本资产评估报告依据中国资产评估准则编制

阳光新业地产股份有限公司拟以财务报告

为目的涉及的上海锦赟资产管理有限公司

位于上海市长宁区中山西路888号1幢房地

产公允价值项目资产评估报告

中林评字【2026】032号（全一册）北京中林资产评估有限公司

BEIJING ZHONGLINASSETS APPRAISALCO.LTD.二〇二六年二月五日阳光新业地产股份有限公司拟以财务报告为目的涉及的上海锦赟资产

管理有限公司位于上海市长宁区中山西路888号1幢房地产公允价值项目-资产评估报告目录

目录

声明....................................................1

评估报告摘要................................................1

资产评估报告................................................4

一、委托人、产权持有人和资产评估委托合同约定的其他评估报告使用者概况...4

二、评估目的................................................5

三、评估对象和评估范围...........................................5

四、价值类型及其定义............................................8

五、评估基准日...............................................8

六、评估依据................................................8

七、评估方法...............................................10

八、评估程序实施过程和情况........................................13

九、评估假设...............................................14

十、评估结论...............................................15

十一、特别事项说明............................................15

十二、评估报告的使用限制说明.......................................16

十三、评估报告日.............................................17北京中林资产评估有限公司阳光新业地产股份有限公司拟以财务报告为目的涉及的上海锦赟资产管理有限公司位于上海市长宁区中山西路888号1幢房地产公允价值项目资产评估报告声明

一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。

二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用

人违反前述规定使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。

三、本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报

告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。

四、本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。

五、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持

独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。

六、评估对象涉及的资产清单由委托人、产权持有人申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真

实性、完整性、合法性负责。

七、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或

者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。

八、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。

九、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估北京中林资产评估有限公司第1页阳光新业地产股份有限公司拟以财务报告为目的涉及的上海锦赟资产管理有限公司位于上海市长宁区中山西路888号1幢房地产公允价值项目资产评估报告

报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。

北京中林资产评估有限公司第2页阳光新业地产股份有限公司拟以财务报告为目的涉及的上海锦赟资产管理有限公司位于上海市长宁区中山西路888号1幢房地产公允价值项目资产评估报告评估报告摘要

中林评字【2026】032号

北京中林资产评估有限公司接受阳光新业地产股份有限公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、坚持独立、客观、公正的原则，对阳光新业地产股份有限公司拟以财务报告为目的所涉及的上海锦赟资产管理有限公司位于上海

市长宁区中山西路888号1幢房地产的公允价值，履行适当的资产评估程序，对其在2025年12月31日的公允价值作出了公允反映。现将资产评估情况报告如下：

一、评估目的：阳光新业地产股份有限公司拟以财务报告为目的，需对涉及的上海锦赟资产管理有限公司位于上海市长宁区中山西路888号1幢房地产的公

允价值进行评估，为该经济行为提供价值参考依据。

二、评估对象：上海锦赟资产管理有限公司位于上海市长宁区中山西路888号1幢房地产的公允价值。

三、评估范围：上海锦赟资产管理有限公司位于上海市长宁区中山西路888

号 1幢房地产，建筑面积 45859.87m2。

四、价值类型：公允价值。

五、评估基准日：2025年12月31日。

六、评估方法：市场法、收益法。

七、评估结论

本次评估，评估人员采用市场法、收益法对评估对象进行评估，经分析最终选取市场法评估结果作为评估结论，评估结论为上海锦赟资产管理有限公司位于上海市长宁区中山西路888号1幢房地产于评估基准日公允价值为851410000.00元。

报告使用者在使用本报告的评估结论时，请注意本报告正文中第十一项“特别事项说明”对评估结论的影响；并关注评估结论成立的评估假设及前提条件。

八、提醒事项

本报告正文中第十一项“特别事项说明”中有如下事项可能影响评估结论，但非资产评估师执业水平和能力所能评定估算的重大事项，提醒报告使用者特别关注以下几项：

北京中林资产评估有限公司第1页阳光新业地产股份有限公司拟以财务报告为目的涉及的上海锦赟资产管理有限公司位于上海市长宁区中山西路888号1幢房地产公允价值项目资产评估报告

（一）本报告所称“评估价值”系指我们对所评估资产在现有用途不变并持续使用，以及在评估基准日之状况和外部经济环境前提下，为本报告书所列明的目的而提出的公允估值意见，而不对其它用途负责。

