上半年整个行业在全面持续收紧调控政策的笼罩下，市场也明显从去年下半年炙手可热的局势慢慢降温，调控下的一系列效应也开始显现：新开工增速下降，这和我们年初所预期的相一致，预计10 月份以后，随着保障房开工进入尾声，新开工增速会加速下滑；土地出让下滑，并且低溢价率成为市场主流；而调控终极目的即房价方面，也终于开始得到控制。对于房企而言，在这场市场博弈中，必然成为首先退让的一方。

对于地产公司方面，我们主要从公司财务指标方面细化分析在目前局势下，公司业绩、盈利能力以及相应产生的问题。虽然整体而言，上半年房企销售业绩增速仍维持稳定，但是由政策传导造成企业面临两方面压力：资金链与去库存压力，这也是价格松动的直接诱因。

上半年整体局势严峻，推动企业呈现出如下几个发展动向：首先是集中度的提升，龙头企业均衡发展。一方面一线开发市场占有率继续攀升，另一方面主营业务非地产开发的企业今年也加快剥离地产业务，共同促成行业更为集中同时，越来越多的一线地产商深入广大二三线城市，均衡区域布局；其次，商业地产已经成为房企新宠。我们自09年开始便预期商业地产将会成为下一波地产繁荣的载体，而如今从实体经济角度，供需市场都在扩张，且其热度已经扩散到二三线城市；最后是保障房方面，从房企参与情况来看，目前主要开发商主要为各大央企，虽然也有其他上市公司追逐保障房概念，但我们认为整个工程对于房地产企业的意义仍在长期。

上半年资本市场一大变化就是对于地产股重组开始放行。今年以来截至目前已经有五家公司借壳成功，但这五家公司都是在2009 年已经上报重组预案，都经过近两年等待期才获得证监会批文，此外，对于再融资方面今年仍然毫无放松迹象，因此整体而言，监管层对于房企的资本市场运作仍然把关严格。

从我们重点跟踪的主流开发商绝对估值来看，当前股价对应11 年业绩PE 均值为11.20 倍，估值偏低，但明显的提升仍然有待市场以及政策的配合。目前相对PE 为1.12，相对PB 为0.98，估值优势暂不明显，加之市场对于本轮金九银十的悲观预期可能会对估值向上突破带来阻力，短期内仍以盘整为主。