2010年全国楼市经历了戏剧化的大起大落，期间行业调控政策出台的密度和强度也超过了以往任何一年。调控政策一再失效的根本原因在于：供应相对不足和通胀引发的旺盛需求之间的矛盾。在楼市一波三折的同时，值得我们关注的新现象有两个：一是行业逆市而上；二是商业地产展露商机。

2011年，我们认为在房地产泡沫没有得到实质性抑制前，政策难以放松。后续政策中，最有影响力的还是货币政策的调整。对于明年楼市的判断，我们认为供应量将会明显上升，而需求在限购令和货币政策从宽松转为中性的大背景下将回归理性，自住需求会成为市场主导，而投资需求会得到明显抑制。楼市供需状况逆转，变为供大于求。

维持行业中性投资评级。板块估值处于历史低位，但股价上涨仍需等待催化剂。建议精选个股，把握波段投资机会。

重点推荐个股：万科、招商地产、华侨城、冠城大通、世贸股份。