（二）对企业存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在委托时未作特殊说明

而评估人员已履行评估程序仍无法获知的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。

（三）资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发

表专业意见，对评估对象法律权属确认或发表意见超出资产评估师执业范围。

（四）本评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的现行价格。本报告未考虑特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等发生变化时，评估结果一般会失效。

（五）报告中的评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的

原则确定的公允价值，未考虑该等资产进行产权登记或权属变更过程中应承担的相关费用和税项，也未对资产评估增值额作任何纳税调整准备。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。

（六）评估结论在评估假设前提条件下成立，并限于此次评估目的使用。当产

权持有人生产经营依赖的经营环境发生重大变化，评估专业人员将不承担由于前提条件和评估依据出现重大改变而推导出不同评估结果的责任。

（七）本次评估的房产价值为房地合一价，即房屋价值中包括土地使用权价值。

（八）产权持有人承诺，截止至评估基准日，委估房产未涉及抵押、担保等特殊情况。评估结果未考虑抵押、担保、未决诉讼、未决仲裁及或有负债等的影响。

（九）本次评估中，资产评估师未对评估对象的隐蔽工程及内部结构（非肉眼所能观察的部分）做技术检测，评估结论是在假定产权持有人提供的有关工程资料是真实有效的前提下，在未借助任何检测仪器的条件下，通过实地勘察做出判断，经过调查了解，本事项对评估结论影响不大。

（十）因委估房产历史年度实行了只售不租的计划，导致空置率较高。但委估

对象区域条件较好，故本次收益法测算时假设委估对象可以按照预测数据完成对北京中林资产评估有限公司第2页阳光新业地产股份有限公司拟以财务报告为目的涉及的上海锦赟资产管理有限公司位于上海市长宁区中山西路888号1幢房地产公允价值项目资产评估报告外租赁。

（十一）本次评估结果含增值税。

（十二）根据产权持有人提供的不动产权证，委估资产土地用途为商业，房屋

用途为办公，本次按照资产证载用途及实际情况进行评估，未考虑可能涉及的土地出让金差异、土地年限延长等问题。特请报告使用者注意。

（十三）本次评估采用方法与上期（评估基准日2024年12月31日）一致，均采用市场比较法及收益法。

我们特别强调：本评估意见仅作为委托人以财务报告为目的的价值参考依据。

本报告及其结论仅用于本报告设定的评估目的，而不能用于其他目的。

根据国家的有关规定，本评估报告使用的有效期限为1年，自评估基准日2025年12月31日起，至2026年12月30日止。

以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和正确理解和使用评估结论，应当阅读资产评估报告正文，并请关注本报告正文中第十一项“特别事项说明”对评估结论的影响、关注评估结论成立的假设前提和报告使用限制。

北京中林资产评估有限公司第3页阳光新业地产股份有限公司拟以财务报告为目的涉及的上海锦赟资产管理有限公司位于上海市长宁区中山西路888号1幢房地产公允价值项目资产评估报告阳光新业地产股份有限公司拟以财务报告为目的涉及的上海锦赟资产管理有限公司位于上海市长宁区中山西路888号1幢房地产公允价值项目资产评估报告

中林评字【2026】032号

阳光新业地产股份有限公司：

北京中林资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，采用市场法、收益法，对贵公司拟以财务报告为目的所涉及的上海锦赟资产管理有限公司位于上海市长宁区中山西路

888号1幢房地产公允价值进行了评估，履行了适当的评估程序，对其在2025年

12月31日的公允价值作出了公允反映。现将资产评估情况报告如下：

一、委托人、产权持有人和资产评估委托合同约定的其他评估报告使用者概况

（一）委托人概况

企业名称：阳光新业地产股份有限公司

统一社会信用代码：91450000200538358N

注册地址：南宁市江南路230号南宁经济技术开发区

法定代表人：陈家贤

注册资本：74991.3309万元人民币

实缴资本：74991.3309万元人民币

公司类型：其他股份有限公司(上市)

成立时间：1996年6月7日

经营范围：房地产开发经营；装修装饰工程；自有商品房的租赁；房地产开发的法律、法规和政策的咨询服务；商业管理服务。（法律、法规禁止的项目除北京中林资产评估有限公司第4页阳光新业地产股份有限公司拟以财务报告为目的涉及的上海锦赟资产管理有限公司位于上海市长宁区中山西路888号1幢房地产公允价值项目资产评估报告外，法律、法规限制的项目取得许可后方可开展经营）（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动。）。

