金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

金科地产集团股份有限公司

2025年年度报告

2026年4月

1金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

2025年年度报告

第一节重要提示、目录和释义

公司董事会及董事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

公司负责人郭伟先生、主管会计工作负责人郭伟先生及会计机构负责人（会计主管人员）梁忠太先生声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。

所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。

本年度报告涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资

者的承诺，敬请投资者注意投资风险。

公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求。

公司已在本年度报告管理层讨论与分析一节中，详细描述所存在主要风险，敬请投资者关注相关内容。

公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。

2金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

目录

第一节重要提示、目录和释义.........................................2

第二节公司简介和主要财务指标........................................6

第三节管理层讨论与分析..........................................11

第四节公司治理、环境和社会........................................33

第五节重要事项..............................................60

第六节股份变动及股东情况.........................................77

第七节债券相关情况............................................86

第八节财务报告.............................................100

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备查文件目录

1、载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表。

2、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。

3、报告期内在《中国证券报》《证券时报》《上海证券报》《证券日报》和巨潮资讯网上公开披露过

的所有公司文件的正本及公告的原稿。

4、载有法定代表人签名的年度报告全文。

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释义释义项指释义内容

本公司、公司、金科股份指金科地产集团股份有限公司上海品器指上海品器管理咨询有限公司北京天娇绿苑指北京天娇绿苑房地产开发有限公司上海品器联合体指上海品器管理咨询有限公司及北京天娇绿苑房地产开发有限公司

京渝星璨指京渝星璨（青岛）企业管理合伙企业（有限合伙）

京渝星筑指京渝星筑（青岛）企业管理合伙企业（有限合伙）

原金科集团指原重庆市金科实业（集团）有限公司

金科投资或金科控股指重庆市金科投资控股（集团）有限责任公司

《公司法》指《中华人民共和国公司法》

《证券法》指《中华人民共和国证券法》

《企业破产法》指《中华人民共和国企业破产法》中国证监会指中国证券监督管理委员会深交所指深圳证券交易所

《上市规则》指《深圳证券交易所股票上市规则》《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第1号——主板上市公司规《规范运作指引》指范运作》

《公司章程》指《金科地产集团股份有限公司章程》报告期指2025年1月1日至2025年12月31日本报告指本公司2025年年度报告

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第二节公司简介和主要财务指标

一、公司信息

股票简称 *ST 金科 股票代码 000656股票上市证券交易所深圳证券交易所公司的中文名称金科地产集团股份有限公司公司的中文简称金科股份

公司的外文名称（如有） JINKEPROPERTYGROUPCO.LTD.公司的法定代表人郭伟

注册地址重庆市江北区复盛镇正街（政府大楼）注册地址的邮政编码401133公司注册地址历史变更情况无变更办公地址重庆市两江新区龙韵路1号金科中心办公地址的邮政编码401122

公司网址 www.jinke.com

电子信箱 ir@jinke.com

二、联系人和联系方式董事会秘书姓名杨鹏联系地址重庆市两江新区龙韵路1号金科中心

电话023-63023656

电子信箱 ir@jinke.com

三、信息披露及备置地点

公司披露年度报告的证券交易所网站 http://www.szse.cn/

《中国证券报》《证券时报》《上海证券报》《证券日公司披露年度报告的媒体名称及网址报》及巨潮资讯网（http://www.cninfo.com.cn）公司年度报告备置地点公司证券事务部

四、注册变更情况统一社会信用代码无变更

公司上市以来主营业务的变化情况（如有）无变更本公司前身是重庆东源钢业股份有限公司（以下简称“东源钢业”），系经重庆市人民政府重府发〔1986〕290号文批准，于1987年3月20日由原重庆钢铁公司第四钢历次控股股东的变更情况（如有）铁厂改组设立，并于1996年11月28日在深交所上市。

1998年11月，公司控股股东重庆钢铁（集团）有限责任公司（以下简称“重钢集团”）与泛华工程有限公司（以下简称“泛华公司”）签署转让合同书，重钢集团将其持

6金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

有的公司72040000股股份转让给泛华公司，并于1999年1月28日办妥相关法律手续，泛华公司成为公司控股股东。

2001年9月，泛华公司将其持有的公司58568498股股份转让给成都锦江和盛投资有限责任公司（以下简称“锦江和盛”），并于2001年10月16日办妥相关法律手续，锦江和盛成为公司控股股东。

2005年11月23日，经广东省深圳市中级人民法院裁定，重钢集团持有的本公司45081847股股份由重庆渝富资产经营管理有限公司（以下简称“渝富公司”）竞得。

2006年8月18日，上述股权过户至渝富公司名下。

2007年8月，锦江和盛持有的本公司58568498股

法人股和四川华州管理顾问咨询有限责任公司持有的本公司10000000股法人股（共计68568498股，占当时公司总股本的27.42%）被成都市锦江区人民法院依法拍卖，四川奇峰实业（集团）有限公司（以下简称“奇峰集团”）、四川宏信置业发展有限公司（以下简称“宏信置业”）以联合竞拍的方式竞得。此次股权变更后，奇峰集团、宏信置业以联合体（一致行动人）的形式成为本公司控股股东。

2009年3月，奇峰集团、宏信置业将其合计持有的本

公司33564314股（占当时公司总股本的13.42%）转让

给金科投资，并于2009年4月7日办理完毕过户登记手续。2009年3月，公司启动重大资产重组，拟新增股份吸收合并金科集团。同年8月，公司6名非独立董事中有4名由金科投资提名推荐，公司的实际控制人变更为黄红云、陶虹遐夫妇（合计持有金科投资100%股权）。2011年5月，公司获得中国证监会《关于核准重庆东源产业发展股份有限公司吸收合并重庆市金科实业（集团）有限公司的批复》（证监许可〔2011〕799号文）；同年8月，公司完成新增股份吸收合并原金科集团。金科投资持有公司

252835355股股份，占公司总股份的21.82%，为本公司控股股东。

2025年9月，公司因执行重整计划，重整转增股票过

户至公司重整产业投资人上海品器联合体指定其实际控制

的京渝星筑、京渝星璨。过户完成后，京渝星筑与京渝星璨合计持有公司9.93亿股（占公司总股本的9.34%），为

公司第一大股东。2025年10月，京渝星筑、京渝星璨联

合提名8名董事（含独立董事），董事会完成换届。京渝星筑、京渝星璨成为本公司控股股东。

五、其他有关资料公司聘请的会计师事务所

会计师事务所名称天健会计师事务所（特殊普通合伙）会计师事务所办公地址重庆市渝北区财富大道13号

签字会计师姓名宋军、弋守川公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构

□适用□不适用公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问

□适用□不适用

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六、主要会计数据和财务指标公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据

□是□否

2025年2024年本年比上年增减2023年

营业收入（元）6884136248.2627554827451.25-75.02%63238238602.76归属于上市公司股东

29324808882.20-31969608969.90191.73%-8732205940.12

的净利润（元）归属于上市公司股东

的扣除非经常性损益-35575955788.34-28418457641.36-25.19%-7393602876.04

的净利润（元）经营活动产生的现金

-1721019467.91-674003677.13-155.34%-3538242706.64

流量净额（元）基本每股收益（元/

2.77-3.02191.72%-0.82

股）[注]稀释每股收益（元/

2.77-3.02191.72%-0.82

股）[注]加权平均净资产收益

不适用不适用不适用-107.89%率

2025年末2024年末本年末比上年末增减2023年末

总资产（元）14891200124.35177183266304.67-91.60%224219423728.11归属于上市公司股东

4156356708.21-28682918324.83114.49%3508436211.76

的净资产（元）

[注]截至报告期末，公司因执行重整计划总股本增加至10634081632股。根据企业会计准则的规定，在列报和披露每股收益时，重新计算2024年、2023年的每股收益。

公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不确定性

□是□否

公司报告期内经审计利润总额、净利润、扣除非经常性损益后的净利润三者孰低为负值

?是□否项目2025年2024年备注

营业收入（元）6884136248.2627554827451.25

营业收入扣除金额（元）105812178.24169689232.87与主营业务无关的收入

营业收入扣除后金额（元）6778324070.0227385138218.38

七、境内外会计准则下会计数据差异

1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况

□适用□不适用公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。

2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况

□适用□不适用

8金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。

八、分季度主要财务指标

单位：元

第一季度第二季度第三季度第四季度

营业收入752935858.931609673256.563336869461.611184657671.16归属于上市公司股东

-1617299677.62-5905205192.24-3255436145.8840102749897.94的净利润归属于上市公司股东

的扣除非经常性损益-1608154048.62-5057869913.70-2758596271.91-26151335554.11的净利润经营活动产生的现金

-333531162.90-215066652.63-84522326.91-1087899325.47流量净额

上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异

□是□否

九、非经常性损益项目及金额

?适用□不适用

单位：元项目2025年2024年2023年说明非流动性资产处置损益（包括已-2460437171.56-426126678.84-470829015.22计提资产减值准备的冲销部分）计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照确定的标准6820284.6115492799.6238795923.61

享有、对公司损益产生持续影响的政府补助除外）除同公司正常经营业务相关的有

效套期保值业务外，非金融企业持有金融资产和金融负债产生的-326703978.78-1043578430.22-678135136.50公允价值变动损益以及处置金融资产和金融负债产生的损益

委托他人投资或管理资产的损益-2277597.422420901.9119534.91

企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资

17941501.46

时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益

债务重组损益72595986976.78-308494362.09-780191325.23采用公允价值模式进行后续计量

的投资性房地产公允价值变动产-2105604750.33-1218725642.75-63703702.91生的损益除上述各项之外的其他营业外收

-191136471.79-1147456291.03-333933054.43入和支出其他符合非经常性损益定义的损

949681.354677435.6325584135.73

益项目

9金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

项目2025年2024年2023年说明

减：所得税影响额2641260890.17-542709827.78-453434070.96少数股东权益影响额（税-24428587.85-27929111.45-452414003.54

后）

合计64900764670.54-3551151328.54-1338603064.08--

其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：

□适用?不适用公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。

将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明

?适用□不适用

2025年度，公司按合资合作协议约定向联营、合营企业提供股东借款支持其投资开发而收取的资金利息收入

11734.87万元，向公司控股项目公司的其他合作方收取调用富余资金产生的资金利息收入10769.48万元，该利息收入

与公司日常经营活动密切相关，属于房地产行业合资合作开发的惯用模式，其发生具有经常性和持续性，故不界定为非经常性损益项目。

公司部分子公司因所在房地产项目流动性持续紧张导致欠税，进而产生税收滞纳金102508.17万元，因其会在项目公司持续产生，故不界定为非经常性损益项目。随着原部分子公司置入服务信托，预计未来公司产生的税收滞纳金将大幅减少。

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第三节管理层讨论与分析

一、报告期内公司从事的主要业务

公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求

（一）公司主要业务

报告期内，公司坚持做好房地产开发主业，持续推进“保交房”及存量房地产开发和销售工作。同时，公司稳中求进探索房地产行业转型升级机会，积极培育新的业务增长点，代建、产商轻资产等新业务取得了较好进展，持续推动地产与“地产+”业务的协同发展与双向赋能。

报告期内，公司在保持正常生产经营的同时，坚定不移地推进司法重整工作，截至报告期末，公司重整计划已执行完毕。重整成功后，产业投资人充分发挥其产业优势、资源优势和管理优势，充实公司资金实力，改善公司的流动性，支持保障公司经营稳定，顺应房地产发展新趋势，全面改善提升公司盈利能力，着力围绕“高效运营、精益管理、持续创新”，以提升盈利能力、资产价值和流动性为核心，推动公司转型为聚焦强盈利能力和高投资回报的不动产服务机构。

（二）报告期公司经营情况总结

1、本报告期经营情况

报告期内，公司结算面积约103万平方米，同比下降约75%；截至报告期末，营业收入约68.84亿元，同比下降约75%；归属于上市公司股东的净利润为293.25亿元。

2、报告期公司主要经营情况总结与分析

面对行业深度调整与内外部复杂环境的挑战，公司核心团队始终保持稳定，并主动实施战略调整，坚决以“保交房”作为首要任务，积极推进重整引战工作，全面提升经营质量与效能。公司通过司法重整有效化解风险，与投资人共同构建新发展模式，加速推进企业转型。在市委、市政府统筹协调、法院依法主导、各部门协同配合下，以“现金+股票+信托受益权”的复合偿债方式，最大限度保障了债权人公平受偿的权益，有效破解债务困局，维护了业主权益、金融稳定与社会和谐。

报告期内，公司取得以下几方面经营成果：

（1）履职尽责，全力保障交房义务

报告期内，公司始终秉持“责任为先、诚信经营”的理念，把“保交房、稳民生”作为首要经营任务。

在化解风险、生产运营和转型升级的过程中，保障购房业主合法权益，切实肩负起社会责任。截至报告期末，公司及所投资的公司累计完成交付住宅及商业总套数约31.67万套，累计交付总面积4902万平

11金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文方米，“保交房”任务整体进度已达成约98.5%。自住建部、金融监管总局联合出台推进房地产融资白名单机制以来，公司积极申报争取金融机构的支持，公司全年在全国8个项目获批上账3.41亿元资金支持，有效缓解了项目层面资金流动性压力，有力保障“保交房”任务的完成。

（2）司法重整程序执行完毕，重塑公司治理体系

报告期内，公司重整计划已执行完毕。重整投资人投入资金已按约定足额到位，各类债权依法依规有序清偿，资本公积转增股本实施完毕，股份划转事项分批推进。通过本次司法重整，公司顺利引入优质产业资源与资金支持，推动发展战略与业务模式实现优化升级。同时，公司已于2025年10月完成董事会换届，是公司新战略规划的组织保障，有利于进一步完善公司治理结构，提升规范运作水平与经营管理效能。

（3）轻重并举，多元化业务增长明显

报告期内，公司实施项目分级分类管理，保资金项目提流速、促回款，保交房项目以支定收，保资产项目控速提价。不断强化营销策略的针对性，坚定不移盘活资产、持续挖掘沉淀资产潜力，释放可售资源，公司及所投资的公司实现销售金额约80.41亿元。另外，公司代建项目实现销售金额约8.87亿元。同时，公司开展体系化的现金流管理工作，提升销售回款质效，精准节流压降各类营销费用支出。

公司结合重整引战工作，提前布局重整后新的业务增长点，坚持资产管理精准聚焦，多元业务增量创收，在代建业务方面，通过商业代建、管理咨询等方式带动代建业务增长。2025年新增签约全过程代建项目45个，新增管理面积467万㎡，预计合同收入超7.1亿元，新增签约管理咨询类项目预计合同收入超2.1亿元。自重庆金科金建管企业管理集团有限责任公司成立以来，累计签约全过程代建项目

68个，新增管理面积803万㎡，预计合同收入超11亿元，累计签约管理咨询类项目预计合同收入超

3.1亿元。在产商业务方面，金科产商在做好存量项目管理的同时，持续挖掘细分赛道业务机会，轻资

产项目拓展卓有成效，2025年全年轻资产签约项目14个，全口径合同金额3.9亿元，新增在管商业面积规模8.4万㎡。

（4）战投赋能，谋划公司转型升级公司以司法重整为重要契机，牢牢把握战略机遇，深度依托战略投资者资源赋能，成功引入“产业投资人+财务投资人”的复合型资本结构，全面开启转型升级新篇章。推动组织转型升级，向市场化、专业化、高效化转型，整合开发管理事业部，优化产商事业部，新设资产管理事业部、城市更新事业部、基金管理事业部、数字科技事业部，将资源投向城市更新、资产管理、数字科技等新赛道，谋划公司由传统房地产开发向由科技驱动的不动产综合运营商的转型升级。

12金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

3、报告期内公司房地产项目经营与发展情况

（1）公司累计土地储备情况

本报告期，公司未新增土地储备，公司及所投资的公司累计土地储备的区域分布情况如下：

22剩余可开发计容建剩余可开发计容建

区域 占地面积（万 m ） 土地面积占比 计容建筑面积（万 m ） 计容建筑面积占比

筑面积（万㎡）筑面积占比

重庆地区331.2179.91%761.7582.91%37.8195.43%

西南地区（不含重庆）5.611.35%17.041.85%--

华北地区38.429.27%63.336.89%1.814.57%

华东地区29.647.15%66.007.18%--

其他地区9.582.31%10.611.16%--

总计414.46100%918.73100%39.62100%

[注]剩余可开发计容建筑面积指公司及所投资的公司尚未开发的项目计容建筑面积。

（2）公司可售资源情况

截至本报告期末，公司及所投资的公司剩余可售面积约290万平方米，具体情况如下：

区域可售资源面积（万㎡）可售资源面积占比

重庆地区238.4482.32%

西南地区（不含重庆）7.422.56%

华北地区20.627.12%

华东地区22.847.88%

其他地区0.350.12%

总计289.66100%

（3）公司主要房地产项目开发情况

报告期内，公司及所投资的公司新开工面积约10万平方米，竣工面积约20万平方米；截至本报告期末，在建项目32个，在建面积约90万平方米。公司主要房地产项目开发情况详见下表：

13金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

当年竣持股比计容建筑总建筑面累计竣工剩余在建预计总投累计已投项目进占地面积工面积序号项目名称业态所在城市例开工时间2面积积面积面积资金额资金额度 （万 m ） 2 2 （万（%） （万 m ） （万 m ） （万㎡） （万㎡） （亿元） （亿元）

㎡）

1天津·观澜住宅天津市502018年在建9.0819.1925.09-22.490.3519.9319.93

2亳州·金科府住宅安徽亳州市1002020年在建10.1620.4825.752.3516.259.5012.5612.56

3重庆·西永天宸商住重庆市1002014年竣工27.7675.36101.373.90101.37-50.5350.53

4铜梁·集美东方住宅重庆市1002019年在建18.9544.5960.340.0055.564.7722.5012.46

5荣昌·棠悦府住宅重庆市702019年在建12.6435.5748.190.1239.888.4320.5119.54

6梁平·集美东方住宅重庆市512019年在建11.1325.6134.073.4930.753.3214.0913.71

7资阳·集美东方住宅四川资阳市902019年在建5.6117.0421.74-15.516.236.585.77

8重庆·禹洲府住宅重庆市512018年在建20.0638.2155.89-28.643.4036.6832.09

9金科·原乡溪岸住宅重庆市552021年在建15.6832.9043.91-15.899.9322.6117.29

10万州·雍江上境住宅重庆市332021年在建14.1125.3535.491.7418.081.8919.049.70

11重庆·千江凌云住宅重庆市342018年在建11.3434.1844.85-42.632.2228.6927.27

12璧山·黛山道8号住宅重庆市302018年在建13.6228.6338.89-35.883.0117.6217.62

13龙湖·春江天玺住宅天津市152021年在建17.3627.9538.048.6422.6613.5832.4528.32

[注]上表中涉及权益比例、面积指标、投资金额等的相关数据可能会根据项目具体开发情况以及重整计划执行进行动态调整。

（4）公司主要房地产项目销售情况

报告期内，公司及所投资的公司实现全口径销售金额约80.41亿元，主要房地产项目销售情况见下表：

持股比计容建筑总建筑面总可售面当期销售建当期销售累计销售本期结算本期结算序项目进披露名称所在城市业态例面积积积筑面积金额面积面积金额号度

（%）（万㎡）（万㎡）（万㎡）（万㎡）（亿元）（万㎡）（万㎡）（亿元）

1龙湖·春江天玺天津市住宅15.3在建27.9536.2436.096.894.2422.508.126.59

2金科连城·博翠明湖山东济南市住宅61在建21.0526.2124.424.144.1715.894.013.75

3玖樾印象江苏南京市住宅34在建5.738.037.480.782.763.991.002.76

4阳光城金科·玖珑悦江苏无锡市住宅30在建17.0022.4320.551.412.6212.460.761.67

5重庆·金科天宸重庆市商住100竣工135.35101.37172.774.822.34160.594.411.05

6郑州·金科城河南郑州市商住100在建60.6577.5569.593.612.2866.500.960.90

7周口·天玺湾河南周口市住宅35在建61.3473.6859.103.191.7255.325.022.30

8力帆红星国际广场重庆市住宅35在建64.11105.7585.921.161.3210.052.331.57

9华宇·春江明月重庆市产业+住宅50在建37.2745.5943.621.241.301.240.000.00

10长沙·空港国际城湖南长沙市产业+住宅49在建56.9578.7371.671.941.1319.082.631.42

11金科·原乡溪岸重庆市住宅55在建32.9043.9143.891.611.0914.421.801.16

12金科通银·玖璋府江苏常州市住宅55在建8.0710.699.551.271.038.260.981.14

13金吉·华冠苑江苏淮安市住宅51在建37.2848.9944.411.780.9739.0111.107.92

14富禹·金科繁梦里辽宁沈阳市住宅50在建6.509.036.501.190.941.311.321.04

14金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

持股比计容建筑总建筑面总可售面当期销售建当期销售累计销售本期结算本期结算序项目进披露名称所在城市业态例面积积积筑面积金额面积面积金额号度

（%）（万㎡）（万㎡）（万㎡）（万㎡）（亿元）（万㎡）（万㎡）（亿元）

15金科中梁·博翠江樾湖北荆州市住宅50.1在建11.9614.8614.701.280.7911.350.000.00

16张家港·文锦云庭江苏张家港市住宅33竣工11.2114.9313.500.670.799.480.530.64

17合肥·都荟大观安徽合肥市住宅55在建22.7527.5323.960.850.7719.460.820.57

18梁平·集美东方重庆市住宅51在建25.6134.0732.671.440.7523.052.000.99

19仁怀·礼悦东方贵州遵义市住宅80在建39.6654.2750.051.000.7239.922.691.62

20金科·集美嘉悦陕西咸阳市住宅100在建78.08102.0597.161.370.7248.791.771.45

21荣昌·礼悦东方重庆市住宅55在建59.6984.8681.532.410.7166.502.330.63

22南京·熹樾花园江苏南京市住宅34在建15.3919.5018.180.580.7012.433.213.29

23金科·清泉城山西太原市住宅51在建38.9749.7746.031.160.706.051.851.00

24金科中梁·集美星海云南昭通市住宅51在建31.2240.9039.081.540.7014.760.000.00

25随州·金科府湖北随州市商住51在建48.5678.4676.711.480.6717.311.350.85

26金科·世茂星澜都会江苏南通市住宅49在建15.5821.6419.330.990.638.006.061.29

27金科·集美望湖公馆江苏盐城市住宅100在建57.8774.3264.161.000.5718.672.201.29

28重庆·金科城重庆市商住100在建75.1998.7796.702.370.5795.116.470.66

29孝感·桃李江山湖北孝感市住宅31在建15.7518.6617.461.000.577.690.840.53

30玖悦兰庭重庆市住宅33在建3.705.465.260.380.552.580.300.44

31金科·博翠书院小镇河南郑州市住宅50在建22.7029.9328.151.290.547.321.500.62

32开州·四季丰泰重庆市住宅33竣工22.6830.0028.140.880.5321.040.890.49

33苏州·湖畔春晓花园江苏苏州市住宅33在建13.5718.0815.910.440.508.553.054.21

[注]上表中涉及权益比例、面积指标、结算等相关数据可能会根据项目具体开发以及重整执行情况进行动态调整，部分项目在重整计划执行完毕后已划入信托包。

15金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

（5）公司主要出租项目情况表

序号项目业态地区权益比例建筑面积（㎡）出租率

1昆明商业综合体项目-购物中心商铺昆明市100.00%155547.1190%

2重庆金科乐方商业重庆市100.00%23683.1892%

3慈溪商业综合体项目-购物中心商铺宁波市100.00%111006.5497%

4 重庆金科悦FUN 商业 重庆市 100.00% 26122.86 93%

5涪陵金科美邻广场商业重庆市100.00%94089.7370%

6金科天宸荟公寓及商业公寓及商业北京市100.00%43993.2495%

（6）公司融资情况表期末融资本金余额序号融资业务类型融资成本区间期限结构（亿元）

1银行贷款6.164.00%-7.50%3-6年

2非银行金融机构贷款1.296.00%4年

合计7.45--土地一级开发情况

□适用□不适用

（三）发展战略和未来一年经营计划

1、公司发展战略

2026年作为公司完成司法重整计划后的首个完整经营年度，标志着新金科战略转型的全面启动。

为顺应行业深刻变革、把握新兴市场机遇并重构持续发展动力，公司已明确将自身从依赖高负债与高杠杆的传统地产开发企业，转型升级为由科技驱动的不动产综合运营商。在此战略新定位下，公司确立了存量筑基、效益优先、结构优化、价值重塑的核心导向，着力构建以不动产综合运营为价值基石、以数字科技为增长引擎的双轮驱动业务新格局。核心业务将主要覆盖城市更新、资产管理、运营管理、科技投资及数字经济等领域。

2、公司经营计划

公司2026年整体经营导向与核心策略为：以实现可持续经营能力为目标，聚焦经营性现金流回正、聚焦公司净资产增长，实现合理营收规模及经营利润；紧扣战略布局，重点推动科技赋能、城市更新等新业务落地见效，展现公司新业务良好开局及业绩预期，增强投资者信心，维护公司在资本市场的稳定，支撑公司价值持续提升。

（1）存量业务方面，筑牢保留包开发业务经营基本盘，严守资产安全底线，有序盘活存量项目，推动资产保值增值；加快代建服务、产商运营等稳定性强、风险可控的运营及服务类项目拓展，推动公司收入结构向高毛利运营及服务类业务方向优化转型。

16金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

（2）增量业务方面，聚焦城市更新、资产管理方向，依托存量资源与外部优质项目，深度挖掘业

务机会与盈利空间，实现优质项目拓展与标杆项目打造，完善不动产综合运营业务布局；积极推进内部科技赋能与数字科技场景化应用的孵化培育，打造支撑公司长期发展的新增长曲线。

（四）向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保

截至报告期末，公司为商品房承购人因银行抵押贷款提供的阶段性担保余额为4.12亿元，报告期，公司不存在因承担阶段性担保责任而支付的金额占公司最近一期经审计净利润10%以上的情形。

二、报告期内公司所处行业情况

公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求

2025年，全球经济呈现低增长、高波动、强分化走势，数字化转型深入各行各业。主要经济体货

币政策转向宽松，但降息节奏分化显著；世界大变局加速演进，科技革命与产业变革同地缘博弈交织，地缘不确定性仍存，贸易壁垒与供应链重构压力凸显。国内经济在科技、贸易等领域活力强劲，成为对冲全球经济下行的重要稳定器，全年 GDP增速 5%，总量首次跃上 140万亿元新台阶。固定资产投资下降3.8%，其中房地产开发投资下降17.2%。

房地产政策持续深化加码、精准施策，巩固市场基础，提振信心。2025年政策沿“精准松绑、供需并举、机制构建”推进。上半年各地放宽购房限制，降低房贷利率和首付比例，优化公积金政策，推进房票安置和住房以旧换新，释放需求。年中政治局会议明确政策长效化、精准化方向，多部门常态化房企融资白名单、扩大纾困资金，一线城市实施差异化限购，政策重心转向防风险、建机制、促转型。

中央经济工作会议要求稳市场、调供需、盘活存量，加快保障房建设、构建发展新模式，推动行业风险收敛、健康发展。

房地产销售市场仍处探底阶段，未明显改善。2025年，新建商品房销售面积下降8.7%，销售额下降 12.6%，住宅降幅更大。房企 TOP100销售额同比下滑 19.8%，市场承压。但年末政策释放带动成交边际回升，核心城市二手房活跃度提升，“以价换量”显著，一线及部分核心二线城市二手房回暖，全面回暖仍需时间观察。

土地市场成交低迷，头部企业集中度提升，资源向核心房企聚集。2025年，全国房地产开发投资下降17.2%；300城住宅用地成交建面下降13.5%，土地出让金下降10.6%。土拍市场点状高热、深度分化，头部央国企为拿地主力，部分稳健民企重返核心城市市场，但中小民企投资谨慎。全国土地市场处于调整筑底阶段，区域冷热分化加剧。

17金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

房地产融资支持持续加码，贷款增速回升。截至2025年四季度末，房地产开发贷款余额14.02万亿元，同比增长5.8%，增速提高2.6个百分点；个人住房贷款余额38.26万亿元，同比增长1.5%，增速提高2.8个百分点，结束下滑。房企“白名单”融资机制常态化，专项债重点支持城中村改造、保交楼，发行额同比大幅增加，缓解流动性压力，为项目交付和风险化解提供资金保障。

三、核心竞争力分析

公司将保持战略定力，全面构建不动产综合运营与数字科技深度融合的发展格局，实现企业整体价值与核心竞争力的重塑，着力提升经营质量与效率，以确保公司的持续经营与稳健发展。

1、财务结构修复

作为全国首家完成司法重整的大型上市房企，实现资产负债结构根本性修复，正式迈入低负债、轻资产、高效率的运营新阶段。重整引战赋予公司更低的转型成本与更强的转型动力，从而将资源集中投入城市更新、资产管理、数字科技等新兴赛道，在行业格局调整中抢占先机，形成关键的转型优势。

2、管理团队焕新

公司完成董事会换届与管理团队更迭，核心的新一届管理层，凭借纾困资管经验、全维度复合专业背景、优质股东资源与市场化治理机制，与公司“不动产综合运营商”的新定位高度契合，为新战略落地、业务重构与效能提升提供了最强组织保障，成为公司从传统开发商向不动产综合运营商转型的核心竞争优势。

3、股东资源赋能

重整完成后，公司形成“优质资本+央企 AMC+地方国企”的强力股东格局。新股东在注入资金的同时，引入了先进的战略理念与产业资源，在资产管理、特殊资产及科技赋能等领域积淀深厚，为公司转型布局提供了有效支撑。公司充分依托股东在特殊资产领域的资源、渠道、合作伙伴及专业团队，共同探索房地产新形势下“不良资产+”新赛道，快速构建差异化竞争力，在特殊资产管理、存量盘活、数字科技等领域形成显著市场优势。

4、综合开发运营

公司深耕行业多年，积淀了全业态开发、全周期运营的深厚功底。开发端，凭借标准化体系、集中采购实现高效成本管控，并持续迭代产品力，打造多个市场标杆，为切入城市更新、存量改造奠定基础。

运营端，代建业务形成产品设计、开发管理、成本控制、资源整合的全链条能力；产业运营构建覆盖智能制造、数字科技等领域的轻资产服务体系；商业运营打造“金科中心”“金科爱琴海”“金?WALK”

及历史街区四大产品线。开发与运营双轮驱动、协同发力，支撑公司向城市更新服务商、存量资产运营商等领域拓展奠定了坚实基础。

18金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

四、主营业务分析

1、概述

参见“管理层讨论与分析”中的“一、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。

2、收入与成本

（1）营业收入构成

单位：元

2025年2024年

占营业收入比占营业收入同比增减金额金额重比重

营业收入合计6884136248.26100%27554827451.25100%-75.02%分行业

房地产销售及运营6588251701.4995.70%27088399486.5098.31%-75.68%

其他295884546.774.30%466427964.751.69%-36.56%分产品

房地产销售及运营6588251701.4995.70%27088399486.5098.31%-75.68%

其他295884546.774.30%466427964.751.69%-36.56%分地区

西南地区2448884323.6535.57%10998773340.3839.92%-77.73%

华东地区1904794379.6727.67%9616175005.4334.90%-80.19%

华中地区2015830768.9929.28%4694794248.0617.04%-57.06%

其他514626775.957.48%2245084857.388.15%-77.08%

（2）占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况

□适用□不适用

单位：元营业收入比上营业成本比上毛利率比上年同期营业收入营业成本毛利率年同期增减年同期增减增减分行业房地产销售及

6588251701.495624160874.6814.63%-75.68%-76.34%上升2.4个百分点

运营分产品房地产销售及

6588251701.495624160874.6814.63%-75.68%-76.34%上升2.4个百分点

运营分地区

西南地区2448884323.652120120440.6313.43%-77.73%-78.63%上升3.62个百分点

华东地区1904794379.671541065332.7319.10%-80.19%-80.98%上升3.36个百分点

华中地区2015830768.991922689833.184.62%-57.06%-57.08%上升0.04个百分点

公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1年按报告期末口径调整后的主营业务数据□适用□不适用

19金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

（3）公司实物销售收入是否大于劳务收入

□是□否行业分类项目单位2025年2024年同比增减

房地产开发签约收入亿元80134-40%

相关数据同比发生变动30%以上的原因说明

?适用□不适用

报告期内，公司原部分子公司流动性风险未得到改善，无新增土地投资，项目层面债务逾期导致的诉讼执行、冻结查封持续增加，同时存量可售资源进一步减少，导致公司及所投资公司销售规模大幅下滑。

（4）公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况

□适用□不适用

（5）营业成本构成行业分类

单位：元

2025年2024年

行业分类项目占营业成本占营业成同比增减金额金额比重本比重

房地产销售房地产销售5596943218.8694.78%23774938497.9198.10%-76.46%

其他其他308547724.805.22%460943570.851.90%-33.06%

（6）报告期内合并范围是否发生变动

□是□否详见公司财务报告及合并报表附注

（7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况

□适用?不适用

（8）主要销售客户和主要供应商情况公司主要销售客户情况

前五名客户合计销售金额（元）225535682.03

前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例3.27%

前五名客户销售额中关联方销售额占年度销售总额比例0.00%公司前5大客户资料

序号客户名称销售额（元）占年度销售总额比例

1客户一66173302.750.96%

20金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

2客户二62489910.000.91%

3客户三56513761.470.82%

4客户四22345209.640.32%

5客户五18013498.170.26%

合计--225535682.033.27%主要客户其他情况说明

□适用□不适用公司主要供应商情况

前五名供应商合计采购金额（元）305956982.06

前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例10.19%

前五名供应商采购额中关联方采购额占年度采购总额比例0.00%公司前5名供应商资料

序号供应商名称采购额（元）占年度采购总额比例

1供应商一77877084.772.59%

2供应商二59781967.321.99%

3供应商三58781733.801.96%

4供应商四55124328.001.84%

5供应商五54391868.171.81%

合计--305956982.0610.19%主要供应商其他情况说明

□适用□不适用

报告期内公司贸易业务收入占营业收入比例超过10%

□适用□不适用

3、费用

单位：元

2025年2024年同比增减重大变动说明

销售费用134097092.83488723267.09-72.56%主要系销售规模下降所致

主要系公司持续提质增效、

管理费用738852223.081159527102.97-36.28%

增收节支，严控费用支出主要系公司及重庆金科司法

财务费用5235659114.257923835407.45-33.93%重整停止计息及本期合并范围减少所致

4、研发投入

□适用□不适用

5、现金流

单位：元项目2025年2024年同比增减

经营活动现金流入小计3967277870.2610155938387.70-60.94%

经营活动现金流出小计5688297338.1710829942064.83-47.48%

21金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

经营活动产生的现金流量净额-1721019467.91-674003677.13-155.34%

投资活动现金流入小计48261355.3848496100.62-0.48%

投资活动现金流出小计621440071.31690420699.65-9.99%

投资活动产生的现金流量净额-573178715.93-641924599.0310.71%

筹资活动现金流入小计3480504025.691030204667.31237.85%

筹资活动现金流出小计1303333121.182431490903.79-46.40%

筹资活动产生的现金流量净额2177170904.51-1401286236.48255.37%

现金及现金等价物净增加额-117028501.62-2717214045.3895.69%相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明

□适用□不适用经营活动产生的现金流量净额下降主要系公司受流动性风险和销售下滑影响；

投资活动产生的现金流量净额增加主要系取得子公司及其他营业单位支付的现金净额下降所致；

筹资活动产生的现金流量净额增加主要系收到重整投资款所致。

报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明

□适用□不适用报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异主要系公司及重庆金科因重整成执行完毕确认债务重组收益。

五、非主营业务分析

□适用□不适用

六、资产及负债状况分析

1、资产构成重大变动情况

单位：元

2025年末2025年初

占总资占总资比重增减重大变动说明金额金额产比例产比例

货币资金1407336513.449.45%2769466147.501.56%7.89%

应收账款72026768.410.48%1000403614.760.56%-0.08%

合同资产-0.00%549123447.600.31%-0.31%

根据公司、重庆金科重整计划将部分子公司股

存货2444601316.7916.42%91538664340.2551.66%-35.24%

权置入服务信托，合并范围大幅减少所致

投资性房地产-0.00%9515672662.035.37%-5.37%

根据公司、重庆金科重整计划将部分子公司股

长期股权投资345902152.932.32%17533206504.999.90%-7.58%

权置入服务信托，合并范围大幅减少所致

固定资产5067951.900.03%2199274076.821.24%-1.21%

在建工程-0.00%22029814.460.01%-0.01%

使用权资产-0.00%10975930.320.01%-0.01%

短期借款-0.00%5299359435.622.99%-2.99%

22金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

根据公司、重庆金科重

合同负债407150516.392.73%22719785919.9812.82%-10.09%整计划将部分子公司股

权置入服务信托，合并长期借款59980000.000.40%11119810668.886.28%-5.88%范围大幅减少所致

租赁负债-0.00%7966101.920.00%0.00%公司根据重整计划将非保留的原一级子公司股

权置入信托持股平台，由此产生应收转入信托持股平台的原子公司其

其他应收款5338269251.6335.85%30232676673.7817.06%18.79%他应收款项，根据《监管规则适用指引——会

计类第3号》有关规定按公允价值重新计量所致

根据公司、重庆金科重

应付账款1235412541.598.30%30341797277.9617.12%-8.82%整计划将部分子公司股

权置入服务信托，合并其他应付款2008799230.6013.49%62294939194.2135.16%-21.67%范围大幅减少所致

公司重整执行完毕，本期确认的债务重组收益

递延所得税负债4882690642.9032.79%1237534483.830.70%32.09%因分期缴税确认递延所得税负债境外资产占比较高

□适用□不适用

2、以公允价值计量的资产和负债

□适用□不适用

单位：万元计入权益的本期计本期本期公允价值本期出售

项目期初数累计公允价提的减购买其他变动[注]期末数变动损益金额值变动值金额金融资产交易性金融

-770.2652.606515.545692.68资产其他权益工

95482.143.00-95283.67201.47

具投资其他非流动

1360.06-1360.06

金融资产金融资产小

96842.20-770.263.0052.60-90128.195894.15

计投资性房地

951567.27-218772.173685.77-729109.33

产

上述合计1048409.47-219542.433.003738.37-819237.525894.15

金融负债351485.3131900.14-383385.45

[注]其他变动主要系根据公司、重庆金科重整计划兑付方案，合并范围内子公司因领受偿债资源持有信托受益权其他变动的内容无报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化

23金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

□是?否

3、截至报告期末的资产权利受限情况

项目期末账面价值（万元）期初账面价值（万元）受限原因

货币资金31185.17155695.28重整专项资金、司法冻结等

存货93698.033922706.87抵押、司法查封

长期股权投资246891.69

固定资产169303.58

投资性房地产808196.26

其他权益工具投资22609.49

合计124883.205325403.16

七、投资状况分析

1、总体情况

□适用□不适用

报告期投资额（万元）上年同期投资额（万元）变动幅度

76155.65149299.78-48.99%

2、报告期内获取的重大的股权投资情况

□适用□不适用

3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况

□适用□不适用

4、金融资产投资

（1）证券投资情况

□适用□不适用

单位：万元计入本期权益证最初会计期初公允的累本期本期报告期末会计证券证券代券资金投资计量账面价值计公购买出售期损账面核算品种码简来源成本模式价值变动允价金额金额益价值科目称损益值变动其他权境内外渤海公允价自有资

9668.HK 401.19 73.02 3.00 76.02 益工具

股票银行值计量金投资

合计401.19--73.023.0076.02----

24金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

（2）衍生品投资情况

□适用□不适用公司报告期不存在衍生品投资。

八、重大资产和股权出售

1、出售重大资产情况

□适用□不适用公司报告期未出售重大资产。

2、出售重大股权情况

□适用□不适用

九、主要控股参股公司分析

□适用□不适用

主要子公司及对公司净利润影响达10%以上的参股公司情况

单位：万元公司主要注册资本公司名称总资产净资产营业收入营业利润净利润

类型业务（元）重庆金科房地产控股子房地产

8080808081.00149641.66130917.181077.84646222.88388544.71

开发有限公司公司开发报告期内取得和处置子公司的情况

□适用□不适用对整体生产经营和业公司名称报告期内取得和处置子公司方式绩的影响嘉善盛泰置业有限公司股权受让无重大影响重庆金时力房地产开发有限公司股权受让无重大影响南宁金和顺房地产开发有限公司处置子公司无重大影响佛山市顺德区金瀚房地产开发有限公司处置子公司无重大影响成都宏腾世纪商业管理有限公司处置子公司无重大影响成都金科骏丰房地产开发有限公司处置子公司无重大影响重庆金美耀房地产开发有限公司处置子公司无重大影响四川金建管企业管理有限责任公司本期新设无重大影响重庆高泽金选企业管理有限公司本期新设无重大影响重庆旭泽金选企业管理有限公司本期新设无重大影响重庆致泽金选企业管理有限公司本期新设无重大影响重庆升泽金选企业管理有限公司本期新设无重大影响重庆甄泽金选企业管理有限公司本期新设无重大影响济南金凯顺管理咨询有限公司本期新设无重大影响新疆金客多房地产经纪有限公司本期新设无重大影响重庆建轩工程监理有限责任公司本期新设无重大影响广西隽敏工程造价咨询有限责任公司本期新设无重大影响广西金管服企业管理有限责任公司本期新设无重大影响贵州霖雍泽建管佳企业管理有限责任公司本期新设无重大影响

25金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

重庆昶汇商贸有限公司本期新设无重大影响昆明金建管企业管理服务有限责任公司本期新设无重大影响重庆致甄金选企业管理有限公司本期新设无重大影响重庆高升金选企业管理有限公司本期新设无重大影响重庆致甄高升企业管理有限公司本期新设无重大影响重庆元链科数码科技有限公司本期新设无重大影响天津金宏达企业管理有限公司注销无重大影响南昌金莱佳商业管理有限公司注销无重大影响南昌金峻维企业管理有限公司注销无重大影响天津骏奇商务咨询服务有限公司注销无重大影响天津金京世纪商务咨询有限公司注销无重大影响南宁金振德茂房地产开发有限公司注销无重大影响

因进入破产清算司法程序，并向管理人移交经营杭州泰都置业有限公司无重大影响决策权，导致丧失控制权因进入破产清算司法程序，并向管理人移交经营温州金瑶置业有限公司无重大影响决策权，导致丧失控制权因进入破产清算司法程序，并向管理人移交经营江苏科润房地产开发有限公司无重大影响决策权，导致丧失控制权因进入破产清算司法程序，并向管理人移交经营平湖悦佳房地产开发有限公司无重大影响决策权，导致丧失控制权因进入破产清算司法程序，并向管理人移交经营张家港星辰房地产开发有限公司无重大影响决策权，导致丧失控制权无锡金科嘉润房地产开发有限公司及其子因进入破产清算司法程序，并向管理人移交经营无重大影响

公司决策权，导致丧失控制权重庆亿臻房地产开发有限公司合作方行使更多管控权利导致丧失控制权无重大影响

重庆致泽金选企业管理有限公司、重庆甄重整计划设立的信托持股平台，因重整计划执行无重大影响

泽金选企业管理有限公司及其子公司完毕，不再纳入合并范围重庆高泽金选企业管理有限公司、重庆升重整计划设立的信托持股平台，因重整计划执行无重大影响

泽金选企业管理有限公司及其子公司完毕，不再纳入合并范围根据公司、重庆金科重整计划将该公司股权置入安徽西湖新城置业有限公司无重大影响

服务信托，不再纳入合并范围根据公司、重庆金科重整计划将该公司股权置入北京金科兴源置业有限公司无重大影响

服务信托，不再纳入合并范围根据公司、重庆金科重整计划将该公司股权置入湖南金科房地产开发有限公司无重大影响

服务信托，不再纳入合并范围根据公司、重庆金科重整计划将该公司股权置入金科地产集团武汉有限公司无重大影响

服务信托，不再纳入合并范围根据公司、重庆金科重整计划将该公司股权置入陕西金润达房地产开发有限公司无重大影响

服务信托，不再纳入合并范围根据公司、重庆金科重整计划将该公司股权置入深圳金科产业投资基金管理有限责任公司无重大影响

服务信托，不再纳入合并范围根据公司、重庆金科重整计划将该公司股权置入重庆金劲佳企业管理有限公司无重大影响

服务信托，不再纳入合并范围根据公司、重庆金科重整计划将该公司股权置入重庆金科企业管理集团有限公司无重大影响

服务信托，不再纳入合并范围根据公司、重庆金科重整计划将该公司股权置入重庆品南商业管理有限责任公司无重大影响

服务信托，不再纳入合并范围根据公司、重庆金科重整计划将该公司股权置入重庆市金科坤合投资有限公司无重大影响

服务信托，不再纳入合并范围根据公司、重庆金科重整计划将该公司股权置入重庆同辉润泽信息技术服务有限公司无重大影响

服务信托，不再纳入合并范围根据公司、重庆金科重整计划将该公司股权置入杭州金禄商务咨询有限公司无重大影响

服务信托，不再纳入合并范围根据公司、重庆金科重整计划将该公司股权置入重庆市金科文化旅游投资有限责任公司无重大影响

服务信托，不再纳入合并范围根据公司、重庆金科重整计划将该公司股权置入南京市兴翔房地产开发有限公司无重大影响

服务信托，不再纳入合并范围

26金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

根据公司、重庆金科重整计划将该公司股权置入杭州天劲企业管理咨询有限公司无重大影响

服务信托，不再纳入合并范围根据公司、重庆金科重整计划将该公司股权置入贵阳熙元和企业管理有限公司无重大影响

服务信托，不再纳入合并范围根据公司、重庆金科重整计划将该公司股权置入金裕控股集团有限公司无重大影响

服务信托，不再纳入合并范围根据公司、重庆金科重整计划将该公司股权置入天津金科骏耀企业管理咨询服务有限公司无重大影响

服务信托，不再纳入合并范围根据公司、重庆金科重整计划将该公司股权置入江阴金科置业发展有限公司无重大影响

服务信托，不再纳入合并范围根据公司、重庆金科重整计划将该公司股权置入南宁金卓立房地产开发有限公司无重大影响

服务信托，不再纳入合并范围根据公司、重庆金科重整计划将该公司股权置入山东金科天宸房地产有限公司无重大影响

服务信托，不再纳入合并范围根据公司、重庆金科重整计划将该公司股权置入陕西科骏房地产开发有限公司无重大影响

服务信托，不再纳入合并范围根据公司、重庆金科重整计划将该公司股权置入无锡金科科润房地产开发有限公司无重大影响

服务信托，不再纳入合并范围根据公司、重庆金科重整计划将该公司股权置入云南金科宏图置业有限公司无重大影响

服务信托，不再纳入合并范围根据公司、重庆金科重整计划将该公司股权置入重庆庆越装饰工程有限公司无重大影响

服务信托，不再纳入合并范围根据公司、重庆金科重整计划将该公司股权置入安顺金科澳维房地产开发有限公司无重大影响

服务信托，不再纳入合并范围根据公司、重庆金科重整计划将该公司股权置入重庆奥珈置业有限公司无重大影响

服务信托，不再纳入合并范围根据公司、重庆金科重整计划将该公司股权置入重庆合川区金科合竣置业有限公司无重大影响

服务信托，不再纳入合并范围根据公司、重庆金科重整计划将该公司股权置入重庆华协置业有限公司无重大影响

服务信托，不再纳入合并范围根据公司、重庆金科重整计划将该公司股权置入重庆江骏房地产开发有限公司无重大影响

服务信托，不再纳入合并范围根据公司、重庆金科重整计划将该公司股权置入重庆金开睿腾房地产开发有限公司无重大影响

服务信托，不再纳入合并范围根据公司、重庆金科重整计划将该公司股权置入重庆金科嘉辰房地产开发有限公司无重大影响

服务信托，不再纳入合并范围根据公司、重庆金科重整计划将该公司股权置入重庆金科金裕房地产开发有限公司无重大影响

服务信托，不再纳入合并范围根据公司、重庆金科重整计划将该公司股权置入重庆金科景绎房地产开发有限公司无重大影响

服务信托，不再纳入合并范围根据公司、重庆金科重整计划将该公司股权置入重庆诺奥商业管理有限公司无重大影响

服务信托，不再纳入合并范围根据公司、重庆金科重整计划将该公司股权置入重庆市江津区金科国竣置业有限公司无重大影响

服务信托，不再纳入合并范围根据公司、重庆金科重整计划将该公司股权置入重庆市金科骏凯房地产开发有限公司无重大影响

服务信托，不再纳入合并范围根据公司、重庆金科重整计划将该公司股权置入重庆相龙实业发展有限公司无重大影响

服务信托，不再纳入合并范围根据公司、重庆金科重整计划将该公司股权置入重庆星坤房地产开发有限公司无重大影响

服务信托，不再纳入合并范围根据公司、重庆金科重整计划将该公司股权置入重庆众笙迈企业管理有限公司无重大影响

服务信托，不再纳入合并范围根据公司、重庆金科重整计划将该公司股权置入重庆市开州区金科大酒店有限公司无重大影响

服务信托，不再纳入合并范围根据公司、重庆金科重整计划将该公司股权置入金科集团苏州房地产开发有限公司无重大影响

服务信托，不再纳入合并范围北京金科纳帕置业有限公司根据公司、重庆金科重整计划将该公司股权置入无重大影响

27金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

服务信托，不再纳入合并范围根据公司、重庆金科重整计划将该公司股权置入成都金钰隆房地产开发有限公司无重大影响

服务信托，不再纳入合并范围根据公司、重庆金科重整计划将该公司股权置入合肥常骏房地产开发有限公司无重大影响

服务信托，不再纳入合并范围根据公司、重庆金科重整计划将该公司股权置入南京东骏房地产开发有限公司无重大影响

服务信托，不再纳入合并范围根据公司、重庆金科重整计划将该公司股权置入南宁金泓耀房地产开发有限公司无重大影响

服务信托，不再纳入合并范围根据公司、重庆金科重整计划将该公司股权置入武汉金珏房地产开发有限公司无重大影响

服务信托，不再纳入合并范围根据公司、重庆金科重整计划将该公司股权置入云南金鸿图产业发展有限公司无重大影响

服务信托，不再纳入合并范围根据公司、重庆金科重整计划将该公司股权置入重庆金科骏宏房地产开发有限公司无重大影响

服务信托，不再纳入合并范围根据公司、重庆金科重整计划将该公司股权置入重庆金科坤基房地产开发有限公司无重大影响

服务信托，不再纳入合并范围根据公司、重庆金科重整计划将该公司股权置入重庆辰钰进商业管理有限公司无重大影响

服务信托，不再纳入合并范围根据公司、重庆金科重整计划将该公司股权置入陕西金科星辰房地产开发有限公司无重大影响

服务信托，不再纳入合并范围根据公司、重庆金科重整计划将该公司股权置入天津金科骏旭房地产开发有限公司无重大影响

服务信托，不再纳入合并范围根据公司、重庆金科重整计划将该公司股权置入武汉金科卓砺房地产开发有限公司无重大影响

服务信托，不再纳入合并范围根据公司、重庆金科重整计划将该公司股权置入

金科华北（北京）房地产开发有限公司无重大影响

服务信托，不再纳入合并范围根据公司、重庆金科重整计划将该公司股权置入重庆靖沄工程项目管理有限公司无重大影响

服务信托，不再纳入合并范围根据公司、重庆金科重整计划将该公司股权置入安顺金嘉澳实业有限公司无重大影响

服务信托，不再纳入合并范围根据公司、重庆金科重整计划将该公司股权置入江阴科宸房地产开发有限公司无重大影响

服务信托，不再纳入合并范围根据公司、重庆金科重整计划将该公司股权置入重庆金卓鑫企业管理服务有限公司无重大影响

服务信托，不再纳入合并范围根据公司、重庆金科重整计划将该公司股权置入重庆茂烨盛商业管理有限公司无重大影响

服务信托，不再纳入合并范围主要控股参股公司情况说明无

十、公司控制的结构化主体情况

□适用□不适用

十一、公司未来发展的展望

（一）不动产综合运营

1、城市更新业务

城市更新是以城市发展战略为导向，对存量资产的物理形态、功能定位、产业结构、生态配套进行升级和优化，从而能实现功能重塑和价值再造的系统性工程。

28金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

公司将城市更新定位为向不动产综合运营商转型的核心战略入口，聚焦一线及强二线核心城市，大力发展存量资产改造运营和轻资产代建业务，机会发展精品开发业务，打造“投融改建管退”全周期大资管模式。

代建管理坚持“出资型代建为主线、纯轻型代建为基础、咨询服务为补充”的业务结构，以城市深耕策略做大规模，通过多元品类和优质客户构建差异化竞争力，力争在未来5年成为代建服务行业的标杆企业。

2、资产管理业务

资产管理业务主要涵盖存量不动产运营管理、城市更新项目盘活、特殊资产收购与处置、产业园

区及商业资产受托管理、资产证券化与基金运作、代建管理及资产增值服务，构建“投融管退”一体化资管服务体系。

公司资产管理业务将充分发挥股东方在特殊资产领域的资源、渠道、合作方及团队，共同探索房地产新形势下“不良资产+”的风险化解方案，包括通过参与债务重组、重整盘活、项目纾困、破产清算等方式提升资产价值，利用互联网技术和大数据平台赋能特殊资产业务，构建全生态服务体系，打造资产尽调、重整重组、纾困赋能到运营增值的全流程服务能力，优先以商业 REITs为核心切入点，构建以资产证券化为主、市场化转让为辅的多元化退出体系。积极拓展社会增量开发类特殊资产项目，适度发展社会增量持有类特殊资产项目。

3、运营管理业务

运营管理业务是公司打造大资管模式的核心承载，通过整合强化产业、商业、酒店等多类物业的运营能力，打造综合性资产运营平台，通过专业化的管理团队和先进的数智化管理工具，提供从项目策划、规划设计、招商代理到运营管理的闭环服务体系，提升资产的租金收益和运营效率，实现高坪效运营。

公司将运营管理业务定位为发展基石，是企业稳定的现金流来源，为公司提供持续的经营韧性。

聚焦商业综合体、公共场馆、高科技商务园区、酒店等核心不动产，以合作运营、委托管理、收并购等方式，经营管理受托资产和持有物业，实现资产管理规模持续增长。

4、数字科技业务

公司将数字科技业务定位为重要的战略增长极，以科技孵化与投资为增长飞轮、数字经济为新兴赛道，着力打造“科技赋能、资本增值、业务协同”的一体化增长引擎，持续培育并强化公司第二增长曲线，为企业高质量发展注入持久动能。

（1）科技投资

29金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

一是开展不动产科技投资。聚焦“好房子”、健康空间、智慧运营等核心领域，深度挖掘传统不动产科技企业在新场景中的应用价值，推动场景价值实质性转化，并实现标准化服务的对外输出。

二是开展前沿科技投资。围绕新兴产业、未来产业与不动产应用场景的深度融合，通过产业基金参与、自有资金跟投等方式，把握前沿技术反哺主业场景升级，构建“投资、赋能、退出、再投资”的良性循环，为中长期发展注入战略韧性。

（2）数字经济业务

一是发展“电竞+不动产”融合业务。依托公司管理的商业综合体、产业园区、城市更新等多元化空间载体，实现空间活化与商业价值提升，构建从空间运营到内容输出、从流量导入到商业变现的完整产业闭环。

二是发展文化科技业务。聚焦城市更新、商业存量盘活、文旅景区升级等场景，以沉浸式文化创意设计服务为核心，通过线上内容引流与线下体验消费的闭环联动，有效提升资产运营收益与资产估值。

（二）公司面临的风险分析

公司未来主要业务以城市更新、资产管理、运营管理、科技投资、数字经济为主，结合目前公司主要业务及未来战略规划，面临的主要风险如下：

1、政策风险

房地产行业受国家宏观调控政策影响较大，为引导和促进房地产业持续、稳定、健康的发展，坚持“房住不炒”，政府采取了包括货币、财政、税收和产业等一系列宏观调控措施对房地产市场进行调控。

若未来国家持续对房地产行业进行调控，而公司的经营不能适应宏观调控政策的变化，公司业务经营将面临一定的风险。

2、市场风险

房地产行业具有明显的地域属性。随着我国房地产行业日益成熟，部分城市和地区房地产市场进入调整期；尤其是报告期内，受现金流趋紧影响，国内房地产市场出现分化，不同区域、不同城市以及不同公司之间的市场分化现象加剧，对房地产项目的销售带来一定的不确定性。公司能否保持在品牌、资金、产品、规模上的领先优势，能否被市场认可，可能会对公司业务和经营业绩产生影响。

3、开发风险

房地产项目开发系一项复杂的系统工程，具有周期长、投资大、涉及行业多、有较强的地域性的特征，且受规划、国土、建设、房管、物价和消防等多个政府部门的审批和监管。如某一个环节发生问题，都有可能影响到项目的进展。另外，房地产项目的实施过程中还存在原材料价格的波动、开发周期

30金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

加长、预售监管资金管控更严、金融机构要求提前偿还贷款等风险，可能对项目的收入和盈利水平产生不利影响。公司在经营中若不能妥善应对上述情况，可能会对公司的经营业绩产生一定的影响。

4、战略转型风险

公司规划从“传统开发商”向“科技驱动型不动产综合运营商”跨越，打造全周期资产管理能力。当前内部能力体系仍以增量开发为主，在大资管模式、不动产科技等领域存在人才储备不足，若核心能力构建速度慢于战略推进速度，可能导致转型不及预期。

5、管理风险

公司作为一家专业化经营的大型房地产开发企业，具备成熟的房地产项目开发、运营模式和管理制度，如果内部的管理体系、项目管理制度、人力资源储备、纾困政策落实等方面不能满足转型发展的要求，公司将面临一定的管理风险。

6、外部环境和行业复苏的不确定风险

“十五五”时期，国际地缘冲突、全球经济动能不足，国内有效需求、地方财政等问题依然突出。房地产调控长效机制仍在完善，行业复苏节奏存在不确定性。若宏观经济增长不及预期，或房地产行业复苏不及预期，可能影响公司的战略推进节奏。

7、其它不确定因素

鉴于国际国内宏观环境、房地产调控政策、市场环境与形势、公司经营情况等会不断变化，公司存在实现不了发展战略及计划目标的可能，也存在根据市场形势以及实际经营和发展需要对战略规划及经营目标作出调整的可能。

（三）公司应对措施

为保障战略目标落地，公司将从组织、资源、机制和现金流四大方面构建全方位支撑保障体系，推动企业高质量转型发展。

1、组织保障

构建“总部聚焦、事业部激活、区域协同”的高效组织体系。总部锚定战略决策、资源配置、风险管控三大核心定位，优化部门架构与人员配置，打造精干高效的管理中枢；事业部实行自主经营模式，赋予充分经营自主权，在严控系统性风险的基础上鼓励协同竞争，提升业务单元核心战斗力；区域端推进层级精简、区域协同、职能转型三大转变，推动区域总部向服务型、资源拓展型升级，为业务拓展提供坚实地理支撑。同时重塑企业文化，以“专业、高效、创新、共享”为核心，强化奋斗创业、合规守底线、经营重效益、统筹重协同的核心意识。

2、资源保障

聚焦资金、人力两大核心资源精准发力。资金端拓宽股权融资、资产证券化等多元化融资渠道，优

31金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

化传统融资模式，通过精细化预算管理与资金集中管控，提升资金使用效率；人力端依托多元化激励机制留住核心人才，加快招募培育资产运营、特殊资产处置、科技股权投资等转型紧缺专业人才，搭建适配战略发展的人才梯队。

3、机制保障

搭建资源共享、协同竞争机制。实现区域与事业部利益共享；搭建统一资源共享平台，通过考核激励推动客户、供应商、技术、人才等资源高效流转。

4、现金流保障

融资端持续深化多元化策略，除传统信贷外，用好用活资本市场融资工具，优化长短期债务结构，降低财务杠杆；经营性现金流方面，强化项目全周期现金流管控，提升销售回款、租金收缴、资产处置等环节的回款率，加快存量资产去化速度，提升资产周转效率，同时严格控制非必要支出，确保经营性现金流稳定正向，为战略落地提供坚实的现金流支撑。

2026年，公司将统筹推进各项保障举措，多措并举、狠抓落实，力争全面完成全年各项经营目标与任务。

十二、报告期内接待调研、沟通、采访等活动

□适用□不适用接待接待对接待对谈论的主要内容接待时间接待方式调研的基本情况索引地点象类型象及提供的资料详见巨潮资讯网2025年5

2024年度业绩、通过“全景网”线月29日披露的《金科地产

2025年05月29日重庆其他股东经营情况及重整

上直播集团股份有限公司投资者工作关系活动记录表》。

2025年半年度业

通过“全景网”线

2025年09月25日重庆其他股东绩、经营情况及-

上直播重整工作

十三、市值管理制度和估值提升计划的制定落实情况公司是否制定了市值管理制度。

□是□否公司是否披露了估值提升计划。

□是□否

十四、“质量回报双提升”行动方案贯彻落实情况

公司是否披露了“质量回报双提升”行动方案公告。

□是□否

32金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

第四节公司治理、环境和社会

一、公司治理的基本状况

公司严格按照《公司法》《证券法》《上市公司治理准则》《深交所股票上市规则》等法律法规

及规范性文件的要求，持续深入开展公司治理，建立健全内部控制，不断完善公司法人治理结构，进一步规范公司运营管理。报告期内，公司股东会、董事会、监事会均能持续严格按照相关规章制度规范运行，各位董事、监事、高级管理人员均能勤勉尽责，切实履行忠实义务，公司治理的实际情况与中国证监会发布的有关上市公司治理的规范性要求不存在重大差异。

