金融街:金融街控股股份有限公司公募债券2026年度跟踪评级报告(2)

金融街控股股份有限公司公募债券

2026年度跟踪评级报告

中诚信国际信用评级有限责任公司|编号：信评委函字[2026]跟踪0724号金融街控股股份有限公司公募债券2026年度跟踪评级报告声明

?本次评级为委托评级，中诚信国际及其评估人员与评级委托方、评级对象不存在任何其他影响本次评级行为独立、客观、公正的关联关系。

?本次评级依据评级对象提供或已经正式对外公布的信息，以及其他根据监管规定收集的信息，中诚信国际按照相关性、及时性、可靠性的原则对评级信息进行审慎分析，但中诚信国际对于相关信息的合法性、真实性、完整性、准确性不作任何保证。

?中诚信国际及项目人员履行了尽职调查和诚信义务，有充分理由保证本次评级遵循了真实、客观、公正的原则。

?评级报告的评级结论是中诚信国际依据合理的内部信用评级标准和方法、评级程序做出的独立判断，未受评级委托方、评级对象和其他第三方的干预和影响。

?本评级报告对评级对象信用状况的任何表述和判断仅作为相关决策参考之用，并不意味着中诚信国际实质性建议任何使用人据此报告采取投资、借贷等交易行为，也不能作为任何人购买、出售或持有相关金融产品的依据。

?中诚信国际不对任何投资者使用本报告所述的评级结果而出现的任何损失负责，亦不对评级委托方、评级对象使用本报告或将本报告提供给第三方所产生的任何后果承担责任。

?本次评级结果自本评级报告出具之日起生效，有效期至受评债项到期兑付日。受评债项存续期内，中诚信国际将定期或不定期对评级对象进行跟踪评级，根据跟踪评级情况决定维持、变更评级结果或暂停、终止评级等。

?根据监管要求，本评级报告及评级结论不得用于其他债券的发行等证券业务活动。对于任何未经充分授权而使用本报告的行为，中诚信国际不承担任何责任。

中诚信国际信用评级有限责任公司

2026年6月23日

2金融街控股股份有限公司公募债券2026年度跟踪评级报告

发行人及评级结果金融街控股股份有限公司 AAA/稳定

“21金街07”、“22金街03”、“22金街04”、“22金街06”、

“23金街01”、“23金街02”、“23金街03”、“23金街04”、

“23金街05”、“23金街06”、“23金街07”、“23金街10”、

“23金街11”、“24金街01”、“24金街03”、“24金街04”、

“24金街05”、“24金街06”、“24金街07”、“24金街09”、

跟踪债项及评级结果 “22 金融街MTN001”、“23金融街MTN003”、“23 金融街 AAAMTN004A”、“23金融街MTN004B”、“23金融街MTN005”、

“23 金融街MTN006”、“23金融街MTN007”、“23 金融街MTN008”、“24金融街MTN001A”、“24 金融街MTN001B”、

“24 金融街MTN002”、“25金融街MTN001”、“26 金融街MTN001”、“26 金融街MTN002”

根据国际惯例和主管部门要求，中诚信国际需对公司存续期内的债券进行跟踪评级，跟踪评级原因对其风险程度进行跟踪监测。本次评级为定期跟踪评级。

本次跟踪维持主体及债项上次评级结论，主要基于金融街控股股份有限公司（以下简称“金融街控股”或“公司”）拥有强有力的股东支持、自持物业为公司提供稳定的评级观点现金流和利润以及融资渠道通畅等因素对公司信用水平起到的支撑作用；但中诚信国

际也关注到房地产行业风险、存货结构存在一定压力、经营业绩承压等因素可能对公司经营和整体信用状况造成的影响。

中诚信国际认为，金融街控股股份有限公司信用水平在未来12~18个月内将保持稳评级展望定。

可能触发评级上调因素：不适用。

调级因素可能触发评级下调因素：股东背景及支持力度发生显著不利变化；杠杆比例显著上升；

现金流平衡能力大幅弱化。

正面

?公司股东北京金融街投资（集团）有限公司（以下简称“金融街集团”）是北京市西城区国资委旗下重要的资产管

理平台公司作为金融街集团核心业务板块，在资金和业务协同等方面持续获得控股股东的支持?公司大部分自持物业位于北京金融街区域，区位较好，可为公司提供稳定的现金流和利润?公司拥有畅通且多元的融资渠道，融资成本低关注

?房地产行业仍处于改善修复阶段，对公司经营提出更高挑战?公司新增优质土地储备有限，叠加部分存量项目去化节奏偏慢，存货结构存在一定压力?公司2023~2025年呈连续亏损态势，面临较大的经营业绩压力，需持续关注公司后续业绩修复情况项目负责人：杜志英 zhydu@ccxi.com.cn

项目组成员：何瑞婷 rthe@ccxi.com.cn

评级总监：

电话：(027)87339288

3金融街控股股份有限公司公募债券2026年度跟踪评级报告

□主体财务概况

金融街控股（合并口径）2023202420252026.3/2026.1~3

资产总计（亿元）1443.721216.331151.761038.94

所有者权益合计（亿元）402.10276.01213.05216.20

负债合计（亿元）1041.62940.32938.71822.74

总债务（亿元）760.14738.82763.21--

营业总收入（亿元）125.71190.7579.9827.64

净利润（亿元）-21.57-115.56-61.113.39

EBITDA（亿元） -2.29 -73.53 -26.12 --

经营活动产生的现金流量净额（亿元）60.5859.9820.32-4.51

营业毛利率(%)7.343.0010.3931.08

净负债率(%)155.37222.11281.28--

EBIT 利润率(%) -3.09 -39.35 -34.08 --

EBITDA 利息保障倍数(X) -0.07 -2.54 -1.08 --

注：1、中诚信国际根据公开的经致同会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具标准无保留意见的2024~2025年审计报告和2026年一季度财务

报表整理，其中，2023年、2024年财务数据分别采用了2024年、2025年审计报告期初数，2025年财务数据采用了2025年审计报告期末数；

2026年一季报未经审计；2、本报告中所引用数据除特别说明外，均为中诚信国际统计口径，其中“--”表示不适用。

□同行业比较（2025年数据）

全口径签约销非受限货币总债务/销售商 EBIT利存货周总资产净负债率营业总收入公司名称售金额（亿资金/短期品提供劳务收润率转率（亿元）（%）（亿元）

元）债务(X) 到的现金（X）（%） (X)