（二）产权持有人概况

企业名称：上海锦赟资产管理有限公司

公司类型：有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）

注册地址：上海市长宁区中山西路888号1幢2楼210室

法定代表人：张文力

注册资本：8000.00万元人民币

实缴资本：8000.00万元人民币

成立时间：2013年10月23日

统一社会信用代码：91310105080076856G经营范围：一般项目：资产管理，投资管理，自有房屋租赁。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）

（三）资产评估委托合同约定的其他评估报告使用者

根据资产评估委托合同的约定，本报告无其他报告使用者。

（四）委托人和产权持有人的关系委托人为产权持有人的实际控制人。

二、评估目的

阳光新业地产股份有限公司拟以财务报告为目的，需对涉及的上海锦赟资产管理有限公司位于上海市长宁区中山西路888号1幢房地产的公允价值进行评估，为该经济行为提供价值参考依据。

三、评估对象和评估范围

（一）评估对象评估对象为上海锦赟资产管理有限公司位于上海市长宁区中山西路888号1幢房地产的公允价值。

（二）评估范围北京中林资产评估有限公司第5页阳光新业地产股份有限公司拟以财务报告为目的涉及的上海锦赟资产管理有限公司位于上海市长宁区中山西路888号1幢房地产公允价值项目资产评估报告评估范围为上海锦赟资产管理有限公司位于上海市长宁区中山西路888号1

幢房地产，建筑面积 45859.87m2。

资产评估申报表

金额单位：人民币万元科目名称账面价值

投资性房地产93584.64

评估范围内的资产权属清晰，为上海锦赟资产管理有限公司合法拥有，房产已办理了合法的产权证。

根据收集的不动产证书，投资性房地产具体明细如下：

建成

序号 权证编号 房屋名称 结构 建筑面积 m2年月

1沪（2017）长字不动产1层框架1990年660.41

权第0004310号

2沪（2017）长字不动产

权第00043112层框架1990年1188.4号

3沪（2017）长字不动产

权第00043123层框架1990年1413.23号

4沪（2017）长字不动产4层框架1990年1413.23

权第0004313号

5沪（2017）长字不动产00043145层框架1990年1358.11权第号

6沪（2017）长字不动产6层框架1990年1358.11

权第0004315号

7沪（2017）长字不动产00043167层框架1990年1413.84权第号

8沪（2017）长字不动产8层框架1990年1413.84

权第0004317号

9沪（2017）长字不动产00043189层框架1990年1413.84权第号

10沪（2017）长字不动产10层框架1990年1413.84

权第0004319号

11沪（2017）长字不动产000456911层框架1990年1413.84权第号

12沪（2017）长字不动产

权第000457012层框架1990年1413.84号

13沪（2017）长字不动产13层框架1990年1413.84

权第0004571号

14沪（2017）长字不动产14层框架1990年1413.84

权第0004572号

15沪（2017）长字不动产000457315层框架1990年1413.84权第号

16沪（2017）长字不动产16层框架1990年1413.84

北京中林资产评估有限公司第6页阳光新业地产股份有限公司拟以财务报告为目的涉及的上海锦赟资产管理有限公司位于上海市长宁区中山西路888号1幢房地产公允价值项目资产评估报告