1、关于股东与股东会

报告期内，公司共组织召开4次股东会。公司均严格按照《公司法》《公司章程》《股东会议事规则》等法律法规的要求，由董事会召集并召开股东会，律师通过现场或视频方式见证并出具法律意见书。

涉及公司的重大事项，特别是影响中小股东利益的重大事项，都需先经董事会审议后提交股东会审议，表决时，需回避表决的关联董事均按规定予以回避，并及时、充分、准确披露，符合公开、公正、公平的原则，确保全体股东，特别是中小股东的合法权益不受侵害。

2、关于控股股东和上市公司

公司按照《公司法》《证券法》《公司章程》及证券监管部门的有关规定严格规范与控股股东的关系。报告期内，公司积极推进司法重整工作，并执行完毕了重整计划，公司控股股东亦相应发生变化。

报告期内，原控股股东与现任控股股东通过股东会依法行使股东权利，没有超越股东会干预公司的决策和生产经营活动。公司拥有独立的业务和自主经营能力，上述控股股东与上市公司之间人员、资产、财务分开，机构、业务独立，公司财务、会计管理制度健全，公司董事会、监事会和内部机构依法独立运行。公司与控股股东的关联交易活动遵循商业原则，关联交易价格公平合理，并对交易情况予以充分披露。

3、关于董事与董事会

报告期内，公司完成董事会换届，第十一届董事会及第十二届董事会共组织召开13次会议。目前，董事会下设审计、提名与薪酬、战略发展与 ESG、关联交易四个专门委员会。董事会战略发展与 ESG委员会主任委员由公司董事长担任，关联交易委员会主任委员由公司副董事长担任，其余专门委员会主任委员均由独立董事担任，其中审计委员会担任主任委员的独立董事是会计专业人士。董事会专门委员会均按照有关工作细则的规定，定期或者不定期召开会议，就有关事项进行审议并按规定将部分事项提交董事会审议。报告期内，公司董事会按照《公司章程》赋予的权利和义务认真履行职责，按照《董事

33金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文会议事规则》等相关规则规范运行，各位董事忠实、诚信、勤勉地履行职责，对公司专项借款、董事会换届、修改制度、调整增持计划等事项尽责审议。公司董事会依法行使职权，平等对待所有股东，能够高效运行和科学决策。

4、关于监事与监事会

报告期内，公司监事会共组织召开3次会议。监事会的人员及结构符合国家法律法规的规定。公司监事会按照《公司章程》赋予的权利和义务认真履行职责，按照《监事会议事规则》规范运行，本着对公司和股东负责的原则，对公司各定期报告、关于实际控制人之一致行动人股份增持计划调整的议案等事项尽责审议，独立行使监督和检查职能，列席董事会会议，有效地维护了公司的利益和全体股东的合法权益。报告期内，公司完成董事会换届，并根据《公司法》《关于新〈公司法〉配套制度规则实施相关过渡期安排》《上市公司章程指引》《上市公司股东会规则》《上市公司信息披露管理办法》以及

《深圳证券交易所股票上市规则》《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第1号——主板上市公司规范运作》等法律、法规、规范性文件的最新规定，取消了监事会。

5、关于信息披露与透明度

公司指定董事会秘书负责信息披露工作、接待股东来访和咨询；严格按照《公司章程》和《公司信息披露管理制度》等有关规定，真实、准确、完整、及时地披露有关信息，《中国证券报》《证券时报》《上海证券报》《证券日报》及巨潮资讯网系公司指定信息披露媒体，从而确保所有股东能公平获取公司信息。此外，通过网上投资者交流会、电话、网络、面谈等多种形式与广大股东和相关机构进行交流，实现公司与投资者之间及时便捷的双向沟通与联系，维护股东尤其是中小股东的利益，努力形成良性的互动关系。

公司治理的实际状况与法律、行政法规和中国证监会发布的关于上市公司治理的规定是否存在重大差异

□是□否

公司治理的实际状况与法律、行政法规和中国证监会发布的关于上市公司治理的规定不存在重大差异。

二、公司相对于控股股东、实际控制人在保证公司资产、人员、财务、机构、业务等方面的独立情况

报告期内，重庆市第五中级人民法院出具（2024）渝05破117号之四《民事裁定书》，裁定批准《金科地产集团股份有限公司重整计划》，并终止公司重整程序。管理人将转增股票过户至全体重整投资人指定证券账户，公司股东京渝星筑与京渝星璨的执行事务合伙人均为上海品器，故京渝星筑与京渝星璨构成关联方，且为一致行动关系，京渝星筑与京渝星璨合计持有金科股份9.93亿股（占公司总股本的9.34%），为公司第一大股东。报告期内，公司完成董事会换届，其中京渝星筑与京渝星璨共提名了8名董事（含独立董事），至此公司控股股东由金科控股变更为京渝星筑、京渝星璨，公司实际控制

34金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

人则由黄红云变更为无实际控制人。本公司法人治理结构健全，在业务、人员、资产、机构、财务等方面与控股股东完全分开，具有完整的业务及自主经营能力。

（一）公司资产独立

公司资产独立完整、产权明晰，且全部处于公司的控制之下，并为公司独立拥有和运营，与控股股东资产完全分开。公司不存在资金、资产被控股股东占用的情形。

（二）公司人员独立

公司独立聘用员工，劳动、人事及工资管理完全与控股股东独立，公司高级管理人员均未在公司控股股东、实际控制人单位担任职务，均在本公司领取报酬。公司所有的董事、监事均通过合法程序选举产生，总裁、联席总裁、常务副总裁、副总裁、财务负责人、董事会秘书等高级管理人员均由董事会聘任，公司拥有独立的人事任免权。

（三）公司财务独立

公司拥有独立的财务部门和财务人员，按相关规定建立了独立的财务核算体系和财务会计制度，独立开立银行账户，独立纳税，独立运作，规范管理，并对控股子公司建立了严格的财务管理制度。公司与控股股东的财务完全分开，不存在控股股东干预公司财务的情况。

（四）公司机构独立

公司拥有独立完整的组织机构体系和规范的法人治理机构，公司董事会、监事会及各职能部门、各子公司组成了有机的整体，并独立运作，与控股股东机构完全分开，控股股东及其职能部门与公司及其职能部门不存在从属关系，也未出现控股股东、实际控制人直接干预公司机构设置及日常经营活动的情况。

（五）公司业务独立

公司具有独立完整的业务发展及自主经营能力，独立于控股股东，控股股东不存在直接或间接干预公司经营活动的情况。

三、同业竞争情况

□适用□不适用

35金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

四、董事和高级管理人员情况

1、基本情况

性年任职任期起始日任期终止日期初持股数本期增持股份数本期减持股份数其他增减变动期末持股数股份增减变姓名职务

别龄状态期期（股）量（股）量（股）（股）（股）动的原因

董事长、总2025年102028年10郭伟男49现任裁月16日月15日

2025年102028年10

王晓晴男52副董事长现任月16日月15日

董事、常务2025年102028年10李根男42现任副总裁月16日月15日

2025年102028年10

李亮男43董事现任月16日月15日

2025年102028年10

施浩男62董事现任月16日月15日

2025年102028年10

张勇男51董事现任月16日月15日

2025年102028年10

封和平男66独立董事现任月16日月15日

2025年102028年10

张毅男61独立董事现任月16日月15日

2025年102028年10

孙霞女44独立董事现任月16日月15日

2025年102028年10

周达男45联席总裁现任18435001843500月16日月15日

2025年102028年10

杨鹏男38董事会秘书现任月16日月15日

2021年012024年01

杨程钧男49董事、总裁离任14376001437600月29日月28日

2023年042024年01

陈星宏男46职工董事离任167500167500月20日月28日

2017年052024年01

陈刚男56职工董事离任765000765000月24日月28日朱宁男52独立董事离任2021年012024年010

36金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

月29日月28日

2021年012024年01

王文男46独立董事离任0月29日月28日

2021年012024年01

胡耘通男43独立董事离任0月29日月28日

2019年032024年01

刘忠海男50监事会主席离任32500003250000月13日月28日

2021年012024年01

梁忠太男44监事离任439800439800月29日月28日

2023年042024年01

骆瑞锋男47职工监事离任0月20日月28日

2021年022024年01

罗利成男61联席总裁离任99860099986009月09日月28日

2021年022024年01

王伟男56联席总裁离任423989423989月09日月28日副总裁兼董2020年052024年01张强男55离任644200644200事会秘书月26日月28日

副总裁、财2021年022024年01宋柯男50离任636400636400务负责人月09日月28日

2018年032024年01

黄中强男50副总裁离任266500266500月12日月28日

2025年102028年4月

何鸽平女57财务负责人离任月16日10日

合计------------198604980019860498--

[注]1、根据《公司章程》规定，公司第十一届董事会、监事会任期三年（即2021年1月29日至2024年1月28日止），公司因重整工作原因延期换届（详见2024年2月1日在信息披露媒体刊载了《关于董事会及监事会延期换届的提示性公告》）。报告期内，公司已完成董事会换届，并取消了监事会。

2、刘忠海经股东会选举成为公司监事后，根据公司《限制性股票激励计划》的相关规定，其已不符合限制性股票激励对象要求，公司将对其所持175万股未解锁限制性股票予

以回购注销，该事项目前尚在推动中。

37金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

报告期是否存在任期内董事和高级管理人员离任的情况

□是□否

公司董事、高级管理人员变动情况

□适用□不适用姓名担任的职务类型日期原因

郭伟董事长、总裁被选举2025年10月16日换届王晓晴副董事长被选举2025年10月16日换届

李根董事、常务副总裁被选举2025年10月16日换届李亮董事被选举2025年10月16日换届施浩董事被选举2025年10月16日换届张勇董事被选举2025年10月16日换届封和平独立董事被选举2025年10月16日换届张毅独立董事被选举2025年10月16日换届孙霞独立董事被选举2025年10月16日换届联席总裁聘任2025年10月16日换届周达董事长任期满离任2025年10月16日换届财务负责人聘任2025年10月16日换届何鸽平财务负责人离任2026年04月10日个人原因杨鹏董事会秘书聘任2025年10月16日换届

杨程钧董事、总裁任期满离任2025年10月16日换届陈星宏职工董事任期满离任2025年10月16日换届陈刚职工董事任期满离任2025年10月16日换届朱宁独立董事任期满离任2025年10月16日换届王文独立董事任期满离任2025年10月16日换届胡耘通独立董事任期满离任2025年10月16日换届刘忠海监事会主席任期满离任2025年10月16日换届梁忠太监事任期满离任2025年10月16日换届骆瑞锋职工监事任期满离任2025年10月16日换届罗利成联席总裁离任2025年06月06日退休王伟联席总裁任期满离任2025年10月16日换届张强副总裁兼董事会秘书任期满离任2025年10月16日换届

宋柯副总裁、财务负责人任期满离任2025年10月16日换届黄中强副总裁任期满离任2025年10月16日换届

2、任职情况

公司现任董事、高级管理人员专业背景、主要工作经历以及目前在公司的主要职责

（1）董事主要工作经历及任职、兼职情况

郭伟先生：1976年10月出生，硕士，现任公司董事长兼总裁、中共金科地产集团股份有限公司委员会副书记。历任万科集团税务管理部总经理、北京公司副总经理、大连万科总经理；万科集团北方区域副总经理、中航万科首席投融官、合伙人。2019年至2021年，任新城控股集团苏州区域公司总经理；

2021年3月至2024年7月，任信达地产股份有限公司党委副书记、执行董事、总经理，法定代表人；

2024年8月至2025年8月，任中国信达集团战略客户二部总经理级。2025年10月起，任公司董事长兼总裁。

38金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

王晓晴先生：1973年6月出生，工商管理专业博士研究生。现任公司副董事长及海南信唐贸易合伙企业（有限合伙）执行事务合伙人、四川省华之众实业有限公司董事长。2021年9月至2023年6月，任海南椰岛集团股份有限公司董事长。2023年1月至今任四川省人大常委会委员；2025年3月至今任中国社会工作联合会退役军人委员会副主任。2023年10月至今任中华职业教育社常务理事。2025年

10月起，任公司副董事长。

李根先生：1983年12月出生，硕士。现任公司董事兼常务副总裁。2011年7月至2012年7月，任星浩股权投资管理有限公司高级投资经理；2013年4月至2018年9月，历任信业股权投资管理有限公司股权投资部总经理、董事总经理、首席执行官；2021年2月至2025年10月，任北京品器管理咨询有限公司首席执行官。2025年10月起，任公司董事兼常务副总裁。

李亮先生：1982年7月出生，博士研究生。现任公司董事、中国长城资产管理股份有限公司重庆市分公司党委副书记。2015年至2021年，任中国长城资产管理股份有限公司江苏省分公司高级经理；

2021年至2024年，历任中国长城资产管理股份有限公司资产经营五部、中国长城资产管理股份有限公

司江苏省分公司总经理助理；2024年至2026年，任中国长城资产管理股份有限公司资产经营五部副总经理；2026年至今任中国长城资产管理股份有限公司重庆市分公司党委副书记。2025年10月起，任公司董事。

施浩先生：1964年2月出生，硕士。现任公司董事及浙商银行（证券代码：601916）独立董事。

2005年6月至2006年10月，任中国民生银行总行零售银行产品运营总监；2006年10月至2008年6月，任巴克莱资本（香港）董事总经理；2009年12月至2012年6月，任中国农业银行总行投资银行部副总经理；2012年6月至2018年12月，任中国农业银行加拿大代表处首席代表；2019年7月至

2023年3月，历任穆迪投资者服务公司（中国）董事总经理、中国区总经理。曾担任国电南自（证券代码：600268）独立董事。2025年10月起，任公司董事。

张勇先生：1975年2月出生研究生。现任公司董事、中共金科地产集团股份有限公司委员会专职副书记。历任凯源度假村总经理、协信集团巴南购物中心总经理；2005年至2010年，任金科大酒店总经理助理、金科股份总裁办主任；2010年至2016年，任金科股份永川、湖南公司总经理；2016年至

2017年，任金科物业服务集团董事长；2017年至2018年，任金科股份遵义公司总经理；2018年至

2019年，任金科股份总裁办主任、党委副书记；2019年2025年9月，分管金科股份党建及法务工作。

2025年10月起，任公司董事。

封和平先生：1960年2月出生，经济学硕士，高级会计师、中国注册会计师。现任公司独立董事。

1985年9月至2011年2月，先后任职于中华会计事务所、安达信会计师事务所、普华永道会计师事务

39金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文所；2011年2月至2014年8月，任摩根士丹利中国区副主席，2014年8月至2017年8月，任普华永道会计师事务所高级顾问；2007年5月至2009年5月，任中国证监会第七、八届发审委员会委员；

2010年5月至2011年6月，任中国证监会上市公司并购重组审核委员会委员。现任银华基金管理股份

有限公司独立董事，北京水滴科技集团有限公司独立董事。2025年10月起，任公司独立董事。

张毅先生：1964年5月出生，法学学士，中国注册律师香港注册外地律师。现任公司独立董事。

1986年至1997年任职于广东国际信托投资公司2002年至2019年广东科德律师事务所任创始合伙

人2019年至今任北京德和衡律师事务所香港分所主任及北京德和衡律师事务所高级联席合伙人。

2025年10月起，任公司独立董事。

孙霞女士：1982年4月出生，大学本科。现任公司独立董事、中国工商银行重庆江北支行副行长。

历任中国工商银行重庆市分行机构金融业务部经理、总经理助理，中国工商银行重庆江北支行行长助理、副行长等职务。2014年4月至2017年9月，任中国工商银行重庆市分行机构金融业务部总经理助理；

2017年9月至2018年12月，任中国工商银行重庆江北支行行长助理。2018年12月至今，任中国工

商银行重庆江北支行副行长。2025年10月起，任公司独立董事。

（2）高级管理人员主要工作经历及任职、兼职情况

郭伟先生：见前述“董事简介”

周达先生：1981 年 2 月出生，EMBA。现任公司联席总裁。历任公司董事长办公室经理、发展部副总监、总裁办公室主任、华北区域和华东区域公司董事长助理、重庆区域公司副总经理兼任涪陵公司总经

理、公司经营管理中心总经理等职务。2014年5月至2014年9月，任公司职工代表监事；2016年12月至2019年2月，任公司职工代表董事。2019年2月至2021年1月，任重庆区域公司总经理。2021年1月至2025年10月，任公司董事长。2025年10月起，任公司联席总裁。

李根先生：见前述“董事简介”

杨鹏先生：1987年8月出生，硕士。现任公司董事会秘书。2013年至2015年，历任广州纺织工贸企业集团有限公司法务主管及总裁秘书；2015年至2017年，历任中惠金融控股（深圳）有限公司法务副总监、南京惠冠资产管理有限公司风控总监、厦门海洋实业（集团）股份有限公司董事；2017年至

2019年，任深圳市老虎汇资产管理有限公司风控总监；2019年至2023年，任海南椰岛（集团）股份

有限公司副总经理、董事会秘书。2025年10月起，任公司董事会秘书。

控股股东、实际控制人同时担任上市公司董事长和总经理的情况

40金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

□适用□不适用在股东单位任职情况

□适用□不适用在其他单位任职情况

□适用□不适用任期起始任期终止在其他单位是否任职人员姓名其他单位名称在其他单位担任的职务日期日期领取报酬津贴海南信唐贸易合伙企业（有执行事务合伙人--是限合伙）

四川省表方实业有限公司法定代表人、总经理--是

四川省华之众实业有限公司董事长--是

王晓晴四川人社人力资源管理有限法定代表人、执行董事

--是公司兼总经理

四川省张澜职业技术学校法定代表人--是

南充科技职业学院法定代表人--是

南充技师学院法定代表人--是中国长城资产管理股份有限

李亮党委副书记--是公司重庆市分公司

施浩浙商银行股份有限公司独立董事--是

北京德和衡律师事务所高级联席合伙人--是张毅北京德和衡律师事务所香港

主任--是分所

孙霞中国工商银行重庆江北支行副行长--是海口市甄甄日上酒业销售有

执行董事--否限公司

杨鹏深圳惠冠商业管理有限公司监事--否上海中惠思艾文化传播股份

监事--否有限公司在其他单位任无职情况的说明公司现任及报告期内离任董事和高级管理人员近三年证券监管机构处罚的情况

□适用□不适用1、2021年7月12日，公司召开第十一届董事会第九次会议审议通过《关于公司以集中竞价方式回购部分社会公众股份的议案》，同意公司以集中竞价交易方式使用自有资金回购公司部分股份，回购股份价格不超过人民币7.90元/股，回购股份的资金总额不低于人民币5亿元（含5亿元），不超过人民币10亿元（含

10亿元），回购实施期限为自董事会审议通过回购股份方案之日起12个月内。2022年7月12日，公司发

布《关于终止回购部分社会公众股份的公告》，公司在回购期限内累计回购股份4269.79万股，交易总金额

1.90亿元，公司未完成股份回购计划，上述行为违反了《上市公司信息披露管理办法》（证监会令第182号）

第三条、第四条、第二十五条和《上市公司股份回购规则》（证监会公告〔2022〕4号）第二十八条的规定。

重庆证监局于2022年8月5日下达行政监管措施决定书《关于对金科地产集团股份有限公司及周达、杨程钧、张强采取出具警示函行政监管措施的决定》（〔2022〕25号），对公司及周达、杨程钧、张强采取出具警示函的行政监管措施，并记入证券期货市场诚信档案。

41金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文2、2023年4月29日，海南椰岛(集团)股份有限公司(以下简称海南椰岛)发布《关于会计差错更正的公告》(编号：2023-037号)对海南椰岛2022年第一季度、半年度、第三季度定期报告中相关财务信息进

行会计差错更正。海南椰岛披露2022年第一季度、半年度、第三季度定期报告中相关财务信息不准确的情形违反了《上市公司信息披露管理办法》(证监会令第182号，以下简称《办法》)第三条的规定，时任董事长、总经理王晓晴，时任总经理冯彪，时任财务总监符惠玲违反了《办法》第四条的规定，对上述行为承担主要责任。根据《办法》第五十一条第三款、第五十二条的规定，海南证监局决定对海南椰岛、王晓晴、冯彪、符惠玲采取出具警示函的行政监管措施，并将相关违规行为记入资本市场诚信档案数据库。

同时，上述行为违反了《公开发行证券的公司信息披露编报规则第15号财务报告的一般规定》以及《上海证券交易所股票上市规则(2022年修订)》(以下简称《股票上市规则》)第1.4条、第2.1.1条、第

2.1.4条等有关规定。责任人方面，时任董事长兼总经理王晓晴作为公司主要负责人、信息披露第一责任人

和海南椰岛经营管理的具体负责人，时任总经理冯彪作为公司经营管理的具体负责人，时任财务总监符惠玲作为海南椰岛财务事项的具体负责人，未勤勉尽责，对任期内海南椰岛的违规行为负有责任。上述人员违反了《股票上市规则》第2.1.2条、第4.3.1条、第4.3.5条等有关规定及其在《董事(监事、高级管理人员)声明及承诺书》中作出的承诺。

鉴于上述违规事实和情节，经上海证券交易所纪律处分委员会审核通过，根据《股票上市规则》第

13.2.3条和《上海证券交易所纪律处分和监管措施实施办法》《上海证券交易所上市公司自律监管指引第

10号——纪律处分实施标准》等有关规定，上海证券交易所作出如下纪律处分决定：对海南椰岛(集团)股

份有限公司及时任董事长兼总经理王晓晴、时任总经理冯彪、时任财务总监符惠玲予以通报批评。对于上述纪律处分，上海证券交易所将通报中国证监会，并记入上市公司诚信档案。

3、董事、高级管理人员薪酬情况

董事、高级管理人员薪酬的决策程序、确定依据、实际支付情况

报告期内，对在公司任职的董事、监事和高级管理人员，依据公司有关薪酬管理制度发放薪酬。经股东会审议通过，公司按照一定的标准向董事（含独立董事）及监事发放津贴。

公司报告期内董事和高级管理人员薪酬情况

单位：万元从公司获得的是否在公司关姓名性别年龄职务任职状态税前报酬总额联方获取报酬

郭伟男49董事长、总裁现任11.00否

王晓晴男52副董事长现任1.48是

李根男42董事、常务副总裁现任10.84否李亮男43董事现任0否

施浩男62董事现任1.48是

42金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

张勇男51董事现任25.62否

封和平男66独立董事现任1.48否

张毅男61独立董事现任1.48是孙霞女44独立董事现任0是

杨鹏男38董事会秘书现任10.41否

周达男45联席总裁（原董事长）现任88.75否

杨程钧男49原董事、总裁离任68.24否

陈星宏男46原职工董事离任84.83否

陈刚男56原职工董事离任44.3否朱宁男52原独立董事离任30否王文男46原独立董事离任30否胡耘通男43原独立董事离任30否

刘忠海男50原监事会主席离任85.92否

梁忠太男44原监事离任80.71否

骆瑞锋男47原职工监事离任34.37否

罗利成男61原联席总裁离任15.73否

王伟男56原联席总裁离任94.12否

张强男55原副总裁兼董事会秘书离任71.83否

宋柯男50原副总裁、财务负责人离任79.87否

黄中强男50原副总裁离任75.77否

何鸽平女57财务负责人离任10.41否

合计--------988.65--

[注]1、公司原董事长周达、总裁杨程钧于2024年4月主动提出自愿降低薪酬请求，自2023年年度报告披露之日起未来十二个月自愿领取月薪（包含基本工资+绩效工资+岗位工资+加班工资）税前3万元，故上述两人自2024年5月至

2025年4月，按税前3万元/月领薪。

2、本报告期从公司获得的税前报酬总额=本年度已实际发放的薪酬+本年度已计提、归属当期但尚未发放的薪酬。

报告期末全体董事和高级管理人员实际获得薪酬的考核依据公司内部薪酬考核制度报告期末全体董事和高级管理人员实际获得薪酬的考核完成情况已完成报告期末全体董事和高级管理人员实际获得薪酬的递延支付安排无报告期末全体董事和高级管理人员实际获得薪酬的止付追索情况无其他情况说明

□适用?不适用

五、报告期内董事履行职责的情况

1、董事出席董事会及股东会的情况

董事出席董事会及股东会的情况是否连续两本报告期应以通讯方式现场出席董委托出席董缺席董事会次未亲自参出席股东会董事姓名参加董事会参加董事会事会次数事会次数次数加董事会会次数次数次数议郭伟53200否0王晓晴53200否0李根53200否0李亮53200否0

43金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

施浩53200否0张勇53200否0封和平53200否0张毅53200否0孙霞53200否0周达81700否2杨程钧81700否1陈星宏81700否0陈刚81700否4朱宁81700否0王文81700否0胡耘通81700否1连续两次未亲自出席董事会的说明不适用

2、董事对公司有关事项提出异议的情况

董事对公司有关事项是否提出异议

□是□否报告期内董事对公司有关事项未提出异议。

3、董事履行职责的其他说明

董事对公司有关建议是否被采纳

□是□否董事对公司有关建议被采纳或未被采纳的说明报告期内，公司独立董事在工作中恪尽职守、建言献策，积极参加公司的董事会和股东会，履行《公司法》《证券法》《公司章程》和《独立董事年报工作制度》等相关规则所赋予的权利、职责及义务，严格遵守国家法律法规等相关规定，为公司的重大决策提出了专业化和建设性意见。在报告期内，独立董事根据《公司法》《公司章程》等有关规定，对公司调整薪酬、审核提名董事候选人资格等事项方面发表了独立意见。独立董事从公司整体运营、经营发展和资金运作等方面认真讨论、分析、提出宝贵意见，很好地行使了独立董事的权利。通过独立董事有效地开展工作，保证了公司董事会决策的合理性和科学性，切实维护了公司和全体股东合法权益，使公司法人治理结构不断规范和完善。

六、董事会下设专门委员会在报告期内的情况其他履异议事项委员会召开会提出的重要意见和成员情况召开日期会议内容行职责具体情况名称议次数建议

的情况（如有）

44金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

本报告期内，董事会审计委员会依据一、《公司2024年度相关法律法规、规财务报告》；二、《公范性文件及公司司2024年度财务决算《董事会审计委员报告》；三、《审计委会实施细则》的规员会对会计师事务所定，认真尽责履

2024年度履行监督职职，在审核公司财

2025年04责情况的报告》；四、务信息、聘请外部无无月24日《关于公司聘请2025审计机构、监督公年度财务及内部控制审司内部审计制度实计机构的议案》；五、

施、沟通内外部审《公司2024年内部控计机构等方面做了制自我评价报告》；

第十一大量工作。（1）胡耘通、六、《公司2025年第届董事审查公司内部控制朱宁、周2一季度财务报表》会审计制度的建立健全及达委员会执行情况本报告期，董事会审计委员会认为公司的内控制度符合有关法

律法规的要求，公司内部控制制度能够得到有效执行。

2025年08《公司2025年半年度

（2）监督指导公无无月25日财务报表》司的内部控制规范建设工作对公司内部控制规范建设和运行情况进行检查和监督，审核公司的内控规范建设工作方案，检查公司内部控制缺陷、评估其执行的效果和效率，并及时提出改进建议。（3）公司定期财务报告的审核工作报告期内，董事会审计委员会切实履行职责，按照《董事会

第十二审计委员会实施细

封和平、

届董事2025年10《公司2025年第三季则》的相关规定，张毅、施1无无会审计月26日度财务报表》对公司的财务信息浩

委员会进行审核，先后完成了公司2025年年度财务报告，

2025年第一季

度、半年度、第三季度财务报告的审核，并出具了相关审核意见，确保了公司定期财务信息

的及时、准确披露。

45金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

报告期内，董事会薪酬委员会依据相

关法律法规、规范一、《关于公司2024性文件及公司《董年度高级管理人员薪酬

2025年04事会薪酬委员会实的议案》；二、《关于月24日施细则》的规定，无无公司2024年度董事长对董事长及高级管薪酬的议案》理人员所披露的薪

酬情况进行审核，

第十一认为公司对董事长

届董事王文、朱

2及高级管理人员所

会薪酬宁、周达

支付的薪酬公平、委员会合理，符合公司有关薪酬政策、考核标准，年报中披露2025年09一、《关于调整公司董的董事长及高级管无无月27日事津贴的议案》理人员的薪酬与实

际发放的一致，未有违反公司薪酬管理制度的情形发生。

报告期内，鉴于公

司第十届董事会任

期已届满，且重整投资人已支付全部

重整投资款，并办理完毕重整转增股

份过户事宜，董事

第十一会提名委员会依据一、《关于公司第十二届董事朱宁、王2025年09相关法律法规、规

1届董事会董事候选人资无无

会提名文、周达月27日范性文件及公司格的审查报告》委员会《董事会提名委员会实施细则》的规定，对换届选举产

生的第十届董事会成员进行了审核发现均未有违反公司提名委员会实施细则的情形发生。

报告期内，董事会提名与薪酬委员根

据相关法律、法

规、规范性文件、公司章程、《公司董事会提名委员会实施细则》的有关

第十二张毅、封规定，公司第十二届董事和平、孙一、《关于公司高级管届董事会提名与薪

2025年10

会提名霞、郭1理人员候选人资格的审酬委员会对提请董无无月16日与薪酬伟、王晓查报告》事会聘任的公司高委员会晴级管理人员候选人

进行了审查，认为提名人员具备担任公司高级管理人员

的任职资格，未发现有《公司法》、

《公司章程》等限制担任高级管理人

46金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

员的情况，以及被中国证监会确定为市场禁入者且禁入尚未解除的情况。

提名的相关程序符

合法律、法规及

《公司章程》的规定。

报告期内，董事会关联交易委员会依

据相关法律法规、规范性文件及公司《董事会关联交易委员会实施细则》的规定，对公司重要关联交易事项进

行了审核，认为公第十二司严格遵照《公司王晓晴、一、《关于关联方向公届关联2025年10法》《证券法》

张勇、张1司提供借款支持公司发无无交易委月16日《深交所股票上市毅展暨关联交易的议案》员会规则》、公司《关联交易管理制度》

等相关规定，遵守市场公允定价原则，对公司的生产经营并未构成不利影响或损害公司中

小股东利益，对上市公司独立性不构成影响。

七、审计委员会工作情况审计委员会在报告期内的监督活动中发现公司是否存在风险

□是□否审计委员会对报告期内的监督事项无异议。

八、公司员工情况

1、员工数量、专业构成及教育程度

报告期末母公司在职员工的数量（人）253

报告期末主要子公司在职员工的数量（人）2777

报告期末在职员工的数量合计（人）3030

当期领取薪酬员工总人数（人）3030

母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数（人）0专业构成

专业构成类别专业构成人数（人）销售人员648技术人员1017财务人员441

47金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

行政人员687操作人员237合计3030教育程度

教育程度类别数量（人）硕士及以上328大学本科1817大学专科495大专以下390合计3030

2、薪酬政策

根据《劳动法》《劳动合同法》等有关法律法规规定，公司实行全员劳动合同制，回报基于个人能力、岗位责任、价值贡献和市场价值，总体上保持业内富有竞争力的薪酬并坚持价值贡献与利益回报成正比的基本原则。公司已根据国家和地方政府的有关规定，为员工办理并缴纳了基本养老、医疗、失业、工伤、生育等社会保险和住房公积金。报告期内，公司积极推进司法重整工作，并执行完毕重整计划，但受流动性紧张影响，公司及子公司存在工资薪金部分缓发的情况。

3、培训计划

□适用□不适用

4、劳务外包情况

□适用?不适用

九、公司利润分配及资本公积金转增股本情况

报告期内利润分配政策，特别是现金分红政策的制定、执行或调整情况□适用□不适用公司报告期内盈利且母公司可供股东分配利润为正但未提出现金红利分配预案

□适用□不适用本报告期利润分配及资本公积金转增股本情况

□适用□不适用

公司计划年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。

十、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况

□适用□不适用

1、股权激励

公司董事、高级管理人员获得的股权激励情况

□适用□不适用高级管理人员的考评机制及激励情况

48金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

□适用□不适用

2、员工持股计划的实施情况

□适用□不适用报告期内全部有效的员工持股计划情况持有的股票总占上市公司股员工的范围员工人数变更情况实施计划的资金来源数（股）本总额的比例

卓越共赢计划暨2019至合法薪酬、自筹资金及其

2023年员工持股计划之19430清算完毕0.00%他通过合法合规方式获得

一期持股计划的资金等按照公司2020年度经审卓越共赢计划暨2019至计的归属于母公司净利润

2023年员工持股计划之14860清算完毕0.00%

总额3.5%提取的专项基三期持股计划金

报告期内董事、高级管理人员在员工持股计划中的持股情况无报告期内资产管理机构的变更情况

□适用□不适用报告期内因持有人处置份额等引起的权益变动情况

□适用□不适用报告期内股东权利行使的情况无报告期内员工持股计划的其他相关情形及说明

□适用□不适用

（1）一期持股计划相关事项公司一期持股计划于2019年开始实施，原锁定期为24个月（即自2020年6月19日起至2022年6月18日止），原存续期为自公司召开股东会审议通过之日起36个月（即自2019年12月20日起至2022年12月19日）。但经一期持股计划2022年第一次持有人会议及公司第十一届董事会第二十五次会议、2023年第一次持有人会议及公司第十一届董事会第四十二次会议审议通过，已将一期持股计划存续期时间延长至

2024年12月18日止。

公司一期持股计划于2024年12月18日到期，一期持股计划管理委员会聘请了律师事务所、会计师事务所及税务咨询公司等中介机构出具了第三方咨询报告，并根据中介机构意见编制了《到期清算及财产分配方案》。一期持股计划于2025年1月分别召开持股计划管理委员会第十次会议、2025年第一次持有人会议，审议通过了一期持股计划《到期清算及财产分配方案》，截至目前，一期持股计划的资产清算、权益分配工作均已完成。

公司一期持股计划清算事宜符合《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第1号——主板上市公司规范运作》《关于上市公司实施员工持股计划试点的指导意见》等法律法规和公司《一期持股计划（草案）》的

相关规定，不存在损害公司、员工及全体股东利益的情形，特别是中小股东利益的情形。

49金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

（2）一期持股计划相关承诺履行情况

2019年，公司召开2019年第十次临时股东会审议通过《一期持股计划（草案）》，为保证员工利益，

公司实际控制人黄红云为参与本期计划的员工（离职或发生一期持股计划第五条情形之一的员工除外）提供

本金及收益保障，将以现金方式保证员工自筹资金的年化收益率为6%，为此，公司实际控制人黄红云向一期持股计划持有人出具《承诺函》。

一期持股计划2022年6月18日锁定期到期，一期持股计划于2022年7月8日召开2022年第一次持有人会议，审议通过《关于延长一期持股计划存续期的议案》，公司实际控制人黄红云向一期持股计划持有人出具《承诺函补充一》。2023年12月18日召开的一期持股计划2023年第一次持有人会议，审议通过《关于修改存续期延长相关条款及延长一期持股计划存续期的议案》，公司实际控制人黄红云向一期持股计划持有人出具《承诺函补充二》。

截至本报告披露日，黄红云根据《承诺函补充二》约定，对自有资金出资15万以下人员提供50%预付资金，对自有资金出资15万以上人员提供5万元/人的预付资金，对不在兜底范围内但愿意和解的人员按

2023年12月18日当日金科股份收盘价为依据，对一期持股计划进行模拟清算，上述预付资金目前已经全部支付完毕。一期持股计划存续期间，为避免一期持股计划因股价下跌而被强制平仓，实际控制人通过其指定账户为一期员工持股计划提供资金进行补仓，目前黄红云已出具相关函件，同意一期持股计划的《到期清算及财产分配方案》，故一期持股计划不再清偿剩余未归还的补仓资金。

本报告期内，一期持股计划届满终止，黄红云于2025年1月20日结合自身资金情况，积极提出和解方案，其中：对于符合《承诺函》《承诺函补充一》的持有人，按照其自筹资金金额大小，分层设定回收保障率，从80%至50%依次递减，涉及本金金额8.30亿元。

截至本报告披露日，黄红云与1368名持有人(涉及员工自筹本金金额75893.60万元，占比约91%)签署《和解确认函》和《补充确认函》（若有），目前和解工作尚在持续进行中。黄红云已向公司出具说明材料，说明其与持有人和解事项未占用上市公司资金，不存在侵害公司利益的情形。

（3）三期持股计划相关事项

公司2020年度经审计的归属于母公司净利润总额70.30亿元，较2018年净利润38.86亿元的增长率不小于60%，达到卓越共赢计划“净利润增长目标值”的考核要求。公司按照2020年度经审计的归属于母公司净利润总额70.30亿元的3.5%提取专项基金2.46亿元，根据《卓越共赢计划暨员工持股计划（草案）》的相关规定，上述专项基金提取后由公司总裁办公会决定专项基金在参与人之间进行预分配，并提请董事会审议及实施员工持股计划方案（即三期持股计划），2022年7月11日，公司召开第十一届董事会第二十四次会议，审议通过《关于〈金科地产集团股份有限公司卓越共赢计划暨2019至2023年员工持股计划之三期持股计划（草案）〉及其摘要的议案》，该议案经公司2022年第八次临时股东会审议通过。

50金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

三期持股计划通过“陕国投·金科卓越共赢三期单一资金信托”在二级市场购买公司股票505.54万股，占公司总股本的0.0947%，交易均价为1.95元/股，实际成交金额985.50万元，购买股票后的剩余资金将作为三期持股计划备付金，三期持股计划所购买的股票锁定期为12个月，自公司公告最后一笔买入标的股票登记过户至三期持股计划对应的账户名下之日起计算（即自2023年1月18日起至2024年1月17日止）。

三期持股计划于2024年7月19日、7月24日分别召开三期持股计划管理委员会第三次会议、2024年第一次持有人会议，审议通过了《关于授权管理委员会向金科地产集团股份有限公司申报三期持股计划债权等相关事宜》《关于延长三期持股计划存续期的议案》，延长三期持股计划的存续期至2025年1月18日。

2025年1月，三期持股计划分别召开管理委员会第五次会议、2025年第一次持有人会议，会议审议通

过《关于三期持股计划聘请中介机构的议案》《到期清算及财产分配方案》。截至本报告披露日，三期员工持股计划已完成清算，并在代扣代缴个人所得税后完成现金资产分配，三期持股计划现金财产（包括三期持股计划减持股票后所获得的现金及一期持股计划对三期持股计划提供借款而进行清偿的现金）在支付中介机

构相关费用后的剩余资金，将按照持有人的份额平等分配。应收账款部分财产待公司重整完成后根据重整计划草案进行清偿。

公司三期持股计划清算工作符合《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第1号——主板上市公司规范运作》《关于上市公司实施员工持股计划试点的指导意见》等法律法规和公司《三期持股计划（草案）》的

相关规定，不存在损害公司、员工及全体股东利益的情形，特别是中小股东利益的情形。

员工持股计划管理委员会成员发生变化

□适用□不适用员工持股计划对报告期上市公司的财务影响及相关会计处理

□适用□不适用报告期内员工持股计划终止的情况

□适用□不适用

其他说明：

无

3、其他员工激励措施

□适用□不适用

十一、报告期内的内部控制制度建设及实施情况

1、内部控制建设及实施情况

公司主要控制措施主要包括：不相容职务分离控制、授权审批控制、会计系统控制、财产保护控制、绩效考评控制等。

51金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

（1）不相容职务分离控制

公司对各项业务模块中涉及到的职务、职责进行系统梳理，设置各级各类工作岗位，运用不相容职务分离控制模式形成各司其职、各负其责、相互配合、相互制约的运行机制。

（2）授权审批控制

公司明确了各岗位办理业务的职责权限及审批程序，各级各类岗位应当在授权范围内按规定程序行使相应职权并承担相应责任。

（3）会计系统控制

集团遵照国家统一的会计准则和制度，税收法律法规，以及其他国家规定的各种法律法规，为规范会计核算工作，制定了《金科股份财务管理办法》及各项具体业务和财务核算制度，通过集合人员控制，制度控制，流程控制和财务系统技术控制，保证了财务信息的真实性，完整性，准确性和及时性。集团重整完成后，正在根据组织架构和公司经营规划梳理并调整系统设置，以便适配集团的业务发展，进一步夯实和提升财务信息管理。

（4）财产保护控制

为了保证资产的安全与完整，防止资产因贪污，盗窃，挪用，浪费或不当使用而遭受损失，集团制定和实施了以下控制制度：

*权限分离控制，保证不相容岗位分离*资产保全控制，包括现金库存管理，存货管理和固定资产/无形资产管理。

*资金支付控制，重整完成前，集团对有限资金实施严控，根据重要及紧急程度有序安排支付。重整完成后，随着投资人资金的注入，根据新的组织架构，集团正在梳理人员，制度和系统审批流程。完善投资审批流程，投资类支出按照金科股份投决会决议及相关制度执行。

*账务核对控制，包括日常账务核对，往来账核对和账实核对。集团往来账主要是关联公司的往来款，集团重整完成后，集中对关联公司往来款重新评估，依据应收项目公司的负债、抵押、质押、担保和诉讼等实际情况，结合当前市场行情和未来发展趋势，对项目公司的资产，主要是存货和其他应收款进行了评估，尽可能地客观估计关联公司其他应收款的可回收性和可回收金额。

*系统与数据安全控制，对企业资源计划系统和会计系统设置分级权限，定期备份，防范数据泄露，篡改或系统故障导致财务信息丢失

（5）绩效考评控制

公司制定了《金科股份绩效考核管理办法》，季度、半年度、年度绩效考核工作逐步恢复常态化，坚持公平公正、规范透明、绩效导向原则，使绩效考核结果能为薪酬分配、人才甄选与培养、人才结构

52金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

优化、薪金福利调整等提供决策依据。根据公司战略、业务发展新方向，在业绩优先、利润优先的原则下，结合各事业部的业务模式、利润来源等特点，因地制宜制定对应考核指标，通过对考核指标、考核结果运用的优化细化，充分发挥绩效考核的激励和业务导向作用。

公司将上述控制措施在下列主要的业务模块管理中进行综合运用，结合公司组织架构情况制定了一系列的控制措施，涵盖了公司经营管理的各个部门和环节，主要控制活动如下：

（1）运营管理

运营中心作为公司管理体系建设与经营计划统筹的主责部门，通过构建动态优化的制度授权体系、实施精准的经营计划与考核激励、深化覆盖项目获取到退出的全过程管控，确保公司经营目标达成与战略转型平稳落地。

*构建动态优化的制度与授权体系，夯实管理底座报告期内，运营中心统筹建立了清晰的制度分类框架，区分业务管理机制与职能支撑机制，推动制度体系实现业务闭环。依据2025年组织架构调整及战略发展需要，全面梳理并修订了《授权管理手册》，明确各单位的权责边界，落实组织权责。针对重整后新业务板块的发展需求，新增并试运行了相关业务审批流程，确保管理体系与战略转型同步适配。

*强化经营计划统筹引领，支撑战略转型规划实施围绕公司战略转型方向与新业务布局，运营中心牵头发挥经营计划统筹引领作用，联动各职能中心、事业部，完成公司存量项目及新业务2026年经营计划编制工作，明确年度经营目标、攻坚方向与实施路径。核心聚焦存量项目提质增效、价值释放与新拓展项目布局落地、实现产出。通过建立项目分类清单化管控、专项计划闭环管理机制，强化任务跟踪与过程监控，层层压实责任、夯实执行保障，为公司战略转型落地与年度经营目标达成提供有力支撑。

*强化考核激励驱动，激发组织发展活力为激发组织发展活力、保障重整攻坚与战略转型顺利推进，运营中心聚焦公司重整期间重点工作与战略转型新要求，优化完善月度经营业绩考核方案。通过科学设定关键业绩指标，推行“目标-考核-激励”三位一体的闭环管理机制，依托月度经营会、经营专题会，对业绩指标、经营计划完成情况进行动态跟踪、及时纠偏，确保各项工作不偏离目标。同时，将绩效考核结果刚性应用于薪酬分配，充分调动全员积极性，为公司发展注入内生动力。

*项目运营计划管理，保障保留项目平稳运营聚焦保留项目平稳运营，运营中心以经营赋能为核心，多措并举推动项目盘活与债务化解。2025年10月初，与兴业银行达成和解，通过引入兴业银行白名单融资6000万、释放项目期房资源等举措，

53金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

成功实现渝北朗廷雅筑项目盘活、复工；同时，全力推动亳州金科府、铜梁原乡溪岸、梁平集美东方等保留项目正常经营，保障项目按期交付、滚动开发，切实维护项目稳定。此外，通过下达以资抵债、工抵任务，有序推进债务化解，降低经营风险，保障公司资产安全。

（2）财务资金管理

为保证集团资金的安全、规范和集中管理，集团设置了相关资金管理内部控制制度，根据重整过程以及重整完成后出现的新情况、新变化，集团财务资金着手动态调整和优化相关制度并严格按照相关制度执行和控制：

*实施权限分离控制，保证不相容岗位分离：出纳不兼管收入，费用和往来账；银行存款和账户管理制度岗位相互制约和监督，包括账户开立，变更，注销按授权流程进行审批；银行网银 U 盾，密码，密钥分人报管；银行对账，余额调节表编制与审核岗位相互分离；

*调整、优化资金分级授权的支付审批流程；禁止无审批、无合同、无依据的付款。

*继续执行票据管理制度，包括支票，汇票，本票，承兑汇票管理；票据领用，登记，背书，贴现，作废流程；票据保管与盘点。

*继续执行融资与借款管理制度，包括融资计划，授信，借款审批；对外担保，抵押，质押管控；

利息核算，还款计划，风险管控。

*投资管理制度，投资类支出按投决会决议及相关制度审议后执行。对于投资的项目，集团将实施有效的项目管控和奖惩机制，包括项目资金的使用计划，融资管控，节点管控，品质红线，成本的透明化和动态核算，根据项目的执行情况与投资计划的差异实施奖惩制度。

*继续执行往来资金与应收应付款控制，包括应收账款信用政策，账龄管理，催收政策；应付账款付款周期、对账和发票匹配；关联方资金往来规范。

*继续执行财务印章与印鉴管理制度，包括财务章，法人章，公章分开保管；使用审批，登记，监印制度

*根据重整执行阶段以及执行完毕的新情况、新变化，资金系统快速优化了资金系统台账管理，包括有息负债台账、抵质押物等担保信息台账、金融机构债权转让台账、金融机构诉讼、和解台账等相关

信息类台账，以及资金流水和报表管理。

重整完成后，随着新资金的注入，集团进一步加强了对资金预算，支付和投资的管理。2026年将合理规划资金使用与预警资金缺口，更加重视现金流管理。

（3）全面预算

54金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

2025年集团重整期间，依然保持了对项目全周期利润的动态更新与跟踪。重整完成后，根据集团

的经营规划启动2026年经营预算编制，通过预算和考核来管理营业收入、净利润和现金流量等财务指标。动态跟踪经营预算执行情况，让管理层动态掌握公司经营情况，为管理层提供决策支持，以便有效组织与协调公司经营活动，从而完成公司经营目标，发挥全面预算对公司经营发展的指导作用。

（4）合同管理

公司持续优化合同管理，持续提高标准化覆盖率，同时结合最新法律法规和行业情况完善合同条文。

通过合同合理的条款设计降低公司风险，防止向诉讼的转化。通过大力加强合同履约管理确保合同履约风控。重点加强合资合作、工程、营销、融资等各类履约风险及争议。对于合同履约过程中存在的重大风险事项，每月进行清查；强化重大合同交底，强调合同履约风险信息报送、统计、督办，有效降低了公司因合同纠纷导致的诉讼。

（5）关联交易

公司在《公司章程》、《股东会议事规则》、《董事会议事规则》和《关联交易管理制度》详细划

分了公司股东大会、董事会、总裁办公会对关联交易事项的审批权限，规定了审批程序和回避表决制度。

董事会下设关联交易专业委员会，制定了《关联交易委员会实施细则》对关联交易进一步细化。公司重大关联交易经独立董事事前认可及关联交易专业委员会审核后，方提交董事会审议。披露关联交易时，同时披露独立董事意见。报告期内，公司未违反相关规则。

（6）对外担保

公司制定了《对外担保管理制度》，规定了股东大会和董事会对外担保的审批权限、基本原则、审批程序、管理监督、信息披露和责任追究机制等。报告期内，公司对外担保行为未有违反《对外担保管理制度》的情形发生。

（7）重大投资

2025年为规范公司投资决策流程，提高投资质量与风险管控水平，保障公司资源高效配置，战略

发展中心拟稿《金科股份投资决策管理办法（2025版）》，经金科股份经营班子研究决定，发布该文件，文件旨在明确业务条线投资论证评审与项目分类准则，集团投资决策委员会成员及决策机制，重大项目投资决策机制等。2025年，战略发展中心负责投资系统内部重大投资的审批权限、审议程序、项目研究评估、投资计划的进展跟踪及责任追究等事宜。报告期内，公司未有违反《重大投资决策管理制度》的情形发生。

（8）募集资金使用

55金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

公司根据《公司法》《证券法》《上市公司证券发行管理办法》等法律法规的规定，制定了《募集资金管理制度》，明确了募集资金的存储、使用、变更、监督等，对募集资金采取专户专储、专款专用的原则进行统一管理，公司募集资金已使用完毕，在使用期间公司未有违反《募集资金管理制度》的情形发生。

2、报告期内发现的内部控制重大缺陷的具体情况

□是□否

十二、公司报告期内对子公司的管理控制情况

□适用□不适用

十三、内部控制评价报告或内部控制审计报告

1、内控评价报告

内部控制评价报告全文披露日期2026年04月28日内部控制评价报告全文披露索引巨潮资讯网纳入评价范围单位资产总额占公司合

92.25%

并财务报表资产总额的比例纳入评价范围单位营业收入占公司合

98.06%

并财务报表营业收入的比例缺陷认定标准类别财务报告非财务报告

重大缺陷包括：

1.董事、监事和高级管理人员滥用职权，发生贪污、受贿、挪用公款重大缺陷包括：

等舞弊行为；1.对公司的战略制定、实施，对

2.公司因发现以前年度存在重大公司经营产生重大影响，无法达到重

会计差错，更正已上报或披露的财务要营运目标或关键业绩指标。

报告；2.决策不充分导致重大失误；

3.公司审计委员会（或类似机3.违反国家法律法规并受到重大构）和内部审计机构对内部控制监督处罚；中高级管理人员和高级技术人无效；员流失严重。

4.外部审计师发现当期财务报告重要缺陷包括：

存在重大错报，且内部控制运行未能1.对公司的战略制定、实施，对定性标准发现该错报。公司经营产生中度影响，对达到营运重要缺陷包括：目标或关键业绩指标产生部分负面影

1.未依照公认会计准则选择和应响。

用会计政策；2.决策程序不充分导致出现重要

2.未建立反舞弊程序和控制措失误；

施；3.违反企业内部规章，形成较大

3.对于非常规或特殊交易的账务金额损失；

处理没有建立相应的控制机制或没有4.关键岗位业务人员流失严重。

实施且没有相应的补偿性控制；一般缺陷包括：未构成重大缺

4.对于期末财务报告过程的控制陷、重要缺陷标准的其他内部控制缺

存在一项或多项缺陷且不能合理保证陷

编制的财务报表达到真实、准确的目标。一般性缺陷包括：未构成重大

56金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

缺陷、重要缺陷标准的其他内部控制缺陷。

重大缺陷错报区间：

1.错报≥利润总额的5%；

2.错报≥资产总额的3%；

3.错报≥经营收入总额的5%；

4.错报≥所有者权益总额的

1%。

重要缺陷错报区间：

1.利润总额的2%≤错报<利润总

重大缺陷金额：直接财产损失金额>

额的5%；

资产总额的3‰

2.资产总额的1.5%≤错报<资产

重要缺陷金额：资产总额的1‰<直接

定量标准总额的3%；

财产损失金额≤资产总额的3‰

3.经营收入总额的2%≤错报<经

一般缺陷金额：直接财产损失金额<

营收入总额的5%；

合并会计报表资产总额的1‰

4.所有者权益总额的0.5%≤错

报<所有者权益总额的1%。

一般缺陷错报区间：

1.错报<利润总额的2%；

2.错报<资产总额的1.5%；

3.错报<经营收入总额的2%；

4.错报<所有者权益总额的

0.5%。

财务报告重大缺陷数量（个）0

非财务报告重大缺陷数量（个）0

财务报告重要缺陷数量（个）0

非财务报告重要缺陷数量（个）0

2、内部控制审计报告

□适用□不适用内部控制审计报告中的审议意见段

公司于2025年12月31日按照《企业内部控制基本规范》和相关规定在所有重大方面保持了有效的财务报告内部控制。

内控审计报告披露情况披露内部控制审计报告全文披露日期2026年04月28日内部控制审计报告全文披露索引巨潮资讯网内控审计报告意见类型标准无保留意见非财务报告是否存在重大缺陷否会计师事务所是否出具非标准意见的内部控制审计报告

□是□否会计师事务所出具的内部控制审计报告与董事会的自我评价报告意见是否一致

□是□否报告期或上年度是否被出具内部控制非标准审计意见

□是□否

导致内部控制非标准审计意见的问题成因、整改进展等情况说明：

天健会计师事务所（特殊普通合伙）对公司2024年度内部控制出具了带强调事项段无保留意见的审计报告，其提醒关注，公司存在可能导致对其持续经营能力产生重大疑虑的重大不确定性。由于部分与持续经营能力评估相关的应对

57金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

计划尚在报批或实施过程中，公司就与持续经营相关的重大不确定性未能作出充分披露，对评估其持续经营能力存在重大影响。针对该事项，天健会计师事务所（特殊普通合伙）对公司2024年度财务报表出具了保留意见的审计报告。

十四、上市公司治理专项行动自查问题整改情况

□是□否

十五、环境信息披露情况上市公司及其主要子公司是否纳入环境信息依法披露企业名单

□是□否

十六、社会责任情况

报告期内，公司积极履行社会责任，坚持诚信经营和依法纳税，认真履行对社会、股东、员工等各方应尽的责任和义务，为和谐社会做出力所能及的贡献。

1.规范运作股东会，加强投资者关系管理

（1）规范运作股东会

报告期内，公司严格按照相关规则召集、召开股东大会，律师出席并见证，通过提供现场投票与网络投票相结合的方式，最大限度保护中小投资者利益。

（2）投资者关系管理

公司严格按照相关规则规定，切实履行信息披露义务，加强投资者关系管理，与投资者之间搭建通畅的沟通渠道，使投资者能便捷了解公司发展状况，进一步维护广大投资者的利益。公司设有专门的投资者热线，积极在互动易和公开邮箱等平台回复投资者咨询。报告期内，通过举办公司2024年度网上业绩说明会、参加重庆辖区上市公司2025年投资者网上接待日暨半年度业绩说明会活动等主动与投资

者充分沟通，关注投资者的合理诉求，切实加强与广大投资者之间的沟通交流。

2.保交房稳民生，履行社会责任

公司积极主动履行企业主体责任，把“保交房、稳民生”作为首要经营任务，有序推进项目复工复产，全力争取保交楼专项借款和纾困资金，依法合规用好预售监管资金。截至2025年末，公司及所投资的公司累计完成交付住宅及商业约总套数31.67万套，累计交付总面积4902万平方米，保交房任务整体进度已达成约98.5%。

58金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

十七、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴的情况

响应国家号召，巩固脱贫攻坚成果，助力乡村振兴，创新开展消费帮扶，持续开展大社区环保公约等系列志愿项目。自公司成立以来，公司累计公益投入及捐赠超20亿元，向贫困县投资超400亿元，其中投入脱贫攻坚资金达5.38亿元，在渝公益捐赠达5亿元，拉动就业超20万人，累计帮助超10万个困难家庭。

2017年至今，累计投入1000万元推进消费帮扶，2021年向河南郑州捐赠200万元支援抗洪救灾，

捐资2000万元援建“东西部消费协作中心”落成，关心关爱困境儿童、持续推进贫困大学生资助。获得党中央、国务院颁发“全国脱贫攻坚先进集体”等多项荣誉称号。

59金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

第五节重要事项

一、承诺事项履行情况

1、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及截至报告期

末尚未履行完毕的承诺事项

□适用□不适用承诺事由承诺方承诺类型承诺内容承诺时间承诺期限履行情况股改承诺不适用不适用不适用不适用不适用不适用收购报告书或权益变动报告不适用不适用不适用不适用不适用不适用书中所作承诺

2009年7月13日，金科投资、黄红云、陶虹遐出具《不竞争承诺函》：只要我们仍直接或间接对上市公司拥有控制权或重大影响，我们及我们的全资子公司、控股子公司或我们拥有实际控制权或重大影响的其他公司将不会从事任何与上市公司目前或未来所从事的

业务发生或可能发生竞报告期内，公争的业务。如我们及我司控股股东及们的全资子公司、控股实际控制人均关于同业竞

子公司或我们拥有实际发生变更，本争、关联交

金科投资、黄控制权或重大影响的其2009年07报告期，不存易、资产占无

红云、陶虹遐他公司现有经营活动可月13日在违背该承诺用方面的承能在将来与上市公司发的情形。截至资产重组时所诺

生同业竞争或与上市公报告期末，该作承诺

司发生利益冲突，我们承诺已自动履将放弃或将促使我们之行完毕。

全资子公司、控股子公司或我们拥有实际控制权或重大影响的其他公司无条件放弃可能发生

同业竞争的业务，或将我们之全资子公司、控股子公司或我们拥有实际控制权或重大影响的

其他公司以公平、公允

的市场交易价格，在适当时机全部注入上市公司。

金科投资、黄关于同业竞2009年10月31报告期内，公红云、陶虹遐争、关联交日，出具了《收购人避司控股股东及

2009年10

及一致行动人易、资产占免同业竞争、保持被收无实际控制人均月31日

黄斯诗、黄一用方面的承购公司经营独立性等的发生变更，本峰、王小琴、诺说明》，作为收购人作报告期，不存

60金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

王天碧、黄星出如下承诺：1、保证上在违背该承诺

顺、黄晴、黄市公司独立性：包括保的情形。截至净、陶建证收购人与上市公司之报告期末，该间的人员独立、资产独承诺已自动履

立完整、财务独立、机行完毕。

构独立、业务独立。2、减少和规范关联交易：

保证交易公平、公允，维护上市公司的合法权益，并根据法律、行政法规、中国证监会及交易所的有关规定和公司章程，履行相应的审议程序并及时予以披露。

3、回避同业竞争：只要

收购人仍直接或间接对上市公司拥有控制权或

重大影响，收购人及收购人的全资子公司、控股子公司或收购人拥有实际控制权或重大影响的其他公司将不会从事任何与上市公司目前或未来所从事的业务发生或可能发生竞争的业务。如收购人及收购人的全资子公司、控股子公司或收购人拥有实际控制权或重大影响的其他公司现有经营活动可能在将来与上市公司发生同业竞争或与上市公

司发生利益冲突，收购人将放弃或将促使收购

人之全资子公司、控股子公司或收购人拥有实际控制权或重大影响的其他公司无条件放弃可能发生同业竞争的业务，或将收购人之全资子公司、控股子公司或收购人拥有实际控制权或重大影响的其他公司

以公平、公允的市场交易价格，在适当时机全部注入上市公司。

在本公司近年实际

经营活动中，实际控制人之一致行动人与控股股东及实际控制人在发

展战略、经营理念等重要方面逐渐产生重大分歧，已无法保持一致行动关系，2014年10月

13日及12月10日，实

际控制人之一致行动人与控股股东及实际控制人协商一致后分别签署

61金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文《一致行动关系解除协议》。一致行动关系解除后，金科投资、黄红云、陶虹遐及一致行动人将继续遵守该承诺事项中关于保证上市公司

独立性、减少和规范关联交易的承诺。实际控制人之一致行动人因与控股股东及实际控制人

解除一致行动关系，则相应解除关于回避同业

竞争的承诺，而控股股东及实际控制人将继续遵守上述承诺。

2009年7月13日，黄红云、陶虹遐及金科投资出具了《规范关联交易的承诺函》，承诺如下：我们及我们

的全资子公司、控股子公司或我们拥有实际控制权或重大影响的其他公司不会利用拥有的上市公司股东权利或者实

际控制能力操纵、指使上市公司或者上市公司

报告期内，公董事、监事、高级管理司控股股东及人员，使得上市公司以实际控制人均

关于同业竞不公平的条件，提供或发生变更，本争、关联交者接受资金、商品、服

金科控股、黄2009年07报告期，不存易、资产占务或者其他资产，或从无红云、陶虹遐月13日在违背该承诺用方面的承事任何损害上市公司利的情形。截至诺益的行为。我们及我们报告期末，该的全资子公司、控股子承诺已自动履公司或我们拥有实际控行完毕。

