核心观点：

24 年政策主线：全面推动常态化发行，明确REITs 权益属性。24 年7 月26 日，发改委发布《关于全面推动REITs 常态化发行的通知》（1014 号文），开启REITs 常态化发行阶段，发改委不再参与申报前项目辅导，申报流程进一步简化。24 年2 月8 日，证监会印发《监管规则适用指引——会计类第4 号》，其中明确了并表原始权益人合报关于REITs 其他方持有份额可列报为权益。将REITs 按照其他权益工具调整列示可弱化二级市场行情对持有者当期利润的影响，调动投资者积极性。23 年12 月财政部明确全国社保基金可以投资于REITs，发挥长期资金压舱石作用。24 年4 月证监会提出将REITs 纳入沪深港通。24 年10 月，人民银行委托特定的公开市场业务一级交易商开展互换交易，可用质押品包括公募REITs，增强REITs 的流动性。

C-REITs 最近四个季度（23Q4-24Q3）整体业绩有所下降。20 单可比项目的收入、EBITDA 和可分配金额分别下降5.31%、6.05%和7.90%。

其中，高速板块业绩改善，收入和EBITDA 分别上升2.38%和1.32%，可分配金额下降2.78%，相较其他版块表现较好。其次是保租房REIT，收入和EBITDA 分别上升0.89%和1.45%，可分配金额下降3.85%。

24 年度C-REITs 市场行情扭亏为盈。24 年C-REITs 综合收益涨幅为11.44%，介于股债之间，较23 年（下跌17.35%）改善明显。全年总交易量为265.63 亿份，同比+54.70%；总交易额为1,022.21 亿元，同比+34.03%，日均换手率为0.82%，较历史平均0.92%下降0.10pct。

细分板块中，保租房REITs 以30.09%的涨幅排名第一。第二是新能源板块，上涨21.40%，板块内24 年新发项目表现更为强势。第三是水电公用REITs，涨幅20.55%，23 年末低估值及底层资产较强的经营稳定性对24 年行情有重要作用。24 年新成立的消费板块，涨幅15.31%，底层资产运营表现良好，且符合25 年提振消费的政策主线。

行情相关性分析：重要政策能够触发行情修复。24 年2 月证监会明确REITs 权益属性，使行情出现24 年最大幅度的上涨（涨幅13.01%），且此阶段估值较低的REITs 修复效果更好。权益市场波动也能引发REITs 行情上升。8 月5 日，在日本加息和美国非农数据不及预期的双重压力下，全球多地股市均出现下跌，C-REITs 作为稳健收益的资产受到避险资产的关注，在两周内上涨4.11%。行情振荡期新能源、保租房等非周期板块表现更好。最后，募资期热度高的REITs 上市后一个月内股价表现更好。

风险提示。基金价格存在波动风险；基金管理人限于知识、经验或带来的管理风险；如政策发生变化，或导致基础设施项目收入降低的风险。