-70.00%投资设立

佛山侨悦佛山佛山房地产业-100.00%投资设立

青岛华侨城青岛青岛旅游业、房地产业60.00%40.00%投资设立

旅游策划深圳深圳商务服务业100.00%-非同一控制下企业合并

南京置地南京南京房地产业-51.00%投资设立

宁波华侨城宁波宁波旅游业、房地产业100.00%-投资设立

宁波置业宁波宁波房地产业-100.00%投资设立

宁波投资宁波宁波房地产业-100.00%投资设立

宁波创东华远（注）宁波宁波房地产业-40.00%非同一控制下企业合并

上海华侨城上海上海旅游业、房地产业100.00%-投资设立

无锡实业无锡无锡房地产业-100.00%投资设立

滁州康金滁州滁州房地产业-51.00%同一控制下企业合并

常熟沙家浜常熟常熟商务服务业-60.00%投资设立

上海唐侨盈上海上海房地产业-100.00%投资设立

济宁华侨城济宁济宁房地产业-57.25%投资设立

苏州虎丘（注）苏州苏州商务服务业-40.00%投资设立

上海天祥上海上海房地产业-100.00%同一控制下企业合并

上海侨嵘上海上海房地产业-100.00%投资设立

上海浦深上海上海投资公司-100.00%同一控制下企业合并

南京实业南京南京旅游业、房地产业100.00%-投资设立

南京龙西南京南京房地产业-51.00%非同一控制下企业合并

南京威丰（注）南京南京房地产业-40.00%投资设立

南京华劲南京南京房地产业-51.00%投资设立

南京尚宸（注）南京南京房地产业-40.00%投资设立

南京新侨南京南京旅游业-100.00%非同一控制下企业合并

苏州侨仁（注）苏州苏州房地产业-34.00%投资设立

南京溧水南京南京房地产业-90.00%投资设立

南京侨劲地产南京南京房地产业-51.00%投资设立

上海置地上海上海房地产业-100.00%同一控制下企业合并

上海首驰上海上海商务服务业-100.00%投资设立

合肥环巢巢湖巢湖房地产业-51.00%投资设立

合肥实业合肥合肥房地产业-51.00%投资设立

宁波华投宁波宁波房地产业100.00%-投资设立

扬州实业扬州扬州房地产业70.00%-投资设立

江苏控股泰州泰州房地产业100.00%-投资设立

杭州华侨城杭州杭州房地产业100.00%-投资设立

杭州兰侨杭州杭州房地产业-100.00%投资设立

宁波弘禄宁波宁波房地产业-50.00%非同一控制下企业合并

杭州龙颐杭州杭州房地产业-100.00%非同一控制下企业合并

无锡泓昇无锡无锡房地产业-100.00%投资设立

深圳华服深圳深圳房地产业100.00%-投资设立

华侨城物业深圳深圳房地产业-100.00%同一控制下企业合并

北京物业北京北京房地产业-100.00%同一控制下企业合并

扬州物业扬州扬州房地产业-51.00%投资设立

会所管理深圳深圳体育-100.00%同一控制下企业合并

昆明世博物业昆明昆明房地产业-100.00%同一控制下企业合并

东部物业深圳深圳房地产业-100.00%投资设立

深圳侨城汇深圳深圳商务服务业-100.00%非同一控制下企业合并

深圳新玺物业深圳深圳房地产业-51.00%投资设立

86深圳华侨城股份有限公司2025年半年度财务报告

主要经营持股比例子公司名称注册地业务性质取得方式地直接间接

深圳体育文化中心深圳深圳体育-100.00%非同一控制下企业合并

深圳体育健身服务深圳深圳体育-100.00%非同一控制下企业合并软件和信息技术服务

花橙科技深圳深圳-100.00%投资设立业

欢乐谷文旅深圳深圳管理服务业100.00%-投资设立

乐欢文旅乐清乐清管理服务业-51.00%投资设立

衡阳侨城乐园衡阳衡阳商务服务业-51.00%投资设立

南昌华侨城文旅南昌南昌旅游服务-100.00%投资设立

深圳主题公园深圳深圳管理服务业-100.00%投资设立

东部华侨城深圳深圳旅游业、房地产业-100.00%投资设立

华侨城大酒店深圳深圳酒店住宿业-100.00%同一控制下企业合并

海景酒店深圳深圳酒店住宿业-100.00%同一控制下企业合并

深圳滨海深圳深圳旅游业、房地产业-100.00%投资设立

国酒管深圳深圳商务服务业100.00%-同一控制下企业合并

华侨城发展深圳深圳商务服务业100.00%-投资设立

智能科技（注）深圳深圳其他服务业务-40.00%非同一控制下企业合并

深圳国旅深圳深圳旅游业100.00%-投资设立

华侨城旅发深圳深圳商务服务业100.00%-投资设立

高尔夫深圳深圳娱乐业-100.00%同一控制下企业合并

创意园深圳深圳商务服务业-100.00%同一控制下企业合并