制权或重大影响的其他公司与上市公司进行关

联交易均将遵循平等、

自愿、等价、有偿的原则，保证交易公平、公允，维护上市公司的合法权益，并根据法律、行政法规、中国证监会及交易所的有关规定和

公司章程，履行相应的审议程序并及时予以披露。

2009年10月31报告期内，公日，出具了《关于承担司控股股东及税务风险的承诺函》：实际控制人均

如金科集团及下属所有发生变更，本金科控股、黄子公司因本次吸收合并2009年10报告期，不存其他承诺无

红云、陶虹遐前的事项(包括无法律、月31日在违背该承诺行政法规依据的税收优的情形。截至惠)发生财务报表外（以报告期末，该

2009年4月30日经审承诺已自动履计的财务报表为准）的行完毕。

62金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

任何税务补缴事项，我们将在税务机关出具税

务补缴通知书/决定书后

10日内无条件地连带承

担金科集团及下属所有子公司应补缴的税款及因此产生的所有相关费用。

2009年7月13

报告期内，公日，出具了《承诺司控股股东及函》：若金科集团及其实际控制人均控股子公司目前已开工

发生变更，本房地产项目从2009年4金科控股、黄2009年07报告期，不存其他承诺月30日起，因规划环保无红云、陶虹遐月13日在违背该承诺和土地等经营行为再受的情形。截至到相关政府部门的罚

报告期末，该款，则该等罚款由金科承诺已自动履

投资、黄红云和陶虹遐行完毕。

承担。

2009年10月31日，出具了《对未了结报告期内，公诉讼导致金科集团净资司控股股东及产减少进行弥补的承诺实际控制人均函》：如金科集团及其

发生变更，本子公司未了结的诉讼导

金科控股、黄2009年10报告期，不存其他承诺致本次交易金科集团净无

红云、陶虹遐月31日在违背该承诺

资产（以2009年4月的情形。截至

30日经审计的金科集团

报告期末，该合并会计报表为准）减承诺已自动履少的，则由我们向上市行完毕。

公司以现金方式予以补足。

2009年7月10日，出具《承诺函》：

截至2009年7月10日，重庆市金科投资有报告期内，公限公司目前不存在应披司控股股东及露而未披露的占用重庆实际控制人均关于同业竞

市金科实业（集团）有发生变更，本争、关联交

限公司及其控股子公司2009年07报告期，不存金科控股易、资产占无

的资金、资产事项。同月10日在违背该承诺用方面的承时承诺自本承诺函出具的情形。截至诺后，不与重庆市金科实报告期末，该业（集团）有限公司及承诺已自动履其控股子公司发生一切行完毕。

非经营性业务往来的资

金占用、担保及抵押事宜。

报告期内，公

2009年7月13司控股股东及日，出具《承诺函》：实际控制人均如发生本次吸收合并前发生变更，本金科控股、黄财务报表外的补税事2009年07报告期，不存其他承诺无

红云、陶虹遐项，重庆市金科投资有月13日在违背该承诺限公司、黄红云、陶虹的情形。截至遐将共同承担应补缴相报告期末，该应的税款及费用。承诺已自动履行完毕。

63金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

报告期内，公

2009年7月13司控股股东及日，出具《关于保证"五实际控制人均独立"的承诺函》：作为发生变更，本金科控股、黄上市公司控股股东和实2009年07报告期，不存其他承诺无

红云、陶虹遐际控制人期间，与上市月13日在违背该承诺公司在人员、资产、财的情形。截至务、机构、业务等方面报告期末，该相互独立。承诺已自动履行完毕。

2009年12月10日，出具《关于完善公司治理的承诺函》：本

次交易完成后，除黄红报告期内，公云以外，承诺人中的其金科控股、黄司控股股东及

他人员均不会在 ST 东源

红云、陶虹实际控制人均

担任董事、监事或高级

遐、黄斯诗、发生变更，本管理人员。承诺人将严黄一峰、王小2009年12报告期，不存其他承诺 格遵守 ST 东源《公司章 无琴、王天碧、月10日在违背该承诺程》《股东大会议事规黄星顺、黄的情形。截至则》《关联交易管理制晴、黄净、陶报告期末，该度》等制度的规定，并建承诺已自动履

依照《公司法》等法律行完毕。

法规的规定行使股东权

利、履行股东义务，促使 ST 东源不断完善公司治理架构。

公司收到金科投

资、黄红云、陶虹遐《关于修改相关承诺的通知》，称为了加强承诺履行的可操作性，对原《关于降低关联交易比例的承诺函》中承诺内容予以修订完善。修改后的承诺内容如下：

我们将严格遵守金科股报告期内，公份《公司章程》和《关司控股股东及联交易管理制度》的规实际控制人均关于同业竞定，我们及我们控制的发生变更，本争、关联交

金科控股、黄企业，将尽量避免或减2014年12报告期，不存易、资产占无

红云、陶虹遐少与金科股份发生日常月23日在违背该承诺用方面的承关联交易。如我们及我的情形。截至诺

们控制的企业与金科股报告期末，该份发生日常关联交易，承诺已自动履将严格遵循平等、自行完毕。

愿、等价、有偿的原则，保证交易公平、公允、维护上市公司的合法权益，并根据法律、行政法规、中国证监会及证券交易所的有关规

定和公司章程，履行相应的审议程序并及时予以披露。

首次公开发行不适用不适用不适用不适用不适用不适用或再融资时所

64金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

作承诺股权激励承诺不适用不适用不适用不适用不适用不适用其他对公司中小股东所作承不适用不适用不适用不适用不适用不适用诺

1.自《一致行动协议》截至报告期

签署之日起6个月内，末，东方银原以不超过1.5元/股的价已通过深圳证格通过集中竞价方式增券交易所交易持金科股份股票不低于系统以集中竞

5000万股。2、鉴于东价交易方式累

方银原在上述股份增持计增持公司股东方银原（北计划实施期限内未完成份1656.33股份增持承2025年03其他承诺京）材料有限股份增持计划承诺的增6个月万股，占公司诺月26日

公司持股数下限目标，东方总股本的银原同意自2025年第一0.156%，增持次临时股东大会审议通金额为

过后未来6个月内，以2271.35万“不超过2.0元/股”的元（不含手续价格继续实施增持并完费）。该承诺成股份增持计划承诺的存在未按时履增持股数下限目标。行的情形。

承诺是否按时否履行

鉴于东方银原在股份增持计划实施期限内未完成股份增持计划承诺的增持股数下限目标，公司如承诺超期未于2025年3月10日披露了《关于实际控制人之一致行动人股份增持计划调整的公告》（公告编履行完毕的，号：2025-037号），东方银原同意自2025年第一次临时股东大会审议通过后未来6个月内，以应当详细说明

“不超过2.0元/股”的价格继续实施增持并完成股份增持计划承诺的增持股数下限目标。

未完成履行的公司于2025年9月26日收到东方银原出具的《关于股份增持计划到期暨实施结果的告知具体原因及下函》，截至2025年9月26日（即股份增持计划截止日期），东方银原已累计增持公司股份一步的工作计

16563300股，占公司总股本的0.16%，成交金额合计22713543.40元。东方银原未完成承诺的

划股份增持金额下限目标。

2、公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目达到原盈利预测

及其原因做出说明

□适用□不适用

3、公司涉及业绩承诺

□适用□不适用

二、控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金情况

□适用□不适用公司报告期不存在控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金。

三、违规对外担保情况

□适用□不适用公司报告期无违规对外担保情况。

65金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

四、董事会对最近一期“非标准审计报告”相关情况的说明

□适用□不适用

本公司董事会、管理层高度重视2024年度因公司持续经营能力产生重大疑虑的重大不确定性出具

的保留意见审计报告所述事项。为改善公司持续经营能力、保障股权债权投资者利益、保障购房消费者合法权益、维护公司员工队伍稳定，公司董事会和管理层继续坚持“一稳二降三提升”的经营发展策略，努力推进“保交房、保生产、保稳定、促转型升级”工作，切实履行企业主体责任，推进公司加快实现良性循环。公司也制定了以下具体措施以改善财务状况及减轻流动资金压力：

1、坚持把“保交房、稳民生”作为首要经营任务。一是全力争取保交房专项借款和纾困资金，积极

争取金融机构的支持，大量项目入围白名单并获得融资，有效缓解项目层面资金流动性压力；二是依法合规用好预售监管资金，确保存量项目开发实现资金封闭运行，确保项目“保交房”风险得到有效缓解；

三是在重整计划草案制定过程中，设定专项资金用于部分“保交房”存在风险的项目，确保重整成功后存在交付风险的项目得到增量资金支持。

2、坚决推进司法重整化解整体风险。报告期内，五中院已裁定受理公司及重庆金科的重整申请，

并指定重整管理人。《金科地产集团股份有限公司重整计划（草案）》已通过债权人会议审议通过；重庆金科的第二次债权人会议再次表决的截止时间为2025年5月10日18时。后续，公司及重庆金科将在重整计划草案表决通过后向法院申请裁定批准重整计划。

3、坚定化解项目层面的债务风险。报告期内，公司在推进金科股份及重庆金科两家平台公司司法

重整的同时，针对金融机构债务，持续加强与金融机构的沟通协调，继续推动存量债务风险化解，采取贷款本息展期、压降贷款利息、推动债务重组、诉讼和解等方式解决债务纠纷；针对经营债务，持续开展小额清偿、以房抵债、债转股等多种方式化解；积极配合项目所在地法院，对具有重整价值的项目开展司法重整缓解项目板结情形，针对不具备经营价值的项目果断推进破产清算等方式斩断风险传导链条。

4、引进战略投资者注入增量资金。公司在司法重整程序中，通过“资本公积转增股票”的方式引进

上海品器管理咨询有限公司及北京天娇绿苑房地产开发有限公司联合体（以下统称“上海品器联合体”）

为公司及重庆金科中选重整产业投资人，并陆续与优质的产业投资人和十多家财务投资人签订了重整投资协议；并最终形成“上海品器联合体+长城资产+四川证券投资基金”的强强联合，各重整投资人计划以26.28亿元总投资款认购30亿股，上海品器联合体在重整成功后将成为金科股份新的控股股东。

5、制定“新金科”发展战略顺应行业变化。在专班、法院的督导下，重整投资人已就重整后经营规

划提出系统性经营方案。重整投资人将充分发挥其产业优势、资源优势和管理优势，保障“新金科”可持

66金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文续发展。一是充实“新金科”资金实力，改善流动性，支持保障经营稳定，顺应房地产发展新趋势，积极响应住房和城乡建设部关于建造“好房子”的转型号召，全面改善提升盈利能力。二是梳理长城资产在重庆区域的存量项目，寻求代建代管合作机会，共同探索房地产新形势下“不良资产+”的风险化解方案。

三是与川发证券投资基金合作，通过股权投资、项目合作、金融市场与资本运作、产业协同与创新发展等方式，实现与“新金科”的业务协同。各方共同推动“新金科”转型为聚焦强盈利能力和高投资回报的不动产服务机构，持续为地方经济发展创造价值，成长为行业高质量发展的上市公司。

董事会将与公司管理层保持沟通，推动公司落实上述措施，增强公司持续经营能力，努力消除审计报告中对本公司持续经营能力产生重大疑虑的重大不确定性给公司带来的影响，维护公司和广大投资者的利益。

五、董事会、独立董事（如有）对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明

□适用□不适用

六、与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的情况说明

□适用□不适用

公司报告期无会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的情况。

七、与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明

□适用□不适用详见公司财务报告及合并财务报表。

八、聘任、解聘会计师事务所情况现聘任的会计师事务所

境内会计师事务所名称天健会计师事务所（特殊普通合伙）

境内会计师事务所报酬（万元）388境内会计师事务所审计服务的连续年限15

境内会计师事务所注册会计师姓名宋军、弋守川

境内会计师事务所注册会计师审计服务的连续年限宋军第四年、弋守川第一年当期是否改聘会计师事务所

□是□否

聘请内部控制审计会计师事务所、财务顾问或保荐人情况

□适用□不适用本年度，公司继续聘请天健会计师事务所（特殊普通合伙）为内部控制审计机构。

67金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

九、年度报告披露后面临退市情况

□适用□不适用

十、破产重整相关事项

□适用□不适用

为避免债务与经营风险进一步恶化，引进战略投资者，优化治理结构，恢复持续盈利能力，维护广大职工、债权人、投资者的合法权益，公司及重庆金科于2024年2月21日向重庆五中院申请破产重整。

2024年4月22日，重庆五中院裁定受理公司及重庆金科破产重整。

重整申请被受理后，重庆五中院指定立信会计师事务所（特殊普通合伙）重庆分所与北京市金杜律师事务所上海分所联合担任公司及重庆金科破产重整案管理人，并许可公司及重庆金科在重整期间自行管理财产和营业事务以及继续营业的申请。

2024年7月25日，公司及重庆金科第一次债权人会议召开，分别表决通过了公司及重庆金科的

《破产重整案非现场及网络债权人会议召开及表决规则》《破产重整案债务人财产管理方案》各两项议案。

2024年11月—2025年1月，上海品器联合体中选公司及重庆金科重整投资人，承诺以26.28亿元

认购公司资本公积转增的30亿股，与四川发展证券基金（代表“川发产业互动基金”）以及中国长城资产管理股份有限公司（以下简称“中国长城资产”）共同担任公司及重庆金科破产重整的产业投资人，联合包括北京福石私募基金投资管理有限责任公司在内的25家财务投资人参与公司及重庆金科的破产重整，公司及重庆金科已完成相关投资协议的签署工作。

2025年2月18日，公司及重庆金科第二次债权人会议顺利召开，会议分别对公司及重庆金科的重

整计划草案、《金科地产集团股份有限公司重整案关于设立债权人委员会的议案》《重庆金科房地产开发有限公司重整案关于设立债权人委员会的议案》采取网络表决和书面表决相结合的形式进行表决。

2025年3月-5月，上述议案已获第二次债权人会议表决通过。

2025年5月10日及11日，公司及重庆金科分别收到重庆五中院送达的《民事裁定书》（编号：2024渝05破117号之四及2024渝05破118号之四），裁定批准公司及重庆金科重整计划，并终止公

司及重庆金科重整程序。

2025年6月，管理人根据已发布的《金科地产集团股份有限公司及重庆金科房地产开发有限公司重整案企业破产服务信托受托人招募公告》，通过定向邀请等公开方式依法依规遴选企业破产服务信托

68金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

机构与保管银行，并最终评选确认中信信托有限责任公司与中国工商银行股份有限公司重庆市分行为中选单位。

2025年7月9日，全部重整投资款已按约定支付完毕。

2025年12月15日，北京大成（重庆）律师事务所就公司及重庆金科重整计划执行工作出具了

《关于金科地产集团股份有限公司重整计划执行完毕的法律意见书》《关于重庆金科房地产开发有限公司重整计划执行完毕的法律意见书》。此外，管理人出具了《关于<金科地产集团股份有限公司重整计划>执行情况的监督报告》《关于<重庆金科房地产开发有限公司重整计划>执行情况的监督报告》，在法院的指导下已监督并协助公司及重庆金科在执行期限内完成了重整计划的执行工作。

截至本报告披露日，公司与重庆金科的重整计划已执行完毕。另根据重整计划的规定，管理人负责监督公司与重庆金科的重整计划后续执行情况，监督期为8年，重整计划执行期限提前到期的，执行监督期相应提前到期。后续，公司与重庆金科将继续按照重整计划的规定有序推进偿债资源兑付、股份转增登记等事宜。同时，公司也将加快推动新业务发展和战略转型升级，持续做好各项经营工作，回报投资者及债权人的信任与支持。

上述涉及公司及重庆金科破产重整重要事项的具体内容，详见公司在信息披露媒体刊载的2024-

038号、2024-065号、2024-066号、2024-073号、2024-094号、2024-100号、2024-141号、2024-151

号、2024-155号、2024-157号、2025-005号、2025-006号、2025-007号、2025-010号、2025-025号、

2025-026号、2025-027号、2025-049号、2025-083号、2025-094号、2025-097号相关公告。

十一、重大诉讼、仲裁事项

□适用□不适用是否诉讼

诉讼（仲序涉案金额形成（仲诉讼（仲裁）诉讼（仲裁）基本情况裁）审理结披露日期公告编号号（万元）预计裁）进判决执行情况果及影响负债展公司及公司控股子公司作为申请执行人的重大案件公司及公司控股子公司作为被执行人的重大案件中航信托股份有限公司诉判决尚未生临泉亿启房地产开发有限效，公司将公司、云南金嘉房地产开依据会计准

1发有限公司、云南金顺美86142.47否二审中则的要求和未执行2024/5/112024-061号

房地产开发有限公司、重实际情况进庆金科房地产开发有限公行相应的会

司、金科地产集团股份有计处理限公司营业信托纠纷

截至本报告披露日，公司及公司控股子公司未达到重大诉讼披露标准的其他未结诉讼、仲裁案

69金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文件共474件，涉案标的共计53.71亿元（其中主诉案件3件，标的1.32亿元；被诉案件471件，标的

52.39亿元）。被诉案件中，公司及重庆金科作为唯一被告或被申请人的案件12件，涉案标的2.80亿元；公司及重庆金科作为共同被告或被申请人的案件92件，涉案标的42.16亿元，此类案件债权人可根据重整计划选择受偿，受实际受偿情况影响，公司其他控股子公司可能承担补充责任的案件共20件，涉案标的0.10亿元。除公司及重庆金科单独或共同涉案外，其他剩余公司控股子公司作为被告或被申请人的案件共367件，涉案标的7.43亿元。公司针对重要的已决诉讼、仲裁事项相关义务已根据判决结果在财务报表相关负债项目中予以确认列报；尚未判决的重要诉讼、仲裁事项，已作为或有事项在财务报表附注中进行充分披露。

十二、处罚及整改情况

□适用□不适用公司报告期不存在处罚及整改情况。

十三、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况

□适用□不适用

截至本报告披露日，公司因未按法律文书指定的期限履行相关义务，导致被纳入失信被执行人名单：

序号执行案号案由涉案金额(万元)执行法院

1（2025）黔0102执8473号票据追索权纠纷11.66贵阳市南明区人民法院

2（2025）黔0102执6492号票据追索权纠纷10.39贵阳市南明区人民法院

3（2024）鲁0921执328号票据追索权纠纷83.49宁阳县人民法院

4（2025）津0116执9696号票据追索权纠纷10.20天津市滨海新区人民法院

5（2025）粤0511执438号票据追索权纠纷8.55汕头市金平区人民法院

6（2025）粤0511执445号票据追索权纠纷6.47汕头市金平区人民法院

7（2025）湘0681执566号票据追索权纠纷50汨罗市人民法院

8（2025）粤0511执537号票据追索权纠纷2.30汕头市金平区人民法院

9（2024）赣0113执10267号票据追索权纠纷36.68南昌市红谷滩区人民法院

10（2024）湘1102执1583号票据追索权纠纷29.35永州市零陵区人民法院

11（2024）豫0102执2562号票据追索权纠纷140郑州市中原区人民法院

12（2024）辽0104执883号票据追索权纠纷160.39沈阳市大东区人民法院

13（2023）豫0102执7199号票据追索权纠纷62.67郑州市中原区人民法院

14（2023）桂0803执1481号票据追索权纠纷-贵港市港南区人民法院

15（2023）川1802执2201号票据追索权纠纷20.67雅安市雨城区人民法院

16（2023）豫0102执4603号票据追索权纠纷20.22郑州市中原区人民法院

70金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

序号执行案号案由涉案金额(万元)执行法院

17（2023）桂0821执1767号票据追索权纠纷40平南县人民法院

18（2023）豫0102执4370号票据追索权纠纷10.22郑州市中原区人民法院

19（2023）桂0803执132号票据追索权纠纷140贵港市港南区人民法院

注：上述公司涉及的诚信状况，系重整执行完毕前的债务纠纷导致，公司正积极协调地方法院及债权人，将持续推进相关信用修复工作。

十四、重大关联交易

1、与日常经营相关的关联交易

□适用□不适用公司报告期未发生与日常经营相关的关联交易。

2、资产或股权收购、出售发生的关联交易

□适用□不适用

公司报告期未发生资产或股权收购、出售的关联交易。

3、共同对外投资的关联交易

□适用□不适用公司报告期未发生共同对外投资的关联交易。

4、关联债权债务往来

□适用□不适用公司报告期不存在关联债权债务往来。

5、与存在关联关系的财务公司的往来情况

□适用□不适用

公司与存在关联关系的财务公司与关联方之间不存在存款、贷款、授信或其他金融业务。

6、公司控股的财务公司与关联方的往来情况

□适用□不适用

公司控股的财务公司与关联方之间不存在存款、贷款、授信或其他金融业务。

7、其他重大关联交易

□适用□不适用公司于2025年10月23日召开的第十二届董事会第二次会议，审议通过了《关于关联方向公司提供借款支持公司发展暨关联交易的议案》。根据《重整计划》及《产业投资协议》约定，公司重整产业投资人上

71金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文海品器联合体或指定主体将提供不少于7.5亿元的借款（本次由上海品器联合体或指定主体按承诺提供2.5亿借款，剩余5亿将根据公司实际需要借款），用于补充公司的流动资金和新项目投入。鉴于此，为执行《重整计划》及支持公司发展，上海品器管理咨询有限公司（以下简称“上海品器”）、北京天娇绿苑房地产开发有限公司（以下简称“北京天娇绿苑”）及白杰（身份号码：511325********4613）与公司、重庆腾

益商业管理有限公司（系公司全资子公司）共同签订《借款合同》，本次由关联方指定主体向公司提供总额人民币 2.5 亿元的借款，借款利率不超过 1 年期贷款市场报价利率（LPR），借款期限三十六个月。

公司于2025年12月11日收到上述2.5亿元借款，本次关联借款的共同借款人品器联合体及白杰共同同意免除公司借款日至提前还款日的利息。截至报告期末，公司已向共同借款人全部归还该笔关联借款。

重大关联交易临时报告披露网站相关查询临时公告名称临时公告披露日期临时公告披露网站名称关于关联方向公司提供资金支持公司发展暨关联交易的公告2025年10月25日巨潮资讯网

十五、重大合同及其履行情况

1、托管、承包、租赁事项情况

（1）托管情况

□适用□不适用公司报告期不存在托管情况。

（2）承包情况

□适用□不适用公司报告期不存在承包情况。

（3）租赁情况

□适用□不适用租赁情况说明

报告期内，公司实现租赁收入18937.82万元。

为公司带来的损益达到公司报告期利润总额10%以上的项目

□适用□不适用

公司报告期不存在为公司带来的损益达到公司报告期利润总额10%以上的租赁项目。

2、重大担保

□适用□不适用

单位：万元

72金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

公司及其子公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）是反担担保担保否是否担保额度保情实际发生日实际担保担保物期履为关担保对象名称相关公告担保额度况期金额类型（如（年行联方披露日期（如有））完担保

有）毕连带重庆银海融资租赁有限2018年112018年11月

255006545责任无无8否是

公司月1日1日保证重庆金科中俊房地产开2022年12022年2月

120000119900质押有无10否否

发有限公司月28日17日抵重庆金开睿腾房地产开2023年12023年3月

350007942.90押、有无2.5否否

发有限公司月30日26日质押重庆凯尔辛基园林有限2023年12023年12月

2700027000质押有无1.4否否

公司月30日25日

2023年12023年12月

重庆展弘园林有限公司2300023000质押有无1.4否否月30日25日重庆金兆禧实业发展有2021年12021年4月

3250032340质押有无2.1否否

限公司月29日27日重庆金科景绎房地产开2021年12021年5月

2200017922.08质押有无3.1否否

发有限公司月29日11日重庆金嘉美房地产开发2023年12023年2月

37003700抵押有无3否否

有限公司月30日6日重庆金嘉美房地产开发2023年12023年5月

953953抵押有无3否否

有限公司月30日20日重庆金科企业管理集团2022年12022年3月

1450014148.87质押有无1否否

有限公司月28日29日重庆市御临建筑工程有2023年12023年12月

3500028677.20质押有无1否否

限公司月30日28日重庆金睿源房地产开发2023年12023年2月

57005700抵押有无3否否

有限公司月30日6日重庆市御临建筑工程有2021年12021年3月

495495抵押有无2否否

限公司月29日16日报告期内审批的对外报告期内对外担保实际发

--

担保额度合计（A1） 生额合计（A2）

73金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

报告期末已审批的对报告期末实际对外担保余

外担保额度合计345348288324.05

额合计（A4）

（A3）公司对子公司的担保情况是反担担保否是否担保额度保情实际发生日实际担保担保物担保履为关担保对象名称相关公告担保额度况期金额类型（如期行联方披露日期（如有）完担保

有）毕

-----------报告期内对子公司担保实报告期内审批对子公司担保额度合

- 际发生额合计（B2） -

计（B1）报告期末已审批的对子公司担保额报告期末对子公司实际担

--

度合计（B3） 保余额合计（B4）子公司对子公司的担保情况是反担担保否是否担保额度保情担保实际发生日实际担保担保物履为关担保对象名称相关公告担保额度况期期金额类型（如行联方披露日期（如(年)有）完担保

有）毕天津雍鑫金科房地产开2019年62019年9月

51000.00660.45质押有无3否否

发有限公司月28日19日重庆金科企业管理集团2022年12022年3月

32800.0031953.99质押有无1否否

有限公司月28日29日报告期内审批对子公司担保额度合报告期内对子公司担保实

--

计（C1） 际发生额合计（C2）报告期末已审批的对子公司担保额报告期末对子公司实际担

83800.0032614.44

度合计（C3） 保余额合计（C4）

公司担保总额（即前三大项的合计）报告期内审批担保额度合计

（A1+B1+C1） 报告期内担保实际发生额 -

合计（A2+B2+C2）

-

74金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

报告期末已审批的担保额度合计报告期末实际担保余额合

429148.00320938.49

（A3+B3+C3） 计（A4+B4+C4）全部担保余额（即 A4+B4+C4）占公司净资产的比例 77.22%

其中：

为股东、实际控制人及其关联方提供担保的余额（D） 0

直接或间接为资产负债率超过 70%的被担保对象提供的债务担保余额（E） 320938.49

担保总额超过净资产 50%部分的金额（F） 0

上述三项担保金额合计（D+E+F） 320938.49

对未到期担保合同，报告期内发生担保责任或有证据表明有可能承担连带清偿责任的情况无说明（如有）

违反规定程序对外提供担保的说明（如有）无

[注]上述“公司及其子公司对外担保情况”中，担保对象除重庆银海融资租赁有限公司外，重庆金科中俊房地产开发有限公司等公司（以下简称重庆金科中俊等公司）均为公司原控股子公司，公司破产重整前为支持其日常经营存在由其他子公司为其提供担保的情况，上述担保均在相应年度担保额度内办理。公司重整计划执行完毕后，重庆金科中俊等公司的股权置入服务信托，不再纳入合并报表范围，前述担保被动形成公司对外(非子公司)担保。

在前述担保中，实际担保金额占比97%的部分，担保方式为重庆璧山金科众玺有限公司持有的多个项目公司1%股权质押，以及重庆金科郡威房地产开发有限公司实物抵押。公司实际承担的担保责任以前述股权和实物资产的价值为限，预计承担的担保责任金额不超过7500万元，对公司日常经营、财务情况不会产生重大影响。

采用复合方式担保的具体情况说明无

3、委托他人进行现金资产管理情况

（1）委托理财情况

□适用□不适用公司报告期不存在委托理财。

（2）委托贷款情况

□适用□不适用公司报告期不存在委托贷款。

4、其他重大合同

□适用□不适用公司报告期不存在其他重大合同。

75金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

十六、募集资金使用情况

□适用□不适用公司报告期无募集资金使用情况。

十七、其他重大事项的说明

□适用□不适用

根据《重整计划》，管理人将713家公司原控股子公司列入信托包资产，2025年12月，公司重整计划执行完毕，上述公司的股权置入信托包，公司不再控制上述公司股权。该等公司作为公司控股子公司期间，公司因日常经营与该等公司存在业务及资金往来。截至本公告披露日，公司与该等公司的债权债务相互抵消后，对其债权净额为418.19亿元；计提资产减值损失后，对应债权金额为31.5亿元。本次股权划转完成后，该笔债权将被动形成公司及控股子公司对外提供的财务资助，其本质系公司与原控股子公司日常经营往来款项的延续，该事项不会对公司日常经营造成重大影响。

十八、公司子公司重大事项

□适用□不适用

76金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

第六节股份变动及股东情况

一、股份变动情况

1、股份变动情况

单位：股

本次变动前本次变动增减（＋，－）本次变动后发行送数量比例公积金转股其他小计数量比例新股股

一、有限售

214353740.40%3000000000-54817602994518240301595361428.36%

条件股份其他内资持

00%30000000003000000000300000000028.21%

股境内自然人

214353740.40%-5481760-5481760159536140.15%

持股

二、无限售

531828044299.60%229436581654817602299847576761812801871.64%

条件股份人民币普通

531828044299.60%761812801871.64%

股

三、股份总

5339715816100.00%52943658160529436581610634081632100.00%

数股份变动的原因

□适用□不适用

1、根据《上市公司股东减持股份管理暂行办法》的相关规定，尚在任期内的离职高管已不纳入高管锁定股范围内。

2、报告期内，公司董事会完成换届，离任董事、高管所持股份按照相关规定全部锁定。

3、截至报告期末，公司重整计划已执行完毕，并完成对金科股份出资人权益进行调整，以公司现有总股本

5339715816股扣减已回购股份后的5294365816股为基数，按照每10股转增10股的比例，实施资本公积转增股

本5294365816股。转增后公司总股本增加至10634081632股。

股份变动的批准情况

□适用□不适用

2025年5月10日及11日，公司及全资子公司重庆金科分别收到重庆五中院送达的《民事裁定书》。重庆五中院裁定批准《金科地产集团股份有限公司重整计划》（以下简称“《金科股份重整计划》）、《重庆金科房地产开发有限公司重整计划》（以下简称“《重庆金科重整计划》”），并终止公司及重庆金科重整程序。根据《重整计划》，以公司现有总股本扣减的已回购股份数量45350000股后的5294365816股为基数，按照每10股转增10股的比例，实施资本公积转增股本5294365816股。转增后公司总股本增加至10634081632股。

股份变动的过户情况

□适用□不适用

报告期内，公司管理人分批次已将3000000000股转增股票（占公司总股本的28.21%）由管理人证券账户（即公司破产企业财产处置专用账户）过户至全体重整投资人指定主体证券账户，其中：向各重整产业投资人指定主体共计划转1200000000股，向各重整财务投资人指定主体共计划转1800000000股；对符合转让股份的债权人管理人已过户转让611479114股。

77金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产等财务指标的影响

□适用□不适用

根据企业会计准则的规定，在计算每股收益时，当期新增资本公积转增股票对应股数应当加权计算，故本次重整对公司基本每股收益和稀释每股收益造成一定影响。加权计算后，2024年度基本每股收益为-3.02元/股，稀释每股收益为-3.02元/股。

公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容

□适用□不适用

2、限售股份变动情况

□适用□不适用

单位：股期初限售股本期增加限售本期解除限股东名称期末限售股数限售原因解除限售日期数股数售股数周达138262501382625杨程钧10782003594001437600罗利成748950774895070王伟317992105997423989

刘忠海[注]24375008125003250000高管锁定、按任职期内高管股黄中强19987566625266500股权激励限份管理锁定规定及陈刚573750191250765000售股股权激励规定执行宋柯477300159100636400梁忠太329850109950439800张强483150161050644200陈星宏12562541875167500张鑫05000000050000000徐斌03600000036000000王科君0150000000150000000根据深交所上市公彭梓耘03000000030000000司自律监管指引第单小飞014076923114076923114号文件的相关

陈永亮07615384676153846规定，重整投资协马涛05000000050000000议中重整投资人承

中国长城资产管理诺：产业投资人受

04700000047000000

股份有限公司让的金科股份转增北京昊青私募基金股票自登记至其指

管理有限公司－昊定证券账户之日起

05000000050000000

青价值私募证券投36个月内，财务引进重整投资基金投资人持有的转增资人，转增四川发展证券投资股票自登记至财务股份限售。

基金管理有限公司投资人指定证券账

－川发细分行业精0190000000190000000户之日起12个月

选私募证券投资基内，不通过任何形金式转让、减持（包深圳市前海久银投括但不限于集合竞

资基金管理有限公价、大宗交易、协

04250000042500000

司－久银久利4号议转让等各种方私募证券投资基金式）或者委托他人山东圆融投资管理管理其间接或直接

有限公司－圆融投持有的转增股票。

03000000030000000

资股票多空1号私募证券投资基金

78金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

四川发展证券投资基金管理有限公司

0160000000160000000

－川发产业互动私募证券投资基金北京福石重整管理

02000000020000000

咨询有限公司北京久荣咨询合伙

075000007500000企业（有限合伙）成都鑫唐卡企业管理合伙企业（有限0149792308149792308合伙）天津启重圣源企业管理合伙企业（有05000000050000000限合伙）重庆国际信托股份

有限公司－重

信·开阳24015·煜04800000048000000泰9号集合资金信托计划深圳市信庭五号投资合伙企业（有限05000000050000000合伙）长城资本管理有限

公司－长城资本凤

0200000000200000000

凰3号集合资产管理计划海南陆和私募基金

管理有限公司－陆

09615384696153846

和寰升1号私募证券投资基金海南陆和私募基金

管理有限公司－陆

01923076919230769

和寰升2号私募证券投资基金青岛兴怀投资合伙

01920000019200000企业（有限合伙）青岛兴芷投资合伙

01680000016800000企业（有限合伙）苏州金源宏新企业管理合伙企业（有03400000034000000限合伙）杭州智享鑫生丙寅企业管理合伙企业02000000020000000（有限合伙）上海神投日升企业管理合伙企业（有04000000040000000限合伙）杭州紫鹊企业管理顾问合伙企业（有03090000030900000限合伙）

京渝星筑（青岛）企业管理合伙企业0599642857599642857（有限合伙）

京渝星璨（青岛）企业管理合伙企业0393357143393357143（有限合伙）兴宝国际信托有限0153000000153000000

79金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

责任公司－兴宝信

托－瑶光益得6号资产服务信托股权激励限按股权激励规定执

其他人员65400006540000售股、原高行管锁定股

合计21435374300200774774895073015953614----

二、证券发行与上市情况

1、报告期内证券发行（不含优先股）情况

□适用□不适用

2、公司股份总数及股东结构的变动、公司资产和负债结构的变动情况说明

□适用□不适用

依据《重整计划》，以公司现有总股本5339715816股扣减已回购股份后的5294365816股为基数，按照每10股转增10股的比例，实施资本公积转增股本5294365816股，转增后公司总股本将增加至10634081632股。

3、现存的内部职工股情况

□适用?不适用

三、股东和实际控制人情况

1、公司股东数量及持股情况

单位：股年度报告报告期末表决年度报告披露日前上一月披露日前权恢复的优先报告期末普通末表决权恢复的优先股股

117898上一月末112451股股东总数00

股股东总数东总数（如有）（参见注普通股股（如有）（参

8）东总数见注8）

持股5%以上的股东或前10名股东持股情况（不含通过转融通出借股份）

质押、标记或冻结情持有有限售股东性持股比报告期末持股报告期内增减持有无限售条况股东名称条件的股份质例数量变动情况件的股份数量数量股份数量状态金科地产集团股份有限公司

其他15.85%1682886702168288670201682886702破产企业财产处置专用账户京渝星筑（青境内非

岛）企业管理

国有法5.64%5996428575996428575996428570合伙企业（有人限合伙）质押348175076境内自

黄红云4.41%46877997900468779979标记348175076然人冻结313859979

80金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文京渝星璨（青境内非

岛）企业管理

国有法3.70%3933571433933571433933571430合伙企业（有人限合伙）重庆市金科投境内非质押205340430资控股（集国有法2.28%24286086500242860865

团）有限责任标记89840430人公司冻结317043330长城资本管理

有限公司－长

城资本凤凰3其他1.88%2000000002000000002000000000号集合资产管理计划四川发展证券投资基金管理

有限公司－川

其他1.79%1900000001900000001900000000发细分行业精选私募证券投资基金四川发展证券投资基金管理

有限公司－川

其他1.50%1600000001600000001600000000发产业互动私募证券投资基金兴宝国际信托有限责任公司

－兴宝信托－其他1.44%1530000001530000001530000000瑶光益得6号资产服务信托境内自

王科君1.41%1500000001500000001500000000然人战略投资者或一般法人因配售新股不适用

成为前10名股东的情况（如有）

截至本报告期末，上述股东中，京渝星筑与京渝星璨系公司控股股东；重庆市金科投资控股（集团）有限责任公司为黄红云一致行动人；四川发展证券投资基金管理有限公司－川发细

上述股东关联关系或一致行动的说分行业精选私募证券投资基金与四川发展证券投资基金管理有限公司－川发细分行业精选私

明募证券投资基金同属于四川发展证券投资基金管理有限公司持有的账户。除此之外，公司未知其他前10名股东之间是否存在关联关系或属于《上市公司收购管理办法》规定的一致行动人。

上述股东涉及委托/受托表决权、放不适用弃表决权情况的说明前10名股东中存在回购专户的特别不适用说明（如有）

前10名无限售条件股东持股情况（不含通过转融通出借股份、高管锁定股）股份种类股东名称报告期末持有无限售条件股份数量股份种类数量金科地产集团股份有限公司破产企业财产处置

1682886702人民币普通股1682886702

专用账户黄红云468779979人民币普通股468779979

重庆市金科投资控股（集团）有限责任公司242860865人民币普通股242860865

BROADGONGGAINVESTMENTPTE.LTD. 93614171 人民币普通股 93614171

和谐健康保险股份有限公司－万能产品61528105人民币普通股61528105重庆国际信托股份有限公司53490200人民币普通股53490200金科新能源有限公司50302436人民币普通股50302436

81金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

重庆财聚投资有限公司46560000人民币普通股46560000金科地产集团股份有限公司回购专用证券账户37060000人民币普通股37060000

国联证券资管－和谐健康保险股份有限公司－

34121367人民币普通股34121367

国联汇睿12号单一资产管理计划

前10名无限售流通股股东之间，以及前10名截至本报告期末，上述股东中，重庆市金科投资控股（集团）有限责任公司、重无限售流通股股东和前10名股东之间关联关庆财聚投资有限公司为黄红云一致行动人。除此之外，公司未知其他前10名股东系或一致行动的说明之间是否存在关联关系或属于《上市公司收购管理办法》规定的一致行动人。

股东重庆市金科投资控股（集团）有限责任公司通过普通账户持有本公司股份

前10名普通股股东参与融资融券业务情况说242854930股，通过信用证券账户持有本公司股份5935股；股东黄红云通过普明（如有）通账户持有本公司股份459779979股，通过信用证券账户持有本公司股份

9000000股。

持股5%以上股东、前10名股东及前10名无限售流通股股东参与转融通业务出借股份情况

□适用□不适用

前10名股东及前10名无限售流通股股东因转融通出借/归还原因导致较上期发生变化

□适用□不适用

公司前10名普通股股东、前10名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易

□是□否

公司前10名普通股股东、前10名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。

2、公司控股股东情况

控股股东性质：控股主体性质不明确

控股股东类型：法人

法定代表人/控股股东名称成立日期组织机构代码主要经营业务单位负责人

一般项目：企业管理；企业总部管理；企业

管理咨询；技术服务、技术开发、技术咨

询、技术交流、技术转让、技术推广；市场

营销策划；广告发布；广告设计、代理；办公服务；社会经济咨询服务；安全咨询服务；信息咨询服务（不含许可类信息咨询服务）；以自有资金从事投资活动；自有资金投资的资产管理服务；税务服务；融资咨询服务；信息技术咨询服务；项目策划与公关服务；财政资金项目预算绩效评价服务；规划设计管理；集贸市场管理服务；市场主体

京渝星璨（青岛）企上海品器管

2024 年 12 91370222MAE7 登记注册代理；科技中介服务；创业空间服业管理合伙企业（有理咨询有限月 18 日 RDTQ9E 务；社会调查（不含涉外调查）；市场调查限合伙）公司（不含涉外调查）；工程机械设备价格鉴证评估；公共安全管理咨询服务；市政设施管理；认证咨询；物业服务评估；工程管理服务；品牌管理；商业综合体管理服务；会议及展览服务；商务秘书服务；软件外包服务；企业会员积分管理服务；商务代理代办服务；承接档案服务外包；数据处理和存储支持服务；票据信息咨询服务；招投标代理服务；体验式拓展活动及策划。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）

京渝星筑（青岛）企上海品器管一般项目：企业管理；企业总部管理；企业

2024 年 12 91370222MAE7业管理合伙企业（有理咨询有限管理咨询；技术服务、技术开发、技术咨月 18 日 89RD5G限合伙）公司询、技术交流、技术转让、技术推广；市场

82金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

营销策划；广告发布；广告设计、代理；办公服务；社会经济咨询服务；安全咨询服务；信息咨询服务（不含许可类信息咨询服务）；以自有资金从事投资活动；自有资金投资的资产管理服务；税务服务；融资咨询服务；信息技术咨询服务；项目策划与公关服务；财政资金项目预算绩效评价服务；规划设计管理；集贸市场管理服务；市场主体登记注册代理；科技中介服务；创业空间服务；社会调查（不含涉外调查）；市场调查（不含涉外调查）；工程机械设备价格鉴证评估；公共安全管理咨询服务；市政设施管理；认证咨询；物业服务评估；工程管理服务；品牌管理；商业综合体管理服务；会议及展览服务；商务秘书服务；软件外包服务；企业会员积分管理服务；商务代理代办服务；承接档案服务外包；数据处理和存储支持服务；票据信息咨询服务；招投标代理服务；体验式拓展活动及策划。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）控股股东报告期内控股和参股的其他境内无外上市公司的股权情况控股股东报告期内变更

□适用□不适用

京渝星筑（青岛）企业管理合伙企业（有限合伙）、京渝新控股股东名称星璨（青岛）企业管理合伙企业（有限合伙）变更日期2025年10月16日

指定网站查询索引巨潮资讯网（公告编号：2025-116号、2025-126号）

指定网站披露日期2025年09月23日、2025年10月17日

3、公司实际控制人及其一致行动人

实际控制人性质：无实际控制人

实际控制人类型：不存在公司不存在实际控制人情况的说明

根据金科股份、管理人与上海品器联合体于2024年12月13日签订的《产业投资协议》，上海品器联合体可指定证券账户接受股份登记。上海品器联合体指定其实际控制京渝星筑、京渝星璨接受划转共计993000000股转增股票，占公司总股本的9.34%，系公司第一大股东。根据《产业投资协议》及《重整计划》规定，京渝星筑、京渝星璨受让的金科股份转增股票过户其证券账户之日起36个月内，不通过任何形式转让、减持（包括但不限于集合竞价、大宗交易、协议转让等各种方式）或者委托他人管理其间接或直接持有的转增股票。

《重整计划》的执行将导致公司控股股东及实际控制人发生变化。本次权益变动前，金科控股持有公司股份

242860865股，占公司总股本的4.55%，为公司控股股东；金科控股、黄红云及其一致行动人合计持有公司股份

774764144股，占公司总股本的14.51%，黄红云为公司实际控制人。本次权益变动后，黄红云、金科控股及其一致行

动人合计持股数量不因公司的总股本增加而发生变化，但持股比例被动稀释至7.29%。报告期内，公司已完成董事会换届，其中京渝星筑、京渝星璨提名了8名董事（含独立董事）。至此，公司控股股东由金科控股变为京渝星筑和京渝星

83金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文璨，以上两家合伙企业的执行事务合伙人均为上海品器，且无任何人可单独控制上海品器，公司实际控制人由黄红云变更为无实际控制人。

公司最终控制层面是否存在持股比例在10%以上的股东情况

□是□否

□公司最终控制层面持股比例5%以上的股东情况□公司最终控制层面股东持股比例均未达5%公司无实际控制人实际控制人报告期内变更

□适用□不适用原实际控制人名称黄红云新实际控制人名称无实际控制人变更日期2025年10月16日

指定网站查询索引巨潮资讯网（公告编号：2025-116号、2025-126号）

指定网站披露日期2025年09月23日、2025年10月17日实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司

□适用□不适用

4、公司控股股东或第一大股东及其一致行动人累计质押股份数量占其所持公司股份数量比例达到80%

□适用□不适用

5、其他持股在10%以上的法人股东

□适用□不适用

6、控股股东、实际控制人、重组方及其他承诺主体股份限制减持情况

□适用□不适用

报告期内，根据《金科股份重整计划》，管理人已将3000000000股转增股票（占公司总股本的28.21%）由管理人证券账户（即金科地产集团股份有限公司破产企业财产处置专用账户）过户至全体重整投资人指定主体证券账户，其中：向各重整产业投资人指定主体共计划转1200000000股，向各重整财务投资人指定主体共计划转

1800000000股。京渝星筑、京渝星璨、川发产业互动私募证券投资基金、中国长城资产管理股份有限公司作为产业

投资人指定的持股主体，在其所持股票自登记至其名下之日起36个月内不得转让；川发细分行业精选私募证券投资基金、兴宝国际信托有限责任公司—兴宝信托—瑶光益得6号资产服务信托、长城资本凤凰3号集合资产管理计划、青岛

兴怀投资合伙企业（有限合伙）、青岛兴芷投资合伙企业（有限合伙）、重庆国际信托股份有限公司-重信·开阳

24015·煜泰9号集合资金信托计划、海南陆和私募基金管理有限公司-陆和寰升1号私募证券投资基金、北京福石重整

管理咨询有限公司、陈永亮、北京昊青私募基金管理有限公司-昊青价值私募证券投资基金、天津启重圣源企业管理合

伙企业（有限合伙）、徐斌、彭梓耘、深圳市信庭五号投资合伙企业(有限合伙)、成都鑫唐卡企业管理合伙企业（有限合伙）、上海神投日升企业管理合伙企业（有限合伙）、海南陆和私募基金管理有限公司-陆和寰升2号私募证券投资

基金、杭州紫鹊企业管理顾问合伙企业（有限合伙）、杭州智享鑫生丙寅企业管理合伙企业(有限合伙)、深圳市前海久

银投资基金管理有限公司-久银久利4号私募证券投资基金、北京久荣咨询合伙企业(有限合伙)、苏州金源宏新企业管

理合伙企业(有限合伙)、山东圆融投资管理有限公司-圆融投资股票多空1号私募证券投资基金、张鑫、王科君、单小

飞、马涛等作为财务投资人指定的持股主体，在其所持股票自登记至其名下之日起12个月内不得转让。

84金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

四、股份回购在报告期的具体实施情况股份回购的实施进展情况

□适用□不适用采用集中竞价交易方式减持回购股份的实施进展情况

□适用□不适用

五、优先股相关情况

□适用□不适用报告期公司不存在优先股。

85金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

第七节债券相关情况

□适用□不适用

一、企业债券

□适用□不适用报告期公司不存在企业债券。

二、公司债券

□适用□不适用

1、公司债券基本信息

单位：万元还本付息债券名称债券简称债券代码发行日起息日到期日债券余额利率交易场所方式

2020年1、截至

公开发行2023年1

2020年2020年2026年

公司债券 H0 金科 月 31 日

14912905月2605月2801月311000005.00%（第二03（以下简日日日期）（品称“基准种一）日”）

2019年（不含）

公开发行2019年2019年2026年每张债券

H9 金科 62653.公司债券11292407月0407月0801月316.00%全部应计

0385

（第二日日日未付利息期）计入债券

2020年本金，与

公开发行截至基准

2020年2020年2026年

公司债券 H0 金科 日每张债

14903802月1802月2012月31400006.30%

（第一02券的面值日日日

期）（品之和为每种二）张债券的深圳证券

2020年兑付基数交易所公开发行（以下简

2020年2020年2026年公司债券 H0 金科 称“每张

14913005月2605月2812月31450005.60%

（第二04债券单日日日期）（品价”）；

种二）

2021年2、每张

公开发行2021年2021年2026年债券单价

H1 金科

公司债券14937101月2601月2812月31750006.20%乘以本期

01

（第一日日日债券存续期）张数等于

2021年本期债券

公开发行2021年2021年2026年本金偿付

H1 金科

公司债券14938803月0203月0412月312200006.30%的兑付基

03（第二日日日数（以下期）简称“本

2021 年 H1 金科 149495 2021 年 2021 年 2026 年 100000 6.30% 金兑付金

86金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文公开发行0406月2306月2412月31额”）分

公司债券日日日期兑付，（第三利随本期）清；

3、基准

日后新增

2022年利息将以

公开发行2022年2022年2026年本金兑付

H2 金科

公司债券14980302月1602月1712月311500008.00%金额为基

01

（第一日日日数计息，期）每年的1月31日设置为付息日。

投资者适当性安排（如有）2025年6月27日终止上市以及摘牌。

适用的交易机制终止上市是否存在终止上市交易的风险

已终止上市以及摘牌，按照重整计划持续兑付中。

（如有）和应对措施逾期未偿还债券

□适用□不适用公司债券其他情况的说明

?适用□不适用

公司于2024年2月21日正式向重庆市第五中级人民法院（以下简称“五中院”或“法院”）递交了重整申请相关资料。2024年4月22日，公司收到五中院送达的（2024）渝05破申129号《民事裁定书》，五中院正式裁定受理公司的重整申请。

根据《企业破产法》第四十六条规定，未到期的债权在破产申请受理时视为到期，附利息的债权自破产申请受理时停止计息。因此，公司存续期公司债券均于2024年4月22日到期并停止计息。2025年6月27日终止上市以及摘牌。

2025年12月15日公告，公司及重庆金科重整计划均已执行完毕。具体内容详见与本公告同日在巨潮资讯网披露的相关公告。

2、发行人或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况

□适用□不适用

H9金科 03/19 金科 03： 2025年 6月 27日已终止上市以及摘牌，债券按照重整计划持续兑付中。H0金科 02/20 金科 02： 2025 年 6月 27日已终止上市以及摘牌，债券按照重整计划持续兑付中。H0 金科 03/20金科 03： 2025年 6月 27日已终止上市以及摘牌，债券按照重整计划持续兑付中。H0金科 04/20 金科 04：

2025 年 6月 27日已终止上市以及摘牌，债券按照重整计划持续兑付中。H1 金科 01/21 金科 01： 2025 年 6月 27日已终止上市以及摘牌，债券按照重整计划持续兑付中。H1金科 03/21 金科 03： 2025年 6月 27日已终止上市以及摘牌，债券按照重整计划持续兑付中。H1 金科 04/21 金科 04： 2025年 6月 27日已终止上市以及摘牌，债券按照重整计划持续兑付中。H2金科 01/22金科 01： 2025年 6月 27日已终止上市以及摘牌，债券按照重整计划持续兑付中。

3、中介机构的情况

签字会计师中介机构联系债券项目名称中介机构名称办公地址联系电话姓名人

H9 金科 03 中山证券有限责 深圳市南山区粤海街道 - 梅佳 0755-82520746

87金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

任公司蔚蓝海岸社区创业路

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路760号安基大厦24-蒋螣、刘汝健021-60330988有限公司楼深圳市南山区粤海街道中山证券有限责蔚蓝海岸社区创业路

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H0 金科 04天健会计师事务

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所（特殊普通合弋守川、宋军023-86218000道 13 号财富园 2 号 B 幢 守川、宋军

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H1 金科 01 - 朱敏、荣秋立 010-52682888

务所 富凯大厦 B 座十二层天健会计师事务

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所（特殊普通合弋守川、宋军023-86218000道 13 号财富园 2 号 B 幢 守川、宋军

伙）

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88金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

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务所 富凯大厦 B 座十二层

H1 金科 03天健会计师事务

重庆市北部新区财富大龙文虎、弋

所（特殊普通合弋守川、宋军023-86218000道 13 号财富园 2 号 B 幢 守川、宋军

伙）中诚信国际信用上海黄浦区西藏南路760

评级有限责任公-白茹、王钰莹021-60330988号安基大厦24楼司深圳市南山区粤海街道中山证券有限责蔚蓝海岸社区创业路

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-朱敏、荣秋立010-52682888

务所 富凯大厦 B 座十二层

H1 金科 04

天健会计师事务龙文虎、弋

重庆市北部新区财富大弋守川、唐

所（特殊普通合守川、唐023-86218000道 13 号财富园 2 号 B 幢 明、宋军

伙）明、宋军中诚信国际信用上海黄浦区西藏南路760

评级有限责任公-白茹、王钰莹021-60330988号安基大厦24楼司深圳市南山区粤海街道中山证券有限责蔚蓝海岸社区创业路

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层、22层北京德恒律师事北京西城区金融街19号

-朱敏、荣秋立010-52682888

务所 富凯大厦 B 座十二层

H2 金科 01

天健会计师事务龙文虎、弋

重庆市北部新区财富大弋守川、唐

所（特殊普通合守川、唐023-86218000道 13 号财富园 2 号 B 幢 明、宋军

伙）明、宋军中诚信国际信用上海黄浦区西藏南路760

评级有限责任公-蒋螣、李佳荫021-60330988号安基大厦24楼司报告期内上述机构是否发生变化

□是□否

4、募集资金使用情况

单位：万元募集资是否与金的实募集说募集资际使用明书承每类实募集资金金违规募集资募集资情况未使诺的用债券代债券简已使用际使用专项账户使用的金总金金约定（按用用金途、使码称金额资金情运作情况整改情额用途途分额用计划况（如有）况（如类，不及其他有）含临时约定一

补流）致

112924. H9 金科 偿还到 用于偿

1580001580001580000司法冻结-是

SZ 03 期公司 还公司

89金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

债债券偿还到用于偿

149038. H0 金科

40000期公司40000还公司400000司法冻结-是

SZ 02债债券偿还到用于偿

149129. H0 金科

125000期公司125000还公司1250000司法冻结-是

SZ 03债债券偿还到用于偿

149130. H0 金科

45000期公司45000还公司450000司法冻结-是

SZ 04债债券偿还到用于偿

149371. H1 金科

75000期公司75000还公司750000司法冻结-是

SZ 01债债券偿还到用于偿

149388. H1 金科

220000期公司220000还公司2200000司法冻结-是

SZ 03债债券偿还到用于偿

149495. H1 金科

100000期公司100000还公司1000000司法冻结-是

SZ 04债债券偿还到用于偿

149803. H2 金科

150000期公司150000还公司1500000司法冻结-是

SZ 01债债券募集资金用于建设项目

□适用□不适用公司报告期内变更上述债券募集资金用途

□适用□不适用

5、报告期内信用评级结果调整情况

□适用□不适用

6、担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行情况和变化情况及对债券投资者权益的

影响

□适用□不适用H9金科 03：根据《关于金科地产集团股份有限公司“19金科 03”2022年第一次持有人会议决议的公告》，由南宁金泓耀房地产开发有限公司将其持有的贵港市碧享房地产开发有限公司39%股权质押给“19金科03”，前述股权及前述股权对应的全部收益用于“19金科03”债券的质押增信。同时，根据《关于召开“H9金科 03”2023年第一次债券持有人会议的通知》和《关于金科地产集团股份有限公司“H9金科 03”2023年第一次债券持有人会议决议的公告》，发行人将“天津博翠湾项目”所属项目公司（或项目公司直接或间接股东）穿透后100%的股权收益权提供质押担保（以下简称“新增增信资产”）。

H0金科 02：根据《关于召开“H0金科 02”2023年第一次债券持有人会议的通知》和《关于金科地产集团股份有限公司“H0金科 02”2023年第一次债券持有人会议决议的公告》，发行人将“北京平谷岭秀项目”所属项目公司（或项目公司直接或间接股东）穿透后51%的股权收益权、“顺德金科城”所属项

目公司（或项目公司直接或间接股东）穿透后100%的股权收益权、“福州嘉迪广场”所属项目公司（或项目公司直接或间接股东）穿透后50%的股权收益权、“天津金科集美天城”所属项目公司（或项目公司直接或间接股东）穿透后100%的股权收益权、“乌当旭辉金科·未来壹号”所属项目公司（或项目公司直接或间接股东）穿透后100%的股权收益权和石家庄正定悦府项目”所属项目公司（或项目公司直接

90金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文或间接股东）穿透后 65%股权对应的收益权向 H0金科 02、H0金科 04、H1金科 01、H1金科 03、H1

金科 04和 H2金科 01同时提供质押担保的增信。

H0金科 03：根据《关于召开“20金科 03”2022年第一次债券持有人会议的通知》和《关于金科地产集团股份有限公司“20金科03”2022年第一次持有人会议决议的公告》，发行人将“天津天湖南苑及天湖广场项目”的项目公司天津滨奥置业有限公司（发行人全资子公司）70%的股权、“长沙金科集美天辰项目”的项目公司湖南金科房地产开发有限公司（发行人全资子公司）30%的股权及前述股权对应的全部收益用于“H0金科 03”债券的质押增信。同时，根据《关于召开“H0金科 03”2023年第一次债券持有人会议的通知》和《关于金科地产集团股份有限公司“H0金科 03”2023年第一次债券持有人会议决议的公告》，发行人将“天津博翠湾项目”所属项目公司（或项目公司直接或间接股东）穿透后100%的股权收益权提供质押担保（以下简称“新增增信资产”）。

H0金科 04：根据《关于召开“H0金科 04”2023年第一次债券持有人会议的通知》和《关于金科地产集团股份有限公司“H0金科 04”2023年第一次债券持有人会议决议的公告》，发行人将“北京平谷岭秀项目”所属项目公司（或项目公司直接或间接股东）穿透后51%的股权收益权、“顺德金科城”所属项

目公司（或项目公司直接或间接股东）穿透后100%的股权收益权、“福州嘉迪广场”所属项目公司（或项目公司直接或间接股东）穿透后50%的股权收益权、“天津金科集美天城”所属项目公司（或项目公司直接或间接股东）穿透后100%的股权收益权、“乌当旭辉金科·未来壹号”所属项目公司（或项目公司直接或间接股东）穿透后100%的股权收益权和石家庄正定悦府项目”所属项目公司（或项目公司直接或间接股东）穿透后 65%股权对应的收益权向 H0金科 02、H0金科 04、H1金科 01、H1金科 03、H1

金科 04和 H2金科 01同时提供质押担保的增信。

H1金科 01：根据《关于召开“H1金科 01”2023年第一次债券持有人会议的通知》和《关于金科地产集团股份有限公司“H1金科 01”2023年第一次债券持有人会议决议的公告》，发行人将“北京平谷岭秀项目”所属项目公司（或项目公司直接或间接股东）穿透后51%的股权收益权、“顺德金科城”所属项

目公司（或项目公司直接或间接股东）穿透后100%的股权收益权、“福州嘉迪广场”所属项目公司（或项目公司直接或间接股东）穿透后50%的股权收益权、“天津金科集美天城”所属项目公司（或项目公司直接或间接股东）穿透后100%的股权收益权、“乌当旭辉金科·未来壹号”所属项目公司（或项目公司直接或间接股东）穿透后100%的股权收益权和石家庄正定悦府项目”所属项目公司（或项目公司直接或间接股东）穿透后 65%股权对应的收益权向 H0金科 02、H0金科 04、H1金科 01、H1金科 03、H1

金科 04和 H2金科 01同时提供质押担保的增信。

H1金科 03：根据《关于召开“H1金科 03”2023年第一次债券持有人会议的通知》和《关于金科地产集团股份有限公司”H1金科 03“2023年第一次债券持有人会议决议的公告》，发行人将“北京平谷岭秀项目”所属项目公司（或项目公司直接或间接股东）穿透后51%的股权收益权、“顺德金科城”所属项

目公司（或项目公司直接或间接股东）穿透后100%的股权收益权、“福州嘉迪广场”所属项目公司（或项目公司直接或间接股东）穿透后50%的股权收益权、“天津金科集美天城”所属项目公司（或项目公司直接或间接股东）穿透后100%的股权收益权、“乌当旭辉金科·未来壹号”所属项目公司（或项目公司直接或间接股东）穿透后100%的股权收益权和石家庄正定悦府项目”所属项目公司（或项目公司直接或间接股东）穿透后 65%股权对应的收益权向 H0金科 02、H0金科 04、H1金科 01、H1金科 03、H1

金科 04和 H2金科 01同时提供质押担保的增信。

H1金科 04：根据《关于召开“H1金科 04”2023年第一次债券持有人会议的通知》和《关于金科地产集团股份有限公司”H1金科 04“2023年第一次债券持有人会议决议的公告》，发行人将“北京平谷岭秀项目”所属项目公司（或项目公司直接或间接股东）穿透后51%的股权收益权、“顺德金科城”所属项

目公司（或项目公司直接或间接股东）穿透后100%的股权收益权、“福州嘉迪广场”所属项目公司（或项目公司直接或间接股东）穿透后50%的股权收益权、“天津金科集美天城”所属项目公司（或项目公

91金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文司直接或间接股东）穿透后100%的股权收益权、“乌当旭辉金科·未来壹号”所属项目公司（或项目公司直接或间接股东）穿透后100%的股权收益权和“石家庄正定悦府项目”所属项目公司（或项目公司直接或间接股东）穿透后 65%股权对应的收益权向 H0金科 02、H0金科 04、H1金科 01、H1金科 03、H1

金科 04和 H2金科 01同时提供质押担保的增信。

H2金科 01：根据《关于召开“H2金科 01”2023年第一次债券持有人会议的通知》和《关于金科地产集团股份有限公司”H2金科 01“2023年第一次债券持有人会议决议的公告》，发行人将“北京平谷岭秀项目”所属项目公司（或项目公司直接或间接股东）穿透后51%的股权收益权、“顺德金科城”所属项

