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2025 年5 月7 日，中国人民银行、金融监管总局、中国证监会联合召开新闻发布会1，介绍“一揽子金融政策支持稳市场稳预期”有关情况。

评论

公积金贷款利率下调支持购房需求，加快出台新模式配套融资机制，巩固房地产市场稳定态势。4 月房地产市场整体稳定但边际有一定走弱，高频口径新房和二手房销售面积分别同比下降14%和增长17%（vs. 3 月+2%和+32%）；在此背景下，本次发布会降低个人住房公积金贷款利率0.25 个百分点，同时政策利率下调也将引导LPR下调0.1 个百分点，我们预计商业房贷利率也将有适度降低，对居民购房需求有一定支持，但仍须观察后续会否在核心城市限制性政策调整、城改等方面有所推进，从而对需求端有更直接有效的支持。此外，本次会议中金管局提出要加快出台与房地产发展新模式相适配的系列融资机制，包括地产开发、个人住房、城市更新等贷款管理办法，证监会也指出要支持上市公司利用股、债、REITs等多种工具开展直接融资，我们认为相关融资机制安排对于中长期维度上防范化解重点领域风险、巩固房地产市场稳定态势有重大意义。

证监会再提REITs入通，或有望进一步推动两地REITs市场发展。证监会于本次会议中再提“深化交易所债券市场对外开放，将REITs等纳入沪深港通标的”，我们认为若REITs最终纳入沪深港通，对于境内与中国香港REITs市场均有益处：1）对于境内REITs市场而言，我们认为伴随境内REITs市场规模不断提升（截至2025 年4 月末，市场规模达1,896 亿元）、发行主体及底层资产类型支持范围扩大，REITs作为新兴大类资产的配置价值正逐步显现；若后续REITs被纳入沪深港通标的，或有望进一步丰富投资者结构，边际改善市场流动性。2）对中国香港REITs市场而言，中国香港REITs市场近几年来受到宏观及底层资产运营承压双重挑战，市场估值持续处于相对低位，若后续部分优质中国香港REITs能够被纳入沪深港通，其估值或有望得到提振。

关注地产、多元及REITs板块的投资机会。考虑到近期地产基本面走势和政策取态，我们仍维持2025 年房地产市场总交易量和房价跌幅收窄的“缓和”判断，短期内需求走势、外部扰动和政策进度仍待观察，我们认为可在基本面走势明朗、板块估值有所调整后逢低配置稳健龙头或政策再发力的潜在收益标的，A股推荐招蛇、城建、金地，相关标的还有新城控股（未覆盖），港股推荐华润、建发国际、中海。多元板块推荐兼备成长和红利价值的绿城服务。此外，我们建议持续关注两地REITs市场中市值较大且基本面稳定项目后续的潜在配置机会。

风险

基本面及政策进展不及预期；外部环境扰动超预期；房企信用加速恶化。