深圳华侨城商业管理深圳深圳商务服务业100.00%-投资设立

顺德欢乐海岸佛山佛山商务服务业-100.00%投资设立

深圳华锦深圳深圳商务服务业-100.00%投资设立

深圳华纯深圳深圳商务服务业-100.00%投资设立

扬州华侨城扬州扬州旅游业-100.00%投资设立

西安实业西安西安房地产业-100.00%投资设立

曲江发展西安西安房地产业-60.00%投资设立

陕西商业西安西安房地产业-100.00%投资设立

信和置业成都成都房地产业-80.00%非同一控制下企业合并

重庆实业重庆重庆旅游业、房地产业100.00%-投资设立

重庆锦宸里重庆重庆房地产业-100.00%投资设立

成都盈创成都成都房地产业-100.00%投资设立

成都投资成都成都投资100.00%-投资设立

宜宾三江置业宜宾宜宾房地产业-55.00%投资设立

成都洛带成都成都租赁和商务服务业-60.00%投资设立

四川齐盛成都成都商务服务业-85.00%非同一控制下企业合并

成都东盛开发成都成都房地产业-85.00%非同一控制下企业合并

成都华鑫侨盛成都成都房地产业-100.00%投资设立

成都天府实业成都成都旅游业、房地产业24.19%75.81%投资设立

成都天府公园成都成都商务服务业-100.00%投资设立

成都天府剧院成都成都剧院-100.00%投资设立

成都都市娱乐成都成都商务服务业-100.00%投资设立

成都天府酒店成都成都商务服务业-100.00%投资设立

成都商业广场成都成都商务服务业-100.00%投资设立

成都纯水岸成都成都商务服务业-100.00%投资设立

成都万汇商城成都成都商务服务业-100.00%投资设立

成都创展商业成都成都商务服务业-100.00%投资设立

成都樾然成都成都房地产业-51.00%投资设立

自贡彩灯自贡自贡商务服务业-60.00%投资设立

西安发展西安西安房地产业51.00%-投资设立

西安沣东西安西安房地产业-65.00%投资设立

西安康兴西安西安房地产业-100.00%投资设立

西咸文茂西安西安房地产业-50.00%非同一控制下企业合并

香港华侨城香港香港投资100.00%-同一控制下企业合并

87深圳华侨城股份有限公司2025年半年度财务报告

主要经营持股比例子公司名称注册地业务性质取得方式地直接间接英属维尔

华侨城旅游投资香港投资-100.00%同一控制下企业合并京群岛英属维尔

宽利发展香港投资-100.00%同一控制下企业合并京群岛英属维尔

定佳管理香港投资-100.00%同一控制下企业合并京群岛英属维尔

Pacific Climax Ltd 香港 投资 - 100.00% 同一控制下企业合并京群岛

亿骏(亚洲)香港香港投资-100.00%投资设立

华侨城企业香港香港投资-100.00%同一控制下企业合并

共享运营深圳深圳投资-100.00%同一控制下企业合并

群陞发展香港香港投资-100.00%同一控制下企业合并英属开曼

华侨城（亚洲）香港投资-70.94%同一控制下企业合并群岛英属维尔

翠恒香港投资-100.00%同一控制下企业合并京群岛

侨城(亚洲)香港香港商务服务业-100.00%投资设立

豪科投资香港香港投资-100.00%同一控制下企业合并英属维尔

华侨城投资香港投资-100.00%同一控制下企业合并京群岛

耀豪国际香港香港投资-100.00%同一控制下企业合并英属维尔

盈丰香港投资-100.00%同一控制下企业合并京群岛

华力控股香港香港投资-100.00%同一控制下企业合并

锐振香港香港投资-100.00%同一控制下企业合并

港亚控股深圳深圳商务服务业-100.00%同一控制下企业合并

华友投资深圳深圳商务服务业-100.00%同一控制下企业合并

华鑫股权投资深圳深圳金融业-100.00%投资设立

华京投资深圳深圳房地产业-100.00%同一控制下企业合并

常熟投资常熟常熟房地产业-100.00%投资设立英属维尔

财富冠香港投资-100.00%同一控制下企业合并京群岛

荣添投资香港香港投资-100.00%同一控制下企业合并

港华投资深圳深圳商务服务业-100.00%投资设立英属维尔

奇石发展香港投资-100.00%同一控制下企业合并京群岛

汇骏发展香港香港投资-100.00%同一控制下企业合并

兴永投资香港香港投资-100.00%同一控制下企业合并

惠州华力惠州惠州房地产业-100.00%同一控制下企业合并

华港香港香港投资-100.00%同一控制下企业合并

常熟实业常熟常熟房地产业-100.00%同一控制下企业合并英属维尔

华秦发展香港投资-100.00%投资设立京群岛

华昌国际香港香港投资-100.00%投资设立