大悦城控股1601570.16122.291.343.14308.925.190.31

首创城发721415.48318.080.4316.7677.19-105.420.14

金融街控股731151.76281.288.149.7779.98-34.080.15

中诚信国际认为，金融街控股在同级别企业中规模优势不显著，但其坐拥稀缺地段核心商业物业，对其公司品牌及认可度增益显著，稳定的租金收入为其现金流和利润提供有效补充；存货周转能力和净负债率处于中等水平。

注：“首创城发”为“北京首创城市发展集团有限公司”简称；“大悦城控股”为“大悦城控股集团股份有限公司”简称。

资料来源：中诚信国际整理

□本次跟踪情况

发行金额/本次债项上次债项评级上次评级有效债项简称债项余额存续期特殊条款评级结果结果期（亿元）

2025/06/24至

21 金街 07 AAA AAA 5.00/5.00 2021/12/16~2026/12/16 --

本报告出具日

2025/06/24至2022/05/11~2027/05/11票面利率调

22 金街 03 AAA AAA 5.00/5.00

本报告出具日(3+2)整，回售

2025/06/24至

22 金街 04 AAA AAA 5.00/5.00 2022/05/11~2027/05/11 --

本报告出具日

2025/06/24至

22 金街 06 AAA AAA 5.70/5.70 2022/06/06~2027/06/06 --

本报告出具日

2025/06/24至2023/04/24~2028/04/24票面利率调

23 金街 01 AAA AAA 10.00/10.00

本报告出具日(3+2)整，回售

2025/06/24至2023/04/24~2030/04/24票面利率调

23 金街 02 AAA AAA 5.00/5.00

本报告出具日(5+2)整，回售

2025/06/24至2023/04/28~2028/04/28票面利率调

23 金街 03 AAA AAA 5.70/5.70

本报告出具日(3+2)整，回售

23 金街 04 AAA AAA 2025/06/24 至 10.00/10.00 2023/04/28~2030/04/28 票面利率调

4金融街控股股份有限公司公募债券2026年度跟踪评级报告

本报告出具日(5+2)整，回售

2025/06/24至2023/05/23~2028/05/23票面利率调

23 金街 05 AAA AAA 12.00/12.00

本报告出具日（3+2）整，回售

2025/06/24至2023/05/23~2030/05/23票面利率调

23 金街 06 AAA AAA 8.00/8.00

本报告出具日（5+2）整，回售

2025/06/24至2023/06/16~2028/06/16票面利率调

23 金街 07 AAA AAA 10.00/10.00

本报告出具日（3+2）整，回售

2025/06/24至2023/07/17~2030/07/17票面利率调

23 金街 10 AAA AAA 20.00/20.00

本报告出具日（5+2）整，回售

2025/06/24至2023/09/18~2028/09/18票面利率调

23 金街 11 AAA AAA 9.00/9.00

本报告出具日（3+2）整，回售

2025/06/24至2024/04/29~2029/04/29票面利率调

24 金街 01 AAA AAA 11.30/11.30

本报告出具日（3+2）整，回售

2025/06/24至2024/06/27~2029/06/27票面利率调

24 金街 03 AAA AAA 6.00/6.00

本报告出具日（3+2）整，回售

2025/06/24至2024/06/27~2031/06/27票面利率调

24 金街 04 AAA AAA 14.00/14.00

本报告出具日（5+2）整，回售

2025/06/24至2024/07/25~2029/07/25票面利率调

24 金街 05 AAA AAA 14.00/14.00

本报告出具日（3+2）整，回售

2025/06/24至2024/07/25~2031/07/25票面利率调

24 金街 06 AAA AAA 5.00/5.00

本报告出具日（5+2）整，回售

2025/06/24至2024/08/23~2029/08/23票面利率调

24 金街 07 AAA AAA 25.00/25.00

本报告出具日（3+2）整，回售

2025/06/24至2024/11/25~2029/11/25票面利率调

24 金街 09 AAA AAA 10.00/10.00

本报告出具日（3+2）整，回售

2025/06/24至2022/02/22~2027/02/22票面利率调

22 金融街 MTN001 AAA AAA 11.40/1.30

本报告出具日（3+2）整，回售

2025/06/24至2023/07/06~2028/07/06票面利率调

23 金融街 MTN003 AAA AAA 18.00/18.00

本报告出具日（3+2）整，回售

2025/06/24至2023/08/03~2028/08/03票面利率调

23 金融街 MTN004A AAA AAA 11.00/11.00

本报告出具日（3+2）整，回售

2025/06/24至2023/08/03~2030/08/03票面利率调

23 金融街 MTN004B AAA AAA 5.00/5.00

本报告出具日（5+2）整，回售

2025/06/24至2023/08/23~2028/08/23票面利率调

23 金融街 MTN005 AAA AAA 20.00/20.00

本报告出具日（3+2）整，回售

2025/06/24至2023/09/26~2028/09/26票面利率调

23 金融街 MTN006 AAA AAA 10.00/10.00

本报告出具日（3+2）整，回售

2025/06/24至2023/10/25~2028/10/25票面利率调

23 金融街 MTN007 AAA AAA 10.00/10.00

本报告出具日（3+2）整，回售

2025/06/24至2023/11/20~2028/11/20票面利率调

23 金融街 MTN008 AAA AAA 8.00/8.00

本报告出具日（3+2）整，回售

2025/06/24至2024/01/12~2029/01/12票面利率调

24 金融街 MTN001A AAA AAA 5.00/5.00

本报告出具日（3+2）整，回售

