投资建议

2015年来自政策的惊喜多于基本面，地产股系统性估值提升需要有新增资金，比如降息降准，或者沪港通成行、A股加入MSCI。2015年地产行业基本面将平稳，地产股票精选主题，建议配置龙头（龙头排序：招商地产、华侨城、万科、保利等），重点把握国企改革/并购、多元化转型、区域发展、工业旧改四大主题性机会。

理由

1) 基本面平稳：2015年全国地产投资增速8%，销售额增速5%。重点城市供应收缩5%~10%，供需差缩窄至5%，房价预计将较高点环比调整5%。主要上市地产公司2015年销售额预计同比仅增长11%（2014年销售额增速预测为10%），业绩同比增长15%（2014年业绩增速预测为14%）。

2) 政策趋好：房地产还是经济的平稳器，行业下行期，政策来托底。未来政策转向“市场化”+“差异化”，支持居民合理购房需求释放。

3) 流动性转好：预期CPI低位徘徊，流动性转向宽松，首套按揭发放利率开年回归9折。

4) 估值及持仓尚可：基金地产仓位较低，估值相对大盘折让9.4%，大幅下行风险较小。

中长期展望：地产“白银”时代，开发商唯有“转型”

为什么要转型？1）中长期行业规模增长空间有限。2）国际经验看，除非土地供给严格被控制，地产商高利润率不可持续。3）开发商的集中度提升在中长期是个“伪命题”。

未来如何转型？1）布局求变：回归房地产市场饱和度较低、未来仍然具有潜力的前20%一二线城市，比如北京、上海、广州、深圳、南京、厦门等城市。2）产业求变：龙头开发商纵向一体化，中小型公司跨领域多元化，主要手段则是并购，未来三到五年是产业并购大发展时代。3）模式求变：降杠杆、轻资产；以金融化带动国际化。

盈利预测与估值

A股地产公司2015年整体业绩增长预计在14%左右（2014年预测业绩增速14%）。根据最新的项目信息以及房价预测，我们也更新了所覆盖的地产公司2015年业绩情况及NAV估计，我们汇总结果表明，A股地产公司2015年整体业绩增长预计在14%左右，股价较NAV平均折让32%。

风险

宏观经济放缓；货币政策放松力度弱于预期。