目公司（或项目公司直接或间接股东）穿透后100%的股权收益权、“福州嘉迪广场”所属项目公司（或项目公司直接或间接股东）穿透后50%的股权收益权、“天津金科集美天城”所属项目公司（或项目公司直接或间接股东）穿透后100%的股权收益权、“乌当旭辉金科·未来壹号”所属项目公司（或项目公司直接或间接股东）穿透后100%的股权收益权和石家庄正定悦府项目”所属项目公司（或项目公司直接或间接股东）穿透后 65%股权对应的收益权向 H0金科 02、H0金科 04、H1金科 01、H1金科 03、H1

金科 04和 H2金科 01同时提供质押担保的增信。

[注]2025年12月15日公告，公司及重庆金科重整计划均已执行完毕。具体内容详见与本公告同日在巨潮资讯网披露的相关公告。债券按照重整计划持续兑付中。

三、非金融企业债务融资工具

□适用□不适用

1、非金融企业债务融资工具基本信息

单位：万元还本付息方交易场债券名称债券简称债券代码发行日起息日到期日债券余额利率式所本期债券不计复利，存续期前两年金科地产

（含）每年集团股份

20金科2020年2020年2023年付息一次，全国银

有限公司1020014

地产07月2807月3007月30850005.58%自第三年初行间债

2020 年 41.IB

MTN001 日 日 日 开始分期还 券市场

度第一期本，分期还中期票据本对应的利息随本金一起支付。

本期债券不计复利，存续期前两年金科地产

（含）每年集团股份

20金科2020年2020年2023年付息一次，全国银

有限公司1020016

地产08月2108月2508月25900005.48%自第三年初行间债

2020 年 14.IB

MTN002 日 日 日 开始分期还 券市场

度第二期本，分期还中期票据本对应的利息随本金一起支付。

金科地产21金科10210062021年2021年2026年1、截至2023全国银

500006.30%

集团股份 地产 01.IB 03 月 30 03 月 31 03 月 01 年 2 月 1 日 行间债

92金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文有限公司 MTN001 日 日 日 （以下简称 券市场

2021年“基准度第一期日”）（不中期票据含）每张债券全部应计未付利息计入债券本金，与截至基准日每张债券的面值之和为每张债券的兑付

基数（以下简称“每张债券单价”）；2、每张债券单价乘以本期债券存续张数等于本期债券本金偿付的兑付基

数（以下简称“本金兑付金额”）

分期兑付，利随本清；

3、基准日后

新增利息将以本金兑付金额为基数计息，采用“按年付息”加“利随本清”相结合的方式，2024年

9月1日、

2025年3月

1日、2026年3月1日设置为付息日。

1、截至2023年2月1日

（以下简称“基准金科地产日”）（不集团股份含）每张债有限公司21金科2021年2021年2026年券全部应计全国银

0121035

2021年地产09月2209月2303月011000006.80%未付利息计行间债

05.IB

度第三期 SCP003 日 日 日 入债券本 券市场

超短期融金，与截至资券基准日每张债券的面值之和为每张债券的兑付

基数（以下

93金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文简称“每张债券单价”）；2、每张债券单价乘以本期债券存续张数等于本期债券本金偿付的兑付基

数（以下简称“本金兑付金额”）

分期兑付，利随本清；

3、基准日后

新增利息将以本金兑付金额为基数计息，采用“按年付息”加“利随本清”相结合的方式，2024年

9月1日、

2025年3月

1日、2026年3月1日设置为付息日。

金科地产本期债券不

集团股份计复利，存有限公司21金科2021年2021年2023年续期间本息全国银

0121054

2021年地产12月2212月2306月16800006.80%于2023年6行间债

96.IB

度第四期 SCP004 日 日 日 月 16 日支 券市场

超短期融付，利随本资券清。

投资者适当性安排（如有）仅限于全国银行间债券市场的机构投资者（国家法律法规禁止购买者除外）适用的交易机制在全国银行间债券市场流通转让是否存在终止上市交易的风险否（如有）和应对措施逾期未偿还债券

□适用□不适用未偿还余额债券代码债券简称逾期时间未按期偿还的原因处置进展（万元）

2025年12月15日公司主动顺应变化，

金科地产集团股份有

20金科地产2023年01月公告，公司及重庆坚持“一稳二降三提限公司2020年度第85000MTN001 31 日 金科重整计划均已 升”经营发展策略，一期中期票据执行完毕。具体内以推动公司生产经营

94金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

容详见与本公告同良性循环为主线，统日在巨潮资讯网披筹生产经营与风险防金科地产集团股份有露的相关公告。债控，努力推进“保交

20金科地产2023年02月

限公司2020年度第90000券按照重整计划持楼、保生产、保稳

MTN002 26 日二期中期票据续兑付中。定、促转型升级”工作，稳定公司经营大盘，全力推进公司经营逐步实现良性循环。2025年12月15日公告，公司及重庆金科地产集团股份有金科重整计划均已执

21金科地产2023年06月

限公司2021年度第80000行完毕。具体内容详SCP004 17 日四期超短期融资券见与本公告同日在巨潮资讯网披露的相关公告。债券按照重整计划持续兑付中。

2、发行人或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况

□适用□不适用

20金科地产 MTN001： 2025年 12月 15日公告，公司及重庆金科重整计划均已执行完毕。具体内容详见与本

公告同日在巨潮资讯网披露的相关公告。债券按照重整计划持续兑付中。

20金科地产 MTN002： 2025年 12月 15日公告，公司及重庆金科重整计划均已执行完毕。具体内容详见与本

公告同日在巨潮资讯网披露的相关公告。债券按照重整计划持续兑付中。

21金科地产 MTN001：公司于 2024年 2月 21日正式向重庆市第五中级人民法院（以下简称“五中院”）递交了重整申请相关资料。2024年4月22日，公司收到五中院送达的（2024）渝05破申129号《民事裁定书》，五中院正式裁定受理公司的重整申请。

根据《企业破产法》第四十六条规定，未到期的债权在破产申请受理时视为到期，附利息的债权自破产申请受理时停止计息。因此，21金科地产 MTN001 于 2024 年 4月 22日到期并停止计息。2025 年

12月15日公告，公司及重庆金科重整计划均已执行完毕。具体内容详见与本公告同日在巨潮资讯网披露的相关公告。

债券按照重整计划持续兑付中。

21金科地产 SCP003：公司于 2024年 2月 21日正式向重庆市第五中级人民法院（以下简称“五中院”）递交了重整申请相关资料。2024年4月22日，公司收到五中院送达的（2024）渝05破申129号《民事裁定书》，五中院正式裁定受理公司的重整申请。

根据《企业破产法》第四十六条规定，未到期的债权在破产申请受理时视为到期，附利息的债权自破产申请受理时停止计息。因此，21金科地产 SCP003于 2024年 4月 22日到期并停止计息。2025年 12月15日公告，公司及重庆金科重整计划均已执行完毕。具体内容详见与本公告同日在巨潮资讯网披露的相关公告。债券按照重整计划持续兑付中。

21金科地产 SCP004：2025年 12月 15日公告，公司及重庆金科重整计划均已执行完毕。具体内容详见与本公

告同日在巨潮资讯网披露的相关公告。债券按照重整计划持续兑付中。

3、中介机构的情况

签字会计师债券项目名称中介机构名称办公地址中介机构联系人联系电话姓名

20金科地产兴业银行股份有北京市朝阳区朝阳门-王雨迪、陈豪010-89926521、

95金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

MTN001 限公司 北大街 20 号 010-89926522北京西城区金融街19北京德恒律师事

号富凯大厦 B 座十二 - 朱敏、田原 010-52682888务所层天健会计师事务重庆市北部新区财富

弋守川、宋

所（特殊普通合大道13号财富园2王长富023-86218618军

伙） 号 B 幢中诚信国际信用北京市东城区南竹杆

评级有限责任公-洪少育021-60330988胡同2号1幢司

大公国际资信评北京市海淀区西三环13697660396、

-肖尧、马映雪

估有限公司北路89号3层-0118513990536北京市西城区西绒线中国民生银行股

胡同28号天安大厦-邹晓琴、蒋伟010-56366528份有限公司三层北京西城区金融街19北京德恒律师事

号富凯大厦 B 座十二 - 朱敏、荣秋立 010-52682888务所层天健会计师事务重庆市北部新区财富

20金科地产弋守川、宋

所（特殊普通合大道13号财富园2王长富023-86218618MTN002 军

伙） 号 B 幢中诚信国际信用北京市东城区南竹杆

评级有限责任公-洪少育021-60330988胡同2号1幢司北京市朝阳区建国门联合资信评估有

外大街2号中国人保-王兴萍、付骁林010-85679696限公司财险大厦17层上海浦东发展银上海市中山东一路12

-杨声伟021-61616478行股份有限公司号北京西城区金融街19北京德恒律师事

号富凯大厦 B 座十二 - 朱敏、田原 010-52682888务所层

21金科地产

天健会计师事务重庆市北部新区财富

MTN001 弋守川、宋

所（特殊普通合大道13号财富园2王长富023-86218618军

伙） 号 B 幢北京市朝阳区建国门联合资信评估有

外大街2号中国人保-张文选、刘莉婕010-85679696限公司财险大厦17层

兴业银行股份有北京市朝阳区朝阳门010-89926521、

-王雨迪、陈豪

限公司北大街20号010-89926522北京西城区金融街19北京德恒律师事

号富凯大厦 B 座十二 - 朱敏、田原 010-52682888务所层

21金科地产

天健会计师事务重庆市北部新区财富

SCP003 弋守川、宋

所（特殊普通合大道13号财富园2王长富023-86218618军、唐明

伙） 号 B 幢中诚信国际信用北京市东城区南竹杆

评级有限责任公-洪少育021-60330988胡同2号1幢司北京市西城区西绒线中国民生银行股

胡同28号天安大厦-邹晓琴、蒋伟010-56366528份有限公司三层

21金科地产北京西城区金融街19

北京德恒律师事

SCP004 号富凯大厦 B 座十二 - 朱敏、荣秋立 010-52682888务所层

天健会计师事务重庆市北部新区财富弋守川、宋

王长富023-86218618

所（特殊普通合大道13号财富园2军、唐明

96金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

伙） 号 B 幢中诚信国际信用北京市东城区南竹杆

评级有限责任公-洪少育021-60330988胡同2号1幢司北京市朝阳区建国门联合资信评估有

外大街2号中国人保-王兴萍、付骁林010-85679696限公司财险大厦17层报告期内上述机构是否发生变化

□是□否

4、募集资金使用情况

单位：万元是否与募集募集资金专募集资金违说明书承诺债券项目名募集资金总募集资金约项账户运作规使用的整

已使用金额未使用金额的用途、使称金额定用途情况（如改情况（如用计划及其有）有）他约定一致偿还银行间

20金科地产

100000市场债务融1000000司法冻结-是

MTN001资工具偿还银行间

20金科地产

100000市场债务融1000000司法冻结-是

MTN002资工具偿还银行间

21金科地产

50000市场债务融500000司法冻结-是

MTN001资工具偿还银行间

21金科地产

100000市场债务融1000000司法冻结-是

SCP003资工具偿还银行间

21金科地产

80000市场债务融800000司法冻结-是

SCP004资工具募集资金用于建设项目

□适用□不适用公司报告期内变更上述债券募集资金用途

□适用□不适用

5、报告期内信用评级结果调整情况

□适用□不适用

6、担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行情况和变化情况及对债券投资者权益的

影响

□适用□不适用20金科地产 MTN001：根据《金科地产集团股份有限公司 2020年度第一期中期票据 2022年第一次持有人会议决议公告》，由武汉金科长信置业有限公司将其持有的宜昌金宏房地产开发有限公司

49%股权及南昌华翔环境工程有限公司持有的江西中农房投资置业有限公司33%股权质押给“20金科地产 MTN001”，前述股权及前述股权对应的全部收益用于“20金科地产 MTN001”债券的质押增信。

97金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文20金科地产 MTN002：根据《金科地产集团股份有限公司 2020年度第二期中期票据 2022年第一次持有人会议决议公告》，由武汉金科长信置业有限公司将其持有的宜昌金宏房地产开发有限公司

49%股权及南昌华翔环境工程有限公司持有的江西中农房投资置业有限公司33%股权质押给“20金科地产 MTN001”，前述股权及前述股权对应的全部收益用于“20金科地产 MTN001”债券的质押增信。

21金科地产 MTN001：根据《金科地产集团股份有限公司 2021年度第一期中期票据 2023年第一次持有人会议决议公告》，发行人将“成都金科中梁美院项目”所属项目公司（或项目公司直接或间接股东）穿透后 60%的股权收益权向 21金科地产 MTN001提供质押担保。

21金科地产 SCP003：根据《金科地产集团股份有限公司 2021年度第三期超短期融资券 2022年第一次持有人会议决议公告》，由南宁金泓耀房地产开发有限公司将持有的贵港市碧享房地产开发有限公司 60%股权质押给“21金科地产 SCP003”，前述股权及前述股权对应的全部收益用于“21金科地产SCP003”债券的质押增信。根据《金科地产集团股份有限公司 2021年度第三期超短期融资券 2023年第一次持有人会议决议公告》，发行人将“武汉桃湖美镇项目”所属项目公司（或项目公司直接或间接股东）穿透后100%的股权收益权、“广州花都博悦湾项目”所属项目公司（或项目公司直接或间接股东）穿透

后 100%的股权收益权向 21金科地产 SCP003提供质押担保。

21金科地产 SCP004：根据《金科地产集团股份有限公司 2021年度第四期超短期融资券 2022年第一次持有人会议决议公告》，由遵义金科房地产开发有限公司将其持有的遵义葳骏房地产开发有限公司

60%股权质押给“21金科地产 SCP004”，前述股权及前述股权对应的全部收益用于“21金科地产 SCP004”

债券的质押增信。

2025年12月15日公告，公司及重庆金科重整计划均已执行完毕。具体内容详见与本公告同日在巨潮资讯网披露的相关公告。债券按照重整计划持续兑付中。

四、可转换公司债券

□适用□不适用报告期公司不存在可转换公司债券。

五、报告期内合并报表范围亏损超过上年末净资产10%

□适用□不适用

六、报告期末除债券外的有息债务逾期情况

□适用□不适用

具体情况参见财务报告附注五、22、30。

七、报告期内是否有违反规章制度的情况

□是□否

八、截至报告期末公司近两年的主要会计数据和财务指标

单位：万元项目本报告期末上年末本报告期末比上年末增减

98金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

流动比率193.51%78.74%145.76%

资产负债率67.97%109.76%-41.79%

速动比率144.34%27.18%431.05%本报告期上年同期本报告期比上年同期增减扣除非经常性损益后净利

-4010345.62-3124521.3328.35%润

EBITDA 全部债务比 不适用 不适用 不适用利息保障倍数不适用不适用不适用

现金利息保障倍数-4.760.10-4860.00%

EBITDA 利息保障倍数 不适用 不适用 不适用

贷款偿还率不适用6.61%不适用

利息偿付率不适用8.34%不适用

99金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

第八节财务报告

一、审计报告审计意见类型标准的无保留意见审计报告签署日期2026年04月24日

审计机构名称天健会计师事务所（特殊普通合伙）

审计报告文号〔2026〕8-485号

注册会计师姓名宋军、弋守川审计报告正文

金科地产集团股份有限公司全体股东：

一、审计意见

我们审计了金科地产集团股份有限公司（以下简称金科股份公司）财务报表，包括2025年12月

31日的合并及母公司资产负债表，2025年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并

及母公司所有者权益变动表，以及相关财务报表附注。

我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了金科股份公司2025年12月31日的合并及母公司财务状况，以及2025年度的合并及母公司经营成果和现金流量。

二、形成审计意见的基础我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照《中国注册会计师独立性准则第1号——财务报表审计和审阅业务对独立性的要求》和中国注册会计师职业道德守则，我们独立于金科股份公司，并履行了职业道德方面的其他责任。我们在审计中遵循了对公众利益实体审计的独立性要求。

我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。

三、关键审计事项

关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。

(一)其他应收款坏账准备计提

1.事项描述

相关信息披露详见财务报表附注三(十一)及五(一)5。截至2025年12月31日，金科股份公司其他应收款账面价值为人民币53.38亿元，占资产总额的比例为35.83%。由于其他应收款余额重大，且

100金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

金科股份公司管理层（以下简称管理层）在计提其他应收款坏账准备时需要作出重大估计和假设判断，受宏观经济政策、房地产市场环境、项目运营规划等主客观因素影响，对其他应收款相应的债务人经营状况、还款时间、清偿顺位等假设和判断存在固有不确定性。因此，我们将其他应收款坏账准备计提确定为关键审计事项。

2.审计应对

(1)我们了解了管理层与其他应收款坏账准备计提相关的关键内部控制，评价这些内部控制的设计，确定其是否得有效执行；

(2)我们获取了管理层编制的其他应收款坏账准备相关计算资料，复核坏账准备金额的计算过程；

(3)根据管理层基于债务人所处行业环境、经营状况等情况对其他应收款违约风险、减值迹象作出的评估，结合管理层在其他应收款坏账准备计提中采用的关键参数、计算模型、清偿顺序等重要假设，分析管理层计提坏账准备的合理性；

(4)获取管理层聘请的评估机构出具的金科股份公司对重整出表主体丧失控制权日（2025年11月

30日）的部分其他应收款可回收金额的评估结果，复核了评估师采用的评估方法、评估假设以及重要

参数的确定原则；

(5)根据管理层编制的资产负债表日其他应收款坏账准备计提表，结合评估机构于2025年11月30日就其中部分其他应收款可回收金额的评估结果，抽样复核该部分其他应收款减值金额变动的合理性；

(6)我们对重要的其他应收款执行函证程序和期后回款检查程序，评价其他应收款的真实性及坏账准备计提的合理性；

(7)检查合并财务报表中信用减值损失列报的准确性。

(二)债务重整

1.事项描述

相关信息披露详见财务报表附注十三(二)1。2025年12月15日，北京大成（重庆）律师事务所就金科股份公司及子公司重庆金科房地产开发有限公司（以下简称重庆金科）重整计划执行工作分别出具

了《关于金科地产集团股份有限公司重整计划执行完毕的法律意见书》《关于重庆金科房地产开发有限公司重整计划执行完毕的法律意见书》，金科股份公司及重庆金科重整计划执行完毕。

金科股份公司2025年度因本次重整事项确认债务重整收益724.35亿元。因实施重整计划，金科股份公司将713家股权转入信托包，金科股份公司对转入信托包的原子公司大额其他应收款项，根据《监管规则适用指引——会计类第3号》，按照金融工具准则有关规定进行会计处理，计提相应的信用减值损失，在合并财务报表层次重分类抵减债务重整收益。

101金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

由于该事项对2025年度财务报表影响重大，因此，我们将债务重整确定为关键审计事项。

2.审计应对

针对债务重整，我们实施的审计程序主要包括：

(1)获取公司重整涉及的关键资料，包括但不限于法院受理、批准、裁定的相关文件及重整计划等，以及管理人出具的重整计划执行情况监督报告和律师出具的重整计划执行完毕法律意见书，评价重整收益是否记录在恰当的会计期间；

(2)获取公司重整相关债务清单及法院裁定、管理人确认、暂缓确认的债权明细，并与公司账面

记录等进行核对，若存在差异，分析其合理性；

(3)了解公司重整计划的执行情况，检查现金清偿、信托计划设立、信托资产交割转移、股票划

转登记、信托发放领取记录等清偿资料，判断重整计划是否已按计划执行，是否已履行完毕，重大不确定性是否已经消除；

(4)检查公司对重整完成时点的判断、重整收益的计算以及相关账务处理是否符合《企业会计准则》的相关规定，并对重整收益进行重新计算；

(5)结合相关监管规则适用指引规定，评估公司对转入信托平台的原子公司其他应收款项计提信用减值损失相应会计处理的准确性及会计估计的合理性；

(6)检查管理层就债务重整在财务报告中的列报是否恰当，披露是否充分。

(三)房地产开发项目存货可变现净值的评估

1.事项描述

相关信息披露详见财务报表附注三(十三)及五(一)6。截至2025年12月31日，金科股份公司存货账面价值为人民币24.45亿元，占资产总额的比例为16.41%，存货中的开发产品、开发成本的账面余额为人民币52.88亿元，跌价准备为人民币28.44亿元。房地产开发项目存货可变现净值的评估需要预计拟开发产品和在建开发产品达到完工状态时将要发生的建造成本，以及房地产开发项目的未来净售价、未来销售费用和相关销售税金等，涉及重大的管理层判断。因此，我们将房地产开发项目存货可变现净值的评估确定为关键审计事项。

2.审计应对

针对房地产开发项目存货可变现净值的评估，我们实施的审计程序主要包括：

(1)了解与房地产开发项目成本预算及动态成本管理、可变现净值估计相关的关键内部控制，评价

这些控制的设计，确定其是否得到执行，并测试相关内部控制的运行有效性；

(2)选取项目对房地产开发项目进行实地观察，并询问相关项目的开发进度及根据最新预测所更新

102金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

的存货动态成本预算情况；

(3)评价管理层所采用的估值方法、关键假设和数据，包括将估计售价与已售合同单价、市场可获取数据等进行比较；

(4)将各房地产开发项目存货的估计完工成本与管理层所批准的项目最新预算进行核对，并将最新

预算成本与前期预算成本进行比较，评价管理层预测的准确性；

(5)复核管理层对可变现净值的测算过程；

(6)检查与房地产开发项目存货可变现净值相关的信息是否已在财务报表中作出恰当列报。

四、其他信息

管理层对其他信息负责。其他信息包括年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。

我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。

结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。

基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。

五、管理层和治理层对财务报表的责任

管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。

在编制财务报表时，管理层负责评估金科股份公司的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非计划进行清算、终止运营或别无其他现实的选择。

金科股份公司治理层（以下简称治理层）负责监督金科股份公司的财务报告过程。

六、注册会计师对财务报表审计的责任

我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。

在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执行以下工作：

103金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

(一)识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。

(二)了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。

(三)评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。

(四)对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对金科股份公司持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致金科股份公司不能持续经营。

(五)评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。

(六)就金科股份公司中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。

我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。

我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。

从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。

天健会计师事务所（特殊普通合伙）中国注册会计师：宋军（项目合伙人）

中国·杭州中国注册会计师：弋守川

二〇二六年四月二十四日

104金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

二、财务报表

财务附注中报表的单位为：元

1、合并资产负债表

编制单位：金科地产集团股份有限公司

2026年04月28日

单位：元项目期末余额期初余额

流动资产：

货币资金1407336513.442769466147.50结算备付金拆出资金

交易性金融资产56926829.04衍生金融资产应收票据

应收账款72026768.411000403614.76应收款项融资

预付款项7523883.368120939060.16应收保费应收分保账款应收分保合同准备金

其他应收款5338269251.6330232676673.78

其中：应收利息

应收股利6046598.10228238505.44买入返售金融资产

存货2444601316.7991538664340.25

其中：数据资源

合同资产549123447.60

持有待售资产83293700.00一年内到期的非流动资产

其他流动资产210451295.346431222751.01

流动资产合计9620429558.01140642496035.06

非流动资产：

发放贷款和垫款

债权投资148669037.90其他债权投资

长期应收款30000000.00

长期股权投资345902152.9317533206504.99

其他权益工具投资2014654.35954821382.44

其他非流动金融资产13600631.00

投资性房地产9515672662.03

固定资产5067951.902199274076.82

105金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

在建工程22029814.46生产性生物资产油气资产

使用权资产10975930.32

无形资产95164.26150706170.25

其中：数据资源开发支出

其中：数据资源商誉

长期待摊费用30315286.16

递延所得税资产4882690642.903826611964.84

其他非流动资产5000000.002134886808.40

非流动资产合计5270770566.3436540770269.61

资产总计14891200124.35177183266304.67

流动负债：

短期借款5299359435.62向中央银行借款拆入资金

交易性金融负债3514853072.40衍生金融负债应付票据

应付账款1235412541.5930341797277.96

预收款项63831452.87

合同负债407150516.3922719785919.98卖出回购金融资产款吸收存款及同业存放代理买卖证券款代理承销证券款

应付职工薪酬96209964.70913207785.86

应交税费501406553.657842147789.70

其他应付款2008799230.6062294939194.21

其中：应付利息76808547.4111305182386.83

应付股利59014.55297355522.36应付手续费及佣金应付分保账款持有待售负债

一年内到期的非流动负债685958352.8543959352257.44

其他流动负债36701263.981661777149.83

流动负债合计4971638423.76178611051335.87

非流动负债：

保险合同准备金

长期借款59980000.0011119810668.88

106金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

应付债券

其中：优先股永续债

租赁负债7966101.92长期应付款长期应付职工薪酬

预计负债204588477.853367977853.78

递延收益733814.15125612034.42

递延所得税负债4882690642.901237534483.83其他非流动负债

非流动负债合计5147992934.9015858901142.83

负债合计10119631358.66194469952478.70

所有者权益：

股本10634081632.005339715816.00其他权益工具

其中：优先股永续债

资本公积7748023811.207047336560.90

减：库存股264967859.07188262821.63

其他综合收益-2665142.881011515348.27专项储备

盈余公积2363088108.082493398991.79一般风险准备

未分配利润-16321203841.12-44386622220.16

归属于母公司所有者权益合计4156356708.21-28682918324.83

少数股东权益615212057.4811396232150.80

所有者权益合计4771568765.69-17286686174.03

负债和所有者权益总计14891200124.35177183266304.67

法定代表人：郭伟主管会计工作负责人：郭伟会计机构负责人：梁忠太

2、母公司资产负债表

单位：元项目期末余额期初余额

流动资产：

货币资金996166488.36338014724.15交易性金融资产衍生金融资产应收票据

应收账款27879.60712977.13应收款项融资

预付款项965573.81

其他应收款3464060078.0920311334778.60

其中：应收利息

应收股利2660000.00223677783.47

存货7813887.0511989752.47

其中：数据资源

107金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

合同资产

持有待售资产83293700.00一年内到期的非流动资产

其他流动资产3798375.48

流动资产合计4555160408.5820663017806.16

非流动资产：

债权投资45630300.00其他债权投资

长期应收款697077474.86

长期股权投资100316461.828501925171.08

其他权益工具投资954091162.86其他非流动金融资产投资性房地产

固定资产2287496.962727324.59在建工程生产性生物资产油气资产使用权资产

无形资产46962.9066358.96

其中：数据资源开发支出

其中：数据资源商誉

长期待摊费用1986478.14

递延所得税资产4882690642.9011773851481.16

其他非流动资产5000000.005000000.00

非流动资产合计5687419039.4421285278276.79

资产总计10242579448.0241948296082.95

流动负债：

短期借款3104709792.93

交易性金融负债3514853072.40衍生金融负债应付票据

应付账款79019.01123123884.59预收款项

合同负债1105171.701099121.70

应付职工薪酬44853478.76120745610.96

应交税费226667570.12556578562.79

其他应付款61192072.5931492070483.30

其中：应付利息2163881624.87应付股利持有待售负债

108金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

一年内到期的非流动负债17350796126.40

其他流动负债65719.4165947.30

流动负债合计333963031.5956264042602.37

非流动负债：

长期借款应付债券

其中：优先股永续债租赁负债

长期应付款5263960.00长期应付职工薪酬

预计负债64280000.001038623141.84

递延收益59374.7159374.71

递延所得税负债4882690642.90其他非流动负债

非流动负债合计4947030017.611043946476.55

负债合计5280993049.2057307989078.92

所有者权益：

股本10634081632.005339715816.00其他权益工具

其中：优先股永续债

资本公积7099987951.627812039557.32

减：库存股188262821.63188262821.63

其他综合收益-977821656.66专项储备

盈余公积2492410463.102622721346.81

未分配利润-15076630826.27-29968085237.81

所有者权益合计4961586398.82-15359692995.97

负债和所有者权益总计10242579448.0241948296082.95

3、合并利润表

单位：元项目2025年度2024年度

一、营业总收入6884136248.2627554827451.25

其中：营业收入6884136248.2627554827451.25利息收入已赚保费手续费及佣金收入

二、营业总成本12907017312.6034420107289.56

其中：营业成本5905490943.6624235882068.76利息支出手续费及佣金支出退保金赔付支出净额

109金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

提取保险责任合同准备金净额保单红利支出分保费用

税金及附加892917938.78612139443.29

销售费用134097092.83488723267.09

管理费用738852223.081159527102.97研发费用

财务费用5235659114.257923835407.45

其中：利息费用5537780554.608017956699.22

利息收入238860457.78208052991.26

加：其他收益183123216.22-328197065.49投资收益（损失以“－”号填

65896162905.22-1918997947.64

列）

其中：对联营企业和合营

-4065315342.55-1532742685.49企业的投资收益以摊余成本计量的金融资产终止确认收益汇兑收益（损失以“-”号填列）净敞口套期收益（损失以“－”号填列）公允价值变动收益（损失以-2432308729.11-2262304072.97“－”号填列）信用减值损失（损失以“-”-5624103284.06-5098959438.52号填列）资产减值损失（损失以“-”-23133939134.74-15463553784.09号填列）资产处置收益（损失以“-”-3435911.773895523.07号填列）三、营业利润（亏损以“－”号填

28862617997.42-31933396623.95

列）

加：营业外收入30657710.1259485388.98

减：营业外支出1246999298.412249599498.18四、利润总额（亏损总额以“－”号

27646276409.13-34123510733.15

填列）

减：所得税费用2873396539.68700783030.56五、净利润（净亏损以“－”号填

24772879869.45-34824293763.71

列）

（一）按经营持续性分类1.持续经营净利润（净亏损以

24772879869.45-34824293763.71“－”号填列）2.终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）

（二）按所有权归属分类

1.归属于母公司股东的净利润29324808882.20-31969608969.90

2.少数股东损益-4551929012.75-2854684793.81

六、其他综合收益的税后净额-2080413398.73-317378611.03

归属母公司所有者的其他综合收益-2078104668.73-309079015.15

110金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

的税后净额

（一）不能重分类进损益的其他

412196.03-132802.32

综合收益

1.重新计量设定受益计划变动

额

2.权益法下不能转损益的其他

综合收益

3.其他权益工具投资公允价值

412196.03-132802.32

变动

4.企业自身信用风险公允价值

变动

5.其他

（二）将重分类进损益的其他综

-2078516864.76-308946212.83合收益

1.权益法下可转损益的其他综

67698755.73-80423836.69

合收益

2.其他债权投资公允价值变动

3.金融资产重分类计入其他综

合收益的金额

4.其他债权投资信用减值准备

5.现金流量套期储备

6.外币财务报表折算差额

7.其他-2146215620.49-228522376.14

归属于少数股东的其他综合收益的

-2308730.00-8299595.88税后净额

七、综合收益总额22692466470.72-35141672374.74归属于母公司所有者的综合收益总

27246704213.47-32278687985.05

额

归属于少数股东的综合收益总额-4554237742.75-2862984389.69

八、每股收益

（一）基本每股收益2.77-3.02

（二）稀释每股收益2.77-3.02

本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0元，上期被合并方实现的净利润为：0元。

法定代表人：郭伟主管会计工作负责人：郭伟会计机构负责人：梁忠太

4、母公司利润表

单位：元项目2025年度2024年度

一、营业收入1177214.06

减：营业成本619700.32

税金及附加2601230.45943214.01

销售费用561513.235214999.78

管理费用154447071.35167757428.49研发费用

财务费用118839474.432665010386.53

其中：利息费用32469647.102791673249.88

利息收入-130664713.71383284253.23

加：其他收益306831.041000.00投资收益（损失以“－”号填

46653316005.18366863533.37

列）

111金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

其中：对联营企业和合营企

-353537876.26360693533.37业的投资收益以摊余成本计量的金融资产终止确认收益（损失以“-”号填列）净敞口套期收益（损失以“－”号填列）公允价值变动收益（损失以-319001425.03-1043578430.22“－”号填列）信用减值损失（损失以“-”-16233060528.57-18927356832.50号填列）资产减值损失（损失以“-”-2317008159.23-11544556751.61号填列）资产处置收益（损失以“-”

15703.36-10844.22号填列）二、营业利润（亏损以“－”号填

27508119137.29-33987006840.25

列）

加：营业外收入7474378.50235938.11

减：营业外支出3264391.4529519385.43三、利润总额（亏损总额以“－”号

27512329124.34-34016290287.57

填列）

减：所得税费用11448076759.37-10214251629.77四、净利润（净亏损以“－”号填

16064252364.97-23802038657.80

列）

（一）持续经营净利润（净亏损以

16064252364.97-23802038657.80“－”号填列）

（二）终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）

五、其他综合收益的税后净额490028.81648969.48

（一）不能重分类进损益的其他综合收益

1.重新计量设定受益计划变动

额

2.权益法下不能转损益的其他

综合收益

3.其他权益工具投资公允价值

变动

4.企业自身信用风险公允价值

变动

5.其他

（二）将重分类进损益的其他综

490028.81648969.48

合收益

1.权益法下可转损益的其他综

-2196.10648969.48合收益

2.其他债权投资公允价值变动

3.金融资产重分类计入其他综

合收益的金额

4.其他债权投资信用减值准备

5.现金流量套期储备

6.外币财务报表折算差额

7.其他492224.91

六、综合收益总额16064742393.78-23801389688.32

七、每股收益

112金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

（一）基本每股收益

（二）稀释每股收益

5、合并现金流量表

单位：元项目2025年度2024年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金2924195779.805559993566.20客户存款和同业存放款项净增加额向中央银行借款净增加额向其他金融机构拆入资金净增加额收到原保险合同保费取得的现金收到再保业务现金净额保户储金及投资款净增加额

收取利息、手续费及佣金的现金拆入资金净增加额回购业务资金净增加额代理买卖证券收到的现金净额

收到的税费返还44094965.0071301714.30

收到其他与经营活动有关的现金998987125.464524643107.20

经营活动现金流入小计3967277870.2610155938387.70

购买商品、接受劳务支付的现金2703517501.196047509182.37客户贷款及垫款净增加额存放中央银行和同业款项净增加额支付原保险合同赔付款项的现金拆出资金净增加额

支付利息、手续费及佣金的现金支付保单红利的现金

支付给职工以及为职工支付的现金1001677258.511119697005.77

支付的各项税费709799211.03501242439.13

支付其他与经营活动有关的现金1273303367.443161493437.56

经营活动现金流出小计5688297338.1710829942064.83

经营活动产生的现金流量净额-1721019467.91-674003677.13

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金21054900.73121500.00

取得投资收益收到的现金13718755.0130257456.18

处置固定资产、无形资产和其他长

2422188.49681832.78

期资产收回的现金净额处置子公司及其他营业单位收到的

209319.1817435311.66

现金净额

收到其他与投资活动有关的现金10856191.97

投资活动现金流入小计48261355.3848496100.62

购建固定资产、无形资产和其他长

15287392.123077645.62

期资产支付的现金

投资支付的现金57866021.98质押贷款净增加额取得子公司及其他营业单位支付的

301997394.99

现金净额

支付其他与投资活动有关的现金548286657.21385345659.04

投资活动现金流出小计621440071.31690420699.65

投资活动产生的现金流量净额-573178715.93-641924599.03

113金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金2628000000.00454000.00

其中：子公司吸收少数股东投资收

454000.00

到的现金

取得借款收到的现金127405779.00199569561.13

收到其他与筹资活动有关的现金725098246.69830181106.18

筹资活动现金流入小计3480504025.691030204667.31

偿还债务支付的现金667613215.301234653998.31

分配股利、利润或偿付利息支付的

241556006.19639218991.47

现金

其中：子公司支付给少数股东的股

4379624.08

利、利润

支付其他与筹资活动有关的现金394163899.69557617914.01

筹资活动现金流出小计1303333121.182431490903.79

筹资活动产生的现金流量净额2177170904.51-1401286236.48

四、汇率变动对现金及现金等价物的

-1222.29467.26影响

五、现金及现金等价物净增加额-117028501.62-2717214045.38

加：期初现金及现金等价物余额1212513352.943929727398.32

六、期末现金及现金等价物余额1095484851.321212513352.94

6、母公司现金流量表

单位：元项目2025年度2024年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金749824.00收到的税费返还

收到其他与经营活动有关的现金137784538.2014017457.27

经营活动现金流入小计137784538.2014767281.27

购买商品、接受劳务支付的现金50572415.14766703.54

支付给职工以及为职工支付的现金131182058.8825153802.72

支付的各项税费331809498.78416799.34

支付其他与经营活动有关的现金622732481.604020977.42

经营活动现金流出小计1136296454.4030358283.02

经营活动产生的现金流量净额-998511916.20-15591001.75

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金

取得投资收益收到的现金7238755.0115880719.82

处置固定资产、无形资产和其他长

3150.00

期资产收回的现金净额处置子公司及其他营业单位收到的现金净额收到其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流入小计7241905.0115880719.82

购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金

投资支付的现金825867490.00取得子公司及其他营业单位支付的现金净额支付其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流出小计825867490.00

投资活动产生的现金流量净额-818625584.9915880719.82

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金2628000000.00

114金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

取得借款收到的现金

收到其他与筹资活动有关的现金68256000.00386288000.00

筹资活动现金流入小计2696256000.00386288000.00

偿还债务支付的现金74783937.24

分配股利、利润或偿付利息支付的

222282.76

现金

支付其他与筹资活动有关的现金68256000.00386288000.00

筹资活动现金流出小计143262220.00386288000.00

筹资活动产生的现金流量净额2552993780.00

四、汇率变动对现金及现金等价物的

-1222.29467.26影响

五、现金及现金等价物净增加额735855056.52290185.33

加：期初现金及现金等价物余额575110.68284925.35

六、期末现金及现金等价物余额736430167.20575110.68

115金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

7、合并所有者权益变动表

本期金额

单位：元

2025年度

归属于母公司所有者权益其他权益工具一项目专般少数股东权益项风其所有者权益合计优

股本永续其资本公积减：库存股其他综合收益盈余公积未分配利润小计先储险他债他股备准备

一、上年期末余额5339715816.007047336560.90188262821.631011515348.272493398991.79-44386622220.16-28682918324.8311396232150.80-17286686174.03

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本年期初余额5339715816.007047336560.90188262821.631011515348.272493398991.79-44386622220.16-28682918324.8311396232150.80-17286686174.03

三、本期增减变动金额-

5294365816.00700687250.3076705037.44-130310883.7128065418379.0432839275033.04-10781020093.3222058254939.72（减少以“－”号填列）1014180491.15

-

（一）综合收益总额29324808882.2027246704213.47-4554237742.7522692466470.72

2078104668.73

（二）所有者投入和减少

5995053066.3076705037.445918348028.86-6226779094.48-308431065.62

资本

1．所有者投入的普通股-6226779094.48-6226779094.48

2．其他权益工具持有者投

入资本

3．股份支付计入所有者权

益的金额

4．其他5995053066.3076705037.445918348028.865918348028.86

（三）利润分配-3256.09-3256.09

116金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

1．提取盈余公积

2．提取一般风险准备

3．对所有者（或股东）的

-3256.09-3256.09分配

4．其他

（四）所有者权益内部结-

5294365816.001063924177.58-97733162.78-966191014.80

转5294365816.001．资本公积转增资本（或-

5294365816.00

股本）5294365816.002．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥补亏损

4．设定受益计划变动额结

转留存收益

5．其他综合收益结转留存

1063924177.58-97733162.78-966191014.80

收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他-32577720.93-293199488.36-325777209.29-325777209.29

四、本期期末余额10634081632.007748023811.20264967859.07-2665142.882363088108.08-16321203841.124156356708.21615212057.484771568765.69上期金额

单位：元

2024年度

归属于母公司所有者权益其他权益工具一项目专般项风其少数股东权益所有者权益合计优永

股本其资本公积减：库存股其他综合收益盈余公积未分配利润小计先续储险他他股债备准备

117金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

一、上年期末余额5339715816.006960003112.44188262821.631320594363.422493398991.79-12417013250.263508436211.7617119650242.3420628086454.10

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本年期初余额5339715816.006960003112.44188262821.631320594363.422493398991.79-12417013250.263508436211.7617119650242.3420628086454.10

三、本期增减变动金额

87333448.46-309079015.15-31969608969.90-32191354536.59-5723418091.54-37914772628.13（减少以“－”号填列）

（一）综合收益总额-309079015.15-31969608969.90-32278687985.05-2862984389.69-35141672374.74

（二）所有者投入和减少

87333448.4687333448.46-2706730919.52-2619397471.06

资本

1．所有者投入的普通股-2706730919.52-2706730919.52

2．其他权益工具持有者投

入资本

3．股份支付计入所有者权

益的金额

4．其他87333448.4687333448.4687333448.46

（三）利润分配-153702782.33-153702782.33

1．提取盈余公积

2．提取一般风险准备

3．对所有者（或股东）的

-153702782.33-153702782.33分配

4．其他

（四）所有者权益内部结转1．资本公积转增资本（或股本）2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥补亏损

4．设定受益计划变动额结

转留存收益

118金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

5．其他综合收益结转留存

收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

四、本期期末余额5339715816.007047336560.90188262821.631011515348.272493398991.79-44386622220.16-28682918324.8311396232150.80-17286686174.03

8、母公司所有者权益变动表

本期金额

单位：元

2025年度

其他权益工具项目专项其

股本优先永续资本公积减：库存股其他综合收益盈余公积未分配利润所有者权益合计其他储备他股债

一、上年期末余额5339715816.007812039557.32188262821.63-977821656.662622721346.81-29968085237.81-15359692995.97

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本年期初余额5339715816.007812039557.32188262821.63-977821656.662622721346.81-29968085237.81-15359692995.97

三、本期增减变动金

额（减少以“－”号5294365816.00-712051605.70977821656.66-130310883.7114891454411.5420321279394.79填列）

（一）综合收益总额490028.8116064252364.9716064742393.78

（二）所有者投入和

4582314210.304582314210.30

减少资本

1．所有者投入的普

119金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

通股

2．其他权益工具持

有者投入资本

3．股份支付计入所

有者权益的金额

4．其他4582314210.304582314210.30

（三）利润分配

1．提取盈余公积2．对所有者（或股东）的分配

3．其他

（四）所有者权益内

5294365816.00-5294365816.00977331627.85-97733162.78-879598465.07

部结转

1．资本公积转增资

5294365816.00-5294365816.00本（或股本）

2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥补亏

损

4．设定受益计划变

动额结转留存收益

5．其他综合收益结

977331627.85-97733162.78-879598465.07

转留存收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他-32577720.93-293199488.36-325777209.29

四、本期期末余额10634081632.007099987951.62188262821.632492410463.10-15076630826.274961586398.82上期金额

单位：元

120金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

2024年度

其他权益工具项目专项储其

股本优先永续其资本公积减：库存股其他综合收益盈余公积未分配利润所有者权益合计备他股债他

一、上年期末余额5339715816.007793429597.89188262821.63-978470626.142622721346.81-6166046580.018423086732.92

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本年期初余额5339715816.007793429597.89188262821.63-978470626.142622721346.81-6166046580.018423086732.92

三、本期增减变动金

额（减少以“－”号18609959.43648969.48-23802038657.80-23782779728.89填列）

（一）综合收益总额648969.48-23802038657.80-23801389688.32

（二）所有者投入和

18609959.4318609959.43

减少资本

1．所有者投入的普

通股

2．其他权益工具持

有者投入资本

3．股份支付计入所

有者权益的金额

4．其他18609959.4318609959.43

（三）利润分配

1．提取盈余公积2．对所有者（或股东）的分配

3．其他

（四）所有者权益内部结转

1．资本公积转增资

121金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文本（或股本）

2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥补亏

损

4．设定受益计划变

动额结转留存收益

5．其他综合收益结

转留存收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

四、本期期末余额5339715816.007812039557.32188262821.63-977821656.662622721346.81-29968085237.81-15359692995.97

122金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

金科地产集团股份有限公司财务报表附注

2025年度

金额单位：人民币元

一、公司基本情况

金科地产集团股份有限公司（以下简称公司或本公司）的前身为重庆东源产业发展股份有限公司（原名重庆东源钢业股份有限公司），系经重庆市人民政府批准，由原重庆钢铁公司第四钢铁厂改组设立，于1994年3月29日在重庆市工商行政管理局登记注册，总部位于重庆市两江新区。公司现持有统一社会信用代码为 91500000202893468X 的营业执照，截至 2025 年 12 月 31 日，注册资本

10634081632.00元，股份总数10634081632股（每股面值1元）。其中，有限售条件的流通股

份 A 股 3015953614 股；无限售条件的流通股份 A 股 7618128018 股。

本公司属房地产开发行业。主要经营活动为房地产开发、物业管理、机电设备安装；销售建筑、装饰材料和化工产品（不含危险化学品）、五金交电；自有房屋租赁；企业管理咨询服务，货物及技术进出口。

本财务报表业经公司2026年4月24日第十二届董事会第八次会议批准对外报出。

二、财务报表的编制基础

(一)编制基础本公司财务报表以持续经营为编制基础。

(二)持续经营能力评价本公司不存在导致对报告期末起12个月内的持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况。

三、重要会计政策及会计估计

(一)遵循企业会计准则的声明

本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、经营成果和现金流量等有关信息。

(二)会计期间

123金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

会计年度自公历1月1日起至12月31日止。

(三)营业周期

本公司的主要业务为开发用于出售及出租的房地产产品，其营业周期从房产开发至销售变现，一般在12个月以上，具体周期根据开发项目情况确定，并以其营业周期作为资产和负债的流动性划分标准。

(四)记账本位币采用人民币为记账本位币。

(五)重要性标准确定方法和选择依据

公司编制和披露财务报表遵循重要性原则，本财务报表附注中披露事项涉及重要性标准判断的事项及其重要性标准确定方法和选择依据如下：

涉及重要性标准判断重要性标准确定方法和选择依据的披露事项

重要的单项计提坏账准备的其他应收款单项坏账准备余额超过其他应收款余额3%

重要的核销应收账款/其他应收款单项金额超过应收账款/其他应收款余额3%

重要的逾期借款逾期借款超过资产总额0.5%

重要的逾期应付利息逾期应付利息超过资产总额0.5%

重要的账龄超过1年的应付账款账龄超过1年的应付账款超过应付账款余额3%

重要的账龄超过1年的其他应付款账龄超过1年的其他应付款超过其他应付款余额3%

重要的账龄超过1年的合同负债账龄超过1年的合同负债超过合同负债余额3%

合同负债账面价值发生重大变动变动金额超过资产总额1%

重要的预计负债单项金额超过资产总额0.5%

重要的投资活动现金流量金额超过5000.00万元

公司将资产总额/收入总额/利润总额超过本公司总

重要的子公司、非全资子公司资产/总收入/利润总额15%的子公司确定为重要子公

司、重要非全资子公司

公司将资产总额/收入总额/利润总额乘以公司持股

重要的合营企业、联营企业比例超过本公司总资产/总收入/利润总额15%的联营

合营企业确定为重要的联营企业、合营企业重要的承诺事项对投资者决策有重要影响的承诺事项重要的或有事项对投资者决策有重要影响的或有事项重要的资产负债表日后事项对投资者决策有重要影响的资产负债表日后事项

(六)同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法

1.同一控制下企业合并的会计处理方法

124金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日被合并方在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。公司按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值份额与支付的合并对价账面价值或发行股份面值总额的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。

2.非同一控制下企业合并的会计处理方法

公司在购买日对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；如果合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额，首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核，经复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益。

(七)控制的判断标准和合并财务报表的编制方法

1.控制的判断

拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其可变回报金额的，认定为控制。

2.合并财务报表的编制方法

母公司将其控制的所有子公司纳入合并财务报表的合并范围。合并财务报表以母公司及其子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，由母公司按照《企业会计准则第33号——合并财务报表》编制。

(八)合营安排分类及共同经营会计处理方法

1.合营安排分为共同经营和合营企业。

2.当公司为共同经营的合营方时，确认与共同经营中利益份额相关的下列项目：

(1)确认单独所持有的资产，以及按持有份额确认共同持有的资产；

(2)确认单独所承担的负债，以及按持有份额确认共同承担的负债；

(3)确认出售公司享有的共同经营产出份额所产生的收入；

(4)按公司持有份额确认共同经营因出售资产所产生的收入；

(5)确认单独所发生的费用，以及按公司持有份额确认共同经营发生的费用。

(九)现金及现金等价物的确定标准列示于现金流量表中的现金是指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物是指企业持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。

(十)外币业务和外币报表折算

外币交易在初始确认时，采用交易发生日的即期汇率折算为人民币金额。资产负债表日，外币货

125金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

币性项目采用资产负债表日即期汇率折算，因汇率不同而产生的汇兑差额，除与购建符合资本化条件资产有关的外币专门借款本金及利息的汇兑差额外，计入当期损益；以历史成本计量的外币非货币性项目仍采用交易发生日的即期汇率折算，不改变其人民币金额；以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，差额计入当期损益或其他综合收益。

(十一)金融工具

1.金融资产和金融负债的分类

金融资产在初始确认时划分为以下三类：(1)以摊余成本计量的金融资产；(2)以公允价值计量且

其变动计入其他综合收益的金融资产；(3)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

金融负债在初始确认时划分为以下四类：(1)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债；

(2)金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债；(3)不属于上述

(1)或(2)的财务担保合同，以及不属于上述(1)并以低于市场利率贷款的贷款承诺；(4)以摊余成本计量的金融负债。

2.金融资产和金融负债的确认依据、计量方法和终止确认条件

(1)金融资产和金融负债的确认依据和初始计量方法

公司成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产或金融负债。初始确认金融资产或金融负债时，按照公允价值计量；对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产或金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。但是，公司初始确认的应收账款未包含重大融资成分或公司不考虑未超过一年的合同中的融资成分的，按照《企业会计准则第14号——收入》所定义的交易价格进行初始计量。

(2)金融资产的后续计量方法

1)以摊余成本计量的金融资产

采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。以摊余成本计量且不属于任何套期关系的一部分的金融资产所产生的利得或损失，在终止确认、重分类、按照实际利率法摊销或确认减值时，计入当期损益。

2)以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资

采用公允价值进行后续计量。采用实际利率法计算的利息、减值损失或利得及汇兑损益计入当期损益，其他利得或损失计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。

3)以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资

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采用公允价值进行后续计量。获得的股利（属于投资成本收回部分的除外）计入当期损益，其他利得或损失计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。

4)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

采用公允价值进行后续计量，产生的利得或损失（包括利息和股利收入）计入当期损益，除非该金融资产属于套期关系的一部分。

(3)金融负债的后续计量方法

1)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债

此类金融负债包括交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具）和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。对于此类金融负债以公允价值进行后续计量。因公司自身信用风险变动引起的指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的公允价值变动金额计入其他综合收益，除非该处理会造成或扩大损益中的会计错配。此类金融负债产生的其他利得或损失（包括利息费用、除因公司自身信用风险变动引起的公允价值变动）计入当期损益，除非该金融负债属于套期关系的一部分。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。

2)金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债

按照《企业会计准则第23号——金融资产转移》相关规定进行计量。

3)不属于上述1)或2)的财务担保合同，以及不属于上述1)并以低于市场利率贷款的贷款承诺

在初始确认后按照下列两项金额之中的较高者进行后续计量：*按照金融工具的减值规定确定的

损失准备金额；*初始确认金额扣除按照《企业会计准则第14号——收入》相关规定所确定的累计摊销额后的余额。

4)以摊余成本计量的金融负债

采用实际利率法以摊余成本计量。以摊余成本计量且不属于任何套期关系的一部分的金融负债所产生的利得或损失，在终止确认、按照实际利率法摊销时计入当期损益。

(4)金融资产和金融负债的终止确认

1)当满足下列条件之一时，终止确认金融资产：

*收取金融资产现金流量的合同权利已终止；

*金融资产已转移，且该转移满足《企业会计准则第23号——金融资产转移》关于金融资产终止确认的规定。

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2)当金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除时，相应终止确认该金融负债（或该部分金融负债）。

3.金融资产转移的确认依据和计量方法

公司转移了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，终止确认该金融资产，并将转移中产生或保留的权利和义务单独确认为资产或负债；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，继续确认所转移的金融资产。公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情况处理：(1)未保留对该金融资产控制的，终止确认该金融资产，并将转移中产生或保留的权利和义务单独确认为资产或负债；(2)保留了对该金融资产控制的，按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。

金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：(1)所转移金融资产在终止确认日的账面价值；(2)因转移金融资产而收到的对价，与原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资）之和。转移了金融资产的一部分，且该被转移部分整体满足终止确认条件的，将转移前金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和继续确认部分之间，按照转移日各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损益：(1)终止确认部分的账面价值；(2)终止确认部分的对价，与原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资）之和。

4.金融资产和金融负债的公允价值确定方法

公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术确定相关金融资产

和金融负债的公允价值。公司将估值技术使用的输入值分以下层级，并依次使用：

(1)第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；

(2)第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值，包括：

活跃市场中类似资产或负债的报价；非活跃市场中相同或类似资产或负债的报价；除报价以外的其他可

观察输入值，如在正常报价间隔期间可观察的利率和收益率曲线等；市场验证的输入值等；

(3)第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值，包括不能直接观察或无法由可观察市

场数据验证的利率、股票波动率、企业合并中承担的弃置义务的未来现金流量、使用自身数据作出的财务预测等。

5.金融工具减值

公司以预期信用损失为基础，对以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他

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综合收益的债务工具投资、合同资产、租赁应收款、分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金

融负债以外的贷款承诺、不属于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债或不属于金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债的财务担保合同进行减值处理并确认损失准备。

预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用损失，是指公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。其中，对于公司购买或源生的已发生信用减值的金融资产，按照该金融资产经信用调整的实际利率折现。

对于购买或源生的已发生信用减值的金融资产，公司在资产负债表日仅将自初始确认后整个存续期内预期信用损失的累计变动确认为损失准备。

对于由《企业会计准则第14号——收入》规范的交易形成，且不含重大融资成分或者公司不考虑不超过一年的合同中的融资成分的应收款项及合同资产，公司运用简化计量方法，按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备。

除上述计量方法以外的金融资产，公司在每个资产负债表日评估其信用风险自初始确认后是否已经显著增加。如果信用风险自初始确认后已显著增加，公司按照整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备；如果信用风险自初始确认后未显著增加，公司按照该金融工具未来12个月内预期信用损失的金额计量损失准备。

公司利用可获得的合理且有依据的信息，包括前瞻性信息，通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。

于资产负债表日，若公司判断金融工具只具有较低的信用风险，则假定该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。

公司以单项金融工具或金融工具组合为基础评估预期信用风险和计量预期信用损失。当以金融工具组合为基础时，公司以共同风险特征为依据，将金融工具划分为不同组合。

公司在每个资产负债表日重新计量预期信用损失，由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。对于以摊余成本计量的金融资产，损失准备抵减该金融资产在资产负债表中列示的账面价值；对于以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债权投资，公司在其他综合收益中确认其损失准备，不抵减该金融资产的账面价值。

6.金融资产和金融负债的抵销

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金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不相互抵销。但同时满足下列条件的，公司以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：(1)公司具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；(2)公司计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。

不满足终止确认条件的金融资产转移，公司不对已转移的金融资产和相关负债进行抵销。

(十二)应收款项和合同资产预期信用损失的确认标准和计提方法

1.按信用风险特征组合计提预期信用损失的应收款项

项目确定组合的依据计量预期信用损失的方法

应收银行承兑汇票参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对票据类型未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和整应收商业承兑汇票个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对债务单位的信用未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和整应收账款——政府购房款组合

风险特征个存续期预期信用损失率，组合预期信用损失率为1.5%

参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对应收账款——合并范围内关联债务单位的信用

未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和整往来款组合风险特征

个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失应收账款——房屋销售应收款参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对组合（账龄组合）未来经济状况的预测，编制应收账款账龄与整账龄

应收账款——其他业务应收款个存续期预期信用损失率对照表，计算预期信组合（账龄组合）用损失

其他应收款——联营、合营企业往来款组合

其他应收款——项目预售监管共管户资金

其他应收款——保证金组合参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对款项性质/债务

其他应收款——合作方经营往未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和未单位的信用风险

来款组合来12个月内或整个存续期预期信用损失率，计特征

其他应收款——合并范围内关算预期信用损失联往来款组合

其他应收款——信托包公司往来组合

其他应收款——应收股利

参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对其他应收款——账龄组合账龄未来经济状况的预测，编制其他应收款账龄与预期信用损失率对照表，计算预期信用损失参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对债权投资——信托业保障基金未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和未投资性质

组合来12个月内或整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失

参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对款项性质/债务

长期应收款——保交楼专项资未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和未单位的信用风险

金来12个月内或整个存续期预期信用损失率，计特征算预期信用损失

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2.账龄组合的账龄与预期信用损失率对照表

应收账款-房屋销售应应收账款-其他业务应其他应收款账龄收款组合预期信用损失收款组合预期信用损失预期信用损失率（%）率（%）率（%）

1年以内（含，下同）1.501.701.00

1-2年5.006.005.00

2-3年20.0020.0020.00

3-4年50.0050.0049.00

4-5年50.0050.0064.00

5年以上100.00100.00100.00

应收账款/其他应收款的账龄自款项实际发生的月份起算。

3.预期信用损失的应收款项和合同资产的认定标准

对信用风险与组合信用风险显著不同的应收款项，公司按单项计提预期信用损失。本年度结合应收款项对应债务人风险特征变化，将性质为合作方经营往来款、联营合营企业往来款、信托包公司往来款及合并范围内关联往来款的应收款项按单项计提披露。

(十三)存货

1.存货的分类

存货包括在开发经营过程中为出售或耗用而持有的开发用土地、开发产品、意图出售而暂时出租

的开发产品、拟开发产品、周转房、库存材料、库存设备和低值易耗品等，以及在开发过程中的开发成本。其中，拟开发产品是指所购入的、已决定将之开发为已完工开发产品的土地。项目整体开发时，拟开发产品全部转入开发成本；项目分期开发时，将分期开发用地部分转入开发成本，后期未开发土地仍保留在拟开发产品。

2.发出存货的计价方法

(1)发出材料、设备采用月末一次加权平均法。

(2)项目开发时，开发用土地按开发产品占地面积计算分摊计入项目的开发成本。

(3)开发产品按建筑面积平均法核算。

(4)意图出售而暂时出租的开发产品和周转房按公司同类固定资产的预计使用年限分期平均摊销。

(5)如果公共配套设施早于有关开发产品完工的，在公共配套设施完工决算后，按有关开发项目

的建筑面积分配计入有关开发项目的开发成本；如果公共配套设施晚于有关开发产品完工的，则先由有关开发产品预提公共配套设施费，待公共配套设施完工决算后再按实际发生数与预提数之间的差额调整

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有关开发产品成本。

3.存货的盘存制度

存货的盘存制度为永续盘存制。

4.低值易耗品和包装物的摊销方法

按照一次转销法进行摊销。

5.存货跌价准备

资产负债表日，存货采用成本与可变现净值孰低计量，按照成本高于可变现净值的差额计提存货跌价准备。直接用于出售的存货，在正常生产经营过程中以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；需要经过加工的存货，在正常生产经营过程中以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；

资产负债表日，同一项存货中一部分有合同价格约定、其他部分不存在合同价格的，分别确定其可变现净值，并与其对应的成本进行比较，分别确定存货跌价准备的计提或转回的金额。

(十四)划分为持有待售的非流动资产或处置组、终止经营

1.持有待售的非流动资产或处置组的分类

公司将同时满足下列条件的非流动资产或处置组划分为持有待售类别：(1)根据类似交易中出售此

类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；(2)出售极可能发生，即公司已经就出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预计出售将在一年内完成。

公司专为转售而取得的非流动资产或处置组，在取得日满足“预计出售将在一年内完成”的条件，且短期（通常为3个月）内很可能满足持有待售类别的其他划分条件的，在取得日将其划分为持有待售类别。

因公司无法控制的下列原因之一，导致非关联方之间的交易未能在一年内完成，且公司仍然承诺出售非流动资产或处置组的，继续将非流动资产或处置组划分为持有待售类别：(1)买方或其他方意外设定导致出售延期的条件，公司针对这些条件已经及时采取行动，且预计能够自设定导致出售延期的条件起一年内顺利化解延期因素；(2)因发生罕见情况，导致持有待售的非流动资产或处置组未能在一年内完成出售，公司在最初一年内已经针对这些新情况采取必要措施且重新满足了持有待售类别的划分条件。

2.持有待售的非流动资产或处置组的会计处理

(1)初始计量和后续计量

初始计量和在资产负债表日重新计量持有待售的非流动资产或处置组时，其账面价值高于公允价

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值减去出售费用后的净额的，将账面价值减记至公允价值减去出售费用后的净额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提持有待售资产减值准备。

对于取得日划分为持有待售类别的非流动资产或处置组，在初始计量时比较假定其不划分为持有待售类别情况下的初始计量金额和公允价值减去出售费用后的净额，以两者孰低计量。除企业合并中取得的非流动资产或处置组外，由非流动资产或处置组以公允价值减去出售费用后的净额作为初始计量金额而产生的差额，计入当期损益。

对于持有待售的处置组确认的资产减值损失金额，先抵减处置组中商誉的账面价值，再根据处置组中的各项非流动资产账面价值所占比重，按比例抵减其账面价值。

持有待售的非流动资产或处置组中的非流动资产不计提折旧或摊销，持有待售的处置组中负债的利息和其他费用继续予以确认。

(2)资产减值损失转回的会计处理

后续资产负债表日持有待售的非流动资产公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记的金额予以恢复，并在划分为持有待售类别后确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益。划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不转回。

