报告要点

市场在从严定调的政策中回暖，二线城市更加明显

虽然国务院督查组调研了16 个地区的房地产调控政策执行情况，并指出了其中一些问题，使得政策放松预期落空，但7 月市场整体维持前期回暖的态势，一线城市的成交量仍然在一个超过去年最好水平的平台上运行；而二线城市的回暖态势则更加明显，成交已经处于一个相当高的水平。在置业的融资环境较为宽松的情况下，8 月一二线城市均维持在一个高成交水平上的概率很大。

土地市场仍是入市时机，主要城市土地溢价率维持低位

随着商品房市场的持续旺销与融资环境逐步变得宽松，开发商拿地的热情也会越来越高，这将会推高未来土地市场的成交。这种拿地的热情也开始传导到了土地价格上，从溢价率这个指标来看，如我们上月预期般出现了反弹。由于开发商拿地仍然相对谨慎，溢价率出现大幅反弹概率并不大，维持在目前水平将是8 月土地市场的主流。在此情形之下，具备雄厚资金实力的企业纷纷出手拿地，万科7 月投得6 幅地块，溢价率均在0 左右；保利也竞得包头6 幅地块，溢价率也在0 附近。这些具备高性价比的地块将成为它们未来业绩的保证。

政策边堵边疏，增加普通住宅供给

7 月末国务院派出督查组调研全国16 个地区房地产调控政策执行情况，并指出了湖北、湖南、江门三地存在问题。此番调研，动摇了市场对于房地产调控政策放松的预期，而后市也确将在调控的背景下继续运行。除了在坚持调控之外，中央也密集表态将增加保障房和普通住宅的供给。政策平抑房价的方式，在于抑制不合理需求，同时增加低端住宅供给。在这样的环境中受益的，仍然是坚持快周转、主要产品面向刚性需求的公司。

投资建议

在市场持续回暖、土地市场溢价率仍然较低的情况之下，我们看好项目储备足、融资能力强、资金能力雄厚，一方面能从市场的回暖中扩大收益，而另外一方面能从冷清的土地市场寻找资源的公司。我们重点推荐的股票有万科、保利地产。此外，受益于二线城市更快速的回暖，我们看好荣盛发展、苏宁环球等二线成长型企业。