事件：9月全国商品房销售额、销售面积分别为7566亿元、12145万平方米，分别同比下降8.9%和10.3%；新开工面积17029万平方米，同比下降0.2%；开发投资额9776亿元，同比增长8.6%；资金来源10807亿元，同比减少0.6%。

9月供需均弱假象呈现愈发明显，开发商推盘情绪不浓是关键因素

9月全国商品房销售额、销售面积分别为7566亿元、12145万平方米，分别同比下降8.9%和10.3%，增速较8月的-13.4%/-12.4%继续收窄，单月销售表现逐步改善。

我们认为，9月销售表现基本符合预期，推盘方面开发商还不够凶猛，1）供需呈现偏弱假象，重点城市已拿预售证的项目库存累积速度减缓，我们预计这一现象将持续，手上有钱是开发商最大的筹码；2）供给端资金持续充裕，融资渠道全方位开闸使开发商乐观情况继续提升，推盘速度略低于预期，明年一季度的资金兑付压力是下一个考验节点；3）去库存行动延期，库存高企可以用时间换空间，开发商乐观情绪使该现象上演。

市场逐渐从银行惜贷向开发商惜售转变，新开工较少加重惜售情绪

9月新开工面积17029万平方米，同比下降0.2%，较8月下降6.2个百分点；资金来源10807亿元，同比减少0.6%，和上月基本持平，非房款来源占比创新高，达到64%，市场逐渐从银行“惜贷”向开发商“惜售”转变。

我们认为，1）银行额度已经在增加，我们看到9月新增个贷仅占新增人民币贷款的20%，而绝对规模1707亿元仅略低于前期1800亿元左右的平均水平，反映出银行总额度在逐渐充裕；2）但银行不向个贷增配的原因是开发商新增适卖产品不足，我们看到9月新增个贷占销售金额比重为23%，处于持续下降趋势，原因是存续中高端库存继续销售；3）新开工偏少会加重惜售现象，前9月新开工累计减少9.3%，而拿地面积累计减少4.6%，反映出开发商相对于囤商品房，更意愿囤地。

供需转换带来的销售窗口期将维持半年，楼市需由开发商自己把握

我们上月提到，“我们担心的股市/基本面脱节的风险已经兑现，但对九银十抱有期待”，目前看，金九表现尚可，开发商十分不主动的推盘愿可能会导致错过促销窗口期。

我们认为，当前开发商在楼市表现中占据更主导地位，目前已经进入需转换期，但期限不超过半年，需要开发商更加积极，维持行业增持评。龙头公司中，我们继续推荐万科，小公司推荐华业地产，并推荐低估的首开股份。