后续资产负债表日持有待售的处置组公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记的金额予以恢复，并在划分为持有待售类别后非流动资产确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益。已抵减的商誉账面价值，以及非流动资产在划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不转回。

持有待售的处置组确认的资产减值损失后续转回金额，根据处置组中除商誉外各项非流动资产账面价值所占比重，按比例增加其账面价值。

(3)不再继续划分为持有待售类别以及终止确认的会计处理非流动资产或处置组因不再满足持有待售类别的划分条件而不再继续划分为持有待售类别或非流

动资产从持有待售的处置组中移除时，按照以下两者孰低计量：1)划分为持有待售类别前的账面价值，按照假定不划分为持有待售类别情况下本应确认的折旧、摊销或减值等进行调整后的金额；2)可收回金额。

终止确认持有待售的非流动资产或处置组时，将尚未确认的利得或损失计入当期损益。

(十五)长期股权投资

1.共同控制、重大影响的判断

按照相关约定对某项安排存在共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策，认定为共同控制。对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能

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够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定，认定为重大影响。

2.投资成本的确定

(1)同一控制下的企业合并形成的，合并方以支付现金、转让非现金资产、承担债务或发行权益

性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为其初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的合并对价的账面价值或发行股份的面值总额之间的差额调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。

公司通过多次交易分步实现同一控制下企业合并形成的长期股权投资，判断是否属于“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，把各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，在合并日，根据合并后应享有被合并方净资产在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额确定初始投资成本。合并日长期股权投资的初始投资成本，与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。

(2)非同一控制下的企业合并形成的，在购买日按照支付的合并对价的公允价值作为其初始投资成本。

公司通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并形成的长期股权投资，区分个别财务报表和合并财务报表进行相关会计处理：

1)在个别财务报表中，按照原持有的股权投资的账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本

法核算的初始投资成本。

2)在合并财务报表中，判断是否属于“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，把各项交易作为一

项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的其他综合收益等的，与其相关的其他综合收益等转为购买日所属当期收益。但由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。

(3)除企业合并形成以外的：以支付现金取得的，按照实际支付的购买价款作为其初始投资成本；以发行权益性证券取得的，按照发行权益性证券的公允价值作为其初始投资成本；以债务重组方式取得的，按《企业会计准则第12号——债务重组》确定其初始投资成本；以非货币性资产交换取得的，按《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》确定其初始投资成本。

3.后续计量及损益确认方法

134金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算；对联营企业和合营企业的长期股权投资，采用权益法核算。

4.通过多次交易分步处置对子公司投资至丧失控制权的处理方法

(1)是否属于“一揽子交易”的判断原则

通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，公司结合分步交易的各个步骤的交易协议条款、分别取得的处置对价、出售股权的对象、处置方式、处置时点等信息来判断分步交易是否

属于“一揽子交易”。各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明多次交易事项属于“一揽子交易”：

1)这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；

2)这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；

3)一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；

4)一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。

(2)不属于“一揽子交易”的会计处理

1)个别财务报表

对处置的股权，其账面价值与实际取得价款之间的差额，计入当期损益。对于剩余股权，对被投资单位仍具有重大影响或者与其他方一起实施共同控制的，转为权益法核算；不能再对被投资单位实施控制、共同控制或重大影响的，按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》的相关规定进行核算。

2)合并财务报表

在丧失控制权之前，处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整资本公积（资本溢价），资本溢价不足冲减的，冲减留存收益。

丧失对原子公司控制权时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益，同时冲减商誉。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益等，应当在丧失控制权时转为当期投资收益。

(3)属于“一揽子交易”的会计处理

1)个别财务报表

将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理。但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的长期股权投资账面价值之间的差额，在个别财务报表中确认为其他综合

135金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。

2)合并财务报表

将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理。但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。

(十六)投资性房地产

1.投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。

2.投资性房地产按照成本进行初始计量，采用公允价值模式进行后续计量。投资性房地产采用公

允价值计量的依据：

(1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。

(2)公司能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。

公司对投资性房地产不计提折旧或进行摊销，在资产负债表日以投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

公司有确凿证据表明房地产用途发生改变，将投资性房地产转换为自用房地产时，以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。公司将自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入其他综合收益。

(十七)固定资产

1.固定资产确认条件

固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用年限超过一个会计年度的有形资产。固定资产在同时满足经济利益很可能流入、成本能够可靠计量时予以确认。

2.各类固定资产的折旧方法

类别折旧方法折旧年限（年）残值率（%）年折旧率（%）

房屋及建筑物年限平均法3552.71

房屋及建筑物装修年限平均法616.67

机器设备年限平均法1059.5

136金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

类别折旧方法折旧年限（年）残值率（%）年折旧率（%）电子设备年限平均法5519家电设备年限平均法5519运输工具年限平均法5519其他设备年限平均法5519

(十八)在建工程

1.在建工程同时满足经济利益很可能流入、成本能够可靠计量则予以确认。在建工程按建造该项

资产达到预定可使用状态前所发生的实际成本计量。

2.在建工程达到预定可使用状态时，按工程实际成本转入固定资产。已达到预定可使用状态但尚

未办理竣工决算的，先按估计价值转入固定资产，待办理竣工决算后再按实际成本调整原暂估价值，但不再调整原已计提的折旧。

类别在建工程结转为固定资产的标准和时点零星工程安装调试后达到设计要求或合同规定的标准

(十九)借款费用

1.借款费用资本化的确认原则

公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时确认为费用，计入当期损益。

2.借款费用资本化期间

(1)当借款费用同时满足下列条件时，开始资本化：1)资产支出已经发生；2)借款费用已经发生；3)为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。

(2)若符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断，并且中断时间连续超过3个月，暂停借款费用的资本化；中断期间发生的借款费用确认为当期费用，直至资产的购建或者生产活动重新开始。

(3)当所购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态时，借款费用停止资本化。

3.借款费用资本化率以及资本化金额

为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发生的利息费用（包括按照实际利率法确定的折价或溢价的摊销），减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，确定应予资本化的利息金额；为购建或者生产符合资本

137金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

化条件的资产占用了一般借款的，根据累计资产支出超过专门借款的资产支出加权平均数乘以占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。

(二十)无形资产

1.无形资产包括土地使用权、软件及商标权等，按成本进行初始计量。

2.使用寿命有限的无形资产，在使用寿命内按照与该项无形资产有关的经济利益的预期实现方式

系统合理地摊销，无法可靠确定预期实现方式的，采用直线法摊销。具体如下：

项目使用寿命及其确定依据摊销方法

土地使用权30-50年，土地使用权证使用权期限直线法软件5-10年，预计带来经济利益的期限直线法商标权3-5年，预计带来经济利益的期限直线法

(二十一)部分长期资产减值

对长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、采用成本模式计量

的生产性生物资产、使用权资产、使用寿命有限的无形资产等长期资产，在资产负债表日有迹象表明发生减值的，估计其可收回金额。对因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年都进行减值测试。商誉结合与其相关的资产组或者资产组组合进行减值测试。

若上述长期资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额确认资产减值准备并计入当期损益。

(二十二)长期待摊费用

长期待摊费用核算已经支出，摊销期限在1年以上（不含1年）的各项费用。长期待摊费用按实际发生额入账，在受益期或规定的期限内分期平均摊销。如果长期待摊的费用项目不能使以后会计期间受益则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。

(二十三)职工薪酬

1.职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。

2.短期薪酬的会计处理方法

在职工为公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。

3.离职后福利的会计处理方法

离职后福利分为设定提存计划和设定受益计划。

(1)在职工为公司提供服务的会计期间，根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。

138金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

(2)对设定受益计划的会计处理通常包括下列步骤：

1)根据预期累计福利单位法，采用无偏且相互一致的精算假设对有关人口统计变量和财务变量等

作出估计，计量设定受益计划所产生的义务，并确定相关义务的所属期间。同时，对设定受益计划所产生的义务予以折现，以确定设定受益计划义务的现值和当期服务成本；

2)设定受益计划存在资产的，将设定受益计划义务现值减去设定受益计划资产公允价值所形成的

赤字或盈余确认为一项设定受益计划净负债或净资产。设定受益计划存在盈余的，以设定受益计划的盈余和资产上限两项的孰低者计量设定受益计划净资产；

3)期末，将设定受益计划产生的职工薪酬成本确认为服务成本、设定受益计划净负债或净资产的

利息净额以及重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动等三部分，其中服务成本和设定受益计划净负债或净资产的利息净额计入当期损益或相关资产成本，重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动计入其他综合收益，并且在后续会计期间不允许转回至损益，但可以在权益范围内转移这些在其他综合收益确认的金额。

4.辞退福利的会计处理方法

向职工提供的辞退福利，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损

益：(1)公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；(2)公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。

5.其他长期职工福利的会计处理方法

向职工提供的其他长期福利，符合设定提存计划条件的，按照设定提存计划的有关规定进行会计处理；除此之外的其他长期福利，按照设定受益计划的有关规定进行会计处理，为简化相关会计处理，将其产生的职工薪酬成本确认为服务成本、其他长期职工福利净负债或净资产的利息净额以及重新计量其他长期职工福利净负债或净资产所产生的变动等组成项目的总净额计入当期损益或相关资产成本。

(二十四)预计负债

1.因对外提供担保、诉讼事项、产品质量保证、亏损合同等或有事项形成的义务成为公司承担的

现时义务，履行该义务很可能导致经济利益流出公司，且该义务的金额能够可靠的计量时，公司将该项义务确认为预计负债。

2.公司按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数对预计负债进行初始计量，并在资产负债表

日对预计负债的账面价值进行复核。

(二十五)股份支付

1.股份支付的种类

139金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

包括以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付。

2.实施、修改、终止股份支付计划的相关会计处理

(1)以权益结算的股份支付

授予后立即可行权的换取职工服务的以权益结算的股份支付，在授予日按照权益工具的公允价值计入相关成本或费用，相应调整资本公积。完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的换取职工服务的以权益结算的股份支付，在等待期内的每个资产负债表日，以对可行权权益工具数量的最佳估计为基础，按权益工具授予日的公允价值，将当期取得的服务计入相关成本或费用，相应调整资本公积。

换取其他方服务的权益结算的股份支付，如果其他方服务的公允价值能够可靠计量的，按照其他方服务在取得日的公允价值计量；如果其他方服务的公允价值不能可靠计量，但权益工具的公允价值能够可靠计量的，按照权益工具在服务取得日的公允价值计量，计入相关成本或费用，相应增加所有者权益。

(2)以现金结算的股份支付

授予后立即可行权的换取职工服务的以现金结算的股份支付，在授予日按公司承担负债的公允价值计入相关成本或费用，相应增加负债。完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的换取职工服务的以现金结算的股份支付，在等待期内的每个资产负债表日，以对可行权情况的最佳估计为基础，按公司承担负债的公允价值，将当期取得的服务计入相关成本或费用和相应的负债。

(3)修改、终止股份支付计划

如果修改增加了所授予的权益工具的公允价值，公司按照权益工具公允价值的增加相应地确认取得服务的增加；如果修改增加了所授予的权益工具的数量，公司将增加的权益工具的公允价值相应地确认为取得服务的增加；如果公司按照有利于职工的方式修改可行权条件，公司在处理可行权条件时，考虑修改后的可行权条件。

如果修改减少了授予的权益工具的公允价值，公司继续以权益工具在授予日的公允价值为基础，确认取得服务的金额，而不考虑权益工具公允价值的减少；如果修改减少了授予的权益工具的数量，公司将减少部分作为已授予的权益工具的取消来进行处理；如果以不利于职工的方式修改了可行权条件，在处理可行权条件时，不考虑修改后的可行权条件。

如果公司在等待期内取消了所授予的权益工具或结算了所授予的权益工具（因未满足可行权条件而被取消的除外），则将取消或结算作为加速可行权处理，立即确认原本在剩余等待期内确认的金额。

(二十六)优先股、永续债等其他金融工具

140金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

根据金融工具相关准则和《永续债相关会计处理的规定》（财会〔2019〕2号），对发行的永续债等金融工具，公司依据所发行金融工具的合同条款及其所反映的经济实质而非仅以法律形式，结合金融资产、金融负债和权益工具的定义，在初始确认时将该等金融工具或其组成部分分类为金融资产、金融负债或权益工具。

在资产负债表日，对于归类为权益工具的金融工具，其利息支出或股利分配作为公司的利润分配，其回购、注销等作为权益的变动处理；对于归类为金融负债的金融工具，其利息支出或股利分配按照借款费用进行处理，其回购或赎回产生的利得或损失等计入当期损益。

(二十七)收入

1.收入确认原则

于合同开始日，公司对合同进行评估，识别合同所包含的各单项履约义务，并确定各单项履约义务是在某一时段内履行，还是在某一时点履行。

满足下列条件之一时，属于在某一时段内履行履约义务，否则，属于在某一时点履行履约义务：

(1)客户在公司履约的同时即取得并消耗公司履约所带来的经济利益；(2)客户能够控制公司履约过

程中在建商品；(3)公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且公司在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。

对于在某一时段内履行的履约义务，公司在该段时间内按照履约进度确认收入。履约进度不能合理确定时，已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。对于在某一时点履行的履约义务，在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。

在判断客户是否已取得商品控制权时，公司考虑下列迹象：(1)公司就该商品享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务；(2)公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权；(3)公司已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品；(4)公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主要风险和报酬；(5)客户已接受该商品；(6)其他表明客户已取得商品控制权的迹象。

2.收入计量原则

(1)公司按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。交易价格是公司因向客户转让商品或

服务而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方收取的款项以及预期将退还给客户的款项。

(2)合同中存在可变对价的，公司按照期望值或最可能发生金额确定可变对价的最佳估计数，但

包含可变对价的交易价格，不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额。

141金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

(3)合同中存在重大融资成分的，公司按照假定客户在取得商品或服务控制权时即以现金支付的

应付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内采用实际利率法摊销。合同开始日，公司预计客户取得商品或服务控制权与客户支付价款间隔不超过一年的，不考虑合同中存在的重大融资成分。

(4)合同中包含两项或多项履约义务的，公司于合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商品的

单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务。

3.收入确认的具体方法

(1)房地产销售合同收入

对于根据销售合同条款、各地的法律及监管要求，满足在某一时段内履行履约义务条件的政府代建等房地产销售，在该段时间内按履约进度确认收入；其他的房地产销售在房产完工并验收合格，达到销售合同约定的交付条件，在客户取得相关商品或服务控制权时点，确认销售收入的实现。

(2)建造合同收入

在履行履约义务的时段内按履约进度确认收入，根据已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例确定履约进度。

(二十八)合同取得成本、合同履约成本

公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产。如果合同取得成本的摊销期限不超过一年，在发生时直接计入当期损益。

公司为履行合同发生的成本，不适用存货、固定资产或无形资产等相关准则的规范范围且同时满足下列条件的，作为合同履约成本确认为一项资产：

1.该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用（或类似费用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；

2.该成本增加了公司未来用于履行履约义务的资源；

3.该成本预期能够收回。

公司对于与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。

如果与合同成本有关的资产的账面价值高于因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩

余对价减去估计将要发生的成本，公司对超出部分计提减值准备，并确认为资产减值损失。以前期间减值的因素之后发生变化，使得转让该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价减去估计将要发生的成本高于该资产账面价值的，转回原已计提的资产减值准备，并计入当期损益，但转回后的资产账面

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价值不超过假定不计提减值准备情况下该资产在转回日的账面价值。

(二十九)合同资产、合同负债公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。公司将同一合同下的合同资产和合同负债相互抵销后以净额列示。

公司将拥有的、无条件（即，仅取决于时间流逝）向客户收取对价的权利作为应收款项列示，将已向客户转让商品而有权收取对价的权利（该权利取决于时间流逝之外的其他因素）作为合同资产列示。

公司将已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务作为合同负债列示。

(三十)政府补助

1.政府补助在同时满足下列条件时予以确认：(1)公司能够满足政府补助所附的条件；(2)公司

能够收到政府补助。政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。

2.与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法

政府文件规定用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助划分为与资产相关的政府补助。政府文件不明确的，以取得该补助必须具备的基本条件为基础进行判断，以购建或其他方式形成长期资产为基本条件的作为与资产相关的政府补助。与资产相关的政府补助，冲减相关资产的账面价值或确认为递延收益。与资产相关的政府补助确认为递延收益的，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，将尚未分配的相关递延收益余额转入资产处置当期的损益。

3.与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法

除与资产相关的政府补助之外的政府补助划分为与收益相关的政府补助。对于同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助，难以区分与资产相关或与收益相关的，整体归类为与收益相关的政府补助。与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益或冲减相关成本；用于补偿已发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益或冲减相关成本。

4.与公司日常经营活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。与公司日常活动无关的政府补助，计入营业外收支。

5.政策性优惠贷款贴息的会计处理方法

(1)财政将贴息资金拨付给贷款银行，由贷款银行以政策性优惠利率向公司提供贷款的，以实际

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收到的借款金额作为借款的入账价值，按照借款本金和该政策性优惠利率计算相关借款费用。

(2)财政将贴息资金直接拨付给公司的，将对应的贴息冲减相关借款费用。

(三十一)递延所得税资产、递延所得税负债1.根据资产、负债的账面价值与其计税基础之间的差额（未作为资产和负债确认的项目按照税法规定可以确定其计税基础的，该计税基础与其账面数之间的差额），按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计算确认递延所得税资产或递延所得税负债。

2.确认递延所得税资产以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。资产负债表日，有确凿证据表明未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵扣暂时性差异的，确认以前会计期间未确认的递延所得税资产。

3.资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来期间很可能无法获得足够的

应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，转回减记的金额。

4.公司当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计入当期损益，但不包括下列情况产生的

所得税：(1)企业合并；(2)直接在所有者权益中确认的交易或者事项。

5.同时满足下列条件时，公司将递延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列示：(1)拥

有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利；(2)递延所得税资产和递延所得税负债

是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产和递延所得税负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债或是同时取得资产、清偿债务。

(三十二)租赁

1.公司作为承租人

在租赁期开始日，公司将租赁期不超过12个月，且不包含购买选择权的租赁认定为短期租赁；将单项租赁资产为全新资产时价值较低的租赁认定为低价值资产租赁。公司转租或预期转租租赁资产的，原租赁不认定为低价值资产租赁。

对于所有短期租赁和低价值资产租赁，公司在租赁期内各个期间按照直线法将租赁付款额计入相关资产成本或当期损益。

除上述采用简化处理的短期租赁和低价值资产租赁外，在租赁期开始日，公司对租赁确认使用权资产和租赁负债。

(1)使用权资产

144金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

使用权资产按照成本进行初始计量，该成本包括：1)租赁负债的初始计量金额；2)在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；3)承租人发生的初始直接费用；4)承租人为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本。

公司按照直线法对使用权资产计提折旧。能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，公司在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，公司在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。

(2)租赁负债

在租赁期开始日，公司将尚未支付的租赁付款额的现值确认为租赁负债。计算租赁付款额现值时采用租赁内含利率作为折现率，无法确定租赁内含利率的，采用公司增量借款利率作为折现率。租赁付款额与其现值之间的差额作为未确认融资费用，在租赁期各个期间内按照确认租赁付款额现值的折现率确认利息费用，并计入当期损益。未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额于实际发生时计入当期损益。

租赁期开始日后，当实质固定付款额发生变动、担保余值预计的应付金额发生变化、用于确定租赁付款额的指数或比率发生变动、购买选择权、续租选择权或终止选择权的评估结果或实际行权情况发

生变化时，公司按照变动后的租赁付款额的现值重新计量租赁负债，并相应调整使用权资产的账面价值，如使用权资产账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，将剩余金额计入当期损益。

2.公司作为出租人

在租赁开始日，公司将实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁划分为融资租赁，除此之外的均为经营租赁。

(1)经营租赁

公司在租赁期内各个期间按照直线法将租赁收款额确认为租金收入，发生的初始直接费用予以资本化并按照与租金收入确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。公司取得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。

(2)融资租赁在租赁期开始日，公司按照租赁投资净额（未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和）确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。在租赁期的各个期间，公司按照租赁内含利率计算并确认利息收入。

公司取得的未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。

(三十三)分部报告

145金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

公司以内部组织结构、管理要求、内部报告制度等为依据确定经营分部。公司的经营分部是指同时满足下列条件的组成部分：

1.该组成部分能够在日常活动中产生收入、发生费用；

2.管理层能够定期评价该组成部分的经营成果，以决定向其配置资源、评价其业绩；

3.能够通过分析取得该组成部分的财务状况、经营成果和现金流量等有关会计信息。

(三十四)其他重要的会计政策和会计估计

1.与回购公司股份相关的会计处理方法

因减少注册资本或奖励职工等原因收购本公司股份的，按实际支付的金额作为库存股处理，同时进行备查登记。如果将回购的股份注销，则将按注销股票面值和注销股数计算的股票面值总额与实际回购所支付的金额之间的差额冲减资本公积，资本公积不足冲减的，冲减留存收益；如果将回购的股份奖励给本公司职工属于以权益结算的股份支付，于职工行权购买本公司股份收到价款时，转销交付职工的库存股成本和等待期内资本公积（其他资本公积）累计金额，同时，按照其差额调整资本公积（股本溢价）。

2.债务重组损益确认时点和会计处理方法

债务重组，是指在不改变交易对手方的情况下，经债权人和债务人协定或法院裁定，就清偿债务的时间、金额或方式等重新达成协议的交易。

(1)公司作为债务人

以资产清偿债务方式进行债务重组的，公司应当在相关资产和所清偿债务符合终止确认条件时予以终止确认，所清偿债务账面价值与转让资产账面价值之间的差额计入当期损益。

将债务转为权益工具方式进行债务重组的，公司在所清偿债务符合终止确认条件时予以终止确认。公司将权益工具转让予债权人时，应当按照所清偿债务账面价值与权益工具在所有权转移时点的公允价值之间的差额，应当计入当期损益。

以多项资产清偿债务或者组合方式进行债务重组的，所清偿债务的账面价值与转让资产的账面价值以及权益工具和重组债务的确认金额之和的差额，应当计入当期损益。

(2)公司作为债权人对于债务人将其对公司的债务转为其权益工具且本公司取得该权益工具后作为金融资产核算的债务重组，公司取得的金融资产以其公允价值进行初始计量。金融资产初始确认金额与公司债权终止确认日账面价值之间的差额，记入当期损益。

对于债务人以其存货等非金融资产抵偿对公司债务的债务重组，公司以放弃债权的公允价值，以

146金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

及使该资产达到当前位置和状态，或预定可使用状态前所发生的可直接归属于该资产的税费等其他相关成本确定所取得的非金融资产的初始成本。公司所放弃债权的公允价值与账面价值之间的差额，记入当期损益。

四、税项

(一)主要税种及税率税种计税依据税率以按税法规定计算的销售货物和应税劳务收入为

增值税基础计算销项税额，扣除当期允许抵扣的进项税3%、5%、6%、9%、13%额后，差额部分为应交增值税有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着

按超率累进税率30%-60%土地增值税物产权产生的增值额

预缴计税依据：预收商品房款0.5%-5%

从价计征的，按房产原值一次减除30%后余值的房产税1.2%、12%

1.2%计缴；从租计征的，按租金收入的12%计缴

城市维护建设税实际缴纳的流转税税额1%、5%、7%

教育费附加实际缴纳的流转税税额3%

地方教育附加实际缴纳的流转税税额2%、1.5%

企业所得税应纳税所得额15%、20%、25%不同税率的纳税主体企业所得税税率说明纳税主体名称所得税税率备注广西隽敏工程造价咨询有限责任公司（以下简称广西

20.00%小微企业优惠税率

隽敏）

广州霖雍泽建管佳企业管理有限责任公司20.00%小微企业优惠税率

江苏众鑫建管佳企业管理有限责任公司20.00%小微企业优惠税率

福建泉州金科产业投资有限公司20.00%小微企业优惠税率

福建泉州金科鸿升产业投资有限公司20.00%小微企业优惠税率

陕西启航卓悦房地产开发有限公司20.00%小微企业优惠税率

上海果皮文化创意有限公司20.00%小微企业优惠税率上海金科沪申产业投资发展有限公司（以下简称上海

20.00%小微企业优惠税率金科沪申）四川金建管企业管理有限责任公司（以下简称四川金

20.00%小微企业优惠税率

建管）

天津金朝企业管理有限公司20.00%小微企业优惠税率

天津霖雍泽建管佳企业管理有限责任公司20.00%小微企业优惠税率

147金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

纳税主体名称所得税税率备注

五家渠海元光伏发电有限公司20.00%小微企业优惠税率

重庆博隆企业管理有限公司（以下简称重庆博隆）20.00%小微企业优惠税率

重庆博钰轩商业运营管理有限公司20.00%小微企业优惠税率重庆驰弘嘉企业管理有限公司（以下简称重庆驰弘

20.00%小微企业优惠税率

嘉）

重庆金科金建管企业管理集团有限责任公司20.00%小微企业优惠税率重庆建轩工程监理有限责任公司（以下简称重庆建

20.00%小微企业优惠税率

轩）重庆金鹄瑞企业管理有限公司（以下简称重庆金鹄

20.00%小微企业优惠税率

瑞）重庆市金骏景企业管理咨询有限公司（以下简称重庆

20.00%小微企业优惠税率市金骏景）重庆金琨鑫企业管理有限公司（以下简称重庆金琨

20.00%小微企业优惠税率

鑫）

重庆金昇企业服务有限公司20.00%小微企业优惠税率

重庆金熹锦市场营销策划有限公司20.00%小微企业优惠税率

重庆山之海商业管理有限公司20.00%小微企业优惠税率

重庆腾益商业管理有限公司（以下简称重庆腾益）20.00%小微企业优惠税率

重庆维锦建管佳企业管理有限责任公司20.00%小微企业优惠税率

重庆新质城更企业管理有限公司20.00%小微企业优惠税率广西金管服企业管理有限责任公司（以下简称广西金

20.00%小微企业优惠税率

管服）

重庆骏泽房地产开发有限公司15.00%西部大开发优惠税率重庆市璧山区金科众玺置业有限公司（以下简称众玺

15.00%西部大开发优惠税率

置业）

重庆金慧启盈商业管理有限公司15.00%西部大开发优惠税率

除上述以外的其他纳税主体25.00%

(二)税收优惠1.财政部、税务总局《关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费政策的公告》（财政部、税务总局公告2023年第12号）规定，对小型微利企业减按25%计算应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税政策，延续执行至2027年12月31日。公司上述所得税税率为20%的纳税主体均为小微企业。

2.财政部、税务总局、国家发展改革委《关于延续西部大开发企业所得税政策的公告》（财政部公告2020年第23号）规定，自2021年1月1日至2030年12月31日，对设在西部地区的鼓励类产

148金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

业企业减按15%的税率征收企业所得税。

五、合并财务报表项目注释

(一)合并资产负债表项目注释

1.货币资金

(1)明细情况项目期末数期初数

库存现金176.00134056.78

银行存款[注]1095484675.321212379296.16

其他货币资金311851662.121556952794.56

合计1407336513.442769466147.50

其中：存放在境外的款项总额51695.58315406.56

[注]本年末银行存款余额中暂存于公司管理人账户尚未划入公司银行账户的资金736372336.06元，暂存于重庆金科房地产开发有限公司（以下简称重庆金科）管理人账户尚未划入重庆金科银行账户的资金313901512.58元与合作方及资方共管资金3522615.37元，预售监管资金877436.45元（该预售监管资金可根据项目具体情况，在符合《预售资金监管办法》相关条件下用于支付项目工程款、税费、贷款本息等）

(2)其他说明

其他货币资金311851662.12元，其中：重整公司司法冻结未解封40297395.77元、其他子公司司法冻结、各类保证金等受限合计26230799.38元、根据重整计划预留税款债权245323466.97

元暂存于公司及重庆金科管理人账户，因使用受到限制不作为现金及现金等价物。

2.交易性金融资产

项目期末数期初数分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资

56926829.04

产

其中：信托受益权[注]56926829.04

合计56926829.04

[注]根据公司、重庆金科重整计划兑付方案，合并范围内子公司因领受偿债资源持有信托受益权

149金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

3.应收账款

(1)账龄情况账龄期末数期初数

1年以内9670829.72469733582.90

1-2年35054366.33192767918.81

2-3年3551898.98301141360.81

3-4年59000.19268855823.64

4-5年59816154.8167377085.95

5年以上7655263.3192580141.18

账面余额合计115807513.341392455913.29

减：坏账准备43780744.93392052298.53

账面价值合计72026768.411000403614.76

(2)坏账准备计提情况

1)类别明细情况

期末数账面余额坏账准备种类计提比例账面价值金额金额比例

（%）

（%）

单项计提坏账准备4983203.154.303696232.0874.171286971.07

按组合计提坏账准备110824310.1995.7040084512.8536.1770739797.34

合计115807513.34100.0043780744.9337.8072026768.41（续上表）期初数账面余额坏账准备种类计提比例账面价值金额金额比例

（%）

（%）

单项计提坏账准备112255451.018.0699276088.8088.4412979362.21

1280200462.2

按组合计提坏账准备91.94292776209.7322.87987424252.55

8

1392455913.21000403614.7

合计100.00392052298.5328.16

96

2)采用组合计提坏账准备的应收账款

期末数项目

账面余额坏账准备计提比例（%）

150金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

期末数项目

账面余额坏账准备计提比例（%）

房屋销售应收款39973973.137692345.6219.24

其他业务应收款70850337.0632392167.2345.72

小计110824310.1940084512.8536.17

3)采用账龄组合计提坏账准备的应收账款

*房屋销售应收款组合期末数账龄

账面余额坏账准备计提比例（%）

1年以内205729.943085.951.50

1-2年33285412.561664270.635.00

2-3年39154.847830.9820.00

3-4年59000.1929500.1050.00

4-5年794035.29397017.6550.00

5年以上5590640.315590640.31100.00

小计39973973.137692345.6219.24

*其他业务应收款组合期末数账龄

账面余额坏账准备计提比例（%）

1年以内5915473.60100563.051.70

1-2年350717.8121043.086.00

2-3年3512744.14702548.8420.00

4-5年59006778.5129503389.2650.00

5年以上2064623.002064623.00100.00

小计70850337.0632392167.2345.72

(3)坏账准备变动情况本期变动金额项目期初数收回期末数

计提或转核销其他[注]回单项计提坏

99276088.8042185293.20-137765149.923696232.08

账准备按组合计提

292776209.7356089099.0619250.00-308761545.9440084512.85

坏账准备

151金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

本期变动金额项目期初数收回期末数

计提或转核销其他[注]回

合计392052298.5398274392.2619250.00-446526695.8643780744.93

[注]根据公司、重庆金科重整计划将部分子公司股权置入服务信托，不再纳入合并报表范围

(4)本期实际核销的应收账款情况项目核销金额

实际核销的应收账款19250.00

(5)应收账款前5名情况

期末余额前5名的应收账款合计数为95650209.52元，占应收账款期末余额的比例为82.59%，相应计提的应收账款坏账准备为33580998.92元。

4.预付款项

(1)账龄分析期末数账龄

账面余额比例（%）减值准备账面价值

1年以内1527631.2410.05892377.55635253.69

1-2年6815602.0244.851412616.555402985.47

2-3年2952902.3319.441847393.921105508.41

3年以上3898897.5125.663518761.72380135.79

合计15195033.10100.007671149.747523883.36（续上表）期初数账龄

账面余额比例（%）减值准备账面价值

1年以内728402032.558.97728402032.55

1-2年631644659.897.78631644659.89

2-3年231265361.752.85231265361.75

3年以上6529627005.9780.406529627005.97

合计8120939060.16100.008120939060.16

(2)预付款项金额前5名情况

期末余额前5名的预付款项合计数为12342740.11元，占预付款项期末余额合计数的比例为

152金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

81.23%。

5.其他应收款

(1)明细情况项目期末数期初数

应收股利6046598.10228238505.44

其他应收款5332222653.5330004438168.34

合计5338269251.6330232676673.78

(2)应收股利

1)明细情况

项目期末数期初数济南金科西城房地产开发有限公司（以下简称济南金科

208760000.00

西城）

其他6046598.1019478505.44

小计6046598.10228238505.44

2)坏账准备计提情况

*类别明细情况期末数账面余额坏账准备种类计提账面价值

金额比例（%）金额比例

（%）

单项计提坏账准备214806598.10100.00208760000.0097.196046598.10

小计214806598.10100.00208760000.0097.196046598.10（续上表）期初数账面余额坏账准备种类计提比例账面价值金额金额比例

（%）

（%）

单项计提坏账准备228238505.44100.00228238505.44

合计228238505.44100.00228238505.44

*重要的单项计提坏账准备的应收股利单位名称期初数期末数

153金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

坏账准计提比例账面余额账面余额坏账准备计提依据备（%）预计未来无

济南金科西城208760000.00208760000.00208760000.00100.00法收回

小计208760000.00208760000.00208760000.00100.00

3)坏账准备变动情况

本期变动金额项目期初数期末数计提收回或转回核销其他

单项计提坏账准备208760000.00208760000.00

小计208760000.00208760000.00

(3)其他应收款

1)款项性质分类情况

款项性质期末数期初数

信托包公司往来款[注]4353741280.69

联营、合营企业往来款1906890210.1816655810780.18

合作方经营往来款1293265479.4911605667501.34

应收破产公司往来款979004804.871397281269.18

项目预售监管共管户资金227986517.931398644108.24

保证金71940395.16802285782.98

应收暂付款55003330.002335143591.89

其他294279084.031509349367.50

土地整治款352760419.30

账面余额小计9182111102.3536056942820.61

减：坏账准备3849888448.826052504652.27

账面价值小计5332222653.5330004438168.34

[注]根据公司、重庆金科重整计划将部分子公司股权置入服务信托，不再纳入合并报表范围，形成应收信托包公司往来款，具体详见本财务报表附注五(一)5(4)之说明

2)账龄情况

账龄期末数期初数

1年以内3529788635.355860022240.24

1-2年535572729.242592106417.05

2-3年127184353.455189600182.70

154金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

账龄期末数期初数

3-4年533202377.4712076402751.69

4-5年2206836876.955557447786.54

5年以上2249526129.894781363442.39

账面余额小计9182111102.3536056942820.61

减：坏账准备3849888448.826052504652.27

账面价值小计5332222653.5330004438168.34

3)坏账准备计提情况

*类别明细情况期末数账面余额坏账准备种类计提比例账面价值金额金额比例

（%）

（%）

单项计提坏账准备8744071794.6795.233791196042.7843.364952875751.89

按组合计提坏账准备438039307.684.7758692406.0413.40379346901.64

小计9182111102.35100.003849888448.8241.935332222653.53（续上表）期初数账面余额坏账准备种类计提比例账面价值金额金额比例

（%）

（%）

单项计提坏账准备1337571649.573.71928778379.1969.44408793270.38

按组合计提坏账准备34719371171.0496.295123726273.0814.7629595644897.96

合计36056942820.61100.006052504652.2716.7930004438168.34

*重要的单项计提坏账准备的其他应收款期末数单位名称计提比账面余额坏账准备计提依据例（%）福建希尔顿假日大酒店有限公司（以下简称福建希1597679000.10864848568.6154.13预计未来可收回金额尔顿）云南金科鑫海汇置业有限

公司（以下简称鑫海汇置664915366.40659064111.1899.12预计未来可收回金额业）浙江嘉兴金乾房地产开发有限公司（以下简称浙江374407872.07374407872.07100.00预计未来可收回金额嘉兴金乾）

155金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

期末数单位名称计提比账面余额坏账准备计提依据例（%）济南金科骏耀房地产开发有限公司（以下简称济南322177417.75322177417.75100.00预计未来可收回金额金科骏耀）

小计2959179656.322220497969.6175.04

*采用组合计提坏账准备的其他应收款期末数组合名称

账面余额坏账准备计提比例（%）

项目预售监管共管户资金[注]227986517.93

保证金组合5242514.362621.250.05

账龄组合204810275.3958689784.7928.66

其中：1年以内21639244.21216392.441.00

1-2年109157868.755457893.445.00

2-3年4346614.00869322.8020.00

3-4年6264262.163069488.5549.00

4-5年39793329.7525467731.0464.00

5年以上23608956.5223608956.52100.00

小计438039307.6858692406.0413.40

[注]为保证项目顺利交付，部分项目的商品房销售资金实施封闭管理，由项目所在地政府及其指定方、公司所属项目公司及相关承办银行共同签署监管协议，将购房人按照商品房买卖合同支付的全部购房款转入预售款监管共管户实施专项管理；基于该类监管共管账户的开设主体为项目所在地相关监管

机构或其指定方，公司相应将该类商品房销售资金于其他应收款项目列报

4)坏账准备变动情况

第一阶段第二阶段第三阶段项目整个存续期预期信未来12个月整个存续期预期信用损小计用损失（未发生信预期信用损失失（已发生信用减值）用减值）

期初数4633446132.18490280140.90928778379.196052504652.27

期初数在本期————————

--转入第二阶段-72679975.2272679975.22

--转入第三阶段-3883331140.43-2151155.313885482295.74

--转回第二阶段

156金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

第一阶段第二阶段第三阶段项目整个存续期预期信未来12个月整个存续期预期信用损小计用损失（未发生信预期信用损失失（已发生信用减值）用减值）

--转回第一阶段

本期计提9370164.5837727474.905079069123.905126166763.38本期收回或转回

本期核销8959.251000.0015194854.8015204814.05

其他变动[注]-651712772.34-574926479.19-6086938901.25-7313578152.78

期末数35083449.5223608956.523791196042.783849888448.82期末坏账准备计提

19.36100.0043.3641.93比例（%）

[注]根据公司、重庆金科重整计划将部分子公司股权置入服务信托，不再纳入合并报表范围所致

5)本期实际核销的其他应收款情况

项目核销金额

实际核销的其他应收款15204814.05

6)其他应收款金额前5名情况

占其他应收单位名称款项性质期末账面余额账龄款余额的比期末坏账准备例（%）

联营、合营企业

福建希尔顿1597679000.101-5年17.40864848568.61往来款

鑫海汇置业信托包往来款664915366.405年以上7.24659064111.18天津雍鑫建设投资集合作方经营往来

522961723.601-5年5.7081246990.36

团有限公司款

浙江嘉兴金乾破产公司往来374407872.071-5年4.08374407872.07上海金科文化旅游发

信托包往来款354808754.521年以内3.86展集团有限公司

小计3514772716.6938.281979567542.22

(4)其他说明

根据《监管规则适用指引——会计类第3号》规定，企业处置子公司时，在合并财务报表中，对应收的原子公司款项应当按照金融工具准则有关规定进行会计处理，确认和计量的金额与该应收款项在母公司个别财务报表原账面余额之间的差额抵减处置子公司产生的投资收益。报告期内，根据公司、重庆金科重整计划将部分子公司股权置入服务信托，不再纳入合并报表范围，形成应收信托包公司往来款项。由于公司在估计该类应收款项坏账准备过程中受宏观经济政策、房地产市场环境、项目运营规划、

157金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

债务人经营状况等主客观因素影响，相关假设和判断存在固有不确定性。为降低不确定性因素的影响，公司聘请北京天健兴业资产评估有限公司对公司管理层估计的主要其他应收款项可收回金额进行专项评估，并由其出具天兴评报字[2026]第0824号评估报告。根据金融工具准则有关规定，原子公司不再纳入合并财务报表日对该部分应收款项（含其他应收款、应收股利、长期应收款、应收账款）按公允价值

重新计量，由此计提的坏账准备在合并财务报表中重分类列报到投资收益（冲减债务重整收益）。在原子公司不再纳入合并报表日和资产负债表日，公司应收信托包往来款项账面价值对应的原值和坏账准备具体情况如下：

2025年11月30日（不再纳入合并报表日）

项目合并报表抵减投资收账面原值坏账准备账面价值益应收转入信托包的原并

41821533950.7938668732809.373152801141.42-38668732809.37

表子公司其他应收款应收转入信托包的原并

1062028687.721055982089.626046598.10-1055982089.62

表子公司应收股利应收转入信托包的原并

130920000.00100920000.0030000000.00-100920000.00

表子公司长期应收款应收转入信托包的原并

3313029.322999024.29314005.03-2999024.29

表子公司应收账款应收转入信托包的原联

1203655503.001106033874.8497621628.16

营合营公司其他应收款应收转入信托包的原联

208760000.00208760000.00

营合营公司应收股利应收转入信托包的原联

28046490.0028046490.00

营合营公司长期应收款

小计44458257660.8341171474288.123286783372.71-39828633923.28（续上表）

2025年12月31日

项目账面原值坏账准备账面价值备注应收转入信托包的原并

3150085777.69237514.283149848263.41

表子公司其他应收款应收转入信托包的原并

6046598.106046598.10

表子公司应收股利应收转入信托包的原并

30850000.00850000.0030000000.00

表子公司长期应收款应收转入信托包的原并

803524.14470432.99333091.15

表子公司应收账款应收转入信托包的原联

1203655503.001106033874.8497621628.16

营合营公司其他应收款应收转入信托包的原联

208760000.00208760000.00

营合营公司应收股利应收转入信托包的原联

28046490.0028046490.00

营合营公司长期应收款应收转入信托包的原联

26700.0026700.00

营合营公司应收账款

小计4628274592.931344425012.113283849580.82

158金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

6.存货

(1)明细情况期末数项目账面余额跌价准备账面价值原材料

低值易耗品1500.001500.00库存商品

1803078631.7

开发成本2958197933.381155119301.60

8

拟开发产品

1040457053.3

开发产品2329937568.561289480515.19

7

出租开发产品合同履约成本

2843535685.1

合计5288137001.942444601316.79

5（续上表）期初数项目账面余额跌价准备账面价值

原材料4395787.044395787.04

低值易耗品100601.55100601.55

库存商品244192664.10244192664.10

14636242724.8

开发成本75246035152.9460609792428.12

2

拟开发产品3556692693.97356162405.523200530288.45

11502822909.4

开发产品38557600859.3127054777949.88

3

出租开发产品215119141.35215119141.35

合同履约成本209755479.76209755479.76

26495228039.7

合计118033892380.0291538664340.25

7

(2)存货跌价准备

1)明细情况

本期增加本期减少项目期初数期末数

计提其他[注]转回或转销其他[注]

开发成本14636242724.814568132637.927401296731.031803078631.78

29

159金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

本期增加本期减少项目期初数期末数

计提其他[注]转回或转销其他[注]

开发产品11502822909.41768917948.47149577621.52751487971.1616594513500.341040457053.37

30

拟开发产

356162405.521187922809.721544085215.24

品

26495228039.722905633069.21768917948.4

合计751487971.1645539895446.612843535685.15

730

[注]其他减少中，开发成本竣工结转至开发产品而配比结转相应的存货跌价准备751487971.16元；根据公司、重庆金科重整计划将部分子公司股权置入服务信托，不再纳入合并报表范围导致存货跌价准备减少44788407475.45元

2)存货跌价准备分项目明细

本期减少项目名称期初数本期计提期末数

转回转销其他变动[注]

重庆·天湖美镇264535999.642863648.80267399648.44

重庆*棠悦府195073793.9331104664.0329344828.23196833629.73

重庆*金科朗廷雅筑777165531.97221533315.96998698847.93

重庆铜梁*原乡溪岸163847070.16126939780.544842083.87285944766.83

重庆*西永天宸一期206116951.524731686.46166326884.0844521753.90

重庆*西永天宸二期168628311.1997826509.9670801801.23

重庆*金科集美阳光178285616.6375988385.54254274002.17

涪陵江东·集美郡199253376.3973719207.611144749.66271827834.34

重庆*金科南山瞰山云206083867.7915957066.44190126801.35

江津*集美东方210155363.7176460957.85277121.12286339200.44

重庆*博翠未来309220258.5758746237.29367966495.86

忠县*金科集美江山185335036.81399180728.36584515765.17

重庆涪陵*金科大都会268301442.96221970092.08490271535.04

雅安*金科集美书香府185704649.17229425639.97415130289.14

成都*金科中梁美院179990598.2645348605.723894315.48221444888.50

长沙*集美天辰285603765.38404505495.456787972.34683321288.49

岳阳*集美东方44533217.881421582.4843111635.40

内江*集美星辰186830484.32261269330.69670738.73447429076.28日照*金科集美景致162615839.3629724761.43192340600.79

160金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

本期减少项目名称期初数本期计提期末数

转回转销其他变动[注]

金科*华都学林府309699610.31217030103.743759350.66522970363.39

贵州*九华粼云675607669.5730135356.296575292.47699167733.39

贵阳*花溪凤鸣一期500175479.77541273366.711041448846.48

天津*金科天湖（南苑）186613756.41196969756.08383583512.49

天津*金科博翠湾1652194472.32464156777.881946958.742114404291.46

南京*熹樾花园193675064.87129185142.0258042134.05264818072.84

亳州*金科府171298825.12171298825.12

荥阳*金科集美公馆187707924.4719271234.8217362269.05189616890.24

武汉*金科城217701834.87128242808.20345944643.07

金科*桃湖美镇414057867.57910384066.661324441934.23

贵港*博园府282643494.9772038891.9195604729.12259077657.76

汕头*博翠府544059121.1494522082.95638581204.09

佛山*山宜水富花园301772951.93172040388.12473813340.05

广州*金科博翠明珠216315092.5550191137.18266506229.73

南昌*集美阳光天宸项目492023301.08100310407.27316126.10592017582.25

天津*渠阳府202620509.562713209.8917076769.48188256949.97

廊坊*集美书香329818326.95160024149.47489842476.42

沈阳*星空之城301960864.49158461345.48460422209.97

重庆*两江健康科技新城220345109.65119464130.44339809240.09

山西*博翠天宸255457241.75128253877.9265537993.92318173125.75

江津*集美城262153632.75366321413.8239574.68628435471.89

重庆*琅樾江山335578855.80335578855.80

宜宾*集美江山178345622.86302453681.40480799304.26

济南*金科博翠明湖333387299.88153035707.57115306671.72371116335.73

岳阳县*华容145亩项目165225110.1474914230.54909595.74239229744.94

中原豫东*鄢陵金科*花与

234408265.2365916237.37300324502.60

泉

成都*温江金科博翠湾277891522.1913130674.445119461.16285902735.47

金科*中原342092203.49115326794.7920320253.99437098744.29

161金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

本期减少项目名称期初数本期计提期末数

转回转销其他变动[注]

巫山·金科城二期172619603.4351315663.45198672.22223736594.66

其他汇总12205029446.8915760504677.161032308242.9125883088842.821050137038.32

小计26495228039.7722905633069.231768917948.4044788407475.452843535685.15

[注]根据公司、重庆金科重整计划将部分子公司股权置入服务信托，不再纳入合并报表范围

3)确定可变现净值的具体依据、本期转回或转销存货跌价准备的原因

*确定可变现净值的具体依据

对于期末已完工房地产项目结存的开发产品，以估计售价减去估计的销售费用和相应税费后的金额确定其可变现净值；对于期末未完工房地产项目开发成本及拟开发产品，以估计售价减去至计划完工后成本、估计的销售费用和相应税费后的金额确定其可变现净值。估计售价区分为已预售及未售部分，已预售部分按照实际签约金额确认估计售价，未售部分按照近期销售均价或类似开发物业产品的市场销售价格结合项目自身定位、品质及销售计划综合确定。

*本期转回或转销存货跌价准备的原因说明

公司对期初减值项目按照减值业态对应的结转面积比例转销存货跌价准备，期末公司对相关项目根据实际销售价格并结合年度销售计划进行存货跌价准备测试，如应计提的存货跌价准备大于累计计提数，则补提存货跌价准备；如应计提的存货跌价准备小于累计计提数，则对已计提的存货跌价准备进行转回。

(3)借款费用资本化情况

2025年度存货期末余额中含有借款费用资本化金额为360321262.96元(2024年度为

14251161421.79元)2025年度用于确定借款费用资本化金额的资本化率为7.63%(2024年度为

7.63%)。

(4)其他说明

1)存货——开发成本

开工预计竣工预计总投资项目名称期初数期末数

时间时间[注1]（万元）

重庆*金科朗廷雅筑2018年2028年366848.981079193069.241031919703.12

重庆铜梁*原乡溪岸2021年2027年226131.21781839376.97680163664.46

亳州*金科府2020年2026年125594.80375736347.81256529425.24

73009266358.9

其他汇总[注2]989585140.56

2

75246035152.9

小计2958197933.38

4

162金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

[注1]如项目为分期开发交房，预计竣工时间为距资产负债表日最近一楼栋竣工时间[注2]由于公司开发项目数量较多，本报告期按项目重要程度对部分项目进行汇总披露

2)存货——拟开发产品

预计开工预计竣工预计总投资项目名称期初数期末数

时间时间[注1]（万元）

山西*博翠天宸2026年2028年327410.06146199350.29

沈阳*星空之城2027年2029年321950.9273763107.06

长沙*空港城2026年2028年415845.15630310000.00

枣庄*金科恒信集美天

2027年2029年308067.16451256000.00

宸

金科*中原2027年2029年3953400.00489032799.22

贵阳*花溪凤鸣二期2027年2029年395553.211420087092.90

重庆万州*香山缘项目2027年2029年96037.52282069600.00

其他汇总[注2]63974744.50

小计3556692693.97

[注1]如项目为分期开发交房，预计竣工时间为距资产负债表日最近一楼栋竣工时间[注2]由于公司开发项目数量较多，本报告期按照项目重要程度对部分项目进行汇总披露

3)存货——开发产品

竣工时间

项目名称期初数本期增加本期减少[注3]期末数

[注1]

重庆*金科朗廷雅筑2023年334041266.6013610670.84347651937.44

重庆铜梁*原乡溪岸2025年198558351.06152937802.50107681212.56243814941.00

重庆*棠悦府2025年375892915.3339492929.7298155039.72317230805.33

重庆梁平*集美东方2025年161481193.07117511705.3999574595.47179418302.99

重庆*铜梁集美东方

2023年163296596.2837646395.27200942991.55

二期

重庆*天壹府2024年213894666.235014515.83208880150.40

37110435870.7

其他汇总[注2]831998439.85

44868785805.5741147223236.46

38557600859.3

合计2329937568.56

15229985309.2941457648600.04

[注1]如项目为分期开发交房，竣工时间为距资产负债表日最近一楼栋竣工时间[注2]由于公司开发项目数量较多，本报告期按照项目重要程度对部分项目进行汇总披露[注3]根据公司、重庆金科重整计划将部分子公司股权置入服务信托，不再纳入合并报表范围导致开发产品减少32868884126.51元

163金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

4)存货——出租开发产品

项目名称期初数本期增加本期减少[注2]期末数

苏州*枫景颐庭82909189.3882909189.38

浏阳*天湖新城18815093.8118815093.81

重庆北碚*集美嘉悦 M07/08 53639300.65 53639300.65

长寿*金科世界城10946069.9710946069.97

重庆永川*金科中央公园城34945159.0334945159.03

重庆大足*金科中央公园城10144033.8410144033.84

其他汇总[注1]3720294.673720294.67

合计215119141.35215119141.35

[注1]由于公司出租开发产品数量较多，本报告期按照项目重要程度对部分项目汇总披露[注2]根据公司、重庆金科重整计划将部分子公司股权置入服务信托，不再纳入合并报表范围导致出租开发产品减少215119141.35元

(5)截至2025年12月31日，上述存货中用于借款抵押、被司法查封的存货账面价值为

936980270.44元(2024年度为39227068733.82元)。

7.合同资产

(1)明细情况期末数期初数项目账面余减值准账面账面余额减值准备账面价值额备价值

建造合同560725221.0411601773.44549123447.60

合计560725221.0411601773.44549123447.60

(2)减值准备变动情况本期变动金额项目期初数期末数

计提收回或转回转销/核销其他

-

29769049.1

单项计提减值准备7172700.4136941749.5

0

按组合计提减值准--

4429073.03

备1379856.283049216.75

-

11601773.428389192.8

合计39990966.2

42

6

164金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

8.持有待售资产

(1)明细情况期末数项目账面余额减值准备账面价值重庆银海融资租赁有限公司

83293700.0083293700.00（以下简称银海租赁）

合计83293700.0083293700.00（续上表）期初数项目账面余额减值准备账面价值银海租赁合计

(2)期末持有待售资产情况预计出售出售原因及项目期末账面价值公允价值预计处置时间费用方式通过股权转

银海租赁83293700.0083293700.00让实现资产2026年内完成盘活

小计83293700.0083293700.00

9.其他流动资产

(1)明细情况期末数项目账面余额减值准备账面价值

合同取得成本10397087.4210397087.42

待转流转税金131129074.21131129074.21

待抵扣增值税79322221.1379322221.13

合计220848382.7610397087.42210451295.34（续上表）期初数项目账面余额减值准备账面价值

合同取得成本549492430.29304680350.39244812079.90

待转流转税金3697169090.403697169090.40

165金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

期初数项目账面余额减值准备账面价值

待抵扣增值税2489241580.712489241580.71

合计6735903101.40304680350.396431222751.01

(2)合同取得成本项目期初数本期增加本期摊销本期减值转销

142863556.6

房地产销售244812079.9063420508.75131265556.07

7

142863556.6

小计244812079.9063420508.75131265556.07

7（续上表）因股权处置因股权处置项目本期计提减值期末数减少原值减少减值

房地产销售54615422.95459652294.95217633129.85

小计54615422.95459652294.95217633129.85

(3)其他说明

公司对于未结转收入的商品房预收销售款按照法定税率计缴的城市维护建设税、教育费附加、地

方教育附加、企业所得税、土地增值税及待抵扣增值税进项税作为其他流动资产列报。

10.债权投资

期末数项目账面余额减值准备账面价值

其他债权投资137630300.00137630300.00

合计137630300.00137630300.00（续上表）期初数项目账面余额减值准备账面价值

其他债权投资148669037.90148669037.90

合计148669037.90148669037.90

11.长期应收款

(1)明细情况

166金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

期末数期初数折现率项目账面余坏账准账面价账面余额坏账准备账面价值区间额备值

保交楼、保交房

58896490.0028896490.0030000000.00

专项资金

合计58896490.0028896490.0030000000.00

(2)坏账准备计提情况期末数账面余额坏账准备种类计提比例账面价值金额金额比例

（%）

（%）

单项计提坏账准备58896490.00100.0028896490.0049.0630000000.00

合计58896490.00100.0028896490.0049.0630000000.00

(3)坏账准备变动情况本期变动金额项目期初数期末数计提收回或转回核销其他

单项计提坏账准备28896490.0028896490.00

合计28896490.0028896490.00

12.长期股权投资

(1)分类情况期末数项目账面余额减值准备账面价值

对合营企业投资204608905.99204608905.99

对联营企业投资141293246.94141293246.94

合计345902152.93345902152.93（续上表）期初数项目账面余额减值准备账面价值

对合营企业投资8279521452.138279521452.13

对联营企业投资10540400959.361286715906.509253685052.86

合计18819922411.491286715906.5017533206504.99

(2)明细情况被投资单位期初数本期增减变动

167金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

权益法下确认的投资损账面价值减值准备追加投资减少投资益合营企业重庆金碧辉房地产开发有限公

29010281.6929229.92-457698.10司（以下简称重庆金碧辉）重庆蓝波湾置业有限公司（以

130370196.84-130370196.84下简称重庆蓝波湾）重庆市金科骏志房地产开发有

40288967.50-21686202.58

限公司（以下简称金科骏志）重庆美城金房地产开发有限公

78883186.82573614.43-6639555.30司（以下简称重庆美城）重庆金江联房地产开发有限公

-22703400.92290000000.00-258148557.74司（以下简称重庆金江联）重庆金嘉海房地产开发有限公

50775119.08-46855119.08司（以下简称重庆金嘉海）太仓卓润房地产开发有限公司

151295996.19-9605.82（以下简称太仓卓润）河南金上百世置业有限公司

168400351.13（以下简称河南金上百世）淮安金吉置业有限公司（以下

544491185.70-14615864.31简称淮安金吉）湖南金科景朝产业发展有限公

176610380.24-181610380.24司（以下简称湖南景朝）大连弘坤实业有限公司（以下

276746964.76-119865906.76简称大连弘坤）重庆金佳禾房地产开发有限公

438674244.92-15064797.89司（以下简称重庆金佳禾）重庆金美圆房地产开发有限公

548623260.21-16855471.50司（以下简称重庆金美圆）宿迁市通金弘置业有限公司

107600915.23-43693186.23（以下简称宿迁市通金弘）石家庄金辉迎旭房地产开发有

238386893.76-902980.83

限公司（以下简称金辉迎旭）石家庄金辉房地产开发有限公

158486676.89-9759454.09司（以下简称石家庄金辉）重庆金煜辉房地产开发有限公

250988644.77-2641504.34司（以下简称重庆金煜辉）河北国控蓝城房地产开发有限

147884325.80108318.29公司（以下简称国控蓝城）北京金科金碧置业有限公司

189033711.45-189033711.45（以下简称北京金科金碧）山西运恒房地产开发有限公司

199519077.2299669950.24-59996850.11（以下简称山西运恒）

济南金科西城1039035057.98-337616716.68苏州宸竣房地产开发有限公司

628139837.76-7560217.37（以下简称苏州宸竣）唐山金梁昱房地产开发有限公

152072369.71-82960813.18司（以下简称唐山金梁昱）南京金宸房地产开发有限公司

420296651.11-104585008.82（以下简称南京金宸）成都青羊工业建设发展有限公

535916925.52-29572131.95司（以下简称成都青羊工业）重庆亿臻房地产开发有限公司

351791047.56-300858798.45（以下简称重庆亿臻）

其他合营企业1600693630.77336996277.50198641247.44-495041400.71

小计8279521452.13978787325.06298914042.03-2476293812.08

168金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

期初数本期增减变动被投资单位权益法下确认的投资损账面价值减值准备追加投资减少投资益联营企业泉州弘光房地产开发有限公司

130591548.401772956.46-5072506.93（以下简称泉州弘光）

银海租赁85425256.1486291525.555765043.00温州市歌旸置业有限公司（以

208094409.217042814.51下简称温州歌旸）杭州凯璨企业管理有限公司

255745256.30-23825931.94（以下简称杭州凯璨）贵州和极企业管理有限公司

374299712.51-22023357.48（以下简称贵州和极）重庆润田房地产开发有限公司

655855587.31-367327055.76（以下简称重庆润田）无锡福阳房地产开发有限公司

416222564.25-173172943.64（以下简称无锡福阳）重庆力帆红星商业管理有限公

143820745.60-26956.86司（以下简称力帆红星）重庆金悦汇房地产开发有限责任公司（以下简称重庆金悦180478493.01366780.35汇）重庆金奕辉房地产开发有限公

193483967.24-117145879.49司（以下简称重庆金奕辉）长沙航开房地产开发有限公司

184792879.14-184792879.14（以下简称长沙航开）襄阳金纶房地产开发有限公司

485740524.31-64365788.05（以下简称襄阳金纶）武汉市藩秀房地产开发有限公

237456407.211384138.67司（以下简称武汉市藩秀）茂名市茂南区金骁房地产开发有限公司（以下简称茂名金209144794.51-56901889.76骁）海安市百俊房地产开发有限公

335268058.49-234913292.66司（以下简称海安市百俊）常州金宸房地产开发有限公司

460328664.23-29304.02（以下简称常州金宸）金科智慧服务集团股份有限公

1038685411.961286715906.501038685411.96司（以下简称金科智慧服务）

其他联营企业3658250773.04583407.48141656051.10-353982521.27

小计9253685052.861286715906.50583407.481268405945.07-1589021530.47

合计17533206504.991286715906.50979370732.541567319987.10-4065315342.55（续上表）本期增减变动期末数被投资单位其他综合宣告发放现金股利计提减值

其他权益变动其他[注2]账面价值减值准备收益调整或利润准备合营企业

重庆金碧辉28523353.67重庆蓝波湾

金科骏志18602764.92

169金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

本期增减变动期末数被投资单位其他综合宣告发放现金股利计提减值

其他权益变动其他[注2]账面价值减值准备收益调整或利润准备

重庆美城71670017.09

重庆金江联9148041.34

重庆金嘉海3920000.00

太仓卓润-151286390.37

河南金上百世117900700.00-50499651.13

淮安金吉-529875321.39

湖南景朝5000000.00

大连弘坤-156881058.00

重庆金佳禾-423609447.03

重庆金美圆-531767788.71

宿迁市通金弘-63907729.00

金辉迎旭-237483912.93

石家庄金辉-148727222.80

重庆金煜辉-248347140.43

国控蓝城-147992644.09北京金科金碧

山西运恒-39852276.87

济南金科西城-701418341.30

苏州宸竣-620579620.39

唐山金梁昱-69111556.53

南京金宸-315711642.29

成都青羊工业-8255917.03-498088876.54

重庆亿臻50932249.11

其他合营企业24991898.93-1193282881.3325732479.86

小计-8255917.03146812598.93-6123423501.13204608905.99联营企业

泉州弘光123746085.01

银海租赁-2196.102177.524898755.01

170金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

本期增减变动期末数被投资单位其他综合宣告发放现金股利计提减值

其他权益变动其他[注2]账面价值减值准备收益调整或利润准备

温州歌旸-215137223.72

杭州凯璨-231919324.36

贵州和极-352276355.03

重庆润田-288528531.55

无锡福阳-243049620.61

力帆红星-143793788.74

重庆金悦汇-180845273.36

重庆金奕辉-76338087.75长沙航开

襄阳金纶-421374736.26

武汉市藩秀-238840545.88

茂名金骁-152242904.75

海安市百俊-100354765.83

常州金宸-460299360.21金科智慧服务

1286715906.50

[注1]