序号 权证编号 房屋名称 结构 建成 建筑面积 m2年月

权第0004574号

17沪（2017）长字不动产000457517层框架1990年1413.84权第号

18沪（2017）长字不动产18层框架1990年1413.84

权第0004576号

19沪（2017）长字不动产000457719层框架1990年1413.84权第号

20沪（2017）长字不动产000457820层框架1990年1413.84权第号

21沪（2017）长字不动产

权第000504621层框架1990年1413.84号

22沪（2017）长字不动产000504722层框架1990年1413.84权第号

23沪（2017）长字不动产000504823层框架1990年1413.84权第号

24沪（2017）长字不动产000504924层框架1990年1413.84权第号

25沪（2017）长字不动产25层框架1990年1413.84

权第0005050号

26沪（2017）长字不动产26层框架1990年1413.84

权第0005051号

27沪（2017）长字不动产

权第000505227层框架1990年1413.84号

28沪（2017）长字不动产

权第000505328层框架1990年1413.84号

29沪（2017）长字不动产

权第000505429层框架1990年1413.84号

30沪（2017）长字不动产

权第000505530层框架1990年1413.84号

31沪（2017）长字不动产

权第000505631层框架1990年1413.84号

32沪（2017）长字不动产32-33层框架1990年1792.4

权第0005057号

331层活动室框架1990年110.91

341层物业管理用房框架1990年70.02

352层物业管理用房框架1990年70.39

沪（2017）长字不动产

36权第0004417号地下1层储藏室框架1990年58.21

37地下1层核心筒及走道框架1990年438.21

38地下1层物业管理用房框架1990年442.4

39地下2层核心筒框架1990年139.84

合计45859.87北京中林资产评估有限公司第7页阳光新业地产股份有限公司拟以财务报告为目的涉及的上海锦赟资产管理有限公司位于上海市长宁区中山西路888号1幢房地产公允价值项目资产评估报告

四、价值类型及其定义

经评估人员与委托人充分沟通后，根据本评估项目的评估目的、评估对象的具体状况及评估资料的收集情况等相关条件，选取适当的价值类型，并与委托人就本次评估的价值类型达成了一致意见，最终选定公允价值作为本评估报告的评估结论的价值类型。

本次评估价值类型为公允价值，本报告书所称公允价值是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。

五、评估基准日

评估基准日选取理由：

（一）评估基准日尽可能与评估人员实际实施现场调查的日期接近，使评估人

员能更好的把握评估对象所包含的资产于评估基准日的状况，以利于真实反映评估对象在评估基准日的现时价值。

（二）评估基准日尽可能与评估目的所对应的经济行为的计划实施日期接近，以利于评估结论有效服务于评估目的。

综上，委托人最终确定评估基准日是2025年12月31日。

六、评估依据

本次评估工作中所遵循的经济行为依据、法律法规依据、评估准则依据、资产

权属依据和评估取价依据为：

（一）经济行为依据

委托人提供的《资产评估委托函》。

（二）法律法规依据1.《中华人民共和国资产评估法》（2016年7月2日第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过）；

2.《中华人民共和国民法典》（2020年5月28日第十三届全国人民代表大会

第三次会议通过）；

3.《中华人民共和国证券法》（中华人民共和国主席令（第十二号））；

北京中林资产评估有限公司第8页阳光新业地产股份有限公司拟以财务报告为目的涉及的上海锦赟资产管理有限公司位于上海市长宁区中山西路888号1幢房地产公允价值项目资产评估报告

4.《资产评估行业财政监督管理办法》（财政部令第86号，2017）；

5.《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019年修正版）；

6.《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（国务院令第483号，2013年12月7日2006修订）；

7.《中华人民共和国企业所得税法》（2018年修订版）；

8.《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（2017年修订版）；

9.《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财政部、国家税务总局财税〔2016〕36号）；

10.《关于调整增值税税率的通知》（财政部税务总局财税〔2018〕32号）；

11.《关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部税务总局海关总署公告2019年第39号）。

（三）评估准则依据

1.《资产评估准则—基本准则》（财资[2017]43号）；

2.《资产评估职业道德准则》（中评协[2017]30号）；

3.《资产评估准则术语2020》（中评协[2020]31号）；

4.《资产评估执业准则—资产评估方法》（中评协[2019]35号）；

5.《资产评估执业准则—资产评估程序》（中评协[2018]36号）；

6.《资产评估执业准则—资产评估报告》（中评协[2018]35号）；

7.《资产评估执业准则—资产评估委托合同》（中评协[2017]33号）；

8.《资产评估执业准则—资产评估档案》（中评协[2018]37号）；

9.《以财务报告为目的的评估指南》（中评协[2017]45号）；

10.《资产评估机构业务质量控制指南》（中评协[2017]46号）；

11.《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2017]47号）；

12.《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协[2017]48号）；

13.《资产评估执业准则—不动产》（中评协[2017]38号）；

14.《投资性房地产评估指导意见》（中评协[2017]53号）；

15.《企业会计准则第8号—资产减值》（2006）。

北京中林资产评估有限公司第9页阳光新业地产股份有限公司拟以财务报告为目的涉及的上海锦赟资产管理有限公司位于上海市长宁区中山西路888号1幢房地产公允价值项目资产评估报告

