2023年年度报告全文

我爱我家控股集团股份有限公司

2023年年度报告

二零二四年四月

12023年年度报告全文

2023年年度报告

第一节重要提示、目录和释义

公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

公司负责人谢勇、主管会计工作负责人张海琼及会计机构负责人（会计主管人员）张海

琼声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。

所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。

本报告中所涉及的公司未来经营计划、发展战略等前瞻性描述属于公司计划性事务，不构成公司对投资者的实质承诺，投资者及相关人士均应当对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异，注意投资风险。

公司已在本报告“第三节管理层讨论与分析”之“十一、公司未来发展的展望”章节中，对可能面临的风险及对策进行了分析、描述，敬请广大投资者关注相关内容。

公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。

22023年年度报告全文

目录

第一节重要提示、目录和释义.........................................2

第二节公司简介和主要财务指标........................................6

第三节管理层讨论与分析..........................................12

第四节公司治理..............................................41

第五节环境和社会责任...........................................76

第六节重要事项..............................................81

第七节股份变动及股东情况........................................117

第八节优先股相关情况..........................................126

第九节债券相关情况...........................................127

第十节财务报告.............................................128

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备查文件目录

一、载有公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人（会计主管人员）签名并盖章的财务报表。

二、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。

三、报告期内在巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）和公司选定的信息披露媒体《证券时报》《中国证券报》《上海证券报》上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。

四、载有董事长签名的2023年年度报告文本原件。

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释义

本报告中，除非文中另有所指，下列简称具有如下特定含义：

释义项指释义内容

我爱我家、公司、本公司、上市指我爱我家控股集团股份有限公司公司

实际控制人指谢勇，系公司实际控制人太和先机、西藏太和先机、控股

指西藏太和先机投资管理有限公司，系公司控股股东股东

我爱我家云数据指我爱我家云数据有限公司，系公司全资子公司北京我爱我家、我爱我家房地产北京我爱我家房地产经纪有限公司，系公司全资子公司我爱指经纪我家云数据的全资子公司

湖南蓝海购企业策划有限公司，系公司全资子公司北京我爱蓝海购指我家的全资子公司

昆百大控股、昆百大指昆明百货大楼投资控股有限公司，系公司全资子公司中国证监会指中国证券监督管理委员会财政部指中华人民共和国财政部深交所指深圳证券交易所中国结算深圳分公司指中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司

《公司法》指《中华人民共和国公司法》

《证券法》指《中华人民共和国证券法》

《公司章程》指《我爱我家控股集团股份有限公司章程》元，万元指人民币元，人民币万元报告期、本期指2023年1月1日到2023年12月31日

注：本报告除特别说明外，所有数值保留2位小数，若出现合计数与各分项数值之和尾数不符的情况，均为四舍五入原因造成。

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第二节公司简介和主要财务指标

一、公司信息股票简称我爱我家股票代码000560股票上市证券交易所深圳证券交易所公司的中文名称我爱我家控股集团股份有限公司公司的中文简称我爱我家公司的外文名称（如

5I5J HOLDING GROUP CO.LTD.

有）公司的外文名称缩写

5i5j（如有）公司的法定代表人谢勇注册地址云南省昆明市东风西路1号注册地址的邮政编码650021公司注册地址历史变更无情况办公地址北京市朝阳区朝来高科技产业园西区创远路36号院8号楼办公地址的邮政编码100012

公司网址 https://000560.5i5j.com

电子信箱 000560@5i5j.com

二、联系人和联系方式董事会秘书证券事务代表姓名邹天龙杜琳北京市朝阳区朝来高科技产业园北京市朝阳区朝来高科技产业园联系地址西区创远路36号院8号楼西区创远路36号院8号楼

电话010-53918088010-53918088

传真010-53918088010-53918088

电子信箱 zoutianlong@5i5j.com dulin@5i5j.com

三、信息披露及备置地点

公司披露年度报告的证券交易所网站 深圳证券交易所（http://www.szse.cn）

《证券时报》《中国证券报》《上海证券报》及公司披露年度报告的媒体名称及网址

巨潮资讯网（http://www.cninfo.com.cn）北京市朝阳区朝来高科技产业园西区创远路36号公司年度报告备置地点院8号楼5楼公司董事会办公室

四、注册变更情况统一社会信用代码915301002165755081

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（1）公司发起人昆明百货大楼创建于1959年，是建国后国家投资兴建的第一批

大型商业零售企业，1992年改组设立股份公司，经营范围以商业零售为主，同时兼营房地产业、酒店旅游服务业和物业管理业务。

（2）公司于2017年12月实施完成重大资产重组之发行股份及支付现金购买北京

我爱我家房地产经纪有限公司84.44%股权事项，并于2018年4月将公司名称由公司上市以来主营“昆明百货大楼(集团)股份有限公司”变更为“我爱我家控股集团股份有限公业务的变化情况司”，公司主营业务变更为房地产经纪服务，同时包含房屋资产管理、商业资产管理及房后衍生服务等。目前公司经营范围为：互联网技术研发和维护；信息技术开发、技术转让、技术咨询、技术服务；电子商务平台营运开发建设管理；数据处理；物流信息服务；物联网技术服务；房地产经纪业务；住房租赁经营；物业服务；建筑装修装饰工程的设计及施工；酒店管理；商场经营管理；商务信息咨询；进出口贸易；设计、制作、代理、发布各类广告。

（1）1992年8月，昆明百货大楼作为独立发起人，以定向募集方式设立昆明百

货大楼(集团)股份有限公司。1994年2月2日，公司在深圳证券交易所挂牌交易，国有法人股股东昆明百货大楼持有公司3226.19万股股份，占总股本的

24%，为公司控股股东。

（2）2001年11月9日和2006年6月13日，何道峰先生实际控制的华夏西部经

济开发有限公司分两次共受让昆明百货大楼持有的公司国有股3226.19万股；并

于2006年9月12日完成过户手续。该次过户完成后，昆明百货大楼不再持有公司股份。公司控股股东变更为华夏西部经济开发有限公司，实际控制人为何道峰先生。

历次控股股东的变（3）2015年4月23日，谢勇先生实际控制的西藏太和先机投资管理有限公司参更情况与认购的公司非公开发行股票9000万股完成过户登记手续；2015年11月17日，谢勇先生控制的富安达资产-宁波银行-富安达-昆百大资产管理计划协议受让的华夏西部经济开发有限公司所持公司10000万股股份完成过户登记手续。上述股份转让完成后，谢勇先生通过西藏太和先机投资管理有限公司等一致行动人合计控制公司股份32628.9043万股，占总股本的27.88%，公司控股股东由华夏西部经济开发有限公司变更为西藏太和先机投资管理有限公司，实际控制人由何道峰先生变更为谢勇先生。

报告期内，公司控股股东及实际控制人无变更。截至本报告披露日，谢勇先生通过自持及通过西藏太和先机投资管理有限公司持有合计控制公司股份

54102.8689万股，占总股本的22.97%。

五、其他有关资料公司聘请的会计师事务所

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会计师事务所名称中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）

会计师事务所办公地址湖北省武汉市武昌区水果湖街道中北路166号长江产业大厦17-18楼

签字会计师姓名武兆龙、李飞红公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构

□适用□不适用公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问

□适用□不适用

六、主要会计数据和财务指标公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据

□是□否追溯调整或重述原因会计政策变更

单位：元本年比上

2022年2021年

2023年年增减

调整前调整后调整后调整前调整后营业收入

12091732831.6111673410158.4011673410158.403.58%11962873818.7511962873818.75

（元）归属于上市公司股东的

-848292259.15-305981271.08-309694834.25-173.91%165960237.25163625781.25净利润

（元）归属于上市公司股东的

扣除非经常-752123036.65-317980438.42-321694001.59-133.80%121941082.92119606626.92性损益的净利润（元）经营活动产生的现金流

4673472604.214311481822.104311481822.108.40%2131620293.252131620293.25

量净额

（元）基本每股收

-0.3601-0.1299-0.1315-173.84%0.07110.0695益（元/股）稀释每股收

-0.3601-0.1299-0.1315-173.84%0.07110.0695益（元/股）加权平均净

-8.58%-2.93%-2.97%-5.62%1.59%1.57%资产收益率本年末比

2023年末2022年末上年末增2021年末

减

82023年年度报告全文

调整前调整后调整后调整前调整后总资产

32376590053.5832638973696.9332540484408.16-0.50%32963511406.7332961176950.73

（元）归属于上市公司股东的

9471068766.0510297663922.9810291615903.81-7.97%10569590116.5410567255660.54

净资产

（元）

会计政策变更的原因及会计差错更正的情况：

本集团自2023年1月1日起执行《企业会计准则解释第16号》（财会[2022]31号）

中“关于单项交易产生的资产和负债相关的递延所得税不适用初始确认豁免的会计处理”相关规定，对于单项交易而确认的租赁负债和使用权资产，产生可抵扣暂时性差异和应纳税暂时性差异的，按照解释第16号及《企业会计准则第18号——所得税》的规定进行追溯调整。

公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不确定性

□是□否扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值

□是□否项目2023年2022年备注

营业收入（元）12091732831.6111673410158.40扣除前收入

营业收入扣除金额（元）63919722.725396330.28出售投资性房地产收入

营业收入扣除后金额（元）12027813108.8911668013828.12扣除后收入

七、境内外会计准则下会计数据差异

1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况

□适用□不适用公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。

2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况

□适用□不适用公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。

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八、分季度主要财务指标

单位：元

第一季度第二季度第三季度第四季度

营业收入3149475668.283114978353.062808172535.243019106275.03归属于上市公司股

51762988.23-100573543.44-19120061.72-780361642.22

东的净利润归属于上市公司股

东的扣除非经常性44539297.75-102451700.33-15429726.80-678780907.27损益的净利润经营活动产生的现

1085794051.78984067179.94772543808.001831067564.49

金流量净额

上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异

□是□否

九、非经常性损益项目及金额

□适用□不适用

单位：元项目2023年金额2022年金额2021年金额说明非流动性资产处置损益（包括已

23662474.00-5062976.464551531.26计提资产减值准备的冲销部分）计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照确定的标准-38392929.9611599545.411451733.65

享有、对公司损益产生持续影响的政府补助除外）除同公司正常经营业务相关的有

效套期保值业务外，非金融企业持有金融资产和金融负债产生的-28120554.12-4382279.1645757950.90公允价值变动损益以及处置金融资产和金融负债产生的损益

委托他人投资或管理资产的损益3268990.457385860.062467621.85采用公允价值模式进行后续计量

的投资性房地产公允价值变动产-47710751.89-7462566.83-19912631.72生的损益除上述各项之外的其他营业外收

-8606487.929123519.425869096.23入和支出其他符合非经常性损益定义的损

4371801.3317826643.12

益项目

减：所得税影响额-764682.423737496.9113861253.62少数股东权益影响额（税

1034645.48-163760.48131537.34

后）

合计-96169222.5011999167.3444019154.33--

其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：

102023年年度报告全文

□适用□不适用公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。

将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明

□适用□不适用

公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。

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第三节管理层讨论与分析

一、报告期内公司所处行业情况

公司所处住房经纪服务行业，该行业的发展既受到国内整体宏观经济运行情况的影响，同时也受到国内房地产市场以及相关政策变化的影响，以下将分别就宏观经济、房地产市场和相关政策做逐一分析。

1、宏观经济情况分析

2023年，在全球经济复苏势头不稳、国际地缘政治冲突频发的背景下，中国经济呈现出

温和复苏的特点。根据国家统计局数据显示，全年国内生产总值约126万亿元，按照不变价格计算，同比增长 5.2%，完成年度增长目标。但与此同时，2022-2023 两年 GDP 复合增速仅为 4.1%，按现价计算，2023 年国内名义 GDP 增速约为 4.6%，低于实际增速 0.6 个百分点，主要原因为总需求不足导致物价指数下降，2023年国内 GDP平减指数同比为-0.54%，名义增长偏低，使得居民对于经济增长的感受低于实际增长数据。此外，全国规模以上工业增加值同比增长4.6%、社会消费品零售总额同比增长7.2%、固定资产投资额同比增长3.0%，以上主要经济数据表明，国内经济虽处在复苏通道之中，但动能不强。

从投资端来看，房地产依旧是主要的拖累因素，2023年国内房地产投资同比下降9.6%，商品房销售面积同比下降8.5%，销售额同比下降6.5%。不过2023年8月以来，稳地产政策力度持续加大，“三大工程”和“三个不低于”也为房地产投融资提供新增空间，随着政策调整，房地产市场有望出现边际改善的迹象。

从消费端来看，2023年社会消费品零售总额同比增长7.2%，主要受益于接触型消费的回暖，但2022-2023两年复合增速仅为3.4%，且较2015-2019年的平均增速（9.7%）还有一定差距，反应出当前消费增速中枢仍偏低。与此同时，消费修复存在“消费降级”的情况，

2023年以来居民消费结构中，食品支出占比显著提高，由2019年的27.6%上升至2023年的

29.8%，而教育、文化娱乐、通信、家庭设备等升级类消费支出占比下降。

展望2024年，国内经济有望在多重因素的支撑下实现进一步稳步复苏。2023年出台的增发国债、减税降费、降准降息等政策效应将在今年持续释放。房地产投资在三大工程推动下有望企稳，房地产行业的拖累因素将有所减轻。随着生产需求的进一步恢复，以及一系列稳增长、促消费政策措施的落地，有望推动国内经济重回内生性扩张的正循环。

2、存量房买卖市场发展情况分析

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回顾2023年，国内存量房买卖市场整体呈现“量增价跌”的态势。一方面，“量增”主要得益于市场交易的回归常态，以及各城市房地产政策的持续放松加码，刚性及改善型购房需求逐步回归。根据第三方机构克而瑞的统计数据显示，2023年国内一线城市北京、上海、广州、深圳的二手房成交套数分别同比增长9.3%、13.4%、31.9%和58.3%，强二线城市杭州、南京、苏州、天津的二手房成交套数分别同比增长43.3%、30.9%、41.0%和38.2%，国内二手房成交量整体均呈现复苏趋势。其中，二线城市的二手房成交整体表现要好于一线城市，主要原因是其政策放松时间更早、放松力度更强。另一方面，“价跌”主要是由于行业供需环境的改变、经济形势的影响以及居民收入预期和消费信心的走弱。根据国家统计局数据显示，2023年12月国内70个大中城市二手住宅销售价格指数相比2022年同期下降4.1%；根据 Wind 统计数据，2023 年 12 月国内一线城市二手住宅销售价格指数相比 2022 年同期下降

12.2%。

此外，2023年国内二手房市场还呈现出对新房市场的加速替代效应。根据住建部公布的相关数据显示，2023年1到11月，全国二手房成交量同比增长超过40%，而新建商品房销售面积同比则下降8%，二手房成交量占新房和二手房交易总量的比重近40%，较上年同期提高约10个百分点，部分主要城市二手房成交量占比甚至超过50%。二手房成交好于新房销售，主要有以下几方面原因：一是受市场影响，部分购房者对新房交付存在担心，转而去购买二手房；二是2023年8月以来，各部门集中出台了“认房不认贷”、调整首付款比例和贷款利率等需求端支持政策。此外，2023年各城市因城施策也采取了相关刺激举措，这些政策层面的调整，对二手房需求释放也起到了积极的作用。从长期因素看，二手房成交占比的逐步提升是房地产市场逐渐进入存量房时代发展阶段的必然趋势，部分对新房的需求逐步转向二手房，二手房对新房形成一定的供应替代。

展望2024年，我们认为随着一系列房地产宽松政策的落地、以及宏观经济的持续复苏，二手房买卖市场有望从2023年的“量增价跌”回到“量增价稳”的良好态势。一方面，国内各大城市的住房限制性政策的放松还在进一步加速，这有望带动成交量的进一步回暖，另一方面，随着成交量的回升、挂牌量的企稳以及居民消费信心的逐步修复，二手房市场成交价格有望逐步筑底企稳。

从更长期的维度看，我们对国内存量房市场的中长期增长趋势坚定看好。2023年，国内存量房买卖市场的整体交易规模预计约在7万亿元左右，我们预计在2030年之前，该交易规模会突破10万亿元，将超过新房的市场交易规模。存量房市场增长的主要驱动因素来自

132023年年度报告全文

以下几个方面：（1）新房供给量将会进一步放缓，存量房交易占住房交易总体比例将大概率上升，目前国内存量房交易规模占我国住房交易总规模的40%左右，而海外这一比例普遍在60%以上，我们认为国内存量房交易占比仍有很大的提升空间；（2）过去10年，国内新房大量进入市场，带动住房保有量稳步提升，随着这些新房逐步进入二手流通环节后，存量房供给的增加也会带动交易量的提升；（3）根据最新的交易数据测算，目前国内存量房的流通率约为1%左右（流通率=存量房交易量/存量房总量），而美国的流通率在4%左右，随着高品质次新住宅逐步进入流通领域，我们认为中国存量房交易的流通率仍有提升的空间；

（4）国内一线城市有望继续推出促进二手房市场交易的积极措施，进一步提高存量房市场活跃度及流通性。

3、住房租赁市场发展情况分析

2023年，随着宏观经济稳步复苏，租房需求有力释放，租金价格整体平稳运行。受益于

经济复苏、政策支持以及流动人口规模的持续扩大，我国住房租赁行业保持健康平稳发展。

根据中国城市经济学会房地产专业委员会等单位发布的《2023年中国住房租赁市场发展报告》，2023年国内租赁市场活跃度依然彰显韧性，重点40城房屋租赁市场受惠于长短期租房者人数的增加，成交规模逐步上升，租赁群体也呈现更年轻化趋势，城市新市民、青年人的新增及换租需求旺盛。从租金价格来看，根据纬房研究院数据显示，2023年核心40城住房租金指数相比 2022 年微降 1.22%，总体稳定，未出现大起大落。根据 Wind 统计数据，国内一线城市二手住宅租金价格指数相比2022年下降1.9%，二手住宅租金回报率达到1.52%，同比提高0.16个百分点。

另外，根据新华网等机构联合发布的《2023中国城市长租市场发展蓝皮书》显示，受二手房回流、保租房入市等原因影响，个人出租或传统中介出租的周期变长，这使得房屋出租过程中的寻客成本、空置成本、运营成本持续走高。因此，可提供专业出租管理服务且能获得持续稳健收益的长租机构，成为业主房屋出租首选。数据显示，超7成业主认为，闲置房的最好出租方式是“交给专业长租机构运营”。原因在于，长租机构租金收益稳定、大平台有信任保障、能够提供房屋保洁等配套服务。

展望2024年，预计国内住房租赁市场的政策红利将会继续有效释放，随着城市间人口流动的持续增加，人口流入的核心一线城市租房市场热度不减，需求端仍将继续保持旺盛。

从供给端来看，随着保障性租赁住房、集体土地租赁住房等的持续入市，租赁住房供给增加，租金价格总体仍将保持稳定。

142023年年度报告全文

从更长期的维度看，我们对国内房屋租赁市场的中长期增长趋势坚定看好。根据益普索咨询公司的数据，2022年国内住宅租赁市场规模达到2万亿元，并预计在2030年将突破3万亿元，年均复合增速有望达到5-10%，租赁市场增长的驱动要素一方面来自租赁人数增长，另一方面来自租金的稳定提升。其中，租赁人数增长的主要原因是城镇化率的持续提升、人口继续向中大型城市聚集带来的流动人口增加、家庭规模小型化、人们租房理念的转变等因素，而租金增长的主要原因来自租住品质提升、人们收入增长等因素。

此外，我们预计租赁市场中机构化比率有望得到进一步的提升。根据益普索咨询公司数据，中国目前房屋租赁市场的机构化率仅为4.5%，相比海外发达国家，例如美国53%、日本

79%、德国37%、新加坡68%，中国房屋租赁市场机构化率依然较低，我们认为该比率在未来

将有较大的提升空间，预计到2025年，国内机构化率有望提升到10%左右。

驱动租赁市场机构化率提升的因素主要来自两个方面。首先从市场端来看，机构提供的房源数量将持续提升，能有效弥补大城市租赁房源供给不足的问题，同时，机构通过增值服务，有效提升房源品质，给业主和租客双方提供更加优质、便捷的服务，吸引更多客户选择机构进行租赁；另一方面，从政策端来看，“租售并举”已经成为我国房地产市场的一项长期政策，政府持续鼓励市场力量参与租赁市场，提供税费优惠、金融支持等相关政策，坚持“谁投资、谁所有”，并推动保租房公募 REITs 试点的不断落地。据不完全统计，十四五期间，我国40个重点城市计划筹集650万套租赁住房，满足2000万人的租房需求。

4、新房市场发展情况分析

2023年，国内新房市场表现依然相对疲弱。根据国家统计局数据，2023年国内商品房

销售面积约11.2亿平方米，同比下降8.5%，其中住宅销售面积下降8.2%。商品房销售额

11.7万亿元，同比下降6.5%，其中住宅销售额同比下降6.0%。从投资端来看，全国房地产

开发投资额11.1万亿元，同比下降9.6%，其中，住宅投资8.4万亿元，同比下降9.3%。

2023年，房地产开发企业房屋施工面积约83.8亿平方米，同比减少7.2%，其中，住宅施工

面积59.0亿平方米，同比减少7.7%。房屋新开工面积9.5亿平方米，同比减少20.4%，其中，住宅新开工面积6.9亿平方米，同比减少20.9%。综合以上数据来看，无论从需求端还是投资端，新房市场目前仍处在逐步下行通道之中。

从中长期的角度看，我们对新房市场仍然维持谨慎保守态度。我们判断到2030年之前，国内新房市场的 GTV 将从目前的 11.7 万亿元逐步放缓至 5-10 万亿元之间，新房占国内住房交易额比重将由60%左右逐步回落至40%左右。

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5、行业政策分析

2023年，政府先后落地多项地产相关的放松政策，在供需两端持续发力，释放对整个行

业的正面支持信号，引领行业生态正向、有序复苏。

上半年，国内房地产政策相对宽松，防风险、促需求成为行业政策主题。从具体举措上来看，一方面央行明确支持优质房企，证监会启动不动产私募投资基金试点，进一步加大房企资金支持力度。另一方面需求端更加强调“精准施策”，侧重降低购房成本。央行、银保监会建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，结合房价变化及时动态调整首套房贷利率；

银保监会要求常态化开展“带押过户”服务。地方层面，上半年各地政策仍保持宽松趋势，核心一二线城市政策适度放宽，“保交楼”资金和配套举措也有望进一步跟进，政策的持续放松有利于稳定市场预期。

下半年，国家继续加速落地房地产行业相关放松政策。七至八月份，央行与国家金融监督管理总局发布《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》后，国务院新闻发布会涉及到房地产部分提出“因城施策提高政策精准度，更好地支持刚性和改善性住房需求”等相关表述；国常会审议通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，政治局会议也就房地产方面提出要“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”。同时，住建部提到“稳住建筑业和房地产业两根支柱，对推动经济回升向好具有重要作用”。九月份，北上广深等核心一线城市先后有序执行落实“认房不认贷”政策措施，率先修复市场情绪和预期，提振市场信心。十一月份，央行、金融监管总局、证监会联合召开金融机构座谈会，提出“三个不低于”等政策为房企提供金融支持；十二月份，中央经济工作会议强调，要一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求；同月，北京、上海两地同步下调购房首付比例以及房贷利率，调整优化普通住宅认定标准，京沪新政结合“认房不认贷”政策直接为房地产市场注入显著、长远动力。

进入 2024 年，政策仍在持续加码。二月份，央行下调 5年以上 LPR 25 个基点，传递出货币政策稳增长、促发展的明确信号。5 年期以上 LPR 是个人住房贷款定价的主要参考基准，全国的房贷利率政策下限将跟随 LPR 调整，新发放房贷利率将随之下降，存量房贷利率也将在重定价日相应调整，可节省房贷借款人利息支出，促进投资和消费，有助于支持房地产市场平稳健康发展。三月份，两会期间，政府工作报告对房地产市场的关注及重视程度提升，

162023年年度报告全文

当中重点提及“满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求”。同月，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步优化房地产市场调控措施的通知》，全面放开了上城区、拱墅区、西湖区及滨江区的本地户口和外地户口二手房限购政策、降低了交

易税费成本，这是对二手房市场的精准调控，将进一步激活二手房市场，同时有助于打通二手房置换链条，也有利于提振市场预期。

总体上，我们认为政府在房地产市场政策层面的持续放松将带来积极的效果，有助于稳定市场预期和购房人信心，随着各项政策细则的逐步落地，我们预期将会带动国内房地产市场的逐步企稳回升，尤其一线核心城市的表现有望进一步加快回暖。

二、报告期内公司从事的主要业务

我爱我家是中国最早成立的全国性住房经纪服务企业之一，随着互联网和数字化技术的不断发展，公司已经逐步进化为一家以居住交易服务为核心的互联网人居生活服务平台运营商，专注于提供数字化产业解决方案和一体化的运营服务。公司聚焦于居住服务场景，主要围绕住宅这一居住核心资产的交易与租赁运营管理需求，提供专业化服务，坚持以用户价值为导向，致力于服务国内广大城市家庭、租客、社区与产业合作伙伴，构建舒适个性化的生活环境与多元共赢的人居服务生态体系。

目前公司的主要收入由以下几块业务所构成：

1、经纪业务

经纪业务包括存量房的买卖和租赁业务。公司采用直营为主、加盟为辅的业务模式，依托自主开发运营的互联网线上服务平台和线下社区门店网络，为客户的全生命周期旅程提供一站式专业化服务和高效、安全的用户体验。

公司通过线上互联网平台和线下门店网络，为我们的客户和经纪人提供房源信息登记、核验、展示、查询以及专业咨询、交易对接等信息服务，以及交易过程中的验证、签约、履约及客服支持等线上服务。近年来，公司通过持续的数字化升级，大幅提升了业务运营的标准化水平，不断突破组织与销售半径的条件限制，实现房、客、人等业务资源的开放共享与多边高效协同，进而降低整体运营成本、提升组织绩效，从而为消费者提供高品质的解决方案，创造客户价值。

2、资产管理业务

172023年年度报告全文

资产管理业务是公司旗下“相寓”品牌所运营的住房租赁管理业务，该业务始于集团自

2001年从北京开始的“房屋管家”租赁业务，是国内最早提供长租公寓服务的企业之一。公

司创建了国内最早的房屋资产管理服务，是拥有超20年住房租赁管理经验的先行者。

经过多年的市场培育，“相寓”业务已覆盖北京、杭州、上海、苏州等全国15个大中型城市，在管房源数量突破27万套，累计服务超过200万业主、500万租客，房屋资产管理总规模近万亿元。

“相寓”坚持数字引领、科技驱动，致力于打造国内领先的、以城市房屋资产管理运营业务为核心、品质租住生活与多元空间产品应用体系为结合的综合生活服务平台。

相寓业务包含分散式和集中式两大产品谱系。其中，分散式产品线主要包括相寓 HOME和相寓 ROOM，集中式产品线主要包括相寓 PARK、相寓 INN、相寓 DORM 和相寓 BASE。

3、新房业务

新房销售业务主要是向房地产开发商提供的渠道销售服务，是公司在存量房业务的基础之上，为客户提供更多的产品服务选择。具体来讲，渠道业务是将经纪人线上、线下获取的客户与新房楼盘进行房客匹配，为开发商提供客户成交的机会，从而获取中介服务佣金的业务模式。公司新房业务强化业务赋能能力、风险防范能力和客户服务能力，推动创新产品落地，进一步发挥一、二手房联动优势。

4、商业租赁及服务

公司拥有完整的商业资产管理产业链，该业务依托旗下“昆百大”进行运营和管理，业务涵盖购物中心、百货商场、写字楼等多种商业形态。“昆百大”是具有高知名度的零售商业品牌，也是云南地区最大的商业资产管理运营公司。

三、核心竞争力分析

1、数字化的平台能力多年来，我爱我家以“三个一工程”为目标，形成数据与技术驱动的线上平台运营能力，利用多年积累的行业经验，从消费者旅程出发，聚焦业务底层平台支撑能力提升，聚合数字化智能能力，有效赋能 CEN（经纪人合作生态网络）核心运营网络。

在平台赋能方面，以销售系统、消费者系统、研发效能平台、AI算法平台、大数据平台、云计算平台、信息安全平台为底座，不断提升服务环节的标准化、线上化、智能化，全面实

182023年年度报告全文

现房地产经纪服务与智能科技的深度融合，通过信息技术和大数据智能，重塑平台服务能力，提升经纪人效率与消费者体验。

在经纪人效率提升方面，进一步强化楼盘库中台建设、SSC 线上商机挖掘建设，搭建了房源平台能力体系、私域数字化运营体系，并统一各模块数字化技术与应用体验，极大提升了内部资源流转效率。

在消费者体验改善方面，公司以消费者价值为中心，结合用户画像能力建设，实现千人千面精准服务；智能化洞察消费者需求，全面升级服务品质，大幅提升了消费者满意度。

在平台管理方面，打造了以人力服务系统、门店供应链管理系统、交易服务系统为核心的线上管理平台，支持大规模人员的有序作业、品质服务，实现了门店全生命周期管理，提升了客户在交易效率和安全性方面的体验。

2023 年，公司的数字化建设效果持续显现。在报告期内，公司 APP 端 MAU 达到 315 万，

同比增长 3%，小程序端 MAU 达到 211 万，同比增长 5%，PC 端 MAU 达到 944 万，同比下降13%，移动端客户占比进一步提升。与此同时，我爱我家北京官网客户成交占比达到58.5%，

同比提升3.4个百分点，官网客户录入占比达到41.8%，同比基本持平。公司多年来在数字化领域的持续投入，带动平台价值持续提升，为平台内经纪人源源不断的提供精准流量和精准商机。此外，公司的 SSC（商机中台）在 2023年上半年进行了线上报盘业务场景的跑通，通过对千万级别用户资源用算法大模型推测用户画像，前置判断用户诉求，及时挖掘客户需求，形成了线上流量、线索、商机转化和客户留存等链路的数字化策略，促进报盘线上化数字化进程，2023年全年线上报盘占比从11%达到了14.5%以上，为经纪业务发展提供了超过

211万个线上商机，相较2022年呈现爆发性增长。

2、品牌能力

我爱我家集团始终“以一流标准重塑品牌”的战略目标为牵引，确定了中国最亲民的大众房产服务平台的定位，重塑了以消费者满意度为指标的品牌评价体系。

2023年5月15日，公司举办了以“悦然址上”为主题的品牌发布会，会上公司发布了

“住进每一种生活”的品牌主张及全新的视觉形象，“我爱我家”再次绽放出新的生命力。

在新的品牌主张里，“住进”的不只是一间房子，而是消费者对向往生活的选择。“每一种”指的是在当前的时代背景下，消费者的选择和决策逻辑都越来越成熟，越来越个性化。他们都追随自己的内心主张，相信自己的选择，努力选择自己想要的生活。每一个关于“家”的决策背后，都是消费者对于生活的个性化理解和自洽的选择。公司未来将不仅仅是房产交易

192023年年度报告全文

的服务者，更是每个鲜活生活的陪伴者和见证者。未来公司会继续陪伴我们的消费者，以他们对美好生活的期待为指引，助力他们实现多元的价值追求。

作为一个有着23年历史的品牌，我爱我家已经拥有较高的知名度和公众认可度。这次的品牌升级和全新的品牌主张是以消费者为中心，满足他们的多元化需求，更以尊重和陪伴强调与消费者的情感共振。全新的品牌主张“住进每一种生活”标志着公司的企业角色进入了全新的时代。

与此同时，公司升级了服务承诺，率先把行业惯性以赔偿为核心的被动服务升级到主动服务，提出“如实说”“提前做”“主动赔”。新的服务保障体系下，更关注消费者不同需求下的信息的高效和准确，帮助他们做出科学合理的决策；同时服务更具主动性，提前把客户关注的内容进行评估，提升消费者的决策效率。

在执行保障层面，公司通过人、店、社区和大众等四个传播维度，将全新的品牌战略贯彻落实下去。

从人的角度，我爱我家始终抓住两个关键点——专业和温暖，让温暖的感受通过经纪人传递给消费者。从店的角度，公司对门店形象进行了彻底的重新塑造。区别于“信息交易场所”的定位，公司将门店定位成客户自己客厅的延伸，从格局、设施到氛围都做了精心的设计，给客户提供一个更丰富的休憩空间。在社区这一方面，我爱我家作为业内第一个将办公地址从写字楼搬到社区旁的公司，非常注重和社区的联系。品牌焕新之后，在继续做好新老客户服务的同时，公司还会打造不同门店覆盖社区间的协作网络。在大众传播层面，公司联合了品牌挚友贾樟柯，策划制作了《住进每一种生活》视频栏目；在北京751火车街区举办了大地艺术展；开展了反响十分热烈的“春笋购房节”。以上举措均指向一个目标，就是挖掘新时代背景下消费者对居住生活的愿景表达，提供以人为本的个性化服务，成为多元生活的助力者。

3、经纪人的全职业周期管理能力

经纪人是公司所处行业最宝贵的财富，而对经纪人的全职业周期管理能力是本行业最被低估的行业壁垒。所谓经纪人全职业周期的管理能力是指：对经纪人的培养、组织、管理、有效激励以及长期服务的一整套组织管理经验和制度体系。

公司在房产经纪领域深耕23年，穿越数轮周期，已经积累了非常丰富的组织运营和管理经验，形成了较强的对经纪人全职业周期的管理能力。例如，公司有针对经纪人培训的繁

202023年年度报告全文

星培训管理系统，有针对经纪人组织协同的经纪人合作生态网络，有能够将经纪人业务进行有效管理的 CBS 和 AMS 系统，也有科学的财务绩效核算系统对经纪人进行有效的激励。

4、融入社区的门店网络

门店网络由社区门店和经纪人团队组成，由于居住服务业务的天然特点，以门店网络为基础的线下服务资源对于客户体验和价值闭环必不可少。

社区门店作为线下渠道的主要形态，既是承载业务、对接社区的物理空间，也是业务线下规范作业和资源管理的最小运营单元，还是业务团队的组织载体。门店的规模、布局及全生命周期运营质量，在支撑业务品质和业绩规模方面具有重要价值。

通过二十三年的全国布局和深耕核心城市的积累，我爱我家打造了一张庞大的“融入社区的线下门店网络”，规模和运营质量保持行业前列。公司在二十多年穿越周期的门店运营经验积累基础上，科学管理，深入社区，线下精耕，进一步增强公司在门店网络方面的核心竞争力。

5、多元协同、良性循环的业务结构

公司在住房买卖与租赁两个相互关联的市场长期保持了优势地位，是国内最早开展房屋资产管理业务的企业，建立了业务体系完整、紧密协同联动的居住服务产业群。公司在数字化基础设施支持下，实现了房、客、人、店等核心业务要素在二手住宅买卖、新房销售以及租住服务等市场中的协同共享、优化匹配，从而提升业务运营效率和系统抗风险能力，为经营体的生命力与盈利能力提供保证。

例如，公司可利用频次和粘性较高的租住服务实现蓄房蓄客，再导入低频高价的买卖服务来促进增收增利。作为一种机会型业务，新房销售业务具有低粘性的特点。对于具有社区客群基础的成熟门店而言，新房业务是二手房业务的补充；而对于社区根基不深的新拓门店来说，新房业务可以成为保持运营、培养团队、积蓄客源的现金牛业务。

住房交易服务会受到政策、宏观经济等外部因素的影响，波动性大。公司租售联动的业务架构可高效引导“房、客、人、店”核心资源配置到租住服务业务，从而保证业务体系的整体活力与收入稳定性。

四、主营业务分析

1、概述

212023年年度报告全文

（1）业务概述

2023年，尽管公司所属的居住服务行业面临一定的发展压力，但公司持续加强运营管理，

严控费用开支，努力提升核心城市的市占率水平，在战略型人才引进、数字化能力建设、品牌及文化价值观升级、精细化运营上持续发力，使得企业主营业务收入和毛利率依然保持稳定增长。报告期内，公司实现营业收入120.9亿元，较去年同期增长3.6%，毛利率9.47%，同比提升0.8个百分点；实现归属母公司所有者的净利润-8.5亿元，较去年同期亏损幅度有所增加。本报告期内亏损幅度的扩大，主要是受到部分非经营性以及一次性因素的影响，这些因素对公司利润总额的影响约7亿元，主要包括以下几个方面：

1）计提资产及信用减值准备的影响。公司考虑对部分区域的市场定位和业务战略的调整，商业地产营销业务已不符合公司未来的发展方向，故公司预计将出清该业务，根据《企业会计准则》及公司会计政策的相关规定，基于审慎性原则，公司提取与该业务相关的商誉资产减值损失约2.6亿元。同时，考虑到市场环境的变化，出于审慎性原则，公司计提我爱我家云数据有限公司商誉减值约0.5亿元。此外，考虑到部分新房业务相关的应收账款账龄以及信用风险的变化，基于会计准则与审慎性原则，公司本报告期提取与之相关的信用减值损失约1.3亿元。

2）员工持股计划带来的影响。公司于2021年实施了员工持股计划，其中，在2023年

度确认的股份支付费用约为0.3亿元。

3）政府补贴退回的影响。2023年二季度，我爱我家杭州公司退回部分政府补助资金，

根据《企业会计准则第16号—政府补助》和公司会计政策的规定，针对该笔政府补助的退回，公司相应冲减其他收益。

4）投资性房地产公允价值变动的影响。出于审慎性原则以及公司相关会计政策规定，

公司预计自持的部分物业投资性房地产公允价值变动损失约0.5亿元。

5）品牌升级带来营销费用增加。2023年，我爱我家品牌进行了全面的焕新升级。公司

发布了“住进每一种生活”的品牌主张和全新的视觉形象，门店装修进行了全面升级改造，并通过人、店、社区、大众等四个传播维度，将全新的品牌形象和品牌理念充分传递给更广泛的消费群体。通过本次品牌升级，“我爱我家”品牌再次绽放出新的生命力。本次品牌升级公司投入的各项营销推广费用约1.5亿元。

222023年年度报告全文

报告期内，公司业务持续聚焦在国内一线和新一线核心城市，展业地区涵盖北京、上海、杭州、南京、苏州等15座国内城市。2023年，公司进一步精简了非核心城市运营效率较低的加盟业务，截止报告期末，国内运营门店总量约2853家，其中直营门店2323家，加盟门店 530 家，经纪人总数约 3 万余人，报告期内公司实现住房总交易金额（GTV）约为 2843亿元，同比增加6.6%。

（2）公司采取的经营举措情况

报告期内，公司为有效提升运营质量，采取了一系列积极有效的举措，主要如下：

1）公司在门店升级、品牌焕新、社区营销上持续深耕，不断增强品牌活力，提升品牌竞争力。

2）公司持续聚焦核心城市，关闭了部分非核心城市运营效率较低的加盟业务以及持续

亏损的部分门店，有效提升了公司的整体盈利能力。

3）公司持续推进数字化平台建设，数字化运营能力不断提升，在持续有效降低成本的同时，进一步提高了公司的整体运营效率。

4）公司继续严控各项费用开支，推动门店租金、装修费用等各项运营成本的进一步下降。

5）公司在落地城市持续精耕细作，提升经纪人的服务品质，在核心城市的市占率水平

保持稳步提升趋势。

（3）公司各项业务经营情况

报告期内，公司各项业务的经营情况如下：

1）经纪业务

报告期内，公司经纪业务实现收入40.9亿元，同比增加15.9%，实现毛利率20.2%，同比提高3.4个百分点。公司经纪业务的增长一方面来自于存量房行业交易量的回暖，另一方面来自于公司在部分核心城市市占率的持续提升。

报告期内，公司经纪业务实现 GTV 约 2222 亿元，同比增加 10.2%。公司在核心城市持续精耕细作，提升经纪人的服务品质，在上海地区市占率同比提高0.7个百分点，在北京和杭州地区市占率继续在头部保持稳定。

此外，公司买卖业务全国平均佣金率水平与去年相比基本保持稳定，我爱我家多年来一直按照政府的要求和政策的制定，提供亲民的佣金费率服务，并且一直贯彻“总价不同、费

232023年年度报告全文率不同”的阶梯式收费原则，符合近期政府部门提出的佣金政策导向。今后，公司将继续坚持“待客如己”的服务理念，为客户提供优质的服务。长期来看，我们认为行业佣金率水平将由房地产经纪服务行业的供需状况、服务品质和竞争格局所决定。

2）资产管理业务

截止报告期末，公司房屋资产管理业务覆盖北京、杭州、上海、苏州等15个城市，在管房源规模达到27.1万套，相比2022年底增长6.7%。报告期内，房屋资产管理业务的平均出房天数为8.3天，相比2022年同期显著减少11.7%，资产管理业务的出租率高达96.4%，相比 2022 年同期进一步提升 2.3%。2023 年，公司资产管理业务实现 GTV 约 169 亿元，同比增加2.6%，实现营业收入57.6亿元，同比增长1.9%，实现毛利率-5.4%，同比提升0.6个百分点。公司2023年资产管理业务在管房源、营业收入、毛利率均实现稳定增长，继续成为公司业务的稳定器。报告期内该业务毛利率为负，主要原因是基于新的租赁准则，部分房源的收益确认至“资产处置收益”科目之中所致，若调整回该部分收益，2023年公司资产管理业务的毛利率约为13.3%，同比提高2.0个百分点。

此外，在报告期内，公司也和行业内领先的广告公司奥美咨询进行合作，为“相寓”业务进行重新的品牌和市场定位，为该业务后期的独立发展、品牌营销和全国性扩张打下基础。

与此同时，公司继续通过加速数智化改造，在实现中后台运营持续增效降本的同时，也使得各城市公司的回款风控与客户服务水平得到显著增强，为业务保持高效运营与规模良性增长提供了强大的科技保障。

3）新房业务

报告期内，公司新房业务实现收入11.1亿元，同比-12.6%，毛利率约为12.6%，同比提高 0.1 个百分点。报告期内新房业务实现 GTV 约为 453 亿元，同比减少 6.6%。

目前，公司全部城市均已完成新房 CBS2.0 系统的覆盖上线，进一步加强了业务管控，提升运营效率和风控能力。

面对全国新房市场投资与消费持续走低、行业风险频发的态势，公司以“控规模、保质量、增效率”作为新房销售业务的经营原则，在确保收入质量的前提下发展新房销售业务，重点发展与央企、国企等品牌开发商的合作，并加强业务回款管理。

4）商业租赁及服务

2023年，公司商业租赁及服务业务实现收入4.1亿元，同比增长4.6%。为应对多种市

场短期变化因素所带来的挑战，作为西南地区知名品牌以及云南商业龙头，报告期内昆百大

242023年年度报告全文

持续深化对客户群的需求研究和会员服务工作，积极挖掘客群在消费升级与代际变化下对于品牌消费的新需求，持续优化客户消费体验和客户黏性。昆百大以企业品牌为杠杆，加强项目招商力度，进一步增加了知名消费品牌的入驻，优化了业态和品牌配置，使消费场景吸引力得到持续提升，保证了企业经营的稳定和改善。

2、收入与成本

（1）营业收入构成

单位：元

2023年2022年

占营业收占营业收同比增减金额金额入比重入比重

营业收入合计12091732831.61100%11673410158.40100%3.58%分行业

城市居住综合服务业10959356504.9290.64%10447598176.3489.50%4.90%

商业租赁服务及其他1132376326.699.36%1225811982.0610.50%-7.62%分产品

经纪业务4093701372.6833.86%3530953931.6430.25%15.94%

新房业务1110168814.919.18%1269636499.3410.88%-12.56%

资产管理5755486317.3347.60%5647007745.3648.37%1.92%

商业租赁及服务409480306.993.39%391502293.533.35%4.59%

其他722896019.705.97%834309688.537.15%-13.35%分地区

华北6735707954.1355.71%6319238195.4754.13%6.59%

华东4758807476.2339.36%4769159716.3340.85%-0.22%

海外0.000.00%5028557.060.04%-100.00%

其他597217401.254.93%579983689.544.98%2.97%

（2）占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况

□适用□不适用

单位：元营业收入营业成本毛利率比项目营业收入营业成本毛利率比上年同比上年同上年同期期增减期增减增减分行业

城市居住综10303203840.8

10959356504.925.99%4.90%2.65%2.06%

合服务业0分产品

经纪业务4093701372.683268860216.7820.15%15.94%10.03%3.44%

资产管理5755486317.336064295486.11-5.37%1.92%1.32%0.62%

252023年年度报告全文

新房业务1110168814.91970048137.9112.62%-12.56%-12.66%0.10%

说明:资产管理业务依据租赁准则核算，按照融资租赁方式计算的租金收益计入资产处置收益科目，考虑资产处置收益，资产管理业务的实际毛利率为13.29%。

公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1年按报告期末口径调整后的主营业务数据

□适用□不适用

（3）公司实物销售收入是否大于劳务收入

□是□否

（4）公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况

□适用□不适用

（5）营业成本构成行业分类

单位：元

2023年2022年

行业分类项目占营业占营业同比增减金额成本比金额成本比重重

经纪业务3268860216.7829.86%2941005482.6827.58%11.15%城市居住综

资产管理6064295486.1155.40%5985318785.5156.14%1.32%合服务业

新房业务970048137.918.86%1110679326.4510.42%-12.66%

其他行业其他643866434.335.88%625113921.745.86%3.00%

说明：本公司营业成本构成主要为职工薪酬、租赁成本、经营场所费用及渠道成本。

（6）报告期内合并范围是否发生变动

□是□否

本报告期纳入合并范围内的子公司共172家，其中：2023年度新设立子公司6家、注销18家。具体情况详见本报告“第十节财务报告”之“九、合并范围的变更”之“5、其他原因的合并范围变动”。

（7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况

□适用□不适用

（8）主要销售客户和主要供应商情况

262023年年度报告全文

公司主要销售客户情况

前五名客户合计销售金额（元）127056976.76

前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例1.05%

前五名客户销售额中关联方销售额占年度销售总额比例0.00%公司前5大客户资料

序号客户名称销售额（元）占年度销售总额比例

1 A公司 48629316.98 0.40%

2 B公司 24162346.06 0.20%

3 C公司 19226610.18 0.16%

4 D公司 18459079.90 0.15%

5 E公司 16579623.64 0.14%

合计--127056976.761.05%主要客户其他情况说明

□适用□不适用

本公司与上述前5名客户不存在关联关系，公司董事、监事、高级管理人员、核心技术人员、持股5%以上股东、实际控制人和其他关联方在主要客户中没有直接或者间接拥有权益。本公司业务不存在对主要客户的依赖。

公司主要供应商情况

前五名供应商合计采购金额（元）259656291.11

前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例2.38%

前五名供应商采购额中关联方采购额占年度采购总额比例1.15%公司前5名供应商资料

序号供应商名称采购额（元）占年度采购总额比例

1 A公司 125808546.74 1.15%

2 B公司 48996815.90 0.45%

3 C公司 34498045.04 0.32%

4 D公司 29292493.21 0.27%

5 E公司 21060390.22 0.19%

合计--259656291.112.38%

□适用□不适用

上述供应商瑞庭网络技术(上海)有限公司为报告期内原持有本公司5%以上股份的法人股

东五八有限公司的一致行动人，为本公司关联方。针对与相关关联方的采购事项，本公司2023年4月26日召开的第十届董事会第二十七次会议暨2022年度董事会审议通过了《关于子公司2023年度日常关联交易预计的议案》。

272023年年度报告全文

除上述外，本公司与上述前5名供应商中的其他供应商不存在关联关系，公司董事、监事、高级管理人员、核心技术人员、持股5%以上股东、实际控制人和其他关联方在主要供应商中没有直接或者间接拥有权益。公司业务不存在对主要供应商的依赖。

3、费用

单位：元

2023年2022年同比增减重大变动说明

品牌升级带来营

销售费用807709833.97587086328.5737.58%销费用增加

管理费用1120597359.801054271682.366.29%

财务费用655405179.83682618330.99-3.99%

研发费用40095921.7136982852.648.42%

4、研发投入

□适用□不适用主要研发拟达到的目项目目的项目进展预计对公司未来发展的影响项目名称标通过提升经纪人的作业体验不断迭代优化全集团和效率，公司能够更快速、统一的数字化业务系夯实平台能

准确地响应客户需求，提供统平台，智能化系统通过签后履约数字化力，提升运优质的服务，从而增加客户和产品工具赋能业务能力建设以及服务承营效率，以忠诚度和口碑，进一步拓展核心业务生态。夯实服务品诺线上化、各项业务用户体验为市场份额和吸引新客户。此系统升级质，构建用户全生命规则线上化，有效提驱动，建立外，高效的作业流程和团队周期品质服务体验，高交易效率，管理效全生命周期协作能够提升员工的工作满

通过数据、技术和科率。的品质服务意度和减少员工流失率，形学管理的融合科技赋体验。

成稳定的人才队伍，为公司能线下服务体验。

长期发展提供有力支持。

持续迭代升级语义分运营驾驶舱能力不断析能力和内容推荐工促进平台线

深化建设，覆盖核心具，构建平台大数据上流量精准业务流程场景。消费精准画像能力，建设投放和成交为官网找房效率做好数据能者购房偏好大数据分

大数据能集团统一的数据引擎转化，全面力支撑，并为经纪人及管理析效率升级，精准房力建设和经营管理驾驶舱。提升房客匹者提供决策数据，数字驱动客匹配算法持续优实现经纪人作业提配效率和管运营效率改进。

化，实现搜索和推荐效、房客精准推荐匹理者决策效核心场景匹配效率大

配、管理者高效决率。

幅提升。

策。

消费者端数字化产品

能力持续升级改造，线上投放精建设以“服务+数据+科技”持续升级用户端产品全面覆盖业主委托、准度提、为护城河的房产经纪数字化

线上服务能力，提升客源商机、用户找房升、线上房新生态，推进行业正循环，官网产品

房客匹配效率、用户沟通咨询、交易预估客匹配效率实现居住产业链的多场景融升级

服务体验、营销获客房产交易知识体系等提高、实现合，全面推进中国新居住产能力。业务场景，相关产品用户体验升业互联网的行业变革和历史能力的全面优化迭级。进程。

代。

完成臻服务（经纪人围绕经纪人打造以人为本，企业完成臻服务体系的搭建，显企业信息服务平台）能力搭体验地图，人才全生命周期持续著的提升了员工满意度，为化建，企业微信迭代，全面提升员服务、实现数字化人员工保留及人才引进，以及人力平台系统升级，工满意度。

282023年年度报告全文

力共享服务，提升员工单系统，门店系统提高企业协业务发展提供了强有力的支工服务体验。等重点项目。同效率撑。

公司研发人员情况

2023年2022年变动比例

研发人员数量（人）367483-24.02%

研发人员数量占比1.12%1.46%-0.34%研发人员学历结构

本科320429-25.41%

硕士4754-12.96%研发人员年龄构成

30岁以下110249-55.82%

30~40岁2572349.83%

公司研发投入情况

2023年2022年变动比例

研发投入金额（元）166560388.0695037977.2375.26%

研发投入占营业收入比例1.38%0.81%0.57%

研发投入资本化的金额（元）126464466.3588501645.1342.90%

资本化研发投入占研发投入的比例75.93%93.12%-17.19%公司研发人员构成发生重大变化的原因及影响

□适用□不适用研发投入总额占营业收入的比重较上年发生显著变化的原因

□适用□不适用研发投入资本化率大幅变动的原因及其合理性说明

□适用□不适用

5、现金流

单位：元项目2023年2022年同比增减

经营活动现金流入小计18380962248.3423091025666.77-20.40%

经营活动现金流出小计13707489644.1318779543844.67-27.01%

经营活动产生的现金流量净额4673472604.214311481822.108.40%

投资活动现金流入小计10177885089.469609370938.615.92%

投资活动现金流出小计1800599756.722995752381.36-39.89%

投资活动产生的现金流量净额8377285332.746613618557.2526.67%

筹资活动现金流入小计2336636819.172890503555.95-19.16%

筹资活动现金流出小计15532914052.8414018336734.3210.80%

筹资活动产生的现金流量净额-13196277233.67-11127833178.3718.59%

现金及现金等价物净增加额-145337438.75-201946639.95-28.03%

292023年年度报告全文

相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明

□适用□不适用

本期投资活动现金流出小计较上期下降39.89%，主要系理财产品全年总购买额下降所致。

报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明

□适用□不适用报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因主要是相寓业务及门店租赁适用新租赁准则导致的。

五、非主营业务分析

□适用□不适用

单位：元占利润总是否具有可金额形成原因说明额比例持续性

投资收益32251290.82-3.77%主要为处置长期股权投资产产生的收益否公允价值变主要为持有交易性金融资产产生的和投资

-75831306.018.86%否动损益性房地产产生的变化

资产减值-318422446.5937.20%主要是计提的商誉资产减值损失否

营业外收入12359834.99-1.44%主要为其他与经营活动无关的收入否

营业外支出22077246.24-2.58%主要为赔偿、补偿支出否

六、资产及负债状况分析

1、资产构成重大变动情况

单位：元

2023年末2023年初

重大变占总资占总资比重增减金额金额动说明产比例产比例

货币资金3561443709.4011.00%3781605281.7711.62%-0.62%

应收账款585445286.531.81%898714798.772.76%-0.95%

存货455684639.711.41%509407926.741.57%-0.16%

投资性房地产2436025939.007.52%3123691172.879.60%-2.08%

长期股权投资94409073.010.29%90574535.450.28%0.01%

固定资产274376591.430.85%287621624.500.88%-0.03%

在建工程633775649.621.96%943830.190.00%1.96%

使用权资产10086128709.1931.15%9082972124.6527.91%3.24%

短期借款1210188132.683.74%1898234655.765.83%-2.09%

合同负债711301709.122.20%704177352.602.16%0.04%

302023年年度报告全文

长期借款1057867310.693.27%602872310.691.85%1.42%

租赁负债4591300409.5814.18%4620932626.6114.20%-0.02%境外资产占比较高

□适用□不适用

2、以公允价值计量的资产和负债

□适用□不适用

单位：元本期计入权益的本期公允价计提项目期初数累计公允价本期购买金额本期出售金额其他变动期末数值变动损益的减值变动值金融资产

1.交易

性金融资产

（不含429334737.89-28120554.121515300000.001579457215.32337056968.45衍生金融资

产）

4.其他

权益工21969300.000-3913029.7301000000.000019056270.27具投资金融资

451304037.89-28120554.12-3913029.7301516300000.001579457215.320356113238.72

产小计投资性

3123691172.87-47710751.8931230839.4061393421.38-609791900.002436025939.00

房地产应收款

473800.00-173610.00300190.00

项融资上述合

3575469010.76-75831306.01-3913029.7301547530839.401640850636.70-609965510.002792439367.72