HNW 基金 香港 开曼群岛 投资 - 100.00% 购买

港名香港香港投资-100.00%购买

西安置地西安西安租赁和商务服务业-100.00%购买

肇庆小镇文旅肇庆肇庆房地产业-51.00%投资设立

丽江华侨城丽江丽江房地产业-51.00%同一控制下企业合并

昆明城更昆明昆明房地产业-65.00%投资设立

昆明春晖昆明昆明房地产业-65.00%非同一控制下企业合并

云南华侨城云南云南旅游业、房地产业50.00%20.00%投资设立

昆明置地昆明昆明房地产业-51.00%投资设立

武汉实业武汉武汉旅游业、房地产业66.06%33.94%投资设立

武汉都市武汉武汉房地产业-100.00%投资设立

88深圳华侨城股份有限公司2025年半年度财务报告

主要经营持股比例子公司名称注册地业务性质取得方式地直接间接

房地产业、旅游业、

襄阳华侨城襄阳襄阳-51.00%投资设立

酒店业、商业租赁业

襄阳度假区襄阳襄阳其他服务业-100.00%投资设立

武汉当代武汉武汉房地产业-50.50%投资设立

武汉文旅武汉武汉商务服务业-70.00%投资设立

武汉滨江武汉武汉房地产业-100.00%投资设立

武汉华滨武汉武汉房地产业-100.00%投资设立

武汉天创武汉武汉房地产业-100.00%投资设立

武汉森亿武汉武汉商务服务业-100.00%投资设立

租赁和商务服务业、

南昌华侨城南昌南昌-100.00%投资设立房地产开发经营

郑州华侨城郑州郑州房地产业-100.00%投资设立

侨创投资武汉武汉商务服务业100.00%-投资设立

武汉置业武汉武汉房地产业-100.00%投资设立

太原置业太原太原房地产业-100.00%投资设立

华侨城江壕置业深圳深圳房地产业-51.00%投资设立

武汉风尚武汉武汉娱乐业-100.00%投资设立

信瑞45号深圳深圳/-100.00%投资设立

注：该等公司由本集团与外部投资方出资设立，本集团对其持股比例低于50%，鉴于外部投资方让渡其表决权至本集团，本集团达到控制将其纳入合并范围。

2、在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易

（1）在子公司所有者权益份额发生变化的情况说明

报告期内，本公司之子公司华侨城房地产、广州置业发展与交银国际信托有限公司签订协议，持有广州华侨城的股权比例从57.6%变更为100%。

（2）交易对于少数股东权益及归属于母公司所有者权益的影响

单位：元

购买成本-

--现金1154000000.00

--非现金资产的公允价值-

购买成本合计1154000000.00

减：按取得的股权比例计算的子公司净资产份额1425211699.39

差额271211699.39

其中：调整资本公积271211699.39

调整盈余公积-

调整未分配利润-

十、政府补助

1、报告期末按应收金额确认的政府补助

本年年末无按应收金额确认的政府补助。

89深圳华侨城股份有限公司2025年半年度财务报告

2、涉及政府补助的负债项目

单位：元本期计入

本期新增补本期转入其本期其他变与资产/收会计科目期初余额营业外收期末余额助金额他收益金额动益相关入金额

递延收益34656658.7214221084.00-228700.0014676866.7733972175.95与收益相关

递延收益810149284.751100700.00-49572469.14-614482.77762291998.38与资产相关

3、计入当期损益的政府补助

单位：元会计科目本期发生额上期发生额

营业外收入304600.8310158092.60

其他收益55164125.3164995395.10

十一、与金融工具相关的风险

本集团的主要金融工具包括货币资金、应收款项、借款、应付款项等，各项金融工具的详细情况说明见本附注七相关项目。与这些金融工具有关的风险，以及本集团为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述。本集团管理层对这些风险敞口进行管理和监控以确保将上述风险控制在限定的范围之内。

本集团从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，将风险对本集团经营业绩的负面影响降低到最低水平，使股东及其它权益投资者的利益最大化。基于该风险管理目标，本集团风险管理的基本策略是确定和分析本集团所面临的各种风险，建立适当的风险承受底线并进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控制在限定的范围之内。