2025/06/24至2024/01/12~2031/01/12票面利率调

24 金融街 MTN001B AAA AAA 5.00/5.00

本报告出具日（5+2）整，回售

2025/06/24至2024/12/20~2029/12/20票面利率调

24 金融街 MTN002 AAA AAA 15.50/15.50

本报告出具日（3+2）整，回售

2025/06/24至2025/01/21~2030/01/21票面利率调

25 金融街 MTN001 AAA AAA 12.00/12.00

本报告出具日（3+2）整，回售

2025/12/17至2026/01/26~2031/01/26票面利率调

26 金融街 MTN001 AAA AAA 14.00/14.00

本报告出具日（3+2）整，回售

2026/05/27至2026/06/12~2031/06/12票面利率调

26 金融街 MTN002 AAA AAA 18.50/18.50

本报告出具日（3+2）整，回售注：债券余额为2026年6月15日数据。

主体简称本次评级结果上次评级结果上次评级有效期

金融街控股 AAA/稳定 AAA/稳定 2025 年 6 月 27 日至本报告出具日

5金融街控股股份有限公司公募债券2026年度跟踪评级报告

□评级模型

注：

调整项：物业租赁业务可为公司贡献稳定的现金流和利润，融资渠道很畅通，融资成本较低等对金融街控股个体信用等级有提升作用。

外部支持：公司股东金融街集团是北京市西城区国资委全资持有的重要资产管理平台，公司可在业务协同和资金支持方面得到较强支持，外部支持调升3个子级。

方法论：中诚信国际房地产行业评级方法与模型 C200100_2024_06

6金融街控股股份有限公司公募债券2026年度跟踪评级报告

业务风险宏观经济和政策环境

中诚信国际认为，2026年一季度中国经济开局良好，生产、出口、投资等多项宏观指标增速回升，新动能持续较快增长，对经济贡献增强。但同时，内需延续疲弱、供强需弱矛盾依然突出，叠加中东地缘冲突引发的输入型通胀压力上升，全球能源供给与供应链扰动加剧，中国经济增长边际承压但稳中有进态势不改。

详见《一季度经济开局良好地缘风险外溢的扰动或于二季度显现》，报告链接：

https://www.ccxi.com.cn/coreditResearch/detail/12516type=1行业概况

中诚信国际认为，2026年预计行业销售及投资下行压力仍存但节奏放缓，政策端或将进入常态化实施阶段，待售面积有望出现拐点性下降，为“十五五”房地产市场触底企稳打下基础，预计未来短期内头部房企的市场地位稳固，但行业颈部及腰部企业的排序或仍有较大波动。

2025年房地产行业延续调整态势，虽然政策力度同比有所减弱，但全年房地产成交规模降幅已有所收窄，房地产市场去库存取得一定进展，行业处于“止跌回稳”的深度调整阶段；在控增量和优供给的政策背景下，2025年行业土地投资与开发规模仍有所下行，供求平衡关系正逐步修复。

预计2026年，投资端仍将呈下行趋势，短期内头部房企的市场地位稳固，但行业颈部及腰部企业的排序或仍有较大波动，这主要取决于其核心资源获取能力、产品打造能力及长库存消化能力；

政策端仍着力于精准调控和建立长效机制，不断稳定市场需求及改善预期，商品房待售面积有望出现拐点性下降，但在居民收入预期未能根本性扭转的背景下，购房信心仍不足，去库存压力仍存。

详见《中国房地产行业展望，2026年 2月》，报告链接 https://www.ccxi.com.cn/coreditResearch/detail/12418type=1运营实力

中诚信国际认为，跟踪期内，公司坚持城市群深耕策略，随着房地产市场下行，销售业绩进一步下滑，部分项目面临较大去化压力，运营效率有待提升；公司土地储备充沛且拿地策略较为谨慎，加之优质的自持物业能为其提供稳定现金流入，整体经营稳健度高。

跟踪期内，公司股权结构无重大变化，正式撤销监事会，由董事会审计委员会行使相关职责，层核心领导相对稳定，战略方向较为明确。

截至2025年末，公司股本仍为29.89亿元，金融街集团及其一致行动人持股比例为36.77%，系公司控股股东，实际控制人仍为北京市西城区国资委。跟踪期内，公司正式撤销监事会，由董事会审计委员会行使相关职责，董事会人员小幅更替，核心领导层相对稳定。战略方面，公司深耕精投五大城市群（京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游）中心城市，坚持以房产开发、资产管理、文化旅游、城市更新为核心业务，辅以资产支持证券业务，打造房地产全价值链一体化

7金融街控股股份有限公司公募债券2026年度跟踪评级报告

业务平台，实现公司持续、稳定、健康发展。

跟踪期内，金融街控股坚持城市群深耕策略，随着房地产市场下行，销售业绩进一步下滑，需关注公司后续经营改善情况。

公司坚持深耕五大城市群（京津冀、长三角、大湾区、成渝和长江中游）中心城市的发展战略，项目主要集中于北京、上海、广州、天津、重庆等一二线城市及周边中心城市，截至2025年末，公司已进驻五大城市群中16个重点城市1，区域布局较为完善。项目建设方面，公司根据市场形势变化和自身可售货量情况，统筹安排项目工程进度，新开工面积较小，公司2025年主要开发北京房山项目，竣工面积大幅下降。

表1：公司房地产业务运营情况（万平方米）

202320242025

开复工面积559380220

其中：新开工面积243332竣工面积18418238

注：以上开发数据为全口径数据。

资料来源：公司提供，中诚信国际整理公司房地产开发项目并表及权益比例较高，合作方主要以国有背景开发商为主，合作方较为稳定。

从产品类型来看，公司销售产品涵盖住宅和商务地产两类，近年来住宅销售签约占比较高。2025年公司整体去化速度缓慢，销售面积和销售金额同比降幅超过50%，销售均价降至1.46万元/平方米，整体销售业绩表现偏弱。随着拿地力度收缩、存量项目持续消化，公司后续将面临优质储备项目不足的压力，销售增长动力减弱，未来需重点关注公司经营改善、项目拓展以及存量土地盘活情况。

表2：近年来公司销售情况（万平方米、亿元、万元/平方米）

202320242025

销售面积（全口径）11212150

销售金额（全口径）23219573

销售均价（全口径）2.071.601.46

资料来源：公司提供，中诚信国际整理从销售区域来看，公司房地产开发项目分布在北京、天津、重庆、广州、苏州、上海等一二线城市及周边城市，持续深耕五大城市群，保持了一定的区域竞争实力。受益于公司在北京地区较大规模的在售货值以及一二线城市较高的景气度，京津冀和长三角为公司销售的主力区域，2025年两区域销售业绩合计占比约72%。

