行业近况

我们更新了2025 年3 月中金存量住房市场监测体系相关数据。

评论

3 月二手房成交量延续韧性表现，成交价继续缓跌，外部环境扰动下地产政策响应及时度或是后市走势的关键影响因素。成交量方面，3 月中介口径80城二手住宅成交量指数在春节形成的低基数上环比翻倍增长，绝对水平与2024 年11 月基本持平，同比增幅维持在+38%的高位（1-2 月+35%）；与之相似，3 月备案口径15 城二手房成交面积同比增长30%（1-2 月+24%），二手房交易量延续韧性表现。尽管挂牌量价呈现压力走势，但受需求量的直接支撑，3 月成交价延续缓跌态势，中金同质性二手住宅成交价格指数环比仍跌0.3%（2 月-0.3%），成交议价空间也环比持平略降2BP（2 月-3BP）至7.59%；我们认为需求量可能是决定挂牌价预期向成交价端转化速度的核心影响因素，近期外部扰动因素可能会通过收入预期渠道对需求量造成一定影响，地产政策反应的及时度或对需求量和成交价产生直接影响。

3 月二手房挂牌量加速上量，包括头部城市在内的整体挂牌价跌幅走阔，卖家预期相对疲弱。3 月挂牌量整体呈现加速上行态势，我们监测的130 城二手住宅挂牌套数环比增加2.9%（2 月+2.1%）。受卖家竞争加剧带来的影响，3 月重点城市同质性挂牌价格指数环比跌幅再次走阔至-1.1%（2 月-0.9%，1 月持平），其中上期挂牌价基本走平的北、上、深、成本期也出现了0.5%到1.3%不等的环比跌幅；存量调价房源的平均调价幅度也边际走阔17BP至-4.78%，较2024 年9 月低点仅略高9BP，表明卖家预期在供给快速上量的背景下调整迅速，这对于成交价走势有一定前瞻效用，但如前所述，实际从挂牌价传导至成交价的速率在很大程度上仍有赖于交易量。

3 月租金环比微跌，待租周期延长，租赁需求或承压。3 月通常为春节后租赁旺季，但中金同质性挂牌租金指数环比持平微跌0.1%，待租周期进一步攀升至4.40 个月的历史高点，我们认为这或反映出租赁市场需求有所承压；同时，由于挂牌价跌速较租金更快，3 月租售比再次抬升1BP至2.21%。

估值与建议

关注地产及物管板块投资机会。3 月二手房成交量、价表现相对平稳，但挂牌量、价走势疲弱，我们认为需求量是决定后者向前者传导速度的关键变量；近期外部扰动因素或对此形成一定压力，但政策端的加速推进可能在短期内有一定对冲效应，并给市场带来一定博弈机会，可根据资金风格把握以下投资主线：1）头部城市政策调整驱动局地基本面改善的受益标的，如贝壳、城建发展、滨江集团；2）地产政策预期下优质经营表现标的和信用改善标的的弹性机会，如建发国际、金地集团，类似标的还有新城控股（未覆盖）；3）内需刺激相关风险偏好提升带来的白马型投资机会，如华润置地、华润万象生活、中国海外发展、招商蛇口。

风险

外部环境扰动超预期演绎；内需提振政策节奏和强度弱于预期。