其他联营企业33385859.00-3112262587.2217547161.93

小计-2196.102177.5238284614.01-4930547198.77141293246.94

合计-8258113.132177.52185097212.94-11053970699.90345902152.93

[注1]根据重整计划安排，本期对金科智慧服务股权进行拍卖处置，致使以前年度针对该公司计提的减值准备在本期予以转销

[注2]根据公司、重庆金科重整计划将部分联营、合营企业股权以及一级子公司穿透持有的下属各

联营、合营企业股权随现有股权结构一并进入服务信托，导致原联营、合营企业本期大量减少

13.其他权益工具投资

(1)明细情况本期增减变动项目期初数本期计入其他综减少投

追加投资合收益的利得和其他[注]资损失

171金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

本期增减变动项目期初数本期计入其他综减少投

追加投资合收益的利得和其他[注]资损失渝商投资集团股份有限公司（以下简称渝商投

资）渤海银行股份有限公司（以下简730219.5830020.69称渤海银行）和谐健康保险股份有限公司（以

954091162.86-954091162.86

下简称和谐健

康）苏州金卓房地产开发有限公司

109892.72

（以下简称苏州金卓）新乡金科景朝产业发展有限公司

1144521.36

（以下简称新乡景朝）

合计954821382.441254414.0830020.69-954091162.86（续上表）本期末累计计入其他综合收项目期末数本期确认的股利收入益的利得和损失渝商投资

渤海银行760240.27-3251631.75和谐健康

苏州金卓109892.72

新乡景朝1144521.36

合计2014654.35-3251631.75

[注]根据重整计划，公司持有的和谐健康股权应全部用于有财产担保债权优先受偿抵债，截至本财务报告日尚未完成相关法律手续

(2)指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资的原因

公司持有对渤海银行、新乡景朝等股权投资属于非交易性权益工具投资，公司将其指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资。

(3)其他说明

172金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

公司持有渤海银行股票投资成本为4011872.02元，期末公允价值为760240.27元。

14.其他非流动金融资产

项目期末数期初数分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

其中：股权投资1600631.00指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

其中：债务工具投资12000000.00

合计13600631.00

15.投资性房地产

(1)明细情况项目房屋及建筑物在建工程合计

期初数8762723962.03752948700.009515672662.03本期变动

加：在建工程后续投入5652645.615652645.61

减：处置[注1]36857733.6036857733.60

其他转出[注2]6722895686.03573850200.007296745886.03

公允价值变动-2008623188.01-179098500.00-2187721688.01期末数

[注1]本期处置投资性房地产转出以前年度累计确认的公允价值变动，增加本期公允价值变动收益

82116937.68元

[注2]根据公司、重庆金科重整计划将部分子公司股权置入服务信托，不再纳入合并报表范围

(2)采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产明细情况本期投资性房本期投资性房地期末公项目期初公允价值本期公允价值变动其他减少地产增加产处置允价值重庆金科

601408700.00-83683700.00517725000.00

乐方龙兴御临

281322400.00-60394100.00220928300.00

河商业重庆金科

588408600.00-14644300.00573764300.00

悦 FUN两江健康

402827500.00-121805800.00281021700.00

科技城

173金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

本期投资性房本期投资性房地期末公项目期初公允价值本期公允价值变动其他减少地产增加产处置允价值涪陵金科

1074296600.00-310862700.00763433900.00

美邻广场长寿金科

830000.00830000.00

美邻汇杭州博翠

府商业公343717100.00-71188500.00272528600.00寓金科天宸

荟公寓及1364008100.00-569158000.0020718600.00774131500.00商业慈溪商业综合体项

1587900000.00-136000000.00

目-购物中1451900000.00心昆明商业综合体项

2199600000.005652645.61-590652645.61

目-购物中1614600000.00心

其他项目1071353662.03-229331942.4016139133.60825882586.03

-

小计9515672662.035652645.6136857733.60

2187721688.017296745886.03（续上表）

项目所处位置建筑面积（㎡）本期租金及运营收入

重庆市渝北区大竹林组团0标准分区028-

重庆金科乐方23683.1810698676.90

10号宗地

龙兴御临河商业重庆市渝北区两江大道与怡园路交汇处27867.1425672.12

重庆金科悦 FUN 重庆市两江新区龙韵路 1 号 26122.86 22149227.07

两江健康科技城重庆市北碚区悦复大道8号80629.081400920.27

涪陵金科美邻广场重庆市涪陵区中山路6号94089.7314572086.97

长寿金科美邻汇重庆市长寿区桃源西三路135.01

杭州博翠府商业公寓 杭州市运河新城 A-R21-12 地块 12#楼 12734.98 2270642.20

金科天宸荟公寓及商业北京市大兴区永旺路43993.2423644606.64

慈溪商业综合体项目-购物

慈溪市白沙路街道北三环东路1888号111006.5481195336.47中心

昆明商业综合体项目-购物

昆明市广福路与陆广路交汇处红星宜居广场155547.1164246967.17中心

其他项目153834.479335593.74

小计729643.34229539729.55

(3)其他说明

根据公司、重庆金科重整计划将部分子公司股权置入服务信托，原相应并表子公司于2025年11月30日不再纳入合并报表范围，故公司聘请重庆华康资产评估土地房地产估价有限公司对不再纳入合并范围子公司2025年11月30日自持投资性房地产的公允价值进行评估，并由其出具重康评报字

(2026)第80-1号、重康评报字(2026)第80-2号、重康评报字(2026)第80-3号评估报告书。

174金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

16.固定资产

(1)明细情况项目期末数期初数

固定资产5067951.902196792855.98

固定资产清理2481220.84

合计5067951.902199274076.82

(2)固定资产项目房屋及建筑物机器设备电子设备运输工具账面原值

期初数2464358967.1547459183.37129086711.8562852167.39

本期增加金额7937546.966791.00862463.18852669.00

1)购置7937546.966791.00840455.22852669.00

2)企业合并增加22007.96

本期减少金额2468068648.9245568797.3999413562.0252393285.38

1)处置或报废16070025.671502942.044569772.582025620.21

2)因股权处置减少2451998623.2544065855.3594843789.4450367665.17

期末数4227865.191897176.9830535613.0111311551.01累计折旧

期初数464630116.3933549824.30118275460.2957051256.85

本期增加金额52728283.671904544.093212079.731607213.13

1)计提52728283.671904544.093191172.171607213.13

2)企业合并增加20907.56

本期减少金额514912259.4833751156.4592659262.5647963548.14

1)处置或报废436723.481049779.764323153.871611250.83

2)因股权处置减少514475536.0032701376.6988336108.6946352297.31

期末数2446140.581703211.9428828277.4610694921.84账面价值

期末账面价值1781724.61193965.041707335.55616629.17

175金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

项目房屋及建筑物机器设备电子设备运输工具

期初账面价值1999728850.7613909359.0710811251.565800910.54（续上表）项目家电设备房屋及建筑物装修其他设备合计账面原值

期初数35819833.97634632630.1648781803.663422991297.55

本期增加金额224440.619883910.75

1)购置224440.619861902.79

2)企业合并增

22007.96

加

本期减少金额33401998.16633945586.7842481861.213375273739.86

1)处置或报废953479.28854817.8025976657.58

2)因股权处置

32448518.88633945586.7841627043.413349297082.28

减少

期末数2417835.81687043.386524383.0657601468.44累计折旧

期初数32589243.23478665635.4941436905.021226198441.57

本期增加金额427492.0035293338.302010260.9497183211.86

1)计提427492.0035293338.302010260.9497162304.30

2)企业合并增

20907.56

加

本期减少金额30785010.06513308658.5837468241.621270848136.89

1)处置或报废597880.21756065.328774853.47

2)因股权处置

30187129.85513308658.5836712176.301262073283.42

减少

期末数2231725.17650315.215978924.3452533516.54账面价值

期末账面价值186110.6436728.17545458.725067951.90

期末账面价值3230590.74155966994.677344898.642196792855.98

(3)固定资产清理项目期末数期初数

房屋及建筑物2165446.66

电子设备201924.20

176金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

项目期末数期初数

家电设备106770.72

运输设备6022.22

其他设备1057.04

小计2481220.84

17.在建工程

期末数期初数项目减值准减值账面余额账面价值账面余额账面价值备准备

零星工程22029814.4622029814.46

合计22029814.4622029814.46

18.使用权资产

项目房屋及建筑物其他合计账面原值

期初数60541368.85125361.1860666730.03

本期增加金额4672420.864672420.86

1)租入4672420.864672420.86

本期减少金额60799301.72125361.1860924662.90

1)本期处置6205169.446205169.44

2)因股权处置减少54594132.28125361.1854719493.46

期末数4414487.994414487.99累计折旧

期初数49565438.53125361.1849690799.71

本期增加金额4117759.904117759.90

1)计提4117759.904117759.90

本期减少金额49268710.44125361.1849394071.62

1)本期处置3460258.233460258.23

2)因股权处置减少45808452.21125361.1845933813.39

177金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

项目房屋及建筑物其他合计

期末数4414487.994414487.99账面价值期末账面价值

期初账面价值10975930.3210975930.32

19.无形资产

项目土地使用权软件商标权合计账面原值

期初数31674266.73228116625.2711637110.54271428002.54

本期增加金额298203.26298203.26

1)购置298203.26298203.26

本期减少金额31674266.73204055620.8611587075.59247316963.18

1)处置2244364.642244364.64

2)因股权处置减

31674266.73201811256.2211587075.59245072598.54

少

期末数24359207.6750034.9524409242.62累计摊销

期初数10296651.4298788070.3311637110.54120721832.29

本期增加金额879742.3819159908.7220039651.10

1)计提879742.3819159908.7220039651.10

本期减少金额11176393.8093683935.6411587075.59116447405.03

1)处置1152443.941152443.94

2)因股权处置减

11176393.8092531491.7011587075.59115294961.09

少

期末数24264043.4150034.9524314078.36账面价值

期末账面价值95164.2695164.26

期初账面价值21377615.31129328554.94150706170.25

20.商誉

(1)明细情况被投资单位名称或形成商期末数期初数誉的事项账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

178金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

被投资单位名称或形成商期末数期初数誉的事项账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值重庆庆恒商贸有限公司

98151.8198151.81（以下简称庆恒商贸）重庆庆科商贸有限公司

30000.0030000.00

（以下简称庆科商贸)重庆展弘园林有限公司

2525698.652525698.65（以下简称展弘园林）重庆源昊装饰工程有限公

司（以下简称重庆源昊装113488.03113488.03饰）

合计2767338.492767338.49

(2)商誉账面原值被投资单位名称或形本期企业本期减少期初数期末数

成商誉的事项合并形成处置其他[注]

庆恒商贸98151.8198151.81

庆科商贸30000.0030000.00

展弘园林2525698.652525698.65

重庆源昊装饰113488.03113488.03

合计2767338.492767338.49

[注]根据公司、重庆金科重整计划将部分子公司股权置入服务信托，不再纳入合并报表范围

(3)商誉减值准备本期增加本期减少被投资单位名称或形期初数期末数成商誉的事项

计提其他处置其他[注]

庆恒商贸98151.8198151.81

庆科商贸30000.0030000.00

展弘园林2525698.652525698.65

重庆源昊装饰113488.03113488.03

合计2767338.492767338.49

[注]根据公司、重庆金科重整计划将部分子公司股权置入服务信托，不再纳入合并报表范围

21.长期待摊费用

项目期初数本期增加本期摊销其他减少[注]期末数

装修费30315286.164296359.6313105732.9221505912.87

合计30315286.164296359.6313105732.9221505912.87

179金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

[注]根据公司、重庆金科重整计划将部分子公司股权置入服务信托，不再纳入合并报表范围

22.递延所得税资产、递延所得税负债

(1)未经抵销的递延所得税资产期末数期初数项目可抵扣暂时性差异递延所得税资产可抵扣暂时性差异递延所得税资产

资产减值准备19374527277.764843631819.443096947159.90774236789.98

可抵扣亏损2308285520.43577071380.11附回售未终止确

3514853072.40878713268.10

认股权转让

1596590526.6

其他156235293.8239058823.466386362106.68

5

15306447859.43826611964.8

合计19530762571.584882690642.90

14

(2)未经抵销的递延所得税负债期末数期初数项目应纳税暂时性差异递延所得税负债应纳税暂时性差异递延所得税负债

采用公允价值模式1095880686.3

4383522745.19

计量投资性房地产2

合同取得成本204443319.1251110829.78内部交易未实现利

362171870.9290542967.73

润债务重组收益分期

19518621899.974879655474.99

纳税

其他12140671.613035167.91

1237534483.8

合计19530762571.584882690642.904950137935.23

3

(3)未确认递延所得税资产明细项目期末数期初数

资产减值准备29044217350.9732493113927.14

可抵扣亏损6780559887.4229787880358.95

其他1629042273.3716351762338.41

合计37453819511.7678632756624.50

(4)未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期年份期末数期初数

2025年1362461320.01

180金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

年份期末数期初数

2026年477187891.154120186856.34

2027年67855214.857890124092.32

2028年263562362.388034799970.70

2029年156430241.538380308119.58

2030年5815524177.51

合计6780559887.4229787880358.95

23.其他非流动资产

期末数项目账面余额减值准备账面价值股权

其他5000000.005000000.00

合计5000000.005000000.00（续上表）期初数项目账面余额减值准备账面价值

股权3177164874.541047278066.142129886808.40

其他5000000.005000000.00

合计3182164874.541047278066.142134886808.40

24.所有权或使用权受到限制的资产

(1)期末资产受限情况项目期末账面余额期末账面价值受限类型受限原因重整专项资

货币资金311851662.12311851662.12预留、冻结金、司法冻结等

司法查封、

存货2370113167.30936980270.44抵押、查封抵押

合计2681964829.421248831932.56

(2)期初资产受限情况项目期末账面余额期末账面价值受限类型受限原因

181金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

项目期末账面余额期末账面价值受限类型受限原因

冻结、质司法冻结、

货币资金1556952794.561556952794.56押、管理人投资保证

账户金、质押等

司法查封、

存货50022587782.1039227068733.82抵押、查封质押

固定资产2040826469.791693035779.11抵押抵押借款

投资性房地产8081962566.058081962566.05抵押抵押借款

股权质押、

长期股权投资3755632804.332468916897.83质押、冻结司法冻结

其他权益工具投资226094853.72226094853.72质押股权质押

合计65684057270.5553254031625.09

25.短期借款

项目期末数期初数

保证借款364545010.10

质押借款789079792.93

抵押借款1224630000.00

抵押及保证借款48799996.04

质押及保证借款1127141120.00

抵押、质押及保证借款1745156458.22

借款应计利息7058.33

合计5299359435.62

26.交易性金融负债

项目期初数本期增加本期减少[注]期末数

交易性金融负债3514853072.40319001425.043833854497.44

其中：衍生金融负

3514853072.40319001425.043833854497.44

债

合计3514853072.40319001425.043833854497.44

[注]根据相关协议约定及重整计划执行，公司不再承担以前年度转让金科智慧服务股份附带的承诺义务

182金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

27.应付账款

(1)明细情况项目期末数期初数

应付工程款[注]1125933849.3426282964962.49

应付材料及设备款105298076.953972240723.70

其他4180615.3086591591.77

合计1235412541.5930341797277.96

[注]截至2025年12月31日，公司部分并表子公司应付票据已到期，该部分款项已全部转入应付账款列报

(2)账龄1年以上重要的应付账款项目期末数未偿还或结转的原因

单位一119768311.09工程款未结算

单位二46304572.23工程款未结算

单位三37727797.71工程款未结算

小计203800681.03

28.预收款项

项目期末数期初数

租金63831452.87

合计63831452.87

29.合同负债

(1)明细情况项目期末数期初数

预收房款400535327.0122695391002.43

其他6615189.3824394917.55

合计407150516.3922719785919.98

(2)账龄1年以上的重要的合同负债项目期末数未偿还或结转的原因

183金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

项目期末数未偿还或结转的原因

亳州*金科府95671620.07尚未交付结算

重庆铜梁*原乡溪岸57250078.08尚未交付结算

重庆*棠悦府54023391.04尚未交付结算

重庆*金科朗廷雅筑51545096.60尚未交付结算

重庆*西永天宸一期49053207.11尚未交付结算

天津*观澜48250791.60尚未交付结算

重庆梁平*集美东方40222967.91尚未交付结算

小计396017152.41

(3)合同负债的账面价值在本期内发生重大变动的原因项目变动金额变动原因

咸阳*金科集美嘉悦-3313329693.18[注]

金科*中原-1719451536.90结转收入

许昌*鹿鸣帝景项目-1517624085.84[注]

南宁*金科城-898762594.12[注]

南京*金科观天下山庄-829027677.68[注]

郴州*金科郡-821357219.52[注]

淄博*金科集美嘉亿-751484604.04[注]

无锡*蠡湖一号三期-493091079.18[注]

日照*金科集美万象-451785912.06[注]

郑州*北珑铂樾-437826277.64[注]

济南*金科博翠明湖-406425132.35[注]

南阳*桃李郡-383605190.53[注]

金科·天樾-363543150.77[注]

佛山*金科城-337374554.29结转收入

青岛*金科弘阳集美时光-331013671.11[注]

广汉*金科集美水岸-302854811.13[注]

无锡*蠡湖一号三期-302013863.55结转收入

贵港*博园府-278225518.16[注]

宜兴*金科氿里-272363568.85[注]

184金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

项目变动金额变动原因

廊坊*集美书香-265727646.18[注]

宜宾*金科城-252302232.40[注]

安康*金科集美郡-252260413.49[注]

南京*金科观天下山庄-247044038.94结转收入

烟台·牟平集美嘉景-246105807.44[注]

武汉*镜湖里-232464502.12[注]

南京*熹樾花园-231260834.34结转收入

合肥*新站美的金科郡-224209801.86[注]

金科和雅东方-203981101.65[注]

成都*金科集美星宸-199540463.42结转收入

荆州*博翠江樾-182701126.27[注]

郑州金科城-178319924.68[注]

山东青州金科集美嘉悦-177476833.75[注]

荥阳*金科集美公馆-177264644.91[注]

金科*桃湖美镇-166436976.41[注]

宜宾*金科城-160506602.21结转收入

盐城*集美望湖公馆-B -152818457.16 [注]

济南*金科博翠明湖145319849.97预收房款

小计-17616261698.16

[注]根据公司、重庆金科重整计划将部分子公司股权置入服务信托，不再纳入合并报表范围

(4)其他说明

1)合同负债中，预收房款明细情况

预计竣工时项目预售比项目名称期末数期初数

间[注1]例[注2]

亳州*金科府144837128.2295309376.782026年79.50%

重庆*棠悦府84032437.56119916049.202026年64.41%

重庆铜梁*原乡溪岸55776913.5557417236.532027年34.61%

其他汇总[注3]115888847.6822422748339.92

合计400535327.0122695391002.43

185金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

[注1]如项目为分期开发交房，预计竣工时间为距资产负债表日最近一楼栋竣工时间[注2]项目预售比例为截至资产负债表日累计已售面积占取得预售证面积的比例

[注3]由于公司开发项目数量较多，本报告期按项目重要程度对部分项目进行汇总披露

2)期末公司账龄超过一年的合同负债余额为428482325.59元，主要为尚未交付结算的预收房款。

3)合同负债主要为公司根据房地产销售合同收取的售房款。该售房款在合同签订时收取，金额为合

同对价的20%至100%不等。该合同的相关收入将在本公司履行履约义务后确认。

30.应付职工薪酬

(1)明细情况项目期初数本期增加本期减少期末数

1447144685.7

短期薪酬879997980.55620987612.9753840907.81

1

离职后福利—设

9441284.9759028194.6368449642.9619836.64

定提存计划

辞退补偿金23768520.3460889666.1142308966.2042349220.25

1557903294.8

合计913207785.86740905473.7196209964.70

7

(2)短期薪酬明细情况项目期初数本期增加本期减少期末数

工资、奖金、津贴和补

743563537.84531848999.831223429978.9251982558.75

贴

职工福利费10992696.3115569349.6626415930.14146115.83

社会保险费2099425.5532814579.7934912172.361832.98

其中：医疗保险费1969560.2130205913.3132173931.821541.70

工伤保险费105831.222121413.042226952.98291.28

生育保险费24034.12487253.44511287.56

住房公积金23730479.6839276250.9462584589.62422141.00工会经费和职工教育经

47761279.171478432.7547951452.671288259.25

费

短期利润分享计划51850562.0051850562.00

小计879997980.55620987612.971447144685.7153840907.81

(3)设定提存计划明细情况项目期初数本期增加本期减少期末数

基本养老保险9156738.1357018751.2466172609.372880.00

186金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

项目期初数本期增加本期减少期末数

失业保险费284546.842009443.392277033.5916956.64

小计9441284.9759028194.6368449642.9619836.64

31.应交税费

(1)明细情况项目期末数期初数

增值税82280324.182595654504.56

城市维护建设税9885617.7688639758.86

教育费附加4605367.6243069292.13

地方教育附加3007050.2728962991.86

土地增值税54213089.981961119628.17

企业所得税323542646.952476562366.58

代扣代缴个人所得税7693134.04378943575.07

房产税1555518.7796488274.61

土地使用税5630655.52118236341.52

其他8993148.5654471056.34

合计501406553.657842147789.70

(2)其他说明

根据公司、重庆金科重整计划，期末余额中有245323466.97元税款债权可分期清偿。

32.其他应付款

(1)明细情况项目期末数期初数

应付利息76808547.4111305182386.83

应付股利59014.55297355522.36

其他应付款1931931668.6450692401285.02

合计2008799230.6062294939194.21

(2)应付利息

187金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

项目期末数期初数

分期付息到期还本的长期借款利息76808547.418618269282.46

企业债券利息1227652076.27

短期借款应付利息1459261028.10

小计76808547.4111305182386.83

(3)应付股利项目期末数期初数

普通股股利59014.55297355522.36

小计59014.55297355522.36

(4)其他应付款

1)明细情况

项目期末数期初数

应付信托包公司款项[注1]1013437326.90

政府纾困金[注2]226924382.632169873274.47

应付暂收款185193913.3919973704254.72

合作方往来款115376849.692557397748.74

土地增值税清算准备金90016431.134479319693.71

拆借款9929163379.74

代收代缴客户款27862057.211151521281.86

保证金11809090.691512584442.07

应付破产公司往来款项5351758.882654473052.63

其他255959858.126150487131.37

应付股权转让款113877025.71

小计1931931668.6450692401285.02

[注1]根据公司、重庆金科重整计划将部分子公司或联营、合营企业股权置入服务信托计划所致

[注2]期末公司并表子公司已逾期未偿还的政府纾困资金金额为136133595.23元

2)账龄1年以上重要的其他应付款

项目期末数未偿还或结转的原因

重庆金科椿寿酒店管理有限公司322277189.89尚在结算中

188金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

项目期末数未偿还或结转的原因

泉州弘光100528935.00项目未清算

重庆市金顺盛房地产开发有限公司99743002.64尚在结算中

无锡恒远地产有限公司70455531.29尚在结算中

重庆市铜梁区龙廷城市开发建设有限公司65365161.02政府纾困金

重庆绿发资产经营管理有限公司65082611.99政府纾困金

小计723452431.83

33.一年内到期的非流动负债

项目期末数期初数

一年内到期的长期借款[注]684667025.1628203296304.16

一年内到期的应付债券15370920764.35

一年内到期的租赁负债5343506.48

一年内到期的应计利息1291327.69379791682.45

合计685958352.8543959352257.44

[注]期末公司并表子公司已逾期未偿还的一年内到期的长期借款本金余额为253770561.71元

34.其他流动负债

项目期末数期初数

待转销项税额36701263.981661777149.83

合计36701263.981661777149.83

35.长期借款

项目期末数期初数

质押借款41000000.00

抵押借款479319380.00

抵押及保证借款59980000.006906524951.97

质押及保证借款91536140.43

抵押及质押借款1266395814.49

189金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

项目期末数期初数

抵押、质押及保证借款2335034381.99

合计59980000.0011119810668.88

36.应付债券

(1)明细情况项目期末数期初数

中期票据2474222368.22

超短期融资券1968938082.59

2019年公司债券（公开发行）647857985.00

2020年公司债券（公开发行）1924913972.52

2021年公司债券（公开发行）4161476164.38

2022年公司债券（公开发行）1614082191.64

海外美元债2336230000.00

私募债（非公开发行）243200000.00

减：一年内到期的应付债券15370920764.35合计

(2)应付债券增减变动（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）本按面债券到期期值计债券名称面值发行日期发行金额期初数日发提利行息

2019年公开

发行公司债2019年72026年1

100.001580000000.00647857985.00

券（第二月8日月31日期）

2020年公开

2026年

发行公司债2020年2

100.0012月31400000000.00423819178.00

券（第一期月20日日品种二）

2020年公开

发行公司债2020年52026年1

100.001250000000.001033972602.74

券（第二期月28日月31日品种一）

2020年公开

2026年

发行公司债2020年5

100.0012月31450000000.00467122191.78

券（第二期月28日日品种二）

2020年度第

2020年72023年7

一期中期票100.001000000000.00948796444.89月30日月30日据

190金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

本按面债券到期期值计债券名称面值发行日期发行金额期初数日发提利行息

2020年度第

2020年82023年8

二期中期票100.001000000000.00998931402.77月25日月25日据

2021年公开

2026年

发行公司债2021年1

100.0012月31750000000.00796882191.78

券（第一月28日日

期）

2021年公开

2026年

发行公司债2021年3

100.0012月312200000000.002326448767.12

券（第二月4日日

期）

2021年公开

2026年

发行公司债2021年6

100.0012月311000000000.001038145205.48

券（第三月24日日

期）

2021年第一2021年32026年3

100.00500000000.00526494520.56

期中期票据月31日月1日

2021年第三

2021年92026年3

期超短期融100.001000000000.001042104109.59月23日月1日资券

2021年第四2021年

2023年6

期超短期融100.0012月23800000000.00926833973.00月16日资券日

2021年52024年5

2021美元债100.002075385000.002336230000.00月28日月27日

2021年3

2021年私募2023年7

100.00月19日-500000000.00243200000.00

债券1号月9日

7月9日

2022年公开

2026年

发行公司债2022年2

100.0012月311500000000.001614082191.64

券（第一月17日日

期）

小计16005385000.0015370920764.35（续上表）

应计溢折价摊销/

债券名称其他减少[注]期末数利息汇率变动

2019年公开发行公司债券（第二期）647857985.002020年公开发行公司债券（第一期品种

423819178.00

二）2020年公开发行公司债券（第二期品种

1033972602.74

一）2020年公开发行公司债券（第二期品种

467122191.78

二）

2020年度第一期中期票据948796444.89

2020年度第二期中期票据998931402.77

2021年公开发行公司债券（第一期）796882191.78

2021年公开发行公司债券（第二期）2326448767.12

191金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

应计溢折价摊销/

债券名称其他减少[注]期末数利息汇率变动

2021年公开发行公司债券（第三期）1038145205.48

2021年第一期中期票据526494520.56

2021年第三期超短期融资券1042104109.59

2021年第四期超短期融资券926833973.00

2021美元债2336230000.00

2021年私募债券1号243200000.00

2022年公开发行公司债券（第一期）1614082191.64

小计15370920764.35

[注]]2021年私募债券1号因公司执行重整计划将子公司股权置入服务信托，不再纳入合并报表范围所致；其他减少系公司根据重整计划偿还，详见本财务报表附注十三(二)1之说明

37.租赁负债

项目期末数期初数

尚未支付的租赁付款额14350888.08

减：未确认融资费用1041279.68

减：一年内到期的租赁负债5343506.48

合计7966101.92

38.预计负债

项目期末数期初数

违约金/罚金/罚息[注]328799.831694627559.01

对外提供担保[注]72987678.021673350294.77

重整计划保交房专项资金131272000.00

合计204588477.853367977853.78

[注]根据公司、重庆金科重整计划将部分子公司股权置入服务信托，不再纳入合并报表范围，公司对外提供担保、违约及诉讼等事项减少；期末余额系公司并表子公司以前年度为支持部分原子公司日常经营，为其融资提供股权或实物资产的抵质押连带责任担保预计的担保损失

39.递延收益

192金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

项目期初数本期增加本期减少期末数形成原因配套费等专项

政府补助125612034.42124878220.27733814.15财政补贴

合计125612034.42124878220.27733814.15

40.股本

(1)明细情况

本期增减变动（减少以“—”表示）项目期初数发行送其小期末数公积金转股新股股他计

股份总数5339715816.005294365816.0010634081632.00

(2)其他说明

根据公司重整计划及监管规则要求扣减回购股份后，以5294365816股为转增基数，按每10股转增10股实施资本公积转增股本。

41.资本公积

(1)明细情况项目期初数本期增加本期减少期末数

股本溢价6900396378.666023661407.685294402727.117629655059.23

其他资本公积146940182.242177.5228573607.79118368751.97

合计7047336560.906023663585.205322976334.907748023811.20

(2)其他说明

1)本期股本溢价增加系因公司重整所致，其中转增股票中的3000000000股用于引入重整投资人，对应重整投资人投入金额为2628000000.00元，转增2294365816股股票用于向普通债权人偿付债务，按照重整计划执行完毕日收盘价1.48元/股计算增加股本溢价3395661407.68元，本期股本溢价减少其中5294，365816.00元详见附注五（一）40之说明，本期股本溢价减少其中

36911.11系购买少数股东权益性交易所致。

2)本期其他资本公积增加系联营企业银海资本公积增加，公司按持股比例计算增加其他资本公积

2177.52元；本期其他资本公积减少，系因处置联营企业金科智慧服务，公司按持股比例相应冲减其

他资本公积18992500.77元；同时公司于2025年12月签订联营企业银海租赁的股权处置协议，但在资产负债表日尚未完成资产交接及工商变更，故将其转入持有待售资产列报，并将前期计入其他资本

193金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

公积9581107.02元转出。

42.库存股

项目期初数本期增加本期减少期末数

回购未注销股票[注]188262821.6376705037.44264967859.07

合计188262821.6376705037.44264967859.07

[注]截至2025年12月31日，公司库存股共计97177728股，其中：根据公司重整计划兑付方案，合并范围内子公司因领受公司偿债资源持有本公司股票，相应增加库存股股数51827728股，按照重整计划执行完毕日收盘价1.48元/股计算金额为76705037.44元；本期公司已召开董事会及股东大会，审议同意注销期初回购未注销库存股45350000股，其中，期初未注销库存股37060000股，限制性股权激励回购未注销库存股8290000股，截至资产负债表日，相关注销手续尚未办理完毕

43.其他综合收益

本期发生额项目期初数其他综合收益的税后净额

减：前期计入其他综合收

本期所得税前发生额减：所得税费用益当期转入损益

不能重分类进损益的其他综合收益-1067001516.4930020.69-189303.17

其中：其他权益工具投资公允价值变动-1067001516.4930020.69-189303.17

将重分类进损益的其他综合收益2078516864.76-8258113.132138031845.86-65657236.40

其中：存货转换为投资性房地产公允价值大于

2146215620.492213988714.72-65657236.40

账面价值的差额

权益法下可转损益的其他综合收益-67698755.73-8258113.13-75956868.86

其他综合收益合计1011515348.27-8228092.442138031845.86-65846539.57（续上表）本期发生额

项目其他综合收益的税后净额减：前期计入其他综合收期末数益当期转入留存收益（税税后归属于母公司税后归属于少数股东后归属于母公司）

不能重分类进损益的其他综合收益412196.03-192872.17-1063924177.58-2665142.88

其中：其他权益工具投资公允价值变动412196.03-192872.17-1063924177.58-2665142.88

将重分类进损益的其他综合收益-2078516864.76-2115857.83

194金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

其中：存货转换为投资性房地产公允价值大于

-2146215620.49-2115857.83账面价值的差额

权益法下可转损益的其他综合收益67698755.73

其他综合收益合计-2078104668.73-2308730.00-1063924177.58-2665142.88

44.盈余公积

项目期初数本期增加本期减少[注]期末数

法定盈余公积2493398991.79130310883.712363088108.08

合计2493398991.79130310883.712363088108.08

[注]因执行重整计划以其他权益工具投资清偿债务，将其原对应的其他综合收益及递延所得税资产转入留存收益所致

45.未分配利润

项目本期数上年同期数

调整前上期末未分配利润-44386622220.16-12417013250.26

调整期初未分配利润合计数（调增+，调减-）调整后期初未分配利润-44386622220.16-12417013250.26

加：本期归属于母公司所有者的净利润29324808882.20-31969608969.90

减：提取法定盈余公积应付普通股股利

其他[注]1259390503.16

期末未分配利润-16321203841.12-44386622220.16

[注]因执行重整计划以其他权益工具投资清偿债务，将其原对应的其他综合收益及递延所得税资产转入留存收益所致

(二)合并利润表项目注释

1.营业收入/营业成本

(1)明细情况本期数上年同期数项目收入成本收入成本

主营业务收入6778324070.025769735299.6927385138218.3824062688734.24

195金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

本期数上年同期数项目收入成本收入成本

其他业务收入105812178.24135755643.97169689232.87173193334.52

合计6884136248.265905490943.6627554827451.2524235882068.76项目本期数上年同期数

合同产生的收入6694758083.6827342273996.88

租金收入189378164.58212553454.37

合计6884136248.2627554827451.25

(2)收入分解信息本期数上年同期数项目主营业务收入主营业务成本主营业务收入主营业务成本房地产销售及

6588251701.495596943218.8627088399486.5023774938497.91

运营

房地产建设38576617.9634991708.40113186507.51123226046.00

酒店经营131222235.05120314954.52164924499.93145349219.25

材料销售20273515.5217485417.9118627724.4419174971.08

合计6778324070.025769735299.6927385138218.3824062688734.24

(3)履约义务

公司向客户销售房地产，销售合同在房地产预售时订立，公司在房地产完工并验收合格，达到销售合同约定的交付条件，并在客户取得相关商品控制权时点确认销售收入的实现。

(4)分摊至剩余履约义务的交易价格

截至2025年12月31日，公司分摊至尚未履行（或部分未履行）履约义务的交易价格主要为尚未达到房地产销售合同约定的交付条件的销售合同交易价格以及建造合同的预期未来收入。公司预计在未来1-3年内，在房产完工并验收合格，达到销售合同约定的交付条件，在客户取得相关商品或服务控制权时点，确认销售收入的实现。

(5)在本期确认的包括在合同负债期初账面价值中的收入为5533364431.71元。

(6)其他说明

2025年度主营业务收入前五名的项目情况：

项目主营业务收入占全部主营业务收入的比例（%）

第一名1723845929.5525.43

196金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

第二名341986904.955.05

第三名317408830.284.68

第四名285849839.164.22

第五名222449656.883.28

小计2891541160.8242.66

2.税金及附加

项目本期数上年同期数

城市维护建设税22834004.1357014759.97

教育费附加9707005.2325155928.22

地方教育附加6396564.0216098372.86

土地增值税790825229.28411249491.01

印花税10883889.7818080155.05

房产税41685863.0262022924.76

土地使用税8512819.7314059968.75

其他2072563.598457842.67

合计892917938.78612139443.29

3.销售费用

项目本期数上年同期数

广告宣传费用37882609.75265179223.92

职工薪酬63680096.63179193486.50

其他32534386.4544350556.67

合计134097092.83488723267.09

4.管理费用

项目本期数上年同期数

职工薪酬489978940.35680029686.46

办公行政费用49401459.6594434443.83

固定资产折旧7740493.2763500024.37

197金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

项目本期数上年同期数

其他191731329.81321562948.31

合计738852223.081159527102.97

5.财务费用

项目本期数上年同期数

利息费用5537780554.608017956699.22

减：利息收入[注]238860457.78208052991.26

汇兑损益-138755601.6378287311.52

其他75494619.0635644387.97

合计5235659114.257923835407.45

[注]其中银行存款利息收入1381.70万元、按协议约定应向联营和合营企业收取的投资开发资金

利息收入11734.87万元、应向其他合作方收取的资金利息收入10769.48万元

6.其他收益

计入本期非经常性损项目本期数上年同期数益的金额

与收益相关的政府补助6820284.6115492799.626820284.61

债务重组收益175353250.26-348367300.74175353250.26

其他949681.354677435.63949681.35

合计183123216.22-328197065.49183123216.22

7.投资收益

项目本期数上年同期数

权益法核算的长期股权投资收益-4065315342.55-1532742685.49

处置长期股权投资产生的投资收益-2456877881.33-428549102.71

交易性金融资产在持有期间的投资收益-1246.282420901.91

处置交易性金融资产取得的投资收益-2276351.14

债务重组收益72420633726.5239872938.65

其中：公司和重庆金科确认的债务重组收

72407498007.96

益

198金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

项目本期数上年同期数

合计65896162905.22-1918997947.64

8.公允价值变动收益

项目本期数上年同期数

交易性金融资产-7702553.75

交易性金融负债-319001425.03-1043578430.22

按公允价值计量的投资性房地产-2105604750.33-1218725642.75

合计-2432308729.11-2262304072.97

9.信用减值损失

项目本期数上年同期数

坏账损失-5462097645.64-3769740604.79

财务担保信用减值损失-162005638.42-1329218833.73

合计-5624103284.06-5098959438.52

10.资产减值损失

项目本期数上年同期数

存货跌价损失-22905633069.23-12951584504.32

长期股权投资减值损失-1286715906.50

其他非流动资产减值损失-1047278066.14

合同取得成本减值损失-54615422.95-169573116.34

合同资产减值损失-28389192.82-5763004.11

商誉减值损失-2639186.68

债权投资减值损失-137630300.00

预付账款减值损失-7671149.74

合计-23133939134.74-15463553784.09

11.资产处置收益

199金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

计入本期非经常性项目本期数上年同期数损益的金额

非流动资产处置收益-3435911.773895523.07-3435911.77

合计-3435911.773895523.07-3435911.77

12.营业外收入

计入本期非经常性项目本期数上年同期数损益的金额

罚款及违约金收入16358397.6441561073.9916358397.64

废旧物资处理收入188251.351135738.06188251.35

其他14111061.1316788576.9314111061.13

合计30657710.1259485388.9830657710.12

13.营业外支出

计入本期非经常项目本期数上年同期数性损益的金额

滞纳金及罚款支出1053532454.681055442246.6828450716.64

1175958184.3

违约及赔偿损失178245051.88178245051.88

6

非流动资产毁损报废

123378.461473099.20123378.46

损失

对外捐赠380000.00

其他15098413.3916345967.9415098413.39

合计1246999298.412249599498.18221917560.37

14.所得税费用

(1)明细情况项目本期数上年同期数

当期所得税费用181602022.98730200298.32

递延所得税费用2691794516.70-29417267.76

合计2873396539.68700783030.56

(2)会计利润与所得税费用调整过程项目本期数上年同期数

200金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

项目本期数上年同期数

利润总额27646276409.13-34123510733.15

按母公司适用税率计算的所得税费用6911569102.28-8530877683.29

子公司适用不同税率的影响731707101.78175122279.12

调整以前期间所得税的影响81469245.6719488298.96

非应税收入的影响1046375072.46398754641.39

不可抵扣的成本、费用和损失的影响208263490.20175104199.06使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损

-12190431104.27-93133857.91的影响本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差

5960046316.118436349101.99

异或可抵扣亏损的影响

其他124397315.45119976051.24

所得税费用2873396539.68700783030.56

15.其他综合收益的税后净额

其他综合收益的税后净额详见本财务报表附注五(一)43之说明。

(三)合并现金流量表项目注释

1.收到或支付的重要的投资活动有关的现金

(1)处置子公司及其他营业单位收到的现金净额项目本期数上年同期数

本期处置子公司于本期收到的现金或现金等价物1496447.68

其中：南京金宸上饶鸿瑄房地产开发有限公司（以下简称上

1496447.68饶鸿瑄）因公司重整将并表子公司股权转让给信托持股平台而导致的处置子公司

减：丧失控制权日子公司持有的现金及现金等价物547661151.68227513043.34

其中：南京金宸157688949.71

上饶鸿瑄69824093.63因公司重整将原并表子公司股权转让给信托

547661151.68

持股平台

加：以前期间处置子公司于本期收到的现金或现金等价

209317.18

物

201金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

重分类至“支付其他与投资活动有关的现金”列示的金

547661151.68226016595.66

额[注]

处置子公司收到的现金净额209317.18

[注]本年度所发生的处置项目中，存在处置价格中收到的现金减去被处置公司在处置日持有的现金和现金等价物后的净额为负数的情况，将其重分类至“支付其他与投资活动有关的现金”项目进行反映

(2)取得子公司及其他营业单位支付的现金净额项目本期数上年同期数

本期发生的企业合并于本期支付的现金或现金等价物268455453.98其中：金科置信集团有限公司（以下简称金科置信

268455453.98

平台）

减：购买日子公司持有的现金及现金等价物2699566.11

其中：金科置信平台2699566.11

加：以前期间发生的企业合并于本期支付的现金或现金等价物

重分类至“收到其他与投资活动有关的现金”列示的金额

取得子公司支付的现金净额265755887.87

2.收到或支付的其他与经营活动、投资活动及筹资活动有关的现金

(1)收到其他与经营活动有关的现金项目本期数上年同期数

联营、合营企业往来款项249220806.55544415476.47

合作方经营往来款3549000.0031700774.14

单位资金往来627702398.281722101154.26

保证金37077937.9368653210.54

代收代缴款项61901981.07100239821.81

利息收入13973032.1024007128.55

财政补贴款2554659.0713171172.01

其他3007310.462020354369.42

合计998987125.464524643107.20

(2)支付其他与经营活动有关的现金

202金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

项目本期数上年同期数

联营、合营企业往来款项20827862.85110578340.67

合作方经营往来款16957760.50266206786.50

单位资金往来625622842.671151813277.81

保证金57035165.50134031919.23

付现费用449864375.10803902474.62

代收代缴款项36998019.95175057323.09

其他65997340.87519903315.64

合计1273303367.443161493437.56

(3)收到其他与投资活动有关的现金项目本期数上年同期数从“取得子公司及其他营业单位支付的现金净

10856191.97额”重分类至本项目列示的金额

合计10856191.97

(4)支付其他与投资活动有关的现金项目本期数上年同期数从“处置子公司及其他营业单位收到的现金净

548286657.21385345659.04额”重分类至本项目列示的金额

合计548286657.21385345659.04

(5)收到其他与筹资活动有关的现金项目本期数上年同期数

政府纾困资金405742246.69443893106.18

收重整投资人保证金69356000.00386288000.00

收到重整投资款人借款250000000.00

合计725098246.69830181106.18

(6)支付其他与筹资活动有关的现金项目本期数上年同期数

退重整投资人保证金69356000.00386288000.00

归还重整投资人借款250000000.00

归还政府纾困资金71162085.81157608405.19

购买子公司少数股权付款9677126.83

203金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

项目本期数上年同期数

支付租赁款3645813.884044381.99

合计394163899.69557617914.01

3.现金流量表补充资料

补充资料本期数上年同期数

(1)将净利润调节为经营活动现金流量：

净利润24772879869.45-34824293763.71

加：资产减值准备23133939134.7415463553784.09

信用减值准备5624103284.065098959438.52

固定资产折旧、使用权资产折旧、油气资产折耗、生

101280064.20144493565.06

产性生物资产折旧

无形资产摊销20039651.1024180762.91

长期待摊费用摊销13105732.9224456341.66处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收

3435911.77-3895523.07益以“－”号填列）

固定资产报废损失（收益以“－”号填列）123378.461473099.20

公允价值变动损失（收益以“－”号填列）2432308729.112262304072.97

财务费用（收益以“－”号填列）5537780554.608017956699.22

投资损失（收益以“－”号填列）-65896162905.221918997947.64

递延所得税资产减少（增加以“－”号填列）2979047952.28279850042.70

递延所得税负债增加（减少以“－”号填列）-287253435.58-309267310.45

存货的减少（增加以“－”号填列）2528206825.4617120155775.09

经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列）-1064756539.50-1676752760.95

经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列）-1619097675.76-14216175848.01其他

经营活动产生的现金流量净额-1721019467.91-674003677.13

(2)不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：

债务转为资本一年内到期的可转换公司债券新增使用权资产

(3)现金及现金等价物净变动情况：

204金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

补充资料本期数上年同期数

现金的期末余额1095484851.321212513352.94

减：现金的期初余额1212513352.943929727398.32

加：现金等价物的期末余额

减：现金等价物的期初余额

现金及现金等价物净增加额-117028501.62-2717214045.38

4.现金和现金等价物的构成

(1)明细情况项目期末数期初数

1)现金1095484851.321212513352.94

其中：库存现金176.00134056.78

可随时用于支付的银行存款1095484675.321212379296.16可随时用于支付的其他货币资金可用于支付的存放中央银行款项存放同业款项拆放同业款项

2)现金等价物

其中：三个月内到期的债券投资

3)期末现金及现金等价物余额1095484851.321212513352.94

(2)不属于现金和现金等价物的货币资金不属于现金和现金项目期末数期初数等价物的理由

司法冻结63952175.831109035578.53使用受到限制

各类保证金及其他受限资金[注]247899486.29447917216.03使用受到限制

小计311851662.121556952794.56

[注]其中根据重整计划预留的税款债权资金245323466.97元

5.筹资活动相关负债变动情况

本期增加项目期初数现金变动非现金变动

205金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

本期增加项目期初数现金变动非现金变动

短期借款5299359435.62长期借款（含一年内到期的

39702898655.49127405779.00长期借款）应付债券（含一年内到期的

15370920764.35应付债券）租赁负债（含一年内到期的

13309608.401199144.30租赁负债）

小计60386488463.86127405779.001199144.30（续上表）本期减少项目期末数现金变动非现金变动

短期借款13313842.925286045592.70长期借款（含一年内

579665435.1438504700646.50745938352.85到期的长期借款）应付债券（含一年内

74633937.2415296286827.11到期的应付债券）租赁负债（含一年内

3645813.8810862938.82到期的租赁负债）

小计671259029.1859097896005.13745938352.85

(四)其他

1.外币货币性项目

项目期末外币余额折算汇率期末折算成人民币余额货币资金

其中：美元2075.377.028814587.36

港币41084.360.903237108.22

2.供应商融资安排

(1)供应商融资安排的条款和条件公司通过多个融资方为供应商提供反向保理服务。符合资格的供应商可通过供应链金融平台向融资方提交保理业务申请，融资方在审核通过该申请并收到公司的书面同意后，直接向供应商支付保理款。公司在保理到期日前需将应付款足额支付至相应融资保理商以结清应付的保理款。在融资方代为向供应商支付货款时，公司终止对相关应付账款的确认，同时形成对融资方的负债，确认对融资方的负债

206金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

不涉及现金流入。在公司到期向融资方偿还相应款项时，涉及现金流出，计入筹资活动现金流。

(2)供应商融资安排相关负债情况

1)相关负债账面价值

项目期末数期初数

应付账款15959329.271245411755.00

其中：供应商已收到款项15959329.271245411755.00

小计15959329.271245411755.00

2)相关负债付款到期日区间

项目期末付款到期日区间

属于融资安排的负债达到付款节点后的360-720天

不属于融资安排的可比应付账款达到付款节点后1-30天

3)相关负债非现金变动情况

非现金变动类型本期数上年同期数

因公司、重庆金科重整，部分子公司不再纳入合并范

1223971192.0616716477.47

围导致应付账款减少

公司重整承担担保义务支付导致应付账款减少5481233.67

六、在其他主体中的权益

(一)企业集团的构成

1.公司将重庆金科等68家子公司纳入合并财务报表范围。

2.重要子公司基本情况

主要经营地及持股比例（%）子公司名称注册资本业务性质取得方式注册地直接间接

重庆金科8080808081.00重庆市房地产业51.00[注]

[注]根据法院裁定的重庆金科重整计划中出资人权益调整方案约定：原公司持有重庆金科99%的股

权、重庆天源盛置业发展有限公司（以下简称天源盛置业）持有重庆金科1%的股权调整为零。重庆金科51%的股权以零对价转让至公司新设全资子公司重庆旭泽金选企业管理有限公司（以下简称旭泽金选），49%的股权以零对价转让至重庆金科新设的重庆高泽金选企业管理有限公司（以下简称高泽金选），作为服务信托底层资产抵偿债务

207金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

(二)非同一控制下企业合并

1.本期发生的非同一控制下企业合并

单位：万元股权取得股权取得股权取得股权取得被购买方名称购买日

时点成本比例（%）方式嘉善盛泰置业有限公司（以

2025年1月3日2315.38100.00股权受让2025年1月3日下简称嘉善盛泰）重庆金时力房地产开发有限

公司（以下简称重庆金时2025年5月9日11082.30100.00股权受让2025年5月9日力）（续上表）购买日至期购买日至期末购买日至期末被购买方的现金流量被购买方名购买日的确定依据末被购买方被购买方的净称经营活动净流投资活动净的收入利润筹资活动净流入入流入

嘉善盛泰财产权交接日-434.95-1076.67-1000.00-0.21

重庆金时力财产权交接日-2654.510.00

2.合并成本及商誉

单位：万元项目嘉善盛泰重庆金时力合并成本

现金1000.005540.60

购买日之前持有的股权于购买日的公允价值1315.385541.70

合并成本合计2315.3811082.30

减：取得的可辨认净资产公允价值份额2315.3811082.30

商誉/合并成本小于取得的可辨认净资产公允价值份额的金额

3.被购买方于购买日可辨认资产、负债

单位：万元项目购买日公允价值购买日账面价值

资产15794.6816239.65

货币资金2085.622085.62

预付款项183.63627.50

其他应收款1171.951171.95

存货12055.5012056.60

其他流动资产297.87297.87

208金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

项目购买日公允价值购买日账面价值

固定资产0.110.11

负债2397.012397.01

应付账款2063.032063.03

其他应付款333.98333.98

净资产13397.6713842.64

减：少数股东权益

取得的净资产13397.6713842.64

(三)处置子公司单次处置对子公司投资即丧失控制权

单位：万元处置价款与处置投资子公司股权处置股权处置股权处置丧失控制丧失控制权时点的对应的合并财务报表

名称价款比例（%）方式权的时点确定依据层面享有该子公司净资产份额的差额南宁金和顺房地产开发有限公司（以下简0.00100.00股权转让2025年6月25日控制权实际移交4060.45称南宁金和顺）佛山市顺德区金瀚房地产开发有限公司

0.00100.00股权转让2025年7月29日控制权实际移交10117.44

（以下简称佛山金瀚）成都宏腾世纪商业管理有限公司（以下简0.000151.00股权转让2025年12月29日控制权实际移交2650.08称宏腾世纪）成都金科骏丰房地产开发有限公司（以下0.000151.00股权转让2025年12月29日控制权实际移交9042.39简称金科骏丰）重庆金美耀房地产开发有限公司（以下简0.000150.491股权转让2025年12月29日控制权实际移交-630.26称重庆金美耀）（续上表）丧失控制权丧失控制权按照公允价值重丧失控制权之日与原子公司股权投资相关丧失控制权之日

子公司之日剩余股之日剩余股新计量剩余股权剩余股权公允价的其他综合收益、其他所剩余股权的比例名称权的账面价权的公允价产生的利得或损值的确定方法及有者权益变动转入投资损

（%）值值失主要假设益的金额南宁金和顺佛山金瀚宏腾世纪金科骏丰

209金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

丧失控制权丧失控制权按照公允价值重丧失控制权之日与原子公司股权投资相关丧失控制权之日

子公司之日剩余股之日剩余股新计量剩余股权剩余股权公允价的其他综合收益、其他所剩余股权的比例名称权的账面价权的公允价产生的利得或损值的确定方法及有者权益变动转入投资损

（%）值值失主要假设益的金额

重庆金美耀1.0020.200.00-20.20市场交易对价0.00

(四)其他原因的合并范围变动

1.合并范围增加

公司名称股权取得方式股权取得时点出资额出资比例

四川金建管本期新设[注]2024年12月18日100.00%

高泽金选本期新设[注]2024年12月27日100.00%

旭泽金选本期新设[注]2024年12月30日100.00%重庆致泽金选企业管理有限公司

本期新设[注]2024年12月30日100.00%（以下简称致泽金选）重庆升泽金选企业管理有限公司

本期新设2025年1月8日49000.00100.00%（以下简称升泽金选）重庆甄泽金选企业管理有限公司

本期新设2025年1月8日49000.00100.00%（以下简称甄泽金选）

济南金凯顺管理咨询有限公司本期新设2025年2月27日100.00%

新疆金客多房地产经纪有限公司本期新设2025年5月13日100.00%

重庆建轩本期新设2025年5月14日100.00%

广西隽敏本期新设2025年5月23日100.00%

广西金管服本期新设2025年5月26日100.00%贵州霖雍泽建管佳企业管理有限责

本期新设2025年6月26日100.00%任公司

重庆昶汇商贸有限公司本期新设2025年8月21日66.00%昆明金建管企业管理服务有限责任

本期新设2025年10月9日100.00%公司

重庆致甄金选企业管理有限公司本期新设2025年10月21日10000.00100.00%重庆高升金选企业管理有限公司

本期新设2025年10月21日10000.00100.00%（以下简称高升金选）重庆致甄高升企业管理有限公司

本期新设2025年10月23日100.00%（以下简称致甄高升）重庆元链科数码科技有限公司（以本期新设2025年12月1日100.00%下简称重庆元链科）

[注]以前年度未开展实质生产经营活动

2.合并范围减少

公司名称股权处置方式股权处置时点

210金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

公司名称股权处置方式股权处置时点天津金宏达企业管理有限公司注销2025年1月3日南昌金莱佳商业管理有限公司注销2025年2月28日南昌金峻维企业管理有限公司注销2025年5月29日天津骏奇商务咨询服务有限公司注销2025年7月29日天津金京世纪商务咨询有限公司注销2025年9月15日南宁金振德茂房地产开发有限公司注销2025年9月26日

杭州泰都置业有限公司[注1]2025年2月26日

温州金瑶置业有限公司[注1]2025年5月23日

江苏科润房地产开发有限公司[注1]2025年8月18日

平湖悦佳房地产开发有限公司[注1]2025年9月12日

张家港星辰房地产开发有限公司[注1]2025年11月7日

无锡金科嘉润房地产开发有限公司及其子公司[注1]2025年11月25日

重庆亿臻[注2]2025年6月30日

安徽西湖新城置业有限公司（以下简称新城置业）[注3]2025年12月15日

北京金科兴源置业有限公司（以下简称兴源置业）[注3]2025年12月15日湖南金科房地产开发有限公司（以下简称湖南金科地[注3]2025年12月15日

产）

金科地产集团武汉有限公司（以下简称武汉金科地产）[注3]2025年12月15日陕西金润达房地产开发有限公司（以下简称陕西金润[注3]2025年12月15日

达）深圳金科产业投资基金管理有限责任公司（以下简称金[注3]2025年12月15日科产业基金）

重庆金劲佳企业管理有限公司（以下简称重庆金劲佳）[注3]2025年12月15日重庆金科企业管理集团有限公司（以下简称重庆金科企[注3]2025年12月15日业管理）

重庆品南商业管理有限责任公司（以下简称重庆品南）[注3]2025年12月15日

重庆市金科坤合投资有限公司（以下简称金科坤合）[注3]2025年12月15日重庆同辉润泽信息技术服务有限公司（以下简称同辉润[注3]2025年12月15日

泽）

杭州金禄商务咨询有限公司（以下简称金禄商务）[注3]2025年12月15日重庆市金科文化旅游投资有限责任公司（以下简称金科[注3]2025年12月15日文旅投资）

南京市兴翔房地产开发有限公司[注3]2025年12月15日

211金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

公司名称股权处置方式股权处置时点

杭州天劲企业管理咨询有限公司（以下简称杭州天劲）[注3]2025年12月15日

贵阳熙元和企业管理有限公司（以下简称贵阳熙元和）[注3]2025年12月15日

金裕控股集团有限公司[注3]2025年12月15日天津金科骏耀企业管理咨询服务有限公司（以下简称天[注3]2025年12月15日津金科骏耀）

江阴金科置业发展有限公司[注3]2025年12月15日

南宁金卓立房地产开发有限公司[注3]2025年12月15日

山东金科天宸房地产有限公司[注3]2025年12月15日

陕西科骏房地产开发有限公司[注3]2025年12月15日

无锡金科科润房地产开发有限公司[注3]2025年12月15日

云南金科宏图置业有限公司[注3]2025年12月15日

重庆庆越装饰工程有限公司[注3]2025年12月15日

安顺金科澳维房地产开发有限公司[注3]2025年12月15日

重庆奥珈置业有限公司[注3]2025年12月15日

重庆合川区金科合竣置业有限公司[注3]2025年12月15日

重庆华协置业有限公司[注3]2025年12月15日

重庆江骏房地产开发有限公司[注3]2025年12月15日重庆金开睿腾房地产开发有限公司（以下简称金开睿[注3]2025年12月15日

腾）

重庆金科嘉辰房地产开发有限公司[注3]2025年12月15日

重庆金科金裕房地产开发有限公司[注3]2025年12月15日重庆金科景绎房地产开发有限公司（以下简称金科景[注3]2025年12月15日

绎）

重庆诺奥商业管理有限公司[注3]2025年12月15日

重庆市江津区金科国竣置业有限公司[注3]2025年12月15日

重庆市金科骏凯房地产开发有限公司[注3]2025年12月15日

重庆相龙实业发展有限公司[注3]2025年12月15日

重庆星坤房地产开发有限公司[注3]2025年12月15日

重庆众笙迈企业管理有限公司[注3]2025年12月15日

重庆市开州区金科大酒店有限公司[注3]2025年12月15日

金科集团苏州房地产开发有限公司[注3]2025年12月15日

212金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

公司名称股权处置方式股权处置时点

北京金科纳帕置业有限公司[注3]2025年12月15日

成都金钰隆房地产开发有限公司[注3]2025年12月15日

合肥常骏房地产开发有限公司[注3]2025年12月15日

南京东骏房地产开发有限公司[注3]2025年12月15日

南宁金泓耀房地产开发有限公司[注3]2025年12月15日

武汉金珏房地产开发有限公司[注3]2025年12月15日

云南金鸿图产业发展有限公司[注3]2025年12月15日

重庆金科骏宏房地产开发有限公司[注3]2025年12月15日

重庆金科坤基房地产开发有限公司[注3]2025年12月15日

重庆辰钰进商业管理有限公司[注3]2025年12月15日

陕西金科星辰房地产开发有限公司[注3]2025年12月15日

天津金科骏旭房地产开发有限公司[注3]2025年12月15日

武汉金科卓砺房地产开发有限公司[注3]2025年12月15日

金科华北（北京）房地产开发有限公司[注3]2025年12月15日

重庆靖沄工程项目管理有限公司[注3]2025年12月15日

安顺金嘉澳实业有限公司[注3]2025年12月15日

江阴科宸房地产开发有限公司[注3]2025年12月15日

重庆金卓鑫企业管理服务有限公司[注3]2025年12月15日

重庆茂烨盛商业管理有限公司[注3]2025年12月15日

致泽金选、甄泽金选及其子公司致甄金选[注4]2025年12月15日

高泽金选、升泽金选及其子公司高升金选[注4]2025年12月15日

[注1]因其未按时偿付债务，上述公司分别被债权人申请进入破产清算，相关法院已于2025年11月30日前裁定受理并指定第三方担任破产清算或重整管理人，该等子公司相关经营活动的决策权已移交给管理人，公司对其已实质丧失控制权，故未再将其纳入合并报表范围[注2]因子公司流动性危机持续影响，该合作项目公司的合作方要求行使对项目更多的管控权利，导致本公司无法再单方面主导控制该合作项目公司，故将其由原控股子公司转入合营企业核算及列报

[注3]根据公司、重庆金科重整计划安排，公司原持有含重庆金科在内的一级子公司38家，将其

213金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

中17家一级子公司及其穿透持有的下属各级子公司股权纳入保留资产范围，20家一级子公司及其穿透持有的下属各级子公司股权纳入非保留资产范围；重庆金科原持有一级子公司74家，将其中25家一级子公司及其穿透持有的下属各级子公司股权纳入保留资产资产范围，49家一级子公司及其穿透持有的下属各级子公司股权纳入非保留资产范围。重庆金科股权保留情况，按法院裁定批准的重整计划出资人权益调整方案确定；

2025年12月12日，前述相关纳入非保留资产范围的一级子公司已向信托持股平台公司完成相关交接。2025年12月15日，北京大成（重庆）律师事务所分别就公司及重庆金科重整计划执行情况出具法律意见书，判断认为公司及重庆金科的重整计划已经执行完毕；

前述重整计划执行完毕后，非保留的一级子公司及穿透持有的下属各级子公司共计713家原并表子公司不再纳入公司合并报表范围。为便于与重整计划相对应，本财务报表附注仅披露公司及重庆金科按照重整计划置入服务信托的一级并表子公司相关情况