表3：公司全口径销售区域分布情况（亿元、%）

20242025

区域销售金额销售金额占比销售金额销售金额占比

京津冀126.5465.0640.2255.45

长三角36.7118.8712.3717.06

成渝10.325.317.6910.60

116个城市包括：北京、惠州、天津、重庆、武汉、广州、苏州、廊坊、上海、成都、东莞、遵化、佛山、深圳、无锡、嘉兴。

8金融街控股股份有限公司公募债券2026年度跟踪评级报告

大湾区12.486.427.159.86

长江中游8.464.355.107.03

合计194.51100.0072.53100.00

注：京津冀含北京、天津、廊坊、遵化；长三角含苏州、上海、无锡、嘉兴；成渝含重庆、成都；大湾区含惠州、广州、佛山、东

莞、深圳；长江中游含武汉。

资料来源：公司提供，中诚信国际整理跟踪期内，公司可结算资源仍较大，土地储备充足，但部分项目面临较大去化压力，需持续关注公司项目去化策略的优化升级。

从土地储备情况来看，截至2025年末，公司在全国16个城市和地区拥有项目全口径可结算规划建筑面积1119万平方米（对应权益规划建筑面积922万平方米），保持较大储备规模，可满足未来较长时间的开发需求。从区域分布来看，公司土地储备面积前三大城市惠州、北京、天津合计占比46.78%，其余城市分布相对均衡。在市场需求疲软、项目规划阶段性调整等内外因素共同作用下，公司部分项目工程建设节奏受阻，拉长了项目去化周期，项目去化策略的优化升级或将成为缓解经营压力的关键，未来需重点关注。此外，近年来公司新增土地储备持续收缩，未来推盘计划以存量项目为主，随着主力布局区域的优质存量项目不断去化，存量货值对销售业绩的支撑力度逐渐减弱，若后续土储投资策略未能及时调整，可能出现优质货源供给断层的风险，进而影响公司在行业修复周期中的业绩回升节奏。

表4：截至2025年末公司土地储备区域分布明细（万平方米、%）城市可结算建筑面积占比

惠州256.2922.91

北京155.3213.88

天津111.789.99

廊坊102.409.15

重庆95.208.51

武汉94.438.44

苏州70.256.28

广州61.935.54

佛山41.953.75

唐山40.123.59

上海28.652.56

成都17.501.56

无锡16.691.49

嘉兴12.431.11

东莞7.880.70

深圳5.890.53

合计1118.72100.00

资料来源：公司提供，中诚信国际整理跟踪期内，公司保持谨慎的土地投资策略，但新增优质土地储备有限，存货结构存在一定压力；

融资渠道畅通且融资成本低，整体经营稳健度高。

近年来公司土地投资策略较为谨慎，拿地金额占全年销售的比例保持在40%以下。具体来看，公

9金融街控股股份有限公司公募债券2026年度跟踪评级报告

司仍主要布局在五大城市群，2023年，公司通过招拍挂方式在苏州获取1个住宅项目，权益比例为80%；2024年，公司通过承债式收购在天津获取2个项目；2025年，公司转让未来公元项目公司30%股权，参与收购融尚未来项目公司51%股权，未来公司将继续保持审慎的土地投资策略，并积极探索城市更新、旧城改造、产业联动、长租公寓等投资模式，但考虑到公司现阶段新增土地储备有限，存货结构存在一定压力，未来或将出现优质项目供给断层的风险，存量货值对公司销售业绩、盈利空间的支撑能力亦逐步下行。

表5：近年来公司土地储备情况（个、万平方米、亿元）指标202320242025新拓展项目121

新增权益规划建筑面积9.312.26.3

新增权益土地金额9.904.352.19

资料来源：公司提供，中诚信国际整理融资方面，公司有息债务2以债券融资、资产支持专项计划以及银行借款为主，近年来公司稳步推进债务压降工作，2025年末因阶段性储备到期偿债资金，总债务规模有所上升；2026年1月兑付

2025 年 12 月发行的金融街中心 CMBS 后，同口径公司有息负债规模较 2024 年末减少约 51 亿元。近年来公司持续推进高成本债务置换，依托较低的新发债券融资成本，带动整体融资成本稳步下行；2025年综合融资成本不超过4%，具有融资成本优势。债务期限方面，公司持续新发债券替换存量债务，加之偿还到期债务，截至2025年末，短期债务占总债务的比重约为2.6%。整体来看，公司债务融资工具发行较为顺畅，利率处于同行业较优水平，经营稳健度高。

图1：截至2025年末公司有息债务构成情况图2：截至2025年末公司有息债务期限分布（亿元）

450.00

393.27

资产支持400.00中期票据专项计划

18.03%350.00

-优先级300.00

33.36%

250.00

200.00169.61168.51

银行贷款150.00

20.01%100.00

50.0019.99

1年以内1-3年3-5年5年以上

公司债

28.59%

资料来源：公司财务报表，中诚信国际整理资料来源：公司财务报表，中诚信国际整理公司自持物业位置优越，为其现金流及利润形成较好补充，但受宏观环境影响，2025年部分物业出租率有所下滑且投资性房地产公允价值出现一定下降，未来需持续关注公司物业出租率和租金表现。

公司在北京、上海、天津、重庆等中心城市的核心区域持有写字楼、商业等业态的物业，可为公司现金流及利润形成较好补充。截至2025年末，持有项目可出租面积约为125.51万平方米，其中写字楼可出租面积占比约43%，主要位于北京市金融街区域。公司自持物业位置优越，物业结构合理，受宏观经济影响，出租率有所波动但整体出租率维持在较好水平。其中，2023年公司通

2此处有息债务不含应付票据、租赁负债以及其他应付款中的有息负债

10金融街控股股份有限公司公募债券2026年度跟踪评级报告

过创新业务模式、加强招商管理、提高客户体验等方式，加之重点项目上海静安融悦中心 A 栋完成大客户签约，使得该板块经营业绩同比上升；2024年受市场下行影响，公司实现物业租赁收入17.29亿元，同比下滑5.28%，但重点项目出租率和租金水平在所处区域保持领先水平；2025年，

