核心观点

纵观2024 年不动产经营服务行业表现，物管/商管行业整体增收不增利，在管面积增速放缓，业绩分化加剧，关联方为绩优房企（通常为央国企背景）的头部物管公司在业绩及规模增长、回款效率等方面均有明显优势。头部交易中介商贝壳、我爱我家的2024Q4 单季度营收均出现明显改善，在住房交易服务业务稳健增长的同时，积极培育第二增长曲线业务，业务规模持续稳健扩张。代建服务商龙头绿城管理控股新拓面积逆势增长，市占率进一步提升。扩内需背景下，房地产行业整体发展持续受政策支撑，我们继续看好经营服务赛道，推荐头部交易中介商与绩优房企关联物企。

摘要

物管商管：盈利整体承压，在管增速放缓，绩优房企关联的头部物企表现更佳。2024 年20 家重点物管及商管公司合计实现营业收入2191.5亿元，同比增长4.9%，增速较上年下降4.7 个百分点；实现归母净利润87.4 亿元，同比下降17.6%，降幅较上年扩大8.3 个百分点。19 家重点物企在管面积合计64.1 亿方，同比增长6.6%，增速较上年下降4.0 个百分点。行业分化持续，关联方为绩优房企（通常为央国企背景）的头部物管公司在业绩及规模增长、回款效率等方面均有明显优势。央、国企背景物企归母净利润同比增长1.8%，民企下降626.1%。

交易及其他服务：中介与代建赛道的头部效应更加明显。（1）交易中介商：2024Q4 营收明显改善，头部企业规模扩张持续。随着2024年四季度以来房地产市场止跌回稳成效的持续显现，头部中介商贝壳、我爱我家的营收均明显改善，2024Q4 单季度营收分别同比增长54.1%、25.0%。二者在保持交易服务业务稳健增长的同时，积极培育第二增长曲线业务，以GTV 衡量的业务规模均持续稳健扩张。（2）代建服务商：代建龙头市占率进一步提升。受制于行业竞争加剧、回款难度有所增加，典型企业绿城管理控股2024 年归母净利润同比下降17.7%。

2024 年代建行业整体新拓面积同比下降5%，公司新拓代建面积逆势增长3.4%，市占率提升1.7 个百分点至22.1%。（3）资管服务商：资产运营与融通实现协同发展。代表公司首程控股2024 年营收同比增长37.5%，资产运营与融通业务营收均高增，协同发展势头良好。

投资建议：看好头部交易中介商与绩优房企关联物企。（1）交易中介商：看好政策支持下核心城市购房需求的持续释放，推荐头部交易中介商贝壳-W、我爱我家。（2）运营服务商：行业业绩分化明显，看好绩优房企关联物企。推荐华润万象生活、绿城服务、中海物业、招商积余。