政策调控史无前例，但政策底部基本确认

在经历了“史上最严调控年”之后，2011 年中国房地产政策不但没有放松，反而持续加码，“限购”是2011 年楼市调控的主旋律，目前全国已有46 个城市进行“限购”。“限购”对控制房价产生积极效果，房价涨幅放缓，甚至下滑，这预示着房地产政策已基本见底，但是否调整还要看行业和经济基本面。我们认为，房地产政策调整主要看行业“量价调整”幅度和通胀是否得到有效控制，短期内突然逆转的可能性不大。

需求面临政策和高房价的双重挤压

楼市经历了“由松到紧”、“由模糊到具体”的三轮严厉调控后，政策叠加效应扩大，需求在政策的打压下日益萎缩，不仅限制了投资投机性需求，也“误杀”刚性需求和改善性需求。同时，房价大幅上涨已经将部分刚性需求挤出。2010 年我国房价收入比8.32 倍，上海房价收入比15.45 倍，均高于3-6 倍的国际标准，说明我国居民购房压力较大。因此，需求的释放需要政策配合和房价理性回归。

供给量累积仍在继续，去库存压力较大

2011 年较高的房地产投资增速和新开工面积增速决定了行业供给量累积仍在继续，但受到政策调控和行业调整双重因素的影响，预计2012 年房地产投资增速和新开工面积增速将明显回落，供给量累积预计在2012 年中期达到峰值。因此，行业去库存压力较大。

量价调整是大概率事件，现金流恶化将加快调整

成交量的调整领先于价格调整，一般领先10-15 个月，在成交量持续萎缩的作用下，供给的累计必然造成价格调整。目前，楼市进入深度博弈阶段，价格调整已经开始，若政策没有松动，量价调整将是大概率事件。房企现金流恶化将加快量价调整到来，我们预计房价下降20%左右成交量会明显上升。

房地产板块将经历“失衡——调整——再生”的三阶段

房地产板块的走势越来越脱离行业基本面，而与政策变动关联度提高，政策左右房地产板块走势。“房价不死，调控不止”，房价调整刚拉开序幕，严控政策短期退出可能性不大，房地产板块仍将维持较低的估值水平，在失衡中调整，在调整中再生。我们预计2012 年中期政策松动的可能性较大，政策松动后股价可能重拾升势，修复估值。

政策决定行情，关注四类公司

2012 年地产板块的行情主要由政策决定。我们预计房地产调控政策将经历“见底——微调——松动——放松”四阶段，行业基本面尤其是量价调整和投资下滑是政策演变的主要驱动因素。因此，建议关注优质蓝筹公司（如招商地产）、资源性公司（如苏宁环球）、商业地产公司（如陆家嘴）和园区类公司（如苏州高新）。