由于部分客户经营不善提前解约或撤店以及公司进行品牌调整需要，金融街购物中心和磁器口后街（一二期）出租率明显下降，同期公司实现物业租赁收入14.92亿元，同比下降13.70%。此外，公司部分物业出租率有所下滑且投资性房地产公允价值出现一定下降，在经济下行周期和市场竞争日趋激烈的背景下，需持续关注公司物业出租率和租金收益变动情况。

表6：近年来公司主要持有出租的物业情况（平方米、%）

2025年末可出出租率

城市主要业态项目名称权益租面积202320242025北京写字楼金融街中心100111160918890

金融街（月坛）中心部分北京写字楼10021956666664（不含金融集）北京商业金融街购物中心10088384979488

北京商业金融街（西单）购物中心10048414100100100北京商业北京门头沟融悦中心8032605567090上海写字楼金融街海伦中心10089618758089

上海写字楼静安融悦中心 A 栋 100 78198 100 100 100上海商业上海金融街购物中心10057144949191天津写字楼天津金融街南开中心10083374585454天津写字楼环球金融中心10097971575653

重庆商业磁器口后街（一二期）10087643717261

资料来源：公司提供，中诚信国际整理经营物业方面，公司与酒店集团签订管理合同，除委托管理和特许经营的基本管理费以外，还包括酒店集团完成一定的营业收入指标后获得的更多奖励管理费。截至2025年末，公司持有经营物业建筑面积为9.77万平方米，包括北京金融街公寓（经营部分）、遵化金融街古泉皇冠假日酒店、北京体育活动中心等经营物业。2025年，主要受天津瑞吉酒店、惠州喜来登酒店转出影响，公司实现物业经营收入3.95亿元，同比下降14.54%。

财务风险

中诚信国际认为，公司2023~2025年呈连续亏损态势，面临较大的经营业绩压力，需持续关注公司后续业绩修复情况；跟踪期内，受投资进度放缓及经营亏损影响，公司资产及负债规模均进一步下滑，叠加所有者权益收缩，财务杠杆水平持续上行并维持在高位区间；整体偿债指标表现较弱，但公司债务期限结构较好，非受限货币资金对短期债务覆盖充足。

盈利能力

公司2023~2025年呈连续亏损态势，2026年一季度实现短期扭亏，但公司业绩修复进度与长期盈利可持续性仍存在不确定性，后续经营表现需持续跟踪观察。

2025年受结转项目及体量同比缩减、项目以价换量去化等因素影响，公司房产开发收入同比下降

11金融街控股股份有限公司公募债券2026年度跟踪评级报告

64.57%，房地产业务毛利率降至-9.23%；物业租赁及物业经营业务收入规模虽有所下降，但收入

贡献度有所提升，仍可对公司营业收入提供一定补充，同时物业租赁业务毛利率仍保持80%以上的较高水平，带动公司2025年综合毛利率有所回升。期间费用方面，2023~2025年公司期间费用整体呈下滑趋势，但期间费用率持续高于当期毛利率水平，对利润造成明显侵蚀。受上述因素综合作用，公司经营性业务利润持续亏损。此外，资产减值、信用减值以及公允价值变动等非经常性损失对公司利润造成进一步侵蚀，导致公司2024年出现大额亏损；2025年，受公司房产开发业务项目结算出现亏损、部分项目计提资产减值准备等因素影响，公司净利润为负但亏损规模有所收窄。2026年1~3月，公司实现营业收入27.64亿元，同比增长6.88%，净利润3.39亿元，实现短期扭亏，但本次业绩改善仅为阶段性表现，公司盈利基础尚不稳固，业绩修复进度与长期盈利可持续性仍存在不确定性，后续经营表现需持续跟踪观察。

资产质量

跟踪期内，受投资进度放缓及经营亏损影响，公司总资产及负债规模均进一步下滑，叠加所有者权益收缩，财务杠杆水平持续上行并维持在高位区间，未来需重点关注公司财务杠杆管控、到期债务续接安排以及经营亏损持续侵蚀净资产带来的财务压力。

跟踪期内，公司总资产规模呈持续下降趋势。公司流动资产以货币资金、存货和其他应收款为主。

由于公司阶段性储备偿债资金，2025年末货币资金规模有所增加；受调控政策以及区域竞争加剧等因素影响，部分项目去化速度不达预期，开发产品占比不断上升，2025年末处于55.98%的较高水平，存货结构有待改善；公司2025年计提存货跌价准备22.42亿元，截至2025年末已累计计提存货跌价准备54.26亿元，占同期末存货账面余额的11.05%，需关注存货的去化情况及存货价值的稳定性。其他应收款主要由于公司向参股项目提供一定规模拆借资金形成，随着合作项目逐渐结束回款整体呈下降态势；截至2025年末，公司对天津复地置业发展有限公司坏账准备余额9.03亿元，需关注后续回收情况。公司非流动资产以投资性房地产为主，2025年以来公司金融街区域核心物业价值基本保持稳定，但天津、武汉等非核心区域等所持有的投资性房地产公允价值有所下降。截至2026年3月末，公司总资产规模进一步下滑至1038.94亿元，主要是货币资金偿还到期债务所致。负债方面，除有息负债之外主要为预收款项（含合同负债）、应付款项和其他应付款，近年来整体均呈下降态势，并且随着公司陆续偿还到期债务，负债规模持续下降，截至2026年3月末，公司负债规模降至822.74亿元。所有者权益方面，受经营业绩持续亏损影响，公司未分配利润不断缩减，2025年末所有者权益规模进一步下降；2026年3月末所有者权益规模变化较小。财务杠杆方面，近年来公司通过销售回款、减少拿地开支以及处置资产等方式回笼资金并压降债务，但受所有者权益下降影响，财务杠杆水平持续上行并维持在高位区间，未来需重点关注公司财务杠杆管控、到期债务续接安排以及经营亏损持续侵蚀净资产带来的财务压力。

现金流及偿债情况

跟踪期内，公司现金流承压导致偿债指标表现较弱，但公司债务期限结构较好，非受限货币资金对短期债务覆盖充足。

12金融街控股股份有限公司公募债券2026年度跟踪评级报告

公司整体获现能力尚可，2025年受并表项目销售回款规模持续下滑影响，销售商品、提供劳务收到的现金同比减少，但公司同步压降土地投资及项目建设支出，经营活动现金维持净流入态势；