（四）资产权属依据

1.《不动产权证》；

2.其他权属文件。

（五）评估取价依据

1.产权持有人提供的《资产评估申报表》；

2.企业提供的财务报表等相关财务资料；

3.评估人员实地踏勘、市场调查、收集的当地房地产市场资料等；

4.《关于审定中山西路888号改造工程<建设工程设计方案>的决定》沪长规

土许方（2014）第9号；

5.与此次资产评估有关的其他资料。

七、评估方法

（一）评估方法简介

房地产评估方法通常有市场法、收益法、假设开发法及成本法等四种。

市场法适用于同类房地产交易案例较多的评估；收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产评估；成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用比较

法、收益法、假设开发法进行评估的情况下的房地产评估；假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的评估。

（二）评估方法的选择依本次评估的目的所对应的价值定义是对已建成的房地产进行现有价值评估。

通过实地查看、分析项目的特点和对周边区域的调查并分析有关资料，根据评估对象场所的特点和实际情况，进行评估方法的具体选择。

假设开发法是指将开发完成后的不动产价值减去后续开发的必要支出及应得利润从而得到评估对象价值的方法。假设开发法本质是以不动产的预期开发后的价值为导向求取评估对象的价值。由于评估对象是已建成的房地产，因此不宜采用假设开发法；

成本法是先分别求取评估对象在评估时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取评估对象价值，本次委估对象为房地合一，成本法结果无法完全体现资产现有价值，故不适宜用成本法；

北京中林资产评估有限公司第10页阳光新业地产股份有限公司拟以财务报告为目的涉及的上海锦赟资产管理有限公司位于上海市长宁区中山西路888号1幢房地产公允价值项目资产评估报告

由于委估房地产可以单独取得收益且未来收益可以基本确定、相关参数可以获取，本报告可以选取收益法进行评估；

由于评估对象周边存在活跃的市场交易案例，因此本次评估采用市场法。

因此，本次评估选用市场法及收益法进行评估。

（三）具体评估方法介绍

纳入评估范围的投资性房地产证载面积为45859.87平方米，证载权利人为上海锦赟资产管理有限公司，账面价值93584.64万元。

纳入本次评估范围的房地产为位于上海市长宁区中山西路888号。根据本次评估目的，结合评估对象的设计用途、现状、交易市场的活跃程度，确定采用市场法及收益法进行评估。

（1）市场法

市场法是将评估对象与在评估时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对可比案例房地产的已知价格作适当的修正，以此估算评估对象的客观合理价格或价值的方法。

运用市场比较法按下列基本步骤进行：

*搜集交易实例的有关资料；

*选取有效的可比市场交易实例；

*建立价格可比基础；

*进行交易情况修正；

*进行交易日期修正；

*进行区域因素修正；

*进行个别因素修正；

*求得比准价格，调整确定被评估建筑物（或房屋建筑物）的市场价格。

公式如下：评估对象价格＝可比实例价格×交易情况修正×交易日期调整×房地产状况调整

（2）收益法

1）概念

通过估算被评估资产在未来的预期收益，并采用适宜的折现率折算成现值，北京中林资产评估有限公司第11页阳光新业地产股份有限公司拟以财务报告为目的涉及的上海锦赟资产管理有限公司位于上海市长宁区中山西路888号1幢房地产公允价值项目资产评估报告

然后累加求和，得出被评估资产价值的一种资产评估方法。

2）评估步骤

A．搜集有关收入和费用的资料。

B．估算潜在毛收入。

假定物业在充分利用、无空置状态下可获得的收入。本次评估仅以租金方式来测算，对于尚未使用或自用的房地产，可比照有收益的类似房地产的有关资料计算净收益。

C．估算有效毛收入

由潜在毛收入扣除一般的空置、拖欠租金及其他原因造成的收入损失后所得到的收入。

D．估算运营费用

维持物业正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益。

E．估算净收益有效毛收入扣除合理运营费用后得到的归属于物业的收益。

F．选用适当的资本化率以安全利率加上风险调整值作为资本化率。安全利率可选用银行的一年期国债收益率；风险调整值应根据评估对象投资风险补偿率、管理负担补偿率、缺乏

流动性补偿率、投资带来的优惠率等综合确定。

G．选用适宜的计算公式求出收益价格。

收益法的公式如下：

V——收益价值；

Ai——未来第 i年的净收益；

r——未来第 i年的报酬率；

n——收益期；

P——期末房产剩余价值。

北京中林资产评估有限公司第12页阳光新业地产股份有限公司拟以财务报告为目的涉及的上海锦赟资产管理有限公司位于上海市长宁区中山西路888号1幢房地产公允价值项目资产评估报告

