报告要点

增量利好难觅，板块谨慎前行

经过了上半年政策面上对于刚需的大力扶持，监测的城市中首套房贷利率较一季度仍有所下降，“八折城市”成为主流。随之而来的是成交回暖与70 个大中城市价格的全面回升。在此背景下，国务院督查组要求出现放松调控政策苗头的地区立即予以纠正，并强调各地不得以任何理由变相放松调控，要求各地加大监管力度，全面实施预售资金监管制度。房产税试点扩容亦成为热点，政策之风凛冽沉重。

在货币政策上，央行于6、7 月份连续下调贷款基准利率。随着下半年CPI 企稳，进一步放松的可能性较小。虽然市场的火热仍将持续，但由于难觅增量利好，板块或将谨慎前行。

板块业绩如期回升，资金约束呈现刚性

一季度板块营业收入同比增长24.53%。由于二季度开始市场回暖，销售收入由一季度的同比下降变为二季度的同比增长19.45%。板块毛利率有所回落，净利润有所增加。这是由于11 年下半年以后，市场整体景气程度下滑，而房地产市场收入确认有一年左右的滞后，未来确认收入的毛利率维持在低位也在意料之中。而净利率的增长则来源于财务费用率的减少，这也反映了销售回暖下企业资金面有所宽松。

资金链方面，尽管净负债率已经较1 季度有所回落，短期偿债能力亦于低位反弹，但是行业整体资金面仍紧张，板块的举债空间已然有限，合作方式进行项目开发日渐成为当下的常态。

强者恒强，全面布局

由于融资成本和财务控制能力亦更强，资金实力雄厚有能力增加储备，平均来大型房企比小型房企具备明显的优势，行业仍然处于集中度提升之路上。在布局上，具备全国性布局实力的房企，项目布局开始倾向于二线城市，将马太效应进一步发扬。

投资建议

目前板块对应12 年PE 为12.84 倍，相对沪深300 指数PE 为1.34，相对PB为1.17，较一季度有所回升。在公司方面，重点推荐在集中度提升过程中受益的万科A、保利地产等。