由于公司处置部分资产及子公司等收回部分资金，投资活动现金流转为净流入；出于阶段性储备偿债资金的需求，2025年筹资活动现金流为净流入。2026年1~3月，公司销售回款同比减少，经营活动现金流转为净流出；随着到期债务集中兑付，筹资活动净现金流呈现大幅净流出。偿债指标方面，2025年公司债务规模有所上升，同时受销售回款降幅较大影响，销售商品、提供劳务收到的现金对总债务的覆盖能力大幅下降；经营性业务亏损亦导致 EBITDA 对债务本息的保障能力很弱。公司持续调整债务期限结构，短期债务占比很低，非受限货币资金对短期债务覆盖充足。

此外，公司与多家商业银行保持良好的合作关系，截至2025年末，公司共获得银行授信额度1106亿元，其中尚未使用额度为695亿元，备用流动性充足。

表 7：近年来公司财务相关指标情况（亿元、%、X）

2023202420252026.3/2026.1~3

营业总收入125.71190.7579.9827.64

营业毛利率7.343.0010.3931.08

期间费用率23.0716.2534.5218.30

经营性业务利润-22.95-30.52-24.383.22

资产减值损失-4.29-49.17-22.42--

信用减值损失-0.19-10.34-1.35-0.04

公允价值变动收益1.77-13.30-3.81--

净利润-21.57-115.56-61.113.39

EBIT 利润率 -3.09 -39.35 -34.08 --

货币资金137.99128.11166.1468.06

存货692.01509.89436.71421.98

存货周转率（次/年）0.160.310.150.18*

开发产品/存货39.2154.2555.98--

其他应收款68.6247.2346.9447.77

投资性房地产395.37389.80390.72391.39

总资产1443.721216.331151.761038.94

总债务760.14738.82763.21--

预收款项（含合同负债）115.9346.4841.9623.84

总负债1041.62940.32938.71822.74

未分配利润237.67126.8472.9976.44

少数股东权益42.7227.1817.9517.66

所有者权益402.10276.01213.05216.20

净负债率（%）155.37222.11281.28--

经营活动现金流净额60.5859.9820.32-4.51

投资活动现金流净额3.74-3.096.02-0.12

筹资活动现金流净额-96.35-66.1711.46-93.69

总债务/EBITDA -331.37 -10.05 -29.22 --

EBITDA 利息保障倍数 -0.07 -2.54 -1.08 --

非受限货币资金/短期债务8.163.258.14--

总债务/销售商品、提供劳务收到的现金4.895.959.77--

13金融街控股股份有限公司公募债券2026年度跟踪评级报告

注：带*指标已经年化

资料来源：公司财务报表，中诚信国际整理其他事项

截至2025年末，公司受限资产合计452.43亿元，主要用于生产经营相关的借款抵质押，以存货和投资性房地产为主，受限资产占总资产比重为39.28%。

担保方面，截至2025年末，公司为商品房承购人因银行抵押贷款提供的阶段性担保余额为24.57亿元，公司合并范围内不存在对外担保（不含与子公司之间的担保）。此外，当期末公司不存在影响经营的重大未决诉讼、仲裁或行政处罚情况。

过往债务履约情况：根据公司提供的《企业信用报告》及相关资料，截至2026年3月，公司所有借款均到期还本、按期付息，未出现延迟支付本金和利息的情况。根据公开资料显示，截至报告出具日，公司在公开市场无信用违约记录。

假设与预测3假设

——2026年，预计金融街控股保持谨慎的投资策略，全年销售规模较上年有所下降。

——2026年，预计金融街控股房地产业务结算规模延续下行趋势，亏损金额有所收窄。

——2026年，预计金融街控股物业租赁板块仍保持较优水平。

预测

表8：预测情况表重要指标2024年实际2025年实际2026年预测

净负债率（%）222.11281.28290~330

总债务/销售商品提供劳务收到的现金（X） 5.95 9.77 10~15

资料来源：中诚信国际预测调整项

中诚信国际认为，公司治理结构较优，内控制度完善，目前公司 ESG 表现较好，其对持续经营和信用风险负面影响较小；资金平衡状况尚可，未来一年流动性来源对流动性需求形成覆盖。此外，物业租赁业务可为公司贡献稳定的现金流和利润，并且公司融资渠道很畅通，融资成本较低，实际财务风险低于财务指标表现。

ESG4表现方面，公司重视绿色可持续发展，管理层稳定性较好，较为关注客户权益保障，目前公司 ESG 综合表现水平较高，潜在 ESG 风险较小，与前次 ESG 评估无重大变化。流动性评估方面，公司具备一定经营获现能力，未使用授信额度充足，债务融资工具发行顺畅，利率位于较优水平，资本市场融资渠道较为通畅。公司资金流出主要用于获取土地储备及建安、各项税费支出以及偿

3中诚信国际对发行人的预测性信息是中诚信国际对发行人信用状况进行分析的考量因素之一。在该项预测性信息作出时，中诚信国际考虑了与

发行人相关的重要假设，可能存在中诚信国际无法预见的其他事项和假设因素，该等事项和假设因素可能对预测性信息造成影响，因此，前述的预测性信息与发行人的未来实际经营情况可能存在差异。

4 中诚信国际的 ESG 因素评估结果以中诚信绿金科技(北京)有限公司的 ESG 评级结果为基础，结合专业判断得到。

14金融街控股股份有限公司公募债券2026年度跟踪评级报告还债务。由于公司已储备一定的发行额度，未来将通过自有资金及再融资等多渠道对即将到期的公开债务进行偿付。整体来看公司资金平衡状况尚可，未来一年流动性来源对流动性需求形成覆盖。特殊调整方面，公司在北京、天津、上海和重庆等一、二线城市持有写字楼、商业等业态的物业，截至2025年末，持有项目可出租面积约为125.51万平方米，其中写字楼可出租面积占比约43%，主要位于北京市金融街区域。公司自持物业位置优越，物业结构合理，整体出租率维持在高位。2023~2025年公司物业租赁业务分别实现营业收入18.26亿元、17.29亿元和14.92亿元，可为公司贡献稳定的现金流及利润来源。此外，受房地产行业周期性波动影响，公司财务指标表现较差，但其融资渠道很畅通，新发债成本较低，综合融资成本不超过4%，实际财务风险低于财务指标表现。