（1）市场风险

1）汇率风险

外汇风险指因汇率变动产生损失的风险。本集团承受外汇风险主要与港币、美元有关，除注册地在境外的子公司外，本集团的其他主要业务活动以人民币计价结算。于2025年6月30日，外币货币性项目见附注七、54，该等外币余额的资产和负债产生的外汇风险可能对本集团的经营业绩产生影响。本集团密切关注汇率变动对本集团外汇风险的影响。

2）利率风险－现金流量变动风险

本集团因利率变动引起金融工具现金流量变动的风险主要与浮动利率银行借款。本集团的政策是保持这些借款的浮动利率。

3）价格风险

本集团以市场价格销售房地产商品，因此受到此等价格波动的影响。

（2）信用风险

90深圳华侨城股份有限公司2025年半年度财务报告

公司面临的信用风险主要来自货币资金、应收账款、其他应收款。公司通过制定和执行信用风险管理政策，密切关注上述金融工具的信用风险敞口，将信用风险控制在限定的范围内。公司持有的货币资金，主要存放于信用评级较高、资产状况良好、信用风险较低的商业银行，通过限额存放和密切监控银行账户余额的变动等方式，规避商业银行的信用风险。公司已经形成完善的应收账款风险管理和内控体系，通过严格审查客户信用，严格执行应收账款催收程序，降低应收账款的信用风险。

公司的其他应收款主要为公司对联营合营公司的往来款、子公司合作方股东往来款以及押金、保证金

和代垫款等项目。公司能有效参与联营合营企业的经营管理，且其开发的地产项目具有较好的经济效益，往来款项基本不存在无法收回的风险。子公司合作方股东往来款由于股东之间相互制约、权利义务对等，款项无法收回的可能性较低。

（3）流动风险

流动风险为本集团在到期日无法履行其财务义务的风险。管理流动风险时，本集团保持管理层认为充分的现金及现金等价物并对其进行监控，以满足本集团经营需要，并降低现金流量波动的影响。本集团管理层对银行借款的使用情况进行监控并确保遵守借款协议。

十二、公允价值的披露

1、以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值

单位：元期末公允价值

项目第一层次公允价值第二层次公允价第三层次公允价合计计量值计量值计量

一、持续的公允价值计量--------

（一）交易性金融资产--333830635.68333830635.68

1.以公允价值计量且其变动计入当

----期损益的金融资产

（1）权益工具投资--333830635.68333830635.68

（二）其他债权投资----

（三）其他权益工具投资557415253.94--557415253.94

持续以公允价值计量的资产总额557415253.94-333830635.68891245889.62

2、持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据

上市公司股票的公允价值根据交易所于年末最后一个交易日收盘价确定。

3、持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息

持续和非持续第三层次公允价值计量项目主要是本集团持有的非上市公司股权投资，本集团采用估值技术进行了公允价值计量，主要采用了企业价值与销售比法、可比公司市盈率法等，并考虑流动性折扣。

