事件:2014 年 7 月 28 日,杭州房管局官方微博正式发文松绑限购,对杭州主城区 140 平方米以上、萧山区、余杭区放开限购。

杭州成交已经大幅恢复,限购放开是响应“千方百计去库存” 近半月杭州成交已恢复至历史高位,需求端的问题出在价、不在量。杭州市场自 2014 年 1 月起开始走差,在 3 月底进入低谷,其后市场采取了降价措施,成交有了大幅改善,在杭州限购放松执行“抢跑”的近 2 周,成交已有明显改善。我们认为,杭州问题反映的购房者购买力的透支,而并非需求量的问题,使得放开限购的措施对楼市的提振需依靠改变购房者预期来达到,措施并非具有针对性,单一限购退出带来的长期影响更大。

杭州的真实问题出在土地盛宴后的库存累积。当前杭州库存去化周期为16 个月,略高于正常水平,但自 2013 年 7 月以来的土地供给为 1153 万方,相当于 20 个月去化周期,也即供需比达到了 1.7,远超过 1.1 的稳态水平。我们认为,杭州问题是全国的缩影,供给过剩是已是除一线城市以外的城市新常态。

全国限购退出已扩散,其他城市将把握从口头通知到纸面文件的做实机会 不完全统计,目前已有 29 个城市放松限购,借东风的城市不在少数。限购退出的城市主要集中在沿海城市和部分二线省会城市,且从去化周期看,合肥、南昌等城市去化周期均在 1 年以内,特别是合肥仅 6 个月,属于正常市场。我们认为,当前城市不管是否真的出现楼市去化问题,借助当前中央政府不制止的态度,在执行层面放松的城市将会继续增加,同时,后续通过纸面文件传达限购放松的城市将激增,以将其做实。

限购退出本是趋势且无需过分解读,但若配合利率宽松,楼市提振效果将明显,维持增持评级

我们认为,当前楼市体现出来的价格特征明显,且股票市场反映的预期也是期望利率价格宽松带来楼市提振,对行政政策退出的预期已有体现。从结果来看,若依靠货币管控放松、行政管控放松的组合拳,板块持续向好表现将得以支撑,我们建议投资者继续关注利率价格宽松的信号,维持行业增持评级。个股方面,我们继续推荐华业地产和万科 A。