计金融负

0.000.00

债其他变动的内容

因持有目的发生变化，本公司子公司华邦物业管理有限公司本年将对外出租的投资性房地产改为自用，故从投资性房地产转入在建工程核算，待装修完毕之后，将作为本公司办公楼使用，转出价值为609791900.00元，其中：成本为607006600.00元，公允价值变动为2785300.00元。

报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化

□是□否

3、截至报告期末的资产权利受限情况

312023年年度报告全文

项目年末账面价值受限原因

货币资金286856939.72详见：原因1

固定资产80299827.86详见：原因2

投资性房地产966224100.00详见：原因2

在建工程633775649.62详见：原因2

合计1967156517.20

原因1：货币资金受限的说明：

货币资金受限金额为286856939.72元，其中（1）住房租赁风险防控金等专项用途资金247932446.75元，根据杭州市住房保障和房产管理局日前联合杭州市金融办、中国人民银行杭州中心支行对外发布《杭州市住房租赁资金监管办法（试行）》规定，从事利用收储房源开展住房出租业务的企业（以下简称“托管式”住房租赁企业）须在专户中冻结部分

资金作为风险防控金，在特定情况下用于支付房源委托出租人租金及退还承租人押金，风险防控金不得随意使用；（2）银行承兑汇票保证金22121109.66元；（3）业务及司法冻结

7918025.35元；（4）商业预付卡存管保证金4868560.00元；（5）按揭保证金及其他

业务保证金3756948.27元；（6）其他受限资金259849.69元。

原因2：固定资产、投资性房地产、在建工程、其他资产受限的说明

本公司和本公司的子公司以自持的新纪元广场停车楼等固定资产进行抵押，账面价值合计80299827.86元；以百大新天地、新西南等的投资性房地产进行抵押，账面价值合计

966224100.00元；以北京朝阳区运动员餐厅（辰运大厦）在建工程进行抵押，账面价值合

计633775649.62元；本公司子公司昆明百货大楼投资控股有限公司以其持有的昆明新西

南商贸有限公司100%的股权质押，截止2023年12月31日向银行等金融各机构借款合计借款余额合计1530997310.69元。

七、投资状况分析

1、总体情况

□适用□不适用

报告期投资额（元）上年同期投资额（元）变动幅度

1516300000.002689397040.11-43.62%

2、报告期内获取的重大的股权投资情况

□适用□不适用

322023年年度报告全文

3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况

□适用□不适用

4、金融资产投资

（1）证券投资情况

□适用□不适用公司报告期不存在证券投资。

（2）衍生品投资情况

□适用□不适用公司报告期不存在衍生品投资。

5、募集资金使用情况

□适用□不适用公司报告期无募集资金使用情况。

八、重大资产和股权出售

1、出售重大资产情况

□适用□不适用公司报告期未出售重大资产。

2、出售重大股权情况

□适用□不适用

九、主要控股参股公司分析

□适用□不适用

主要子公司及对公司净利润影响达10%以上的参股公司情况

单位：元公司主要公司名称注册资本总资产净资产营业收入营业利润净利润类型业务

我爱我家云互联网--

170280026971808

数据有限公子公司数据服50000000.005115634326.256963147671113124

67.01016.73

司务5.362.06报告期内取得和处置子公司的情况

□适用□不适用

332023年年度报告全文

主要控股参股公司情况说明无

十、公司控制的结构化主体情况

□适用□不适用

十一、公司未来发展的展望

（一）2024年工作重点

2024年，面对持续变化和形势复杂的市场环境，公司将立足于整体发展态势，依托过往

在数字化转型与品质提升方面的成功经验，深化推进“三个一工程”这一核心战略，即“以卓越标准塑造我爱我家品牌新高度，打造一个智能化的核心业务管理平台，构建全面升级的互联网线上服务生态圈”。

当前，房地产交易市场经历了波动下行的阶段，经纪业务逐渐进入稳定运行的轨道。然而，市场竞争愈发激烈，行业变革的脚步从未停歇。挑战与机遇并存的时代背景，正是我们深化推进“三个一工程”的强大动力。这一战略不仅是对市场趋势的精准把握，更是对行业未来发展潜力的坚定信心，它将引领我们在数字经济的大潮中，实现品质与创新的双重提升。

在2024年，我们将积极拥抱科技创新，以客户需求为导向，不断提升组织系统的智能化水平，完善服务链条，提升运营效率。我们将致力于将我爱我家品牌推向新的高度，通过卓越的服务品质和创新的业务模式，赢得更多客户的信任与支持。同时，我们也将打造一个智能化的核心业务管理平台，实现业务流程的数字化、智能化管理，提升决策效率和执行力。

此外，我们还将构建全面升级的互联网线上服务生态圈，提供更加便捷、高效的服务体验，满足客户的多元化需求。

基于以上战略，公司在2024年确定如下核心工作：

1.强化品牌战略，深化品牌影响力

（1）深化品牌视觉识别系统和品牌主张的升级，全面优化品牌终端形象与经纪人服务标准，进一步强化“身边可靠伙伴”的形象，稳固和提升我们作为国民品牌的地位。

（2）拓宽社区服务领域，积极创新多元化社区服务模式，提供更为丰富的便民服务和

社区活动，将品牌影响力有效延伸至居住服务的每一个角落。

342023年年度报告全文

（3）创新业务模式，扩大品牌影响力。公司将积极探索装修推介等新业务模式，加强

与上下游公司的合作，形成更为紧密的合作关系。深化与客户的链接和服务，进一步提升我爱我家在客户心中的品牌影响力。

2.强化数字化战略，加速数字化转型升级

我们将进一步加速数字化转型，提升公司在数字化领域的竞争力，推动客户体验、生产力模式和组织能力的飞跃。

（1）我们将运用数字化手段对服务流程和效率进行深度优化，为客户提供更加个性化、精准化的服务体验。

（2）加大人工智能、AIGC 等前沿技术的研发和应用力度，并与核心业务管理平台进行

深度融合，提升需求服务的智能化水平。

（3）加强企业数字化运营的体系和机制建设，完善数字化人才梯队，以实际需求为导向，通过构建更加完善的数字化运营平台和统一的数据治理体系，实现数字化运营的全面升级和持续优化，为公司的长远发展奠定坚实的技术基础。

3.相寓业务

虽然经济环境复杂多变，但我国住房租赁市场仍在持续增长，用户需求愈加多样化，机构化率仍有极大的增长空间。相寓业务中国住房租赁市场的先导者，多年发展过程中一直是头部品牌。2024年工作重点将围绕更好的服务更多租住用户展开：

（1）继续推动去年启动的业务独立拆分工作，巩固和强化专业护城河，更好的满足用户租住需求；

（2）在已有基础上，积极探索和引入高效的获客渠道，满足更多用户的租住需求；

（3）继续优化 APP 等品牌自有线上运营阵地，包括但不限于 AIGC 等服务能力的探索和应用，为用户提供更高效的服务响应，实现更好的用户体验。

（二）风险与对策

1、可能面临的风险

（1）市场风险

目前经济复苏仍不稳固，消费信心恢复尚需时日，居住交易市场的恢复速度和效果可能不及预期，存在导致公司业务发展受影响的风险。

（2）政策风险

352023年年度报告全文

近期政府部门对于二手房市场政策逐步放松，有利于市场的稳定和购房者信心的恢复。

但未来如果市场热度恢复过快，也可能导致政府进行政策干预，引起市场波动，导致二手房交易的活跃度再次下降。

（3）研发风险

数字化转型升级是公司持续推进的核心战略，公司在数字技术、智能技术的行业应用研发方面已经处于行业领先水平，进一步的创新探索具有更高的技术挑战，存在因研发进度不及预期或产品验证失败而导致数字化升级受阻的风险。

（4）新房业务应收账款风险

受上游开发商客户经营与财务状况的影响，公司新房业务的佣金应收账款可能出现回款周期拉长、逾期乃至坏账的风险。

（5）人才竞争风险

房地产经纪行业是高度依赖业务人员能力的行业，业内对高产能经纪人的竞争非常激烈，这对部分城市业务团队的稳定性形成影响，容易导致人员流失的风险。

2、针对可能面临风险的应对措施

针对以上风险，公司将采取以下措施进行规避和防范：

（1）深化数字组织建设，推动智能化升级，发挥数字基建的赋能作用

引入优秀的互联网产品、运营及技术人才，提高公司互联网平台的数字化、智能化水平和平台运营能力，让消费者在公司互联网平台上获得更好的服务体验，更乐于接受 VR 看房、在线签约等居住交易线上服务，对公司线上平台产生更大黏性，从而减少客户流失，提高服务和成交效率；让经纪人用户通过平台提供的 CBS 合作网络以及小爱助手、好房、好客等在

线智能产品，提高服务能力与开单成交效率，从而提高经纪人留存和人效；让门店管理者和城市业务管理者通过平台提供的业务生命周期数据洞察，更高效地进行运营和决策，提升经营质量。从而帮助公司与各方用户共同克服市场环境等风险因素的不利影响，实现共赢。

（2）发挥租售业务协同的优势，平衡市场波动影响

住宅买卖市场受政策、经济形势等因素影响较大，居住租赁市场需求更加持续和稳定。

公司将发挥在居住租赁市场的传统优势地位，进一步加强相寓等租赁类业务的发展，通过业务的结构化组合来平衡市场波动，保证经营健康度。

（3）推动经纪人队伍的专业化和复合型发展

362023年年度报告全文

大力推进经纪人队伍的职业化，从专业知识、经营能力、职业素养等方面实现标准化、制度化，从而系统性提高经纪人的专业性、突破职业发展瓶颈，使经纪人具有事业感、获得感，同时赢得社会尊重。在公司多元化发展战略的牵引下，完善经纪人在社区服务、家装服务、金融服务、养老等方面跨领域的专业化能力和作业能力，打造复合型人才。

（4）合规与高效双管齐下

通过在组织机构、制度流程、沟通机制等方面的优化，建立并持续打造开放型组织、高效率办公流程、无障碍沟通平台，强化合规管理，降低运营成本，避免变革过程中的风险和弯路。

（5）在夯实品质的基础上，坚持多元创新

品质是保障创新的基础。通过提升主赛道的业务品质，增强为创新赛道协同赋能的能力；

通过加强对创新业务的品质管理，有效保障业务创新的成功。在此基础上，充分挖掘主赛道业务的平台化、生态化资源优势，通过业务创新突破外部环境带来的发展瓶颈，打造公司第二增长曲线。

十二、报告期内接待调研、沟通、采访等活动

□适用□不适用

公司高度重视投资者关系，倡导尊重投资者，对投资者负责的企业文化，设立了专门的投资者关系负责部门，采用多渠道、多角度、多层面沟通的策略，通过互动易平台、公司网站、电话、电子邮箱等渠道，采取股东大会、投资者说明会、路演、分析师会议、接待调研、座谈交流等方式建立多元化的、有效的信息沟通渠道，加强与投资者的沟通与交流，认真倾听投资者的意见和建议，有效增加投资者的参与度，从而增加投资者对公司的了解和信心，向资本市场充分展示公司的发展战略和经营情况，同时让投资者关系管理对公司发展起到切实的助推作用，促进公司治理水平的提升，助力公司高质量发展。

2023年，公司持续提升公司信息披露质量。通过指定信息披露媒体对外发布公告133个，

继续推进了公司信息披露的质量和效率，切实保护了投资者的知情权。除及时、准确、充分地做好信息披露外，公司通过各种方式加强与投资者的沟通与互动。报告期，公司组织召开了2022年年度业绩说明会，参与了2022年度云南辖区上市公司投资者网上集体接待日暨集体业绩说明会，接待了多次机构调研，并多次主持召开机构投资者电话会议，接待投资者来访、来电约200余次，通过深交所互动易回复投资者提问330条，回复率100%。此外，公司还通过网站、电子邮件等方式加强与投资者的日常沟通交流，不断提升公司治理的透明度，有效保持与投资者的良性互动。

372023年年度报告全文

报告期内接待调研、沟通、采访等活动登记表接待接待对象谈论的主要内容及提供接待地点接待方式接待对象调研的基本情况索引时间类型的资料

广发基金、兴业证券、

浙商证券、天安人寿、

北京市朝阳中荷人寿、招商信诺资主要涉及：公司主要业

区朝来高科管、安信证券、九泰基务概述、公司发展历程

2023技产业园西金、泰康基金、天风证简述、品牌价值、数据巨潮资讯网

年 02 区创远路 券、泰康养老、泓德基 资产及能力 （www.cninfo.com.cn）实地调研机构

月1536号院8金、国泰资产、中金公、平台价值、未来战略2023年2月15日投资者

日号楼我爱我司、东兴证券、兴合基发展、数字化投入成效关系活动记录表

家公司会议金、明世伙伴基金、中及后续投入计划等。公室信证券、中信建投、华司未提供资料。

泰柏瑞、融通基金、宁

银理财、申万宏源通过“全景网投资

者关系互主要涉及：公司在数字

“全景网投动平台”化领域的能力储备和未巨潮资讯网通过“全景网投资者关

2023 资者关系互 （https: 来战略、公司在租赁领 （www.cninfo.com.cn）

2022年年系互动平台”年 05 动平台” //ir.p5w 域的发展战略、公司品 2023 年 5 月 9 日投资者关

度业绩说 （http://ir.p5w.net）

月 09 （http://i .net）参 牌升级的战略举措、公 系活动记录表（2022 年年明会参加公司2022年年度业日 r.p5w.net 加公司 司在行业内的主要竞争 度业绩说明会）、绩说明会的投资者

） 2022 年年 优势等。公司未提供资 https://ir.p5w.net度业绩说料。

明会的投资者通过“全景路演”

（https:

2022 年度 //rs.p5w 巨潮资讯网云南辖区 .net）参 通过“全景路演” （www.cninfo.com.cn）“全景路主要涉及：相寓业务未2023 上市公司 加 2022 （https://rs.p5w.net 2023 年 5 月 11日投资者演”来的发展规划、公司大年05投资者网年度云南）参加2022年度云南辖关系活动记录表（2022年（https:// 模型在业务上的应用、月11上集体接辖区上市区上市公司投资者网上度云南辖区上市公司投资

rs.p5w.net 公司对存量房的市场看日待日暨集公司投资集体接待日暨集体业绩者网上集体接待日暨集体）法等。

体业绩说者网上集说明会的投资者业绩说明会）、

明会 体接待日 https://rs.p5w.net暨集体业绩说明会的投资者

博时基金、嘉实基金、

华夏基金、太平保险、

九泰基金、中信保诚、主要涉及：行业回顾及

明世基金、益民基金、展望、公司业务回顾、

匀丰资产、烜鼎资产、公司的品牌升级战略、

2023巨潮资讯网

北京我爱我兴业证券、中信证券、公司的数字化战略及房

年 05 （www.cninfo.com.cn）

家总部会议实地调研机构天风证券、海通证券、产经济大模型介绍、公月222023年5月22日投资者

室长江证券、东吴证券、司的扩张战略及市占率日关系活动记录表

华安证券、国泰君安、提升举措、相寓业务及

中银国际、国盛证券、国内租赁市场展望、公

开源证券、国联证券、司对于市场的看法等。

银河证券、财通证券等约35位投资者及分析师

382023年年度报告全文

贝莱德集团

（BlackRock）：中国公

募基金基金经理、中国

公募基金分析师、中国主要涉及：对国内房地

2023巨潮资讯网

北京我爱我房地产私募投资基金经产市场的整体看法、对

年 05 （www.cninfo.com.cn）

家总部会议实地调研机构理、全球新兴市场分析近期房地产市场现象的月292023年5月29日投资者

室师、亚洲固收团队基金看法、政策变动对公司日关系活动记录表

经理、亚洲固收团队大的影响等。

中华区研究主管、亚洲区公司业务副总裁等7人

主要涉及：对国内房屋

2023租赁市场的整体看法、巨潮资讯网

北京我爱我

年 06 银河证券研究院分析师 对租赁市场机构化率的 （www.cninfo.com.cn）家总部会议实地调研机构

月01等4人看法、相寓品牌的介2023年6月1日投资者关室

日绍、相寓的竞争优势、系活动记录表相寓未来的战略等。

主要涉及：公司的扩张战略及市占率提升举

2023巨潮资讯网

北京我爱我措、公司近几年的市占

年 06 瑞银证券、西部证券、 （www.cninfo.com.cn）

家总部会议实地调研机构率趋势、公司的数字化

月06人寿资产、鹏扬基金2023年6月6日投资者关

室战略、对政策的看法、日系活动记录表公司对市场后续趋势判断等。

兴业证券、中银国际、

海通证券、第一上海、

开源证券、天风证券、

国联证券、中金公司、

浙商证券、东方证券、主要涉及：公司2023年爱建证券、工银国际、半年度业务概述、公司

民生理财、国泰君安、管理层关于近期政策变

2023巨潮资讯网

北京我爱我大家保险、国华保险、化对公司业务影响的分

年 08 （www.cninfo.com.cn）

家总部会议电话沟通机构浦银安盛、安信基金、析、相寓业务中长期发月252023年8月25日投资者

室长城基金、华夏基金、展战略和对租赁市场的日关系活动记录表

圆信永丰基金、维金资中长期看法、房产经纪

产、海尔金控、大模型的情况介绍、公

Jarislowsky Fraser、 司未来的扩张战略等。

结 好 资 管 、 Seahawk

China Dynamic

Fund 等境内外约 50 位投资者及分析师

高盛集团、法国巴黎银

行、中金公司、摩根士

丹利、淡水泉、嘉实基

金、工银瑞信基金、兴

证全球基金、挪威央

2023行、阳光资产、三星证

主要涉及：近期政策的

年9券、招商证券、海通证落实对公司业务和市场巨潮资讯网

月5北京我爱我券、华宝基金、易方达

的影响、公司在数字化 （www.cninfo.com.cn）

日-9家总部会议电话沟通机构基金、施罗德基金、鹏

领域的发展情况、公司2023年9月5日-9月7月7室扬基金、中国人保、泉

未来的业务定位、公司日投资者关系活动记录表

日汐基金、南方基金、华未来的扩张战略等。

夏基金、中欧基金、国

泰基金、国寿安保基

金、国投瑞银基金、国

联证券、大家保险、光

大资管、华西基金、博

时基金、广发基金、睿

392023年年度报告全文

远基金、红杉资本、浙

商证券、西部证券、开

源证券、华安证券、明

世伙伴基金、华泰人

寿、平安基金、建信基

金、国金资管、混沌投

资、圆信永丰基金、建

银投资、贝莱德集团、

荷宝投资、Mirae

Assets 、 T Rowe

Price 、 M&G

Investment、Point72、

Allianz 、 Invesco 、

Dymon

Asia 、 Polymer

Capital、Robeco、LyGH

Capital 等境内外投资机构约330余位投资人及分析师

主要涉及公司基本面、

2023

业务及经营情况、业绩年1报告期内累计接听投资者

线上电话沟通个人个人投资者预告、员工持股、股东

月-12电话200余次。

人数等相关情况。公司月未提供资料。

主要涉及公司业务及经报告期内回复投资者互动

2023营情况、未来发展计

易问询330条。

年1划、经营业绩、定期报

线上书面问询个人个人投资者索引：深交所互动易

月-12告、股东人数等内容以

https://irm.cninfo.com月及提出建议等。公司未.cn提供资料。

十三、“质量回报双提升”行动方案贯彻落实情况

公司是否披露了“质量回报双提升”行动方案。

□是□否

402023年年度报告全文

第四节公司治理

一、公司治理的基本状况

公司高度重视并不断完善公司治理结构，促进公司规范运作，已严格按照《公司法》《证券法》《上市公司治理准则》《深圳证券交易所股票上市规则》《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第1号——主板上市公司规范运作》等有关法律、法规及规范性文件的要求，构建了符合公司业务规模和经营管理需要的组织结构，以股东大会为最高权力机构、董事会为决策机构、董事会专门委员会为决策支持机构、高级管理人员及经营层为执行机构、

监事会为监督机构，形成了权力机构、决策机构、监督机构与经营层之间权责分明、各司其职、相互配合、有效制衡、决策科学、运作协调、健全完善的内部控制体系及规范有序和运

行有效的治理机制、激励约束机制，能够对确保公司经营管理的依法合规、对公司财务报告及相关信息的真实完整提供合理保障，能够有效促进公司维护良好的资本市场形象、维护股东和相关利益主体的合法权益，促进公司积极履行社会责任、回报社会，为企业价值创造提供保障。公司自上市以来内部控制无重大缺陷。

报告期，公司持续提升公司治理及规范运作水平，不断健全完善内部控制制度，对《独立董事工作制度》《关联交易管理制度》《公司章程》《内部审计管理制度》等进行了修订，新制定了《对外担保管理制度》和《独立董事专门会议制度》，通过制度完善与保障，夯实公司高质量发展的基础。报告期，公司股东大会、董事会、监事会及高级管理层严格按照相关法律法规及规范性文件和《公司章程》赋予的职责行使权利及履行义务，公司通过多种渠道为董事和监事履职提供保障，董事和监事通过参加股东大会、董事会、监事会、董事会专门委员会、独立董事专门会议等会议听取议案汇报、参与公司重要事项的讨论，认真履行职责，积极发挥专业优势，为公司的持续、健康、稳定发展发挥了积极的支持和监督作用。董事会专门委员会、独立董事充分发挥作用，通过有效实施公司治理及内部控制的各项职能，促进公司规范运作，为公司持续健康发展，维护公司和股东的利益提供了保障。

截至报告期末，公司治理实际情况符合中国证监会发布的有关上市公司治理规范性文件的要求。

1.关于公司股东与股东大会

公司股东大会享有法律法规和《公司章程》规定的决策权利，依法行使对公司经营方针、筹资、投资、利润分配等重大事项的决定权，保障股东依法享有的知情权、发言权、质询权、表决权等权利。公司切实执行《股东大会议事规则》，公司股东大会均全部采用现场投票和

412023年年度报告全文

网络投票相结合的方式，通过切实做好股东大会网络投票服务工作，积极为股东行使权利提供便利，将中小投资者对重大事项的表决进行单独计票，并分类披露中小股东投票结果，以确保全体股东特别是中小股东享有平等地位，充分行使其权利，切实保障股东特别是中小股东的合法权益。

报告期内，公司召开了4次股东大会，会议的召集、召开程序、出席会议人员的资格、召集人资格、表决程序以及表决结果均符合法律法规及《公司章程》的规定。历次股东大会均有专业律师出席见证并对股东大会的召开和表决程序出具法律意见书。会议记录完整，会议决议披露及时合规。

2.关于控股股东与上市公司的关系

公司拥有独立的业务和经营自主能力，在业务、人员、资产、机构、财务等方面与控股股东相互独立。报告期内，公司控股股东按照相关法律、法规及《公司章程》的规定行使其职责，不存在超越股东大会直接或间接干预公司决策和经营活动的情形，不存在占用公司资金及公司对其及关联方进行违规担保的情形，不存在损害公司及其他股东利益的情形。

3.关于董事与董事会

公司董事会认真履行法律法规和《公司章程》规定的职责，严格按照《公司章程》和《董事会议事规则》运作，确保董事会规范、高效运作和审慎、科学决策。董事会共9名董事，其中独立董事3名，董事会的人数及人员构成符合有关法律、法规的要求。董事会下设战略与投资、审计、提名、薪酬与考核委员会4个专门委员会，由具备财务、法律、管理等专业知识的独立董事担任召集人，任职人员均具备履职所必需的知识储备、专业技能和综合素质。专门委员会依照《公司章程》和董事会授权履行职责，为董事会的决策提供科学和专业的意见参考。

报告期内，公司董事会共召开7次会议，会议均严格按照《公司章程》和《董事会议事规则》召集和召开，按规定事先通知所有董事，并提供充分的会议材料，会议记录真实、准确、完整，充分反映与会董事对所审议事项提出的意见，认真记录董事履职情况。公司董事严格按照相关要求开展工作，以认真负责的态度出席董事会和股东大会，积极参加相关培训，熟悉有关法律、法规，诚信、勤勉、尽责地履行职责。董事会专门委员会对公司战略规划、重大投资决策、定期报告的编制过程、高级管理人员提名、薪酬考核实施过程等进行有效监督，确保了董事会的运行高效与决策科学。报告期，公司重新修订了《独立董事工作制度》，新制定了《独立董事专门会议制度》，从制度层面强化和明确独立董事的工作职责、履职要求和工作机制，确保独立董事能够独立、客观地履行职责，充分了解公司经营运作情况和董事会议题内容，对公司重大事项享有足够的知情权，在公司决策方面发挥独立的专业作用，

422023年年度报告全文

维护公司和全体股东利益，尤其关注中小股东的合法权益保护。报告期内，公司董事会换届选举，董事的提名及选举程序均严格按相关规定执行。

4.关于监事与监事会

公司监事会认真履行有关法律法规和《公司章程》规定的职责和义务，严格按照《公司章程》和《监事会议事规则》运作，独立有效地履行监督职能，督促公司董事会和管理层规范运作、科学决策，有效维护公司、股东和员工的利益。公司监事会共5名监事，其中股东监事3名，职工监事2名，监事会的人数和人员构成均符合法律法规的要求。

报告期内，公司监事会共召开7次会议，审慎、客观地对增补监事、换届选举、聘任审计机构、定期报告等相关事项发表相关意见，对公司财务及公司董事、高级管理人员履行职责的合法合规性进行有效监督。

5.关于高级管理人员与经营层

公司高级管理人员与经营层负责公司的经营管理工作，组织实施股东大会决议、董事会决议、公司年度计划和投资方案，制订公司的具体规章，履行《公司章程》或董事会授予的其他职责、义务。公司高级管理人员分工明确，职责权限清晰，能够依照法律、法规、《公司章程》等要求依法合规履职，严格执行股东大会决议、董事会决议等相关决议，努力实现股东利益和社会效益的最大化。报告期内，公司高级管理人员的聘任程序均严格按相关规定执行。

6.关于利益相关者与社会责任

公司充分尊重和维护股东、供应商、客户、员工、合作伙伴等利益相关者的合法权益，积极加强与利益各方的沟通与合作，力争在企业创造最大利润和价值的同时，积极履行社会责任，实现各方利益的平衡，共同推动公司持续、稳健发展，在与社会的良性互动中实现更高质量的发展。在完善公司治理、提升经营业务及核心竞争力的同时，注重保障股东利益，积极回报社会，在社区守护、帮扶助困、公益事业等方面积极履行社会责任，努力为员工搭建更好的工作及发展平台，为客户提供更好的服务，为国家贡献更多的税收，践行新发展理念。

7.关于信息披露及透明度

公司指定《证券时报》《中国证券报》《上海证券报》和巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）为公司信息披露媒体。公司严格按照中国证监会的要求和《深圳证券交易所股票上市规则》等有关规则、规范性文件和《公司章程》等相关规定，持续建立健全信息披露制度及程序，保证信息披露的公平性、及时性，确保所有投资者可以平等、及时获取公司信息。报告期，公司持续提升公司信息披露质量；为深化投资者对公司的全面了解，

432023年年度报告全文

在持续做好法定信息披露的基础上，公司持续加强主动性披露内容，为投资者提供更多有助于做出价值判断和投资决策的信息。此外，公司注重对董事、监事、高级管理人员的履职能力提升，通过多种形式的培训，加强相关人员对相关法律法规和资本市场知识的掌握，坚持以投资者需求为中心的高质量信息披露，在保证信息披露真实、准确、完整的基础上进一步提高质量，以简明清晰、通俗易懂的信息披露内容，满足不同类型投资者的多元化需求。

8.公司内幕信息知情人制度建立和实施情况

公司恪守信息披露公平性原则，不断强化内幕信息管理，确保所有股东公平地获得公司相关信息，享有充分的知情权。根据《证券法》和证券监管部门相关规定，公司制定了《内幕信息知情人登记管理制度》，规范公司内幕信息管理行为，加强内幕信息保密工作，并在实际工作中认真实施执行，加强未公开信息的使用、保密工作，维护公司信息披露的公开、公平、公正原则。报告期，在披露定期报告等重大事项期间，公司均按规定做好内幕信息保密及内幕信息知情人登记备案等管理工作。报告期内公司没有内幕信息知情人在影响公司股价的重大敏感信息披露前利用内幕信息买卖公司股份的情况，不存在受到监管部门的查处和整改的情形。

9.投资者关系管理

在严格履行披露义务的前提下，公司高度重视并持续加强投资者关系管理工作，为投资者关系管理工作设置必要的信息交流渠道，建立与投资者之间良好的双向沟通机制和平台，增进投资者对公司的了解，实现公司整体利益最大化。公司建立了《投资者关系管理制度》，设立专门的投资者关系责任部门，为做好投关工作奠定了良好的基石。公司对投资者采用了多渠道、多角度、多层面沟通的策略，投资者可通过现场交流活动、网上交流会、投资者专线、深圳证券交易所“互动易”平台、投资者邮箱、实地调研、采访等渠道和方式了解公司运营情况。公司通过专题路演、现场调研、券商策略会和电话路演形式，增强公司与投资者互动的深度和广度，在公司网站上设有投资者关系板块，认真对待投资者的来访和电话咨询，确保及时、有效地与投资者积极的沟通交流，积极维护与投资者的良好关系。

2023年公司及管理团队荣获如下多个奖项：投资者关系金奖（2022）杰出 IR公司；投资

者关系金奖（2022）最佳 IR董事长等。

公司治理的实际状况与法律、行政法规和中国证监会发布的关于上市公司治理的规定是否存在重大差异

□是□否

442023年年度报告全文

公司治理的实际状况与法律、行政法规和中国证监会发布的关于上市公司治理的规定不存在重大差异。

二、公司相对于控股股东、实际控制人在保证公司资产、人员、财务、机构、业务等方面的独立情况

公司建立了健全的公司法人治理结构，自上市以来，严格按照《公司法》等有关法律、法规和《公司章程》等内部规章制度的要求规范运作，在资产、人员、财务、机构、业务等方面与控股股东、实际控制人完全分开，享有独立法人地位和市场竞争主体地位，具有独立完整的业务体系和直接面向市场自主经营的能力。公司所有的经营或重大事项均根据《公司章程》及相关制度的规定按授权权限提交经营层、董事会和股东大会讨论确定。

1.资产独立情况

公司对公司所有资产具有完全的控制支配权，资产独立完整，权属清晰。公司与控股股东、实际控制人及其关联方之间资产关系明晰，产权清晰，双方资产完全分开，不存在以资产、权益或信誉为股东的债务提供担保的情形，控股股东、实际控制人及关联方不存在违规占用上市公司资金、资产及其他资源的情形。

2.人员独立情况

公司与控股股东、实际控制人在劳动、人事及薪酬管理等方面相互独立，公司具有独立的劳动人事管理部门，制定并执行独立的劳动、人事及薪酬管理制度。公司董事、监事和高级管理人员均按照《公司法》《公司章程》等有关法律、法规及规定合法选聘，公司高级管理人员均专职在公司工作并领取薪酬，未在控股股东单位担任除董事以外的其他职务。

3.财务独立情况

公司按照《企业会计准则》的要求建立了独立、完整、规范的财务会计核算体系和财务

管理制度，以及相应的内部控制制度及内部审计制度，公司设立了独立的财务部门，独立进行财务决策。公司在银行设有独立账户，依法独立核算，独立纳税，不存在控股股东、实际控制人干预公司财务决策的情况。

4.机构独立情况

公司建立了健全的组织机构体系，公司的生产经营和职能机构独立于控股股东，公司组织机构与控股股东完全分开，股东大会、董事会、监事会及其他内部机构组织健全、运作独立，具有决策和经营管理的独立性。公司拥有独立的办公地址，与控股股东不存在混合经营、

452023年年度报告全文

合署办公的情况。控股股东、实际控制人及其控制的其他企业未干预公司的机构设置和生产经营活动。公司控股股东依法行使出资人权利并承担相应义务。

5.业务独立情况

公司拥有独立完整的业务体系，公司业务独立于控股股东、实际控制人及其控制的其他企业，具有独立开展经营活动的资产、人员、资质和能力；具有独立完整的业务运作系统及面向市场自主持续经营的能力，不存在依赖大股东获得利润的情况。公司业务与大股东及其下属子公司之间不存在同业竞争关系。

三、同业竞争情况

□适用□不适用本公司与控股股东西藏太和先机投资管理有限公司及其关联方不存在同业竞争情况。为避免未来可能出现的同业竞争，太和先机及其实际控制人谢勇先生作出避免同业竞争承诺。

在报告期内，控股股东及实际控制人均严格履行承诺，未出现违反承诺的情况。具体详见本报告“第六节重要事项”之“一、承诺事项履行情况”。

四、报告期内召开的年度股东大会和临时股东大会的有关情况

1、本报告期股东大会情况

会议投资者参会议届次召开日期披露日期会议决议类型与比例审议通过了《关于修订<独立董事工作制度>的议案》《关于修订<关联交易管理制度>的议案》《关于制定<对外担保管理制临时2023年第一次2023年032023年04度>的议案》《关于增补肖洋先生为公司第股东23.97%临时股东大会月31日月01日大会十届监事会监事的议案》4项提案。

《2023年第一次临时股东大会决议公告》

（2023-017号）披露于巨潮资讯网（http://www.cninfo.com.cn）审议通过了《公司2022年度董事会工作报告》《公司2022年年度报告及摘要》《公司2022年度监事会工作报告》《公司202年度2年度财务决算报告》《关于公司2022年

2022年年度股2023年052023年05

股东23.96%东大会月26日月27日度利润分配的预案》《关于2023年度为子大会公司债务融资提供担保额度的议案》《关于使用部分自有资金进行证券及理财产品投资的议案》《关于购买董事、监事及高级管理人员责任保险的议案》《关于修改<

462023年年度报告全文公司章程>部分条款的议案》《关于制定<未来三年（2023-2025年）股东分红回报规划>的议案》10项提案，听取了《2022年度独立董事述职报告》。

《2022年年度股东大会决议公告》（2023-043号）披露于巨潮资讯网（http://www.cninfo.com.cn）审议通过了《关于公司董事会换届暨选举非独立董事的议案》《关于公司董事会换届暨选举独立董事的议案》《关于公司监临时

2023年第二次2023年082023年08事会换届暨选举非职工代表监事的议案》3

股东23.85%临时股东大会月04日月05日大会项提案。

《2023年第二次临时股东大会决议公告》

（2023-061号）披露于巨潮资讯网（http://www.cninfo.com.cn）审议通过了《关于续聘中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）为公司2023年度财务报告及内部控制审计机构的议案》《关临时

2023年第三次2023年112023年11于修订<独立董事工作制度>的议案》2项

股东26.38%临时股东大会月16日月17日大会提案。

《2023年第三次临时股东大会决议公告》

（2023-084号）披露于巨潮资讯网（http://www.cninfo.com.cn）

2、表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会

□适用□不适用

五、董事、监事和高级管理人员情况

1、基本情况

股份本期增本期减持其他增增减性年任职任期起任期终期初持股数持股份期末持股数姓名职务股份数量减变动变动

别龄状态始日期止日期（股）数量（股）

（股）（股）的原

（股）因

2015年2026年

董事05月1508月000-日03日

2015年2026年

谢勇男51现任

董事长11月1908月130000000000130000000-日03日

2015年2026年

总裁05月0508月000-日03日

472023年年度报告全文

2020年2026年

独立董

陈苏勤女63现任08月0508月00000-事日03日

2020年2026年

独立董

常明男51现任08月1708月00000-事日03日

2022年2026年

独立董

陈立平男62现任11月1508月00000-事日03日

2017年2026年

董事08月1008月000-日03日

2018年2026年

代文娟女42现任

副总裁04月0908月2813600028136-日03日

2018年2026年

审计部

04月0908月000-

总经理日03日

2020年2026年

郑小海男44董事现任08月0508月00000-日03日

2020年2026年

虞金晶女36董事现任08月0508月00000-日03日

2023年2026年

董事现任08月0408月00000-邹天龙男39日03日

2023年2026年

董事会

现任08月0408月00000-秘书日03日

2020年2026年

董事现任08月0508月00000-日03日解萍女53

2020年2023年

原董事

离任08月0508月00000-会秘书日04日

2023年2026年

监事现任03月3108月00000-日03日肖洋男45

2023年2026年

监事会

现任03月3108月00000-主席日03日

2019年2026年

刘中锡男46监事现任04月3008月00000-日03日

2014年2026年

张敏女52监事现任08月1108月00000-日03日

2021年2026年

刘波女42监事现任08月2508月00000-日03日

2021年2026年

许娜女38监事现任11月3008月91000009100-日03日

2020年2026年

高晓辉女44副总裁现任08月1908月35997060003599706-日03日

482023年年度报告全文

2021年2026年

刘洋男46副总裁现任08月2508月00000-日03日

2014年2026年

段蟒男54副总裁现任08月2808月00000-日03日

2023年2026年

财务负

张海琼女51现任11月0908月00000-责人日03日

2021年2023年

吕虹女52原董事离任09月1608月00000-日04日

2020年2023年

原副总

吕虹女52离任08月0508月00000-裁日04日

2021年2023年

原监事

花嘉俊男38离任08月2501月000-会主席日29日

10001000

2021年2023年

花嘉俊男38原监事离任04月1301月000-日29日

2018年2023年

原副总

何洋女47离任04月0904月27454550002745455-裁日03日

2018年2023年

原副总朱威男46离任04月0901月53184201329610398881减持裁日30日

2022年2023年

原财务

付子明男50离任09月2003月00000-负责人日13日

2015年2023年

原副总

潘斯佳女50离任08月1106月97500009750-裁日30日

2023年2023年

原财务董丽丽女43离任03月1411月01000001000增持负责人日09日

2018年2023年

原副总

陈毅刚男47离任04月0907月37588290003758829-裁日10日

合计------------14068381810001329610140551857--

报告期是否存在任期内董事、监事离任和高级管理人员解聘的情况

□是□否

1.董事会换届情况

因公司第十届董事会任期届满，公司2023年8月4日召开的2023年第二次临时股东大会以累积投票方式选举谢勇先生、代文娟女士、郑小海先生、虞金晶女士、邹天龙先生、解

萍女士为公司第十一届董事会非独立董事，选举陈苏勤女士、常明先生、陈立平先生为第十一届董事会独立董事，以上9人共同组成公司第十一届董事会。公司2023年8月4日召开

的第十一届董事会第一次会议选举谢勇先生为公司第十一届董事会董事长。

2.监事会换届情况

492023年年度报告全文

因公司第十届监事会任期届满，公司2023年8月4日召开的2023年第二次临时股东大会以累积投票方式选举肖洋先生、刘中锡先生、许娜女士为公司第十一届监事会非职工代表监事，上述非职工代表监事与2023年7月18日召开的第五届五次职工代表大会第一次职工代表组长联席扩大会选举出的职工代表监事张敏女士、刘波女士共同组成公司第十一届监事会。公司2023年8月4日召开的第十一届监事会第一次会议选举肖洋先生为公司第十一届监事会主席。

3.聘任公司高级管理人员情况

（1）公司2023年8月4日召开的第十一届董事会第一次会议同意续聘谢勇先生为公司总裁；同意聘任高晓辉女士、刘洋先生、代文娟女士、段蟒先生为公司副总裁；同意聘任副总裁代文娟女士同时担任公司审计部总经理；同意聘任董丽丽女士为公司财务负责人；同意聘任邹天龙先生担任公司董事会秘书。

（2）公司2023年11月9日召开的第十一届董事会第四次会议同意聘任张海琼女士担任公司财务负责人。

4.报告期董事、监事离任和高级管理人员解聘的情况

（1）朱威先生因个人原因于2023年1月30日申请辞去副总裁职务，其辞职后不在公司及控股子公司担任任何职务。

（2）花嘉俊先生因个人原因于2023年1月29日申请辞去公司监事及监事会主席职务，其辞去上述职务后仍担任公司金融运营中心副总经理职务，后因个人原因于2023年3月31日离开公司。

（3）付子明先生因个人身体原因于2023年3月13日申请辞去财务负责人职务，其辞

职后仍在本公司全资子公司华夏西部经济开发有限公司担任总经理职务，后因个人原因于

2023年5月31日离开公司。

（4）何洋女士因个人原因于2023年4月3日申请辞去副总裁职务，其辞职后不在公司及控股子公司担任任何职务。

（5）潘斯佳女士因个人原因于2023年6月30日申请辞去副总裁职务，其辞职后不在公司及控股子公司担任任何职务。

（6）陈毅刚先生因个人原因于2023年7月10日申请辞去副总裁职务，其辞职后不在公司及控股子公司担任任何职务。

502023年年度报告全文

（7）吕虹女士因任期届满，于2023年8月4日卸任董事、副总裁职务，其卸任后不在本公司及子公司担任任何职务。

（8）解萍女士因任期届满，于2023年8月4日卸任董事会秘书职务，其卸任后仍在本公司担任董事。

（9）董丽丽女士因个人原因于2023年11月9日申请辞去财务负责人职务，其辞职后不在公司及控股子公司担任任何职务。

公司董事、监事、高级管理人员变动情况

□适用□不适用姓名担任的职务类型日期原因张海琼财务负责人聘任2023年11月09日董事会聘任肖洋监事被选举2023年03月31日股东大会选举肖洋监事会主席被选举2023年03月31日监事会选举解萍董事会秘书任期满离任2023年08月04日任期届满离任邹天龙董事被选举2023年08月04日股东大会选举邹天龙董事会秘书聘任2023年08月04日董事会聘任

花嘉俊监事、监事会主席离任2023年01月29日个人原因辞职何洋副总裁离任2023年04月03日个人原因辞职董丽丽财务负责人聘任2023年03月14日董事会聘任董丽丽财务负责人解聘2023年11月09日个人原因辞职

吕虹董事、副总裁任期满离任2023年08月04日任期届满离任付子明财务负责人解聘2023年03月13日个人身体原因辞职潘斯佳副总裁离任2023年06月30日个人原因辞职朱威副总裁离任2023年01月30日个人原因辞职陈毅刚副总裁离任2023年07月10日个人原因辞职

2、任职情况

公司现任董事、监事、高级管理人员专业背景、主要工作经历以及目前在公司的主要职责

1.董事基本情况及主要经历

（1）非独立董事谢勇，男，生于1972年。华东政法学院法学学士，上海财经大学经济学硕士，上海交通大学高级金融学院 EMBA。1994 年 7 月至 1994 年 12 月就职于中国经济开发信托投资公司上海证券部，2002年5月至2005年3月任上海精诚投资有限公司副总经理。2010年12月至今任太和先机资产管理有限公司董事长，2014年9月至今任西藏太和先机投资管理有限公司执行董事；2015年5月至2015年11月任我爱我家副董事长，2015年5月至今任我爱我家总裁，2015年11月至今任我爱我家董事长。

512023年年度报告全文代文娟，女，生于1981年。中央财经大学会计学学士，注册会计师、国际注册内审师、会计师、高级经济师。历任职于毕马威会计师事务、云南电网公司。2012年11月进入公司，历任企划部副总经理、总经理，财务副总监，财务负责人，财务总监。2017年8月至今任我爱我家董事；2018年4月至今任我爱我家副总裁，同时担任审计部总经理。

郑小海，男，生于1979年。北京大学经济学学士，浙江工业大学工学学士。2002年9月至2014年9月曾任职温州大学计算机工程师。2014年9月至今任宁波子衿和达投资管理中心（有限合伙）执行事务合伙人；2016年5月至2018年12月任我爱我家监事，其中2018年6月至2018年12月任我爱我家监事会主席；2018年12月至今任我爱我家全资子公司昆明百货大楼投资控股有限公司内控合规负责人；2020年8月至今任我爱我家董事。

虞金晶，女，生于1987年。复旦大学工商管理硕士，华东师范大学学士。具备基金从业资格。历任财通基金管理有限公司专户理财部、上海众复投资管理有限公司产品总监。

2015年10月至今担任太和先机资产管理有限公司副总经理；2020年8月至今任我爱我家董事。

邹天龙，男，生于1984年，北京大学经济学学士及经济学硕士，特许金融分析师

（CFA），具有基金业从业资格和证券业从业资格。先后任职于中金公司、瑞银证券、中信

产业基金、协鑫能源科技股份有限公司。2023年4月加入我爱我家控股集团股份有限公司，现任公司董事、董事会秘书。

解萍，女，生于1970年。云南大学新闻学学士，金融经济师；2002年12月取得深圳证券交易所董事会秘书资格证。于1994年进入公司，历任公司董事会办公室副主任、主任、证券事务代表、职工代表监事、监事会主席、董事会秘书；2020年8月至今任我爱我家董事，现兼任公司全资子公司昆明百货大楼投资控股有限公司党委副书记；2022年4月至2023年8月任中国上市公司协会第三届会员理事，现任云南省上市公司协会董秘专业委员会副主任委员。

（2）独立董事陈苏勤，女，工商管理硕士，高级经济师。历任海通证券股份有限公司总部多个部门总经理，海通新能源产业基金董事长，海通众投金融服务有限责任公司董事长，海通创新资本管理有限公司董事长，海通证券董事总经理，中科招商投资管理公司联席总裁等职务。2021

522023年年度报告全文

年8月至今兼任浙江向日葵大健康科技股份有限公司独立董事；2020年8月至今任我爱我家独立董事。

常明，男，生于1972年。内蒙古财经大学企业管理学士，注册会计师、注册税务师、注册资产评估师。曾任大华会计师事务所（特殊普通合伙）合伙人。2013年至今任立信会计师事务所（特殊普通合伙）合伙人。2018年11月至今兼任航天彩虹无人机股份有限公司独立董事。2020年8月至今任我爱我家独立董事。

陈立平，男，生于1961年。日本流通经济大学研究生院经济学博士。现任首都经济贸易大学工商管理学院教授，消费大数据研究院执行院长，北京行为科学学会会长，中国高校市场学会、中国商业经济学会常务理事，中国连锁经营协会、中国商业联合会专家委员会委员。2014年8月至2020年8月兼任我爱我家独立董事。2010年6月至今兼任北京京客隆商业集团股份有限公司独立董事，2022年7月至2024年1月兼任北京昆泰控股集团有限公司外部董事，2022年12月至今兼任北京大明眼镜股份有限公司外部董事，2023年2月至今兼任想念食品股份有限公司独立董事，2022年11月至今任我爱我家独立董事。

2.监事基本情况及主要经历肖洋，男，生于1978年。同济大学土木工程学院本科学历。2000年至今任本公司全资子公司北京我爱我家房地产经纪有限公司副总经理；2023年3月至今任我爱我家监事、监事会主席。

刘中锡，男，生于1977年。浙江工商大学营销管理硕士，具备律师执业资格。历任中国民生银行苏州分行公司管理部副总和授信评审部副总（主持工作），杭州银行绍兴分行行长及党委书记等。2016年10月至2018年1月任海尔集团财务公司总经理，2018年1月至

2022年任海尔金融保理（重庆）有限公司总经理。2017年12月至今任天津海立方舟投资管

理有限公司法人代表及总经理2018年起担任上海海毅供应链管理有限公司法人和总经理，同时还兼任海尔集团（青岛）金盈控股有限公司董事、湖南潭州教育网络科技有限公司董事和山子高科技股份有限公司董事；2019年4月至今任我爱我家监事。

许娜，女，生于 1985 年。哈尔滨师范大学教育管理本科学历 北京大学 EMBA 在读。历任北京思源创新房地产经纪有限公司招聘经理。2014年4月至今任北京我爱我家房地产经纪有限公司副总经理，2023年6月起兼任集团人力行政中心高级总监，2021年11月至今任我爱我家监事。

532023年年度报告全文刘波，女，生于1981年。中国人民大学会计本科学历，管理学学士。历任北京蓝色光标品牌顾问有限公司高级经理，北京链家房地产经纪有限公司高级经理。2019年1月至今任我爱我家公共关系中心总监；2021年8月至今任我爱我家职工代表监事。

张敏，女，生于1971年。首都经贸大学在职研究生，企业文化师。1990年进入公司，曾任公司团委书记、党办主任、工会副主席、党委副书记、纪委书记、企业文化部经理、营

销中心副总经理，江苏百大房地产公司副总经理，物业公司总经理，云物业副总经理；曾任昆明百货集团党委书记、副总经理等职。2014年至今，任公司全资子公司昆明百货大楼投资控股有限公司党委书记、工会主席、党群工作部总经理；2014年至今任公司职工代表监事。

3.高级管理人员基本情况及主要经历谢勇，简历请见“董事”部分。

高晓辉，女，生于1979年。北京大学工商管理硕士。2001年加入北京我爱我家房地产经纪有限公司，历任北京我爱我家房地产经纪有限公司副总经理、总经理，2020年至今任我爱我家控股集团股份有限公司副总裁。

刘洋，男，生于 1977 年。北京大学光华管理学院 EMBA，香港大学 FBM，具备全国房地产经纪人职业资格。2019年至今任上海我爱我家房地产经纪有限公司总经理；2021年8月至今任我爱我家副总裁；2022年至今任上海相寓企业集团有限公司总经理。

代文娟，简历请见“董事”部分。

段蟒，男，生于1970年。大专学历。曾任昆明工业品贸易中心家电部副经理；1997年

7月进入公司，历任昆明百货大楼（集团）家电有限公司开远分公司经理、副总经理、总经理，昆明百货大楼商业公司副总经理，总经理。集团公司总裁助理。2015年7月至今任昆明百货大楼投资控股有限公司商业综合事业部总经理，2014年8月至今任我爱我家副总裁。

张海琼，女，生于 1972 年。东南大学学士学历，中级会计师，注册会计师（CPA），注册税务师，注册资产评估师。历任正道会计师事务所（上海）有限公司项目主审、上海万川会计师事务所有限公司项目经理、上海应明德会计师事务所（普通合伙）项目负责人、上海

恺阅会计师事务所（普通合伙）执行事务合伙人、上海新宁会计师事务所有限公司项目负责人。2023年11月至今，任我爱我家财务负责人。

邹天龙，简历请见“董事”部分。

542023年年度报告全文

在股东单位任职情况

□适用□不适用任期任职人员在股东单位在股东单位是否股东单位名称任期起始日期终止姓名担任的职务领取报酬津贴日期西藏太和先机投资管理有限公谢勇执行董事2014年09月03日否司（本公司控股股东）天津海立方舟投资管理有限公

法人代表、

司（持有本公司股票刘中锡执行董事、2017年12月01日否

71733706股，占本公司总

总经理股本的3.05%）在股东单位任职情无况的说明在其他单位任职情况

□适用□不适用在其他单任职人员在其他单位位是否领其他单位名称任期起始日期任期终止日期姓名担任的职务取报酬津贴太和先机资产管理谢勇董事长2010年12月10日否有限公司浙江向日葵大健康陈苏勤独立董事2021年05月19日是科技股份有限公司立信会计师事务所常明合伙人2013年09月30日是（特殊普通合伙）航天彩虹无人机股常明独立董事2018年11月12日是份有限公司首都经济贸易大学陈立平教授2000年05月10日是工商管理学院北京京客隆商业集陈立平独立董事2010年06月10日是团股份有限公司南阳想念食品有限陈立平独立董事2023年02月21日是公司北京昆泰控股集团陈立平外部董事2022年07月12日2024年01月10日是有限公司宁波子衿和达投资执行事务合郑小海管理中心（有限合2014年09月10日否伙人

伙）太和先机资产管理虞金晶副总经理2015年10月08日是有限公司

法人代表、上海海毅供应链管

刘中锡执行董事、2018年08月31日是理有限公司总经理

海尔集团(青岛)金刘中锡董事2017年12月01日否盈控股有限公司湖南潭州教育网络刘中锡董事2017年12月01日否科技有限公司山子高科技股份有刘中锡董事2021年12月13日是限公司

552023年年度报告全文

昆明百货（集团）党委书记、张敏2016年08月01日2023年05月24日否股份有限公司副总经理在其他单位任职情无况的说明

公司现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员近三年证券监管机构处罚的情况

□适用□不适用

3、董事、监事、高级管理人员报酬情况

董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序、确定依据、实际支付情况

本公司设立薪酬与考核委员会，在董事会授权下管理公司及下属控股子公司的薪酬水平与制度设计。薪酬与考核委员会负责拟定公司董事及高级管理人员的薪酬政策、计划或董事、监事、高方案，研究董事与高级管理人员考核的标准，进行考核并提出建议，审查董事及高级管级管理人员报酬

理人员的履行职责情况并对其进行年度绩效考评，负责对公司薪酬制度执行情况进行监的决策程序督；由公司董事会审议决定高级管理人员的报酬事项和奖惩事项；由公司股东大会审议决定有关董事及监事的报酬事项。