外部支持

公司股东金融街集团背景较为雄厚，业态多元化程度较高；公司作为金融街集团旗下最重要的经营主体，在资金和业务协同方面得到了较强的股东支持。

金融街集团是西城区国资委全资持有的、以资本运营及资产管理为主要业务的国有企业，实力较为雄厚。金融街集团业务范围涵盖房地产开发、金融保险、医疗健康、教育及文化传媒等。公司作为金融街旗下最重要的业务板块，部分业务的开展可依托于集团丰富的业态，以产生协同优势。

资金方面，公司于2026年4月与金融街集团签署定向永续债权融资协议，获得了20亿元无固定期限的融资额度，年化利率为 5 年期贷款市场报价利率(LPR)-50BP。

跟踪债券信用分析

根据《金融街控股股份有限公司2025年年度报告》（以下简称“报告”）显示，截至2025年末，“21金街07”、“22金街03”、“22金街04”、“22金街06”、“23金街01”、“23金街

02”、“23金街03”、“23金街04”、“23金街05”、“23金街06”、“23金街07”、“23金街10”、“23金街11”、“24金街01”、“24金街03”、“24金街04”、“24金街05”、

“24金街06”、“24金街07”、“24金街09”等债券的募集资金均按照募集说明书中约定的用途使用。

“22金街03”、“23金街01”、“23金街02”、“23金街03”、“23金街04”、“23金街

05”、“23金街06”、“23金街07”、“23金街10”、“23金街11”、“24金街01”、“24金街03”、“24金街04”、“24金街05”、“24金街06”、“24金街07”、“24金街09”设置调整票面利率选择权条款和回售选择权条款。根据报告显示，截至2025年末，“22金街 03” 后 2 年票面利率较前 3 年票面利率 3.16%下调 51BP 至 2.65%，投资者最终回售登记3.8亿元，公司已对回售债券全部完成转售；“23金街01”后2年票面利率较前3年票面利率 3.29%下调 229BP 至 1.00%，投资者全额回售了本期债券，公司已兑付相关回售资金；“23 金街 03” 后 2 年票面利率较前 3 年票面利率 3.25%下调 225BP 至 1.00%，投资者全额回售了本期债券，公司已兑付相关回售资金。截至2026年6月15日，“23金街01”和“23金街03”已全部完成转售。

15金融街控股股份有限公司公募债券2026年度跟踪评级报告

“22 金融街 MTN001”、“23 金融街 MTN003”、“23 金融街 MTN004A”、“23 金融街MTN004B”、“23 金融街 MTN005”、“23 金融街 MTN006”、“23 金融街 MTN007”、“23金融街MTN008”、“24金融街MTN001A”、“24金融街MTN001B”、“24金融街MTN002”、

“25 金融街 MTN001”、“26 金融街 MTN001”、“26 金融街 MTN002”设置调整票面利率选

择权条款和回售选择权条款。根据报告显示，截至 2025 年末，“22 金融街 MTN001” 后 2 年票面利率较前 3 年票面利率 3.37%下调 237BP 至 1.00%，已回售 10.10 亿元，存续余额 1.30 亿元。

上述债项均未设置担保增信措施，债券信用水平与公司信用实力高度相关。公司拥有强有力的股东支持、自持物业为现金流及利润形成补充，虽然业绩指标受宏观环境影响有所承压，但考虑到公司流动性良好，再融资渠道通畅，债券接续压力不大，跟踪期内信用质量无显著恶化趋势。从债券到期分布来看，集中到期压力不高且可顺畅滚动发行，目前跟踪债券信用风险极低。

表9：截至2026年6月15日，公司信用债到期/到行权期分布情况（亿元）合并口径2026年6月15日~12月2027年2028年及以后

信用债101.00103.80160.20

其中：本次跟踪债券101.00103.80144.20

资料来源：公开资料，中诚信国际整理评级结论

综上所述，中诚信国际维持金融街控股股份有限公司的主体信用等级为 AAA，评级展望为稳定；

维持“21金街07”、“22金街03”、“22金街04”、“22金街06”、“23金街01”、“23金街02”、“23金街03”、“23金街04”、“23金街05”、“23金街06”、“23金街07”、

“23金街10”、“23金街11”、“24金街01”、“24金街03”、“24金街04”、“24金街

05”、“24 金街 06”、“24 金街 07”、“24 金街 09”、“22 金融街 MTN001”、“23 金融街MTN003”、“23 金融街 MTN004A”、“23 金融街 MTN004B”、“23 金融街 MTN005”、“23金融街 MTN006”、“23 金融街 MTN007”、“23 金融街 MTN008”、“24 金融街 MTN001A”、

“24 金融街 MTN001B”、“24 金融街 MTN002”、“25 金融街 MTN001”、“26 金融街MTN001”、“26 金融街 MTN002”的信用等级为 AAA。