[注4]根据公司及重庆金科重整计划，公司新设致泽金选、甄泽金选两家信托持股平台公司，重庆金科新设高泽金选、升泽金选两家信托持股平台公司，分别按51.00%、49.00%比例承接公司、重庆金科非保留一级子公司股权，不再纳入公司合并财务报表范围

(五)主要在子公司的所有者权益份额发生变化但仍控制子公司的交易

1.主要在子公司的所有者权益份额发生变化的情况说明

子公司名称变动时间变动前持股比例变动后持股比例

重庆金科2025年12月15日100.00%51.00%重庆金宝好运文化传播有限

公司（以下简称重庆金宝好2025年5月23日55.00%100.00%运）[注]

[注]根据公司、重庆金科重整计划将部分子公司股权置入服务信托，该公司期末不再纳入合并报表范围

2.主要交易对于少数股东权益及归属于母公司所有者权益的影响

项目重庆金科重庆金宝好运

购买成本/处置对价

现金0.0010.00

购买成本/处置对价合计0.0010.00

减：按取得/处置的股权比例计算的子公司净资

96103332.31-37001.11

产份额

214金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

项目重庆金科重庆金宝好运

差额-96103332.3137011.11

其中：调整资本公积-37011.11

(六)重要的非全资子公司

1.明细情况

单位：万元少数股东本期归属于少本期向少数股东期末少数股东子公司名称持股比例数股东的损益宣告分派的股利权益余额

重庆金科49.00%-138.5264149.42

2.重要非全资子公司的主要财务信息

(1)资产和负债情况

单位：万元子公司期末数名称流动资产非流动资产资产合计流动负债非流动负债负债合计重庆金科

129335.7720305.89149641.6611996.096728.3918724.48

[注]

[注]重庆金科上期为公司全资子公司，因此仅披露期末金额

(2)损益和现金流量情况

单位：万元子公司本期数名称营业收入净利润综合收益总额经营活动现金流量

重庆金科[注]1077.84388544.71388544.71-32713.60

[注]重庆金科上期为公司全资子公司，因此仅披露本期金额

(七)在合营企业或联营企业中的权益

1.重要的合营企业或联营企业

本期无重要的合营企业或联营企业。

2.不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息

项目期末数/本期数期初数/上年同期数合营企业

215金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

项目期末数/本期数期初数/上年同期数

投资账面价值合计204608905.998279521452.13下列各项按持股比例计算的合计数

净利润-2476293812.08-489009535.21

其他综合收益-8255917.03

综合收益总额-2484549729.11-489009535.21联营企业

投资账面价值合计141293246.949253685052.86下列各项按持股比例计算的合计数

净利润-1589021530.47-1043733150.28

其他综合收益-2196.10648969.48

综合收益总额-1589023726.57-1043084180.80

(八)其他

截至2025年12月31日，公司持有的下列子公司的股权已用于质押：

公司名称股权质押比例质押目的

天津雍鑫金科房地产开发有限公司51.00%金融机构借款

七、政府补助

(一)本期新增的政府补助情况项目本期新增补助金额与收益相关的政府补助

其中：计入其他收益2554659.07

合计2554659.07

(二)涉及政府补助的负债项目本期新增补本期计入

财务报表列报项目期初数其他减少[注]助金额其他收益金额

递延收益125612034.424265625.54120612594.73

小计125612034.424265625.54120612594.73

216金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文（续上表）

项目期末数与资产/收益相关

递延收益733814.15与收益相关

小计733814.15

[注]根据公司、重庆金科重整计划将部分子公司股权置入服务信托，不再纳入合并报表范围

(三)计入当期损益的政府补助金额项目本期数上年同期数

计入其他收益的政府补助金额6219751.5115492799.62

合计6219751.5115492799.62

八、与金融工具相关的风险

(一)信用风险

信用风险，是指金融工具的一方不能履行义务，造成另一方发生财务损失的风险。

1.信用风险管理实务

(1)信用风险的评价方法公司在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。在确定信用风险自初始确认后是否显著增加时，公司考虑在无须付出不必要的额外成本或努力即可获得合理且有依据的信息，包括基于历史数据的定性和定量分析、外部信用风险评级以及前瞻性信息。公司以单项金融工具或者具有相似信用风险特征的金融工具组合为基础，通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具预计存续期内发生违约风险的变化情况。

当触发以下一个或多个定量、定性标准时，公司认为金融工具的信用风险已发生显著增加：

1)定量标准主要为资产负债表日剩余存续期违约概率较初始确认时上升超过一定比例；

2)定性标准主要为债务人经营或财务情况出现重大不利变化、现存的或预期的技术、市场、经济

或法律环境变化并将对债务人对公司的还款能力产生重大不利影响等。

(2)违约和已发生信用减值资产的定义

当金融工具符合以下一项或多项条件时，公司将该金融资产界定为已发生违约，其标准与已发生信用减值的定义一致：

1)债务人发生重大财务困难；

217金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

2)债务人违反合同中对债务人的约束条款；

3)债务人很可能破产或进行其他财务重组；

4)债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况下都不会做出的让步。

2.预期信用损失的计量

预期信用损失计量的关键参数包括违约概率、违约损失率和违约风险敞口。公司考虑历史统计数据（如交易对手评级、担保方式及抵质押物类别、还款方式等）的定量分析及前瞻性信息，建立违约概率、违约损失率及违约风险敞口模型。

3.金融工具损失准备期初余额与期末余额调节表详见本财务报表附注五(一)3、五(一)5、五

(一)7、五(一)10、五(一)11之说明。

4.信用风险敞口及信用风险集中度

本公司的信用风险主要来自货币资金和应收款项。为控制上述相关风险，本公司分别采取了以下措施。

(1)货币资金

本公司将银行存款和其他货币资金存放于信用评级较高的金融机构，故其信用风险较低。

(2)应收款项

本公司持续对采用信用方式交易的客户进行信用评估。根据信用评估结果，本公司选择与经认可的且信用良好的客户进行交易，并对其应收款项余额进行监控，以确保本公司不会面临重大坏账风险。

由于本公司的应收账款风险点分布于多个合作方和多个客户，截至2025年12月31日，本公司应收账款的82.59%（2024年12月31日：15.44%）源于余额前五名客户，本公司不存在重大的信用集中风险。

本公司所承受的最大信用风险敞口为资产负债表中每项金融资产的账面价值。

(二)流动性风险

流动性风险，是指本公司在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金短缺的风险。流动性风险可能源于无法尽快以公允价值售出金融资产；或者源于对方无法偿还其合同债务；或者源于提前到期的债务；或者源于无法产生预期的现金流量。

为控制该项风险，本公司综合运用票据结算、银行借款等多种融资手段，并采取长、短期融资方式适当结合，优化融资结构的方法，保持融资持续性与灵活性之间的平衡。

218金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

金融负债按剩余到期日分类

单位：万元期末数项目

账面价值未折现合同金额1年以内1-3年3年以上

金融机构借款82274.6983790.0377373.506416.52

应付账款123541.25123541.25123541.25

其他应付款193193.17193427.29193427.29

小计399009.11400758.57394342.046416.52（续上表）上年年末数项目

账面价值未折现合同金额1年以内1-3年3年以上

金融机构借款5507978.845851157.864514077.40742714.56594365.90

交易性金融负债351485.31351485.31351485.31

应付账款3034179.733034179.733034179.73

其他应付款5069240.135117936.394886792.27136592.3794551.75

应付债券1659857.281659857.281659857.28

租赁负债1330.961435.09534.35900.74

14095441.0

小计15624072.2516016051.661231692.98688917.65

3

(三)市场风险

市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动的风险。市场风险主要包括利率风险和外汇风险。

1.利率风险

利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。固定利率的带息金融工具使本公司面临公允价值利率风险，浮动利率的带息金融工具使本公司面临现金流量利率风险。本公司根据市场环境来决定固定利率与浮动利率金融工具的比例，并通过定期审阅与监控维持适当的金融工具组合。本公司面临的现金流量利率风险主要与本公司以浮动利率计息的银行借款有关。

截至2025年12月31日，本公司以浮动利率计息的银行借款人民币74464.70万元（2024年12月31日：人民币2530080.22万元），在其他变量不变的假设下，假定利率变动50个基准点，不会对本公司的利润总额和股东权益产生重大的影响。

219金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

2.外汇风险

外汇风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率变动而发生波动的风险。本公司面临的汇率变动的风险主要与本公司外币货币性资产和负债有关。本公司于中国内地经营，且主要活动以人民币计价。因此，本公司所承担的外汇变动市场风险不重大。

本公司期末外币货币性资产和负债情况详见本财务报表附注五(四)之其他之外币货币性项目说明。

九、公允价值的披露

(一)以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值明细情况期末公允价值

项目第一层次公允第二层次公允第三层次公允合计价值计量价值计量价值计量持续的公允价值计量

1.交易性金融资产56926829.0456926829.04

2.其他权益工具投资760240.271254414.082014654.35

持续以公允价值计量的资产总额760240.2758181243.1258941483.39

(二)持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据以计量日相同资产或负债获取在活跃市场上未经调整的报价确定公允价值。

(三)持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息

本公司持有的第三层次公允价值计量的交易性金融资产为信托受益权，本公司以重整计划进行定性以及定量。

对于计量日不能取得活跃市场上未经调整的报价的其他权益工具投资，其公允价值的确定，采用资产基础法、市场法估计确定其公允价值。

(四)不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况

本公司不以公允价值计量的金融资产和金融负债主要包括：货币资金、应收账款、其他应收款、

债权投资、短期借款、应付票据、应付账款、其他应付款、长期借款、应付债券、租赁负债等，其账面价值与公允价值差异较小。

220金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

十、关联方及关联交易

(一)关联方情况

1.本公司的母公司情况

主要股东名称注册地业务性质

一般项目：企业管理；企业总部管理；

企业管理咨询；技术服务、技术开发、

技术咨询、技术交流、技术转让、技术

京渝星筑（青岛）企业管理合伙山东省青岛市高新区汇智桥路151推广；市场营销策划；广告发布；广告企业（有限合伙）（以下简称京号中科研发城5号楼303设计、代理；办公服务；社会经济咨询渝星筑）服务；安全咨询服务；信息咨询服务（不含许可类信息咨询服务）；以自有资金从事投资活动等业务

一般项目：企业管理；企业总部管理；

企业管理咨询；技术服务、技术开发、

技术咨询、技术交流、技术转让、技术

京渝星璨（青岛）企业管理合伙山东省青岛市高新区汇智桥路151推广；市场营销策划；广告发布；广告企业（有限合伙）（以下简称京号中科研发城5号楼305设计、代理；办公服务；社会经济咨询渝星璨）服务；安全咨询服务；信息咨询服务（不含许可类信息咨询服务）；以自有资金从事投资活动等业务黄红云重庆市金科投资控股（集团）有限责任公司重庆市涪陵新城区鹤凤大道38号从事投资业务及投资管理咨询服务（以下简称金科控股）

原实控一般项目：利用自有资金从事项目投重庆财聚投资有限公司重庆市渝北区龙溪街道佳园路2

人黄红资；利用自有资金从事房地产及建筑业（以下简称财聚投资）号康田凯旋国际1幢1-4云及其投资；投资咨询；融资信息咨询一致行建筑材料销售；化工产品销售（不含许动人可类化工产品）；普通货物仓储服务

东方银原（北京）材料（不含危险化学品等需许可审批的项北京市朝阳区芍药居北里201号

有限公司（以下简称东目）；社会经济咨询服务；市场调查楼1至2层109方银原）（不含涉外调查）；高性能有色金属及合金材料销售；高性能纤维及复合材料销售等业务（续上表）对本公司的持对本公司的表决权比

主要股东名称注册资本（万元）备注

股比例(%)例(%)

京渝星筑43040.005.645.64[注1]

京渝星璨32960.003.703.70[注1]原实控人黄红云及其一

7.137.13[注2]

致行动人

221金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

[注1]2024年11月22日，公司管理人在法院的监督下，经重整投资人评审委员会会议评议，确认上海品器管理咨询有限公司（以下简称上海品器）及北京天娇绿苑房地产开发有限公司（以下简称北京天娇绿苑）联合体（以下统称上海品器联合体）为公司重整产业投资人。根据公司、公司重整管理人与上海品器联合体于2024年12月13日签订的《产业投资协议》，上海品器联合体以公司重整投资人身份，可指定证券账户接收本次债务重整中资本公积转增股票的对应受领份额。该上海品器联合体已指定其实际控制的京渝星筑、京渝星璨作为接收主体，合计受让993000000股转增股票，占公司总股本的9.34%；本次重整完成后，上海品器联合体将成为公司第一大股东。公司于2025年10月16日召开的股东大会通过了董事会改选的议案，上海品器联合体提名的8名董事当选。公司控股股东由金科控股变为京渝星筑和京渝星璨。根据京渝星筑和京渝星璨出具的说明，两家合伙企业的执行事务合伙人均为上海品器，且无任何人可单独控制上海品器[注2]黄红云持有金科控股51%股权并拥有100%表决权，2024年9月，黄红云、金科控股与东方银原签署《关于金科地产集团股份有限公司之一致行动协议》及《<关于金科地产集团股份有限公司之一致行动协议>之补充协议》东方银原成为黄红云、金科控股的一致行动人，上述一致行动人关系

2026年4月已到期。公司重整投资人认购债务重整中资本公积转增股票的对应份额后，原实控人黄红

云及其一致行动人合计持股数量不因公司的总股本增加而发生变化，持股比例被动稀释至7.13%

2.本公司的子公司情况详见本财务报表附注六之说明。

3.本公司的合营和联营企业情况

本公司重要的合营或联营企业详见本财务报表附注六之说明。本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情况如下：

合营或联营企业名称与本公司关系

新密首利置业有限公司（以下简称新密首利）[注1]

重庆盈泰博远置业有限公司（以下简称盈泰博远）[注1]

重庆盈泰汇泽置业有限公司（以下简称盈泰汇泽）[注1]

重庆威斯勒建设有限公司（以下简称重庆威斯勒）[注1]

云南诚鼎房地产开发有限公司（以下简称云南诚鼎）[注1]

重庆金俊瑞房地产开发有限公司（以下简称重庆金俊瑞）[注1]

重庆金佳禾[注1]

222金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

合营或联营企业名称与本公司关系

重庆中楠荟商业管理有限公司（以下简称重庆中楠荟）[注1]

柳州鹿寨金润房地产开发有限公司（以下简称柳州鹿寨金润）[注1]

广西汇贤置业有限公司（以下简称广西汇贤）[注1]

郑州千上置业有限公司（以下简称千上置业）[注1]

河南金上百世[注1]

苏州金峤房地产开发有限公司（以下简称苏州金峤）[注1]

河南中书置业有限公司（以下简称中书置业）[注1]

国控蓝城[注1]

重庆品锦悦房地产开发有限公司（以下简称重庆品锦悦）[注1]

桂林盈盛房地产开发有限公司（以下简称桂林盈盛）[注1]

济南金科西城[注1]

贵州华胜永信置业有限公司（以下简称贵州华胜永信）[注1]

常州百俊房地产开发有限公司（以下简称常州百俊）[注1]

淮安金吉[注1]

南京金宸[注1]

南宁晴洲房地产开发有限公司（以下简称南宁晴洲）[注1]

上饶市科颂置业有限公司（以下简称上饶科颂）[注1]

宿迁市通金弘[注1]

成都青羊工业[注1]

成都嘉善商务服务管理有限公司（以下简称成都嘉善商务）[注1]

广西盛灿房地产开发有限公司（以下简称广西盛灿）[注1]

山西建业康居房地产开发有限公司（以下简称山西建业康居）[注1]

广西唐鹏投资有限公司（以下简称广西唐鹏）[注1]

唐山金梁昱[注1]

山西运恒[注1]

北京金科金碧[注1]

九江华地金达房地产有限公司（以下简称九江华地）[注1]

青岛世茂博玺置业有限公司（以下简称青岛世茂博玺）[注1]

常州金科房地产开发有限公司（以下简称常州金科）[注1]

223金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

合营或联营企业名称与本公司关系

玉林市龙河碧桂园房地产开发有限公司（下简称玉林龙河）[注1]

重庆昆翔誉棠房地产开发有限公司（以下简称昆翔誉棠）[注1]

武汉业锦房地产开发有限公司（以下简称武汉业锦）[注1]

贵港悦桂房地产开发有限公司（以下简称贵港悦桂）[注1]

重庆金美圆[注1]

大连弘坤[注1]

合肥市碧合房地产开发有限公司（以下简称合肥碧合）[注1]

海南金麟产融商业管理有限公司（以下简称海南金麟）[注1]

重庆金南盛唐房地产开发有限公司（以下简称重庆金南盛唐）[注1]

苏州宸竣[注1]

许昌金耀房地产有限公司（以下简称许昌金耀）[注1]

城口县金科迎红巴渝民宿有限公司（以下简称城口迎红）[注1]

湖南景朝[注1]

重庆金碧茂置业有限公司（以下简称重庆金碧茂）[注1]

天津市创良投资管理有限公司（以下简称创良投资）[注1]

沈阳富禹天下房地产开发有限公司（以下简称沈阳富禹天下）[注1]

南京裕鸿房地产开发有限公司（以下简称南京裕鸿）[注1]

信阳昌豫房地产开发有限公司（以下简称信阳昌豫）[注1]

周口碧天置业有限公司（以下简称周口碧天）[注1]

漯河市鸿耀置业有限公司（以下简称漯河市鸿耀）[注1]

句容市锐翰房地产开发有限公司（以下简称句容锐翰）[注1]

驻马店市碧盛置业有限公司（以下简称驻马店碧盛）[注1]

武汉业硕房地产开发有限公司（以下简称武汉业硕）[注1]

重庆金煜辉[注1]

沈阳骏瀚房地产开发有限公司（以下简称沈阳骏瀚）[注1]

石家庄金科天耀房地产开发有限公司（以下简称石家庄天耀）[注1]

安阳昌建房地产有限公司（以下简称安阳昌建）[注1]

洛阳都利置业有限公司（以下简称洛阳都利）[注1]

佛山市金集房地产开发有限公司（以下简称佛山金集）[注1]

224金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

合营或联营企业名称与本公司关系

郑州金绍企业管理咨询有限公司（以下简称郑州金绍）[注1]

贵州龙里金科房地产开发有限公司（以下简称贵州龙里）[注1]

漯河市昌建融联置业有限公司（以下简称漯河昌建融联）[注1]

南宁市耀鑫房地产开发有限公司（以下简称南宁耀鑫）[注1]

太仓卓润[注1]

成都怡置星怡房地产开发有限公司（以下简称成都怡置星怡）[注1]

青岛恒美置业有限公司（以下简称青岛恒美）[注1]

大连金骏房地产开发有限公司（以下简称大连金骏）[注1]

济南金孟达房地产开发有限公司（以下简称济南金孟达）[注1]

滨州宝驰置业有限公司（以下简称滨州宝驰）[注1]

成都嘉源汇能源有限公司（以下简称成都嘉源汇）[注1]

石家庄金辉[注1]

重庆万弘久企业管理有限公司（以下简称重庆万弘久）[注1]

济南金瑞房地产开发有限公司（以下简称济南金瑞）[注1]

云南金嘉房地产开发有限公司（以下简称云南金嘉）[注2]

长沙航立实业有限公司（以下简称长沙航立）[注2]

苏州平泰置业有限公司（以下简称苏州平泰）[注2]

重庆润田[注2]

信阳金绍置业有限公司（以下简称信阳金绍）[注2]

聊城荣舜房地产开发有限公司（以下简称聊城荣舜）[注2]

重庆金悦汇[注2]

南宁金鸿祥辉房地产开发有限公司（以下简称南宁金鸿祥辉）[注2]

柳州同鑫房地产开发有限公司（以下简称柳州同鑫）[注2]

长沙航开[注2]

重庆景焕金置业有限公司（以下简称重庆景焕金）[注2]

鑫海汇置业[注2]

雅安金宏房地产开发有限公司（以下简称雅安金宏）[注2]

张家港东峻房地产开发有限公司（以下简称张家港东峻）[注2]

无锡福阳[注2]

225金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

合营或联营企业名称与本公司关系

苏州正诺房地产开发有限公司（以下简称苏州正诺）[注2]

宜兴百俊房地产开发有限公司（以下简称宜兴百俊）[注2]

南宁金泓盛房地产开发有限公司（以下简称南宁金泓盛）[注2]

孝感宸辉房地产开发有限公司（以下简称孝感宸辉）[注2]

重庆美宸房地产开发有限公司（以下简称重庆美宸）[注2]

苏州骁竣房地产开发有限公司（以下简称苏州骁竣）[注2]

湖北交投海陆景炎帝置业开发有限公司（以下简称湖北海陆景炎帝）[注2]

襄阳金纶[注2]

湖北交投海陆景随州置业开发有限公司（以下简称湖北海陆景随州）[注2]

南昌金骏房地产开发有限公司（以下简称南昌金骏）[注2]

重庆科世金置业有限公司（以下简称重庆科世金）[注2]

重庆金宇洋房地产开发有限公司（以下简称重庆金宇洋）[注2]

重庆金永禾房地产开发有限公司（以下简称重庆金永禾）[注2]

重庆中梁永昇房地产开发有限公司（以下简称重庆中梁永昇）[注2]

嘉兴金雅房地产开发有限公司（以下简称嘉兴金雅）[注2]

常州天宸房地产开发有限公司（以下简称常州天宸）[注2]

苏州卓竣房地产开发有限公司（以下简称苏州卓竣）[注2]

海安市百俊[注2]

嘉兴亚太开发建设有限公司（以下简称嘉兴亚太）[注2]

玉溪金科骏辉房地产开发有限公司（以下简称玉溪金科骏辉）[注2]

吉安金晨房地产开发有限公司（以下简称吉安金晨）[注2]

南京金俊房地产开发有限公司（以下简称南京金俊）[注2]

南宁融创世承置业有限公司（以下简称南宁融创）[注2]

重庆隆士京商业管理有限公司（以下简称重庆隆士京）[注2]

遵义市美骏房地产开发有限公司（以下简称遵义美骏）[注2]

安庆金世祥房地产开发有限公司（以下简称安庆金世祥）[注2]

沈阳梁铭房地产开发有限公司（以下简称沈阳梁铭）[注2]

杭州诺泓企业管理有限公司（以下简称杭州诺泓）[注2]

湖北交投海陆景编钟置业开发有限公司（以下简称湖北海陆景编钟）[注2]

226金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

合营或联营企业名称与本公司关系

雅安海纳房地产开发有限公司（以下简称雅安海纳）[注2]

句容市金嘉润房地产开发有限公司（以下简称句容金嘉润）[注2]

宜都交投金纬房地产开发有限公司（以下简称宜都交投金纬）[注2]

南阳中梁城通置业有限公司（以下简称南阳中梁城通）[注2]

温州景容置业有限公司（以下简称温州景容）[注2]

成都市盛部房地产开发有限公司（以下简称成都盛部）[注2]

镇江金弘房地产开发有限公司（以下简称镇江金弘）[注2]

广西淼泰房地产投资有限公司（以下简称广西淼泰）[注2]

南宁市玉桶金房地产开发有限责任公司（以下简称南宁玉桶金）[注2]

茂名金骁[注2]

阜阳瑞湖置业有限公司（以下简称阜阳瑞湖）[注2]

重庆金宸锦宇房地产开发有限公司（以下简称重庆金宸锦宇）[注2]

云南金宏雅房地产开发有限公司（以下简称云南金宏雅）[注2]

宿州新城金悦房地产开发有限公司（以下简称宿州新城金悦）[注2]

泰安金旸华房地产开发有限公司（以下简称泰安金旸华）[注2]

常州金宸[注2]

云南嘉逊房地产开发有限公司（以下简称云南嘉逊）[注2]

昆明梁辉置业有限公司（以下简称昆明梁辉）[注2]

商丘新航置业有限公司（以下简称商丘新航）[注2]

巩义市金耀百世置业有限公司（以下简称巩义金耀百世）[注2]

合肥德源房地产开发有限公司（以下简称合肥德源）[注2]

杭州凯璨[注2]

广西乾汛禄建筑装饰工程有限公司（以下简称广西乾汛禄）[注2]

武汉市藩秀[注2]

重庆金奕辉[注2]

温州歌旸[注2]

徐州梁旭置业有限公司（以下简称徐州梁旭）[注2]

温州市梁逸置业有限公司（以下简称梁逸置业）[注2]

云南彰泰房地产开发有限公司（以下简称云南彰泰）[注2]

227金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

合营或联营企业名称与本公司关系

天津嘉博房地产开发有限公司（以下简称天津嘉博）[注2]

贵港世茂置业发展有限公司（以下简称贵港世茂）[注2]

杭州滨昕企业管理有限公司（以下简称杭州滨昕）[注2]

贵州昌萨房地产开发有限公司（以下简称贵州昌萨）[注2]

南充恒量房地产开发有限公司（以下简称南充恒量）[注2]

郑州梁瑞房地产开发有限公司（以下简称郑州梁瑞）[注2]

宁波市旭拓商务管理有限公司（以下简称宁波旭拓管理）[注2]

金科智慧服务[注3]

邯郸荣凯房地产开发有限公司（以下简称邯郸荣凯）[注4]

广州景誉房地产开发有限公司（以下简称广州景誉）[注5]

重庆邦泰蓉峰房地产开发有限公司（以下简称重庆邦泰蓉峰）[注6]

重庆金时力[注7]

温州荣耀置业有限公司（以下简称温州荣耀）[注8]

石家庄金科房地产开发有限公司（以下简称石家庄金科）[注9]

嘉善盛泰[注10]

大连金恒耀辉房地产开发有限公司（以下简称大连金恒耀辉）[注11]

南通海门港华置业有限公司（以下简称海门港华）[注12]

广西唐峰投资有限公司（以下简称广西唐峰）[注12]

上饶兆颂置业有限公司（以下简称上饶兆颂）[注13]

银海租赁[注14]

重庆天智慧启科技有限公司（以下简称天智慧启）金科智慧服务之控股子公司

重庆金科金辰酒店管理有限公司（以下简称金科金辰酒店）金科智慧服务并表子公司

重庆天汇宝企业管理咨询有限公司（以下简称重庆天汇宝）金科智慧服务之控股子公司

重庆金鸿通建筑工程项目管理有限公司（以下简称金鸿通建筑）金科智慧服务之全资子公司

重庆金科新商业管理有限公司（以下简称金科新商业）金科智慧服务之全资子公司

重庆金博思教育科技有限公司（以下简称重庆金博思教育）金科智慧服务之控股子公司

重庆金令智能设备有限公司（以下简称金令智能）金科智慧服务之控股子公司

河南金科智慧城市服务有限公司（以下简称河南金科智慧）金科智慧服务之全资子公司

重庆腾界商贸有限公司（以下简称重庆腾界商贸）金科智慧服务之全资子公司

228金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

合营或联营企业名称与本公司关系

金易房（重庆）企业管理有限公司（以下简称金易房企管）金科智慧服务之全资子公司

重庆科振酒店管理有限公司（以下简称科振酒店）金科智慧服务之全资子公司

金悦未来生活服务有限公司（以下简称金悦未来生活）金科智慧服务之全资子公司

四川绵阳金科鑫远物业服务有限公司（以下简称绵阳金科鑫远）金科智慧服务之全资子公司

重庆金颐冠选食品有限公司（以下简称重庆金颐冠选）金科智慧服务之全资子公司

重庆新起点装饰工程有限公司（以下简称重庆新起点装饰）金科智慧服务之全资子公司

重庆伊士顿智能电梯工程有限责任公司（以下简称伊士顿智能电梯）金科智慧服务之控股子公司

重庆金云悦企业管理咨询有限公司（以下简称金云悦企业）金科智慧服务之全资子公司

重庆市开州区臻科酒店管理有限公司（以下简称开州臻科酒店）金科智慧服务之全资子公司

重庆康程国际旅行社有限公司（以下简称重庆康程国际）金科智慧服务之全资子公司

重庆天构建筑设计咨询有限公司（以下简称天构建筑咨询）金科智慧服务之控股子公司

无锡科博酒店管理有限公司（以下简称无锡科博酒店）金科智慧服务之全资子公司

重庆都科圣嘉酒店管理有限公司（以下简称重庆都科圣嘉）金科智慧服务之全资子公司

重庆科华圣嘉酒店管理有限公司（以下简称重庆科华圣嘉）金科智慧服务之全资子公司

重庆金瓴餐饮有限公司（以下简称金瓴餐饮）金科智慧服务之全资子公司

贵阳科金瑞晶酒店管理有限公司（以下简称贵阳科金瑞晶）金科智慧服务之全资子公司

杭州科睿瑞晶酒店管理有限公司（以下简称杭州科睿瑞晶）金科智慧服务之全资子公司

成都科晶瑞晶酒店管理有限公司（以下简称成都科晶瑞晶）金科智慧服务之全资子公司

贵州金科物业服务有限公司（以下简称贵州金科物业）金科智慧服务之全资子公司

重庆金晓心悦餐饮管理有限公司（以下简称金晓心悦餐饮）金科智慧服务之全资子公司

重庆金颐农文旅有限责任公司（以下简称重庆金颐农）金科智慧服务之全资子公司

湖南金科物业服务有限公司（以下简称湖南金科物业）金科智慧服务之全资子公司旭哲（重庆）物业管理有限公司（以下简称旭哲重庆物业）金科智慧服务之控股子公司

重庆市永川区科茂瑞晶酒店管理有限公司（以下简称永川科茂瑞晶）金科智慧服务之全资子公司

重庆金颐餐饮服务有限公司（以下简称重庆金颐餐饮）金科智慧服务之全资子公司

重庆金易欧商业管理有限公司（以下简称金易欧商管）金科智慧服务之全资子公司

重庆迪芬艺汇供应链管理有限公司（以下简称重庆迪芬艺汇）金科智慧服务之全资子公司

重庆金螳螂广告有限公司（以下简称重庆金螳螂）金科智慧服务之控股子公司

重庆威震保安服务有限公司（以下简称威震保安服务）金科智慧服务之控股子公司

229金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

合营或联营企业名称与本公司关系

重庆昊生金商务信息咨询有限公司（以下简称重庆昊生金商务）金科智慧服务之全资子公司

重庆金庆智慧生活服务有限公司（以下简称金庆智慧生活）金科智慧服务之控股子公司

重庆金菲企业服务有限公司（以下简称金菲企业服务）金科智慧服务之全资子公司

重庆康程航空票务代理有限公司（以下简称康程票务）金科智慧服务之全资子公司

重庆渝钱斗斗餐饮文化有限公司（以下简称重庆渝钱斗斗）金科智慧服务之全资子公司

重庆金晓悦慧家居有限公司（以下简称重庆金晓悦慧）金科智慧服务之全资子公司

重庆西联锦房地产开发有限公司（以下简称重庆西联锦）合营企业

重庆泰骏房地产开发有限公司（以下简称重庆泰骏）联营企业泉州弘光联营企业金科骏志合营企业重庆金江联合营企业重庆蓝波湾合营企业

重庆市碧金辉房地产开发有限公司（以下简称重庆碧金辉）合营企业重庆金碧辉合营企业

重庆金美碧房地产开发有限公司（以下简称重庆金美碧）合营企业

重庆肃品房地产开发有限公司（以下简称重庆肃品）联营企业

重庆西道房地产开发有限公司（以下简称重庆西道）合营企业重庆美城合营企业福建希尔顿合营企业

天津金福顺企业管理合伙企业（有限合伙）（以下简称天津金福顺）合营企业

重庆科易泰建管佳企业管理有限责任公司（以下简称重庆科易泰）合营企业

大连金盛睿驰置业有限公司（以下简称大连金盛睿驰）合营企业

天津卓广置业有限公司（以下简称天津卓广）联营企业重庆金嘉海合营企业系合营企业创良投资之全资

天津骏业共创置业有限公司（以下简称天津骏业置业）子公司系联营企业温州歌旸之全资

温州市凯壹置业有限公司（以下简称温州凯壹）子公司重庆悦宁山企业管理有限公

天津蓝光和骏小站文旅娱乐发展有限公司（以下简称天津蓝光和骏）司（以下简称重庆悦宁山）下设孙公司

230金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

合营或联营企业名称与本公司关系系合营企业济南金孟达之控

泗水金孟泉房地产开发有限公司（以下简称泗水金孟泉）股子公司系联营企业杭州凯璨之全资

杭州德信朝阳置业有限公司（以下简称杭州德信）子公司系合营企业大连弘坤之全资

大连金科九里房地产开发有限公司（以下简称大连金科九里）子公司系联营企业天津卓广之全资

天津睿建置业有限公司（以下简称天津睿建）子公司系联营企业郑州梁瑞之全资

邯郸梁瑞房地产开发有限公司（以下简称邯郸梁瑞）子公司系合营企业湖南景朝之合营

湖南金科景朝产业运营管理有限公司（以下简称景朝产业运营）企业系联营企业梁逸置业之全资

乐清市梁品置业有限公司（以下简称乐清市梁品）子公司系合营企业大连弘坤之全资

大连丰茂置业有限公司（以下简称大连丰茂）子公司系联营企业南充恒量之全资

遂宁川达房地产开发有限公司（以下简称遂宁川达）子公司系合营企业贵州龙里之全资

贵州龙里天宸房地产开发有限公司（以下简称龙里天宸）子公司系合营企业苏州金峤之全资

上海珑竣房地产开发有限公司（以下简称上海珑竣）子公司系合营企业湖南景朝之全资

长沙金朝置业有限公司（以下简称长沙金朝）子公司系合营企业湖南景朝之全资

长沙景科置业有限公司（以下简称长沙景科）子公司系合营企业贵州龙里之全资

贵州龙里伴山樾房地产开发有限公司（以下简称龙里伴山樾）子公司系合营企业大连弘坤之全资

大连金坤房地产开发有限公司（以下简称大连金坤）子公司系联营企业杭州滨昕之全资

温岭滨锦房地产开发有限公司（以下简称温岭滨锦）子公司系合营企业湖南景朝之全资

株洲景科置业有限公司（以下简称株洲景科）子公司系联营企业杭州诺泓之合营

金华未来置业有限公司（以下简称金华未来）企业系联营企业雅安海纳之全资

雅安圣域房地产开发有限公司（以下简称雅安圣域）子公司系合营企业大连弘坤之全资

大连金泓基房地产开发有限公司（以下简称大连金泓基）子公司系联营企业重庆隆士京之控

重庆晶御陵商业管理有限公司（以下简称重庆晶御陵）股子公司系联营企业天津嘉博之全资

沈阳骏宇房地产开发有限公司（以下简称沈阳骏宇）子公司系合营企业湖南景朝之全资新乡景朝子公司系联营企业徐州梁旭之全资

宿迁梁悦置业有限公司（以下简称宿迁梁悦置业）子公司

231金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

合营或联营企业名称与本公司关系系合营企业湖南景朝之合营

长沙盛地金云开发投资有限公司（以下简称长沙盛地金云）企业系联营企业云南彰泰之全资

玉溪彰泰房地产开发有限公司（以下简称玉溪彰泰）子公司

[注1]原系公司之合营企业，根据公司、重庆金科重整计划将其股权置入服务信托，不再对其共同控制

[注2]原系公司之联营企业，根据公司、重庆金科重整计划将其股权置入服务信托，不再对其具有重大影响

[注3]因持有金科智慧服务的股份发生变化，公司提名在该公司任职的一名非执行董事于2025年

9月24日辞任、一名监事于2025年9月19日辞任

[注4]原系公司之联营企业，2025年被司法拍卖其全部股权抵债，不再对其具有重大影响[注5]原系公司联营企业广州鑫泽集永之全资子公司，根据公司、重庆金科重整计划将其股权置入服务信托，不再对其具有重大影响[注6]原系公司之合营企业，2025年公司处置其全部股权，不再对其共同控制[注7]原系公司之合营企业，2025年5月公司通过受让以上公司的股份将其纳入合并范围，因执行重整计划，已于2025年12月12日将其移交给信托计划持有人，不再对其控制[注8]原系公司联营企业宁波恒香之全资子公司，根据公司、重庆金科重整计划将其股权置入服务信托，不再对其具有重大影响[注9]原系公司之合营企业，因进入破产重整程序，公司相关经营活动的决策权已移交给管理人，不再对其共同控制

[注10]原系公司之合营企业，2025年1月公司通过受让以上公司的股份将其纳入合并范围，后根据公司、重庆金科重整计划将其股权置入服务信托，不再对其控制[注11]原系公司合营企业大连金恒耀世房地产开发有限公司之控股子公司，根据公司、重庆金科重整计划将其股权置入服务信托，不再对其控制[注12]原系公司之联营企业，因进入破产清算程序，公司相关经营活动的决策权已移交给管理人，不再对其具有重大影响[注13]原系公司联营企业上饶兆东之全资子公司，根据公司、重庆金科重整计划将其股权置入服务信托，不再对其具有重大影响[注14]原系公司联营企业，公司于2025年12月22日与银海租赁大股东方签订股权转让协议，拟

232金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

对持有银海租赁的股权进行处置，截至资产负债表日相关交易尚未完成

4.本公司的其他关联方情况

其他关联方名称其他关联方与本公司关系

红星美凯龙控股集团有限公司（以下简称红星美凯龙控股）[注1]

上海爱琴海商业集团股份有限公司（以下简称上海爱琴海）[注1]

宁波龙红影院管理有限公司（以下简称宁波龙红）[注1]

昆明红星太平洋影院管理有限公司（以下简称昆明红星太平洋）[注1]

上海红星停车管理有限公司（以下简称上海红星停车）[注1]

衢州爱琴海商业管理有限公司（以下简称衢州爱琴海）[注1]

贵阳爱凯星置业有限公司（以下简称贵阳爱凯星）[注1]

云南爱聚购科技有限公司（以下简称云南爱聚购）[注1]

上海黄浦红星小额贷款有限公司（以下简称上海黄浦红星）[注1]

凯乾嘉（浙江）企业管理有限公司（以下简称凯乾嘉浙江）[注1]

昆明星琴商业管理有限公司（以下简称昆明星琴商管）[注1]

凯乾嘉（云南）企业管理有限公司（以下简称凯乾嘉云南）[注1]

重庆市金科商业保理有限公司（以下简称金科商业保理）[注2]

重庆两江新区科易小额贷款有限公司（以下简称科易小贷）[注2]

金科控股[注2]

重庆中科建设（集团）有限公司（以下简称中科集团）[注3]

重庆弘煌房地产开发有限公司（以下简称重庆弘煌）[注3]

重庆齐祥房地产开发有限公司（以下简称重庆齐祥）[注3]

安顺中瑾黔房地产开发有限公司（以下简称安顺中瑾）[注3]

罗利成[注4]

重庆市金科杰夫教育科技有限公司（以下简称杰夫教育）[注5]

济南金科骏耀[注6]

重庆市达科投资有限公司（以下简称达科投资）原实控人之女黄斯诗控制的公司黄斯诗原实控人之女

段蒙蒙[注7]

233金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

其他关联方名称其他关联方与本公司关系

李菊娥[注7]

杨程钧[注7]

季小林[注7]

俞跃临[注7]

[注1]系原一致行动人红星家具集团有限公司（以下简称红星家具）实际控制人所控制的公司，

2024年9月，黄红云、金科控股与红星家具、广东弘敏企业管理咨询有限公司（以下简称广东弘敏）

签订《一致行动协议之解除协议》，红星家具、广东弘敏（已注销）不再系黄红云、金科控股的一致行动人

[注2]系原实控人黄红云直接控制的公司或间接控制的公司

[注3]系原实控人黄红云之弟黄一峰直接控制的公司或间接控制的公司

[注4]系公司原联席总裁，因达到法定退休年龄，已于2025年6月辞去公司联席总裁职务[注5]系公司原监事会主席刘忠海曾任董事长，2024年9月11日辞任董事长[注6]系2023年公司因破产清算和破产重整导致丧失控制权的公司

[注7]公司2025年10月董事会换届及高级管理人员调整后，已不属于公司董事、高级管理人员及其关联人

(二)关联交易情况

1.购销商品、提供和接受劳务的关联交易

(1)采购商品和接受劳务的关联交易关联方关联交易内容本期数上年同期数

金科智慧服务接受劳务14317454.8150581871.92

重庆天汇宝接受劳务2992472.083877488.25

金科金辰酒店接受劳务2575576.9112489756.58

金鸿通建筑接受劳务1788372.842715434.67

金科新商业接受劳务1432997.96509032.56

天智慧启购买商品、接受劳务990685.714762144.38

重庆金博思教育接受劳务339285.34670860.86

常州百俊接受劳务314083.20

234金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

关联方关联交易内容本期数上年同期数

重庆中楠荟接受劳务279988.87

金令智能接受劳务253778.241844561.95

河南金科智慧接受劳务245057.4716981.13

贵州华胜永信接受劳务175935.96112025.09

重庆腾界商贸接受劳务31170.18122291.75

金易房企管接受劳务15508.87

科振酒店接受劳务144.005457.73

金悦未来生活接受劳务610925.66

绵阳金科鑫远接受劳务390411.60

重庆金颐冠选购买商品17610.62

雅安金宏购买商品10147106.19

遂宁川达购买商品25696982.00

重庆新起点装饰接受劳务64555.52

伊士顿智能电梯接受劳务82667.00

金云悦企业接受劳务105000.00

上海爱琴海接受劳务3093750.00

小计25752512.44117916915.46

(2)出售商品和提供劳务的关联交易关联方关联交易内容本期数上年同期数

淮安金吉提供劳务12226415.0910103538.17

重庆品锦悦提供劳务8143985.805786851.41

贵州华胜永信出售商品、提供劳务5716459.3012718287.32

柳州鹿寨金润出售商品、提供劳务3540371.766848050.17

南京金宸提供劳务3034339.59

张家港东峻出售商品、提供劳务2878656.791471670.09

重庆泰骏出售商品、提供劳务2363005.326254967.30

温州凯壹出售商品2316787.78

无锡福阳出售商品、提供劳务1601016.29751750.21

南宁晴洲出售商品、提供劳务1404443.781695165.36

235金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

关联方关联交易内容本期数上年同期数

上饶科颂出售商品、提供劳务1381217.1831603.78

上海红星停车提供劳务1348710.901930602.31

金科智慧服务提供劳务1189621.407852840.76

苏州正诺提供劳务920754.6228301.88

宿迁市通金弘提供劳务854717.00531603.76

宜兴百俊出售商品、提供劳务792456.993813239.41

金科骏志提供劳务763584.92

柳州同鑫提供劳务635496.73919886.44

云南金嘉出售商品、提供劳务596655.5410425878.36

天津蓝光和骏提供劳务550470.54

南宁金泓盛提供劳务545742.54

孝感宸辉提供劳务494552.36

成都青羊工业提供劳务439150.94924528.30

成都嘉善商务提供劳务439150.94

重庆中楠荟提供劳务429556.94

广西盛灿提供劳务428992.17

邯郸荣凯出售商品、提供劳务419528.905479854.00

广西汇贤出售商品、提供劳务383995.803880413.86

桂林盈盛出售商品、提供劳务331629.7916239334.51

重庆美宸出售商品、提供劳务325241.69979030.09

泉州弘光提供劳务296476.40

宁波龙红提供劳务279912.80584756.16

山西建业康居提供劳务200640.15

广州景誉出售商品、提供劳务193303.852471088.89

广西唐鹏出售商品、提供劳务181540.9199056.60

重庆金悦汇出售商品、提供劳务149223.21188651.07

泗水金孟泉出售商品、提供劳务134605.6689791.51

科易小贷提供劳务130288.80105421.85

苏州骁竣出售商品、提供劳务127358.4999056.61

236金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

关联方关联交易内容本期数上年同期数

唐山金梁昱提供劳务110377.36

长沙航开提供劳务102014.62

山西运恒提供劳务96744.33

金科商业保理提供劳务86859.1289064.11

国控蓝城提供劳务79952.83

金科金辰酒店提供劳务73993.14

金科控股提供劳务72383.0461396.18

信阳金绍出售商品、提供劳务70754.72173113.20

北京金科金碧提供劳务69420.75

常州百俊提供劳务67452.83

湖北海陆景炎帝出售商品、提供劳务54481.1394339.62

襄阳金纶提供劳务50235.8486792.45

杭州德信提供劳务40566.0456603.76

金科新商业出售商品、提供劳务40108.5534251.07

湖北海陆景随州提供劳务28301.89

九江华地出售商品、提供劳务28301.88484293.44

鑫海汇置业提供劳务26360.00

青岛世茂博玺提供劳务25943.40

常州金科提供劳务24528.30

玉林龙河出售商品、提供劳务24528.30

黄斯诗提供劳务20177.7620476.50

金鸿通建筑提供劳务17240.5822987.44

重庆悦宁山提供劳务13013.21

南昌金骏出售商品、提供劳务12735.8531287.04

大连金科九里出售商品、提供劳务8697.352896898.15

达科投资出售商品、提供劳务7712.5716.08

重庆康程国际提供劳务6908.00

昆翔誉棠提供劳务6603.77

杰夫教育出售商品、提供劳务6526.36101121.03

237金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

关联方关联交易内容本期数上年同期数

武汉业锦提供劳务6132.08

重庆邦泰蓉峰出售商品、提供劳务5524.2617544.34

重庆金时力提供劳务4635.51

贵港悦桂出售商品、提供劳务20860652.30

重庆金美圆出售商品、提供劳务13841068.16

重庆金江联出售商品、提供劳务7033123.71

重庆景焕金出售商品、提供劳务4706020.49

天津睿建提供劳务4443773.73

温州荣耀出售商品、提供劳务4149762.48

南宁金鸿祥辉出售商品、提供劳务3461747.21

俞跃临出售商品3386878.90

重庆科世金出售商品、提供劳务3377194.14

重庆威斯勒出售商品、提供劳务3276036.52

重庆金宇洋出售商品、提供劳务2821445.53

重庆金永禾提供劳务2800340.41

重庆蓝波湾提供劳务1578583.23

济南金科西城出售商品、提供劳务1110369.13

重庆中梁永昇出售商品、提供劳务903151.64

邯郸梁瑞提供劳务871957.42

重庆碧金辉提供劳务823790.36

重庆金碧辉提供劳务718332.83

嘉兴金雅提供劳务566037.73

重庆金美碧提供劳务533822.36

河南金上百世出售商品、提供劳务509239.33

昆明红星太平洋提供劳务555931.66

重庆肃品提供劳务264150.95

常州天宸出售商品、提供劳务259905.65

大连弘坤出售商品、提供劳务255370.74

重庆金佳禾出售商品、提供劳务230377.35

238金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

关联方关联交易内容本期数上年同期数

合肥碧合出售商品、提供劳务218451.59

千上置业出售商品、提供劳务210304.97

苏州卓竣出售商品、提供劳务166878.30

景朝产业运营提供劳务150943.39

海安市百俊提供劳务148584.92

海南金麟出售商品141509.43

衢州爱琴海出售商品140919.62

盈泰博远出售商品、提供劳务136491.73

乐清市梁品出售商品、提供劳务132289.76

重庆金南盛唐出售商品、提供劳务127605.03

科振酒店提供劳务118053.66

苏州宸竣提供劳务91886.79

中书置业出售商品、提供劳务72211.64

嘉兴亚太提供劳务56603.77

聊城荣舜出售商品56553.70

重庆润田提供劳务48473.61

大连丰茂出售商品、提供劳务37557.42

金晓心悦餐饮提供劳务36045.17

许昌金耀提供劳务33962.26

新密首利出售商品、提供劳务26886.79

玉溪金科骏辉出售商品、提供劳务23126.43

城口迎红提供劳务19622.64

湖南景朝出售商品、提供劳务8962.26

吉安金晨出售商品、提供劳务6132.08

南京金俊出售商品、提供劳务6132.08

小计59479275.03192030657.59

2.关联租赁情况

承租方名称租赁资产种类本期确认的租赁收入上期确认的租赁收入

239金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

承租方名称租赁资产种类本期确认的租赁收入上期确认的租赁收入

科振酒店房屋3944032.274269171.58

开州臻科酒店房屋2356692.393042125.16

宁波龙红房屋1487520.401813422.52

科易小贷房屋443574.34391542.16

金科商业保理房屋295716.19261028.08

金科控股房屋246431.68217524.74

杰夫教育房屋213714.71458244.09

金科智慧服务房屋149759.93

金科新商业房屋6479.44

昆明红星太平洋房屋1662125.47

小计9143921.3512115183.80

3.关联担保情况

本公司及子公司作为担保方：

担保金额（万担保是否已经履被担保方担保起始日担保到期日

元）行完毕

银海租赁6545.002018年11月1日2026年11月1日否

4.关联方利息结算

关联方关联交易内容本期数[注]上年同期数

云南金嘉利息56366384.2865840632.45

新密首利利息25322193.1033369552.75

盈泰博远利息10070980.0120110047.69

盈泰汇泽利息8612886.3817967438.75

长沙航立利息6144106.336712024.67

红星美凯龙控股利息5393926.21

苏州平泰利息3776594.09

重庆威斯勒利息3763190.8481666.31

重庆润田利息3074206.553317934.07

信阳金绍利息2481105.755017042.55

240金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

关联方关联交易内容本期数[注]上年同期数

云南诚鼎利息1936284.131936286.16

聊城荣舜利息26867.78

天智慧启利息-22675.64

金科智慧服务利息-66979.26-40133828.19

柳州鹿寨金润利息-103275.61-208833.54

金科商业保理利息-234156.65

广西汇贤利息-823561.64-675616.44

中科集团利息-1998043.04

千上置业利息-2670716.24-5400453.84

河南金上百世利息-3860481.19-7806276.87

重庆金悦汇利息-20564194.453358734.24

苏州金峤利息-31755630.57

中书置业利息10938804.27

南宁金鸿祥辉利息2365118.74

天津骏业置业利息1240308.54

柳州同鑫利息151552.96

长沙航开利息94191.63

重庆景焕金利息20958.90

科易小贷利息-1333.98

重庆西联锦利息-1914832.28

国控蓝城利息-2249788.83

鑫海汇置业利息-6477512.63

重庆品锦悦利息-24590801.89

桂林盈盛利息-47804109.27

济南金科西城利息-600323322.97

合计64869011.16-565064416.05

[注]负数系向关联方支付调入资金结算

5.关键管理人员报酬

241金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

项目本期数（万元）上年同期数（万元）

关键管理人员报酬988.651736.03

6.关联方借款根据公司、重庆腾益（借款人）与上海品器、北京天娇绿苑、白杰（出借人）签订的《借款协议》，出借人指定京渝星筑向公司提供借款，借款人可以提前归还本次全部借款，同时出借人同意免除截止归还之日的全部借款利息。2025年12月11日，京渝星筑向公司划入公司与上海品器联合体签订的重整投资之产业投资协议约定的首笔借款2.5亿元。公司基于资金效益管理考虑，于本年度内全额偿还该笔借款。