董事、监事、高公司董事、监事和高级管理人员的报酬依据公司《董事、监事及高级管理人员薪酬与绩级管理人员报酬效考核管理办法》相关规定并结合公司经营情况、行业水平、所承担责任等综合因素确确定依据定。

公司内部非独立董事（与公司签订劳动合同）、内部监事（与公司签订劳动合同）、高

级管理人员的报酬实际支付根据薪酬结构及考核，基本薪酬于每月固定发放；季度和年度绩效薪酬在季度和年度考核期结束后，依据个人季度和年度绩效考核结果及考核办法董事、监事和高核算发放。独立董事，外部非独立董事（未与公司签订劳动合同）、外部监事（未与公级管理人员报酬司签订劳动合同）津贴按月发放。经公司2013年第二次临时股东大会批准，独立董事津的实际支付情况

贴为每人每年10万元（含税）。经公司2017年第一次临时股东大会批准，非独立董事津贴为每人每年10万元（含税）。经公司2011年第二次临时股东大会批准，监事津贴为每人每年2.5万元（含税）。

公司报告期内董事、监事和高级管理人员报酬情况

单位：万元是否在公司性姓名年龄职务任职状态从公司获得的税前报酬总额关联方获取别报酬

谢勇男51董事长、总裁现任122.13否陈苏勤女63独立董事现任10否常明男51独立董事现任10否陈立平男62独立董事现任10否

董事、副总裁、审

代文娟女42现任49.78否计部总经理

562023年年度报告全文

郑小海男44董事现任49.48否虞金晶女36董事现任10否

邹天龙男39董事、董事会秘书现任46.55否

董事、离任董事会

解萍女53现任61.02否秘书

高晓辉女44副总裁现任104.69否

刘洋男46副总裁现任89.89否

段蟒男54副总裁现任38.84否

张海琼女51财务负责人现任13.33否

肖洋男45监事会主席现任61.58否

刘中锡男46监事现任2.5否

张敏女52监事现任31.28否

刘波女42监事现任63.1否

许娜女38监事现任85.69否

吕虹女52离任董事、副总裁离任37.37否

潘斯佳女50离任副总裁离任31.38否

董丽丽女43离任财务负责人离任46.06否朱威男46离任副总裁离任0否

花嘉俊男38离任监事会主席离任4.88否

付子明男50离任财务负责人离任13.65否

何洋女47离任副总裁离任17.34否

陈毅刚男47离任副总裁离任31.54否

合计--------1042.08--其他情况说明

□适用□不适用

六、报告期内董事履行职责的情况

1、本报告期董事会情况

会议届次召开日期披露日期会议决议

审议通过《关于聘任公司财务负责人的议案》《关于制定<对外担保管理制度>的议案》《关于召开公司

第十届董事

2023年032023年第一次临时股东大会的议案》3项议案。

会第二十六2023年03月15日月14日《第十届董事会第二十六次会议决议公告》（2023-次会议

011号）披露于巨潮资讯网（http://www.cninfo.com.cn）

审议通过《公司2022年度董事会工作报告》《公司

2022年度经营管理工作报告及2023年工作重点》

《公司2022年年度报告及摘要》《公司2022年度财务决算报告》《关于公司2022年度利润分配的预

第十届董事案》《公司2022年度内部控制自我评价报告》《公

会第二十七2023年04司2022年度环境、社会及管制报告》《关于2022年次会议暨2023年04月28日月26日度投资性房地产公允价值咨询结果及影响的议案》

2022年度《关于2022年度计提信用减值准备和资产减值准备董事会的议案》《关于确认2022年度董事、监事、高级管理人员薪酬的议案》《关于2023年度新增债务融资额度的议案》《关于2023年度为子公司债务融资提供担保额度的议案》《关于全资子公司2023年度为

572023年年度报告全文客户提供阶段性融资担保的议案》《关于使用部分自有资金进行证券及理财产品投资的议案》《关于子公司2023年度日常关联交易预计的议案》《关于购买董事、监事及高级管理人员责任保险的议案》《公司2023年第一季度报告》《关于修改<公司章程>部分条款的议案》《关于制定<未来三年（2023-2025年）股东分红回报规划>的议案》《关于修订<内部审计管理制度>的议案》《关于召开公司2022年年度股东大会的议案》21项议案，听取了《2022年度独立董事述职报告》。

《第十届董事会第二十七次会议暨2022年度董事会决议公告》（2023-024号）披露于巨潮资讯网（http://www.cninfo.com.cn）审议通过《关于公司董事会换届暨选举非独立董事的议案》《关于公司董事会换届暨选举独立董事的议第十届董事案》《关于召开公司2023年第二次临时股东大会的

2023年07

会第二十八2023年07月19日议案》3项议案。

月18日次会议《第十届董事会第二十八次会议决议暨董事会换届选举的公告》（2023-052号）披露于巨潮资讯网（http://www.cninfo.com.cn）审议通过《关于选举公司第十一届董事会董事长的议案》《关于选举公司第十一届董事会专门委员会委员的议案》《关于续聘公司总裁的议案》《关于聘任公第十一届董司副总裁及其他相关人员的议案》《关于聘任公司董

2023年08

事会第一次2023年08月05日事会秘书及证券事务代表的议案》5项议案。

月04日会议《第十一届董事会第一次会议决议公告暨董事会完成换届选举及聘任高级管理人员的公告》（2023-062号）披露于巨潮资讯网（http://www.cninfo.com.cn）

审议通过《公司2023年半年度报告及摘要》1项议

第十一届董案。

2023年08事会第二次2023年08月25日《第十一届董事会第二次会议决议公告》（2023-066月23日会议号）披露于巨潮资讯网（http://www.cninfo.com.cn）

审议通过《公司2023年第三季度报告》《关于续聘中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）为公司2023年度财务报告及内部控制审计机构的议案》《关于修第十一届董订<独立董事工作制度>的议案》《关于制定<独立董

2023年10事会第三次2023年10月31日事专门会议制度>的议案》《关于召开公司2023年第月27日会议三次临时股东大会的议案》5项议案。

《第十一届董事会第三次会议决议公告》（2023-072号）披露于巨潮资讯网（http://www.cninfo.com.cn）

审议通过《关于聘任公司财务负责人的议案》《关于

第十一届董聘任公司证券事务代表的议案》2项议案。

2023年11事会第四次2023年11月11日《第十一届董事会第四次会议决议公告》（2023-079月09日会议号）披露于巨潮资讯网（http://www.cninfo.com.cn）

2、董事出席董事会及股东大会的情况

董事出席董事会及股东大会的情况是否连续本报告期现场出席以通讯方委托出席缺席董事两次未亲出席股东董事姓名应参加董董事会次式参加董董事会次会次数自参加董大会次数事会次数数事会次数数事会会议

582023年年度报告全文

谢勇75200否4陈苏勤70700否4常明70700否4陈立平70700否4代文娟70700否4郑小海70700否4虞金晶70700否4邹天龙44000否1解萍70700否4

吕虹（报告期内离30300否3

任）连续两次未亲自出席董事会的说明不适用。公司董事不存在连续两次未亲自出席董事会的情况。

3、董事对公司有关事项提出异议的情况

董事对公司有关事项是否提出异议

□是□否报告期内董事对公司有关事项未提出异议。

4、董事履行职责的其他说明

董事对公司有关建议是否被采纳

□是□否董事对公司有关建议被采纳或未被采纳的说明

报告期内，公司董事严格遵守《公司法》《证券法》《深圳证券交易所股票上市规则》等有关法律、法规、规范性文件和《公司章程》等公司制度的规定和要求行使职权，恪尽职守、勤勉尽责，密切关注公司动态，按时出席股东大会、董事会及专门委员会，认真审议各项议案及相关文件，利用自身的专业知识和工作经验，对公司重大事项和发展提出意见和建议。会前主动了解公司内部控制、公司治理、经营及运作情况对董事会审议的各项议案提前进行深入了解和研究；会中对公司提交审议的重大经营及治理事项进行充分讨论与审议，认真表决，积极建言献策，对年度内发生的对子公司担保、利润分配、内部控制评价报告、

592023年年度报告全文

使用部分自有资金进行证券及理财产品投资、关联交易、董事会和监事会换届选举、高管人

员聘任、续聘年报及内控审计机构和相关制度修订和制定、定期报告和季度报告审议等重大

事项进行了独立、客观、公正的判断及审议，为公司董事会作出更加符合公司发展及科学合理的战略决策起到了积极的推动作用；会后督促管理层严格执行股东大会和董事会的各项决议，积极推进股东大会、董事会各项决议的实施，为不断规范公司法人治理结构，完善公司治理机制，确保董事会科学决策和规范运作，维护公司和全体股东尤其是中小股东的合法权益发挥了积极作用。独立董事忠实履行职责在工作中保持充分的独立性，针对报告期内的重大事项，从行业发展、财务、法律等多角度提出专业性意见和合理建议并做出独立判断并在此基础上，独立、客观、审慎地发表独立意见，履行监督职能。报告期内，公司董事未对本年度历次会议审议的议案提出异议，公司在经营发展决策、内部制度建设、人员任免、对外投资等各重大方面充分考虑及采纳董事提出的建设性意见。

七、董事会下设专门委员会在报告期内的情况委员召开异议事项具提出的重要其他履行职会名成员情况会议召开日期会议内容体情况（如意见和建议责的情况称次数有）1.审议《公司战略与投资

2022年度董事委员会按照会工作报告》；相关法规以2.审议《公司及《公司章2022年度经营程》《董事管理工作报告及会专门委员

谢勇（召集战略2023年工作重会议事规

人）、陈苏与投点》；3.审议则》开展工

勤、常明、12023年04月25日不适用无资委《关于使用部分作，经过充陈立平、代员会自有资金进行证分沟通讨

文娟、解萍

券及理财产品投论，一致通资的议案》；4.过会议审议审议《公司议案，并提

2023年第一季交公司董事

度经营管理工作会报告》。审议。

确定了年度督促制定并总体审计计推进执行年划，认报审计工作与年审会计师沟

为：公司编计划。保持通年度总体审计制的财务会与会计师的

常明（召集计划和关键审计审计计报表基本密切沟通，人）、陈苏事项审阅《注委员62023年01月17日反映了公司及时了解审无

勤、陈立册会计师与治理会报告期的财计工作进展平、代文娟层的沟通函》和

务状况、经和会计师关公司编制的财务

营成果和现注的问题，会计报表。

金流量情督促会计师况，并同意事务所严格以此财务报按照审计计

602023年年度报告全文

表为基础进划开展审计行2022年工作。

度的财务审计工作。

审计委员会与注册会计师在公司年度财务报告所有重要问题上不存在争议。公司督促制定并财务报表的推进执行年编制符合企报审计工作业会计准则听取年审会计师计划。保持和企业会计关于公司2022与会计师的制度的相关

年度财务报告审密切沟通，常明（召集规定，真审计计事项的汇报；及时了解审

人）、陈苏实、准确、委员62023年04月19日了解审计组织实计工作进展无

勤、陈立完整地反映

会施情况、审计重和会计师关

平、代文娟公司的财务

点领域事项、审注的问题，状况和经营计结果介绍等情督促会计师成果，对初况。事务所严格步审定的公按照审计计司2022年划开展审计度财务数据工作。

没有异议，同意以此为基础制作公司2022年度财务报告并报董事会审议。

1.审议《公司

2022年度经审

计的财务报告》；2.审议《公司2022年度内部控制自我督促制定并评价报告》；3.推进执行年审议《关于报审计工作

2022年度投资

就公司2022计划。保持性房地产公允价年度财务报与会计师的值咨询结果及影

告相关问题密切沟通，常明（召集响的议案》；4.审计进行沟通。及时了解审人）、陈苏审议《关于委员62023年04月25日一致通过会计工作进展无

勤、陈立2022年度计提会议审议议和会计师关

平、代文娟信用减值准备和案，并提交注的问题，资产减值准备的公司董事会督促会计师议案》；5.审议审议。事务所严格《公司2023年按照审计计

第一季度报划开展审计告》；6.审议工作。

《关于修订<内部审计管理制度>的议案》；

7.《公司董事会审计委员会

2022年度履职

612023年年度报告全文情况报告》；8.《公司审计部

2022年第四季度工作总结》；

9.《公司审计部

2023年第一季度工作总结》；

10.《公司审计部2023年年度工作计划》。

1.审议《公司

2023年半年度就公司2023报告及摘要》；年半年度财2.审议《公司重务报告相关常明（召集审计要事项检查报告问题进行沟

人）、陈苏委员62023年08月22日（2023年6月通。一致通不适用无勤、陈立会30日）》；3.过会议审议

平、代文娟审议《公司内部议案，并提审计部门2023交公司董事

年第二季度工作会审议。

报告》。

1.审议《公司

2023年第三季度报告》；2.审议《关于续聘中经过充分沟审众环会计师事通讨论，一常明（召集务所（特殊普通审计致通过会人）、陈苏合伙）为公司委员62023年10月26日议审议议不适用无

勤、陈立2023年度财务会案，并提交平、代文娟报告及内部控制公司董事会审计机构的议审议。

案》；3.审议《审计部2023

年第三季度工作报告》。

对拟聘高管的教育背

景、工作经

历、任职资

常明（召集审计审议《关于聘任格等进行认人）、陈苏

委员62023年11月08日公司财务负责人真审核，一不适用无勤、陈立会的议案》。致通过会议平、代文娟

审议议案，并提交公司董事会审议。

对拟聘高管的教育背

景、工作经陈立平（召历、任职资提名集人）、谢审议《关于聘任格等进行认委员勇、陈苏42023年03月13日公司财务负责人真审核，一不适用无会勤、常明、的议案》。致通过会议解萍审议议案，并提交公司董事会审议。

622023年年度报告全文

对拟选举非独立董事和独立董事候1.审议《关于公选人的教育司董事会换届暨陈立平（召背景、工作选举非独立董事提名集人）、谢经历、任职的议案》；2.审

委员勇、陈苏42023年07月17日资格等进行不适用无议《关于公司董会勤、常明、认真审核，事会换届暨选举解萍一致通过会独立董事的议议审议议案》。

案，并提交公司董事会审议。

对拟聘高管1.审议《关于续及其他相关聘公司总裁的议人员的教育案》；2.审议

背景、工作陈立平（召《关于聘任公司经历、任职提名集人）、谢副总裁及其他相资格等进行

委员勇、陈苏42023年08月04日关人员的议不适用无

认真审核，会勤、常明、案》；3.审议一致通过会解萍《关于聘任公司议审议议董事会秘书及证案，并提交券事务代表的议公司董事会案》审议。

对拟聘高管及证代的教

育背景、工1.审议《关于聘陈立平（召作经历、任任公司财务负责提名集人）、谢职资格等进人的议案》；2.委员勇、陈苏42023年11月08日行认真审不适用无审议《关于聘任会勤、常明、核，一致通公司证券事务代解萍过会议审议表的议案》。

议案，并提交公司董事会审议。

1.审议《关于

2022年度董经过充分沟陈苏勤（召事、监事、高级通讨论，一薪酬

集人）、谢管理人员薪酬的致通过会与考勇、常明、12023年04月25日议案》；2.审议议审议议不适用无核委陈立平、代《关于购买董案，并提交员会

文娟事、监事及高级公司董事会管理人员责任保审议。

险的议案》。

八、监事会工作情况监事会在报告期内的监督活动中发现公司是否存在风险

□是□否监事会对报告期内的监督事项无异议。

632023年年度报告全文

九、公司员工情况

1、员工数量、专业构成及教育程度

报告期末母公司在职员工的数量（人）0

报告期末主要子公司在职员工的数量（人）33370

报告期末在职员工的数量合计（人）33370

当期领取薪酬员工总人数（人）35292母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人

1637数（人）专业构成

专业构成类别专业构成人数（人）生产人员0销售人员30024技术人员440财务人员260行政人员899其他人员1747合计33370教育程度

教育程度类别数量（人）硕士及以上160本科4923专科12619专科以下15668合计33370其中，离退休人员情况：

截止报告期末，公司及其下属子公司共有离退休职工1637人，圴纳入社会保障体系，按照社保有关规定享受离退休待遇。公司为退休职工承担企业性补贴为6.5万元。

2、薪酬政策

围绕公司战略及业务发展需要，公司持续推进薪酬绩效管理体系建设，完善薪酬与绩效管理制度，进一步吸引、激励和保留核心人才，牵引人效提升和价值创造，促进公司业务目标的实现，使员工共享公司发展成果。根据国家法律法规、公司战略目标及年度经营计划确定全面薪酬管理政策，同时设置动态调整机制，根据外部市场变动、内部组织变革实施敏捷调整。公司薪酬管理体系遵循绩效导向性，对外竞争力性，对内公平性同时基于地区差异、业务特点、当期业绩牵引重点等要素实施差异化薪酬。公司继续加强符合公司经营要求的多层次短中长期激励体系，不断迭代多种形式的激励政策，从多种角度激励员工，促进员工与组织的共同发展，实现员工与企业共成长。2023年，公司贯彻执行2022年修订完善的《董

642023年年度报告全文事、监事及高级管理人员薪酬与绩效考核管理办法》，充分调动和发挥董监高人员的积极性，使其更好的履行董监高职责，稳定并吸引人才，为公司的长期、健康、稳定和可持续发展提供保障。

3、培训计划

人才是公司的核心生产力，公司2023年度持续推进分层分级人才培养体系建设，强化干部梯队选拔与培养，不断完善数字化培训系统，丰富数字化学习内容，落地文化价值观重塑，通过不断完善组织内各层级赋能体系，不断提升组织效能，带动从业人员素质提高，实现我爱我家服务品质的持续提升。

（1）2023年公司全国范围内注册使用“繁星”学习平台的员工达33811人，占比98%，城市公司覆盖 100%，繁星 APP 平均日活人数达 13488 人，平均日活时长 12分钟。线上人均学时达31.6小时/人，线下人均培训学时达16小时/人，线上加线下人均学时达47.6小时/人。

（2）2023年公司数字化培训产品“星途计划2.0”在各直营公司持续运营，累计培养了

23091位业务人员。

（3）公司全国范围内认证讲师数量达到882人，线上加线下课程数量达4331门，丰富

的课程促进了城市间学习资源的共享，每周全体经纪人的繁星学习日参与率整体保持在75%以上。公司注重人才梯队体系建设，通过丰富的组织内各层级赋能体系，将提升组织效能作为核心竞争力。为持续提升我爱我家服务品质，带动从业人员素质提升，2023年我爱我家着力建设数字化、体系化的高素质经纪人团队。

（4）2023年公司开设新人入职培训共计112期，培训人数5638人，覆盖率100%；完

成且通过培训的新人比例为78.07%，人均学时57小时，课程包括团队拓展，价值观，业务入门知识和服务通关类课程，保证新人的优质筛选和培训赋能。

(5)2023年为新人专属打造的“新人才战略区域培训”项目正式落地，该项目涵盖了30门课程，9个阶段的培训内容，覆盖了新人入职后180天的成长路径；全年培训新人共计

3684人，累计开班45期，开展培训206场，人均学时58.5小时；培训涵盖了经纪人从业

知识和个人素养提升类课程，通过持续赋能和培养提升新人能力。

（6）C（Coach）教练作为我爱我家激发组织活力的重要角色，核心定位是文化传承

者、新人教练以及业务标兵。我们选拔高绩效、责任心强、具备利他精神和主动积极态度的

652023年年度报告全文教练，星辉计划-C教练培训项目旨在选拔符合 C 教练标准的伙伴，通过科学的培训赋能和严格的管理要求，使其成长为组织内部合格的教练员和精英。2023 年公司共计培训通过 C教练候选人1208人，人均培训时长16小时，通过笔试，培训课程，通关认证层层筛选。

（7）在干部培养和干部梯队建设上，星火计划储备商圈经理培训用科学、体系、持续

的方式选拔和培养干部，找到“靠谱”的优秀干部，锻造过硬的干部队伍。2023年星火计划-储备商圈经理培训共计开设15期，培训候选人共计1253人，经过严格的筛选淘汰，共计产生381名储备商圈经理；星火计划培训共计3天，内容包含人员筛选测试，专业课程赋能，培训工作坊研讨，全方位保证干部团队质量和素质。

（8）卓越文化之旅项目

公司全新升级的文化，是公司长久发展的核心力量。2023年12月29日，经过多道筛选、现场考核，来自各城市、职能的60名我爱我家人被赋予重任，成为我爱我家卓越文化大使，他们代表我爱我家，肩负重大使命，深入到我爱我家各城市的一线，给所有我家人讲述我们的文化，理解、认同我们的文化。北京公司开启了面向经纪人的卓越文化之旅培训，目前已完成 873名 TOP经纪人、877名高潜经纪人、2804名租赁收房经纪人的卓越文化之旅培训。

其他城市公司的卓越文化之旅也在如火如荼的进行中。

4、劳务外包情况

□适用□不适用

劳务外包的工时总数（小时）3232152.8

劳务外包支付的报酬总额（元）71925703.91

十、公司利润分配及资本公积金转增股本情况

报告期内利润分配政策，特别是现金分红政策的制定、执行或调整情况□适用□不适用

公司致力于不断创造价值，重视对投资者的合理回报，坚持持续、稳定的利润分配政策。

公司在《公司章程》中明确了利润分配政策尤其是现金分红政策的具体内容、分配形式及现

金分红在利润分配中的优先地位、比例等内容，并持续完善利润分配政策，增强现金分红透明度。公司2023年持续制定了《未来三年（2023-2025）股东分红回报规划》。

662023年年度报告全文

公司目前的利润分配政策能实现对投资者的合理投资回报并兼顾公司的可持续性发展，分红标准和比例明确、清晰，相关决策程序和机制完备。独立董事尽职履责，发挥了应有的作用；公司的利润分配预案均提交到股东大会进行审议，中小股东拥有充分表达意见和诉求的机会，其合法权益得到充分维护。

报告期内，公司严格执行《公司章程》及《未来三年（2020-2022）股东分红回报规划》中有关利润分配政策的相关规定。经公司2023年5月26日召开的2022年年度股东大会审议通过，公司2022年度的利润分配方案为：不派发现金红利，不送红股，不进行资本公积金转增股本。

现金分红政策的专项说明是。公司2022年度利润分配方案经2023年5月

26日召开的2022年年度股东大会审议通过。上述

是否符合公司章程的规定或股东大会决议的要分配方案符合《公司章程》和《未来三年（2020-求：

2022）股东分红回报规划》的规定及股东大会决议的要求。

分红标准和比例是否明确和清晰：是。

是。公司董事会、股东大会对利润分配事项的决策程序和机制完备有效。公司利润分配预案经过了董事会、监事会审议，独立董事发表意见，并相关的决策程序和机制是否完备：

经股东大会审议通过。股东大会审议该预案时，充分听取中小股东意见，对中小投资者的表决单独计票，并将计票结果公开披露。

是。公司独立董事对2022年度利润分配预案发表独立董事是否履职尽责并发挥了应有的作用：

了独立意见。

是。公司于2023年4月28日在指定信息披露媒公司未进行现金分红的，应当披露具体原因，以体上刊登了《关于公司2022年度利润分配的预及下一步为增强投资者回报水平拟采取的举措：案》（公告编号：2023-028号），对相关情况进行了披露。

是。公司通过多种渠道主动与股东特别是中小股东进行沟通和交流（包括提供网络投票表决、股中小股东是否有充分表达意见和诉求的机会，其东大会上充分听取中小股东意见、接听并回复股合法权益是否得到了充分保护：东热线电话、回复投资者关系互动平台提问等），充分听取中小股东的意见和诉求，并及时答复中小股东关心的问题。

现金分红政策进行调整或变更的，条件及程序是不适用。公司报告期未对现金分红政策进行调整否合规、透明：或变更。

公司报告期内盈利且母公司可供股东分配利润为正但未提出现金红利分配预案

□适用□不适用本报告期利润分配及资本公积金转增股本情况

□适用□不适用

公司计划年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。

672023年年度报告全文

十一、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况

□适用□不适用

1、股权激励

公司报告期无股权激励计划及其实施情况。

公司董事、高级管理人员获得的股权激励情况

□适用□不适用高级管理人员的考评机制及激励情况

为建立健全公司激励与约束机制，充分调动高级管理人员的工作积极性及创造性，不断提高公司经营效益及管理水平，推进公司总体发展战略的实现，促进公司持续、稳定、健康发展，公司按照国家有关劳动政策，并结合行业状况及公司实际经营情况，遵循依法合规、战略导向、激励性、竞争力、公平性等原则，制定了科学合理、客观公开的高级管理人员薪酬激励机制及绩效考核评价体系。公司股东大会作为公司的最高权力机构，负责审批薪酬激励机制及绩效考核评价体系的实施、变更和终止。公司董事会是高级管理人员薪酬激励机制及绩效考核评价体系的执行管理机构，负责审批高级管理人员等核心人员的薪酬考核等相关制度办法，决定高级管理人员的报酬事项和奖惩事项；公司董事会薪酬与考核委员会主要负责拟定公司高级管理人员的薪酬政策、计划或方案；研究高级管理人员考核的标准，进行考核并提出建议，审查高级管理人员的履职情况并对其进行年度绩效考评，负责对公司薪酬制度执行情况进行监督；人力资源中心具体执行薪酬管理的实施。公司制定了《董事、监事及高级管理人员薪酬与绩效考核管理办法》，从制度层面规范和约束高级管理人员的考评与激励体系。

公司高级管理人员实行年薪制，年薪金额根据其在公司所任职务的岗位价值、业绩贡献大小、公司效益增长及同行业同区域企业薪酬水平确定，特殊引进人才还应参考市场情况确定薪酬水平。高级管理人员的薪酬由年薪、福利/补贴和专项奖励等构成，其中，年薪分为基本薪酬和季度、年度绩效薪酬，其比例按照其在公司内所任职务对应的职级及分管业务的具体情况进行设置。基本薪酬根据公司战略目标、经营规模、经营目标，以及所任职位的价值、责任、能力，结合市场薪资行情、公司职工工资水平等因素确定是月度固定薪酬；绩效薪酬是薪酬中的浮动部分，与公司绩效考核指标挂钩。季度和年度绩效薪酬在季度和年度考核期结束后，依据个人季度和年度绩效考核结果及考核办法核算发放。公司高级管理人员

682023年年度报告全文

的考核分为季度加年度的岗位胜任考评和业绩考核，由总裁负责组织实施，年度考核结果报薪酬与考核委员会完成考评。

2、员工持股计划的实施情况

□适用□不适用报告期内全部有效的员工持股计划情况占上市员工持有的股票公司股员工的范围变更情况实施计划的资金来源

人数总数（股）本总额的比例

本报告期内，员工持股计划未发生变更。以前期间发生的变更情况如下：

（1）由于参与员工持股计划的员工总人数及监事情况发生变化，在2020年年度股东大会对董事会的授权范围内，公司于

2021年6月23日召开第十届董

事会第十一次会议，对第二期员工持股计划相关内容进行修订，形成公司第二期员工持股本次员工持股计划的计划草案修订稿。股票来源为公司回购

第二期员工

（2）结合员工持股计划的实际专用账户回购的持股计划员情况，为确保员工持股计划方34863973股股票，工的

案更好实施，在员工持股计划以及参与员工持股计范围：董事

草案修订稿框架及原则下，公划的员工自筹资金总（不含独立司对方案部分内容进行进一步额14119.91万元通

董事）、监

细化及明确；此外，由于参与过持股计划通过二级事、高级管404664390732.82%本次持股计划的监事及高级管市场购买方式取得的

理人员、公

理人员情况发生变化，在2020公司股票31575100司及控股子

年年度股东大会授权范围内，股。

公司的中高公司于2022年2月16日召开参加对象认购员工持层管理人员

第十届董事会第十六次会议对股计划份额的资金来和核心业务员工持股计划草案修订稿的部源于其合法薪酬及其技术骨干分内容进行修订。他合法方式自筹资上述变更具体详见公司分别于金。

2021年6月24日和2022年2月17日刊登于巨潮资讯网

（http://www.cninfo.com.cn）的《关于修订公司第二期员工持股计划（草案）及其摘要的公告》（2021-054号）和《关于修订公司第二期员工持股计划（草案修订稿）及其摘要的公告》

（2022-008号）等相关公告。

报告期内董事、监事、高级管理人员在员工持股计划中的持股情况

692023年年度报告全文

报告期初持股数报告期末持股数占上市公司股本总姓名职务

（股）（股）额的比例

谢勇董事长、总裁7622667622660.03%

高晓辉副总裁7622667622660.03%

董事、副总裁、审

代文娟7622667622660.03%计部总经理

刘洋副总裁7622667622660.03%

段蟒副总裁6669836669830.03%

解萍董事3811333811330.02%

郑小海董事2858502858500.01%

肖洋监事会主席1727421727420.01%

刘波监事2858502858500.01%

许娜监事2858502858500.01%报告期内资产管理机构的变更情况

□适用□不适用报告期内因持有人处置份额等引起的权益变动情况

□适用□不适用报告期内股东权利行使的情况不适用报告期内员工持股计划的其他相关情形及说明

□适用□不适用报告期内，公司第二期员工持股计划的部分参与对象已离职，根据《第二期员工持股计划方案》《第二期员工持股计划管理办法》的相关规定，对离职人员持有的员工持股计划份额进行了转让，受让方均为公司正式员工，符合员工持股计划参与人资格，与公司5%以上股东、实际控制人不存在关联关系或者一致行动关系，相关处置符合员工持股计划的约定。

员工持股计划管理委员会成员发生变化

□适用□不适用鉴于公司第二期员工持股计划管理委员会原主任卢冰女士已离职，根据《第二期员工持股计划方案》的规定，2023年9月15日公司增补杜琳女士为第二期员工持股计划管委会主任，任期与第二期员工持股计划存续期一致。

员工持股计划对报告期上市公司的财务影响及相关会计处理

□适用□不适用

702023年年度报告全文

公司回购专用证券账户中所持有的回购股票34863973股于2021年7月9日通过非交

易过户方式以零对价转让全部过户至第二期员工持股计划专用证券账户，按照权益工具的公允价值确认股份支付成本，该等费用计入2023年度相关费用3098.05万元和资本公积

3098.05万元。

报告期内员工持股计划终止的情况

□适用□不适用

其他说明：

第二期员工持股计划实施进展情况

公司分别于2021年5月14日和2021年5月26日召开第十届董事会第十次会议、第十届监事会第六次会议和2020年年度股东大会，审议通过了《关于〈我爱我家控股集团股份有限公司第二期员工持股计划（草案）〉及摘要的议案》和《关于〈我爱我家控股集团股份有限公司第二期员工持股计划管理办法（草案）〉的议案》等第二期员工持股计划相关议案，并分别于2021年6月23日和2022年2月16日召开公司第十届董事会第十一次会议和

第十届董事会第十六次会议，在公司2020年年度股东大会授权范围内，对第二期员工持股

计划及其管理办法的部分内容进行了修订。公司二期员工持股计划存续期为48个月，委托长江养老“长江养老企业员工持股专项集合型团体养老保障管理产品”进行实施与管理。

2021年7月9日，公司回购专用证券账户中所持有的回购股票34863973股通过非交易过

户方式以零对价转让全部过户至第二期员工持股计划专用证券账户；2021年7月12日，第二期员工持股计划完成股票购买，通过二级市场以集中竞价交易的方式累计购买公司股票

31575100股（占总股本的1.34%），交易均价为4.4087元/股，实际成交金额13920.51万元（不含交易费用），第二期员工持股计划持有的股票数量合计66439073股（占总股本的2.82%），自2021年7月13日起按照规定予以锁定，锁定期最长36个月，满12个月、24个月、36个月，可分别解锁持股计划总数的1/3。

第二期员工持股计划第一个和第二个锁定期已分别于2022年7月12日和2023年7月12日届满，分别解锁股份数量为公司第二期员工持股计划所持公司股票总数66439073股的

1/3，即已分别解锁22146357股（占公司总股本的0.94%），两期累计已解锁股票数为

44292714股（占公司总股本的1.88%）。上述两期解锁后，员工持股计划将根据市场情况

决定何时减持公司第二期员工持股计划第一个和第二个锁定期解锁的股票，减持方案由长江养老提出，经员工持股计划管理委员会与长江养老协商一致后，由长江养老落实减持操作，

712023年年度报告全文

并拟在员工持股计划存续期满前减持完毕。截止本报告披露日，第二期员工持股计划尚未减持。

报告期内，第二期员工持股计划实施进展情况具体内容详见公司2023年7月11日披露于巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）的《关于第二期员工持股计划第二个锁定期届满的提示性公告》（2023-049号）。

3、其他员工激励措施

□适用□不适用

十二、报告期内的内部控制制度建设及实施情况

1、内部控制建设及实施情况

公司严格按照《公司法》《证券法》《深圳证券交易所股票上市规则》等法律、法规及

规范性文件的要求，基于组织架构和运作模式设计并实施内部控制，建立了较为完善的内部控制体系及公司治理的各项基础制度框架，并在经营管理活动中得到较有效地贯彻实施。公司内部控制管理制度及内部控制框架适用于公司包括业务和财务的所有流程及子公司和业务单元，构建了从董事会、管理层、总部职能部门到各城市公司、各业务单元分层级的内控体系工作机制，以确保财务报告的真实、完整、准确；确保公司在重大方面能够有效防范和控制经营风险，保证公司资产的安全、完整以及经营管理活动的有序开展。内部控制体系及各项内部控制制度具备合理性、完整性和有效性。公司内部控制自我评价的形式、内容符合《企业内部控制基本规范》《深圳证券交易所上市公司内部控制指引》及有关法律、法规、

规范性文件的要求，真实、准确地反映了目前公司内部控制工作的实施情况。

报告期内，公司按照风险导向原则确定纳入评价范围的主要单位、业务和事项以及高风险领域。纳入评价范围单位资产总额占公司合并财务报告资产总额的89.37%，营业收入合计占公司合并财务报表营业收入总额的97.11%，纳入评价范围主要业务板块包括：经纪业务板块、资管业务板块、新房业务板块、商品销售板块、商业租赁及服务板块等五大业务板块，涵盖了公司经营管理的主要方面，不存在重大遗漏。

报告期，公司根据《企业内部控制基本规范》及其配套指引和其他内部控制监管要求，结合公司实际情况，不断完善法人治理结构，有序开展内部控制规范工作。一是，根据监管部门相关法律法规要求结合公司实际情况和已有的内部控制评价指标体系，对公司内部控

722023年年度报告全文

制制度进行完善，对内部控制体系建设进行优化，修订了《独立董事工作制度》《关联交易管理制度》《公司章程》《内部审计管理制度》，新制定了《对外担保管理制度》和《独立董事专门会议制度》；二是，强化关键岗位的内控意识和责任，加强内部控制培训及法规学习，及时组织董事、监事、高级管理人员及子公司、各部门及相关业务负责人、财务等关键人员参加监管合规培训和对相关法律法规、规范性文件和部门规章及公司制度的学习，进一步提高相关人员的合规和规范意识，帮助其加强对重大信息报送制度的理解和报告意识，切实提高公司规范化运作水平；三是，加大信息化建设，进一步推动内部控制系统化、规范化，通过持续推进信息化建设，完善数字化系统、OA系统，推进各业务板块协同开展信息系统统筹规划，强化对各城市公司的监督检查，将风险管理及合规管理的目标、职责和管控要求有机融入到企业内部控制体系中，嵌入业务流程，内嵌到数字化系统平台，将内部控制制度中要求的关键控制点融入到流程审批过程，实现内控制度与流程数字化驱动的协同。

根据公司内部控制重大缺陷的认定情况，报告期内，公司不存在财务报告和非财务报告的内部控制重大缺陷和重要缺陷。

2、报告期内发现的内部控制重大缺陷的具体情况

□是□否

十三、公司报告期内对子公司的管理控制情况整合中遇到已采取的公司名称整合计划整合进展解决进展后续解决计划的问题解决措施不适用不适用不适用不适用不适用不适用不适用

十四、内部控制评价报告或内部控制审计报告

1、内控评价报告

内部控制评价报告全文披露日期2024年04月26日

内部控制评价报告全文披露索引《2023年度内部控制自我评价报告》详见巨潮资讯网

www.cninfo.com.cn纳入评价范围单位资产总额占公

89.37%

司合并财务报表资产总额的比例纳入评价范围单位营业收入占公

97.11%

司合并财务报表营业收入的比例缺陷认定标准类别财务报告非财务报告

定性标准重大缺陷：重大缺陷：

732023年年度报告全文

（1）董事、监事和高级管理人（1）董事会及其专门委员会、员滥用职权，发生贪污、受贿、监事会、经理层职责权限、任职挪用公款等舞弊行为；资格和议事规则缺乏明确规定，

（2）更正已公布的财务报告；或未按照权限和职责履行；

（3）违规泄露财务报告、并（2）因决策程序不科学或失

购、投资等重大信息，导致公司误，导致重大并购失败，或者新股价严重波动或公司形象出现严并购的单位不能持续经营；

重负面影响；（3）公司投资、采购、销售、

（4）公司审计委员会和审计部财务等重要业务缺乏控制或内部对内部控制监督无效；控制系统整体失效；

（5）外部审计师发现当期财务（4）违反国家法律或内部规定

报告存在重大错报，且内部控制程序，出现重大环境污染或质量运行未能发现该错报等情况时，等问题，引起政府或监管机构调认定为重大缺陷。查或引发诉讼，造成重大经济损重要缺陷：失或公司声誉严重受损；

（1）未经授权进行担保、投资（5）内部控制重大和重要缺陷

有价证券、金融衍生品交易和处未得到整改等情况时，认定为重置产权/股权、关联交易造成经大缺陷。

济损失；重要缺陷：

（2）公司因发现以前年度存在（1)重大业务未遵守政策要求，重大会计差错，更正已上报或披缺乏民主决策程序；

露的财务报告；（2)未开展风险评估，内部控制

（3）公司财务人员或相关业务设计未覆盖重要业务和关键风险

人员权责不清，岗位混乱，涉嫌领域，不能实现控制目标；

经济、职务犯罪，被移交司法机（3）未建立信息搜集机制和信关；息管理制度，内部信息沟通存在

（4）因执行政策偏差、核算错严重障碍。对外信息披露未经授误等，受到处罚或公司形象出现权。信息内容不真实，遭受外部严重负面影响；监管机构处罚；

（5）销毁、藏匿、随意更改发（4）未建立举报投诉和举报人

票/支票等重要原始凭证，造成保护制度，或举报信息渠道无经济损失；效；

（6）现金收入不入账、公款私（5）全资、控股各单位未按照

存或违反规定设立“小金库”等法律法规建立恰当的治理结构和情况，认定为重要缺陷。管理制度，决策层、管理层职责一般缺陷：不清，未建立内控制度，管理散

（1）可能有财务信息错报，但乱；

只对信息准确性有轻微影响，不（6）各单位的委派代表未按规会影响使用者的判断；定履行职责，造成公司利益受

（2）外部审计中非重要的发损；

现。（7）违反国家法律或内部规定程序，出现环境污染或质量等问题，在国家级新闻媒体频繁报道，造成经济损失或公司声誉受损，认定为重大缺陷。

一般缺陷：

除重大缺陷、重要缺陷以外的其他非财务报告内部控制缺陷。

重大缺陷：非财务报告内部控制缺陷造成公司直接财产损失金额

重大缺陷：潜在错报金额≥利润

≥利润总额的5%

总额的5%

重要缺陷：利润总额的5%＞非财

重要缺陷：利润总额的5%＞潜在定量标准务报告内部控制缺陷造成公司直

错报金额≥利润总额的1%

接财产损失金额≥利润总额的1%

一般缺陷：潜在错报金额＜利润

一般缺陷：非财务报告内部控制

总额的1%缺陷造成公司直接财产损失金额

＜利润总额的1%

742023年年度报告全文

财务报告重大缺陷数量（个）0

非财务报告重大缺陷数量（个）0

财务报告重要缺陷数量（个）0

非财务报告重要缺陷数量（个）0

2、内部控制审计报告

□适用□不适用内部控制审计报告中的审议意见段

我爱我家控股集团股份有限公司于2023年12月31日按照《企业内部控制基本规范》和相关规定在所有重大方面保持了有效的财务报告内部控制。

内控审计报告披露情况披露内部控制审计报告全文披露日期2024年04月26日

《2023年度内部控制审计报告》详见巨潮资讯网内部控制审计报告全文披露索引

www.cninfo.com.cn内控审计报告意见类型标准无保留意见非财务报告是否存在重大缺陷否会计师事务所是否出具非标准意见的内部控制审计报告

□是□否会计师事务所出具的内部控制审计报告与董事会的自我评价报告意见是否一致

□是□否

十五、上市公司治理专项行动自查问题整改情况不适用

752023年年度报告全文

第五节环境和社会责任

一、重大环保问题上市公司及其子公司是否属于环境保护部门公布的重点排污单位

□是□否报告期内因环境问题受到行政处罚的情况公司或子公司对上市公司生公司的整改措处罚原因违规情形处罚结果名称产经营的影响施不适用不适用不适用不适用不适用不适用其他处罚情况

□是□否

本公司是一家综合性社会服务企业，主要围绕住宅的交易与租赁运营管理需求开展经营活动，提供专业化服务，对环境影响较小。公司及子公司在日常经营过程中，不涉及传统工业废水/废气/废物/噪声等排放，不属于环境保护部门公布的重点排污单位。公司积极响应“节能减排”号召，践行绿色发展理念，积极参与生态文明建设，力争在污染防治、资源节约、生态保护等方面发挥示范引领作用，为此，公司下属门店不仅仅是房产交易的场所，更是扎根在每一个社区的服务设施的组成部分，公司一直积极参与社区公益及社区共建活动，提供便民助民的相关服务。

公司在参与生态文明建设的过程中，因下属城市个别门店的部分人员在履行垃圾分类相关宣传、监督、管理等城市市容卫生职责时履职不到位，出现受到相关地区街道办事处等部门处罚情况。2023年1-12月，公司下属个别门店的部分人员由于未履行城市生活垃圾分类投放的相关管理、监督职责，受到相关地区街道办事处等部门罚款分别合计约500元。以上罚款均已经按时缴纳，涉及金额非常小、未对公司财务造成重大影响。公司将持续监督下属员工，履行城市生活垃圾分类投放的管理责任。

参照重点排污单位披露的其他环境信息无在报告期内为减少其碳排放所采取的措施及效果

□适用□不适用

762023年年度报告全文

我爱我家持续致力于积极拓展与应用企业的数字化、服务以及平台能力，带动产业转型，实现绿色低碳运营，有效实现自身运营的全面碳中和。我爱我家上下员工，坚定不移的利用自身优势，提升社区居民绿色生活理念、推动租赁房屋绿色节能，积极构建“生态良好、生活宜居、社会文明、绿色发展、文化繁荣”的社区生活新图景。

在2023年的实践措施上，我爱我家致力于将数字化升级持续融入自身运营，最大化资源利用效率，以科技力量作为推动绿色低碳变革的核心。报告期内，我们通过打造“三个一工程”，加强线上能力的建设，持续推动 VR 看房升级迭代，实现了看房不用跑、沟通零距离，省去经纪人和用户大量的线下通勤距离，减少各业务环节的碳排放。

我爱我家2023年积极推动无纸化绿色办公，在确保交易安全的同时，实现了各方更高效、更便捷的完成交易。年内就普及引入电子合同、面签易，助力租房、商品房交易在线签约等一系列绿色增效举措，取得长远成效，也在业内成功树立正面榜样。节能环保及对周边环境的影响一直是我爱我家重视的一环，我们从基础建设、办公垃圾和废水处理、照明、园区绿化等方面严格执行国家及行业相关规定，积极倡导门店节电，推动节能减排，创造良好、绿色和健康的办公环境。未来将会继续践行绿色生活、提高环境保护与可持续发展的理念和正面价值观于公司及员工的日常行为之中。

未披露其他环境信息的原因无

二、社会责任情况

作为一家综合性社会服务企业，公司一直注重践行社会责任，提升社会价值，以这一理念去驱动构建行业新商业文明。

1.响应政府号召，推动“租有所居”

公司一直积极响应政府号召，为新市民、青年人以及城市运营服务保障人员提供惠民租房服务。2023年，公司推出了跨度全年的住房租赁优惠，包含有“春归返工季”“暑假毕业季”与“温情暖冬季”，根据群体特征与季节差异，给予不同程度与形式的优惠。针对今年春节后的返工复工人员，公司通过普租业务与旗下相寓业务，共投入7.8万套房源参与活动。

活动期间可享受普租产品居间服务费95折优惠，相寓整租服务费85折优惠；针对大学毕业生资金压力较大的痛点，公司以最大的优惠、最诚的服务去解决问题。普租实施“月付+佣金5折”的优惠，相寓整租“押0付1+服务费85折”、分租“押0付1”。与此同时，企业发挥客

772023年年度报告全文

服、品控、运营等多部门联动保障作用，并设立专属服务热线，解决用户在租房过程中遇到各种问题。

2.以人为本，价值予人

（1）提升组织向心力，增强员工归属感

公司通过员工慰问活动、司庆活动以及在三八妇女节、端午节、母亲节、儿童节等节日

举办丰富多彩的活动，在促进员工身心健康的同时，建设组织文化、打造活力型组织，营造愉快工作氛围，激发团队活力，增强团队凝聚力，让员工拥有归属感，有利于提高工作效率及对消费者的服务质量。

（2）打造健康组织，实现价值共赢

我爱我家始终坚持“以人为本，价值予人”的人才理念，致力于构建我爱我家特有的“选人、育人、用人、留人”的人力资源体系，更穿透到人才建设与人才发展中。以数字化认知、数字化工具为内生力量，打造“以员工为核心”的健康组织，是组织前进的使命与方向，为员工提供学习机会、晋升渠道、福利关怀，让员工共享企业的发展成果；持续倡导公平、公正、公开、廉洁的企业文化，每一位员工实现个人价值、企业价值、行业价值与社会价值的共同提升，实现员工和企业的共创共赢、共同发展。

公司高度重视人才的吸纳和培养，坚持人才是发展的动力源泉，持续不断完善繁星系统，迭代星途2.0，从而实现在经纪人职业周期的全程赋能。

（3）响应政府号召，缓解就业压力

就业是基本民生，社会稳定的“压舱石”。公司深入贯彻政府稳就业、保就业决策部署，提供了大量岗位，在利用线上招聘渠道积极招聘的同时，参与社区招聘会20余场。同时，公司利用参与校方组织的双选会及院系组织的顶岗实习等方式，积极帮助大学毕业生就业。此外，针对退伍军人，公司也积极参加各城市及北京各区举办的退伍军人安置就业双选会。上半年，帮助实现就业超过5000人。

3.履行企业责任，实现行业核心价值

（1）社区公益便民服务

社区是社会治理的最小单元。公司充分发挥门店根植社区，经纪人服务居民的优势，发挥门店的纽带聚合作用，在党建引领下，门店与社区支部“结对子”，建立起更加紧密的合作，将门店打造成基层社会治理的重要枢纽。

针对社区居民的实际需求，公司推出了“我爱我家服务到家”六项便民服务措施，分别为：蟑螂到家除、打印送到家、宠物花草到家照看、磨刀送到家、智能手机到家协助、空

782023年年度报告全文

房设施到家检查等六项措施，服务紧贴社区居民实际生活，提供贴心、多元、便捷的公益服务，为完善城市基层治理体系作出企业贡献。

（2）关爱户外工作者深化保护机制

在各级工会的大力支持下，我爱我家打造了700多家“暖心驿站”，为户外劳动者提供严冬能取暖、夏日能纳凉、累了能歇脚、渴了能喝水、应急能充电等各项服务，为快递员、外卖小哥、网约车司机、环卫工人提供保障。针对今年夏天北方地区连续出现的高温天气，公司基于户外劳动者的实际需求，探索建立以门店为支撑，经纪人为骨干，以社区周边为服务半径的爱家高温运营保障机制，确保社区居民及户外劳动者安全，暖心驿站变身“清凉休息站”，为环卫工人、快递小哥、外卖小哥等户外劳动者及周边群众全部开放，确保户外工作者安全防暑。

（3）自发组织志愿服务队努力实现行业核心价值

我爱我家始终坚守初心，努力实现“行业价值”“社会价值”这两个房地产经纪行业的核心价值，在社区建设方面发挥出重要作用。

2023年，我爱我家调集了北京线下门店的青年骨干力量，积极参加文明实践志愿服务主

题日活动，通过发放宣传册、现场答疑解惑、普法小课堂等方式，义务帮助群众咨询解决住房租房所遇到的问题，得到了群众的一致好评。不仅北京，我爱我家各城市公司还自发组成多支学雷锋志愿服务队，依托于门店与经纪人优势，深入社区与主题活动现场，开展形式多样的志愿服务，让学雷锋活动融入日常、化作经常，与社会各界联合起来，一起书写新时代雷锋故事。

三、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴的情况

我爱我家集团作为行业龙头，一直坚决贯彻中央与上市公司协会的各项政策，为市场的平稳健康发展做出了自己的努力。同时，积极发挥行业示范引领作用，切实履行企业社会责任，深度参与各项社会公益事业，推动乡村与城市互促互进、共生共存。2023年我爱我家根据自身特点，积极响应国家号召，通过党建引领将乡村振兴与城市社区链接起来，通过发挥桥梁纽带作用，积极履行企业社会责任，吸引更多人参与到乡村振兴和社区治理中来。这项工作既有创新性又有示范性，这一创新之举不断得到乡村振兴方湖北麻城、红安等当地政府和城市社区居民的认可，也得到了社会各界的广泛赞誉。

2023年以来，公司积极投身到乡村振兴事业之中，探索符合行业规律和社会真正需要的创新实践。5月份，在住建部帮扶办、村镇司的大力帮助和指导下，我爱我家集团党委、公

792023年年度报告全文

益基金会深入湖北省麻城市与红安县两个革命老区进行定点帮扶，结合公司业务特点，推出了“橙意满满”活动。通过认领+种植的新颖方式，将以橙子为“诚意”代表的农产品作为纽带，推动乡村的农副产品进入重点城市社区。同时，打造了“爱家橙意公益林”，实现革命老区与城市社区紧密链接。

我爱我家乡村振兴的初心在2023年也顺利结出了丰硕的成果。中国社会工作联合会因我爱我家在乡村振兴与社区友好方面积极发挥桥梁纽带作用，形成了乡村振兴与社区友好之间的生动实践，成为1237个参评项目中评出的60个优秀获奖者之一，特授予我爱我家“爱家橙意公益林”乡村振兴项目党建创新奖，这也是全国唯一一家获此殊荣的房地产经纪企业。

此外，新华网也表达认可我爱我家集团在乡村振兴与社区友好之间积极发挥桥梁纽带作用，构建链接乡村振兴与社区友好的ESG创新理念，授予我爱我家集团“2023年ESG优秀实践企业案例奖”。我们的帮扶贡献更得到中国商报社、中国商界肯定，并因我爱我家集团“爱家橙意公益林”项目推动建设宜居宜业和乡村精神文明建设等领域的健康发展，特授予“爱家橙意公益林”中国商界乡村振兴优秀案例。未来，公司将保持初心，继续在全国各个城市推广、号召更多员工参与，加大实践力度、争取获得更丰硕的成果。总结相关经验，未来我爱我家将继续坚持以更加饱满的热情，不断创新方式方法，充分履行社会责任，投身社会治理，激发每个人、每个家庭、每个城市关于“家”的更美好向往，与社会各界共同携手缔造美好生活，致力于在房地产经纪行业树立正面、积极风范。

802023年年度报告全文

第六节重要事项

一、承诺事项履行情况

1、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及

截至报告期末尚未履行完毕的承诺事项

□适用□不适用承诺事承诺时承诺方承诺类型承诺内容承诺期限履行情况由间该承诺为长

公司2011期承诺，截关于现金分红的承诺：

年向西南至目前，公本公司承诺，在遵守商业大厦司无违反承

资产重《公司法》和国家相关2011年我爱我家控股集团股份有股份有限诺的情形，组时所政策法规的前提下，公12月27持续履行限公司公司发行历年均按公作承诺司每年现金分配利润不日股份购买司章程规少于公司当年实现可分

资产所作定，严格履配利润的10%。

承诺行现金分红承诺。

减少和规范关联交易的

承诺:

1.谢勇及太和先机承诺，其及其控制的相关企业将按照有关规定行使其董事及股东权利；

在董事会及股东大会对涉及其的关联交易进行谢勇；太和先机；表决时，回避表决。

参与业绩承诺的交易对方2.参与业绩承诺的交易

刘田、张晓晋、李彬、北公司2017对方承诺，将按照有关京茂林泰洁投资管理中心年发行股规定行使股东权利；在（有限合伙）〔原简称份及支付股东大会对涉及其及其

“茂林泰洁”，现已更名现金购买控制的相关企业的关联为上海龙撼企业管理中心北京我爱交易进行表决时，回避持续履行资产重2017年（有限合伙）〕、北京新我家房地表决。中。截至目组时所02月24持续履行中吉文投资管理中心（有产经纪有3.谢勇、太和先机及参前，无违反作承诺日限合伙）〔原简称“新中限公司与业绩承诺的交易对方承诺情形。吉文”，现已更名为上海84.44%股承诺，将避免一切非法新中吉文企业管理中心权并募集占用昆百大及其合并范（有限合伙）〕、达孜时配套资金围内子公司的资金、资潮投资管理有限公司（以所做承诺产的行为，不要求昆百下简称“达孜时潮”）、大及其子公司向其及其

陆斌斌、徐斌控制的相关企业提供任何形式的担保；其及其控制的相关企业将尽可能避免和减少与昆百大及其子公司的关联交易；对无法避免或有合理原因而发生的关联交易，将遵循市场公正、公平、公开的原则，依