91深圳华侨城股份有限公司2025年半年度财务报告

十三、关联方及关联交易

1、本企业的母公司情况

母公司对本企业母公司对本企业

母公司名称注册地业务性质注册资本（亿元）的持股比例的表决权比例

华侨城集团深圳旅游业、地产业、电子业120.0049.7649.76本公司的母公司是华侨城集团有限公司。本公司的最终控制方是国务院国有资产监督管理委员会。

2、本企业的子公司情况

本企业子公司的情况详见附注九、1、（1）企业集团的构成。

3、本企业合营和联营企业情况

本企业重要的合营或联营企业详见附注七、8、长期股权投资。

4、其他关联方情况

其他关联方主要是与本集团有合作关系、根据实质重于形式的原则认定的法人或其他组织。

5、关联交易情况

（1）购销商品、提供和接受劳务的关联交易

采购商品/接受劳务情况表

单位：元关联方关联交易内容本年发生额上年发生额

华侨城集团及其子公司文旅服务、工程服务等21097162.7743304764.73

华侨城集团联营、合营企业文旅服务、工程服务等1181063.482355520.84

本集团合营、联营企业文旅服务、推广服务等51660324.6451385133.08

合计—73938550.8997045418.65

出售商品/提供劳务情况表

单位：元关联方关联交易内容本年发生额上年发生额

华侨城集团及其子公司水电、酒店住宿、提供劳务等41487571.0168847368.78

华侨城集团联营、合营企业水电、酒店住宿、提供劳务等2668542.881034972.55

本集团合营、联营企业水电、酒店住宿、提供劳务等34535124.7364493825.78

其他关联方水电、酒店住宿、提供劳务等2097191.761791136.34

合计—80788430.38136167303.45

（2）关联租赁情况

本公司作为出租方：

92深圳华侨城股份有限公司2025年半年度财务报告

单位：元承租方名称租赁资产种类本年确认的租赁收入上年确认的租赁收入

华侨城集团及其子公司写字楼、商铺、住宅、厂房等42063860.2445269054.47

本集团合营、联营企业写字楼、商铺、住宅、厂房等675742.13-

其他关联方写字楼、商铺、住宅、厂房等270319.24254768.81

合计—43009921.6145523823.28

本公司作为承租方：

单位：元出租方名称租赁资产种类本年确认的租赁支出上年确认的租赁支出

华侨城集团及其子公司写字楼、商铺、住宅、厂房等27508496.3526594999.81

本集团合营、联营企业写字楼、商铺、住宅、厂房等805803.42425390.58

其他关联方写字楼、商铺、住宅、厂房等32855.42-

合计—28347155.1927020390.39

（3）关联担保情况本公司作为担保方

单位：元担保方名称被担保方担保金额

本公司及其子公司本公司子公司24482706591.49

本公司及其子公司本集团合营、联营公司4656792366.43

合计-29139498957.92本公司作为被担保方

单位：元担保方名称被担保方担保金额

华侨城集团及其子公司本公司及子公司200839014.70

合计-200839014.70

（4）关联方资金拆借

单位：元作为拆出方关联方名称本年拆出本年收回

拆出方：拆入方：

本集团合营、联营公司-88772733.01

本集团子公司之少数股东328300000.00103250000.00

本集团华侨城集团及其子公司29890000.0029890000.00

合计-358190000.00221912733.01

93深圳华侨城股份有限公司2025年半年度财务报告

作为拆入方关联方名称本年拆入本年归还

拆出方：拆入方：

华侨城集团及其子公司本集团11286260000.0014263318500.00

子公司之少数股东本集团37247184.00148801029.45

合营、联营公司本集团25000000.00-

其他关联方本集团3562888.00-

合计—11352070072.0014412119529.45

（5）关键管理人员报酬

单位：元项目本期发生额上期发生额

关键管理人员报酬1925455.942347327.42

6、关联方应收应付款项

（1）应收项目

单位：元项目名称年末账面余额年初账面余额应收账款

华侨城集团及其子公司147338831.18138977387.31

本集团合营公司、联营公司42073051.9017941885.93

本集团子公司之少数股东1309333.00201398.40

其他关联方391923.31194859.97

华侨城集团合营、联营企业3919302.6983841.39

合计195032442.08157399373.01预付账款

本集团合营公司、联营公司12354242.4114379286.74

华侨城集团及其子公司12415020.071908344.67

华侨城集团合营、联营企业111200.00261592.16

其他关联方--

本集团子公司之少数股东30307728.24-

合计55188190.7216549223.57其他应收款

本集团合营公司、联营公司12549236644.5612585145150.94

本集团子公司之少数股东7738286623.607285327997.43

其他关联方2812991203.213068556588.52

华侨城集团及其子公司2271064.783607923.00

华侨城集团合营、联营企业2786036.052928774.81

合计23105571572.2022945566434.70长期应收款

其他关联方160000000.00160000000.00

94深圳华侨城股份有限公司2025年半年度财务报告

项目名称年末账面余额年初账面余额

合计160000000.00160000000.00其他流动资产

华侨城集团及其子公司2764934.772276747.99

本集团合营公司、联营公司31003495.54237735.85

本集团子公司之少数股东-202822.65

华侨城集团合营、联营企业237735.856596.73

其他关联方196.17-

合计34006362.332723903.22

一年内到期的非流动资产--

本集团合营公司、联营公司--合计

其他非流动资产--

本集团合营公司、联营公司2929288796.092955259312.20

合计2929288796.092955259312.20

（2）应付项目

单位：元项目名称年末账面余额年初账面余额

应付账款：

华侨城集团及其子公司351458732.58162578802.20