(三)关联方应收应付款项

1.应收关联方款项

期末数期初数项目名称关联方账面余额坏账准备账面余额坏账准备

应收账款科易小贷138106.082347.80538528.039154.98

金科商业保理92070.721565.20359018.726103.32

金科控股76726.081304.34301872.315131.83

龙里天宸36478878.9016403381.59

重庆威斯勒35525199.998387382.20

常州金宸23732974.254864337.07

重庆金佳禾18809767.887829772.42

昆明红星太平洋12467411.94395268.00

济南金科西城10496825.871023479.64

贵州华胜永信10025613.84496904.15

重庆科世金9795961.36169479.00

湖南景朝9725625.833948624.44

福建希尔顿9706969.801941393.96

长沙景科9631468.102819592.60

邯郸荣凯7620270.96457216.26

桂林盈盛7390221.73125633.77

242金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

期末数期初数项目名称关联方账面余额坏账准备账面余额坏账准备

广西唐峰7006827.363503412.37

中书置业6829360.832909864.50

柳州鹿寨金润6312539.091811347.02

株洲景科5399029.262034443.76

宿州新城金悦4503146.15339424.60

河南金上百世4374421.78232586.12

盈泰博远4232309.15736700.44

宜兴百俊4001554.83245468.95

千上置业3832777.32243308.71

大连金科九里3393199.03516408.10

重庆金宇洋3201968.4858218.90

大连弘坤3029794.23109454.13

重庆邦泰蓉峰2970762.641235282.66

雅安圣域2771669.58554333.91

重庆美宸2585857.72107580.39

佛山金集2557231.3488227.34

安顺中瑾2358704.202358704.20

湖北海陆景编钟2119081.801059540.90

武汉业硕2092617.541046308.77

新密首利2076635.58415327.12

重庆齐祥2052211.132052211.13

贵港悦桂1913610.5732531.38

新乡景朝1892662.08720993.88

湖北海陆景炎帝1777925.25218385.05

漯河昌建融联1777481.62107547.72

北京金科金碧1727241.29580074.48

重庆润田1653335.6439391.02

海门港华1652695.86313806.05

聊城荣舜1615090.09311323.28

243金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

期末数期初数项目名称关联方账面余额坏账准备账面余额坏账准备

重庆泰骏1594461.5927105.85

山西建业康居1457364.5962513.11

昆翔誉棠1441814.35691320.67

广西汇贤1312053.2622304.91

玉林龙河1176697.0970298.13

常州天宸1151932.8569639.96

吉安金晨1123708.15224741.63

重庆金时力1097715.20509739.61

乐清市梁品1081383.20143034.72

南昌金骏1038992.7439694.13

金科骏志1024124.43204824.89

玉溪金科骏辉980199.5520773.69

南宁晴洲947856.1456871.37

重庆金俊瑞900894.19420003.10

重庆金江联847715.05113322.64

重庆金宸锦宇817647.3449119.87

九江华地803037.6936006.70

上海珑竣763363.76152672.75

金科金辰酒店746396.5313467.13

大连丰茂665469.56125327.42

天构建筑咨询628364.2188940.96

重庆美城627290.67125458.13

海安市百俊618000.00120306.00

上饶科颂615771.7810468.12

重庆金悦汇608349.1936500.95

云南金嘉560424.3125943.77

广西唐鹏522199.0645140.21

杰夫教育499486.068491.26

244金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

期末数期初数项目名称关联方账面余额坏账准备账面余额坏账准备

重庆西道494144.41186074.00

金科智慧服务463411.6720512.57

重庆中梁永昇450460.4138800.00

嘉兴金雅449364.8689872.97

广州景誉448241.939887.78

合肥碧合447241.3084997.56

南京金俊444619.6388923.93

温州景容425146.2985029.26

苏州卓竣400715.3076582.56

盈泰汇泽371637.1574327.43

句容锐翰364202.29331347.48

凯乾嘉云南339380.185769.46

重庆西联锦327156.93130085.96

温州凯壹315427.3463085.47

天津睿建255827.46115640.67

龙里伴山樾255000.0051000.00

石家庄金科234135.9646827.19

成都盛部224066.14224066.14

金易欧商管200000.0012000.00

广西盛灿197706.2315917.56

重庆金南盛唐195224.2964568.50

金鸿通建筑169627.2023725.77

苏州宸竣163442.9832688.60

巩义金耀百世117339.1415566.35

重庆金永禾111940.2122388.04

青岛世茂博玺107316.006438.96

苏州骁竣105000.001785.00

无锡福阳103554.9917967.50

245金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

期末数期初数项目名称关联方账面余额坏账准备账面余额坏账准备

山西运恒101391.4014135.80

重庆品锦悦97984.2248992.11

雅安金宏92821.545569.29

大连金恒耀辉75086.404505.18

湖北海陆景随州72455.6436227.82

张家港东峻66398.622693.92

重庆金美圆57470.563448.23

金瓴餐饮53966.726661.21

苏州正诺30000.00510.00

金科新商业23847.24405.40

重庆弘煌22729.144545.83

宜都交投金纬21248.1010624.05

重庆蓝波湾11086.00188.46

重庆迪芬艺汇9544.001908.80

南宁金泓盛8884.87533.09

金华未来7747.661549.53

大连金坤5976.30358.58

淮安金吉3497.62699.52

杭州科睿瑞晶3451.18690.24

合肥德源3200.001600.00

黄斯诗1705.6229.00

襄阳金纶154.0130.80

南宁金鸿祥辉74.7014.91

泗水金孟泉2.310.14

石家庄天耀0.010.01

小计306902.885217.34328923117.6478460892.42

应收股利济南金科西城208760000.00

重庆金嘉海4900000.00

246金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

期末数期初数项目名称关联方账面余额坏账准备账面余额坏账准备

昆翔誉棠4232000.00

小计217892000.00

预付款项金科智慧服务13381335.64

重庆金佳禾2970433.50

金鸿通建筑1678263.13

天智慧启867397.47

重庆昊生金商务333000.00

重庆金博思教育280724.79

重庆金螳螂241370.47

重庆腾界商贸91400.10

贵州金科物业43392.63

重庆金晓悦慧34509.11

重庆新起点装饰9371.20

小计19931198.04

1597679000.1

其他应收款福建希尔顿864848568.611598076667.58539444128.91

0

天津卓广196924800.00110583765.47243424800.0069370672.49

重庆金碧辉58503924.7258503.9260007924.7260007.92

重庆泰骏50835173.4010548835.2751300863.8051300.86

天津金福顺1367322.101367.323332500.463332.50

重庆碧金辉915489.86915.49915489.86915.49

重庆金江联375500.00375.5043998414.5443998.41

重庆肃品210000.00210.00

重庆西道74000.0074.00196390.63196.40

重庆西联锦5000.005.001067698.241067.70

云南金嘉1603725617.12281075500.99

鑫海汇置业1219264624.391219264.63

北京金科金碧887491124.31887491.12

石家庄金科833818763.85833393763.85

247金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

期末数期初数项目名称关联方账面余额坏账准备账面余额坏账准备

新密首利812199193.97812199.20

中书置业781396649.40310334358.77

济南金科西城733418436.39733418.44

盈泰博远589090164.73589090.18

盈泰汇泽522410419.50522410.42

桂林盈盛338259743.4095932127.84

天津骏业置业272655505.40272655505.40

重庆润田254279560.91254279.56

重庆威斯勒251285674.39251285.68

重庆隆士京244988849.3652969373.35

宜兴百俊237276247.79237276.25

重庆金碧茂221970837.33123206768.44

重庆邦泰蓉峰208994709.80208994.71

长沙航立208269926.43208269.93

千上置业203650569.90203650.57

遵义美骏202578780.84202578.78

云南诚鼎171769145.03171769.15

南京金宸166284724.80166284.72

湖南景朝162565634.92161296.19

苏州骁竣134478507.34134478.51

安庆金世祥132362641.97132362.64

重庆品锦悦131111255.00131111.26

南宁融创130420000.0068879529.33

创良投资128700000.0039293716.10

信阳金绍117159390.3835623533.74

沈阳富禹天下114780866.9825839132.05

重庆悦宁山110441354.97110441.35

张家港东峻110072638.5823454401.10

248金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

期末数期初数项目名称关联方账面余额坏账准备账面余额坏账准备

沈阳梁铭101238789.0856761875.55

玉溪金科骏辉99571527.1437621187.45

杭州诺泓96193570.3396193.57

南京裕鸿94057250.0037611870.58

苏州卓竣93914393.4368795008.95

孝感宸辉87697935.2787697.94

湖北海陆景编钟84755921.5184755.92

九江华地84457446.6218199435.83

信阳昌豫81238273.3917276474.92

周口碧天79517632.2779517.63

重庆金时力76610323.7076610.32

雅安海纳68690022.0068690.02

重庆景焕金67428982.0820152381.14

玉林龙河64352252.1964352.26

漯河市鸿耀62052700.5444384950.11

金易房企管61890676.2061890.68

句容锐翰58260269.5658260.27

山西运恒57896187.2757896.18

宿迁市通金弘56004419.6856004.42

驻马店碧盛54900165.9743011665.06

武汉业硕51477235.2851477235.28

邯郸荣凯39814510.9839814.50

贵州华胜永信38757383.0738757.38

句容金嘉润37444324.1037444324.10

龙里天宸36719759.4936719.75

宜都交投金纬36588637.9214108619.53

重庆金佳禾34983080.7634983.10

重庆金煜辉34553388.0834553.39

249金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

期末数期初数项目名称关联方账面余额坏账准备账面余额坏账准备

南阳中梁城通33758735.7233758.74

南宁金鸿祥辉31575176.1131575.17

重庆金宇洋31077997.604316729.46

柳州同鑫30369766.9430369.77

上海珑竣27511034.5227511.03

温州景容26503844.1126503844.11

成都盛部23076276.877561910.80

重庆科世金22915272.8022915272.80

镇江金弘21887608.7614750082.35

金科智慧服务20752840.6720752.83

湖北海陆景炎帝20556478.7020556.48

山西建业康居19344545.5519344.54

广西淼泰19215957.8919215.96

沈阳骏瀚18891649.8018891.65

河南金上百世17406150.6817406.15

重庆金南盛唐14259009.3810096120.94

乐清市梁品13391263.0013391.26

重庆中梁永昇12884118.5812884.12

南宁玉桶金12361908.8612361.91

石家庄天耀12267491.2411153.60

广西唐峰12177402.3612177402.36

上海爱琴海11557063.8123114.13

长沙金朝8848587.518848.59

城口迎红8511166.288511.16

成都嘉善商务8114121.008114.12

南京金俊7524761.007524761.00

长沙航开7134115.287134.12

广州景誉6676148.896676.15

250金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

期末数期初数项目名称关联方账面余额坏账准备账面余额坏账准备

合肥碧合6027108.816027.11

大连弘坤5736800.095736.80

重庆金美圆5694465.315694.46

金科金辰酒店5675575.825675.58

茂名金骁5320537.835320.56

开州臻科酒店4980244.354980.24

南昌金骏4043845.104043.85

阜阳瑞湖3697297.833697.29

安阳昌建2986408.962986408.96

重庆金永禾2973360.832973.36

重庆天汇宝2940558.352940.55

长沙景科2654279.792217.20

天构建筑咨询2584945.492584.95

宁波龙红2562340.0081321.56

昆翔誉棠2523455.001187.88

龙里伴山樾2507762.862507.76

上海红星停车2053926.8320539.27

洛阳都利2000000.002000.00

上海黄浦红星1936747.33387349.47

温州凯壹1686900.001686.90

河南金科智慧1389841.001389.84

苏州正诺1374872.001374.87

天智慧启1204304.081204.30

重庆金宸锦宇1172404.131172.40

泗水金孟泉1163589.461163.59

大连金科九里1057025.681057.02

金鸿通建筑983546.37983.55

国控蓝城976875.81976.88

251金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

期末数期初数项目名称关联方账面余额坏账准备账面余额坏账准备

武汉业锦838133.08838133.08

杰夫教育783541.46783.54

云南金宏雅750925.00750.93

金科新商业702242.06702.24

无锡科博酒店591400.28591.40

湖北海陆景随州581149.79581.15

大连金坤557338.52557.35

南宁晴洲514344.00514.34

重庆都科圣嘉480000.00480.00

重庆科华圣嘉480000.00480.00

宿州新城金悦449616.49449.62

唐山金梁昱432991.64432.99

金瓴餐饮377274.82377.27

大连丰茂369878.91369.87

柳州鹿寨金润347841.75119.84

贵阳爱凯星301822.6621223.14

广西唐鹏281527.27281.53

嘉善盛泰279809.74279.81

贵阳科金瑞晶276642.24276.64

杭州科睿瑞晶275256.50275.26

佛山金集269724.50269.72

郑州金绍255696.82255.7

景朝产业运营216425.38216.43

泰安金旸华203814.95203.81

温岭滨锦200000.00200.00

成都科晶瑞晶189613.17189.61

常州金宸159514.91159.51

吉安金晨141530.10141.53

252金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

期末数期初数项目名称关联方账面余额坏账准备账面余额坏账准备

株洲景科141372.00141.37

云南嘉逊134343.00134.34

常州天宸131421.00131.42

淮安金吉119750.45119.75

贵州金科物业118371.41118.37

苏州宸竣117400.00117.40

重庆腾界商贸115005.23115.01

贵州龙里103500.00103.50

大连金恒耀辉99749.2599.75

海门港华93527.0093.53

广西盛灿90798.7090.80

无锡福阳84917.0084.92

重庆新起点装饰80000.0080.00

遂宁川达78519.0078.52

昆明梁辉60000.0060.00

金华未来59101.3359.10

襄阳金纶57554.5057.56

安顺中瑾50000.0050000.00

凯乾嘉浙江28310.0012404.25

雅安圣域25864.7125.86

金晓心悦餐饮23964.7223.96

重庆金颐农23106.6923.11

湖南金科物业22900.0022.90

金科骏志18714.4018.71

旭哲重庆物业18650.9618.65

商丘新航13383.5513.38

重庆蓝波湾12572.0512.57

大连金泓基12124.0012.12

253金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

期末数期初数项目名称关联方账面余额坏账准备账面余额坏账准备

成都青羊工业10311.0010.31

重庆晶御陵10000.0010.00

沈阳骏宇6880.006.88

常州金科3850.003.85

常州百俊3780.003.78

云南爱聚购3278.0032.78

永川科茂瑞晶2741.702.74

昆明星琴商管2033.0220.33

重庆金颐餐饮554.240.55

科振酒店546.050.55

重庆金颐冠选470.880.47

南宁金泓盛0.01

1906890210.116674306301.83337468571.6

小计986042620.58

836

合同资产宿州新城金悦34264185.0034264.19

贵港悦桂33753479.2533753.48

玉溪金科骏辉25709297.7425709.30

桂林盈盛25601534.5925601.53

新密首利24401053.1524401.05

福建希尔顿22210275.5422210.28

重庆科世金18924932.7818924.93

重庆金宇洋15455928.4015455.93

南宁金鸿祥辉15444738.8915444.74

龙里天宸12617856.9612617.85

嘉兴金雅8393395.058393.40

宜兴百俊8303827.398303.83

重庆威斯勒5400367.395400.37

合肥碧合3699152.273699.15

重庆金美圆3300251.013300.25

254金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

期末数期初数项目名称关联方账面余额坏账准备账面余额坏账准备

贵州华胜永信3239299.763239.30

重庆泰骏2785244.482785.24

千上置业2547553.322547.55

重庆金佳禾2155007.602155.01

重庆润田1748862.401748.86

柳州鹿寨金润1741692.591741.69

巩义金耀百世1542599.321542.60

云南金嘉1342302.961342.30

重庆中梁永昇1252317.741252.31

广西唐鹏1150019.151150.02

中书置业1077237.811077.24

盈泰博远940105.85940.11

南宁晴洲862500.00862.50

广西唐峰775764.93775.76

广西汇贤771628.63771.63

河南金上百世719419.66719.42

株洲景科706754.00706.75

玉林龙河491463.29491.46

昆翔誉棠394238.91394.24

驻马店碧盛146972.07146.97

重庆齐祥146240.122486.08

佛山金集122938.87122.94

北京金科金碧96617.0096.62

重庆美宸52106.4652.11

龙里伴山樾4522.174.52

小计284293684.50286633.51

2.应付关联方款项

255金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

项目名称关联方期末数期初数

应付账款金科商业保理132800176.11

金鸿通建筑49432278.35

金科智慧服务41331366.69

天智慧启37063977.65

中科集团7001299.40

重庆金螳螂6933326.79

重庆腾界商贸5545959.52

重庆新起点装饰4901979.83

金科金辰酒店3298554.39

河南金科智慧2586497.32

天构建筑咨询2401132.97

金令智能2050889.82

重庆天汇宝1667709.95

威震保安服务600651.80

无锡科博酒店350987.19

金悦未来生活301139.21

重庆金博思教育182057.09

重庆迪芬艺汇43400.00

金科新商业22645.61

重庆金颐冠选2000.00

小计298518029.69

预收款项邯郸荣凯7337587.64

科振酒店2053482.15

南宁晴洲1529384.89

河南金上百世1413492.25

龙里天宸1162579.55

重庆金佳禾1001330.86

大连丰茂858984.58

湖南景朝743619.73

256金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

项目名称关联方期末数期初数

千上置业532352.95

河南金科智慧431808.48

大连金科九里429167.20

重庆金宇洋320000.00

广州景誉271044.90

玉林龙河225230.44

南宁金鸿祥辉205010.78

金科智慧服务178700.51

云南金嘉121018.68

贵州华胜永信86791.77

巩义金耀百世74905.78

中科集团13889.71

金科金辰酒店5563.30

金科控股3496.00

柳州鹿寨金润0.09

小计18999442.24

合同负债金科智慧服务11301977.98

金鸿通建筑1239149.54

季小林920348.62

段蒙蒙471037.61

达科投资0.41

小计13932514.16

其他应付款泉州弘光101803200.00100843200.00

重庆美城48806472.0048806472.00

重庆金美碧8930000.0018560000.00

天津睿建2970000.00

天津金福顺2588984.29

金科骏志340000.0028380415.39

重庆科易泰300000.00300000.00

257金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

项目名称关联方期末数期初数

大连金盛睿驰200000.00100000.00

济南金科西城3120450985.13

金科智慧服务2200328444.78

大连弘坤964398213.71

鑫海汇置业817049764.95

苏州宸竣690972885.95

襄阳金纶555753279.66

重庆金美圆488071208.00

常州金宸483906295.98

苏州平泰472379500.00

湖南景朝396979219.36

合肥德源357381833.06

千上置业323281243.66

淮安金吉319835507.65

杭州凯璨305300000.00

河南金上百世300205607.52

重庆金煜辉250738592.43

无锡福阳245456653.82

巩义金耀百世236793760.64

石家庄天耀235068700.16

重庆金佳禾232309370.87

南宁耀鑫226293994.99

广西乾汛禄204330000.00

苏州骁竣202747216.36

苏州金峤202274715.82

云南金宏雅201842661.10

武汉市藩秀192414569.23

重庆金奕辉191298599.80

南京金宸181854100.00

258金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

项目名称关联方期末数期初数

大连金科九里176021394.95

红星美凯龙控股170413064.40

漯河昌建融联166200000.00

温州歌旸164312000.00

聊城荣舜161495123.29

重庆金悦汇153760215.40

南宁晴洲151558313.16

徐州梁旭151377051.00

梁逸置业146174933.33

常州天宸143358379.46

重庆金永禾142192598.04

太仓卓润140794537.90

长沙景科130654266.08

宿州新城金悦129563055.21

重庆金宸锦宇125075792.27

上海爱琴海119477755.00

吉安金晨112106881.51

泰安金旸华102124242.00

云南彰泰88683750.05

天津嘉博88123068.00

洛阳都利87285900.12

阜阳瑞湖86708056.26

嘉兴金雅76521000.00

海安市百俊76053819.50

金易房企管73827658.04

成都怡置星怡70791651.37

广西唐鹏69234753.21

唐山金梁昱63450960.81

上饶兆颂58198631.35

259金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

项目名称关联方期末数期初数

广西盛灿53252957.80

青岛恒美51871262.17

重庆美宸48579722.35

昆明梁辉48034963.78

大连金骏43706276.57

常州百俊43282913.46

重庆肃品40253816.42

贵港世茂39868858.00

云南嘉逊38646340.45

商丘新航37874900.00

常州金科37368670.17

天智慧启37057665.99

佛山金集36806550.02

南昌金骏34818486.01

南宁融创33939986.64

杭州滨昕32846862.50

国控蓝城29298209.63

昆翔誉棠28606621.44

苏州正诺27620391.68

许昌金耀26806575.74

青岛世茂博玺25907622.81

贵州昌萨25000000.00

贵港悦桂23369577.80

济南金孟达23048976.56

广西汇贤22455861.01

玉溪金科骏辉22370050.90

滨州宝驰22052600.00

南充恒量21719492.00

温州凯壹21344018.39

260金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

项目名称关联方期末数期初数

重庆金俊瑞21100947.21

郑州梁瑞20120102.11

重庆蓝波湾18538511.39

贵州华胜永信18235803.41

温州荣耀17826769.05

柳州鹿寨金润17726621.10

安庆金世祥15241230.78

上饶科颂15000000.00

东方银原13600000.00

宁波旭拓管理13340000.00

重庆天汇宝13018500.68

安阳昌建11310000.00

金科金辰酒店11154228.21

金鸿通建筑9803988.83

重庆景焕金9061646.47

雅安金宏9061613.20

张家港东峻8430887.00

成都嘉源汇8114121.00

中书置业7563871.72

河南金科智慧7479186.05

石家庄金辉7276769.29

嘉兴亚太7174181.84

南宁金泓盛6421899.07

重庆品锦悦6364098.00

杭州德信6301771.05

大连金泓基5800000.00

重庆腾界商贸4607768.08

湖北海陆景随州4153100.76

重庆万弘久4016029.66

261金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

项目名称关联方期末数期初数

重庆泰骏3997765.88

重庆金碧茂3934367.79

重庆西联锦3784427.27

重庆金博思教育3584653.15

金科新商业3090807.81

信阳金绍3036324.80

中科集团2847096.62

合肥碧合2824810.30

邯郸梁瑞2730000.00

嘉善盛泰2598492.00

盈泰博远2483229.17

句容锐翰2376627.39

重庆昊生金商务2068655.87

金科商业保理1918940.00

长沙金朝1688267.27

金悦未来生活1687459.02

沈阳骏瀚1644231.75

绵阳金科鑫远1561106.65

重庆西道1473818.64

重庆碧金辉1223418.00

孝感宸辉1056774.50

重庆威斯勒1031140.21

宿迁梁悦置业813944.00

湖北海陆景炎帝796413.88

济南金瑞684700.00

重庆新起点装饰655239.36

宜都交投金纬544690.45

北京金科金碧538178.07

重庆金螳螂512979.00

262金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

项目名称关联方期末数期初数

重庆悦宁山478000.00

金庆智慧生活473138.64

茂名金骁469140.95

威震保安服务385261.81

石家庄金科331062.22

重庆金颐冠选301679.60

宁波龙红300000.00

武汉业锦295950.61

重庆金南盛唐285751.08

重庆科世金250494.37

昆明红星太平洋240075.40

宜兴百俊228268.00

泗水金孟泉219628.20

杭州科睿瑞晶210000.00

大连丰茂204784.43

成都科晶瑞晶160000.00

山西建业康居156447.51

科振酒店136141.00

重庆迪芬艺汇131514.77

金云悦企业105000.00

杰夫教育100000.00

科易小贷95467.06

福建希尔顿86538.98

金瓴餐饮81824.58

龙里天宸81290.00

长沙盛地金云76400.00

邯郸荣凯76274.02

李菊娥75359.25

金令智能61838.62

263金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

项目名称关联方期末数期初数

玉溪彰泰57114.22

湖南金科物业55706.37

重庆康程国际53879.46

开州臻科酒店53060.00

大连金坤45879.20

贵州金科物业43392.63

罗利成33100.00

金晓心悦餐饮28220.00

柳州同鑫26000.00

金菲企业服务20000.00

广州景誉8790.00

黄斯诗6000.00

新密首利1924.80重庆金熙健康管理有

1750.00

限公司

康程票务1387.00

重庆渝钱斗斗1074.00

无锡科博酒店796.00

金科控股57.35

小计165938656.2919581623760.96

应付股利中科集团20874684.11

罗利成317924.20

杨程钧105974.73

小计21298583.04

十一、承诺及或有事项

(一)重要承诺事项

截至2025年12月31日，公司不存在需要披露的重要承诺事项。

(二)或有事项

264金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

1.未决诉讼仲裁形成的或有负债及其财务影响

截至2025年12月31日，公司不存在需要披露的重大未决诉讼仲裁形成的或有负债。

2.为其他单位提供债务担保形成的或有负债及其财务影响

(1)为关联方提供的担保事项详见本财务报表附注十之说明。

(2)公司及子公司为非关联方提供的担保事项

单位：万元预计担保负被担保单位贷款金融机构担保到期日

债[注]重庆渝欣创商业管理有限公

重庆晶御陵2791.822022年7月7日司重庆金科中俊房地产开发中国民生银行股份有限公司

2032年2月17日

有限公司重庆分行中国光大银行股份有限公司金开睿腾2025年9月30日重庆分行重庆凯尔辛基园林有限公重庆三峡银行股份有限公司

2025年5月17日

司江北支行重庆三峡银行股份有限公司展弘园林2025年5月17日江北支行重庆金兆禧实业发展有限浙商金汇信托股份有限公司2023年5月21日公司中国工商银行股份有限公司金科景绎2024年6月20日重庆市分行重庆市御临建筑工程有限中国民生银行股份有限公司

公司（以下简称重庆御1493.162024年12月30日重庆分行

临）重庆金科企业管理西藏信托有限公司2023年3月31日重庆金嘉美房地产开发有限公司（以下简称重庆金重庆驰韦置业有限公司1903.512026年2月6日嘉美）重庆金嘉美重庆驰韦置业有限公司2026年5月9日重庆金睿源房地产开发有

重庆驰韦置业有限公司615.282026年2月6日限公司中国中信金融资产管理股份

重庆御临495.002023年3月30日有限公司天津市分公司

小计7298.77

[注]公司子公司为上述公司提供担保，提供的担保若是保证，则以保证金额与借款余额孰低作为担保借款金额；若担保人提供存货抵押担保，则以抵押存货价值与借款余额孰低作为担保借款金额；若担保人提供股权质押担保，则以质押股权价值与借款余额孰低作为担保借款金额

3.对外提供担保形成的或有负债

265金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

公司子公司按房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保。担保类型为阶段性担保，担保期限自保证合同生效之日起至商品房承购人所购住房的《房地产证》办出及抵押登记手续办妥后并交银行执管之日止。截至2025年12月31日，公司及子公司承担的阶段性担保金额为41242.00万元，因承担阶段性连带担保责任而支付的金额为371.16万元，公司及子公司已评估相关担保风险和对财务报表的影响，已采取相关措施积极追偿，并在本报告期内相应计提坏账准备。

十二、资产负债表日后事项

(一)重要的非调整事项

1.资产负债表日后重大诉讼、仲裁事项

截至本财务报告日，资产负债表日后无新增重大诉讼（仲裁）。

2.资产负债表日后新增逾期及展期

截至本财务报告日，公司并表子公司资产负债表日后新增到期未能偿还的金融机构借款0.96亿元、无新增到期未能偿还的非金融机构借款；公司并表子公司资产负债表日后无新增展期的金融机构借款。

(二)资产负债表日后利润分配情况

本年度不派发现金红利、不送红股、不以公积拟分配的利润或股利金转增股本经审议批准宣告发放的利润或股利与拟分配方案一致

十三、其他重要事项

(一)分部信息

本公司主要业务为房地产开发。报告期内，公司重整计划执行完毕，部分原并表子公司置入服务信托，资产结构得到优化调整，重整后的公司将设置“投资管理、开发服务、运营管理、特殊资产”四大业务板块，分阶段实现短中长期经营目标。基于2025年度所处司法重整特殊时期的考量，公司将相关经营业务视作为一个整体实施管理、评估经营成果。因此，公司无需披露分部信息。

本公司收入分解信息详见本财务报表附注五(二)1之说明。

(二)其他对投资者决策有影响的重要交易和事项

1.债务重整

266金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

(1)重整基本情况

2024年4月22日，公司及重庆金科分别收到重庆市第五中级人民法院（以下简称重庆五中院）送

达的《民事裁定书》［（2024）渝05破申129号、（2024）渝05破申130号］，重庆五中院裁定受理公司及重庆金科的重整申请。根据《重庆市第五中级人民法院关于公司及重庆金科破产重整案管理人选任公告》［（2024）渝五中法破委字第134号］，因公司与重庆金科系关联企业，重庆五中院决定对公司破产重整案与重庆金科破产重整案协调审理。2024年5月17日，重庆五中院指定立信会计师事务所（特殊普通合伙）重庆分所与北京市金杜律师事务所上海分所联合担任公司及重庆金科管理人，具体开展重整各项工作。2024年5月21日，重庆五中院作出（2024）渝05破117号之一《决定书》，准许公司及重庆金科在管理人监督下自行管理财产和营业事务。2025年5月10日及11日，公司及重庆金科分别收到重庆五中院送达的《民事裁定书》，重庆五中院裁定批准《金科股份重整计划》和《重庆金科重整计划》，并终止公司及重庆金科重整程序。公司及重庆金科在重庆五中院、管理人的指导、监督下执行重整计划。

2025年12月14日，公司及重庆金科管理人分别出具《金科股份重整计划》《重庆金科重整计划》执行完成的监督报告，管理人认为公司及重庆金科在执行期限内完成了重整计划的执行工作。

2025年12月15日，北京大成（重庆）律师事务所就公司及重庆金科重整计划执行工作分别出具《关于金科股份重整计划执行完毕的法律意见书》《关于重庆金科重整计划执行完毕的法律意见书》，认为公司及重庆金科的重整计划已经执行完毕。综上，公司及重庆金科重整计划均已执行完毕。

(2)重整计划主要条款及执行情况

1)公司重整计划

*出资人权益调整方案

公司原有总股本为5339715816股，实施资本公积转增时，根据监管规则应当从总股本中扣减已回购的股份数量，需扣减的已回购股份数量为45350000股。扣减上述股份后，以5294365816股作为资本公积转增基数，按每10股转增10股的比例实施资本公积转增，共计转增5294365816股。前述5294365816股转增股票不向原股东进行分配，全部由管理人按照本重整计划的规定进行分配和处置，其中3000000000股用于引入重整投资人（重整投资人合计投资2628000000元受让该部分股票），剩余2294365816股分配给公司债权人用于清偿债权。

*资产优化调整方案

公司将资产分为保留与非保留两部分，保留资产继续留在重整后的公司体系内；非保留资产全部作为偿债资源，通过设立服务信托向债权人分配信托受益权份额清偿债权。

267金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

A 资产优化调整范围

根据重整审计机构出具的专项审计报告，截至2024年4月30日，公司持有包括重庆金科在内的一级子公司共计38家。根据重整计划，将其中的17家一级子公司股权作为保留股权资产范围，20家一级子公司股权作为非保留资产范围，并根据裁定批准的重庆金科重整计划出资人权益调整方案，确定重庆金科的股权保留情况。对于保留或非保留的一级子公司穿透持有的下属各级子公司股权，将随现有股权结构一并调整。

B 以非保留资产设立服务信托

公司将作为委托人，以清偿债权为目的设立服务信托。信托的受益人为根据本重整计划有权分配信托受益权份额的债权人。服务信托设立时份额总数为90670928287.22份，按照公司全部超过5万元普通债权金额确定。公司将通过向债权人分配信托受益权份额方式抵偿相应债权。服务信托的底层资产为公司持有的20家非保留一级子公司股权，包括非保留一级子公司通过股权投资逐层穿透的股东权益。根据重整评估机构出具的信托价值咨询报告，非保留一级子公司股权评估价值为174412.62万元。自评估基准日至底层资产实际置入服务信托日期间产生的损益均由受益人享有或承担，信托的底层资产在资产、财务以及经营等方面可能产生损益和变化，不以该等损益或变化调整信托评估价值。

*职工债权受偿方案职工债权将由公司在重整计划裁定批准，且重整投资人累计支付投资款达18亿元（重整计划裁定批准后60日内）后的6个月内以现金方式一次性全额清偿。

*税款债权受偿方案

税款债权的首期清偿款将由公司在重整计划裁定批准，且重整投资人累计支付投资款达18亿元（重整计划裁定批准后60日内）后的6个月内以现金方式一次性支付。剩余税款债权由公司在首期税款债权清偿后次年起算的3年内，按月分36期以现金方式平均清偿完毕。

*有财产担保债权受偿方案

A. 担保财产若属于非保留资产范围的，有财产担保债权人通过对应的优先信托受益权份额受偿；

B. 担保财产若属于保留资产范围的，有财产担保债权人通过公开处置变现或以物抵债受偿：

a 管理人将征询有财产担保债权人对以不低于担保财产评估价值以物抵债的意见，若同意抵债的，则以抵债金额作为优先受偿金额；未能优先受偿的部分将列入普通债权组，按照普通债权受偿方案受偿；

b 若债权人不同意以物抵债或在指定期限内未作答复的，管理人将通过网络拍卖等方式对担保财产处置变现；

268金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

c 未能处置变现的，管理人将与担保权人协商以最近一次流拍价格以物抵债。若在本重整计划规定的预留期限内，流拍5次以上且预留期届满时仍未成交的，管理人有权以最后一次流拍价格向债权人抵债或与担保权人协商继续处置。

*普通债权受偿方案

如按多数普通债权人所对应的债权金额100万元测算，普通债权首次分配综合清偿率预计为

22.36%。

A.每家（户）普通债权人 5 万元以下债权部分（含 5 万元）每家（户）普通债权人5万元以下（含5万元）的债权部分，将由公司在重整计划裁定批准，且重整投资人累计支付投资款达18亿元（重整计划裁定批准后60日内）后的6个月内以现金方式清偿。

B.每家（户）普通债权人超过 5 万元债权部分

a 首次分配每家（户）普通债权人超过5万元的债权部分，每100元债权可分得2.530431594052030股转增后的公司股票，以及100份信托受益权份额。

b 补充分配

在偿债资源预留期限届满后，如公司抵债股票及/或信托受益权份额在首次分配后仍有剩余的，在预留期限内已受领抵债股票及信托受益权份额，且在偿债资源预留期限届满时普通债权未获全额清偿的债权人，有权参与补充分配。有权参与补充分配的债权人，将按比例分得剩余的抵债股票及/或信托受益权份额。

*重整执行情况

A.截至 2025 年 7 月 9 日，重整投资人已按照重整投资协议支付 26.28 亿元重整投资款至管理人银行账户；

B.根据本重整计划的规定，应当支付的破产费用已按照本重整计划将对应的资金全额预留至管理人银行账户；

C.根据本重整计划的规定，转增的全部股票已登记至管理人开立的公司破产企业财产处置专用证券账户，剩余尚未划转给债权人的股票已预留至管理人证券账户；

D.根据本重整计划的规定，应当向职工分配尚未清偿的现金清偿资金相应款项已预留至管理人银行账户；

269金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

E.根据本重整计划的规定，应当向普通债权人分配尚未受领的现金清偿资金对应资金已预留至管理人银行账户；

F.根据重整计划的规定，公司已经与信托计划受托人签署破产服务信托的信托合同。

2)重庆金科重整计划

*出资人权益调整方案

A.原公司持有重庆金科 99%的股权、天源盛置业持有重庆金科 1%的股权调整为零。重庆金科 51%的股权以零对价转让至公司新设全资子公司旭泽金选，49%的股权以零对价转让至重庆金科新设的高泽金选，作为信托底层资产抵偿债务；

B.公司管理人账户合计收到 18 亿元以上公司的重整投资款后，由公司管理人将公司收到的重整投资款中6.90亿元用于对公司新设全资子公司旭泽金选投资；此时旭泽金选银行账户由公司管理人管理，上述款项到账后，由旭泽金选对重庆金科进行重整投资6.90亿元并计入资本公积。

*资产优化调整方案

重庆金科将资产分为保留与非保留两部分，保留资产继续留在重整后的重庆金科体系内；非保留资产全部作为偿债资源，通过设立服务信托向债权人分配信托受益权份额清偿债权。

A.资产优化调整范围

根据重整审计机构出具的专项审计报告，截至2024年4月30日重庆金科持有一级子公司共计74家。根据重整计划，将其中的25家一级子公司股权作为保留股权资产范围，49家一级子公司股权作为非保留资产范围。对于保留或非保留的一级子公司穿透持有的下属各级子公司股权，将随现有股权结构一并调整。

B.以非保留资产设立服务信托

重庆金科将作为委托人，以清偿债权为目的设立服务信托。信托的受益人为根据本重整计划有权分配信托受益权份额的债权人。服务信托设立将分为优先信托受益权份额和普通信托受益权份额。优先信托受益权份额总数在成立时为1174254038.96份，按照重庆金科有财产担保债权的担保财产评估价值确定；普通信托受益权份额总数在成立时为67425730790.76份，按照重庆金科全部超过5万元普通债权金额确定。重庆金科将通过向债权人分配信托受益权份额方式抵偿相应债权。自评估基准日至底层资产实际置入服务信托日期间产生的损益均由受益人享有或承担，信托的底层资产在资产、财务以及经营等方面可能产生损益和变化，不以该等损益或变化调整信托评估价值。服务信托的底层资产为：

270金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

a 重庆金科持有的 49 家非保留一级子公司股权，包括非保留一级子公司通过股权投资逐层穿透的股东权益。根据评估机构出具的信托价值咨询报告，非保留一级子公司股权评估价值为383131.06万元，其中重庆金科的质权人享有质权的股权评估价值为117425.41万元；

b 重庆金科新设子公司高泽金选持有的重整后重庆金科 49%股权。根据重整评估机构出具的信托价值咨询报告，重整完成后重庆金科49%股权评估价值为205472.15万元。

*职工债权受偿方案

职工债权将由重庆金科在重整计划裁定批准，且重整投资人全额支付投资款后的6个月内以现金方式一次性全额清偿。

*税款债权受偿方案

税款债权的首期清偿款将由重庆金科在重整计划裁定批准，且重整投资人全额支付投资款后的6个月内以现金方式一次性支付。剩余税款债权以现金方式分3年清偿。

*有财产担保债权受偿方案

A. 担保财产若属于非保留资产范围的，有财产担保债权人通过对应的优先信托受益权份额受偿；

B. 担保财产若属于保留资产范围的，有财产担保债权人通过公开处置变现或以物抵债受偿：

a 管理人将征询有财产担保债权人对以不低于担保财产评估价值以物抵债的意见，若同意抵债的，则以抵债金额作为优先受偿金额；未能优先受偿的部分将列入普通债权组，按照普通债权受偿方案受偿；

b 若债权人不同意以物抵债或在指定期限内未作答复的，管理人将通过网络拍卖等方式对担保财产处置变现；

c 未能处置变现的，管理人将与担保权人协商以最近一次流拍价格以物抵债。若在本重整计划规定的预留期限内，流拍5次以上且预留期届满时仍未成交的，管理人有权以最后一次流拍价格向债权人抵债或与担保权人协商继续处置。

*普通债权受偿方案

如按多数普通债权人所对应的债权金额100万元测算，普通债权首次分配综合清偿率预计为

11.64%。

A.每家（户）普通债权人 5 万元以下债权部分（含 5 万元）每家（户）普通债权人5万元以下（含5万元）的债权部分，将由重庆金科在重整计划裁定批准，且重整投资人全额支付投资款后的6个月内以现金方式清偿。

B.每家（户）普通债权人超过 5 万元债权部分

271金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

a 首次分配每家（户）普通债权人超过5万元的债权部分，每100元债权可分得100份普通信托受益权份额。

b 补充分配

在偿债资源预留期限届满后，如重庆金科普通信托受益权份额在首次分配后仍有剩余的，在预留期限内已受领普通信托受益权份额，且在偿债资源预留期限届满时普通债权未获全额清偿的债权人，有权参与补充分配。有权参与补充分配的债权人，将按比例分得剩余的普通信托受益权份额。

*重整执行情况

A.2025 年 11 月 3 日，管理人银行账户已全额收到重整投资人支付的重整投资款 6.90 亿元；

B.根据本重整计划的规定，应当支付的破产费用已按照本重整计划将对应的资金全额预留至管理人银行账户；

C.根据本重整计划的规定，应当向职工分配尚未清偿的现金清偿资金相应款项已预留至管理人银行账户；

D.根据本重整计划的规定，应当向普通债权人分配尚未受领的现金清偿资金对应资金已预留至管理人银行账户；

E.根据重整计划的规定，重庆金科已经与信托计划受托人签署破产服务信托的信托合同。

(3)债务重整收益主要构成

1)公司重整收益

根据重整计划、法院裁定，结合相关变化进一步清理，公司（母公司）需清偿的债权总额为

873.83亿元（重整计划债权总额为919.62亿元，其中劣后债权金额3.04亿元），确认债务重整收益

470.01亿元，明细构成如下：

单位：亿元需清偿的确认债务重项目备注债权总额整收益原持有部分子公司公司根据重整计划将原持有的20家一级子公司股权

-13.57股权置入服务信托置入服务信托产生的债务重整收益有财产担保债权人对担保财产享有优先受偿权。有财产担保债权金额为102.93亿元，已拍卖担保财产有财产担保债权18.590.79

价值、未拍卖担保财产评估价值合计18.59亿元，其余债权转入普通债权受偿

以现金方式分期清偿，已支付首期税款债权3.37亿税款债权5.59元，剩余税款债权由公司在首期税款债权清偿后次年起算的3年内分36期以现金方式平均清偿完毕，

272金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

需清偿的确认债务重项目备注债权总额整收益不产生债务重整收益

职工债权0.56均已现金清偿或预留至管理人账户，不产生债务重整收益普通债权（不含因以现金1.30亿元、股票价值19.69亿元、信托受益担保产生的普通债530.61499.51权价值10.11亿元进行清偿，产生债务重整收益权）499.51亿元因公司为其他公司提供担保或承担连带责任形成应付债权；

1.公司以偿债资源公允价值进行清偿，其中现金

1.51亿元、股票价值9.69亿元、信托受益权价值

5.00亿元产生债务重整收益-16.20亿元；

2.公司按重整计划清偿债权后形成的对服务信托中

相应非保留公司的追偿权因置入服务信托构成信托因担保产生的普通

283.32-13.23底层资产，产生债务重整收益-9.27亿元；

债权

3.公司以自行持有的股票为重庆金科的债权人提供

质押担保，债权人以拍卖价款抵债后，预计债权人无法获得足额清偿，故公司不能从重庆金科获得偿债资源，产生债务重整收益-1.68亿元；

4.公司因冲减以前年度计提的预计财务担保损失，

产生债务重整收益13.92亿元；

以上合计产生债务重整收益-13.23亿元

1.公司确认对置入信托持股平台公司的出资补足义务，并按偿债资源公允价值进行清偿，其中现金25万元、股票价值64.60万元、信托受益权价值

出资补足义务0.780.5533.18万元，由此产生债务重整收益-122.78万元；

2.公司冲减以前年度对并表子公司预计的出资补足义务，产生债务重整收益0.56亿元；

以上合计产生债务重整收益0.55亿元

第三人以资产抵质押方式为公司借款提供担保，依

据《中华人民共和国民法典》第七百条相关规定，在主债权人债权未获得全额清偿前，公司不得向担保方清偿代偿款项。结合公司重整计划，该类担保担保未来求偿权34.384.59

债权人所申报债权预计无法获得清偿，预计不产生债务重整收益。公司账面已确认的因其他公司（担保人）履行担保责任形成的负债4.59亿元转回，对应产生债务重整收益4.59亿元保交楼资金投入义预估重整计划执行完后公司仍需承担的保交楼资金

-0.64务投入义务

因重整产生的管理人报酬、管理人执行职务的费

破产费用-1.18用、聘任审计、评估、财务顾问等中介机构的费

用、转增股票登记及过户税费等破产费用主要系预留未决债权偿债资源及首次分配后剩余偿

其他-6.81债资源，预留期限届满后会再次补充分配合计873.83470.01

2)重庆金科重整收益

273金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

根据重整计划、法院裁定，结合相关变化进一步清理，重庆金科需清偿的债权总额为660.32亿元（重整计划债权总额为679.81亿元，其中劣后债权金额2.99亿元），确认债务重整收益108.64亿元，明细构成如下：

单位：亿元需清偿的确认债务项目备注债权总额重整收益原持有部分子公司重庆金科根据重整计划将原持有的49家一级子公司

8.50

股权置入服务信托股权置入服务信托产生的债务重整收益有财产担保债权人对担保财产享有优先受偿权。有财产担保债权金额为21.28亿元，已拍卖担保财产价有财产担保债权1.09

值、未拍卖担保财产评估价值合计1.09亿元，其余债权转入普通债权受偿

以现金方式分期清偿，已支付首期税款债权0.76亿税款债权1.01元，剩余税款债权以现金方式分3年清偿，不产生债务重整收益

职工债权1.08均已现金清偿或预留至管理人账户，不产生债务重整收益普通债权（不含因以现金0.30亿元、信托受益权价值3.18亿元进行清

担保产生的普通债47.6844.20偿，产生债务重整收益44.20亿元权）因重庆金科为其他公司提供担保或承担连带责任形成

应付债权：

1.重庆金科以偿债资源公允价值进行清偿，其中现金

0.09亿元、信托受益权价值40.89亿元产生债务重

整收益-40.98亿元；

因担保产生的普通

604.8638.752.重庆金科按重整计划清偿债权后形成的对服务信托

债权中相应非保留公司的追偿权因置入服务信托构成信托

底层资产，产生债务重整收益-11.83亿元；

3.重庆金科因冲减以前年度计提的预计财务担保损失，产生债务重整收益91.56亿元；

上述合计产生债务重整收益38.75亿元

1.重庆金科确认对置入服务信托公司的出资补足义务，并按偿债资源公允价值进行清偿，其中现金

0.01亿元、信托受益权价值0.13亿元，由此产生债

出资补足义务4.600.73务重整收益-0.14亿元；

2.公司冲减以前年度对并表子公司预计的出资补足义务，产生债务重整收益0.87亿元；

以上合计产生债务重整收益0.73亿元

根据重整计划将重整完成后的重庆金科49%股权价值

重庆金科49%股权

20.55205472.15万元置入服务信托用于清偿重庆金科债

置入服务信托权，产生债务重整收益20.55亿元保交楼资金投入义预估重整计划执行完后重庆金科仍需承担的保交楼资

-0.96务金投入义务

因重整产生的管理人报酬、管理人执行职务的费用、

破产费用-0.38聘任审计、评估、财务顾问等中介机构的费用等破产费用

其他-2.75主要系预留未决债权偿债资源及首次分配后剩余偿债

274金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

需清偿的确认债务项目备注债权总额重整收益资源，预留期限届满后会再次补充分配合计660.32108.64

3)合并层面影响

根据公司、重庆金科重整计划将部分子公司或联营、合营企业股权置入服务信托，子公司穿透持有的下属各级子公司或各联营、合营企业股权将随现有股权结构一并进入服务信托，合并报表层面按会计准则相关规定处理确认重整收益145.42亿元，计算过程如下：

单位：亿元确认债务重项目备注整收益

根据重整计划，公司原持有的20家一级子公司和重原持有部分子公司股权置入庆金科原持有的49家一级子公司及其穿透持有的下

654.48

服务信托属各级子公司股权置入服务信托，不再纳入公司合并报表范围产生的债务重整收益

根据《监管规则适用指引——会计类第3号》规定，企业处置子公司时，在合并财务报表中，对应收的原应收信托包公司往来款坏账子公司款项应当按照金融工具准则有关规定进行会计

准备合并财务报表重分类抵-398.29处理，确认和计量的金额与该应收款项在母公司个别减债务重整收益财务报表原账面余额之间的差额抵减处置子公司产生的债务重整收益

并表子公司确认的债务重整并表子公司持有对公司及重庆金科的债权，相关债权-22.04损失根据重整计划确认债务重整损失公司及重庆金科以前年度对原纳入合并范围内子公司

公司及重庆金科对原子公司提供担保，在合并层次予以抵消。本期根据重整计划-83.99

的担保消除公司及重庆金科对其担保消除，合并层次抵消公司和重庆金科单体确认的债务重整收益因公司及重庆金科冲减以前年度对并表子公司预计的

出资补足义务-1.44出资补足义务产生债务重整收益，合并报表层面予以抵消

因原持有的部分子公司股权置入服务信托，以前年度未实现内部交易损益-3.30合并报表层面未实现的内部关联交易损益于丧失控制权日终止确认

合计145.42综上，根据公司及重庆金科重整计划、债务申报、管理人审核与法院裁定、律师意见书等相关资料，按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》《企业会计准则第12号——债务重组》《监管规则适用指引——会计类第3号》及相关应用指南规定，公司及重庆金科重整计划已执行完毕，确认重整收益净额共计724.07亿元。

2.主要股东股权变动及期末质押冻结情况

275金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

公司前期受房地产行业深度调整、债务规模高企等因素影响，陷入流动性危机，于2024年4月被法院裁定受理重整申请；2025年5月，公司重整计划获法院正式裁定批准，后续进入实质执行阶段。

本次重整以公司扣除回购股份后的股本为基数，按每10股转增10股的比例实施资本公积转增股本，共计转增5294365816股。转增完成后，公司总股本由转增前的5339715816股增至

10634081632股。上述转增股份主要用于引入重整投资人、抵偿普通债权，直接导致公司全体原股

东持股比例被动稀释，具体情况详见本财务报表附注五（一）40。

根据公司、公司重整管理人与上海品器联合体于2024年12月13日签署的《产业投资协议》，上海品器联合体作为公司重整投资人，有权指定证券账户接收本次资本公积转增股票的对应受领份额。截至2025年12月31日，该上海品器联合体已指定其实际控制的京渝星筑、京渝星璨作为股票接收主体，合计受让993000000股转增股票，占公司转增后总股本的9.34%。

金科控股持有公司股份242860865股（其中信用证券账户持有5935股，普通证券账户持有

242854930股），持股比例由转增前的4.55%稀释至2.28%；该股东累计被冻结质押股份242854830股，占公司转增后总股本的2.28%。黄红云持有公司股份468779979股（其中普通证券账户持有459779979股，信用证券账户持有9000000股），持股比例由转增前的8.78%稀释至

4.41%；该股东累计被冻结质押股份459779979股，占公司转增后总股本的4.32%。财聚投资通过普

通证券账户持有公司股份46560000股，持股比例由转增前的0.87%稀释至0.44%。

公司主要股东因自身债务纠纷及股票质押融资违约，其所持公司股票作为质押物被相关金融机构申请司法冻结、轮候查封。目前，公司主要股东正积极与相关金融机构协商解决债务问题；但若后续债务问题未能妥善解决，相关股票仍存在被动减持风险，不排除极端情况下，公司主要股东所持股票被相关金融机构集中申请司法处置，进而对公司股权结构稳定性产生重大不利影响。

3.重整服务信托相关情况

2025年11月21日，依据公司及重庆金科《重整计划》相关约定，中信信托有限责任公司，以及

信托持股平台公司致泽金选、甄泽金选、高泽金选、升泽金选，正式委任公司指定的全资子公司致甄高升担任资产管理服务机构，专项为信托持股平台公司、重整资产及其他底层资产提供对应资产管理服务。各方就此分别签署《中信信托·金科股份破产重整专项服务信托之资产管理服务协议》及《中信信托·重庆金科破产重整专项服务信托之资产管理服务协议》，协议项下委托期限自协议生效之日起计算，直至服务信托存续期限届满之日终止。

本次资产管理服务的服务对象涵盖信托持股平台公司及其子平台公司，以及全部底层企业；其中

276金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

底层企业具体包括信托持股平台公司直接持有股权的一级底层企业，以及一级底层企业通过股权穿透方式持股的各级下属子企业，实现对全部相关底层资产主体的全覆盖。协议明确约定，公司、重庆金科及资产管理服务机构，需自行全额承担各自运营管理成本，核心成本范围包括人员薪酬、办公成本、日常运营开支等全部自有运营费用，严格禁止将上述费用向信托财产、信托平台转嫁分摊；同时，资产管理服务机构不得就本协议约定的委托服务事项，以任何形式收取资产管理服务费，全程无偿提供约定服务。

致甄高升公司作为指定资产管理服务机构，需严格按照协议约定，全面履行以下核心服务职责，确保服务合规、履职到位，全力保障重整资产有序运营与规范管理：致甄高升公司作为指定资产管理服务机构，需严格按照协议约定，全面履行以下核心服务职责，确保服务合规、履职到位，全力保障重整资产有序运营与管理。

(1)为相关主体提供资产经营、日常运营管理、资产合规处置、专项资金归集等基础服务工作，统筹落实各项资产运营管理实务，保障资产平稳运转、资金规范归集。

(2)结合房地产行业经营特性、底层企业原有成熟管理体系与决策体系运行现状，同步贴合服务

信托内各类底层企业实际业务开展需求，协助平台公司科学搭建适配平台公司、底层企业及底层资产的全套制度管理体系与经营管理业务决策体系。该体系范围包括但不限于财务资金管理制度、人事任免制度、绩效考核制度、薪酬奖惩制度、代建代管制度，以及其他各类经营管理配套制度与决策流程；所有制度、决策授权流程及体系内容，均需严格恪守国家法律、行政法规相关规定，确保合法合规、切实可行。

(3)严格依据《重整计划》及本协议约定，按照既定授权流程与规章制度，为平台公司、子平台

公司、底层企业及底层资产提供全方位委托管理服务。具体履职方式包括：通过向信托持股平台公司及子平台公司提名、委派董事及专业经营管理团队，实现对底层企业直接或间接的规范化管理；按照既定授权流程与规章制度，针对平台公司及底层企业相关经营管理事项，依法依规履行对应审批、决策职责与权限。

同时，资产管理服务机构需主动接受信托持股平台公司、受益人委员会及破产管理人等相关主体的全程监督，严格遵照《重整计划》、本协议及其他关联协议约定规范履职，不得超越权限开展工作。

(4)按照协议统一规定的格式标准，牵头制订平台公司及底层企业的年度经营管理方案、年度财

务预算方案、年度财务决算方案等核心文件，保障平台及底层企业经营规划清晰、财务管控规范。

(5)严格按照协议约定，及时、规范向信托受托人、受益人委员会报送各类专项报告及资料，具

体包括：按期报送平台公司及底层企业上一季度经营管理报告；依规报送平台公司及底层企业本年度财

277金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

务预算方案；按时报送平台公司及底层企业上一年度财务决算方案等。遇特殊情形，应第一时间主动向信托受托人报告，及时完整提供配套资料与信息，确保信息传递及时、资料合规完备，全力配合受托人开展工作。

十四、母公司财务报表主要项目注释

(一)母公司资产负债表项目注释

1.应收账款

(1)账龄情况账龄期末数期初数

1年以内677228.12

1-2年677228.1213152.68

2-3年13152.68

3-5年50055.9266824.79

5年以上3200208.933193590.21

账面余额合计3940645.653950795.80

减：坏账准备3912766.053237818.67

账面价值合计27879.60712977.13

(2)坏账准备计提情况

1)明细情况

期末数账面余额坏账准备种类计提比例账面价值金额金额比例

（%）

（%）

单项计提坏账准备692569.1317.58692569.13100.00

按组合计提坏账准备3248076.5282.423220196.9299.1427879.60

合计3940645.65100.003912766.0599.2927879.60（续上表）期初数账面余额坏账准备种类计提比例账面价值金额金额比例

（%）

（%）

278金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

期初数账面余额坏账准备种类计提比例账面价值金额金额比例

（%）

（%）单项计提坏账准备

按组合计提坏账准备3950795.80100.003237818.6781.95712977.13

合计3950795.80100.003237818.6781.95712977.13

2)采用组合计提坏账准备的应收账款

期末数项目

账面余额坏账准备计提比例（%）

房屋销售应收款3201453.523173573.9299.13

其他业务应收款46623.0046623.00100.00

小计3248076.523220196.9299.14

3)采用账龄组合计提坏账准备的应收账款

*房屋销售应收款组合期末数账龄

账面余额坏账准备计提比例（%）

2-3年13152.682630.5420.00

4-5年34714.9117357.4550.00

5年以上3153585.933153585.93100.00

小计3201453.523173573.9299.13

*其他业务应收款组合期末数账龄

账面余额坏账准备计提比例（%）

5年以上46623.0046623.00100.00

小计46623.0046623.00100.00

(3)坏账准备变动情况本期变动金额项目期初数期末数计提收回或转回核销其他

单项计提坏账准备692569.13692569.13

按组合计提坏账准备3237818.67-17621.753220196.92

合计3237818.67674947.383912766.05

279金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

(4)应收账款金额前5名情况

期末余额前5名的应收账款合计数为3934260.65元，占应收账款期末余额合计数的比例为

99.84%，相应计提的应收账款坏账准备为3906381.05元。

2.其他应收款

(1)明细情况项目期末数期初数

应收股利2660000.00223677783.47

其他应收款3461400078.0920087656995.13

合计3464060078.0920311334778.60

(2)应收股利

1)明细情况

项目期末数期初数

济南金科西城208760000.00

金科新能源有限公司（以下简称金科新能源）2660000.005000000.00

其他9917783.47

小计2660000.00223677783.47

2)坏账准备计提情况

期末数账面余额坏账准备种类计提比例账面价值金额金额比例

（%）

（%）

单项计提坏账准备221337783.47100.00218677783.4798.802660000.00

小计221337783.47100.00218677783.4798.802660000.00（续上表）期初数账面余额坏账准备种类计提比例账面价值金额金额比例

（%）

（%）

单项计提坏账准备223677783.47100.00223677783.47

小计223677783.47100.00223677783.47

280金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

3)坏账准备变动情况

本期变动金额项目期初数期末数计提收回或转回核销其他

218677783.4

单项计提坏账准备218677783.47

7

218677783.4

小计218677783.47

7

(3)其他应收款

1)款项性质分类情况

款项性质期末数期初数

信托包公司往来款[注]36731997444.07

联营、合营企业往来款1468133500.102472886111.35

破产公司往来款1316665040.861596528322.03

合并范围内关联往来款213639225.4237810211398.00

保证金21577373.6321460123.63

其他1082339511.51211979688.81

账面余额合计40834352095.5942113065643.82

减：坏账准备37372952017.5022025408648.69

账面价值合计3461400078.0920087656995.13

[注]根据公司、重庆金科重整计划，原并表子公司不再纳入合并报表范围置入服务信托，故将公司应收转入信托包的原子公司其他应收款的款项性质从“合并范围内关联往来款”重分类为“信托包公司往来款”

2)账龄情况

账龄期末数期初数

1年以内1265821103.023326298548.70

1-2年3008098722.121335523746.15

2-3年1274626228.121121960326.93

3-4年1015784292.1525337593751.32

4-5年23789305400.266212937733.52

5年以上10480716349.924778751537.20

账面余额合计40834352095.5942113065643.82

281金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

账龄期末数期初数

减：坏账准备37372952017.5022025408648.69

账面价值合计3461400078.0920087656995.13

3)坏账准备计提情况

*类别明细情况期末数账面余额坏账准备种类计提比例账面价值金额金额比例

（%）

（%）

单项计提坏账准备40696802339.2899.6637348957017.0491.773347845322.24

按组合计提坏账准备137549756.310.3423995000.4617.44113554755.85

合计40834352095.59100.0037372952017.5091.523461400078.09（续上表）期初数账面余额坏账准备种类计提比例账面价值金额金额比例

（%）

（%）

单项计提坏账准备1637712649.143.891263949196.4777.18373763452.67

40475352994.620761459452.219713893542.4

按组合计提坏账准备96.1151.29

826

42113065643.822025408648.620087656995.1

合计100.0052.30

293

*重要的单项计提坏账准备的其他应收款期末数单位名称计提比例账面余额坏账准备计提依据

（%）北京金科展昊置业有限公司

5576351678.875236194226.4693.90预计可回收金额（以下简称北京展昊）成都金科房地产开发有限公

1846326819.841845034391.0799.93预计可回收金额司（以下简称成都金科）贵阳花溪金科房地产开发有限公司（以下简称贵阳花溪1718275852.821718275852.82100.00预计可回收金额凤鸣）

小计9140954351.538799504470.3596.26

*采用组合计提坏账准备的其他应收款期末数组合名称

账面余额坏账准备计提比例（%）

账龄组合137549756.3123995000.4617.44

282金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

期末数组合名称

账面余额坏账准备计提比例（%）

其中：1年以内7917266.3779172.661.00

1-2年108100735.905405036.825.00

2-3年1688898.34337779.6720.00

3-4年888684.89435455.6149.00

4-5年3379486.412162871.3064.00

5年以上15574684.4015574684.40100.00

小计137549756.3123995000.4617.44

4)坏账准备变动情况

第一阶段第二阶段第三阶段项目整个存续期预期信整个存续期预期信用未来12个月合计用损失（未发生信损失（已发生信用减预期信用损失用减值）值）

期初数20744777937.9416681514.281263949196.4722025408648.69

期初数在本期————————

--转入第二阶段-736761.62736761.62

--转入第三阶段-24276101271.86-2151155.3124278252427.17

--转回第二阶段

--转回第一阶段

本期计提3540480411.60307563.8112354680807.1715895468782.58本期收回或转回

本期核销547925413.77547925413.77其他变动

期末数8420316.0615574684.4037348957017.0437372952017.50期末坏账准备计提

6.90100.0091.7752.30比例（%）

5)本期实际核销的其他应收款情况

*其他应收款核销情况项目核销金额

实际核销的其他应收款547925413.77

*本期重要的其他应收款核销情况单位名称其他应收款性质核销金额核销原因

283金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

单位名称其他应收款性质核销金额核销原因按重整计划草案对管理人裁定

济南金科骏耀破产公司往来515072051.41的劣后债权进行核销

小计515072051.41

6)其他应收款金额前5名情况

占其他应收款余单位名称款项性质期末账面余额账龄期末坏账准备

额的比例（%）

北京展昊信托包往来款5576351678.871-5年13.665236194226.46

成都金科信托包往来款1846326819.841-5年4.521845034391.07

贵阳花溪凤鸣信托包往来款1718275852.821-5年4.211718275852.82

联营、合营企业

福建希尔顿1467679000.101-5年3.59864718568.61往来款武汉金锦昭房地产

信托包往来款1123442622.321-5年2.751109287245.28开发有限公司

小计11732075973.9528.7310773510284.24

3.长期股权投资

(1)明细情况期末数项目账面余额减值准备账面价值

对子公司投资783961088.08702247391.1881713696.90

对联营、合营企业投资18602764.9218602764.92

合计802563853.00702247391.18100316461.82（续上表）期初数项目账面余额减值准备账面价值

22210881997.06299677544.0

对子公司投资

28510559541.0110

对联营、合营企业投2202247627.0

2548426588.76346178961.68

资8

22557060958.68501925171.0

合计

31058986129.7798

(2)对子公司投资期初数本期增减变动被投资单位账面价值减值准备追加投资减少投资

284金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

期初数本期增减变动被投资单位账面价值减值准备追加投资减少投资

1713745371.41713745371.4

重庆金科企业管理3527189628.60

00

同辉润泽1000000.00

众玺置业108213440.97292086559.03

金科坤合5718814.2142281185.795718814.21重庆金裕宸房地产开发有限公司（以

320907704.1614592295.84

下简称重庆金裕

宸）

金科文旅投资14400000.00

陕西金润达10200000.00

兴源置业140000000.00

新城置业338805100.00

1192625000.01192625000.0

武汉金科地产

00

金禄商务692876925.861077016988.48692876925.86

重庆市金骏景22758491.642241508.36

金科产业基金37341719.3212658280.6837341719.32

重庆金劲佳155000000.00

上海金科沪申49026.588950973.42

湖南金科地产205441049.86507981829.84205441049.86

重庆品南990000.00

重庆金科15827587646.97

2000000000.02000000000.0

金科新能源

00

贵阳兴瑞荣房地产开发有限公司（以

165900000.00

下简称贵阳兴瑞

荣）

重庆驰弘嘉100000.00

杭州天劲1000000.00

重庆金鹄瑞100000.00上海晶樾商务咨询有限公司（以下简10000000.00称上海晶樾）

重庆金琨鑫100000.00

285金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

期初数本期增减变动被投资单位账面价值减值准备追加投资减少投资苏州金屿房地产开发有限公司（以下50000000.00简称苏州金屿）

重庆博隆100000.00

重庆腾益100000.00

贵阳熙元和500000.00

天津金科骏耀10000000.00

旭泽金选100000.00

10000000.0

重庆元链科

0

6299677544.010100000.05847748880.6

小计22210881997.01

005（续上表）本期增减变动期末数被投资单位

计提减值准备其他[注]账面价值减值准备

重庆金科企业管理3527189628.60

同辉润泽1000000.00

400300000.0

众玺置业108213440.97

0

金科坤合42281185.79

268917086.4

重庆金裕宸254324790.60

66582913.564

金科文旅投资14400000.00

陕西金润达10200000.00

兴源置业140000000.00

新城置业338805100.00武汉金科地产

金禄商务1077016988.48

重庆市金骏景17748521.675009969.9719990030.03

金科产业基金12658280.68

重庆金劲佳155000000.00

上海金科沪申49026.588950973.42

湖南金科地产507981829.84

286金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

本期增减变动期末数被投资单位

计提减值准备其他[注]账面价值减值准备

重庆品南990000.00

重庆金科15827587646.97金科新能源

贵阳兴瑞荣165900000.00

重庆驰弘嘉47164.5352835.47

杭州天劲1000000.00

重庆金鹄瑞47164.5352835.47

上海晶樾9376539.33623460.67

重庆金琨鑫47164.5352835.47

苏州金屿46826549.943173450.06

重庆博隆47164.5352835.47

重庆腾益47164.5352835.47

贵阳熙元和500000.00

天津金科骏耀10000000.00

旭泽金选1802.2298197.781802.22

重庆元链科26410.999973589.0126410.99

702247391.1

小计380314966.4521888949572.2881713696.90

8

[注]根据公司、重庆金科重整计划将部分子公司股权置入服务信托，不再纳入合并报表范围，本期对原按成本法核算的这部分子公司投资款所计提的减值准备予以转销

(3)对联营、合营企业投资期初数本期增减变动被投资单位追加权益法下确认的其他综合账面价值减值准备减少投资投资投资损益收益调整合营企业

金科骏志40288967.50-21686202.58

济南金科西1039035057.9-

701418341.30

城8337616716.68

1079324025.4-

小计701418341.30

8359302919.26

联营企业

-

银海租赁85425256.1486291525.555765043.00

2196.10

287金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

期初数本期增减变动被投资单位追加权益法下确认的其他综合账面价值减值准备减少投资投资投资损益收益调整

金科智慧服1037498345.4346178961.61037498345.4务686

1122923601.6346178961.61123789871.0-

小计5765043.00

0812196.10

2202247627.0346178961.61825208212.3--

合计

881353537876.262196.10（续上表）本期增减变动期末数被投资单位其他权益变宣告发放现金股计提减值其他账面价值减值准备动利或利润准备合营企业

金科骏志18602764.92济南金科西城

小计18602764.92联营企业

银海租赁2177.524898755.01金科智慧服务

小计2177.524898755.01

合计2177.524898755.0118602764.92

(二)母公司利润表项目注释

1.营业收入/营业成本

本期数上年同期数项目收入成本收入成本

主营业务收入66974.57130734.18

其他业务收入1110239.49488966.14

合计1177214.06619700.32

2.投资收益

项目本期数上年同期数

权益法核算的长期股权投资收益-353537876.26360693533.37

成本法核算的长期股权投资收益10000000.00

处置长期股权投资产生的投资收益5892056.56

债务重组收益[注]47000959812.88

288金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

金融工具持有期间的投资收益-3830000.00

处置交易性金融资产取得的投资收益2012.00

合计46653316005.18366863533.37

[注]详见本财务报表附注十三（二）1之说明

十五、其他补充资料

(一)非经常性损益

1.非经常性损益明细表

(1)明细情况项目金额说明主要系本期公司处置

非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值准备的-2460437171.56长期股权投资形成的冲销部分损益

计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关、符合国家政策规定、按照确定的标准享有、6820284.61对公司损益产生持续影响的政府补助除外

除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，非金融企业持有金融资产和金融负债产生的公允价值-326703978.78变动损益以及处置金融资产和金融负债产生的损益计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费

委托他人投资或管理资产的损益-2277597.42对外委托贷款取得的损益

因不可抗力因素，如遭受自然灾害而产生的各项资产损失单独进行减值测试的应收款项减值准备转回

企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益非货币性资产交换损益

债务重组损益72595986976.78

企业因相关经营活动不再持续而发生的一次性费用，如安置职工的支出等

因税收、会计等法律、法规的调整对当期损益产生的一次性影响

因取消、修改股权激励计划一次性确认的股份支付费用

对于现金结算的股份支付，在可行权日之后，应付职工薪酬的公允价值变动产生的损益

289金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允

-2105604750.33价值变动产生的损益交易价格显失公允的交易产生的收益与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益受托经营取得的托管费收入

除上述各项之外的其他营业外收入和支出-191136471.79

其他符合非经常性损益定义的损益项目949681.35

小计67517596972.86

减：企业所得税影响数（所得税减少以“－”表示）2641260890.17

少数股东权益影响额（税后）-24428587.85

归属于母公司所有者的非经常性损益净额64900764670.54

(2)重大非经常性损益项目说明

本期因公司及重庆金科债务重整事项确认相关债务重组收益72407498007.96元，主要情况详见本财务报表附注十三(二)1之说明。

2.根据定义和原则将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益（2023年修订）》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的说明项目金额原因公司部分子公司因所在房地产项目流动性持

续紧张导致欠税，进而产生税收滞纳金，因除上述各项之外的其他营业外收入和其会在项目公司持续产生，故不界定为非经

1025081738.04

支出常性损益项目。随着原部分子公司置入服务信托，预计未来公司产生的税收滞纳金将大幅减少

(二)净资产收益率及每股收益

1.明细情况

加权平均净资产每股收益（元/股）报告期利润

收益率（%）基本每股收益稀释每股收益

归属于公司普通股股东的净利润不适用[注]2.772.77扣除非经常性损益后归属于公司普通

不适用[注]-3.36-3.36股股东的净利润

[注]本年公司加权平均净资产为负数，相应加权平均净资产收益率指标不适用

290金科地产集团股份有限公司2025年年度报告全文

2.基本每股收益和稀释每股收益的计算过程

(1)基本每股收益的计算过程项目序号本期数

归属于公司普通股股东的净利润 A 29324808882.20

非经常性损益 B 64900764670.54扣除非经常性损益后的归属于公司普通股

C=A-B -35575955788.34股东的净利润

期初股份总数[注 1] D 5294365816.00因公积金转增股本或股票股利分配等增加

E 5294365816.00股份数

发行新股或债转股等增加股份数 F

增加股份次月起至报告期期末的累计月数 G

因回购等减少股份数[注 2] H 51827728.00

减少股份次月起至报告期期末的累计月数 I

报告期缩股数 J

报告期月份数 K 12.00

L=D+E+F×G/K-H×

发行在外的普通股加权平均数10588731632.00

I/K-J

基本每股收益 M=A/L 2.77

扣除非经常性损益基本每股收益 N=C/L -3.36

[注1]不包含回购未注销股数

[注2]根据公司重整计划兑付方案，合并范围内子公司因领受公司偿债资源持有本公司股票，相应增加库存股51827728股

(2)稀释每股收益的计算过程稀释每股收益的计算过程与基本每股收益的计算过程相同。

金科地产集团股份有限公司

二〇二六年四月二十七日

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