812023年年度报告全文

法签订协议，履行合法程序，按照有关规定履行信息披露义务和办理

有关报批程序，不通过关联交易损害昆百大及其他股东的合法权益；

对于因违反上述承诺而给昆百大或其子公司造

成的一切损失，承担赔偿责任。

上述减少和规范关联交易的承诺一经作出即生效，自承诺人持有昆百大股份及依照有关规定被认定为昆百大关联人期间均持续有效且不可变更或撤销。

（自2018年4月27日起，公司中文名称由“昆明百货大楼(集团)股份有限公司”变更为“我爱我家控股集团股份有限公司”，公司简称相应由“昆百大”变更为“我爱我家”）

避免同业竞争的承诺:

1.谢勇及太和先机承诺，其单独控制的及/或其作为控股股东/实际控

制人之一的相关企业，目前均未以任何形式从

事与昆百大、我爱我家房地产经纪及其控制企业的主营业务构成或可能构成直接或间接竞争关系的业务或活动；且公司2017

在本次交易完成后，也年发行股不会以任何形式从事或份及支付参与昆百大及其子公司现金购买谢勇；太和先机；目前或今后从事的主营北京我爱持续履行资产重参与业绩承诺的交易对方业务构成或可能构成直2017年我家房地中。截至目组时所刘田、张晓晋、李彬、茂接或间接竞争关系的业02月24持续履行

产经纪有前，无违反作承诺林泰洁、新中吉文、达孜务或活动或给予该等业日限公司承诺情形。

时潮、陆斌斌、徐斌务或活动任何支持。

84.44%股

2.参与业绩承诺的交易

权并募集

对方承诺，其目前未在配套资金

与昆百大、我爱我家房所做承诺地产经纪及其子公司业务相同或相似的其他公司或者经济组织中担任职务；其投资或者单独

控制的及/或其作为实际控制人之一的相关企业，目前均未以任何形式从事与昆百大、我爱我家房地产经纪及其子公司的主营业务构成或可能构成直接或间接竞

822023年年度报告全文

争关系的业务或活动；

且在本次交易完成后，也不会以任何形式从事或参与对昆百大及其子公司目前或今后从事的主营业务构成或可能构成直接或间接竞争关系的业务或活动或给予该等业务或活动任何支持。

3.谢勇、太和先机及参

与业绩承诺的交易对方承诺，本次交易完成后，将根据有关法律法规的规定确保昆百大及

其子公司在资产、业

务、人员、财务、机构方面的独立性；将不利

用昆百大股东的身份，进行其他任何损害昆百大及其子公司权益的活动；如其及相关企业从

任何第三者获得的任何商业机会与昆百大及其子公司目前或今后从事的主营业务可能构成同

业竞争的，其及相关企业将立即通知昆百大，并尽力将该等商业机会让与昆百大及其子公司；如昆百大认定其或其投资或控制的相关企业正在或将要从事的业务与昆百大及其子公司

存在同业竞争，其及其投资或控制的其他企业将终止或向无关联第三方转让相关企业的有关业务和资产；如其及其控制的其他企业与昆百大及其子公司因同业竞

争产生利益冲突，则优先考虑昆百大及其子公司的利益。其对因违反上述承诺及保证而给昆百大造成的经济损失承担赔偿责任。

除非法律另有规定，自上述避免同业竞争的承

诺函出具之日起，该承诺均不可撤销；如法律

另有规定，造成该承诺及保证部分内容无效或

不可执行，不影响承诺人在该承诺函项下其它承诺及保证的效力。

832023年年度报告全文

公司2017保证上市公司独立性的年发行股

承诺：

份及支付本次交易符合中国证监现金购买谢勇；太和先机；会关于上市公司独立性北京我爱持续履行资产重参与业绩承诺的交易对方的相关规定。承诺人及2017年我家房地中。截至目组时所刘田、张晓晋、李彬、茂其控制的其他企业不以02月24持续履行

产经纪有前，无违反作承诺林泰洁、新中吉文、达孜任何方式违法违规占用日限公司承诺情形。

时潮、陆斌斌、徐斌昆百大的资金、资产；

84.44%股

不以昆百大资产为承诺权并募集人及其控制的其他企业配套资金的债务违规提供担保。

所做承诺承诺是否按时是履行如承诺超期未履行完毕的，应当详细说明未完成不适用履行的具体原因及下一步的工作计划

2、公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目达到

原盈利预测及其原因做出说明

□适用□不适用

二、控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金情况

□适用□不适用公司报告期不存在控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金。

三、违规对外担保情况

□适用□不适用公司报告期无违规对外担保情况。

四、董事会对最近一期“非标准审计报告”相关情况的说明

□适用□不适用

842023年年度报告全文

五、董事会、监事会、独立董事（如有）对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明

□适用□不适用

六、与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的情况说明

□适用□不适用

公司报告期无会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的情况。

七、与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明

□适用□不适用

本报告期纳入合并范围内的子公司共172家，其中：2023年度新设立子公司6家、注销18家。具体情况详见本报告“第十节财务报告”之“九、合并范围的变更”之“5、其他原因的合并范围变动”。

八、聘任、解聘会计师事务所情况现聘任的会计师事务所

境内会计师事务所名称中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）

境内会计师事务所报酬（万元）420境内会计师事务所审计服务的连续年限31年境内会计师事务所注册会计师姓名武兆龙、李飞红境内会计师事务所注册会计师审计服务的连续年限1年当期是否改聘会计师事务所

□是□否

聘请内部控制审计会计师事务所、财务顾问或保荐人情况

□适用□不适用

分别经公司2023年10月27日召开的第十一届董事会第三次会议、第十一届监事会第

三次会议及2023年11月16日召开的2023年第三次临时股东大会批准，公司续聘中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）为公司2023年度财务报告及内部控制审计机构，审计费用

852023年年度报告全文

总额不超过420万元，其中，财务报告审计费用不超过380万元、内部控制审计费用不超过

40万元。

九、年度报告披露后面临退市情况

□适用□不适用

十、破产重整相关事项

□适用□不适用公司报告期未发生破产重整相关事项。

十一、重大诉讼、仲裁事项

□适用□不适用

本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项。

其他诉讼事项

公司及下属企业在日常经营中存在房屋买卖、租赁、居间合同纠纷、物业服务、商品房

买卖纠纷、劳动争议、执行异议、侵权（类型）等方面的纠纷，涉及金额均未达到应披露标准，对公司正常经营管理不会产生影响。本报告期内，公司未达到重大诉讼披露标准的其他诉讼汇总情况如下：

是否诉讼（仲诉讼（仲诉讼（仲涉案金额形成诉讼（仲裁）进裁）基本裁）审理结裁）判决披露日期披露索引（万元）预计展情况果及影响执行情况负债

公司及子74658.06截止报告公司2023万元（其期末，最年度发生中，被诉终判决及诉讼、仲案件和解金额

裁事项23541.9

246510463万元。

起，涉案未对公司财件。主要已结案974件，其中，被金额务状况、经不适用，不适用，涉及房屋尚有诉讼阶段事诉案件最营成果、声未达到临未达到临

买卖、租29490.01否项1360件，执终判决及誉、业务活时披露标时披露标

赁、居间万元；起行阶段事项134和解金额动造成重大准。准。

合同纠诉案件件。5476.29影响。

纷、物业1338起万元，实服务、商际履行金涉案金额

品房买卖额986.84

纠纷、劳43989.33万元；公

动争议、万元；第司起诉案执行异三人案件件的最终

862023年年度报告全文

议、侵权81起，涉判决及和（类型）案金额解金额等。1178.7218051.43万元，万元。）实际到账金额

7950.84万元；第三人案件的实际退还金额

3.56万元，实际到账金额

0万元。

十二、处罚及整改情况

□适用□不适用公司报告期不存在处罚及整改情况。

十三、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况

□适用□不适用

十四、重大关联交易

1、与日常经营相关的关联交易

□适用□不适用是关否可获关联联占同类获批的超关联得的关联交易关联关联交关联交交易交关联交易金交易金交易额过交易披露同类披露索引

方关系易类型易内容定价易额（万元）额的比度（万获结算日期交易原则价例元）批方式市价格额度《关于全资持有子公司根据公司2023年度购入网市场

5%股日常关联交

络端口定价市2023北京五八份以关联采易预计的公产品或原场定期不适年04信息技术上的购、关6000否告》

提供渠则，价结算用月28有限公司法人联销售（2023-031道销售双方格日一致号）刊登于服务协商行动巨潮资讯网确定

人 www.cninfo.com.cn

872023年年度报告全文《关于全资子公司

2023年度

日常关联交瑞庭网络2023易预计的公

技术（上定期不适年04

12580.85100.00%20000否告》

海）有限结算用月28（2023-031公司日

号）刊登于巨潮资讯网

www.cninfo.com.cn《关于全资子公司

2023年度

日常关联交

2023

五八同城易预计的公定期不适年04信息技术1000否告》结算用月28有限公司（2023-031日

号）刊登于巨潮资讯网

www.cninfo.com.cn

合计----12580.85--27000----------大额销货退回的详细情况不适用

2023年度，根据日常经营需求，公司全资子公司及其下属子公司因采购网络端口或提供渠道销售服务，预计2023年度日常关联交易总金额为不超过27000万元，其中预计与北京五八信息技术有限公司及其分子公司的日常关联交易金额不超过6000万元，报告期内实际发生额为0.00按类别对本期将发生的日常关联交易进万元；预计与瑞庭网络技术（上海）有限公司及其分子公司的日常关联交易金额不超过20000

行总金额预计的，在报告期内的实际履万元，报告期内实际发生额为12580.85万元；预计与五八同城信息技术有限公司及其分子公司行情况（如有）

的日常关联交易额不超过1000万元，报告期内实际发生额为0.00万元。报告期内公司与关联方日常关联交易的定价原则、结算方式等与预计情况一致，总计发生额为12580.85元，未超出预计获批金额。

交易价格与市场参考价格差异较大的原不适用因（如适用）

2、资产或股权收购、出售发生的关联交易

□适用□不适用

公司报告期未发生资产或股权收购、出售的关联交易。

3、共同对外投资的关联交易

□适用□不适用公司报告期未发生共同对外投资的关联交易。

4、关联债权债务往来

□适用□不适用

882023年年度报告全文

是否存在非经营性关联债权债务往来

□是□否公司报告期不存在非经营性关联债权债务往来。

5、与存在关联关系的财务公司的往来情况

□适用□不适用

公司与存在关联关系的财务公司与关联方之间不存在存款、贷款、授信或其他金融业务。

6、公司控股的财务公司与关联方的往来情况

□适用□不适用

公司控股的财务公司与关联方之间不存在存款、贷款、授信或其他金融业务。

7、其他重大关联交易

□适用□不适用公司报告期无其他重大关联交易。

十五、重大合同及其履行情况

1、托管、承包、租赁事项情况

（1）托管情况

□适用□不适用公司报告期不存在托管情况。

（2）承包情况

□适用□不适用公司报告期不存在承包情况。

（3）租赁情况

□适用□不适用租赁情况说明

报告期主要租入情况：

892023年年度报告全文

*本公司子公司北京爱家营企业管理有限公司2016年3月17日与北京崇胜伟业科技有

限公司签订租赁合同，租赁坐落于北京市朝阳区朝来科技园 B01 地块 6号楼，地下建筑面积

3074平方米地上建筑面积12694平方米，租赁期自2016年4月1日至2026年7月31日，共计10年4个月，租赁期中包含4个月的免租期。

*本公司子公司北京爱家营企业管理有限公司与北京首合永得投资管理有限公司签订租赁合同，租赁位于北京市朝阳区三间房乡艺水芳园小区1号楼，地下建筑面积10303平方米地上建筑面积630平方米，租赁期自2015年6月16日至2025年9月18日，共计10年

3个月，租赁期中包含95天的免租期。

*本公司子公司北京爱家营企业管理有限公司与北京博纳通达商贸有限公司签订租赁合同，租赁位于北京市昌平区回龙观镇二拔子村东，建筑面积4000平方米的房产，租赁期自

2016年1月10日至2030年1月10日，共计14年，租赁期中包含91天的免租期。

* 本公司子公司昆明百货大楼商业有限公司与昆明新纪元广场 B 座商场业主续签新的《房屋租赁合同》，以年租金总额 3514.51 万元(含税）继续租赁新纪元广场 B座产权商场进行商业零售经营，租赁期六年，六年预计合计支付租金21087.05万元。

报告期主要出租情况：

本公司及子公司对外出租百大新天地（又名百大金地商业中心）地下二层至地上九层（面积合计24801.42平方米），报告期内实现租赁综合收入3587.98万元。

为公司带来的损益达到公司报告期利润总额10%以上的项目

□适用□不适用

公司报告期不存在为公司带来的损益达到公司报告期利润总额10%以上的租赁项目。

2、重大担保

□适用□不适用

单位：万元

公司及其子公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）反担保担保物是否为担保对担保额度相关实际发实际担保担保情况是否履担保额度（如担保期关联方象名称公告披露日期生日期金额类型（如行完毕有）担保

有）报告期内对外担保报告期内审批的对外担实际发生额合计

保额度合计（A1）

（A2）

902023年年度报告全文

报告期末实际对外报告期末已审批的对外担保余额合计

担保额度合计（A3）

（A4）公司对子公司的担保情况反担保担保物是否为担保对担保额度相关实际发实际担保担保情况是否履担保额度（如担保期关联方象名称公告披露日期生日期金额类型（如行完毕有）担保

有）

2023年4月

28日公告编

号：2023-029号；

湖南蓝

2023年5月2021连带

海购企

27日公告编年01注责任

业策划20000.0001无是3年是否

号：2023-043月29保证有限公号；日担保司

2021年1月

22日公告编

号：2021-004号

2022年4月

29日公告编

号：2022-029北京我号；

2022连带

爱我家2022年5月年01注责任

房地产27日公告编260000.0002无是1年是否月10保证

经纪有号：2022-039日担保限公司号；

2022年1月7日公告编号：

2022-001号

2022年4月

29日公告编

号：2022-029抵押号；

担昆明百2022年5月2022保、货大楼27日公告编年01注

27000.0003连带房产是1年是否

商业有号：2022-039月25责任限公司号；日保证

2022年1月

担保

22日公告编

号：2022-003号

2023年4月

28日公告编

号：2023-029抵押号；

昆明昆担

2023年5月2022

百高创保、

27日公告编年03注22个

商业管4000.0004连带房产是是否

号：2023-043月11月理有限责任号；日公司保证

2022年3月

担保

11日公告编

号：2022-012号

912023年年度报告全文

2023年4月

28日公告编

号：2023-029抵押号；

担昆明昆2023年5月2022保、百物业27日公告编年03注22个

4000.0005连带房产是是否

管理有号：2023-043月11月责任限公司号；日保证

2022年3月

担保

11日公告编

号：2022-012号

2022年4月

29日公告编

号：2022-029号；

2022年5月

北京我27日公告编

2022连带

爱我家号：2022-039年03注

房地产号250000.0006责任无是1年是否月31保证经纪有；2022年4日担保限公司月1日公告编

号：2022-019号；

2023年2月9日公告编号：

2023-008号

2022年4月

29日公告编

号：2022-029号；

2022年5月

北京我27日公告编

2022连带

爱我家号：2022-039年04注责任

房地产号；250000.0007无是1年是否月13保证经纪有2022年4月9日担保

限公司日公告编号：

号；

2023年2月9日公告编号：

2023-008号

2022年4月

29日公告编

号：2022-029号；

2022年5月

北京我27日公告编

2022连带

爱我家号：2022-039年04注责任

房地产号；250000.0008无是1年是否月14保证经纪有2022年3月日担保限公司19日公告编

号：2022-013号；

2023年2月9日公告编号：

2023-008号

922023年年度报告全文

2022年4月

29日公告编

号：2022-029号；

昆明百2022年5月2022连带货大楼27日公告编年05注责任

27000.0009房产是5年是否

商业有号：2022-039月13保证限公司号；日担保

2022年5月

14日公告编

号：2022-037号

2022年4月

29日公告编

号：2022-029抵押号；

担昆明百2022年5月2022保、货大楼27日公告编年05注

27000.00010连带房产是1年是否

商业有号：2022-039月31责任限公司号；日保证

2022年5月

担保

31日公告编

号：2022-040号

2023年4月

28日公告编

号：2023-029号；

湖南蓝

2023年5月2022连带

海购企

27日公告编年08注责任

业策划20000.00011无是1年是否

号：2023-043月01保证有限公号；日担保司

2022年7月

26日公告编

号：2022-051号

2023年4月

28日公告编

号：2023-029号；

北京我

2023年5月2022连带

爱我家

27日公告编年09注责任

房地产259200.00012无是1年是否

号：2023-043月28保证经纪有号；日担保限公司

2022年9月

21日公告编

号：2022-059号

2023年4月

28日公告编

北京我号：2023-029

2020连带

爱我家号；

年0112535.01责任

房地产2023年5月259200.00注13无是5年否否月19保证经纪有27日公告编日担保

限公司号：2023-043号；

2020年1月8

932023年年度报告全文

日公告编号：

2020-001号

2023年4月

28日公告编

号：2023-029号；

2023年5月

27日公告编

号：2023-043北京我号；

2021连带

爱我家2021年1月5注年0167500责任

房地产日公告编号：259200.0014无是5年否否月15保证

经纪有2021-001日担保限公司号；

2022年1月7日公告编号：

号；

2023年1月5日公告编号：

2023-001号

2023年4月

28日公告编

号：2023-029号；

2023年5月

27日公告编

上海家号：2023-0432021连带营物业号；年07注责任

5000.00299715无是3年否否

管理有2020年12月月07保证限公司1日公告编日担保

号：2020-088号；

2023年7月

21日公告编

号：2023-057号

2023年4月

28日公告编

号：2023-029号；

杭州我

2023年5月2022连带

爱我家

27日公告编年02注责任

房地产40000.00995016无是3年否否

号：2023-043月09保证经纪有号；日担保限公司

2021年7月

30日公告编

号：2021-60号

2023年4月

28日公告编

昆明百

号：2023-029货大楼2022连带号；

（集年033099.34责任

2023年5月16000.00注无是3年否否

团）家月2917保证

27日公告编

电有限日担保

号：2023-043公司号；

2022年3月

942023年年度报告全文

30日公告编

号：2022-018号

2023年4月

28日公告编

号：2023-029号；

昆明百

2023年5月2022连带

大新纪

27日公告编年03注

元大酒800.0055018责任无是2年否否

号：2023-043月30保证店有限号；日担保公司

2022年3月

30日公告编

号：2022-018号

2023年4月

28日公告编

号：2023-029号；

北京我

2023年5月2022连带

爱我家

27日公告编年11注责任

房地产259200.00680019无是1年否否

号：2023-043月04保证经纪有号；日担保限公司

2022年10月

22日公告编

号：2022-068号

2023年4月

28日公告编

号：2023-029昆明百号；抵

货大楼2023年5月2023押、

（集27日公告编年01注连带

16000.00184020房产是1年否否

团）家号：2023-043月05责任电有限号；日保证公司2022年12月担保

24日公告编

号：2022-080号

2023年4月

28日公告编

号：2023-029号；

北京我

2023年5月2023连带

爱我家

27日公告编年01注21责任房地产259200.006000无是1年否否

号：2023-043月17保证经纪有号；日担保限公司

2023年1月

12日公告编

号：2023-002号

2023年4月

28日公告编

杭州爱2023连带

号：2023-029家物业年02注责任号；19000.00960022无是1年否否服务有月16保证

2023年5月

限公司日担保

27日公告编

号：2023-043

952023年年度报告全文号；

2023年2月9日公告编号：

号；

2023年9月

21日公告编

号：2023-071号

2023年4月

28日公告编

号：2023-029杭州我号；

2023连带

爱我家2023年5月年02注责任

房地产27日公告编40000.00200023无是1年否否月21保证

经纪有号：2023-043日担保限公司号；

2023年2月9日公告编号：

2023-008号

2023年4月

28日公告编

号：2023-029北京我号；

2023连带

爱我家2023年5月注年0310000责任

房地产27日公告编259200.0024无是1年否否月15保证

经纪有号：2023-043日担保限公司号；

2023年3月5日公告编号：

2023-013号

2023年4月

28日公告编

号：2023-029北京我号；

2023连带

爱我家2023年5月注年0410000责任

房地产27日公告编259200.0025无是1年否否月13保证

经纪有号：2023-043日担保限公司号；

2023年4月8日公告编号：

2023-021号

2023年4月

28日公告编

号：2023-029抵押号；

担昆明百2023年5月2023保、货大楼27日公告编年04注

28000.00370026连带房产是1年否否

商业有号：2023-043月14责任限公司号；日保证

2023年3月

担保

28日公告编

号：2023-015号昆明百2023年4月2023抵押货大楼28日公告编年05注担

28000.00710027房产是3年否否

商业有号：2023-029月12保、限公司号；日连带

962023年年度报告全文

2023年5月责任

27日公告编保证

号：2023-043担保号；

2023年5月

12日公告编

号：2023-037号

2023年4月

28日公告编

号：2023-029北京我号；

2023连带

爱我家2023年5月注年0510000责任

房地产27日公告编259200.00无是1年否否月1228保证

经纪有号：2023-043日担保限公司号；

2023年4月8日公告编号：

2023-021号

2023年4月

28日公告编

号：2023-029号；

昆明百2023年5月2023连带货大楼27日公告编年05注责任

28000.00430529房产是5年否否

商业有号：2023-043月22保证限公司号；日担保

2023年5月

17日公告编

号：2023-040号

2023年4月

28日公告编

号：2023-029抵押昆明百号；

担货大楼2023年5月2023保、

（集27日公告编年05注

16000.00200030连带房产是1年否否

团）家号：2023-043月24责任电有限号日保证公司；2023年5担保月12日公告

编号：2023-

037号

2023年4月

28日公告编

号：2023-029号；

北京我

2023年5月2023连带

爱我家注

27日公告编年0610000责任

房地产259200.00无是1年否否

号：2023-043月1431保证经纪有号；日担保限公司

2023年5月

27日公告编

号：2023-042号北京我2023年4月注

202310000连带

爱我家28日公告编259200.0032无是1年否否年07责任

房地产号：2023-029

972023年年度报告全文

经纪有号；月13保证限公司2023年5月日担保

27日公告编

号：2023-043号；

2023年7月5日公告编号：

2023-048号

2023年4月

28日公告编

号：2023-029号；

北京我

2023年5月2023连带

爱我家

27日公告编年08注责任

房地产259200.00500033无是1年否否

号：2023-043月14保证经纪有号；日担保限公司

2023年7月

21日公告编

号：2023-057号

2023年4月

28日公告编

号：2023-029号；

上海伟

2023年5月2023连带

爱房地注

27日公告编年09678.97责任

产经纪3000.0034无是6个月否否号：2023-043月08保证有限公号；日担保司

2023年7月

21日公告编

号：2023-057号

2023年4月

28日公告编

号：2023-029号；

2023年5月

27日公告编

上海家号：2023-0432023连带营物业号；年09注责任

5000.00100035无是1年否否

管理有2023年9月月26保证限公司21日公告编日担保

号：2023-071号；

2023年7月

21日公告编

号：2023-057号

2023年4月

28日公告编

号：2023-029上海我号；2023连带爱我家

2023年5月年09注责任

房地产1000.00100036无是1年否否

27日公告编月26保证

经纪有

号：2023-043日担保限公司号；

2023年9月

21日公告编

982023年年度报告全文

号：2023-071号；

2023年4月

28日公告编

号：2023-029号；

北京我

2023年5月2023连带

爱我家

27日公告编年11注责任

房地产259200.00300037无是1年否否

号：2023-043月14保证经纪有号；日担保限公司

2023年7月

11日公告编

号：2023-082号

2023年4月

28日公告编

号：2023-029号；

北京我

2023年5月2023连带

爱我家

27日公告编年12注责任

房地产259200.00300038无是6个月否否

号：2023-043月14保证经纪有号；日担保限公司

2022年6月

10日公告编

号：2022-041号

2023年4月

28日公告编

号：2023-029抵押号；

昆明昆担

2023年5月

百高创保、

27日公告编注

商业管3000.00039连带房产是2年否否

号：2023-043理有限责任号；

公司保证

2023年12月

担保

28日公告编

号：2023-085号

2023年4月

28日公告编

号：2023-029抵押号；

担昆明昆2023年5月保、百物业27日公告编注

5000.00040连带房产是2年否否

管理有号：2023-043责任限公司号；

保证

2023年12月

担保

28日公告编

号：2023-085号报告期内对子公司报告期内审批对子公司

400000.00担保实际发生额合199690.97

担保额度合计（B1）

计（B2）报告期末已审批的对子报告期末对子公司

公司担保额度合计400000.00实际担保余额合计203655.32

（B3） （B4）

992023年年度报告全文

子公司对子公司的担保情况反担保担保物是否为担保对担保额度相关实际发实际担保担保情况是否履担保额度（如担保期关联方象名称公告披露日期生日期金额类型（如行完毕有）担保

有）

2023年4月

28日公告编

号：2023-029号；

昆明昆2023年5月2022百物业27日公告编年03注5抵押22个4000.000房产是是否

管理有号：2023-043月11担保月限公司号；日

2022年3月

11日公告编

号：2022-012号

2022年4月

29日公告编

号：2022-029号；

昆明百2022年5月2022货大楼27日公告编年05注9抵押27000.000房产是5年是否

商业有号：2022-039月13担保限公司号；日

2022年5月

14日公告编

号：2022-037号

2022年4月

29日公告编

号：2022-029号；

昆明百2022年5月2022货大楼27日公告编年05注抵押

27000.00010房产是1年是否

商业有号：2022-039月31担保限公司号；日

2022年5月

31日公告编

号：2022-040号

2023年4月

28日公告编

号：2023-029号；

2023年5月

27日公告编

北京我抵押

号：2023-0432021爱我家注担号；年0167500房产、

房地产259200.00保、是5年否否

2021年1月5月1514股权

经纪有质押

日公告编号：日限公司担保号；

2022年1月7日公告编号：

号；

1002023年年度报告全文

2023年1月5日公告编号：

2023-001号

2023年4月

28日公告编

号：2023-029号；

2023年5月

27日公告编

上海家号：2023-0432021连带营物业号；年07注责任

5000.00299715无是3年否否

管理有2020年12月月07保证限公司1日公告编日担保

号：2020-088号；

2023年7月

21日公告编

号：2023-057号

2023年4月

28日公告编

号：2023-029号；

昆明百2023年5月2023货大楼27日公告编年04注

28000.00370026

抵押房产是1年否否

商业有号：2023-043月14担保限公司号；日

2023年3月

28日公告编

号：2023-015号

2023年4月

28日公告编

号：2023-029号；

昆明百2023年5月2023货大楼27日公告编年05注

28000.00710027

抵押房产是3年否否

商业有号：2023-043月12担保限公司号；日

2023年5月

12日公告编

号：2023-037号

2023年4月

28日公告编

号：2023-029号；

昆明百2023年5月2023货大楼27日公告编年05注抵押

28000.00430529房产是5年否否

商业有号：2023-043月22担保限公司号；日

2023年5月

17日公告编

号：2023-040号昆明昆2023年4月注抵押

百高创28日公告编3000.00039房产是2年否否担保

商业管号：2023-029

1012023年年度报告全文

理有限号；

公司2023年5月

27日公告编

号：2023-043号；

2023年12月

28日公告编

号：2023-085号

2023年4月

28日公告编

号：2023-029号；

昆明昆2023年5月百物业27日公告编注抵押

5000.00040房产是2年否否

管理有号：2023-043担保限公司号；

2023年12月

28日公告编

号：2023-085号

2023年4月

28日公告编

号：2023-029号；

昆明昆

2023年5月2022

百高创

27日公告编年03注4抵押22个商业管4000.000房产是是否

号：2023-043月11担保月理有限号；日公司

2022年3月

11日公告编

号：2022-012号连带北京我责任

2021

爱我家保证

年1017002.22

房地产24000.00注月2141担房产是5年否否

经纪有保、日限公司抵押担保报告期内对子公司报告期内审批对子公司

0.00担保实际发生额合0.00

担保额度合计（C1）

计（C2）报告期末已审批的对子报告期末对子公司

公司担保额度合计24000.00实际担保余额合计17002.22

（C3） （C4）公司担保总额（即前三大项的合计）报告期内担保实际报告期内审批担保额度

400000.00发生额合计199690.97

合计（A1+B1+C1）

（A2+B2+C2）报告期末实际担保报告期末已审批的担保

424000.00余额合计220657.54

额度合计（A3+B3+C3）

（A4+B4+C4）

实际担保总额（即 A4+B4+C4）占公司净资产的

23.30%

比例

1022023年年度报告全文

其中：

为股东、实际控制人及其关联方提供担保的余

0.00

额（D）

直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象

26465.31

提供的债务担保余额（E）

担保总额超过净资产 50%部分的金额（F） 0.00

上述三项担保金额合计（D+E+F） 26465.31

对未到期担保合同，报告期内发生担保责任或有证据表明有可能承担连带清偿责任的情况说无明（如有）

违反规定程序对外提供担保的说明（如有）无

公司担保情况说明：

公司不存在为控股股东及控股股东所属企业提供担保的情况。也不存在为持股50%以下的关联方、任何非法人单位或个人提供担保的情况。除子公司外，公司没有直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供担保。公司对子公司的担保是公司改善经营的必备措施，相关程序合法，公司对资产负债率超过70%的子公司提供的担保均已取得股东大会批准。

公司根据子公司业务需要及其担保需求经对未来12个月内对子公司担保的被担保方及担保额度进行

合理预计，经公司第十届董事会第二十七次会议暨2022年度董事会会议、公司2022年年度股东大会审议通过，2023年度为子公司债务融资提供担保额度不超过40亿元，该担保额度子公司之间可以互相调剂使用。

注1：在2023年度的担保额度范围内，湖南蓝海购企业策划有限公司与上海浦东发展银行股份有限公司长沙分行签署借款合同，借款金额2000万元，本公司为上述借款提供连带责任保证担保。截止期末，该笔债务已还清，担保已解除。

注2：在2022年度的担保额度范围内，全资子公司北京我爱我家房地产经纪有限公司与中信银行股份有限公司北京分行签署借款合同，借款金额8000万元本公司为上述借款提供连带责任保证担保。截止期末，该笔债务已还清，担保已解除。

注3：在2022年度的担保额度范围内，公司全资子公司昆明百货大楼商业有限公司与中国光大银行股份有限公司昆明分行签署借款合同，借款金额3800万元，本公司为上述借款供连带责任保证担保及抵押担保。截止期末，该笔债务已还清，担保已解除。

注4：在2023年度的担保额度范围内，公司全资子公司昆明昆百高创商业管理有限公司与云投商业保理（深圳）有限公司签署保理合同，保理借款金额3670万元，本公司为上述借款提供连带责任保证担保及抵押担保，子公司昆明创卓商贸有限责任公司为上述借款提供抵押担保。截止期末，该笔债务已还清，担保已解除。

注5：在2023年度的担保额度范围内，公司全资子公司昆明昆百物业管理有限公司与云投商业保理（深圳）有限公司签署保理合同，保理借款金额3830万元，本公司为上述授信提供连带责任保证担保

1032023年年度报告全文

及抵押担保，子公司昆明创卓商贸有限责任公司为上述借款提供抵押担保。截止期末，该笔债务已还清，担保已解除。

注6：在2022年度的担保额度范围内，全资子公司北京我爱我家房地产经纪有限公司与昆仑银行股份有限公司总行营业部签署借款合同，借款金额20000万元，本公司为上述借款提供连带责任保证担保。截止期末，该笔债务已还清，担保已解除。

注7：在2022年度的担保额度范围内，全资子公司北京我爱我家房地产经纪有限公司与中国民生银行股份有限公司北京分行签署借款合同，借款金额10000万元，本公司为上述借款提供连带责任保证担保。截止期末，该笔债务已还清，担保已解除。

注8：在2022年度的担保额度范围内，全资子公司北京我爱我家房地产经纪有限公司与中国光大银行股份有限公司北京朝内支行签署借款合同，借款金额10000万元，本公司为上述借款提供连带责任保证担保。截止期末，该笔债务已还清，担保已解除。

注9：在2022年度的担保额度范围内，公司全资子公司昆明百货大楼商业有限公司与兴业银行股份有限公司昆明分行签署借款合同，借款金额5000万元，该借款为循环使用额度，在贷款额度内单笔使用期限不超过一年，本公司为上述借款提供连带责任保证担保，子公司西藏云禾商贸有限责任公司为上述借款提供抵押担保。截止期末，该笔债务已还清，担保已解除。

注10：在2022年度的担保额度范围内，公司全资子公司昆明百货大楼商业有限公司与中国民生银行股份有限公司昆明分行签署借款合同，借款金额7800万元，本公司为上述借款提供连带责任保证担保及抵押担保，子公司西藏云禾商贸有限责任公司为上述借款提供抵押担保。截止期末，该笔债务已还清，担保已解除。

注11：在2023年度的担保额度范围内，全资子公司湖南蓝海购企业策划有限公司与华融湘江银行华融新区分行签署借款合同，借款金额2000万元本公司为上述借款提供连带责任保证担保。截止期末，该笔债务已还清，担保已解除。

注12：在2023年度的担保额度范围内，全资子公司北京我爱我家房地产经纪有限公司与盛京银行股份有限公司石景山支行签署借款合同，借款金额4824万元，本公司为上述借款提供连带责任保证担保。截止期末，该笔债务已还清，担保已解除。

注13：在2023年度的担保额度范围内，公司全资子公司北京我爱我家房地产经纪有限公司与上海浦东发展银行股份有限公司北京分行签署借款合同，借款金额12535.01万元，本公司为上述借款提供连带责任保证担保。截止期末，实际承担的担保责任为12535.01万元。

注14：在2023年度的担保额度范围内，公司全资子公司北京我爱我家房地产经纪有限公司与华夏银行股份有限公司北京丰台科技园支行签署借款合同，借款金额75000.00万元，本公司为上述借款提供

1042023年年度报告全文

连带责任保证担保、子公司昆明新西南商贸有限公司为上述借款提供抵押担保及子公司昆明百货大楼投

资控股有限公司为上述借款提供股权质押担保。截止期末，实际承担的担保责任为67500.00万元。

注15：在2023年度的担保额度范围内，全资子公司上海家营物业管理有限公司与招商银行股份有限公司上海分行签署借款合同，借款金额2997.00万元，该借款为循环使用额度，在贷款额度内单笔使用期限不超过6个月，本公司为上述借款提供连带责任保证担保，子公司上海我爱我家房地产经纪有限公司为上述借款提供连带保证责任。截止期末，实际承担的担保责任为2997.00万元。

注16：在2023年度的担保额度范围内，全资子公司杭州我爱我家房地产经纪有限公司与中国农业银行股份有限公司杭州西湖支行签署借款合同，借款金额9950.00万元，本公司为上述借款提供连带责任保证担保。截止期末，实际承担的担保责任为9950.00万元。

注17：在2023年度的担保额度范围内，公司全资子公司昆明百货大楼（集团）家电有限公司向富滇银行股份有限公司昆明呈贡支行申请5000万可循环敞口授信额度用于开具银行承兑汇票，本公司为上述额度提供连带责任保证。截止期末，实际承担的担保责任为3099.34万元。

注18：在2023年度的担保额度范围内，公司全资子公司昆明百大新纪元大酒店有限公司与富滇银行股份有限公司昆明呈贡支行签署借款合同，借款金额800万元，本公司为上述借款提供连带责任保证担保。截止期末，实际承担的担保责任为550万元。

注19：在2023年度的担保额度范围内，全资子公司北京我爱我家房地产经纪有限公司与广发银行股份有限公司天通苑支行签署借款合同，借款金额30000.00万元，本公司为上述借款提供连带责任保证担保。截止期末，实际承担的担保责任为6800.00万元。

注20：在2023年度的担保额度范围内，全资子公司昆明百货大楼（集团）家电有限公司与中国民生银行股份有限公司昆明分行签署综合授信合同，担保额度4000万元，本公司为上述授信供连带责任保证担保及抵押担保。截止期末，实际承担的担保责任为1840万元。

注21：在2023年度的担保额度范围内，全资子公司北京我爱我家房地产经纪有限公司与南京银行股份有限公司北京分行签署借款合同，借款金额6000万元，本公司为上述借款提供连带责任保证担保。

截止期末，实际承担的担保责任为6000万元。

注22：在2023年度的担保额度范围内，杭州爱家物业服务有限公司与中国工商银行股份有限公司杭州朝晖支行签署借款合同，借款金额9600万元，本公司为上述借款提供连带责任保证担保。截止期末，实际承担的担保责任为9600万元。

注23：在2023年度的担保额度范围内，杭州我爱我家房地产经纪有限公司与中国工商银行股份有限公司杭州朝晖支行签署借款合同，借款金额2000万元，本公司为上述借款提供连带责任保证担保。截止期末，实际承担的担保责任为2000万元。

1052023年年度报告全文

注24：在2023年度的担保额度范围内，全资子公司北京我爱我家房地产经纪有限公司与中信银行股份有限公司北京分行签署借款合同，借款金额10000万元本公司为上述借款提供连带责任保证担保。

截止期末，实际承担的担保责任为10000万元。

注25：在2023年度的担保额度范围内，全资子公司北京我爱我家房地产经纪有限公司与中国民生银行股份有限公司北京分行签署借款合同，借款金额10000万元本公司为上述借款提供连带责任保证担保。截止期末，实际承担的担保责任为10000万元。

注26：在2023年度的担保额度范围内，公司全资子公司昆明百货大楼商业有限公司与中国光大银行股份有限公司昆明分行签署借款合同，借款金额3700.00万元，本公司为上述借款提供连带责任保证担保及抵押担保，子公司西藏云禾商贸有限责任公司为上述借款提供抵押担保。截止期末，实际承担的担保责任为3700万元。

注27：在2023年度的担保额度范围内，公司全资子公司昆明百货大楼商业有限公司与中国民生银行股份有限公司昆明分行签署借款合同，借款金额7500万元，本公司为上述借款提供连带责任保证担保及抵押担保，子公司西藏云禾商贸有限责任公司为上述借款提供抵押担保。截止期末，实际承担的担保责任为7100万元。

注28：在2023年度的担保额度范围内，全资子公司北京我爱我家房地产经纪有限公司与北京农村商业银行股份有限公司大兴支行签署借款合同，借款金额10000万元，本公司为上述借款提供连带责任保证担保。截止期末，实际承担的担保责任为10000万元。

注29：在2023年度的担保额度范围内，公司全资子公司昆明百货大楼商业有限公司与兴业银行股份有限公司昆明分行签署借款合同，借款金额4500万元，该借款为循环使用额度，在贷款额度内单笔使用期限不超过一年，本公司为上述借款提供连带责任保证担保，子公司西藏云禾商贸有限责任公司为上述借款提供抵押担保。截止期末，实际承担的担保责任为4305万元。

注30：在2023年度的担保额度范围内，全资子公司昆明百货大楼（集团）家电有限公司与中信银行股份有限公司昆明分行签署综合授信合同，担保额度2000万元，本公司为上述授信供连带责任保证担保及抵押担保。截止期末，实际承担的担保责任为2000万元。

注31：在2023年度的担保额度范围内，全资子公司北京我爱我家房地产经纪有限公司与北京银行股份有限公司中关村分行签署借款合同，借款金额10000万元，本公司为上述借款提供连带责任保证担保。截止期末，实际承担的担保责任为10000万元。

注32：在2023年度的担保额度范围内，全资子公司北京我爱我家房地产经纪有限公司与中国光大银行股份有限公司北京朝内支行签署借款合同，借款金额10000万元本公司为上述借款提供连带责任保证担保。截止期末，实际承担的担保责任为10000万元。

1062023年年度报告全文

注33：在2023年度的担保额度范围内，全资子公司北京我爱我家房地产经纪有限公司与上海银行股份有限公司北京分行签署借款合同，借款金额5000万元本公司为上述借款提供连带责任保证担保。截止期末，实际承担的担保责任为5000万元。

注34：在2023年度的担保额度范围内，全资子公司上海伟爱房地产经纪有限公司与招商银行股份有限公司上海分行签署借款合同，借款金额678.97万元本公司为上述借款提供连带责任保证担保。截止期末，实际承担的担保责任为678.97万元。

注35：在2023年度的担保额度范围内，全资子公司上海家营物业管理有限公司与上海农村商业银行股份有限公司普陀支行签署借款合同，借款金额1000万元本公司为上述借款提供连带责任保证担保。

截止期末，实际承担的担保责任为1000万元。

注36：在2023年度的担保额度范围内，全资子公司上海我爱我家房地产经纪有限公司与上海农村商业银行股份有限公司普陀支行签署借款合同，借款金额1000万元本公司为上述借款提供连带责任保证担保。截止期末，实际承担的担保责任为1000万元。

注37：在2023年度的担保额度范围内，全资子公司北京我爱我家房地产经纪有限公司与杭州银行股份有限公司北京分行签署借款合同，借款金额3000万元本公司为上述借款提供连带责任保证担保。截止期末，实际承担的担保责任为3000万元。

注38：在2023年度的担保额度范围内，全资子公司北京我爱我家房地产经纪有限公司与厦门国际银行股份有限公司北京分行签署借款合同，借款金额3000.00万元，本公司为上述借款提供连带责任保证担保。截止期末，实际承担的担保责任为3000.00万元。

注39：在2023年度的担保额度范围内，公司全资子公司昆明昆百高创商业管理有限公司与云投商业保理（深圳）有限公司签署保理合同，借款金额2500万元，本公司为上述借款提供连带责任保证担保及抵押担保，子公司昆明创卓商贸有限责任公司为上述借款提供抵押担保。截止期末，该笔担保未实际发生。

注40：在2023年度的担保额度范围内，公司全资子公司昆明昆百物业管理有限公司与云投商业保理（深圳）有限公司签署保理合同，借款金额5000万元，本公司为上述借款提供连带责任保证担保及抵押担保，子公司昆明创卓商贸有限责任公司为上述借款提供抵押担保。截止期末，该笔担保未实际发生。

注41：公司根据子公司经营业务开展的资金需求，全资子公司华邦物业管理有限公司为另一全资子公司北京我爱我家房地产经纪有限公司担保额度24000万元。在该担保额度范围内，北京我爱我家房地产经纪有限公司与浦发银行股份有限公司北京分行（上海浦东发展银行股份有限公司北京分行）签署借款合同，借款金额24000万元，子公司华邦物业管理有限公司为上述借款提供连带责任保证担保及抵押担保。截止期末，实际承担的担保责任为17002.22万元。

1072023年年度报告全文

3、委托他人进行现金资产管理情况

（1）委托理财情况

□适用□不适用报告期内委托理财概况

单位：万元逾期未收回理委托理财的资委托理财发生逾期未收回的具体类型未到期余额财已计提减值金来源额金额金额

银行理财产品自有资金151530.00350000信托理财产品自有资金000

合计151530.00350000

单项金额重大或安全性较低、流动性较差的高风险委托理财具体情况

□适用□不适用

单位：万元事项受计未报概托提来告述机减是是受托期及构值否否机构报告损相

（参考预期准经还名称期实益关或产品资金起始终止资金报酬确定年化收益备过有

（或金额际损实查受类型来源日期日期投向方式收益（如金法委受托益金际询托率有额定托人姓额收索

人（程理名）回引

）如序财

情（类有计况如

型）划有

）北京银非保20232023银行银行闲置已行本型年01年03理财

股份2000.00自有赎回结息1.68%4.334.33收是是机理财月19月22资金有限资金回构产品日日池公司北京银非保20232023银行银行闲置已行本型年03年03理财

股份1000.00自有赎回结息1.68%2.162.16收是是机理财月08月22资金有限资金回构产品日日池公司招商每月固定银非保20232023银行银行闲置日分派利已行本型年07年07理财

股份2500.00自有息赎回2.49%1.191.19收是是机理财月05月12资金有限资金时结清利回构产品日日池公司息招商闲置每月固定已银非保20232023银行

银行1500.00自有日分派利2.27%0.750.75收是是行本型年08年08理财股份资金息赎回回

1082023年年度报告全文

有限机理财月02月10资金时结清利公司构产品日日池息招商每月固定银非保20232023银行银行闲置日分派利已行本型年08年09理财

股份1000.00自有息赎回2.14%0.650.65收是是机理财月30月10资金有限资金时结清利回构产品日日池公司息招商每月固定银非保20232023银行银行闲置日分派利已行本型年12年12理财

股份1200.00自有息赎回2.24%0.150.15收是是机理财月20月22资金有限资金时结清利回构产品日日池公司息招商固定每月银非保20232023银行银行闲置1号结已行本型年01年01理财

股份4000.00自有息、剩余2.31%1.671.67收是是机理财月05月12资金有限资金全部赎回回构产品日日池公司时结息招商固定每月银非保20232023银行银行闲置1号结已行本型年02年02理财

股份3000.00自有息、剩余2.14%3.713.71收是是机理财月02月28资金有限资金全部赎回回构产品日日池公司时结息招商固定每月银非保20232023银行银行闲置1号结已行本型年03年03理财

股份4000.00自有息、剩余2.18%5.325.32收是是机理财月03月30资金有限资金全部赎回回构产品日日池公司时结息招商固定每月银非保20232023银行银行闲置1号结已行本型年03年03理财

股份2000.00自有息、剩余2.24%2.662.66收是是机理财月07月30资金有限资金全部赎回回构产品日日池公司时结息招商固定每月银非保20232023银行银行闲置1号结已行本型年04年04理财

股份2000.00自有息、剩余2.28%2.012.01收是是机理财月03月26资金有限资金全部赎回回构产品日日池公司时结息招商固定每月银非保20232023银行银行闲置1号结已行本型年04年04理财

股份3800.00自有息、剩余2.24%3.023.02收是是机理财月04月26资金有限资金全部赎回回构产品日日池公司时结息招商固定每月银非保20232023银行银行闲置1号结已行本型年05年05理财

股份2500.00自有息、剩余2.28%2.942.94收是是机理财月12月31资金有限资金全部赎回回构产品日日池公司时结息招商固定每月银非保20232023银行银行闲置1号结已行本型年06年06理财

股份3000.00自有息、剩余2.21%3.53.5收是是机理财月06月29资金有限资金全部赎回回构产品日日池公司时结息招商固定每月银非保20232023银行银行闲置1号结已行本型年07年07理财

股份3000.00自有息、剩余2.38%2.722.72收是是机理财月04月31资金有限资金全部赎回回构产品日日池公司时结息

1092023年年度报告全文

招商固定每月银非保20232023银行银行闲置1号结已行本型年07年07理财

股份1200.00自有息、剩余1.97%1.091.09收是是机理财月19月31资金有限资金全部赎回回构产品日日池公司时结息招商固定每月银非保20232023银行银行闲置1号结已行本型年08年08理财

股份2000.00自有息、剩余1.97%1.431.43收是是机理财月01月14资金有限资金全部赎回回构产品日日池公司时结息招商固定每月银非保20232023银行银行闲置1号结已行本型年08年09理财

股份2500.00自有息、剩余1.91%1.441.44收是是机理财月24月01资金有限资金全部赎回回构产品日日池公司时结息招商固定每月银非保20232023银行银行闲置1号结已行本型年09年09理财

股份1500.00自有息、剩余1.94%0.930.93收是是机理财月01月11资金有限资金全部赎回回构产品日日池公司时结息招商固定每月银非保20232023银行银行闲置1号结已行本型年10年10理财

股份2000.00自有息、剩余2.46%1.611.61收是是机理财月12月31资金有限资金全部赎回回构产品日日池公司时结息招商固定每月银非保20232023银行银行闲置1号结已行本型年10年10理财

股份1000.00自有息、剩余2.22%0.810.81收是是机理财月17月31资金有限资金全部赎回回构产品日日池公司时结息招商固定每月银非保20232023银行银行闲置1号结已行本型年10年10理财

股份1000.00自有息、剩余2.16%0.810.81收是是机理财月24月27资金有限资金全部赎回回构产品日日池公司时结息招商固定每月银非保20232023银行银行闲置1号结已行本型年11年11理财

股份2500.00自有息、剩余2.12%1.791.79收是是机理财月01月14资金有限资金全部赎回回构产品日日池公司时结息招商固定每月银非保20232023银行银行闲置1号结已行本型年12年12理财

股份1000.00自有息、剩余2.46%0.710.71收是是机理财月01月14资金有限资金全部赎回回构产品日日池公司时结息招商固定每月银非保20232023银行银行闲置1号结已行本型年12年12理财

股份1500.00自有息、剩余2.12%1.061.06收是是机理财月06月14资金有限资金全部赎回回构产品日日池公司时结息招商银非保20232023银行银行闲置已行本型年02年02理财

股份1200.00自有赎回结息2.10%0.310.31收是是机理财月23月27资金有限资金回构产品日日池公司

1102023年年度报告全文

招商银非保20232023银行银行闲置已行本型年03年03理财

股份1000.00自有赎回结息2.10%0.470.47收是是机理财月03月13资金有限资金回构产品日日池公司招商银非保20232023银行银行闲置已行本型年03年03理财

股份1000.00自有赎回结息2.10%0.470.47收是是机理财月07月13资金有限资金回构产品日日池公司招商银非保20232023银行银行闲置已行本型年04年04理财

股份3000.00自有赎回结息2.10%1.441.44收是是机理财月04月13资金有限资金回构产品日日池公司招商银非保20232023银行银行闲置已行本型年04年04理财

股份1000.00自有赎回结息2.10%0.480.48收是是机理财月06月13资金有限资金回构产品日日池公司招商银非保20232023银行银行闲置已行本型年04年05理财

股份1300.00自有赎回结息2.10%1.11.1收是是机理财月19月12资金有限资金回构产品日日池公司招商银非保20232023银行银行闲置已行本型年04年05理财

股份1000.00自有赎回结息2.10%1.431.43收是是机理财月25月12资金有限资金回构产品日日池公司招商银非保20232023银行银行闲置已行本型年05年06理财

股份1000.00自有赎回结息2.10%0.590.59收是是机理财月23月14资金有限资金回构产品日日池公司招商银非保20232023银行银行闲置已行本型年06年06理财

股份1500.00自有赎回结息2.10%0.880.88收是是机理财月05月14资金有限资金回构产品日日池公司招商银非保20232023银行银行闲置已行本型年06年06理财

股份1500.00自有赎回结息2.10%0.880.88收是是机理财月07月14资金有限资金回构产品日日池公司招商银非保20232023银行银行闲置已行本型年06年06理财

股份1000.00自有赎回结息1.87%0.250.25收是是机理财月19月28资金有限资金回构产品日日池公司招商银非保20232023银行银行闲置已行本型年06年06理财

股份1000.00自有赎回结息1.79%0.250.25收是是机理财月27月28资金有限资金回构产品日日池公司

1112023年年度报告全文

招商每月固定银非保20232023银行银行闲置日分派利已行本型年09年09理财

股份1500.00自有息赎回2.23%0.370.37收是是机理财月06月11资金有限资金时结清利回构产品日日池公司息招商每月固定银非保20232023银行银行闲置日分派利已行本型年09年09理财

股份4000.00自有息赎回2.23%1.21.2收是是机理财月20月26资金有限资金时结清利回构产品日日池公司息招商每月固定银非保20232023银行银行闲置日分派利已行本型年10年11理财

股份1000.00自有息赎回2.23%1.251.25收是是机理财月17月14资金有限资金时结清利回构产品日日池公司息招商每月固定银非保20232023银行银行闲置日分派利已行本型年10年11理财

股份1000.00自有息赎回2.23%1.541.54收是是机理财月24月13资金有限资金时结清利回构产品日日池公司息招商每月固定银非保20232023银行银行闲置日分派利已行本型年11年11理财

股份2000.00自有息赎回2.23%0.70.7收是是机理财月22月28资金有限资金时结清利回构产品日日池公司息招商每月固定银非保20232023银行银行闲置日分派利已行本型年12年12理财

股份2500.00自有息赎回2.23%1.41.4收是是机理财月05月14资金有限资金时结清利回构产品日日池公司息招商每月固定银非保20232023银行银行闲置日分派利已行本型年12年12理财