华侨城集团合营、联营企业13649883.0813423084.74

其他关联方37866733.4510024806.66

本集团合营公司、联营公司8163589.638952356.32

本集团子公司之少数股东1722937.66-

合计412861876.40194979049.92预收账款

华侨城集团及其子公司635344.29566040.68

华侨城集团合营、联营企业-59524.33

本集团合营公司、联营公司20087.0055452.45

其他关联方8973.008973.00

合计664404.29689990.46其他应付款

华侨城集团及其子公司8484539274.188398786444.64

本集团子公司之少数股东7497237565.666714147271.86

其他关联方3268879487.453239950717.45

本集团合营公司、联营公司2128697761.252560330578.69

华侨城集团合营、联营企业17451790.162922070.36

合计21396805878.7020916137083.00长期应付款

本集团子公司之少数股东63987182.9963987182.99

95深圳华侨城股份有限公司2025年半年度财务报告

项目名称年末账面余额年初账面余额

华侨城集团及其子公司1527485.181527485.18

合计65514668.1765514668.17短期借款

其他关联方111927277.87109634611.17

华侨城集团及其子公司62710133.3321921777.77

合计174637411.20131556388.94长期借款

华侨城集团及其子公司10400000000.0013400000000.00

华侨城集团合营、联营企业4409700000.005009870000.00

其他关联方--

合计14809700000.0018409870000.00一年内到期的非流动负债

华侨城集团及其子公司503723952.63504106173.17

华侨城集团合营、联营企业607387827.5730555.56

合计1111111780.20504136728.73

7、其他

（1）中国人寿保险股份有限公司（以下简称“甲方”）与本公司、华侨城房地产（以下合称“乙方”）、华侨城集团（以下简称“丙方”）以及深圳国寿侨城投资有限公司等（以下简称“丁方”）签订《关于华侨城大厦项目的多方协议》（以下简称“本协议”），若乙方在第5个租赁年度转租华侨城大厦所应收取租金低于应付给丁方的租金，甲方在

第6个租赁年度有权向乙方提出关于委托销售甲方持有的《国寿侨城（深圳）投资合伙企业（有限合伙）》全部份额的要求，且保证甲方内部报酬率不低于8%，低于8%的，乙方应予以补足，高于8%的，乙方有权收取其中的50%。丙方自愿为乙方在本协议项下全部合同义务承担连带保证责任，担保期间为本协议约定的义务履行期限届满后两年。

（2）截至2025年6月30日，本集团对外提供财务资助余额为203.59亿元，其中，公司及控股子公司对合并报表

范围外单位提供财务资助余额为135.34亿元，占公司净资产的26.84%。2025年1-6月新增对外财务资助金额57.98亿元。以上新增对外财务资助使用2024-2025年财务资助额度54.97亿元，占股东大会批准额度的18%；使用2025-2026年财务资助额度3.01亿元，占股东大会批准额度的2%。

十四、承诺及或有事项

1、重要承诺事项

单位：亿元项目期末余额期初余额

建安工程合同等190.53245.82

合计190.53245.82

2、或有事项

本集团为商品房承购人向银行提供抵押贷款担保，截至2025年6月30日，尚未结清的担保金额为2435484.43万元。

96深圳华侨城股份有限公司2025年半年度财务报告

十五、母公司财务报表主要项目注释

1、应收账款

（1）按账龄披露

单位：元账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）35268517.3247086626.25

1至2年17496349.8215748397.66

2至3年3607904.901673468.57

3年以上--

小计56372772.0464508492.48

减：坏账准备725335.25822181.21

合计55647436.7963686311.27

（2）按坏账计提方法分类披露

单位：元期末余额类别账面余额坏账准备账面价值

金额比例（%）金额计提比例（%）

按单项计提坏账准备的应收账款328617.060.58328617.06100.00-

按组合计提坏账准备的应收账款56044154.9899.42396718.190.7155647436.79

合计56372772.04100.00725335.251.2955647436.79

（续）期初余额类别账面余额坏账准备账面价值

金额比例（%）金额计提比例（%）

按单项计提坏账准备的应收账款328617.060.51328617.06100.00-

按组合计提坏账准备的应收账款64179875.4299.49493564.150.7763686311.27

合计64508492.48100.00822181.211.2763686311.27

*应收账款按单项计提坏账准备

单位：元期初余额期末余额名称计提比例账面余额坏账准备账面余额坏账准备计提理由

（%）

按单项计提坏账准备的应收账款328617.06328617.06328617.06328617.06100.00预计无法收回

97深圳华侨城股份有限公司2025年半年度财务报告

期初余额期末余额名称计提比例账面余额坏账准备账面余额坏账准备计提理由

（%）

合计328617.06328617.06328617.06328617.06100.00

*应收账款按组合计提坏账准备

单位：元期末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）

正常风险组合14150928.27396718.192.8

其中：

1年以内（含1年）12961412.37276791.352.14

1至2年1189515.90119926.8410.08

低风险组合41893226.71--

合计56044154.98396718.190.71

注：*本公司采用的共同信用风险特征包括债务人类别等。

*低风险组合主要包括应收关联方、政府部门等类别的款项，此类款项发生坏账损失的可能性极小；

*正常风险组合为除低风险组合及按单项计提坏账准备之外的款项，结合历史经验、债务人到期还款能力以及未来现金流量情况等，按预期信用损失一般模型对本组合的应收账款计提信用损失准备。

