2014年出现了货币放松周期预期，讨论了长周期的人口问题

2014是楼市衰退下的估值盛宴，6月指数大起底。1）货币短周期的销售变化预期，从今年1季度表现尤为明显，因GDP和CPI下行带来的货币宽松预期，使得6月地产板块在销售无起色的情况下，开始上演绝地反击；2）调控减退的一次性冲击，调控在2014年的退出是地产回归市场化发展的重要一年，造成资源不自由分配的枷锁已打开，在楼市销量中反映为当月销售的回暖，长期影响短期化，对估值带来一次性冲击。

但大公司并未成为市场主角，这背后的原因在于人口长周期反转。作为最终消费者的购房人，已开始呈现增速放缓：1）外来人口城镇化减速，我国城市建设在于建成区面积过小和土地公有制，使得城镇化浪潮必然伴随农村人口向城镇人口转移，而这部分人无法通过继续住在自有私人房屋，只能进城购房；2）适龄购房人的增速减缓，过去几年房地产市场的高速发展来自于城镇化提速叠加婴儿潮，在作为出口下降的对冲者：房地产来说，直接诱发需求释放和价格提升，而这一现象已经在城镇化减速和婴儿潮退去的影响进入下行周期。

周期下行的2014行情未完待续，2015继续接棒进入去库存

2014走过降价之路。看过土地市场火爆、看过股权转让市场冷清，开发商不差钱的情况表现得淋漓尽致，加杠杆行情发挥，卖房：融资= 1:2。然而背后帮凶发生变化，从原来的银行、信托切换至民间资金，到期兑付的强制性大幅提升，截止2013年存量资金已达4000亿元，且2014年增速也超过200%，考核在2015即将开始。

去库存将成为2015主旋律。我们测算全国已开工未售库存量，大约在53亿平方米，略小于统计局公布的施工面积（因为部分已经以期房形式销售），这部分对应的去化周期大约是在80个月，远超过各个城市反映的12~15个月左右的平均去化时间，也即当前潜在的未拿证供给是目前看到的累计库存的6倍左右。

大公司摆脱行业向下、储备难得的良机，强烈看好蓝筹股表现

行业销售好（行业属性）、资源获取易（个股属性），大公司迎来最大机遇。1）去库存带来的销量改善，使更具备行业属性的大公司更受益；2）拿地困境将因股权转让市场的活跃而解除，行业整合加速对当前的现金型大公司更为有利。建议投资者买入蓝筹公司，重点推荐首开股份、万科A。

风险提示：货币放松预期未达成，导致需求情绪再转差