股份1200.00自有息赎回2.23%0.150.15收是是机理财月20月22资金有限资金时结清利回构产品日日池公司息交通银非保20232023银行

银行闲置1.75%已行本型年04年07理财

股份1200.00自有赎回结息-2.462.46收是是机理财月04月12资金

有限资金1.95%回构产品日日池公司中国工商银非保20232023银行闲置每日计已银行行本型年02年03理财

1000.00自有息，全部1.91%1.911.91收是是

股份机理财月17月29资金资金赎回结息回有限构产品日日池公司中国工商银非保20232023银行闲置每日计已银行行本型年04年04理财

1500.00自有息，全部1.91%1.511.51收是是

股份机理财月06月27资金资金赎回结息回有限构产品日日池公司中国银非保20232023银行闲置每日计已工商行本型年05年05理财

2050.00自有息，全部1.91%2.072.07收是是

银行机理财月05月30资金资金赎回结息回股份构产品日日池

1122023年年度报告全文

有限公司

1、每日计息，次月结息；

2、部分

招商

银非保20232023银行赎回，只2.10%银行闲置已

行本型年05年05理财退本金，-股份1000.00自有0.310.31收是是

机理财月06月11资金次月结2.142有限资金回

构产品日日池息；03%公司

3、全部

赎回/到期，本息退回。

中国工商银非保20232023银行闲置每日计已银行行本型年06年06理财

2300.00自有息，全部1.91%3.753.75收是是

股份机理财月02月29资金资金赎回结息回有限构产品日日池公司

1、每日计息，次月结息；

2、部分

招商

银非保20232023银行赎回，只2.10%银行闲置已

行本型年07年07理财退本金，-股份1400.00自有1.021.02收是是

机理财月04月07资金次月结2.142有限资金回

构产品日日池息；03%公司

3、全部

赎回/到期，本息退回。

中国工商银非保20232023银行闲置每日计已银行行本型年06年07理财

1800.00自有息，全部1.91%1.81.8收是是

股份机理财月30月27资金资金赎回结息回有限构产品日日池公司中国工商银非保20232023银行闲置每日计已银行行本型年08年08理财

1900.00自有息，全部1.91%1.341.34收是是

股份机理财月02月30资金资金赎回结息回有限构产品日日池公司中国工商银非保20232023银行闲置每日计已银行行本型年09年09理财

1500.00自有息，全部1.91%0.850.85收是是

股份机理财月04月27资金资金赎回结息回有限构产品日日池公司中国

工商银非保20232023银行1.797闲置每日计已

银行行本型年11年12理财5%-

3250.00自有息，全部3.993.99收是是

股份机理财月09月18资金2.060资金赎回结息回

有限构产品日日池3%公司

1132023年年度报告全文

中国

工商银非保20232023银行1.797闲置每日计已

银行行本型年10年10理财5%-

1750.00自有息，全部1.851.85收是是

股份机理财月08月30资金2.060资金赎回结息回

有限构产品日日池3%公司中国

工商银非保20232023银行1.797闲置每日计已

银行行本型年11年12理财5%-

1850.00自有息，全部3.543.54收是是

股份机理财月02月27资金2.060资金赎回结息回

有限构产品日日池3%公司中国工商银非保20232023银行闲置每日计已银行行本型年07年07理财

1100.00自有息，全部1.91%0.420.42收是是

股份机理财月19月27资金资金赎回结息回有限构产品日日池公司中国工商银非保20232023银行闲置每日计已银行行本型年07年09理财

1200.00自有息，全部1.91%2.532.53收是是

股份机理财月28月27资金资金赎回结息回有限构产品日日池公司中国建设银非保2022银行尚闲置银行行本型年06理财未

1000.00自有赎回结息2.32%22.950是是

股份机理财月14资金收资金有限构产品日池回公司中国建设银非保2022银行尚闲置银行行本型年10理财未

500.00自有赎回结息2.17%11.470是是

股份机理财月19资金收资金有限构产品日池回公司招商固定每月银非保2023银行尚银行闲置1号结行本型年12理财未

股份1000.00自有息、剩余2.24%0.670是是机理财月19资金收有限资金全部赎回构产品日池回公司时结息招商固定每月银非保2023银行尚银行闲置1号结行本型年12理财未

股份500.00自有息、剩余2.24%0.330是是机理财月26资金收有限资金全部赎回构产品日池回公司时结息中国民生银非保2023银行尚闲置银行行本型年12理财未

500.00自有赎回结息2.23%00是是

股份机理财月28资金收资金有限构产品日池回公司

109700.128.392.9

合计--------------0------

0097

1142023年年度报告全文

委托理财出现预期无法收回本金或存在其他可能导致减值的情形

□适用□不适用

（2）委托贷款情况

□适用□不适用公司报告期不存在委托贷款。

4、其他重大合同

□适用□不适用公司报告期不存在其他重大合同。

十六、其他重大事项的说明

□适用□不适用

关于部分持股5%以上股东减持股份计划的实施及披露情况

（1）持有本公司5%以上股份的股东天津东银玉衡企业管理咨询中心（有限合伙）通过本公司于2023年1月14日披露减持计划。其拟通过集中竞价交易方式减持本公司股份不超过47110017股，减持比例不高于公司总股本的2%。该减持计划已于2023年8月12日到期，天津东银玉衡企业管理咨询中心（有限合伙）没有发生减持行为。

（2）持有本公司5%以上股份的股东五八有限公司通过本公司于2022年8月27日披露减持计划。其拟通过集中竞价、大宗交易或两种方式相结合的方式减持本公司股份数量合计不超过77495978股，减持比例不高于公司总股本的3.29%。该减持计划已于2023年3月

19日到期，减持期间内，五八有限公司通过大宗交易方式合计减持其持有的公司股份

13000000股，占公司总股本的0.55%。

五八有限公司通过本公司于2024年4月6日披露减持计划。拟通过集中竞价、大宗交易或两种方式相结合的方式减持本公司股份数量合计不超过64540723股，减持比例不高于公司总股本的2.74%。该减持计划时间已于2023年10月27日到期，减持期间内，五八有限公司通过集中竞价及大宗交易方式合计减持其持有的公司股份64225057股，占公司总股本的2.73%。

其他重大事项临时报告披露网站相关查询

1152023年年度报告全文

重要事项概述披露日期临时公告披露网站查询索引

《关于持股5%以上股东减持股份计划的预披露公告》

2023年1月14日

（2023-003号）《关于持股5%以上股东减持股份计划期满暨实施情况

2023年3月21日的公告》（2023-014号）

《关于持股5%以上股东减持股份计划的预披露公告》

2023年4月6日

（2023-020号）《关于持股5%以上股东减持股份达到1%暨减持计划进

2023年4月15日展的公告》（2023-022号）《关于持股5%以上股东减持股份计划时间过半的进展

2023年5月13日关于部分持股公告》（2023-039号）5%以上股东减持《关于持股5%以上股东减持股份计划时间过半的进展

2023年7月29日股份计划的实施公告》（2023-058号）及披露情况《关于持股5%以上股东减持股份计划减持数量过半的

2023年8月1日进展公告》（2023-059号）《关于持股5%以上股东减持股份达到1%暨减持计划进

2023年8月5日展的公告》（2023-064号）《关于持股5%以上股东减持股份计划期限届满

2023年8月15日未减持公司股份的公告》（2023-065号）《关于股东权益变动的提示性公告》（2023-070

2023年9月8日

号）、《简式权益变动报告书》《关于股东减持股份计划期限届满暨实施情况的公

2023年10月31日

告》（2023-077号）

十七、公司子公司重大事项

□适用□不适用

1162023年年度报告全文

第七节股份变动及股东情况

一、股份变动情况

1、股份变动情况

单位：股

本次变动前本次变动增减（＋，－）本次变动后发行公积金转数量比例送股其他小计数量比例新股股

一、有限

售条件股1056901984.49%8974428974421065876404.53%份

1、国

家持股

2、国

有法人持股

3、其

他内资持1056901984.49%8974428974421065876404.53%股其

中：境内法人持股境内

自然人持1056901984.49%8974428974421065876404.53%股

4、外

资持股其

中：境外法人持股境外自然人持股

二、无限

售条件股224981065395.51%-897442-897442224891321195.47%份

1、人

民币普通224981065395.51%-897442-897442224891321195.47%股

2、境

内上市的外资股

3、境

外上市的外资股

1172023年年度报告全文

4、其

他

三、股份

2355500851100.00%002355500851100.00%

总数股份变动的原因

□适用□不适用

报告期内，中国结算深圳分公司按规定对已离任董事、监事、高管所持股份增加或解除限售，从而导致公司有限售条件股份增加896842股，无限售条件股份相应减少896842股；

根据部分高级管理人员持股变动等情况，中国结算深圳分公司按规定对其本年度可转让股份额度进行调整，从而导致公司有限售条件股份增加600股，无限售条件股份相应减少600股。

股份变动的批准情况

□适用□不适用股份变动的过户情况

□适用□不适用

股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产等财务指标的影响

□适用□不适用公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容

□适用□不适用

2、限售股份变动情况

□适用□不适用

单位：股本期增加限售本期解除限售限售原股东名称期初限售股数期末限售股数解除限售日期股数股数因中国证券登记结算有限责任公司深圳分公高管锁司根据相关规定对公谢勇975000000097500000

定司董事、监事和高管所持股份增加或解除限售。

中国证券登记结算有高管锁高晓辉2699780002699780限责任公司深圳分公定司根据相关规定对公

1182023年年度报告全文

司董事、监事和高管所持股份增加或解除限售。

中国证券登记结算有限责任公司深圳分公高管锁司根据相关规定对公代文娟211020021102

定司董事、监事和高管所持股份增加或解除限售。

中国证券登记结算有限责任公司深圳分公监事锁司根据相关规定对公许娜622560006825

定司董事、监事和高管所持股份增加或解除限售。

中国证券登记结算有限责任公司深圳分公离任高司根据相关规定对离董丽丽0100001000

管锁定任董事、监事和高管所持股份增加或解除限售。

中国证券登记结算有限责任公司深圳分公离任高司根据相关规定对离朱威39888100398881

管锁定任董事、监事和高管所持股份增加或解除限售。

中国证券登记结算有限责任公司深圳分公离任董司根据相关规定对离文彬210820527115811

事锁定任董事、监事和高管所持股份增加或解除限售。

中国证券登记结算有限责任公司深圳分公离任高司根据相关规定对离潘斯佳7312007312

管锁定任董事、监事和高管所持股份增加或解除限售。

中国证券登记结算有限责任公司深圳分公离任高司根据相关规定对离卢俊140325035081105244

管锁定任董事、监事和高管所持股份增加或解除限售。

中国证券登记结算有限责任公司深圳分公离任监司根据相关规定对离花嘉俊07500750

事锁定任董事、监事和高管所持股份增加或解除限售。

中国证券登记结算有限责任公司深圳分公离任监司根据相关规定对离徐志涵352508252700

事锁定任董事、监事和高管所持股份增加或解除限售。

1192023年年度报告全文

中国证券登记结算有限责任公司深圳分公离任高司根据相关规定对离何洋2059091002059091

管锁定任董事、监事和高管所持股份增加或解除限售。

中国证券登记结算有限责任公司深圳分公离任高司根据相关规定对离陈毅刚281912293970703758829

管锁定任董事、监事和高管所持股份增加或解除限售。

中国证券登记结算有限责任公司深圳分公离任高司根据相关规定对离李东梅137530343810315

管锁定任董事、监事和高管所持股份增加或解除限售。

合计10569019894205744615106587640----

二、证券发行与上市情况

1、报告期内证券发行（不含优先股）情况

□适用□不适用

2、公司股份总数及股东结构的变动、公司资产和负债结构的变动情况说明

□适用□不适用

3、现存的内部职工股情况

□适用□不适用

三、股东和实际控制人情况

1、公司股东数量及持股情况

单位：股年度报报告期末表告披露决权恢复的年度报告披露日前上一报告期末日前上优先股股东月末表决权恢复的优先普通股股48269一月末4992200

总数（如股股东总数（如有）东总数普通股

有）（参见（参见注8）股东总

注8）数

持股5%以上的股东或前10名股东持股情况（不含通过转融通出借股份）

持有有限售持有无限售质押、标记或冻结情况持股比报告期末持股报告期内增股东名称股东性质条件的股份条件的股份例数量减变动情况股份状数量数量数量态

1202023年年度报告全文

西藏太和先机投资境内非国

17.45%41102868900411028689质押243000000

管理有限有法人公司天津东银玉衡企业境内非国

管理咨询7.43%17507320200175073202不适用0有法人

中心（有限合伙）境内自然

谢勇5.52%13000000009750000032500000质押106500000人五八有限境内非国

5.00%117774943-642250570117774943不适用0

公司有法人天津海立方舟投资境内非国

3.05%71733706-1300000071733706不适用0

管理有限有法人公司我爱我家控股集团股份有限

其他2.82%664390730066439073不适用0

公司－第二期员工持股计划桐庐岩泰投资管理境内非国

合伙企业1.43%337541130033754113不适用0有法人

(有限合

伙）上海福翌私募基金管理有限

公司－赣境内非国

州瑞德投1.43%33600000-19642033600000不适用0有法人资管理合伙企业

（有限合伙）境内自然

陈嘉华1.12%264294281999300026429428不适用0人玄元私募基金投资

管理（广东）有限境内非国

公司－玄1.08%255488000025548800不适用0有法人元科新243号私募证券投资基金战略投资者或一般法人因配售新股成为前10名不适用

股东的情况（如有）（参见注3）

上述股东中，谢勇先生和西藏太和先机投资管理有限公司为一致行动人，谢勇先生为本公司实际上述股东关联关系或一控制人，其控制的西藏太和先机投资管理有限公司为本公司控股股东。谢勇先生持有公司第二期致行动的说明

员工持股计划1.15%的份额。除此之外，上述股东之间不存在关联关系，不属于一致行动人。

1212023年年度报告全文

上述股东涉及委托/受托

表决权、放弃表决权情不适用况的说明前10名股东中存在回购专户的特别说明（如不适用有）（参见注10）前10名无限售条件股东持股情况股份种类股东名称报告期末持有无限售条件股份数量股份种数量类西藏太和先机投资管理人民币

411028689411028689

有限公司普通股天津东银玉衡企业管理人民币

175073202175073202

咨询中心（有限合伙）普通股人民币五八有限公司117774943117774943普通股天津海立方舟投资管理人民币

7173370671733706

有限公司普通股我爱我家控股集团股份人民币

有限公司－第二期员工6643907366439073普通股持股计划桐庐岩泰投资管理合伙人民币

3375411333754113企业(有限合伙）普通股上海福翌私募基金管理

有限公司－赣州瑞德投人民币

3360000033600000资管理合伙企业（有限普通股合伙）人民币谢勇3250000032500000普通股人民币陈嘉华2642942826429428普通股玄元私募基金投资管理（广东）有限公司－玄人民币

2554880025548800

元科新243号私募证券普通股投资基金前10名无限售流通股股东之间，以及前10名无上述前10名无限售流通股股东和前10名股东中，谢勇先生和西藏太和先机投资管理有限公司为限售流通股股东和前10一致行动人，除此之外，上述前10名无限售流通股股东之间，以及前10名无限售流通股股东和名股东之间关联关系或前10名股东之间不存在关联关系，不属于一致行动人。

一致行动的说明

前10名普通股股东参与上述股东通过信用担保证券账户持有公司股票情况为：陈嘉华通过宏信证券有限责任公司客户信

融资融券业务情况说明用交易担保证券账户持有公司股票24037028股，通过普通证券账户持有2392400股，其合计（如有）（参见注4）持有公司股票26429428股。

前十名股东参与转融通业务出借股份情况

□适用□不适用

单位：股前十名股东参与转融通出借股份情况

股东名称期初普通账户、信用账期初转融通出借股份且期末普通账户、信用账期末转融通出借股份且（全称）户持股尚未归还户持股尚未归还

1222023年年度报告全文

占总股本占总股本占总股本占总股本数量合计数量合计数量合计数量合计的比例的比例的比例的比例天津海立方舟投资

730337063.10%00.00%717337063.05%13000000.06%

管理有限公司前十名股东较上期发生变化

□适用□不适用

单位：股前十名股东较上期末发生变化情况

期末股东普通账户、信用账户持股及股东名称（全本报告期新增/退期末转融通出借股份且尚未归还数量转融通出借股份且尚未归还的股份数称）出量数量合计占总股本的比例数量合计占总股本的比例

陈嘉华新增00.00%264294281.12%玄元私募基金投

资管理（广东）

有限公司－玄元新增00.00%255488001.08%科新243号私募证券投资基金青岛中建新城投

退出00.00%00.00%资建设有限公司香港中央结算有

退出00.00%142654690.61%限公司

公司前10名普通股股东、前10名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易

□是□否

公司前10名普通股股东、前10名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。

2、公司控股股东情况

控股股东性质：自然人控股

控股股东类型：法人

法定代表人/控股股东名称成立日期组织机构代码主要经营业务单位负责人

西藏太和先机投资产管理、投资管

谢勇 2014年 09月 03日 91540195396974863F

资管理有限公司理、企业管理。

控股股东报告期内控股和参股的不适用其他境内外上市公司的股权情况控股股东报告期内变更

□适用□不适用

1232023年年度报告全文

公司报告期控股股东未发生变更。

3、公司实际控制人及其一致行动人

实际控制人性质：境内自然人

实际控制人类型：自然人是否取得其他国家或地实际控制人姓名与实际控制人关系国籍区居留权谢勇本人中国是

谢勇先生现主要担任我爱我家董事长、总裁，西藏太和先机投资管理有限公主要职业及职务

司执行董事，太和先机资产管理有限公司董事长。

过去10年曾控股的境

除本公司外，未控股其它境内外上市公司。

内外上市公司情况实际控制人报告期内变更

□适用□不适用公司报告期实际控制人未发生变更。

公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司

□适用□不适用

4、公司控股股东或第一大股东及其一致行动人累计质押股份数量占其所持公司股份数量比

例达到80%

□适用□不适用

1242023年年度报告全文

5、其他持股在10%以上的法人股东

□适用□不适用

6、控股股东、实际控制人、重组方及其他承诺主体股份限制减持情况

□适用□不适用

四、股份回购在报告期的具体实施情况股份回购的实施进展情况

□适用□不适用采用集中竞价交易方式减持回购股份的实施进展情况

□适用□不适用

1252023年年度报告全文

第八节优先股相关情况

□适用□不适用报告期公司不存在优先股。

1262023年年度报告全文

第九节债券相关情况

□适用□不适用

1272023年年度报告全文

第十节财务报告

一、审计报告审计意见类型标准的无保留意见审计报告签署日期2024年04月24日

审计机构名称中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）

审计报告文号众环审字（2024）1600133号

注册会计师姓名武兆龙、李飞红审计报告正文

我爱我家控股集团股份有限公司全体股东：

一、审计意见

我们审计了我爱我家控股集团股份有限公司（以下简称“我爱我家”）财务报表，包括

2023年12月31日的合并及公司资产负债表，2023年度的合并及公司利润表、合并及公司

现金流量表、合并及公司股东权益变动表以及相关财务报表附注。

我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了我爱我家2023年12月31日合并及公司的财务状况以及2023年度合并及公司的经营成果和现金流量。

二、形成审计意见的基础我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于我爱我家，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。

三、关键审计事项

关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。我们确定下列事项是需要在审计报告中沟通的关键审计事项。

（一）商誉减值测试关键审计事项在审计中如何应对该事项

如合并财务报表附注“六、19商誉”

1.了解和评价与商誉减值评估相关的关键内部控制；评价管理层对商誉所所示，截止2023年12月31日，我爱我家在资产组或资产组组合的认定，了解各资产组或资产组组合的历史业绩情合并财务报表中商誉的账面价值为44.99亿

况及发展规划，以及宏观经济和所属行业的发展趋势；

元，根据企业会计准则的规定，管理层需要

1282023年年度报告全文

关键审计事项在审计中如何应对该事项

每年对商誉进行减值测试，以确定是否需要2.与我爱我家管理层讨论商誉减值测试过程中所使用的方法、关键假设、确认减值损失。管理层通过比较分析被分摊关键参数等；

商誉的相关资产组的可回收金额与该资产组3.评价管理层委聘的外部评估机构的独立性、胜任能力、专业素质和客观

及商誉的账面价值，对商誉进行减值测试，性；

资产组的可回收金额按照资产组的预计未来4.复核评估机构出具的关于以商誉减值测试为目的的评估报告，特别是关现金流量以5年期的财务预测为基础来确键参数的选取方法和依据的合理性；

认。预测可回收金额涉及对资产组未来现金5.评价估值方法及估值模型中采用的关键假设；评价测试所引用参数的合流量现值的预测，管理层在预测中需要作出理性，包括预计未来现金流量现值的增长率、收入增长率、成本费用率、重大判断和假设，特别对于未来收入增长折现率等及其确定依据等信息；

率、成本费用率、折现率等。由于商誉金额6.复核商誉减值测试的计算过程；评价商誉减值测试的影响；对预计未来重大，且管理层需要作出重大判断，我们将现金流量的关键参数进行敏感性分析，评价关键参数的变化对减值结果的重要商誉的减值确定为关键审计事项。影响以及考虑对关键参数的选择是否存在管理层偏向的迹象；

7.评价商誉的减值及所采用的关键假设披露是否充分；

（二）收入确认关键审计事项在审计中如何应对该事项

1.针对我爱我家的业务系统及财务系统，我们执行恰当的信息系统审计程序；

2023年度，我爱我家累2.针对上述收入与成本类型，我们通过与公司管理层的访谈，了解公司的收入确认政

计实现营业收入120.92亿策，执行了收入确认的流程了解、穿行测试，并对收入确认关键控制环节进行了控制测元，主要由以下业务构成：新试，我们选取了我爱我家各类型的相关业务合同，对主要合同条款进行分析，根据判房业务、经纪业务、资产管理断结果与收入明细表进行核对，检查合同金额、客户名称、收入确认金额是否相符；

业务，上述几类业务，因收入 3.对业务明细进行抽样，获取业务系统 ERP 和 AMS 系统业务数据、原始合同、发票、佣规模较大，对财务报表影响重金收据、银行流水单等各类原始资料并复核；

大，我们将其认定为关键审计4.我们对于全年收入发生额执行实质性分析程序，与上年同期进行比较，结合市场变事项。动，分析波动原因的合理性等。

（三）租赁准则影响关键审计事项该事项在审计中是如何应对的

1.通过访谈管理层了解我爱我家关于租赁准则的运用，评价其执行租赁准则是否符合

截止2023年12月31《企业会计准则》相关规定；

日，使用权资产账面价值为2.检查我爱我家制定的使用权资产、租赁负债的确认和计量政策是否符合相关会计准则

100.86亿元，一年内到期非的规定，复核和评价管理层关于租赁负债折现率的选择是否恰当；

流动负债-租赁负债98.57亿3.获取所有租赁或包含租赁合同汇总表，对租赁合同进行检查，判断我爱我家对“租元，租赁负债账面价值为赁”的识别是否恰当；

45.91亿元。使用权资产和租4.结合对租赁合同的审查，检查使用权资产和租赁负债的初始确认、使用权资产折旧的

赁负债的确认和计量对合并财计提、租赁负债利息的确认、租赁变更等后续计量方面是否符合准则要求；

务报表具有重大影响，我们将5.选取样本检查租赁期和支付计划，检查当年租金支付的原始单据，根据新租赁准则要其认定为关键审计事项。求对租赁核算进行重新计算。

四、其他信息

我爱我家管理层对其他信息负责。其他信息包括2023年年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。

我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。

结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。

基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。

在这方面，我们无任何事项需要报告。

五、管理层和治理层对财务报表的责任

1292023年年度报告全文

我爱我家管理层（以下简称“管理层”）负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。

在编制财务报表时，管理层负责评估我爱我家的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非管理层计划清算我爱我家、终止运营或别无其他现实的选择。

治理层负责监督我爱我家的财务报告过程。

六、注册会计师对财务报表审计的责任我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。

在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执行以下工作：

（一）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序

以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。

（二）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。

（三）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。

（四）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对我爱我家持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致我爱我家不能持续经营。

（五）评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。

1302023年年度报告全文

（六）就我爱我家中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报表发表意见。我们负责指导、监督和执行集团审计。我们对审计意见承担全部责任。

我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。

我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。

从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。

二、财务报表

财务附注中报表的单位为：元

1、合并资产负债表

编制单位：我爱我家控股集团股份有限公司

单位：元项目2023年12月31日2023年1月1日

流动资产：

货币资金3561443709.403781605281.77结算备付金拆出资金

交易性金融资产337056968.45429334737.89衍生金融资产应收票据

应收账款585445286.53898714798.77

应收款项融资300190.00473800.00

预付款项1485940996.411497429472.89应收保费应收分保账款应收分保合同准备金

其他应收款1229154331.281431477049.01

其中：应收利息应收股利买入返售金融资产

存货455684639.71509407926.74

1312023年年度报告全文

合同资产持有待售资产

一年内到期的非流动资产3904314065.833715630843.32

其他流动资产241721754.62305374895.70

流动资产合计11801061942.2312569448806.09

非流动资产：

发放贷款和垫款债权投资其他债权投资

长期应收款22130122.93109958703.77

长期股权投资94409073.0190574535.45

其他权益工具投资19056270.2721969300.00其他非流动金融资产

投资性房地产2436025939.003123691172.87

固定资产274376591.43287621624.50

在建工程633775649.62943830.19生产性生物资产油气资产

使用权资产10086128709.199082972124.65

无形资产1197801131.931116758001.98

开发支出113859083.52111281445.56

商誉4498685306.974811545713.61

长期待摊费用541155189.90640014908.40

递延所得税资产658125043.58573704241.09其他非流动资产

非流动资产合计20575528111.3519971035602.07

资产总计32376590053.5832540484408.16

流动负债：

短期借款1210188132.681898234655.76向中央银行借款拆入资金交易性金融负债衍生金融负债

应付票据54992600.0067827580.00

应付账款349940739.54395696909.07

预收款项728924332.32579267291.98

合同负债711301709.12704177352.60卖出回购金融资产款吸收存款及同业存放代理买卖证券款代理承销证券款

应付职工薪酬368706925.23249955999.72

1322023年年度报告全文

应交税费984922186.751112042754.62

其他应付款1888520260.011702651884.81

其中：应付利息

应付股利651574.07651574.07应付手续费及佣金应付分保账款持有待售负债

一年内到期的非流动负债10224021059.419544487620.99

其他流动负债47772770.8047565324.39

流动负债合计16569290715.8616301907373.94

非流动负债：

保险合同准备金

长期借款1057867310.69602872310.69应付债券

其中：优先股永续债

租赁负债4591300409.584620932626.61

长期应付款501505.73500846.31长期应付职工薪酬预计负债

递延收益22363869.00

递延所得税负债600988721.09601314372.45其他非流动负债

非流动负债合计6250657947.095847984025.06

负债合计22819948662.9522149891399.00

所有者权益：

股本2355500851.002355500851.00其他权益工具

其中：优先股永续债

资本公积5462734918.085431754404.28

减：库存股

其他综合收益326839967.33330075359.74专项储备

盈余公积131292712.71131292712.71一般风险准备

未分配利润1194700316.932042992576.08

归属于母公司所有者权益合计9471068766.0510291615903.81

少数股东权益85572624.5898977105.35

所有者权益合计9556641390.6310390593009.16

负债和所有者权益总计32376590053.5832540484408.16

法定代表人：谢勇主管会计工作负责人：张海琼会计机构负责人：张海琼

2、母公司资产负债表

编制单位：我爱我家控股集团股份有限公司

1332023年年度报告全文

单位：元项目2023年12月31日2023年1月1日

流动资产：

货币资金8033038.734757427.15交易性金融资产衍生金融资产应收票据应收账款应收款项融资

预付款项20000.00

其他应收款1667588352.911647158926.36

其中：应收利息

应收股利166863978.86166863978.86存货合同资产持有待售资产一年内到期的非流动资产

其他流动资产212606.87363924.06

流动资产合计1675833998.511652300277.57

非流动资产：

债权投资其他债权投资长期应收款

长期股权投资7777824611.497751024970.69其他权益工具投资其他非流动金融资产

投资性房地产674742200.00678505400.00

固定资产86945883.7095341837.88在建工程生产性生物资产油气资产使用权资产

无形资产5049362.035838729.50开发支出商誉

长期待摊费用682456.531071971.14递延所得税资产其他非流动资产

非流动资产合计8545244513.758531782909.21

资产总计10221078512.2610184083186.78

流动负债：

短期借款80139333.34交易性金融负债

1342023年年度报告全文

衍生金融负债应付票据

应付账款3772259.853772259.85

预收款项1324140.143581555.67合同负债

应付职工薪酬2481700.742499560.95

应交税费4475853.0510919307.30

其他应付款802428272.61809880996.11

其中：应付利息

应付股利400000.00400000.00持有待售负债

一年内到期的非流动负债161840401.05195783704.16其他流动负债

流动负债合计1056461960.781026437384.04

非流动负债：

长期借款214995000.00227000000.00应付债券

其中：优先股永续债租赁负债长期应付款长期应付职工薪酬预计负债递延收益

递延所得税负债229097495.06234182035.08其他非流动负债

非流动负债合计444092495.06461182035.08

负债合计1500554455.841487619419.12

所有者权益：

股本2355500851.002355500851.00其他权益工具

其中：优先股永续债

资本公积5838777775.525807797261.72

减：库存股

其他综合收益-1957754.83-1957754.83专项储备

盈余公积119461877.04119461877.04

未分配利润408741307.69415661532.73

所有者权益合计8720524056.428696463767.66

负债和所有者权益总计10221078512.2610184083186.78

3、合并利润表

单位：元项目2023年度2022年度

1352023年年度报告全文

一、营业总收入12091732831.6111673410158.40

其中：营业收入12091732831.6111673410158.40利息收入已赚保费手续费及佣金收入

二、营业总成本13631507014.0913088897720.63

其中：营业成本10947070275.1310662117516.38利息支出手续费及佣金支出退保金赔付支出净额提取保险责任合同准备金净额保单红利支出分保费用

税金及附加60628443.6565821009.69

销售费用807709833.97587086328.57

管理费用1120597359.801054271682.36

研发费用40095921.7136982852.64

财务费用655405179.83682618330.99

其中：利息费用859882041.65840438721.36

利息收入248170124.28207050475.28

加：其他收益10766711.89327752752.71投资收益（损失以“－”号填

32251290.8230298329.43

列）

其中：对联营企业和合营

3834537.56-35189.07

企业的投资收益以摊余成本计量的金融资产终止确认收益汇兑收益（损失以“-”号填列）净敞口套期收益（损失以“－”号填列）公允价值变动收益（损失以-75831306.01-15463908.14“－”号填列）信用减值损失（损失以“-”号-162591690.94-304130563.45

填列）资产减值损失（损失以“-”号-318422446.59-238716.53

填列）资产处置收益（损失以“-”号

1207270795.471090022771.21

填列）三、营业利润（亏损以“－”号填-846330827.84-287246897.00

列）

加：营业外收入12359834.9951303622.02

减：营业外支出22077246.2443464147.80

1362023年年度报告全文四、利润总额（亏损总额以“－”号-856048239.09-279407422.78

填列）

减：所得税费用-6084027.4556118341.43五、净利润（净亏损以“－”号填-849964211.64-335525764.21

列）

（一）按经营持续性分类1.持续经营净利润（净亏损以-849964211.64-335525764.21“－”号填列）2.终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）

（二）按所有权归属分类

1.归属于母公司股东的净利润-848292259.15-309694834.25

2.少数股东损益-1671952.49-25830929.96

六、其他综合收益的税后净额-3235392.41-20273518.61归属母公司所有者的其他综合收益

-3235392.41-20273518.61的税后净额

（一）不能重分类进损益的其他

-3913029.73-21158478.00综合收益

1.重新计量设定受益计划变动

额

2.权益法下不能转损益的其他

综合收益

3.其他权益工具投资公允价值

-3913029.73-21158478.00变动

4.企业自身信用风险公允价值

变动

5.其他

（二）将重分类进损益的其他综

677637.32884959.39

合收益

1.权益法下可转损益的其他综

合收益

2.其他债权投资公允价值变动

3.金融资产重分类计入其他综

合收益的金额

4.其他债权投资信用减值准备

5.现金流量套期储备

6.外币财务报表折算差额195383.14786159.07

7.其他482254.1898800.32

归属于少数股东的其他综合收益的税后净额

七、综合收益总额-853199604.05-355799282.82归属于母公司所有者的综合收益总

-851527651.56-329968352.86额

归属于少数股东的综合收益总额-1671952.49-25830929.96

八、每股收益

（一）基本每股收益-0.3601-0.1315

（二）稀释每股收益-0.3601-0.1315

法定代表人：谢勇主管会计工作负责人：张海琼会计机构负责人：张海琼

4、母公司利润表

单位：元项目2023年度2022年度

1372023年年度报告全文

一、营业收入40714866.3849164363.23

减：营业成本0.000.00

税金及附加5684275.466381829.11

销售费用1793068.834048252.75

管理费用29177508.3737523809.95研发费用

财务费用20949699.8927974459.74

其中：利息费用28308909.4136099367.34

利息收入7379449.998049282.70

加：其他收益19799.6680998.11投资收益（损失以“－”号填

120130.50-74269894.79

列）

其中：对联营企业和合营企业的投资收益以摊余成本计量的金融资产终止确认收益（损失以“-”号填列）净敞口套期收益（损失以“－”号填列）公允价值变动收益（损失以-3763200.00-2874900.00“－”号填列）信用减值损失（损失以“-”号-573.33137274.19

填列）资产减值损失（损失以“-”号填列）资产处置收益（损失以“-”号填列）二、营业利润（亏损以“－”号填-20513529.34-103690510.81

列）

加：营业外收入76700.3510099619.18

减：营业外支出37433.364118.07三、利润总额（亏损总额以“－”号-20474262.35-93595009.70

填列）

减：所得税费用-13554037.31-23347657.57四、净利润（净亏损以“－”号填-6920225.04-70247352.13

列）

（一）持续经营净利润（净亏损以-6920225.04-70247352.13“－”号填列）

（二）终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）

五、其他综合收益的税后净额-25600000.00

（一）不能重分类进损益的其他

-25600000.00综合收益

1.重新计量设定受益计划变动

额

2.权益法下不能转损益的其他

综合收益

3.其他权益工具投资公允价值

-25600000.00变动

1382023年年度报告全文

4.企业自身信用风险公允价值

变动

5.其他

（二）将重分类进损益的其他综合收益

1.权益法下可转损益的其他综

合收益

2.其他债权投资公允价值变动

3.金融资产重分类计入其他综

合收益的金额

4.其他债权投资信用减值准备

5.现金流量套期储备

6.外币财务报表折算差额

7.其他

六、综合收益总额-6920225.04-95847352.13

七、每股收益

（一）基本每股收益

（二）稀释每股收益

5、合并现金流量表

单位：元项目2023年度2022年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金12981693306.0512334326954.20客户存款和同业存放款项净增加额向中央银行借款净增加额向其他金融机构拆入资金净增加额收到原保险合同保费取得的现金收到再保业务现金净额保户储金及投资款净增加额

收取利息、手续费及佣金的现金拆入资金净增加额回购业务资金净增加额代理买卖证券收到的现金净额收到的税费返还

收到其他与经营活动有关的现金5399268942.2910756698712.57

经营活动现金流入小计18380962248.3423091025666.77

购买商品、接受劳务支付的现金2203933313.642817725339.74客户贷款及垫款净增加额存放中央银行和同业款项净增加额支付原保险合同赔付款项的现金拆出资金净增加额

支付利息、手续费及佣金的现金支付保单红利的现金

支付给职工以及为职工支付的现金5232540234.014828485294.38

支付的各项税费665780446.32673533458.89

支付其他与经营活动有关的现金5605235650.1610459799751.66

经营活动现金流出小计13707489644.1318779543844.67

经营活动产生的现金流量净额4673472604.214311481822.10

二、投资活动产生的现金流量：

1392023年年度报告全文

收回投资收到的现金1523730038.692678623254.58

取得投资收益收到的现金1418344.8930436792.41

处置固定资产、无形资产和其他长

8652736705.886895265617.54

期资产收回的现金净额处置子公司及其他营业单位收到的

5045274.08

现金净额收到其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流入小计10177885089.469609370938.61

购建固定资产、无形资产和其他长

284299756.72306355341.25

期资产支付的现金

投资支付的现金1516300000.002689397040.11质押贷款净增加额取得子公司及其他营业单位支付的现金净额支付其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流出小计1800599756.722995752381.36

投资活动产生的现金流量净额8377285332.746613618557.25

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金684899.47786571.13

其中：子公司吸收少数股东投资收

684899.47786571.13

到的现金

取得借款收到的现金2261127786.082624723104.67

收到其他与筹资活动有关的现金74824133.62264993880.15

筹资活动现金流入小计2336636819.172890503555.95

偿还债务支付的现金2439923132.812943928200.00

分配股利、利润或偿付利息支付的

159014203.91199515753.55

现金

其中：子公司支付给少数股东的股

12417427.7515373162.94

利、利润

支付其他与筹资活动有关的现金12933976716.1210874892780.77

筹资活动现金流出小计15532914052.8414018336734.32

筹资活动产生的现金流量净额-13196277233.67-11127833178.37

四、汇率变动对现金及现金等价物的

181857.97786159.07

影响

五、现金及现金等价物净增加额-145337438.75-201946639.95

加：期初现金及现金等价物余额3419924208.433621870848.38

六、期末现金及现金等价物余额3274586769.683419924208.43

6、母公司现金流量表

单位：元项目2023年度2022年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金34495390.6948915922.43收到的税费返还

收到其他与经营活动有关的现金1048369210.572477665424.06

经营活动现金流入小计1082864601.262526581346.49

购买商品、接受劳务支付的现金

支付给职工以及为职工支付的现金7331641.6614346682.09

支付的各项税费5559120.3810769662.48

支付其他与经营活动有关的现金1072589672.561889166814.37

经营活动现金流出小计1085480434.601914283158.94

1402023年年度报告全文

经营活动产生的现金流量净额-2615833.34612298187.55

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金25000000.00672808661.50

取得投资收益收到的现金120130.501589221.71

处置固定资产、无形资产和其他长

800.00

期资产收回的现金净额处置子公司及其他营业单位收到的现金净额收到其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流入小计25120130.50674398683.21

购建固定资产、无形资产和其他长

318882.83

期资产支付的现金

投资支付的现金25004485.34655065388.07取得子公司及其他营业单位支付的现金净额支付其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流出小计25004485.34655384270.90

投资活动产生的现金流量净额115645.1619014412.31

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金

取得借款收到的现金233000000.00217000000.00收到其他与筹资活动有关的现金

筹资活动现金流入小计233000000.00217000000.00

偿还债务支付的现金198825000.00816534112.28

分配股利、利润或偿付利息支付的

28292879.1856262926.02

现金

支付其他与筹资活动有关的现金106321.06154119.45

筹资活动现金流出小计227224200.24872951157.75

筹资活动产生的现金流量净额5775799.76-655951157.75

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响

五、现金及现金等价物净增加额3275611.58-24638557.89

加：期初现金及现金等价物余额4757427.1529395985.04

六、期末现金及现金等价物余额8033038.734757427.15

1412023年年度报告全文

7、合并所有者权益变动表

本期金额

单位：元

2023年度

归属于母公司所有者权益少数股东权益所有者权益合计其他权益工具减项目专

：一般项其股本优永其资本公积库其他综合收益盈余公积风险未分配利润小计先续储他他存准备股债备股

一、上年期

2355500851.005431754404.28330075359.74131292712.712042992576.0810291615903.8198977105.3510390593009.16

末余额

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本年期

2355500851.005431754404.28330075359.74131292712.712042992576.0810291615903.8198977105.3510390593009.16

初余额

三、本期增减变动金额

（减少以30980513.80-3235392.41-848292259.15-820547137.76-13404480.77-833951618.53“－”号填

列）

（一）综合

-3235392.41-848292259.15-851527651.56-1671952.49-853199604.05收益总额

1422023年年度报告全文

（二）所有

者投入和减30980513.8030980513.80684899.4731665413.27少资本

1．所有者

投入的普通684899.47684899.47股

2．其他权

益工具持有者投入资本

3．股份支

付计入所有

-22128938.40-22128938.40-22128938.40者权益的金额

4．其他53109452.2053109452.2053109452.20

（三）利润

-12417427.75-12417427.75分配

1．提取盈

余公积

2．提取一

般风险准备

3．对所有

者（或股-12417427.75-12417427.75东）的分配

4．其他

（四）所有者权益内部结转

1．资本公

积转增资本（或股本）

2．盈余公

积转增资本（或股本）

1432023年年度报告全文

3．盈余公

积弥补亏损

4．设定受

益计划变动额结转留存收益

5．其他综

合收益结转留存收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提

取

2．本期使

用

（六）其他

四、本期期

2355500851.005462734918.08326839967.33131292712.711194700316.939471068766.0585572624.589556641390.63

末余额上期金额

单位：元

2022年度

归属于母公司所有者权益所有者权益合计其他权益工具减项目专

：一般项其少数股东权益股本优永其资本公积库其他综合收益盈余公积风险未分配利润小计先续储他他存准备股债备股

一、上年期

2355500851.005360941801.34350348878.35131292712.712371505873.1410569590116.54141329388.0210710919504.56

末余额

1442023年年度报告全文

加：会计政

-2334456.00-2334456.00-2334456.00策变更前期差错更正其他

二、本年期

2355500851.005360941801.34350348878.35131292712.712369171417.1410567255660.54141329388.0210708585048.56

初余额

三、本期增减变动金额

（减少以70812602.94-20273518.61-326178841.06-275639756.73-42352282.67-317992039.40“－”号填

列）

（一）综合

-20273518.61-309694834.25-329968352.86-25830929.96-355799282.82收益总额

（二）所有

者投入和减70812602.9470812602.94-1148189.7769664413.17少资本

1．所有者

投入的普通786571.13786571.13股

2．其他权

益工具持有者投入资本

3．股份支

付计入所有

17703150.7417703150.7417703150.74

者权益的金额

4．其他53109452.2053109452.20-1934760.9051174691.30

（三）利润

-18844006.81-18844006.81-15373162.94-34217169.75分配

1．提取盈

余公积

1452023年年度报告全文

2．提取一

般风险准备

3．对所有

者（或股-18844006.81-18844006.81-15373162.94-34217169.75东）的分配

4．其他

（四）所有

者权益内部2360000.002360000.002360000.00结转

1．资本公

积转增资本（或股本）

2．盈余公

积转增资本（或股本）

3．盈余公

积弥补亏损

4．设定受

益计划变动额结转留存收益

5．其他综

合收益结转留存收益

6．其他2360000.002360000.002360000.00

（五）专项储备

1．本期提

取

2．本期使

用

（六）其他

1462023年年度报告全文

四、本期期

2355500851.005431754404.28330075359.74131292712.712042992576.0810291615903.8198977105.3510390593009.16

末余额

8、母公司所有者权益变动表

本期金额

单位：元

2023年度

项目其他权益工具减：库专项其股本资本公积其他综合收益盈余公积未分配利润所有者权益合计优先股永续债其他存股储备他

一、上年期末余额2355500851.005807797261.72-1957754.83119461877.04415661532.738696463767.66

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本年期初余额2355500851.005807797261.72-1957754.83119461877.04415661532.738696463767.66三、本期增减变动金额（减少

30980513.80-6920225.0424060288.76以“－”号填列）

（一）综合收益总额-6920225.04-6920225.04

（二）所有者投入和减少资本30980513.8030980513.80

1．所有者投入的普通股

2．其他权益工具持有者投入资

本

3．股份支付计入所有者权益的

-22128938.40-22128938.40金额

4．其他53109452.2053109452.20

（三）利润分配

1．提取盈余公积

2．对所有者（或股东）的分配

1472023年年度报告全文

3．其他

（四）所有者权益内部结转1．资本公积转增资本（或股本）2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥补亏损

4．设定受益计划变动额结转留

存收益

5．其他综合收益结转留存收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

四、本期期末余额2355500851.005838777775.52-1957754.83119461877.04408741307.698720524056.42上期金额

单位：元

2022年度

项目其他权益工具减：库专项股本资本公积其他综合收益盈余公积未分配利润其他所有者权益合计优先股永续债其他存股储备

一、上年期末余额2355500851.005736984658.7823642245.17119461877.04504752891.678740342523.66

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本年期初余额2355500851.005736984658.7823642245.17119461877.04504752891.678740342523.66

1482023年年度报告全文

三、本期增减变动金额

（减少以“－”号填70812602.94-25600000.00-89091358.94-43878756.00列）

（一）综合收益总额-25600000.00-70247352.13-95847352.13

（二）所有者投入和减

70812602.9470812602.94

少资本

1．所有者投入的普通股

2．其他权益工具持有者

投入资本

3．股份支付计入所有者

17703150.7417703150.74

权益的金额

4．其他53109452.2053109452.20

（三）利润分配-18844006.81-18844006.81

1．提取盈余公积

2．对所有者（或股东）

-18844006.81-18844006.81的分配

3．其他

（四）所有者权益内部结转

1．资本公积转增资本（或股本）

2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥补亏损

4．设定受益计划变动额

结转留存收益

5．其他综合收益结转留

存收益

6．其他

（五）专项储备

1492023年年度报告全文

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

四、本期期末余额2355500851.005807797261.72-1957754.83119461877.04415661532.738696463767.66

1502023年年度报告全文

三、公司基本情况

1、本公司注册地、组织形式和总部地址

我爱我家控股集团股份有限公司（以下简称“公司”或“本公司”）的发起人昆明百货

大楼创建于1959年，是建国后国家兴建的第一批大型商业企业。1992年经昆明市体改委昆

体改（1992）33号文批准，以昆明百货大楼作为独立发起人，以定向募集方式设立的股份有限公司。本公司于1992年11月30日在云南省工商行政管理局登记注册，统一社会信用代码：915301002165755081。

本公司注册地为云南省昆明市，组织形式为股份有限公司，总部地址为北京市朝阳区朝来高科技产业园西区创远路36号院8号楼。

2、本公司的业务性质和主要经营活动

本公司所处行业、经营范围、主要产品或提供的劳务主要包括：互联网技术研发和维护；

信息技术开发、技术转让、技术咨询、技术服务；电子商务平台营运开发建设管理；数据处理；物流信息服务；物联网技术服务；房地产经纪业务；住房租赁经营；物业服务；建筑装

修装饰工程的设计及施工；酒店管理；商场经营管理；商务信息咨询；进出口贸易；设计、

制作、代理、发布各类广告（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。

3、本公司的母公司以及集团最终母公司的名称

本公司的母公司为西藏太和先机投资管理有限公司，持有本公司17.45%的股权；太和先机的实际控制人谢勇持有本公司5.52%的股权，谢勇合计控制本公司22.97%的股权。

4、本公司股权变化情况

公司于1993年10月25日经中国证券监督管理委员会证监发审字（1993）83号批准，首次向社会公众公开发行人民币普通股3000万股，全部为公司向境内投资人发行的以人民币认购的内资股，于1993年12月9日在昆明完成发行，1994年2月2日在深圳证券交易所上市。

公司于1995年10月11日经中国证券监督管理委员会证监发审字（1995）57号文批准，向全体股东进行配股，本次配股新增股份1440.00万股于1995年12月1日在深圳证券交易所上市交易。本次配股完成后，公司股份总数为13440.00万元。

公司于2011年12月12日经中国证券监督管理委员会证监许可[2011]1976号核准，向特定对象非公开发行人民币普通股3012.8662万股购买资产，本次新增股份于2011年12月

28日在深圳证券交易所上市。本次发行完成后，公司股份总数为16452.8662万股。

1512023年年度报告全文

公司于2013年5月23日经2012年年度股东大会批准，实施限制性股票激励计划，通过向激励对象定向发行新股，授予692.98万股限制性股票，本次授予股份于2013年6月21日上市。本次限制性股票授予完成后，公司股份总数为17145.8462万股。

经公司2012年年度股东大会授权，公司回购注销不符合激励条件的激励对象已获授但尚未解锁的限制性股票158.6422万股，本次回购注销手续于2014年10月31日在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司办理完成后，公司股份总数为16987.204万股。

公司于2015年4月1日经中国证券监督管理委员会证监许可[2015]513号核准，向特定对象非公开发行人民币普通股30000万股，本次新增股份于2015年4月24日在深圳证券交易所上市。本次发行完成后，公司股份总数为46987.204万股。

经公司2012年年度股东大会授权，公司决定终止正在实施的限制性股票激励计划，并回购注销激励对象已获授尚未解锁限制性股票444.414万股，本次回购注销手续于2015年8月12日在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司办理完成后公司股份总数为

46542.79万股。

经公司2015年8月27日召开的2015年第二次临时股东大会批准，公司于2015年9月

11日实施完成2015年半年度权益分派方案，以资本公积金向股权登记日登记在册的全体股

东每10股转增15.143227股，合计转增70480.8034万股。本次转增完成后，公司股份总数为117023.5934万股。

2017年12月，本公司以发行股份及支付现金的方式购买北京我爱我家房地产经纪有限

公司84.44%的股权，本次收购完成后，公司股本变更为162540.6879万股。

公司于2017年10月30日经中国证券监督管理委员会证监许可[2017]1948号核准，向特定对象非公开发行人民币普通股45517.0945万股购买资产，并向特定投资者非公开发行人民币普通股18651.6853万股募集配套资金。上述新增股份分别于2017年12月29日和

2018年2月5日在深圳证券交易所上市。本次发行完成后，公司股份总数为181192.3732万股。

2018年4月，经本公司第九届董事会第十四次会议、2018年第三次临时股东大会审议通过了《关于变更公司名称及证券简称的议案》，本公司将中文名称由“昆明百货大楼（集团）股份有限公司”变更为“我爱我家控股集团股份有限公司”，英文名称由“KUNMINGSINOBRIGHT（GROUP） CO. LTD.”变更为“5I5J HOLDING GROUP CO. LTD.”；公司证券

1522023年年度报告全文

简称相应变更为“我爱我家”，英文名称缩写相应变更为“5i5j”。除上述变更外，公司证券代码000560保持不变。

经公司2018年6月6日召开的2017年年度股东大会批准，公司于2018年6月27日实施完成2017年年度权益分派方案，其中，以资本公积金向股权登记日登记在册的全体股东每10股转增3股，合计转增54357.7119万股。本次转增完成后，公司股份总数为

235550.0851万股。

5、本公司财务报告的批准

本财务报告于2024年4月24日经本公司第十一届董事会第七次会议暨2023年度董事会审议后批准报出。

6、本公司的合并范围

子公

子公司全企业法人业务性注册资本持股比表决权统一社会信用代码/司注册地

称类型代表质（万元）例(%)比例(%)营业执照号类型全昆明百货资云南省昆明投资与大楼投资有限

子 市五华区东 谢勇 资产管 60000.00 100.00 100.00 91530100MA6N26QB19控股有限责任公风西路1号理公司司全长沙高新开我爱我家资发区枫林三投资与有限

资产管理 子 路 1599号骏 谢勇 资产管 5000.00 100.00 100.00 91430100MA4QTCKX66责任有限公司公达大厦综合理司楼1606房全长沙高新开信息处我爱我家资发区枫林三有限理和存

数据服务 子 路 1599号骏 谢勇 5000.00 100.00 100.00 91430100MA4QTCJ0XR责任储支持有限公司公达大厦综合服务司楼1605房全上海公信资上海市长宁其他未有限

融资担保 子 区延安西路 肖洋 包括金 10000.00 100.00 100.00 91310000574124635F责任有限公司公570号4楼融业司北海市银海全区金科路98北海我爱

资 号一楼 V02 其他科我家信息有限丁恒

子 （北海红树 技推广 10.00 100.00 100.00 91450500MA5QA0CU6W科技有限责任春公林小镇商务服务业公司司秘书有限公司托管）

1532023年年度报告全文

子公

子公司全企业法人业务性注册资本持股比表决权统一社会信用代码/司注册地

称类型代表质（万元）例(%)比例(%)营业执照号类型全北京市朝阳我爱我家资互联网有限区创远路36

云数据有 子 谢勇 数据服 5000.00 100.00 100.00 91110105MA02ABNMXD责任号院8号楼4限公司公务层403室司全上海相寓资上海市静安有限杨春商务服

企业集团 子 区华康路 118 25000.00 100.00 100.00 91310106MABQC8200Y责任雨务业有限公司公号司

上表仅列示至二级子公司，其中昆明百货大楼投资控股有限公司含下属42家子公司；

我爱我家数据服务有限公司含下属1家子公司；北海我爱我家信息科技有限公司含下属2家子公司；我爱我家云数据有限公司含下属101家子公司；上海相寓企业集团有限公司含下属

19家子公司。

本期合并范围变更详见“九、合并范围的变更”。

四、财务报表的编制基础

1、编制基础

本集团财务报表以持续经营假设为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部发布的《企业会计准则——基本准则》（财政部令第33号发布、财政部令第76号修订）、于

2006年2月15日及其后颁布和修订的40项具体会计准则、企业会计准则应用指南、企业会

计准则解释及其他相关规定（以下合称“企业会计准则”），以及中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第15号——财务报告的一般规定（2023年修订）》的披露规定编制。

根据企业会计准则的相关规定，本公司会计核算以权责发生制为基础。除某些金融工具、投资性房地产外，本财务报表均以历史成本为计量基础。资产如果发生减值，则按照相关规定计提相应的减值准备。

2、持续经营

本公司自本报告期末至少12个月内具备持续经营能力，无影响持续经营能力的重大事项。

1542023年年度报告全文

公司自报告期末起12个月具有持续经营能力，不存在对持续经营能力产生重大怀疑的事项。

五、重要会计政策及会计估计

具体会计政策和会计估计提示：

本集团根据实际生产经营特点，依据相关企业会计准则的规定，对交易和事项制定了若干项具体会计政策和会计估计，详见本附注四各项描述。关于管理层所作出的重大会计判断和估计的说明，请参阅附注五、36“重大会计判断和估计”。

1、遵循企业会计准则的声明

本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司及本集团

2023年12月31日的财务状况及2023年度的经营成果和现金流量等有关信息。此外，本公司及本集团的财务报表在所有重大方面符合中国证券监督管理委员会2023年修订的《公开发行证券的公司信息披露编报规则第15号——财务报告的一般规定》有关财务报表及其附注的披露要求。

2、会计期间

本集团的会计期间分为年度和中期，会计中期指短于一个完整的会计年度的报告期间。

本集团会计年度采用公历年度，即每年自1月1日起至12月31日止。

3、营业周期

正常营业周期是指本集团从购买用于加工的资产起至实现现金或现金等价物的期间。本集团以12个月作为一个营业周期，并以其作为资产和负债的流动性划分标准。

4、记账本位币

人民币为本公司及境内子公司经营所处的主要经济环境中的货币，本公司及境内子公司以人民币为记账本位币。本公司之境外子公司根据其经营所处的主要经济环境中的货币确定人民币为其记账本位币。本集团编制本财务报表时所采用的货币为人民币。