（3）本期计提、收回或转回的坏账准备情况

本期计提坏账准备情况：

单位：元本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回核销其他

按组合计提坏账准备822181.21-96845.96--725335.25

合计822181.21-96845.96--725335.25

（4）按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况

本年按欠款方归集的年末余额前五名应收账款汇总金额40962809.20元，占应收账款年末余额合计数的比例

72.66%，相应计提的坏账准备年末余额汇总金额36232.98元。

2、其他应收款

单位：元项目期末余额期初余额

应收利息--

应收股利273929748.97339607403.12

其他应收款44919026530.4252583437206.41

98深圳华侨城股份有限公司2025年半年度财务报告

项目期末余额期初余额

合计45192956279.3952923044609.53

（1）应收股利

1）应收股利分类

单位：元

项目(或被投资单位)期末余额期初余额

成都天府实业193000969.59193000969.59

天津华侨城79903384.3079903384.30

海南华侨城新能源-65677654.15

欢乐谷文旅1025395.081025395.08

合计273929748.97339607403.12

（2）其他应收款

1）其他应收款按款项性质分类情况

单位：元款项性质期末账面余额期初账面余额

项目投资款45076746004.6352737939054.14

保证金、押金5149714.672364531.03

其他13888212.1119839972.92

减：坏账准备176757400.99176706351.68

合计44919026530.4252583437206.41

2）按账龄披露

单位：元账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）44718588028.2852387170416.16

