投资建议

近期A/H地产板块均有一定表现，以及港股受若干强势标的带动，整体上涨幅度略好于A股。总体上我们继续看好两市地产板块未来3-6 个月表现，但随着个股间基本面与估值情况的动态变化，我们阶段性的对投资机遇做一检视，并试图提出一些更为前瞻的潜在机遇。

理由

什么条件有可能驱使板块从“点状开花”走向“整体重估”？目前板块中“优质资产”的相对稀缺导致上涨不均，近期表现相对强势的个股显然大多基于“价值”投资逻辑。如果单从盈利前景而言，我们认为这种分化的弥合可能需要若干年的时间，因此盈利难以作为大部分标的上涨的推动因素。在政策目前相对不确定的背景下，房价的趋势将是影响板块能否（较大市）实现相对收益的重要因素。在这一点上，目前全球大多数发达地区处于流动性输入型扩张下的房价繁荣，中国房价运行的相对低迷和权益市场估值的相对低洼其实别无二致。从中国内部而言，后续股、楼能否呈现先后的修复关系是我们关注的重点。目前我们认为进入2026 年这一趋势或将更为清晰，因此仍可静候地产板块进一步重要催化的出现，有可能“虽迟但到”。

板块内部还有哪些“洼地”？尽管短期我们认为资产和盈利质量扎实的优质标的，仍有望引领市场上行，但动态来看其与其他标的的估值差也可能进一步拉开。抛开一些市场已经有共识的内容，从一个更前瞻的角度，我们认为板块内或许还有几类机会可以考察：1）具备部分区域市场竞争力，但这些市场基本面短期承压，导致公司尚无法“大展拳脚”的企业，如中国海外宏洋、越秀地产；2）兑现财务困境反转后，有望从2026 年开始修复盈利和投资的企业，如新城控股、龙湖集团；3）一些特殊业态的投资机遇，如潜在入市的滑雪场业务等；4）往2026 年看，债务重组的技术性压制（主要是集中债转股导致股份摊薄）消退，有可能重新出现发展机遇的民营企业；5）香港REITs市场中一些主要由中国大陆资产构成的REITs标的，目前股息率仍多接近两位数（目前以香港本土资产为主的REITs标的已经重估至中个位数水平），未来或伴随中港两地REITs市场可能的互联互通而出现重估。

盈利预测与估值

维持覆盖标的盈利预测、评级与目标价不变。

风险

房地产市场基本面出现超预期下行；企业盈利水平显著低于预期；整体A/H权益市场表现不及预期。