1552023年年度报告全文

5、重要性标准确定方法和选择依据

□适用□不适用

本集团相关披露事项涉及的重要性标准如下：

项目重要性标准

重要的应收款项单项账龄一年以上、且占应收款项总额10%以上、且金额大于3000万元

重要的应收款项坏账准备收回或转回单项计提金额占各类应收款项坏账准备总额的10%以上，且金额大于1500万重要的应收账款实际核销单笔金额超过1500万元

重要的预付款项单项账龄一年以上、且占预付款项总额10%以上、且金额大于3000万元重要的在建工程预算大于5000万元或具有重要性质的项目

重要的预收款项单项账龄一年以上、且占预收款项总额10%以上、且金额大于3000万元

重要的合同负债单项账龄一年以上、且占合同负债总额10%以上、且金额大于3000万元

重要的应付账款单项账龄一年以上、且存在逾期且金额大于3000万元

重要的其他应付款单项账龄一年以上、且存在逾期且金额大于3000万元

收到、支付重要的与投资活动有关的单项金额超过1亿元现金

子公司净资产占集团净资产10%以上、或子公司净利润占集团合并利润的10%以重要子公司

上、以及具有重要战略地位的子公司重要的非全资子公司子公司净资产超过1亿元

对单个被投资单位的长期股权投资账面价值占集团净资产的5%以上且金额大于重要的合营企业或联营企业

3亿元、或长期股权投资权益法下投资损益占集团合并净利润的10%以上

重要的资本化研发项目单个项目期末余额超过1亿元

单项投资活动占收到或支付投资活动相关的现金流入或流出总额的10%以上且金重要投资活动

额大于1亿元，或具有重要性质的投资活动

6、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法

企业合并，是指将两个或两个以上单独的企业合并形成一个报告主体的交易或事项。企业合并分为同一控制下企业合并和非同一控制下企业合并。

（1）同一控制下企业合并

参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非暂时性的，为同一控制下的企业合并。同一控制下的企业合并，在合并日取得对其他参与合并企业控制权的一方为合并方，参与合并的其他企业为被合并方。合并日，是指合并方实际取得对被合并方控制权的日期。

合并方取得的资产和负债均按合并日在被合并方的账面价值计量。合并方取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积（股本溢价）；资本公积（股本溢价）不足以冲减的，调整留存收益。

合并方为进行企业合并发生的各项直接费用，于发生时计入当期损益。

（2）非同一控制下企业合并

1562023年年度报告全文

参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制下的企业合并。非同一控制下的企业合并，在购买日取得对其他参与合并企业控制权的一方为购买方，参与合并的其他企业为被购买方。购买日，是指为购买方实际取得对被购买方控制权的日期。

对于非同一控制下的企业合并，合并成本包含购买日购买方为取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值，为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他管理费用于发生时计入当期损益。购买方作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。所涉及的或有对价按其在购买日的公允价值计入合并成本，购买日后12个月内出现对购买日已存在情况的新的或进一步证据而需要调整或有对价的，相应调整合并商誉。

购买方发生的合并成本及在合并中取得的可辨认净资产按购买日的公允价值计量。合并成本大于合并中取得的被购买方于购买日可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉。合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核，复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益。

购买方取得被购买方的可抵扣暂时性差异，在购买日因不符合递延所得税资产确认条件而未予确认的，在购买日后12个月内，如取得新的或进一步的信息表明购买日的相关情况已经存在，预期被购买方在购买日可抵扣暂时性差异带来的经济利益能够实现的，则确认相关的递延所得税资产，同时减少商誉，商誉不足冲减的，差额部分确认为当期损益；除上述情况以外，确认与企业合并相关的递延所得税资产的，计入当期损益。

通过多次交易分步实现的非同一控制下企业合并，根据《财政部关于印发企业会计准则解释第5号的通知》（财会[2012]19号）和《企业会计准则第33号——合并财务报表》第五十一条关于“一揽子交易”的判断标准（参见本附注五、7“控制的判断标准和合并财务报表的编制方法”（2）），判断该多次交易是否属于“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，参考本部分前面各段描述及本附注五、17“长期股权投资”进行会计处理；不属于“一揽子交易”的，区分个别财务报表和合并财务报表进行相关会计处理：

在个别财务报表中，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资成本之和，作为该项投资的初始投资成本；购买日之前持有的被购买方的股权涉及其他综

1572023年年度报告全文

合收益的，在处置该项投资时将与其相关的其他综合收益采用与被购买方直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。

在合并财务报表中，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方的股权涉及其他综合收益的，与其相关的其他综合收益应当采用与被购买方直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。

7、控制的判断标准和合并财务报表的编制方法

（1）合并财务报表范围的确定原则合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制是指本集团拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响该回报金额。合并范围包括本公司及全部子公司。子公司，是指被本集团控制的主体。

一旦相关事实和情况的变化导致上述控制定义涉及的相关要素发生了变化，本集团将进行重新评估。

（2）合并财务报表编制的方法

从取得子公司的净资产和生产经营决策的实际控制权之日起，本集团开始将其纳入合并范围；从丧失实际控制权之日起停止纳入合并范围。对于处置的子公司，处置日前的经营成果和现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中；当期处置的子公司，不调整合并资产负债表的期初数。非同一控制下企业合并增加的子公司，其购买日后的经营成果及现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中，且不调整合并财务报表的期初数和对比数。同一控制下企业合并增加的子公司及吸收合并下的被合并方，其自合并当期期初至合并日的经营成果和现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中，并且同时调整合并财务报表的对比数。

在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，按照本公司的会计政策和会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。对于非同一控制下企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进行调整。

集团内所有重大往来余额、交易及未实现利润在合并财务报表编制时予以抵销。

子公司的股东权益及当期净损益中不属于本公司所拥有的部分分别作为少数股东权益及少数股东损益在合并财务报表中股东权益及净利润项下单独列示。子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中净利润项目下以“少数股东损益”项目列示。少数股

1582023年年度报告全文

东分担的子公司的亏损超过了少数股东在该子公司期初股东权益中所享有的份额，仍冲减少数股东权益。

当因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益，在丧失控制权时采用与该子公司直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。其后，对该部分剩余股权按照《企业会计准则第2号——长期股权投资》或《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》等相关规定进行后续计量，详见本附注五、17“长期股权投资”或

本附注五、11“金融工具”。

本集团通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，需区分处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易是否属于一揽子交易。处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明应将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：*这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；*这

些交易整体才能达成一项完整的商业结果；*一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；*一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。不属于一揽子交易的，对其中的每一项交易视情况分别按照“不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资”（详见本附注四、17“长期股权投资”）和“因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权”（详见前段）适用的原则进行会计处理。处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。

8、合营安排分类及共同经营会计处理方法

合营安排，是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。本集团根据在合营安排中享有的权利和承担的义务，将合营安排分为共同经营和合营企业。共同经营，是指本集团享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。合营企业，是指本集团仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。

1592023年年度报告全文

本集团对合营企业的投资采用权益法核算，按照本附注五、17“长期股权投资”中所述的会计政策处理。

本集团作为合营方对共同经营，确认本集团单独持有的资产、单独所承担的负债，以及按本集团份额确认共同持有的资产和共同承担的负债；确认出售本集团享有的共同经营产出份额所产生的收入；按本集团份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；确认本集团单独

所发生的费用，以及按本集团份额确认共同经营发生的费用。

当本集团作为合营方向共同经营投出或出售资产（该资产不构成业务，下同）、或者自共同经营购买资产时，在该等资产出售给第三方之前，本集团仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。该等资产发生符合《企业会计准则第8号——资产减值》等规定的资产减值损失的，对于由本集团向共同经营投出或出售资产的情况，本集团全额确认该损失；对于本集团自共同经营购买资产的情况，本集团按承担的份额确认该损失。

9、现金及现金等价物的确定标准

本集团现金及现金等价物包括库存现金、可以随时用于支付的存款以及本集团持有的期

限短（一般为从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。

10、外币业务和外币报表折算

（1）外币交易的折算方法

本公司发生的外币交易在初始确认时，按交易日的即期汇率或即期汇率近似汇率折算为记账本位币金额，但公司发生的外币兑换业务或涉及外币兑换的交易事项，按照实际采用的汇率折算为记账本位币金额。

（2）对于外币货币性项目和外币非货币性项目的折算方法

资产负债表日，对于外币货币性项目采用资产负债表日即期汇率折算，由此产生的汇兑差额，除：*属于与购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差额按照借款费用资本化的原则处理；*用于境外经营净投资有效套期的套期工具的汇兑差额（该差额计入其他综合收益，直至净投资被处置才被确认为当期损益）；*分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的外币货币性项目，除摊余成本（含减值）之外的其他账面余额变动产生的汇兑差额计入其他综合收益之外，均计入当期损益。

以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算的记账本位币金额计量。以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折

1602023年年度报告全文

算后的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，作为公允价值变动（含汇率变动）处理，计入当期损益或确认为其他综合收益。

（3）外币财务报表的折算方法

境外经营的外币财务报表按以下方法折算为人民币报表：资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；股东权益类项目除“未分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日的即期汇率折算。年初未分配利润为上一年折算后的年末未分配利润；年末未分配利润按折算后的利润分配各项目计算列示；折算后资产类项目与负债类项目和股东权益类项目合计数的差额，作为外币报表折算差额，确认为其他综合收益。处置境外经营并丧失控制权时，将资产负债表中股东权益项目下列示的、与该境外经营相关的外币报表折算差额，全部或按处置该境外经营的比例转入处置当期损益。

外币现金流量以及境外子公司的现金流量，采用现金流量发生日的即期汇率折算。汇率变动对现金的影响额作为调节项目，在现金流量表中单独列报。

年初数和上年实际数按照上年财务报表折算后的数额列示。

在处置本集团在境外经营的全部所有者权益或因处置部分股权投资或其他原因丧失了对

境外经营控制权时，将资产负债表中股东权益项目下列示的、与该境外经营相关的归属于母公司所有者权益的外币报表折算差额，全部转入处置当期损益。

在处置部分股权投资或其他原因导致持有境外经营权益比例降低但不丧失对境外经营控制权时，与该境外经营处置部分相关的外币报表折算差额将归属于少数股东权益，不转入当期损益。在处置境外经营为联营企业或合营企业的部分股权时，与该境外经营相关的外币报表折算差额，按处置该境外经营的比例转入处置当期损益。

如有实质上构成对境外经营净投资的外币货币性项目，在合并财务报表中，其因汇率变动而产生的汇兑差额，作为“外币报表折算差额”确认为其他综合收益；处置境外经营时，计入处置当期损益。

11、金融工具

在本集团成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。

（1）金融资产的分类、确认和计量

1612023年年度报告全文

本公司根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资产划分为：以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产及以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产，相关交易费用计入初始确认金额。因销售产品或提供劳务而产生的、未包含或不考虑重大融资成分的应收账款或应收票据，本集团按照预期有权收取的对价金额作为初始确认金额。

*以摊余成本计量的金融资产

本集团管理以摊余成本计量的金融资产的业务模式为以收取合同现金流量为目标，且此类金融资产的合同现金流量特征与基本借贷安排相一致，即在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。本集团对于此类金融资产，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量，其摊销或减值产生的利得或损失，计入当期损益。

*以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产

本集团管理此类金融资产的业务模式为既以收取合同现金流量为目标又以出售为目标，且此类金融资产的合同现金流量特征与基本借贷安排相一致。本集团对此类金融资产按照公允价值计量且其变动计入其他综合收益，但减值损失或利得、汇兑损益和按照实际利率法计算的利息收入计入当期损益。

此外，本集团将部分非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。本集团将该类金融资产的相关股利收入计入当期损益，公允价值变动计入其他综合收益。当该金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失将从其他综合收益转入留存收益，不计入当期损益。

*以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产本集团将上述以摊余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益

的金融资产之外的金融资产，分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。此外，在初始确认时，本集团为了消除或显著减少会计错配，将部分金融资产指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。对于此类金融资产，本集团采用公允价值进行后续计量，公允价值变动计入当期损益。

（2）金融负债的分类、确认和计量

1622023年年度报告全文

金融负债于初始确认时分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其他金融负债。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，相关交易费用直接计入当期损益，其他金融负债的相关交易费用计入其初始确认金额。

*以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具）和初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。

交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具），按照公允价值进行后续计量，除与套期会计有关外，公允价值变动计入当期损益。

被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，该负债由本集团自身信用风险变动引起的公允价值变动计入其他综合收益，且终止确认该负债时，计入其他综合收益的自身信用风险变动引起的其公允价值累计变动额转入留存收益。其余公允价值变动计入当期损益。若按上述方式对该等金融负债的自身信用风险变动的影响进行处理会造成或扩大损益中的会计错配的，本集团将该金融负债的全部利得或损失（包括企业自身信用风险变动的影响金额）计入当期损益。

*其他金融负债

除金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债、财

务担保合同外的其他金融负债分类为以摊余成本计量的金融负债，按摊余成本进行后续计量，终止确认或摊销产生的利得或损失计入当期损益。

（3）金融资产转移的确认依据和计量方法

满足下列条件之一的金融资产，予以终止确认：*收取该金融资产现金流量的合同权利终止；*该金融资产已转移，且将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；

*该金融资产已转移，虽然企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但是放弃了对该金融资产的控制。

若企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，且未放弃对该金融资产的控制的，则按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。继续涉入所转移金融资产的程度，是指该金融资产价值变动使企业面临的风险水平。

金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值及因转移而收到的对价与原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和的差额计入当期损益。

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金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值在终止确认及未终止确认部分之间按其相对的公允价值进行分摊，并将因转移而收到的对价与应分摊至终止确认部分的原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和与分摊的前述账面金额之差额计入当期损益。

本集团对采用附追索权方式出售的金融资产，或将持有的金融资产背书转让，需确定该金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬是否已经转移。已将该金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产；既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，则继续判断企业是否对该资产保留了控制，并根据前面各段所述的原则进行会计处理。

（4）金融负债的终止确认

金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除的，本集团终止确认该金融负债（或该部分金融负债）。本集团（借入方）与借出方签订协议，以承担新金融负债的方式替换原金融负债，且新金融负债与原金融负债的合同条款实质上不同的，终止确认原金融负债，同时确认一项新金融负债。本集团对原金融负债（或其一部分）的合同条款作出实质性修改的，终止确认原金融负债，同时按照修改后的条款确认一项新金融负债。

金融负债（或其一部分）终止确认的，本集团将其账面价值与支付的对价（包括转出的非现金资产或承担的负债）之间的差额，计入当期损益。

（5）金融资产和金融负债的抵销

当本集团具有抵销已确认金额的金融资产和金融负债的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的，同时本集团计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债时，金融资产和金融负债以相互抵销后的净额在资产负债表内列示。除此以外，金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不予相互抵销。

（6）金融资产和金融负债的公允价值确定方法

公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。金融工具存在活跃市场的，本集团采用活跃市场中的报价确定其公允价值。活跃市场中的报价是指易于定期从交易所、经纪商、行业协会、定价服务机构等获得的价格，且代表了在公平交易中实际发生的市场交易的价格。金融工具不存在活跃市场的，本集团采用估值技术确定其公允价值。估值技术包括参考熟悉情况并自愿交易的各方

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最近进行的市场交易中使用的价格、参照实质上相同的其他金融工具当前的公允价值、现金

流量折现法和期权定价模型等。在估值时，本集团采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一致的输入值，并尽可能优先使用相关可观察输入值。在相关可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，使用不可输入值。

（7）权益工具权益工具是指能证明拥有本集团在扣除所有负债后的资产中的剩余权益的合同。本集团发行（含再融资）、回购、出售或注销权益工具作为权益的变动处理，与权益性交易相关的交易费用从权益中扣减。本集团不确认权益工具的公允价值变动。

本集团权益工具在存续期间分派股利（含分类为权益工具的工具所产生的“利息”）的，作为利润分配处理。

12、金融资产减值

本集团需确认减值损失的金融资产系以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其

变动计入其他综合收益的债务工具、租赁应收款，主要包括应收票据、应收账款、应收款项融资、其他应收款、债权投资、其他债权投资、长期应收款等。此外，对合同资产及部分财务担保合同，也按照本部分所述会计政策计提减值准备和确认信用减值损失。

（1）减值准备的确认方法本集团以预期信用损失为基础，对上述各项目按照其适用的预期信用损失计量方法（一般方法或简化方法）计提减值准备并确认信用减值损失。

信用损失，是指本集团按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。其中，对于购买或源生的已发生信用减值的金融资产，本集团按照该金融资产经信用调整的实际利率折现。

预期信用损失计量的一般方法是指，本集团在每个资产负债表日评估金融资产（含合同资产等其他适用项目，下同）的信用风险自初始确认后是否已经显著增加，如果信用风险自初始确认后已显著增加，本集团按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备；

如果信用风险自初始确认后未显著增加，本集团按照相当于未来12个月内预期信用损失的金额计量损失准备。本集团在评估预期信用损失时，考虑所有合理且有依据的信息，包括前瞻性信息。

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对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，本集团假设其信用风险自初始确认后并未显著增加，选择按照未来12个月内的预期信用损失计量损失准备/不选择简化处理方法，依据其信用风险自初始确认后是否已显著增加，而采用未来12月内或者整个存续期内预期信用损失金额为基础计量损失准备。

（2）信用风险自初始确认后是否显著增加的判断标准如果某项金融资产在资产负债表日确定的预计存续期内的违约概率显著高于在初始确认

时确定的预计存续期内的违约概率，则表明该项金融资产的信用风险显著增加。除特殊情况外，本集团采用未来12个月内发生的违约风险的变化作为整个存续期内发生违约风险变化的合理估计，来确定自初始确认后信用风险是否显著增加。

（3）以组合为基础评估预期信用风险的组合方法

本集团对信用风险显著不同的金融资产单项评价信用风险，如：应收关联方款项；与对方存在争议或涉及诉讼、仲裁的应收款项；已有明显迹象表明债务人很可能无法履行还款义务的应收款项等。

除了单项评估信用风险的金融资产外，本集团基于共同风险特征将金融资产划分为不同的组别，在组合的基础上评估信用风险。

（4）金融资产减值的会计处理方法期末，本集团计算各类金融资产的预计信用损失，如果该预计信用损失大于其当前减值准备的账面金额，将其差额确认为减值损失；如果小于当前减值准备的账面金额，则将差额确认为减值利得。

（5）按组合评估预期信用风险损失的方法本公司基于单项和组合评估金融工具的预期信用损失。本公司依据信用风险特征将应收款项划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失，确定组合的依据如下：

确定组合项目计量预期信用损失的方法的依据

其他应收款-备用金及员工公参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约务借支款项风险敞口和未来12个月内或整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约其他应收款-政府性款项

风险敞口和未来12个月内或整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失款项性质

参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约其他应收款-金融机构款项

风险敞口和未来12个月内或整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约其他应收款-项目融资款

风险敞口和未来12个月内或整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失本公司合

其他应收款-本公司合并范围参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约并范围内

内关联方风险敞口和未来12个月内或整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失关联方

参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约其他应收款-保证金及押金账龄组合风险敞口和未来12个月内或整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失

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确定组合项目计量预期信用损失的方法的依据

参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约其他应收款-日常往来款

风险敞口和未来12个月内或整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约应收银行承兑汇票

风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失票据类型

参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约应收商业承兑汇票

风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约应收账款-信用风险特征组合账龄组合

风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失本公司合

参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约应收账款-关联方组合并范围内

风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失关联方

注：对于单项风险特征明显的应收款项，根据应收款项类似信用风险特征(债务人根据合同条款偿还欠款的能力)，按历史款项损失情况及债务人经济状况预计可能存在的损失情况，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。

13、应收款项融资

分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的应收票据和应收账款，自初始确认日起到期期限在一年内（含一年）的，列示为应收款项融资；自初始确认日起到期期限在一年以上的，列示为其他债权投资。其相关会计政策参见本附注五、11“金融工具”。

14、合同资产

本集团将客户尚未支付合同对价，但本集团已经依据合同履行了履约义务，且不属于无条件（即仅取决于时间流逝）向客户收款的权利，在资产负债表中列示为合同资产。同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示，不同合同下的合同资产和合同负债不予抵销。

合同资产预期信用损失的确定方法和会计处理方法参见附注五、11“金融工具”。

15、存货

（1）存货的分类

本公司的存货为在正常经营过程中持有以备出售的产成品或商品、处在生产过程中的在

产品、在生产过程或提供劳务过程中耗用的材料和物料等。主要包括：库存商品、开发产品、开发成本、物料用品及低值易耗品等。

开发用土地、维修基金、质量保证金、公共配套设施费用的核算方法；

开发用土地：本公司开发用土地列入“开发成本”科目核算；

维修基金：按照规定，应由公司承担的计入“开发成本”；

质量保证金：质量保证金按施工单位工程款的一定比例预留，列入“其他应付款”，待工程验收合格并在约定的保质期内无质量问题时，支付给施工单位；

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公共配套设施费用：公共配套设施为公共配套项目，如学校等，以及由政府部门收取的公共配套设施费，其所发生的支出列入“开发成本”，按成本核算对象和成本项目进行分摊和明细核算。

（2）存货取得和发出的计价方法

存货在取得时按实际成本计价，发出存货时通常按先进先出法计价。

（3）存货可变现净值的确认和跌价准备的计提方法

可变现净值是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的确凿证据为基础，同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。

在资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。当其可变现净值低于成本时，提取存货跌价准备。存货跌价准备通常按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额提取。

计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期损益。

（4）存货的盘存制度为永续盘存制。

（5）低值易耗品和包装物的摊销方法低值易耗品于领用时按一次摊销法摊销；包装物于领用时按一次摊销法摊销。

16、持有待售资产

本集团主要通过出售（包括具有商业实质的非货币性资产交换，下同）而非持续使用一项非流动资产或处置组收回其账面价值的，则将其划分为持有待售类别。具体标准为同时满足以下条件：某项非流动资产或处置组根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；本公司已经就出售计划作出决议且获得确定的购买承诺；预计出售

将在一年内完成。其中，处置组是指在一项交易中作为整体通过出售或其他方式一并处置的一组资产，以及在该交易中转让的与这些资产直接相关的负债。处置组所属的资产组或资产组组合按照《企业会计准则第8号——资产减值》分摊了企业合并中取得的商誉的，该处置组应当包含分摊至处置组的商誉。

本公司初始计量或在资产负债表日重新计量划分为持有待售的非流动资产和处置组时，其账面价值高于公允价值减去出售费用后的净额的，将账面价值减记至公允价值减去出售费用后的净额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提持有待售资产减值

1682023年年度报告全文准备。对于处置组，所确认的资产减值损失先抵减处置组中商誉的账面价值，再按比例抵减该处置组内适用《企业会计准则第42号——持有待售的非流动资产、处置组和终止经营》（以下简称“持有待售准则”）的计量规定的各项非流动资产的账面价值。后续资产负债表日持有待售的处置组公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记的金额应当予以恢复，并在划分为持有待售类别后适用持有待售准则计量规定的非流动资产确认的资产减值损失金

额内转回，转回金额计入当期损益，并根据处置组中除商誉外适用持有待售准则计量规定的各项非流动资产账面价值所占比重按比例增加其账面价值；已抵减的商誉账面价值，以及适用持有待售准则计量规定的非流动资产在划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不得转回。

持有待售的非流动资产或处置组中的非流动资产不计提折旧或摊销，持有待售的处置组中负债的利息和其他费用继续予以确认。

非流动资产或处置组不再满足持有待售类别的划分条件时，本公司不再将其继续划分为持有待售类别或将非流动资产从持有待售的处置组中移除，并按照以下两者孰低计量：（1）划分为持有待售类别前的账面价值，按照假定不划分为持有待售类别情况下本应确认的折旧、摊销或减值等进行调整后的金额；（2）可收回金额。

17、长期股权投资

本部分所指的长期股权投资是指本公司对被投资单位具有控制、共同控制或重大影响的长期股权投资。本公司对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响的长期股权投资，作为可供出售金融资产或以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产核算，其会计政策详见附注五、11“金融工具”。

共同控制，是指本公司按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。重大影响，是指本公司对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。

（1）投资成本的确定

对于同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照被合并方股东权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。以发行权益性证券作为合并对价的，在

1692023年年度报告全文

合并日按照被合并方股东权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权

投资的初始投资成本，按照发行股份的面值总额作为股本，长期股权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。通过多次交易分步取得同一控制下被合并方的股权，最终形成同一控制下企业合并的，应分别是否属于“一揽子交易”进行处理：属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，在合并日按照应享有被合并方股东权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本，长期股权投资初始投资成本与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付

对价的账面价值之和的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。合并日之前持有的股权投资因采用权益法核算或为可供出售金融资产而确认的其他综合收益，暂不进行会计处理。

对于非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在购买日按照合并成本作为长期股权投资的初始投资成本，合并成本包括购买方付出的资产、发生或承担的负债、发行的权益性证券的公允价值之和。通过多次交易分步取得被购买方的股权，最终形成非同一控制下的企业合并的，应分别是否属于“一揽子交易”进行处理：属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，按照原持有被购买方的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的长期股权投资的初始投资成本。原持有的股权采用权益法核算的，相关其他综合收益暂不进行会计处理。原持有股权投资为可供出售金融资产的，其公允价值与账面价值之间的差额，以及原计入其他综合收益的累计公允价值变动转入当期损益。

合并方或购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关

管理费用，于发生时计入当期损益。

除企业合并形成的长期股权投资外的其他股权投资，按成本进行初始计量，该成本视长期股权投资取得方式的不同，分别按照本公司实际支付的现金购买价款、本公司发行的权益性证券的公允价值、投资合同或协议约定的价值、非货币性资产交换交易中换出资产的公允

价值或原账面价值、该项长期股权投资自身的公允价值等方式确定。与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出也计入投资成本。对于因追加投资能够对被投资单位实施重大影响或实施共同控制但不构成控制的，长期股权投资成本为按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》确定的原持有股权投资的公允价值加上新增投资成本之和。

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（2）后续计量及损益确认方法

对被投资单位具有共同控制（构成共同经营者除外）或重大影响的长期股权投资，采用权益法核算。此外，公司财务报表采用成本法核算能够对被投资单位实施控制的长期股权投资。

*成本法核算的长期股权投资

采用成本法核算时，长期股权投资按初始投资成本计价，追加或收回投资调整长期股权投资的成本。除取得投资时实际支付的价款或者对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或者利润外，当期投资收益按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认。

*权益法核算的长期股权投资

采用权益法核算时，长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。

采用权益法核算时，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入资本公积。在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后确认。

被投资单位采用的会计政策及会计期间与本公司不一致的，按照本公司的会计政策及会计期间对被投资单位的财务报表进行调整，并据以确认投资收益和其他综合收益。对于本公司与联营企业及合营企业之间发生的交易，投出或出售的资产不构成业务的，未实现内部交易损益按照享有的比例计算归属于本公司的部分予以抵销，在此基础上确认投资损益。但本公司与被投资单位发生的未实现内部交易损失，属于所转让资产减值损失的，不予以抵销。本公司向合营企业或联营企业投出的资产构成业务的，投资方因此取得长期股权投资但未取得控制权的，以投出业务的公允价值作为新增长期股权投资的初始投资成本，初始投资成本与投出业务的账面价值之差，全额计入当期损益。本公司向合营企业或联营企业出售的资产构成业务的，取得的对价与业务的账面价值之差，全额计入当期损益。本公司自联营企业及合营

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企业购入的资产构成业务的，按《企业会计准则第20号——企业合并》的规定进行会计处理，全额确认与交易相关的利得或损失。

在确认应分担被投资单位发生的净亏损时，以长期股权投资的账面价值和其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限。此外，如本公司对被投资单位负有承担额外损失的义务，则按预计承担的义务确认预计负债，计入当期投资损失。被投资单位以后期间实现净利润的，本公司在收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。

对于本公司2007年1月1日首次执行新会计准则之前已经持有的对联营企业和合营企

业的长期股权投资，如存在与该投资相关的股权投资借方差额，按原剩余期限直线摊销的金额计入当期损益。

*收购少数股权

在编制合并财务报表时，因购买少数股权新增的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买日（或合并日）开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。

*处置长期股权投资

在合并财务报表中，母公司在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资，处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司净资产的差额计入股东权益；母公司部分处置对子公司的长期股权投资导致丧失对子公司控制权的，按本附注五、7“控制的判断标准和合并财务报表的编制方法”（2）中所述的相关会计政策处理。

其他情形下的长期股权投资处置，对于处置的股权，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。

采用权益法核算的长期股权投资，处置后的剩余股权仍采用权益法核算的，在处置时将原计入股东权益的其他综合收益部分按相应的比例采用与被投资单位直接处置相关资产或负

债相同的基础进行会计处理。因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，按比例结转入当期损益。

采用成本法核算的长期股权投资，处置后剩余股权仍采用成本法核算的，其在取得对被投资单位的控制之前因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认的其他综合收益，采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，并按比例结转当期损益；因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动按比例结转当期损益。

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本公司因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报表时，处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单位

实施共同控制或施加重大影响的，改按金融工具确认和计量准则的有关规定进行会计处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。对于本公司取得对被投资单位的控制之前，因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认的其他综合收益，在丧失对被投资单位控制时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动在丧失对被投资单位控制时结转入当期损益。其中，处置后的剩余股权采用权益法核算的，其他综合收益和其他所有者权益按比例结转；处置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则进行会计处理的，其他综合收益和其他所有者权益全部结转。

本公司因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则核算，其在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，在终止采用权益法时全部转入当期投资收益。

本公司通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，如果上述交易属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进行会计处理，在丧失控制权之前每一次处置价款与所处置的股权对应的长期股权投资账面价值之间的差额，先确认为其他综合收益，到丧失控制权时再一并转入丧失控制权的当期损益。

18、投资性房地产

投资性房地产计量模式公允价值计量选择公允价值计量的依据

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物等。

（1）投资性房地产的确认

1732023年年度报告全文

与投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业，该投资性房地产的成本能够可靠计量。

（2）投资性房地产初始计量

*外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；*自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成；*以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确定。*与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，计入投资性房地产成本，不满足确认条件的在发生时计入当期损益。

（3）投资性房地产的后续计量

本公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，会计政策选择的依据为：

*投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。本公司目前投资性房地产项目主要位于城市核心区，主要为成熟商业区的商业物业，有活跃的房地产交易市场，可以取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，采用公允价值对公司投资性房地产进行后续计量具有可操作性。

*本公司能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。本公司聘请具有相关资质的中介机构，对本公司投资性房地产参照相同或类似资产的活跃市场交易价格进行价值咨询，以其价值咨询金额作为本公司投资性房地产的公允价值。为保证公司能够持续取得市场交易价格，公司聘请专业的市场调研咨询机构，为公司投资性房地产市场交易信息进行跟踪和定期反馈。公司在各年年末资产负债表日，均需对公司全部投资性房地产公允价值进行价值咨询，在正常市场条件下，相关价值咨询金额一年内有效，各季度末不再进行相应公允价值调整。当市场条件发生重大变化时，公司将及时选定较为接近的基准日，对投资性房地产进行价值咨询，以确定相关投资性房地产的公允价值，并在最近一期定期报告中进行相应调整。公司营销部、财务部为投资性房地产公允价值日常信息收集、整理及反馈的职能部门，营销部通过定期市场调查或委托外部咨询机构调查获取市场数据，作为公允价值的参考及过程跟踪；财务部汇同营销部从预算管理、投资性房地产收益动态跟踪等方面从内部对公允价值信息进行复核及信息反馈。

*本公司对投资性房地产的公允价值进行估计时采用的关键假设和主要不确定因素为：

以投资性房地产在公开市场上进行交易，且将按现有用途继续使用下去为假设前提；国家宏

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观经济政策和所在地区社会经济环境、税收政策、信贷利率、汇率等没有发生重大变化；无其它不可抗力及不可预见因素造成对企业重大确定因素的影响。

本公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，不对其计提折旧或进行摊销，并以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

确定投资性房地产的公允价值时，参照活跃市场上同类或类似房地产的现行市场价格；

无法取得同类或类似房地产的现行市场价格的，参照活跃市场上同类或类似房地产的最近交易价格，并考虑交易情况、交易日期、所在区域等因素，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计；或基于预计未来获得的租金收益和有关现金流量的现值确定其公允价值。

（4）投资性房地产的减值

投资性房地产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注五、24“长期资产减值”。

（5）投资性房地产的转换

公司有确凿证据表明房地产用途发生改变，满足下列条件之一的，将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产，将房地产用途转换前的账面价值作为转换后的入账价值：

*投资性房地产开始自用；

*作为存货的房地产，改为出租；

*自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值；

*自用建筑物停止自用，改为出租。

19、固定资产

（1）确认条件

固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的有形资产。固定资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本公司，且其成本能够可靠地计量时才予以确认。固定资产按成本并考虑预计弃置费用因素的影响进行初始计量。

（2）折旧方法类别折旧方法折旧年限残值率年折旧率

房屋及建筑物年限平均法20-35年52.71-4.75

运输设备年限平均法3-12年57.92-31.67

机器设备年限平均法5-10年59.50-19.00

办公及电子设备年限平均法3-10年59.50-31.67装修改造年限平均法5年20

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20、在建工程

在建工程成本按实际工程支出确定，包括在建期间发生的各项工程支出、工程达到预定可使用状态前的资本化的借款费用以及其他相关费用等。在建工程在达到预定可使用状态后结转为固定资产。在建工程的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注五、24“长期资产减值”。

21、借款费用

借款费用包括借款利息、折价或溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差额等。可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，在资产支出已经发生、借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或生产活动已

经开始时，开始资本化；构建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可销售状态时，停止资本化。其余借款费用在发生当期确认为费用。

专门借款当期实际发生的利息费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资产支出超过专

门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，确定资本化金额。资本化率根据一般借款的加权平均利率计算确定。

资本化期间内，外币专门借款的汇兑差额全部予以资本化；外币一般借款的汇兑差额计入当期损益。

符合资本化条件的资产指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用

或可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。

如果符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生非正常中断、并且中断时间连续超

过3个月的，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建或生产活动重新开始。

22、使用权资产

使用权资产的确定方法及会计处理方法，参见本附注五、35“租赁”。

23、无形资产

（1）使用寿命及其确定依据、估计情况、摊销方法或复核程序无形资产是指本公司拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。

无形资产按成本进行初始计量。与无形资产有关的支出，如果相关的经济利益很可能流入本公司且其成本能可靠地计量，则计入无形资产成本。除此以外的其他项目的支出，在发生时计入当期损益。

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取得的土地使用权通常作为无形资产核算。自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权支出和建筑物建造成本则分别作为无形资产和固定资产核算。如为外购的房屋及建筑物，则将有关价款在土地使用权和建筑物之间进行分配，难以合理分配的，全部作为固定资产处理。

使用寿命有限的无形资产自可供使用时起，对其原值减去预计净残值和已计提的减值准备累计金额在其预计使用寿命内采用直线法分期平均摊销，具体摊销年限如下：

类别摊销年限

土地使用权15-40年软件使用权3-10年经营权20年商标及域名10年、不确定著作权10年品牌3.1-5.16年客户关系1.5年其他10年期末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命和摊销方法进行复核，如发生变更则作为会计估计变更处理。此外，还对使用寿命不确定的无形资产的使用寿命进行复核，如果有证据表明该无形资产为企业带来经济利益的期限是可预见的，则估计其使用寿命并按照使用寿命有限的无形资产的摊销政策进行摊销。

（2）研发支出的归集范围及相关会计处理方法本公司内部研究开发项目的支出分为研究阶段支出与开发阶段支出。

研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。

开发阶段的支出同时满足下列条件的，确认为无形资产，不能满足下述条件的开发阶段的支出计入当期损益：

*完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；

*具有完成该无形资产并使用或出售的意图；

*无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能够证明其有用性；

*有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；

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*归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。

无法区分研究阶段支出和开发阶段支出的，将发生的研发支出全部计入当期损益。

24、长期资产减值

对于固定资产、在建工程、使用寿命有限的无形资产、以成本模式计量的投资性房地产

及对子公司、合营企业、联营企业的长期股权投资等非流动非金融资产，本公司于资产负债表日判断是否存在减值迹象。如存在减值迹象的，则估计其可收回金额，进行减值测试。商誉、使用寿命不确定的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年均进行减值测试。

减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。资产的公允价值根据公平交易中销售协议价格确定；不存在销售协议但存在资产活跃市场的，公允价值按照该资产的买方出价确定；不存在销售协议和资产活跃市场的，则以可获取的最佳信息为基础估计资产的公允价值。处置费用包括与资产处置有关的法律费用、相关税费、搬运费以及为使资产达到可销售状态所发生的直接费用。资产预计未来现金流量的现值，按照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计未来现金流量，选择恰当的折现率对其进行折现后的金额加以确定。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。

在财务报表中单独列示的商誉，在进行减值测试时，将商誉的账面价值分摊至预期从企业合并的协同效应中受益的资产组或资产组组合。测试结果表明包含分摊的商誉的资产组或资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损失。减值损失金额先抵减分摊至该资产组或资产组组合的商誉的账面价值，再根据资产组或资产组组合中除商誉以外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。

上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。

25、长期待摊费用

长期待摊费用为已经发生但应由报告期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费用。本公司的长期待摊费用主要包括经营租赁方式租入固定资产改良支出等。长期待摊费用在预计受益期间按直线法摊销，受益期间无法可靠预计的，在5年期限内按直线法摊销。

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26、合同负债

合同负债，是指本公司已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务。如果在本公司向客户转让商品之前，客户已经支付了合同对价或本公司已经取得了无条件收款权，本公司在客户实际支付款项和到期应支付款项孰早时点，将该已收或应收款项列示为合同负债。同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示，不同合同下的合同资产和合同负债不予抵销。

27、职工薪酬

（1）短期薪酬的会计处理方法

短期薪酬主要包括工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、生育保险费、

工伤保险费、住房公积金、工会经费和职工教育经费、非货币性福利等。本公司在职工为本公司提供服务的会计期间将实际发生的短期职工薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。其中非货币性福利按公允价值计量。

（2）离职后福利的会计处理方法

离职后福利主要包括基本养老保险、失业保险以及年金等。离职后福利计划包括设定提存计划。采用设定提存计划的，相应的应缴存金额于发生时计入相关资产成本或当期损益。

（3）辞退福利的会计处理方法

在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或为鼓励职工自愿接受裁减而提出给予补偿的建议，在本公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时，和本公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本两者孰早日，确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益。但辞退福利预期在年度报告期结束后十二个月不能完全支付的，按照其他长期职工薪酬处理。

职工内部退休计划采用与上述辞退福利相同的原则处理。本公司将自职工停止提供服务日至正常退休日的期间拟支付的内退人员工资和缴纳的社会保险费等，在符合预计负债确认条件时，计入当期损益（辞退福利）。

（4）其他长期职工福利的会计处理方法

本公司向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划的，按照设定提存计划进行会计处理，除此之外按照设定受益计划进行会计处理。

28、租赁负债

租赁负债的确认方法及会计处理方法，参见本附注五、35“租赁”。

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29、预计负债

当与或有事项相关的义务同时符合以下条件，确认为预计负债：（1）该义务是本公司承担的现时义务；（2）履行该义务很可能导致经济利益流出；（3）该义务的金额能够可靠地计量。

在资产负债表日，考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素，按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数对预计负债进行计量。

如果清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够收到时，作为资产单独确认，且确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。

（1）亏损合同亏损合同是履行合同义务不可避免会发生的成本超过预期经济利益的合同。待执行合同变成亏损合同，且该亏损合同产生的义务满足上述预计负债的确认条件的，将合同预计损失超过合同标的资产已确认的减值损失（如有）的部分，确认为预计负债。

（2）重组义务

对于有详细、正式并且已经对外公告的重组计划，在满足前述预计负债的确认条件的情况下，按照与重组有关的直接支出确定预计负债金额。

30、股份支付

（1）股份支付的会计处理方法股份支付是为了获取职工或其他方提供服务而授予权益工具或者承担以权益工具为基础确定的负债的交易。股份支付分为以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付。

*以权益结算的股份支付

用以换取职工提供的服务的权益结算的股份支付，以授予职工权益工具在授予日的公允价值计量。该公允价值的金额在完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的情况下，在等待期内以对可行权权益工具数量的最佳估计为基础，按直线法计算计入相关成本或费用/在授予后立即可行权时，在授予日计入相关成本或费用，相应增加资本公积。

在等待期内每个资产负债表日，本集团根据最新取得的可行权职工人数变动等后续信息做出最佳估计，修正预计可行权的权益工具数量。上述估计的影响计入当期相关成本或费用，并相应调整资本公积。

用以换取其他方服务的权益结算的股份支付，如果其他方服务的公允价值能够可靠计量，按照其他方服务在取得日的公允价值计量，如果其他方服务的公允价值不能可靠计量，但权

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益工具的公允价值能够可靠计量的，按照权益工具在服务取得日的公允价值计量，计入相关成本或费用，相应增加股东权益。

*以现金结算的股份支付

以现金结算的股份支付，按照本集团承担的以股份或其他权益工具为基础确定的负债的公允价值计量。如授予后立即可行权，在授予日计入相关成本或费用，相应增加负债；如须完成等待期内的服务或达到规定业绩条件以后才可行权，在等待期的每个资产负债表日，以对可行权情况的最佳估计为基础，按照本集团承担负债的公允价值金额，将当期取得的服务计入成本或费用，相应增加负债。

在相关负债结算前的每个资产负债表日以及结算日，对负债的公允价值重新计量，其变动计入当期损益。

（2）修改、终止股份支付计划的相关会计处理

本集团对股份支付计划进行修改时，若修改增加了所授予权益工具的公允价值，按照权益工具公允价值的增加相应确认取得服务的增加。权益工具公允价值的增加是指修改前后的权益工具在修改日的公允价值之间的差额。若修改减少了股份支付公允价值总额或采用了其他不利于职工的方式，则仍继续对取得的服务进行会计处理，视同该变更从未发生，除非本集团取消了部分或全部已授予的权益工具。

在等待期内，如果取消了授予的权益工具，本集团对取消所授予的权益性工具作为加速行权处理，将剩余等待期内应确认的金额立即计入当期损益，同时确认资本公积。职工或其他方能够选择满足非可行权条件但在等待期内未满足的，本集团将其作为授予权益工具的取消处理。

（3）涉及本集团与本公司股东或实际控制人的股份支付交易的会计处理

涉及本集团与本公司股东或实际控制人的股份支付交易，结算企业与接受服务企业中其一在本集团内，另一在本集团外的，在本集团合并财务报表中按照以下规定进行会计处理：

*结算企业以其本身权益工具结算的，将该股份支付交易作为权益结算的股份支付处理；

除此之外，作为现金结算的股份支付处理。

结算企业是接受服务企业的投资者的，按照授予日权益工具的公允价值或应承担负债的公允价值确认为对接受服务企业的长期股权投资，同时确认资本公积（其他资本公积）或负债。

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*接受服务企业没有结算义务或授予本企业职工的是其本身权益工具的，将该股份支付交易作为权益结算的股份支付处理；接受服务企业具有结算义务且授予本企业职工的并非其

本身权益工具的，将该股份支付交易作为现金结算的股份支付处理。

本集团内各企业之间发生的股份支付交易，接受服务企业和结算企业不是同一企业的，在接受服务企业和结算企业各自的个别财务报表中对该股份支付交易的确认和计量，比照上述原则处理。

31、优先股、永续债等其他金融工具

（1）永续债和优先股等的区分

本公司发行的永续债和优先股等金融工具，同时符合以下条件的，作为权益工具：

*该金融工具不包括交付现金或其他金融资产给其他方，或在潜在不利条件下与其他方交换金融资产或金融负债的合同义务；

*如将来须用或可用企业自身权益工具结算该金融工具的，如该金融工具为非衍生工具，则不包括交付可变数量的自身权益工具进行结算的合同义务；如为衍生工具，则本公司只能通过以固定数量的自身权益工具交换固定金额的现金或其他金融资产结算该金融工具。

除按上述条件可归类为权益工具的金融工具以外，本公司发行的其他金融工具应归类为金融负债。

本公司发行的金融工具为复合金融工具的，按照负债成分的公允价值确认为一项负债，按实际收到的金额扣除负债成分的公允价值后的金额，确认为“其他权益工具”。发行复合金融工具发生的交易费用，在负债成分和权益成分之间按照各自占总发行价款的比例进行分摊。

（2）永续债和优先股等的会计处理方法

归类为金融负债的永续债和优先股等金融工具，其相关利息、股利（或股息）、利得或损失，以及赎回或再融资产生的利得或损失等，除符合资本化条件的借款费用（参见本附注五、21“借款费用”）以外，均计入当期损益。

归类为权益工具的永续债和优先股等金融工具，其发行（含再融资）、回购、出售或注销时，本公司作为权益的变动处理，相关交易费用亦从权益中扣减。本公司对权益工具持有方的分配作为利润分配处理。

本公司不确认权益工具的公允价值变动。

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32、收入

按照业务类型披露收入确认和计量所采用的会计政策收入，是本公司在日常活动中形成的、会导致股东权益增加的、与股东投入资本无关的经济利益的总流入。本公司与客户之间的合同同时满足下列条件时，在客户取得相关商品（含劳务，下同）控制权时确认收入：合同各方已批准该合同并承诺将履行各自义务；合同明确了合同各方与所转让商品或提供劳务相关的权利和义务；合同有明确的与所转让商品相

关的支付条款；合同具有商业实质，即履行该合同将改变本公司未来现金流量的风险、时间分布或金额；本公司因向客户转让商品而有权取得的对价很可能收回。其中，取得相关商品控制权，是指能够主导该商品的使用并从中获得几乎全部的经济利益。

在合同开始日，本公司识别合同中存在的各单项履约义务，并将交易价格按照各单项履约义务所承诺商品的单独售价的相对比例分摊至各单项履约义务。在确定交易价格时考虑了可变对价、合同中存在的重大融资成分、非现金对价、应付客户对价等因素的影响。

对于合同中的每个单项履约义务，如果满足下列条件之一的，本公司在相关履约时段内按照履约进度将分摊至该单项履约义务的交易价格确认为收入：客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益；客户能够控制本公司履约过程中在建的商品；本

公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本公司在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。履约进度根据所转让商品的性质采用投入法或产出法确定，当履约进度不能合理确定时，本公司已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。

如果不满足上述条件之一，则本公司在客户取得相关商品控制权的时点按照分摊至该单项履约义务的交易价格确认收入。在判断客户是否已取得商品控制权时，本公司考虑下列迹象：企业就该商品享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务；企业已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权；企业已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品；企业已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主要风险和报酬；客户已接受该商品；其他表明客户已取得商品控制权的迹象。

（1）商品销售收入

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本公司销售商品的业务通常仅包括转让商品的履约义务，按照合同，当本公司将商品售卖时，商品的控制权转移，本公司在该时点确认收入实现。商品销售一般以现金、银行卡、微信或支付宝结账。

（2）房地产销售收入

在工程已竣工并经有关部门验收合格，签订了不可逆转的销售合同，取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明确认销售收入的实现。

（3）提供劳务收入

本公司向客户提供劳务，因在本公司履约的同时客户即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益，根据履约进度在一段时间内确认收入，履约进度按产出法确定。

公司合并北京我爱我家房地产经纪有限公司之后，劳务收入将主要表现为我爱我家的房地产经纪及相关衍生业务的收入，具体的收入分类和确认标准如下：

*房地产经纪业务

A、二手房买卖业务

本公司作为居间方，在促成交易双方达成二手房买卖交易并签订房屋买卖合同后，根据与交易双方签订的买卖居间服务合同约定收取佣金。本公司在履行完毕合同约定的居间服务义务后确认收入。

B、二手房租赁业务

本公司作为居间方，在促成交易双方达成房屋租赁交易并签订房屋租赁合同后，根据与交易双方签订的租赁居间服务合同约定收取佣金。本公司在交易双方签订房屋租赁合同并履行完毕合同约定的居间服务义务后确认收入。

*新房业务

A、代理销售业务

本公司提供的代理销售服务达到合作协议条款约定时，根据新房成交金额、结算周期、结算方式、代理费率等计算应收取的代理费并向开发商开具结算单，本公司在新房购买合同签订且购房者缴纳全款或银行支付购房款后确认代理销售收入。

B、分销业务

本公司在促成买卖双方签订购房合同后，跟进新房销售和购房款缴纳等事项的进度，根据新房成交金额及分销合作协议中对分销佣金费率、结算周期及条件的规定，与开发商或者总代理商进行结算，并在签订新房购买合同且购房者支付首付款或银行贷款审批后确认收入。

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C、电商业务

本公司依据与开发商或合作商的协议约定进行结算，在房屋交易实现，经开发商确认并签订新房购买合同后确认收入。

*资产管理业务

A、分散式房屋管理

本公司作为资管机构，与房屋业主签订资产管理服务合同，在服务期限内为业主提供代理出租、代收转付租金、房屋保洁、后期修理等服务，并收取管理服务费；本公司通过线上线下渠道将资管房源对外出租，作为委托代理人与承租方签订租赁合同，通过提高资管房源的出租率和周转效率实现资管收益；

针对2021年1月1日之前签订合同并获取的资管房源，本公司按收取的承租方房租价款扣除支付给业主方的房租价款后的净额确认管理服务费，并在资产管理服务期限内分期确认收入；

针对2021年1月1日之后签订合同并获取的资管房源，本公司与业主方签订的管理服务合同，按照租赁准则确认使用权资产和租赁负债，并在资产服务期限内平均摊销；本公司与承租方签订的租赁合同，作为转租赁业务，按照租赁准则的要求判断属于经营租赁还是融资租赁。对于融资租赁转租，本公司确认应收融资款并终止确认转租赁房源的使用权资产，将差异金额计入资产处置收益；对于经营租赁转租，本公司按租赁合同约定的租金金额分期确认收入。

B、整栋式公寓管理

本公司作为整栋式公寓承租人与业主方签订租赁合同，根据合同约定支付租金，按照租赁准则确认使用权资产和租赁负债，并在租赁期限内平均摊销；本公司与承租方签订的租赁合同，按租赁合同约定的租金金额分期确认收入。

金融类业务形成的劳务收入具体的收入分类和确认标准如下：

*引荐类服务

本公司将有贷款需求的人引荐给银行，并收取引荐服务费，于相关服务达到合同约定的义务完成时点确认收入。

*贷款过程服务

本公司为二手房买卖业务中买卖双方提供办理贷款和过户等相关服务并收取履约服务费，于相关服务达到合同约定的义务完成时点确认收入。

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*居间服务

本公司为有资金融通需求的客户提供通道平台，并以合同约定的义务完成时点确认平台使用费收入。

*资金类业务

本公司与信托公司合作设立资金信托计划，通过该计划向有借款需求的个人或企业发放贷款。获得的信托收益及收取的服务费在整个借款期分期确认收入。

同类业务采用不同经营模式涉及不同收入确认方式及计量方法的情况

33、政府补助

政府补助是指本公司从政府无偿取得货币性资产和非货币性资产，不包括政府作为所有者投入的资本。政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。本公司将所取得的用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助界定为与资产相关的政府补助；其余

政府补助界定为与收益相关的政府补助。若政府文件未明确规定补助对象，则采用以下方式将补助款划分为与收益相关的政府补助和与资产相关的政府补助：（1）政府文件明确了补

助所针对的特定项目的，根据该特定项目的预算中将形成资产的支出金额和计入费用的支出金额的相对比例进行划分，对该划分比例需在每个资产负债表日进行复核，必要时进行变更；

（2）政府文件中对用途仅作一般性表述，没有指明特定项目的，作为与收益相关的政府补助。

政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值不能够可靠取得的，按照名义金额计量。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。

本公司对于政府补助通常在实际收到时，按照实收金额予以确认和计量。但对于期末有确凿证据表明能够符合财政扶持政策规定的相关条件预计能够收到财政扶持资金，按照应收的金额计量。按照应收金额计量的政府补助应同时符合以下条件：（1）应收补助款的金额已经过有权政府部门发文确认，或者可根据正式发布的财政资金管理办法的有关规定自行合理测算，且预计其金额不存在重大不确定性；（2）所依据的是当地财政部门正式发布并按照《政府信息公开条例》的规定予以主动公开的财政扶持项目及其财政资金管理办法，且该管理办法应当是普惠性的（任何符合规定条件的企业均可申请），而不是专门针对特定企业制定的；（3）相关的补助款批文中已明确承诺了拨付期限，且该款项的拨付是有相应财政

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预算作为保障的，因而可以合理保证其可在规定期限内收到；（4）根据本公司和该补助事项的具体情况，应满足的其他相关条件。

与资产相关的政府补助，确认为递延收益，并在相关资产的使用寿命内平均分配计入当期损益。与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关费用和损失的，确认为递延收益，并在确认相关费用的期间计入当期损益；用于补偿已经发生的相关费用和损失的，直接计入当期损益。

同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助，区分不同部分分别进行会计处理；难以区分的，将其整体归类为与收益相关的政府补助。

与本公司日常活动相关的政府补助，按照经济业务的实质，计入其他收益或冲减相关成本费用；与日常活动无关的政府补助，计入营业外收支。

取得政策性优惠贷款贴息，按以下方式进行会计处理：

财政将贴息资金直接拨付给本公司的，将对应的贴息冲减相关借款费用。

已确认的政府补助需要返还时，存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益；不存在相关递延收益的，直接计入当期损益。

34、递延所得税资产/递延所得税负债

（1）当期所得税

资产负债表日，对于当期和以前期间形成的当期所得税负债（或资产），以按照税法规定计算的预期应交纳（或返还）的所得税金额计量。计算当期所得税费用所依据的应纳税所得额系根据有关税法规定对本年度税前会计利润作相应调整后计算得出。

（2）递延所得税资产及递延所得税负债

某些资产、负债项目的账面价值与其计税基础之间的差额，以及未作为资产和负债确认但按照税法规定可以确定其计税基础的项目的账面价值与计税基础之间的差额产生的暂时性差异，采用资产负债表债务法确认递延所得税资产及递延所得税负债。