16金融街控股股份有限公司公募债券2026年度跟踪评级报告

附一：金融街控股股份有限公司股权结构图及组织结构图（截至2025年末）

资料来源：公司提供

17金融街控股股份有限公司公募债券2026年度跟踪评级报告

附二：金融街控股股份有限公司财务数据及主要指标（合并口径）

财务数据（单位：亿元）2023202420252026.3/2026.1~3

货币资金137.99128.11166.1468.06

其他应收款68.6247.2346.9447.77

存货692.01509.89436.71421.98

长期投资48.3745.8137.8737.84

固定资产24.2718.1716.3116.17

投资性房地产395.37389.80390.72391.39

资产总计1443.721216.331151.761038.94

预收款项（含合同负债）115.9346.4841.9623.84

其他应付款61.5668.7638.4837.37

短期债务16.5838.6520.15--

长期债务743.56700.16743.06--

总债务760.14738.82763.21--

净债务624.74613.05599.27--

负债合计1041.62940.32938.71822.74

所有者权益合计402.10276.01213.05216.20

利息支出34.2428.9324.09--

营业总收入125.71190.7579.9827.64

经营性业务利润-22.95-30.52-24.383.22

投资收益0.08-7.090.19-0.02

净利润-21.57-115.56-61.113.39

EBIT -3.88 -75.07 -27.26 --

EBITDA -2.29 -73.53 -26.12 --

销售商品、提供劳务收到的现金155.36124.2078.149.14

经营活动产生的现金流量净额60.5859.9820.32-4.51

投资活动产生的现金流量净额3.74-3.096.02-0.12

筹资活动产生的现金流量净额-96.35-66.1711.46-93.69

财务指标2023202420252026.3/2026.1~3

营业毛利率（%）7.343.0010.3931.08

期间费用率（%）23.0716.2534.5218.30

EBITDA 利润率（%） -1.82 -38.55 -32.65 --

EBIT 利润率（%） -3.09 -39.35 -34.08 --

净资产收益率（%）-5.22-34.08-24.99--

存货周转率（X） 0.16 0.31 0.15 0.18*

资产负债率（%）72.1577.3181.5079.19

总资本化比率（%）65.4072.8078.18--

净负债率（%）155.37222.11281.28--

短期债务/总债务（%）2.185.232.64--

非受限货币资金/短期债务（X） 8.16 3.25 8.14 --

经调整的经营活动产生的现金流量净额/总债务（X） 0.03 0.04 0.00 --

经调整的经营活动产生的现金流量净额/短期债务（X） 1.59 0.80 -0.19 --

经营活动产生的现金流量净额利息保障倍数（X） 1.77 2.07 0.84 --

总债务/销售商品、提供劳务收到的现金（X） 4.89 5.95 9.77 --

总债务/EBITDA（X） -331.37 -10.05 -29.22 --

EBITDA/短期债务（X） -0.14 -1.90 -1.30 --

EBITDA 利息保障倍数（X） -0.07 -2.54 -1.08 --

注：1、中诚信国际分析时将公司计入其他应付款的有息部分调整至长期债务；2、将合同负债分别计入预收款项。

18金融街控股股份有限公司公募债券2026年度跟踪评级报告

附三：基本财务指标的计算公式指标计算公式

短期借款+以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债/交易性金融负债+应付票据+一短期债务

年内到期的非流动负债+其他债务调整项

长期债务长期借款+应付债券+租赁负债+其他债务调整项

总债务长期债务+短期债务

非受限货币资金货币资金-受限货币资金

资本结构净债务总债务-非受限货币资金

资产负债率负债总额/资产总额

经调整的所有者权益所有者权益合计-混合型证券调整总资本化比率总债务/(总债务+经调整的所有者权益）

净负债率净债务/经调整的所有者权益

长期投资债权投资＋其他权益工具投资＋其他债权投资＋其他非流动金融资产＋长期股权投资

应收账款周转率营业收入/（应收账款平均净额+应收款项融资调整项平均净额）经营效率

存货周转率营业成本/存货平均净额

营业毛利率(营业收入-营业成本)/营业收入

期间费用合计销售费用+管理费用+财务费用+研发费用

期间费用率期间费用合计/营业收入

营业总收入-营业成本-利息支出-手续费及佣金支出-退保金-赔付支出净额-提取保险合同准备经营性业务利润

金净额-保单红利支出-分保费用-税金及附加-期间费用+其他收益-非经常性损益调整项盈利能力

EBIT（息税前盈余）利润总额+费用化利息支出-非经常性损益调整项EBITDA（息税折旧摊EBIT+折旧+无形资产摊销+长期待摊费用摊销销前盈余）

净资产收益率净利润/所有者权益合计平均值

净利润率净利润/营业收入

经调整的经营活动产经营活动产生的现金流量净额-购建固定资产无形资产和其他长期资产支付的现金中资本化现金流

生的现金流量净额的研发支出-分配股利利润或偿付利息支付的现金中利息支出和混合型证券股利支出

流动比率流动资产/流动负债

速动比率(流动资产-存货)/流动负债

偿债能力利息支出资本化利息支出+费用化利息支出+调整至债务的混合型证券股利支出

EBITDA 利息保障倍

EBITDA/利息支出数

注：1、“利息支出、手续费及佣金支出、退保金、赔付支出净额、提取保险合同准备金净额、保单红利支出、分保费用”为金融及涉及金融

业务的相关企业专用；2、根据《关于修订印发2018年度一般企业财务报表格式的通知》（财会[2018]15号），对于未执行新金融准则的企业，长期投资计算公式为：“长期投资=可供出售金融资产+持有至到期投资+长期股权投资”；3、根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》证监会公告[2023]65号，非经常性损益是指与公司正常经营业务无直接关系，以及虽与正常经营业务相关，但由于其性质特殊和偶发性，影响报表使用人对公司经营业绩和盈利能力做出正常判断的各项交易和事项产生的损益。

19金融街控股股份有限公司公募债券2026年度跟踪评级报告

附四：信用等级的符号及定义个体信用评估含义

（BCA）等级符号

aaa 在无外部特殊支持下，受评对象偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低。

aa 在无外部特殊支持下，受评对象偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响很小，违约风险很低。

a 在无外部特殊支持下，受评对象偿还债务的能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低。

bbb 在无外部特殊支持下，受评对象偿还债务的能力一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般。

bb 在无外部特殊支持下，受评对象偿还债务的能力较弱，受不利经济环境影响很大，有较高违约风险。

b 在无外部特殊支持下，受评对象偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高。

ccc 在无外部特殊支持下，受评对象偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高。

cc 在无外部特殊支持下，受评对象基本不能偿还债务，违约很可能会发生。

c 在无外部特殊支持下，受评对象不能偿还债务。

注：[1]除 aaa 级，ccc 级及以下等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示略高或略低于本等级。[2]个体信用评估：通过分析受评主体的经营风险和财务风险，在不考虑外部特殊支持情况下，对其自身信用实力的评估。特殊支持指政府或股东为了避免受评主体违约，对受评主体所提供的日常业务之外的任何援助。

主体等级符号含义

AAA 受评对象偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低。

AA 受评对象偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响较小，违约风险很低。

A 受评对象偿还债务的能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低。

BBB 受评对象偿还债务的能力一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般。

BB 受评对象偿还债务的能力较弱，受不利经济环境影响很大，有较高违约风险。

B 受评对象偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高。

CCC 受评对象偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高。

CC 受评对象基本不能偿还债务，违约很可能会发生。

C 受评对象不能偿还债务。

注：除 AAA 级，CCC 级及以下等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示略高或略低于本等级。

中长期债项等级符号含义