八、评估程序实施过程和情况

根据有关法律、法规和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，按照与委托人的资产评估委托合同所约定的事项，北京中林资产评估有限公司评估人员履行了适当的评估程序，对资产情况进行了解和调查。资产评估的过程如下：

（一）评估准备阶段

与委托人洽谈，明确评估业务基本事项，对自身专业胜任能力、独立性和业务风险进行综合分析和评价，订立资产评估委托合同；确定项目负责人，组成评估项目组，编制资产评估计划；辅导产权持有人填报资产评估申报表，准备评估所需资料。

（二）现场调查及收集评估资料阶段

根据此次评估业务的具体情况，按照评估程序准则和其他相关规定的要求，评估人员通过询问、核对、勘查、复核等方式对评估对象涉及的资产进行了必要

的清查核实，对产权持有人的经营管理状况等进行了必要的尽职调查，从各种可能的途径获取评估资料，核实评估范围，了解评估对象现状，关注评估对象法律权属。

评估人员调查了上海市房地产市场状况，收集当地房地产市场销售价格信息，筛选比对，确定可比案例。

调查、收集委估资产所在地与委估资产相类似的可比参照物资料，分析委估资产与参照物之间的共性与差异，考察周边出租房屋市场状况、出租价格，分析、判断未来经营期限等各项参数资料。

（三）评定估算和编制初步评估报告阶段

项目组评估专业人员对收集的评估资料进行必要分析、归纳和整理，形成评定估算的依据和底稿；根据评估对象、价值类型、评估资料收集情况等相关条件，选择适用的评估方法，选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断，形成各专业及各类资产的初步测算结果和评估说明。

审核确认项目组成员提交的各专业及各类资产的初步测算结果和评估说明准确无误，评估工作没有发生重复和遗漏情况的基础上，进行资产评估汇总分析，北京中林资产评估有限公司第13页阳光新业地产股份有限公司拟以财务报告为目的涉及的上海锦赟资产管理有限公司位于上海市长宁区中山西路888号1幢房地产公允价值项目资产评估报告编制初步评估报告。

（四）评估报告内审和提交资产评估报告阶段

本公司按照法律、行政法规、资产评估准则和资产评估机构内部质量控制制度，对初步资产评估报告进行内部审核，形成评估结论；与委托人或者委托人许可的相关当事方就资产评估报告有关内容进行必要沟通；按资产评估委托合同的要求向委托人提交正式资产评估报告。

九、评估假设

（一）一般假设：

1．交易假设：假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估

资产的交易条件等模拟市场进行评估。

2．公开市场假设：公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件以及资产在这

样的市场条件下接受何种影响的一种假定。公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是指一个有自愿的买方和卖方的竞争性市场，在这个市场上，买方和卖方的地位平等，都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易都是在自愿的、理智的、非强制性或不受限制的条件下进行。

3．持续使用假设：持续使用假设是对资产拟进入市场的条件以及资产在这样

的市场条件下的资产状态的一种假定。首先被评估资产正处于使用状态，其次假定处于使用状态的资产还将继续使用下去。在持续使用假设条件下，没有考虑资产用途转换或者最佳利用条件，其评估结果的使用范围受到限制。

（二）其他评估假设：

1.国家现行的有关法律、法规及政策，国家宏观经济形势无重大变化；本次

交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化；无其他不可预测和不可抗力因素造成的重大不利影响。

2.有关利率、汇率、赋税基准及税率，政策性征收费用等不发生重大变化。

3.无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对企业造成重大不利影响。

4.因委估房产历史年度实行了只售不租的计划，导致空置率较高。但委估对

象区域条件较好，故本次收益法测算时假设委估对象可以按照预测数据完成对外租赁，同时假设租金按月收取。

北京中林资产评估有限公司第14页阳光新业地产股份有限公司拟以财务报告为目的涉及的上海锦赟资产管理有限公司位于上海市长宁区中山西路888号1幢房地产公允价值项目资产评估报告

5.因产权持有人提供的《上海市国有土地使用权出让合同》（沪房地资[2005]）出让合同第45号）中未具体约定土地到期后地上物补偿等问题，本次收益法测算中假设土地到期后产权持有人可获得相关补偿。