1至2年124747338.30121189907.32

2至3年8513159.138331921.99

3年以上243935405.70243451312.62

3至4年37488475.3637004382.28

4至5年621944.69621944.69

5年以上205824985.65205824985.65

减：坏账准备176757400.99176706351.68

合计44919026530.4252583437206.41

99深圳华侨城股份有限公司2025年半年度财务报告

3）按坏账计提方法分类披露

单位：元期末余额账面余额坏账准备类别账面价值

金额比例金额计提比例（%）

按单项计提坏账准备-----

按组合计提坏账准备45095783931.41100.00176757400.990.3944919026530.42

合计45095783931.41100.00176757400.990.3944919026530.42

（续）期初余额账面余额坏账准备类别账面价值

金额比例金额计提比例（%）

按单项计提坏账准备-----

按组合计提坏账准备52760143558.09100.00176706351.680.3352583437206.41

合计52760143558.09100.00176706351.680.3352583437206.41

*其他应收款按组合计提坏账准备

单位：元期末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）

正常风险组合186210540.35174217059.9193.56

其中：

1年以内（含1年）2745481.2610508.010.38

1至2年1279647.2768636.605.36

2至3年2083657.23561390.8326.94

3至4年12741137.936215907.8148.79

4至5年---

5年以上167360616.66167360616.66100.00

低风险组合44909573391.062540341.080.01

合计45095783931.41176757400.990.39

4）本期计提、收回或转回的坏账准备情况

本期计提坏账准备情况：

单位：元本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回转销或核销其他

100深圳华侨城股份有限公司2025年半年度财务报告

本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回转销或核销其他按组合计提坏

176706351.6851049.31---176757400.99

账准备

合计176706351.6851049.31---176757400.99

5）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况

本年按欠款方归集的年末余额前五名其他应收账款汇总金额17526410092.55元，占其他应收账款年末余额合计数的比例38.86%，无计提的坏账准备余额。

3、长期股权投资

单位：元期末余额项目账面余额减值准备账面价值

对子公司投资42263414737.78-42263414737.78

对联营、合营企业投资7353687412.0715057720.737338629691.34

合计49617102149.8515057720.7349602044429.12

（续）期初余额项目账面余额减值准备账面价值

对子公司投资41483414737.78-41483414737.78

对联营、合营企业投资7582950298.1115057720.737567892577.38

合计49066365035.8915057720.7349051307315.16

（1）对子公司投资

单位：元减值本期增减变动减值期初余额准备期末余额准备被投资单位计提减少其（账面价值）期初追加投资减值（账面价值）期末余额投资他准备余额

成都投资770000000.00-----770000000.00-

扬州实业280000000.00-----280000000.00-

天津投资4162500000.00-----4162500000.00-

深圳华腾220000000.00-780000000.00---1000000000.00-

华侨城房地产12201549337.98-----12201549337.98-深圳华侨城商业

11717371.06-----11717371.06-

管理

成都天府实业74058266.97-----74058266.97-

北京华侨城32500000.00-----32500000.00-

北京投资500000000.00-----500000000.00-

上海华侨城576264921.34-----576264921.34-

天津华侨城400000000.00-----400000000.00-

101深圳华侨城股份有限公司2025年半年度财务报告

减值本期增减变动减值期初余额准备期末余额准备被投资单位计提减少其（账面价值）期初追加投资减值（账面价值）期末余额投资他准备余额

西安发展104550000.00-----104550000.00-

南京实业1000000000.00-----1000000000.00-

招华实业1450000000.00-----1450000000.00-

旅游策划2426150.93-----2426150.93-

云南华侨城500000000.00-----500000000.00-

侨创投资204000000.00-----204000000.00-

宁波华侨城1000000000.00-----1000000000.00-

江苏控股200000000.00-----200000000.00-

华侨城发展3988009651.64-----3988009651.64-

国酒管441627916.34-----441627916.34-

香港华侨城9745308593.35-----9745308593.35-

欢乐谷文旅658754504.92-----658754504.92-

武汉实业1196787648.60-----1196787648.60-

武汉华滨234521260.00-----234521260.00-

重庆实业1000000000.00-----1000000000.00-

深圳华服10000000.00-----10000000.00-

华侨城售电36267622.58-----36267622.58-海南华侨城新能

202571492.07-----202571492.07-

源

华侨城旅发100000000.00-----100000000.00-

青岛华侨城180000000.00-----180000000.00-

合计41483414737.78-780000000.00---42263414737.78-

（2）对联营、合营企业投资

单位：元本期增减变动期初余额减值准备投资单位其他综（账面价值）期初余额追加减少权益法下确认合收益投资投资的投资损益调整

一、合营企业1008985286.38-43215524.42

其中重要的合营企业：

国际低碳城开发967481412.70----1711650.74-

二、联营企业6558907291.0015057720.73---186047361.62-

其中重要的联营企业：

渤海证券2716586578.20---15244050.40-

招华国际会展发展2392323124.41----233125545.64-

招华会展置地1449997588.39----218662.07-

合计7567892577.3815057720.73---229262886.04-

（续）

102深圳华侨城股份有限公司2025年半年度财务报告

本期增减变动宣告发

投资单位其他放现金计提减期末余额（账面价值）减值准备期末余额权益其他股利或值准备变动利润

一、合营企业----965769761.96-

其中重要的合营企业：

国际低碳城开发----965769761.96-

二、联营企业----6372859929.3815057720.73

其中重要的联营企业：

渤海证券----2731830628.60-

招华国际会展发展----2159197578.77-

招华会展置地----1449778926.32-

合计----7338629691.3415057720.73

4、营业收入和营业成本

单位：元本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本

主营业务186193171.7390565290.75243530572.24155486170.35

其他业务313349.43--52019.53-

合计186506521.1690565290.75243478552.71155486170.35

5、投资收益

单位：元项目本期发生额上期发生额

成本法核算的长期股权投资收益-56583474.93

权益法核算的长期股权投资收益-229262886.04-230676485.81

处置长期股权投资产生的投资收益-569006.41

合计-229262886.04-173524004.47

103深圳华侨城股份有限公司2025年半年度财务报告

十六、补充资料

1、当期非经常性损益明细表

单位：元项目金额说明

非流动性资产处置损益-4793797.51--计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相关、符合国家政策规

55468726.14--定、按照确定的标准享有、对公司损益产生持续影响的政府补助除外）

除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，非金融企业持有金融资产

2423253.35--

和金融负债产生的公允价值变动损益以及处置金融资产和金融负债产生的损益

除上述各项之外的其他营业外收入和支出-7258885.98--

其他符合非经常性损益定义的损益项目--

减：所得税影响额155047.13--

少数股东权益影响额（税后）-1892150.69--

合计47576399.56--

其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。

将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明

项目涉及金额（元）原因公司计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费是子公司

对外委托贷款取得的损益及收取少数股东或公司收取参股公司往来款的资金占用费，对外子公司收取少数股东或公司委托贷款取得的损益是公司通过金融机构对外贷款取得的损

217739100.00

收取参股公司往来款资金占益，公司判断这两项业务与公司正常生产经营业务直接相用费关，且在未来期间持续发生，不再具有特殊性和偶发性的特点，不再界定为非经常性损益项目。

2、净资产收益率及每股收益

加权平均净资每股收益报告期利润

产收益率基本每股收益（元/股）稀释每股收益（元/股）

归属于公司普通股股东的净利润-5.90%-0.3568-0.3568扣除非经常性损益后归属于公司普通股股

-6.00%-0.3627-0.3627东的净利润

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