近期行业景气得到维持并正持续上升，预计仍将继续维持。

行业销售和投资对比说明楼市供不应求整体趋势没有根本改变，经济适用房等保障性住房投资增加较快，但总额很低，本质上并不构成对未来房价和需求量的负面影响。

最近一年来办公楼和商业用房投资和价格增速缓慢，但需求依然增长较快，预计办公楼和商业用房价格和销量未来将有良好表现。因半年多以来房价涨幅加快，超预期增长导致政策关注压力加大，预计未来房价涨幅将有所放缓。但因人口红利和真实消费需求、经济持续景气及其财富效应、人民币升值加快等根本因素没有改变，预计包括住宅在内的房价上涨趋势不变。

今年以来一线和二线核心城市楼市旺盛，10 月份开始一二线城市房价基本维持高位，但因政策调控、房价涨幅短期过快等方面原因，深圳和广州销量出现明显下降，上海、北京和大部分二线核心城市销量并无明显改变。预计未来广深楼市需有较长时间来盘整和消化。

近期政策调控集中在产品结构供应和闲置土地清理上，前者并不改变行业景气，后者主要体现在非上市的小开发商和项目公司上，闲置土地清理有利于资源向优势大中型企业集中，我们今年重点推荐的一线万科、二线名流置业在今年的行业兼并整合上表现优异。

因方案和政策效果的复杂性，目前我们倾向于认为物业税出台概率小。

地根和银根紧缩有助于提高行业门槛，使土地等资源向一二线龙头公司集中，未来的行业景气有望更多地为这些公司所享有。

06 年、07 年前10 个月的销售高增长将为一二线龙头房地产公司未来2-3 年业绩保持45％以上的高增长打下坚实基础。在土地增量资源、包括信贷和权益融资在内的资金资源获取上，一二线龙头公司在今年已经获得了先人一步的优势。

土地资源价值继续高涨，地产股的投资价值日益凸现，尤其是未来土地资源优势和房产开发优势能很好地结合起来的公司，其成长性和投资价值将更佳。

因行业综合景气不会改变，房价和销量上涨趋势不会改变，维持对行业的增持投资评级。根据我们对行业发展趋势的上述判断，推荐具有土地成本和获取优势的地产股和全国性、区域性房产股龙头。