6.鉴于委估建筑规模较大，本次假设其可以分割出售、出租。

十、评估结论

本次评估，评估人员采用市场法和收益法对评估对象进行了评估，经分析最终选取市场法评估结果作为评估结论，评估结论为上海锦赟资产管理有限公司于评估基准日申报的房地产公允价值851410000.00元。

注：评估结论的详细情况见《资产评估明细表》。

十一、特别事项说明

以下事项并非本公司评估人员执业水平和能力所能评定和估算，但该事项确实可能影响评估结论，提请本评估报告使用者对此应特别关注：

（一）本报告所称“评估价值”系指我们对所评估资产在现有用途不变并持续使用，以及在评估基准日时点状况和外部经济环境不变的前提下，为本报告书所列明的目的而提出的公允评估意见，而不对其它用途负责。

（二）对企业存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在委托时未作特殊说明

而评估人员已履行评估程序仍无法获知的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。

（三）资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发

表专业意见，对评估对象法律权属确认或发表意见超出资产评估师执业范围。

（四）本评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的现行价格。本报告未考虑特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等发生变化时，评估结果一般会失效。

（五）报告中的评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的

原则确定的公允价值，未考虑该等资产进行产权登记或权属变更过程中应承担的北京中林资产评估有限公司第15页阳光新业地产股份有限公司拟以财务报告为目的涉及的上海锦赟资产管理有限公司位于上海市长宁区中山西路888号1幢房地产公允价值项目资产评估报告

相关费用和税项，也未对资产评估增值额作任何纳税调整准备。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。

（六）评估结论在评估假设前提条件下成立，并限于此次评估目的使用。当产

权持有人生产经营依赖的经营环境发生重大变化，评估专业人员将不承担由于前提条件和评估依据出现重大改变而推导出不同评估结果的责任。

（七）本次评估的房产价值为房地合一价，即房屋价值中包括土地使用权价值。

（八）产权持有人承诺，截止至评估基准日，委估房产未涉及抵押、担保等特殊情况。评估结果未考虑抵押、担保、未决诉讼、未决仲裁及或有负债等的影响。

（九）本次评估中，资产评估师未对评估对象的隐蔽工程及内部结构（非肉眼所能观察的部分）做技术检测，评估结论是在假定产权持有人提供的有关工程资料是真实有效的前提下，在未借助任何检测仪器的条件下，通过实地勘察做出判断，经过调查了解，本事项对评估结论影响不大。

（十）因委估房产历史年度实行了只售不租的计划，导致空置率较高，但委估

对象区域条件较好，故本次收益法测算时假设委估对象可以按照预测数据完成对外租赁。

（十一）本次评估结果含增值税。

（十二）根据产权持有人提供的不动产权证，委估资产土地用途为商业，房屋

用途为办公，本次按照资产证载用途及实际情况进行评估，也未考虑可能涉及的土地出让金差异、土地年限延长等问题。特请报告使用者注意。

（十三）本次评估采用方法与上期（评估基准日2024年12月31日）一致，均采用市场比较法及收益法。

十二、评估报告的使用限制说明

（一）本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。委托人或其他

资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围

使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。

（二）本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。

北京中林资产评估有限公司第16页阳光新业地产股份有限公司拟以财务报告为目的涉及的上海锦赟资产管理有限公司位于上海市长宁区中山西路888号1幢房地产公允价值项目资产评估报告

（三）资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论。评估结论不等同

于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。

本评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者被披露于公开媒体，需评估机构审阅相关内容，法律、法规规定以及相关当事方另有约定除外；

（四）本评估报告所揭示的评估结论仅对本项目对应的经济行为有效，评估

结论使用有效期为自评估基准日起一年，即评估基准日2025年12月31日至2026年12月30日止。当评估目的在有效期内实现时，要以评估结论作为价值的参考依据（还需结合评估基准日的期后事项的调整）。超过一年，需重新进行资产评估。

十三、评估报告日评估报告日为2026年2月5日。评估报告日通常为评估结论形成的日期。

（本页以下无正文）北京中林资产评估有限公司第17页阳光新业地产股份有限公司拟以财务报告为目的涉及的上海锦赟资产管理有限公司位于上海市长宁区中山西路888号1幢房地产公允价值项目资产评估报告（本页为签字盖章页，本页无正文）资产评估机构：北京中林资产评估有限公司

资产评估师：

资产评估师：

二〇二六年二月五日北京中林资产评估有限公司第18页