事件：

公司4 月27 日公布2016 年报。报告期内，公司实现营业收入75.16 亿元，同比增长61.41%，归属于上市公司股东净利润5.24 亿元，同比上升70.35%，扣非后净利润4.9 亿元，同比上升211.52 个百分点；截至2016 年，公司总资产445.7 亿元，比年初增长31%；EPS 为0.28 元/股，同比增长64.71%；加权ROE 为8.69%，同比上升3.51 个百分点。前述业绩指标基本与业绩预告区间一致。

观点：

营业收入大幅增长而净利润却降低。公司实现营业收入75.16亿元，同比增长61.41%，归属于上市公司股东净利润5.24亿元，同比上升70.35%，扣非后净利润4.9亿元，同比上升211.52个百分点。

业绩大增主要归因于房地产业务结算收入较去年同期大幅加同时毛利率水平大幅提升。受益于始自2015年下半年的销售行情，公司重点布局的京津冀、上海、一带一路重点区域均有良好表现，我们预期此轮行情将助力公司未来2-3年销售业绩保持平稳上升趋势。

销售金额和面积创历史新高，为未来持续增长奠定良好基础。报告期内公司全年销售金额109.83亿元，创历史新高，结算面积64.05万平，结算金额65.92亿元。同时公司土地储备城市布局优化，以北京为大本营，重点关注京津冀、上海区域以及一带一路重点城市，虽然公司致力于转型升级，对土储增加步伐有所放慢，但仍然可以看到2016年公司通过招拍挂和并购方式获取土地219.41万方，规划建面311.07万方，是创历史新高。

公司具备普通住宅、保障性住房、商业地产、文化旅游地产等多业态的开发能力，形成涵盖住宅、商业、写字楼、酒店、大型城市综合体等多条产品线，现已形成集开发建设、施工运营、商业管理、物业服务等多项业务为一体的产业链，将在城市服务综合运营商的道路走得更快、更远。

三大板块定位：文旅是主线，地产是脉络，金融是节点。公司自2011年借壳上市后即确立了“地产+文旅+金融”的战略思路，公司于2016年8月将名称变更为“新华联文化旅游发展股份有限公司”，更加明确未来转型的方向和业务的侧重点。

目前芜湖鸠兹古镇、芜湖大白鲸海洋公园已经开街并投入运营，长沙铜官窑国际文化旅游度假区、韩国新华联锦绣山庄国际度假区项目、北京十渡景区项目也将陆续投入运营，这三个项目采用梯度开发的模式，将采用“销售+自持”的方式实现盈利，这种长短期相匹配的形式一方面有利于公司现金流回笼，另一方面将使公司可以享受长期稳定现金流的自持收益，公司将实现“快周转”模式向资源型企业的过度。预期近两年文旅产业营收将开始贡献力量，有利于公司估计进一步提升。

金融战略布局优质资产，高增值能力可期。地产与金融存在天然而密切的联系，作为公司战略转型的重要方向，甚至可称之为顺应行业大趋势，公司不断加大、加深金融板块布局力度，其中尤以参股长沙银行、收购新安金融及新安资本股份、参与筹建亚太再保险三个投资案例为代表。未来公司将进一步加大金融领域布局力度和广度，分享金融行业的高增速带来的巨大收益，集中的体现是公司2016 年长期股权投资同比增长87.44%。同时，控股股东新华联在金融投资领域经验丰富，目前金融投资标的包括北京银行、亚太财保、大兴安岭农商行、宁夏银行等。

“大股东、小上市公司”势必会有个好未来。截止2016年三季报，大股东新华联控股有限公司持有公司股权59.79%，拥有绝对控股地位。

具体来看，新华联集团创建于1990年10月，拥有全资、控股、参股企业90余家，其中拥有控股、参股上市公司8家。2016年营业收入突破700亿元。27年来，集团成功创建和合作打造了新华联地产、东岳化工、华联陶瓷、金六福酒、香格里拉·藏秘、开口笑酒等一系列行业知名品牌，拥有13个中国驰名商标，连续12年跻身中国企业500强和中国民营企业100强行列。集团内部优质资源丰富，呈现出“大股东、小上市公司”的格局，公司未来大概率获得集团资产注入，从而实现公司业务多元化领域的进一步拓宽。

结论：

公司正处于由综合地产开发商向文旅、金融及地产多元化服务供应商转型的关键时期，三大主业协同发展的框架已经基本搭建完成，未来公司业绩增长短时期内仍由地产业务贡献，但长期文旅项目和金融投资必然实现快速突破。我们看好公司多元化业务的战略方向和实际落地进程，在定增融资助力的基础上，公司多元化布局将进一步加速，从而实现“快周转”型房企向综合服务供应商的转变。我们预计公司2017 年-2019 年营业收入分别为96 亿元、119 亿元和137 亿元，每股收益分别为0.36 元、0.45 元和0.52 元，对应PE 分别为20.67、16.56 和14.49，维持公司“强烈推荐”评级。

风险提示：销售不及预期、金融布局进展缓慢、调控政策进一步收紧