与商誉的初始确认有关，以及与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额（或可抵扣亏损）的交易中产生的资产或负债的初始确认有关的应纳税暂时性差异，不予确认有关的递延所得税负债。此外，对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，如果本公司能够控制暂时性差异转回的时间，而且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回，也不予确认有关的递延所得税负债。除上述例外情况，本公司确认其他所有应纳税暂时性差异产生的递延所得税负债。

1872023年年度报告全文

与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额（或可抵扣亏损）的交易

中产生的资产或负债的初始确认有关的可抵扣暂时性差异，不予确认有关的递延所得税资产。

此外，对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，如果暂时性差异在可预见的未来不是很可能转回，或者未来不是很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额，不予确认有关的递延所得税资产。除上述例外情况，本公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认其他可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。

对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。

资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预期收回相关资产或清偿相关负债期间的适用税率计量。

于资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。

（3）所得税费用所得税费用包括当期所得税和递延所得税。

除确认为其他综合收益或直接计入股东权益的交易和事项相关的当期所得税和递延所得

税计入其他综合收益或股东权益，以及企业合并产生的递延所得税调整商誉的账面价值外，其余当期所得税和递延所得税费用或收益计入当期损益。

（4）所得税的抵销

当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，本公司当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。

当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税资产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者是对不同的纳

税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债时，本公司递延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列报。

1882023年年度报告全文

35、租赁

（1）作为承租方租赁的会计处理方法本集团租赁资产的类别主要为房屋建筑物。

（1）初始计量

在租赁期开始日，本集团将可在租赁期内使用租赁资产的权利确认为使用权资产，将尚未支付的租赁付款额的现值确认为租赁负债，短期租赁和低价值资产租赁除外。在计算租赁付款额的现值时，本集团采用租赁内含利率作为折现率；无法确定租赁内含利率的，采用承租人增量借款利率作为折现率。

（2）后续计量

本集团参照《企业会计准则第4号——固定资产》有关折旧规定对使用权资产计提折旧（详见本附注五、19“固定资产”），能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，本集团在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，本集团在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。

对于租赁负债，本集团按照固定的周期性利率计算其在租赁期内各期间的利息费用，计入当期损益或计入相关资产成本。未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益或相关资产成本。

租赁期开始日后，当实质固定付款额发生变动、担保余值预计的应付金额发生变化、用于确定租赁付款额的指数或比率发生变动、购买选择权、续租选择权或终止选择权的评估结

果或实际行权情况发生变化时，本集团按照变动后的租赁付款额的现值重新计量租赁负债，并相应调整使用权资产的账面价值。使用权资产账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，本集团将剩余金额计入当期损益。

（3）短期租赁和低价值资产租赁

对于短期租赁（在租赁开始日租赁期不超过12个月的租赁）和低价值资产租赁，本集团采取简化处理方法，不确认使用权资产和租赁负债，而在租赁期内各个期间按照直线法或其他系统合理的方法将租赁付款额计入相关资产成本或当期损益。

（2）作为出租方租赁的会计处理方法

本集团在租赁开始日，基于交易的实质，将租赁分为融资租赁和经营租赁。融资租赁是指实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁。经营租赁是指除融资租赁以外的其他租赁。

1892023年年度报告全文

（1）经营租赁本集团采用合理的摊销方法将经营租赁的租赁收款额确认为租赁期内各期间的租金收入。

与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁付款额，于实际发生时计入当期损益。

（2）融资租赁

于租赁期开始日，本集团确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。应收融资租赁款以租赁投资净额（未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和）进行初始计量，并按照固定的周期性利率计算确认租赁期内的利息收入。

本集团取得的未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。

本集团作为承租人：

继续按照与减让前一致的折现率计算租赁负债的利息费用并计入当期损益，继续按照与减让前一致的方法对使用权资产进行计提折旧等后续计量。本集团将减免的租金作为可变租赁付款额，在达成减让协议等解除原租金支付义务时，按减让前折现率折现金额冲减相关资产成本或费用，同时相应调整租赁负债；延期支付租金的，在实际支付时冲减前期确认的租赁负债。对于采用简化处理的短期租赁和低价值资产租赁，本集团继续按照与减让前一致的方法将原合同租金计入相关资产成本或费用，将减免的租金作为可变租赁付款额，在减免期间冲减相关资产成本或费用；延期支付租金的，在原支付期间将应支付的租金确认为应付款项，在实际支付时冲减前期确认的应付款项。

本集团作为出租人：

*如果租赁为经营租赁，本集团继续按照与减让前一致的方法将原合同租金确认为租赁收入。将减免的租金作为可变租赁付款额，在减免期间冲减租赁收入；延期收取租金的，在原收取期间将应收取的租金确认为应收款项，并在实际收到时冲减前期确认的应收款项。

*如果租赁为融资租赁，本集团继续按照与减让前一致的折现率计算利息并确认为租赁收入。本集团将减免的租金作为可变租赁付款额，在达成减让协议等放弃原租金收取权利时，按减让前折现率折现金额冲减原确认的租赁收入，不足冲减的部分计入投资收益，同时相应调整应收融资租赁款；延期收取租金的，在实际收到时冲减前期确认的应收融资租赁款。

36、重要会计政策和会计估计变更

（1）重要会计政策变更

□适用□不适用

单位：元

1902023年年度报告全文

受重要影响的报表项会计政策变更的内容和原因影响金额目名称

*《企业会计准则解释第16号》财政部于2022年12月13日发布了《企业会计准则解释第16号》（以下简称“解释16号”）。根据解释16号问题一：递延所得税资产-98489288.77对于不是企业合并、交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）、且初始确认的资产和负债导致产生等额应纳税暂时性

差异和可抵扣暂时性差异的单项交易，不再豁免初始确认递延所得税负债和递延所得税资产。本集团对该类交易因资产和负债的初始确认所产生的应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异，在交易发生时分别确认相应的递递延所得税负债-92441269.60延所得税负债和递延所得税资产。根据解释16号的规定，本集团决定于

2023年1月1日执行上述规定，并在2023年度财务报表中对2022年1月1日之后发生的该等单项交易追溯应用。对于2022年1月1日的之前发生的该等单项交易，如果导致2022年1月1日相关资产、负债仍然存年初未分配利润-2334456.00

在暂时性差异的，本集团在2022年1月1日确认递延所得税资产和递延所得税负债，并将差额（如有）调整2022年1月1日的留存收益。

*所得税的抵消

当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税资产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收年末未分配利润-6048019.17

的所得税相关或者是对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债时，本公司递延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列报。根据所得税的抵消的规定，本集团决定于2023年1月1日执行上述规定，当拥有以净额结算的法定所得税费用3713563.17权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，本公司当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。

A：未经抵消的变更，该变更（根据解释 16号）对 2022 年 12月 31 日及 2022 年度财务报表的影响如下：

报表项目对财务报表的影响金额（增加“+”，减少“-”）合并报表公司报表

递延所得税资产3317848157.72

递延所得税负债3323896176.89年初未分配利润-2334456.00年末未分配利润-6048019.17

所得税费用3713563.17

B：经抵消后的变更，该变更（所得税的抵消）对 2022 年 12月 31日及 2022 年度财务报表的影响如下：

报表项目对财务报表的影响金额（增加“+”，减少“-”）合并报表公司报表

递延所得税资产-98489288.77-51446632.42

递延所得税负债-92441269.60-51446632.42年初未分配利润-2334456.00年末未分配利润-6048019.17

所得税费用3713563.17

（2）重要会计估计变更

□适用□不适用

1912023年年度报告全文

（3）2023年起首次执行新会计准则调整首次执行当年年初财务报表相关项目情况

□适用□不适用

37、重大会计判断与估计

本集团在运用会计政策过程中，由于经营活动内在的不确定性，需要对无法准确计量的报表项目的账面价值进行判断、估计和假设。这些判断、估计和假设是基于本集团管理层过去的历史经验，并在考虑其他相关因素的基础上作出的。这些判断、估计和假设会影响收入、费用、资产和负债的报告金额以及资产负债表日或有负债的披露。然而，这些估计的不确定性所导致的实际结果可能与本集团管理层当前的估计存在差异，进而造成对未来受影响的资产或负债的账面金额进行重大调整。

本集团对前述判断、估计和假设在持续经营的基础上进行定期复核，会计估计的变更仅影响变更当期的，其影响数在变更当期予以确认；既影响变更当期又影响未来期间的，其影响数在变更当期和未来期间予以确认。

于资产负债表日，本集团需对财务报表项目金额进行判断、估计和假设的重要领域如下：

（1）收入确认

如本附注五、32“收入”所述，本集团在收入确认方面涉及到如下重大的会计判断和估

计：识别客户合同；估计因向客户转让商品而有权取得的对价的可收回性；识别合同中的履约义务；估计合同中存在的可变对价以及在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额；合同中是否存在重大融资成分；估计合同中单项履约义务的单独售价；

确定履约义务是在某一时段内履行还是在某一时点履行；履约进度的确定，等等。

本集团主要依靠过去的经验和工作作出判断，这些重大判断和估计变更都可能对变更当期或以后期间的营业收入、营业成本，以及期间损益产生影响，且可能构成重大影响。

（2）租赁

*租赁的识别

本集团在识别一项合同是否为租赁或包含租赁时，需要评估是否存在一项已识别资产，且客户控制了该资产在一定期间内的使用权。在评估时，需要考虑资产的性质、实质性替换权、以及客户是否有权获得因在该期间使用该资产所产生的几乎全部经济利益，并能够主导该资产的使用。

*租赁的分类

1922023年年度报告全文

本集团作为出租人时，将租赁分类为经营租赁和融资租赁。在进行分类时，管理层需要对是否已将与租出资产所有权有关的全部风险和报酬实质上转移给承租人作出分析和判断。

*租赁负债

本集团作为承租人时，租赁负债按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量。在计量租赁付款额的现值时，本集团对使用的折现率以及存在续租选择权或终止选择权的租赁合同的租赁期进行估计。在评估租赁期时，本集团综合考虑与本集团行使选择权带来经济利益的所有相关事实和情况，包括自租赁期开始日至选择权行使日之间的事实和情况的预期变化等。不同的判断及估计可能会影响租赁负债和使用权资产的确认，并将影响后续期间的损益。

（3）金融资产减值

本集团采用预期信用损失模型对金融工具的减值进行评估，应用预期信用损失模型需要作出重大判断和估计，需考虑所有合理且有依据的信息，包括前瞻性信息。在作出该等判断和估计时，本集团根据历史数据结合经济政策、宏观经济指标、行业风险、外部市场环境、技术环境、客户情况的变化等因素推断债务人信用风险的预期变动。

（4）存货跌价准备

本集团根据存货会计政策，按照成本与可变现净值孰低计量，对成本高于可变现净值及陈旧和滞销的存货，计提存货跌价准备。存货减值至可变现净值是基于评估存货的可售性及其可变现净值。鉴定存货减值要求管理层在取得确凿证据，并且考虑持有存货的目的、资产负债表日后事项的影响等因素的基础上作出判断和估计。实际的结果与原先估计的差异将在估计被改变的期间影响存货的账面价值及存货跌价准备的计提或转回。

（5）金融工具公允价值

对不存在活跃交易市场的金融工具，本集团通过各种估值方法确定其公允价值。这些估值方法包括贴现现金流模型分析等。估值时本集团需对未来现金流量、信用风险、市场波动率和相关性等方面进行估计，并选择适当的折现率。这些相关假设具有不确定性，其变化会对金融工具的公允价值产生影响。权益工具投资或合同有公开报价的，本集团不将成本作为其公允价值的最佳估计。

（6）长期资产减值准备本集团于资产负债表日对除金融资产之外的非流动资产判断是否存在可能发生减值的迹象。对使用寿命不确定的无形资产，除每年进行的减值测试外，当其存在减值迹象时，也进

1932023年年度报告全文行减值测试。其他除金融资产之外的非流动资产，当存在迹象表明其账面金额不可收回时，进行减值测试。

当资产或资产组的账面价值高于可收回金额，即公允价值减去处置费用后的净额和预计未来现金流量的现值中的较高者，表明发生了减值。

公允价值减去处置费用后的净额，参考公平交易中类似资产的销售协议价格或可观察到的市场价格，减去可直接归属于该资产处置的增量成本确定。

在预计未来现金流量现值时，需要对该资产（或资产组）的产量、售价、相关经营成本以及计算现值时使用的折现率等作出重大判断。本集团在估计可收回金额时会采用所有能够获得的相关资料，包括根据合理和可支持的假设所作出有关产量、售价和相关经营成本的预测。

本集团至少每年测试商誉是否发生减值。这要求对分配了商誉的资产组或者资产组组合的未来现金流量的现值进行预计。对未来现金流量的现值进行预计时，本集团需要预计未来资产组或者资产组组合产生的现金流量，同时选择恰当的折现率确定未来现金流量的现值。

（7）折旧和摊销

本集团对固定资产和无形资产在考虑其残值后，在使用寿命内按直线法计提折旧和摊销。

本集团定期复核使用寿命，以决定将计入每个报告期的折旧和摊销费用数额。使用寿命是本集团根据对同类资产的以往经验并结合预期的技术更新而确定的。如果以前的估计发生重大变化，则会在未来期间对折旧和摊销费用进行调整。

（8）开发支出

确定资本化的金额时，本集团管理层需要作出有关资产的预计未来现金流量、适用的折现率以及预计受益期间的假设。

（9）递延所得税资产

在很有可能有足够的应纳税利润来抵扣亏损的限度内，本集团就所有未利用的税务亏损确认递延所得税资产。这需要本集团管理层运用大量的判断来估计未来应纳税利润发生的时间和金额，结合纳税筹划策略，以决定应确认的递延所得税资产的金额。

（10）所得税

本集团在正常的经营活动中，有部分交易其最终的税务处理和计算存在一定的不确定性。

部分项目是否能够在税前列支需要税收主管机关的审批。如果这些税务事项的最终认定结果

1942023年年度报告全文

同最初估计的金额存在差异，则该差异将对其最终认定期间的当期所得税和递延所得税产生影响。

（11）公允价值计量本集团的某些资产和负债在财务报表中按公允价值计量。本集团的董事会组织专业团队以便为公允价值计量确定适当的估值技术和输入值。在对某项资产或负债的公允价值作出估计时，本集团采用可获得的可观察市场数据。如果无法获得第一层次输入值，本集团会聘用

第三方有资质的评估师来执行估价。本集团与有资质的外部估价师紧密合作，以确定适当的估值技术和相关模型的输入值。在确定各类资产和负债的公允价值的过程中所采用的估值技术和输入值的相关信息在附注十二中披露。

六、税项

1、主要税种及税率

税种计税依据税率

销售商品提供劳务的增值额、销售服

增值税13%、9%、6%、5%、3%、1%、0%务销售额

城市维护建设税应纳流转税额7%、5%、1%

企业所得税应纳税所得额25%、20%、15%、9%

按超率累进税率30%-60%、规定预征土地增值税转让房地产所取得增值额率

教育费附加应纳流转税额3%

地方教育费附加应纳流转税额2%、1.5%、1%

2、税收优惠

（1）企业所得税优惠

*根据《西藏自治区人民政府关于印发西藏自治区企业所得税政策实施办法的通知》第

三条规定，本公司的子公司西藏云禾商贸有限责任公司享受西部大开发优惠税率，按照15%计提缴纳企业所得税；

*满足条件的子公司适用：财政部税务总局发布《关于小微企业和个体工商户所得税优惠政策的公告》（财政部税务总局公告2023年第6号），对小型微利企业年应纳税所得额不超过100万元的部分，减按25%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。

* 本公司下属湖南蓝海购企业策划有限公司于 2022年 10月取得编号 GR202243000979的

高新技术企业证书，根据《中华人民共和国企业所得税法》第二十八条规定，国家需要重点扶持的高新技术企业，减按15%的税率征收企业所得税，有效期为三年。2022年湖南蓝海购企业策划有限公司已取得高新技术企业资格，2022年至2024年期间享受高新技术企业15%优惠税率；

1952023年年度报告全文

* 本公司下属上海蝉觉网络科技有限公司于 2022 年 11 月取得编号 GR202231001079 的

高新技术企业证书，根据《中华人民共和国企业所得税法》第二十八条规定，国家需要重点扶持的高新技术企业，减按15%的税率征收企业所得税，有效期为三年。2022年上海蝉觉网络科技有限公司已取得高新技术企业资格，2022年至2024年期间享受高新技术企业15%优惠税率。

（2）增值税税收优惠满足条件的子公司适用：财政部税务总局发布《关于明确增值税小规模纳税人减免增值税等政策的公告》（财政部税务总局公告2023年第1号）。自2023年1月1日至2023年12月31日，对月销售额10万元以下（含本数）的增值税小规模纳税人，免征增值税。

自2023年1月1日至2023年12月31日，增值税小规模纳税人适用3%征收率的应税销售收入，减按1%征收率征收增值税；适用3%预征率的预缴增值税项目，减按1%预征率预缴增值税。

满足条件的子公司适用：自2023年1月1日至2023年12月31日，增值税加计抵减政策按照以下规定执行：允许生产性服务业纳税人按照当期可抵扣进项税额加计5%抵减应纳税额。允许生活性服务业纳税人按照当期可抵扣进项税额加计10%抵减应纳税额。

（3）其他税税收优惠满足条件的子公司适用：《财政部、税务总局公告2022年第10号关于进一步实施小微企业“六税两费”减免政策的公告》和《国家税务总局公告2022年第3号关于进一步实施小微企业“六税两费”减免政策有关征管问题的公告》相继发布，延续了“六税两费”或“六税两附加”减半征收优惠政策（执行期限2022年1月1日至2024年12月31日），同时纳税人范围扩大增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户。

3、其他无。

七、合并财务报表项目注释

1、货币资金

单位：元项目期末余额期初余额

库存现金7312892.026720632.14

银行存款3236009649.673402576687.91

其他货币资金318121167.71372307961.72

合计3561443709.403781605281.77

1962023年年度报告全文

其中：存放在境外的款项总额11189544.9510724538.76

其他说明：

受限制的货币资金明细如下项目年末余额年初余额受限制的原因

其他货币资金247932446.75318001925.25住房租赁风险防控金等专项用途资金

其他货币资金22121109.6627254852.54银行承兑汇票保证金

其他货币资金7918025.354278398.73业务及司法冻结

其他货币资金4868560.005578300.00商业预付卡存管保证金

其他货币资金3756948.275874382.92按揭保证金及其他业务保证金

其他货币资金259849.69693213.90其他

合计286856939.72361681073.34

2、交易性金融资产

单位：元项目期末余额期初余额以公允价值计量且其变动计入当期损

337056968.45429334737.89

益的金融资产

其中：债务工具投资

权益工具投资301627969.01330047632.57衍生金融资产

理财产品35428999.4499287105.32指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

其中：债务工具投资权益工具投资行使信用风险敞口的公允价值选择权而指定的金融资产其他

合计337056968.45429334737.89

其中：重分类至其他非流动金融资产的部分

3、应收账款

（1）按账龄披露

单位：元账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）397390862.34602954906.53

1至2年146554211.14207646667.66

2至3年117987789.13113041419.32

3年以上467297389.78393088756.56

1972023年年度报告全文

3至4年79482836.31116755257.27

4至5年113833818.83117047868.74

5年以上273980734.64159285630.55

合计1129230252.391316731750.07

（2）按坏账计提方法分类披露

单位：元期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别计提比账面价值计提比账面价值金额比例金额金额比例金额例例按单项计提

坏账准备的345419027.2230.59%314099042.5490.93%31319984.68248612927.8718.88%213136435.8185.73%35476492.06应收账款

其中：

应收业务往

345419027.2230.59%314099042.5490.93%31319984.68248612927.8718.88%213136435.8185.73%35476492.06

来款按组合计提

1068118822.

坏账准备的783811225.1769.41%229685923.3229.30%554125301.8581.12%204880515.4919.18%863238306.71

20

应收账款

其中：

1068118822.

账龄组合783811225.1769.41%229685923.3229.30%554125301.8581.12%204880515.4919.18%863238306.71

20

1129230252.100.001316731750.100.00

合计543784965.86585445286.53418016951.30898714798.77

39%07%

按单项计提坏账准备：应收业务往来款

单位：元期初余额期末余额名称账面余额坏账准备账面余额坏账准备计提比例计提理由

应收业务往来款248612927.87213136435.81345419027.22314099042.5490.93%单项分析计提

合计248612927.87213136435.81345419027.22314099042.54

按组合计提坏账准备：账龄组合

单位：元期末余额名称账面余额坏账准备计提比例

账龄组合783811225.17229685923.3229.30%

合计783811225.17229685923.32

确定该组合依据的说明：

本公司根据应收账款的账龄、款项性质、信用风险敞口、历史回款情况等信息为基础，按信用风险特征的相似性和相关性进行分组。对于应收账款，本公司判断账龄为其信用风险主要影响因素，因此，本公司以账龄组合为基础评估其预期信用损失。并考虑预期信用损失

1982023年年度报告全文

计量方法应反映的要素，参考历史信用损失经验，编制应收账款账龄与违约损失率对照表，并以此计提坏账准备。

如是按照预期信用损失一般模型计提应收账款坏账准备：

□适用□不适用

（3）本期计提、收回或转回的坏账准备情况

本期计提坏账准备情况：

单位：元本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回核销其他应收账款坏

账准备的计418016951.30139606619.9413838605.38543784965.86提

合计418016951.30139606619.9413838605.38543784965.86

（4）本期实际核销的应收账款情况

单位：元项目核销金额

实际核销的应收账款13838605.38

（5）按欠款方归集的年末余额前五名的应收账款情况

本集团按欠款方归集的年末余额前五名应收账款汇总金额为147951437.08元，占应收账款年末余额合计数的比例为13.10%，相应计提的坏账准备年末余额汇总金额为

31429567.80元。

4、应收款项融资

（1）应收款项融资分类列示

单位：元项目期末余额期初余额

应收票据300190.00473800.00

合计300190.00473800.00

5、其他应收款

单位：元项目期末余额期初余额应收利息应收股利

其他应收款1229154331.281431477049.01

合计1229154331.281431477049.01

1992023年年度报告全文

（1）其他应收款

1）其他应收款按款项性质分类情况

单位：元款项性质期末账面余额期初账面余额

保证金及押金857128365.84954212299.03

项目融资款340978807.00340978807.00日常往来款109371982.91204919149.49

备用金及员工公务借支款项54241946.7050123908.46

信保基金8883731.008823731.00

政府性款项3440707.463440707.46

合计1374045540.911562498602.44

2）按账龄披露

单位：元账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）276433953.64535863253.66

1至2年288758522.06437618680.24

2至3年318561388.2598556174.65

3年以上490291676.96490460493.89

3至4年52169563.3271806770.19

4至5年20250216.7543464517.70

5年以上417871896.89375189206.00

合计1374045540.911562498602.44

3）按坏账计提方法分类披露

□适用□不适用年末余额类别账面余额坏账准备比例计提比例账面价值金额金额

（%）（%）按单项计提坏账准备

按组合计提坏账准备1374045540.91100.00144891209.631229154331.28

其中：押金及保证金857128365.8462.3842856418.295.00814271947.55

项目融资款340978807.0024.82340978807.00日常往来款172497660.6112.55102034791.3459.1570462869.27

政府性款项3440707.460.253440707.46

2002023年年度报告全文

合计1374045540.91100.00144891209.631229154331.28续年初余额类别账面余额坏账准备比例计提比例账面价值金额金额

（%）（%）按单项计提坏账准备

按组合计提坏账准备1562498602.44100.00131021553.431431477049.01

其中：押金及保证金954212299.0361.0747710614.955.00906501684.08

项目融资款340978807.0021.82340978807.00日常往来款263866788.9516.8983310938.4831.57180555850.47

政府性款项3440707.460.223440707.46

合计1562498602.44100.00131021553.431431477049.01

按预期信用损失一般模型计提坏账准备：

单位：元

第一阶段第二阶段第三阶段坏账准备整个存续期预期信用整个存续期预期信用未来12个月预期信用合计损失（未发生信用减损失（已发生信用减损失值）值）

2023年1月1日余额98290431.1732731122.26131021553.43

2023年1月1日余额

在本期

本期计提13869656.2013869656.20本期转销本期核销

2023年12月31日余

112160087.3732731122.26144891209.63

额损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况

□适用□不适用

4）本期计提、收回或转回的坏账准备情况

本期计提坏账准备情况：

单位：元本期变动金额类别期初余额收回或转期末余额计提转销或核销其他回

2012023年年度报告全文

坏账准备计提

131021553.4313869656.20144891209.63

金额

合计131021553.4313869656.20144891209.63

5）按欠款方归集的年末余额前五名的其他应收款情况

本集团按欠款方归集的年末余额前五名其他应收款汇总金额为606778807.00元，占其他应收款年末余额合计数的比例44.16%，相应计提的坏账准备年末余额汇总金额为

10550000.00元。

6、预付款项

（1）预付款项按账龄列示

单位：元期末余额期初余额账龄金额比例金额比例

1年以内1302995328.2287.69%1486149392.6899.25%

1至2年180403037.7012.14%7137071.780.48%

2至3年1707878.520.11%3478652.060.23%

3年以上834751.970.06%664356.370.04%

合计1485940996.411497429472.89

账龄超过1年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：

（2）按预付对象归集的年末余额前五名的预付款情况

本集团按预付对象归集的年末余额前五名的预付款汇总金额为325151311.75元，占预付款年末余额合计数的比例为21.88%。

7、存货

公司是否需要遵守房地产行业的披露要求否

（1）存货分类

单位：元期末余额期初余额项目存货跌价准备存货跌价准备账面余额或合同履约成账面价值账面余额或合同履约成账面价值本减值准备本减值准备

库存商品37573525.633648355.0933925170.5448575948.723737047.5544838901.17

发出商品400790783.455654818.92395135964.53405912213.48405912213.48开发产品

存量房26623504.6426623504.6458656812.0958656812.09

2022023年年度报告全文

合计464987813.729303174.01455684639.71513144974.293737047.55509407926.74

（2）存货跌价准备和合同履约成本减值准备

单位：元本期增加金额本期减少金额项目期初余额期末余额计提其他转回或转销其他

库存商品3737047.5588692.463648355.09

开发产品5654818.925654818.92

合计3737047.555654818.9288692.469303174.01

（3）存货期末余额含有借款费用资本化金额的说明项目年末余额年初余额

新都会商业区项目9566708.209566708.20

悦尚西城768098.08792800.97

野鸭湖项目81862.47168395.82

合计10416668.7510527904.99

（4）开发产品明细情况项目竣工时间年初余额本年增加本年减少年末余额

新都会商业区项目2013年12月1日262067502.90262067502.90

悦尚西城2016年4月、11月136038590.644391921.87131646668.77

2006年12月、2007年12

野鸭湖项目月、2008年4月、2009年7806119.94729508.167076611.78

12月、2016年3月1日

合计405912213.485121430.03400790783.45

8、一年内到期的非流动资产

单位：元项目期末余额期初余额

应收融资租赁款3904314065.833715630843.32

合计3904314065.833715630843.32

（1）一年内到期的债权投资

□适用□不适用

（2）一年内到期的其他债权投资

□适用□不适用

9、其他流动资产

项目年末余额年初余额

预缴税金18955111.2521798614.51

2032023年年度报告全文

项目年末余额年初余额待抵扣增值税进

24729634.6320195297.78

项税

应收款项投资416262132.47471131375.65应收款项投资等

49035930.6050383423.76

产生的应收利息

小计508982808.95563508711.70

减：坏账准备267261054.33258133816.00

合计241721754.62305374895.70

10、其他权益工具投资

单位：元本期计本期指定为以公允本期末累计入其他本期计入其他本期末累计计确认价值计量且其计入其他综项目名称期末余额期初余额综合收综合收益的损入其他综合收的股变动计入其他合收益的利益的利失益的损失利收综合收益的原得得入因哈尔滨美住

网络科技有25600000.00长期持有限公司上海亦我信

息技术有限18552300.0021969300.003417000.00774522.00长期持有公司东莞我爱我

家房地产经12750000.00长期持有纪有限公司中国商业股

份制企业经50000.00长期持有联会天津华联商

36000.00长期持有

厦江苏高能时

代在线股份50000.00长期持有有限公司上海相寓健

康管理有限503970.27496029.73496029.73长期持有公司

合计19056270.2721969300.003913029.73774522.0038982029.73分项披露本期非交易性权益工具投资

单位：元指定为以公允其他综合价值计量且其其他综合收益确认的股利收收益转入项目名称累计利得累计损失变动计入其他转入留存收益入留存收益综合收益的原的原因的金额因哈尔滨美住网

络科技有限公25600000.00长期持有司

2042023年年度报告全文

上海亦我信息

774522.00长期持有

技术有限公司东莞我爱我家

房地产经纪有12750000.00长期持有限公司中国商业股份

50000.00长期持有

制企业经联会

天津华联商厦36000.00长期持有江苏高能时代

在线股份有限50000.00长期持有公司上海相寓健康

496029.73长期持有

管理有限公司

合计774522.0038982029.73

11、长期应收款

（1）长期应收款情况

单位：元期末余额期初余额项目折现率区间账面余额坏账准备账面价值账面余额坏账准备账面价值

融资租赁款22130122.9322130122.93109958703.77109958703.77

合计22130122.9322130122.93109958703.77109958703.77

12、长期股权投资

单位：元本期增减变动减值减值期初余额（账面宣告发准备其他综期末余额（账准备被投资单位追加减少权益法下确认其他权放现金计提减价值）期初合收益其他面价值）期末投资投资的投资损益益变动股利或值准备余额调整余额利润

一、合营企业

二、联营企业昆明吴井房地产

88561315.263907747.8992469063.15

开发有限公司云南国鼎健康产

业园区开发有限1774253.49-29735.121744518.37公司广州昆百大彩云

落雨信息科技有238966.70-43475.21195491.49限公司

小计90574535.453834537.5694409073.01

合计90574535.453834537.5694409073.01可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定

□适用□不适用可收回金额按预计未来现金流量的现值确定

□适用□不适用

2052023年年度报告全文

13、投资性房地产

（1）采用成本计量模式的投资性房地产

□适用□不适用

（2）采用公允价值计量模式的投资性房地产

□适用□不适用

单位：元

项目房屋、建筑物土地使用权在建工程合计

一、期初余额3123691172.873123691172.87

二、本期变动-687665233.87-687665233.87

加：外购19910906.3519910906.35

存货\固

定资产\在建工程6929981.876929981.87转入企业合并增加

其他4389951.184389951.18

减：处置61393421.3861393421.38

其他转出609791900.00609791900.00

公允价值变动-47710751.89-47710751.89

2436025939.00

三、期末余额12436025939.00

注：

因持有目的发生变化，本公司本年将对外出租的投资性房地产改为自用，故从投资性房地产转入在建工程核算，待装修完毕之后，将作为本公司办公楼使用，转出价值为609791900.00元，其中：成本为607006600.00元，公允价值变动为2785300.00元。

根据《我爱我家控股集团股份有限公司投资性房地产公允价值计价内部控制制度》，本公司聘请风之铃商务信息咨询（成都）有限公司对百大新天地（原名百大金地商业中心）等用于出租的物业的相关市场交易情况进行调查，并提供昆明市《昆明高新区办公物业与一环内、新都会片区商业物业情况调查报告》，同时针对本公司在各区域按照公允价值计量的投资性房地产，公司委托了评估机构进行估价，并出具了以2023年12月31日为评估基准日的房地产估价报告，详情如下所示：

项目名称所在位置评估公司资产评估报告号估值技术期末公允价值上海市浦东新区南祝上海八达国瑞房

路348、358、376、沪八达估字市场法、收

康乐金街地产土地估价有84430000.00386 号 104 室等 64 套 （2024)FD0007 号 益法限公司店铺南京康特土地房

南京市秦淮区建康路宁康房地咨字市场法、收

京隆国际公寓地产评估测绘工15555000.00253 号 2 单元 （2024)第 G1400 号 益法程咨询有限公司

2062023年年度报告全文

项目名称所在位置评估公司资产评估报告号估值技术期末公允价值卓越汇富苑商长沙市芙蓉区远大一湖南天兴资产评天兴评报字(2024）

市场法17022400.00铺路139号估有限公司第004号钧顺申花金座杭州市拱墅区莫干山湖南天兴资产评天兴评报字(2024）

市场法12085300.00商铺路798号估有限公司第004号上海市闵行区虹井路上海八达国瑞房

沪八达估字市场法、收

虹井路房产618弄32号602室公地产土地估价有8050000.00

（2024)FD0002 号 益法寓限公司上海市闵行区虹井路上海八达国瑞房

沪八达估字市场法、收

虹井路房产618弄32号601室公地产土地估价有7800000.00

（2024)FD0003 号 益法寓限公司无锡润杰房地产

锡润估字[2024]第

建筑西路商铺无锡市建筑西路12号土地资产评估有收益法2892000.00

S008 号限公司太原市杏花岭区富安山西弘信房地产晋弘信评报字

富安北路住宅北路13号32幢1单元土地资产评估有市场法921239.00

(2024）第067号

17层1702号限公司

百大金地商业昆明市东风西路99-北京亚超资产评北京亚超评报字

收益法671000000.00

中心 100 号 估有限公司 （2024）第 A081 号北京亚超资产评北京亚超评报字

昆明走廊昆明市人民中路17号市场法54307000.00

估有限公司 （2024）第 A077 号昆明市五华区人民中北京亚超资产评北京亚超评报字

西南商厦路17号、青年路398收益法681000000.00

估有限公司 （2024）第 A080 号号昆明市呈贡区新都会北京亚超资产评北京亚超评报字

新都会商铺市场法554797700.00

商铺 估有限公司 （2024）第 A078 号悦尚西城写字昆明市五华区国际派北京亚超资产评北京亚超评报字

市场法216683500.00

楼 写字楼 估有限公司 （2024）第 A079 号悦尚西城商业昆明市五华区国际派北京亚超资产评北京亚超评报字

收益法40000000.00

购物中心 商铺 估有限公司 （2024）第 A079 号悦尚西城商业昆明市五华区国际派北京亚超资产评北京亚超评报字

市场法65739600.00

购物中心 商铺 估有限公司 （2024）第 A076 号北京亚超资产评北京亚超评报字

百大新纪元昆明市东风西路99号市场法3742200.00

估有限公司 （2024）第 A081 号

合计2436025939.00

投资性房地产抵押担保情况详见附注七、21“所有权或使用权受到限制的资产”。

14、固定资产

单位：元项目期末余额期初余额

固定资产274376591.43287621624.50固定资产清理

合计274376591.43287621624.50

（1）固定资产情况

单位：元项目房屋及建筑物机器设备运输设备办公及电子设备装修改造合计

2072023年年度报告全文

一、账面原

值：

1.期初余

456527277.1011167152.0510724723.72291881228.7966379487.25836679868.91

额

2.本期增

1737986.0353625.14368371.8138085213.9565454.4440310651.37

加金额

（1

769451.4953625.14368371.8138085213.9565454.4439342116.83

）购置

（2）在建工程转968534.54968534.54入

（3）企业合并增加

3.本期减

7339354.341349396.12871398.6534306673.7128241.8543895064.67

少金额

（1

572354.401349396.12871398.6534306673.7128241.8537128064.73

）处置或报废

（2）其他6766999.946766999.94

4.期末余

450925908.799871381.0710221696.88295659769.0366416699.84833095455.61

额

二、累计折旧

1.期初余

218225337.9210238984.167867935.74246952957.2165773029.38549058244.41

额

2.本期增

17506817.45238525.311056905.5226105011.36166038.1145073297.75

加金额

（1

17506817.45238525.311056905.5226105011.36166038.1145073297.751

）计提

3.本期减

1812338.641331062.54673394.6831576697.4319184.6935412677.98

少金额

（1

419464.561331062.54673394.6831576697.4319184.6934019803.90

）处置或报废

（2）其他1392874.081392874.08

4.期末余

233919816.739146446.938251446.58241481271.1465919882.80558718864.18

额

三、减值准备

1.期初余

额

2.本期增

加金额

（1）计提

3.本期减

少金额

（1）处置或报废

2082023年年度报告全文

4.期末余

额

四、账面价值

1.期末账

217006092.06724934.141970250.3054178497.89496817.04274376591.43

面价值

2.期初账

238301939.18928167.892856787.9844928271.58606457.87287621624.502

面价值

注：1本年计提的折旧额为45073297.75元。

2固定资产抵押担保情况详见本财务报表附注七、21“所有权或使用权受到限制的资产”。

15、在建工程

单位：元项目期末余额期初余额

在建工程633775649.62943830.19

合计633775649.62943830.19

（1）在建工程情况

单位：元期末余额期初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值辰运大厦办公

633775649.62633775649.62

楼装修改造

商场装修改造943830.19943830.19

合计633775649.62633775649.62943830.19943830.19

（2）重要在建工程项目本期变动情况

单位：元

本期工程累其中：本期资预利息资本期转入固其他计投入工程进本期利利息金项目名称算期初余额本期增加金额期末余额本化累定资产金额减少占预算度息资本资本来数计金额金额比例化金额化率源辰运大厦办公楼

633775649.62633775649.62未完成

装修改造

商场装修改造943830.19943830.19未完成

合计943830.19633775649.62943830.19633775649.62

注：因持有目的发生变化，本公司本年将对外出租的辰运大厦改为自用，故从投资性房地产转入在建工程核算，待装修完毕之后，将作为本公司办公楼使用，转入价值为609791900.00元，其中：投资性房地产成本为607006600.00元，投资性房地产公允价值变动为2785300.00元，本期新增装修金额为

23983749.62元。

（3）在建工程的减值测试情况

□适用□不适用

16、使用权资产

（1）使用权资产情况

单位：元

2092023年年度报告全文

项目房屋、建筑物合计

一、账面原值

1.期初余额13839793449.9913839793449.99

2.本期增加金额14411507825.8514411507825.85

（1）租入14411507825.8514411507825.85

3.本期减少金额

（1）转租13098994149.9013098994149.90

4.期末余额15152307125.9415152307125.94

二、累计折旧

1.期初余额4756821325.344756821325.34

2.本期增加金额5032196258.025032196258.02

（1）计提5032196258.025032196258.02

3.本期减少金额4722839166.614722839166.61

（1）处置

（2）转租4722839166.614722839166.61

4.期末余额5066178416.755066178416.75

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加金额

（1）计提

3.本期减少金额

（1）处置

4.期末余额

四、账面价值

1.期末账面价值10086128709.1910086128709.19

2.期初账面价值9082972124.659082972124.65

（2）使用权资产的减值测试情况

□适用□不适用

17、无形资产

（1）无形资产情况

单位：元土地使用非专利技商标及域项目专利权软件著作权品牌客户关系其他合计权术名

一、账面原值

1.期2213750511530978523861170000138000039158295000001368641

初余额.5294.4203.540.000.002.420.00640.90

2.本

127858512785857

期增加金

71.861.86

额

2102023年年度报告全文

（39717433971743.

1）购置.4747

（

123886812388682

2）内部研

28.398.39

发

（

3）企业合

并增加

3.本

期减少金额

（

1）处置

4.期2213750639389578523861170000138000039158295000001496500

末余额.5266.2803.540.000.002.420.00212.76

二、累计摊销

1.期802142.81895418482660.364999991380000349510117916624786935

初余额573.368.800.000.146.673.20

2.本

4454605417317.01299999500000.46815441

期增加金52065.43

9.502.9600.91

额

（4454605417317.01299999500000.46815441

52065.431

1）计提9.502.9600.91

3.本

期减少金额

（

1）处置

4.期854208.22340879899977.477999991380000349510122916629468479

末余额832.860.760.000.146.675.11

三、减值准备

1.期40142854014285.

初余额.7272

2.本

期增加金额

（

1）计提

3.本

期减少金额

（

1）处置

2112023年年度报告全文

4.期40142854014285.

末余额.7272

四、账面价值

1.期

1359542405301678433863900000192996.52708331197801

末账面价.2433.4226.14.2463.33131.93值

2.期

1411607321989178475595200000192996.53208331116758

初账面价.6721.0643.16.2063.33001.98值

注：本年摊销额为46815441.91元。

（2）无形资产的减值测试情况

□适用□不适用

18、商誉

（1）商誉账面原值

单位：元被投资单位名本期增加本期减少称或形成商誉期初余额企业合并期末余额的事项处置形成的我爱我家云数

4476270695.374476270695.37

据有限公司北京伟嘉安捷投资担保有限

公司和蓝风明38177745.5938177745.59道（北京）投资有限公司常州爱家伟业

房地产经纪有11199200.0011199200.00限公司湖南蓝海购企

业策划有限公297097272.65297097272.65司

合计4822744913.614822744913.61

（2）商誉减值准备

单位：元被投资单位名本期增加本期减少称或形成商誉期初余额期末余额的事项计提处置我爱我家云数

53741906.6453741906.64

据有限公司北京伟嘉安捷投资担保有限公司和蓝风明道（北京）投资有限公司

2122023年年度报告全文

常州爱家伟业

房地产经纪有11199200.0011199200.00限公司湖南蓝海购企

业策划有限公259118500.00259118500.00司

合计11199200.00312860406.64324059606.64

（3）商誉所在资产组或资产组组合的相关信息

商誉事项说明：我爱我家云数据有限公司为原北京我爱我家房地产经纪有限公司；北京

伟嘉安捷投资担保有限公司和蓝风明道（北京）投资有限公司为原嘉兴锦贝投资合伙企业（有限合伙），商誉资产组发生实质变化，详见“七、18商誉、（4）商誉减值测试情况”。

（4）商誉减值测试情况

A、并购我爱我家云数据有限公司（以下简称为“我爱我家云数据”、“我爱我家房地产经纪”）形成的商

誉减值测试情况如下：

A.1资产组划分

2023年，公司为进一步提高运营效率、强化协同效应，完成对内部组织架构进行重组，设立上海相

寓企业集团有限公司，将资产管理业务整合划入上海相寓企业集团有限公司进行统一运营管理。三个分部重组为我爱我家云数据有限公司及上海相寓企业集团有限公司两个经营分部，将三个资产组重新划分为两个资产组，即将*经纪业务资产组、*新房业务资产组、*资管业务资产组，划分为：*经纪业务资产组、*资管业务资产组。

A.1.1业务整合概要

2023年，公司基于组织架构调整取消集团新房架构，在二手经纪业务下成立新房联动业务部，持续

推进新房业务发展。组织架构调整后，对合并经纪业务后的一线人员业务技能进行统一培训，实现技能统一，整合人力资源。优化后，两个分部下各自的销售部门一线人员不再以销售类型为导向，而是按区域和客户为导向，统一销售团队或人员向客户转介适合的房源。并对经纪业务一线人员业务提成进行统一核算。

基于上述重组，公司自2023年起按两个分部进行上述业务线对运营管理及财务管理的整合，旨在通过提升运营效率更好地提升人员技能，留住人才，同时更好的服务客户、争取市场及提高运营效率，使重组后的资产组组合能够从协同效应中受益。公司也相应改变了分部报告结构，将三个报告分部重组为两个报告分部，将商誉从三个资产组重新分摊至两个资产组。

单位：人民币元原资产组分摊比例变更前新资产组分摊比例变更后

经纪业务资产组62.00%2775247063.75

注*

经纪业务资产组80.31%3594783021.42

2132023年年度报告全文

原资产组分摊比例变更前新资产组分摊比例变更后

新房业务资产组18.31%819535957.67

资管业务资产组19.69%881487673.95资管业务资产组19.69%881487673.95

合计100.00%4476270695.37100.00%4476270695.37

注*：原经纪及新房业务资产组合并后，统称为经纪业务资产组。

A.2并购我爱我家云数据形成的各资产组商誉减值测试情况如下（单位：元）：

由于本年实现商誉资产组调整，公司对三个资产组及两个资产组均进行减值测试，三个商誉资产组测试中，新房业务资产组存在减值，整体商誉减值59337425.90元；两个商誉资产组减值测试中，经纪业务资产组（原经纪业务及新房业务资产组）存在减值，整体商誉减值26164773.90元，考虑到本年年末完成业务整合及资产组合并，出于审慎性原则，因此选用三个资产组测试的新房业务资产组减值，确认归属于公司的商誉减值金额53741906.64元。

A.2.1三个资产组商誉减值测试情况：

项目经纪业务资产组新房业务资产组资管业务资产组合计

商誉账面原值*2775247063.75819535957.67881487673.954476270695.37

商誉减值准备*

商誉账面价值*=*-*2775247063.75819535957.67881487673.954476270695.37

未确认归属于少数股东商誉*288999888.6385342239.8391793571.44466135699.90包含未确认归属于少数股东权益的商

3064246952.38904878197.50973281245.394942406395.27

誉*=*+*

资产组账面价值*1054580395.62254459228.40589619882.221898659506.24包含整体商誉的整体资产组的账面价

4118827348.001159337425.901562901127.616841065901.51

值*=*+*包含商誉资产组预计未来现金流量的

4152000000.001100000000.001604000000.006856000000.00现值（可收回金额）*

（1）当*≧*时：商誉减值损失*=

*-*未发生商誉减值59337425.90未发生商誉减值——

（2）当*<*时：未发生商誉减值

A.2.2两个资产组商誉减值测试情况：

项目经纪业务资产组资管业务资产组合计

商誉账面原值*3594783021.42881487673.954476270695.37

商誉减值准备*

商誉账面价值*=*-*3594783021.42881487673.954476270695.37

未确认归属于少数股东商誉*374342128.4691793571.44466135699.90

包含未确认归属于少数股东权益的商誉*=*+

3969125149.88973281245.394942406395.27

*

资产组账面价值*1309039624.02589619882.221898659506.24

包含整体商誉的整体资产组的账面价值*=*+

5278164773.901562901127.616841065901.51

*包含商誉资产组预计未来现金流量的现值（可

5252000000.001604000000.006856000000.00收回金额）*

2142023年年度报告全文

项目经纪业务资产组资管业务资产组合计

（1）当*≧*时：商誉减值损失*=*-*

26164773.90未发生商誉减值——

（2）当*<*时：未发生商誉减值

上述资产组预计未来现金流量的现值（可收回金额）利用了北京亚超资产评估有限公司出具的北京亚超评报字（2024）第 A105号《我爱我家控股集团股份有限公司因编制财务报告需要进行商誉减值测试涉及经纪业务资产组及资产管理业务资产组（含商誉）可收回金额资产评估报告》的评估结果

A.3并购我爱我家云数据形成的商誉减值测试的重要假设

*假设未来房地产市场能够平稳发展，未出现对房地产供销市场产生重大影响的调控政策；

*假设门店出租人能够按照合同履行出租业务，未来续租不会出现重大实质性障碍。

A.4并购我爱我家云数据形成的商誉减值测试关键参数关键参数资产组

预测期预测收入增长率稳定期增长率折现率（税前）注释*

经纪业务资产组2024-2028年2.57%0%15.21%

资管业务资产组2024-2028年0.69%0%15.26%

注释*：本次预测按照税前现金流口径预测，预测期限为永续期，折现率采用税前加权平均资本成本（RWACC）计算，经纪业务折现率为 15.21%，资管业务折现率为 15.26%。

注释*：经纪业务资产组主要业务模式为以线下门店为中心获取房源，为业主提供客源、为购房人、租房人提供房源，通过匹配买卖双方需求撮合房屋买卖交易屋以及租赁交易。该业务收入主要受门店数量，店面人员配比，房地产市场交易及市场房价水平，租赁水平等因素影响。在预测期中经纪业务以

2024年管理层预算数为基础，预测期内收入的增长趋势为2.57%。

注释*：资管业务资产组主要为消费者提供整栋式公寓租赁以及分散式公寓租赁服务，该业务收入主要受市场租金的增长趋势、长租公寓发展趋势的影响。以2024年管理层预算数为基础，同时考虑各主要城市房价增长率、企业历史平均增长率及管理层对未来的预期，综合确定预测期内该业务收入增长率为0.69%。

B、并购北京伟嘉安捷投资担保有限公司和蓝风明道（北京）投资有限公司（以下简称为“伟嘉安捷及蓝风明道”）形成的商誉减值测试情况如下：

B.1资产组划分

本公司管理层按照以能否产生独立于其他资产或者资产组产生现金流入为依据，并结合嘉兴锦贝管理层对经营活动的管理以及监控方式，将嘉兴锦贝以及下属子公司蓝风明道（北京）投资有限公司、北京伟嘉安捷投资担保有限公司划分为一个资产组——嘉兴锦贝资产组，该资产组与购买日确认的资产组一致。

B.2并购伟嘉安捷及蓝风明道形成的各资产组商誉减值测试情况如下：

2152023年年度报告全文

项目伟嘉安捷及蓝风明道资产组

商誉账面原值*38177745.59

商誉减值准备*

商誉账面价值*=*-*38177745.59

未确认归属于少数股东商誉*

包含未确认归属于少数股东权益的商誉*=*+*38177745.59

资产组账面价值*182542908.62

包含整体商誉的整体资产组的账面价值*=*+*220720654.21

包含商誉资产组预计未来现金流量的现值（可收回金额）*261000000.00

（1）当*≧*时：商誉减值损失*=*-*未发生商誉减值

（2）当*<*时：未发生商誉减值

伟嘉安捷及蓝风明道资产组预计未来现金流量的现值（可收回金额）利用了北京亚超资产评估有限公司出具的北京亚超评报字（2024）第 A106 号《我爱我家控股集团股份有限公司因编制财务报告需要进行商誉减值测试涉及北京伟嘉安捷投资担保有限公司及蓝风明道（北京）投资有限公司资产组（含商誉）可收回金额资产评估报告》的评估结果。

B.3并购伟嘉安捷及蓝风明道形成的商誉减值测试的重要假设以及依据

*假设被评估单位持续经营，并在经营范围、经营模式、管理层等影响到经营的关键方面与目前情况无重大变化。

*并购伟嘉安捷及蓝风明道形成的商誉减值测试关键参数关键参数资产组

预测期预测收入增长率稳定期增长率折现率（税前）注释*：

伟嘉安捷及蓝风明道资产组2024-2028年0%0.00%19.13%

注释*：本次预测按照税前现金流口径预测，预测期限为永续期，折现率为19.13%，假设预测期增长率为0%。

经测试，本公司并购嘉兴锦贝形成的商誉本期不存在减值。

C、并购湖南蓝海购企业策划有限公司（以下简称“蓝海购”）形成的商誉减值测试情况如下：

C.1资产组划分

本公司管理层按照以能否产生独立于其他资产或者资产组产生现金流入为依据，并结合蓝海购管理层对经营活动的管理以及监控方式，将蓝海购购入的营销策划业务划分为一个资产组——蓝海购资产组，该资产组与购买日确认的资产组一致。

C.2并蓝海购业务形成的资产组商誉减值测试情况如下：

2162023年年度报告全文

项目蓝海购资产组

商誉账面原值*297097272.65

商誉减值准备*

商誉账面价值*=*-*297097272.65

未确认归属于少数股东商誉*

包含未确认归属于少数股东权益的商誉*=*+*297097272.65

资产组账面价值*21222.18

包含整体商誉的整体资产组的公允价值*=*+*297118494.83

包含商誉资产组预计未来现金流量的现值（可收回金额）*37999994.83

（1）当*≧*时：商誉减值损失*=*-*

259118500.00

（2）当*<*时：未发生商誉减值

蓝海购资产组预计未来现金流量的现值（可收回金额）利用了北京亚超资产评估有限公司出具的北京亚超评报字（2024）第 A107 号《我爱我家云数据有限公司因编制财务报告需要进行商誉减值测试涉及湖南蓝海购企业策划有限公司资产组（含商誉）可收回金额资产评估报告》的评估结果。

C.3并购蓝海购业务形成的商誉减值测试的重要假设以及依据

*假设未来房地产市场能够平稳发展，未出现对房地产供销市场产生重大影响的调控政策；

*并购蓝海购业务形成的商誉减值测试关键参数关键参数资产组

预测期预测收入增长率稳定期增长率折现率（税前）注释*

2024-2028年0%0.00%17.36%蓝海购资产组

注释*：本次预测按照税前现金流口径预测，预测期限为永续期，折现率采用税前加权平均资本成本（RWACC）计算，税前折现率为 17.36%。

注释*：主要业务模式为房地产营销总包和房地产营销服务两大类业务模式，通过整合下游分销渠道，对开发商的商业公寓、商铺、车位等商业地产进行推广销售。假设预测期增长率为0%。2023年，公司准备出清新房包销业务，逐步退出细分新房市场，对蓝海购未来发展规划的重大改变影响。

经测试，本公司并购蓝海购业务形成的商誉本期存在减值，商誉减值金额为259118500.00元。

D、 子公司常州爱家伟业房地产经纪有限公司（以下简称为“常州伟业”）并购江苏鑫洋不动产咨询

管理有限公司(以下简称“鑫洋不动产”)房地产经纪业务形成的商誉减值测试情况如下：

D1、 资产组划分

本公司管理层按照以能否产生独立于其他资产或者资产组产生现金流入为依据，并结合常州伟业管理层对经营活动的管理以及监控方式，将常州伟业购入的房产经纪业务划分为一个资产组——常州伟业资产组，该资产组与购买日确认的资产组一致。

经测试，本公司并购鑫洋不动产业务形成的商誉以前期间存在减值，已全额计提减值。

2172023年年度报告全文

19、长期待摊费用

单位：元项目期初余额本期增加金额本期摊销金额其他减少金额期末余额

装修改造639839422.73245998000.23345212765.33540624657.63

其他175485.67651882.17296835.57530532.27

合计640014908.40246649882.40345509600.90541155189.90

20、递延所得税资产/递延所得税负债

（1）未经抵销的递延所得税资产

单位：元期末余额期初余额项目可抵扣暂时性差异递延所得税资产可抵扣暂时性差异递延所得税资产

可弥补亏损影响1980890984.12495220340.461697684623.76424421155.94

未实现利润92135848.33483454389.28120863597.32

368543393.32

资产减值准备410347718.04102586929.51321526190.6480381547.66新租赁准则核算产生

14826361376.403706546783.5613381339042.883345334760.72

的当期不可抵扣费用与资产相关的政府补

22363869.005590967.25

助负债账面价值大于计

22853024.365713256.0953798634.7613449658.69

税基础项目

合计17608996496.244402203157.9515960166750.323990041687.58

（2）未经抵销的递延所得税负债

单位：元期末余额期初余额项目应纳税暂时性差异递延所得税负债应纳税暂时性差异递延所得税负债

固定资产、投资性房

地产账面价值与计税2152670166.76538167541.692159686762.88539921690.72基础差异非同一控制下企业合

并公允价值与计税基502029672.96125507418.24507974890.52126993722.63础差异金融资产公允价值变

31277980.807819495.2059687632.5614921908.14

动新租赁准则核算产生

14694289521.323673572380.3313343257989.803335814497.45

的当期不可抵扣费用

合计17380267341.844345066835.4616070607275.764017651818.94

（3）以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债

单位：元递延所得税资产和负抵销后递延所得税资递延所得税资产和负抵销后递延所得税资项目债期末互抵金额产或负债期末余额债期初互抵金额产或负债期初余额

递延所得税资产3744078114.37658125043.583416337446.49573704241.09

递延所得税负债3744078114.37600988721.093416337446.49601314372.45

2182023年年度报告全文

（4）未确认递延所得税资产明细

单位：元项目期末余额期初余额

可抵扣亏损1480834099.391293156899.75

资产减值准备859691888.62485646130.09

合计2340525988.011778803029.84

（5）未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期

单位：元年份期末金额期初金额备注

2023年159647812.99

2024年295413771.74295413771.74

2025年280954211.90280954211.90

2026年242846398.13242846398.13

2027年314294704.99314294704.99

2028年347325012.63

合计1480834099.391293156899.75

21、所有权或使用权受到限制的资产

单位：元期末期初项目受限情账面余额账面价值受限类型受限情况账面余额账面价值受限类型况风险防控风险防控

金、业务冻金、业务冻

货币资金286856939.72286856939.72详见：原因1361681073.34361681073.34结和各类保结和各类保证金证金

固定资产147602993.6780299827.86抵押详见：原因288323174.9349982200.70抵押投资性房地

966224100.00966224100.00抵押详见：原因22027537200.002027537200.00抵押

产

在建工程633775649.62633775649.62抵押详见：原因2

合计2034459683.011967156517.202477541448.272439200474.04

其他说明：

原因1：货币资金受限的说明：

货币资金受限金额为286856939.72元，其中（1）住房租赁风险防控金等专项用途资金247932446.75元，根据杭州市住房保障和房产管理局日前联合杭州市金融办、中国人民银行杭州中心支行对外发布《杭州市住房租赁资金监管办法（试行）》规定，从事利用收储房源开展住房出租业务的企业（以下简称“托管式”住房租赁企业）须在专户中冻结部分

资金作为风险防控金，在特定情况下用于支付房源委托出租人租金及退还承租人押金，风险

2192023年年度报告全文

防控金不得随意使用；（2）银行承兑汇票保证金22121109.66元；（3）业务及司法冻结

7918025.35元；（4）商业预付卡存管保证金4868560.00元；（5）按揭保证金及其他

业务保证金3756948.27元；（6）其他受限资金259849.69元。

原因2：固定资产、投资性房地产、在建工程、其他资产受限的说明

本公司和本公司的子公司以自持的新纪元广场停车楼等固定资产进行抵押，账面价值合计80299827.86元；以百大新天地、新西南等的投资性房地产进行抵押，账面价值合计

966224100.00元；以北京朝阳区运动员餐厅（辰运大厦）在建工程进行抵押，账面价值合

计633775649.62元；本公司子公司昆明百货大楼投资控股有限公司以其持有的昆明新西

南商贸有限公司100%的股权质押，截止2023年12月31日向银行等金融各机构借款合计借款余额合计1530997310.69元。

22、短期借款

（1）短期借款分类

单位：元项目期末余额期初余额

抵押借款198450000.00916000000.00

保证借款1010259653.27979680000.00

应付利息1478479.412554655.76

合计1210188132.681898234655.76

注：抵押借款的抵押资产类别以及年末账面价值，参见附注七、21、所有权或使用权受到限制的资产。

23、应付票据

单位：元种类期末余额期初余额

银行承兑汇票54992600.0067827580.00

合计54992600.0067827580.00

本期末已到期未支付的应付票据总额为0.00元。

24、应付账款

（1）应付账款列示

单位：元项目期末余额期初余额

渠道费177855787.56207306772.76

2202023年年度报告全文

购货款86305020.36102488089.16

工程款52558222.8240472689.00

租金及其他33221708.8045429358.15

合计349940739.54395696909.07

25、其他应付款

单位：元项目期末余额期初余额

应付股利651574.07651574.07

其他应付款1887868685.941702000310.74

合计1888520260.011702651884.81

（1）应付股利

单位：元项目期末余额期初余额

普通股股利651574.07651574.07

合计651574.07651574.07

（2）其他应付款

1）按款项性质列示其他应付款

单位：元项目期末余额期初余额

代收代付及日常往来款607442326.39559785992.32

押金及保证金1182096548.871061044429.20

其他98329810.6881169889.22

合计1887868685.941702000310.74

26、预收款项

（1）预收款项列示

单位：元项目期末余额期初余额

资管业务预收房租706726850.42555235392.98

购房意向金7114646.563582799.35

租金、物管费及其他15082835.3420449099.65

合计728924332.32579267291.98

27、合同负债

单位：元项目期末余额期初余额

资管业务服务费435565273.93391886642.41

新房业务165579819.63208248225.69

经纪业务66516635.6528054250.05

引荐服务类业务及其他43639979.9175988234.45

合计711301709.12704177352.60

28、应付职工薪酬

（1）应付职工薪酬列示

单位：元

2212023年年度报告全文

项目期初余额本期增加本期减少期末余额

一、短期薪酬239769465.955048054912.954929049224.88358775154.02

二、离职后福利-设定

7669828.79240409093.91238710723.859368198.85

提存计划

三、辞退福利2516704.9862827152.6664780285.28563572.36

合计249955999.725351291159.525232540234.01368706925.23

（2）短期薪酬列示

单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额

1、工资、奖金、津贴

223509470.654792976486.174674617545.34341868411.48

和补贴

2、职工福利费926356.3341408921.4241637886.76697390.99

3、社会保险费8514939.10137281281.80136172493.429623727.48

其中：医疗保险费7670696.61126662353.54126757038.947576011.21

工伤保险费740410.364562598.234619456.93683551.66

生育保险费103832.134816413.624785480.48134765.27

其他1239916.4110517.071229399.34

4、住房公积金2969130.1968470949.6268350614.903089464.91

5、工会经费和职工教

3713375.887917273.948134490.663496159.16

育经费

7、短期利润分享计划65225.1065225.10

8、其他短期薪酬70968.7070968.70

合计239769465.955048054912.954929049224.88358775154.02

（3）设定提存计划列示

单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额

1、基本养老保险7472789.35229836141.39231049135.206259795.54

2、失业保险费197039.4410572952.527661588.653108403.31

合计7669828.79240409093.91238710723.859368198.85

注：本集团按规定参加由政府机构设立的养老保险、失业保险计划。除上述每月缴存费用外，本集团不再承担进一步支付义务。相应的支出于发生时计入当期损益或相关资产的成本。

29、应交税费

单位：元项目期末余额期初余额

增值税146999040.66136795200.69

企业所得税797087842.64941180801.00

个人所得税18538137.5314479346.36

城市维护建设税6366507.115495508.67

房产税6087312.053402013.58

印花税697714.86619734.73

教育费附加及地方教育费附加5534564.945773823.46

土地使用税及其他3611066.964296326.13

合计984922186.751112042754.62

2222023年年度报告全文

30、一年内到期的非流动负债

单位：元项目期末余额期初余额

一年内到期的长期借款365180000.00312000000.00

一年内到期的租赁负债9856703398.959230937449.21

长期借款应付利息2137660.461550171.78

合计10224021059.419544487620.99

31、其他流动负债

单位：元项目期末余额期初余额

待转销项税47685347.7847297463.92

未到期责任准备金3323.0299260.47

担保赔偿准备金84100.00168600.00

合计47772770.8047565324.39

32、长期借款

（1）长期借款分类

单位：元项目期末余额期初余额

质押借款125350080.00200350080.00

抵押借款1207197230.69612022230.69

保证借款5500000.007500000.00

信用借款85000000.0095000000.00

其中：一年内到期的长期借款-365180000.00-312000000.00

合计1057867310.69602872310.69注1：抵押借款的抵押资产类别以及年末账面价值，参见附注七、21“所有权或使用权受到限制的资产”。

注2：质押借款的质押资产类别，参见附注七、21“所有权或使用权受到限制的资产”。

33、租赁负债

单位：元项目期末余额期初余额

房屋建筑物14448003808.5313851870075.82

其中：重分类至一年内到期的非流动

-9856703398.95-9230937449.21负债

合计4591300409.584620932626.61

2232023年年度报告全文

34、长期应付款

单位：元项目期末余额期初余额

长期应付款501505.73500846.31

合计501505.73500846.31

（1）按款项性质列示长期应付款

单位：元项目期末余额期初余额

专项维修基金501505.73500846.31

35、递延收益

单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额形成原因

政府补助22363869.0022363869.00

合计22363869.0022363869.00--

36、股本

单位：元

本次变动增减（+、-）期初余额期末余额发行新股送股公积金转股其他小计

股份总数2355500851.002355500851.00

37、资本公积

单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额资本溢价（股本溢

5340055272.9153109452.205393164725.11

价）

其他资本公积91699131.3730980513.8053109452.2069570192.97

合计5431754404.2884089966.0053109452.205462734918.08

注：*本年增减变动主要为第二期员工持股计划确认资本公积；

*按照本年解锁金额，将原计入资本公积-其他资本公积的股份支付转入到资本公积-股本溢价。

38、其他综合收益

单位：元本期发生额

项目期初余额减：前期减：前期计入其税后归本期所得税前发减：所得税税后归属于母公期末余额计入其他他综合收益当期属于少生额费用司综合收益转入留存收益数股东

2242023年年度报告全文

当期转入损益

一、不能重分类进损益

-32809451.10-3913029.73-3913029.73-36722480.83的其他综合收益权益法下不能转损

1485026.901485026.90

益的其他综合收益其他权益工具投资

-34294478.00-3913029.73-3913029.73-38207507.73公允价值变动

二、将重分类进损益的

362884810.84677637.32677637.32363562448.16

其他综合收益

其中：权益法下可转损

-2244298.40-2244298.40益的其他综合收益外币财

务报表折算431693.61195383.14195383.14627076.75差额自用房地产或存货转换为以公允价值模式计量

的投资性房362577649.58482254.18482254.18363059903.76地产转换日公允价值大于账面价值部分

其他2119766.052119766.05其他综合收

330075359.74-3235392.41-3235392.41326839967.33

益合计

39、盈余公积

单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额

法定盈余公积131292712.71131292712.71

合计131292712.71131292712.71

40、未分配利润

单位：元项目本期上期

调整前上期末未分配利润2042992576.082371505873.14调整期初未分配利润合计数（调增+，-2334456.00调减-）

2252023年年度报告全文

调整后期初未分配利润2042992576.082369171417.14

加：本期归属于母公司所有者的净利

-848292259.15-309694834.25润

应付普通股股利18844006.81

加：其他转入2360000.00

期末未分配利润1194700316.932042992576.08

调整期初未分配利润明细：

1）、由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润-

6048019.17元。

41、营业收入和营业成本

单位：元本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本

主营业务11724718928.7310798989511.1011207716741.6510392129184.54

其他业务367013902.88148080764.03465693416.75269988331.84

合计12091732831.6110947070275.1311673410158.4010662117516.38经审计扣除非经常损益前后净利润孰低是否为负值

□是□否

单位：元项目本年度具体扣除情况上年度具体扣除情况

营业收入金额12091732831.61扣除前收入11673410158.40扣除前收入营业收入扣除项目合出售投资性房地产收

63919722.725396330.28出售投资性房地产收入

计金额入营业收入扣除项目合

计金额占营业收入的0.53%0.05%比重

一、与主营业务无关的业务收入

1．正常经营之外的其他业务收入。如出租固定资产、无形资

产、包装物，销售材料，用材料进行非货出售投资性房地产收

币性资产交换，经营63919722.725396330.28出售投资性房地产收入入受托管理业务等实现的收入，以及虽计入主营业务收入，但属于上市公司正常经营之外的收入。

与主营业务无关的业出售投资性房地产收

63919722.725396330.28出售投资性房地产收入

务收入小计入

二、不具备商业实质的收入

2262023年年度报告全文

不具备商业实质的收

0.00无0.00无

入小计

营业收入扣除后金额12027813108.89扣除后收入11668013828.12扣除后收入

营业收入、营业成本的分解信息：

单位：元

（1）按业务类型分类收入类型本年发生额上年发生额

主营业务：

资产管理业务5755486317.335647007745.36

经纪业务4093701372.683530953931.64

新房业务1110168814.911269636499.34

商业租赁服务及其他765362423.81760118565.31

主营业务小计11724718928.7311207716741.65

其他业务：

引荐类业务及其他367013902.88465693416.75

其他业务小计367013902.88465693416.75

合计12091732831.6111673410158.40

（2）营业收入分地区分地区本年发生额上年发生额

华北地区6735707954.136319238195.47

华东地区4758807476.234769159716.33

国内其他地区597217401.25579983689.54

海外5028557.06

合计12091732831.6111673410158.40

（3）营业收入前五名项目本期发生额占营业收入比例

A 公司 48629316.98 0.40%

B 公司 24162346.06 0.20%

C 公司 19226610.18 0.16%

D 公司 18459079.90 0.15%

E 公司 16579623.64 0.14%

合计127056976.761.05%其他说明

2272023年年度报告全文

与分摊至剩余履约义务的交易价格相关的信息：

本报告期末已签订合同、但尚未履行或尚未履行完毕的履约义务所对应的收入金额为

711301709.12元，其中，711301709.12元预计将于2024及以后年度确认收入。

42、税金及附加

单位：元项目本期发生额上期发生额

城市维护建设税23968376.7322135134.57

房产税12284121.7413029320.60

印花税2119684.122954641.62

土地增值税1014690.016998481.33

教育费附加及地方教育费附加19192933.3618040943.47

土地使用税及其他2048637.692662488.10

合计60628443.6565821009.69

43、管理费用

单位：元项目本期发生额上期发生额

职工薪酬732163480.61661429387.14

办公通讯应酬费244271645.87207446374.64

折旧与摊销98820980.84120634543.33

租赁费6907424.3412513958.68

其他38433828.1452247418.57

合计1120597359.801054271682.36

44、销售费用

单位：元项目本期发生额上期发生额

职工薪酬416130943.84295030572.55

广告宣传费338943762.53228221229.76

办公通讯应酬费24976626.2327669181.80

折旧与摊销12733390.6114880317.86

销售代理及佣金545174.125330667.05

租赁费及其他14379936.6415954359.55

合计807709833.97587086328.57

45、研发费用

单位：元项目本期发生额上期发生额

折旧与摊销28228048.2328432709.47

职工薪酬10243354.148436400.91

其他1624519.34113742.26

合计40095921.7136982852.64

2282023年年度报告全文

46、财务费用

单位：元项目本期发生额上期发生额

利息支出859882041.65840438721.36

利息收入-248170124.28-207050475.28

汇兑损失0.00-266567.08

汇兑收益0.0046546.26

银行手续费41867429.0846150462.37

其他1825833.383299643.36

合计655405179.83682618330.99

47、其他收益

单位：元产生其他收益的来源本期发生额上期发生额

政府补助-3806299.73298190964.23

增值税加计扣除11806797.4225154798.08

小微企业税收减免21700.48102530.33

收到的扣缴税款手续费2631370.963429079.19

其他113142.76875380.88

合计10766711.89327752752.71

注：计入其他收益的政府补助的具体情况，请参阅附注十一、“政府补助”。

48、公允价值变动收益

单位：元产生公允价值变动收益的来源本期发生额上期发生额

交易性金融资产-28120554.12-8001341.31

按公允价值计量的投资性房地产-47710751.89-7462566.83

合计-75831306.01-15463908.14

49、投资收益

单位：元项目本期发生额上期发生额

权益法核算的长期股权投资收益3834537.56-35189.07

处置长期股权投资产生的投资收益25147762.81-3740235.48交易性金融资产在持有期间的投资收

3268990.4534073753.98

益

合计32251290.8230298329.43

50、信用减值损失

单位：元项目本期发生额上期发生额

2292023年年度报告全文

应收账款坏账损失-139606619.94-127347626.73

其他应收款坏账损失-13869656.20-26220221.61

其他流动资产减值损失-9115414.80-150562715.11

合计-162591690.94-304130563.45

51、资产减值损失

单位：元项目本期发生额上期发生额

其他减值损失4086.51-68508.19存货跌价损失及合同履约成本减值损

-5566126.46-170208.34失

商誉减值损失-312860406.64

合计-318422446.59-238716.53

52、资产处置收益

单位：元资产处置收益的来源本期发生额上期发生额

处置非流动资产的利得-374365.48-38695.78使用权资产转租形成融资租赁转换产

1207645160.951090061466.99

生的利得

合计1207270795.471090022771.21

53、营业外收入

单位：元计入当期非经常性损益的金项目本期发生额上期发生额额

非流动资产毁损报废利得203471.38400682.61203471.38

违约金收入2358169.753927251.022358169.75

其他9798193.8646975688.399798193.86

合计12359834.9951303622.0212359834.99

54、营业外支出

单位：元计入当期非经常性损益的金项目本期发生额上期发生额额

非流动资产毁损报废损失1314394.711684727.811314394.71

罚款及赔偿支出12617364.1016477885.8512617364.10对外捐赠支出

其他8145487.4325301534.148145487.43

合计22077246.2443464147.8022077246.24

2302023年年度报告全文

55、所得税费用

（1）所得税费用表

单位：元项目本期发生额上期发生额

当期所得税费用78662426.40156533517.28

递延所得税费用-84746453.85-100415175.85

合计-6084027.4556118341.43

（2）会计利润与所得税费用调整过程

单位：元项目本期发生额

利润总额-856048239.09

按法定/适用税率计算的所得税费用-214012059.77

子公司适用不同税率的影响-7760157.23

调整以前期间所得税的影响-10563855.28

不可抵扣的成本、费用和损失的影响18202681.26

使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响-938140.54本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣

208987504.11

亏损的影响

所得税费用-6084027.45

56、其他综合收益

详见附注七、38。

57、现金流量表项目

（1）与经营活动有关的现金收到的其他与经营活动有关的现金

单位：元项目本期发生额上期发生额

保证金、定金、押金2924098928.813397365278.40

代收代付款2301188917.986325625670.19

利息收入47570390.5335762416.37

政府补助26344744.70255905896.59

应收款项类投资及其他100065960.27742039451.02

合计5399268942.2910756698712.57支付的其他与经营活动有关的现金

单位：元项目本期发生额上期发生额

保证金、定金、押金2573306637.373622469002.07

往来及代付款1819257772.345326824149.07

期间费用713826653.15549496932.31

业务往来款（日常往来款）394008283.77340566782.36

退回政府补助52948939.43

应收款项类投资及其他51887364.10620442885.85

合计5605235650.1610459799751.66

2312023年年度报告全文

（2）与筹资活动有关的现金收到的其他与筹资活动有关的现金

单位：元项目本期发生额上期发生额使用权受到限制的银行存款释放及其

74824133.62264993880.15

他等信托项目款

合计74824133.62264993880.15支付的其他与筹资活动有关的现金

单位：元项目本期发生额上期发生额

偿还租赁款12918775822.6810707307725.72使用权受到限制的银行存款支付（定

15200893.44167585055.05期存单质押、保证金等）及其他

合计12933976716.1210874892780.77筹资活动产生的各项负债变动情况

□适用□不适用

58、现金流量表补充资料

（1）现金流量表补充资料

单位：元补充资料本期金额上期金额

1．将净利润调节为经营活动现金流量

净利润-849964211.64-335525764.21

加：资产减值准备318422446.59238716.53

信用减值损失162591690.94304130563.45

固定资产折旧、油气资产折

45073297.7545249269.15

耗、生产性生物资产折旧

使用权资产折旧5032196258.024755325112.58

无形资产摊销46815441.9153585615.82

长期待摊费用摊销345509600.90415278436.93

处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益以“－”号-1207270795.47-1090022771.21填列）固定资产报废损失（收益以

1110923.331284045.20“－”号填列）公允价值变动损失（收益以

75831306.0115463908.14“－”号填列）财务费用（收益以“－”号填

859882041.65851175923.51

列）投资损失（收益以“－”号填-32251290.82-30298329.43

列）

2322023年年度报告全文递延所得税资产减少（增加以-84420802.49-102315290.05“－”号填列）递延所得税负债增加（减少以-325651.361900114.20“－”号填列）存货的减少（增加以“－”号

48157160.57110753743.20

填列）经营性应收项目的减少（增加

465400596.91411027030.35以“－”号填列）经营性应付项目的增加（减少-553285408.59-930534420.30以“－”号填列）

其他-165234081.76

经营活动产生的现金流量净额4673472604.214311481822.10

2．不涉及现金收支的重大投资和筹资

活动债务转为资本一年内到期的可转换公司债券融资租入固定资产

3．现金及现金等价物净变动情况：

现金的期末余额3274586769.683419924208.43

减：现金的期初余额3419924208.433621870848.38

加：现金等价物的期末余额

减：现金等价物的期初余额

现金及现金等价物净增加额-145337438.75-201946639.95

（2）现金和现金等价物的构成

单位：元项目期末余额期初余额

一、现金3274586769.683419924208.43

其中：库存现金7312892.026720632.14

可随时用于支付的银行存款3236009649.673402576687.91可随时用于支付的其他货币资

31264227.9910626888.38

金

三、期末现金及现金等价物余额3274586769.683419924208.43

59、外币货币性项目

（1）外币货币性项目

单位：元项目期末外币余额折算汇率期末折算人民币余额货币资金

其中：美元1579841.727.082711189544.95欧元港币应收账款

2332023年年度报告全文

其中：美元欧元港币长期借款

其中：美元欧元港币

（2）境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账

本位币及选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因。

□适用□不适用

60、其他

八、研发支出

单位：元项目本期发生额上期发生额

职工薪酬136707820.49103474378.14

折旧与摊销28228048.2328432709.47

其他1624519.34113742.26

合计166560388.06132020829.87

其中：费用化研发支出40095921.7136982852.64

资本化研发支出126464466.3595037977.23

1、符合资本化条件的研发项目

单位：元本期增加金额本期减少金额项目期初余额其转入当期末余额内部开发支出确认为无形资产他期损益核心业务系统

26647471.4466994733.3393642204.77

升级互联网迭代优

70821802.3757632878.44123886828.394567852.42

化

企业信息化13812171.751836854.5815649026.33

合计111281445.56126464466.35123886828.39113859083.52

九、合并范围的变更

1、非同一控制下企业合并

本年未发生非同一控制下企业合并，无需披露非同一控制下企业合并情况。

2、同一控制下企业合并

本年未发生同一控制下企业合并，无需披露同一控制下企业合并情况。

2342023年年度报告全文

3、反向购买

交易基本信息、交易构成反向购买的依据、上市公司保留的资产、负债是否构成业务及其依

据、合并成本的确定、按照权益性交易处理时调整权益的金额及其计算：

本年未发生反向购买，无需披露的反向购买情况。

4、处置子公司

本期是否存在丧失子公司控制权的交易或事项

□是□否是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形

□是□否

5、其他原因的合并范围变动

说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：

（1）新设主体序号公司名称江苏盐城卓康企业管理有限公司1江苏连云港智卓企业管理有限公司2

3太原市中盛伟业房地产经纪有限公司

太原市园涵伟业房地产经纪有限公司4

相寓家服（北京）生活科技有限公司5相寓（广州）房屋租赁有限公司

（2）注销子公司序号公司名称

1北京我爱我家博爱房地产经纪有限公司

2我爱我家创新科技（苏州）有限公司

3我爱我家创新技术（南京）有限公司

4高登（深圳）商业运营管理有限公司

5上海琢越智能科技有限公司

6苏州富显倨企业管理咨询有限公司

7成都汇金行信息科技有限公司

8成都京城伟业房地产经纪有限公司

9太原市众合创诚企业管理咨询有限公司

10杭州江南我爱我家房地产经纪有限公司

11爱盟（东莞）房地产经纪有限公司

2352023年年度报告全文

序号公司名称

12河南欧晟房地产营销策划有限公司

13我爱我家（安徽）数据服务有限公司

14相寓智能科技有限公司

15北京隆晟安家住房租赁有限公司

16青岛伟嘉安捷商务信息咨询有限公司

17我爱我家投资管理有限公司

18我爱我家数字科技有限公司

6、其他无。

十、在其他主体中的权益

1、在子公司中的权益

（1）企业集团的构成

单位：元主要经持股比例子公司名称注册资本注册地业务性质取得方式营地直接间接昆明百货大楼云南省昆明市五华区投资与资产管

投资控股有限600000000.00昆明100.00%新设公司1东风西路1号理长沙高新开发区枫林我爱我家资产投资与资产管

50000000.00北京三路1599号骏达大100.00%新设

管理有限公司理厦综合楼1606房长沙高新开发区枫林我爱我家数据信息处理和存

50000000.00北京三路1599号骏达大100.00%新设

服务有限公司储支持服务厦综合楼1605房上海公信融资上海市长宁区延安西其他未包括金

100000000.00上海100.00%新设

担保有限公司路570号4楼融业北海市银海区金科路北海我爱我家98 号一楼 V02（北海 其他科技推广信息科技有限100000.00广西100.00%新设红树林小镇商务秘书服务业公司有限公司托管）北京市朝阳区创远路我爱我家云数互联网数据服

50000000.00北京36号院8号楼4层100.00%新设

据有限公司务

403室

上海相寓企业上海市静安区华康路

250000000.00上海商务服务业100.00%新设

集团有限公司118号

注：1上表仅列示至二级子公司，其中昆明百货大楼投资控股有限公司含下属42家子公司；我爱我家数据服务有限公司含下属1家子公司；北海我爱我家信息科技有限公司含下属2家子公司；我爱我家云数据有限公司含下属101家子公司；上海相寓企业集团有限公司含下属19家子公司。

（2）重要的非全资子公司

单位：元

2362023年年度报告全文

本期归属于少数股东本期向少数股东宣告期末少数股东权益余子公司名称少数股东持股比例的损益分派的股利额昆明百大集团野鸭湖

40.00%-4336038.1688076279.94

房地产开发有限公司

（3）重要非全资子公司的主要财务信息

单位：元期末余额期初余额子公司名非流非流称非流动资资产合流动负负债合流动资非流动资产合流动资产动负流动负债动负负债合计产计债计产资产计债债昆明百大集团野鸭4291920900344609221143681

340552886388209001205780205780

湖房地产1746.1046.0183.224.01407.

901.0345.04046.23612.57612.57

开发有限072378381公司

单位：元本期发生额上期发生额子公司名称综合综合经营活动现经营活动现金营业收入净利润收益营业收入净利润收益金流量流量总额总额昆明百大集团野鸭湖房

4162024.77-10840095.40-91246.0536448672.87-8391725.78-479967.12

地产开发有限公司

2、在合营安排或联营企业中的权益

（1）重要的合营企业或联营企业持股比例对合营企业或合营企业或联联营企业投资主要经营地注册地业务性质营企业名称直接间接的会计处理方法昆明吴井房地

产开发有限公昆明市昆明房地产49.00%权益法司

（2）重要联营企业的主要财务信息

单位：元

期末余额/本期发生额期初余额/上期发生额

流动资产198332976.62191581041.65

非流动资产1955322.93

资产合计198332976.62193536364.58

流动负债10165743.2613344126.92非流动负债

负债合计10165743.2613344126.92少数股东权益

归属于母公司股东权益188167233.36180192237.66

2372023年年度报告全文

按持股比例计算的净资产份额92201944.3488294196.45调整事项

--商誉

--内部交易未实现利润

--其他267118.81267118.81

对联营企业权益投资的账面价值92469063.1588561315.26存在公开报价的联营企业权益投资的公允价值

营业收入31904.76

净利润7974995.70-73638.93终止经营的净利润其他综合收益

综合收益总额7974995.70-73638.93本年度收到的来自联营企业的股利

十一、政府补助

1、报告期末按应收金额确认的政府补助

□适用□不适用未能在预计时点收到预计金额的政府补助的原因

□适用□不适用

2、涉及政府补助的负债项目

□适用□不适用

单位：元本期计入

本期新增补本期转入其他本期其他与资产/收会计科目期初余额营业外收期末余额助金额收益金额变动益相关入金额

递延收益22363869.0022363869.00与资产相关

3、计入当期损益的政府补助

□适用□不适用

单位：元类型本期发生额上期发生额

奖励及扶持资金26344744.70223069948.80

退回奖励及扶持资金-52948939.43

税收返还8012368.5335842559.60

稳岗补贴4227652.6817397419.95

其他政府补助明细10557873.7921881035.88

合计-3806299.73298190964.23

2382023年年度报告全文

十二、与金融工具相关的风险

1、金融工具产生的各类风险本公司在日常活动中金融工具面临的主要风险是信用风险、流动风险和市场风险（主要为利率风险）。本公司的主要金融工具包括货币资金、交易性金融资产、长期股权投资、其他权益工具投资、借款等，以及多种因经营而直接产生的金融资产和负债，包括：应收账款、应收款项投资、应收款项融资、其他应收款、应付票据、应付账款、其他应付款、长期应付款等。

本公司管理层管理及监控这些风险，力求减少对财务业绩的潜在不利影响。

1、信用风险

信用风险是指金融工具的一方不履行义务，造成另一方发生财务损失的风险。

本公司对信用风险按组合分类进行管理。信用风险主要产生于银行存款、其他流动资产-应收款项投资、应收款项融资、交易性金融资产、其他权益工具投资、应收账款、其他应收款等，年末余额分类如下：

项目2023年12月31日

银行存款3236009649.67

其他货币资金318121167.71

交易性金融资产337056968.45

其他流动资产-应收款项投资198037008.74

应收款项融资300190.00

应收账款585445286.53

其他应收款1229154331.28

本公司银行存款主要存放于信用评级较高的银行，本公司认为其不存在重大的信用风险，不会产生因对方单位违约而导致的任何重大损失。

本公司的交易性金融资产主要为购买的低风险理财产品，理财产品通常向信用评级较高的金融机构购买。

本公司的其他流动资产-应收款项投资主要为资金信托计划，主要由本公司下属子公司北京伟嘉安捷投资担保有限公司与信托公司合作设立，并通过该计划向有借款需求的个人或企业发放贷款，本公司认为整体风险在可控范围内，本公司其他流动资产-应收款项投资等产生的信用风险敞口量化数据，详见相关附注披露。

本公司应收款项融资、应收账款主要为应收货款、经纪服务、售房款，商品销售根据顾客信用情况设定信用政策，售房交易均设定了首付款比例，并采取相关政策以控制信用风险

2392023年年度报告全文敞口。其他应收款主要为支付盘龙区国有资产经营投资公司项目合作款以及公司运营过程中的各类保证金，本公司在形成债权前评价信用风险，后续定期对主要债务各方信用状况进行监控，对信用记录不良的债务方采取书面催收、提供担保等方式，使本公司整体信用风险在可控范围内。本公司应收账款和其他应收款等产生的信用风险敞口的量化数据，详见各相关附注披露。

本公司其他权益工具投资的信用风险源自交易对手违约，最大风险敞口等于截止2023年12月31日年末余额。

2、流动性风险

流动风险，是指企业在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金短缺的风险。

本公司负责监控各子公司的现金流量预测，在汇总各子公司现金流量预测的基础上，在公司层面持续监控短期和长期的资金需求，以确保维持充裕的现金储备；同时持续监控是否符合借款协议的规定，从主要金融机构获得提供足够备用资金的承诺，确保公司在所有合理预测的情况下拥有足够的资金偿还债务，以满足短期和长期的资金需求。

本公司各项金融负债按未折现的合同现金流量所作的到期期限分析如下：

本公司流动负债包括短期借款、应付票据、应付账款、应付利息、其他应付款等，其中短期借款、应付票据预计在1年内到期偿付，应付账款、应付利息、其他应付款等预计在一个营业周期内偿付。年末余额如下：

项目2023年12月31日

短期借款1210188132.68

应付票据54992600.00

应付账款349940739.54

其他应付款1888520260.01

一年内到期的非流动负债10224021059.41

本公司非流动负债（含一年内到期的非流动负债）按未折现的合同现金流量所作的到期

期限分析如下：

年末余额项目一年以内一至二年二至三年三至四年四至五年五年以上长期

389591704.78301080823.19759552438.4628123471.8830687390.6353972407.50

借款

2402023年年度报告全文

长期

应付501505.73款

3、市场风险

金融工具的市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动的风险，包括外汇风险、利率风险。

（1）汇率风险

本公司的主要经营位于中国境内，主要业务以人民币结算。但本公司已确认的外币资产和外币负债及未来外币交易外币资产和外币负债计价货币主要为美元依然存在汇率风险。本公司财务部门负责监控公司外币交易和外币资产及负债的规模，以最大程度降低面临的汇率风险。

截止2023年12月31日，本公司持有的外币金融资产和外币金融负债折算成人民币的金额列示如下：

年末余额项目美元项目利率合计

外币金融资产：

货币资金1579841.727.082711189544.95

敏感性分析：

截止2023年12月31日，对于本公司美元金融资产，如果人民币对美元升值或贬值

50个基准点，其他因素保持不变，对税前利润的影响如下：

项目对税前利润的影响

人民币对美元汇率增加50个基准点-55947.72

人民币对美元汇率下降50个基准点55947.72

（2）利率风险本公司的市场风险主要为银行借款等带息债务的利率风险。浮动利率的金融负债使本公司面临现金流量利率风险，固定利率的金融负债使本公司面临公允价值利率风险。本公司带息债务分析如下：

项目2023年12月31日

短期借款1210188132.68

一年内到期的非流动负债365180000.00

长期借款1057867310.69

2412023年年度报告全文

于2023年12月31日，如果以上述带息负债计算的借款利率上升或下降50个基点，而其他因素保持不变，对税前利润的影响如下：

项目对税前利润的影响

人民币基准利率增加50个基准点-13166177.22

人民币基准利率下降50个基准点13166177.22

十三、公允价值的披露

1、以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值

单位：元年末公允价值

项目第一层次公允第二层次公允价值第三层次公允价值合计价值计量计量计量

一、持续的公允价值计量

（一）交易性金融资产337056968.45337056968.45

1、以公允价值计量且其变动计入

当期损益的金融资产

（1）债务工具投资

（2）权益工具投资301627969.01301627969.01

（3）衍生金融资产

（4）理财产品35428999.4435428999.44

2、指定为以公允价值计量且其变

动计入当期损益的金融资产

（1）债务工具投资

（2）权益工具投资

（二）应收款项融资300190.00300190.00

（1）应收票据300190.00300190.00

（2）应收账款

（三）其他债权投资

（四）其他权益工具投资19056270.2719056270.27

（五）其他非流动金融资产

（六）投资性房地产1041133939.001394892000.002436025939.00

1、出租的土地使用权

2、出租的建筑物1041133939.001394892000.002436025939.00

3、持有并准备增值后转让的土地

使用权

（七）生物资产

2422023年年度报告全文

年末公允价值

项目第一层次公允第二层次公允价值第三层次公允价值合计价值计量计量计量

1、消耗性生物资产

2、生产性生物资产

持续以公允价值计量的资产总额1041133939.001751305428.722792439367.72

（八）交易性金融负债

1、以公允价值计量且其变动计入

当期损益的金融负债

其中：发行的交易性债券衍生金融负债其他

2、指定为以公允价值计量且其变

动计入当期损益的金融负债

（九）设定受益计划净负债中的

计划资产（以负数表示）持续以公允价值计量的负债总额

（1）投资性房地产公允价值重要计量信息序号项目期末公允价值估值技术重要可观察输入值

1康乐金街84430000.00市场法、收益法注

2京隆国际公寓15555000.00市场法、收益法注

3卓越汇富苑商铺17022400.00市场法注

4钧顺申花金座商铺12085300.00市场法注

5虹井路房产618弄32号602室8050000.00市场法、收益法注

6虹井路房产618弄32号601室7800000.00市场法、收益法注

7建筑西路12号商铺2892000.00收益法注

8富安北路住宅921239.00市场法注

9百大金地商业中心671000000.00收益法注

10昆明走廊54307000.00市场法注

11西南商厦681000000.00收益法注

12新都会商铺554797700.00市场法注

13悦尚西城写字楼216683500.00市场法注

14悦尚西城商业购物中心40000000.00收益法注

15悦尚西城商业购物中心65739600.00市场法注

16百大新纪元3742200.00市场法注

2432023年年度报告全文

序号项目期末公允价值估值技术重要可观察输入值

合计2436025939.00

对于不在活跃市场上交易的金融工具，本公司采用估值技术确定其公允价值。所使用的估值模型主要为现金流量折现模型和市场可比公司模型等。估值技术的输入值主要包括无风险利率、基准利率、汇率、信用点差、流动性溢价、缺乏流动性折扣等。

2、持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据:

对于存在活跃市场价格的以公允价值计量且变动计入当期损益的金融资产、以公允价值计量且变动

计入其他综合收益的金融资产和以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，其公允价值是按资产负债表日的市场报价确定。其中股票、基金的公允价值按照资产负债表日 A 股收盘价等资产活跃市场报价确定。

3、持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、以公允价值计量且变动计入其他综合收益的金

融资产和以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债中不存在公开市场的债务及权益工具，如管理人定期对相应结构化主体的净值进行报价，则其公允价值以管理人报价作为依据。

4、持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息

非上市的权益工具投资，采用折现估值模型估计公允价值，采用的假设并非由可观察市场价格或利率支持。本公司需要就预计未来现金流量（包括预计未来股利和处置收入）作出估计。本公司相信，以估值技术估计的公允价值及其变动是合理的，并且亦是于资产负债表日最合适的价值。对于不能采用折现估值的非上市的权益工具投资的公允价值，本公司估计并量化了采用其他合理、可能的假设作为估值模型输入值的潜在影响。本公司对已投入使用的建成物业使用收益法进行估值:参考建成物业单位可出租面积市场租金(每平方米)或基于市场情况预计可获得的租金收入，扣减运营费用获得建成物业的年租金净收益，按适当的折现率确定每年物业租金净收益现值以厘定投资性房地产评估价值。为获取其公允价值，通过考虑相关市场中可获取且可比较的租金数据进行直接比较，并扣除评估师预计评估日至完成开发前将产生的建造成本及专业费用。本公司投资性房地产在2023年12月31日的公允价值由与本公司无关联的独立评估师进行评估。在对房地产的公允价值作出估计时，投资性房地产的最佳用途为其当前使用方式。

2442023年年度报告全文

5、不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况

本公司以摊余成本计量的金融资产和金融负债主要包括：货币资金、应收票据、应收账款、其他应

收款、债权投资、短期借款、应付票据、应付账款、其他应付款、一年内到期的长期借款、长期应付款、长期借款和应付债券等。

不以公允价值计量的金融资产和金融负债的账面价值与公允价值相差很小。

十四、关联方及关联交易

1、本企业的母公司情况

母公司对本企业母公司对本企业母公司名称注册地业务性质注册资本的持股比例的表决权比例西藏自治区拉萨西藏太和先机投市柳梧新区国际资产管理

100000000.0017.45%17.45%

资管理有限公司总部城10栋3层投资管理

03室

本企业的母公司情况的说明

本公司的母公司为西藏太和先机投资管理有限公司，持有本公司17.45%的股权；太和先机的实际控制人谢勇持有本公司5.52%的股权，谢勇合计控制本公司22.97%的股权。

2023年，本公司注册资本或实收资本未发生变化。

本企业最终控制方是自然人谢勇。

2、本企业的子公司情况

本企业子公司的情况详见附注十、1。

3、本企业合营和联营企业情况

本企业重要的合营或联营企业详见附注十、2。

4、其他关联方情况

其他关联方名称其他关联方与本企业关系北京五八信息技术有限公司重要股东的子公司

瑞庭网络技术（上海）有限公司重要股东的子公司五八同城信息技术有限公司重要股东的子公司

5、关联交易情况

（1）购销商品、提供和接受劳务的关联交易

采购商品/接受劳务情况表

单位：元是否超过交易额关联方关联交易内容本期发生额获批的交易额度上期发生额度

2452023年年度报告全文瑞庭网络技术（上购入网络端口产

125808546.74200000000.00否115726782.00

海）有限公司品北京五八信息技术购入网络端口产

60000000.00否9200610.85

有限公司品五八同城信息技术购入网络端口产

10000000.00否370839.62

有限公司品

出售商品/提供劳务情况表

单位：元关联方关联交易内容本期发生额上期发生额

瑞庭网络技术（上海）有限

提供经纪服务6269969.3615693401.75公司

购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明

（2）关键管理人员报酬

单位：元项目本期发生额上期发生额

关键管理人员报酬10420800.0010481200.00

6、关联方应收应付款项

（1）应收项目

单位：元期末余额期初余额项目名称关联方账面余额坏账准备账面余额坏账准备瑞庭网络技术（上应收账款10003225.372717534.149301698.661048796.26

海）有限公司瑞庭网络技术（上预付款项6560027.829968293.24

海）有限公司北京五八信息技术

其他应收款60000.00284120.00有限公司瑞庭网络技术（上其他应收款478860.0010000.00

海）有限公司

十五、股份支付

1、股份支付总体情况

□适用□不适用授予对象类别本年授予本年行权本年解锁本年失效数量金额数量金额数量金额数量金额

第二期员工持22146357.0053109452.20股计划

合计22146357.0053109452.20

2、以权益结算的股份支付情况

□适用□不适用

单位：元

2462023年年度报告全文

授予日权益工具公允价值的确定方法授予日2021年5月14日的股价

授予日权益工具公允价值的重要参数4.57元/股可行权权益工具数量的确定依据34863973股本期估计与上期估计有重大差异的原因无

以权益结算的股份支付计入资本公积的累计金额150476781.23

本期以权益结算的股份支付确认的费用总额30980513.80

十六、承诺及或有事项

1、重要承诺事项

资产负债表日存在的重要承诺本年无此情况。

2、或有事项

（1）资产负债表日存在的重要或有事项

1）为其他单位提供债务担保形成的或有负债及其财务影响

由于历史业务合作，集团全资子公司北京伟嘉安捷投资担保有限公司及其子公司对合作机构发放的2861.39万元个人经营贷款承担差额补足义务。截止2023年12月31日，应合作机构要求，北京伟嘉安捷投资担保有限公司及其子公司暂无需履行差额补足义务。

2）地产子公司提供按揭贷款担保

本公司的地产子公司按房地产经营惯例为商品房购买人提供按揭贷款担保：

担保类型为阶段性担保。阶段性担保的担保期限自商品房购买人与银行签订的借款合同生效之日起，至商品房购买人所购住房的产权证办理完毕及抵押登记手续办妥后并交银行保管之日止。截止2023年12月31日本公司的地产子公司承担阶段性担保的金额为1010.40万元。

担保类型为全程担保。全程担保的担保期限自商品房购买人与银行签订的借款合同生效之日起，至商品房购买人还清银行按揭贷款之日止，截止2023年12月31日本公司的地产子公司野鸭湖房地产承担全程担保的金额为273.00万元。同时，野鸭湖房地产、商品房购买人及按揭银行签署三方协议约定，在野鸭湖房地产履行担保责任后，由按揭银行将债权转让给野鸭湖房地产，同时商品房购买人所购买房屋的抵押权随债权的转让而归属于野鸭湖房地产。

3）其他

公司全资子公司上海公信融资担保有限公司（以下简称“公信担保”）系上海市地方金

融监督管理局批准成立的融资担保公司，在其经营范围内为有贷款需求的客户提供融资担保，

2472023年年度报告全文

担保期限自合同生效之日起至贷款结清之日止。截止2023年12月31日，公信担保在保余额为811.00万元。公司融资担保业务经营许可、融资担保余额计量、资产比例管理及与银行等金融机构业务合作等均严格按监管要求执行。

（2）公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明公司不存在需要披露的重要或有事项。

十七、资产负债表日后事项

截至本财务报表批准报出日止，本公司未发生影响本财务报表阅读和理解的重大资产负债表日后事项中的非调整事项。

十八、其他重要事项

截至本财务报表批准报出日止，本公司无影响本财务报表阅读和理解的其他重要事项。

十九、母公司财务报表主要项目注释

1、应收账款

（1）按账龄披露

单位：元账龄期末账面余额期初账面余额

3年以上1210306.441210306.44

5年以上1210306.441210306.44

合计1210306.441210306.44

（2）按坏账计提方法分类披露

单位：元期末余额期初余额类别账面余额坏账准备账面余额坏账准备账面价账面价值金额比例金额计提比例金额比例金额计提比例值

其中：

按组合计提

1210306.1210306.1210306.1210306.

坏账准备的100.00%100.00%100.00%100.00%

44444444

应收账款

其中：

1210306.1210306.1210306.1210306.

账龄组合100.00%100.00%100.00%100.00%

44444444

1210306.1210306.1210306.1210306.

合计100.00%100.00%100.00%100.00%

44444444

按组合计提坏账准备：账龄组合

单位：元

2482023年年度报告全文

期末余额名称账面余额坏账准备计提比例

账龄组合1210306.441210306.44100.00%

合计1210306.441210306.44

确定该组合依据的说明：

本公司根据应收账款的账龄、款项性质、信用风险敞口、历史回款情况等信息为基础，按信用风险特征的相似性和相关性进行分组。对于应收账款，本公司判断账龄为其信用风险主要影响因素，因此，本公司以账龄组合为基础评估其预期信用损失。并考虑预期信用损失计量方法应反映的要素，参考历史信用损失经验，编制应收账款账龄与违约损失率对照表，并以此计提坏账准备。

如是按照预期信用损失一般模型计提应收账款坏账准备：

□适用□不适用

（3）本期计提、收回或转回的坏账准备情况

本期计提坏账准备情况：

单位：元本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回核销其他应收账款坏账

1210306.441210306.44

准备的计提

合计1210306.441210306.44

（4）按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况

单位：元占应收账款和合应收账款坏账准应收账款期末余合同资产期末余应收账款和合同单位名称同资产期末余额备和合同资产减额额资产期末余额合计数的比例值准备期末余额云南金玉房地产

1210306.441210306.44100.00%1210306.44

开发有限公司

合计1210306.441210306.44100.00%1210306.44

2、其他应收款

单位：元项目期末余额期初余额

应收股利166863978.86166863978.86

其他应收款1500724374.051480294947.50

合计1667588352.911647158926.36

（1）应收股利

1）应收股利分类

单位：元

2492023年年度报告全文项目（或被投资单位）期末余额期初余额

昆明创卓商贸有限责任公司21500000.0021500000.00

昆明百货大楼投资控股有限公司89363978.8689363978.86

我爱我家数据服务有限公司56000000.0056000000.00

合计166863978.86166863978.86

2）重要的账龄超过1年的应收股利

单位：元

项目（或被投资单是否发生减值及其判期末余额账龄未收回的原因

位）断依据昆明创卓商贸有限责

21500000.00五年以上

任公司昆明百货大楼投资控

89363978.86四至五年

股有限公司我爱我家数据服务有

56000000.00三至四年

限公司

合计166863978.86

3）按坏账计提方法分类披露

□适用□不适用

（2）其他应收款

1）其他应收款按款项性质分类情况

单位：元款项性质期末账面余额期初账面余额

关联方往来款1159331068.351138918894.26

项目融资款340978807.00340978807.00日常往来款10610171.6610592345.87

备用金及员工公务借支款项85000.0085000.00

合计1511005047.011490575047.13

2）按账龄披露

单位：元账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）57150574.88106298854.76

1至2年99411891.46540451103.95

2至3年537466937.36152550131.58

3年以上816975643.31691274956.84

3至4年152550131.58246935232.35

4至5年241435232.3593078125.71

5年以上422990279.38351261598.78

合计1511005047.011490575047.13

2502023年年度报告全文

3）按坏账计提方法分类披露

年末余额类别账面余额坏账准备账面价值

金额比例（%）金额计提比例（%）按单项计提坏账准备

按组合计提坏账准备1511005047.01100.0010280672.960.681500724374.05

其中：关联方往来款1159331068.3576.721159331068.35

项目融资款340978807.0022.57340978807.00日常往来款10695171.660.7110280672.9696.12414498.70

合计1511005047.01100.0010280672.961500724374.05续年初余额类别账面余额坏账准备账面价值

金额比例（%）金额计提比例（%）按单项计提坏账准备

按组合计提坏账准备1490575047.13100.0010280099.630.691480294947.50

其中：关联方往来1138918894.2676.401138918894.26

项目融资款340978807.0022.88340978807.00日常往来款10677345.870.7210280099.6396.28397246.24

合计1490575047.13100.0010280099.631480294947.50

按预期信用损失一般模型计提坏账准备：

单位：元

第一阶段第二阶段第三阶段坏账准备整个存续期预期信用整个存续期预期信用未来12个月预期信用合计损失（未发生信用减损失（已发生信用减损失值）值）

2023年1月1日余额10193599.6386500.0010280099.63

2023年1月1日余额

在本期

本期计提573.33573.33

2023年12月31日余

10194172.9686500.0010280672.96

额

4）本期计提、收回或转回的坏账准备情况

本期计提坏账准备情况：

单位：元本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回转销或核销其他坏账准备计提

10280099.63573.3310280672.96

金额

2512023年年度报告全文

合计10280099.63573.3310280672.96

5）按欠款方归集的年末余额前五名的其他应收款情况

公司按欠款方归集的年末余额前五名其他应收款汇总金额为1420038426.80元，占其他应收款年末余额合计数的比例93.99%，相应计提的坏账准备年末余额汇总金额为0.00元。

3、长期股权投资

单位：元期末余额期初余额项目减值账面余额账面价值账面余额减值准备账面价值准备

对子公司投资7777824611.497777824611.497751024970.697751024970.69

合计7777824611.497777824611.497751024970.697751024970.69

（1）对子公司投资

单位：元减值本期增减变动减值准被投资单期初余额（账面价准备期末余额（账面价备期末位值）期初减少计提减值其追加投资值）余额投资准备他余额上海公信

融资担保58989818.914485.3558994304.26有限公司昆明百货大楼投资

1058819664.031058819664.03

控股有限公司我爱我家

云数据有6633215487.7526795155.456660010643.20限公司

合计7751024970.6926799640.807777824611.49

4、营业收入和营业成本

单位：元本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本

主营业务39690945.5846450955.64

其他业务1023920.802713407.59

合计40714866.3849164363.23

营业收入、营业成本的分解信息：

单位：元分部1分部2其他合计合同分类营业营业营业收入营业收入营业成本营业收入营业成本营业收入成本成本业务类型

其中：

2522023年年度报告全文

商业租赁及服

40714866.3840714866.38

务按经营地区分类

其中：

国内其他地区40714866.3840714866.38市场或客户类型

其中：

合同类型

其中：

按商品转让的时间分类

其中：

按合同期限分类

其中：

按销售渠道分类

其中：

合计

与分摊至剩余履约义务的交易价格相关的信息：

本报告期末已签订合同、但尚未履行或尚未履行完毕的履约义务所对应的收入金额为0.00元。

5、投资收益

单位：元项目本期发生额上期发生额

权益法核算的长期股权投资收益-75859116.50交易性金融资产在持有期间的投资收

120130.501589221.71

益

合计120130.50-74269894.79

二十、补充资料

1、当期非经常性损益明细表

□适用□不适用

单位：元项目金额说明

非流动性资产处置损益23662474.00

2532023年年度报告全文计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策-38392929.96

规定、按照确定的标准享有、对公司损益产生持续影响的政府补助除外）除同公司正常经营业务相关的有效套

期保值业务外，非金融企业持有金融资产和金融负债产生的公允价值变动-28120554.12损益以及处置金融资产和金融负债产生的损益

委托他人投资或管理资产的损益3268990.45采用公允价值模式进行后续计量的投

-47710751.89资性房地产公允价值变动产生的损益除上述各项之外的其他营业外收入和

-8606487.92支出

减：所得税影响额-764682.42

少数股东权益影响额（税后）1034645.48

合计-96169222.50--

其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：

□适用□不适用公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。

将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益（2023年修订）》（证监会公告[2023]65号）中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明

□适用□不适用

2、净资产收益率及每股收益

每股收益报告期利润加权平均净资产收益率

基本每股收益（元/股）稀释每股收益（元/股）归属于公司普通股股东的净

-8.58%-0.3601-0.3601利润扣除非经常性损益后归属于

-7.57%-0.3193-0.3193公司普通股股东的净利润

3、境内外会计准则下会计数据差异

（1）同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况

□适用□不适用

（2）同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况

□适用□不适用

（3）境内外会计准则下会计数据差异原因说明，对已经境外审计机构审计的数据进行差异调节的，应注明该境外机构的名称

2542023年年度报告全文

我爱我家控股集团股份有限公司董事会

2024年4月26日

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